Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW

Raad Onderwerp:

V200901334 Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW.

Raadsvoorstel Stichting Woonveste (hierna: Woonveste) verzoekt de gemeente om de limiet in de achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) aan te passen. Gelet op het investeringsprogramma van Woonveste wordt concreet verzocht de limiet tijdelijk te laten vervallen.

Feitelijke informatie De gemeente Heusden heeft sinds 2003 een achtervangovereenkomst voor leningen die Woonveste aangaat en die gewaarborgd zijn door het WSW. In deze overeenkomst is de achtervang gelimiteerd tot een bedrag van € 15 miljoen per kalenderjaar. Dit betekent dat Woonveste jaarlijks voor € 15 miljoen aan leningen kan aantrekken, waarbij de gemeente de achtervangpositie inneemt. Door het verlenen van achtervang neemt de gemeente deel in de risico`s van het WSW. Dit kan er er nooit toe leiden dat geldgevers van Woonveste rechtstreeks een beroep op de gemeente zullen doen. Achtervang werkt namelijk als volgt: 1) Zoals bij iedere lening ligt het eerste risico bij de partij die de lening aantrekt. In dit geval Woonveste. De kredietwaardigheid van de corporatie wordt jaarlijks door het WSW beoordeeld. Volgens de meest recente beoordeling voldoet stichting Woonveste voor de periode 2009-2013 aan de eisen van kredietwaardigheid. 2) Het tweede risico ligt bij het WSW. Als Woonveste niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen zal het waarborgfonds de rente en aflossing gaan betalen. Het WSW probeert deze kosten in een later stadium op Woonveste te verhalen. Als uiterste middel kan het WSW overgaan tot de verkoop van onroerende zaken. De onroerende zaken die met gewaarborgde leningen zijn gefinancierd, zijn namelijk in onderpand bij het WSW. Het WSW heeft per 1 januari 2009 een geborgd vermogen van € 71,7 miljard. Het garantievermogen is circa 4,5% van het geborgde vermogen. Het WSW doet pas een beroep op de gemeente, als dit garantievermogen daalt tot 0,25% van het geborgde vermogen. De gemeente is in dat geval verplicht renteloze leningen aan het WSW te verstrekken. 3) Het WSW staat sinds 1983 borg voor leningen ten behoeve van sociale woningbouw. In die tijd is het WSW nog geen enkele keer aangesproken vanuit de borgstelling. Woonveste is met gemeentelijke achtervang in staat om leningen voor een lager rentetarief aan te trekken. Dit komt doordat de geldgever een lagere risico-opslag berekent. De investeringen die in de meerjarenbegroting 2010-2014 van Woonveste zijn opgenomen vallen alle onder de borgbare activiteiten volgens de richtlijnen van het WSW. Dit betekent dat de investeringen betrekking hebben op maatschappelijk vastgoed. Voorbeelden van maatschappelijk vastgoed zijn sociale huurwoningen, verzorgingshuizen en verpleeghuizen. Het WSW staat uitsluitend borg voor dit soort investeringen en verleent geen borgstelling voor commerciële activiteiten van woningbouwcorporaties. Per afgesloten lening toetst het WSW of er voor het individuele project sprake is van maatschappelijk vastgoed. De gemeente kan geen achtervangpositie innemen als het WSW geen borgstelling verleent. Voor 2009 heeft ons college besloten om de limitering van de achtervangovereenkomst eenmalig te verhogen naar € 33 miljoen.

1/3

Raad

V200901334

Onderwerp:

Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW.

Afweging De afgelopen jaren is de huidige limiet uit de achtervangovereenkomst voor Woonveste toereikend geweest. Met ingang van 2009 is dit niet meer het geval. Uit de concept meerjarenbegroting 2010-2014 blijkt dat Woonveste de komende vijf jaar op jaarbasis voor ongeveer € 25 miljoen in maatschappelijk vastgoed investeert. Om voor de volledige financieringsbehoefte die hieruit voortvloeit betere rentetarieven met geldgevers af te kunnen spreken, is borgstelling van het WSW en gemeentelijke achtervang vereist. Hiervoor is een verhoging van de huidige limiet van € 15 naar € 30 miljoen nodig. Bij de hoogte van de limitering is rekening gehouden met de volgende punten: - In 2013 is in de concept meerjarenbegroting 2010-2014 een bedrag aan te borgen geldleningen van € 61 miljoen opgenomen. Dit bedrag bestaat voor circa € 37 miljoen uit herfinanciering van oude geldleningen. Voor deze herfinanciering is volgens de richtlijnen van het WSW geen nieuwe borgstelling vereist. Hierdoor is een limiet van € 30 miljoen ook in 2013 toereikend. Te borgen geldleningen Herfinanciering Minimaal vereiste borgstelling -

€ 61 mln +/+ € 37 mln -/€ 24 mln

De financieringsbehoefte kan in de periode 2010-2014 schommelen. Daarom is er niet voor gekozen om de huidige financieringsbehoefte van jaarlijks € 25 miljoen te koppelen aan de limitering van de achtervangovereenkomst. In de limitering is nu voor € 5 miljoen aan extra ruimte opgenomen. Financieringsbehoefte Extra ruimte Limiet achtervangovereenkomst

€ 25 mln +/+ € 5 mln +/+ € 30 mln

Woonveste is door gemeentelijke achtervang in staat om investeringen goedkoper te financieren. Gemeentelijke achtervang draagt daardoor bij aan het realiseren van overeengekomen samenwerkingsafspraken. Deze afspraken zijn in een samenwerkingsovereenkomst vastgelegd.

Inzet van middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel.

Risico's Door het verhogen van de achtervanglimiet neemt het risico dat de gemeente renteloze leningen aan het WSW moet verstrekken toe. Dit risico treedt op als Woonveste niet aan zijn verplichtingen kan voldoen én het garantievermogen van het waarborgfonds daalt tot onder de 0,25% van het geborgde vermogen. In dat geval is de gemeente verplicht renteloze leningen aan het WSW te verstrekken. De hoogte van deze leningen is afhankelijk van de hoogte van het tekort bij het WSW. Het tekort is voor de helft voor rekening van het Rijk. Een kwart is voor rekening van alle gemeenten met een achtervangovereenkomst. De overige 25% is voor rekening van de gemeente Heusden. Het is de bedoeling dat het WSW deze leningen terugbetaalt, waardoor de gemeente alleen de kosten van rentederving heeft.

2/3

Raad Onderwerp:

V200901334 Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW.

Procedure Ons college is bevoegd om te besluiten tot het aangaan van deze achtervangovereenkomst. Omdat achtervang in feite als waarborg te kenmerken is, dient uw raad op grond van artikel 7, lid 5, onderdeel c, Financiële verordening gemeente Heusden wel in de gelegenheid te zijn gesteld om zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken, voordat besluitvorming plaatsvindt. Met dit voorstel nodigen wij uw raad hiertoe uit. Voor het kalenderjaar 2009 heeft ons college besloten om de achtervangovereenkomst eenmalig te verhogen. Hierbij is uw raad niet in de gelegenheid gesteld om zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Om de volgende vijf redenen is hiervoor gekozen: 1) Woonveste had op korte termijn een financieringsbehoefte. 2) De achtervangconstructie is erop gericht risico`s voor alle partijen te beperken. Er is dan ook sprake van een gering, theoretisch risico van achtervang. 3) Er was al een achtervangovereenkomst. Het betrof uitsluitend een verhoging van de limiet van deze overeenkomst. 4) Het betreft sociale woningbouw. Zeker in de huidige economische crisis is het belangrijk dat deze bouw niet wordt verhinderd door bijvoorbeeld het ontbreken van achtervang. 5) Er zijn tal van gemeenten met een ongelimiteerde achtervangpositie. Dit zegt iets over de kredietwaardigheid, betrouwbaarheid van het WSW.

Vervolgstappen 1) Definitieve besluitvorming. De wensen en bedenkingen bij het genomen principebesluit worden hierbij meegenomen.

Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven

de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems

BIJLAGEN: TER INZAGE:

1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

Verzoek Woonveste Concept meerjarenbegroting 2010-2014 Woonveste Kredietwaardigheidsbeoordeling Woonveste Overzicht gemeenten met achtervang Jaarrekening 2008 Woonveste Jaarrekening 2008 WSW Samenwerkingsafspraken gemeente/Woonveste

3/3

GEPROGNOSTICEERDE RESULTATENREKENING 2009

2010

2011

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Vergoedingen Verkoop onroerende goederen Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

28.800.000 640.000 0 2.430.000 311.000 32.181.000

30.803.000 680.000 0 1.262.000 108.000 32.853.000

32.113.000 695.000 181.000 928.000 101.000 34.018.000

Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

275.000 1.037.000 2.343.000 260.000 416.000 10.179.000 4.360.000 18.870.000

251.000 6.045.000 2.605.000 280.000 438.000 11.071.000 4.080.000 24.770.000

118.000 10.088.000 2.656.000 286.000 447.000 11.674.000 4.162.000 29.431.000

BEDRIJFSRESULTAAT

13.311.000

8.083.000

4.587.000

BEDRIJFSLASTEN

FINANCIELE BATEN EN LASTEN Financiële baten Rentelasten

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN BELASTINGEN RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN MUTATIE ACTUELE WAARDE MVA

JAARRESULTAAT Eigen vermogen ultimo jaar Totaal vermogen ultimo jaar Solvabiliteit

114.000 -9.598.000 -9.484.000

114.000 114.000 -9.770.000 -10.670.000 -9.656.000 -10.556.000

3.827.000

-1.573.000

-5.969.000

693.620

1.129.360

1.039.345

3.133.380

-2.702.360

-7.008.345

PM

PM

PM

3.133.380

-2.702.360

-7.008.345

97.657.380 99.012.640 97.097.655 313.002.000 339.062.000 355.759.000

31,20%

29,20%

27,29%

2012

2013

2014

33.998.000 711.000 0 837.000 101.000 35.647.000

35.809.000 727.000 0 837.000 101.000 37.474.000

37.864.000 743.000 254.000 551.000 101.000 39.513.000

116.000 10.315.000 2.715.000 292.000 457.000 12.435.000 4.255.000 30.585.000

103.000 10.547.000 2.768.000 298.000 465.000 13.178.000 4.340.000 31.699.000

69.000 5.597.000 2.830.000 305.000 476.000 13.973.000 4.438.000 27.688.000

5.062.000

5.775.000

11.825.000

114.000 114.000 106.000 -11.762.000 -12.941.000 -14.067.000 -11.648.000 -12.827.000 -13.961.000

-6.586.000

-7.052.000

-2.136.000

939.895

880.225

871.555

-7.525.895

-7.932.225

-3.007.555

PM

PM

PM

-7.525.895

-7.932.225

-3.007.555

94.988.105 95.753.775 97.977.445 375.667.000 397.492.000 410.353.000

25,29%

24,09%

23,88%

GEPROGNOSTICEERDE BALANS einde

einde

einde

einde

einde

einde

dec-09

dec-10

dec-11

dec-12

dec-13

dec-14

ACTIVA VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Woningen verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Deelnemingen Latente belastingvorderingen Lening u/g

279.061.000 322.502.000 339.140.000 359.704.000 382.947.000 403.945.000 750.000 750.000 750.000 750.000 750.000 750.000 26.006.000

8.313.000

8.473.000

7.916.000

6.581.000

0

3.638.000 3.521.000 3.404.000 3.301.000 3.232.000 3.349.000 309.166.000 335.203.000 351.884.000 371.774.000 393.579.000 407.927.000

18.000 222.000 3.000.000 3.240.000

18.000 222.000 3.000.000 3.240.000

18.000 222.000 3.000.000 3.240.000

18.000 222.000 3.000.000 3.240.000

18.000 222.000 3.000.000 3.240.000

18.000 222.000 1.500.000 1.740.000

0

0

0

0

0

0

283.000 150.000 163.000 596.000

306.000 150.000 163.000 619.000

321.000 150.000 163.000 634.000

340.000 150.000 163.000 653.000

359.000 150.000 163.000 672.000

379.000 150.000 156.000 685.000

VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN VORDERINGEN Debiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

LIQUIDE MIDDELEN

totaal activa

313.002.000 339.062.000 355.758.000 375.667.000 397.491.000 410.352.000

PASSIVA EIGEN VERMOGEN Kapitaal Overige reserves VOORZIENINGEN Onrendabele investering nieuwbouw Latente belastingverplichtingen

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen VOV

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Groepsmaatschappij Overige schulden Overlopende passiva

totaal passiva

2.000 97.655.380 97.657.380

2.000 99.010.640 99.012.640

2.000 97.094.655 97.096.655

2.000 94.986.105 94.988.105

2.000 95.750.775 95.752.775

2.000 97.974.445 97.976.445

228.000 29.000 257.000

750.000 29.000 779.000

27.000 29.000 56.000

27.000 29.000 56.000

27.000 29.000 56.000

27.000 29.000 56.000

200.675.000 221.957.000 241.016.000 262.569.000 283.020.000 293.364.000 750.000 750.000 750.000 750.000 750.000 750.000 201.425.000 222.707.000 241.766.000 263.319.000 283.770.000 294.114.000

0 9.000.000 693.620 18.000 0 3.951.000 13.662.620

2.000.000 9.000.000 1.129.360 18.000 0 4.416.000 16.563.360

2.000.000 9.000.000 1.039.345 18.000 0 4.782.000 16.839.345

2.000.000 9.000.000 939.895 18.000 0 5.346.000 17.303.895

2.000.000 9.000.000 880.225 18.000 0 6.014.000 17.912.225

2.000.000 9.000.000 871.555 18.000 0 6.316.000 18.205.555

313.002.000 339.062.000 355.758.000 375.667.000 397.491.000 410.352.000 0

0

0

0

0

0

Geprognosticeerde kasstromen 2010

2011

2012

2013

2014

BEDRIJFSONTVANGSTEN Huren Overige bedrijfsopbrengsten

30.475.000 31.973.000 33.859.000 35.730.000 37.783.000 1.206.000 1.036.000 1.047.000 1.003.000 1.592.000 31.681.000 33.009.000 34.906.000 36.733.000 39.375.000

BEDRIJFSUITGAVEN Personeelskosten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Rentelasten VPB

Kasstroom operationele activiteiten

-3.324.000 -3.388.000 -3.464.000 -3.531.000 -3.611.000 -11.071.000 -11.674.000 -12.435.000 -13.178.000 -13.973.000 -4.772.000 -5.318.000 -5.936.000 -6.526.000 -7.170.000 -9.304.000 -10.305.000 -11.198.000 -12.273.000 -13.766.000 -1.300.000 -1.129.360 -1.039.345 -939.895 -880.225 -29.771.000 -31.814.360 -34.072.345 -36.447.895 -39.400.225 1.910.000

1.194.640

833.655

285.105

-25.225

(DES)INVESTERINGEN Nieuwbouw huurwoningen Overige investeringen Ontvangsten uit verkoop

-26.643.000 -22.272.000 -25.106.000 -23.862.000 -15.686.000 -540.000 0 0 0 0 0 181.000 0 0 254.000

Kasstroom (des)investeringsactiviteiten

-27.183.000 -22.091.000 -25.106.000 -23.862.000 -15.432.000

FINANCIERING Storting leningen o/g/aflossing leningen u/g Aflossing leningen o/g

12.300.000 -6.650.000

0 -7.919.000

0 0 -4.912.000 -37.491.000

1.500.000 -8.025.000

Kasstroom financieringsactiviteiten

5.650.000

-7.919.000

-4.912.000 -37.491.000

-6.525.000

Financieringsbehoefte ultimo jaar

-19.623.000 -28.815.360 -29.184.345 -61.067.895 -21.982.225

Niet te borgen leningen Te borgen leningen

7.300.000 24.623.000 28.815.360 29.184.345 61.067.895 23.482.225

'08

jaarverslag

’voor mensen, door mensen’

Jaarverslag Stichting Woonveste 2008

Inhoudsopgave 1.

Voorwoord

1

2.

De organisatie belicht

2

3.

Maatschappelijk prestaties door Woonveste

4

4.

Volkshuisvesting door Woonveste De kwaliteit van de verhuureenheden en nieuwbouw Nieuwbouw Het verhuren van woningen Leefbaarheid Wonen-welzijn-zorg en dienstverlening Het betrekken van belanghouders en bewoners bij het beleid Kwaliteitsontwikkelingen en communicatie Het beleid en beheer op financieel gebied

7 7 13 15 24 29 31 33 35

Sociaal jaarverslag

40

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10

Jaarrekening Balans per 31 december 2008 Winst- en verliesrekening over 2008 Kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Kasstroomoverzicht Toelichting op de posten van de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige toelichtingen

43 43 45 46 47 49 55 58 59 68 75

7.1 7.2 7.3 7.4

Overige gegevens Resultaatbestemming Bijzondere gebeurtenissen na resultaatbestemming Accountantsverklaring Rapport feitelijke bevindingen BBSH

77 77 77 78 80

8.

Ondernemingsbestuur

84

9.

Verslag van de Raad van Commissarissen

88

Bijlage 1

Gegevens verbindingen

91

4.1 4.2. 4.3. 4.4. 4.5 4.6. 4.7 4.8. 5. 6.

7.

JAARVERSLAG 2008

1.

VOORWOORD

Middels het Jaarverslag verantwoordt Woonveste zich naar allen die belang hebben bij de inzet door Woonveste. Over de geleverde inzet en prestaties wordt uitvoerig verslag gedaan in de hoofdstukken 3 en 4. In het Jaarverslag wordt in het bijzonder verslag gedaan van de ontwikkelingen in financiële zin van de organisatie Woonveste. Deze ontwikkelingen worden in paragraaf 4.8 weergegeven. Ondanks wederom forse afboekingen van nieuwbouwprojecten (met als doel om de huren betaalbaar te houden) en ondanks de rijksheffingen, blijft Woonveste een gezonde onderneming. Wel is de financiële ruimte beperkter dan voorheen en worden mogelijke investeringen in dit licht bezien. In het Jaarverslag is zoveel mogelijk op een transparante wijze weergegeven welke activiteiten Woonveste in 2008 verricht heeft. Daarmee worden de uitgangspunten van de Governancecode voor wooncorporaties toegepast. Ik wens u veel leesgenoegen. Mocht de inhoud van het verslag voor u reden zijn om nader met ons contact op te willen nemen, dan nodig ik u daartoe bijzonder uit!

Aart Jan Gorter Directeur-bestuurder [email protected]

JAARVERSLAG 2008

1

2.

DE ORGANISATIE BELICHT

Stichting Woonveste is een toegelaten instelling en heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting (zoals bedoeld in artikel 11 Besluit Beheer Sociale Huursector). Woonveste is gevestigd te Drunen, Afrikalaan 92, 5152 MD. Het statutair werkgebied van de stichting omvat de gemeenten Heusden, Haaren, ’s-Hertogenbosch, Vught, Boxtel, Schijndel, Sint-Michielsgestel, Waalwijk, Loon op Zand, Tilburg, Dongen, Goirle, Oisterwijk, Hilvarenbeek, Gilze en Rijen. Woonveste exploiteert bijna 6000 verhuurobjecten in de gemeenten Heusden, Haaren en ’s-Hertogenbosch. De stichting is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 18115545. Samenstelling Bestuur, Raad van Commissarissen en Management •

Het Bestuur van Woonveste werd in 2008 uitgeoefend door de heer drs. A.J. Gorter (het bestuur is eindverantwoordelijk voor alle activiteiten van de organisatie; de bevoegdheden zijn vastgelegd in een reglement)

•

De Raad van Commissarissen van Woonveste is ultimo 2008 als volgt samengesteld:

-

de heer C.J. de Jager, voorzitter de heer drs. H.J. Klokman, vice-voorzitter (aftredend per 31-12-08) de heer mr. H.P. Kamerbeek (voorgedragen door de huurders; aftredend per 31 december 2008) de heer H.J.E. van Loon de heer drs. H.J.G.M. Schellekens de heer B.J. Straatsma (voorgedragen door de huurders) De raad ziet toe op het handelen door het bestuur; de bevoegdheden zijn vastgelegd in een reglement. •

Het management van Woonveste bestaat in 2008 uit:

-

de heer drs. A.J. Gorter mevrouw C. Gijsbers de heer ing. C.L.L. Cockx de heer drs. P.F.C. Nuytens

statutair-directeur ; geeft leiding aan de organisatie hoofd afdeling woonservice hoofd afdeling technische ontwikkeling hoofd afdeling interne zaken

Participaties Stichting Woonveste participeerde in 2008 in vier verenigingen van eigenaren van een appartementencomplex. Woonveste is 100% aandeelhouder van Woonveste Holding BV en de Holding heeft een 100% deelneming in de 4 werkmaatschappijen Woonveste Commerciële Verhuur BV, Woonveste Wolput BV, Woonveste Projecten BV en Woonveste Diensten BV. Woonveste heeft de volledige zeggenschap in de BV’s. Bestuur en toezicht zijn identiek aan die van de Toegelaten Instelling Woonveste. Deze BV’s waren in 2008 niet actief; zij zijn slapend tot het moment dat Woonveste het van belang acht om één of meerdere te activeren (het verstrekken van leningen en het beheersen van risico’s is in het verslagjaar niet aan de orde) Woonveste neemt deel in het WoonInvesteringsFonds (WIF) van corporaties, dat ten doel heeft om financieel minder draagkrachtige collega’s aan goedkopere leningen te helpen. Woonveste is aangesloten bij de Vereniging van wooncorporaties Aedes. JAARVERSLAG 2008

2

Missie De missie van Woonveste is vastgelegd in het Ondernemingsplan en luidt als volgt: Woonveste stelt haar klant centraal. Speciale aandacht gaat hierbij uit naar mensen met een laag inkomen, ouderen, en mensen met een beperking. De klant kan rekenen op een transparant en gedifferentieerd aanbod aan woningen en diensten tegen een passende prijskwaliteitverhouding. Woonveste investeert in de kwaliteit van buurten. Om dit te realiseren werkt Woonveste actief samen met gemeenten, leveranciers, welzijn- en zorgorganisaties. Woonveste is dé professionele partner op het gebied van de volkshuisvesting in de gemeenten Heusden en Haaren.

JAARVERSLAG 2008

3

3.

MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES DOOR WOONVESTE

Woonveste is een maatschappelijke onderneming, die een specifieke taak heeft op het gebied van de volkshuisvesting. Woonveste wil tevreden klanten hebben; dus tevreden huurders, woningzoekenden en belanghouders. In dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen geschetst welke maatschappelijke prestaties Woonveste in 2008 heeft geleverd. Diverse onderwerpen worden in de navolgende hoofdstukken uitgewerkt. In het verslagjaar heeft Woonveste hard gewerkt aan het realiseren van haar doelstelling. Het gros van de in het jaarplan opgenomen zaken is gerealiseerd of in gang gezet. Andere thema’s zijn aanvullend opgepakt. Woonveste heeft haar financiële mogelijkheden opnieuw bezien en geconstateerd dat zij –ondanks de zeer forse inspanningen op het gebied van de nieuwbouw- een financieel gezond bedrijf is. Wel komen de grenzen van het financieel haalbare in zicht en mede om die reden zullen de mogelijke investeringen scherper dan voorheen worden getoetst op de maatschappelijke bijdrage die deze leveren. Woonveste prijst zich gelukkig, dat er vooralsnog geen situatie bestaat, dat nieuwbouw slechts kan plaatsvinden als de verkoop van bestaand bezit voldoende inkomsten oplevert. De organisatie ziet met tevredenheid terug op de geleverde prestaties. Bouwen In de regio ‘s-Hertogenbosch bestaat nog steeds een tekort aan woningen. Waaronder aan huurwoningen. Door onvoldoende nieuwbouw in de regio functioneert de woningmarkt onvoldoende goed. Weliswaar is de vraag naar koopwoningen in de loop van 2008 flink teruggelopen, op de wat langere termijn zal de vraag vermoedelijk weer flink aantrekken. De vraag naar huurwoningen blijft onverminderd hoog (en zal op korte termijn wellicht nog stijgen als gevolg van onzekere vooruitzichten bij potentiële kopers). Woonveste heeft een omvangrijk aantal woningzoekenden, die erg lang op een woning moeten wachten. De organisatie wil actief aan een oplossing werken, door grote aantallen nieuwbouwwoningen te bouwen, en wel minimaal 700 huurwoningen in de periode 2006 t/m 2010. Van deze 700 zijn er inmiddels 212 aan de huurwoningvoorraad toegevoegd. Woonveste heeft in 2008 54 huurwoningen opgeleverd. Het betreft seniorenwoningen in de directe nabijheid van een zorgcentrum. In 2008 is gestart met de bouw van 140 wooneenheden, alsmede met een multifunctionele accommodatie. Ultimo 2008 waren in totaal 324 wooneenheden in aanbouw. Hiervan zijn er 135 bestemd voor de zorg en 16 voor de verkoop. Aanvullend zijn circa 90 wooneenheden in voorbereiding, waarvan de bouw naar verwachting in 2009 van start kan. Gelet op de plannen welke in voorbereiding zijn kunnen ook na 2009 vele honderden woningen door Woonveste opgeleverd worden, waardoor de doelstelling van 700 woningen naar verwachting gerealiseerd gaat worden. Een belangrijke bijdrage hieraan levert het gebied Geerpark in Vlijmen, waar –in samenwerking met de gemeente- een woongebied van ca. 700 woningen (waaronder 250 huurwoningen) wordt voorbereid. Het planologisch concept is in voorbereiding. Niet alle plannen van Woonveste konden worden gestart in 2008. Nieuwbouw in Oudheusden werd geblokkeerd vanwege een onteigeningsprocedure. Twee andere plannen werden vertraagd vanwege planologische procedures. In het verslagjaar heeft Woonveste potentiële bouwgrond verworven in Nieuwkuijk. JAARVERSLAG 2008

4

Herstructureren en onderhouden Naast nieuwbouw houdt Woonveste haar kwaliteitsniveau van bezit op peil door herstructurering en nieuwbouw. Het herstructureringsproject Oudheusden is vertraagd vanwege het niet beschikbaar kunnen komen van één te verwerven woning. De gemeente is een onteigeningsprocedure gestart. Zodra de gronden beschikbaar zijn zal Woonveste met de bouw starten. In Drunen verliep de voorbereiding van het herstructureringsproject Van Arckelstraat/ Prins Hendrikstraat voorspoedig. De vergunningen zijn nagenoeg rond en de aanbesteding is afgerond. In Haaren wordt met Cello al geruime tijd gewerkt aan plannen tot herstructurering van ca 30 wooneenheden in het plan Ruybosch. Cello heeft aan Woonveste bedenktijd verzocht in verband met vraagpunten rond de door deze organisatie gewenste toekomst van het gebied. De door Woonveste ontwikkelde plannen voor herstructurering van het gebied Donkhof te Haarsteeg zijn goed gevallen bij de gemeente Heusden. In dit plan worden wonen en zorg op een bijzondere wijze gelinkt. De gemeente is doende de ruimtelijke randvoorwaarden voor de ontwikkeling vast te stellen. Woonveste en de Van Neynselstichting zijn gesprekken gestart over de herstructurering van de zorgeenheden in het complex Grevelingen te ’s-Hertogenbosch. De eerste gedachten over deels sloop, deels aanpassing en deels nieuwbouw zijn in gezamenlijkheid besproken met de gemeente. Woonveste heeft haar woningen in 2008 voor een bedrag van € 10,8 miljoen euro onderhouden. De woningen verkeren in een goede staat. Samenwerken Woonveste werkt samen met partijen op het gebied van wonen, welzijn en zorg met als doel om gezamenlijk projecten te realiseren die leiden tot een meerwaarde voor de samenleving. De gemeente Heusden en Woonveste hebben een gezamenlijk nieuwbouwprogramma voor de realisatie van huurwoningen in de periode 2007-2015; locaties voor huurwoningen zijn aangeduid, aantallen zijn benoemd en een planning is opgenomen. Woonveste is nog in afwachting van een locatieaanduiding door de gemeente Heusden voor 150 huurwoningen, welke op korte termijn gebouwd moeten worden. Een belangrijk samenwerkingsproject is de te realiseren nieuwbouwwijk Geerpark. Een samenwerkingsovereenkomst van beide partijen met de provincie Noord-Brabant werd gesloten. Doel is om in Geerpark vergaande duurzaamheidambities te realiseren. De gemeente Haaren lijkt helaas geen prioriteit te willen geven aan de bouw van huurwoningen in haar gemeente. Wel kon Woonveste met deze gemeente een samenwerkingsovereenkomst aan gaan inzake de realisatie van negen starters-koopwoningen in Biezenmortel. Woonveste was in het verslagjaar betrokken bij de dorpsontwikkelingsplannen. De samenwerking met Stichting Prisma richt zich op de realisatie van nieuwbouw in Drunen voor mensen met een beperking; de bouw start in 2009. Met Cello werkt Woonveste samen aan twee nieuwe woonzorglocaties in Helvoirt, welke begin 2009 worden opgeleverd; één in Vlijmen waarvan de bouw inmiddels gestart is en één in Haaren. Woonveste realiseert ten behoeve van Schakelring (ouderenzorg Heusden) een nieuw zorgcentrum in Drunen. De bouw ontwikkelt zich voorspoedig en zal eind 2009 opgeleverd worden. Zowel in dit complex, als in het recent opgeleverde wooncomplex nabij het zorgcentrum Vlijmen zijn voorzieningen op het gebied van domotica aangebracht. Een intentieovereenkomst met de Van Neynselstichting over de herstructurering van de zorgeenheden en de nieuwbouw in het complex Grevelingen te ’s-Hertogenbosch is in voorbereiding genomen. Doel is om gezamenlijk een modern zorgcomplex te realiseren. JAARVERSLAG 2008

5

Het in Heusden opgezette plan Woonservicezones, heeft geleid tot een prioriteitstelling binnen het overleg wonen, welzijn en zorg. Woonveste is gestart met de vertaling naar haar voorraadbeheerplan. Tevens is een aanzet gegeven tot een passende bestemming van het pand Mommersteeg aan de rand van de nieuwbouwwijk Geerpark. Vanuit het overleg heeft de ontwikkeling van het gebied Donkhof te Haarsteeg een stevige impuls gekregen. Op het gebied van leefbaarheidverbetering heeft Woonveste diverse zaken opgepakt. In veel gevallen is hierbij samengewerkt met organisaties op het gebied van welzijn en zorg. Partijen raken meer op elkaar ingespeeld. Woonveste heeft met de gemeente Heusden van gedachten gewisseld over het steviger vormgeven van de bestuurlijke rol op dit terrein. Goed is, dat beide organisaties hebben aangegeven, dat zij hun interne organisatie meer willen (in)richten op het wijkgericht werken. Een mooi moment was de start van de door Woonveste te realiseren multifunctionele accommodatie in de wijk Vliedberg. De start werd een feest voor de hele buurt. Dit bezegelt de samenwerking tussen gemeente en corporatie. Het project betekent een flinke impuls voor de leefbaarheid in de wijk. In het verslagjaar heeft Woonveste wederom een Belanghoudersdag georganiseerd. Op deze bijeenkomst werd met belanghebbende organisaties teruggekeken op de geleverde prestaties door Woonveste en werd gediscussieerd over de gewenste onderlinge samenwerking en prestaties. Tevreden klanten De mate van tevredenheid bij de Woonveste-klanten wordt regelmatig gemeten, zowel door Woonveste als door de onafhankelijke organisatie KWH. Deze tevredenheid ligt hoog: gemiddeld 7.7. Dit cijfer is hoger dan het gemiddelde bij KWH-corporaties. De Woonwinkel biedt uitgebreide informatie en keuzemogelijkheden en is in 2008 veelvuldig door klanten bezocht. De wachttijd voor een huurwoning is naar de mening van Woonveste te lang. Een belangrijke doelstelling in het Ondernemingsplan is om de gemiddelde wachttijd van actief woningzoekenden terug te brengen tot zes maanden. De recente nieuwbouw brengt de gemiddelde wachttijd nog niet fundamenteel naar beneden, wel is er een lichte trend in de goede richting. Een stevige inzet blijft noodzakelijk om uiteindelijk de doelstelling te halen. De Belanghouders hebben de inspanningen, die Woonveste in het voorafgaand jaar heeft gepleegd, gewaardeerd en stemmen in met de hoofdpunten voor het jaar 2009. Betaalbaar wonen Woonveste heeft het gros van haar woningen onder de marktprijs verhuurd. Van de totale woningvoorraad van Woonveste bedraagt de gemiddelde werkelijke nettohuur 65% van de maximaal redelijke huur. Een ruim deel van haar aanbod is daardoor toegankelijk voor mensen met een smalle beurs. De door Woonveste genomen onrendabele top voor de nieuwbouw (wederom met als doel de huren betaalbaar te houden) behelsde in 2008 een bedrag van ruim € 10 miljoen. Huurders met structurele betalingsproblemen zijn door Woonveste individueel begeleid. Ultimo 2008 moest een omvangrijk bedrag (€ 78.500) aan oninbare vorderingen afgeboekt worden wegens schuldsanering van (ex-)huurders en met onbekende bestemming vertrokken personen.

JAARVERSLAG 2008

6

4.

VOLKSHUISVESTING DOOR WOONVESTE

4.1.

De kwaliteit van de verhuureenheden.

Woonveste wil haar woningbestand uitbreiden en vernieuwen. Vervanging van verouderd bezit gebeurt via herstructureringsprojecten, zoals afgelopen jaar het plan Op den Berg te Vlijmen, zorgcentrum Drunen, en voorbereiding van Arckelstraat/Prins Hendrikstraat Drunen en Oudheusden. Voor de nodige uitbreidingen zijn nieuwe locaties, zoals bijvoorbeeld het Waterkwartier Helvoirt, MFA Vlijmen, Zuid-WestKwadrant en Torenstraat te Drunen ontwikkeld. Om de kwaliteit van de bestaande huurwoningen op een gewenst niveau te houden, wordt jaarlijks het nodige planmatig en dagelijks onderhoud uitgevoerd. Als kader voor de bouwtechnische ingrepen dient het uit het portefeuilleplan afgeleide strategische voorraadbeheer. Waar nodig wordt het noodzakelijke technische beheer gecombineerd met woningverbeteringprojecten. Met name woningverbeteringen die een positieve uitwerking op milieu- en energiekosten hebben, zijn in het afgelopen jaar effectief uitgevoerd. Bij de werkvoorbereiding en uitvoering van ingrijpende onderhoudswerken, zoals kozijnvervanging en binnenonderhoud, is samenwerking tussen de afdelingen technische ontwikkeling (TO) en woonservice (WS) geïntensiveerd door de formering van Projectteams. Deze projectteams dragen zorg voor kennisoverdracht. Daarnaast richt het projectteam zich op bewonersparticipatie en - communicatie, planning en bewonersbegeleiding. In 2008 heeft deze samenwerking zich verder ontwikkeld waardoor afdelingen dichter bij elkaar zijn gekomen. In het afgelopen jaar is de “woonwinkel” geactualiseerd, waardoor nog beter wordt ingespeeld op de wensen van bewoners door o.a. de uitbreiding met groter formaat wand- en vloertegels. Met de komst van de woonwinkel is gebleken dat steeds meer huurders deelnemen aan het geplande onderhoud. Woonveste heeft in 2008 onderzocht of er meerwaarde voor organisatie en huurder zou kunnen zijn, als de huurder het onderhoud op afroep zou kunnen laten uitvoeren. Conclusie van het onderzoek is, dat onderhoud op afroep geen toegevoegde waarde heeft aan de keuzevrijheid van de huurder en de organisatie van Woonveste. Gemiddeld 80% neemt deel aan het binnenonderhoud wat hoog wordt gewaardeerd. De resterende 20% die niet deelneemt, doet dit doorgaans vanuit de motivatie zelf geïnvesteerd te hebben. Veelal zien senioren op tegen de ingrijpende activiteiten of huurders gaan binnenkort verhuizen. Huurders kunnen overigens op een later moment kenbaar maken dat ze alsnog het onderhoud uitgevoerd willen hebben. Woonveste hanteert dus nu al de beleidslijn dat een zeker onderhoud op afroep mogelijk is, maar niet eerder dan wanneer Woonveste geconcludeerd heeft dat het onderhoud van deze voorzieningen nodig is. Om de meerjaren-onderhoudsplanning actueel te houden wordt jaarlijks éénderde deel van het woningbestand opnieuw geïnspecteerd, zo ook in 2008. Doelstelling is om het binnenonderhoud en kozijnvervanging, naar de beoordeling uit de herinspectie, steeds voor 5 jaar vast te stellen. Het “Ingrijpend Onderhoud” kan daarmee steeds voor de 5 jaar, via o.a. de website, aan huurders worden gecommuniceerd, zodat zij hier in hun persoonlijke leef- en woonsituatie rekening mee kunnen houden. De afdeling Technische Ontwikkeling kan door deze vooruitblik ook ruim tevoren starten met voorbereidingen.

JAARVERSLAG 2008

7

Planmatig onderhoud Voor het totale planmatig onderhoud is in de begroting 2008 een bedrag van € 7.7 miljoen gereserveerd. In de loop van het jaar is bij enkele geplande onderhoudswerken in de werkvoorbereiding geconstateerd, dat uitvoering van betreffend onderhoud verantwoord kon worden doorgeschoven naar volgende jaren. Anderzijds zijn er ook extra uitgaven gedaan vanwege onvoorziene situaties. De resultaten van dit onderhoud zijn per hoofdgroep in de volgende tabel weergegeven. Vergelijking begrotingsverplichtingen ten opzichte van werkelijke kosten: Hoofdgroep ( x 1.000) Kozijnen en buitengevels Daken CV onderhoud en ventilatie Onderhoud in woningen Overig planmatig onderhoud Totaal

Begroot 4.626 1.006 819 1.025 251 7.727

Realisatie 4.506 962 880 1.061 254 7.663

Verschil 120 44 - 61 - 36 -3 64

% 3% 4% - 7% - 3% - 1% 1%

Op totaal niveau zijn de kosten van planmatig onderhoud in evenwicht met de begroting. De uitgave CV onderhoud en ventilatie zijn hoger dan begroot doordat een onveilige/ongezonde woonsituatie in Zustersteeg te Heusden Vesting is aangepakt door het aanbrengen van energiezuinige luchttoevoersystemen en tegelijk zijn de mechanische ventilatie-units vervroegd vervangen. Eind 2008 was slechts één onderhoudswerk nog niet afgerond. Hierdoor is een overloop ontstaan van € 10.935,-. De werkzaamheden zullen in februari 2009 worden afgerond. Dagelijks onderhoud Met het dagelijks onderhoud aan woningen streeft Woonveste er naar dat huurders tevreden zijn over hun woning en dat deze voldoet aan een goed kwaliteits-en uitrustingsniveau. Onder de noemer dagelijks onderhoud vallen reparatie-, mutatie- en incidenteel planmatig onderhoud. Dit onderhoud betreft de reparatieverzoeken van huurders, werkzaamheden als gevolg van mutatie en werkzaamheden die eerder tijdens het planmatig onderhoud op verzoek van de huurder zijn overgeslagen. Dit alles gebeurt uiteraard binnen de gestelde kaders van het beleid waarbij wordt gekeken naar de visie en strategie voor de betreffende woning. Voor 2008 is uitgegaan van een begroot budget voor dagelijks onderhoud van € 2.075.000,voor het dagelijks onderhoud. Dit leidt tot een norm per verhuureenheid van gemiddeld € 402,Reparatieonderhoud

Begroot Werkelijk Resteert

Mutatieonderhoud

2007

2008

2007

2008

668.896 732.007 - 9%

726.249 620.491 17%

689.800 1.109.546 - 60%

747.000 1.087.300 - 46%

Incidenteel planmatig onderhoud (IPO) 2007 2008 548.704 845.453 - 54%

601.749 970.209 - 61%

Totaal 2007

2008

1.907.000 2.687.007 - 40%

2.075.000 2.678.000 - 29%

Uitgangspunt van Woonveste is dat bij elke mutatie kritisch wordt gekeken naar de gewenste onderhoudsstaat. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met de wensen van de klant. Bij mutaties maakt het rayonteam een voorstel voor de gewenste onderhoudskwaliteit en huurprijs. Bij vervanging van een keuken, toilet of badkamer kan de klant een keuze maken in de woonwinkel. JAARVERSLAG 2008

8

Er kan daardoor worden ingespeeld op eigen wensen en behoeften van de klant. Er is keuze uit diverse kleuren en materialen. Voor luxe producten zoals inbouwapparatuur wordt een huurverhoging betaald. Het begrote budget is in 2008 met € 603.000,- overschreden. De uitgaven zijn bijna gelijk aan het voorafgaande jaar. De oorzaak van deze grote overschrijding zijn de gemaakte kosten voor het mutatie- en incidenteel planmatig onderhoud. Vooral het opknappen en renoveren van oudere woningen waar in het verleden geen planmatig onderhoud is uitgevoerd, leiden tot omvangrijke uitgaven. Het komt regelmatig voor dat huurders die niet mee hebben gedaan aan het planmatig binnenonderhoud dit alsnog willen laten uitvoeren. Volgens het onderhoudsbeleid van Woonveste kunnen huurders 5 jaar na de oorspronkelijk geplande uitvoering van het planmatig onderhoud een verzoek indienen om alsnog deze voorzieningen aan te brengen. De keuze in de woonwinkel is een extra drijfveer voor huurders om de woning te laten opknappen. Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud

Incidenteel planm. onderhoud 2007 2008 370 373 € 2285 €2601

2007 2008 2007 2008 Aantal opdrachten 5673 4791 383 350 Gem. kosten per op€ 129 € 130 € 2896 € 3105 dracht Noot: De opdrachten onder mutatieonderhoud zijn omgerekend naar aantal mutaties

Totaal 2007 6426 € 418

2008 5514 € 485

De kosten per mutatie- en incidenteel planmatige onderhoudsopdrachten zijn gestegen. De verklaring hiervoor is - zoals al eerder aangegeven- te vinden in het grote aantal oudere woningen dat is gemuteerd. Het aantal reparatieverzoeken is gedaald doordat o.a. minder woningkeuringen zijn uitgevoerd. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek zijn nagenoeg gelijk gebleven. De opdrachten voor reparatieverzoeken worden grotendeels tegen vaste prijs verstrekt. In 2008 is 68% tegen vaste prijs in opdracht gegeven. Het doel was om 70% in vaste prijs te verstrekken. Mede gezien de organisatorische wijzigingen in het aannemen en beoordelen van reparatieverzoeken is dit een goed resultaat. Met de opdrachtnemers zijn de werkomschrijvingen geëvalueerd en zijn de materiaalprijzen en uurloon geïndexeerd. Doordat uitbreidingen en assortimentswijzingen in de woonwinkel niet direct verwerkt konden worden in het automatiseringsprogramma is de opdrachtverstrekking van multidisciplinaire activiteiten in eenheidsprijs slechts ten dele gerealiseerd. In het melden en uitvoeren van reparatieverzoeken staat Woonveste voor een klantgerichte aanpak. Tijdens kantooruren kunnen de reparaties telefonisch, persoonlijk of via mail worden doorgegeven. Vanaf juni 2008 worden de reparatieverzoeken aangenomen door team klantenservice. Zij zorgen ervoor dat de reparatieverzoeken dezelfde dag worden geregistreerd en in behandeling worden genomen. Buiten kantoortijden wordt de telefoon doorgeschakeld naar een call center. Met de klant wordt binnen 24 uur na ontvangst van de melding een afspraak gemaakt voor uitvoering van de werkzaamheden en/of inspectie. In dit jaar is 91% van de opdrachten afgehandeld binnen de gestelde termijnen. Het doel om 90% van de reparatieverzoeken binnen 14 dagen af te handelen is hiermee behaald. De werkgroep Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV) heeft onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor verruiming van het beleid. Zij heeft een voorstel ontwikkeld dat begin 2009 wordt vastgesteld. Veiligheid In 2005 zijn in het kader van legionellabestrijding bij complexen met collectieve drinkwater/CV-voorziening de installaties aangepast en zijn hiervoor beheersplannen opgesteld. Deze installaties zijn ook in 2008 volgens deze beheersplannen en wettelijke eisen onderhouden en getoetst en nieuwe complexen zijn toegevoegd. JAARVERSLAG 2008

9

In 2008 zijn bij 10 appartementcomplexen de vluchtwegvoorzieningen aangescherpt. Bij deze 10 complexen was onduidelijkheid over de brand- en vluchtveiligheid. Er is beoordeeld op brandoverslag, brandwerendheid van woningen en aanwezige vluchtwegmogelijkheid en voorzieningen naar de regelgeving op de bestaande bouw. Het betrof aanpassingen als het aanbrengen van brandwerende voordeuren/-galerijdeuren en vervangen van houten plafondbetimmering in trappenhuizen naar gipsplafonds. In het kader van veiligheid is ook de toegankelijkheid van álle appartementcomplexen van Woonveste getoetst aan Bouwbesluitregelgeving. In 2008 is in het kader gestart met de voorbereiding op de 107 woningen van complex Rooijackerserf/Schoolstraat te Drunen. Dit complex sluit in 2009 aan op het nieuwe zorgcentrum Drunen. Integraal is gekeken hoe toegankelijkheid, veiligheid en leefbaarheid verbetert kan worden. Uiteindelijk zijn de plannen voor deze proef in het jaarplan 2009 aangenomen en gebudgetteerd op de onderdelen; • vervanging brandmeldinstallatie, • vervanging intercominstallatie door deurvideofooninstallatie gekoppeld aan een zorgoproepfunctie met het nieuwe zorgcentrum (zorgdomotica op kleine schaal), • herkenbaarheid entreepartij • oprichten vuilcontainerberging (waardoor (papier)containers brandveilig uit de traphuizen gesitueerd worden), • met de terreininrichting aan het zorgcentrum voorzien in extra parkeervakken • vanuit leefbaarheid een invulling van de ontmoetingsruimten gelegen aan de galerijen • planmatig vervangen van de galerijverlichtingsarmaturen Domotica Bij de in mei 2008 opgeleverde nieuwbouw Op den Berg is geïnvesteerd in “Domoticadiensten”. Deze ontwikkeling ontstaat vanuit de wens van ouderen om langer thuis te kunnen blijven wonen. Daarnaast speelt de vergrijzing een rol waardoor er straks veel zorgafhankelijke ouderen zijn. Dit zijn ontwikkelingen die er toe leiden dat in de toekomst woningen aangepast moeten zijn op de zorgbehoeften van ouderen en dat zorg op afstand geboden kan worden. In dit kader is “zorgdomotica” in de 54 woningen Op den Berg voorzien. De domotica functioneert naar tevredenheid en bewoners ervaren het als prettig en veilig dat ze te allen tijde beeld-tot-beeld communicatie kunnen leggen met (mantel-)zorg en familie. Het totale businessplan - van behoeften bewoners, het flexibel in- en uitbreiden van het systeem, de financiële onderbouwing en de gebruiksgemakken en onderhoud van het systeem - heeft een nominatie opgeleverd voor de Smart Home Award 2008. Woonveste was met een goede 2e plaats dan ook trots op dit project. Milieu De energieprestatie van woningen is van steeds groter strategisch belang voor wooncorporaties. Vanuit het gegeven schaarse fossiele brandstoffen en daardoor stijgende energielasten, spelen in het aanbieden van goede en betaalbare huisvesting de energiekosten in de woonlasten een steeds grotere rol. Wooncorporaties zullen het energetisch kwaliteitsniveau van haar voorraad in samenwerking met gemeenten moeten opwaarderen teneinde met maatschappelijk verantwoorde Woonlasten te kunnen blijven verhuren. In januari 2008 werd het 1e energiecertificaat bij een woningmutatie uitgereikt aan de nieuwe huurder. Eén jaar eerder dan wettelijk verplicht, maar Woonveste was klaar met haar organisatie om dit vanuit haar mutatieprocedure te verstrekken. Het beheer- en onderhoud van de energie prestatiewaarden van de woningen is in 2008 geïmplementeerd. Bij elke mutatie of planmatig onderhoud geactualiseerd op genomen energiebesparende maatregelen en met een nieuw energiecertificaat gecommuniceerd. JAARVERSLAG 2008

10

In de periode van 2007 tot en met 2016 is jaarlijks een budget van € 145.000,- begroot, waarvan in 2008 voor dit bedrag aan energetische verbeteringen is geïnvesteerd. Na het 2e convenantjaar heeft Woonveste in samenwerking met de Provincie Noord-Brabant, gemeenten in de regio ‘s-Hertogenbosch en daarbinnen opererende corporaties gezamenlijke ambities overeengekomen in het “energieconvenant bestaande woningbouw regio ’sHertogenbosch”. Grootste ambitie is om tezamen te blijven zoeken naar mogelijkheden om goede woningen met verantwoorde woonlasten te kunnen blijven verhuren. Daarvoor hebben de deelnemende corporaties uitgesproken, om binnen 15 jaar alle woningen, met een resterende exploitatietermijn van 15 jaar of langer, op label C te krijgen. Momenteel is de energieclassificatie voor het woningbezit van Woonveste voor label C of hoger ruim 17%. In renovatie- en grootonderhoud projecten, wordt een energiekwaliteit van minimaal label B gerealiseerd mits hier, indien nodig, een redelijke huurverhoging voor gevraagd kan worden. De gemeenten zullen deze ambitie stimuleren en ondersteunen/faciliteren. Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Binnen de Wet Maatschappelijke Ondersteuning kunnen huurders een beroep doen op het doen van aanpassingen van woningen. Dit jaar is het aantal aanvragen gestegen. Dit na een daling van aanvragen in de voorgaande jaren. Dit was vooral te wijten aan de bouw van seniorencomplex Op Den Berg in Vlijmen, waarin via de WMO voor diverse huurders extra voorzieningen zijn aangebracht. In 2008 was het aantal aanvragen via de verkorte- en afwijkende procedure significant hoger dan de normale procedure. Gemeente Heusden, die verantwoordelijk is voor 95 % van de aanpassingen, is per 1 oktober 2008 gestart met een nieuwe werkwijze waarin geen onderscheid meer in procedures wordt gemaakt. Het offertetraject vervalt, waardoor de totale proceduretijd van de normale procedure wordt ingekort. In onderstaande tabel staan deze aanvragen vermeld als Heusdense procedure. Het aantal aanvragen in de gemeenten Haaren en ‘s Hertogenbosch is dit jaar weer gedaald. De gemeente Haaren heeft haar beleid aangescherpt, waardoor diverse voorzieningen - waaronder vaste wandbeugels niet meer worden vergoed. Voor gemeente ‘s Hertogenbosch is dat reden om aanpassingen van zorgwoningen, zoals frequent in de Grevelingen, niet onder het WMO-beleid te laten vallen. Aanvragen

Ontvangen Looptijd gemiddeld Kosten totaal Kosten gemiddeld

Verkorte procedure

Normale procedure Afwijkende procedure

Heusdense procedure

Totaal

2007

2008

2007

59 21 23.353 425

72 18 34.036 567

25 61 70.021 2.593

2008

2007

2008

2007

2008

2007

2008

24 53 145.632 6.332

14 51 9.190 511

15 76 46.354 1.655

------

11 nvt nvt nvt

98 -102.565 --

122 -226.021 --

Voor de uitvoering van de aanpassingen zijn normen vastgesteld. Via de verkorte procedure is de norm; uitvoering binnen 4 weken. Bij normale procedure geldt een termijn van 4 maanden. In 2008 zijn er totaal 9 aanpassingen buiten de gestelde normen uitgevoerd. Voor de verkorte procedure betrof dit 7 gereedmeldingen en voor de normale procedures betrof het 2 overschrijdingen die niet binnen de gestelde termijn zijn uitgevoerd. Er zijn geen uitvoeringsnormen voor de afwijkende procedures. De 24 aanpassingen in het kader van de normale procedure zijn gemiddeld in 53 kalenderdagen uitgevoerd. De looptijd per aanpassing varieerde van 9 dagen, directe uitvoering na opdracht tot 222 kalenderdagen. Hier betrof het een nieuwbouwwoning waarbij uitvoering pas na oplevering kon plaatsvinden. Behoudens de nieuwbouwwoningen en een aanpassing JAARVERSLAG 2008

11

die pas afgerond kon worden na plaatsing traplift, zijn de aanpassingen ruim binnen de norm van de normale procedure uitgevoerd. De vergoeding van de door Woonveste gemaakte WMO-kosten vindt plaats op basis van werkelijke kosten of op basis van prijsafspraken conform de verkorte procedures. De totale kosten van de aanpassingen die in 2008 zijn gereed gemeld, zijn fors hoger dan in 2007. Het rolstoelgeschikt maken van twee woningen voor een totaal bedrag van € 115.578,zorgde voor dit significante verschil. Indien deze 2 aanpassingen buiten beschouwing worden gelaten, is het bedrag nagenoeg gelijk aan voorgaand jaar. Bij de jaarafsluiting van 2008 stond op het WMO debiteurenoverzicht een bedrag van € 45.347,- open. Daarvan is ca. € 39.000,- gereed gemeld bij de gemeenten. Het openstaande bedrag is hoger dan voorgaand jaar omdat de gemeente Heusden een achterstand heeft in betaling. Woonveste heeft afspraken gemaakt over betalingstermijn en inning van rentederving.

JAARVERSLAG 2008

12

4.2

Nieuwbouw

Woonveste heeft in 2008 54 seniorenhuurwoningen opgeleverd in Vlijmen. Deze woningen staan tegenover het Zorgcentrum. Onder het complex bevindt zich een parkeergarage. Bijzondere aandacht werd besteed aan domotica voorzieningen. Het zorgcentrum levert specifieke vormen van ondersteuning. Ultimo 2008 waren in totaal 324 wooneenheden in aanbouw. Hiervan zijn er 135 bestemd voor de zorg en 16 voor de verkoop. Aanvullend zijn circa 90 wooneenheden in voorbereiding, waarvan de bouw naar verwachting in 2009 van start kan. Gelet op de plannen welke in voorbereiding zijn kunnen ook na 2009 grotere aantallen woningen door Woonveste opgeleverd worden. In de gemeente Heusden Voorjaar 2008 is gestart met de bouw van 98 woningen aan de Zuidwest Kwadrant te Drunen. Forse kostenoverschrijdingen ontstonden door de verplichting om het tijdelijk af te voeren grondwater te moeten injecteren in de grond. De middenstand heeft bezwaar ingediend bij de gemeente aangaande de hoeveelheid parkeerplaatsen in het gebied. Om voortgang te boeken en niet nog meer kosten te maken, heeft Woonveste besloten om desondanks met de bouw te starten. In 2008 is eveneens gestart met de bouw van een Multifunctionele Accommodatie (school, sportzaal, ruimten voor zorg en welzijn) te Vlijmen. Aanpalend worden 42 huurwoningen gerealiseerd. Een belangrijke bijdrage aan het nieuwbouwprogramma levert het gebied Geerpark in Vlijmen, waar –in samenwerking met de gemeente- een woongebied van 700-800 woningen (waaronder 250 huurwoningen) wordt voorbereid. Bijzondere aandacht wordt besteed aan duurzaamheid; in dat kader werd een overeenkomst getekend tussen Provincie, Gemeente en Woonveste. Het planologisch concept is medio 2008 voorbereid. Helaas kon dit concept niet rekenen op de steun van het college van B&W van Heusden. Het maken van een gewijzigd voorstel kost enkele maanden extra. De nieuwbouw in het herstructureringsgebied Oudheusden werd geblokkeerd vanwege een onteigeningsprocedure. Zodra de gronden beschikbaar zijn zal Woonveste met de bouw van 44 woningen starten. In Drunen verliep de voorbereiding van het herstructureringsproject Van Arckelstraat /Prins Hendrikstraat (16 woningen) voorspoedig. De vergunningen zijn nagenoeg rond en de aanbesteding is afgerond. Eveneens in Drunen is het plan Torenstraat ontwikkeld. Hier rekenen 11 verstandelijk gehandicapten op een woning. De gemeente heeft de randvoorwaarden aangegeven en welstand is akkoord. De behandeling van het plan in de gemeenteraad kost veel tijd vanwege de agendadrukte. In januari 2009 bleek de raadscommissie terughoudend te zijn over het plan. De door Woonveste ontwikkelde plannen voor herstructurering van het gebied Donkhof te Haarsteeg zijn goed gevallen bij de gemeente. In dit plan worden wonen en zorg op een bijzondere wijze gelinkt. De gemeente is doende de ruimtelijke randvoorwaarden voor de ontwikkeling vast te stellen. In het verslagjaar heeft Woonveste potentiële bouwgrond verworven in Nieuwkuijk. In dit plan wordt samengewerkt met een bouwbedrijf.

JAARVERSLAG 2008

13

In de gemeente Haaren In Biezenmortel is Woonveste gestart met de ontwikkeling van 5 koopgarantwoningen en 4 woningen ten behoeve van particulieren. De woningen zijn bedoeld voor starters in de gemeente Haaren. In de kern Haaren wordt met Cello al geruime tijd gewerkt aan plannen tot herstructurering van ca 30 wooneenheden in het plan Ruybosch. Cello heeft aan Woonveste bedenktijd verzocht in verband met vraagpunten rond de door deze organisatie gewenste toekomst van het gebied. Overige gemeenten In 2008 zijn de plannen tot optoppen van woningen nabij het complex Grevelingen verder gevorderd. Naar verwachting kan in 2009 met het optoppen van 22 woningen gestart worden. Woonveste en de Van Neynselstichting zijn gesprekken gestart over de herstructurering van de zorgeenheden in het complex Grevelingen te ’s-Hertogenbosch. De eerste gedachten over deels sloop, deels aanpassing en deels nieuwbouw zijn in gezamenlijkheid besproken met de gemeente. Woonveste is betrokken bij een ontwikkelproject van een bouwbedrijf op een locatie in de gemeente Vught. Woonveste zou in dit project de huurwoningen kunnen realiseren. De gemeente beziet de mogelijkheden voor de wat langere termijn.

ondertekening Intentieovereenkomst Geerpark v.l.n.r. de heren Gorter (Woonveste), Van Mierlo (gemeente Heusden) en Rüpp (Provincie)

JAARVERSLAG 2008

14

4.3.

Het verhuren van woningen

Woningvoorraad Op de peildatum 31 december 2008 had Woonveste 5.164 woningen in eigendom in drie gemeenten: Heusden, Haaren en ‘s-Hertogenbosch. Gemeente Heusden

2.961 580 892 4.378

Eengezinswoning Etage/HAT woning Seniorenwoning Totaal

Gemeente Haaren

86% 87% 83% 86%

463 85 46 594

Gemeente 's-Hertogenbosch

14% 13% 4% 11%

0 0 137 137

Totaal

0% 0% 13% 3%

3.424 665 1.075 5.164

De woningvoorraad is ten opzichte van ultimo 2007 met 55 eenheden gestegen. Het nieuwbouwproject “Op den Berg” in Vlijmen (54 woningen) is opgeleverd. In dit jaar is één woning verkocht voor de herhuisvesting in Oudheusden. Verder zijn twee woningen aangekocht. In 2008 is het experiment afgerond tot aankoop van woningen. Deze woningen zijn aangekocht en aangeboden als huurwoning. Het streven om hiermee beter in te spelen op de vraag voor een huurwoning is slechts ten dele gerealiseerd en daarom is besloten dit experiment niet verder uit te breiden. Behalve woningen heeft Woonveste 805 garages en 18 overige verhuureenheden, zoals bergingen en algemene ruimtes t.b.v. zorgwoningen in eigendom. Voor de gemeente Heusden en Schakelring (voorheen Stichting Ouderzorg Heusden) beheert Woonveste in totaliteit 16 woningen. Woningvoorraad verdeeld naar locatie en huurcategorie (in % van het totaal)

Woningvoorraad verdeeld naar huurpijs (in % van het totaal) 80%

90%

80% 81%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50%

68%

40%

40%

30% 30% 20%

15%

20%

16%

13% 9%

10%

10%

3%

2%

2%

1%

2%

3%

0%

3%

0% 0%

2% 0% 0%

0%

0% Goedkoop

Bet aalbaar

2008

Duur

Commer cieel

Goedkoop

Bet aalbaar

Heusden

2007

Duur

Haar en

Commer cieel

Den Bosch

De woningvoorraad bestaat voor 95% uit goedkope en betaalbare sociale huurwoningen. Dit zijn woningen met een netto huurprijs tot € 536,-. Hiervan valt 15% in de categorie goedkope woningen (netto huurprijs tot € 349,- per maand). Slechts 3% van het bezit zijn sociale huurwoningen uit het duurdere segment (huurprijs tussen € 536,- en € 632,-) en 2% van het woningbezit heeft een huurprijs hoger dan € 632,- en wordt aangemerkt als commerciële verhuur.

JAARVERSLAG 2008

15

In 2008 heeft Woonveste het strategisch voorraadbeleid herzien. Als doelstelling is hierin opgenomen dat 70% van de woningvoorraad toegankelijk blijft voor de lagere inkomens. De huidige woningvoorraad voldoet daar ruimschoots aan. Het merendeel van de woningen is eengezinswoning (67%). De etagewoning komt het minst (13%) voor in het woningbezit. Deze verdeling is gelijk aan die van het voorgaande verslagjaar.

Woningvoorraad verdeeld naar woningtype (in % van het totaal) 80% 70%

67%

68%

60% 50% 40% 30% 20% 20%

13%

19%

13%

10% 0% Eengezins

Et age

2008

Senioren

2007

Woonveste verhuurt diverse woningen aan zorginstellingen als Stichting Prisma, Cello, Philadelphia en Haarsteegs Hoeve. Het totaal aantal verhuureenheden voor zorginstellingen bedraagt 76 (in 2007: 77). In Oudheusden verhuurt Woonveste twee woningen als groepspraktijk voor huisartsen. Mutaties in de verhuur Huuropzeggingen naar huurklasse vanaf 2004 350 300 250 200 150 100 50 0 2004

2005 Goedkoop

2006 Betaalbaar

2007

2008

Duurder

Eind 2008 zijn 350 woningen opgezegd. De verwachting was dat dit er 400 zouden zijn. De mutatiegraad bedraagt 7% (2007: 8%). De daling is te zien bij alle woningtypen en alle huurprijsklassen. In de gemeente Heusden zijn minder (84%) woningen opgezegd in vergelijking tot het jaar ervoor (2007:90%), vooral in de kern Drunen. In de goedkope en betaalbare sector is ook een daling waar te nemen, terwijl in de duurdere sector een stijging te zien is. De daling van het aantal huuropzeggingen heeft zich sterker ingezet in het derde kwartaal; mogelijk is de ontstane recessie eind 2008 een oorzaak. Van de nieuwbouwwoningen Op den Berg is 35% verhuurd aan zittende huurders, met als resultaat dat er doorstroming tot stand is gekomen.

JAARVERSLAG 2008

16

Huuropzeggingen naar woningtype vanaf 2004 350 300 250 200 150 100 50 0 2004

2005 Eengezinswoning

2006 Etagewoning

2007

2008

Seniorenwoning

Aan de hand van de notitie “marktgericht verhuren” en het strategisch voorraadbeheer beoordeelt het rayonteam voor welke huur en kwaliteit de woning opnieuw de verhuurt gaat worden. In overleg worden investeringen en de nieuwe huurprijs bepaald. Dit heeft in 2008 bij 134 verhuureenheden geleid tot een huuraanpassing (2007: 124). Het betrof 117 woningen en 17 garages. De huur is hierdoor met 5% verhoogd (2007: 20%). De totale huuropbrengst is met € 30.288,- gestegen (2007: € 92.391). Als vervolg op de kadernotitie Strategisch voorraadbeleid is in 2008 de projectgroep Strategisch voorraadbeheer geformeerd. In 2009 doen zij een voorstel over de strategiebepaling per beheereenheid/complex van Woonveste. Woonruimteverdeling Het beleid voor de woonruimteverdeling is medio 2008 iets gewijzigd. Om knelpunten in de huisvesting en of leefbaarheid op te lossen is een sturingselement ontwikkeld. Met dit middel is het mogelijk om buiten de reguliere woonruimteverdeling woningen aan te bieden via directe bemiddeling. Slechts in uitzonderlijke situaties en na overleg met direct betrokken partijen wordt dit middel ingezet. Afgelopen jaar is het niet nodig geweest deze sturingsmogelijkheid in te zetten. Woonveste verhuurt vrijgekomen huurwoningen volgens het aanbodmodel. Dit houdt in dat de vrijkomende woningen worden geadverteerd. De geregistreerde woningzoekenden reageren op de vrijgekomen woningen. Degene met de langst opgebouwde inschrijfduur, krijgt als eerste een aanbieding van de woning. De meeste woningen die zijn vrijgekomen, worden geadverteerd op de website van Woonveste (www.woonveste.nl) en zijn geplaatst in de huis-aan-huis kranten Heusdense Courant en De Meijerij. De seniorenpluswoningen aan De Grevelingen worden geadverteerd via Woonservice in ‘s-Hertogenbosch. Wooncorporatie Zayaz selecteert de kandidaten en verzorgt de aanlevering van aspirant huurders aan Woonveste. In totaal zijn in dit verslagjaar 277 woningadvertenties en 43 garageadvertenties geplaatst. Voor nieuwbouw geldt dat per project één advertentie wordt geplaatst. In 2008 zijn advertenties verschenen voor de projecten Zorgcentrum Drunen (2 advertenties), het Waterkwartier (WOB-terrein) in Helvoirt en Vriesdonk in Biezenmortel (koopwoningen).

JAARVERSLAG 2008

17

In 2008 zijn 93 woningen niet geadverteerd. In onderstaand overzicht staan de redenen nader gespecificeerd. Niet geadverteerde woningen Bijzondere doelgroep Urgentie en herhuisvesting Senioren plus woning Taakstelling statushouders Tijdelijke verhuur i.v.m. sloop Woningruil WMO woning Totaal

6 7 12 27 25 4 12 93

In het kader van de samenwerking met Stichting ’t Heem op het gebied van woonruimteverdeling is een voorstel gedaan richting ’t Heem ten aanzien van automatiseringstechnische implementatie. Eind december heeft Woonveste nog geen reactie ontvangen. De interactieve website werkt niet optimaal. Aan de oplossing wordt gewerkt. 86% Van alle reacties is uitgebracht via internet (2007: 88%). Er zijn in totaal 8782 reacties binnengekomen op de geadverteerde woningen. Gemiddeld zijn dat 32 reacties per woning (2007: 29). Gemiddeld aantal reacties en populariteitsgraad naar woningtype 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2004

2005

Eengezinswoning

2006

Etagewoning

2007

Seniorenwoning

2008 populariteitsgraad

Gemiddeld aantal reacties naar huurklasse 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2004

2005 Goedkoop

2006 Betaalbaar

2007 Duurder

2008

populariteitsgraad

JAARVERSLAG 2008

18

In bovenstaande grafieken is te zien dat er benedengemiddeld gereageerd wordt op de seniorenwoningen. Dit beeld zien we al enkele jaren. De eengezinswoningen zijn sinds jaar en dag het populairst. Op de goedkope en betaalbare woningen wordt weer meer gereageerd. De reacties op goedkope woningen (26) liggen wel beneden het gemiddelde. Echter dit heeft niet geleid tot een moeilijke verhuurbaarheid. In rayon Drunen ligt het gemiddeld aantal reacties het hoogst (45). In 2008 is een woning gemiddeld twee keer aangeboden voordat deze geaccepteerd werd. Van alle aangeboden woningen is 59% in één keer geaccepteerd. De norm van 65% is hiermee niet gehaald, een beeld dat de afgelopen jaren niet anders is geweest. In dit verslagjaar is 338 keer een geadverteerde en/of aangeboden woning geweigerd (2007: 292). Hiervan is 31% geweigerd in de fase van het intakegesprek. Voornaamste reden is andere “aanbieding”. Dit wordt veroorzaakt doordat de advertenties wekelijks verschijnen. Een woningzoekende kan op advertenties uit verschillende edities reageren. Opvallend is dat in deze fase ook vaak “vergissing” wordt opgegeven als reden tot weigering. Dit komt doordat woningzoekenden via de website een gemaakte reactie niet kunnen annuleren. De overige weigeringen zijn daadwerkelijke weigeringen naar aanleiding van een woningaanbieding (69%). Belangrijkste reden tot weigering in deze fase zijn onder andere “wil wachten”, “woning te klein”en “woning te duur”. De klanten die, gezien hun inkomen, in aanmerking komen voor huurtoeslag ziet Woonveste als de primaire doelgroep. Doelstelling voor 2008 was om minimaal 60% van de vrijkomende bestaande woningen te verhuren aan deze doelgroep. In 2008 zijn 401 bestaande woningen verhuurd. 59% Van deze woningen is verhuurd aan onze primaire doelgroep. De verhuring van duurdere woningen aan mensen met een lager inkomen (11%), is toegenomen. Reden hiervoor is het afschaffen van de passendheidtoets in combinatie met de door Woonveste gestelde inkomensvoorwaarden. Het beleid om vrijkomende eengezinswoningen meer toegankelijk te maken voor alleenstaanden heeft er toe geleid dat 54% van alle verhuurde eengezinswoningen verhuurd is aan deze doelgroep (2007: 42%). Alleenstaanden hebben geen achterstand meer in het verkrijgen van een huurwoning. Het doel om vraag en aanbod op de woningmarkt in balans te houden over de diverse doelgroepen is redelijk geslaagd, zoals te zien is in onderstaande tabel. Doelgroep

Alleenstaanden Twee- en meerpersoonshuishoudens

Aantal actief woningzoekenden

Aantal verhuringen

2005

2006

2007

2008

2005

2006

2007

2008

52%

52%

58%

51%

54%

54%

55%

60%

48%

48%

42%

49%

46%

46%

45%

40%

Woonveste plaatst op de website en in de woonwinkel advertenties voor woningruil. Huurders kunnen hun woning zelf aanbieden en zij hebben inzage in de reeds aangeboden woningen. Op deze manier zijn zij op een andere manier actief op zoek naar een passende woning. In 2008 heeft 4 keer woningruil plaatsgevonden (2007: 5).

JAARVERSLAG 2008

19

Nieuwe inschrijvingen en uitschrijvingen vanaf 2004 1800 1600 1400 Aantallen

1200 1000 800 600 400 200 0 2004

2005

2006

2007

2008

Jaren nieuwe inschrijvingen

uitschrijvingen

Dit verslagjaar zijn er 1604 nieuwe inschrijvingen bijgekomen. (2007: 1543) Woningzoekenden worden niet meer automatisch uitgeschreven als zij niet reageren om hun inschrijving te verlengen. Dit beleid ten aanzien van verlengingen, dat vanaf 2006 van kracht is, heeft tot gevolg dat het totaal aantal ingeschrevenen significant stijgt. (16%) Verloop werkelijke wachttijden 2,5

Jaren

2 1,5 1 0,5 0 2004

2005

2006

2007

2008

Jaren streven gemiddelde wachttijd geslaagd (in jaren)

In 2008 was het doel om de gemiddelde wachttijd voor de geslaagd woningzoekenden terug te brengen naar 24 maanden. Eind 2008 heeft een geslaagd woningzoekende gemiddeld 22,4 maanden (1,9 jaar) actie ondernomen om een woning te huren. De werkelijke wachttijd voor geslaagd woningzoekenden is dus gedaald. In totaal zijn 322 woningzoekenden geslaagd in het vinden van een woning. Hiervan is 33% binnen een half jaar geholpen aan een nieuwe woning. Deze groep woningzoekenden heeft een gemiddelde inschrijfduur van 5 jaar. In 2008 hebben 1004 woningzoekenden (2007: 1260) actief gereageerd op de vrijkomende woningen. De gemiddelde wachttijd (nog niet leidend tot een toewijzing) bedraagt 17,7 maanden. Van deze groep woningzoekenden is 51% alleenstaand.

JAARVERSLAG 2008

20

Omschrijving wachttijd

Aantal

In procenten

binnen half jaar > 0,5 <= 1 jaar >1 <= 1,5 jaar >1,5 <= 2 jaar >2 <= 2,5 jaar >2,5 <= 3 jaar >3 <= 3,5 jaar >3,5 <= 4 jaar > 4 jaar

106 55 21 24 22 20 14 9 51

33% 17% 7% 7% 7% 6% 4% 3% 16%

Totaal

322

100%

Een woningzoekende die op korte termijn geholpen wil worden, kan een urgentie aanvragen. De urgentieaanvraag wordt met een advies van woonconsulent, Juvans en/of GGD voorgelegd aan de urgentiecommissie. Deze commissie neemt een besluit. Als de woningzoekende niet instemt met de beslissing, kan een bezwaarschrift worden ingediend bij de beroepscommissie. In dit verslagjaar is 12 keer een urgentie aangevraagd en toegekend, waarvan 8 keer vanwege herstructurering. Buiten de herhuisvesting-urgenten zijn twee urgent woningzoekenden binnen een half jaar aan een woning geholpen. De overige twee urgenten zijn nog geen 4 maanden urgent verklaard en nog zoekende naar een woning. Door 13 woningzoekenden is een verzoek ingediend tot verlenging van de inschrijfduur met één jaar op basis van relatiebreuk. Al deze verzoeken voldeden aan de voorwaarden en zijn dus gehonoreerd. In 2005 zijn met de gemeente Heusden afspraken gemaakt over de benadering van kandidaten voor de vrijkomende woningen t.b.v. huisvesting statushouders. Op basis van het contingentmodel ontvangt Woonveste tweemaandelijks een lijst van statushouders die gehuisvest moeten worden. Voor 2008 heeft Woonveste 15 woningen gereserveerd voor de huisvesting van statushouders in de gemeente Heusden en 4 woningen in de gemeente Haaren. In beide gemeenten heeft Woonveste de taakstelling gerealiseerd. Hiertoe zijn 21 woningen aangeboden en verhuurd. Daarnaast zijn in dit verslagjaar 37 mensen gehuisvest in het kader van de pardonregeling. Een aantal mensen hiervan woonde echter reeds in de gemeente Heusden. Service en producten Woonveste vindt het belangrijk dat klanten kunnen kiezen uit producten voor hun ruimtes. In 2008 hebben 171 woonwinkelgesprekken plaatsgevonden. Er zijn 256 ruimtes (keuken, badkamer, toilet) “ingericht”. Dit is gemiddeld anderhalf vertrek per adres. Klanten blijken ook in 2008 uitermate tevreden te zijn over de keuzemogelijkheden en de extra dienstverlening vanuit de woonwinkel. In het kader van de nieuwbouw zijn voor het Waterkwartier (WOB) 19 woonwinkelgesprekken gevoerd. Verder zijn er 41 woonwinkelgesprekken geweest in verband met planmatig binnenonderhoud. Op niet planmatige basis (mutatiewoningen, keukenblokvervanging, WMO en individueel planmatig onderhoud) zijn er 111 klanten ontvangen.

JAARVERSLAG 2008

21

Soort keuze

Aantal

Standaard keuze Éénmalige betaling Huurverhoging Mix (zowel huur als éénmalig)

24 18 118 11

Totaal

171

Het merendeel van de keuzes (131) betrof de keuken. 63 keer zijn keuzes gemaakt ten aanzien van de materiaalkeuze in het toilet en 62 keer in de badkamer.Bij 147 adressen is gekozen voor luxe tegen een huurverhoging, eenmalige betaling of een combinatie van beiden. Gemiddeld is per woning € 145,27 besteed aan luxe.In totaal is er voor € 213.554,- besteed in de woonwinkel. Hiervan heeft een bedrag van € 97.616,- betrekking op de aanschaf van inbouwapparatuur in de keuken. Gemiddeld wordt 1 menskracht ingezet in de woonwinkel. Met deze uitbreiding is de woonwinkel voldoende voorbereid op de te verwachten activiteiten in 2009. Verder zijn middelen beschikbaar gesteld om extra ondersteuning in te zetten op tijdelijke basis. Blijvend aandachtspunt is de spreiding in de planning van de projecten gedurende het jaar. Dit vraagt de nodige interne afstemming. Het woonwinkelteam heeft naast de woonwinkelgesprekken ook aandacht besteed aan opleiding, communicatie, inrichting woonwinkel, het assortiment en het verbeteren van diverse procedures. Huurverhoging, -toeslag en –achterstand Het huurbeleid van Woonveste is niet gewijzigd ten opzichte van het vorige jaar. Het uitgangspunt voor de vaststelling van de huurverhoging is het inflatiecijfer over 2007 dat is bepaald op 1,6% en de maximaal boveninflatoire huurstijging. Na overleg met de huurderverenigingen is de huurverhoging per 1 juli 2008 vastgesteld op gemiddeld 1,6% voor de sociale huurwoningen. De verhoging voor de geliberaliseerde woningen bedroeg 2,6% en voor de garages 2,7%. Door de huurverhoging vinden er geen verschuivingen plaats tussen de zogenoemde goedkope, betaalbare en duurdere huurwoningen. In 2008 zijn geen geldende bezwaren ingediend tegen de huurverhoging. Wel zijn 2 bezwaren ingediend vanwege onderhoudsgebreken en is 1 bezwaar ingediend over een geliberaliseerde huurwoning. Deze bezwaarschriften zijn door Woonveste afgehandeld en de huurders zijn niet in beroep gegaan. De huurderving (in een percentage van de huren en vergoedingen), als gevolg van tijdelijke leegstand, lag in 2008 op 0,31% (2007: 0,43%). De huurderving ligt een stuk onder de norm van 0,45% en komt hiermee weer in normaler vaarwater. Huurderving

2004

2005

2006

2007

2008

0,21%

0,16%

0,28%

0,43%

0,31%

Tevens is een norm gesteld om minimaal 75% van de vrijgekomen woningen binnen 14 dagen te verhuren. In 2008 is 67% van de vrijgekomen woningen binnen deze termijn verhuurd. Renovatie, WMO, taakstelling en een aantal moeilijk verhuurbare woningen hebben geleid tot langere leegstand. Het mutatieproces bij de WMO-woningen en voor de taakstelling loopt langer omdat hierbij meer partijen betrokken zijn.

JAARVERSLAG 2008

22

Woonveste heeft een Huurtoeslag Informatie Punt (HIP) ingericht. Woonveste biedt klanten service in het begeleiden bij een aanvraag huurtoeslag en ze verstrekt informatie over wijzigingen, uitbetalingen e.d. Deze adviesfunctie vraagt tot nu toe beperkte inzet van Woonveste. Het percentage van de huurachterstand wordt bepaald door de achterstand in het betalen van de huur door de zittende huurders in verhouding tot de bruto huuropbrengst van de afgelopen 12 maanden. Voor 2008 had Woonveste de norm gesteld een huurachterstandpercentage te realiseren van maximaal 0,75%. Op 31 december 2008 bedroeg de huurachterstand 0,60% (2007: 0,75%). Eind 2008 is een bedrag van € 78.518,- aan vorderingen afgeboekt, welke als oninbaar werden beschouwd. De afboeking bestaat uit € 19.892,- aan huurvorderingen en € 58.626,- aan overige vorderingen. De reden dat zoveel meer is afgeboekt dan vorig jaar is onder andere een aantal grotere schulden die vanuit de WSNP zijn kwijtgescholden. In dit verslagjaar zijn er 38 ontruimingen aangezegd in verband met een huurachterstand (2007: 24). Hiervan zijn 14 woningen daadwerkelijk ontruimd (2007: 4). In het kader van leefbaarheid zijn 7 woningen ontruimd (2007: 13), het betreft woningen waarin een hennepkwekerij is geconstateerd (2007: 12). Huurders met structurele betalingsproblemen kunnen zich aanmelden voor individuele begeleiding; de zogenoemde budgetondersteuning. Vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid zet Woonveste zich in voor huurders die hun financiële verplichtingen moeilijk na kunnen komen. Deze dienstverlening heeft een preventief karakter. In 2008 hebben 27 gezinnen gebruik gemaakt van het budgetondersteuning traject (2007: 29). Ook in 2008 heeft management kritisch gekeken naar de door Woonveste aangeboden budgetondersteuning. De trajecten lopen goed, maar nemen veel tijd in beslag door de complexe schuldenproblematiek van de cliënten. Op basis hiervan is gekeken naar een nieuwe benaderingswijze die wellicht cliënten met een lagere schuldenlast in beeld brengt en die een korter begeleidingstraject nodig hebben. Zij worden in een eerder stadium van de aanmaningsprocedure benaderd (voorheen bij de derde aanmaning). Met ingang van januari 2009 starten we met deze nieuwe werkwijze. De samenwerking met Juvans, team schuldhulpverlening, is ook in 2008 voortgezet. Een samenwerking die Woonveste belangrijk acht omdat zij zorgt voor een goede overdracht van cliënten en inzicht geeft in het traject waar de cliënt aan deelneemt. Cliënten tekenen voor deze informatieoverdracht een akkoordverklaring. Zoals in het jaarverslag over 2007 is aangegeven bleek uit onderzoek dat een samenwerking met de Stadsbank enkel gerealiseerd kan worden door een samenwerking met de gemeente Heusden aan te gaan. Het doel voor 2008 was om met de ISD, de gemeente Heusden, Juvans en de Stadsbank tot een nauwe samenwerking te komen. Hiervoor hebben verschillende overleggen plaatsgevonden. De uitkomsten worden in 2009 helder.

JAARVERSLAG 2008

23

4.4.

Leefbaarheid

Bij Woonveste zijn dit jaar diverse ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid geweest. Inzicht hebben in de wijk Het nader onderzoek naar de beleving van het leefklimaat in de wijk Vliedberg is ondergebracht in het project dorpenatlas; een leefbaarheidsonderzoek in/door de gemeente Heusden met betrokkenheid van Woonveste. Voor het verbeteren van de dienstverlening en het ontwikkelen van leefbaarheidsprojecten is het belangrijk om beter inzicht te krijgen in klachten en sociale meldingen. In 2008 is een registratiesysteem ontwikkeld voor het melden van klachten en sociale meldingen. In januari 2009 wordt gestart met het vastleggen van deze meldingen. Samenwerking met partners. Op diverse fronten is overlegd met de gemeente Heusden meestal in combinatie met de andere samenwerkingspartners. Er is een overleg geweest over de leefbaarheid en wijkgericht werken tussen bestuurders en uitvoerende medewerkers van de gemeente Heusden en Woonveste. Tijdens dit overleg zijn ideeën en suggesties uitgewisseld voor het verder vormgeven van de samenwerking op dit gebied. Beide partijen hebben uitgesproken verder samen te werken en de gemeente heeft toegezegd haar regisseursrol op zich te nemen. Woonveste heeft bij de gemeente Heusden aangedrongen op het evalueren en actualiseren van het hennepconvenant en het ontwikkelen van een overlastconvenant door de gemeente. In 2008 heeft hierover regelmatig overleg plaatsgevonden met diverse partijen maar dit heeft nog niet geleid tot concrete resultaten. In alle drie de rayons is door de projectgroep van de wijkpanels (Vijfhoeven, Braken Oost en Oudheusden) regelmatig overlegd. De uitkomsten en aanbevelingen naar aanleiding van de evaluatie van de drie wijkpanels, die in december heeft plaatsvonden, zijn voorgelegd aan de stuurgroep. Met medewerkers van Thebe en de gemeente Heusden is overlegd over het versterken van de samenwerking bij vervuilde woningen. De lijnen zijn uitgezet en de positie en mogelijkheden op het gebied van de samenwerking zijn bepaald. Voor het sociaal netwerkoverleg (voorheen netwerk- en casuïstiekoverleggen) in de gemeente Heusden zijn gemeente, Juvans, Stichting Sphinx, politie en Woonveste naast het maken van samenwerkingsafspraken bezig geweest met het ontwikkelen van een privacyreglement. Uitgangspunt is dat de nieuwe vorm in het eerste kwartaal van 2009 operationeel is. Ook vanuit het netwerkoverleg Haaren bestond onder de leden, bestaande uit vertegenwoordigers van politie, Juvans en Woonveste, de sterke behoefte het overleg meer structuur en body te geven. De gemeente Haaren wil graag de regie nemen. Het netwerkoverleg Haaren ontwikkelt zich langzaam naar een Multi Disciplinair Overleg met een privacyreglement. Een samenwerkingsovereenkomst is in voorbereiding. In de wijkwinkels in Vlijmen en Oudheusden wordt regelmatig het werkvloeroverleg gehouden. In dit overleg worden initiatieven op het gebied van leefbaarheid ontwikkeld en uitgevoerd. Met Stichting Sphinx en gemeente is het initiatief om tot buurtbemiddeling te komen in zowel de gemeente Heusden als Haaren in de verkennende fase. In Heusden is een projectvoorstel geïntroduceerd door Stichting Sphinx waarover Woonveste met gemeente en Stichting JAARVERSLAG 2008

24

Sphinx in overleg zijn. In Haaren is men ook initiatieven aan het ontwikkelen om te zien of buurtbemiddeling kan worden geïntroduceerd bij de aanpak van overlast. De nieuwe aanpak van geluidsoverlast door de politie is met Woonveste geëvalueerd en zal gezien het succes verder worden voortgezet. Ook in 2008 is een bijeenkomst van medewerkers van Juvans en Woonveste georganiseerd. Ditmaal is een case besproken met als doel het inzichtelijker krijgen van elkaars werkmethodiek. Met organisaties als MEE, RIBW, GGZ, GGD, Stichting Prisma, Thebe, Vluchtelingenwerk, Reinier van Arkelgroep, Novadic Kentron, MAKS, dierenasiel en dierenambulance zijn contacten op huurdersniveau geweest. Woonveste is tevreden over de wijze waarop wordt samengewerkt. Met basisschool De Bolster uit Drunen is een succesvolle projectweek rond het thema wonen georganiseerd. Alle groepen, leerkrachten, diverse ouders en medewerkers van Woonveste zijn aan de slag gegaan met het thema en hebben samen een weekprogramma ontwikkeld. In de media is veel aandacht besteed aan het project.

Op het gebied van overlast is ook in 2008 veel samengewerkt met o.a. de politie en de gemeente. Er zijn zeven juridische procedures gevoerd, twee i.v.m. overlast, vier i.v.m. tuinonderhoud en één in verband met hennep. Er zijn in 7 woningen van Woonveste hennepkwekerijen ontmanteld. Zes van de zeven huurders hebben de woning vrijwillig verlaten zonder dat een juridische procedure hoefde te worden gestart. Het merendeel van de overlastklachten (105) had betrekking op vervuiling en verwaarlozing van tuinen, klachten komend uit het herstructureringsgebied en vervuiling en verwaarlozing van woningen. Negen keer was sprake van burenruzies waarbij Woonveste via bemiddeling heeft bijgedragen aan een oplossing. In totaal heeft Woonveste het afgelopen jaar 249 sociale meldingen ontvangen. Activeren bewoners In het kader van de veranderingen in de wetgeving rondom bewonersparticipatie hebben medewerkers een bijeenkomst over de Overlegwet bijgewoond. Woonveste onderneemt acties om conform de wet te handelen. Verder is deelgenomen aan bijeenkomsten over bewonersparticipatie en buurtalliantie. In Oudheusden hebben bewoners zich verenigd in het bewonerscomité E. van Gochstraat. Woonveste heeft deelgenomen aan dit overleg en in overleg met Sphinx, gemeente Heuden en bewoners wordt een plan van aanpak ontwikkeld. Het doel is om de uitstraling van de woning, het groen in de straat en de sociale contacten te verbeteren. In 2008 zijn de brandgangen opgeknapt door het aanleggen van riolering, bestrating en het aanbrengen van verlichting. Het bewonerscomité wijkpanel Van Ruysdaelstraat/Frans Halsstraat is bezig geweest met de inrichting van de drie grasvelden met een speelvoorziening en een ontmoetingsplaats. Woonveste heeft in samenwerking met gemeente Heusden overleg gevoerd met de bewoners. JAARVERSLAG 2008

25

In de Vermeerstraat/Irenestraat: heeft Woonveste bewoners geactiveerd om mee te denken over de inrichting van het binnenterrein en hieruit is een bewonersgroep ontstaan. Vanuit het werkvloeroverleg (WVO) wordt ingezet op het activeren van bewoners. Binnen het beheergebied herstructurering Oudheusden zijn een aantal straatcontactpersonen actief. Voor deze bewoners en andere straatcontactpersonen heeft Woonveste samen met het WVO een etentje georganiseerd. Diverse wethouders schoven aan. Alle straatcontactpersonen kregen een kleine attentie van Woonveste. Na diverse sessies met bewoners heeft de gemeente Haaren haar plannen gepresenteerd ten behoeve van het dorpsontwikkelingsplan Haaren. Ook is in 2008 het WMO beleidsplan door de gemeente vastgesteld. Eind 2008 heeft op initiatief van Woonveste een eerste overleg plaatsgevonden om informatie en ideeën uit te wisselen over toekomstige samenwerking. Met bewoners van Op den Berg heeft een feestelijke opening plaatsgevonden. Dit was een groot succes omdat bewoners met elkaar konden kennismaken. Ook is net als bij het nieuwbouwcomplex Bloemendaal een bewonerscommissie opgericht. Deze commissies zullen zich bezighouden met o.a. leefbaarheidsaspecten in en om de complexen. Het wijkpanel Vijfhoeven in Vlijmen hanteert een nieuwe aanpak. In het kader van het wijkgericht werken doen bewoners actief mee aan het realiseren van de plannen. Woonveste heeft in samenwerking met de gemeente bijeenkomsten georganiseerd waarin bewoners ideeën en keuzen bepaalden over toekomstige inrichting van het speelterrein en het binnenterrein. Het contact met de buurtbewoners verloopt goed en is versterkt. In 2009 worden de terreinen ingericht. Het werkvloeroverleg in Vlijmen, waar Woonveste in participeert, is aan de slag gegaan met enkele bewonersinitiatieven voortkomend uit de activiteiten rondom het MFA. Hiervoor is onder andere een beheerplan opgesteld. Op verzoek van bewoners en gemeente Heusden heeft Woonveste onderzoek gedaan naar de uitbreiding van de parkeermogelijkheden in de Beatrixlaan te Vlijmen. Bewoners uit Elshout, uit de Leharstraat e.o. in Drunen en uit de Prinses Irenestraat e.o in Drunen zijn door Woonveste schriftelijk uitgenodigd actief deel te nemen aan een bewonerscommissie. Vanuit de Leharstraat is aangegeven dat behoefte bestaat aan een 2 jaarlijks overleg. In 2009 wordt hiermee gestart. In Elshout en de P. Irenestraat was onvoldoende belangstelling voor een georganiseerd bewonersoverleg. In het kader van de herinrichting van de drie pleintjes in Braken Oost (Irenestraat e.o) is door Woonveste het bewonersinitiatief van de buurtbarbeque ondersteund en bezocht. De barbeque, een initiatief van een tweetal huurders van Woonveste, is goed bezocht en de middag en avond is door de buurtbewoners erg gewaardeerd. Voor bewoners, belangstellenden en omwonenden van het nieuwbouwproject zorgcentrum Drunen heeft Woonveste een infomiddag en -avond georganiseerd. Thebe en Stichting Schakelring waren betrokken bij de organisatie van de bijeenkomsten. Vanuit de projectgroep wijkpanels (Vijfhoeven, Braken Oost en Oudheusden) is een nieuwsbrief verzonden aan de desbetreffende bewoners.

JAARVERSLAG 2008

26

Inbedding in de organisatie Ten behoeve van de leefbaarheidsactiviteiten, nu en in de toekomst is door afdeling Woonservice het werkplan leefbaarheid voltooid. Hierin staan alle bestaande maar ook nieuwe activiteiten omschreven die Woonveste wil uitvoeren. Het aantal benodigde uren is daarin geïnventariseerd en er zijn concrete ideeën over de invulling van de extra benodigde personele inzet bedacht. Het werkplan sluit aan op de beleidsnota leefbaarheid 2008-2012. Er heeft een interne bijeenkomst plaatsgevonden met de opzichters en de woonconsulenten om het onderhoud van de woonomgeving binnen Woonveste meer op elkaar af te stemmen. In vervolg daarop zijn procedures en brieven over het tuinonderhoud aangepast. Verder is besloten nader onderzoek te verrichten naar de mogelijkheid voor het inzetten van wijkhuismeesters. Het nieuwe woningbezit bestaat grotendeels uit appartementen met meer algemene ruimten. Het beheer van de gebouwen en woongebieden vraagt een grotere betrokkenheid van Woonveste. In stand houden onderhoudsniveau woningen en directe woonomgeving Achter de woningen met de even nummers aan de E. van Gochstraat in Oudheusden heeft Woonveste in de brandgang verlichting aangebracht en de bestrating en afwatering verbeterd. Bewoners met damwandprofiel schuttingen zijn benaderd voor vervanging van de schuttingen. Sommige doen mee met het schuttingenproject. In Drunen is in Braken West (Magnoliastraat e.o) , Venne Oost (Talmastraat e.o., P. Heinstraat/De Ruyterstraat) is volgens planning de brandgangverlichting aangebracht. Het organiseren van een tuintjeswedstrijd is weer opgepakt in Oudheusden en succesvol afgesloten. Ook in Vlijmen was de tuintjeswedstrijd wederom een succes.

Uitreiking 2e prijs tuintjeswedstrijd

Woonveste, politie en gemeente zijn de wijk in gegaan om een grotere betrokkenheid van bewoners te krijgen ten behoeve van het aanpassen van het speelterrein in de Vijfhoeven. Ook ten aanzien van het binnenterrein in de Vijfhoeven zijn bewoners benaderd een actieve rol te spelen. Voor de herontwikkeling van het gebied Donkhof (Haarsteeg) zijn intern bijeenkomsten gehouden. Gesproken is over doelgroepen en woningtypes die gebouwd kunnen worden maar ook welke voorzieningen er nodig zijn in deze kern. In Drunen zijn 52 bewoners van het Vermeerplantsoen gevraagd mee te doen aan het schuttingenproject (tegen een huurverhoging). De belangstelling was helaas minimaal. Door meer eenheid in schuttingen hoopte Woonveste de uitstraling en de leefbaarheid te verbeteren. Het gezamenlijk optrekken van gemeente en Woonveste bij het herinrichten van het openbaar gebied achter de woningen is mede aanleiding geweest voor dit initiatief

JAARVERSLAG 2008

27

Voor de huurders van de Leharstraat e.o. in Drunen is een bewonersavond georganiseerd over het uit te voeren gevelonderhoud. Een aantal bewoners is bijeen geweest om samen met de architect de kleurkeuze van het schilderwerk te bepalen. Verder is besloten een buurtschouw voor te bereiden. De politie en de gemeente hebben toegezegd mee te werken aan de schouw. Ten behoeve van het complex Rooijackerserf/Schoolstraat zijn contacten gelegd en afspraken gemaakt met o.a. de gemeente, de dierenbescherming en het dierenasiel om de kattenoverlast te verminderen. Woonveste heeft in opdracht van de gemeente Heusden een bewonersavond georganiseerd. Met hen wordt het herinrichtingsplan ontwikkeld voor drie pleintjes in Braken Oost. De uitvoering staat gepland voor april 2009. Aan de Van Galenstraat is door Woonveste een hekwerk geplaatst waardoor de overlast van de vuilcontainer (illegaal storten) is aangepakt Ten behoeve van diverse nieuwbouwprojecten zijn bijeenkomsten door de rayons georganiseerd voor belangstellenden en omwonenden. Ook bij planmatig onderhoud (b.v. bij kozijnvervanging, binnenonderhoud) zijn bewonersavonden georganiseerd. In het herstructureringsgebied Oudheusden zijn de tijdelijke huurcontracten omgezet naar gebruikersovereenkomsten met Camelot. De koopwoningen zijn op één na aangekocht door de gemeente Heusden. In augustus heeft de gemeente besloten een onteigeningsprocedure te starten. Verder heeft met de gemeente overleg plaatsgevonden over het gedeeltelijk slopen van de woningen in dit herstructureringsgebied. Woonveste coördineert het beheerteam in dit gebied. In het beheerteam zijn afspraken gemaakt over het slopen van de woningen. Ook worden meldingen over o.a. vervuiling van de woonomgeving door het beheerteam direct opgepakt en afgehandeld. Leefbaarheidsuitgaven Oudheusden In 2008 heeft Woonveste € 531.000,- besteed aan leefbaarheid. Hiervan is € 500.000 besteed in het kader van de herstructurering Oudheusden en is € 31.000,- besteed aan diverse leefbaarheidsprojecten. Als bijdrage in de herinrichting van de drie pleintjes in Braken–Oost heeft Woonveste een bedrag van € 75.800,- toegezegd aan de gemeente Heusden. Woonveste verwacht in 2009 nog facturen te ontvangen van de gemeente Heusden in verband met uitgevoerde werkzaamheden in 2008 van brandgangverlichting.

JAARVERSLAG 2008

28

4.5

Wonen-welzijn-zorg en dienstverlening

In Vlijmen is Woonveste gestart met de bouw van de Multifunctionele Accommodatie. Deze voorziening is van groot belang voor het welzijn in de wijk Vliedberg te Vlijmen. Bijzondere doelgroepen Woonveste is de samenwerking aangegaan met Stichting Haarsteegs Hoeve. Haarsteegs Hoeve biedt mensen met een beperking ondersteunende en/of activerende begeleiding op het gebied van werk, wonen en vrije tijd. In 2008 is in Drunen een dubbele eengezinswoning aan hen verhuurd. In het huis wonen een aantal cliënten van de stichting maar er is ook een logeermogelijkheid gerealiseerd voor cliënten en hun mantelzorgers. Woonveste heeft met dit initiatief de huisvesting van een nieuwe bijzondere doelgroep uitgebreid. De samenwerking met Stichting Prisma richt zich op de realisatie van nieuwbouw in Drunen voor (11) mensen met een beperking; de bouw start in 2009. Met Cello werkt Woonveste samen aan twee nieuwe woonzorglocaties in Helvoirt, welke begin 2009 worden opgeleverd; één in Vlijmen, waarvan de bouw inmiddels gestart is en één in Haaren. Voor overige bijzondere doelgroepen heeft Woonveste in de bestaande bouw 6 woningen beschikbaar gesteld. De bewoners wonen zelfstandig maar ontvangen veelal begeleiding vanuit organisaties als Cello, Prisma en GGZ. Senioren Woonveste realiseert ten behoeve van Schakelring (ouderenzorg Heusden) een nieuw zorgcentrum in Drunen. De gebouwen gaan tevens onderdak bieden aan de thuiszorgorganisatie Thebe. De bouw ontwikkelt zich voorspoedig en zal eind 2009 opgeleverd worden. Zowel in dit complex, als in het recent opgeleverde wooncomplex nabij het zorgcentrum Vlijmen zijn voorzieningen op het gebied van domotica en serviceverlening aangebracht. Een intentieovereenkomst met de Van Neynselstichting over de herstructurering van de zorgeenheden en de nieuwbouw in het complex Grevelingen te ’s-Hertogenbosch is in voorbereiding genomen. Doel is om gezamenlijk een modern zorgcomplex te realiseren. Wonen-Welzijn-Zorg In het werkgebied Heusden functioneert het Wonen-Welzijn-Zorg overleg, waar Woonveste actief deelnemer van is. Het eerder vastgestelde plan Woonservicezones, heeft geleid tot een prioriteitstelling binnen het overleg Wonen-Welzijn-Zorg. Woonveste is gestart met de vertaling naar haar voorraadbeheerplan. Tevens is een aanzet gegeven tot een passende bestemming van het pand Mommersteeg aan de rand van de nieuwbouwwijk Geerpark. Vanuit het overleg heeft de ontwikkeling van het gebied Donkhof een stevige impuls gekregen. In zowel de gemeente Haaren als de gemeente Heusden kwam met regelmaat het “casuïstiek”-overleg bijeen. De deelnemers bespraken op welke wijze de problematiek van individuele personen het beste verholpen kon worden.

JAARVERSLAG 2008

29

Aan de Van Neynselstichting (De Grevelingen) worden 39 woningen verhuurd in kader van verzorgingshuis zorg thuis. In 2008 is met Stichting Schakelring de afspraak gemaakt dat Woonveste 12 seniorenpluswoningen beschikbaar stelt voor kandidaten met een AWBZindicatie met verblijfsfunctie. Dit verslagjaar zijn daadwerkelijk 12 woningen verhuurd aan kandidaten met deze indicatie. Diensten Huurders met structurele betalingsproblemen zijn door Woonveste individueel begeleid. Woonveste is aangesloten bij WoonEnergie en heeft dit product aangeboden aan haar huurders. Doel hiervan is om de huurders een aantrekkelijke leverancier aan te bieden. Woonveste heeft in het verslagjaar (op een bescheiden wijze) bemiddeld bij specifieke diensten aan haar huurders. In samenwerking met andere organisaties is bemiddeld bij een verzekeringspakket, verhuisservice, tuinonderhoud en een maaltijdservice.

JAARVERSLAG 2008

30

4.6

Het betrekken van belanghouders en bewoners bij het beleid

Belanghouders Woonveste is een maatschappelijke onderneming. Zij onderneemt, met als uitgangspunt wat zij voor de samenleving kan betekenen; met name vanuit het perspectief wonen. Woonveste hecht veel waarde aan de samenwerking met partners en heeft daar ook in dit verslagjaar in geïnvesteerd. De Belanghouders van Woonveste zijn: • Huurdersvereniging Vlijmen • Huurdersvereniging Drunen • Gemeente Heusden • Gemeente Haaren • Stichting Schakelring zorg • Stichting Sphinx welzijn • Stichting Juvans welzijn • Stichting Prisma zorg • Stichting Cello zorg • Stichting ’t Heem zorg Ook in dit verslagjaar is een zogenaamde “dag van de belanghouders” door Woonveste georganiseerd. Doel van deze dag is over en weer inspiratie op te doen voor activiteiten die door Woonveste al dan niet in samenwerking met andere belanghouders zouden moeten worden opgepakt. Woonveste krijgt hiermee input voor haar Jaarplan. De bijeenkomst werd door vele belanghouders bijgewoond, de beide gemeenten waren helaas –bestuurlijk- afwezig. Vanuit de organisatie waren het management en diverse medewerkers aanwezig. De bijeenkomst werd bijgewoond door de voorzitter van de RvC. Het jaarverslag 2007 van Woonveste gaf geen aanleiding voor de aanwezigen tot het maken van kritische op- of aanmerkingen. Vanuit Woonveste zijn op de Belanghoudersdag een aantal specifieke onderwerpen aangekaart: investeren in duurzame energie in Geerpark in Vlijmen, de ontwikkeling van Donkhof in Haarsteeg, de plannen ontwikkelen voor de verouderde seniorenwoningen in Nieuwkuijk, het optoppen van seniorenwoningen in het zorgcentrum Grevelingen in ’s-Hertogenbosch, de mogelijke nieuwbouw van het zorgcentrum Antonius en het voorbereiden van experiment om nulenergie toe te passen bij ingrijpend onderhoud. De 2e helft van de bijeenkomst werd gewijd aan het thema samenwerken op het gebied van leefbaarheid. Resultaat was een uitwisseling van de actuele mogelijkheden van de organisaties en het beter leren kennen van elkaar. Het verslag van deze Belanghoudersdag is opgenomen op de Woonveste website. Vanuit de directie werd in dit jaar een presentatie gegeven over bouwen bij PVDA afdeling Heusden. En over duurzaam bouwen bij D66 afdeling Heusden. Raadsleden zijn uitgenodigd bij de opening van het pand Op den Berg en bij de start van de Multifunctionele accommodatie. Bewoners(-organisaties) In het werkgebied van Woonveste zijn twee huurdersverenigingen actief; één voor de regio Drunen en één voor de regio Vlijmen. Het overleg met Woonveste vindt plaats op grond van een samenwerkingsovereenkomst. In deze overeenkomst is vastgelegd op welke wijze overlegd wordt, over welke onderwerpen en met welke rechten en plichten. JAARVERSLAG 2008

31

Aan het overleg nemen deel een afvaardiging van de besturen van de huurdersorganisaties, alsmede de directeur en het hoofd woonservice van Woonveste. Het bestuurlijk overleg met de huurdersverenigingen vond drie maal plaats. Instemming van de huurdersverenigingen werd gevraagd over het huurprijsbeleid 2008, het Portefeuilleplan van Woonveste waarin de uitgangspunten van het voorraadbeheer zijn vastgelegd, de manier waarop seniorenplus woningen worden toegewezen en de handelwijze bij de aanpak van ernstige overlast bij woonsituaties. Een eerste bespreking van de nieuwe wet overleg huurders/verhuurders vond plaats. Verder werd de Woonwinkel van Woonveste geëvalueerd. Diverse bouwplannen werden door Woonveste toegelicht. Met regelmaat vond overleg plaats tussen het hoofd van de afdeling Woonservice en de individuele huurdersorganisaties, over meer specifieke zaken welke lokaal spelen. De huurdersverenigingen ontvingen een financiële bijdrage van Woonveste. Naast de huudersverenigingen onderhoudt Woonveste met een zestal bewonerscommissies contact over met name praktische zaken. Na oplevering van de nieuwbouw zet Woonveste zich actief in voor het formeren van een bewonerscommissie. In de laatstelijk opgeleverde nieuwbouwprojecten Bloemendaal, Hollandlaan en Op den Berg is het gelukt een bewonerscommissie op te zetten. In de bestaande bouw wordt na uitvoering van o.a. binnenonderhoud actie ondernomen tot het continueren van de bewonerscommissie maar helaas is dit minder succesvol. Met de overkoepelende ouderenorganisatie SOGH in Heusden heeft overleg plaatsgevonden; dit overleg was met name gericht op woonbehoeften onder ouderen. In de wijken Braken Oost, Vijfhoeven en Oudheusden zijn diverse overleggen met bewoners geweest voortkomend uit de eerder gehouden wijkpanels. Ook in dit verslagjaar vond -in het kader van de gezamenlijke wijkaanpak van Oudheusdenmet een bewonerscomité in Oudheusden diverse malen overleg plaats. Woonveste beschikt over een verhuiskostenregeling bij sloop. Bewonersinformatie vond onder meer plaats via het vier maal per jaar gratis aan huurders verstrekte bewonersblad “Woonvenster”. Nieuwe huurders hebben een uitgebreide informatiemap over Woonveste ontvangen; hierin staan alle spelregels vermeld. Op de Woonveste website is alle actuele informatie over het woningaanbod en over Woonveste vanuit de huiskamer op te roepen. Specifieke informatie over materialen en keuzemogelijkheden kan in de Woonveste woonwinkel worden verkregen. In deze winkel is ook de complete folderreeks beschikbaar. Statuten, reglementen en verantwoordingsstukken, evenals het Jaarplan en het Ondernemingsplan liggen bij de balie ter inzage aan bezoekers. Indien stukken werden geagendeerd voor een overleg met huurders (-organisaties), zijn deze kosteloos ter beschikking gesteld. Klachtenadviescommissie Woonveste beschikt over een klachtenadviescommissie. Bij reglement is samenstelling en werkwijze van de commissie bepaald. Op de website van Woonveste wordt aandacht besteed aan de klachtenprocedure en tevens is een folder beschikbaar. De klachtenadviescommissie bestaat uit een onafhankelijk voorzitter, een lid vanuit de gezamenlijke huurdersorganisaties en een lid vanuit het bestuur van Woonveste. Aan de klachtenadviescommissie werd in het verslagjaar één klacht voorgelegd. Het betreft een geschil inzake vergoeding van kosten (€168,-) bij grootonderhoud. De klager werd in het gelijk gesteld door de commissie en het bedrag is toegekend.

JAARVERSLAG 2008

32

4.7

Kwaliteitsontwikkelingen en communicatie

Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector Woonveste is lid van de KWH-organisatie. Het KWH label is in 2003 behaald. De KWH-eisen sluiten goed aan bij de door Woonveste gewenste kwaliteitsontwikkeling. KWH richt zich met name op de feitelijk aan de klant geleverde kwaliteit. Ook in 2008 vonden reguliere kwaliteitsmetingen plaats; het resultaat is met een gemiddeld eindcijfer van 7.7 goed te noemen. Landelijk was het gemiddelde bij de KWH-organisaties 7.5 Labelonderdelen

Corporatie bellen Woning veranderen Woning onderhouden Klachten afhandelen Woning verlaten Gemiddeld

Eindcijfer 2008

7,7 7,1 8,5 6,7 8,6 7,7

In 2008 zijn tevens de cijfers van de zogenaamde KWH-Prestatie-Index bekend geworden. Hierin zijn de resultaten van de metingen over 2006 en 2007 voor alle deelnemende woningcorporaties op een rij gezet. Woonveste is hierbij op de 14de plaats beëindigd. Er doen in totaal 226 woningcorporaties mee, dus een hele mooie prestatie. Op het meetonderdeel ‘Woning Onderhouden’ is Woonveste zelfs de landelijke koploper. Woonveste heeft hier de hoogste score behaald. Huurders zijn zeer tevreden over onze dienstverlening bij onderhoudswerkzaamheden. Tevredenheidonderzoeken In 2008 heeft Woonveste consequent gegevens verzameld over klanten en de wijze waarop zij de producten van Woonveste ervaren. Deze informatie is intern besproken en heeft geleid tot verbetering van de dienstverlening. Maandelijks wordt een tevredenheidonderzoek gehouden onder de nieuwe huurders. De norm is door Woonveste gesteld op 7,0. In 2008 is de tevredenheid beoordeeld met een gemiddelde van 7.7 (2007: 7.5) De mate van tevredenheid van bewoners met het uitgevoerde planmatig onderhoud scoorde gemiddeld 7,8 (was 7,9) Ook de tevredenheid over de opgeleverde nieuwbouw is in 2008 gemeten, deze kwam uit 7,4 (2007: 7,5). Eind 2008 is Woonveste gestart met een tevredenheidsonderzoek over het reparatieonderhoud. Klachtenmanagement en sociale meldingen In 2008 heeft Woonveste een systematiek opgezet om opmerkingen van klanten over de uitvoering van haar beleid te inventariseren. Tevens is daarbij betrokken de wens van Woonveste om wijkgerichte informatie structureel te gaan inventariseren. Doel van beide inventarisaties is om als organisatie meer kennis over de klant(wensen) en kennis over wijken beschikbaar te krijgen en deze kennis ook vast te houden. Met deze kennis kan gezocht worden naar mogelijke verbeteringen. Eind 2008 is het automatiseringsysteem zodanig ingericht dat de informatie vastgelegd kan worden. Begin 2009 wordt gestart met het vastleggen van gegevens.

JAARVERSLAG 2008

33

Communicatie en sponsoring Woonveste is in het verslagjaar vele malen en positief in het nieuws geweest. Veel informatie werd verstrekt rond de nieuwbouw, met name de oplevering van het complex Op den Berg en de realisatie van de duurzame wijk Geerpark. De start van de bouw van de Multifunctionele Accommodatie in Vlijmen en de intensieve samenwerking daarin met de gemeente Heusden, heeft ruime aandacht gekregen. Veel energie is gestoken in de communicatie met de klant via de website. Woonveste subsidieerde o.a. de tuinenwedstrijd in Vlijmen, het wereld kinderfeest in Oudheusden, het gemeentelijk project Otjiwarongo een jeu de boules toernooi, een feestmiddag in het kader van de start van de bouw MFA (Vliedberg) en een aantal wijkbarbecues. Woonveste stelde gratis opslagruimte beschikbaar voor Vluchtelingenwerk Heusden. Als blijk van waardering voor de inzet van vele vrijwilligers voor hun leefomgeving, heeft Woonveste 25 vrijwilligers een optreden in het cultureel centrum te Drunen aangeboden; dit werd zeer gewaardeerd.

JAARVERSLAG 2008

34

4.8.

Het beleid en beheer op financieel gebied

Financieel beleid Uitgangspunt van het financieel beleid is dat de financiële continuïteit is gewaarborgd en dat de maatschappelijke ambities op financieel efficiënt en verantwoorde wijze worden gerealiseerd. De ontwikkeling van de kasstromen (liquiditeit) en de waarde van de vastgoedportefeuille (solvabiliteit) spelen hierbij een zeer voorname rol. In 2008 is een kadernota strategisch voorraadbeheer vastgesteld. Deze nota is leidend voor de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille en het beheer ervan richting 2014. De nota geeft een beeld over type en aantal woningen die Woonveste voor haar doelgroepen wil realiseren om te komen tot een ontspannen huurwoningmarkt. De kadernota vormde samen met de ontwikkelingen vanuit de overheid (vennootschapsbelasting en Vogelaarheffing) aanleiding om het financieel beleid kritisch te bekijken. De conclusie hiervan is dat het sturen op kasstromen een steeds belangrijkere rol inneemt. Dit is ook vertaald naar een actualisatie van het financiële beleid. Hierin is de bestaande voorwaarde omtrent solvabiliteit, deze mag niet structureel onder de 20% dalen, aangevuld met een kengetal die betrekking heeft op kasstromen. De operationele kasstroom moet groot genoeg zijn om de financieringslasten te betalen (interest dekkingsratio > 1). Op deze manier voorkomt Woonveste dat er liquiditeitsproblemen kunnen ontstaan. Uit zowel de realisatie als de prognoses blijkt dat Woonveste een financieel gezonde positie heeft die het mogelijk maakt haar maatschappelijke ambities te realiseren. Dit wordt ook bevestigd door het Centrale Fonds voor de Volkshuisvesting. Om het maximale maatschappelijk rendement te behalen wordt het wel steeds belangrijker om een goede afweging te maken welke euro, we waar voor gebruiken. Financieel beheer en risico’s Aan de hand van de verschillende rapportages, zoals jaarrekeningen, meerjarenprognoses, kwartaalrapportages, investeringsbegroting en kasstroomoverzichten, wordt het financieel resultaat voortdurend getoetst aan het financieel beleid. Bij deze toetsing wordt ook gekeken naar de ontwikkeling van de risico’s. De belangrijkste risico’s en onzekerheden waar Woonveste mee wordt geconfronteerd zijn de risico’s rondom nieuwbouw, kasstromen en renterisico. Van elk nieuwbouwproject wordt een financieel risicogebied berekend. Het risicogebied bestaat uit mogelijke risico’s die zich kunnen voordoen voorafgaande of tijdens de bouw. Het totale voorcalculatorisch exploitatieverlies vermeerderd met het totale financiële risicogebied, gaven geen aanleiding om te twijfelen aan de financiële continuïteit van Woonveste. De gerealiseerde en toekomstige kasstromen worden elk kwartaal besproken. Zowel de realisatie als de prognoses laten een operationele kasstroom zien die een omvang heeft die groot genoeg is om de huidige en toekomstige financieringslasten te betalen. Voor de komende jaren loopt Woonveste geen onacceptabel hoog renterisico, dit blijkt uit de geprognosticeerde risicodragende vermogens voor de komende jaren. Alle prognoses zijn gebaseerd op aannames en veronderstellingen, de werkelijkheid kan hier van afwijken. Woonveste heeft een terrein van circa 28 hectare aan de Wolput te Vlijmen in bezit (het “Geerpark”). Op dit terrein bevinden zich onder meer een kantoorgebouw, bedrijfshallen en landbouwgrond. De landbouwgrond wordt verpacht, de bedrijfsruimten worden zoveel als mogelijk verhuurd. Het financiële rendement op korte termijn is acceptabel. Naar Woonveste verwacht, kan op deze locatie in de periode 2010-2015 woningbouw plaatsvinden. JAARVERSLAG 2008

35

Beoordeling financiële positie door Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds (CFV) jaarlijks de financiële positie van alle woningcorporaties en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen, Wijken en Integratie. Op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie over het jaar 2007 concludeert het Fonds dat het vermogen op balansdatum 31 december 2007 groter is dan het voor Woonveste vastgestelde risicobedrag, hetgeen tot het oordeel “voldoende solvabiliteit” leidt. Daarnaast heeft het CFV aan Woonveste het continuïteitsoordeel “A” gegeven. Dit houdt in dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van Woonveste. Woonveste voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd, als aan de eis dat ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting. Financiële resultaten in hoofdlijnen In onderstaande tabel worden de verkorte balans en winst- en verliesrekening over de jaren 2004 tot en met 2008 weergegeven. Verkorte balans en Winst- en verliesrekening (x € 1.000) Balans Vaste activa Vlottende activa Activa Eigen vermogen en voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Passiva Winst- en verliesrekening Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen Mutatie reële waarde materiële vaste activa Jaarresultaat

2008

2007

2006

2005

2004

278.989 941 279.930 97.607 166.425 15.898 279.930

266.798 481 267.279 104.062 146.554 16.663 267.279

268.986 2.607 271.593 121.613 134.127 15.853 271.593

283.667 5.728 289.395 147.251 127.154 14.990 289.395

260.166 7.404 267.570 124.594 124.656 18.320 267.570

29.957 28.774 26.948 25.651 24.608 -/- 27.594 -/- 31.892 -/- 18.159 -/- 16.113 -/- 13.390 -/- 7.833 -/- 7.494 -/- 6.913 -/- 7.100 -/- 7.672 -/- 5.470 -/- 10.612 1.876 2.438 3.546 -/- 415 0 0 -/- 683 -/- 14.282 -/- 28.862

0 19.742

0 26.238

-/- 6.568 -/- 24.894 -/- 26.986

22.180

29.784

De vaste activa worden grotendeels gevormd door het onroerend goed in exploitatie. Deze bedraagt ultimo 2008 € 261,7 miljoen. Hierin is € 11,8 miljoen begrepen betreffende het bedrijfsonroerend goed aan de Wolput in Vlijmen. De resterende € 249,9 miljoen is de beleidswaarde van de verhuureenheden die Woonveste in exploitatie heeft. De beleidswaarde wordt bepaald door de beleidsuitgangspunten die in het strategisch voorraadbeheerplan zijn vastgelegd. De WOZ-waarde van de eenheden in exploitatie bedraagt ultimo 2008 ruim € 1 miljard. De marktwaarde (de waarde indien het gehele bezit verkocht zou worden) is niet exact bekend, maar ligt hoger dan de WOZ-waarde.

JAARVERSLAG 2008

36

Vergelijking resultaat met 2007 Ten opzichte van 2007 is het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening over 2008 € 5,1 miljoen hoger. Onderstaand een specificatie van dit verschil. Omschrijving

x € 1.000

Hogere bedrijfsopbrengsten Lagere bedrijfslasten Hoger saldo financiële baten en lasten

1.210 4.271 -/- 339 5.142

Bedrijfsopbrengsten De hogere bedrijfsopbrengsten ad € 1,2 miljoen betreffen met name hogere huuropbrengsten gerealiseerd door de huurverhoging per 1 juli 2008 van gemiddeld 1,6% en door de ingebruikname van nieuwbouwcomplexen. In vergelijking met 2007 is de huurderving gedaald met € 22.000 naar € 87.000. De opbrengst uit exploitatie van het bedrijfsonroerend goed is gestegen met € 10.000 naar € 420.000 in 2008, doordat er gemiddeld meer oppervlakte is verhuurd dan in 2007. Bedrijfslasten Dat de bedrijfslasten per saldo lager uitvallen wordt veroorzaakt door een lagere waardeveranderingen materiële vaste activa (€ 6,3 miljoen). Dit betreft de afboeking van het voorcalculatorisch exploitatieverlies voor nieuwbouwprojecten. In 2008 betreft het 2 nieuwe projecten (Van Arckelstraat en MFA Vliedberg) met een totaal voorcalculatorisch exploitatieverlies van € 5,9 miljoen en een afboeking van € 3,5 miljoen vanwege de herrekening van de projecten uit 2007 met de actuele parameters, zoals die voor de bedrijfswaardeberekening worden gehanteerd. In 2007 betrof het € 15,7 miljoen die betrekking had op drie projecten (Zuidwest Kwadrant, Zorgcentrum Drunen en St. Nikolaasterrein). De onderhoudslasten zijn met ruim € 1 miljoen toegenomen door een stijging van € 816.000 van de kosten van het planmatig onderhoud. Daarnaast zijn de kosten voor het contractonderhoud, de verbetering van de energielabels, het aanpassen van de vluchtwegvoorzieningen en domoticavoorzieningen bijna € 200.000 hoger dan in 2007. De overige bedrijfslasten (waaronder onroerende zaakbelasting, kosten voor automatisering, kosten leefbaarheid) zijn ruim € 700.000 hoger. Financiële baten en lasten De financiële baten zijn gestegen doordat in 2008 tijdelijk overtollig kasgeld in deposito is gezet (opbrengst: € 120.000). De financiële lasten zijn met circa € 0,5 miljoen gestegen doordat, ten behoeve van de financiering van nieuwbouwprojecten, de omvang van de langlopende leningen is toegenomen.

Vergelijking resultaat met begroting 2008 Ten opzichte van de begroting 2008 is het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening over 2008 € 7,7 miljoen lager. Onderstaand een specificatie van dit verschil.

JAARVERSLAG 2008

37

x € 1.000

Omschrijving

Hogere bedrijfsopbrengsten Hogere bedrijfslasten Saldo financiële baten en lasten

281 -/- 8.293 293 -/- 7.719

Het verschil ad € 7,7 miljoen tussen het resultaat 2008 en de begroting over 2008 wordt voor het grootste deel (€ 7,4 miljoen) veroorzaakt door de hogere “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De reden hiervoor is het feit dat de afboeking van het nieuwbouwcomplex Van Arckelstraat niet begroot was in 2008. Daarnaast zijn de normen en berekeningswijze geactualiseerd.

Kerncijfers 2004-2008 In onderstaande tabel zijn een aantal kerncijfers over de periode 2004 tot en met 2008 weergegeven. 2008 Eigen vermogen per verhuureenheid Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen lang* Rentabiliteit totaal vermogen Solvabiliteit Interest dekkingsratio

2007

2006

2005

€ 16.449 € 17.854 € 20.501 € 25.262 -/- 7,4% -/- 26,2% -/- 22,5% 15,1% 4,96% 5,03% 5,23% 5,52% 0,56% -/- 6,45% -/- 7,23% 10,32% 31,55% 35,50% 44,11% 50,72% 1,48 1,53 2,48 1,68

2004 € 21.401 23,9% 5,96% 14,27% 46,57% 1,59

* gemiddeld, gewogen rentepercentage over de langlopende schulden per 31 december.

Vanwege het verlies van € 6,6 miljoen in 2008 zet de dalende lijn van de solvabiliteit zich voort. Zowel de solvabiliteit als ook de interest dekkingsratio voldoen aan de gestelde normen.

Resultaatverwachting 2009 – 2013 In de onderstaande tabel zijn de geprognosticeerde jaarresultaten, ontwikkeling van het eigen vermogen en de solvabiliteit vermeld. Verder zijn ook de kasstromen en het interest dekkingsratio voor de jaren 2009 tot en met 2013 weergegeven. Bedragen x € 1.000 Jaarresultaat Eigen vermogen Solvabiliteit Operationele kasstroom Investeringskastroom Financieringskasstroom Interest dekkingsratio

2009 4.622 92.947 29,57%

2010 -/- 5.943 87.005 26,39%

2011 -/- 607 86.398 24,92%

2012 297 86.694 23,55%

2013 -/- 19 86.675 22,64%

2.791 -/- 40.806 33.300 1,30

2.261 -/- 22.248 20.342 1,22

1.665 -/- 21.225 17.989 1,15

2.635 -/- 24.045 20.496 1,22

2.429 -/- 17.973 14.590 1,19

De geprognosticeerde resultaten worden sterk negatief beïnvloed door het nemen van voorcalculatorische exploitatieverliezen voor verwachte nieuwbouwprojecten. Totaal over de jaJAARVERSLAG 2008

38

ren 2009 tot en met 2013 is nieuwbouw van circa 700 woningen/wooneenheden geprognosticeerd met een totale af te boeken onrendabele top van ruim € 35 miljoen. In het financieel beleid van Woonveste is vastgesteld dat, op basis van de geldende waarderingsgrondslagen, de solvabiliteit niet onder 20% mag dalen. In onderstaande grafiek is een risicoanalyse weergegeven van de ontwikkeling van de solvabiliteit in de komende jaren. Hiervoor zijn 100 scenario’s doorgerekend waarbij inflatie, rente etc. fluctueren.

Risicoanalyse solvabiliteit 2009 - 2013 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 2008

2009

2010

2011

2012

2013

-5,00%

In 31% van de doorgerekende scenario’s is de solvabiliteit in 2013 lager dan 20%. In 2018 is dit nog bij 19% van de doorgerekende scenario’s het geval. Dit is voor Woonveste een aanvaardbaar risico.

JAARVERSLAG 2008

39

5.

SOCIAAL JAARVERSLAG

Organisatie en ontwikkelingen Vanuit het interne verbetertraject zijn in de eerste helft van 2008 strategische thema’s geformuleerd die richting gevend zijn voor de ontwikkeling van Woonveste als organisatie. De thema’s zijn: -

Succesvolle aanpassing aan nieuwe rol wooncorporaties Verhogen commitment en kwaliteit personeel Realiseren aantrekkelijk werkgeverschap

Naast deze 3 strategische thema’s is er ook een visie op leiderschap tot stand gekomen. Deze visie, samen met de 3 thema’s vormen een belangrijke basis voor verdere ontwikkeling van de organisatie. Naast het ontwikkelen van dit richting gevend kader zijn er acties in gang gezet om de communicatie en de samenwerking verder te optimaliseren, is het verzuimprotocol geactualiseerd, worden functiebeschrijvingen geactualiseerd en is er een risico evaluatie onderzoek gehouden. Personele kengetallen Bij Woonveste zijn ultimo 2008 58 medewerkers in dienst (2007: 52). In totaal gaat het om 49 volledige formatieplaatsen (2007: 43). Afdeling

Aantal

Aantal

FTE’s

medewerkers

Woonservice

22

26

Technische ontwikkeling

12

13

Interne Zaken

12

16

Directie

3

3

Het merendeel van de medewerkers is vrouw (61%). De gemiddelde leeftijd bedraagt evenals in 2007 42 jaar. Veel medewerkers hebben een parttime dienstverband: 45% werkt minder dan 36 uur per week. In 2008 zijn 9 nieuwe medewerkers aangesteld, zijn 3 medewerkers uit dienst getreden. Groot was de verslagenheid als gevolg van het plotseling overlijden van Frank van Beurden (39). Frank is ruim 13 jaar in dienst van Woonveste geweest en heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan de ontwikkeling van de organisatie. In 2008 zijn er 1.353 overwerkuren gemaakt. Woonveste beschikt over een Ondernemingsraad. Deze raad bestaat uit 5 leden, die de diverse afdelingen van Woonveste vertegenwoordigen. De OR besprak ondermeer de volgende onderwerpen: verzuimbeleid, het intern verbeteringstraject, opleidingsbeleid, regeling flexibele werktijden en HRM-zaken binnen Woonveste. Per kwartaal vond overleg plaats tussen OR en de directeur-bestuurder; van deze overleggen werden verslagen gemaakt, die aan alle medewerkers beschikbaar zijn gesteld.

JAARVERSLAG 2008

40

Woonveste heeft een personeel-evenementencommissie. In deze commissie hebben medewerkers zitting die op een actieve wijze invulling geven aan de aan hen toevertrouwde taken. De organisatie vindt het van groot belang dat ook langs deze weg de goede sfeer en de teambuilding worden bevorderd. Opleidingen In februari is een opleidingsplan vastgesteld. Doel van de opleidingen is om medewerkers op het gewenste kennisniveau te houden, dan wel te brengen. Per medewerker is het gewenste opleidingstraject aangegeven. Aan opleidingen werd in 2008 circa € 75.000,- uitgegeven. Diverse medewerkers volgden korte, vakgerichte cursussen. Aan het eind van het jaar is een nieuw opleidingsbeleid ontwikkeld dat de komende jaren geïmplementeerd gaat worden. Arbeidsvoorwaarden De arbeidsvoorwaarden zijn primair vastgelegd in de CAO woondiensten. De CAO Woondiensten 2007-2008 heeft een looptijd van twee jaar, te weten van 1 januari 2007 tot en met 31 december 2008. In de CAO Woondiensten kunnen medewerkers gebruik maken van het cafetariamodel. De medewerker kan de arbeidsvoorwaarden die als bron zijn benoemd, omruilen voor één of meer doelen. Vanuit dit cafetariamodel hebben medewerkers in 2008 in totaal 660 (0,4 fte) extra vakantie uren gekocht. Arbeidsomstandigheden Woonveste is in april overgestapt naar nieuwe arbodienst (Bakx & Wagenaar) waarvan de bedrijfsarts in Drunen is gevestigd. Samen met de nieuwe bedrijfsarts is het verzuimprotocol vernieuwd waarbij meer dan in het verleden de verantwoordelijkheid nadrukkelijker bij leidinggevende en medewerker wordt neergelegd. Zo heeft de leidinggevende een gesprek met de medewerker indien deze meer dan 2 ziekmeldingen heeft in een periode van 6 maanden. Het ziekteverzuim over 2008 kwam uit op 4,1% (2007: 3,5%). Dit is hoger dan 2007 maar ligt onder de gestelde norm van 5%. De stijging wordt veroorzaakt door viertal langdurige zieken en seizoensinvloeden in het 1e en 4e kwartaal. Het overgrote deel van ziekteverzuim is niet werk gerelateerd. Bij de inrichting van het kantoor is uitdrukkelijk de veiligheid van medewerkers als belangrijk criterium gehanteerd. Dit heeft zich met name vertaald in een zo veilig mogelijke balie en spreekkamers. Het gehele kantoor is rolstoeltoegankelijk. Nieuw meubilair van Woonveste voldoet aan de arbo-eisen. Om een en ander ook te toetsen is in 2008 een risico inventarisatie onderzoek uitgevoerd waarbij geen schokkende constateringen naar voren kwamen. De verbeteringen zijn inmiddels opgepakt. Een ander aandachtspunt is dat het kantoor langzamerhand vol raakt. Het afgelopen jaar zijn 2 concentratiewerkplekken en een aantal extra werkplekken gecreëerd met het uitgangspunt dat een werkplek, een plek is waar het gemakkelijk communiceren is (door elkaars nabijheid), komt op bepaalde dagdelen op gespannen voet te staan met de gewenste rust op de werkplek.

JAARVERSLAG 2008

41

Woonveste beschikt over collega-vertrouwenspersonen welke kunnen assisteren bij de opvang van medewerkers die geconfronteerd zijn met agressief gedrag van klanten. Gelukkig was zwaar agressief gedrag door klanten in 2008 niet aan de orde. Klanten met een agressief gedrag worden schriftelijk gewezen op het feit dat dit gedrag kan leiden tot het stopzetten van activiteiten door Woonveste. In 2008 hebben medewerkers met klantcontact een training gevolgd inzake omgaan met agressie. Om de veiligheid van medewerkers en de bezoekers van het kantoor nog beter te kunnen garanderen is de Bedrijfshulpverlening uitgebreid naar 5 medewerkers. Het hoofd Interne zaken vervult de functie van preventiemedewerker.

JAARVERSLAG 2008

42

6.

JAARREKENING

6.1.

Balans per 31 december 2008 na resultaatbestemming

Bedragen x € 1.000 referentie

31.12.2008

31.12.2007

ACTIVA VASTE ACTIVA

MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende zaken in exploitatie 6.8.1

261.732

255.368

6.8.1

750

750

6.8.1

9.708

3.950

6.8.1

3.559

6.8.2 6.8.2 6.8.2

VOORRADEN VORDERINGEN Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

Woningen Verkocht onder Voorwaarden Onroerende zaken in ontwikkeling (On)roerende zaken t.d.v. de exploitatie FINANCIËLE VASTE ACTIVA Deelnemingen Latente belastingvorderingen Overige

275.749

3.712

263.780

18 222 3.000

3.240

18 0 3.000

3.018

6.8.3

467

467

0

6.8.4 6.8.4 6.8.4

143 171 160

474

167 158 156

VLOTTENDE ACTIVA

TOTAAL ACTIVA

279.930

JAARVERSLAG 2008

481

267.279

43

Bedragen x € 1.000 referentie

31.12.2008

31.12.2007

PASSIVA

EIGEN VERMOGEN Kapitaal Overige reserves

6.8.5 6.8.5

2 88.323

88.325

2 94.892

94.894

VOORZIENINGEN Onrendabele investering nieuwbouw Latente belastingverplichtingen

6.8.6 6.8.6

9.253 29

9.282

9.168 0

9.168

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen 6.8.7 Terugkoopverplichting Woningen Verkocht onder Voorwaarden 6.8.7 KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Groepsmaatschappij Overige schulden Overlopende passiva

165.675 750

145.804 166.425

750

6.8.8 6.8.8

6.771 4.038

8.975 3.363

6.8.8 6.8.8 6.8.8 6.8.8

837 18 64 4.170

624 18 58 3.625

TOTAAL PASSIVA

15.898

279.930

JAARVERSLAG 2008

146.554

16.663

267.279

44

6.2.

Winst- en verliesrekening over 2008

Bedragen x € 1.000 Referentie BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Opbrengst verkoop onroerend goed Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen mat.vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

2008

6.9.1 6.9.1 6.9.1

28.008 589 244

26.787 539 208

6.9.1

152

0

6.9.1 6.9.1

855 109

6.9.2

356

142

6.9.2 6.9.2 6.9.2 6.9.2 6.9.2 6.9.2

9.382 2.210 225 391 10.782 4.248

15.708 2.269 210 318 9.726 3.492

BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIELE BATEN EN LASTEN Financiële baten Financiële lasten

6.9.3 6.9.3

298 8.131

6.9.4

RESULTAAT na belastingen vóór muatitie reële waarde MVA Mutatie reële waarde materiële vaste activa

29.957

27.594

1.089 124

2.363

RESULTAAT uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen

2007

6.9.5

JAARRESULTAAT

JAARVERSLAG 2008

-/- 7.833

28.747

31.865 -/- 3.118

160 7.654

-/- 7.494

-/- 5.470

-/- 10.612

415

0

-/- 5.885

-/- 10.612

-/- 683

-/- 14.282

-/- 6.568

-/- 24.894

45

6.3.

Kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode

Bedragen x € 1.000 2008

2007

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Afschrijvingen Waardeverminderingen Toegerekende rente Vrijval / dotatie voorzieningen

2.363 356 9.298 -/- 855 -/- 98 11.064

-/- 3.118 142 8.366 -/- 1.089 7.268 11.569

-/- 467 -/- 3 1.439

0 1

Veranderingen in werkkapitaal Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen)

969

-/- 132 -/- 131

298 -/- 8.131 -/- 415 -/- 8.248

160 -/- 7.654 0 -/- 7.494

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen intrest Betaalde intrest Verschuldigde belasting naar de winst Totaal kasstroom uit operationele activiteiten

3.785

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten

-/- 21.510 58

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten langlopende leningen Aflossing langlopende schulden Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten

26.000 -/- 10.173

3.944

-/- 18.762 0 -/- 21.452

Mutatie rekening courant krediet/liquide middelen

JAARVERSLAG 2008

-/- 18.762

22.000 -/- 9.400 15.827

12.600

-/- 1.840

-/- 2.218

46

6.4. Algemene toelichting

6.4.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

6.4.2 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Woonveste een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Woonveste een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2007 bestond er geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingbalans en bestond evenmin duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Dientengevolge zijn in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties gevormd betrekking hebbend op de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008. Recentelijk zijn de fiscale waarderingsregels bekend geworden en zijn daarmee tevens de hoogte en waardering van te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk geworden. Door Woonveste zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In de toelichting op de post belastingen is een uitsplitsing van het effect per 1 januari 2008 en de mutaties in 2008 opgenomen.

JAARVERSLAG 2008

47

6.4.3 Verbonden partijen In februari 2005 zijn de volgende Besloten Vennootschappen opgericht: • Woonveste Holding B.V.; • Woonveste Commerciële Verhuur B.V.; • Woonveste Wolput B.V.; • Woonveste Projecten B.V.; • Woonveste Diensten B.V. Stichting Woonveste is 100% aandeelhouder van Woonveste Holding B.V. Woonveste Holding B.V. is 100% aandeelhouder van de overige vier B.V.’s. Er hebben nog geen activiteiten plaatsgevonden in deze B.V.’s. Er is daarom voor gekozen om de (beperkte) kosten van deze B.V.’s te verwerken in de jaarrekening van Stichting Woonveste. In paragraaf 5.5.3 is dit tevens toegelicht. Buiten de consolidatie blijven deze kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn.

6.4.4 Schattingswijziging In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie is een schattingswijziging doorgevoerd ten aanzien van het doorrekenen van de toepassing van huurharmonisatie. In het vastgestelde portefeuilleplan is opgenomen dat huurprijzen bij mutatie opgetrokken worden naar 65% van de maximale huur. In het portefeuilleplan is tevens opgenomen dat de uiteindelijke huurprijsbepaling geschiedt op het niveau van een individuele woning, waarbij rekening wordt gehouden met als aspecten als verhuurbaarheid, de kwaliteit van de woning en de hoogte van de WOZ-waarde. Voorzichtigheidshalve is in de bedrijfswaardeberekening gerekend met het optrekken van de huren bij mutatie naar 60% van de maximale huur. Tevens is hierbij de mutatiegraad van belang. Gezien de economisch onzekere tijden is uitgegaan van een mutatiegraad van 6,5%. Dit is ongeveer 1% lager dan het afgelopen jaar.

JAARVERSLAG 2008

48

6.5

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

6.5.1 Algemeen Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 6.5.2 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de, eind 2007 intern geformaliseerde meerjaren-begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren-onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • • • •

jaarlijkse huurverhogingen voor woningen van 2,5% in het eerste jaar en 2,25% voor de volgende jaren (voorgaand jaar: 1,75% respectievelijk 2,25%); jaarlijkse huurverhoging voor garages van 2,5% in het eerste jaar en 2,25% voor de volgende jaren (voorgaand jaar: 2%); jaarlijkse huurderving van 0,4% (voorgaand jaar: 0,4%); jaarlijkse stijgingen van de onderhoudslasten van 2,25% (voorgaand jaar: 3,25%); JAARVERSLAG 2008

49

• • • • • • • • • •

jaarlijkse stijgingen van de overige variabele lasten van 2,25% (voorgaand jaar: 2,25%); genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.291 per verhuureenheid (vhe) (voorgaand jaar: € 1.066 per vhe); genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten van € 421 per vhe (voorgaand jaar: € 390 per vhe); kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 50 jaar (voorgaand jaar: idem); een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop van € 16.000 per kavel (voorgaand jaar: € 15.000); een rekenrente van 6,00% (voorgaand jaar: idem); contant maken per medio jaar (vorig jaar: idem); de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering. toepassen huurharmonisatie, waarbij de mutatiegraad 6,5% is en de streefhuur 60% van de maximale huurprijs (voorgaand jaar is huurharmonisatie niet berekend); De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen, geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid).

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden JAARVERSLAG 2008

50

gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering). De woningen zijn in 2008 niet opnieuw getaxeerd. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden.

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Het kantoorgebouw is opgenomen tegen de reële waarde. Eind december 2004 is hiervoor een taxatie verricht. De overige activa ten dienste van de exploitatie zijn opgenomen tegen de aanschafwaarde verminderd met de daarover berekende lineaire afschrijvingen volgens onderstaand overzicht van afschrijvingstermijnen: Inventarissen Automatiseringsapparatuur Transportmiddelen

7 jaar 3 jaar 5 jaar

6.5.3 Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover Stichting Woonveste in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige JAARVERSLAG 2008

51

voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. In dit jaarverslag is afgezien van consolidatie doordat de activiteiten van de in 2005 opgerichte B.V.’s tot op heden van te verwaarlozen betekenis zijn.

Overige financiële vaste activa en effecten De overige financiële vaste activa die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingprijs of lagere marktwaarde. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht. De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen die tot de vervaldag zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

6.5.4 Voorraden Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 6.5.5 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen hierop in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. 6.5.6 Vorderingen Waardering van huurdebiteuren geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. De overige vorderingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Op de vorderingen op overige debiteuren is een noodzakelijk geachte (statisch gevormde) voorziening voor oninbaarheid in mindering gebracht.

6.5.7 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. JAARVERSLAG 2008

52

6.5.8 Voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw Voorzieningen worden gevormd voor in rechte of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

6.5.9 Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien Woonveste daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa; latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

6.5.10 Langlopende schulden

Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Schulden dienen na eerste verwerking te worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de woningen verkocht onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woninJAARVERSLAG 2008

53

gen in het economisch verkeer. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 6.5.11 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

JAARVERSLAG 2008

54

6.6

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

6.6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op reële waarde gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

6.6.2 Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum (voor woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens). Voor het verslagjaar 2008 bedroeg dit maximumpercentage 1,6%. Woonveste heeft de huren in 2008 verhoogd conform dit maximumpercentage. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de jaarlijkse bijdragen van de volgende elementen opgenomen: • Besluit Woninggebonden Subsidies; • Regeling Geldelijke Steun Huisvesting Gehandicapten. De opbrengsten worden verantwoord in het jaar waarin ze ontvangen zijn.

Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. JAARVERSLAG 2008

55

6.6.3. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode dan wel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Tevens worden hieronder de leefbaarheidinvesteringen opgenomen. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Woonveste heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegdebijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Woonveste op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Woonveste geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Woonveste heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

JAARVERSLAG 2008

56

6.6.4 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woonveste integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen . 6.6.5 Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

6.6.6. Mutatie reële waarde materiële vaste activa De mutatie reële waarde materiële vaste activa betreft de mutatie in de gecalculeerde reële waarde per 31 december 2008 en 31 december 2007 rekening houdend met de mutatie in de rentabiliteitswaardecorrectie. 6.6.7. Financiële instrumenten Valutarisico Woonveste is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico Woonveste loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonveste risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woonveste risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Liquiditeitsrisico Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

JAARVERSLAG 2008

57

6.7

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht.

JAARVERSLAG 2008

58

6.8

Toelichting op de posten van de balans

6.8.1 Materiële vaste activa Hiervan kan over 2008 het navolgende overzicht worden gegeven (bedragen x € 1.000): Onroerende zaken in exploitatie Boekwaarde per 1 januari Mutaties: Investeringen Overboekingen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardeverminderingen Mutatie bedrijfswaarde Totaal mutaties Boekwaarde per 31 december

Onroerende zaken v.o.v.

Onroer(On)roerende zaende ken in ontzaken wikkeling t.d.v. exploitatie

255.368

750

3.950

3.712

1.611 5.494 -/- 58 0 0 -/- 683 6.364

0 0 0 0 0 0 0

20.549 -/- 5.494 0 0 -/- 9.297 0 5.758

203 0 0 -/- 356 0 0 -/- 154

261.732

750

9.708

3.559

Totaal 2008

Totaal 2007

263.780

265.968

22.363 19.852 0 750 -/- 58 0 -/- 356 -/- 142 -/- 9.297 -/- 8.366 -/- 683 -/- 14.282 11.969 -/- 2.188 275.749

263.780

Onder het investeringsbedrag van € 20,5 miljoen in onroerende zaken in ontwikkeling is in het boekjaar een bedrag ad € 0,85 miljoen aan bouwrente geactiveerd. Hiervoor is een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,96%. Het gehele woningbezit is verzekerd tegen brand- en stormschades op basis van het aantal eenheden in bezit van Woonveste. Onderverzekering is uitgesloten. Eenheden die gedurende het jaar aan het woningbezit worden toegevoegd vallen automatisch onder dekking van de afgesloten verzekering. Ook het kantoorgebouw, inventaris en automatiseringsapparatuur zijn verzekerd. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de reële waarde met € 683.000 gemuteerd. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening.

JAARVERSLAG 2008

59

6.8.2 Financiële vaste activa

Wooninvesteringsfonds In 2005 zijn certificaten aangekocht van het Wooninvesteringsfonds voor een bedrag van € 1,5 miljoen met een rente van 4,5%. Daarnaast is er in 2004 aan de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) een lening van € 1,5 miljoen verstrekt met een rentevergoeding van 3,09% op jaarbasis. 31.12.2008 x € 1.000

31.12.2007 x € 1.000

3.000

3.000

0 0 0

0 0 0

3.000

3.000

Stand per 1 januari Mutaties: Aflossingen Investeringen Totaal mutaties Stand per 31 december

De verstrekte lening uit 2004 is in onderpand gegeven voor leningen o/g, totaal groot € 1,5 miljoen, met dezelfde looptijd. Deelnemingen De deelnemingen betreffen: aandeel

Woonveste Holding B.V.

100%

Netto vermogens- Netto vermogensResultaat boekjaar waarde 31.12.2008 waarde 31.12.2007 x € 1.000 x € 1.000 x € 1.000 0

18

18

Latente belastingvorderingen De latente belastingvorderingen betreffen de belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de leningen aan kredietinstellingen.

Stand per 1 januari Bij: Dotatie aan beginbalans Af: Vrijval boekjaar Stand per 31 december

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

0 347 -/- 125 222

0 0 0 0

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

0

0

467 467

0 0

6.8.3 Voorraden

Stand per 1 januari Bij: bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling (8 koopwoningen Zuidwest Kwadrant Drunen) Stand per 31 december JAARVERSLAG 2008

60

Voor onderhanden projecten die per balansdatum niet zijn voltooid, bedragen de cumulatieve bouwkosten € 882.000 (2007: € 0). Het totaal aan ontvangen termijnen voor nog uit te voeren projecten bedraagt € 1.157.000 (2007: € 0). Het saldo is opgenomen onder overlopende passiva onder kortlopende schulden. Onderstaand is de stand van de onderhanden projecten en de gedeclareerde termijnen opgenomen:

8 koopwoningen Waterkwartier Helvoirt Bouwkosten Verkooptermijnen Vooruitontvangen bedragen Stand per 31 december

31.12.2008 x € 1.000

31.12.2007 x € 1.000

882 -/- 1.157 275 0

0 0 0 0

Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

6.8.4 Vorderingen Huurdebiteuren De vordering huurdebiteuren is als volgt toe te lichten:

Huur- en overige debiteuren Af: vooruitontvangen huren Af: voorziening voor mogelijke oninbaarheid huur

31.12.2008 x € 1.000

31.12.2007 x € 1.000

636 -/- 333 -/- 160 143

597 -/- 280 -/- 150 167

Onder de huurdebiteuren zijn posten opgenomen voor een bedrag van € 354.000 ouder dan een jaar. Voor mogelijke oninbaarheid van de vordering op huurdebiteuren wordt een voorziening gevormd van 25% van de totale huurachterstand op 31 december. Het verloop van de voorziening kan als volgt toegelicht worden:

Stand per 1 januari Bij: dotatie Af: afgeboekte vorderingen op huurdebiteuren Stand per 31 december

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

150 89 -/- 79 160

90 104 -/- 44 150

Overige vorderingen De overige vorderingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: JAARVERSLAG 2008

61

31.12.2008 x € 1.000

31.12.2007 x € 1.000

126 45 0 171

42 115 1 158

Overige debiteuren Te vorderen inzake woningaanpassing Huursubsidie

Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen ouder dan een jaar.

Overlopende activa De overlopende activa bestaan uit: 31.12.2008 x € 1.000

31.12.2007 x € 1.000

26 6 75 12 41 160

24 16 75 22 19 156

Rijksbijdragen Rente rekening courant banken Rente leningen u/g Vooruitbetaald Nog te ontvangen posten

6.8.5 Eigen vermogen

Kapitaal Door de oprichters van de stichting werd stichtingskapitaal geschonken van € 1.951. Overige reserves Van de overige reserves kan het volgende verloop worden gegeven:

Stand per 1 januari Bij: Resultaat boekjaar Stand per 31 december

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

94.891 -/- 6.568 88.323

119.785 -/- 24.894 94.891

6.8.6 Voorzieningen

Onrendabele investering nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening JAARVERSLAG 2008

62

gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Van de voorziening kan het volgende verloop worden gegeven:

Stand per 1 januari Af: Onttrekkingen Bij: Onrendabele investering nieuwbouw: - Van Arckelstraat (Drunen) - MFA Vliedberg (Vlijmen) - J. Vermeerstraat (Vlijmen)* - Zuidwest Kwadrant (Drunen) - Achterstraat/St. Nikolaasstraat (Helvoirt) - Zorgcentrum en woningen (Drunen) Stand per 31 december

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

9.168 -/- 7.430

1.826 -/- 1.826

1.279 1.363 3.301 1.572 0 0 9.253

0 0 0 7.898 715 555 9.168

* Betreft 28 etagewoningen en 14 zorgeenheden bij het MFA Vliedberg. Latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van de leningen u/g in deze jaarrekening.

Stand per 1 januari Bij: Dotatie aan beginbalans Af: Vrijval boekjaar Stand per 31 december

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

0 -/- 34 5 29

0 0 0 0

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

145.804 8.956 26.000 -/- 10.173 -/- 4.912 165.675

134.127 8.033 22.000 -/- 9.400 -/- 8.956 145.804

6.8.7 Langlopende schulden Leningen aan kredietinstellingen Het verloop van de leningen aan kredietinstellingen is als volgt:

Stand per 1 januari Bij: aflossingsverplichting vorige boekjaar Bij: aangetrokken leningen Af: aflossingen (inclusief contractbijschrijvingen) Af: aflossingsverplichting per einde boekjaar Stand per 31 december

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. In 2008 is de laatste klimlening afgelost. De langlopende leningen aan kredietinstellingen kunnen als volgt naar looptijd ingedeeld worden:

JAARVERSLAG 2008

63

31.12.2008 x € 1.000 Rentevoet

31.12.2007 x € 1.000 Rentevoet

Looptijd korter dan 5 jaar

19.682

5,86%

27.696

5,80%

Looptijd langer dan 5 jaar

150.906

4,84%

127.065

4,86%

Totaal leningen

170.588

4,96%

154.761

5,03%

In het boekjaar vonden de volgende renteconversies plaats: Geldgever

Datum

1 juli (len. 322) 1 juli (len. 324)

Schuldrestant x € 1.000

Ned. Waterschapsbank Ned. Waterschapsbank

Rentepercentage

624 631

Was

Wordt

6,73 6,73

4,465 4,465

Op basis van de lopende leningscontracten ziet de vervalkalender en daarmee de renterisico’s er als volgt uit:

Vervalkalender leningportefeuille 18.000 16.000

Bedragen x € 1.000

14.000 12.000

Herfinanciering

10.000

Renteconversie 8.000

Totaal

6.000 4.000 2.000 0

Jaren

Terugkoopverplichting Verkoop Onder Voorwaarden-woningen

Stand per 1 januari Bij: Vermeerderingen Bij: Opwaarderingen Af: Afwaarderingen Stand per 31 december JAARVERSLAG 2008

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

750 0 0 0 750

0 750 0 0 750 64

6.8.8 Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn als volgt te specificeren:

Schulden aan kredietinstellingen

Rekening-courant krediet bank Aflossingsverplichting

31.12.2008 x € 1.000

31.12.2007 x € 1.000

1.859 4.912 6.771

19 8.956 8.975

Het rekening courant krediet bedraagt per 31 december 2008 € 4.500.000 (2007: € 4.500.000).

Schulden aan leveranciers

Crediteuren

31.12.2008 x € 1.000

31.12.2007 x € 1.000

4.038

3.363

31.12.2008 x € 1.000

31.12.2007 x € 1.000

100 609 47 81 837

520 0 38 66 624

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Pensioenpremies Loonheffingen

JAARVERSLAG 2008

65

Groepsmaatschappij

Woonveste Holding B.V.

31.12.2008 x € 1.000

31.12.2007 x € 1.000

18

18

31.12.2008 x € 1.000

31.12.2007 x € 1.000

52 2 10 64

48 0 10 58

31.12.2008 x € 1.000

31.12.2007 x € 1.000

2.916 245 275 2 200 12 460 60 4.170

3.265 235 0 21 70 3 0 31 3.625

Overige schulden

Schuld aan Vereniging van Eigenaren Waarborgsom handzenders Waarborgsom verhuur bedrijfsonroerend goed

Overlopende passiva

Te betalen rente over leningen aan kredietinstellingen Vooruitontvangen huurtoeslag Vooruitontvangen termijnen koopwoningen Waterkwartier Vooruitontvangen bedragen (overig) Af te rekenen servicekosten Te betalen rente en bankkosten Te betalen m.b.t. herstructerering Oudheusden Overige overlopende passiva

6.8.9 Niet uit de balans blijkende verplichtingen De investeringsverplichting voor nieuwbouwprojecten bedraagt per einde van 2008 circa € 44 miljoen (per einde 2007: € 21 miljoen). Daarnaast is in kader van herinrichting van de drie pleintjes in Braken–Oost een bedrag van € 75.800,- toegezegd aan de gemeente Heusden. Met de Nederlandse Waterschapsbank is een lening aangegaan met een hoofdsom van € 25 miljoen. Van 1 oktober 2007 tot en met 1 september 2009 kan er, op iedere 1ste valutadag van de maand, een bedrag opgenomen worden uit deze lening. Over het opgenomen deel is het 1-maands Euribor-rentetarief verschuldigd. Op 1 oktober 2009 wordt de volledige hoofdsom gestort en wordt de lening omgezet naar een fixe-lening met een rentevast looptijd van 47 jaar en een rente van 4,884%. Ultimo 2008 is van deze lening een bedrag van € 25 miljoen opgenomen. JAARVERSLAG 2008

66

Op 6 november 2008 is met de Nederlandse Waterschapsbank eenzelfde soort lening aangegaan met een hoofdsom van € 15 miljoen. Van 6 november 2008 tot en met 6 mei 2009 kan er iedere maand een bedrag opgenomen worden uit deze lening. Over het opgenomen deel is het 1-maands Euribor-rentetarief verschuldigd. Op 6 mei 2009 wordt de volledige hoofdsom gestort en wordt de lening omgezet naar een fixe-lening met een rentevast looptijd van 40 jaar en een rente van 4,95%. Ultimo 2008 is van deze lening een bedrag van € 8 miljoen opgenomen. Het aan te houden obligo voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is een latente verplichting als deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Invordering kan alleen plaatsvinden wanneer het risicovermogen van het WSW zou dalen onder 0,25% van het gegarandeerde leningsvolume van alle deelnemers. Het obligo blijft in principe gelijk gedurende de looptijd tot aan alle verplichtingen van de leningen is voldaan en de leningsovereenkomst alsmede de garantieverplichting van het WSW zijn beëindigd. Het obligo bedraagt eind 2008 circa € 6,4 miljoen.

Garanties en zekerheden Woonveste is aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In 2008 is door het WSW een verklaring afgegeven dat Woonveste voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Door Woonveste zijn aan huisbankier Rabobank de volgende obligo en zekerheden gegeven: Obligo: Lening 1217.900.187 € 393.526,37 Kredietfaciliteit € 4.500.000,00 Zekerheden:

Garantie van de gemeente Heusden en Verklaring Waarborgfonds Sociale Woningbouw

JAARVERSLAG 2008

67

6.9

Toelichting op de winst- en verliesrekening

6.9.1 Bedrijfsopbrengsten Huren

Huuropbrengsten eenheden in exploitatie Huuropbrengsten bedrijfsonroerend goed Af: huurderving door leegstand

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

27.675 420 -/- 87 28.008

26.491 410 -/- 114 26.787

De huuropbrengsten in 2008 van de eenheden in exploitatie zijn circa € 1,2 miljoen hoger dan in 2007. Hiervan is € 0,8 miljoen als gevolg van het in exploitatie nemen van nieuwbouwwoningen en € 0,4 miljoen door aanpassing van de huurprijzen van het bestaande bezit. Vergoedingen

Vergoedingen voor goederen, leveringen en diensten Af: derving vergoedingen door leegstand

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

591 -/- 1 589

542 -/- 3 539

De vergoedingen in 2008 zijn € 49.000 hoger dan in 2007. € 25.000 hiervan heeft betrekking op in exploitatie genomen nieuwbouw. Overheidsbijdragen

Besluit Woninggebonden Subsidies Regeling Geldelijke Steun Huisvesting Gehandicapten

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

227 17 244

195 13 208

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

210 3 -/- 58 -/- 3 152

0 0 0 0 0

Opbrengst verkoop onroerend goed

Verkoopopbrengst woningen Verkoopopbrengst grond Af: Boekwaarde Af: Taxatiekosten en verkoopcourtage JAARVERSLAG 2008

68

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

Toegerekende rente materiële vaste activa in ontwikkeling

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

855

1.089

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

31 13

30 12

50 5 0 10 109

50 11 7 14 124

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

356

142

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

1.279 1.363 3.301 1.572 2.053 -186 9.382

0 0 0 8.353 4.442 2.913 15.708

Overige bedrijfsopbrengsten

Inschrijfgelden woningzoekenden Vergoedingen voor administratie/toezicht woningaanpassingen/brandschades Ontvangen premies glasverzekering Ontvangen vergoedingen voor beheeractiviteiten Vrijval huursubsidie 2001-2005/huur- zorgtoeslag Overig

6.9.2 Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa

Roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Afboeking voorcalculatorische exploitatieverliezen nieuwbouw: Complex Van Arckelstraat (Drunen) Complex MFA Vliedberg (Vlijmen) Complex J. Vermeerstraat (Vlijmen)* Complex Zuidwest Kwadrant (Drunen) Complex Zorgcentrum en woningen (Drunen) Complex St. Nikolaasterrein (Helvoirt)

* Betreft 28 etagewoningen en 14 zorgeenheden bij het MFA Vliedberg.

JAARVERSLAG 2008

69

Lonen en salarissen

Salarissen (inclusief vakantiegeld) Kosten uitzendkrachten Af: uitkeringen ziekengeldverzekering/UWV

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

2.131 105 -/- 26 2.210

1.867 432 -/- 30 2.269

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

180 45 391 616

158 52 318 528

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

7.772 0 2.678 147 185 10.782

6.870 29 2.687 116 24 9.726

Sociale lasten en pensioenlasten

Premies sociale verzekeringen Premie ziekteverzuimverzekering Pensioenpremies

Lasten onderhoud

Kosten planmatig onderhoud Kosten opplussen woningen (verminderd met subsidies) Dagelijks onderhoud Kosten verbeteren energielabel Overigen

JAARVERSLAG 2008

70

Overige bedrijfslasten 2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

334 108 66 1.105 1.613

293 88 66 1.093 1.540

531

316

885 53 47 316 1.301

827 133 44 0 1.004

677 80 46 803 4.248

490 64 78 632 3.492

Beheerskosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Algemene kosten Subtotaal beheerskosten Kosten leefbaarheid Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes Heffing bijzondere projectsteun Subtotaal heffingen Overige bedrijfslasten Kosten servicekosten Kosten exploitatie bedrijfsonroerend goed Overige kosten Subtotaal overige bedrijfslasten

In de overige bedrijfslasten zijn accountantshonoraria opgenomen voor een bedrag van € 45.825 (2007: € 57.009). Dit bedrag kan als volgt worden gespecificeerd: 2008 2007 x € 1.000 x € 1.000

27,8 0,8 42,2 70,8

Controle van de jaarrekening Andere controle werkzaamheden Fiscale advisering

23,4 0 33,6 57,0

De accountantskosten worden toegerekend op basis van aan het verslagjaar toe te rekenen kosten. Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).

JAARVERSLAG 2008

71

6.9.3 Financiële baten en lasten De som van de financiële baten en lasten is als volgt te specificeren: 2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

33 120 114 31 298

44 0 114 2 160

8.083 0 48 8.131

7.488 114 52 7.654

-/- 7.833

-/- 7.494

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

609 -/- 194 415

0 0 0

Financiële baten Rente rekening-courant banken Rente deposito’s Rente lening u/g Overige financiële baten

Financiële lasten Rente over leningen kredietinstellingen Kosten i.v.m. afsluiten nieuwe leningen (o.a. disagio) Overige financiële lasten

Som der financiële baten en lasten

6.9.4 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Acute belastingen Latente belastingen (opbrengst)

De acute belastinglast is als volgt bepaald: 2008 x € 1.000

Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Bij: Overige waardeveranderingen MVA Af: afschrijving kantoorgebouw Afrikalaan 92 Af: commerciële verkoopwinst Van Deelenstraat 132 Bij: heffing bijzondere projectsteun Af: afschrijving waardering leningen o/g Bij: vrijval waardering leningen u/g Af: EIA warmtepomp Waterkwartier Helvoirt Bij: 25% bijtelling kantine- en representatiekosten Af: verrekenbaar verlies 2006 Af: verrekenbaar verlies 2007 Totaal permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde winstbelasting

-/- 5.470 9.382 -/- 56 -/- 152 316 -/- 490 22 -/- 46 4 -/- 876 -/- 193 7.911 2.441 609

JAARVERSLAG 2008

72

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,1%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. 6.9.5 Mutatie reële waarde materiële vaste activa

Mutatie reële waarde mat. vaste activa in exploitatie

2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

-/- 683

-/- 14.282

De mutatie in reële waarde betreft het verschil tussen de reële waarde van het onroerend goed in exploitatie op 31 december 2007 en 31 december 2008. De uitgangspunten voor de berekening van de reële waarde van het onroerend goed in exploitatie zijn toegelicht in paragraaf 6.5.2. De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren: 2008 x € 1.000 Rentabiliteitswaardecorrectie Autonome ontwikkeling Wijzigingen in lopende leningen Nieuwe leningen

2.585 -/- 3.207 4.967 4.345

Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven

-/- 11.231 13.091 1.860

Voorraadmutaties Verkoop Sloop Wijziging Hollandlaan Nieuwbouw Aankoop Overige mutaties woninggegevens

-/- 89 -/- 3 -/- 16.659 4.874 236 921 -/- 10.720

Parameterwijzigingen Indexaties Levensduur

15.710 279 15.989

JAARVERSLAG 2008

73

Wijzigingen exploitatie-uitgangspunten Huren Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Variabele exploitatielasten Restwaarde Wijzigingen (des)investeringen Verbeteringen Sloop

962 -/- 4.161 -/- 1.418 -/- 4.186 1.769 -/- 7.034

-/- 491 -/- 424 -/- 915

Schattingswijzigingen in de bedrijfswaarde Toepassen huurharmonisatie Investeringen Overboeking van onroerend goed in ontwikkeling Overig

2.839

-/- 5.494 -/- 1.553 -/- 7.047 -/- 683

De belangrijkste reden voor de negatieve mutatie van de bedrijfswaarde is een correctie die toegepast is ten aanzien van het project “Hollandlaan” in Drunen en die is weergegeven onder “overige weggevallen verhuureenheden”.

JAARVERSLAG 2008

74

6.10

Overige toelichtingen

Honorarium Bestuur en Raad van Commissarissen Het totaalbedrag van de lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd:

Directeur/bestuurder

Periodiek betaalde beloningen 2008 2007 133.000 124.000

Beloningen betaalbaar op termijn 2008 2007 27.000 24.000

De bezoldiging van de bestuurder omvat: • periodiek betaalde beloningen (zoals salaris, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte en ter beschikking stelling van auto); • beloningen betaalbaar op termijn (pensioenlasten); • bonusbetalingen. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:

Voorzitter* Vice-voorzitter* Lid 1 Lid 2 Lid 3 Lid 4 Totaal

Als lid van Raad van Overige kosten verCommissarissen goedingen 2008 2007 2008 2007 13.387 12.495 344 191 9.163 9.163 0 0 7.500 7.000 272 0 7.500 7.000 0 0 7.500 7.000 0 0 7.500 7.000 0 0 52.550

49.658

616

191

* bedragen zijn inclusief BTW

JAARVERSLAG 2008

75

JAARVERSLAG 2008

76

7.

OVERIGE GEGEVENS

7.1

Resultaatbestemming

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves. 7.2

Bijzondere gebeurtenissen na resultaatbestemming

Er zijn geen bijzondere gebeurtenissen na balansdatum.

JAARVERSLAG 2008

77

7.3

Accoutantsverklaring

JAARVERSLAG 2008

78

JAARVERSLAG 2008

79

7.4

Rapport feitelijke bevindingen BBSH

JAARVERSLAG 2008

80

JAARVERSLAG 2008

81

JAARVERSLAG 2008

82

JAARVERSLAG 2008

83

8.

ONDERNEMINGSBESTUUR

Het bestuur van de Stichting Woonveste wordt uitgeoefend door de heer drs. A.J. Gorter (1953). Maatschappelijke functies: lid Provinciale Omgevings Commissie Noord-Brabant (namens Aedes) en voorzitter Rotary afdeling Heusden. De koers voor de komende jaren is vastgelegd in een Ondernemingsplan voor de periode 2006 t/m 2010. Dit plan is in samenspraak met de belanghouders tot stand gekomen. De koers voor het komend jaar is in december vastgelegd in het Jaarplan 2009. De onderneming heeft zich ontwikkeld in de lijn die uitgezet is in het Ondernemingsplan 2006 t/m 2010 en de planning voor het verslagjaar. Ultimo 2008 waren er 324 wooneenheden in aanbouw; een aantal dat in een zeer lange periode niet is voorgekomen. Aan het strategische doel om de nieuwbouw vlot te trekken is daarmede reëel invulling gegeven. Het is de verwachting, dat na oplevering van deze eenheden de wachttijden voor een huurwoning in de gemeente Heusden verkort worden. Door het bestuur werd gehandeld binnen de contouren van het Jaarplan. Aanvullende besluiten (15) betroffen ondermeer: de aankoop van gronden, de huurverhoging per 1 juli, de verkoop van een woning, het investeren in een samenwerkingsproject domotica, een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Haaren inzake de realisatie van starterswoningen, het vaststellen van het Financieel statuut Woonveste, de realisatie van nieuwbouw op de locatie MFA te Vlijmen, sloop en nieuwbouw aan de Van Arckelstraat te Drunen en het afboeken van een bedrag aan oninbare vorderingen. Bestuur en raad van commissarissen kwamen vier maal in officiële vergadering bijeen. Aan de orde kwamen alle onderwerpen waarvoor de goedkeuring van de raad noodzakelijk is, waaronder Jaarplan en Jaarverslag. In elke vergadering werden de kwartaalrapportages besproken. Over diverse thema’s werd gezamenlijk van gedachten gewisseld, waaronder het Portefeuilleplan van Woonveste en het financiële perspectief van de organisatie. Eén middag werd aanvullend besteed aan een brainstorm over volkshuisvestelijke aangelegenheden, waaronder de problematiek van de starters op de woningmarkt. De raad is op de hoogte gesteld van alle bestuursbesluiten en alle -in de ogen van de bestuurder- relevante informatie. De samenwerking tussen bestuur en raad van commissarissen vond plaats in lijn met de Governance-code. Het management, bestaande uit de afdelingshoofden en de directeur-bestuurder, vergaderde in beginsel tweewekelijks. Aan de orde kwamen alle strategische en uitvoeringsgerichte actuele managementzaken. In een aantal gevallen leidde de besluitvorming tot een aanvullend bestuursbesluit. Het management kwam een aantal malen bijeen om haar eigen koers te bespreken. Tevens is gediscussieerd over de meest gewenste organisatiestructuur van Woonveste. De contouren hiervan werden ultimo 2008 duidelijk en begin 2009 zal één en ander leiden tot een presentatie aan de organisatie. De interne organisatie kan haar taken aan. Het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem functioneerde op hoofdlijnen. Diverse onderdelen worden nog nader uitgewerkt en zullen tot aanvullende verbeteringen leiden. Het intern verbetertraject , waarbij de aspecten Samenwerken, Ondernemen en Leiderschap centraal staan, heeft in het verslagjaar voldoende aandacht gekregen. Op het gebied van human resource management zijn belangrijke activiteiten gestart.

JAARVERSLAG 2008

84

De overheid De vernieuwing van de relatie tussen Rijk en wooncorporaties heeft ook in 2008 niet geleid tot een concreet kader. Het Rijk verwacht veel van de corporaties op het gebied van nieuwbouw. In de ogen van Woonveste terecht; zeker in de regio ‘s-Hertogenbosch waar het tekort relatief groot is. Nieuwbouw staat hoog op de prioriteitenlijst van Woonveste. En de nieuwbouw leidt nu concreet tot vele honderden extra wooneenheden. Het Rijk lijkt zich echter onvoldoende bewust van de mogelijkheden die overheden zelf hebben om bouwprocessen te versnellen. Het Rijk toetst ook nog te veel op het aantal verkochte en gesloopte woningen. Woningen komt Woonveste juist tekort en daarom bouwt zij nieuw en koopt zij aan. En Woonveste sloopt alleen daar waar het vanuit vastgoed structureel beter is om te slopen en waar het sociaal verantwoord is om te slopen. In toenemende mate wordt Woonveste vanuit het Rijk geconfronteerd met zaken die leiden tot extra inspanningen welke niet ten goede komen aan de volkshuisvesting. De bijdrageheffing bijzondere projectsteun ziet Woonveste niet als een gepaste oplossing van de problematiek in een aantal probleemwijken. Woonveste heeft in 2008 bezwaar gemaakt tegen de opgelegde betaling; de procedure kost tijd en geld. De overeenkomst met de fiscus over VSO1 is eenzijdig door het Rijk opgezegd, thans is weer energie nodig voor een VSO2. Met belastingdienst is in 2008 een geschil gevoerd over vrijstelling van overdrachtsbelasting bij aankoop bouwgrond voor nieuwbouwplannen; uiteindelijk is de fiscus akkoord gegaan, doch Woonveste draait op voor de juridische ondersteuning en de inzet van menskracht. Het overheidsbeleid is soms wel heel direct van invloed op de kosten van een bouwproject: als gevolg van nieuw overheidsbeleid heeft Woonveste ruim een half miljoen extra kosten moeten maken door grondwater tijdelijk elders te injecteren. Deze kosten kunnen niet in de huren ondergebracht worden en gaan dus ten koste van andere investeringen. Ook de zogenaamde oordeelsbrief van de minister –inhoudelijk afkomstig van het CFV- heeft geleid tot aanvullende inspanningen door bestuur en raad van commissarissen. Woonveste heeft bezwaar gemaakt tegen de haar inziens onjuiste onderdelen van deze brief. De gemeenten zijn belangrijke samenwerkingspartners voor Woonveste. Gemeenten die het belang van een goede volkshuisvesting onderstrepen èn in staat zijn om hun organisatie te richten op de noodzakelijke verbeteringen, zijn een belangrijke voorwaarde om tot gezamenlijke successen te komen. De gemeente Heusden en Woonveste hebben heldere afspraken gemaakt over de nieuwbouw; voor een deel van de gewenste nieuwbouw moet echter nog een locatie worden gevonden. De bestaande Samenwerkingsafspraken zijn geëvalueerd en er worden nieuwe voorbereid, die naar verwachting begin 2009 kunnen worden ondertekend. Een aantal nieuwbouwtrajecten wordt in hun voortgang beperkt door trage bestemmingsplanprocedures. Soms heeft een project ook weinig urgentie bij de agendering door de gemeenteraad. In de richting van de gemeente Haaren is bij herhaling door Woonveste de wens aangegeven om in deze gemeente en in het belang van de woningzoekende, meer sociale huurwoningen te realiseren. Tot nu toe heeft dit helaas niet geleid tot concrete afspraken over de nieuwbouw van huurwoningen. Woonveste levert een bijdrage aan de gemeentelijke wens om meer koopwoningen voor starters te bouwen, door een project in Biezenmortel te realiseren. De klant staat centraal in het denken van de Woonveste organisatie. De klant waardeert de prestaties van Woonveste -over meerdere jaren gemeten- gemiddeld hoog. Woonveste heeft zoveel mogelijk transparant geopereerd: de jaarplannen en de jaarverslagen zijn verzonden aan de belanghouders, de huurders hebben bewonerskranten en jaarverslagen ontvangen, de website is zeer informatief, het verhuursysteem transparant. JAARVERSLAG 2008

85

De woningzoekende moest ook in 2008 nog lang op de gewenste huurwoning wachten. In de kern met de langste wachttijden –Drunen- wordt thans echter het meeste gebouwd; naar verwachting zal hier in 2009 veel keuze voor de nieuwe klanten ontstaan. Ook elders in de gemeente Heusden komt steeds meer zicht op een structurele oplossing van de lange wachttijden in de vorm van aanvullende nieuwbouw. Woonveste heeft haar belanghouders benoemd. Met hen is ook in dit verslagjaar zowel individueel als collectief overlegd. Vele belanghoudende organisaties wisselden in 2008 van bestuurder; met hen is kennis gemaakt en zijn de toekomstvisies gedeeld. Belanghouders zijn uitgenodigd voor de jaarlijkse dag van de belanghouders; tevens ontvingen zij nieuwsbrieven, welke specifiek voor deze doelgroep zijn samengesteld. De belangen van de belanghouders zijn betrokken bij de samenstelling van het jaarplan. Woonveste werkt steeds intensiever samen met haar belanghouders. Dit past geheel binnen haar strategisch doel. Een heldere planning en control cyclus krijgt binnen Woonveste nadrukkelijk aandacht om op de juiste wijze (bij)sturing te kunnen geven aan ook de financiële processen. Het vertrekpunt voor de financiële planning en control cyclus vormt het ondernemingsplan. De beleidsvoornemens en de going-concern activiteiten worden vertaald in een jaarplan en een financiële begroting. Dit moet passen binnen het vastgestelde beleid (onder andere op de gebieden van financiën, fiscaliteiten, onderhoud en nieuwbouw van woningen). Het bewaken van de uitvoering van de activiteiten vindt plaats door de kwartaalinformatie. Hiermee kan worden vastgesteld of Woonveste in control is. Het kan ook leiden tot bijstelling van de activiteiten en of processen dan wel het heroverwegen en zo nodig aanpassen van het voorgenomen beleid. In het verslagjaar heeft Woonveste een Financieel statuut vastgesteld. Een belangrijk en mogelijk risicovol proces, zowel in financiële als in organisatorische zin is de projectontwikkeling van nieuwbouwwoningen. Dit krijgt dan ook bijzondere aandacht door de managementinformatie waarbij een stevige (financiële) vinger aan de pols wordt gehouden. Tevens wordt verantwoording afgelegd middels het jaarverslag. In 2008 heeft Woonveste haar financiële mogelijkheden getoetst aan de resultaten van het Portefeuilleplan, met name aan de gewenste omvang van haar woningvoorraad. Gebleken is, dat Woonveste haar nieuwbouw en onderhoudstaken aan kan, zonder een deel van haar voorraad te moeten verkopen. Verkoop kan wel aan de orde zijn, op het moment dat bepaalde delen van het bezit incourant (dreigen te) worden voor de verhuurmarkt en de door verkoop beschikbaar te komen middelen ingezet kunnen worden om een meer gerichte woningvoorraad te realiseren. Woonveste heeft als uitgangspunt dat de huren van de sociale nieuwbouwwoningen betaalbaar moeten zijn voor de doelgroep en heeft als stelregel dat gemiddeld 50.000 euro per woning als onrendabel kan worden beschouwd. Voor overige activiteiten (zoals maatschappelijk vastgoed) wordt per situatie bekeken of en zo ja welk onrendabel deel verantwoord door Woonveste genomen kan worden. Gelet op haar financiële positie op de wat langere termijn, zal Woonveste mogelijke nieuwbouwprojecten kritisch beoordelen en afwegen waar zij haar maatschappelijke middelen het beste kan inzetten. Woonveste handelt conform de uitgangspunten van de Governance-code voor wooncorporaties (per 1 januari 2009 is er geen afwijking meer ten aanzien van het aantal exbestuursleden in de raad van commissarissen). De in de code benoemde documenten zijn voor eenieder inzichtelijk via de website.

JAARVERSLAG 2008

86

Uit benchmark’s (onder andere van het Centraal Fonds) blijkt, dat Woonveste structureel relatief lage netto bedrijfslasten heeft en de uitgaven voor planmatig onderhoud relatief hoog zijn, evenals het aantal punten voor de woningwaardering. Woonveste presteert met relatief weinig medewerkers. Zoals eerder aangeduid ligt de waardering door de klant op een hoog niveau. Stichting Woonveste heeft in het jaar 2008 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Woonveste heeft géén activiteiten verricht die niet vallen onder artikel 12 tot en met 25 van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Er hebben geen transacties plaatsgehad, waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuurslid of leden RVC speelden, die van materiële betekenis zijn voor de corporatie en/of voor het bestuurslid c.q. een raadslid. PriceWaterhouseCoopers accountants heeft het jaarverslag inclusief de jaarrekening gecontroleerd en daarover is een goedkeurende verklaring gegeven. Woonveste is participant in het Wooninvesteringsfonds en draagt op deze wijze bij aan het kunnen presteren van corporaties die tijdelijk financiële ondersteuning nodig hebben. Woonveste onderschrijft middels haar lidmaatschap van de brancheorganisatie Aedes de Aedes-code. Naar beste weten is deze code nageleefd. In 2009 zal een visitatie plaatshebben.

Aldus verklaard te Drunen, 22 april 2009

JAARVERSLAG 2008

87

9.

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

Als verantwoordelijk orgaan op het toezicht op Woonveste leggen wij met dit verslag verantwoording af over de wijze waarop wij toezicht gehouden hebben op de activiteiten van het afgelopen jaar. Eind 2007 hadden wij al ingestemd met het jaarplan over 2008 en met de belangrijkste daaruit voortvloeiende activiteiten en ingestemd met de financiële middelen die de bestuurder daarbij nodig had om de volkshuisvestelijke doelen voor dat jaar te halen. De belangrijkste onderwerpen die wij met de bestuurder aan de orde gehad hebben waren: • Jaarverslag en kwartaalverslagen; • Investeringen in verschillende nieuwbouwprojecten; • Voortgang Geerpark; • Samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Haaren; • Financieel perspectief van de organisatie • Financieel statuut; • Kredietcrisis; • Vogelaars- en Bos-heffing; • Maatschappelijk rendement; • Nota leefbaarheid; • Strategisch voorraadbeheer; • De organisatie; • Jaarplan en begroting 2009. Naast een viertal reguliere vergaderingen hebben wij met de bestuurder een bijeenkomst belegd om de strategie van de organisatie voor de komende jaren door te spreken. De resultaten van die bijeenkomst vertaalde zich in het jaarplan voor het komende jaar. Wij moesten vaststellen dat helaas niet alle voor 2008 geplande activiteiten zijn gehaald. Deels kwam dit door capaciteitsgebrek binnen de organisatie, maar anderzijds ook door de afhankelijkheid van externe partijen. Waren de meeste investeringen in de afgelopen jaren binnen de gemeente Heusden, het doet ons deugd dat het de bestuurder gelukt is eindelijk te kunnen komen met een investeringsvoorstel voor een nieuwbouwproject binnen de gemeente Haaren. Wij hebben veel aandacht in dit verslagjaar besteed aan onze financiële mogelijkheden. Konden wij met een gerust hart in de afgelopen jaren instemmen met de investeringsvoorstellen van de bestuurder thans wordt de toekomst ongewisser. De geplande nieuwbouwprojecten staan niet ter discussie, maar wij zouden willen dat er nog meer geïnvesteerd zou kunnen worden. Het restrictieve huurbeleid en het fiscale beleid van de overheid geeft ons twijfels over de ware bedoelingen van de Haagse politiek met de volkshuisvesting. Door het beleid van de overheid neemt de cashflow af wat zonder meer leidt tot minder investeringen en anderzijds verwacht de politiek in Den Haag dat wij meer investeren. De overheid dient zo snel mogelijk de fouten met de invoering van de vennootschapsbelasting en de heffing voor de achterstandswijken ongedaan te maken. Wij staan volledig achter iedere actie van de bestuurder om zich tegen die wetten te verzetten ons er van bewust dat wij conform andere wetgeving (BBSH) er toezicht op dienen te houden dat de gelden van de corporatie besteed dienen te worden voor de volkshuisvesting en als het kan in ons werkgebied. De relaties van de corporaties met het politieke Den Haag beginnen omgekeerd evenredig te worden met de relaties die de corporaties hebben met hun directe werkveld. JAARVERSLAG 2008

88

Wij zien een betere werkrelatie met de plaatselijke politiek en middels de bijeenkomsten met de belanghouders is er een belangrijke inbreng vanuit collegiale disciplines. Met een zekere trots mogen we blij zijn dat Woonveste is gekozen tot beste wooncorporatie in Nederland wat betreft het onderhouden van woningen. Dat blijkt uit onderzoek dat het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) onder zo’n 200 corporaties in 2007 heeft gehouden. Met een zekere regelmaat heeft de voorzitter overleg met de bestuurder. Vanuit de RvC is er tweemaal overleg geweest met de ondernemingsraad. Onderwerpen van bespreking waren het jaarverslag, het jaarplan en in het bijzonder nieuwe investeringen en de organisatie. De raad heeft de prestaties van de bestuurder getoetst aan de gestelde prestatie-eisen, waaraan gedeeltelijk voldaan is. In een functioneringsgesprek is daar ook melding van gemaakt. In de jaarlijkse evaluatie over haar eigen functioneren heeft de RvC de besluitvormingsprocedure aan de orde gesteld en nadien met de bestuurder daar afspraken over gemaakt. Wegens het terugtreden van de leden Kamerbeek en Klokman werd de selectieprocedure voor een nieuwe commissaris besproken. Dit heeft er toe geleid dat er een aanpassing in het reglement nodig bleek om er voor te zorgen dat er namens de huurdersorganisaties formeel sprake is van een gezamenlijke voordracht. Er is besloten het aantal leden terug te brengen van 6 naar 5. Per 1 januari 2009 is Mr. M. van Tessel op voordracht van de huurdersorganisatie Drunen toegetreden tot de raad. Ook dit jaar hebben meerdere leden bijeenkomsten bezocht om hun effectiviteit als toezichthouder aan te scherpen. Samenstelling De Raad van Commissarissen is per 31 december 2008 als volgt samengesteld: • C. J. de Jager (1943), voorzitter, zelfstandig adviseur. Nevenfuncties: - voorzitter Stichting Bach Cantates, Den Bosch - penningmeester Stichting Nederlands Gregoriaans Festival, Ravenstein. - voorzitter Kulturele Kring Adriaen Poirters te Oisterwijk - secretaris van de Vereniging van Toezichthouders in Wooncorporaties (VTW) - penningmeester van de Noord Brabantse Kunststichting (NBKS) - penningmeester stichting Kunst aan de A50 • Drs. H.J. Klokman (1947), vice-voorzitter, lid audit-commissie, financieel adviseur. Nevenfuncties: - vice-voorzitter raad van toezicht Tweesteden Ziekenhuis Tilburg/ Waalwijk - voorzitter Kerkenraad Protestantse Gemeente te Drunen (tot februari 2007). - bestuurslid Stichting Maria voor Anderen te Tilburg - lid algemeen bestuur Waterschap Aa & Maas - Secretaris Stichting Fonds Predikantenplaats Protestantse Gemeente Drunen • H.J.E. van Loon (1958), lid audit-commissie, adjunct-directeur gemeente Loon op Zand. Nevenfunctie: - penningmeester Heusdens Bureau voor Toerisme • Mr. H.P. Kamerbeek (1970), advocaat. • B.J. Straatsma (1942), oud-burgemeester te Vlijmen. Nevenfuncties: - Galeriehouder - Voorzitter Seniorenraad gemeente Monferland - Voorzitter Tennisvereniging Didam • Drs. H.J.G.M. Schellekens (1958), adviseur wonen en zorg bij adviesbureau. JAARVERSLAG 2008

89

Rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen van Stichting Woonveste: Per 31-12-2011 Per 31-12-2008 Per 31-12-2008 Per 31-12-2009 Per 31-12-2010 Per 31-12-2010

H.J.G.M. Schellekens H.J. Klokman H.P. Kamerbeek B.J. Straatsma H.J.E. van Loon C. J. de Jager

(niet hernoembaar) (hernoembaar) (hernoembaar) (hernoembaar) (hernoembaar) (hernoembaar)

De heren Kamerbeek en Straatsma hebben zitting op voordracht van de huurders. Alle leden zijn lid van de VTW. De bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen is conform de landelijke honoreringsregeling en bedraagt € 52.550,50 voor de individuele bezoldiging wordt verwezen naar paragraaf 6.10 van de jaarrekening. De bezoldiging van de bestuurder is binnen de Raad van Commissarissen besproken. Er treden geen wijzigingen op ten aanzien van de bestaande arbeidsovereenkomst. Wij hebben kennis genomen van de door het bestuur opgemaakte geconsolideerde jaarrekening over 2008 alsmede het volkshuisvestingsverslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door PWC Accountants gecontroleerd en goedgekeurd. Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen het bestuur voor de jaarrekening 2008 overeenkomstig vast te stellen. De Raad heeft waardering voor de bereikte resultaten in 2008 en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit jegens het Bestuur en alle medewerkers. Drunen 22 april 2009

JAARVERSLAG 2008

90

Bijlage 1: Gegevens verbindingen Algemene gegevens Naam van de verbinding

Woonveste Holding B.V.

Woonveste Commerciële Verhuur B.V.

Woonveste Wolput B.V.

Woonveste Projecten B.V.

Woonveste Diensten B.V.

Rechtsvorm

Besloten Vennootschap

Besloten Vennootschap

Besloten Vennootschap

Besloten Vennootschap

Besloten Vennootschap

Vestigingsplaats Statutaire doelstelling

Drunen Holding activiteiten

Drunen De verhuur van met name registergoederen, alles in de meest ruime zin van het woord.

Drunen Projectontwikkeling voor het terrein Wolput in Vlijmen, gemeente Heusden alles in de meest ruime zin van het woord.

Drunen Ontwikkelen van projecten voor de bouw van woningen bestemd voor de verkoop en verhuur

Drunen Het verlenen van administratieve, feitelijke en overige diensten op het gebied van wonen, werken, onderhoud en zorg, alles in de meest ruime zin van het woord.

Kern/Neven-activiteiten in verslagjaar

geen

geen

geen

geen

geen

Heeft consolidatie binnen TI plaatsgevonden?

nee

nee

nee

nee

nee

Financiële gegevens 2005: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in %

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

nihil

nihil

nihil

nihil

nihil

100%

100%

100%

100%

100%

Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

Intrinsieke waarde

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

geen

geen

geen

geen

geen

Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting/Vereniging Wijze en mate van bestuurlijk zeggenschap Eventuele overige participanten in vennootschap

directeur/bestuurder geen

directeur/bestuurder geen

directeur/bestuurder geen

directeur/bestuurder geen

directeur/bestuurder geen

Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn

geen geen geen geen direct opeisbaar

geen geen geen geen direct opeisbaar

geen geen geen geen direct opeisbaar

geen geen geen geen direct opeisbaar

geen geen geen geen direct opeisbaar

Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI

nihil

nihil

nihil

nihil

nihil

Afgegeven zekerheden ten behoeve van verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid

geen

geen

geen

geen

geen

Risicobeheersing: Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt Verkregen zekerheden Juridische structuur Selectie samenwerkingspartners Maximale omvang projectaanspraken Gegarandeerde afzet vooraf

nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing

nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing

nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing

nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing

nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing nog niet van toepassing

Geldstromen

JAARVERSLAG 2008

91

J A A R V E R S L A G

2008

Liquiditeitsprognose 2009 - 2013

waarborgfonds sociale woningbouw

J A A R V E R S L A G

2008

Liquiditeitsprognose 2009 - 2013

waarborgfonds sociale woningbouw

2

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Inhoudsopgave Voor woord

4

Bestuursverslag

6

Financiering deelnemers

6

Kredietwaardigheid individuele deelnemers

24

Externe ontwikkelingen

30

Interne organisatie

34

Externe communicatie en overleg

40

Risicoprofiel en In Control verantwoording

44

Financiën WSW

54

V e r s l a g va n d e R a a d va n C o m m i s s a r i s s e n

58

J a a r r e k e n i n g 2 0 08

68

Balans per 31 december 2008

70

Winst- en verliesrekening over 2008

71

Kasstroomoverzicht over 2008

72

Toelichting

73

Toelichting op de balans

75

Toelichting op de winst- en verliesrekening

80

Overige gegevens

84

Accountantsverklaring

86

Li q u i d i t e i t s p r o g n o s e 2009 - 2013

88

Bijlage 1 Prognose resultaat 2009-2013

94

Ontwikkeling eigen vermogen 2009-2013

94

Liquiditeitsprognose 2009-2013

94

Bijlage 2 Geprognosticeerde balans per 31 december

95

Bijlage 3

JAARVERSLAG 2008

Vaststelling risico- en garantievermogen

96

C o lo f o n

98

3

Voorwoord In het voorwoord bij het jaarverslag 2007 hebben we gesproken over een ‘zeer turbulent jaar’. Nu we kunnen terugkijken op 2008 is het bijna onmogelijk het jaar 2008 een passend etiket te geven. Binnen het tijdsbestek van enkele maanden zijn de financiële markten volledig herzien, zijn ingrijpende overheidsmaatregelen genomen en worden we geconfronteerd met een nieuwe werkelijkheid.

4

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Een werkelijkheid waarin risico’s en risicobesef andere dimensies hebben gekregen. Het WSW is zich zeer bewust van de risico’s die verbonden zijn aan de borgstelling voor meer dan € 70 miljard. In dit jaarverslag vindt u een uitgebreide verantwoording van ons risicobeheer. De zekerheid die het WSW kan bieden en de verantwoorde wijze van risicobeheer, hebben er mede toe geleid dat zelfs in het uitzonderlijke jaar 2008 corporaties voor meer dan € 11 miljard aan leningen hebben kunnen afsluiten. Zou het toeval zijn dat juist in het jaar waarin het WSW 25 jaar bestaat, de effectiviteit van de borgstelling onbetwist is bewezen? Ondanks dit resultaat zijn we niet zonder zorgen. De kredietcrisis heeft onmiskenbaar grote gevolgen voor de nationale en internationale economieën. Langdurige economische terugval behoort op moment van schrijven tot de realistische mogelijkheden. Corporaties worden uitgenodigd om daar waar mogelijk hun ontwikkelingsactiviteiten voort te zetten en uit te breiden, ondanks de economische terugval. We kunnen dan ook de komende twee jaar opnieuw een grote financieringsvraag verwachten. Voor het WSW des te meer reden om zich in te zetten voor optimale financieringscondities voor corporaties. Op deze wijze kunnen wij ons steentje bijdragen aan de noodzakelijke kwaliteitsverbetering van wijken, buurten en woonomgeving. Na lezing van dit jaarverslag zult u waarschijnlijk met ons concluderen dat 2008 een jaar vol onverwachte ontwikkelingen is geweest, waarin het WSW zich uitstekend staande heeft weten te houden. De samenwerking met allerlei organisaties en instanties en vooral met de mensen die daar werken is uitstekend verlopen. Vertrouwen is het sleutelwoord voor herstel. En juist vertrouwen is, wat het WSW kan bieden.

Roland van der Post algemeen directeur

JAARVERSLAG 2008

5

Bestuursverslag Financiering deelnemers

Overzicht kapitaalmarkt Als in 2008 iéts duidelijk is geworden, is het wel hoe afhankelijk de economie is van een goed functionerende financiële sector. Zodra het vertrouwen in de banken wegvalt, stokt de economische machine. Als mensen het gevoel hebben dat hun spaargeld niet meer veilig is en bedrijven in enkele dagen tijd miljarden bij de bank weghalen, als een bankaandeel op één dag meer dan 25% koersverlies lijdt en het onderlinge vertrouwen tussen banken volledig is verdwenen, dan is een inzakkende economie onvermijdelijk. Begin 2008 was de verwachting dat de kredietcrisis, toen nog de ‘subprime-crisis’ genoemd, door de westerse economieën geabsorbeerd kon worden. De meest realistische schattingen van de afboekingen die banken op hun leningenportefeuille moesten doen, lagen op dat moment zo rond $ 400 miljard. Men ging er van uit dat eind 2008 niet eens meer over een bankencrisis gesproken zou worden. Er waren andere problemen, zoals de oplopende inflatie. De Europese Centrale Bank nam maatregelen en verhoogde op 9 juli 2008 de rente met een

6

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

kwart procent tot 4¼%. Hier leek ook alle reden toe, want in die dagen bereikte de olieprijs een nieuw recordniveau van $ 147 per vat. Naar verwachting zouden in 2009 wereldwijd de economieën groeien. In Nederland werd zelfs een groei verwacht van 1,7%. In september ging het mis. De Amerikaanse banken Fannie Mae en Freddie Mac en verzekeraar AIG kregen steun van de federale overheid, maar voor zakenbank Lehman Brothers was er geen steun en ook waren er geen kopers. Op 15 september 2008 moest de bank uitstel van betaling aanvragen. Achteraf wordt het laten omvallen van Lehman Brothers als een fout gezien. Vanaf dat moment was het vertrouwen in de financiële sector helemaal zoek en stapelden de problemen zich in ijltempo op. In feite namen vanaf september de financiële markten de regie over. Scherpe koersdalingen op alle beurzen dwongen overheden en centrale banken tot ingrijpen. Maatregelen hadden vaak een korte opleving als resultaat, maar veelal zakten de koersen al snel weer verder weg. Aan deze neerwaartse spiraal van steeds verder afbrokkelend vertrouwen leek eind november een einde te komen. De belangrijkste opgave waar overheden en centrale banken sinds september voor stonden, was het in stand houden van het financiële stelsel. Dat is redelijk gelukt. Het vertrouwen tussen banken is weer mondjesmaat op gang gekomen en de Europese Centrale Bank heeft enkele malen de rente verlaagd. Daarmee is het vertrouwen nog niet volledig hersteld, want er is nog altijd een buitengewoon groot verschil tussen de tarieven waartegen de overheid geld kan lenen, en de krediettarieven voor bedrijven. Nadeel van het ingrijpen van de overheden is dat de markt in hoge mate wordt beïnvloed door de staatsgaranties die zijn verstrekt aan financiële instellingen die voorheen niét over zulke garanties beschikten. Eind 2008 was een stabilisatie zichtbaar in de koersen en een herstel in de rentecurve. In het bijzonder de korte rente ontwikkelde zich in hoog tempo, zodat de rentecurve - met uitzondering van de curve tot twee jaar - weer een normale structuur vertoonde.

Financieringsmarkt deelnemers Het WSW heeft, ondanks de kredietcrisis, in 2008 een recordvolume van € 11 miljard aan borgstellingen afgegeven. De crisis en de hiermee samenhangende onzekerheden hebben corporaties aangezet om, naast de financiering van hun investeringsopgaven, ook hun (her)financieringsvraag voor komende jaren nog in dit boekjaar in te vullen. Ook hebben corporaties kortlopende leningen geherfinancierd naar leningen met langere looptijden.

JAARVERSLAG 2008

7

Banken zijn het afgelopen jaar in staat gebleken om de grote financieringsbehoefte van onze deelnemers te faciliteren. De Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank (NWB) hebben daarin veruit het grootste aandeel gehad. Kenmerkend voor de leningen die in 2008 zijn aangetrokken, zijn de lange looptijden en rentevastperioden. De spreads (het verschil tussen 10-jaars IRS - interest rate swap - en contractrente) zijn wel aanzienlijk toegenomen. De gemiddelde spread, in 2007 nog 0,4 basispunt, liep in 2008 op naar 60 basispunten (voor looptijden langer dan 10 jaar zelfs tot meer dan 100 basispunten). Hiervoor waren verschillende oorzaken aan te wijzen: gebrekkige beschikbaarheid van funding voor de banken, mismatch tussen de looptijden bij banken (banken kunnen slechts lenen voor korte looptijden en zetten op verzoek van de corporaties lang uit) en de ontwikkeling van de swaprente, waardoor de marktwaarde van de door banken afgesloten swaps daalde. De swaprente is relatief laag gebleven, waardoor het effect van de oplopende spread op het absolute renteniveau is gedempt. De ontwikkeling van de lange swaprente, met een historisch ‘dieptepunt’ op 4 december 2008, leidde ook tot een sterke daling van de marktwaarde van de swapportefeuilles van corporaties. Opvallend was dat banken in 2008 een toegenomen volume aan leningen met WSW-borging als onderpand hebben aangeboden bij De Nederlandse Bank (DNB). Een van de oorzaken hiervan is het besluit van DNB om de onderpandwaardigheid te vergroten door looptijden van meer dan tien jaar te accepteren. Ook het gebrek aan liquiditeiten bij de banken is een oorzaak: door het verstrekken van onderpand aan DNB kunnen zij over meer liquiditeiten beschikken. De kredietcrisis heeft ook geleid tot de teloorgang van de IJslandse economie en haar banken. Na berichten dat overheden tegoeden hadden uitstaan bij in surseance van betaling verkerende IJslandse banken, heeft het WSW geïnventariseerd of ook woningcorporaties tegoeden in IJsland hadden uitstaan. Gebleken is dat slechts één corporatie € 1,5 miljoen bij Landsbanki Islands had uitstaan. De financiële positie van deze corporatie is hierdoor niet in gevaar geweest.

Rol WSW Het WSW heeft zich er het afgelopen jaar voor ingezet om de gevolgen van de kredietcrisis op financiering, financiële positie en activiteiten van de deelnemers zo veel mogelijk te beperken. Om de beschikbaarheid van financiering te kunnen waarborgen en optimale financieringscondities te kunnen blijven bieden, is het WSW in overleg getreden met kapitaalmarktpartijen, pensioenfondsen, overheid en corporaties. Er zijn maatregelen in voorbereiding om de effecten van de crisis ook in 2009 het hoofd te kunnen bieden.

8

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Het WSW heeft in 2008 periodieke treasurybijeenkomsten georganiseerd met deelnemers die zich hebben aangemeld voor het Treasuryplatform. Inmiddels zijn circa 50 corporaties bij het platform aangesloten. Doel van deze bijeenkomsten: het uitwisselen van informatie over de marktomstandigheden, advisering, het bieden van een klankbord en het ontwikkelen van gezamenlijke standpunten over diverse treasurygerelateerde onderwerpen. Hiernaast participeert het WSW in het project FinCo (Financieringsstructuur voor Corporaties), dat tot doel heeft een financieringsplatform of -structuur te ontwikkelen voor de financiering van niet-borgbare activiteiten. Het project wordt gedragen door de 28 deelnemende corporaties en het WSW, met ondersteuning van een extern adviseur. Doel is om de nietborgbare verhuuractiviteiten van de participerende corporaties te (her)financieren. De ontwikkeling van de structuur van een kapitaalmarktprogramma voor deze (her-) financiering, is voortvarend opgepakt. Corporaties hebben hun niet-borgbare portefeuille geïnventariseerd. Banken zijn uitgenodigd om, in twee rondes, hun ideeën te presenteren. Door de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en het stilvallen van de markt voor kapitaalmarktproducten en -structuren, is besloten met de verdere activiteiten van het project te wachten tot de markt weer is hersteld.

Ratings Ter versterking van onze positie op de internationale markten heeft het WSW twee belangrijke ratings voor kredietwaardigheid: een AAA-rating van Standard & Poor’s en een Aaa-rating van Moody’s Investors Service. Deze ratings zijn de hoogst mogelijke en zijn al sinds 1997 respectievelijk 1998 stabiel, beide met de ‘outlook stable’. Onze Triple-A ratings zijn in 2008 opnieuw verlengd na het reguliere jaarlijkse onderzoek van de ratingbureaus. Alhoewel er kritisch wordt gekeken naar de ratingbureaus, is het WSW uiteraard bijzonder tevreden met deze status. Deze komt immers ten goede aan de financiering van de woningcorporaties die deelnemen in het WSW. De onderbouwing voor beide ratings is op te maken uit de ratingrapportages. De belangrijkste punten die hieruit naar voren komen zijn de kracht van de zekerheidsstructuur, de achtervangpositie van de overheid en het risicoprofiel c.q. financiële stabiliteit van de corporatiesector. Daarnaast spelen de zorgvuldige werkwijze en het risicobeheersings- en controlesysteem van het WSW een belangrijke rol. Beide ratingbureaus waarderen dat het WSW als borgsteller de expertise in huis heeft om niet alleen individuele woningcorporaties te beoordelen, maar ook de sector als geheel. Tijdens hun onderzoeken waren de ratingbureaus dit jaar vooral geïnteresseerd in diverse aspecten van markt en overheidsbeleid: het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de vennootschapsbelasting, de woningmarkt, het huurbeleid en de (geoorloofde) staatssteun. Ook de activiteiten van het WSW op het gebied van financiering, het nieuwe borgstellingsvergoedingsbeleid en de methode van facilitering van onze deelnemers kwamen aan de orde.

JAARVERSLAG 2008

9

Financiering deelnemers in cijfers Volume van de borging Eind 2008 was het geborgde volume gestegen naar € 71,7 miljard (in 2007: € 64,9 miljard). Het bedrag aan geaccepteerde offertes (conceptleningen) waarvoor nog geen definitieve leningovereenkomst is ondertekend, bedraagt eind 2008 € 0,5 miljard. Voor kortetermijnfinanciering maakt een corporatie gebruik van kredietfaciliteiten en/of kasgeldleningen. Deze worden onder andere gebruikt voor de financiering van projecten in de aanloopfase. In het algemeen hebben kredietfaciliteiten een looptijd korter dan twee jaar. Opvallend is dat 16% van de deelnemers verantwoordelijk is voor ruim 60% van het totale geborgde volume (zie tabel). De tien grootste corporaties zijn voornamelijk werkzaam in de grote steden in de Randstad. Omvang schuldrestant naar deelnemers Schuldrestant (x € 1 miljoen)

Aantal deelnemers met geborgde leningen

Som schuldrestanten (x € 1 miljard)

Aandeel som schuldrestanten

0-50

169

3,7

5,16%

50-100

93

6,7

9,34%

100-150

35

4,4

6,14%

150-250

57

11,3

15,76%

68

45,6

63,60%

422

71,7

100%

> 250 Totaal

Mutatie in directe borgstellingen In 2008 is voor € 11,5 miljard aan WSW-papier uitgegeven, waarvan € 10,9 miljard aan fixe leningen (in 2007: respectievelijk € 9 en € 8,2 miljard). De gemiddelde hoofdsom per contract is gestegen naar € 10,7 miljoen (in 2007: € 8,2 miljoen). Het tijdsverloop tussen transactiedatum en stortingsdatum is afgenomen tot gemiddeld 6,8 maanden (2007: 8,2 maanden). Anticipatie op de markt 5,0% 4,9% 4,8% 4,7% 4,6% 4,5% 4,4% 4,3% 4,2% 4,1%

180 150 120 90 60 30 0 JAN

transactie

10

FEB

MRT

APR

renteontwikkeling

MEI

JUN

JUL

AUG

SEP

OKT

NOV

DEC

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

In de volgende tabel zijn de mutaties van de leningmodaliteiten in 2008 weergegeven: Leningen met een vaste rente

Financieringswijze

aantal leningen

hoofdsom

GEMIDDELDE resterende looptijd (jr.)

GEMIDDELDE contractrente (%)

GEMIDDELDE resterende rentevastperiode (jr.)

Annuïteit

131

519.683.892

24

4,521

20,32

Fixe

680

6.452.722.239

25

4,621

24,29

27

356.400.000

38

4,536

18,22

Fixe structured Fixe variabele hoofdsom

1

2.500.000

9

5,010

8,76

Lineair

110

97.645.796

26

4,579

25,33

Totaal

949

7.428.951.927

24

4,610

19,39

aantal leningen

hoofdsom

GEMIDDELDE resterende looptijd (jr.)

Euribor

GEMIDDELDE resterende rentevastperiode (jr.)

Fixe

35

364.500.000

33

1-maands

32,14

Fixe

47

651.925.000

23

3-maands

15,56

Fixe

28

1.467.329.369

10

6-maands

9,33

Fixe structured

12

167.500.000

39

1-maands

19,22

Fixe structured

8

67.500.000

43

3-maands

14,57

Fixe structured met variabele hoofdsom

1

20.000.000

32

1-maands

31,61

Fixe variabele hoofdsom

13

123.100.000

11

1-maands

10,68

Fixe variabele hoofdsom

52

813.500.000

12

3-maands

11,16

Fixe variabele hoofdsom

27

390.000.000

20

6-maands

20,35

223

4.065.354.369

25

18,29

1.172

11.494.306.296

24

19,18

Leningen met een variabele rente

Financieringswijze

Totaal Totaal vast en variabel

In 2008 hebben corporaties nieuwe leningen aangetrokken waarvan de looptijden met 1 jaar en de rentevastperioden met 5 jaar zijn afgenomen ten opzichte van het vorige jaar. De gemiddelde rente van de nieuwe leningen met een vaste rente is gestegen van 4,5% in 2007 naar 4,6% in 2008. Dit komt voornamelijk door de hogere kredietopslag op de rente in de tweede helft van het jaar naar aanleiding van de kredietcrisis.

JAARVERSLAG 2008

11

Aflosvormen in aantal leningen

Aflosvormen in volume

annuïteit (12%) lineair (2%) fixe variabele hoofdsom (9%) fixe structured met variabele hoofdsom (0%) fixe structured (4%) fixe (73%)

annuïteit lineair fixe variabele hoofdsom fixe structured met variabele hoofdsom fixe structured fixe

(4%) (1%) (12%) (0%) (5%) (78%)

Aflosvormen in aantal leningen AFLOSVORM AANGEPAST

% IN AANTALLEN

Annuïteit

12,08

Fixe

72,88

Fixe structured

4,34

Fixe structured met variabele hoofdsom

0,09

Fixe variabele hoofdsom

8,58

Lineair

2,03

Aflosvormen in volume AFLOSVORM AANGEPAST

% in volume

Annuïteit Fixe

4,37 77,90

Fixe structured

5,14

Fixe structured met variabele hoofdsom Fixe variabele hoofdsom

0,17 11,54

Lineair

Van de in 2008 geborgde fixe leningen ad € 10,9 miljard is € 4,1 miljard aan leningen met variabele rente (in 2007 respectievelijk 8,2 miljard en 2,9 miljard).

12

0,88

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Samenstelling financieringswijze De staafgrafiek laat zien dat het aantal fixe leningen in de totale leningportefeuille jaarlijks toeneemt ten koste van annuïtaire en klimleningen. De fixe leningen hebben ultimo 2008 een marktaandeel van 71% in de totale portefeuille. Als gevolg hiervan is de betalingsverplichting aan het einde van de looptijd relatief hoog. Samenstelling financieringswijze 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2004 fixe

annuïteit

2005 lineair

2006

2007

2008

klim

Klimleningen nemen door een natuurlijk verloop af in de WSW-portefeuille. Ontwikkeling volume borging Het aandeel directe borgstellingen neemt de laatste jaren toe omdat gevrijwaarde leningen worden afgelost en geherfinancierd met borging van het WSW. De laatste gevrijwaarde leningen lopen af in 2062. Eind 2008 bedroeg het volume aan gevrijwaarde leningen € 10 miljard. Het totale volume borging is in 2008 gestegen naar € 71,7 miljard. Het is de verwachting van het WSW dat het volume van de borging in 2012 is gestegen naar circa € 86,3 miljard. Ontwikkeling volume borging 80

Bedragen x € 1 miljard

70 60 50 40 30 20 10 0

2004 directe borgstelling

2005

2006

2007

2008

vrijwaring

Deze stijgende lijn laat zich het beste verklaren in het licht van de fase waarin de corporatiesector zich bevindt ten aanzien van de bouw- en herstructureringsopgave. Er worden veel middelen aangetrokken om de toekomstige investeringen te kunnen financieren. JAARVERSLAG 2008

13

Variabele hoofdsom Er werden in 2008 leningen met variabele hoofdsom afgesloten voor een bedrag van € 4,065 miljard (in 2007: 718 miljoen). De gemiddelde spread (opslag) van de afgesloten transacties in 2008 bedroeg 7,5 basispunten ten opzichte van de 1-maands, 3-maands en 6-maands Euribor-tarieven (in 2007: 0,5 basispunten). De gemiddelde spread is ten opzichte van 2007 fors toegenomen, deze toename zit in het tweede half jaar van 2008 en is het gevolg van de kredietcrisis. De gemiddelde spread per rentesoort: Gemiddelde spread per rentesoort Spread in basispunten

Rentesoort

Hoofdsom (x € 1 miljoen)

2008

2007

2008

2007

1-maands Euribor

7,7

0,2

675

148

3-maands Euribor

8,5

0,8

1.533

442

6-maands Euribor

6,2

0,4

1.857

117

Totaal

7,5

0,5

4.065

707

Het aandeel in 2008 van de niet-sectorbanken is bij dit product gedaald naar 0% (in 2007: 4%). Bij een lening met een variabele hoofdsom wordt een langlopende lening afgesloten waarbij de feitelijk opgenomen hoofdsom in de tijd kan variëren. Het recht de hoofdsom geheel of gedeeltelijk op te nemen, dan wel tussentijds terug te betalen (tot een minimum van 20%), ligt bij de corporatie. De volgende grafiek geeft de verdeling weer van de rentesoort in combinatie met een lening met een variabele hoofdsom. Verdeling rentesoort in combinatie met een lening met een variabele hoofdsom 2008 EURIBOR

AANTAL LENINGEN

%

1-maands

10

11,36

105.100.000

3-maands

51

57,95

808.500.000

6-maands

27

30,68

390.000.000

Totaal

88

100

1.303.600.000

Verdeling rentesoort in combinatie met een lening met een variable hoofdsom 1-maands Euribor (11%) 3-maands Euribor (58%) 6-maands Euribor (31%)

14

Schuldrestant

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

In vergelijking met de variabele hoofdsom is de spread van de roll-overleningen circa 3 basispunten lager. De lening met een variabele hoofdsom heeft echter als voordeel ten opzichte van de roll-overleningen dat de liquiditeiten optimaal beheerst kunnen worden door tussentijdse opname en aflossing. Vanuit de positie als borgsteller staat het WSW door deze optimale beheersing van de liquiditeiten niet meer borg dan strikt noodzakelijk. Cashflow De WSW-borg bestaat uit de dienst van de lening: de rente- en aflossingsverplichtingen. Vanuit een stabiele portefeuille, waarin geen nieuwe leningen worden toegevoegd, zijn dit de borgingsverplichtingen voor de komende tien jaar. Aflossingsverplichtingen 6,0 Bedragen x € 1 miljard

5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Renteverplichtingen 3,5

Bedragen x € 1 miljard

3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0

JAARVERSLAG 2008

2009

2010

15

Totale cashflow 9,0 8,0

Bedragen x € 1 miljard

7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0

2009

2010

2011

aflossingsverplichtingen

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

renteverplichtingen

Bovenstaande grafieken omvatten alle geborgde leningen per 31 december 2008 (€ 71,7 miljard), waarvan € 9,8 miljard gevrijwaard en € 61,9 miljard direct geborgde leningen. Ontwikkelingen in de portefeuille Aandelen in volume naar soort financier van de totale portefeuille sectorbanken algemene banken gemeente buitenlandse banken

(80,7%) (7,9%) (5,7%) (3,3%)

institutionele beleggers groen overig collegiale financiering

(1,9%) (0,4%) (0,1%) (0,1%)

Marktontwikkelingen De Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en Nederlandse Waterschapsbank (NWB) zijn financiers die zich traditioneel specifiek op de onderhandse financiering van de publieke sector richten, dat wil zeggen via onderhandse leningovereenkomsten, waaronder die van de volkshuisvesting. Ook in 2008 is het totale volume aan geborgde financiering via onderhandse leningen tot stand gekomen. Mutatie van de directe borgstellingen periode 2004-2007 Soort instelling

2005

2006

2007

2008

Sectorbanken

72%

67%

81%

81%

88%

Algemene banken

14%

16%

12%

11%

11%

Buitenlandse banken

12%

15%

6%

7%

1%

1%

2%

0%

1%

0%

0%

0%

1%

0%

0%

1%

0%

0%

0%

0%

Gemeenten Verzekeringsmaatschappijen / pensioenfondsen Overige

16

2004

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Het marktaandeel van de sectorbanken is opgelopen tot 88%. Deze ontwikkeling is voornamelijk ontstaan door de kredietcrisis. In de eerste helft van 2008 waren er nog diverse financiers in de markt maar in de tweede helft van het jaar was ook voor corporaties te merken dat het moeilijker werd financiering te vinden. In de tweede helft van het jaar is de spread (opslag) van de door corporaties aangetrokken leningen fors opgelopen. Met name leningen met een looptijd langer dan 10 jaar zijn verstrekt tegen hoge risico-opslagen (eind 2008 meer dan 100 basispunten voor looptijden langer dan 10 jaar). Effect herfinancieringen Van de langlopende leningen zijn de rentelasten per woning sinds 1993 aanhoudend gedaald. Deze daling is het gevolg van lagere rente bij herfinancieringen en een lagere rente voor nieuwe financieringen. De volgende tabel geeft een indruk van het effect op herfinanciering. Overzicht afgeloste en geherfinancierde leningen x € 1 miljoen

Jaar

Afgelost

Contractrente (%)

Herfinanciering

Contractrente (%)

Rentedaling (%)

2003

€ 5.800

7,32

€ 4.014

4,55

2,77

2004

€ 5.356

6,84

€ 2.968

4,38

2,46

2005

€ 3.752

6,66

€ 3.257

4,07

2,59

2006

€ 3.052

6,38

€ 2.818

4,10

2,28

2007

€ 3.090

5,60

€ 2.867

4,54

1,06

2008

€ 3.322

5,34

€ 4.705

4,70

0,64

De volgende tabel geeft inzicht in de gemiddelde contractrente van de geborgde leningen die afgelost worden zoals fixe of klimleningen en eventueel worden geherfinancierd met borging van het WSW. Volume herfinancieringen 2009 t/m 2013

Jaar

Volume herfinanciering (x € 1 miljard)

RENTE (in %)

2009

3,3

5,1

2010

3,3

5,1

2011

2,9

4,9

2012

2,5

4,8

2013

3,2

4,5

In 2009 gaat er € 3,3 miljard aan leningen met een gemiddeld rentepercentage van 5,1% uit onze portefeuille omdat die afgelost worden. In januari 2009 is de couponrente voor een 10-jarige fixe lening ongeveer 4,8 %. Weliswaar is de marktrente voor langere looptijden laag, echter door de hoge risico-opslagen wordt dit positieve effect op de rentelasten deels tenietgedaan.

JAARVERSLAG 2008

17

Rentepercentage Verdeeld over rentesegmenten is de opbouw van leningen met een vaste rente in de portefeuille als volgt: Rentepercentage 35 Bedragen x € 1 miljard

30 25 20 15 10 5 0

0 tot 4

4 tot 5

5 tot 6

6 tot 7

7 tot 8

>8

Rentepercentage

Van de leningen in de totale portefeuille heeft 16% een variabele rente. Euribor naar aantal en bijbehorend schuldrestant Euribor

Aantal

%

Schuldrestant

%

1-maands

254

24,59

2.535

22,08

3-maands

473

45,79

4.987

43,44

6-maands

258

24,98

3.624

31,57

12-maands

48

4,65

334

2,91

1.033

100

11.480

100

Totaal

De laatste jaren is de gemiddelde contractrente van de portefeuille gedaald, omdat de hoogrentende leningen door een natuurlijk verloop uit de portefeuille verdwijnen. Nieuwe leningen die het WSW in recente jaren heeft geborgd, hebben gemiddeld een lagere rente dan de huidige gemiddelde contractrente van de portefeuille. Gemiddelde contractrente van de WSW-portefeuille

Gemiddelde contractrente

6,00% 5,75% 5,50% 5,25% 5,00% 4,75% 4,50% 2003

18

2004

2005

2006

2007

2008

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Benchmark renteniveau De swaptarieven komen tot stand bij internationale transacties, vooral in het interbancaire verkeer (handel tussen banken onderling). Daarbij zijn vooral partijen actief met een kredietwaardigheid op AA-niveau, echter lager dan de kredietwaardigheid van de Nederlandse Staat en Nederlandse woningcorporaties, die een AAA-status hebben. Er zijn slechts weinig banken met een AAA-rating. In Nederland zijn dat de sectorbanken BNG en NWB en als enige niet-sectorbank de Rabobank. Een ander kenmerk van de swaptarieven is dat ze tot stand komen op de secundaire markt. De secundaire markt betreft de handel in bestaande, eerder aangegane schulden. De secundaire markt kan onderscheiden worden van de primaire markt. Dat is de markt waarbij een schuld voor het eerst aangegaan wordt. Financiële ontwikkelingen op de secundaire markten lopen niet altijd exact parallel met die op de primaire markten. Nederlandse staatsobligaties geven in de praktijk de ondergrens aan van het te realiseren renteniveau op de onderhandse markt in Nederland. De banken laten zich voornamelijk leiden door de swapcurve. Het WSW berekent de swaprente van elke afgesloten transactie, rekening houdend met de aflossingsvorm, stortings- of ingangsdatum, offertedatum, rentevastperiode en de looptijd van de aflossing. Benchmark tarieven 2008 5,2% 5,0%

Percentages

4,8% 4,6% 4,4% 4,2% 4,0% 3,8% 3,6% 3,4% JAN

FEB

10 jaars staat

JAARVERSLAG 2008

MRT

APR

MEI

10 jaars interest rate swap

JUN

JUL

AUG

SEP

OKT

NOV

DEC

gemiddelde contractrente

19

De gemiddelde opslag voor het gehele jaar 2008 lag circa 21 basispunten boven de berekende swaprente (in 2007: circa 0,4 basispunten). Daarbij moet worden aangetekend dat de gemiddelde opslag een vertekend beeld geeft. Ten eerste is het gehele jaar meegenomen, terwijl de tweede helft van 2008 de opslagen exponentieel gestegen zijn. Daarnaast zijn met name de opslagen van leningen met looptijden langer dan 10 jaar opgelopen. De extreme gemiddelde verhoging heeft plaatsgevonden door de kredietcrisis. De volgende grafiek geeft de gemiddelde opslag aan per maand ten opzichte van de berekende swaprente. De spread tussen 10-jaars staat en 10-jaars swap varieert (met een maximum van 71 basispunten eind november), maar was gemiddeld 21 basispunten. Dit betekent dat het WSW-papier in 2008 ongeveer 35 basispunten boven de Nederlandse staat lag (in 2007: circa 26 basispunten). Spread ten opzichte van berekende swaprente 2008 80 70

Basispunten

60 50 40 30 20 10 0 JAN

FEB

MRT

APR

MEI

JUN

JUL

AUG

SEP

OKT

NOV

DEC

berekende swaprente

Voortschrijdend gemiddelde spread op berekende swaprente 25

Basispunten

20 15 10 5

OK T 08 NO V 08 DE C 08

08

08 P

SE

08

G

L JU

AU

8

08

0

N

EI M

JU

8

08

AP

R

08

0

B

RT

FE

M

07

07

08 N

JA

C

DE

07

V

NO

07

T

OK

07

P SE

07 L

G

AU

JU

7

07

0

N

EI

JU

M

7

07

0 RT

AP

M

R

07 B

FE

JA

N

07

0

De Nederlandse staat gaf in 2008 circa € 24 miljard aan leningen uit op de kapitaalmarkt, de woningcorporaties onder WSW-borging € 11,5 miljard (gestorte leningen). De spread is de afgelopen maanden niet opgelopen als gevolg van het feit dat de Nederlandse staat relatief weinig lange financiering heeft aangetrokken. Het agentschap heeft zich voornamelijk op de geldmarkt gericht en op de kapitaalmarkt relatief kort gefund.

20

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Op onze website www.wsw.nl staat actuele informatie over de spread van nieuwe leningen met een vaste en variabele rente. Renterisico’s De samenstelling van de leningenportefeuille heeft invloed op het renterisico van de corporatie. Renterisico’s doen zich voor bij herfinancieringen van een af te lossen lening of bij een contractuele renteherziening. De renterisico’s worden berekend door uit te gaan van een 12-maands voortschrijdend gemiddelde (exclusief rentedragend kort vreemd vermogen). Ook de leningen met een variabele rente worden meegenomen in het renterisicobeheer. Verder brengen toekomstige nieuwe financieringen ook renterisico’s met zich mee. De volgende grafiek toont de renterisico’s voor de komende vijf jaar. Er is rekening gehouden met bij ons bekende toekomstige renteafspraken.

Bedragen x € 1 miljard

Renterisico's 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

26% 24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%

2009 jaarlijkse herfinancieringen

2010

2011

jaarlijkse renteconversie

2012

2013

0%

jaarlijkse rente-exposure

Het saldo van de leningen met variabele rente (€ 11,1 miljard) is opgenomen in het saldo van de jaarlijkse renteconversie. De verwachting is dat er in de jaren 2009 t/m 2013 € 41 miljard aan nieuw WSW-papier wordt uitgegeven. In de liquiditeitsprognose is hiervan een specificatie opgenomen. Renterisico’s zijn onder andere ingedekt door uitgestelde stortingen van € 4 miljard.

JAARVERSLAG 2008

21

Factsheet WSW-deelnemers Overzicht k asstr omen WSW-deelnemers bedragen in miljarden euro

per verhuureenheid

forecast verslagjaar

prognosejaren

verslagjaar

forecast verslagjaar

prognosejaren

verslagjaar

2006

2007

2008

2009

2006

2007

2008

2009

10,9

11,2

11,5

11,9

4.331

4.480

4.591

4.741

Operationele kasstromen Huren Overige ontvangsten Totaal ingaande kasstromen Rente uitgaven Overige uitgaven

1,4

1,4

1,3

1,3

537

560

516

502

12,3

12,6

12,8

13,2

4.868

5.040

5.108

5.243

3,1

3,2

3,3

3,5

1.249

1.288

1.335

1.399

6,9

7,4

8,3

8,1

2.735

2.947

3.295

3.204

Totaal uitgaande kasstromen

10,0

10,6

11,6

11,6

3.984

4.234

4.630

4.603

Netto kasstroom uit operationele activiteiten

2,3

2,0

1,2

1,6

884

805

478

640

Minus: aflossing leningen

4,2

4,3

4,3

5,1

1.654

1.716

1.701

2.005

Liquiditeitstekort na feitelijke aflossingen

1,9

2,3

3,1

3,5

770

911

1.223

1.365

Alle investeringen

7,6

9,1

14,5

16,6

3.003

3.634

5.782

6.572

Minus: alle verkoopopbrengsten

3,4

4,0

5,8

6,3

1.354

1.608

2.326

2.497

Extern te financieren

6,1

7,4

11,8

13,8

2.418

2.937

4.680

5.440

Borgbare Investeringen

6,1

6,9

10,4

11,6

2.393

2.768

4.137

4.593

Minus: verkoopopbrengsten huurwoningen

2,4

2,5

2,9

2,5

942

1.008

1.146

999

0,3

0,2

99

99

10,3

12,4

4.115

4.860

Bij alleen borgbare investeringen:

Minus: aflossing niet geborgde leningen Extern te financieren

22

5,6

6,7

2.220

2.671

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Toelichting factsheet De operationele kasstromen van veel woningcorporaties zijn ontoereikend om, naast de reguliere uitgaven voor onderhoud, personeelskosten plus overige lasten en rente, ook nog aan de aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen. Het structurele jaarlijkse tekort is in de periode 2006-2009 bijna verdubbeld, van € 770 naar € 1.365 per verhuureenheid (vhe), en daarmee groter dan ooit. Woningcorporaties zijn genoodzaakt dit bedrag te (her)financieren. Dit kan door het realiseren van verkoopopbrengsten, hoewel het niet wenselijk is dat corporaties voor hun liquiditeiten afhankelijk worden van onzekere woningmarktomstandigheden, en ook door extern te herfinancieren. Op lange termijn moeten de exploitatie-inkomsten deze financieringsbehoefte kunnen opvangen. De ontwikkeling van huuropbrengsten en beheersing van kosten zijn hierin van groot belang. Ook investeringen moeten deels door verkoopopbrengsten en deels extern worden gefinancierd. De verkoopopbrengsten alleen zijn niet toereikend: hiermee moeten zowel de liquiditeitstekorten uit de reguliere exploitatie, als het onrendabele deel bij aanvang van investeringen worden bekostigd. Voor het rendabele deel kan (deels) externe financiering worden aangetrokken. Onder de investeringen zijn ook de kasstromen uit financiële vaste activa opgenomen. De externe financieringsbehoefte voor 2008 en 2009 is ruim € 22 miljard. Bron: Cijfermatig Perspectief Woningcorporaties verslagjaar 2007 WSW deelnemers.

JAARVERSLAG 2008

23

Kredietwaardigheid individuele deelnemers Eind 2008 waren 415 van alle 434 toegelaten instellingen geregistreerd als deelnemer van het WSW (2007: 449 op 468). De verdere daling van het aantal toegelaten instellingen en WSW-deelnemers is vooral een gevolg van de voortgaande trend van fusies en overnames. In 2008 exploiteerden de WSW-deelnemers 2.508.000 (student)woningen en verzorgingsplaatsen (2007: 2.350.000).

Werkwijze WSW Voor het WSW stond 2008 in het teken van het verder professionaliseren van het proces van risicomanagement. Naast het uitbouwen van het team Risicomanagement is veel aandacht uitgegaan naar het verfijnen van de kredietwaardigheidsbepaling van deelnemers en de kasstromenmethodiek. Het WSW meet de financiële ‘gezondheid’ van een woningcorporatie aan de hand van kredietwaardigheid en toekomstige (geprognosticeerde) kasstromen, die samen inzicht bieden in hoeverre een corporatie haar doelstellingen kan realiseren en de gerelateerde risico’s kan beheersen. Hiertoe vraagt het WSW onder meer twee keer per jaar gegevens op bij alle deelnemers. Dit zijn zowel prognosecijfers (dPi-opvraag) als verantwoordingscijfers (dVi-opvraag), die via CorpoData worden opgevraagd.

24

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

1. Kredietwaardigheid Het WSW drukt de verschillen in kredietwaardigheid tussen corporaties uit in vijf monitorprofielen. Deze profielen kent het WSW toe aan de hand van analyses ten aanzien van: ■

de financiële positie van de corporatie;

■

de markt waarin de corporatie opereert;

■

organisatie en management van de corporatie;

■

risico’s en (niet uit de balans blijkende) verplichtingen van de corporatie.

Op grond van het monitorprofiel dat hieruit voortkomt bepaalt het WSW hoe het WSW met deze klant wil omgaan: ■

monitorprofiel 1 - bij een corporatie met dit profiel voert de accountmanager in beginsel eens per jaar overleg.

■

monitorprofiel 2 - in deze categorie geven specifieke zaken aanleiding tot uitgebreider informatie-uitwisseling.

■

monitorprofiel 3 - een corporatie met dit profiel wordt intensief gemonitord en krijgt maatwerk aangeboden, omdat een standaardoplossing niet volstaat.

■

monitorprofiel 4 - een deelnemer in deze categorie krijgt alleen borging voor herfinanciering, niet voor nieuwe leningen.

■

monitorprofiel 5 - een deelnemer met dit profiel kan er niet op eigen kracht bovenop komen en wordt doorverwezen naar het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) voor sanering. WSW-borging is alleen mogelijk indien passend binnen de saneringsoperatie.

In 2008 heeft een aanzienlijke verschuiving plaatsgevonden in de classificatie van de WSW-deelnemers volgens deze vijf monitorprofielen. Het aantal corporaties met het relatief ongunstige monitorprofiel 3 is toegenomen tot 41 (2007: 22). Geen enkele corporatie komt in aanmerking voor de nog ongunstiger monitorprofielen 4 en 5.

Verschuiving monitorprofielen WSW-DEELNEMERS Monitorprofielen

eind 2007

juni 2008

Monitorprofiel 1

271

229

Monitorprofiel 2

140

163

Monitorprofiel 3

22

41

Monitorprofiel 4

0

0

Monitorprofiel 5 Totaal

JAARVERSLAG 2008

0

0

433

433

25

Van de 433 WSW-deelnemers (peildatum begin 2008) zijn er volgens de jaarlijkse kredietwaardigheidsbeoordeling 81 lager geclassificeerd en 29 hoger, als volgt onderverdeeld: Lager geclassificeerd: ■

van monitorprofiel 1 naar monitorprofiel 2 : 61

■

van monitorprofiel 1 naar monitorprofiel 3 : 6

■

van monitorprofiel 2 naar monitorprofiel 3 : 14

Hoger geclassificeerd: ■

van monitorprofiel 2 naar monitorprofiel 1 : 27

■

van monitorprofiel 3 naar monitorprofiel 2 : 2

Het WSW volgt de ontwikkelingen bij corporaties nauwlettend en in nauwe afstemming met de deelnemers. Als sprake is van wijziging van monitorprofiel, spreekt het WSW dit tijdig en goed onderbouwd door met de betreffende WSW-deelnemer. Dit geldt in het bijzonder wanneer een monitorprofiel 3 of hoger wordt toegekend. In overleg kijken we dan welke afwegingen gemaakt kunnen worden, zoals: ■

temporiseren van investeringen;

■

(tijdelijk) afzien van bepaalde investeringen;

■

verhogen van de verkoopambitie;

■

plannen van onderhoudsprogramma’s, etc.

Financiële positie De verandering in de financiële sterkte van corporaties is vooral veroorzaakt door verzwakking van de liquiditeitspositie. In de eerste plaats hebben verschillende politieke maatregelen directe gevolgen gehad voor de financiële positie van de corporaties. Het WSW heeft dit zien aankomen en vorig jaar al gewezen op de (negatieve) effecten van het inflatievolgend huurbeleid, de sectorspecifieke heffing, invoering van de integrale vennootschapsbelasting, stijging van bouwkosten en de ambitieuze doelstelling voor de CO2-reductie. Deze effecten hebben zich in 2008 duidelijk gemanifesteerd in de toename van het aantal ‘monitorcorporaties’, corporaties met monitorprofiel 3 die intensievere monitoring vereisen. Markt De laatste jaren is duidelijk geworden dat, door de markten waarin corporaties opereren, de geprognosticeerde verkopen niet altijd konden worden gerealiseerd. Wij verwachten dat deze trend zich de komende jaren voortzet. Dit heeft gevolgen voor de capaciteit van corporaties om intern financiering te realiseren voor geplande investeringen, maar uiteraard ook voor de waardeontwikkeling van het aanwezige woningbestand. Als gevolg van de teruglopende economie blijven huizen langer te koop staan, en staan de huizenprijzen onder een neerwaartse druk. Bovendien zijn de corporaties, door minder interne financieringsmogelijkheden, meer aangewezen op externe geldverschaffers. Dit leidt tot extra rente- en aflossingsverplichtingen en een toename van het gemiddelde schuldrestant per woning.

26

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Organisatie Naast de financiële positie en de markt waarin corporaties actief zijn, hecht het WSW veel waarde aan de wijze waarop corporaties zijn georganiseerd en worden bestuurd. Dit geeft immers een indicatie van de mate waarin doelstellingen kunnen worden gerealiseerd en risico’s beheerst. Het WSW verkrijgt dit inzicht aan de hand van zijn relatiebeheer en weegt het mee in de bepaling van de kredietwaardigheid van een corporatie. De invoering van het kasstromenmodel heeft geleid tot een nog beter inzicht in de mate waarin corporaties hun activiteiten beheersen. Het verslagjaar is gekenmerkt door een verdere professionalisering van interne organisaties van aangesloten corporaties op het gebied van risicobeheersing, interne controle en treasury. Het WSW constateert echter ook dat er nog veel ruimte is voor verdere ontwikkeling van deze activiteiten. Risico’s en verplichtingen Het afgelopen jaar is ook duidelijk geworden dat de kredietwaardigheid van corporaties mede afhangt van de mate waarin zij zogenoemde ‘niet uit de balans blijkende verplichtingen’ en verplichtingen die buiten de Toegelaten Instelling (TI) zijn aangegaan. Hieronder volgen twee risico’s die in zich 2008 nadrukkelijker zichtbaar hebben gemaakt. Derivaten Het treasurybeleid van woningcorporaties is de laatste jaren sterk verbeterd. Corporaties blijken in staat om door middel van actief treasurymanagement goed in te spelen op de veranderende financiële markten. Was men in het verleden gewend om geld op de markt pas aan te trekken op het moment dat de organisatie daarom vroeg, steeds meer treasurers kiezen er nu voor om financiering aan te trekken als de markt voor hen gunstig is. Door actief gebruik van financierings- en renterisicomanagementproducten kunnen zij prudent en flexibel met het aanbod omgaan. In de extreme ontwikkelingen op de kapitaalmarkten en de volatiliteit van de rentestanden heeft het WSW aanleiding gezien om de derivatenposities van zijn deelnemers nog aandachtiger te volgen. Corporaties hebben met behulp van rentederivaten meer zekerheid gecreëerd voor wat betreft hun rentelasten. Het gebruik van bijvoorbeeld swaps en swaptions brengt echter ook weer andere verplichtingen mee, waaronder de noodzaak om extra zekerheden in de vorm van liquiditeiten aan te houden ter dekking van mogelijke aanspraken (calls) door banken. Het gebruik van rentederivaten voor renterisicomanagement blijkt een goede optie, maar een corporatie moet hierbij ook de kennis in huis hebben om andere (liquiditeits)risico’s adequaat te kunnen blijven beheersen.

JAARVERSLAG 2008

27

Verbindingen Dat corporaties activiteiten onderbrengen in dochterondernemingen brengt eveneens risico’s mee. Het afscheiden van volkshuisvestelijke activiteiten in verbindingen lijkt in eerste instantie een risicobeperkend effect te hebben voor de toegelaten instelling. Als gevolg van de betrekking tot de toegelaten instelling, bijvoorbeeld door kapitaal- en kredietverstrekkingen, garanties etc., kunnen negatieve ontwikkelingen in zo’n verbinding toch ook hun weerslag hebben op de corporatie. Uit de CorpoData zomeropvraag 2008 (dVi) blijkt dat WSWdeelnemers ongeveer 1.500 verbindingen hebben. In het risicomanagementproces van het WSW zal hiervoor de komende jaren extra aandacht zijn. 2. Toekomstige kasstromen De kasstromenmethodiek heeft de corporaties in 2008 een beter inzicht gegeven in hun financiële huishouding en de consequenties van hun beleidsvoornemens. Zo werd tevoren duidelijk welke beleidsinstrumenten konden worden ingezet om ingaande en uitgaande kasstromen te beheersen. Het belang van operationele kasstromen als factor voor de financiering van voorgenomen investeringen hebben wij al eerder aangehaald. In de operationele kasstromen van de WSW-deelnemers zijn ook de renteverplichtingen opgenomen: een regel die het WSW hanteert gezien de aard van het bezit. Om (sociaal) vastgoed te realiseren zijn langlopende leningen nodig: de renteverplichtingen hiervan drukken op de bestaande operationele kasstromen, niet op de financieringskasstromen. Dat de kasstromen afnemen is het gevolg van enerzijds het huurbeleid, dat zich beperkt tot de inflatie, en anderzijds de invoering van de integrale vennootschapsbelasting. Corporaties verwachten in 2008-2009 € 557 miljoen minder huurinkomsten dan in 2006 nog werd verwacht. De introductie van de integrale vennootschapsplicht heeft over de jaren 2008 en 2009 gezamenlijk nog eens een drukkend effect van € 457 miljoen.

28

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

3. Faciliteringsvolume Op grond van kredietwaardigheid en toekomstige kasstromen kent het WSW deelnemers een faciliteringsvolume toe. Dat is het bedrag, waarvoor de corporaties externe financiering kunnen aantrekken met borging van het WSW. Als een corporatie aan alle voorwaarden voldoet, is het ook mogelijk op voorhand een faciliteringsvolume te krijgen voor de drie volgende jaren. Dit biedt flexibiliteit, in tijd en naar bedrag, bij de uitvoering van het financieringsbeleid van een corporatie. Met een dergelijke toekenning spreekt het WSW, op grond van de vastgestelde kredietwaardigheid, vertrouwen uit in de corporatie en haar investerings- en financieringsplannen. Hierbij wordt rekening gehouden met het aanwezige onderpand. De waarde hiervan is in 2007 voor het laatst bepaald op basis van de bedrijfswaarde. Met ingang van 2008 gaan wij uit van WOZ-waarden. De projecten zelf, en de kredietwaardigheid van de corporatie, kunnen aanleiding zijn om het faciliteringsvolume te beperken tot twee of één jaar. In enkele gevallen kan het faciliteringsvolume zelfs op nul worden gesteld, waardoor alleen op basis van maatwerk borging voor projecten kan worden verkregen. Een faciliteringsvolume van nul betekent dus niét dat een corporatie niet meer ‘borgbaar’ is. Het faciliteringsvolume op sectorniveau wijzigt in principe dagelijks. Op basis van de kasstromen is het berekende faciliteringsvolume (zonder beperkingen) voor 2008-2010 € 28,5 miljard, zowel voor nieuwe leningen als voor herfinanciering van bestaande leningen. Op grond van de dPi 2007, de prognoseopvraag, bedroeg het afgegeven faciliteringsvolume € 22,1 miljard. Hiervan had € 13 miljard betrekking op investeringen en € 9,1 miljard op herfinancieringen. Het totale door het WSW afgegeven faciliteringsvolume per ultimo 2008 was € 23,6 miljard. Het verschil van € 1,5 miljard met het eerder vermelde bedrag is te verklaren door volumes die naderhand zijn afgegeven voor investeringsbehoeften die nog niet in de dPi waren verwerkt. Het WSW gaat in zijn faciliteringsbeleid zorgvuldig te werk. Dit heeft ertoe geleid dat slechts voor 75% van alle voorgenomen investerings- en (her)financieringsactiviteiten over de jaren 2008-2010 vooraf faciliteringsvolume is verstrekt. Het is niet uitgesloten dat in een later stadium projecten voor 2009 en 2010 alsnog gefaciliteerd worden. Het faciliteringsvolume wordt ten minste eenmaal per jaar bijgesteld, maar ook tussentijdse bijstelling is mogelijk. Het toegekende faciliteringsvolume is de weerslag van het beleid voor risicomonitoring en -beheersing van het WSW. Op een enkele corporatie na hebben zich bij de invoering van de systematiek geen knelpunten voorgedaan.

JAARVERSLAG 2008

29

Externe ontwikkelingen Toezicht op corporaties Na het niet-ondertekenen van het onderhandelaarsakkoord door de leden van Aedes en de invoering van een heffing voor bijzondere projectsteun van € 70 miljoen, ontstond bij de minister van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) en Aedes behoefte om structureel van gedachten te wisselen over een nieuw arrangement voor de verhouding tussen overheid en corporaties. Hierbij speelt ook de mogelijke invoering van een bijzonder regime voor de maatschappelijke onderneming een rol. Voor dit doel werd de stuurgroep-Meijerink in het leven geroepen, die op 27 november 2008 haar eindrapport aan de minister en Aedes overhandigde. In het rapport stelt de stuurgroep nadrukkelijk aan de orde dat corporaties private organisaties zijn met een publiek belang. Zij zijn verantwoordelijk voor de ’brede zorg voor het wonen’, met de volgende drie deeldomeinen: ■

verhuren/verkopen van woningen;

■

het maatschappelijk vastgoed;

■

de leefbaarheid.

Het eerste domein is een kernactiviteit. Het tweede en derde domein staan iets verder af van deze kern. Het betekent dat corporaties extra zorg moeten besteden aan de afweging voordat een activiteit wordt ondernomen. Het wordt uitdrukkelijk gesteld dat bij deze activiteiten aandacht moet zijn voor de lokale inbedding en de proportionaliteit van de investering. Of een corporatie naar behoren presteert, moet volgens Meijerink worden beoordeeld in de lokale context. Van de corporatie wordt verwacht dat ze actief de dialoog met lokale stakeholders opzoekt.

30

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

De commissie-Meijerink breekt een lans voor een nieuwe vorm van duaal toezicht waarbij enerzijds het interne toezicht wordt versterkt met behulp van een Governancecode en een systeem van visitatie, en anderzijds een publiek toezicht wordt ingericht met behulp van een nieuwe regeling (voor de maatschappelijke onderneming) en de instelling van een autoriteit die als enige toezichthouder gaat fungeren. Er wordt aangedrongen op een gezamenlijke gegevensopvraag met het WSW zodat de administratieve lasten voor de sector beperkt blijven. De minister van Wonen, Wijken en Integratie komt op grotere afstand te staan en grijpt slechts in als het andere toezicht onvoldoende resultaat geeft. Het rapport doet de suggestie dat de minister wel de bevoegdheid moet krijgen om zo nodig de Raad van Commissarissen te ontslaan. Medio 2009 wordt het rapport in de Tweede Kamer besproken.

Staatssteun In de discussie over het toezicht moet ook nog een knoop worden doorgehakt over het staatssteundossier. Medio 2008 lag een brief klaar van minister Vogelaar aan de Tweede Kamer, maar werd besloten eerst het rapport van de stuurgroep-Meijerink af te wachten. Een van de openstaande vragen is welke grens moet worden gehanteerd om te bepalen of een activiteit als dienst van algemeen economisch belang voor staatssteun in aanmerking komt. Onder andere zal de vraag aan de orde komen welke grens moet worden gehanteerd om te bepalen welke activiteiten voor staatssteun in aanmerking komen. Bovendien zal duidelijk moeten worden hoe corporaties een scheiding moeten aanbrengen tussen activiteiten die wel en niet voor staatssteun in aanmerking komen. Het scherp zetten van de scheiding brengt overigens met zich mee dat corporaties voor niet-staatssteunactiviteiten niet in aanmerking komen voor de borg van het WSW, terwijl het wel activiteiten betreft die volgens het BBSH tot het werkgebied van de corporatie behoren. Het is dan de vraag hoe corporaties hun bestaande middelen voor deze activiteiten kunnen inzetten.

JAARVERSLAG 2008

31

Vennootschapsbelasting: een nieuwe vaststellingsovereenkomst De invoering van de integrale vennootschapsbelasting per 1 januari 2008 betekende ook het einde van de partiële vennootschapsbelasting, waarvoor leden van Aedes in VSO 1 (vaststellingsovereenkomst) een akkoord hadden gesloten met de Belastingdienst. Het eenzijdig opzeggen van deze overeenkomst door de Belastingdienst bracht partijen bij de rechter in kort geding. Deze bepaalde dat de Belastingdienst niet onrechtmatig had gehandeld, omdat de vaststellingsovereenkomst door de wetswijziging haar betekenis had verloren. Hierna gingen Aedes en de Belastingdienst opnieuw in gesprek, met een nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO 2) als resultaat. Belangrijk onderdeel van VSO 2 is de waardering van vastgoed en leningen op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008. Menig corporatie koos ervoor het commercieel vastgoed eind 2008 tijdelijk economisch aan een dochter over te dragen, om maximaal te profiteren van de bepalingen uit het VSO 1 voor de periode 2006-2007. De invoering van de integrale vennootschapsbelasting bracht corporatie De Veste ertoe de minister van Wonen, Wijken en Integratie te verzoeken de status van Toegelaten Instelling op te heffen. De minister gaf hieraan geen gehoor. De Veste heeft hiertegen procedures gestart.

Overleg over de kredietcrisis Het WSW is in het najaar, samen met Aedes en medewerkers van de minister van Wonen, Wijken en Integratie, een overleg gestart over de kredietcrisis en mogelijke maatregelen in het licht hiervan. Het WSW ontving signalen dat de verkoop van woningen in de loop van 2008 aanzienlijk stagneerde. Ook andere organisaties waarschuwden voor effecten op de woningmarkt. Uit analyse van de prognosecijfers (dPi voorjaar 2008) en de realisatiecijfers (dVi) over 2007 blijkt dat steeds meer corporaties geconfronteerd worden met krappe kasstromen. Maar liefst 153 corporaties kunnen uit hun exploitatie, over een prognoseperiode van 5 jaar, geen positieve kasstroom realiseren. Ook blijken corporaties steeds vaker afhankelijk van toekomstige verkopen. De teruglopende kasstroom is een direct gevolg van ambitieuze investeringsplannen in combinatie met de invoering van de vennootschapsbelastingsplicht (vpb) per 1 januari 2008. Ook de stichtingskostengrens van € 200.000 is in toenemende mate een knelpunt geworden, mede door het ontbreken van mogelijkheden voor niet-borgbare financiering. In het overleg is gesproken over drie mogelijke maatregelen: ■

indexatie van de stichtingskostengrens;

■

tijdelijke verruiming van de borgingsgrens, om stagnatie in het middensegment te voorkomen;

■

rechtstreekse toegang tot de kapitaalmarkt onder WSW-borging.

De rapportages van het WSW leidden eind 2008 tot Kamervragen van PvdA, CDA en SP. Het kabinet heeft besluitvorming over maatregelen voor de woningmarkt doorgeschoven naar begin 2009.

32

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Overleg over de S.S. Rotterdam Een liquiditeitstekort bij stichting Woonbron, dat rechtstreeks verband hield met de renovatie van de S.S. Rotterdam, heeft geleid tot verhoogd toezicht, in samenwerking met het ministerie van VROM en het CFV. In het kader hiervan is veelvuldig met Woonbron, het ministerie en het CFV overlegd. Uiteindelijk heeft de minister in december twee aanwijzingen gegeven en een toezichthouder aangesteld.

Maatschappelijk vastgoed Op uitdrukkelijk verzoek van minister Vogelaar heeft het WSW met het ministerie van VROM overlegd over de criteria waaraan objecten moeten voldoen om voor borging in aanmerking te komen. Het WSW heeft geparticipeerd in de Kopgroep Maatschappelijke Voorzieningen en Vastgoed. Het WSW werkt mee aan de publicatie ‘Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed’, een handreiking voor het vaststellen van de huurprijs van maatschappelijk vastgoed. Ook heeft het WSW zijn medewerking gegeven aan de ontwikkeling van een afwegingskader, dat het WSW zal betrekken in de risicobeoordeling van corporaties met veel maatschappelijk vastgoed. Er is geëxperimenteerd met de borging van het Transferium Jeugdzorg met een ‘foyer de jeunesse’, een intensieve, wijkoverstijgende vorm van zorg en huisvesting.

JAARVERSLAG 2008

33

Interne organisatie

In 2008 is de inrichting van de WSW-processen voltooid en is ook het procesgericht werken verder vormgegeven. Alle WSW-medewerkers hebben hiervoor deelgenomen aan het trainingstraject procesgericht werken. Met behulp van Control en Kwaliteit en onder begeleiding van een extern adviesbureau, is een self assessmentprogramma ontwikkeld: hiermee zijn de bedrijfsrisico’s per proces in kaart gebracht en adequate maatregelen beschreven om ongewenste effecten te voorkomen. Na een gedegen evaluatie door onze nieuwe accountant PricewaterhouseCoopers in het kader van haar werkzaamheden voor de jaarrekeningcontrole, hebben we het jaar kunnen bekronen met een In Control verantwoording zoals opgenomen in dit jaarverslag. Ook is veel aandacht uitgegaan naar de inrichting van functies, met behulp van adequate functieprofielen en gerichte investering in de kennis en kunde van onze medewerkers. Wij zijn gekomen tot een autorisatie- en RVB-matrix (register verantwoordelijkheden en bevoegdheden) en een vergaderstructuur, waarin resultaatgebieden, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de MT-leden en de verschillende overlegorganen zijn geregeld volgens het ‘linking-pin-systeem’. Het managementteam heeft zich zeer positief uitgesproken over de betrokkenheid en inzet van alle WSW-collega’s in een jaar vol turbulentie. De directie heeft haar waardering hiervoor tot uitdrukking gebracht in een collectieve bonus voor alle medewerkers. Procesgericht werken Het inrichten en beschrijven van processen in een organisatie kan alleen effectief zijn als medewerkers ook helder voor ogen hebben wat procesmatig werken inhoudt. Daarom hebben de medewerkers van het WSW organisatiebreed het trainingstraject procesgericht werken gevolgd. Daarin zijn verschillende aspecten aan de orde geweest: de eigen bijdrage in het proces, de verantwoordelijkheden die procesgericht werken met zich meebrengt, en de grondhouding die het vraagt. Dat het bij procesgericht werken niet alleen gaat om het uitoefenen van een taak, maar vooral om de bijdrage aan het proces, is als een ‘eye opener’

34

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

ervaren. Het heeft inzicht verschaft in de rol van houding en gedrag, en van de bereidheid om feedback te geven en te ontvangen. De flexibiliteit en effectiviteit die ontstaat als procesverantwoordelijken en -eigenaren naar dit inzicht handelen, stelt onze organisatie in staat zich aan te passen zodra dat nodig is.

Informatievoorziening Met workflow- en documentmanagement als de nieuwe dragers van alle processen, heeft 2008 in het teken gestaan van het verder verbeteren van de kwaliteit van onze dienstverlening. Voor de samenwerking met externe partijen is een standaard ’service level agreement’ (SLA) opgesteld. Op grond van deze SLA zijn met alle relevante leveranciers afspraken gemaakt over de service die het WSW van de geleverde applicaties mag verwachten. Mede met behulp van een externe interim-manager is een nieuw afdelingsplan voor Informatiebeheer ontwikkeld, gebaseerd op het BiSL-raamwerk, wat staat voor Business information Services Library. Hiermee kan het WSW nog beter inhoud geven aan zijn rol als ‘demand’-organisatie bij het aansturen van de outsourcing van ICT. Onder voorzitterschap van de kwaliteitsmanager is de Changeboard opgezet, een overlegorgaan met alle MT-leden en een afvaardiging van Informatiebeheer. De Changeboard dient als platform om alle voorgestelde proceswijzigingen te overzien en te bespreken. Ook alle projecten met een ICT-component of een procesoverstijgende verandering komen in de Changeboard aan de orde. Vernieuwingen Bij de controle van de jaarrekening door PricewaterhouseCoopers is nadrukkelijk gekeken naar hoe het WSW de ICT heeft geregeld, en hoe dit kan bijdragen aan de betrouwbaarheid van de organisatie. Net als de andere processen is ook de informatievoorziening in het In Control traject betrokken. Op grond van de analyse zijn de ‘key controls’ voor de ICT en de benodigde maatregelen gedefinieerd, en zijn waar nodig de werkprocessen verder verbeterd. De extranetapplicatie ESS (Employment Self Service) is geïmplementeerd, met behulp waarvan WSW-medewerkers zelfstandig HRM-registraties zoals NAW-gegevens kunnen wijzigen en verlofaanvragen kunnen doen. Het gebruik van documentmanagement is uitgebreid met digitale dossiers voor het contractenbeheer van de afdeling Kapitaalmarkt en voor de controller. JAARVERSLAG 2008

35

Cultuur Medewerkersbelevingsonderzoek (MBO) Dit onderzoek, dat jaarlijks wordt herhaald en waarvan de uitkomsten in een klankbordgroep worden geëvalueerd, heeft een aantal onderwerpen opgeleverd dat de MT-leden in hun nieuwe jaarplannen hebben verwerkt. De resultaten van het MBO krijgen zo in de PDCAcyclus (Plan, Do, Check, Act) een vervolg in de vorm van verbeteracties, afdelingsplanningen en resultaatafspraken. Ontwikkeling managementteam Het managementteam heeft in 2008 het leiderschapsprogramma afgerond, dat een jaar eerder was gestart, met onder meer trainingen over thema’s als leiderschap, leerdoelen, managementvaardigheden en een eigen leiderschapsstijl. Dit heeft weer aanknopingspunten opgeleverd om in 2009 een vervolg te geven. Project Huisvesting Onder de uitgangspunten die het MT heeft geformuleerd voor de toekomstige huisvesting van het WSW, neemt cultuurversterking een belangrijke plaats in. Veel medewerkers hebben deelgenomen aan de klankbordgroepen en zo hun inbreng gehad op het programma van eisen. Daarnaast leveren verschillende medewerkers als specialist input op het gebied van bijvoorbeeld ICT, facilitair management en Arbo. We houden de medewerkers op de hoogte via presentaties en de nieuwsbrief ‘On the move’. Strategie en organisatievisie 2010 Na een bezinning op de strategienota door het MT, tijdens enkele ‘heidagen’, is een traject gestart om de organisatievisie te actualiseren. De oude organisatievisie had een scope tot december 2008 en is opgevolgd door ‘Focus op december 2010’, opnieuw vervat in een boekje. Tijdens de eindejaarsbijeenkomst van het personeel, op 16 december, is het samen met de jaarplannen gepresenteerd. Het boekje, dat door de medewerkers goed werd ontvangen, gaat onder de noemer ‘cultuur’ onder meer in op de principes van maatschappelijk verantwoord en bewust ondernemen, waaraan het WSW invulling wenst te geven, met aandacht voor de drie P’s (People, Planet, Profit). Organisatiestructuur Tijdens het verslagjaar zijn er vier medewerkers uit dienst gegaan en twee in dienst getreden. Per 31 december 2008 waren 33 mensen via een dienstverband werkzaam bij het WSW. Er bestaan in de organisatie momenteel vier vacatures bij Accounts, één bij Kapitaalmarkt en één bij Beleid. Deze vacatures worden om strategische redenen vooralsnog zoveel mogelijk door interim-medewerkers vervuld.

36

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Organigram per 31 december 2008 (volgens formatieplan: 35,6 fte)

Directie (1 fte)

Financiële administratie

Facilitaire diensten

Directiesecretariaat (1 fte)

Control en kwaliteit (2 fte)

P&O en Bedrijfsondersteuning, (9,7 fte)

Communicatie (0,7 fte)

Informatiebeheer

NRV

Accounts (10,8 fte)

Beleid (3,6 fte)

Kapitaalmarkt (6,8 fte)

Doorontwikkeling van het WSW De directie heeft de voor de afdelingen Accounts en Beleid & Informatiebeheer uitgesproken voornemens, die voortkomen uit de organisatievisie, in een tweetal adviesaanvragen voorgelegd aan de ondernemingsraad. Afdeling Accounts verdeeld in risico- en relatiemanagement De accountmanagers bij de afdeling Accounts zijn per 1 juli 2008 opgesplitst in risicomanagers en relatiemanagers. Voor de plaatsingen hebben de accountmanagers een assessment doorlopen en is gekeken naar trainingen, gericht op de vereiste competenties. Afdeling Beleid & Informatiebeheer ontvlochten Per 1 juli 2008 is het team Informatiebeheer ondergebracht bij Bedrijfsondersteuning. Beleid is als kernafdeling blijven bestaan naast de afdelingen Accounts en Kapitaalmarkt. De communicatiefunctie is direct onder de directeur geplaatst. Functiewijzigingen Er is een kwaliteitsmanager aangesteld. Deze vormt samen met de controller het team Control en Kwaliteit, dat direct onder de directie opereert. De kwaliteitsmanager is verantwoordelijk voor het verder ontwikkelen, borgen en optimaliseren van de interne en externe kwaliteit. De focus ligt op verdere ontwikkeling en verbetering van het denken en werken in processen, en het periodiek toetsen van klant- en medewerkerstevredenheid aan de hand van het INKkwaliteitsmanagementmodel (Instituut Nederlandse Kwaliteit).

JAARVERSLAG 2008

37

Werving & selectie Zoals bij Organisatiestructuur al aangegeven, zijn verschillende posities op interim-basis vervuld. In 2008 is het trainee- en management development (MD)-traject gestart. In de loop van het voorjaar verwachten wij, in het kader van ons trainee- en MD-beleid, een drietal starters aan te stellen boven de formatie van het WSW. Deze starters, met potentie om binnen enkele jaren door te stromen naar een specialistische of leidinggevende functie, bieden wij het eerste jaar intensieve opleiding, training en begeleiding. Interne communicatie In de verslagperiode is bij het WSW een intranet ingevoerd. Via een overzichtelijke en aantrekkelijke structuur hebben onze medewerkers toegang tot een breed aanbod van informatie. Een aantal medewerkers heeft de aanlevering en verwerking van content als specifieke taak toevertrouwd gekregen. Op het intranet wordt onder meer aangeboden: ■

Management Nieuws, een uitgave van het team Communicatie over de besluitvorming

■

WSW Intern, een informeler uitgave over het wel en wee van het WSW, de medewerkers

van het WSW; en de personeelsvereniging; ■

Mededelingen en notulen van de ondernemingsraad;

■

Een nieuwsrubriek;

■

Informatiebulletin.

Administratieve verbeteringen De P&O-administratie is sterk verbeterd. Het ESS-systeem heeft de processen voor verlofaanvraag, overwerkdeclaratie en de verwerking van NAW-mutaties efficiënter, gestroomlijnder en betrouwbaarder gemaakt. Via het intranet zijn personele regelingen en andere personeelsinformatie eenduidig te raadplegen, en ook kunnen medewerkers hier formulieren downloaden. Er is een aanzet gegeven om, naast de financiële administratie, een specifieke P&O-administratieve functie in te richten. Deze ontwikkeling kan begin 2009 worden geformaliseerd. Arbeidsvoorwaarden en -omstandigheden Opleidingen Het budget voor opleidingen van het WSW bedraagt jaarlijks 4% van de bruto loonsom. De opleidingsbehoefte is in 2008 geïnventariseerd en vervat in een opleidingsplan waarvoor een iets hoger budget van € 91.500 benodigd was. Wij hebben met name geïnvesteerd in procesmatig werken, persoonlijke en teamontwikkeling en technische en inhoudelijke trainingen en opleidingen. Met enkele medewerkers zijn, naast persoonlijke opleidingsplannen (POP’s), ook loopbaanafspraken gemaakt. Zij krijgen de gelegenheid zich naar nieuwe posities te ontwikkelen. Het was de wens van deze medewerkers om zich verder te ontwikkelen en binnen het WSW door te groeien. Deze wensen zijn goed te verenigen met de organisatiebehoefte.

38

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Arbo Dit verslagjaar is de risico-inventarisatie en evaluatie (RI&E) uitgevoerd en is een aanzet gemaakt voor het plan van aanpak om de arbeidsrisico’s nog verder te kunnen reduceren. Met instemming van de ondernemingsraad is een preventiemedewerker benoemd, die de zorg heeft voor de dagelijkse veiligheid, gezondheid en welzijn binnen het WSW. De jaarlijkse ontruimingsoefening is naar tevredenheid uitgevoerd en het calamiteitenplan is bijgesteld. Alle BHV’ers hebben een opfriscursus gevolgd. Het WSW heeft een AED (Automatische Externe Defibrillator) aangeschaft en medewerkers getraind in het gebruik ervan. In het kader van verzuimpreventie is november uitgeroepen tot themamaand voor gezondheidsmanagement. Er zijn initiatieven ontplooid, gericht op lifestyle. Zo zijn medewerkers, op speelse wijze, gestimuleerd om minder te roken, meer te bewegen en gezond te eten. Ziekteverzuim Het gemiddelde ziekteverzuim is in 2008 een procent gestegen naar 4,78% (2007: 3,76%). De gemiddelde verzuimfrequentie is uitgekomen op 1,55 en de gemiddelde verzuimduur op 10,72 dagen. Enkele langdurig arbeidsongeschikte medewerkers hebben het grootste aandeel in de statistiek. De verzuimgegevens van het WSW zijn in lijn met de landelijke trend en geven geen aanleiding tot extra maatregelen. De preventiemedewerker volgt de ontwikkelingen uiteraard nauwlettend. Verzuimpercentage in 2007 en 2008 per kwartaal 2007

2008

1e kwartaal

5,10%

4,19%

2e kwartaal

4,37%

4,46%

3e kwartaal

2,61%

4,75%

4e kwartaal

2,67%

5,73%

Gemiddeld

3,76%

4,78%

Overleg met de ondernemingsraad De directie heeft tijdens het verslagjaar eens per zes weken een overlegvergadering gehad met de ondernemingsraad (OR), en twee adviesaanvragen aan de OR voorgelegd. Deze adviesaanvragen hadden betrekking op de afdeling Accounts (deling van Accountmanagement in risico- en relatiemanagement), en (ontvlechting van) de afdeling Beleid en Informatiebeheer. Gezien de gereduceerde omvang van de organisatie en de gewijzigde topstructuur heeft de directie de raad ook verzocht het reglementair aantal leden terug te brengen van vijf naar drie. De OR is hiermee akkoord gegaan. Ook met de benoeming van een preventiemedewerker heeft de ondernemingsraad desgevraagd ingestemd. Bij ons overleg met de ondernemingsraad is tevens de evaluatie van de pilot ‘Structuur CAO’ aan de orde geweest. JAARVERSLAG 2008

39

Externe communicatie en overleg Bijeenkomsten WSW Eind november en begin december heeft het WSW landelijk een zestal bijeenkomsten georganiseerd met als thema ‘Het Nieuwe Faciliteren in de praktijk’. Hier is de praktische uitwerking van ‘Het Nieuwe Faciliteren’ toegelicht, met onderwerpen als: ■

faciliteringsvolume versus borgingsruimte;

■

kredietwaardigheid versus faciliteringsvolume;

■

2% aflossingsfictie;

■

WOZ-waarde;

■

evaluatiepunten dPi 2007.

Voorafgaand aan de bijeenkomsten had het WSW de corporaties gevraagd vragen uit de praktijk naar voren te brengen. Aan de hand van stellingen zijn deze vragen tijdens de bijeenkomsten centraal behandeld. Wij hebben de opkomst van 351 personen als zeer goed ervaren. De evaluatie van de bijeenkomsten leverde ook een goede waardering op; ruim 85% van alle deelnemers kwam tot een totaaloordeel van ‘goed’ tot ‘zeer goed’. Wij kijken als WSW tevreden terug op de bijeenkomsten en nemen de aangedragen verbeterpunten mee in de verdere professionalisering van onze werkwijze.

40

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Communicatiemiddelen WSW Website WSW De website van het WSW wordt goed bezocht. Met name in de laatste twee kwartalen van 2008 is de gemiddelde tijdsduur per bezoek gestegen. De site is in het verslagjaar uitgebreid met inhoudelijke klantinformatie, gericht op de corporatie. Zo is aandacht besteed aan een goede toelichting op de werkwijze van het WSW, het faciliteringsvolume en actuele onderwerpen voor de sector. Ook is de Engelstalige website volledig vernieuwd, specifiek gericht op de financiële doelgroepen. WSW Actueel WSW Actueel is in 2008 twee keer verschenen, het relatiemagazine van het WSW. Gezamenlijke gegevensopvraag De gezamenlijke gegevensopvraag heeft weer plaatsgevonden via CorpoData. Er zijn dit jaar geen voorlichtingsbijeenkomsten gehouden, wel is intensief gebruikgemaakt van de CorpoData-nieuwsbrief. Externe publicatie Op basis van de gegevensopvragen dPi en dVi heeft het WSW onder meer twee externe publicaties samengesteld: de trendrapportage in oktober, op basis van de prognosecijfers, en in december het Cijfermatig Perspectief Woningcorporaties, verslagjaar 2007. Beide rapportages geven een goed beeld van de financiële positie van de corporatiesector en leveren een bijdrage aan de actuele discussies omtrent de sector. Soortgelijke rapportages zijn ook in 2009 weer gepland. Perscontacten Als gevolg van de kredietcrisis is het WSW regelmatig om commentaar gevraagd, voor toelichting van de kredietcrisis en de mogelijke hieruit voortvloeiende ontwikkelingen in de corporatiesector. Wij hebben hieraan vanuit onze rol als inhoudelijk expert en risicobewaker gehoor gegeven en zijn als gevolg hiervan regelmatig in diverse publicaties genoemd en geciteerd.

JAARVERSLAG 2008

41

Voor een juiste omgang met de pers heeft het WSW een duidelijke procedure opgesteld en vaste woordvoerders aangewezen. Het WSW hecht aan een zorgvuldige bijdrage in de media, zoals die past bij de rol en positie van het WSW. Partnership Cruyff Courts Het WSW heeft in 2008 de samenwerking met Cruyff Courts invulling gegeven door een donatie voor aanleg van trapveldjes. Het WSW beoogt hiermee een bijdrage te leveren aan verhoging van de kwaliteit van de samenleving. Daarnaast heeft het WSW een proces in gang gezet om de Courts van verschillende woningcorporaties onder de borgingsfaciliteiten te kunnen brengen. Het WSW zal samen met Cruyff Courts verdere mogelijkheden onderzoeken om meer trapveldjes te realiseren. Overleg met de belangrijkste stakeholders Gewoontegetrouw heeft het WSW ook in 2008 weer veelvuldig overlegd met de stakeholders: de deelnemers, de achtervangers het ministerie van VROM en Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG), Aedes en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Deelnemersraad De Deelnemersraad, die het bestuur van het WSW gevraagd en ongevraagd van advies dient, is in 2008 viermaal bijeengeweest. Aan de orde kwamen onder meer de volgende onderwerpen: ■ kredietcrisis; ■ reglement

van deelneming;

■ financiering; ■ toetreden

van leden tot de Deelnemersraad.

Achtervangers VROM en VNG Naast het reguliere bestuurlijk overleg met de minister van VROM en vertegenwoordigers van de VNG, heeft het WSW met beide partijen ook meermalen aanvullend overleg gevoerd. Er is onder meer gesproken over de gevolgen van de kredietcrisis, de financiële effecten van diverse maatregelen voor de sector, de ontwikkelingen op fiscaal gebied en de herijking van de relatie tussen rijk en woningcorporaties. De achtervangers hebben ingestemd met de inhoud van een notitie over het risicovermogen van het WSW. Afgesproken is dat het beleggingsstatuut van het WSW zal worden gemoderniseerd. Aedes Er heeft veelvuldig overleg plaatsgevonden met Aedes, enkele malen ook op directieniveau.

42

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

JAARVERSLAG 2008

43

Risicoprofiel en In Control verantwoording Dit jaar heeft het WSW voor de eerste keer een paragraaf opgenomen in zijn jaarverslag met daarin de In Control verantwoording. De verwachting is dat de komende jaren deze paragraaf compacter zal zijn dan deze uitgebreide introductie. Bij de uitvoering van zijn missie heeft het WSW te maken met risico’s. Of het WSW zijn doelstellingen realiseert is onder meer afhankelijk van politieke omstandigheden, marktontwikkelingen en economische factoren. De belangrijkste risico’s verbonden aan de missie en de doelstellingen zijn hieronder beschreven, en zo ook de risicobeheersings- en controlemaatregelen die het WSW hiervoor intern heeft getroffen. Leidraad is het WSWrisicobeheersingskader dat in 2008 in het kader van de In Control verantwoording is doorontwikkeld. Het management van het WSW onderkent relevante risico’s in vier categorieën: ■

strategisch risico;

■

kredietrisico;

■

beleggingsrisico;

■

operationeel risico.

Het WSW-risicobeheersingskader dat in deze figuur is weergegeven, waarborgt dat het WSW continu op de hoogte is van de mate waarin de strategische en operationele doelen zijn bereikt, dat de financiële verslaglegging betrouwbaar is en dat in overeenstemming met de toepasselijke wet- en regelgeving wordt gehandeld. Een beschrijving van de belangrijkste elementen van het risicomanagementsysteem van het WSW is eveneens opgenomen in dit hoofdstuk.

44

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

WSW-risicobeheersingskader

Sub header

Missie en Doelstellingen

Doelstellingen van risicomanagement

Missie

Beheersen

Het WSW is hét onafhankelijke instituut, dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten instellingen en daarmee wil bijdragen aan de kwaliteit van de samenleving

Doelstellingen

• Uitbreiding van het

body kop

Body strategisch risico

Processen Besturen en beheren

Belangenbehartiging

Registreren

Risicomonitoring Beheersen

kredietrisico

Faciliteren

financieringsaanbod

• Processen werken

Aanspraak

conform kwaliteitseisen waarbij de organisatie bijna vanzelf draait

• Geëquipeerd werken

Risico's en maatregelen

Beheersen

beleggingsrisico

Vastgelegd in Business Proces Control Diagrams t.b.v. Risk Assessment: • monitoring • bijsturing • evaluatie • rapportage

FinanciënVermogensbeheer

in een procesgeoriënteerde organisatie FinanciënFactureren/Inkoop

• Externe ontwikkelingen worden adequaat vertaald in de dagelijkse bedrijfsvoering

Innovatie Beheersen

operationeel risico

CRM

IT-beheer

JAARVERSLAG 2008

45

Risicocategorieën Strategisch risico ‘Het effect op de realisatie van de missie van het WSW, inclusief het verkrijgen van de maatschappelijke ruimte hiervoor, als gevolg van de gekozen strategie en de uitvoering daarvan’ Bij het strategische risico wordt in de eerste plaats beoordeeld wat het mogelijke effect is op de borgbare activiteiten van het WSW. Pas na deze beoordeling kan worden overgegaan op verdieping en verbreding van de activiteiten van het WSW. Het mogelijk maken van rechtstreekse toegang tot de openbare kapitaalmarkt en van een financieringsstructuur voor niet-borgbare activiteiten is een belangrijk onderdeel van de strategie van het WSW. Op deze manier kunnen wij optimale financieringsmogelijkheden creëren voor vastgoed in de publieke sector. De belangrijkste hiermee samenhangende risico’s: ■

draagvlak bij de achtervangers;

■

borgbare activiteiten in relatie tot staatssteun;

■

de reputatie van het WSW.

Voor verdieping en verbreding van onze activiteiten zijn wij als WSW afhankelijk van de achtervangers. Hoewel het WSW is gepositioneerd als verbinding tussen overheid, deelnemers en financiers, is onze relatie met de overheid in haar rol van achtervanger toch bijzonder. Deze relatie krijgt invulling via werkoverleg met de VNG en de rijksoverheid, en tweemaal per jaar bestuurlijk overleg onder voorzitterschap van de minister van WWI. In dit overleg trachten wij draagvlak te verwerven voor de aanpassingen die het WSW voorstaat in zijn beleid, de borgingsgrens en de steun voor nieuwe activiteiten, zodat wij onze strategie kunnen verwezenlijken. Het EU-verdrag stelt eisen aan mededinging en staatssteun. Een van de gevolgen voor Nederland is de scheiding van sociale en commerciële activiteiten. Het WSW is voorstander van juridische scheiding. Het vraagstuk van de staatssteun heeft consequenties voor wat het WSW mag en kan borgen. Wij hebben een (blijvend) heldere en juridisch duurzame structuur voor ogen. Onduidelijkheid over borging zou ertoe kunnen leiden dat het WSW ten onrechte borgt, met aanspraken als gevolg. Dit zou de reputatie van het WSW kunnen beschadigen. Het WSW verwacht dergelijke reputatierisico’s te kunnen vermijden door enerzijds de bepleite heldere structuur en anderzijds door goede risicomonitoring. Kredietrisico ‘Het effect op resultaat en risicovoorziening van het WSW als een woningcorporatie zijn verplichtingen niet nakomt’ Het WSW heeft de expertise om als borgsteller niet alleen een individuele woningcorporatie te beoordelen, maar ook de sector als geheel. Dit geeft inzicht in het algehele risicoprofiel van de geborgde portefeuille, en in het verschil tussen de aangetrokken corporatierisico’s en de

46

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

afgegeven triple-A zekerheid op de leningen. De financiële instellingen kunnen deze leningen solvabiliteitsvrij aanhouden. In 2007 en 2008 is het proces van beoordeling van de corporaties substantieel gewijzigd (nader beschreven onder Kredietwaardigheid individuele deelnemers): het WSW beoordeelt de ontwikkeling van de financiële positie van woningcorporaties aan de hand van hun kredietwaardigheid en geprognosticeerde kasstromen. De belangrijkste hiermee samenhangende risico’s: ■

kwaliteit van risicomonitoring en toekenning faciliteringsvolume;

■

systeemrisico’s in de corporatiesector;

■

herfinancieringsrisico;

■

de kwaliteit van het aanspraakproces.

De kwaliteit van het risicomonitoringsproces is essentieel voor de risicovoorziening van het WSW, de obligoverplichting van de corporaties en uiteindelijk rijksoverheid en gemeenten in hun rol als achtervanger. Het risicomonitoringsproces van het WSW is robuust en houdt rekening met de verschillen tussen corporaties. We spelen met het proces ook adequaat in op actuele ontwikkelingen, zoals de impact van de kredietcrisis op de derivatenpositie van corporaties (zie ook Kredietwaardigheid individuele deelnemers). Kasstromen staan centraal en vaststelling van de kredietwaardigheid van elke corporatie en het daarbij af te geven faciliteringsvolume vormen de basis van het proces. Proces en systematiek omvatten onder meer: ■

kredietwaardigheidstoetsing;

■

productacceptatieprocedure;

■

continu monitoring op basis van risicoprofiel;

■

reglement van deelneming;

■

richtlijnen, normen en algemene voorwaarden voor borging;

■

escalatiemodel bij toename van de materialiteit van de risico’s.

Dit jaar is verder invulling gegeven aan het escalatiemodel door het instellen van een interne borgingscommissie. Naarmate de materialiteit van de risico’s toeneemt, beoordeelt de commissie deze risico’s in het kader van de besluitvorming omtrent het toekennen van risicoprofielen en faciliteringsvolumes. Onze positionering als verbinding tussen overheid, deelnemers en financiers maakt ons als WSW ook gevoelig voor systeemrisico’s. Er is in toenemende mate sprake van fusies tussen corporaties, waardoor de risico’s voor het WSW ook in omvang toenemen. Dit heeft zijn weerslag op de periodieke beoordeling of de risicovoorziening van het WSW nog adequaat is. Als specifieke maatregel is dit jaar ingesteld dat bij fusies due diligence onderzoeken worden uitgevoerd. Ook vindt periodieke beoordeling plaats door middel van analyses zoals wij die publiceren in het Cijfermatig Perspectief. Ook het toenemend gebruik van derivatenvolumes door corporaties is als een systeemrisico te beschouwen. Wij nemen dit effect al mee in ons risicomonitoringsproces door middel van periodieke en gerichte opvraging. Nadat de kredietcrisis een flinke volatiliteit van de rentestanden teweegbracht, zijn wij eind 2008 overgegaan tot een specifieke opvraging om de derivatenposities van de corporaties goed te kunnen monitoren. JAARVERSLAG 2008

47

Hierbij hebben wij met name gekeken naar het risico dat corporaties extra zekerheden aan banken moeten verstrekken in de vorm van liquiditeiten. De sector is voor zijn financiering sterk afhankelijk van twee sectorbanken. Dit betekent een belangrijk systeemrisico dat zich met name doet voelen in deze kredietcrisis. Enerzijds heeft het effect op de beschikbaarheid van geld, anderzijds op de tarieven van deze banken. De rol van het WSW hierin is het voeren van goed relatiemanagement met kapitaalmarktpartijen, treasury adviseurs en woningcorporaties en het continu monitoren van de financieringsmarkt. Periodiek staat het WSW voor het borgen van grote herfinancieringen, een gevolg van een zekere periodisering bij het afsluiten van leningen door corporaties. In het jaar 2009 zal dit in grote mate het geval zijn, zoals te zien is in de volgende grafiek.

Bedragen x € 1 miljard

Renterisico's 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

26% 24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%

2009 jaarlijkse herfinancieringen

2010

2011

jaarlijkse renteconversie

2012

2013

0%

jaarlijkse rente-exposure

Als gevolg van de kredietcrisis is van probleemloze herfinanciering geen sprake meer, en zal meer inspanning nodig zijn. Banken kunnen zichzelf momenteel moeizaam funden voor termijnen langer dan drie jaar, terwijl corporaties juist sterk leunen op financieringen met langere looptijden. Vanuit het risicoperspectief van de banken betekent deze mismatch dat slechts beperkt geld kan worden uitgezet. Voor zover deze beschikbaarheid van geld problematisch blijft, zal het WSW ervoor kiezen in eerste instantie de herfinanciering mogelijk te maken. Het faciliteringsvolume wordt dus éérst hiervoor gebruikt en pas in tweede instantie voor nieuwe investeringen. Deze mogelijke maatregel is een nadrukkelijk effect van de kredietcrisis. In lijn met onze strategie maken we ons verder continu sterk voor uitbreiding van het financieringsaanbod en optimale toegang tot de kapitaalmarkt. Mocht een corporatie ooit in gebreke blijven met aflossing en rentebetaling, dan zou een financiële instelling zich met haar aanspraak bij het WSW kunnen melden. Dit vereist uiteraard een adequaat proces. Omvang, oorzaak en impact op de risicovoorziening en het obligo van de corporaties moeten zo snel mogelijk duidelijk zijn. In het kader van de In Control verantwoording

48

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

hebben wij dit aanspraakproces opnieuw tegen het licht gehouden, verder verbeterd en uitgewerkt in een draaiboek. Centraal hierin staan het snel liquide maken van de risicovoorziening en de procedure van het inroepen de obligoverplichting bij de corporaties. Beleggingsrisico ‘Het effect op resultaat en risicovoorziening van het WSW als gevolg van fluctuaties op de financiële markten’ Door het WSW geborgde leningen bieden geldgevers de garantie van tijdige en volledige betaling van rente en aflossing. Als een woningcorporatie om welke reden dan ook niet aan haar verplichtingen kan voldoen, moet het WSW deze verplichtingen overnemen. Het belegde geld van het WSW fungeert als risicobuffer voor dergelijke gevallen. De belangrijkste hiermee samenhangende risico’s: ■

randvoorwaarden vanuit beleggingsstatuut;

■

kwaliteit van het vermogensbeheer.

De belegde gelden van het WSW zijn geen vrij besteedbaar vermogen, maar een voorziening voor risico’s die voortvloeien uit de borgverplichting. Het spreekt vanzelf dat hiervoor een conservatief beleggingsbeleid wordt gehanteerd, waarbij een laag risico prevaleert boven een hoog rendement. Bovendien moeten deze beleggingen voor een deel zeer liquide zijn. Dit is vastgelegd in zowel het beleggingsstatuut van het WSW als in de overeenkomst met de vermogensbeheerder waarin is gesteld dat 80 tot 90% van het belegd vermogen direct als voorschot opvraagbaar is. Het beleggingsstatuut moet ook in tijden van kredietcrisis goed hanteerbaar zijn. Tot nog toe is dit mogelijk gebleken, waarbij met name de regels voor de termijnen van het verkopen en de criteria die bepalen waarin belegd mag worden, hun waarde hebben bewezen. Om het beleggingsrisico te beheersen is het beheer van de beleggingsportefeuille uitbesteed. Hieronder vallen aan- en verkoop van vastrentende waarden, het herbeleggen van couponrente en het aanhouden van een (beperkte) positie in liquide middelen. Uiteraard gebeurt dit binnen de door het WSW doelbewust vastgestelde grenzen. De vermogensbeheerder rapporteert maandelijks en overlegt jaarlijks een accountantsverklaring aan het WSW ter verantwoording van het gevoerde beheer. Naast de keuze om uitsluitend in vastrentende waarden te beleggen is ook de Lehman Euro Aggregate-index als benchmark een belangrijk instrument om het beleggingsrisico te beheersen. Het rendement van de beleggingsportefeuille is in 2008 uitgekomen op 7,48%. Dit resultaat ligt fractioneel (0,11%) onder de benchmark. Operationeel risico ‘Het effect op resultaat en risicovoorziening van het WSW door ontoereikende interne processen en systemen, of gebrekkig menselijk handelen’

JAARVERSLAG 2008

49

De belangrijkste hiermee samenhangende risico’s zijn niet-adequate risicobeheersings- en controlemaatregelen, die verankerd kunnen zijn in de: ■

processen;

■

informatie- en gegevensverwerkende systemen.

Voor het vastleggen van de processen en het gebruik van informatie- en gegevensverwerkende systemen hanteert het WSW ‘business process control diagrams’ (BPCD’s), die periodiek worden beoordeeld en daarna zo nodig bijgestuurd. In het kader van het In Control traject rapporteert de controller de uitkomsten van dergelijke maatregelen rechtstreeks aan de directeur en aan de Raad van Commissarissen van het WSW. Ook de verbetermaatregelen, waaraan passende acties zijn gekoppeld, komen in deze rapportage naar voren. Daarnaast steunt de externe accountant voor het afgeven van diens verklaring op de kwaliteit van de administratieve organisatie van het WSW. Specifiek gebruikt de externe accountant bij de controle de procesbeschrijvingen met daarin ook de risicobeheersingsmaatregelen, die in het kader van de In Control verantwoording zijn vastgelegd en ook in de managementletter zijn gerapporteerd. Bij de uitvoering van zijn werkzaamheden heeft het WSW sinds 2007 te maken met een gewijzigde houding van de Belastingdienst, die heeft aangegeven van mening te zijn dat het WSW belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Er zijn aanslagen opgelegd over de jaren 2002 tot en met 2007 voor in totaal € 57,4 miljoen. Het WSW betwist deze vennootschapsbelastingplicht. Er loopt een bezwaartraject en inmiddels heeft het WSW zijn standpunt ook toegelicht bij het ministerie van Financiën. De informatie- en gegevensverwerkende systemen zijn gebaseerd op BiSL (Business information Services Library), een methodiek specifiek voor de beheersing van uitbestede informatieverwerkingsprocessen. In het kader van de In Control verantwoording is in 2008 een risicoanalyse informatiebeveiliging en continuïteit uitgevoerd, met de code voor informatiebeveiliging als uitgangspunt. Risico’s op het gebied van fysieke toegangsbeveiliging, logische toegangsbeveiliging, personeel en continuïteit zijn stuk voor stuk in kaart gebracht en er zijn maatregelen getroffen om de onderkende risico’s af te dekken. Een belangrijke maatregel, voor meerdere risicogebieden, is de invoering van service level agreements (SLA’s) met de belangrijkste partners op het gebied van de uitbestede automatisering.

Risicomanagementsysteem Risicomanagement ‘Door middel van risicomanagement is het WSW continu op de hoogte van de mate waarin strategische en operationele doelen zijn bereikt, is een betrouwbare financiële verslaglegging gewaarborgd en staat vast dat wordt gehandeld in overeenstemming met de toepasselijke wet- en regelgeving.’’

50

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

De centrale kenmerken van het risicomanagement bij het WSW zijn: Verantwoordelijkheid Risicomanagement is bij het WSW verankerd in het beheer en bestuur van de organisatie. De Raad van Commissarissen is nadrukkelijk betrokken en evalueert periodiek de relevante risico’s en de beheersingsmaatregelen die directie en managementteam hier tegenover stellen. Hierna beschrijven wij de belangrijkste bouwstenen van ons risicomanagementsysteem, met de In Control verantwoording als ankerpunt. Besturing Het WSW is een compacte organisatie, met korte lijnen en frequent overleg over zowel primaire (kernoverleg) als secundaire processen (kwaliteitsoverleg). Daarnaast bevindt de organisatie zich in een fase van toenemende formalisering, bijvoorbeeld in de vorm van standaardisering van richtlijnen, autorisatiematrices, etc. Bij de invulling van zijn missie hanteert het WSW een besturingsproces ‘van grof naar fijn’: een vijfjaarlijkse strategie (tweejaarlijks te updaten), een tweejaarlijkse organisatievisie, uiteraard jaarlijks een begroting en jaarplan met formulering van doelstellingen en teamplannen, en vervolgens kwartaal- en voortgangsrapportages en specifieke managementrapportages. Risicohouding Onze prudente houding ten opzichte van de risico’s die we als WSW lopen, is concreet vertaald naar onze business rules. Zowel intern als extern komt dit tot uiting in onder meer: ■

borgingrichtlijnen (extern): onze richtlijnen, normen en algemene voorwaarden voor borging zijn conservatief, facilitering vindt slechts plaats tot maximaal 50% van de WOZ-waarde;

■

maximale rentenorm (extern): wij toetsen leningen aan een door het WSW bepaalde maximale rentenorm, waarbij de verhouding tussen volume en vaste en variabele rente bepalend is;

■

conservatieve beleggingsportefeuille (intern): belegging is uitsluitend mogelijk in obligaties in de hoofdcategorie AA volgens S&P, Moody’s en Fitch;

■

kwaliteitsinvesteringen (intern): wij investeren continu in de kwaliteit van onze organisatie, wat onder meer tot uiting komt in onze investeringen in het In Control traject en het procesmatig werken.

Integriteit en compliance Onze reputatie als integere instelling is essentieel voor het vertrouwen van onze stakeholders. Compliance is dan ook een belangrijk onderdeel van ons beheersingsinstrumentarium. Het WSW hanteert een integriteitscode voor personeelsleden, waarin de normen zijn beschreven waaraan iedereen die bij de organisatie betrokken is zich moet houden. Alle taken die samenhangen met compliance zijn ondergebracht bij de controller van het WSW. Deze rapporteert de uitkomsten van het In Control traject aan directie en Raad van Commissarissen. De controller kan, als hij zou menen dat de directie niet adequaat op zijn signalen reageert, zich desgewenst direct tot de Raad van Commissarissen richten. Ook de externe accountant bespreekt zijn bevindingen met het bestuur en de Raad van Commissarissen.

JAARVERSLAG 2008

51

Personeelsbeleid/competentiemanagement Het WSW is een procesgeoriënteerde kernorganisatie met medewerkers die breed inzetbaar zijn, die verantwoordelijkheid nemen en zich richten op de kernactiviteiten. Wij hanteren de principes van integraal management, waarbij het sturen op output en het beheer van de daarvoor benodigde middelen zijn geïntegreerd. Dit stelt managers in staat om, samen met hun medewerkers, alle beslissingen te nemen die nodig zijn om de processen van hun eenheid resultaat-, output- en klantgericht, en tevens efficiënt en kostenbewust ten uitvoer te brengen. Wij ervaren integraal management bij het WSW als een effectieve vorm van inspirerend en resultaatgericht leiderschap, die leidt tot het: ■

motiveren van medewerkers (en externe actoren) om optimaal te willen bijdragen aan de resultaten van de organisatie;

■

optimaal integreren van de sturing op output, gericht op effecten in de samenleving, en het beheer van de beschikbare middelen;

■

delegeren van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden, zo laag mogelijk in de organisatie;

■

elkaar aanspreken op nakoming van managementafspraken in het kader van de organisatiestrategie.

Rating en kwaliteitssystemen Het WSW streeft naar het behalen en behouden van de hoogst mogelijke ratings. Wij beschikken al jaren over een AAA-rating van Standard & Poor’s en een Aaa-rating van Moody’s Investor Service. Deze ratings, de hoogst haalbare, zijn sinds 1997 respectievelijk 1998 stabiel en hebben beide ook een ‘outlook stable’. De ratings zijn van belang omdat deze ten goede komen aan de financieringscondities van de in het WSW deelnemende corporaties. Immers, vanuit risicomonitoring bezien, kunnen aangetrokken (corporatie)risico’s zo worden omgezet in een afgegeven triple-A zekerheid. Standard & Poor’s heeft in haar rapportage expliciet aangegeven veel vertrouwen te stellen in het risicomonitoringsproces van het WSW. Het WSW hanteert het INK-managementmodel van het Instituut Nederlandse Kwaliteit, dat continu verbetering en vernieuwing van de kwaliteit van de bedrijfsvoering beoogt. Voor het vastleggen hiervan gebruiken we zogenoemde ‘business process control diagrams’ (BPCD’s), waarin ook de beschrijving van de administratieve organisatie en de daarin verankerde interne beheersing zijn opgenomen. In Control verantwoording Voor het WSW stond 2008 in het teken van professionalisering en daarbij is ook de vormgeving van het In Control traject een belangrijk aspect geweest. Zowel intern als van de zijde van onze stakeholders is behoefte aan een goede verantwoording over hoe het WSW In Control is. Het traject is uitgevoerd door een projectgroep onder verantwoordelijkheid van de controller en de kwaliteitsmanager met begeleiding van een extern adviseur.

52

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Gekozen is een top-down en risk-based aanpak waarbij voor 2008 de geselecteerde processen en controls zijn beschreven en aantoonbaar in werking gesteld. Het toetsen van de continu werking van de controls wordt in 2009 geformaliseerd. Directie en managementteam, zelf ook proceseigenaren, hebben het WSW Risicobeheersingskader vastgesteld (aan het begin van dit hoofdstuk schematisch weergegeven) en een plan van aanpak om te komen tot een In Control verantwoording. In dit plan zijn ook de processen van het WSW in BPCD’s beschreven. De onderstaande In Control cyclus dient als leidraad. WSW In Control cyclus 6

Verantwoording

Beoordeling

Implementatie

5

1

WSW ‘in control’ cyclus

4

3

Doelstellingen

2

Processen

Risicoanalyse

De processen zijn afgestemd met de proceseigenaren en expliciet ook de in de processen opgenomen risico’s en maatregelen om deze te mitigeren. Per proces hebben de proceseigenaren en de projectgroep bepaald wat de cruciale ‘key controls’ zijn voor de risicobeheersing. Voor de IT-processen is het studierapport “Normen voor de beheersing van uitbestede ICTbeheersprocessen” van NOREA en PvIB als leidraad gekozen. Het bestaan van de (in totaal 68) key controls is door betrokkenen in de processen aangetoond via self assessments. De controller en de kwaliteitsmanager hebben op de kwaliteit van deze assessments toegezien. Onze nieuwe externe accountant, PricewaterhouseCoopers, heeft voor de controlewerkzaamheden gebruik gemaakt van de BPCD’s en de hierin opgenomen controls. Deze aanpak is in overeenstemming met de wensen die wij hebben geformuleerd in het selectietraject voor een externe accountant. Het resultaat van de controlewerkzaamheden, gebaseerd op de in het In Control traject vastgelegde procesbeschrijvingen en risicobeheersingsmaatregelen, heeft PricewaterhouseCoopers in zijn managementletter gerapporteerd. De aanpak, de methode van vastlegging en de gedefinieerde key controls hebben wij met de Raad van Commissarissen afgestemd. De uitkomsten van de self assessments, vastgelegd in het key control register, hebben wij eveneens met de Raad besproken, met inbegrip van de door te voeren verbeteringen.

JAARVERSLAG 2008

53

Financiën WSW

De financiële bedrijfsvoering van het WSW is hoofdzakelijk gericht op de lastenkant. Immers, de inkomsten zijn sterk afhankelijk van factoren die het WSW niet of nauwelijks kan beïnvloeden. De opbrengsten disagio en borgstellingsvergoeding zijn geralateerd aan de financieringsvraag van deelnemers. Het resultaat van de beleggingen wordt bepaald door de rentebewegingen op de kapitaalmarkt en het uitgangspunt in het beleggingsstatuut om uitsluitend te beleggen in vastrentende waarden. Belangrijk onderdeel aan de kostenkant zijn de personeelslasten. Het WSW hanteert de CAO Woondiensten. Resultaat Het resultaat na belastingen over 2008 bedroeg € 28,8 miljoen (2007: € 15,9 miljoen). De opbrengsten en kosten zijn als volgt gespecificeerd:

54

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Winst- en verliesrekening (x € 1.000) 2008

Opbrengsten disagio en borgstellingsvergoeding

2007

5.902

13.719

13

32

Totaal van de opbrengsten

5.915

13.751

Personeelskosten

4.255

3.851

672

470

Overige opbrengsten

Afschrijvingen Bijzondere kosten

0

-/- 113

Overige bedrijfskosten

4.058

3.049

Totaal van de bedrijfskosten

8.985

7.257

-3.070

6.494

31.863

9.363

28.793

15.857

0

0

28.793

15.857

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Resultaat uit beleggingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen

Het resultaat (x € 1.000) is toegevoegd aan: ■

borgstellingsreserve

15.617

■

reserve koersverschillen

13.017

Daarmee bedroeg het eigen vermogen van het WSW ultimo 2008 € 452 miljoen. Ultimo 2008 bedroeg het risicovermogen zoals gedefinieerd in de achtervangovereenkomsten (waarde van de effecten plus de liquide middelen minus crediteuren/transitorische passiva) € 440 miljoen en het garantievermogen (eigen vermogen plus door deelnemers aan te houden obligo’s) € 3.212 miljoen. JAARVERSLAG 2008

55

Een verdere toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening is te vinden bij de jaarrekening. Liquiditeitsprognose 2009-2013 De raming voor de komende jaren staat in de ‘Liquiditeitsprognose 2009-2013’. De grafiek toont de ontwikkeling van het resultaat van het WSW over de periode 2004 tot en met 2013. Het geprognosticeerde resultaat over de jaren 2009 tot en met 2013 is gebaseerd op de verwachtingen uit de liquiditeitsprognose over deze jaren. Resultaat WSW over 2004 - 2013 40

Bedragen x € 1 miljard

35 30 25 20 15 10 5 0

56

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

JAARVERSLAG 2008

57

Verslag van de Raad van Commissarissen Het is verheugend in dit verslag te kunnen melden dat de borgfunctie van het WSW zich in 2008 ten volle bewezen heeft. Door de kredietcrisis is het voor woningcorporaties zeer moeilijk geworden om zonder borging, tegen redelijke kosten, geld aan te trekken. Dankzij borging door het WSW, met zijn triple-A rating, is dit nog wél mogelijk. Als Raad van Commissarissen hebben wij ons in het verslagjaar vooral gericht op het acteren van het WSW in de nog voortdurende kredietcrisis.

In dit verslag verantwoordt onze Raad zich over de wijze waarop wij het afgelopen jaar vorm en inhoud hebben gegeven aan onze interne toezicht- en adviesfunctie. Als Raad van Commissarissen oefenen wij toezicht uit op het beleid van het bestuur, met inbegrip van het WSW-risicobeheersingskader dat het bestuur heeft ingesteld, en op de algemene gang van zaken bij het WSW. Daarnaast staan wij het bestuur met advies ter zijde en vervullen wij uiteraard onze werkgeversrol voor het bestuur.

Structuur en werkwijze van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf leden, die elk ruime ervaring en expertise inbrengen. Twee leden zijn benoemd op voordracht van Aedes en één lid is voorgedragen door de Deelnemersraad. Om goed te kunnen functioneren heeft de Raad van Commissarissen in de eerste plaats reguliere vergaderingen met het bestuur van het WSW. Daarnaast zijn het overleg met de ondernemingsraad en dat met de controller van het WSW elk toevertrouwd aan twee (verschillende) leden van de Raad van Commissarissen. Deze leden leggen hiervoor verantwoording af aan de gehele Raad, zodat wij gezamenlijk de eindverantwoordelijkheid dragen. De volledige Raad stelt deze leden aan op basis van relevante expertise en ervaring.

58

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Er bestaan gestructureerde rapportagelijnen en een rapportageformat, dat de Raad van Commissarissen in staat stelt toezicht te houden. Als Raad komen wij in de loop van het jaar regelmatig bijeen volgens een vooraf opgesteld vergaderschema, zowel in eigen kring als in het bijzijn van bestuur en managementteam. Buiten het vergaderschema zijn de leden te allen tijde beschikbaar voor het bestuur. Er heeft dan ook regelmatig overleg plaatsgevonden tussen de voorzitter van de Raad en het bestuur, en tevens zijn er in 2008 twee extra vergaderingen ingelast.

Governancecode Voor beursgenoteerde bedrijven in Nederland geldt sinds 2004 de Code Tabaksblat voor corporate governance. Sindsdien geldt voor zelfstandige bestuursorganen (ZBO’s) de ‘Code Goed Bestuur Uitvoeringsorganisaties’, een bewerking van de Code Tabaksblat voor ZBO’s. Het WSW valt niet onder de werkingssfeer van deze codes; immers, de stichting is noch een beursgenoteerde onderneming, noch een ZBO. Het WSW conformeert zich echter wel aan de geest van deze codes. Veel bepalingen werden al gehanteerd en naar aanleiding van deze codes heeft aanscherping plaatsgevonden op het gebied van transparantie, de bezoldigingsstructuur van het bestuur en de samenstelling en benoemingstermijn van de Raad van Commissarissen. De concrete invulling is zichtbaar gemaakt in dit jaarverslag.

Toezicht en advies Wij hebben ons rol als toezichthouder en onze adviesfunctie het afgelopen jaar als volgt invulling gegeven: Goedkeuring operationele en financiële doelstellingen en strategie De meerjarenstrategie 2006-2010 die het bestuur in 2005 heeft gepresenteerd heeft indertijd onze goedkeuring gekregen. In deze strategie zijn de missie van het WSW en de hiervan afgeleide doelstellingen voor 2008 opgenomen. In de begroting voor 2009 heeft het WSW zijn doelstellingen voor 2009 en 2010 geformuleerd. Bij de behandeling van deze begroting tijdens onze bijeenkomst van 26 november 2008 hebben wij deze doelstellingen, alsmede de begroting, goedgekeurd. JAARVERSLAG 2008

59

Interne risicobeheersing Het In Control traject dat het WSW in 2008 heeft ingezet is uitgebreid aan de orde geweest tijdens de overlegmomenten van twee leden van onze Raad met de controller. Ook in onze reguliere vergaderingen is dit traject aan de orde geweest. Wij hebben kennisgenomen van het WSW-risicobeheersingskader en wijze waarop processen voor de uitvoering van self assessments zijn vastgelegd. Tijdens onze vergadering van 26 november 2008 hebben wij tevens kennisgenomen van de bevindingen die PricewaterhouseCoopers over het In Control traject in zijn managementletter heeft vastgelegd. Naar aanleiding hiervan hebben wij het bestuur van het WSW gevraagd waar mogelijk nog aanvullende maatregelen te nemen. Toezichtkader Het hieronder genoemde toezichtkader hanteert de Raad van Commissarissen ten aanzien van het functioneren van het WSW. Tijdens onze vergaderingen zijn deze onderwerpen besproken en waar nodig hebben wij het bestuur voorzien van advies en hebben wij besluiten goedgekeurd. ■

meerjarenstrategie 2010

■

organisatievisie Focus op december 2010

■

begroting en jaarplan

■

WSW-risicobeheersingskader

■

periodieke verslaggeving inclusief voortgang realisatie doelstellingen

■

jaarverslag inclusief jaarrekening

■

naleving toepasselijke wet- en regelgeving, inclusief relatie met de achtervangers

■

bezoldigingsbeleid van het bestuur

■

profielschets Raad van Commissarissen

■

managementletter van de externe accountant aan de Raad van Commissarissen en het bestuur.

Interne informatievoorziening De Raad van Commissarissen ontvangt de kwartaalrapportages van het WSW, waarin het bestuur weergeeft in welke mate de doelstellingen zijn gerealiseerd. Daarnaast ontvangen wij, waar nodig, separate rapportages. In 2008 hadden deze rapportages onder meer betrekking op de introductie en voortgang van financieringsstructuren, de mogelijke bestuursstructuur, gewenste borgingsgrenzen, aanpassingen in het beleggingsstatuut en ontwikkelingen op het gebied van de achtervangers.

Verantwoording en overige onderwerpen in 2008 Onze Raad van Commissarissen is in 2008 vier keer bijeengeweest volgens het tevoren vastgestelde vergaderschema. In elke vergadering bespraken wij de actuele ontwikkelingen, bestuursbesluiten en de kwartaalrapportage. Op vaste momenten kwamen de begroting, het jaarverslag, het beoordelingskader, het functioneren van het bestuur en het functioneren van de Raad zelf aan de orde.

60

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

In twee vergaderingen is gesproken over de externe accountant en het voornemen een offerteprocedure te starten voor het benoemen van een accountant. Dit heeft geleid tot een accountantswisseling na afloop van de controleopdracht van de toenmalige accountant. Vanaf boekjaar 2008 is PricewaterhouseCoopers benoemd als externe accountant van het WSW. In onze vergaderingen zijn ook de volgende onderwerpen nog één of meerdere keren aan de orde gekomen: ■

procedure bij afwezigheid bestuur;

■

doorzakken corporatiebezit;

■

mogelijke vennootschapsbelastingplicht WSW;

■

herhuisvesting;

■

gegevensopvraag CorpoData;

■

terugkoppeling Bestuurlijk Overleg;

■

25 jaar WSW;

■

beleggingen WSW;

■

opvolging voorzitter Raad van Commissarissen;

■

reglement van deelneming;

■

reglement van bezwaar;

■

effecten kredietcrisis (o.a. verruiming borgingsgrens en indexering).

Naast het reguliere vergaderschema hebben twee ingelaste vergaderingen plaatsgevonden. In één vergadering bespraken wij de problematiek van een individuele corporatie met gevolgen voor het algemeen beleid van het WSW, en de opstelling van de achtervangers ten aanzien van diverse WSW-activiteiten. In de andere vergadering was met name de financieringsstructuur FinCo aan de orde en de mogelijke consequenties hiervan voor de organisatiestructuur van het WSW.

Contacten met de OR Twee leden van de Raad van Commissarissen hebben tweemaal informatief met de ondernemingsraad gesproken over de ontwikkelingen binnen en buiten het WSW. Deze vergaderingen vonden plaats in afwezigheid van het bestuur. Onze Raad stelt de contacten met de ondernemingsraad zeer op prijs.

Contacten met de controller Twee andere leden van de Raad van Commissarissen hebben tweemaal met de controller gesproken, met name over de governancestructuur en het In Control traject dat in 2008 onder gezamenlijke leiding van de controller en de kwaliteitsmanager is gestart. Daarnaast kwamen de ontwikkelingen binnen en buiten het WSW aan de orde. Ook deze vergaderingen vonden plaats in afwezigheid van het bestuur. Er zijn goede afspraken gemaakt die de controller te allen tijde in staat stellen zich tot de Raad van Commissarissen te wenden, als hij daartoe aanleiding ziet. JAARVERSLAG 2008

61

Contacten met de Deelnemersraad Eén van de leden van de Raad van Commissarissen is als toehoorder aanwezig bij de vergaderingen en de jaarlijkse strategiediscussie van de Deelnemersraad, om optimaal voeling te houden met wat er onder de deelnemers leeft.

Functioneren van de Raad van Commissarissen Voor een goed functioneren van onze Raad van Commissarissen streven wij naar een evenwichtige samenstelling en spreiding van relevante kennisgebieden. Dit komt tot uiting in: ■

het profiel van de leden;

■

periodieke zelfevaluatie;

■

het onderkennen van, en adequaat handelen bij, tegenstrijdige belangen;

■

de onafhankelijkheid van de leden.

Leningen en garanties Het WSW verstrekt geen leningen of garanties aan leden van de Raad van Commissarissen, noch aan het bestuur en het personeel van het WSW.

Samenstelling en remuneratie bestuur Op 31 december 2008 vormde de heer drs. R.L. van der Post, algemeen directeur, het bestuur van het WSW. Beloningsstructuur bestuur De Raad van Commissarissen heeft het beloningsbeleid van het bestuur vastgesteld. Wij hebben met de bestuurder eenmaal per jaar een functioneringsgesprek, en ook eenmaal per jaar een beoordelingsgesprek. Deze gesprekken hebben plaats met een delegatie van onze Raad. Ter voorbereiding vindt altijd overleg plaats binnen de Raad, buiten aanwezigheid van de bestuurder. Wij hebben geconstateerd dat het vasthouden aan een vast stramien ten aanzien van de variabele beloning (doelstellingen koppelen aan percentages) verstarrend werkt. Dit heeft ons tot het besluit gebracht de variabele beloning afhankelijk te maken van het realiseren van de doelstellingen en van het algemeen gevoel over het functioneren van het bestuur. Primaire arbeidsvoorwaarden 2008 Het salaris is mede gebaseerd op de in de sector volkshuisvesting gehanteerde schalen voor directeur-bestuurders.

62

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Salarissen bestuur WSW (in €) 2008

2007

179.247

175.094

Algemeen directeur Bruto jaarsalaris incl. vakantiegeld Variabele beloning Totaal

16.316

15.947

195.563

191.042

Secundaire arbeidsvoorwaarden De secundaire arbeidsvoorwaarden van het bestuur zijn in overeenstemming met de CAO Woondiensten (aantal vakantiedagen, bijzonder verlof, vergoeding ziektekostenpremie en dergelijke). De premie ouderdomspensioen is eveneens conform deze CAO. Bij de kosten van het bestuur zijn tevens een leaseauto en een maandelijkse kostenvergoeding van € 170 inbegrepen.

Samenstelling en remuneratie Raad van Commissarissen Op 31 december 2008 was de samenstelling van de Raad van Commissarissen als volgt: ■

De heer drs. M.P.A. van Dam, voorzitter

■

De heer mr. W.D. van Leeuwen, vice-voorzitter

■

De heer prof. dr. A.W.A. Boot

■

Mevrouw drs. A. van Gorsel

■

De heer drs. J.G.I.M. Reijrink.

Vergoedingen Raad van Commissarissen in 2008 (in €) per jaar Voorzitter

25.728

1.500

Vice-voorzitter

12.916

1.000

9.166

500

Lid

JAARVERSLAG 2008

waarvan onkostenvergoeding

63

Functies en nevenbetrekkingen Raad van Commissarissen Drs. M.P.A. van Dam Naast het voorzitterschap van de Raad van Commissarissen van het WSW vervult de heer Van Dam geen andere bestuursfuncties. De heer Van Dam vervult ook geen vaste nevenfuncties. Wel verricht hij werkzaamheden op freelancebasis, onder meer voor De Volkskrant en als spreker, discussieleider en dagvoorzitter op congressen. Mr. W.D. van Leeuwen Hoofdfunctie ■

Voorzitter van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties. De heer Van Leeuwen is vanuit deze hoedanigheid vice-voorzitter van de Raad van Commissarissen van het WSW.

Aan zijn hoofdfunctie zijn tevens diverse bestuurlijke functies verbonden. Zo is de heer Van Leeuwen: ■

Lid van het Executive Committee Cecodhas

■

Secretaris/penningmeester van het Bestuur Fonds Werken aan Wonen

■

Voorzitter van de Raad van Toezicht van Woonenergie

■

Lid van het Algemeen Bestuur Stichting Forum voor Stedelijke Vernieuwing.

Nevenfuncties ■

Lid van de Raad van Commissarissen van de Stichting Administratiekantoor Aedex

■

Voorzitter Platform Maatschappelijk Ondernemen (PMO)

■

Voorzitter Raad van Toezicht van de Stichting Thuiszorg Midden-Gelderland

■

Bestuurslid Federatie Opvang

■

Lid hoofdbestuur MKB

■

Lid Maatschappelijke Adviesraad (VO-raad)

■

Lid strategische adviesraad CBMO (Centrum voor het Bestuur van de Maatschappelijke Onderneming, onderdeel Universiteit Tilburg)

■

Voorzitter Raad van Toezicht PO-raad (primair onderwijs)

■

Adviseur Psoriasis Vereniging Nederland.

Prof. dr. A.W.A. Boot Hoofdfunctie ■

Hoogleraar Corporate Finance en Financiële Markten aan de Universiteit van Amsterdam.

Nevenfuncties

64

■

Plaatsvervangend Kroonlid van de Sociaal Economische Raad (SER)

■

Lid van de Bankraad (DNB)

■

Lid Raad van Commissarissen Optiver Holding N.V.

■

Director Amsterdam Center for Corporate Finance.

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Mevrouw drs. A. van Gorsel Hoofdfunctie ■

Directeur BMC

Nevenfuncties ■

Voorzitter Raad van Commissarissen Stichting De Hoven

■

Lid Partijbestuur PvdA.

Drs. J.G.I.M. Reijrink Naast onderstaande nevenfuncties vervult de heer Reijrink geen andere bestuursfuncties. Nevenfuncties ■

Lid Raad van Commissarissen Kunst en Cultuur Pensioen- en Levensverzekerings Maatschappij NV

■

Lid Raad van Commissarissen Sociale Regelingen Kunst en Cultuur BV

■

Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Theaterfestival Boulevard

■

Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Bosse Nova.

Overige organen van het WSW Deelnemersraad Samenstelling van de Deelnemersraad per 31 december 2008: ■

De heer drs. L.A. Bosveld Ymere, Amsterdam

■

Mevrouw drs. A.A.J.M. Corsmit Woongoed, Middelburg

■

De heer drs. M.R.A. Derks Stichting Studenten Huisvesting, Nijmegen.

■

De heer G. de Heide RC Woonbron, Rotterdam

■

De heer P.K. Hillenga De Huismeesters, Groningen

■

De heer drs. W.J. van Lokven Mooiland, Grave

■

De heer N.T.J. Overdevest RA Rochdale, Amsterdam

■

De heer drs. A.C. Pureveen RA Alliantie, Huizen

■

De heer mr. A.B. Ringersma WonenWestBrabant, Bergen op Zoom

■

De heer drs. T. Streppel WonenBreburg, Breda-Tilburg

■

De heer C.J.J. Strik Talis Woondiensten, Nijmegen

■

De heer drs. H.L.M. van Tilburg RA Woningstichting Venlo-Blerick, Venlo

■

De heer A. Troost Woonzorg, Amsterdam

■

De heer mr. Ing. A.M. Zopfi Wassenaarsche Bouwstichting, Wassenaar

Het volgende lid is in 2008 teruggetreden: ■

JAARVERSLAG 2008

De heer D. Mol De Woonplaats, Enschede

65

Commissie van Advies Samenstelling van de Commissie van Advies per 31 december 2008: ■

De heer prof. drs. A.P. Buur, voorzitter

■

De heer prof. drs. J.A.M. Oonincx, lid

■

De heer J.H. Ubas, lid

Vergoedingen Commissie van Advies in 2008 (in €) vergoeding Voorzitter

7.104

Lid

4.750

Namens de Raad van Commissarissen, Huizen, 5 maart 2009 drs. M.P.A. van Dam voorzitter

66

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

JAARVERSLAG 2008

67

Jaarrekening 2008

68

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

JAARVERSLAG 2008

69

Balans per 31 december 2008

(x € 1.000)

Na resultaatbestemming

Ref.

31-12-2008

31-12-2007

1.109

1.662

ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa

1

Financiële vaste activa

2

439.872

403.798

440.981

405.460

Vlottende activa Vorderingen

3

11.216

10.097

Liquide middelen

4

903

8.703

12.119

18.800

453.100

424.260

452.078

423.285

Passiva

70

Eigen vermogen

5

Kortlopende schulden

6

1.022

975

453.100

424.260

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Winst- en verliesrekening over 2008

(x € 1.000)

Ref.

2008

2007

Opbrengsten disagio en borgstellingsvergoeding

7

5.902

13.719

Overige opbrengsten

8

13

32

5.915

13.751

Totaal van de opbrengsten Personeelskosten

9

4.255

3.851

Afschrijvingen

1

672

470

Bijzondere kosten

10

0

-/- 113

Overige bedrijfskosten

11

Totaal van de bedrijfskosten Bedrijfsresultaat

4.058

3.049

8.985

7.257

-/- 3.070

6.494

Financiële baten en lasten Resultaat uit beleggingen

12

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen

JAARVERSLAG 2008

31.863

9.363

28.793

15.857

0

0

28.793

15.857

71

Kasstroomoverzicht over 2008 Ref.

2008

2007

28.793

15.857

1

672

470

Vorderingen

3

-/- 1.119

-/- 594

Kortlopende schulden (exclusief bankkrediet)

6

47

-/- 1.000

-/- 1.072

-/- 1.594

28.393

14.733

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Aanpassingen voor: Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Verandering in werkkapitaal:

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen materiële vaste activa

1

-/- 119

-/- 753

Toename financiële vaste activa

2

-/- 36.074

-/- 32.402

-/- 36.193

-/- 33.155

-/- 7.800

-/- 18.422

2008

2007

Kasstroom uit investerings­activiteiten

Toename/(afname) geldmiddelen

4

Het verloop van de geldmiddelen is als volgt:

Stand per 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december

72

8.703

27.125

-/- 7.800

-/- 18.422

903

8.703

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Toelichting Algemeen Het WSW geeft garanties aan financiers die woningcorporaties leningen verstrekken voor sociale woningbouwprojecten en leningen voor maatschappelijk vastgoed. Dankzij deze garanties kunnen de corporaties geld lenen tegen zeer gunstige voorwaarden. De garanties van het WSW staan zeer hoog aangeschreven. ’s Werelds belangrijkste kredietbeoordelaars Standard & Poor’s en Moody’s Investor Service hebben het WSW hun hoogste ratings, respectievelijk triple-A en Aaa, toegekend. Het WSW is een stichting met een zelfstandige bestuursstructuur. Verbonden partijen De stichting OZ Borgstede is een verbonden partij van de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Beide stichtingen hebben dezelfde directie die ook invloed kan uitoefenen op het beleid van beide stichtingen bij hun onderlinge transacties. Daardoor zijn zij verbonden partijen. Er is echter geen sprake van een groepsrelatie, daar het WSW de stichting OZ Borgstede niet beheerst. Hierdoor is er geen consolidatieplicht. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING EN DE RESULTAATBEPALING Aanpassing van de grondslagen Met ingang van het verslagjaar 2008 heeft het WSW zijn waarderingsgrondslagen in overeenstemming met Titel 9 BW2 gebracht. De effecten van deze stelselwijziging zien met name toe op presentatie en toelichting. Er is geen effect op vermogen en/of resultaat. Waarderingsgrondslagen Algemeen De activa en passiva zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij anders vermeld. Materiële vaste activa De materiële vaste activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafprijs onder aftrek van lineaire afschrijving gebaseerd op de economische levensduur. Financiële vaste activa De onder de financiële vaste activa opgenomen effecten zijn gewaardeerd tegen de op de balansdatum geldende beurswaarde. Mutaties als gevolg van niet-gerealiseerde herwaarderingen van effecten zijn in de resultatenrekening verwerkt. De onder effecten opgenomen onderhandse lening is gewaardeerd tegen nominale waarde, of lagere marktwaarde. Eigen vermogen De onder het eigen vermogen opgenomen borgstellingsreserve wordt gevormd uit de bestemming van het resultaat. De reserve dient ter dekking van mogelijke toekomstige aanspraken door derden uit hoofde van de afgesloten borgtochtovereenkomsten. JAARVERSLAG 2008

73

De onder het eigen vermogen opgenomen algemene reserve is voor onvoorziene uitgaven binnen het werkapparaat van WSW. De onder het eigen vermogen opgenomen reserve koersverschillen wordt gevormd voor de ongerealiseerde koersverschillen van de effecten per verslagdatum. De mutatie in de ongerealiseerde koersverschillen wordt via de resultaatverdeling ten gunste of ten laste van deze reserve gebracht. GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING Opbrengsten disagio en borgstellingsvergoeding Voor borgstellingsovereenkomsten tot 1 juli 2007 was eenmalig disagio verschuldigd bij ondertekening van de borgtochtovereenkomst. Dit disagio bedroeg: ■

voor deelnemers in tariefgroep I, voor het gehele jaar: 0,3%, 0,5% en 0,6%;

■

voor deelnemers in tariefgroep II, voor het gehele jaar: 0,25%, 0,3% en 0,4%.

Daarnaast was voor leningen met een looptijd langer dan 20 jaar aanvullend disagio verschuldigd bij aanvang van het 21e jaar. Omdat er vanuit de continuïteitsgedachte van de activiteiten van het WSW geen terugbetalingsverplichting bestond, werden de volledige disagio-opbrengsten op stortingsdatum als bate gerealiseerd. Vanaf 1 juli 2007 is geen disagiovergoeding meer verschuldigd maar wordt per kwartaal een borgstellingsvergoeding in rekening gebracht over het actuele schuldrestant van de lening. Deze vergoeding bedraagt € 69 per € 1 miljoen aan schuldrestant en wordt per kwartaal gefactureerd en als bate verantwoord. Doordat over geborgde leningen onder het regime van vóór 1 juli 2007 geen borgstellingsvergoeding wordt berekend, zullen de totale baten uit disagio/borgstellingsvergoeding de komende jaren lager zijn dan op basis van het uitstaande leningensaldo en de oude systematiek verwacht mocht worden. Lasten De lasten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Dit geldt voor alle kosten van het WSW, onder aftrek van aan derden doorbelaste kosten. Toelichting op het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

74

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Toelichting op de balans

(x € 1.000)

1. Materiële vaste activa Pand Borgstede I Het pand wordt lineair afgeschreven in 14 jaar. De investeringen in het plaatsen van een koelplafond en het plaatsen van een personenliftinstallatie worden in 12 jaar afgeschreven. De investering in de verbouwing van het bedrijfsrestaurant wordt in 5 jaar afgeschreven. Kantooruitrusting Dit betreft kantoorinventaris en automatisering. Voor de afschrijving van deze activa hanteren wij de volgende afschrijvingstermijnen: ■

Inventaris:

■

Automatisering:

3-5 jaar

• hardware:

3 jaar

• software:

3 jaar

Verloop van de vaste activa: Pand

Auto-

Borgstede I

Inventaris

matisering

Totaal

2.228

225

1.929

4.382

0

0

119

119

2.228

225

2.048

4.501

1.740

211

769

2.720

166

8

498

672

1.906

219

1.267

3.392

Boekwaarde per 31 december 2008

322

6

781

1.109

Boekwaarde per 31 december 2007

488

14

1.160

1.662

Investeringen Cumulatieve aanschafwaarde: ■ tot en met 31 december 2007 ■ in 2008

Totaal cumulatieve aanschafwaarde per 31 december 2008 Afschrijvingen Cumulatieve afschrijving: ■ tot en met 31 december 2007 ■ in 2008

Totaal cumulatieve afschrijving per 31 december 2008

JAARVERSLAG 2008

75

2. Financiële vaste activa Effec ten Balanswaarde effecten Het verloop van de effectenportefeuille is als volgt:

Stand per 1 januari Mutatie in ongerealiseerde koersverschillen in de verslagperiode

2008

2007

403.798

371.396

13.017

-/- 8.095

-/- 67

-/- 108

Gerealiseerde koersverschillen in de verslagperiode Aangekochte obligaties, medium term notes en onderhandse leningen

114.620

69.044

531.368

432.237

-/- 90.906

-/- 28.439

-/- 590

0

439.872

403.798

Nominale waarde

Beurswaarde

430.300

438.413

2.049

1.459

Totaal per 31 december 2007

432.349

439.872

Totaal per 31 december 2006

409.038

403.798

Mutatie door uitloting en verkoop effecten Afwaardering onderhandse lening

Stand per 31 december

Samenstelling van de effectenportefeuille per 31 december 2008:

Obligaties Onderhandse leningen

Bij de hertaxatie in september 2008 van het onderpand voor de onderhandse lening is gebleken dat het pand minder waard is dan de uitgegeven lening. Bij verkoop van dit pand (naar verwachting in 2009) kan stichting OZ Borgstede deze lening dan ook niet volledig terugbetalen. Daarom is de lening afgewaardeerd tot de taxatiewaarde van het pand. Indeling van de effectenportefeuille per 31 december 2008: Indeling naar rating op basis van de beurswaarde van de beleggingen: Beurswaarde

Verdeling in %

AAA

Rating

292.555

66,7

AA

138.999

31,7

6.859

1,6

A

76

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Indeling naar looptijd van de belegging:

Van/tot in jaren

1)

Verschil t.o.v. benchmark

Verdeling in %

Benchmark1)

0-3

32,08

29,28

2,80

3-5

18,20

23,22

-/- 5,02

5-7

18,31

13,92

4,39

7-10

11,78

16,28

-/- 4,50

10 en hoger

19,63

17,30

2,33

Als benchmark voor de performancemeting van het gevoerde beheer dienen vanaf 2004 de Lehman AAA- en AA-index..

De performancemeting van de gehanteerde benchmark over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 bedraagt 7,59%. De meting van de portefeuille van het WSW over dezelfde periode bedraagt 7,48% (2007: 1,33% resp. 1,58%). De effectenportefeuille van het WSW is samengesteld conform het beleggingsstatuut, waarbij rekening is gehouden met de mogelijkheid om de belegging weer snel in liquide vorm te krijgen.

3. Vorderingen Debiteuren 31-12-2008

31-12-2007

1.003

509

Disagio getekende leningen met stortingsdatum voor balansdatum en borgstellingsvergoeding Doorbelaste kosten aan derden Saldo

23

21

1.026

530

31-12-2008

31-12-2007

10.151

9.564

39

3

o verlopende ac tiva

Overlopende interest Diversen Saldo

10.190

9.567

Totaal

11.216

10.097

31-12-2008

31-12-2007

903

8.703

4. Liquide middelen Tegoeden bij bancaire instellingen en kas De liquide middelen staan ter vrije beschikking

JAARVERSLAG 2008

77

5. Eigen vermogen

31-12-2008

31-12-2007

438.178

422.402

Het eigen vermogen bestaat uit: Borgstellingsreserve Algemene reserve

7.500

7.500

Reserve koersverschillen

6.400

-/- 6.617

452.078

423.285

2008

2007

Saldo per 1 januari

422.402

398.450

Resultaatverdeling

15.776

23.952

438.178

422.402

7.500

7.500

Totaal

Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:

Borgstellingsreserve

Saldo per 31 december Algemene reserve Saldo per 1 januari Resultaatverdeling Saldo per 31 december

0

0

7.500

7.500

-/- 6.617

1.478

Reserve koersverschillen Saldo per 1 januari Mutatie door herwaardering in verband met effectenportefeuille

13.017

-/- 8.095

Saldo per 31 december

6.400

-/- 6.617

31-12-2008

31-12-2007

506

352

516

623

1.022

975

6. Kortlopende schulden Crediteuren Transitorische passiva Nog te betalen kosten Saldo

78

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Niet uit de balans blijkende verplichtingen De jaarlijkse verplichtingen voortvloeiend uit huur- en leasecontracten bedragen per balansdatum € 0,6 miljoen. Het faciliteringsvolume (maximale bedrag aan externe financiering voor drie jaar) waarvoor het WSW bereid is borg te staan, is € 23,6 miljard voor de periode 2008-2010, waarvan € 9,1 miljard voor herfinanciering (2007-2009: € 20,3 miljard, waarvan € 9,0 miljard voor herfinanciering). Van dit faciliteringsvolume (€ 23,6 miljard) is circa € 14,5 miljard reeds bezwaard en dus opgenomen in het totaal geborgd vermogen per 31 december 2008 van € 71,7 miljard (2007: € 64,9 miljard). Sinds 2007 loopt er een discussie tussen de Belastingdienst en het WSW over een eventuele belastingplicht voor de vennootschapsbelasting. De Belastingdienst heeft belastingaanslagen opgelegd voor de periode vanaf 2002 voor een bedrag van in totaal € 57,4 miljoen. De belastingplicht en de aanslagen worden door het WSW betwist. Gezien de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties, het door de Belastingdienst ingenomen standpunt en de lopende onderhandelingen met het ministerie van Financiën over een verzoek om gelijkstelling met woningcorporaties, acht het WSW het niet onwaarschijnlijk dat vanaf enig moment, of uiterlijk met ingang van 1 januari 2008 sprake zal zijn van belastingplicht voor de vennootschapsbelasting. Het is echter op dit moment niet te voorzien hoe de met ingang van het moment van belastingplicht op te stellen openingsbalans zal luiden. In het bijzonder is ongewis hoe het WSW om dient te gaan met de fiscale waardering van zijn risico’s. Ook met betrekking tot de activa en overige passiva is het onduidelijk welke waarderingssystematiek voor de openingsbalans kan worden gevolgd.

JAARVERSLAG 2008

79

Toelichting op de winst- en verliesrekening

(x € 1.000)

opbrengsten

7. Disagio en borgstellingsvergoeding Het disagio heeft betrekking op de vóór 1 juli 2007 ondertekende borgtochtovereenkomsten, behorende bij leningsovereenkomsten met een stortingsdatum in het boekjaar. In 2008 is € 3,3 miljoen aan disagio ontvangen (2007: € 13,7 miljoen). Voor de ná 1 juli 2007 ondertekende leningsovereenkomsten is in 2008 € 2,6 miljoen aan borgstellingsvergoeding ontvangen (2007: € 0,5 miljoen).

8. Overige opbrengsten De overige opbrengsten bestaan uit de registratiebijdragen van nieuwe deelnemers en de opbrengsten uit herbeoordeling voor deelnemers die geen gebruik hebben gemaakt van de borgfaciliteiten van het WSW. In totaal zijn deze opbrengsten € 13.000 (2007: € 32.000).

9. Personeelskosten De personeelskosten zijn als volgt samengesteld: 2008

2007

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelskosten Ingehuurd van derden

1.828 227 279 374 1.547

1.965 272 290 463 861

Totaal

4.255

3.851

10. Bijzondere kosten Dit betreft voor het jaar 2007 de vrijval van de reorganisatievoorziening.

80

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

11. Overige bedrijfskosten

Kosten toezichthoudende en adviserende organen Huisvestingskosten

2008

2007

90

96

575

546

Algemene kosten

3.393

2.407

Totaal

4.058

3.049

2008

2007

66

65

Kosten toezichthoudende en adviserende organen Vergoeding leden Raad van Commissarissen Vergoeding leden Deelnemersraad

7

6

17

16

0

9

90

96

2008

2007

Kosten automatisering

397

407

Kosten rating en In Control verantwoording

309

118

Kosten accountant en adviseurs

310

183

Kosten beleggingen

264

367

Kosten voorlichting en documentatie

142

339

Vergoeding leden Commissie van Advies Overige kosten Totaal

Algemene kosten

Projectkosten

1.043

649

Afwaardering onderhandse lening

590

0

Overige algemene kosten

338

344

3.393

2.407

Totaal

JAARVERSLAG 2008

81

In het boekjaar en voorgaand boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

Controle van de jaarrekening

2008

2007

59

54

Andere controlewerkzaamheden

4

0

Fiscale advisering

0

46

Andere niet-controlediensten

0

0

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). In de projectkosten zijn met name de projecten CorpoData (gezamenlijke gegevensopvraag met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) en FinCo (Financieringsstructuur voor Corporaties) opgenomen. Het project CorpoData is in 2008 afgerond. Voor het project FinCo zijn in 2008 aanloopkosten gemaakt om te komen tot een financieringsprogramma voor de niet-borgbare activiteiten van woningcorporaties, gebaseerd op collectiviteit.

12. Resultaat beleggingen Het behaalde resultaat beleggingen is als volgt samengesteld: 2008

2007

18.580

16.366

333

1.200

18.913

17.566

-/- 67

-/- 108

13.017

-/- 8.095

Totaal

12.950

-/- 8.203

Totaal resultaat beleggingen

31.863

9.363

Rente beleggingen Effecten Bankrekeningen Totaal Koersresultaat beleggingen ■ Verkoopresultaat in het boekjaar ■ Resultaat door herwaardering effecten

82

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Overige informatie Aantal personeelsleden Gemiddeld waren er in 2008 bij het WSW 34 personeelsleden in dienst (2007: 37). Het gemiddeld aantal fte’s in 2008 bedraagt 30,1 (2007: 32,6). Beloning bestuurder De in de personeelskosten opgenomen kosten (bruto salaris inclusief vakantiegeld en variabele beloning) van het bestuur van het WSW bedragen in 2008 € 195.563 (2007: € 191.042). Aanspraken wegens borgstelling Het WSW is in het jaar 2008, evenals in voorgaande jaren, niet aangesproken wegens verleende borgstellingen. Ook zijn geen mogelijke claims bekend. Huizen, 5 maart 2009 Bestuur/directie

JAARVERSLAG 2008

Raad van Commissarissen

83

Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming Resultaatbestemming 2008 In overeenstemming met de statutaire resultaatbestemming is het resultaat als volgt verwerkt in de jaarrekening 2008

2007

15.776

23.952

Verdeling resultaat ten gunste van: Borgstellingsreserve Algemene reserve

84

0

0

Reserve koersverschillen

13.017

-/- 8.095

Resultaat na belastingen

28.793

15.857

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

JAARVERSLAG 2008

85

Accountantsverklaring

Aan Raad van Commissarissen van Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit Jaarverslag op pagina 68 tot en met 84 opgenomen jaarrekening 2008 van Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw te Huizen bestaande uit de balans per 31 december 2008 en de winst-en-verliesrekening over 2008 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht.

86

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de stichting. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de stichting heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw per 31 december 2008 en van het resultaat over 2008 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5f BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Almere, 5 maart 2009 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

G.A.N. Turkenburg RA JAARVERSLAG 2008

87

Liquiditeitsprognose 2009-2013 Conform onze overeenkomst met het rijk om jaarlijks een liquiditeitsprognose te overleggen voor de komende vijf jaar, bieden wij u hierna onze liquiditeitsprognose aan voor de jaren 2009 tot en met 2013.

Liquiditeitsprognose 2009-2013 Zekerheidsstructuur De Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is onderdeel van de zekerheidsstructuur voor de Nederlandse volkshuisvesting. Deze structuur heeft tot doel zekerheden te bieden voor financieringen aan toegelaten instellingen, verder te noemen ‘woningcorporaties’. Samengevat bestaat de zekerheidsstructuur uit: ■ het eigen vermogen van de woningcorporatie; ■ de mogelijkheden van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); ■ het vermogen van het WSW, inclusief door deelnemers aan te houden obligo’s; ■ de achtervanggaranties door het rijk en de betrokken gemeenten.

Woningcorporaties kunnen het WSW vragen borg te staan voor de financiering van hun activa. Door een positieve hypotheekverklaring ten gunste van het WSW dienen de activa als onderpand voor de borgstelling. Gedurende de exploitatieperiode van de activa garandeert het WSW de dienst van de lening van de betreffende financiering. Daarmee is niet alleen de hoofdsom gegarandeerd, maar is tevens het eventuele herbeleggingsrisico voor de geldgever afgedekt.

88

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

De achtervangpositie van rijk en betrokken gemeente bestaat uit een onherroepelijke overeenkomst tot het verstrekken van renteloze leningen, als de vermogenspositie van het WSW zou dalen onder een vastgelegd minimum ten opzichte van het totaal gegarandeerd vermogen. Op basis van de vermogenspositie van de woningcorporaties, het vermogen van het WSW en de achtervang van rijk en gemeenten is aan het WSW de hoogst mogelijke credit rating toegekend door Moody’s Investors Services (Aaa) en Standard & Poor’s (AAA). De sector woningcorporaties heeft een ‘outlook stable’. Risicobeheersing en facilitering Het WSW streeft naar een optimale facilitering van zijn deelnemers. Dit betekent dat alle financieringswensen worden afgezet tegen de beschikbare kaders. Zo nodig, en wanneer de corporatie het risico kan dragen, overlegt het WSW met stakeholders over mogelijke uitbreiding van faciliteiten of verlaging van drempels. Daarnaast streeft het WSW naar minimale administratieve verplichtingen en een zo gering mogelijke bureaucratie om borgstellingen af te geven. De mate waarin een individuele deelnemer wordt gefaciliteerd, is afhankelijk van de kredietbeoordeling. Deze is gebaseerd op een adequaat systeem van risicobeheersing, op basis van een early-warning mechaniek voor wat betreft de solvabiliteits- en liquiditeitspositie en mogelijke ontwikkelingen daarin. Allereerst heeft het WSW-bestuur regels en richtlijnen geformuleerd om de kredietwaardigheid te beoordelen. ■ WSW-medewerkers bediscussiëren zo nodig planontwikkelingen en beleidsvoornemens bij

corporaties op basis van deze regels en richtlijnen; ■ WSW-medewerkers maken een beoordeling op grond van financiële positie,

beleidsvoornemens in relatie tot de (regionale) woningmarkt en de mate waarin de organisatie adequaat reageert; ■ het WSW maakt op basis van deze onderzoeken (maatwerk)afspraken voor de facilitering; ■ zo nodig wordt de corporatie tussentijds gemonitord op relevante risicoaspecten; ■ het WSW vraagt jaarlijks van zijn deelnemers een door bestuur en registeraccountant

JAARVERSLAG 2008

89

getekende verantwoording van het afgelopen jaar en een voorspelling voor de komende vijf jaar. Het WSW toetst deze aan de hand van regels, richtlijnen, eerder gemaakte (maatwerk)afspraken en eventuele monitorgegevens; ■ op basis van al deze bevindingen ontvangt de corporatie een verklaring van

kredietwaardigheid, al of niet voorzien van een clausule met toelichting. Financiers en gemeenten kunnen deze opvragen; ■ op grond van het reglement van deelneming kan het WSW-bestuur afdwingen

dat eventueel noodzakelijk geachte aanpassingen in het corporatiebeleid worden geëffectueerd; ■ het WSW maakt deze werkwijze duidelijk in al zijn uitingen (website, WSW Actueel, mailings

en voorlichtingsbijeenkomsten), niet alleen naar deelnemers maar ook naar adviseurs, accountantskantoren en gemeenten. Daarnaast draagt het WSW zorg voor voldoende onderpand op de borgstellingen die het verstrekt. Het WSW is in zijn bestaan nog nooit op de verleende borgstellingen aangesproken. Ons risicobeheersingssysteem is zodanig ingericht, en zal naar behoefte worden aangepast, om hierin ook in de toekomst te blijven slagen.

1. Prognose resultaat en vermogensontwikkeling 2009-2013 Bij het opstellen van de prognose, weergegeven in bijlage 1, zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: ■ volume aan nieuwe borgstelling € 41 miljard; ■ borgstellingsvergoeding 0,0276% per jaar over het uitstaand volume voor nieuw getekende

leningen; ■ toename geborgd vermogen van circa € 75 miljard naar circa € 90 miljard; ■ inflatie van 3% per jaar; ■ kostenstijging personeel van 4% per jaar; ■ rendement te beleggen middelen van 3,5% per jaar exclusief koersresultaten; ■ inzet van (geoormerkte) beleggingen voor interne financiering; ■ obligopercentage is 3,85% over alle geborgde leningen; ■ een afslag van 25% over schuldrestant inzake obligoverplichting voor leningen met

variabele hoofdsom.

90

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Het verloop van het garantievolume, garantievermogen en niveau waarop achtervangers renteloze leningen moeten verstrekken, ziet er op basis van deze uitgangspunten als volgt uit:

Garantievolume

Garantievermogen

Niveau, waarop achtervangers renteloze leningen moeten verstrekken

2009

€ 75,4 miljard

€ 3.369 miljoen

€ 188 miljoen

2010

€ 79,0 miljard

€ 3.529 miljoen

€ 198 miljoen

2011

€ 82,7 miljard

€ 3.690 miljoen

€ 207 miljoen

2012

€ 86,3 miljard

€ 3.852 miljoen

€ 216 miljoen

2013

€ 90,0 miljard

€ 4.017 miljoen

€ 225 miljoen

Ultimo

Het WSW staat borg voor rente en aflossingsverplichtingen van deelnemers. De mogelijke verplichtingen die voortvloeien uit de borgstelling, worden gedekt uit het garantievermogen. Het garantievermogen is opgebouwd uit het risicovermogen van het WSW en het door de deelnemers aangehouden obligo. Indien, als gevolg van borgaanspraken, het risicovermogen van het WSW ontoereikend is, wordt het obligo bij de deelnemers geïncasseerd. Mocht daarna het garantievermogen dalen tot onder 0,25% van het garantievolume, dan treedt de achtervangpositie van het rijk en de betrokken gemeente in werking, in de vorm van verstrekking van renteloze leningen aan het WSW. Het garantievermogen in procenten van de totaal geborgde leningen (nominaal) bedraagt: Ultimo 2009

4,47%

Ultimo 2010

4,47%

Ultimo 2011

4,46%

Ultimo 2012

4,46%

Ultimo 2013

4,46%

Nadere toelichting 1.1 Geborgd vermogen Het totaal geborgd vermogen zal van 2009 tot en met 2013 stijgen van circa € 75 miljard naar circa € 90 miljard. Wij hebben de prognosecijfers van de deelnemers uit het boekjaar 2007 meegenomen in onze analyse voor de ontwikkeling van het geborgd vermogen voor de komende vijf jaar.

JAARVERSLAG 2008

91

Belangrijke gevoeligheden in de ontwikkeling van het geborgd vermogen voor de komende jaren zijn: ■ niveau verkoop woningen; ■ omvang herstructurering; ■ ontwikkelingen rond het nieuwe Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); ■ geplande nieuwbouwwoningen; ■ aandeel interne financiering; ■ ontwikkelingen rond de vennootschapsbelasting (vpb).

De samenstelling van ons geborgd vermogen (bedragen x € 1 miljard) is als volgt: Totaal geborgde leningen

2009

2010

2011

2012

2013

Begin van het jaar

71,7

75,4

79,0

82,7

86,3

8,2

8,2

8,2

8,2

8,2

Aflossing leningen

Nieuw te borgen leningen

-/- 4,5

-/- 4,5

-/- 4,5

-/- 4,5

-/- 4,5

Eind van het jaar

75,4

79,0

82,7

86,3

90,0

De verwachting is dat gedurende de prognosejaren € 41 miljard aan nieuw WSW-papier wordt uitgegeven. 1.2 Borgstellingsvergoeding De hoogte van de opbrengst borgstellingsvergoeding voor de jaren 2009 tot en met 2013 is gebaseerd op het bedrag van de nieuw te borgen leningen in die jaren. Gerekend is met 0,0276% per jaar over het uitstaand volume van nieuw getekende leningen. Daarnaast is rekening gehouden met de opbrengst van disagio over de te storten leningen die getekend zijn voor 1 januari 2007 (oud regime). 1.3 Rente beleggingen Alleen de renteopbrengst is in de begroting en meerjarenprognose meegenomen. Het koersresultaat is niet in de prognose verwerkt. Als uitgangspunt voor de vaststelling van de opbrengst geldt de samenstelling van de huidige beleggingsportefeuille. Daarnaast is voor de herbelegging van middelen voor de jaren 2009 tot en met 2013 uitgegaan van een rente van 3,5%. Op basis van de veronderstelde rendementen en de toevoeging van de jaarresultaten aan het eigen vermogen, zijn de opbrengsten als volgt (bedragen x € 1 miljoen):

Resultaat beleggingen

92

2009

2010

2011

2012

2013

18,9

19,1

19,3

19,5

19,7

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

1.4 Beheers- en administratiekosten (Bedragen x € 1 miljoen)

Personeelskosten (incl. kosten ondersteuning afdelingen en advisering)

2009

2010

2011

2012

2013

4,6

4,1

4,4

4,7

5,1

Kosten bestuurlijke organen

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

Huisvestingskosten

0,7

0,6

0,6

0,6

0,6

Projectkosten

1,0

0,8

0,8

0,8

0,8

Algemene kosten

3,1

2,6

2,7

2,8

2,8

Totaal

9,5

8,2

8,6

9,0

9,4

De personeelskosten hebben betrekking op de personele bezetting voor de reguliere werkzaamheden. De algemene kosten omvatten de voorlichting aan en het informeren van deelnemers en andere bij het WSW betrokken partijen, de kosten van credit rating, voor informatievoorziening en de overige apparaatskosten.

2. Geprognosticeerde balans In deze liquiditeitsprognose is als bijlage 2 een geprognosticeerde balans per 31 december 2009 tot en met 2013 opgenomen. Bij het opstellen van de balans is ervan uitgegaan dat de toename van de geldmiddelen op lange termijn wordt belegd volgens het beleggingsstatuut van het WSW. Het eigen vermogen stijgt tot circa € 553 miljoen in het jaar 2013. Voordelig resultaat Om over voldoende garantievermogen te beschikken ten genoege van de overheden en geldgevers, is het noodzakelijk als WSW een zodanig jaarresultaat te realiseren dat de groei van het eigen vermogen een weerspiegeling vormt van de toename van de borgingsactiviteiten, en dat dit gebeurt tegen zo laag mogelijke kosten voor de deelnemers. Deze liquiditeitsprognose is op 5 maart 2009 vastgesteld door het bestuur van de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur van de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw

drs. R.L. van der Post algemeen directeur

JAARVERSLAG 2008

93

Bijlage 1 1. Prognose resultaat 2009-2013 (x € 1 miljoen) 2009

2010

2011

2012

2013

6,5

7,5

9,4

11,7

13,9

Baten Bijdrage deelnemers Resultaat beleggingen

18,9

19,1

19,3

19,5

19,7

Totaal baten

25,4

26,6

28,7

31,2

33,6

4,6

4,1

4,4

4,7

5,1

Lasten Beheer- en administratiekosten Personeelskosten Kosten bestuurlijke organen

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

Huisvestingskosten

0,7

0,6

0,6

0,6

0,6

Projectkosten

1,6

0,8

0,8

0,8

0,8

Algemene kosten

3,1

2,6

2,7

2,8

2,8

Totaal lasten

9,5

8,2

8,6

9,0

9,4

Jaarresultaat

15,9

18,4

20,1

22,2

24,2

2. Ontwikkeling eigen vermogen 2009-2013 (x € 1 miljoen) Begin van het jaar Resultaat Eind van het jaar

451,9

467,8

486,2

506,3

528,5

15,9

18,4

20,1

22,2

24,2

467,8

486,2

506,3

528,5

552,7

3. Liquiditeitsprognose 2009-2013 (x € 1 miljoen) Ontvangsten 6,5

7,5

9,4

11,7

13,9

Resultaat beleggingen

Bijdrage deelnemers

18,9

19,1

19,3

19,5

19,7

Totaal ontvangsten

25,4

26,6

28,7

31,2

33,6

Uitgaven Beheer- en administratiekosten Totaal lasten Af: Afschrijvingskosten

8,2

8,6

9,0

9,4

-/- 0,6

-/- 0,6

-/- 0,6

-/- 0,6

Totaal beheers- en administratiekosten

8,9

7,6

8,0

8,4

8,8

Investeringen

0,6

0,6

0,6

0,6

0,6

Totaal uitgaven

9,5

8,2

8,6

9,0

9,4

15,9

18,4

20,1

22,2

24,2

Mutatie in liquiditeit

94

9,5 -/- 0,6

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

Bijlage 2 Geprognosticeerde balans per 31 december (x € 1 miljoen) 2009

2010

2011

2012

2013

2

2

2

2

2

457

476

496

518

542

10

9

9

10

10

Activa Vaste activa Beleggingen op lange termijn Beleggingen op korte termijn, vlottende en liquide middelen

JAARVERSLAG 2008

Totaal activa

469

487

507

530

554

Af: Schulden op korte termijn

-/- 1

-/- 1

-/- 1

-/- 1

-/- 1

Eigen vermogen

468

486

506

529

553

95

Bijlage 3 Vaststelling risico- en garantievermogen (x € 1 miljoen) 2009

2010

2011

2012

2013

457

476

496

518

542

1

1

1

1

1

Crediteuren/transitorische passiva

-/- 1

-/- 1

-/- 1

-/- 1

-/- 1

Risicovermogen

457

476

496

518

542

71,7

75,4

79,0

82,7

86,3

8,2

8,2

8,2

8,2

8,2

Aflossing leningen

-/- 4,5

-/- 4,5

-/- 4,5

-/- 4,5

-/- 4,5

Eind van het jaar

75,4

79,0

82,7

86,3

90,0

2.760

2.901

3.042

3.183

3.323

Risicovermogen zoals gedefinieerd in de achtervangovereenkomsten (x € 1 miljoen) risico

Waarde van de effecten Liquide middelen

1. Geborgde leningen: (x € 1 miljard)

Nieuw te borgen leningen

2. Obligo’s (x € 1 miljoen) Begin van het jaar

314

314

314

314

314

Aflossing leningen

Nieuw te borgen leningen

-/- 173

-/- 173

-/- 173

-/- 173

-/- 173

Eind van het jaar

2.901

3.042

3.183

3.323

3.464

3. Garantievermogen (x € 1 miljoen) 468

487

507

529

553

Obligo's

Eigen vermogen

2.901

3.042

3.183

3.323

3.464

Totaal garantievermogen

3.369

3.529

3.690

3.852

4.017

4,47

4,47

4,46

4,46

4,46

188,4

197,5

206,7

215,8

224,9

4. Garantievermogen in procenten van het totaal van de geborgde leningen (nominaal) 5. Minimumniveau van het garantievermogen, waarop achtervangers renteloze leningen moeten verstrekken (x € 1 miljoen) 0,25% van het totaal van de geborgde leningen

96

BORG

Begin van het jaar

Jaarverslag 2008 waarborgfonds sociale woningbouw

JAARVERSLAG 2008

97

Colofon

© 2009 Waarborgfonds Sociale Woningbouw Redac tie en produc tiebegeleiding Ronald Dunsbergen, communicatieadviseur Gerard Post Uiterweer, The KEY Agency, Amsterdam Inge van der Brug, communicatieadviseur Ont werp en produc tie The KEY Agency, Amsterdam Druk Zwaan Printmedia, Wormerveer

98

waarborgfonds sociale woningbouw

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Gebouw Borgstede, Huizermaatweg 2 Postbus 1232 1270 BE Huizen Telefoon +31 (0)35 528 64 20 Fax +31 (0)35 528 64 29 E-mail [email protected] Internet www.wsw.nl