Meer met minder Financiële haalbaarheid van energetische renovaties Jolanda Toeters - Jansen 31-5-2011
Meer met minder Financiële haalbaarheid van energetische renovaties Saxion Hogescholen, academie FEM SPD Bedrijfsadministratie Auteur: J.E. Toeters - Jansen Wetering 80, 7672 BD Vriezenveen e-mail:
[email protected] 1e begeleider: dhr. A.M.L. Haster 2e begeleider: dhr. J.L.C. Kroot
Opdrachtgever: St. Pioneering, Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren Bedrijfscoach: dhr. G.A.M. Salemink Vriezenveen, 31 mei 2011 Alle rechten zijn voorbehouden aan Saxion Hogescholen Deventer / Enschede, academie Financiën, Economie en Management.
Meer met minder
1
Voorwoord Via de website van Saxion kwam ik aan een afstudeerproject bij Stichting Pioneering. In november 2010 begon ik met het afstudeerproject over de financiële haalbaarheid van energetische renovaties bij sociale huurwoningen, als onderdeel van mijn SPD avondopleiding. In het begin heb ik veel gelezen over de corporaties, over energetisch renoveren en jaarverslagen van woningcorporaties bestudeerd en modellen uitgewerkt in Excel. De informatie over energetisch renoveren, de algemene informatie over woningcorporaties en de financiën van de woningcorporaties is erg veel en uitgebreid. Door de overvloed aan informatie, is het lastig om je te beperken en tot de kern van het probleem te komen. Mijn dank gaat uit naar Gerard Salemink en Bahez Abdallah (mijn bedrijfscoach bij Stichting Pioneering) voor de begeleiding en gesprekken en Ewald Hafkenscheid voor het geven van informatie tijdens de afstudeerstage. Tevens gaat mijn dank uit naar de heer Reinhard Haster (1e schoolcoach) voor de begeleiding en het geven van tips bij het maken van de scriptie. Als laatste gaat mijn dank uit naar Bert (mijn man) en overige familie en vrienden voor de ondersteuning en hulp welke ik kreeg tijdens de afstudeerstage.
Jolanda Toeters - Jansen Vriezenveen, 31 mei 2011
Meer met minder
2
Samenvatting Landelijk en provinciaal zijn afspraken gemaakt om de CO₂ uitstoot te verminderen. Door woningcorporaties (verenigd in de vereniging WoOn) en de provincie zijn afspraken gemaakt over CO₂ besparing. Woningcorporaties bezitten veel woningen, gebouwd voor 1980. Deze woningen zijn goedkoop in huur, slecht geïsoleerd en dus duur in energielasten. Tijdens de afstudeerstage is onderzoek gedaan naar het financieel renoveren van huurwoningen. De hoofdvraag hierbij is: Kan een woningcorporatie financieel verantwoord renoveren door woningen één, twee of meer energielabels op te waarderen? Om antwoord op deze vraag te krijgen, is onderzoek gedaan naar een drietal renovatieprojecten en is de financiële haalbaarheid van twee energiebesparende apparaten onderzocht. In hoofdstuk 9.1, 9.4 en 9.5 zijn een drietal renovatieprojecten onderzocht. De NCW, IR en de TVT van de renovatieprojecten is berekend, hierbij is de contante waarde van de cashflows berekend. In het onderzoek is uitgegaan van het Total Cost of Ownership model. Uit onderzoek blijkt dat ook de huurder moet bijdragen aan de energetische renovatie door middel van een huurverhoging. Door in gesprek te gaan met de huurders, kan de woningcorporatie de bewoners overtuigen van het nut van het energetische renoveren. Bedrijfseconomisch gezien kan een woningcorporatie de energetiische renovatie niet alleen op brengen. De investering van een renovatieproject van 20 woningen is misschien wel te overzien, maar wat bedraagt de investering als het een renovatieproject van 5.000 woningen betreft? Ook de huurder moet een steentje bijdragen. In hoofdstuk 9.2 en 9.3 is onderzoek gedaan naar de HR e ketel en de Ecolution. Uit het onderzoek blijkt dat op dit moment, ondanks eventuele subsidie, de energiebesparende apparaten duur zijn in aanschaf. Het rendement van de apparaten is nog niet bekend en de apparaten verbruiken ook elektriciteit. Bij aanschaf van een HR e ketel en Ecolution krijgt de woning een hoger energielabel. Het gemiddelde nationaal gasverbruik per woning ligt bij ong. 1.500 m³ per jaar. Uit het onderzoek blijkt dat zowel de HR e ketel als de Ecolution, bij het gemiddeld nationaal gasverbruik per woning , financieel niet rendabel zijn. Dit kan veranderen als de aanschafprijs daalt, als de aanschaf wordt gesubsidieerd of externe variabelen zoals de energieprijzen wijzigen.
Meer met minder
3
Inhoudsopgave Samenvatting........................................................................................................................................... 3 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 6 2. Beschrijving van de organisatie ........................................................................................................... 7 2.1 Stichting Pioneering....................................................................................................................... 7 2.2 Werkplaats Klimaat Neutraal Renoveren ...................................................................................... 7 2.3 Vereniging WoON .......................................................................................................................... 8 3. Opzet onderzoek ............................................................................................................................... 10 3.1 Aanleiding .................................................................................................................................... 10 3.2 Probleemstelling.......................................................................................................................... 11 3.3 Doelstelling .................................................................................................................................. 11 3.4 Hoofdvraag .................................................................................................................................. 11 3.5 Deelvragen................................................................................................................................... 11 4. De Woningcorporatie ........................................................................................................................ 13 4.1 Energielabel ................................................................................................................................. 15 4.2 Huurprijs van een woning ........................................................................................................... 15 4.3 Aedes ........................................................................................................................................... 17 4.4 Centraal Fonds Volkshuisvesting ................................................................................................. 17 4.5 Waarborgfonds sociale woningbouw .......................................................................................... 17 4.6 Onrendabele top ......................................................................................................................... 18 4.7 Woonlastenwaarborg .................................................................................................................. 18 5. Woonlasten ....................................................................................................................................... 19 6. Subsidiemogelijkheden ..................................................................................................................... 20 6.1 Energie Investeringsaftrek........................................................................................................... 20 6.2 Subsidieregeling duurzame warmte ............................................................................................ 21 7. Trias Energetica ................................................................................................................................. 22 8. Relevante bedrijfseconomische termen ........................................................................................... 23 8.1 Kostencalculatie .......................................................................................................................... 23 8.1 Cashflow ...................................................................................................................................... 24
Meer met minder
4
8.2 Investeringsselecties ................................................................................................................... 25 8.3 Total Cost of Ownership .............................................................................................................. 29 9. Projectkeuzes .................................................................................................................................... 30 9.1 Labelverbetering: Van label G naar label C. Wat zijn de kosten en opbrengsten? ..................... 31 9.2 HR e ketel.................................................................................................................................... 34 9.3 Ecolution warmtepomp versus Climarad .................................................................................... 39 9.4 Renovatieproject Helmerhoek van woningcorporatie Ons Huis in Enschede ............................ 43 9.5 Renovatieproject ‘t Lannink van corporatie Stichting Wonen in Delden .................................... 47 10. Conclusie ......................................................................................................................................... 50 11. Aanbevelingen ................................................................................................................................. 51 Begrippenlijst......................................................................................................................................... 52 Literatuurlijst ......................................................................................................................................... 53 Bijlage 1: HR e ketel ............................................................................................................................... 54 Bijage 2: Ecolution Ventilatiewarmtepomp .......................................................................................... 55 Bijlage 3: ClimaRad ................................................................................................................................ 56 Bijlage 4: Energetische aanpassingen................................................................................................... 57 Bijlage 5: Woonlastenwaarborg ........................................................................................................... 59 Bijlage 6: WWS puntensysteem: Gedeelte uit publicatie: huurbeleid 2008-2009 van VROM.............. 61 Bijlage 7: Uitleg financieel model Ecolution .......................................................................................... 62
Meer met minder
5
1. Inleiding Duurzaamheid is een hot item in de corporatiesector. Regelmatig staan artikelen in de krant over het duurzaam renoveren van woningen. Met de overheid en provincie zijn door de woningcorporaties afspraken gemaakt om de CO2 uitstoot te verminderen door het energetisch renoveren van woningen. Veel woningen van de corporaties, zijn gebouwd voor 1980, hebben een hoog energielabel en een hoog energieverbruik. Woningen worden voorzien van isolatie aan de buitenkant, een zuinige CV ketel, eventueel zonnepanelen op het dak of een andere investering om een woning energiezuiniger te maken. Door de vereniging van woningcorporaties in Twente en Salland is een project gestart om de financiële haalbaarheid van de energiezuinige woning van bestaande huurwoningen te onderzoeken. In dit verslag is onderzoek gedaan naar de financiële haalbaarheid van het energetisch renoveren van sociale huurwoningen. Hierbij is een vergelijk gemaakt tussen de HR e ketel en HR 107 ketel van Remeha. Tevens is de Ecolution van Inventum vergeleken met de Climarad. Bij deze onderzoeken kwamen veel technische details naar voren. Op internet was gelukkig veel informatie te vinden over de HR e ketel, de Ecolution, over de Climarad en over verschillende renovatieprojecten waar deze apparaten zijn geplaatst. Ook zijn 2 energetische renovatieprojecten bij woningcorporatie Ons Huis en Stichting Wonen onderzocht. In hoofdstuk 2, 4, 5,6 en hoofdstuk 7 staat algemene informatie betreffende Stichting Pioneering, de woningcorporatie, subsidiemogelijkheden en de Trias Energetica. In hoofdstuk 3 wordt de onderzoeksopzet vermeld. In hoofdstuk 8 staan relevante bedrijfseconomische termen en in hoofdstuk 9 worden de resultaten van het onderzoek beschreven. Vervolgens staat in hoofdstuk 10 de conclusie en in het laatste hoofdstuk staan de aanbevelingen.
Meer met minder
6
2. Beschrijving van de organisatie 2.1 Stichting Pioneering Stichting Pioneering staat voor vernieuwing van technologie en ondernemerschap. De bouw is economisch gezien een belangrijke sector voor Twente. Een aanzienlijk deel van de beroepsbevolking is direct of indirect werkzaam in de bouw. De marktpositie van de Twentse bouw wordt door veel factoren beïnvloed. Denk bijvoorbeeld aan de instroom van flexibel arbeidspotentieel uit Oost-Europa en nieuwe vormen van aanbesteden en contracteren. Klimaatveranderingen vragen om bewuster gebruik van grondstoffen en het aanboren van schone energiebronnen. Volgens Stichting Pioneering vraag deze tijd dan ook om slagvaardigheid en adequaat ondernemerschap. Stichting Pioneering vindt dat de bouw samen moeten innoveren, vernieuwen en kansen creëren. Doel: de concurrentiepositie van de Twentse bouw versterken en de werkgelegenheid stimuleren. Stichting Pioneering maakt deel uit van het Cluster Bouw van het Innovatieplatform Twente, een initiatief dat financieel gedragen wordt door Provincie Overijssel en Regio Twente. Stichting Pioneering bestaat uit 10 verschillende werkplaatsen. Ik studeer af bij de werkplaats Klimaat Neutraal Renoveren. Werkplaats Klimaat Neutraal Renoveren valt onder de afdeling Verduurzamen Bestaande Bouw. De kracht van Pioneering is dat ondernemers, kennisinstellingen, overheid èn opdrachtgevers met elkaar samenwerken.
2.2 Werkplaats Klimaat Neutraal Renoveren Van de Nederlandse woningen is 70% gebouwd voor 1980. Deze woningen zorgen voor 80% van het totale woninggasverbruik. De gasprijzen voor huishoudens zijn de afgelopen twintig jaar met 400% gestegen. In woningen met een huurprijs tot 400,- euro kan het energieverbruik gemakkelijk 50% van de huurkosten bedragen. Voor de werkplaats dus alle aanleiding om kennis en ervaring op te doen, die leidt tot klimaatneutraal gerenoveerde sociale huurwoningen. Medio 2009 hebben bij Pioneering betrokken woningcorporaties, bouw- en installatiebedrijven, architecten, gemeenten en kennisinstellingen het initiatief genomen voor de oprichting van werkplaats Klimaat Neutraal Renoveren. De belangrijkste doelstellingen van de werkplaats Klimaat Neutraal Renoveren zijn: a. CO2-reductie. b. Het verminderen van het gebruik van fossiele brandstoffen. c. Het voorkomen van stijgende energielasten voor de bewoners. De werkplaats Klimaat Neutraal Renoveren van Pioneering ontwikkelt geïntegreerde toepassingen, die inzicht geven in de bijdrage aan deze drie pijlers, de bijbehorende investering en de
Meer met minder
7
terugverdientijd. De werkplaats deelt de behaalde resultaten met de regionale bedrijven, woningcorporaties, gemeenten en kennisinstellingen.1
2.3 Vereniging WoON De vereniging WoON is een samenwerkingsverband van Twentse woningcorporaties en vertegenwoordigt circa 87.000 verhuurbare woningen. De Woningcorporaties hebben binnen de vereniging WoON de handen ineen geslagen om hun gezamenlijke ambitieuze doelstellingen ten aanzien van energiebesparing in en verduurzaming van hun woningbestand te kunnen realiseren. De doelstellingen van WoON voor CO2-besparing en besparing van fossiele brandstoffen zijn in een breder kader geplaatst. Naast de afspraken op landelijk niveau van het “Antwoord aan de samenleving” van de woningcorporaties verenigd in Aedes en het convenant met de Rijksoverheid wordt op provinciaal niveau gesproken over een Energiepact Overijssel. WoOn participeert in het overleg over een Energiepact als één van de Koplopers. De andere Koplopers zijn ook woningcorporaties. De Provincie wil met de Koplopers en andere betrokken partijen (zoals de gemeenten en particuliere woningbezitters) 330 KiloTON CO2 per jaar in de gebouwde omgeving besparen. De provincie Overijssel vraagt van de corporaties om hiervan 200 KiloTON CO2 in te vullen in hun woningbestand. Dit komt neer op: 1440 kg CO2 gemiddeld per woning per jaar en 576 m3 aardgas gemiddeld per woning per jaar. Het woningbestand van vereniging WoOn bestaat uit woningen met label van A t/m G. In Overijssel staan ruim 138.000 huurwoningen. De huidige situatie (IST) is dat meer dan 80 % van woningen van de woningcorporaties energielabel C heeft of hoger (label D,E,F of G). De gewenste situatie (SOLL) is dat in 2020 alle huurwoningen minimaal energielabel C hebben. In onderstaande tabel staan de berekende waarden middels EPA software op basis van 80 % van het woningbestand WoON. Corporaties werken met EPA software, publicaties van VROM geven een ander beeld betreffende gemiddeld energieverbruik per woning. Verdeling van het woningenbestand van vereniging WoOn in een cirkeldiagram en tabel2
elektra labels aantal percentage kg CO2 gas (m3) (kWh) A 2.576 4 2115 770 1315 B 8.012 12 1985 787 1032 C 18.742 29 2536 947 907 D 18.805 29 3003 1339 829 E 10.679 16 3516 1725 787 F 5.016 8 4036 2046 696 G 1.551 2 5176 2748 503
1 2
gem. oppervlakte per woning in m2 107 88 81 82 79 76 79
gem. kg CO2 uitstoot per m2 20 23 31 37 45 53 66
www.Pioneering.nl Model Haalbaarheidsstudie WoOn
Meer met minder
8
label A 4%
Energiepact Overijssel
label B 12% label C 29% label D 29%
label E 16 % label F 8%
In het energiepact Overijssel is de afspraak gemaakt dat in 2020 2200 kiloTON CO2 per jaar wordt bespaard ten opzicht van 1990. De besparing moet komen uit duurzame opwekking en besparingen.3
label G 2%
Reductie CO2 in 2020 ten opzichte van 1990 in kiloTON / per jaar Duurzame opwekking Biomassa Wind Zon Rest- en omgevingswarmte
kiloTON / per jaar 1140 60 30 70
Besparingen Woningen Bedrijven Verkeer en vervoer Totaal
330 490 80 2200
Voor eenvoudige interpretatie en vergelijking is de vermeden CO2-uitstoot ook te vertalen in aantal autokilometers en elektriciteits- en aardgasverbruik van huishoudens. De kentallen hiervoor zijn:4 1 kg CO2 komt vrij bij: 5,3 km autorijden (gemiddeld) 1,6 kWh elektriciteitsverbruik 0,6 m3 aardgasverbruik.
3 4
energiepact Overijssel www.agentschapnl.nl
Meer met minder
9
3. Opzet onderzoek
3.1 Aanleiding Ruim 20 Woningcorporaties uit Twente en Salland zijn gezamenlijk verenigd in de vereniging WoON. Vereniging WoOn heeft afspraken gemaakt met de provincie Overijssel over de reductie van CO2uitstoot. Ook heeft Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland, een convenant afgesloten met de overheid om alle woningen qua energielabel 2 niveaus te verbeteren. Door woningen beter te isoleren, gaat minder energie verloren en krijgen de woningen een hoger energielabel. Vanuit Stichting Pioneering is Werkplaats Klimaat Neutraal Renoveren betrokken bij een haalbaarheidsonderzoek vanuit WoON. Door de werkgroep Energie van WoON is een projectgroep in het leven geroepen om de “haalbaarheid energiezuinige woning bestaande bouw” te onderzoeken. Onderzoek naar “de haalbaarheid energiezuinige woning bestaande bouw” vindt plaats bij rijtjeswoningen en galerijwoningen gebouwd voor 1980. De financiële gegevens welke belangrijk zijn, zijn: investeringen, exploitatie, rendement (NCW), huurprijs en servicekosten, energiekosten en totale woonlasten. Binnen deze projectgroep wordt een aantal financiële gegevens onderzocht. Aan het project participeren WoON, Zelziuz (ingehuurd door WoON) en Saxion. Zelziuz is een duurzaam energiebedrijf uit Denekamp, die bedrijven adviseert op het gebied van duurzame energie en duurzame energiesystemen levert (zonnepanelen, zonneboilers en warmtepompen). De projectgroep bestaat uit de leden: Ewald Hafkenscheid (Zelziuz), Gerard Salemink (Pioneering, werkplaats Klimaat Neutraal Renoveren), Bahez Abdallah (Pioneering), Raymond Post (WoON), Siegfried Zeevat (Zelziuz) en Jolanda Toeters-Jansen (afstudeeropdracht Saxion). Ewald Hafkenscheid is projectleider (van het project). In maart 2011 is het eindrapport van de studie: “haalbaarheid energiezuinige woning bestaande bouw” gepresenteerd, hieruit kwamen de volgende conclusies:
Er is een noodzaak tot duurzame reductie van het energieverbruik, omdat de energiekosten toenemen. De woonlasten worden in toenemende mate gedomineerd door energielasten. Grote verschillen tussen de berekende EPA uitkomsten en de werkelijk energieverbruikcijfers. De woningcorporatie maakt gebruik van EPA programmatuur om het energieverbruik van een woning te berekenen.
Meer met minder
10
3.2 Probleemstelling Is het financieel haalbaar voor een woningcorporatie om woningen één, twee of meer energielabels op te waarderen?
3.3 Doelstelling Op basis van onderzoek naar de financiële haalbaarheid van het energetisch renoveren van sociale huurwoningen van label D naar label B of van label C naar label A, woningcorporaties adviseren over de te nemen beslissingen. Dit wordt gedaan door het doen van onderzoek naar de kosten en opbrengsten van energetische renovaties voor de corporatie en hierover aanbevelingen te geven.
3.4 Hoofdvraag Kan een woningcorporatie financieel verantwoord renoveren door woningen één, twee of meer energielabels op te waarderen?
3.5 Deelvragen Beschrijving van de organisatie. Strategisch Wat is de missie van een woningcorporatie? Veranderingsproces van een woningcorporatie. Wat is de taak van een corporatie bij het energetisch renoveren? Tactisch Hoe bepaalt de woningcorporatie de huurprijs? (WWS puntensysteem, huidige en toekomstige puntensysteem / maximale huur) Wat zijn relevante (financiële) parameters voor een woningcorporatie? Wat is een onrendabele top? Hoe gaat de corporatie om met een onrendabele top? Welke financieringsmogelijkheden heeft een woningcorporatie om energetisch te renoveren? Wat is het verloop in de tijd van de energieprijzen? Welke investeringsmogelijkheden heeft een woningcorporatie? Wat zijn de gevolgen voor de kasstromen van de corporatie bij een renovatieproject? Operationeel Subsidiemogelijkheden voor het energetisch renoveren? Kan een gedeelte van de energetische renovatie worden doorberekend aan de huurder en op welke manier?
Meer met minder
11
Veranderingssituaties die specifiek in kaart zijn gebracht. Onderzoek naar de financiële haalbaarheid van de HR e ketel (Remeha) Onderzoek naar de financiële haalbaarheid van de ecolution (Inventum) Renovatie van label G naar label C Doorberekenen renovaties: Renovatieproject ’t Lannink en renovatieproject Helmerhoek. Wat is de terugverdientijd voor de corporatie? Wat is het voordeel voor de huurder? Welke huurprijs wordt doorberekend aan de huurder? Welk percentage van de maximale huur hanteert de corporatie? Een corporatie vraagt ongeveer 50 – 80 % van de maximale huur.
Woningen aan ’t Lannink, Delden
Meer met minder
12
4. De Woningcorporatie Een woningbouwcorporatie of woningcorporatie is een organisatie die zich zonder winstoogmerk richt op het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte. Doordat de Nederlandse overheid het bouwen van goede en goedkope woningen grotendeels aan deze organisaties overliet, en zichzelf veelal beperkte tot de rol van financier, regelgever en toezichthouder, heeft de woningbouwcorporatie in Nederland een centrale rol in de volkshuisvestingssector gekregen. De taken van de woningcorporaties zijn door het Ministerie van VROM geregeld in het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh)5
De eerste woningcorporaties Voor de invoering van de Woningwet van 1901 telde Nederland ongeveer 40 woningbouwverenigingen die zonder overheidssteun opereerden. Veelal waren deze door sociaal bewogen belangstellenden opgericht. De oudste woningbouwcorporatie in Nederland is de in 1852 opgerichte Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam. Woningbouwverenigingen tot 1950 De Woningwet van 1901 maakte het voor woningbouwverenigingen mogelijk om overheidssteun te ontvangen. In de meeste gemeenten werden toen één of meerdere woningbouwverenigingen opgericht. De verenigingen gingen voortvarend te werk en begonnen met het bouwen van, met name, arbeiderswoningen. Om in aanmerking te komen voor het ontvangen van overheidssteun moest een woningbouwvereniging uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de verbetering van de volkshuisvesting en toegelaten zijn door de Minister van Volkshuisvesting. Tussen 1900 en 1940 werden 1 miljoen zogenaamde woningwetwoningen gebouwd. Woningbouwverenigingen na 1950 Tussen 1947 en 1985 steeg het woningbezit van de woningbouwverenigingen van 196.000 tot 1.607.000 woningen, hiermee steeg het aandeel van de woningbouwverenigingen in het totale woningbezit van circa 9% tot 30%. Vanaf 1988 verstrekte de regering geen woningwetleningen meer. Voortaan moesten de woningbouwverenigingen de financiering van nieuwbouwprojecten via de kapitaalmarkt realiseren. Hierbij werden (en worden) vaak garanties verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De verzelfstandiging van de woningbouwverenigingen kende twee facetten. In de eerste plaats werden verenigingen omgezet in stichtingen, die voortaan woningcorporaties genoemd werden. Dit werd in 1993 geregeld in het 'Besluit Beheer Sociale Huursector'. In de 2e plaats werden de corporaties financieel verzelfstandigd. 5
Wikipedia
Meer met minder
13
Corporaties in de 21ste eeuw Eind jaren negentig en begin deze eeuw kregen de corporaties het verwijt te veel op hun geld te zitten en te weinig (betaalbare) huizen te bouwen. De taken van de corporaties werden via een aanpassing van het Besluit Beheer Sociale Huursector verder uitgebreid en strekken zich nu uit tot het behoud van de leefbaarheid in wijken en buurten als ook een grotere betrokkenheid bij het beheer van maatschappelijk vastgoed. De positie van woningbouwcorporaties kwam in het eerste decennium van de 21e eeuw onder druk te staan vanwege betrokkenheid van enkele corporaties bij bouwfraudeaffaires, de onverantwoord hoge beloningen voor bestuurders en te riskante investeringen. Ook de sinds 1901 (invoering Woningwet) bestaande staatssteun kwam ter discussie naar aanleiding van bemoeienis van de Europese Commissie, daartoe uitgedaagd door de toenmalige (1998-2002) VVD Staatssecretaris van Volkshuisvesting en Stedenbeleid Johan Remkes. Kernpunt in die discussie was de vraag in hoeverre staatssteun toegelaten kon worden, gelet op de omstandigheid dat vele tot de sociale huursector gerekende huurwoningen bewoond werden door huishoudens met een gezinsinkomen dat boven het norminkomen (2010: € 33.000,-) uitkwam, het zogenaamde 'scheefwonen'. Vanaf 1 januari 2011 geldt een nieuwe inkomenseis. De Europese Commissie verplicht woningcorporaties het grootste deel van hun huizen te verhuren aan mensen met een inkomen lager dan € 33.614,--. Anno 2011 komen de woningcorporaties onder zwaardere financiële druk te staan, dit komt o.a. door: vastgeroest huurbeleid, tegenvallende woningverkoop en gestegen bouwkosten. Ook zijn de woningcorporaties sinds 1 januari 2008 verplicht om over de winst uit alle activiteiten vennootschapsbelasting te betalen, ook over het verhuren van woningen. Fiscaal gezien worden corporaties gekenmerkt als een onderneming. De financiële crisis, kabinetsmaatregelen als de integrale VPB, de Vogelaarheffing (de heffing houdt in dat alle corporaties in het land een bijdrage moeten betalen, die ten goede komt aan de corporaties in achterstandswijken) en het inflatievolgend huurbeleid, veroorzaken samen een kentering in de financiële mogelijkheden van corporaties en de vermogensontwikkeling in de sector. De financiële positie van woningcorporaties verslechtert en investeringen van corporaties komen onder druk te staan. De Vogelaarheffing is in 2008 ingevoerd door oud-minister van Wonen en Wijken Ella Vogelaar. In totaal gaat het om 75 miljoen euro per jaar. Het huidige kabinet Rutte (2010) gaat de Vogelaarheffing afschaffen. 6
6
Wikipedia / www.nos.nl / www.aedesnet.nl
Meer met minder
14
4.1 Energielabel Het energielabel geeft met klassen (A tot en met G) en kleuren (groen tot en met rood) aan hoe energiezuinig een huis is ten opzichte van andere soortgelijke woningen. Energielabel A (donkergroen) is zuinig, energielabel G (rood) is onzuinig. Verkopers en verhuurders van woningen zijn sinds 2008 verplicht om een energielabel te laten zien. De energielabels zijn gekoppeld aan de energie index. 7 De Energie Index is ontwikkeld voor de bestaande bouw en geeft in een indexgetal de energetische kwaliteit van een bestaand gebouw weer. De index is het berekende energieverbruik gedeeld door een ‘toelaatbaar’ normverbruik. Hoe energiezuiniger de woning, hoe lager de index. De index wordt berekend aan de hand van een groot aantal eigenschappen van de woning. Energie index in MegaJoule /m2 A++ A++ A B C D E F G
≤ 0,50 0,51-0,7 0,71-1,05 1,06-1,3 1,31-1,6 1,61-2 2,01-2,4 2,41-2,9 >2,91
4.2 Huurprijs van een woning Huurpuntensysteem: De overheid bepaalt de puntenwaardering voor een woning in de woning waardering systeem (WWS). Hoe meer punten, des te beter de kwaliteit van de woning. In het puntensysteem krijgt een woning punten voor de oppervlakte van het huis, centrale verwarming, energielabel van de woning, keuken, sanitair, buitenruimte en soort woning. In 2011 wordt het oude WWS huurpuntensysteem vervangen door een nieuw WWS huurpuntensysteem (Zie bijlage 7 de oude WWS puntentelling). In het oude WWS systeem kreeg de woning punten voor de verwarmingsketel en de isolatie van de woning. In het nieuwe WWS puntensysteem worden deze punten vervangen door het energielabel. Hoe zuiniger de woning, des te meer punten. In bijlage 6 staat het WWS puntensysteem.
7
www.energielabel.nl
Meer met minder
15
Een voorbeeld van het verschil tussen de oude en nieuwe puntentelling van het WWS stelsel is : Stel: Voor een woning met label E is het puntentotaal in de oude situatie is 139. In de oude situatie was de huur € 475,-. Bij het nieuwe WWS puntensysteem is het aantal punten voor deze woning dan 143. Omgerekend wordt de huur: € 488,67. De hieraan gekoppelde huurverhoging mag echter niet aan de zittende huurder worden doorberekend.
Label
Eengezins-
Meergezins-
woning
woning
A++
44
40
A+
40
36
A
36
30
B
32
28
C
22
15
D
14
11
E
8
5
F
4
1
G
0
0
Maximale huur : De maximale huur is de prijs die maximaal gevraagd kan worden voor een huurwoning. Jaarlijks (per 1 juli) wordt de maximale huur en het percentage van de huurstijging door de overheid vastgesteld . Vanaf 2007 is echter sprake van inflatievolgend huurbeleid. De huur van een corporatiewoning ligt gemiddeld op 70 procent van de maximale huur. Bij woningcorporatie Stichting Wonen is voor eengezinswoningen de huur 65 % van de maximale huur, voor appartementen is dit 75 % van de maximale huur. Vaak wordt na mutatie de huur verhoogd, dit noemt men huurharmonisatie. Met huurharmonisatie wordt bedoeld:
8
Verhuurders hebben wettelijk de mogelijkheid de huur bij het vrijkomen van een woning (mutatie) te verhogen. De nieuwe bewoner betaalt dan een hogere huur. Uiteraard mag de huur niet hoger worden dan de maximale huur, zoals die wordt bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel. Veel corporaties hanteren bij huurharmonisatie een zogeheten ‘streefhuurniveau’. Dat is het gewenste huurniveau voor een woning.8
www.aedesnet.nl
Meer met minder
16
Huurtoeslag Vanuit de overheid wordt een tegemoetkoming in de huur verstrekt aan de huurders door de regeling voor de huurtoeslag is een inkomensafhankelijke regeling. Voor woningen met een huurprijs tot € 652,52 kan men huurtoeslag krijgen, mits ook aan andere voorwaarden wordt voldaan.
4.3 Aedes Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder corporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert onderzoek en productontwikkeling. De belangen van de aangesloten woningcorporaties worden zo goed mogelijk vertegenwoordigd door de branchevereniging Aedes. 9
4.4 Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting is de financiële toezichthouder voor woningcorporaties. Dit houdt in dat jaarlijks de financiële positie van individuele corporaties wordt beoordeeld. Daarnaast wordt gerapporteerd over de sector als geheel. Het Fonds fungeert sinds 1988 als saneringsfonds voor woningcorporaties. Als woningcorporaties niet beschikken over de noodzakelijke financiële middelen, kunnen zij een beroep doen op de saneringssteun van het Fonds. Tevens komen kosten van werkzaamheden van corporaties in het belang van de volkshuisvesting in aanmerking voor subsidiëring, projectsteun genaamd. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt de woningcorporaties op de solvabiliteit.10
4.5 Waarborgfonds sociale woningbouw Corporaties kunnen via het WSW voordelig geld lenen voor investeringen in sociale huurwoningen. Als corporaties willen investeren in maatschappelijk vastgoed (woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens), dan zijn ze daarvoor aangewezen op de kapitaalmarkt. Dankzij een zekerheidstructuur bij de WSW lopen financiers geen risico, dus is de rente laag. De zekerheidsstructuur van het WSW bestaat uit drie lagen: de geldmiddelen van de corporatie, de borgingsreserve van het WSW en de achtervangpositie van rijk en de gemeenten.11
9
www.aedesnet.nl www.cfv.nl 11 www.wsw.nl 10
Meer met minder
17
4.6 Onrendabele top Het onrendabele gedeelte is het negatieve verschil tussen de investerings- of stichtingskosten en de bedrijfswaarde van de sociale huurwoning. Of met andere woorden: De verwachte opbrengst in de toekomst door de woning te verhuren is lager dan de kosten om de woning te bouwen. Een voorbeeld van een onrendabele top: De stichtingskosten van een gemiddelde nieuwbouw huurwoning zijn circa € 180.000,- . Een kostendekkende huurprijs voor zo’n woning is € 900,- per maand (6% van de investering). Als een corporatie hiervoor een huur vraagt van € 600,- per maand (vanwege betaalbaarheid voor de doelgroep) dan zou er slechts € 120.000,- kunnen worden geïnvesteerd. Het verschil tussen de werkelijke investering (€ 180.000,-) en de kostendekkende investering (€ 120.000,-) wordt de onrendabele top genoemd ( in dit voorbeeld € 60.000,-). Woningcorporaties dekken deze onrendabele toppen uit de opbrengsten van verkoop van huurwoningen. Ook de onrendabele investeringen in renovaties worden gedekt uit woningverkopen. Het veelbesproken vermogen van de woningcorporaties zit in ‘de stenen’. Woningcorporaties investeren, ontvangen daarvoor een te lage huur om deze investeringen terug te verdienen en boeken de tekorten af om een sluitend verhuurexploitatie te krijgen. Dankzij de waardeontwikkeling van onroerend goed in de afgelopen decennia is ook de waarde van de woningen van woningcorporaties fors toegenomen. Dit ‘vermogen’ wordt pas zichtbaar en bruikbaar als de betreffende woningen worden verkocht. Deze ‘verkooptruc’ passen corporaties toe om te kunnen investeren in nieuwe betaalbare huurwoningen. De stagnerende en dalende prijsontwikkeling heeft negatieve gevolgen voor de investeringscapaciteit van woningcorporaties. 12
4.7 Woonlastenwaarborg Door de Woonbond, de landelijke belangenbehartiger van huurders en door Aedes, de koepel van woningcorporaties is een “formule” ontwikkeld om bewoners te overtuigen in te stemmen met de energetische renovatie. Dit is de Woonlastenwaarborg. Over het algemeen blijkt dat huurders meestal tegen huurverhoging zijn. Die raak je immers nooit meer kwijt en gaat jaarlijks mee omhoog met de jaarlijkse huurverhoging. Een voorbeeld van de woonlastenwaarborg: Stel: Een woningcorporatie voert een energetisch renovatieproject uit. Het gemiddeld gasverbruik van een complex voor de renovatie is 1600 m3 per jaar . De gasprijs is € 0,56. De realistische te verwachten besparing is 48 % van de gaskosten. De gemiddelde besparing wordt: 1600 m3 * 48 % * € 0,56 / 12 maanden = € 35,84. De huurverhoging is lager dan de besparing, bv. 85 %. De maandelijkse huurverhoging is dan: € 35,84 * 85 % = € 30,46. Een jaar na de uitvoering van de maatregelen wordt het werkelijk gasverbruik bekeken. Zou blijken dat de besparing toch tegenvalt en gemiddeld lager blijkt dan de huurverhoging, dan wordt de huurverhoging aangepast. De besparing is € 25,- per maand, dan gaat de huurverhoging met terugwerkende kracht ook naar € 25,-. (In bijlage 5 staat een uitgebreide beschrijving van de woonlastenwaarborg) 12
www.woontij.nl
Meer met minder
18
5. Woonlasten Doordat wereldwijd de industrie groeit, zal de vraag van naar gas en elektriciteit alleen maar toenemen. In onderstaande grafiek staan de elektriciteits- en gasprijzen van de afgelopen jaren.13
Het gevolg van als maar groeiende industrieën, is sterk stijgende gas- en elektriciteitsprijzen, waardoor de woonlasten van vooral slecht geïsoleerde woningen fors hoger worden. Met woonlasten wordt bedoeld: de huurprijs of hypotheeklasten en de energiekosten. De gemiddelde energieprijs voor een gemiddeld huishouden bedraagt ong. zo’n 135 euro per maand14. Vooral bij woningen met een laag energielabel gaan energieprijzen een steeds groter deel uit maken van de woonlasten. Van de woonlasten zijn de energiekosten variabel , de huurprijs of hypotheeklasten zijn daarentegen vrij constante bedragen. De enige manier om de woonlasten binnen de perken te houden, is het energieverbruik te doen af nemen, dit kan door de woningen energiezuiniger te maken.
13 14
www.senternovem.nl Ontwikkeling woonlasten sociale huurders. Huurlastenberekening Nibud.
Meer met minder
19
6. Subsidiemogelijkheden Voor het duurzaam renoveren zijn er verschillende vormen van subsidiemogelijkheden. De subsidiemogelijkheden zijn vaak aan een tijdslimiet gebonden en het subsidiepotje bevat meestal een maximum bedrag. Is het subsidiebedrag besteed, dan wordt geen subsidie meer verstrekt. Ook de provincie geeft soms subsidie voor het duurzaam renoveren, dit verschilt echter per provincie. Hieronder de belangrijkste subsidiemogelijkheden:
6.1 Energie Investeringsaftrek Het doel van de energie-investeringsaftrek (EIA) is het stimuleren van investeringen in energiebesparende bedrijfsmiddelen of in duurzame energie. De regeling is bedoeld voor ondernemers die in Nederland inkomsten- of vennootschapsbelasting betalen, dit geldt dus ook voor woningcorporaties De EIA is een fiscale aftrekregeling. De regeling biedt direct financieel voordeel aan ondernemers die investeren in energiebesparende bedrijfsmiddelen en duurzame energie. Behalve de afschrijving is van de investering (aanschaf- en voortbrengingskosten) van deze bedrijfsmiddelen 41,5% extra aftrekbaar van de fiscale winst. U komt in aanmerking voor de EIA als uw investering in een bedrijfsmiddel voldoet aan de volgende 4 voorwaarden:
het bedrag aan energie-investeringen is minimaal € 2.200 het bedrijfsmiddel is niet eerder gebruikt het bedrijfsmiddel staat op de Energielijst U kunt voor hetzelfde bedrijfsmiddel geen energie-investeringsaftrek én milieuinvesteringsaftrek tegelijk krijgen.
In de Energielijst (zie website van agentschap: www.agentschapnl.nl) staat welke bedrijfsmiddelen in ieder geval in aanmerking komen voor de EIA. Daarnaast komen in aanmerking voor de EIA:
15
bedrijfsmiddelen die niet op de Energielijst 2011 staan, maar wel energie of fossiele brandstoffen besparen en een algemene besparingsnorm halen de kosten van een energieadvies, onder bepaalde voorwaarden15
www.belastingdienst.nl
Meer met minder
20
6.2 Subsidieregeling duurzame warmte Tot eind oktober 2011 kan subsidie worden aangevraagd voor zonneboilers, warmtepompen en micro-warmtekrachtketels (dit is een HR e ketel) in bestaande woningen. De subsidiepot duurzame warmte bevat 66 miljoen euro en is afkomstig van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw & Innovatie. De regeling startte in 2008. Het is de bedoeling dat in 2011 in ongeveer zeventig duizend bestaande woningen zonneboilers, warmtepompen en microwarmtekrachtketels zijn geïnstalleerd. Voorwaarden:
16
De subsidie is voor eigenaren van 'bestaande woningen'. Daaronder wordt verstaan: woonhuizen die zijn opgeleverd of bewoond voor 1 januari 2008. De installatie waarvoor u subsidie wilt aanvragen moet voldoen aan bepaalde eisen. Op de website van agentschapNL staat een productlijst, welke apparaten voldoen aan de eisen voor subsidie. De aanvraag moet uiterlijk 31 oktober 2011 zijn ingediend. Nadat de subsidie is verleend, moet binnen zes maanden de warmtepomp, zonneboiler of micro-WKK worden aangeschaft. Voor woningcorporaties en Vereniging van Eigenaren (VvE) geldt een termijn van 18 maanden. 16
www.agentschapnl.nl
Meer met minder
21
7. Trias Energetica Onder energetisch renoveren wordt verstaan het terugdringen van energieverbruik. Voor het bereiken van een zo duurzaam mogelijke energievoorziening heeft de TU Delft een strategie ontwikkeld, die ook bekend staat onder de term 'Trias Energetica'. Trias Energetica is een drie-stappen-plan bedoeld voor bedrijven, huishoudens en overheden, om stap voor stap klimaatneutraal te worden. De drie stappen zijn:
Terugdringen van onnodig energieverbruik, bijvoorbeeld energiebesparing in de vorm van goede warmte isolatie; Voor de resterende behoefte zoveel mogelijk duurzame energie inzetten, bijvoorbeeld wind, zon, biomassa of aardwarmte; Zuinig en efficiënt gebruikmaken van fossiele bronnen, als duurzame energie niet volstaat.
Het principe van trias energetica is dat stap 1 de meest duurzame stap en stap 3 relatief de minst duurzame is. Tegenwoordig worden woningen bij de bouw goed geïsoleerd. In dit verslag wordt de energetische renovatie van een rijtjeswoning, gebouwd in de periode voor 1980, onderzocht. Het huidige energetisch niveau van deze woningen is: Vrijwel alle woningen hebben centrale verwarming. De HR-combiketel komt het meeste voor. Een kleiner deel van de woningen heeft een andere ketel of wordt nog lokaal verwarmd. Naast combiketels worden vooral keukengeisers gebruikt voor de bereiding van warmtapwater. Bij na-isolatie ligt het accent op het plaatsen van dubbelglas en HR-glas. Na-isolatie van de dichte delen blijft hierbij achter. Van de dichte geveldelen is 35% geïsoleerd, van het vloeroppervlak 8 %, van het hellend dak 17% en van het platte dak 26%. Het grootste gedeelte van de woningen is voorzien van natuurlijke ventilatie (82%). Het overige deel heeft mechanische afzuiging. Een deel van de woningen is voorzien van kierdichting ( 35%).17
17
www.agentschapnl.nl
Meer met minder
22
8. Relevante bedrijfseconomische termen 8.1 Kostencalculatie Binnen de bedrijfseconomie wordt gerekend met een kostencalculatie. Kostencalculatie is nodig:
Om een basis voor de aanbiedingsprijs te leggen, dan wel om een gegeven aanbiedingsprijs te beoordelen. Voor efficiency controle Als grondslag voor de waardering van de voorraden op het moment van het opmaken van de balans Om bepaalde beleidsbeslissingen te ondersteunen Als middel voor bedrijfsvergelijking
De analyse van kosten heeft twee hoofdfuncties: 1. Het verkrijgen van inzicht in de samenstelling en omvang van de kosten bij de voortbrenging van een product (cost accounting). 2. Het informeren van de leiding van het bedrijf bij het voorbereiden van een beleidsbeslissing, bij het besturen en in de hand houden van het bedrijf, bij de beoordeling van het gevoerde beleid en bij toetsing van de genomen beslissing. Bij de kostencalculatie wordt gerekend met de differentiële en de integrale-kostenbeschouwing . Bij de differentiële kostencalculatie worden de kosten van een extra order toegerekend aan het aantal extra te produceren stuks. Bij de integrale kostencalculatie (full costing of absorption costing) worden de totale constante en totale variabele kosten meegenomen. In het onderzoek is gerekend met de methode van de integrale kostencalculatie Een aantal bedrijfseconomische termen: Constante kosten: kosten die niet veranderen als de productie per tijdseenheid verandert. Dit zijn bv. de vaste leveringskosten van elektriciteit en de energiebelasting. Deze kosten worden in het onderzoek buiten beschouwing gelaten. Variabele kosten: Kosten die toenemen indien de productie in een bepaalde korte periode toeneemt. Hierbij onderscheiden we drie soorten: 1. Proportioneel variabele kosten: als de kosten evenredig met de productie toenemen. 2. Degressief variabele kosten: als de kosten minder dan evenredig met de productie
Meer met minder
23
toenemen. 3. Progressief variabele kosten: als de kosten meer dan evenredig met de productie toenemen. In het onderzoek wordt gerekend met de variabele kosten van elektriciteit. De prijs van elektriciteit is proportioneel variabel. De kosten per eenheid blijven gelijk, ook als meer elektriciteit wordt verbruikt. Bij het bepalen van de integrale kosten per eenheid product ontstaan twee moeilijkheden als we de oorzakelijke samenhang tussen de totale kosten en het individuele product willen opsporen.
Het toerekeningsprobleem Het probleem van het bepalen van de normaal bezetting.
Als er geen sprake is van homogene massafabricage, ontstaan verbijzonderingsproblemen. We maken onderscheid tussen: 1. Directe kosten: direct aan een product toe te rekenen 2. Indirecte kosten: niet direct aan een product toe te rekenen Onder direct costing (DC) ofwel variabel kostencalculatie verstaan we de methode van kostencalculatie waarbij we alleen de variabele kosten aan de producten of orders toerekenen. De constante kosten gaan rechtstreeks als periode kosten naar de winst- en verliesrekening. De achterliggende gedachte hierbij is dat op korte termijn het bedrijfsresultaat vooral afhangt van de beheersbare variabele kosten en dat de constante kosten toch niet te beïnvloeden zijn. In het onderzoek wordt niet met direct costing gerekend.
8.1 Cashflow Cashflow is een term in de bedrijfseconomie waarmee het geld dat een organisatie in en uit gaat bedoeld wordt. De Nederlandse vertaling is kasstroom, maar in de literatuur en in de praktijk wordt deze term niet vaak gebruikt. Meestal worden cashflows weergegeven per periode of per project. Als er geld binnenkomt, heet dit een positieve cashflow en als er geld de organisatie verlaat, is dit een negatieve cashflow. Als een onderneming een jaarrekening publiceert, wordt naast de balans en resultatenrekening ook een cashflowoverzicht (in Nederland dus ook wel kasstroomoverzicht) van dat jaar gepubliceerd. Voor het bepalen van cashflows is het belangrijk een onderscheid te maken tussen aan de ene kant kosten en opbrengsten en aan de andere kant uitgaven en ontvangsten. Aan de hand van het eerste paar wordt namelijk de winst berekend en aan de hand van het tweede paar de netto cashflow.18 Bij de beoordeling van investeringsprojecten wordt de cashflow (kasstroom) in de calculatie betrokken. Hierbij wordt onder kasstroom verstaan: het verschil tussen de opbrengsten die voortvloeien uit het project en de hiermee gepaard gaande exploitatiekosten, exclusief de intrestlasten en de afschrijving van het investeringsproject. Gemakshalve wordt er hierbij van de 18
Wikipedia
Meer met minder
24
veronderstelling uitgegaan dat opbrengsten en kosten direct tot een mutatie in de liquiditeitssfeer leiden. Het verschil tussen de opbrengsten en de exploitatiekosten wordt aangeduid met de netto kasstroom. Op basis van de netto kasstroom en de investering wordt de rentabiliteit van het investeringsproject berekend en vergeleken met de gestelde rentabiliteitseis. Om die reden worden de intrestkosten niet in de exploitatiekosten opgenomen. Bij de beoordeling van investeringsprojecten kan worden uitgegaan van een rentabiliteitseis voor of na belasting. Slechts additionele kosten mogen meetellen voor de cashflow. Additionele kosten zijn kosten die door het project veroorzaakt worden. In het onderzoek wordt bij de renovatieprojecten de cashflow berekend volgens de indirecte methode: (Extra) huuropbrengsten -/- onderhoudskosten -/- afschrijving Winst voor belasting /- belasting Winst na belasting + afschrijving Cashflow op winstbasis
8.2 Investeringsselecties Binnen de bedrijfseconomie bestaan de volgende 4 investeringselecties:19 1.Gemiddelde winstvoet (gwv) / gemiddelde boekhoudkundige rentabiliteit (GBR): gemiddelde jaarwinst / gemiddelde investeringsbedrag. Men noemt dit ook wel de return on investment (ROI). De methode is eenvoudig. Nadelen van deze methode:
Er wordt geen rekening gehouden met de tijdswaarde van het geld Omdat de gemiddelde winstvoetmethode met gemiddelden werkt, kan de uitkomst onnauwkeurig zijn, vooral als de cashflow varieert gedurende de looptijd van het project. Het rentabiliteitspercentage wordt berekend, maar dat zeg niets over het te verdienen winstbedrag. De grootte van het te investeren bedrag wordt buiten beschouwing gelaten.
Deze investeringsselectie wordt buiten beschouwing gelaten in het onderzoek.
19
Investeringsselecties, H.J. Ots / Bedrijfseconomie, W.A. Tijhaar
Meer met minder
25
2.De terugverdientijdmethode (TVT): De tijd die nodig is om het bedrag van de investering uit de cashflow terug te krijgen, noemt men de terugverdientijd (pay back-period). De methode is eenvoudig, er wordt geen rekening gehouden met:
De tijdswaarde van het geld Eventuele cashflow na de terugverdientijd
De terugverdientijd wordt wel gebruikt wanneer het te investeren vermogen slechts voor een beperkte tijd beschikbaar is (liquiditeitsoverwegingen). Verder wordt het criterium gebruikt als eenvoudige risicomaatstaf. Bijvoorbeeld in politiek instabiele landen is een korte terugverdientijd gewenst. In het onderzoek wordt de TVT berekend aan de hand van de cumulatie van de cashflows. 3.De interne rentevoetmethode (internal rate of return)(IR of IRR): De interne rentevoet is de interestvoet waarbij de contante waarde van de kasstroombedragen precies gelijk is aan het investeringsbedrag. Als blijkt dat deze rentevoet ligt beneden het minimaal gewenste rendementspercentage, de zogenaamde cut off rate, ook wel rejection rate genaamd, dan is de investering voor deze onderneming niet aanvaardbaar. Bv. : Investering = € 90.000,- Cashflows achtereenvolgend: € 40.000,-, € 40.000,- en € 40.000,-. € 40.000,90.000,- = ------------------- + (1 +i)
€ 40.000,€ 40.000,--------------- + --------------(1+i)² (1+ i)³
i stelt hier de interne rentevoet voor. De waarde van i kan worden berekend met Excel en is hier ongeveer gelijk aan 0,16.
Bezwaren voor deze methode:
Bij deze methode neemt men aan dat de vrijkomende cashflows tegen dezelfde rentabiliteit opnieuw kunnen worden geïnvesteerd. Men houdt geen rekening met de omvang van het beschikbaar te investeren bedrag. i is moeilijk te berekenen en vaak alleen te benaderen via de trial-and-error-methode of Excel.
In het onderzoek wordt de interne rentevoet berekend en vergeleken met de rentabiliteitseis. 4.De netto-contante-waardemethode (NCW) : De netto contante waardemethode wordt ook wel excess present valuemethode ofwel kapitaalwaardemethode genoemd. De netto ontvangsten (inclusief een eventuele toekomstige restwaarde ) worden tegen het gewenste minimale rendementspercentage (cut off rate) contant gemaakt en vermindert deze contante waarde met de investeringssom, dan resteert de netto
Meer met minder
26
contante waarde. Cut off rate (r) is bijvoorbeeld 10 %. In het onderzoek naar de financiële haalbaarheid van de HR e ketel en de Ecolution wordt de contante waarde van de kasstroom uitgerekend. De contante waarde is: ( zie voorbeeld bij punt 3: interne rentabiliteit) € 40.000,€ 40.000,€ 40.000,CW = ( --------------- + --------------- + --------------- ) (1 + r) (1 + r )² (1 + r)³
€ 40.000,€ 40.000,€ 40.000,CW = ( --------------- + --------------- + --------------- ) = € 99.474,(1,1) (1,1 )² (1,1)³
Dan is de netto contante waarde (de contante waarde minus het investeringsbedrag) : € 40.000,NCW =---------------- + (1,1)
€ 40.000,€ 40.000,--------------- + --------------- - € 90.000,- = € 9.474,(1,1)² (1,1)³
Meestal wordt verondersteld dat de cashflowbedragen aan het einde van elk jaar vervallen. Als de cashflow halverwege het jaar binnenkomen, dan is de formule € 40.000,NCW = - € 90.000,- +( --------------- + (1 + r)^ ½
€ 40.000,€ 40.000,--------------- + --------------- ) (1 + r )^1 ½ (1 + r)^2 ½
Nadelen aan de netto contante waarde methode zijn:
De netto contante waarde methode veronderstelt dat de vrijkomende cashflow tegen de gehanteerde rentevoet kan worden belegd of geherinvesteerd.
Minimaal gewenst rendement: De rentabiliteitseis voor het totaal vermogen wordt bepaald door:
De verhouding eigen vermogen en vreemd vermogen De interest die gemiddeld over het vreemd vermogen moet worden betaald De netto rentabiliteit die men over het eigen vermogen wil behalen Het belastingpercentage
Bij de interne rentabiliteit en de netto contante waarde methode is het gewenste rendementspercentage (de cut off rate) een belangrijk gegeven. De hoogte van de cut off rate is vaak beslissend met betrekking tot het al dan niet investeren. Bij het bepalen van de cut off rate zal
Meer met minder
27
men uit moeten gaan van een gemiddelde vermogenskostenvoet. In het onderzoek wordt bij de renvoatieprojecten de rentabiliteitseis vergeleken met de interne rentabiliteit. De gemiddelde vermogenskostenvoet bij de optimale vermogensstructuur kan men vinden uit de formule:
k (t) =
k (v) * VV + k (e) * EV ----------------------VV + EV
Hierbij stelt k (v) de kostenvoet voor het vreemd vermogen voor en k (e) de kostenvoet voor het eigen vermogen. De gemiddelde vermogenskostenvoet wordt ook wel genoemd; weighted average cost of capital. Feitelijk moet men de fiscale aftrekbaarheid van de betaalde rente aan vreemdvermogenverschaffers ook nog in beschouwing nemen. Uitgaande van een belastingquote van bijvoorbeeld 20 % ontstaat als gemiddelde vermogenskostenvoet (na belasting).
k (t) =
0,80 * k (v)* VV + k (e)* EV ----------------------VV + EV
Voor belastingen :
k (t) =
k (v)* VV + (100/80) k (e)* EV ----------------------VV + EV
In het onderzoek naar de renovatieprojecten wordt gerekend met de gemiddelde vermogenskostenvoet na belasting. De rendementseis en de kostenvoet voor vreemd vermogen zijn redelijk goed te bepalen. De rendementseis van het eigen vermogen is afhankelijk van de vermogensverschaffers. Welke van de interne rentevoetmethode en de netto contante waarde methode het beste is, hangt af van de redelijkheid van de herinvesteringveronderstelling. De netto contante waarde methode lijkt beter, omdat hierbij verondersteld wordt dat herinvestering van de beschikbaar komende cashflow mogelijk moet zijn tegen de vermogenskostenvoet. Het verband tussen de netto contante waarde en de kapitalisatievoet: De netto contante waarde is afhankelijk van de gehanteerde kapitalisatievoet. Hierbij geldt:
Hoe hoger r, hoe lager de NCW Als r = i, dan NCW = 0 Als r > i, dan NCW < 0
Meer met minder
28
8.3 Total Cost of Ownership Met de Total Cost of Ownership (TCO) wordt bedoeld dat alle kosten van een dienst of product in kaart worden gebracht. Total Cost of Ownership komt oorspronkelijk uit de ICT sector. Hierbij wordt naast de investeringskosten ook gekeken naar de onderhouds- en beheerskosten, waardoor een realistisch beeld ontstaat van de werkelijke kosten van een product of dienst. De kosten gedurende de investeringsduur worden met de contante waarde omgerekend naar het tijdstip nul, zodat de verschillende investeringsprojecten met elkaar kunnen worden vergeleken. In het onderzoek wordt gerekend met de methode volgens het Total Cost of Ownership model.
Meer met minder
29
9. Projectkeuzes Het onderzoek is gestart bij de website van de besparingsverkenner (www.energiebesparingsverkenner.nl). Met behulp van deze website wordt het investeringsbedrag berekend van een energetische renovatie van een woning. In het onderzoek is de netto contante waarde berekend, wanneer een woning energetisch wordt gerenoveerd van label G naar label C. In de energiepact Overijssel zijn met de corporaties afspraken gemaakt over het reduceren van het CO₂ gebruik. Door de woningen energiezuiniger te maken, wordt minder CO₂ geproduceerd. Daarom is onderzoek gedaan naar de financiële haalbaarheid van twee energiebesparende apparaten, de HR e ketel van Remeha en de Ecolution van Inventum. De HR e ketel is een normale HR ketel, maar produceert tevens elektriciteit. De Ecolution is een warmtepomp en haalt warmte uit de naar buitengaande lucht en levert op deze manier vermogen aan de HR ketel. In het onderzoek is een vergelijk gemaakt tussen de Ecolution en de Climarad. De Climarad is een verwarmingsradiator en een ventilatiesysteem in één. Bij beide onderzoeken is de contante waarde, interne rentabiliteit en terugverdientijd berekend volgens de integrale kostencalculatie. Twee renovatieprojecten bij woningcorporaties zijn onderzocht. Stichting Wonen in Delden had in 2009 een renovatieproject in de wijk ’t Lannink. Hierbij zijn 45 woningen energetisch gerenoveerd. Woningcorporatie Ons Huis had een renovatieproject in de Helmerhoek, waarbij 103 woningen zijn gerenoveerd. Bij de woningen is groot onderhoud gepleegd en de woningen zijn energetisch gerenoveerd. Bij verhuur van woningen wordt door een corporatie geen btw gerekend, ook bij inkoop door een corporatie ten behoeve van de verbetering van de woning kan de btw niet worden verrekend. Ook bij de onderzoeken is gerekend met de integrale kostencalculatie. Bij de onderzoeken wordt gerekend met de variabele kosten van gas en elektriciteit. Dit houdt in dat voor de elektriciteit het leveringstarief per kWh incl. btw en energiebelasting is genomen. De gasprijs is de leveringsprijs per m3 incl. btw en energiebelasting. Tijdens de berekening is gerekend met de volgende prijzen: elektriciteitsprijs (kWh) is € 0,23 en de gasprijs ( m3)is € 0,56. Dit zijn gemiddelde prijzen van 4 verschillende aanbieders. De vaste kosten van gas en elektriciteit worden buiten beschouwing gelaten. Bij het onderzoek is er vanuit gegaan dat er geen verschuiving plaatsvindt van variabele naar vaste kosten. In bijlage 4 worden een aantal energetische aanpassingen uitgelegd.
Meer met minder
30
9.1 Labelverbetering: Van label G naar label C. Wat zijn de kosten en opbrengsten? Onderzoeksvraag: Tien tussenwoningen, gebouwd in de periode 1946 tot 1965, worden energetisch gerenoveerd van label G naar label C. Wat zijn de kosten? De gegevens komen van de website www.energiebesparingsverkenner.nl van het agentschap NL . Agentschap NL is een initiatief van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. (Voor de uitwerking zie Excelbijlage 1 TCO van label G naar label C) Beschrijving case: Tien tussenwoningen gebouwd in de jaren 70 worden energetisch gerenoveerd van label G naar label C. Totale investering bedraagt: € 7.769,- per woning , daarbij is geïnvesteerd in energiebesparing € 4.835,-. Investering voor tien woningen is € 77.690,-. Volgens het nieuwe WWS puntenstelsel heeft een woning met label C 22 punten meer dan een woning met label G.
De situatie van de woning is:
voor renovatie
na renovatie
Gevelisolatie Dakisolatie Vloerisolatie Ramen leefruimte Ramen slaapruimtes Installatie Ventilatie Zonnecellen
geen geen geen enkel glas enkel glas VR- ketel + geiser natuurlijk nee
matig / na-isolatie goed geen HR ++ glas HR ++ glas VR- ketel + geiser natuurlijk nee
Het gasverbruik in de oude situatie is 2719 m3 per jaar per woning , na de renovatie is het gasverbruik 1083 m3 per jaar. Dit levert dus een besparing op van 1636 m3 gas per jaar. Het elektriciteitsgebruik blijft gelijk. Voor de berekening is uitgegaan van de totale investering, nl. € 7.769,- per woning. Bij deze berekening wordt de vervanging van de VR ketel en geiser buiten beschouwing gelaten. Onderzoek: Wat levert de renovatie op voor de woningcorporatie? Welk voordeel heeft de huurder? (Hierbij wordt gebruik gemaakt van de energiebesparingsverkenner (www. Energiebesparingsverkenner.nl)). Bij het onderzoek wordt er vanuit gegaan dat de levensduur van de woning met 20 jaar wordt verlengd.
Meer met minder
31
Financiële parameters: De volgende parameters zijn gehanteerd:
inflatie stijging gasprijs kostenvermogensvoet mutatiegraad percentage van de max. huur
2% 3% 6%
8% 75%
Conclusie: De woning wordt gerenoveerd van label G naar label C. In het nieuwe WWS stelsel krijgt de woning 22 punten meer. Aan extra huurinkomsten levert dit op: 22 punten * percentage van de maximale huur * bedrag van 1 WWS punt = 22 * 0,75*€ 4,50 = € 74,25 huurinkomsten meer per maand voor de woningcorporatie, als de huur na renovatie direct wordt aangepast. De extra huurinkomsten per jaar zijn € 891,-. De maximale huur wordt vastgesteld door de overheid. De corporatie stelt de huurprijs van een woning vast. De huurprijs is een bepaald percentage van de maximale huur. In dit onderzoek is de huurprijs 75 % van de maximale huur. De maximale huur voor deze woning is € 600,-, de huurprijs is 75 % van € 600,- = € 450,- per maand. Door het opwaarderen van de labels levert dit per woning € 891,- (74,25* 12) meer op aan huurinkomsten. Gemiddeld bespaart de bewoner € 889,- (1636 m³ * € 0.5434) per jaar aan gaskosten. De huurverhoging is dus ongeveer gelijk aan de gasbesparing. Naar alle waarschijnlijkheid zal de huurder dus niet akkoord gaan met de huurstijging, mede omdat onzeker is dat de gasbesparing werkelijk € 889,- per jaar is. De renovatie levert wel meer wooncomfort op. Als de corporatie de woning wil verkopen zal deze woning meer opleveren dan wanneer de woning niet is gerenoveerd. Doordat de levensduur van de woningen wordt verlengd, wordt de afschrijvingsperiode langer, waardoor de afschrijvingskosten per jaar lager worden. Voor de woningcorporatie is de investering binnen 7 jaar terugverdiend. Bij het onderzoek is ervanuit gegaan dat de gasprijs met 3 % stijgt per jaar. Stijgt de gasprijs meer, dan is ook de gasbesparing hoger. Wordt de huur aangepast na mutatie dan duurt het 16 jaar voordat de investering is terugverdiend. De NCW en IR zijn licht positief. Indien de woning in particulier bezit is en de woningeigenaar renoveert de woning van label G naar label C, dan is de investering binnen 8 jaar terugverdiend. De IR is boven de 10 %. Voor een woningeigenaar heeft deze investering alleen maar voordelen, meer comfort in de woning en een lagere energierekening.
Meer met minder
32
Aanbevelingen: In de jaren 70 en 80 zijn door woningcorporaties veel woningen gebouwd. Destijds werden woningen niet goed geïsoleerd. Omdat afspraken zijn gemaakt door de woningcorporaties met overheid en provincie om woningen energiezuiniger te maken, is een corporatie wel verplicht om woningen energetisch te gaan renoveren. Om de renovatie betaalbaar te houden, moet de huurder mee betalen aan de renovatie. Bij een pilotproject waar bijvoorbeeld 20 woningen energetisch worden gerenoveerd, zijn de kosten wel te overzien voor de corporatie, maar bij een project van bijvoorbeeld 5.000 woningen? Een advies aan de woningcorporaties is om met de bewoners in gesprek te gaan. De bewoners proberen te overtuigen van het nut van de energetische renovatie. De bewoners krijgen meer comfort in de woning en hebben een lagere energierekening. Daartegenover staat wel een huurverhoging. Een mogelijkheid voor de woningcorporaties is om de woonlastenwaarborg toe te passen. Deze woonlastenwaarborg is door de Woonbond ontwikkeld (zie hoofdstuk 4.7). Hierbij is de huurverhoging afhankelijk van de energiebesparing (zie bijlage 5).
Meer met minder
33
9.2 HR e ketel
Onderzoeksvraag: Door een woningcorporatie wordt de CV ketel ongeveer om de 15 jaar vervangen. Welke CV ketel wordt in de woning geplaatst? Wordt een elektriciteitsproducerende HR e ketel of een standaard HR ketel aangekocht? (Voor beschrijving HR e ketel, zie bijlage 1) voor de uitwerking van het onderzoek zie Excelbijlage 2 HR e)
Algemene informatie over de ontwikkeling van een HR e ketel: Rond 1970 is de VR ketel ontwikkeld met een rendement van 90 % en in 1981 kwam de HR ketel op de markt met een rendement van 107 %. In de afgelopen decennia heeft Remeha een HR e ketel Figuur 1 HR e ketel ontwikkeld. Een revolutionaire cv-ketel, die niet alleen warmte en warm water, maar ook elektriciteit levert. Remeha heeft de HR e ketel afgelopen jaren uitgebreid getest en de HR e ketel is in 2010 op de markt gekomen. In 2007 heeft Remeha in 8 woningen HR e ketels als proef geplaatst. De resultaten na 1 jaar zijn (mrt 07 t/m mrt 08):
Algemeen positief, comfort geen verschil met de HR Geen koude klachten
Resultaten na 1 jaar:
Verwacht:
Behaald:
De elektriciteitsproductie:
2250 kWh
2103 kWh
Referentiegasverbruik:
1562 m3
1562 m3
Besparing in geld:
€ 300
€ 311
Besparing in CO2
746 kg
Op basis van deze resultaten heeft Remeha de HR e ketel verder ontwikkeld. 20
20
Bron: Remeha
Meer met minder
34
Introductiecursus Remeha: Tijdens een introductiecursus bij Remeha in Apeldoorn is uitleg gegeven over de HR e ketel. De ketel vormt een revolutionaire vooruitgang vergeleken met de voorgaande ketel, de HR 107, omdat de HR e ketel elektriciteit produceert. De aanschafprijs van de ketel is € 8850,- excl. Btw. Tot 31 december 2011 kan bij aanschaf van een HR e ketel een subsidie van € 4000,-worden aangevraagd bij het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw & Innovatie (Subsidieregeling duurzame warmte, zie hoofdstuk 6.2). Er bestaat een kans dat opnieuw subsidie voor een HR e ketel kan worden verkregen. Remeha verwacht dat als na verloop van tijd de productieaantallen toenemen, de terugverdientijd bij een ongesubsidieerde eVita slechts circa 5 jaar zal bedragen.
Plaatsing van een HR e ketel in een woning: Een HR e ketel weegt 130 kg en kan alleen worden geplaatst op een stevige stenen muur. Bij aanschaf van een HR e ketel wordt een andere meter in de elektriciteitskast gezet, zodat men kan zien hoeveel elektriciteit wordt teruggeleverd aan het net.
Enexis: Voor het plaatsen van een teruglevermeter worden geen kosten in rekening gebracht, als het om duurzame energie gaat. Het bedrag voor vastrecht blijft hetzelfde. Wanneer de HR e ketel meer dan 1000 kW produceert, is een aparte elektriciteitsgroep nodig in de meterkast. Voor de teruglevering aan het netwerk, zijn geen extra leidingen nodig van de HR e ketel naar de meterkast. Bij 1 elektriciteitsproducerend apparaat mag max. 3000 kW terug worden geleverd aan het net, bij 2 elektriciteitsproducerende apparaten mag max. 5000 kW terug worden geleverd aan het net. Het beheren van de elektriciteitsmeters wordt verzorgd door onder andere Enexis. Enexis is verantwoordelijk voor de aansluiting van elektriciteit en gas voor ongeveer 2,6 miljoen huishoudens, bedrijven en overheden in Noord-, Oost- en Zuid-Nederland. Enexis zorgt ervoor dat de energie (gas en/of elektriciteit) van de energieleveranciers bij de consument terecht komt. In bijlage 2 staat een uitgebreide beschrijving van de HR e ketel.
Kiwa Gastec: Bij Kiwa Gastec is onderzoek gedaan naar de HR e ketel. Tijdens een bezoek aan Kiwa Gastec in Apeldoorn heeft de heer Hans de Laat uitleg gegeven over de werking van de HR e ketel. Hij heeft de cijfers van Remeha (zie Excelbijlage 2: HR e ) aan de hand van technische berekeningen doorgerekend. Voor 1 kWh elektriciteit is inderdaad 0,12 m3 aardgas nodig. Wanneer de Stirlingmotor 1 uur loopt, levert deze 1 kWh op. Bij een gasverbruik van 1600 m3 per jaar, loopt de Stirlingmotor 2022 uur en levert de motor dus 2022 kWh op. Remeha gaat er bij deze cijfers vanuit dat er sprake is van normale weersomstandigheden. De cijfers van Remeha kloppen voor de HR e ketel van Remeha. Er zijn echter meerdere bedrijven die ook een HR e ketel hebben ontwikkeld, voor deze HR e ketels is de Excelsheet niet van toepassing. Kiwa Gastec gaat uit van een levensduur van 10 jaar voor de Stirlingmotor. Remeha geeft garantie op 15.000 branduren van de Stirlingmotor. Het gemiddeld aantal branduren van de Stirlingmotor per jaar is 3.000. Mocht de Stirlingmotor kapot gaan, dan is de HR e ketel nog te gebruiken als HR ketel, maar is er geen elektriciteitsproductie meer.
Meer met minder
35
Beschrijving case: In de Excelbijlage 2 : HRe zijn de kosten berekend van het gasverbruik van een HR ketel en een HR e ketel. Bij de HR e ketel zijn deze kosten verminderd met de opbrengst van de elektriciteitsproductie. Kiwa Gastec gaat uit van een levensduur van 10 jaar voor de Stirlingmotor. Remeha gaat uit van een levensduur van 15 jaar voor de Stirlingmotor. Twee berekeningen zijn in de Excelbijlage gemaakt : de Stirlingmotor met een levensduur van 15 jaar en met een levensduur van 10 jaar en daarna werkt de HR e 5 jaar als een HR ketel.
Onderzoek: In het onderzoek is gebruik gemaakt van het integrale calculatiemodel. In de Excelbijlage2: HR e wordt berekend bij welk gasverbruik het voordeliger is om een HR ketel (Calenta)dan wel een HR e ketel (eVita28c) aan te schaffen. Bij de berekening wordt ervan uitgegaan dat de terugleververgoeding van elektriciteit gelijk is aan de prijs van elektriciteit.
Financiële parameters: In het tabblad input kan het gasverbruik per jaar worden ingevoerd van de HR ketel (Calenta) ingevoerd in de range van 500 t/m 3000 m3. Excel berekent dan het gasverbruik van de HR e ketel (eVita28c). Tijdens de berekening is uitgegaan van de volgende parameters:
aanschafprijs combiketel subsidie installatiekosten gasprijs (€) elektriciteitsprijs (€) stijging gasprijs stijging elektriciteitsprijs HR e: Voor opwekking van 1kWh elektriciteit is kostenvermogensvoet inflatie
Meer met minder
Calenta 1.176 0 600
eVita28c 10.532 4.000 900
0,56 0,23 3% 3% 0,12 6% 2%
m3 aardgas nodig.
36
Waarnemingen: De levensduur van de Stirlingmotor is voor een groot deel bepalend welke ketel wordt aangeschaft. Bij een gasverbruik van 1400 m3 is de CO2 besparing 655 kg per jaar.
Conclusie: Omdat er een vergelijk wordt gemaakt tussen twee alternatieven is het mogelijk om een omslagpunt of indifferentiepunt te berekenen. Indifferentiepunt wil zeggen: Op dit punt zijn de kosten van de Calenta even hoog als de kosten van de eVita28c.(Ligt het gasverbruik boven het indifferentiepunt dan is de eVita voordeliger, ligt het gasverbruik beneden het indifferentiepunt dan is de Calenta voordeliger.) Wanneer de Stirlingmotor 10 jaar in werking is, ligt het indifferentiepunt bij een gasverbruik boven de 3.000 m3 gas per jaar. (Zie bovenstaande parameters en onderstaande grafiek). Wanneer de Stirlingmotor 15 jaar in werking is, ligt het indifferentiepunt bij een gasverbruik van 3.000 m³ per jaar.
Contante Waarde (€)
Contante Waard van de CV ketel uitgezet tegen het gasverbruik, levensduur Stirlingmotor = 10 jaar, stijging perc. elektriciteit= 3 % 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000
CW Calenta
5.000
CW eVita28c
0
gasverbruik (m3)
De HR e ketel is op dit moment ondanks de subsidie duur. Voor een gemiddeld huishouden is een HR e ketel niet rendabel bij aanschafprijs van € 10.532,-. Het gemiddeld gasverbruik per huishouden van het nationale woningbestand is namelijk 1466 m3 gas per jaar. 21
21
Haalbaarheidsstudie verduurzaming bestaand woningbezit WoON
Meer met minder
37
Aanbevelingen: Een HR e ketel is duur, maar wordt interessant wanneer de aanschafprijs lager wordt en als de elektriciteitsprijs stijgt. Stel de levensduur van de Stirlingmotor van 10 jaar en de aanschafprijs van een HR e ketel wordt € 4.900,- en de elektriciteitsprijs stijgt met 6 % (zie onderstaand tabel ), dan ligt het indifferentiepunt bij een gasverbruik van 1.800 m³ per jaar (zie onderstaand grafiek volgende blz.).
aanschafprijs + installatie incl subsidie gasprijs (€) elektriciteitsprijs (€) stijging gasprijs stijging elektriciteitsprijs kostenvermogensvoet inflatie
hr Calenta
hr e eVita28c
1.776 0,56 0,23 3% 6% 6% 2%
4.900
Contante Waarde van de CV ketel uitgezet tegen het gasverbruik. levensduur Stirlingmotor is 10 jaar, stijging perc. elektriciteit = 6 %
Contante Waarde (€ )
25.000 20.000 15.000 10.000
CW Calenta
CW eVita28c
5.000 0
gasverbruik (m3)
Meer met minder
38
9.3 Ecolution warmtepomp versus Climarad
Onderzoeksvraag: Bij welk gasverbruik is de Climarad goedkoper / duurder dan de Ecolution ? (Voor beschrijving Ecolution zie bijlage 2, voor beschrijving Climarad zie bijlage 3, Voor de uitwerking van het onderzoek zie Excelbijlage 3 Ecolution en zie bijlage 7: uitleg financieel model Ecolution)
Algemene informatie: De Ecolution warmtepomp is sinds een paar jaar op de markt en komt in plaats van de mechanische ventilatiebox. De Ecolution is ontwikkeld Figuur 2 Ecolution door Inventum. De mechanische ventilatiebox wordt ongeveer sinds 1965 in woningen geplaatst, hierbij wordt de lucht in toilet / badkamer en keuken afgezogen. De Ecolution haalt de warmte uit de afgezogen lucht en verwarmt op deze manier warm tapwater. Door aanschaf van de Ecolution stijgt de energie-index met 0,5, dit kan een labelsprong opleveren van 2 energielabels. In het onderzoek wordt in eerste instantie van de volgende gegevens uitgegaan: De Ecolution werkt het gehele jaar en staat ongeveer 4000 uur per jaar aan (9 maanden * 14 uur * 30 dagen). De Ecolution verbruikt 1440 kWh extra stroom per jaar, 180 kWh voor het ventileren en 1260 kWh voor de warmtepomp. De Ecolution zorgt voor een gasbesparing van 40% 22. In de Excelbijlage kunnen deze gegevens worden gewijzigd. De Ecolution is een warmtepomp, een warmtepomp is een apparaat dat duurzame omgevingswarmte van een laag naar een hoger en bruikbaar temperatuurniveau brengt. De warmte kan worden onttrokken aan de omgeving: bodem, water, lucht of afvalwarmte. De Climarad is een verwarmingsradiator en een ventilatiesysteem in één. Het apparaat zuigt de vuile lucht af. De warmte wordt uit deze vuile lucht gefilterd, de vuile lucht zelf wordt afgevoerd naar buiten. Lucht van buiten wordt aangezogen. Deze frisse buitenlucht gaat eerst door een filter waar het fijnstof en pollen etc. uit worden gehaald. Daarna wordt de buitenlucht opgewarmd met de warmte die uit de vervuilde lucht is gehaald. De frisse lucht die de woning daarna binnenkomt, is dus schoon en voorverwarmd. Dit zorgt voor een goed binnenklimaat. Bij het onderzoek wordt alleen een Climarad in de woonkamer geplaatst, omdat de Climarad in de woonkamer het grootste effect heeft. De mechanische afzuiging blijft bij plaatsing van de Climarad in de woning aanwezig en verbruikt 150 kWh per jaar. De mechanische afzuiging in de woonkamer wordt dan afgesloten. De Climarad geeft een gasbesparing van 15 tot 22 %. De gasbesparing is afhankelijk van de grootte van de woning. In het onderzoek wordt gerekend met een gasbesparing van 20 %.
22
Woningstichting Leusden
Meer met minder
39
Beschrijving case: In de Excelbijlage 3: Ecolution wordt de Ecolution vergeleken met de Climarad. Door het gasverbruik te wijzigen, rekent het model de contante waarde van de Ecolution en Climarad uit over de gehele levensduur. De levensduur van de Ecolution evenals de Climarad is 15 jaar. De onderhoudskosten van de Ecolution zijn € 60,- per jaar, de onderhoudskosten van de Climarad € 40,- per jaar. Omdat het rendement van de Ecolution niet bekend is, kan later blijken dat de gasbesparing hoger is. In het model kan de gasbesparing in het tabblad input daarom worden gewijzigd.
Onderzoek: Omdat het rendement van de Ecolution nog niet bekend is, wordt gerekend met een gasbesparing van 40 %. Woningcorporaties en Inventum zijn het rendement van de Ecolution aan het monitoren. In tabblad input kan het gasverbruik worden ingevuld voor aanschaf van de Climarad of Ecolution. Het model Figuur 3 Climarad rekent de contante waarde uit van de kasstromen van de Climarad en Ecolution. Door het gasverbruik te wijzigen, kunnen de contante waardes met elkaar worden vergeleken en kan worden bepaald wanneer men een Climarad dan wel Ecolution moet aanschaffen?
Financiële parameters: In het onderzoek is gewerkt met de volgende financiële parameters:
aanschafprijs (€) subsidie installatiekosten (€) extra elektriciteitsverbruik (kWh) stijging gasprijs stijging elektriciteitsprijs kostenvermogensvoet inflatie
Meer met minder
Climarad 2.150 0 350 150 3% 3%
Ecolution 3.795 0 1000 1440
6% 2%
40
Conclusie: De contante waardes van de kasstromen van de Ecolution liggen bij elk gasverbruik hoger dan de contante waardes van de kasstromen van de Climarad. Het indiffentiepunt / omslagpunt waarbij de contante waarde van de Climarad gelijk is aan de contante waarde van de Ecolution ligt boven de 2500 m3 gas per jaar. Een Ecolution is een warmtepomp en haalt de warmte uit de afgezogen lucht in de gehele woning . Een Climarad is een verwarmingsradiator en ventilatiesysteem in één. In dit onderzoek is een Climarad alleen geplaatst in de woonkamer. In elk vertrek van de woning kan een Climarad worden geplaatst, in de woonkamer levert de Climarad de hoogste besparing op. CW van de cash flow van de Climarad en Ecolution uitgezet tegen gasverbruik (m3)
Contante Waarde (€)
25.000 20.000
15.000 CW Climarad
10.000
CW Ecolution 5.000
0 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400 gasverbruik per jaar in m3
Als de Ecolution minder elektriciteit verbruikt (bv. elektriciteitsverbruik van de Ecolution wordt 400 kWh per jaar, voor de overige parameters zie tabel vorige bladzij), dan ligt het indifferentiepunt bij een gasverbruik van 2.400 m3 per jaar. De Ecolution is ten opzichte van de Climarad meer dan € 2.000,- duurder. Als de Ecolution dezelfde aanschafprijs heeft als de Climarad, dus ook € 2.500,-, dan ligt het indifferentiepunt bij een gasverbruik van 2.200 m3 (voor overige parameters zie vorige bladzij). Op de volgende pagina staat een grafiek waarbij de contante waardes van de Climarad en Ecolution tegen elkaar zijn afgezet bij een gelijke aanschafprijs van € 2.500,-.
Meer met minder
41
Contante Waardes van cash flow van de Ecolution en Climarad uitgezet tegen gasverbruik, aanschafprijs van Ecolution / Climarad is € 2.500,Contante Waarde (€)
25.000 20.000 15.000 10.000
CW Climarad
5.000
CW Ecolution
1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 2400 2500
0
Gasverbruik per jaar (m3)
Aanbevelingen: De Ecolution wordt vergelijkbaar met de Climarad als de Ecolution of minder elektriciteit verbruikt of wanneer de aanschafprijs lager wordt. Op dit moment kan men beter een Climarad aanschaffen dan een Ecolution. Wel moet in ogenschouw worden genomen, dat een Ecolution in de gehele woning lucht afzuigt en de Climarad zuigt de lucht alleen af in de woonkamer.
Meer met minder
42
9.4 Renovatieproject Helmerhoek van woningcorporatie Ons Huis in Enschede
Onderzoeksvraag: Is het renovatieproject Helmerhoek financieel haalhaar? ? (Voor de uitwerking zie Excelbijlage 4 TCO Helmerhoek )
Algemene informatie: Woningcorporatie Ons Huis in Enschede houdt rekening met de woonwensen van haar klanten, met bijzondere aandacht voor doelgroepen die extra ondersteuning of begeleiding nodig hebben. Zij maakt zich sterk voor de ontwikkeling en het behoud van goed bewoonbare buurten en wijken in Enschede en omstreken. Woningcorporatie Ons Huis heeft ruim 4800 wooneenheden in bezit en streeft ernaar om in 2012 5000 woningen te bezitten. Een doelstelling voor woningcorporatie Ons Huis is dat het woningbestand uiterlijk in 2020 op tenminste label C wordt gebracht. De gemiddelde energie-index van label C bedraagt 1,45. In 2009 is de corporatie erin geslaagd de gemiddelde energie-index terug te brengen van 1,67 (ultimo 2008) tot 1,61 (ultimo 2009). Dit komt mede door het beleid van corporatie Ons Huis om bij mutaties en renovaties energiebesparende maatregelen door te voeren. Er heeft een inventarisatie plaatsgevonden van de benodigde investering voor het aanbrengen van dubbel glas op de verdieping bij de eengezinswoningen. In het energieplan zal tevens aandacht worden besteed aan het vergroten van het draagvlak onder huurders voor energiebesparing. Aan huurders moet duidelijk worden gemaakt dat de verlaging van de maandelijkse energiekosten als gevolg van de energiebesparende maatregelen groter is dan de eventuele huurverhoging.
Meer met minder
43
Beschrijving case: Door middel van het berekenen van de cashflows wordt de financiële haalbaarheid van de renovatie beoordeeld. Woningcorporatie Ons Huis heeft in de wijk Helmerhoek 103 woningen gerenoveerd, zowel tussenwoningen als hoekwoningen. Alle woningen zijn gerenoveerd van label C naar label B. De woningen zijn gebouwd in 1987 en 1989 . De woningen hebben tevens groot onderhoud gehad, op de benedenverdieping is o.a. het wc blok en de elektriciteitskast verplaatst . De woningen zijn voorzien van een nieuwe keuken en badkamer. De bouwkundige investering per woning was € 50.000,-, de overige investering zoals leges, architectuurkosten, voorlichtingskosten e.d. was € 13.500,- per woning. Ook zijn de woningen energetische gerenoveerd. De energetische renovatie bedroeg ong. € 6.000,-. In de woningen is in de woonkamer een climarad geplaatst. Ook zijn alle beslagen en sloten van de woning vervangen , een geïsoleerde voordeur en HR ++ glas is geplaatst. In Wordbijlage 3 staat een beschrijving van de Climarad. De woningen hebben een levensduur na de renovatie van 40 jaar. Het merendeel van de bewoners ging akkoord met de renovatie en stemde in met de huurverhoging. Voor de kosten van het groot onderhoud wordt jaarlijks een bedrag gereserveerd op de balans. De renovatiekosten worden doorberekend aan de huurders door middel van de huurverhoging. Voor de renovatie moesten de bewoners 2 weken uit de woning en kregen vervangende woonruimte aangeboden. Tevens ontvingen de bewoners een verhuiskostenvergoeding van € 5.264,-. De huurderving van de wisselwoning is € 400,- per maand. Met huurderving wordt bedoeld dat de wisselwoningen 9 weken niet konden worden verhuurd, waardoor de corporatie geen huurinkomsten voor deze woningen kreeg. De gemiddelde mutatiegraad in de Helmerhoek is 5%. Voor het renovatieproject is geen subsidie aangevraagd. Derenovatie is zowel door eigen vermogen als door vreemd vermogen gefinancieerd. De financiering wordt niet voor één project aangevraagd, maar de financiering van alle projecten wordt gezamenlijk bekeken, de financiering wordt geborgd door het WSW en beoordeeld door CFV. Financiële parameters: In het onderzoek is gerekend met de volgende parameters: Mutatiegraad percentage van de max. huur vermogenskostenvoet gem. prijs 1 WWS punt inflatie belastingtarief Lening investering dmv VV en EV EV VV
Meer met minder
5% 75% 6,4%
€ 4,80 2% 20% percentage 50% 8% 50% 6%
44
Onderzoek: Het betrof een renovatieproject van drie type woningen. Alle woningen zijn gerenoveerd van label C naar label B. Per type woning is de cashflow uitgerekend. De cashflow wordt bepaald volgens de indirecte methode. Dat houdt in: Extra huuropbrengsten -/- onderhoudskosten -/- afschrijving Winst voor belasting /- belasting Winst na belasting + afschrijving Cashflow op winstbasis
De renovatie is aan de huurders doorberekend door middel van huurverhoging. Voor het groot onderhoud wordt jaarlijks een bedrag gereserveerd. Gemiddeld werd een huurverhoging gevraagd van € 35,- per maand. De cashflow is berekend op basis van de energetische renovatie. Het groot onderhoud is in de berekening buiten beschouwing gelaten, omdat jaarlijks hiervoor een bedrag wordt gereserveerd. Ook de verhuisvergoeding en onkostenvergoeding vallen onder het groot onderhoud en worden daarom niet meegenomen bij de berekening van de cashflow. Er is onderzoek gedaan naar de NCW, de IR en de TVT van de verschillende type woningen. 50 % van de renovatie wordt gefinancierd met VV en 50 % wordt gefinancierd met EV. De rendementseis wordt bepaald door de weighted average cost of capital: De WACC is een kengetal dat uitdrukking geeft aan de kosten die een bedrijf maakt voor het vermogen waarmee het bedrijf wordt gefinancierd (zie hoofdstuk 8. 2 Investeringsselecties). In onderstaande grafiek staan de cashflows voor woningtype B.
Cashflow renovatie woning B 100.000 50.000 Cashflows (€)
0 -50.000
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39
-100.000
Cashflow woning B
-150.000 -200.000 -250.000 -300.000
Meer met minder
jaren
45
Conclusie: De rentabiliteitseis voor de financiering is 6,4 %. De interne rentabiliteit is gelijk of hoger dan 6,4 %. De energetische investering wordt terugverdiend binnen de levensduur en de netto contante waardes van woningtype B en C zijn positief. Woningtype D heeft een NCW van bijna € 0,-. De rentabiliteitseis is 6,4 % en de interne rentabiliteit is 6,4 %, dus de NCW = 0. (zie hoofdstuk 8.2: Investeringsselecties) Aanbevelingen: Woningcorporatie Ons Huis heeft een goede investering gedaan. De investeringsselecties zijn positief. Werknemers van de woningcorporatie moeten bij een renovatieproject met de huurders in gesprek gaan en bewoners overtuigen van het nut van de renovatie. Een corporatie kan renoveren, maar wel door een huurverhoging door te berekenen aan de huurders. Woningcorporatie Ons Huis heeft aan beide aanbevelingen voldaan.
Meer met minder
46
9.5 Renovatieproject ‘t Lannink van corporatie Stichting Wonen in Delden
Onderzoeksvraag: Is het renovatieproject ‘t Lannink financieel haalbaar? ? (Voor de uitwerking zie Excelbijlage 5 TCO ‘t Lannink)
Beschrijving case: Stichting Wonen uit Delden heeft in 2009 in de wijk ’t Lannink 45 rijwoningen gerenoveerd. Het betrof een verouderde buurt (de “Vogelaarbuurt” van Delden) en om de buurt op te waarderen is ook de infrastructuur van de buurt gerenoveerd door Stichting Wonen. De energetische renovatie aan de woningen bestond uit het vervangen en isoleren van daken en het plaatsen van kunststof kozijnen, HR ++ glas (beneden en boven) en kierdichting op de bovenverdieping. De totale kosten per woning waren: € 19.503,-. 17 Woningen werden gerenoveerd van label E naar label C, 11 woningen van label D naar label B en 17 woningen van label D naar label C. De investering is gefinancierd met eigen vermogen. De woningen zijn voor 25 jaar doorgeëxploiteerd, daarna wordt bekeken of de levensduur van de woningen met meerdere jaren wordt verlengd. Voor het renovatieproject is wel subsidie voor de energie investeringsaftrek aangevraagd bij belastingdienst. De subsidie is echter te vroeg aangevraagd, waardoor helaas geen subsidie werd verkregen. Voor het renovatieproject is toestemming gevraagd aan de bewoners, 70 % ging akkoord met de renovatie en de overige 30 % ging na een persoonlijk gesprek ook akkoord met de renovatie. De bewoners konden tijdens de renovatie in de woning blijven wonen. Er werd alleen gerenoveerd als de weersomstandigheden het toe lieten, bij regen werd het isoleren van het dak uitgesteld. De
Meer met minder
47
huurverhoging vindt plaats na mutatie. Het gemiddelde mutatiepercentage bij de Stichting Wonen is 8 %. Gemiddeld is de netto huurprijs 59 % van de maximale huur. Het gemiddeld aantal WWS punten voor deze woningen is ong. 189.
Financiële parameters: De volgende parameters kunnen in het model worden gewijzigd: Mutatiegraad vermogenskostenvoet gem. prijs 1 WWS punt inflatie Percentage van de max. huur belastingtarief Investering dmv VV en / of EV EV VV
8,0% 6,0%
€
4,67 2,0% 59% 20% 100% 0%
perc. 8% 6%
Onderzoek: Het betrof een renovatie van 45 woningen gebouwd in 1972. Er is onderscheid gemaakt tussen de woningen op basis van de labelsprongen. In Excelbijlage TCO ’t Lannink is de cashflow berekend volgens de indirecte methode. Huuropbrengsten na mutatie -/- onderhoudskosten -/- afschrijving Winst voor belasting /- belasting Winst na belasting + afschrijving Cashflow op winstbasis
De renovatie is gefinancieerd met eigen vermogen. Omdat wordt gefinancieerd met eigen vermogen zijn deze kosten niet meegenomen bij de berekening van de cashflow. Stichting Wonen Delden heeft geen huurverhoging gevraagd. De huurverhoging vindt plaats na mutatie, de bewoners kregen echter geen kostenvergoeding. Er is onderzoek gedaan naar de NCW, IR en TVT van de verschillende type woningen. In de bedrijfseconomie wordt de rendementseis bepaald door de weighted average cost of capital. Conclusie: De rendementseis is 8 %. Deze rendementseis wordt bij dit renovatieproject niet gehaald. De interne rentabiliteit is zelf negatief. Bij Woningcorporatie Stichting Wonen in Delden kijkt men niet de ontvangsten en de uitgaven van één renovatieproject, maar aan de hand van de boekwaarde van de woningen, wordt bekeken of het rendabel is om de woningen te renoveren. De investering wordt
Meer met minder
48
niet terugverdiend binnen 25 jaar. Het investeringsbedrag per woning is hoog, bijna € 20.000,- en er wordt geen huurverhoging gevraagd. De NCW is negatief voor het gehele renovatieproject. Wordt de huur direct na renovatie aangepast, dan wordt ook niet voldaan aan de rentabiliteitseis, ook de NCW is negatief en de investering wordt niet terugverdiend binnen 25 jaar. Het investeringsbedrag per woning is te hoog. Deze renovatie betrof 45 woningen, dan zijn de kosten te overzien. Een renovatieproject van bv. 500 woningen met vergelijkbare investering is niet op te brengen v oor een woningcorporatie. In onderstaand grafiek staat de cashflow van 17 woningen, welke zijn gerenoveerd van label E naar label C. Cashflow renovatie van woningen(van label E naar label C), huuraanpassing na mutatie 50.000 0 Cashflow (€)
-50.000 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 -100.000 -150.000
Cashflow (van label E naar label C)
-200.000 -250.000 -300.000 -350.000
jaren
Aanbevelingen: Een corporatie moet bij energetische renovatie van woningen in overleg gaan met de huurders. Om aan de eisen van het energiepact te voldoen, is energetisch renoveren niet vrijblijvend. Wanneer woningen energetisch worden gerenoveerd, draagt ook de huurder een steentje bij door middel van huurverhoging. De woonlastenwaarborg kan worden toegepast, waarbij de huur verhoging afhankelijk is van de energiebesparing. Uitponden(verkopen) van woningen is een mogelijkheid , maar de woningmarkt stagneert en gezien de financiële situatie van merendeel van de bewoners is het moeilijk een hypotheek te krijgen.
Meer met minder
49
10. Conclusie In dit onderzoek is geprobeerd een antwoord te vinden op de volgende hoofdvraag: Kan een woningcorporatie financieel verantwoord renoveren door woningen één, twee of meer energielabels op te waarderen? Om antwoord op deze vraag te krijgen, is onderzoek gedaan naar een drietal renovatieprojecten en is de financiële haalbaarheid van twee energiebesparende apparaten onderzocht. Door woningcorporaties (vereniging WoON) en de provincie zijn afspraken gemaakt over CO₂ besparing. Woningcorporaties bezitten veel woningen, gebouwd voor 1980. Deze woningen zijn goedkoop in huur, slecht geïsoleerd en dus duur in energielasten. In hoofdstuk 9.1, 9.4 en 9.5 zijn een drietal renovatieprojecten onderzocht. De NCW, IR en de TVT van de renovatieprojecten is berekend, hierbij is de contante waarde van cashflows berekend. In het onderzoek is uitgegaan van het Total Cost of Ownership model . Uit onderzoek blijkt dat de woningcorporatie in overleg moet gaan met de huurder, om de huurders te overtuigen van het nut van het energetisch renoveren, de huurders krijgen tenslotte meer wooncomfort. Het energetische renoveren is, is bedrijfseconomisch gezien, niet alleen op te brengen door een woningcorporatie. De investering van een renovatieproject van 20 woningen is wel te overzien, maar wat bedraagt de investering als het een renovatieproject van 5.000 woningen betreft? Ook de huurder moet een steentje bijdragen. In hoofdstuk 9.2 en 9.3 is onderzoek gedaan naar de HR e ketel en de Ecolution. Uit het onderzoek blijkt dat op dit moment, ondanks eventuele subsidie, de energiebesparende apparaten duur zijn in aanschaf. Het rendement van de apparaten is nog niet bekend en de apparaten verbruiken ook elektriciteit. Bij aanschaf van een HR e ketel en Ecolution krijgt de woning een hoger energielabel. Het gemiddelde nationaal gasverbruik per woning ligt bij ong. 1.500 m³ per jaar. Uit het onderzoek blijkt dat zowel de HR e ketel als de Ecolution, bij het gemiddeld nationaal gasverbruik per woning , financieel niet rendabel zijn. Dit kan veranderen als de aanschafprijs daalt, als de aanschaf wordt gesubsidieerd, externe variabelen zoals de energieprijzen wijzigen.
Meer met minder
50
11. Aanbevelingen In de jaren 70 en 80 zijn door woningcorporaties veel woningen gebouwd. Destijds werden woningen niet goed geïsoleerd. Omdat afspraken zijn gemaakt door de woningcorporaties met overheid en provincie om woningen energiezuiniger te maken, is een corporatie wel verplicht om woningen te gaan isoleren. Omdat veel woningen energetisch worden gerenoveerd, moeten ook de bewoners hieraan mee betalen door middel van een huurverhoging. Als geen huurverhoging plaatsvindt, wordt de energetische renovatie voor de corporatie onbetaalbaar. Bij een pilotproject waar bijvoorbeeld 20 woningen energetisch worden gerenoveerd, zijn de kosten wel te overzien, maar bij een project van bijvoorbeeld 5.000 woningen? De medewerkers van de corporatie moeten met de huurders in gesprek gaan en proberen de bewoners te overtuigen van het nut van de renovatie. Voornamelijk de huurder heeft baat bij de renovatie. De woningcorporatie kan de woonlastenwaarborg toepassen, waardoor de bewoners garantie hebben dat de huurverhoging niet hoger wordt dan de energiebesparing , de energiebesparing wordt dan wel per complex bekeken. Om te voldoen aan de energiepact, moeten woningen een hoger energielabel krijgen. Dit kan door aanschaf van energiezuinige apparaten. De HR e ketel en de Ecolution zijn op moment echter duur in aanschaf. Ook is het rendement van de Ecolution nog niet bekend.
Meer met minder
51
Begrippenlijst VPB: Vennootschapsbelasting: Bedrijven en organisaties betalen vennootschapsbelasting over het belastbare bedrag. Dit is de belastbare winst in een bepaald jaar, verminderd met de aftrekbare verliezen IR: Interne Rentabiliteit / Internal Rate of Return: De interne rentevoet is de interestvoet waarbij de contante waarde van de kasstroombedragen precies gelijk is aan het investeringsbedrag. TVT: Terugverdientijd: De tijd die nodig is om het bedrag van de investering uit de cashflow terug te krijgen. Disconteringsvoet: Percentage waarmee wordt gerekend, waarin zowel de rente als inflatie in zijn opgenomen. Maximaal huur: Dit is de huur, die een woningcorporatie maximaal mag vragen voor deze woning. De huurprijs is een percentage van de maximale huurprijs en verschilt per type woning / complex woningen. EIA: Energie-investeringsaftrek: De EIA is een fiscale aftrekregeling. De regeling biedt direct financieel voordeel aan ondernemers die investeren in energiebesparende bedrijfsmiddelen en of in duurzame energie WSW: Waarborgfonds Sociale Woningbouw: Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zorgt ervoor dat woningbouwcorporaties tegen gunstige rentetarieven geld kunnen lenen. WWS: Woning Waardering Stelsel: De overheid bepaalt de puntenwaardering voor een woning in de woning waardering systeem. Hoe meer punten, des te beter de kwaliteit van de woning. TCO: Met Total Cost of Ownership worden alle kosten van een dienst of product in kaart gebracht. Cash flow: Ontvangsten minus uitgaven van een investeringsproject Netto contante waarde (NCW): Dit is de waarde van alle toekomstige cash flows omgerekend naar het tijdstip nu, het investeringsbedrag wordt hiervan afgetrokken. Contante Waarde (CW): Dit is de waarde van alle toekomstige cash flows omgerekend naar het tijdstip nu Cut off rate: Gewenste rendementspercentage
Meer met minder
52
Literatuurlijst
Tijhaar, Drs. W.A.,(1998). Bedrijfseconomie. Wolters-Noordhoff, Groningen (dertiende druk) Boer, P. de, Garderen, J. van, Meester, J., (2001). Bedrijfscalculatie. Wolters-Noordhoff, Groningen (vierde druk) Verhoeven, N. (2010).Wat is onderzoek? Boom Onderwijs, Den Haag (3e herziene druk) Wijnia, S., Wagenmakers, J.C.A.M., (2001). Marketingmanagement. Wolters-Noordhoff bv, Groningen / Houten (eerste druk) Elling, R.(2005).Rapportagetechniek. Wolters- Noordhoff, Groningen / Houten (derde druk) Ots, H.J. (2003).Bedrijfseconomie met Excel. Pearson Education Benelux (eerste druk) Ots, H.J. (2005). Investeringsselecties. Pearson Education Benelux (eerste druk)
Elektronische bronnen
Aedes, vereniging van woningcorporaties in Nederland, www.aedesnet.nl Alles over energie en milieu in het dagelijks leven, www.milieucentraal.nl Hoe energiezuinig is uw huis, www.energiebesparingsverkenner.nl Centraal bureau voor statistiek, www.cbs.nl Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie, www.agentschapnl.nl Wikipedia, www.wikipedia.nl
Overige bronnen
Jaarverslag 2009, woningcorporatie Ons Huis, Enschede Jaarverslag 2008, woningcorporatie Wonen Delden Eindrapport: Haalbaarheidsstudie verduurzaming bestaand woningbezit WoON
Meer met minder
53
Bijlage 1: HR e ketel De HR e produceert behalve warmte tegelijkertijd ook elektriciteit (kracht). De hierbij toegepaste technologie wordt ook wel micro-warmtekrachtkoppeling (WKK) genoemd. Het systeem bestaat uit een HR-ketel en een kleine aardgasmotor. De motor drijft een generator aan die elektriciteit opwekt. Daarbij gaat nauwelijks energie verloren, want de restwarmte van de motor wordt nuttig gebruikt voor ruimteverwarming en het aanmaken van warm water. De ketel produceert alleen elektriciteit als er in huis behoefte is aan warmte. Die elektriciteit kan direct in huis worden benut. Wanneer er meer stroom wordt geproduceerd dan er daadwerkelijk wordt gebruikt, kan dit tijdelijk op het openbare elektriciteitsnet worden ‘geparkeerd’. Per saldo neemt de gebruiker iets meer aardgas af, maar evenzo veel minder elektriciteit. Met de HRe-ketel kan een energiekostenreductie tussen 15 en 25 procent en een CO2-emissiereductie van zo’n 20 procent worden bereikt. Dit nieuwe keteltype is zo ontworpen dat hij geschikt is om te fungeren als schakel in nieuwe duurzame energieprocessen, bijvoorbeeld door middel van aansluiting op een zonneboiler. 23
23
Commerciële presentatie eVita, Remeha
Meer met minder
54
Bijage 2: Ecolution Ventilatiewarmtepomp De Ecolution® ventilatiewarmtepomp komt in plaats van de mechanische ventilatiebox en vormt samen met de HR-combiketel een hybride opstelling voor opwekking van warmte en warmwater. De Ecolution® vervult drie functies, mechanisch ventileren, opwekken van warmte en warmtapwater. Deze unieke oplossing is toepasbaar in de bestaande bouw en nieuwbouw. Veel woningen zijn voorzien van ventilatiesysteem C, natuurlijke toevoer en mechanische afvoer van ventilatielucht. Deze warme ventilatielucht uit de woning wordt door de Ecolution® benut als bron voor de warmtepomp. De Ecolution maakt hier uiterst rendabel comfortabele nieuwe warmte. Warmte die wordt gebruikt voor het opwarmen van warm tapwater en cv. Ventilatielucht als bron staat 24 uur per dag tot onze beschikking en zorgt ook nog eens voor een gezond binnenmilieu. De volledige verwarming van een woning is niet met de Ecolution® ventilatiewarmtepomp te realiseren. Daarom werkt hij altijd samen met bijvoorbeeld een hr-ketel. De Ecolution® zorgt continu voor de productie van de basislast warmte en de ketel voor het bijspringen tijdens piekmomenten. De Ecolution® innovatie is volledig toegespitst op Nederlandse woningsituaties en gebruikelijke installatietechnieken. 24
24
www.inventum.nl
Meer met minder
55
Bijlage 3: ClimaRad Climarad is een verwarmingsradiator en een ventilatiesysteem in één. Achter de gewone radiator zit een mechanische ventilatie. De radiator is kantelbaar, zodat het mechanische ventilatiesysteem bereikbaar is voor onderhoud. Het apparaat zuigt de vuile lucht af. De warmte wordt uit deze vuile lucht gefilterd, de vuile lucht zelf wordt afgevoerd naar buiten. Lucht van buiten wordt aangezogen. Deze frisse buitenlucht gaat eerst door een filter waar het fijnstof en pollen etc. uit worden gehaald. Daarna wordt de buitenlucht opgewarmd met de warmte die uit de vervuilde lucht is gehaald. De frisse lucht die de woning daarna binnenkomt, is dus schoon en voorverwarmd. Dit zorgt voor een goed binnenklimaat. Het apparaat past zich automatisch aan. Als er veel mensen zijn, zal het apparaat meer vuile lucht afvoeren en schone lucht aanvoeren. Er zit een sensor in die de CO2 waarde in de woonkamer meet en zich daar op aanpast. Het apparaat heeft ook een vochtigheidsensor. Zodra het te vochtig is in de woning, gaat het apparaat meer ventileren. Het raam kan dus ook gewoon open gezet worden. Het apparaat heeft ook een thermometer. Vooral in de zomer is dit handig, omdat het apparaat (na een simpele instructie) zelf, ’s nachts koelere buitenlucht aanvoert. De voordelen van ClimaRad op een rij: 1. Meer comfort 2. Intelligente ventilatie 3. Binnenluchtkwaliteit instelbaar en 100% gecontroleerd 4. Filtering buitenlucht 5. Maximale energiebesparing 6. Veiliger en rustiger 7. Eenvoudig in onderhoud 8. Mogelijkheid voor nachtkoeling 9. Regeling per vertrek 10. Eenvoudig te installeren (nieuwbouw en renovatie) 11. Geen inregeling nodig (plug & play) 25
25
www.climarad.nl
Meer met minder
56
Bijlage 4: Energetische aanpassingen Een aantal mogelijkheden om een woning energetisch te renoveren en om de woning op te waarderen naar een hoger energielabel:
Vloer isolatie Gevelisolatie Paneelisolatie Dakisolatie HR++ glas / triple glas
Zonnestroom: Zonlicht maakt van twee lagen silicium een stroombron. Stroom uit zonlicht is duurzaam omdat bij de productie van elektriciteit geen broeikasgassen en schadelijke stoffen vrijkomen. Zonnepanelen kunnen de woning nog niet volledig in de stroombehoefte voorzien.
Zonneboiler: Water verwarmen met zonne-energie voorkomt dus veel CO2-uitstoot. Een zonneboiler is altijd duurzaam: zonlicht raakt immers nooit op, en bij gebruik van zonneenergie komt nauwelijks CO2 vrij.
Warmte Terug Win installatie (WTW): Woningen uitgerust met gebalanceerde ventilatie met warmte terugwinning beschikken over een ideaal ventilatiesysteem voor een gezond en comfortabel binnenklimaat. Verbruikte lucht wordt uit het huis gezogen, in balans met de frisse buitenlucht die gelijktijdig het huis wordt ingeblazen. De warmte uit de afgezogen lucht wordt overgebracht op de toegevoerde lucht, via een warmtewisselaar. Warmte in de woning wordt dus niet naar buiten geblazen, maar hergebruikt. Niet alleen vormt dat een aanzienlijke energiebesparing, maar bovendien blijft het hele huis fris, zonder koude tocht of voelbare luchtstromen. Om het systeem en het binnenklimaat te beschermen tegen stof, wordt zowel de afgezogen als ingeblazen lucht gefilterd met speciale luchtfilters. Deze moeten op tijd vervangen worden, om extra onderhoud aan het systeem te voorkomen en om zeker te zijn van een gezond en comfortabel binnenklimaat.
Warmtepomp: Een warmtepomp kan een woning voorzien van verwarming en warm water. In de zomer kan een omkeerbare warmtepomp de woning ook koelen. Warmte in de bodem of lucht levert de warmte voor dit systeem. Warmtepompen zijn zeer betrouwbaar en milieuvriendelijk. In bijlage 4 staat een uitgebreide beschrijving van de Ecolution Ventilatiewarmtepomp.
ClimaRad: ClimaRad is decentrale warmteterugwinning. ClimaRad wordt bevestigd aan de radiator en is eenvoudig te installeren per vertrek en daarom zeer geschikt om toe te passen bij renovatie. De benodigde ventilatielucht wordt eerst voorverwarmd door de warmtewisselaar in de ventilatie-unit en vervolgens langs de warme radiator de ruimte ingebracht. In bijlage 3 staat een uitgebreidere beschrijving van de ClimaRad.
Meer met minder
57
CV – Ketels: Er zijn drie typen cv-ketels, onderverdeeld naar rendement: 1. De conventionele cv-ketel heeft een rendement van zeventig tot tachtig procent. Dat wil zeggen dat twintig tot dertig procent van de gebruikte energie via de schoorsteen verloren gaat. 2. De vr-ketel (verbeterd rendement) met een rendement tussen 75 en 85 procent (met Gaskeur-basislabel). 3. De hr-ketel met een rendement van honderd tot 107 procent. Op hr-ketels staat vaak een rendement van meer dan honderd procent, bijvoorbeeld hr-107. Deze ketels hebben een condensor, die warmte uit de verbrandingsgassen terugwint en afgeeft aan het verwarmingswater. Stel dat de condensor het rendement verhoogt met tien procent, en de ketel zelf heeft een rendement van 97 procent, dan is het totale rendement 107 procent.
HR e ketel: zie bijlage 1
Meer met minder
58
Bijlage 5: Woonlastenwaarborg Wat is een woonlastenwaarborg? Woonlastenwaarborg is afkomstig van de Woonbond, de landelijke belangenbehartiger van huurders en van Aedes, de koepel van woningcorporaties. De reden is dat huurders meestal tegen een huurverhoging zijn. Die raak je immers nooit meer kwijt en gaat jaarlijks mee omhoog met de jaarlijkse huurverhoging. Dat energiebesparende maatregelen geld opleveren is wel een mooi verhaal, maar hoe weet je nou of dat waar is. Meestal zijn huurders daar niet van overtuigd. Bovendien hebben ze vaak het beeld dat als je gaat besparen de gasprijs omhoog gaat, zodat je niets meer merkt van die besparing. Die gasprijsstijging is natuurlijk onafhankelijk van of je nu wel of niet bespaart. De besparing kan dan door de hogere gasprijs misschien minder zichtbaar worden, zónder te besparen gaan de kosten met een hogere gasprijs natuurlijk nog veel harder omhoog. De methode van de Woonlastenwaarborg 1. Bepaal eerst het huidig energieverbruik. Dat blijkt in het complex gemiddeld, omgerekend naar een gemiddeld koude winter, 1600 m3 gas per jaar te zijn De onderlinge verschillen zijn wel groot: De hoogste verbruiker heeft 3085 m3 gas verbruikt. De laagste verbruiker 788 m3 gas. 2. Bepaal de uit te voeren energetische maatregelen. 3. Bepaal de realistisch te verwachten besparing. Dat is uitgerekend op 48 % van het huidige verbruik. 4. Bepaal de gemiddelde gasprijs zoals die door de drie grootste leveranciers in deze regio berekend wordt. Dat is 54 cent inclusief energiebelasting en BTW, maar exclusief vastrecht. Bij een gemiddeld verbruik van 1600 m3 gas is dit € 72,- per maand. Met vastrecht en gemiddeld elektraverbruik samen is het ongeveer € 135,- per maand. 5. Bereken de gemiddelde besparing: 1600 m3 gas x 48 % x 54 cent / 12 maanden = € 34,20 6. Ga uit van een lagere huurverhoging dan de besparing, hier 85 % de gevraagde huurverhoging is dan: € 34,20 x 85 % = € 29,07 7. Bewoners die huurtoeslag krijgen zullen met deze huurverhoging ook een hogere huurtoeslag krijgen. De besparing krijgen ze wel helemaal. Het voordeel is voor hen dus veel groter. 8. Na een jaar na de uitvoering van de maatregelen wordt weer gekeken hoe hoog het werkelijk gasverbruik is. Zou dan blijken dat de besparing toch tegenvalt en gemiddeld lager blijkt dan de huurverhoging, dan wordt de huurverhoging aangepast. Stel dat de besparing maar € 25,- per maand blijkt te zijn, dan gaat de huurverhoging met terugwerkende kracht ook naar € 25,-
Voorwaarden voor de woonlastenwaarborg 1. Er wordt alleen met het gemiddelde van het complex gerekend. Het is dus géén individuele garantie. De meeste bewoners zullen er voordeel aan hebben, maar bewoners die nu al heel weinig verbruiken zullen minder besparen. Bewoners die nu meer dan het gemiddelde verbruiken zullen juist méér besparen.
Meer met minder
59
2. Bij het uitrekenen achteraf worden alléén die woningen meegeteld waar voor en na de ingreep dezelfde bewoners wonen. 3. Er wordt gerekend met de vooraf vastgestelde gasprijs, dus stijging of daling van de gasprijs heeft geen invloed op de uitkomst van de garantieberekening. 4. De kans dat de gasprijs stijgt is veel groter dan dat hij daalt. Het voordeel voor bewoners neemt met een stijgende gasprijs toe. Besparing afhankelijk van huidig verbruik en uitgaande van gelijk gedrag van de bewoners voor en na de maatregelen: Huidig verbruik in m3 Besparing in € per maand
1000 - 8,-
1350 0,-
1600 5,-
2000 14,-
2500 24,-
3000 35,-
Woonbond Kennis- en Adviescentrum
Meer met minder
60
Bijlage 6: WWS puntensysteem: Gedeelte uit publicatie: huurbeleid 2008-2009 van VROM
Meer met minder
61
Bijlage 7: Uitleg financieel model Ecolution In het tabblad input staan de parameters, welke gewijzigd kunnen worden. Alleen in het tabblad input kunnen gegevens worden gewijzigd en worden ingevoerd. Tabblad technische gegevens: In dit tabblad wordt als eerste het gasverbruik vermeld voordat de Ecolution / Climarad wordt aangeschaft. Daarnaast staat de gasbesparing en het extra elektriciteitsverbruik in het eerste jaar. In tabblad berekeningen: In kolom 1 staat het gasverbruik en in kolom 2 de besparing. In kolom 4 t/m kolom 15 wordt d.m.v. de volgende formule de energiekosten per jaar berekend over de levensduur van de Climarad en Ecolution: (gasverbruik voor aanschaf– gasbesparing)*gasprijs (1+stijgingspercentage gasprijs)^het betreffende jaar + extra elektriciteitsverbruik(1+stijgingspercentage elektriciteitsprijs)^het betreffende jaar. Tabblad berekeningen: in cel E58 wordt met behulp van formule in de tabel naar het gasverbruik gezocht. Dit gasverbruik wordt ingevuld in tabblad input cel B15 (en is dus het gasverbruik voordat de Ecolution / Climarad wordt aangeschaft). In tabblad berekeningen, cel E60 staan de energiekosten en onderhoudskosten (cashflow) voor jaar 1. Ook de kosten (cashflows) van jaar 2 t/m 15 staan vermeld. Van de cashflows van jaar 1 t/m 15 wordt de contante waarde berekend. In tabblad input, cel I11 of I13 staat de formule: de contante waarde van de cashflows – de aanschaf van de Ecolution / Climarad. In tabblad input, cel G8 staat de formule: aanschaf Climarad – aanschaf Ecolution – contante waarde van de besparing bij de Climarad . Is de uitkomst van deze formule (input, G8) positief (+)dan is Ecolution voordeliger, is de uitkomst negatief (-) dan is de Climarad voordeliger.
Meer met minder
62
