Voorwoord. Het jaar van de aanpassing

WERKEN AAN WONEN

JAARVERSLAG

Voorwoord “Het jaar van de aanpassing” Ontwikkelingen in de woningsector gaan de laatste tijd heel snel. Zo is de verwachte bevolkingsgroei in onze regio veel kleiner dan eerder gedacht. Ook de Europese beschikking die per 1 januari inging heeft veel effect op de sector. Corporaties kunnen woningen daardoor aan een veel kleinere doelgroep aanbieden. Net als andere sectoren gaat ook de economische crisis niet voorbij aan de deuren van woningcorporaties. Door al die ontwikkelingen moest UWOON in 2011 haar ondernemingsplan 2009-2013 aanpassen. Ondanks alle ontwikkelingen blijft de missie van UWOON recht overeind staan: “Het zorgdragen voor huisvesting alsook diensten op het gebied van Wonen, Zorg, Welzijn en Werken, gericht op een door de klant gewenste wooncarrière met respect voor de verschillende woon- en leefstijlen.” Wij zijn daarom heel blij dat een visitatiecommissie in 2011 vaststelde dat wij op een breed terrein vormgeven aan deze missie. De ontwikkelingen hebben wél invloed op de manier waarop wij de missie realiseren. Nog meer dan anders toetsen wij heel kritisch of onze inspanningen het verwachte resultaat opleveren. We zijn blij met het positieve eindoordeel van de visitatiecommissie. De commissie gaf onder andere aan dat we beleidsveranderingen door externe omstandigheden beter moeten communiceren en transparanter moeten zijn over onze financiële kaders. We nemen hun advies ter harte en gaan hier graag mee aan de slag.

Duidelijk is dat UWOON met alles wat we doen en niet doen, rekening moet houden met de veranderende omstandigheden. Het bieden van een goed woon- en leefklimaat aan onze klanten blijft echter centraal staan. De afgelopen decennia heeft bestuurder Leo van Doorn zich daarvoor namens CWS en later UWOON ingezet. Hij maakte in 2011 bekend dat hij aan zijn laatste periode bij onze corporatie bezig is. In 2012 neemt hij afscheid. Wij danken hem zeer voor alles wat hij voor UWOON heeft betekend. Moniek van Balen-Uijen Directeur-bestuurder

Verreweg de belangrijkste verandering door externe omstandigheden is het gevolg van de Europese beschikking. Middeninkomens horen daardoor niet langer tot onze primaire doelgroep. Wij zoeken nieuwe wegen om hen toch te helpen. UWOON hoopt daarbij op voldoende speelruimte van het ministerie, zodat we ook financiële hindernissen kunnen nemen. Bij deze zoektocht werken we samen met een aantal andere corporaties. We onderzoeken de mogelijkheid om een aparte coöperatie op poten te zetten, die de kansen van de lage middeninkomens op de woningmarkt moet verbeteren en tegelijkertijd hun zeggenschap over de woning moet vergroten. Leden/huurders van de coöperatie kunnen mogelijk financieel participeren, zodat ze medeeigenaar van de coöperatie en daarmee van de woningen worden. Deze oplossing past in de politieke ontwikkeling die een grotere verantwoordelijkheid bij de burger neerlegt. Burgers kunnen niet langer alles verwachten van overheid en instanties. UWOON ziet in diezelfde lijn een grotere eigen verantwoordelijkheid voor onze huurder, voor hun woning en de woonomgeving.

Moniek van Balen-Uijen, Directeur-bestuurder UWOON

4

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Inhoud

1.

2.

3.

4.

5.

6.

VOORWOORD ........................................................................................................................................................................................ 4 INHOUD .................................................................................................................................................................................................... 5 BOUWEN EN VERBOUWEN .................................................................................................................................................... 6 1.1 NIEUWBOUW ........................................................................................................................................................................... 6 1.1.1 Elburg ............................................................................................................................................................................... 7 1.1.2 Ermelo ............................................................................................................................................................................. 8 1.1.3 Harderwijk ............................................................................................................................................................... 10 1.1.4 Maatschappelijke investeringen ..................................................................................................... 10 1.1.5 Herstructurering ................................................................................................................................................. 11 1.2 STRATEGISCH VOORRAADBELEID ....................................................................................................................... 11 1.3 ONDERHOUD .......................................................................................................................................................................... 12 1.3.1 Planmatig onderhoud .................................................................................................................................. 12 1.3.2 Dagelijks onderhoud effectiever ....................................................................................................... 14 1.3.3 Mutatie onderhoud èn reperatie onderhoud ..................................................................... 14 1.3.4 Uitgaven ...................................................................................................................................................................... 14 VERHUREN ............................................................................................................................................................................................. 15 2.1 HUURBELEID ............................................................................................................................................................................ 15 2.2 HUURVERHOGING GELIJK AAN INFLATIE ................................................................................................ 16 2.3 WONINGBEZIT UWOON ............................................................................................................................................ 16 2.4 WOONRUIMTEVERDELING ....................................................................................................................................... 17 2.5 HUURTOESLAG ..................................................................................................................................................................... 19 2.6 HUURACHTERSTANDEN ............................................................................................................................................. 19 2.7 BIJZONDERE DOELGROEPEN .................................................................................................................................. 19 2.7.1 Elburg ........................................................................................................................................................................... 20 2.7.2 Ermelo ......................................................................................................................................................................... 20 2.7.3 Harderwijk .............................................................................................................................................................. 20 2.8 VERKOOP VAN HUURWONINGEN .................................................................................................................... 21 LEEFBAARHEID .................................................................................................................................................................................. 22 3.1 LEEFBAARHEIDSPROJECTEN ................................................................................................................................... 22 3.1.1 Elburg ............................................................................................................................................................................ 23 3.1.2 Ermelo .......................................................................................................................................................................... 23 3.1.3 Harderwijk ............................................................................................................................................................... 25 3.2 SPONSORING .......................................................................................................................................................................... 28 ZORGEN ................................................................................................................................................................................................ 29 4.1 ELBURG ........................................................................................................................................................................................ 29 4.2 ERMELO ........................................................................................................................................................................................ 30 4.3 HARDERWIJK .......................................................................................................................................................................... 30 MEEPRATEN ........................................................................................................................................................................................... 31 5.1 SAMENWERKING HUURDERS ............................................................................................................................... 31 5.2 BELANGHOUDERS ............................................................................................................................................................. 33 5.3 KLANT TEVREDEN OVER UWOON .................................................................................................................... 35 5.4 REGIONALE KLACHTENADVIESCOMMISSIE ........................................................................................... 36 5.5 KLACHTENCOMMISSIE WOONRUIMTEVERDELING NOORD-VELUWE ..................... 36 WERKEN ................................................................................................................................................................................................. 37 6.1 ORGANISATIE .......................................................................................................................................................................... 37 6.2 PERSONEEL EN ORGANISATIE .............................................................................................................................. 40 6.3 ONDERNEMINGSRAAD (OR) ..........................................................................................................................................

40 7. GOVERNANCE ........................................................................................................................................................................ 42 7.1 BESTUURSVERSLAG .......................................................................................................................................................... 42 7.2 VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN ................................................................................................... 45 7.2.1 Toezichtkader ........................................................................................................................................................ 45 7.2.2 Governancecode ................................................................................................................................................ 45 7.2.3Profielschets leden Raad van Commissarissen .................................................................................. 45 7.2.4 Samenstelling Raad van Commissarissen ............................................................................ 46 7.2.5 Rooster van aftreden .................................................................................................................................... 47 7.2.6 Vergaderingen 2011 ........................................................................................................................................ 47 7.2.7 Commissies ............................................................................................................................................................ 48 7.2.8 Vergoedingen Raad van Commissarissen ............................................................................. 49 7.2.9 Evalueren Raad van Commissarissen ........................................................................................ 49 7.2.10 Visitatie ...................................................................................................................................................................... 49 7.2.11 Verantwoording ................................................................................................................................................ 49 7.3 VERKLARING ........................................................................................................................................................................... 49 8. ALGEMEEN ........................................................................................................................................................................................... 50 8.1 INVESTERINGEN ................................................................................................................................................................. 50 8.2 JAARRESULTAAT ..................................................................................................................................................................... 51 8.3 FINANCIËLE POSITIE ......................................................................................................................................................... 51 8.4 VERWACHTINGEN (MEERJARENBELEID) ................................................................................................... 55 8.5 KENGETALLEN ........................................................................................................................................................................ 56 8.6 NEVENSTRUCTUREN ...................................................................................................................................................... 56 9. JAARREKENING ................................................................................................................................................................................ 58 9.1 GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER (NA RESULTAATBESTEMMING) 58 9.2 GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2011 ........................................ 60 9.3 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2011 .......................................................................... 61 9.4 WAARDERINGSGRONDSLAGEN ........................................................................................................................ 62 9.4.1 Algemene toelichting .............................................................................................................................. 62 9.4.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva ............................................ 63 9.4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat ............................................................... 67 9.4 4 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ................................................................................................................................ 70 9.4.5 Kasstroomoverzicht ................................................................................................................................... 70 9.5 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS ......................................................................... 71 9.6 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING ............ 76 9.7 OVERIGE INFORMATIE .................................................................................................................................................. 80 9.8 BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (NA RESULTAATBESTEMMING) ...................................... 82 9.9 WINST- EN VERLIESREKENING 2011 ............................................................................................................... 84 9.10 TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2011 EN DE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2011 ................................................................................................. 85 9.11 OVERIGE GEGEVENS ...................................................................................................................................................... 89 9.11.1 Resultaatbestemming ............................................................................................................................ 89 9.11.2 Opbouw jaarresultaat - Consolidatie ..................................................................................... 89 9.11.3 Gebeurtenissen na balansdatum ............................................................................................... 89 9.12 CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT .......................... 90 10. OPGAVE VERBINDINGEN ....................................................................................................................................................... 91 11. UWOON IN HET KORT .............................................................................................................................................................. 94

Jaarverslagen, reglementen, jaarrekening zijn ook beschikbaar via www.uwoon.nl

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

5

1. Bouwen en verbouwen De komende jaren zijn veel minder nieuwbouwwoningen nodig dan eerder gedacht, zo blijkt uit verschillende onderzoeken. Dit betekent dat UWOON te maken krijgt met minder en kleinere projecten. Daarop moeten we anticiperen. Vandaar de samenvoeging van de afdelingen vastgoedbeheer en projectontwikkeling. Dat is ook dé manier om alle professionele kwaliteiten in eigen huis te houden. De twee afdelingen hebben het de komende tijd druk met het afwikkelen van grondposities waarvan de bouwbestemming niet duidelijk is. Ook besteden ze veel aandacht aan sociale projecten en herstructurering. We investeren veel in herstructurering, renovatie of onderhoud van bestaande woningen. Belangrijke onderwerpen daarbij zijn energiebesparing, duurzaamheid, woonwensen en wooncomfort. UWOON stelde in 2011 een investeringsstatuut vast. Daarin staan de kaders voor besluitvorming rond investerings- en verbetertrajecten. Die zijn nodig omdat dergelijke besluiten het beleid van UWOON voor langere tijd bepalen.

Dick Zandvoort, conceptontwikkelaar UWOON Jan Tuinman, vestigingsmanager UWOON Elburg (r.)

1.1 Nieuwbouw Langer zelfstandig wonen, zorg een probleem Langer zelfstandig wonen staat hoog op de agenda van de politiek. UWOON speelde daar in 2011 op in met de basiskwaliteit voor nieuwbouw en de bestaande woningen. Die beschrijft hoe een woning een leven lang kan voldoen aan de wensen van een bewoner. De geformuleerde kwaliteit houdt rekening met de vergrijzing in deze regio. Woningen moeten daarom geschikt zijn voor alle levensfasen. Bestaande huizen worden daarom waar mogelijk aangepast. Zeker als ze in een buurt met goede voorzieningen staan. Belangrijke voorwaarde voor langer zelfstandig wonen is zorg aan huis. De financiering hiervan is een groot probleem, zo ervaart UWOON in de praktijk. Zo haakte een zorgpartij af in het project De Zeven Akkers in Harderwijk, zelfs na de feestelijke start. Daar zouden veertien demente ouderen komen wonen. Ook in Ermelo trok een zorgaanbieder zich terug uit projectafspraken voor de bouw van woonzorgcomplex De Leemkuul.

Nieuw centrum verbetert leefbaarheid ’t Harde

Veel belangstelling voor woningen

’t Harde krijgt een nieuw winkelcentrum waarvan de eerste contouren inmiddels duidelijk zichtbaar zijn. In 2012 worden de eerste seniorenwoningen opgeleverd en vier jaar later is het kloppende hart van ’t Harde klaar. “Dat komt de leefbaarheid van het dorp zeer ten goede”, zegt Dick Zandvoort, conceptontwikkelaar van UWOON. De eerste plannen voor het winkelcentrum stammen uit 2001. Na een patstelling tussen de gemeente Elburg en de toenmalige projectontwikkelaar, trad UWOON in 2008 op als bemiddelaar. Een jaar later presenteerde de woningstichting samen met FAME Architectuur & Stedenbouw een plan dat op veel bijval mocht rekenen. “Daarna zijn we ook gevraagd voor de uitvoering van het plan. We hebben de samenwerking gezocht met ABP. Die ontwikkelen de winkels en wij nemen van hen de woningen af”, aldus Zandvoort. Het plan bestaat uit 111 huur- en koopwoningen en ca. 6500 m2 winkels. Volgens vestigingsmanager Jan Tuinman van UWOON Elburg is er voor de ruim honderd woningen in het winkelcentrum veel belangstelling. “Al gaat de crisis in de woningbouwsector ’t Harde ook niet voorbij. Mensen hebben problemen om hun eigen woning te verkopen. Toch kijk ik met vertrouwen naar dit project. Het voordeel is dat bewoners straks direct in het centrum kunnen wonen, dicht bij de dagelijkse voorzieningen. Dit maakt ’t Harde nog aantrekkelijker, naast de goede bereikbaarheid via spoor en snelweg. Bovendien gaat het om een plan met veel uitstraling naar de directe omgeving”.

6

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

1.1.1 Elburg Nieuwe prestatieafspraken Elburg heeft een nieuw Prestatiecontract Wonen 2011-2015. De gemeente Elburg en woningcorporaties UWOON en OMNIA Wonen ondertekenden dit op 17 maart. In het convenant staat een aantal afspraken over de ontwikkeling van de woningvoorraad, de (toekomstige) specifieke doelgroepen en wijkontwikkeling. Per jaar wordt de uitvoering geëvalueerd. Opgeleverde projecten Gezond bouwen in Elburg UWOON reikte in de zomer de sleutels uit van acht woningen, 22 appartementen, een apotheek en een praktijk voor huisartsen en fysiotherapeuten in het nieuwbouwcomplex Baron van Lynden. Het gebouw met woningen en zorgvoorzieningen staat op een prominente plek aan de rand van de oude binnenstad van Elburg. Bouwen in Oldebroek De 26 nieuwe eengezinswoningen in het Oldebroeker plan Koeland zijn sinds oktober bewoond. Onderdeel daarvan zijn twee gezinswoningen die aan een gezondheidsinstelling zijn verhuurd. De woningen liggen aan de rand van een mooi opgezette nieuwbouwwijk. UWOON heeft in deze wijk een fraai nieuwbouwcomplex, waarvoor veel belangstelling bestaat uit zowel Oldebroek als Elburg. Projecten in voorbereiding Starters in ’t Loo Jongeren hebben vanaf eind 2012 meer kans op een woning in buurtschap ‘t Loo. UWOON bouwt acht starterswoningen aan de Beltgravenweg. Een lokale makelaar begint in januari 2012 met de verkoop. Omdat de huizen met € 170.000,= v.o.n. aantrekkelijk geprijsd zijn, is de verwachting dat de interesse groot is. Naast de woningen liggen twee kavels voor mensen die zelf bouwen. Het project moet zorgen voor verjonging in ‘t Loo. Geen vergunning voor uitbreiding De Melde De uitbreiding van de appartementen aan De Melde is niet van start gegaan. De gemeente Elburg gaf voor een aantal zolderappartementen geen omgevingsvergunning. UWOON heeft daartegen bezwaar gemaakt bij de rechtbank in Zutphen. Tegelijkertijd overleggen we met Elburg hoe we uit de impasse kunnen komen.

Woning in buurtschap ‘t Loo

Projecten in uitvoering Van Sytzamalaan in Oldebroek UWOON werkt in Oldebroek ook aan de bouw van twaalf appartementen aan de Van Sytzamalaan. Dit complex in het centrum moet in de tweede helft van 2012 klaar zijn. Het is vooral voor ouderen een uitstekende woonlocatie. Bouw centrum ‘t Harde Het nieuwe winkelcentrum van ’t Harde krijgt vorm. Na jaren van voorbereiding ging in december 2011 de schop de grond in. Het project start met de bouw van vier woningen aan de Singel. In totaal bestaat het plan uit 39 huurwoningen, 72 koopwoningen en ongeveer 6.500 m2 commerciële ruimte, bestemd voor winkels. De appartementen liggen bijna allemaal boven het nieuwe winkelcentrum. In 2011 heeft UWOON overeenstemming bereikt met Assenberg Projecten voor de verdere ontwikkeling van het project. In deze samenwerking is een splitsing gemaakt in de verantwoordelijkheden. UWOON is verantwoordelijk voor en risicodrager van de woningen in het project en Assenberg Projecten is dat voor de commerciële ruimtes. Als het complete plan over vier jaar klaar is, heeft ’t Harde een ware metamorfose ondergaan. Het dorpscentrum is dan veel aantrekkelijker en de verhuurbaarheid van onze woningen is verbeterd.

Bouw centrum ‘t Harde

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

7

1. Bouwen en verbouwen

De Verbinding

1.1.2 Ermelo Het WoOn-onderzoek moet in 2012 de woningbehoeften in de regio in kaart brengen. Daaraan werken alle gemeenten op de Noord-Veluwe mee. Eind 2012 zijn de resultaten bekend. UWOON gaat daarna met de gemeente Ermelo in conclaaf over de nieuwe prestatieafspraken voor volkshuisvesting. De huidige afspraken stammen uit 2005. Lopende prestatieafspraken Nieuwe startersregeling Ermelo-West In de oude prestatieafspraken met de gemeente Ermelo staat dat UWOON per jaar tien huurwoningen verkoopt aan starters op de woningmarkt. Het zogenoemde project Koop Goedkoop in Ermelo West slaat echter niet aan. De huidige huurders willen hun woning niet kopen. Starters op de woningmarkt kampen bovendien met het probleem dat de banken de (erfpacht)constructie niet willen financieren. Met de startersrenteregeling hoopt UWOON op meer succes. Daarmee begint UWOON in 2012 in ErmeloWest. Met deze nieuwe constructie is het kopen van een huurwoning interessanter. Einde samenwerking Stichting Home Er komt geen locatie voor dak- en thuislozen in Ermelo. Samen met de Stichting HOME zocht UWOON hiervoor een geschikte plek, maar uiteindelijk koos HOME voor een andere oplossing. UWOON en de Stichting Home hebben in 2011 daarom hun samenwerking beëindigd. UWOON verhuurt in Ermelo nog wel 215 woongelegenheden aan andere instellingen. Dit zijn ’s Heeren Loo, Meerkanten, Bartimeus, Stichting Zorggroep Noordwest-Veluwe, Stichting Sirach, Stichting ZorgNvrij.

8

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Opgeleverde projecten ‘Optop’-woningen Eksterstraat klaar Acht ‘optop’-woningen aan de Eksterstraat zijn in 2011 opgeleverd. De onderliggende zestien appartementen zijn volledig gerenoveerd. Daarbij zijn moderne en duurzame materialen gebruikt, zodat de woningen in de Vogelbuurt volledig zijn aangepast aan de moderne wooneisen. Projecten in voorbereiding Taxi Bakker mogelijk woonvorm De oude locatie van Taxi Bakker wordt mogelijk geschikt gemaakt voor De Herbergier, een organisatie die woonvormen voor demente ouderen ontwikkelt. UWOON onderzocht eerst de mogelijkheden voor koopappartementen op deze plek. Daarvoor is momenteel echter geen markt. Uit overleg met de gemeente moet in 2012 blijken of het plan met De Herbergier doorgaat. Zorg in De Amaniet UWOON start begin 2012 met de bouw van de nieuwe Amaniet. Dit is later dan gepland omdat er bezwaren uit de buurt kwamen. De rechter bepaalde echter dat een bouwstop niet nodig was. Het woonzorgcomplex krijgt een nieuwe functie als multifunctioneel centrum. Naast zorgwoningen voor cliënten van de Stichting Zorggroep Noordwest-Veluwe komen in het pand ook een basisschool en een buitenschoolse opvang. Voorbereiding van de bouw Oude Kom vordert Het project Oude Kom (Vlishoek) kent een lange voorbereidingstijd. UWOON wilde al eerder starten met het project, maar de gesprekken met de gemeente duurden langer dan verwacht. De voorbereiding van het project is bijna afgerond. In 2012 begint de verkoop van de woningen. Afhankelijk van het verkoopresultaat gaat daarna de bouw van start.

Projecten in uitvoering Hoogste punt Oude Arnhemsekarweg Eind november bereikten bouwvakkers het hoogste punt van het project Oude Arnhemsekarweg. UWOON realiseert daar tien goedkope koopwoningen die zeer snel verkocht zijn. Volgens planning zijn deze begin 2012 klaar. Woningen Trefpunt beschikbaar Voor het woningbouwproject Het Trefpunt in Ermelo zijn nog woningen beschikbaar. Het oorspronkelijke plan was 114 koopwoningen, 14 bouwkavels, 24 huurappartementen en 48 koopappartementen. Gezien de huidige marktomstandigheden wordt het plan op onderdelen herontwikkeld. De eerste fase bestaat uit 35 koopwoningen, waarvan er 27 zijn verkocht. Van de bouwkavels zijn er inmiddels drie aan de man gebracht. In 2011 bleek dat voor de aangeboden 24 koopappartementen geen belangstelling is. Samen met de gemeente onderzoekt UWOON daarvoor alternatieven. Patrick Vos, Senior Projectleider (l.) Louis Banning, Architect

Trefpunt in Ermelo een ‘schitterend plan’

Wonen in de natuur Woningen Trefpunt

Verbonden met Verbinding UWOON heeft 33 appartementen overgenomen van de projectontwikkelaar in De Verbinding. Tien daarvan zijn bestemd voor sociale verhuur. Tien anderen zijn bestemd voor de verkoop. In de helft van de gevallen is dat al gelukt. De resterende dertien appartementen zijn voor de verhuur aan hogere inkomensgroepen. Het gebouw wordt voorzien van een warmte-koude-opslagsysteem. Dat systeem zorgt ervoor dat onder koude weersomstandigheden warmte wordt onttrokken aan de bodem, waarmee de woning via de vloer wordt verwarmd. Bij warme weersomstandigheden werkt het omgekeerd. Oplevering staat voor begin 2012 op de agenda.

“Een schitterend plan in een prachtige bosrijke omgeving. Echt uniek in Nederland”, zegt Senior Projectleider Patrick Vos van UWOON. Hij gebruikt de superlatieven om het Trefpunt in Ermelo te omschrijven. Een plan dat inmiddels volop in ontwikkeling is. Het plan is een voortvloeisel uit een in 2006 uitgeschreven prijsvraag van de gemeente Ermelo. Het ontwerp is van inTex architecten uit Arnhem. Vanwege de economische crisis is het plan wel op een aantal punten aangepast. In 2011 ging desondanks de bouw van fase 1a met daarin 35 koopwoningen van start. “Die zijn op drie na allemaal verkocht. Dat is een mooi resultaat op de huidige markt en bewijst dat het om een mooi plan gaat”, zegt Vos. Hij krijgt bijval van Louis Banning, architect van inTex architecten. “Samen met stedenbouwkundig bureau SAB uit Arnhem hebben we een plan ontwikkeld om de woningen op een natuurlijke manier in het bos te plaatsen, gebruikmakend van organische vormen. Er zijn bijvoorbeeld geen rechte straten maar kronkelstraatjes, vormgegeven als paden, zoals je die in de natuur ook ziet. Ook met de materiaalkeuze houden we rekening met de omgeving, veel natuurlijke materialen zoals baksteen, hout, keramische pannen en zink. De tuinen krijgen een haag en geen schutting, om de overgang bos en tuin zo natuurlijk mogelijk te laten zijn.” Fase 2 en 3 zijn het vervolg. In 2012 moet blijken hoe dat er precies uitziet. “Aanvankelijk gingen we binnen het plan ook uit van appartementen, maar uit onderzoek blijkt dat daar momenteel minder vraag naar is. Dat deel van het plan gaan we daarom herzien”, aldus Vos.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

9

1. Bouwen en verbouwen 1.1.3 Harderwijk Prestatieafspraken De gesprekken over de woonvisie startten in 2011. Verschillende lokale partijen waaronder de corporaties en de gemeente zijn daarbij betrokken. De gemeenteraad keurt de visie naar verwachting begin 2012 goed. Het plan vormt de basis voor de zogenoemde prestatieafspraken die UWOON en de gemeente Harderwijk maken. Vermoedelijk spreken beide partijen daarover in het tweede kwartaal van 2012. Projecten in voorbereiding Pas op de plaats Prinsenhof UWOON heeft de plannen voor de Prinsenhof afgeblazen. Op die locatie stonden 24 sociale huurappartementen en tien koopappartementen gepland. UWOON verwacht dat er momenteel te weinig vraag is naar koopwoningen. Eerder liep het plan vertraging op, omdat de gemeente Harderwijk bezwaar binnenkreeg op basis van de Welstandsnota. De bezwaarmaker trok zich na overleg echter terug. UWOON heroverweegt de plannen.

Sloop appartementen Zeebuurt 1 De twee appartementencomplexen aan de Burgemeester de Meesterstraat gaan tegen de vlakte. Op advies van de stuurgroep herstructurering Zeebuurt is besloten dat op deze plek nieuwbouw van dertig appartementen een betere optie is. UWOON kan vermoedelijk in het tweede kwartaal van 2012 beginnen met bouwen. Projecten in uitvoering De Zeven Akkers In De Zeven Akkers komen 38 intramurale zorgappartementen. Het plan bij De Zeven Akkers is een uitbreiding van het bestaande seniorencomplex. Ook dit gebouw krijgt een warmte-koude-opslagsysteem.

1.1.4 Maatschappelijke investeringen UWOON betrokken bij lokale samenleving UWOON wil betrokken zijn bij de lokale samenleving. Dit is een van de kernwaarden uit ons ondernemingsplan. Onze huurders vinden ‘wonen’ namelijk een lokale aangelegenheid, ondanks dat UWOON in meerdere gemeenten op de NoordVeluwe werkt.

Hanke Gielen, Vestigingsmanager Harderwijk (l.) Karin Weijters, Medewerker Herstructurering UWOON

Bewoners nauw betrokken bij herstructurering

Zeebuurt zet flinke stappen

“Een spannend jaar voor de Zeebuurt”, zegt Vestigingsmanager Harderwijk Hanke Gielen over 2011. “Uiteindelijk zijn echter belangrijke stappen gezet bij de herstructurering van de wijk”. Belangrijk in 2011 was het pilotproject in de Schrassertstraat. “Daar heeft onderzoeksbureau Arton bekeken wat er moet gebeuren om de woningen zo te renoveren dat we ze weer voor vijftig jaar kunnen verhuren. Ook voldoen ze straks aan het Energielabel A”, vertelt Karin Weijters, Medewerker Herstructurering van UWOON. Met de resultaten van het pilotproject in het achterhoofd neemt UWOON vervolgens alle woningen in de wijk onder de loep. De gesprekken tussen bewoners, gemeente en UWOON verliepen na eerdere strubbelingen nu in goede samenwerking. “Bij alle gesprekken zit nu een bewonerscommissie aan tafel. Zij praten mee over alles wat er speelt”, vertelt Weijters. Ook volgens Gielen is dat de belangrijkste winst van 2011. “Alle partijen praten heel open en goed met elkaar. We zijn allemaal op zoek naar wat het beste is voor de Zeebuurt.”

10

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

weten dat het de eerste jaren geen verplichtingen kan aangaan, koos UWOON ook hier voor renovatie én een extra woonlaag. Als de gemeente dit plan goedkeurt, levert het nogmaals zes nieuwe woningen op. Zorgvoorzieningen op de plek van wijkcentrum De Leemkuul zouden het project helemaal afmaken, zodat ook oudere bewoners met zorg naar behoefte zolang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Harderwijk Plannen Zeebuurt vorderen Opnieuw zijn er in 2011 belangrijke stappen gezet voor de opknapbeurt van de Zeebuurt. Dit gebeurde onder leiding van de Projectgroep Zeebuurt. Daarin zitten vertegenwoordigers van de bewoners, bijgestaan door een externe adviseur, iemand van de gemeente en medewerkers van UWOON. De Stuurgroep Zeebuurt controleert of de gemaakte afspraken worden nagekomen. Ook hierin zitten vertegenwoordigers van de bewoners en daarnaast de wethouder van de gemeente Harderwijk en de bestuurder van UWOON.

Zeebuurt

UWOON vindt daarnaast dat wonen uit meer bestaat dan een ‘dak boven het hoofd’. Daarom werken we goed samen met gemeenten en organisaties die lokaal bezig zijn met wonen, zorg en welzijn. Veel huurders hebben daarmee ook contacten. Daarom is het logisch dat UWOON samenwerkt met deze organisaties. Nu en in de toekomst. Meer over dit onderwerp vindt u in hoofdstuk 3 van dit jaarverslag.

1.1.5 Herstructurering Elburg Akkoord met bewoners Sportlaan UWOON heeft een akkoord bereikt met de bewoners van de Sportlaan in ‘t Harde. Die moeten verhuizen om de bouw van het nieuwe winkelcentrum mogelijk te maken. Deze bewoners vallen onder het Sociaal Plan UWOON. Ze mogen straks verhuizen naar een nieuwbouwwoning bij het winkelcentrum. Ermelo Spekster fase 1 voltooid De renovatie en optopping van de appartementen aan de Eksterstraat werd in 2011 voltooid. Hetzelfde plan bestond ook voor de appartementen aan de Spechtstraat. Na bezwaren uit de buurt koos UWOON daar echter alleen voor renovatie van de bestaande appartementen.

In 2011 is vastgesteld dat in de Zeebuurt geen woningen worden gesloopt, tenzij renovatie vanwege financiële of technische redenen niet haalbaar is. Twee appartementencomplexen aan de Burgemeester de Meesterstraat gaan wel tegen de vlakte. De flats staan leeg en de sloopvergunning en de bouwvergunning zijn aangevraagd. Er komen twee nieuwe appartementencomplexen voor terug. De Schrassertstraat in de Zeebuurt is aangewezen als pilotproject. Deze woningen zijn van top tot teen doorgelicht en aan uitvoerig technisch onderzoek onderworpen. Ook zijn energielabels vastgesteld. Voor de woningen zijn verschillende scenario’s en berekeningen gemaakt. Uitgangspunt daarbij is dat de huizen de komende vijftig jaar meegaan. In het najaar is een informatieavond geweest over opties voor renovaties. Onderdeel van de plannen met de Zeebuurt is de komst van een kleinschalige zorgvoorziening in de wijk. Die moet zorgen welzijnsactiviteiten aan senioren bieden.

1.2 Strategisch voorraadbeleid Met Strategisch Voorraadbeleid (SVB) houdt UWOON de kwaliteit van haar voorraad op peil. Daarmee stemmen we onze woningen optimaal af op de wensen van de huurders. Nieuwbouw en renovatie zijn daarvoor geschikte momenten. Omdat een behoorlijk aantal woningen uit onze voorraad het einde van de economische levensduur nadert, gaat dat de komende jaren zeker op een aantal locaties gebeuren. UWOON besteedt daarbij extra aandacht aan woonvormen die we op dit moment te weinig hebben, maar waarvoor in de toekomst vermoedelijk veel vraag is.

Ook de plannen voor De Leemkuul zijn veranderd. Op die locatie stond een woonzorgcentrum gepland, waarvoor eerst een blok appartementen aan de Eksterstraat zou moeten wijken. Dit gaat in die vorm niet door. Nadat de zorgpartij liet Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

11

1. Bouwen en verbouwen In 2011 heeft UWOON in kaart gebracht hoe die vraag er precies uitziet. Daarvoor hebben we gekeken naar een omgevingsanalyse, de demografische ontwikkeling en onze eigen woningvoorraad. Vervolgens hebben we per complex vastgelegd welke maatregelen de komende jaren nodig zijn. Die variëren van handhaven, verbeteren tot verkopen of slopen. We geven een doorzicht tot 2025. Dit proces ronden we in 2012 af. Elke twee jaar wordt het SVB geactualiseerd afhankelijk van de marktomstandigheden. Bij die keuzes houden we rekening met de volgende punten: UWOON kan alleen groeien in de huurmarkt als de vermogens- en kasstroompositie positief zijn. We investeren alleen in energiebesparing, leefbaarheid en aanpassingen voor ouderen in woningen die nog lange tijd meegaan. Aanpassingen voor senioren doen we alleen als een woning in de buurt van een zorgvoorziening staat of als de huurder er om vraagt. Deze regio heeft minder kleine en oudere eengezinswoningen nodig en juist meer nultreden eengezinswoningen en meergezinswoningen met lift. UWOON heeft in 2011 nieuw huurbeleid opgesteld. Doel is om de huuropbrengsten te verhogen, zonder dat dit ten koste gaat van de betaalbaarheid. De huurdersraden buigen zich hier begin 2012 over.

1.3 Onderhoud UWOON voert onderhoudswerkzaamheden liever planmatig uit dan op basis van een individuele klantvraag. Op die manier kunnen wij grootschalig inkopen en meerdere woningonderdelen tegelijk oppakken. Dit levert minder overlast voor de huurders op en heeft bovendien een financieel voordeel. Tegelijkertijd wil UWOON werkzaamheden in alle ketens van het bouwproces nog beter afstemmen op wensen van de huurders. Dat komt de efficiency vermoedelijk ten goede. Een pilotproject in 2011 moest uitwijzen of dit daadwerkelijk het geval is. Daaruit blijkt vooral dat bij deze zogenoemde ‘ketenintegratie’ binnen UWOON veel meer komt kijken dan gedacht. Daarom staan voor 2012 nog een aantal pilotprojecten op de agenda. Bij planmatig onderhoud biedt UWOON de huurders keuzepakketten. Het gaat dan vooral om de woontechnische aspecten van de woning. Huurders kunnen in de speciale showroom van UWOON kiezen uit verschillende materialen. Ook kunnen ze daar voor advies terecht. Huurders hebben veel vrijheid om buiten het planmatig onderhoud zelf de binnenkant van hun woning te veranderen. UWOON kan ze deze klus, tegen betaling, ook uit handen nemen.

P.C. Boutenslaan

12

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

1.3.1 Planmatig Onderhoud Met planmatig onderhoud houdt UWOON de kwaliteit van het woningbezit op peil. Daarnaast hebben we, volgens planning, in 2011 extra verbeteringen aangebracht zodat we aan de wensen van de huurders blijven voldoen. UWOON voert continu inspecties uit om de technische en functionele kwaliteit van de woning te garanderen. Daarbij houden de medewerkers uiteraard rekening met signalen van bewoners. Ze letten er tijdens hun werk ook op of extra maatregelen nodig zijn die de woning verbeteren. UWOON heeft in 2011, mede als onderdeel van het geplande onderhoud fors geïnvesteerd in de binnenkant van woningen. Zo zijn er tweehonderd badkamers en zevenhonderd toiletten vervangen. Ook kregen vijfhonderd huurders een nieuwe keuken. UWOON heeft in 2011 onder meer gewerkt aan de volgende projecten: Grote opknapbeurt Vale Ouwelaan 68 woningen aan de Vale Ouwelaan in ‘t Harde zijn flink opgeknapt. Niet alleen zijn de badkamers en toiletten vernieuwd, maar ook de meterkasten, dakgoten, dakramen en de dakbedekking is vervangen. Bovendien is buitenschilderwerk uitgevoerd. Extra aandacht was er voor 26 appartementen in het complex. Deze kregen nieuwe galerijhekwerken, luifels en een videofooninstallatie. Die laatste voorziening weert ongenode gasten uit het complex.

Behaaglijke verbeteringen Ermelo Bewoners van drie appartementengebouwen in Ermelo profiteren van nieuwe collectieve verwarmingsinstallaties. Ook zijn de oude warmwaterboilers vervangen door nieuwe geïsoleerde warmwaterboilers met zonnecollectoren. Bewoners van zestig appartementen profiteren daarvan.

Het onderstaande overzicht toont de stand van zaken op 31 december 2011. Verdeling aantal energielabels UWOON

F

Omdat de bemetering in de woningen ook is vernieuwd, kunnen bewoners nu zelf de temperatuur in hun woning regelen. Vanuit de UWOON-vestigingen is de verbruiksinformatie uit te lezen. Alle maatregelen leiden er vermoedelijk toe dat bewoners een minder hoge energierekening hebben. Woningverbeteringen in Harderwijk UWOON heeft een groot aantal woningen in Harderwijk onder handen genomen. Een goed voorbeeld daarvan zijn drie appartementengebouwen aan de Goeman Borgesiuslaan. Die zijn voorzien van zes nieuwe energiezuinige liften en dakbedekking. Ook zijn de woningen en galerijen opnieuw geschilderd en gecoat. Zes appartementengebouwen aan de P.C. Boutenslaan hebben ook veel nieuwe voorzieningen gekregen. Zo is er nieuwe dakbedekking uitgerust met valbeveiliging, zijn de trappenhuizen afgesloten, krijgen de binnenwanden van de trappenhuizen nieuwe kleuren en is de noodverlichting vervangen. Ook hebben de bewoners nieuwe postkasten gekregen. Omdat de hoofdingang nu is afgesloten kan niemand het pand meer in zonder toestemming van bewoners. UWOON voegde verder 81 buitengevels van woningen aan de Deventerweg, Bosschalaan, Bondamlaan, Van Geunslaan en Julianalaan. Deze kregen ook nieuwe schoorsteenkoppen, badkamers, toiletten en hoog rendement ketels. Nieuwe voor- en achterdeuren, geïsoleerde keukenpuien, vloeren spouwisolatie, gevelverankering en dakbedekking maken de grootschalige klus af. UWOON verbetert energielabels UWOON is verplicht om het energielabel te overhandigen aan een nieuwe eigenaar of huurder. Daarom hebben wij de wijkteamleiders opgeleid tot energielabel opnemer en twee medewerkers van de afdeling Vastgoed tot energielabel adviseur.

G

A

B

E C

D

A

B

C

284

1.271

2.280

D

E

1.773

1.012

F

G

1.146

590

UWOON combineert werkzaamheden. Dit is efficiënter en zorgt voor minder overlast bij huurders. Daarom verwerken we bovenstaande gegevens in de meerjaren onderhoudsplannen. Uiteindelijk doel is het verbeteren van het energielabel via planmatig onderhoud. In 2012 nemen we daarin de eerste initiatieven. Ook op andere gebieden onderzoeken we hoe we energie kunnen besparen. Het plaatsen van zes energiezuinige liften aan de Goeman Borgesiuslaan in Harderwijk is daarvan een goed voorbeeld. Ook bij het vervangen van dakbedekking kijken we naar extra energiebesparende oplossingen. In het geval van de Goeman Borgesiuslaan hebben we daarom nieuwe isolatie aangebracht die de energiezuinigheid verbetert. Nieuwe onderhoudscontracten UWOON werkt sinds 2011 nog maar met twee bedrijven in plaats van drie voor het cv-onderhoud. Die keuze is gemaakt op basis van klantvriendelijkheid, kwaliteit, eenduidigheid en efficiëntie. UWOON heeft nu voor alle huurders dezelfde contractafspraken voor cv-onderhoud.

De wijkteamleiders nemen de woning of een gebouw op. De adviseurs verwerken hun gegevens in het nieuw aangeschafte softwarepakket, dat uiteindelijk de energie-index van de woning berekent. Deze bepaalt in welke energielabelklasse (A++ tot en met G) de woning valt. De energielabeladviseur van UWOON moet het energielabel ook registreren in een speciale databank.

Ook hebben we sinds 2011 voor het eerst een onderhoudscontract voor onderhoud en het oplossen van storingen aan de mechanische ventilatie. Onderhoudscontracten voor de liften zijn vernieuwd. Belangrijk criterium was dat medewerkers van het liftbedrijf dichtbij de UWOON-vestigingen wonen, zodat eventuele storingen snel zijn verholpen. De nieuwe contracten zijn klantvriendelijker voor onze huurders en zorgen bovendien voor een kostenbesparing.

Tijdens het planmatig onderhoud voert UWOON gelijktijdig werkzaamheden uit die de energiezuinigheid van de woningen en daarmee het energielabel verhogen. Dit gebeurt bijvoorbeeld door het aanbrengen van zogenaamde Hoog Rendement (HR) cv-ketels. In 2011 verving UWOON 450 cv-ketels door een HR-ketel.

Legionella te lijf Eurofins C-Merk onderzoekt in 2012 wat het risico op een legionella besmetting is in de zorggebonden complexen van UWOON. In een beheersplan beschrijft het bedrijf welke maatregelen eventueel nodig zijn. Legionella is een bacterie die de legionella-griep of de veteranenziekte kan veroorzaken.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

13

1. Bouwen en verbouwen Met de nieuwe Drinkwaterwet en het Drinkwaterbesluit wil de overheid risico’s voorkomen. UWOON doet daarom als verhuurder aan zorginstellingen de inventarisatie van de waterinstallaties die extra aandacht nodig hebben. In 2012 begint UWOON in overleg met de zorginstellingen meteen met het nemen van maatregelen als die nodig blijken te zijn. UWOON en WoonEnergie UWOON werkt sinds 2011 samen met WoonEnergie. Die organisatie bundelt de energie-inkoop van woningcorporaties, zodat huurders profiteren van lagere energieprijzen. In het eerste jaar gebruikt acht procent van de huurders deze ‘goedkope’ energie. Aansluiting bij WoonEnergie past in het streven van UWOON om de energiekosten omlaag te brengen. Die vormen immers een steeds groter aandeel in de totale woonlasten. Die trend zet zich de komende jaren voort. Reden voor UWOON om niet alleen te investeren in bijvoorbeeld isolatievoorzieningen, maar ook aansluiting te zoeken bij WoonEnergie. In een brief wezen wij al onze huurders op de voordelen van een contract voor elektra en gas bij WoonEnergie. Niet iedereen was positief. Een aantal huurders had problemen met de overstap naar WoonEnergie en klaagde over de service. Anderen denken dat UWOON zelf voordeel heeft bij het aanbod. Dit is echter niet het geval. Alleen huurders profiteren van het financiële voordeel. Ook voor energielevering aan algemene ruimtes in onze gebouwen maakt UWOON gebruik van WoonEnergie. UWOON stelt milieubeleidsplan vast UWOON heeft eind 2011 een milieubeleidsplan vastgesteld. Daarmee willen wij zoveel mogelijk voorkomen dat we het milieu belasten. Belangrijk uitgangspunt is dat we streven naar minimaal energielabel C. Geld besparen via E-loket Het E-loket van UWOON is een uitstekend hulpmiddel om energie te besparen. Dit digitale loket ging in 2011 open en inmiddels hebben driehonderdvijftig huurders zich laten adviseren. ‘Mijn E-loket’ biedt huurders via internet op interactieve wijze ondersteuning bij energiebesparing in de eigen woning. Het systeem houdt rekening met de specifieke gegevens van de woning en de gezinssituatie. In 2012 verstuurt UWOON opnieuw een mailing om het E-loket onder de aandacht te brengen.

1.3.2 Dagelijks onderhoud effectiever De allround onderhoudsmannen van UWOON zijn dagelijks met hun gereedschapskist in de wijk. Zij voeren op verzoek van huurders reparaties uit aan de woningen. Meestal melden klanten zich daarvoor telefonisch bij het klantcontactcentrum. In 2011 is UWOON begonnen met te melden hoe laat een allrounder langskomt. In de tabel het aantal keren dat een huurder belt voor een benodigde reparatie. UWOON onderzoekt in 2012 hoe het kan besparen op het dagelijks onderhoud. Efficiënter en effectiever werken is de doelstelling. Kwaliteit van het werk blijft voorop staan.

14

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Vestiging

Aantal nieuwe werkopdrachten

Per woning

Elburg Ermelo Harderwijk

2079 2706 4870

1,1 1,1 1,2

Som

9655

1,1

2079 2706 9655 4870

Aantal reparatie verzoeken per vestiging Elburg Ermelo Harderwijk

1.1

UWOON

1.1

1.2

1.1

Aantal reparatie verzoeken per woning Elburg Ermelo Harderwijk

UWOON

1.3.3 Mutatie onderhoud èn reparatie onderhoud UWOON heeft in 2011 gewerkt aan een ander mutatiebeleid. Duidelijke communicatie en goede afspraken met alle partijen is daarbij het doel. UWOON staat voor ‘Woon zoals u wilt’. Wij vinden een grote klantvriendelijkheid en klantgerichtheid bij de mutatieprocedure daarom heel belangrijk. De contacten met nieuwe en vertrekkende klanten bieden veel informatie waarmee we de dienstverlening verder kunnen vergroten. Bij het nieuwe mutatiebeleid spelen zaken zoals snelle doorverhuur, luisteren naar de wens van de klant en efficiënter werken een rol. Ook willen we de procedures van de drie vestigingen gelijk trekken. Nu zijn er nog kleine verschillen.

1.3.4 Uitgaven De onderhoudsuitgaven van UWOON bedroegen in 2011 € 19,1 miljoen (2010: € 19,5 miljoen). Hiervan is € 7,0 miljoen besteed aan niet-planmatig onderhoud, inclusief maatregelen bij mutatie als gevolg van het Strategisch Voorraadbeheer. Aan het planmatig onderhoud is € 12,1 miljoen besteed (2010: € 12,9 miljoen).

2. Verhuren Kwalitatief goede huisvesting bieden tegen een betaalbare prijs. Dat is de sociale opgave van UWOON. Ook in tijden dat het economisch minder gaat. Makkelijk is dat momenteel niet. Corporaties moeten steeds meer heffingen betalen, omdat de overheid haar huishoudboekje moeilijk rond krijgt. Ook huurders merken de gevolgen van de crisis. Zij krijgen steeds meer eigen verantwoordelijkheden waaraan ze bovendien financieel moeten bijdragen. Per saldo hebben ze daarom netto minder te besteden. UWOON heeft door deze ontwikkelingen nieuw huurbeleid opgesteld, waarbij ook huurders waren betrokken. Onderzoek naar wooncoöperatie Naast de veranderende marktomstandigheden kampt UWOON ook met de onduidelijke financieringsmogelijkheden van huurwoningen voor de middeninkomens. Sinds 2011 mogen wij de sociale huurvoorraad niet meer verhuren aan mensen met een inkomen boven de € 33.614. Het Rijk verschafte in 2011 geen duidelijkheid over hoe corporaties deze doelgroep wel mag helpen. UWOON hoopt dat die er in 2012 wel is. Anders is beleid maken lastig. Ondertussen onderzoeken we met vier andere corporaties de mogelijkheden van een Coöperatie Duurzame Verhuur aan Middeninkomens. In deze constructie koopt de coöperatie woningen van de corporatie en verhuurt die aan de doelgroep Iris Uittien, Vestigingsmanager Ermelo

middeninkomens. Leden/huurders van de coöperatie kunnen financieel participeren, zodat ze mede-eigenaar worden van de coöperatie en daarmee van de woningen. Het onderzoek heeft de status van SEV-experiment.

2.1 Huurbeleid Eén huurbeleid voor geheel UWOON Vanaf april 2012 hebben de drie vestigingen van UWOON hetzelfde huurbeleid. Na de fusie van een aantal jaren zaten er nog verschillen in het beleid van de vestigingen in Elburg, Ermelo en Harderwijk. In 2011 heeft een werkgroep aan het nieuwe huurbeleid gewerkt. Dit moest uniform en transparant zijn. In de werkgroep zaten een aantal medewerkers van UWOON en twee vertegenwoordigers van de huurdersorganisatie. Het MT besprak het voorstel eind 2011. Begin 2012 adviseren de huurdersorganisaties over het plan, zodat het in april definitief kan worden vastgesteld en ingevoerd. De huurprijs past vanaf dat moment beter bij de kwaliteit van een woning. UWOON krijgt dankzij het nieuwe beleid meer huuropbrengsten binnen, zonder dat de betaalbaarheid van de woningen in het gedrang komt.

Zelfde huurbeleid voor iedere vestiging UWOON heeft in nauwe samenspraak met de huurders nieuw huurbeleid vastgesteld. Alle vestigingen hebben nu hetzelfde beleid. “Belangrijkste verandering is dat we voor nieuwe huurders prijs en kwaliteit meer in balans brengen”, zegt Iris Uittien, vestigingsmanager UWOON Ermelo. UWOON hanteert traditioneel lage tarieven. De gemiddelde huurder betaalt slechts 65 procent van het bedrag dat UWOON wettelijk mag vragen. Veel mensen betalen daarom eigenlijk te weinig voor de kwaliteit van een woning. “Voor de huidige huurders verandert er wat dat betreft niets. Onze nieuwe klanten betalen iets meer, al blijven onze tarieven ook voor hen relatief laag.” Met de extra inkomsten kan UWOON de kwaliteit van de woningvoorraad hoog houden en bovendien investeren in nieuwbouw. Het nieuwe huurbeleid biedt de huidige huurders ook voordelen. “Ouderen twijfelden tot dusver vaak over kleiner wonen, omdat ze dan relatief gezien meer gingen betalen voor een kleinere woning. Daarom kiezen we voor een drie jaar durend experiment voor de huidige huurders die van een eengezinswoning naar een gelijkvloerse woning verhuizen. Hun nieuwe huurprijs is daarin gebaseerd op het percentage van de maximale huurprijs die ze in de oude woning betaalden. Hierbij stellen we nog wel een paar voorwaarden. Zo moet de woning die achterblijft wel weer verhuurd kunnen worden en moet de nieuw te betrekken woning wel een ‘sociale’ huurwoning zijn.”

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

15

2. Verhuren Meer opbrengsten zijn om een aantal redenen noodzakelijk: Ook in de nabije toekomst moet UWOON (onrendabele) nieuwbouw realiseren om aan de vraag te voldoen. UWOON investeert veel geld in het aanpassen van de woningvoorraad aan moderne eisen (energetisch/toegankelijkheid). De overheid legt steeds meer heffingen op.

2.2 Huurverhoging gelijk aan inflatie UWOON heeft de huren per 1 juli 2011 met 1,3 procent verhoogd. Dit is het percentage van de gemiddelde inflatie in 2010. De huurverhoging geldt voor alle woningen. Voor bijzondere huurcontracten zoals bedrijfsruimten geldt de huurverhoging die in een contract is afgesproken. Landelijk wordt de huur op 1 juli aangepast. Beleid van het kabinet is dat de huurverhoging gelijk is aan de inflatie van het voorgaande jaar. Het kabinet heeft een in het regeerakkoord opgenomen voorstel nog niet uitgewerkt. Daarin staat dat huishoudens die meer dan € 43.000,= verdienen een maximale huurstijging kunnen krijgen van inflatie + 5%. Vermoedelijk gaat deze maatregel per 1 juli 2012 wel in.

2.3 Woningbezit UWOON Woningvoorraad per ultimo 2011 naar vestiging/huurklasse Huurklasse

goedkoop < € 361,66

Vestiging: Elburg Ermelo Harderwijk totaal %

betaalbaar € 361,66 < > € 554,76

duur > € 554,76

totaal

364 520 380

1277 1764 3377

276 266 337

1917 2550 4094

1264 14,8%

6418 75,0%

879 10,3%

8561

Woningvoorraad per ultimo 2011 naar woningtype/huurklasse Huurklasse


betaalbaar € 361,66 < > € 554,76

duur > € 554,76

totaal

244 56 536 59

477 68 3661 674

88 0 574 21

809 124 4771 754

77 284 8

1161 377 0

194 2 0

1432 663 8

1264

6418

879

8561

Woningtype: Benedenwoning Bovenwoning Eengezinswoning Eengezinswoning met slaapkamer en badkamer op de begane grond Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Kamer Totaal

Woningvoorraad per ultimo 2011 naar woningtype/huurklasse, per vestiging Huurklasse Vestiging: Woningtype: Benedenwoning Bovenwoning Eengezinswoning Eengezinswoning met slaapkamer en badkamer op de begane grond Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Kamer Totaal

16

Woon zoals u wilt


betaalbaar € 361,66 <> € 554,76

duur > € 554,76

totaal

Elburg Ermelo Harderwijk Elburg Ermelo Harderwijk Elburg Ermelo Harderwijk Elburg Ermelo Harderwijk

Totaal

31 21 243 26

162 33 174 11

51 2 119 22

50 2 925 221

111 29 1248 152

316 37 1488 301

12 0 192 12

48 0 123 0

28 0 259 9

93 23 1360 259

321 62 1545 163

395 39 1866 332

809 124 4771 754

6 37 0

35 101 4

36 146 4

79 0 0

142 82 0

940 295 0

60 0 0

93 2 0

41 0 0

145 37 0

270 185 4

1017 441 4

1432 663 8

364

520

380

1277

1764

3377

276

266

337

1917

2550

4094

8561

Jaarverslag 2011

2.4 Woonruimteverdeling Veel werk met Europese maatregel UWOON heeft in 2011 veel tijd en energie gestoken in de gevolgen van een nieuwe Europese beschikking. Vanaf dit jaar moesten corporaties minimaal 90 procent van de woningen met een huurprijs tot € 652,52 verhuren aan huishoudens met een inkomen van minder dan € 33.614. Dit betekent dat UWOON een inkomenstoets moet uitvoeren bij het verhuren van een woning. UWOON koos aanvankelijk voor het verhogen van de inkomensgrens tot € 38.000. Op 1 juli 2011 bleek echter dat we daarmee niet konden voldoen aan de eisen van de overheid. Vanaf dat moment werkte ook UWOON met de grens van € 33.614. Over geheel 2011 zijn we uitgekomen op een percentage van 11,4%. Dit is echter inclusief de nieuwbouwwoningen die in 2010 zijn toegewezen en in 2011 pas zijn verhuurd. Aangezien in 2010 de Europese beschikking nog niet bekend was gemaakt, heeft de overheid besloten deze woningen niet mee te tellen. Om deze reden komt UWOON uit op een percentage onder de 10% en voldoet daarmee aan de gestelde eisen. Ook in 2011 werkte UWOON mee aan de regionale woonruimteverdeling die sinds 2004 van kracht is. Elburg, Epe, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Heerde, Nunspeet, Oldebroek en Putten zijn de gemeenten in de Samenwerkingsovereenkomst Woonruimteverdeling Noord-Veluwe. Deze moet het schaarse aantal woningen zo eerlijk mogelijk verdelen. Voor woningen onder de huurtoeslaggrens (per 1 juli 2010: € 652,52) is de hoofdregel dat mensen een maatschappelijke of economische binding moeten hebben met de regio. Zonder die binding kunnen woningzoekenden alleen in Harderwijk terecht. Huurportaal geopend Nieuw is het huurportaal dat in december 2011 is geopend. Op www.hurennoordveluwe.nl staan vrijkomende woningen van de regionale woningcorporaties. Belangstellenden voor een woning komen uiteindelijk terecht op de website van de corporatie waarvan deze woning is.

Ruud Cuntz, Teamleider Klantcontact UWOON Ermelo

‘Handiger’ huurportaal vervangt magazine De regionale woningcorporaties plaatsen hun huuraanbod vanaf 2012 op Hurennoordveluwe.nl. Dit betekende het einde van het Huurmagazine. “Bijna iedereen zit tegenwoordig op internet, waardoor we steeds meer vraag kregen naar een huurportaal”, vertelt Ruud Cuntz, Teamleider Klantcontact van UWOON Ermelo. Veel Huurmagazines bleven bovendien ongebruikt achter bij de woningcorporaties. Niet goed voor het milieu. “En een papieren magazine is natuurlijk duur. We hebben veel vertrouwen in het huurportaal. Woningzoekers hoeven nu niet eerst meer alle websites van de verschillende corporaties af te speuren, maar zien in één oogopslag alle informatie die ze zoeken.” Het huurportaal werkt eenvoudig. Daarom was het initiatief in de eerste maanden van 2012 meteen succesvol. “We hadden best veel reacties verwacht, maar die zijn eigenlijk zo goed als uitgebleven. Mensen kunnen bovendien nog steeds een papieren versie bij onze vestigingen halen. Veel animo is daarvoor niet, waaruit blijkt dat het Huurportaal aansluit bij de wens van de woningzoekers. Het werkt prettiger dan het oude magazine.”

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

17

2. Verhuren Zij kunnen vervolgens via een digitale woonbon reageren. Mensen zonder internet kunnen een gratis abonnement afsluiten op een printversie van het huurportaal. De woning wordt toegewezen volgens een puntensysteem. Daarbij zijn er verschillen tussen twee groepen: Starters Woningzoekenden zonder eigen woning. Het aantal maanden dat iemand staat ingeschreven, bepaalt het aantal punten. Doorstromers Mensen die al een woning hebben in de regio NoordVeluwe (huur of koop), maar die een andere zoeken. Hiervoor is de woonduur in de huidige woning de basis voor de puntenberekening. UWOON had in 2011 598 nieuwe verhuringen. Per vestiging gaat het om: Elburg: 182 woningen Ermelo: 150 woningen Harderwijk: 266 woningen

Doelgroepen Doelgroepen

Elburg

Ermelo

Harderwijk

Starters Doorstromers

63 119

55 95

115 151

Elburg

Ermelo

Harderwijk

Benedenwoning Bovenwoning Eengezinswoning Eengezinswoning met badkamer en slaapkamer op bgg Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Kamer Woonwagen

4 1 106 28

37 5 55 11

34 12 67 26

39 4 -

26 14 2 -

102 23 2 -

Totaal

182

150

266

Woningtype Type

De nieuwe verhuringen naar huishoudsamenstelling en huurprijs in 2011 Huishoudsamenstelling: Huishouden/Huurprijs

Aantal mutaties in 2011 Elburg Ermelo

Harderwijk

Totaal

Elburg

Ermelo

Harderwijk

Eenpersoons <361,66 361,66 – 517,64 >517,64 Subtotaal

6 45 41 92

38 33 18 89

18 121 17 598 598 156 598

Tweepersoons <€361,66 361,66 361,66 – 517,64 >517,64 Subtotaal

13 43 56

4 14 17 35

50 15 65

266 4 266 266 77 75 156

Drie- of meer persoons 3D Taartdiagram: 3D <€361,66 361,66 3D Taartdiagram: Taartdiagram: 361,66 – 554,76 7 9 >554,76 27 17 20⁰ 20⁰ Subtotaal 34 26 20⁰

17 28 45

33 72 105

266

598

Totaal

Totaal aantal vhe’s in 2011 Elburg Ermelo

Harderwijk

-35⁰ -35⁰ -35⁰ 182 10⁰ 10⁰ 10⁰ Perspectief: 0 0 Perspectief: Perspectief: 0 Diepte: 20 Diepte: 20 Diepte: 20

150

8562 8562 8562

18

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

1918 1918 1918

2550 2550 2550

Totaal

6,5 6,5 6,5

Harderwijk

182

182 62 182 199 150 76 150 150 337

4094 4094 4094

6,98 6,98 6,98

Mutatiegraad in 2011 Elburg Ermelo

Totaal

Totaal

9,5 9,5 9,5

5,9 5,9 5,9

2.5 Huurtoeslag Huurders die te weinig inkomen hebben voor het betalen van de volledige huur, kunnen huurtoeslag aanvragen bij de overheid. Of iemand daarvoor in aanmerking komt, hangt af van de hoogte van de huurprijs (in 2011 tot € 652,52) en het gezamenlijk inkomen en het vermogen van de huurder. Maximaal gezamenlijk inkomen

Onder 65

Boven 65

eenpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden

€ 21.625 € 29.350

€ 20.325 € 27.750

Huurders kunnen de huurtoeslag op hun eigen rekening laten bijschrijven door de belastingdienst. Ook is het mogelijk dat UWOON de huurtoeslag verrekent met de huur. In 2011 kozen 1433 huurders (16,7%) voor die laatste optie. UWOON helpt huurders desgewenst bij het aanvragen van huurtoeslag.

2.6 Huurachterstanden Het aantal huurders met een huurachterstand is iets gestegen. In Ermelo daalde het aantal juist van 94 naar 45. Dit komt omdat UWOON kleine huurachterstanden tot vijf euro heeft afgeboekt. Daardoor steeg het gemiddelde bedrag aan huurachterstand in Ermelo van 300 euro naar 533 euro. Ook bij de andere vestigingen steeg het gemiddelde bedrag om verschillende redenen. Zo merkt UWOON dat als huurders naar de zitting gaan van de rechtbank, zij uitstel krijgen om alsnog aan hun verplichtingen te voldoen. Hierdoor stijgt het aantal maanden huurachterstand voor de ontruiming van een woning. Het percentage achterstallige huur blijft met circa 0,5 procent onveranderd laag.

UWOON moest in 2011 dertien keer een woning laten ontruimen. Dit is het uiterste middel als de huur niet wordt betaald. Per vestiging ging het om: Elburg: 3 woningen Ermelo: 1 woning Harderwijk: 9 woningen

2.7 Bijzondere doelgroepen Een corporatie is er ook voor mensen die het zelf niet redden op de woningmarkt. Daarom vindt UWOON bijzondere doelgroepen heel belangrijk. Deze woningzoekenden komen in aanmerking voor voorrang, omdat ze niet kunnen wachten tot ze voldoende punten hebben voor een woning. De regionale urgentiecommissie neemt daarover een besluit. De urgentiecommissie is een uitvloeisel van de Samenwerkingsovereenkomst Woonruimteverdeling Noord-Veluwe. De commissie maakt met behulp van vastgestelde procedures en referentiekaders een objectieve afweging tussen de problematiek van de aanvrager en de gespannen huurwoningmarkt. De richtlijnen zijn in 2011 gemoderniseerd. Zo is er nu een gelijke behandeling van de aanvragen voor urgentie van ongehuwd samenwonende stellen en getrouwde stellen.

UWOON steekt daarin ook veel energie. Het voorkomt dat huishoudens de berg met schulden niet meer kunnen overzien. Als een huurder niet reageert op twee herinneringen van UWOON, gaat onze medewerker huurincasso bij het gezin langs. Vaak blijkt dan dat er meer problemen spelen. In zo’n geval legt UWOON contact met hulpverleningsorganisaties zoals de Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe. Meestal levert een huisbezoek een betalingsregeling op. Als een regeling niet mogelijk blijkt, stuurt de deurwaarder een waarschuwingsbrief voordat de zaak in behandeling wordt genomen. Levert ook die geen resultaat op, dan geeft UWOON de vordering uit handen. Aantal huurders met een huurachterstand per 31-12-2011: Vestiging


Aantal contracten

Totaal bedrag

Gemiddeld bedrag

Percentage huurachterstand per vestiging

91 45 257

55.198,97 23.858,57 152.535,73

604,00 533,00 595,00

4,9% 1,8% 6,2%

Een klein aantal huurders van UWOON met een huurachterstand valt onder de wettelijke schuldsanering (WSNP). In 2011 waren dit negen personen: een in Elburg, een in Ermelo en zeven in Harderwijk. Invordering van de totale huurschuld wordt in dat geval stopgezet, de huurder betaalt alleen de lopende huur. Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

19

2. Verhuren Urgentie is mogelijk vanwege een aantal redenen: Medische urgentie Dreigende dakloosheid van minderjarige kinderen nadat ouders scheiden of hun relatie verbreken Financiële problemen Structurele overlast van buren Huuropzegging van legale zelfstandige woonruimte gehuurd voor onbepaalde tijd Calamiteiten. De regionale urgentiecommissie keurde in 2011 125 van de 184 aanvragen goed. Via UWOON kregen zestien mensen op deze manier een woning in Harderwijk, vier in Ermelo en negen mensen kwamen in Elburg terecht. Een jaar eerder waren er 186 aanvragen, waarvan er 101 zijn goedgekeurd. Toen kwamen via UWOON veertien aanvragers in Harderwijk terecht, negen in Ermelo en vijf in Elburg. Die wisselende cijfers zijn al een aantal jaren zichtbaar. In 2011 was er, naast de toewijzing aan urgenten, zestig keer sprake van een bijzondere toewijzing. Dit zijn woningtoewijzingen aan bijvoorbeeld stadsvernieuwingsurgenten, statushouders, woonwagenbewoners, opvanghuizen en woningen die tijdelijk verhuurd worden in het kader van de leegstandswet. Bijzondere zorgvraag Een andere groep die het op eigen kracht niet redt, zijn mensen met een bijzondere zorgvraag. UWOON verhuurt bijvoorbeeld regelmatig een pand aan een instelling die onderdak en zorg biedt. Ook gebeurt het dat een cliënt een woning van UWOON huurt en van de instelling zorg ontvangt. UWOON zorgt in overleg met gemeenten ook dat mensen met een vluchtelingenstatus een woning krijgen toegewezen.

2.7.1 Elburg Bijzondere doelgroepen in Elburg Geen nieuwe woonwagenbewoners UWOON beheert zes woonwagenplaatsen in Elburg. De wagens zijn eigendom van de huurders, de grond is van de gemeente Elburg. Op het kampje werd in 2011 niet verhuisd. Negen woningen voor asielzoekers UWOON heeft in 2011 negen woningen beschikbaar gesteld aan zogenoemde statushouders. Uiteindelijk zijn vijf woningen geaccepteerd door in totaal zeven mensen. Met de gemeente was afgesproken dat veertien statushouders in 2011 een woning zouden krijgen. In de praktijk blijkt echter dat weinig statushouders een woning zoeken in Elburg. Twee aan statushouders aangeboden woningen, zijn later toegewezen aan reguliere woningzoekenden. Toename urgentie in Elburg Negen woningen gingen naar woningzoekenden met een urgentieverklaring. Dit is bijna een verdubbeling vergeleken

20

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

bij 2010. Deze stijging komt door meer echtscheidingen. Bovendien kwamen twee aangepaste woningen vrij voor huurders met een lichamelijke beperking. Wonen via een zorginstelling UWOON Elburg verhuurt 73 woningen aan of via zorginstellingen. De grootste partij is wat dat betreft Careander met 36 woningen op twee locaties in Doornspijk en ‘t Harde. Andere zorginstellingen zijn GGZ-centraal met zeven woningen, het EBC twaalf, ’s Heerenloo vier woningen. Stichting Interakt Contour en Stichting Philadelphia huren beiden zes woningen, Stichting ’t Hart van de Vader huurt één woning. Stichting Chu Shin huurt sinds 2011 tijdelijk een woning die later wordt gesloopt.

2.7.2 Ermelo Bijzondere doelgroepen in Ermelo Woningen voor statushouders UWOON probeert als enige sociale verhuurder in Ermelo jaarlijks te voldoen aan de gemeentelijke taakstelling. Dit betekende in 2011 dat achttien personen onderdak moesten krijgen: zestien voor 2011 en twee om een achterstand uit eerdere jaren weg te werken. In overleg met de Sociale Dienst Veluwerand zijn in 2011 vijf woningen beschikbaar gesteld voor de huisvesting van deze mensen. Daardoor kregen twintig personen een dak boven hun hoofd. UWOON moet de eerste helft van 2012 in totaal acht statushouders aan een huis helpen. Overleg over overdracht Patrijzenhof UWOON neemt mogelijk het beheer van woonwagenkamp Patrijzenhof over van de gemeente Ermelo. Daarover vindt nog overleg plaats. Ook landelijk gezien nemen corporaties steeds vaker het beheer van deze kampen over. De gemeente Ermelo verstrekt een jaarlijkse vergoeding als het plan doorgaat. Zes urgenten In Ermelo kregen zes huurders een woning met urgentie toegewezen.

2.7.3 Harderwijk Bijzondere doelgroepen in Harderwijk 28 statushouders vinden woning UWOON en Omnia boden in 2011 nieuw onderdak aan 28 statushouders. Zij wonen in tien woningen, waarvan er zeven van UWOON zijn. Daarmee voldoet de gemeente Harderwijk aan haar taakstelling. De afspraak was dat 27 statushouders een woning zouden krijgen. Zestien keer urgentie Zestien mensen kregen in 2011 een woning via een urgentieverklaring.

Woonwagenkampen overgenomen In 2011 zijn de onderhandelingen rond de woonwagenkampen aan de Deventerweg, Boomkampweg, Slauerhoffstraat en de Ariadreef afgerond. UWOON heeft deze kampen overgenomen van de gemeente Harderwijk. Daarmee komt een einde aan jarenlange onderhandelingen. Sociaal vangnetoverleg Ook in 2011 zat UWOON iedere zes weken aan tafel van het zogenoemde Sociaal vangnetoverleg. Zowel in Elburg, Ermelo als Harderwijk maakt UWOON onderdeel uit van dit overleg. Alle zes Noord-West Veluwe gemeenten werken samen binnen het overleg. De GGD Gelre IJssel coördineert dit vanuit het meldpunt Maatschappelijke Zorg. Tijdens het overleg worden multi-probleemsituaties besproken waarbij samenwerking en afstemming noodzakelijk is. Deelnemers aan dit overleg zijn onder andere Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe, Icare, Tactus verslavingszorg, Stichting De Ontmoeting, Stichting GGZ Centraal, Sociale Dienst Veluwerand, Politie, Iriszorg, Steunpunt Huiselijk geweld, Bureau Jeugdzorg, Centrum voor Jeugd en Gezin en de woningcorporaties. Drie vrouwenopvanghuizen Drie vrouwen die uit vrouwenopvanghuizen komen, kregen in 2011 via UWOON een woning in deze regio. Ook in voorgaande jaren stelde UWOON daarvoor drie woningen beschikbaar.

2.8 Verkoop van huurwoningen Elburg In Elburg selecteerde UWOON dertien woningen voor verkoop als de huurder de woning zou opzeggen. Eén woning is gekocht door de zittende huurder. Zes woningen zijn op de vrije markt verkocht tegen minimaal 90% van de taxatiewaarde. In het laatste kwartaal hield vestiging Elburg een verkoopactie waarbij de woningen v.o.n. verkocht werden. Dit betekent dat de koper naast de aankoopprijs van de woning geen extra bijkomende kosten heeft. Dankzij de actie steeg het aantal bezichtigingen. Uiteindelijk resulteerde dit in de verkoop van een woning met overdracht in 2011 en nog eens twee in het eerste kwartaal van 2012. Ermelo In Ermelo stonden twee woningen te koop volgens het concept KoopGoedkoop. Hierbij koopt de koper alleen de woning en neemt de grond in erfpacht. Beide woningen zijn nog niet verkocht. Harderwijk Van de vier te koop staande woningen in Harderwijk zijn er drie verkocht. Twee daarvan zijn in 2011 nog overgedragen, de derde volgt in het eerste kwartaal van 2012.

Woningen voor Tactus UWOON stelde ook in 2011 vier woningen beschikbaar aan het project begeleid wonen van Tactus Verslavingszorg. De bedoeling is dat cliënten na een geslaagde begeleiding de huurwoning overnemen. Dit gebeurde in 2011 één keer. Met Iriszorg en Tactus is de afgelopen jaren ook onderzocht of de vier huizen geschikt zijn als doorstroomwoningen voor dak- en thuislozen. Hiervoor blijft de verplichting van woonbegeleiding bestaan. Het convenant is daarom in januari 2012 aangepast. Kansrijk Wonen van start Het project Kanswijk Wonen ging op 4 maart van start. UWOON stelde daarvoor een woning aan de Hendric Stevinstraat 3 beschikbaar. Na langdurig en stevig overleg met de buurt over hun bezwaren werd besloten dat het project in maart van start kon. UWOON heeft veel geluidsisolerende maatregelen genomen om geluidsoverlast zoveel mogelijk te voorkomen. Ook zetten wij ons samen met het EBC en de gemeente in voor een goede dialoog met de buurt. Daardoor verliep het eerste jaar van Kansrijk Wonen prima. Zowel bewoners als de buurt zijn tevreden.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

21

3. Leefbaarheid

Goed wonen is mogelijk dankzij een goede woning én een fijne leefomgeving. UWOON investeert daarom ook veel in leefbaarheid van de wijken. Wij realiseren projecten, zetten wijkteams in en houden spreekuren voor bewoners. Ook ondersteunen we activiteiten van mensen uit de buurt met geld en middelen. Verder zoeken we nadrukkelijk samenwerking met andere organisaties die werken aan leefbaarheid van wijken. Samen kunnen we zorgen voor leefbare en weerbare wijken. In 2011 zijn voor het vast te stellen Strategisch Voorraadbeleid de plus- en minpunten van de wijken doorgenomen. Daarbij bleek dat UWOON en de gemeente veel kennis hebben over de wijken. UWOON besloot dat een wijk-/ leefbaarheidsmonitor op korte termijn niet noodzakelijk is. Dit is een onderzoek naar de leefbaarheid van een wijk, waarmee echter veel tijd is gemoeid. In 2013 wordt bekeken of een hertoetsing van de gegevens uit het strategisch voorraadbeleid voldoende is om de ontwikkelingen in de wijken te bewaken. Anders is een wijk-/leefbaarheidsmonitor alsnog een optie.

Tom Koster, Buurtbeheerder Ermelo

Luisteren, voelen en kijken Sinds drie-en-een-half jaar zijn Tom Koster en collega Acca de Boer aangesteld als buurtbeheerders Ermelo. Zij houden dagelijks spreekuur. “Vooral mensen boven de 50 bevalt dat goed, zij hebben liever persoonlijk contact. De helft van de problemen is na tien minuten luisteren al opgelost, simpel omdat het oplucht om over een probleem te praten”, aldus Koster. Uiteraard is het ook mogelijk om per e-mail of telefoon contact te hebben. Er zijn veel zaken die invloed hebben op de leefbaarheid, zoals de relatie met de buren, de groenvoorziening in de buurt, aanwezigheid van speelruimte etc. “Leefbaarheid heeft niet direct met de panden te maken. Veel zaken kunnen wij als UWOON niet oplossen. Samen met de betrokkenen zoeken we een oplossing. Krijgen we bijvoorbeeld een klacht dat er in een bepaalde straat altijd veel te hard wordt gereden, dan overleggen we met de gemeente.” Het komt regelmatig voor dat de buurtbeheerders contact zoeken met andere partijen om een probleem op te lossen, zoals de politie of Ggz. Koster tot slot: “Een klacht taxeren is een hele kunst, dat is een kwestie van luisteren, voelen en kijken.”

22

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

3.1 Leefbaarheidsprojecten UWOON werkt via een groot aantal projecten aan een fijn leefklimaat in de verschillende wijken. De meeste daarvan zijn lokaal. Buurtbemiddeling werkt goed Ook in 2011 bleek dat veel buurtconflicten zijn op te lossen door te praten. Buurtbemiddeling is daarvoor de aangewezen partij. Alleen in Harderwijk loste dit initiatief al 70 van de 109 aangemelde conflicten op. UWOON schakelt Buurtbemiddeling regelmatig in en betaalt de helft van de kosten. Dit werkt goed omdat de bemiddelaars van het initiatief onafhankelijk zijn. Voordeel voor UWOON is dat er minder overlast in de wijk is. Onze medewerkers Overlast en de coördinatoren evalueren ieder jaar de gang van zaken.

Verschillende instanties voeren de coördinatie uit. In Harderwijk: de Algemene Hulpdienst In Ermelo: de Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe In Elburg: een externe projectleider In Harderwijk coachte buurtbemiddeling zeven gezinnen waarbij de andere partij niet wilde meewerken aan bemiddeling. Zij krijgen handvatten om met de situatie om te gaan. Dit bleek een succesvol initiatief. Daarom onderzoeken we in 2012 of deze werkwijze ook geschikt is voor de vestigingen in Elburg en Ermelo. Vestiging

Aantal bemiddelingen Gemeld door UWOON


66 15 109

onbekend 6 30

Geslaagd onbekend 6 70

Jubileum voor Straatvoetbal Het UWOON Straatvoetbal is uitgegroeid tot een traditie van formaat. In 2012 staat het voor de tiende keer op de agenda. UWOON is de belangrijkste sponsor, maar de organisatie ligt in handen van de welzijnsorganisaties Welzijn op Maat en Veld 42, Stichting WIEL en Plaza/Stichting Pinel. Het toernooi kan niet bestaan zonder de vele vrijwilligers, waaronder veel jongeren. De jongens en meisjes doen hiermee een flinke ervaring op in het organiseren van evenementen en wij maken gebruik van hun talenten. Het toernooi is een toegevoegde waarde voor de leefbaarheid in de wijken. Samen voetballen draagt bij aan het samengaan van culturen. UWOON bestrijdt gladheid UWOON bestreed in de winter van 2010-2011 de gladheid. Wij houden de toegangswegen/-paden van seniorencomplexen zo sneeuw- en ijsvrij mogelijk, zodat huurders die slecht ter been zijn geen ongelukken krijgen. Ook dat valt onder leefbaarheid van een wijk. Bij woongebouwen voor ouderen, hebben we vrijwilligers die gladheidbestrijding voor hun rekening nemen. Ook bij de ‘gewone’ appartementen zorgt UWOON voor voldoende strooizout en sneeuwschuivers.

3.1.1 Elburg Veel samenwerking UWOON Elburg zit in verschillende overlegverbanden die zich bezighouden met leefbaarheid en welzijn. Voorbeelden daarvan zijn het overleg Wijk- en buurtgericht werken, Regiegroep Ouderen- en Gehandicaptenbeleid, nieuw beleidsplan WMO Gemeente Elburg, oprichten Kulturhus en idem Stichting Present (vrijwilligersorganisatie).

Vrijwilligerswerk Vestiging Elburg heeft in maart meegedaan aan de landelijke vrijwilligersdag. Een aantal medewerkers zette zich in voor de lokale samenleving. Ze hielpen bijvoorbeeld mee in een verzorgingstehuis of werkten aan het opknappen van een monument. Zowel de betrokken instellingen als de medewerkers van UWOON waren enthousiast. Weinig belangstelling Voor sommige zaken blijkt dat in Elburg nog niet veel belangstelling bestaat. Zo wordt van het wekelijkse spreekuur van de buurtbeheerder maar weinig gebruikgemaakt. Ook waren er geen aanmeldingen voor de Nationale Burendag. In 2012 kijken we samen met anderen hoe we dit kunnen verbeteren. Wijkcontactavonden UWOON is altijd aanwezig tijdens de informatieavonden van de verschillende wijkcomités. Het betreffende wijkbestuur organiseert deze samen met de gemeente Elburg. Verschillende medewerkers die met leefbaarheid te maken hebben, bezoeken de avonden. Bewonerscommissie Baron van Lynden Bewoners van complex Baron van Lynden richtten in december een bewonerscommissie op. Dit gebeurde ‘spontaan’ tijdens een informatieavond van UWOON. Die hielden we omdat de bewoners graag meer informatie wilden over de dagelijkse gang van zaken rond het huren van een woning. Veel bewoners huren namelijk voor het eerst. Dat ze betrokken zijn bij hun complex bleek wel uit de oprichting van de bewonerscommissie.

3.1.2 Ermelo Onderzoek IJsvogel Het VAC presenteerde begin 2011 het Woning Kwaliteit Onderzoek. Dit onderzoek doen zij vaker bij nieuwe woongebouwen om te onderzoeken hoe bewoners de woonbeleving ervaren. In het onderzoek staat een aantal aanbevelingen die met de opgerichte bewonerscommissie zijn besproken. Voorbeelden van aanbevelingen zijn: gelijkmaken straatwerk bij containers, plaatsen van een fietsenstandaard bij entree, aanbrengen verlengingshendel voor bovenraampjes. Daarvan worden er in 2012 een aantal uitgevoerd. Het Plantsoen maakt paden schoon Jongeren van Het Plantsoen (voorheen Kwadrant) hebben verschillende achterpaden voor UWOON schoongemaakt. Dit als werkervaringsproject. De jongeren leren niet alleen werken, maar ook hoe ze moeten omgaan met buurtbewoners. Die zijn bovendien blij dat ze weer ongehinderd aan de achterkant van hun woning kunnen komen. De jongeren helpen ook regelmatig mee met bijzondere klussen, zoals het ontruimen van een woning.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

23

3. Leefbaarheid Opruimactie bergingen Samen met bewoners heeft UWOON een opruimactie gehouden in de gemeenschappelijke berging van appartementen aan de Telgterweg en de Leeuwerikstraat. Opknapbeurt Weegakker UWOON heeft na overleg met de bewonerscommissie een aantal werkzaamheden uitgevoerd in De Weegakker. Zo kreeg het complex nieuw zeil in de lift, een toplaag op de vloeren voor de liften en nieuwe matten met het logo van UWOON. Deze aanpassingen verbeteren de leefbaarheid in De Weegakker. Overleg in Groot Horloo De buurtbeheerder had in 2011 regelmatig overleg met de bewoners van kasteel Groot Horloo. Zowel huurders als kopers houden zich niet altijd aan de leefregels van het huishoudelijk reglement. Dit zorgt soms voor onderlinge irritaties. Via de gesprekken hoopt UWOON die uit de wereld te helpen. Geen huttenbouwfeest Het is in 2011 niet gelukt om een huttenbouwfeest te organiseren. De gemeente Ermelo vindt dat het initiatief daarvoor van de inwoners moet komen. Ook een gezamenlijke activiteit op Burendag kwam niet van de grond. Andere instanties hadden daarin geen interesse. Groot Horloo

24

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Politie en Pinel op spreekuur De wijkagenten van de politie en welzijninstelling Pinel sluiten zich aan bij de speekuren van de buurtbeheerders. Dat hebben ze in 2011 besloten. De buurtbeheerders en de medewerker overlast van UWOON voeren regelmatig gesprekken met beide partijen over de stand van zaken in de wijken. De rol van welzijnswerk staat daarbij centraal. UWOON is blij dat beide partijen nu ook op het spreekuur aanwezig zijn. Buurtactiviteiten Eksterstraat Bewoners van de Eksterstraat hebben samen met UWOON een buurtactiviteitencomité opgericht. Dat gaat leuke activiteiten organiseren in de vernieuwde straat. Buurtbrug gestopt UWOON stopte op 1 januari 2011 de samenwerking met Buurtbrug. De betrokken buurtbeheerder verrichtte zoveel taken dat deze meer als opbouwwerker functioneerde. UWOON vindt dat deze taken meer thuis horen bij een welzijnsorganisatie. Eksterstraat

Bert Smits, Buurtbeheerder Harderwijk

Leefbaarheid zit in kleine dingen UWOON vindt investeren in leefbaarheid van wijken heel belangrijk. Leefbaarheid draagt net zoals een goede woning immers bij aan het woongenot van huurders. “Met kleine dingen kun je vaak al veel bereiken”, zegt Bert Smits, UWOON buurtbeheerder in Harderwijk. Hij noemt het voorbeeld van een bankje dat in 2011 rondom een boom is geplaatst in de Weidewaard. “Een ontmoetingsplek is voor een buurt heel belangrijk. Daar leren mensen elkaar beter kennen en mensen die elkaar goed kennen hebben meer begrip voor elkaar. Dat bankje werkt heel goed. Je ziet er altijd mensen op zitten. En tijdens een evenement als de Nationale Burendag is het een centraal punt.“ UWOON vindt het bij dit soort investeringen belangrijk om goed naar de wensen van buurtbewoners te luisteren. “Wij proberen ze te ondersteunen, zodat projecten of activiteiten van de grond komen. Het is mooi om te zien dat zoiets werkt, zoals bij dat bankje. De buurt vraagt daar om en is uiteindelijk heel blij met een voorziening. Daarvoor doe je het allemaal.”

3.1.3 Harderwijk Leefbaarheidsprojecten Veel bewoners uit Harderwijk hebben zich direct of indirect ingezet voor het vergroten van de leefbaarheid in de wijk. Ze hielpen mee bij veel activiteiten die wijkbewoners bindt. UWOON vindt dit belangrijk. Het is de manier om de betrokkenheid van mensen bij hun woning en zelfs hun complex te vergroten. Het is ook goed dat mensen elkaar kennen, omdat ze elkaar dan ook eerder aanspreken bij eventuele problemen. Leefbaarheid is niet alleen een onderwerp voor UWOON, maar zeker voor de wijkbewoners zelf. Zij zijn zich daar steeds meer van bewust. Tegelijkertijd doen ze daardoor steeds vaker een beroep op UWOON om mee te werken. In gesprek met de buurt UWOON heeft regelmatig contact met bewonerscommissies van diverse complexen in de wijk. Op de agenda staan dan onderwerpen die te maken hebben met gepland onderhoud of de directe woonomgeving. Ook waren er bijvoorbeeld bijeenkomsten over de overlast van jongeren in wijken.

wij ook ondersteuning. Als het nodig is, ook in de vorm van arbeid en hulp. Ook overleggen we met wijkcommissies hoe de leefbaarheid vergroot kan worden en wie daarvoor per project verantwoordelijk is. Activiteiten in de wijk UWOON was betrokken bij verschillende activiteiten die de saamhorigheid van bewoners vergroten: Iedere woensdagmiddag kinderactiviteiten in Het Clusterhuis Buitenspeeldag voor de kinderen op diverse locaties in de wijk Paaseieren zoeken met de paashaas Sinterklaasfeesten Burendag Gezamenlijk kerstsamenzijn en aanbrengen van kerstversiering Barbecues op verschillende locaties Gezamenlijke schoonmaakacties door kinderen en volwassenen Aanleg jeu de boulesbaan P.C. Boutenslaan Wandschildering parkeerkelder door bewoners ‘t Vondelhuys en kinderen Brede School Zitbanken P.C. Boutenslaan zijn door bewoners opgeknapt

UWOON draagt op meerdere punten bij aan de verschillende buurtactiviteiten en wijkcommissies. Vaak faciliteren wij met materialen, bijvoorbeeld stoelen of een springkussen bij het organiseren van een burendag. Aan wijkcommissies leveren

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

25

Cliënten Reclassering aan de slag Regelmatig voeren cliënten van de Reclassering werkzaamheden uit voor UWOON. Dit verloopt succesvol. De samenwerking startte tijdens de herstructurering StadsdennenOost, waarbij kandidaten van de Reclassering, Tactus en Halt meehielpen. De gemeente besloot in die tijd het gebied niet langer in onderhoud te nemen. Om te voorkomen dat dit ten koste ging van de leefbaarheid, gingen de cliënten aan de slag met groenonderhoud, verwijderen van zwerfvuil, veegwerk en licht schoonmaakwerk. Ook op zaterdag. Vanwege het succes is de samenwerking voortgezet. Omdat er minder grote herstructureringsprojecten zijn, werken wel minder mensen. Een aantal kandidaten heeft bijvoorbeeld meegeholpen aan de P.C. Boutenslaan. UWOON heeft altijd het recht om kandidaten te weigeren. Ook is er nauw contact met de Reclassering, Tactus of Halt over de voortgang. Mocht een kandidaat er met de pet naar gooien dan volgen acties vanuit de instanties. Volgens UWOON draagt de samenwerking bij aan terugkeer van kandidaten in de maatschappij, op een manier die voor de maatschappij ook het meeste voordeel oplevert.

In Harderwijk waren in de wijken veel leefbaarheidsactiviteiten. UWOON ondersteunt en stimuleert waar zij kan. Enkele voorbeelden zijn: Het Clusterhuis druk bezocht Het Clusterhuis in de Stromenwaard organiseerde ook in 2011 een groot aantal activiteiten. Met succes. Op de bijeenkomsten kwamen veel mensen af die actief meededen. Bankjes in de wijk Op verschillende plaatsen in een wijk in Harderwijk zijn bankjes geplaatst. Kinderen hebben deze in frisse kleuren geschilderd. Daardoor nodigen ze extra uit voor gebruik. Buurtbewoners kunnen ‘s zomers gezellig bijkletsen op de bankjes. Zevende Huttenbouwfeest UWOON en de Stichting Welzijn Op Maat organiseerden voor de zevende keer het Huttenbouwfeest. Dat het evenement niet meer is weg te denken uit Harderwijk blijkt uit de hoge opkomst. Maar liefst 475 kinderen waren druk met timmeren, zagen en schilderen. Leuk is dat ook kinderen met een beperking volop meebouwen. Veel vrijwilligers maken het Huttendorp ieder jaar tot een succes. Zij krijgen hulp van een allround vakman en de buurtbeheerder van UWOON. Meer toezichthouders Sinds 2011 heeft ook de Waterbergerhout in Drielanden toezichthouders. Daar zijn twee mensen aan de slag gegaan. In totaal zijn er in Harderwijk dertien vrijwillige toezichthouders. Zij zetten zich naast de buurtbeheerder in voor de leefbaarheid in hun flat/woongebouw. In principe werkt UWOON alleen in appartementen/flats met toezichthouders. Uitzondering hierop zijn de clusterwoningen aan de Stromenwaard.

26

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Dag van de Dialoog UWOON deed in november opnieuw mee aan de Dag van de Dialoog. Acht mensen met verschillende achtergronden gingen met elkaar in gesprek. Zij deden dat in het kantoor van onze buurtbeheerder aan de Lauwers. Knutselmiddag groot succes Knutselmiddagen in de derde flat aan de Goeman Borgesiuslaan zijn een groot succes. Een lid van een wijkteam uit de wijk Wittenhagen heeft daarvoor het initiatief genomen. De activiteit is zo’n succes dat ze iedere woensdag kinderen moet teleurstellen. In de ruimte passen maar tien kinderen. Wie niet kan meedoen, heeft de volgende week wel voorrang. Nieuwe speeltoestellen De gemeente heeft nieuwe speelvoorzieningen geplaatst naast het kunstgrasveld aan de Van Hall-laan. Dit in overleg met het wijkteam. De opening was feestelijk. UWOON stelde daarbij weer haar springkussen beschikbaar voor de kinderen. Kunstwerk vergroot bekendheid Met een schilderij van ‘Van Speijk’ wil het wijkteam van UWOON de bekendheid van het Harderwijkhuis vergroten en de betrokkenheid van bewoners versterken. Het schilderij hangt aan de ene zijde van de doorgang naast het Harderwijkerhuis, terwijl de pilaren aan de kant van de poort naar De Wittenhagen zijn uitgerust met scheepsattributen. De vestigingsmanager en de wethouder onthulden het werk in aanwezigheid van bewoners.

Gezellige burendag Bewoners van de Van Heemskercklaan hebben een gezellige burendag beleefd. Op verzoek van het wijkteam had de gemeente de binnenplaats opgeknapt. Aanwezigen op de burendag pootten vervolgens planten langs wegen en paden. Kinderen konden vogelhuisjes bouwen, potten schilderen en vlinders van mozaïek maken. Deze vlinders zijn opgehangen aan gevels in de binnenplaats. Huurders aan de Van Heemskercklaan kregen van UWOON een plant met een beschilderde pot cadeau. Buurtbeheerder bemant buurtkamer UWOON buurtbeheerder Ahmet zet voorlopig een aantal activiteiten in ‘buurtkamer’ het Harderwijkhuis voort. SWO kan door onderbezetting het huis niet langer bemannen. Op dit moment zijn er vier vaste activiteiten: De breiclub 7 deelnemers Het schilderclubje 5 deelnemers Turkse kookclub 7 deelnemers Quiltenclub 4 deelnemers (nieuw sinds 21 januari)

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

27

3. Leefbaarheid

Het initiatief of project moet gericht zijn op (een deel) van de doelgroep van UWOON. Dat is de plaatselijke gemeenschap waar UWOON woningen bezit of beheert: Elburg, Ermelo en Harderwijk De gesponsorde activiteit moet een bijdrage leveren aan de stimulering van samenhang in wijken en buurten Tegenover de sponsoring moet daar waar mogelijk een tegenprestatie staan De sponsoraanvrager staat financieel, politiek en religieus niet ter discussie

3.2 Sponsoring Alle sponsoraanvragen zijn in 2011 getoetst aan het nieuwe sponsorbeleid zoals dat is vastgesteld in 2010. UWOON sponsort bij voorkeur activiteiten die bijdragen aan het oplossen van een concreet probleem in wijken waar onze huurders wonen en projecten die zich op den duur zelf financieel kunnen bedruipen. Dat laatste is echter niet in alle gevallen mogelijk. Elk sponsorverzoek wordt in ieder geval getoetst aan de volgende criteria: De sponsoractiviteiten hebben een relatie met de kerntaak huisvesting (zorg en leefbaarheid en het met elkaar in contact komen)

28

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

In 2011 droeg UWOON onder meer bij aan projecten ten behoeve van integratie van kwetsbare groepen in de samenleving (€ 10.029,-) Voorbeelden daarvan zijn onder andere Proeverij De Ontmoeting in Ermelo, Multi Culti Harderwijk en een ontdektuin van de Prins Bernhardschool in Ermelo waarvan niet alleen schoolkinderen maar ook kinderen uit de buurt kunnen profiteren. Daarnaast heeft UWOON projecten gesponsord in het kader van lokale verbondenheid en cultuurhistorisch besef (€ 1240,-) en sport als middel om mensen samen te brengen en te activeren (€ 8.500,- ) Voorbeeld daarvan is de ijsbaan op de Markt in Harderwijk. In ruil daarvoor kregen huurders toegangskaarten.

4. Zorgen Mensen willen steeds langer zelfstandig in hun eigen woning blijven wonen, ook als ze ouder worden en beperkingen krijgen. Dit betekent dat de zorg steeds meer in de thuissituaties terechtkomt. UWOON speelt op die ontwikkeling in. We hebben bijvoorbeeld een doorzonscan uitgevoerd. Daardoor hebben we precies in kaart welke woningen geschikt zijn voor ‘levensloopbestendig wonen’. Die gegevens hebben we verwerkt in ons Strategisch Voorraadbeleidplan. UWOON nam ook het initiatief voor een regionaal classificatiesysteem. Dit geeft aan hoe toegankelijk woningen zijn voor mensen met een fysieke beperking. Eenvoudige symbolen maken dit binnenkort duidelijk in onze woningadvertenties. Belangstellenden zien dan direct of een woning geschikt voor ze is. In 2011 analyseerde UWOON daarvoor alle gelijkvloerse woningen. De resultaten zijn in 2012 bekend. Ook voeren we dan de eengezinswoningen in binnen het classificatiesysteem. In 2011 voerde UWOON veel gesprekken met zorginstellingen over de nieuwe zorgen huisvestingsbehoefte van mensen. Het is belangrijk dat we die goed kennen, zodat we bij nieuwe plannen daarop kunnen inspelen. Tijdens de gesprekken werd duidelijk dat niet alleen de demografische ontwikkeling de wijze van huisvesting bepaalt als de behoefte aan zorg

toeneemt. Of bij de toename van de zorgvraag wordt gekozen voor intra- of extramurale huisvesting wordt ook sterk bepaald door de wijze van subsidiëring. Gezien de onzekerheden hierover is het maken van een langetermijnplanning daarom lastig. UWOON zet zich ook in voor het naar de woningmarkt begeleiden van mensen die in het reguliere systeem buitenboord (dreigen te) vallen. Wij hebben daarbij kennis van en ervaring met wonen. Voor deskundigheid op het gebied van zorg en welzijn zoeken we samenwerking met partners. Vaak zijn dit organisaties waarmee we al samenwerken in projecten die de zelfredzaamheid en medeverantwoordelijkheid van onze huurders vergroten.

4.1 Elburg Zorg binnen handbereik Het nieuwbouwcomplex Baron van Lynden met 22 appartementen ging halverwege 2011 open. Dit is een ideale plek voor senioren. Op de begane grond van dit complex zijn namelijk een apotheek en een praktijk voor huisartsen en fysiotherapeuten gevestigd.

Ger de Zeeuw, Regiomanager Zorggroep Noordwest-Veluwe Nico van Weelden, Senior Planontwikkelaar UWOON (l.)

Amaniet bijzonder zorgcomplex in Ermelo

Een combinatie van functies Een onderkomen voor 51 cliënten van Zorggroep Noordwest-Veluwe, een basisschool, een kinderopvang, een kapper, een brasserie en een steunpunt voor zorg in de wijk. De Amaniet in Ermelo is in meerdere opzichten een bijzonder zorgcomplex. “Wij zijn bovendien heel blij dat we het aantal verpleeghuisbedden in Ermelo flink kunnen uitbreiden”, zegt Ger de Zeeuw, regiomanager van Zorggroep Noordwest-Veluwe. Daarmee ging een lang gekoesterde wens voor de organisatie in vervulling. “Dit is een prachtproject waar 29 plaatsen zijn voor cliënten die lichte zorg nodig hebben. Daarnaast is er plaats voor 22 mensen die onder begeleiding kleinschalig gaan wonen. Het mooie is de combinatie aan functies, waardoor onze cliënten echt onderdeel van de wijk uitmaken. Een zelfde opzet hebben wij ook op locaties in Harderwijk en Putten”, vertelt De Zeeuw. De planvorming liep de afgelopen jaren door verschillende oorzaken vertraging op. “Dit project loopt al acht jaar. Daarom zijn we blij dat in maart 2012 de bouw echt begon”, vertelt Nico van Weelden, Senior Planontwikkelaar van UWOON. “De Amaniet is ook voor UWOON erg belangrijk, omdat het ook een spreekuurlocatie wordt voor de buurtbeheerder.” Naar verwachting wordt het gebouw in maart/april 2013 opgeleverd.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

29

4. Zorgen Zeven Akkers

Gemakkelijk wonen UWOON was in 2011 betrokken bij de voorbereidingen van het project Gewoon Gemak met als geplande startdatum januari 2012. Het wijst bewoners van de Noord-Veluwe op de mogelijkheden om langer zelfstandig te blijven wonen. Zij kunnen onder meer op de daarvoor ontwikkelde website kijken. Gewoon Gemak is een uitvloeisel van de regioovereenkomst Wonen, Welzijn en Zorg. Begeleid wonen UWOON verhuurt enkele woningen van een jongerencomplex in ‘t Harde aan cliënten van EBC en GGz Centraal. Deze zorginstellingen bieden daarbij begeleid wonen aan. De verwachting is dat hierdoor ook de leefbaarheid rondom dit complex verbetert.

4.2 Ermelo Exploitant Salem gezocht UWOON zoekt een partij die het Astmabehandelcentrum Salem wil overnemen. Ondanks alle inspanningen is dit nog niet gelukt. Verhuur van een dergelijke voorziening is geen kernactiviteit voor UWOON. Het in 2009 opgeleverde centrum bestaat uit een monumentale villa, twee sportzalen en een verwarmd buitenbad. UWOON verhuurt het aan Ziekenhuis St. Jansdal in Harderwijk. Woonzorgcomplex De Amaniet Woonzorgcomplex De Amaniet wordt een multifunctioneel centrum met 51 zorgwoningen voor cliënten van de Stichting Zorggroep Noordwest-Veluwe. Ook een basisschool en een

30

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

buitenschoolse opvang vinden onderdak. Stichting Kinderopvang Noordwest-Veluwe zorgt voor de buitenschoolse opvang en Stichting PrOo (primair Openbaar onderwijs Noord-Veluwe) voor het onderwijs. Woonzorgcomplex De Leemkuul De ontwikkeling van woonzorgcentrum De Leemkuul is opgeschort. De Zorggroep Noordwest-Veluwe krijgt de financiering voor de huur de komende jaren niet rond. UWOON overlegt nu met de gemeente, Zorggroep Noordwest-Veluwe en GGz Centraal over een alternatief programma. We denken aan zelfstandige woningen die cliënten van ons huren. De zorgpartijen leveren dan zorg vanuit een afzonderlijke unit. In de ideale situatie leveren verschillende partijen vanuit dezelfde uitvalsbasis de zorg.

4.3 Harderwijk De Zeven Akkers UWOON startte in 2011 met de bouw van het nieuwe deel van De Zeven Akkers. De uitbreiding van het seniorencomplex met 38 intramurale appartementen moet in 2012 helemaal klaar zijn. Bewoners kunnen ook gebruikmaken van de diensten van Careander, zoals de maaltijdservice. Tegenvaller was het terugtrekken van een van de zorgpartijen uit het project. Voor deze zorgpartij zijn dementerende ouderen geen corebusiness, ondanks dat deze groep groeit. UWOON zoekt daarom in 2012 een nieuwe zorgpartij voor de twee bovenste verdiepingen van het gebouw. De nieuwe zorgaanbieder moet passen binnen het totaalconcept.

5. Meepraten Samenwerken met onze huurders Burgers krijgen steeds meer eigen verantwoordelijkheid voor wonen. UWOON vindt daarom dat huurders nauw betrokken moeten zijn bij haar beleid. Daarin gaan we ver. In 2011 zaten huurders bijvoorbeeld voor het eerst in beleidswerkgroepen die de nieuwe Huurbeleidsnota voorbereidden. Ook tekende UWOON in april met de drie huurdersbelangenorganisaties een samenwerkingsovereenkomst. Zij houden een sterk lokaal karakter, zodat invulling en uitvoering van beleid zoveel mogelijk op de plaatselijke situatie is afgestemd. In de overeenkomst staat over welke onderwerpen de huurdersraden instemming of advies kunnen geven. Hoe dat gebeurt, ligt niet vast. We hebben in 2011 intensief overlegd over hoe we de adviesrol kunnen invullen. Daaruit ontstond het plan om huurdersraden vanaf het begin over een beleidsonderwerp mee te laten praten. De nieuwe Huurbeleidsnota is daarbij als pilotproject aangewezen. Leden van de huurdersraden zaten daarbij vanaf het begin aan tafel met medewerkers van UWOON. Dit betekende voor de huurdersraden een behoorlijke aanslag op hun agenda. Beide partijen moesten wennen aan de werkwijze. De leden van de huurdersraden begonnen met een kennisachterstand omdat zij in het proces stapten toen er al een aantal bijeenkomsten was geweest. Ook is er, logischerwijs, kennisverschil omdat de professionals een betere dossierkennis hebben. Voor de professionals was het wennen de consument zo dicht op de beleidsontwikkeling te hebben. Met een frisse blik stelden zij vragen over logisch lijkende zaken. Daardoor moesten de professionals kritisch nadenken over meerdere invalshoeken. Uiteindelijk leverde dit veel begrip op voor elkaars standpunten. Bovendien kon de Huurbeleidsnota begin 2012 aan de drie huurdersraden worden voorgelegd. Samenwerken met onze belanghouders Belanghouders kennen de kwaliteiten van UWOON onvoldoende en weten daardoor niet wat we voor hen kunnen betekenen. Dat blijkt uit de visitatie die in 2011 is gehouden. Ook is niet

altijd duidelijk waarom wij bepaalde keuzes maken en wat belanghouders van ons verwachten. Hieraan gaan we in 2012 hard werken. UWOON vindt dit namelijk belangrijke onderwerpen. Zeker in de huidige maatschappij die voortdurend in beweging is en waarin ontwikkelingen elkaar in rap tempo opvolgen. Wat vandaag een zekerheid lijkt, is morgen soms alweer achterhaald. Dit betekent dat een steeds snellere beleidsvorming en -aanpassing nodig is. Afgezien daarvan, vinden wij het belangrijk dat belanghouders invloed hebben op ons beleid en handelen. Dit kan alleen als wij duidelijk kunnen maken wat wij met de lokale en regionale volkshuisvesting voor ogen hebben, hoe wij daar uitvoering aan geven en welke activiteiten worden ontplooid.

5.1 Samenwerking huurders Huurders zijn de belangrijkste klanten van UWOON. Wij willen hun behoeften en verlangens kennen. Daarom is een goed contact met klanten onmisbaar. Zij moeten bovendien de mogelijkheid hebben om hun mening te geven. Dit gebeurt dagelijks. Klanten bellen, mailen, komen langs of wij gaan bij hen langs. Lokaal overleg De Huurdersraad is de formele gesprekspartner van UWOON, dit is statutair vastgelegd. Gemiddeld voeren de vestigingsmanager en de teamleider klantcontact eens per twee maanden overleg met de huurdersraad. De onderwerpen die besproken worden zijn volgens een vaste agenda en gaan over huur- en verhuur, bewonersaangelegenheden, nieuwbouw, (planmatig) onderhoud, leefbaarheid, jaarplannen en begroting. Uiteraard kunnen tijdens het gesprek ook andere punten ingebracht worden en komen ook beleidsonderwerpen aan bod. De vergaderingen met de huurdersraad staan voornamelijk in het teken van elkaar informeren over allerlei lokale en regionale aspecten die met het huren en verhuren van woningen te maken hebben. Het wederzijdse doel hierbij is het creëren van begrip en draagvlak voor elkaars standpunten, die uiteindelijk allemaal op hetzelfde gericht zijn, namelijk vergroting van het welzijn van onze huurders. UWOON beschouwt de huurdersraad als ‘de oren en ogen’ in de lokale woongemeenschap, signalen van hieruit kunnen dan snel en efficiënt opgepakt worden. Naast dit lokale overleg hebben de gezamenlijke huurdersraden iedere twee maanden overleg met het bestuur van UWOON over algemene zaken, beleidszaken en diverse adviezen.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

31

5. Meepraten 2012 UWOON verwacht dat in 2012 de participatie verder vormgegeven wordt. Wij blijven ons inzetten als een actieve partij in de wijk. Dat doen we op onze eigen wijze: wijkgericht, in samenspraak met onder andere haar toezichthouders en andere partijen zoals de politie, het welzijnswerk en de gemeente. UWOON richt zich op een goede leefbaarheid in de wijk en legt zich in 2012 ook meer toe op sociale netwerken van haar bewoners. Elburg Huurdersraad De Betere Woning De vestigingsmanager en de teamleider klantcontact van UWOON Elburg spreken iedere twee maanden met huurdersraad De Betere Woning. In maart lichtten twee medewerkers van de afdeling Vastgoedbeheer de onderhoudswerkzaamheden voor 2011 toe. Vanaf 2011 is de huurdersraad ook betrokken bij de planontwikkeling van nieuwbouwcomplexen. Samen met de Adviescommissie Wonen Elburg (voorheen VrouwenAdviesCommissie) bespreken ze het voorlopig ontwerp van een nieuwbouwcomplex. Daarop zijn dan nog aanpassingen mogelijk. De huurdersraad is ook aanwezig bij de start en oplevering van nieuwbouwprojecten. Bewonerscommissies UWOON overlegt twee keer per jaar met de bewonerscommissies. Vanuit UWOON zijn dan de wijkteamleider, buurtbeheerder en teamleider klantcontact aanwezig. Naast dit formele overleg heeft met name de buurtbeheerder regelmatig contact met de bewonerscommissies over dagelijkse beheerszaken. Eind 2011 is de Bewonerscommissie van het nieuwe complex Baron van Lynden opgericht. Daarmee zijn er nu drie bewonerscommissies in Elburg, die allemaal betrokken zijn bij ouderenhuisvesting. Ermelo Huurdersraad De Rode Draad De vestigingsmanager overlegde in 2011 zes keer met huurdersbelangenvereniging De Rode Draad. In deze overleggen kwamen zaken ter tafel die specifiek voor Ermelo of UWOON-breed van belang zijn: de stand van zaken rondom nieuwbouwprojecten de voortgang van de activiteiten in het jaarplan de planmatige onderhoudswerkzaamheden voor 2011 voor Ermelo de activiteiten van De Rode Draad voor 2011 servicekosten jaarplan voor 2012 parkeerproblemen in sommige buurten. De Rode Draad hield in oktober haar jaarvergadering. UWOON sprak daar over de noodzaak van energiebesparing en het E-loket.

32

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Bewonersvertegenwoordiging In een aantal complexen voeren bewoners regelmatig overleg met medewerkers van UWOON. Onderwerpen van gesprek zijn onderhoudswerkzaamheden, de leefbaarheid en activiteiten. Dit vindt plaats bij: Weegakker IJsvogel Vijverhof Parc Viventra Burg. Langmanlaan Groot Horloo Spechtstraat/Eksterstraat Harderwijk Huurdersraad Woonwijs Woonwijs en UWOON hebben in 2011 elf keer vergaderd. Op de agenda stond een aantal vaste thema’s zoals nieuwbouwprojecten. De lokale situatie staat centraal. Signalen uit de wijken en van de achterban van de huurdersraad komen aan bod. Een belangrijk thema in 2011 was de communicatie tussen UWOON en haar klanten. Ook onderwerpen zoals planmatig onderhoud, leefbaarheid en de wijkaanpak kwamen ter tafel. P.C. Boutenslaan UWOON overlegt regelmatig met de bewonersvereniging van de P.C. Boutenslaan. Dit is een wooncomplex van een aantal appartementgebouwen en enkele seniorenwoningen.

Wijkaanpak De in 2010 opgerichte bewonersplatforms Stadsdennen, Zeebuurt en Stadsweiden gingen in 2011 verder met hun plannen voor ontwikkelingen van deze wijken. De eerste twee bewonersplatforms kwamen van de grond binnen de wijkaanpak van de gemeente Harderwijk. De gemeente legde zich in 2011 toe op de verdere formalisering van de wijkaanpak. In een notitie staat dat bewonersparticipatie van groot belang is. De gemeente wil echter niet de vorm van participatie opleggen. Harderwijk vindt het niet belangrijk of dit in een platform, buurtteam of wijkteam gebeurt. UWOON steunt de verdere vormgeving van participatie in Harderwijk van harte. Wij stellen ons op als een ondersteunende, meedenkende en faciliterende partner van bewoners, gemeente en andere stakeholders.

5.2 Belanghouders Naast het afleggen van verantwoording, vinden wij het belangrijk belanghouders structureel invloed te geven op ons beleid en op ons handelen. Onder belanghouders verstaan wij partijen, die vanuit belangenbehartiging bij ons werkveld betrokken zijn, maar ook partijen die vanuit hun werkveld raakvlakken hebben met de onze. Deze partijen zullen soms een binding hebben met één van onze vestigingslocaties, maar soms ook regionaal werken. Invloed geven op het beleid en handelen kan alleen als wij duidelijk kunnen maken wat wij met de lokale en regionale volkshuisvesting voor ogen hebben, hoe wij daar uitvoering aan geven en welke activiteiten worden ontplooid. VAC In het hele werkgebied zijn inmiddels VAC’s (Voorlichtingen Adviescommissie) actief. Deze commissies (van oudsher vrouwenadviescommissie) adviseren corporaties en gemeenten bij bouwplannen en groot onderhoudprojecten. Zo worden nieuwbouwwoningen en gerenoveerde woningen nog beter afgestemd op wensen en gebruiksgemak van (toekomstige) bewoners. Een paar belangrijke projecten waarbij ze hebben geadviseerd zijn: 36 appartementen in fase 1 van winkelcentrum ’t Harde 4 seniorenwoningen in fase 1 van winkelcentrum ’t Harde 28 appartementen Burgemeester de Meesterstraat in Harderwijk

doelstellingen uit ons ondernemingsplan te kunnen realiseren. Lokale en regionale samenwerking is noodzakelijk, zodat de klant centraal staat. Ook met instellingen op het gebied van ouderen- en geestelijke gezondheidszorg overlegt UWOON regelmatig. Wij verhuren woningen en appartementen aan deze instellingen. Belangrijk onderwerp zijn de toekomstige ontwikkelingen rond vastgoed bij de instellingen. Gemeente Oldebroek De contacten met de gemeente Oldebroek zijn in 2011 intensiever geworden. Dit komt omdat we dit jaar het tweede nieuwbouwcomplex in de gemeente opleverden. Voor 2012 staat het derde op de agenda. Vanaf dan is er volgens een vast patroon overleg met Oldebroek. Gemeente Ermelo UWOON overlegt vier keer per jaar met de gemeente Ermelo. Belangrijk gespreksonderwerp in 2011 was de structuurvisie Ermelo 2025. Ook is UWOON betrokken bij onderwerpen rond de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Verdere onderwerpen in 2011 waren: Voortgang bouwplannen Europese beschikking en woningtoewijzing Startersrenteregeling Strategisch vastgoedbeleid Prestatieafspraken Ouderenhuisvesting Samenwerking UWOON/gemeente Gemeente Harderwijk UWOON en de gemeente Harderwijk voeren structureel overleg. Zo neemt UWOON deel aan de stuurgroep wijkaanpak en het veiligheidsoverleg. Ook is er iedere zes tot acht weken overleg over lopende nieuwbouwprojecten. Uiteraard spreken ook de bestuurders regelmatig met elkaar. Daardoor is de samenwerking tussen de gemeente en UWOON heel goed. We houden elkaar op de hoogte en denken met elkaar mee. Daardoor verlopen projecten sneller. Omdat we elkaars agenda kennen, verlopen ook processen soepel.

Gemeente Elburg UWOON en de gemeente Elburg sloten in maart het nieuwe Prestatiecontract Wonen 2011-2015 af. Daarin staan afspraken over de ontwikkelingen in de woningvoorraad (kernvoorraad, woonruimteverdeling en woningaanpassingen), doelgroepenbeleid en leefbaarheid. Per jaar bepalen beide partijen wat wordt uitgevoerd. UWOON en de gemeente spraken in 2011 ook veel over het nieuwe winkelcentrum in ’t Harde. UWOON participeert in een aantal overleggroepen die zich richten op de aandachtsgebieden wonen, zorg en welzijn. Het doel hiervan is het creëren van draagvlak om de beleidsJaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

33

5. Meepraten Alle vestigingen of vestigingoverstijgend: Overzicht betrokken organisaties en werkgroepen/overlegverbanden Betrokken organisaties Gemeentelijke organisatie, bestuur, gemeenteraad Buurtbemiddeling Maatschappelijke dienstverlening Politie GGZ Icare

Werkgroepen Overlast netwerk Wijk- en buurtplatforms Stuurgroep Maatschappelijke Zorg Stuurgroep Wonen Zorg Welzijn Sociaal vangnetoverleg

Elburg: Overzicht betrokken organisaties en werkgroepen/overlegverbanden Plaatselijk betrokken organisaties Stichting WIEL (welzijn Elburg) Seniorenraad St. Careander St. InteraktContour St. ’s Heeren Loo St. Philadelphia Zorg Woon Zorg Unie Veluwe Evangelisch Begeleidingscentrum (EBC)

Werkgroepen Regiegroep Ouderen en Gehandicaptenbeleid Werkgroep Wijk- en buurtgericht werken Werk- en klankbordgroep Gewoon Gemak

Ermelo: Overzicht betrokken organisaties en werkgroepen/overlegverbanden Plaatselijk betrokken organisaties Bartimeus Stichting Pinel SWOE St. InteraktContour St. ’s Heeren Loo St. ZorgNvrij St Jansdal Emauscollege Atelier Leonardo Da Vinci Natuurwerkplaats Materra

Werkgroepen Ermelo Onbelemmerd en Zorgzaam (EOZ) Meldpunt bijzondere zorg Zorggroep Noordwest-Veluwe Netwerk Instellingen Zorg Ermelo (Nize)

Harderwijk: Overzicht betrokken organisaties en werkgroepen/overleg verbanden Plaatselijk betrokken organisaties (onder andere) Sociale Dienst Veluwerand Steunpunt Huiselijk geweld Bureau Jeugdzorg Centrum voor Jeugd en Gezin Iris Zorg Tactus Verslavingszorg Stichting De Ontmoeting Algemene Hulpdienst Stichting Welzijn Ouderen Welzijn op Maat MEE Veluwe St Bevordering Betrokkenheid Harderwijk EBC St. Careander

34

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Werkgroepen Basisnetwerk aanpak jeugdoverlast Lokaal overleg coördinatie Beleid Wonen Zorg Welzijn Stuurgroep Integrale Veiligheid Klankbordgroep Waterfront Stuurgroep wijkaanpak Harderwijk Werkgroep individueel wonen binnen de maatschappelijke zorg Werkgroep Kansrijk wonen Werkgroep zwerfjongeren Stem van de oudere migrant

5.3 Klant tevreden over UWOON UWOON scoorde dit jaar gemiddeld een 7,8 bij de metingen van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Deze organisatie onderzoekt de kwaliteit van de dienstverlening van woningcorporaties. Doorslaggevend daarbij is de mening van klanten. KWH toetst ieder jaar vier of vijf andere onderdelen. Dit keer ging het onder meer over de telefonische dienstverlening, zowel overdag als buiten werktijden. Klanten vinden nu dat UWOON zeer goed bereikbaar is, terwijl ze in 2009 nog mogelijke verbeteringen zagen. Huurders zijn ook goed te spreken over de communicatie voor onderhoudswerkzaamheden. Wel willen ze ook goed geïnformeerd worden bij vertragingen. Bovengemiddeld goed scoort UWOON bij het afhandelen van klachten. Klanten vinden dat we snel actie ondernemen en ons best doen om problemen op te lossen. Net als de meeste andere corporaties doet UWOON het ook goed op het onderdeel ‘woning verlaten’. Ook uit onze eigen enquêtes blijkt dat klanten tevreden zijn over het werk van UWOON. Wij onderzoeken onder meer hoe nieuwe huurders de dienstverlening beoordelen. Ook vragen we huurders die te maken krijgen met planmatig onderhoud of een reparatie, hoe zij de kwaliteit van het werk vinden. Zo kunnen we snel inspelen op eventuele slechte ervaringen. Bij het nieuwe KWH-Huurlabel is de klantbeleving belangrijker dan de vraag of het proces op de juiste wijze doorlopen is. Huurders krijgen daarom de vraag of ze goed geholpen zijn, zich serieus genomen voelden en of zij het gevoel hadden dat er naar hen geluisterd werd. De kwaliteit wordt vanaf 2012 gemeten op vier hoofdonderdelen: contact, verhuizen, onderhoud en klachten behandelen. Alle onderwerpen waarop voorheen gemeten werd zijn hierin ondergebracht.

Dorine Liebrecht, Teamleider Klantcontact UWOON Elburg

Dienstverlening continu verbeteren met KWH UWOON laat haar dienstverlening al een aantal jaren onder de loep nemen door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Dat levert steeds ruime voldoendes en een KWH-certificaat op. “Bovendien komen er jaarlijks punten uit naar voren die we nog verder kunnen verbeteren. Huurders profiteren daarom ook van dit onderzoek”, zegt Dorine Liebrecht, Teamleider Klantcontact UWOON in Elburg. Huurders spelen bovendien een belangrijke rol bij de beoordeling. Een groot aantal van hen wordt namelijk ondervraagd door KWH. “Daarnaast krijgen we bijvoorbeeld mystery guests aan de telefoon die onze dienstverlening steekproefsgewijs onderzoeken. Vanaf 2012 verandert er iets. Dan zijn de metingen doorlopend. Voordeel daarvan is dat beter kan worden bekeken of een werkwijze echt bij ons tussen de oren zit en dat de dienstverlening niet na verloop van tijd inzakt. Verder zijn de vragen aan huurders straks meer gericht op ‘beleving’”, vertelt Liebrecht. Een voorbeeld: “Ze krijgen niet de vraag of ze een folder hebben ontvangen, maar wat ze van die folder vonden.” Liebrecht verwacht dat de corporatie ook met de nieuwe werkwijze goede scores haalt. “UWOON heeft de afgelopen jaren grote stappen gemaakt in de dienstverlening. Bij alle vestigingen is de zaak goed op orde. Uit de KWH-metingen komen nu vooral zaken naar voren die we kunnen ‘finetunen’. Daardoor blijf je jezelf continu verbeteren.”

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

35

5. Meepraten In 2012 laten we dat toetsen via het vernieuwde KWH 2.0. Daarmee kunnen we nog sneller reageren op kritiek. Klanten krijgen in het vernieuwde onderzoek meer inhoudelijke vragen over onze dienstverlening en minder over onze procedures.

5.4 Regionale Klachtenadviescommissie De regionale Klachtenadviescommissie werkt voor de woningcorporaties in de regio Noord-Veluwe en sinds 2008 ook voor Woonpalet in Zeewolde. De commissie is onafhankelijk en adviseert over de afhandeling van klachten die huurders over hun verhuurder hebben. De samenstelling in 2011: De heer A. Tuitel, voorzittter (gekozen in december 2010) De heer K.J.W. de Leeuw, secretaris (herkozen in maart 2011) Mevrouw M. Bulsink, lid (gekozen in februari 2011) Het secretariaat wordt verzorgd door mevrouw I. Eilert, werkzaam bij Omnia Wonen. Huurders kunnen hun klacht rechtstreeks aan de Klachtenadviescommissie voorleggen. Die bepaalt of de klacht in behandeling wordt genomen en brengt advies uit aan de directeur-bestuurder van de betreffende corporatie en de klager. De Klachtenadviescommissie heeft in 2011 twee klachten tijdens een hoorzitting behandeld. Eén klacht werd niet ontvankelijk verklaard. De klachten hadden geen betrekking op UWOON. Vijf klachten konden niet in behandeling worden genomen omdat de procedure bij de desbetreffende corporatie nog niet was doorlopen.

5.5 Klachtencommissie Woonruimteverdeling Noord-Veluwe De gemeenten hebben voor de regionale samenwerkingsovereenkomst voor de woonruimteverdeling een onafhankelijke klachtencommissie ingesteld: de Klachtencommissie Woonruimteverdeling Noord-Veluwe. Deze moet de rechtszekerheid waarborgen voor iedereen die bij de uitvoering van de overeenkomst rechtstreeks in zijn belang is getroffen. De commissie heeft een signalerings- en een adviesfunctie. De klachten hebben betrekking op zowel de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst voor de woonruimteverdeling in de deelnemende gemeenten, als beslissingen van de Urgentiecommissie woonruimteverdeling Noord-Veluwe. De samenstelling in 2011 was als volgt: De heer J.W. Klein, voorzitter Mevrouw C.G.G. Krabben-Sluiter, lid De heer mr. P.M. Hoekstra, lid De heer mr. B. Blokzijl trad als adviseur/secretaris van de commissie op.

36

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

In 2011 zijn in totaal 21 klachten ingediend. Vijf klachten hadden betrekking op de samenwerkingsovereenkomst woonruimteverdeling. Drie hiervan zijn niet ontvankelijk verklaard omdat zij niet echt betrekking hadden op de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst, één klacht is ingetrokken, over de vijfde klacht wordt begin 2012 een uitspraak gedaan. Eén klacht betrof UWOON Ermelo. Deze klacht is ingetrokken omdat de klager inmiddels woonruimte had gevonden en de procedure daarom niet wenste voort te zetten. Er waren twee klachten over UWOON Harderwijk: één klacht ging over de onmogelijkheid om in aanmerking te komen voor een eengezinswoning als je urgentie hebt; klacht werd niet ontvankelijk verklaard. De andere klacht ging over een twist over de juiste inschrijfdatum van die klant; dit hebben we opgelost voordat de klachtencommissie een uitspraak deed; we vonden uiteindelijk dat de klant gelijk had. Die klacht is dus niet inhoudelijk door de commissie besproken. De commissie heeft in 2011 zestien klachten voor de hele regio ontvangen over de afwijzing van urgentieaanvragen. Vijftien zijn in behandeling genomen, drie klachten zijn ingetrokken, twee klachten worden in 2012 behandeld.

6. Werken UWOON heeft in 2011 veel primaire processen onder de loep genomen. We hebben gekeken of we hetzelfde kunnen bieden voor minder geld of juist meer voor hetzelfde geld. In 2012 nemen we daarover besluiten. Als maatschappelijke organisatie zoeken we bij investeringen en uitgaven altijd naar een evenwicht tussen financieel en maatschappelijk rendement. Hoe efficiënter en effectiever wij onze bedrijfsvoering inrichten, hoe meer ruimte we hebben voor onze maatschappelijke doelstellingen. Daarom hebben we kritisch gekeken naar onze primaire processen, zoals verhuur, onderhoud, beheer en verkoop. Die leggen immers een groot beslag op onze financiële middelen. Cruciaal is om daarmee efficiënt om te gaan en tegelijkertijd oog te hebben voor de wensen van onze klanten. Het meest efficiënte proces is niet altijd het meest klantvriendelijke en andersom. UWOON vindt het belangrijk dat onze medewerkers zich betrokken voelen bij die doelstellingen en meedenken en meewerken aan een effectieve en efficiënte bedrijfsvoering. Aan een integere werkwijze hechten we ook veel waarde. Daarom heeft UWOON interne gedragscodes, integriteitsbeleid en een meldregeling voor overtredingen van deze code.

6.1 Organisatie Personeelsbestand

2011

2010

verschil t.o.v. 2010

formatie volgens begroting in fte

103,10

103,53

-0,43

fte

gemiddeld fte in loondienst in kalenderjaar gemiddeld aantal medewerkers in kalenderjaar

102,20 121,25

101,66 120,92

0,54 0,33

fte mw

aantal fte in loondienst op peildatum aantal medewerkers in loondienst op peildatum*

101,89 121

102,42 123

-0,53 -2

mw

aantal man in loondienst op peildatum aantal vrouw in loondienst op peildatum

63 58

52,1% 47,9%

63 60

51,2% 48,8%

0 -2

0,8% -0,8%

aantal 0-uren deeltijd voltijd

2 49 70

1,7% 40,5% 57,9%

3 48 72

2,5% 39,0% 58,5%

-1 1 -2

-0.8% 1,5% -0,7%

gemiddelde arbeidsduur van deeltijdwerkers**; gemiddelde arbeidsduur allen; excl 0-uren

23,7 ** 30,9 **

22,6 30,7

1,10 0,20

uur per week uur per week

* Exclusief stagiairs; inclusief tijdelijke inzet ter vervanging van arbeidsongeschikte medewerkers ** exclusief 0-uren medewerker

Inleenpersoneel wegens arbeidsongeschiktheid (inclusief zwangerschapsverlof)* in afwachting vervulling vacature* overig* totale kosten van inleenpersoneel als percentage van de begrote loonkosten voor regulier personeel

2011

2010

verschil 2011 t.o.v. 2010

83,40% 16,30% 0,30% 100,00%

54,0% 33,0% 13,0% 100,0%

29,40% -16,70% -12,70%

4,70%

8,50%

-3,80%

* als percentage van de totale kosten voor inleenpersoneel in rapportagejaar

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

37

6. Werken Aantal dienstjaren UWOON 0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar 10 tot 15 jaar 15 tot 20 jaar meer dan 20 jaar totaal gemiddelde diensttijd

2011 48 29 17 10 17 121 9,6

Leeftijdsopbouw UWOON jonger dan 25 jaar 25-35 jaar 35-45 jaar 45-55 jaar 55 jaar en ouder totaal gemiddelde leeftijd

Ziekteverzuim ziekteverzuim totaal * gemiddelde duur in kalenderdagen (lang verzuim) frequentie (lang verzuim) ziekteverzuim kort**

2010

39,7% 24,0% 14,0% 8,3% 14,0% 100,0% jaar

58 22 16 13 14 123 9,3

2011


47,2% 17,9% 13,0% 10,6% 11,4% 100,0% jaar

2010

2 22 34 40 23 121 45

1,7% 18,2% 28,1% 33,1% 19,0% 100,0% jaar

2011

2010

4,1% 14,23 1,1 1,35%

4,6% 17,79 1 0,95%

3 22 37 41 20 123 45

-10 7 1 -3 3

-7,5% 6,1% 1,0% -2,3% 2,7%


2,4% 17,9% 30,1% 33,3% 16,3% 100,0% jaar

-1 0 -3 -1 3

-0,8% 0,3% -2,0% -0,3% 2,7% jaar

gemiddeld over 2007t/m 2011 4,00%

* uitgedrukt in kalenderdagen ** uitgedrukt in kalenderdagen, verzuim tot één week. Verzuimpercentage en gemiddelde verzuimduur (totaal) is sterk beïnvloed door drie medewerkers met een zeer langdurend verzuim. Geen enkele oorzaak voor verzuim is arbeidsgerelateerd; inclusief situaties met kortere verzuimduur.

Verloop verlooppercentage* * aantal mw uit dienst /gemiddeld aantal mw (in kalenderjaar)

38

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

2011

2010

4,10%

6,60%

Overzicht van afdelingen/vestigingen met aantal medewerkers per vestiging/afdeling. 2

Raad van Bestuur Bestuursdiensten Vestiging Elburg

Vestiging Ermelo

Controller

Vestiging Harderwijk

Bedrijfsvoering

Woonconsulent

Medewerker huurincasso 1

Medewerker Servicelijn en telefonie 1

1

Wijkteamleider

Receptionist

5

Interieurverzorger 2

1

Woonconsulent

Medewerker huurincasso

3

1

Interieurverzorger 2

Buurtbeheerder 2

Woonconsulent

Medewerker huurincasso

3

1

Medewerker showroom

1

Receptionist

Teamleider Financiële zaken

1

1

Teamleider Documentaire Informatievoorziening (DIV)

Buurtbeheerder

Mdw. Interne controle en fin.

3

Mdw. Crediteuren

2

Mdw. Financiële administratie

1

Mdw. Crediteuren en prolongatie

1

Secretarieel medew. vastgoedbeheer Teamleider Planmatig Onderhoud Projectleider Planmatig Onderhoud

5

Opzichter Planmatig Onderhoud

3

Medew. DIV

Medewerker herstructurering

2

Medewerker overlastzaken

2

Allround vakman 4

1

ICT-Beheerder

6

1

Medewerker applicatiebeheer

1

2

Manager vastgoedbeheer

1

1

1

2

Teamleider Bedrijfsbureau Vastgoed Projectmedew. Planmatig Onderhoud

Medewerker Bedrijfsbureau

3

Manager projectontwikkeling

3

1

Medewerker Informatie en Rapportage

Senior planontwikkelaar

Planontwikkelaar

1

2

1

Senior projectleider

Projectleider 2

Hoofd Bestuursdiensten Communicatieadviseur

0.5

Adviseur P&O 2

0.5

Administratief medewerker P&O

1

Opzichter Nieuwbouw

Directiesecretaresse

1

1

1

Medew. projectadministratie

1

1

2

Controller Algemeen Beleidsmedewerker

Administrateur projecten 1

0

Raad van Bestuur

1

1

Secretarieel assistent medew. projecten Conceptontw.

3

1

3

Manager bedrijfsvoering

1

4

Wijkteamleider

3

1

Allround vakman

Allround vakman 2

Vestigingsmanager Harderwijk Teamleider klantcontact

Buurtbeheerder

2

Wijkteamleider

Receptionist 1

Projectassistent/ administratieve ondersteuning

1

1

Vestigingsmanager Ermelo Teamleider klantcontact

Projectontwikkeling

1

Vestigingsmanager Elburg Teamleider klantcontact

Vastgoedbeheer

1

2

= aantal werknemers per functie op meetmoment exclusief oproepkrachten

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

39

6. Werken 6.2 Personeel en Organisatie Scholing UWOON heeft in 2011 nieuw scholingsbeleid vastgesteld. Een belangrijk doel hiervan is dat onze medewerkers de kwaliteit van hun werk vasthouden of verbeteren. Voor een dienstverlenende organisatie als UWOON is dat cruciaal. Daarom investeren we volop in scholing. Onze medewerkers moeten continu de vereiste kennis en vaardigheden hebben. UWOON vindt het als werkgever ook belangrijk dat er een goede balans is tussen bedrijfsdoelstellingen en persoonlijke ambities van medewerkers. Deze uitgangspunten hebben we vastgelegd en uitgewerkt in het nieuwe scholingsbeleid. Daarin staat bijvoorbeeld welke faciliteiten UWOON biedt voor scholing en onder welke voorwaarden. Onderdeel is het Individueel Loopbaanontwikkelingbudget (een uitwerking van Cao-bepalingen). Met medewerkers bespreken we jaarlijkse welke opleidingen nodig zijn voor het realiseren van onze bedrijfsdoelen én persoonlijke loopbaanontwikkeling. Arbo 2011 UWOON heeft in 2011 het Arbo-beleid verder ontwikkeld. Zo hebben we nu een ziekteverzuimprotocol, rookbeleid, protocol Seksuele intimidatie Agressie en Geweld (medewerkers onderling) en een beleid Preventiemedewerker. Ook hebben we bepaald wanneer het AgressieInterventieTeam in actie komt. Dit is een team van daarvoor opgeleide medewerkers dat escalatie moet voorkomen als klanten agressief reageren. UWOON vindt Arbo-beleid een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering. Wij willen tenminste voldoen aan wettelijke verplichtingen rond arbeidsomstandigheden. Samen met de Ondernemingsraad werken we aan actueel Arbo-beleid. Dat is gericht op voorkomen van arbeidsongeschiktheid en houdt rekening met specifieke risico’s in de organisatie en tijdens het werk. Overal op de werkvloer is zichtbaar wat ons beleid is. In 2011 hebben we ook de volgende onderwerpen voorbereid. Die worden in 2012 van kracht. Protocol Melding en afhandeling van arbeidsongevallen, bijna ongevallen, incidenten en gevaarlijke situaties. Dit protocol borgt de melding van arbeidsongevallen. Met deze meldingen houden we ook ons beleid voor veilige en gezonde arbeidsomstandigheden actueel. Met het protocol voldoen we aan de wettelijke meldingsplicht bij de Arbeidsinspectie. Onze adviseur P&O en de preventiemedewerker mogen zonder voorafgaande toestemming een melding doen bij Arbeidsinspectie. Agressieprotocol. Dankzij dit protocol gaan we professioneel en eenduidig om met agressie-incidenten. Het beleid wordt aangepast als dit nodig is. Daarom is er een jaarlijkse evaluatie. Beleid medicijn-, alcohol-, drugsgebruik. Hierin staat wat wel en niet mag rond medicijn-, alcohol-, drugsgebruik en hoe we handelen bij problematisch alcohol-, drugs- of medicijngebruik.

40

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Organisatie In 2011 zijn enkele wijzigingen in de organisatiestructuur voorbereid. Deze gaan over het samenvoegen van de afdelingen Projectontwikkeling en Vastgoedbeheer en het onderbrengen van de hiërarchische aansturing van de afdeling Bestuursdiensten bij de Adviseur P&O. De samenvoeging van de afdelingen Vastgoed en Projectontwikkeling zal 1 april 2012 effectief zijn. De overwegingen voor de wijzigingen waren: 1. In de formatie, bij de fusie in 2008, was voor de afdeling Bestuursdiensten oorspronkelijk een Manager Bestuursdiensten (communicatie, p&o, bestuurssecretariaat, controller) ingepland. Het tweehoofdig bestuur betekende echter meer taakverdelingsmogelijkheden, waarmee deze managersfunctie verviel. Ondanks dat er per april 2012 is overgegaan naar een eenhoofdig bestuur, is besloten boven deze afdeling geen nieuw aan te trekken manager te plaatsen. De P&O adviseur gaat de hiërarchische aansturing van de afdeling Bestuursdiensten verzorgen. 2. De komende jaren zijn veel minder nieuwbouwwoningen nodig dan eerder gedacht, zo blijkt uit verschillende onderzoeken. Er gaat relatief gezien meer geld naar bestaand vastgoed: herstructurering, renovatie of onderhoud. Het is efficiënt als medewerkers in onderhoud en nieuwbouw elkaar versterken. Vandaar de samenvoeging van de afdelingen vastgoedbeheer en projectontwikkeling. 3. Bij dergelijke organisatiewijzigingen streeft UWOON steeds naar maximale efficiëntie en beperking van organisatiekosten. Meldregeling Integriteitscode Sinds 2011 maakt UWOON gebruik van het geautomatiseerde meldsysteem SpeakUp. Medewerkers kunnen via deze meldregeling frauduleus, onethisch of onwettig gedrag van anderen melden. Dit kan geheel anoniem. In 2011 zijn er geen meldingen geweest. Dit systeem is onderdeel van de integriteitscode die UWOON in 2010 heeft opgesteld. Deze code is openbaar en staat op www.uwoon.nl. Overig Sinds 2011 heeft UWOON ook een verhuiskostenregeling, attentiebeleid, regeling ICT gebruik, vergoeding zakelijk verkeer en een regeling gebruik dienstauto’s.

6.3 Ondernemingsraad Otto de Vente, Grieanne Smidt en Chantal van Nieuwenhuijsen beëindigden in 2011 het OR-lidmaatschap. Nieuw zijn Mieke Vierwind (commissie Arbo) en Monique Willems (commissie Communicatie). De vacature voor de commissie Financiën is nog niet ingevuld. In afwachting van de komende OR-verkiezingen eind 2012 blijft de vacature bestaan. Daardoor bestaat de OR per 31 december 2011 uit zes in plaats van zeven leden. Jan Braamburg (vz) Mark de Jager (vice-vz) Bert Smits Patrick Vos Mieke Vierwind Monique Willems Vacature Ambtelijk secretaris Anneke Vos staat de OR bij.

In 2011 werden in totaal zes OR-vergaderingen en vier overlegvergaderingen uitgeschreven. De belangrijkste onderwerpen waren: Integriteit RI&E met Plan van Aanpak Structuurwijziging 2012 Verzuimprotocol Kaderregeling arbobeleid ICT-regeling Rol Arbo-coördinator en preventiemedewerker Scholingsbeleid Regeling zakelijk verkeer Uitruil arbeidsvoorwaarden met vergoeding woonwerkverkeer De Ondernemingsraad informeerde de achterban via de nieuwsbrief De OmRoeper. Het jaar 2010 werd verantwoord in het OR-jaarverslag 2010. In 2011 was er één informeel overleg met de leden van de Raad van Commissarissen en één keer met de RvB. De OR vervolgde de ingeslagen weg van 2010. Dit betekent proactief en participerend zijn. De OR denkt in een vroegtijdig stadium mee, kiest voor speerpunten op een beperkt aantal beleidsterreinen, maar is waakzaam op het gehele bedrijfsproces. De OR ziet het bestuur als partner en voelt zich medeverantwoordelijk voor de belangen van het personeel èn de organisatie. De OR luistert goed naar wat er onder de medewerkers leeft en bij belangrijke besluiten raadpleegt de OR actief de achterban. De OR werkt met commissies om de taken onderling te verdelen en om optimaal gebruik te maken van de specifieke kennis van de leden. De OR bestaat uit de volgende commissies: Commissie Personeelsbeleid Commissie Arbo Commissie Financiën Commissie Communicatie Commissies bereiden afzonderlijk onderwerpen, advies- en instemmingsaanvragen voor. Daarna komen onderwerpen op de agenda en worden ze met de voltallige OR en vervolgens met de Raad van Bestuur besproken. De taak van de commissie Communicatie is het verzorgen van de communicatie binnen de OR en richting de achterban. De OR heeft voor 2012 de volgende speerpunten: Verkiezingen Communicatie met de achterban Werkkostenregeling In-, door- en uitstroom RI&E: bewaking uitvoering en voortgang Arbo: veilig werken, ongeval/bijna ongeval, het nieuwe werken

Jan Braamburg, voorzitter OR UWOON

Jan Braamburg, voorzitter OR UWOON

Werkplezier als speerpunt ‘Werkplezier’ is de komende jaren het speerpunt van de Ondernemingsraad (OR) van UWOON. “In 2011 hebben we tijdens een cursus nagedacht over wat nou de essentie is wat je als OR voor je collega’s wilt bereiken. We kwamen uiteindelijk op werkplezier uit”, licht OR-voorzitter Jan Braamburg toe. Dit betekent dat de OR de komende jaren alle voorstellen die op de vergadertafel komen, op dat onderwerp gaat toetsen. “We willen continue nadenken wat een plan of voorstel betekent voor het werkplezier van medewerkers. Neem nou de wijzigingen in het woon/werkverkeer die Den Haag voorstelt. Als je meer moet betalen om op kantoor te komen, kan dat ten koste gaan van werkplezier”, geeft Braamburg als concreet voorbeeld. “Daarnaast willen we medewerkers erop wijzen dat ze vooral ook zelf invloed kunnen hebben op hun werkplezier. Vaak kun je zelf het beste een situatie veranderen. En natuurlijk kan de OR daarbij een rol spelen”, aldus Braamburg. Het ORspeerpunt is overigens niet ontstaan uit onvrede. “Zeker niet. De meeste medewerkers hebben het prima naar hun zin. UWOON is een uitstekende werkgever.”

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

41

7. Governance 7.1 Bestuursverslag De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie van de missie, doelen, doelstellingen en resultaten van UWOON. Onze missie is de basis van het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde ondernemingsplan 2012-2014. Die missie luidt: ‘UWOON zorgt voor huisvesting en diensten op het gebied van wonen, zorg, welzijn en werken, gericht op een door de klant gewenste wooncarrière binnen de wijken en kernen met respect voor verschillende woon- en leefstijlen’. Belanghouders zijn actief betrokken bij het opstellen van het ondernemingsplan. Dat is uitgewerkt in een geïntegreerd jaarplan voor de totale organisatie. De jaarplannen worden met de huurdersorganisaties doorgenomen. Ook het jaarplan wordt goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. De Raad krijgt elk kwartaal een rapportage over de voortgang. Daarnaast verschaft het bestuur de Raad van Commissarissen de overige informatie die nodig is voor uitoefening van hun taak. Het bestuur is verantwoordelijk voor het naleven van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten van UWOON. Het bestuur rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn auditcommissie.

Moniek van Balen, Bestuurder UWOON (l.)

Moniek van Balen, Bestuurder UWOON

Visitatiecommissie kijkt kritisch in de keuken Hoe beoordeelt een onafhankelijke ‘buitenstaander’ - een visitatiecommissie - de maatschappelijke prestaties van UWOON? Het antwoord op deze vraag kwam in 2011 en luidde: met rapportcijfer 7. “Netjes, zo’n zeven, maar het gaat om wat er achter het cijfer zit”, vindt UWOON-bestuurder Moniek van Balen. “Het gaat erom hoe we het in de praktijk doen. En dan blijkt dat belanghouders zoals huurders en gemeenten ons positief waarderen.” “ We zijn blij met de beoordeling achter dit rapportcijfer, zeker omdat het betrekking heeft op de eerste jaren na de fusie. In zo’n periode loop je het risico dat dienstverlening onder druk staat omdat er veel organisatorisch te doen is. Ons ambitieniveau ligt voor de komende jaren onveranderd hoog, soms te hoog bleek uit de visitatie. Met de punten van kritiek van de Visitatiecommissie gaan we aan de slag. Het begint met realistische ambities hebben. Mochten we planningen niet halen, dan stellen we die eerder bij. En we zullen meer vertellen over wat we doen, nu zijn we vaak nog te bescheiden. Ook het ‘waarom’ van ons beleid gaan we duidelijker communiceren.” Werk aan de winkel dus. Over vier jaar komt de commissie opnieuw ‘op visite’ om kritisch in de keuken van UWOON te kijken.

42

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Besluiten die de Raad van Commissarissen moet goedkeuren, staan in artikel 11, lid 1 van de staturen van stichting UWOON. De taken en verantwoordelijkheden van het bestuur zijn vastgelegd in het bestuursreglement. Dit reglement is in 2011 niet gewijzigd. Staturen en bestuursreglement staan op de website. Het bestuur In het verslagjaar is het collegiaal bestuur van UWOON niet gewijzigd. Het bestaat uit twee directeuren-bestuurders: De heer L.A. van Doorn (1950) is sinds 1 september 1979 verbonden aan de organisatie. Per 1 juli 2008 is hij voorzitter van de Raad van Bestuur van UWOON. Mevrouw ir. M.C.F. van Balen-Uijen (1967) werkt sinds 2005 bij de organisatie. Per 1 januari 2008 is zij directeur van UWOON Holding BV en de twee 100% dochterondernemingen. Per 1 juli 2008 is zij lid van de Raad van Bestuur van UWOON. Benoemingstermijn De Governance Code beveelt aan om bestuurders voor maximaal vier jaar te benoemen. De Raad van Commissarissen kiest daar niet voor, omdat het continuïteit in de besturing van de organisatie heel belangrijk vindt.

Beoordeling De remuneratiecommissie hield in augustus het jaarlijkse functioneringsgesprek met één van de directeuren-bestuurders, te weten met mevrouw M.C.F. van Balen-Uijen. Omdat de heer L.A. van Doorn op 1 april 2012 terugtreedt als bestuurder, is in goed overleg besloten af te zien van het eind 2011 geplande functioneringsgesprek. Nevenactiviteiten en netwerken 2011 per bestuurder De heer L.A. van Doorn: Voorzitter Coördinatiegroep Wonen Zorg en Welzijn Voorzitter Directeurenoverleg Regio Noord Veluwe corporaties Voorzitter bestuur CAI Harderwijk Lid stuurgroep Wonen Welzijn Zorg Lid stuurgroep maatschappelijke zorg Lid Stuurgroep Integrale veiligheid van de gemeente Harderwijk Klankbordgroep van het plan Waterfront in Harderwijk Lid Raad van Advies Bouwkunde ROC Landstede Mevrouw M.C.F. van Balen-Uijen: Lid Regieraad Bouw Oost Nederland Lid Kwaliteitsteam Samenwerking Provincie Gelderland Lid BestuursAdviesCommissie arbeidsvoorwaarden Aedes Voorzitter bestuur Netwerk Vrouwelijke Managers corporatiebranche De directeurbestuurders hadden in 2011 geen transacties waarin tegenstrijdige belangen zouden kunnen spelen. Honorering De salarissen van het bestuur passen binnen de bandbreedte van de commissie Izeboud. Een externe partij toetste de taken en verantwoordelijkheden van het bestuur aan de Izeboudregeling. Het salaris bestaat uit een vast inkomen, pensioen en overige arbeidsvoorwaarden, waaronder een auto van de zaak met een cataloguswaarde tot maximaal 35% van het jaarsalaris. Daarnaast geldt een representatievergoeding van € 80 per maand. De heer L.A. van Doorn is door de gemeente Harderwijk gedetacheerd bij UWOON. In 1999 maakten UWOON en de heer L.A van Doorn afspraken over aanvullende beloningsvoorwaarden. Die moesten het verschil compenseren tussen de salariëring die voortvloeit uit de detacheringovereenkomst en de waardering gebaseerd op het adviesdocument van de Vereniging Van Directeuren Woningcorporaties - commissie arbeidsvoorwaarden (later regeling Izeboud). Het verschil in waardering is jaarlijks in één keer uitbetaald. Dit gebeurt in januari volgend op het jaar waarop de verschillen zijn ontstaan. In 2011 is de wens ontstaan de salarisverplichting uit te betalen in het jaar dat de verplichting is ontstaan. Dit betekent dat januari 2011 het verschil over 2010 is uitbetaald en in december 2011 het verschil over 2011.

Het inkomen van de heer L.A. van Doorn bedroeg in 2011 € 131.618 bruto, de pensioenlasten waren € 10.259; vergoedingen en werkgeverslasten bedroegen € 13.829. Daarnaast is voornoemde nabetaling van € 64.890 uitbetaald. Sinds 1 november 2005 maakt de heer Van Doorn gedeeltelijk gebruik van de FPU-regeling voor ambtenaren. Door deze arbeidsduurverkorting is zijn brutosalaris verlaagd. In de dagelijkse praktijk is een arbeidsduurverkorting van acht uur niet mogelijk. Daarom worden deze uren gespaard en direct voorafgaand aan het eind van de dienstbetrekking opgenomen. De brutosalarislasten worden jaarlijks in de salariskosten verwerkt; in 2011 € 48.729. Het inkomen van mevrouw M.C.F. van Balen bedroeg € 109.595 bruto; de pensioenlasten bedroegen € 25.150, vergoedingen en werkgeverslasten € 15.965. In de arbeidsovereenkomsten zijn geen afspraken gemaakt over een bijzondere uitkering bij beëindiging dienstverband. Belangrijke thema’s voor de bestuurders in 2011 Vaststelling implementatie integriteitscode In 2010 ontwikkelden we samen met het personeel een integriteitscode voor UWOON. Die is begin 2011 vastgesteld. Desondanks is frauduleus, onethisch of onwettig handelen niet uit te sluiten. Daarom is een interne meldregeling onderdeel van de code. Hier kunnen vermoedens van misstanden gemeld worden. In 2011 zijn er geen meldingen geweest. De integriteitscode is op onze website geplaatst. Financiële kaders, investeringsstatuut en verbindingenstatuut In onze onderneming staan onze klanten centraal. Alle middelen die wij kunnen inzetten staan in dienst daarvan. Belangrijke keuzemomenten voor het inzetten van middelen zijn de investerings- en verbetertrajecten van vastgoed. Gemaakte keuzes beïnvloeden de bedrijfsvoering van UWOON voor een langere periode. Daarom heeft UWOON een investeringsstatuut opgesteld. Daarin staan de kaders voor de gewenste rendementen en richtlijnen voor besluitvorming rond investeringen in nieuwbouw en verbeterprojecten. Het statuut is ook een sturingsmiddel in het waarborgen van de financiële continuïteit van UWOON. Naast het investeringsstatuut schrijft de Governance Code een Verbindingenstatuut voor. Wij zullen in 2012 bezien hoe wij hieraan vorm willen geven. Vaststellen basiskwaliteit nieuwbouw In ons ondernemingsplan staat dat wij onze klanten een goede basiskwaliteit willen bieden, die in verhouding staat tot de prijs die daartegenover staat. Wij doen dit omdat wij ook huishoudens met een lager inkomen een goede woonkwaliteit willen bieden. In 2011 hebben we de basiskwaliteit voor onze woningen vastgesteld. De vastgestelde basiskwaliteit is input voor het Programma van eisen voor Nieuwbouw en Planmatig onderhoud. Dat is in 2011 ontwikkeld en vastgesteld. Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

43

7. Governance Ketenintegratie Door het invoeren van ketenintegratie kan UWOON beter inspelen op de wensen van haar klanten. Bovendien is de verwachting dat ketenintegratie op termijn kosten bespaart. Een extern bedrijf ondersteunt ons bij het proces. Inmiddels zijn twee strategische onderhoudsprojecten binnen Vastgoed benoemd die als start kunnen fungeren voor het vormgeven van een moderne samenwerking met aannemers. Ook een nog te starten nieuwbouwproject moet als pilotproject fungeren. Vaststelling nieuwe processen Zowel voor de fusie in 2008 als daarna heeft UWOON een groot aantal processen in kaart gebracht. Een doel in het ondernemingsplan is het afgeven van een In Control Statement. Als basis hiervoor wordt een risicomanagementsysteem opgezet. Een onderdeel hiervan is het identificeren van de belangrijkste risico’s van de processen. Het is noodzakelijk dat de processen actueel en uniform zijn, maar ook zijn vastgesteld. Als eerste worden de processen uit het hoofdproces Verhuur en Verkoop vastgesteld, omdat dit een primair proces is waarbij UWOON op actualiteit, uniformiteit en efficiency voordelen kan behalen. Het bestuur stelde deze processen in januari 2012 vast. Aanzet nieuwe kwartaalrapportage In 2011 is begonnen met de ontwikkeling van een nieuwe kwartaalrapportage. De opzet is besproken met de auditcommissie. De kwartaalrapportage wordt vooral een sturingsdocument. Begin 2012 stelde het bestuur deze vast. Visitatie In 2011 heeft UWOON zich door Ecorys laten visiteren. De cijfers in het visitatierapport zijn vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Een geweldige prestatie, mede omdat er in 2008 een fusie is geweest met drie partijen. De commissie constateerde dat er goede prestaties zijn geleverd, zowel intern als extern. De zaken worden goed afgewogen en er is veel in ontwikkeling. Het intern toezicht is goed tot stand gekomen. Er zijn onzekerheden op financieel gebied. Belanghouders zijn tevreden over de prestaties van UWOON. Een van de belangrijkste boodschappen uit het rapport is dat we niet alleen moeten vertellen wat we doen, maar ook wat we niet hebben gedaan en waarom niet. Punten ter verbetering zijn: UWOON moet meer gaan werken met nieuwe communicatietechnieken zoals social media. Veel zaken zijn voor ons zo vanzelfsprekend dat we vergeten ze te noemen. De huurders willen graag meer informatie over grote projecten. De zorgen welzijnpartijen willen graag intensiever met ons samenwerken.

44

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

De efficiency van onze organisatie. Wij moeten doelmatiger werken. Het blijkt dat we veel terug vallen op de oude werkwijze. Er wordt een Plan van Aanpak gemaakt zodat de leerpunten toegepast kunnen worden. Het rapport is inmiddels goedgekeurd en staat bij Stichting Visitatie Wooncorporaties Nederland op de website. Strategisch voorraadbeleid In 2011 is het strategisch voorraadbeleid op complexniveau uitgewerkt. Vastgoed heeft het begrip technische ingreep levensduurverlenging groot en klein nader gespecificeerd, inclusief een kostenraming. We hebben het begrip ‘levensfasegeschikt’ nader uitgewerkt en de achtergrond van labeling van complexen verder in beeld gebracht. Ook inventariseerden we de nieuwbouwmogelijkheden. Er is in beeld gebracht welke woningen voor sloop in aanmerking komen en welke woningen uit financiële overwegingen de beste woningen zijn om te verkopen. Deze lijst is afgezet tegen de volkshuisvestelijke lijst. In 2012 ronden we het strategisch voorraadbeleid af. M.C.F. van Balen-Uijen

7.2 Verslag Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op de Raad van Bestuur, de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Zij adviseert het bestuur en fungeert als klankbord. De RvC is daarnaast werkgever van het bestuur. De RvC houdt onder meer toezicht op: Realisering van doelstellingen, volkshuisvestelijke opgaven, strategie en de risico’s die de activiteiten van de corporatie met zich meebrengen Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen en het kwaliteitsbeleid Integriteit van de organisatie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in de statuten beschreven en verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC van 29 oktober 2008. Daarnaast omschrijft een profielschets de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden. Het reglement en de profielschets staan op www.uwoon.nl. De RvC heeft twee commissies ingesteld: De remuneratiecommissie De auditcommissie

7.2.1 Toezichtkader Het toezichtkader wordt gevormd door: Wet- en regelgeving Statuten Governancecode Het ondernemingsplan 2011-2014 Het strategisch voorraadbeleid De jaarlijkse bedrijfsbegroting en daaruit voortvloeiend de investeringsbegroting en het jaarplan De kwartaalrapportages waarin de verantwoordingsvelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector aan bod komen De belangrijkste bevindingen uit de externe controle rapportages van onze accountant De prestatieafspraken met de gemeenten De gesprekken die de RvC voert met de onafhankelijke accountant, ondernemingsraad en huurdersraden Beleid voor dochters en deelnemingen.

Belangrijke afwijkingen zijn: De directeur-bestuurders zijn voor onbepaalde tijd aangesteld. Als ze niet goed functioneren, kan de RvC genoeg maatregelen nemen. Bij de start van de fusie is een rooster van aftreden opgesteld voor de leden van de RvC. Volgens de statuten bestaat de RvC uit minimaal vijf en maximaal zeven leden. Vijf leden heeft de voorkeur, omdat die de meest fundamentele beleidsterreinen en competenties afdekken. Tot 2012 telt de RvC zeven leden. Zo waarborgen we de continuïteit in de jaren na de fusie en integreren we de ervaringen van de vorige corporaties. Integriteit UWOON heeft begin 2011 een eigen integriteitscode vastgesteld. In combinatie met deze code stelde UWOON een meldregeling op. De RvC heeft hiervan kennis genomen.

7.2.3 Profielschets leden Raad van Commissarissen UWOON gebruikt een profielschets voor de selectie van mogelijke RvC-leden. Die waarborgt dat de Raad voldoende kennis heeft van strategie, financiële risicobeheersing, realisering van de volkshuisvestelijke taken en projectontwikkeling. Ieder lid van de Raad heeft voldoende bestuurlijke kwaliteiten en deskundigheden. De voorzitter voldoet daarnaast aan een aantal specifieke eisen. De huurderbelangenorganisaties hebben inspraak bij de benoeming van een nieuw RvC-lid. Hiervoor is een convenant afgesloten. Huurders dragen sindsdien geen ‘huurdersleden’ meer voor in de RvC. De RvC functioneert als één college met een gezamenlijke verantwoordelijkheid.

7.2.2 Governancecode UWOON vindt goed ondernemingsbestuur van groot belang. Wij onderschrijven de principes van de governancecode woningcorporaties van Aedes. Bestuur en RvC realiseren hiermee op herkenbare en transparante wijze de maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen. Wel wijkt UWOON af van een aantal concrete bepalingen, zodat de code beter past bij onze organisatie.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

45

7. Governance 7.2.4 Samenstelling Raad van Commissarissen De samenstelling van de Raad van Commissarissen in 2011 De heer drs. H.J.M. Ridder (voorzitter) Geboortejaar 1944 Functie Adviseur, voorheen diverse directiefuncties openbaar vervoer branche Nevenfuncties Lid Raad van Toezicht OV-loket Lid Stichtingbestuur Museum Elburg Lidmaatschap n.v.t. Expertise Organisatie en bedrijfsvoering Ruimtelijke ordening Financiën De heer C.H. Louwerse MMO (lid) Geboortejaar 1949 Functies Algemeen directeur/bestuurder bij Home-Base Support en algemeen directeur bij Koninklijke PIT Pro Rege Nevenfuncties Voorzitter Kerkenraadscommissie Zendingskerk (tot 1 juli 2011) Lid WMO adviesraad in Ermelo (tot 1 maart 2011) Vicevoorzitter SWO Ermelo Voorzitter van DVS ’33 Ermelo (vanaf 11 maart 2011) Lidmaatschap Lid van Nederlands Centrum van Directeuren en Commissarissen Lid van auditcommissie UWOON Expertise Brede kennis en ervaring op gebied van zorg en welzijn en maatschappelijk ondernemerschap Kennis van organisatieontwikkeling en -verandering Bestuurlijke kennis, ervaring en netwerken De heer T. Kroon (lid) Geboortejaar 1944 Functie Gepensioneerd, voorheen commercieel directeur Nevenfunctie n.v.t. Lidmaatschap n.v.t. Expertise Commercie Kennis van lokale politiek

46

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Mevrouw A.E. van der Haar-Ros (vicevoorzitter) tot 1 juni 2011 Geboortejaar 1976 Functie Werkzaam bij Stichting zorgverlening ’s Heeren Loo, sectie vastgoed, projectleider vastgoedontwikkeling Nevenfunctie n.v.t. Lidmaatschap Lid van remuneratiecommissie UWOON Expertise Bouwkunde Zorgregelgeving t.a.v. bouwprojecten Haalbaarheidstoetsen bij projectontwikkeling (financiële studies voor bouw-zorgprojecten) De heer J.K. Pel (lid) Geboortejaar 1946 Functie Vervroegd uitgetreden. Voorheen werkzaam als hoofd personeel en organisatie. Nevenfuncties Voorzitter Stadsmuseum Harderwijk Voorzitter dr. G.C.J. Kruisinga-fonds Lidmaatschap Voorzitter van remuneratiecommissie UWOON Expertise Organisatieontwikkeling Bedrijfsvoering Lokale overheid De heer drs. G.W. Hop RA (lid) Geboortejaar 1968 Functies Directeur eigenaar Rexcom Holland BV Directeur eigenaar Konnex Global Enterprise BV Nevenfunctie n.v.t. Lidmaatschap Plaatsvervangend lid van remuneratiecommissie UWOON Expertise Ondernemerschap Financieel De heer drs. W.C. Verbaan (lid) Geboortejaar 1946 Functies Lector Vastgoedeconomie aan de Hogeschool van Amsterdam Ondernemer Nevenfuncties Commissaris Iterfidelis Raad van Toezicht Stichting Roges Lidmaatschap Voorzitter van auditcommissie UWOON Expertise Infrastructuur/gebiedsontwikkeling Water en ruimte Mobiliteit Volkshuisvesting Financial engineering Publiek-private samenwerking (PPS) en DBFM contracten

Alle commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en wonen geregeld themabijeenkomsten bij. Onafhankelijk Activiteiten van leden mogen de onafhankelijkheid van de RvC niet aantasten. Eén lid werkt bij ’s Heeren Loo in Ermelo. Zij heeft dit gemeld bij beide organisaties. De RvC van UWOON vindt deze functie geen bezwaar. Indien nodig onthoudt betrokkene zich van stemming, bijvoorbeeld bij wel of niet aangaan van samenwerkingsverbanden. Geen van de commissarissen was ooit in dienst van de corporatie of heeft direct of indirect een band met toeleveranciers of afnemers. Ook verleent niemand direct of indirect andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met UWOON buiten het commissariaat. In het verslagjaar waren leden van de RvC niet betrokken bij transacties met tegenstrijdige belangen.

7.2.5 Rooster van aftreden RvC-leden worden voor vier jaar benoemd. Twee keer herbenoeming van nog eens vier jaar is mogelijk. Het rooster van aftreden werkt toe naar vijf commissarissen in 2014. Op 14 maart 2012 is een nieuw rooster van aftreden vastgesteld volgens de richtlijnen van de governancecode zoals die per 1 juli 2011 geldt. De belangrijkste aanpassing in het nieuw vastgestelde rooster is de aanpassing van de zittingsduur van 12 naar 8 jaar. W.C. Verbaan A.E. v.d. Haar-Ros G.W. Hop T. Kroon C.H. Louwerse J.K. Pel H.J.M. Ridder

1e benoeming 01-12-05 01-12-10 01-11-94 19-04-01 01-03-05 01-02-95

herbenoembaar 01-12-13 01-12-13 01-12-14 01-12-12

aftredend 01-12-17 01-12-17 01-12-22 31-12-11 01-12-13 01-12-16 31-12-11

Mevrouw A.E. van der Haar-Ros is vanaf 1 juni 2011 met sabbatical. Zij is in deze periode uitgeschreven als commissaris. De bedoeling is dat zij per 1 juli 2012 weer toetreedt tot de Raad. De heer H.J. M. Ridder en de heer T. Kroon, respectievelijk voorzitter en RvC-lid, traden op 31 december 2011 af. De heer C.H.P. Oosterwijk is per 1 januari 2012 benoemd als voorzitter van de RvC. Om die reden is de heer Ridder een maand langer aangebleven.

7.2.6 Vergaderingen 2011 De voorzitter van de RvC en het bestuur bereiden de vergaderingen van de RvC voor. De agendering is gebaseerd op: Statutaire bepalingen over bestuursbesluiten die de Raad vooraf moet goedkeuren Afspraken over periodieke informatie, zodat de Raad de ontwikkelingen in het bedrijf en in de branche kan volgen Het ondernemingsplan van UWOON en eventueel gewenste wijzigingen daarin De wens van de Raad om periodiek zelf rechtstreeks contacten te onderhouden met de onafhankelijke accountant, de ondernemingsraad en de huurdersraden van de drie vestigingen Actualiteiten. De RvC vergaderde in 2011 vijf keer volgens het jaarlijks vastgestelde vergaderschema. Ook was er een aantal bijeenkomsten omdat belangrijke onderwerpen ter informatie of ter goedkeuring aan de RvC waren voorgelegd. Verder was er informeel overleg met de huurdersorganisaties en de ondernemingsraad. Naast de regulier terugkerende zaken waren de belangrijkste gespreks- en aandachtspunten: Themabijeenkomst op 26 januari met informatie over het Strategisch Voorraadbeleid en bespreking van het ondernemingsplan 2011-2014. Na de themabijeenkomst volgde een extra vergadering voor de bespreking van het aanbestedingsbeleid voor vastgoedbeheer. Ook vond een verkenning plaats van de grondposities van UWOON en daarmee samenhangend de gevolgen voor projectontwikkeling. Verder vond herijking van de bedragen van het bestuursmandaat plaats. In de reguliere vergadering op 16 maart keurde de RvC het ondernemingsplan 2011-2014 goed en kwam de gewijzigde zittingsduur van de RvC door aanpassing van de governancecode aan de orde. De RvC besloot vast te houden aan het rooster van aftreden dat in 2010 is vastgesteld. Het rooster wordt vastgesteld op basis van de nieuwe Governancecode. Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

47

7. Governance In de bijeenkomst met de accountant op 15 juni kwamen de bevindingen na controle van de jaarverslagen en de jaarrekeningen 2010 aan de orde. De financiële positie van UWOON is goed. Voorgenomen investeringen zijn kritisch tegen het licht gehouden en indien nodig zijn voorzieningen getroffen. UWOON is goed op de hoogte van de voortgang van de (politieke) dossiers die de sector aangaan en handelt naar bevind van zaken. De tijdelijke regeling is goed verankerd in de procesvorming. De RvC keurde de jaarrekeningen van UWOON goed, net als de jaarrekeningen van UWOON Holding BV, UWOON Projectontwikkeling BV en UWOON Beheer en Onderhoud BV. De Raad stemde in met de jaarrekeningen van De Dahlia BV en De Driesprong BV. UWOON startte in 2011 met het proefproject Ketenintegratie. Dit moet de faalkosten in de bouw terugbrengen. Samenwerking met andere partijen in de bouw is daartoe de sleutel. De RvC kreeg in de vergadering van 21 september uitgebreide informatie over ketenintegratie. De RvC ging akkoord met de aankoop van vijftien appartementen in Oldebroek. De goedkeuring was nodig omdat met dit project het vereiste rendement niet wordt behaald. De RvB heeft voldoende gemotiveerd waarom het project toch door kan gaan. Ook het aanbestedingsbeleid voor Nieuwbouwprojecten kwam aan de orde. De RvC keurde het Investeringstatuut van UWOON goed. Voor de invoering daarvan moest het bestuursmandaat worden aangepast. De RvC keurde het gewijzigde bestuursmandaat goed. De remuneratiecommissie bracht de procedure werving en selectie voorzitter RvC in. De profielschets voor de voorzitter werd vastgesteld. Op 27 oktober kwam tijdens een extra vergadering het bouwbesluit project Centrumplan ’t Harde ter tafel. De RvC verleende goedkeuring aan de plannen. Verder kreeg de Raad de uitkomsten van het visitatierapport. In de vergadering van 23 november is de begroting 2012 en meerjarenbegroting 2012-2021 besproken en goedgekeurd. De Raad keurde het Treasuryjaarplan 2012 eveneens goed.

7.2.7 Commissies Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bereidt de besluitvorming voor van de RvC over werving en selectie van leden van het bestuur (RvB) of de RvC, evenals het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden voor de RvB. Ook bereidt de commissie evaluatiegesprekken voor en voert deze uit. De remuneratiecommissie bestond uit de heer J.K. Pel (voorzitter), mevrouw A. van der Haar-Ros (lid 1e helft 2011) en de heer G.W. Hop (lid 2e helft 2011). Het reglement van de remuneratiecommissie is vastgesteld op 7 januari 2009.

48

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Verslag van de Remuneratiecommissie De RvC nam op basis van voorstellen van of voorbereiding door de remuneratiecommissie kennis van of besloot over: Vervanging in de remuneratiecommissie van mevrouw van der Haar-Ros tijdens haar sabbatical door de heer G.W. Hop (16-03-2011) Oriëntatie op uitgangspunten en arbeidsvoorwaarden in verband met de overgang naar een eenhoofdig bestuur per 1 april 2012 (16-03-2011 en 15-06-2011) De voorbereiding van een profiel en de procedure voor de werving van een nieuw lid c.q. nieuwe voorzitter voor de RvC eind 2011 (16-03-2011 en 15-06-2011) Vervulling functie vicevoorzitterschap per medio 2011 (15-06-2011) De nieuwe profielschets RvC op basis nieuwe Governancecode per 1 juli 2011 (21-09-2011) Het met één van de directeuren-bestuurders gevoerde functioneringsgesprek (21-09-2011) Externe begeleiding bij de jaarlijkse evaluatie (21-09-2011) Benoeming van de heer C.H.P. Oosterwijk tot voorzitter RvC per 1 januari 2012 (27-10-2011) De commissie voerde op 3 augustus 2011 het jaarlijkse functioneringsgesprek met één van de directeurenbestuurders mevrouw M.C.F. van Balen-Uijen (verslag 15-08-2011 vastgesteld). Gelet op de beperkte resterende zittingsduur van de andere directeur-bestuurder is in goed overleg afgezien van het functioneringsgesprek dat voor eind 2011 was gepland. Ook toetste de commissie in het verslagjaar de beloningen van de commissarissen en de directeuren-bestuurders aan respectievelijk de ‘honoreringscode commissarissen’ en de ‘sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties’ (beiden inmiddels opgenomen in de nieuwe Governancecode per 1 juli 2011). Genoemde beloningen kwamen daarmee overeen. De remuneratiecommissie vergaderde in het verslagjaar drie keer en besteedde in totaal ruim zestig uur (voorzitter 38, lid 23 uur) aan overleg, voorbereiding en uitwerking van besluiten. De complete RvC volgde workshops/themabijeenkomsten op onder meer het terrein van Ketenintegratie, Ondernemingsplan en Strategisch Voorraadbeleid. Individuele leden volgden workshops (onder meer van VTW) op deelgebieden van het commissariaat, zoals Vastgoed. In het nieuwe verslagjaar houdt de remuneratiecommissie zich onder meer bezig met het rooster van aftreden op basis van de nieuwe Governancecode, aanpassing van het reglement RvC en het bestuursreglement. Ook aanpassing van de arbeidsvoorwaarden bij een situatie van eenhoofdig bestuur per 1 april 2012, het jaarlijkse functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder en een voorstel betreffende uitvoering van het jaargesprek staan op de agenda. Tenslotte buigt de commissie zich over het herintreden van mevrouw Van der Haar-Ros na haar sabbatical en het voorbereiden van de jaarlijkse evaluatie.

Auditcommissie De auditcommissie bereidt de vergaderingen van de RvC voor wat betreft de begroting, jaarrekening, kwartaalrapportages, treasuryjaarplan, risicobeheerplan en uitvoering daarvan. De auditcommissie bestaat sinds 21 juni 2010 uit de heren W.C. Verbaan (voorzitter) en C.H. Louwerse. Het reglement van de auditcommissie is vastgesteld op 23 september 2009. Verslag auditcommissie over 2011 De auditcommissie vergaderde in 2011 vier keer. Het verslag van de commissievergadering staat op de agenda van de daarop volgende vergadering van de Raad van Commissarissen. In de cyclus zijn uiteraard opgenomen de begroting, de jaarrekening, het treasuryrapport en de kwartaalrapportages. Naast de reguliere vergadering was er een gesprek met de nieuwe controller over de kpi’s, de planningsystematiek en de controlecyclus. Ook met het visitatieteam is overlegd. Specifieke onderwerpen waren: Het investeringsstatuut, een belangrijke onderlegger voor de jaarstukken De DAEB en niet-DAEB effecten De portefeuillestrategie Bijzondere investeringsbeslissingen, onder andere het centrumplan ’t Harde Aanbestedingen beleid Kaders voor de financiële sturing Voor de begroting 2012 zijn met een scenarioanalyse de gevoeligheden van bijzondere interventies opgespoord. De auditcommissie kon in 2011 beschikken over alle gegevens die zij nodig had voor de uitoefening van haar taak.

7.2.8 Vergoedingen Raad van Commissarissen De commissarissen ontvangen een vaste vergoeding. Op basis van de ‘Adviesregeling toezichthouders in woningcorporaties’ is de vergoeding per 1 juli 2008 vastgesteld op € 7.500 voor de leden van de RvC en € 11.250 voor de voorzitter. Conform de adviesregeling worden vergoedingen jaarlijks geïndexeerd. Daarnaast declareren de commissarissen de reiskosten en de kosten voor opleidingen die ze in het belang van UWOON volgen. De vergoedingen aan de commissarissen in het verslagjaar passen binnen de nieuwe Governancecode Woningcorporaties zoals die per 1 juli 2011 geldt. De vergoeding van de RvC is te vinden op www.uwoon.nl en in het jaarverslag van UWOON.

was dat de RvC als geheel, maar ook in onderlinge relatie en in relatie met de RvB, adequaat functioneert en dat er geen wezenlijke ontwikkelpunten zijn. De samenwerking met en het vertrouwen in de RvB worden als positief ervaren. De RvC wil zich in de toekomst meer richten op maatschappelijk rendement in relatie tot de bestaande voorraad.

7.2.10 Visitatie In de periode januari-juni 2011 voerde Ecorys Vastgoed een maatschappelijke visitatie uit bij UWOON. De prestaties zijn als ‘voldoende tot ruim voldoende’ beoordeeld. Volgens het visitatierapport waren de geleverde prestaties in 2009 en 2010 op een breed terrein vrij constant. UWOON boekte tijdens de fusieperiode progressie in een periode waarin ook interne uitdagingen waren.

7.2.11 Verantwoording Deze jaarrekening is door PricewaterhouseCoopers Accountants NV gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring van de onafhankelijke accountant, die u in dit verslag op pagina 90 aantreft. Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen de bestuurder voor de jaarrekening 2011 vast te stellen. Goedkeuring door de RvC strekt het Bestuur tot volledige decharge.

7.3 Verklaring Het Bestuur en de Raad van Commissarissen verklaren dat de middelen in 2011 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend. Vastgesteld door de Directeur-bestuurder op 6 juni 2012 Mevrouw ir. M.C.F. van Balen-Uijen Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 6 juni 2012 De heer drs. ing. C.H.P. Oosterwijk, voorzitter De heer drs. G.W. Hop, lid De heer C. H. Louwerse MMO, lid De heer J. K. Pel, lid De heer drs. W.C. Verbaan, lid

7.2.9 Evalueren Raad van Commissarissen De RvC evalueert jaarlijks het eigen functioneren en de samenwerking met de Raad van Bestuur. Het ene jaar gebeurt dit met en het andere jaar zonder externe begeleiding. Op 7 december 2011 evalueerde de RvC, onder externe begeleiding, haar eigen functioneren. Op tafel kwam de eigen rolvervulling als RvC en die van anderen in het proces ‘van maatschappelijke opgave tot outcome’. De conclusie

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

49

8. Algemeen UWOON heeft geen winstoogmerk, maar gebruikt financiële voordelen voor volkshuisvesting. Waarborgen van de financiële continuïteit en een goede financiële sturing staan centraal. De kern van het financieel beleid is een adequaat vermogensbeheer en risicobeheersing bij de bedrijfsprocessen. Maatschappelijk ondernemerschap hebben we daarbij continu in het achterhoofd. Intern risicobeheersing- en controlesysteem Het bestuur is verantwoordelijk voor het intern risicobeheersing- en controlesysteem. Dit heeft betrekking op bijvoorbeeld beleidsvorming, processen en taken, waarmee UWOON haar doelstellingen realiseert, afwijkingen snel signaleert en negatieve effecten voorkomt. Belangrijke onderdelen van het risicobeheersing- en controlesysteem zijn de zogenaamde RVB-lijst, de procedures, het budgetsysteem en de kwartaalrapportage. De RVB-lijst is een opsomming van de UWOON-activiteiten, waarbij per activiteit staat wie verantwoordelijk is en wie nader advies geeft. In 2011 is gewerkt op basis van de RVB-lijst. Procedures: De procedures binnen UWOON zijn grotendeels beschreven. Om te komen tot een ‘In Control Statement’ (ICS) vindt een inventarisatie plaats van procedures binnen UWOON en de daarbij behorende risico’s. Met de betrokkenen beoordelen we de procedures op actualiteit en passen we deze waar nodig aan. Met het bestuur stellen we vervolgens de belangrijkste en meest risicovolle procedures en een stappenplan voor het ICS vast. Het merendeel van de processen voor verhuur is in 2011 geactualiseerd en bekeken op uniformiteit en efficiency. Deze processen zijn in januari 2012 vastgesteld door het bestuur. Kwartaalrapportage: In 2011 heeft zoals gepland de evaluatie plaatsgevonden van het format voor de kwartaalrapportage uit 2010. Om de interne informatievoorziening te verbeteren is onder andere gekozen voor ontwikkeling en implementatie van een nieuw format van de kwartaalrapportage. De focus verschuift van verantwoordingsinformatie naar sturingsinformatie. Het nieuwe format, de KPI’s en de normering ten behoeve van de kwartaalrapportage 2012 zijn vastgesteld door het bestuur. Tevens zijn standaard query’s opgesteld, zodat het eerste kwartaal 2012 volgens de nieuwe opzet kan worden gerapporteerd. Planning- en controlcyclus UWOON werkt met een planningen controlcyclus die de gang van zaken binnen de organisatie bewaakt en vaststelt of doelen zijn gehaald. De cyclus bestaat uit een aantal fases: Plan De cyclus begint met het opstellen van plannen. Uitgangspunt hierbij zijn de beleidsvoornemens in het Ondernemingsplan. De activiteiten zijn vertaald in jaarplannen. Daaruit stelt UWOON vervolgens de integrale meerjarenbegroting op, waarin ook lopende activiteiten een plaats vinden.

50

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Do In deze fase worden plannen uitgevoerd. Check Via de kwartaalrapportage, de jaarrekening en het jaarverslag vergelijkt UWOON de realisatie met de begrote doelen. Ook bespreken bestuur en de diverse managers maandelijks de voortgang van verschillende activiteiten. Act Als doel en realisatie niet gelijk zijn, bekijkt UWOON of een beleidsaanpassing nodig is voor het halen van de ondernemingsdoelstellingen. UWOON is zich binnen het totale proces bewust van de risico’s, zonder dat deze al integraal zijn beschreven. In 2009 is een vorm van risicoscan ontwikkeld die risico’s bij projectontwikkeling inzichtelijk maakt. Medewerkers denken daardoor goed na over risico’s. UWOON streeft uiteindelijk naar een integraal risico managementsysteem en houdt risicobeheersing daarom op de agenda.

8.1 Investeringen Opgeleverde projecten In 2011 heeft UWOON de volgende projecten opgeleverd: Woningen 22 appartementen Vackenordestraat in Elburg 8 eengezinswoningen Vackenordestraat in Elburg 26 eengezinswoningen Koeland in Oldebroek 6 appartementen Spechtstraat/Eksterstraat in Ermelo overig vastgoed 2 bedrijfsruimten Vackenordestraat in Elburg Met deze investeringen is € 18,3 miljoen gemoeid, waarvan een deel wordt terugverdiend uit de huuropbrengsten. Wat rest is een onrendabele top van € 4,1 miljoen. Hiervan is de afgelopen jaren al € 4,3 miljoen ten laste van de reserves gebracht. Het restant komt ten gunste van het resultaat 2011. Project

Ermelo: mgw Spekster Elburg: mgw Vackenordestraat egw Vackenordestraat bedrijfruimten Vackenordestraat Oldebroek: egw Koeland

aantal

gem. stichtingskosten

totale totale stichtings- onrendabele kosten investeringen

24

191.650

4.599.615

1.734.606

22 8 2

241.810 193.853

5.319.808 1.550.825 2.578.053

1.007.648 168.581 n.v.t.

26

165.419

4.300.900

1.210.494

UWOON treft bij projecten waarvoor een definitief bouwbesluit is genomen een voorziening voor het onrendabele deel van de investering. Ten laste van het resultaat 2011 is € 3,0 miljoen dotatie geboekt voor nieuwe projecten.

8.2 Jaarresultaat Het jaarresultaat 2011 bedraagt € 1,0 miljoen positief tegen € 4,6 miljoen negatief in 2010. Voor 2011 was € 7,5 miljoen negatief begroot. Onderstaande tabel geeft op hoofdlijnen een toelichting op de belangrijkste verschillen tussen het jaarresultaat volgens de jaarrekening 2011 en het jaarresultaat volgens de begroting 2011. UWOON maakt hierbij onderscheid tussen het resultaat uit de exploitatie van het vastgoed, de kernactiviteit en de resultaten uit waardeveranderingen, verkopen, belastingen en overige incidentele posten. X € 1.000 Kernactiviteit - bedrijfsopbrengsten - bedrijfslasten - financiële baten en lasten Jaarresultaat kernactiviteit - waardeveranderingen - resultaat verkopen bestaand bezit - resultaat verkopen nieuwbouw - incidentele posten - belastingen Jaarresultaat

Jaarrekening Begroting Jaarrekening 2011 2011 2010 50.948 -38.020 -7.750

51.276 - 43.024 - 8.085

49.464 -37.355 -7.067

5.178

167

5.042

-5.998 1.407

-7.680 1.803

-9.538 1.339

677

312

161

-550 276

-747 -1.334

-524 -1.127

990

-7.479

-4.647

Jaarresultaat kernactiviteit Het resultaat uit de kernactiviteit is € 5,0 miljoen hoger dan begroot door: Minder geactiveerde uren eigen bedrijf (-/- € 0,5 miljoen) Overloop van kosten planmatig onderhoud naar 2012 en minder uitgaven tbv Strategisch Voorraadbeheer ( € 7,9 miljoen) Meer kosten klachten- en mutatieonderhoud ( -/- € 3,0 miljoen) Minder afschrijvingslasten (€ 0,4 miljoen) Diverse overige verschillen (-/- € 0,1 miljoen) Minder rentelasten als gevolg van geringere financieringsbehoefte en gunstigere rentecondities bij de aangegane financiering ( € 0,3 miljoen) Waardeveranderingen De waardeveranderingen komen € 1,7 miljoen beter uit dan begroot. Hiervoor zijn de oorzaken: In 2011 is € 3,0 miljoen (2010: € 3,1 miljoen) toegevoegd aan de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw. In de begroting is uitgegaan van € 7,5 miljoen. Reden hiervoor is de vertraging in de ontwikkeling en de start van diverse nieuwbouwprojecten waarvoor in 2011 geen bouwbesluit is genomen, terwijl dat wel was verwacht. Bij de toepassing van de minimumwaarderingsregeling voor bestaande bouw in 2011 is € 2,2 miljoen teruggenomen op afboekingen uit eerdere jaren (2010: 3,2 miljoen afboeking). Op diverse projecten in Doornspijk, Ermelo, ‘t Harde en Oosterwolde is € 5,2 miljoen afgeboekt. Naar verwachting kan het op deze locaties geplande woningbouwprogramma qua omvang en invulling niet worden gerealiseerd. Deze afboeking was niet begroot.

Verkopen UWOON hield € 0,4 miljoen minder over uit de verkoop van bestaande woningen dan begroot. In 2011 zijn 8 woningen verkocht (2010: 11 woningen). De gemiddelde netto-opbrengst bedroeg € 170.000. In de begroting is uitgegaan van de verkoop van 12 woningen in 2011. Belastingen Sinds 1 januari 2008 is UWOON volledig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In 2011 is de aangifte 2009 opgesteld en ingediend. De aangifte resulteert in een negatief fiscaal jaarresultaat en derhalve geen verschuldigde vpb. De last voor 2011 komt uit op € 0 miljoen. In de begroting is rekening gehouden met € 0,9 miljoen. Het verschil wordt met name veroorzaakt door wijzigingen in de belastinglatenties. De stichting UWOON vormt met haar dochter-bv’s een fiscale eenheid voor de btw en de vennootschapsbelasting.

8.3 Financiële positie Een evenwichtig financieel beleid waarborgt de continuïteit van UWOON. Daarom streeft de corporatie naar een gelijkmatige ontwikkeling van het eigen vermogen en naar het behoud van een goede technische kwaliteit van het woningbezit. UWOON financiert investeringen zoveel mogelijk uit eigen middelen en verliest daarbij de liquiditeit en flexibiliteit van de leningenportefeuille niet uit het oog. Solvabiliteit Solvabiliteit is het vermogen om te voldoen aan langlopende verplichtingen. Dit blijkt uit een vergelijking tussen het eigen vermogen en het balanstotaal. Met het eigen vermogen vangt UWOON indien nodig verliezen op uit de woningexploitatie en onrendabele investeringen voor nieuwbouw in de sociale huursector. De omvang van het eigen vermogen is ook een belangrijke graadmeter voor de verschaffers van externe financieringsmiddelen. De ontwikkeling van het eigen vermogen, het lang vreemd vermogen en de voorzieningen geeft per 31 december het volgende beeld (bedragen in miljoenen euro’s):

Eigen vermogen Lang vreemd vermogen Balanstotaal Solvabiliteit (procenten)

2011

2010

53,6 246,0 336,1 16,0%

52,6 236,1 323,1 16,3%

Het vermogen is gebaseerd op waardering van bezit tegen historische kostprijs dan wel de lagere bedrijfswaarde. UWOON vindt de solvabiliteit toereikend, gezien de bestaande exploitatie en de begrote investeringen.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

51

8. Algemeen Solvabiliteits- en continuïteitsoordeel 2010 Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het CFV hanteert het begrip ‘volkshuisvestelijke exploitatiewaarde’ (of volkshuisvestelijk vermogen) en gebruikt de actuele waarde (bedrijfswaarde) als waarderingsmethodiek. Om tot vergelijkbare grootheden te komen, past het CFV een aantal correcties toe op de bedrijfswaarde die corporaties aanleveren. De solvabiliteit op basis van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is niet te vergelijken met de bovengenoemde solvabiliteit. Die is gebaseerd op de historische kostprijs minus afschrijving, of de lagere bedrijfswaarde. Deze methode is veel conservatiever, omdat deze uitgaat van de gerealiseerde resultaten en niet kijkt naar toekomstige ontwikkelingen en verwachtingen. Het volkshuisvestelijk vermogen van UWOON was per 31 december 2010 € 179,9 miljoen, 42,2% van het totaal vermogen. Volgens het CFV (bron: Solvabiliteitsoordeel 2011) heeft UWOON een minimum solvabiliteit van 13,4 % nodig voor uitvoering van al haar plannen. UWOON voldoet hier ruimschoots aan. Het CFV geeft ook een continuïteitsoordeel af. Hieruit blijkt hoe actief een corporatie is met haar vermogen. Deze uitspraak is gebaseerd op de meerjarenbegroting (5 jaar) van de corporatie. UWOON heeft de A1-status. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de omvang van het volkshuisvestelijk vermogen. Het CFV is kortom positief over de solvabiliteit en continuïteit van UWOON. In onderstaande tabel worden de cijfers van UWOON vergeleken met de landelijke gemiddelden vanuit de benchmark van het CFV (bron: Corporatie in Perspectief). Benchmark gegevens CFV per verhuureenheid Per verhuureenheid

UWOON 2011

Netto kasstroom (excl. verkopen) Netto bedrijfslasten Gemiddelde huurprijs

Landelijk cf CFV 2010

2009

2010

2009

€ 2.021 € 1.915

€ 1.990

€ 2.352

€ 2.042

€ 1.136 € 1.038

€ 1.111

€ 1.355

€ 1.396

€

442 €

430

€

418

€

408

€

408

Verhuureenheid: gemiddeld aantal (gewogen) verhuureenheden per begin en ultimo verslagjaar. Netto kasstromen De netto kasstroom is wat overblijft nadat de netto variabele lasten zijn afgetrokken van de huuropbrengsten. Netto variabele lasten is de optelsom van lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten, onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten, vermindert met de overige bedrijfsopbrengsten, geactiveerde productie voor het eigen bedrijf en ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten.

52

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

De netto bedrijfslasten bestaan uit de variabele exploitatielasten minus onderhoud en de aan het onderhoud toegerekende personeelskosten, de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie eigen bedrijf. Ontwikkeling kasstromen en bedrijfslasten Uit de cijfers blijkt dat UWOON een hogere netto kasstroom heeft dan in 2009 en 2010. Dit komt door gemiddeld minder onderhoudsuitgaven per vhe en meer huurinkomsten in 2011. De netto bedrijfslasten van UWOON zijn de afgelopen jaren stabiel. De stijging in 2011 ontstaat door incidentele posten. UWOON presteert goed ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Treasury De treasuryactiviteiten binnen UWOON zijn gebaseerd op het treasuryjaarplan. Dit wordt met de begroting opgesteld. Het kader hiervoor is het Treasurystatuut, dat iedere drie jaar wordt geactualiseerd. De treasurycommissie bespreekt ieder kwartaal de actuele ontwikkelingen en acties. Een extern adviseur begeleidt UWOON hierbij. De activiteiten zijn gericht op (rente)risicospreiding, het voorzien in de financieringsbehoefte en beperken van de gemiddelde vermogenskostenvoet. Risicobeheersing van de leningportefeuille gebeurt vooral door te streven naar een gelijkmatige verdeling van de rente-exposures (de som van de renteconversies en de (her)financieringsbehoefte) over de jaren heen. Als norm geldt de WSW-norm voor rente-exposures (maximaal 15% van het rentedragend vermogen mag rente-exposure ondergaan in enig jaar).

Rente-exposure analyse leningenportefeuille per 31-12-2011

Schuldrest bij renteconversie Spreadherziening basisrenteleningen

Eindaflossing leningen Spreadherziening rolloverlening

Renterisico rollover-lening WSW norm

Extendible fixe-lening WSW norm obv 2011

Treasuryactiviteiten in 2011 In 2011 is de volgende transactie gedaan: Hoofdsom

Storting

Aflossingtype

(basis)rente%

€ 10,0 miljoen

18-04-2011

roll-over

6-mnd Euribor

1)

Spread % 0,19

Looptijd (jaar)

Rente/spreadherziening 1)

50

20-04-2015

Dit is de spreadherzieningsdatum voor de gehele of een deel van de resterende periode, die UWOON zelfstandig bepaalt op basis van marktontwikkelingen van de spread. Als geen overeenstemming wordt bereikt over de spread is een boetevrije aflossing tegen marktwaarde mogelijk.

Alle nieuwe leningen zijn aangetrokken onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In 2011 waren er geen leningen met een openstaande renteconversie. De restantschuld van de leningportefeuille is € 262,6 miljoen. De rentabiliteitswaarde van de restantschuld, bij een rekenrente van 5,25%, is € 242,7 miljoen. De gemiddelde restant looptijd (duration) van de lening-portefeuille is 9,7 jaar. De gemiddelde rente tijdens de restant looptijd bedraagt 4,25%. Derivaten Conform het UWOON-Treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan in situaties waarin sprake is van renterisicoreductie. Met andere woorden: derivaten mogen gehanteerd worden als defensief instrument. Het specula-

tief gebruik van derivaten is te allen tijde verboden. Indien renterisico gereduceerd kan worden op een meer ‘traditionele’ on-balancewijze (financiële transacties die in de balans worden opgenomen, bijvoorbeeld leningen met uitgestelde storting) geniet dit de voorkeur. Er moet steeds een verband bestaan tussen de opbouw van de leningenportefeuille, beleggingen en/of nieuw aan te trekken middelen en de inzet van rente-instrumenten. Deze instrumenten dienen een fixerend karakter te hebben. Aan een besluit om rente-instrumenten in te zetten ligt te allen tijde een schriftelijke rentevisie ten grondslag die is afgestemd op de rentevisies van financiële instellingen. De kosten die samenhangen met het gebruik van deze instrumenten zullen in de besluitvorming worden betrokken. UWOON zal onder geen beding gebruik maken van derivaten met een open-einde karakter. Het speculatieve karakter van dergelijke instrumenten is in strijd met de aard van de toegelaten instelling en de daarvoor geldende regels.

Per ultimo 2011 heeft UWOON de volgende derivaten in portefeuille: Type Interest Interest Interest Interest Interest

Hoofdsom Rate Rate Rate Rate Rate

Cap Floor met knock-in Cap Floor met knock-in Cap

€ € € € €

3.600.000 3.600.000 5.000.000 5.000.000 3.750.000

Einde looptijd

Rente

01-02-2014 01-02-2014 02-05-2016 02-05-2016 04-04-2014

3-maands 3-maands 3-maands 3-maands 3-maands

Strike Euribor Euribor Euribor Euribor Euribor

5,50% 3,50%, knock-in 1,50% 5,50% 3,50%, knock-in 2,50% 5,50%

De premies voor de derivaten zijn upfront voldaan.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

53

8. Algemeen Faciliteringsvolume WSW Het faciliteringsvolume is het maximale bedrag aan externe financiering waarvoor het WSW borg staat. Prognosecijfers die UWOON jaarlijks in februari aanlevert vormen hiervoor de basis. Dit kasstroomoverzicht is gebaseerd op de integrale bedrijfsbegroting. De actuele investeringsplannen worden hierin toegelicht. In november 2010 heeft het WSW het faciliteringsvolume voor de periode 2011-2013 bekendgemaakt. Faciliteringsvolume 2011-2013 Uitgegeven leningen sinds 1-1-2011

€ 92,0 miljoen -/- € 46,9 miljoen

Restant vrijgegeven faciliteringsvolume 2011-2013

€ 45,1 miljoen

De borgbare activiteiten vanuit de meerjarenbegroting 2012 passen binnen dit faciliteringsvolume.

Cashmanagement Het werkkapitaal is met € 7,6 miljoen toegenomen tot € 8,8 miljoen. In het werkkapitaal zijn de aangegane verplichtingen voor de lopende nieuwbouwprojecten en het planmatig onderhoud nog niet opgenomen. Bij elkaar is hiermee € 37,5 miljoen gemoeid. In het werkkapitaal is de aflossingsverplichting van de leningportefeuille voor het komende jaar opgenomen. Deze verplichting bedraagt € 16,6 miljoen waarvan € 10,9 miljoen als eindaflossing. UWOON streeft naar een minimale liquiditeit, zonder dat betalingsproblemen ontstaan. Voor het opvangen van tijdelijke liquiditeitstekorten beschikt UWOON over rekening-courant krediet van € 5,0 miljoen bij de BNG. Tot 9 juli 2012 kan UWOON per rentevervalmoment (3-maands) gebruik maken van het flexibele deel van de € 15,0 miljoen basisrentelening bij de NWB.

Financiële kengetallen Begin 2011 heeft UWOON de financiële randvoorwaarden voor het financieel beleid vastgesteld in een financieel sturingskader. Het kader bevat een aantal kengetallen en normen, die met name zijn gebaseerd op kasstromen. De normen zullen ten minste iedere 3 jaar worden geactualiseerd. Qua termijn wordt hiermee aangesloten bij de actualisatiefrequentie van het Treasurystatuut. De geprojecteerde kengetallen voor de komende vijf jaar zijn gebaseerd op de interne meerjarenbegroting 2012, aangepast met de realisatie 2011. Norm: Interest dekkingsratio (icr) Lening/investeringsratio Loan to Value Direct rendement Solvabiliteit obv bedrijfswaarde WSW-oordeel kredietwaardigheid CFV - solvabiliteitsoordeel CFV - continuïteitsoordeel

min 1,25 max 75% max 75% min 4% min 15% voldoet Voldoende A-oordeel

2011 1,74 21 % 57 % 4,2% 43,2% ✓ ✓ ✓

Toelichting op de tabel Interest dekkingsratio (ICR) De interest dekkingsratio toont aan of de exploitatie van het bestaande bezit voldoende middelen genereert voor het dragen van de rentelast. Bij een ICR van 1 voldoet UWOON aan dit criterium, maar dan is er geen rendement op het eigen vermogen én geen ruimte voor het betalen van aflossingen. De algemeen aanvaarde ICR voor woningcorporaties bedraagt 1,25. Het WSW hanteert 1,4 en houdt daarbij rekening met 2% normatieve aflossing op het vreemd vermogen. Uit de tabel blijkt dat UWOON aan de norm voldoet. Lening/investeringsratio UWOON financiert nieuwe investeringen deels uit de operationele kasstroom en met verkopen en externe financiering. De ratio geeft aan in welke verhouding de interne en externe financiering staan. Uit de tabel blijkt dat UWOON aan de criteria voldoet. De sterke daling van het percentage is met name het gevolg van afnemende investeringen bij op peil blijvende kasstromen.

54

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

2012 1,39 35 % 60 % 3,4% 41,7%

2013 1,73 33 % 59 % 4,4% 41,1%

2014 1,56 7 % 59 % 4,1% 41,2%

2015 1,70 0 % 58 % 4,6% 42,2%

2016 1,73 0 % 57 % 4,6% 43,2%

Loan to Value Loan to Value legt een verband tussen de waarde van de materiële vaste activa in exploitatie (op basis van bedrijfswaarde) en de netto-schuldpositie (totale schuldpositie minus de vlottende activa). Onrendabele investeringen en geplande verkopen beïnvloeden dit kengetal sterk. In de komende jaren blijft UWOON ruim binnen de gestelde norm. Direct rendement Zicht op het directe rendement van de vastgoedportefeuille ontstaat door de operationele kasstroom af te zetten tegen de bedrijfswaarde van het bezit. Wij gaan hierbij uit van de gemiddelde bedrijfswaarde per jaar. Als ondergrens voor het direct rendement wordt veelal aansluiting gezocht bij de gewogen gemiddelde kapitaalskosten. De vastgoedportefeuille moet voldoende rendement opleveren voor het bekostigen van zowel de rentelast op het vreemd vermogen als ten minste een inflatiecorrectie op het eigen vermogen. In 2012 wordt de norm van 4% niet gehaald. Dit komt door doorgeschoven lasten van onderhoudsprojecten die in 2011 nog niet volledig zijn gerealiseerd.

8.4 Verwachtingen (meerjarenbeleid) UWOON doet de eerstkomende jaren volgens prognose forse investeringen in nieuwbouwhuur. De kasstroom uit de reguliere exploitatie is positief ondanks de extra lasten van heffingen en vennootschapbelasting. Met een mogelijke bijdrage in de betaalbaarheid van de huurtoeslag is nog geen rekening gehouden. UWOON financiert de investeringen in huurwoningen deels met de verkoop van bestaand bezit. In de huidige marktomstandigheden zal de verkoop een extra inspanning van de organisatie vragen. Voor de invulling van het restant financiering trekt UWOON vreemd vermogen aan onder WSW-borging. De financieringsruimte bij het WSW is zodanig dat dit mogelijk is. De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde blijft in de begrotingsperiode redelijk constant op een niveau rond 42%. De solvabiliteit blijft boven de normen van de externe toezichthouders. De Interest Coverage Ratio beweegt zich tussen 1,4 – 1,7. Hierbij is de invloed van de toekomstige investeringen, verkopen en externe financiering verwerkt. UWOON interpreteert gezien de onzekere ontwikkelingen in de sector de begrotingscijfers met de nodige voorzichtigheid. Behoorlijke verschuivingen zijn onder meer mogelijk door een gewijzigde nieuwbouwplanning voor huur en koop en mutaties in de geraamde verkopen van bestaand bezit. Desondanks blijkt uit de meest recente meerjarenprognoses dat UWOON financieel gezond is.

De voorraadmutaties in 2011 komen door: Gerealiseerde nieuwbouw Minder verkopen, waardoor kasstromen uit verhuur ontstaan

9,6 miljoen 0,5 miljoen

De parameterwijzigingen betreffen met name de toepassing van de minimumlevensduur van 10 jaar en het effect van gewijzigde prijsindexaties. De niveauwijzigingen ontstaan met name door een hogere contante waarde van de huren (+ 10,0 miljoen). Door gebruik van de energielabels in de woningwaardering (m.i.v. 1 juli 2011) ontstaan hogere wws-punten en daarmee hogere streefhuren bij harmonisatie bij mutatie. Op basis van waardering tegen bedrijfswaarde bedraagt het eigen vermogen ultimo 2011 € 214,0 miljoen. * € 1 miljoen Bedrijfswaarde ultimo jaar Boekwaarde materiële vaste activa Saldo bedrijfswaarde minus boekwaarde Kapitaal en overige reserves Gecorrigeerd eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde

2011

2010

437,8 -/- 277,4 160,4 53,6 214,0

399,1 -/-264,7 134,4 52,6 187,0

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is opgebouwd uit de contante waarde van de toekomstige kasstromen (inkomsten en uitgaven) over de restant levensduur van het bezit. Hiermee toont de bedrijfswaarde op basis van de gehanteerde uitgangspunten de verdiencapaciteit van het bezit. Basis voor de kasstromen is de in november 2011 intern geformaliseerde meerjarenbegroting 2012-2021. In 2011 is de bedrijfswaarde met € 38,7 miljoen toegenomen van € 399,1 miljoen ultimo 2010 naar € 437,8 miljoen ultimo 2011. De mutatie laat zich als volgt verklaren: * € 1 miljoen

2011

2010

Saldo bedrijfswaarde primo jaar

399,1

343,4

5,1 10,1 11,0 12,5

11,1 18,4 42,9 -27,7

437,8

399,1

Autonome ontwikkeling Voorraadmutaties (nieuwbouw/verkopen) Parameterwijzigingen Niveauwijzigingen Saldo bedrijfswaarde ultimo jaar

De autonome ontwikkeling komt doordat kasstromen uit 2011 wegvallen en overige kasstromen één jaar dichterbij komen.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

55

8. Algemeen 8.5 Kengetallen Gegevens bezit In exploitatie: woningen - overige woongelegenheden - maatschappelijk onroerend goed - garages - bedrijfsruimten en overige verhuureenheden Totaal In aanbouw: - woningen - overige woongelegenheden - bedrijfsruimten en overige verhuureenheden

2011

2010

8.561 306 15 361 14 9.257

8.506 306 15 361 12 9.200

49 38 -

129 1

7,0 1,3 0,93 0,90

6,5 1,2 0,91 0,87

16,0% 1,3 8.200 1,8% 3,3% 3,9% 3.400 17.389

16,3% 1,0 1.214 -8,8% -4,4% 3,9% 3.230 16.500

1,74 57%

1,74 66%

Verhuur Mutatiegraad (aantal toewijzingen/gem.aantal woningen) in % Gemiddelde huurverhoging per 1 juli in % Huurachterstand uitgedrukt in % van de huren en vergoedingen (jaartotaal) Huurderving uitgedrukt in % van de huren en vergoedingen (jaartotaal) Financiële continuïteit Solvabiliteit (op basis van historische kosten) Liquiditeit Werkkapitaal (x € 1.000,=) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Gem. rente vreemd vermogen Interne financiering per woongelegenheid (x € 1,-) Operationele kasstroom (bedrijfsresultaat gecorrigeerd voor verkopen, waardeveranderingen en afschrijvingen) (*€ 1.000) Interest dekkingsratio Loan to value

8.6 Nevenstructuren UWOON kent een nevenstructuur bestaande uit de volgende deelnemingen: UWOON Holding BV Hieronder vallen de twee dochter-BV’s: UWOON Beheer en Onderhoud BV en UWOON Projectontwikkeling BV. Daarnaast participeert UWOON Holding BV voor 50% in: De Driesprong BV, 50%-partner is Bemog BV. Doel van de BV is projectontwikkeling rond de Driesprong in Ermelo. VOF UWOON-Bouwfonds, 50%-partner is Bouwfonds Ontwikkeling BV. Doel van de VOF is het realiseren van 19 koopappartementen aan de Vackenordestraat te Elburg. UWOON Beheer en Onderhoud BV In deze BV hebben geen activiteiten plaatsgevonden. UWOON Projectontwikkeling BV Alle projectontwikkelingsactiviteiten vinden nu plaats onder de vlag van UWOON. Door de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008, vervalt de noodzaak om vanuit fiscaal oogpunt projectontwikkeling door de BV uit te laten voeren.

56

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Voor het staatssteundossier is nog niet duidelijk hoe UWOON om moet gaan met niet-DAEB-activiteiten. Wellicht worden deze activiteiten ondergebracht in een aparte entiteit. UWOON houdt de bestaande BV’s daarom voorlopig in stand, ondanks dat deze weinig activiteiten ontplooien. UWOON financiert de BV’s tegen marktconforme condities. Per saldo is hiermee per ultimo 2011 een bedrag gemoeid van circa € 2.379.000. De cijfers van de BV-structuur maken deel uit van de geconsolideerde jaarrekening van UWOON. De algemene vergadering van aandeelhouders van de ondernemingen wordt gevormd door UWOON; er is daarom sprake van een 100% deelneming. Het totale startkapitaal voor deze structuur is € 100.000.

WOON IN UITVOERING

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

57

9. Jaarrekening 9.1 Geconsolideerde balans per 31 december (na resultaatbestemming) ACTIVA

Ref.

31-12-2011

Alle bedragen x € 1.000 31-12-2010

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

277.417 9.680 1.772 7.533

Totaal financiële vaste activa

296.402

9.5.1

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvordering Overige vorderingen

265.284 18.561 1.611 7.958

31 1.330 1.096 9.5.2

Totaal vaste activa

293.414 33 1.380 1.097

2.457

2.510

298.859

295.924

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Onderhoudsmaterialen Onderhanden werk

9.5.3 9.5.3

48 19.741

Totaal voorraden Onderhanden projecten

9.5.4

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa

9.5.5 9.5.6 9.5.7 9.5.8

Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL

58

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

9.5.9

365 23.309 19.789

23.674

-

274

464 3.529 1.767 857

437 120 616 621 6.617

1.794

10.803

1.454

37.209

27.196

336.068

323.120

Alle bedragen x € 1.000 PASSIVA

Ref.

31-12-2011

31-12-2010

EIGEN VERMOGEN Kapitaal, wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

52.648 990

57.295 4.64753.638

9.5.10

52.648

VOORZIENINGEN Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening onrendabele investeringen

9.5.11 9.5.12

1.295 4.343

Totaal voorzieningen

1.383 5.412 5.638

6.795

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden Waarborgsommen

9.5.13 9.5.13 9.5.14 9.5.15

341 245.658 1.780 4

Totaal langlopende schulden

357 235.716 1.617 5 247.783

237.695

KORTLOPENDE SCHULDEN Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL

9.5.4

9.5.16

594 16.573 145 4.231 1.863 71 5.532

14.385 99 3.752 2.165 90 5.491 29.009

25.982

336.068

323.120

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

59

9. Jaarrekening 9.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2011 Ref.

2011

2010

9.6.1 9.6.2 9.6.3 9.6.4 9.6.5 9.6.6 9.6.7

47.559 1.827 35 1.407 677 855 672

45.894 1.758 35 1.339 161 946 831

53.032

50.964

5.201 5.813 94 5.043 661 875 18.201 8.680

4.915 9.538 92 5.110 605 860 18.574 7.723

44.568

47.417

8.464

3.547

2.232 12 9.994-

2.411 9.478-

714

3.520-

276 -

1.127-

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

990

4.647-

Nettoresultaten na belastingen

990

4.647-

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

9.6.8 9.6.9 9.6.10 9.6.11 9.6.12 9.6.13 9.6.14 9.6.15

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten

9.6.17 9.6.16 9.6.17

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen

60

Alle bedragen x € 1.000

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

9.6.18

9.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011


2011

2010

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Bedrijfsresultaat na belastingen Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeveranderingen Vrijval/dotatie egalisatierekeningen Vrijval/dotatie voorziening latente belastingen Vrijval/dotatie voorziening onrendabele investeringen Verandering in werkkapitaal: - voorraden - onderhanden projecten - vorderingen - effecten - kortlopende schulden

2.420

5.201 2.207882.990

4.915 3.221 687 3.062

3.885 868 4.823252-

9.9202741.224 4432214.314

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen dividend Ontvangen/Betaalde belasting naar de winst

8.740

9.0145.291

266 9.99412 -

135 9.4779.716-

Kasstroom uit operationele activiteiten

9.3424.598

4.051-

KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

13.2155.303 53

Kasstroom uit investeringsacitiviteiten

28.20413.259 1.594 7.859-

13.351-

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten uit langlopende schulden nieuw Contractbijschrijvingen klimleningen Aflossing langlopende schulden Mutatie in waarborgsommen

26.500 13.8891-

27.600 10.3181-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

12.610

TOENAME/AFNAME GELDMIDDELEN

9.349

17.281 121-

Verloop liquide middelen Liquide middelen en effecten ultimo 2010 Netto kasstroom 2011

1.454 9.349

1.575 121-

Liquide middelen en effecten ultimo 2011

10.803

1.454

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

61

9. Jaarrekening 9.4 Waarderingsgrondslagen 9.4.1 Algemene toelichting Algemeen UWOON is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Ermelo, Elburg, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. UWOON is statutair gevestigd te Harderwijk en heeft vestigingen in Elburg, Ermelo en Harderwijk. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden de financiële gegevens van UWOON en haar groepsmaatschappijen opgenomen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Derden hebben geen aandeel in het gepresenteerde groepsvermogen en groepsresultaat. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. In 2010 heeft deze situatie zich voorgedaan voor De Driesprong BV en VOF UWOON-Bouwfonds. Hierin participeert UWOON Holding BV voor 50%. Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening.

62

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

De oprichtings/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen en indien de maatschappij slechts gehouden wordt om te vervreemden. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: UWOON Holding BV (100%) UWOON Projectontwikkeling BV (100%) UWOON Beheer en onderhoud BV (100%) De Driesprong BV (50%) VOF UWOON-Bouwfonds (50%) Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Buiten de consolidatie blijft een aantal kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn. Daarnaast zijn de maatschappijen die verworven zijn uitsluitend met de bedoeling om deze te vervreemden, niet meegenomen in de consolidatie. Deze maatschappijen zijn opgenomen onder de vlottende activa onder effecten (slechts gehouden om te vervreemden). Presentatie van de deelneming vindt plaats onder de vlottende activa indien de verkoop binnen een jaar na verkrijging waarschijnlijk is op overnamedatum of binnen een korte periode daarna. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van UWOON zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

9.4.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In 2011 is een herziene richtlijn uitgebracht met verplichte ingangsdatum voor verslagjaren vanaf 2012. In afwachting van binnen de sector uit te brengen leidraden is niet tot eerdere toepassing besloten. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winsten-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd. Algemeen Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke woningcapaciteit. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van indeling naar bouwjaarklasse en locatie. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

63

9. Jaarrekening De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhogingen van 2,25% (2012/2013); 2,00% (na 2013); jaarlijkse huurderving van 0,5 %; mutatiegraad van 7 % en huurharmonisatie tot 60, 74, 75 of 80 % van de maximaal redelijke huur afhankelijk van het verhuurcomplex; jaarlijkse stijging van de onderhoudskosten van 2,25% (2012), 2,00% (2013-2015); 3,00% (na 2016); jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 2,25% (2012). 2,00% (2013-2015); 3,00% (na 2016); genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.106 per verhuureenheid. genormeerde kosten voor reparatieonderhoud van € 390 per verhuureenheid; genormeerde kosten voor mutatieonderhoud van € 4.278 per mutatie; kosten van planmatig onderhoud, conform levensduur onderhoudsbegroting; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode uitgaande van herbestemming van de grond binnen de sociale huursector; een rekenrente van 5,25 % voor WSW-geborgde woningen; een rekenrente van 5,25 % voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/ investering (variërend van 10 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten

64

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Per saldo is rekening gehouden met een restwaarde van € 5.288 (prijspeil 2011). Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor UWOON een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft UWOON een terugkoopverplichting en/of recht die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting/ recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde

en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen een rentevoet rekening houdend met de looptijd van een project. Voor 2011 is deze vastgesteld op 5,0%. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woningcorporatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen.

Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt.

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Afschrijvingen vangen aan in het jaar volgend op het jaar van investering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn

Vorderingen op deelnemingen De onder financiële vaste activa opgenomen vorderingen worden gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Overige financiële activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-enverliesrekening. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de Stichting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de Stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

65

9. Jaarrekening na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-enverliesrekening verwerkt. Voorraden Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. De per ultimo van dit jaar uitgegeven en/of ontvangen bedragen worden in de toelichting op de balans gespecificeerd naar project. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 3.1.1. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief bedraagt, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder

66

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij UWOON in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijk verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

Voorziening deelnemingen De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

9.4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winsten-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3%.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

67

9. Jaarrekening Vergoedingen Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Overheidsbijdragen De bijdragen bestaan uit subsidies in het kader van woningaanpassingen. Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde, de zogenaamde minimumwaarderingsregel.

68

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtscontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen UWOON heeft een pensioenregeling via Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties. De regeling betreft een toegezegd-pensioenregeling op basis van middelloon. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. De opgebouwde aanspraken en rechten worden geïndexeerd op basis van voorwaardelijke toeslagverlening. Deze pensioenregeling is verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. Voor de pensioenregelingen betaalt UWOON premies aan het pensioenfonds gebaseerd op het salaris in het betreffende jaar. UWOON heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het dagelijks onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering, zoals huisvestingskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen (niet zijnde vennootschapsbelasting), verzekeringen etc. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Wij wijzen op de in het jaarverslag te vermelden doelstellingen en het beleid van UWOON inzake risicobeheer. Daarbij wordt aandacht besteed aan het beleid voor de afdekking van risico’s verbonden aan alle belangrijke soorten voorgenomen transacties. Valutarisico UWOON is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is UWOON integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de gewogen rentevoet in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van UWOON dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel

Prijsrisico UWOON loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Renterisico UWOON loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt UWOON risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt UWOON risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft UWOON geen rente-instrumenten ingezet. Bij schulden met variabele renteafspraken worden, rekening houdend met de door het WSW aangegeven grenzen, rente-instrumenten ingezet ter beperking van het renterisico. Kredietrisico UWOON heeft geen significante concentraties van kredietrisico. UWOON maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voorzover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico UWOON maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. UWOON past hedge-accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge-relatie, wordt dit door de Stichting gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge-relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge-instrument met die van de afgedekte positie. Afgeleide financiële instrumenten die worden gewaardeerd tegen kostprijs en waarop kostprijshedge-accounting wordt toegepast.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

69

9. Jaarrekening Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende: Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt indien van toepassing direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

9.4.4 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van UWOON. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert UWOON binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien

70

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft UWOON een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: De waardebepaling van de ontwikkelrechten; Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

9.4.5 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst-en-verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

9.5 Toelichting op de geconsolideerde balans


9.5.1 MATERIËLE VASTE ACTIVA De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

1 januari 2011 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden Mutaties 2011 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijving Afschrijving desinvestering Subsidies Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen naar onderhanden werk Overboekingen naar activa in exploitatie Totaal mutaties 31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

Totaal

350.037 23.18461.569265.284

22.628 4.06718.561

12.112 4.1547.958

1.678 671.611

386.455 6727.25165.723293.414

630 8344.629163 2.207 14.596 12.133

14.385 8.3384.0594.347 62014.5968.881-

167 534572514 425-

170 9161

15.352 9.70695.201677 4.0596.554 6202.988

364.429 20.97766.035277.417

13.459 3.7799.680

11.745 4.2127.533

1.848 761.772

391.481 7624.75670.247296.402

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Grond geen afschrijvingen Bedrijfsruimten Stichtingskosten annuïtair 50 jaar Overige zaken Garages annuïtair 50 jaar

annuïtair 50 jaar annuïtair 50 jaar

In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling en onderhanden werk een bedrag ad € 2,0 miljoen aan rente over grond- en bouwkosten geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 5,0%.

of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, vliegtuig- en stormschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering.

De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op reële waarde bedraagt € 437,8 miljoen

Voor zover het onroerend goed met vreemd vermogen is gefinancierd, is dit nagenoeg geheel geschied met rijksleningen

Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 36,0 miljoen

Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de reële waarde met € 38,7 miljoen gemuteerd. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst-en-verliesrekening.

9.5.2 FINANCIËLE VASTE ACTIVA De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

1 januari 2011 Boekwaarden Mutaties 2011 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen/aflossingen Waardevermindering Terugneming waardevermindering Resultaat deelnemingen Dotatie voorziening deelnemingen Totaal mutaties

Te vorderen BWS subsidie

Deelnemingen

Effecten

Latente belasting vordering

Overige

Totaal

33

-

-

1.380

1.097

2.510

3 52-

-

-

5050-

31

-

-

1.330

-

-

1-

3 5653-

1.096

2.457

-

1-

31 december 2011 Boekwaarden

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

71

9. Jaarrekening Alle bedragen x € 1.000 9.5.3 VOORRADEN Onderhoudsmaterialen Onderhanden werk: in ontwikkeling Elburg: Locatie Vackenordestraat Locatie Beltgravenweg Locatie Oude Bovendwarsweg Ermelo: Project Postlaantje Project Driesprong Locatie Amaniet Locatie Oude Kom/Van de Vlis Locatie Wegwijzer e.o. Locatie Witte Herbergh e.o. Locatie Trefpunt Locatie Taxi Bakker Locatie Oude Arnhemsekarweg Harderwijk: Locatie Burg. de Meesterstraat

2011

2010

48

365

68 362

11-

1.000 1.333 186 1.218 2.560 845 11.549 515 -

1.000 1.323 967 5.504 928 11.613 1.646 106

105 19.741

Onderhanden werk: gereed product Koopproject Horst Noord

23.076

-

233

-

233

9.5.4 ONDERHANDEN PROJECTEN Elburg: Locatie Vackenordestraat Ermelo: Locatie Trefpunt Locatie Oude Arnhemsekarweg

-

274

53163-

-

594-

274

Voor onderhanden projecten die per balansdatum niet zijn voltooid, bedraagt de cumulatieve netto-omzet € 5.388 (2010: € 1.495). Het totaal aan ontvangen voorschotten voor deze onderhanden projecten bedraagt € 5.982 (2010: € 1.221). In 2011 is de stand van de post onderhanden projecten negatief en derhalve aan de passivazijde van de balans verantwoord. Vorderingen 9.5.5 HUURDEBITEUREN 464

437

3.477 18 34 3.529

96 24 120

108 582 53 1.024

37 61 518

1.767

616

857

621

857

621

10.748 19 36

1.404 19 31

10.803

1.454

9.5.6 GEMEENTEN Elburg Ermelo Harderwijk Totaal gemeenten

9.5.7 OVERIGE VORDERINGEN Belastingen Termijnen kopers Rente Overige

9.5.8 OVERLOPENDE ACTIVA Vooruitbetaalde rente en aflossing Overige

9.5.9 LIQUIDE MIDDELEN Kas/bank/giro Overige Kruisposten De liquide middelen zijn tot een bedrag van € 19 duizend niet direct opvraagbaar. UWOON heeft bij de BNG een kredietfaciliteit van € 5 miljoen. Hiervoor zijn geen zekerheden overeengekomen.

72

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011


Groepsvermogen 9.5.10 EIGEN VERMOGEN Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari Saldo uit de winstverdeling over het boekjaar

2011

2010

52.648 990

57.295 4.647-

53.638

52.648

Voorzieningen 9.5.11 VOORZIENING LATENTE BELASTINGVERPLICHTINGEN Stand per 1 januari Toevoegingen Ontrekkingen Overige mutaties Stand per 31 december

1.383 881.295

696 687 1.383

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de financiële passiva in deze jaarrekening. De voorziening valt gedurende 50 jaar vrij ten gunste van het commerciële resultaat. 9.5.12 VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERINGEN Stand per 1 januari Toevoegingen Ontrekkingen Overige mutaties Stand per 31 december

5.412 2.990 4.0594.343

8.737 3.061 6.38425.412

Langlopende schulden

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen Totaal Aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo jaarrekening

Looptijd korter dan vijf jaar

Looptijd langer dan vijf jaar

Totaal 2011

Totaal 2010

46.515 46.515

357 215.700 1.780 4 217.841

357 262.215 1.780 4 264.356 16.573247.783

371 249.590 1.617 5 251.583 13.888237.695

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt € 242,7 miljoen. 9.5.13 LENINGEN OVERHEID EN KREDIETINSTELLINGEN De mutaties in 2011 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:

Stand per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Stand per 31 december Aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo jaarrekening

Leningen overheid

Leningen kredietinstellingen

Totaal

371 15356 15-

249.590 26.500 13.874262.216 16.558-

249.961 26.500 13.889262.572 16.573-

341

245.658

245.999

De gemiddelde betaalde rente over de totale leningportefeuille bedraagt 3,9%. De gemiddelde rente gedurende de restant looptijd bedraagt 4,25%. De duration van de portefeuille bedraagt 9,7 jaar. Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. Van de leningenportefeuille is € 256.985 gewaarborgd door het WSW. De leningportefeuille bestaat voor € 227,0 miljoen uit vastrentende leningen en voor € 35,6 miljoen aan variabelrentende leningen. Van de variabelrentende leningen is € 12,35 miljoen afgedekt met collars of caps. Over € 23,25 miljoen loopt UWOON een renterisico. Conform het UWOON-Treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan in situaties waarin sprake is van renterisico reductie.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

73

9. Jaarrekening Per ultimo 2011 heeft UWOON de volgende derivaten in portefeuille: Type

Hoofdsom

Einde looptijd

Rente

Strike

Interest Rate Cap Interest Rate Floor met knock-in

€ 3.600.000 € 3.600.000

01-02-2014 01-02-2014

3-maands Euribor 3-maands Euribor

Interest Rate Cap Interest Rate Floor met knock-in

€ 5.000.000 € 5.000.000

02-05-2016 02-05-2016

3-maands Euribor 3-maands Euribor

Interest Rate Cap

€ 3.750.000

04-04-2014

3-maands Euribor

5,50% 3,50%, knock-in 1,50% 5,50% 3,50%, knock-in 2,50% 5,50%

De premies voor de derivaten zijn upfront voldaan. UWOON heeft twee extendible leningen met de navolgende kenmerken: lening 1: hoofdsom € 5 miljoen; ingangsdatum 1-2-2007; looptijd 22 jaar renteafspraken: tot 1-2-2019: 3,58%; 1-2-2019 - 1-2-2029: 4,15% of 3-m Euribor lening 2: hoofdsom € 10 miljoen; ingangsdatum 05-11-2007; looptijd 50 jaar renteafspraken: tot 05-11-2031: 4,5875%; 05-11-2031 - 05-11-2057: 4,75% of 3-m Euribor Alle bedragen x € 1.000 9.5.14 TERUGKOOPVERPLICHTING WONINGEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN

2011

2010

1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

1.617

1.657

170

40-

Mutaties: 1 woning Arianehof Opwaarderingen Afwaarderingen 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

71.780

1.617

9.5.15 WAARBORGSOMMEN

Het verloop van de waarborgsommen is als volgt: Stand per 1 januari Toegevoegde waarborgsommen Uitbetaalde waarborgsommen Stand per 31 december

5 1-

6 1-

4

5

16.573 145 4.231 1.863 71

14.385 99 3.752 2.165 90

9.5.16 KORTLOPENDE SCHULDEN

Alle schulden hebben een looptijd van 1 jaar Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden

74

22.883

20.491

Overlopende passiva Te betalen rente Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huursubsidie Beloningen betaalbaar op termijn Vakantieverplichtingen Nog te ontvangen facturen Overig

3.640 347 249 325 241 555 175

3.759 363 258 202 240 196 473

Overlopende passiva

5.532

5.491

28.415

25.982

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw aangegaan tot een bedrag van € 36,0 miljoen. Onderhoudsverplichtingen In het kader van planmatig onderhoud 2011 is per ultimo 2011 voor € 1,5 miljoen aan opdrachten verstrekt waarvan de werkzaamheden in 2012 worden uitgevoerd. Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2011 bedroeg het obligo € 9,9 miljoen. Latente belastingverplichtingen Van de niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Verbonden partijen Met haar deelnemingen heeft UWOON naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie. Zo wordt er door de

deelnemingen personeel ingehuurd van UWOON. Ook vindt financiering van de deelnemingen plaats door UWOON. Deze transacties vinden plaats tegen marktconforme condities. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen In 2008 is gestart met de verkoop van woningen onder de noemer Koop-Goedkoop. In totaal zijn 154 woningen hiervoor aangewezen. Hiervan zijn per ultimo 2011 geen woningen verkocht. UWOON heeft voor deze woningen een terugkooprecht, op basis van een door de verkoper te bepalen vraagprijs. De woningen kwalificeren derhalve niet als Verkoop onder Voorwaarden en zijn niet in de balans gewaardeerd. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid UWOON vormt met UWOON Holding BV en haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. UWOON vormt met UWOON Holding BV en haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

75

9. Jaarrekening 9.6 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 9.6.1 HUREN Woningen en woongebouwen Onroerend zaken niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid

De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: Gemeente Elburg Gemeente Ermelo Gemeente Harderwijk

Alle bedragen x € 1.000 2011

2010

46.810 1.199 48.009 450-

45.337 978 46.315 421-

47.559

45.894

10.406 14.953 22.200 47.559

9.784 14.534 21.576 45.894

1.852 251.827

1.777 191.758

35

35

35

35

1.503 96-

1.702 249223 337-

1.407

1.339

575 546919 885-

1.589 1.428-

9.6.2 VERGOEDINGEN Overige goederen, leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand vergoedingsderving wegens oninbaarheid

9.6.3 OVERHEIDSBIJDRAGEN Overige rijksbijdragen Totaal rijksbijdragen

9.6.4 VERKOOP ONROERENDE ZAKEN Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Opbrengst verkopen gereed product Af: Boekwaarde Verkoopresultaat onroerende zaken

9.6.5 GEREALISEERDE OPBRENGST ONDERHANDEN PROJECTEN Elburg Opbrengsten verkopen Vackenordestraat Kosten verkopen Vackenordestraat Opbrengsten verkopen Vos HOED Koop Kosten verkopen Vos HOED Koop Ermelo Opbrengsten verkopen Trefpunt fase 1a Kosten verkopen Trefpunt fase 1a Opbrengsten verkopen Oude Arnhemsekarweg Kosten verkopen Oude Arnhemsekarweg Totaal opbrengst onderhanden projecten

5.472 4.9351.335 1.258-

-

677

161

855

946

855

946

54 379 47 192

56 354 57 364

672

831

9.6.6 GEACTIVEERDE PRODUCTIE TEN BEHOEVE VAN HET EIGEN BEDRIJF Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouwprojecten huur- en koopwoningen Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

9.6.7 OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Beheerdiensten Doorberekende loon- en algemene kosten derden Diversen Nagekomen baten voorgaande jaren Totaal overige bedrijfsopbrengsten

76

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Alle bedragen x € 1.000 9.6.8 AFSCHRIJVINGEN OP (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA Afschrijving onroerende zaken woningen in exploitatie Afschrijving onroerende zaken niet-woningen in exploitatie Afschrijvingen onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal afschrijvingen

2011

2010

4.576 53 572

4.304 50 561

5.201

4.915

2.207-

3.221

91 21 204 35708

5461051.245 635 -

45246374 246 -

26 768 413 2 36

1.696 8

38 3 2445 9337

815

6.123

1

3

5.182

3.412

94

92

94

92

4.816 227

4.655 455

5.043

5.110

661

605

661

605

875

860

875

860

9.6.9 OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA Afboeking onrendabel deel toepassen minimumwaarderingsregel per complex Elburg: Afrekening project Heidezoom Afrekening project Wolkamerweg ‘t Harde Afboeken kosten vooronderzoek projecten Afrekening project Vackenordestraat Afrekening project Zalk Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Koeland Oldebroek Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Wolkamerweg ‘t Harde Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Centrumplan Oldebroek Ermelo: Afboeken kosten vooronderzoek projecten Afrekening project Spekster fase 1 Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Amaniet Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Spekster fase 1 Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Spekster fase 2 Afrekening onrendabele top project Hamburgerweg 161 Afboeking onrendabele investering Postlaantje Harderwijk: Afrekening project Waterbergerhout Afrekening project Politiebureau Afrekening project Thorbeckelaan Afrekening project Harderhout II app. Afrekening project Academiestraat Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project De Zeven Akkers Afboeken kosten vooronderzoek projecten Totaal waardeveranderingen Waardeverandering Verkoop onder Voorwaarden Waardeverandering grondpositie en/of ontwikkellocaties

9.6.10 ERFPACHT Erfpacht Totaal

9.6.11 LONEN EN SALARISSEN Totaal uitbetaalde lonen en salarissen Inhuren van tijdelijk personeel Totaal

9.6.12 SOCIALE LASTEN Premies bedrijfsvereniging Totaal

9.6.13 PENSIOENLASTEN Premies pensioenfonds Totaal

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

77

9. Jaarrekening Alle bedragen x € 1.000 9.6.14 LASTEN ONDERHOUD

2011

2010

7.028 12.084 19.112 91118.201

6.615 12.901 19.516 94218.574

12.084 2.935 4.093

12.902 2.671 3.943

19.112

19.516

Beheerkosten: - Algemene beheer- en administratiekosten - Automatiseringskosten - Huisvestingskosten - Kosten Raad van Commissarisen Subtotaal beheerkosten

2.153 410 325 105 2.993

2.203 478 265 98 3.044

Heffingen: - Belastingen - Verzekeringen - Contributie landelijke federatie Subtotaal heffingen

1.830 113 76 2.019

1.772 146 78 1.996

1.894 550 179 1.045 3.668

1.749 524 146 264 2.683

8.680

7.723

Onderhoudsuitgaven niet planmatig onderhoud Onderhoudsuitgaven planmatig onderhoud Subtotaal Af: kosten eigen dienst (elders verantwoord) De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Totaal

9.6.15 OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

Overige bedrijfslasten: - Servicekosten - Betaalbaarheidsheffing - Uitgaven leefbaarheid - Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten

ACCOUNTANTSHONORARIA In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria via de overige bedrijfslasten ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening 2011 Controle van de jaarrekening 2010 Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering

57 24 2 44 127

28 45 73

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen.

78

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Alle bedragen x € 1.000 9.6.16 OPBRENGSTEN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN EFFECTEN Opbrengst WIF Totaal opbrengsten financiële vaste activa en effecten

2011 12 12

2010 -

9.6.17 RENTELASTEN EN RENTEBATEN Rentelasten Rente langlopende schulden: - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Overige schulden Overige financieringslasten Totaal rentelasten en soortgelijke schulden Rentebaten Geactiveerde rente materiële vaste activa: - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Rente financiële vaste activa: - Te vorderen BWS subsidies - Overige financiële vaste activa Rente op vorderingen: - Rente op liquide middelen - Overige vorderingen Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten

17 9.921 56

17 9.404 1 56

9.994

9.478

1.966 -

2.276 -

3 -

3 -

111 152 2.232

59 73 2.411

9.6.18 BELASTINGEN De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Correctie belasting voorgaande jaren Mutatie latente belastingen Totaal belastingen

223539276-

Resultaat stichting UWOON Permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde vennootschapsbelasting

736 736-

Resultaat UWOON Holding BV Permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde vennootschapsbelasting

2020-

Resultaat UWOON Projectontwikkeling BV Permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde vennootschapsbelasting Resultaat UWOON Beheer en Onderhoud BV Permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde vennootschapsbelasting

-

-

1-

1 1

-

20 1.107 2.213-

-

22-

Totaal verschuldigde vennootschapsbelasting

1-

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De lagere effectieve belastingdruk wordt met name veroorzaakt door verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

79

9. Jaarrekening Mutatie reële waarde materiële vaste activa


De reële waarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 38,7 miljoen ten opzichte van de reële waarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren: * € 1 miljoen

TOTAAL BEDRIJFSWAARDE ULTIMO 2010 Vrijval kasstromen Eén jaar opschuiven

399,1 16,421,5

Totaal waardemutatie door autonome ontwikkeling Nieuwbouw en aankopen Verkopen Effect gerealiseerde huuraanpassing 2011

5,1 9,6 0,5 10,0

Totaal waardemutatie door voorraadmutaties Levensduur Prijsindexaties Disconteringspercentage

20,1 8,3 2,7 -

Totaal waardemutatie door parameterwijzigingen Huurniveaus Overige exploitatielasten Onderhoudsuitgaven Verkoop Verbetering Restwaarde/sloop Overige

11,0 3,6 1,30,4 0,30,9 0,8-

Totaal waardemutatie door niveauwijzigingen TOTAAL BEDRIJFSWAARDE ULTIMO 2011

2,5 437,8

9.7 Overige informatie 9.7.1 Werknemers Gedurende het jaar 2011 had de corporatie gemiddeld 120,2 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

9.7.2 Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: bestuurders en voormalige bestuurders € 420.035 commissarissen en voormalige commissarissen € 71.472 De bezoldiging van bestuurders omvat: periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden) beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen.

80

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd: Periodiek betaalde beloningen

Beloningen betaalbaar op termijn

Naam L.A. van Doorn L.A. van Doorn 1) M. van Balen-Uijen

2011 145.446 64.890 125.560

2010 143.845

2011 58.988

2010 48.991 2)

124.500

25.150

25.486

Totaal

335.896

268.345

84.138

25.486

Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband 2011

Winstdeling en bonus

2010

2011

2010

1) De heer L.A. van Doorn is door de gemeente Harderwijk gedetacheerd bij UWOON. In 1999 zijn tussen UWOON en de heer L.A. van Doorn afspraken over aanvullende beloningsvoorwaarden gemaakt. De beloningsafspraken zijn gemaakt teneinde het verschil te compenseren tussen de salariëring die voortvloeit uit de detacheringovereenkomst en de waardering gebaseerd op het adviesdocument van de Vereniging Van Directeuren Woningcorporaties - commissie arbeidsvoorwaarden (later regeling Izeboud). Het verschil in waardering is jaarlijks in één keer uitbetaald in de maand januari volgend op het jaar waarop de verschillen zijn ontstaan. In 2011 is de wens ontstaan de salarisverplichting uit te betalen in het jaar dat de verplichting is ontstaan. Dit betekent dat in januari 2011 het verschil over 2010 ( € 63.496) is uitbetaald en in december 2011 het verschil over 2011 (€ 64.890). Zonder het eenmalige effect van de dubbele nabetaling bedraagt de periodieke beloning over 2011 € 145.446. (€ 2) Het vergelijkende cijfer inzake beloningen betaalbaar op termijn is aangepast ten opzichte van voorgaand jaar. Abusievelijk is een indexering achterwege gelaten. Hierdoor is de verantwoorde beloning met € 4.021 toegenomen.

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Als lid van de Raad van Commissarissen Functie

Naam

Voorzitter Lid Lid Lid Lid Lid Lid Lid Lid

H.M. Ridder A.E. Ros C.H. Louwerse T. Kroon J.K. Pel W.C Verbaan G.W. Hop R. Clement J. Gardenbroek

Totaal

2011

2010

16.243 4.368 10.665 8.663 10.829 10.777 9.927 -

15.931 10.550 10.488 8.496 10.620 5.605 708 7.788 545

71.472

70.732

Als lid van commissies 2011

2010

Overige kosten vergoedingen 2011

2010

9.7.3 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister (in 2011: € 193.000). Belastbaar jaarloon 2011

Pensioenafdrachten en overige voorzieningen betaalbaar op termijn 2011

Totaal 2011

Belastbaar jaarloon 2010

Pensioenafdrachten en overige voorzieningen betaalbaar op termijn 2011

Totaal 2010

135.588

65.443

201.031

134.190

49.917

184.107

64.890

-

64.890

Naam L.A. van Doorn L.A. van Doorn 1)

-

1) Zie voetnoot bij de tabel in paragraaf 9.7.2. De eenmalige dubbele nabetaling leidt ertoe dat het normbedrag wordt overschreden. Zonder dit eenmalige effect blijft het belastbaar loon onder de norm voor 2011.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

81

9. Jaarrekening 9.8 Balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming) ACTIVA

Ref.


31-12-2011

31-12-2010

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

277.417 9.680 1.772 7.533

Totaal financiële vaste activa

296.402

9.10.1

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Leningen BV-structuur Deelnemingen Latente belastingvordering Overige vorderingen

264.741 18.561 1.611 7.958

31 2.379 1.330 1.096 9.10.2

Totaal vaste activa

292.871 33 2.669 1.380 1.097

4.836

5.179

301.238

298.050

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Onderhoudsmaterialen Onderhanden werk

9.10.3 9.10.3

48 17.408

Totaal voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Latente belastingvordering Overige vorderingen Overlopende activa

17.456

9.10.5 9.10.6 9.10.7 9.10.8

Totaal vlottende activa TOTAAL

82

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

9.10.9

21.350

-

9.10.4

Totaal vorderingen Liquide middelen

365 20.985

445 3.529 1.763 857

437 120 628 621

6.594

1.806

10.697

1.268

34.747

24.424

335.985

322.474

Alle bedragen x € 1.000 PASSIVA

Ref.

31-12-2011

31-12-2010

EIGEN VERMOGEN Kapitaal, wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Aanpassingen i.v.m. stelselwijziging Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

52.648 990

57.295 4.64753.638

9.10.10

52.648

EGALISATIEREKENING Egalisatierekening BWS Totaal egalisatierekeningen

-

-

9.10.11

-

VOORZIENINGEN Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen

9.10.12 9.10.13 9.10.14

1.295 4.343 15

Totaal voorzieningen

1.383 5.412 37 5.653

6.832

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden Waarborgsommen

9.10.15 9.10.15 9.10.16 9.10.17

341 245.658 1.780 -

Totaal langlopende schulden

357 235.716 1.617 247.779

237.690

KORTLOPENDE SCHULDEN Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden TOTAAL

9.10.4

9.10.18

594 16.573 145 4.209 1.863 5.531

13.888 99 3.660 2.165 5.492 28.915

25.304

335.985

322.474

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

83

9. Jaarrekening 9.9 Winst-en-verliesrekening over 2011 2011

2010

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

47.458 1.802 35 1.407 648 889 672

45.779 1.733 35 1.339 1.030 831

Som der bedrijfsopbrengsten

52.911

50.747

Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten

5.201 5.813 94 5.043 661 875 18.194 8.599

4.915 9.502 92 5.110 605 860 18.568 7.684

Som der bedrijfslasten

44.480

47.336

8.431

3.411

2.284 12 9.991-

2.433 9.467-

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen

736 274 20-

3.6231.10783

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Aandeel derden

990 -

4.647-

Nettoresultaat na belastingen

990

4.647-

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten

84


Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

9.10 Toelichting op de balans per 31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over 2011 Algemeen De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Voor de grondslagen van waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de bij de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening opgenomen toelichting. Alle bedragen x € 1.000 9.10.1 MATERIËLE VASTE ACTIVA De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Onroerende en roerende zaken in exploitatie 1 januari 2011 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden Mutaties 2011 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijving Afschrijving desinvestering Subsidies Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen naar onderhanden werk Overboekingen naar activa in exploitatie Totaal mutaties 31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

Totaal

349.488 23.18461.563264.741

22.628 4.06718.561

12.112 4.1547.958

1.678 671.611

385.906 6727.25165.717292.871

629 2844.629157 2.207 14.596 12.676

14.385 8.3384.0594.347 62014.5968.881-

167 534572514 425-

170 9161

15.351 9.15695.201671 4.0596.554 6203.531

364.429 20.97766.035277.417

13.459 3.7799.680

11.745 4.2127.533

1.848 761.772

391.481 7624.75670.247296.402

9.10.2 FINANCIËLE VASTE ACTIVA De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Te vorderen BWS subsidie

Leningen BV-structuur

1 januari 2011 Boekwaarden

33

2.669

Mutaties 2011 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen/aflossingen Waardevermindering Terugneming waardevermindering Resultaat deelnemingen Dotatie voorziening deelnemingen

3 5-

290-

Totaal mutaties

231

31 december 2011 Boekwaarden

Deelnemingen

Latente belasting vordering

Overige

1.380

1.097

5.179

2020

50-

1-

2903 562020

290-

-

50-

1-

343-

2.379

-

1.330

1.096

4.836

-

Jaarverslag 2011

Totaal

Woon zoals u wilt

85

9. Jaarrekening Alle bedragen x € 1.000 LENINGEN BV-STRUCTUUR Lening UWOON Projectontwikkeling BV inzake project Postlaantje Lening UWOON Holding BV inzake De Driesprong BV Saldi rekening-courant BV-structuur: UWOON Holding BV UWOON Projectonwikkeling BV UWOON Beheer en Onderhoud BV Totaal leningen BV-structuur

1.135 1.058 91 55 40 2.379

DEELNEMINGEN Saldo deelnemingen begin boekjaar Resultaat deelnemingen Mutatie voorziening deelnemingen Saldo deelnemingen einde boekjaar

2020 -

Totaal deelnemingen en leningen BV-structuur De deelnemingen betreffen: UWOON Holding BV UWOON Projectontwikkeling BV UWOON Beheer & Onderhoud BV De Driesprong BV De Dahlia BV VOF UWOON-Bouwfonds

9.10.3 VOORRADEN Onderhoudsmaterialen Onderhanden werk: in ontwikkeling Elburg: Locatie Vackenordestraat Locatie Beltgravenweg Locatie Oude Bovendwarsweg Ermelo: Locatie Amaniet Locatie Oude Kom/Van de Vlis Locatie Wegwijzer e.o. Locatie Witte Herbergh e.o. Locatie Trefpunt Locatie Taxi Bakker Locatie Oude Arnhemsekarweg Harderwijk: Locatie Burg. de Meesterstraat Onderhanden werk: gereed product Koopproject Horst Noord

9.10.4 Onderhanden projecten Elburg: Locatie Trefpunt Ermelo: Locatie Oude Arnhemsekarweg

2.379 Aandeel

Resultaat boekjaar

Nettovermogenswaarde per 31-12-2011

100% 100% 100% 50% 50% 50%

3221327

1522 387 4-

2011

2010

48

365

68 362

12-

186 1.218 2.560 845 11.549 515 -

967 5.504 928 11.613 1.646 106

105 17.408

20.752

-

233

-

233

531-

-

63-

-

594-

-

Voor onderhanden projecten die per balansdatum niet zijn voltooid, bedraagt de cumulatieve netto-omzet € 5.388 (2010: € 0). Het totaal aan ontvangen voorschotten voor deze onderhanden projecten bedraagt € 5.982 (2010: € 0). In 2011 is de stand van de post onderhanden projecten negatief en derhalve aan de passivazijde van de balans verantwoordt.

86

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Alle bedragen x € 1.000 VORDERINGEN 9.10.5 Huurdebiteuren 9.10.6 Gemeenten - Elburg - Ermelo - Harderwijk Totaal gemeenten 9.10.7 Overige vorderingen - Belastingen - Termijnen kopers - Rente - Overige 9.10.8 Overlopende activa - Vooruitbetaalde rente en aflossing - Overige 9.10.9 Liquide middelen Direct opvraagbaar Kas/bank/giro Overige Kruisposten

2011

2010

445

437

3.477 18 34 3.529

1 95 24 120

103 582 53 1.025 1.763

34 61 533 628

857 857

621 621

10.641 19 37 10.697

1.218 19 31 1.268

De liquide middelen zijn tot een bedrag van € 19 duizend niet direct opvraagbaar. EIGEN VERMOGEN 9.10.10 Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari Saldo uit de winstverdeling over het boekjaar

52.648 990

57.295 4.647-

Stand per 31 december

53.638

52.648

9.10.12 Voorziening latente belastingverplichtingen Stand per 1 januari Toevoegingen Ontrekkingen Overige mutaties Stand per 31 december

1.383 881.295

696 687 1.383

9.10.13 Voorziening onrendabele investeringen Gecorrigeerde stand per 1 januari Toevoegingen Ontrekkingen Overige mutaties Stand per 31 december

5.412 2.990 4.0594.343

8.737 3.061 6.38425.412

37 20215

78 1 4237

VOORZIENINGEN

9.10.14 Voorziening deelnemingen Stand per 1 januari Toevoegingen Ontrekkingen Overige mutaties Stand per 31 december

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

87

9. Jaarrekening Alle bedragen x € 1.000 LANGLOPENDE SCHULDEN

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen Totaal Aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo jaarrekening

Looptijd korter dan vijf jaar

Looptijd langer dan vijf jaar

Totaal 2011

Totaal 2010

46.515 46.515

357 215.700 1.780 217.837

357 262.215 1.780 264.352 16.573247.779

371 249.590 1.617 251.578 13.888237.690

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt € 242,7 miljoen 9.10.15 Leningen overheid en kredietinstellingen De mutaties in 2011 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: Stand per 1 januari Bij: nieuwe leningen Bij: klim Af: aflossingen Stand per 31 december Aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo jaarrekening

Leningen overheid

Leningen kredietinstellingen

Totaal

371 15356 15341

249.590 26.500 13.874262.216 16.558245.658

249.961 26.500 13.888262.572 16.573245.999

De gemiddelde betaalde rente over de totale leningportefeuille bedraagt 3,9%. De gemiddelde rente gedurende de restant looptijd bedraagt 4,25%. De duration van de portefeuille bedraagt 9,7 jaar. Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. Van de leningenportefeuille is € 256.985 gewaarborgd door het WSW. 9.10.16 TERUGKOOPVERPLICHTING WONINGEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN

2011

2010

1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

1.617

1.657

Mutaties: - 1 woning Arianehof Opwaarderingen Afwaarderingen 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

170

-

7-

40-

1.780

1.617

9.10.17 WAARBORGSOMMEN Het verloop van de waarborgsommen is als volgt: Stand per 1 januari Toegevoegde waarborgsommen Uitbetaalde waarborgsommen Stand per 31 december

88

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

-

-

Alle bedragen x € 1.000 9.10.18 KORTLOPENDE SCHULDEN

Alle schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Te betalen rente Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huursubsidie Beloningen betaalbaar op termijn Vakantieverplichtingen Nog te ontvangen facturen Overig

2011

2010

16.573 145 4.209 1.863 -

13.888 99 3.660 2.165 -

22.790

19.812

3.640 347 249 325 241 555 174

3.759 363 258 202 240 196 474

5.531

5.492

28.321

25.304

9.11 Overige gegevens 9.11.1 Resultaatbestemming Het jaarresultaat volgens de winst- en verliesrekening over 2011 bedraagt € 990.000 positief. Conform de statuten is het resultaat toegevoegd aan de overige reserves.

9.11.2 Opbouw jaarresultaat - Consolidatie In het geconsolideerde jaarresultaat zijn de volgende deelresultaten (voor belastingen) opgenomen. Stichting UWOON, saldo winst € 736.000 UWOON Holding BV, saldo verlies € 33.000 UWOON Projectontwikkeling BV, saldo winst € 1.000 UWOON Beheer en Onderhoud BV, saldo verlies € 2.000 De Dahlia BV (50%), saldo verlies € 13.000 De Driesprong BV (50%), saldo verlies € 1.000 VOF UWOON-Bouwfonds (50%) saldo winst € 27.000 De te betalen vennootschapsbelasting bedraagt € 0

9.11.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich na balansdatum geen bijzondere gebeurtenissen voorgedaan.

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

89

9. Jaarrekening 9.12 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen van Stichting UWOON Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011 van Stichting UWOON te Harderwijk gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2011 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2011 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting UWOON per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Amsterdam, 14 juni 2012 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door H.H. Bröring RA

90

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

10. Opgave verbindingen Bijlage bij het Volkshuisvestingsverslag van Woningstichting UWOON Verslagjaar 2011 Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsadres Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Op welke wijze heeft consolidatie binnen de corporatie plaatsgevonden?

UWOON Holding BV Dokter Holtropstraat 77 3851 JH rmelo Uitoefenen van de directie over, samenwerken met, deelnemen in en/of het voeren van administratie van andere vennootschappen of ondernemingen Zie boven Netto-vermogenswaarde

Financiële gegevens 2011 Vennootschap Eigen vermogen Balanstotaal Jaaromzet Direct c.q. indirect corporatiebelang in procenten Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Datum vaststelling jaarverslag en datum controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Negatief € 15.000 € 1.383.000 Nihil 100% € 100.000 26 maart 2012 / 16 maart 2012

Verslagjaar 2011 Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsadres Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Op welke wijze heeft consolidatie binnen de corporatie plaatsgevonden?

UWOON Projectontwikkeling BV Dokter Holtropstraat 77 3851 JH Ermelo Het ontwikkelen (doen) stichten, verhuren of anderszins exploiteren van onroerende zaken Zie boven Netto-vermogenswaarde


Positief € 22.000 € 1.255.000 € 126.000 100% € 18.000 26 maart 2012 / 16 maart 2012

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

91

10. Opgave verbindingen Verslagjaar 2011 Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsadres Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Op welke wijze heeft consolidatie binnen de corporatie plaatsgevonden?

UWOON Beheer en Onderhoud BV Dokter Holtropstraat 77 3851 JH Ermelo Het beheren en onderhouden van vastgoed, al dan niet in opdracht van derden. Zie boven Netto-vermogenswaarde


Negatief € 38.000 € 8.000 Nihil 100% € 18.000 26 maart 2012 / 16 maart 2012


De Driesprong BV Jufferenwal 30 8011 LE Zwolle Het opzetten, ontwikkelen en (doen) uitvoeren van projecten. Zie boven Netto-vermogenswaarde


92

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Positief € 15.000 € 2.672.000 € 18.000 50% € 18.000 4 januari 2012 / geen controleverklaring


UWOON-Bouwfonds VOF Deventerweg 5 3843 GA Harderwijk Het ontwikkelen, verkopen en realiseren van het project Zie boven Netto-vermogenswaarde


Negtief € 8.000 € 54.000 € 1.132.000 50% € 10.000 mei 2012 / 19 april 2012

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

93

11. UWOON in het kort Gegevens van de toegelaten instelling Naam

Stichting UWOON

Vestigingsplaats

Harderwijk

Correspondentieadres

Postbus 270, 3840 AG Harderwijk

Bezoekadressen

Robbertsmatenstraat 2, 8081 HL Elburg Dokter Holtropstraat 77, 3851 JH Ermelo Deventerweg 5, 3843 GA Harderwijk

Statutair werkgebied

De stichting heeft toelating in de gemeenten Ermelo, Elburg, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten.

Oprichtingsdatum

Stichting UWOON is opgericht op 1 oktober 1912.

Datum en nummer van het Koninklijk 26 maart 1913, nummer 58 Besluit waarbij de instelling is toegelaten Datum en nummer inschrijving in het Handelsregister te Harderwijk

13 januari 1967, nummer 08012356 te Harderwijk

BTW-nummer

8100.95.737

Nummer Registerkamer te Rijswijk in het kader van de Wet Persoonsregistratie

P0000285

Lidmaatschap landelijke federatie

Ardes vereniging van woningcorporaties, Hilversum

Nummer Stichting Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV)

2770

VROM-nummer

L0369

Bedrijfstakcode

Op 7 oktober 1996 is UWOON geregistreerd in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) als organisatie die de bedrijfstakcode woningcorporaties onderschrijft. Hiermee verschaffen wij anderen duidelijkheid over onze volkshuisvestelijke taakopvatting. Per 1 januari 2007 ging de Bedrijfstakcode over in de Aedescode. Onderdeel hiervan is de Governancecode voor woningcorporaties. UWOON onderschrijft zowel de Aedescode als de Governancecode.

94

Woon zoals u wilt

Jaarverslag 2011

Raad van Commissarissen op 31-12-2011 De heer drs. H.J.M. Ridder (voorzitter) De heer drs. G.W. Hop De heer T. Kroon De heer C.H. Louwerse MMO De heer J.K. Pel De heer drs. W.C. Verbaan Raad van Bestuur De heer L.A. van Doorn Mevrouw ir. M.C.F. van Balen-Uijen

Jaarverslag 2011

Woon zoals u wilt

Woon zoals u wilt Bezoekadres Elburg: Robbertsmatenstraat 2, 8081 HL Elburg T 0525 68 49 00 E [email protected] I www.uwoon.nl Geopend: maandag t/m vrijdag: 8.30 - 17.00 uur Bezoekadres Ermelo: Dokter Holtropstraat 77, 3851 JH Ermelo T 0341 56 51 00 E [email protected] I www.uwoon.nl Geopend: maandag t/m vrijdag: 8.30 - 17.00 uur

Ingeschreven in Handelsregister Oost Nederland onder nummer 08012356

Juni 2012

Bezoekadres Harderwijk: Deventerweg 5, 3843 GA Harderwijk T 0341 41 68 94 E [email protected] I www.uwoon.nl Geopend: maandag t/m vrijdag: 8.30 - 17.00 uur

Voorwoord. Het jaar van de aanpassing

Recommend Documents