Alam Sutera Realty, Tbk

Equity Valuation 2 Mei 2013

Alam Sutera Realty, Tbk Laporan Kedua

Target Harga Terendah 1.440

Tertinggi 1.620 Properti y

Kinerja Saham IHSG

ASRI

5500

1200 1100

5000

1000 900

4500

800 700

4000

600

IHSG

ASRI

500

3500

Pertumbuhan yang Signifikan

400 3000

300

Sumber: Bloomberg

Informasi Saham

Rp

Kode Saham

ASRI

Harga saham per 1 Mei 2013

1.090

Harga penutupan tertinggi – 52 minggu

1.130

Harga penutupan terendah – 52 minggu

415

Kapitalisasi pasar tertinggi 52 minggu – miliar

16.898

Kapitalisasi pasar terendah 52 minggu – miliar

8.155

Penilaian Saham

Sebelumnya

Saat Ini

Tertinggi

910

1.620

Terendah

825

1.440

Market Value Added & Market Risk Market Risk 1.5

MVA 400

1.4

350

1.3

300

1.2

250

1.1

200

1

150

0.9

0.8

100

0.7

50

0.6

0 December-10

December-11 Market Value Added

December-12 Market risk

Sumber: Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Pemegang Saham

(%)

PT Argo Manunggal Land Development

3,1

PT Tangerang Fajar Industrial Estate

25,2

PT Manunggal Prime Development

18,7

UBS AG London Branch Publik (dibawah 5% kepemilikan)

8,5 44,5

*Catatan: per 31 Desember 2012

Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380 [email protected] “Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

PT Alam Sutera Realty, Tbk ("ASRI"), didirikan pada tanggal 3 November 1993, dengan nama PT Adhihutama Manunggal ("AM"). AM berubah nama menjadi ASRI pada 17 September 2007. Proyek pertama ASRI merupakan kawasan terpadu yang disebut Alam Sutera di Serpong, Tangerang. Per tanggal 31 Desember 2012, ASRI memiliki land bank seluas 2.074 hektare (ha), termasuk di Serpong dan Serpong Utara Tangerang, Pasar Kemis - Tangerang, Cianjur - Jawa Barat, Cibitung Bekasi, Tanjung Pinang - Riau, Sanur - Bali, Kuta - Bali, Central Business District (CBD) - Jakarta, dan Puncak - Cimacan. Setelah menyelesaikan tahap pertama pembangunan di Alam Sutera, ASRI saat ini fokus pada tahap kedua di Alam Sutera dengan membangun daerah komersial, dan memulai proyek kedua di Pasar Kemis. Pada bulan Desember 2012, ASRI telah meresmikan Mall @ Alam Sutera, sebuah pusat perbelanjaan baru dengan luas total disewakan sekitar 68.000 m2. Daerah komersial ASRI di Alam Sutera mencakup Flavor Bliss, pusat makanan dan hiburan, Pasar Delapan, area pasar modern, dan T8, gudang multiguna. ASRI juga telah membangun kantor (Synergy Building) dan Silkwood Residence Apartment. Perkembangan ini ditujukan untuk memberikan nilai tambah kepada pelanggan ASRI dan menghasilkan pendapatan berulang untuk mengurangi ketergantungan pada kondisi ekonomi dan iklim di industri properti Indonesia Halaman ke 1 dari 12 halaman

Alam Sutera Realty, Tbk PARAMETER INVESTASI Penyesuaian Target Harga Kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap proyeksi kami sebelumnya dan menyesuaikan target harga saham menjadi Rp1.440 Rp1.620 per saham, berdasarkan pertimbangan-pertimbangan berikut: 

Pertumbuhan permintaan properti tahun 2013. Meskipun kami perkirakan inflasi akan naik karena biaya energi yang lebih tinggi, PDB diperkirakan akan tumbuh sebesar 6,5% pada 2013. Dengan demikian, kami memperkirakan permintaan untuk perumahan, apartemen dan ruko akan meningkat sebesar 25% YoY, 52% YoY dan 29% YoY.



Kegiatan ekspansi ASRI tahun 2012. Pada bulan Juli 2012, ASRI mengakuisisi 90,3% saham perusahaan pengembangan pariwisata di Bali yaitu PT Garuda Adhimarta Indonesia ("GAIN"). ASRI berencana untuk menyelesaikan pembangunan taman budaya Garuda Wisnu Kencana, yang telah dikelola GAIN, menjadi kompleks pariwisata yang komprehensif, lengkap dengan properti komersial. Dengan pendapatan sebesar Rp17 miliar selama Oktober-Desember 2012, taman ini diharapkan dapat menjadi sumber pendapatan berulang bagi Perusahaan. ASRI juga membeli dua gedung perkantoran, di kawasan pusat bisnis Jakarta – yaitu Kalimantan Putra dan Wisma Argo Manunggal. Kami memperkirakan gedung Putra Kalimantan akan memberikan sekitar Rp399 miliar di 2015, setelah renovasi. Sementara itu, Wisma Argo Manunggal akan terus memberikan pendapatan berulang sampai tahun 2015, hingga dibongkar untuk renovasi (tergantung penyelesaian pembangunan gedung baru Putra Kalimantan). Terakhir, ASRI telah setuju untuk mengakuisisi sekitar 150 ha lahan di Serpong dari PT Modernland Realty Tbk ("MDLN").



Peningkatan marjin di tahun 2012. Kenaikan harga tanah yang signifikan di Serpong, didukung oleh permintaan yang kuat dari pelanggan yang sudah tahu reputasi ASRI sebagai pengembang kawasan hunian yang nyaman, menyebabkan marketing sales lebih baik dari yang diharapkan. Pada tahun 2012, ASRI mampu menjual 4,2% lebih baik dari target penjualan tahun 2012 yaitu sebesar Rp3,5 triliun. Mengingat bahwa ASRI melakukan pembebasan tanah lebih dari satu dekade lalu, maka laba kotor ASRI dan margin laba bersih naik menjadi 60% dan 49%, pada tahun 2012.



Pertumbuhan pendapatan berulang yang kuat. Pada 2012, pendapatan berulang ASRI naik 118% YoY, setelah ASRI memperoleh pendapatan dari taman budaya Garuda Wisnu Kencana dan Wisma Argo Manunggal. Dalam tahun-tahun mendatang, ASRI akan memiliki lebih banyak sumber pendapatan berulang, seperti mal dan ruang kantor untuk disewakan. Kami percaya pendapatan berulang ini akan memperkuat kondisi keuangan ASRI di masa depan.



Asumsi risk free rate, equity premium dan beta masing-masing adalah sebesar 5,51%, 6,52%, dan 0.92x.

Prospek Usaha Kami ekspektasikan peningkatan harga saham ASRI sebesar minimal 32,2%, mengingat semakin kuatnya pendapatan berulang ASRI serta naiknya harga land bank di daerah Serpong (350 ha) dan Pasar Kemis (1.403 ha), dengan pertumbuhan CAGR 47% selama lima tahun terakhir. Hal ini tentunya akan menambah manfaat dari tanah sebesar 150-170 ha yang dibeli di daerah Serpong. Akuisisi dua gedung perkantoran di CBD Jakarta, pembelian 90,3% saham dari GAIN, dan penyelesaian Mall @ Alam Sutera, juga akan meningkatkan sumber pendapatan berulang ASRI. Faktor-faktor ini dikombinasikan dengan stabilnya lingkungan sosio-politik, pertumbuhan yang kuat dari PDB (di atas 6% selama 5 tahun terakhir) di Indonesia, dan peningkatan pendapatan per kapita menjadi lebih dari USD3.500, membuat kami memperkirakan pertumbuhan pendapatan ASRI mencapai 36,4% di tahun 2013, atau 25,4% CAGR selama periode 20122016. “Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian tak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

2 Mei 2013

Halaman ke 2 dari 12 halaman

Alam Sutera Realty, Tbk Tabel 1: Ringkasan Kinerja 2010

2011

2012

2013P

2014P

Penjualan [Rp Miliar]

791

1.381

2.446

3.336

4.351

Laba sebelum pajak [Rp miliar]

330

671

1.344

1.908

2.528

Laba bersih [Rp miliar]

290

602

1.193

1.599

2.113 108

EPS [Rp] Pertumbuhan EPS [%] P/E [x] PBV [x]

16

34

61

81

198

107

82

33

32

18,1

13,7

9,8

13,5*

10,1*

2,4

3,3

2,6

3,5*

2,7*

Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing *)Berdasarkan harga saham per tanggal 1 Mei 2013 – Rp 1.090 per saham

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian tak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

2 Mei 2013


Alam Sutera Realty, Tbk GROWTH VALUE MAP Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance (“CP”), sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth Expectations (“GE”), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan. Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat klaster, yaitu: 

Excellent value managers (“Q-1”) Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1 melebih benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan.



Expectation builders (“Q-2”) Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark.



Traditionalists (“Q-3”) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka profitabilitas yang baik dalam jangka pendek.



Asset-loaded value managers (“Q-4”) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4.

pertumbuhan menunjukkan

Gambar 1: Growth-Value Map ASRI (Industri Properti)

6

Q-2

Q-1

5

Growth Expectations

4 RODA

3 2

SMRA BSDE

FMII

JRPT PWON

ASRI

1 0 BMSR

OMRE

-1

Q-3

Q-4

-2 -1

0

1

2

3

4

Current Performance (CP) Sumber: Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division


2 Mei 2013

Kami mengklasifikasikan ASRI di kuadran Excellent Value Managers'. ASRI telah melampaui benchmark pasar untuk peluang dan pertumbuhan. ASRI memiliki kesempatan untuk tetap di kuadran Excellent Value Managers’ (kuadran 1) melalui tiga cara: memperkuat kemampuan pertumbuhan internal, mendorong persepsi pasar terhadap keberhasilan ekonomi dan secara teratur memberikan update tentang informasi yang signifikan.


Alam Sutera Realty, Tbk INFORMASI BISNIS Gambaran Industri Tahun 2013: Matahari Terus Bersinar di Sektor Properti Pasar properti di Indonesia mengalami periode bullish pada tahun 2012, dan kami berharap momentum ini akan berlanjut pada tahun 2013. Meskipun ekonomi global pulih secara lambat, Indonesia terus menunjukkan ketahanan, seperti ditunjukkan dengan pertumbuhan PDB tahunan yang di atas 6% YoY pada tahun 2012, dan mempertahankan tingkat inflasi sekitar 4,5%. Lingkungan sosial-politik yang stabil, meningkatkan kepercayaan investor setelah upgrade peringkat kredit Indonesia, mengalirnya penanaman modal asing, dan meningkatnya pendapatan per kapita lebih dari USD3.500, membantu menciptakan lingkungan yang kondusif untuk sektor properti di Indonesia pada 2012. Meskipun tahun depan menyajikan tantangan dalam bentuk meningkatnya biaya energi yang dapat memicu tingkat inflasi yang lebih tinggi, kami perkirakan pertumbuhan PDB Indonesia tetap kuat pada 6,5% YoY, inflasi tetap terjaga di sekitar 5% sampai 6%, dan pendapatan per kapita melonjak menjadi sekitar USD4.000. Sebagai hasilnya, kami percaya bahwa permintaan untuk properti, dilihat dari segi total kredit untuk properti akan tumbuh sebesar 25% pada 2013 Tabel 2: Indikator Perekonomian Indonesia

Gambar 2: Kredit Untuk Properti dari Bank Komersial (dalam Rp, miliar)

Indikator Pertumbuhan PDB Tingkat Inflasi Kurs Tengah (Rp/1 USD) BI Rate PDB per Kapita (USD)

2011 6,5% 3,79% 8.779 6% 3.543

2012 6,2% 4,30% 9,670 5,75% 3.500

2013P 6,5%* 5% - 6%* 9600* 5,75%* 4.300*

Sumber: Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * Angka Ekspektasi

Kredit kepemilikan rumah

Kredit kepemilikan apartemen & kios

300,000 250,000 200,000 150,000

225,686 176,659

282,108

30,000

27,435

25,000 20,000

21,200

15,000

15,207

16,266

100,000

10,000

10,723 50,000

5,000 5,573

-

2011 Kredit kepemilikan rumah

2012P Kredit kepemilikan apartemen

2013P Kredit kepemilikan kios

Sumber: Bank Indonesia, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: 2012 dan 2013 adalah angka estimasi

Mengumpulkan Lebih Banyak Aset ASRI berhasil mengumpulkan beberapa aset guna mendukung pertumbuhan jangka panjangnya, diantaranya:


2 Mei 2013

a.

Rp813 miliar akuisisi 90,3% saham PT Garuda Adhimarta Indonesia ("GAIN") pemilik dan pengembang dari Taman Budaya Garuda Wisnu Kencana ("GWK") di Bali pada Juli 2012. ASRI berencana untuk menyelesaikan pembangunan patung Dewa Wisnu yang dibuat sebelumnya oleh ahli seni I Nyoman Nuarta dan akan ditempatkan di puncak bukit di mana itu akan menjadi terlihat oleh wisatawan sewaktu mereka tiba di Bali. Seiring dengan taman budaya yang ada saat ini, ASRI berencana untuk mengembangkan properti komersial. Kami percaya bahwa properti komersial akan menjadi sumber berikutnya dari pendapatan berulang bagi perusahaan setelah patung ini selesai di tahun 2015 atau 2016

b.

Bangunan kantor Kalimantan Putra dan Wisma Argo Manunggal di kawasan pusat bisnis Jakarta, dibeli di bulan Juli dan Desember 2012. Gedung Putra Kalimantan sudah dihancurkan dan diharapkan pembangunan kembalinya akan selesai tahun 2015F. Sementara Gedung Wisma Argo Manunggal memberikan Rp17.9 miliar dalam pendapatan (termasuk service charge) dari total 18.165 m2 dari leaseable area tahun 2012. ASRI berencana untuk menghancurkan bangunan ini tahun 2015 (setelah penyelesaian gedung baru Putra Kalimantan) dan mengubahnya menjadi gedung perkantoran kelas A. Bangunan lain yang diproyeksikan untuk memberikan pendapatan pada tahun 2015 adalah perkantoran Serpong - kantor kelas B dengan luas dijual total 45.000 m2.

c.

Membeli sekitar 150 ha lahan (sebagai tambahan 20 ha sudah diperoleh pada Desember 2012) dari pengembang lain PT Modernland Realty Tbk ("MDLN") Halaman ke 5 dari 12 halaman

Alam Sutera Realty, Tbk di Serpong, tepat di seberang wilayah ASRI saat ini. Harga tanah senilai Rp2 juta/m2. Dengan tingginya tingkat kenaikan harga tanah di Jakarta dan peningkatan pendapatan per kapita, maka permintaan untuk tanah di daerah pinggiran kota, seperti Serpong meroket. Dengan demikian, kami melihat bahwa ASRI akan mendapatkan keuntungan dari akuisisi ini di tahun-tahun mendatang. Gambar 3: Beberapa Aset ASRI Terbaru

Garuda Wisnu

Wisma Argo Manunggal

Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pertumbuhan Pendapatan Berulang yang Kuat Pendapatan berulang ASRI menunjukkan pertumbuhan yang luar biasa pada tahun 2012. Pendapatan berulang dari penyewaan, restoran, pengelolaan kota, Garuda Wisnu Kencana serta olahraga dan rekreasi melonjak menjadi Rp71.9 miliar pada 2012, jauh lebih tinggi dari Rp37.2 miliar tahun 2011. Untuk tahun 2013, kami memperkirakan bahwa pendapatan berulang ASRI bisa mencapai Rp295,9 miliar, hasil penambahan Rp21.5 miliar dari Garuda Wisnu Kencana dan Rp17,8 miliar dari Wisma Argo Manunggal tercatat sepanjang tahun. Ditambah dengan sumber lain yaitu dari Mall @ Alam Sutera, kami memperkirakan pendapatan berulang ASRI bisa tumbuh sebesar 44,2% CAGR 2012-2017 Gambar 4: Pendapatan Berulang ASRI, 2012 - 2016 500

448

450 400

CAGR =44.2%

350

407

402

2015E

2016E

365

296

300

250 200 150 100

72

50

0 2012

2013E

2014E

2017E

Pendapatan berulang ASRI (Rp, miliar) Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing


2 Mei 2013


Alam Sutera Realty, Tbk Fokus di Bagian Barat Jakarta Pada Maret 2013, ASRI telah setuju untuk menjual sekitar 90 ha lahan di Cibitung, Bekasi, (Jakarta Timur) ke PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk ("BEST"). Dari transaksi tersebut, ASRI diperkirakan menerima sekitar Rp920 miliar (tergantung proses due diligence yang saat ini berlangsung). Dengan hasil ini, ASRI akan memiliki uang tambahan untuk memperkuat kehadirannya di Jakarta Barat, seperti membeli tanah dari MDLN. Namun, kami tidak memproyeksikan hal ini dalam laporan, karena due diligence belum selesai.

KEUANGAN Kuatnya Marketing Sales Reputasi ASRI sebagai pengembang yang memberikan daerah pemukiman berkualitas lengkap dengan infrastruktur dan fasilitas yang diperlukan telah dikenal luas, sehingga memudahkan untuk memasarkan proyek Perusahaan. Sebagai hasilnya, ASRI membukukan marketing sales Rp3,65 triliun di tahun 2012, melebihi target setahun penuh Rp3,5 triliun. Dari jumlah tersebut, penjualan beberapa cluster di daerah Serpong, seperti Sutera Renata Aruna, Sutera Sitara Mentari, Sutera Sitara Orlanda, Sutera Tiara, menyumbang IDR3,01 triliun, sedangkan penjualan klaster Suvarna Padi Golf Estate di Pasar Kemis berkontribusi sebesar Rp639 miliar. Secara keseluruhan, ASRI membukukan pertumbuhan total pendapatan sebesar 77% YoY pada tahun 2012 Gambar 5: Marketing Sales dan Pendapatan ASRI, 2011 – 2012 7,000 6,000 5,000

2,446

4,000 1,381 3,000 2,000

3,647 2,812

1,000 2011 Marketing Sales - termasuk Ppn (Rp, miliar)

2012 Pendapatan (Rp, miliar)

Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Menjadi Salah Satu Pencetak Marjin Tertinggi di Industrinya Dalam beberapa tahun terakhir, ASRI telah menuai hasil dari apresiasi tanah, terutama di daerah Serpong, atas akuisisi tanah yang dilakukan lebih dari satu dekade lalu. Pada tahun 2012, marjin laba kotor dan marjin laba bersih ASRI adalah 60,0% dan 49,7%, menjadikannya sebagai salah satu yang tertinggi di antara perusahaan lainnya.


2 Mei 2013


Alam Sutera Realty, Tbk Gambar 6: Perbandingan Marjin, 2012 (dalam %)

70.0% 60.0% 50.0%

63.9% 60.0%

57.0%

55.2% 50.2%

49.7%

46.0%

40.0%

44.5% 35.5%

34.5%

34.5%

30.0% 23.0% 17.7%

20.0%

17.3%

10.0% 0.0% ASRI

PWON

CTRA

SMRA

Marjin laba kotor

APLN

BKSL

BSDE

Marjin laba bersih

Sumber: Bloomberg., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

PERBANDINGAN INDUSTRI Tabel 3: Perbandingan dengan Perusahaan Lain, Desember 2012 ASRI

PWON

CTRA

SMRA

APLN

BKSL

BSDE

Pendapatan [Rp, miliar]

2.446

2.165

3.323

3.463

4.689

623

3.728

Laba Kotor [Rp, miliar]

1.467

1.234

1.667

1.592

2.085

344

2.381

Laba Bersih [Rp, miliar]

1.193

748

589

798

812

221

1.286

10.946

7.566

15.023

10.876

15.196

6.154

16.757

Total Kewajiban [Rp, miliar]

6.215

4.431

6.543

7.061

8.847

1.338

6.225

Total Ekuitas [Rp, miliar]

4.568

3.135

8.481

3.815

6.349

4.816

10.532

Pendapatan [%]

77,1

46,5

52,5

46,8

22,6

36,0

32,8

Laba Kotor [%]

80,1

68,0

59,8

52,0

48,0

45,4

33,4

Laba Bersih [%]

98,2

115,7

81,4

103,5

39,7

63,1

53,0

Marjin Laba Kotor[%]

60,0

57,0

50,2

46,0

44,5

55,2

63,9

Marjin Laba Bersih [%]

48,8

34,5

17,7

23,0

17,3

35,5

34,5

ROA [%]

10,9

9,9

3,9

7,3

5,3

3,6

7,8

ROE [%]

26,1

23,9

7,0

20,9

12,8

4,6

12,2

136

141

77

185

139

28

59

Total Aset [Rp, miliar]

Pertumbuhan YoY

Profitabilitas

Leverage DER [%] Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing


2 Mei 2013


Alam Sutera Realty, Tbk TARGET HARGA PENILAIAN 

Metodologi Penilaian Kami mengaplikasikan metode Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) ASRI jika dibandingkan pertumbuhan aset. Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding lainnya. Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 1 Mei 2013, menggunakan laporan keuangan tanggal 31 Desember 2012, sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental.

 Estimasi Nilai Kami menggunakan Cost of Capital sebesar 11,34% dan Cost of Equity sebesar 11,51% berdasarkan asumsi-asumsi berikut: Tabel 4: Asumsi Risk free rate [%]* Risk premium [%]* Beta [x]* Cost of Equity [%] Marginal tax rate [%] Interest Bearing Debt to Equity Ratio [x] WACC [%]

5,51 6,52 0,94 11,51 20,0 0,54 11,34

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * tanggal 1 Mei 2013

Estimasi target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 1 Mei 2013, adalah sebagai berikut:  

Dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 11,34% adalah Rp1.491 – Rp1.651 per saham. Dengan menggunakan metode GCM (PBV 4,31X dan P/E 18,85X) adalah Rp1.327 – Rp1.534 per saham.

Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk GCM. Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga referensi saham untuk 12 bulan untuk ASRI adalah Rp1.440 - Rp1.620 per saham. Tabel 5: Ringakasan Penilaian Metode DCF PV of Free Cash Flows – [Rp, miliar] PV Terminal Value – [Rp, miliar] Non-Operating Assets –[Rp, miliar] Net Debt – [Rp, miliar] Total Equity Value – [Rp, miliar] Number of Share, juta saham Fair Value per Share, IDR

Konservatif

Moderat

Agresif

5.821

6.127

6.433

24.024 1.641 (2.180) 29.306 19.649 1.491

25.288 1.641 (2.180) 30.876 19.649 1.571

26.553 1.641 (2.180) 32.447 19.649 1.651

Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing


2 Mei 2013


Alam Sutera Realty, Tbk Table 6: Perbandingan GCM ASRI

PWON

16,28

19,72

4,52

6,70

SMRA

APLN

BSDE

Ratarata

29,04

23,03

11,67

13,37

18,85

3,74

5,15

1,94

3,82

4,31

CTRA

Penilaian, 1 Mei 2013 P/E [x] P/BV [x] Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 7: Ringkasan Penilaian Metode GCM Multiples (x)

P/BV P/E

Est. EPS (IDR)

4,31 18,85

Est. BV/Share (IDR)

81

Value (IDR)

307 -

1.327 1.534

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 8: Rekonsiliasi Nilai Wajar Nilai Wajar per Saham [IDR] DCF

GCM

Rata-rata

Batas Atas

1.651

1.534

1.620

Batas Bawah

1.491

1.327

1.440

Bobot

70%

30%

Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing


2 Mei 2013


Alam Sutera Realty, Tbk Tabel 9: Laporan Laba Rugi (dalam Rp, miliar)

Gambar 7: P/E dan P/BV Historis

2010

2011

2012

2013P

2014P

791

1.381

2.446

3.336

4.351

(384)

(567)

(980)

(1.299)

(1.680)

Laba Kotor

406

814

1.467

2.036

2.671

3.0

Beban Operasi

(73)

(121)

(213)

(268)

(328)

2.5

Laba Operasi

333

694

1.254

1.768

2.342

2.0

(3)

(22)

90

140

185

1.5

Laba sebelum pajak

330

671

1.344

1.908

2.528

1.0

Beban Pajak

(39)

(68)

(128)

(286)

(379)

0.5

(0)

(1)

(23)

(23)

(35)

Penjualan Harga Pokok Penjualan

Pendapatan (beban) lain

Hak Minoritas Laba Bersih

290

602

1.193

1.599

2.113

P/E

P/BV

3.5

20.0 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0

8.0 6.0 4.0 2.0

0.0

0.0 2010

2011 P/E

Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

P/BV

Gambar 8: ROA, ROE dan TAT Historis

Tabel 10 : Neraca (dalam Rp, miliar)

2012

2010

2011

2012

2013P

2014P

ROA, ROE

TAT

30%

0.25

25%

Aset Kas dan setara kas

732

845

1.641

1.715

1.747

20%

Deposito Berjangka

143

255

371

678

896

15%

Investasi jangka pendek

29

30

0

137

179

Piutang Dagang

11

8

9

46

60

Piutang lainnya

3

14

13

14

18

5%

2.186

2.395

1.661

1.969

1.954

0%

60

123

210

281

377

-

-

935

935

1.297

952

1.162

3.388

4.732

5.054

Piutang

-

-

1.250

1.301

1.291

Investasi

-

-

27

27

27

Properti Investasi

-

-

663

737

837

0.20

0.15

Persediaan Aset jangka pendek lain Uang muka pembelian tanah Tanah untuk pengembangan

Aset tetap Aset Lainnya Total Aset

148

369

708

918

1.033

322

806

69

103

117

4.588

6.008

10.946

13.594

14.888

669

554

5

250

275

Kewajiban Hutang bank jangka pendek

26

36

35

45

58

Hutang lainnya

81

54

206

281

364

Kewajiban jangka pendek lainnya

1.391

2.313

2.313

3.228

2.779

14

31

604

76

79

Hutang bank jangka panjang

-

-

564

758

607

Uang muka penjualan

-

-

1.065

1.342

1.155

Hutang obligasi

-

-

1.385

1.385

1.443

Kewajiban pihak terafiliasi

182

220

-

-

-

Kewajiban jangka panjang lainnya

10

13

38

19

19

2.372

3.221

6.215

7.384

6.778

8

49

164

164

164

2.208

2.738

4.568

6.046

7.946

Total Kewajiban Hak Minoritas Total Ekuitas

0.05

0.00 2010

2011

2012

TAT (x)

Tabel 11: Rasio Kunci Rasio

2010

2011

2012

2013P

2014P

Pertumbuhan [%] Pendapatan

89

75

77

36

30

Laba Operasional

186

108

81

41

32

EBITDA

228

132

104

36

29

Laba Bersih

209

107

98

34

32

Marjin laba kotor

51

59

60

61

61

Marjin laba operasi

42

50

51

53

54

Marjin EBITDA

38

51

59

58

58

Marjin laba bersih

37

44

49

48

49

ROA

6

10

11

12

14

ROE

13

22

26

26

27

Profitabilitas [%]

Hutang dagang

Uang muka penjualan

0.10

10%

Solvabilitas [X] Debt to Equity

107

118

136

122

85

Interest Bearing debt to Equity

30

20

48

40

29

Debt to Asset

52

54

57

54

46

Current Ratio

1.5

1.2

1.2

1.2

1.5

Quick Ratio

0.4

0.4

0.7

0.7

0.9

Likuiditas [X]

Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk.. Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing


2 Mei 2013


Alam Sutera Realty, Tbk DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan.Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya.Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu.Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor.Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini.Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal .Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut, Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi.Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintal ah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan databse yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia.Laporan in i juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp 20.000.000,- masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo.com Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing.Di Indonesia Lap oran ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia .


2 Mei 2013


Alam Sutera Realty, Tbk

Recommend Documents