EVALUASI HARGA SEWA RUMAH SUSUN SEWA BERDASARKAN METODE PELAKSANAAN KONSTRUKSI KONVENSIONAL DAN PRACETAK (Studi Kasus : Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta)
Nestika Smita Srimaya Binus University, Jakarta, DKI Jakarta, Indonesia
Abstrak Rumah susun dibangun untuk mengatasi kekurangan kebutuhan rumah, mencegah konversi lahan dan mengurangi kemacetan kota. Rumah susun sewa diperuntukan untuk golongan menengah ke bawah, maka dari itu harus dibangun dengan biaya yang relatif terjangkau bagi masyarakat dan masih memenuhi spesifikasi yang disyaratkan. Untuk membangun rusunawa yang terjangkau diperlukan efisiensi biaya baik dari bahan bangunan maupun metode pelaksanaan (konvensional atau pracetak) Rumah Susun Sewa Rempoa berlokasi di Jakarta. Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui nilai efisiensi biaya pembangunan atau invesatasi awal antara metode konvensional dan metode pracetak, menghitung harga sewa berdasarkan biaya pembangunan atau investasi awal, menghitung besarnya biaya pengelolaan (operasional dan pemeliharaan), menetapkan harga sewa minimal berdasarkan perhitungan Rancangan Anggaran Biaya (RAB) metode konvensional dan metode pracetak serta menghitung harga sewa minimum dari RAB tersebut. Perhitungan satuan biaya pembangunan pracetak mengacu kepada (RSNI, "Tata Cara Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstruksi Bangunan Gedung"). Biaya investasi awal dihitung dari biaya pembangunan gedung baik dengan metode konvensional maupun pracetak. Biaya pengelolaan dihitung dari
biaya pengelolaan dan pemeliharaan rutin serta biaya pemeliharaan dan perbaikkan berkala. Berdasarkan hasil perhitungan dengan menggunakan metode pelaksanaan pracetak berdasarkan harga struktur lebih efisien 10,25 % dibandingkan dengan metode konvensional dan efisiensi berdasarkan biaya keseluruhan adalah 3,28 %. Harga sewa minimum Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta yang direkomendasikan sebesar (berdasarkan investasi awal dan biaya pengelolaan) adalah sebesar Rp. 1.578.655,45 untuk tipe 24 dan Rp. 2.367.983,17 untuk tipe 36.
Kata Kunci : Evaluasi, Harga Sewa, Pracetak, Rusunawa
1. Pendahuluan Dengan terus bertambahnya jumlah penduduk khususnya di Jakarta bagian Barat membuat daya tampung kota ini dalam melayani penduduk yang ada semakin lama semakin berkurang. Keterbatasan lahan dan tingginya permintaan tempat tinggal menyebabkan harga tempat tinggal di Jakarta sangat mahal, dan hal ini tidak dibarengi dengan ketersediaan rumah landet house karena keterbatasan lahan. Sehingga masih banyak penduduk terutama golongan penduduk yang berpenghasilan rendah dan penduduk yang berpenghasilan menengah masih belum memiliki tempat tinggal tetap sebagai salah satu kebutuhan primer karena keterbatasan lahan tersebut. Untuk itu diperlukan bangunan rumah dalam bentuk vertical house untuk mengatasi pemenuhan kebutuhan rumah dan keterbatasan lahan. Selain karena keterbatasan lahan dan tingginya permintaan, pembangunan vertical house merupakan gerakan moral kepada seluruh elemen bangsa untuk bersama-sama bertanggung jawab dan mengupayakan percepatan penyediaan rumah yang layak huni terutama bagi penduduk berpenghasilan
rendah. Vertical house dapat dalam bentuk rumah susun sewa (rusunawa) dan rumah susun milik (rusunami) atau apartemen.
Dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal di tengah kota bagi para penduduk Jakarta, maka Pemerintah DKI Jakarta melaksanakan pembangunan rumah susun sewa, salah satunya adalah Rumah Susun Sewa Rempoa yang berlokasi di Rempoa, Jakarta. Selain untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal bagi para penduduk Jakarta, pembangunan rumah susun sederhana sewa di perkotaan, mengatasi kekurangan kebutuhan rumah, mencegah konversi lahan dan mendekatkan masyarakat untuk tinggal di dekat lokasi kerja sehingga dapat mengurangi kemacetan kota.
Adapun biaya tinggal yang harus ditanggung oleh penghuni di rumah susun sewa yaitu terdiri dari harga sewa dan biaya tambahan lainnya yang akan dibebankan kepada penghuni setiap bulannya (seperti biaya pengelolaan dan biaya operasional). Besar harga sewa pada rumah susun sewa dipengaruhi oleh biaya konstruksi. Selain itu terdapat juga biaya operasional, biaya pemeliharaan, dan biaya wajib yang sangat mempengaruhi besarnya biaya yang harus dibayar oleh penghuni rumah susun sewa setiap bulannya.
Maka dari itu, penelitian ini dilakukan untuk mengetahui sudah sesuaikah harga sewa yang sudah ditetapkan saat ini pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta terhadap masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Penelitian ini juga dilakukan untuk mangetahui besarnya biaya pengelolaan dan biaya operasional untuk Rusunawa Prototype 10 Lantai Tipe 24 dan Tipe 36. Selain itu, peneliti mencoba menyajikan bagaimana agar dengan anggaran yang dapat ditekan sedemikian hingga namun mutu bangunan yang dihasilkan tetap pada standar yang berlaku. Salah satu cara yang dilakukan adalah dengan menggunakan konstruksi
pracetak, konstruksi pracetak adalah suatu konstruksi bangunan yang komponen bangunannya difabrikasi atau dicetak terlebih dahulu di pabrik atau di lapangan, lalu disusun di lapangan untuk membentuk suatu kesatuan bangunan gedung dan proses pembuatan komponen dapat dilakukan dengan kontrol kualitas yang baik. Sedangkan konstruksi konvensional adalah suatu sistem pembangunan yang seluruh komponen bangunannya dicor di lapangan atau di tempat proyek (cast in situ). Untuk produksi pracetak dapat dilakukan di site ataupun di plant/pabrik. Jika di site/di lapangan diperlukan lahan percetakkan atau casting area tetapi jika dilakukan di pabrik tidak memerlukan lahan tetapi membutuhkan transportasi pengangkutan. Untuk konstruksi pracetak pelaksanaan lebih cepat dibandingkan konstruksi konvensional karena proses produksi dapat dilakukan bersamaan dengan pelaksanaan struktur bawah. Kecepatan pemasangan/erection perlantai pada pracetak lebih cepat dibandingkan dengan proses pengecoran struktur perlantai pada konvensional. Untuk pekerjaan arsitektur pada konstruksi pracetak dapat dilakukan setelah lantai di atasnya terpasang (arsitektur lantai satu dikerjakan saat struktur lantai dua berjalan), sedangkan pada konstruksi konvensional arsitektur belum bisa dilakukan apabila perancah belum dibongkar. 2. METODOLOGI 2.1. Pendekatan Penelitian Adapun rencana tahapan penelitian yang akan dilakukan adalah sebagai berikut: a. Penentuan lokasi penelitian, dimana pada penelitian ini diambil studi kasus proyek Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. b. Peninjauan pustaka yang akan digunakan acuan untuk mengevaluasi penetapan harga sewa pada proyek Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta dan sebagai acuan penulisan. c. Menganalisis harga sewa (biaya konstruksi) dan biaya tambahan lainnya yang akan dibebankan kepada penghuni setiap bulannya (seperti biaya pengelolaan).
d. Membuat kesimpulan dan saran dari penelitian. Tahap penelitian yang dilakukan secara garis besar dapat dilihat pada bagan alir seperti yang ditunjukkan pada gambar berikut ini: Mulai
Penentuan lokasi penelitian
Identifikasi masalah
Tinjauan pustaka/studi literatur
Pengumpulan data
Analisa dan pembahasan
Evaluasi penetapan harga sewa
Kesimpulan dan Saran
Selesai Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian Secara Umum 2.2. Desain Penelitian Desain penelitian yang dilakukan untuk mencapai tujuan yang sebagaimana telah disebutkan pada bab 1, yaitu untuk menghitung nilai efisiensi biaya pembangunan antara metode konvensional dan pracetak, untuk menghitung harga sewa berdasarkan biaya pembangunan atau investasi awal, menghitung berapa besar biaya pengelolaan tiap bulannya (biaya operasional dan biaya pemeliharaan), menetapkan harga sewa paling minimal pada
Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berdasarkan dua metode serta merekomendasikan harga sewa paling minimal pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. Data yang diperlukan untuk mempermudah menghitung efisiensi dan harga sewa berdasarkan biaya pembangunan atau investasi awal adalah RAB dari kedua metode tersebut dimana data-data RABnya terdiri dari jurnal harga keseluruhan, perhitungan volume komponen bangunan, gambar desain dari bangunan, RSNI, "Tata Cara Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstruksi Bangunan Gedung". Dan untuk menghitung besar biaya pengelolaan (biaya operasional dan pemeliharaan), menghitung harga sewa minimal adalah data komponen gedung, tarif dasar listrik dan air di Jakarta, data inflasi, data estimasi biaya pengelolaan (biaya operasional dan pemeliharaan) serta data ratarata pemekain air per orang per hari. Semua data tersebut didapatkan dari data sekunder dan tinjauan kepustakaan. Metode analisa yang digunakan adalah estimasi biaya bangunan atau investasi awal, estimasi biaya pengelolaan yaitu bagian dari komponen biaya dalam siklus hidup bangunan gedung rumah susun sewa dan perhitungan harga sewa. Hasil yang didapat dari semua perhitungan adalah nilai efisiensi antara perhitungan dengan menggunakan metode konvensional dan metode pracetak serta harga sewa paling minimal. 2.3. Tahap Penelitian Untuk mencapai tujuan penelitian, maka kerangka kerja penelitian dituangkan dalam tahapan-tahapan proses penelitian yang dapat dijelaskan sebagai berikut : a. Merumuskan latar belakang dilakukannya penelitian. b. Identifikasi masalah, dilakukan untuk mengumpulkan permasalahan-permaslahan yang mendukung untuk dilakukannya penelitian. c. Merumuskan tujuan penelitian, yang berkaitan dengan metode analisis yang harus digunakan untuk mencapai tujuan penelitian.
d. Studi literatur untuk memahami secara baik, peraturan-peraturan serta teori dasar tentang bagaimana menghitung efisiensi dan menentukan harga sewa rumah susun sewa. e. Mengumpulkan data-data baik data sekunder maupun data primer yang diperlukan dalam penelitian. f. Melakukan pengolahan data dan analisa yang merupakan bagian pokok dalam penelitian dengan menggunakan metode yang tepat sehingga dapat dicapai tujuan dari penelitian. g. Membuat kesimpulan dan saran kebijakan penentuan metode pembangunan serta penentuan harga sewa minimal dari hasil pengolahan dan analisa, yang nantinya dapat berguna sebagai bahan pertimbangan bagi penentuan kebijakan dalam menentukan metode pembangunan dan kebijakan penetapan harga sewa rumah susun sewa. 2.4. Teknik Pengumpulan Data Teknik pengumpulan data pada penelitian proyek Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta ini menggunakan pengumpulan data primer dan data sekunder dan studi kepustakaan. Data-data yang diperlukan diperoleh dengan cara mengambil data langsung ke lapangan untuk data primer yang berhubungan langsung dengan pelaksanaan proyek yang diperoleh dari survei harga rumah susun sederhana sewa dari pihak pengembang, sedangkan data sekunder diperoleh dengan cara mencari informasi dari media internet dan media lainnya. Studi kepustakaan yaitu pengumpulan data dengan cara mengkaji dan memahami berbagai bahan bacaan yang berhubungan dengan penelitian, serta memahami catatan serta tulisan ilmiah yang berhubungan dengan penelitian yang dilakukan. 2.5. Metode Penelitian Berdasarkan tujuan dari penelitian, metode analisa yang dilakukan dalam menghitung efisiensi dari metode pembangunan konvensional dan metode pracetak, serta menentukan harga sewa minimal dari rumah susun sewa adalah sebagai berikut :
a. Untuk mengetahui besarnya efisiensi pada biaya pembangunan atau investasi awal pada metode konvensional dan pracetak didasarkan pada besarnya perhitungan nilai RAB dari kedua metode. Dalam menghitung RAB dapat menggunakan SNI sebagai acuan perhitungan. Tahapan perhitungan besarnya efisiensi, yaitu : -
Melakukan perhitungan volume dari setiap komponen bangunan.
-
Melakukan perhitungan rekapitulasi harga satuan yang kemudian akan digunakan untuk menghitung harga keseluruhan dari seluruh volume komponen bangunan.
-
Estimasi biaya yang akhirnya mendapatkan harga biaya pembangunan atau investasi awal dari pembangunan kedua metode
-
Menghitung nilai efisiensi dari biaya pembangunan atau investasi awal antara metode konvensional dan metode pracetak.
b. Untuk menentukan besarnya harga sewa minimal didasarkan pada biaya-biaya keseluruhan yang dihitung yaitu biaya pembangunan dan biaya pengelolaan (biaya operasional dan biaya pemeliharaan) dari rumah susun. Tahapan perhitungan biaya pengelolaan (biaya operasional dan biaya pemeliharaan), yaitu : -
Melakukan inventaris komponen bangunan dan fasilitas bersama yang memerlukan pemeliharaan baik secara rutin maupun berkala.
-
Melakukan estimasi biaya energi, biaya operasional, biaya pemeliharaan dan perbaikkan serta biaya penggantian komponen bangunan yang merupakan bagian dari komponen biaya siklus hidup rumah susun sewa. Biaya-biaya dihitung berdasarkan waktu pengeluarannya.
-
Karena adanya perbedaan waktu pengeluaran perhitungan total biaya dilakukan dengan pendekatan metode nilai sekarang PW (present worth method).
-
Perhitungan harga sewa minimal didasarkan dari biaya keseluruhan yaitu biaya pembangunan dan biaya pengelolaan (biaya operasional dan biaya pemeliharaan).
2.6. Menetapkan Harga Sewa Untuk menetapkan harga sewa yang paling minimal dari beberapa harga sewa berdasarkan dari beberapa variabel penetapan harga sewa, metode yang dilakukan adalah sebagai berikut : a. Batas minimum harga sewa didasarkan pada biaya keseluruhan yaitu biaya pembangunan dan biaya pengelolaan (biaya operasional dan biaya pemeliharaan). b. Apabila batas minimum harga sewa tidak sesuai dengan sasaran penghuni rumah susun, maka perlu dicari alternatif solusi. 5. Kesimpulan Dari hasil analisa dan perhitungan RAB konstruksi serta perhitungan biaya pengelolaan pada pembangunana Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berdasarkan metode pelaksanaan, dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut : 1. Pembangunan dengan menggunakan metode pelaksanaan metode pracetak berdasarkan harga struktur lebih efisien 10,25 % dibandingkan dari metode konvensional. 2. Pembangunan dengan menggunakan metode pelaksanaan metode pracetak berdasarkan harga keseluruhan lebih efisien 3,28 % dibandingkan dari metode konvensional. 3. Besarnya harga sewa yang ditetapkan berdasarkan biaya investasi Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta adalah sebesar : a. Harga sewa rumah susun per bulan metode konvensional : -
Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.100.854,60
-
Tipe 36 adalah sebesar Rp. 1.651.281,89
b. Harga sewa rumah susun per bulan metode pracetak :
-
Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.064.692,34
-
Tipe 36 adalah sebesar Rp. 1.597.038,51
4. Besarnya biaya pengelolaan yang dibebankan tiap bulan kepada penghuni Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta per bulan metode konvensional dan pracetak adalah sebesar : -
Tipe 24 adalah sebesar Rp. 513.963,11
-
Tipe 36 adalah sebesar Rp. 770.944,66
5. Besarnya harga sewa yang ditetapkan berdasarkan biaya investasi dan biaya pengelolaan Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta adalah sebesar : c. Harga sewa rumah susun per bulan metode konvensional : -
Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.614.817,70
-
Tipe 36 adalah sebesar Rp. 2.422.226,56
d. Harga sewa rumah susun per bulan metode pracetak : -
Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.578.655,45
-
Tipe 36 adalah sebesar Rp. 2.367.983,17
6. Rekomendasi harga sewa minimum Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta menggunakan metode pracetak adalah yaitu Rp. 1.578.655,45 untuk tipe 24 dan Rp. 2.367.983,17 untuk tipe 36.
DAFTAR PUSTAKA [1] Eddy Erwan Nopianoor S.Si, MP. 2012. Geliat Ekonomi Kelas Menengah. Diperoleh 05-03-2012 / dari http://kalsel.bps.go.id/ [2] Gray, Clive., Lien K. Subur, Payaman Simanjuntak, P.F.L. Maspaitella, & R.C.G. Varley. (1992). Pengantar Evaluasi Proyek, Edisi Kedua. PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. [3] Juwana, J.S. (2005), Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Erlangga, Jakarta. [4] Kadariah. 1988. Evaluasi Proyek (Analisa Ekonomis), Edisi Kedua. Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Jakarta. [5] Kirk, SJ and Alphonse J, Dell’Isola (1995), Life Cycle Costing for Design Professionals, Mc Graw Hill Inc, New York. [6] Kodoatie, Robert J. (1995). Analisis Ekonomi Teknik. Andi Yogyakarta, Yogyakarta. Pilcher, Roy. Principles Of Construction Management. Edisi Ketiga. [7] Purbo, Hartono (1998), Teknologi Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak, Cetakan Ketiga, Djambatan, Jakarta. [8] RSNI Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton pracetak untuk konstruksi bangunan gedung, Badan Standarisasi Nasional. [9] SNI Analisa Biaya Konstruksi (ABK) Bangunan Gedung Dan Perumahan, contoh analisa harga satuan pekerjaan konvensional, Badan Standarisasi Nasional. [10] Soeharto, Ir.Iman. (1997). Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai Operasional. Erlangga, Jakarta.
EVALUATION APARTMENT HOUSE RENT RENTAL RATES BASED ON CONVENTIONAL METHODS OF CONSTRUCTION AND PRECAST (Cases study : Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta)
Nestika Smita Srimaya Binus University, Jakarta, DKI Jakarta, Indonesia
Abstract Flats built to overcome the shortage of housing needs, preventing the conversion of land and reducing urban congestion. Rental flats allocated to the lower middle class, so it must be built with a relatively affordable cost to society and still meet the required specification. To build the required affordable Rusunawa good cost efficiency of building materials and methods of operation (conventional or precast) Rempoa Rental Flats are located in Jakarta. The study was conducted to determine the efficiency of the construction cost or initial invesatasi between conventional methods and precast method, calculate the rental price is based on the cost of construction or initial investment, calculating the cost of management (operations and maintenance), set a minimum rent calculation is based on the Draft Budget (RAB ) conventional method and the method of precast and calculate the minimum rental price of the RAB. Calculation of unit cost of construction of precast refers to (RSNI, "Tata Cara Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstruksi Bangunan Gedung"). Initial investment cost is calculated from the cost of building either by conventional methods or prefabricated. Management fee is calculated from the cost of management and routine maintenance and periodic maintenance and repair. Based on calculations using the method of
implementation of the preprinted price structure more efficient by 10.25% compared with the conventional method based on cost and overall efficiency is 3.28%. Minimum rents Rental Flats for Rempoa Jakarta recommended (based on initial investment and management costs) amounted to Rp. 1,578,655.45 for Type 24 and Rp. 2,367,983.17 for type 36.
Keywords: Evaluation, Rent, Preprints, Rusunawa
1. Preliminary
With the continuous increase of population, especially in the western part of Jakarta to the city's capacity to serve the existing population progressively diminished. Limited land and high demand for housing causing housing prices in Jakarta is very expensive, and it is not coupled with the availability of home landet house due to limited land. Consequently, many residents, especially low-income population groups and middle-income population still has no permanent place of residence as one of the primary needs due to limited land. This requires building a house in the form of vertical house to address the needs of homes and land constraints. In addition to its limited land and high demand, construction of house is vertical movement of the moral to all elements of the nation to jointly responsible and work towards accelerating the provision of decent homes occupied primarily for low-income residents. Vertical house to rent in the form of flats (Rusunawa) and owned flats (rusunami) or apartments.
In meeting the housing needs in the city center for the residents of Jakarta, the Jakarta administration carry out the construction of rental flats, one of which is Rempoa Rent Flats located in Rempoa, Jakarta. In addition to meeting the housing needs for the residents of
Jakarta, a simple construction of rental flats in urban areas, address the shortage of housing needs, prevent conversion of land and bring people to live near work sites so as to reduce urban congestion.
As for living expenses to be borne by the residents in the apartment lease that is comprised of rental rates and fees which will be charged to residents each month (such as management fees and operating expenses). Large rents on leases of flats affected by the construction cost. In addition there is also the operational costs, maintenance costs, and expenses must greatly affect the amount of fees to be paid by residents of the apartment rent each month.
Therefore, this study has been conducted to determine sesuaikah rents that have been defined at this time in Jakarta Rempoa Rental Flats to lower middle income people. The research was also conducted to mangetahui the cost of management and operational costs for Rusunawa Prototype 10 Floor Type 24 and Type 36. In addition, the researchers tried to present how the budget could be reduced such that the resulting building, but the quality remains the applicable standard. One way is by using precast construction, precast construction is a construction of the building components fabricated or printed first in the factory or in the field, then arranged on the ground to form a union building and component manufacturing process can be done with quality control is good. While conventional construction is a development system throughout the building components casted on the ground or in the project (cast in situ). For the production of precast can be done at site or in the plant / factory. If the site / land required field percetakkan or casting area, but if done at the factory but it does not require land freight transport needs. For precast construction execution is faster than conventional construction because of the production process can be
conducted simultaneously with the implementation of the structure. Speed of installation / erection of precast perlantai on faster than the casting process perlantai the conventional structure. To work on the architectural precast construction can be done after the floor is installed on it (the architecture is done when the structure first floor second floor walk), whereas in conventional construction architecture can not be done if the scaffold has not been dismantled. 2. Methodology 2.1. The Research Approach The plan stages of research to be conducted are as follows: a. Determining the location of the study, which was taken on the case study research project Flats Rent Rempoa Jakarta. b. A review of literature that will be used to evaluate the pricing benchmark rent on Rent Flats project Rempoa Jakarta and reference writing. c. Analyze the rental price (construction costs) and other additional costs will be charged to residents each month (such as management fees). d. Make conclusions and recommendations of the study. Phase of research carried out in general can be seen in the flow chart as shown in the image below :
Mulai
Penentuan lokasi penelitian
Identifikasi masalah
Tinjauan pustaka/studi literatur
Pengumpulan data
Analisa dan pembahasan
Evaluasi penetapan harga sewa
Kesimpulan dan Saran
Selesai Figure 3.1 Flowchart of General Studies 2.2. Research Design Design studies conducted to achieve the goals as mentioned in Chapter 1, which is to calculate the efficiency of the construction cost between conventional and precast method, to calculate the rental price is based on the cost of construction or initial investment, calculate how large a monthly management fee (operating cost and maintenance costs), sets the minimum rents in Jakarta Rempoa Flats rent is based on two methods, and recommend the most minimal rents on rent Flats Rempoa Jakarta.
Data necessary to calculate the efficiency and ease rental prices based on cost of construction or initial investment is the RAB of the two methods where the data consist of the
journal RABnya overall price, the calculation of the volume of building components, design drawings of the building, RSNI, "Procedure for Calculation of Rates unit of Work Precast Concrete Building Construction. "And to calculate the cost of management (operational and maintenance costs), calculate the minimum rental price is the data component of the building, electricity and water tariffs in Jakarta, inflation data, the estimated cost of data management (operational and maintenance costs) and average data pemekain water per person per day. All data was obtained from secondary data and literature review. Analysis method used is the estimated cost of construction or initial investment, the estimated cost of management is part of the cost component in the life cycle of building rental apartments and rent calculations. The results of all calculations is the value of the efficiency of calculations using the conventional method and the method of precast and at minimal rents. 2.3. Stage Research To achieve the objectives of the study, the research framework outlined in the research process steps which can be explained as follows:Merumuskan latar belakang dilakukannya penelitian. a. Problem identification, problem-made to collect permaslahan support for doing research. b. Formulate research objectives, relating to methods of analysis should be used to achieve the objectives of the study. c. Literature study to understand better, the rules and the basic theory of how to calculate and determine the efficiency of the apartment lease rents. d. Collecting data on both secondary data and primary data required in the study. e. Perform data processing and analysis is an essential part in the study by using appropriate methods so as to achieve the purpose of the study.
f. Make conclusions and policy advice as well as the determination of the construction method of determining rent a minimum of processing and analyzing the results, which will be useful as a material consideration in determining policy for the determination of method development and pricing policies lease rental flats. 2.4. Data Collection Techniques Data collection techniques in research projects Rempoa Jakarta Rent Flats uses primary data collection and secondary data and literature study. The necessary data is obtained by taking the data directly to the field for the primary data that are directly related to the implementation of projects derived from price surveys simple flats rent from the developer, while the secondary data obtained by the media seeking information from internet and other media. Literature study that data collection by reviewing and understanding the literature related to research and understand the notes and scientific papers related to the research conducted. 2.5. Research Methods Based on the objectives of the study, methods of analysis carried out in calculating the efficiency of conventional construction methods and pre-printing method, and determine the minimum rental price of the apartment lease are as follows: a. To know the size of the efficiency at the cost of construction or initial investment in the conventional method based on the magnitude and precast RAB value calculation of both methods. In calculating the RAB can be used as reference computation SNI. Stage of the calculation of efficiency, namely: -
Perform the calculation of the volume of each component of the building.
-
Perform the calculation of unit price recapitulation which will then be used to calculate the overall price of the entire volume of building components.
-
Estimated cost to finally get the price of the initial investment cost of construction or development of these two methods.
-
Calculating the value of the efficiency of the construction cost or initial investment between the conventional method and the method of precast.
b. To determine the minimal amount of the rental price is based on the overall costs are calculated the cost of development and management costs (operating costs and maintenance costs) from the apartment. Stage of the calculation of management costs (operating costs and maintenance costs), namely: -
Conduct an inventory of building components and shared facilities that require regular maintenance and periodic either.
-
To estimate the energy costs, operating costs, maintenance costs and repair and replacement costs of building components that are part of the component life cycle cost rental flats. These costs are calculated based on the period of expenditure.
-
Because of differences in spending time with the calculation of total cost is the present value method approach PW (present worth method).
-
Calculation of minimum rents based on the overall cost of the construction costs and management costs (operating costs and maintenance costs).
2.6. Setting the Rental Price To establish the most minimal rents of some of the rental price is based on several variables rental pricing, the methods are as follows: a. Minimum rental rates are based on the overall cost is the cost of development and management costs (operating costs and maintenance costs). b. If the minimum rental price does not match the target apartment dwellers, it is necessary to find alternative solutions.
5. Conclusions From the analysis and calculation of the RAB calculation of the cost of construction and management on Rent Flats pembangunana Rempoa Jakarta based on the method of implementation, it can be concluded as follows: 1. Construction using precast method based on the method of implementation is more efficient pricing structure of 10.25% compared to conventional methods. 2. Construction using precast method based on the method of implementation is more efficient overall price of 3.28% compared to conventional methods. 3. The amount of rent set by Rent Flats investment costs amounted Rempoa Jakarta: a. Apartment rents per month conventional methods: -
Type 24 is Rp. 1.100.854,60
-
Type 36 is Rp. 1.651.281,89
b. Apartment rents per month precast method: -
Type 24 is Rp. 1.064.692,34
-
Type 36 is Rp. 1.597.038,51
4. The amount of rent determined by the cost of managing Rempoa Jakarta Flats Rent per month and precast conventional method is: -
Type 24 is Rp. 513.963,11
-
Type 36 is Rp. 770.944,66
5. Based on the calculation of rents Flats Rent is calculated based on the Jakarta Rempoa construction costs and management costs amounted to: a. Apartment rents per month conventional methods: -
Type 24 is Rp. 1,614,817.70
-
Type 36 is Rp. 2.422.226,56
b. Apartment rents per month precast method:
-
Type 24 is Rp. 1.578.655,45
-
Type 36 is Rp. 2.367.983,17
6. Recommended minimum rental Rent Flats Rempoa Jakarta using precast method is Rp. 1,578,655.45 for Type 24 and Rp. 2,367,983.17 for type 36.
BIBLIOGRAPHY [1] Eddy Erwan Nopianoor S.Si, MP. 2012. Geliat Ekonomi Kelas Menengah. Diperoleh 05-03-2012 / dari http://kalsel.bps.go.id/ [2] Gray, Clive., Lien K. Subur, Payaman Simanjuntak, P.F.L. Maspaitella, & R.C.G. Varley. (1992). Pengantar Evaluasi Proyek, Edisi Kedua. PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. [3] Juwana, J.S. (2005), Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Erlangga, Jakarta. [4] Kadariah. 1988. Evaluasi Proyek (Analisa Ekonomis), Edisi Kedua. Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Jakarta. [5] Kirk, SJ and Alphonse J, Dell’Isola (1995), Life Cycle Costing for Design Professionals, Mc Graw Hill Inc, New York. [6] Kodoatie, Robert J. (1995). Analisis Ekonomi Teknik. Andi Yogyakarta, Yogyakarta. Pilcher, Roy. Principles Of Construction Management. Edisi Ketiga. [7] Purbo, Hartono (1998), Teknologi Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak, Cetakan Ketiga, Djambatan, Jakarta. [8] RSNI Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton pracetak untuk konstruksi bangunan gedung, Badan Standarisasi Nasional. [9] SNI Analisa Biaya Konstruksi (ABK) Bangunan Gedung Dan Perumahan, contoh analisa harga satuan pekerjaan konvensional, Badan Standarisasi Nasional. [10] Soeharto, Ir.Iman. (1997). Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai Operasional. Erlangga, Jakarta.
