Magazine. Zuivelfabriek De Venen in het weidse Drentse landschap. Bijzondere appartementen: 14e jaargang

Vakblad voor verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren

14e jaargang 02-2013

Magazine Elco Brinkman:

‘Uitstel van onderhoud leidt altijd tot extra kosten’ Raymond Knops (Tweede Kamerlid CDA):

‘Wet- en regelgeving binnen het appartementsrecht kan wellicht moderner’ VvE’en in Overijssel investeren in onderhoud en energiebesparing

Bijzondere appartementen:

Zuivelfabriek De Venen in het weidse Drentse landschap

Warmtemeting

Hiermee bespaart u energie!

wettelijk verplicht!

Is uw appartementencomplex voorzien van collectieve verwarming zoals blokverwarming? U moet per appartement het warmte-en warmwaterverbruik gaan meten en verrekenen. Zorg dat u op tijd klaar bent! Techem informeert en begeleidt u volledig. LET OP: Ook wijzigingen voor bestaande meetsystemen zonder ‘slimme meters’! Bezoek onze website voor meer informatie: www.techem.nl, maar nog beter; bel ons voor persoonlijk advies.

Newtonstraat 11a 1704 SB Heerhugowaard Postbus 165 1700 AD Heerhugowaard

 

Takkebijsters 17 A1 4817 BL Breda Postbus 2152 4800 CD Breda

076-5725800 076-5725880 [email protected]

VvE magazine mei 2013 3

Voorwoord

Inhoud 02-2013 4

Het heeft Hare Majesteit behaagd…

Op deze plaats treft u gewoonlijk het voorwoord aan van Fred Schuurs, voorzitter van VvE Belang. In dit voorwoord van ons magazine geeft hij zijn visie op actuele zaken die te maken hebben met ontwikkelingen rond het appartementsrecht. Dat mij deze keer de eer te beurt valt om het woord tot u te richten, heeft een bijzondere reden. Op vrijdag 26 april jl. deelde burgemeester Huisman van de gemeente Oosterhout namelijk mee dat het Hare Majesteit heeft behaagd Fred Schuurs te benoemen tot Ridder in de Orde van Oranje Nassau.

8

Een van de laatste ‘lintjes’ die onze, nu voormalige, vorstin toekende, was dus bestemd voor de voorzitter van VvE Belang. Een grote eer en ook een welverdiende onderscheiding. De burgemeester onderstreepte nog eens alle verdiensten van onze voorzitter. “De heer Schuurs heeft een belangrijke maatschappelijke en richtingbepalende bijdrage geleverd op het gebied van vastgoedbeheer. Van 1987 tot 1999 heeft hij Vastgoed Belang uitgebouwd tot een landelijke en gezaghebbende organisatie voor particuliere beleggers/verhuurders.

VVE BEHEER Nieuwe initiatieven van VGM NL zorgen voor meer kwaliteit in de VvE-branche

In 1999 richtte hij vervolgens VvE Belang op, dat nu ruim 9000 VvE’en telt met meer dan tweehonderdduizend appartementseigenaren. VvE Belang vervult een belangrijke brugfunctie tussen Verenigingen van Eigenaren en de lokale en landelijke overheid.

31

Samen met andere organisaties op het gebied van vastgoed en vastgoedbeheer heeft Fred Schuurs bijgedragen aan de totstandkoming van een krachtig en doelmatig woonbeleid. De oprichting van XS VvE Beheer (voor kleine VvE’en) in 2005 is daarvoor ook van groot belang geweest. Nu, anno 2013, is de heer Schuurs nog steeds een stuwende kracht achter VvE Belang”.

33

Tot zover de burgemeester, die ook nog memoreerde dat Fred Schuurs gedurende zijn militaire loopbaan 22 jaar bestuurslid is geweest van de Vereniging van Officieren van de Militaire Administratie en van 1979 tot 1987 gedurende acht jaar floormanager was in het Regieteam van de Nationale Taptoe in Breda. Al in zijn kindertijd had hij een grote bewondering voor de marcherende militaire muzikanten en die fascinatie is altijd gebleven. Vanzelfsprekend sluit ik me - samen met mijn mededirecteur Kees Oomen - graag aan bij de lovende woorden van de burgemeester. Die kwamen voor onze voorzitter als een grote verrassing en dat was ook de bedoeling! Iedereen die betrokken was bij dit feestelijke evenement, had zijn/haar belofte van geheimhouding in acht genomen, zodat de onderscheiding een echte verrassing was. Wij prijzen ons gelukkig met zo’n gedreven en gepassioneerde voorzitter en wij hopen nog lang met hem te mogen samenwerken. Zijn ervaring, kennis en kunde zijn voor ons onmisbaar! Raymond Keulen, algemeen directeur VvE Belang VvE Belang, uw partner in gestapeld wonen!

Interview Elco Brinkman ‘Uitstel van onderhoud leidt altijd tot extra kosten’

16

Interview Raymond Knops Tweede Kamerlid voor het CDA

VAN DE BESTUURSTAFEL Hans Schraders, secretaris VvE Belang: ‘Om sterker te worden moeten we groeien en aan tafel zitten bij beleidsmakers’

12

Jaarverslag van VvE Belang 2012

36

Eerste bijeenkomst Raad van Aangeslotenen

BIJZONDERE APPARTEMENTEN Zuivelfabriek De Venen werd omgetoverd in een authentiek ogend woonen werk complex

18

22

JURIDISCH De meeste (manieren van) stemmen gelden!

26 28

Aandachtspunten bij open aanbouw (deel 2) Van de Rechter Kast of kist schaadt aanzicht COLUMS Woningkopers kunnen aan de slag door J.L. Broeren

7

Pas op! Ze zijn op uw vermogen uit door mr Aniel Autar, notaris

VERZEKERINGEN Neem uw verzekeringsportefeuille eens onder de loep!

42

BOUWKUNDIG Tijdelijke verhuur van het appartement: spannend voor eigenaar en VvE-bestuurders

48 51

Schilderen met VvE Belanglabel biedt zekerheid met gratis eindinspectie ENERGIEBESPARING

61 Zonnepanelen: het gaat niet om terug verdientijd maar om rendement!

68

Deltabuurt in Deventer aan de slag met energiebesparing

70

VvE’en kunnen geld verdienen met betere verlichting

73

Amersfoort 033Energie maakt werk van energiebesparing EN VERDER 38 Succesvolle samenwerking van vijf VvE’en 46 Woononderzoek 2012 58 Prettig woonklimaat in bijzonder appartementengebouw ‘Slinghezicht’ in Deventer 63 Verslag Algemeen Overleg Tweede Kamer van 27 maart 2013 64 Verslag Brandveiligheidscongres van 18 april 2013 74 Vooraankondiging Jaarcongres 2013 75 Voorlichtingsbijeenkomsten voorjaar 2013 80 Dienstverlening VvE Belang 81 Evenementenagenda en colofon 82 Nieuwsflitsen

4 VvE magazine mei 2013

VvEInterview “Als voorzitter van Bouwend Nederland én als appartementseigenaar weet ik maar al te goed hoe belangrijk onderhoud aan appartementen is. Natuurlijk zijn er ook in het complex waar ik een (recreatie)appartement heb, mensen die vinden dat het onderhoud nog wel even kan worden uitgesteld. Daarom ben ik blij dat onze VvE werkt met een goede meerjarenonderhoudsplanning. We werken ook strikt volgens die planning, want uitstel van onderhoud leidt altijd tot extra kosten.”

Elco Brinkman:

“Uitstel van onderhoud leidt altijd tot extra kosten”

D

at zegt Elco Brinkman, die per 1 juli a.s. het voorzitterschap van Bouwend Nederland overdraagt aan zijn partijgenoot Maxime Verhagen. Maar liefst 18 jaar was hij voorzitter van de vereniging, waarbij ca. 4.500 bouwen infrabedrijven zijn aangesloten. “Afscheid nemen doe je in feite altijd op het verkeerde moment, maar ik vind echt dat er nu een nieuwe generatie aan het roer moet komen”, zegt hij. “Op dit moment zitten we, zoals bekend, met een groot probleem in de bouwsector. Het akkoord dat minister Blok op 13 februari sloot, geeft zeker niet de garantie dat het nu beter zal gaan. Maar er zijn wel degelijk positieve punten. De btw-verlaging op onderhoudswerk bijvoorbeeld. Die zal de bouw zeker een behoorlijke stimulans geven. Ook het revolverende investeringsfonds voor energiebesparende maatregelen (150 miljoen) is een goede maatregel. Bouwend Nederland is al lang een pleitbezorger van zo’n fonds. Simpelweg omdat het goed is voor huurders en eigenaren (die daardoor een lagere energierekening betalen), maar ook voor de bouwsector. Het levert veel werkgelegenheid op en dat is goed voor de economie. Ook de verruiming van de Startersleningen is een goed initiatief. Daarmee krijgen de starters meer ruimte en dat kan een stimulans zijn voor meer verhuisbewegingen.”

goed verloopt. Er zijn inmiddels meer dan 65.000 mensen in deze sector ontslagen. Per maand komen er 4.500 bij. Dat is desastreus voor die mensen, maar het is ook heel slecht voor de economie, waarvan de bouw een essentieel onderdeel is. De maatregelen die genoemd zijn in het woonakkoord van de regeringspartijen en D66, CU en SGP, geven helaas te weinig soelaas: de productieverhoging is te gering.” Geldt dat dan wel voor het energiefonds? Hoe reëel is de aanname van Blok c.s. dat private partijen zullen bijdragen aan de benodigde middelen voor energiebesparende maatregelen? Op die manier zou het fonds maar liefst moeten groeien tot 6OO miljoen euro. “Die kans lijkt me heel reëel”, zegt Brinkman. “Door de btw-verlaging zullen (appartements)eigenaren worden gestimuleerd om te investeren in energiebesparing. Zij kiezen idealiter voor een combinatie van onderhoud en energiemaatregelen. Dan heb je al een groep ‘investeerders’ te pakken. Daarnaast zijn er de provincies die veel geld hebben verdiend met de verkoop van energiemaatschappijen. Zij willen die gelden graag inzetten voor energiebesparing. En vergeet niet dat er veel investeerders zijn die interesse hebben in vastgoed. Het is natuurlijk een rendabele investering.”

Investeren in energiebesparing

Bouwend Nederland en VvE

Brinkman heeft in de jaren dat hij voorzitter was van Bouwend Nederland, talloze ontmoetingen gehad met alle betrokkenen in de bouwen infrasector. “De consument wil een goede woning; ondernemers willen goede bedrijfsen kantoorgebouwen en bouwbedrijven willen bouwen”, zegt hij. “Je ziet nu wat er gebeurt als dat proces niet

“Bij Bouwend Nederland zitten we geregeld aan tafel met veel partijen die zich bezighouden met bouwen en wonen: corporaties, zorgorganisaties en andere. We hebben geen aparte afdeling voor Verenigingen van Eigenaren, maar de afdeling Bouweconomie houdt zich wel met dat onderwerp bezig.


We zien steeds meer collectief opdrachtgeverschap en dat is een goede zaak. Voor bouwbedrijven is het ook veel praktischer als ze met één aanspreekpunt te maken hebben. Het VvE-bestuur of de beheerder is zo’n aanspreekpunt. Je moet er niet aan denken dat je als aannemer bij alle eigenaren langs moet om te inventariseren wat de wensen zijn.”

put in, terwijl er heel veel geld te besteden is. Helaas zijn dat allemaal ‘beklemde vermogens’: ze zitten in pensioenen, in regelingen voor ziektekosten én in woningen. Geld waar je niet aan kunt komen, dus. En dat moet veranderen. We moeten ophouden elkaar somberheid aan te praten, terwijl we tegelijkertijd onze huizen veel energie laten lekken.”

De voorzitter is zich er zeer van bewust dat het bij de ca. 124.000 VvE’en die ons land telt, gaat om grote investeringen in onderhoud: bijna een half miljard euro op jaarbasis. “Dat is veel geld”, zegt hij. “Daarmee zijn VvE’en een interessante doelgroep. De brancheorganisaties die bij Bouwend Nederland zijn aangesloten, zijn dan ook heel actief op de VvE-markt.”

Hij wil dan ook graag positief eindigen: “Ik ben blij dat de bouw nu écht op de agenda staat en dat ik daaraan een bijdrage heb mogen leveren. Vroeger zag je dat bouwers nauwelijks in beeld waren als er bijvoorbeeld een project werd opgeleverd. Dat is nu duidelijk veranderd.

Woningtekort “Wij pleiten al vele jaren voor het realiseren van méér nieuwbouwwoningen. Renovatie heeft natuurlijk ook grote voordelen, want je kunt daarmee een stuk maatwerk leveren. Maar je lost het woningtekort er niet mee op; zeker niet nu er tienduizenden woningen per jaar te weinig worden gebouwd.

In de profielschets voor de voorzitter stond indertijd dat het iemand moest zijn die overleg kon voeren met allerlei maatschappelijke partijen. Ik heb mijn best gedaan om die persoon te zijn.” Vanzelfsprekend is hij positief over zijn opvolger. Partijgenoot Maxime Verhagen zal het ongetwijfeld goed doen, zo verwacht hij. “Als voormalig minister van Economische Zaken weet hij hoe belangrijk de bouw is voor de Nederlandse economie .”

En dan zitten we ook nog met het feit dat voor een aantal complexen sloop de enige mogelijkheid is. We hebben ongeveer 3,2 miljoen woningen uit de jaren 50 en 60. Die zijn te klein en ze kampen met allerlei problemen op fysiek en sociaal vlak.”

Eén ding wil hij nog kwijt: “We moeten onze jeugd al vroeg laten zien hoe mooi de bouw (en de techniek in het algemeen) is. Ik speel met mijn kleinzoons van 7, 5, en 1 jaar nu al met technisch lego. Daar zijn ze eigenlijk nog wat te klein voor, maar op die manier probeer ik hun interesse in techniek bij te brengen. Daar kun je niet jong genoeg mee beginnen!” ■

“De btw-verlaging op onderhoud zal eigenaren stimuleren om te investeren in energiebesparing”

Elco Brinkman: “Helaas ziet de overheid de woningmarkt nog altijd als een melkkoe”

Brinkman stelt vast dat de financieringsruimte voor woningeigenaren veel te klein is. “Nederlanders horen steeds dat ze moeten investeren in energiebesparing en onderhoud. Maar hoeveel mogelijkheden hebben we nog? De belastingtarieven gaan niet bepaald omlaag, zoals we allemaal weten. Je kunt toch niet van mensen verwachten dat ze gaan investeren als ze steeds minder te besteden hebben?” Hij geeft als voorbeeld de verhoging van de onroerendezaakbelasting. “De waarde van de woningen is fors gedaald, maar de WOZ gaat omhoog; simpelweg doordat de gemeentes hogere tarieven hebben vastgesteld. Dat klopt natuurlijk niet, maar het bewijst wel dat de overheid de woningmarkt nog altijd ziet als een melkkoe.”

“Niet somberen” Er moet op korte termijn veel veranderen, bijvoorbeeld als het gaat om woningfinanciering, vindt Brinkman. “Daarin zijn we erg doorgeschoten. Ik wil niet pleiten voor de situatie van tien jaar geleden, maar de regels voor bufferherstel zijn te streng. Bovendien praten we elkaar nogal de Dit artikel werd met toestemming overgenomen uit de Vastgoed Adviseur, het vakblad van VBO Makelaar

V

o p l e i d i n g e n.nl

V

E

Dé opleider in VvE-land

“ Dé opleider in VvE-land ” VvE opleidingen.nl is een initiatief van VvE Belang

‘VvE Opleidingen’ is een nieuw initiatief van VvE Belang. Als dé belangenbehartiger voor de VvE kent VvE belang een ruim dienstenpallet. De belangrijkste diensten zijn: juridische en bouwkundige dienst verlening, het VvE- magazine, de VvE-boeken, voorlichtingenbijeenkomsten en de jaarlijkse informatiemarkten. Deskundigheidsbevordering staat bij VvE Belang hoog in het vaandel. Hoe groter de deskundigheid hoe professioneler de VvE markt wordt. VvE Belang heeft in het verleden aandacht gehad voor opleidingen voor de leden en besturen van de VvE, maar ook voor de professionele VvE beheerder en bestuurder. Nu heeft VvE Belang sinds 2010 een eigen professionele afdeling opleidingen. Omdat er nog steeds grote behoefte is aan kennis over de VvE en VvE specifieke onderwerpen, heeft VvE Belang besloten ‘VvE Opleidingen’ in het leven te roepen en deze opleidingen in eigen beheer te geven.

‘VvE Opleidingen’ richt zich op iedereen die zich op een of andere wijze bezighoudt met de VvE. Dat kan zijn als eigenaar-bewoner of als bestuurslid van de VvE. Ook voor de medewerkers van beheerkantoren of corporaties die zich met de VvE bezighouden, heeft ‘VvE Opleidingen’ gerichte cursussen. Voor een overzicht van al onze opleidingen- en cursussen kunt u op onze website www.vveopleidingen.nl bezoeken. U vindt daar een opleidingskalender en informatie over de cursussen en de docenten. Tevens biedt de website de mogelijkheid om zich in te schrijven voor een cursus.

Voor meer informatie bel 0900-20 20 510 (10 cpm) of kijk op www.vveopleidingen.nl


Column

door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g., Amsterdam

Woningkopers kunnen aan de slag Tijdens de afgelopen maanden hebben bijna alle deskundigen aangegeven dat zij goede verwachtingen hebben over de ontwikkelingen van de koopwoningmarkt. Na eind 2013 verwacht men meer belangstelling van kopers. Dit ondanks of dankzij het Woonakkoord van de regering met enkele oppositiepartijen in de Tweede Kamer?

T

en gevolge van het gestegen aanbod van te koop aangeboden woningen en de afgenomen vraag daarnaar daalden de koopprijzen van woningen. Deze beweging van koopprijzen bij het veranderen van vraag en aanbod noemen economen prijselasticiteit. Bij een grotere vraag dan aanbod van koopwoningen stijgen de prijzen en andersom dalen ze. De vraag naar bestaande koopwoningen zal stijgen omdat de bevolking groeit en het aanbod van nieuw gebouwde woningen voorlopig vrijwel geheel is weggevallen. Tevens zal er een inhaalvraag ontstaan, omdat velen hun aankopen hebben uitgesteld en men niet langer wil wachten nu de koopprijzen in verhouding laag zijn. Daarom hoop ik ook dat de verlaging van de Nationale Hypotheekgarantie van 320.000 euro naar 290.000 euro met ingang van 1 juli 2013 niet zal doorgaan. Deze verlaging zou een slecht signaal zijn voor aspirantkopers die zich nu voor het eerst (of eindelijk weer) op de koopwoningmarkt begeven. De hypotheekgarantie is met name zo gunstig voor woningkopers omdat zij dan voordeliger en eenvoudiger een hypotheeklening kunnen krijgen van de banken die daarmee nog steeds niet zo meegaand zijn. De (staats) banken moeten zich realiseren dat wij, de belastingbetalers in dit land, hen om die reden op de been hebben gehouden. Ook kunnen zij gemakkelijk de hypotheekrente met minimaal één procent verlagen en daarmee de koopwoningmarkt een flinke steun in de rug geven, in plaats van met dat extra procent hun financiële buffers nog meer te spekken.

Ik vind de 30-jarige annuïteitenhypotheek die acceptabel is om de hypotheekrenteaftrek voor de Inkomstenbelasting (IB) zeker te stellen, helemaal zo gek nog niet. Het in 30 jaren aflossen van een hypotheeklening is goed voor de financiële soliditeit van woningeigenaren en het sluit aan bij de 30 jaren fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente die we al kennen uit 2001 (een initiatief van de toenmalige minister Zalm). Voor hen die sneller willen aflossen, bestaat de lineaire hypotheeklening, waarbij men in tegenstelling tot de annuïteitenlening ieder jaar minimaal een vast bedrag aflost. Bij annuïteiten begint u met bijna alleen maar rente, na drie jaar minder rente en steeds meer aflossing te betalen. De variant van minister Blok om de helft van een hypotheeklening via annuïteiten te financieren en de andere helft niet aflosbaar maar ook niet voor de IB aftrekbaar schiet zijn doel voorbij en getuigt niet van enige praktische kennis van de koopwoningmarkt. Sorry meneer Blok! Een ander onderdeel van het Woonakkoord van 13 februari 2013 is het aanpakken van scheefhuren. Daarbij betalen mensen een lage (sociale) huurprijs terwijl ze een hoog salaris ontvangen. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een laag inkomen, en deze woningen zijn met flinke subsidies gebouwd. De inkomensgrenzen zijn 33.614 en 43.000 euro per jaar; deze huurders krijgen een extra huurverhoging per 1 juli 2013 van respectievelijk 2 en 4 procent boven de inflatie. Een moeilijkheid is nog hoe de verhuurder te weten komt in welke inkomensgroep de huurder valt. Ik ken enkele particu-

J.L. Broeren

Na eind 2013 verwacht men meer belangstelling van kopers

liere verhuurders die daar nog steeds niet achter zijn gekomen. Naar ik aanneem lost minister Blok dat nog dit jaar op. De bedoeling van deze extra huurverhogingen is dat de scheefhurende huurders het door deze hogere huurprijzen aantrekkelijker vinden om een woning te gaan kopen. Een nieuwe pijler om de koopwoningmarkt te stimuleren. Tot slot de btw: 6 procent voor verbouwingen en onderhoud aan bestaande woningen. Was de stap om de btw op nieuwbouwwoningen te verlagen van 21 naar 6 procent nu echt te groot? Nu wordt er ook geen nieuwbouwwoning verkocht, dus er komt niets aan btw binnen. Dus: verlaag de btw en er komt tenminste iets aan btw binnen. Vergelijk dat met de overdrachtsbelasting die - gelukkig 2 procent is gebleven. ■

www.broeren.com


VvEVandeBestuurstafel

Hans Schraders:

“Om sterker te worden, moeten we groeien én aan tafel zitten bij beleidsmakers” “We gaan in samenwerking met onze organisatie en de aangeslotenen van VvE Belang de beste belangenorganisatie van Nederland maken. Dat doen we in het belang van al die appartementseigenaren: als zij de nodige ondersteuning krijgen, kunnen ze ervoor zorgen dat hun gebouwen er prima bijstaan en dat de waarde behouden blijft - of hoger wordt. Om sterker te worden, moeten we groeien. Ons streven is erop gericht dat in 2016 minstens 40 procent van alle appartementseigenaren in ons land via hun VvE is aangesloten bij VvE Belang. Het is heel simpel: als je niet bent aangesloten bij VvE Belang, mis je gewoon een groot aantal voordelen.”


D

at zegt Hans Schraders, sinds 2006 secretaris van het bestuur van VvE Belang. Hij heeft veel ervaring opgedaan in het bedrijfsleven; o.a. als ceo van Gall & Gall. Sinds 1989 is hij associé van het gerenommeerde organisatieadviesbureau Boer & Croon, vervult een aantal toezichthoudende functies en is onder andere commissaris van de grote VvE Duinroos/ Duindistel in Noordwijk. “Veranderprocessen hebben tijd nodig”, stelt Schraders. “Fred Schuurs heeft in 1999 vanuit het niets VvE Belang opgericht. Het is eigenlijk vreemd dat er toen nog vrijwel niets was voor appartementseigenaren. Hij heeft - samen met zijn groeiende team - een goede basis gelegd voor onze koepelorganisatie, want in een relatief korte periode heeft VvE Belang de 10.000e aangeslotene begroet. En we groeien nog steeds! Maar er is nog een wereld te winnen. Ons land telt ongeveer 700.000 koopappartementen. Ongeveer 30 procent van die eigenaren is via hun VvE aangesloten bij VvE Belang. Dat moet in 2016 minstens 40 procent zijn! De organisatie is voortdurend in beweging. Kijk maar eens naar het aantal diensten en producten dat ontwikkeld is. We beschikken over een adequate Juridische Dienst met een eigen Incassoservice en over Bouwkundig VvE Advies, waar VvE’en alle adviezen op bouwkundig terrein kunnen krijgen. Daarnaast is er VvE Energie Select, waarmee VvE’en veel geld kunnen besparen op energiegebied. Ook kunnen VvE’en geld besparen door de speciale VvE Belang-korting op verzekeringen bij Centraal Beheer. Hiermee kan de jaarlijkse bijdrage aan VvE Belang ruimschoots worden terugverdiend. Kortom: de aangesloten VvE’en hebben - voor een bescheiden bijdrage - veel profijt van hun aansluiting. Het VvE Magazine speelt in de informatievoorziening een belangrijke rol en hetzelfde geldt voor de gratis informatiebijeenkomsten. De informatie die via deze kanalen wordt geboden, wordt hoog gewaardeerd.”

Meer contact “Maar het kan altijd beter en daarvoor moeten we aan tafel zitten bij degenen die in ons land het beleid maken. Bovendien is het nodig dat we meer contact hebben met de aangesloten VvE’en. Op beide gebieden zijn we heel actief. Bestaande producten worden op basis van het huidige serviceniveau nog eens goed tegen het licht gehouden en zo mogelijk verbeterd. Onze nieuwe directeur Organisatie & Public Affairs, Kees Oomen, heeft al de nodige contacten gelegd in politiek

“We streven naar nog meer contact met de VvE’en; bijvoorbeeld door de Raad van Aangeslotenen”

Den Haag. In vrijwel iedere editie van VvE Magazine kunnen onze lezers zien hoe we de VvE-problematiek onder de aandacht van Tweede Kamerleden brengen, maar we hebben onlangs ook een oriënterend gesprek gevoerd met minister Blok van Wonen en Rijksdienst. Daar hebben we onze standpunten over het functioneren van VvE’en nogmaals ter sprake gebracht. De minister was duidelijk geïnteresseerd in ons verhaal. Dat betekent natuurlijk niet dat alles nu geregeld is. Integendeel: er moet de komende jaren nog heel wat werk worden verzet.”

Meer voordelen “Zo blijven we ons inspannen om regelingen voor woningeigenaren ook toegankelijk te maken voor VvE’en. Zonnepanelen bijvoorbeeld: de subsidieregelingen gelden alleen voor particuliere eigenaren en niet voor VvE’en. Maar appartementseigenaren zijn óók woningeigenaren, alleen wonen ze gestapeld. Juist de daken van appartementengebouwen zijn vaak heel geschikt voor het plaatsen van zonnepanelen. We staan dus vooraan als er weer nieuwe plannen worden gemaakt door de ambtenaren van de diverse ministeries. Ook ontwikkelen we activiteiten om op financieringsgebied stappen voor onze aangeslotenen te zetten. Het totale bedrag in de onderhoudsfondsen wordt geschat op ruim 2 miljard euro. We streven naar betere faciliteiten, maar ook naar nieuwe vormen van financiering. En als we het toch over die reservefondsen hebben: de rente die de VvE krijgt, is belachelijk laag. Samen met een paar grote financiële partners zijn we aan het bekijken hoe we daarin verandering kunnen brengen. We onderzoeken ook hoe de VvE eenvoudiger een lening kan afsluiten, bijvoorbeeld voor het nemen van energiebesparende maatregelen. Daar heb je als VvE direct wat aan. De bijdrage die je betaalt aan VvE Belang, heb je dan al snel dubbel en dwars terugverdiend. En daar gaat het om: we willen de kwaliteit van de VvE’en en van de appartementencomplexen optimaal krijgen en we zorgen ervoor dat de VvE-bestuurders zo goed mogelijk ondersteund worden! Maar nogmaals: daarvoor moeten we een flinke achterban hebben. Hoe meer VvE’en zich aansluiten; des te beter wordt de stem van VvE Belang gehoord.”

Contact met VvE’en De afgelopen jaren is veel tijd en energie gestoken in het oprichten en versterken van de organisatie. Vooral het afgelopen jaar zijn daarin grote veranderingen doorgevoerd, maar VvE Belang gaat verder. Elders in deze editie kunt u lezen hoe de nieuwe Raad van Aangeslotenen (RvAG) is begonnen met zijn werk. Een aantal enthousiaste VvE-bestuurders heeft positief gereageerd op de vraag of ze zitting wilden nemen in deze klankbordgroep. Omtrent de voortgang houden we u op de hoogte. Daarnaast is het bestuur versterkt door de komst van Dan Huesmann. Dan heeft als voorzitter van de Raad van Bestuur aan Ohra enorme impulsen gegeven voor de groei en is heeft veel kennis inzake organisatie-, governance- en

Het leveren van helder en vers

de compacte bouw, eenvoudige

drinkwater is iets dat in Nederland

montage, efficiënte werking en

vanzelfsprekend is, vaak via een

doorstromende leidingen (legionella

drinkwaterinstallatie van

preventie) maken de Cube uniek.

Duijvelaar Pompen. De combinatie met ons “Prestatie Onze Hydro-Unit Cube onderscheidt All-in” servicecontract, waarmee

Energieverbruik van een conventionele drukverhogingsinstallatie Energieverbruik van de Hydro Unit Cube

zich niet alleen uiterlijk van reguliere

flink bespaard kan worden op

drukverhogingsinstallaties.

operationele kosten, maakt de Cube

Deze installatie kan een energie

nog eens extra interessant.

besparing opleveren tot wel

-40%

40% t.o.v. een conventionele

Voor meer informatie neemt u

drukverhogingsinstallatie. De

contact op met ons verkoopteam

nieuwste technische innovaties,

t. (0172) 48 83 88, [email protected], www.dp.nl

Hydro Unit Cube drukverhogingsinstallatie tot 40% besparing


Stichting VvE Belang ligt op koers, maar kent een hoog aspiratieniveau. onder andere marketing vraagstukken. Verder blijft Fred Schuurs, na zijn aftreden als directeur, als voorzitter betrokken bij het bestuur van de stichting. Daarnaast krijgt een Raad van Advies gestalte die als klankbord dient voor het bestuur. Daarin zullen ervaren bestuurders plaatsnemen, die het bestuur van de stichting op alle mogelijke terreinen advies kunnen geven.

De media “Dat is belangrijk”, vindt Schraders. “De VvE’en moeten waar krijgen voor hun geld. VvE Belang moet de spin in het web worden als het gaat om contacten met beleidsmakers op landelijk en lokaal niveau. Dat is in het belang van de aangesloten VvE’en. En we gaan ons nog sterker dan voorheen richten op de lokale en landelijke media. Een goed voorbeeld is het recent gesloten woonakkoord. Wij zijn minister Stef Blok zeer erkentelijk dat hij een eerste visie heeft omgezet in een akkoord. We vinden het jammer dat niet alle instrumenten voor de woningmarkt zijn benut. Waarom worden de hypotheken bij o.a. de staatsbanken ABN/AMRO en SNS niet aangepakt? De hypotheekrente zou minimaal 1 % gereduceerd kunnen worden. Dat zou een efficiënte versneller voor de bouw kunnen zijn. Waarom worden praktische zaken zoals facilitaire/domotica-investeringen niet met name ingezet om enerzijds een impuls aan de bouw te geven, maar ook slimme voorzieningen te scheppen waardoor het woongenot ook op hogere leeftijd wordt veiliggesteld? Kortom: wij moeten de politiek scherp houden! VvE Belang heeft heel wat te vertellen en we gaan onze ideeën op alle fronten laten horen. We bouwen na de pioniersfase tijdens de opstart van de organisatie aan een sterkere profilering van de organisatie”

We blijven voortdurend bezig met vernieuwing, zodat er steeds meer kennis en kunde beschikbaar is bij de stichting, maar vooral ook bij de aangesloten VvE’en. Door inzicht ontstaat uitzicht!” De centrale vraag die elke VvE zich stelt, is natuurlijk: ‘Wat heb ik aan de aansluiting bij VvE Belang?’ Schraders somt op: “De juridische en de bouwkundige dienstverlening heb ik al genoemd. En VvE Belang komt naar je toe; dit jaar op zeven plaatsen in Nederland. We organiseren ook dit jaar op dinsdag 3 december - weer een Jaarcongres, dat zeker spraakmakend zal zijn: met eminente sprekers als Paul Schnabel en astronaut André Kuipers. Het laatste jaarcongres heeft in Nieuwegein bewezen dat onze aangeslotenen veel waarde hechten aan persoonlijke contacten, en de sprekers Adjiedj Bakas en de Rijdende Rechter werden bovenmatig gewaardeerd. Daarnaast gaan we de nodige initiatieven ontplooien op het gebied van energiebesparing en onderhoud. We zien dat bouwbedrijven nog te weinig interesse hebben in renovatie en onderhoud. Dat moet veranderen, want er gaat veel geld om in VvE-land. Uit de onderhoudsfondsen van de VvE’en wordt jaarlijks ruim 400 miljoen euro besteed aan onderhoud en verbetering van onze gebouwen.

Voordelen

Last but not least, hoe monitoren we alle activiteiten? In het verleden heeft VvE Belang, onder andere in samenwerking met Trendbox, regelmatig enquêtes gehouden onder de aangeslotenen. Wij treffen voorbereidingen om 3 à 4 keer per jaar een representatieve steekproef te houden onder onze aangeslotenen. Op deze wijze willen we de kwaliteit van onze dienstverlening onderzoeken. De waardering is uiteindelijk allesbepalend voor het serviceniveau van VvE Belang en de kracht van onze producten.

Schraders: “Onze dienstverlening zullen we op een nog hoger niveau brengen én het dienstenpakket wordt verder uitgebreid. Dat betekent bijvoorbeeld dat de Juridische Dienst in alle opzichten kan concurreren met andere juridische dienstverleners.

Samenvattend: Stichting VvE Belang ligt op koers, maar kent een hoog aspiratieniveau. Het uitgangspunt is daarbij simpel: wij willen samen met de aangeslotenen en onze organisatie het verschil maken.” ■


VvEBelangJaarverslag

Jaarverslag van VvE Belang 2012

2012 was een druk jaar voor VvE Belang. Fred Schuurs, in 1999 oprichter van Stichting VvE Belang, besloot wat gas terug te nemen en het directeurschap over te dragen aan Raymond Keulen en Kees Oomen. Samen vormen zij sinds 1 januari 2012 de directie van onze belangenorganisatie. Fred Schuurs vormt sindsdien samen met Hans Schraders en Dan Huesmann het bestuur van VvE Belang.

H

et nieuwe bestuur ging voortvarend van start met een duidelijk doel: alle verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren een stem geven. Nog meer dan in het verleden moet VvE Belang zichtbaar en benaderbaar worden.

Juridische Dienst Een afdeling die bij veel aangesloten VvE’en bekend is, is de Juridische Dienst. Met name bestuursleden van verenigingen (maar ook individuele eigenaren) deden weer in groten getale een beroep op de juristen, die ook via VvE Magazine aandacht besteedden aan tal van interessante juridische zaken. Veel aandacht was er voor de gemengde complexen, waarvoor ook een aparte cursus is ontwikkeld. De cursisten krijgen in een korte tijd veel informatie over het besturen van een VvE die zowel huurders als eigenaren telt. En van die complexen komen er steeds meer in ons land! Een nieuw initiatief van de Juridische Dienst is VvE Incasso Support. VvE’en die zijn aangesloten bij VvE Belang, kunnen de hele incassoprocedure door deze nieuwe dienst laten verzorgen: van de eerste aanmaning tot een eventuele executie en de finale afrekening. De incassodienst werkt op basis van no cure-no pay. VvE’en die gebruik maken van deze dienstverlening, hebben een aanzienlijk grotere kans dat ze het geld krijgen waarop ze recht hebben.

Bouwkundige Dienst Ook de Bouwkundige Dienst had het druk. Steeds meer VvE’en en individuele eigenaren zien het belang in van goed onderhoud. Een meerjarenonderhoudsplanning en bijbehorende begroting zijn daarvoor onontbeerlijk. De Bouwkundige Dienst adviseerde en ondersteunde een groot aantal VvE’en bij hun onderhoudsplannen. Daarvan maken ook energiebesparende maatregelen in toenemende mate deel uit. Dat is een goede zaak: als de VvE onderhoud combineert met energiebesparende maatregelen, kan dat de VvE en de eigenaren veel voordeel opleveren. Bovendien maakt een goed onderbouwd plan het eenvoudiger om een meerderheid voor energiemaatregelen te krijgen in de Algemene Ledenvergadering. Een aansprekend voorbeeld van de succesvolle aanpak van VvE Belang was het project ‘Bouw Mee aan VoorburgNoord’, dat eind 2012 werd afgesloten. In deze gemeente werden maar liefst 600 VvE’en geactiveerd dankzij de inzet van de gemeente en de Bouwkundige Dienst van VvE Belang.

Energie(besparing) Op 1 februari 2012 startte VvE Energie Select, een samenwerkingsverband tussen VvE Belang en Hezelaer Energy. Door grootschalige inkoop van energie kunnen VvE’en veel geld besparen op de energiekosten. De samenwerking leidde direct tot groot enthousiasme: ruim


tweehonderd VvE’en stapten over op VvE Energie Select en besparen daardoor vele honderden en soms duizenden euro’s. VvE Belang werkte daarnaast in oktober mee aan een landelijke campagne in het kader van de ‘Week van de Energierekening’: in ‘Metro’ verscheen een column van mr. Kees Oomen over energiebesparing en de VvE. Samen met de gemeente Utrecht werd in de Jaarbeurs een Energiebeurs georganiseerd. Het thema was ‘Energiebesparing in de VvE’. Het succes van de beurs was aanleiding om het evenement dit jaar te herhalen. Als het gaat om energiebesparing, wordt de aandacht al snel gericht op het plaatsen van zonnepanelen. Immers: veel appartementengebouwen hebben een groot dak dat geschikt is voor het plaatsen van zonnepanelen. Hier kunnen meters gemaakt worden. Daarom is de community Zonne-Net opgericht. Belangstellenden kunnen hier alle informatie vinden over zonnepanelen. Er is ook ruimte voor het uitwisselen van ervaringen.

Bijna 5000 belangstellenden bezochten de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang Helaas vallen VvE’en tussen wal en schip bij het aanvragen van subsidie voor zonnepanelen. VvE Belang heeft in 2012 veel tijd en energie besteed aan het overtuigen van beleidsmakers op het ministerie van Economische Zaken waar deze subsidieregeling onder valt. Juist VvE’en moeten worden gestimuleerd om zonnepanelen op de veelal grote dakoppervlakken te plaatsen. We hopen dat deze activiteiten in 2013 tot succes zullen leiden.

Overheid en beleid Lang niet alle activiteiten zijn direct zichtbaar voor de aangesloten VvE’en. VvE Belang is betrokken bij een groot aantal overlegsituaties met diverse overheden. Zo neemt VvE Belang deel aan de klankbordgroep van Platform31, waar programma’s rond slecht onderhouden woningen worden ontwikkeld. Een van de activiteiten is het ontwikkelen van alternatieve financieringsvormen voor VvE’en. Daarvan is VvE Belang co-financier.

aantonen dat hij zijn werk prima uitvoert. Daar profiteert de VvE van. Bovendien kan de VvE vrij eenvoudig het VvE-certificaat behalen als ze in beheer is bij een gecertificeerde beheerder.

Voorlichting en samenwerking De jaarlijkse voorlichtingsbijeenkomsten werden door bijna 5000 belangstellenden bezocht. Tijdens deze bijeenkomsten werden - zoals gewoonlijk - workshops georganiseerd over de basisregels van het appartementsrecht, maar ook over liftonderhoud, energiebesparing en zonnepanelen. De standhouders waren dan ook zeer te spreken over de opkomst. Maar liefst 800 leden van aangesloten VvE’en waren op 22 november aanwezig in het NBC te Nieuwegein, waar mr. Frank Visser en trendwatcher Adjiedj Bakas tijdens het eerste Jaarcongres van VvE Belang het publiek deelgenoot maakten van hun visie op de VvE en de toekomst. Het RTL4-programma ‘My First Home’ besteedde aandacht aan het Jaarcongres en de activiteiten van VvE Belang. In Brussel werd een symposium georganiseerd over het appartementsrecht. Daar wisselden deskundigen uit België, Frankrijk en Nederland ervaringen en kennis uit over het ‘Mede-eigendom’, zoals de VvE in België wordt genoemd. Mr. Kees Oomen gaf het publiek een kijkje in de Nederlandse situatie en oogstte daarmee veel succes bij de aanwezigen.

Op weg naar de toekomst Belangenbehartiging blijft een van de belangrijkste activiteiten van VvE Belang. Een voorbeeld is o.a. het overleg met KPN om een compensatie te krijgen voor VvE’en in verband met de tariefsverhoging voor de vaste telefoonlijn in liften. Maar natuurlijk zijn er veel meer vraagstukken die om aandacht vragen. Het nieuwe kabinet maakt de problemen op de woningmarkt voorlopig niet kleiner. En voor die woningmarkt is de appartementseigenaar cruciaal: veel starters beginnen hun wooncarrière in een appartement. Daardoor zijn zij van het grootste belang voor een goede doorstroming. Ook dit jaar zullen tal van activiteiten worden opgezet om de appartementseigenaar zo veel mogelijk te ondersteunen. U leest daarover meer in de komende edities van VvE Magazine. ■

In Rotterdam werd meegewerkt aan het convenant ‘VvE-beheer Rotterdam 2012’, dat de aanpak van VvE’en in kwetsbare wijken moet stimuleren. Ook leverde onze stichting een belangrijke bijdrage aan het onderzoek van Companen naar het functioneren van VvE’en en VvE-beheerders. Om meer zicht te krijgen op de beheerders, is een Klachtenlijn geopend waar VvE’en kunnen melden waar hun beheerder de fout in gaat. Certificering van VvEbeheerders en van VvE’en blijft altijd een punt van aandacht. Immers: een gecertificeerde beheerder kan VvE Belang was betrokken bij de succesvolle aanpak van VvE’en in Voorburg-Noord.

ellbo LIFTTECHNIEK

adv vve 2013-2 01-05-13 09:51 Pagina 1 Bellboy_Adv VvE jan_LC.indd 1

Metering, Billing, Customer Care Energiebesparing met de innovatieve energiemanagement diensten van ista ■

■ ■

Meetsystemen voor alle energiestromen op afstand uitleesbaar Nauwkeurige afrekening Monitoring van verbruiken, voor beheerders en bewoners

Volgens de Europese regelgeving voor energie-efficiëntie

ista Nederland B.V. Postbus 179 ■ 3100 AD Schiedam Telefoon: 010-245 57 00 ■ www.istanederland.nl

27-1-2011 11:31:50

aan- en opbouw

opstalverzekering volmacht

appartementsrecht ontbinding

gebreken

Rijssenbeek Advocaten behoort reeds vele jaren tot de top op het gebied van het appartementsrecht. Op dat gebied wordt het kantoor ook landelijk en breed erkend als een centrum van knowhow en ervaring. Speciaal voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten als enige een prijsarrangement (OJD) vanaf € 420,- incl. BTW (prijspeil 2013) per jaar voor juridische dienstverlening ontwikkeld. Meer dan 3000 VvE’s maken inmiddels van een dergelijke OJD gebruik.

overtreding

recreatiepark

splitsingsakte

Bel 026 443 42 49 of schrijf naar Rijssenbeek Advocaten t.a.v. Afdeling OJD Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | [email protected]

reglement

ontruiming

www.rijssenbeek.nl

Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54 | [email protected]

Duik eens in de oplossingen van BASF Al meer dan twintig jaar is BASF koploper in het ontwikkelen en produceren van oplossingen voor waterdichting en afwerking van Balkons & Galerijen. Onze functionele systemen garanderen u een mooi, duurzaam en economisch rendabel eindresultaat. Samen met de verwerker voorziet BASF u van een “waterdicht” en op maat afgestemd advies! COAT

FLEX

Standaard

FAST

Elastisch

DRAIN

Snelhardend

Waterafvoerend

22219

COAT, FLEX, FAST en DRAIN zijn getest volgens EN1504 en hebben een instelbaar antislipproﬁel BASF Construction Chemicals Belgium N.V. Nijverheidsweg 89, 3945 HAM, België Voor Nederland: T 0162 - 42 51 90 F 0162 - 42 74 52 www.basf-cc.nl

Meer informatie? Vraag onze folder MASTERTOP® vloersystemen voor Balkons & Galerijen aan op [email protected]


VvEPolitiek

Raymond Knops (CDA):

“VvE’en moeten mogelijkheid krijgen om op te schalen” “Voor de aanschaf van zonnepanelen zijn subsidies wellicht niet echt nodig” “In VvE-land staan grote belangen op het spel. Het gaat tenslotte om de belangen van heel veel mensen en de problematiek van de VvE’en is bij veel politici waarschijnlijk nog relatief onbekend. Bovendien zijn er een groot aantal zaken die onze aandacht vragen. Daarom is het goed om kennis te maken met VvE Belang, want op deze manier kan een politiek debat tot stand komen. Uitgangspunt van het CDA is altijd: wetten zijn geen doel maar een middel. Als weten regelgeving niet aansluit op de beleving van zo veel mensen, moeten we daar eens goed over nadenken.”

D

rs. Raymond W. Knops is Tweede Kamerlid voor het CDA en woordvoerder Wonen voor zijn partij. In zijn smaakvolle kamer (met uitzicht op het Plein) vertelt hij hoe hij denkt over de VvEproblematiek. “De wereld is sterk veranderd sinds het appartementsrecht werd geïntroduceerd. We zien nu een veelheid aan splitsingsreglementen en dat zorgt voor onduidelijkheid. In één straat staan appartementencomplexen met verschillende reglementen. VvE Belang pleit ervoor om tot meer uniformering te komen en dat lijkt mij een goede zaak. De weten regelgeving binnen het appartementsrecht is aan een update toe. Bovendien verschilt de regelgeving per gebouw, want dat is afhankelijk van het moment waarop het gebouw gesplitst is. Zo zijn er gebouwen met het splitsingsreglement uit 1973, terwijl verderop in de straat of in de wijk een gebouw staat waarop het reglement uit 2006 toepasselijk is.” VvE Belang wil onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om tot een uniformering van weten regelgeving binnen het appartementsrecht te komen. Daarmee wordt de regelgeving van deze tijd en dat zal het functioneren van de VvE ook ten goede komen. Knops: “Minister Blok heeft hierover op verzoek van het CDA toegezegd een verkenning te doen naar modernisering van weten regelgeving.”

MJOP voor alle VvE’en Sinds mei 2008 moeten alle VvE’en beschikken over een reservefonds. “Probleem is natuurlijk wel dat je het dan ook moet handhaven. Als je het MJOP daarvoor verplicht stelt, moet je ook controleren of het er wel is. Dat lijkt me nog wel een lastige zaak. Natuurlijk zou het goed zijn als alle VvE’en over zo’n MJOP beschikken, want onderhoud is van groot belang. Kijk maar wat er gebeurt in Rotterdam-

“Wetten zijn geen doel maar een middel”


Zuid: daar slaagt de gemeente er niet in de slapende VvE’en te activeren. Het gevolg is dat hele wijken het gevaar lopen te verpauperen. Ik lees in VvE Magazine dat het activeren van VvE’en - met hulp van VvE Belang - in Voorburg-Leidschendam heel goed gelukt is. Aan dat soort voorbeelden hebben we wat. Het is zeker zinvol om heel goed te kijken welke succesfactoren hier een rol hebben gespeeld. Afwachten tot de eigenaren zelf in actie komen, is nu eenmaal geen optie.”

Wet- en regelgeving “Als er zaken zijn waardoor mensen benadeeld worden, moet je daar heel goed naar kijken. Wellicht moeten er elementen uit de weten regelgeving worden aangepast of vereenvoudigd. Het is slim om gebruik te maken van moderne communicatiemiddelen en dat gebeurt nu waarschijnlijk nog veel te weinig. Uitgangspunt moet wel zijn dat wijziging van wetten en regels niet leidt tot nadelen voor andere mensen. Rechtszekerheid is een groot goed.” VvE Belang wil de mogelijkheden onderzoeken van ‘opschaling’ van VvE’en. Dat betekent dat kleine VvE’en meer met elkaar moeten gaan samenwerken, bijvoorbeeld door te fuseren tot één grotere VvE. Dat zal in veel gevallen leiden tot vergroting van de professionaliteit, kwaliteit en beter beheer. Bovendien kan de VvE door het schaalvoordeel vele zaken goedkoper inkopen. Nederland telt maar liefst bijna 94.000 VvE’en die kleiner zijn dan tien appartementen. Dat is bijna 80 procent van alle VvE’en. Knops: “Samenwerking c.q. fusie dient wat mij betreft altijd te gebeuren op basis van vrijwilligheid. Als een aantal VvE’en zelf kiest voor de mogelijkheid van opschaling, moet dat mogelijk zijn. Dat betekent dus dat de juridische kaders daarvoor moeten worden geschapen. Het lijkt mij een goede zaak om dit soort zaken met de minister van Wonen te bespreken en hem uit te dagen om te onderzoeken of - en hoe - we kunnen overgaan tot aanpassen van deze weten regelgeving. Ik kan me eigenlijk ook niet voorstellen dat politici tegen deze vorm van opschaling zouden zijn.”

Zonne-energie Sinds juli 2012 is er een subsidieregeling voor zonnepanelen voor particuliere woningeigenaren. De VvE (waarin particuliere eigenaren zijn verenigd) is daarbij vergeten. Een appartementseigenaar kan alleen samen met de andere leden van de VvE besluiten tot de aanschaf van zonnepanelen. De subsidie moet dan ook door de VvE worden aangevraagd en de geldstromen moeten via de VvE lopen. Dat kan tot op heden niet. “In principe ben ik niet tegen subsidies. Bij zonnepanelen moet je daarbij aantekenen dat het maar de vraag is of subsidies nodig zijn om de installatie aan te schaffen. Als straks de economie weer aantrekt, zal de vraag vanzelf toenemen. Ik denk dat dan het omslagpunt wordt bereikt. Immers: het plaatsen van zonnepanelen is - mede door de btw-verlaging - veel goedkoper geworden, terwijl de kwaliteit sterk verbeterd is. Daar staat tegenover dat de prijzen van fossiele brandstoffen alleen maar stijgen.

“Een VvE die over wat spaargeld beschikt, kan dat goed besteden aan zonnepanelen”

“De wereld is sterk veranderd sinds het appartementsrecht werd geïntroduceerd”

De eigenaar van een installatie voor zonne-energie heeft zekerheid over de hoogte van zijn energieprijs. Daarom vind ik dat degenen die over wat spaargeld beschikken, dat beter kunnen besteden aan zonnepanelen. Dan krijg je een hoger rendement dan wanneer je het op een spaarrekening zet.”

Virtueel salderen Bij een eengezinswoning kan de energie die door zonnepanelen wordt opgewekt, simpel worden afgetrokken van de energie die van de leverancier is afgenomen. Dit ‘salderen’ kan tot de hoeveelheid energie die nodig is voor het eigen gebruik. Voor een VvE ligt dat moeilijker: daar kan alleen worden gesaldeerd achter de collectieve meter. Er is daardoor een beperkt belastingvoordeel; niet voor alle eigenaren die samen eigenaar van de installatie zijn. VvE Belang breekt daarom een lans voor ‘virtueel salderen’, zodat alle eigenaren profiteren van de (gezamenlijk betaalde) installatie en het prijsvoordeel. Knops: “Dat klinkt logisch. Als CDA zijn wij altijd voor meer experimenten van decentrale energieopwekking geweest. Daar hebben we bij de wijziging van de Elektriciteitswet en Gaswet ook op ingezet: ruimte voor innovatieve en creatieve vormen van decentrale energieopwekking. Het CDA wil dat hier ruimte voor is en blijft, en zal hierom blijven vragen.” ■


VvEBijzondere Appartementen

Zuivelfabriek De Venen werd omgetoverd in een authentiek ogend woonen werkcomplex “Een gebouw dat zo fantastisch past in de weidse omgeving, moet behouden blijven” Zo’n honderd jaar geleden telden de veeteeltgebieden van ons land diverse zuivelfabriekjes; vaak opgericht door een paar boeren die de winst van samenwerking inzagen. De schaalvergroting in de agrarische sector leidde ertoe dat de zuivelfabriekjes niet meer rendabel waren. De meeste zijn al lang gesloopt, maar enkele fabriekjes zijn bewaard gebleven. In Nijeveen (gemeente Meppel) bijvoorbeeld, waar Zuivelfabriek De Venen werd omgetoverd in een authentiek ogend complex met woonen werkeenheden. VvE De Venen bestaat vooral uit eigenaren met vrije beroepen: een aantal kunstenaars, maar er is o.a. ook een ambachtelijke chocolaterie, een brocantewinkel en een hondentrimsalon.

D

e zuivelfabriek, een karakteristiek voorbeeld van industrieel erfgoed, was nog in bedrijf in het midden van de jaren negentig van de vorige eeuw. Hoewel het officieel geen monument is, zijn de betrokken partijen erin geslaagd om het pand te behouden. Na de sluiting werd het gebouw in 1998 verworven door de coöperatie De Venen. Er werden woonen werkateliers en een expositieruimte gevestigd. De coöperatieve vereniging liep vast op het gebied van financiering en organisatie en riep de hulp in van BOEi, Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed. Deze organisatie ondersteunde de bewoners bij de omvorming van de coöperatie tot VvE. BOEi werd ook lid van de nieuw ontstane VvE en kocht in 2007 de cultuurhistorisch waardevolle schoorsteen en alle ruimtes die in gebruik waren bij de Stichting Kunst in Kolderveen (KiK). Deze stichting biedt kunstenaars een tijdelijk woonen werkatelier aan: een Artist In Residence.

Bijzonder gebouw Arno Boon is directeur van BOEi en voorzitter van de VvE. “Als wij betrok-

ken raken bij transformatie van monumenten en industrieel erfgoed in woonen/of werkcomplexen, staat het pand vaak al lang leeg. Dat was hier niet het geval: er was al een organisatievorm, maar die voldeed niet. We hebben een bestaand initiatief nieuw leven ingeblazen, samen met een aantal van de zittende gebruikers en bewoners. De overgang van collectief naar individueel eigendom in de vorm van appartementsrechten is een vrij gecompliceerde zaak. De animo om units te kopen, was groot: binnen een jaar waren alle 14 lofts verkocht. Ruim de helft van de oorspronkelijke bewoners is gebleven; de anderen zijn nieuwkomers. Zelf zijn wij eigenaar van de expositieruimte, die gehuurd wordt door KiK. Enerzijds is De Venen een gewone VvE, maar anderzijds hebben we natuurlijk wel te maken met een bijzonder gebouw. Dat heeft consequenties. Zo’n expositieruimte geeft de nodige reuring, maar soms is de grens tussen reuring en overlast wat vaag.” BOEi heeft veel ervaring in de transformatie van industrieel erfgoed: de organisatie heeft 48 van dit type gebouwen in eigendom. “We werken

zonder winstoogmerk”, vertelt Boon. “Maar we moeten wel voldoende inkomsten hebben om de kosten te dekken. Dat lukt bij De Venen niet helemaal. Dat is niet echt een probleem; dit mooie gebouw, dat zo fantastisch past in de weidse omgeving, blijft behouden. Dat is ons wel wat waard. Bovendien ondersteunen we een culturele functie; dat doen we uit geld dat we krijgen van de BankGiro Loterij.”

Discussies De VvE is ook blij met de inbreng van een professionele organisatie, die verstand heeft van beheer, onderhoud en exploitatie. Desondanks wordt er stevig gediscussieerd als er onderwerpen worden besproken die in de meeste VvE’en tamelijk vanzelfsprekend zijn. Boon: “We hebben tijdens de laatste ALV een nieuwe beleidslijn geïntroduceerd met betrekking tot het schilderwerk. De VvE is voortaan leidend als het gaat om de planning en uitvoering van het schilderwerk. Dat is een wezenlijk onderdeel van het onderhoud. Alleen: het is heel onevenwichtig verdeeld, want alle lofts zijn verschillend. Bij sommige woonunits moeten heel veel delen geschilderd worden; bij andere is nauwelijks iets te schilderen.

VvE magazine mei 2013 19 VvE Magazine besteedt aandacht aan bijzondere appartementen. In deze negenentwintigste aflevering van deze serie aandacht voor een nieuwe bestemming van een voormalige zuivelfabriek in Nijeveen.

We hebben de vergelijking getrokken met een liftinstallatie en met het dak: daarvan profiteren ook niet alle eigenaren evenredig, maar iedereen moet er wel aan meebetalen. We zien nu wel dat de eigenaren ook steeds meer gaan denken vanuit de VvE-gedachte. Als relatieve buitenstaander heeft BOEi ook duidelijk meerwaarde als deze onderhoudszaken worden besproken.” De betrokkenheid van de eigenaren is groot. Dat is niet vreemd, want alle eigenaren hebben bewust gekozen voor het wonen in een bijzonder gebouw. De meesten van hen hebben ook een werkruimte in gebruik. De VvE vergadert minimaal twee keer

per jaar en de vergaderingen worden goed bezocht. Het aantal onderwerpen dat bespoken wordt, is groot. Momenteel is het terrein om het gebouw een belangrijk onderwerp van gesprek, want de meningen over dat terrein zijn heel divers.

“Dit zoeken we!” Sinds 2007 is in de zuivelfabriek Chocolade & Zo gevestigd, de ambachtelijke chocolaterie van Jeroen en Agnes Kikkert. “We vonden de zuivelfabriek op internet en we waren direct enthousiast over dit pand. Onze reactie was meteen: ‘Dit zoeken we!’ De bezoekers en klanten zijn het helemaal met ons eens: ze vinden dit een prachtige locatie”,

zegt Jeroen Kikkert. “Nijeveen lijkt afgelegen, maar dat valt mee. Bovendien is dit een heel toeristisch gebied, dus over klandizie hebben we niet te klagen. Toen we deze woon-werkunit kochten, was de VvE net in oprichting. Ik zou trouwens geen loft hebben gekocht als er nog sprake was van een coöperatie. We hebben nu een ‘gewone’ VvE en dat werkt prima. Voor ons bedrijf is deze locatie perfect: het is dankzij de dikke muren bijna altijd koel in het gebouw: zo’n 17 à 18 graden. Dat is belangrijk voor de verwerking van chocolade. En zelf trekken we een dikke trui aan als het wat te fris is.”

BOEi en herbestemming Zakelijkheid en gedrevenheid zijn kernwaarden van BOEi, die vaak aanjager is van het herbestemmen van monumenten. De organisatie werkt volgens de beproefde stadsherstelformule: voorkom verval, onderzoek de (haalbaarheid van) herbestemming, zoek een nieuw en passend economisch verantwoord gebruik, koop het monument, restaureer het en zorg daarmee voor vitaal behoud. BOEi heeft veel aandacht voor communicatie en werkt graag samen met lokale partners om de geschiedenis voor de toekomst te behouden.

Zuivelfabriek De Venen

BALCO – Nu ook in Nederland! We kunnen het net zo goed meteen zeggen: We houden van balkons! In het begin hadden we weinig middelen, maar je komt een heel eind met enthousiasme en hard werken. Vandaag de dag zijn we marktleider en zijn onze balkon systemen, zowel open als met beglazing, in heel Europa populair. We treden nu toe tot de Nederlandse markt door het openen van een kantoor in Asten.

Betrouwbare en stabiele partner Investeren in balkonsystemen is een grote beslissing. Veel mensen zijn betrokken bij het beslissingsproces en veel vragen zullen in het proces naar boven komen. En voor je het weet mis je iets. Daarom helpen wij je gedurende het hele constructieproces, vanaf de eerste kleine vraagjes tot de eindinspectie. Hoge kwaliteit en jarenlange ervaring gecombineerd met solide financiën zorgen ervoor dat we een betrouwbare en stabiele partner zijn.

Balco patenten Wij investeren veel in de continue ontwikkeling van onze producten en dit heft door de jaren heen geleid tot een aantal exclusieve patenten: oplossingen die alleen onze balkons kunnen bieden.

Energiebesparing Vanzelfsprekend beschelmen onze balkonelementen het balkon en de gevel van het pand tegen weer en wind. Maar wat veel mensen niet weten is dat een glazen gevel de energierekening met 10% kan ver-

lagen. De ramen en de lucht op het balkon fungeren als isolatie; de binnenkomende lucht wordt opgewarmd voor het het appartement binnenkomt. Het resultaat is minder tocht en een hogere binnen temperatuur.

Nieuw kantoor in Asten Alle productie vindt plaats in ons nieuwe en efficiënte hoofdkantoor in het Zweedse Växjö, waar we al het laswerk, de afwerking van de aluminium profielen, poedercoating en de montage doen. Ons nieuwe kantoor is gelegen in Asten in het zuiden van Nederland. In onze showroom kun je alle balkonsystemen van Balco van heel dichtbij bekijken. Bel ons voor een afspraak! We zullen ons ook presenteren op alle regionale VvE bijeenkomsten, we hopen u daar bij onze stand te ontmoeten.

Balco Balkonsystemen B.V. Ommelseweg 44d, 5721 WV Asten Tel. +31 (0)493 60 80 98 www.balco.nl


VvEBijzondere Appartementen Jeroen Kikkert in zijn ambachtelijke chocolaterie

Jeroen en Agnes zijn tevreden over het functioneren van de VvE. “We bezoeken de vergaderingen en we zijn ook - beperkt - actief”, zegt Jeroen. “Agnes is penningmeester en ik heb me aangemeld voor de Groencommissie. Die houdt zich vooral bezig met de vele bomen op het terrein. Het is niet de bedoeling dat die het zicht op de fabriek wegnemen.” De sfeer is goed, benadrukt hij, maar de eigenaren zien elkaar niet zo veel: iedereen is hard aan het werk en het terrein is groot. De communicatie krijgt binnenkort vorm in de gestalte van een nieuwsbrief, die wordt verzorgd door een van de eigenaren. “En het onderhoud is ook prima geregeld”, zegt Kikkert. “Een van de eigenaren is architect en hij onderhoudt de contacten met onderhoudsbedrijven. De administratie werd gevoerd door een administratiekantoor, maar dat stopte ermee. We hebben inmiddels al een ander (gewoon) administratiekantoor gevonden, dus dat is ook in orde.”

Glas in staal

“Voor Chocolade & Zo is deze locatie perfect, want het is bijna altijd koel in het gebouw”

Bijna alle eigenaren hebben een werkruimte in gebruik

De energieprestatie van het gebouw is - vanzelfsprekend - niet geweldig. Arno Boon: “Dat geldt zeker voor de oudste delen van het gebouw, die stammen uit de jaren dertig van de vorige eeuw. Die hebben bijvoorbeeld ramen die bestaan uit glas in staal. Andere units zijn recent voorzien van moderne puien. We hebben geen concrete plannen voor energiebesparende maatregelen, maar we gaan wel het hele gebouw in kaart brengen, zodat we in de toekomst kunnen besluiten over mogelijke maatregelen. Bij de transformatie hebben we in een aantal units vloerverwarming aangelegd. Dat is in dit type gebouwen een goede voorziening. Als je lekker warme voeten hebt, voel je je ook prettiger. De bewoners van De Venen hebben allemaal een individuele verwarminginstallatie. Dat voorkomt lastige discussies over wie veel verbruikt en wie weinig. Dat type discussies verstoort de prettige woonsfeer en dat willen we niet.” ■


VvEBeheer

Nieuwe initiatieven van VGM NL zorgen voor meer kwaliteit in de VvE-branche “De consument heeft nu duidelijkheid en zekerheid” Ilse Kaandorp is directeur van Vastgoed Management Nederland (VGM NL), de brancheorganisatie voor vastgoed- en VvE-managers. Ze is trots op de initiatieven die haar organisatie heeft genomen: “Met de gedragscode, de nieuwe branchevoorwaarden & beheerovereenkomst én de onafhankelijke Geschillencommissie VvE Management bieden we de VvE’en in Nederland aanzienlijk meer zekerheid en kwaliteit in VvE-beheer. En deze initiatieven zorgen naar verwachting ook voor een beter imago van de VvE-branche.”

Z

e legt uit waarom VGM NL tempo heeft gemaakt met het optuigen van de nieuwe initiatieven: “In 2012 kwam het rapport ‘Het functioneren van VvE’en’ van Companen uit, dat was opgesteld in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het benadrukte de noodzaak van een beter functioneren van de VvE’en én van de beheerders. Bovendien werd gesproken over imagoverbetering van de beheerders. Wij waren al eerder begonnen met kwaliteitsverbetering, maar na het verschijnen van het rapport hebben we het tempo nog wat verhoogd. Het resultaat mag er zijn: de consument heeft nu duidelijkheid, zekerheid en dus kwaliteit!”

Goede afspraken “Je kunt het zien als een soort ‘meertrapsraket’: de algemene voorwaarden & beheerovereenkomst vormen een goede basis om sluitende afspraken te maken met een beheerder. Je krijgt de gewenste kwaliteit voor de afgesproken prijs. Dat betekent niet dat deze voorwaarden dwingend zijn voor elke VvE die kiest voor een beheerder die aangesloten is bij VGM NL; alle partijen zijn vrij om de afspraken te maken die zij belangrijk vinden. Deze docu-

menten bieden wél een houvast om tot goede afspraken te komen en desgewenst kunnen ze één-op-één worden overgenomen. Daarom hebben we ze ook aangeboden aan betrokken consumentenorganisaties, waaronder VvE Belang. Die worden nauw betrokken bij de verdere ontwikkeling. Ze worden verspreid via de Raad voor Onroerende Zaken, zodat ze beschikbaar komen voor de hele markt. ”

Kwaliteit van dienstverlening De VGM NL gedragscode is ondertekend door alle VvEmanagers die zijn aangesloten bij de brancheorganisatie. De leden én hun medewerkers beloven op deze manier dat ze zich zullen houden aan een groot aantal uitgangspunten en regelingen, zoals integriteit, transparantie, vertrouwen, respect etc. In de gedragscode staat ook dat beheerders elke schijn van belangenverstrengeling moeten vermijden: al te innige betrekkingen tussen VvE-beheerders en onderhoudsbedrijven worden op deze manier voorkomen. Ilse Kaandorp: “We hebben dus een flink aantal maatregelen genomen om de kwaliteit van dienstverlening te bevorderen. Dat betekent natuurlijk niet dat het hele VvE-

“De vraag ‘Wat krijg ik eigenlijk voor mijn geld?’ wordt nog te zelden gesteld” Het voltallige bestuur van Vastgoed Management Nederland


‘Het functioneren van VvE’en’ In juni 2012 kwam - in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken - het rapport van Companen uit met de titel ‘Het functioneren van VvE’en’. Daarin werd gepleit voor meer voorlichting en advies, minder versnippering binnen de branche, certificering van VvE-managers en Verenigingen van Eigenaren, maar ook over imagoverbetering door een gedragscode, branchevoorwaarden en een geschillencommissie. VGM NL heeft met haar initiatieven antwoord gegeven op een groot deel van de uitdagingen in het rapport.

beheer in Nederland nu goed geregeld is. Bij VGM NL zijn ruim 95 organisaties op het gebied van vastgoedmanagement aangesloten. De aangesloten VvE-beheerders beheren gezamenlijk 44% van de appartementsrechten in Nederland. Samen hebben zij meer dan 2600 medewerkers en ze voldoen aan criteria op het gebied van deskundigheid, ervaring en professionaliteit. Er zijn dus nog heel wat vastgoed- en VvE-beheerders die niet aangesloten zijn. Dat zijn vaak kleine kantoren of zzp’ers. Om lid te worden van VGM NL moet het kantoor minimaal twee medewerkers hebben; vanwege het ‘vierogenprincipe’ en vanwege de gewenste continuïteit.”

Geschillencommissie Desondanks kan er toch iets misgaan tussen VvE en beheerder. Als zij er samen niet uitkomen, is er de onafhankelijke Geschillencommissie VvE Management, een initiatief van VGM NL. Die is niet exclusief voor leden van VGM NL (maar zij betalen wel een lager tarief voor aansluiting bij de commissie). VvE’en kunnen nu een keuze maken. Ze kunnen - als hun beheerder bij de Geschillencommissie is aangesloten - het geschil aanmelden bij deze Geschillencommissie, die is ingericht door de Stichting Geschillencommissie Bedrijf en Beroep in Den Haag. Ze kunnen er ook voor kiezen om naar de rechtbank te gaan. De arbiters voor de Geschillencommissie worden aangedragen door een aantal betrokken organisaties, waaronder VvE Belang. Omdat het uitgangspunt is dat hier alleen serieuze klachten worden behandeld, is er een klachtengeld van € 500,- ingesteld. Kaandorp: “Dat is een bedrag dat gangbaar is in de zakelijke markt (waar VvE’en ook onder vallen) en dat voor de meeste VvE’en geen probleem zal vormen. Als de klagende partij in het gelijk wordt gesteld, krijgt die het klachtengeld terug.” De VvE moet de klacht eerst melden bij de beheerder. Als dat geen resultaat heeft, kan de klacht aanhangig worden gemaakt bij de Geschillencommissie. Dat kan alleen als de ALV daarover een besluit heeft genomen en natuurlijk moet dan ook het klachtengeld worden betaald. Kaandorp: “Naast deze Geschillencommissie is er ook een klokkenluidersregeling en meldpunt, waar onze leden (vermeende) misstanden op een vroeg tijdstip kunnen melden. Daarmee wordt verder onheil voorkomen.”

Ilse Kaandorp, directeur van VGM NL

René Brinkhuijsen, bestuurslid van VGM NL

Beheerders moeten elke schijn van belangenverstrengeling vermijden ‘Meer bewustzijn’ René Brinkhuijsen, een van de directeuren van VVE Beheer in Rijswijk en bestuurslid van Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL): “Wij hopen vooral dat er door middel van de gedragscode, de branchevoorwaarden en de Geschillencommissie een stuk bewustzijn bij VvE’en zal ontstaan. Veel verenigingen trekken vrij nonchalant een beheerder aan; soms alleen maar omdat die een laag tarief berekent. Bij de aankoop van een auto wordt veelal meer vooronderzoek gedaan dan bij zo’n belangrijk contract, waarmee het geld van een groot aantal mensen gemoeid is. De vraag ‘Wat krijg ik eigenlijk voor mijn geld?’ wordt nog te zelden gesteld. VvE’en weten nu waar ze op moeten letten.” De leden van VGM NL stellen zich met deze initiatieven kwetsbaar op, benadrukt Brinkhuijsen: “We leggen vast wat beide partijen van elkaar mogen verwachten, maar we durven ook kleur te bekennen als de beheerder (of de VvE, want dat komt ook voor) zich niet aan de gemaakte afspraken houdt. Dan is er - naast de gang naar de rechtbank - ook een deskundige, ervaren Geschillencommissie, die binnen een korte termijn uitspraak doet. VvE-beheer is nu eenmaal mensenwerk; er kan altijd iets fout gaan. En als dat gebeurt, is het belangrijk dat het probleem snel en transparant wordt opgelost. Ik denk dat het imago van de VvE én van de beheerder hiermee aanzienlijk kan worden verbeterd.” Momenteel buigt VGM NL zich alweer over een paar andere onderwerpen: de voorwaarden voor de externe professionele bestuurder en voor de mandeligheden. De VvE-beheerder profileert zich steeds meer als deskundig adviseur, stelt Brinkhuijsen: “Idealiter zitten we al in een vroeg stadium met de opdrachtgever aan tafel om het hele beheer optimaal in te richten. Dat kan de kwaliteit alleen maar ten goede komen.” ■

Twinq-advertentie

01-08-2007

11:59

Pagina 1

MET ÉÉN UUR IN DE MAAND UW ADMINISTRATIE OP ORDE? Dat kan met dé software van Twinq! Twinq kent vele voordelen, waaronder het behalen van meer dan 30% efficiëntieverbetering rondom het beheer en de verwerking van uw VvE-administratie. VvE'sgebruik gebruik van van Twinq. Inmiddels maken maken meer meer dan dan10.000 7500 VvE’s

MEER INFORMATIE?

T (0162) 470555 of www.twinq.nl

Twinq bv Postbus 6005, 4900 HA Oosterhout

besparing van tijd, zorgen én kosten Genera: het meest complete totaal beheer pakket Admira: financieel administratief beheer Thesis: totaal technisch beheer Vastgoed Consultancy: de beste start van VvE’s adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegein telefoon: (030) 60 03 939 e-mail: [email protected]

www.vvemetea.nl


VvEJuridisch

De meeste (manieren van) stemmen gelden! In de wet, in aktes van splitsing en in de modelreglementen zijn diverse bepalingen opgenomen waaruit blijkt welke besluiten door welk orgaan van de VvE moeten worden genomen en welke meerderheid van stemmen geldt. Niet geregeld is hoe de stemmen moeten worden uitgebracht. Toch kan de wijze waarop gestemd wordt ook van invloed zijn op de uitkomst van datgene wat in stemming wordt gebracht.

S

temgerechtigd zijn eigenaren of beperkt gerechtigden, zie artikel 47 MR 2006. Het totaal aantal stemmen dat kan worden uitgebracht door ieder van de eigenaren wordt in de akte vastgelegd. Artikel 49 MR 2006 zegt dat iedere eigenaar hetzij in persoon hetzij bij een schriftelijk gevolmachtigde die al dan niet lid van de vereniging is, gerechtigd is de ALV bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen. Huurders hebben geen stemrecht in de VvE.

Wie bepaalt de wijze van stemmen? De algemene ledenvergadering (ALV) zélf bepaalt hoe zij stemt. Zij kan al dan niet uit de eigenaren een voorzitter benoemen die belast is met de leiding van de ALV, zie artikel 45 lid 5 MR 2006. Bij zijn afwezigheid voorziet de ALV zelf in haar leiding. Zo wordt geregeld dat de ALV als hoogste orgaan binnen de VvE onafhankelijk kan functioneren van het bestuur. De voorzitter van de ALV hoeft niet in het bestuur te zitten en kan zodoende onafhankelijk van het bestuur de leiding van de ALV op zich nemen. Deze voorzitter bepaalt in overleg met de ALV de wijze waarop de ALV stemt. De verkiezing van een voorzitter wordt geagendeerd en geschiedt bij volstrekte meerderheid van stemmen. Bij meerdere kandidaten geeft artikel 50 lid 2 MR 2006 een bijzondere regeling. Als het bestuur van de VvE de ALV voorzit, bepaalt ook het bestuur de wijze waarop de stemmen worden uitgebracht. Indien het bestuur echter belang heeft bij een bepaalde uitkomst van stemmen en daarvoor eveneens gebruik maakt van verschillende methodes van stemmen om zodoende te trachten de uitkomst in een voor haar gewenste zin te beïnvloeden, dan kan het wenselijk zijn dat de ALV met een eigen voorzitter de wijze van besluitvorming bepaalt.

Wanneer is de meerderheid vóór? In alle gevallen dient bij het stemmen te worden gevraagd wie vóór is, wie tegen is én wie zich onthoudt van stemming. Blanco stemmen, onthoudingen van stemmen en ongeldige stemmen worden niet tot de uitgebrachte stemmen gerekend, zie artikel 50 lid 1 MR 2006. In splitsingen waarin een quorumeis geldt, is meestal bepaald dat blanco stemmen slechts van betekenis zijn ter bepaling van het quorum. Indien meer dan de helft van de ter ALV uitgebrachte stemmen vóór is, dan is daarmee het besluit aangenomen. Dat is derhalve ook het geval indien dat aantal voorstemmen vanwege onthoudingen, blanco of

ongeldige stemmen niet de helft van het totaal het aantal aanwezige stemmen overschrijdt.

Wijze van stemmen Er is in het Modelreglement geen voorschrift opgenomen over de wijze waarop de stemmen worden uitgebracht. In de praktijk komen de volgende wijzen van besluitvorming voor: • unaniem of bij acclamatie • hoofdelijk • bij handopsteking • schriftelijk (anoniem of op naam) • op afstand, buiten de ALV. Ik behandel deze varianten achtereenvolgens.

Unaniem of bij acclamatie Door te beslissen bij acclamatie verklaart de ALV zich unaniem vóór een besluit zonder handopsteking of andere vormen van stemming. In feite vindt dan geen stemming plaats. De voorzitter vraagt of iemand bedenkingen heeft of tegen het besluit is. Indien iedereen er het zwijgen toe doet, wordt niet zelden vastgesteld dat het besluit met algemene stemmen is aangenomen. Ik heb grote aarzelingen bij deze wijze van besluitvorming, nu het uitbrengen van een stem een actieve handeling dient te bevatten welke gericht is op het bekendmaken van iemands wil. Niets doen of applaudisseren om vervolgens vast te stellen dat de ALV unaniem voor het besluit is, miskent immers de mogelijkheid dat mensen zich onthouden van stemmen of tegenstemmen.

Hoofdelijk Bij het stemmen op afroep noemt de voorzitter de appartementen één voor één op. De stemgerechtigde stemt door ‘voor’, ‘tegen’ of ‘blanco’ te roepen. De voorzitter of een bestuurslid houdt een lijst bij, waarop de stemmen worden vermeld. Deze wijze van stemmen is zeer transparant. Dat wordt door stemgerechtigden soms als bezwaarlijk ervaren, met name als het gaat om omstreden kwesties of een vertrouwensvotum (bijvoorbeeld over ontslag van een bestuurder). Daarnaast is deze wijze tijdrovend. Toch vormt hoofdelijk stemmen, samen met schriftelijk op naam stemmen, de wijze van stemmen met het kleinste foutrisico.

Bij handopsteking Bij stemmen bij handopsteking moet worden bedacht, dat vaak sprake is van verschillende aantallen stemmen per appartement. Ook kan één gevolmachtigde die de stem-


men uitoefent namens bijvoorbeeld meer dan de helft van het aantal stemmen in de VvE, met zijn tegenstem alle voorstemmen wegstemmen. Het gevaar bij handopsteking is dan ook dat onvoldoende rekening wordt gehouden met volmachten en de aantallen stemmen die aan de verschillende appartementsrechten zijn toegekend.

Schriftelijk Het schriftelijk stemmen door middel van het invullen van stembriefjes ter ALV kan anoniem of op naam geschieden. Anoniem stemmen is mogelijk indien alle appartementen dezelfde aantallen stemmen kunnen uitoefenen. Bij uiteenlopende aantallen stemmen per appartementsrecht zal een onafhankelijke derde, bijvoorbeeld een notaris, moeten vaststellen dat de stemming op juiste wijze geschiedt. Immers: de uitslag van de stemming dient steeds aan alle leden te worden medegedeeld. De meest betrouwbare vorm van het uitbrengen van stemmen acht ik stemmen door middel van stembriefjes op naam. Daarop dient elke stemgerechtigde zijn naam, appartement en aantal stemmen te vermelden. Vaak worden deze gegevens vooraf al ingevuld.

Op afstand Stemmen op afstand, bijvoorbeeld online, per e-mail of telefonisch stemmen tijdens de ALV is volgens de reglementen niet mogelijk. Deze gaan ervan uit dat de stemmen (fysiek) ter ALV worden uitgebracht. Een wel geldige vorm acht ik het verstrekken van een volmacht waarbij de gevolmachtigde die bij de ALV aanwezig is de steminstructie volgt die de eigenaar tijdens de ALV op afstand geeft. Het is verder niet mogelijk om op voorhand schriftelijk een stem uit te brengen over de geagendeerde onderwerpen, zonder bij de ALV vertegenwoordigd te zijn. Een uitzondering daarop vormt artikel 50 lid 3 MR 2006. Daar is bepaald, dat met een besluit van de ALV gelijk staat een voorstel, waarmee alle eigenaren schriftelijk hun instemming hebben betuigd, fax en e-mail daaronder begrepen.

Uitslag betwisten Op grond van artikel 5:124 lid 2 jo 2:13 lid 3 BW spreekt de voorzitter in de ALV een beslissend oordeel uit over de uitkomst van een stemming. Wordt onmiddellijk na het uitspreken van het oordeel van de voorzitter de juistheid daarvan betwist, dan vindt een nieuwe stemming plaats, indien de meerderheid der ALV of, indien de oorspronkelijke stemming niet hoofdelijk of schriftelijk geschiedde, een stemgerechtigde aanwezige dit verlangt. Door deze nieuwe stemming vervallen de rechtsgevolgen van de oorspronkelijke stemming, zie artikel 2:13 lid 4 BW. Hoewel de wet dat niet expliciet vermeldt, moet het er op grond van deze wettelijke bepalingen voor worden gehouden, dat het niet mogelijk is om de uitslag van de stemming pas na de ALV in de notulen bekend te maken. Immers, dan is een onmiddellijke betwisting niet meer mogelijk.

Hoofd- en ondersplitsing Tenslotte verdient nog bijzondere aandacht het stemmen bij een hoofd- en ondersplitsing, zie artikel 47 lid 3 MR

Mr Richard P.M. de Laat De Advocaten van Van Riet Tel: 030 – 263 50 52 E-mail: [email protected] Internet: www.vanvanriet.nl Mr Richard P.M. de Laat is als partner verbonden aan de sectie Vastgoed van de Advocaten van Van Riet te Utrecht. Hij is ondermeer gespecialiseerd in het appar-tementsrecht en procedeert en adviseert voor diverse opdrachtgevers, waaronder VvE’en, beheerders en appartementseigenaren.

2006. Dat kan op twee manieren: via het districtenstelsel of via het evenredigheidsstelsel. Volgens het districtenstelsel worden bij een meerderheidsbesluit in de ondersplitsing alle stemmen van de betreffende ondersplitsing in de hoofdsplitsing als vóórstem uitgebracht. Met andere woorden, als de helft + 1 van de stemmen in de ondersplitsing voor een bepaald besluit is, dan worden in de hoofsplitsing alle stemmen van de betreffende ondersplitsing voor dat besluit uitgebracht. Het evenredigheidsstelsel leidt ertoe dat slechts in de stemverhouding die in de ondersplitsing tot stand komt, het aantal voorstemmen in de hoofdsplitsing wordt uitgebracht. Het is raadzaam om alvorens besluiten te nemen die moeten doorwerken in de hoofdsplitsing, een keuze te maken over de toepassing van het evenredigheids- of het districtenstelsel.

Rechtsmiddelen Indien er gerede twijfels zijn over de rechtsgeldigheid van een stemming, kan een verzoek tot vernietiging worden ingediend of kan de nietigheid ervan worden ingeroepen bij de rechter, zie de artikelen 5:130 en 5:129 BW. Om dergelijke procedures te voorkomen, is het in ieders belang om het stemmen ter ALV zo transparant mogelijk te laten geschieden. ■


VvEJuridisch

Aandachtspunten bij open aanbouw deel 2 In de vorige uitgave van VvE Magazine werd een onderscheid gemaakt tussen open aanbouw binnen de begrenzingen van het privégedeelte en een open aanbouw buiten die begrenzingen. Vervolgens werd ingegaan op de situatie binnen het privégedeelte. Daarbij kwamen de toepasselijke regelgeving en de noodzaak van toestemming van de vergadering aan de orde. Voorts de gevolgen, indien die toestemming niet is of wordt verkregen. In dit deel zal nader worden ingegaan op de vraag voor wiens rekening het onderhoud van de open aanbouw komt, hoe het zit met open aanbouw buiten de begrenzingen van het privégedeelte en tot slot de eventuele gevolgen van een op- of aanbouw voor de splitsingsakte en/of splitsingstekening.

I

ndien de vergadering voor een open aanbouw toestemming verleent, komt direct de vraag aan de orde wie aansprakelijk voor die open aanbouw is, wie dat werk moet bekostigen en onderhouden en zonodig moet vernieuwen of vervangen. Het komt regelmatig voor dat een en ander niet wordt geregeld of niet goed wordt geregeld, bijvoorbeeld alleen middels een in de notulen opgenomen vergaderbesluit. De rechtspraak leert dat de VvE in dat geval meestal de kosten betaalt. Twee voorbeelden: een eigenaar had met toestemming van de vergadering op het alleen voor hem toegankelijke dak een kas geplaatst, die door hem als wintertuin werd gebruikt. En een eigenaar had met toestemming van de vergadering twee dakkapellen op het dak laten bouwen. In beide gevallen stelde de VvE in dat kader dat deze eigenaren dan ook het onderhoud van die kas resp. de dakkapellen moesten betalen. De rechtbank was evenwel onverbiddelijk: volgens het reglement zijn daken en buitengevels, kort gezegd ‘de schil van het gebouw’, gemeenschappelijke zaken, waarvan het onderhoud door de gezamenlijke appartementseigenaren moet worden betaald. Dat slechts beide eigenaren van de aan- en opbouw voordeel genoten, deed daar niet aan af.

Gebruiksovereenkomst Het is dus buitengewoon belangrijk dat de voorwaarden voor toestemming goed worden vastgelegd, bij voorkeur in een door de VvE en de betreffende eigenaar te ondertekenen schriftelijke ‘gebruiksovereenkomst’. Hierin kunnen verschillende onderwerpen worden geregeld. Men denke daarbij bijvoorbeeld aan het ontwerp en de kwaliteit van het werk, eventuele gevoeligheid van het werk voor constructie en veiligheid van het gebouw, de kosten van aanleg van het werk, aansprakelijkheid tijdens en na uitvoering van het werk, maar ook de verplichting tot het onderhoud en schoonhouden van het werk en eventuele vernieuwing en/of vervanging daarvan na verloop van tijd, het toezicht op het werk door een derde-deskundige

en/of een technische commissie en/of het bestuur, het daadwerkelijke gebruik van het werk, de gevolgen van onvoldoende zorg en onderhoud van het werk en de gevolgen daarvan ten opzichte van de VvE en eventuele derden, de hoogte van de premie van de opstalverzekering etc. Het verdient bovendien aanbeveling om een zogeheten kettingbeding (met boetebepaling) op te nemen, waarin wordt bepaald dat de gemaakte afspraken ook voor opvolgende eigenaren hebben te gelden. Een schriftelijke gebruiksovereenkomst is dus altijd noodzakelijk. Zo weten partijen precies waar ze aan toe zijn, nu en in de toekomst.

Wijziging akte van splitsing Meermalen is reeds gesproken over een verschil van een aan- en opbouw binnen de begrenzingen van een privégedeelte en daarbuiten. Maar waar vindt men die begrenzingen? In de akte, in de bouwtekening, in de bouwvergunning? Artikel 5:111 onder b bepaalt hier dat de akte van splitsing inhoudt ‘een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, welke omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 5:109 lid 2 bedoelde tekening’, te weten de splitsingstekening. Het is dus de splitsingstekening die de begrenzingen van het privégedeelte aangeeft. En – volledigheidshalve - alles wat geen privégedeelte is, behoort automatisch tot de gemeenschappelijke gedeelten. Stel nu dat een eigenaar besluit zijn binnen de begrenzingen van het privégedeelte gelegen balkon met toestemming van de VvE dicht te bouwen teneinde de daaraan grenzende kamer te vergroten. Aangenomen dat dit technisch mogelijk en verantwoord is, doet de vraag zich voor of de splitsingsakte en/of splitsingstekening als gevolg daarvan moet worden gewijzigd. De maatstaf voor het beantwoorden van soortgelijke vragen is door de


mr. N.J.L.M. Rijssenbeek en mr. A. El Fathi zijn beiden advocaat bij Rijssenbeek advocaten te Arnhem. Telefoon: 026-443 42 49 E-mail: [email protected] Internet: www.rijssenbeek.nl Rijssenbeek Advocaten is gespecialiseerd in vastgoedrecht, waaronder met name appartementsrecht, bouwrecht en huurrecht. Het kantoor behartigt de belangen van meer dan 2.500 VvE’en in heel Nederland.

Hoge Raad als volgt geformuleerd: Voor niet structurele wijzigingen in of tussen privégedeelten, die geen gevolgen hebben voor de omvang van de rechten en verplichtingen van de eigenaar(s), is geen wijziging van de akte nodig. Het gaat dus om de vraag of er sprake is van structurele, dus niet tijdelijke veranderingen en of die veranderingen gevolgen hebben voor de rechten en verplichtingen van de eigenaar. In het voorbeeld is het antwoord gelegen in de omstandigheid dat het dicht bouwen van het balkon de constructie van het gebouw niet raakt, vermoedelijk al dan niet op termijn ongedaan kan worden gemaakt, dus in die zin tijdelijk van aard is, en bovendien niets aan de rechten en verplichtingen verandert. Het privégedeelte blijft immers binnen de begrenzingen en wijzigt niet. Kortom, wanneer er een structurele wijziging plaatsvindt van niet-tijdelijke aard, waarbij bijvoorbeeld een gemeenschappelijk gedeelte blijvend binnen de begrenzingen van een privégedeelte wordt getrokken of een extra etage op een gebouw wordt gerealiseerd of de entree van het gebouw flink wordt vergroot of een naastgelegen terrein bij het gesplitste perceel wordt getrokken, is wijziging van de splitsingstekening wel vereist. Zie met betrekking tot deze materie ook het artikel op de website van Rijssenbeek Advocaten, genaamd: ‘De wijziging van de akte van splitsing’.

En – volledigheidshalve - alles wat geen privégedeelte is, behoort automatisch tot de gemeenschappelijke gedeelten

mr. N.J.L.M. Rijssenbeek

mr. A. El Fathi

nooit dat gemeenschappelijke gedeelte tot zijn appartementsrecht kunnen en mogen rekenen. Het spreekt voor zich dat ook hier een gedegen schriftelijke gebruiksovereenkomst tussen VvE en eigenaar moet worden gemaakt. De belangrijkste onderwerpen moeten dan tenminste gelijk aan die van de eerder genoemde gebruiksovereenkomst zijn, aangevuld met onderwerpen als de persoonlijkheid en onoverdraagbaarheid, de duur, de eventuele gebruiksvergoeding, de opzegging en beëindiging etc. Ook is het verstandig afspraken te maken over het herstel naar oorspronkelijke situatie na beëindiging van het exclusieve persoonlijke gebruik.

Ontbreken toestemming II Maar wat te doen als een eigenaar een gemeenschappelijk gedeelte zonder toestemming van de VvE ‘in bezit’ heeft genomen? Of als de VvE daarvoor geen toestemming wil geven? Anders dan in het geval van een aan- en opbouw binnen de begrenzingen van het privégedeelte, mist de eigenaar hier de weg van de vervangende machtiging door de kantonrechter op de voet van artikel 5:121 BW. De kantonrechter kan dus niet op basis van redelijkheid en billijkheid in de plaats van de VvE toestemming verlenen. De gedachte daarachter is simpel: niemand kan - in dit geval - de gezamenlijke eigenaren dwingen het gebruik van hun eigendom aan een ander af te staan. De VvE kan (en moet) daarentegen wel optreden tegen de eigenaar die eigenmachtig, dus zonder toestemming, heeft gehandeld. Een vordering tot verwijdering van de aan- en opbouw tegen de betreffende eigenaar ligt dan in het verschiet. Daarbij zal en kan de rechter geen (redelijke) belangenafweging maken.

Conclusie Gebruik gemeenschappelijke gedeelten Betekent het vorenstaande dan dat buiten de begrenzingen van het privégedeelte gelegen gedeelten, dus in feite gemeenschappelijke gedeelten door de VvE aan een eigenaar exclusief in gebruik kunnen worden gegeven? Inderdaad, zij het dat daar dus strikte voorwaarden voor gelden: het gebruik zal altijd op persoonlijke titel moeten geschieden en dus hooguit zolang hij zelf eigenaar is. In die zin dus ook altijd tijdelijk van aard. Een gebruik dus zonder goederenrechtelijke gevolgen. De eigenaar zal

Naast de in het eerste deel getrokken conclusies is in het geval van toestemming voor een aan- en opbouw al dan niet binnen de begrenzingen van het privégedeelte een goede en schriftelijke gebruiksovereenkomst noodzakelijk. Indien het een gemeenschappelijk gedeelte betreft, behoeft de VvE die toestemming niet te verlenen en kan die toestemming ook niet in rechte worden afgedwongen. Een wijziging van de akte van splitsing en tekening is pas nodig zodra en indien er sprake is van structurele wijzigingen met gevolgen voor de rechten en verplichtingen van de eigenaren. ■

L o k a Liften

Liftonderhoud Liftonderhoud bij Lokaliften berust op kwaliteit met een hoofdletter K. Kwaliteit niet alleen op het gebied van techniek maar ook op het gebied van communicatie, advies en facturatie.

Oog voor detail Hoogstaand onderhoud Direct contact met uw monteur Zeer gunstige prijs/kwaliteit verhouding VCA gecertificeerd Merkonafhankelijk 24 uur service Eerlijk en betrouwbaar

Door onze merkonafhankelijkheid bent u altijd verzekerd van een eerlijk advies en iemand die met u meedenkt op het gebied van techniek, bouwkunde en nanciën. Lokaliften kan u veel werk uit handen nemen zodat u zich geen zorgen hoeft te

Lokaliften BV Laan van Waalhaven 99 2497 GK DEN HAAG 070-4144104 www.lokaliften.nl [email protected]

Waar anderen stoppen gaan WIJ verder

LB33_Lokaliften_190 x 130.indd 1 LB41_Lokaliften_190

maken over uw liftinstallatie en alle aspecten die zich daarbij voordoen. Lokaliften werkt niet met prestatie contracten en is van mening dat je voor onderhoud de tijd moet nemen, dan volgt de prestatie vanzelf. Pro teer nu! Wij garanderen u 15 % minder kosten voor onderhoud aan uw liftinstallatie. Neem contact met ons op en verbaas u over wat wij voor u besparen.

Vraag informatie aan via [email protected] of bel met 070-4144104

15-12-2008 12:02:57 30-03-2009 10:48:00


VvEDeRechter

Kast of kist schaadt aanzicht Wie van u kent niet het probleem van opbergruimte? Te veel spullen of te weinig bergruimte. Wat is praktischer dan een extra kast op het balkon? Zo moet ook de eigenaar uit onderstaande rechtszaak gedacht hebben. En het leidde zelfs tot hoger beroep bij het gerechtshof.

E

en eigenaar van een appartementsrecht op de vierde verdieping heeft tegen de zijkant van zijn balkon een houten balkonkast laten timmeren. Vanaf de straat is de kast te zien. Enkele maanden nadat hij de kast geplaatst heeft, besluit de vergadering van eigenaren een bepaling in het huishoudelijk reglement op te nemen dat op het balkon geen voorwerpen geplaatst mogen worden die boven de balustrade uitsteken. Bij de kantonrechter probeert de eigenaar door middel van een verzoekschrift de regel te laten vernietigen of nietig verklaren. Dit lukt niet. Hoewel de eigenaar eerst in hoger beroep gaat, besluit hij dat weer in te trekken. De kast blijft echter staan.

Tweede keer naar de kantonrechter Na enige tijd vraagt de VvE aan de kantonrechter machtiging de kast zelf aan te mogen passen tot de juiste hoogte. De machtiging wordt verkregen. Intussen verandert de vergadering de desbetreffende regel uit het huishoudelijk reglement. Nu is ook een maximum breedte bepaald alsmede dat het object van de grond af niet te zien mag zijn. Met deze regel komt de eigenaar van de regen in de drup, en hij gaat weer naar de kantonrechter om de nieuwe bepaling te laten vernietigen of nietig verklaren. Dat lukt wederom niet. De kantonrechter ziet het opnemen van de veranderde regel in het huishoudelijk reglement niet als een inhoudelijke wijziging, maar slechts als een aanpassing van de tekst. Omdat de uitspraak van de eerste kantonzaak reeds in kracht van gewijsde is gegaan verklaart hij de eigenaar niet-ontvankelijk. Nu zoekt deze het hogerop.

Hoger beroep De eigenaar gaat in hoger beroep, zowel tegen de machtiging die de VvE heeft verkregen als tegen de verandering van de regel in het huishoudelijk reglement. Inmiddels heeft hij de kast op zijn kant gezet. Nu is het meer een kist. De VvE heeft geen machtiging gevraagd om de breedte van de kast aan te mogen passen. De eigenaar verklaart op de rechtszitting dat hij de kast weer rechtop zal zetten indien de machtiging in hoger beroep niet in stand blijft. Dit is mede van invloed op de uitspraak van de rechter. De rechter kijkt naar de praktijk. Hij weegt de belangen van de eigenaar en de VvE tegen elkaar af. Tegenover het op zichzelf reële belang van de eigenaar om gebruik te kunnen maken van de reeds geplaatste balkonkast op de wijze die hem het beste bevalt, staat het belang van de VvE om het uiterlijk van het flatgebouw in een staat te houden zoals de leden dat wensen. Dat betekent: een staat waarbij geen voorwerpen boven de balustrade uitsteken. Dit is een reëel belang omdat, als de balkonkast boven de balustrade uitsteekt, deze te zien is vanaf de openbare weg. Het gebruik van de kast in liggende toestand beperkt de eigenaar in het gebruik van zijn kast zoals hij dat het liefste wil. Echter: de invloed op het uiterlijk van het flatgebouw is dan geringer. Bij deze belangenafweging is het belang van de VvE dus minder. Niettemin oordeelt de rechter dat dan nog het aanzien van het flatgebouw zwaarder weegt. Het Hof bekrachtigt de beslissing van de tweede kantonrechter. Hierdoor wordt de vraag of de regel in het

huishoudelijk reglement nietig is door het Hof in het geheel niet behandeld.

Hoe zit dat nou? De wet (art. 5:112 lid 4 BW) geeft aan dat in het splitsingsreglement bepalingen opgenomen kunnen worden, die de mogelijkheid geven regels te stellen voor het privé gedeelte. In de modelreglementen vanaf 1983 van de KNB is op grond daarvan de mogelijkheid opgenomen om in het huishoudelijk reglement bepalingen vast te leggen met betrekking tot de privégedeelten. Staat deze mogelijkheid niet in de splitsingsakte of in het in de akte van toepassing verklaarde modelreglement, dan kunnen in het huishoudelijk reglement geen bepalingen voor de privégedeelten opgenomen worden. Als dit toch gebeurt, zijn deze bepalingen nietig oftewel ongeldig. Men hoeft zich hier niet aan te houden. Als de eigenaar van de eerste kantonuitspraak in hoger beroep was gegaan, had hij kunnen betogen dat de regel in het huishoudelijk reglement nietig was. Dat heeft hij niet gedaan, waardoor de uitspraak onaantastbaar is geworden. In dit geval is de nietigheid dus een gepasseerd station. Als de eigenaar in hoger beroep wel opgekomen was tegen de afwijzing van nietigverklaring door de kantonrechter en dit had aangevochten, had het vonnis wel eens heel anders kunnen zijn. ■ Mw. mr N.J. Smeenk Hoofd Juridische Dienst VvE Belang Naar aanleiding van LJN : BZ5730, Gerechtshof Amsterdam, 19-3-2013

bo www .a

919 2 0

IN S P E

CT E R E

R N Vo o

2 3 5

10 9

4

Ab om a bv Ma xwe llstr aat 49 a

2 2 2014 6

m a .N L

11

V

0 318 -6

V H E ID S I G N ET

1

L IG

12

EI

7

8

Liftveiligheid op niveau.

6716 B X E de Postb us 1 41 6710 B C E de T F

0318 6919 20 0318 691921 info@ a b oma .n l www.a b oma .n l

DUURZAAM BOUWEN AAN VEILIGHEID EN KWALITEIT.

adv_Aboma_VvE_Belang.indd 1

20-02-13 10:42

Zorgeloos comfort n n n n

Optimaal comfort Maximale betrouwbaarheid Innovatief en gebruiksvriendelijk Hoge prestaties, laag energieverbruik

Remeha ontwikkelt en produceert onder meer cv-ketels, slimme thermostaten en duurzame (zonne)boilers. Innovatieve en energiezuinige oplossingen die optimaal comfort en maximale betrouwbaarheid bieden. Remeha is een vertrouwd Nederlands merk met 75 jaar historie. Meer informatie over Remeha? Scan de QR-code met uw smartphone of ga naar remeha.nl


Column

door Mr Aniel Autar, Kooijman Lambert Notarissen, Rotterdam

Pas op!

Ze zijn op uw vermogen uit Sinds het uitbreken van de financiële crisis heeft ook onze regering het zwaar. Naarstig is zij op zoek naar nieuwe potjes waarmee zij haar uitgaven kan bekostigen. Ook u zult eraan moeten geloven; is het vandaag niet, dan is het morgen wel. Oppassen geblazen dus.

O

p dit moment zijn veel oudere mensen en veel chronisch zieken in rep en roer. De overheid wil de eigen bijdrage voor de AWBZ flink verhogen. Voor ‘gewone’ mensen is het straks niet vreemd als zij maandelijks ruim € 2.100 eigen bijdrage moeten betalen. Zelfs als het geld niet meteen beschikbaar is!

Vragen De afgelopen maanden ben ik veelvuldig gebeld door bezorgde mensen. Ook Plusmagazine, Elsevier en de Volkskrant en - op 4 april jl. - zelfs Nieuwsuur (tv-programma van de Tros) benaderden mij met steeds weer dezelfde vragen: ‘Is het echt zo verschrikkelijk?’ en ‘wat kunnen wij er aan doen?’ In veel gevallen is het inderdaad verschrikkelijk en vaak kunt u er inderdaad wat aan doen. Met name eigenwoningbezitters en ondernemers verkeren in de ‘gevarenzone’. De regering heeft in de Tweede Kamer bijvoorbeeld het beeld doen ontstaan dat het wel meevalt zolang de woning niet verkocht is en u al in het verpleeghuis zit. Maar wat is het gevolg als de woning daarna wordt verkocht? Wat blijft er dan over voor uw kinderen? En hoe zit het precies als uw partner wél in het verpleegtehuis is opgenomen en u nog in de woning woont? Allemaal vragen waar steeds weer verschillende antwoorden op gegeven worden. Maar wees eerlijk: kunt u door de bomen het bos nog zien?

Voorlichtingsbijeenkomsten ‘Pas op! Ze zijn op uw vermogen uit’, is de titel van een reeks voordrachten die ik tijdens de regionale voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang zal houden. Tijdens die bijeenkomsten zal ik natuurlijk vooral stilstaan bij de verrassingen waar eigenwoningbezitters mee geconfronteerd kunnen worden. De regering doet namelijk vóórkomen alsof het allemaal wel meevalt als u er niet in slaagt uw woning verkocht te krijgen. Het eerlijke verhaal (deze woorden werden tijdens de verkiezingen vaak door Diederik Samsom gebruikt) is echter anders: dat u geen koper voor uw woning hebt, wil niet zeggen dat u de verhoogde AWBZ-bijdrage helemaal niet meer hoeft te betalen. Ook zal ik tijdens de bijeenkomsten de zin en de mogelijkheden bespreken van het overdragen van de woning aan de kinderen. In het algemeen ben ik geen voorstander van de overdracht van de woning. Mocht u vragen hebben, mail ze alvast naar [email protected]. Ik zal mijn best doen uw vragen tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten te behandelen. Ook zal ik een aantal van de gestelde vragen in mijn columns van Geld en Recht (zie: www.geldenrecht.nl) beantwoorden.

Andere kapers op de kust Maar de overheid is niet de enige die meer dan buitengewone belangstelling voor uw vermogen heeft.

In Nederland worden jaarlijks tussen de 30.000 en 40.000 mensen slachtoffer van ‘financiële aasgieren’

In Nederland worden jaarlijks tussen de 30.000 en 40.000 mensen slachtoffer van ‘financiële aasgieren’. Tijdens mijn voordracht zal ik u ook hierover informeren. Soms zijn het onbekenden, maar steeds vaker zijn de eigen kinderen ook niet meer te vertrouwen. Ik haast mij meteen te zeggen dat ik geen onderzoek naar het financieel misbruik door kinderen heb gedaan. Het gaat slechts om een indruk die ik heb, net als een aantal andere in ‘het veld’ werkzame personen. Tijdens mijn voordracht zal ik u ook hierover informeren. Uiteraard zal ik u tijdens mijn voordracht ook een aantal mogelijke oplossingen verklappen. ■ Mr. Aniel Autar is notaris te Rotterdam, voorzitter van de EPN (vereniging van in estate planning gespecialiseerde notarissen) en docent aan een aantal opleidingsinstituten. Volg hem op twitter via @anielautar

Meijer Multicleaning BV: een schoonmaakbedrijf dat al meer dan 65 jaar bestaat en wel haar afspraken nakomt.

SKW-Gecertificeerd VvE-Beheerder

TOT ONZE SPECIALISMEN BEHOREN: TOT ONZEenSPECIALISMEN BEHOREN: • Glasbewassing • Dagelijks periodiek schoonmaakonderhoud

• Gevelreiniging • Graffitiverwijdering • Tapijtreiniging • Conserveren van linoleum vloeren • Reining van liftputten • Gladheidsbestrijding

Bosscheweg 135 5282 WV te Boxtel Tel: 0411 - 686136 www.ibotec.nl [email protected]

Piersonstraat 16, 1112 AV Diemen Fax 020-673 01 21 Tel. 020 - 679 20 25

www.mmcleaning.nl

XS VvE Beheer is een betaalbaar beheerconcept dat speciaal is ontwikkeld voor kleine verenigingen van eigenaren van 2 t/m 10 woonappartementen. Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs van € 109,- incl. btw per appartement per jaar. XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein technisch beheer. Bosscheweg 135 Wij zorgen voor het secretariaat en de administratieve ondersteuning. 5282 WV te Boxtel Neem vandaag nog contact op met uw toekomstige beheerder!

SKW-Gecertificeerd VvE-Beheerder

Tel: 0411 - 686136

www.ibotec.nl Stichting XS VvE Beheer Postbus 387 - 4900 AJ OOSTERHOUT tel: 0162 – 433 844 - fax: 0162 – 461 526 - [email protected] [email protected]

WWW.XSVVEBEHEER.NL

Vraag een gratis offerte aan via www.advi.nl

Groen op hoog niveau Groepsactiviteiten Terreininrichting Bestrating en Riolering

Vestigingen in de regio's Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. T (020) 667 77 77 E [email protected]

Binnenbeplanting

Uw vereniging is verzekerd van totale zorg

Een vast contactpersoon voor uw vereniging

Met Inzicht geen verborgen kosten voor uw vereniging Beheer met passie voor het vak! Beheer is altijd inclusief het open bijstellen van een meerjaren onderhoudsplanning Zonder Inzicht geen resultaat!

T. 010-8440764

Vlaardingweg 4 3044 CK Rotterdam

VvE Beheer

Uw partner in VVE Beheer

www.inzicht-vvebeheer.nl

Rijssenbeek Advocaten behoort tot de top op het gebied van appartementsrecht. In dat kader verleent Rijssenbeek Advocaten ook juridische bijstand ten behoeve van incasso van voorschot- en /of definitieve bijdragen en overige vorderingen op leden van de vve op basis van no cure no pay Bel 443 42 49 of schrijf naar is ontwikXS VvE Beheer is een026 betaalbaar beheerconcept dat speciaal keld voor kleine verenigingen van eigenaren van 2 t/m 10 woonapparRijssenbeek Advocaten t.a.v. Incasso Afdeling tementen. Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs van [email protected] € 103,50 incl. btw per appartement per jaar. XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met uw toekomstige beheerder!

Boomverzorging Daktuinen en Vegetatiedaken Onderhoud en Beheer Design & Construct

www.rijssenbeek.nl

www.vandertolbv.nl

84864 Vdt adv.tbv. VVE magazine 87x62mm .indd 1

03-05-11 09:44

Stichting XS VvE Beheer Postbus 387 - 4900 AJ OOSTERHOUT Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54 tel: 0162 – 433 844 - fax: 0162 – 461 526 - [email protected]

WWW.XSVVEBEHEER.NL

www.ADVI.nl 040 - 253 55 73

Inzicht

[email protected]

● ● ● ● ●

Cooperation

ERKEND BEVEILIGINGSBEDRIJF

Installatie en levering van: • Comelit en Golmar intercom-en

LED PLʼs & PAR lampen T5 inlegarmaturen Eco-TL (T8-T5) adapters Hoogfrequente eco-TLʼs IP65 spat-waterdichte LED en T5 TL armaturen ● Ledplaten ● Downlighters ● Zonnepanelen

Energie besparen moeilijk?

video-intercomsystemen.

Bortly maakt het eenvoudig!

• Toegangstechniek voor minder validen zoals het ombouwen van draaideuren naar automatische draaideuren en contactloze toegangscontrole.

Erkend leverancier van: • Dorma en KABA draaideurautomaten. Ook leverancier van: • KABA Legic electronische programmeerbare cilinders, KABA Legic toegangscontrole, sluitsystemen en vluchtdeurtechniek. vend Vraag vrijblij

prijsopgave

Industrieweg 113, 3044 AS Rotterdam

Tel. 010 - 415 44 44

50% tot 90% energiebesparing mogelijk!

www.sleutel-slotenhuis.nl

www.bortly.nl/vve

email: [email protected]

Zorgeloos uw VvE beheer uit handen geven? Actys VvE.

VvEMagazine_89x133_fc_Sleutel_enSlotenhuis.indd 1

06-08-2008 13:39:28

• betrouwbaar financieel beheer • actief technisch beheer • up-to-date met weten regelgeving • beheerspecialist in grote complexen

REBO neemt uw VVE het werk uit handen Het beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering van administratieve taken, financieel beheer en groot en klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of OostNederland graag met raad en daad terzijde.

Uw VvE beheer uitbesteden? Vraag nu vrijblijvend een offerte aan: (010) 440 36 80, [email protected] of kijk op

www.rebogroep.nl

www.actysvve.nl

[email protected]

ACTW1250 adv VVE.indd 1

04-09-12 13:03

Amersfoort Doetinchem (033) 450 26 60 (0314) 369 290

Laag Soeren (0313) 42 73 21


VvEInfo

Raad van Aangeslotenen gaat voortvarend van start

Fred Schuurs: “U vormt onze voelhorens, want u staat midden in de praktijk” De Raad van Aangeslotenen is voortvarend aan het werk gegaan

VvE Belang is van start gegaan met een Raad van Aangeslotenen. In deze Raad zitten mensen die veel ervaring hebben opgedaan, binnen en ook buiten hun eigen VvE, met het reilen en zeilen van de VvE. De Raad van Aangeslotenen gaat als een actief klankbord functioneren voor VvE Belang, en de Raad denkt mee over de wijze waarop VvE Belang de belangen van de VvE’en in Nederland in het algemeen en de VvE’en in de eigen achterban in het bijzonder zo goed mogelijk kan behartigen. De Raad vertolkt het geluid uit de achterban.

D

e Raad van Aangeslotenen van VvE Belang is op 2 mei voortvarend van start gegaan. Tijdens de eerste bijeenkomst, die vooral bedoeld was om kennis te maken en ideeën te inventariseren, werd direct duidelijk dat de aanwezigen graag - en met veel enthousiasme - een bijdrage willen leveren aan een nog beter functioneren van onze belangenorganisatie. In zijn welkomstwoord memoreerde voorzitter Fred Schuurs in het kort het transitieproces van VvE Belang. “We hebben sinds vorig jaar een nieuwe directie en een nieuw bestuur”, zei hij. “Daarnaast gaan we werken met een Raad van Advies, die binnenkort voor het eerst bijeenkomt en met deze Raad van Aangeslotenen. We hopen op deze manier nog meer inzicht te krijgen in wat er leeft in VvE-land. Jullie vormen onze voelhorens, want jullie weten als geen ander waar VvE’en in de praktijk mee te maken hebben.”

Aan tafel zaten actieve VvEbestuurders: Henk Dijkstra (Platform Sliedrecht e.o.), Adrie van Gastel (Platform Roosendaal e.o.) Henk Tresfon (Capelle aan den IJssel), Rens Brouns (Born), Dirk van Arum (Zaandam) en Carmen Hunnekens (appartementseigenaar in Hilversum). Kees Kant uit Arnhem was wegens vakantie verhinderd. De aanwezigen maakten al snel duidelijk wat ze van VvE Belang verwachten: vergroting van kennis en vaardigheden van VvEbestuurders, handvaten bij communicatie, maar ook bij de hantering van conflictsituaties, duidelijkheid over de bevoegdheden van bestuurders en over de integriteit van beheerders, betere voorlichting door makelaars aan nieuwe kopers van een appartement en organisatie van regionale bijeenkomsten etc. etc.

Praktisch Zowel Dijkstra en Van Gastel als Tresfon hebben inmiddels de nodige ervaring opgedaan met samenwerking tussen VvE’en. Over het

samenwerkingsverband van vijf VvE’en in Capelle aan den IJssel leest u meer op pag. 38-41 en ook aan het Platform Roosendaal heeft VvE Magazine al eerder aandacht besteed. Het succes van deze platforms is groot en het zou een goede zaak zijn als in meer plaatsen de lokale en regionale samenwerking vorm zou krijgen, vinden de aangeslotenen. Henk Dijkstra is blij dat in VvE Magazine steeds vaker VvE’en aan het woord komen over praktische onderwerpen. “Als VvE-bestuurder leer je elke dag bij, vooral van andere bestuurders die met identieke problemen kampen - of hebben gekampt”, vindt hij. Henk Tresfon verwacht van VvE Belang vooral een meer actieve rol in de ondersteuning van de aangesloten VvE’en: “Voorbeeldbrieven over veel voorkomende onderwerpen, bijvoorbeeld. Wij hebben zelf dit type documenten opgesteld, maar ik kan me voorstellen dat zo’n voorbeeld-


brief voor veel VvE’en een uitkomst zou zijn.”

Communicatie Dirk van Arum is betrokken bij enkele VvE’en in Zaandam; in totaal gaat het dan om zo’n 500 appartementen. Hij vraagt aandacht voor de communicatie: hoe bereik je de aangeslotenen en hoe kan aan eigenaren die niet geïnteresseerd zijn, duidelijk worden gemaakt wat hun belang is bij een goed functionerende VvE? Van Gastel van het VvE Platform Roosendaal e.o.: “Ons platform telt nu 45 VvE’en, en allemaal kampen ze met ongeveer dezelfde problemen. Onze najaarsbijeenkomst staat in het teken van de communicatie, bijvoorbeeld als het gaat om onderverhuur, maar ook over communicatieproblemen tussen bestuur en eigenaren en tussen bestuurders onderling. Wij zijn blij met de ondersteuning die we van VvE Belang krijgen.” Rens Brouns vraagt vooral aandacht om voorlichting bij nieuwbouw. Gesterkt door zijn eigen ervaringen met een frauderende aannemer, stelt hij dat een nieuwbouwcomplex altijd moet worden geïnspecteerd door een onafhankelijke deskundige. “Aspiranteigenaren zijn onvoldoende op de hoogte van alle ins en outs bij nieuwbouw (garanties e.d.) en als na de garantieperiode de gebreken aan het licht komen, zit de VvE met een groot financieel probleem”, stelde hij. Carmen Hunnekens haalde in april De Telegraaf. In het artikel ‘Zooitje bij VvE’s’deed ze haar verhaal over de VvE waarvan ze lid is. Ze constateerde dat de bestuurder van de VvE volstrekt eigenmachtig opereert en zich niets gelegen laat liggen aan de Algemene Ledenvergadering. “Het zou goed zijn als VvE Belang aandacht besteedt aan de bevoegdheden van de bestuurder. Wat mag wel en wat niet? Als dat niet duidelijk is, sta je helemaal alleen tegenover zo’n bestuurder”, vindt ze.

“De VvE-problematiek mag zich sinds vorig jaar verheugen in een toenemende politieke belangstelling. Samen met de ambtenaren van het ministerie van Wonen werken we aan drie programma’s die het functioneren van VvE’en moeten verbeteren. Op de eerste plaats is dat modernisering van weten regelgeving. We streven ernaar om, samen met andere betrokken organisaties, vorm te geven aan een heel nieuw splitsingsreglement, dat een algemeen verbindend karakter krijgt. Dat betekent dus dat het zou gelden voor alle VvE’en in Nederland. We realiseren ons dat we nog een lange (juridische) weg te gaan hebben, maar we zijn ervan overtuigd dat een modern reglement in het belang is van alle VvE’en.”

Opschaling “Het tweede programma betreft het opschalen van kleine VvE’en. Nu is nog zo dat er in één gebouw soms meerdere VvE’en aanwezig zijn. Er zijn dus evenzoveel splitsingsaktes opgemaakt door notarissen. Vaak zijn die verenigingen slapend en gebeurt er dus te weinig aan onderhoud. Als die kleine VvE’en de mogelijkheid krijgen om op een eenvoudige manier te fuseren tot één grote VvE, kan dat heel veel voordeel opleveren; zowel organisatorisch als op het gebied van kostenbesparing.” Het derde programma gaat over de ‘identiteit’ van de VvE. Oomen: “Daar lopen we tegen inconsequenties aan, bijvoorbeeld als het gaat om het

reservefonds. Het aandeel van de eigenaren wordt belast in box 3 (wat al onterecht is en waar VvE Belang ook nog steeds tegen ageert), maar als de bank failliet gaat, is de VvE opeens één klant en is maar 100.000 euro gegarandeerd volgens het depositogarantiestelsel. Banken beschouwen VvE’en als zakelijke klanten, wat op zich niet vreemd is: een VvE is een rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid. Toch zien niet alle bedrijven en instanties de VvE als zakelijke klant. Energiebedrijven maken op hun beurt weer verschil tussen grote en kleine VvE’en (al naar gelang de capaciteit). Dat onderwerp heeft eveneens onze aandacht. We gaan inzichtelijk maken hoe de verschillende bedrijven en instanties de VvE kwalificeren. We kijken daarbij ook de verschillende terreinen van het recht. En dan zijn er nog kwesties als de subsidies voor zonnepanelen waarop de VvE geen recht kan doen gelden, de virtuele saldering van zelf opgewekte energie, het spaarproduct voor VvE’en dat ontwikkeld wordt, de communicatie met VvE’en en het promoten van VvE Belang bij nog niet aangesloten VvE’en. Er is heel veel werk te doen.” In september vindt de volgende bijeenkomst van de Raad van Aangeslotenen plaats. Dan zal een aantal concrete onderwerpen worden besproken. Vanzelfsprekend houden we u in VvE Magazine op de hoogte. ■

Drie programma’s Kees Oomen, jurist en sinds 2012 directeur Organisatie & Public Affairs, gaf een overzicht van de onderwerpen waaraan VvE Belang in 2013 vooral aandacht gaat besteden.

V.l.n.r. Fred Schuurs, Adrie van Gastel, Henk Tresfon, Rens Brouns, Carmen Hunnekens, Dirk van Arum, Henk Dijkstra en Kees Oomen


VvESamenwerking

Opschaling van kleine Verenigingen van Eigenaren is een van de speerpunten van VvE Belang. Als kleine VvE’en fuseren tot een grote vereniging, hebben ze immers veel meer slagkracht. Voor de vijf verenigingen aan de Akkerwinde en Dotterlei in Capelle aan den IJssel was opschaling niet direct noodzakelijk: de vijf identieke gebouwen bevatten elk 72 appartementen. In totaal gaat het dus om 360 appartementen. Desondanks namen de besturen in 2006 het besluit om de mogelijkheden van samenwerking te onderzoeken en werd in 2007 een samenwerkingsconvenant gesloten. Onlangs is de ‘Vereniging voor Beheer en Onderhoud’ (VBO) Akkerdot opgericht. Het samenwerkingsverband heeft al heel wat resultaten opgeleverd, vertellen de betrokken bestuursleden.

Grote projecten worden haalbaar dankzij intensieve samenwerking

Succesvolle samenwerking van vijf VvE’en krijgt vorm in ’Vereniging voor Beheer en Onderhoud’

H

enk Tresfon, voorzitter van een der VvE’en én voorzitter van het samenwerkingsverband: “Kostenbesparing was niet het enige doel; we wisten dat we op korte termijn een aantal omvangrijke onderhoudsprojecten moesten uitvoeren. Bij het begin van de samenwerking wisten we in feite niet hoe we er financieel voor stonden. Dat hebben we dus eerst uitgezocht.” De eerste stap op weg naar verdere samenwerking werd gevormd door de zoektocht naar een gemeenschappelijke beheerder. Dat was niet eenvoudig: de ene na de andere beheerder verslikte zich in het complexe beheer van vijf grote samenwerkende verenigingen, die ook nog eens zelf nadrukkelijk de vinger aan de pols wensten te houden. “Na enkele wisselingen van beheerder werken we nu samen met JHK Vastgoedmanagement uit Rotterdam;

met dien verstande dat we in feite alles behalve de financiële administratie zelf doen. Omdat we werken met Twinq, zijn we te allen tijde op de hoogte van het financiële reilen en zeilen. In geval van nood kunnen we de hele administratie zelf overnemen.”

Twee miljoen per jaar Joop Kooke, voorzitter van een der VvE’en, houdt zich intensief bezig met de financiële zaken van de samenwerkende verenigingen. Hij vertelt: “In totaal gaat het bij onze VvE’en om een geldstroom van bijna twee miljoen euro per jaar. Daarmee zijn we een interessante klant voor de bank. Helaas komt dat niet altijd tot uiting in de wijze waarop die met ons omgaat. De limieten van de incassocontracten werden bijvoorbeeld zonder enige vooraankondiging en in ons nadeel gewijzigd. Daar moesten we dus nog stevig mee aan de slag, want de bank zal


Complex aan de Akkerwinde

hebben voorgelegd aan onze bestuurs- en commissieleden en vervolgens aan de ALV. Getrapte besluitvorming dus, waardoor het draagvlak al direct groot was. Het ontwerp gaf antwoord op vragen als ‘Wat is praktisch?’en ‘Wat is belangrijk?’. Gebruiksgemak en toegankelijkheid waren de belangrijkste uitgangspunten, maar het hele project moest ook zo veel mogelijk binnen het gestelde budget blijven. Én de eigenaren moesten het mooi vinden!”

V.l.n.r. Toon Kraamer, Aad Terlouw, Henk Tresfon en Joop Kooke onze wensen moeten respecteren. Ook in dat opzicht hebben we als samenwerkingsverband een sterke positie.” Henk Tresfon: “Sinds 2007 is de periodieke bijdrage in totaal slechts 9 procent gestegen, terwijl de dotatie aan de reserve voor groot onderhoud met maar liefst 43 procent is toegenomen. De onderhoudsstaat van onze gebouwen is goed en we hebben ook nog een groot project uitgevoerd: een totale en ingrijpende renovatie van de entrees. Daarmee is de veiligheid van de bewoners vergroot en zijn ook de uitstraling en de aantrekkelijkheid van de complexen aanzienlijk verbeterd. Met dat project was in totaal een bedrag van € 375.000,- gemoeid. Als elke VvE het project afzonderlijk zou hebben uitgevoerd, was dat bedrag zeker opgelopen tot € 550.000,-. Dankzij de samenwerking en de zelfwerkzaamheid kunnen we nu dus veel meer doen dan vroeger, terwijl de bijdrage alleszins acceptabel blijft.”

Renovatie entrees De samenwerkende VvE’en werkten bij de plannen voor renovatie samen met Toon Kraamer, architect en bouwkundig adviseur én eigenaar van bureau Toonaangevend. Aad Terlouw, voorzitter van een van de VvE’en en de technische man in het bestuur van het samenwerkingsverband, heeft veel lof voor de adviseur: “Toon Kraamer heeft onze wensen en ideeën vertaald in een goed ontwerp, dat we

Toon Kraamer: “Luisteren naar de gebruikers, goede afspraken maken; dat zijn essentiële zaken voor het slagen van zo’n project. Je moet elkaar kunnen vertrouwen. Er was vrijwel direct een klik met het bestuur en het is goed dat de bewoners veel inspraak kregen in het project. Erik van Dreven, architect én bewoner van een der Akkerwinde-complexen, zat ook in ons team en dat werkte prima. We hebben een groot aantal bouwvergaderingen gehouden, waarbij bergen materiaal op tafel kwamen en daarbij ging het er soms stevig aan toe. Dat is ook goed: daardoor zijn we - in goede samenwerking met aannemer Venema Interieurbouw - tot een mooi, duurzaam resultaat gekomen, waar de bewoners blij mee zijn. De entrees zien er nu fraai uit en de toegankelijkheid én de veiligheid zijn sterk verbeterd. De leverancier van de postkasten was zelfs zo onder de indruk van het resultaat dat hij een ander bedrijf getipt heeft. Ons concept is daar een-op-een overgenomen. Met name de doorzichtigheid en de onderhoudsvrije materialen worden gewaardeerd.”

Succesfactoren De gebleken succesvolle werkwijze wordt - na goedkeuring door de ledenvergaderingen van de VvE’en geformaliseerd door de inschrijving van VBO Akkerdot bij de Kamer van Koophandel. VBO Akkerdot gaat werken met een bestuur van twee of drie mensen. Eenmaal per kwartaal vergadert het bestuur met de vijfkoppige Raad van Toezicht, waarin alle VvE’en zijn vertegenwoordigd. Ook met de Interne Accountant vindt veelvuldig overleg plaats. Er wordt dus heel intensief samengewerkt, maar de vijf VvE’en blijven in alle opzichten geheel zelfstandig en houden ook hun eigen ledenvergaderingen.

De veiligheidsdeur houdt de dieven buiten, niet het slot. Een goed slot is belangrijk, maar wat de dieven écht tegenhoudt is hoe lastig het is om de deur kapot te krijgen. Meerdere lagen staalplaat, haakvormige stalen pennen en haakgrendels aan de voor- en achterkant maken het vrijwel onmogelijk om een Daloc-deur open te breken. Maar hoe kunnen die Daloc-deuren dan toch zo soepel en elegant zijn? Heel eenvoudig; het weerstandsvermogen van de deur is afhankelijk van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal. Groot project? Onze gecertificeerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag. Kijk op daloc.nl voor meer informatie. Daar vindt u ook onze dichtstbijzijnde dealer.

Security doors


VvESamenwerking Ad van der Geest en Aad Terlouw bekijken het werk van de leerling-schilders

Samen met Schilder^sCOOL Tijdens de Algemene Ledenvergaderingen van najaar 2012 kwam een initiatief aan de orde van Schilder^sCOOL Rotterdam, het regionale opleidingscentrum voor schilders. Door de problemen in de bouwbranche dreigt de school ten onder te gaan. De directie stelde daarom voor om de bergingsgangen (en eventueel ook de trappenhuizen) van de VvE’en door de leerlingen te laten schilderen. Daarmee werd een dubbelslag gemaakt: de algemene ruimtes zouden voor een aantrekkelijke prijs een flinke oppepper krijgen én Schilder^sCOOl kreeg weer wat lucht

“Daarmee hebben we een werkvorm gecreëerd die alleen maar voordelen biedt”, zegt Henk Tresfon. Het opzetten van zo’n organisatie kost enorm veel tijd en energie, maar daar plukken we al enkele jaren de vruchten van.”

en modernisering van de liftcabines, bijvoorbeeld. Maar ook de mogelijkheden van scheiding van cv en warmwatervoorziening, energiereductie en ‘ontzorging’ worden in de nabije toekomst onderzocht.

Communicatie Hij noemt de belangrijkste succesfactoren: “Er is continuïteit in de samenstelling van de VvE-besturen en daarmee van het samenwerkingsverband. De taakverdeling is duidelijk en er is een grote mate van zelfwerkzaamheid. De rol van onze huismeester is ook heel belangrijk: hij fungeert als de spin in het web bij alle werkzaamheden in en rond onze complexen.” Die complexen kennen een gemengde bevolking van eigenaren en huurders. Tresfon: “Grooteigenaar Stienstra Beleggingen stelt zich constructief op. We hebben regelmatig contact over de maatregelen die we willen nemen. Stienstra heeft geconstateerd dat wij ons werk consciëntieus uitvoeren en geeft bij elke ALV mandaat om te stemmen namens de grooteigenaar. Die positieve opstelling maakt het nemen van besluiten aanzienlijk eenvoudiger.” Dat is belangrijk, want de Capelse verenigingen hebben nog heel wat plannen voor de toekomst. Vervanging van de balkonbeplating

Ook met de bewoners wordt veelvuldig gecommuniceerd: met een nieuwsbrief wordt iedereen op de hoogte gehouden. De VvE’en hanteren een actief crediteuren- en debiteurenbeleid, en volgen de ontwikkelingen in VvE-land nauwkeurig. Tresfon: “VvE Magazine is daarbij een prima bron van informatie, die ons ook al de nodige voordelen heeft opgeleverd. Zo hebben we door een artikel in het magazine een fors bedrag aan energiebelasting kunnen terugvorderen.: in de periode 20062010 in totaal € 34.000 voor de vijf complexen. In de afgelopen jaren is daar nog zo’n € 6.000 bijgekomen.” Met de gemeente Capelle aan den IJssel wordt al enkele jaren intensief gesproken over oplossing van de parkeerproblematiek, want ook in deze buurt wordt het tekort aan parkeerplaatsen steeds sterker voelbaar. Over de groenvoorziening (vier van de gebouwen staan in een fraai parkje) is al eerder overeenstemming bereikt. Die wordt nu in eigen beheer uitgevoerd; de gemeente levert een financiële bijdrage.

Directeur Ad van der Geest: “ Door de crisis op de woningmarkt is het lastig geworden om onze leerlingen bij bedrijven te plaatsen. De bedrijven hebben daarvoor te weinig werk (en geld). Maar als er straks geen goed opgeleide schilders beschikbaar zijn, hebben we een probleem. Wij zijn dan ook heel blij dat de Verenigingen van Eigenaren zijn ingegaan op ons initiatief om leerlingen hier te laten werken.” Aad Terlouw: “Eigenlijk waren we niet van plan om deze algemene ruimtes te laten schilderen. Dat veranderde toen we hoorden van de problemen waarmee Schilder^sCOOL Rotterdam kampt. We wilden de zaken goed geregeld hebben, want net als de school houden wij niet van oneerlijke concurrentie. De leerlingen kunnen het werk natuurlijk goedkoper uitvoeren dan een schildersbedrijf. We hebben dan ook in eerste instantie aangedrongen op samenwerking tussen de school en een bedrijf. Dat bleek niet te lukken en daarom zijn we in zee gegaan met Schilder^sCOOl. Tot volle tevredenheid, want de kwaliteit is prima. We hechten veel waarde aan goed onderhoud. De gebouwen, die ruim 40 jaar oud zijn, staan er dan ook uitstekend bij. Dat willen we ook, want daardoor wonen we in prettige, goed onderhouden gebouwen, die hun waarde behouden. Dat geeft een goed gevoel!” ■


VvEVerzekeringen

Neem uw verzekeringsportefeuille eens onder de loep! Elke VvE loopt risico’s; met name op financieel gebied. Maar de kas van een VvE biedt zelden ruimte om de financiële gevolgen bij een fout op te vangen. Mr. M.W. Klumper, senior accountmanager bij Centraal Beheer Achmea en kenner van de VvE-wereld, adviseert VvE’en om maatregelen te treffen om financiële ellende te voorkomen.

K

lumper: “Belangrijk is dat een VvE (of het bestuur) inzicht heeft in de risico’s die de VvE loopt. In de praktijk signaleer ik dat dit vaak niet het geval is en dan wordt het lastig om op de risico’s te anticiperen. Bekende risico’s zijn meestal wel in kaart gebracht. Elke VvE heeft zich verzekerd voor bijvoorbeeld aansprakelijkheid, brand en waterschade maar niet voor een schade door een aardbeving of overstroming. En vaak is niet duidelijk hoe om te gaan met glasschade of schade die vrijwilligers oplopen als ze voor de VvE aan het werk zijn. En hoe is rechtshulp te regelen wanneer de belangen van de VvE in het geding zijn?”

Inzicht “Stap 2 is inzicht krijgen in de mate waarin ze deze schaderisico’s lijden. Wat kan een VvE zelf doen om de schadefrequentie terug te dringen? Waterschade in een VvE komt vaker voor dan brandschade. Daar staat tegenover dat een brandschade veel grotere gevolgen heeft. Een VvE kent bijna geen verplichtingen om te controleren of alles naar behoren werkt, terwijl ik dat wel adviseer. Vaker dan mij lief is, hoor ik na een gasexplosie of een kortsluiting van appartementseigenaren dat ze er beter aan gedaan hadden om eerder te controleren of alles nog goed functioneert. Als een VvE de risico’s niet zelf kan of wil dragen, dan is verzekeren een goed alternatief. Zeker voor VvE’en met geen of weinig geld in kas. Bovendien staan in alle splitsingsreglementen al verplichtingen voor een VvE om verzekeringen af te sluiten. Dit geldt voor een brandverzekering veelal inclusief waterschade en een aansprakelijkheidsverzekering. Daarnaast is bij veel VvE’en tijdens de

ALV beslist dat het bestuur ook moet zorgen voor andere verzekeringen.” Stap 3 is het samenstellen van een goed verzekeringspakket. Klumper: “Wetende dat VvE‘en zelf geen grote risico’s kunnen dragen en dat het voor een VvE-bestuurder lastig is om zelf een goed pakket samen te stellen, heeft Centraal Beheer Achmea specifiek voor de VvE een pakket aan verzekeringen samengesteld.”

Compleet pakket Het pakket bevat: • Aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE • Bestuurdersaansprakelijk heidsverzekering • Uitgebreide brandverzekering inclusief waterschade • Glasverzekering • Ongevallenverzekering voor vrijwilligers • Rechtsbijstandverzekering Klumper: “Bij al deze verzekeringen zijn wel specifieke aandachtsvelden. Is het verzekerd bedrag bij de aansprakelijkheidsverzekering wel voldoende? In 2013 moet dit toch minimaal 1 miljoen euro zijn. Is de herbouwwaarde voor de brandverzekering gegarandeerd of heeft de verzekeraar een garantie tegen onderverzekering afgegeven? Is het eigenaarsbelang van de appartementseigenaren wel of niet meeverzekerd? Analyses van verzekeringsportefeuilles van VvE’en worden bemoeilijkt doordat de verenigingen soms meerdere verzekeraars hebben. Zelfs voor de verzekeringen die een VvE volgens de splitsingsakte moet hebben, zien wij dat wij soms wel de aansprakelijkheidsverzekering hebben maar nog niet de brandverzekering - of andersom. Als wij niet het volledige

pakket aan verzekeringen hebben afgesloten, is het lastig om te zeggen of de VvE wel voldoende verzekerd is.”

Controle Uit steekproeven waarbij Centraal Beheer Achmea betrokken was, bleek dat er nogal eens iets hapert aan de verzekeringen. Klumper: “Van een foutenpercentage van bijna 50% ben ik nogal geschrokken. De fouten waren heel divers. Soms ontbrak er een polis of de tenaamstelling van de polis klopte niet. Of er was geen garantie tegen onderverzekering; adressen in de polis klopten niet; garageboxen die bij de VvE horen, waren niet meeverzekerd en een enkele keer waren er ook twee verzekeringen voor hetzelfde risico. Ook kwam het voor dat de verzekering was opgezegd omdat de premie niet op tijd was betaald. Zelfs de kascommissie had dit niet opgemerkt. In sommige gevallen was er een glasdekking voor de bedrijfsruimten, terwijl de ALV besloten had dit niet mee te verzekeren.” De ervaring leert dat het zinvol is uw verzekeringspakket periodiek tegen het licht te houden. Dat zou eigenlijk elk jaar moeten gebeuren, maar een keer in de vijf jaar is toch wel het minimum. Centraal Beheer Achmea heeft een checklist gemaakt die eenvoudig inzicht geeft in de verzekeringsportefeuille. Wilt u de checklist ontvangen? Vul dan de antwoordkaart in die u in dit magazine aantreft. U kunt die zonder postzegel opsturen naar Centraal Beheer Achmea. ■

Informatie Meer weten? Bel onze VvEspecialisten. Zij zijn telefonisch bereikbaar op (055) 57 98 115. Of kijk op www.centraalbeheer.nl/vvebelang.

Valt het mee met uw VvE? De VvE. Het valt niet altijd mee met zoveel mensen en wensen. Terwijl een aantal zaken gewoon goed geregeld moet zijn. Heeft uw VvE alles op orde? U ontdekt het snel en simpel met de online preventiescan van Centraal Beheer Achmea. Beantwoord de 12 vragen en krijg direct zicht op wat er beter kan.

Doe even de preventiecheck op www.valthetmeemetdevve.nl Meer weten over de oplossingen van Centraal Beheer Achmea? Trek dan even aan de bel op 055 - 57 98 115.

GRATIS

Plus Magazine! GRATIS magazine t.w.v. €4,75

Als bestuurder of lid van een Vereniging van Eigenaren bieden wij u een gratis proefnummer van Plus Magazine! Bent u al abonnee? Dan kunt u het gratis nummer ook weggeven. Plus Magazine brengt elke maand ruim 200 pagina’s met betrouwbare en praktische informatie over uw gezondheid, geldzaken en rechten, mens en samenleving, cultuur, reizen en vrije tijd.

Ja,

ik wil een GRATIS proefnummer ontvangen van Plus Magazine ontvangen/aanvragen voor:

Naam: Adres:

m/v Postcode:

Plaats: Telefoonnummer:

Geboortedatum:

Emailadres:

Ik ontvang graag de gratis PlusOnline e-mailnieuwsbrief

Handtekening:

MAXIMAAL 1 AANVRAAG PER LEZER. DEZE ACTIE IS GELDIG TOT 31 MEI 2013. ALLEEN GELDIG VOOR ADRESSEN IN NEDERLAND. ONVOLLEDIGE GEGEVENS WORDEN NIET IN BEHANDELING GENOMEN. DE GRATIS EXEMPLAREN EIND NOVEMBER VERSTUURD.

Stuur de bon zonder postzegel naar: Plus Magazine, Antwoordnummer 324, 3740 VB Baarn

13PLVVE

Vul onderstaande bon in en maak gratis kennis met Plus Magazine!

Bezoek ons op de beurs! UW SPECIALIST IN LEIDINGRENOVATIE VAN: • lekkende of slechte standleidingen • rioleringsleidingen • rookgas- of ventilatie kanalen VOORDELEN: • geen hak- en breekwerk • binnen 24 uur gereed • realisatie volgens BRL 5216 • bochten mogelijk WERKWIJZE: • inharsen kous • aanbrengen liner • openfrezen aansluiting • renoveren aansluiting

WWW.VSRLEIDINGRENOVATIE.NL


VvEWoononderzoek

Bijna 70.000 mensen zijn in 2012 ondervraagd over hun woonsituatie en hun eventuele verhuiswensen. De resultaten zijn gebundeld in de brochure ‘Wonen in ongewone tijden’, die verscheen op 11 april jl. Tijdens het WoONcongres 2013 dat op die dag werd gehouden onder het motto ‘Naar een nieuwe balans in het wonen’, besprak een groot aantal betrokkenen de ontwikkelingen in het hedendaagse wonen. Ook minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) gaf zijn visie.

De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012

Wonen in ongewone tijden: dalende inkomens, dalende woningprijzen en toch optimisme

“W

e staan weer met beide benen op de grond”, zei de minister. “Van 1995 tot 2008 zijn de woningprijzen sterk gestegen en nu zien we elk kwartaal opnieuw een daling in de prijzen. Met name in de koopsector is er een afname van het aantal verhuizingen, terwijl er wel een grote verhuiswens is. Door de malaise op de koopmarkt wordt de behoefte aan huurwoningen duidelijk groter.”

Blok zag in dat de restschuld een groot probleem vormt, maar hij maakte nog eens duidelijk dat de rente over die restschuld gedurende 10 jaar aftrekbaar blijft. Dat is een schrale troost voor de 570.000 huishoudens die ‘onder water staan’. Daarnaast zijn er nog eens 210.000 huishoudens bij wie het water tot aan de lippen staat omdat de waarde van hun woning slechts 90 tot 100 procent van de schuld dekt. Als de prijsdalingen doorzetten, krijgen zij wellicht ook te maken met een restschuld. De minister benadrukte dat het niet alles somberheid is wat de klok slaat: “Het is nu heel duidelijk geworden dat wonen geen belegging is. Het is een eerste levensvoorwaarde. Het kabinet heeft duidelijkheid geschapen voor de toekomst, bijvoorbeeld door de hypotheekrenteaftrek te beperken, door de grotere mogelijkheden voor startersleningen en door de btw-verlaging op verbouwingen. De

weg vooruit ligt voor ons! Ik denk dat we over een paar jaar een grotere stabiliteit hebben bereikt, doordat dan alle lucht uit de kredietverlening is verdwenen.”

Prijsdaling en hogere woonuitgaven Inmiddels wordt Nederland al sinds 2006 geconfronteerd met prijsdalingen. Die zijn - hoe zorgwekkend ook voor degenen die hun woning moeten verkopen - nog beperkt in vergelijking met de enorme prijsstijgingen in de jaren daarvoor. De woonuitgaven zijn wel toegenomen, maar de bijkomende woonlasten zijn gedaald, zodat volgens het onderzoek de totale uitgaven voor wonen met slechts één procent zijn toegenomen. Probleem is dat het gemiddelde inkomen van eigenaren en huurders de laatste drie jaren met ongeveer drie procent is gedaald. Dat is bijzonder, want tot enkele jaren geleden stegen de inkomens alleen maar.

Ruimte, overwaarde en ouderen Paul Schnabel, voormalig directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau én spreker op het VvE Belang Jaarcongres 2013 (3 december a.s.), kon melden dat Nederlanders steeds meer behoefte aan ruimte hebben. “Meer ruimte, meer buitenruimte, meer comfort en meer ruimte voor individualiteit”, stelde Schnabel. “Dat heeft


er een mogelijkheid is voor verzilvering na de pensioengerechtigde leeftijd. Die mogelijkheden moeten dus geschapen worden.”

VvE’en en onderhoud In Nederland waren anno 2012 ongeveer 625.000 huishoudens in koopappartementen lid van een VvE. Bijna 95 procent van deze huishoudens meldt dat de VvE actief is. Dat betekent dat het aantal actieve VvE’en nog steeds stijgt. In gebouwen met een slapende VvE zijn de eigenaren minder tevreden over het onderhoud dan in gebouwen met een actieve VvE. Als er geld gereserveerd wordt voor onderhoud en er wordt jaarlijks een onderhoudsplan opgesteld, dan neemt de tevredenheid verder toe. Investeren in de particuliere woningvoorraad is belangrijk, zo werd door verschillende sprekers gesteld. Bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat de waarde behouden blijft, maar ook om duurzaamheid, woongenot, leefbaarheid en werkgelegenheid te stimuleren.

ook nadelen: kinderen en ouders wonen vaak ver van elkaar. Dat kan voor problemen zorgen als de ouders zorg nodig hebben: die moet dan van buiten komen.” Dat dit inderdaad een probleem vormt, blijkt uit de beleidsstudie ‘Vergrijzing en woningmarkt’ (2013) van het Planbureau voor de Leefomgeving. Daarin wordt geconstateerd dat steeds meer ouderen een eigen woning hebben. In 1981 had nog geen derde van de 65-plussers een eigen woning; in 2012 gold dit voor de helft en hun aantal neemt nog verder toe. Dat betekent dat ook de hypotheekschuld van ouderen toeneemt. De overwaarde kan worden gebruikt om de kosten voor zorg en woningaanpassingen te betalen, maar het is niet realistisch om te denken dat dat ook gebeurt. Ouderen voelen er niet veel voor om de overwaarde van de woning te gebruiken om de kosten voor wonen, zorg en woningaanpassingen te betalen. En velen kunnen dat ook niet, bijvoorbeeld doordat hun woning in deze tijd onverkoopbaar is. In elk geval blijkt uit het onderzoek dat maar liefst 190.000 75-plussers in een woning wonen die eigenlijk niet geschikt voor hen is. De meesten van hen zijn nauwelijks bereid (en soms ook niet in staat) om te investeren in woningaanpassingen en groot onderhoud. Onderzoeker Paul Tang van de Taskforce Verzilveren kon melden dat de 50-plussers verantwoordelijk zijn voor 78 procent van de totale overwaarde van de Nederlandse woningen. “Je zou verwachten dat mensen sparen om het geld later te gebruiken, maar dat gebeurt weinig”, zei Tang. “Verzilveren van het vermogen dat in de woning zit, is ook erg lastig. Mensen (zeker ouderen) verhuizen niet graag en het opbouwen van vermogen is alleen zinvol als

Francien de Hoop van de VvE-balie in Den Haag ziet voor de VvE nogal wat knelpunten. “De belangen van de VvE-leden zijn heel divers: iedereen heeft zo zijn eigen belangen. Overigens: geld (bijvoorbeeld in de vorm van subsidies) verandert het gedrag van mensen niet. We moeten het veel meer zoeken in slimme oplossingen, zoals de bundeling van krachten. Als VvE’en bijvoorbeeld samen energie inkopen of gezamenlijk een onderhoudsbedrijf inschakelen, kan dat voor aanzienlijke besparingen zorgen.”

Uit de crisis De economische en financiële crisis heeft een grote invloed op de woningmarkt; dat is geen nieuws. Omgekeerd geldt dat ook. Van wie moet de oplossing komen? Dat vroeg Frank Kalshoven van de Argumentenfabriek zich af. “Niet van de export, want dan gaat het voornamelijk om Europese landen, die het zelf ook moeilijk hebben. Niet van de overheid: die moet zelf bezuinigen. De oplossing moet komen van een toename van de consumptie en de woningmarkt speelt een cruciale rol. Als de woningmarkt zich herstelt, neemt het vertrouwen van de consument toe en die gaat vervolgens meer besteden. Makelaars (die ervoor moeten zorgen dat er een reële vraagprijs tot stand komt), banken (die mogelijkheden moeten bieden voor ouderen die jongeren financieel willen helpen) en gemeenten (die de veel te hoge grondprijzen moeten afwaarderen) spelen de hoofdrol, net als bouwers en aannemers, die moeten laten zien dat duurzaamheid écht een uitgangspunt is.” En de overheid? “Die moet eens een poosje niets doen. De maatregelen in het Woonakkoord zijn niet ideaal, maar we moeten het er maar mee doen. Nu weer van alles gaan veranderen, zorgt alleen maar voor meer onrust”, vond Kalshoven. Daar konden de ambtenaren van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het mee doen. ■


VvEBouwkundig

Tijdelijke verhuur van het appartement: spannend voor eigenaar en VvE-bestuurders Eigenaren die een woning verhuren, krijgen er een extra verantwoordelijkheid bij We zien steeds vaker dat koopwoningen al of niet tijdelijk worden verhuurd. Het is in deze tijd ook niet eenvoudig om de achtergelaten woning te verkopen; ook niet als erfgenamen van een woning. Dat zal de komende tijd wellicht nog wel zo blijven. Er zijn positieve kanten aan de verhuur van koopwoningen: voor de eigenaar worden de kosten van de lege (tweede) woning wat dragelijker en de waarde van de woning blijft op peil. Maar we constateren ook negatieve ontwikkelingen.

E

r zijn eigenaren die voor een hoge huurprijs een korte tijd de woning aan ‘feestvierders’ verhuren. Het appartement wordt dan een soort dure hotelkamer. Als u als VvE en/of omwonenden een rechtszaak aanspant om dit te stoppen, zult u die zeker winnen. Maar wie zit te wachten op al die problemen? We zien ook dat oorspronkelijke eigenaren het beheer van hun verlaten woning aan de goedwillende vrijwillige bestuurders van de VvE overlaten. Zij wonen er niet meer en dus werken ze niet meer mee aan goed overleg in de vergaderingen, aan het dagelijks onderhoud aan hun woning en de algemene ruimten en aan de leefbaarheid van de woonomgeving. In alle gevallen is specifieke aandacht van de VvE geboden als koopwoningen worden verhuurd.

Tijdelijke verhuur en de nieuwe leegstandwet Ik ben geen jurist, maar ik wil u toch in grote lijnen de nieuwe leegstandwet schetsen. Die is inmiddels goedgekeurd in de Tweede Kamer en naar verwachting gebeurt dat deze zomer ook in de Eerste Kamer. Nadat de woning een jaar of langer heeft leeggestaan, krijgen de eigenaren na goedkeuring door de gemeente en de hypotheekverstrekker - de kans om de verlaten woning voor een

maximum-periode van vijf jaar te verhuren. De wet werkt als een knipperlicht. Als de woning niet verhuurd wordt, moeten de financiële zaken worden verantwoord in box 1. Indien de woning wel wordt verhuurd, worden die zaken ondergebracht in box 3. Zodra de verhuur ophoudt, kan de termijn in box 1, met de belastingaftrek voor een al of niet onderbroken tijdsduur van drie jaar, weer gewoon worden opgepakt. Na een half jaar kan met een opzegtermijn van bijvoorbeeld een maand de huur worden opgezegd. De huurder heeft dus op basis van de Leegstandwet geen huurbescherming. En de hoogte van de huur mag de eigenaar zelf bepalen. Natuurlijk moet u als eigenaar goed rekenen of verhuur van uw koopwoning financieel wel zinvol is, maar in principe is het een vrij eenvoudige zaak.

De VvE Voor bestuurders van een VvE is het belangrijk om goed op de leegstaande woningen te letten en goed contact te houden met de eigenaar. Het is verstandig om het Huishoudelijk Reglement hierop aan te passen, zodat de eigenaar van de lege woning verplicht is om goed contact te houden met de VvE. Het is zeker ook aan te raden om af te spreken hoe lang

een woning minimaal aan één huurder verhuurd moet worden. Hiermee voorkomt u ‘feestvierders’. Veelal is in het Huishoudelijk Reglement geregeld dat de eigenaar verplicht is om huurders, bij het ondertekenen van het huurcontract, ook voor akkoord te laten tekenen voor het Huishoudelijk Reglement. Als dat in uw VvE nog niet geregeld is, raad ik u aan om dit snel aan te passen. Als de eigenaar dan de huurder niet laat tekenen, is hij of zij verantwoordelijk voor alle problemen die hierdoor worden veroorzaakt. Een huurder heeft geen toegang tot de Algemene Vergadering en heeft ook geen stemrecht. Wil hij dat wel, dan zal hij een volmacht moeten hebben van zijn eigenaar/verhuurder. In dat geval kan de huurder namens de eigenaar/ verhuurder het stemrecht uitoefenen voor zover de volmacht strekt.


Er zijn eigenaren die hun appartement voor een korte tijd aan ‘feestvierders’ verhuren voor elk huurcontract. Als dit niet goed wordt geregeld, is er met betrekking tot het beheer geen bescherming voor de VvE en ook niet voor de huurder en verhuurder. Daarom is mijn advies om in het huurcontract een beschrijving op te (laten) nemen hoe de woning moet worden gebruikt. Een paar voorbeelden: voor welke samenstelling van huishoudens is de woning bedoeld? Met welke validiteit kunnen de huurders in de woning wonen? Welke apparaten kunnen in de woning worden geplaatst gezien de daarvoor benodigde voorzieningen? Welke verwarmings- en ventilatie-installatie is aanwezig en hoe past die bij het energielabel van de woning? Hoe zijn de bewoners beschermd tegen overlast door inbrekers en hoe zit het met de gehorigheid?

Onderhoud volgens het Burgerlijk Wetboek De eigenaar blijft verantwoordelijk voor het onderhoud van de eigen woning en medeverantwoordelijk voor het gezamenlijke bezit van de VvE. Maar ook - en dat is bijzonder voor het rustig woongenot van de huurder. De wetgever geeft de verhuurder hierbij een zware taak. Hij geeft aan dat het onderhoud moet worden afgestemd op ‘het overeengekomen gebruik’. En let wel: hierbij maakt de wetgever geen onderscheid tussen materiële en immateriële zaken. Het gaat dus niet alleen om gebrekkig onderhoud e.d., maar ook om de vraag of de huurder zich veilig voelt in de algemene ruimten en of die netjes zijn en voldoende uitstraling hebben enz. In bijna alle huurcontracten voor woningen, ook van de grote verhuurders, staat het gebruik van het

gehuurde alleen omschreven als ‘een zelfstandige woonruimte’; meer niet. Vaak worden aan het contract bijlagen toegevoegd als het huurder- en verhuurderonderhoud en een inventarisatielijst. Maar onduidelijk blijft wat ‘het overeengekomen gebruik’ inhoudt. Dus ook tot welk kwaliteitsniveau het onderhoud moet worden uitgevoerd. De eigenaar die een woning gaat verhuren, krijgt daarmee - naast zijn of haar verantwoordelijkheid voor het werk van de VvE - ook een extra verantwoordelijkheid naar de huurder.

Omschrijving van het gebruik De wetgever geeft voor de verhuur van woningen niet aan welke gebreken wel of niet moeten worden verholpen; wél dat de verhuurder ervoor moet zorgen dat de woning wordt beheerd volgens ‘het overeengekomen gebruik’. Dat geldt dus niet alleen voor tijdelijke contracten, maar

Verder is het verstandig om aan te geven wat de grootte is van de woonen slaapruimten zodat de huurders weten welke gebruiksstatus hun woning heeft. Tot slot raad ik u aan om een niveau aan te geven waarop het onderhoud wordt uitgevoerd. U kunt het niveau bijvoorbeeld aangeven als: sober en doelmatig, als middenniveau of als hoog onderhoudsniveau. Ik hoop dat veel eigenaren die een koopwoning willen verhuren, mogelijkheden vinden om met het tijdelijk verhuren van hun woning de grootste kosten te dekken. Daarmee kunnen ze wellicht schulden voorkomen bij de betaling van hun hypotheek. Maar ik hoop ook dat veel Verenigingen van Eigenaren, voor het beheer van hun bezit, nog eens goed kijken naar hun Huishoudelijk Reglement om te zien of het bestand is tegen de minder leuke kanten van de (tijdelijke) verhuur van de appartementen binnen hun vereniging. ■ Ing. Arie Warnaar Ontwikkelend Beheer Woningen Vlaardingen

Inez van Houten:

‘Voor mij was de AF-erkende schilder gewoon een logische keuze.’

Voor schilder-, onderhouds-, en glaszetwerk zijn de AF-erkende

randeerd van het beste resultaat. Met permanent klantentevreden-

bedrijven de beste keuze. De gekwalificeerde AF-erkende onder-

heidsonderzoek en periodieke technische inspecties wordt de

houdsspecialisten werken als enige volgens de garanties en

kwaliteit constant onder controle gehouden! De AF-erkende onder-

leveringsvoorwaarden overeengekomen met de Consumentenbond

houdsspecialist voor VvE’s vindt u het snelst via

en Vereniging Eigen Huis. Bovendien wordt elk uitgevoerd groot

onze

onderhoudswerk bij leden van VvE Belang geïnspecteerd door het

0182 - 571660. De AF- erkende onderhouds-

onafhankelijke bureau Overvoorde & van Tilborg. Zo bent u gega-

specialist voor VvE’s herkent u aan dit logo:

site

www.af-erkend.nl

of

bel

naar

Kies voor kwaliteit, vakmanschap en vertrouwen. Kijk op www.af-erkend.nl.


VvEOnderhoud

In deze tijd hebben schildersbedrijven het niet gemakkelijk. U zult daarom vaker dan vroeger een aanbieding van een schildersbedrijf ontvangen, want schilders zijn op zoek naar werk. Voor de VvE is dat een goede gelegenheid om eens nauwkeurig te kijken naar het aanbod, want de ene schilder is de andere niet. AF-erkende bedrijven met het VvE Belang-label (te herkennen aan het logo) bieden u goede kwaliteit én een gratis onafhankelijke inspectie van het schilderwerk. U weet dus zeker dat u waar krijgt voor uw geld.

Schildersbedrijf met VvE Belanglabel biedt gratis eindinspectie Deze extra zekerheid kost de VvE niets!

D

De samenwerking tussen de AF-Erkenningsregeling en VvE Belang is alweer enkele jaren oud en al heel wat VvE’en hebben hun voordeel ermee gedaan. VvE Belang verwijst de aangesloten VvE’en naar schilders die AF-erkend zijn én beschikken over het VvE Belang-label. Daarmee geven deze bedrijven te kennen dat ze goed werk leveren voor de VvE. Dat vraagt immers om een heel andere manier van werken dan in een (leeg) kantoorgebouw. Niet alleen de kwaliteit van het schilderwerk is van belang; de schilders moeten ook goed kunnen communiceren met de bewoners. De schildersbedrijven moeten dus aan meer - en hogere eisen voldoen. VvE Belang en de Stichting AFErkenningsregeling hebben een centraal VvE-loket ingericht, waar VvE-bestuurders terecht kunnen met vragen, opmerkingen en klachten (0182-57 16 60). U kunt bij VvE Belang ook een boekje bestellen over schilderen onderhoudswerk voor VvE’en.

Aanmelding De VvE die in zee gaat met een bedrijf dat beschikt over het VvE Belang-label, registreert zich op de

website van Stichting AF en meldt het werk aan. Als de werkzaamheden zijn afgerond en het werk is opgeleverd, meldt u dat ook weer via de website. Na deze gereedmelding vindt automatisch binnen 3 tot 6 maanden een inspectie plaats.

beoordeeld door een onafhankelijke adviseur. Overigens: de inspectie kost de VvE niets: de kosten worden betaald door de aangesloten schildersbedrijven. Dat onderstreept nog eens hoeveel belang zij hechten aan goede kwaliteit.

Het uitgevoerde werk wordt in eerste instantie opgeleverd door de VvE en het schildersbedrijf. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de AF/VvE Belang-checklist. De ingevulde lijst wordt door beide partijen ondertekend. Als vervolg daarop beoordelen de onafhankelijke adviseurs van Overvoorde & Van Tilborg na drie à zes maanden het werk door middel van een technische inspectie die is opgesteld door de Stichting AF-Erkenningsregeling. Deze AF-norm wordt als maat gebruikt bij het beoordelen van het schilderwerk. Als het werk niet aan de gestelde eisen voldoet, zal het schildersbedrijf corrigerende maatregelen treffen en voert Overvoorde & Van Tilborg daarna een herkeuring uit. Na de inspectie ontvangen het VvE-bestuur en het schildersbedrijf een rapport van het geïnspecteerde werk.

De samenwerking tussen VvE Belang en de AF-Erkenningsregeling is een gevolg van de Appartementenwet van 2005. Daarin is bepaald dat elke VvE met ingang van mei 2008 een reservefonds moet vormen voor de uitvoering van (groot)onderhoud. Die maatregel is ingesteld om achterstallig onderhoud te voorkomen.

Onafhankelijk en gratis! Het grote voordeel van deze werkwijze is dat het werk wordt

Meer informatie Wilt u meer weten over de AF-erkenning en over het VvE Belang-label? U vindt informatie op www.vvebelang.nl en www.af-erkend. nl. Voor vragen kunt u contact opnemen met 0182 – 57.16.60. ■


VvEOverzicht AFschilders

Overzicht van AF-erkende bedrijven gespecialiseerd met het VvE Belang label Gesorteerd op plaatsnaam, waarbij eerst de bedrijfsnaam vermeld wordt en daarna de plaatsnaam

Overzicht van AF‐erkende bedrijven gespecialiseerd met het VvE Belang label Gesorteerd op plaatsnaam, waarbij eerst de bedrijfsnaam vermeld wordt en daarna de plaatsnaam. Wissink Schilders en Spuiters, Albergen, 0546 441228 ‐ Schildersbedrijf T.H. de Visser en Zoon, Alkmaar, 072 5625555 ‐ Mulder Schilders Twente, Almelo, 0546 871525 ‐ WBS Onderhoud en Dienstverlening, 036 5366917 ‐ Sosef Schilderwerken, Almere, 036 5296301 ‐ Schilderwerken van Middelaar, Amersfoort, 033 4564521 ‐ J. Simons, 020 6220195 ‐ Westerink Schilders, Amsterdam, 020 6328163 ‐ Toekomstgroep, Andijk, 0228 594920 ‐ Kleverwal Schilderwerken, 055 5415140 ‐ Van den Berg Schilders‐ en Afwerkingsbedrijf, 055 3664679 ‐ Steven Jansen, 055 5424079 ‐ Van Apeldoorn Schildersbedrijf, Apeldoorn, 055 5340340 ‐ Schildersbedrijf Albert Verhoeven Arnhem, Arnhem, 026 3615228 ‐ Verweij Schilderscombinatie, Asperen, 0345 613188 ‐ Schildersbedrijf Klok , Assen, 0592 341609 ‐ G.J. Andeweg Schilderwerken, 0180 613346 ‐ Van der Meulen Vastgoedzorg, 0180 619812 ‐ Storm Schilderwerken, 0180 654090 ‐ H & A Dedert Schildersbedrijf, Barendrecht, 010 4324583 ‐ Schildersbedrijf R. van de Beek & Zn, 0342 404600 ‐ Guldie Schilders, Barneveld, 0342 412153 ‐ Schildersbedrijf Uytdehaag, Bavel, 0161 431632 ‐ Rosendaal Schilderwerken, Beek gem. Montferland, 0316 532350 ‐ Schildersbedrijf Hoefakker Bennekom, Bennekom, 0318 416175 ‐ Schilderwerken van de Velde, Bergambacht, 0182 351369 ‐ J. Kamp's Schilders en Interieurafwerkers, Bergen, 072 5812574 ‐ Schildersbedrijf Corn. de Groot, Bilthoven, 030 2283126 ‐ Van Delst Glas‐ en Schilderwerken, Boekel, 0492 321727 ‐ Timme Schilders, Bolsward, 0515 574117 ‐ Amerongen Schilderwerken, Borculo, 0545 273824 ‐ Romijn Schildersbedrijf Boskoop, 0172 231322 ‐ Schildersbedrijf J.M. Straver, Boskoop, 0172 214836 ‐ Waanders Schilderwerken, Brummen, 0575 566230 ‐ Megens Schilders, Brunssum, 045 5640537 ‐ Tien Schilder‐Glas‐Afbouw Bunnik, Bunnik, 030 6562838 ‐ Zwerink Schilders‐ en Afwerkingsbedrijf, Bussum, 035 6951854 ‐ Winters Schilders, 010 4519046 ‐ De Jong Schilders, Capelle a/d IJssel, 010 4508429 ‐ Sanders Schilders Coevorden, Coevorden, 0524 513846 ‐ Roza Vastgoedonderhoud, Culemborg, 0345 534496 ‐ Bouw en Schildersbedrijf Vlieger, De Bilt, 06 27052691 ‐ Leertouwer Schildersbedrijf, Delft, 015 2561880 ‐ Herlaar & Rokkeveen Schilderwerken, 070 3913723 ‐ Corn. v.d. Leden, 070 4041390 ‐ Aannemingsbedrijf Alexandria, Den Haag, 070 3387438 ‐ Helders Schildersbedrijf, Den Helder, 0223 631415 ‐ Schilders‐ en Afwerkingsbedrijf Ooms, 0570 616118 ‐ Lenferink Deventer, Deventer, 0570 620740 ‐ H.J. van der Veen & Zn, 0313 414395, Van Asselt Schilderwerken, Dieren, 0313 414465 ‐ Eggink Schilderwerken, Dieverbrug, 0521 591385 ‐ Schildersbedrijf De Wit, 0314 327026 ‐ Te Mebel Schilderwerken Doetinchem , 0314 323464 ‐ Mulder‐ Hop Schilders, 0314 326622 ‐ Burgers Van der Wal, 0314 369280 ‐ Schildersbedrijf Fred van den Toren, Doetinchem, 0314 344867 ‐ Schildersbedrijf Loonstra, Dokkum, 0519 293458 ‐ Van Leeuwen Derksen Schilders, Dordrecht, 078 6171444 ‐ Schildersbedrijf Joop Wallbrink, Duiven, 026 4432158 ‐ Schildersbedrijf Heythuysen, Echt, 0475 483333 ‐ Kamphuis Schilderwerken, Eefde, 0575 512927 ‐ Peter Wijns Schilderwerken, Eijsden, 043 4094797 ‐ Schilder‐ en Isolatiewerken Coolen, 040 2520666 ‐ Caspar de Haan Schildersbedrijf, 040 2501999 ‐ Schildersbedrijf Van Duuren, 040 2436444 ‐ Glascentrale Swinkels, Eindhoven, 040 2440647 ‐ H.A. Schuur Schilderwerken, 0591 613951 ‐ Mulder Schilders/Bodewes, 0591 611777 ‐ Sommer Schilderwerken, Emmen, 0591 612211 ‐ De Weerd Schilders, Emst, 0578 572541 ‐ Baars Schilder‐ en Glaswerken, Enkhuizen, 0228 511318 ‐ Schildersbedrijf Joosten, Enschede, 053 4761762 ‐ Hofstra Schildersgroep, 053 4809088 ‐ Lansink, Enschede, 053 4359863 ‐ Van Vemde Epe Schilderwerken, 0578 612459 ‐Glas‐, Schilders‐ en Wandafwerkingsbedrijf Van Herk, Epe, 0578 620615 ‐ Snijders Schilderwerken, Etten‐Leur, 0165 382286 ‐ Schildersbedrijf Hemmer, Geesteren, 0546 631233 ‐ Firma Aerts, 0182 514041 ‐ Geurts Schildersbedrijf, Gouda, 0182 529747 ‐ Derks Schilders, Grave, 0486 477600 ‐ Schildersbedrijf Van der Maar, 050 5494171 ‐ Bos Schilderwerken Groningen, 050 3141717 ‐ Schilders de Vries, Groningen, 050 5492492 ‐ Ripperda Vastgoedbehoud, Haarlem, 023 5314861 ‐ Schildersbedrijf G. V.D. Bout en Zn, 0184 612909 ‐ Van Muilwijk Schilderwerken, Hardinxveld‐Giessendam, 0184 612838 ‐ Van der Werf Schilders, Hazerswoude‐Dorp, 0172 589135 ‐ Cas Pronk Schilderwerken en Glashandel, 0251 241076 ‐ Uniplan Regio West, Heemskerk,0251 254946 ‐ Weening Schilderwerk & Onderhoud, Heemstede, 023 5512510 ‐ Breed Schilderwerken, 072 5719565 ‐ Bijko Schilderwerken, Heerhugowaard, 072 5745705 ‐ Schilderwerken Bijsmans Heerlen, 045 5425550 ‐ Ernes Schilders, Heerlen, 045 5321471 ‐ Meesters de Koeijer, Heinkenszand, 0113 577220 ‐ Schilderwerken Lenferink Heino, Heino, 0572 391246 ‐


Dusol Schilderwerken, 0492 543444 ‐ Verhoeven Schildersbedrijf, 0492 522728 ‐ G & K Schilder‐ en Onderhoudswerken, Helmond, Dusol Schilderwerken, 0492 543444 ‐ Verhoeven Schildersbedrijf, 0492 522728 ‐ G & K Schilder‐ en Onderhoudswerken, Helmond, 0492 528054 ‐ Schilders‐ en Afwerkingsbedrijf Ambacht, 078 6813479 ‐ Drinkwaard Schilders, Hendrik‐Ido‐Ambacht, 078 6813684 ‐ 0492 528054 ‐ Schilders‐ en Afwerkingsbedrijf Ambacht, 078 6813479 ‐ Drinkwaard Schilders, Hendrik‐Ido‐Ambacht, 078 6813684 ‐ Bolhuis, 074 2425624 ‐ Schildersbedrijf Braamer Hengelo, 074 2439165 ‐ Schildersbedrijf Bazen, Herkingen, 0187 669474 ‐ Koridon Bolhuis, 074 2425624 ‐ Schildersbedrijf Braamer Hengelo, 074 2439165 ‐ Schildersbedrijf Bazen, Herkingen, 0187 669474 ‐ Koridon & Rijerse, Hilversum, 035 6422980 ‐ Ben Sosef Schilderwerken, Honselersdijk, 0174 627911 ‐ Dick Heijnen Schilderwerken, 035 & Rijerse, Hilversum, 035 6422980 ‐ Ben Sosef Schilderwerken, Honselersdijk, 0174 627911 ‐ Dick Heijnen Schilderwerken, 035 5268399 ‐ Riemer Westland Schilders, 035 5253298 ‐ Schalkers Schilderwerken, Huizen, 06 25340673 ‐ Haasnoot, IJmuiden, 0255 5268399 ‐ Riemer Westland Schilders, 035 5253298 ‐ Schalkers Schilderwerken, Huizen, 06 25340673 ‐ Haasnoot, IJmuiden, 0255 515323 ‐ Elzinga, Jirnsum, 0566 625020 ‐ Plender Totaalonderhoud, Kampen, 038 3319677 ‐ Hoffmans Glas‐ & Schilderwerken, 515323 ‐ Elzinga, Jirnsum, 0566 625020 ‐ Plender Totaalonderhoud, Kampen, 038 3319677 ‐ Hoffmans Glas‐ & Schilderwerken, Kerkdriel, 0418 634543 ‐ Schildersbedrijf Storms, Kerkrade, 045 5413154 ‐ Schildersbedrijf Jan van Wijnen, Krimpen a/d IJssel, Kerkdriel, 0418 634543 ‐ Schildersbedrijf Storms, Kerkrade, 045 5413154 ‐ Schildersbedrijf Jan van Wijnen, Krimpen a/d IJssel, 0180 512094 ‐ Glashandel‐ en Schildersbedrijf Sjef van Ooijen, Landgraaf, 045 5714477 ‐ Freitag & Wijnen Schilders, Landsmeer, 0180 512094 ‐ Glashandel‐ en Schildersbedrijf Sjef van Ooijen, Landgraaf, 045 5714477 ‐ Freitag & Wijnen Schilders, Landsmeer, 020 6823590 ‐ H.R. Afman Schilderwerken, Leek, 0594 516100 ‐ Pasman Integraal Vastgoedonderhoud, 071 5131424 ‐ Schelvis 020 6823590 ‐ H.R. Afman Schilderwerken, Leek, 0594 516100 ‐ Pasman Integraal Vastgoedonderhoud, 071 5131424 ‐ Schelvis Schilders, Leiden, 071 5314667 ‐ Everts Onderhoudsschilders, Leidschendam, 070 3012580 ‐ Jacobs Schilderwerken, Lent, 0481 Schilders, Leiden, 071 5314667 ‐ Everts Onderhoudsschilders, Leidschendam, 070 3012580 ‐ Jacobs Schilderwerken, Lent, 0481 350707 ‐ V.D. Kaa Schilders Lunteren, Lunteren, 0318 482296 ‐ Schildersbedrijf Serpenti, 043 3614990 ‐ Rob Smeets 350707 ‐ V.D. Kaa Schilders Lunteren, Lunteren, 0318 482296 ‐ Schildersbedrijf Serpenti, 043 3614990 ‐ Rob Smeets Schildersbedrijf, 043 3219055 ‐ Schilderwerken Thimister Maastricht, Maastricht, 043 3217278 ‐ Vink Schilderwerken, Meerkerk, Schildersbedrijf, 043 3219055 ‐ Schilderwerken Thimister Maastricht, Maastricht, 043 3217278 ‐ Vink Schilderwerken, Meerkerk, 0183 358333 ‐ Franssen Schilderwerken, Melick, 0475‐597225 ‐ Schilders‐Afwerkingsbedrijf Van Iwaarden, Middelburg, 0118 0183 358333 ‐ Franssen Schilderwerken, Melick, 0475‐597225 ‐ Schilders‐Afwerkingsbedrijf Van Iwaarden, Middelburg, 0118 640400 ‐ Giesendorf Schilderwerken, Nederweert, 0495 631265 ‐ Vlaanderen Schilderwerken, Nieuwegein, 030 7510120 ‐ 640400 ‐ Giesendorf Schilderwerken, Nederweert, 0495 631265 ‐ Vlaanderen Schilderwerken, Nieuwegein, 030 7510120 ‐ Schildersbedrijf Friederichs, Nijmegen, 024 3791187 ‐ Glas‐ en Schilderwerken Th.M. Bader, Noordwijkerhout, 0252 373623 ‐ Schildersbedrijf Friederichs, Nijmegen, 024 3791187 ‐ Glas‐ en Schilderwerken Th.M. Bader, Noordwijkerhout, 0252 373623 ‐ Schildersbedrijf Van den Nieuwenhof, 040 2831295 ‐ Ton Schellens Schildersbedrijf, Nuenen, 040 2833522 ‐ Schildersbedrijf Van Schildersbedrijf Van den Nieuwenhof, 040 2831295 ‐ Ton Schellens Schildersbedrijf, Nuenen, 040 2833522 ‐ Schildersbedrijf Van Tilburg, Oosterhout, 0162 422119 ‐ Schilderwerken J. Dijkstra Oosterwolde, Oosterwolde, 0516 514625 ‐ Bergsma Schilderwerken, Tilburg, Oosterhout, 0162 422119 ‐ Schilderwerken J. Dijkstra Oosterwolde, Oosterwolde, 0516 514625 ‐ Bergsma Schilderwerken, Oudenhoorn, 0181 469693 ‐ Fred Engels Schilderwerken, Panningen, 077 3060830 ‐ Schildersbedrijf A. Groen, 078 6420000 ‐ Oudenhoorn, 0181 469693 ‐ Fred Engels Schilderwerken, Panningen, 077 3060830 ‐ Schildersbedrijf A. Groen, 078 6420000 ‐ Schildersbedrijf J. Troost, Papendrecht, 078 6159074 ‐ Toussaint Kleurmakers, 015 3696304 ‐ AB Schilderwerken, Pijnacker, 015 Schildersbedrijf J. Troost, Papendrecht, 078 6159074 ‐ Toussaint Kleurmakers, 015 3696304 ‐ AB Schilderwerken, Pijnacker, 015 3698080 ‐ Firma N. van Doorn en Zoon, 0299 422283 ‐ Vakschilders Wisman, 0299 642301 ‐ S. Mul Schilderwerken, 0299 667488 ‐ 3698080 ‐ Firma N. van Doorn en Zoon, 0299 422283 ‐ Vakschilders Wisman, 0299 642301 ‐ S. Mul Schilderwerken, 0299 667488 ‐ Schilders‐ en Wandafwerkingsbedrijf Rene Lek, Purmerend, 0299 649042 ‐ Meiling Meesterschilders, Putten, 0341 369000, H. Schilders‐ en Wandafwerkingsbedrijf Rene Lek, Purmerend, 0299 649042 ‐ Meiling Meesterschilders, Putten, 0341 369000, H. Brinkman Schilderwerken, Reuver, 077 4741698 ‐ Van Kooten Schilders, Ridderkerk, 0180 412981 ‐ Hania Schilderwerken, Rijswijk, Brinkman Schilderwerken, Reuver, 077 4741698 ‐ Van Kooten Schilders, Ridderkerk, 0180 412981 ‐ Hania Schilderwerken, Rijswijk, 070 4151505 ‐ Schildersbedrijf Witjens, 010 2140053 ‐ Schildersbedrijf Termijn, 010 4552466 ‐ Wijnhof Vastgoedonderhoud, 070 4151505 ‐ Schildersbedrijf Witjens, 010 2140053 ‐ Schildersbedrijf Termijn, 010 4552466 ‐ Wijnhof Vastgoedonderhoud, Rotterdam, 010 4211133 ‐ Schilders‐Afwerkingsbedrijf Lammertse, Schagerbrug, 0224 573575 ‐ Schildersbedrijf Paauwe, Rotterdam, 010 4211133 ‐ Schilders‐Afwerkingsbedrijf Lammertse, Schagerbrug, 0224 573575 ‐ Schildersbedrijf Paauwe, Serooskerke Walcheren, 0118 617689 ‐ Schilderwerken Wiel Dirckx, Sevenum, 077 4672325 ‐ M.C. van der Kaaij Schilders, ’s‐ Serooskerke Walcheren, 0118 617689 ‐ Schilderwerken Wiel Dirckx, Sevenum, 077 4672325 ‐ M.C. van der Kaaij Schilders, ’s‐ Gravenzande, 0174 413198 ‐ Wits Zuid, 's‐Hertogenbosch, 073 6414055 ‐ ASG (Allround Schilder Glasservice), Siddeburen, 0598 Gravenzande, 0174 413198 ‐ Wits Zuid, 's‐Hertogenbosch, 073 6414055 ‐ ASG (Allround Schilder Glasservice), Siddeburen, 0598 453685 ‐ Schildersbedrijf Leo Meures, Sittard, 046 4524658 ‐ Den Breejen & Zn. Schilderwerken, Sliedrecht, 0184 412703 ‐ H. 453685 ‐ Schildersbedrijf Leo Meures, Sittard, 046 4524658 ‐ Den Breejen & Zn. Schilderwerken, Sliedrecht, 0184 412703 ‐ H. Hoogvliet Totaal Onderhoud, 0181 615454 ‐ Berkelaar Vastgoedonderhoud, Spijkenisse, 0181 614684 ‐ Schildersbedrijf Noom, Sint Hoogvliet Totaal Onderhoud, 0181 615454 ‐ Berkelaar Vastgoedonderhoud, Spijkenisse, 0181 614684 ‐ Schildersbedrijf Noom, Sint Maartensdijk, 0166 663804 ‐ Geluk Schilders, Sint Philipsland, 0167 577200 ‐ Smeets Schilderwerken Stein, Stein, 046 4288181 ‐ Maartensdijk, 0166 663804 ‐ Geluk Schilders, Sint Philipsland, 0167 577200 ‐ Smeets Schilderwerken Stein, Stein, 046 4288181 ‐ Schildersbedrijf Somers, 013 5354006 ‐ J. Schilders, 013 5435934 ‐ Schildersbedrijf Hagen‐Van Berkel, Tilburg, 013 4551484 ‐ Schildersbedrijf Somers, 013 5354006 ‐ J. Schilders, 013 5435934 ‐ Schildersbedrijf Hagen‐Van Berkel, Tilburg, 013 4551484 ‐ Schildersbedrijf van Vliet, Uddel, 0577 401367 ‐ Claassen Schilderwerken, Uden, 0413 264042 ‐ Schilders‐ en Afwerkingsbedrijf Schildersbedrijf van Vliet, Uddel, 0577 401367 ‐ Claassen Schilderwerken, Uden, 0413 264042 ‐ Schilders‐ en Afwerkingsbedrijf Rudie Jansen, Ulft, 0315 683707 ‐ De Jager Totaal, 030 2622529 ‐ de Caes Schilderwerken, Utrecht, 030 2940739 ‐ Projectschilders Rudie Jansen, Ulft, 0315 683707 ‐ De Jager Totaal, 030 2622529 ‐ de Caes Schilderwerken, Utrecht, 030 2940739 ‐ Projectschilders Mossink, Vaassen, 0578 571473 ‐ Reisiger Glas en Schilderwerken, Veendam, 0598 632920 ‐ Schildersbedrijf Bert van Kruistum, Mossink, Vaassen, 0578 571473 ‐ Reisiger Glas en Schilderwerken, Veendam, 0598 632920 ‐ Schildersbedrijf Bert van Kruistum, Veenendaal, 0318 515669 ‐ Gebroeders Bosveld Velp, Velp, 026 3619145 ‐ Reynders Schilderwerken Venlo, Venlo, 077 3827600 ‐ Veenendaal, 0318 515669 ‐ Gebroeders Bosveld Velp, Velp, 026 3619145 ‐ Reynders Schilderwerken Venlo, Venlo, 077 3827600 ‐ Gerard Reijnders Schilderwerken, Venray, 0478 582635 ‐ Rook Schilderwerken, Vlaardingen, 010 4341515 ‐ Schildersbedrijf Leeuw Gerard Reijnders Schilderwerken, Venray, 0478 582635 ‐ Rook Schilderwerken, Vlaardingen, 010 4341515 ‐ Schildersbedrijf Leeuw & Bouwhuis, Vroomshoop, 0546 642624 ‐ Schildersbedrijf H. van den Berg, 073 6562286 ‐ Schildersbedrijf M. van der Bruggen , & Bouwhuis, Vroomshoop, 0546 642624 ‐ Schildersbedrijf H. van den Berg, 073 6562286 ‐ Schildersbedrijf M. van der Bruggen , Vught, 073 6563746 ‐ Van Rennes Schilderwerken, Wageningen, 0317 422066 ‐ Höften Strakschilders, Wierden, 0546 571502 ‐ Ton Vught, 073 6563746 ‐ Van Rennes Schilderwerken, Wageningen, 0317 422066 ‐ Höften Strakschilders, Wierden, 0546 571502 ‐ Ton Mulder Schildersbedrijf Slootdorp, Wieringerwerf, 0227 600700, Schaepmeester Schilderwerken, 024 3785543 ‐ Guelen Mulder Schildersbedrijf Slootdorp, Wieringerwerf, 0227 600700, Schaepmeester Schilderwerken, 024 3785543 ‐ Guelen Schilderwerken, Wijchen, 024 6412697 ‐ Ridder Schilders, Winterswijk, 0543 512362 ‐ Vermeij Schilderwerken, Woerden, 0348 Schilderwerken, Wijchen, 024 6412697 ‐ Ridder Schilders, Winterswijk, 0543 512362 ‐ Vermeij Schilderwerken, Woerden, 0348 414333 ‐ Schildersbedrijf Hetteling & De Vries, Wormer, 075 6141320, Keur Schilders, Zandvoort, 023 5715602 ‐ Schildersbedrijf A. 414333 ‐ Schildersbedrijf Hetteling & De Vries, Wormer, 075 6141320, Keur Schilders, Zandvoort, 023 5715602 ‐ Schildersbedrijf A. Koning, 030 6913429 ‐ Furster van Tellingen, Zeist, 030 6954504 ‐ Herman Keultjes Schilders & Totaalonderhoud, Zevenaar, 088 Koning, 030 6913429 ‐ Furster van Tellingen, Zeist, 030 6954504 ‐ Herman Keultjes Schilders & Totaalonderhoud, Zevenaar, 088 0107650 ‐ Schults Schilders, Zierikzee, 0111 414065 ‐ Dictus Schilderwerken, Zundert, 076 5976724 ‐ Pijl Schilders, Zwijndrecht, 0107650 ‐ Schults Schilders, Zierikzee, 0111 414065 ‐ Dictus Schilderwerken, Zundert, 076 5976724 ‐ Pijl Schilders, Zwijndrecht, 078 6106046 ‐ Lenferink Schilders‐ Afbouw en Vastgoedonderhoud, Zwolle, 038 4651455 078 6106046 ‐ Lenferink Schilders‐ Afbouw en Vastgoedonderhoud, Zwolle, 038 4651455

NIEUW!

Neem nu een Bouwkundig

VvE

advies abonnement en krijg 10% korting op overige dienstverlening!

Vraag nu gratis een offerte aan! w w w.bouwkundigv veadvies.nl Bouwkundig VvE Advies verzorgt: Abonnement met telefonische Helpdesk Bouwkundige zaken Meerjaren Onderhouds Plannen Bouwkundige Inspecties Energielabels en Maatwerkadviezen VvE Advies

Bouwkundig partner van

uw partner voor een onafhankelijk bouwkundig advies, het opstellen van een MJOP of een bouwkundig keuringsrapport Ledeboerstraat 9 5048 AC Tilburg Tel: 013-59 00 386 E: [email protected]


VvEOnderhoud

(Onderhouds)bedrijf voor uw VvE nodig? Kijk op de nieuwe website www.obgi.nl Binnenkort houden veel VvE’en weer hun Algemene Leden Vergadering. Bij de meesten van hen zal (groot)onderhoud een van de agendapunten vormen. Immers: goed onderhoud is van het grootste belang als het gaat om een prettige woonomgeving én om waardebehoud van het complex. De ALV zal zich dan ook buigen over de keus die het bestuur of de beheerder maakt voor een onderhoudsbedrijf. Maar hoe komt u aan een bedrijf dat ervaring heeft met Verenigingen van Eigenaren? De Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en geeft het antwoord!

D

e Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en is een initiatief van VvE Belang. Als u www. obgi.nl aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners. Van schilders tot loodgieters en van rioleringsbedrijven en leveranciers van zonnepanelen tot ondernemers in hangen sluitwerk. Als u uw postcode invoert, krijgt u direct te zien welke bedrijven in uw omgeving werkzaam zijn. Alle bedrijven op deze lijst werken specifiek voor VvE’en. Bovendien is het eenvoudig om elektronisch offerte op te vragen. Met de Onderhoudsbedrijvengids hebt u dus een tijden energiebesparende (en dus ook geldbesparende!) manier om snel een keuze te maken voor bedrijven die gespecialiseerd zijn in onderhoud,

verbouwingen, renovatie en overige dienstverleners.

Service Informatie aanvragen werkt eenvoudig: als u een bedrijf gevonden hebt, kunt u bij de vermelding kiezen voor ‘Bedrijf selecteren’. Boven aan de site ziet u dan boven de knop ‘Verzend (offerte)vraag’ de vermelding ‘1 bedrijf geselecteerd’. Met de knop ‘Verzend (offerte)vraag’ kunt u uw vraag aan het bedrijf van uw keuze stellen. Ook kunt u meerdere bedrijven selecteren met dezelfde vraag en/of een offerte opvragen, waarbij u maar één keer de vraag hoeft te formuleren. ■

Meer informatie of bekijk de website www.obgi.nl

Deze bedrijven vindt u in de Onderhoudsbedrijvengids: • Aannemers • Adviesbureaus - bouwkundig/ onderhoud • Alarm en beveiliging • Groenvoorziening en -verzorging • Centrale verwarming • Dakbedrijven • Glasbedrijven • Gevelbedrijven • Energie (duurzaam) • Liften • Loodgieters • Luchtbehandeling • Pompen • Rioleringen • Schildersbedrijven • Schoonmaakbedrijven • Sleutels, sloten en hangen sluitwerk • Ventilatoren en ventilatiesystemen • Verlichting • Vloeren en vloerbedekking • Vochtbestrijding • Zonweringen • Zonnepanelen


VvELiften

Keuring en onderhoud twee aparte werelden Nimmer compromissen in liftveiligheid Net zoals de veiligheid van liftgebruikers niet ter discussie mag staan, zo mag ook de onafhankelijke keuring niet ter discussie staan. Aboma keurt al vele jaren personenliften in gebouwen, ook daar waar een Vereniging van Eigenaren verantwoordelijk voor de periodieke keuring en het onderhoud is. “Let wel, keuring en onderhoud zijn twee aparte werelden,” stelt Harry Hertsenberg, algemeen directeur van Aboma. De keuring is en blijft in ieders belang een onafhankelijke toets. Die kun je wel efficiënt laten uitvoeren, maar een compromis in veiligheid is uit den boze.”

O

p de keuring heeft de VvE alleen invloed door te kiezen voor een betrouwbare, onafhankelijke keuringsinstantie die het liefst tegen verantwoorde kosten werkt. Die keurt volgens vastgestelde eisen en zal de lift goedkeuren of afkeuren voor gebruik. Op de mate van onderhoud heeft de VvE veel meer invloed door een onderhoudspartij te kiezen die zorgt voor een goede staat van de lift. Daarvoor is een andere expertise vereist dan keuren. “De keuring moet onafhankelijk zijn. Zelfs de mate van onderhoud mag je daarbij niet in de beoordeling meenemen. Het enige wat wij als Aboma doen bij de keuring van een lift is de opdrachtgever aangeven waarom een lift is afgekeurd in de toestand zoals aangetroffen. Het is dan aan de eigenaar om daar een

oplossing bij te vinden in samenspraak met zijn onderhoudspartij. Wij zullen nimmer sturen richting een bepaalde onderhoudspartij. Dat kunnen wij als onafhankelijk orgaan ook niet en dat moet een VvE als opdrachtgever ook niet willen. In het belang van de veiligheid van de liftgebruiker.” Uitgangspunt voor Aboma is de objectieve toetsing conform de eisen. Dat kan de eindcontrole bij de producent zijn, de nieuwbouwtoets en ombouwkeuring als wordt gecontroleerd of de liftinstallatie na een modernisering aan de geldende voorschriften voldoet, of bij periodieke keuringen; voor liften is dat om de 18 maanden. Aboma keurt dan ook voor verschillende opdrachtgevers. “In het geval dat wij bij een periodieke keu-

ring voor een onderhoudsbedrijf werken, is het wel zo dat de rapporten en certificaten direct naar de eigenaar gaan. En snel, want Aboma rapporteert zoveel mogelijk elektronisch. Zo heeft bijvoorbeeld de VvE meteen inzicht in het keuringsrapport. Het onderhoudsbedrijf kan de zaken niet mooier of slechter voorstellen dan zij zijn. Ook daarmee bewijzen wij naar onze mening de onafhankelijkheid een dienst.”

Grens trekken “Onze bevindingen worden netjes gerapporteerd, zo nodig met een duidelijke beschrijving wat moet worden aangepakt in geval van een afgekeurde lift. Daar ligt onze grens. Onafhankelijk keuren is onze dagelijkse houding. Daarin houden wij onze rug recht.” Dankzij de kennis en ervaring van keuren en het uitgebreide netwerk van inspecteurs, kan Aboma heel efficiënt keuren. Harry Hertsenberg besluit: “Wij werken kostenbeheerst. Zelfs relatief goedkoop in de markt. Niet voor niets stellen grote commerciële markt- en vastgoedpartijen hun vertrouwen in onze objectieve keuring. Al direct sinds wij twaalf jaar geleden liften mochten gaan keuren in de toen opengegooide markt. Wij hebben inmiddels duizenden liften gekeurd en stuk voor stuk op een eerlijke, objectieve manier.” ■

Harry Hertsenberg

Aboma bv, Maxwellstraat 49a, 6716 AE Ede Postbus 141, 6710 BC Ede T 0318 691920 ; F 0318 691921 E [email protected] ; www.aboma.nl


VvEIncasso

Visie op onderscheidend incasseren Tijdens het Jaarcongres van VvE Belang op 22 november 2012 in Nieuwegein ontving directeur Fred Schuurs een speciaal kunstwerk van het Haagse incasso- en gerechtsdeurwaarderbedrijf BoitenLuhrs. Het werk illustreert de visie van deze landelijk opererende VvE-specialist.

“S

tichting VvE Belang is al jaren een goede relatie van ons bedrijf”, zegt Marcel Mars, die als adviseur incasso credit management namens BoitenLuhrs het kunstwerk overhandigde. ”Wij zijn VvEspecialist en altijd vertegenwoordigd op de voorlichtingsbijeenkomsten van Stichting VvE Belang. Met deze zeefdruk willen wij onze waardering tonen voor de fijne samenwerking.” BoitenLuhrs liet het werk vorig jaar in beperkte oplage maken door kunstenaar Ad van Hassel. Aanleiding was het veertigjarige bestaan van BoitenLuhrs, dat met ruim vijftig medewerkers landelijk actief is. In januari opende het een tweede vestiging in Wezep, vlakbij Zwolle.

Drieduizend VvE-dossiers ‘Visie op onderscheidend incasseren’, zo luidt de titel van het speciale kunstwerk. Binnen die visie past ook de speciale VvE-afdeling die BoitenLuhrs bijna tien jaar geleden in Den Haag heeft opgezet. Inmiddels werken hier vijf medewerkers en één jurist. “Alle kennis die van belang is voor VvE’en, hebben we op deze afdeling gebundeld. En daar is duidelijk behoefte aan. We behandelen nu op jaarbasis ongeveer drieduizend dossiers voor VvE’en en beheerders. En dat aantal blijft maar groeien.”

Speciale VvE-afdeling “Met een speciale VvE-afdeling bieden we precies de kennis en werkwijze waar VvE’en en beheerders mee gediend zijn”, legt Marcel uit. “Het appartementsrecht is immers een apart onderdeel binnen de rechtsgebieden. De uitwerking is daardoor anders en verschilt van bijvoorbeeld het huurrecht. Een huurder die niet betaalt, kan op een gegeven moment uit de woning worden gezet. Als een appartementseigenaar de VvE-gelden niet betaalt, kan zijn appartement geveild worden. Een doemscenario zoals het veilen van een appartement wil iedereen natuurlijk het liefst vermijden. Daarom adviseren we ook hoe een VvE of beheerder debiteurenrisico’s kan voorkomen. Onderscheidend incasseren zien we altijd als een samenspel met onze klanten.” BoitenLuhrs geeft klanten ook praktische handvatten. Op www.vveincasso.nl

Marcel Mars van Boiten Luhrs overhandigt zeefdruk aan Fred Schuurs

kunnen VvE’en of beheerders bijvoorbeeld gratis voorbeeldbrieven downloaden voor aanmaning en ingebrekestelling van appartementseigenaren.

Vordering via iDeal incasseren Binnenkort kunnen VvE’en of beheerders die klant zijn bij BoitenLuhrs nog sneller hun gelden laten incasseren. Debiteuren kunnen de verschuldigde gelden op korte termijn voortaan direct via iDeal betalen. Dit wordt mogelijk via de vernieuwde website, die binnenkort live gaat. Ook in een speciale mail zal BoitenLuhrs deze debiteuren via een beveiligde link gaan leiden naar een webpagina, waar zij direct via iDeal kunnen betalen. Marcel: “Wij blijven continu op zoek naar innovaties in de branche. Ook dat past binnen onze visie op onderscheidend incasseren.” Tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang in het voor- en najaar is BoitenLuhrs aanwezig om uw vragen te beantwoorden. Voor meer informatie kunt u ook direct mailen met Marcel Mars: [email protected]. ■

“Een doemscenario zoals het veilen van een appartement wil iedereen natuurlijk het liefst vermijden. Daarom adviseren we ook hoe een VvE of beheerder debiteurenrisico’s kan voorkomen.


VvEInterview

Prettig woonklimaat in bijzonder appartementengebouw ‘Slinghezicht’ in Doetinchem Gecompliceerde eigendomsverhouding staat goed bestuur niet in de weg VvE Slinghezicht werkt prima samen met De Woonplaats. V.l.n.r. Harry Louissen (voorzitter), Bert Bruil (bestuurslid), Elly Naaldenberg (De Woonplaats) en Klaas Akker (bestuurslid)

Het is goed wonen in appartementengebouw Slinghezicht in het centrum van Doetinchem. De veiligheid van de bewoners is optimaal en er worden tal van activiteiten georganiseerd voor de bewoners; eigenaren én verschillende groepen huurders. Dat is te danken aan een heel actief bestuur. Eenvoudig is het besturen van deze gemengde VvE niet: er is sprake van een gecompliceerde eigendomsverhouding en een bijzonder gemêleerde populatie, vertelt VvE-voorzitter Harry Louissen.

“H

et gebouw is in 2006 opgeleverd. Het bestaat uit 61 appartementen en een activiteitencentrum met een cadeauwinkel. De 61 appartementen zijn over verschillende groepen bewoners verdeeld. Een minderheid (slechts 18 woningen) is eigendom van bewoners die hun appartement hebben gekocht. Zeventien woningen worden door woningcorporatie De Woonplaats verhuurd aan bewoners. Veertien woningen en twee kantoorruimten worden door de woningcorporatie verhuurd aan zorginstelling Estinea. In de woningen van Estinea wonen mensen met een verstandelijke beperking. Deze bewoners kunnen, ondanks hun beperkingen, toch zo veel mogelijk hun eigen keu-

zes maken en hun leven zo zelfstandig mogelijk inrichten. De bewoners worden in het gebouw door Estinea begeleid door deskundige begeleiders. Veertien woningen, een kantoorruimte, een huiskamer voor algemeen gebruik en een activiteitencentrum met winkel zijn verhuurd aan de Siza groep. Die heeft als motto: ‘Ik woon, ik werk, ik leer en ik ontspan’. In de woningen die gehuurd worden door Siza, wonen mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke handicap. Zij worden zodanig ondersteund dat ze zo zelfstandig mogelijk kunnen leven op de manier die ze zelf willen. Om dat mogelijk te maken, is er 24 uur per dag zorg beschikbaar.

In het activiteitencentrum van Siza worden artikelen zelf gemaakt en in de cadeauwinkel zijn ze te koop. Hier zijn ook producten van andere activiteitencentra van Siza verkrijgbaar.” Louissen heeft veel waardering voor De Woonplaats: “De corporatie verhuurt en beheert woningen. Er worden ook woningen verkocht, zowel nieuwbouw als bestaand bezit. Uitgangspunt is ‘Goed wonen’ en dat is te merken: de buurten zijn leefbaar en veilig en de bevolking is maatschappelijk actief.”

VvE en beheersmaatschappij VvE Slinghezicht maakt gebruik van de diensten van beheersmaatschappij Stedelijk Wonen, die het bestuur van de VvE ondersteunt bij de uitvoering


van de taken. Louissen: “In eerste instantie was een bestuur aangesteld dat op grote woonafstand van het gebouw functioneerde. Na enige tijd bleek dat de communicatie met de bewoners traag verliep en dat die ook niet tot het gewenste resultaat leidde. Na twee jaar is gekozen voor een dagelijks bestuur in het appartementengebouw. De Woonplaats vond het verstandiger om een onafhankelijk bestuur te hebben. Daarom is het dagelijks bestuur gekozen uit de eigenaren van het gebouw. Het bestaat uit een voorzitter en twee leden. Omdat er nogal wat verschillende functies in ons gebouw zijn, wordt het bestuur bijgestaan door een verhuurmakelaar van De Woonplaats. We vergaderen eenmaal per twee maanden. Bij deze vergadering is de verhuurmakelaar aanwezig en indien nodig - de beheerder. Twee keer per jaar wordt een Algemene Ledenvergadering gehouden met alle leden van de VvE Slinghezicht. In het voorjaar bespreken we de financiën en algemene zaken en in het najaar de voortgang en technische zaken.”

Technische eisen Mede door de diverse functies moeten het gebouw en de technische installaties voldoen aan alle veiligheidseisen én aan een aantal extra eisen. Slinghezicht beschikt over twee liften, een parkeercarrousel (autolift) voor 12 voertuigen, die bestaat uit twee parkeerlagen, een brandmeldinstallatie, brandblusinstallatie en brandblusmiddelen, doormelding naar de brandweer en een noodverlichtinginstallatie. In het gebouw is ook een hulpverleningscircuit opgestart. Het doel is om bij ernstige lichamelijke problemen eerste hulp te kunnen verlenen in de tijd dat 112 is gealarmeerd. Een aantal personen die in het bezit zijn van een BHV-certificaat, heeft zich daarvoor beschikbaar gesteld. Centraal in het gebouw wordt ook een AED geplaatst. De kelder van het gebouw, met de parkeerplaatsen, de bergingen en een

afzonderlijke scootmobielruimte, is toegankelijk door een deur die automatisch openen dichtgaat. Alle verdiepingen zijn vanuit de kelder met de liften te bereiken en alle galerijen zijn toegankelijk met deuren die eveneens elektrisch worden geopend en gesloten. Op deze manier is het hele gebouw toegankelijk voor mensen die slecht ter been zijn. De technische installaties worden jaarlijks door veiligheidsinstanties gekeurd. Met diverse bedrijven zijn onderhoudscontracten afgesloten ten behoeve van het onderhoud van het appartementengebouw en de technische installaties.

Hemelwater en binnentuin Het hemelwater wordt optimaal benut in Slinghezicht. De afwatering van het hemelwater gaat via een getrapt afvoersysteem. Het bovenste dak loost het water naar de onderliggende galerij, die het water weer afvoert naar een inpandig gelegen binnentuin. Hierdoor wordt de beplanting van water voorzien en wordt het overtollige water afgevoerd. Ondanks alle goede zorgen, is in de binnentuin veel beplanting doodgegaan. Daardoor was de binnentuin toe aan een totale revisie. De bewoners van Slinghezicht worden bij een nieuw ontwerp betrokken. In de Algemene Ledenvergadering van VvE Slinghezicht is aan twee deskundige bewoners van het appartementengebouw gevraagd een nieuw ontwerp voor de binnentuin te maken. Tijdens de ontwerpperiode kregen de bewoners de gelegenheid het ontwerp aan te passen en in te stemmen met het uiteindelijke plan. Het plan is inmiddels goedgekeurd door de ALV.

Samenwerking Een goede samenwerking met De Woonplaats is voor VvE Slinghezicht erg belangrijk, vertelt Louissen. “De deskundigen van de corporatie staan het bestuur bij op verschillende terreinen, met name als het gaat om onderhoud en een leefbare woonomgeving. De samenwerking heeft onder

“Mede door de diverse functies moeten het gebouw en de technische installaties voldoen aan veel veiligheidseisen”

andere geresulteerd in gezamenlijke contracten waardoor de veiligheid voor bewoners en bezoekers in Slinghezicht wordt gegarandeerd. Deze samenwerking heeft ook als voordeel dat we de onderhoudskosten goed in de hand kunnen houden. Omdat we een goed en prettig woonklimaat belangrijk vinden, worden voor alle bewoners van Slinghezicht allerlei activiteiten georganiseerd, zoals een barbecue, een stamppottenbuffet en activiteiten rond Kerstmis en de jaarwisseling. De VvE heeft een uitgebreid contract afgesloten met Rijssenbeek Advocaten uit Arnhem. Bij lastige kwesties krijgt het bestuur deskundig advies, zegt Louissen. “Op hun advies is het huishoudelijk reglement aangepast en zijn extra voorzieningen getroffen om overlast en schade in ons gebouw te voorkómen en te beperken. Ook is daardoor de veiligheid vergroot. Het gebouw is voorzien van een cameratoezichtsysteem waarmee alle in- en uitgangen worden bewaakt. Om schade aan de liften te voorkomen, zijn ook daar camera’s aangebracht. Door deze maatregelen is het gevoel van veiligheid toegenomen. Bovendien kunnen we - in geval van schade - de oorzaak snel achterhalen en kunnen we de veroorzaker aanspreken.” VvE Slinghezicht heeft samen met Stedelijk Wonen (SKW gecertificeerd) een meerjarenonderhoudsprognose opgesteld. Het MJOP wordt gebruikt voor grootonderhoud en dient als leidraad voor het reservefonds. “En we hebben ook veel aan de informatie die we van VvE Belang krijgen”, vindt de voorzitter. “Daardoor zijn we op de hoogte van de weten regelgeving en van belangrijke ontwikkelingen op het gebied van de VvE.” ■

Ne f it h o u dt Ne de r l an d war m

Een slimme VVE kiest voor de zon! Weer prijsverhogingen? Niet met gratis energie van de zon. Hét moment om te investeren in een duurzame toekomst #Nefitduurzaam about 4 hours ago via web Retweeted by 100+ people

Reply

Retweet

Peter van der Laar Peter van der Laar

Jaar op jaar betaalt u gemiddeld 8% meer voor stroom en gas. En dat terwijl u uw eigen energie kunt produceren! Warm water en groene stroom met gratis daglicht! ■ ■ ■ ■ ■

Tot 60% besparen op uw gasverbruik voor warm water Lagere stroomrekening: 26 jaar lang garantie op de opbrengst Kwalitatief hoogwaardige systemen: lange levensduur en onderhoudsarm Groener energielabel: ook gunstig bij eventuele verkoop van uw woning Maatwerk in invidividuele en collectieve systemen

Met de zonneboilers en pv-systemen van Nefit haalt u het beste uit de zon! Met de unieke Nefit-garanties op kwaliteit en rendement.

nefit.nl/zonne-energie


VvEZonnepanelen

Zonnepanelen:

het gaat niet om de terugverdientijd, maar om het rendement! “Als je het hebt over zonnepanelen, hoor je altijd dezelfde vooroordelen: ”Zonnepanelen leveren weinig op; je moet vooral gaan voor een lage prijs, én: ons type gebouw is niet geschikt voor zonnepanelen. Op die veel voorkomende misverstanden hebben de leden van het VvE Installatienetwerk Nederland een heel simpel - maar doeltreffend - antwoord: laat ons uw dak beoordelen. Wij vertellen u graag wat de mogelijkheden zijn én wat de gegarandeerde opbrengst van de zonnepanelen is!” Tip

D

at zegt Marijn Meijboom, directeur van Installatiebedrijf Van de Velde Yerseke. Meijboom beseft dat hij in een bevoorrechte positie verkeert: Zeeland heeft zo’n 10 à 15 uren méér zon dan de rest van Nederland. “Maar ook voor andere streken zijn zonnepanelen een heel interessante investering”, zegt de directeur. Hij wil graag benadrukken dat VvE’en nogal eens een denkfout maken. “Ze vragen op de eerste plaats naar de terugverdientijd, maar die is veel minder interessant dan het rendement op de investering. Een VvE die wat spaargeld heeft, zet dat meestal op de bank. Jammer, want de rente is minimaal: hooguit enkele procenten.

Rendement Als je het geld ‘op het dak legt’ in de vorm van een zonnepaneleninstallatie, krijgt de VvE een rendement van 10 à 12 procent. Dat betekent dat de periodieke bijdrage al na een jaar verlaagd kan worden, want de energierekening voor de algemene ruimtes wordt veel lager. Alleen al voor de elektriciteitsvoorziening van de liftinstallatie zijn zonnepanelen heel interessant. De lift

(en vooral de verlichting daarvan) verbruikt heel wat meer elektriciteit dan veel mensen denken. Alle eigenaren profiteren direct van de lagere energierekening. De terugverdientijd is dan helemaal niet zo interessant.”

Interessant Meijboom weet waar hij over praat. Van de Velde was een kleine 30 jaar geleden een van de pioniers op het gebied van zonne-energie; toen nog voornamelijk voor verwarmingsdoeleinden. Zowel particulieren als bedrijven doen daarom graag een beroep op de grote ervaring van het installatiebedrijf. Nu de prijzen van de zonnepanelen sterk zijn gedaald en de kwaliteit fors is verbeterd, zijn deze installaties voor een groot publiek interessant geworden. Zelf opwekken van elektriciteit is immers heel voordelig. Meijboom: “De negatieve berichten over zonnepanelen die dit voorjaar de media haalden, zijn voor ons juist positief. Wij kunnen op deze manier duidelijk maken dat onze installaties (die van Duitse makelij zijn) voldoen aan alle keurmerken én dat ze een gegarandeerd rendement opleveren.”

Hij heeft een tip voor VvE’en: “Ga nooit af op een telefonische of schriftelijke aanbieding. Een goede installateur komt ter plaatse kijken in hoeverre de situatie geschikt is voor het plaatsen van zonnepanelen. De leden van het VvE Installatienetwerk Nederland zijn op de hoogte van het reilen en zeilen van de VvE. Ze weten hoe de besluitvorming verloopt en kunnen het bestuur daarom optimaal adviseren. Óók als het gaat om het gegarandeerde rendement en - als die vraag toch aan de orde komt – over de terugverdientijd. “De zonnepanelen die wij leveren, gaan gegarandeerd 20 tot 25 jaar mee en aan het eind van hun levensduur leveren ze nog steeds 80% van het oorspronkelijke vermogen”, zegt Meijboom. “Dat betekent dat je al die jaren profiteert van een aanzienlijk lagere energierekening. Welke VvE wil dat nu niet?” ■

De leden van het VvE Installatienetwerk Nederland: Alwako Valkenswaard www.alwako.nl Bos Installatiewerken Utrecht www.bosgroep.com Van Dam Rijssen www.vandamgroep.com Gasservice Noord-Holland Purmerend www.gasservice-nh.nl Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade www.hajnadi.nl Pranger-Rosier Dokkum www.pranger-rosier.nl Provato Techniek Rotterdam www.provatotechniek.nl Van de Velde Yerseke www.van-de-velde.nl


VvEPolitiek

Meer regels voor de VvE of juist minder? De Commissie Wonen van de Tweede Kamer vergaderde op 27 maart over het onderwerp ‘Hoe staat het met het functioneren van de VvE?’ Aanleiding was het rapport dat in juni 2012 over dat onderwerp verscheen. Onderzoeksbureau Companen riep in het rapport op tot meer professionaliteit bij de VvE en de beheerder. De toenmalige minister Liesbeth Spies is inmiddels opgevolgd door Stef Blok (VVD).

A

an het woord kwamen Jacques Monasch (PvdA), Barbara Visser (VVD), Raymond Knops (CDA), Kees Verhoeven (D66) en Paulus Jansen (SP). De verschillen waren direct duidelijk: waar de VVD zo weinig mogelijk regels voor de VvE wil, wenst de SP juist een veel striktere wetgeving. Paulus Jansen vroeg zich zelfs af of er ook voor laagbouwwoningen in kwetsbare buurten VvE’en opgericht kunnen worden. Daarvoor zouden fiscale prikkels moeten komen, opdat de bewoners beter onderhoud aan de woningen plegen. Barbara Visser: “De regels voor de appartementseigenaar zijn onevenredig streng. Appartementseigenaren hebben met zó veel eisen te maken, dat het gevaar bestaat dat de woningen zich op die manier uit de markt prijzen. Dat geldt bijvoorbeeld voor een koppeling tussen het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie en het functioneren van de VvE. Dat is een ongewenste ontwikkeling.” De inschrijving bij de Kamer van Koophandel wil de VVD-politica wél handhaven; in tegenstelling tot Kees Verhoeven, die geen enkele toegevoegde waarde ziet in die inschrijving. “Die biedt alleen schijnzekerheid”, vindt D66. “Bovendien worden VvE’en geconfronteerd met extra administratieve lasten, terwijl er geen duidelijk voordeel verbonden is

aan inschrijving in het handelsregister.”

Waardebehoud Jacques Monasch ziet wel degelijk wat in de koppeling van NHG en een goed functionerende VvE. “Het is belangrijk dat appartementen hun waarde behouden. Hypotheekverstrekkers kijken ook steeds vaker naar het functioneren van de VvE bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag. De taxatierapporten om een hypotheek te verkrijgen zijn op dit punt strenger geworden. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van de NHG) doet dat ook. Het ligt dus voor de hand dat het functioneren van de VvE een belangrijke factor is bij de vraag of er Nationale Hypotheek Garantie kan worden gegeven.” Raymond Knops pleitte voor modernisering van de regelgeving voor de VvE. Met name het feit dat er vijf verschillende modelreglementen in omloop zijn, vindt het CDA onwenselijk. Minister Blok kon hem melden dat het ministerie - samen met VvE Belang - gaat bekijken in hoeverre modernisering wenselijk en mogelijk is. Hetzelfde geldt voor een andere wens van het CDA: de opschaling van kleine VvE’en tot één grotere vereniging, waardoor die slagvaardiger en professioneler kan optreden. In het najaar moet daarover meer duidelijkheid zijn.

Paulus Jansen stelde dat het gebrek aan onderhoud een steeds groter probleem wordt, met name in de grote steden. “Een kwart van de VvE’en reserveert niets”, zei hij. “Wij pleiten voor een minimale periodieke bijdrage, voor de mogelijkheid van opschaling én voor de koppeling met NHG!”

Terughoudende minister Minister Blok was als rechtgeaarde VVD’er terughoudend als het gaat om meer weten regelgeving. “Bovendien lopen er diverse pilotprojecten”, zei de minister. “Daarover is nu nog weinig te zeggen. Dat geldt bijvoorbeeld voor het Machtigingsmodel (waarmee de gemeente een - slapende - VvE tot onderhoud kan dwingen) en voor proeven met een WijkInvesteringsZone.” De minister meldde ook dat hij samen met VvE Belang de mogelijkheid van saldering van zelfopgewekte energie (bijvoorbeeld door zonnepanelen) gaat onderzoeken. Of er ook een koppeling komt tussen het functioneren van de VvE en de verstrekking van Nationale Hypotheek Garantie, moet al vóór de zomer duidelijkheid worden gegeven. En wat de inschrijving bij de Kamer van Koophandel betreft: het ziet ernaar uit dat Kees Verhoeven dat stokpaardje helemaal alleen berijdt. Hij kreeg geen medestanders voor zijn missie. ■

Hypotheekverstrekkers kijken ook steeds vaker naar het functioneren van de VvE bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag.


Jacques Monasch (PvdA)

Raymond Knops (CDA)

Barbara Visser (VVD)

Kees Verhoeven (D66)

drs. Stef Blok (VVD)

Paulus Jansen (SP)


VvEBrandveiligheid

Brandveiligheid:

de gebouweigenaar moet zijn verantwoordelijkheid nemen “We moeten ons meer richten op het voorkómen van brand” De organisaties die zich bezighouden met het voorkómen van brand, geven de strijd nog niet op. Maar ze zien wel dat de grenzen van hun mogelijkheden in zicht zijn. De consument moet zich veel meer bewust worden van de risico’s die hij/zij loopt. Bovendien rijzen de kosten de pan uit: ze dreigen onbeheersbaar te worden voor de Brandweer. En alle voorlichting heeft niet echt geholpen: de brandveiligheid is er niet groter door geworden. En als het om veiligheidscertificaten gaat, is het maar de vraag of die even veel waard zijn als de certificaten die de brandweer geeft. Al die onderwerpen kwamen aan de orde tijdens het Nationale Brandveiligheidscongres op 18 april jl.; een initiatief van Stichting Bouw Research.

W

oongebouwen (zeker de oudere gebouwen) zijn lang niet altijd brandveilig. De tekortkomingen zijn vooral bouwkundig en installatietechnisch: doorvoeringen, materiaalgebruik (zachtboard) en meterkasten met te weinig groepen voor het gebruik in de 21e eeuw. Portiekflats lopen de meeste risico’s, zo blijkt uit onderzoek. Bij oudere complexen (van vóór het eerste Bouwbesluit van 1992) voldoen de voordeuren vaak niet aan de gewenste brandwerendheid en zijn de doorvoeringen in veel gevallen niet brandwerend uitgevoerd. Brandscheidingen boven verlaagde plafonds lopen vaak niet door tot de brandscheiding.

Gedragsverandering

Daarom moeten er keurmerken komen voor de brandveiligheid van

Met technische maatregelen en verbeteringen alléén zijn we er niet. Het gedrag van de bewoner moet ook

Oorzaken van brand De belangrijkste oorzaken van brand zijn: • ’s nachts even een filmpje downloaden • aansluiting van de wasmachine en • de wasdroger op één stekkerblok • de waxinelichtjes op de tv of bij de foto van een overledene (vaak in combinatie met andere voorwerpen) • de combinatie van vuur, elektriciteit

gebouwen, stellen de betrokken organisaties. “De gebouweigenaar, maar ook de woningeigenaar en de huurder; allemaal moeten ze hun verantwoordelijkheid nemen”, stelt Charles Meijer, sectorhoofd bij de Brandweer Midden- en West Brabant. “Maar als er keurmerken worden ontwikkeld, moeten die voldoen aan een aantal strikte eisen, zodat het ‘restrisico’ zo klein mogelijk is. En het keurmerk moet ook waarde hebben. We moeten in elk geval voorkómen dat ‘de slager zijn eigen vlees keurt’, dus dat bijvoorbeeld installateurs van brandpreventiesystemen zelf een keurmerk gaan uitgeven.”

en stof (in en achter de tv) de tv en/of de computer die standby staat, en natuurlijk roken in bed, en kinderen die met vuur spelen. Rookmelders plaatst u in de vluchtroute (vaak de gang), en ook in de slaapkamers van jonge kinderen. Zelf wordt u niet wakker van vuur of rook, maar de rookmelder ‘ziet’ de brand wél. En elke brand begint met rook. Maak een vluchtplan: bespreek met

•

veranderen; daarover zijn alle deskundigen het eens. Jarenlang werden gratis of heel voordelige rookmelders verstrekt; vrijwel zonder resultaat. Tientallen folders vonden hun weg naar de consument en toch constateert de brandweer vrijwel altijd bij woningbranden dat er geen rookmelder aanwezig was. Nóg een bekende situatie: er is wel een melder in huis, maar het is er nooit van gekomen om hem te installeren. Of de batterij is leeg… Voorzieningen die zijn aangebracht door de gebouweigenaar, worden nogal eens onklaar gemaakt: drangers worden gedemonteerd; deuren worden geblokkeerd en vluchtgangen staan vol met allerlei spullen. Charles Meijer: “In een aantal regio’s

uw huisgenoten wat er gedaan moet worden bij brand, en herhaal dat af en toe. Als u dingen vaak doet, zult u in de meeste gevallen ook juist handelen bij paniek: dan doet u automatisch wat u al eerder hebt gedaan. Probeer eens geblinddoekt de uitgang van uw woning te vinden, en laat de kinderen dat ook eens proberen. Als er veel rook in de woning is, ziet u helemaal niets.


Prijs voor de Scover Tijdens het congres werd ook de Innovatieprijs Brandveiligheid uitgereikt. Een tweede prijs was er voor een hulpmiddel dat voor veel VvE’en handig kan zijn: de Scover, waarmee een scootmobiel binnen, eenvoudig en brandveilig geparkeerd kan worden in een appartementengebouw. De Scover is voorzien van een brandveilig doek zodat de scootmobiel bij brand (bijvoorbeeld doordat de lader ontbrandt) geen vlam vat en geen rookontwikkeling veroorzaakt. Het hulpmiddel is aan de binnenzijde voorzien van een zelfactiverende bluscapsule zodat brand binnen de Scover altijd effectief wordt bestreden. Informatie: www.scover.eu

heeft de Brandweer woningen huisaan-huis gecontroleerd en geïnspecteerd, met als doel de bewoners bewust maken van de risico’s. Dat is een vrij zinloze exercitie gebleken: in Breda hebben we heel wat stickers op woningen geplakt die aan de eisen voldeden, maar daar was geen enkel effect te bespeuren op de brandveiligheid. Wanneer brand ontdekt wordt, heb je maar drie minuten tijd om jezelf in veiligheid te stellen. Dat is heel weinig. Daarom moeten we ons meer richten op het voorkómen van brand.”

Risico’s Grote risico’s worden altijd onderschat, vinden de deskundigen: iedereen gaat ervan uit dat hem niets zal overkomen. De praktijk wijst anders uit. Daarom zouden gebouweigenaren goede afspraken moeten maken over zaken als ‘Wie is waarvoor verantwoordelijk?’

ting, maar we weten niet wat er achter de voordeur gebeurt.” Wat er in de algemene ruimten gebeurt, weet de Brandweer wél: regelmatig worden in portiekflats fietsen in het portiek aangetroffen, net als bloembakken. Bij brand leveren die grote problemen op: de brandweer kan niet zo snel werken als ze zou willen.

“Als brand ontdekt wordt, heb je maar drie minuten om jezelf in veiligheid te stellen”

En: bijna ieder huishoudelijk reglement verbiedt plaatsing van bloembakken e.d. op balkons die als vluchtweg kunnen dienen! De VvE moet dus handhavend optreden om de veiligheid van de bewoners te bevorderen. ■

Tips - Als er toch brand is uitgebroken: Nadenken over brandpreventie zou al op de basisschool moeten beginnen, vindt Willem van Oppen, adviseur bij het Centrum Criminaliteitspreventie en Veiligheid. “Waarom zouden we brandpreventie niet opnemen in het lesprogramma voor jonge kinderen? Dan ga je er tenminste op jonge leeftijd al over nadenken. We geven nu alle mogelijke soorten van voorlich-

• • • • • • • • •

waarschuw huisgenoten probeer de woning zo snel mogelijk te verlaten bel 112 en geef aan of u wel of niet kunt vluchten denk aan huisdieren sluit de voordeur, zeker in een portiekwoning waarschuw de buren blijf buiten, op het balkon of de straat trek de aandacht van omstanders en de brandweer als er brand is bij de buren: leg natte handdoeken voor de kier onder de voordeur.

kt door:

NBC wordt mede mogelijk gemaa

11-4-2013 14:25:33

rolbanier-logos-midden.indd 1

Waarom houten kozijnen en deuren? Hout wordt al vele eeuwen toegepast als bouwmateriaal. Ook kozijnen en deuren worden al sinds mensenheugenis gemaakt van hout. Hout heeft zich door de eeuwen heen bewezen duurzaam en betrouwbaar te zijn. In een overzicht willen we laten zien dat kozijnen en deuren gemaakt van hout in alle stadia van de gebruikscyclus de beste keus is. Of het nu om duurzaamheid, milieubelasting of uitstraling gaat, hout heeft duidelijke voordelen ten opzichte van alle andere gebruikte materialen. Hout is duurzaam

Hout is hernieuwbaar: bomen kunnen na 20 tot 120 jaar geoogst worden terwijl grondstoffen als aardolie en erts eeuwen nodig hebben om tot ontwikkeling te komen. Duurzaam beheerde bossen vormen een onuitputtelijke grondstofbron. Door hout te gebruiken hebben ook generaties die na ons komen voldoende grondstoffen ter beschikking.

Hout is CO2 vastleggend

Door fotosynthese zijn bomen in staat om CO2 uit de lucht te halen en samen met water uit de grond wordt hout gevormd. Door dit natuurlijke groeiproces worden grote hoeveelheden CO2 vastgelegd en wordt zuurstof gevormd. In iedere m3 hout wordt gemiddeld 0,9 ton CO2 opgeslagen. Hout heeft in vergelijking met andere fossiele materialen zoals cement, staal en kunststof zeer weinig energie nodig voor de winning en productie en heeft daardoor in vergelijking een verminderde CO2 uitstoot van 1,1 ton per m3 tijdens productie en verwerking. Samen met de 0,9 ton CO2 opgeslagen in hout wordt bij het gebruik van 1 m3 hout de emissie van CO2 met 2 ton gereduceerd. Daarnaast heeft hout als natuurproduct geen schadelijke emissies tijdens de gebruiksduur.

Hout is mooi

Hout is een natuurproduct. Net als uw meubels geven houten kozijnen en deuren ook een warme uitstraling. Houten kozijnen en deuren zijn een natuurlijke verbinding tussen de binnen- en buitenkant van uw woning of pand. Samen met de ontwerpvrijheid bij houten kozijnen kan iedere gewenste uitstraling verkregen worden waardoor de waarde van uw woning of pand met houten kozijnen beter waardevast is.

Hout is veilig

Hout is sterk

Hout is milieuvriendelijk

Hout is veelzijdig

Hout in kozijnen heeft een hoge brandveiligheid. Door het lage warmtegeleidende vermogen en de verkoling van het oppervlak wordt de brand vertraagd. Daarnaast komen er bij verbranding nauwelijks schadelijke rookgassen vrij waardoor grote risico’s voor bewoners uitblijven.

Er zijn geen grote hoeveelheden energie nodig om de grondstof hout te maken. Door hout te gebruiken voor kozijnen en deuren wordt het milieu geholpen in plaats van vervuild,

Hout is isolerend

Door de unieke celstructuur van hout heeft het zeer goede isolerende eigenschappen. Deze is bijvoorbeeld 15 keer beter dan beton, 400 keer beter dan staal en 1770 keer beter dan aluminium. Ook de muuraansluitingen zijn bij houten kozijnen goed gedetailleerd en voorkomen onnodige warmteverliezen tussen de muur en het kozijn. EPC normen worden gemakkelijker gehaald met houten kozijnen. Hierdoor wordt er veel energie bespaard gedurende de totale levensduur van het pand.

Hout is te onderhouden

Houten kozijnen en deuren kunnen worden onderhouden. Door voor houten kozijnen en deuren te kiezen kan de kleur op ieder moment worden aangepast waardoor panden of zelfs hele wijken relatief eenvoudig kunnen worden opgefrist. Beschadigingen kunnen worden bijgewerkt waardoor na een goede onderhoudsbeurt de kozijnen weer als nieuw zijn maar wel met een eigentijdse kleur en uitstraling.

Hout heeft een grote sterkte bij een relatief laag eigen gewicht. Houten kozijnen en deuren hebben een hoge inbraakwerendheid. Mocht er toch worden ingebroken dan is de braakschade meestal eenvoudig te repareren en hoeft niet het hele kozijn of deur vervangen te worden.

Hout is zeer veelzijdig als het op ontwerpvrijheid aankomt. Vrijwel alle details kunnen gemaakt worden. Of het nu gaat om historische details bij restauratie van monumentale panden of moderne uitstralingen door design profileringen, in hout is bijna alles mogelijk. Ook later kunnen houten kozijnen worden aangepast aan de behoefte. Wanneer bijvoorbeeld in een later stadium besloten wordt om, in verband met isolatie, een dikker glaspakket toe te passen, kunnen de sponningen in houten kozijnen eenvoudig dieper worden uitgefreesd waardoor niet de hele kozijnen vervangen hoeven te worden. Ook de keus voor kleur is onbeperkt en kozijnen kunnen zonder meerprijs in iedere gewenste kleur worden geleverd.

Hout is recyclebaar

Hout is als geen ander materiaal zo goed te recyclen en er zijn geen grote hoeveelheden energie voor nodig om dit te doen. Wanneer hout niet meer wordt gerecycled kan het worden ingezet om groene energie te produceren. De hoeveelheid CO2 die daarbij vrijkomt, is niet meer dan de bij groei opgeslagen hoeveelheid CO2 in het hout. Hierdoor is het gebruik van hout voor energie volledig CO2 neutraal. Hout is ook biologisch volledig afbreekbaar zodat toekomstige generaties niet met afval opgescheept worden.


VvENBvT

Houten kozijnen: mooi, eerlijk en veilig Wie een raamkozijn ziet als een simpele omlijsting van een gat in de muur, gaat voorbij aan de sfeer, de veiligheid en het comfort waar dit product voor zorgt. Een houten kozijn is duurzaam, brandveilig, sterk isolerend en met een eenvoudige schilderbeurt aan te passen aan de smaak van de bewoner.

Een houten kozijn is een hightech product op het gebied van wind- en waterdichtheid, inbraakwerendheid, bedienbaarheid en isolatie.

w

e stellen hoge eisen aan het binnenklimaat van onze woning. We willen een aangename temperatuur zonder ons blauw te betalen aan stookkosten. We willen ventilatie, maar geen tocht. We willen tijdens het kijken naar onze favoriete tv-serie of het luisteren naar muziek niet afgeleid worden door straatgeluiden. We haten gedoe en lekkage en we willen licht, veel licht. Buiten aan de gevel moet het bovendien ook een beetje smoel hebben, zonder dat we elke zomervakantie op een schildersladder staan. Deze en nog meer eigenschappen worden voor een belangrijk deel bepaald door de keuze van ramen en kozijnen. Zij vormen immers de grens tussen binnen en buiten.

Prestatie-eisen Op het gebied van wind- en waterdichtheid, inbraakwerendheid, bedienbaarheid en isolatie is een kozijn een hightech product. Wie denkt aan kozijnvervanging, doet er dan ook goed aan zich enigszins in de materie te verdiepen. Een (te) snelle keus op basis van onjuiste of onvolledige informatie kan tot problemen leiden. Bij vervanging of nieuwbouw moet een afweging worden gemaakt tussen moderne comfort- en veiligheidseisen, esthetiek en de korte en lange termijn kosten. Dat vergt kennis. Niet voor niets grijpen veel opdrachtgevers en VvE’en naar ketenprojecten,

waarin optimaal geprofiteerd kan worden van vakkennis en ervaring van deze gevelspecialisten.

Reparatie Houten kozijnen hebben met inachtneming van de verwerkings- en onderhoudsvoorschriften een gemiddelde levensduur van circa zeventig jaar. Dat is over het algemeen langer dan alternatieve materialen, zoals de eerste generatie twintig tot dertig jaar oude kunststof kozijnen die momenteel grootschalig worden vervangen. Een houten gevelelement heeft in de gebruiksfase nog een aantal extra levensduurverlengende voordelen. Een inbraakpoging ontzet een kunststof of aluminium kozijn vaak dusdanig dat het element in zijn geheel vervangen moet worden. Bij houten kozijnen is reparatie of deelvervanging mogelijk.

Brand Houten kozijnen zijn veilig. Kunststof kozijnen moeten door toevoeging van allerlei middelen brandvertragend worden gemaakt. Efectis Nederland, centrum voor brandveiligheid in Rijswijk stelde vorig jaar in brandproeven vast dat standaard KVTgevelelementen ruimschoots voldoen aan de gestelde eis van brandwerendheid van binnen naar buiten (30 minuten) met gewenste overwaarde (6 minuten). Van buiten naar binnen werden zelfs extreem goede resultaten gehaald. Het draaivalraam haalde de

45 minuten, het naar buitendraaiende raam zelfs meer dan 60 minuten. De rookontwikkeling bij de brandtesten was minimaal. Metingen in laboratoria bevestigen bovendien dat de emissie van schadelijke stoffen als koolmonoxide en waterstofchloride bij brand van een houten kozijn een fractie is van die van kunststof.

Onderhoud Zoals de levensduur van een auto wordt bepaald door het gebruik en de periodieke servicebeurt, behoudt geveltimmerwerk het langst zijn functie bij een onderhoudsfrequentie die is afgestemd op de toegepaste kleur, detaillering en plaats aan de gevel. Donkere kleuren aan de gevel of een transparante afwerking zorgen voor een kortere schilderfrequentie dan lichte kleuren. Wie er geen omkijken naar wil hebben, kan periodieke controle en onderhoud opnemen in onderhoudscontracten. En het voordeel van de overschilderbaarheid van hout is dat zowel bestaande als nieuwe bewoners de gevel kunnen aanpassen aan hun eigen (veranderende) smaak en is de kleur voor buiten en binnen te variëren. De betrokken brancheorganisaties voor de verf-, timmeren onderhoudsector zijn een onderzoek gestart naar de mogelijkheid de levensduur van het houten gevelelement drastisch op te rekken, met zo lang mogelijke onderhoudsintervallen. ■


VvEEnergiebesparing De VvE’en overleggen met Johan Dolstra (links achter) en Gerald Wiebing (rechts achter)

Deltabuurt Deventer levert het bewijs: VvE’en willen graag investeren in onderhoud en energiebesparing De VvE’en geven met dit project een belangrijke impuls aan stedelijke vernieuwing De Deltabuurt in Deventer zou model kunnen staan voor heel wat buurten in Nederlandse steden: veel portiekflats met achterstallig onderhoud; bewoners die voor het merendeel een laag inkomen hebben en VvE’en die best wat willen doen aan hun gebouw, maar niet weten waar ze het geld vandaan moeten halen. De gemeente Deventer bracht - samen met de provincie Overijssel - uitkomst in de vorm van laagrentende leningen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en subsidies.

H

et resultaat is boven verwachting. Eind 2012 hadden al 21 van de 37 VvE’en plannen voor verbetering en energiebesparing gemaakt en/of uitgevoerd. In totaal gaat het dan om ca. 475 eigenaren. Zij investeren (inclusief subsidies etc.) samen voor 4,5 miljoen euro in hun gebouwen (gemiddeld € 7.000 per appartement). Daarmee geven ze een forse impuls aan de stedelijke vernieuwing van hun buurt. Gemiddeld bevatten de 37 gebouwen 21 appartementen. In de meeste gebouwen is een VvE actief, mét een beheerder. In 2010 waren de gebouwen slecht tot matig onderhouden en ze hadden gemiddeld een energielabel E. Na de opknapbeurt was dat naar een C gegaan. Raymond Rothengatter is voorzitter van VvE Deltalaan 173-199. De VvE telt 14 eigenaren. Hij vertelt: “Binnen onze

VvE worden relatief veel appartementen verhuurd door een particuliere verhuurder. Het aantal eigenaren is dus klein en het was niet moeilijk om de VvE over te halen om mee te doen met deze regeling. Er was niet genoeg gereserveerd om het onderhoud uit te voeren, dus de aanbieding van de gemeente was zeer welkom. De woningen hebben nu een veel betere uitstraling. Over de energiebesparing kunnen we nog niets zeggen; daarvoor is het nog te vroeg.”

‘Gereedschapskist’ Gerald Wiebing (Wiebing Advies) kreeg in 2010 van de gemeente Deventer het verzoek om samen met de bewoners van de Deltabuurt een ‘gereedschapskist’ te ontwikkelen. Die bevatte een laagrentende lening, een meerjarenonderhoudsplanning, een

EPA-maatwerkadvies, een verbeterbox en een subsidiewijzer. De eigenaren en de beheerders hebben tijdens het hele proces een belangrijke en actieve rol gespeeld, vertelt Wiebing. “Hier is overduidelijk aangetoond dat VvE’en wel degelijk bereid zijn om te investeren in onderhoud en verbetering. De ‘gereedschapskist’ heeft als versneller gewerkt in het proces: daardoor was er duidelijkheid over de maatregelen en de kosten. De laagrentende lening (1%) was een belangrijke verleider en het feit dat de lening aan de VvE werd verstrekt (in plaats van aan de individuele eigenaren) zorgde voor snelle besluitvorming.” Wiebing stelt dat de EPA-adviezen slecht begrijpelijk zijn voor leken. Met het systeem van wijkverwarming kan


het EPA-systeem bovendien slecht overweg. Daarom zijn de maatwerkadviezen alleen overhandigd aan de voorzitters en de beheerders. De individuele eigenaren hebben wel een eigen energielabel ontvangen, maar niet de hele rapportage.

Provincie Overijssel De provincie Overijssel, die forse ambities heeft als het gaat om energiebesparing, leverde ook een bijdrage. In de Deltabuurt is sprake van cofinanciering, waarbij de gemeente en de provincie via de SVn leningen verstrekken voor onderhoud en duurzaamheid. De provincie financiert 75% van de energiemaatregelen. In totaal heeft de provincie 1,2 miljoen beschikbaar gesteld. In de eerste jaren was er nog 50% gemeentesubsidie op energiemaatregelen; dit jaar neemt de provincie de duurzaamheidsmaatregelen voor 100% voor haar rekening en maakt ze ook voor VvE’en weer subsidie mogelijk. Johan Dolstra, projectleider Overijsselse aanpak 2.0 bij de provincie Overijssel: ”In ons programma ‘Energiebesparingsaanpak 2.0’ hebben we als doel gesteld 10.000 woningen te verduurzamen. Wij faciliteren de eigenaren die willen investeren in hun woning en hun leefomgeving graag. Dat gebeurt door de duurzaamheidsleningen en -premies voor het uitvoeren van losse maatregelen. Wij constateren dat de leningen en premies een extra stimulans zijn om het noodzakelijke onderhoud energiezuinig uit te voeren.”

‘Koploper’ “Deze aanpak hebben we - op verzoek van de gemeente Deventer - opgesteld voor VvE’en. Deventer is duidelijk een koploper in Overijssel als het gaat om verduurzaming van het particuliere woningbezit. De provincie wil de duurzaamheidsmaatregelen zo veel mogelijk stimuleren en heeft daarom een premiesysteem in het leven geroepen: op de eerste (duurste) investering krijgt de VvE een subsidie van 10%; op de tweede 20% etc. De goedkoopste maatregel krijgt dus de hoogste subsidie.” Wiebing: “Het is duidelijk dat VvE’en niet willen betalen voor plannen, waarvan het resultaat voor hen niet vanzelfsprekend is. Ze willen wel beta-

len voor producten. Daarom is het goed dat de advieskosten in de lening kunnen worden meegenomen. Daarnaast is het een voordeel dat de eigenaren alleen betalen voor de kosten van het onderhoud zolang ze het appartement in bezit hebben. Dat ervaren ze als eerlijker en daardoor verloopt de besluitvorming eenvoudiger.”

Wijkverwarming en energiebesparing De eerste VvE’en zijn grotendeels klaar met de renovatie. Het ziet ernaar uit dat het project budgetneutraal zal verlopen: de financieringslasten zijn ca. 45 euro per maand per appartement, maar daar staat een besparing van ca. 35 euro op de energiekosten tegenover. Het voordeel door de isolatie wordt geraamd op nog eens 14 euro per maand. Daarnaast zullen in de komende jaren nog besparingen worden gerealiseerd op niet-planmatig onderhoud doordat verouderde delen zijn vervangen. De VvE Douwelerwetering 8-48 is ook opgeknapt. De kopgevels en het dak zijn geïsoleerd en er is dubbel glas aangebracht. Dat werkt kostenbesparend. De aansluiting op de wijkverwarming is geen succes, vertelt Veronique Gossen: “De oude radiatoren voldeden wat mij betreft prima. Nu heb ik het koud en ik moet een fors bedrag bijbetalen. Ik zou heel blij zijn als we allemaal een individuele ketel kregen. Het systeem van wijkverwarming is een ramp.” Gerald Wiebing erkent het probleem: “Hier is duidelijk iets niet goed gegaan en dat moet worden opgelost. Maar afgezien van dit probleem nodigt het systeem van wijkverwarming niet uit om te investeren in energiebesparing. De gebouwen zijn voor ruimteverwarming aangesloten op twee collectieve ketelhuizen. De exploitatielasten van de ketelhuizen en het leidingnet worden jaarlijks verdeeld over de VvE’en. Dat kostenomslagsysteem zorgt voor grote schommelingen in de jaarlijkse afrekening. De stookkosten worden over de VvE’en verdeeld aan de hand van verdampingsmeters op de radiatoren. De VvE’en gebruiken die gegevens ook om de kosten te verdelen over de individuele eigenaren. Dat is geen ideaal systeem. De individuele geisers voor warm tapwater zorgen voor hoge energielasten.

Een stap in de goede richting zou bemetering per VvE zijn, mogelijk in combinatie met verduurzaming van de energieopwekking in de ketelhuizen. De meeste eigenaren willen graag een eigen ketel voor cv en warm tapwater. Dan kunnen ze ook hun eigen energieleverancier kiezen.”

‘Verspilling’ Gerrit Schuppers is een van de particuliere verhuurders in de Deltabuurt. Hij is enthousiast over de opknapbeurt, maar constateert dat er veel geld wordt verspild door de wijkverwarming. “Ik woon zelf in een vrijstaand huis en moest de afgelopen winter vaak mijn oprit sneeuwvrij maken. In de Deltabuurt hoeft dat niet: de wijkverwarming zorgt ervoor dat de straten lekker warm zijn. En dat wordt allemaal betaald door de bewoners van de buurt!” Hij denkt dat er nog heel wat te besparen valt als de VvE’en slim inkopen. “Er valt nog veel geld te verdienen als de VvE’en hun krachten bundelen en een bouwteam samenstellen voor de diverse werkzaamheden.” Hij wordt op zijn wenken bediend: op de agenda van de bijeenkomst staat o.a. het onderzoeken van samenwerking tussen de VvE’en. Nog dezelfde avond wordt besloten een coöperatie van VvE’en op te richten. Dat zal ongetwijfeld tot nog meer successen leiden. ■

VvE Douwelerwetering 8-48 was de eerste VvE die gebruik heeft gemaakt van de regelingen. Het gebouw (21 appartementen) is grondig opgeknapt en geïsoleerd. Het energielabel ging van gemiddeld F naar C. Totale investering: € 320.000, waarvan ongeveer € 180.000 aan duurzaamheidsmaatregelen.


VvEBijzondereOrganisaties

Jacqueline van Oosten en Marcel van Haren zien veel besparingsmogelijkheden bij VvE’en door goede verlichting

Nederland telt een groot aantal brancheorganisaties. Allemaal hebben ze als doel om de belangen van hun leden zo goed mogelijk te behartigen. De meesten van hen doen méér: ze geven voorlichting aan consumenten en ondernemers. Dat geldt ook voor de Nederlandse Licht Associatie; die is - zoals de naam al doet vermoeden - actief op het gebied van professionele verlichting. De NLA wil het centrale aanspreekpunt zijn voor alle vraagstukken die te maken hebben met verlichting.

Nederlandse Licht Associatie zet zich in voor energiebesparing en kwaliteit

“Ook VvE’en kunnen geld verdienen met betere verlichting”

M

arcel van Haren is branchemanager van de NLA, die in 2005 ontstond door een fusie van de Vereniging Pro Licht en de Vereniging Licht. Hij vertelt: “Wij behartigen de economische, technische en juridische belangen van onze leden, bijvoorbeeld in Den Haag en in Brussel. Steeds meer weten regelgeving is afkomstig van de Europese Unie en het is belangrijk dat onze leden (voornamelijk producenten, importeurs en distributeurs) van die zaken op de hoogte zijn. Daarom zijn we ook lid van Lighting Europe; de Europese organisatie van 19 nationale brancheorganisaties en een groot aantal fabrikanten op het gebied van verlichting. We zetten ons in voor imagoversterking van de sector. Dan gaat het in veel gevallen om energiebesparing (en de investeringen die daarvoor nodig zijn) maar ook eenvoudigweg om kwalitatief goede verlichting, goede lichtontwerpen en de rol van de lichtadviseur. We organiseren ook activiteiten en evenementen die het belang

van onze leden dienen. En dan zijn er natuurlijk nog de technologische ontwikkelingen en de trends in de verlichtingsbranche. Ook die kennis delen we met onze leden. Daarnaast proberen we gebouweigenaren bewust te maken van het nut van energiebesparing en van de rol van verlichting in dat proces.”

Licht en gezondheid Jacqueline van Oosten is projectmanager bij de NLA. Zij houdt zich voornamelijk bezig met de campagnes van de organisatie. “Licht heeft een belangrijke invloed op de gezondheid en het welbevinden van mensen”, zegt ze. “De combinatie van nieuwe verlichting met daglicht kan zorgen voor een beter bioritme, waardoor mensen productiever én gezonder worden. De kleurtemperatuur beïnvloedt de aanmaak van melatonine. Je ziet ook dat er in zorginstellingen steeds meer belangstelling is voor de invloed van licht op het waak- en slaapritme van de cliënten.” Voor VvE’en is die productiviteit wellicht wat minder

VvE magazine mei 2013 71 In VvE Magazine besteedt de redactie aandacht aan brancheorganisaties, keurmerken en bijzondere organisaties die voor Verenigingen van Eigenaren van belang kunnen zijn. In deze achtentwintigste aflevering aandacht voor de Nederlandse Licht Associatie.

NLA en FME-CWM De NLA is onderdeel van de Vereniging FME-CWM, die 2.500 bedrijven in de technologische industrie vertegenwoordigt. Deze grote en kleinere bedrijven ontwikkelen en produceren in Nederland sterk uiteenlopende technologische producten. Vaak zijn het innovatieve producten, die een oplossing bieden voor maatschappelijke problemen. Met hoogwaardige kennis en ondernemerschap veroveren deze bedrijven wereldmarkten.

Lichtopbrengst En de afnemende lichtopbrengst in de loop der jaren? Van Haren: “Een ledlamp geeft in het begin méér lichtopbrengst dan volgens de geldende wettelijke normen op de verpakking vermeld staat. Aan het eind van de genoemde levensduur moet de lamp altijd nog 70% van zijn oorspronkelijke waarde hebben. Overigens: gloeilampen en spaarlampen leveren na verloop van tijd ook minder licht dan in het begin.” De branchemanager voorspelt dat we over een tiental jaren op een totaal andere manier verlichting zullen kopen. “Nu ga je naar een winkel en je kiest een leuke lamp uit, waar je een spaarlamp in draait. Straks koop je een geïntegreerd ontwerp: armatuur en ledlamp in één. Als een lamp 20 tot 25 jaar meegaat, is dat geen probleem: tegen die tijd ben je wel op dat armatuur uitgekeken.”

Energieprestatie Sinds 2009 is de NLA actief op zoek naar de samenwerking met maatschappelijke partijen; energiebesparing is daarbij het centrale thema. Jacqueline van Oosten: “Wij hebben vorig jaar de campagne ‘Verdien geld met betere verlichting’ geïntroduceerd. Die was met name gericht op kantoorgebouwen, maar ook VvE’en kunnen hun voordeel doen met de resultaten van goede verlichting.

De NLA is gehuisvest in het imposante gebouw van FME-CWM in Zoetermeer

interessant (behalve dan voor de zzp’ers die in hun appartement aan het werk zijn!), maar de sfeer in een entree kan wel degelijk bepalend zijn voor het welbevinden van bewoners en bezoekers, stelt Jacqueline van Oosten. “En dus ook voor de waarde van de appartementen. Als een aspirant-koper een entree binnenkomt die warm aandoet, heeft dat natuurlijk invloed. Licht is in dat opzicht heel belangrijk.”

Besparing Maar het belangrijkste aspect voor de VvE is meestal: energie- en dus kostenbesparing. De mogelijkheden zijn legio, vertelt Van Haren. “Vervanging van gloeilampen of tl-verlichting door ledverlichting levert al snel een besparing op van 30 procent van de totale elektriciteitsrekening. In een aantal gevallen kan het voordeel oplopen tot 70 procent. Dat is voor elke VvE (groot of klein) interessant. Maar ook voor de individuele eigenaren zijn er veel mogelijkheden om te besparen. In een gemiddeld huishouden zijn 45 lampen (in gebruik of in voorraad). Een gloeilamp gaat gemiddeld 1000 branduren mee; dat is ongeveer een jaar. Ledverlichting kan veel langer meegaan.” Sceptici stellen dat de lange levensduur nog niet bewezen is: zo lang bestaat ledverlichting nog niet. “Dat klopt”, zegt Van Haren. “Maar we kunnen door testen, gecombineerd met beproefde levensduurberekeningen, vrij nauwkeurig bepalen hoe lang deze verlichting meegaat.”

Het is slim om bij renovatie van een complex heel goed te kijken naar de verlichting in de algemene ruimtes. Als je een armatuur met een gloeilamp hebt op een plaats waar vrijwel nooit licht brandt, is het niet zinvol om dat te gaan vervangen; dan wegen de investeringskosten niet op tegen de voordelen. Maar op plaatsen waar een groot deel van de dag verlichting brandt, kun je aanzienlijke besparingen realiseren. Bovendien kun je een forse labelsprong maken: soms wel twee stappen; alleen door betere verlichting.”

“Over enkele jaren koop je geen armatuur meer met een lamp erin, maar een geïntegreerd ontwerp”

Ook (het gevoel van) veiligheid is belangrijk in een appartementengebouw. Van Haren: “Er zijn heel mooie systemen, waarbij een ruimte heel beperkt verlicht is, maar waar het licht helder wordt zodra iemand de ruimte betreedt. Het licht gaat dan als het ware met je mee. In bergingsgangen en trappenhuizen of op galerijen kan dat een heel goede toepassing zijn. Het is onze taak om de installatiebedrijven te voorzien van goede informatie, want een VvE die denkt over vervanging van de verlichting, zal advies willen inwinnen bij de installateur. Die moet dus op de hoogte zijn van de eisen, maar ook van de nieuwste ontwikkelingen. Die kennis delen wij graag met hen.” ■


VvEVoorn en Koning

VvE De Stadhouder verdient investering in Philips ledverlichting snel terug De Stadhouder in Mijdrecht is een kleinschalig appartementencomplex (zeven appartementen), maar het is voorzien van een personenlift, een parkeerkelder en een parkeerlift. Heel comfortabel dus, maar de energierekening was erg hoog. Met name de verlichting van de gemeenschappelijke ruimten was een forse kostenpost. VvE De Stadhouder liet verlichtingsbedrijf en groothandel Voorn en Koning een verlichtingscan uitvoeren. Die maakte duidelijk dat er heel wat te besparen viel, bijvoorbeeld door de bestaande TL-lampen te vervangen door Philips LEDtubes.

mogelijkheid biedt, want daarmee sparen we het arbeidsloon uit.”

Duurzaam Frans Snel is technisch adviseur bij Voorn en Koning. Hij zegt: “Goede verlichting is belangrijk in een wooncomplex, want de verlichting is van grote invloed op het welzijn van de bewoners. Wij kiezen nadrukkelijk voor duurzaamheid: energiebesparende verlichting, duurzame producten en vermindering van afval.

Frans Snel adviseerde Herman Schuurman (rechts) bij de keuze voor nieuwe verlichting

H

erman Schuurman, voorzitter van de VvE, vertelt: “Dit gebouw is negen jaar geleden opgeleverd. Zo’n anderhalf jaar geleden hebben we de situatie besproken met onze energieleverancier en we hebben toen de mogelijkheid van zonnepanelen onderzocht. Dat bleek financieel niet haalbaar: de reserve is daarvoor niet groot genoeg. De gemiddelde leeftijd van de eigenaren is ongeveer 65 jaar, dus de terugverdientijd was niet interessant. We hadden zelf natuurlijk ook wel door dat er veel te besparen viel op de verlichting van de algemene ruimten. De verlichting in de parkeerkelder (waar geen daglicht toetreedt) brandt 24 uur per dag; zeven dagen per week!”

Voorn en Koning “We kwamen bij Voorn en Koning terecht via hun website, waarna technisch adviseur Frans Snel bij ons is langsgekomen voor een verlichtingscan. Hij bevestigde ons vermoeden: zijn rekenvoorbeelden toonden aan

dat er behoorlijk wat kon worden bespaard.” Schuurman is tevreden over de gang van zaken: “Alles liep op rolletjes. De besluitvorming binnen de VvE was ook geen probleem, dus we hebben het advies van Voorn en Koning opgevolgd.” De armaturen in de parkeergarage zijn gehandhaafd, maar de TL-lampen zijn vervangen door Philips LEDtubes. De armaturen in het trappenhuis en op de galerijen zijn vervangen door armaturen met geïntegreerde ledverlichting en de accusets van de noodverlichting zijn vervangen door nieuwe sets. In totaal was een investering nodig van ca. € 6.000,waarbij moet worden aangetekend dat Schuurman zelf alle apparatuur heeft geïnstalleerd. “Dat vond ik ook een positief punt”, zegt hij. “Bij de noodverlichting heeft Voorn en Koning een keer voorgedaan hoe ik de nieuwe accusets moest monteren en de overige heb ik zelf gedaan. Ik vind het heel klantvriendelijk dat Voorn en Koning die

De Stadhouder staat model voor veel appartementengebouwen met een lift en een parkeergarage. Door vervanging van de traditionele verlichting door ledverlichting kunnen behoorlijke besparingen worden gerealiseerd. VvE De Stadhouder profiteert nu van een lagere energierekening, dus de besparingen zijn ook direct zichtbaar. Bij de huidige energieprijzen kunnen we ervan uitgaan dat de investering in 18 à 20 maanden wordt terugverdiend. Daarna gaan de besparingen natuurlijk gewoon door!”

Voorn en Koning op de roadshow Voorn en Koning is ook dit jaar aanwezig tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang (zeven plaatsen in Nederland). U kunt uw verlichtingssituatie toelichten en ter plaatse advies vragen. Wilt u al eerder contact opnemen met Voorn en Koning? Op de website www.voornenkoning.nl kunt u uw VvE aanmelden voor een verlichtingscan. U kunt bellen met 0172 - 615 222 of een e-mail sturen naar [email protected]. Via de webshop www.dejuistelamp.nl kunt u direct artikelen bestellen. ■


VvEEnergiebesparen

Amersfoort 033Energie maakt werk van energiebesparing “15 VvE’en per jaar verduurzamen is een hele opgave” “Goed beschouwd weet niemand hoe het moet, dus is het handig om samen te werken en vooral: van onderop beginnen”, zegt Ilse Pauwels, projectleider van de overheidsregeling Blok voor blok. “We willen minstens 100.000 woningen aanpakken, maar liever nog willen we er 300.000 energiezuiniger maken. Per project gaat het erom dat 2.000 woningen in drie jaar twee labelsprongen maken. Drie jaar lang willen we 15 VvE’en per jaar aanpakken. Om dat doel te bereiken, zetten we vooral in op communicatie. Centraal staat de slogan ‘Hoeveel gaat u besparen in uw woning?’

W

e laten de inwoners van Amersfoort bijvoorbeeld zien dat ze op termijn makkelijker een nieuwe auto kunnen kopen als ze nu beginnen met energiebesparing. En natuurlijk is Blok voor blok ook een forse stimulans voor de werkgelegenheid.” Blok voor blok werkt nauw samen met het project ‘Alle lichten op groen’ van Energiesprong. Algemeen manager Jasper van den Munckhof: “Er zijn nu zes coalities in Nederland. In Amersfoort valt op dat er veel initiatief is bij de particuliere woningeigenaar. Als energiemaatregelen net zo makkelijk en betaalbaar zouden zijn als het kopen van een nieuwe keuken, waren we er al lang!”

Financiering 15 VvE’en per jaar verduurzamen is een hele opgave, erkent Jacqueline de Jong van woningcorporatie De Alliantie. “Wij nemen de communicatie voor onze rekening en we zijn betrokken bij het financieringstraject. Wij werken voor de financiering samen met de Rabobank, die een arrangement voor deze projecten heeft samengesteld. Gabino Dorigo, adviseur Duurzaamheid bij de Rabobank Amersfoort: “De garantstelling van de provincie Utrecht is een belangrijk instrument, maar we hebben ook een appartementengebouw onder handen genomen waar geen sprake was

van een garantstelling. Techniek is niet financierbaar, maar mensen wel! Voorwaarde is wel dat er een goed plan van aanpak is. Wij hebben een stappenplan ontwikkeld waarmee het voor de VvE veel eenvoudiger wordt om een aanvraag te doen. Van belang zijn de volgende zaken: financiële draagkracht: spaargeld; een professioneel bestuur; de samenstelling van de VvE; geldige besluitvormingsstukken. De Nederlandse banken mogen geen leningen verstrekken op de aanname dat passief wonen leidt tot lastenverlichting, maar de bank kan wel op individueel niveau praten over het lastenniveau. We hebben geprobeerd om de hypotheek te koppelen aan het energielabel, maar de AFM heeft ons toen op de vingers getikt. We zien nu - op basis van onze ervaringen met VvE’en - dat we de risico’s aardig in de vingers krijgen, zodat we meer gevoel krijgen bij de aanvragen. Daardoor zijn we steeds beter in staat om VvE’en te financieren, natuurlijk wel tegen marktconforme rentes.”

Niet gelukt! Dat een project niet altijd tot een goed einde wordt gebracht, bewees het verhaal van J. Ruijssenaars, technisch adviseur van VvE Trekvogelweg in Amersfoort: “Onze VvE heeft een goede financiële positie, maar voor de maatregelen die we wilden nemen, waren enkele miljoenen nodig. Optoppen (wat voor een aantrekkelijk terugverdienmodel zou zorgen) was volgens de bank niet aan de orde. We wilden de gemeenschappelijke ruimtes, het dak en de gevel isoleren, maar we kregen te maken met drie problemen die er uiteindelijk voor hebben gezorgd dat we niet verder kwamen. Het eerste was het feit dat de eigenaren van de twee- en driekamerappartementen zich totaal niet gebonden voelen aan het gebouw: zij zijn niet van plan er lang te blijven wonen. Vervolgens gooide de economische crisis roet in het eten en ten slotte bleken enkele nieuwe bestuursleden nu net afkomstig uit de twee- en driekamerappartementen. Zij waren sterk gekant tegen de renovatie. Helaas! Mijn advies: als je bezig bent met zo’n project; verander dan niets aan het bestuur!” ■

We laten de inwoners van Amersfoort bijvoorbeeld zien dat ze op termijn makkelijker een nieuwe auto kunnen kopen als ze nu beginnen met energiebesparing.


Vooraankondinging

Het Jaarcongres 2013 van VvE Belang op dinsdag 3 december in Nieuwegein

Het succesvolle Jaarcongres van VvE Belang krijgt een vervolg: op dinsdag 3 december a.s. vindt het tweede Jaarcongres plaats in het NBC te Nieuwegein. Vorig jaar genoten zo’n 800 aanwezigen van de presentaties van mr Frank Visser (De Rijdende Rechter) en trendwatcher Adjiedj Bakas. Dit jaar zijn de sprekers zeker even interessant: oud-SCP-directeur Paul Schnabel en astronaut André Kuipers hebben toegezegd hun visie op de toekomst met ons te delen. Alle aangesloten Verenigingen van Eigenaren en individuele appartementseigenaren zijn welkom op het Jaarcongres 2013. In het najaar worden de uitnodigingen verstuurd.

Prof. Paul Schnabel Socioloog Paul Schnabel was vanaf 1998 tot begin maart 2013 directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP). Hij vertrok bij het SCP omdat hij 65 werd en met pensioen ging. Momenteel is hij hoogleraar in Utrecht. Het SCP is een adviesorgaan van de regering, dat zich bezighoudt met actuele vraagstukken en toekomstige trends. Vele Nederlanders geven aan tevreden tot zeer gelukkig te zijn, ook met het werk en inkomen, de sociale contacten, het huis en de buurt. Maar willen we ons ook nog binden en hebben we nog wat voor anderen over? Deze en andere aspecten van ons Nederlandse leven bespreekt Schnabel levendig, persoonlijk en met veel kennis en inzicht.

André Kuipers De naam André Kuipers heeft eigenlijk geen nadere toelichting nodig. Sinds 1999 is hij astronaut bij de ESA. Kuipers is de enige Nederlandse astronaut die tweemaal een ruimtereis maakte. De laatste keer - in 2012 - verbleef hij zelfs een half jaar in de ruimte. In die periode liet hij heel Nederland meegenieten van zijn wederwaardigheden in de ruimtecapsule. Daarmee maakte hij de ruimtevaart interessant voor een groot publiek, en hij liet ook zien hoe groot de invloed van de ruimtevaartontwikkelingen is op ons dagelijks leven. Kuipers is sinds februari jl. ambassadeur van het Techniekpact, dat jongeren wil stimuleren om een technische opleiding te volgen, bijvoorbeeld in de ruimtevaart. “Daarvoor hoef je niet per se astronaut te worden. In de ruimtevaart werken dromers, denkers, doeners en durfallen”, zegt hij tegen de jongeren.


VvERoadshow

Ui tnodigin g

GRATIS

Voorlichtingsbijeenkomsten voorjaar 2013

VvE Belang komt weer met een gevarieerd programma naar u toe! In het voorjaar en het najaar organiseert VvE Belang voor het achtste achtereenvolgende jaar op diverse locaties in het land voorlichtingsbijeenkomsten voor appartementseigenaren en bestuurders van verenigingen van eigenaren. Wij nodigen u hierbij graag uit om de voorjaarsbijeenkomsten te bezoeken.

Locaties

Tijden

Dinsdag 28 mei Evoluon in Eindhoven

’s Middags van 14.00 tot 17.00 uur, ’s avonds van 19.30 tot 22.30 uur. Voor het bezoeken van de informatiemarkt is de foyer al open om 13.00 uur en 18.30 uur.

Donderdag 6 juni Chassé Theater in Breda Dinsdag 18 juni Martini Plaza in Groningen

Dagprogramma van 11.00 tot 17.00 uur. Voor het bezoeken van de informatiemarkt is de foyer al open om 11.00 uur. Wij zorgen voor een broodjeslunch. Aanvang hoofdprogramma en workshops: 14.00 uur.


VvERoadshow

PROGRAMMA (voor de pauze): Hoofdprogramma

Tijdens het hoofdprogramma wordt u voor de pauze geïnformeerd over:

‘Risico’s voor de VvE’ : Aansprakelijkheid voor het gebouw en de bestuurdersaansprakelijkheid. Welke risico’s loopt u als VvE-bestuurder en hoe zorgt u ervoor dat die risico’s beheersbaar blijven? Ook wordt u bijgepraat over de stand van zaken met betrekking tot energiebesparende maatregelen en duurzaamheid.

WORKSHOPS Workshop 1: ‘De basisregels van het appartementsrecht’ Een eyeopener voor bestuurders en appartementseigenaren die nog niet (of onvoldoende) bekend zijn met het appartementsrecht.

Workshop 2: ‘Meerjarenonderhoudsplan en verduurzaming’ Het belang van planmatig onderhoud, de opbouw van een meerjarenonderhoudsplan en hoe u hierin energiebesparende maatregelen kunt opnemen. Dit alles als basis voor het verplichte reservefonds.

Wij hopen u op één van de bijeenkomsten PROGRAMMA (na de pauze): Hoofdprogramma Tijdens het hoofdprogramma wordt u na de pauze geïnformeerd over:

‘Pas op! Ze zijn uit op uw vermogen’ Gastspreker notaris mr Aniel Autar, voorzitter van EPN (vereniging van in estate planning gespecialiseerde notarissen) en tevens columnist van VvE Magazine en Plus Magazine. In deze tijden van bezuinigingen zijn de overheid en diverse maatschappelijke instanties op zoek naar mogelijkheden om aan geld te komen. In zijn bijdrage ‘Pas op! Ze zijn uit op uw vermogen’ krijgt u een boeiend verhaal waar u op moet letten en wat verstandige keuzes zijn om uw vermogen te beschermen en uw persoonlijke wensen te laten respecteren. De eigen bijdrage voor de AWBZ is hiervan een actueel voorbeeld.


INFORMATIEMARKT Voorafgaande, in de pauze en na afloop van de bijeenkomsten kunt u een uitgebreide informatiemarkt bezoeken, waar circa 40 bedrijven hun producten en diensten presenteren. De zaal in Eindhoven is een uur voor aanvang van de voorlichtingsbijeenkomsten en workshops open (13.00 uur en 18.30 uur) voor het bezoeken van de informatiemarkt. De zaal in Breda en Groningen is al om 11.00 uur open voor het bezoeken voor de informatiemarkt. Voor een broodjeslunch wordt gezorgd.

Aanmelden Aanmelden voor zowel het hoofdprogramma als voor de workshops is mogelijk via www.vvebelang.nl. Beschikt u niet over internet dan kunt u zich ook telefonisch opgeven: 0162 – 469 120. Na ontvangst van uw aanmelding ontvangt u een bevestiging en een routebeschrijving.

Netwerken U ziet het: VvE Belang biedt u ook dit jaar weer een gevarieerd programma! De bijeenkomsten bieden u daarnaast volop gelegenheid om kennis te maken en ervaringen uit te wisselen met andere VvE’en.

te mogen begroeten!

WORKSHOPS Workshop 3: ‘Energie(kosten)besparing en duurzaamheid’ Simpele maatregelen om uw energiekosten te verlagen. Ook zonnepanelen komen aan bod, want de belangstelling daarvoor is overweldigend.

Workshop 4: ‘Veilig werken op hoogte, goed geregeld! Hoe geeft u invulling aan uw verantwoordelijkheid als gebouweigenaar? U maakt kennis met diverse betaalbare mogelijkheden.


VvEInformatiemarkt Deelnemers Roadshow voorjaar 2013

AD-Vi VvE Beheer B.V.

Beheerkantoor VvE’en

Alldoorco B.V.

Deursystemen

AllRisk Valbeveiliging

Valbeveiligingen

Balco AB

Totaal oplossingen voor balkonsystemen

Bellboy Lifttechniek

Lifttechnieken en renovatie

Bortly Cooperation

Fabrikant voor energiebesparende verlichting

Bouwkundig VvE Advies

Meerjarenonderhoudsplannen

C. Domenie FICIM B.V.

VvE Coach

Centraal Beheer Achmea

VvE Verzekeringen

De Koninggroep

Toonaangevend in schilderen glaswerkzaamheden

Deurwaarderskantoor Boiten

Deurwaarderskantoor gespecialiseerd in incasso VvE-bijdragen

Duijvelaar Pompen

Drukverhogingsinstallaties

Eurlicon

Lifttechnisch adviesbureau

FDAV B.V.

Facilitaire dienstverlening voor appartementen en vastgoed

Grontmij Vastgoedmanagement

Vastgoedmanagement

Hopmann Liftservice

Liftonderhoud en renovatie

House - Liner B.V.

Totaal Onderhoud rioleringen

Isoprofs B.V.

Allround isolatieprofessional

Ista Nederland B.V.

Warmtemeting en individuele afrekening bij collectieve installaties

KONE


Liftinstituut

Liftkeuringen

Liftservice 2000


Lödige Benelux


Lokaliften


MVGM Vastgoedmanagement

Beheer VvE’en

Nefit

Verwarming- en duurzame energieleverancier

Oostwoud International

Leverancier voor geïntegreerde postkastsystemen

Pandgarant

Professioneel VvE Beheer

Perfectkeur B.V.

Specialist bouwtechnische keuringen

Remeha B.V.

Fabrikant voor cv-ketels

Rijssenbeek Advocaten

Advocatenkantoor voor VvE’en

Sikkens Verkoop Nederland B.V.

Groothandel verf- en aanverwante producten

SKW certificatie

Certificatiebureau voor VvE’en en VvE-beheerders

Skylift


Techem

Bemetering van centrale stookinstallatie

Twinq VvE Software

Software leverancier voor Verenigingen van Eigenaren

Univeste B.V.

Specialist gebouwenonderhoud

Voorn en Koning Trading

Verlichtingsspecialisten, lichtbeheer en verlichtingsscan

VSR Leidingrenovatie

Leidingrenovatie

VvE Belang

Belangenorganisatie voor individuele appartementseigenaren

VvE Metea

Innovatief VvE Beheer

VVE Punt B.V.

Beheerkantoor VvE’en

XS VvE Beheer

Beheerkantoor voor kleine VvE’en t/m 10 appartementen


28 mei 6 juni 18 juni Eindhoven Breda Groningen

Veldhoven

x

x

Nijkerk

x

Gorinchem

x

Zweden

x

x

x

Alphen a/d Rijn

x

x

x

Almere

x

Tilburg

x

x

Made

x

x

Apeldoorn

x

x

Oosterhout

x

x

Den Haag

x

x

x

Alphen a/d Rijn

x

x

x

Amsterdam

x

x

x

Veldhoven

x

x

x

Gorinchem

x

Heerlen

x

x

x

Venlo

x

x

x

Meijer

x

Schiedam

x

x

x

Eindhoven/Groningen

x

x

x

Amsterdam

x

x

x

Heeswijk - Dinther

x

x

’s-Hertogenbosch

x

Delft

x

x

x

Rijswijk

x

x

x

Deventer

x

x

x

Franeker

x

x

x

Groningen

x

Hendrik-Ido-Ambacht Apeldoorn

x

x

x

Arnhem

x

Tilburg

x

x

Houten

x

x

Barneveld

x

x

x

Breda

x

x

x

Oosterhout

x

x

x

Groningen

x

Bodegraven

x

x

x

Roosendaal

x

x

x

Oosterhout

x

x

x

Nieuwegein

x

x

x

Nieuw Buinen

x

Oosterhout

x

x

x

x

80

VvE magazine mei 2013

DienstenVvEBelang

Informatie algemeen Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur Tel: 0162 - 46 91 20 Fax: 0162 – 46 15 26 E-mail: [email protected] Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Aanvullende producten en diensten: VvE boeken Handboek voor de VvE 9 e druk, maart 2011 o 20,-; voor leden o 15,-.

Juridische zaken Ma. t/m do. van 09.00 tot 12.00 uur Tel: 0162 - 46 91 20 VvE’en hebben recht op een half uur gratis spreekuur/advies per jaar. Juridisch tarief o 96,- per uur excl. btw; Incasso niet betaalde maandelijkse VvE bijdragen is mogelijk op basis van no cure no pay. Vraag informatie.

ABC van de VvE 4 e geheel herziene druk, september 2008 o 30,-; voor leden o 22,50.

De VvE en de Rechter 3 e druk, november 2010 o 27,-; voor leden o 20,50.

Bouwkundige zaken Ma. t/m do. van 09.00 tot 12.00 uur Tel: 0162 - 46 91 20 VvE Belang werkt samen met Bouwkundig VvE Advies in Tilburg (013-5900386) voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen, aankoopkeuringen bestaande bouw, opleveringskeuringen nieuwbouw, bouwkundige adviezen, energielabels en maatwerkadviezen. Prijs op aanvraag.

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang Basispakket Verenigingen van Eigenaren o 47,50 voor VvE t/m 6 appartementen o 63,- voor VvE met 7 t/m 15 appartementen o 88,- voor VvE met 16 t/m 50 appartementen o 112,- voor VvE met 51 t/m 100 appartementen o 140,- voor VvE > 100 appartementen

Vereniging van Eigenaren

De VvE en het schilder-, glas- en onderhoudswerk

De VvE en het schilder-, glas- en onderhoudswerk 2e druk, oktober 2008 o 18,-; voor leden o 13,50.

Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

Het activeren van een (slapende) VvE 1 e druk, oktober 2008 o 13,50; voor leden o 10,-. Vereniging van Eigenaren

De Kascommissiegids voor de VvE

De Kascommissiegids voor de VvE 1 e druk, november 2010 o 19,85; voor leden o 15,-.

Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

Bestellen?

Individuele appartements eigenaren: o 29,-

VvE Opleidingen

e 295,- incl. btw per jaar. Meer info: www.vvebelang.nl

Opzeggingen Opzeggingen schriftelijk vóór 1 december van enig kalenderjaar.

VvE Verzekeringen Uitgebreide opstal-, glas-, aansprakelijkheids VvE en financiën- en bestuurders-aansprakelijkheids verzekering Centraal Beheer Achmea Meer informatie: 055 - 579 81 15

Overeenkomst Juridische Dienstverlening Samenwerking VvE Belang met Rijssenbeek Advocaten te Arnhem. Rijssenbeek Advocaten biedt speciale prijsarrangementen voor juridische ondersteuning aan voor VvE’en. Voor een appartementencomplex met maximaal 49 woonappartementen bedraagt de jaarvergoeding bijvoorbeeld o 420,- inclusief btw. Meer informatie: 026 - 443 42 49 Daarnaast biedt Rijssenbeek Advocaten gratis incassodiensten voor de inning van voorschotbijdragen aan. Meer informatie: 026 – 352 97 90

VvE Kwaliteitskeurmerk SKW Certificatie BV in Houten. Meer informatie: 030 - 634 00 99 of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerders www.skw-certificatie.nl

Bouwkundig VvE Advies: 013 - 59 00 386

Beheer/administratiekantoren, makelaarskantoren, notariskantoren, woningcorporaties en kantoren verbonden met of werkzaam op het gebied van verenigingen van eigenaren kunnen zich eveneens bij VvE Belang aansluiten.

VvE-Pluspakket

Twinq, intelligente software voor Verenigingen van Eigenaren Meer informatie: 0162 – 47 05 55 of www.twinq.nl

Meerjarenonderhoudsplannen

Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over op rekening 16.38.36.450 t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout. Let op! Indien u gebruik maakt van telebankieren vergeet dan niet voldoende adresgegevens te vermelden om het boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen incl. btw en verzendkosten.

Kantoren: o 140,-

VvE software

VvE Belang organiseert in 2013 weer op diverse plaatsen in het land VvE opleidingen. Meer informatie: www.vveopleidingen.nl en de ‘Evenementenagenda’ op de volgende pagina.

AF-Erkende schildersbedrijven VvE Belang heeft exclusieve afspraken gemaakt met de AF-Erkende schildersen onderhoudsbedrijven. Meer informatie: 0900 - 22 33 883 of www.af-erkend.nl

VvE Installatienetwerk Nederland Landelijk All-in CV-onderhoud speciaal opgezet voor VvE’en en verzorgd door acht regionale installatiebedrijven. Meer informatie:www.vvebelang.nl

VvE magazine mei 2013

VvEEvenementenAgenda VvE Beheer en Bestuur (3-daagse vakopleiding) Op 30 mei, 6 juni en 20 juni 2013 wordt de derde 3-daagse vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd. De kosten bedragen € 1.325,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Bent u aangesloten bij VvE Belang, dan kunt u deelnemen voor de speciale prijs van € 1.260,- excl. btw. Houders van het VvE-Pluspakket krijgen nog een extra korting van 15 % en betalen slechts € 1.060,-. De volgende 3-daagse vakopleiding is op 12 en 26 september en 10 oktober. Locatie: Utrecht.

Basiscursus algemeen Veel eigenaren van een appartement, maar ook bestuursleden van een VvE zijn vaak niet goed op de hoogte van de rechten en plichten binnen een VvE. Daarom deze basiscursus met een juridische avond ( 1 oktober 2013) en een bouwkundige avond (8 oktober 2013). De kosten bedragen € 183,75 excl. btw voor 2 avonden inclusief het cursusmateriaal. Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt een speciale prijs van € 155,- excl. btw. De cursus begint om 19.30 uur en eindigt om 22.00 uur. Locatie: Oosterhout.

Cursus ‘De VvE en haar Financiën’ De Vereniging van Eigenaren moet aan veel financieel/boekhoudkundige verplichtingen voldoen. Naast de wettelijke verplichtingen dient de VvE te begroten en te verzekeren. Aan al deze onderwerpen wordt in deze cursus aandacht besteed. Er wordt systematisch inzicht gegeven in de basisbegrippen rondom verslaglegging en planning en control. Ook de kascommissie komt aan de orde. De cursus is op donderdag 20 juni en begint om 10.00 uur en eindigt om 16.00 uur. De kosten bedragen € 525,excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt een speciale prijs van € 485,- excl. btw. Locatie: Utrecht.

Cursus Gemengd Bezit Op 11 juni 2013 wordt weer de cursus ‘Gemengd Bezit, eigenaren en huurders onder één dak’ georganiseerd. De cursus begint om 10.00 uur en eindigt om 16.00 uur. De kosten bedragen € 525,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt de speciale prijs van € 485,- excl. btw. De volgende cursus is op 10 september. Locatie: Utrecht. Meer informatie en aanmelden: 0162 – 427 289 of www.vveopleidingen.nl

Voorlichtingsbijeenkomsten 2013 Ook dit jaar organiseert VvE Belang weer op diverse plaatsen in het land voorlichtingsbijeenkomsten. Voor meer informatie zie pagina 75 t/m 77.

Dinsdag 28 mei : Evoluon Eindhoven (middag en avond) Donderdag 6 juni : Chassé Theater Breda (middag) Dinsdag 18 juni : Martini Plaza Groningen (middag) Donderdag 31 oktober : Rai Amsterdam (middag) Donderdag 14 november : Ahoy Rotterdam (middag en avond) Dinsdag 19 november : Theater Orpheus Apeldoorn (middag en avond) Dinsdag 26 november : Jaarbeurs Utrecht (middag)

VvE Jaarcongres 2013 Exclusief voor appartementseigenaren en VvE’en die zijn aangesloten bij VvE Belang wordt op dinsdag 3 december 2013 in het NBC in Nieuwegein het 2e VvE Belang Jaarcongres georganiseerd met dit jaar als sprekers prof dr. Paul Schnabel en André Kuipers. Voor meer informatie zie pagina 74.

81

Colofon ‘VvE Magazine’ is een uitgave van Stichting VvE Belang, Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren 14e Jaargang nummer 2 Mei 2013 ‘VvE Magazine’ verschijnt 4 x per jaar Redactieadres en advertentieexploitatie VvE Belang Postbus 210, 4900 AE Oosterhout Tel. 0162 – 469 120 Fax. 0162 – 461 526 E-mail: [email protected] Doelgroep Vakblad voor verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren Hoofdredacteur Carola Peters-van der Gouw MEDEWERKERS REDACTIE Mr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet Mr N.J.L.M. Rijssenbeek, Rijssenbeek Advocaten Mr A.El. Fathi, Rijssenbeek Advocaten Mw. Mr N.J. Smeenk, VvE Belang Mr A.R. Autar, Kooijman Lambert Notarissen Mr M.W. Klumper, Centraal Beheer Achmea. Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g. Carola Peters, CODEX Art Direction Thomas Steenvoorden VORMGEVING EN PRODUCTIE Pauline de Ruiter, Buro Binnen, Noordwijk FOTOGRAFIE Boomerang Fotografie – Jan Kok Fotografiamubra – Waldi Muller Zorro Producties – Jan de Groot Bernd Bohm Fototeam KenM LINK Fotografie – Wijnand Geuze Marcel Rekers Paul Remmelts Jan van Dalen Fotografie Chris van Beek COVERFOTO Jan van Dalen - Bernd Bohm - Jan de Groot CARTOONS Arend van Dam In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek is in verband met het meer gangbare spraakgebruik in VvE Magazine bij de term ‘vereniging van eigenaars’ gekozen voor ‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot VvE en voor ‘eigenaren’ in plaats van ‘eigenaars’. Disclaimer Ondanks alle aan de samenstelling van dit magazine bestede zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor de onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze uitgave van VvE Magazine.

82 VvE magazine mei 2013 NIEUWS

VvENieuwsflitsen Eigenwoningbezit blijft stabiel Van de ruim 7,1 miljoen huishoudens die in 2012 een zelfstandige woning woonden, was 59 procent eigenaar-bewoner. Deze verhouding tussen huur en koop is voor het eerst sinds 1986 niet toegenomen. Dat blijkt uit de eerste resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012. Ruim 335 duizend huishoudens huren een woning in de vrije sector. Zij hebben met 850 euro per maand gemiddeld de hoogste woonlasten. Ook vergeleken met kopers zijn zij het duurst uit. Kopers wonen gemiddeld in een duurder huis maar betalen daar gemiddeld 80 euro per maand minder voor.

Persoonscertificaat voor de VvE-beheerder

Lage rente bij energiezuinige woning

VvE-beheer is een vak en daar hoort een goede opleiding bij en ook een certificaat van waarde: een persoonscertificaat. Die opleiding is er nu. Het certificaat voor de VvE-beheerder wordt ondergebracht in een aparte stichting om de exameneisen én de kwaliteit te waarborgen. Het proces voldoet aan de accreditatie-eisen, zodat ook daadwerkelijk persoonscertificaten mogen worden uitgegeven. Voor het bewaken van de kwaliteit en het ontwikkelen van de examens worden verschillende commissies opgericht binnen de stichting. De ambitie is dat eind 2013 de eerste examens worden afgenomen. Het initiatief om te komen tot een persoonscertificaat VvEbeheerder wordt gesteund door een aantal belangrijke organisaties in de woningmarkt: de woningcorporaties Woonbron/Triant, De Alliantie, Ymere en Portaal/De Rendant, maar ook door VvE Belang, Vereniging Eigen Huis, VGM NL, het ministerie van Binnenlandse Zaken, de gemeenten Rotterdam en Amsterdam, Aedes vereniging van woningcorporaties, Rijssenbeek Advocaten, Twinq, Kjenning, VvE Diensten Nederland Arnhem, VVE Metea en VB&T.

Hoe energiezuiniger je woning, hoe lager de rente die je betaalt op je hypotheek. Dat is de gedachte achter de nieuwe hypotheek van Triodos Bank; een waarbij de rente die je betaalt afhankelijk is van het energielabel van je huis. Angele Oltjens, bij Triodos Bank verantwoordelijk voor hypotheken: “ Wij willen vooral verduurzamen en daar is nu echt de tijd rijp voor. Voor huizen met een A-label, dat is het beste energielabel voor een woning op dit moment, betaal je drie procent voor een periode van vijf jaar. Wie daarentegen het slechtste energielabel aan zijn huis heeft hangen, het G-label, betaalt 3,6 procent. Cijfers kan Otjens niet noemen, maar er is wel veel interesse in de duurzame hypotheek. Bron: BNR Nieuwsradio

Groene woningen sneller en duurder verkocht Woningen met een energielabel worden gemiddeld 78 dagen sneller verkocht dan woningen zonder zo’n label. Dit blijkt uit onderzoek van TiasNimbas Business School naar de verkoop van gelabelde woningen in het vierde kwartaal van 2012. Groen gelabelde woningen (labels A of B) leverden gemiddeld 5,1% meer op dan woningen met een label tussen de C en G.

Tijdelijke verhuur makkelijker Eigenaren kunnen naar verwachting nog voor de zomer hun te koop staande woningen makkelijker tijdelijk verhuren doordat de huurprijs wordt vrijgegeven. Ook mogen leegstaande woningen onder voorwaarden meer dan éénmaal tijdelijk worden verhuurd. De maximale huurprijs van te koop staande leegstaande woningen vervalt. De huurprijs wordt voortaan door de eigenaar-verhuurder en de tijdelijk huurder bepaald. Ook gaat de maximumduur voor tijdelijke verhuur van sloop- en renovatiewoningen van vijf naar zeven jaar. In de huidige markt blijken de sloop- en renovatieplannen voor huurwoningen vaak meer tijd te vergen dan oorspronkelijk gepland. Verhuurders hoeven nu niet tussentijds de woningen alsnog leeg te laten staan. Het vereiste van een vergunning van de gemeente voor tijdelijke verhuur blijft bestaan.

Voor actueel nieuws zie www.vvebelang.nl

Meer renovaties door lager btw-tarief Naar aanleiding van het per 1 maart 2013 ingevoerde lagere btw-tarief voor arbeidskosten bij het renoveren van woningen gaat circa 4% van de huishoudens nu alsnog duurzaam renoveren. Dat zijn bijna 300.000 huishoudens. Dat blijkt uit het onderzoek van Woonkennis. Aan alle huishoudens met renovatieplannen aankomend jaar is gevraagd of ze door de btw-verlaging op arbeidskosten nu (toch) gebruik gaan maken van de hulp van professionals. Het inhuren van professionals wordt door de maatregel immers goedkoper. 44% was sowieso al van plan om professionele hulp in te schakelen. Ruim eenvijfde wilde eerst veel zelf doen of met hulp van familie en bekenden, maar gaat nu toch gebruikmaken van professionals. Onder de huishoudens die door de maatregel overgehaald zijn, is dat zelfs meer dan de helft. Klusjesmannen, schilders en timmerlieden worden het vaakst ingehuurd; installateurs wat minder.

Huiseigenaar draait op voor bankbuffers Woningbezitters betalen honderden tot duizenden euro’s per jaar extra voor hun hypotheek om de buffers van banken op te krikken. Dat blijkt uit een studie van de nieuwe Autoriteit Consument en Markt (ACM). Sinds het uitbreken van de kredietcrisis hebben banken de winst op hypotheken opgeschroefd om te kunnen voldoen aan zwaardere regels om beter bestand te zijn tegen schokken. Zo moeten banken hun buffers vergroten om crisisbestendiger te worden en mogen ze minder risicovolle leningen op hun balans hebben ten opzichte van hun eigen vermogen. Uit berekeningen van de ACM blijkt nu dat de winstmarges van de banken op verstrekte hypotheken na de kredietcrisis in 2008 zijn gestegen met gemiddeld 0,24 tot 0,74 procentpunt. Dit betekent voor een consument die na de crisis een hypotheek afsluit van bijvoorbeeld 200.000 euro, dat de hypotheeklasten 40 tot 123 euro bruto per maand hoger zijn. Bron: de Telegraaf

WIJ KOPEN GROOT IN! Goedkope groene energie voor uw VvE VvE Energie Select is een samenwerkingsverband met Stichting VvE Belang. Speciaal voor VvE’en kopen we tegen de scherpste prijzen energie (gas en elektriciteit) in. Het aanbod geldt voor het energieverbruik van de algemene ruimtes en/of collectieve stookinstallaties. Voor meer informatie zie:

www.vve-energieselect.nl Aanmelden en meedoen Vraag vrijblijvend een offerte aan via onze website. Het verplicht u tot niets. Wij laten eerst zien wat u kunt besparen. U kunt altijd direct overstappen!

VvE Energie Select I Postbus 210 I 4900 AE Oosterhout I Telefoon nr. 0162 - 469 120

Eén loket voor slim onderhoud van flats en appartementen VvE bestuurders ontzorgd Planbuilding weet wat er bij onderhoud komt kijken. Wij kunnen op voorhand voor de komende 15 jaar vast prijzen afgeven voor al het uit te voeren onderhoud. Door de werkzaamheden van de verschillende disciplines op elkaar af te stemmen, worden kosten en milieu bespaard en de overlast tot een minimum beperkt. Wilt u weten hoe op de slimste manier het onderhoud bij u geregeld kan worden, neem dan contact met ons op voor een persoonlijke kennismaking en advies (tel. 0418 683 616), of kijk op onze website voor meer informatie.

www.planbuilding.nl

• Schilderonderhoud • Dakonderhoud • Liftonderhoud • Gevelrenovatie en -onderhoud

derhoud n o t a d Om kan! slimmer

Slim be s op ond paren erhoud ? Vraag de

GRATIS QUICK SCA

N

aan! Tel: 04 18 683

616

Magazine. Zuivelfabriek De Venen in het weidse Drentse landschap. Bijzondere appartementen: 14e jaargang

Recommend Documents