Modernland Realty, Tbk

Equity Valuation 18 Maret 2013

Modernland Realty, Tbk Laporan Kedua

Target Harga Terendah 1.040

Tertinggi 1.220 Properti y

Kinerja Saham JCI

MDLN 1000

6000

900 5000

800

700

4000

600 3000

500

400 2000 1000

Penataan Land Bank

300 200

JCI

MDLN

100

0

0

Sumber : Bloomberg

Informasi Saham

Rp

Kode Saham

MDLN

Harga saham per 15 Maret 2013

880

Harga penutupan tertinggi – 52 minggu

880

Harga penutupan terendah – 52 minggu

400

Kapitalisasi pasar tertinggi 52 minggu – miliar

4.888

Kapitalisasi pasar terendah 52 minggu – miliar

2.225

Penilaian Saham

Sebelumnya

Saat Ini

Tertinggi

580

1.220

Terendah

520

1.040

Market Value Added & Market Risk Market Risk 1.5

MVA 400

1.4

300

1.3 1.2

200

1.1

100

1 0.9

0

0.8

-100

0.7 0.6

-200 Dec-10

Dec-11 Market Value Added

Dec-12 Market risk

Sumber : Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pemegang Saham

(%)

AA Land Pte Ltd., Singapore

29,8

PT Bintang Perkasa Permai

6,3

PT Bintang Sukses Pratama Publik (kepemilikan dibawah 5%)

5,1 58,8

*Catatan: per 30 September 2012

Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380 [email protected] “Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

PT Modernland Realty Tbk ("MDLN"), didirikan berdasarkan Akta No.15 tanggal 8 Agustus 1983. MDLN adalah perusahaan properti yang memulai proyek pembangunan properti pertama pada tahun 1989, yaitu Kota Modern. Dari hanya satu proyek properti, MDLN sekarang memiliki beberapa proyek, Taman yaitu modern - terletak di Cakung (Jakarta Timur), Modern Hill - berlokasi di Pondok Cabe (Tangerang), Jakarta Garden City - sebuah proyek usaha patungan di Cakung (Jakarta Timur) dengan Keppel Land perusahaan Singapura, dan Modern Green Residences - terletak di Cakung (Jakarta Timur). Selain proyek-proyek properti, MDLN juga membangun kawasan industri, yang dikenal sebagai Kawasan Industri Modern Cikande di Serang. Baru-baru ini, MDLN telah menyelesaikan pembangunan Hotel Gajah Mada Novotel di Jalan Gajah Mada (Jakarta Pusat) Pada Desember 2012, MDLN dimiliki sekitar 696,3 ha land bank. MDLN juga memiliki dan mengoperasikan lapangan golf yang terletak di Kota Modern - Tangerang, yang dikenal sebagai Padang Golf Modern. Pada tahun 2009, MDLN mendirikan anak perusahaan, yang dikenal sebagai PT Modern Panel Indonesia, yang memproduksi M Panel sistem terpadu konstruksi beton yang dapat digunakan untuk berbagai jenis struktur.

Halaman ke 1 dari 12 halaman

Modernland Realty, Tbk PARAMETER INVESTASI Penyesuaian Target Harga Kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap proyeksi kami sebelumnya dan menyesuaikan target harga saham menjadi Rp1.040 – Rp1.220 per saham, berdasarkan pertimbangan-pertimbangan berikut: 

Pada tahun 2013, meskipun kami melihat akan ada peningkatan inflasi karena naiknya biaya energi, tetapi karena tetap tumbuhnya PDB sebesar 6,5%, stabilnya lingkungan sosio-politik, mengalirnya investasi ke Indonesia, inflasi terkelola di 5% - 6%, maka kami percaya bahwa permintaan untuk properti masih tumbuh 25% YoY pada tahun 2013.



MDLN berencana untuk lebih mendalami bisnis kawasan industri, terbukti dengan rencananya untuk memperbesar land bank, khususnya di Kawasan Industri Cikande dengan penambahan 1.000 ha, dan mencatatkan kehadirannya di timur Jakarta dengan mendirikan Bekasi Industrial Estate and Residential. MDLN memiliki kapasitas untuk ekspansi tersebut, karena MDLN telah menandatangani perjanjian dengan PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) untuk menjual sekitar 170 ha land bank kepada ASRI, dan akan menuai sekitar Rp3,4 triliun dari transaksi tersebut. Selain itu, MDLN juga telah menerbitkan obligasi di akhir tahun 2012 sebesar Rp500 miliar sebagai sumber dana lainnya.



Novotel Gajah Mada Hotel berikut area komersial yang baru saja dioperasikan, memberikan MDLN sumber pendapatan berulang yang baru. Dengan 235 kamar hotel untuk disewa dan 5.930 leaseable area, kami estimasikan kedua properti tersebut akan memberikan MDLN pendapatan tambahan Rp45,5 miliar di tahun 2013



Pendapatan MDLN melompat 100% YoY pada tahun 2012, atau menjadi Rp1.008 miliar. Peningkatan yang signifikan ini disebabkan oleh penjualan lahan dikembangkan di Kota Modern dan Kawasan Industri Cikande. Pada tahun 2013, kami memperkirakan bahwa pendapatan MDLN akan naik secara signifikan sebagai akibat dari penjualan land bank di Modern Gateway, atau akan mencapai Rp2.209 miliar.



Asumsi risk free rate, equity premium dan beta masing-masing adalah sebesar 5,37%, 7,37%, dan 1,01x.

Prospek Usaha Kami menerbitkan hasil analisis kami terhadap MDLN dengan potensi peningkatan saham minimal 22,3%, karena kami melihat bahwa MDLN memiliki dana yang cukup untuk membiayai ekspansi. Dari penjualan 170 ha land bank di Modern Gateway dan penerbitan obligasi baru, MDLN memiliki Rp3,9 triliun untuk memperbesar land bank di Kawasan Industri Cikande dan Bekasi Industrial Estate and Residential. Selain itu, MDLN juga memiliki proyek Modern Green Residences yang terletak berdekatan dengan proyek properti saat ini, yaitu Jakarta Garden City, yang kami percaya bahwa proyek ini akan memberikan banyak potensi dari peningkatan harga tanah karena berlokasi di Jakarta. Potensi peningkatan lainnya berasal dari recurring income yaitu Novotel Gajah Mada dan area komersial, yang berpotensi meningkatkan pendapatan sebesar Rp45,5 miliar di tahun 2013. Faktor-faktor diatas dikombinasikan dengan stabilnya lingkungan sosial-politik, pertumbuhan yang stabil dari PDB Indonesia (di atas 6% untuk yang terakhir 5 tahun), dan meningkatnya pendapatan per kapita menjadi lebih dari USD3.500, membuat kita percaya bahwa pendapatan MDLN dapat tumbuh 123,7% YoY pada tahun 2012, atau 27,78% CAGR selama tahun 2012-2017.

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian tak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

18 Maret 2013


Modernland Realty, Tbk Tabel 1: Ringkasan Kinerja 2010

2011

2012P

2013P

2014P

261

505

1.008

2.209

2.458

Laba sebelum pajak [Rp miliar]

52

116

312

864

961

Laba bersih [Rp miliar]

39

92

263

648

721 115

Penjualan [Rp Miliar]

EPS [Rp]

6

15

42

103

1.539

139

185

146

11

P/E [x]

39,8

16,3

14,6

8,5*

7,7*

PBV [x]

0,7

0,6

2,1

1,9*

1,5*

Pertumbuhan EPS [%]

Sumber: PT Modernland Realty Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing *) Berdasarkan harga saham tanggal 15 Maret 2013 – RP 880 per saham


18 Maret 2013


Modernland Realty, Tbk GROWTH VALUE MAP Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance (“CP”), sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth Expectations (“GE”), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan. Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat klaster, yaitu: 

Excellent value managers (“Q-1”) Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1 melebih benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan.



Expectation builders (“Q-2”) Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark.



Traditionalists (“Q-3”) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka profitabilitas yang baik dalam jangka pendek.



Asset-loaded value managers (“Q-4”) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4.

pertumbuhan menunjukkan

Gambar 1: Growth-Value Map MDLN (Industri Properti)

6

Q-2

Q-1

5

Growth Expectations

4 3

SMRA FMII

2

LPKR

1

PWON

BSDE

JRPT

MDLN

0

SMDM

GPRA

-1 RDTX

Q-4

-2 0

1

2

DUTI

3

Q-3 4

Current Performance (CP) Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing


18 Maret 2013

Kami mengklasifikasikan MDLN sebagai perusahaan yang terletak di klaster Expectation Builders (Q-2). MDLN telah melampaui batasan pasar terhadap ekspektasi pertumbuhan tetapi tidak pada performa saat ini. MDLN memiliki kesempatan untuk pindah ke klaster Excellent Value Managers (Q-1) dengan tiga cara: memperkuat kinerja internal mereka, melakukan tindakan untuk mendorong persepsi pasar akan keberhasilan ekonomi mereka dan secara teratur memperbarui informasi yang signifikan kepada masyarakat


Modernland Realty, Tbk INFORMASI BISNIS Gambaran Industri di Tahun 2013: Industri Properti Tetap Cerah Kami melihat bahwa pasar properti di Indonesia sedang mengalami periode bullish pada tahun 2012, dan diperkirakan akan melanjutkan momentum tersebut pada tahun 2013. Di tengah lambatnya pemulihan ekonomi global, Indonesia terus menunjukkan kinerja yang tangguh, dibuktikan dengan pertumbuhan PDB yang masih di atas 6% YoY pada tahun 2012, dan inflasi masih sekitar 4,5%. Ditambah dengan stabilnya lingkungan sosio-politik, meningkatkan kepercayaan investor mengikuti peningkatan peringkat sovereign credit rating Indonesia, kencangnya aliran foreign direct investment, serta peningkatan pendapatan per kapita yang diharapkan mencapai lebih dari USD 3.500, mendukung terciptanya lingkungan yang kondusif untuk sektor properti di Indonesia pada tahun 2012. Meskipun akan menjadi sedikit hambatan di tahun 2013 karena peningkatan biaya energi yang dapat memicu kenaikan inflasi, tetapi kami estimasikan pertumbuhan PDB Indonesia dapat mencapai 6,5% YoY, inflasi terjaga disekitar 5% - 6%, dan peningkatan pendapatan per kapita mencapai USD4.000. Sebagai hasilnya, kami percaya bahwa permintaan untuk properti, seperti terlihat dari total pinjaman untuk properti akan tumbuh sebesar 25% pada 2013 Tabel 2: Indikator Kinerja Indonesia

Gambar 2: Kredit ke Sektor Properti dari Commercial Banks (dalam Rp miliar)

Indikator Pertumbuhan PDB Tingkat inflasi Mid-exchange rate BI Rate PDB per kapita (USD)

2011 2012P 2013P 6.50% 6.2%* 6.1%* 3.79% 4.50%* 5% - 6%* 8,779 9,670 9600* 6% 5.75% 5.75%* 3,543 4000* 4300*

Sumber: Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * Angka perkiraan

Kredit kepemilikan rumah

Kredit kepemilikan apartemen & kios

300,000 250,000 200,000 150,000

225,686

176,659

282,108

30,000

27,435

25,000 20,000

21,200

15,000

15,207

16,266

100,000

10,000 10,723

50,000

5,000 5,573

-

-

2011 Kredit kepemilikan rumah

2012P Kredit kepemilikan apartemen

2013P Kredit kepemilikan kios

Sumber : Bank Indonesia, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: 2012 dan 2013 adalah angka estimasi

“Win Win Transaction” dengan PT Alam Sutera Realty Tbk (“ASRI”) Pada bulan Januari 2013, MDLN telah setuju untuk mentransfer sekitar 170 ha land bank di Modern Gateway - Serpong, Tangerang, ke salah satu pengembang di daerah Serpong, yaitu PT Alam Sutera Realty ("ASRI"). Dari transaksi tersebut, MDLN akan menerima total sekitar Rp3,4 triliun, atau Rp2 juta/m2. MDLN akan diuntungkan oleh transaksi ini, karena land bank yang dijual itu tersebar di seluruh wilayah Modern Gateway, dan menyatukannya akan membutuhkan jumlah uang yang sama dengan menjualnya. Sedangkan untuk ASRI, mereka akan diuntungkan oleh uptrend harga tanah di daerah ini, karena harga tanah yang dikembangkan oleh ASRI di wilayah Serpong sudah mencapai sekitar RP 8,9 juta/m2.


18 Maret 2013


Modernland Realty, Tbk Gambar 3: Land Bank MDLN di Serpong

Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Kawasan Industri MDLN: Meningkatkan Nilai Land Bank-nya Saat Ini, dan Mencatatkan Keberadaannya di Timur Jakarta Saat ini, MDLN telah memiliki sebuah kawasan industri yang berlokasi di Cikande - sisi barat Jabodetabek. Didukung upaya Pemerintah Daerah untuk mengembangkan jalan keluar tol baru di Cikande, jarak dari pintu keluar tol saat ini (Ciujung) menuju Kawasan Industri Cikande akan berkurang hingga 20 km. Dengan jalan keluar tol ini, kami percaya bahwa harga tanah di Kawasan Industri Cikande akan meningkat dari Rp800 ribu/m2 menjadi Rp1,1 juta/m2 masih di bawah harga jual rata-rata tanah industri di Bekasi, yaitu sekitar Rp 1,5 juta/m2. Selain itu, MDLN akan menggunakan dana dari penjualan land bank di Modern Gateway untuk memperbesar land bank di Kawasan Industri Cikande dan mencatatkan kehadiran MDLN di kawasan industri Jakarta Timur. Melalui anak perusahaan baru, PT Modern Graha Lestari, MDLN berencana untuk mengembangkan taman perumahan dan industri di utara Bekasi. MDLN telah mendapatkan ijin sebesar 1.300 ha di daerah tersebut. Kami melihat bahwa prospek untuk kawasan industri baru tetap cerah karena Penanaman Modal Asing ("PMA") masih mengalir ke Indonesia. Gambar 4: Rata-rata Harga Jual Tanah Kawasan Industri

Sumber: Cushman Wakefield, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing


18 Maret 2013

Sumber Baru untuk Pendapatan Berulang Pada pertengahan Desember 2012, MDLN dan Novotel Group telah secara resmi membuka Hotel Novotel Gajah Mada. Hotel ini terletak di pusat Jakarta dan dilengkapi dengan 235 kamar. Seiring dengan itu, MDLN juga menyewakan sekitar 5.930 m2 area komersial di sekitar hotel. Kami berharap bahwa kedua property tersebut akan memberikan kontribusi pendapatan sekitar Rp45,5 miliar pada tahun 2013.


Modernland Realty, Tbk Gambar 5: Pendapatan Berulang MDLN, 2011 – 2013P (dalam Rp, miliar) 80.00 70.00 60.00 50.00

34.10

-

-

40.00 30.00

20.00

25.61

32.71

30.41 7.36

10.00

10.83

8.09

-

2011

2012P

Restoran dan club house (Rp, miliar)

Golf course (Rp, miliar)

2013P Novotel Gajah Mada Hotel (Rp, miliar)

Sumber: PT Modernland Realty Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Potensi Permintaan dari Jakarta Garden City Bersama dengan Keppel Land, MDLN memulai kegiatan operasionalnya di proyek Jakarta Garden City ("JGC"), dimana MDLN memiliki saham 49%. JGC adalah proyek perumahan township dengan luas 270 ha dan terletak sekitar 5 km dari kawasan Kelapa Gading Jakarta. Kami percaya bahwa permintaan properti di JGC akan terus meningkat, karena masih relatif terjangkau (Rp8 juta/m2) dibandingkan dengan properti di daerah Kelapa Gading (Rp20 juta/m2). Pada 2012, MDLN mampu menjual 24 tanah kavlling, dan 249 properti perumahan, dan menuai sekitar Rp33,2 miliar laba bersih dari proyek ini.

KEUANGAN Pertumbuhan Pendapatan yang Signifikan MDLN membukukan pertumbuhan pendapatan yang signifikan pada tahun 2012, dimana pendapatan mencapai Rp 1.008 miliar (pertumbuhan 100% YoY). Meningkatnya penjualan tanah kavling, khususnya dari Kota Modern (500 unit) dan Kawasan Industri Cikande (753.704 m2) menyebabkan pertumbuhan tersebut. Gambar 6: Pendapatan MDLN, 2011 – 2012E (dalam Rp, miliar)

1200.0 1000.0 800.0 600.0

400.0 200.0 0.0 2011 Pendapatan dari penjualan properti (Rp, miliar)

2012P Golf course and restaurants (Rp, miliar)

Others (Rp, miliar)

Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing


18 Maret 2013

Tetap Sehat Setelah Penerbitan Obligasi Pada tanggal 17 Desember 2012 MDLN menerbitkan obligasi baru sebesar Rp 500 miliar. Kami melihat bahwa setelah penerbitan, rasio leverage MDLN masih Halaman ke 7 dari 12 halaman

Modernland Realty, Tbk terjaga dengan baik. Rasio utang terhadap ekuitas hanya sedikit meningkat menjadi 1.06x, dari 1,03 pada tahun 2011. Sedangkan rasio net debt (utang berbunga dikurangi kas dan deposito berjangka) terhadap ekuitas diperkirakan akan turun menjadi 0.06x, 0.23x dari tahun 2011 Gambar 7: Rasio Net Debt terhadap Ekuitas dan Utang Terhadap Ekuitas, 2011 – 2012P (dalam x)

1.20 1.00

1.06

1.03

0.80 0.60 0.40 0.20

0.23 0.06

0.00 2011

2012P

Rasio Net debt terhadap ekuitas

Rasio Utang terhadap ekuitas


Jumlah Laba Ditahan Negatif yang Terus Menurun Seperti pengembang lainnya, MDLN juga menderita akibat krisis ekonomi Indonesia pada tahun 1998. Akibatnya, MDLN mencatatkan saldo laba ditahan negatif. Sampai dengan akhir 2012, jumlah laba ditahan tersebut adalah negatif Rp113,6 miliar, turun dari dari Rp353,6 miliar pada tahun 2011. Pada tahun 2013, sejalan dengan estimasi kami bahwa bahwa laba bersih MDLN bisa mencapai Rp647,6 miliar, maka laba ditahan MDLN akan mulai mencatatkan nilai yang positif. Gambar 8: Laba Ditahan MDLN, 2011 – 2013P (dalam Rp, miliar)

600.00

534.07

500.00

400.00 300.00 200.00 100.00 (100.00)

2011

2012P

2013P

(113.58)

(200.00) (300.00) (400.00)

(353.65) 2011

2012P

2013P



18 Maret 2013


Modernland Realty, Tbk TARGET HARGA PENILAIAN 

Metodologi Penilaian Kami mengaplikasikan metode Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) MDLN jika dibandingkan pertumbuhan aset. Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding lainnya. Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 15 Maret 2013, menggunakan laporan keuangan unaudited MDLN tanggal 31 Desember 2012 sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental.

 Estimasi Nilai Kami menggunakan Cost of Capital sebesar 12,30% dan Cost of Equity sebesar 13,26% berdasarkan asumsi-asumsi berikut: Tabel 3: Asumsi Risk free rate [%]* Risk premium [%]* Beta [x]* Cost of Equity [%] Marginal tax rate [%] Interest Bearing Debt to Equity Ratio [x] WACC [%]

5,47 7,64 1,02 13,26 25,0 0,53 12,30

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * Per 15 Maret 2013

Estimasi target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 15 Maret 2013, adalah sebagai berikut:  

Dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 12,30% adalah Rp774 – Rp873 per saham. Dengan menggunakan metode GCM (PBV 3,63X dan P/E 19,67X) adalah sebesar Rp1.651 – Rp2.033 per saham.

Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk GCM. Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga referensi saham untuk 12 bulan untuk MDLN adalah Rp 1.040 - Rp 1.220 per saham. Tabel 4: Ringkasan Penilaian Metode DCF PV of Free Cash Flows – [Rp miliar] PV Terminal Value – [Rp miliar] Non-Operating Assets – [Rp miliar] Interest bearing debt – [Rp miliar] Total Equity Value – [Rp miliar] Number of Share, [juta saham] Fair Value per Share, Rp

Konservatif

Moderat

Agresif

2.348 3.513 168 (1.176) 4.853 6.267 774

2.472 3.698 168 (1.176) 5.162 6.267 824

2.595 3.883 168 (1.176) 5.470 6.267 873

Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing


18 Maret 2013


Modernland Realty, Tbk Tabel 5: Perbandingan GCM MDLN

BEST

MTLA

KIJA

Rata-rata

22,49

16,99

26,92

12,29

19,67

2,59

6,73

3,58

1,60

3,63

Penilaian, 15 Maret 2013 P/E [x] P/BV [x] Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 6: Ringkasan Penilaian dengan Metode GCM Multiples (x)

P/BV P/E

Est. EPS (Rp)

3,63 19,67

Est. BV/Share (Rp)

103

Value (Rp)

456 -

1.651 2.033

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 7: Rekonsiliasi Nilai Wajar Nilai Wajar per Saham [Rp] DCF

GCM

Rata-rata

Batas atas

873

2.033

1.220

Batas bawah

774

1.651

1.040

Bobot

70%

30%

Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing


18 Maret 2013


Modernland Realty, Tbk Tabel 8: Laporan Laba Rugi Komprehensif (dalam Rp miliar) Penjualan Harga Pokok Penjualan Laba Kotor

2010

2011

2012P

2013P

2014P

261

505

1.008

2.209

2.458

(120)

(238)

(536)

(1.033)

(1.148)

141

267

472

1.176

1.310

Beban Operasi

(83)

(117)

(183)

(319)

(370)

Laba Operasi

58

150

289

857

940

Pendapatan (beban) lain

(6)

(34)

23

6

21

Laba sebelum pajak

52

116

312

864

961

(13)

(24)

(50)

(216)

(240)

-

-

-

-

-

39

92

263

648

721

Beban Pajak Hak Minoritas Laba Bersih

Gambar 9: P/E dan P/BV Historis P/E

P/BV

2.5

45.0 40.0

2.0

35.0 30.0

1.5

25.0 20.0

1.0

15.0 10.0

0.5

5.0 0.0

0.0 2010

2011

Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

P/E

Tabel 9 : Laporan Posisi Keuangan (dalam Rp miliar)

2010

2011

2012 P/BV

Gambar 10: ROA, ROE dan TAT Historis 2012P

2013P

2014P

ROA, ROE

TAT

14%

0.25

Aset Kas dan setara kas Deposito berjangka

74

94

168

1.198

1.663

12% 0.20 10%

-

-

873

726

808

Dana dibatasi penggunaanya

54

55

73

164

183

8%

Piutang dagang

264

258

334

603

669

6%

Piutang lainnya

26

32

60

94

101

3

3

4

17

23

Persediaan

223

463

416

707

787

2%

Tanah untuk pengembangan

661

658

1.163

1.516

1.542

0%

Investasi pada perusahaan asosiasi

439

447

481

479

496

Aset tetap

124

125

422

146

141

Aset tidak lancar lainnya

166

275

561

495

503

2.033

2.410

4.554

6.146

6.915

Piutang lancar lainnya

Total Aset

326

343

648

540

432

Utang dagang

36

99

127

297

330

Utang lainnya

60

41

91

91

91

Sewa diterima dimuka

1

-

-

-

-

Uang muka pelanggan

237

468

631

1.392

1.549

Pendapatan ditangguhkan

68

65

59

59

59

Beban masih harus dibayar

23

87

152

273

304

Obligasi konversi

80

27

28

28

-

Utang Obligasi

-

-

500

500

500

Utang sewa pembiayaan

2

3

-

-

-

87

92

112

112

75

920

1.224

2.347

3.291

3.340

1.113

1.186

2.207

2.854

3.575

Kewajiban jangka panjang Total Kewajiban Total Ekuitas

0.10

4% 0.05

0.00 2009

2010 TAT (x)

2012

ROA (%)

ROE (%)

Tabel 10: Rasio Kunci Rasio

2010

2011

2012P

2013P

2014P

Growth [%]

Kewajiban Utang bank jangka pendek

0.15

Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pendapatan

(11)

93

100

119

11

Laba Operasional

(12)

157

93

196

10

77

78

125

150

9

1.539

139

185

146

11

Marjin laba kotor

54

53

47

53

53

Marjin operasional

22

30

29

39

38

Marjin EBITDA

36

33

38

43

42

Marjin laba bersih

15

18

26

29

29

ROA

2

4

6

11

10

ROE

3

8

12

23

20

Debt to Equity

83

103

106

115

93

Interest Bearing debt to Equity

37

31

53

37

26

Debt to Asset

45

51

52

54

48

Rasio lancer

0,6

0,4

0,9

1,1

1,2

Quick Ratio

0,5

0,4

0,9

1,0

1,2

EBITDA Laba bersih

Profitabilitas [%]

Solvabilitas [X]

Likuiditas [X]


18 Maret 2013

Sumber: PT Modernland Realty Tbk.. Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing


Modernland Realty, Tbk

DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan.Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya.Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu.Laporan ini mungkin tid ak sesuai untuk beberapa investor.Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini.Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal.Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valua si Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut, Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi.Sebelum melakukan tindakan dari hasil lapor an ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non -publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan databse yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuas i Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia.Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp 20.000.000,- masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo.com Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing.Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia .


18 Maret 2013


Modernland Realty, Tbk

Recommend Documents