1
We zullen doorgaan…
Met de wankele zekerheid…In een mateloze tijd… We zullen doorgaan… Als niemand meer verwacht… dat we weer doorgaan…
2
Onze toekomst is mooi… … eerst zonder kleerscheuren halen
Hoe staat het er voor? Hoe komen we er door? En hoe ziet de wereld er na de crisis uit?
3
1. Hoe staat het ervoor? Goed nieuws Vrije val verkoop nieuwe woningen gestopt
Slecht nieuws Verkoop nieuwe woningen ver onder de maat Planontwikkeling commercieel vastgoed meer dan gehalveerd
4
Zwaar aangeslagen woningverkoop (nieuwbouw) krabbelt op Verleende GIW- en Stiwoga-certificaten per kwartaal
2008
2009
schatting
Woningverkoop
Mutaties t.o.v. vorig jaar
1e
9.300
-11%
2e
7.800
-17%
3e
6.000
-35%
4e
4.200
-52%
1e
3.600
-61%
2e
3.800
-51%
3e
4.400
-27%
4e
4.500
+ 7%
Dieptepunt werd bereikt in december t/m februari: 3.300 verkochte nieuwbouwwoningen
5
Zwaar aangeslagen woningverkoop (nieuwbouw) krabbelt op Verleende GIW- en Stiwoga-certificaten per maand
6
Alle provincies zijn geraakt… … sommige provincies nèt iets meer dan anderen Verkochte nieuwe woningen volgens Monitor t/m 3e kwartaal 2009 versus 2008…
… en versus 2006
Groningen
- 59% Groningen
- 76%
Friesland
- 49% Friesland
- 77%
Drenthe
- 39% Drenthe
- 69%
Overijssel
- 51% Overijssel
- 66%
Gelderland
- 20% Gelderland
- 45%
Utrecht
- 31% Utrecht
- 65%
Flevoland
+ 10% Flevoland
- 33%
Noord-Holland
- 60% Noord-Holland
- 80%
Zuid-Holland
- 49% Zuid-Holland
- 63%
Zeeland
- 28% Zeeland
- 42%
Noord-Brabant
- 46% Noord-Brabant
- 55%
Limburg
- 33% Limburg
- 56%
Nederland
- 42% Nederland
- 63%
7
Dus Gelderland houdt zich relatief nog goed staande Verkochte nieuwe woningen volgens Monitor (index 2005 = 100)
8
Markt luistert nu vooral ook heel nauw… Over het algemeen gaat verkoop vlotter bij: Eengezinswoningen dan bij appartementen Starters dan bij doorstromers Kleine/goedkope woningen dan bij dure woningen Kleinschalige projecten dan bij grootschalige projecten ‘dorpse’ locaties dan bij grootstedelijke locaties Gemeenten die meedenken dan bij gemeenten die dat niet doen
9
Relatief weinig dure nieuwbouwwoningen in Gelderland in 2009 Gemiddelde verkoopprijs verkochte nieuwe koopwoning volgens Monitor € 205.000 € 254.000 € 222.000 € 273.000 € 207.000 € 256.000
Nederland € 265.000
€ 282.000 € 247.000 € 290.000 € 261.000
€ 282.000 € 238.000
10
Relatief weinig dure nieuwbouwwoningen in Gelderland in 2009 Verhouding verkoopprijs nieuw en verkooprijs bestaand 1,28 1,41
Nederland 1,19
1,12
1,18 1,05 1,44 1,43
1,11
1,23 1,04
1,16 1,24
11
Omzet ook onder druk door lagere prijzen Verkoopprijzen in euro’s per maand € 300.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000
€0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
12
Dalen de woningprijzen (geschoond voor kwaliteit) straks fors verder? Ja zou (tijdelijk) kunnen Even weinig vraag en veel aanbod door slecht sentiment Hypotheek lastiger; minder krediet
Nee kans is klein Fundamenteel tekort aan woningen Tot 2030 nog 800.000 nieuwe woningen nodig (als gevolg van gezinsverdunning en individualisering Structurele krapte woningmarkt dreigt na crisis
Dus effecten compenseren (deels) elkaar
13
Vooruitzichten korte termijn Zeker niet alle indicatoren staan op min
Rente historisch laag en gedaald
Iets meer vertrouwen bij consument
Betaalbaarheid verbetert
Steunmaatregelen overheid, w.o. tranches en hogere NHG
Oplopende werkloosheid
Angst consument om te kopen
Verkoopprijzen onder druk en gedaald
Hoge grondprijzen, in veel gevallen zelfs stijgend
Aanvullen eisen gemeenten dikwijls onbetaalbaar
Veel aanbod, bovendien vaak verkeerd aanbod (mismatch tussen wens en bouwprogramma’s)
14
Vertrouwen over komende maanden al aardig verbeterd 80 70 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 -70 -80
Consumentenoordeel over:
afgelopen maanden komende maanden
2007
2008
2009
15
Starters op de woningmarkt krijgen er weer zin in Zeven op de tien starters vinden het nu een goede tijd om een huis te kopen 80%
Goede tijd om huis te kopen (ING Woonbericht)
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2006
2007
2008
2009
16
Ook de betaalbaarheid is verbeterd 200,00
slecht betaalbaar
alleenverdieners modaal
alle huishoudens
150,00
100,00
50,00
goed betaalbaar 0,00 '77
'79
'81
'83
'85
'87
89
'91
'92
'95
'97
'99
'01
'03
'05
'07
'09
17
Daar staat wel een hardnekkig probleem tegenover: het ‘VVV’-fenomeen’…
Er is belangstelling èn geld, maar ook 3x gebrek aan Vertrouwen bij de consument: ‘VVV’-probleem: Vertrouwen baanzekerheid Vertrouwen verkoop oude huis Vertrouwen woningmarkt
18
… èn andere zaken die ons voor de voeten lopen
Opstelling banken en kredietverzekeraars; iedereen wantrouwt iedereen (ook bedrijven onderling) Opstelling sommige gemeenten die tarieven voor bouwgrond rekenen alsof er van crisis geen sprake is Dure lokale regelingen eisen bovenop bouwbesluit
19
De man op de steiger heeft het nu al moeilijk door de crisis… maar zal het nóg moeilijker krijgen Gereedgekomen nieuwe woningen (huur en koop) 120.000
alle nieuwe woningen (huur- en koop)
110.000 100.000
Verwachting
90.000
alleen nieuwe koopwoningen
80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0
'87
'89
'91
'93
'95
'97
'99
'01
'03
'05
'07
'09
'11
20
De bouw in de rol van de Afrikaanse gnoe (we moeten door) De rivier als symbool voor de crisis (hoe diep en hoe breed?) De banken in de rol van de krokodil (financieringsproblemen)
21
De bouw in de rol van de Afrikaanse gnoe (we moeten door) De rivier als symbool voor de crisis (hoe diep en hoe breed?) De banken in de rol van de krokodil (financieringsproblemen)
22
Consequenties
Deze hele situatie is buitengewoon vervelend…
23
Vervelend voor economie… Capaciteit en deskundigheid verdwijnen uit sector Enorm banenverlies in bouw en aanverwante sectoren (75.000 tot 100.000) Het kost het Rijk ‘klauwen’ met geld (minder belastingen, meer uitkeringen)... … die ‘rekening’ krijgen we dus later weer terug via bezuinigingen, renteaftrek? Gemeenten in financiële zorgen (minder opbrengsten grondexploitatie, bouwleges)
24
… en buitengewoon vervelend voor woningmarkt
anno 2009 nog steeds woningtekort Tot 2025 komen er 800 duizend huishoudens bij Grote stedelijke bouwopgave Dus bij heftige stagnatie betaalt consument uiteindelijk - na afloop crisis - de rekening (schaarste en prijsstijgingen) Tegelijk dreigt door geldgebrek bij overheid en marktpartijen een jarenlange verschraling van de woningbouw
25
Aanvankelijk gaf het Kabinet niet thuis… … aanpak komt na lang dralen, is ‘zuinigjes’ en niet echt slim Nederlandse aanpak is slecht doordacht en complex Stimuleringsbudget Bouw (€ 395 miljoen); Stimulering duurzame investeringen en isolatie bestaande woningen ( o.a. € 320 miljoen)
26
Aanvankelijk gaf Kabinet niet thuis… … aanpak komt na lang dralen, is ‘zuinigjes’ en niet echt slim Nederlandse aanpak is slecht doordacht en complex Stimuleringsbudget Bouw (€ 395 miljoen); Stimulering duurzame investeringen en isolatie bestaande woningen (o.a. € 320 miljoen)
België (zonder echt kabinet) is eerder… en slimmer! Tijdelijke verlaging BTW voor alle bouwopdrachten tot 1e tranche van € 50.000; van 21% BTW naar 6% BTW
27
Intussen groeit in België de vraag naar bouwvakkers al weer, terwijl in Nederland de vraag naar vaklieden het hardst terugloopt in heel Europa… Uitslag Monster Employment Index Nederland: halvering vraag naar vaklieden België: kleine groei in vraag naar vaklieden Bron: Cobouw
2. Hoe komen we erdoor?
28
Eerst de sector zelf Product optimaliseren Faseren: kleinere series Product herontwikkelen Consument verleiden door open dagen, modelwoningen, enz. Platte prijsaanpassing – (grond)kosten ‘Slimme constructies’ – koopgarant, erfpacht Open communicatie met gemeenten en provincies – ‘Bouwen doe je samen’
2. Hoe komen we erdoor?
29
De gemeenten Grondkosten verlagen Geen (dure) aanvullende kwaliteitseisen die consument niet begrijpt Open communicatie met ontwikkelaars en provincies ‘Bouwen doe je samen’
2. Hoe komen we erdoor?
30
Het Rijk Zorgen dat bouw blijft draaien Beseffen dat goede steunmaatregelen zichzelf terugverdienen Duidelijkheid geven over Europese regels Rijkssteun (best practises gemeenten) Subsidie aan consument (liever dan aan producent)
Samen aan de slag !
31
Effectieve maatregelen beginnen bij de bron… … dus waar zit de pijn bij de klant? Help raak misschien mijn huis niet kwijt Help raak misschien mijn baan kwijt Help straks misschien waardedaling aankoop Help wat doet het kabinet straks (bezuinigingen, renteaftrek)?
32
Wat de sector nodig heeft zijn dus simpelweg ‘stepstones’ door de rivier !
3. Hoe ziet de wereld na de crisis eruit?
33
Onze toekomst is mooi, het gras groen… maar het gaat niet vanzelf … houdt rekening met ‘naschokken’
1.
34
De financiële schok… Oorzaak: hebzucht en onverantwoordelijkheid Effect: het omgekeerde Banken en toezichthouders kijken voortaan anders tegen risico’s aan Banken zullen weer ‘saai’ financieren ‘Saai’ is minder krediet voor burgers en bedrijven Dus over brede linie minder investeringsruimte Vooral aankoop grond lastiger Belang van meer eigen vermogen bij investeerders ! (deleveraging)
1.
35
De financiële schok… Oorzaak: hebzucht en onverantwoordelijkheid Effect: het omgekeerde
• Oplossing: Zoeken naar nieuwe businessmodellen… zoals: bewust nadenken over kleinere projecten, opknippen, andere samenwerkingsvormen, nieuwe financieringsconstructies, enz.
2.
36
De demografische schok… Onze bevolking verandert in hoog tempo Er komen nog steeds huishoudens bij: zo’n 800.000 tot 2030… … maar met enorme verschuivingen tussen de groepen… zoals: veel meer alleenstaanden veel meer ouderen (eerst nog vooral jonge ouderen) veel meer allochtonen minder gezinnen met kinderen sommige regio’s al bevolkingskrimp
2.
37
De demografische schok… Onze bevolking verandert in hoog tempo
Oplossing: Goed nadenken over deze tendensen en bijbehorende wensen… de tijd van niches breekt aan… Jan en Truus Modaal verdwijnen
38a
Jan en Truus Modaal verdwijnen… de tijd van niches breekt aan
•
People differ, inspire, think
•
Designing is a people business
38b
Jan en Truus Modaal verdwijnen… de tijd van niches breekt aan
People designing their own “I” Design enables identity
38c
Jan en Truus Modaal verdwijnen… de tijd van niches breekt aan •
The world is the market
•
Local names become world wide
•
Brands
38d
Jan en Truus Modaal verdwijnen… de tijd van niches breekt aan
3.
39
De conflict schok… Ambitie (van deskundigen) en woonwens (van burgers) komen scherper tegen over elkaar te staan Rijksoverheid zet in op compacte stad… … maar bouwen in stad is duur, want bedrijven verplaatsen, grond saneren, dure infrastructuur Nu worden de hoge kosten vaak éénzijdig neergelegd bij starter of doorstromer, terwijl hele gemeenschap profiteert Om toch uit kosten te komen, wijken partijen vaak uit naar bouw (dure) appartementen in hoge dichtheid Gevolg: consumenten haken steeds vaker af Onrendabele toppen van € 50.000 geen uitzondering meer
3.
40
De conflict schok… Ambitie (van deskundigen) en woonwens (van burgers) komen scherper tegen over elkaar te staan
Oplossing: Rijksoverheid maakt heldere keuze Óf maakt bouwen in stadskernen financieel beter mogelijk, door o.a. meer belastingvrijheid gemeenten, waardoor betere balans tussen baten en kosten van dure stedelijke voorzieningen Óf biedt meer ruimte voor bouwen in buitengebied
4.
41
De milieu schok… Zonder na te denken over energiezuinige oplossingen zal geen project meer starten Door klimaatverandering is duurzaamheid een feit geworden Aandacht voor duurzaamheid nu vaak erg ‘versmald’… het gaat vooral over lage EPC van gebouwen Met ‘ruimere’ benadering is meer milieuwinst te halen… we moeten naar situatie, waarbij klant of ondernemer (die in duurzaamheid investeert) ècht beloond wordt Duitsland is al ver met ‘groenregeling’… Nederland loopt hopeloos achter
4.
42
De milieu schok… Zonder na te denken over energiezuinige oplossingen zal geen project meer starten
Oplossing: We moeten af van het idee dat stedenbouw een simpele optelsom is van woningen en functies… … Het gaat om complete concepten, inclusief de infrastructuur voor energie, water en communicatie… … maar ook met een visie op hoe de samenleving zich gaat ontwikkelen
43a
De kans dat de elektrische auto het gaat winnen van de benzinemotor wordt met de dag groter
Nu rijdt alleen Ruud Lubbers nog elektrisch Volgende generatie Toyota Prius krijgt al stekker om (thuis) op te laden… Wat betekent zoiets voor onze stedenbouw? Straks onder de carport met zonnecel je eigen auto opladen?
43b
De kans dat de electrische auto het gaat winnen van de benzinemotor wordt met de dag groter
Zing, vecht, huil, bid, lach, werk en bewonder…
Veel succes in ÚW toekomst!
44
