Wijkanalyse NOM. Onderzoek naar interessante wijken voor Nul op de Meter renovaties op dit moment

Wijkanalyse NOM Onderzoek naar interessante wijken voor Nul op de Meter renovaties op dit moment

Auteur Status Datum Versie

> > > >

Alfred Middelkamp en Leo Prins Definitief 19 oktober 2015 1.0

Voorwoord Er gaan steeds meer lichten op groen voor de transitie naar een woningvoorraad zonder energierekening. Dat geldt voor de nieuwbouw, maar ook zeker voor de bestaande woningvoorraad. Kopers en huurders, maar ook aannemers en producenten zijn steeds enthousiaster over zogenaamde Nul op de Meter (NOM) renovaties. Toch blijft er één vraag spelen: “Waar zit op dit moment de klant?” Aanbieders moeten forse investeringen doen om te komen tot goede oplossingen voor NOM-renovaties. Om tot een volwaardig verbouwingsproduct te komen, is een aantal ontwikkelingsjaren nodig met pilots en eerste aantallen. Wie gaat die producten in de eerste jaren kopen? En wáár zijn deze klanten te vinden? In dit onderzoek leest u het antwoord op deze vraag. Op basis van beschikbare data hebben wij voor iedere postcode in Nederland een inschatting gemaakt van de geschiktheid en interesse voor een NOM-renovatie op de korte termijn. Het resultaat is bemoedigend: ook nu al zit de klant in heel Nederland! In bijna iedere gemeente zijn ideale postcodes voor NOM-renovaties te vinden. Ook bij u in de buurt zitten er dus op dit moment al ruim voldoende mensen te springen om uw prachtige renovatieproduct. Waar wacht u nog op? Aan de slag!

Alfred Middelkamp KUUB centrum particuliere bouw

Leo Prins KAW Architecten en Adviseurs


2

Inhoud 1. 1.1 1.2

Aanleiding Stroomversnelling en Nul op de Meter (NOM) Vraagstelling

4 4 4

2. 2.1 2.2 2.3

Onderzoeksopzet Beschrijving van de gezochte doelgroep Onderzoeksopzet Operationalisatie van variabelen

5 5 6 6

3. 3.1 3.2 3.3

Resultaten Kwalificatie van postcodes Scoren van postcodes Landelijke spreiding

9 9 10 10

4.

Conclusies en aanbevelingen

13


3

1. Aanleiding 1.1

Stroomversnelling en Nul op de Meter (NOM)

Jaarlijks betalen wij in Nederland 13 miljard euro aan energiekosten voor woningen. Met dit enorme bedrag kunnen wij woningen ook “Nul op de Meter” (NOM) maken, waardoor ze samen aanzienlijk minder CO 2 uitstoten. Nul op de Meter wil heel in het kort zeggen dat er in een periode van een jaar niet meer energie verbruikt wordt dan het huis zelf opwekt. De energiemeter staat dus op ‘Nul”. Dat heeft met het huis en uiteraard met apparatuur en gedrag te maken. Innovatieprogramma Energiesprong jaagt de markt voor NOM aan. Energiesprong is een innovatieprogramma dat Platform31 tot eind 2015 uitvoert in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Vertrekpunt is dat er met name een verandering in proces en werkwijze in de bouw nodig is: andere uitvraag, beter aanbod, meer financiële mogelijkheden, aangepaste wet- en regelgeving, én een andere kijkwijze. Vanaf 2016 komen corporaties, gemeenten, bouwpartijen, toeleveranciers, banken en netwerkbeheerders die zich bezig houden met NOMoplossingen voor bestaande woningbouw samen in de vereniging Stroomversnelling.

1.2

Vraagstelling

Er gaan steeds meer lichten op groen voor de transitie naar een woningvoorraad zonder energierekening. Ook aannemers en producenten zijn steeds enthousiaster om met NOM-renovaties aan de slag te gaan. Een belangrijke vraag daarbij is: “Waar zit op dit moment de klant?” Aanbieders moeten forse investeringen doen om te komen tot goede oplossingen voor NOMrenovaties. Wie gaat die producten in de eerste jaren van hen kopen? Uit eerder onderzoek blijkt dát de klant er al is, maar wáár is hij of zij te vinden? De centrale vraag van dit marktonderzoek is dan ook: Waar en bij hoeveel woningen zit momenteel het meeste potentieel voor verkoop van verbouwingsproducten met NOM-eigenschappen? Wij zoeken dus naar gebieden met een hoge concentratie van woningen en bewoners, die de ideale klanten zijn voor een NOM-renovatie. Deze gebieden kunnen het startpunt zijn voor NOM-aanpakken.


4

2. Onderzoeksopzet 2.1

Beschrijving van de gezochte doelgroep

Uit eerder onderzoek van de Energiesprong blijkt dat NOM-renovaties technisch gezien ideaal zijn voor grondgebonden (rij)woningen uit de jaren ’50 tot ’80. Daarnaast is het belangrijk dat mensen willen investeren in hun woning, de woning moet dus nog verkoopbaar zijn en de woningeigenaren moeten interesse hebben in een grote opknapbeurt van hun huis. Natuurlijk moet een renovatie ook betaald worden. En hoe hoger de energierekening, hoe interessanter het is om die naar beneden te brengen. Dus zoeken wij bewoners met hoge energierekeningen en met een bovenmodaal inkomen die hypothecaire ruimte of spaargeld hebben. Of woningen die eigendom zijn van corporaties die financieringsruimte hebben. Tot slot geldt dat het verhuismoment een ideaal moment is om te renoveren. Aan de andere kant zijn juist de woningeigenaren die al lang in de woning wonen bereid om stevig te investeren. We zoeken dus naar woningen die liggen in wijken waar relatief weinig mutaties/verkopen zijn of juist relatief veel verhuisd wordt. Deze omschrijving levert in feite alle variabelen voor die wijken waar NOM-renovaties in éérste instantie (maar zeker niet als enige) het makkelijkst toegepast kunnen worden: 1. Populaire woonregio’s 2. Bovengemiddelde energiekosten 3. Grondgebonden woningen 4. Bouwjaar 1950 – 1980 5. Een bovengemiddelde woningwaarde 6. Financiële ruimte bij de woningeigenaar 7. Corporaties met financieringsruimte 8. Interesse in woningverbetering of verbouwing 9. Weinig mutaties of juist veel


5

2.2

Onderzoeksopzet

Een aantal van de genoemde variabelen geeft een afbakening voor het onderzoek: woningen moeten voldoen aan deze variabelen om als interessant te kunnen worden gezien. Het gaat dan specifiek om de eerste vijf variabelen: 1. Populaire woonregio’s 2. Bovengemiddelde energiekosten 3. Grondgebonden woningen 4. Bouwjaar 1950 – 1980 5. Een bovengemiddelde woningwaarde Als er voldoende woningen in een bepaalde postcode staan die voldoen aan bovenstaande kenmerken, is de postcode interessant. Daarnaast zijn er variabelen genoemd die de postcode meer of minder interessant maken, maar niet per se uitsluiten. Het gaat dan om: 6. Financiële ruimte bij de woningeigenaar 7. Corporaties met financieringsruimte 8. Interesse in woningverbetering of verbouwing 9. Weinig mutaties of juist veel Deze variabelen laten zich bovendien moeilijk vergelijken, het zijn verschillende eenheden. Wij hebben er daarom voor gekozen om voor deze variabelen een score te geven. Het eerste punt krijgt iedere postcode op basis van de eerste vijf variabelen niet wordt uitgesloten. Voldoet een gekwalificeerde postcode aan een van de laatste 4 variabelen, dan krijgt de postcode één punt. Zo ontstaan 5 verschillende categorieën, waarbij postcodes met 1 punt “nu geschikt” zijn en postcodes met 5 punten het meest interessant zijn voor een NOM-renovatie. Zoals hierboven al benoemd kiezen wij daarbij voor het niveau van de postcode, de zogenaamde “Postcode-6” (bv. 1000 AA). Dit heeft een zeer praktische reden: het is het laagste detailniveau waarop bepaalde data te verkrijgen zijn. Van daaruit is opschalen altijd mogelijk, andersom zou onmogelijk zijn.

2.3

Operationalisatie van variabelen

Alle hierboven genoemde variabelen zijn meegenomen in het onderzoek. Natuurlijk is niet alle data zomaar voorhanden. De variabelen zijn eerst vertaald naar een werkbare datavorm die ook werkelijk tegen redelijke kosten kan worden verkregen. Hier leest u voor iedere variabele hoe deze is geoperationaliseerd. De gekozen data is nadrukkelijk een benadering van de werkelijke situatie. Met name de gegevens over financiële ruimte, financieringsruimte van corporaties en de interesse in woningverbetering hebben een ander schaalniveau en zijn een benadering van de werkelijkheid. Dat geldt in mindere mate voor de mutatiegraad.


6

2.3.1 Populaire woonregio’s De analyse richt zich op populaire woonregio’s, daarom zijn de krimpregio’s (volgens de officiële definitie) voorafgaand aan de analyse uit het postcodebestand gefilterd. Het gaat om: Parkstad Limburg, Noordoost-Groningen en Zeeuws-Vlaanderen. 2.3.2 Bovengemiddelde energiekosten Wij hebben het gemiddelde jaarlijkse gas- en elektraverbruik per postcode-6 gebied verzameld bij de Nederlandse netbeheerders:  Cogas Infra en Beheer B.V.  Liander N.V.  Delta Netwerkbedrijf B.V.  Rendo Netwerkbeheer B.V  Edinet  Stedin B.V.  Enexis B.V.  Westland Infra Netbeheerder B.V. Aan de hand hiervan zijn de gemiddelde energielasten per maand berekend. Postcodes met een energielast lager dan €175,- (het landelijk gemiddelde) vallen af. 2.3.3 Grondgebonden woningen en bouwjaar Voor de overgebleven postcodes is het aantal grondgebonden eengezinswoningen, met een bouwjaar van 1950 t/m 1980, opgevraagd bij Dataland. Het gaat om de volgende woningtypen:  Eengezinswoningen  Geschakelde 2-onder-1-kap woningen  Vrijstaande woningen  2-onder-1-kap woningen  Tussen/rijwoningen  Hoekwoningen  Eindwoningen  Geschakelde woningen 2.3.4 Bovengemiddelde woningwaarde en aantal woningen per PC6 Voor de opgevraagde postcodes is ook de gemiddelde WOZ-waarde voor de genoemde woningen opgevraagd. Het aantal postcodes is verder teruggebracht door gebieden met een gemiddelde WOZ-waarde lager dan €230.000 af te laten vallen. Zoals gezegd zijn wij op zoek naar clusters van woningen. De grens is daarbij gesteld op een aantal van 15 woningen. Dat wil zeggen dat een postcode minimaal 15 geschikte woningen (volgens voorgaande kenmerken) moet bevatten. Alle postcodegebieden die hier aan voldoen “kwalificeren” en krijgen dus één punt. 2.3.5 Financiële ruimte bij de woningeigenaar Om te bepalen of woningeigenaren financiële ruimte hebben is op (CBS-)buurtniveau naar de inkomensverdeling per huishoudens gekeken. Deze data is als volgt verdeeld:  Laag inkomen: < €25.100 per jaar  Midden inkomen: €25.100 - €46.500 per jaar  Hoog inkomen: > 46.500 per jaar


7

Aanname is dat alle hoge inkomens investeringsruimte hebben of kunnen organiseren. Wij nemen aan dat dat ook geldt voor de helft van de middeninkomens. Daarom krijgen postcodes een punt als het percentage huishoudens met een hoog inkomen plus de helft van het percentage huishoudens met een middeninkomen hoger is dan 50%. In formulevorm: % 𝐻𝐻 ℎ𝑜𝑜𝑔 𝑖𝑛𝑘𝑜𝑚𝑒𝑛 +

% 𝐻𝐻 𝑚𝑖𝑑𝑑𝑒𝑛𝑖𝑛𝑘𝑜𝑚𝑒𝑛 > 50% 2

2.3.6 Corporaties met financieringsruimte Om te bepalen of een corporatie financieringsruimte heeft, is uitgezocht wat de schuldenlast per wooneenheid is. Ligt deze onder de € 30.000, dan gaan wij er vanuit dat de corporatie kan investeren. Als meer dan 10% van de totale voorraad van een corporatie met investeringsruimte zich in de gemeente van het geselecteerde postcodegebied bevind, dan krijgt dit postcodegebied één punt. Ook als een corporatie meer dan 3.000 grondgebonden woningen met bouwjaar 1950 t/m 1980 bezit en meer dan 10% van deze woningen zich bevinden in de gemeente van het geselecteerde postcodegebied, krijgt het postcodegebied één punt. Voldoet de postcode aan beide voorwaarden, dan wordt er slechts één punt toegekend. 2.3.7 Interesse in woningverbetering of verbouwing De mate van interesse in woningverbetering of verbouwing is op gemeentelijk niveau geanalyseerd met behulp van Google Keyword Search. Eerst is voor een groot aantal trefwoorden gerelateerd aan NOM-verbouwingen gekeken naar hoe vaak hierop gezocht is in heel Nederland het afgelopen jaar. Uit de resulterende lijst van 31 trefwoorden die tenminste 1.000 keer per maand gezocht worden in Nederland zijn vervolgens de twee meest relevante trefwoorden gekozen:  Bouwbedrijf (2.900 keer per maand gezocht in Nederland): om de algemene interesse in verbouwingen in een bepaalde gemeente te peilen.  Spouwmuurisolatie (6.600 keer per maand gezocht in Nederland): om de interesse in het besparen van energie in een woning te bepalen in een bepaalde gemeente. Vervolgens is per gemeente (het meest gedetailleerde zoekniveau) gekeken hoe vaak er gemiddeld per maand naar het exacte trefwoord gezocht wordt. Als er in de gemeente van de postcode meer dan 30 keer per maand gegoogeld wordt op bouwbedrijf en/of spouwmuurisolatie, dan krijgt de postcode een punt. 2.3.8 Weinig of veel mutaties De mutatiegraad per postcode is opgevraagd bij het Kadaster. De mutatiegraad wordt berekend door het aantal woningen dat in de afgelopen vijf jaar van hoofdbewoner is veranderd te delen door het totaal aantal woningen in de bewuste postcode. Een mutatiegraad van minder dan 10% is beoordeeld als laag en een mutatiegraad groter dan 20% als hoog. Zowel bij lage als hoge mutatiegraad wordt een punt toegekend.


8

3. Resultaten 3.1

Kwalificatie van postcodes

Zoals in de het vorige hoofdstuk is beschreven, zijn alle postcode-6 gebieden in Nederland, ongeveer 461.000, het uitgangspunt voor de analyse. Zonder de krimpregio’s blijven er 452.000 postcodes over. Vervolgens vallen de postcodegebieden af die maandelijks gemiddeld minder dan € 175 uitgeven aan energie. Deze stap sluit meer dan de helft van de postcodes uit, er blijven 199.000 over. Voor deze postcodes is voorraadinformatie aangevraagd. We zoeken postcodes met grondgebonden woningen en een bouwjaar tussen 1950-1980, 99.000 postcodes voldoen. Onze aanname is dat een woning past echt ideaal is voor een NOM-aanpak, als er tenminste 14 anderen dichtbij staan die ook aan de voorwaarden voldoen. Dan is er voldoende schaalgrootte om aan de slag te gaan. We stellen dus dat er binnen een postcodegebied zich minimaal 15 woningen moeten bevinden, met een gemiddelde WOZ-waarde hoger dan €230.000. Dit resulteert in 6.900 postcodegebieden die nu al geschikt zijn voor NOM-renovaties: Voorwaarden Heel Nederland Zonder krimpregio’s Meer dan €175 p/m kwijt aan energielasten Minstens 1 grondgebonden woning 1950-1980 Minstens 15 grondgebonden woningen 1950-1980 & gemiddelde WOZ-waarde > €230.000

Aantal postcodes 461.000 452.500 199.000 99.000

% 100% 98% 43% 21%

6.900

1%

De gekwalificeerde postcodegebieden vertegenwoordigen net geen 1,5% van Nederland. Maar aangezien niet alle postcodes in Nederland voor woongebieden gelden, gaat het om meer huishoudens. De geselecteerde postcodes vertegenwoordigen zo’n 5% van de huishoudens in Nederland, ongeveer 350.000 woningen. Dit zijn echter niet allemaal woningen die aan de kenmerken voldoen: in totaal staan er 132.752 geschikte woningen in de bewuste postcodes.


9

3.2

Scoren van postcodes

Alle 6.900 postcodegebieden zijn geschikt voor een NOM-aanpak. Door punten toe te kennen (1 t/m 5) brengen we in beeld welke gebieden hierbinnen het meest interessant zijn. De voorwaarden hiervoor zijn te vinden in paragraaf 2.3.4 t/m 2.3.8. In de tabel vindt u een overzicht van de puntenverdeling naar aantal postcodes en woningen, waarbij postcodes met 5 punten dus het aantrekkelijkst zijn. Daarbij is ook het aantal woningen weergegeven, dat aan de voorwaarden voldoet. Voorwaarden Postcodes: 1 punt Postcodes: 2 punten Postcodes: 3 punten Postcodes: 4 punten Postcodes: 5 punten Totaal

3.3

Aantal postcodes 531 1.659 2.199 1.903 620 6.912

Aantal woningen 10.174 31.942 42.247 36.704 11.685 132.752

Percentage 8% 24% 32% 28% 9% 100%

Landelijke spreiding

De kwalificerende postcodes vinden wij verspreid over heel Nederland. Op de volgende pagina vindt u een overzichtskaart van deze spreiding, waarbij de postcode-2 gebieden (eerste 2 cijfers) zijn afgebakend. De kwalificerende postcodes zijn met name te vinden in meer stedelijke gebieden, maar buiten de centra van grote(re) steden. Met name in de Randstad, in het midden van Noord Holland, en rondom de Brabantse steden zijn veel kwalificerende postcodes te vinden. Dat is in lijn met de stedelijkheid van Nederland. Hoge en lage scores zijn normaal verdeeld over Nederland. De analyse is uitgevoerd op postcode-6 niveau en levert dus resultaten op die per regio en zelfs per gemeente zijn te visualiseren (de gemeente Groningen heeft bijvoorbeeld al 5.500 postcodes). Als voorbeeld hiervan is een detailkaart opgenomen van de gemeente Arnhem. Ook interessant is het aantal ideale woningen per gemeente. Dat levert de volgende top 10 op van gemeenten met ideale begin-woningen: # 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Gemeente Breda Tilburg 's-Hertogenbosch Eindhoven Amstelveen Haarlemmermeer De Ronde Venen Ede Uden Veldhoven

Aantal woningen 2.853 2.501 2.169 2.101 1.923 1.653 1.341 1.276 1.227 1.227


10

Figuur 1: Spreiding postcodes Nederland


11

Figuur 2: Detailkaart gemeente Arnhem


12

4. Conclusies en aanbevelingen Uit eerder onderzoek blijkt dát de klant voor NOM-renovaties er al is, maar wáár is hij of zij op dit moment te vinden? In dit onderzoek wordt deze vraag beantwoord. Het resultaat is bemoedigend: de klant zit in heel Nederland! In bijna iedere gemeente zijn nu al ideale postcodes voor NOM-renovaties te vinden. Potentiële klanten bevinden zich in stedelijke gebieden, maar buiten de centra van grote(re) steden. Met name in de Randstad, in het midden van Noord Holland, en rondom de Brabantse steden zijn veel potentiële klanten te vinden. Dat heeft echter ook veel te maken met de mate van stedelijkheid in die gebieden. Het is daarbij belangrijk om te herhalen dat de analyse een benadering is van de werkelijkheid. Dit heeft met name te maken met de beschikbare data en het schaalniveau deze data. Toch zal de werkelijkheid niet ver afwijken, want door de gekozen methode met een puntenscore middelen de benaderingsfouten zich uit. De “gekwalificeerde” postcodes, en met name die met een hoge puntenscore, zijn ideaal als startpunt voor een NOM-aanpak. Dat wil nadrukkelijk niet zeggen dat andere postcodes nu of later niét interessant kunnen zijn. Natuurlijk is het interessant om omliggende postcodes te bekijken en waar mogelijk mee te nemen in een aanpak. De resultaten zijn verder uit te werken voor specifieke gebieden en gemeentes. Zo kan ook bijvoorbeeld specifiek worden ingezoomd op kenmerken als de mutatiegraad of de investeringsmogelijkheden. Als hiervoor interesse is, kunt u contact opnemen met de Energiesprong. Ook bij u in de buurt zitten er ruim voldoende mensen te springen om uw prachtige renovatieproduct. Waar wacht u nog op? Aan de slag!


13

Dit is een uitgave van KUUB. Voor meer informatie kunt u contact met ons opnemen via 050 313 26 81. www.kuub.info


14

Wijkanalyse NOM. Onderzoek naar interessante wijken voor Nul op de Meter renovaties op dit moment

Recommend Documents