RAADSVOORSTEL Onderwerp
: Grondprijsaanpassing bedriivenpark Het Hoog
Toelichting Met deze notitie wordt uw Raad geadviseerd over aanpassing van de grondprijzen op bedrijvenpark Het Hoog. De Raad heeft in 2000 minimumverkoopprijzen vastgesteld. Op 25 juli 2006 is door het college besloten de grondprijzen voor Het Hoog te verhogen met ingang van 1 augustus 2006. Het collegevoorstel is ter informatie aan de Raadscommissie ABZ toegestuurd. In uw raadscommissie werd vervolgens genuanceerd gereageerd op de aanname dat het hier om een collegebevoegheid zou gaan. Tijdens de Commissievergadering van 24 augustus 2006 heeft de wethouder toegezegd het collegebesluit inzake de grondprijsaanpassing ter goedkeuring aan de Raad voor te leggen. Huidige situatie Het Hoog Het Hoog I bevat 23,4 ha uitgeefbaar terrein. Hiervan is op dit moment 4,2 ha uitgegeven en ca 7 ha gereserveerd. De 4,2 ha grond is verkocht in 12 grondtransacties waarvan 10 met lokale bedrijven. De verwachting is dat in 2006 (met uitloop naar 2007) nog aan 10 bedrijven grond wordt verkocht. Gezien de belangstelling voor bedrijfsgrond is daarom de verwachting dat de bedrijfsgrond op Het Hoog ruimschoots voor 2010 is verkocht. De feitelijke vraag overtreft de verwachting (lees: aanbod). Het huidige grondprijsniveau op Het Hoog is als volgt: · · · · ·
Sterlocatie (zichtlocatie) € 180,00 Percelen gelegen langs de A-59 (zichtlocatie) € 139,00 Percelen langs de Abt van Engelen (zichtlocatie) € 129,00 Percelen langs de hoofdas in noordzuidelijke richting € 115,50 Overige percelen € 103,00
Deze prijzen zijn exclusief BTW. Ter beantwoording van de vraag van de Raadscommissie ABZ: de Noord-Zuid as omvat het gebied ten oosten en ten westen van de centrale waterloop/singel aan de Klompenmaker. Van noord naar zuid is aan beide kanten van de singel een strook bedrijfsgrond tot 50 meter diep aanwezig met een aparte prijs/kwaliteit verhouding. Grondprijsaanpassing In de Grondnota 2005, welke in november 2004 door de Raad is vastgesteld, wordt op bladzijde 16 aangegeven dat grondprijzen jaarlijks kunnen worden verhoogd met een percentage dat gehanteerd wordt voor kostenverhogingen, tenzij marktontwikkelingen aanleiding geven tot een ander percentage. Wij constateren dat de vraag naar grond op Het Hoog van zowel lokale als regionale bedrijven groot is. Daarnaast blijkt uit onderstaand vergelijkend onderzoek dat de gemeente Heusden relatief lage grondprijzen hanteert:
Heusden, Het Hoog Waalwijk, Haven VII
Minimum Maximum €103 €139 €180 (sterlocatie) € 128 € 197 (alle zichtlokaties)
Bijzonderheden Ligging aan A59 Ligging aan A59 Inclusief €15 opslag voor revitalisering bestaande terreinen Min. Kaveloppvl: 5.000 m2 < 5.000 m2: mogelijkheid tot 2-onder-1-kap
Zaltbommel, Wildeman Oss, Vorstengrafdonk Geertruidenberg, Pontonnier Veghel, Dubbele Veghel, Doornhoek Boxtel, Daasdonk Schijndel, De Duin Boxmeer Boxmeer, Sterckwijck
€140 €115 €102,80 €130 €115 € 130 € 95 € 95 €100
€190 (1e 25 m) € 152 €102,80
Geen zichtlokaties aan snelweg Ligging aan A59 Ligging aan A27
€150 €140
Ligging aan A50 Ligging aan A50
€150 €125 €150
Nieuw terrein, inschatting
Indien de minimumprijzen vergeleken worden met de prijzen van bedrijventerreinen met ligging aan een snelweg, dan volgt hieruit dat gemeente Heusden een lage minimumprijs hanteert. Ditzelfde geldt ook voor de gemeente Geertruidenberg. Laatstgenoemde gemeente is zich eveneens aan het bezinnen op de grondprijs. De minimumprijzen in ’s Hertogenbosch liggen gemiddeld op €142. Ook de vergelijking van de maximumprijzen levert op dat de maximum grondprijs voor Het Hoog, indien de sterlocatie buiten beschouwing wordt gelaten, relatief laag is. In ’s Hertogenbosch bedraagt de gemiddelde maximumprijs €178. In Waalwijk zelfs €197, waarbij wel moet worden opgemerkt dat op de zichtlokaties aan de A59, waarvoor dit prijsniveau geldt, tot een hoogte van 20 meter kan worden gebouwd (in Heusden is dit 12m) Uitgangspunt voor de gemeente Heusden is het hanteren van marktconforme grondprijzen, zowel voor bedrijfsgrond als voor woningbouwgrond. Op basis van dit uitgangspunt, bovenstaande vergelijking én de constatering dat er veel vraag is naar bedrijfsgrond wordt geconcludeerd dat een grondprijsaanpassing verantwoord is. Een aanvullende overweging om de grondprijzen voor bedrijfsgrond op Het Hoog te verhogen, zijn enkele infrastructurele aanpassingen op Het Hoog I: 1.
Er is op Het Hoog I een nieuw gebied aangewezen voor extra kavels van 2000 m2. Dit vraagt om een extra infrastructurele voorziening.
2.
Er dient nog een parallelweg te worden aangelegd naast de Abt van Engelenlaan om te voorkomen dat percelen direct op laatstgenoemde weg moeten worden ontsloten.
Deze infrastructurele aanpassingen leiden tot extra kosten en minder uitgeefbare grond, wat een negatieve impact heeft op de grondexploitatie. De geactualiseerde grondexploitatie waarin deze infrastructurele voorzieningen zijn verwerkt, zal bij aanvang van de Raadsvergadering van 19 september worden aangeleverd.
Om de hoogte van de prijsaanpassing te bepalen, kan het beste gekeken worden naar prijzen van de direct ‘concurrerende gemeenten’ Waalwijk en ’s Hertogenbosch. Qua maximum prijsniveau is het verstandig onder het niveau van Waalwijk en ’s Hertogenbosch te gaan zitten: onder Waalwijk omdat daar op alle zichtlocaties aan de A59 tot een hoogte van 20 m kan worden gebouwd (in Heusden is dat 12 m); onder het niveau van ’s Hertogenbosch vanwege de ‘natuurlijke’ aantrekkingskracht van een grote stad. Qua minimum prijs wordt een niveau geadviseerd dat net iets boven het minimumniveau van Waalwijk ligt. De reden hiervoor is dat de minimum kaveloppervlakte in Heusden kleiner is (namelijk 2000 m2 en Waalwijk 5000 m2). De lokale en regionale vraag naar 2000 m2 kavels is beduidend hoger dan de vraag naar 5000m2 kavels. Een gewijzigde grondprijs brengt meer balans in de vraag en het aanbod.
Om marktconforme prijzen te hanteren zou, zo blijkt uit het vergelijkend onderzoek, een prijsaanpassing van gemiddeld 25% mogelijk zijn. Voorgesteld wordt om de prijzen stapsgewijs aan te passen door nu de prijzen met 15% aan te verhogen en met ingang van 2007 te groeien naar marktconforme prijzen. In onderstaande tabel worden de huidige, marktconforme en geadviseerde grondprijzen gepresenteerd (alle exclusief BTW): Zone
Huidig
Sterlokatie (zichtlokatie Overige zichtlokaties A59 Abt van Engelenlaan Hoofdas Noord-Zuid
€ 180 € 139 € 129 € 115,50
Marktconform € 225 € 175 € 160 € 145
Overige percelen
€ 103
€ 130
Advies (15%) €207 €160 €148 €133 €118
Indien deze priisaanpassing (advies van 15%) per 1 augustus 2006 van kracht wordt, leidt dit binnen de bestaande uitgiftehorizon tot extra (bruto) inkomsten van ca. €2,5 miljoen. Ter beantwoording van de vraag van de Raadscommissie ABZ met betrekking tot de mogelijkheid om een aparte toeslag op de grondprijs te hanteren voor revitalisering: de extra opbrengsten ten opzichte van het geraamde exploitatiesaldo dienen, conform herziene comptabiliteitsvoorschriften, te worden overgeheveld naar de Algemene (bedrijfsreserve) Grondbedrijf. Aangezien deze op zijn maximum staat, zal de Raad bij het vaststellen van de jaarrekening een bestemming geven aan de meeropbrengsten. Op basis van een nader te overleggen revitaliseringsplan voor de bestaande bedrijventerreinen zal uw Raad hierover worden geadviseerd. Een dergelijke aanwending van de (extra) opbrengsten is in lijn met een onlangs van de VROM-raad verschenen rapport waarin de VROM-raad adviseert een extra opslag op de grondprijs te gebruiken om de kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen te verhogen. Dit advies past in het overheidsstreven om te komen tot intensief ruimtegebruik. Om de prijsaanpassing op een correcte manier door te voeren, wordt voorgesteld om bij alle bedrijven waarmee momenteel gesprekken worden gevoerd het prijsniveau van voor 1 augustus 2006 te hanteren. Met deze bedrijven wordt een reserveringsovereenkomst afgesloten waarin voor een periode van 6 maanden een verkoopsom wordt afgesproken die gebaseerd is op het prijsniveau tot 1 augustus 2006. Na 6 maanden bestaat de mogelijkheid de overeenkomst voor 3 maanden te verlengen tegen het prijsniveau tot 1 augustus 2006. Indien na 9 maanden nog geen verkoopovereenkomst is afgesloten, wordt zo nodig een nieuwe reserveringsovereenkomst met nieuwe voorwaarden afgesloten die gebaseerd is op het prijsniveau per 1 augustus 2006.
Advies raadscommissie Naar aanleiding van de gedachte-uitwisseling over de bevoegdheid tot prijsaanpassing van de grondprijzen van het Hoog is de wens van de commissie gehonoreerd om het ter kennisname stuk inzake de grondprijsaanpassing ter besluitvorming aan de Raad voor te leggen. De commissie heeft verzocht om herziening van de exploitatie van Het Hoog I en deze wordt als bijlage aan het voorstel toegevoegd. De commissie besluit het voorstel op de B-lijst te laten plaatsen. Voorstel Wij stellen u voor om bijgaand conceptbesluit vast te stellen,
Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven
BIJLAGEN:
de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems
Conceptbesluit
TER INZAGE: De stukken liggen ter inzage in de leeskamer, locatie Vlijmen. Steller: S. van Dun
CONCEPTBESLUIT Variabelen in het CONCEPTBESLUIT: De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 20 september 2006; gezien het voorstel van het college van 25 juli 2006, doc nr. B200609117, gewijzigd in het voorstel van het college van 5 september, met doc.nr. B200610901; besluit: 1. Een aanpassing van de grondprijzen met 15% per 1 augustus 2006 op bedrijvenpark Het Hoog. Deze aanpassing heeft betrekking op volgende locaties en bedragen: · Sterlokatie: van € 180 naar € 207 · Overige zichtlokaties A59: van € 139 naar €160 · Abt van Engelenlaan: van €129 naar €148 · Hoofdas Noord-Zuid: van €115,50 naar €133 · Overige percelen: van €103 naar € 118 2. Met ingang van 2007 te groeien naar marktconforme grondprijzen voor bedrijfsgrond op basis van vergelijkend onderzoek.
Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 20 september 2006; De raad voornoemd, de griffier, de voorzitter,
A.J. Emmen
drs. H.P.T.M. Willems
