Nul op de Meter Stroomversnelling Velddagen 9 juni 2016
Roland van der Klauw Voorzitter werkgroep Woningwaarde Energiesprong / platform 31 Stroomversnelling NRG031 Wocozon
Programma • Wat is Nul op de Meter? • Wat gebeurt er met NoM in NL? • Wat betekent dit voor makelaars & taxateurs? • Hoe ziet een NoM woning eruit? • Hoe is dit uitgevoerd?
• Wat is de waarde van een NoM woning? • Discussie en Borrel.
Balanshuis Toelichting Balanshuis tbv Primulastraat 15 Rosmalen
Helma Born, Alg. Dir. Procap
Definitie NHG, Nul op de Meter NHG-definitie: Nul op de meter woning (2016) Energieneutrale woning (ook bekend als Nul op de meter woning): woning waarvan de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van tenminste: 1. 3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft; 2. 2.700 kWh indien het een rijwoning betreft; of 3. 1.780 kWh indien het een appartement betreft.
Facetten
Persoon
Pand
Financiers
(Loan to value) Waarde Woning + Waarde verbetering Nw. Taxatie Model 1 April 2016 Okt. ‘16 incl . Rekenmodule EB
(Loan to Income)
Financiering obv Van inkomen-lasten toets
Woningwaarde Energie ++ / NoM
Per 1/1/2015 €25K NoM Per 1/1/2016 27K NoM Inkomen/lasten Toets
Per 1/1/2015 Invulling 106% Financiering tot 106% woningwaarde
Taxatie / Validatie
Taxateurs
Snelle rekensom Potentiele koper • Waarde woning nu: 180 k • LtV 102% : 183 K • Lt Income Koper: 200k • NoM kosten bijvoorbeeld 45K • Voorbeeld waarde met NoM: 207 • LtV 106% = 220 k • ltI koper 200 + 27 = 227 k
Database, rekentool & Taxatiemodel 2016 Input (EnergieBesparingsmodel)
EB maatregelen EB Nul op meter
garantie van de bouwer kWh & m3 Gas
Macro economisch Maatregel eigenschappen
x% inflatie, € X elektra € XX gas % Energieprijs stijging X jaar levensduur € XX ondh kosten
expertise taxateur
NCW waarde Besparing
Taxatie Model 2016
I.3.c.
Pilots en Proces NoM Stroomversnelling Huur 1.000 10.000 111.000 woningen. Stroomversnelling Koop < 50 woningen 50.000 Utrecht (15 jr) 800.000 Noord-Brabant (35jr)
Consumenten vragen • • • • •
Wat kost een renovatie naar Nul op de Meter? Wat gebeurt er dan precies? Is dit voor mij budgetneutraal ? Wat wordt dan de (getaxeerde) waarde van mijn woning? Kan ik dit financieren? - is mijn onderpand voldoende waard? (LtV) - kan / mag / wil ik het lenen? ( 106% / 27K NoM-extra) (LtI)
Velddagen Soesterberg Feb 2015
Den Bosch Mei 2014
Ede, Sep‘15
Wageningen Maart 2015
Nieuw Buinen, mei ‘16 Zoetermeer Jan ‘16
Apeldoorn (nov2014) Tilburg, jan ‘16
Den Bosch nov 15
Aan de slag 14.00 – Verplaatsen naar de woning, Primulastraat 15 (zie route ) Ontvangst door De Kleine Meierij Guus van den Heuvel. Ca. 15.15 wandeling terug.
Vervolg: Ontw. NoM ( Landelijk, Roland van der Klauw) Taxeer sessie & discussie Borrel
Velddagen Soesterberg Feb 2015
Den Bosch Mei 2014
Ede, Sep‘15
Wageningen Maart 2015
Nieuw Buinen, mei ‘16 Zoetermeer Jan ‘16
Apeldoorn (nov2014) Tilburg, jan ‘16
Den Bosch nov 15
Den Bosch, Van Goghlaan Toegepaste maatregelen: Energiezuinige vaatwasmachine , Centrale balansventilatie , Inductiekoken , Energiezuinige wasmachine , A++ Koelkast , Vloerverwarming , Zonnepanelen , Warmtepomp met bodembron , Zonneboiler , LED-lampen , Vloerisolatie , Kierdichting , Glas (HR++) , Ontwerpmaatregelen , Wand isolatie buiten , Dak isolatie buitenschil
“Maassingel” Toegepaste maatregelen: Ontwerpmaatregelen , Stand-by-killer , LED-lampen , Vloerisolatie , Zonnepanelen , Dak isolatie binnenschil , Wand isolatie binnen , Glas (HR++) , Zonneboiler
Veld validatie dag 26 mei 2014 Den Bosch • Organisatie: Vastgoed Pro • Team van 18 taxateurs landelijk • 2 soorten woningen: - vrijstaand NoM in renovatie ( €600 k) - rijtjeswoning (elektra neutraal ) (€210 k) • Taxatie waarde van de woning (zie foto) • Bepaling waarde door taxateurs van de energiemaatregelen op traditionele wijze • Niet courante woning blijft niet courant • NoM concept krijgt meerwaarde
Velddag Apeldoorn Voorhoeve straat >> Prêt-à-loger
Anklaarseweg
Resultaten velddag Apeldoorn Anklaarseweg Uitgangswaarde
Gemiddelde
Voorhoevestraat
€
250.000 €
187.500
1€
275.000 €
225.000
2€
270.000 €
225.000
3€
285.000 €
237.500
4€
270.000 €
217.500
5€
265.000 €
225.000
6€
265.000 €
235.000
7€
265.000 €
225.000
8€
260.000 €
220.000
9€
275.000 €
220.000
10 €
260.000 €
215.000
€
269.000 €
224.500
Van Ostadelaan 31 Apeldoorn • • •
Woningcorporatie De Goede Woning NOM-Renovatie 0.1 Maatregelen: – – – – – –
Zonnepanelen Luchtwarmtepomp Lage temperatuur wandverwarming Ventilatie met terugwinning Gevel, Dak en vloerisolatie Hr++ glas
Soesterberg 11 feb 2015
Soesterberg: De Taxatie Soesterberg Buys Ballotlaan 37 taxateur 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 gem. stijging perc tov 45k
waarde stand alone € 170.000,00 € 175.000,00 € 185.000,00 € 155.000,00 € 160.000,00 € 157.000,00 € 160.000,00 € 160.000,00 € 160.000,00 € 155.000,00 € €
Niet NoM waarde
€ € € € € € € € € €
waarde in rij 170.000,00 185.000,00 185.000,00 155.000,00 167.500,00 157.000,00 165.000,00 170.000,00 160.000,00 155.000,00
163.700,00 € 28.700,00 € 64%
166.950,00 31.950,00 71%
€ 135.000,00
Velddag Wageningen 2 onder 1 kap Waarde vóór NoM: € 245.000,= Plegt-Vos
(ex-)Woningcorporatie –woning tevens pilot woning Tussenwoning Waarde vóór NoM: € 187.000,= Rijnbouw NoM van binnenuit.
Taxatieresultaten Donderdag 19 maart 2015 Velddag Wageningen
Huidige situatie Taxateur 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Gemiddeld Waarde stijging Stijging t.o.v. €45.000,=
Kamperfoelielaan 11 € 245.000 €
Tarthorst 104 187.000
€ € € € € € € € € €
270.000,00 265.000,00 260.000,00 277.000,00 275.000,00 275.000,00 265.000,00 273.000,00 272.500,00 270.000,00
€ € € € € € € € € €
205.000,00 195.000,00 192.500,00 203.000,00 202.000,00 202.000,00 202.000,00 210.000,00 210.000,00 210.000,00
€ €
270.250,00 € 25.250,00 €
203.150,00 16.150,00
56%
36%
Tarthorst na NoM • • • •
Wageningen, Tarthorst 5 juni 2015 opgeleverd Van binnenuit naar NoM 1 jaar “demo-woning”, daarna verkoop
Ede, Boddegat CPO, Nieuwbouw 16 sep 2015
Bij nieuwbouw zijn de extra bouwkosten voor NoM ongeveer gelijk aan de waardestijging.
Den Bosch, 23 nov 2015, NoM-woning Den Bosch Orduynenstraat huidige referentie waarde:
Orduynenstraat
€
170.000
Taxateur 1 € Taxateur 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 10 € 11 € 12 € 13 € 14 € 15 €
225.000 225.000 235.000 237.000 235.000 240.000 225.000 240.000 237.500 237.500 225.000 215.000 250.000 245.000 265.000
Gemiddelde waarde na realisatie Waardestijging Stijgingspercentage waarde
€ €
235.800 65.800
132,4% 132,4% 138,2% 139,4% 138,2% 141,2% 132,4% 141,2% 139,7% 139,7% 132,4% 126,5% 147,1% 144,1% 155,9%
NoM-deel € € € € € € € € € € € € € € € €
stijging 12.000 10.000 15.000 20.000 20.000 17.500 15.000 18.000 32.500 32.500 15.000 10.000 20.000 15.000 20.000 18.167
38,71% NB. Aankoopwaarde 2006 ca. 210.000)
Opmerkingen: Van binnen niet-courante inrichting/afwerking. Gebouwd naast hoogspanningskabels. Veel extra ruimte gecreëerd bij renovatie. Kopers hebben 10 jr horizon en NoM is onbekend.
14 dec 2015, Heerhugowaard, Woonwaard-wijk huidige referentie waarde:
€
140.000
Taxateur 1 € Taxateur 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 10 € 11 € 12 € 13 €
180.000 175.000 170.000 177.500 170.000 171.000 157.000 165.000 165.000 165.000 175.000 165.000 165.000
Gemiddelde waarde na realisatie Waardestijging Stijgingspercentage waarde
€ €
169.269 29.269 20,91%
128,6% 125,0% 121,4% 126,8% 121,4% 122,1% 112,1% 117,9% 117,9% 117,9% 125,0% 117,9% 117,9%
Opm.: afwerking wat sober, concurrentie met nieuwbouwwijk 200K woningen, wijkwaarde groeit nog. Ideaal voor starters
15 jan ‘16, Zoetermeer koopwoning Zoetermeer Graaf Janstraat huidige referentie waarde:
€
Taxateur 1 € Taxateur 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 10 € 11 € 12 € 13 € 14 € 15 € 16 € 17 € 18 € 19 € 20 € Gemiddelde waarde na realisatie € Waardestijging € Stijgingspercentage waarde Percentage t.o.v target-Prijs €45.000
185.000 (woning vd buren) 205.000,00 200.000,00 220.000,00 220.000,00 200.000,00 200.000,00 220.000,00 220.000,00 215.000,00 220.000,00 205.000,00 205.000,00 215.000,00 210.000,00 215.000,00 215.000,00 215.000,00 220.000,00 210.000,00 210.000,00 212.000 27.000 14,59% 60,0%
110,8% 108,1% 118,9% 118,9% 108,1% 108,1% 118,9% 118,9% 116,2% 118,9% 110,8% 110,8% 116,2% 113,5% 116,2% 116,2% 116,2% 118,9% 113,5% 113,5%
Een NoM woning is waardevast, achterstallig onderhoud weggewerkt, voorlopig geen onderhoudskosten, extra leefruimte, consumenthorizon = 10-15 jr.
26 januari 2016, Tiwos Tilburg Tilburg, Tiwos huidige referentie waarde:
€
137.000
Taxateur 1 € Taxateur 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 10 € 11 € 12 € 13 € 14 € 15 € 16 € 17 €
170.000,00 157.500,00 160.000,00 160.000,00 160.000,00 160.000,00 162.000,00 170.000,00 160.000,00 165.000,00 160.000,00 155.000,00 156.500,00 165.000,00 155.000,00 175.000,00 170.000,00
Gemiddelde waarde na realisatie Waardestijging Stijgingspercentage waarde
€ €
162.412 25.412 18,55%
124,1% 115,0% 116,8% 116,8% 116,8% 116,8% 118,2% 124,1% 116,8% 120,4% 116,8% 113,1% 114,2% 120,4% 113,1% 127,7% 124,1%
Nieuw Buinen, 19 mei ‘16 Nieuw Buinen -
Chrysantstraat 75/91
huidige referentie waarde:
€
82.500
Taxateur 1 € Taxateur 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 10 € 11 € 12 € 13
102.500,00 97.500,00 110.000,00 105.000,00 105.000,00 105.000,00 109.000,00 117.000,00 110.000,00 102.500,00 100.000,00 102.000,00
Gemiddelde waarde na realisatie Waardestijging Stijgingspercentage waarde
€ €
124,2% 118,2% 133,3% 127,3% 127,3% 127,3% 132,1% 141,8% 133,3% 124,2% 121,2% 123,6% 0,0%
105.458 22.958 27,83%
Opm.: Wijk wordt ook vernieuwd met waterpartij, in nabijheid ook wijk met nieuwbouw.
Rosmalen, 9 juni 2016 Rosmalen, Primulastraat 15 huidige referentie waarde:
€
187.000
Taxateur 1 € Taxateur 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 €
223.000,00 200.000,00 196.000,00 215.000,00 196.000,00 197.500,00 210.000,00
Gemiddelde waarde na realisatie Waardestijging Stijgingspercentage waarde
€ €
(incl. 17K aan verkoop bevorderende maatregelen 119,3% 107,0% 104,8% 115,0% 104,8% 105,6% 112,3%
205.357 18.357 9,82%
NB. Wordt te koop aangeboden met een vraagprijs van €219.000
Opm.: Afwerking renovatie was slecht, geen keuken en badkamer aanwezig. Consument horizon = 10jr besparing.
Tenslotte Certificaat
Factuur
Wordt toegestuurd per mail.
Reeds betaald via Ideal Factuur komt per mail.
Contact? Roland van der Klauw 06 518 408 58
[email protected] /
[email protected]
Melick
Arnhem
