Markthuur, oplossing of probleem?

     

Markthuur, oplossing of probleem? In hoeverre kan markthuur bijdragen aan de huidige problematiek op de huurwoningmarkt

Markthuur, oplossing of probleem? 

Afstudeerscriptie MRE Ronald Rouwendaal 15 oktober 2011 Amsterdam School of Real Estate MRE-jaargang 2008 - 2010 Begeleiding Johan Conijn Eddo Rats

R. Rouwendaal   

ASRE Vesteda

   

Omslag Artist Impression: Markthal Rotterdam, Provast 2010. Een gezamenlijke ontwikkeling van Corio, Provast en Vesteda.

 

 

Voorwoord Ter afronding van mijn studie Master of Real Estate (MRE) aan Amsterdam School of Real Estate (ASRE) heb ik onderzoek gedaan naar de invloed van markthuur op de bestaande problematiek van de huurwoningmarkt in Nederland. Het resultaat van dit onderzoek ligt voor u in de vorm van mijn afstudeerscriptie. Met deze scriptie hoop ik een objectieve bijdrage te leveren aan de discussie over het al dan niet invoeren van een marktconforme huurprijs.

Mijn werkzaamheden voor Vesteda in de rol van manager beheer en de vraagstukken die hieruit voortkomen, hebben mijn interesse gewekt om dit onderwerp verder uit te diepen en te onderzoeken. Daarnaast blijkt dat dit onderwerp de afgelopen jaren zeer actueel is. De markt voor huurwoningen wordt gedomineerd door woningcorporaties, voor mij een relatief onbekend terrein. Hierdoor heb ik een veel bredere kijk gekregen op de huurwoningmarkt en het heeft mij nieuwe inzichten gegeven. Tijdens mijn zoektocht naar de antwoorden op mijn deelvragen ben ik vaak verdwaald in de grote hoeveelheden aan literatuur die over de woningmarkt in de afgelopen jaren zijn geschreven. Ik heb gedurende het schrijven van mijn scriptie met regelmaat mezelf moeten afsluiten om niet te veel te lezen en uit te wijden naar andere interessante onderwerpen binnen de (huur)woningmarkt.

Een aantal personen die mij feedback en informatie hebben gegeven, ben ik bijzonder veel dank verschuldigd. Rosita, bedankt voor je aanwijzingen en grafische verwerking van de aangeleverde data. Eddo, dank je dat je mij elke keer weer in de juiste richting kon sturen met je scherpe analyses en gefundeerde feedback. Yolanda dank je voor je aanwijzingen en voor de ondersteuning die ik van jou heb mogen ontvangen. Ook wil ik hier mijn dank uitspreken voor de kans die ik van mijn werkgever kreeg om de studie MRE te volgen.

Tot slot wil ik mijn naaste vrienden en familie, in het bijzonder mijn vrouw bedanken voor het meelezen en alle andere dingen die je voor mij hebt gedaan in de tijd dat ik met de studie bezig was. Angelique, Timo en Bas bedankt voor jullie geduld en begrip voor het feit dat ik de afgelopen drie jaar veel afwezig was. Deze scriptie is dan ook aan hen opgedragen.

Ronald Rouwendaal Den Haag, oktober 2011

I   

Samenvatting Belangrijkste problemen binnen de Nederlandse huurwoningmarkt De Nederlandse woningmarkt omvat ruim 7 miljoen woningen. Hiervan behoort bijna 60% toe aan de koopwoningmarkt en ruim 40% aan de huurwoningmarkt (Blijie e.a., 2010). De woningmarkt in Nederland is een markt die gebrekkig functioneert. De koopwoningmarkt en de huurwoningmarkt functioneren grotendeel als gescheiden markten. De prijsvorming voor koopwoningen komt tot stand door vraag en aanbod, kopers worden fiscaal gesubsidieerd. Als gevolg hiervan zijn de prijzen voor koopwoningen in de afgelopen jaren fors gestegen. Binnen de huurwoningmarkt is voor het overgrote deel geen sprake van vrije prijsvorming waarbij markthuur gevraagd kan worden. De huurprijsontwikkeling is voor 93% van de huurwoningmarkt gereguleerd op basis van het woningwaardering stelsel (WWS), waarbij de maximaal redelijke huurprijs, het huurprijsplafond bepaalt. Woningcorporaties verlagen deze “reguleringshuur” voor hun huurders om de doelstellingen, opgelegd door de overheid, te kunnen nastreven middels een eigen huurbeleid. Gemiddeld realiseren woningcorporaties 72% van de maximaal redelijke huurprijs (Woonbond, 2010).

Als markthuren het uitgangspunt zijn, dan kan het verschil tussen de markthuur en de feitelijke huur opgevat worden als impliciete subsidie. Het gevolg hiervan is dat de vraag naar deze relatief goedkopere huurwoningen groter is dan het aanbod, waarbij wachtlijsten in stedelijke gebieden eerder regel dan uitzondering zijn. De voorraad sociale huurwoningen is groter dan het aantal huishoudens die tot de doelgroep behoren. Een deel van deze impliciete subsidie (25%) komt terecht bij huishoudens die hier feitelijk gezien, op basis van hun inkomen, geen recht op hebben (Ministerie van Financiën, 2010). Deze impliciete subsidie werkt niet alleen marktverstorend, maar is ook ondoelmatig. Huishoudens wegen de kosten van hun woondiensten af tegen het kwijtraken van hun subsidies, waardoor dit ervaren wordt als een verhuisbelasting;hoe hoger de impliciete subsidie hoe lager de verhuisbereidheid. Beredeneerd vanuit de overheidsdoelstellingen van het woonbeleid is het borgen van de betaalbaarheid voor lage inkomens het enige motief om in te grijpen door de overheid op de huurwoningenmarkt. Dit kan zonder huurprijsregulering en impliciete subsidie.

Nederland kent in West- Europees opzicht een zeer omvangrijke voorraad sociale huurwoningen. Meer dan 30% van de totale woningvoorraad kan aangemerkt worden als ‘sociale huurwoning’ waarvoor huurprijsregulering van toepassing is. Huurprijsregulering houdt in dat inkomensondersteuning is verwerkt in de huurprijs. Hoe groter de sociale voorraad hoe groter de marktverstoring. Onderzoek toont aan dat de verhuisbereidheid afneemt naarmate de omvang van de impliciete subsidie groter is. De effecten van liberalisering van de huurmarkt in

II   

andere West-Europese landen zijn niet direct duidelijk. Internationaal onderzoek wijst uit dat de inkomensondersteuning voor de lage inkomens via de huurtoeslag, bij marktconforme huren, voor het grootste deel terecht komt bij verhuurders (Fack, 2006).

Door de huurprijsverhoging van gereguleerde huurwoningen te koppelen aan inflatie is voor het overgrote deel van de huurwoningmarkt de afgelopen jaren de jaarlijkse huurprijsstijging nog nooit zo laag geweest. Doordat de exploitatiekosten sneller stijgen dan de inflatie daalt het directe rendement. Opvallend is dat woningen van beleggers gemiddeld genomen een gelijke tred houden met de huurprijsindexatie op basis van inflatie. Door het grote volume van de Nederlandse sociale woningvoorraad en het gedragseffect van sociale verhuurders, heeft de impliciete subsidie ook een dempend effect op de ontwikkeling van huurprijzen in het geliberaliseerde huursegment. Voorgaand resulteert in drie belangrijke problemen: 1. Impliciete subsidiëring als gevolg van huurprijsregulering en het beleid van woningcorporaties werkt marktverstorend en is ondoelmatig omdat ook subsidie terecht komt bij huishoudens die geen subsidie behoeven; 2. Impliciete subsidiëring wordt door huishoudens van gereguleerde huurwoningen ervaren als een soort verhuisbelasting, waarbij de keuze om te verhuizen naar een passendere woning (huur of koop) wordt afgewogen tegen het kwijtraken van deze subsidie, met lange wachtlijsten binnen stedelijke gebieden tot gevolg; 3. Het huurprijsbeleid en de inflatievolgende huurverhoging resulteren in een laag direct rendement voor verhuurders, met als gevolg dat de commerciële huursector al jaren lang terugloopt. Markthuur als uitgangspunt Regionaal gezien is er een groot verschil in huurprijzen, als de markthuur het uitgangspunt is. Door de huurprijsregulering is de hoogte van de feitelijke huur in regionaal opzicht veel minder verschillend. Dat de huurprijsregulering geen rekening houdt met de gewildheid en de ligging van de woning, wordt hierbij bevestigd. Opvallend is dat in bijna alle Corop-gebieden waar de WOZ-waarde en dus ook de markthuur gemiddeld hoog is, de kale huurprijs hier geen gelijke tred mee houdt. In een aantal Corop-gebieden is de kale huurprijs laag en ook behoort de WOZ-waarde tot de laagste van Nederland. In deze gebieden zal de markthuur nagenoeg gelijk zijn aan de huidige huurprijs. Anders is dit in bijvoorbeeld de Amsterdamse regio, waar de druk op de woningmarkt groot is en waar relatief veel kleinere huurwoningen staan. Ondanks dat de woningen minder vierkante meter woonoppervlak bezitten dan elders in Nederland, is hier de gemiddelde WOZ-waarde het hoogst van Nederland. Door de verschillen tussen de markthuur en de maximaal redelijke huurprijs in kaart te brengen kan Nederland worden ingedeeld in twee

III   

woningmarktgebieden: woningmarkt gebied1 (rood gekleurde gebieden) en woningmarkt gebied 2 (groen gekleurde gebieden).

Markthuur draagt bij aan de oplossing van de belangrijkste problemen In de meer gespannen woningmarkten (woningmarktgebied 1) komen de belangrijkste problemen benoemd door de experts overeenkomen met de drie belangrijkste problemen uit de literatuur. De huurwoningmarkt in de onderzochte Corop-gebieden van woningmarktgebied 2 heeft een geheel eigen dynamiek, deze wijkt af, volgens de experts, van de overige Coropgebieden in woningmarkt 2. Er kan geconcludeerd worden dat markthuur een bijdrage levert aan de oplossing van probleem 1(ondoelmatigheid en marktverstoring), deels aan probleem 2 (verhuisbelasting en terugdringen van wachtlijsten binnen stedelijke gebieden) en aan probleem 3 (huurprijsbeleid en inflatievolgende huurprijsverhoging). De bijdrage van markthuur aan de huurstijging binnen de huurwoningmarkt is gering (5%-punt in de bovenste 5 Coropgebieden, iets meer voor de huurwoningen van beleggers en nagenoeg geen extra huurstijging in de onderste 5 Corop-gebieden). Woningcorporaties en beleggers schatten de reële huurstijging lager in, dan bijvoorbeeld de CPB onderzoeken. Hierdoor is de verwachting dat de extra huuropbrengsten lager zullen uitvallen dan in deze onderzoeken is berekend. Kwalitatief tekort aan betaalbare huurwoningen Woningcorporaties in beide woningmarktgebieden ervaren een kwalitatief tekort aan betaalbare huurwoningen. Corporaties geven aan dat voor huishoudens met lage en middeninkomens, dit kwalitatieve tekort het grootst is. In beide woningmarktgebieden geven zij aan dat er geen ‘extra’ maatregelen nemen om dit tekort te verminderen. Beleggers ervaren geen kwalitatief tekort aan huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens, wel een tekort aan huurwoningen van voldoende kwaliteit met een huurprijs per maand tussen de € 650 en € 950.

IV   

Hieruit kan worden opgemaakt dat zowel woningcorporaties als beleggers op dit moment geen noodzaak zien om ‘extra’ te investeren in nieuwbouw in het segment tot aan de liberalisatiegrens, anders dan de nieuwbouwopgave waar woningcorporaties nu al voor staan. Voordelen markthuur Voor de invoering van markthuur is duidelijk onderscheid te maken tussen de woningcorporaties in woningmarktgebied 1 en 2. Corporaties in woningmarktgebied 2 zijn geen voorstander van invoeren van markthuur en ook één corporatie uit marktgebied 1 is hier geen voorstander van. Corporaties die wel voorstander zijn verwachten meer huurinkomsten, waarbij zij uitgaan van een reële gemiddelde huurstijging tussen de 1% en 5%. Hierbij zullen huishoudens passender gaan wonen, de vraag zal meer in lijn zal liggen met het aanbod en (op termijn) zal markthuur leiden tot minder wachtlijsten. Markthuur zal niet automatisch leiden tot meer investeringen in bijvoorbeeld nieuwbouw. Corporaties in woningmarktgebied 2 zijn geen voorstander van markthuren. Een aantal corporaties denkt dat invoeren van markthuren op basis van 4,5% van de WOZ-waarde zal leiden tot een daling van de huurinkomsten. Invoering van markthuur zal wel de vraag meer in lijn brengen met het aanbod en de verwachting is dat meer huishoudens passender kunnen gaan wonen omdat er meer keuze is. Nadelen markthuur De betaalbaarheid van markthuren wordt door de corporaties aangeven als punt van extra aandacht. Verwachting is dat te snelle invoering van markthuur zal leiden tot vraaguitval en uiteindelijk tot aanpassen in een lagere markthuur. Het borgen van de betaalbaarheid kan door een inkomensafhankelijke woontoeslag in te voeren. Hierdoor is de toeslag niet meer afhankelijk van de huurprijs van de woning. De woonconsument kan hierdoor voortaan zelf bepalen welk deel van zijn inkomen hij of zij aan wonen wil besteden. Uit Internationaal onderzoek blijkt dat een nadeel van huurtoeslag in een vrije woningmarkt kan zijn dat een deel van de huurtoeslag als prijsverhoging ‘in de zakken’ van de verhuurder terecht kan komen. Inkomenssegregatie is een ander nadeel waarmee rekening gehouden dient te worden. Vooral in de oudere stadswijken is de kans groot dat door invoering van markthuren, lage inkomens zich gaan huisvesten in de randen van de stad of in goedkopere en vooral oudere woningen. Investeren in gedifferentieerd bezit in vooral oudere stadswijken is noodzakelijk en vraagt om nader onderzoek. Nieuwe kabinetsplannen De nieuwe kabinetsplannen worden over het algemeen gezien als een stap in de goede richting. De voordelen van meer huurinkomsten ( door extra WWS punten voor schaarste

V   

gebieden), wegen wellicht niet op tegen de nadelen, zoals een nog lagere mutatiegraad en een onbetaalbare huurwoningmarkt. Strategisch advies In deze scriptie is de problematiek van de Nederlandse huurwoningmarkt belicht. Het strategisch advies is gebaseerd op de conclusies die zijn getrokken naar aanleiding van dit onderzoek en geeft hierbij antwoord op de centrale vraag. Het strategisch advies is bedoeld voor de gehele Nederlandse huurwoningmarkt. De centrale vraag valt in twee onderdelen uiteen: 1. Het antwoord op het eerste deel van de centrale vraag: ‘in hoeverre een marktconforme huurprijs kan bijdragen aan de oplossing van de drie belangrijkste problemen?’ is voor het grootste deel afdoende beantwoord. Voor corporaties binnen de bovenste vijf Coropgebieden kan de conclusie worden getrokken dat markthuur positief bijdraagt aan de oplossing van de drie genoemde problemen. Beleggers laten eenzelfde beeld zien, zij operen voor een groot deel in woningmarktgebied 1 en dit bevestigt het bovenstaande. In de onderste vijf Corop-gebieden draagt markthuur nauwelijks positief bij aan de bestaande problemen binnen de huurwoningmarkt. Van invloed kan zijn dat in deze Corop-gebieden een andere dynamiek heerst omdat in deze gebieden voornamelijk gekenmerkt worden door een krimpende woningmarkt, relatief lage huren en lage WOZwaarde van woningen. Nader onderzoek moet uitwijzen of voor deze gebieden bij invoering van markthuren aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn.

2. Het antwoord op het tweede deel van de centrale vraag: ‘hoe verhoudt deze bijdrage zich tot mogelijke andere nadelen die het gevolg kunnen zijn van een marktconforme huurprijs?’ is afdoende beantwoord. In de interviews met corporaties en beleggers kwam naar voren dat de timing en de betaalbaarheid van markthuur hierin erg belangrijk zijn. De actualiteit op het gebied van de huurwoningmarkt is volop in de belangstelling. Voorstellen over meer marktwerking op de huurwoningmarkt volgen elkaar in hoog tempo op. Voor een verandering binnen de huurwoningmarkt lijkt het niet meer een kwestie van of er meer marktwerking gaat komen, maar meer een kwestie van wanneer dit gaat gebeuren! De politiek zal in tijden van financiële crisis, kritischer moeten kijken naar de impliciete subsidiëring van het huidige huurbeleid in relatie tot de effecten die hieruit voortvloeien. Meer marktwerking binnen de huurwoningmarkt kan een bijdrage leveren aan de huidige marktverstoringen en ondoelmatigheden en zal op termijn het evenwicht binnen de huurwoningmarkt kunnen herstellen. Zittende huurders mogen hierbij niet worden ontzien. Het gekozen tijdspad bij invoering van markthuur is van belang om vraaguitval en problemen met betaalbaarheid te voorkomen.

VI   

 

Inhoudsopgave Voorwoord ................................................................................................................................................ I  Samenvatting ......................................................................................................................................... II  1 Aanleiding en vraagstelling............................................................................................................1 

1.1 Aanleiding en relevantie ........................................................................................................................ 1  1.2 Probleemstelling ....................................................................................................................................... 3  1.3 Centrale vraag ............................................................................................................................................ 3  1.4 Deelvragen................................................................................................................................................... 4  1.5 Doel van de scriptie.................................................................................................................................. 5  1.6 Afbakening .................................................................................................................................................. 5 

2 De Nederlandse woningmarkt ......................................................................................................6 

2.1 Ontwikkelingen Nederlandse woningmarkt................................................................................... 6  2.2 Achtergronden van het Nederlands woonbeleid........................................................................... 7  2.2.1 Bevolkings‐ en huishoudensontwikkeling ...............................................................................................8  2.2.2 Voorraadontwikkeling .....................................................................................................................................9  2.3 Koopwoningmarkt..................................................................................................................................10  2.4 Huurwoningmarkt..................................................................................................................................11  2.5 Relatie tussen de koop­ en huurwoningmarkt.............................................................................12  2.5.1 Verschil in kwaliteit........................................................................................................................................ 13  2.5.2. Woning als gebruiksgoed ............................................................................................................................ 13  2.5.3 Woning als investeringsgoed...................................................................................................................... 14  2.5.4 De kloof tussen koop‐ en huurwoningen............................................................................................... 14  2.6 Markthuur voor de huurwoningmarkt ...........................................................................................15  2.6.1 Markthuur vanuit het perspectief van de verhuurder..................................................................... 15  2. 6.2 Markthuur vanuit perspectief van de huurder .................................................................................. 17  2.7 Omvang subsidiëring huurwoningmarkt.......................................................................................17  2.8 Motieven voor overheidsingrijpen binnen de huurwoningmarkt........................................18  2.9 Samenvatting en deelconclusies........................................................................................................20 

3  Huurprijsbeleid en problematiek van de huurwoningmarkt in Nederland ............. 21 

3.1 Het huurprijsbeleid................................................................................................................................21  3.1.1 Huurprijsregulering ....................................................................................................................................... 21  3.1.2 Woonruimteverdeelsysteem ...................................................................................................................... 23  3.1.3 Huurwet .............................................................................................................................................................. 24  3.1.4 Inflatievolgend huurbeleid .......................................................................................................................... 24  3.1.5 Huurtoeslag........................................................................................................................................................ 25  3.2 Woningcorporaties.................................................................................................................................26  3.2.1 Doelstellingen van woningcorporaties................................................................................................... 27  3.2.2 Huurprijsbeleid woningcorporaties ........................................................................................................ 28  3.3 Commerciële huursector......................................................................................................................30  3.4 Internationale vergelijking huurbeleid..........................................................................................31  3.5 Samenvatting en deelconclusies........................................................................................................35 

4 Marktwerking binnen de Nederlandse huurwoningmarkt ............................................. 36 

4.1 Marktconforme huurprijs....................................................................................................................36  4.2 Effecten bij beëindiging impliciete subsidies ...............................................................................37  4.2.1 Negatieve externe effecten .......................................................................................................................... 41  4.2.2 Kanttekening bij vergelijking van verschillende studies ................................................................ 41  4.3  De bijdrage van markthuur aan de belangrijkste problemen ...............................................42  4.4 Verhouding tot mogelijke andere nadelen....................................................................................43  4.5 Samenvatting en conclusie ..................................................................................................................43 

   

  5 Empirisch onderzoek..................................................................................................................... 45 

5.1 Soort onderzoek ......................................................................................................................................45  5.2 Onderzoekspopulatie ............................................................................................................................45  5.3 Vragenlijst .................................................................................................................................................49  5.4 Criteria voor de beantwoording van de centrale vraag ............................................................50 

6 Onderzoeksresultaten................................................................................................................... 51  6.1 Onderzoeksresultaten...........................................................................................................................51  6.2 Deelconclusies..........................................................................................................................................64 

7 Conclusie en strategisch advies ................................................................................................. 67 

7.1 Conclusies ..................................................................................................................................................67  7.2 Strategisch advies ...................................................................................................................................70  7.3 Reflectie......................................................................................................................................................72 

Literatuurlijst ...................................................................................................................................... 73  Verklarende woordenlijst ............................................................................................................... 77  Bijlage 1 De geraadpleegde deskundigen.................................................................................. 79  Bijlage 2 Vragenlijst woningcorporaties en woningbeleggers........................................... 80 

   

 

   

 

1 Aanleiding en vraagstelling 1.1 Aanleiding en relevantie De Nederlandse woningmarkt wordt al jaren door de overheid via wet- en regelgeving gereguleerd. Dit komt onder andere tot uiting in een restrictief ruimtelijke ordeningsbeleid en woonlastensubsidiëring. Een goed functionerende woningmarkt resulteert in een adequaat woningaanbod van koop- en huurwoningen, waarbij eenieder tegen de geldende marktprijs en in elke fase van de levensloop, de woning en de eigendomsvorm kan kiezen waar de voorkeur naar uit gaat (CSED, 2010).

Voor consumenten op de koopwoningmarkt bestaat de mogelijkheid om tegen marktconforme prijzen een ruimere woning te betrekken. Door de lage rente en de gunstige voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek zijn woonconsumenten de afgelopen jaren gestimuleerd om een woning te kopen. Het effect hiervan is dat niet het aanbod maar juist de prijs van een koopwoning de afgelopen jaren sterk is gestegen. De huizenprijzen in Nederland zijn in vergelijking tot het gemiddelde huishoudinkomen hoog, ook internationaal gezien. Maar deze hoge prijzen hebben niet of nauwelijks extra aanbod uitgelokt (Romijn en Besseling, 2008). Het voordeel van de woonlastenverlaging door de hypotheekrenteaftrek is als het ware gekapitaliseerd in hogere koopprijzen. Door de fiscale voordelen van de hypotheekrenteaftrek is het voor huishoudens met een hoger inkomen voordeliger om een woning te kopen en zijn huishoudens met een lager inkomen vaak aangewezen op de huurwoningmarkt, omdat voor deze groep huishoudens de duurdere koopwoningmarkt onbereikbaar is geworden. Bij huurwoningen spelen marktprijzen een hele beperkte rol. Van alle huurwoningen is voor 93% niet de markthuur maar de reguleringshuur van toepassing. Dit is de huur die maximaal is toegestaan op basis van het woningwaarderingstelsel (WWS). De huurprijsregulering, het inflatievolgend huurprijsbeleid, de huurtoeslag en het beleid van sociale verhuurders zorgen voor een impliciete subsidie bij huurders. Hierbij zijn drie zaken van belang:   1.

De woonlasten van huishoudens van sociale huurwoningen worden hierdoor met bijna de helft verlaagd (Romijn en Besseling, 2008). Maximaal 75% van deze woonlastenverlaging komt ten goede aan de doelgroep 1 , 25% komt terecht bij huurders die buiten de doelgroep vallen.  

                                                         1

doelgroep wordt gesteld op huishoudens met een bruto jaarinkomen van maximaal € 33.614 

1   

 

Omdat inkomenstoetsing tijdens bewoning ontbreekt, worden ook huishoudens gesubsidieerd die gezien hun inkomen niet gesubsidieerd behoeven worden (Ministerie van Financiën, 2010 pag. 29).    2. Huishoudens wonende in gereguleerde huurwoningen wegen de kosten van hun woondiensten af tegen het kwijtraken van impliciete subsidies. De groep huishoudens blijft vaker zitten in de goedkope huurwoning, ondanks dat zij financieel in staat zijn duurder te gaan wonen. Deze huurders ervaren het kwijtraken van deze impliciete subsidie als een verhuisbelasting. Als gevolg hiervan zijn goedkopere woningen voor consumenten met lagere inkomens, vooral in de grote steden, nauwelijks nog bereikbaar. De reguleringshuurprijs heeft naast de verlaging van woonlasten als bijeffect dat het remmend werkt op de doorstroom en er een vraagoverschot wordt gecreëerd. Dit vraagoverschot wordt veroorzaakt doordat de reguleringshuur fors lager ligt dan de markthuur, vooral in de Randstad. Hierdoor is de vraag groter dan het aanbod en ontstaan er wachtlijsten die bijvoorbeeld in Amsterdam kunnen oplopen tot ruim zeven jaar (Bron: website Woningnet, maart 2011). Impliciete subsidiëring werkt marktverstorend.    3. In de afgelopen kabinetsperiode is de huurprijsindexatie voor de gereguleerde huren gemaximaliseerd op inflatie. Nog nooit was de indexatie voor huurwoningen zo laag binnen een kabinetsperiode. Aangezien de exploitatiekosten sneller stijgen dan de inflatie van de afgelopen jaren, betekent dit dat de reële huuropbrengsten achteruitlopen en het direct rendement daalt. Ook biedt dit onvoldoende mogelijkheden voor differentiatie van huurwoningen naar prijs en kwaliteit. Voor een marktconforme huur wordt de huur bepaald door de tucht van de markt en wordt niet beïnvloed door overheidsregulering (Ministerie van Financiën, 2010). Vanuit de IVBN valt op te maken dat beleggers de afgelopen jaren de gemiddelde huurprijs van de portefeuille nauwelijks meer dan met inflatie hebben verhoogd. Voor de geliberaliseerde huurwoningen van woningbeleggers zal bij mutatie de nieuwe huurprijs zo dicht mogelijk tegen de markthuur aanzitten. Hierdoor ontstaat weinig ruimte voor indexatie. Geliberaliseerde huurwoningen hebben in deze periode min of meer gelijke tred gehouden met de huurprijsindexatie van gereguleerde woningen. Door het grote volume aan gereguleerde huurwoningen zal prijsdemping van invloed zijn op de huurprijzen van geliberaliseerde woningen. Met name particuliere verhuurders, waaronder woningbeleggers, kunnen niet of nauwelijks een marktconform rendement behalen als gevolg van het huurbeleid, waardoor de afgelopen jaren woningbeleggers uit deze markt zijn gestapt. 

2   

    Samengevat kunnen uit de bovenstaande beschrijving de drie belangrijkste problemen van het huidige huurprijsbeleid binnen de huurwoningmarkt worden aangeduid: 1. Impliciete subsidiëring als gevolg van huurprijsregulering en het beleid van woningcorporaties werkt marktverstorend en is ondoelmatig omdat ook subsidie terecht komt bij huishoudens die geen subsidie behoeven; 2. Impliciete subsidiëring wordt door huishoudens van gereguleerde huurwoningen ervaren als een soort verhuisbelasting, waarbij de keuze om te verhuizen naar een passendere woning (huur of koop) wordt afgewogen tegen het kwijtraken van deze subsidie, met lange wachtlijsten binnen stedelijke gebieden tot gevolg; 3. Het huurprijsbeleid en de inflatievolgende huurverhoging resulteren in een laag direct rendement voor verhuurders, met als gevolg dat de commerciële huursector al jaren lang terugloopt.  

1.2 Probleemstelling De Nederlandse woningmarkt kan niet alleen naar woningsegment, maar ook in ruimtelijk opzicht worden onderscheiden. De regionale woningmarkten in Nederland verschillen zowel op het gebied van interne samenhang als op het gebied van omvang; hierdoor is er feitelijk gezien geen sprake van ‘één Nederlandse woningmarkt’. Op basis van verhuisbewegingen in Nederland kunnen regionale markten worden afgeleid waarvoor de interne samenhang sterker is dan de externe oriëntatie. Als gevolg van het huurprijsbeleid, dat voor heel Nederland gelijk is, is er nauwelijks ruimte voor marktwerking. In de plannen van het huidige kabinet wordt niet gekozen voor een integrale aanpak tot hervorming van de gehele woningmarkt. Er zijn wel een aantal concrete voorstellen gedaan om de marktwerking binnen de huurwoningmarkt te bevorderen. Interessant is om de marktwerking binnen de huurwoningmarkt centraal te stellen en te onderzoeken in hoeverre invoering van markthuur een bijdrage kan leveren aan de oplossing van de hierboven genoemde problemen binnen de huurwoningmarkt.

1.3 Centrale vraag In hoeverre kan een marktconforme huurprijs bijdragen aan een oplossing voor de drie belangrijkste problemen binnen de huurwoningmarkt en hoe verhoudt deze bijdrage zich tot mogelijke nadelen die het gevolg kunnen zijn van een marktconforme huurprijs?  

3   

 

1.4 Deelvragen Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden zijn een aantal deelvragen en subvragen geformuleerd, die in verschillende hoofdstukken zijn beschreven. Hieronder zijn de hoofdstukken met de bijbehorende deelvragen vermeld.

Hoofdstuk 2: De woningmarkt in Nederland Deelvraag: hoe ziet de Nederlandse huurwoningmarkt eruit en welke overheidsmotieven spelen een belangrijke rol bij het ingrijpen op de Nederlandse huurwoningmarkt? Vanuit een literatuurstudie naar de totale woningmarkt in Nederland, wordt ingezoomd op de omvang en noodzaak van het subsidiebeleid binnen de huurwoningmarkt in Nederland. De volgende subvragen worden hierbij beantwoord: -

Hoe ziet de woningmarkt in Nederland eruit?, ontwikkelingen en achtergronden;

-

Welke deelmarkten worden onderscheiden en welke relatie is er tussen beide deelmarkten?

-

Wat is de omvang van de subsidiering binnen de huurwoningmarkt?

-

Welke motieven heeft de overheid om de huurwoningmarkt te subsidiëren?

Hoofdstuk 3: Huurprijsbeleid en problematiek van de huurwoningmarkt in Nederland Deelvraag: waaruit bestaat het huidige huurprijsbeleid en tot welke belangrijke problemen leidt dit? Aan de hand van een literatuurstudie worden het huurprijsbeleid beschreven en worden de volgende subvragen beantwoord: -

Uit welke onderdelen is het huurprijsbeleid opgebouwd?

-

Welke effecten heeft het huurprijsbeleid van woningcorporaties?

-

Hoe ziet het huurprijsbeleid er in andere West- Europese landen uit?

-

Tot welke belangrijke problemen leidt het huidige huurprijsbeleid?

Hoofdstuk 4: Marktwerking binnen de Nederlandse huurwoningmarkt Deelvraag: wat wordt verstaan onder een marktconforme huurprijs en welke voor- en nadelen kunnen hierbij vanuit de theorie worden onderscheiden? Een analyse van vijf recente studies naar hervorming van de Nederlandse woningmarkt waarin de effecten van de hervormingsvoorstellen als leidraad dienen. In al deze recente studies wordt een marktgeoriënteerde huurwoningmarkt voorgesteld, hieruit zijn de voor- en nadelen in kaart gebracht en tegenover de problemen uit hoofdstuk 3 gehouden. -

Wat wordt verstaan onder een marktconforme huurprijs?

-

Welke effecten treden er mogelijk op indien er een marktconforme huurwoningmarkt is?

-

Welke voor- en nadelen kunnen hierbij worden onderscheiden?

4   

  Hoofdstuk 5: Empirisch onderzoek Deelvraag : Op welke basis kan de onderzoekspopulatie worden vastgesteld om een vergelijk te kunnen maken tussen de verschillende woningmarktgebieden? In dit hoofdstuk is de onderzoeksopzet beschreven.

Hoofdstuk 6: Onderzoeksresultaten Deelvraag: Hoe wordt door verhuurders de overgang naar een marktconforme huurprijs beoordeeld? Welke effecten (voor- en nadelen) kunnen bij invoering van een marktconforme huurprijs optreden volgens de experts? Onderzoekmethode: survey- onderzoek door het afnemen van interviews met vertegenwoordigers van woningcoöperaties en woningbeleggers.

Hoofdstuk 7: Conclusie en strategisch advies In dit hoofdstuk staan de conclusies beschreven en wordt getoetst in hoeverre markthuur een bijdrage levert voor de oplossing van de drie belangrijkste problemen en of hoe deze bijdrage zich verhoudt tot de mogelijke nadelen van markthuur. Op basis van de conclusies zal een oplossingsrichting geformuleerd worden voor de gehele huurwoningmarkt in Nederland.

1.5 Doel van de scriptie Het doel van deze afstudeerscriptie is om tegen de achtergrond van een marktconforme huurprijs een afweging te maken in hoeverre hiermee een oplossing geboden kan worden voor de drie genoemde problemen. Het spanningsveld hierin zal komen te liggen door aan de ene kant de roep om meer marktwerking en aan de andere kant het beperken van de nadelige gevolgen die marktwerking met zich mee brengt.  

1.6 Afbakening De woningmarkt is een complex geheel waarbij verschillende deelmarkten (arbeidsmarkt, kapitaalmarkt en grondmarkt) een rol spelen en invloed uitoefenen op de woningmarkt. Deze scriptie richt zich specifiek op het huurprijsbeleid binnen de Nederlandse huurwoningmarkt en niet in de eerste plaats op andere deelmarkten dan de huurwoningmarkt. Onder huurprijsbeleid wordt het beleid bedoeld dat ingrijpt op de huurwoningmarkt. De koopwoningmarkt heeft belangrijke raakvlakken met de huurwoningmarkt, maar wordt hier niet uitgebreid behandeld en zal ook geen rol spelen in de aanbevelingen en het strategisch advies.

5   

 

2 De Nederlandse woningmarkt   Overheidsinterventies hebben de afgelopen jaren een sterke invloed gehad op de Nederlandse woningmarkt. Binnen het overgrote deel van de huurwoningmarkt zorgt dit voor lagere huren dan de markthuur, waardoor er sprake is van impliciete subsidiëring van de woonlasten. Deze impliciete subsidiëring werkt verstorend op de woningmarkt en is niet doelmatig (Conijn en Schilder, 2011). Vanuit een verkenning aan de hand van literatuuronderzoek, onderbouwd met cijfers, wordt een beeld verkregen van de totale woningmarkt in Nederland (§ 2.1) en de achtergronden van het woonbeleid (§ 2.2). Van hieruit wordt verder ingezoomd op de huur- en koopwoningmarkt (§ 2.3 en § 2.4) en de relatie hiertussen (§ 2.5). Als markthuur ( § 2.6) het uitgangspunt is dan worden de effecten van overheidsingrijpen inzichtelijk (§ 2.7). Tenslotte worden deze effecten tegen de doelstellingen van het woonbeleid aangehouden waarbij motieven voor overheidsingrijpen hierop beoordeeld kunnen worden (§ 2.8) In § 2.9 zijn de samenvatting en de deelconclusies opgenomen.

2.1 Ontwikkelingen Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt omvat eind 2009 zo’n 7,1 miljoen zelfstandige woningen. Hiervan behoort 58,9% tot de koopwoningmarkt en 41,1% tot de huurwoningmarkt (Blijie e.a. 2010). Binnen de huurwoningmarkt is ruim 82% van de zelfstandige huurwoningen in handen van woningcorporaties en 18% is in handen van particuliere verhuurders 2 . Van alle huurwoningen in Nederland valt 93% onder de huurprijsregulering. Het bovenstaande is schematisch weergegeven in tabel 1. Tabel 1 Woningmarkt in Nederland (in miljoenen woningen)

Woningmarkt

Koopwoningen

Nederland

Woningbouw

Particuliere

Totaal

corporaties

verhuurders

Huurwoningen

4,1 Gereguleerd Geliberaliseerd Totaal

2,3 (79%) 0,1 (3%) 2,4 (82%)

                                                         2

0,4 (14%) 0,1 (4%) 0,5 (18%)

2,7 (93%) 0,2 (7%) 2,9

Onder de term ‘particulier verhuurders’ vallen de commerciële woningverhuurders zoals institutionele woningbeleggers en nietinstitutionele woningbeleggers en particuliere verhuurders (Blokland, 2009).  

6   

    Bron: Ministerie van financiën, 2010

De aanvangshuurprijs en de jaarlijkse huurprijsstijging zijn hierdoor gereguleerd tot een door de overheid bepaald maximum. De overige 7% van de huurwoningen is geliberaliseerd. Dit betekent dat voor deze huurwoningen de huurprijs vrij is van huurprijsregulering. De aanvangshuur en de jaarlijkse huurprijsstijging kunnen vrijelijk bepaald worden. In de opsomming in tabel 1 zijn de wooneenheden, woonwagens en onzelfstandige woningen buiten beschouwing gelaten. Deze woningen beslaan nog geen 4% van de totale woningvoorraad (Blijie, 2010) en hebben geen invloed op de conclusies en aanbevelingen in deze scriptie. Daar waar in de tekst gesproken wordt over woningen, worden zelfstandige woningen bedoeld.

2.2 Achtergronden van het Nederlands woonbeleid De woningwetgeving in Nederland kent een roerige geschiedenis. In ruim 100 jaar is er een aantal periodes van invloed geweest op de regulering van de woningmarkt in het algemeen en op de huurregulering in het bijzonder. Salet (1987) beschrijft in zijn boek ‘Ordening en sturing van het volkshuisvestingsbeleid’: De bijzondere kenmerken van de woningmarkt met haar specifieke schaarste nopen reeds tot een conditionering van de verhoudingen waaronder de huurprijzen worden bepaald. Deze bijzondere kenmerken komen tot uiting in het overheidsbeleid door de jaren heen. Pas ruim een eeuw geleden werd in Nederland wetgeving omtrent volkshuisvesting ingevoerd. In de woningwet van 1901 werd voor het eerst vastgelegd dat volkshuisvesting tot de taken van de overheid behoorde (Van der Schaar, 1987). In eerste instantie was de wet er voor bedoeld om op te kunnen treden tegen verkrotting (vooral in de grote steden), regels te stellen voor nieuwbouw en overbevolking te voorkomen. Het was in die tijd niet de bedoeling om een krachtig overheidsapparaat op te tuigen en daarmee regels te stellen voor prijsbeleid. Na de Tweede Wereldoorlog (als gevolg van grote woningnood) is de overheid binnen de woningmarkt wet- en regelgeving gaan opstellen ter bevordering van een eerlijke verdeling van woonruimte en woonlasten naast die voor goede en veilige woonruimte. Pas aan het eind van de jaren zeventig van de vorige eeuw leidde overheidsbeleid tot hervormingen op de woningmarkt. Dit uitte zich vooral in het verstrekken van objectsubsidies en huurregulering. Ondanks vele verzoeken en voorstellen om de woningmarkt te hervormen, trok dit in de politiek niet voldoende aandacht, waardoor de woningmarkt “het vergeten hervormingsdossier” werd genoemd (Don, 2005). De vraag naar woningen en het vastlopen van de woningmarkt heeft er in de afgelopen jaren voor gezorgd dat vanuit de overheid meer aandacht is gekomen voor de woningmarkt.

7   

 

Voor zowel de koop- als huurwoningmarkt is de noodzaak tot hervorming aangetoond. In verschillende onderzoeken 3 komt het disfunctioneren van de woningmarkt naar voren, waarbij marktwerking binnen de huurwoningmarkt als een veel genoemde oplossingsrichting wordt genoemd. In het Regeerakkoord van het kabinet-Rutte zijn maatregelen aangekondigd om de huurwoningmarkt te hervormen. Hierbij wordt de subsidiëring van de koopwoningmarkt ongemoeid gelaten. Voordat dieper ingegaan kan worden op de beide deelmarkten, koop- en huurwoningen, wordt eerst stil gestaan bij de ontwikkelingen van vraag- en aanbod in Nederland.

2.2.1 Bevolkings- en huishoudensontwikkeling

Het aantal inwoners in Nederland is de afgelopen jaren met 15% toegenomen (figuur 1), maar het aantal woningen nam in dezelfde periode met ruim 20% toe. Figuur 1 Huishoudensontwikkeling en bevolkingsgroei. (Linkeras: huishoudensontwikkeling; rechteras: bevolkingsgroei).  Huishoudensontwikkeling

Bevolkingsgroei

9000000

20.000.000 19.500.000 19.000.000 18.500.000 18.000.000 17.500.000 17.000.000 16.500.000 16.000.000 15.500.000 15.000.000 14.500.000 14.000.000 13.500.000 13.000.000 12.500.000 12.000.000 11.500.000 11.000.000 10.500.000 10.000.000 9.500.000 9.000.000 8.500.000 8.000.000

8750000 8500000 8250000 8000000 7750000 7500000 7250000 7000000 6750000 6500000 6250000 6000000 1990

 

1995

2000

 

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

  Bron CBS, bewerking ABF Research.

In de afgelopen jaren (vooral in de Randstad) is de vraag naar woningen groter geweest dan het aanbod door een toename van het aantal huishoudens. Meer mensen willen zelfstandig

                                                         3  Een aantal studies over het disfunctioneren van de woningmarkt: CSED (2010) Een integrale hervorming van de woningmarkt, Den Haag; Ministerie van Financiën (2010), Werkgroep4. Wonen. Rapport brede heroverwegingen. Den Haag; VROM-Raad (2010) Stap voor stap; Naar hervorming van het woningmarktbeleid, Den Haag. Hoek, T.H. van (2009) Hervorming van de woningmarkt, EIB, Amsterdam; Don, F.J.H. [red.] (2008) Agenda voor de woningmarkt. Preadviezen van de Koninklijke Vereniging voor de Staatshuishoudkunde, Amsterdam; VROM-raad (2007) Advies Tijd voor keuzes: Perspectief op een woningmarkt in balans, REA (2006) Advies De woningmarkt op slot, Den Haag 

8   

  wonen waardoor het aantal bewoners per huishouden is gedaald van 2,87 naar 2,36 (CBS, 2011).

Neuteboom en Brounen (2007) voorspellen dat ouderen een toenemend deel van hun vermogen aanwenden voor wooncomfort en hierdoor langer zelfstandig en groter wonen dan in het verleden. Ondanks alle nieuwbouw-inspanningen is er onvoldoende ingespeeld op de veranderende vraag naar meer (kleinere) zelfstandige woningen. Daarnaast is te veel ingespeeld op de wensen van beleidsmakers en niet op die van de consument (Eichholtz en Lindenthal, 2008). Vooral in de Randstedelijke gebieden in Nederland is er schaarste en nog altijd een tekort aan betaalbare woningen (Blijie, 2010).

2.2.2 Voorraadontwikkeling

Het aantal huishoudens laat zien dat de vraag naar nieuwe woningen de komende jaren doorzet. De woningvoorraad is weliswaar toegenomen, maar kan toch niet voorkomen dat er nog steeds woning schaarste is in grote delen van Nederland (Blijie, 2010). Onderstaande oorzaken liggen hieraan ten grondslag. De woningmarkt is een voorraadmarkt; het aantal nieuwe woningen dat jaarlijks wordt toegevoegd aan de voorraad is beperkt. Een stijging van ruim 20% in de afgelopen 20 jaar klinkt veel, maar betekent een procentuele stijging van nieuwe woningen van 1% per jaar. Het aantal nieuwbouwwoningen is door restrictief beleid in de ruimtelijke ordening gering te noemen (Besseling e.a., 2008). De gemiddelde bouwtijd is de afgelopen jaren langer geworden door restrictief overheidsbeleid en grondpolitiek, strenge bouwregelgeving en aangescherpte milieunormen. Er moet steeds meer rekening gehouden worden met de omgeving; hierdoor wordt binnenstedelijk bouwen een moeilijke opgave. De voorraadontwikkeling stagneert daarnaast ook nog als gevolg van de economische crisis; veel gemeenten hebben een bouwstop afgekondigd. Het gereedgekomen aantal woningen lag in 2010 fors lager dan de jaren daarvoor. In 2010 werden er bijna 56.000 woningen opgeleverd, tegen ruim 82.000 in 2009. Het aantal nieuwe koopwoningen daalde met bijna 40%. Het aantal gereedgekomen huurwoningen daalde slechts met 15%. Niet alleen de productie lag lager, ook het aantal afgegeven bouwvergunningen lag ruim 16% lager. Hierin liggen de verhoudingen koop- en huurwoningen omgekeerd. Het aantal bouwvergunningen voor de huurmarkt lag ruim 25% lager dan het jaar daarvoor. Vooral woningcorporaties laten het in 2010, met 40% minder verleende vergunningen, afweten (CBS, april 2011). Naast een voorraadmarkt kenmerkt de Nederlandse woningmarkt zich als een sterk gereguleerde markt (VROM-raad, 2007). De overheid voert niet alleen directe invloed uit op het

9   

  ruimtelijke beslag van woonruimte, maar ook op de kwaliteitsaspecten daarvan. Via het ruimtelijke ordeningsbeleid legt de overheid vast hoe de beschikbare ruimte in Nederland kan worden benut voor woningbouw en openbare ruimte. Dit heeft invloed op de beschikbaarheid van grond en direct op de prijzen van woningen. De kwaliteit van woningen wordt geregeld via het bouwbesluit. Hierin staan voorschriften vastgelegd voor de veiligheid, het milieu en de bruikbaarheid van woningen. Deze regels hebben invloed op de doorlooptijd van woningbouwprojecten en verhogen de bouwkosten en dus ook de prijs van een woning. Deze aanbodrestricties in het ruimtelijke ordeningsbeleid van de overheid en het grondbeleid van gemeenten heeft er toe bijgedragen dat ondanks de prijsstijgingen van woningen dit niet heeft geresulteerd in extra aanbod. De Nederlandse woningmarkt kent een onelastische relatie tussen vraag en aanbod, ook in relatie tot de ons omringende landen (Swank e.a., 2002; Koning e.a., 2006 en Ewijk e.a., 2006). Uit onderzoek komt naar voren dat door de zeer lage prijselasticiteit van woningen in Nederland het aanbod van nieuwe woningen nauwelijks effect heeft op de woningprijs. In Besseling e.a. (2008) wordt gesteld dat als de vraag naar woningen toeneemt, het aanbod hier niet of nauwelijks op reageert. Ook subsidies op wonen vertalen zich vooral in hogere prijzen als het woningaanbod niet of nauwelijks reageert op de toegenomen vraag. De gunstige fiscale bevoordeling voor kopers en de huurtoeslag en huurregulering voor huurders heeft niet direct geresulteerd in meer aanbod. Hieronder zullen beide deelmarkten in kaart worden gebracht waarbij de relatie tussen beide deelmarkten wordt beschreven.

2.3 Koopwoningmarkt De koopwoningmarkt is de afgelopen 20 jaar sterk gegroeid ten koste van de huurwoningmarkt. Op dit moment zijn er zo’n 4,1 miljoen koopwoningen in Nederland. De marktprijs van koopwoningen komt tot stand via vraag en aanbod. Subsidiëring heeft een belangrijke invloed op het prijsniveau en op de betaalbaarheid van koopwoningen. Voor koopwoningen komt de subsidiëring in belangrijke mate tot uiting in de fiscale ondersteuning van de hypotheekrenteaftrek. Eigenaren mogen gedurende 30 jaar de betaalde rente van de hypothecaire lening voor hun hoofdverblijf aftrekken van het inkomen dat in box 1 wordt belast. Huishoudens met hogere inkomens profiteren meer van deze regeling, omdat het voordeel stijgt naarmate het inkomen hoger is. Als het inkomen toeneemt, kunnen eigenaren duurder gaan wonen. Hierdoor kan er ook meer hypotheekrente worden afgetrokken en vanwege het hoger inkomen ook nog eens tegen een hoger marginaal belastingtarief (Koning e.a., 2006). Bij koopwoningen heeft deze fiscale bevordering geresulteerd in hogere woonconsumptie en een

10   

  sterk prijsopdrijvend effect. Geschat wordt dat het prijsopdrijvend effect tussen de 9% en 30% ligt, afhankelijk van de uitgangspunten die in de verschillende modellen zijn gemaakt. Schilder en Conijn (2009, pag. 11) onderstrepen dit: “De fiscale subsidiëring verhoogt het prijsniveau in de koopsector; dit heeft ook belangrijke implicaties voor de werking van de woningmarkt. Aan de ene kant verlaagt de fiscale subsidiëring de prijs van de woondienst 4 ; aan de andere kant wordt de prijs van de woondienst verhoogd door het hogere prijsniveau van de woning. Doordat het fiscale voordeel grotendeels is ‘weggelekt’ in een hoger prijsniveau, heeft de fiscale subsidiëring amper tot geen invloed meer op de vraag naar woondiensten.”

Door de stijging van het aantal huishoudens en de hypotheekrenteaftrek in combinatie met een lage rente is de prijs van een koopwoning ten aanzien van het huishoudinkomen sterk gestegen. Hierdoor is het voor starters op de woningmarkt moeilijk om een woning te kunnen kopen en voor sommigen zelfs onbereikbaar. De waarde van koopwoningen is de laatste 30 jaar verviervoudigd (Van Ewijk en Ter Rele, 2008). Als gevolg van de economische crisis is vanaf 2008 de verkoop van woningen drastisch gedaald. Ook de prijzen van woningen zijn in deze periode gemiddeld gedaald met 8,6%. Het aantal te koop staande woningen bedraagt op dit moment 232.000. Dit betekent dat elke koper gemiddeld kan kiezen uit bijna 25 woningen. Gemiddeld stonden er over de afgelopen 20 jaar 7 woningen per koper beschikbaar (NVM, april 2011). Er is dus sprake van een ‘kopersstaking’, met als gevolg dat eigenaren langer in hun woning blijven wonen. Dit heeft een negatief effect op de dynamiek en de doorstroming van de woningmarkt (Blijie, 2010).

2.4 Huurwoningmarkt De Nederlandse huurwoningmarkt wordt gekenmerkt door een grote sociale woningvoorraad. Van de in totaal 2,9 miljoen huurwoningen in Nederland vallen er 2,7 miljoen onder de huurprijsregulering en zijn 2,4 miljoen huurwoningen in het bezit van woningcorporaties. Slechts 18% van de huurwoningmarkt is in handen van particuliere verhuurders. Europees gezien valt op hoe omvangrijk de sociale huursector in Nederland is. Ruim 32% van de woningmarkt in Nederland bestaat uit sociale huurwoningen. In andere Europese landen is dit marktaandeel (16%) Frankrijk, (18%) Groot Brittannië en (5%) België. In hoofdstuk 3 wordt uitgebreid ingegaan op de Europese huurwoningmarkt.

                                                        

4

Een woondienst is den dienst die een woning de bewoners gedurende een jaar verschaft. 

11   

  In de huursector in Nederland betalen de meeste huishoudens niet de markthuur

5

voor hun

huurwoning maar, zoals blijkt uit tabel 1, betaalt ruim 93% van alle huurders de reguleringshuur. Deze huurprijs is vastgesteld door de overheid op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Daarnaast zorgt het beleid van woningcorporaties ervoor dat de huurprijs voor gereguleerde huurwoningen lager ligt dan de reguleringshuur. Dit komt onder meer omdat woningcorporaties vanuit maatschappelijk oogpunt de huurprijzen kunstmatig laag houden om te voldoen aan de taken die de overheid hen oplegt. In hoofdstuk 3.2 wordt uitgebreid stilgestaan bij de rol van de woningcorporaties. De huurregulering en het beleid van de woningcorporaties kunnen worden aangemerkt als impliciete subsidie. Het verschil tussen de markthuur en de feitelijke huur voor de gemiddelde huurwoning in Nederland bedraagt € 239 (Ministerie van Financiën, 2010, pag. 28). Naast impliciete subsidies bestaat er voor huishoudens die gezien hun inkomen onvoldoende in staat zijn om de ‘verlaagde’ huurprijs te kunnen betalen, de mogelijkheid om expliciete subsidie (huurtoeslag) aan te vragen. De subsidie bevordert niet het aanbod in huurwoningen, maar bevordert de vraag naar goedkope woningen. Vooral in woningmarktgebieden met schaarste kan dit tot jarenlange wachtlijsten leiden. Huurders profiteren in alle inkomensgroepen van deze impliciete subsidie, terwijl een deel op basis van hun inkomen hier geen recht op zou hebben. Door beleidsmatig toewijzen van huishoudens buiten de doelgroep door woningcorporaties en door het ontbreken van inkomenstoetsing tijdens de huurperiode, ontvangt een deel van de huishoudens onterecht impliciete subsidie. Dit wordt ook wel scheefwonen genoemd. Uit angst om deze gunstige huurvoorwaarde kwijt te raken, blijven deze huishoudens, ondanks dat zij graag passender willen gaan wonen, in hun huidige woning (Schilder en Conijn, 2009).

2.5 Relatie tussen de koop- en huurwoningmarkt Voor een consument zou het economisch gezien niet moeten uitmaken of de woning wordt gekocht of gehuurd, zonder overheidsingrijpen zijn beide markten in evenwicht. De huur- en koopwoningmarkt zijn echter gescheiden markten en zijn in de afgelopen 25 jaar sterker uit elkaar gegroeid. De kloof tussen koop- en huurwoningen is niet alleen in aantallen in de afgelopen jaren groter geworden, maar wordt vooral duidelijk zichtbaar als de prijs van woningen in de verschillende sectoren wordt vergeleken (Schilder en Conijn, 2009). Het uit elkaar groeien van koop- en huurwoningen qua aantallen heeft voornamelijk te maken met overheidsbeleid. De overheid heeft vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw sterk aangestuurd op het vergroten van het eigen woningbezit. Eind jaren negentig was het

                                                          5 Zie paragraaf 2.6  12   

  percentage huurwoningen nog gelijk aan dat van de koopwoningen. In een relatief korte tijd zijn de verhoudingen in aantallen van koop- en huurwoningen veranderd.

2.5.1 Verschil in kwaliteit

Woningen kunnen worden gezien als gebruiksgoed en als investeringsgoed. Uit onderzoek naar de kloof tussen koop en huur is gebleken dat de gemiddelde kwaliteit tussen koop- en huurwoningen sterk verschilt. Koopwoningen bezitten gemiddeld genomen meer kwaliteit. Dit kan gemeten worden met behulp van objectieve woningkenmerken zoals het woningwaarderingsstelsel (WWS) en met behulp van meer subjectieve kenmerken in de Wet Waardering Onroerende Zaken (de WOZ-waarde van een woning). Beide methodes hebben voor- en nadelen. Het WWS is meer een administratieve bepaling van de kwaliteit van huurwoningen; zaken die te maken hebben met ligging en schaarste hebben hierop nauwelijks effect. De WOZ-waarde wordt voor zowel huur- als koopwoningen jaarlijks bepaald en kenmerkt een woning niet alleen op kwaliteit, maar ook op lokale verschillen zoals de omgeving en de gewildheid van een woning. Het nadeel is dat verschillen een afspiegeling kunnen zijn van een slecht functionerende woningmarkt (Schilder en Conijn, 2009, pag. 17). De WOZ-waarde is de meest marktgeoriënteerde methode van de twee methoden en wordt in deze scriptie gebruikt als maatstaf voor kwaliteit.

2.5.2. Woning als gebruiksgoed

Vanuit de gebruiker bezien, kan de prijs die men betaalt voor wonen in een koopwoning worden geschat via een berekening op basis van de gebruikskostenbenadering (Koning e.a., 2006, pag. 10). Dit is de prijs die men betaalt voor consumptie en woondiensten die deze woning levert aan hun bewoners. De grootste kostenpost voor de eigen woning zijn de betaalde rente en de toegerekende rente over het eigen vermogen in de woning. Daarnaast kan de waardestijging van de woning grote invloed uitoefenen op de totale gebruikskosten. In tijden van een overspannen markt (meer vraag dan aanbod) zullen de gebruikskosten lager zijn dan in een neergaande markt. De gebruikskosten voor huurders kunnen worden berekend op basis van de netto-huuruitgaven (huur minus subsidies). Vanuit deze benadering bezien, geeft dit een verschil op de netto-gebruikskosten tussen koop- en huurwoningen van gemiddeld 9% na correctie van kwaliteitsverschillen (Schilder en Conijn, 2009, pag. 21).

13   

  2.5.3 Woning als investeringsgoed

Om een vergelijking te maken vanuit de kant van de investeerder zullen woningen moeten worden omgerekend in een bepaalde standaardwoning. Woningen en de woondiensten die woningen leveren aan hun bewoners variëren in kwaliteit. Om het verschil in kwaliteit te laten meewegen, worden fysieke kenmerken en omgevingskenmerken in de prijs gedefinieerd die een rol spelen bij het wonen. De genoemde kwaliteitskenmerken vormen de basis voor de marktwaarde waarbij hier de WOZ-waarde wordt gebruikt. Door woningen te standaardiseren kunnen deze onderling vergelijkbaar worden gemaakt.

2.5.4 De kloof tussen koop- en huurwoningen

Een standaardwoning levert een woondienst per jaar aan zijn bewoners. Dit wordt ook wel een standaardwoningequivalent genoemd. De standaardkoopwoning wordt gedefinieerd als een woning met een woondienst en een gemiddelde WOZ-waarde van € 285.500 (prijspeil 2006) 6 . Het aantal woondiensten dat een woning levert, is hierbij gelijk aan de WOZ-waarde van een woning gedeeld door € 285.500. Voor huurwoningen is deze vrije marktwaarde op basis van de WOZ-waarde berekend op € 168.600 (Romijn en Besseling, 2008, pag. 44). Het verschil hierin is € 118.000 gemiddeld per woning. Dit geeft de kloof aan tussen kopen en huren. Hieruit kan worden opgemaakt dat er vanuit het investeringsperspectief een groot verschil is tussen de waarde van koop- en huurwoningen. Deze scheiding van koop- en huurwoningen neemt door de stijging van het aantal koopwoningen en de waardeontwikkeling in de koopsector van de afgelopen jaren (inclusief het prijsopdrijvend effect) meer toe. Het huidige kabinetsbeleid laat de koopwoningmarkt in deze kabinetsperiode ongemoeid. De invloeden en de effecten op de koopwoningmarkt blijven hierdoor ongewijzigd. De kloof tussen koop- en huurwoningen lijkt hierdoor alleen kleiner te kunnen worden als er meer marktwerking op de huurwoningmarkt ontstaat. Om tot marktwerking binnen de huurwoningmarkt te komen moet er een marktconforme huurprijs gelden waarbij de markthuur geldt in plaats van de reguleringshuur. Belangrijk hierin is om het begrip markthuur te definiëren. In de volgende paragraaf wordt het begrip markthuur verder uitgewerkt.

                                                        

6

Prijsniveau 2006 berekend door de WOZ-waarde van 2003 op te hogen met 14,5% (Romijn en Besseling, 2008) 

14   

 

2.6 Markthuur voor de huurwoningmarkt Binnen de woningmarkt is het begrip markthuur niet eenduidig gedefinieerd. In de afgelopen jaren is weinig onderzoek verricht naar de markthuur van huurwoningen. Een definitie van markthuur binnen de vastgoedmarkt is globaal en niet specifiek voor de woningmarkt.

In Nederland is geen eenduidige methodiek om de markthuur van woningen vast te stellen (Wensing, 2004). Om de markthuur van huurwoningen te kunnen bepalen, zijn er voldoende referenties nodig. Binnen de huurmarkt is dit nu als gevolg van de huurprijsregulering juist een van de problemen. Doordat de huurwoningmarkt bijna volledig gedomineerd wordt door gereguleerde huurwoningen zijn er geen betrouwbare markthuren voorhanden. De markthuur voor huurwoningen blijft hierdoor een grote onbekende. Om toch een methode te vinden om de markthuur in kaart te brengen, kan eenvoudigweg een koppeling worden gemaakt met het woningwaarderingsysteem (WWS) en de daarbij behorende maximaal redelijke huurprijzen. Hierbij worden de maximaal redelijke huurprijzen gezien als markthuurprijs. De genoemde koppeling lijkt in eerste instantie een goede benadering van het begrip markthuur, echter de prijs van de woning wordt in het WWS uitgedrukt in een totaal aantal punten waaraan de maximale huurprijs hangt. Deze huurprijs is niet tot stand gekomen via het marktmechanisme, maar via een administratief systeem waarbij punten worden toegekend voor de kwaliteit van de woning zonder rekening te houden met vraag en aanbod en eventuele schaarste. Zodoende is dit systeem niet bruikbaar als benadering voor het begrip markthuur. Wel is het belangrijk om aan te geven vanuit welk perspectief de markthuur wordt bezien. De markthuur kan hierbij vanuit twee perspectieven benaderd worden: -

vanuit de verhuurder;

-

vanuit de huurder.

2.6.1 Markthuur vanuit het perspectief van de verhuurder

Vanuit het perspectief van de verhuurder wordt markthuur gezien als de huur in een evenwichtige markt die een commerciële verhuurder verlangt om de woning te verhuren (Romijn en Besseling, 2008, pag. 26). In een ideale wereld met een evenwichtige woningmarkt zonder overheidsinterventies en subsidies zou het niet uitmaken voor een consument of de woning wordt gekocht of gehuurd. Feitelijk is het verschil dat bij huren een aantal risico’s bij de verhuurder ligt die hiervoor in de huurprijs een risicopremie wil ontvangen in de vorm van een marktconform rendement. Door Koning e.a. (2006) is een berekening gemaakt die gebaseerd is op een toegerekende huurwaarde voor koopwoningen. Voor een marktconform rendement

15   

  heeft de verhuurder volgens Koning e.a. een rendement nodig van 5,7% (tabel 2). De rekenmethode van Romijn en Besseling (2008) verschilt met de berekening van Koning e.a. (2006). In laatstgenoemde methode zijn ruim 0,2% aan transactiekosten (makelaars- en afsluitkosten) opgenomen. Bij huurwoningen zijn deze transactiekosten niet van toepassing en zijn hierdoor door Romijn en Besseling niet meegenomen. Tabel 2 Rendementsopbouw huurwoning Geëist nominaal rendement

Lange rente Risicovergoeding Totaal (a)

Huiswaardestijging

Algemene prijsstijging Reële huiswaardestijging Totaal (b)

Transactiekosten

a

Overige kosten

% van huiswaarde 4,0 3,0 7,0 2,0 1,0 3,0

Totaal (c)

0,2

Afschrijving Onderhoud Opstalverzekering Totaal (d)

0,4 0,9 0,1

Toegerekende huurwaarde van woning (e) = (a) - (b) + (c) + (d)

1,4 5,7

a

Berekend op basis van makelaarskosten per transactie (2,5%), afsluitkosten per transactie (1,0%) en gemiddelde verblijfsduur van 14½ jaar

 

Bron: Koning e.a. (2006)

Hierdoor komen zij op een rendement van 5,4%. De gebruikskosten van zowel huur als koop zijn voor de consument in beide markten gelijk. Uit verschillende studies (Schilder en Conijn, 2009 en Francke, 2010) blijkt dat de fiscale subsidiëring van koopwoningen een belangrijke invloed heeft op de prijs van koopwoningen. Door het subsidiëren van koopwoningen, via hypotheekrenteaftrek, heeft deze subsidie een prijsopdrijvend effect gehad. Het verhoogde prijsniveau als gevolg van de hypotheekaftrek in de koopsector wordt geschat op ongeveer 20% (Schilder en Conijn, 2009).

Een andere veel gebruikte methode om het aanvangsrendement te berekenen is de BARmethode. De BAR is in essentie de bruto-aanvangsjaarhuur uitgedrukt in procenten van de investering (van Gool e.a., 2007, pag. 124). Binnen de woningbeleggingsmarkt dalen de bruto-aanvangsrendementen (BAR) ten opzichte van 2009. In West-Nederland is het gemiddelde BAR voor nieuwbouwwoningen 4,75% (DTZ, 2010). Dit geeft aan dat de fiscale bevoordeling van de koopsector leidt tot een lager rendement dan uit de berekeningen van Koning (2006) en Romijn en Besseling (2008). Voor beleggers in huurwoningen is hierdoor een marktconform rendement niet mogelijk.

16   

  2. 6.2 Markthuur vanuit perspectief van de huurder

Als vanuit het perspectief van de huurder wordt gekeken naar de markthuur waarbij de huurder het alternatief heeft van kopen van een woning, dan komt de toegerekende huurwaarde niet uit op 5,4% of 5,7% maar op 4,5% (Conijn, 2010). Het verschil van deze twee percentages is gelegen in het feit dat de verhuurder ruim 1,2% rendement verlies heeft als gevolg van de fiscale subsidiëring van de koopsector. Bovenstaande wordt in de praktijk bevestigd als de hoogte van de kale huurprijs in procenten van de woningwaarde wordt berekend. Het overgrote deel van de huurwoningmarkt is gereguleerd en hierdoor niet bruikbaar om een marktconform huurniveau aan te ontleden. Het kleine geliberaliseerde deel van de huurwoningmarkt zou een marktconform huurniveau moeten kennen omdat hier geen huurregulering van toepassing is. In tabel 3 blijkt dat in het geliberaliseerde huursegment een overeenkomstig percentage van 4,5% wordt gerealiseerd. Tabel 3 Hoogte van de kale huurprijs in procenten van de WOZ-waarde

In % gemiddeld

Woningcorporaties

Part.

Totaal

Verhuurders Gereguleerd Geliberaliseerd Totaal

3,2 4,5 3,2

3,1 4,5 3,5

3,2 4,5 3,3

Bron: WoON 2009

De benadering gezien vanuit de huurder past beter bij de huidige situatie waarbij de koopsector wat betreft de fiscale subsidiëring, buiten schot blijft. Gebruikmakend van de benadering van de vrije marktwaarde, wordt hier de WOZ-waarde gehanteerd. Voor de bepaling van een marktconforme huurprijs wordt uitgegaan van een maximale huurprijs gebaseerd op 4,5% van de WOZ-waarde als berekening voor de theoretische markthuur.

2.7 Omvang subsidiëring huurwoningmarkt Nu we de markthuur kunnen benaderen (4,5% van de WOZ-waarde van huurwoningen) is het mogelijk om de omvang van de impliciete subsidie te berekenen. Als de hogere markthuur wordt afgezet tegen de feitelijke kale huurprijs, dan kan de omvang van de impliciete subsidie worden berekend.

17   

  In deze berekening is geen rekening gehouden met een beperkt aantal gevallen waarin de feitelijke huurprijs boven de markthuur ligt. De economische uitwerkingen van de subsidiëringen in de huursector zijn in tabel 4 samengevat.

    Tabel 4 Subsidie huurwoningmarkt Nederland, in miljard euro

Woningmarkt

Huurtoeslag

Woningcorporaties

Nederland Gereguleerd Geliberaliseerd Totaal

Particuliere

Totaal

verhuurders Expliciete subsidie 1,9 1,9

Impliciete subsidie 6,1 0,1 6,2

Impliciete subsidie 2,0 0,3 2,3

10,0 0,4 10,4

Bron: Ministerie van Financiën, 2010

Voor 2008 is dit becijferd op 8 miljard euro per jaar. Daarnaast bedraagt de expliciete subsidiëring in de vorm van huurtoeslag ruim 1,9 miljard euro per jaar 7 . Binnen de gereguleerde huurwoningmarkt is het aandeel impliciete subsidie hoger dan in de geliberaliseerde huurwoningmarkt. Gemiddeld genomen wordt ruim 90% van de huishoudens wonende in een gereguleerde huurwoning impliciet gesubsidieerd. Ruim 25% van deze huishoudens behoort niet tot de doelgroep als wordt uitgegaan van een belastbaar inkomen van € 33.614 8 zoals door Europese regelgeving is opgelegd (Ministerie van Financiën, 2010).

2.8 Motieven voor overheidsingrijpen binnen de huurwoningmarkt Nu er een beeld is ontstaan van de omvang van de subsidiëring kan de vraag gesteld worden welke motieven de overheid heeft om de huurwoningmarkt te subsidiëren mede gezien de enorme omvang van het bedrag. De doelstellingen voor het huidige woonbeleid in Nederland zijn gebaseerd op de zogenaamde ijzeren driehoek, ook wel de 3 pijlers van het woonbeleid genoemd (Ministerie VROM, 2006).

1. Het garanderen van kwaliteit van woningen en woonomgeving (fysiek en sociaal); 2. Het bevorderen van voldoende woningen (beschikbaarheid); 3. Het borgen van betaalbaarheid van woningen voor de lagere inkomensgroepen.

                                                        

Dit is inclusief € 0,4 miljard aan ontvangsten (Ministerie van Financiën, 2010)  Het betreft hier huishoudens met een belastbaar inkomen hoger dan € 33.000 en een impliciete subsidie van meer dan 5% (Ministerie van Financiën, 2010).  7 8

18   

 

Als bovengenoemd woonbeleid wordt vertaald voor de huurwoningmarkt en de subsidiëring van huurwoningen dan kunnen er een aantal zaken worden vastgesteld:

1. Woonkwaliteit wordt in dit perspectief breder getrokken dan uitsluitend de technische kwaliteit van de woning. De ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteit van de leefomgeving spelen hierin een belangrijke rol. Dit zijn zaken die in de markt een bepaalde waarde vertegenwoordigen en behoeven per definitie niet kosteloos te worden verstrekt. Huurprijzen worden vastgesteld middels een op kwaliteitspunten gebaseerd systeem (WWS), waarbij het aantal kwaliteitspunten van de woning de hoogte van de huurprijs bepaalt. Ter vergelijking met andere Europese landen heeft Nederland een woningvoorraad met een hoge kwaliteitstandaard (VROM-raad, 2007). De impliciete subsidiëring heeft geleid tot een kwaliteitsniveau in de huursector dat zonder die subsidiëring door veel huurders niet meer betaald kan worden (Conijn en Schilder, 2011) Het toekennen van kwaliteitspunten vanuit het WWS is eenzijdig en mist het marktaspect; de gewildheid van de woning en woonomgeving zijn hierbij nauwelijks betrokken. Hierdoor is er geen aanleiding om het garanderen van de minimale kwaliteit van woningen te subsidiëren.

2. Het bevorderen van voldoende aanbod is evenmin een reden om de woonconsumptie voor de huurwoningmarkt te subsidiëren. Feitelijk gezien is het aantal sociale huurwoningen voor de doelgroep (< € 33.614) groter dan deze doelgroep zelf (paragraaf 3.2.). Dit is echter anders dan de vraag naar deze woningen en het feitelijke aanbod. In regio’s waar de vraag naar woningen groot is, leidt dit onherroepelijk tot wachtlijsten. Het subsidiëren van huishoudens buiten de doelgroep is inefficiënt en zorgt uiteindelijk voor schaarste. De waarde van deze woningen blijft hierdoor onverminderd laag vanwege de gereguleerde huurprijs terwijl de marktwaarde in sommige gevallen veel hoger is. De marktwerking bij een woningmarkt in evenwicht zou ervoor moeten zorgen dat de huurprijzen en dus ook de waarde van deze woningen omhoog gaat. Door hogere huurprijzen ontstaat kwalitatief 10 tot 15% meer aanbod omdat het aantrekkelijk wordt voor beleggers om hierin te investeren (Romijn en Besseling, 2008).

3. De borging van de betaalbaarheid van de woonconsumptie voor de laagste inkomens wordt gezien als de belangrijkste en enige reden om de woonconsumptie te subsidiëren. Uit onderzoek (Romijn en Besseling, 2008) komt naar voren welke effecten zich voordoen bij een volledig geliberaliseerde huurmarkt. Zij maken hier gebruik van een economisch model voor de huurwoningmarkt. Zonder regulerend prijsbeleid voor huurwoningen is er sprake van vrije prijsvorming op de

19   

  woningmarkt waarbij vraag en aanbod met elkaar in evenwicht zijn. De uitkomsten laten zien dat in een vrije marktsituatie de prijzen van huurwoningen gemiddeld twee maal zo hoog worden. Overheidsingrijpen door middel van subsidiëring van de woonconsumptie heeft in principe alleen betrekking op het borgen van de betaalbaarheid voor de lage inkomensgroepen (Conijn, 2008) Door het invoeren van markthuren zullen huurprijzen (vooral in gespannen woningmarkten) stijgen, waardoor de betaalbaarheid voor de woonconsumptie voor lagere inkomens in de knel kan komen.

2.9 Samenvatting en deelconclusies De Nederlandse woningmarkt is onder te verdelen in twee deelmarkten: een koop- en een huurwoningmarkt. Lage en middeninkomens worden als gevolg van subsidiëring gestimuleerd om te huren, terwijl hoge inkomensgroepen worden gestimuleerd om te kopen. In de huidige kabinetsperiode kunnen kopers blijven rekenen op subsidiëring van hun woonlasten, terwijl voor de huurwoningmarkt de roep naar minder regulering en meer marktwerking groter wordt. Restrictief overheidsbeleid en het fiscale voordeel als gevolg van hypotheekrenteaftrek heeft een sterk prijsopdrijvend effect gehad waarbij de hoge prijs van koopwoningen zich nauwelijks heeft vertaald in meer aanbod. Het overgrote deel van de huurwoningmarkt is gereguleerd en meer dan 80% van de huurwoningmarkt is in handen van woningcorporaties. Het gevolg hiervan is dat huurders niet de markthuur, maar in veel gevallen een veel lagere ‘sociale huur’ betalen. Dit kan worden aangeduid als impliciete subsidie. Het effect hiervan is dat het niet het aanbod maar de vraag naar goedkope huurwoningen wordt bevorderd. Hierdoor stokt de doorstroming binnen de huurwoningmarkt. Er is een steeds groter wordende kloof tussen kopen en huren waardoor vooral starters op de woningmarkt moeilijk aan passende woonruimte kunnen komen. Tevens belemmert deze kloof de doorstroming van huur- naar koopwoningen door het grote verschil in woonlasten en werkt marktverstorend. Invoeren van markthuur lijkt hierbij de oplossing te kunnen bieden. Dit beeld wordt bevestigd als de omvang van de subsidie kan worden bepaald waarbij de markthuur het uitgangspunt is. Vanuit de drie overheidsdoelstellingen van het woonbeleid wordt duidelijk dat er geen noodzaak is om in te grijpen op de huurwoningmarkt door op grote schaal impliciete subsidie te verstrekken, waarbij een flink deel (25%) van de huishoudens wonende in gereguleerde huurwoningen onterecht subsidie ontvangt. De enige reden om woondiensten te subsidiëren is om de betaalbaarheid voor de woonconsumptie voor lage inkomens te borgen; dit kan zonder huurprijsregulering en impliciete subsidie. In het volgende hoofdstuk wordt dieper ingegaan op het huidige huurprijsbeleid en de belangrijkste problemen die voortkomen als gevolg van deze impliciete subsidie.

20   

 

3 Huurprijsbeleid en problematiek van de huurwoningmarkt in Nederland   Uit hoofdstuk 2 valt op te maken dat de impliciete subsidie marktverstorend werkt. Deze impliciete subsidiëring kan volgens Romijn en Besseling (2008) worden toegeschreven aan het prijs verlagende effect van de huurprijsregulering en het huurbeleid van woningcorporaties. In dit hoofdstuk staan het huurprijsbeleid (§ 3.1) en het beleid van woningcorporaties ( §3.2) centraal, waarbij de belangrijkste knelpunten binnen het huurprijsbeleid worden belicht in relatie tot de impliciete subsidiëring. In § 3.3 wordt de commerciële huursector belicht en in § 3.4 wordt het huurprijsbeleid in een aantal West-Europese landen beschreven. Vanuit het huidige huurprijsbeleid en vanuit het beleid van woningcorporaties worden de belangrijkste problemen binnen de Nederlandse huurwoningmarkt in kaart gebracht (§ 3.5).

 

3.1 Het huurprijsbeleid De huurwoningmarkt wordt verstoord door overheidsregulering en door het beleid van woningcorporaties. Overheidsregulering heeft betrekking op de volgende onderdelen die hieronder nader worden beschouwd: •

Huurprijsregulering (§ 3.1.1)

•

Woonruimte verdeelsysteem (§ 3.1.2)

•

Huurwet (§ 3.1.3)

•

Inflatievolgend huurbeleid (§3.1.4)

•

Huurtoeslag (§ 3.1.5)

  3.1.1 Huurprijsregulering

De huurprijsregulering ligt verankerd in het besluit Huurprijzen Woonruimte (HPW). Vanaf 1979 is in de Huurprijzenwet Woonruimte de kwaliteit van een woning gekoppeld aan de huurprijs. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) geeft de maximale huurprijs aan behorende bij het aantal punten dat een woning bezit. Voor de opbouw van het aantal punten is met het woningwaarderingsstelsel een instrument gekozen dat de kwaliteit van de woning in punten waardeert. Een beperkt aantal punten kan worden toegekend aan de woonomgeving, de

21   

  aanwezigheid van voorzieningen in de buurt en de bereikbaarheid van de woning. Hinderlijke situaties zoals geluidsoverlast leiden tot puntenaftrek.

Het WWS houdt weinig tot geen rekening met de populariteit van de buurt of de regio en heeft zo geen verbondenheid met de markwerking van huurwoningen. De grens waarbij een woning geen huurprijsbescherming heeft, ligt op € 652,52 9 . Woningen boven deze grens kunnen geliberaliseerd verhuurd worden waarbij de huurprijs tussen de huurder en de verhuurder vrij kan worden overeengekomen. Bij het ingaan van de huurovereenkomst kan binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst worden getoetst bij de huurcommissie of de huurprijs van de woning in verhouding staat tot het aantal punten uit het WWS. Indien het puntenaantal van de woning en de huurprijs niet overeenkomen, kan de huurprijs worden  aangepast. Huurprijzen voor geliberaliseerde huurwoningen kunnen binnen deze periode alleen worden aangepast als blijkt dat het puntenaantal van de woning onder de liberalisatiegrens ligt. Gereguleerde huurprijzen worden elk jaar op 1 juli

10

geïndexeerd door een door de overheid

bepaalde indexatie op basis van de CPI-index. Verhuurders van geliberaliseerde huurwoningen mogen op deze datum zelf de huurindexatie vast stellen. Meestal volgen deze huurcontracten de huurindexatie vanuit de overheid, verhoogd met een in de huurovereenkomst vastgelegd opslagpercentage.

Huurprijsregulering wordt gezien als de belangrijkste oorzaak van het verschil tussen markthuur en de feitelijke huur (Romijn en Besseling, 2008). In het WWS is een huurplafond ingebouwd waarboven huurprijzen van gereguleerde woningen niet mogen uitstijgen. Om te zien of het huurprijsplafond een belemmering is, moeten huurwoningen aan twee voorwaarden voldoen: 1. de huurwoning moet onder de liberalisatiegrens liggen van 142 WWS-punten en; 2.

de markthuur moet hoger zijn dan de feitelijke huur.

Alleen voor deze groep woningen heeft de huurprijsregulering een huurprijsverlagend effect. Van het totaal aan gereguleerde huurwoningen heeft 40% van deze huurwoningen meer dan 142 WWS-punten en heeft 48% een markthuur die lager is dan de feitelijke huur. Rekening houdend met de overlap tussen beide categorieën heeft bij 66% van de gereguleerde woningen het huurprijsplafond geen begrenzende werking (Conijn en Schilder, 2011). Voor de invloed van dit huurprijsplafond moet rekening gehouden worden met het feit dat er al jaren lang een inflatievolgende huurprijsindexatie heeft plaatsgevonden. Inzoomend op de gereguleerde huurwoningen zien we dat door woningcorporaties meer dan door commerciële verhuurders de maximaal redelijke huurprijs wordt opgezocht. Een verklaring hiervoor kan zijn dat particuliere

                                                          9

 Huurcontracten zij geliberaliseerd als deze zijn afgesloten na 1 juli 1994 (voor nieuwbouwwoningen na 1 juli 1989) en de kale huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. Deze grens ligt voor 2011 op € 652,52.  10  Per 1 januari 2011 worden huurprijzen jaarlijks verhoogd op de eerste dag van het nieuwe kalenderjaar, voor 2011 is er nog wel een overgangsjaar. 

22   

  verhuurders anders dan woningcorporaties een groter deel van hun bezit al tegen maximaal redelijke huurprijzen verhuren.

Uit recent onderzoek (Conijn, 2010) komt naar voren dat ook in het geliberaliseerde deel van de huurwoningmarkt, gemiddeld genomen, geen aansluiting is bij de markthuur. Er blijkt dat gemiddeld 71% van de recent verhuisde huurders naar een geliberaliseerde woning, in min of meerdere mate impliciet gesubsidieerd wordt als de markthuur het ijkpunt is. Bij woningcorporaties is dit percentage hoger dan bij particuliere verhuurders. Dit betekent dat verhuurders maar voor een klein deel gebruik maken van de mogelijkheid om hun woningen waarvoor in de regel geen huurprijsbelemmering geldt, tegen de markthuur te verhuren en dus impliciet te subsidiëren.

3.1.2 Woonruimteverdeelsysteem

Huurwoningen onder de liberalisatiegrens zijn in bepaalde gemeenten gebonden aan de bepalingen van de regionale huisvestingsverordening. Een regionale huisvestingsverordening is ook van toepassing op particuliere verhuurders. In de gemeentelijke huisvestingsverordening worden onder andere de vereisten vastgelegd om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning. De huisvestingsvergunning wordt in geval van huurwoningen slechts verleend, indien het inkomen van het huishouden in redelijke verhouding tot de huurprijs staat. In het algemeen geldt dat een huisvestingsvergunning nodig is voor een zelfstandige huurwoning met een kale huurprijs onder een door de huurtoeslaggrens. In de huisvestingsverordening staat een tabel ‘inkomen-huur’. Deze tabel bepaalt welke huishoudinkomen in redelijke verhouding staat tot de huur van de woning. Woningcorporaties kunnen tot maximaal 90% toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. Woningcorporaties hebben in de afgelopen jaren beleid ontwikkeld om huishoudens met hogere inkomens toe te laten tot een sociale huurwoning. Deze ‘beleidsmatige’ scheefwoners zouden ervoor moeten zorgen dat de leefbaarheid in de wijken er op vooruit gaat en dat segregatie wordt tegen gegaan. Gemeenten of regio’s kunnen een deel van de woningvoorraad onder de huisvestingsverordening brengen. Daarbij geldt maximaal de grens voor de huurtoeslag/liberalisatiegrens. Woningen boven de liberalisatiegrens kunnen vrij worden verhuurd, dus zonder vergunning, aan elk huishouden. Voor woningen onder de huurgrens (dus maximaal de liberalisatiegrens) geldt een huisvestingsvergunning. De gemeente kan zelf een inkomensgrens vaststellen en een passendheidstabel hanteren. De huisvestingsvergunning geldt voor alle woningen onder de vastgestelde huurgrens, dus ook voor woningen van particuliere verhuurders.

23   

 

3.1.3 Huurwet

De huurwet biedt de huurder huurbescherming. In Nederland is deze verankerd in het burgerlijk wetboek. In beginsel is het vaststellen van de huurprijs tussen de huurder en de verhuurder vrij. Om de huurder te beschermen tegen de marktmacht van de verhuurder, is een groot deel van de huurwoningen in Nederland gereguleerd. Voor huurwoningen mag een verhuurder alleen de huurovereenkomst opzeggen als deze voldoet aan een van de vijf opzeggingsgronden die in de wet benoemd zijn. Als een huurder het niet eens met de opzegging door de verhuurder, kan hij gebruik maken van zijn huurbescherming en hoeft hij de woning niet direct te verlaten. Geschillen over huuropzegging kunnen alleen worden voorgelegd aan de rechter. Na de uitspraak hierover kan de rechter de verhuurder toestemming verlenen om de woning te kunnen ontruimen door de huurder binnen een bepaalde periode. Indien een van de vijf opzeggingsgronden in de huuropzegging door de verhuurder ontbreekt, dan is de huuropzegging nietig. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan zowel door de huurder als door de verhuurder niet worden opgezegd binnen de omschreven periode, tenzij beide partijen hiermee instemmen. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet automatisch na afloop van de periode. De huurder kan deze overeenkomst met in achtneming van de opzegtermijn beëindigen. De verhuurder heeft als gevolg van de huurbescherming niet altijd de beschikking over zijn eigendom wanneer hij dat wil en kan ook exploitatieverliezen niet direct goed maken door huren extra te verhogen.

3.1.4 Inflatievolgend huurbeleid Indexering van de huurprijs voor huurwoningen mag jaarlijks plaats vinden. De periode tussen de jaarlijkse huurindexatie moet minimaal 12 maanden zijn. Verhuurders zijn wel gerechtigd om tussentijds huurprijsaanpassingen te doen als er woningverbeteringen zijn aangebracht in de woning. Gereguleerde huurprijzen kunnen jaarlijks geïndexeerd worden middels een vastgesteld percentage (inflatiepercentage) dat wordt bepaald door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Deze nieuwe huurprijzen mogen niet uitkomen boven de vastgestelde maximale huurprijs. Voor woningcorporaties geldt naast de huurprijsindexatie ook de huurprijsnorm. Dit is het percentage waarmee jaarlijks de gemiddelde huurprijs van alle zelfstandige huurwoningen mogen stijgen. Deze norm is in 2010 gelijk aan de inflatie. Door de koppeling aan de jaarlijkse prijsinflatie is de huurprijsindexatie voor gereguleerde huurwoningen in de vorige kabinetsperiode nog nooit zo laag geweest. Het huidige kabinet heeft dit beleid voortgezet.

24   

  Figuur 2 huurontwikkeling en inflatie van 1996 tot en met 2010

Bron: CBS 2011

Aangezien de exploitatiekosten sneller stijgen dan de inflatie van de afgelopen jaren betekent dit dat reële huuropbrengsten lager worden en het direct rendement daalt. Voor een marktconforme huur wordt de huurprijs bepaald door de tucht van de markt en niet beïnvloed door overheidsregulering (Ministerie van Financiën, 2010).

3.1.5 Huurtoeslag Huurtoeslag is een door de Belastingdienst toegekende korting aan huishoudens als de huurprijs in relatie tot het inkomen te hoog is. Huurtoeslag kan worden aangevraagd door huurders van zelfstandige huurwoningen. Huurders dienen een deel van de huurprijs altijd zelf te betalen. Dit stuk van de huurprijs wordt de normhuur genoemd. Tot deze normhuur wordt geen subsidie verstrekt. Voor het deel tussen de normhuur en de kwaliteitskortingsgrens komt 100% voor toeslag in aanmerking. Voor het deel van de huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens komt 75% van de extra huur in aanmerking voor huurtoeslag. Er zijn twee verschillende aftoppingsgrenzen voor een- of twee persoonshuishoudens en voor huishoudens voor minimaal drie personen of meer. In uitzonderlijke situaties kan het resterende huurbedrag boven de aftoppingsgrens tot aan de liberalisatiegrens voor maximaal 50% door huurtoeslag worden gesubsidieerd. Bij de berekening wordt uitgegaan van de kale huurprijs inclusief de servicekosten, ook wel de rekenhuur genoemd. Huurtoeslag kan alleen worden aangevraagd voor een huurwoning

25   

  beneden de liberalisatiegrens en is inkomensafhankelijk 11 . Deze directe vorm van subsidiëring komt rechtstreeks ten goede aan de huurder en verdwijnt zodra de huurwoning boven de liberalisatiegrens uitkomt of het (gezins)inkomen hoger ligt dan de norm. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag is een inkomenstoets noodzakelijk. De inkomensnorm varieert per type huishouden (eenpersoons- of meerpersoonshuishoudens) en de leeftijd van de huurder (onder of boven de 65 jaar).

3.2 Woningcorporaties Woningcorporaties bezitten ruim 82% van de gereguleerde huurwoningmarkt in Nederland. Eind 2009 waren er 418 woningcorporaties in Nederland en het worden er elk jaar minder als gevolg van fusies. Woningcorporaties in Nederland hebben een gezamenlijk bezit van 2,4 miljoen zelfstandige huurwoningen (Blijie, 2010).

Vanwege de omvang van het bezit van woningcorporaties is de impact van de beleidskeuze bij woningcorporaties, ten opzichte van de omvang van het bezit bij woningbeleggers en particuliere verhuurders, groot te noemen. De oorsprong van woningcorporaties gaat terug naar de tweede helft van de negentiende eeuw. In die tijd waren het lokale coöperatieve stichtingen die zich bekommerden om de leefomstandigheden van arbeiders in de grote steden. Na de Tweede Wereldoorlog werd door de overheid, net als in andere Europese landen, ingegrepen om de schaarse woningvoorraad eerlijk te verdelen. Woningcorporaties in Nederland werden via objectsubsidies gesteund om snel goedkope woningen te bouwen. De overheid had via een systeem van huurprijsregulering grip op de woningcorporaties. Tot aan begin van de jaren negentig van de vorige eeuw subsidieerde de overheid via verlaging van bouwkosten en goedkope financieringen de corporatiesector. In 1993 werd een bruteringsoperatie uitgevoerd waarbij de overheid meer op afstand kwam te staan en de woningcorporaties financieel zelfstandige bedrijven werden (Wet balansverkorting 1995). Bij deze operatie werden de te verwachte overheidssubsidies weggestreept tegen de verstrekte overheidsleningen. Woningcorporaties zijn zelfsturend en hebben eigen doelstellingen op het gebied van huisvesten van de doelgroepen van het volkshuisvestingsbeleid, vaststellen van de huurprijs en investeringen. Hieronder worden achtereenvolgens de doelstellingen (3.2.1) en het huurprijsbeleid (3.2.2) belicht.

                                                          Het toetsingsinkomen ligt niet hoger dan € 21.625 per jaar, (of € 20.325 voor 65 jaar en ouder) en het vermogen aan spaargeld en beleggingen mag niet hoger zijn dan een bepaald bedrag. (Bron Ministerie van Financiën, www.toeslagen.nl) 

11

26   

  3.2.1 Doelstellingen van woningcorporaties Naast de eigen doelstellingen zijn de woningcorporaties ook gehouden aan regelgeving vanuit de overheid. Deze regelgeving is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh) en vormt samen met de woningwet het wettelijk kader waarbinnen woningcorporaties dienen te functioneren. Woningcorporaties zijn verplicht om jaarlijks financiële verantwoording af te leggen aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Verenigingen en stichtingen worden na toetsing van de statuten aan de wettelijke vereisten van het Bbsh door de minister van VROM toegelaten in het stelsel van woningcorporaties. In het Bbsh zijn de prestatievelden geformuleerd waarvoor woningcorporaties verantwoordelijk zijn.

De prestatievelden zijn gegroepeerd in twee hoofddoelstellingen voor woningcorporaties (Koning en van Leuvensteijn, 2010). Deze zijn in het kort samengevat: -

Passende huisvesting van de doelgroepen;

-

Bevorderen van de leefbaarheid. De eerste hoofddoelstelling (passende huisvesting) heeft betrekking op het faciliteren

van doelgroepen met lagere inkomens 12 die ondersteuning nodig hebben om een kwalitatief goede woning te kunnen betrekken. Op dit moment zijn er ruim 1,9 miljoen huishoudens die tot de doelgroep van € 33.614 horen. Met een gezamenlijk bezit van ruim 2,4 miljoen huurwoningen en rekening houdend met de 90% norm zouden woningcorporaties aan deze doelstelling invulling moeten kunnen geven. Waar geen rekening mee is gehouden, is dat deze regels alleen van toepassing zijn op nieuwe verhuringen. Zittende huurders die buiten de doelgroep vallen, zullen niet direct hun huurwoning verlaten om plaats te maken voor huishoudens die wel binnen de doelgroep vallen. Huurders zullen hun voordeel aan impliciete subsidie kwijtraken indien zij binnenkort naar een andere woning verhuizen. Deze groep van ongeveer 700.000 huishoudens weegt het voordeel van iets meer woongenot af tegen het verlies aan koopkracht. Het aanvaarden van een andere woning die aansluit bij hun woonwens werkt als een impliciete verhuisbelasting. Hierdoor stagneert de doorstroming met extra wachttijden tot gevolg. Deze groep zogenoemde scheefwoners laat zien dat niet alleen het overgrote deel van de huurwoningmarkt wordt gesubsidieerd, maar dat impliciete subsidie inefficiënt is, omdat er ook een aanzienlijk deel van deze subsidie terecht komt bij huishoudens die hier feitelijk geen recht op hebben.

                                                         12 Op 19 december 2009 heeft de Europese Commissie middels een besluit en aangepast bij besluit E2/2005 van 30 augustus 2010, de bouw en het verhuur van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), ex artikel 106 lid 2 VWEU goedgekeurd Woningcorporaties dienen gemiddeld 90% van hun bezit onder de huurtoeslag grens toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 33.614 per jaar. Deze beschikking gaat voor Nederland in op 1 januari 2011 en is voor deze scriptie het financiële kader van de doelgroep(en) voor sociale huurwoningen. Bron: dossier staatssteun, www.europacentraal.nl 

27   

  De tweede hoofddoelstelling (bevorderen van de leefbaarheid) heeft meer betrekking op het beperken van zogenaamde ’negatieve externe effecten’. Deze effecten treden op, op plekken waar veel mensen op een relatief beperkte oppervlakte met elkaar wonen. Vooral oudere stadswijken met veel huurwoningen zijn kwetsbaar. Het gevolg van negatieve externe effecten is een ruimtelijke scheiding van functies en een toenemende segregatie van sociaaleconomische groepen en leefstijlen. Belangrijk is om in specifieke stedelijke situaties te herkennen wat er gaande is (Toidoir, 2005, pag. 20). Investeren in leefbaarheid is van belang en kan worden bewerkstelligd door: fysieke investeringen (renovaties van ouder bezit), sociale investeringen voor bewoners en door sociale investeringen in de woonomgeving (Marlet, 2009).

3.2.2 Huurprijsbeleid woningcorporaties Huurprijzen van corporatiewoningen liggen gemiddeld onder de maximaal redelijke huurprijzen die vanuit de huurprijsregulering zijn toegestaan. Er zijn twee redenen aan te wijzen waarom woningcorporaties niet de maximaal redelijke huurprijzen vragen. De eerste reden is dat woningcorporaties vanuit maatschappelijk oogpunt de huren kunstmatig laag houden om te kunnen voldoen aan de taken die de overheid aan de woningcorporaties oplegt. Doordat woningcorporaties geen winstoogmerk hebben en er onvoldoende ‘checks en balances’ zijn, zijn corporaties niet onderhevig aan de tucht van de markt en worden ze niet gestimuleerd om efficiënt te werken (Ministerie van Financiën, 2010). Dat woningcorporaties de huurprijzen onder de maximaal redelijke huurprijs verhuren (tabel 4) en investeren in onrendabele projecten, is hier een voorbeeld van. Daarnaast hebben woningcorporaties gemiddeld hogere onderhoud- en beheerlasten dan particuliere verhuurders en woningbeleggers. De verklaring hiervoor moet gezocht worden in het feit dat het bezit van woningcorporaties gemiddeld genomen ouder is dan dat van particuliere beleggers en dat woningcorporaties naast het verhuren van woningen, ook investeren in de leefbaarheid van woonwijken met name in grote steden. Het effect van de huren kunstmatig laag houden van woningcorporaties kan aangemerkt worden als impliciete subsidiëring. Onderstaande tabel geeft aan dat in geen van de provincies de beleidshuurprijs of streefhuurprijs gehaald wordt. Ook in de gespannen woningmarkten zoals Noord-Holland en Utrecht worden gemiddeld genomen deze streefhuren niet gehaald. Het gevolg hiervan is dat deze groep huurders relatief goedkoop woont en hierdoor de doorstroming binnen gesubsidieerde huurwoningmarkt wordt belemmerd.

28   

 

Tabel 5: Overzicht gemiddelde huurprijs in vergelijking met de beleidshuurprijs per provincie

Noord Holland Utrecht Flevoland Zuid Holland Gelderland Zeeland Noord Brabant Limburg Overijssel Drenthe Friesland Groningen Totaal gemiddeld

Huidige huurprijs van Beleid huurprijs van Stijging van de maximaal redelijk maximaal redelijk huurprijzen gemiddeld in % gemiddeld in % gemiddeld in % 75,26 90,40 74,42 84,42 68,68 73,46 76,58 85,38 66,62 74,59 65,67 74,44 65,92 72,90 69,16 74,47 66,42 75,67 60,98 64,78 66,96 69,74 65,40 69,56 71,47 80,76

19,6 13,4 7,0 11,5 12,0 13,4 10,6 7,7 13,9 6,2 4,2 6,3 13,0

Stijging huurprijzen gemiddeld in % geeft de precentuele stijging weer van de gemiddelde uit de andere 2 kolommen, gebaseerd op de opgaven van de corporaties

Bron: Brief Woonbond aan informateurs, d.d. 14 juli 2010

Buiten de negatieve effecten van het belemmeren van de doorstroming is deze groep huurders voor woningcorporaties belangrijk voor de differentiatie in de wijk. Door gereguleerde woningen toe te wijzen aan huurders met hogere inkomens dan de doelgroep kan segregatie in de wijken worden voorkomen. De markt voor gereguleerde huurwoningen raakt langzaam verstopt.

De mutatiegraad voor corporatiewoningen is na een kleine opleving de afgelopen jaren verder gedaald (CFV, 2009) 13 . In 2010 verhuisden 8.890 huishoudens binnen de Amsterdamse sociale huurwoningmarkt. Dit is het laagste aantal mutaties sinds jaren en voorzien wordt dat dit de komende jaren nog verder afneemt. Dit betekent lange wachttijden voor woningzoekenden en niet altijd de woning vinden die aansluit bij de woonwens. Daarnaast zullen woningzoekenden niet hun huidige voordelen (woonlastensubsidie) willen opgeven voor een woning die beter aansluit bij hun woonwens. In 2008 is er een initiatief gestart met vier woningcorporaties voor het experiment Huur op Maat. Bij Huur op Maat wordt de huurprijs mede bepaald door de hoogte van het inkomen van de huurder. Jaarlijks wordt de huur aangepast aan de vastgestelde prijsindexatie en aan de inkomensontwikkeling van de huurder. De huurder heeft hierdoor meer keuzemogelijkheden en de huren van sociale woningen zijn niet meer voor iedereen gelijk (Vos, 2008). Inmiddels zijn er negen corporaties aangesloten bij dit experiment, onder auspiciën van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). Huur op Maat moet leiden tot meer doorstroom, verkleining van de kloof tussen huur- en koopwoningen en meer gemengde wijken. De verwachting is dat hierbij de onrendabele top van nieuwbouwprojecten bij woningcorporaties kleiner wordt.

                                                         13

In de G4 was deze daling sterker dan in de rest van het land. 

29   

  De tweede reden is, omdat woningcorporaties hun bezit tegen een lagere ‘sociale huur’ verhuren, de waarde van een corporatiewoning hierdoor laag is. Woningcorporaties waarderen hun woningbezit veelal nog op bedrijfswaarde en niet op marktwaarde. De bedrijfswaardemethode is gebaseerd op een netto-contante waarde berekening ervan uitgaande dat het huurbeleid wordt voortgezet over de resterende levensduur. De gemiddelde corporatiewoning komt op deze manier uit op een waarde van € 33.000, tegen een gemiddelde WOZ-waarde voor huurwoningen in Nederland van € 151.000 (Conijn, 2008).Uit berekeningen van Aedex (de corporatievastgoedindex) blijkt dat wanneer niet de bedrijfswaarde maar de marktwaardemethode over hetzelfde jaar 14 was toegepast, de waarde van de gemiddelde corporatiewoning uitkomt op € 106.000. De marktwaardemethode is onafhankelijk van de beleidsvoornemens van corporaties (verhuur of verkoop) en sluit aan bij de internationale manier van waarderen van financiële activa (fair value). Met de lagere bedrijfswaarde kan de corporatiesector genoegen nemen met een lager direct rendement uit huuropbrengsten. Uit onderzoek van Aedex blijkt dat het indirect rendement (het rendement uit waardestijging) in de afgelopen jaren (behalve de laatste twee jaren) het dubbele was van het direct rendement. Het grootste deel van het behaalde totaalrendement komt niet voor rekening van het beleid van woningcorporaties, maar vanuit de waardestijging van hun bezit (Koning en Van Leuvensteijn, 2010).

3.3 Commerciële huursector De commerciële of de niet sociale huursector is voor het grootste deel in handen van particuliere beleggers. Samen met de institutionele beleggers vormen zij de particuliere huurmarkt en bezitten een klein deel van de totale woningmarkt (zie tabel 1). Particuliere beleggers en institutionele beleggers hebben geen maatschappelijke taak om de huren kunstmatig laag te houden, maar hebben tot doel om met hun woningportefeuille een marktconform rendement te behalen. De meeste institutionele woningbeleggers hebben zich verenigd binnen de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN). Een deel van het woningbezit is geliberaliseerd, ruim 70% van de woningportefeuille valt onder de huurprijsregulering. De afgelopen jaren is de commerciële huurwoningmarkt geslonken als gevolg van het regulerende overheidsbeleid en het inflatievolgend huurbeleid. Met name in stedelijke gebieden komt het voor dat beleggers niet de markthuur kunnen vragen maar genoegen moeten nemen met de lagere reguleringshuur. Dit biedt ook onvoldoende mogelijkheden voor differentiatie van huurwoningen naar prijs en kwaliteit. Als gevolg hiervan zoeken steeds meer commerciële verhuurders met nieuwe investeringen het geliberaliseerde

                                                          14 Prijspeil 2007  30   

  deel van de huurwoningmarkt op, of verlaten de markt. Om een marktconform rendement te kunnen behalen verkochten met name commerciële verhuurders een deel van hun woningbezit. De markt voor woningbeleggingen is de afgelopen jaren stabiel gebleven ondanks de financiële crisis. De prijzen van woningbeleggingen nemen zelfs voorzichtig toe (DTZ, 2010). Vooral particuliere woningbeleggers richten zich op de bestaande woningvoorraad afkomstig van institutionele beleggers en voor een deel van woningcorporaties. Beleggers hebben de afgelopen jaren de gemiddelde huurprijs met nauwelijks meer dan inflatie verhoogd, geliberaliseerde huurwoningen hebben in dezelfde periode min of meer gelijke tred gehouden met gereguleerde huurwoningen (IVBN, 2010). Door de kunstmatig laag gehouden huren is de vraag groter dan het aanbod. Dit gedragseffect is volgens Conijn (2010) mogelijk te verklaren doordat de markthuur ondanks dat hier rekening is gehouden met het prijsopdrijvend effect van de koopsector, toch nog te hoog is. Het totaal aan impliciete subsidie in de huursector kan lager uitvallen dan berekend is in hoofdstuk 2. Gedragseffect kan een mogelijke oorzaak zijn waarom huurprijzen niet maximaal verhoogd worden, doordat het overgrote deel van de huurmarkt wordt gedomineerd door woningcorporaties en het hieraan gekoppelde huurbeleid, ontstaat hierdoor een demping in de huurprijs, met als gevolg dat het verschil tussen de oude en de nieuwe huurprijs na mutatie nu nog relatief beperkt blijft.

3.4 Internationale vergelijking huurbeleid   Steeds meer wet- en regelgeving worden vanuit ‘ Europa’ opgelegd, om het huurprijsbeleid te kunnen vergelijken wordt naast de Nederlandse woningmarkt ook de huurwoningmarkt in andere West-Europese landen nader beschouwd. Voor deze vergelijking is gekozen voor de omringende landen (Belgie, Duitsland) en voor de grote Europese landen (Groot-Brittannië, Frankrijk en Spanje)

Vlak na de Tweede Wereldoorlog werd in verschillende West-Europese landen een vorm van huurprijsregulering ingevoerd. De reden om huurprijsregulering toe te passen was om hoge huurprijzen als gevolg van schaarste tegen te gaan (Arnott,1995 en Lind, 2001). Later werd huurprijsregulering in allerlei verschillende vormen in West Europa ingezet als middel om op gespannen woningmarkten de huuropslag voor zittende bewoners en voor nieuwe huurders te regelen en deze te beschermen voor excessieve huurstijgingen. Daarnaast werd deze soms ook gebruikt om de aanvangshuurprijs vast te stellen. Ook werd in verschillende landen een vorm van huurprijsregulering toegepast ten tijde van crisis door de huurprijzen te bevriezen.

Bij de vergelijking tussen de beschreven West-Europese landen en Nederland valt in de eerste plaats de eigendomsverhouding op (tabel 6).

31   

  Tabel 6 Overzicht eigendomsverhouding in %

Overzicht West

Nederland Groot Brittannië Duitsland België Frankrijk Spanje

Europese landen Koopsector Part. Huur Sociale huur

58% 10% 32%

70% 12% 18%

42% 52% 6%

75% 20% 5%

55% 29% 16%

81% 16% 3%

Bronnen: Ball, 2009;7; Dol e.a., 2010, Elsinga e.a.,2007

Zo bestaat de woningvoorraad in Groot-Brittannië voor meer dan 70% uit koopwoningen, terwijl in Duitsland 42% van de woningvoorraad koopwoningen betreft. Nederland en Frankrijk nemen in dit overzicht een middenpositie in. De particuliere huursector is het grootst in Duitsland en Frankrijk. Nederland heeft veruit de grootste sociale huursector; landen als België, Spanje en Duitsland spelen in deze sector geen rol van betekenis. Daarbij is de sociale huursector in Duitsland flexibel. Dit komt omdat sociale huurwoningen tijdelijk sociaal verhuurd moeten worden; daarna is het de verhuurder toegestaan om de woning tegen een markthuurprijs te verhuren.

In Groot-Brittannië is de huursector het meest liberaal. Na invoering van de Rent Act in 1988 werd deregulering een feit. Het kortlopende huurcontract ‘assured shorthold tenacy’ genaamd, is de reden dat particuliere verhuurders zich weer op de huurmarkt begeven. Ook heeft meegespeeld dat de hypotheekrenteaftrek geleidelijk is afgeschaft en huurbescherming zeer beperkt is geworden. In Duitsland is de gunstige fiscale behandeling van verhuurders, en het ontbreken van de hypotheekrente de verklaring van het grote aandeel huurwoningen (Dol e.a. 2010). In Spanje wordt huren gezien als een manier om je geld weg te gooien: huren is voor veel Spanjaarden een tijdelijke woonsituatie.

Empirische studies naar effecten van huurprijsregulering op de verhuismobiliteit in diverse West-Europese landen laten zien dat huurprijsregulering leidt tot een lagere verhuismobiliteit. Hoe groter het verschil tussen de gereguleerde huur en de theoretische markthuur, hoe lager de verhuismobiliteit (Van Ommeren, 2006). In Nederland is eenzelfde constatering gedaan door Schilder en Conijn (2008). Hieronder is in tabel 7 voor alle bovenstaande landen (inclusief Nederland) schematisch aangegeven in welke landen huurprijsregulering aanwezig is en op welk deel van de huurmarkt de prijsregulering neerslaat.

32   

  Tabel 7 Huurregulering en huurbescherming

West Europese

Nederland Eigen

landen

Groot-

Duitsland

België

Frankrijk

Spanje

Brittannië

berekening

Omvang huursector Prijsregulering bij nieuwe verhuur Prijsregulering bij huurverhoging Prijsregulering particuliere huur Huurbescherming Huurtoeslag

Impliciete subsidie sociale huur Impliciete subsidie particulier huur

42%

30%

58%

26%

45%

19%

93%

60%

10%

24%

51%

17%

93%

60%

10%

24%

51%

17%

Max %

geen

Mietspeigel 15

Index

Index

Index

100%

6 maanden* Inkomen afh.

100%

9 jaar**

5 jaar

Inkomen afh.

Inkomen afh.

Inkomen afh.

Inkomen afh. Nee

3, 6 of 9 jaar*** Afh. van inkomen en gezin Inkomen afh. Nee

Afh. van inkomen en gezin Inkomen afh. Ja

Inkomen afh. ja

Wohngeld 16

Inkomen afh. Inkomen afh. nee

Bronnen: RICS, 2009; Elsinga e.a., 2007; Dol, 2010

* Voor huurcontracten afgesloten vanaf april 1988 wordt meestal een ‘short term contract’ aangeboden. Oudere huurcontracten hebben wel onbeperkte huurbescherming. ** In België mogen contractueel ook kortere huurtermijnen worden afgesproken. *** In Frankrijk mag een verhuurder onder bepaalde omstandigheden de huur opzeggen aan het einde van huurperiode. Vlak voor het einde van de huurperiode gaan huurder en verhuurder in onderhandeling over het nieuwe huurcontract en de huurprijs.

In de literatuur wordt onderscheid gemaakt tussen de eerste en tweede generatie huurprijsregulering. De eerste generatie huurprijsregulering is vaak toegepast na een oorlog of crisis en is niet meer dan ingrijpen door de overheid via huurbevriezing, de zogenaamde ‘Rent Control’. Dit zien we bij alle beschreven landen terug. De tweede generatie huurprijsregulering is vaak bedoeld als bescherming tegen de marktmacht van de verhuurder en is per land verschillend ingestoken.

                                                         15

Mietspiegels worden berekend volgens een wetenschappelijke methode door een pakket aan referentiehuren van vergelijkbare woningen in een bepaald gebied met elkaar te vergelijken. Dit gebeurt op grond van : ligging, uitrustingsniveau, bouwjaar en moderniseringsklasse. De referentiehuren gaan 4 jaar terug en houden rekening met de indexeringen in deze periode. Wel is er een plafond aan huurprijsindexatie van maximaal 20% in drie jaar tijd (Droste e.a., 2007)

 

16

Deze subsidie is afhankelijk van de grootte van de gezinssamenstelling, het jaar van eerste bewoning, het lokale huurniveau (rekenhuur) en het huishoudinkomen. Wohngeld kan worden aangevraagd door zowel huurder als eigenaar-bewoner en wordt niet uitgekeerd aan de verhuurder. Wohngeld is hiermee een eigendomsafhankelijke woonlastensubsidie (Elsinga e.a., 2007). 

33   

  De tweede generatie huurprijsregulering kan worden ingedeeld in vijf categorieën (Lind, 2001):

Voor zittende huurders: A. Transactiekosten gerelateerde huurprijsregulering (zwak); B. Transactiekosten gerelateerde huurprijsregulering (sterk);

Voor nieuwe huurders: C. Monopolistisch gerelateerde huurprijsregulering; D. Afvlakking van fluctuaties in de markthuur;

Voor de gehele huurmarkt: E. Afscherming van de gehele huurmarkt tegen markthuurstijgingen.

Type A en B huurprijsregulering beschermt zittende huurders tegen verhuurders die hogere huren vragen dan de markthuur in de veronderstelling dat huurders niet snel hun huurwoning en of woonomgeving zullen verlaten, omdat hier transactiekosten en emotie aan verbonden zit (o.a. verhuiskosten, zoeken nieuwe woning ect.) (Groot-Brittannië). Type A beschermt tegen dit misbruik, maar niet tegen markthuurverhoging als gevolg van toenemende vraagdruk (België en Frankrijk). Hiertegen beschermt huurprijsregulering type B. Type C gaat verder en geeft een waarborg tegen machtsmisbruik door de verhuurder en reguleert standaardprijsafspraken tussen huurder en verhuurder (Nederland en Spanje). Type D wordt ingezet om bij markthuren de pieken te kunnen opvangen. De doelstelling hierbij is om nieuwe huurders te beschermen tegen huurprijzen die ver voorbij de markthuur liggen (Duitsland en Frankrijk). Als laatste beschrijft Lind type E. Deze vorm huurprijsregulering moet de gehele huurmarkt afschermen tegen markthuurstijgingen. Hier wordt geen rekening gehouden met marktomstandigheden en regionale vraagdruk en moet leiden tot een ongesegregeerde markt (deels Nederland).

Huurprijsregulering houdt in dat inkomensondersteuning in de huurmarkt is verwerkt. Een mogelijk alternatief zou zijn om meer marktconforme huren te vragen en de inkomensondersteuning meer via een huurtoeslag te laten lopen. Dit is namelijk goed mogelijk door het inkomen regelmatig te toetsen. In deze context is het zinvol om tijdelijke huurcontracten aan te bieden zoals Groot-Brittannië gebeurt. Dit alternatief heeft echter als grote nadeel dat als gevolg van de huurtoeslag, aanbieders van woningen de huren extra zullen verhogen. Recente studies voor het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk geven aan dat waarschijnlijk het grootste deel van deze huurtoeslag uiteindelijk bij de verhuurders terechtkomt (Fack, 2006).

34   

 

3.5 Samenvatting en deelconclusies Het onderzoek van Romijn en Besseling (2008) laat zien dat het verschil tussen de markthuur en de feitelijke huur is opgebouwd uit drie componenten: de huurtoeslag, het huurprijs verlagende effect van de huurprijsregulering en het huurprijs verlagende effect van het huurbeleid van woningcorporaties. De huurtoeslag wordt gefinancierd door de overheid, de overige twee door de verhuurders. De huurprijsregulering en het beleid van woningcorporaties bepalen samen de hoogte van de impliciete subsidie. De vraag naar betaalbare huurwoningen is groter als gevolg van impliciete subsidiëring en huurtoeslag, dan wanneer deze overheidsinstrumenten niet waren ingezet. De doorstroming, ook bezien vanuit het teruglopende aantal mutaties in de gereguleerde woningmarkt stagneert omdat de impliciete subsidie fungeert als een verhuisbelasting in plaats van een middel om lage inkomens te compenseren. Onderzoek wijst uit: hoe hoger de impliciete subsidie, hoe lager de verhuisbereidheid. Markthuur. Huurprijsregulering houdt in dat inkomensondersteuning in de huurprijs is verwerkt. Een alternatief zou zijn om meer marktconforme huren in te voeren en de inkomensondersteuning via de huurtoeslag te laten lopen. Een nadeel kan zijn dat deze huurtoeslag via huurverhoging uiteindelijk bij de verhuurders terecht komt. Huurprijsregulering is slechts voor een beperkt deel verantwoordelijk voor de totale omvang van de impliciete subsidie, in veel gevallen is er genoeg ruimte om de huren tot markthuur op te trekken. Woningcorporaties vragen lagere huren dan toegestaan (70% van de maximaal redelijke huurprijzen) en investeren in onrendabele projecten zonder duidelijke checks en balances. Als gevolg van Inflatievolgend huurprijsbeleid zagen particuliere woningverhuurders en institutionele beleggers het directe rendement in de afgelopen jaren sterk slinken en verlieten zij voor een deel de huurwoningmarkt.

Bovenstaande beschouwingen leiden tot de volgende drie belangrijkste problemen binnen de Nederlandse huurwoningmarkt: 1. Impliciete subsidiëring als gevolg van huurprijsregulering en het beleid van woningcorporaties werkt marktverstorend en is ondoelmatig omdat ook subsidie terecht komt bij huishoudens die geen subsidie behoeven; 2. Impliciete subsidiëring wordt door huishoudens van gereguleerde huurwoningen ervaren als een soort verhuisbelasting, waarbij de keuze om te verhuizen naar een meer passende woning (huur of koop) wordt afgewogen tegen het kwijtraken van deze subsidie, met lange wachtlijsten binnen stedelijke gebieden tot gevolg; 3. Het huurprijsbeleid en de inflatievolgende huurverhoging resulteren in een laag direct rendement voor verhuurders, met als gevolg dat de commerciële huursector al jaren lang terugloopt.

35   

 

4 Marktwerking binnen de Nederlandse huurwoningmarkt Om een goed inzicht te krijgen in de consequenties van overheidsingrijpen binnen de huurwoningmarkt zijn in hoofdstuk 2 de omvang, en in hoofdstuk 3 de effecten beschreven. Het alternatief voor een sterk gereguleerde huurwoningmarkt is een geliberaliseerde huurwoningmarkt. Hierbij is het interessant om te onderzoeken wat er gebeurd als de huidige impliciete subsidies worden afgebouwd, waarbij de maximale huurprijs is gebaseerd op markthuur. Door bestudering van de hervormingsvoorstellen van een aantal recente onderzoeken binnen de huurwoningmarkt, kan er een analyse gemaakt worden van de uitkomsten die kunnen optreden na hervorming van de huurwoningmarkt. Hierbij zijn de vooren nadelen (na beëindigen van de impliciete subsidies) voor zowel huurders als verhuurders zo goed mogelijk uit de onderzoeken gedistilleerd. In dit hoofdstuk wordt in § 4.1 eerst het begrip marktconforme huurprijs omschreven waarna aan de hand van een aantal recente onderzoeken binnen de woningmarkt de voor- en nadelen bij invoering van een marktconforme huurprijs worden uitgewerkt (§ 4.2). In §4.3 is de bijdrage beschreven van markthuur aan de belangrijkste problemen binnen de huurwoningmarkt en in § 4.4 volgen de samenvatting en de deelconclusies van dit hoofdstuk.

4.1 Marktconforme huurprijs Als er geen huurprijsregulering meer is, dan is er sprake van vrije prijsvorming op de huurwoningmarkt. In een vrije woningmarkt zonder impliciete en expliciete subsidies en zonder overheidsingrijpen is er op de huurwoningmarkt sprake van vrije prijsvorming waarbij vraag en aanbod aan elkaar gelijk zijn. Vrije prijsvorming is dus een huurmarkt zonder huurprijsbeleid waarbij vraag en aanbod elkaar vinden zonder ingrijpen van de overheid. Verondersteld wordt dat de huurprijs hierdoor sterk stijgt met name in gebieden waar de schaarste aan huurwoningen relatief groot is. Het huurwoningaanbod vindt plaats op basis van markthuren waarbij inkomensondersteuning voor huishoudens met lage inkomens niet is gekoppeld aan de keuze van de woning (Romijn en Besseling, 2008). In hoofdstuk 2 is beschreven dat markthuur op basis van 4,5% van de WOZ-waarde het meeste recht doet aan de hoogte van de gemiddelde markthuurprijs. Hierbij wordt uitgegaan van een markthuurprijs voor alle zelfstandige huurwoningen in heel Nederland. Een marktconforme huurprijs is dus gebaseerd op een maximale huurprijs van 4,5% van de WOZ-waarde per jaar.

36   

 

4.2 Effecten bij beëindiging impliciete subsidies Hieronder komen een aantal onderzoeken aan de orde waarbij het disfunctioneren van de woningmarkt centraal staat. Deze onderzoeken geven niet alleen een beeld van de oplossingsrichting van de vastgelopen woningmarkt, maar ook worden een aantal effecten beschreven die gevolg kunnen zijn van de oplossingen. In de onderstaande studies is voor de huurwoningmarkt specifiek gekeken naar het afbouwen van de impliciete subsidies, waarbij het resultaat is dat huurprijzen zich ontwikkelen naar markthuur. Hieruit zijn de belangrijkste voor- en nadelen gedistilleerd die betrekking hebben op de huurwoningmarkt, deze zijn onderverdeeld in: -

voor- en nadelen voor huurders;

-

voor en nadelen voor verhuurders;

-

negatieve externe effecten ( 5.2.1).

Hof, Koopmans en Teulings (2006) In het onderzoek van Hof e.a. (2006) staat het optreden van de overheid in relatie tot het borgen van publieke belangen centraal. Uitgaande van een woningmarkt zonder overheidsingrijpen, waarbij het uitgangspunt is dat subsidiëring van woonconsumptie volledig wordt beëindigd. Onderzocht wordt welke ongewenste uitkomsten in een vrije woningmarkt kunnen optreden. Er is hierbij gekeken naar de effecten die kunnen optreden bij afschaffing van de huurprijsregulering en huurtoeslag. De benoemde voor- en nadelen (p. 68, 69) zijn: -

meer keus uit een groot aantal woningen met verschillende prijzen en kwaliteiten;

-

transparante markt zonder wachtlijsten;

-

huishoudens zullen passender gaan wonen;

-

meer kleine eenvoudige woningen;

-

over het algemeen hogere huren tot wel het dubbele van de huidige huur, waardoor koopkrachtverlies optreedt;

-

verlies van woonlastensubsidie bij verhuizing;

-

huishoudens met lage inkomens gaan kleiner of op minder gewilde locaties wonen, starters blijven naar verwachting langer thuis wonen;

-

meer huurinkomsten;

-

geen kruissubsidiëring meer bij woningcorporaties (geen nadeel voor commerciële verhuurders).

37   

  Romijn en Besseling, 2008 Het CPB-onderzoek van Romijn en Besseling (2008) is de meest uitgebreide analyse over de omvang van de subsidiëring op de huurwoningmarkt en de effecten van vrije marktwerking op de huurwoningmarkt. Door middel van een eenvoudig model van de huurwoningmarkt worden de langetermijngevolgen geanalyseerd (p. 52 e.v.); -

minder relatieve schaarste van huurwoningdiensten waardoor huishoudens passender kunnen gaan wonen;

-

meer kwalitatief aanbod (10-15%) van woondiensten met als gevolg minder lange wachtlijsten (met name voor starters);

-

geen woningtoewijzingsbeleid waardoor woonkeuzebeperking tot het verleden behoort;

-

over het algemeen hogere huren tot wel het dubbele van de huidige huur, waardoor koopkrachtverlies optreedt;

-

verlies van woonlastensubsidie bij verhuizing (vooral scheefwoners);

-

huishoudens met lage inkomens gaan kleiner, of op minder gewilde locaties wonen;

-

meer huurinkomsten en toename van vermogenspositie verhuurders;

-

gemiddeld genomen stijgt de vraag naar woondiensten;.

-

regionale vraaguitval wordt verwacht (voorbeeld Amsterdam) zodra het evenwicht is hersteld, waarna de markthuur zich hier weer op aanpast.

Donders, Romijn en van Dijk, CPB (2010) Deze studie betoogt dat het huidige woonbeleid de werking van de woningmarkt belemmert. In drie scenario’s wordt een vergelijking gemaakt tussen deze scenario’s en het basisscenario. De studie is een aanvulling op de eerdere studie van Romijn en Besseling (2008) en geeft ook de effecten op korte en middellange termijn aan. De beleidsaanpassingen die aan deze scenario’s ten grondslag liggen, dienen om inzicht te geven in de effecten van de hervormingen. De effecten die kunnen optreden bij invoering van een marktconforme huurprijs zijn: (p. 115) -

meer te bouwen huurwoningen, sterke uitbreiding via nieuwbouw;

-

aanbod huurwoningen stijgt structureel;

-

geen extra rantsoenering en einde aan de wachtlijsten;

-

welvaartswinst door beëindiging van verhuisbelasting;

-

over het algemeen hogere huren tot wel het dubbele van de huidige huur, waardoor koopkracht verlies optreed;

-

verlies van woonlastensubsidie bij verhuizing;

-

hogere prijs voor huurwoningdiensten;

-

meer huurinkomsten;

-

hogere waarde van het bezit.

38   

  Commissie Sociaal Economische Deskundigen (2010) In dit onderzoek van de CSED naar een integrale hervorming van de woningmarkt wordt een toekomstbeeld geschetst van een goed werkende woningmarkt waarbij de subsidies op de koopwoningmarkt langzaam zullen verdwijnen en voor de huurwoningmarkt het WWS verdwijnt door de WOZ-waarde te integreren waarbij uiteindelijk de markthuur de huurprijs op de huurwoningmarkt bepaalt. Doelstelling is een eigendomsneutraal woonbeleid met een vloeiende overgang van huur naar koop en omgekeerd (p. 58 e.v.). -

meer initiatieven voor de bouw van huurwoningen;

-

betere doorstroming en kortere wachttijden;

-

meer goedkope huurwoningen komen vrij;

-

over het algemeen hogere huren met name in gespannen woningmarkt;

-

voordeel van de lage huurprijs voor huishoudens met een hoger inkomen verdwijnt;

-

goedkope scheefwonen verdwijnt;

-

meer huurinkomsten en een forse toename van de vermogenspositie van corporaties;

-

gelijk speelveld tussen alle type verhuurders (level playing field);

-

grotere vraag naar duurdere huurwoningen waardoor aanbod toeneemt (vooral een voordeel voor commerciële verhuurders).

Ministerie Financiën (2010) Dit onderzoek, naar de ondoelmatigheden op de woningmarkt, is uitgevoerd in het kader van de brede heroverwegingen door de werkgroep wonen in opdracht van het Ministerie van Financiën. De opdracht hierbij is om ten minste 20% besparingen te identificeren op het woningmarktbeleid. Vanuit de beschrijving van ondoelmatigheden wordt een hervormingsplan omschreven waar vanuit elf modules, vijf beleidsvarianten samengesteld zijn. De effecten, waarbij de huurregulering op basis van de WOZ-waarde is vastgesteld, zijn: (p.17). -

verbetering van de allocatie van woningen;

-

doorstroom binnen de huurwoningmarkt en tussen koop- en huurwoningen wordt bevorderd; 

-

hoge huren in schaarste gebieden tot wel een verdubbeling;

-

meer huurinkomsten;

-

hogere marktwaarde van het huurwoningbezit.

Hieronder staan de effecten en de voor- en nadelen voor de huurder en voor de verhuurder beschreven. In sommige gevallen kunnen effecten een tegengesteld belang hebben waardoor het voor een huurder een voordeel kan opleveren en voor de verhuurder als nadeel, of andersom (tabel 8).

39   

  Tabel 8 Effecten die kunnen optreden bij afschaffing impliciete subsidies en de voor- of nadelen die hieruit kunnen ontstaan per doelgroep.

Mogelijke effecten Meer keuze in huurwoningen Transparante markt zonder wachtlijsten Huishoudens gaan passender wonen Hogere prijs huurwoningdiensten Woonkeuze beperking verdwijnt Verbeterde doorstroming huur->koop Hogere huurprijzen en koopkrachtverlies huurders Meer goedkopere woningen komen vrij Hogere waarde van het bezit en toename vermogenspositie verhuurder Stijging van de vraag woondiensten Meer kwalitatief aanbod huurwoningen (10 -15%) Gelijk speelveld verhuurders Verbeterde allocatie woningen Uitbreiding nieuwbouw huurwoningen Welvaartswinst door beëindiging verhuisbelasting

Voordelen

Nadelen

Voordelen

Nadelen

huurder

huurder

verhuurder

verhuurder

x x x x

x

x

x x

x x

x x

x x

x x x

x x x

x x

 

Verlies van impliciete woonlasten subsidie (scheefwonen) Meer vraag naar duurdere huur Geen kruissubsidiëring meer (corp.) Kans op vraaguitval wordt groter Huishoudens met lagere inkomens gaan kleiner of op minder gewilde locaties wonen (inkomens)segregatie Minder relatieve schaarste  

x x x x x

x

Bron: Hof e.a., 2006; Romijn en Besseling, 2008; Donders e.a., 2010; CSED, 2010; Ministerie Financiën, 2010.

40   

  4.2.1 Negatieve externe effecten

Het optreden van de overheid is gericht op het borgen van publieke belangen: zaken die niet automatisch door een vrije markt worden bereikt. Er zijn publieke belangen als er complexe externe effecten optreden. Externe effecten treden op als geen rekening wordt gehouden met de voor- of nadelen van eigen gedrag op anderen (Hof e.a., 2006). Vanuit het publieke belang worden de effecten in beeld gebracht die van invloed kunnen zijn bij invoering van een marktconforme huurprijs binnen de huurwoningmarkt. Deze effecten zijn in eerste instantie geen direct voor- of nadeel voor de huurder of verhuurder, maar kunnen nadelige gevolgen hebben die uiteindelijk doorwerken binnen de huurwoningmarkt. De negatieve externe effecten zijn: (inkomens)segregatie, voorkomen van risicoselectie en het hold up probleem (marktmacht van de verhuurders).

4.2.2 Kanttekening bij vergelijking van verschillende studies

Kanttekening is wel dat bovengenoemde studies uitgaan van verschillende berekeningsmethoden om de markthuur te bepalen en dat in sommige studies het lastig is om alleen de effecten van de huurwoningmarkt eruit te filteren. In elk van de vijf hierboven beschreven onderzoeken is vanuit verschillend perspectief en in andere bewoordingen de nadruk gelegd dat marktwerking op de huurwoningmarkt noodzakelijk is. Er moet wel sterk rekening gehouden worden met het betaalbaarheidsvraagstuk voor huishoudens met lage inkomens. Daarnaast wordt aangegeven dat ingrijpen op zowel de koop- als de huurwoningmarkt van belang is om marktverstoring tegen te gaan.

Ondanks dat de berekeningsmethoden verschillen, kan ervan uitgegaan worden dat bovengenoemde effecten vanuit theoretisch perspectief de belangrijkste voor- en nadelen zijn bij invoering van markthuren, omdat de literatuur voor het overgrote deel dezelfde uitkomsten laat zien. Overigens wordt in bijna alle studies (behalve de studies van het CPB) een afbouwscenario en een transitieperiode voorgesteld waarbij gedurende een bepaalde periode naar een markthuur wordt toegewerkt. De effecten bij onmiddellijke invoering zijn moeilijk voorspelbaar en kunnen grote verstoringen hebben op andere deelmarkten. Regionaal zijn er grote verschillen in Nederland. Deze verschillen komen tot uiting in o.a. de bevolkingsdichtheid, de druk op de woningmarkt en uiteindelijk ook in de huurprijzen. De effecten (voor- en nadelen) zijn hierdoor niet overal in Nederland hetzelfde. In hoofdstuk 6 zal de regionale uitwerking van markthuur aan bod komen.

41   

 

4.3 De bijdrage van markthuur aan de belangrijkste problemen   Nu de belangrijkste effecten (voor- en nadelen) bij invoering van markthuur bekend zijn, kunnen deze effecten tegenover de drie genoemde problemen uit hoofdstuk 3 gezet worden. Probleem 1: Impliciete subsidiëring als gevolg van huurprijsregulering en het beleid van woningcorporaties werkt marktverstorend en is inefficiënt. De effecten die kunnen optreden in dit kader zijn: als gevolg van het verdwijnen van impliciete subsidie door (geleidelijk) invoeren van markthuur verdwijnt ook het voordeel van een lage huurprijs voor huishoudens met een hoger inkomen. Hierdoor verdwijnt de ondoelmatigheid van scheefwonen op termijn. Door het marktevenwicht tussen huur- en koopwoningen te herstellen, is er meer vrije woonkeuze en resulteert dit op termijn tot meer investeringen in nieuwbouwhuurwoningen. Huishoudens met lage inkomens zullen kleiner of op minder gewilde locaties gaan wonen en huishoudens met hogere inkomens hebben meer keuze en zullen ondanks de hogere huurprijzen meer woondiensten consumeren. Beleid van woningcorporaties kan zich richten op het huisvesten van de doelgroep tegen marktconforme huurprijzen waardoor er geen marktverstorende prijsdemping kan optreden. Probleem 2: Impliciete subsidiëring wordt door huishoudens van gereguleerde huurwoningen ervaren als een soort verhuisbelasting. De effecten die kunnen optreden in dit kader zijn: als gevolg van het verdwijnen van de impliciete subsidie door de (geleidelijke) invoering van markthuur zullen huurwoningen niet meer gesubsidieerd worden. Hierdoor is er geen verschil meer tussen gereguleerde huurwoningen (inclusief subsidie en huurtoeslag) en niet-gereguleerde huurwoningen. Het vraagoverschot verdwijnt, doordat de gemiddelde huurder ondanks de hogere huurprijs groter gaat wonen of op een betere locatie woont. Het kwalitatieve aanbod in de huursector zal 1015% toenemen. Dit resulteert in een transparante huurwoningmarkt waarbij de wachtlijsten op termijn zullen verdwijnen en een betere doorstroming volgt. Door het verlies van de woonlastensubsidie voor de groep met hogere inkomens zal op termijn de commerciële huursector (waarbij dan vergelijkbare huurprijzen gelden als in de corporatiesector) aantrekkelijk worden. Hierdoor neemt zowel de vraag naar duurdere huurwoningen toe als het aanbod.

42   

  Probleem 3: Het huurprijsbeleid en de inflatievolgende huurverhoging resulteren in een laag direct rendement voor verhuurders, met als gevolg dat de commerciële huursector al jaren lang terugloopt. Als gevolg van het invoeren van markthuren zal de huurprijs in een aantal gebieden in Nederland flink stijgen. Verhuurders kunnen hierdoor rekenen op meer huurinkomsten. In ’schaarste gebieden’ tot wel het dubbele. Het wordt voor commerciële verhuurders aantrekkelijker om te investeren in relatief kleine woningen op gewilde locaties omdat een marktconform rendement behaald kan worden zonder restricties van het WWS. Er ontstaat een gelijk speelveld (level playing field) tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders (incl. commerciële verhuurders). De toename van de vermogenspositie van met name woningcorporaties stelt deze corporaties in staat om geen onrendabele projecten meer te hoeven financieren, waardoor kruissubsidiëring tot het verleden behoort.

4.4 Verhouding tot mogelijke andere nadelen Uit het literatuuronderzoek is op te maken dat markthuur leidt tot koopkrachtverlies met name voor de lage inkomens. Vanuit verschillende onderzoeken wordt het borgen van de betaalbaarheid van wonen gezien als publiek belang waarvoor overheidsingrijpen rechtvaardig is. Dit zal volgens de onderzoekers echter moeten gebeuren via een inkomensafhankelijke woontoeslag die niet is gekoppeld aan de woonkeuze van huishoudens. De haalbaarheid van markthuren wordt door Conijn en Schilder (2011) sterk in twijfel getrokken als de focus ligt op de betaalbaarheid. Zij geven aan dat bij 27% van de huurders in gereguleerde huurwoningen de netto-woonlasten meer dan 40% van het besteedbaar inkomen bedragen. Als er voor deze doelgroep geen verbetering van de huurtoeslagregeling komt, is het zeer twijfelachtig of markthuren realiseerbaar zijn. Naast het nadeel van de betaalbaarheid zijn er nog een aantal nadelen te verwachten. In de meeste onderzoeken worden (inkomens)segregatie en het “hold up” probleem genoemd als ongewenste uitkomsten van een marktconform huurbeleid.

4.5 Samenvatting en conclusie Het literatuuronderzoek leidt tot de conclusie dat invoering van markthuur een zekere bijdrage levert aan de drie belangrijkste problemen van het huidige huurbeleid. Deze bijdrage zal in de praktijk worden getoetst door deskundigen uit de praktijk in beide woningmarktgebieden. De effecten van mogelijke andere nadelen bestaan voornamelijk uit het probleem van de betaalbaarheid van markthuren. In alle recente onderzoeken wordt hier uitgebreid aandacht aan besteed. De bijdrage van de invoering van markthuur op de betaalbaarheid hiervan zijn weerslag kunnen hebben. De overige imperfecties zoals risicoselectie, inkomenssegregatie en

43   

  het ‘hold up’-probleem vragen om ingrijpen vanuit de overheid. Bij overgang naar een marktconforme huurprijs zal het ‘Hold up’ probleem geen rol van betekenis spelen. De markthuurgrens zal als een soort van huurprijsplafond, huurders beschermen tegen dit probleem. Alleen in een vrije huurmarkt kan dit probleem zich vrijuit manifesteren Voor risicoselectie en inkomenssegregatie is geen subsidie, noch een institutioneel arrangement als een woningcorporatie vereist; wel een marktmeester die maatregelen treft die voor alle verhuurders van toepassing zijn (Conijn, 2008).

 

44   

 

5 Empirisch onderzoek   Voor de beantwoording van de centrale vraag ‘In hoeverre kan een marktconforme huurprijs bijdragen aan de oplossing van de drie belangrijkste problemen binnen de huurwoningmarkt en hoe verhoudt deze bijdrage zich tot mogelijke andere nadelen’, zal onderzoek gedaan worden in de praktijk. Het vertrekpunt zijn de drie belangrijkste problemen binnen de huurwoningmarkt uit de centrale vraag. Getracht wordt om via een praktijkonderzoek uit te zoeken in hoeverre een marktconforme huurprijs kan bijdragen aan deze drie genoemde problemen. In § 5.1 wordt het soort onderzoek beschreven. In § 5.2 wordt op Corop-niveau een indeling gemaakt waarbij de theoretische markthuur wordt vergeleken met de maximaal redelijke huur op basis van het aantal WWS-punten binnen de 40 Corop-gebieden. In § 5.3 wordt de vragenlijst beschreven die primair tot doel heeft om de centrale vraag te kunnen beantwoorden, daarnaast zijn er aanvullende vragen meegenomen vanuit de actualiteit van dit onderwerp. Tenslotte komen in § 5.4 de criteria aan de orde waartegen de onderzoeksresultaten kunnen worden afgezet.

 

5.1 Soort onderzoek Er worden door Baarde en de Goede (2006) drie grondvormen van onderzoek onderscheiden. Dit zijn het experiment, het survey-onderzoek en de case-study. Gekozen is voor een surveyonderzoek waarbij de gegevens zijn verzameld met behulp van expertinterviews, omdat hierdoor een goed beeld wordt verkregen van de lokale huurwoningmarkt. Daarnaast is het een geschikte methode om complexe vragen te stellen en aan het einde van het interview een persoonlijke visie op het onderwerp te vragen. Nadeel van deze methode van gegevens verzamelen is dat het veel tijd in beslag neemt.

 

5.2 Onderzoekspopulatie Niet overal in Nederland is het verschil tussen de theoretische markthuur uit hoofdstuk 2 en de feitelijke kale huurprijs hetzelfde. Globaal genomen is in de Randstedelijke gebieden meer druk op de woningmarkt dan elders in het land. Door de toenemende vraag naar woonruimte in deze gebieden ontstaat er schaarste die zich vertaalt in hogere prijzen voor de koopwoningmarkt.

45   

  Figuur 3 Vergelijking tussen kale huurprijs en WOZ-waarde huurwoningen per Corop-gebied

  Omdat de waardeontwikkeling van huurwoningen beïnvloed wordt door de waardeontwikkeling van koopwoningen leidt dit tot een hogere waarde voor huurwoningen in gebieden met schaarste. Voor de indeling in regio’s is gekozen voor de Corop-indeling. Deze indeling sluit goed aan bij de regionale woningmarkt en wordt in vele onderzoeken gebruikt om woningmarkten met elkaar te vergelijken. In figuur 3 is een overzicht te zien per Corop-regio van Nederland waarin het verschil zichtbaar wordt tussen de gemiddelde kale huurprijs en de gemiddelde WOZ-waarde van huurwoningen. Te zien is dat in de regio’s waar de druk op de woningmarkt het hoogst is, de feitelijke (kale) huur gemiddeld lager ligt dan in regio’s waarin de druk op de woningmarkt gemiddeld genomen lager ligt. Opvallend is dat in bijna alle regio’s waar de WOZ-waarde, en dus ook de (theoretische) markthuur van huurwoningen gemiddeld hoog is, de feitelijke huur hier geen gelijke tred mee houdt. In regio Groot-Amsterdam met relatief veel huurwoningen is dus de impliciete subsidie per huurwoning hoger dan in bijvoorbeeld Flevoland. De grootste huurwoningvoorraden staan in de vier grootstedelijke agglomeraties. Dit zijn Utrecht, Den Haag, Groot-Rotterdam en Groot-Amsterdam. In deze regio’s zorgt dit voor extra economische groei en dus ook voor extra vraag naar woningen. Om een vergelijking te maken tussen het bestaande instrument voor de huurprijsvaststelling (WWS) en de theoretische markthuur, zijn per Corop-gebied de gemiddelde maximale huurprijzen vastgesteld. Daartegenover staan de gemiddelde theoretisch markthuren per Corop-gebied (figuur 4). Deze zijn vastgesteld op basis van de WOZ-waarde voor huurwoningen. In de gebieden waar de markthuur hoger is dan de maximaal redelijke huur zal de markthuur moeten gelden en niet de reguleringshuur.

Figuur 4 Vergelijking maximaal redelijke huur en markthuur per Corop-gebied.

46   

 

  In de overige regio’s is gemiddeld nog voldoende ruimte om binnen het bestaande systeem van het WWS de huurprijzen te verhogen, zodra de marktomstandigheden dit toelaten. Doordat de WOZ-waarde jaarlijks wordt bijgesteld, is de waardebepaling een goede referentie voor de bepaling van de markthuur. Door de gemiddelde maximale huurprijs op basis van het aantal WWS-punten per Corop-gebied te vergelijken met de markthuur kan er een indeling worden gemaakt van Nederland. In figuur 4 zijn de verschillen per Corop-gebied aangegeven.

Figuur 5 Nederland ingedeeld in twee woningmarktgebieden. 

Hierin is te zien in welke gebieden de markthuur boven de maximaal redelijke huurprijs uitkomt

47   

  bij invoering van markthuren op basis van 4,5% van de WOZ-waarde en gebieden waar de markthuur nagenoeg gelijk is, of zelfs onder de maximaal redelijke huurprijs uitkomt. Op basis van de vergelijking tussen de markthuur en de maximaal redelijke huur kan een indeling gemaakt worden van de Corop-gebieden in grofweg twee woningmarktgebieden: 1. woningmarktgebieden met veel marktpotentieel; 2. woningmarktgebieden met een beperkt marktpotentieel. Tabel 9. De bovenste en de onderste 5 Corop-gebieden op basis van een vergelijking tussen de markthuur en de maximaal redelijke huur, gemiddeld per Corop-gebied voor huurwoningen  

Corop-gebieden Bovenste vijf

Gemiddelde WOZwaarde

Markthuur (p.m.) op basis van 4,5% * WOZ- waarde

Verschil max. red. huur en markthuur

€ 226.150 € 211.710

Max. red. huur op basis van WWSpunten € 660,06 € 660,06

1.Groot-Amsterdam 2.Het Gooi en Vechtstreek 3.Leiden en Bollenstreek 4.Agglomeratie Haarlem 5.NoordOost-NoordBrabant

€ 848,06 € 793,91

€ 188,00 € 133,85

€ 199.130 € 205.750 € 196.740

€ 626,05 € 694,72 € 650,36

€ 746,74 € 771,56 € 737,78

€ 120,69 € 106,64 € 87,44

Corop- gebieden Onderste vijf

Gemiddelde WOZwaarde

Markthuur (p.m.) op basis van 4,5% * WOZ- waarde

Verschil max. red. huur en markthuur

36. Zuid-Limburg 37. Noord-Drenthe 38. Zeeuws-Vlaanderen 39. Oost-Groningen 40. Delfzijl en omgeving

€ 129,080 € 137,780 € 112.480 € 111.080 € 113.110

Max. red. huur op basis van WWSpunten € 601,77 € 645,48 € 582,34 € 577,47 € 611,49

€ 484,05 € 516,68 € 421,58 € 416,55 € 424,16

€- 117,72 € -128,81 € -160,77 € -160,92 € -187,33

 

  Bron: woON 2009 en eigen berekening

Per Corop-gebied is een woningcorporatie benaderd die gezien de portefeuilleomvang een belangrijke positie inneemt in het betreffende gebied. De informatie over de woningcorporaties is ontleend aan de website van het CFV ( CFV, 2011). De interviews zijn gehouden met stafmedewerkers en/of directieleden van tien woningcorporaties. Daarnaast zijn er 4 expertinterviews afgenomen bij woningbeleggers waarbij dezelfde vragen zijn voorgelegd. Ondanks dat woningbeleggers qua omvang maar een klein aandeel hebben binnen de Nederlandse huurwoningmarkt, is het van belang om ook de mening van commerciële vastgoedpartijen, als het gaat om marktwerking te onderzoeken. Woningbeleggers zijn voornamelijk actief in de Randstedelijke gebieden en zijn daarom apart benaderd. De vier

48   

  geïnterviewde beleggers zijn een dwarsdoorsnede van de grotere woningbeleggers in Nederland. Een overzicht van de geïnterviewde vertegenwoordigers van woningcorporaties en de vertegenwoordigers van de woningbeleggers is in bijlage 1 opgenomen.

5.3 Vragenlijst De respondenten zijn telefonisch benaderd voor een afspraak, waarbij de vragenlijst per mail vooraf is toegezonden. Alle respondenten hebben de vragenlijst volledig beantwoord en hebben hun keuze mondeling in het interview kunnen toelichten. Hierdoor is voorkomen dat sommige vragen verkeerd geïnterpreteerd zijn en is daarnaast doorgevraagd naar de achtergronden van het antwoord. Zo is bijvoorbeeld extra informatie verkregen omtrent de praktische uitvoerbaarheid en haalbaarheid van het invoeren van markthuren. Bijna alle vragen zijn gesloten vragen waarbij het merendeel van de vragen beantwoord moet worden via een tweepuntsschaal. Dit om de respondenten meer te dwingen tot een direct antwoord. En een aantal vragen is gesteld via een vijf-puntsschaal. De vragenlijst heeft primair tot doel om de centrale vraag te kunnen beantwoorden. Daarnaast is het van belang om de actualiteit hierin mee te nemen. In het regeerakkoord van kabinet Rutte is opgenomen dat verhuurders met meer dan 10 woningen door middel van een heffing gaan bijdragen aan de huurtoeslag. Vanaf 2014 zal de opbrengst voor deze heffing € 760 miljoen per jaar bedragen. Woningcorporaties zullen gezien de omvang van hun bezit het grootste deel hieraan bijdragen, ongeveer € 620 miljoen, (CFV, 2011). Deze heffing kan worden gecompenseerd door het verhogen van de huurinkomsten. In schaarste gebieden kunnen de huren bij mutatie stijgen door verhogen van het aantal WWS-punten met maximaal 25. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om de huurprijs bij de jaarlijkse huurverhoging met maximaal 5% boven de inflatie te verhogen voor huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.000 per jaar, wonende in een gereguleerde woning.

Omdat bovengenoemde plannen een bijdrage leveren aan meer marktwerking binnen de huurwoningmarkt is interessant om te onderzoeken in welke mate woningcorporaties en beleggers verwachten gebruik te gaan maken van de mogelijkheden om hun verhuuropbrengsten te verhogen. Dit kan een indicatie zijn voor de vragen die betrekking hebben op markthuur.

Op de navolgende vragen zal eveneens getracht worden antwoorden te vinden.

49   

  I.

Verhuurders gaan d.m.v. een heffing bijdragen aan de huurtoeslag. Welke invloed zal de aangekondigde extra heffing hebben op de huurwoningmarkt?

II.

Bent u het eens met de plannen van het kabinet om in schaarste gebieden het aantal WWS-punten met maximaal 25 punten te verhogen en welke voor- en nadelen verwacht u hierbij?

III.

Bent u het eens met de plannen van het kabinet om jaarlijks de huurprijzen met 5% boven inflatie te verhogen voor huishoudens met een jaarinkomen > € 43.000? Welke voor- en nadelen verwacht u hierbij en wat is de praktische uitvoerbaarheid van dit plan?

5.4 Criteria voor de beantwoording van de centrale vraag   Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden zullen er twee criteria geformuleerd worden waaraan de scores op de vragen moeten voldoen. Als eerste worden de drie problemen vanuit § 3.4 onderverdeeld in mate van belangrijkheid. Hierbij is op te maken dat het eerste probleem een doelmatigheidsprobleem is dat marktverstorend werkt. Probleem 2 is een probleem aangaande de doorstroming en het derde probleem, een rendementsprobleem is. Gezien vanuit het blikveld van de marktpartijen is het probleem met betrekking op de doorstroom het minst belangrijk, daarna, het probleem van de ondoelmatigheid en de marktverstoring. Het belangrijkste probleem bezien vanuit de verhuurders is het huidige huurprijsbeleid en de inflatievolgende huurprijsverhoging. Hierdoor zal bij de uitslag van het empirisch onderzoek de nadruk liggen op probleem 3, dan probleem 1 en als laatste probleem 2. Hierbij geldt: hoe groter de uitslag en hoe evenwichtiger de verdeling van de antwoorden tussen de drie groepen respondenten, hoe belangrijker het probleem. Als tweede criteria moet invoering van een marktconforme huurprijs een oplossing bieden aan de drie problemen. Hierbij is de volgorde van de problemen weer van belang, waarbij voor de scores op de voordelen van markthuur geldt: hoe groter de uitslag en hoe evenwichtiger de verdeling van de antwoorden tussen de drie groepen respondenten, hoe groter de bijdrage aan het probleem.

 

50   

 

6 Onderzoeksresultaten   Om een beeld te verkrijgen of een marktconforme huurprijs een oplossing kan bieden aan de drie belangrijkste problemen binnen de huurwoningmarkt zijn er, met behulp van een gestructureerde vragenlijst, tien woningcorporaties geïnterviewd. Vijf corporaties in woningmarktgebied 1 en vijf corporaties in woningmarktgebied 2. Er is gesproken met directieleden en/of stafmedewerkers waarbij de vragen uit de vragenlijst de leidraad vormen voor het gesprek. In dit hoofdstuk staan in § 6.1 de antwoorden per vraag vermeld. Voor elke vraag is een grafiek uitgewerkt waarbij de antwoorden inzichtelijk zijn gemaakt per groep respondenten. In § 6.2 zijn de conclusies getrokken op basis van de resultaten uit het praktijkonderzoek.

6.1 Onderzoeksresultaten Vraag 1. Wat zijn volgens u de belangrijkste problemen binnen de huurwoningmarkt. Hierin komt naar voren hoe de experts aankijken tegen de belangrijkste problemen op de huurwoningmarkt. Er zijn zeven problemen benoemd waarin op een vijf-puntsschaal aangegeven kan worden in welke mate men het ermee eens/oneens is. De gekozen problemen zijn het meest genoemd in het literatuuronderzoek. Hier waren meerdere antwoorden mogelijk.

 

51   

  Uit de reacties van de deskundigen komen drie problemen als belangrijkste problemen naar voren. Dit zijn: het woningwaarderingstelsel (WWS), minder inkomsten door teruglopende koopprijsontwikkelingen en het lage direct rendement als gevolg van het inflatievolgend huurbeleid. Het achterblijven van nieuwbouwontwikkelingen wordt door bijna geen van de respondenten als een probleem ervaren. Voor corporaties zijn de meeste nieuwbouwplannen sterk aangepast in de afgelopen periode, door tegenvallende verkoopresultaten is er minder ruimte om te investeren in nieuwbouw huurwoningen. Het vraagoverschot wordt alleen door een aantal woningcorporaties uit woningmarkt 1 tot een probleem gerekend, terwijl de woningcorporaties in woningmarktgebied 2 dit niet zien als een echt probleem. Geen van de experts heeft aanvullingen op de gestelde problemen binnen de huurwoningmarkt.

Corporaties in woningmarktgebied 1 geven aan dat zij de doelgroep te beperkt te vinden als gevolg van de Europese regelgeving. De meeste (4 van de 5) corporaties in dit woningmarktgebied 2 ervaren het WWS en het daaraan gekoppelde huurprijsplafond als meest knellend en geven dit probleem de hoogste score. Verder vinden de meeste corporaties dat de doorstroom stokt waarbij de teruglopende koopprijsontwikkeling als voornaamste reden wordt aangedragen. De belangrijkste problemen voor woningcorporaties in woningmarktgebied 1 zijn: -

Laag direct rendement als gevolg van inflatievolgend huurbeleid;

-

WWS en het huurprijsplafond;

-

Teruglopende koopprijsontwikkeling.

Corporaties in dit woningmarktgebied (3 van de 5) ervaren het lage directe rendement als gevolg van het inflatievolgend huurbeleid het meest knellend. Doorstroom stokt waarbij de teruglopende koopprijsontwikkeling als voornaamste reden wordt aangedragen. Dit heeft een negatieve uitwerking op de onderkant van de particuliere koopsector. Bewoners van deze woningen willen wel passender wonen, maar krijgen hun vaak verouderde woning niet verkocht. De koopwoningmarkt is concurrerend ten opzichte van de huurwoningmarkt. De nadruk ligt in dit gebied vooral op het gebrek aan doorstroming van huur- naar koopwoningen. De belangrijkste problemen voor woningcorporaties in woningmarktgebied 2 zijn: -

Laag direct rendement als gevolg van inflatievolgend huurbeleid;

-

Gebrek aan doorstroming;

-

Teruglopende koopprijsontwikkeling.

Woningbeleggers gaven een minder hoge score aan “gebrek aan doorstroming” en zijn het sterk oneens met het feit dat de doelgroep om in aanmerking te komen voor een gereguleerde woning te beperkt van omvang is. Beleggers ervaren het lage direct rendement en het WWS als meest knellend en geven beide problemen de hoogste score. Beleggers zijn het oneens, en dat

52   

  is niet onverwacht, dat de doelgroep om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning te krap is. De belangrijkste problemenvoor woningbeleggers zijn: -

Laag direct rendement als gevolg van inflatievolgend huurbeleid;

-

WWS en het huurprijsplafond;

-

Teruglopende koopprijsontwikkeling.

  Vraag 2. Is er volgens u een kwalitatief tekort aan betaalbare huurwoningen binnen de regio waar u woningbezit heeft?

De tweede vraag gaat in op het kwalitatief tekort aan betaalbare huurwoningen waarbij de normhuur voor betaalbaarheid van een huurwoningen is gesteld op € 652,52 per maand (grafiek 2). Vraag 3 en 4 houden verband met vraag 2 en gaan verder in op een mogelijk tekort aan betaalbare huurwoningen.

  Corporaties in woningmarkt gebied 1 ervaren weinig dynamiek binnen de huurwoningmarkt als gevolg van de gebrekkige doorstroming. Veelal ouder bezit voldoet voor een deel niet meer aan de wensen van de doelgroep, waardoor deze woningen moeilijker verhuurbaar zijn indien hier niet in wordt geïnvesteerd.

De opgave waar corporaties in woningmarktgebied 2 voor staan, is sterk afwijkend van die van corporaties in de Randstad. Binnen de onderzochte regio’s vindt veel transformatie plaats, veel woningen worden gesloopt waarvoor kwalitatief betere woningen voor terugkomen. Per saldo krimpt de woningmarkt in dit woningmarktgebied. Bewoners zijn veeleisend en blijven conservatief, hierdoor wordt een kwalitatief tekort ervaren. Corporaties ervaren weinig dynamiek binnen de huurwoningmarkt als gevolg van de gebrekkige doorstroming tussen de koop- en de huurwoningmarkt. Veelal ouder bezit voldoet voor een deel niet meer aan de wensen van de doelgroep, waardoor deze woningen moeilijker verhuurbaar zijn indien hier niet in wordt geïnvesteerd. Toevoegen van kwaliteit moet wel terugkomen in de huurprijs van corporatiewoningen, anders wordt het vermogen van corporaties uitgehold.

53   

  Beleggers geven aan (3 van de 4) dat zij noch een kwalitatief, noch een kwantitatief tekort ervaren binnen hun portefeuille aan betaalbare huurwoningen, Het is een kwestie is van goed verdelen van de huidige voorraad op basis van inkomen. Woningen van beleggers zijn doorgaans minder oud dan de woningen van corporaties; ook staan deze woningen in betere buurten en hebben ze gemiddeld meer comfort. Voor woningen tussen de € 650 en € 950 met genoeg kwaliteit is volgens beleggers wel meer vraag dan aanbod. Vraag 3. Voor welke doelgroep is een kwalitatief tekort het meest knellend binnen uw regio?

  Corporaties in woningmarkt gebied 1 ervaren een kwalitatief tekort aan betaalbare huurwoningen binnen de regio voor de laagste inkomens. Hierbij ligt de noodzaak niet zo zeer in het toevoegen van extra huurwoningen als wel in het bereikbaar houden (betaalbaar houden) voor de doelgroep.

De corporaties in woningmarktgebied 2 geven aan dat hier geen sprake is van een tekort voor de doelgroep maar wel een tekort is voor huishoudens die net buiten de doelgroep vallen. Zij kunnen moeilijker terugvallen op een corporatiewoning en zijn gedwongen om particulier te huren of te kopen. Veelal ouder bezit voldoet voor een deel niet meer aan de wensen van deze doelgroep, waardoor deze woningen moeilijker verhuurbaar of verkoopbaar blijken.

Beleggers geven aan dat zij geen tekort ervaren voor de doelgroep. Eén belegger geeft aan dat er een tekort ontstaat aan huurwoningen voor een inkomensgroep tussen de € 33.614 en de € 43.000. Volgens beleggers zijn er voldoende woningen voor de doelgroep beschikbaar, maar worden deze nu voor een deel bezet gehouden door huishoudens met een hoger inkomen. Inkomenstoetsing en geleidelijk aanpassen van de huurprijs zou dit kunnen voorkomen.

54   

  Vraag 4. Welke extra maatregelen heeft u genomen of gaat u nemen om het woningtekort binnen u regio te verminderen? Alle experts verwachten geen extra maatregelen te zullen nemen om het tekort aan betaalbare huurwoningen te verminderen (grafiek 4).

  Corporaties in woningmarkt gebied 1 zien in het huidige huurbeleid (en in de huidige afspraken met gemeenten) voldoende mogelijkheden om de meest urgente huisvestingsproblemen te  kunnen oplossen. Wel wordt ervaren dat wachtlijsten steeds verder oplopen en dat de mutatiegraad voor gereguleerde huurwoningen steeds verder terugloopt. De nieuwbouwopgave is voor de meeste corporaties al een behoorlijke uitdaging, zij zien geen heil in het extra toevoegen van nieuwbouw of aantrekken extra van huurwoningen voor de doelgroep om het woningtekort op te lossen.

De corporaties in woningmarktgebied 2 geven aan dat in het huidige huurbeleid (en in de huidige afspraken met gemeenten) voldoende mogelijkheden liggen om de meest urgente huisvestingsproblemen te kunnen oplossen. Daarnaast is er sprake van krimp, hierdoor zal de omvang van de woningportefeuille in de komende jaren kleiner worden.

Beleggers geven ook aan dat zij op dit moment geen extra maatregelen zullen nemen, zij ervaren echter ook geen tekort aan betaalbare huurwoningen. Woningbeleggers zijn geen voorstander om meer sociale woningen te bouwen. Zij zien echter wel kansen om een bestaande portefeuille van woningcorporaties over te nemen omdat deze in potentie genoeg kwaliteit bezitten voor geliberaliseerde verhuur, maar lopen tegen de rigide regels aan die gelden voor verkoop van corporatiewoningen. Daarnaast zijn de verkoopprijzen bij overname van corporatiewoningen te hoog waardoor een marktconform rendement voor verhuur hierdoor niet mogelijk is.

55   

  Vraag 5. Invoeren van markthuur voor alle huurwoningen in heel Nederland op basis van 4,5% van de WOZ-waarde (i.p.v. het huidige WWS excl. 25 extra punten). Vindt u dit een goede maatregel?

Gevraagd wordt of de verhuurders het eens of oneens zijn met deze maatregel. In grafiek 5 staan de antwoorden weergegeven.

 

  Woningcorporaties in woningmarktgebied 1 geven aan dat zij voorstander zijn van een reëler huurbeleid dat dichter tegen de markthuur aanzit, dan aanvullingen op het huidige huurbeleid. De inschatting is dat de markthuur gemiddeld boven de huidige maximaal redelijke huurprijs uitkomt. Corporaties geven aan dat door middel van huurharmonisatie de laatste jaren veel huurwoningen tegen de maximaal redelijke huurprijs aan zitten.

Woningcorporaties in woningmarktgebied 2 geven aan dat invoering van de markthuur weinig soelaas brengt als het gaat om extra huuropbrengsten, Wel zijn een aantal corporaties in dit woningmarktgebied voor het invoeren van een meer marktconform huurbeleid. Hierdoor is meer differentiatie in de huurprijs mogelijk. De inschatting is dat de markthuur gemiddeld niet boven de huidige maximaal redelijke huurprijs uitkomt.

Beleggers geven aan dat het invoeren van markthuur de huurwoningmarkt transparanter maakt. Verhuurders zouden hierdoor een gelijk speelveld krijgen waarop een marktconform rendement op termijn tot de mogelijkheden behoort. De inschatting is dat de markthuur per woning gemiddeld boven de huidige maximaal redelijke huurprijs uitkomt.

56   

  Vraag 6. Met hoeveel procentpunt zal de gemiddelde huurprijs van de totale woningportefeuille in uw regio stijgen t.o.v. de huidige gemiddelde huurprijs indien markthuur op basis van maximaal 4,5% van de WOZ–waarde wordt ingevoerd?

  Bij de vraag met hoeveel procentpunt de reële huurprijs extra zal worden opgetrokken na invoering van markthuur, geven de onderzochte woningcorporaties in woningmarktgebied 1 het antwoord dat dit vermoedelijk tussen de 1 en 5 procentpunt zal liggen. Doorgerekend voor huren binnen dit marktsegment komt dit uit op een gemiddelde extra huurstijging tussen de € 5 en de € 25 euro per maand per woning.

Bij de vraag hoeveel de reële huurprijs zal worden opgetrokken na invoering van markthuur geven de woningcorporaties in woningmarktgebied 2 het antwoord dat dit vermoedelijk niet of nauwelijks zal gebeuren. De feitelijke huurprijzen liggen voor het grootste deel op of zelfs iets boven de markthuur. De verwachting is dat bij één corporatie hier een klein deel van het bezit (gem. 1% punt) extra verhoogd kan worden na invoeren van de markthuur. Doorgerekend voor huurprijzen binnen dit marktsegment komt dit uit op een gemiddelde extra huurstijging van € 4 per maand per woning.

Bij de vraag aan beleggers hoeveel de reële huurprijs zal worden opgetrokken na invoering van markthuur geven de meeste beleggers aan dat dit ergens tussen de 6 en 10% zal uitkomen. Doorgerekend voor huren binnen dit marktsegment komt dit uit op een extra huurstijging van gemiddeld € 28 tot € 55 euro per maand per woning.

De reden waarom er rekening wordt gehouden met relatief lage percentages aan extra huuropbrengsten is dat er vanuit gegaan wordt dat toepassing van markthuur pas kan plaatsvinden na mutatie van de huurwoning en dat de realisatie van de maximale markthuurprijs lang niet overal kan worden gehaald, door corporaties met name in woningmarktgebied 1.

57   

  Vraag 7. Wat is uw inschatting over de individuele huurprijs per woning na mutatie binnen uw regio indien deze huurprijs gebaseerd wordt op de markthuur, waarbij de huurprijs maximaal 4,5% van de WOZ-waarde bedraagt? Gevraagd is of bij overgang naar een marktconforme huurprijs de maximale huurprijs bij nieuwe huurcontracten gemiddeld hoger, gelijk of lager zal uitvallen dan de huidige maximaal redelijke huurprijs. Hierop wordt verdeeld gereageerd door alle respondenten (grafiek 7).

Vier van de vijf woningcorporaties in woningmarktgebied 1 schatten in dat de individuele markthuur na mutatie boven de huidige maximaal redelijke huurprijs uitkomt. Woningcorporaties geven aan dat als gevolg van huurharmonisatie de laatste jaren veel huurwoningen dicht tegen de maximaal redelijke huurprijs verhuurd worden.

Op een na alle corporaties uit woningmarktgebied 2 geven aan dat zij inschatten dat de markthuur binnen hun regio gemiddeld onder de huidige maximaal redelijke huurprijs uitkomt. De inschatting hierbij is moeilijk te maken omdat het toepassen van de maximale markthuurprijs voor een deel van het bezit gedifferentieerd zal gaan gebeuren.

Beleggers schatten in dat de individuele markthuur na mutatie boven de huidige maximaal redelijke huurprijs zal liggen. Beleggers opereren veelal in woningmarktgebied 1 en in de Randstad. Woningen van beleggers hebben gemiddeld genomen meer kwaliteit dan woningen van corporaties. Voor woningcorporaties in woningmarktgebied 1 en voor beleggers, lijkt er een discrepantie te ontstaan tussen aan de ene kant een relatief geringe verhoging (vraag 6) en aan de andere kant de verwachting dat de markthuur boven maximaal redelijk uitkomt (vraag 7). Dit is te verklaren doordat de experts uitgaan van de gemiddelde huidige mutatiegraad en het feit dat niet overal de maximale markthuur op basis van 4,5% van de Woz-waarde kan worden opgezocht. Daarentegen zullen individuele woningen na mutatie (zo is de verwachting) boven maximaal redelijke worden huurprijs worden verhuurd. Hierdoor stijgt het gemiddelde huurniveau matig maar gestaag, ondanks dat er voor individuele woningen na mutatie een veel hogere huurprijs gerekend wordt.

58   

  Vraag 8. Welke voor- en nadelen zullen zich voordoen indien binnen uw regio indien de huurprijs gebaseerd wordt op de markthuur, waarbij de huurprijs maximaal 4,5% van de WOZ-waarde bedraagt?

  1. Meer huurinkomsten en daardoor hoger direct rendement 2. Vraag van huurwoningen is meer in lijn met het aanbod 3. Meer huishoudens kunnen passender gaan wonen 4. Minder (lange) wachttijd voor doelgroep huurwoning 5. Meer investeringen in nieuw te bouwen woningen

Corporaties in woningmarktgebied 1 geven aan dat zij meer huurinkomsten verwachten, de vraag meer in lijn komt te liggen met het aanbod en meer huishoudens passender gaan wonen. De wachtlijsten zullen hierdoor naar verwachting om in aanmerking te komen voor een betaalbare huurwoning (op termijn) kleiner worden. Dit leidt niet tot extra investeringen in nieuw te bouwen huurwoningen.

Corporaties in woningmarktgebied 2 geven aan dat zij niet (tot nauwelijks) meer huurinkomsten verwachten bij invoering markthuur, maar dat wel de vraag meer in lijn komt te liggen met het aanbod. De verwachting is dat meer huishoudens passender kunnen gaan wonen en dat er meer differentiatie in de huur mogelijk is. De wachtlijsten zijn binnen de onderzochte regio’s niet of nauwelijks aanwezig en zullen derhalve hier geen voordeel opleveren.

Beleggers geven aan dat zij bij invoering van markthuur meer huurinkomsten verwachten en dat de vraag meer in lijn komt te liggen met het aanbod en meer huishoudens passender gaan wonen. Dit kan volgens beleggers leiden tot extra investeringen in nieuw te bouwen huurwoningen, mits de extra huuropbrengsten niet volledig worden afgeroomd als gevolg van de extra heffing die is afgekondigd in de nieuwe kabinetsplannen.

59   

  Naast de voordelen is de vraag of er ook nadelen optreden bij de invoering van markthuren. In grafiek 9 zijn de uitkomsten uitgewerkt.

1. Betaalbaarheid voor (met name) lagere inkomens verslechtert 2. Grotere verschillen in huurprijzen voor dezelfde woondiensten 3. Segregatie van huishoudens met lage inkomens 4. Minder doorstroom binnen de huurwoningmarkt 5. Doorstroom van huur naar koopwoningen

Voor corporaties in woningmarktgebied 1 worden nadelen als gevolg van markthuur met name verwacht als gevolg van de onbetaalbaarheid van markthuren voor huishoudens met lage inkomens en in toenemende (inkomens)segregatie. Drie van de vijf corporaties geven aan dat de doorstroom binnen de huurwoningmarkt wel eens een nadeel kan worden als markthuur resoluut en direct ingevoerd wordt. Zij adviseren om invoering van markthuurprijzen geleidelijk te laten gebeuren, waarbij zittende huurders op termijn niet ontzien worden.

Corporaties in woningmarktgebied 2 verwachten dat invoering van markthuur met name de betaalbaarheid voor de lage inkomens verslechtert. Vier van de vijf corporaties verwachten een toenemende (inkomens)segregatie bij het invoeren van de markthuur. Aangegeven wordt dat het invoeren van markthuur, zonder dat de fiscale voordelen voor koopwoningen afgebouwd worden, onverstandig is. Dit kan volgens drie van de vijf corporaties leiden tot minder doorstroom binnen de huurwoningmarkt.

Woningbeleggers zijn verdeeld, de betaalbaarheid van markthuren voor huishoudens met een laag inkomen en het risico van (inkomens)segregatie kunnen tot een nadeel worden gerekend. Bij de volgende vraag wordt dieper ingegaan op de betaalbaarheid van markthuren. Verschillen in huurprijs en de doorstroom van koop- naar huurwoningen worden door alle experts niet als nadeel gezien.

60   

  Vraag 9. Hoe worden de problemen met betrekking tot de betaalbaarheid van huurwoningen in de regio ingeschat na invoering van markthuur, gebaseerd is op maximaal 4,5% van de WOZ- waarde? Welke groep huishoudens zou volgens de experts een probleem kunnen krijgen met de betaalbaarheid zodra markthuur een feit is. Alle ondervraagde experts verwachten problemen met de betaalbaarheid alleen niet voor inkomens > € 43.000. 

Woningcorporaties in woningmarktgebied 1 verwachten problemen aangaande de betaalbaarheid. Voor huishoudens met lage- en middeninkomens zal dit tot problemen leiden. Woningcorporaties verwachten daarnaast dat problemen met de betaalbaarheid vooral zullen ontstaan bij huishoudens die niet in aanmerking komen voor een corporatiewoning, en dus aangewezen zijn op de particuliere huurmarkt. waarbij de markthuren ver boven het huidige huurniveau zullen liggen. Voor een aantal huishoudens zal wonen onbetaalbaar worden.

Alle ondervraagde experts in woningmarktgebied 2 verwachten dat de betaalbaarheid van huurwoningen bij de lage inkomens nog meer dan nu al het geval is, kan leiden tot problemen zodra markthuur een feit is. Ondanks dat de huren in deze regio’s niet of nauwelijks stijgen, zal het noodzakelijk blijven om met behulp van huurtoeslag de woonlasten laag te houden. Huishoudens met hoger inkomen tot € 43.000 zullen naar verwachting hiervan nauwelijks problemen ondervinden omdat het aanbod aan woonruimte (koop of huur) voldoende aanwezig is en als gevolg van markthuur nauwelijks zal stijgen.

Beleggers daarentegen zijn verdeeld: twee van de vier ondervraagde beleggers verwachten problemen bij huishoudens met de laagste inkomens, de andere twee bij huishoudens met laag inkomen tot aan huishoudens met een inkomen tot € 43.000. Beleggers geven aan dat zonder extra inkomensondersteuning via bijvoorbeeld de huurtoeslag grote groepen huishoudens in de problemen kunnen komen.

61   

  Vraag 10. Verwacht u het risico van vraaguitval in uw regio zodra markthuur gebaseerd op maximaal 4,5% van de WOZ- waarde ingevoerd wordt?

  De woningcorporaties in woningmarktgebied 1 schatten in (4 van de 5) dat bij invoering van markthuren vraaguitval zich aandient. Op welke schaal is nog onduidelijk, maar de experts verwachten dat dit aan de bovenkant van de huurmarkt zal plaatsvinden omdat hier de concurrentie met de koopmarkt het grootst is. Eén woningcorporatie geeft aan dat zodra vraaguitval zich aandient de markthuur hierop zal worden aangepast zodanig dat vraaguitval geminimaliseerd wordt. Hierdoor zijn vraag en aanbod in evenwicht en is het aan de corporatie om op tijd hierop te anticiperen.

Ook woningcorporaties in woningmarktgebied 2 geven aan dat vraaguitval te verwachten is bij een huurniveau van > € 850,00 per maand. De verwachting is dat bij het optrekken van het huurniveau tot aan markthuur in het hoge huursegment, huurders sneller zullen overstappen naar een koopwoning. Onder deze huurprijs is de verwachting dat invoering van markthuur in sommige gevallen kan leiden tot lagere huurprijzen.

Woningbeleggers verwachten geen vraaguitval. Zodra markthuren worden ingevoerd, zullen vraag en aanbod in evenwicht zijn. De verwachting is dat niet overal de theoretische markthuren op basis van 4,5% direct haalbaar zijn maar dat dit proces geleidelijk zal gaan.

Naast deze vragen zijn nog een aantal aanvullende vragen gesteld. Met het oog op de actualiteit van dit onderwerp zijn er een drietal vragen gesteld over de kabinetsplannen aangaande de heffing die zal gelden voor verhuurders en de maatregelen aangaande extra WWS-punten en extra huurindexatie voor scheefwoners.

62   

  11.

Verhuurders gaan d.m.v. een heffing bijdragen aan de huurtoeslag. Welke invloed zal de aangekondigde extra heffing hebben op de huurwoningmarkt?

Uit de gesprekken met de woningcorporaties valt op te maken dat corporaties de aangekondigde heffing om te gaan bijdragen aan de huurtoeslag geen goed idee vinden. Woningcorporaties in zowel woningmarktgebied 1 als in woningmarktgebied 2 geven aan dat hierdoor bewezen is dat de huidige systematiek van subsidiëren van de woonconsumptie niet deugt, waardoor extra maatregelen nodig zijn om de gaten te dichten. Woningcorporaties zullen als deze maatregelen doorgaan zich nog meer moet richten op de kerntaken en zullen hierdoor sociaal maatschappelijke investeringen moeten stoppen, zoals investeren in de leefbaarheid van woonwijken.

Beleggers geven aan dat deze maatregel geen enkele prikkel geeft om de vastgelopen woningmarkt weer in beweging te krijgen. Voor sommige beleggers kan de maatregel de nieuwbouwproductie ernstig verstoren omdat hierdoor investeringen uitblijven of dat nog meer beleggers zich terugtrekken uit de huurwoningmarkt. 12.

Bent u het eens met de plannen van het kabinet om in schaarstegebieden het aantal WWS-punten met maximaal 25 punten te verhogen? Welke voor- en nadelen verwacht u hierbij?

Alle woningcorporaties en woningbeleggers zijn het eens met de maatregel. De meeste woningcorporaties in woningmarkt 1 geven aan dat zij hier nauwelijks gebruik van gaan maken. Door de meeste corporaties wordt het gezien als een stapje in de goede richting waarbij meer differentiatie mogelijk is. Corporaties in woningmarkt gebied 2 denken dat deze maatregel in schaarstegebieden wel een goede maatregel kan zijn, maar zullen hier zelf niet of nauwelijks gebruik van maken 17 . Beleggers geven aan dat zij anders dan woningcorporaties in woningmarkt 1 deze maatregel zoveel mogelijk gaan toepassen. De voordelen die corporatievertegenwoordigers noemen zijn: meer huurinkomsten; en meer differentiatiemogelijkheden waarbij ook corporatiewoningen beschikbaar komen voor huishoudens die net buiten de doelgroep vallen. Als nadeel wordt gezien dat de betaalbaarheid van huurwoningen in een aantal regio’s verslechtert en dat dit juist kan leiden tot stagnatie van de doorstroming binnen de woningmarkt. Woningbeleggers geven aan dat zij verwachten dat dit voor een relatief klein aantal woningen extra huurinkomsten kan opleveren. Het nadeel kan zijn dat de mutatiegraad voor woningen waar deze maatregel van toepassing is, zal teruglopen.

                                                          17

Ten tijde van het interview met een aantal corporaties en woningbeleggers was nog niet duidelijk of deze maatregel ingevoerd

zou worden voor heel Nederland, of alleen voor de schaarste gebieden.

  63   

  13.

Bent u het eens met de plannen van het kabinet om jaarlijks de huurprijzen met 5% boven inflatie te verhogen voor huishoudens met een jaarinkomen > € 43.000? Welke voor- en nadelen verwacht u hierbij?

Woningcorporaties in woningmarktgebied 1 geven unaniem aan dat zij het eens zijn met dit voorstel, maar geven aan dat zij weinig verwachten van de praktische uitvoerbaarheid van deze maatregel. Huishoudens wegen volgens deze experts hun nadeel van een extra huurverhoging af tegen het grotere nadeel om te verhuizen en in de particuliere huursector een woning te moeten huren of kopen. Corporaties in woningmarktgebied 2 zijn sceptisch over deze maatregel en geven voor een deel aan dat er binnen hun woningportefeuille sowieso weinig huishoudens een inkomen hebben van € 43.000 en hoger; het gaat hierbij om enkele procenten van het totale aantal huurders. Woningbeleggers zijn het eens met deze maatregel, maar verwachten er niet op grote schaal gebruik van te maken vanwege de praktische uitvoerbaarheid en de administratieve rompslomp die dit met zich meebrengt. De voordelen die over het algemeen genoemd worden, zijn het terugdringen van het aantal scheefwoners, vooral in de grote steden waardoor ruimte ontstaat voor de instroom van starters op de huurwoningmarkt. Twee vertegenwoordigers van woningbeleggers geven aan dat indien de inkomensgegevens voor verhuurders beschikbaar komen deze maatregel effectiever voor de doorstroom binnen de huurwoningmarkt is dan het optrekken van het aantal WWS-punten.

6.2 Deelconclusies   Belangrijkste problemen De uitspraken van de respondenten aangaande de belangrijkste problemen binnen de huurwoningmarkt wijzen erop dat zowel de corporaties in woningmarktgebied 1 en de beleggers dezelfde problemen belangrijk vinden. Corporaties in woningmarktgebied 2 wijken hier op één probleem hiervan af. De problemen die door vrijwel alle experts als belangrijkste genoemd zijn: -

Laag direct rendement als gevolg van inflatievolgend huurbeleid;

-

WWS en het huurprijsplafond (voornamelijk bij corporaties in gebied 1 en bij beleggers);

-

Teruglopende koopprijsontwikkeling.

Daarnaast worden genoemd: -

Gebrek aan doorstroming binnen de huurwoningmarkt; (voornamelijk bij corporaties in gebied 2)

-

De doelgroep voor gereguleerde huurwoningen is te beperkt (alleen corporaties).

Dat het huidige WWS meer belemmerend werkt voor corporaties in woningmarktgebied 1 en voor beleggers blijkt uit de score op het probleem “WWS en het daaraan gekoppelde huurprijsplafond”. Corporaties in beide woningmarktgebieden geven aan dat de doelgroep om in aanmerking te komen voor een gereguleerde huurwoning te beperkt is, zij zien liever een verruiming van de inkomensgrens naar € 43.000. Beleggers zijn het hier niet mee eens.

64   

  Tekort betaalbare huurwoningen Woningcorporaties in woningmarktgebied 1 ervaren een kwalitatief tekort aan betaalbare huurwoningen. Voor corporaties in woningmarktgebied 2 is transformatie van het huidige woningbezit de belangrijkste opgave, van de ondervraagde experts zal de woningportefeuille de komende jaren niet groeien. Eerst zullen er woningen moeten worden ontrokken aan de voorraad voordat ruimte is voor nieuwbouw. Beleggers ervaren geen tekort aan betaalbare huurwoningen, wel aan woningen in het middensegment . Beleggers geven aan dat wat hun betreft de voorgestelde extra heffing voor verhuurders geen enkele prikkel is om te investeren in de huurwoningmarkt. Alle respondenten geven aan geen extra investering te zullen doen om het kwalitatief tekort aan betaalbare huurwoningen te verkleinen. Markthuur Woningcorporaties in beide woningmarktgebieden hebben liever een reëler huurbeleid dat dichter tegen de markthuur aan zit. De ondervraagde experts in woningmarktgebied 2 geven aan dat markthuur en feitelijke huur voor het grootste deel in evenwicht zijn. In sommige gevallen is de markthuur lager dan het huidige maximaal redelijke huurniveau. Markthuur maakt de huurwoningmarkt transparanter waarbij wel goed gekeken moet worden naar de een overgangsregeling voor de zittende huurders. Als deze groep niet wordt meegenomen dan kan het invoeren van markthuren mogelijk contraproductief werken, aldus de experts. Bij een juist gekozen transitiepad kan markthuur volgens beleggers leiden tot meer investeringen in de huurwoningmarkt dan bij voortzetting van het huidige beleid. Corporaties zijn voorzichtig als het gaat om huurpotentie na invoeren markthuur. De bijdrage van markthuur aan de huurstijging van de portefeuille gemiddeld, is gering (5%-punt in de bovenste 5 Corop-gebieden, iets meer voor de huurwoningen van beleggers en nagenoeg geen extra huurstijging in de onderste 5 Corop-gebieden). Er zijn twee oorzaken aan te wijzen waarom de experts rekening houden met een geringe gemiddelde huurstijging direct na invoering van markthuur: 1. de mutatiegraad, de huurprijs kan alleen naar markthuur worden opgetrokken na mutatie. De gemiddelde mutatiegraad voor corporatiewoningen is 8,1% (CFV, 2009). Zolang er geen mogelijkheden zijn om ook zittende huurders te confronteren met markthuur zal de gemiddelde huurprijs van de portefeuille langzaam stijgen. 2. Corporaties maar ook beleggers geven aan dat zij (net als binnen het huidige huurprijsbeleid) niet overal de huren zullen optrekken naar markthuur waar dit mogelijk is. Dit gedragseffect komt tot uiting in het feit dat het overgrote deel van de huurwoningvoorraad momenteel tegen een te lage huurprijs wordt verhuurt. Plotsklaps verhogen kan vraaguitval in de hand werken en dus kan de markthuur niet gehaald worden. Dit kan betekenen dat woningcorporaties en beleggers de reële huurstijging op dit moment lager inschatten en dat deze, in afwijking tot bijvoorbeeld de CPB

65   

  onderzoeken, zich pas op termijn zullen ontwikkelen in de schaarste gebieden tot het voorspelde dubbele van de huidige gemiddelde huurprijs. Voordelen wegen op tegen de nadelen, mits de betaalbaarheid voor lage inkomens is geborgd en zittende huurders hierin niet ontzien worden De scores mee eens op ‘Voordelen van markthuur t.o.v. het huidige huurbeleid’ geven aan dat markthuur een positieve bijdrage levert aan de oplossing van de belangrijkste problemen. Om de homogeniteit van de variabelen te meten is de betrouwbaarheidsmaat Cronbach’s α (alhpa) uitgerekend. Hieruit komt een homogeniteitcoëfficiënt van alpha 0,61, deze is uitgerekend in SPSS over de scores op de vijf uitspraken over ‘Voordelen van markthuur’ van de veertien respondenten. Dit betekent dat de scores van het totaal (voordelen markthuur) matig homogeen zijn. Meestal wordt uitgegaan van een minimale alpha van 0,70. Ondanks de matige homogeniteit van ‘de voordelen’ en het kleine aantal respondenten kan toch aangenomen worden dat invoering van markthuur een bijdrage levert aan een aantal van de belangrijkste problemen van het huidige huurprijsbeleid. In relatie tot de gestelde criteria in § 5.4 kan worden geconcludeerd dat markthuur een bijdrage levert aan de oplossing van probleem 3 (huurprijsbeleid en inflatievolgende huurprijsverhoging) en probleem 1 (ondoelmatigheid en marktverstoring) en deels aan probleem 2 (verhuisbelasting en terugdringen van wachtlijsten binnen stedelijke gebieden). Betaalbaarheid grootste nadeel bij invoeren markthuur De belangrijkste nadelen die naar voren komen bij de invoering van markthuren zijn volgens de experts het betaalbaarheidprobleem en in mindere mate de toename van (inkomens)segregatie. Met name de ondervraagde corporaties in woningmarktgebied 1 zien na invoering van markthuur een probleem ontstaan voor de huishoudens met een laag en middeninkomen van tot € 43.000. Deze huishoudens kunnen in schaarste gebieden moeilijker een betaalbare huurwoning vinden en zullen noodgedwongen uitwijken naar de periferie of naar goedkopere (en dus vaak naar oudere en kleinere woningen) waarbij (inkomens)segregatie op de loer ligt. Verwachte consequenties van de kabinetsplannen zijn marginaal De aangekondigde heffing voor corporaties en particuliere verhuurders zal geen prikkel zijn om de huurwoningmarkt te stimuleren. Verwacht wordt dat de heffingsmaatregel een negatief effect zal hebben op de nieuwbouw van huurwoningen. De plannen om maximaal 25 extra WWSpunten in te voeren in schaarste gebieden wordt gezien als een stap in de goede richting. Corporaties in gebied 1 zullen niet overal optimaal gebruik maken van de extra WWS-punten, beleggers daarentegen wel. De praktische uitvoerbaarheid van de 5% extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen van > € 43.000 is een punt van zorg.

66   

 

7 Conclusie en strategisch advies In deze scriptie zijn de belangrijkste problemen binnen de Nederlandse woningmarkt in beeld gebracht. Hierbij zijn de oorzaken en de gevolgen van deze problemen beschreven. Waar markthuur als hervormingsmaatregel wordt ingezet, is onderzoek gedaan naar de effecten die kunnen optreden zodra markthuur de standaard is in plaats van het huidige huurbeleid. Dit hoofdstuk bevat de belangrijkste conclusies van het onderzoek (§ 7.1). In het strategisch advies wordt antwoord gegeven op de centrale vraag (§ 7.2). In § 7.3 is de reflectie beschreven.

7.1 Conclusies Geen noodzaak tot impliciete subsidiëring van de huurwoningmarkt In hoofdstuk 2 is geconstateerd dat de Nederlandse woningmarkt gebrekkig functioneert. De koopwoningmarkt en de huurwoningmarkt zijn grotendeel gescheiden markten, met een kloof tussen koop- en huurwoningen. De prijsvorming voor koopwoningen komt tot stand door vraag en aanbod, waarbij kopers fiscaal gesubsidieerd worden. Als gevolg hiervan zijn de prijzen voor koopwoningen in de afgelopen jaren fors gestegen.

Binnen de huurwoningmarkt is voor het overgrote deel geen sprake van vrije prijsvorming. Door overheidsingrijpen wordt niet de markthuur, maar een lagere reguleringshuur huur gevraagd. Woningcorporaties verlagen deze “reguleringshuur” voor hun huurders om de doelstellingen te kunnen na streven middels een eigen huurbeleid. Huurprijsregulering en het beleid van woningcorporaties kan aangemerkt worden als impliciete subsidie die om en nabij de 8 miljard euro bedraagt. Beredeneerd vanuit de overheidsdoelstellingen van het woonbeleid is het borgen van de betaalbaarheid voor lage inkomens het enige motief om in te grijpen door de overheid op de huurwoningenmarkt. Dit kan zonder huurprijsregulering en impliciete subsidie. Hervorming van het huurprijsbeleid is hierdoor noodzakelijk, waarbij de markt dicteert en niet de overheid. Hogere impliciete subsidie, lagere verhuisbereidheid Nederland kent in West- Europees opzicht een zeer omvangrijke voorraad sociale huurwoningen. Meer dan 30% van de totale woningvoorraad kan aangemerkt worden als sociale huurwoning waarvoor huurprijsregulering van toepassing is. Huurprijsregulering houdt in dat inkomensondersteuning is verwerkt in de huurprijs. Hoe groter de sociale voorraad hoe groter de marktverstoring. Onderzoek toont aan dat de verhuisbereidheid afneemt naarmate de impliciete subsidie per huishouden groter is.

67   

  Grote regionale verschillen binnen Nederland Als de markthuur op basis van 4,5% van de WOZ-waarde het uitgangspunt is, dan is regionaal gezien er een groot verschil in huurprijzen,. Door de huurprijsregulering is de hoogte van de feitelijke huur in regionaal opzicht veel minder verschillend. Dat de huurprijsregulering geen rekening houdt met de gewildheid en de ligging van de woning, wordt hierbij bevestigt. Opvallend is dat in bijna alle Corop-gebieden waar de WOZ-waarde en dus ook de markthuur gemiddeld hoog is, de kale huurprijs hier geen gelijke tred mee houdt. In een aantal Coropgebieden is de kale huurprijs laag en ook behoort de WOZ-waarde tot de laagste van Nederland. In deze gebieden zal de markthuur nagenoeg gelijk zijn aan de huidige huurprijs. Anders is dit in de Amsterdamse regio, waar de druk op de woningmarkt groot is en waar relatief veel kleinere huurwoningen staan. Ondanks dat deze huurwoningen een lage huurprijs kennen en relatief weinig vierkante meters hebben, is hier de WOZ-waarde het hoogst van Nederland. Door de verschillen tussen de markthuur en de maximaal redelijke huurprijs in kaart te brengen kan Nederland worden ingedeeld in twee woningmarktgebieden. Markthuur draagt bij aan de oplossing van de belangrijkste problemen De huurwoningmarkt in de onderzochte Corop-gebieden van woningmarktgebied 2 heeft een geheel eigen dynamiek, deze wijkt af, volgens de experts, van de overige Corop- gebieden in woningmarkt 2. Het is van belang deze afzonderlijke effecten vanuit deze Corop-gebieden nader te onderzoeken 18 . Er kan geconcludeerd worden dat markthuur een bijdrage levert aan de oplossing van probleem 1(ondoelmatigheid en marktverstoring), deels aan probleem 2 (verhuisbelasting en terugdringen van wachtlijsten binnen stedelijke gebieden) en aan probleem 3 (huurprijsbeleid en inflatievolgende huurprijsverhoging). De bijdrage van markthuur aan de huurstijging binnen de huurwoningmarkt is gering (5%-punt in de bovenste 5 Coropgebieden, iets meer voor de huurwoningen van beleggers en nagenoeg geen extra huurstijging in de onderste 5 Corop-gebieden). De oorzaak hiervan is dat pas na mutatie van de huurwoning de markthuur kan worden gevraagd. Daarnaast verwachten corporaties dat zij niet overal de maximale markthuur kunnen opzoeken vanwege de verwachte betaalbaarheids problemen van hun doelgroep na invoeren van de markthuur. Kwalitatief tekort aan betaalbare huurwoningen Woningcorporaties in beide woningmarktgebieden ervaren een kwalitatief tekort. Corporaties ervaren dat voor huishoudens met lage en middeninkomens, dit kwalitatieve tekort het grootst is. Woningcorporaties in beide woningmarktgebieden geven aan dat zij geen extra maatregelen in de vorm van extra nieuwbouw of acquisitie te zullen nemen om dit tekort te verminderen.

                                                         18

Tijdens dit onderzoek is er een rapport verschenen “De woningmarkt in krimpgebieden” in opdracht van het ministerie van BZK/WWI. In dit rapport wordt een beeld geschetst van het functioneren van de regionale woningmarkt in de onderzochte Corop gebieden. De resultaten van dit onderzoek is niet meegenomen in de analyse en conclusies van deze scriptie.  

68   

  Beleggers ervaren geen kwalitatief tekort aan huurwoning tot aan de liberalisatiegrens, wel een tekort aan huurwoningen tussen de € 650 en € 950. Hieruit kan worden opgemaakt dat zowel woningcorporaties als beleggers ervaren, dat er op dit moment er geen noodzaak is om ‘extra’ te investeren in nieuwbouw in het segment tot aan de liberalisatiegrens, anders dan de nieuwbouwopgave waar woningcorporaties nu al voor staan. Boven de liberalisatiegrens verwachten corporaties nauwelijks nieuwbouwwoningen te zullen toevoegen in de komende jaren. Voordelen markthuur Voor de invoering van markthuur is duidelijk onderscheid te maken tussen de woningcorporaties in woningmarktgebied 1 en 2. Corporaties in woningmarktgebied 2 zijn geen voorstander van invoeren van markthuur, en ook één corporatie uit marktgebied 1 is hier geen voorstander van. Corporaties die wel voorstander zijn verwachten meer huurinkomsten, waarbij zij uitgaan van een reële gemiddelde huurstijging tussen de 1% en 5%. Hierbij zullen huishoudens passender gaan wonen, de vraag zal meer in lijn zal liggen met het aanbod en (op termijn) zal markthuur leiden tot minder wachtlijsten. Markthuur zal niet automatisch leiden tot meer investeringen in bijvoorbeeld nieuwbouw. Een aantal corporaties denkt dat invoeren van markthuren op basis van 4,5% van de WOZwaarde zal leiden tot een daling van de huurinkomsten. Invoering van markthuur zal wel de vraag meer in lijn brengen met het aanbod, en de verwachting is dat meer huishoudens passender kunnen gaan wonen. Nadelen markthuur De betaalbaarheid van markthuren wordt door de corporaties aangeven als punt van extra aandacht. Verwachting is dat te snelle invoering van markthuur zal leiden tot vraaguitval en uiteindelijk tot aanpassen in een lagere markthuur. Het borgen van de betaalbaarheid kan door een inkomensafhankelijke woontoeslag in te voeren. Hierdoor is de toeslag niet meer afhankelijk van de huurprijs van de woning. De woonconsument kan hierdoor voortaan zelf bepalen welk deel van zijn inkomen hij of zij aan een woning wil besteden. Uit Internationaal onderzoek blijkt dat een nadeel van huurtoeslag in een vrije woningmarkt kan zijn dat een deel van de huurtoeslag als prijsverhoging ‘in de zakken’ van de verhuurder terecht kan komen. Inkomenssegregatie is een ander nadeel waarmee rekening gehouden dient te worden. Vooral in de oudere stadswijken is de kans groot dat door invoering van markthuren, lage inkomens zich gaan huisvesten in de randen van de stad of in goedkopere en vooral oudere woningen. Investeren in gedifferentieerd bezit in vooral oudere stadswijken is noodzakelijk en vraagt om nader onderzoek om situaties zoals in Parijs en andere Franse steden te beperken.

69   

  Nieuwe kabinetsplannen De nieuwe kabinetsplannen worden over het algemeen gezien als een klein stapje in de goede richting. De voordelen van meer huurinkomsten ( alleen voor schaarste gebieden), wegen wellicht niet op tegen de nadelen zoals een nog lagere mutatiegraad. Gedragseffect kan hier een mogelijke oorzaak van zijn. Daarnaast is de verwachting dat hierdoor de betaalbaarheid voor met name de middeninkomens in het geding komt, omdat deze groep geen aanspraak kan maken op een sociale huurwoning en door de extra punten in schaarste gebieden aangewezen zijn op duurdere vrije- sectorhuurwoningen. Van de maatregel om extra huurverhoging in rekening te brengen bij huishoudens met een inkomen van € 43.000 wordt door de experts weinig verwacht. Zeker in schaarste gebieden waar deze maatregel enigszins effect kan hebben, is de verwachting dat dit voorstel per saldo geen extra doorstroom creëert. Als laatste wordt door alle respondenten aangegeven dat hervorming van de huurwoningmarkt alleen, geen oplossing biedt voor de gehele woningmarkt. Ook de koopwoningmarkt en dan met name de hypotheekrenteaftrek zal snel op de politieke agenda moeten komen. Dit neemt niet weg dat los daarvan de problematiek binnen de huurwoningmarkt vraagt om een eigen aanpak.

7.2 Strategisch advies   De centrale vraag in deze scriptie is als volgt geformuleerd: In hoeverre kan een marktconforme huurprijs bijdragen aan de oplossing van de drie genoemde problemen binnen de huurwoningmarkt en hoe verhoudt deze bijdrage zich tot mogelijke, andere nadelen die het gevolg kunnen zijn van een marktconforme huurprijs. Het strategisch advies is gebaseerd op de conclusies die zijn getrokken naar aanleiding van dit onderzoek en geeft hierbij antwoord op de centrale vraag. Het strategisch advies is bedoeld voor de gehele Nederlandse huurwoningmarkt. De centrale vraag valt in twee onderdelen uiteen: 1. Het antwoord op het eerste deel van de centrale vraag: ‘in hoeverre een marktconforme huurprijs kan bijdragen aan de oplossing van de drie belangrijkste problemen?’ is voor het grootste deel afdoende beantwoord. Binnen de bovenste vijf Corop-gebieden kan de conclusie worden getrokken dat markthuur positief bijdraagt aan de oplossing van de drie genoemde problemen. Beleggers laten eenzelfde beeld zien, zij opereren voor een groot deel in woningmarktgebied 1 en dit bevestigt het bovenstaande. In de onderste vijf Corop-gebieden draagt markthuur nauwelijks positief bij aan de bestaande problemen binnen de huurwoningmarkt. Van invloed kan zijn dat in deze Corop-gebieden een andere dynamiek heerst omdat in deze gebieden voornamelijk gekenmerkt worden door een krimpende woningmarkt, relatief lage huren en lage WOZ-waarde van woningen. Nader onderzoek moet uitwijzen of voor de overige Corop-gebieden in

70   

  woningmarktgebied 2, bij invoering van markthuren, aanvullende maatregelen of beleid noodzakelijk is.

2. Het antwoord op het tweede deel van de centrale vraag: ‘hoe verhoudt deze bijdrage zich tot mogelijke andere nadelen die het gevolg kunnen zijn van een marktconforme huurprijs?’ is afdoende beantwoord. In de interviews met corporaties en beleggers kwam naar voren dat er wel degelijk nadelen zijn te verwachten die van invloed kunnen zijn bij invoering van markthuur, maar dat deze nadelen kunnen worden ondervangen door extra maatregelen te treffen. Het betreft hier maatregelen waar bij invoering van markthuur rekening gehouden moet worden. Deze maatregelen zijn onderverdeeld in: o de timing en transitie van invoering markthuur waarbij ziftende huurders niet ontzien worden; o de betaalbaarheid van markthuren. Timing en transitie Uit de conclusies is op te maken dat een geleidelijke overgang naar een marktconforme huurprijs de negatieve effecten van markthuur, zoals de effecten van vraaguitval kan reduceren. De huidige financiële crisis dwingt overheden kritisch te kijken naar hun subsidiebeleid, dan lijkt nu het moment om de huurwoningmarkt om te vormen. Geleidelijk invoeren van de WOZwaarde binnen het huidige WWS lijkt de meest simpele weg. Te meer nog omdat voor een groot deel van Nederland het huurprijsplafond binnen het WWS geen belemmering is. Een andere mogelijkheid is om markthuren mogelijk te maken op basis van 4,5% van de WOZwaarde waarbij verhuurders de mogelijkheid krijgen om bij zittende huurders de huurprijs binnen 5 jaar naar markthuur te brengen. Huurders waarbij een scheefgroei zit tussen het inkomen, de feitelijke huur en de markthuur, zowel in positieve als in negatieve zin, weten dat ze op termijn om moeten kijken naar een andere woning, of anders (in de meeste gevallen) meer moeten gaan betalen voor hun huidige woning. Betaalbaarheid van markthuren en voorkomen van negatieve externe effecten Uit de conclusies over de gemiddelde huurstijging na invoering van de markthuur is op te maken dat de experts verwachten dat dit geleidelijk zal moeten gebeuren. Hierdoor zal de gemiddelde huurprijs, afhankelijk van het aantal mutaties, een paar procentpunt hoger uitkomen. Zodra de markt deze hogere markthuurprijzen opneemt zal de markthuur zich rond dit punt gaan stabiliseren. Huurprijsverhoging, afhankelijk van het gekozen transitiepad, betekent dat de maximale markthuurprijs geïndexeerd wordt na 12 maanden tot markthuur (op basis van 4,5% van de WOZ-waarde) plus inflatie. Hiermee wordt een mogelijk ‘Hold up’ probleem voorkomen. Bij invoering markthuren leveren de corporaties geen bijdrage meer aan

71   

  de betaalbaarheid van wonen, deze verantwoordelijkheid komt dan geheel bij de overheid te liggen. Hierbij zullen afspraken gemaakt moeten worden tot welk inkomen huishoudens met lage inkomens gesubsidieerd worden. Met andere woorden, er zal een deel van de huishoudens wonende in gereguleerde huurwoningen op zoek moeten naar goedkopere woonruimte. Een ander deel kan weliswaar blijven wonen, maar gaat hiervoor (in de meeste gevallen) een hogere huurprijs betalen. De voorwaarde hierbij is dat de huurtoeslag goed geborgd is, en dat toetsing van het inkomen bij verstrekken van subsidie aan huishoudens met een laag inkomen, jaarlijks wordt gedaan.

7.3 Reflectie In dit onderzoek heb ik op verschillende terreinen een groeiproces doorlopen waarbij ik vanuit verschillende kanten tegen een aantal uitdagingen ben aangelopen. Ten eerste was ik verrast over de enorme hoeveelheid literatuur die over dit onderwerp door de jaren heen is geschreven. In allerlei verbanden is onderzoek gedaan naar het functioneren van de woningmarkt. Inhoudelijk zijn een groot deel van deze onderzoeken gebaseerd op scenarioanalyse waarbij de keuze wordt gegeven uit een aantal scenario’s. De valkuil is om te verdwalen in de veelomvattendheid van de rapportages en de uitspraken en beweringen. Dit dwingt om keuzes te maken, waarbij de literatuur die door mij is gebruikt een belangrijke richting heeft gegeven aan het denkpatroon en uiteindelijk aan de inhoud. Tijdens deze worsteling met de hoeveelheid literatuur heb ik een belangrijke les geleerd. Tijdens een van mijn eenzame opsluitingen in het scriptielab in Amsterdam kreeg ik van een medestudent de wijze les: “heel veel stukken zijn interessant zijn om te lezen, maar na de afronding van je scriptie heb je hiervoor veel meer tijd, dus beperk je tot de meest relevante onderzoeken!” Ten tweede ben ik tijdens het afbaken een aantal keren verdwaald en letterlijk het verkeerde pad ingeslagen. Hierdoor heb ik een veel bredere kijk op verschillende facetten binnen de woningmarkt gekregen waardoor ik uiteindelijk de vertaalslag kon maken naar dit onderzoek. De ontvlechting van de problematiek binnen de woningmarkt is zeer complex en ik verwacht dan ook dat er nog vele onderzoeken zullen volgen over de huurwoningmarkt. Tot besluit viel het mij op ik tijdens het afnemen van de vele interviews door heel Nederland, een enorme bereidheid heb ervaren vanuit de huurwoningmarktexperts om kennis te delen en tijd te investeren om mij zo goed mogelijk op weg te helpen. Opvallend was de goede interactie over het fenomeen markthuur en de terughoudendheid (vooral bij woningcorporaties in schaarste gebieden) bij het verhogen van de huurprijzen na invoering van markthuren. De gesprekken met vertegenwoordigers van corporaties en beleggers hebben mij nieuwe inzichten gegeven hoe vanuit verschillende invalshoeken aangekeken wordt tegen de huidige problematiek op de huurwoningmarkt.

72   

 

Literatuurlijst Arnott, R. (1995), Time for Revisionism on Rent Control? Journal of Economic Perspectives, Volume 9 No 1 page. 99-120 Baarda, D.B. en M.P.M. de Goede (2006) Basisboek methoden en technieken: praktische handleiding voor het uitvoeren en opzetten van een onderzoek, Stenfert Kroese, Leiden Ball, M. (2009), European Housing review 2009. Royal Institute of Chartered Surveyors, Londen. Besseling, P.J., A. Bovenberg, G. Romijn en W. Vermeulen (2008), ‘De Nederlandse woningmarkt en overheidsbeleid: over aanbodrestricties en vraagsubsidies’, in: Don, F.J.H. [red.] (2008) Agenda voor de Woningmarkt: preadviezen van de Koninklijke Vereniging voor de Staatshuishoudkunde 2008, Koninklijke Vereniging voor de Staatshuishoudkunde, Amsterdam. Blijie, B., R. van Hulle en C. Poulos (2010), Het wonen overwogen, De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009, Ministerie van VROM en CBS, Den Haag. Blokland, F. (2009), Wat zijn sociale en wat zijn commerciële huurwoningen?, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nummer 1 2009, pag. 18-21. Bovenberg, A.L. en L.G.M. Stevens, Het fiscale stelsel van de toekomst: eenvoud, neutraliteit en draagkracht, essay in opdracht van de Studiecommissie Belastingstelsel, januari 2010. Buitelaar, E., A. Segeren en L. van den Broek (2008), Sociale huurwoning: een begrip, maar wat zijn het?, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr 14(5) 2008, pag. 31-34. CFV (2011), Doorrekening effecten Regeerakkoord voor de corporatiesector; april 2011, Naarden CFV (2009), Sectorbeeld realisaties woningcorporaties; verslagjaar 2008, Naarden. Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (2010), Naar een Integrale hervorming van de woningmarkt. Sociaal-Economische Raad (SER) Den Haag. Conijn, J.B.S. en F. Schilder (2011), De haalbaarheid van markthuren, Real Estate Research Quarterly, april 2011. Conijn, J.B.S. (2010), Subsidiëring in de Nederlandse huursector: Presentatie op het 19de VOGON congres, Tijd voor keuzes: Houdbaarheid van de Nederlandse (Huur)woningmarkt. Amsterdam Conijn, J.B.S. (2008), Subsidiëring van de woonconsumptie: een zinloos schip van bijleg.

73   

  in: Don, F.J.H. [red.] (2008) Agenda voor de Woningmarkt: preadviezen van de Koninklijke Vereniging voor de Staatshuishoudkunde 2008, Koninklijke Vereniging voor de Staatshuishoudkunde, Amsterdam. Conijn, J.B.S. (2006), De koopsector: een verstorende factor op de woningmarkt, ESB, 1 december 2006, pag. 630-633. Cox, W. en H. Pavletich, 2007, 3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey. Centraal Planbureau (2010). Keuzes in kaart 2011-2015. Effecten van negen verkiezingsprogramma’s op economie en milieu, CPB en PBL, Den Haag. DNB (2008), Het achterblijvende woningaanbod in Nederland, Kwartaalbericht, maart 2009, pag. 52-55. Dol, K., H. van de Heijden en M. Oxley (2010), Economische crisis, woningmarkt en beleidinterventies; een internationale inventarisatie.Onderzoeksinstituut OTB, Delft. Don, H. (2005), “De woningmarkt: het vergeten hervormingsdossier”, CPB, Nieuwsbrief, december, 1. Donders, J., G. Romijn en M. van Dijk (2010), Hervorming van het Nederlandse woonbeleid. CPB document 84. Den Haag Droste, C. en T. Knorr-Siedow (2007), Social housing in Germany. In: Whitehead, C. en K. Scanlon [eds.] (2007), Social Housing in Europe. DTZ Zadelhof (2010), Huurwoningen sleutel tot marktherstel, De Nederlandse markt voor woningbeleggingen, oktober 2010, DTZ Zadelhof afd. Research, Amsterdam. Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (2009) EIB-raming april 2009, Amsterdam: EIB Eichholz, P. en T. Lindenthal (2008), Behoeftes en belemmeringen in de woningbouw: een lange termijn perspectief, in: Don, F.J.H. [red.] Agenda voor de woningmarkt. preadviezen van de Koninklijke Vereniging voor de Staatshuishoudkunde 2008, Koninklijke Vereniging voor de Staatshuishoudkunde, Amsterdam. Elsinga, M., M.E.A. Haffner, J. Hoekstra, P. Vandenbroucke, E. Buyst en S. Winters (2007), Beleid voor de private huur: een vergelijking van zes landen, in opdracht van het Ministerie van de Vlaamse gemeenschap. Ewijk, C. van, M.A. Koning, M.C.H. Lever en R.A. de Mooij (2006), Economische Effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. CPB bijzondere publicatie 162, Den Haag Ewijk, C. van en H. ter Rele (2008), Macro-economische verkenning van de huizenmarkt. In: Don, F.J.H. [red.] (2008) Agenda voor de woningmarkt. Preadviezen van de Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde, Koninklijke Vereniging voor de Staatshuishoudkunde, Amsterdam, pag. 179-212.

74   

  Fack, G. (2006), Are housing benefit an effective way to redistribute income? Evidence from a natural experiment in France. Labour Economics, Volume 13, Issue 6, December 2006 pages 747 – 771. Ferment, B en C. Poulus (2010), Toewijzing sociale huurwoning, in het licht van de 90% EC richtlijn. In opdracht van het ministerie VROM, ABF Research, Delft Francke, M.K. (2010), Comparing market rents from a user cost and reaction model, Applied Working Paper, No. 2010-03. Ortec Finance: Rotterdam. Gool, P. van, P. Jager, R.M. Weisz (2007), Onroerend goed als belegging, 4de druk, Stenfert Kroese, 2007. Graaff, T. de en M. van Leuvesteijn (2007), The impact of housing market institutions on labour mobility. CPB-discussion paper no. 82, Den Haag. Hoek, T.H. van (2009), Hervorming van de woningmarkt, EIB, Amsterdam. Hof, B., C.C. Koopmans en C.N. Teulings (2006). Een nieuw fundament. Borging publieke belangen op de woningmarkt. SEO-rapport 899. International Monetary Fund (2008), Annual Report: Activities 2008, Washington D.C: IMF Koning, M.A., R Saitua en J. Ebrecht (2006), Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, CPB document 128 Koning, P. en M. van Leuvesteijn (2010), De woningcorporaties uit de verdwijndriehoek,CPB- document no. 202, Den Haag. Lind, H. (2001), Rent regulation: A conceptual and comparative analysis. European Journal of Housing Policy 1, pag. 41 -57 Marlet, G., J. Poort en C. van Woerkens, (2009) ‘Verzilver het stenen dividend’, Economisch-Statistische Berichten, 94 (4560). Ministerie van BZK (2010), Woningmarktverkenningen, model Socrates, Den Haag. Ministerie van Financiën (2010), Werkgroep Wonen 4. Wonen. Rapport brede heroverwegingen. Den Haag. Ministerie van VROM (2006), Nota Ruimte geven, bescherming bieden: een visie op de Woningmarkt. Den Haag. Neuteboom, P en D. Brounen (2007) Demograhy and housing demand – Dutch cohort evidence, Erasmus Universiteit Rotterdam. Ommeren, van J. (2006), Verhuismobiliteit; Een literatuurstudie naar belemmerringen tot verhuizen, Vrije Universiteit, Amsterdam Raad van Economisch Adviseurs (2006) De woningmarkt op slot, Den Haag, Over Goede intenties en de harde wetten van de woningmarkt, Tweede Kamer, Vergaderjaar 2005 – 2006, 30.507, nr. 2. Romijn, G. en P.J. Besseling (2008), Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt. CPB studie No 165, Den Haag.

75   

  Salet, W. (1987), Ordening en sturing van het volkshuisvestingbeleid. Wetenschappelijke raad voor het regeringsbeleid, Staatsuitgeverij, Den Haag. Schaar, J. van der, (1987), Groei en bloei van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid, Delft. Schaar, J. van der, [red.] (1996), Volkshuisvesting in Goud, Verandering in continuïteit in beleid en organisatie van het Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting, Den Haag. Schilder, F. en J.B.S. Conijn (2009), De dubbele kloof tussen koop en huur, - Omvang, Oorzaken en Consequenties –, ASRE research papers; 10, Amsterdam. Swank, J., J. Kakas en F. Tieman (2002) The housing ladder, taxation and borrowing constraints. MEB-series, DNB, Amsterdam. Toidoir, P. (2005), Stad en Welvaart, beleid voor de nieuwe economie, Kenniscentrum Grote Steden, Den Haag Vermeulen W. en J. Rouwendal (2007) Housing supply in the Netherland, CPB discussion paper 87,Den Haag Vos, M. (2008) Huur op maat: opmaat naar een nieuwe woontoeslag, tijdschrift voor de volkshuisvesting, 2008/4, pag. 17-21 VROM-raad (2007) Advies Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans. Den Haag. VROM-raad (2010) Stap voor stap. Naar hervorming van het woningmarktbeleid. Den Haag. Wensing, W. (2004) De markthuur van woningen. ASRE research publications, Amsterdam. Websites

Centraal bureau voor de Statistiek (CBS), www.cbs.nl , april 2011 Ministerie van BZK, www.rijksoverheid.nl/#ref-vrom ,november 2010 Nederlandse Vereniging van makelaars (NVM), www.nvm.nl ,april 2011 Woningnet, www.woningnet.nl ,maart 2011 AEDES, www.aedes.nl ,november 2010 Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), www.cfv.nl ,maart 2011 Kenniscentrum Europa decentraal, www.europadecentraal.nl/menu/282/Woningcorporaties.html november 2010

 

76   

 

Verklarende woordenlijst Van de gebruikte afkortingen en begrippen in deze scriptie is ter verduidelijking een beknopte uitleg gegeven.

Aedes Landelijke branchevereniging van woningcorporaties Bbsh Besluit beheer sociale huursector: Wetsbesluit waarin de regels voor woningcorporaties staan Bedrijfswaarde (van een woning) De waarde van een woning gebaseerd op de toekomstige opbrengsten en uitgaven volgens een verwacht exploitatiescenario. Het grote verschil met de boekwaarde is dat de boekwaarde alleen kijkt naar de gemaakte kosten in het verleden en niet naar de opbrengstpotentie in de toekomst. Boekwaarde (van een woning) De waarde waarvoor een woning in de boeken staat. Deze waarde is volgens RJ 645 gebaseerd op de historische kostprijs of aanschafprijs verminderd met afschrijvingen. CBS Centraal Bureau voor de Statistiek CFV Centraal Fonds Volkshuisvesting: Zelfstandig Bestuursorgaan,treedt op als toezichthouder en steunverlener voor woningcorporaties. Corop gebieden Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeks-Programma. In 1971 zijn deze geografische gebieden door de bovengenoemde commissie ontworpen voor analytische doeleinde. In totaal zijn er 40 Corop gebieden in Nederland. Elk gebied is samengesteld uit een aantal gemeenten. DCF-model Discounted Cashflow model: Het omzetten van toekomstige kasstromen in geld van vandaag. Veel gebruikt voor de waardering van vastgoed. Disconteringsvoet Ook wel disconteringspercentage: Percentage dat gebruikt wordt in een DCF-model om toekomstige bedragen om te rekenen naar de waarde nu. Exploitatieperiode Ook wel exploitatieduur: De periode dat een huurwoning verhuurd wordt. In rekenmodellen wordt bij sociale huurwoningen vaak uitgegaan van 50 jaar. Rekenen met een langere periode is niet toegestaan van het WSW. HPW Huurprijzenwet Woonruimte. Inhoudelijk zijn de voorschriften van deze wet opgenomen in het Besluit Huurprijzen Woonruimte Deze wet is opgenomen in de nieuwe Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte en heeft betrekking op de huurprijzen en servicekosten van woonruimte en de wettelijke normering hiervan. Tevens wordt de procesrechtelijke rol van de huurcommissie hierin beschreven. IVBN Vereniging van Institutionele beleggers in Nederland. Belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele bellegers in vastgoed.

77   

  Marktwaardeontwikkeling De gemiddelde jaarlijkse ontwikkeling van de marktwaarde van een object. NCW (NHW) Netto Contante Waarde, ook wel Netto Huidige Waarde: De huidige waarde van een bedrag in de toekomst. Verkregen door het toekomstige getal te verdisconteren tegen een bepaald percentage (de disconteringsvoet). Onrendabele top Het negatieve verschil tussen de bedrijfswaarde en de investeringskosten van een sociale huurwoning. RICS Royal Institution of Chartered Surveyors. Internationale belangenorganisatie voor vastgoedprofessionals. Uitponden Het verkopen van huurwoningen uit het bezit van een woningcorporatie of particuliere verhuurder zelf. WOZ waarde De waarde van een onroerende zaak volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken. Het gaat hierbij om de waarde in onverhuurde staat en met directe beschikking over het volledige eigendom van het onroerende goed. WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw: Instantie die garanties geeft aan financiers die woningcorporaties leningen verstrekken. WWS Woningwaarderingstelsel: Systeem opgezet en gehanteerd door het ministerie van VROM waarbij doormiddel van een puntensysteem de wettelijke maximale huur van een (sociale)huurwoning kan worden vastgesteld.

78   

   

Bijlage 1 De geraadpleegde deskundigen In het kader van dit onderzoek in hoeverre een marktconforme huurprijs kan bijdragen aan de oplossing de problematiek binnen het huidige huurbeleid, zijn gesprekken gevoerd met directieleden of stafmedewerkers van woningcorporaties en woningbeleggers. Daarbij is de selectie gebaseerd op de in hoofdstuk 7 beschreven onderzoeksopzet. De antwoorden en opvattingen van deze personen zijn zo zorgvuldig mogelijk weergegeven, echter de verantwoordelijkheid voor de wijze waarop dit is gedaan berust geheel bij de auteur van dit onderzoek. De opsomming is in alfabetische volgorde. Woningcorporaties

Ab van Dalen, Beleidsmedewerker Vastgoed, Acantus groep Anne Wilbers, Algemeen Directeur, De Alliantie Amsterdam Bert Vrolijk, Directeur, Woonpunt Boud Bakels, sectormanager Woondiensten, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen Esther van de Knaap, Beleidsadviseur, Pre Wonen Frits Vogels, Manager woondiensten, Brabant Wonen Gerda van den Berg, Directeur - bestuurder, de Sleutels Klaas Stol, Directeur - bestuurder, Actium wonen Marianne van Vliet, Manager Strategie en Beleid, Het Gooi en Omstreken Ton Selten, Voorzitter Raad van Bestuur, Lefier Robert van Riel, Manager Strategie a.i., Pre Wonen Woningbeleggers

Allard van Spaandonk, Directeur Asset Management, Bouwinvest Onno Hof, Managing Director, ASR Vastgoed Vermogensbeheer Robert van Dijk, Portfolio Manager Reidential, ING Real Estate Investment Management Pieter Rigter, Senior Portfoliomanager, Amvest

79   

 

Bijlage 2 Vragenlijst woningcorporaties en woningbeleggers 1. Wat zijn volgens u de belangrijkste problemen binnen de huurwoningmarkt. Geef per probleem op een schaal van 1 tot 5 aan in welke mate het voor uw belangrijk is. (1 =sterk mee oneens; 2=mee oneens; 3=nog eens nog oneens; 4=mee eens; 5= sterk mee eens): Gebrek aan doorstroming en teruglopende mutatiegraad gereguleerde huurwoningen; 1 2 3 4 5 WWS en het daaraan gekoppelde huurprijsplafond; 1 2 3 4 5 Lager indirect rendement als gevolg van teruglopende koopprijsontwikkeling; 1 2 3 4 5 Doelgroep is te beperkt (max. 90% met inkomen < € 33614) door Europese regelgeving; 1 2 3 4 5 Minder nieuwbouw , waardoor aantal huurwoning achterblijft bij de vraag; 1 2 3 4 5 Vraagoverschot van gereguleerde huurwoningen als gevolg van impliciete subsidies; 1 2 3 4 5 Laag direct rendement als gevolg van inflatievolgend huurbeleid. 1 2 3 4 5 2. Is er volgens u een kwalitatief tekort aan betaalbare (normhuur €652,52) huurwoningen binnen de regio waar u woningbezit heeft? 1 eens 2 oneens 3. Voor welke doelgroep is een kwalitatief tekort het meest knellend binnen uw regio? Woningen voor de doelgroep met een inkomen van: 1 < € 33.614 per jaar 2 < € 33614 tot € 43.000 4 > € 43.000 per jaar 5 geen tekort 4. Welke extra maatregelen heeft u genomen of gaat u nemen om het woningtekort binnen u regio te verminderen 1 extra nieuwbouw 2 acquisitie bestaande woningen 3 beide maatregelen 4 geen andere maatregelen 5. Voorstel om markthuur in te voeren voor alle huurwoningen in heel Nederland op basis van 4,5% van de WOZ-waarde (i.p.v. het huidige WWS excl. 25 extra punten) de huurprijs gaat bepalen. Vindt u dit een goede maatregel? 1 eens 2 oneens 6. Hoeveel procent-punt huurstijging verwacht u gemiddeld bij invoering van de markthuur op basis van 4,5% van de Woz-waarde van uw huurwoningvoorraad? 1 0% 2 1-5% 3 6-10% 4 11-20% 7. Wat is uw inschatting over de gemiddelde huurprijs binnen uw regio indien de huurprijs gebaseerd wordt op de markthuur op basis van 4,5% van de WOZ waarde van

80   

  huurwoningen? Bij overgang naar een marktconform huurbeleid zal de maximale huurprijs bij nieuwe huurcontracten gemiddeld: 1 lager uitkomen dan de maximaal redelijke huurprijs; 2 gelijk of iets hoger uitkomen dan de maximaal redelijke huurprijs; 3 hoger uitkomen dan de maximaal redelijke huurprijs. 8. Bij een situatie waarin de markthuur, op basis van 4,5% van de WOZ-waarde de huurprijs gaat bepalen, welke voor en nadelen zullen er dan volgens u voordoen? Voordelen: meer huurinkomsten en daardoor hoger direct rendement; 1= eens; 2= oneens vraag van huurwoningen is meer in lijn met het aanbod; 1= eens; 2= oneens meer huishoudens kunnen passender gaan wonen; 1= eens; 2= oneens minder (lange) wachttijd voor doelgroep huurwoning; 1= eens; 2= oneens meer investeringen in aantallen nieuw te bouwen huurwoningen; 1= eens; 2= oneens Nadelen: betaalbaarheid voor lagere inkomens verslechtert; grotere verschillen in huurprijzen voor dezelfde woondiensten; segregatie van huishoudens met lage inkomens; minder doorstroom binnen de gereguleerde huurwoningmarkt; doorstroom van huur- naar koopwoningen;

1= eens; 2= oneens 1= eens; 2= oneens 1= eens; 2= oneens 1= eens; 2= oneens 1= eens; 2= oneens

9. Hoe schat u de problemen m.b.t. de betaalbaarheid van huurwoningen in uw regio in, bij invoering van een marktconform huurbeleid waarbij de markthuur is gebaseerd op 4,5% van de WOZ waarde van huurwoningen? 1 Problemen met de betaalbaarheid zijn hierdoor niet te verwachten; 2 Problemen met de betaalbaarheid zijn hierdoor alleen bij de laagste inkomens te verwachten (tot € 33.614); 3 Problemen met de betaalbaarheid van huurwoningen zijn bij huishoudens met lage- en middeninkomens te verwachten (tot € 43.000); 4 Problemen met de betaalbaarheid zijn hierdoor zeker te verwachten bij huishoudens boven de 43.000. 10. Verwacht u het risico van vraaguitval in uw regio bij invoering van een marktconform huurbeleid waarbij de markthuur is gebaseerd op 4,5% WOZ waarde van huurwoningen? 1 Er is geen vraaguitval hierdoor te verwachten; 2 Vraaguitval bij huurprijzen tot de kwaliteitskortingsgrens; 3 Vraaguitval bij huurprijzen tot aan de aftoppingsgrens; 4 Vraaguitval bij huurprijzen tot aan de liberalisatiegrens; 5 Vraag uitval bij huurprijzen voor huren tussen de € 650,00 en € 850,00 p.m.; 6 Vraaguitval bij huurprijzen boven de >€ 850,00 p.m.; 7 Vraaguitval is over de hele linie te verwachten. 11. Verhuurders gaan d.m.v. een heffing bijdragen aan de huurtoeslag. Welke invloed zal de aangekondigde extra heffing hebben op de huurwoningmarkt? 12. Bent u het eens met de plannen van het kabinet om in schaarstegebieden het aantal WWSpunten met maximaal 25 punten te verhogen? Welke voor- en nadelen verwacht u hierbij? 13. Bent u het eens met de plannen van het kabinet om jaarlijks de huurprijzen met 5% boven inflatie te verhogen voor huishoudens met een jaarinkomen > € 43.000? Welke voor- en nadelen verwacht u hierbij?

81   

 

Markthuur, oplossing of probleem? In hoeverre kan markthuur bijdragen aan de huidige problematiek op de huurwoningmarkt

R. J. Rouwendaal Het doel van deze afstudeerscriptie is om tegen de achtergrond van een marktconforme huurprijs een afweging te maken in hoeverre hiermee een oplossing geboden kan worden voor de drie belangrijkste problemen die het gevolg zijn van het huidige huurprijsbeleid. Het spanningsveld hierin zal komen te liggen door aan de ene kant de roep om meer marktwerking en aan de andere kant het beperken van de nadelige gevolgen die marktwerking met zich mee brengt. De vraag hierbij is in hoeverre een marktconforme huurprijs kan bijdragen aan de belangrijkste problemen binnen de huurwoningmarkt en hoe deze bijdrage zich verhoud tot mogelijke nadelen? Op basis van het verschil tussen markthuur en de huidige maximaal redelijke huurprijs is een indeling gemaakt in twee woningmarktgebieden (woningmarktgebied 1 en 2) in Nederland. Er is onderzoek gedaan in de bovenste 5 Corop-gebieden van woningmarktgebied 1 en in de onderste 5 Corop-gebieden van woningmarktgebied 2. Er kan geconcludeerd worden dat markthuur een bijdrage levert aan de oplossing van probleem 1(ondoelmatigheid en marktverstoring), deels aan probleem 2 (verhuisbelasting en terugdringen van wachtlijsten binnen stedelijke gebieden) en aan probleem 3 (huurprijsbeleid en inflatievolgende huurprijsverhoging). De bijdrage van markthuur aan de huurstijging binnen de huurwoningmarkt is gering (5%-punt in de bovenste 5 Corop-gebieden, iets meer voor de huurwoningen van beleggers en nagenoeg geen extra huurstijging in de onderste 5 Coropgebieden). Woningcorporaties en beleggers schatten de reële huurstijging lager in, dan bijvoorbeeld de CPB onderzoeken. Hierdoor is de verwachting dat de extra huuropbrengsten lager zullen uitvallen dan in deze onderzoeken is berekend. Meer marktwerking binnen de huurwoningmarkt kan een bijdrage leveren aan de huidige marktverstoringen en ondoelmatigheden en zal op termijn het evenwicht binnen de huurwoningmarkt kunnen herstellen. Zittende huurders mogen hierbij niet worden ontzien. Het gekozen tijdspad bij invoering van markthuur is van belang om vraaguitval en problemen met betaalbaarheid te voorkomen. De actualiteit op het gebied van de huurwoningmarkt is volop in de belangstelling. Voorstellen over meer marktwerking op de huurwoningmarkt volgen elkaar in hoog tempo op. Voor een verandering binnen de huurwoningmarkt lijkt het niet meer een kwestie van of er meer marktwerking gaat komen, maar meer een kwestie van wanneer dit gaat gebeuren! De politiek zal in tijden van financiële crisis, kritischer moeten kijken naar de impliciete subsidiëring van het huidige huurbeleid in relatie tot de effecten die hieruit voortvloeien. De vele rapporten en studies naar de gebrekkig functionerende woningmarkt maken het lastig om de central vraag te kunnen beantwoorden, zonder al te veel uit te wijden naar andere deelmarkten. De belangrijkste bronnen voor dit onderzoek zijn: Romijn en Bessling, 2008, Schilder en Conijn, 2009, Don, 2008, Blijie e.a., 2010 en Ministerie van Financiën, 2010.

82