Middelburg Leeuwerikstraat BESTEMMINGSPLAN

Middelburg Leeuwerikstraat BESTEMMINGSPLAN

Leeuwerikstraat

Middelburg

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0687.BPBRELEEUW-9*010-2015 9DVWJHVWHOG projectnummer:

161905.19030.00 opdrachtleider:

Ir. C.A. Louws

© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

3

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding en doel bestemmingsplan

7

1.2

Plangebied

7

1.3

Vigerende regeling

8

1.4

Leeswijzer

8

Hoofdstuk 2

Ruimtelijke en functionele aspecten plangebied

9

2.1

Ruimtelijke structuur en opbouw

9

2.2

Functionele analyse

9

2.3

Verkeer

9

2.4

Wegverkeerslawaai

10

2.5

Cultuurhistorie

11

2.6

Water

12

2.7

Milieu

14

2.8

Ecologie

17

Hoofdstuk 3

Beleidskader

21

3.1

Rijksbeleid

21

3.2

Provinciaal beleid

21

3.3

Gemeentelijk beleid

23

3.4

Conclusie

23

Hoofdstuk 4

Projectbeschrijving

25

Hoofdstuk 5

Planbeschrijving

27

5.1

Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen(SVBP)

27

5.2

Opzet van het nieuwe bestemmingsplan

27

5.3

Gehanteerde bestemmingen

28

Hoofdstuk 6

Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

29

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

29

6.2

Financiële uitvoerbaarheid

29

Rho adviseurs voor leefruimte

4

Regels

31

Hoofdstuk 1

Inleidende bepalingen

33

Artikel 1

Begrippen

33

Artikel 2

Wijze van meten

38

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

39

Artikel 3

Verkeer

39

Artikel 4

Wonen

40

Hoofdstuk 3

Algemene regels

43

Artikel 5

Anti-dubbeltelbepaling

43

Artikel 6

Algemene bouwregels

44

Artikel 7

Algemene afwijkingsregels

45

Artikel 8

Algemene wijzigingsregels

46

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

47

Artikel 9

Overgangsregels

47

Artikel 10

Slotregel

48


toelichting

7

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding en doel bestemmingsplan

P & S Projectontwikkeling is voornemens om aan de Leeuwerikstraat op het perceel van de school "De Iris" maximaal 10 woningen realiseren. De school is al geruime tijd niet meer in gebruik. Herinvulling met andere maatschappelijke functies is niet aan de orde. Herontwikkeling van de locatie met woningbouw is daarom gewenst. De gemeente Middelburg wil planologisch medewerking verlenen aan dit initiatief. Om dit initiatief planologisch mogelijk te maken is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Het geldende bestemmingsplan 'Breeweg -'t Zand' staat de voorgenomen ontwikkeling namelijk niet toe.

1.2

Plangebied

Het plangebied ligt centraal in de wijk 't Zand. Deze wijk ligt ten westen van de binnenstad van Middelburg. De Leeuwerikstraat grenst aan de noordwestzijde van het plangebied, de Nachtegaalstraat aan de noordoostzijde. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de achtertuinen van woningen aan de Koninginnelaan en de Oude Koudekerkseweg. Aan de Oude Koudekerkseweg ligt ook een perceel met een bedrijfsbestemming. De wijk wordt ontsloten door de Langevieleweg en de Poeledaeleweg. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1.

Globale ligging plangebied


8

1.3

Vigerende regeling

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan "Breeweg - ’t Zand". Dit perceel is voorzien van de bestemming Maatschappelijk. Deze bestemming staat de ontwikkeling van woningen niet toe. Om de beoogde ontwikkeling planologisch te maken is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van bestemmingsplan 'Breeweg - 't Zand' en het plangebied weergegeven.

Figuur 1.2. Verbeelding 'Breeweg - 't Zand' en plangebied

1.4

Leeswijzer

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt:  hoofdstuk 2 gaat in op de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied;  hoofdstuk 3 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het beleidskader;  in hoofdstuk 4 is het voorgenomen project beschreven;  hoofdstuk 5 gaat in op de juridische planbeschrijving;  in hoofdstuk 6 is ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.


9

Hoofdstuk 2

2.1

Ruimtelijke en functionele aspecten plangebied

Ruimtelijke structuur en opbouw

Het plangebied maakt onderdeel uit van de woonwijk 't Zand. De woonwijk 't Zand omvat een segment van de westelijke uitbreiding van Middelburg buiten de veste. Het gebied is een staalkaart van de groei van de stad in de vorige eeuw. Organische groei, eerste planmatige uitbreidingen, grotere uitbreidingen, inbreidingen en herstructurering komen er in voor. De veelheid van en diversiteit in verschijningsvormen in een beperkt gebied met de daaruit voortvloeiende kleine schaal geven dit gebied een eigen charme en ruimtelijke identiteit. De directe omgeving van de Leeuwerikstraat/Nachtegaalstraat heeft een stedelijk karakter met een grote diversiteit aan woningen. Het schoolgebouw zelf is gedateerd en niet langer in gebruik.

2.2

Functionele analyse

Het plangebied en de directe omgeving zijn een regulier woongebied. De school week met de maatschappelijke functie daarvan af. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een internet-postorderbedrijf in kleding.

2.3

Verkeer

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer De tien nieuwe woningen zijn gesitueerd aan de Leeuwerikstraat (6) en Nachtegaalstraat (4). De ontsluiting van de woningen vindt zodoende in eerste instantie op deze beide straten plaats. Beide wegen zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen binnen de bebouwde kom, met een maximum snelheid van 30 km/uur. De verdere ontsluiting richting de gebiedsontsluitende Poelendaeleweg / Kouderkerkseweg vindt deels plaats via de, aan de westzijde van de Leeuwerikstraat gelegen Koninginnelaan, en de, aan de zuidzijde van de Nachtegaalstraat gelegen, Oude Koudekerkseweg. Op de Oude Koudekerkseweg geldt eenrichtingsverkeer in noordoostelijke richting. De ontsluitingsmogelijkheden via deze weg zijn hierdoor beperkt. Zowel de Koninginnelaan als de Oude Koudekerkseweg zijn eveneens gecategoriseerd als erftoegangsweg met een maximum snelheid van 30 km/uur. Op de gebiedsontsluitende Poelendaeleweg / Kouderkerkseweg geldt een snelheidslimiet van 50 km/uur. De Poelendaeleweg / Kouderkerkseweg leidt in westelijke richting naar de N660 (richting Koudekerke en Vlissingen) en in oostelijke richting naar het centrum van Middelburg en de Schroeweg (richting A58). De ontsluiting van de ontwikkeling is voor het gemotoriseerd verkeer goed.


10

Ontsluiting langzaam verkeer Ook voor het langzaam verkeer vindt de ontsluiting primair plaats via de Leeuwerikstraat en Nachtegaalstraat. Op deze erftoegangswegen zijn geen specifieke fietsvoorzieningen aanwezig. Het gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer maken hier gebruik van dezelfde rijloper. Dit sluit aan bij de wegfunctie als erftoegangsweg. Fietsers kunnen bij de ontsluiting richting het centrum van Middelburg gebruik maken van de Langevieleweg. Op deze, tussen de Oude Koudekerkseweg en Poelendaeleweg in gelegen, gebiedsontsluitingsweg geldt een maximum snelheid van 50 km/uur. Voor fietsers zijn hier fietsstroken aanwezig. Ontsluiting in westelijke richting vindt verder plaats via de Koudekerkseweg (50 km/uur). Deze gebiedsontsluitingsweg is aan beide zijden voorzien van vrijliggende fietspaden. Alle genoemde wegen zijn voorzien van trottoirs. Ook de ontsluiting voor het langzaam verkeer is goed. Parkeren Het plan maakt de realisatie van tien woningen mogelijk. De parkeerbehoefte van deze woningen is bepaald op basis van de kencijfers uit CROW-publicatie 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Uitgangspunt hierbij is een ligging in sterk stedelijk gebied (bron: cbs) binnen het restgebied van de bebouwde kom. Voor rij-/hoekwoningen geldt op basis van deze gegevens een parkeernorm van 1,4 tot 2,2 parkeerplaatsen per woning. Voor dit specifieke project wordt uitgegaan van 1,7 parkeerplaatsen per woning. De totale parkeerbehoefte voor de tien woningen bedraagt zodoende 17 parkeerplaatsen. Het plangebied biedt voldoende ruimte om deze parkeerbehoefte op te kunnen vangen. Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling De realisatie van tien woningen leidt tevens tot een toename van de verkeersintensiteiten op het wegennet. Deze verkeersgeneratie is eveneens berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 317. Binnen het gestelde gebiedstype geldt per woning een kencijfer van gemiddeld 7,1 mvt/etmaal. De totale verkeersgeneratie van de tien woningen bedraagt zodoende circa 70 mvt/etmaal. De omvang van deze verkeersgeneratie is dusdanig laag dat dit niet zal leiden tot verkeersafwikkelingsproblemen. Conclusie Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

2.4

Wegverkeerslawaai

Toetsingskader Geluidhinder kan ontstaan door verschillende activiteiten. Hierbij kan gedacht worden aan wegen railverkeer maar ook aan industriële activiteiten. De Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en het bouwbesluit geven normen weer voor de hoogst acceptabele geluidbelasting en minimale geluidwering bij geluidsgevoelige functies zoals woningen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen bestaande en nieuwe situaties. Onderzoek Het plangebied ligt te midden van bestaande woningen. Voor deze woningen geldt een gunstig woonen leefklimaat. Gesteld kan worden dat dit tevens geldt voor de tien nieuw te realiseren woningen die binnen onderhavig bestemmingsplan juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt. Tevens ligt de ontwikkeling ten opzichte van omliggende 50 km/uur-wegen ingesloten tussen bestaande bebouwing. Deze bebouwing zorgt logischerwijs in sterke mate voor afscherming. Nader akoestisch onderzoek kan daarom achterwege blijven. Conclusie Met betrekking het aspect wegverkeerslawaai kan geconcludeerd worden dat sprake is van een acceptabel woonen leefklimaat. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling niet in de weg.


11

2.5

Cultuurhistorie

2.5.1 Inleiding Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Zij pleit voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie, dus (onder meer) monumenten en archeologie gezamenlijk, in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De verwachting daarbij is dat overheden, initiatiefnemers, eigenaren, ontwikkelaars en ruimtelijke ontwerpers er toe aangezet worden om de waarde van het cultureel erfgoed als kans te zien bij de ontwikkeling van gebieden en het realiseren van economische en maatschappelijke doelen (www.cultureelerfgoed.nl). Sinds 1 januari 2012 is het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Met dit besluit wordt uitvoering gegeven aan enkele maatregelen uit de beleidsbrief Modernisering van de Monumentenzorg die op 28 september 2009 aan de Tweede Kamer is aangeboden. Met dit besluit is het verplicht geworden om cultuurhistorische waarden vooraf in het proces van ruimtelijke ordening te verankeren. Sinds de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) in 2007 is dit al een feit voor archeologische waarden. De verantwoordelijkheid voor cultuurhistorische waarden komt bij de gemeente te liggen. Dit houdt in dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening houdt met zowel de aanwezige ondergrondse als de bovengrondse cultuurhistorische waarden. Voorafgaande daaraan moeten gemeenten een inventarisatie en analyse maken van de cultuurhistorische waarden. In lijn met de MoMo neemt de gemeente Middelburg voortaan in haar bestemmingsplannen een integrale paragraaf Cultuurhistorie op. Hierin wordt voor het plangebied van het betreffende bestemmingsplan een inventarisatie en een analyse van de aanwezige cultuurhistorische waarden gepresenteerd. Aan deze inventarisatie zullen / kunnen consequenties ten opzichte van het vaststellen van een dubbelbestemming cultuurhistorie en / of archeologie verbonden worden. Voor onderhavig bestemmingsplan wordt in onderstaande paragrafen ingegaan op de bouwhistorische waarden, de archeologische waarden en tenslotte de “overige cultuurhistorische waarden”. 2.5.2 Bouwhistorische waarden De bouwhistorische waarde in het gebied bestaat uit de karakteristieke lintbebouwing in de omgeving van Leeuwerikstraat. Tot deze karakteristieke lintbebouwing behoren onder meer de Koninginnelaan, de Langevieleweg en de Poelendaeleweg, die overgaat in de Koudekerkseweg. Aan de Vogelstraat (ten noordoosten van het plangebied) bevindt zich een oude molenstomp "De Onderneming" welke gebouwd is in 1853. Conclusie Uit de gebiedsverkenning is gebleken dat er sprake is van bouwhistorische waarden. Deze waarden worden door de voorgenomen ontwikkeling niet aangetast. 2.5.3 Overige cultuurhistorische waarden Naast de kwaliteiten van de huidige bebouwing zijn er geen bijzonderheden naar voren gekomen.


12

2.5.4 Archeologie Wettelijk en beleidskader In Europees verband is het zogenoemde “Verdrag van Malta” tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Om dit meewegen te laten plaatsvinden wordt, naast de bestaande regelgeving en beleid, een economische factor toegevoegd. De kosten voor het zorgvuldig omgaan met het bodemarchief, dus de kosten voor inventarisatie, (voor)onderzoeken, bodemonderzoek en documentatie, worden door de initiatiefnemer betaald. Onderzoek Op basis van het gemeentelijk beleid moet bij een verstoring groter dan 500 m² archeologisch onderzoek plaats vinden. De gemeentelijk archeoloog heeft voor het voorliggende plan nader bureauonderzoek uitgevoerd. Aan de hand van dit nadere bureauonderzoek is geconcludeerd dat ter plaatse geen archeologische vondsten zijn te verwachten en dat verkennend archeologisch onderzoek niet hoeft te worden uitgevoerd.

2.6

Water

Voor ruimtelijke plannen is de watertoets verplicht. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro. Toekomstig watersysteem Aan de hand van de watertoetscriteria is nagegaan of de beoogde uitbreiding strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen. thema en water(schaps)doelstelling uitwerking Veiligheid waterkering Er zijn geen consequenties voor waterkeringen, het Waarborgen van het veiligheidsniveau tegen water plan is niet gelegen binnen de kern- of en de daarvoor benodigde ruimte. beschermingszone van een primaire of regionale waterkering. Wateroverlast De woningen worden gerealiseerd ter plaatse van (vanuit oppervlaktewater) een voormalige schoolgebouw. Het plangebied is in Bij de bouw wordt voldoende hoog gebouwd om de huidige situatie dan ook volledig verhard ten instroming van oppervlaktewater in maatgevende behoeve van het schoolgebouw, schoolplein en situatie(s) te voorkomen. Het plan biedt voldoende parkeerplaatsen. Ten gevolge van de ontwikkeling ruimte voor vasthouden / bergen / afvoeren van zal de oppervlakte verharding afnemen. water. Watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk. Riolering / RWZI In de huidige situatie is er sprake van een (inclusief water op straat / overlast) gemeentelijk rioolstelsel. De nieuwe woningen Optimale werking van de zuiveringen/RWZI's en worden aangesloten op het gemeentelijke van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van rioleringsstelsel. Voor zover mogelijk zal het (schone) verharde oppervlakken in verband met de hemelwater met behulp van een aparte riolering


13

reductie van hydraulische belasting van de RWZI, afgekoppeld worden op de hemelwaterriolering. het transportsysteem en het beperken van over-storten. Waterschapsobjecten Het plan ligt niet binnen waterschapscontouren. Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van waterschapsobjecten niet belemmeren. Hierbij wordt gedacht aan milieucontouren rond RWZI's, rioolpersgemalen, poldergemalen, vrijverval- en/of persleidingen. Watervoorziening / -aanvoer Ten gevolge van de ontwikkeling is er geen sprake Het voorzien van de bestaande functie van (grond- van grondwateronttrekking. In de huidige situatie en/of oppervlakte)water van de juiste kwaliteit en is het plangebied nagenoeg volledig verhard. Na de de juiste hoeveelheid op het juiste moment. Het realisatie van de ontwikkeling zijn er tuinen tegengaan van nadelige effecten van veranderingen aanwezig waarbinnen het hemelwater kan in ruimtegebruik op de behoefte aan water. infiltreren. Ten opzichte van de huidige situatie neemt het infiltratieoppervlak dan ook toe. Dit heeft een positief effect op de waterhuishouding in het gebied. Volksgezondheid De ontwikkeling voorziet niet in de realisatie van (water gerelateerd) oppervlaktewater, en het afvalwater zal afgevoerd Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en worden met behulp van de riolering. De plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's ontwikkeling heeft daarmee geen (negatieve) via o.a. de daarvoor benodigde ruimte. invloed op de volksgezondheid. Bodemdaling De bodem binnen het plangebied is sterk Voorkomen van maatregelen die (extra) zettingsgevoelig. Hiermee dient rekening maaiveldsdalingen met name in zettingsgevoelige gehouden te worden bij de realisatie van de gebieden kunnen veroorzaken. woningen. Dit heeft in principe geen negatieve effecten voor de waterhuishouding. Grondwateroverlast In de huidige situatie is er geen sprake van Tegengaan / verhelpen van grondwateroverlast. grondwateroverlast. Ten gevolge van de ontwikkeling zal de kans op grondwateroverlast niet toenemen. Oppervlaktewaterkwaliteit De ontwikkeling heeft geen negatief effect op de Behoud / realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Het oppervlaktewater oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de ligt op zeer ruimte afstand van de ontwikkeling en veerkracht van het tijdens de bouw zullen geen uitlogende materialen watersysteem. gebruikt worden. Grondwaterkwaliteit Ook voor de grondwaterkwaliteit geldt dat dit niet Behoud / realisatie van een goede negatief beinvloed wordt door de ontwikkeling. grondwaterkwaliteit. Omdat bij de realisatie van de ontwikkeling geen uitlogende materialen gebruikt worden, zijn er geen effecten voor het grondwater. Verdroging De ontwikkeling heeft geen effecten voor het (Natuur) aspect 'verdroging'. De ontwikkeling voorziet niet Bescherming karakteristieke grondwater in het onttrekken van grondwater en ligt niet afhankelijke ecologische waarden; van belang in en binnen een hydrologisch beinvloedingsgebied. rond natuurgebieden (hydrologische) beïnvloedingszone. Natte natuur In de directe omgeving van de ontwikkeling is geen Ontwikkeling/Bescherming van een rijke natte natuur aanwezig. De ontwikkeling heeft hier gevarieerde en natuurlijk karakteristieke dan ook geen effect op.


14

aquatische natuur. Onderhoud waterlopen Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden kunnen worden.

In de directe omgeving van de ontwikkeling zijn geen waterlopen aanwezig. De ontwikkeling vormt geen belemmeringen voor het onderhoud van watergangen.

Conclusie Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

2.7

Milieu

2.7.1 Milieuhinder omliggende functie Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:  ter plaatse van de woningen een goed woonen leefmilieu kan worden gegarandeerd;  rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Onderzoek De ontwikkeling bestaat uit de realistie van maximaal 10 nieuwe woningen in een woonwijk. Ten zuiden van de nieuwe woningen direct grenzend aan de nieuwe woonpercelen is een bedrijfsfunctie gelegen. Conform het geldende bestemmingsplan zijn hier bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie B1 van de Staat van Functiemenging mogelijk. Dergelijke bedrijfsactiviteiten zijn mogelijk direct naast woningen zonder dat er milieuhinder ondervonden zal worden ter plaatse van de woningen. Ter plaatse van de te realiseren woningen is daarmee sprake van een acceptabel woonen leefklimaat. Conclusie Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg, een aanvaardbaar woonen leefklimaat kan worden gewaarborgd. 2.7.2 Bodem Toetsingskader Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.


15

Onderzoek In verband met de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) uitgevoerd. Hierin zijn de volgende conclusies geformuleerd: 







De bodem op de locatie bestaat van 0,0 tot 0,5m-mv uit zand, van 0, 5 tot 2,0 m-mv uit klei en van 2,0 tot 2,0 m-mv (maximale boordiepte) uit veen. De grondwaterstand bedraagt 0,8 m-mv. In de bodem zijn in de laag van 0,2 tot 1,0 m-mv bodemvreemde bestanddelen aangetroffen in de vorm van puin. Op de locatie zijn bij de inspectie van het maaiveld en de opgeboorde grond geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Ter plaatse van de vermoedelijke ligging van een ondegrondse HBO-tank zijn in de verdachte grondlaag geen verontreinigingen met minerale olie en/of aromaten aangetroffen. De zintuiglijk verontreinigde kleiige bovengrond is licht tot matig verontreinigd met metalen en licht verontreinigd met PAK. In de zandige bovengrond en in de ondergrond zijn geen verontreigingen vastgesteld. De licht tot matige verontreinigingen met zware metalen en PAK in de kleiige bovengrond zijn te relateren aan de aanwezige puinbijmenging en werden verwacht aan de hand van de bodemkwaliteitskaart voor de omgeving. Nader onderzoek wordt derhalve niet nodig geacht. In het grondwater is een lichte verontreiniging met arseen vastgesteld. De verontreiniging kan gezien worden als verhoogde achtergrondwaarde, aangezien in de binnenstad van Middelburg vaker verhoogde concentraties arseen in het grondwater worden aangetroffen. De voor de gehele locatie gehanteerde onderzoekshypothese "verdacht voor de bodemverontreiniging met PAK en metalen in de grond en metalen in het grondwater" is bevestigd. Nader onderzoek met een gewijzigde onderzoekshypothese wordt in overleg met Gemeente Middelburg echter niet zinvol geacht. De voor de deellocatie ondergrondse HBO-tank gehanteerde onderzoekshypothese "verdacht voor bodemverontreiniging met minerale olie en aromaten" is verworpen. Er zijn zowel in de grond als in het grondwater geen verontreinigingen met minerale olie en/of aromaten aangetroffen.

Conclusie Uit de resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt dat de bodem geschikt is voor de beoogde functiewijziging. 2.7.3 Leidingen en telecommunicatieverbindingen In het plangebied en de directe omgeving zijn geen planologisch relevante leidingen aanwezig. 2.7.4 Externe veiligheid Normstelling en beleid Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:  bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;  vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen. Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.


16

Risicovolle inrichtingen Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt -6 kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties. Onderzoek en conclusie Inrichtingen Ten zuidoosten van het plangebied is de risicovolle inrichting Kloosterboer Vlissingen V.O.F. gelegen. De -6 maatgevende contour van het PR (de contour met kans 10 ) voor het bedrijf Kloosterboer ligt binnen of nabij het terrein van de inrichting. Binnen deze contour zijn dan ook geen (beperkt) kwetsbare objecten aanwezig. Daarom wordt voldaan aan de normstelling uit het Bevi. Het invloedsgebied van het groepsrisico van het bedrijf Kloosterboer is 6.500 meter. De beoogde ontwikkeling ligt op 7 km, dus buiten het invloedsgebied. Door de voorgenomen ontwikkeling zal het groepsrisico dan ook niet toenoemen. Vervoer gevaarlijke stoffen Vervoer van gevaarlijke stoffen is hier niet aan de orde, aangezien dit vervoer niet plaatsvindt in de omgeving (bron: www.risicokaart.nl).

2.7.5 Luchtkwaliteit Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2, van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet. Tabel 2.1.

Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof toetsing van stikstofdioxide (NO2) jaargemiddelde 1) concentratie jaargemiddelde concentratie 2) fijn stof (PM10) jaargemiddelde concentratie 24-uurgemiddelde concentratie 1.

grenswaarde 60 µg / m³

geldig 2010 tot en met 2014

40 µg / m³

vanaf 2015

40 µg / m³

vanaf 11 juni 2011

max. 35 keer p.j. meer dan vanaf 11 juni 2011 50 µg / m³

De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO2 de waarde van 82 µg/m3 overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.

2.

Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wm behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007)


17

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) uitoefenen indien:  de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);  de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);  bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);  de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);  het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d). In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied. Besluit niet in betekenende mate (nibm) In het Besluit nibm en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Dit kan het geval zijn wanneer een project een effect heeft van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10, of indien een project in een specifiek aangeduide categorie valt (zoals woningbouw met 1 ontsluitingsweg en minder dan 1.500 woningen). Onderzoek De ontwikkeling voorziet in de realisatie van tien woningen. Een dergelijke ontwikkeling past binnen de categorie projecten die is opgenomen in het Besluit niet in betekenende mate; woningbouw tot 1.500 woningen. Daarmee is de ontwikkeling uitgesloten van toetsing aan de Wet milieubeheer, en is nader onderzoek niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is op basis van de Monitoringstool luchtkwaliteit inzicht gegeven in de luchtkwaliteit ter plaatse.. Uit de monitoringstool blijkt dat langs de maatgevende wegen in de omgeving van het plangebied de concentratie stikstofdioxide en fijn stof aanzienlijk minder 3 3 bedraagt dan de grenswaarden: 22,5 µg/m voor stikstofdioxide, 20,0 µg/m voor het jaargemiddelde fijn stof en het 24-uursgemiddelde voor fijnstof wordt maximaal 8 dagen per jaar overschreden. hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de grenswaarden uit de Wet Milieubeheer. Bekend is overigens dat de luchtkwaliteit in Nederland in de loop der jaren zal verbeteren (onder andere door het gebruik van schonere auto's en geavanceerde technieken). Conclusie Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Ter plaatse van de beoogde woningen is sprake van een acceptabel woonen leefklimaat.

2.8

Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met eventuele ecologische waarden in of nabij het plangebied. Op dit aspect zijn een tweetal wetten van toepassing, namelijk gebiedsbescherming in de Natuurbeschermingswet 1998, het EHS-beleid en soortenbescherming middels de Flora- en Faunawet.


18

Gebiedsbescherming De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot negatieve effecten op de natuurwaarden binnen deze gebieden, dient een vergunning te worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het provinciaal beleid ten aanzien van de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS). Het projectgebied ligt niet in een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het gebied Westerschelde & Saeftinghe en ligt op circa 5,8 km afstand van de ontwikkeling. Het dichtstbijzijnde EHS-gebied is gelegen op circa 700 meter en betreft bestaande natuur. Dit project betreft de realisatie van tien woningen, te midden van een bestaande woonwijk. De verkeersproductie van de woningen is geringer dan van de te slopen school. Er is derhalve geen sprake van een toename van de stikstofdepositie. Het project heeft gezien de aard en de omvang geen invloed op het op 5,8 km afstand gelegen Natura 2000-gebied, en het op 700 meter gelegen EHS-gebied. Het project is daarom niet in strijd met de Natuurbeschermingswet en het EHS-beleid. Het project wordt op dit punt uitvoerbaar geacht. Soortenbescherming Op grond van de Flora- en faunawet (Ffw) geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan op Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Figuur 2.1 Laag schoolgebouw en speelplein met daarnaast een dichte struweel begroeiing op de rand van het terrein. Relevante ingrepen zijn:  het rooien van de beplanting;  slopen van de gebouwen  bouw van de woningen  het gebruik van het terrein als woongebied. In de huidige situatie is de school nog aanwezig en is duidelijk te zien dat de laatste tijd geen onderhoud heeft plaatsgevonden. Een groot deel van het terrein is bebouwd of verhard (speelplein). Er zijn ook delen met een dichte struweelbeplanting en enige jonge bomen. Vanaf de straatzijde oogt het zeer groen. Volgens opgave van de opdrachtgever zijn er geen vleermuizen aanwezig in en/of rondom het gebouw. Dit komt overeen met een beoordeling van het gebouw: het is te laag en daardoor ongeschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. Er is, doordat de bomen te jong zijn en er alleen platte daken aanwezig


19

zijn, geen sprake van de aanwezigheid van vogels met een vaste broed- en verblijfplaats. De dichte struweel beplanting is geschikt als nestplaats voor diverse broedvogels zoals merel, heggemus en Turkse tortel. De locatie beschikt niet over oppervlaktewater. Daarom is de aanwezigheid van vissen en reptielen uitgesloten. Ter plaatse zijn naar verwachting alleen licht beschermde grondgebonden zoogdieren (veldmuis) en mogelijk amfibieën (gewone pad) aanwezig. Dit zijn algemene soorten die staan vermeld op tabel 1. Voor deze tabel 1-soorten van de Ffw geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Ffw. De ontwikkeling zorgt daarmee niet voor verstoring of vernietiging van matig of zwaar beschermde planten- en/of diersoorten. Daarmee is er geen strijd met de Flora- en faunawet. Voor alle soorten blijft onverkort de zorgplicht van kracht en dienen broedvogels niet verstoord te worden. Het project wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.


20


21

Hoofdstuk 3

3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijke beleid van het rijk als opvolger van de Nota Ruimte. De SVIR is in maart 2012 in werking getreden. In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor de omgeving van het plangebied geformuleerd. Wel zijn in de SVIR de dertien onderwerpen aangegeven die het rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht. Voor een aantal van deze onderwerpen is reeds een (beschermende) regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hierna). Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Voor de ruimtelijke onderwerpen die de rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de Minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen. Voor het voorliggende bestemmingsplan zijn geen specifieke elementen uit het SVIR en het Barro die moeten worden geregeld.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018 Algemeen Het Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018 geeft de provinciale visie op de toekomstige ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Zeeland. Voor een krachtig Zeeland zijn economische groei, ontwikkeling en innovatie nodig. De Provincie Zeeland draagt daar als regionaal bestuur met eigen taken en verantwoordelijkheden actief aan bij. De Provincie zet in op een sterke economie, een goed woonen werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied. Woningbouw Voor woningbouw zijn de volgende beleidslijnen relevant.  Een goed woonklimaat en een goed werkende woningmarkt in steden, dorpen en op het platteland en met voldoende omvang, kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad. Ruimtelijk staan bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik voorop.  De Provincie Zeeland stelt de Zeeuwse burger en zijn of haar woonwensen centraal. Het is van provinciaal belang dat de regionale woningmarkten in Zeeland goed functioneren; dynamisch zijn, met voldoende nieuwbouw, doorstroming en verandering en van de bestaande woningvoorraad.  Als gevolg van financieel-economische en demografische veranderingen zijn regionale woningmarktafspraken nodig op basis van nieuw realisme, regionale samenwerking, afstemming en sturing.


22

 

Woningbouw vindt voornamelijk plaats in het bestaand bebouwd gebied, zoals dat op kaarten is begrensd. Gemeenten hebben ook een opgave in verbetering van de bestaande woningvoorraad. Verbeteren, veranderen, vernieuwen, vervangen en verminderen (5V's) zijn daarbij de sleutelwoorden.

Verordening Ruimte Provincie Zeeland In de verordening is ten aanzien van woningbouw aangegeven dat in de toelichting bij een bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat het plan voorziet in een aantoonbare regionale behoefte waarbij in die behoefte primair wordt voorzien binnen een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. De locatie ligt binnen het gebied dat is aangeduid als bestaand stedelijk gebied. Het betreft een toename van maximaal 10 woningen. In het kader van de regionale woningbouwafspraken wordt het genoemde aantal afgeroomd van de restcapaciteit van het project Sint Laurens Uitbreiding. Besluit ruimtelijke ordening Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro) Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Ruimtelijke besluiten moeten aandacht besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (SER-ladder). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins; en 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden onderbouwd hoe met de genoemde voorwaarden rekening is gehouden. Toetsing 1. de ontwikkeling wordt betrokken bij de Walcherse woningmarktafspraken. In de regio is de afspraak gemaakt dat als vanuit de markt vraag is naar woningbouw op een locatie die niet op de regionale woningbouwplanning staat, deze vraag op regionale schaal zal worden afgewogen tegen de belangen van de andere projecten en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Concreet is er sprake van diverse belangstellenden die regelmatig informeren naar de voortgang en specifiek belangstelling hebben voor deze locatie. 2. de ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van transformatie. 3. niet van toepassing aangezien de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaats vindt.


23

3.3

Gemeentelijk beleid

Kwaliteitsatlas Middelburg De Kwaliteitsatlas is een belangrijk integraal beleidsdocument van de gemeente Middelburg. In deze Kwaliteitsatlas wordt een richting uitgestippeld voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot het jaar 2030. Voor een groot aantal deelaspecten (waaronder wonen) is vervolgens aangegeven welke veranderingen op moeten treden om in 2030 tot de gewenste situatie te zijn gekomen. Eind 2008 is de e e herijking van de 2 en 3 fase van de kwaliteitsatlas gepresenteerd. De herziene kwaliteitsatlas is op 18 januari 2010 vastgesteld. De Kwaliteitsatlas Middelburg ging in 1998 nog uit van het realiseren van kwaliteit door groei. De gemeente realiseerde nieuwe gebieden met een hoger voorzieningenniveau. Inmiddels is deze gedachtegang veranderd en wil de gemeente kwaliteit (nog meer) voorop stellen. Mensen moeten graag in de gemeente Middelburg willen blijven wonen. De gemeente wil de komende jaren investeren in binnenstedelijke ontwikkelingen. De voorliggende ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied en sluit hiermee aan op het gemeentelijk beleid.

3.4

Conclusie

Het plan wordt onderdeel van de regionale woningbouwafspraken. Door de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te laten plaatsvinden wordt voldaan aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Ook aan het gemeentelijk beleid zoals dit is geformuleerd in de kwaliteitsatlas, wordt voldaan.


24


25

Hoofdstuk 4

Projectbeschrijving

Aan de Leeuwerikstraat en Nachtegaalstraat wil P&S projectontwikkeling maximaal 10 nieuwe woningen realiseren. Deze woningen worden gerealiseerd nadat de huidige school aan de Leeuwerikstraat 3 is gesloopt. Het voornemen is om het gebied in te vullen met rijwoningen. Omdat rondom het plangebied overwegend rijwoningen staan wordt hiermee qua bebouwingsbeeld en gebruik goed aangesloten op de directe omgeving. In deze verkaveling is uitgegaan van twee blokken met rijwoningen; een blok van 4 woningen aan de Nachtegaalstraat en een blok van 6 woningen aan de Leeuwerikstraat. In figuur 4.1. is de voorgenomen verkaveling met rijwoningen opgenomen.

Figuur 4.1.

voorgenomen verkaveling

Alle woningen worden in twee bouwlagen gebouwd en van een kap voorzien. De goothoogte is maximaal 6 m en de nokhoogte maximaal 10 m. Hiermee wordt aangesloten op de goot- en bouwhoogte in de omgeving. Voor rijwoningen is parkeren op eigen terrein moeilijk te realiseren. In principe vindt parkeren plaats in de openbare ruimte langs de Nachtegaalstraat en de Leeuwerikstraat. Tevens zullen aan de achterzijde van de beoogde woningen parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Deze worden ontsloten via de Nachtegaalstraat. Zoals blijkt uit de verkaveling zal één woning de mogelijkheid krijgen om te parkeren op eigen perceel.


26


27

Hoofdstuk 5

5.1

Planbeschrijving

Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen(SVBP)

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.

5.2

Opzet van het nieuwe bestemmingsplan

Opzet verbeelding De verbeelding bestaat uit twee bestemmingen: 'Wonen' en 'Verkeer'. De woningen zijn mogelijk achter de gevellijn in de bestemming 'Wonen'. De hoogtebeperkingen voor het bouwen worden opgenomen in de regels. Opzet planregels Volgens SVBP2012 hebben de planregels een vaste hoofdstukindeling, in een vaste volgorde:  in hoofdstuk 1 (inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald;  in hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de plankaart voorkomen nader worden omschreven;  hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een anti-dubbeltelbepaling en een algemene bouwregel;  hoofdstuk 4 (slotregel) ten slotte de titel van het plan. Bestemmingsartikelen hebben ook een standaard opbouw. In het voorliggende plan hebben deze de volgende opbouw.  bestemmingsomschrijving;  bouwregels (onderverdeeld in toelaatbaarheid van bouwwerken en bouwhoogte, oppervlakte en inhoud);  nadere eisen;  afwijken van de bouwregels;  specifieke gebruiksregels;  afwijken van de specifieke gebruiksregels.


28



5.3

Gehanteerde bestemmingen

Artikel 3 Verkeer De openbare wegen en voetpaden in het plangebied zijn bestemd tot Verkeer. Binnen deze bestemming zijn tevens groenvoorzieningen toegestaan. In de bestemmingsomschrijving is tevens bepaald dat de bestemming mag worden gebruikt voor parkeren. Binnen deze bestemmingen kunnen voor nutsvoorzieningen gebouwen worden gebouwd. De oppervlakte en bouwhoogte bedraagt ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter. Artikel 4 Wonen De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangsen achterpaden. Er wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in de delen van de woonpercelen waarop bebouwing mogelijk is door middel van de gevellijn. Ten behoeve van de regeling inzake bebouwing op een woonperceel is nagegaan welke ruimtelijke kenmerken op de verbeelding aangegeven moeten worden en in de bestemmingsregeling moeten worden verwerkt. Daarbij is het volgende van belang.  Dakopbouwen hebben veelal verhoging van de goothoogte tot gevolg. Hiervoor is een afwijkingsregel opgenomen, waarbij afstemming op de woonbuurt als voorwaarde is opgenomen.  Woningen worden mogelijk gemaakt achter de op de verbeelding opgenomen gevellijn.  De oriëntatie van woningen vloeit voort uit de ligging van de verkeersbestemming die als zodanig op de verbeelding is opgenomen.  De achtererven zijn zo veel mogelijk als bebouwbare delen van het woonperceel aangemerkt. In de specifieke gebruiksregels is opgenomen dat vrije beroepen zijn toegestaan. Op basis van jurisprudentie blijkt dat in elk geval de volgende beroepen gezien worden als vrij beroep. Advocaat Accountant-administratieconsulent Acupuncturist Alternatieve genezer Bouwkundig architect Belastingsconsulent Dierenarts voor kleine huisdieren Fysiotherapeut Gerechtsdeurwaarder Grafisch ontwerper/webdesigner Huidtherapeut Huisarts Interieurarchitect Juridisch adviseur Kunstschilder/kunstenaar Logopedist Makelaar

Medisch specialist Nagelstylist Notaris Oefentherapeut Cesar/Mensendieck Organisatieadviseur Orthopedagoog Psycholoog Raadgevend adviseur Redacteur Registeraccountant Schoonheidsspecialist Stedenbouwkundige Tandarts Tandartsspecialist (al dan niet beëdigd) Tolk-vertaler Tuin- en landschapsarchitect Verloskundigenpraktijk

Door een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan zijn tevens een bedrijf aan huis en logies toegestaan.


29

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. Informatieavond Op 28 augustus 2014 heeft een informatieavond met de omgeving plaatsgevonden. Resultaten vooroverleg Het voorontwerpbestemmingsplan is toegezonden aan de overlegpartners zoals de Provincie Zeeland, het waterschap Scheldestromen en de Veiligheidsregio Zeeland. Alle drie de instanties hebben aangegeven dat het vooroverleg kan worden overgeslagen.

6.2

Financiële uitvoerbaarheid

De grond waar het bestemmingsplan betrekking op heeft is volledig in eigendom bij P & S Projectontwikkeling. De gemeente Middelburg zal in een anterieure overeenkomst de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan vastleggen. De initiatiefnemer zal de ontwikkeling volledig bekostigen. Hiervoor zijn voldoende middelen beschikbaar.


30


regels

33

Hoofdstuk 1

Artikel 1

Inleidende bepalingen

Begrippen

1.1 plan het bestemmingsplan Leeuwerikstraat van de gemeente Middelburg. 1.2 het bestemmingsplan het bestemmingsplan Leeuwerikstraat als vervat NL.IMRO.0687.BPBRELEEUW-VG01 van de gemeente Middelburg.

in

het

GML-bestand

1.3 verbeelding de verbeelding (plankaart) van het bestemmingsplan Leeuwerikstraat. 1.4 aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.5 aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.6 aanen uitbouw het aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. 1.7 ander bouwwerk elk bouwwerk, geen gebouw zijnde. 1.8 bebouwing één of meer gebouwen en / of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.9 beroep aan huis een beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, met uitzondering van detailhandel en bedrijven die milieuplichtig zijn. 1.10 bed en breakfast een nevenactiviteit in bestaande woonen slaapvertrekken in een bestaande woning waar logies wordt verstrekt en waar eventueel afzonderlijke maaltijden worden verstrekt aan gasten.


34

1.11 bedrijf aan huis een bedrijfsactiviteit, uitgevoerd door (één van) de hoofdbewoner(s) van de woning, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet verkeersaantrekkend of milieuhinderlijk zijn en geen betrekking hebben op detailhandel of horecagerelateerde activiteiten, dat op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie en de woonomgeving ter plaatse. 1.12 bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en aantallen afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en aantallen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of Wabo. 1.13 bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak. 1.14 bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.15 bevoegd gezag bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. 1.16 bijgebouw een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. 1.17 bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.18 bouwgrens de grens van een bouwvlak. 1.19 bouwlaag een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is. 1.20 bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.21 bouwperceelgrens de grens van een bouwperceel. 1.22 bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. 1.23 bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.


35

1.24 dakkapel een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst. 1.25 dakopbouw een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst. 1.26 deskundige een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake een specifiek aspect van de ruimtelijke ordening. 1.27 erf al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, de bestemming ingevolge het bestemmingsplan deze inrichting niet verbiedt. 1.28 erfafscheiding bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat dient als afscheiding van een erf of terrein en is geplaatst in of rondom een erf of terrein. 1.29 erfgrens de grens van het erf. 1.30 garage een niet bedrijfsmatige stallingsruimte voor motorvoertuigen, caravans en dergelijke al dan niet deel uitmakend van een complex van dergelijke stallingen (garageboxen). 1.31 gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.32 gevellijn Een op de verbeelding aangegeven figuur die bij het bouwen aan de wegzijde niet mag worden overschreden door gebouwen. Hoofdgebouwen dienen in de gevellijn te worden gebouwd.

1.33 groen Het totaal aan parken, plantsoenen, bermen, boomvakken en overige beplanting. 1.34 hoofdgebouw een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. 1.35 logies het verhuren van één of meerdere kamers en eventueel het aanbieden van een ontbijt, waarbij de functie van de bebouwing in overwegende mate in stand blijft.


36

1.36 maatvoeringsaanduiding alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn maatvoeringsaanduidingen. 1.37 NEN door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan. 1.38 nok hoogst gelegen snijlijn van twee dakvlakken bepalend voor de richting van de kap. 1.39 nutsvoorzieningen voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie. 1.40 overkapping een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak. 1.41 peil a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg (ter plaatse van de hoofdtoegang); b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. 1.42 vrij beroep medische, para-medische en andere vrije beroepen en/of administratieve of daarmee gelijk te stellen beroepen. 1.43 voorgevel de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt. 1.44 voorgevel-/achtergevelrooilijn de op de kaart als zodanig aangegeven lijn die, in combinatie met de rechte lijnen die in het verlengde daarvan zijn te trekken, bij het bouwen aan de wegzijde (voorgevelrooilijn) of aan de van de weg afgekeerde zijde (achtergevelrooilijn) niet mag worden overschreden. 1.45 wonen de huisvesting van personen die zelfstandig, of nagenoeg zelfstandig dan wel onder geringe en vrijblijvende begeleiding plaatsvindt. 1.46 woning een complex van ruimten, dat krachtens zijn indeling geschikt en bestemd is voor de huisvesting van een huishouden. 1.47 wonen aaneengebouwd een woning die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen en ten hoogste 6 woningen, waarvan het hoofdgebouw aan tenminste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.


37

1.48 wonen twee aaneen Een woning die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd. 1.49 wonen vrijstaand een woning die met inbegrip van aanen uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen los staat van de zijdelingse bouwperceelsgrenzen.


38

Artikel 2

Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 afstanden afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn. 2.2 bouwhoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.3 breedte, lengte en diepte van een bouwwerk tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren. 2.4 dakhelling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.5 goot(- of boeibord)hoogte van een bouwwerk tussen het peil en de snijlijn tussen de bovenkant van het dakbeschot en de buitenkant van de gevel, hellende dakvlakken, topgevels, dakkapellen - voor zover deze minder dan 50% van de breedte van het dakvlak beslaan/ en liftopbouwen daar niet onder begrepen. 2.6 inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.7 oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.8 verschillende goothoogten van een bouwwerk indien een gebouw met betrekking tot de constructiedelen als bedoeld onder 2.6. over verschillende hoogten beschikt, wordt als volgt gemeten: a. indien zich aan de voorgevelzijde een goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de hoogte aan de voorgevelzijde; b. indien zich – in geval van een lessenaarsdak – aan de voorgevelzijde van het gebouw geen goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de laagste hoogte. 2.9 vloeroppervlakte de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN2580.


39

Hoofdstuk 2

Artikel 3

Bestemmingsregels

Verkeer

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor Verkeer (V) aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. beplanting; b. bermen; c. fiets- en voetpaden; d. geluidwerende voorzieningen; e. nutsvoorzieningen; f. parkeerplaatsen; g. wegen met ten hoogste twee maal één doorgaande rijstrook. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Toelaatbaarheid van bouwwerken Op deze gronden worden uitsluitend gebouwd: a. gebouwen voor nutsvoorzieningen; b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3.2.2 Maatvoering De goothoogte, bouwhoogte, de oppervlakte en / of de inhoud van een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, bedragen ten hoogste de volgende aangegeven maten:

a. b. c. d.

bouwwerk nutsvoorzieningen lichtmasten erfafscheidingen overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde


goothoogte -

bouwhoogte 3m 9m 1m 1m

oppervlakte / inhoud 15 m² -

40

Artikel 4

Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor Wonen (W) aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. bijbehorende erven, tuinen en ontsluitingspaden; c. beplanting; d. bermen; e. fiets- en voetpaden; f. parkeerplaatsen. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Toelaatbaarheid van bouwwerken Voor het bouwen gelden de volgende regels: a. op deze gronden worden gebouwd: 1. hoofdgebouwen; 2. aanen uitbouwen; 3. bijgebouwen; 4. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; b. alle woningtypen zijn toegestaan met uitzondering van gestapelde woningen; c. hoofdgebouwen worden gebouwd in de 'gevellijn'; d. de voorgevel van het hoofdgebouw is georienteerd op de 'gevellijn'; e. van het hoofdgebouw bedraagt de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens ten minste: 1. voor vrijstaande hoofdgebouwen: 2,5 m; 2. voor twee aaneengebouwde hoofdegebouwen: tot één van de zijdelingse perceelsgrenzen 2,5 m; 3. voor aaneengebouwde hoofdgebouwen 1m: tenzij de hoofdgebouwen in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd; f. de breedte van een woning bedraagt ten hoogste 10 m; g. de diepte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 10 m; h. van een bijgebouw ligt de voorgevel ten minste 3 m naar achteren ten opzichte van de voorgevel van het hoofdgebouw; i. in afwijking van het bepaalde onder f. bedraagt de afstand tussen de voorgevel van een bijgebouw dat als garage wordt gebouwd en de voorgevel van het hoofdgebouw ten minste 5 m. j. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen kan uitsluitend worden verleend indien binnen het plangebied voldoende parkeerplaatsen worden aangelegd. Daarbij gelden de volgende parkeernormen: 1. voor aaneengebouwde en twee-onder-een-kap woningen: 1,7 parkeerplaatsen per woning; 2. voor vrijstaande woningen: 2 parkeerplaatsen per woning. 4.2.2 Maatvoering De goothoogte, bouwhoogte, de oppervlakte en / of de inhoud van een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, bedragen ten hoogste de volgende aangegeven maten:

a. b.

c. d.

bouwwerk hoofdgebouwen aanen uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen erfafscheidingen bouwwerken, geen gebouwen zijnde


goothoogte 6m 3m

bouwhoogte 10 m 4,5 m

-

1m 3m

oppervlakte / inhoud maximaal per bouwperceel 30% en 40 m² 10 m²

41

4.3 Nadere eisen 4.3.1 Bijgebouwen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de situering en de goothoogte van een bijgebouw, indien de afstand tot de perceelsgrens over een lengte van meer dan 2,5 m minder dan 1 m bedraagt, teneinde te waarborgen dat de op te richten bebouwing geen onnodig nadelige veranderingen teweeg brengt in de bezonningssituatie op de aangrenzende erven of tuinen en / of in de licht- en luchttoetreding van de aangrenzende bebouwing, met inachtneming van de volgende regels: a. het stellen van nadere eisen leidt er niet toe dat daardoor de gebruikswaarde van de gronden onevenredig wordt geschaad; b. het stellen van nadere eisen leidt er niet toe dat de goothoogte van (delen van) gebouwen minder dan 2,5 m zou moeten bedragen. 4.3.2 Kapvormen en dakkapellen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de kapvorm en situering en vorm van dakkapellen ten einde een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld te behouden, met inachtneming van de volgende regels: a. het stellen van nadere eisen leidt er niet toe dat daardoor de gebruikswaarde van de gronden onevenredig wordt geschaad; b. nadere eisen mogen worden gesteld om te voorkomen dat het samenhangend straat- en bebouwingsbeeld niet wordt aangetast; c. nadere eisen mogen worden gesteld om het behoud van de hoofdvormen van kapvormen, zoals een lessenaarsdak, zadeldak of asymmetrisch dak te waarborgen. 4.4 Afwijken van de bouwregels 4.4.1 Afwijkingen gevellijn Bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 4.2.1 sub c om hoofdgebouwen achter de gevellijn toe te staan en van lid 4.2.1 sub g om de diepte van het hoofdgebouw van meer dan 10 m toe te staan met inachtneming van de volgende regels: a. het aantal woningen bedraagt ten hoogste 6; b. de diepte van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 15 m. 4.4.2 Dakopbouwen Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de in lid 4.2.2 sub a bedoelde goothoogte en / of bouwhoogte, teneinde dakopbouwen te kunnen toestaan, met inachtneming van de volgende regels: a. de hoofdvorm van de dakopbouwen komt overeen met de hoofdvorm van dakopbouwen in de woonbuurt; b. in geval in de woonbuurt nog geen dakopbouwen zijn geplaatst, is een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan alleen toegestaan indien het woningtype, de inrichting en / of de omvang hier aanleiding toe geven; c. situering van een dakopbouw leidt niet tot een extra bouwlaag; d. bevoegdheid tot afwijken wordt niet toegepast indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken. 4.4.3 Bouwhoogte aan-, uit- en bijgebouwen Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.2 sub b inzake de bouwhoogte teneinde hogere aan-, uit- en bijgebouwen te kunnen toestaan, met inachtneming van de volgende regels:


42

a. b.

c.

de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 6 m; de bevoegdheid tot afwijken brengt geen relevante veranderingen teweeg in de bezonningssituatie op de aangrenzende erven of tuinen en / of in de licht- en luchttoetreding van de aangrenzende bebouwing; bevoegdheid tot afwijken wordt niet toegepast indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

4.5 Specifieke gebruiksregels Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels: a. op de gronden met de bestemming Wonen is – in samenhang daarmee – ook het gebruik toegestaan van gedeelten van hoofdgebouwen, inclusief aanen uitbouwen, voor vrije beroepen, voor zover: 1. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft; 2. het gebruik de woonfunctie ondersteunt, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning uitvoert, tevens de gebruiker van de woning is; 3. het geen zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreffen dat deze kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte; 4. er geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop die verband houdt met het beroep of bedrijf aan huis; 5. ten hoogste 30% van het vloeroppervlak, met een maximum van 50 m², van de woning inclusief aan en uitbouwen ten behoeve van een vrij beroep in gebruik zal zijn; 6. het bedrijvigheid betreft die niet onder de werking van de Wet milieubeheer valt; 7. het beroep niet wordt beoefend in een vrijstaand bijgebouw; b. op de gronden met de bestemming Wonen zijn een bedrijf aan huis en logies niet toegestaan; c. ten hoogste 10 woningen mogen worden gebouwd. 4.6 Afwijken van de specifieke gebruiksregels Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.5 onder b teneinde ter plaatse van de gronden met de bestemming 'Wonen' - in samenhang daarmee - ook het gebruik toe te staan van gedeelten van hoofdgebouwen, inclusief aanen uitbouwen, voor een bedrijf aan huis en bed en breakfast, voor zover: a. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft; b. het gebruik de woonfunctie ondersteunt, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning uitvoert, tevens de gebruiker van de woning is; c. het geen zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreffen dat deze kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte; d. er geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop die verband houdt met het bedrijf aan huis; e. ten hoogste 30% van het vloeroppervlak, met een maximum van 50 m², van de woning inclusief aan en uitbouwen ten behoeve van het bedrijf aan huis of een bed en breakfast in gebruik zal zijn; f. het bedrijvigheid betreft die niet onder de werking van de Wet milieubeheer valt; g. het beroep niet wordt beoefend in een vrijstaand bijgebouw.


43

Hoofdstuk 3

Artikel 5

Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.


44

Artikel 6

Algemene bouwregels

6.1 Overschrijding bouwgrenzen De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de verbeelding en hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door: a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, alsmede andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt; b. voor de bouw van kleine niet voor bewoning bestemde gebouwtjes ten dienste van nutsvoorzieningen; de inhoud van deze gebouwtjes bedraagt ten hoogste 50 m³ en de bouwhoogte ten hoogste 3 m.


45

Artikel 7 a.

b.

Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van dit plan voor: 1. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%; 2. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot; De bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.


46

Artikel 8

Algemene wijzigingsregels

8.1 Overschrijding bestemmingsgrenzen Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen bedragen echter niet meer dan 3 m en het bestemmingsvlak wordt met niet meer dan 10% vergroot.


47

Hoofdstuk 4

Artikel 9

Overgangs- en slotregels

Overgangsregels

9.1 Overgangsrecht bouwwerken a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot; 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan; b. burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%; c. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 9.2 Overgangsrecht gebruik a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.


48

Artikel 10

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Leeuwerikstraat'.


verbeelding

Middelburg Leeuwerikstraat BESTEMMINGSPLAN

Recommend Documents