Duta Anggada Realty, Tbk

Equity Valuation 29 Oktober 2013

Duta Anggada Realty, Tbk Laporan Utama

Target Harga Terendah 950

Tertinggi 1.240 Properti

Kinerja Saham IHSG

DART

5,500

1100 1000

5,000

900 800

4,500

700 4,000

600

3,500

IHSG

500

DART

Membangun Pertumbuhan yang Lebih Kuat

400 3,000

300

Sumber: Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Informasi Saham

Rp DART

Kode saham

580

Harga Saham per 28 Oktober 2013 Harga Saham Tertinggi 52 Minggu Terakhir Harga Saham Terendah 52 Minggu Terakhir Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 Minggu (Rp, triliun) Kapitalisasi Pasar Terendah 52 Minggu (Rp, triliun)

1.000 530 3,14 1,67

Market Value Added & Market Risk Market Risk 1.8

MVA 0 -50

1.6

-100

1.4

-150 1.2

-200 1

-250

0.8

-300

0.6

-350 March-11

March-12 Market Value Added

March-13 Market risk


Pemegang Saham

(%)

PT Duta Anggada

44,94

BNYM SA/NV AS Cust

18,25

of Bank of Singapore Limited Crystal Development Pte. Ltd UOB Kay Hian Finance Limited Publik (kepemilikan dibawah 5%)

17,56 8,91 10,34

Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380 [email protected] “Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

PT Duta Anggada Realty Tbk (DART) merupakan pengembang properti berpengalaman yang fokus pada pembangunan gedung kantor untuk disewakan dan strata-title. Berdasarkan sejarah panjangnya (30 tahun), portofolio DART meliputi kantor, proyek ritel dan perumahan di daerah utama Jakarta. DART mulai beroperasi pada tahun 1983 dengan membangun sebuah kompleks perumahan di Jakarta Selatan yang ditujukan untuk ekspatriat. Keberhasilan awal ini segera diikuti oleh pembangunan gedung yang menjadi ikon bagi DART, yaitu Plaza Chase pada tahun 1986. Empat tahun kemudian, DART berhasil terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI). Setahun kemudian, Hayam Wuruk Office Tower, Graha BIP, Graha Darya Varia, Ampera Townhouse, Plaza Duta dan Plaza Mebel diselesaikan. Perkembangan ini diikuti dengan serangkaian pembangunan kantor komersial dan properti investasi untuk ritel. Lokasi strategis, kualitas konstruksi dan arsitektur yang inovatif telah menjadi ciri khas properti yang dibangun oleh DART, yang membuat tingginya tingkat hunian. Di tahun 2013, DART sedang menyelesaikan lima proyek yang berlokasi di Jakarta dan Bali.

Halaman 1 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk PARAMETER INVESTASI Aset Berkualitas di Lokasi Strategis Portofolio DART saat ini terdiri dari 10 gedung perkantoran yang disewakan dan strata-title yang memiliki total luas area 252.000 m2. Sekitar 67,5% dari portofolio ini terletak di Segitiga Emas Jakarta. Dengan lokasi yang strategis dan kemampuan yang baik untuk mengelola bangunan, DART menikmati tingkat hunian yang tinggi atau kebanyakan di atas 90%. Pengembangan Proyek yang Terarah dan Terdiversifikasi Kami melihat bahwa DART memiliki pipeline proyek yang kuat untuk mendukung pertumbuhannya di masa depan. Satu bangunan yang sedang dikembangkan, Sinarmas MSIG Tower, sudah terjual. Sementara itu, dua bangunan apartemen lain di Jakarta, La Maison dan Pulomas Park Center, diharapkan dapat memberikan pendapatan di 2014-2018. DART juga menyiapkan bangunan unggulan lain di masa mendatang, seperti Icon Towers, yang terdiri dari dua menara besar yang diekspektasikan mulai mendatangkan pendapatan di 2Q16. DART juga memasuki industri perhotelan dengan pembangunan Hotel Hilton Garden Inn dan Holiday Inn & Suites, yang diharapkan akan selesai pada 3Q13 dan 4Q14. Pendapatan Berulang yang Tinggi Di tahun 2012, kontribusi pendapatan berulang mencapai 44% dari total pendapatan DART. Hal ini berlanjut di 1Q13 dengan kontribusi 40%. Persentase yang tinggi dari pendapatan berulang ini menjadi yang ketiga terbesar dari perusahaan pengembang yang sudah go-public di Indonesia. Berdasarkan profil ini, kami melihat DART memiliki stabilitas pendapatan, yang ditentukan dengan tingkat hunian yang tinggi. Di masa depan, kami percaya bahwa pendapatan berulang ini akan menjadi lebih tebal, dengan diselesaikannya Icon Tower 1, yang akan memberikan sekitar 194.948 m2 area untuk disewakan di masa depan. Prospek Usaha Selama tiga tahun terakhir industri properti telah tumbuh secara signifikan di dukung oleh rendahnya suku bunga, pertumbuhan ekonomi nasional yang stabil, meningkatnya pendapatan dan daya beli, dan kenaikan investasi asing. Dengan 45 juta orang populasi kelas menengah, 55 juta pekerja dan pendapatan per kapita yang mencapai USD3,500, Indonesia menjadi tempat yang bagus bagi industri properti untuk tumbuh. Dengan berfokus pada bangunan berkualitas tinggi di daerah strategis dan industri perhotelan, kami percaya DART yang memiliki prospek cerah untuk masa depan, seperti yang dibuktikan oleh tingkat hunian rata-rata yang mencapai 90%. Dengan banyaknya proyek yang sedang dalam pembangunan, pendapatan berulang dan one-time income DART akan lebih tebal di masa datang. Kinerja keuangan dalam beberapa tahun terakhir menegaskan kemampuan Perusahaan untuk mengembangkan usahanya secara sehat dan dikelola dengan baik dengan tetap menjaga daya saing Tabel 1: Ringkasan Kinerja 2010

2011P

2012

2013P

2014P

349

419

846

1.542

1.599

Laba sebelum pajak [Rp miliar]

56

100

240

577

596

Laba bersih [Rp miliar]

27

64

181

490

507

9

22

61

156

161

n.a.

144

177

156

3

32,8

17,5

9,8

3,7*

3,6*

2,4

0,5

0,7

0,7*

0,6*

Penjualan [Rp miliar]

EPS [Rp] Pertumbuhan EPS [%] P/E [x] PBV [x]

Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing * Berdasarkan harga saham tanggal 28 Oktober 2013 – Rp580/saham

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian tak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

29 Oktober 2013

Halaman 2 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk GROWTH-VALUE MAP Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance (“CP”), sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth Expectations (“GE”), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan. Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat klaster, yaitu: 

Excellent value managers (“Q-1”) Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1 melebih benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan.



Expectation builders (“Q-2”) Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark.



Traditionalists (“Q-3”) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka profitabilitas yang baik dalam jangka pendek.



Asset-loaded value managers (“Q-4”) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4.

pertumbuhan menunjukkan

profitabilitas

dan

Gambar 1: Growth-Value Map (DART; Sub Industri Perumahan dan Real-Estat)

6

Q-2

Q-1

5 RODA

Growth Expectations

4

BCIP SMRA

3

PWON

2 JRPT

1

0

SMDM DART

BAPA

LPCK

-1

DUTI

Q-3

Q-4

-2 0

1

2

3

4

Current Performance (CP) Sumber: PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Kami mengklasifikasikan DART pada klaster Asset-loaded Value Managers (Q-4). Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan pertumbuhan DART untuk sementara waktu. Namun, jika DART dapat menyelesaikan proyek tepat waktu, profitabilitas dan pertumbuhan secara signifikan akan meningkat. Seiring dengan upaya untuk terus memperbarui pasar dengan informasi tentang kinerja Perseroan, kami percaya DART dapat pindah ke klaster Tradisionalist (Q-3) di masa depan.


29 Oktober 2013

Halaman 3 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk INFORMASI BISNIS Dikenal Sebagai Pengembang High-Rise Building di Lokasi Strategis Kami berpandangan bahwa DART memiliki portofolio proyek yang seimbang, karena pendapatan dari properti investasi menyumbang 48% dari total di 1Q13 dan pendapatan dari penjualan strata-title menyumbang 52%. DART dikenal sebagai salah satu pengembang terbesar di kawasan Central Business District (CBD) Jakarta, di mana DART memiliki sekitar 10 gedung perkantoran dengan 170.000 m2 area untuk disewakan dan dijual. DART juga memiliki proyek apartemen yang terletak di Jl. Barito. Area ritel DART yang berlokasi di Jl. K.H. Mas Mansyur terletak tepat di samping jalan utama, Jl. Jend. Sudirman. DART juga memiliki hotel yang berlokasi di Jl. Gajah Mada - Jakarta dan Ngurah Rai - Bali. Detail portofolio properti DART adalah sebagai berikut:  Plaza Chase Plaza Chase adalah kantor komersial dengan luas area sewa bersih 42.509 m2 dan 25 lantai. Bangunan ini dikenal sebagai kantor pusat DART, dan dirancang untuk memberikan akomodasi kantor yang bergengsi dan efisien dengan spesifikasi, fasilitas, dan pelayanan terbaik. DART memiliki 100% kepemilikan atas proyek ini. Plaza Chase terletak di Jl. Jend. Sudirman, sebuah jalan raya utama. Per 1Q13 tingkat huniannya sekitar 95% Gambar 2: Plaza Chase

Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing


29 Oktober 2013

Halaman 4 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk  Plaza Bapindo Plaza Bapindo adalah, gedung perkantoran komersial yang terdiri dari dua menara dan terletak di dalam segitiga emas Jakarta – yaitu di Jl. Jend. Sudirman. Bangunan ini terletak diatas tanah seluas 23.370 m2 dan memiliki total area kantor untuk disewakan seluas 83.112 m2. Plaza Bapindo juga memiliki 5.270 m2 ruang pertemuan dan ruang sewa bersih untuk ritel seluas 2.500 m2. DART memiliki kontrak Build, Operate and Transfer (BOT) untuk Plaza Bapindo, yang diperkirakan akan berakhir pada 2016. Sesuai 1Q13 tingkat huniannya sekitar 96% Gambar 3: Plaza Bapindo



29 Oktober 2013

Halaman 5 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk  Plaza Great River Plaza Great River adalah bangunan perkantoran komersial midrise terletak di salah satu jalan utama di Jakarta, Jl. H.R. Rasuna Said. Dengan luas disewakan bersih mencapai 19.776 m2, bangunan ini memiliki tingkat hunian mencapai 61% pada 1Q13. DART memiliki kontrak Build, Operate and Transfer (BOT) untuk bangunan ini. Gambar 4: Plaza Great River



29 Oktober 2013

Halaman 6 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk  Citywalk dan Citylofts Sudirman Citywalk dan Citylofts Sudirman adalah bangunan dengan konsep yang lengkap: yaitu apartemen, kantor dan mall pada gedung yang sama. Unit apartemen Citylofts Sudirman sudah semuanya terjual. Area kantor dan area ritel bersih untuk disewakan mencapai 19.269 m2 dengan tingkat hunian 100%. Gedung ini juga dilengkapi dengan 1.056 m2 aula pertemuan Gambar 5: Citywalk dan Citylofts Sudirman

Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division

 STIE Panjaitan STIE Panjaitan adalah bangunan low-rise komersial yang terletak di Jl. D.I. Panjaitan, Jakarta Timur. Saat ini bangunan tersebut digunakan sebagai salah satu kampus universitas swasta, Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi (STIE) Nusantara. Bangunan ini memiliki luas area disewakan seluas 7.071 m2. Tingkat hunian untuk bangunan ini adalah 100%. Gambar 6: STIE Panjaitan



29 Oktober 2013

Halaman 7 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk  Plaza Jatinegara (PJ) PJ merupakan pusat grosir yang terletak di Jl. Jatinegara, Jakarta Pusat, dan memiliki luas 128.000 m2. Bangunan ini ditujukan untuk pedagang pasar kelas menengah dan memiliki area sewa seluas 29.130 m2. Namun, DART berencana untuk melakukan divestasi kepemilikan atas bangunan ini, karena tidak sesuai dengan strategi jangka panjang DART dalam menempatkan posisi pasarnya. Gambar 7: Plaza Jatinegara


 La Maison Apartment La Maison Apartment adalah apartemen mewah bertingkat tinggi yang dilengkapi area ritel yang berlokasi di Jl. Barito, Jakarta Selatan. Sekitar 80 unit apartemen akan dijual dan 83 unit akan disewakan, dengan luas total 47.651 m2 total termasuk ruang ritel. Seluruh pembangunan apartemen 29 lantai ini diharapkan akan selesai pada 4Q14. Gambar 8: La Maison Apartment


29 Oktober 2013


Halaman 8 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk  Sinarmas MSIG Tower Terletak di Jl. Jend. Sudirman, Jakarta, Sinarmas MSIG Tower saat ini sedang dalam tahap pembangunan, dengan prosentase penyelesaian 38,99%. Gedung ini berdiri di atas tanah seluas 4.997 m2, dan diestimasikan memiliki area penjualan kotor 83.260 m2 saat pembangunannya selesai pada bulan Juli 2014. Saat ini, DART sudah memiliki pembeli untuk gedung ini dengan harga jual sekitar Rp 1,7 triliun. Gambar 9: Sinarmas MSIG Tower


 Hotel Hilton Garden Inn Salah satu proyek penting DART di masa depan adalah Hotel Hilton Garden Inn, berlokasi di kawasan strategis, yaitu Ngurah Rai, dekat dengan Bandara Ngurah Rai Bali. Pembangunan hotel dimulai sejak 4Q11 dan diperkirakan akan selesai dibangun pada 3Q13. Hotel ini akan memiliki 269 kamar hotel, 22 suite dan 1 presidential suite. Gambar 10: Hotel Hilton Garden Inn


29 Oktober 2013


Halaman 9 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk  Hotel Holiday Inn & Suite Proyek hotel kedua DART adalah Holiday Inn & Suite, sebuah hotel bintang empat yang terletak di Jl. Gajah Mada, Jakarta. Dengan luas tanah 13.060 m2 dan luas bangunan 83.836 m2, hotel ini nantinya akan dilengkapi dengan 422 kamar. Pembangunan diharapkan selesai pada 3Q14. Hotel ini juga akan memiliki luas area ritel seluas 20.884 m2.

Gambar 11: Hotel Holiday Inn & Suites

Source: PT Duta Anggada Realty Tbk,Pefindo Equity & Index Valuation Division


29 Oktober 2013

Halaman 10 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk  Icon Towers Proyek investasi dan gedung tingkat tinggi ini dibangun di Jl. Jend. Sudirman. Terdiri dari dua menara dan satu podium, Icon Towers merupakan sebuah gedung perkantoran komersial. Tower 1 akan disewakan (area sewa bersih seluas 195.000 m2) dan Tower 2 akan digunakan untuk penjualan strata-title (97.502 m2 luas penjualan kotor). Pembangunan gedung ini akan dimulai pada 3Q13 dan diharapkan akan selesai pada 2Q16. Area podium akan terdiri dari ballroom, ruang pertemuan dan restoran. Gambar 12: Icon Towers


 Pulomas Park Center Bersama dengan Pulomas Jaya, DART berencana untuk mengakuisisi lima gedung apartemen yang memiliki luas tanah 4,6 hektar di sepanjang Jl. Pulomas, Jakarta Timur. Dengan total luas bangunan 182.934 m2, maka proyek ini diharapkan dapat memberikan pendapatan yang signifikan pada tahun 2015 dan seterusnya, setelah dilakukan akuisisi. Gambar 13: Pulomas Park Center


29 Oktober 2013


Halaman 11 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk Industri Properti Indonesia Tahun 2013: Masih Aman dari Bubble Selama tiga tahun terakhir, industri properti telah tumbuh secara signifikan didukung tingkat suku bunga rendah, pertumbuhan ekonomi nasional yang stabil, meningkatnya pendapatan dan daya beli, dan kenaikan investasi asing ke Indonesia. Oleh karenanya, permintaan dan harga penjualan properti meningkat secara signifikan. Namun, kami percaya bahwa Indonesia masih jauh dari bubble properti. Rasio kredit properti terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) pada tahun 2012 (4,5%) masih di bawah negara-negara lain: Malaysia (31%), Singapura (36%), Hong Kong (42%) dan Amerika Serikat (22%). Selain itu, rasio kredit properti dibandingkan dengan total kredit di Indonesia hanya 13,6%, jauh lebih rendah dibandingkan tahun 1997 (17%) ketika krisis keuangan terjadi. Ditambah dengan peraturan pemerintah Indonesia menurunkan rasio Loan to Value menjadi hanya 60% untuk rumah kedua dan 50% untuk rumah ketiga, kita melihat industri properti di Indonesia masih terkendali. Gambar 14: Kredit Properti Vs PDB, 2012 45.00%

Gambar 15: Rasio Kredit Properti, 2012

42%

40.00%

373,724

36%

35.00%

13.6%

31%

30.00% 25.00%

22%

20.00% 2,738,454

15.00%

10.00% 5.00%

4.50%

0.00% Indonesia

Malaysia

Singapore

Hong Kong

United States

Sumber: Riset Jones Lang LaSalle, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Total kredit ke properti (Rp, miliar)

Total kredit nasional (Rp, miliar)

Sumber: Bank Indonesia, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Aset yang Berkualitas Membuat Tingginya Tingkat Hunian Berdasarkan portofolionya, DART saat ini memiliki 10 gedung perkantoran dengan luas area sewa dan strata-title diatas 252.000 m2 , dimana 170.000 m2 diantaranya berada di CBD Jakarta. Berdasarkan hal itu, DART telah menghasilkan profil yang kuat di daerah Segitiga Emas Jakarta. Setelah menyelesaikan proyek Icon Towers, dimana Tower 1 akan menambah lebih dari 220.000 meter persegi ruang disewakan, DART akan mempertahankan dominasinya di pasar perkantoran CBD Jakarta.


29 Oktober 2013

Halaman 12 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk

Gambar 16: Lokasi Proyek di Greater Jakarta


Dengan sekitar 67% dari luas area yang disewakan berada di prime location, ditambah kemampuan DART untuk memelihara dan mengelola propertinya, DART menikmati tingkat hunian yang tinggi, dengan hampir semua bangunan kantornya memiliki tingkat hunian lebih dari 90%. Dengan profil ini, kami percaya DART akan mampu mempertahankan pendapatan berulang di masa depan. Gambar 17: Tingkat Hunian DART 100.00% 95.00% 90.00% 85.00% 80.00% 75.00% 70.00% 65.00% 60.00% 55.00% 50.00% 2008 “Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian tak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

29 Oktober 2013

2009

2010

2011

2012

1Q13

Plaza Bapindo I

Plaza Bapindo II

Plaza Chase

Great River Indonesia

STIE Panjaitan

Citywalk Sudirman

Sumber: PT Duta Anggada Realty, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Halaman 13 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk Proyek-proyek Baru Untuk Mempertahankan Pertumbuhan Pendapatan di Masa Datang DART telah memulai beberapa proyek baru untuk mengantisipasi berakhirnya kontrak BOT pada beberapa gedung yang dikelolanya. Hotel Hilton Garden Inn diharapkan akan selesai pada 3Q13, sedangkan Sinarmas MSIG Tower, La Maison dan Hotel Holiday Inn & Suites diharapkan akan selesai pada paruh kedua tahun 2014. Selain itu, Pulomas Park Center Apartment diestimasikan diakuisisi di tahun 2015, sementara proyek Icon Towers akan mulai memberikan kontribusi di 2Q16. Untuk 2013 - 2014, kami proyeksikan sebagian besar pendapatan DART akan datang dari Sinarmas MSIG Tower (Rp1,7 triliun), divestasi PJ dan penjualan sebagian dari Icon Tower 2 (sekitar Rp412 miliar). Untuk 2015 - 2016, penjualan Icon Tower 2 dan Pulomas Park Center akan mendominasi pendapatan DART. Tabel 2: Proyek-proyek DART Saat Ini Proyek Sinarmas MSIG Tower La Maison Hotel Hilton Garden Inn, Bali Icon Tower 1 (Rental) Icon Tower 2 (Strata) Icon Podium Holiday Inn & Suite Pulomas Park Center

Gross Area (ha)

Ekspektasi Selesai

83.260 m2

Juli - 2014

47.651 m2

Qtr 4 - 2014

2

17.529 m

Qtr 3 – 2013 2

224.112 m

Qtr 3 – 2016

97.502 m2

Qtr 2 – 2016

2

78.573 m

Qtr 2 – 2016

83.836 m2

Qtr 3 – 2014

182.934 m2

2015



29 Oktober 2013

Halaman 14 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk KEUANGAN Porsi Pendapatan Berulang yang Besar DART telah menandai dirinya sebagai salah satu pengembang gedung bertingkat tinggi terkemuka di Indonesia, dimana banyak di antaranya berupa kantor-kantor komersial, ritel dan bangunan apartemen untuk disewakan. Oleh karena itu, DART telah mampu mempertahankan sebagian besar pendapatan berulang selama lima tahun terakhir. Pada 2012, kontribusi pendapatan berulang DART turun menjadi 44% bukan karena turunnya pendapatan sewa, tetapi lebih dikarenakan diterimanya sebagian dari penjualan perkantoran strata baru (Sinarmas MSIG Tower). Meskipun demikian, dibandingkan dengan pesaing, recurring income DART adalah masih termasuk dalam tiga besar perusahaan pengembang yang go public.

Gambar 18: Porsi Pendapatan Berulang dan Strata Sales

Gambar 19: Perbandingan Pendapatan Berulang, 2012

120%

70%

100%

60% 24%

100%

80% 60%

11% 89%

14%

56%

52%

86%

76%

65%

50%

45% 44% 44%

40% 28%

30%

40%

44%

48%

19% 19% 17% 17% 15%

20%

20%

10% 0% 2008

2009

2010

Pendapatan berulang

2011

2012

1H13

3%

3%

0%

Strata sales



Kinerja yang Mengesankan Selama 2012, pendapatan berulang menyumbang 44% atau Rp372 miliar. Pendapatan dari penjualan strata, yakni sebesar Rp473 miliar, naik secara signifikan dari Rp58 miliar pada 2011. Oleh karena nya, EBITDA dan laba bersih DART naik menjadi Rp426 miliar dan Rp181 miliar, tumbuh sebesar 93% YoY dan 183% YoY. Kinerja yang baik ini berlanjut di 1Q13, dimana pendapatan DART tumbuh 197% YoY mencapai Rp252,5 miliar, sedangkan laba bersih meroket dengan 1.523% YoY menjadi Rp72,7 miliar Gambar 20: Pendapatan DART

900

400

473

700

350

600

300

500 37

300

88

200

284

314 -

312

200 360

221

250

58

400

372

150 149

100

178

174

103 2008

2009

2010

Pendapatan berulang (Rp, miliar)

2011

2012

1Q13

Penjualan strata (Rp, miliar)


181

168

147

101

100

73

64

50

-

29 Oktober 2013

426

450

800


Gambar 21: EBITDA dan Laba Bersih DART

30

27

2009

2010

0 2008

EBITDA (Rp, miliar)

2011

2012

1Q13

Net Income (Rp, miliar)


Semakin Sehat Kami percaya bahwa DART serius untuk mengurangi utangnya. Rasio Debt to Equity (DER) DART mencapai 2.8x pada tahun 2008 untuk kemudian turun menjadi hanya 0,4 x pada tahun 2012, dan tetap stabil sampai 1Q13. Utang berbunga turun menjadi Rp1,0 triliun pada 2012 dari Rp1,6 triliun di 2011, disertai dengan peningkatan ekuitas akibat kuasi reorganisasi menjadi Rp2.8 triliun dari Rp2.0 trillion di tahun 2011. Rasio utang terhadap EBITDA juga membaik, yaitu turun dari 10.1x pada tahun 2008 menjadi hanya 1,9x di 1Q13. Interest coverage ratio (EBITDA terhadap bunga Halaman 15 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk pinjaman) juga semakin tinggi, meningkat menjadi 5.1x di 1Q13 dari hanya 0,7 x di tahun 2008. Gambar 22: DER, Debt to EBITDA

Gambar 23: EBITDA to Interest Ratio

DER & Debt to EBITDA

EBITDA to Interest

3.5

14

6

3

12

5

2.5

10

2

8

1.5

6

1

4

5.1

4 2.9

3

0.5 0 2008

2009

2010 DER (x)

2011

2012

2

2

1

0

0

1Q13

1.5 0.7

0.8

0.7

2008

2009

2010

2011

2012

1Q13

EBITDA to Interest

Debt to EBITDA (x)


Kondisi Keuangan yang Kuat Untuk Penerbitan Obligasi Dengan pasar obligasi yang kondusif dan yield obligasi yang kompetitif, DART berencana menerbitkan obligasi dengan nilai Rp1 triliun dengan target tingkat bunga 10,00% di 2H13. Dimaksudkan untuk membiayai ekspansi usaha, obligasi tersebut akan memiliki jangka waktu lima tahun. Hasil penerbitan obligasi akan membiayai belanja modal sekitar Rp300 miliar untuk Holiday Inn Hotel dan proyek Icon Towers. Dengan rasio debt to EBITDA dan EBITDA to interest ratio yang mencapai 1.9x dan 5.1x, kami percaya bahwa rencana DART untuk menerbitkan obligasi senilai Rp1 triliun tidak akan membebani Perusahaan.

ANALISA SWOT Tabel 3: Analisa SWOT   

 





Kekuatan (Strength) Pengalaman panjang di bisnis properti. Proporsi pendapatan berulang yang cukup besar. Salah satu pengembang yang memiliki area perkantoran untuk disewakan atau strata title terbesar CBD Jakarta. Memiliki beberapa proyek yang sedang dikembangkan. Kondisi keuangan yang lebih sehat. Peluang (Opportunity) Pertumbuhan ekonomi yang stabil, peningkatan pendapatan dan daya beli, serta banyaknya investasi dari luar negeri dapat mendorong pertumbuhan industri properti. Indonesia masih aman dari kondisi property bubble.

 

  

Kelemahan (Weakness) Belum memiliki pengalaman yang cukup di industri hospitality. Beberapa kontrak BOT yang dimiliki akan segera selesai.

Ancaman (Threat) Krisis ekonomi global yang memburuk sehingga mengancam perkembangan bisnis di Indonesia. Naiknya harga tanah dan material konstruksi. Naiknya inflasi dapat mendorong naiknya tingkat suku bunga.

Source: PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing


29 Oktober 2013

Halaman 16 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk TARGET HARGA

PENILAIAN 

Metodologi Kami mengaplikasikan metode Net Asset Value (NAV) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan aset adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) jika dibandingkan pertumbuhan pendapatan. Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding lainnya. Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 28 Oktober 2013 dan menggunakan laporan keuangan tanggal 30 Juni 2013, sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental.



Estimasi Nilai Kami menggunakan cost of equity sebesar 12,91% dan cost of capital 12,24% berdasarkan asumsi-asumsi berikut: Tabel 4: Asumsi Risk free rate [%]*

7,04

Risk premium [%]*

3,75

Beta [x]** Cost of equity [%] Marginal tax rate [%] WACC [%]

1,6 12,91 25,0 12,24

Source: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexings * per tanggal 28 Oktober 2013 ** Berdasarkan laporan PEFINDO Beta Saham tanggal 24 Oktober 2013

Estimasi target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 28 Oktober 2013, adalah sebagai berikut:  

Dengan menggunakan metode NAV, adalah Rp1.055 – Rp1.189 per saham. Dengan menggunakan metode GCM (P/E 8,78x and P/BV 0,84x) adalah sebesar Rp719 – Rp1.369 per saham.

Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk NAV dan 30% untuk GCM. Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga referensi saham untuk 12 bulan untuk DART adalah Rp950 - Rp1.240 per saham.


29 Oktober 2013

Halaman 17 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk Tabel 5: Ringkasan Penilaian Saham DART dengan Metode NAV Bangunan Kantor dan Ritel Disewakan Plaza Bapindo Office Plaza Chase Office GRI - Office STIE - Office Citywalk Sudirman Office Icon Tower - Office Plaza Bapindo - Retail Citywalk Sudirman Retail La Maison - Retail and Apartment Icon Tower - Retail Hotel Hilton Garden Inn Hotel Hilton Holiday Inn & Suite Sub Total Bangunan Strata-title Sinarmas MSIG Tower La Maison Apartment Pusat Grosir Jatinegara Icon Tower 2 Pulomas Park Center Sub Total

Area disewakan m2 83,112 42,509 19,776 7,071 9,470 194,948 7,770 9,799 2,567 13,310 17,529 83,836

Nilai (Rp miliar) 198.01 308.49 10.43 14.43 49.46 1,223.82 46.61 197.44 64.49 191.57 71.82 87.68

Kepemilikan

Area disewakan m2 70,131 28,296 29,130 62,496 95,739

Nilai (Rp miliar) 1,713 710 300 1,286 698

Kepemilikan

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Total Nilai (Rp miliar) 198.01 308.49 10.43 14.43 49.46 1,223.82 46.61 197.44 64.49 191.57 71.82 87.68 2,464.25

Keterangan DCF DCF DCF DCF DCF DCF DCF DCF DCF DCF DCF DCF

Total Nilai Keterangan (Rp miliar) 100% 1,713 Market price 100% 710 Market price 100% 300 Market price 100% 1,286 Market price 75% 524 Market price 4,533 -5% Konservatif NAV Moderat NAV Agresif NAV 6,647.1 6,997.0 7,346.8 50 50 50 (1,173.0) (1,173.0) (1,173.0) 5,524.1 5,874.0 6,223.8

Total NAV Cash Debt RNAV Lembar saham (miliar saham) NAV / Share (Rp/saham) Discount target Target Harga (Rp/Saham)

3.14 1,758.49 40% 1,055

3.14 1,869.86 40% 1,122

3.14 1,981.23 40% 1,189

Sumber: Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexings

Tabel 6: Perbandingan GCM DART

DILD

GWSA

Rata-rata

P/E [x]

6,67

16,27

3,39

8,78

P/BV [x]

0,62

0,99

0,90

0,84

Source: Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 7: Ringkasan Penilaian Metode GCM Multiple [x]

Est. EPS [Rp]

P/E

Est. BV/share [Rp]

Value [Rp]

8,78

P/BV

0,84

156

-

1.369

-

860

719

Source: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 8: Rekonsiliasi Nilai Wajar Nilai Wajar per Saham [Rp] NAV

GCM

Rata-rata

Batas atas

1.189

1.369

1.240

Batas bawah

1.055

719

950

70%

30%

Bobot

Bobot: Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: Rata-rata harga saham dibulatkan berdasarkan satuan harga yang berlaku di BEI


29 Oktober 2013

Halaman 18 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk Tabel 9: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian

Gambar 24: P/E dan P/BV P/E

(Rp miliar)

Pendapatan Biaya penjualan Laba kotor Biaya operasional Laba operasional Pendapatan (biaya) lain Laba sebelum pajak Pajak

Laba bersih

2010

2011

2012 2013P

349 (147) 201 (77) 124 (68) 56 (29) 27

419 (192) 226 (64) 162 (62) 100 (36) 64

846 (497) 349 (60) 289 (49) 240 (59) 181

2014P

1,542 (798) 744 (74) 670 (74) 577 (86) 490

1,599 (834) 765 (80) 685 (80) 596 (89) 507

P/BV

3.0

35.0

2.5

30.0 25.0

2.0

20.0 1.5 15.0 1.0

10.0

0.5

Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

5.0

0.0

0.0 2010

2011

2012

P/E

Tabel 10: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian

P/BV


(Rp miliar) 2010

2011

2012 2013P

2014P

Aset Aset Lancar Kas dan setera kas

15

16

32

61

110

Efek tersedia untuk dijual

69

51

5

5

5

Piutang usaha

16

16

11

21

21

5

9

12

21

22

413

561

524

604

877

Piutang lain-lain Persediaan

Gambar 25: ROA, ROE dan Assets Turnover ROA, ROE

TAT

30%

0.25

25% 20%

0.15

Aset lancar lainnya

102

137

200

266

277

Total aset lancar

621

790

785

978

1.312

Properti investasi

257

1.095

1.089

1.470

2.173

77

232

161

153

143

1.430

1.655

1.871

1.990

2.098

100

274

282

282

282

5%

77

58

104

118

120

0%

Aset tetap Proyek dalam pelaksanaan Tanah untuk pengembangan Aset tidak lancar lainnya Total aset

2.562

4.104

4.293

4.992

6.129

7

6

21

25

26

Surat berharga

7

2

-

-

-

17

16

14

44

409

Utang jangka pendek

763

914

356

309

309

Utang jangka panjang

255

247

284

565

584

Kewajiban jangka panjang

706

610

708

601

692

-

-

-

650

800

68

66

73

99

103

Utang lainnya

Obligasi Kewajiban jangka panjang lainnya Total kewajiban Total ekuitas

15% 0.10

10% 0.05

0.00 2010

2011

2012

TAT (x) Source: PT Duta Anggada Realty Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Kewajiban Utang usaha

0.20

1.823

1.860

1.455

2.292

2.922

739

2.243

2.838

2.701

3.207


Tabel 11: Rasio Kunci 2010

2011

2012 2013P 2014P

20

102

Pertumbuhan [%] 82

4

78

132

2

(51)

97

84

5

36

54

41

48

48

36

39

34

43

43

21

32

32

4

10

8 16

Pendapatan

n.a.

Laba operasional

n.a.

Laba bersih

n.a.

Marjin laba kotor Marjin laba operasional

27

Profitabilitas [%]

Marjin laba bersih ROA

8 1

15 2

4

3

6

18

Debt to equity

2,5

0,8

0,5

0,9

0,9

Debt to asset

0,7

0,5

0,3

0,5

0,5

0,6

0,7

1,2

1,0

1,0

0,4

0,4

0,3

ROE Solvabilitas [x]

Likuiditas [x] Current ratio “Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian tak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

29 Oktober 2013

Quick ratio

0,2

0,2


Halaman 19 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan, Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya, Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini, Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian ( cut-off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini, Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan, Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham terte ntu, Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor, Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini, Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditana mkan, Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi, Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal, Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan inve stasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak t ersebut. Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi, Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringk atan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis, PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non -publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis, Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan . Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia, Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp. 20.000.000, - masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun, Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www,pefindo,com Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing, Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia .


29 Oktober 2013

Halaman 20 dari 20

Duta Anggada Realty, Tbk

Recommend Documents