Met ruimte maatschappelijk investeren
jaarverslag 2005
Inhoud Resultaten 2005
pagina 2 en 3
Thema 1 Jaap Broekhuizen rekent voor
pagina 4 en 5
Maatschappelijk presteren
pagina 6 en 7
Voor wie wij werken
pagina 8 en 9
Thema 2 Emmy van Wijngaarden en Germt Medema
pagina 10 en 11
Kwaliteit van de woningen
pagina 12 en 13
Kwaliteit van de dienstverlening en organisatie
pagina 14 en 15
Thema 3 Henk van den Oudenalder is te spreken over de woningbouwvereniging
pagina 16 en 17
Vraag en aanbod / de woningmarkt
pagina 18 en 19
Overleg en leefbaarheid
pagina 20 en 21
Thema 4 Gerard van Rossum lid Raad van Toezicht
pagina 22 en 23
Financiën
pagina 24 en 25
Balans 2005
pagina 26
Winst- en verliesrekening 2005
pagina 27
Kengetallen
pagina 28
Accountantsverklaring
pagina 29
Voorwoord Als ruimte schaars is, dan leer je daar creatief mee om te gaan.
Allemaal zaken die in het ondernemingsplan 2005-2007 veel
Woningbouwvereniging Amerongen heeft zich de laatste jaren
aandacht krijgen. Geen vrijblijvende aandacht, maar scherp
toegelegd op het creëren van meer ruimte.
geformuleerd in haalbare en meetbare doelen.
Ruimte in de letterlijke betekenis. Door het hergebruik van
De woningbouwvereniging zoekt ook ruimte op het speelveld
grond te zien en daar creatief mee om te gaan, blijkt er binnen
waarop zij actief is of kan worden. Woningen bouwen en behe-
de bebouwde kom van Amerongen ruimte voor de bouw van
ren is en blijft cruciaal. Maar goed wonen vereist meer dan een
een groot aantal nieuwe woningen. Precies wat Amerongen
huis met een aangeharkte tuin. Ook het woon- en leefklimaat
nodig heeft, want zomaar uitbreiden is niet mogelijk.
inclusief de voorzieningen die daarbij horen zijn daarvoor van
Ruimte ook in de figuurlijke zin. Investeringsruimte om die
groot belang. Daar willen wij als ondernemende woningbouw-
nieuwe woningen te kunnen bouwen voor de mensen die ze het
vereniging actief bij betrokken zijn en als het nodig is initiatief-
hardst nodig hebben. Maar ook om andere belangrijke zaken
nemer zijn. In dit jaarverslag leest u over onze activiteiten in het
aan te pakken, zoals de kwaliteit van de bestaande woningen,
verslagjaar 2005. En er komen enkele mensen aan het woord die
de leefbaarheid en de dienstverlening. En ruimte voor meer
van grote betekenis waren en zijn voor die resultaten en voor de
zeggenschap voor huurders van de woningbouwvereniging in
toekomst van de woningbouwvereniging en voor Amerongen.
bewonerscommissies. pagina [1]
Resultaten 2005 in een notendop - Vaststellen ondernemingsplan 2005-2007 - Uitvoering woningbehoeftenonderzoek Amerongen, in samenwerking met de gemeente Amerongen - Uitvoering woontevredenheidsonderzoek onder huurders en kopers op de Utrechtse Heuvelrug - 89 woningzoekenden ingeschreven en 47 uitgeschreven; het totaal aantal woningzoekenden in Amerongen nadert de 400 - Verhuur 4 woningen in het kader van ‘short stay facility’ - Huisvesting 6 statushouders/asielzoekers - Verhuur van 60 vrijkomende woningen, waarvan 44 aan de doelgroep (lagere inkomens) - Verkoop (Onder Voorwaarden) van 21 woningen uit bestaand bezit, waarvan 80% aan zittende bewoners - Verkoop (Onder Voorwaarden) van 10 nieuwbouwwoningen Margrietstraat - Verkoop (Onder Voorwaarden) van 2 woningen ontwikkeld door verbouw - Verdeling totale woningbezit naar vier kwaliteitsklassen; 22 woningen gebracht op niveau basiskwaliteit - Buitenschilderwerk op basis van kleuradviezen en keuzemogelijkheden voor bewoners - Klachtenafhandeling verbeterd; bij minimaal 80% van de meldingen direct afspraak over afhandeling - Uitvoering van in 2004 vastgesteld asbestbeleid: verwijdering van het meest risicovolle asbest - In kader Energie Prestatie Advies: pilot met energiebesparingsaanbod aan twaalf bewoners - Oplevering 15 nieuwe woningen, waarvan 10 voor verkoop en 5 voor verhuur - Start ontwikkeling 35 nieuwbouwwoningen Molenterrein, inclusief restauratie monumentale molen - Start ontwikkeling 72 nieuwbouwwoningen Allemanswaard - Organisatie veranderd in frontoffice en backoffice structuur - Concrete leefbaarheidsprojecten: schoonmaakacties, nieuwe groen- en speelvoorzieningen - Intensief overleg met Huurders Belangen Vereniging Amerongen - Commissie modernisering lidmaatschap adviseert instelling van de Adviesraad Volkshuisvesting Amerongen - Huuraanpassing per 1 juli 2005: gemiddeld 1,3% (inflatie was 1,2%) - De historische kostprijs van het woningbezit is vervangen door de bedrijfswaarde pagina [2]
- Het eigen vermogen bedraagt € 20,8 miljoen
pagina [3]
Jaap Broekhuizen rekent het voor:
THEMA 1
‘Er is ruimte om te investeren in wonen en welzijn’ Het verhaal gaat over vermogen, overmaat en investeringsruimte en past wat hem betreft bijna op de achterkant van een sigarendoos. Toch is dit het verhaal dat van Woningbouwvereniging Amerongen een belangrijke investeerder in het wonen en welzijn van Amerongen maakt. Jaap Broekhuizen is sinds november 2004 directeurbestuurder van de woningbouwvereniging. ‘Wij moeten ons best doen voor de bewoners van Amerongen. Dat is gewoon onze plicht.’
Bedrijfswaarde als norm ‘Het is vooral ook een kwestie van voortschrijdend inzicht‘, zegt hij.‘Tegenwoordig denken we anders over het vermogen van een woningbouwvereniging. In het verleden werd gerekend met de boekwaarde, de waarde van de woningen waarvoor ze in de boeken stonden, zelfs zonder de grond mee te rekenen. Nu hanteren we de bedrijfswaarde en die brengt de toekomstige opbrengsten minus de te maken kosten in beeld. De toekomstige waarde is veel hoger dan bij de aanvang van de exploitatie is uitgegeven. Deze waardestijging, inclusief
Het is nog niet zo lang geleden dat de woningbouwvereniging
de waarde van de grond, hebben we gedeeltelijk in beeld
in financieel zwaar weer verkeerde. Nu, enige jaren later,
gebracht. Door deze nieuwe manier van denken verdubbelde
rekent Jaap Broekhuizen voor dat er behoorlijk geïnvesteerd
het vermogen van de woningbouwvereniging in vier jaar tijd.’
kan worden, bijvoorbeeld in de bouw van betaalbare woningen of in leefbaarheid. ‘Hoe dat kan? Heel eenvoudig’, zegt hij,
Overmaat
om vervolgens een verhandeling te houden die eindigt met de
Via de ingewikkelde regels die daarvoor zijn, rekent Jaap ver-
vraag voor welke investeringen we zullen kiezen. Een vraag
volgens voor dat er een stevige buffer is om eventuele risico’s
die hij graag stelt aan iedereen die daarover mee wil denken.
op te vangen; een grotere buffer dan de overheid als norm hanteert. Dan nóg is er ruimte om dingen aan te pakken die
Meer inkomsten, minder uitgaven
meer kosten dan ze opleveren. ‘Die ruimte noemen wij de
Maar eerst de verklaring voor de financiële wederopstanding
Overmaat, in ons geval berekenden wij dat op 8,7 miljoen
van de woningbouwvereniging. ‘Om te beginnen organiseer-
euro. Wij vinden dat je met die overmaat iets moet doen.
den wij het onderhoud anders, beter dan vroeger. Dat scheelt
Dat je die moet inzetten in het belang van de gemeenschap.’
aanzienlijk. En we maakten de keuze om jaarlijks enige tientallen woningen te verkopen, vooral aan zittende huurders en
Kiezen
met korting. Dat levert veel op want de marktwaarde van onze
Als je iets wil doen, waar kies je dan voor? Jaap Broekhuizen
woningen is hoog.’
vindt dat een vraag die breed besproken moet worden; in de Raad van Toezicht, in de Adviesraad voor de Volkshuisvesting Amerongen, met de leden van de vereniging en in het overleg
pagina [4]
met de gemeente. ‘Je kunt er van alles bij bedenken, al zal het wel direct of indirect met ‘wonen’ te maken hebben. Je kunt er een extra budget voor leefbaarheid uit halen, je kunt er de huurverhoging mee onder inflatieniveau laten stijgen. Je kunt er ook betaalbare nieuwe woningen voor bouwen. Die maak je betaalbaar door een deel van de investeringen als onrendabel te beschouwen en niet in de huur door te berekenen. Voor die bijna negen miljoen zouden we voor 64 miljoen euro aan betaalbare nieuwbouw kunnen bouwen. Dat zijn enkele honderden woningen. Ik verheug me op de discussie, vooral ook omdat we de mogelijkheden hebben om te doen wat we graag willen en nodig vinden.’
Maatschappelijk presteren De maatschappij eist verantwoording door woningcorpora-
het verhogen van de basiskwaliteit van onze woningen,
ties over hun doen en laten. Presteren ten gunste van de
het verwijderen van asbest en het investeren in energie
volkshuisvesting, van de huurders en van die groepen die in
besparende maatregelen.
de knel zitten op de woningmarkt. Dat is de kern van ons werk. Natuurlijk maken wij daarbij keuzes; veel kan, maar
Volkshuisvesting
niet alles en zeker niet alles tegelijk. Onze keuzes legden wij
In het Prestatieconvenant 2003-2005 met de gemeente
voor aan huurders en organisaties en politici binnen en
Amerongen staat het halveren van het aantal woningzoeken-
buiten de Amerongse gemeenschap. In de manier waarop
den uit Amerongen centraal. Voor jongeren (starters) en seni-
wij onze doelen willen bereiken en over de resultaten die
oren is extra huisvesting dringend nodig. De ontwikkeling en
wij boeken, streven wij naar openheid en inzichtelijkheid.
verkoop van VOV-woningen zien wij als een goed instrument
Wij presteren graag voor, in en in het volle licht van de maat-
om tot verruiming op de woningmarkt te komen. Gezien de
schappij zoals het een woningbouwvereniging betaamt.
reacties deelt de gemeenschap die mening. ‘Verkoop Onder Voorwaarden’ biedt ons de mogelijkheid om woningen onder
pagina [6]
De keuzes die wij maakten zijn vastgelegd in ons
de marktwaarde aan te bieden (in ruil voor een gedeelde
Ondernemingsplan 2005-2007. Hierin namen wij 125 concrete
waardestijging bij verkoop later), waardoor ook onze doel-
doelstellingen op die stuk voor stuk op hun behaalde resultaat
groep van beleid kan kopen. Inmiddels hebben wij de eerste
gemeten worden. Van de 99 doelstellingen voor 2005, haalden
nieuwbouwwoningen opgeleverd en hebben wij zicht op een
wij 90%, waarvan het overgrote deel met de kwalificatie ‘goed’.
nieuwbouwproductie van ongeveer honderd woningen en de
De resultaten zijn inmiddels besproken met onze Raad van
aankoop van nog eens vijftig woningen. Daarmee gaan wij op
Toezicht en met de Huurders Belangen Vereniging
weg om het gestelde hoofddoel in het prestatieconvenant,
Amerongen.
halvering van de vraag, te realiseren.
Kwaliteit van de dienstverlening
De organisatie
Wij lieten de kwaliteit van onze dienstverlening meten door
Wij zijn een relatief kleine organisatie met behoorlijk grote ambi-
een onafhankelijk bureau. De gemiddelde score was boven de
ties. Onze nieuwe frontoffice-backoffice-structuur maakt op de
zeven, die als voldoende geldt. Vergeleken bij andere
huurder afgestemde en persoonlijke dienstverlening beter
corporaties, die hetzelfde onderzoek door hetzelfde bureau
mogelijk en de bedrijfsprocessen beter beheersbaar. De resulta-
lieten uitvoeren, doen wij het goed. In 2005 scoorden wij ten
ten, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn voor alle
opzichte van de gestelde doelen ook goed in onder andere
bedrijfsprocessen vastgelegd. In 2005 kreeg de samenwerking
met collega-corporaties op de Utrechtse Heuvelrug, mede door de op handen zijnde gemeentelijke samenvoeging (per 1 januari 2006), nieuwe impulsen. Investeringsvermogen ‘Corporaties zijn rijk en beloven veel; meer dan zij vaak kunnen waarmaken’. De afgelopen jaren was dit statement regelmatig in politiek en pers te horen. Of wij waarmaken wat wij nastreven, willen wij permanent laten toetsen. ‘Rijk’ is de woningbouwvereniging inderdaad, zij het niet in de portemonnee. Maar wel in termen van vermogen in vastgoed. Dit ‘geparkeerde’ vermogen komt beetje bij beetje vrij bij verkoop van woningen uit onze bestaande voorraad. Onze vermogenspositie betekent dat wij stevig kunnen investeren. En dat willen en doen wij dan ook, onder andere door woningen te bouwen met een acceptabele onrendabele top, door de huren op en zo mogelijk onder het inflatieniveau te verhogen, door te investeren in basiskwaliteit, dienstverlening en leefbaarheid. Corporate Governance Omgaan met maatschappelijk kapitaal betekent dat wij extra zorgvuldig willen omgaan met toezicht en controle op ons doen en laten. Wij zullen inzichtelijk zijn ten aanzien van risico’s en financiën. Wij voeren een adequaat risicomanagement en hanteren interne controlemaatregelen die bedrijfs- en financiële risico’s reduceren. Onze Raad van Toezicht is door individuele kwaliteiten en werkwijze, gekwalificeerd en zeer capabel in haar rol als intern toezichthouder. De onafhankelijke externe accountant onderwerpt ons aan een zorgvuldige controle. pagina [7]
Voor wie wij werken Wij creëren, verbeteren en bieden woondiensten en huisves-
Gezien de geboden kwaliteit zijn onze woningen relatief goed-
tingsmogelijkheden aan voor mensen met beperkte kansen in
koop vergeleken met de prijs-kwaliteitsverhouding bij andere
de particuliere sector op de Utrechtse Heuvelrug. Met dat doel
woningcorporaties in Nederland. Gemiddeld is de huur van onze
voor ogen houden wij een groot deel van onze woningvoorraad
woningen 60% van de maximaal redelijke huur. Landelijk is dat
betaalbaar voor onze doelgroep van beleid. Daarom ook
gemiddeld 69% Per 1 juli 2005 verhoogden wij de huren met
bouwen, verbouwen, aankopen en verkopen wij woningen voor
gemiddeld 1,3 %. Dit is lager dan gemiddeld in Nederland waarbij
de groepen die daar de meeste behoefte aan hebben. Verkoop
in 2005 gemiddeld 1,6% voor woningcorporaties was toegestaan.
Onder Voorwaarden is onderdeel van onze strategie. Wij verkopen woningen in de constructie Verkoop Onder Voorwaarden (VOV). De verkoopprijs ligt daarbij ruim onder de Inkomens en huren
marktwaarde. De voorwaarde is dat wij bij latere verkoop aan-
Voor huishoudens met lagere inkomens is het van essentieel
spraak maken op een gedeelte, maar nooit meer dan de helft van
belang dat wij voldoende betaalbare woningen in beheer hebben
de waardestijging. Door deze constructie kunnen huurders met
en houden. Wij richten ons op huurders (en kopers) met een
een beperkt inkomen hun huurwoning kopen. Ook starters
inkomen tot 1,5 x modaal (= € 49.000), met speciale aandacht
hebben zo betere mogelijkheden een koopstart op de woning-
voor mensen in het lagere inkomenssegment met een inkomen
markt te maken. Ons plan om aan starters via een Revolving Fund
onder de 25 duizend euro. Van onze totale woningvoorraad is
voor de Volkshuisvesting, laagrentende leningen te verstrekken –
95% bereikbaar voor huishoudens met een beperkt inkomen.
een plan dat wij samen met de gemeente Amerongen hebben
Bij de woningen, met een huur tot € 604,72 kan aanspraak
opgevat – wordt door het Ministerie van VROM vooralsnog
gemaakt worden op huurtoeslag.
geblokkeerd. Starters
Verdeling woningbezit in huurklassen per 31 -12-2005
Uit het woningbehoeftenonderzoek van 2005 bleek dat in de komende tien jaren ongeveer 300 startende huishoudens een
Goedkoop < € 331,78
%
Middelduur 1 € 331,78-< € 474,88
%
Middelduur 2 € 474,88-< € 508,92
%
Duur 1 € 508,92-< € 604,72
%
Duur 2 > € 604,72
% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100
pagina [8]
woning gaan zoeken. Daarvan willen er minstens 131 in Amerongen blijven wonen. Het is van groot belang voor deze starters en voor Amerongen, dat de openstaande vraag naar woningen van starters wordt teruggedrongen. Daarom zijn wij in 2005 gestart met de ontwikkeling van nieuwbouw- en aankoopplannen voor deze doelgroep.
Senioren Senioren blijven langer zelfstandig thuis wonen, maar hebben daarvoor wel geschikte woningen nodig en zorg- en welzijnsvoorzieningen aan huis en op maat. Eind 2005 stonden 157 senioren (55-plus) als woningzoekend in Amerongen ingeschreven. Ongeveer 15% van onze woningen is geschikt voor ouderen (en voor een deel ook voor mensen met een handicap). Met enkele zorginstellingen werken wij samen in de sfeer van alarmering en woningtoewijzing. Met de gemeente, verschillende zorg- en welzijnsinstellingen en collega-corporaties werken wij samen in een werkgroep die een gemeenschappelijk visie op wonen, zorg en welzijn ontwikkelt. De invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning op 1 januari 2007, speelt daarbij een grote rol. Deze wet zal een impuls geven aan het lokale maatschappelijk ondernemen. Short Stay Om mensen te helpen die vanwege een noodsituatie behoefte hebben aan tijdelijke huisvesting, richtten wij in 2003 de vereniging Short Stay ‘De Beschutting’ op. In 2005 waren vier woningen op tijdelijke basis verhuurd. Na een evaluatie in 2005 worden in 2006 nieuwe voorwaarden voor tijdelijke huisvesting geformuleerd. Statushouders Met de gemeente Amerongen maakten wij afspraken over de huisvesting van statushouders en asielzoekers. De taakstelling voor 2005 was de huisvesting van zeven personen. Wij huisvestten in 2005 zes personen; de zevende plaatsen wij begin 2006. Mindervaliden Wij beschikken over verschillende typen voor mindervalide mensen aangepaste woningen. Zijn in Amerongen geen kandidaten voor deze woningen, dan bieden wij ze via het Centraal Indicatieorgaan Zorg regionaal aan. In 2005 beschikten wij over twaalf mindervalide-woningen die geschikt zijn voor mensen met een ernstige lichamelijke handicap, over 129 aanpasbaar gebouwde woningen en 88 ouderenwoningen. In zeven woningen werden aanpassingen uitgevoerd in het kader van de Wet Voorziening Gehandicapten.
Emmy van Wijngaarden en Germt Medema waren erbij in Amerongen
THEMA 2
‘Het begon met schudden en daarna ging het borrelen’ Tot eind 2005 was Emmy van Wijngaarden wethouder van Amerongen en werkte zij nauw samen met Germt Medema, ambtenaar van deze gemeente. Zij maakten tot hun grote genoegen de metamorfose mee van Woningbouwvereniging Amerongen, die zich begon te manifesteren als een springlevende en ondernemende corporatie.
Omslag in het denken Germt herinnert zich de ‘omslag’ in het denken die volgde, ook bij hemzelf. De woningbouwvereniging kwam met het idee van Verkoop Onder Voorwaarden. ‘Dat is misschien inderdaad wel wat, dachten wij op een gegeven moment. Woningen tegen gunstige voorwaarden aan de zittende huurders verkopen, daar is weinig op tegen, zeker als je met de opbrengsten ook nog eens dingen doet die goed zijn voor
Inmiddels is Emmy sinds 1 januari 2006 wethouder van de
Amerongen.’ De woningbouwvereniging begon, zoals Germt
nieuwe gemeente Utrechtse Heuvelrug en is ‘volkshuisvesting’
het noemt, ‘ te schudden’ en het gevolg was dat het overal
geen onderdeel meer van haar portefeuille. Met Germt
begon ‘te borrelen’.
Medema, nu adviseur Bouwen en Wonen in dienst van de nieuwe gemeente, heeft zij geen dagelijks contact meer.
Groeiend vertrouwen
Maar zij delen de herinnering aan de jaren waarin het in
Emmy: ‘Er kwam een onafzienbare stroom ideeën van de
Amerongen op het gebied van de volkshuisvesting begon te
woningbouwvereniging op gang. Daardoor werden we
bruisen.
gedwongen om veel tijd en energie in de volkshuisvesting te steken en keuzes te maken. Maar met ideeën werd de strijd
De oplevering van de Prinsenwijk in Amerongen een jaar of
niet gewonnen. Die werd gewonnen doordat de woningbouw-
vijf geleden, had allerlei financiële haken en ogen. En de
vereniging ook waarmaakte wat beloofd werd. We zeiden bij-
discussie over de omzetting van de woningbouwvereniging in
voorbeeld ‘ja’ tegen een ‘short stay facility’, een mogelijkheid
een stichting viel helemaal verkeerd in de gemeenschap.
voor tijdelijke huisvesting. Die kwam er dan ook.
Emmy: ‘Dat leidde wel tot een sfeer van wantrouwen, maar
Ik waardeer ook de manier waarop de woningbouwvereniging
tegelijk ontstond door die verwikkelingen ook meer politieke
met de bewoners omgaat. Ze geven informatie, leveren goede
belangstelling voor de volkshuisvesting. Langzaam maar
dienstverlening en investeren in de kwaliteit van de woning-
zeker begon het idee te groeien dat de gemeente en de
voorraad. Dat zien de mensen; het zijn dingen die vertrouwen
woningbouwvereniging elkaar nodig hadden. Toen de
geven.’
woningbouwvereniging met nieuwe ideeën aankwam zetten, stonden we daarvoor open.’
Samenwerking Belangrijke stappen werden gezamenlijk gezet: een woningbehoeftenonderzoek, een prestatieconvenant.
pagina [10]
Germt: ‘Het bijzondere was dat de woningbouwvereniging niet alleen maar kwam vragen, maar voorstellen deed om dingen samen te doen. Het woningbehoeftenonderzoek bijvoorbeeld deden we samen en betaalden we ook samen. Zo ontstond behalve vertrouwen, ook concrete samenwerking.’ Projecten Het woningbehoeftenonderzoek, de prestatieafspraken en het gegroeide vertrouwen waren de opmaat voor concrete nieuwbouwprojecten. Want duidelijk was dat er gebouwd moest worden. Emmy. ‘Ook daarin is de woningbouwvereniging heel voortvarend. Het was ons bijvoorbeeld niet gelukt om de grond van het Molenterrein te kopen. De woningbouwvereniging lukte dat wel in samenwerking met architect Jan Griffioen en nu gaat er op dat ongebruikte stuk grond eindelijk iets gebeuren. En bij de ontwikkeling van het centrumplan Allemanswaard hebben wij de woningbouwvereniging gewoon nodig.’ Presteren De ideeën en concrete aanpak van de woningbouwvereniging spelen een rol in de nieuwe gemeente Utrechtse Heuvelrug. Germt: ‘Corporaties binnen de gemeente kunnen van elkaars ervaringen leren.’ Emmy denkt ook dat de Amerongse ervaringen de gemeente verder kunnen helpen. ‘We hebben nu verschillende corporaties in de gemeente, die in zekere zin elkaars concurrent zijn. Dat is goed, want concurrentie dwingt hen om te laten zien wat ze in huis hebben en om prestaties te leveren.’
pagina [11]
Kwaliteit van de woningen Onderhoud, woningverbetering, sloop en nieuwbouw
den wij de eisen waaraan voldaan moet worden. Vanaf 2006
dragen bij aan het handhaven en verbeteren van de kwaliteit
zullen wij zowel het verbeteren en opplussen van woningen als
van het woningbezit. Door het stelselmatig werken aan de
het planmatig onderhoud op de kwaliteitsklassen met bijbeho-
basiskwaliteit en nader geformuleerde kwaliteitsklassen
rende eisen afstemmen.
in het bestaande bezit, beschikken wij over een nieuw instrument om het kwaliteitsniveau structureel te verhogen.
Onderhoud
De omvangrijke sloop-nieuwbouw en herontwikkelings-
Het planmatig onderhoud in de jaarbegroting leiden wij af van
projecten die op stapel staan, zullen een stevige kwaliteits-
onze meerjarenbegroting onderhoud. Schilderwerk is één van
impuls aan de voorraad geven.
de belangrijkste posten in het planmatig onderhoud. In 2005 werden voor het eerst kleuradviezen opgesteld met keuzemogelijkheden voor de bewoners. Hierop is positief gereageerd en
Het oordeel van de huurders en kopers over de kwaliteit van
we zullen deze aanpak in 2006 verder uitbreiden.
de woningen is positief. De overall-waardering in het tevre-
Ander aanpassingen in ons planmatig onderhoud zijn dat wij
denheidsonderzoek in 2005 is een 8,11. Dat is dus goed en
meer repareren (en minder snel vervangen) en dat wij de vervan-
bovendien 9% hoger dan het gemeten landelijk gemiddelde.
ging van cv-installaties niet meer koppelen aan de vervangingscyclus, maar aan het klachtenpatroon. In 2005 besteedden wij
Basiskwaliteit
€ 105.000 aan planmatig onderhoud. In verband met slecht weer
Bij het vrijkomen voor verhuur brengen wij de woningen die
is een deel van het schilderwerk naar 2006 verschoven.
de kwalificatie ‘slecht’ kregen in verband met de keuken, het
In het dagelijks onderhoud verwerkten wij 952 onderhoudsmel-
toilet en/of de badkamer, op een hoger kwaliteitsniveau.
dingen. Wij maakten 60 woningen die leeg kwamen door
Zo brengen wij de voorraad stap voor stap op tenminste het
verhuizing, gereed voor een nieuwe verhuurperiode. In totaal
niveau van de basiskwaliteit. In 2005 pasten wij op die manier
besteedden wij in 2005 voor € 385.000 aan onderhoud.
22 woningen aan voor een totaalbedrag van € 61.444,Asbest
pagina [12]
Kwaliteitsklassen
Wij classificeerden de aanwezige astbest in ons bezit in drie risico-
Wij deelden in 2005 ons woningbezit in naar vier prijs-kwaliteits-
groepen. De meest risicovolle asbest verwijderen wij direct; in 2005
klassen. Daarbij koppelden wij goedkoop aan Basis klasse,
gebeurde dat in het ketelhuis van complex De Spijlen. Asbest dat
middelduur 1 aan Standaard klasse, middelduur 2 en duur 1 aan
geen direct gevaar oplevert verwijderen wij ook, maar op termijn.
Comfort klasse en duur aan de Luxe klasse. Per klasse formuleer-
De asbest die geen gevaar oplevert verwijderen wij niet.
Energie index Al onze woningen zijn voorzien van een Energie Prestatie Advies en een Energie Index. Wij streven naar minder energieverbruik door een betere energetische kwaliteit van de woningen. Energielabel C is daarbij ons minimale doel. Dat vergt aanpassing van 90 woningen. Deze aanpassing hebben wij in onze planning voor de jaren 2005 tot en met 2007 opgenomen. In 2005 voerden wij een pilot uit waarbij wij twaalf bewoners een energiebesparings-aanbod deden. Dat aanbod bestond uit spouwmuurisolatie, vloerisolatie, dakisolatie en een HR-ketel. Daarvan werd door een deel van de huurders gebruik gemaakt. Nieuwbouw en planontwikkeling In 2005 leverden wij vijftien nieuwbouwwoningen (tien Verkoop Onder Voorwaarden, vijf huur) op aan de Margrietstraat. Daarvoor was de sloop van zes duplexwoningen noodzakelijk. Daarnaast is planvoorbereiding gaande voor nog eens ongeveer 100 nieuwe woningen. Hieronder vallen de herontwikkeling van het Molenterrein en het project Allemanswaard. In de sloop-nieuwbouw aan de Koenestraat zullen acht duplexwoningen gesloopt worden. Ook de verbouwing van ons oude kantoorpand tot drie VOV - koopwoningen is voorbereid. De splitsing naar twee koopwoningen van een pand aan de Imminkstraat is afgerond in 2005.
pagina [13]
Kwaliteit van de dienstverlening en organisatie Onze huurders en kopers hebben recht op een uitstekende
Waar noodzaak of behoefte zich voordeden zijn medewerkers
dienstverlening. Die proberen wij te bieden door heldere
gestart met cursussen of opleidingen. De werkorganisatie bestaat
communicatie, door grote bereikbaarheid, goede procedures
einde 2005 uit dertien medewerkers; een deel van de werk-
en een snelle en correcte behandeling en afhandeling van
nemers is in deeltijd werkzaam. Twee vormen de directie inclusief
vragen en klachten.
het bedrijfssecretariaat, drie de backoffice en acht de frontoffice. Onderdelen van onze organisatie zijn de Algemene Leden
In 2005 hebben wij onze werkorganisatie omgevormd naar
Vergadering, de Raad van Toezicht en de directeurbestuurder
een model met een frontoffice en een backoffice. Belangrijk
met de werkorganisatie. De directeurbestuurder laat zich
voordeel van deze organisatievorm is dat de klantcontacten
adviseren door de in 2005 ingestelde Adviesraad Volkshuisvesting
onder eenduidige leiding in de frontoffice vallen en daardoor
Amerongen. De Huurders Belangen Vereniging was in 2005
snel kunnen worden afgehandeld. Wij hebben ook al onze
namens de huurders gespreks- en onderhandelingspartner.
bedrijfsprocessen tegen het licht gehouden en vastgelegd.
Algemene Leden Vergadering (ALV)
Adviesraad Volkshuisvesting Amerongen
Raad van Toezicht
Huurders Belangen Vereniging
(AVA)
(RvT)
(HBV)
Bestuur WBV Amerongen
pagina [14]
Front Office
Back Office
(Klantenservice)
(Dienstverlening)
In 2005 besteedden wij veel aandacht aan informatie van de huurders. Zij ontvingen driemaal ons bewonersblad Open Huis, de publieksversie van het jaarverslag en diverse brochures, waaronder die van het serviceabonnement. Wij kwamen in de lucht met onze nieuwe site www.woningbouwamerongen.nl. Wij vinden het belangrijk om te weten wat de klant van onze dienstverlening vindt. Dat biedt de mogelijkheid om te werken aan gerichte verbetering. Wij kozen de kwaliteitseisen die het KWH-label stelt als uitgangspunt voor de na te streven kwaliteit. Het KWHvindt een scorvan een zeven op alle onderdelen voldoende. Uit metingen in 2004 bleek dat wij als gemiddelde over een groot aantal aspecten van dienstverlening een 7,4 op een schaal van tien scoorden. In 2005 werkten wij aan uitbreiding en verbetering van de dienstverlening rond de uitvoering van reparaties, de klachtenafhandeling, het verlaten van de woning en huurbetaling. Ook de communicatie met de klant via brieven, brochures, het bewonersblad en de website proberen wij verder te verbeteren. De klachtenafhandeling hebben wij in 2005 verder gestructureerd, waardoor nu bijvoorbeeld in minimaal 80% van de klachten bij het eerste contact direct het tijdstip van de afwikkeling wordt afgesproken. Ook het woningbehoeftenonderzoek in maart 2005 gaf ons nuttige informatie over de waardering van de dienstverlening door de klant. Daaruit bleek dat vooral de klantvriendelijkheid goed scoort, evenals de telefonische bereikbaarheid, de snelheid waarmee aan de balie geholpen wordt en de klachtenafhandeling. Minder goed, maar nog altijd meer dan voldoende, scoren informatie over ontwikkelingen in de wijk en uitgebreide informatie over woningen die te huur zijn. Geschillencommissie De woningbouwvereniging kent een geschillencommissie waar huurders, kopers en woningzoekenden een geschil met de werkorganisatie kunnen voorleggen. De commissie neemt een klacht in behandeling als duidelijk is dat door de partijen in het geschil geprobeerd is samen tot een oplossing te komen. De geschillencommissie bestaat uit drie leden; het secretariaat ligt in handen van de woningbouwvereniging. In 2005 werden twee klachten aan de commissie voorgelegd. Eén klacht was niet ontvankelijk en de andere is niet in behandeling genomen omdat huurder en verhuurder er nog met elkaar over in gesprek waren.
Henk van den Oudenalder is te spreken over de woningbouwvereniging
THEMA 3
‘De mensen krijgen in de gaten dat er structuur in zit’ Binnen drie dagen nadat hij was benoemd tot postcommandant van politie in Amerongen, had Henk van den Oudenalder een huurwoning van de woningbouwvereniging. Dat was 26 jaar geleden en hij woont, inmiddels gepensioneerd, nog steeds in dezelfde woning. Pas de laatste jaren is hij zich actief gaan bezighouden met de woningbouwvereniging. Hij was betrokken bij de modernisering van het lidmaatschap en hij is lid van de Geschillencommissie.
Bewust lid Toch was zijn belangstelling gewekt, want er werd gezegd dat de woningbouwvereniging ging moderniseren. Dat sprak hem aan.‘Ik werd gevraagd voor een commissie die plannen ging maken voor het moderniseren van het lidmaatschap. De voorstellen die wij in die commissie maakten werden in de Algemene Leden Vergadering besproken. Ons uitgangspunt is dat het lidmaatschap niet vanzelfsprekend is zoals vroeger. Toen huurde je een huis, werd je lid, betaalde je een gulden per maand en dat was dat. Wij vinden dat het een bewuste
Jarenlang was de woningbouwvereniging voor Henk niet meer
keuze moet zijn.’
dan de huisbaas waar hij zijn huur aan betaalde en die kwam als er iets kapot was. ‘Net als voor veel andere Amerongers was
Vertrouwen
het voor mij een onduidelijke club. Het was niet te begrijpen
Henk van den Oudenalder vindt dat er veel veranderde bij de
wat daar gebeurde, er zat geen lijn in en het rook naar
woningbouwvereniging. ‘Het is in een paar jaar tijd een open
achterkamertjespolitiek. Het vertrouwen in de woningbouw-
organisatie geworden en dat lukt steeds beter. Als je de
vereniging was destijds zeer gering en dat kwam vooral door
informatie leest die verspreid wordt, ben je goed op de hoogte
onwetendheid.’
van wat er speelt en hoe de dingen werken. En als je wat te melden hebt, wordt er serieus naar je geluisterd. Problemen
Nieuwsgierig
en klachten worden goed opgepakt en er komen oplossingen
Enige jaren geleden veranderde er iets. Henk: ‘Er vielen ineens
voor. De mensen krijgen in de gaten dat er structuur zit in de
krantjes en brieven van de woningbouwvereniging in de bus.
woningbouwvereniging. Dat geeft vertrouwen; je weet wat je
En wat ik las, maakte mij nieuwsgierig; ik ging naar een
kunt verwachten.’
Algemene Leden Vergadering. Maar daar werd ik niet vrolijk van. Het was één grote klaagzang. Dit was kapot en dat was
Oplossingen
niet gerepareerd. Het beleid kwam niet aan de orde.’
De woningbouwvereniging heeft een geschillencommissie en Henk is één van de drie leden. ‘Nou, erg druk hebben we het tot nog toe niet gehad: twee of drie klachten in anderhalf jaar tijd.
pagina [16]
Maar dat is niet erg, in tegendeel. Hoe minder klachten hoe beter. De geschillencommissie werkt preventief. Heeft een bewoners iets te klagen, dan moet hij toch eerst naar de medewerkers van de woningbouwvereniging. Die vinden het niet leuk als ze er met de bewoner niet uitkomen en de geschillencommissie er aan te pas komt. Dus zullen ze tot het uiterste gaan om zelf oplossingen met die bewoner te vinden. En dat is precies wat nodig is: oplossingen.’
Vraag en aanbod /de woningmarkt Wie een huurwoning zoekt in Amerongen kan zich als
de marktwaarde. Dat bleek uit het woningbehoeftenonder-
woningzoekende laten registreren. Ons aanbod bestaat uit
zoek van 2005; 31% van de ondervraagde inwoners wil graag
de woningen die door verhuizing vrijkomen, opgeleverde
een VOV-woning kopen. Eind 2002 stonden 200 starters en 20
nieuwbouw en eventueel aangekochte woningen. Daarnaast
zittende huurders geregistreerd als geïnteresseerde koper van
bieden wij woningen uit onze voorraad te koop aan, primair
een VOV-woning.
aan zittende huurders. Er is sprake van een groot woningtekort dat op termijn alleen gedeeltelijk kan worden
Het aanbod
opgelost door forse prestaties op het gebied van nieuwbouw
Ons aanbod bestaat voor het leeuwendeel uit vrijkomende
en aankopen.
woningen in de bestaande voorraad. In 2005 waren er 60 mutaties in ons bezit van 608 woningen. Wij verhuurden 44 woningen aan de doelgroep, waaronder twee aan status-
De vraag
houders. Van deze 44 woningen verhuurden wij er 19 aan
Zowel op kortere als op langere termijn is er veel vraag naar
senioren.
woonruimte in Amerongen. Eind 2005 stonden 386
In 2005 verkochten wij 21 woningen uit het bestaande bezit
(waaronder 157 senioren 55-plus) woningzoekenden voor een
(waarvan plm. 80% aan de zittende huurders), tien nieuw-
woning in Amerongen geregistreerd. Dat zijn er in totaal 42
bouwwoningen en twee woningen door verbouw in de
meer dan eind 2004. Van deze woningzoekenden hebben er
VOV-constructie. In totaal zijn tot eind 2005 66 woningen
66 in 2005 minimaal éénmaal op een woningaanbod in de
onder VOV-voorwaarden verkocht.
woningkrant gereageerd.
Op langere termijn willen wij ons aanbod vergroten door
Uit het woningbehoeftenonderzoek, gehouden in 2005, blijkt
nieuwbouw en door aankoop en eventuele verbouw van
dat 35% van de Amerongse bevolking binnen tien jaar wil
bestaand vastgoed. Met de gemeente Amerongen spraken
verhuizen. Dat zijn 429 huishoudens. Een aantal dat verder
wij af dat wij werken aan de oplossing van 50% van de
oploopt als ‘de ideale woning’ wordt aangeboden. Van de 300
geregistreerde woningbehoefte. Dit heeft geleid tot
Amerongse starters die in de komende tien jaar op de markt
de ontwikkeling van een omvangrijk nieuwbouw- en aan-
komen, geven 131 aan zich in Amerongen te willen vestigen.
koopprogramma. Gezien de grote belangstelling en onze
Dat zijn er 230 als de ideale woning wordt aangeboden. Van de
eigen doelstellingen zullen wij de verkoop van VOV-woningen
starters opteert ruim een kwart voor een huurwoning.
doorzetten, zowel voor nieuwbouw als voor woningen uit
Er is veel belangstelling voor onze VOV-woningen, de wonin-
de bestaande voorraad.
gen die wij onder voorwaarden verkopen voor een prijs onder pagina [18]
De verdeling Vraag en aanbod worden gekoppeld volgens het aanbodmodel dat is gebaseerd op de huisvestingsverordening. Woningzoekenden konden reageren op het geadverteerde woningaanbod. Bij meerdere kandidaten bepaalt de woonduur (bij doorstromers) of de inschrijfduur (bij starters) wie de woning krijgt aangeboden. In een nieuwe huisvestingsverordening, die per 1 juli 2006 zal gelden voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug, zullen enkele ingrijpende veranderingen worden doorgevoerd. Zo zal na een overgangsregeling voor doorstromers de inschrijftijd als enig criterium voor toewijzing gelden en vervalt de bezettingsnorm (aantal personen per woning). Lokaal Maatwerk maakt het per woonkern binnen de nieuwe gemeente en per corporatie mogelijk om 30% van het aanbod vanaf 1 juli 2006 op grond van eigen beleid toe te wijzen.
pagina [19]
Overleg en leefbaarheid Overleg met georganiseerde huurders over beleid en beheer is voor
Leefbaarheid
ons meer dan een verplichting. Het helpt ons om onze activiteiten
Over de omgeving als geheel zijn de inwoners van Amerongen
te verantwoorden en stimuleert ons tot beter presteren. Op het brede
behoorlijk tevreden. In het woningbehoeftenonderzoek van 2005
gebied van leefbaarheid krijgt samenwerking met bewoners en
scoorde ‘omgeving in totaal’ een 7,87. Goed scoren onder andere de
gemeente vorm in concrete, vaak gezamenlijke activiteiten.
buurtbewoners, de hoeveelheid groen en rust in de wijk. Op onderdelen blijkt echter ook de kwetsbaarheid. De nabijheid en de diver-
Het Huurdersplatform Amerongen (tot eind 2005 de Huurders Belangen
siteit van winkels scoort matig en dat geldt ook voor zaken als ver-
Vereniging Amerongen) is onze gesprekspartner over zaken die alle
keerslawaai, verkeerveiligheid, speelmogelijkheden voor kinderen
bewoners aangaan. In een door de woningbouwvereniging en de
en de nabijheid van een politiepost.
Huurders Belangen Vereniging geformeerde stuurgroep werden in negen bijeenkomsten alle relevante ontwikkelingen besproken, waaronder de
Wij voelen ons verantwoordelijk voor het bevorderen van de leef-
ontwikkeling van projecten, het activiteitenplan 2006 en de organisatie-
baarheid. Vanaf 2003 reserveerden wij voor de duur van drie jaar
ontwikkeling. In drie werkgroepen met als onderwerpen leefbaarheid,
een budget van € 100.000 per jaar.
huurbeleid en basiskwaliteit is uitgebreid overleg gevoerd.
In de werkgroep leefbaarheid proberen wij met vertegenwoordigers
Wij ondersteunen de Huurders Belangen Vereniging onder andere
van het Huurdersplatform en de gemeente oplossingen te vinden
financieel. De problemen die het platform heeft om kandidaten voor het
voor geconstateerde knelpunten. Dat leidde in 2005 onder andere
bestuur te vinden, bedreigt de continuïteit ervan.
tot enkele concrete projecten, zoals schoonmaakacties en nieuwe groenvoorziening in en rond diverse complexen en het aanleggen
Bewonersavonden
van speelvoorzieningen bij de Bernhardlaan en Majoorsweg.
Wij organiseren bewonersavonden als daarvoor in de sfeer van bijvoor-
Toenemende (buren-)overlast was voor ons in 2005 aanleiding
beeld projectontwikkeling of onderhoud aanleiding is. Op deze avonden
samenwerking aan te gaan met de Centraal Maatschappelijke
informeren wij de bewoners, bespreken wij onze voorstellen en eventue-
Dienst. Een sociaal consulent van deze dienst is ingezet en dat leid-
le suggesties of opmerkingen van bewoners en peilen wij de meningen.
de tot bevredigende oplossingen voor bijna alle overlastsituaties.
In 2005 organiseerden wij twee avonden in verband met het isolatieproject, drie avonden rond schilderwerk en één avond in verband met
Internet zien wij als een goede mogelijkheid om de groeiende
het vervangen van keukens. Ook rond het grote nieuwbouwproject
afstand tot voorzieningen, zoals van de gemeente( na de herinde-
Allemanswaard en de komende renovatie van complex De Spijlen organi-
ling) en de regionale Sociale Dienst, toch binnen bereik te houden.
seerden wij bewonersavonden. In 2006 starten wij met het opzetten van
Daarom gaan wij onze huurders in 2006 een cursus aanbieden
bewonerscommissies voor deze twee grote projecten en voor het project
waarin het omgaan met internet centraal zal staan.
Molenterrein. pagina [20]
Gerard van Rossum, lid Raad van Toezicht:
THEMA 4
‘De organisatie werkt nu goed en dat moet zo blijven’ Sinds anderhalf jaar is Gerard van Rossum lid van de Raad van Toezicht van Woningbouwvereniging Amerongen. In verschillende functies is hij al jaren actief in de volkshuisvesting. Hij vindt het leuk en zinvol om met zijn kennis en ervaring een bijdrage te leveren aan het werk van de woningbouwvereniging en aan het welzijn van de Amerongers.
De toekomst Voor Gerard van Rossum zijn vooral twee onderwerpen van belang als het over de toekomst gaat: de dienstverlening en het soort activiteiten waar de woningbouwvereniging actief in moet zijn. ‘De organisatie werkt nu goed en dat moet zo blijven. Voor sommige diensten is de schaal van de woningbouwvereniging misschien te klein om daarin efficiënt en effectief te blijven. Opgaan in een groter geheel zou daar een oplossing
‘De woningbouwvereniging moet dingen doen die goed zijn
voor kunnen zijn. Bij schaalvergroting zie je soms bureau-
voor de Amerongse gemeenschap’, zegt Gerard. ‘Dat raakt de
cratie en afstand tot de klant ontstaan. Volgens mij hoeft dat
bewoners, vooral de huurders van de woningbouwvereniging.
helemaal niet. Ik vind dat je in ieder geval de discussie over
Het begint ermee dat de klant goed behandeld wordt.
de dienstverlening en de schaalgrootte moet voeren.’
Dat betekent dat de werkorganisatie van de woningbouwvereniging in orde moet zijn. In de Raad van Toezicht letten wij
Het speelveld
daarop, bekijken we de werkprocessen. Mijn indruk is dat
Dat de woningbouwvereniging woningen bouwt en beheert,
het goed gaat. Verder praten we veel over zaken die we in de
vooral voor mensen met een lager of gemiddeld inkomen, is
toekomst kunnen doen in het belang van Amerongen. Het uit-
logisch. Maar wat kan en mag nog meer worden aangepakt?
gebreide nieuwbouwprogramma is daar een voorbeeld van.’
‘Als er ruimte is om te investeren, is dat een interessante vraag. Ik vind dat je als woningbouwvereniging een brede
Geld
taakopvatting moet hebben. Je moet de dingen aanpakken die
Uiteraard houdt de Raad van Toezicht ook de financiële gang
zinvol zijn voor de gemeenschap en die anders niet gebeuren.
van zaken scherp in het oog; een belangrijke taak. ‘Maar wij
Een villawijkje bouwen op een mooie plek, dat hoeven wij niet
zitten niet alle cijfertjes na te pluizen. Er moet een vertrou-
te doen; er zijn genoeg anderen die daar wel brood in zien.
wensbasis zijn tussen de Raad en de directeur en die is er.
En wij hoeven ook de taken van de overheid niet over te
De financiële consequenties van de plannen en de financiële
nemen; zeker niet als je er de zeggenschap niet bij krijgt.’
ontwikkeling in het algemeen bespreken wij met verschillende externe en onafhankelijke deskundigen, zodat wij een goed beeld van de situatie krijgen.’
pagina [22]
Kiezen Maar dan nog blijven er genoeg andere dingen te doen. ‘Dat kan soms heel ver afstaan van de traditionele rol van een woningbouwvereniging. Voor goede en betaalbare winkelruimte zorgen als de winkels uit een dorp dreigen te vertrekken. Of een werkgelegenheidsproject starten omdat daarmee de leefbaarheid in een stadswijk gediend is. Dit zijn voorbeelden uit de praktijk. Op het gebied van wonen, zorg en welzijn krijgen woningcorporaties een steeds grotere taak. Er moeten natuurlijk keuzes worden gemaakt. Daar is een open discussie voor nodig die op verschillende plekken gevoerd zal worden; in ieder geval ook in de Raad van Toezicht.’
Een gezonde financiële positie is essentieel
Financiën
om de continuïteit van de activiteiten van de Bedrijfswaarde en herwaarderingsreserve
woningbouwvereniging te waarborgen.
Met ingang van 2005 hanteren wij de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag voor het vastgoed van de woningbouw-
Het is van belang dat eventuele tegenvallers kunnen worden opgevangen waardoor de
40.000 35.000
verwachten inkomsten en uitgaven gedurende de gehele
30.000
exploitatie. Daarbij zijn zo realistisch mogelijke parameters
25.000
gehanteerd. De bedrijfswaarde wordt in de toekomst ten opzichte van de boekwaarde (de waarde waarvoor het bezit in de boeken stond). De boekwaarde is gebaseerd op de
Het is belangrijk dat de doelstellingen die over
45.000
vereniging. Deze bedrijfswaarde is de resultante van te
verdiend. De bedrijfswaarde is sinds 2001 aanzienlijk gestegen
bedrijfsvoering kan worden voortgezet.
Ontwikkeling boekwaarde en bedrijfswaarde 2001 - 2005 (x € 1.000,-)
oorspronkelijke historische uitgaven in het jaar van bouwen.
20.000 15.000 10.000 5.000 Bedrijfswaarde Boekwaarde
2001 23.852 17.901
2002 29.678 18.537
2003 30.836 20.658
2004 39.839 20.330
2005 37.958 20.539
Het verschil tussen bedrijfswaarde en boekwaarde is de
het algemeen forse investeringen vereisen gerealiseerd worden. Daarvoor is investerings-
herwaarderingsreserve. De bedrijfswaarde van het woning-
Financieel resultaat
bezit bedraagt eind 2005: € 37,958 miljoen. Het verschil
Belangrijke inkomstenbron, naast de huurinkomsten, is de
met de boekwaarde bedraagt € 17,419 miljoen; dat is dus de
verkoop van woningen uit de bestaande voorraad en verkoop
omvang van de herwaarderingsreserve.
uit projectontwikkeling. De onderhoudslasten waren de helft lager dan in het voorgaande jaar. Dit is deels het gevolg van
capaciteit noodzakelijk.
In het jaar 2005 is de bedrijfswaarde op het einde van het jaar
vertraging van schilderprojecten die nu in 2006 worden
lager dan bij het begin van het jaar. Eén van de oorzaken ligt
uitgevoerd en ook in 2006 financieel worden verwerkt.
bij de minister van volkshuisvesting die alle corporaties een
Het financiële resultaat is negatief in 2005 als gevolg van de
betaalbaarheidsheffing gaat opleggen van enkele honderden
waardeverandering van de bedrijfswaarde in 2005.
miljoenen euro’s per jaar. Per woning is dit ongeveer € 100 per jaar. Deze heffing gaat in 2006 van start en zal in de toekomst
Risicodekking
jaarlijks geheven worden. Met deze heffing stijgen de kosten
Risico’s worden mede bepaald door de doelstellingen van de
en daalt dus de bedrijfswaarde. Het verschil in bedrijfswaarde
woningbouwvereniging. Meer plannen betekent meer risico’s.
in het begin en het eind van het jaar loopt via de verlies
Omdat de continuïteit van de bedrijfsvoering essentieel is,
en winst rekening en veroorzaakt een negatief jaarresultaat
moeten er voldoende mogelijkheden zijn om deze risico’s op
in 2005.
te vangen. Dat vinden wij het geval als ons eigen vermogen tenminste 20% is van het balanstotaal, bij een waardering van
pagina [24]
het woningbezit tegen bedrijfswaarde. Overigens vindt het
investeringen die ten goede komen aan de gemeenschap van
Centraal Fonds Volkshuisvesting, het orgaan dat namens de
Amerongen en/of de Utrechtse Heuvelrug, zoals bijvoorbeeld
minister toezicht houdt op woningcorporaties, een solvabili-
in nieuwbouw met een onrendabele top (om de huur betaal-
teit van 14,6% voldoende. Boven een percentage van 30%
baar te houden), leefbaarheid, kwaliteit van de voorraad
vinden wij dat er sprake is van een overmaat aan vermogen
en/of gematigde huurverhoging.
dat moet worden geïnvesteerd in zaken die de woningbouwvereniging zich ten doel stelt. Eind 2005 bedraagt dit percenta-
Perspectief
ge (de solvabiliteit) 51,5%. Dit is 20% meer dan wat nodig is.
Er dient bedacht te worden dat een deel van de herwaarderingsreserve en het vermogen in de toekomst nog verdiend
Overmaat vermogen
moeten gaan worden. Het sluitend krijgen van de exploitatie
Eind 2005 beschikt de woningbouwvereniging over een over-
en de vrijval van de overmaat van het vermogen bepalen
maat aan vermogen van 8,7 miljoen euro. Deze overmaat kan
de mate van de investeringen met een maatschappelijk
en wil de woningbouwvereniging inzetten voor (onrendabele)
rendement in de toekomst.
pagina [25]
Balans 2005 BALANS PER 31 DECEMBER; na voorgestelde resultaatbestemming Bedragen x € 1.000,-
BALANS PER 31 DECEMBER; na voorgestelde resultaatbestemming Bedragen x € 1.000,ACTIEF
31-12-2005
31-12-2004
VASTE ACTIVA
PASSIEF
31-12-2005
31-12-2004
17.419 200 3.198 20.817
19.509 221 3.510 23.240
1.733
-
15.365 570 15.935
15.198 579 15.777
38.485
39.017
EIGEN VERMOGEN
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen
Subtotaal
37.958 5 718 38.681
39.839 170 703 40.712
365 10 375
384 384
39.056
41.096
VLOTTENDE ACTIVA
Herwaarderingsreserve Bestemmingsreserve leefbaarheid Overige reserves Voorzieningen Voorziening onrendabele toppen Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Leningen gemeente
Subtotaal
Voorraden Onderhoudsmateriaal Verkoopwoningen in ontwikkeling
14 14
10 322 332
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en sociale premies
442 9 437 314
1.811 9 319 111
19 3 8 1.261 1.291
28 18 9 464 519
Aangegane verplichtingen inzaken roerende en onroerende zaken in ontwikkeling Overlopende passiva
125 588
101 582
Subtotaal
1.915
2.933
39
3
Subtotaal
1.344
854
TOTAAL
40.400
41.950
TOTAAL
40.400
41.950
Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en sociale premies Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen
pagina [26]
Winst- en verliesrekening 2005 Bedragen x € 1000 2005
2004
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
2.817 125 1 1.769 53 4.765
2.790 103 6 1.831 31 4.760
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiele vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten en pensioenen Lasten onderhoud Dotatie reorganisatievoorziening Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
47 1.819 683 61 385 826 3.821
41 72756 59 852 17790 2.410-
944 32 969
2.351 34 1.030
7 -
1,354 -
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
7 2.430-
1,354 4.033
Resultaat na mutatie actuele waarde materiële vaste activa
2.423-
5.387
Bedrijfsresultaat Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Buitengewone baten Buitengewone lasten
pagina [27]
Kengetallen Kengetallen over de afgelopen 5 jaren
2005
2004
2003
2002
2001
Gegevens woningbezit: Woningen regulier bezit Woningen short stay /tijdelijk verhuur Woningen in beheer VOV woningen Garages Bedrijfsruimte
608 2 1 66 15 1
621 6 1 38 5 1
640 17 6 1
650 6 1
638 6 1
49.708 60 386
47.269 53 347
49.950 75 338
47.729 54 364
47.729 72 347
952 75 424 753 1.177
1.004 62 424 753 1.177
1.119 75 538 817 1.142
1.039 56 342 342 694
731 61 344 722 1.066
145 381.54 2.63 1.32
145 372.00 2.57 2.90
130 361.52 2.78 3.40
126 342.31 2.65 2.72
126 328.52 2.54 2.40
9,87 0,89 0,98
8,48 1,10 0,57
11,72 0,94 0,56
8,31 1,00 2,31
11,28 0,60 1,06
0.70 51.53 0.110.0423.121
0.18 55.40 16.62 23.18 24.28 12.84 4.03 25.319 5.807 1.395
0.07
0,35
0.68
12.41
4.83
3.43
62.29
24.91
5.20
12.78
6.56
5.56
5.182 2.007
4.711 572
2.211 437
Verzekerde waarde (x € 1.000) Mutaties in het woningbezit Aantal woningzoekendeN Aantal woningen naar huurprijsklasse: < € 331,78 € 331,78 -< € 474,88 € 474,88 -< € 508,92 € 508,92 -< € 604,72 > € 604,72 Kwaliteit: Aantal reparatieverzoeken Aantal gevallen mutatie-onderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud per woning (x € 1,-) Kosten planmatig onderhoud per woning (x € 1,-) Totaal kosten onderhoud per woning (x € 1,-) Prijs/kwaliteitsverhouding: Gem. aantal punten WWS Gem. netto-huurprijs (x € 1,-) Gem. puntprijs (x € 1,-) Gem. huurverhogingspercentage Het verhuren van woningen: Mutatiegraad in % Huurachterstand in % Huurderving in % Financiële continuïteit: Liquiditeit Solvabiliteit op bedrijfswaarde Solvabiliteit op hist. kostprijs (hkp) methode Rentabiliteit eigen vermogen op bedrijfswaarde Rentabiliteit eigen vermogen op hkp methode Rentabiliteit totaal vermogen op bedrijfswaarde Rentabiliteit totaal vermogen op hkp methode Interne financiering (x € 1.000,-) op bedrijfswaarde Interne financiering (x € 1.000,-) op hkp methode Cash-flow (x € 1.000,-) pagina [28]
181 353 47 16 11
4.805-
Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de in dit verslag opgenomen balans per 31 december 2005 en winst-en-verlies-
zijn toegepast en van belangrijke schattingen die het bestuur van de huishouding
rekening 2005 van Woningbouwvereniging Amerongen te Amerongen gecontroleerd.
daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de balans en
De balans en winst-en-verliesrekening 2005 is ontleend aan de door ons gecontroleerde
winst-en-verliesrekening 2005. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke
jaarrekening 2005 van Woningbouwvereniging Amerongen. Bij die jaarrekening hebben wij
grondslag vormt voor ons oordeel.
op 17 mei 2006 een goedkeurende accountantsverklaring verstrekt. De balans en winst-en-verliesrekening 2005 is opgesteld onder verantwoordelijkheid van het
Oordeel
bestuur van de huishouding. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring
Wij zijn van oordeel dat de balans en winst-en-verliesrekening 2005 op alle van materieel
inzake de balans en winst-en-verliesrekening 2005 te verstrekken.
belang zijnde aspecten in overeenstemming is met de jaarrekening waaraan deze is ontleend. Voor het inzicht dat vereist is voor een verantwoorde oordeelsvorming omtrent de financiële
Werkzaamheden
positie en de resultaten van de huishouding en voor een toereikend inzicht in de reikwijdte
Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met
van onze controle dient de balans en winst-en-verliesrekening 2005 te worden gelezen in
betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te
samenhang met de volledige jaarrekening, waaraan deze is ontleend, alsmede met de door
worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat
ons daarbij op 17 mei 2006 verstrekte goedkeurende accountantsverklaring.
de balans en winst-en-verliesrekening 2005 geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de balans en winst-
Utrecht, 17 mei 2006
en-verliesrekening 2005. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor
Deloitte Accountants B.V.
financiële verslaggeving die bij het opmaken van de balans en winst-en-verliesrekening 2005
J.A. van Buren RA
Bezoekadres: Industrieweg noord 14, Amerongen, tel. 0343 - 45 94 20 E-mail:
[email protected] Website: www.woningbouwamerongen.nl Postadres: Postbus 11, 3958 ZT Amerongen
Redactie - Woningbouwvereniging Amerongen Teksten - Soet & Blank bv, Dordrecht Fotografie - Beeldsmaak, Amersfoort Vormgeving en prepress - StudioVolmaakt, Willemstad Druk - BDU Grafisch bedrijf, Barneveld
