MONITOR AANBODMODEL ROTTERDAM 2006
M.T. Brokken en W.H.M. van der Zanden Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) 20 december 2007 In opdracht van dS+V - afdeling Wonen
© Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) Auteur: M.T. Brokken en W.H.M. van der Zanden Project: 07-2706 Prijs: € 10
Adres:
Goudsesingel 78, 3011 KD Rotterdam Postbus 21323, 3001 AH Rotterdam Telefoon: (010) 489 95 00 Telefax: (010) 489 95 01 E-mail:
[email protected] Website: www.cos.rotterdam.nl
2
Samenvatting en conclusies Sinds de invoering van het aanbodmodel in Rotterdam volgt het Centrum voor Onderzoek en Statistiek op verzoek van de afdeling Wonen van de dS+V jaarlijks de werking van dit woonruimteverdelingssysteem. Ruim tien jaar geleden deed het aanbodmodel zijn intrede in de Rotterdamse sociale huursector. Sindsdien adverteren corporaties hun vrijgekomen beschikbare woningen in een krant - en al enige jaren ook via internet - en dienen woningzoekenden hun belangstelling voor een woning kenbaar te maken door te reageren met een woonbon, per telefoon of via de website. Van de reacties op de geadverteerde woningen worden kandidatenlijsten gemaakt. Sinds 2005 wordt daarbij voor starters en doorstromers hetzelfde rangordecriterium gehanteerd, namelijk inschrijfduur. De woningzoekende met de langste duur eindigt bovenaan, degene met de kortste duur onderaan. Een uitzonderingspositie hebben urgenten en sv-kandidaten: zij eindigen onder bepaalde voorwaarden boven reguliere woningzoekenden. Corporaties werken de kandidatenlijsten op volgorde af totdat een huurder is gevonden. Woningzoekenden Het aantal woningzoekenden op de Rotterdamse woningmarkt is voor het eerst in vele jaren afgenomen. De afname is flink te noemen; het aantal woningzoekenden is in 2006 gedaald tot onder het niveau van 2003. In totaal zijn er in 2006 bijna 59.400 woningzoekenden actief op zoek geweest naar een Rotterdamse sociale huurwoning, ofwel bijna 7.500 minder dan het jaar ervoor. Een mogelijke verklaring hiervoor is de gunstige economische ontwikkeling in 2006 na een wat mindere periode. Het kan zijn dat hierdoor een verschuiving van de belangstelling van huur naar koop is opgetreden. Dat in 2006 relatief meer woningzoekenden tot de aandachtsgroep behoren en minder tot de niet-aandachtsgroep dan het jaar ervoor kan hiervoor een aanwijzing zijn. De samenstelling van de groep woningzoekenden is in andere opzichten weinig veranderd in vergelijking met 2005. De groep starters is iets groter dan de groep doorstromers, de helft van de woningzoekenden is alleenstaand en bijna driekwart is tussen de 23 en 55 jaar oud. Een op de twintig woningzoekenden heeft een voorrangspositie en is dus een urgent of sv-kandidaat. Woningaanbod In 2005 zijn in Rotterdam 9.287 corporatiewoningen aangeboden via advertenties in de krant en op internet en via directe bemiddeling. Dit zijn er ongeveer 650 minder dan in 2005. Uit analyse is gebleken dat er alleen minder woningen buiten de krant om zijn aangeboden; het aantal advertenties in de krant en op internet was ongeveer even groot als in 2005. Het aanbod bestond voor bijna driekwart uit woningen met één tot en met drie kamers, voor 84 procent uit woningen met een huur tot de bereikbaarheidsgrens en voor een vijfde uit seniorenwoningen. De helft van de woningen is voorwaardevrij aangeboden, wat betekent dat ze zonder passendheidseisen in de krant en op internet zijn geadverteerd; iedereen kon hierop reageren. Minder dan een vijfde (17 procent) is via directe bemiddeling (dus buiten de krant en internet om) aangeboden; vorig jaar was dat nog 22 procent. Marktdruk De verhouding tussen de vraag naar en het aanbod van woningen wordt uitgedrukt via de marktdruk. Deze geeft weer hoeveel woningzoekenden er gemiddeld “in de rij stonden” voor elke geadverteerde woning. In 2005 bedroeg de marktdruk in Rotterdam 9, wat in regionaal opzicht niet hoog is. Ook is de marktdruk opnieuw gedaald, wat betekent dat de “wachtrij” voor 3
een Rotterdamse corporatiewoning weer wat korter is geworden. Een verklaring hiervoor is dat het aantal woningzoekenden in 2006 is afgenomen terwijl het woningaanbod in de krant en op internet vrijwel gelijk is gebleven. Slaagkans Woningzoekenden op de Rotterdamse woningmarkt hebben in 2006 een slaagkans van 5,2 procent. Dit betekent dat elk kwartaal gemiddeld één op de twintig woningzoekenden een sociale huurwoning in Rotterdam heeft gevonden. Tussen groepen woningzoekenden verschillen de slaagkansen als volgt: • Doorstromers hebben een hogere slaagkans dan starters. • De aandachtsgroep heeft een iets lagere slaagkans dan de niet-aandachtsgroep. • Grote huishoudens hebben de laagste slaagkans, tweepersoonshuishoudens de hoogste. • De slaagkans neemt toe met het stijgen van de leeftijd. • Urgenten en sv-kandidaten hebben door hun voorrangspositie een beduidend hogere slaagkans dan reguliere woningzoekenden. • Woningzoekenden uit Rotterdam hebben een hogere slaagkans dan woningzoekenden uit andere gemeenten. Per 2005 geldt voor iedereen het rangordecriterium ‘inschrijfduur’. De belangstellende met de langste duur krijgt als eerste de woning aangeboden. Voor doorstromers is een overgangsregeling getroffen, waarbij hun woonduur in geleidelijke stappen is afgebouwd tot juli 2006. Het effect van deze nieuwe spelregel op de slaagkansen van starters en doorstromers is duidelijk zichtbaar: de slaagkans van starters zijn gestegen en die van doorstromers gedaald, zodat hun slaagkansen nu dichter bij elkaar liggen. De verwachting dat de afschaffing van de woonduur voor doorstromers ook effect zou hebben op de slaagkansen van jongeren en ouderen is nog niet duidelijk terug te zien. Verhuringen Driekwart van alle in 2006 verhuurde woningen is naar iemand uit de aandachtsgroep gegaan. Dit is iets meer dan in 2005, toen 70 procent van de woningen is verhuurd aan de aandachtsgroep. Een mogelijke verklaring hiervoor dat dit jaar ook relatief meer woningzoekenden tot de aandachtsgroep behoren. Van alle woningen die qua huurprijs voor de aandachtsgroep “bestemd” waren (dat wil zeggen met een huur tot de aftoppingsgrens), is 79 procent ook bij de aandachtsgroep terechtgekomen. Van het aanbod met een hogere huurprijs is bijna de helft (47 procent) verhuurd aan de aandachtsgroep. Op basis van de inschrijfduur van geslaagde woningzoekenden kan een beeld worden gevormd van de ‘wachttijd’ op de Rotterdamse woningmarkt. Gemiddeld genomen hebben geslaagde woningzoekenden 45 maanden ingeschreven gestaan; een wachttijd derhalve van bijna 4 jaar. Woningzoekenden in de leeftijd van 35 tot 55 jaar, huishoudens vanaf 4 personen en doorstromers die tot de aandachtsgroep behoren kenden een langere wachttijd dan gemiddeld. Woningen met gemiddeld de langste wachttijd zijn maisonnettes en eengezinswoningen, grote woningen en woningen met een huurprijs tot de onderste aftoppingsgrens (€ 485,33 op 1 juli 2006). Kanttekening bij de wachttijd is dat de inschrijfduur van een geslaagde woningzoekende niet per definitie betekent dat die persoon ook al zo lang serieus en actief aan het zoeken is geweest. Aangezien de rangorde op de kandidatenlijst wordt bepaald door inschrijfduur, schrijft een deel van de woningzoekenden zich ‘uit voorzorg’ in.
4
Verhuisbewegingen Rotterdam heeft relatief gezien één van de meest lokaal georiënteerde sociale huurwoningenmarkten in het stadsregiogebied: van de in 2006 verhuurde woningen in de stad is 87 procent naar een Rotterdammer gegaan. De rest is verhuurd aan woningzoekenden uit een andere Woonnetgemeente1 (5%) of een gemeente daarbuiten (7%). Ook op deelgemeenteniveau blijken de verhuringen vooral interne verhuisbewegingen te hebben veroorzaakt. In Delfshaven, Charlois, Pernis en Hoogvliet is zelfs meer dan de helft van de verhuurde woningen naar woningzoekenden uit de deelgemeente zelf gegaan. Slotbeschouwing De markt voor sociale huurwoningen lijkt het afgelopen jaar iets minder gespannen en rechtvaardiger te zijn geworden. Het aantal woningzoekenden is voor het eerst in vele jaren gedaald, terwijl het aantal advertenties van beschikbare woningen vrijwel gelijk bleef. Op advertenties van sociale huurwoningen kwamen gemiddeld ook minder reacties dan in voorgaande jaren. De verhouding tussen de vraag en het aanbod is dus iets gunstiger geworden dan voorheen. Door de afschaffing van de woonduur voor doorstromers is de woonruimteverdeling ook iets rechtvaardiger geworden; de slaagkansen van starters en doorstromers liggen nu veel dichter bij elkaar, net zoals die van de aandachtsgroep en nietaandachtsgroep.
1
De bij Woonnet Rijnmond aangesloten gemeenten zijn: Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen, Maassluis, Capelle aan
den IJssel, Albrandswaard, Barendrecht en de deelgemeente Hoek van Holland.
5
6
INHOUD
Samenvatting en conclusies
3
Inleiding
7
1
2
3
4
5
6
Woningzoekenden
11
1.1 1.2
11 11
Inleiding Kenmerken en ontwikkeling
Woningaanbod
13
2.1 2.2
Inleiding Kenmerken en ontwikkeling
13 13
Vraag-aanbod-verhouding
17
3.1 3.2 3.3
Inleiding Vraagdruk Marktdruk
17 17 19
Verhuringen
23
4.1 4.2 4.3 4.4
23 23 24 25
Inleiding Benodigde inschrijfduur Verhuringen naar bezettingsnorm Verhuringen aan de aandachtsgroep
Slaagkansen
27
5.1 5.2 5.3
27 28 29
Inleiding Per groep woningzoekenden Ontwikkeling
Verhuisbewegingen
31
6.1 6.2 6.3
31 32 32
Inleiding Rotterdam totaal Deelgemeenten
7
8
Inleiding Sinds juni 1996 worden Rotterdamse sociale huurwoningen verdeeld via het aanbodmodel. Dit woonruimteverdelingssysteem werkt als volgt: • Woningcorporaties adverteren hun vrijgekomen woningen in een krant (en inmiddels ook via internet). • Woningzoekenden kunnen hun belangstelling voor een sociale huurwoning tonen door hierop te reageren (met een woonbon, per telefoon of via internet). • Van de reacties op de geadverteerde woningen worden kandidatenlijsten gemaakt. Sinds 2005 wordt daarbij voor starters en doorstromers hetzelfde rangordecriterium gehanteerd, namelijk inschrijfduur. De woningzoekende met de langste duur eindigt bovenaan, degene met de kortste duur onderaan. • Corporaties werken de kandidatenlijsten op volgorde af totdat een huurder is gevonden. Sinds de invoering van het aanbodmodel in Rotterdam heeft het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) op verzoek van de afdeling Wonen van de dS+V de werking ervan periodiek geëvalueerd. Het onderzoek heeft het karakter van een monitor: het volgt de ontwikkelingen op dat deel van de woningmarkt dat met het aanbodmodel wordt bestreken. Tot 2003 verscheen er jaarlijks een uitgebreide rapportage. Daarna is er elk jaar een beknopte versie van het rapport uitgebracht2. Vanaf 2003 verschijnt er elk jaar een beknopte versie van het rapport. Ook in het voorliggende rapport over het Rotterdamse aanbodmodel in 2006 wordt alleen in hoofdlijnen gerapporteerd. De gegevens die voor dit onderzoek zijn gebruikt zijn afkomstig van de Vereniging WoonNet Rijnmond. Het gaat om een “download” van het administratiesysteem van het aanbodmodel. Het COS heeft de gegevens bewerkt en geanalyseerd. Vaak komt de voor dit rapport gehanteerde berekeningswijze overeen met die uit de vorige monitoren, maar soms is aangesloten bij de berekeningswijze die tegenwoordig voor de rapportages over de stadsregionale woonruimteverdeling3 worden gebruikt.
2
Er is geen rapport over het aanbodmodel in 2004 verschenen. Een aantal gegevens over het jaar 2004 is wel verzameld en
opgenomen in de tijdreeksen in het rapport over de Rotterdamse woonruimteverdeling in 2005. 3
In de rapportagereeks Monitor woonruimteverdeling Stadsregio Rotterdam van het COS zijn inmiddels publicaties verschenen over
het jaar 2005 en 2006.
9
10
1
Woningzoekenden
1.1
Inleiding
Met het aanbodmodel als woonruimteverdelingsysteem wordt van woningzoekenden een actieve rol verwacht bij het zoeken naar een nieuwe woning. Ze moeten zelf in de gaten houden welke woningen corporaties in de woonkrant en op internet te huur aanbieden. Bij belangstelling voor een woning moeten ze hun interesse zelf kenbaar maken door een woonbon op te sturen of te reageren via telefoon of internet.
1.2
Kenmerken en ontwikkeling
In 2006 zijn bijna 60.000 woningzoekenden actief op zoek geweest naar een Rotterdamse sociale huurwoning. De samenstelling van deze groep was als volgt: • 51% is een starter en 49% is doorstromer • 72% woont al in Rotterdam, 13% woont elders in de stadsregio en 9% woont daarbuiten. • 69% behoort tot de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid en 24% behoort tot de niet-aandachtsgroep; van de overige woningzoekenden (6%) is het inkomen onbekend. • 50% is alleenstaand en 9% representeert een groot huishouden (met 5 of meer personen). • 72% is 23 tot 55 jaar oud; 17% is jonger dan 23 jaar en 11% is ouder dan 55 jaar. • 2% is een urgent en 3% is een sv-kandidaat; 94% heeft geen voorrang. Als we de kenmerken van de woningzoekenden in 2006 vergelijken met die van de groep in 2005, blijkt dat er op de meeste vlakken weinig verschillen zijn. Wel behoren de woningzoekenden in 2006 naar verhouding vaker tot de aandachtsgroep en minder vaak tot de niet-aandachtsgroep dan het jaar ervoor (respectievelijk 65% en 28% in 2005). De ontwikkeling van het totale aantal woningzoekenden op de Rotterdamse sociale huurwoningmarkt is in figuur 1.1 in beeld gebracht4. Te zien is dat hun aantal voor het eerst in jaren niet is toegenomen, maar afgenomen met bijna 7.500 woningzoekenden ten opzichte van 2005. De afname is flink te noemen; het aantal woningzoekenden is gedaald tot onder het niveau van 2003. Een mogelijke verklaring is de gunstige economische ontwikkeling in 2006 na een wat mindere periode. Het kan zijn dat hierdoor een verschuiving van de belangstelling van huur naar koop is opgetreden. Dat er in 2006 relatief meer woningzoekenden tot de aandachtsgroep behoren en minder tot de niet-aandachtsgroep dan het jaar ervoor kan hiervoor een aanwijzing zijn. In figuur 1.2 is ook de samenstelling van de groep starters en doorstromers weergegeven. Hieruit blijkt dat starters in vergelijking met doorstromers vaker jongeren en alleenstaanden zijn uit de aandachtsgroep.
4
Het aantal woningzoekenden wordt sinds 2003 op een iets andere wijze berekend wordt dan daarvoor. Voor 2003 worden alleen de
woningzoekenden geteld die gereageerd hebben op aanbod in de bereikbare sector. Vanaf 2003 worden ook de woningzoekenden die op ander aanbod hebben gereageerd meegeteld. Bovendien worden vanaf 2005 ook de woningzoekenden die via directe bemiddeling een woning hebben gevonden meegeteld.
11
Figuur 1.1: Ontwikkeling van het aantal actief woningzoekenden3
30247
20000
28819
26693
30000
1998
1999
2003
2004
59424
61639
40000
60669
43795
49577
50000
52309
60000
66902
70000
10000 0 1997
2000
2001
2002
2005
2006
Aantal actieven
Figuur 1.2: Kenmerken van starters, doorstromers en de totale groep actief woningzoekenden op de Rotterdamse sociale huurwoningenmarkt in 2006 Doorstromers Aandachtsgroep Niet-aandachtsgroep onbekend tot en met 22 jaar
Starters
Totaal
19332
67%
21965
72%
41297
69%
8838
30%
5568
18%
14406
24%
898
3%
2821
9%
3719
6%
1166
4%
8977
30%
10143
17%
23-34 jaar
10796
37%
14621
48%
25417
43%
35-54 jaar
11705
40%
5664
19%
17369
29%
55-74 jaar
4405
15%
987
3%
5392
9%
995
3%
97
0%
1092
2%
1
0%
6
0%
7
0% 50%
75 jaar en ouder onbekend 1 persoon
9888
34%
19680
65%
29568
2 personen
3571
12%
2595
9%
6166
10%
3 personen
6267
22%
5006
16%
11273
19%
4 personen
5307
18%
2003
7%
7310
12%
5 en meer personen
4037
14%
1047
3%
5084
9%
0
0%
23
0%
23
0%
26267
90%
29843
98%
56110
94%
908
3%
427
1%
1335
2%
1895
7%
84
0%
1979
3%
onbekend geen voorrang urgent sv-kandidaat Rotterdam
21846
75%
20689
68%
42535
72%
rest SRR
3649
13%
3997
13%
7646
13%
elders
1832
6%
3346
11%
5178
9%
onbekend
1743
6%
2322
8%
4065
7%
29070
100%
30354
100%
59424
100%
Totaal
12
2
Woningaanbod
2.1
Inleiding
Sinds de invoering van het aanbodmodel bieden corporaties hun beschikbare woningen te huur aan in een woonkrant. In de loop der jaren zijn corporaties ook op internet gaan adverteren. Overigens worden niet alle vrijgekomen woningen geadverteerd. Deze woningen worden buiten de krant en internet om via directe bemiddeling aangeboden, bijvoorbeeld aan herhuisvestingskandidaten. In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de corporatiewoningen die in 2006 zijn aangeboden via advertenties én directe bemiddeling beschreven. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de wijze waarop corporaties de woningen hebben aangeboden: in advertenties met of zonder voorwaarden voor woningzoekenden en via directe bemiddeling
2.2
Kenmerken en ontwikkeling
In 2005 zijn in Rotterdam 9.287 corporatiewoningen aangeboden via advertenties in de krant en op internet en via directe bemiddeling. Dit zijn er ongeveer 650 minder dan in 2005. Het aanbod had de volgende kenmerken: • 84% heeft een huurprijs tot de bereikbaarheidsgrens5. • 48% is een flatwoning, 10% een eengezinswoning en 20% een ouderenwoning. • 47% bestaat uit drie kamers, 26% is een kleine woning (1 of 2 kamers) en 6% is een grote woning (met 5 of meer kamers). • bijna de helft van het aanbod is gelegen in de deelgemeenten Charlois (16%), IJsselmonde (16%) en Prins Alexander (15%). Bovenstaande cijfers zijn terug te vinden in figuur 2.1. Hierin staan ook de kenmerken van het aanbod met een huur tot de bereikbaarheidsgrens en de woningen met een hogere huurprijs. In het duurdere segment zijn relatief gezien veel meer eengezinswoningen, flats met lift en woningen met vier of meer kamers aangeboden. Het aanbod met een huur tot de bereikbaarheidsgrens bestond juist veel vaker uit flats zonder lift en kleine woningen (met 1 of 2 kamers). Meer dan de helft van het bereikbare aanbod lag op Zuid, terwijl meer dan de helft van het duurdere segment op Noord lag.
5
De bereikbaarheidsgrens is voor woningen met 1 t/m 3 kamers gelijk aan de aftoppingsgrens voor 1-2persoonshuishoudens (€ 485,33
op 1 juli 2006), voor woningen met 4 of meer kamers geldt de aftoppingsgrens voor 3+persoonshuishoudens (€ 520,12) als bereikbaarheidsgrens.
13
Figuur 2.1: Aanbiedingen van corporatiewoningen naar kenmerk in Rotterdam in 2006 Tot bereikbaarheids grens
Vanaf bereikbaarheids grens
Onbekende huurprijs
Totaal
Tot jongeren/kwaliteitskortingsgrens
1684
22%
0
0%
8
7%
1692
18%
Tot aftoppingsgrens 1-2phh
5595
71%
0
0%
27
23%
5622
61%
Tot aftoppingsgrens 3+phh
544
7%
388
29%
18
15%
950
10%
Tot huurprijsgrens
0
0%
723
54%
0
0%
723
8%
Vanaf huurprijsgrens
0
0%
228
17%
0
0%
228
2%
Onbekend
5
0%
0
0%
67
56%
72
1%
Eengezinswoning
633
8%
301
22%
13
11%
947
10%
Flat met lift
935
12%
288
22%
32
27%
1255
14%
2932
37%
189
14%
21
18%
3142
34%
Flat zonder lift Benedenwoning
462
6%
71
5%
6
5%
539
6%
Bovenwoning/maisonnette
1253
16%
226
17%
42
35%
1521
16%
55plus/service/miva
1598
20%
263
20%
6
5%
1867
20%
15
0%
1
0%
0
0%
16
0%
1-2 kamers
2330
30%
115
9%
1
1%
2446
26%
3 kamers
3688
47%
672
50%
28
23%
4388
47%
4 kamers
1459
19%
357
27%
33
28%
1849
20%
5+ kamers
351
4%
195
15%
5
4%
551
6%
Onbekend
151
2%
0
0%
0
0%
151
2%
Rechtermaasoever (noord)
3606
46%
770
58%
47
39%
4423
48%
Linkermaasoever (zuid)
4071
52%
569
42%
73
61%
4713
51%
Onbekend
151
2%
0
0%
0
0%
151
2%
Stadscentrum
212
3%
71
5%
4
3%
287
3%
Delfshaven
684
9%
88
7%
33
28%
805
9%
Overschie
172
2%
19
1%
3
3%
194
2%
Onbekend
Noord
578
7%
123
9%
2
2%
703
8%
Hillegersberg-Schiebroek
370
5%
38
3%
0
0%
408
4%
Kralingen-Crooswijk
575
7%
67
5%
3
3%
645
7%
1015
13%
364
27%
2
2%
1381
15%
987
13%
165
12%
58
48%
1210
13%
IJsselmonde
1353
17%
161
12%
3
3%
1517
16%
Charlois
1358
17%
156
12%
10
8%
1524
16%
23
0%
8
1%
1
1%
32
0%
Hoogvliet
350
4%
79
6%
1
1%
430
5%
Onbekend
151
2%
0
0%
0
0%
151
2%
Prins Alexander Feijenoord
Pernis
Totaal
7828 100%
1339 100%
120 100%
Rij%
84%
14%
1%
14
9287 100% 100%
Sinds de regionale Overeenkomst Woonruimteverdeling in de stadsregio Rotterdam van kracht is geworden per 1 januari 2005 kunnen corporaties hun woningen op verschillende manieren aanbieden, waarbij ijkpunten worden gehanteerd: • maximaal 25% via directe bemiddeling; deze woningen worden buiten de krant en internet om aangeboden; in het algemeen gaat het hier om verhuringen aan de zogenaamde 2e en 3e fase urgenten, 2e fase herhuisvestingskandidaten (of svkandidaten) en aan bijzondere groepen, zoals statushouders. • minimaal 40% voorwaardevrij; deze woningen worden zonder passendheidscriteria in de krant en op internet geadverteerd. • maximaal 15% lokaal maatwerk; deze woningen worden in de categorie met specifieke passendheidseisen aangeboden via de krant en op internet om redenen van volkshuisvestelijke aard of leefbaarheidsargumenten (zoals schaarste, stagnerende doorstroming, beheeroverwegingen, herstructurering, sociaal-economisch draagvlak, overlast). • maximaal 20% volkshuisvestelijk labelen; deze woningen worden via de krant en internet aangeboden, maar zijn voorzien van een label voor een specifiek leeftijdsgroep (ouderen of jongeren), of van passendheidseisen (huishoudensomvang of inkomenseisen); deze mogelijkheid is bij de wijziging van de Overeenkomst per 1 juli 2006 in de plaats gekomen van het labelen voor ouderen of grote gezinnen. Figuur 2.2 illustreert op welke wijze corporaties hun beschikbare woningen in Rotterdam hebben aangeboden in 2006. Hieruit blijkt dat Rotterdam aan alle ijkpunten heeft voldaan. Minder dan 25% van de beschikbare woningen is via directe bemiddeling buiten de krant en internet om aangeboden. Er is meer dan 40% voorwaardevrij en minder dan 15% als lokaal maatwerk geadverteerd. En corporaties hebben minder dan 20% van het aanbod met specifieke passendheidseisen ten aanzien van leeftijd, huishoudensgrootte en/of inkomen aangeboden. Een klein deel van de woningen (2%) is geadverteerd onder de condities van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (de ‘Rotterdamwet’). Dit betekent dat corporaties in aangewezen gebieden in Rotterdam aanvullende voorwaarden stellen ten aanzien van werk en inkomen bij de verhuur. Figuur 2.2: Aanbiedingen van Rotterdamse corporatiewoningen in 2006 naar aanbodcategorie Rotterdamw et; 2% Lokaal maatw erk; 13%
Directe bemiddeling; 17%
Voorw aardevrij; 50%
Volkshuisvestelijk labelen; 18%
15
Reguliere woningzoekenden die in 2006 via de krant en internet op zoek waren naar een sociale huurwoning hadden ongeveer evenveel keus als het jaar ervoor: er zijn bijna 7650 woningen geadverteerd. Dit zijn er lang niet zoveel als eind jaren negentig, maar wel wat meer dan in de eerste jaren van het nieuwe millennium. Dit is weergegeven in figuur 2.3. Let op: het aanbod dat buiten de krant om is aangeboden aan direct bemiddelden is niet in de figuur opgenomen. Figuur 2.3: Ontwikkeling van het aantal aanbiedingen (geadverteerd in de krant en op internet) van Rotterdamse corporatiewoningen 16000 15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
Dure huur Bereikbare huur Onbekend
3826 3659 2919
2683
10072
1362
1015
5167
5389
5340
2001
2002
2003
11062
1235
1200
5785
6388
6332
2004
2005
2006
1231
1998 8907 7028
1997
1998
1999
2000
16
3
Vraag-aanbod-verhouding
3.1
Inleiding
Sinds de start van het Rotterdamse aanbodmodel is de verhouding tussen de vraag naar en het aanbod van sociale huurwoningen steeds inzichtelijk gemaakt via de vraagdruk. Ook dit keer wordt de vraagdruk weer in beeld gebracht. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk in een aparte paragraaf ingegaan op de marktdruk. Dit is eveneens een indicator voor de vraag-aanbodverhouding, die gebruikt wordt bij de evaluatie van de stadsregionale woonruimteverdeling. Corporaties kunnen zowel de vraag- als marktdruk gebruiken bij hun verhuurbeleid en strategisch voorraadbeleid. Beide indicatoren geven immers inzicht in de populariteit van marktsegmenten die worden aangeboden. Overigens worden de vraag- en marktdruk wel beïnvloed door de toepassing van passendheidseisen bij het aanbieden van woningen, zoals dat gebeurt bij lokaal maatwerk en volkshuisvestelijk labelen.
3.2
Vraagdruk
De vraagdruk geeft weer hoeveel reacties er gemiddeld op een advertentie van een sociale huurwoning zijn gekomen. De definitie van de vraagdruk luidt als volgt: het gemiddelde aantal reacties van woningzoekenden op een advertentie van een woning uit de bereikbare sector (exclusief ouderen- en mivawoningen). Woningen die gereserveerd zijn voor senioren en minder validen worden buiten beschouwing gelaten, omdat op deze woningen maar een deel van de woningzoekenden kan reageren en deze groepen woningzoekenden bovendien een afwijkend reactiepatroon vertonen. Als deze woningen meegenomen zouden worden bij de berekening van de vraagdruk zou een vertekend beeld kunnen ontstaan, bijvoorbeeld in gebieden met veel 55plus- en servicewoningen. Figuur 3.1: Ontwikkeling van de vraagdruk op bereikbaar aanbod (exclusief ouderen- en mivawoningen) in Rotterdam, 1997-2006 300
250
Vraagdruk
243
249
200 192
150
157
151 137
100
112
50 30
33
1997
1998
42
0 1999
2000
2001
17
2002
2003
2004
2005
2006
In 2006 kwamen er gemiddeld 137 reacties op een advertentie van een Rotterdamse corporatiewoning (figuur 3.1). Dit zijn er 14 minder dan in 2005. De laatste jaren neemt de vraagdruk geleidelijk af. In 2004 was deze al fors gedaald door veranderingen in de spelregels van het aanbodmodel. De verschijningsfrequentie van de woonkrant werd in het najaar van 2003 verlaagd van wekelijks naar tweewekelijks, waardoor woningzoekenden minder vaak konden reageren (drie keer per twee weken in plaats van per week). Verklaringen voor de meest recente daling in vraagdruk is de afname van het aantal woningzoekenden dat reageert op woningen en een toename van het bereikbare aanbod (exclusief ouderenwoningen) dat in de krant en op internet is geadverteerd. Figuur 3.2: Ontwikkeling van de vraagdruk op bereikbaar aanbod (exclusief ouderenwoningen) in Rotterdam naar type, kamertal, maasoever en deelgemeente Vraagdruk
Aantal advertenties
2002 392
2003 376
2004 243
2005 235
2006 234
2002 243
2003 189
2004 339
2005 446
2006 460
Benedenwoning
266
272
176
145
151
363
316
376
402
360
Bovenwoning/maisonnette Flatwoning zonder lift
263 230
295 239
169 150
166 149
148 130
464 2159
428 2071
756 2498
739 2651
1081 2379
Flatwoning met lift
185
180
108
91
77
428
421
571
653
691
1 en 2 kamers
210
227
159
144
124
1112
997
1117
1178
1164
3 kamers
264
268
153
142
126
1938
1796
2366
2482
2484
4 kamers
245
234
162
178
177
489
526
876
1025
1082
5 of meer kamers
213
211
170
164
151
117
106
181
206
241
Linkermaasoever (Zuid)
221
215
137
136
126
1821
1817
2351
2600
2615
Rechtermaasoever (Noord)
266
288
179
167
151
1836
1608
2188
2291
2356
Stadscentrum
331
439
266
263
209
156
142
149
126
147
Delfshaven
235
221
144
168
152
301
297
543
465
533
Overschie
182
293
185
213
190
95
99
80
96
131
Noord
301
324
203
163
150
300
291
343
446
419
Hillegersberg-Schiebroek
268
262
184
169
133
236
141
197
202
221
Kralingen-Crooswijk
290
305
197
179
157
350
322
366
430
422
Prins Alexander
234
241
158
129
124
398
316
510
526
483
Feijenoord
276
311
171
172
160
573
496
719
856
683
121
119
542
510
730
799
874
101
635
649
719
789
854 9
Eengezinswoning
IJsselmonde
221
183
122
Charlois
183
194
124
111
Pernis
99
130
214
181
206
13
7
8
21
Hoogvliet
120
102
104
142
144
58
155
175
135
195
Totaal
243
249
157
151
137
3657
3425
4540
4891
4971
18
Wanneer het woningaanbod in marktsegmenten wordt onderscheiden ontstaat het volgende beeld van de vraagdruk in 2006. In figuur 3.2 zijn de achterliggende cijfers opgenomen en is ook de ontwikkeling van de vraagdruk in de tijd weergegeven. • De eengezinswoning is nog steeds het meest gewilde woningtype; gemiddeld levert een advertentie 234 reacties op. Op flats met lift komen gemiddeld genomen nog steeds de minste reacties (77). De vraagdruk loopt op van 130 voor flats zonder lift, naar 148 voor bovenwoningen/maisonnettes, naar 151 voor benedenwoningen. • Op advertenties van vierkamerwoning komen gemiddeld de meeste reacties, namelijk 177. Gemiddeld wordt het minst gereageerd op kleine woningen (124) en driekamerwoningen (126). Op een advertentie van een grote woning kwamen in 2005 gemiddeld 151 reacties. • Woningen op Noord blijven populairder dan woningen op Zuid. In 2006 reageerden er gemiddeld 25 woningzoekenden meer op een advertentie van een woning op Noord dan op een woning op Zuid. Van alle Rotterdamse deelgemeenten hebben er slechts vier een vraagdruk onder het stedelijke gemiddelde: Hillegersberg-Schiebroek, Prins Alexander, IJsselmonde en Charlois, waar de vraagdruk het laagst is. Het Stadscentrum is nog steeds veruit het populairste gebied in Rotterdam: gemiddeld komen er 209 reacties op een advertentie van een sociale huurwoning in dit gebied of per deelgemeente.
3.3
Marktdruk
De marktdruk geeft weer hoeveel woningzoekenden er gemiddeld waren voor elke geadverteerde woning. Bij de berekening van de marktdruk worden alleen verhuringen van woningen die in de krant en op internet zijn aangeboden meegenomen. Directe bemiddelingen buiten de krant om tellen niet mee. De definitie van de marktdruk luidt als volgt: Het aantal woningzoekenden dat gereageerd heeft op verhuurde woningen (per marktsegment) gedeeld door het aantal verhuurde woningen (per marktsegment), uitgedrukt als het gemiddelde aantal woningzoekenden per verhuurde woning”. Het aantal woningzoekenden wordt daarbij gewogen door middel van aggregatie op het niveau waaraan de marktdruk refereert. Het gaat hier om het meten van de populariteit van een marktsegment in termen van het aantal woningzoekenden dat zich aandient voor beschikbaar aanbod. Dat betekent dat een woningzoekende die negen reacties instuurt voor liftwoningen, slechts geteld wordt als één reagerende woningzoekende voor liftwoningen, maar dat deze woningzoekende ook als één woningzoekende meetelt voor zijn ene reactie op een benedenwoning. Verschillen in het aantal reacties dat iemand instuurt zijn bij deze berekening dus uitgeschakeld. Dit verklaart ook waarom de totale marktdruk in Rotterdam vaak lager is dan de marktdruk per marktsegment. In 2005 stonden voor elke (via de krant en internet) verhuurde Rotterdamse corporatiewoning gemiddeld 9 woningzoekenden “in de rij”. De Rotterdamse marktdruk is in regionaal opzicht niet hoog; in de meeste andere stadsregiogemeenten is deze duidelijk hoger. De marktdruk in Rotterdam neemt de laatste jaren geleidelijk af: van 12 in 2003, naar 11 in 2004, naar 10 in 2005 en nu dus 9. De ”wachtrij” voor een Rotterdamse woning wordt dus steeds korter. Een verklaring voor de recente afname van de marktdruk is de afname van het aantal woningzoekenden, terwijl het aanbod in de krant en op internet ongeveer gelijk is gebleven.
19
In figuur 3.3 is de marktdruk per segment weergegeven. Het beeld is als volgt: • De “wachtrij” is met gemiddeld 12 personen veruit het kortst voor woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens voor 1/2persoonshuishoudens. De marktdruk is met 28 het hoogst in de twee segmenten met een huurprijs vanaf de aftoppingsgrens voor 1/2persoonshuishoudens tot de huurprijsgrens. De wachtrij is vier personen korter voor aanbod in het goedkoopste en het duurste segment. • De marktdruk is veruit het hoogst voor flats met een lift, benedenwoningen en bovenwoningen/maisonnettes: voor dergelijke woningen waren gemiddeld meer dan 50 belangstellenden. Opvallend is dat de populariteit van eengezinswoningen beduidend minder is. De “rij” voor 55plus- en servicewoningen is het kortst met gemiddeld 7 geïnteresseerden, wat te maken heeft met het feit dat dit aanbod gereserveerd is voor een deel van de woningzoekenden. Ook voor flats zonder een lift is de “rij” relatief kort te noemen. • Vanaf het segment driekamerwoningen neemt de marktdruk toe met het stijgen van het kamertal. De vraag-aanbod-verhouding is dus het meest gespannen in het segment grote woningen met gemiddeld 29 belangstellenden per woning. Gemiddeld zijn er iets meer belangstellenden voor kleine woningen (16) dan voor driekamerwoningen (13). Nogmaals voor alle duidelijkheid: een woningzoekende staat in meer “wachtrijen” tegelijk, als deze op woningen uit verschillende huurprijsklassen en/of van verschillende typen en/of grootten heeft gereageerd. Figuur 3.3: Marktdruk op verhuringen (via de krant en internet) in 2006 in Rotterdam naar huurprijs, type en kamertal 60 50
52
52
51
40 30
33 28
24
10
28
25
24
12
16
12
29
13
Huurprijs
Type
5+ kamers
4 kamers
3 kamers
Bovenwoning/maisonnette
Benedenwoning
Flat zonder lift
Flat met lift
Eengezins
vanaf huurprijsgrens
tot huurprijsgrens
tot aftoppingsgrens 3+phh
tot aftoppingsgrens 12phh
tot jongeren/kwaliteits kortingsgrens
0
1-2 kamers
7 55+/service/miva
20
Kam ertal
In figuur 3.4 is de marktdruk per deelgemeente weergegeven. Een korte uitleg hierbij is noodzakelijk. De Rotterdamse marktdruk die eerder in dit hoofdstuk werd gepresenteerd is namelijk niet het gemiddelde van de marktdruk in de deelgemeenten. Dit komt doordat woningzoekenden die op aanbod in meer dan één deelgemeente reageren, in elke deelgemeente waar zij reageren als actief woningzoekende worden geteld, terwijl zij op Rotterdams niveau slechts één maal meetellen. Deze “dubbeltellingen” aan de vraagzijde 20
(woningzoekenden) komen aan de aanbodzijde (verhuringen) niet voor, waardoor de marktdruk op deelgemeenteniveau altijd hoger is dan op Rotterdams niveau. Het beeld van de marktdruk op deelgemeenteniveau maakt alleen een onderlinge vergelijking van de marktsituatie binnen Rotterdam mogelijk. Onderstaande figuur illustreert dat de vraag-aanbod-verhouding het minst gunstig is voor woningzoekenden in Pernis, waar de marktdruk uitkomt op 100; het aanbod was daar dan ook klein met 9 verhuringen in een jaar. Ook het Stadscentrum en Overschie zijn in vergelijking met de andere deelgemeenten erg gewild met respectievelijk 65 en 62 belangstellenden per woning. De “wachtrij” is het kortst in Charlois met gemiddeld 18 woningzoekenden per woning. Ook Prins Alexander en IJsselmonde hebben een in vergelijking met de andere deelgemeenten een lage marktdruk. Het hierboven geschetste beeld komt vrijwel geheel overeen met de situatie in 2005. Figuur 3.4: Marktdruk op verhuringen (via de krant en internet) in 2006 per Rotterdamse deelgemeente 110 100 100
90 80 70 60
65
62
50 40
34 21
18
Prins Alexander
KralingenCrooswijk
HillegersbergSchiebroek
Noord
Overschie
Delfshaven
Stadscentrum
0
Deelgemeenten
21
Hoogvliet
10
24
Pernis
30 20
Charlois
34
27
IJsselmonde
34
20
Feijenoord
30
22
4
Verhuringen
4.1
Inleiding
Een belangrijke vereiste voor een goed functionerend aanbodmodel is transparantie van de woningmarkt voor woningzoekenden. Met behulp van een volledig overzicht van het beschikbare aanbod en de voorwaarden die eraan verbonden zijn, kunnen woningzoekenden hun keuze bepalen. Daarbij kunnen ze hun eigen kansen inschatten door in de verantwoordingstabel in de krant te volgen hoeveel woningzoekenden reageren op soortgelijke woningen en welke woonpasdatum, ofwel inschrijfduur, de uiteindelijke huurder ervoor nodig heeft gehad. In dit hoofdstuk staan we stil bij de inschrijfduur van woningzoekenden die in 2006 een woning hebben gevonden. Ook wordt in dit hoofdstuk gekeken in hoeverre er bij de verhuringen in 2006 aan de vroegere “bezetttingsnorm” is voldaan: voor de Overeenkomst Woonruimteverdeling was er een relatie vastgelegd tussen het aantal personen in een huishouden en het daarbij toegestane aantal kamers in de woning. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een paragraaf over de mate waarin woningen “passend” zijn verhuurd qua huurprijs en inkomen.
4.2
Benodigde inschrijfduur
In deze paragraaf geven we inzicht in de gemiddelde inschrijfduur die geslaagde woningzoekenden hadden bij het betrekken van hun nieuwe woonruimte. Hieruit kan grofweg worden afgeleid hoe lang het duurde om aan bod te komen. Het is daarmee een indicatie van de ‘wachttijd’ voor woonruimte. Het is ook niet meer dan een indicatie, omdat de benodigde inschrijfduur niet betekent dat die woningzoekende ook al zo lang serieus aan het zoeken is geweest; velen reageren maar af en toe en staan vooral ingeschreven om inschrijfduur te sparen. Succes op de woningmarkt hangt mede af van het zoekgedrag van woningzoekenden: of men vaak reageert op woningen, of men reageert op schaarse woningen of juist op minder populaire woningen, of men veel ‘eisen’ aan de gewenste woning stelt of juist met alles ‘genoegen neemt’ zijn daarbij enkele kritische succesfactoren. In figuur 4.1 is een overzicht opgenomen van de gemiddelde inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden in 2006. We maken daarbij onderscheid in kenmerken van de woningzoekenden en kenmerken van de woning. We hebben bovendien de urgenten en stadsvernieuwingskandidaten buiten beschouwing gelaten, gezien hun voorrangspositie. Het gepresenteerde heeft dus betrekking op de ‘wachttijd’ voor reguliere woningzoekenden. In 2006 hebben geslaagde woningzoekenden bijna 4 jaar (45 maanden) ingeschreven gestaan tot het moment waarop het nieuwe huurcontract is ingegaan. De verschillen tussen starters en doorstromers zijn klein (2 maanden), maar tussen Rotterdamse woningzoekenden en woningzoekenden van elders zijn groter (12 maanden). Wanneer we ons richten op de Rotterdamse woningzoekenden valt op dat 35 tot 55 jarigen, huishoudens vanaf 4 personen en doorstromers die tot de aandachtsgroep behoren een gemiddelde ‘wachttijd’ hebben gehad van tenminste 50 maanden. De overige groepen kwamen sneller aan bod.
23
Figuur 4.1: Gemiddelde inschrijfduur van geslaagde reguliere woningzoekenden naar kenmerken van het huishouden en van de woning, 2006 Gem inschrijfduur In maanden tot en met 22 jaar 23-34 jaar 35-54 jaar 55-74 jaar 75 jaar en ouder
Uit Rotterdam Doorstromers Starters 23 26 47 50 54 52 46 31 40 35
Van elders Doorstromers Starters 25 19 37 40 44 38 30 21 39 5
Totaal 25 48 52 40 40
1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 en meer personen
43 46 48 55 58
45 47 45 50 51
33 39 36 42 34
33 33 39 36 22
43 45 45 52 53
Onbekend Aandachtsgroep Niet-aandachtsgroep
30 51 44
32 47 48
26 35 38
16 36 37
29 47 44
tot jongeren/kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens 1-2phh tot aftoppingsgrens 3+phh tot huurprijsgrens vanaf huurprijsgrens
41 50 46 50 36
41 48 44 45 39
31 35 45 35 36
31 35 33 33 54
40 47 44 46 38
Eengezinswoning Maisonnette Flatwoning Benedenwoning Bovenwoning 55+ woning Servicewoning
51 54 50 50 53 40 41
51 49 47 47 47 25 24
39 46 38 45 46 25 39
39 33 35 32 35 20 10
49 50 46 47 47 34 38
1 kamer 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 en meer kamers
41 40 49 54 48
35 42 49 45 47
28 23 37 40 44
24 39 34 29 44
34 40 47 48 47
Totaal
48
46
36
34
45
Naar woningkenmerken bezien blijkt de langste ‘wachttijd’ te bestaan voor woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens voor 1-2 persoonshuishoudens, voor maisonnettes en eengezinswoningen en voor woningen vanaf 3 kamers.
4.3
Verhuringen naar bezettingsnorm
Bij nieuwe verhuringen golden tot 2005 de regels uit de huisvestingsverordening over de zogenaamde bezettingsnorm: er was een relatie vastgelegd tussen het aantal personen in een huishouden en het daarbij toegestane aantal kamers in de woning. Deze regelgeving was
24
bedoeld om een rechtvaardige en doelmatige woonruimteverdeling te bewerkstelligen. Sinds de Overeenkomst Woonruimteverdeling in de stadsregio van kracht is geworden in 2005, gelden echter andere regels. Sindsdien is een deel van het aanbod “vrijgelaten”: minimaal 40 procent dient voorwaardevrij geadverteerd te worden, wat betekent dat iedereen op deze woningen kan reageren, ongeacht de hoogte van het inkomen of de omvang van het huishouden. In figuur 4.2 zijn alle verhuringen in 2006 uitgesplitst naar kamertal én de huishoudensomvang van de nieuwe huurders. De vroeger gehanteerde bezettingsnorm is ter illustratie in grijs weergegeven (waarbij moet worden aangetekend dat voor elke huishoudensomvang alleen een bovengrens is vastgelegd; zo mag een huishouden van 5 personen dus in principe ook in een woning met drie kamers, hoewel dat uit beheeroogpunt meestal niet wenselijk is, want dat zijn maar 2 slaapkamers voor 5 personen). Als de bezettingsnorm nog zou gelden zouden 665 woningen niet conform deze norm zijn verhuurd, ofwel 9 procent. Dit is een fractie meer dan vorig jaar. Figuur 4.2: Verhuringen van corporatiewoningen in 2006 volgens de bezettingsnorm Verhuurde woningen 1-2 kamers
3 kamers
4 kamers
5+ kamers
Totaal*
1 persoon
1481
1884
326
30
3721
2 personen
145
534
150
20
849
3 personen
91
749
352
48
1240
4 personen
17
252
419
91
779
Nieuwe huurders van woningen
5 en meer personen Totaal
1
53
203
235
492
1735
3472
1450
424
7081
* 75 verhuurde woningen met een onbekend kamertal of aan huurders met een onbekende voorrangspositie of
huishoudensgrootte zijn
achterwege gelaten in de tabel .
4.4
Verhuringen aan de aandachtsgroep
De huisvesting van de aandachtsgroep (zoals in 1990 geïntroduceerd in de (rijks-)Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig) speelt nog steeds een belangrijke rol in het overleg tussen de gemeente en corporaties. In deze paragraaf staan de verhuringen aan de aandachtsgroep in 2006 in Rotterdam centraal. Van de geslaagde woningzoekenden die tot de aandachtsgroep behoren is 93% terechtgekomen in voor hen ‘bestemd’ aanbod (dat wil zeggen met een huur onder de aftoppingsgrens)6. Wanneer we kijken naar alle verhuringen van qua huurprijs voor de aandachtsgroep ‘bestemde’ woningen, blijkt dat 79 procent naar de aandachtsgroep is gegaan en 21 procent naar de niet-aandachtsgroep. Van de woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens is iets minder dan de helft naar de aandachtsgroep gegaan en iets meer dan de helft naar de niet-aandachtsgroep. Van alle Rotterdamse verhuringen in 2006 is 75 procent 6
Bij de berekening van de percentages zijn woningen met een onbekende huurprijs en geslaagden met een onbekend inkomen buiten
beschouwing gelaten.
25
naar de aandachtsgroep gegaan (figuur 4.3). Dit is meer dan het jaar ervoor, toen 70 procent aan de aandachtsgroep is verhuurd. Een mogelijke verklaring hiervoor dat dit jaar relatief meer woningzoekenden tot de aandachtsgroep behoren. Figuur 4.3: Verhuringen in 2006 naar huurprijs aan aandachtsgroep en niet aandachtsgroep Verhuringen
Verhuringen
met huurprijs
met huurprijs
onder aftoppingsgrens
vanaf aftoppingsgrens
Alle verhuringen
aantal* Aan aandachtsgroep
4564
363
4927
Aan niet-aandachtsgroep
1238
417
1655
Aan aandachtsgroep
93%
7%
100%
Aan niet-aandachtsgroep
75%
25%
100%
Aan aandachtsgroep
79%
47%
75%
Aan niet-aandachtsgroep
21%
53%
25%
rij%
kolom%
* Verhuurde woningen met een onbekende huurprijs en geslaagden met een onbekend inkomen zijn niet opgenomen in de tabel. Dit was het geval bij circa 575 verhuringen. De cijfers kunnen bovendien door herberekeningen iets afwijken van de cijfers uit de rapportage “Monitor Woonruimteverdeling Stadsregio Rotterdam 2006”, COS, 2007
26
5
Slaagkansen
5.1
Inleiding
De slaagkans geeft weer welk aandeel van de woningzoekenden met succes heeft deelgenomen aan het aanbodmodel en een Rotterdamse corporatiewoning heeft verkregen. De slaagkans wordt dus beïnvloed door de omvang van het beschikbare aanbod én de omvang van de groep woningzoekenden. De hier gepresenteerde slaagkansen zijn gebaseerd op de kwartaalrapportages Kans van Slagen. Monitor woonruimteverdeling Stadsregio Rotterdam (COS, 2006/2007). De slaagkans in 2006 is het gemiddelde van de kwartaalslaagkansen in dat jaar7. Figuur 5.1: Slaagkans per stadsregiogemeente met een aanbodmodel in 2006
Grootstedelijk
Rotterdam
5,2%
Schiedam
2,4%
Vlaardingen
3,6%
Maassluis
3,9%
Capelle a/d IJssel
2,9%
Groeistedelijk
Hellevoetsluis
7,8%
Spijkenisse
10,1%
Rozenburg
7,4%
Ridderkerk
16,0%
Kleinstedelijk
Krimpen a/d IJssel
17,0%
Albrandsw aard
1,2%
Barendrecht
0,9%
Bergschenhoek
1,4%
Berkel en Rodenrijs
2,4%
Bleisw ijk
5,8%
Brielle Hoek van Holland
3,5% 1,3%
0% 7
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
In de serie kwartaalrapportages volgen we de slaagkans van groepen woningzoekenden voor het woningaanbod dat verhuurd is via
de media (krant en internet) én door directe bemiddeling. De slaagkans is dus gebaseerd op alle verhuringen in een kwartaal. De slaagkans wordt beschouwd als een indicator voor de relatieve positie van groepen woningzoekenden op de sociale huurwoningenmarkt en is als volgt gedefinieerd: Het aantal woningzoekenden (per subgroep) dat in het kwartaal een woning heeft verkregen (verhuringen) via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (die niet actief waren), uitgedrukt als percentage.
27
Woningzoekenden op de Rotterdamse woningmarkt hadden in 2006 een slaagkans van 5,2 procent, wat een fractie lager is dan in 2005 (5,4 procent). Dit betekent dat elk kwartaal gemiddeld één op de twintig woningzoekenden een sociale huurwoning in Rotterdam heeft gevonden. In vergelijking met de andere grootstedelijke gemeenten in de stadsregio is de slaagkans in Rotterdam hoger. Figuur 5.1 illustreert dit. In vergelijking met de groeistedelijke gemeenten is de slaagkans in Rotterdam meestal lager. Wanneer de slaagkans in Rotterdam wordt vergeleken met die van de kleinstedelijke gemeenten, blijkt dat deze meestal hoger is.
5.2
Per groep woningzoekenden
In figuur 5.2 is de slaagkans van verschillende groepen woningzoekenden op de Rotterdamse woningmarkt weergegeven. Het beeld in 2006 is als volgt: • Doorstromers hebben nog steeds een hogere slaagkans dan starters, maar het verschil is het afgelopen jaar wel een stuk kleiner geworden. Dit komt doordat de slaagkans van doorstromers is afgenomen en die van starters toegenomen. Dit is het gevolg van de afschaffing van de woonduur als rangordecriterium voor doorstromers per 2005. Sindsdien wordt bij starters en doorstromers alleen gelet op de inschrijfduur bij het rangordenen van de kandidatenlijsten voor woningen. Overigens gold voor doorstromers een overgangsregeling tot 1 juli 2006 waarbij de woonduur in fasen werd afgebouwd. Daarom is het goed mogelijk dat het verschil in slaagkans tussen starters en doorstromers in 2007 nog kleiner zal zijn. • De aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid heeft een iets lagere slaagkans dan de niet-aandachtsgroep. Het verschil in slaagkansen is kleiner dan vorig jaar omdat de slaagkans van de niet-aandachtsgroep sterker is afgenomen dan die van de aandachtsgroep. • Tweepersoonshuishoudens hebben de hoogste slaagkans, gevolgd door alleenstaanden. Grote huishoudens (met vijf of meer personen) hebben de laagste slaagkans. De slaagkansen van drie- en vierpersoonshuishoudens liggen daartussen en zijn vrijwel gelijk aan elkaar. Het afgelopen jaar zijn de slaagkansen het meest gedaald voor tweepersoonshuishoudens en grote huishoudens. Bij de andere groepen was de daling licht te noemen. • De slaagkans neemt nog steeds toe met het stijgen van de leeftijd. De hoge slaagkans van 55plussers komt doordat een deel van het woningaanbod voor hen is gereserveerd. De verwachting was dat de afschaffing van de woonduur als rangordecriterium voor doorstromers het patroon van stijgende slaagkansen met het toenemen van de leeftijd zou doen veranderen. Uit een vergelijking van de slaagkansen met vorig jaar blijkt dat de slaagkansen van de oudste leeftijdsgroepen het meest zijn afgenomen en die van de jongste leeftijdsgroepen het minst. Het patroon van stijgende slaagkansen met de leeftijd is echter nog intact. • Urgenten en sv-kandidaten hebben door hun voorrangspositie een beduidend hogere slaagkans dan reguliere woningzoekenden op de Rotterdamse woningmarkt. • Woningzoekenden uit Rotterdam hebben een duidelijk hogere slaagkans dan woningzoekenden uit andere gemeenten die in Rotterdam een corporatiewoning zoeken. Dit was vorig jaar ook het geval.
28
Figuur 5.2: Slaagkans per groep woningzoekenden op de Rotterdamse woningmarkt in 2006 totaal
5,2%
doorstromers
5,5%
starters
4,8%
aandachtsgroep
5,0%
niet-aandachtsgroep
5,2%
1 persoon
5,6%
2 personen
6,6%
3 personen
4,5%
4 personen
4,4%
5 en meer personen
3,8%
tot en met 22 jaar
2,6%
23-34 jaar
4,7%
35-54 jaar
5,3%
55-74 jaar
10,8%
75 jaar en ouder
19,8%
reguliere woningzoekenden
4,3%
urgenten
15,5%
sv-kandidaten
29,1%
woningzoekenden uit Rotterdam woningzoekenden van buiten
6,0% 2,9%
0%
5.3
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Ontwikkeling
De ontwikkeling van de slaagkans in Rotterdam is in figuur 5.4 zichtbaar gemaakt. Hiervoor is een zogenaamd ‘tweekwartaals voortschrijdend gemiddelde’ gebruikt; dit betekent dat het gemiddelde van de slaagkans in twee kwartalen steeds als punt is weergegeven. Vertekeningen door uitschieters worden hierdoor minder en patronen worden duidelijker zichtbaar. De slaagkansen in Rotterdam worden sinds 2002 elk kwartaal gevolgd. De berekeningswijze is echter veranderd per 2005. Sindsdien worden ook verhuringen door directe bemiddelingen meegenomen bij de berekening van de slaagkans, waardoor deze hoger uitkomt.
29
Wanneer de nieuwe berekeningswijze als uitgangspunt wordt genomen, blijkt dat de slaagkans in Rotterdam de laatste twee jaren rond de 5 procent schommelt. De “dip” in de eerste helft van 2006 heeft mogelijk een systeemtechnische verklaring; in april 2006 is het administratiesysteem van WoonNet aangepast, wat consequenties heeft gehad voor het maken van de onderzoeksbestanden op basis waarvan de slaagkansen worden berekend. De laatste kwartalen laten een stijgende lijn van de slaagkans in Rotterdam zien. Figuur 5.3: Ontwikkeling van de slaagkans in Rotterdam (voortschrijdend tweekwartaals gemiddelde), 2002-2006 7% 6% 5% 4%
slaagkans: oude berekeningswijze
3%
slaagkans: nieuwe berekeningswijze
2% 1%
2006-3/4
2006-2/3
2006-1/2
2005-4/1
2005-3/4
2005-2/3
2005-1/2
2004-4/1
2004-3/4
2004-2/3
2004-1/2
2003-4/1
2003-3/4
2003-2/3
2003-1/2
2002-4/1
2002-3/4
2002-2/3
2002-1/2
0%
In de volgende figuur is de ontwikkeling van de slaagkans van starters en doorstromers en van de aandachtsgroep en niet-aandachtsgroep vanaf 2005 weergegeven. Het effect van de geleidelijke afschaffing van de woonduur voor doorstromers vanaf 2005 is duidelijk zichtbaar. De slaagkans van doorstromers is nog steeds hoger dan die van starters, maar het verschil is de afgelopen twee jaren steeds kleiner geworden. Het kleine verschil in slaagkans tussen de aandachtsgroep en niet-aandachtsgroep is de afgelopen tijd nog kleiner geworden. De slaagkans van de niet-aandachtsgroep is wel nog steeds het hoogst.
1%
1%
0%
0%
doorstromers
starters
30
aandachtsgroep
niet-aandachtsgroep
3/4 2006
2%
2/3 2006
2%
1/2 2006
3%
4/1 2006
3%
3/4 2005
4%
2/3 2005
4%
3/4 2006
5%
2/3 2006
6%
5%
1/2 2006
6%
4/1 2006
7%
3/4 2005
7%
2/3 2005
8%
1/2 2005
8%
1/2 2005
Figuur 5.4: Ontwikkeling van de slaagkans van starters, doorstromers, de aandachtsgroep en de niet-aandachtsgroep in Rotterdam vanaf 2005 (tweekwartaals voortschrijdend gemiddelde)
6
Verhuisbewegingen
6.1
Inleiding
Dit hoofdstuk beschrijft de verhuisbewegingen die de verhuringen van Rotterdamse corporatiewoningen in 2006 op gang hebben gebracht. Per deelgemeente en voor Rotterdam als geheel wordt gekeken naar de herkomst van de nieuwe huurders. Het is van belang te beseffen dat hier geen totaalbeeld van de verhuisbewegingen naar en binnen Rotterdam wordt geschetst; er zullen immers ook mensen zijn verhuisd in de particuliere huur- en koopsector. Bovendien is van bijna 300 verhuringen de herkomst van de nieuwe huurder niet bekend.
Hillegersberg/Sbroek
Kralingen/Crooswijk
Prins Alexander
Feijenoord
IJsselmonde
Charlois
Pernis
Hoogvliet
5%
3%
5%
3%
4%
2%
2%
1%
1%
0%
1%
3%
14%
53%
17%
9%
8%
8%
6%
5%
5%
4%
5%
6%
10%
Overschie
1%
2%
37%
2%
2%
2%
1%
1%
1%
0%
0%
0%
2%
Noord
8%
4%
12%
35%
10%
11%
5%
2%
2%
1%
0%
1%
6%
Hillegersberg-Schiebroek
3%
1%
3%
6%
46%
3%
3%
1%
1%
0%
0%
0%
4%
Kralingen-Crooswijk
6%
3%
3%
17%
8%
47%
8%
2%
2%
1%
5%
1%
7%
Prins Alexander
4%
2%
2%
3%
5%
4%
42%
1%
1%
1%
0%
0%
7%
Feijenoord
5%
5%
5%
4%
4%
4%
3%
46%
17%
14%
5%
6%
14%
IJsselmonde
1%
4%
2%
3%
2%
2%
3%
12%
38%
5%
0%
4%
10%
Charlois
9%
7%
3%
3%
3%
5%
6%
19%
16%
61%
15%
8%
19%
Pernis
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
60%
1%
0%
Hoogvliet
Totaal Rotterdam
Noord
33%
Delfshaven
Delfshaven
Stadscentrum
VERTREK UIT:
Stadscentrum
Overschie
Figuur 6.1: Nieuwe huurders van Rotterdamse corporatiewoningen in 2006 naar vertrek- en vestigingsplek (kolom%)
0%
1%
0%
2%
0%
1%
1%
1%
2%
2%
0%
55%
4%
85%
86%
87%
89%
91%
90%
80%
91%
86%
91%
90%
85%
87%
Schiedam
2%
4%
3%
1%
1%
1%
2%
1%
2%
1%
0%
3%
2%
Vlaardingen
2%
2%
1%
2%
0%
1%
1%
0%
1%
1%
0%
1%
1%
Maassluis
0%
0%
0%
1%
0%
0%
0%
0%
1%
0%
5%
1%
0%
Hoek van Holland
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Capelle aan den IJssel
0%
1%
1%
2%
3%
1%
7%
1%
1%
1%
0%
1%
2%
Albrandswaard
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
1%
5%
1%
0%
Barendrecht
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
1%
1%
0%
1%
0%
Buiten Woonnet
9%
6%
9%
5%
5%
7%
10%
7%
9%
6%
0%
10%
7%
Totaal %
100%
100%
100%
100%
100% 100%
100%
100%
100%
100%
100% 100%
100%
Totaal N
203
606
149
454
979
997
1129
1198
Subtotaal Rotterdam
313
31
457
20
356
6861
6.2
Rotterdam totaal
Wanneer we ons beperken tot de sociale huursector blijkt Rotterdam één van de meest lokaal georiënteerde woningmarkten in de stadsregio te hebben. Van de Rotterdamse corporatiewoningen die in 2006 zijn verhuurd is 87 procent naar een Rotterdammer gegaan. Nog eens 5 procent is verhuurd aan woningzoekenden uit gemeenten die samen met Rotterdam zijn aangesloten bij Woonnet, de uitvoeringsorganisatie van het aanbodmodel. De rest, 8 procent, is verhuurd aan woningzoekenden van buiten het Woonnetgebied. In totaal zijn bijna 900 corporatiewoningen verhuurd aan woningzoekenden van buiten Rotterdam.
6.3
Deelgemeenten
Ook op deelgemeenteniveau blijken de verhuringen in 2006 vooral interne verhuisbewegingen te hebben veroorzaakt. Figuur 6.1 illustreert dat voor vrijwel elke deelgemeente geldt dat de meeste nieuwe huurders afkomstig zijn uit de betreffende deelgemeente zelf. De meest lokaal georiënteerde deelgemeenten in Rotterdam zijn Delfshaven, Charlois, Pernis en Hoogvliet: meer dan de helft van de verhuurde woningen in deze gebieden is naar “eigen” woningzoekenden gegaan. De deelgemeente Prins Alexander trekt in vergelijking met de andere deelgemeenten de meeste vestigers aan: 20 procent van de nieuwe huurders komt van buiten Rotterdam, waarbij met name de relatie met Capelle aan den IJssel sterk is.
32
