Magazine. Watertoren IJmuiden waar je de tijd aan je voorbij ziet gaan. Bijzondere appartementen: 14e jaargang

Vakblad voor verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren

14e jaargang 04-2013

Magazine MEINDERT SMALLENBROEK DIRECTEUR BOUWEN MINISTERIE BZK:

“Het VvE-vraagstuk is ingewikkeld, maar ook heel boeiend” RUUD MAAS VOORZITTER ONDERHOUDNL:

“Resultaatgericht samenwerken heeft de toekomst” ROA NAJADSHOW ZIE PAR 2013 AG 63- 69INA

Bijzondere appartementen:

Watertoren IJmuiden waar je de tijd aan je voorbij ziet gaan

DE VVE EN FINANCIERING: ALLE MOGELIJKHEDEN OP EEN RIJ WEEK VAN DE ENERGIEREKENING: DOE DE VERLICHTINGSSCAN!

Alles rond de liftkeuring in één keer geregeld met de VIP-keuringsbundel keuring, assistentie en onderhoudscheck in één

onafhankelijk, altijd op tijd, tegen lagere kosten

Als VvE heeft u er alle belang bij dat uw liften onafhankelijk en binnen de wettelijke termijn worden gekeurd. Tegelijkertijd wilt u er zo min mogelijk tijd en geld aan kwijt zijn. Het Liftinstituut helpt: met onze nieuwe VIP-keuringsbundel besteedt u de zorg rondom de keuringen in één keer aan ons uit.

We keuren uw liften niet alleen deskundig en onafhankelijk, we zorgen ook voor assistentie en doen – als u dat wenst – bovenop de keuring een aanvullende onderhoudscheck. Zo weet u zeker dat de keuringen op tijd plaatsvinden, en heeft u inzicht in de prestaties van uw onderhoudsfirma. En het verrassende: de VIP-bundel pakt ook nog eens voordeliger uit. Direct meer weten? Bel 020 – 435 06 06 of kijk op liftinstituut.nl.

Ontmoet ons tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang

Postbus 36027, 1020 MA Amsterdam, Tel.: 020 435 06 06

www.liftinstituut.nl

Liftinstituut

KEUR INGSBUNDEL VAN HE T L IF T INS T I T UUT

VvE Magazine oktober 2013 3

Voorwoord

Energieakkoord

Inhoud 04-2013 4

Interview Meindert Smallenbroek Directeur Bouwen ministerie BZK

8

Bijzondere organisaties: Ruud Maas, voorzitter OnderhoudNL

10 Het onderwerp energie en energiebesparing heeft de afgelopen weken niet te klagen gehad over gebrek aan belangstelling. In de stortvloed van akkoorden die het huidige kabinet over ons uitstort, is nu ook een Energieakkoord tot stand gekomen. Het akkoord bevat afspraken over energiebesparing, schone technologie, klimaatbeleid en investeringen.

VvE Belang heeft deelgenomen aan expertmeetings bij de Sociaal-Economische Raad (SER). Daar is onder andere gesproken over energiebesparing binnen de gebouwde omgeving en over de financiering van energiebesparende maatregelen. Laten we met het goede nieuws beginnen. Aan de tafels van de SER, en zeker aan de Tafel over Energiebesparing in de gebouwde omgeving, was men doordrongen van het feit dat Nederland ook VvE’en heeft en dat daarvoor speciale aandacht moet komen. Simpelweg omdat de gang van zaken bij een VvE nu eenmaal anders is dan bij een grondgebonden woning. Deze aandacht heeft tot twee concrete zaken geleid. Op de eerste plaats komt er een werkgroep die zich speciaal met de VvE zal gaan bezighouden. De belemmeringen moeten in kaart gebracht gaan worden en er moeten ook oplossingsrichtingen komen. VvE Belang gaat voor u deelnemen aan deze werkgroep. Op de tweede plaats wordt de VvE gelijkgesteld met een energiecoöperatie, als de VvE bijvoorbeeld besluit zonnepanelen op het dak te leggen. Gelukkig maar, want anders zou iedere VvE ook nog eens een coöperatieve vereniging moeten oprichten. Dat zou een typisch geval zijn van het paard achter de wagen spannen. De leden van een VvE die stroom ontvangen van de zonnepanelen op hun dak, krijgen op deze manier 7,5 cent korting per kWh op de energiebelasting. Kortom de VvE stond - en staat - goed op de kaart. Dat is goed nieuws, want daar zijn we iedere dag weer druk mee bezig! Maar er is ook ander, minder goed nieuws. Bovengenoemde plannen zijn een stap in de goede richting, maar die stap is niet groot genoeg. De eigenaar van een grondgebonden woning met zonnepanelen mag de volledige energiebelasting verrekenen, dus nu 12 cent per kWh. Als de energiebelasting straks stijgt, neemt dit te verrekenen bedrag ook toe. Dit gaat dus niet gelden voor VvE’en. Er is dan ook nog steeds sprake van ongelijke behandeling! De energiebelasting gaat vanaf 2016 met drie miljard euro omhoog, o.a. voor windmolens op zee. Dan komt er ook nog een tijdelijke verhoging van de energiebelasting van 400 miljoen voor de isolatie van sociale huurwoningen. Dat gaan wij als burgers via de energienota allemaal in de portemonnee voelen, terwijl er voor woningeigenaren geen subsidie beschikbaar is voor het energiezuiniger maken van hun woning. Wel kunnen zij geld ‘lenen’ uit een revolverend energiebesparingsfonds, terwijl woningcorporaties met ‘subsidies’ hun woningen energiezuiniger kunnen maken.

F.G.M. Schuurs voorzitter VvE Belang VvE Belang, uw partner in gestapeld wonen!

Verslag Raad van Aangeslotenen VvE Belang

BIJZONDERE APPARTEMENTEN: 14 Watertoren IJmuiden: wonen in de historie met het comfort van de toekomst JURIDISCH Verhuur van appartementen onder de Leegstandwet

20

22

Incasseren van (voorschot-)bijdragen in crisistijd

Van de Rechter 25 Van dat dak af!

27

De VvE en financiering

COLUMNS Zal het lukken in 2014? door J.L. Broeren

7 27

Meer geven kost minder door mr Aniel Autar, notaris VERZEKERINGEN 34 Laatste artikel Martien Klumper BOUWKUNDIG 36 Renovatie: Het Justuskwartier in Rotterdam

40

Onderhoud van installaties

42

VvE D’n Bles in Rosmalen: Ervaringen met schoonmaak- en glasbewassing

45

Schilderwerk en het VvE Belanglabel met Stichting AF

47

Ketelvervanging en rookgasafvoerkanalen

ENERGIEBESPAREN Week van de energierekening

53

VvE Koninginnenhof bespaart duizenden euro’s

54

Kijkje in de keuken bij Philips Lighting

50

56

VvE De Slaper in Tiel installeert zonnepa nelen met hypotheek op eigen reservefonds

58

Pelletverwarming zorgt voor flinke besparing

EN VERDER VvE Belang Jaarcongres 2013 Voorlichtingsbijeenkomsten najaar 2013 Dienstverlening VvE belang Evenementenagenda en colofon Nieuwsflitsen

63 65 80 81 82

4 VvE Magazine oktober 2013

VvEInterview

“De VvE-wereld is een enorme groeisector. Het aantal verenigingen van eigenaren neemt elk jaar toe; onder andere doordat woningcorporaties delen van hun bezit verkopen. Dan gaat het meestal om appartementen. Ik zie dus ook een prachtige taak voor een belangenorganisatie als VvE Belang weggelegd! De toename van het aantal VvE’en betekent ook dat het vraagstuk van verduurzaming en energiebesparing steeds groter wordt. Daarmee zijn forse investeringen gemoeid, want veel appartementencomplexen zijn al ‘op leeftijd’. Er is veel werk aan de winkel. Voor de directie Bouwen is de VvE-problematiek dan ook een van de grootste aandachtspunten.”

Meindert Smallenbroek, directeur Bouwen:

“We gaan bekijken hoe het revolverend fonds bereikbaar wordt voor de VvE” “Certificering van VvE-beheerders is dé manier om het kaf van het koren te scheiden”

D

at zegt drs. Meindert Smallenbroek, directeur Bouwen bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De directie Bouwen valt onder het directoraat-generaal Wonen en Bouwen en werkt aan vraaggerichte woningbouw en stedelijke vernieuwing, een goede kwaliteit van woningen en andere gebouwen en aan energiezuinige en duurzame gebouwen.

Energieakkoord

“Er is steeds meer aandacht voor de VvE”, zegt Smallenbroek, “maar we moeten niet de denkfout maken dat alles van de overheid moet komen. Waar mogelijk trachten wij belemmeringen weg te nemen en we ondersteunen kennisinitiatieven, maar de markt moet het uiteindelijk zelf doen. Daarom wil ik graag een oproep aan het bedrijfsleven doen in dit magazine: verplaats je in de klant (in dit geval de VvE) en maak een plan waarmee je de klant zowel praktisch als financieel ontzorgt. Dan kun je een goede boterham verdienen. Dat lijkt me in deze tijd toch een prima idee. Bovendien help je de klant er een eind mee op weg en dat leidt weer tot betere, duurzame woningen.”

Smallenbroek: “Dat is inderdaad heel ambitieus, maar we hebben ook een aantal instrumenten om het doel te bereiken. We werken aan een nieuw energielabel en alle woningen krijgen straks een indicatief label (dat je zelf kunt verkrijgen door de relevante gegevens van je woning via internet in te voeren). Het ‘echte’ label waarmee je naar de bank kunt stappen om een hogere hypotheek te krijgen voor de financiering van energiebesparende maatregelen, moet nog steeds heel simpel zijn. Iedereen moet begrijpen hoe het label is opgebouwd. We starten binnenkort een landelijke campagne waarin we nog eens uitleggen hoe energiebesparing kan bijdragen aan kostenbesparing, aan verhoging van het wooncomfort en aan klimaatbeheersing.”

Begin september heeft - op initiatief van de SER - een groot aantal marktpartijen het Energieakkoord met de overheid gesloten. De doelen van dat akkoord zijn ambitieus. Zo moet in 2020 maar liefst 14 procent van alle energie duurzaam zijn en moeten elk jaar 300.000 koopwoningen twee labelsprongen maken. Het akkoord heeft als doel dat in 2030 alle gebouwen label A hebben.


Vorig jaar was er nog sprake van een mogelijkheid om een heel appartementengebouw te voorzien van één energielabel. Die plannen zijn inmiddels van de baan. Dat betekent niet dat er geen aandacht is voor appartementen en energiebesparing. Integendeel, zegt Smallenbroek: “We kijken heel nadrukkelijk naar de mogelijkheden die het akkoord biedt voor de VvE. Er komt een taskforce die zich gaat bezighouden met zaken als energiebesparing, lokale energieopwekking (zonnepanelen bijvoorbeeld) en de mogelijkheid om andere partijen bij de financiering van die maatregelen te betrekken. ESCo’s (Energy Service Companies) zijn daarbij nadrukkelijk in beeld. Ik weet dat daar heel verschillend over wordt gedacht, maar laten we nu eerst eens kijken naar de mogelijkheden en dan pas naar de problemen die ongetwijfeld zullen opduiken!”

Revolverend fonds In de ontwerpbegroting Wonen en Rijksdienst van minister Stef Blok is extra geld gereserveerd voor het geplande revolverende fonds waarop bewoners en eigenaren (waarschijnlijk vanaf eind dit jaar) een beroep kunnen doen als ze energiebesparende maatregelen willen nemen. In 2013 is 50 miljoen euro beschikbaar en in 2014 zelfs 135 miljoen. Voorwaarde is wel dat marktpartijen meefinancieren, zodat er uiteindelijk 740 miljoen euro in het fonds komt. ‘Revolverend’ betekent dat het uitgeleende geld (met een lage rente) wordt terugbetaald, zodat de bedragen steeds opnieuw kunnen worden ingezet. De eerste 75 miljoen euro zijn bestemd voor bewoners/ eigenaren; de tweede 75 miljoen gaat naar verhuurders. Dat betekent dat mogelijk ook gemengde complexen ervan kunnen profiteren. In hoeverre ook VvE’en profijt kunnen hebben van de laagrentende leningen uit het fonds, is nog niet duidelijk. “Maar we gaan zeker onderzoeken hoe het fonds ook bereikbaar wordt voor de VvE”, zegt Smallenbroek.

Misschien ligt daar voor ons ook nog wel een taak weggelegd. Daar ga ik eens over nadenken.” Ook het VvE-certificaat mag zich verheugen in zijn warme belangstelling: “Je ziet dat op Funda informatie wordt gegeven over de situatie van de VvE en dat makelaars niet meer adverteren met zinnen als ‘lage servicekosten’. Dat is een goede zaak. Ook daaraan zie je dat het belang van de VvE steeds serieuzer wordt genomen.”

Persoonscertificaat VvE-beheerder Een aantal organisaties, waaronder VvE Belang, heeft het initiatief genomen om een goede opleiding voor VvEbeheerders in het leven te roepen (op hbo-niveau). Het gaat om een persoonscertificaat waarmee beheerders of hun medewerkers kunnen aantonen dat ze beschikken over de nodige kennis en kunde om zelfstandig het VvEbeheer uit te voeren. Het certificaat wordt ondergebracht in een onafhankelijke stichting om de exameneisen en de kwaliteit te waarborgen. De gecertificeerden moeten zich elk jaar laten bijscholen om ervoor te zorgen dat hun kennis en kunde op peil blijft. Aan de directie Wonen is een financiële bijdrage gevraagd om de opleiding te laten starten. De gesprekken daarover zijn gaande. “Er zijn veel goede initiatieven, dat moge duidelijk zijn”, vindt Smallenbroek. “Maar er kan nog veel meer als alle partijen actief deelnemen. VvE’en moeten zich professioneel opstellen en hun verantwoordelijkheid nemen. Maar dat geldt zeker ook voor aanbieders, zoals bouwen installatiebedrijven. We zien gelukkig dat de markt steeds enthousiaster is om die rol op te pakken. Het VvEvraagstuk is ingewikkeld, maar ook heel boeiend!” ■

De Rabobank was de eerste die zich bereid verklaarde om deel te nemen aan het fonds. Er zijn gesprekken c.q. onderhandelingen gaande met andere banken, zegt Smallenbroek. Welke banken dat zijn, blijft nog even geheim. Er is veel belangstelling voor; dat wil de directeur wel kwijt. “Voor banken is het interessant om hun ‘groene gezicht’ te laten zien, maar het is ook gewoon business voor hen”, zegt Smallenbroek. “Zo kunnen ze er ook voor zorgen dat de waarde van hun woningen op peil blijft. Ik wil wel even benadrukken dat dit een heel bijzonder initiatief is: het is voor het eerst dat we een fonds in het leven roepen dat wordt gevuld met privaat én publiek geld.”

Certificering VvE en VvE-beheerder De directeur Bouwen is een groot voorstander van certificering van VvE-beheerders. “Het is dé manier om het kaf van het koren te scheiden”, vindt hij. “Daarom zouden veel meer beheerders de stap naar certificering moeten zetten. Daarmee kunnen ze aantonen dat ze kwaliteit leveren. Aan de andere kant zouden VvE’en hun beheerder ook moeten vragen om het certificaat. Ik denk dat het aantal gecertificeerde beheerders dan aanzienlijk zou toenemen.

“Je ziet dat de wereld van de VvE steeds professioneler wordt”

V

o p l e i d i n g e n.nl

V

E

Dé opleider in VvE-land

“ Dé opleider in VvE-land ” VvE opleidingen.nl is een initiatief van VvE Belang

‘VvE Opleidingen’ is een nieuw initiatief van VvE Belang. Als dé belangenbehartiger voor de VvE kent VvE belang een ruim dienstenpallet. De belangrijkste diensten zijn: juridische en bouwkundige dienst verlening, het VvE- magazine, de VvE-boeken, voorlichtingenbijeenkomsten en de jaarlijkse informatiemarkten. Deskundigheidsbevordering staat bij VvE Belang hoog in het vaandel. Hoe groter de deskundigheid hoe professioneler de VvE markt wordt. VvE Belang heeft in het verleden aandacht gehad voor opleidingen voor de leden en besturen van de VvE, maar ook voor de professionele VvE beheerder en bestuurder. Nu heeft VvE Belang sinds 2010 een eigen professionele afdeling opleidingen. Omdat er nog steeds grote behoefte is aan kennis over de VvE en VvE specifieke onderwerpen, heeft VvE Belang besloten ‘VvE Opleidingen’ in het leven te roepen en deze opleidingen in eigen beheer te geven.

‘VvE Opleidingen’ richt zich op iedereen die zich op een of andere wijze bezighoudt met de VvE. Dat kan zijn als eigenaar-bewoner of als bestuurslid van de VvE. Ook voor de medewerkers van beheerkantoren of corporaties die zich met de VvE bezighouden, heeft ‘VvE Opleidingen’ gerichte cursussen. Voor een overzicht van al onze opleidingen- en cursussen kunt u op onze website www.vveopleidingen.nl bezoeken. U vindt daar een opleidingskalender en informatie over de cursussen en de docenten. Tevens biedt de website de mogelijkheid om zich in te schrijven voor een cursus.

Voor meer informatie bel 0900-20 20 510 (10 cpm) of kijk op www.vveopleidingen.nl


Column

door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g., Amsterdam

Op de derde dinsdag van september sprak onze koning zijn eerste Troonrede uit. Hij kondigde een aantal maatregelen voor 2014 aan en daarna gaf hij een inkijk in de vele wijzigingen en voornemens die onze regering wil doorvoeren. En men wil zes miljard euro bezuinigen: dat is nogal wat boven op de bijna 50 miljard die we al bezuinigd hebben. Maar het is nodig: we moeten van die schuldenberg af. Zowel van de schulden van de overheden als van de schulden van particulieren, bedrijven en andere instellingen. J.L. Broeren

Zal het lukken in 2014?

J

uist nu er gunstiger berichten over de koopwoningmarkt in de media verschijnen, lijkt de regering vanaf 2014 huizenkopers het wat moeilijker te maken. Dat lijkt tegenstrijdig: de woningmarkt activeren en kopers ontmoedigen. Of schat de regering de situatie zo in dat zij denkt dat de vraag naar koopwoningen zo sterk zal zijn, dat die wel tegen een fiscaal stootje kan? Eind januari 2013 schreef ik in mijn column dat we in 2013 het ergste wel gehad zullen hebben, dat daarna stabilisatie zal optreden en dat hierna een voorzichtig herstel van de koopwoningmarkt te verwachten is. Luisterend en lezend naar de huidige berichten van instanties als het CBS en het Kadaster, lijkt deze wens uit te komen. Gelukkig maar voor al die mensen die hun appartement snel willen of moeten verkopen. En ook voor degenen die geen huurwoning kunnen vinden, en eigenlijk voor hetzelfde geld een woning kunnen kopen. Enkele weken geleden maakte de regering dus veel maatregelen voor 2014 en volgende jaren bekend; ook maatregelen voor de koopwoningmarkt. De grens voor de Nationale Hypotheekgarantie bedraagt nu nog 290.000 euro. Per 1 juli 2014 gaat die omlaag naar 265.000; per 1 juli 2015 naar 245.000 euro, en per 1 juli 2016 naar 225.000 euro. Aan de verlagin-

gen ligt ten grondslag de huidige gemiddelde woningkoopprijs in ons land van 215.000 euro. Deze gemiddelde koopprijs is een gemiddelde van vele gemiddelden. Het geeft wellicht een goed gemiddelde aan voor een koopwoning in ‘de provincie’, maar in de Randstedelijke gebieden betaalt u altijd meer. Ik betreur deze verlaging tot en met 2016, maar ik zou een verlaging tot 265.000 euro nog wel kunnen begrijpen. Met een eventuele restschuld bij de verkoop van uw woning kunt u wel weer terecht bij het Waarborgfonds, dat de hypotheekgaranties verzorgt. Met deze garantie kunt u goedkoper en eenvoudiger bij een bank dat bedrag lenen. Ik juich de oprichting van een Nationale Hypotheek Instelling toe, omdat daarmee eindelijk de vele miljarden euro’s van onze pensioenfondsen in eigen land en veilig te beleggen zijn. Want het wordt hoog tijd dat zij pensioengelden in ons land en in onze economie beleggen in plaats van 90 procent in buitenlandse beleggingen te stoppen. Vanaf 2014 valt ook de aftrek van betaalde hypotheekrente niet meer helemaal in het 52-procenttarief van de Inkomstenbelasting (IB). De 52 procent zal vanaf 2014 met een half procent per jaar dalen tot 38 procent. Jammer dan voor al die mensen die hun hypotheekrente over flinke leningen nog

steeds konden aftrekken bij dat hoge IB-tarief. Eindelijk komt er ook beweging in het denken over de schenkingsbelasting, en naar ik hoop ook over de erfbelasting. Waarom moet ik over geld dat ik wil schenken of geld dat iemand erft (waarover ik al vele jaren flink belasting heb betaald) weer een flinke som schenkings- en/of erfbelasting betalen? Deze vraag houdt velen bezig. Nu doet de regering een stapje. Geld schenken tot maximaal 100.000 euro ten behoeve van aankoop van een woning, aflossen van een restschuld of tussentijds aflossen van een (gedeelte van een) hypotheeklening is in 2014 belastingvrij. Let daarbij wel op de boeterentebepalingen in de hypotheekvoorwaarden. Dus slechts één jaar. Dit is wel erg zuinig: laat een schenking altijd vrij of verleng die periode tot en met 2018. Dan weten we zeker of het herstel doorzet. De belastingdruk in ons land stijgt de komende jaren naar 60 procent en dat is veel te hoog. Die moet naar beneden. Iedere regering moet kritisch zijn op zijn eigen financiën en grootte, ook de huidige regering. Een kleine, efficiënte en effectieve overheid moet het streven zijn. Het komt nu op invoering en uitvoering aan, er niet te veel meer over praten. Want praatjes vullen geen gaatjes! ■

www.broeren.com


VvEBijzondereOrganisaties

Ruud Maas, voorzitter OnderhoudNL:

“Resultaatgericht samenwerken heeft de toekomst” “Met de traditionele manier van aanbesteden doet de VvE zichzelf tekort” OnderhoudNL is sinds het afgelopen voorjaar de merknaam van FOSAG, de organisatie van schildersen onderhoudsbedrijven, waarbij ruim 2.600 bedrijven aangesloten zijn. Daarmee is OnderhoudNL (gevestigd te Waddinxveen) de grootste Nederlandse vereniging op het gebied van (totaal-)onderhoud van gebouwen en industriële installaties en kunstwerken. De hele sector biedt werk aan zo’n 25.000 mensen. Alle kans dus dat u als VvE te maken hebt gehad met een bedrijf dat aangesloten is bij OnderhoudNL. Voorzitter Ruud Maas vertelt dat de organisatie met volle kracht op weg is naar een toekomst waarin resultaatgericht samenwerken vanzelfsprekend is.

S

amenwerking tussen opdrachtgever en onderhoudsbedrijf; hoe moeten we dat zien? Ruud Maas: “Wij zetten actief in op een vernieuwende manier van werken, waarin sprake is van een nieuwe relatie met de opdrachtgevers. De nieuwe werkwijze hebben we gelanceerd tijdens ons Opdrachtgeverssymposium, dat we dit voorjaar in De Doelen in Rotterdam hebben gehouden. Kort gezegd betekent het dat je optimaal gebruik maakt van elkaars expertise en ervaring. Het voordeel voor de klant (bijvoorbeeld een VvE) is dat die een betere kwaliteit krijgt tegen lagere kosten. Dat lijkt me interessant voor elke VvE.”

Leidraad OnderhoudNL presenteerde de leden de Leidraad Resultaatgericht Samenwerken, waarin de nieuwe werkwijze wordt beschreven. Voor de leidraad is veel belangstelling, weet Maas. “Logisch, want deze manier van werken biedt alleen maar voordelen. Maar je moet natuurlijk wel exact weten wat er van je gevraagd wordt. Het is onze taak om de aangesloten bedrijven zo goed mogelijk te informeren, zodat ze hun professionaliteit kunnen verhogen. Daarom zorgen we voor trainingen op dat gebied. De leidraad is een goed voorbeeld van de manier waarop wij hen ondersteunen.” Ruud Maas: “Met resultaatgericht samenwerken bespaar je al snel 20 procent op de kosten”

OnderhoudNL wil het liefst afstand nemen van de traditionele manier van aanbesteden, zegt Maas. “Traditioneel betekent: de opdrachtgever breekt zich het hoofd over het noodzakelijke onderhoud op dat moment, stelt een plan c.q. schrijft een bestek en vraagt offertes aan. En dat zonder de expertise van het onderhoudsschildersbedrijf te benutten. Meestal wordt voor de goedkoopste aanbieder gekozen, waarmee de opdrachtgever zichzelf uiteindelijk naar alle waarschijnlijkheid tekort doet. Optimalisatie van het resultaat ontbreekt. Er wordt gekozen voor de laagste prijs en niet voor het beste resultaat. Dat geeft irritatie, maar de VvE loopt op de (middel-)lange termijn gewoon ook serieuze besparing op onderhoudskosten mis.”

Onderhoudsscenario’s VvE’en die al werken met resultaatgericht vastgoedonderhoud, zijn tevreden over de werkwijze, stelt Maas. “Resultaatgericht samenwerken betekent dat je als opdrachtgever, zeker bij gecombineerde onderhoudswerkzaamheden, al snel 20 procent op de kosten kunt besparen. En je bent - ook op de lange termijn - verzekerd van goed onderhoud van je gebouw. Samen met je onderhoudsbedrijf bekijk je welk onderhoud je gebouw nodig heeft. Dan kijk je niet (zoals in de oude situatie) naar de korte, maar naar de lange termijn. Wat voor onderhoud gaan we uitvoeren, wanneer gaan we dat doen en

VvE Magazine oktober 2013 9 In VvE Magazine besteedt de redactie aandacht aan brancheorganisaties, keurmerken en bijzondere organisaties die voor Verenigingen van Eigenaren van belang kunnen zijn. In deze dertigste aflevering aandacht voor OnderhoudNl.

hoe kunnen we ons gebouw zo duurzaam en zo energiezuinig mogelijk maken? Als VvE kun je die kennis natuurlijk niet allemaal in huis hebben en dat hoeft ook niet. Je geeft bij het onderhoudsbedrijf aan welke eisen je stelt aan de kwaliteit en vervolgens zorgt het bedrijf ervoor dat een goed onderhoudsscenario wordt opgesteld. Dat scenario wordt vervolgens weer besproken met de opdrachtgever. Die opzet levert aanzienlijke besparingen op. Om te beginnen bespaar je je de gebruikelijke 10% faalkosten, maar de besparingen lopen door de efficiënte werkwijze nog veel verder op. De bedrijven die zijn aangesloten bij OnderhoudNL hebben deze expertise in huis. Dus: lagere kosten, een betere kwaliteit en een snellere doorlooptijd; wat wil je nog meer? En als gebouweigenaar heb je er geen omkijken meer naar.”

Wie is Ruud Maas? Ruud Maas (1954) is directeur van Maas Schilderwerken Tilburg BV en voorzitter van OnderhoudNL. Zijn carrière in het schildersbedrijf was niet vanzelfsprekend: Maas studeerde Nederlands en gaf ook een aantal jaren les in dat vak. Tijdens zijn studie was hij actief als schilder in het bedrijf van zijn vader. Toen die aangaf dat het bedrijf verkocht zou worden, omdat zijn zoons geen belangstelling hadden voor overname, vond Ruud Maas dat het familiebedrijf niet in andere handen mocht overgaan. Hij nam het bedrijf over in 1988. Zijn bestuurlijke betrokkenheid bij de werkgeversorganisatie begon al in 1989 als regionaal bestuurslid. In 2005 werd hij lid van het FOSAG-bestuur en in 2009 vice-voorzitter. Daarnaast vervult en vervulde Maas diverse andere bestuursfuncties.

Duurzaam DNA “Duurzaamheid zit in ons DNA”, zegt Maas. “Onderhoudsbedrijven zijn altijd al actief geweest in de bestaande bouw en daarin hebben we dan ook een grote ervaring opgebouwd. Ga maar na: sommige bedrijven die zijn aangesloten bij OnderhoudNL, bestaan al enkele honderden jaren. We hebben er zelfs één dat al meer dan 400 jaar bestaat! Al lang voor de politiek duurzaamheid ging stimuleren, waren wij actief op dat terrein. Daarom zijn we ook betrokken bij de diverse convenanten die op het gebied van duurzaamheid zijn opgesteld. We zijn blij dat er steeds meer politieke belangstelling komt voor duurzaam bouwen en duurzaam onderhoud. Dat gaat immers veel verder dan schilderen. Je hebt het dan ook over isoleren van gevels en daken. Ook daarin kunnen wij de opdrachtgevers uitstekend van dienst zijn.”

Speerpunten OnderhoudNL heeft méér speerpunten dan resultaatgericht samenwerken, vertelt Maas. “We bewaken het lage btw-tarief op arbeid bij schilderen glaswerk. Dat is permanent naar 6 procent gebracht. De btwverlaging voor ander onderhoudswerk geldt maar tot 1 maart 2014, en wij zouden - net als VvE Belang bepleit - graag zien dat die termijn wordt verlengd. Het is voor VvE’en heel lastig om binnen een jaar besluiten te nemen én opdracht te geven én het werk ook nog eens vòòr die datum af te ronden.” Maas is ook trots op een ander resultaat dat zijn organisatie heeft behaald: schildersbedrijven hoeven geen transitievergoeding meer te betalen als ze - bijvoorbeeld in de winter - tijdelijk geen werk hebben

“Lagere kosten, een betere kwaliteit en een snellere doorlooptijd; wat wil je nog meer?”

voor hun medewerkers. Als werkgever en werknemer met wederzijds goed vinden afscheid van elkaar nemen, hoeft de werkgever de vergoeding niet te betalen. Dat bespaart de bedrijven heel veel kosten.

Raad van Advies VvE Belang Sinds enkele weken is Ruud Maas lid van de Raad van Advies van VvE Belang. Hij wil graag zijn kennis en ervaring op het gebied van onderhoud delen met het bestuur en de directie. “Professionalisering van de onderhoudssector is goed voor de aangesloten bedrijven maar ook voor de VvE’en”, vindt hij. “Het VvE Belanglabel voor onderhoudsbedrijven is daarvoor een belangrijk instrument. Het zou een goede zaak zijn als nog veel meer bedrijven over dat label beschikken. Ik wil bij VvE Belang graag uitleggen wat resultaatgericht samenwerken inhoudt, want ik ben ervan overtuigd dat die manier van werken de toekomst heeft. Resultaatgerichte samenwerkers zijn de winnaars van de toekomst.” ■


VvERaadvanAangeslotenen “De Raad van Aangeslotenen (RvAG) van VvE Belang fungeert allereerst als klankbord en hij is daarmee een belangrijke schakel tussen de organisatie en de achterban. Die bestaat uit VvE’en, maar ook uit individuele appartementseigenaren, beheerders en een kleine 100 woningcorporaties die het VvE-beheer uitvoeren van appartementencomplexen. VvE Belang wil al die partijen helpen om beter te functioneren. De RvAG is daarvoor van groot belang, want ervaringen uit de praktijk helpen ons bij dat werk.”

De Raad van Aangeslotenen: klankbord dat gevraagd en ongevraagd advies geeft

“De leden kunnen een rol spelen als het gaat om de ontwikkeling van lokale en regionale initiatieven”

Z

o formuleerde Kees Oomen, directeur Organisatie & Public Affairs van VvE Belang, de taak van de RvAG. Die had op 19 september jl. zijn tweede bijeenkomst (de kennismakingsbijeenkomst vond in mei jl. plaats) en het was direct duidelijk dat er heel wat te bespreken was. Na enig brainstormen is de missie van de RvAG geformuleerd: de Raad heeft als kerntaak het vormen van een klankbord voor VvE Belang. De leden geven gevraagd en ongevraagd advies over de voornemens van VvE Belang en ze dragen ook zelf onderwerpen aan die vervolgens door VvE Belang nader kunnen worden uitgewerkt. Daarnaast vragen de leden van VvE Belang dat die de oprichting van VvE-platforms (lokaal of regionaal) en andere collectieven faciliteert en ondersteunt.

De meningen over dat onderwerp liepen sterk uiteen, maar alle aanwezigen waren het eens dat een functiescheiding wenselijk is. Die is vooral belangrijk bij een goede organisatie van de geldstromen binnen de VvE. Duidelijk is ook dat een bestuur in de meeste gevallen wel degelijk een meerwaarde heeft: bij VvE’en waar een bestuur actief is, komt in het algemeen meer tot stand wat de leefbaarheid van het complex bevordert. Een onderwerp dat vaak ter sprake komt, is de kwaliteit van de bestuurder. Daarover zijn regelmatig klachten te horen. Daarom stelt VvE Belang voor dat nagedacht wordt over de instelling van een geschillencommissie binnen de VvE. Die kan problemen tussen de eigenaar en de bestuurder behandelen.

Een steviger positie De RvAG heeft met ingang van heden ook een eigen e-mailadres: [email protected]. Alle aangeslotenen bij VvE Belang kunnen hier hun vragen en opmerkingen voor de RvAG kwijt. Vanzelfsprekend gaat het dan niet om zaken als ruzies tussen eigenaren, maar om algemene vragen in het kader van professioneel VvE-bestuur. De Raad hoopt op een groot aantal reacties!

Bestuur en beheer Een van de gespreksonderwerpen op 19 september was de inzet van vrijwilligers; hoe belangrijk zijn die voor een VvE? Moet een VvE wel een bestuur hebben, of kan het besturen van een VvE ook worden overgelaten aan een goede beheerder?

Bij VvE Belang zijn ca. 10.000 VvE’en en individuele appartementseigenaren aangesloten. Doordat over het algemeen de grotere VvE’en zijn aangesloten (de meeste aangesloten VvE’en tellen meer dan 15 appartementsrechten), vertegenwoordigt de organisatie ongeveer 230.000 appartementseigenaren; dat is 30 procent van het totale aantal. Desondanks is het streven gericht op groei, zegt Oomen. “Wij willen binnen enkele jaren naar 15.000 aangesloten VvE’en. Zo’n 50.000 VvE’en laten hun beheer uitvoeren door een professionele beheerder. Daarvan is maar een gering aantal aangesloten bij VvE Belang. Kennelijk hebben veel VvE-besturen die een beheerder hebben, het idee dat aansluiting bij VvE Belang geen


eigen ‘product’ verkopen. Dat betekent ook dat er doelgroepen moeten worden geformuleerd. Oomen kon melden dat de organisatie daar volop mee bezig is: “We hebben contact met beheersorganisaties, met de politiek, maar ook met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten.”

Interessant voor VvE’en “VvE Belang moet - nog meer dan nu het geval is - de aangesloten VvE’en duidelijk maken wat ze van de belangenorganisatie kunnen verwachten”, vonden enkele leden. “Prioriteit moet liggen bij het verstevigen van de positie van de VvE en van het bestuur. Veel besturen vragen ook om ondersteuning bij die professionalisering. Ze hebben behoefte aan informatie, bijvoorbeeld over communicatie met de achterban en ze willen adviezen van mensen die de praktijk kennen.”

“Ervaringen uit de praktijk helpen ons bij ons werk”

echte meerwaarde voor hen heeft. Daarmee doen ze zichzelf tekort, want op die manier profiteren ze niet van de vele voordelen die aansluiting hun biedt. Daarom richten wij ons momenteel en in de toekomst actief op de beheerders: zij kunnen de VvE’en duidelijk maken dat aansluiting bij een landelijke, gespecialiseerde belangenorganisatie wel degelijk voordelen biedt. En dat dan ook nog voor een heel gering bedrag. Hiermee ontzorgen we de beheerders met vragen m.b.t. het appartementsrecht en kan het bestuur van de VvE altijd een beroep doen op de expertise die VvE Belang in huis heeft.

Platforms De RvAG kan in dat verband ook een rol vervullen, denkt Oomen. “Het is niet de bedoeling dat de leden van de RvAG VvE’en gaan werven voor VvE Belang. Ze kunnen wel een rol spelen als het gaat om de ontwikkeling van lokale en regionale initiatieven. De platforms die hier en daar zijn ontstaan, zijn daarvan een goed voorbeeld. VvE Belang wil graag de platforms faciliteren en ondersteunen, bijvoorbeeld met juridische en bestuurlijke kennis. Deze vormen van organisatie passen ook helemaal in deze tijd.” Met die mededeling waren de leden van de Raad erg ingenomen: VvE Belang is heel belangrijk als het gaat om bestuurlijke ondersteuning, vonden ze. De ontwikkeling van een ‘toolkit’ bijvoorbeeld, waarmee bestuurders de nodige handvatten krijgen om het bestuur effectief en efficiënt uit te voeren. Nog meer ideeën: het organiseren van lokale en regionale bijeenkomsten, kennis beschikbaar stellen en actief het

Een voorbeeld van de wijze waarop VvE-bestuurders elkaar kunnen helpen, is het functioneren als extern voorzitter tijdens een Algemene Ledenvergadering als er problemen zijn bij een VvE. Een ervaren bestuurder kan daar goede diensten bewijzen. Dat geldt ook voor de communicatie van de VvE. Het valt niet mee om de achterban te bereiken. Er zijn tal van communicatiemiddelen: nieuwsbrieven, persoonlijk contact, informatiebijeenkomsten. Daar ligt volgens de RvAG ook een taak voor VvE Belang: de nieuwsbrief kan eenvoudig worden doorgestuurd naar de leden van de aangesloten VvE’en. Het e-mailbestand van VvE Belang moet daarvoor up-to-date zijn. Vrijwel alle communicatie gaat anno 2013 online. Daarom is een inloggedeelte op de site van VvE Belang wenselijk, net als een forum op de site. ‘Flitsnieuwsbrieven’ met actuele informatie zijn ook een uitstekend middel om de organisatie onder de aandacht te brengen van veel mensen, net als een nieuwsrubriek op de site. VvE Belang lanceert tijdens het jaarcongres op 3 december a.s. de nieuwe website, die informatiever en uitgebreider is, en meer mogelijkheden biedt.

VvE-barometer Kees Oomen kon een interessante aankondiging doen: VvE Belang streeft ernaar vanaf het voorjaar van 2014 de VvEbarometer te introduceren met landelijke gegevens over zaken als de stijging van de periodieke bijdrages, de mate van achterstallig onderhoud en dergelijke. Kengetallen dus, want daaraan hebben veel organisaties behoefte. Het is de bedoeling de VvE- barometer voortaan jaarlijks te publiceren. Hij deed ook een oproep: als alle aangesloten VvE’en hun e-mailadres melden bij VvE Belang, kan de communicatie een stuk effectiever worden. De volgende bijeenkomst van de Raad van Aangeslotenen vindt plaats op 10 december a.s. Dat is dus precies een week na het Jaarcongres, dat op 3 december wordt gehouden! U kunt uw vragen aan de Raad stellen op [email protected]. ■

Een goed onderhoudsbeleid begint op tijd! Wordt u vaak verrast door het onderhoud? Wij maken uw onderhoudsvraag voorspelbaar, want regeren is vooruitzien. Besteedt u (veel) geld aan adviezen, terwijl u dat liever in het vastgoed investeert? Wij besteden onze energie aan de goede oplossing, niet aan dikke rapporten. Vindt u het lastig om alle ingrepen aan de andere bewoners uit te leggen? Wij zijn sterk in het persoonlijk contact met bewoners. Onze praktische en transparante uitleg vormt mede de basis voor een goed verloop van het traject.

Mens-Zeist Totaalonderhoud MENS-ZEIST SCHILDERWERKEN B.V. MENS-ZEIST BOUW B.V. MENS-ZEIST VASTGOEDSERVICE B.V.

Huis ter Heideweg 6 3705 LZ Zeist Postbus 116 3700 AC Zeist

T 030 - 692 88 00 F 030 - 691 81 74 [email protected] www.mens-zeist.nl

aanen opbouw

opstalverzekering volmacht

appartementsrecht ontbinding

gebreken

overtreding

recreatiepark

splitsingsakte

Rijssenbeek Advocaten behoort reeds vele jaren tot de top op het gebied van het appartementsrecht. Op dat gebied wordt het kantoor ook landelijk en breed erkend als een centrum van knowhow en ervaring. Speciaal voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten als enige een prijsarrangement (OJD) vanaf € 420,- incl. BTW (prijspeil 2013) per jaar voor juridische dienstverlening ontwikkeld. Meer dan 3000 VvE’s maken inmiddels van een dergelijke OJD gebruik. Bel 026 443 42 49 of schrijf naar Rijssenbeek Advocaten t.a.v. Afdeling OJD Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | [email protected]

reglement

ontruiming

www.rijssenbeek.nl

Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54 | [email protected]

Duik eens in de oplossingen van BASF Al meer dan twintig jaar is BASF koploper in het ontwikkelen en produceren van oplossingen voor waterdichting en afwerking van Balkons & Galerijen. Onze functionele systemen garanderen u een mooi, duurzaam en economisch rendabel eindresultaat. Samen met de verwerker voorziet BASF u van een “waterdicht” en op maat afgestemd advies! COAT

FLEX

Standaard

FAST

Elastisch

DRAIN

Snelhardend

Waterafvoerend

22219

COAT, FLEX, FAST en DRAIN zijn getest volgens EN1504 en hebben een instelbaar antislipproﬁel BASF Construction Chemicals Belgium N.V. Nijverheidsweg 89, 3945 HAM, België Voor Nederland: T 0162 - 42 51 90 F 0162 - 42 74 52 www.basf-cc.nl

Meer informatie? Vraag onze folder MASTERTOP® vloersystemen voor Balkons & Galerijen aan op [email protected]


VvEBijzondere Appartementen

Watertoren IJmuiden: wonen in de historie met het comfort van de toekomst “Hier zie je letterlijk de tijd aan je voorbijgaan” Bij het zien van de foto’s op deze pagina’s denkt u waarschijnlijk direct aan een kasteeltoren in een verstild dorpje, ergens in Frankrijk. Het contrast kan haast niet groter zijn: dit is een watertoren in een van de meest geïndustrialiseerde gebieden van ons land; een van de twee watertorens van IJmuiden. In 1915 werd het monumentale gebouw gerealiseerd, 42 meter hoog en met zicht op het imposante sluizencomplex in het Noordzeekanaal, de zee, de duinen en de altijd wisselende luchten. Anno 2013 is de watertoren een kleinschalig appartementencomplex met 11 loftappartementen; één op elke etage. Alleen het penthouse beslaat twee etages.

IJmuiden is - net als het kantoor van De Pagter - een waar juweeltje van bouwkunst. De Pagter kocht hem in 2006 van de gemeente Velzen (waartoe IJmuiden hoort). Het rijksmonument was al aan het verloederen, maar er waren toch nog een tiental geïnteresseerden.

Rijksmonumenten

Ingrid Gerritsen

A

rjen de Pagter en Ingrid Gerritsen, eigenaren van Rijksmonumenten Zeeland, hebben enkele watertorens in bezit. Hun eigen kantoor is eveneens gehuisvest in een watertoren: in Middelburg. Daar zijn veel elementen van het industriële object bewaard gebleven. In een woongebouw is dat wat lastiger, vertelt Arjen de Pagter. “Er zijn dan ook al aardig wat kantoren in watertorens gehuisvest; torens met een woonfunctie zijn gering in aantal. Je hebt er veel specialistische kennis voor nodig.” Het exemplaar in

Arjen de Pagter komt oorspronkelijk uit de antiekhandel en heeft dus oog voor waardevolle oude objecten. “Hergebruik en herbestemming zijn fascinerende onderwerpen”, zegt hij. “We willen zo veel mogelijk behouden wat er nog is. Inmiddels hebben we al heel wat monumenten gerestaureerd en herontwikkeld. De omwonenden zijn ook altijd blij als er iets gebeurt met zo’n oud pand dat in ere wordt hersteld: het komt ook hun woonomgeving ten goede. De buurt leeft weer.” De Pagter telde een half miljoen euro neer voor de watertoren. Toen kon de restauratie beginnen. “Die heeft heel veel tijd en geld, maar vooral heel veel geduld gekost”, zegt Ingrid Gerritsen. ”De watertoren moest zijn gesloten karakter behouden, dus er konden geen grote ramen worden aangebracht. Maar er moest natuurlijk wel voldoende daglicht zijn. Dat probleem hebben we opgelost door voor een deel van de ramen roosters te

laten aanbrengen. Daar kijk je makkelijk doorheen en van buiten lijken het gesloten vlakken.”

De klok Architect Ben Gillissen is een specialist op dit gebied en hij tekende voor de restauratie. Hij wist tal van oorspronkelijke elementen te behouden. De klok bijvoorbeeld: die is helemaal gerestaureerd en opnieuw aangebracht op de nieuwe roosters voor de ramen. “Hier zie je de tijd letterlijk aan je voorbijgaan”, zegt De Pagter. “Je kijkt door de klok naar buiten, en de wijzers komen op gezette tijden langs de ramen.” Op het dak staat nog de originele windvaan. Dat was een probleem, want de ontluchting van de cv moest ook via het dak plaatsvinden. De oplossing werd gevonden in het kleine torentje op het dak. De antieke trap die naar het torentje voert, is eveneens bewaard gebleven. De schitterend uitgevoerde restauratie trekt veel belangstellenden. Er zijn al heel wat gemeentelijke delegaties komen kijken naar het gerestaureerde bouwwerk. Vanzelfsprekend moest het complex voldoen aan de geldende bouwvoorschriften; ook op het gebied van installatietechniek. “Dat was lastig”,

VvE Magazine oktober 2013 15 VvE Magazine besteedt aandacht aan bijzondere appartementen. In deze eenendertigste aflevering van deze serie aandacht voor het wonen in een voormalige watertoren in IJmuiden.

“Wie in zo’n bijzonder object wil wonen, moet wel iets met monumenten hebben”

zegt De Pagter, “én gevaarlijk: er waren natuurlijk nauwelijks etages in de oorspronkelijke toren. Die moesten dus gemaakt worden. Er hebben meer dan een jaar lang steigers om het gebouw gestaan; dat was een dure aangelegenheid.” Vanzelfsprekend moesten de toekomstige bewoners ook beschikken over een lift. Die is midden in de toren aangelegd. Met een code geven de bewoners en bezoekers aan op welke etage ze willen uitstappen. Als ze de lift verlaten, staan ze via een glazen toegangsdeur direct in het appartement.

Geen doorsnee woning Het uitzicht vanuit de watertoren kan haast niet mooier: de bewoners kijken uit over het drukbevaren Noordzeekanaal. De Hoogovens zijn ook in dat uitzicht opgenomen en De Pagter realiseert zich dat niet iedereen op zo’n uitzicht zit te wachten. “Inmiddels zijn er drie appartementen verkocht”, zegt hij. “Mensen die in zo’n bijzonder object willen wonen, moeten ook iets met monumenten hebben. Het is natuurlijk geen doorsnee woning, maar een object dat oorspronkelijk een industrieel karakter had en nu een rijksmonument is. We hebben de appartementen voorlopig uit de verkoop gehaald,

Het leveren van helder en vers

de compacte bouw, eenvoudige

drinkwater is iets dat in Nederland

montage, efficiënte werking en

vanzelfsprekend is, vaak via een

doorstromende leidingen (legionella

drinkwaterinstallatie van

preventie) maken de Cube uniek.

Duijvelaar Pompen. De combinatie met ons “Prestatie Onze Hydro-Unit Cube onderscheidt All-in” servicecontract, waarmee

Energieverbruik van een conventionele drukverhogingsinstallatie Energieverbruik van de Hydro Unit Cube

zich niet alleen uiterlijk van reguliere

flink bespaard kan worden op

drukverhogingsinstallaties.

operationele kosten, maakt de Cube

Deze installatie kan een energie

nog eens extra interessant.

besparing opleveren tot wel

-40%

40% t.o.v. een conventionele

Voor meer informatie neemt u

drukverhogingsinstallatie. De

contact op met ons verkoopteam

nieuwste technische innovaties,

t. (0172) 48 83 88, [email protected], www.dp.nl

Hydro Unit Cube drukverhogingsinstallatie tot 40% besparing


Watertorens want ze zijn momenteel allemaal bewoond (acht appartementen zijn verhuurd).” Bewoonster Karin was de eerste die een appartement kocht: zij woonde 30 jaar tegenover de watertoren en had altijd al de wens om daar te gaan wonen. Toen die kans zich voordeed, kon ze haar woning bij De Pagter Vastgoed inruilen voor een appartement in de watertoren. Ze woont nu met veel plezier op de begane grond. Ook daar is het uitzicht mooi: doordat de watertoren gebouwd is op een verhoging in het duinlandschap, kijken de bewoners op de laagste etages ook uit over het landschap. Een klein parkje omsluit de toren en het pompgebouw, dat ook al is getransformeerd tot woningen. De bewoners beschikken over een geavanceerd domoticasysteem; met hun iPhone kunnen ze op afstand de deur openen, de verwarming aanen uitzetten, en met bezoekers converseren. De toren is voorzien van een WTW-installatie, en de bewoners beschikken over een eigen parkeerterrein. Er zijn ondergrondse vuilcontainers.

VvE Watertoren IJmuiden De VvE bestaat - inclusief Rijksmonumenten Zeeland - uit vier leden. Een overzichtelijk aantal, vindt De Pagter. “Het contact verloopt heel informeel; veelal via sms. Iedereen kent elkaar natuurlijk ook, dus tijdens de Algemene Ledenvergadering valt niet zo veel te bespreken. We doen het beheer voorlopig zelf. Dat zien we wel als een voordeel, want we weten alles over het gebouw. Dat is in dit geval belangrijk. Als alle appartementen verkocht zijn, zal er waarschijnlijk een externe beheerder worden aangetrokken. Wel hebben we voor de vergaderingen een onafhankelijke voorzitter. Er is een MJOP, maar de woningen vallen natuurlijk nog onder de garantieregeling. Een belangrijk punt van discussie is momenteel de fietsenberging. Die is onder de watertoren aangelegd, maar de berging blijkt voor oudere bewoners een te steile toegang te hebben. Die moet dus nog worden aangepast.” ■

In een watertoren is bovenin een waterreservoir of -tank geplaatst. Door de hydrostatische druk blijft de druk in het waterleidingnet constant. Bij waterbedrijven is het nog steeds gebruikelijk de druk uit te drukken in ‘meter waterkolom’. Door de forse afmetingen en het vaak karakteristieke uiterlijk is de watertoren beeldbepalend voor de omgeving. De hoogste Nederlandse watertoren staat in Goes en is 63 meter hoog. De eerste watertoren van Nederland werd in 1856 gebouwd in Den Helder. Enkele grote steden volgden het voorbeeld. Na de cholera-epidemie van 1866 ontdekte men dat op plaatsen waar schoon drinkwater beschikbaar was, de ziekte veel minder voorkwam dan waar dat niet het geval was. Dit gaf de aanzet tot het aanleggen van meer waterleidingnetten en dus tot het bouwen van meer watertorens. In de hoogtijdagen waren er in Nederland circa 260 watertorens. Momenteel staan er nog 170 watertorens, waarvan ongeveer de helft nog in gebruik is. Van de watertorens die er nog staan, hebben de meeste de status van rijksmonument.

Twinq-advertentie

01-08-2007

11:59

Pagina 1

MET ÉÉN UUR IN DE MAAND UW ADMINISTRATIE OP ORDE? Dat kan met dé software van Twinq! Twinq kent vele voordelen, waaronder het behalen van meer dan 30% efficiëntieverbetering rondom het beheer en de verwerking van uw VvE-administratie. VvE'sgebruik gebruik van van Twinq. Inmiddels maken maken meer meer dan dan10.000 7500 VvE’s

MEER INFORMATIE?

T (0162) 470555 of www.twinq.nl

Twinq bv Postbus 6005, 4900 HA Oosterhout

besparing van tijd, zorgen én kosten Genera: het meest complete totaal beheer pakket Admira: financieel administratief beheer Thesis: totaal technisch beheer Vastgoed Consultancy: de beste start van VvE’s adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegein telefoon: (030) 60 03 939 e-mail: [email protected]

www.vvemetea.nl


VvEJuridisch

Verhuur van appartementen onder de Leegstandwet Sinds 1 juli 2013 zijn de mogelijkheden om woningen onder de Leegstandwet te verhuren verruimd. Dat is ook voor eigenaren van appartementen aantrekkelijk. Leegstaande appartementen die te koop staan, kunnen met een vergunning onder de Leegstandwet nu aantrekkelijker dan voorheen worden verhuurd.

Leegstandwet In artikel 15 van de Leegstandwet is bepaald dat burgemeester en wethouders aan eigenaren een vergunning kunnen verlenen tot het aangaan van een huurovereenkomst voor een woonruimte in een voor verkoop bestemde woning die kort gezegd leegstaat. De vergunning wordt verleend voor de duur van vijf jaar indien van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij de woning op een andere manier dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting, en indien de eigenaar aantoont dat de te verhuren woonruimte in voldoende mate zal worden bewoond.

De eigenaar zal bovendien moeten aantonen dat hij slechts voor één andere leegstaande woonruimte een nog geldende vergunning heeft op grond van de Leegstandwet. Dat betekent, dat een eigenaar maximaal twee woningen met de Leegstandwet kan verhuren.

Géén huurbescherming onder Leegstandwet Een belangrijk verschil met de gewone huurovereenkomst is dat de regels over huurbescherming van de huurder niet gelden bij verhuur ingevolge de Leegstandwet. Op grond van artikel 16 van de Leegstandwet wordt de huurovereenkomst aangegaan voor tenminste zes maanden en moet de huurder een opzegtermijn van ten hoogste één maand in acht nemen. Voor de verhuurder geldt dat de opzegtermijn niet korter mag zijn dan drie maanden. De leegstandsverhuur eindigt in elk geval op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Verder bepaalt de Leegstandwet, dat de bepalingen van het huurrecht woonruimte met betrekking tot onder meer huurprijsbescherming, onderhuur, woningruil en opzeggingsbescherming niet gelden.

Rechten huurder en verhuurder Dat is belangrijk, want bij een gewone huurovereenkomst gelden deze regelingen ter bescherming van de huurder wel. Zo kan de verhuurder een gewone huurovereenkomst slechts opzeggen, indien één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden zich voordoet, zoals geen goed huurderschap en dringend eigen gebruik. Uit de rechtspraak blijkt dat rechters terughoudend zijn in het toepassen van de gronden, zodat de huurder van woonruimte effectief gebruik kan maken van de

bescherming die de wet hem biedt. Kort weergegeven: als een huurder van woonruimte de huur betaalt, geen overlast veroorzaakt en er doen zich geen bijzondere omstandigheden voor bij de verhuurder, dan kan de verhuurder de huur niet beëindigen, zelfs niet als voor bepaalde tijd verhuurd is. De huurder heeft ook dan huurbescherming. Verder heeft de huurder recht op een maximaal redelijke huurprijs, waarvan de hoogte bij wet gereguleerd is. De huurder heeft het recht op woningruil en onderverhuur. Ook kan de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen als hij een koper heeft gevonden voor het appartement. Immers, op grond van artikel 7:226 BW breekt overdracht van het gehuurde de huurovereenkomst niet, zodat het appartement nog slechts in verhuurde staat kan worden verkocht met alle gevolgen voor de waarde van het appartement van dien. Het is om die redenen dat veel verkopers van leegstaande woningen voorheen huiverig waren voor tijdelijke verhuur. Met de verruimde mogelijkheden onder de Leegstandwet is daar nu een passend alternatief voor aanwezig. Overigens is het niet zo, dat álle bepalingen van het huurrecht bij leegstandverhuur terzijde worden gesteld. Veel bepalingen blijven onverminderd gelden, zoals voorschriften met betrekking tot gebreken aan het gehuurde en servicekosten. Voor woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning die leeg is komen te staan, geldt dat de vergunning voor vijf jaar wordt verleend en dat die vergunning niet kan worden verlengd. Het is mogelijk de huurovereenkomst voor een kortere periode te sluiten.


Voor een langere periode dan 5 jaar verhuren is niet mogelijk. In de Leegstandwet is namelijk bepaald, dat - indien de huurder na het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt - een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat waarop titel 4 afd. 5 van Boek 7 BW van toepassing is, mét de hierboven vermelde vergaarde consequenties.

Huurprijs boven de ‘puntenhuur’ Op grond van de aangepaste Leegstandwet is het met ingang van 1 juli 2013 mogelijk om met een vergunning ingevolge de Leegstandwet een huurprijs te bedingen die hoger ligt dan de puntenhuur. Dat is voor veel verhuurders noodzakelijk, omdat bij verhuur van het appartement de hypotheekrenteaftrek doorgaans vervalt. De puntenhuur dekt in veel gevallen de bruto maandlasten van het appartement niet. Om die reden vormde tijdelijke verhuur ingevolge de Leegstandwet van leegstaande appartementen vaak geen aantrekkelijk alternatief. Nu is het mogelijk om tegen de werkelijke kosten, vermeerderd met de aan de VvE verschuldigde servicekosten, een appartement te verhuren voor de duur van maximaal vijf jaar. In de overeenkomst kan worden bepaald dat de verhuurder de huur kan opzeggen indien en zodra hij een koper gevonden heeft. Om onder het regime van leegstandsverhuur te vallen, is het noodzakelijk dat de vergunning ingevolge de Leegstandwet voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst aangevraagd en verkregen is van burgemeester en wethouders. Ook is het noodzakelijk, dat het voor de huurder zondermeer voor en bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk is dat het tijdelijke verhuur ingevolge de Leegstandwet betreft en dat de huurder om die reden geen huurbescherming geniet. De overeenkomst zal dat in zeer duidelijke

bewoordingen (in de aanhef) moeten vermelden, onder het aanhechten van de vergunning. Verder komt het aan op de juiste bewoordingen in de huurovereenkomst, onder meer voor wat betreft de duur van de overeenkomst en de opzegtermijnen die partijen in acht moeten nemen. Voldoet de huurovereenkomst niet aan deze vereisten, dan kan sprake zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarop de huurbeschermingsbepalingen wél van toepassing zijn.

Hypotheekvoorwaarden en huurdersverklaring De eigenaar van een leeg en te koop staand appartement die zijn appartement wil verhuren, moet bovendien rekening houden met een eventueel toestemmingsvereiste in de hypotheekvoorwaarden van de bank. Doorgaans bepalen de hypotheekvoorwaarden dat verhuur slechts mogelijk is na voorafgaande toestemming van de bank. Banken zullen eveneens verlangen dat een vergunning ingevolge de Leegstandwet voorhanden is, en kunnen nadere voorwaarden stellen aan de inhoud van de huurovereenkomst, de hoogte van de huurprijs en onder meer de bankrekening waarop de huurpenningen worden geïnd door de verhuurder. In de regel is de eigenaar van een appartement bevoegd dit aan een derde te verhuren na ondertekening van een verklaring door de huurder dat deze het huishoudelijk reglement en de besluiten van de VvE zal naleven, en overhandiging van deze verklaring aan het bestuur van de VvE. Een eigenaar wordt volgens artikel 35 lid 1 Modelreglement 2006 geacht daaraan te hebben voldaan indien de huurdersverklaring is opgenomen in de huurovereenkomst en een kopie of een uittreksel van deze overeenkomst in tweevoud aan het bestuur is verstrekt. Het is verder raadzaam om bij het sluiten van de huurovereenkomst te verwijzen naar het splitsingsregle-

Hoofdregel: géén huurbescherming onder de Leegstandwet

Mr Richard P.M. de Laat De Advocaten van Van Riet Tel: 030 – 263 50 52 E-mail: [email protected] Internet: www.vanvanriet.nl Mr Richard P.M. de Laat is als partner verbonden aan de sectie Vastgoed van de Advocaten van Van Riet te Utrecht. Hij is ondermeer gespecialiseerd in het appartementsrecht en procedeert en adviseert voor diverse opdrachtgevers, waaronder VvE’en, beheerders en appartementseigenaren.

ment en eveneens een exemplaar van het eventueel geldende huishoudelijk reglement aan de huurovereenkomst te hechten met de bepaling dat de huurder van de bepalingen van dit reglement kennis genomen heeft en deze zal naleven.

Ballotageregeling Bijzondere aandacht moet tenslotte nog worden besteed aan serviceflatcomplexen waarbij in de splitsingsreglementen niet zelden ballotageregelingen zijn opgenomen. In dat geval is het zaak om de kandidaathuurder(s) voorafgaand ter goedkeuring aan het bestuur of de ballotagecommissie voor te dragen. Met de verruiming van de verhuurmogelijkheden bij leegstaande, te koop staande appartementen beoogt de regering eigenaren van te koop staande woningen in de woningcrisis tegemoet te komen. De mogelijkheid om appartementen voor ten hoogste vijf jaar zonder huurbescherming en tegen een zelf te bepalen huurprijs te verhuren, kan inderdaad worden beschouwd als een effectief middel om dubbele woonlasten te voorkomen zolang een appartement niet verkocht is. ■


VvEJuridisch Ook VvE’en ondervinden de gevolgen van de crisis. Steeds meer eigenaren komen in financiële problemen waardoor de maandelijkse voorschotbijdragen niet tijdig aan de VvE worden voldaan. Hoe dient de VvE hiermee om te gaan? In ieder geval niet terughoudend, wel zorgvuldig. Indien de VvE niet adequaat optreedt tegen niet-betalende eigenaren, bestaat de kans dat de schulden hoofdelijk (moeten) worden omgeslagen over alle eigenaren. Dit is in de modelreglementen zo geregeld. Uiteraard dient dit voorkomen te worden; als eigenaar wilt u niet de dupe worden van de financiële problemen van uw buren. Om die reden, maar ook om simpelweg aan haar eigen betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen, dient de VvE een strak debiteurenbeleid te voeren.

Incasseren van (voorschot-) bijdragen in crisistijd De te volgen procedure De taak voor het toezien op tijdige betaling en het incasseren van de maandelijkse bijdragen ligt bij het bestuur, al dan niet bijgestaan door een professionele beheerder. Wordt aan een betalingsherinnering geen gehoor gegeven, dan kan het incassotraject in gang worden gezet. Leidt ook een brief van een externe partij (bijv. een advocaat) niet tot betaling dan zal een gerechtelijke incassoprocedure gestart moeten worden. Daarvoor is een machtiging van de vergadering van eigenaren vereist. Zonder die machtiging is het bestuur in beginsel niet gerechtigd opdracht te geven een gerechtelijke procedure te starten, tenzij het splitsingsreglement anders bepaalt (bijv. art. 53 lid 5 MR 2006). Het is het raadzaam om voor incasso van bijdragen een doorlopende machtiging af te geven. Een voorbeeld van een dergelijke machtiging treft u aan op onze internetsite www.rijssenbeek.nl (‘appartementsrecht’ -> ‘publicaties’ -> ‘De inning van voorschot- en andere bijdragen’).

Executiemaatregelen Indien de betreffende eigenaar ook niet betaalt nadat de rechter vonnis heeft gewezen, kan het vonnis ter

betekening en executie aan de deurwaarder worden gestuurd. Executiemaatregelen kunnen bestaan uit het leggen van beslag op roerende zaken (auto, tv of meubilair), beslag onder derden (denk aan de Voorlopige Teruggave van de Belastingdienst), beslag onder de werkgever (salaris), beslag onder de bank (waar de appartementseigenaar zijn bankrekening aanhoudt), of beslag op het appartementsrecht zelf. De VvE heeft zekere voorrechten bij de overdracht van een appartementsrecht.

en deze ook tijdig wordt nagekomen, is er voor de VvE geen noodzaak om tot veiling van het appartementsrecht over te gaan.

In de praktijk is het voor de VvE met name van belang dat bij overdracht van een appartementsrecht zowel de koper als de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verschuldigde bijdragen die in het lopende of voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden. Dit is wettelijk geregeld.

In de meeste gevallen zal de bank de executie overnemen. Het is dan van belang te controleren of de bank ook daadwerkelijk de executie opstart en actie onderneemt om de debiteur tot betaling aan te zetten of de notaris opdracht geeft het appartementsrecht te veilen. Indien de bank wél (tijdig) de executie heeft overgenomen, maar nalaat de executie met redelijke spoed voort te zetten, kan de VvE de voorzieningenrechter verzoeken een termijn vast te stellen waarbinnen de bank tot de verkoop van het appartementsrecht moet overgaan.

Ook bij een veiling van een appartementsrecht kan de VvE de betaling van de bijdragen over het lopende en voorafgaande boekjaar aldus afdwingen. Het is wel aan te bevelen eerst te bezien of de vordering op minder ingrijpende wijze kan worden geïncasseerd. Indien een redelijke betalingsregeling wordt voorgesteld

Procedurele aspecten van een executieveiling Kort gezegd geeft de wet de mogelijkheid aan de bank om de executie van de VvE over te nemen. Heeft de bank de executie niet binnen een termijn van 14 dagen overgenomen, dan staat het de VvE vrij om zelf alsnog de executieveiling op te starten.

Wenst de bank over te gaan tot onderhandse verkoop, dan kan de VvE hiermee instemmen onder bij-


mr. R.J.A.M. (Roy) Besselink en mr. J.A. (Anne) Vermeulen

zijn beiden advocaat bij Rijssenbeek advocaten te Arnhem. Telefoon: 026-443 42 49 E-mail: [email protected] Internet: www.rijssenbeek.nl Rijssenbeek Advocaten is gespecialiseerd in vastgoedrecht, waaronder met name appartementsrecht, bouwrecht en huurrecht. Het kantoor behartigt de belangen van meer dan 2.500 VvE’en in heel Nederland.

voorbeeld de volgende voorwaarden: de bank stelt zich garant voor het eventuele verlies van preferentie van boekjaren qua voorschot bijdragen; de bank staat garant voor de preferente executiekosten (kosten betekening en beslaglegging); in overleg met de bank wordt een uiterste termijn gesteld waarbinnen de overdracht dient plaats te vinden.

• • •

In het overgrote deel van de gevallen heeft de bank belang bij het voorkómen van een veiling. Bij de veiling van een appartementsrecht is de opbrengst immers vaak een stuk lager dan de verstrekte hypothecaire geldlening. Daardoor is de kans aanwezig dat de bank met een (hoge) vordering op de voormalig appartementseigenaar blijft zitten.

Belangrijke jurisprudentie Onlangs is door het Hof Amsterdam arrest gewezen waarin is geoordeeld dat de VvE geen misbruik maakt van haar executiebevoegdheid door een appartement te executeren, waar een hypotheekrecht op rust. De casus was als volgt. Een appartementseigenaar is door de rechter veroordeeld tot betaling van de achterstand in de maandelijkse bijdragen van € 1.422,25. Bij gebreke van tijdige betaling door de eigenaar heeft de VvE executoriaal beslag op het appartementsrecht gelegd. De VvE heeft de notaris opdracht gegeven het appartementsrecht te veilen. De bank heeft de VvE vervolgens in kort geding gedagvaard teneinde de veiling van het appartementsrecht te staken. De bank was van mening dat haar belangen werden geschaad door de veiling. De rechter overweegt dat

mr. R.J.A.M. (Roy) Besselink

het belang van de bank om de veiling te voorkomen zwaarder weegt dan het belang van de VvE om de veiling doorgang te laten vinden. De VvE moest dus de geplande veiling staken. Tegen het vonnis van de voorzieningenrechter is de VvE in beroep gegaan. Het Hof heeft vervolgens geoordeeld dat er in beginsel enkel grond is voor een bevel tot staking van een executie van een vonnis, indien de executie onrechtmatig is of de executant misbruik maakt van zijn recht tot executie. Het Hof oordeelde dat de executie niet onrechtmatig is. Het Hof overwoog tevens dat de VvE, naast de voldoening van de bijdragen, ook belang heeft bij de executie, omdat zij daardoor wordt bevrijd van een lid dat hardnekkig weigert zijn bijdragen te voldoen.

mr. J.A. (Anne) Vermeulen

In die casus werd een VvE – nadat zij een appartementsrecht van een van haar niet-betalende leden had geveild – door de bank aansprakelijk gesteld voor het verschil tussen de veilingopbrengst en de (veel hogere) hypothecaire geldlening. Zowel de rechtbank in eerste aanleg als het Hof waren van oordeel dat de VvE niet aansprakelijk was. De VvE beschikte immers over een vonnis op de appartementseigenaar en was in beginsel gerechtigd tot executieverkoop over te gaan. Het Hof was daarbij van oordeel dat de VvE zonder concreet uitzicht op een normale verkoop of op een aanzienlijke toename van de opbrengstkansen, niet langer hoefde te wachten op voor de bank gunstiger opbrengsttijden. ■

Dit arrest van het Hof Amsterdam is in lijn met een eerder arrest van het Hof Arnhem uit 2008.

Conclusie Zeker in deze tijden van economische crisis zal een VvE te maken kunnen krijgen met niet-betalende eigenaren. In het uiterste geval zal de VvE daarbij tot een executieveiling kunnen overgaan. Daarbij zal de VvE steeds vaker te maken krijgen met banken die hogere hypothecaire geldleningen hebben verstrekt dan de executiewaarde van het appartementsrecht. Banken zullen dan niet snel bereid zijn het appartementsrecht van hun klant te veilen. Dit betekent echter niet dat de VvE lijdzaam hoeft toe te zien dat een van haar leden de maandelijkse bijdragen niet betaalt. Indien zij de vereiste voortvarendheid en zorgvuldigheid in acht neemt, kan de VvE uiteindelijk tot veiling van het appartementsrecht over gaan en via die weg tot de incassering van haar vordering komen. We helpen u daar graag bij!

L o k a Liften

Liftonderhoud Liftonderhoud bij Lokaliften berust op kwaliteit met een hoofdletter K. Kwaliteit niet alleen op het gebied van techniek maar ook op het gebied van communicatie, advies en facturatie.

Oog voor detail Hoogstaand onderhoud Direct contact met uw monteur Zeer gunstige prijs/kwaliteit verhouding VCA gecertificeerd Merkonafhankelijk 24 uur service Eerlijk en betrouwbaar

Door onze merkonafhankelijkheid bent u altijd verzekerd van een eerlijk advies en iemand die met u meedenkt op het gebied van techniek, bouwkunde en nanciën. Lokaliften kan u veel werk uit handen nemen zodat u zich geen zorgen hoeft te

Lokaliften BV Laan van Waalhaven 99 2497 GK DEN HAAG 070-4144104 www.lokaliften.nl [email protected]

Waar anderen stoppen gaan WIJ verder

LB33_Lokaliften_190 x 130.indd 1 LB41_Lokaliften_190

maken over uw liftinstallatie en alle aspecten die zich daarbij voordoen. Lokaliften werkt niet met prestatie contracten en is van mening dat je voor onderhoud de tijd moet nemen, dan volgt de prestatie vanzelf. Pro teer nu! Wij garanderen u 15 % minder kosten voor onderhoud aan uw liftinstallatie. Neem contact met ons op en verbaas u over wat wij voor u besparen.

Vraag informatie aan via [email protected] of bel met 070-4144104

15-12-2008 12:02:57 30-03-2009 10:48:00


VvEDeRechter

Van dat dak af! Een eigenaar legt een daktuin en -terras aan op het gemeenschappelijke dak en verkoopt vervolgens het appartementsrecht inclusief het dakterras aan een nieuwe eigenaar, die het appartement in gebruik geeft aan een ander. Nadien ontstaan lekkages die schade toebrengen aan het onder het dakterras gelegen appartementsrecht, waarin onder meer een ING-kantoor is gevestigd. De eigenaar van dat appartementsrecht voert noodreparaties uit. De eigenaar van het appartement met dakterras wordt door de eigenaar van het ondergelegen appartement voor de rechter gedaagd in verband met lekkages die - mogelijk - veroorzaakt zijn door het door de vorige eigenaar aangelegde dakterras.

V

oor een gebruik van het dak als privé-dakterras geldt dat dit in casu niet is toegestaan, tenzij de vergadering van eigenaren daar toestemming voor heeft verleend. De rechter geeft aan dat het niet voldoende is dat een persoon - die enige functie vervult binnen de VvE - is komen kijken en goedkeuring heeft verleend voor het dakterras aan de vorige eigenaar, zoals gedaagde aanvoert. Deze toestemming moet namelijk door de vergadering verleend worden met een volstrekte meerderheid der stemmen. Nu deze toestemming niet door de vergadering is verleend, ligt het dakterras er onrechtmatig. Gedaagde is van mening dat - nu zij het appartement met dakterras gekocht heeft - het ontbreken van de vereiste toestemming haar niet verweten kan worden. De rechter geeft aan dat het feit dat zij het appartement met (onrechtmatig aangelegd) dakterras gekocht heeft, een zaak is tussen haar en de vorige eigenaar. Eiseres is daaraan niet gebonden en kan zich jegens gedaagde beroepen op het ontbreken van de vereiste toestemming.

Verplichtingen Voorts geeft gedaagde aan dat zij niet zelf woont in haar appartement, maar dat zij het aan een ander in gebruik heeft gegeven. Zij is van mening dat zij daarom niet aangesproken kan worden op het gebruik van het dakterras. De rechter geeft eiseres gelijk in haar stelling dat, indien de gebruiker enige verplichting

uit het splitsingsreglement schendt, naast de gebruiker ook de eigenaar op die schending is aan te spreken, omdat de eigenaar altijd verantwoordelijk blijft voor de naleving van de verplichtingen uit het reglement. De rechter veroordeelt gedaagde om het dak in de oorspronkelijke staat terug te brengen, omdat het dakterras onrechtmatig is aangelegd. Indien na 30 dagen nog steeds niet is voldaan aan het vonnis, verleent de rechtbank een machtiging aan eiseres om op kosten van gedaagde het dakterras te verwijderen en het dak te herstellen. Bij de aanleg van het dakterras is door graafwerkzaamheden schade toegebracht aan de dakbedekking, blijkt uit een rapport van eiseres. Gedaagde verweert zich met de niet nader onderbouwde stelling dat het dak al jaren in slechte staat is. Omdat deze stelling van gedaagde niet nader uitgewerkt is, gaat de rechter uit van de juistheid van het betoog van eiseres. Daarmee komt in deze procedure vast te staan dat de lekkages een direct gevolg zijn van de aanleg van het dakterras. Gedaagde dient de schade die eiseres heeft geleden door de lekkages te vergoeden. Tevens wordt gedaagde veroordeeld in de kosten van het geding.

eigenaren hun instemming daarmee betuigen, omdat zij hun recht op medegebruik van dat gemeenschappelijk deel afstaan aan de desbetreffende aanvrager. Dit geldt met name in geval van het in gebruik geven van een deel van het gemeenschappelijk dak ten behoeve van het aanleggen van een dakterras. Het is enigszins verrassend dat de kantonrechter in deze zaak aanneemt dat daarvoor niet meer dan een volstrekte meerderheid benodigd is. Voor de uitkomst van deze zaak maakt dat geen verschil, want er is geen toestemming verleend en het dakterras dient hoe dan ook verwijderd te worden. Van belang bij het aanschaffen van een appartementsrecht waarbij tevens een dakterras behoort is, zo blijkt uit deze uitspraak maar eens te meer, dat niet alleen gekeken wordt naar de ligging van het appartement en de aangebrachte voorzieningen, maar dat ook nagevraagd wordt of het dakterras wel rechtmatig en met toestemming van de VvE is aangelegd. Zonder toestemming van de VvE en/of instemming van de overige eigenaren mag een gemeenschappelijk gedeelte niet in exclusief gebruik genomen worden door een eigenaar! ■

Tot slot

Mr. K.J. Schuurs Juridische Dienst VvE Belang

Over het algemeen wordt aangenomen, op basis van jurisprudentie, dat het in exclusief gebruik geven van een deel van een gemeenschappelijk gedeelte alleen mogelijk is als alle

Naar aanleiding van ECLI:NL:RBROT:2013:CA1486, Rechtbank Rotterdam, 3-4-2013

bo www .a

919 2 0

IN S P E

CT E R E

R N Vo o

2 3 5

10 9

4

Ab om a b v Ma xwe llstr aat 49 a

2 2 2014 6

m a .N L

11

V

0 318 -6

V H E ID S I G N ET

1

L IG

12

EI

7

8

Liftveiligheid op niveau.

6716 B X Ede Postb us 14 1 6710 B C Ed e T F

0318 69192 0 0318 691921 info@ a b oma .nl www.a b oma .nl

DUURZAAM BOUWEN AAN VEILIGHEID EN KWALITEIT.

adv_Aboma_VvE_Belang.indd 1

20-02-13 10:42

Zorgeloos comfort n n n n

Optimaal comfort Maximale betrouwbaarheid Innovatief en gebruiksvriendelijk Hoge prestaties, laag energieverbruik

Remeha ontwikkelt en produceert onder meer cv-ketels, slimme thermostaten en duurzame (zonne)boilers. Innovatieve en energiezuinige oplossingen die optimaal comfort en maximale betrouwbaarheid bieden. Remeha is een vertrouwd Nederlands merk met 75 jaar historie. Meer informatie over Remeha? Scan de QR-code met uw smartphone of ga naar remeha.nl


Column

door Mr Aniel Autar, Kooijman Lambert Notarissen, Rotterdam

Meer geven kost minder

Schenken aan woningbezitters wordt goedkoper Op Prinsjesdag kondigde het kabinet de maatregelen aan die Nederland uit de economische crisis moeten helpen. Ofschoon alle in’s en out’s nog niet bekend zijn, verzocht de redactie van VvE Belang mij in deze column aandacht aan de voorstellen te besteden. Uiteraard kom ik aan die wens tegemoet.

Er was eens … een neef Het begon als een sprookje. Mijn neef Bobby, die als jurist is verbonden aan de Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH), leest trouw mijn columns in VvE Magazine. In mei 2013 belde hij mij met de vraag of ik een gastcolumn wilde schrijven in Eigen Huis Magazine, het blad van de VEH. Toen ik het rijtje van indrukwekkende namen las van degenen die mij voorgingen, besefte ik dat op mijn schouders een zware taak rustte. Ik wilde graag een column schrijven waar Bobby trots op zou zijn, en besloot mijn column te wijden aan mijn oplossing voor de crisis waarin wij thans verkeren. Begin juli werd mijn column gepubliceerd; kort gezegd betoogde ik dat de regering het schenken om een eigen woning aan te schaffen of energiezuiniger te maken, zou moeten stimuleren. Ik riep de regering op het plafond voor het van schenkbelasting vrijgestelde bedrag tijdelijk weg te nemen. Mijn idee sloeg in als een bom. De Financiële Telegraaf, RTLZ en andere media besteedden op 4 juli en de dagen daarna aandacht aan mijn oproep aan de regering. Op 27 augustus liet de regering weten dat zij de vrijstelling voor schenkingen van ouders aan kinderen tijdelijk wilde ophogen naar e 100.000. In mijn commentaar in de Telegraaf en bij RTLZ reageerde ik teleurgesteld. Ik vond het jammer dat de regering dit voordeeltje uitsluitend aan de eigen kinderen wilde gunnen.

Verruiming vrijstelling schenkbelasting Tot voor kort gold een grote vrijstelling voor een schenking door ouders aan een kind tussen 18 en 40 jaar. Ouders mochten in die periode eenmalig een geldbedrag van e 24.676 aan hun kind schenken. Zij mochten dit bedrag verhogen naar e 51.407 mits de verhoging door hun kind zou worden gebruikt voor de aanschaf, verbetering of instandhouding van de eigen woning en/of voor de aflossing van een eigenwoningschuld. Op 17 september (Prinsjesdag én de 20e verjaardag van Alisha, mijn dochter) kreeg ik een cadeau van onze regering: veel van mijn verlangens worden omgezet in wetgeving. Als kers op de taart besloot de regering bovendien dat de nieuwe regels niet pas op 1 januari 2014, maar reeds op 1 oktober 2013 in werking zouden treden. Wat is de situatie vanaf die datum? In de eerste plaats wordt de hoogte van de vrijstelling tijdelijk (namelijk van 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015) verruimd van het huidige bedrag van de vrijstelling van e 51.407 tot e 100.000. Eveneens is tijdelijk (van 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015) de beperking vervallen dat de schenking moet zijn gedaan door een ouder aan zijn kind tussen 18 en 40 jaar. Dit betekent dat van 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015 iedereen van een familielid of van een derde vrij van

schenkbelasting een schenking mag ontvangen van maximaal e 100.000, mits deze wordt aangewend voor de eigen woning. Ten tijde van het schrijven van deze column is het nog niet duidelijk of je ook van meerdere personen een belastingvrije schenking van e 100.000 kunt ontvangen. Tot slot is de vrijstelling met ingang van 1 oktober 2013 zodanig uitgebreid dat ook een schenking die is bestemd voor de aflossing van een restschuld onder de faciliteit wordt gebracht. Deze laatste verruiming is niet tijdelijk van aard maar structureel. Op het moment dat ik deze column schrijf, is de tekst van de wet niet voor handen. Het ligt voor de hand om aan te nemen dat de wet ook anti-misbruikbepalingen zal hebben. Om die reden is het raadzaam een gespecialiseerde notaris te raadplegen als u van de nieuwe wettelijke regeling wilt profiteren. Zo bent u ervan verzekerd dat meer geven minder kost. Gegevens ontleend aan Informatieblad: ‘Verruiming vrijstelling schenkbelasting’ van het Ministerie van Financiën. ■

Mr. Aniel Autar is notaris te Rotterdam, voorzitter van de EPN (vereniging van in estate planning gespecialiseerde notarissen) en docent aan een aantal opleidingsinstituten. Volg hem op twitter via @anielautar

OntzOrgen! SKW-Gecertificeerd VvE-Beheerder

Holevoetplein 299, 3925 CA - Postbus 74, 3925 ZH Scherpenzeel Te l . 0 3 3 -2778 5 42 - o f f i c e @ i n t r e m a . n l - w w w. i n t r e m a . n l

www.inzicht-vvebeheer.nl Uw vereniging is verzekerd van totale zorg

Een vast contactpersoon voor uw vereniging

Met Inzicht geen verborgen kosten voor uw vereniging

VvE Beheer

Intrema is gecertificeerd volgens NEN-EN-ISO 9001: 2008 voor het ontwikkelen, doen uitvoeren en begeleiden van onderhoudsplannen voor woongebouwen en het ondersteunen daarin van - besturen van - Verenigingen van Eigenaren. Tevens heeft Intrema een productcertificaat op basis van BRL 5016, afgegeven door SKW Certificatie en mag zich op vaktechnisch gebied gecertificeerd beheerder noemen. De garantie voor een optimaal resultaat!

Inzicht

Intrema ontwikkelt, begeleidt en regelt de uitvoering van onderhoudsplannen voor woongebouwen en ondersteunt úw Vereniging van Eigenaren.

Bosscheweg 135 5282 WV te Boxtel Tel: 0411 - 686136 www.ibotec.nl [email protected]

SKW-Gecertificeerd Beheer met passie voor het vak! VvE-Beheerder Beheer is altijd inclusief het

open 135 bijstellen van een meerjaren Bosscheweg onderhoudsplanning 5282 WV te Boxtel Tel: 0411 - Zonder 686136 Inzicht geen resultaat! www.ibotec.nl Vlaardingweg 4 [email protected] T. 010-8440764 3044 CK Rotterdam

Groen op hoog niveau Adv. Intrema 2013-01.indd 1

02-07-13 13:24

Groepsactiviteiten Terreininrichting Bestrating en Riolering

Vestigingen in de regio's Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. T (020) 667 77 77 E [email protected]

Binnenbeplanting

XS Vv keld teme VvE XS Vv € 103 XS Vv een a Wij z Neem

Boomverzorging Daktuinen en Vegetatiedaken

Rijssenbeek Advocaten behoort tot de top op het gebied van appartementsrecht. In dat kader verleent Rijssenbeek Advocaten ook juridische bijstand ten behoeve van

Onderhoud en Beheer Design & Construct

incasso van voorschot- en /of definitieve bijdragen en overige vorderingen op leden van de vve op basis van no cure no pay Bel 026 443 42 49 of schrijf naar Rijssenbeek Advocaten t.a.v. Incasso Afdeling Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem [email protected]

www.rijssenbeek.nl Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54

www.vandertolbv.nl

www.ADVI.nl De Appartementsrecht 040 Specialist - 253 55 73

84864 Vdt adv.tbv. VVE magazine 87x62mm .indd 1

03-05-11 09:44

Rijssenbeek Advocaten de top Uw partner inbehoort VVEtotBeheer

op het gebied van het appartementsrecht. Vraag een gratis offerte aan via www.advi.nl In dat kader verleent Rijssenbeek Advocaten ook juridische bijstand ten behoeve van INCASSO VAN VOORSCHOT- EN/OF DEFINITIEVE BIJDRAGEN EN OVERIGE VORDERINGEN OP LEDEN VAN DE VVE

op basis van

Stich tel:

● ● ● ● ●

Cooperation

ERKEND BEVEILIGINGSBEDRIJF

Installatie en levering van: • Comelit en Golmar intercom-en

LED PLʼs & PAR lampen T5 inlegarmaturen Eco-TL (T8-T5) adapters Hoogfrequente eco-TLʼs IP65 spat-waterdichte LED en T5 TL armaturen ● Ledplaten ● Downlighters ● Zonnepanelen

Energie besparen moeilijk?

video-intercomsystemen.

Bortly maakt het eenvoudig!

• Toegangstechniek voor minder validen zoals het ombouwen van draaideuren naar automatische draaideuren en contactloze toegangscontrole.

Erkend leverancier van: • Dorma en KABA draaideurautomaten. Ook leverancier van: • KABA Legic electronische programmeerbare cilinders, KABA Legic toegangscontrole, sluitsystemen en vluchtdeurtechniek. vend Vraag vrijblij

prijsopgave

Industrieweg 113, 3044 AS Rotterdam

Tel. 010 - 415 44 44

www.sleutel-slotenhuis.nl

50% tot 90% energiebesparing mogelijk!

www.bortly.nl/vve

email: [email protected]

VvEMagazine_89x133_fc_Sleutel_enSlotenhuis.indd 1

06-08-2008 13:39:28

Besturen en administreren van een VVE?

Complexiteit rangschikken wij graag voor u! Geef daarom de zorg voor uw Vereniging van Eigenaars in ons beheer...

REBO neemt uw VVE het werk uit handen Het beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering van administratieve taken, financieel beheer en groot en klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of OostNederland graag met raad en daad terzijde.

www.rebogroep.nl

• Bodenplaats 1 • 4330 AG Middelburg • tel 0118-434455 • fax 0118-434459 • [email protected] • www.ingridsinke.nl

[email protected]

Amersfoort Doetinchem (033) 450 26 60 (0314) 369 290

Laag Soeren (0313) 42 73 21


VvEFinancieren

Is een geldlening aan een VvE - om bijvoorbeeld achterstallig onderhoud weg te werken, of om energiebesparende maatregelen te treffen - juridisch toegestaan? Is het wenselijk dat een VvE geld leent? Wat zijn de risico’s voor de VvE, de eigenaren en de bank? Kan de VvE zekerheden stellen? Komen leningen aan de VvE al voor en wat zijn de haken en ogen? Dit zijn allemaal vragen die direct gesteld kunnen worden als het onderwerp van financiering aan de orde komt. Financiering aan de VvE is een weerbarstig onderwerp met voor- en tegenstanders. Toch is er steeds meer belangstelling voor het onderwerp. Dat is niet vreemd: steeds meer VvE’en hebben onvoldoende geld in kas om noodzakelijk onderhoud uit te voeren, of om gewenste energiebesparende maatregelen te laten uitvoeren, zoals dubbel glas of isolatie. Een geldlening kan dan soelaas bieden.

De VvE en financiering Door mr C.J.C.M. (Kees) Oomen en Carola Peters

D

e vraag naar een financiering voor een VvE ontstaat altijd vanuit de praktijk. In de gemeente Vlaardingen ontstond vorig jaar de vraag naar financieringen voor VvE’en om achterstallig onderhoud weg te werken en verduurzaming te realiseren. In samenwerking met corporaties had de gemeente de wijk Vlaardingen-West opgeknapt en daarbij kwam ook het particulier woningbezit, veelal in de vorm van appartementen, aan de orde. De meeste VvE’en hadden te weinig geld in kas om de gewenste ingrepen te kunnen betalen. Dat leidde tot de vraag om financiering van die VvE’en.

Onderzoek De situatie in Vlaardingen was voor Platform31 en de gemeente aanleiding om een onderzoek te laten doen naar alternatieve financieringsvormen voor VvE’en. VvE Belang en SVn waren co-financiers van het onderzoek, dat resulteerde in het rapport ‘Alternatieve financieringsvormen voor VvE’en’ (juni 2013). De afgelopen tijd zijn er meer publicaties verschenen over het onderwerp financiering voor VvE’en. U vindt er enkele in het kader onderaan pagina 32. Bij het schrijven van dit artikel is gebruik gemaakt van de genoemde publicaties. Natuurlijk speelt de financieringsvraag bij achterstallig onderhoud. Echter, de Rijksoverheid heeft in het Woonakkoord van 13 februari 2013 voorzien in een zogenaamd Revolverend Fonds. Vanuit dit fonds kunnen woningeigenaren en verhuurders een lening verkrijgen om energiebesparende maatregelen aan hun woning te treffen. Ook hier speelt de vraag of de VvE als rechtspersoon in aanmerking kan en moet komen voor een lening. De juridische mogelijkheden dienen dus inzichtelijk te zijn. Daarnaast spelen er vragen over de wenselijkheid en haal-

baarheid van zo’n lening. Daarom is het goed om eens nader te kijken naar de juridische kanten van een geldlening ten behoeve van een VvE.

Juridische aspecten van financiering Als we kijken naar de juridische aspecten, betekent dat in elk geval dat de vraag aan de orde komt of er belemmeringen zijn m.b.t. de wet, de goede zeden of de openbare orde. Ook mag er geen strijdigheid zijn met de splitsingsakte en/of de (Model)reglementen (statutaire beperkingen) en de redelijkheid en de billijkheid. Immers, als het besluit tot het aangaan van een geldleningovereenkomst in strijd zou zijn met de wet of de reglementen, dan kan dat besluit nietig of vernietigbaar zijn. Wat de wet betreft, dient de vraag gesteld te worden of de VvE op zich de vrijheid heeft een overeenkomst van geldlening (dus een rechtshandeling) aan te gaan. Met andere woorden: bestaat er in het Burgerlijk Wetboek een verbod voor de VvE om zo’n rechtshandeling te verrichten. Een dergelijk verbod is er niet. Is er dan wellicht sprake van strijdigheid met de goede zeden of de openbare orde? Bij deze toets gaat het om de vraag of de inhoud of de strekking van het sluiten van een financieringsovereenkomst door een VvE strijd oplevert met de wet. Bij deze toets komt het verplichte reservefonds in beeld. Is de overeenkomst van geldlening inhoudelijk in strijd met de inmiddels wettelijke verplichting voor de VvE over een reservefonds te beschikken? Hierover wordt verschillend gedacht. De wetgever had immers de bedoeling dat de VvE zou sparen voor grootonderhoud; niet dat ze zou lenen. Anderzijds kan niet gezegd worden dat het sluiten van een geldleningovereen-


komst leidt tot een verboden prestatie. Strijd met de goede zeden of de openbare orde is dus niet aannemelijk.

Modelreglementen Wordt met het aangaan van een geldleningovereenkomst het doel van de VvE niet overschreden? In feite zal hier van geval tot geval naar de tekst van de doelomschrijving moeten worden gekeken. Als het doel ruim is omschreven met termen zoals ‘behartigen van gemeenschappelijke belangen’, kan het aangaan van een financiering ten behoeve van onderhoud daar al snel ondergebracht worden. Dan de vraag of er beperkingen liggen in de verschillende (Model)reglementen. Over de vraag of de VvE op basis van de Modelreglementen een financieringsovereenkomst mag sluiten, wordt verschillend gedacht. De modelreglementen 1973, 1983 en 1992 kennen allemaal een verbod op het aangaan van een langlopende regelmatig terugkerende verplichting (langer dan 12 maanden).

Andere schrijvers zijn echter van mening dat het aangaan van een meerjarige financiering niet is op te vatten als normaal beheer of onderhoud. Dat betekent niet dat het niet mogelijk zou zijn om een meerjarige financieringsovereenkomst te sluiten. De ALV moet daar dan toe besluiten voor zover het reglement dat toestaat. De drie genoemde Modelreglementen bieden die mogelijkheid voor de ALV. Als deze bevoegdheid uitdrukkelijk uitgesloten is in het reglement, dan moet eerst het reglement aangepast worden. Modelreglement 2006 kent nog een bepaling waarin staat dat de besluiten tot het voeren van onderhoud alleen kunnen worden uitgevoerd als er voldoende geld in kas is (art. 52 lid 7). Dus eerst sparen, dan pas onderhoud uitvoeren. Hierin kan een beperking gelezen worden om een financieringsovereenkomst aan te gaan. Anderzijds kan men betogen dat met een externe financiering de middelen in kas zijn en dat er dus onderhoud uitgevoerd kan worden.

Redelijkheid en billijkheid Modelreglement 2006 kent een dergelijk verbod niet. Echter: de reglementen ’73, ’83 en ’92 kennen een uitzondering op het genoemde verbod van een langlopende verplichting. Indien een dergelijke verplichting namelijk verband houdt met onderhoud of beheer, is het wél toegestaan langlopende verplichtingen aan te gaan.

‘Normaal beheer’ Prof. mr. A.A. van Velten - een autoriteit met betrekking tot het appartementsrecht - is van mening dat de tekst van de reglementen voldoende aanknopingspunten biedt om de VvE in staat te stellen een overeenkomst te sluiten met een langlopende regelmatig terugkerende verplichting, zoals een geldleningsovereenkomst. Van Velten is van mening dat de geldleningsovereenkomst ten behoeve van groot (achterstallig) onderhoud gezien moet worden als een daad van normaal beheer.

De norm van de redelijkheid en billijkheid is belangrijk binnen het appartementsrecht, want deze norm beheerst de rechtsverhouding tussen o.a. de leden van de VvE. In feite vindt bij de toets naar redelijkheid en billijkheid een belangenafweging plaats, waarbij beoordeeld wordt of belangen van personen binnen de VvE worden geschaad. Daarbij worden o.a. de volgende elementen getoetst: misbruik van macht door de meerderheid en willekeur en misbruik van bevoegdheid. Een deel van de eigenaren zal belang hebben bij een financiering, omdat dit de weg vrijmaakt voor noodzakelijk onderhoud. Andere eigenaren hebben wellicht geen financieringsbehoefte. Financiering brengt automatisch een verzwaring van de lasten met zich mee (rente en aflossing). Dat is een nadeel voor de eigenaren die geen financieringsbehoefte hebben. In de belangenafweging kan het dus betekenen dat de rechter het nadeel van sommige eigenaren zwaarder laat wegen. Dan is er een spanningsveld: als het onderhoud niet wordt uitgevoerd, heeft dat mogelijk grote consequenties voor de waarde van het appartement, de uitstraling en zelfs de veiligheid. Kortom: er zijn vanuit weten regelgeving haken en ogen bij het aangaan van een financieringsovereenkomst door een VvE.


VvEFinancieren Onmogelijk is het niet, maar in elk individueel geval moet worden bezien wat de haalbaarheid is. Daarbij is van belang wat opgenomen is in de akte en het reglement; wat de concrete onderhoudsstatus van het desbetreffende complex is; hoe en hoelang er gereserveerd wordt in het reservefonds en hoe het staat met de financieringsbehoefte van de individuele eigenaren. Overigens blijkt in de praktijk dat er heel wat VvE’en een lening hebben afgesloten. Heel vaak betreft het dan een lening via de Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn).

Hoofdelijke aansprakelijkheid Wat zijn de gevolgen voor een individuele eigenaar als de VvE een geldleningsovereenkomst aangaat? Eigenaren hebben een bijdrageverplichting op grond van de wet en de splitsingsakte. Deze bijdrageplicht is afhankelijk van de zogenaamde breukdelen uit de akte. De bijdrageplicht van de individuele eigenaar geldt ook voor de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaren. Er is sprake van een interne werking (tegenover de gezamenlijke eigenaren en de vereniging) en een externe werking (tegenover externe partijen/schuldeisers). Voor de eigenaar is de externe werking beperkt tot de hoogte van zijn breukdeel in de vordering, voor zover er sprake is van een deelbare vordering. Een geldvordering is doorgaans een deelbare vordering. Als een lening is aangegaan voor het verrichten van onderhoud, kan in beginsel worden aangenomen dat de rente en aflossing behoren tot de gemeenschappelijke kosten van de gezamenlijke eigenaren. In het geval van een geldleningsovereenkomst met een bank zijn de eigenaren samen met de VvE hoofdelijk verbonden voor die schuld. Het gaat dan om degenen die eigenaar waren ten tijde van het aangaan van de schuld. In beginsel is de hoofdelijke aansprakelijkheid van de eigenaren beperkt tot hun breukdeel. Overigens blijft de eigenaar, ook nadat hij zijn appartementsrecht verkocht heeft, hoofdelijk aan de schuld verbonden tegenover de bank. Hieruit blijkt dat het aangaan van een financiering een lastig punt is tussen de eigenaren onderling. Om financiering daadwerkelijk mogelijk te maken, zal er in termen van voorwaarden ruimte moeten komen voor eigenaren die geen financieringsbehoefte hebben (en dus niet mee willen doen) en voor eigenaren die hun appartementsrecht verkopen nadat de financiering is gerealiseerd.

beheer en onderhoud dan het financieren van energiebesparende maatregelen. Dat kan dus betekenen dat een financiering voor energiebesparende maatregelen juridisch minder of niet haalbaar is. Dat is onwenselijk met de komst van het Revolverend Fonds Energiebesparende maatregelen. Het treffen van energiebesparende maatregelen leidt veelal tot lagere maandlasten, waarmee de financiering weer aantrekkelijker is en beter betaalbaar. Bovendien zijn de ingrepen wenselijk en noodzakelijk voor het waardebehoud van de woning en voor het behalen van klimaatdoelstellingen voor de Rijksoverheid. VvE Belang pleit dan ook voor het treffen van voorzieningen zodat een duurzaamheidslening ook mogelijk is.

Aanbevelingen Met N.F. van Est zijn wij wel van mening dat er enkele zaken goed geregeld moeten worden. Daarmee onderstrepen wij de aanbevelingen die hij in zijn scriptie heeft gedaan: De gevolgen van de nietigheid of de vernietigbaarheid van een besluit tot het aangaan van de financiering zijn groot. Daarom is het van belang dat voordat de VvE daadwerkelijk een financieringsovereenkomst aangaat - goed gecontroleerd wordt of de regelgeving in het concrete geval van de desbetreffende VvE zich niet tegen het aangaan van een financiering of een langlopende regelmatig terugkerende verplichting verzet. Ook moet de noodzakelijke belangenafweging goed vastgelegd worden in het kader van de toets van de redelijkheid en de billijkheid. De leningovereenkomst moet verleden worden door middel van een authentieke notariële akte. Deze toets kan bijvoorbeeld door het notariaat uitgevoerd worden. Voor de eigenaar die geen financieringsbehoefte heeft, omdat hij over voldoende eigen middelen beschikt en voor de verkopende eigenaar moet een voorziening getroffen worden. In beide gevallen dient deze eigenaar niet (langer) hoofdelijk aansprakelijk te zijn voor de schuld. Dit lijkt ons een belangrijke voorwaarde om financiering voor de VvE meer bereikbaar te maken. Financiering aan de VvE is een onderwerp met veel facetten. Niet alle facetten zijn aan de orde geweest, omdat dat hier te ver gaat. De publicaties waarnaar verwezen wordt, gaan uitvoeriger in op andere facetten, zoals het stellen van zekerheden.

Wel of niet financieren? Stichting VvE Belang is van mening dat een VvE in principe een geldleningsovereenkomst moet kunnen aangaan. Financiering is een (eigentijds) middel om bepaalde zaken te realiseren die niet met eigen middelen betaald kunnen worden. Dat geldt zeker voor achterstallig en daardoor noodzakelijk onderhoud. Maar we staan ook positief tegenover een financiering van energiebesparende maatregelen. Er is wel een onderscheid tussen beide vormen van financiering. De financiering voor het verrichten van achterstallig onderhoud ligt veel dichter tegen `normaal`

Platform31, Alternatieve financieringsvormen voor VvE’en, Den Haag, onderzoeksrapport van juni 2013, www.platform31.nl N.F. van Est, Financiering en beheer van Verenigingen van Eigenaars, Masterscriptie aan de Universiteit van Utrecht, juni 2013, www.vverecht.nl Th. Lourens-Nicolai, Financiering van onderhoud door vereniging van eigenaars, Vastgoedrecht, 2013-4, p. 126-127 A.A. van Velten, Financiering van VvE‘ s voor de bekostiging van achterstallig onderhoud, VvE Magazine, augustus 2009 R.P.M. de Laat, Groot onderhoud: niet gespaard dan geleend?, VvE Magazine februari 2009


De VvE: debiteur met prima betalingsgedrag Banken denken dat het risico van een lening aan een VvE erg hoog is. Daarom schrikken ze ervoor terug om een VvE een lening te geven. Die vrees is onterecht: alle 191 leningen die door de Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) aan VvE’en zijn verstrekt, zijn keurig afbetaald. Banken zouden een VvE niet moeten zien als een partij zonder onderpand, maar als een debiteur die een prima betalingsgedrag vertoont.

Dat staat in het rapport ‘Alternatieve financieringsvormen voor VvE’en’ dat in juni jl. uitkwam bij Platform 31. In het rapport staan de uitslagen van een onderzoek dat is uitgevoerd door Companen in opdracht van Platform31, de gemeente Vlaardingen, SVn en VvE Belang. In Vlaardingen zijn goede ervaringen opgedaan met leningen aan VvE’en, vertelt wethouder Hans Versluijs: “Niet alleen wordt het achterstallig onderhoud weggewerkt en verbetert de uitstraling van de woningen; ook zie je volop investeringen in duurzaamheid, raken VvE’en weer actief en verbetert de leefbaarheid van de wijk zienderogen. Onze mogelijkheden als gemeente zijn beperkt en het zou goed zijn als banken hierin actiever worden.” Maar dat gebeurt dus niet. VvE’en die een lening nodig hebben, kunnen nog steeds een beroep doen op een SVnlening; tenminste als hun gemeente is aangesloten bij die stichting. Die gemeenten die zijn aangesloten bij SVn, kunnen VvE’en helpen met laagrentende leningen. Dat gebeurt wél, maar door bezuinigingen kunnen gemeenten en SVn steeds minder doen. Banken De ASN Bank wil graag leningen aan VvE’en verstrekken, maar dan moet het wel gaan om duurzaamheidsmaatregelen. Voor woningverbetering zijn de leningen niet beschikbaar. In mei 2012 stond in VvE Magazine een oproep van de ASN Bank: VvE’en konden zich melden als ze een lening wilden voor het nemen van duurzaamheidsmaatregelen. De respons was gering, en dat heeft waarschijnlijk alles te maken met de voorwaarden van de bank. Zo moet het minimaal om een krediet van 1 miljoen euro gaan. Dat de

VvE goed moet worden beheerd en dat het betalingsgedrag van de leden goed moet zijn, spreekt vanzelf. Voordeel van het krediet is dat de rente aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting van de individuele leden. De Rabobank is regelmatig in het nieuws omdat regionale vestigingen van de bank betrokken zijn bij de financiering van grootonderhoud en van duurzaamheidsmaatregelen, ook bij VvE’en. Dat geldt bijvoorbeeld voor de Rabobank Amersfoort. Echter: de bank stelt als voorwaarde dat minimaal 70 procent van het krediet wordt geborgd door de overheid. Provincies die recent hun energiebedrijven hebben verkocht, kunnen aan die eis voldoen. Waar dat niet het geval is, is borgstelling door de overheid veel lastiger. De ABN AMRO Bank is huiverig voor het verstrekken van leningen aan VvE’en. Bij ING wordt niet geregistreerd of er leningen aan VvE’en zijn verstrekt. “Nauwelijks risico” Richard Luigjes, ontwikkelingsmanager bij SVn: “In feite is er geen enkele belemmering om een lening te verstrekken aan een VvE. Wij hebben in totaal ruim 30 miljoen euro aan kredieten verstrekt aan 191 VvE’en. Alle leningen zijn keurig afgelost; er waren nauwelijks achterstanden in betaling. Het risico voor de bank is heel klein, want de lening moet hoe dan ook worden terugbetaald, Net als bij andere verplichtingen zijn alle individuele leden aansprakelijk als er niet wordt betaald, Financiering van grootonderhoud is noodzakelijk, want er zijn heel veel VvE’en die kampen met achterstallig onderhoud en/of die duurzaamheids-

maatregelen willen treffen. En de bank hoeft de lening ook niet te verstrekken tegen een lage rente: wij pleiten juist voor marktconforme tarieven. Dat moet voor de bank toch interessant zijn: duizenden VvE’en die een lening afsluiten! Wij zij momenteel dan ook in gesprek met enkele Rabobankvestigingen om te bezien welke mogelijkheden er zijn.” Zekerheid en risico VvE’en kunnen een lening aangaan; de rente en aflossing worden voldaan uit de bijdragen van de leden. Die zijn allemaal hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling: er is sprake van een ondeelbare schuld. Bij eventuele tekorten moeten de leden die zelf aanvullen. Dat kan een belemmering zijn om akkoord te gaan met het voorstel om een lening af te sluiten: alle leden moeten immers bijpassen als er leden zijn die niet aan hun verplichtingen voldoen. Het risico voor de financier is heel klein: die kan terugvallen op de kas van de VvE én op het vermogen van de individuele eigenaren. Het argument dat VvE’en niet staan te trappelen om een besluit te nemen dat mogelijk nadelig uitpakt voor goedbetalende leden, wijst Luigjes van de hand. “Dat geldt voor alle verplichtingen die de VvE op zich neemt. En als het appartementengebouw slecht bekend staat in verband met achterstallig onderhoud, kost dat ook geld!” Luigjes hoopt dat de banken het signaal zullen oppakken. “Wij willen daarbij graag de aanjaagfunctie vervullen. Dat is altijd al onze taak geweest.”


VvEVerzekeringen

Laatste groet: dank voor de vele reacties en veel woonplezier in uw appartement! Mr. M.W. Klumper, senior accountmanager bij Centraal Beheer Achmea, gaat in 2014 met pensioen. De afgelopen 13 jaar schreef hij in iedere editie van VvE Magazine een bijdrage over verzekeringen en woonschaden. En over de noodzaak om risico’s af te dekken.

“I

k werkte met plezier mee aan het magazine, omdat het informatie geeft waar appartementseigenaren wat mee kunnen. De situatie wordt inmiddels beter, maar ik signaleer dat over het algemeen Nederlanders weinig bekend zijn met de rechten en verplichtingen van VvE’en. Ik ben er om die reden dan ook voorstander van om in het voortgezet onderwijs aandacht te besteden aan een aantal aspecten waarmee je te maken krijgt als je een huis of appartement koopt. Maar ook als je een huis huurt.” Wat zijn de lichtpunten vergeleken met ruim een decennium terug? “VvE‘en en appartementseigenaren zijn nu positiever over het onderhoud van een gebouw. Ze zijn nu eerder bereid om het pand goed te onderhouden en aan te passen aan een prettige en een kostenbesparende woonomgeving. Achterstallig - en daardoor kostbaar - onderhoud komt steeds minder voor. Ik denk zeker dat de verplichting voor een VvE om op de begroting een aparte post op te nemen voor langjarig onderhoud, daarbij een goede rol heeft gespeeld.”

Is er de afgelopen jaren veel veranderd in VvE-land? “Toen ik mij begin deze eeuw op de VvE-materie stortte, was een van de eerste dingen die mij opvielen, dat er geen goede aansprakelijkheidsverzekering voor leden van een bestuur van een VvE was. Ook de ongevallenverzekering voor vrijwilligers die

activiteiten voor de VvE verrichten, bestond niet. Ik ben blij dat een groeiend aantal VvE’en inmiddels deze verzekeringen in hun portefeuille heeft. Dat is maar goed ook, want het aansprakelijkheidsrecht is de afgelopen jaren flink veranderd, zeg maar aangescherpt. Met gevolgen voor een VvE of een VvE-bestuurder. Een goed voorbeeld is veiligheid. Altijd is veiligheid uiteraard belangrijk, maar zeker als er op hoogte wordt gewerkt. De wetgeving en normen zijn aangescherpt en de slachtoffers worden nu beter beschermd. Dit kan betekenen dat de VvE of de verzekeraar van de VvE letselschaden moet vergoeden. Wanneer iemand arbeidsongeschikt raakt, kunnen deze schadebedragen hoog oplopen. De professionele uitvoerders willen geen financieel risico lopen en proberen dus de verantwoordelijkheid van dit soort werken zoveel mogelijk bij de VvE te leggen. Zij hanteren dan leveringsvoorwaarden waarin dit is geregeld. Zaak voor een VvE-bestuur is dus dat het elke offerte met leveringsvoorwaarden goed bestudeert voordat het de offerte ondertekent. Ik pleit ervoor dat alle VvE’en inkoopvoorwaarden gaan hanteren waarin de verantwoordelijkheden goed zijn vastgelegd.“

Nog één keer: waterschade “Ik heb tot slot nog eens door mijn bijdragen van de afgelopen jaren gebladerd. Een onderwerp waaraan

ik regelmatig aandacht besteedde, was waterschade. Niet zonder reden. Deze vorm van schade kwam en komt nog steeds veel voor, en hij heeft een grote impact. Vaak niet alleen voor de appartementseigenaar bij wie de schade ontstaat, maar ook niet zelden bij (onder)buren. Gelukkig zijn er VvE’en die stimuleren dat doucheruimten regelmatig een nieuwe kitlaag krijgen en dat men uitsluitend kranen met watersloten plaatst. Maar dat is lang niet voldoende. Alle waterleidingen en verbindingen hebben maar een bepaalde levensduur. Op tijd vervangen is dus belangrijk. Er wordt nog te weinig structureel onderzoek naar gedaan. In een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is geen bedrag gereserveerd voor vervangen van deze leidingen. Terwijl het vervangen vaak een flinke investering is! Mijn laatste advies is dan ook, gericht aan degenen die een MJOP maken, neem een aparte post op voor het vervangen van (water-)leidingen.”

Tot slot “Tot slot: dank voor de vele reacties die ik van u heb gekregen! Ik wens u een onbezorgd leven in uw appartement met veel woonplezier.” ■

Is uw VvE aangesloten bij VvE Belang en nog geen klant van Centraal Beheer Achmea? Vraag dan snel een offerte aan. Dat bespaart u veel tijd en uw VvE veel geld. Bel onze VvE-specialisten 055 - 579 81 15 of kijk op www.centraalbeheer.nl/vvebelang.

Valt het mee met uw VvE? De VvE. Het valt niet altijd mee met zoveel mensen en wensen. Terwijl een aantal zaken gewoon goed geregeld moet zijn. Heeft uw VvE alles op orde? U ontdekt het snel en simpel met de online preventiescan van Centraal Beheer Achmea. Beantwoord de 12 vragen en krijg direct zicht op wat er beter kan.

Doe even de preventiecheck op www.valthetmeemetdevve.nl Meer weten over de oplossingen van Centraal Beheer Achmea? Trek dan even aan de bel op 055 - 57 98 115.


VvERenovatie

Het Justuskwartier in Rotterdam, een ‘icoon van volkshuisvesting’ Opvallende combinatie van oorspronkelijke schoonheid en modern gemak Het Justus van Effencomplex in de Rotterdamse wijk Spangen gaat in alle opzichten met zijn tijd mee. Het complex, dat in 1922 werd opgeleverd, was de afgelopen jaren onderwerp van een omvangrijke renovatie, die werd uitgevoerd in opdracht van Woonstad Rotterdam. Om nieuwe bewoners te trekken, werd ook de naam geüpdatet tot ‘Justuskwartier’. Het Nationale Renovatieplatform was diep onder de indruk van dit ‘reveille van een vervallen monument’ en riep het complex uit tot winnaar van de Gulden Feniks in de categorie Renovatie. Op 4 juni jl. werd de prijs uitgereikt tijdens de vastgoedbeurs Provada.

D

e historie van het complex is boeiend. Die begon een kleine eeuw geleden: in 1918, toen zich grote maatschappelijke veranderingen voltrokken in ons land. De drinkwatervoorziening werd gemoderniseerd; elektriciteit kwam voor grote bevolkingsgroepen beschikbaar en er waren veel, heel veel woningen nodig. In deze tijd ontstond ‘Het Nieuwe Bouwen’, waarvan al enkele facetten zichtbaar zijn in het Justus van Effencomplex. Architect Michiel Brinkman is in dat verband een bekende naam: hij staat model voor de voortvarende aanpak van de gemeente Rotterdam in die tijd. De woningnood was groot in de Maasstad en Brinkman kreeg de opdracht om een flinke hoeveelheid woningen te ontwerpen voor ‘geschoolde arbeiders’. Probleempje: er was maar heel weinig ruimte beschikbaar. Om precies te zijn: bijna één hectare. De woningen mochten ook niet te klein zijn, want het moest aangenaam wonen zijn voor de toekomstige bewoners. Brinkman bedacht een fantastisch plan: hij tekende een fors woonblok met 273 woningen, verdeeld over twee woonlagen. In die tijd sprong vooral de verhoogde woonstraat in het oog. Het was de eerste galerij van Nederland en hij was breed genoeg voor de kar van de melkboer. Het Justus van Effencomplex kende voor die tijd heel moderne voorzieningen: er was een centraal badhuis,


maar er kwamen ook stortkokers voor afval en blokverwarming. Het commentaar was niet van de lucht. Vooral de galerij en de platte daken nodigden uit tot allerlei ongewenst gedrag, zo werd gevreesd. Die konden de bewoners gemakkelijk verleiden tot bandeloosheid! De gemeente Rotterdam zette door en vier jaar later konden de bewoners hun woningen betrekken.

‘Kakgeelen baksteen’ In de jaren tachtig voerde het gemeentelijk woningbedrijf, de toenmalige eigenaar en een van de voorlopers van de huidige stadscorporatie Woonstad Rotterdam, een niet al te succesvolle renovatie uit. Er kwamen enkele moderne voorzieningen, maar het uiterlijk van het complex werd ernstig aangetast. Zo werd de fraaie gele baksteen witgekeimd.

Bart van Vrouwerff (links) en Matray de Wit

Vooral de verhoogde woonstraat sprong in het oog; het was de eerste galerij in Nederland De wijk Spangen verpauperde en kampte met drugstoerisme en criminaliteit. Het leek logisch om het complex te slopen. Woonstad Rotterdam besloot anders: er werd fors geïnvesteerd in kwaliteit en het ‘icoon van volkshuisvesting’ werd in ere hersteld. Het aantal woningen werd - vooral door samenvoeging - teruggebracht tot 154. Voor het overgrote deel appartementen in diverse types, maar er zijn ook drie vierlaagse stadswoningen. De witte muren werden schoongespoten met fijn olivinezand, zodat de gele baksteen weer zichtbaar werd. Toen werd duidelijk dat het metselwerk in slechte staat verkeerde. Vele duizenden stenen moesten worden vervangen. Ook veel muurankers en ventilatieroosters bleken aan vervanging toe. De baksteen is vochtafwerend gemaakt in nauw overleg met Monumentenzorg. Het complex is flink nageïsoleerd en vocht van buiten moet dus worden tegengehouden. De kleuren vormden een verhaal apart, want de originele kleuren waren niet meer te bepalen. De vorige restauratie was daarvoor iets te grondig uitgevoerd. In een oud krantenartikel werd gesproken over ‘kakgeelen baksteen en poppenkastgroene deuren’. Wat ‘poppenkastgroen’ precies is, zal altijd wel onbekend blijven. Feit is dat de deuren van de woningen weer groen zijn. In Justus van Effen zijn moderne technieken toegepast om het comfort en de duurzaamheid te verhogen. Er is een systeem van warmte-koudeopslag (geplaatst in het voormalige badhuis) een warmtepomp en de witte dakbedekking is voorbereid op de installatie van zonnepanelen. Dan is de energierekening zeker wel laag? Matray de Wit-de Bruin, eigenaar van een vierkamerappartement: “Helaas niet. We moesten fors bijbetalen. Het is mooi dat er zulke geavanceerde technieken zijn gebruikt, maar dat zien we niet terug in de energierekening!”

Bezoek ons op de beurs! UW SPECIALIST IN LEIDINGRENOVATIE VAN: • lekkende of slechte standleidingen • rioleringsleidingen • rookgas- of ventilatie kanalen VOORDELEN: • geen haken breekwerk • binnen 24 uur gereed • realisatie volgens BRL 5216 • bochten mogelijk WERKWIJZE: • inharsen kous • aanbrengen liner • openfrezen aansluiting • renoveren aansluiting

WWW.VSRLEIDINGRENOVATIE.NL


Justus van Effen Alle straten en pleinen in de Rotterdamse wijk Spangen zijn vernoemd naar Nederlandse schrijvers en dichters. De schrijver Justus van Effen (1684-1735) had voor zijn tijd bijzonder verlichte denkbeelden. Die had hij ontdekt bij beroemdheden als Newton en Pope. Hij promoveerde op ‘Over de straf bij diefstal op heterdaad’, maar sleet zijn laatste dagen als commies bij het Magazijn voor Oorlog. In 1731 richtte hij het blad De Hollandsche Spectator op, in navolging van het Engelse blad The Spectator. Hierin schreef hij aanschouwelijke en moraliserende schetsen over de meest uiteenlopende onderwerpen van het Hollandse leven van zijn tijd. Hij bond de strijd aan met de schoonmaakwoede van de Nederlandse huisvrouw, de zucht naar titels, overdreven purisme, overmatig eten en drinken, chauvinisme en bekrompen provincialisme.

VvE Justuskwartier

Duidelijkheid voor bewoners

Het gerenoveerde complex werd opgeleverd in september 2012. Een aantal woningen is bestemd voor verkoop; de overige worden verhuurd. Het voornemen om het maximale aantal woningen te verkopen, is nog niet helemaal gerealiseerd, vertelt Bart van Vrouwerff, VvE-beheerder bij Woonstad Rotterdam.

Bart van Vrouwerff heeft al een groot aantal VvE’en opgestart en geactiveerd. Hij heeft dus de nodige ervaring opgedaan. “Wij zorgen ervoor dat we in een vroeg stadium betrokken raken bij de VvE”, zegt hij. “We beschikken over een vaste activeringsprocedure en we stellen al in een vroeg stadium een meerjarenonderhoudsplanning op. Dan weten de toekomstige bewoners direct waar ze aan toe zijn.

“Er zijn nu acht woningen verkocht”, zegt de beheerder. “De overige woningen zijn bijna allemaal verhuurd. De bewoners worden vooral aangetrokken door het dorpsgevoel, het besloten karakter van het complex. Dat komt vooral door het sfeervolle binnenterrein. Dat nodigt uit tot het maken van een praatje. Er zijn ook maar weinig bewoners die elkaar niet groeten.” Zijn woorden wordt kracht bijgezet door Matray de Wit. Hij is enkele dagen voor ons gesprek in het huwelijk getreden en wordt enthousiast gefeliciteerd door buurtbewoners. “We hebben ons vooraf verdiept in de wijk en in de ontwikkelingen die hier gaande zijn”, zegt hij. “Natuurlijk riep de naam Spangen bij ons geen positieve associaties op, maar je ziet dat de wijk enorm in opkomst is. We hebben zeker geen spijt van ons besluit om een appartement in Justus van Effen te kopen. Het is hier prettig wonen.” De Wit heeft ook de taak op zich genomen om het karakter van het complex in ere te houden. Dat houdt vooral in dat de bewoners zich aan de afspraken houden die vastgelegd zijn in het huishoudelijk reglement. Zo mag er bijvoorbeeld niets aan de gevels worden opgehangen. “Dat heeft de verstandhouding met enkele huurders verstoord, maar ik ben van mening dat je vanaf het begin moeite moet doen om het karakter van zo’n mooi complex te handhaven”, stelt De Wit. Hij erkent dat de VvE-beheerder het in dat opzicht niet gemakkelijk heeft: “Mensen zoeken altijd een ‘grijs gebied’ op, en het duurt soms lang als er stappen moeten worden gezet.”

Mijn advies voor andere corporaties is ook: neem zelf zitting in het VvE-bestuur en houd de splitsingsakte eenvoudig. Zorg ook voor een beperkt aantal verdeelsleutels. Dat schept aanzienlijk meer duidelijkheid. Bovendien kun je door deelname aan het bestuur snel anticiperen op allerlei vraagstukken omdat je volledig op de hoogte bent van alle facetten van het gebouw.” Het feit dat Justus van Effen een monument is, brengt wel wat beperkingen voor de bewoners met zich mee. “Dat hebben we allemaal vastgelegd in het huishoudelijk reglement, dat ook door huurders wordt ondertekend”, zegt Van Vrouwerff. “We zitten hier in een wijk die wordt bevolkt door mensen uit een groot aantal culturen; daarom moet je de zaken goed regelen. Zo zijn schotel-antennes bijvoorbeeld niet toegestaan in het complex. Maar er zijn meer zaken te regelen. Het complex is een kleine honderd jaar oud. De gevel is geïmpregneerd en we weten nog niet wat dat op den duur voor consequenties zal hebben. We gaan zeker nog wat dingen tegenkomen waarmee we niet direct rekening hebben kunnen houden. Het MJOP is gebaseerd op een onderhoudsperiode van 50 jaar, maar we voeren om de drie jaar een conditiemeting uit om te zien hoe het complex er werkelijk voor staat. Het Justuskwartier staat er weer fraai bij en dat willen we zo houden.” ■


VvEOnderhoud

Onderhoud van installaties: beleid gevraagd van de VvE én van installateurs en leveranciers! Nodig de installateur eens uit op uw Algemene Ledenvergadering! Goed, veilig en prettig wonen in uw appartement heeft veel te maken met de kwaliteit van de installaties in uw woning. Een snelle opwarmtijd van uw cv-installatie, goede ventilatie, voorkómen van gevaarlijke stoffen in de lucht, de juiste temperatuur van het warme water, voldoende warm en koud water uit uw kraan en douchekop, geen legionellagevaar, een veilig gebruik van uw lift, geen verstopping van uw riolering, lage kosten op uw gas-, elektriciteits- en waterrekening enz.

D

ie voor u zo bekende opsomming kunnen we heel lang maken. Maar in hoeverre stuurt u op deze zaken bij het afsluiten en volgen van de onderhoudscontracten die u hiervoor hebt afgesloten met de installatiebedrijven? Is er bij u en bij de leden van uw vereniging van eigenaren voldoende inzicht wat die bedrijven doen voor hun geld en is die uitvoering optimaal? “Onderhoud van de installaties is net zoiets als een onderhoudsbeurt van je auto”, hoor ik nogal eens. “Je vertrouwt die garage, dus lever je je auto vol vertrouwen af bij de receptie. Na afloop haal je hem op en je wacht af hoe hoog het bedrag is dat je moet betalen.” Ik kan me enigszins voorstellen dat u dit doet als het om één auto gaat. Je kunt nu eenmaal niet overal verstand van hebben. Maar zou u ook zo handelen als het om drie, tien, twintig of meer auto’s gaat? Dan zou u zich waarschijnlijk meer gaan verdiepen in de werkelijke onderhoudsbehoefte van uw autobezit. Hoe u efficiënt en effectief kunt sturen op wat echt nodig is om veilig en comfortabel te kunnen rijden. Dan zou u uitgebreid gaan overleggen met het onderhoudsbedrijf.

Contact met de installateur Vraag uw technische commissie om de installateur waarmee u een contract hebt afgesloten, eens uit te nodigen in uw Algemene Ledenvergadering. De installateur kan dan vertellen wat hij doet voor zijn geld en wat hij er zelf eigenlijk van vindt. Wellicht komt hij met goede ideeën! In gesprekken met een aantal installateurs ontdekte ik dat ze ingenomen zouden zijn met meer aandacht voor hun werk. Ze vertellen u graag waarom service- en onderhoudsbeurten nodig zijn en op welk moment - en hoe die beurten moeten worden uitgevoerd. Ze zijn uit op een goede verstandhouding met hun klanten omdat ze moeten zorgen voor de continuïteit van hun bedrijf. Installateurs zijn de deskundigen bij uitstek en kunnen u uitleggen onder welke randvoorwaarden de installaties goed kunnen werken. Ze kunnen u ook informeren over alternatieven en ze vertellen of ze, onder druk van de concurrentie, voldoende kans krijgen om hun werk goed uit te voeren.

Het juiste contract? Hebt u wel het juiste contract met hen afgesloten? De installateur kan u laten zien welke instructies de fabrikanten bij de apparatuur meeleveren over het aanbrengen van de installaties, maar ook welk onderhoud nodig is om de apparatuur goed te laten functioneren. De vakman moet u kunnen aangeven hoe u een goede uitvoering van de service- en onderhoudsbeurten kunt controleren. Maar ook hoe u omgaat met onderdelen van de installaties die niet zichtbaar zijn omdat ze weggewerkt zijn in leidingkokers, muren en afwerkvloeren.


Een goed voorbeeld hiervan zijn de aanen afvoerleidingen van de centrale verwarmingsinstallaties in de afwerkvloeren. Hoe lang gaan die mee? Hoe zijn ze te repareren als er lekkages zijn en wat kost dat? Maar ook: hoe zijn gebreken te voorkomen? Een ander belangrijk bespreekpunt is de schoonmaak van de installaties; bijvoorbeeld de mechanische ventilatieinstallaties. Te vaak zie ik dat er geen aandacht is voor het schoonmaken van de leidingkokers; vooral als ze aangesloten zijn op de afzuigkap in de keuken. Ook de afzuigunits zelf zijn vaak niet goed schoon en dan gaat het vooral om de draaiende delen. Die slijten het snelst als de ze in onbalans raken door het vuil dat zich aan de schoepen hecht.

Vraag het de installateur! Wanneer moeten ketels, ventilatie-units, liftkabels enz. worden vervangen? Welke risico’s zijn er als die vervangingen worden uitgesteld? Laat het vooral de installateur zelf vertellen, en stel alle vragen die nodig zijn om te begrijpen waaraan u uw geld uitgeeft. Het gaat om zo veel geld en om zulke belangrijke zaken in uw woning, dat het niet alleen een onderwerp is voor de technische commissie, maar ook voor ieder lid van de VvE. Het is goed om na zo’n overleg met een installateur in uw ALV af te spreken aan welke eisen de installaties moeten voldoen om ze goed en prettig te kunnen gebruiken. Veel meer contracten zouden moeten worden afgesloten op de vraag welke eisen u stelt aan een goed gebruik van de installaties. Daarop moet een installateur zich richten en

Een belangrijk bespreekpunt is het onderhoud en de schoonmaak van de installaties niet op datgene wat hij daarvoor moet doen. Dat mag hij u uitleggen, maar het hoeft niet in het contract. Bij vervanging van installatiedelen als ventilatie-units, ketels enz. kunt u nagaan of die door andere installateurs goedkoper en beter geleverd kunnen worden. In bijna alle onderhoudscontracten zijn grote vervangingen uitgesloten. Natuurlijk vindt uw installateur het prettig als hij als ook de vervangingen mag doen. Maar dan moet hij wel marktprijzen hanteren en geen hogere prijzen vragen omdat hij ook het beheer uitvoert. Dat beheer moet hij uitvoeren voor de afgesproken prijs en de afgesproken gebruikskwaliteit. Daarmee heeft hij niet automatisch het recht op uitvoering van vervanging.

Groene, gele en rode kaarten Voor de jaarlijkse beoordeling van uw installateurs door de technische commissie of door de Algemene Ledenvergadering, is het goed om met groene, gele en rode kaarten te werken. Een groene kaart als de installateur dat jaar aan al uw wensen heeft voldaan; een gele kaart als dat niet zo is. Als de installateur in enig jaar twee gele kaarten krijgt, dan krijgt hij de rode kaart. Als hij in dat jaar twee groene kaarten scoort, krijgt hij de kans om de nodige vervangingen te mogen uitvoeren. Geen groene kaart uitgedeeld? Dan gaat u naar de concurrent! De medewerkers van de installateur noteren bij het uitvoeren van service- en onderhoudswerkzaamheden vaak aantekeningen op de werkbonnen. Bij liften wordt er zelfs een logboek bijgehouden. Ik adviseer de installateur om die te digitaliseren, zodat de klant met dezelfde informatie digitaal kan worden geïnformeerd over de uitgevoerde werkzaamheden en bevindingen. Het gaat toch om wederzijds vertrouwen en dus om openheid van zaken!

Vraag aan de leveranciers Leveranciers doen er goed aan om ervoor te zorgen dat de informatie over storingen, het energiegebruik en bijvoorbeeld de kwaliteit van de rookgassen gedigitaliseerd beschikbaar is in de computer van de installatie. Die zit er al in. Het is nu een kwestie van doorontwikkelen in het belang van de klant en van een laag energiegebruik. Het is belangrijk dat, voordat de service- en onderhoudsbeurt worden uitgevoerd, de servicemonteur weet of de installatie goed werkt en dat hij digitaal alle belangrijke informatie kan overnemen in zijn computer. Hiermee kan hij de klant informeren of de installatie goed en zuinig werkt. Ook kunnen storingen, vervangingen en mogelijke gevaarlijke situaties veel beter en voortijdig worden voorspeld. De installateur die de service- en onderhoudsbeurt uitvoert kan zijn werk ook veel beter en efficiënter voorbereiden en uitvoeren. Daar profiteren beide partijen van! ■ Ing. Arie Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen Vlaardingen


VvEOnderhoud

Het appartementencomplex D’n Bies in Rosmalen (gemeente Den Bosch) staat te glanzen in de herfstzon. De bewoners, overwegend senioren, wonen er dan ook met veel plezier. Dat heeft veel te maken met de fraaie ligging nabij het centrum, maar ook met de prima communicatie binnen de VvE én de manier waarop de schoonmaakwerkzaamheden worden uitgevoerd. VvE D’n Bies koos voor familiebedrijf De Lelie, dat gevestigd is in Rosmalen. Het bedrijf is sinds de oprichting aangesloten bij OSB, de Ondernemersorganisatie Schoonmaak- en Bedrijfsdiensten. Antoine de Haas vormt met zijn tweelingbroer William al de vierde generatie eigenaren van het ‘Eerste Bossche Glazenwasserij en Schoonmaakbedrijf ‘De Lelie’.

VvE D’n Bies: “Bij de Lelie BV Schoonmaakbedrijf en Glazenwassersbedrijf zitten we goed!” Operationeel directeur Antoine de Haas hecht veel waarde aan het OSB-keurmerk

H

et complex D’n Bies werd opgeleverd in december 2008 en bevat 23 drie- en vierkamerappartementen. Het complex kreeg de naam D’n Bies naar de bakkerij die zich vroeger op deze plaats bevond. Die was eigendom van de familie Verbiesen.

Antoine de Haas

Frans Kloeg, voorzitter van de VvE: “Begin 2009 zijn we hier komen wonen en natuurlijk zijn we toen ook op zoek gegaan naar een schoonmaakbedrijf. Bij twee bedrijven hebben we offerte gevraagd en we hebben ook hier en daar referenties ingewonnen. De keus viel op De Lelie. We kregen een keurige offerte waarmee we uit de voeten konden. Eerlijk gezegd hadden we nog nooit van OSB gehoord, maar onze ervaringen zijn goed. Met Antoine de Haas hebben we uitvoerig overlegd over de werkzaamheden die aan de orde zijn. Daarbij werd ook besproken wat we zelf zouden doen. Zo maakten we in het begin

Keurmerk

zelf de vloer van de parkeergarage schoon, maar dat was op den duur toch wat te veel werk. Nu doet De Lelie dat. We hebben vrijwel al het schoonmaakwerk uitbesteed aan het bedrijf. Het is prettig dat we (buiten vakanties en dergelijke) altijd dezelfde schoonmaker hebben. We kunnen prima met hem overweg.” VvE D’n Bies hecht veel waarde aan communicatie. Daarom is een deel van de gemeenschappelijke ruimte ingericht als een gezellige activiteitenruimte: Biesonder. Daar vinden de ALV’s plaats, maar er worden ook koffieochtenden en bridge- en filmavonden gehouden. Het is ook de locatie voor de jaarlijkse nieuwjaarsborrel en het kerstontbijt.

Gegarandeerd goed werk Antoine de Haas: “Bij- en nascholing van onze medewerkers vinden we belangrijk, evenals goede communicatie. We zijn er trots op dat we als een van de eerste schoonmaakbedrijven beschikten over het OSB-keur-


Verlaagd btw-tarief merk en we zijn dus ook NEN4400-1 gecertificeerd. Dat betekent dat we ons moeten houden aan een flink aantal voorschriften - en dat willen we ook! De administratieve druk is groot, maar op deze manier kunnen we onze klanten de garantie bieden dat we goed werk leveren en dat we ons aan de gestelde arbeidsvoorwaarden houden. Onze opdrachtgevers hoeven niet bang te zijn dat ze opeens een illegale schoonmaker tegenkomen. Alle persoonsgegevens worden dubbel gecontroleerd. En al onze medewerkers spreken goed Nederlands. Als wij een offerte uitbrengen, proberen we de wensen van de klant en de realiteit zo goed mogelijk te combineren. We houden rekening met diverse factoren, zoals het budget, het gebouwgebruik, de frequentie en de prestatie. Op basis van die gegevens maken wij een prijsopgave. Door die zorgvuldige werkwijze zijn onze klanten tevreden. Dat willen we graag zo houden.”

zodat alle onderhoudsmensen veilig het dak op kunnen.” De Haas vult aan: “Jullie krijgen binnenkort een overzicht van de werkzaamheden en van de actuele situatie.” Daarmee zijn de bestuursleden bijzonder ingenomen. Mevrouw Van Mierlo houdt het logboek bij, waarin wordt genoteerd wanneer de schoonmaker aanwezig was. Ze zegt: “De schoonmaker komt op vaste momenten. We hebben een enkele keer meegemaakt dat een bewoner niet tevreden was over het geleverde werk. Dat wordt dan gemeld bij mij. We willen niet dat alle bewoners zich gaan bemoeien met het werk van de schoonmaker. We hebben de klacht gemeld bij De Lelie, en Antoine de Haas kwam onmiddellijk kijken. Zo’n actie stellen we erg op prijs.”

Voor schoonmaak- en glasbewassingswerkzaamheden geldt een btw-tarief van 21%. Er zijn twee uitzonderingen: Over reguliere schoonmaakwerkzaamheden binnen woningen (waaronder ook inpandige trappenhuizen en gangen van appartementencomplexen vallen) mag 6% btw over de arbeidskosten worden gerekend. Er is een tijdelijke regeling die loopt tot 1 maart 2014, waarbij over de arbeidskosten bij renovatie en herstel van bestaande woningen het verlaagde btw-tarief van 6% mag worden berekend. Ook renovatie van gevels en vloeren valt onder deze regeling. Dit kan voor VvE’en een flinke kostenbesparing op het onderhoudsbudget opleveren.

De Haas: “Dat werkt ook het beste. Eén aanspreekpunt bij de VvE én bij het schoonmaakbedrijf; dan heb je de grootste kans op goede communicatie. Wij controleren onze medewerkers natuurlijk regelmatig, maar we geven hun ook veel eigen verantwoordelijkheid. Ze krijgen van ons een planning, en vervolgens voeren ze het werk uit dat gedaan moet worden. Die vrijheid vraagt ook omverantwoordelijkheidsgevoel.”

OSB-lid De Haas ziet veel voordelen in het lidmaatschap van OSB: “Allereerst is daar natuurlijk het keurmerk waarmee we ons kunnen onderscheiden van niet-gecertificeerde bedrijven. Dat is goed voor het imago van ons bedrijf én van schoonmaakbedrijven in het algemeen. Daarnaast zijn we altijd op de hoogte van de actuele weten regelgeving. Ineke van Mierlo-Weitjens

Eén aanspreekpunt Ineke van Mierlo-Weitjens, bestuurslid van D’n Bies: “Wat heel prettig is: we krijgen van De Lelie ook advies over belangrijke zaken. Zo bleek dat er geen valbeveiliging aanwezig was op het dak van ons complex. En als iemand op het dak moest zijn, moest hij door het badkamerraam van een bewoner klimmen! We hebben het advies keurig opgevolgd en we beschikken nu over een goed systeem,

Ons bedrijf bestaat sinds 1919. Mijn overgrootvader ging nog met een kar op pad (die kar is trouwens nog te bewonderen op ons kantoor). In bijna 100 jaar is ons bedrijf gestaag gegroeid en dat heeft alles te

Frans Kloeg maken met de kwaliteit die we willen leveren. Het lidmaatschap van OSB levert daaraan een belangrijke meerwaarde.” ■

“Als we een vraag hebben, wordt er onmiddellijk op gereageerd. Prima communicatie dus!”

Inez van Houten:

‘Voor mij was de AF-erkende schilder gewoon een logische keuze.’

Voor schilder-, onderhouds-, en glaszetwerk zijn de AF-erkende

randeerd van het beste resultaat. Met permanent klantentevreden-

bedrijven de beste keuze. De gekwalificeerde AF-erkende onder-

heidsonderzoek en periodieke technische inspecties wordt de

houdsspecialisten werken als enige volgens de garanties en

kwaliteit constant onder controle gehouden! De AF-erkende onder-

leveringsvoorwaarden overeengekomen met de Consumentenbond

houdsspecialist voor VvE’s vindt u het snelst via

en Vereniging Eigen Huis. Bovendien wordt elk uitgevoerd groot

onze

onderhoudswerk bij leden van VvE Belang geïnspecteerd door het

0182 - 571660. De AF- erkende onderhouds-

onafhankelijke bureau Overvoorde & van Tilborg. Zo bent u gega-

specialist voor VvE’s herkent u aan dit logo:

site

www.af-erkend.nl

of

bel

naar

Kies voor kwaliteit, vakmanschap en vertrouwen. Kijk op www.af-erkend.nl.


VvESchilder

VvE Belang en Stichting AF-Erkenningsregeling:

“VvE’en kunnen hun voordeel doen met onafhankelijke eindinspectie” VvE’en én onderhoudsbedrijven moeten veel meer gebruik maken van de onafhankelijke eindinspectie die AF-erkende bedrijven kunnen aanbieden. Dat vindt Fred Schuurs, voorzitter van VvE Belang. Francesco van Ooijen, voorzitter van de Stichting AF-Erkenningsregeling, is het volmondig met hem eens.

“D

e onafhankelijke eindinspectie is voor onze deelnemers een fantastisch instrument waarmee ze zich kunnen onderscheiden van andere schildersen afwerkingsbedrijven”, vindt Van Ooijen. “In de praktijk zien we dat veel VvE-bestuurders enthousiast zijn over het werk dat door AF-erkende bedrijven wordt geleverd. Het is jammer dat die ondernemers dan niet altijd de aandacht vestigen op de mogelijkheid van de eindinspectie. Daarmee kunnen ze immers laten zien dat ze serieus met hun vak bezig zijn. Het kan ook een prima middel zijn om tijdens de Algemene Ledenvergadering de VvE-leden te overtuigen van de meerwaarde van een Af-erkend bedrijf. Je kunt immers aantonen dat je kwaliteit levert, want de inspecteur die het werk beoordeelt, is streng! En vanzelfsprekend is de inspectie gratis voor de VvE; het onderhoudsbedrijf neemt de kosten voor zijn rekening. Daarmee onderstreept het bedrijf het belang van goede kwaliteit.”

Het samenwerkingsverband met de Stichting AF-Erkenningsregeling is dan ook een nuttig instrument om ervoor te zorgen dat de appartementencomplexen er (ook objectief gezien) prima bij staan - en blijven staan! Het feit dat het werk na de voltooiing wordt geïnspecteerd door een onafhankelijke inspecteur, biedt onze aangesloten VvE’en een extra waarborg voor kwaliteit. Omdat werken voor een VvE iets heel anders is dan werken in een kantorencomplex of een bedrijfsgebouw, hebben we samen met de Stichting AF-Erkenningsregeling het VvE Belang-label ontwikkeld. De VvE’en die zijn aangesloten bij VvE Belang, kunnen snel een keuze maken uit de bedrijven die werken met dit label. Het zou een goede zaak zijn als het aantal bedrijven die beschikken over het label, op korte termijn groter wordt. Landelijke dekking lijkt me van groot belang; ook voor de ondernemers.”

Waardebehoud Fred Schuurs: “VvE Belang is altijd op zoek naar manieren om de aangesloten verenigingen van eigenaren de nodige waarborgen te bieden voor het geld dat zij investeren in het onderhoud van hun gebouw. Onderhoud is immers van essentieel belang; niet alleen omdat appartementseigenaren hechten aan veilig en comfortabel wonen, maar ook omdat waardebehoud van het complex - zeker in deze tijd - hoog op de agenda staat.

Fred Schuurs (links) en Francesco van Ooijen tekenen de samenwerkingsovereenkomst tussen VvE Belang en de AF-Erkenningsregeling

Campagne “Dat klopt”, zegt Van Ooijen. “Momenteel zijn gesprekken gaande tussen beide partijen met het doel om hierin grote stappen te nemen. We richten ons met onze communicatie eigenlijk altijd op onze opdrachtgevers, maar het is de hoogste tijd om de deelnemende bedrijven te overtuigen van de meerwaarde die ze kunnen hebben voor hun opdrachtgevers. VvE’en zijn voor onze deelnemers heel belangrijke opdrachtgevers, want het gaat meestal om omvangrijke projecten. Wij moeten onze deelnemers nóg duidelijker maken dat ze de geboden kansen moeten grijpen. Dat betekent: goed werk leveren voor een goede prijs plus de eindinspectie als extra voordeel. En vanzelfsprekend streven we ook naar landelijke dekking van de AF-erkende bedrijven. Dat is in het belang van de VvE én van de onderhoudsbedrijven!” ■

Meer informatie Is uw VvE op zoek naar een AF-erkend schilders- of afwerkingsbedrijf met het VvE Belanglabel? Kijk dan op de website van Stichting AF-Erkenningsregeling: www.af-erkend.nl. U vindt ook informatie op www.vvebelang.nl.

N e f i t h o u d t N e d e r l a n d w a r m

Hoog Rendement voor Hoogbouw HR-ketels zijn al jaren de norm voor vervanging van bestaande systemen. Voor hoogbouw kan dat een behoorlijke uitdaging zijn, omdat oudere rookgasafvoeren niet altijd geschikt zijn voor condenserende HR-toestellen. Nefit biedt maatwerk in systeemoplossingen en kan u adviseren over de beste oplossing. En naast een optimaal rendement en lange levensduur krijgt u met Nefit Safe & Sure ook de garantie dat u daadwerkelijk jarenlang ontzorgd wordt. Nefit Safe & Sure is exclusief af te sluiten op projectmatig geplaatste Nefit ProLine HR-ketels. Vraag naar de mogelijkheden.

Kijk op www.nefit.nl


VvEVerwarming

Nieuwe HR-ketels en een nieuw rookgasafvoerkanaal zorgen voor energiebesparing en veiligheid Bij 132 appartementen aan de Veenbesstraat in Soest is een grote operatie gaande onder regie van VvE Diensten Arnhem. Alle individuele open verwarmingsketels worden hier vervangen door moderne HR-ketels van het type Proline van Nefit. Dat leidt naar verwachting tot een besparing van minimaal 15 procent op de energierekening. Bovendien is de veiligheid gegarandeerd, want er wordt ook een nieuwe rookgasafvoer en nieuwe condensafvoer aangebracht. Bos Installatiewerken uit Utrecht, lid van het VvE InstallatieNetwerk Nederland en partner van VvE Belang, voert het project uit.

J

oop van den Hoek en Piet van Schaik zijn bestuurders van twee appartementencomplexen aan de Veenbesstraat. Het gaat om gemengde complexen waarin de grooteigenaar nog een aantal woningen verhuurt. De samenwerking verloopt prima, vertellen de bestuurders. Bij de keuze voor een nieuwe installateur gingen ze niet over één nacht ijs: “In 2010 zijn we gaan nadenken over vervanging van de oude VR-ketels. Sommige bewoners hadden de ketels al vervangen. Dat was niet overal vakkundig gebeurd en er waren diverse onderhoudscontracten in omloop. En sommigen lieten helemaal geen onderhoud uitvoeren!

Doordat we alle betrokkenen uitvoerig en tijdig informeren, blijft de sfeer in de complexen goed.”

Tijdens een voorlichtingsbijeenkomst van VvE Belang hoorden we hoe een VvE in Papendrecht de ketelvervanging had aangepakt. We maakten toen ook kennis met het InstallatieNetwerk Nederland. Bos Installatiewerken deed ons een prima aanbod (we hebben bij een aantal installatiebedrijven offerte gevraagd). Het feit dat VvE Belang samenwerkt met het InstallatieNetwerk, geeft ons vertrouwen.

Piet Bogaard, verkoopadviseur bij Bos Installatiewerken: “De bestaande collectieve rookgasafvoer was niet geschikt voor het aanbrengen van HR cv-ketels. Het kanaal was ook voorzien van een collectieve rookgasventilator, die indirect veel warmte uit de woningen onttrok. We hebben in het bestaande bouwkundige kanaal een collectieve rookgasafvoer aangebracht. Dat hebben we samen met Nefit ontworpen en we hebben hier systeem goedkeur op. Hierdoor moesten wel bij alle bewoners gelijktijdig de cv-ketels worden vervangen.”

De Algemene Ledenvergadering ging akkoord met het voorstel om de renovatie te laten uitvoeren. We zijn tevreden over de voortgang van het project. De communicatie verloopt uitstekend en het werk ziet er netjes uit. We besteden zelf ook veel tijd en energie aan een goede communicatie met onze mede-eigenaren. Helaas werd tijdens het onderzoek asbest ontdekt. Dat heeft niet alleen de voortgang van het project sterk vertraagd; het kost ons ook veel geld: zo’n 25.000 à 30.000 euro.

Goede communicatie Vanzelfsprekend waren de bewoners die recent hun ketel hadden laten vervangen, niet gelukkig met het plan: zij zouden opnieuw met kosten voor een nieuwe ketel worden geconfronteerd. Om hen tegemoet te komen, kregen de eigenaren in het blok waar al veel ketels waren vervangen, een compensatie uit het reservefonds op basis van de leeftijd van de bestaande, reeds vernieuwde cv-ketels. In het andere blok waren nog maar enkele ketels vervangen.

Net als de VvE hecht Bos Installatiewerken veel waarde aan een goede communicatie: “We hebben tijdens de ALV een presentatie gegeven over het project. De bewoners konden de ketel en alle gewenste accessoires bekijken en ze konden alle vragen stellen die bij hen leefden. Iedereen weet dus precies wat er gebeurt - én waarom.”

V.l.n.r. Piet van Schaik, Piet Bogaard en Joop van den Hoek zijn tevreden over de voortgang van het project De bestuurders: “Alle bewoners profiteren straks van de nieuwe installatie. De nieuwe ketels zijn veel energiezuiniger, zodat we minimaal 15 procent minder kosten hebben. Het water wordt sneller warm en er is meer druk op de leiding. Maar het belangrijkste is natuurlijk onze veiligheid. Daarmee zit het nu én in de toekomst wel goed!” ■

De leden van het VvE InstallatieNetwerk Nederland: Alwako Valkenswaard www.alwako.nl Bos Installatiewerken Utrecht www.bosgroep.com Van Dam Rijssen www.vandamgroep.com Gasservice Noord-Holland Purmerend www.gasservice-nh.nl Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade www.hajnadi.nl Pranger-Rosier Dokkum www.pranger-rosier.nl Provato Techniek Rotterdam www.provatotechniek.nl Van de Velde Yerseke www.van-de-velde.nl

Met een houten kozijn heb je zoveel meer!

Wat houdt de sfeer binnen, kou, tocht, geluid en ongewenst bezoek buiten, is veilig, comfortabel en gemakkelijk te bedienen, in iedere gewenste kleur leverbaar en aan te passen aan eigen smaak?

Houten kozijnen: mooi, eerlijk en veilig Nog meer redenen om voor hout te kiezen? Bezoek onze website:

www.nbvt.nl

Wie een raamkozijn ziet als een simpele omlijsting van een gat in de muur, gaat voorbij aan de sfeer, de veiligheid en het comfort waar dit product voor zorgt. Een houten kozijn is duurzaam, brandveilig, sterk isolerend en met een eenvoudige schilderbeurt aan te passen aan de smaak van de bewoner.

We stellen hoge eisen aan het binnenklimaat van onze woning. We willen een aangename temperatuur zonder ons blauw te betalen aan stookkosten. Ventilatie, maar geen tocht. Tijdens het kijken naar onze favoriete tv-serie of het luisteren naar muziek willen we niet afgeleid worden door straatgeluiden. We haten gedoe en lekkage en we willen licht, veel licht. Buiten aan de gevel moet het bovendien ook een beetje smoel hebben, zonder dat we elke zomervakantie op een schildersladder staan. Deze en nog meer eigenschappen worden voor een belangrijk deel bepaald door de keuze van ramen en kozijnen. Zij vormen immers de grens tussen binnen en buiten.

Prestatie-eisen Op het gebied van wind- en waterdichtheid, inbraakwerendheid, bedienbaarheid en isolatie is een kozijn een hightech product. Wie denkt aan kozijnvervanging, doet er dan ook goed aan zich enigszins in de materie te verdiepen. Een (te) snelle keus op basis van onjuiste of onvolledige informatie kan tot problemen leiden. Bij vervanging of nieuwbouw moet een afweging worden gemaakt tussen moderne comfort- en veiligheidseisen, esthetiek en de korte en lange termijn kosten. Dat vergt kennis. Daarom grijpen veel opdrachtgevers naar ketenprojecten, waarin optimaal geprofiteerd kan worden van vakkennis en ervaring van deze gevelspecialisten.

Reparatie Houten kozijnen hebben met inachtneming van de verwerkings- en onderhoudsvoorschriften een gemiddelde levensduur van circa zeventig jaar. Dat is over het algemeen langer dan alternatieve materialen, zoals de eerste generatie twintig tot dertig jaar oude kunststof kozijnen die momenteel grootschalig worden vervangen. Een houten gevelelement heeft in de gebruiksfase nog een aantal extra levensduurverlengende voordelen. Een inbraakpoging ontzet een kunststof of aluminium kozijn vaak dusdanig dat het element in zijn geheel vervangen moet worden. Bij houten kozijnen is reparatie of deelvervanging mogelijk.

Brand Houten kozijnen zijn veilig. Kunststof kozijnen moeten door toevoeging van allerlei middelen brandvertragend worden gemaakt. Efectis Nederland, centrum voor brandveiligheid in Rijswijk stelde vorig jaar in brandproeven vast dat standaard KVT-gevelelementen ruimschoots voldoen aan de gestelde eis van brandwerendheid van binnen naar buiten (30 minuten) met gewenste overwaarde (6 minuten). De rookontwikkeling was bij de testen minimaal. Metingen in laboratoria bevestigen bovendien dat de emissie van schadelijke stoffen als koolmonoxide en waterstofchloride bij brand van een houten kozijn een fractie is van die van kunststof.

Onderhoud Zoals de levensduur van een auto wordt bepaald door het gebruik en de periodieke servicebeurt, behoudt geveltimmerwerk het langst zijn functie bij een onderhoudsfrequentie die is afgestemd op de toegepaste kleur, detaillering en plaats aan de gevel. Wie er geen omkijken naar wil hebben, kan periodieke controle en onderhoud opnemen in onderhoudscontracten. En het voordeel van de overschilderbaarheid van hout is, dat zowel bestaande als nieuwe bewoners de gevel kunnen aanpassen aan hun eigen (veranderende) smaak en is de kleur voor buiten en binnen te variëren.


VvEEnergierekening

Bespaar op uw energierekening met VvE Belang Van 14 t/m 20 oktober 2013 vindt de Week van de Energierekening plaats. Tijdens de Week van de Energierekening is er extra aandacht voor makkelijk energie besparen in huis. VvE Belang biedt VvE’en gedurende deze week een speciale actie aan.

Wil uw VvE besparen op de energierekening?

Tijdens deze week kunt u een GRATIS verlichtingsscan aanvragen voor de gemeenschappelijke ruimtes van uw appartementencomplex. Verlichten met zuinige lampen zal uw energierekening verlagen en is ook beter voor het milieu.

Rekenvoorbeeld: Besparing bij plaatsen led verlichting in een parkeergarage: Aantal 58 Watt (70 watt incl. voorschakelapparaat) TL buizen: Verbruik 12 uur 365 dagen: Prijs:

34 stuks 10.400 kWh 10.400 kWh x € 0,20 = € 2.080,-

Aanschafprijs 34 Led buizen (31 watt incl. voorschakelapparaat): Besparing op aantal kWh:

€ 1.360,- (incl. BTW) 55%

Nieuwe kosten per jaar: Aldus een besparing van: Terugverdientijd:

4.680 kWh x € 0,20 = € 936,€ 1.144,- per jaar bij een investering van € 1.360,circa 1,2 jaar

Voor het nemen van energiebesparende maatregelen is toestemming van de Algemene Ledenvergadering nodig. Hoe dat bij uw VvE geregeld is, is te vinden in de splitsingsakte met bijbehorend reglement, dat voor uw VvE van toepassing is.

Bespaar op uw energierekening en vraag in de Week van de Energierekeningactie van 14 t/m 20 oktober de GRATIS verlichtingsscan aan voor uw VvE. Kijk op www.vvebelang.nl voor meer informatie. De Week van de Energierekening is een initiatief van Milieu Centraal, de Nederlandse Woonbond, VvE Belang, Vastgoed Belang, Vereniging Eigen Huis, VACpunt Wonen en het ministerie van Binnenlandse Zaken.


VvEEnergierekening Denkt u bij energiebesparing ook direct aan grote, ingewikkelde en dure maatregelen, waarvoor u een deskundige moet inhuren? Dat hoeft helemaal niet, zoals blijkt uit het motto van de Week van de Energierekening, die gehouden wordt van 14 tot en met 20 oktober. ‘Makkelijk energie besparen’ is het thema van 2013. De samenwerkende organisaties, waaronder VvE Belang, laten u onder aanvoering van initiatiefnemer Milieu Centraal zien hoe eenvoudig én effectief energiebesparing kan zijn.

Week van de Energierekening van 14 t/m 20 oktober: makkelijk energie besparen! Gratis verlichtingsscan voor uw VvE!

P

uk van Meegeren, manager communicatie bij Milieu Centraal: “De meeste Nederlanders zijn overtuigd van het nut van energiebesparing. Meer CO2-uitstoot leidt tot klimaatverandering met alle gevolgen van dien. Maar energiebesparing is vooral ook heel goed voor je portemonnee! We zijn blij dat er een steeds groter draagvlak is voor energiebesparing. Kijk maar naar het Energieakkoord dat begin september gesloten is tussen de overheid en een groot aantal andere partijen: het onderwerp staat nu echt op de kaart. En gelukkig komt er ook meer aandacht voor de financiering van de maatregelen. Er zijn heel simpele maatregelen die iedereen kan nemen en die heel weinig kosten: radiatorfolie aanbrengen achter de radiator, een waterbesparende douchekop gebruiken en – helemaal gratis - de screensaver van je computer halen. Wij laten zien dat je op een heel gemakkelijke manier aardig wat energie kunt besparen. En dat zie je terug op je energierekening! Uit onderzoek dat we dit voorjaar hebben gehouden, blijkt dat veel mensen

al bezig zijn met maatregelen die leiden tot energiebesparing: de helft van alle ondervraagden is daar actief mee bezig. Met de Week van de Energierekening willen wij hen inspireren om een volgende stap te zetten. In dagbladen verschijnen tips om de energierekening te verlagen en je kunt deelnemen aan diverse acties. De test ‘Welke makkelijke bespaaracties passen bij jou?’ kan heel verhelderend zijn, en er zijn leuke, energiezuinige apparaten mee te winnen.”

Samenwerking “Hét moment om eens te praten over energiezuinige verwarmingsapparatuur, is het bezoek van de onderhoudsmonteur. Hij kan wijzen op de mogelijkheden waaraan de bewoner misschien nog niet had gedacht. We werken ook samen met energiebedrijven, waarvoor we instrumenten ontwikkelen waarmee ze hun klanten kunnen stimuleren om op energiekosten te besparen: de ‘Verspillingscheck’ en de ‘Bespaartips’ bijvoorbeeld.” Veel consumenten denken dat ze heel milieubewust bezig zijn als ze heel lang doen met hun apparatuur, maar voor koel- en vriesapparaten geldt een heel ander verhaal. Die zijn de laatste jaren zo veel energiezuiniger

Puk van Meegeren

geworden dat het vaak slimmer is om een nieuw apparaat aan te kopen. Van Meegeren: “We zijn blij met de samenwerking die we al een hele tijd hebben met VvE Belang: die organisatie is immers als geen ander op de hoogte van de problematiek van de VvE. We weten ook dat VvE Belang energiebesparing een warm hart toedraagt. Zowel op de website als tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten - én natuurlijk in VvE Magazine - wordt veel aandacht besteed aan dat onderwerp.

Gratis verlichtingsscan Speciaal voor VvE’en die zijn aangesloten bij VvE Belang, wordt nu een gratis verlichtingsscan aangeboden, waarmee het energieverbruik van de gemeenschappelijke ruimtes in kaart wordt gebracht. Juist daarop kunnen veel VvE’en heel wat besparen.” Over de gratis verlichtingsscan leest u meer op de pagina hiernaast. Voor meer informatie: kijk op www. milieucentraal.nl/energiebesparen. Op www.weekvandeenergierekening.nl ziet u welke acties er zijn in de week van 14 t/m 20 oktober a.s.

010 7600377

Pay As You Save Het is al lastig genoeg om in het huidige economische klimaat investeringen te doen met een relatief korte terugverdientijd. Niemand weet wat de energieprijzen gaan doen de aankomende jaren- en tot welke hoogte deze kunnen stijgen. De duurzaamheid ambities van VVE’s zijn hoog weten wij uit ervaring, echter het ontbreekt vaak aan ﬁnanciële middelen om energie besparende maatregelen te realiseren.

Een nieuwe visie, heeft onze organisatie tot grote hoogte geleid. Lohuis Lighting & Energy BV neemt de volledige energie zorg uit handen en investeert voor u als VVE in het betreffende pand, waarbij wij U als gebruiker een gegarandeerde besparing aanbieden voor de contract periode. Lohuis Lighting & Energy BV neemt uw energie contract over, waardoor u direct minder betaalt. Bovendien bent u na deze contract periode economisch eigenaar van de door ons geplaatste materialen waardoor de volledige besparing voor Uw VVE leden zal zijn. U als VVE bent hiermee volledig zeker van de vaste kosten en energie kosten voor de contract periode- en u hoeft niet te investeren. Eindelijk zal uw stopcontact een serieuze besparing opleveren. Hoe meer van uw VVE leden meedoen, des te meer u als VVE bespaart. Een van onze 60 koppen tellende EPA-U/ energie adviseurs vertelt u er graag alles over. Lohuis Lighting & Energy BV kost u totaal niets.

Lohuis Lighting & Energy BV/ Oud Camp 5-b/ 3155DL Maasland/ telefoon 010 7600377/ E-mail: [email protected] / website: www.lohuislighting.nl/ KvK 27318250/ BTW NL819285444B01

WWW.LOHUISLIGHTING.NL


VvEEnergiebesparen Eén meterkast in plaats van twee:

VvE Koninginnenhof bespaart duizenden euro’s Dat er te besparen viel op de elektriciteitsrekening, wist VvE Koninginnenhof in Leidschendam al. Er was een verlichtingsscan uitgevoerd door Voorn en Koning en dat had geleid tot vervanging van een aantal armaturen door ledverlichting. Maar bestuurslid Hans Kok besloot tijdens die werkzaamheden om te onderzoeken of er ook op de vaste kosten voor de elektriciteitsvoorziening kon worden bespaard. De beide meterkasten van de gebouwdelen werden op elkaar aangesloten, zodat er maar één aansluiting overbleef. De besparing bedraagt minimaal € 2.100 per jaar.

V.l.n.r. Hans Kok, Frans Snel en Jan Spiker verwachten forse besparingen.

K

ok: “Ons complex bestaat uit twee delen. In het ene gedeelte bevinden zich acht appartementen; in het andere 27. Er zijn in totaal drie liften. Omdat we over twee aansluitingen beschikten, betaalden we ook tweemaal het vastrecht aan de netbeheerder. In 2013 was dat dus tweemaal € 2.100. De oorzaak ligt in het feit dat bij de bouw van dit complex was uitgegaan van twee VvE’en. Er moesten dus twee volwaardige elektriciteitsvoorzieningen komen. Voor de drie liften hebben we een capaciteit van elk 80 ampère nodig. Meer capaciteit hebben onze liften niet nodig. Daarnaast vond ik het opvallend dat we voor twee - zo ongelijke gebouwdelen (27 en 8 appartementen) hetzelfde bedrag betaalden.” Mede-bestuurslid Jan Spiker: “Daar komt nog bij dat de liften binnenkort worden voorzien van een nieuw besturingssysteem, inclusief een frequentieregeling en dan verbruiken we nóg minder elektriciteit. Daarom hebben we Voorn en Koning gevraagd om beide meterkasten met elkaar te verbinden en de elektriciteitslevering via één leveringspunt te laten verlopen. De werkzaamheden konden worden gecombineerd met graafwerkzaamheden die toch al plaatsvonden op ons terrein. Dat was een extra voordeel. De investering verdienen we in ruim twee jaar terug. Daarna zullen de besparingen alleen maar toenemen, want voor 2014 zullen de kosten voor het energietransport etc. weer met vele euro’s stijgen.”

Te veel capaciteit? Frans Snel, technisch adviseur bij Voorn en Koning BV: “We hebben bij VvE Koninginnenhof gecontroleerd of de drie liften tegelijk konden werken zonder de capaciteit van de hoofdzekering te boven te gaan. Dat bleek het geval.

Door de meterkasten te verbinden, kon één aansluiting vervallen. Het loont in veel gevallen de moeite om na te gaan of de capaciteit van de zekeringen niet te hoog is. Zeker als de lift gemoderniseerd is (bijvoorbeeld door een frequentieregeling), zal het verbruik lager zijn dan aanvankelijk is geraamd. Dan kan de VvE volstaan met lichtere hoofdzekeringen, waardoor de vaste kosten veel lager worden.” VvE Koninginnenhof gaat een zonnige financiële toekomst tegemoet, want ook de investering in de verlichting wordt binnen korte tijd terugverdiend. De tl-buizen in de kelder zijn vervangen door ledarmaturen met een bewegingsmelder. Daardoor wordt het elektriciteitsverbruik sterk verminderd. De 10 tl-buizen van 36 Watt brandden 24 uur per dag. De ledverlichting zal met de bewegingsmelder naar verwachting in totaal ongeveer twee uur per dag aan zijn en verbruikt dan in 24 uur gemiddeld vijf Watt.

Meer informatie Voorn en Koning is ook dit jaar aanwezig tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang. Dit najaar worden er nog vier bijeenkomsten gehouden: in Amsterdam, Rotterdam, Apeldoorn en Utrecht. U kunt uw verlichtingssituatie toelichten en ter plaatse advies vragen. Wilt u al eerder contact opnemen met Voorn en Koning? Op de website www.voornenkoning.nl kunt u uw VvE aanmelden voor een verlichtingscan. U kunt bellen met 0172 - 615 222 of een e-mail sturen naar [email protected]. Via de webshop www.dejuistelamp.nl kunt u direct artikelen bestellen. ■


VvEEnergiebesparen

“Wij willen de levens van drie miljard mensen verrijken met licht” Kijkje in de keuken bij Philips Lighting:

“Duurzaamheid moet vooral ook leuk zijn!” “Pluk eerst het ‘laaghangend fruit’. Ga na hoeveel stroom, gas en water je verbruikt; onderzoek hoeveel energie je ’s nachts (onnodig) verbruikt en controleer of alle installaties goed ingeregeld en ingesteld zijn. Daarmee kun je meestal flink wat besparen op de energiekosten. En moeilijk is het niet; je moet die acties alleen wel met enige regelmaat (bijvoorbeeld jaarlijks) herhalen.”

D

at zei Jan Roersen, partner bij adviesbureau W4Y (We for You) op 26 september jl. tijdens een bijeenkomst bij Philips Lighting in Eindhoven. Enkele deskundigen op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid gaven tijdens het ‘Kijkje in de keuken bij Philips Lighting’ hun visie op die the-

ma’s. Roersen meldde dat alleen al met maatregelen ten aanzien van het nachtverbruik zo’n 10 procent op de stroomkosten te besparen valt. Kim van Rosmalen, manager bij Philips Lighting Nederland, gaf een sprekend voorbeeld dat ook VvE’en zal aanspreken. “Je ziet steeds meer

dat er in parkeergarages een systeem wordt geïnstalleerd dat ervoor zorgt dat de verlichting na een bepaalde tijd uitgaat. Dat bespaart op kosten, maar het heeft zo zijn nadelen. Zeker in een parkeergarage is het gevoel van veiligheid belangrijk. Daarom heeft Philips een systeem ontwikkeld waarbij je zelf de hoeveelheid licht kunt bepalen op verschillende plekken in de parkeergarage. Op de plaats waar je uit de auto stapt, is het licht dan op een flinke sterkte en op een plek waar het niet nodig is, is de garage beperkt verlicht. Het bijzondere is dat dat nu allemaal draadloos kan.”

‘Led-revolutie’

Licht en automatisering De nieuwste loot aan de stam van Philips is HUE. Daarbij kan de gebruiker met zijn mobiele telefoon aangeven wat hij doet in een ruimte. Het licht wordt dan automatisch aangepast. In een nieuwbouwkantoor in Amsterdam wordt geëxperimenteerd met HUE. Door een slimme aansluiting op de server wordt automatisch vastgesteld welke ruimtes wel en niet zijn gebruikt. Het gaat dan niet alleen om verlichting. In een ruimte waar niet gewerkt is, hoeft ook niet te worden schoongemaakt. Over kostenbesparing gesproken!

Van Rosmalen zou graag zien dat alle gebouwen in Nederland worden voorzien van led-verlichting. “Alleen al omdat led veel langer meegaat dan tl- en halogeenverlichting. We hebben het dan over 50.000 branduren. En ook het onderhoud is veel voordeliger. Dat betekent dat je een installatie in vrij korte tijd terugverdient. En dan begint het grote besparen. Met led kun je tot wel 80 procent besparen in vergelijking met traditionele tl- of halogeenverlichting!” De manager voorziet een grote ledrevolutie: “Vorig jaar was led-verlichting nog goed voor 22 procent van onze omzet; in 2015 zal dat 45 procent zijn. De nieuwe verlichtingstechnieken zijn niet alleen goed voor kostenbesparing; ook de kwaliteit van licht


Dynamisch licht

is belangrijk. Licht is heel bepalend voor ons welzijn. Uit onderzoek blijkt dat patiënten sneller herstellen als ze in het ziekenhuis aan de zuidkant bij het raam liggen. Ze slapen sneller en dieper en dat is bevorderlijk voor het herstel. In een fabriek worden minder fouten gemaakt als het licht optimaal is. Mensen werken dan ook harder.”

Lichtkwaliteit “Dat is ook toepasbaar in de eigen woning: als de lichtkwaliteit goed is, voel je je prettiger. Ik denk dat in de helft van alle gebouwen in Nederland nog traditionele verlichting te vinden is. Veel mensen denken nog: ‘Laat ik nog wachten met led-verlichting. Pas als het volmaakt is, stap ik in.’ Maar dat doe je toch ook niet met je auto, je bureau of je mobiele telefoon? In Nederland wordt 14 procent van alle energie gebruikt voor verlichting. En dat terwijl de capaciteit van de installaties in de afgelopen 35 jaar sterk verbeterd is. In 1975 hadden we nog ca. 15 Watt nodig voor een vierkante meter; nu is dat minder dan 4 Watt. Dan is het zonde van je geld als je nog op het niveau van 1975 zit!” Van Rosmalen benadrukt dat het bij duurzaamheid niet alleen gaat om energiebesparing: “Je moet altijd de afweging maken tussen zaken als comfort, veiligheid, uitstraling én kostenbesparing.”

Wat is duurzaam? Er moet een goede definitie komen van ‘duurzaamheid’ vond Jan Roersen. “Waarom zou je je gebouw

duurzaam maken? Om een goed energielabel te krijgen? Of omdat je het comfort van de bewoners wilt verbeteren. Misschien wil je de woningen beter verkoopbaar maken; dat kan ook een argument zijn.”

Philips werkt aan oplossingen in het kader van ‘dynamisch licht’. Kim van Rosmalen: “We brengen - in tegenstelling tot onze verre voorouders zo’n 90 procent van onze tijd binnen door. Door ons jachtige bestaan én door de voortdurend wisselende lichtsamenstellingen is onze hormoonhuishouding behoorlijk verstoord. Het gaat dan om de hormonen cortisol (stresshormoon) en melatonine (slaaphormoon). Dat heeft gevolgen voor onze fitheid en onze prestaties. Met dynamisch licht kunnen we de gunstige effecten van daglicht ‘naar binnen brengen’. Dynamisch licht bootst de natuurlijke lichtpatronen van het dagen nachtritme perfect na. Zo ondersteunt het de biologische klok. Philips geldt als voorloper op het gebied van dynamische verlichting. We kijken altijd hoe we een optimale mix van gebruiksvriendelijkheid, lichtkwaliteit en energiebesparing kunnen bieden. Onze samenwerkingspartners kunnen daarover alle gewenste adviezen geven.”

Roersen voorziet een omschakeling in denken: “Nu vragen gebouweigenaren om een installatietechnicus die ook advies kan geven op het gebied van energiebesparing; op termijn zal het primair om dat energieadvies gaan.” Hij constateert dat het eerste gespreksonderwerp vrijwel altijd luidt: ‘Kunnen we zonnepanelen plaatsen?’ Terecht, vindt de expert Duurzaamheid: “Alleen al in de laatste twee maanden is er 32 procent méér vermogen aan zonnepanelen geplaatst in ons land. Maar er is méér: isolatie bijvoorbeeld en de vervanging van installaties. Het is logisch dat die werkzaamheden plaatsvinden op ‘natuurlijke momenten’; bijvoorbeeld als de installatie toch al aan vervanging toe is of als er reparatiewerkzaamheden aan de gevel moeten plaatsvinden.”

Moeten, kunnen - en willen Installaties kunnen nog zo energiezuinig zijn; het gaat uiteindelijk om het gedrag van de bewoner, stelde Martijn van Driel, adviseur strategie, cultuur en gedrag. “Kernwoorden zijn ‘kunnen’, ‘moeten’ en ‘willen’. Je moet het makkelijk maken. Dat betekent: belemmeringen wegnemen (kunnen) en je moet duidelijk maken dat de

maatregelen noodzakelijk zijn; moeten dus. Maar om succes te boeken, is het nodig dat mensen het ook willen. Daarom moet duurzaamheid ook leuk zijn. Je moet beloond worden. Mijn advies: laat zien wat het resultaat is. Maak een plan; voer dat met hartstocht uit en houd vol!” ■


VvEZonnepanelen

VvE De Slaper installeert zonnepanelen met hypotheek op eigen reservefonds “Met de verlaging van de energierekening betalen we rente en aflossing” De gemeenschappelijke ruimtes en installaties in complex ‘De Slaper’ in Tiel gebruikten erg veel elektriciteit: zo’n 20.000 kWh per jaar. Het VvE-bestuur nam daarom een groot aantal maatregelen om het verbruik te verminderen. Armaturen werden geheel en gedeeltelijk uitgeschakeld en er werden o.a. spaarlampen en armaturen met bewegingsmelders geïnstalleerd. Dat leidde tot een besparing van 2.000 kWh. Maar het bestuur wilde méér.

A

l in 2005 had VvE-voorzitter Allie Westra een voorstel gedaan om zonnepanelen te plaatsen op het dak, maar daar voelden de medebestuurders toen niets voor. In 2012 werd opnieuw een - goed onderbouwd voorstel aan de eigenaren voorgelegd. Dat werd unaniem aangenomen. Net vóór 1 oktober 2012 (toen de btw-verhoging inging!) lagen er 42 zonnepanelen op het dak van De Slaper. De Waaloever van Tiel wordt gemarkeerd door drie fraaie woontorens, die alle drie verbonden zijn met een vijftal stadswoningen. De torens (met elk 21 appartementen, verdeeld over acht woonlagen) kregen de namen De Waker, De Slaper en De Dromer (naar de benamingen van dijken). In 2002 zijn de gebouwen opgeleverd. De bewoners van de torens hebben een schitterend uitzicht over de drukbevaren rivier. De eigenaren van de stadswoningen zijn lid van de VvE, en hebben ook stemrecht, maar ze heb-

De complexen aan de Waal; het middelste gebouw is De Slaper

ben een eigen begroting. Ze maken immers geen gebruik van de lift e.d. De VvE voert het beheer (na een moeizame en kostbare aanvangsperiode waarin het beheer door een woningcorporatie werd gedaan) zelf uit. Voorzitter Allie Westra ging een aantal jaren geleden bij alle eigenaren vragen wat zoal ieders kennis en kunde was. Er bleek heel wat kennis en ervaring ‘in huis’ te zijn. Het bestuur bestaat inmiddels – naast Westra – uit penningmeester Bert Kap en secretaris Ria van Wijnen. Helaas moest door vertrek en vergrijzing de technische commissie worden opgeheven. Wel is er een evenementencommissie voor de organisatie van de vergaderingen en recepties. Commissielid Kees van Eck houdt zich met veel enthousiasme o.a. bezig met het groen in en om het complex.

Zonnepanelen Allie Westra: “We hebben de ontwikkeling van zonnepanelen nauwkeurig gevolgd, onder andere door de publi-

caties in VvE Magazine. We wisten dan ook dat de productiekosten aanzienlijk zijn gedaald en dat het rendement is toegenomen. Al snel kwamen we op het spoor van ‘Duurzaam Rivierenland’, waar we van CentroSolar een goed inzicht kregen in de mogelijkheden van zonnepanelen op ons dak. Natuurlijk hoopten we nog even op de mogelijkheid van subsidie op de aanschafprijs, maar zoals bekend komen VvE’en daarvoor helaas niet in aanmerking. Bij onze berekeningen hadden we ook al geen rekening gehouden met eventuele subsidies. We hebben een enquête gehouden onder de eigenaren, en daarbij bleek dat vrijwel iedereen positief stond tegenover het plan om 36 panelen te plaatsen. Van de 21 eigenaren waren er 19 voor het plan. Uitgangspunt was de plaatsing van 36 zonnepanelen, waarvoor we ongeveer € 25.000 kwijt zouden zijn. Nadat we met enkele potentiële aannemers hadden gesproken, bleek dat


plaatsing van 42 panelen ook een optie was. Daarmee was een investering van € 27.500 gemoeid; slechts een kleine meerprijs dus. We zijn in zee gegaan met Greentech Energy uit Afferden, maar we hebben ook veel kennis zelf ingebracht.”

Hypotheek op reservefonds Bert Kap: “We voelden er niets voor om een eenmalige bijdrage aan de VvE-leden te vragen, en we wilden ook geen verhoging van de periodieke bijdrage. Daarom hebben we een constructie bedacht waarbij we als het ware een annuïteitenhypotheek afsluiten bij ons eigen (goed gevulde) reservefonds. Daarover betalen we 2,5% rente (terwijl de bank op dit moment – juli 2013 - maar 1,1% geeft). Op die manier lossen we de investering in 25 jaar af. Dat komt maandelijks neer op € 111,80. Vanaf het moment dat de panelen op het dak lagen, betalen we minder aan de energieleverancier. Met die vermindering betalen we de rente en de aflossing. En we houden ook nog een bedrag over. Dat zal in de komende jaren naar verwachting alleen maar stijgen, waardoor de periodieke bijdrage minder hard stijgt. We zijn uitgegaan van een stijging van de energieprijzen met 4 procent. Dat is een voorzichtige aanname, want de prijzen zijn de afgelopen tien jaar verdubbeld (dus 8 procent per jaar). Op basis van die voorzichtige aannames (ook m.b.t. de afname van de opbrengst van de zonnepanelen) verdienen we de investering in 10 à 11 jaar terug - maar waarschijnlijk sneller.”

Dakbedekking en kabeldoorvoer Bert Kap onderzocht het draagvermogen van het dak. Dat bleek ruim

Allie Westra, Bert Kap en Kees van Eck (vlnr) op het dak van De Slaper voldoende om de installatie te dragen. “Maar de dakbedekking was een ander verhaal”, zegt Kap. “Van de levensduur (20 tot 25 jaar) was vorig jaar al tien jaar verstreken. Als er over 10 jaar een nieuwe laag aangebracht moet worden, zouden de zonnepanelen tijdelijk opgenomen moeten worden. We hadden de nieuwe laag nu al kunnen laten aanbrengen, maar na rijp beraad hebben we dat niet gedaan. De panelen zijn gemonteerd op aluminium liggers, waaronder een drukverdelende laag is aangebracht. De frames zijn verzwaard met betontegels. Op die manier zijn geen puntlasten ontstaan, en versterking kon achterwege blijven.” Ook voor het doorvoeren van de kabels was snel een oplossing gevonden. Bij inspectie van de meterkasten bleek dat de sparingen voor de leidingen ruim waren geboord. De kabels voor de nieuwe installatie konden probleemloos door deze gaten in de meterkasten worden gevoerd. Het bestuur zette alles op alles om ervoor te zorgen dat het karwei klaar zou zijn vóór de btw van 19 naar 21 procent zou gaan. En ook dat is gelukt.

Unaniem vóór Kees van Eck: “We wisten dat één bewoner tegen de plaatsing van

zonnepanelen was. Ons Splitsingsreglement bepaalt dat voor een besluit als dit tweederde van het aantal stemmen aanwezig moet zijn, en daarvan moet weer tweederde voor het voorstel stemmen. Dat bleek geen probleem: alle 20 aanwezigen stemden vóór. Dat heeft zeker ook te maken met de uiterst grondige voorbereiding en de cijfers die werden gepresenteerd. Bovendien heeft het bestuur in de afgelopen 11 jaar behoorlijk wat vertrouwen opgebouwd bij de eigenaren.” VvE De Slaper wekt nu 60 procent van de benodigde elektriciteit zelf op. De zonnepanelen (van Europees fabrikaat) voldoen uitstekend. Op zonnige dagen wordt twee keer zoveel opgewekt als de VvE zelf nodig heeft. De VvE saldeert bijna 5.000 kWh. Via een speciale website kunnen alle bewoners (met gebruikersnaam en wachtwoord) dagelijks bijhouden hoeveel energie wordt opgewekt. Van die mogelijkheid wordt weinig gebruik gemaakt, vermoedt het bestuur. Voorzitter Allie Westra houdt de cijfers wekelijks bij: “In totaal hebben we in tien maanden 8.140 kWh opgewekt. Ofwel 99 procent van het geïnstalleerde vermogen. Dat is een mooi resultaat!” ■

Op zonnige dagen wordt tweemaal zo veel opgewekt als de VvE zelf nodig heeft


VvEEnergiebesparen

Pelletverwarming zorgt voor besparing van gemiddeld 200 euro per appartement per jaar Bewoners F. Zernikestraat in Hengelo profiteren direct van milieuvriendelijk verwarmingssysteem “Aanvankelijk reageerde ik sceptisch, toen onze beheerder het idee van pelletverwarming voor onze complexen lanceerde. Het klonk nogal als gedoe. Toen ik me erin verdiepte, ontdekte ik dat het een prima idee was. We zijn toen vrij snel het informatietraject ingegaan en pelletverwarming bleek ook nog financieel heel aantrekkelijk te zijn. Het feit dat we straks geen fossiele brandstof meer verstoken, is mooi meegenomen, maar het financiële voordeel blijft het belangrijkst. Plus natuurlijk dat onze appartementen een aanzienlijk beter energielabel krijgen; alleen door deze installatie!”

N

iels Nijenmanting, voorzitter van VvE F. Zernikestraat 1-127 in Hengelo (Overijssel), veranderde van scepticus in warm pleitbezorger van pelletverwarming. In april van dit jaar besloten de eigenaren van vier complexen aan de F. Zernikestraat dat voor de verwarming zou worden gekozen voor pelletverwarming. Pellets zijn samengeperste houtblokjes; een vorm van biomassatechnologie dus. De voorzitter: “We kopen geen installatie, maar warmte. Bovendien betalen we straks geen vastrecht meer en hoeven we ons geen zorgen te maken over de kosten van onderhoud. Dat zit allemaal in het contract dat we met Energon hebben afgesloten. Ook de subsidieaanvraag is door dat bedrijf geregeld.

De lening die we (tegen een lage rente) voor de installatie hebben afgesloten, zien we helemaal niet terug in onze jaarcijfers. Het was dan ook geen enkel probleem om het voorstel door de Algemene Ledenvergadering te loodsen. De enige tegenstemmer realiseerde zich later dat hij eigenlijk toch ook vóór was…”

Voordelig en milieuvriendelijk Pelletverwarming kan - ook zonder subsidies - tot grote besparingen leiden, én pellets zijn heel milieuvriendelijk, vertelt Marcus Vronik, directeur van Energon, het bedrijf dat de komende tien jaar de warmte garandeert bij vier VvE’en in Hengelo. “In september jl. is de gasgestookte installatie verwijderd en vervangen door nieuwe ketels en buffervaten. Pellets hebben als grootste voordeel dat ze heel veel energie leveren. Wij werken uitsluitend met gecertificeerde ENplus A1-houtpellets, waarvan het vocht- en het asgehalte binnen de normen valt en altijd gelijk is. In de praktijk komt er een keer per maand een vrachtauto voorrijden, die de pellets in de opslagbunker blaast. De pellets die Energon gebruikt, zijn gemaakt van zaagsel dat afkomstig is van houtverwerkende bedrijven. Er worden dus geen bossen aangeplant om pellets te vervaardigen: het gaat altijd om residustromen.” 350 kW houtpellet-cv

Voordelen Hij zet de voordelen van pellets op een rij: “Stoken op houtpellets is tot wel 40% goedkoper dan op gas; het is een onbeperkt hernieuwbare brandstof; stoken op houtpellets draagt bij aan de reductie van broeikasgasemissies; ze bevatten veel energie (1,7 kg houtpellets = 1 m3 aardgas) en ENplus A1-houtpellets hebben een laag asgehalte. Ze branden efficiënt en ze stinken niet. Bovendien nemen ze 2,5 keer minder volume in beslag dan houtsnippers doordat ze een hogere energiewaarde hebben. Er is ook een (relatief klein) nadeel: je hebt opslagruimte nodig voor pellets. De ketels zijn ook groter dan gasgestookte ketels, dus de ruimte voor de ketel moet groter zijn dan die voor gasgestookte ketels. Voor de opslagruimte kunnen we eventueel ook een mobiele oplossing creëren.”

“Onwenselijke situatie” In een notariële akte die in het verleden is opgesteld, was vastgelegd dat de bewoners van 185 woningen verplicht waren hun warmte af te nemen van de ketel, die was ondergebracht in het complex F. Zernikestraat 1-127: 165 appartementen en 20 eengezinswoningen. De appartementen zijn verdeeld over drie complexen: één gemengd complex (eigenaren en enkele huurders) twee complexen huurwoningen van woningcorporatie Welbions, en de eengezinswoningen, die voor het merendeel eigendom zijn


“We betalen geen vastrecht meer en we hoeven ons ook geen zorgen te maken over het onderhoud”

Foto: Van links naar rechts Marcus Vronik, directeur Energon, Paul Donderwinkel, projectleider Woningcorporatie Welbions, Jolanda Stokkingreef, VvE Beheerder Vastgoed Beheer Twente en Niels Nijenmanting, voorzitter bestuur VvE Zernikestraat 1-127

van de bewoners. De eigenaren reserveerden sinds de oprichting (ca. 10 jaar geleden) voor onderhoud c.q. vervanging van de verwarmingsinstallatie. Jolanda Stokkingreef, eigenaar van Vastgoed Beheer Twente, de VvEbeheerder van de VvE F. Zernikestraat 1-127, was nauw betrokken bij het proces om te komen tot een nieuwe opzet van warmtevoorziening. Ze vertelt: “We ontdekten dat, op basis van de akte die indertijd is gemaakt inzake de blokverwarming, de VvE F. Zernikestraat 1-127 aansprakelijk was voor de warmtevoorziening aan de 185 woningen én voor de kosten van onderhoud en vervanging. Dat was natuurlijk een onwenselijke situatie voor de VvE en voor de overige eigenaren. Omdat de blokverwarming is gesitueerd in de F. Zernikestraat 1-127, is deze VvE van rechtswege juridisch eigenaar. Dat was een veel te groot risico voor de VvE en dat risico moest worden overgebracht op alle gebruikers.”

Stichting Ketelverwarming “De VvE was geïnteresseerd in mijn voorstel om informatie in te winnen bij Energon. Pellets zouden immers kunnen zorgen voor duurzaamheidswinst én voor een flinke besparing. We hebben nog even overwogen om de hele installatie te verwijderen uit het complex, maar dat is onhaalbaar. Daarom is - in goede samenwerking met woningcorporatie Welbions en

een notaris - gekozen voor de oprichting van een stichting waarin alle VvE’en én de eengezinswoningen op gelijkwaardige wijze vertegenwoordigd zijn. De Stichting Ketelverwarming F. Zernikestraat krijgt het economisch eigendom van de blokverwarming en de vier gebouwen zijn verplicht hieraan deel te nemen. De stichting, die officieel opdrachtgever is van de installatie, is in september opgericht en de installatie werd ook in die maand vervangen. Direct daarna is de SDE+-subsidie ingegaan.” Met de installatie was een investering van € 281.000 gemoeid. De reservering van de VvE voor onderhoud c.q. vervanging van de installatie (€ 150.000) werd geïnvesteerd in de nieuwe pelletinstallatie. De rest werd in de vorm van een duurzaamheidslening geleend tegen een rentepercentage van 1,6%. De installatie wordt in een kleine negen jaar terugverdiend: per jaar gemiddeld besparen de bewoners 200 euro per appartement (bij de huidige gasprijs).

Besparing Energon levert warmte en is ook verantwoordelijk voor het onderhoud van de installatie. De prijs staat voor tien jaar vast. Bovendien regelde Energon de SDE+-subsidie voor de VvE. De installatie is groter dan 500 kW (een voorwaarde voor toekenning van de subsidie) en de eigenaren krijgen

2 euro voor elke opgewekte Gigajoule voor een periode van 12 jaar. Aan de F. Zernikestraat wordt 4.748 Gj per jaar opgewekt. Per jaar wordt dus een extra besparing van € 9.496 gerealiseerd, rekent Vronik voor. Het energielabel van de woningen gaat er ook op vooruit door de overstap op deze nieuwe techniek, zegt de directeur: “In opdracht van NBKL (Nederlandse vereniging van Biomassa Ketelleveranciers) is door TNO een zogeheten ‘gelijkwaardigheidsverklaring’ voor houtgestookte cv-installaties opgesteld. Daarmee kan de installatie worden vergeleken met andere verwarmingstechnieken. TNO meldt dat een pelletketel een waarde in de EPC heeft van minder dan 0,3. Dat betekent dat er drie labelsprongen worden gemaakt zonder verdere aanpassing, dus alleen door het plaatsen van een pelletgestookte cv. De appartementen aan de F. Zernikestraat hebben nu gemiddeld D en ze gaan naar A. Dat is natuurlijk heel gunstig voor de eigenaren die hun appartement willen verkopen.” Niels Nijenmanting bevestigt dat: “We hebben alle woningen vóór de installatie van de pelletverwarming laten voorzien van een energielabel. De bewoners zien straks - als we de nieuwe labels aanvragen - dus direct wat de nieuwe installatie hun aan labelwinst oplevert. Ik ben daar heel blij mee: mijn appartement staat te koop!” ■

WIJ KOPEN GROOT IN! Goedkope groene energie voor uw VvE VvE Energie Select is een samenwerkingsverband met Stichting VvE Belang. Speciaal voor VvE’en kopen we tegen de scherpste prijzen energie (gas en elektriciteit) in. Het aanbod geldt voor het energieverbruik van de algemene ruimtes en/of collectieve stookinstallaties. Voor meer informatie zie:

www.vve-energieselect.nl Aanmelden en meedoen Vraag vrijblijvend een offerte aan via onze website. Het verplicht u tot niets. Wij laten eerst zien wat u kunt besparen. U kunt altijd direct overstappen!

VvE Energie Select I Postbus 210 I 4900 AE Oosterhout I Telefoon nr. 0162 - 469 120


VvEAfval

Diftar in Roosendaal:

VvE’en worden benadeeld De gemeenteraad van Roosendaal (NB) nam eind mei het besluit om Diftar, oftewel gedifferentieerde tarieven voor afvalstoffenheffing, te gaan invoeren in 2014. Op zichzelf een prima plan, zegt Adrie van Gastel, bewoner van appartementencomplex De Libel en voorzitter van het VvE Platform Roosendaal e.o. Maar bewoners van appartementencomplexen worden benadeeld: Diftar heeft voor hen alleen maar nadelen.

D

iftar moet ervoor zorgen dat de hoeveelheid huishoudelijk restafval tot ongeveer 150 kilo per inwoner per jaar wordt teruggebracht. Verder wil de gemeente de scheiding van afval verder verbeteren en de kosten voor afvalverwerking verlagen. De hoeveelheid afval moet terug naar het niveau van 1963. De oplossing volgens Diftar is helder. Meer afval? Dan ook meer betalen! Er wordt nog net zo vaak ingezameld als nu. Maar voor elke keer dat restafval wordt opgehaald, moet de bewoner betalen. Wie op het huidige kostenniveau wil blijven, kan de afvalcontainer nog maar ongeveer één keer per maand aan de straat zetten.

Protest Van Gastel: “Wij tekenen protest aan tegen het voorstel van de gemeente, want VvE’en worden stevig benadeeld. Bij appartementsgebouwen wordt veel gebruik gemaakt van ondergrondse containers. De bewoners bieden hun huisvuil in het algemeen aan in eenheden van circa 10 liter, vanuit de keukenafvalbak. Met Diftar moet je restafval thuis gaan opslaan om een redelijke hoeveelheid te krijgen; maar liefst 60 liter. Het resultaat: rotting, stank, ongedierte. Want hoe lang duurt het tot je een zak van 60 liter vol hebt? Volgens de meeste huishoudelijk reglementen mag je ook helemaal geen vuilnis in je appartement opslaan. En waar moeten we dat opslaan? Moeten senioren (die veelal in appartementen wonen) straks gaan sjouwen met zakken van 60 liter? Veelzeggend detail is overigens dat de verzamelcontainers helemaal niet zijn ingericht op de aanname van 60 liter zakken. De opening van de containerklep, waar de zakken doorheen

moeten, meet 40 x 36 cm. Een eenvoudige berekening leert dat dit een volume toelaat van ongeveer 40 liter. Maar dan moet je wel heel goed passen en meten. De norm van 60 liter is onhaalbaar, want daartoe moet je bij een breedte van 40 cm. een diameter van 44 cm. kunnen realiseren, 8 cm. meer dan de opening toelaat. De tips op de website van Diftar zijn duidelijk niet bedoeld voor appartementsbewoners. Er wordt bijvoorbeeld geadviseerd om zelf compost te maken. Dat is lastig op een balkon! De nieuwe manier van afval inzamelen zal zeker leiden tot meer afval in de buurt. Dat wil de gemeente waarschijnlijk ook niet! En wat moeten we met de tip om de container in de schaduw te zetten met een kiertje open? Dat lukt niet bij ondergrondse opslag!! Wij vermoeden dat het hier gaat om een doodeenvoudige tariefsverhoging waarvan appartementbewoners zeer nadrukkelijk de dupe zijn.”

Seniorenraad Ook de Stichting Seniorenraad Roosendaal maakt zich grote zorgen over de gevolgen van het in te voeren afvalinzamelingssysteem voor (oudere) mensen die aangewezen zijn op ondergrondse verzamelcontainers. Paul Schepers: “Elke keer dat er een zak in de container verdwijnt, moet er betaald worden. Die regeling pakt zeer ongunstig uit voor ouderen en mensen met een beperking. Immers, voor ouderen zijn afvalzakken van zestig liter veel te groot en te zwaar. De Seniorenraad zou graag zien dat de gemeente juist voor senioren en mensen met een beperking in complexen met ondergrondse containers een speciaal, lager tarief gaat hanteren.” Van Gastel: “VvE Platform Roosendaal stelt voor om het aantal tikken per week naar 3,5 te brengen. 182 tikken per jaar is redelijk en haalbaar. Een evaluatie in 2015 zal duidelijk moeten maken of dit de definitieve norm gaat worden.” ■

“De nieuwe manier van afval inzamelen zal zeker leiden tot meer afval in de buurt”

De veiligheidsdeur houdt de dieven buiten, niet het slot. Een goed slot is belangrijk, maar wat de dieven écht tegenhoudt is hoe lastig het is om de deur kapot te krijgen. Meerdere lagen staalplaat, haakvormige stalen pennen en haakgrendels aan de voor- en achterkant maken het vrijwel onmogelijk om een Daloc-deur open te breken. Maar hoe kunnen die Daloc-deuren dan toch zo soepel en elegant zijn? Heel eenvoudig; het weerstandsvermogen van de deur is afhankelijk van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal. Groot project? Onze gecertificeerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag. Kijk op daloc.nl (of scan de QR-code) voor meer informatie. Daar vindt u ook onze dichtstbijzijnde dealer.

Security doors


VvEJaarcongres Bestuur en directie van VvE Belang nodigen u met veel genoegen uit voor het

VvE Belang Jaarcongres 2013 op dinsdag 3 december 2013 in het NBC, Blokhoeve 1a te Nieuwegein Na het succesvolle Jaarcongres in 2012 zullen dit jaar Prof Paul Schnabel en André Kuipers hun visie op de toekomst met ons delen.

Programma: 11.00 uur: Ontvangst bezoekers; de informatiemarkt is open 12.00 uur: Lunchbuffet 13.00 uur: Opening congres door F.G.M. Schuurs, voorzitter VvE Belang 13.15 uur: Presentatie Prof. Paul Schnabel, voormalig directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau 14.15 uur: Pauze en bezoek aan de informatiemarkt 15.15 uur: Presentatie door André Kuipers, de enige Nederlandse astronaut die tweemaal een ruimtereis maakte 16.15 uur: Afsluiting congres en ‘aangeklede borrel’ 17.30 uur: Einde programma Aanmelden: aangeslotenen bij VvE Belang kunnen zich voor het jaarcongres aanmelden via www.vvebelang.nl.

Spraakmakende sprekers op het VvE Belang Jaarcongres 2013 prof. Paul Schnabel Socioloog Paul Schnabel was vanaf 1998 tot begin maart 2013 directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP). Hij vertrok bij het SCP omdat hij 65 werd en met pensioen ging. Momenteel is hij hoogleraar in Utrecht. Het SCP is een adviesorgaan van de regering, dat zich bezighoudt met actuele vraagstukken en toekomstige trends. Vele Nederlanders geven aan tevreden tot zeer gelukkig te zijn, ook met het werk en inkomen, de sociale contacten, het huis en de buurt. Maar willen we ons ook nog binden en hebben we nog wat voor anderen over? Deze en andere aspecten van ons Nederlandse leven bespreekt Schnabel levendig, persoonlijk en met veel kennis en inzicht.

André Kuipers De naam André Kuipers heeft eigenlijk geen nadere toelichting nodig. Sinds 1999 is hij astronaut bij de ESA. Kuipers is de enige Nederlandse astronaut die tweemaal een ruimtereis maakte. De laatste keer - in 2012 - verbleef hij zelfs een half jaar in de ruimte. In die periode liet hij heel Nederland meegenieten van zijn wederwaardigheden in de ruimtecapsule. Daarmee maakte hij de ruimtevaart interessant voor een groot publiek, en hij liet ook zien hoe groot de invloed van de ruimtevaartontwikkelingen is op ons dagelijks leven. Kuipers is sinds februari jl. ambassadeur van het Techniekpact, dat jongeren wil stimuleren om een technische opleiding te volgen, bijvoorbeeld in de ruimtevaart. “Daarvoor hoef je niet per se astronaut te worden. In de ruimtevaart werken dromers, denkers, doeners en durfallen”, zegt hij tegen de jongeren.

Uw open Balkon beglazen

- de sleutel tot meer woongenot • Minder corrosie • Het risico op vorstschade verdwijnt • Verminderd Energieverbruik • Lagere onderhoudskosten • Geluidsvermindering • Meervaarde van uw woning(en) • Minder verhuizingen • Verhoogde veriligheid • Beter binnenklimaat • Een extra ruimte

Balco Balkonsystemen B.V. Ommelseweg 44d, 5721 WV Asten Tel. +31 (0)493 69 80 98

Europa’s grootste in renovatie Balkonsystemen


VvERoadshow

Ui tnodigin g

GRATIS

Voorlichtingsbijeenkomsten najaar 2013

VvE Belang komt weer met een

gevarieerd programma naar u toe! In het najaar organiseert VvE Belang voor het achtste achtereenvolgende jaar op diverse locaties in het land voorlichtingsbijeenkomsten voor appartementseigenaren en bestuurders van verenigingen van eigenaren.

Wij nodigen u hierbij graag uit om deze bijeenkomsten te bezoeken. Locaties

Tijden

Donderdag 31 oktober RAI Amsterdam

Dagprogramma van 11.00 tot 17.00 uur. Voor het bezoeken van de informatiemarkt is de foyer al open om 11.00 uur. Wij zorgen voor een broodjeslunch. Aanvang hoofdprogramma en workshops: 13.00 uur.

Donderdag 14 november Ahoy Rotterdam en

Dinsdag 19 november Theater Orpheus Apeldoorn Dinsdag 26 november Jaarbeurs Utrecht

’s Middags van 14.00 tot 17.00 uur en ’s avonds van 19.30 tot 22.30 uur. Voor het bezoeken van de informatiemarkt is de foyer al open om 13.00 uur en 18.30 uur.

Dagprogramma van 11.00 tot 17.00 uur. Voor het bezoeken van de informatiemarkt is de foyer al open om 11.00 uur. Wij zorgen voor een broodjeslunch. Aanvang hoofdprogramma en workshops: 13.00 uur.


VvERoadshow

PROGRAMMA (voor de pauze): HOOFDPROGRAMMA

Tijdens het hoofdprogramma wordt u voor de pauze geïnformeerd over:

‘Risico’s voor de VvE’ : Aansprakelijkheid voor het gebouw en de bestuurdersaansprakelijkheid. Welke risico’s loopt u als VvE-bestuurder en hoe zorgt u ervoor dat die risico’s beheersbaar blijven? Ook wordt u bijgepraat over de stand van zaken met betrekking tot energiebesparende maatregelen en duurzaamheid.

WORKSHOPS Workshop 1: ‘De basisregels van het appartementsrecht’ Een eyeopener voor bestuurders en appartementseigenaren die nog niet (of onvoldoende) bekend zijn met het appartementsrecht.

Workshop 2: ‘Meerjarenonderhoudsplan en verduurzaming’ Het belang van planmatig onderhoud, de opbouw van een meerjarenonderhoudsplan en hoe u hierin energiebesparende maatregelen kunt opnemen. Dit alles als basis voor het verplichte reservefonds.

Wij hopen u op één van de bijeenkomsten PROGRAMMA (na de pauze): HOOFDPROGRAMMA

Tijdens het hoofdprogramma wordt u na de pauze geïnformeerd over:

‘Pas op! Ze zijn uit op uw vermogen’ Gastspreker notaris mr Aniel Autar, voorzitter van EPN (vereniging van in estate planning gespecialiseerde notarissen) en tevens columnist van VvE Magazine en Plus Magazine. In deze tijden van bezuinigingen zijn de overheid en diverse maatschappelijke instanties op zoek naar mogelijkheden om aan geld te komen. In zijn bijdrage ‘Pas op! Ze zijn uit op uw vermogen’ krijgt u een boeiend verhaal waar u op moet letten en wat verstandige keuzes zijn om uw vermogen te beschermen en uw persoonlijke wensen te laten respecteren. De eigen bijdrage voor de AWBZ is hiervan een actueel voorbeeld.


INFORMATIEMARKT Voorafgaande, in de pauze en na afloop van de bijeenkomsten kunt u een uitgebreide informatiemarkt bezoeken, waar circa 40 bedrijven hun producten en diensten presenteren. De zaal in Rotterdam en Apeldoorn is een uur voor aanvang van de voorlichtingsbijeenkomsten en workshops open (13.00 uur en 18.30 uur) voor het bezoeken van de informatiemarkt. De zaal in Amsterdam en Utrecht is al om 11.00 uur open voor het bezoeken voor de informatiemarkt. Voor een broodjeslunch wordt gezorgd.

Aanmelden Aanmelden voor zowel het hoofdprogramma als voor de workshops is mogelijk via www.vvebelang.nl. Beschikt u niet over internet dan kunt u zich ook telefonisch opgeven: 0162 – 469 120. Na ontvangst van uw aanmelding ontvangt u een bevestiging en een routebeschrijving.

Netwerken U ziet het: VvE Belang biedt u ook dit jaar weer een gevarieerd programma! De bijeenkomsten bieden u daarnaast volop gelegenheid om kennis te maken en ervaringen uit te wisselen met andere VvE’en.

te mogen begroeten!

WORKSHOPS Workshop 3: ‘Energie(kosten)besparing en duurzaamheid’ Simpele maatregelen om uw energiekosten te verlagen. Ook zonnepanelen komen aan bod, want de belangstelling daarvoor is overweldigend.

Workshop 4: ‘Veilig werken op hoogte, goed geregeld! Hoe geeft u invulling aan uw verantwoordelijkheid als gebouweigenaar? U maakt kennis met diverse betaalbare mogelijkheden.


VvERoadshow Deelnemers voorlichtingsbijeenkomsten en Jaarcongres Aarnink Kozijnen Projecten B.V. Aboma B.V. Actys VvE Alldoorco B.V. AllRisk Valbeveiliging AML Aralco NVS Balco AB Bellboy Lifttechniek Bortly Cooperation Bouwkundig VvE Advies C.Domenie FICIM B.V. Centraal Beheer Achmea Dakspecialist Naarden Daloc AB De Koninggroep De Nieuwe Norm Deurwaarderskantoor Boiten DGB Nederland Duijvelaar Pompen Eneco Installatiebedrijven Eurlicon Falcon VvE Management Gemeente Utrecht Glansgarant Grontmij Vastgoedmanagement Hopmann Liftservice House - Liner B.V. Isoprofs B.V. Ista Nederland B.V. KONE Liftinstituut Lödige Benelux Lokaliften Marenco B.V. Mens en Zeist Totaalonderhoud Metaglas B.V. MVGM Vastgoedmanagement Nefit Oostwoud International OSB PAM Galerij- en Balkonverhoging B.V. Perfectkeur B.V. Péron Liftadvies Plastica Plaat B.V. Ploeg Kozijnen Proline Remeha B.V. Rijssenbeek Advocaten Schellekens & Schellekens BV Schilderwerken Lenferink Sikkens Verkoop Nederland B.V. SKW Certificatie Skylift Sleutel en Slotenhuis A. Toller Steven Jansen B.V. Techem Thuisinschilderen Total Wall Concept Twinq VvE Software Univeste B.V. Van Rennes Schilderwerken B.V. Van der Tol B.V. VvE Energie Select Voorn en Koning Trading VSR Leidingrenovatie VT 2000 B.V. VvE Metea Yver XS VvE Beheer VvE Belang

Fabrikant en leverancier voor kozijnen Duurzaam bouwen aan veiligheid en kwaliteit Beheerkantoor VvE’en Deursystemen Valbeveiligingen Liften Fabrikant ventilatierooster en systemen Totaal oplossingen voor balkonsystemen Lifttechnieken en renovatie Fabrikant voor energiebesparende verlichting Meerjarenonderhoudsplannen VvE Coach VvE Verzekeringen Zonne-energiespecialist Fabrikant veiligheidsdeuren Toonaangevend in schilderen glaswerkzaamheden Renovatie voor woningbouw en utiliteitsbouw Deurwaarderskantoor gespecialiseerd in incasso VvE-bijdragen Onderhoud glazenwasinstallatie Drukverhogingsinstallaties Installatie voor zonnepanelen Lifttechnisch adviesbureau Beheer VvE’en Voorlichting VvE’en Onderhoudsabonnementen schilderwerken Vastgoedmanagement Liftonderhoud en renovatie Totaal Onderhoud rioleringen Allround isolatieprofessional Warmtemeting en individuele afrekening bij collectieve installaties Liftonderhoud en renovatie Liftkeuringen Liftonderhoud en renovatie Liftonderhoud en renovatie Groothandel producten veiligheidsprojecten Totaalonderhoud Glasconstructiebedrijf Beheer VvE’en Verwarming- en duurzame energieleverancier Leverancier voor geintegreerde postkastsystemen Ondernemersorganisatie Schoonmaak- en bedrijfsdiensten Galerij- en balkonverhoging Specialist bouwtechnische keuringen Liftadvies en liftbeheer Inkoop en verkoop van decoratieve plaatmaterialen voor gevelbekleding Kozijnen Rioolrenovatie Fabrikant voor cv-ketels Advocatenkantoor voor VvE’en Zonweringsbedrijf Schildersbedrijf Groothandel verf- en aanverwanten producten Certifactiebureau voor VvE’en en VvE-beheerders Liftonderhoud en renovatie Slotenleverancier Onderhoud en schilderwerk Bemetering van centrale stookinstallatie Schildersbedrijf Specialist in muurherstel Software leverancier voor Verenigingen van Eigenaren Specialist gebouwenonderhoud Schildersbedrijf Hoveniers en terreininrichting Energieleverancier Verlichtingsspecialisten, lichtbeheer en verlichtingsscan Leidingrenovatie Beheer VvE’en Innovatief VvE Beheer Woningcorporatie Beheerkantoor voor kleine VvE’en t/m 10 appartementen Belangenorganisatie voor individuele appartementseigenaren


31 okt. Amsterdam

14 nov. Rotterdam

19 nov. Apeldoorn

26 nov. Utrecht

Deventer x x x x Ede x x x Rotterdam Nijkerk x x Gorinchem x x Emmeloord x Waregem x Zweden x x x x Alphen a/d Rijn x x x x Almere x x Tilburg x x x x Made x Apeldoorn x x x x Naarden x x x Töreboda x Oosterhout x x x Rotterdam x Den Haag x x x x Dronten x x x Alphen a/d Rijn x x x x Houten x x Amsterdam x x x x Amsterdam x Utrecht x Zwolle x x Gorinchem x x x Heerlen x x x x Venlo x x x x Meijer Schiedam x x x x Eindhoven x x x Amsterdam x x x x s-Hertogenbosch x x Delft x x x x Zevenbergen x x Zeist x x Tiel Rijswijk x x x x Deventer x x x x Franeker x x x x s-Hertogenbosch Almelo x x Hendrik Ido Ambacht x x x Sassenheim Waalwijk Nieuw - Vennep Haarlem Apeldoorn x x Arnhem x x Beuningen Heino x Tilburg x x x x Houten x x x Barneveld x x x x Rotterdam x x x x Apeldoorn x Breda x x x x Goor x Sneek x x Oosterhout x x x x Groningen x x Wageningen x x Amsterdam x x x Oosterhout x x x x Bodegraven x x x x Roosendaal x x x x Wateringen x x x Nieuwegein x x x x Amsterdam x Oosterhout x x x x Oosterhout x x x x

3 dec. Nieuwegein x x x x

x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x


VvELiften

Lokaliften zorgt ervoor dat uw lift betrouwbaar en veilig werkt Lokaliften is de afgelopen jaren snel gegroeid. Dat heeft alles te maken met de hoge kwaliteit van dienstverlening, weet Hans van Spronsen, directeur van Lokaliften. “Wij nemen de tijd voor het onderhoud. En het begrip ‘prestatiecontract’ heeft bij ons ook echt inhoud: we geven een merkonafhankelijk advies, en bij elke inspectie nemen we de totale lift onder de loep. Dat biedt de VvE zekerheid.”

H

et liftonderhoudsbedrijf heeft zich gespecialiseerd in service en modernisering van liften. Die formule slaat aan bij de klanten, want steeds meer VvE’en doen een beroep op de dienstverlening van Lokaliften. Logisch: ze stellen prijs op kwaliteit, zekerheid, veiligheid en betrouwbaarheid voor een aantrekkelijke prijs. De 40 buitendienstmedewerkers zijn goed opgeleid en weten wat van hen verwacht wordt: een hoge kwaliteit én snelheid. Als er een storing is, wilt u immers niet lang wachten op een monteur! Door die hoge kwaliteit vertonen de liften weinig storingen, en dat scheelt de VvE aanzienlijk in arbeidskosten.

Als er een storing is, wilt u immers niet lang wachten op een monteur! Onderdelen op voorraad VvE’en die hun liften door Lokaliften laten onderhouden, hebben geen problemen met onderdelen die niet op voorraad zijn. Van Spronsen: “Als we een lift in onderhoud krijgen, nemen we direct alle essentiële onderdelen van dat liftmerk op voorraad. Bij problemen met de lift hoeven we dus niet op onderdelen te wachten, en komen we snel in actie. Dat is een groot voordeel voor de bewoners. Onze slogan luidt niet voor niets: ‘Waar anderen stoppen, gaan wij verder’. We maken gebruik van betrouwbare A-merk onderdelen en van wat goedkopere (maar ook uitstekende) merken. Alle onderdelen zijn te

gebruiken door ieder willekeurig liftbedrijf. Een lift die omgebouwd is door Lokaliften, kan dus ook door ieder bedrijf worden onderhouden.”

Silver, Gold en Platinum Lokaliften houdt van eenvoud en hanteert daarom slechts drie verschillende contractvormen: Silver, Gold en Platinum. Silver staat voor een eenvoudig basiscontract waarmee de klant verzekerd is van compleet liftonderhoud en gebruik kan maken van de 24 uur-service, maar waarbij storingen op regiebasis verrekend worden. Wie een Gold-contract afsluit, krijgt 24 uur-service inbegrepen. En bij Lokaliften is 24 uur ook echt 24 uur! Een VvE met een Platinum-contract is volledig ontzorgd: het opstellen van een meerjarenplanning voor het onderhoud plus een aantal keren overleg per jaar is in deze contractvorm opgenomen. Overigens: ook VvE’en met een klein budget kunnen terecht bij Lokaliften: goed liftonderhoud is al mogelijk vanaf € 270,- exclusief BTW per jaar.

Energiebesparing Liften zijn verantwoordelijk voor een groot deel van het energieverbruik van de VvE. Van Spronsen: “Daarom bieden wij de ‘groene liftbesturing’. Daarmee zorg je ervoor dat de lift aanzienlijk minder stroom verbruikt: hij werkt economischer en de kooiverlichting wordt uitgeschakeld als de lift niet in gebruik is. Zo’n groene besturing brengt natuurlijk een investering met zich mee, maar op termijn realiseert de VvE een aardige besparing. Overigens: de VvE kan bij ons altijd kiezen uit diverse liftbesturingen. Wij kijken goed naar het gebruik van de lift: als die weinig gebruikt wordt, kun je volstaan met minder onderhoud.

Daarom beginnen wij altijd met een goed advies. En dat is natuurlijk altijd gratis!” Lokaliften is dit najaar weer met een stand vertegenwoordigd op de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang. Kom langs en stel al uw vragen! U kunt ook kijken op: www.lokaliften.nl, mailen: [email protected] of contact opnemen per telefoon: 070-414 4104. ■

Lokaliften ook in 2013 in de race voor de FD-Gazellen Award Ook in 2013 is Lokaliften in de race voor de FD-Gazellen Award. Wederom is er een omzetgroei van meer dan 20%. Het bedrijf is nog steeds financieel gezond en blijft groeien. De FD Gazellen Awards is een initiatief van het Financieel Dagblad, Graydon en ABN AMRO. Om voor een FD Gazellen nominatie in aanmerking te komen moeten ondernemingen binnen drie jaar een omzetgroei van minimaal 20 procent realiseren, een positief netto resultaat behalen en financieel gezond zijn.


VvEWarmtemeters

Help, warmtemeting verplicht!! Wanneer uw appartementencomplex voorzien is van een collectieve verwarmingsinstallatie, staat er heel wat te gebeuren. De aankomende jaren treedt een aantal wetten in werking die regels stellen aan de levering en afrekening van warmte, koude en warmwater. Wij hebben al gemerkt dat er nog veel onduidelijkheden bestaan. Sterker nog, bij velen is nog niet eens bekend dát er iets gebeuren gaat. Daarom informeren wij u over de stand van zaken tot op dit moment.

A

llereerst heeft het Europees Parlement op 25 oktober 2012 de richtlijn 2012/27/ EU, ofwel E.E.D. aangenomen. Deze energie-efficiëntierichtlijn stelt maatregelen ter bevordering van de energie-efficiëntie binnen de Europese Unie. Een onderdeel van deze richtlijn betreft verbruiksmeting en verbruiksafhankelijke afrekening. De richtlijn stelt dat alle woningen die voorzien worden van warmte, koeling en/of warmwater, voorzien dienen te worden van meters. Daarbij dienen bewoners gedurende het jaar op meerdere momenten voorzien te worden van facturatie-informatie. Minimaal tweemaal per jaar, maar wanneer de bewoner dit wenst, dient deze informatie zelfs viermaal per jaar beschikbaar gesteld te worden.

Richtlijn E.E.D. Vanaf 31 december 2014 dient er op basis van werkelijk verbruik afgerekend te worden, mits de woningen van individuele meters voorzien zijn. Tevens dient er minimaal tweemaal per jaar facturatie-informatie beschikbaar gesteld te worden. U kunt zich voorstellen wat voor organisatorische uitdagingen dit geeft wanneer de woningen voorzien zijn van de bekende “verdampingsmeters” of

de elektronische meters die niet draadloos af te lezen zijn. Deze woningen dienen meerdere malen per jaar bezocht te worden door een aflezer voor het opnemen van de standen. Hiervoor dient de bewoner steeds toegang te verlenen tot de woning. En dan zwijgen we nog maar over de kosten die er dan gemaakt worden.

Nog geen meetapparatuur? Voor woningen die nog niet voorzien zijn van individuele meters, geldt dat deze uiterlijk op 31 december 2016 voorzien dienen te zijn. Ook hier ligt een uitdaging omdat er nog heel wat woningen onbemeterd zijn. Het advies is daarom ook om niet tot het laatste moment te wachten met het aanbrengen van bemetering. De kans is dan groot dat deze bemetering dan niet op tijd aangebracht kan worden. De richtlijn stelt ook regels aan de manier van meten. Er dienen individuele warmtemeters geplaatst te worden. Alleen wanneer dit technisch niet haalbaar is of niet kostenefficiënt is, kan er volstaan worden met warmtekostenverdelers. Zoals aangegeven gaat het om een Europese richtlijn. De richtlijn dient uiterlijk op 5 juni 2014 omgezet te zijn naar nationale weten regelgeving.

Warmtewet Naast de E.E.D. op nationaal niveau treedt de lang verwachte Warmtewet op 1 januari 2014 in werking. Deze wet heeft als doel de afnemers van warmte te beschermen tegen slechte warmteleveranciers die een slechte dienstverlening leveren en te hoge tarieven doorrekenen aan hun afnemers. De wet stelt dat personen die warmte leveren, warmteleveranciers zijn. Verenigingen van Eigenaars die warmte leveren door middel van een collectieve verwarmingsinstallatie, worden door deze wet gezien als warmteleveranciers. De wet stelt organisatorische en administratieve verplichtingen aan warmteleveranciers. De administratieve lasten die deze wet met zich meebrengt, kunnen een grote impact hebben.

En wat nu...? De complex-check! Zoals u ziet, staat er in korte tijd heel wat te gebeuren. Dit geldt niet alleen voor VvE’en waar het appartementencomplex nog niet voorzien is van meetapparatuur, maar het betreft ook wijzigingen voor bestaande meetsystemen zonder “slimme meters”. Techem kan samen met u een inventarisatie maken om te kijken aan welke voorwaarden u dient te voldoen. Hierdoor bent u volledig en op tijd voorbereid wanneer de wetten in werking treden. Benieuwd of uw complex voldoet? Doe nu de gratis complex-check op www.warmtemetingverplicht.nl. Ook kunt u ons bezoeken tijdens de komende VvE Belang-voorlichtingsbijeenkomsten. ■


VvEIsta

Hoe check je de kwaliteit van een schoonmaakbedrijf? In Nederland zijn veel schoonmaak- en glazenwassersbedrijven te vinden die staan voor kwaliteit en betrouwbaarheid. Bedrijven die beschikken over brede vakkennis, goed omgaan met hun personeel en netjes belasting betalen. Maar hoe zijn die te vinden? Vanaf 1 januari 2013 zijn ze gemakkelijk te herkennen aan het keurmerk van

brancheorganisatie OSB. Een nieuw label, exclusief voor bedrijven die het goed doen! Zo heeft heel Nederland voortaan helder zicht op de kwaliteit en betrouwbaarheid van een schoonmaak- of glazenwassersbedrijf. Check dus vanaf nu altijd het OSB-Keurmerk. Wilt u meer weten over het keurmerk en de voorwaarden? Kijk op www.osb.nl

Samen voor een schone zaak


VvEBouwtekeningen

Bouwtekeningen altijd beschikbaar? Laat ze digitaliseren door VvE Digitaal! “De bouwtekeningen van ons appartementengebouw hebben we sinds een half jaar digitaal beschikbaar voor iedereen die ze nodig heeft. Daar zijn we heel blij mee, want zo hebben we ze altijd bij de hand. De bedrijven die onderhoud plegen, zijn ook te spreken over de digitale tekeningen. En we weten nu zeker dat ze niet op de een of andere manier verloren gaan!”

D

at zegt Michel van Dijkman, locatiemanager van Serviceflat Wimbledon in Amstelveen. Het gebouw telt 69 twee-, drie- en vierkamerappartementen en 36 garages. Van Dijkman kwam via een appartementseigenaar die een verbouwing liet uitvoeren, in contact met Peter Benjamin, eigenaar van Format Architecten. Dit architectenbureau ontwikkelde het concept VvE Digitaal. De gevel van het gebouw is digitaal in beeld gebracht en hetzelfde geldt voor de basisgegevens van de appartementen, de recreatiezaal en de garages. Benjamin: “Als je offertes uitbesteedt of onderhoudswerk laat uitvoeren,

geef je natuurlijk niet de originele bouwtekeningen mee. Dan maak je kopieën. Dat is lastig en op den duur ook nogal duur. Een VvE die de originele tekeningen bij ons aanlevert, krijgt van ons een digitaal bestand dat eenvoudig kan worden gemaild aan een onderhoudsbedrijf. Dat scheelt veel tijd - en op den duur ook geld. En de tekeningen kunnen veilig in het archief blijven.”

Goede berekening “De digitale versie van de bouwtekeningen kan de VvE gebruiken voor het aanvragen van offertes en voor de uitvoering van alle voorkomende onderhoudswerken: schilderwerk, dakbedekking, vervanging van balkonhekken e.d., maar ook voor de

Michel van Dijkman: “Alle gegevens zijn nu beschikbaar voor iedereen die ze nodig heeft”

uitvoering van installatiewerkzaamheden. Al die onderhoudsbedrijven hebben de juiste gegevens nodig voor het maken van een offerte en voor het berekenen van de hoeveelheid materiaal. Op basis van de digitale tekeningen (die ze naar believen kunnen vergroten en/of printen) kunnen ze een goede en nauwkeurige berekening maken. Daarmee voorkom je dus ook misverstanden.”

Niet meer kopiëren Van Dijkman: “Bij ons heeft de digitalisering zijn nut al bewezen. We hebben de bestanden beschikbaar voor bedrijven maar ook voor eigenaren die graag over de tekeningen willen beschikken. Bij veel verenigingen liggen de tekeningen ergens in een ordner of in een la. Dat is riskant en het is lastig als je ze elke keer moet kopiëren. Bij VvE Digitaal hebben ze alle apparatuur in huis en ze maken een professioneel digitaal bestand van de papieren tekening. Ik weet uit ervaring dat er nogal wat VvE’en zijn die gebaat zouden zijn met zo’n digitaal bestand. Bij Serviceflat Wimbledon is grootonderhoud aan de zijgevel uitgevoerd op basis van de digitale tekeningen. Het bedrijf dat we hebben ingehuurd, was blij met de informatie. Ze kunnen zelf bepalen welke info voor hen van belang is. En als we de informatie ook aan andere bedrijven willen geven, versturen we gewoonhet bestand digitaal aan hen. Ik heb bij enkele andere serviceflats al voorgesteld om ook daar de bouwtekeningen te digitaliseren. Voor een relatief kleine investering heb je alle gegevens beschikbaar.” ■

Meer informatie over het digitaliseren van bouwtekeningen krijgt u via www.vve-digitaal.eu U kunt ook bellen met Format Architecten, tel. 0229-28 09 28.

W

R

INNAA

SERVICEPRIJS SERVICEPRIJS he

t ja

201

3

va

n

ar

Goed geregeld! Van a to z

Van advies tot en met heldere communicatie met bewoners. En van inmeten, plannen en monteren tot en met zekerheid en garantie achteraf. Ploeg kozijnen neemt bij de renovatie van kunststof kozijnen en deuren het volledige traject uit uw handen. Dat is voor uw VvE een hele zorg minder! Voordelen van kunststof kozijnen en deuren

• Ongekende isolatiewaarde • Forse energiebesparing, lage milieubelasting • Uitstekende inbraakwerendheid • Onderhoudsarm Duurzame kwaliteit Bel vrijblijvend voor een afspraak: (0252) 500 900

ploegkozijnen.nl

Openingstijden showroom: elke werkdag van 9.00 tot 17.00 uur Zaterdag van 10.00 tot 16.00 uur Pesetaweg 45, 2153 PJ Nieuw-Vennep

Al 30 jaar eigen productie & montage

Kozijnen • Ramen • Deuren • Schuifpuien • Dakkapellen • Serres Adv_PLOEG_VVE_180x265_v2.indd 1

12-09-13 14:14


VvEOnderhoudsabonnement

VvE De Smaragd bespaart 25.000 euro met het onderhoudsabonnement van GlansGarant “We hebben goede afspraken kunnen maken met het GlansGarantschildersbedrijf. Daardoor zijn we verzekerd van goed schilderwerk. Bovendien weten we waar we financieel aan toe zijn én we besparen in 10 jaar ook nog eens 25.000 euro. Toen we de Algemene Ledenvergadering voorstelden om over te stappen naar Schilderwerken Lenferink Heino-Raalte-Hattem-Heerde, was dat dus zó geregeld!”

K

bedrag ineens te betalen: 10 jaar lang wordt het complex perfect geschilderd en de VvE betaalt daarvoor een vast bedrag per maand. Dat bespaart het VvE-bestuur veel discussie en tijd. En, zoals in het geval van VvE De Smaragd, in veel gevallen ook geld!

ees van de Wege is voorzitter van VvE De Smaragd in Zwolle, die 59 eigenaren telt. De VvE heeft een goed meerjarenonderhoudsplan en schilderwerk is in dat verband belangrijk, weet Van de Wege. “Er waren nogal wat problemen met de aannemer en de schilder: afspraken werden niet nagekomen en van een goede communicatie met de bewoners was geen sprake. Drie jaar geleden kwamen we met Schilderwerken Lenferink in contact en we hadden direct een goed gevoel bij het bedrijf.

Populair systeem Heino Bouman, directeur van GlansGarant, ziet dat steeds meer VvE’en interesse hebben in het onderhoudsabonnement. “De schilders die bij onze organisatie zijn aangesloten, leveren goed werk. VvE-bestuurders vertellen elkaar graag over hun ervaringen. We zien ook dat dit systeem van financiering steeds populairder wordt: steeds meer bedrijven gaan over tot onderhoudsabonnementen. Logisch, want het levert voor alle partijen voordeel op. Overigens: wij geven ook de garantie dat het werk altijd wordt afgemaakt; ook als een schildersbedrijf onverhoopt zou stoppen met zijn activiteiten. Dan wordt het werk door een ander aangesloten bedrijf overgenomen.”

De aansluiting bij GlansGarant geeft ons een extra zekerheid. Met de glasheldere offerte konden we onze leden exact aangeven welk vast bedrag we elke maand aan schilderwerk uitgeven. De piek-uitgaven zijn we dus kwijt. De eigenaren zijn ook tevreden: de schilders denken met hen mee als het gaat om het maken van afspraken. Bovendien wordt het schilderwerk elk jaar gecontroleerd; door Lenferink én door verffabrikant Sikkens. Dat zit dus wel goed!”

Kwaliteit Bert Lenferink, eigenaar van Schilderwerken Lenferink HeinoRaalte-Hattem-Heerde, hoort het verhaal van Van de Wege met veel plezier aan. “Wij vinden het belangrijk om klanten aan ons te binden. Dat is ook goed voor ons bedrijf, want daardoor zijn we verzekerd van werk”, zegt hij. “Dat lukt prima met het onderhoudsabonnement dat we als GlansGarant-schilder kunnen aanbieden. We hechten veel waarde aan kwaliteit. Daarom zijn we ook aangesloten bij de AF-Erkenningsregeling en beschikken we over het VvEBelanglabel. Met die keurmerken

Bert Lenferink (links) en Kees van de Wege zijn tevreden over GlansGarant

kunnen we een VvE laten zien dat we heel goed kunnen werken voor VvE’en. Communicatie is nu eenmaal heel belangrijk bij dat werk.”

Kees van de Wege voegt daaraan toe: “Ik wil VvE-besturen wel de tip geven om aandacht te besteden aan de uitleg van de financiering. Als je dat helder op papier hebt, scheelt dat aardig wat vergadertijd!”

GlansGarant

GlansGarant is vertegenwoordigd tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang, die dit najaar op vier plaatsen worden gehouden.

Bij GlansGarant zijn professionele schilders in het hele land aangesloten. Zij moeten voldoen aan strenge eisen. Met het GlansGarant onderhoudsabonnement zijn appartementseigenaren verzekerd van goed onderhoud. Ze hoeven daarvoor geen groot

In Apeldoorn (dinsdag 19 november) is ook Schilderwerken Lenferink Heino-Raalte-Hattem-Heerde aanwezig. Meer informatie over GlansGarant en het onderhoudsabonnement vindt u op www.glansgarant.nl ■

Dat we zoveel konden besparen op liftonderhoud!

Profiteer van de speciale beursaanbieding! Bezoek onze stand op de VvE Voorlichtingsdagen

Bespaar ook fors op liftonderhoud. Met een onafhankelijk liftadvies van Eurlicon! Er zijn maar weinig VvE’s die alle kennis over liftonderhoud in huis hebben. Hoe beoordeelt u of u de onderhoudskwaliteit krijgt waarvoor u betaalt? Is de voorgestelde onderdeelvervanging of liftrenovatie wel noodzakelijk? En is de prijs marktconform? Vraag het de onafhankelijke liftadviseurs van Eurlicon. Zij wijzen u de weg naar het optimale liftonderhoudsplan. Niet zelden zorgt dat voor besparingen tot wel 30%. Ook toe aan een optimalisatie- en besparingsadvies? Als lid van VvE Belang krijgt u 5% korting. Bel meteen Eurlicon op (020) 494 27 40 of profiteer van onze speciale beursaanbieding tijdens de VvE Voorlichtingsdagen.

www.eurlicon.nl

Eurlicon BV Gedempt Hamerkanaal 35 1021 KL Amsterdam Tel. 020 494 27 40 Fax 020 494 26 77 [email protected]


adv edetorial 180x265 26-09-13 16:55 Pagina 1 VvEWarmteWet

Uitvoering Warmtewet en Wet Meetverplichting (EED) in goede handen bij ista Nederland Met ingang van 2015 is verbruiksafhankelijke afrekening van warmte en warm tapwater verplicht. Dit geldt ook voor complexen met een collectieve energievoorziening. Onderzoek heeft aangetoond dat warmte- en watermeting voor een bewuster verbruiksgedrag zorgen, met een gemiddelde besparing van maar liefst 20%. “Het is daarom een logisch gevolg dat deze meetverplichting (EED) er komt. Hierdoor kunnen wij samen met onze klanten een flinke bijdrage leveren aan de gestelde energiedoelen”, zo geeft Jörg Plönissen aan, Algemeen Directeur van ista Nederland B.V. Energiebesparing

Energiemeting en verbruiksafhankelijke afrekening zijn eenvoudige en zeer effectieve manieren van energiebesparing. “Het leidt niet alleen tot besparing, het is ook goed voor het milieu. En eerlijker, omdat de zuinige stoker wordt beloond. Dat is een mooie stimulans voor de gebruiker, zeker in een tijd waarin de energiekosten stijgen en de inhoud van de portemonnee van huurders onder druk staat”, zegt Plönissen.

Warmtewet en EED

Nu de Warmtewet en EED binnenkort in werking zullen treden, wordt verbruiksafhankelijke afrekening van warmte en warmwater steeds belangrijker. Naast de jaarlijkse afrekening moeten de bewoners extra aangemoedigd worden om hun energieverbruik te verminderen door hen 2 tot 4x per jaar inzicht te geven in hun individuele verbruik. Daarom heeft ista Nederland naast haar bestaande diensten ook diensten ontwikkeld die ervoor zorgen dat u goed voorbereid bent op de komende wetgeving.

Energiemanagement en ista Webportal

Jörg Plönissen: “Al bijna 60 jaar zijn wij gespecialiseerd in het meten en afrekenen van het individuele verbruik van warmte, tapwater en koeling in complexen met een collectieve cv-installatie of een duurzame energieoplossing. De ista Webportal biedt u diensten op het gebied van energiemanagement, zoals inzicht in de historische verbruiksgegevens van warmte en water per woning en per vertrek en het actuele verbruik. Dankzij deze Monitoringtool kunnen beheerders snel reageren op stijgingen van het energieverbruik in relatie tot de betaalde voorschotten richting hun bewoners. Daarnaast zal binnenkort Monitoring voor de bewoners worden aangeboden. Zo zijn ook zij snel en eenvoudig in de gelegenheid hun individuele verbruik in de gaten te houden en desgewenst hun verbruiksgedrag aan te passen, waardoor zij nog meer invloed hebben op hun afrekening.”

ista ontzorgt

ista biedt oplossingen voor al uw energiemeetvraagstukken. Van advisering tot levering en installatie van meetapparatuur. En van datacollectie en afrekening tot customer care en diverse extra administratieve diensten. “We merken dat de Warmtewet en EED al bij veel woningcorporaties, VvE’s en vastgoedbeheerders onder de aandacht is. Uiteraard helpen wij onze klanten hier graag bij. We pakken dit gezamenlijk op om ervoor te zorgen dat zij op tijd klaar zijn. Bij een aantal corporaties hebben we het hele traject tot aan incasso toe overgenomen. Daarmee ontzorgen we hen volledig. Alles wat ‘achter’ het nutsbedrijf komt, doen wij”, zo besluit Jörg Plönissen.

De meetsystemen en de dienstverlening van ista Nederland voldoen geheel aan alle normen en eisen van de Warmtewet en de EED.

ista Nederland B.V. Postbus 179 3100 AD Schiedam Telefoon: 010-245 57 00 www.istanederland.nl [email protected] ■

■


VvEVeiligheid

Kom veilig de winter door met extra voordelig strooizout van Strooizout.nl Laat u niet verrassen door de eerste sneeuwval! De wintertijd is ingegaan en dat betekent dat er hoogstwaarschijnlijk weer gestrooid gaat worden. Dan hebben we het niet over zoetigheden in december, maar over strooizout. Dat zorgt ervoor dat bewoners en bezoekers, ook als het gesneeuwd heeft, veilig de entree van uw appartementencomplex kunnen bereiken. Als u nu strooizout bestelt, weet u zeker dat u niet wordt verrast door de eerste sneeuwval. En strooizout bestellen is nu wel heel voordelig. Bovendien wordt het gratis bezorgd!

A

ls VvE bent u verantwoordelijk voor een veilige toegang tot uw gebouw. Dat betekent dat de directe omgeving sneeuwvrij moet worden gemaakt. Als een bewoner of bezoeker gewond raakt doordat de stoep glad is, bent u aansprakelijk voor de gevolgen. Zeker in gebouwen waar senioren wonen, is gladheidbestrijding van groot belang. Strooizout is daarvoor het aangewezen product omdat het de dooi bevordert.

Aanvullende producten Via de website www.strooizout.nl kunt u niet alleen strooizout bestellen; u vindt hier ook een aantal handige hulpmiddelen. Strooiwagentjes bijvoorbeeld, die het strooien van zout op grote oppervlakken aanzienlijk eenvoudiger maken. Plus sneeuwschuivers, sterke schoppen om de sneeuw weg te werken en opslagkisten om het strooizout op te slaan tot het nodig is. De kwaliteit van het strooizout blijft beter behouden als het binnen droog wordt opgeslagen. ■

Bestel met kortingscode 271010 Danny Campion is eigenaar van Strooizout.nl. Hij vertelt: “Veel mensen herinneren zich nog de winter van 2009/2010, toen er een groot tekort aan strooizout dreigde. Dat bracht ons op het idee om ook particulieren, bedrijven en VvE’en een service aan te bieden die eenvoudig en voordelig is. Wij hebben - verdeeld over drie opslagplaatsen - maar liefst 30 miljoen kilo strooizout van hoge kwaliteit in voorraad. Dat leveren we in zakken van 25 kilo gratis thuis; meestal de volgende dag, maar altijd binnen twee werkdagen!”

Hoge kwaliteit; lage prijs Een hoge kwaliteit; wat houdt dat in? Campion: “Wij verkopen steenzout, dat droog is, niet klontert en een goede korrelgrootte en -verdeling heeft. Voor het beste resultaat moet je een mengsel hebben van fijne korrels (voor de directe werking) en grove korrels (voor de langere termijn). En je wilt natuurlijk geen klonten. Wij importeren zout uit de hele wereld en we garanderen deze hoge kwaliteit.” Iedere winter is het weer raak, vertelt Campion: “Mensen laten zich verrassen door de eerste sneeuwval. Wij krijgen dan veel telefoontjes en mailtjes van bewoners die plotseling met gladheid worden geconfronteerd. Dan is het handig als je beschikt over een flinke voorraad strooizout. Dat kan nu heel voordelig, want tot eind november hanteren we extra lage prijzen. En VvE’en die zijn aangesloten bij VvE Belang, krijgen op die lage prijzen ook nog eens vijf procent korting met de speciale kortingscode 271010.”

Wilt u voorbereid zijn op een koude, gladde winter? Kijk dan op www.strooizout.nl en bestel strooizout voor een extra lage prijs. VvE’en die zijn aangesloten bij VvE Belang, krijgen nog eens extra korting met kortingscode 271010. Bellen kan ook: 036-80 80 525.

STROOITIPS Strooizout.nl heeft een aantal strooitips voor u:

• Preventief strooien: strooi ongeveer 4 uur vooraf• • • •

•

gaand aan verwachte gladheid of sneeuwval. Veeg sneeuw eerst weg: platgetrapte sneeuw kan bijzonder glad worden. Verdeel strooizout gelijkmatig: ongeveer 20 gram per vierkante meter (één handje vol) Strooi niet in de buurt van gazon of border: voorkom plant- of grassterfte. Was na het strooien altijd uw handen. Strooizout bevat een kleine hoeveelheid giftige stof, dus houd strooizout weg van kleine kinderen en dieren. Strooizout is niet geschikt voor consumptie! Gebruik een strooiwagen bij grote oppervlaktes: dat maakt strooien veel eenvoudiger.


VvEGalerijvloeren

Waarschuwing: uitkragende galerijvloeren kunnen spontaan afbreken Voorkom problemen en laat onderzoek doen! Woont u in een galerijflat die gebouwd is in de periode 1955-1970 en beschikt het complex over zogenaamde ‘uitkragende’ betonnen galerijvloeren? Dan loopt u mogelijk een risico. De galerijplaten kunnen aangetast zijn door o.a. putcorrosie, waardoor ze niet sterk genoeg meer zijn. Het gevaar bestaat dat de galerijvloeren spontaan afbreken. Dat is bijvoorbeeld gebeurd bij een flatgebouw in Leeuwarden, maar ook bij andere complexen zijn problemen geconstateerd. Daarom wordt eigenaren van dit soort complexen dringend geadviseerd om de galerijvloeren te laten onderzoeken.

S

GS INTRON BV was nauw betrokken bij het onderzoek naar de oorzaken van het ongeval bij de Antillenflat te Leeuwarden, vertelt ir. Mursel Sahin, bouwtechnisch adviseur bij SGS INTRON. “Daar brak in mei 2011 een galerijplaat op de bovenste etage af. In zijn val nam hij de platen van de ondergelegen etages mee. Mede naar aanleiding van dit ongeval is door het Platform Constructieve veiligheid een inspectieprotocol opgesteld. Wij hebben als één van de drie rapporteurs een bijdrage geleverd aan het tot stand komen van dit inspectieprotocol. Dat is vorig jaar verschenen. Het is gratis te downloaden via www.cur.nl.” Inmiddels hebben woningcorporaties al op grote schaal hun gebouwen laten onderzoeken, maar particuliere eigenaren hebben nog niet veel actie ondernomen. Misschien denken veel eigenaren: ‘Ach, het gaat al zo lang goed en er is niets te zien’. Sahin: “Het probleem is dat je met het oog niet kunt zien of er iets mis is aan een galerijvloer. Ook voor deskundigen is dat heel lastig te bepalen. Als de galerijplaten ook nog eens zijn voorzien van een afwerklaag of als onlangs het schilderwerk is vernieuwd, worden mogelijke signalen effectief gemaskeerd. De problemen aan een galerijvloer worden vaak veroorzaakt door een combinatie van factoren zoals onnauwkeurige uitvoering, een hogere belasting door bijvoorbeeld een extra afwerkvloer en/of corrosie

van de stalen wapening in het beton. Uit de verschillende onderzoeken die wij tot nu hebben uitgevoerd, blijkt dat er galerijflats zijn die niet voldoen aan de gestelde constructieve eisen. Die zijn dus onveilig. Het is wachten op een volgende Antillenflat.”

Veel onderzoeksmethoden Als gebouweigenaar is de VvE verantwoordelijk voor de constructieve veiligheid van het bouwwerk. Bij het woord ‘onderzoek van galerijplaten’ wordt al snel gedacht aan ingrijpende maatregelen en kosten. Die zijn lang niet altijd nodig, vertelt de adviseur: “Het inspectieprotocol biedt hierin de mogelijk om het onderzoek gefaseerd in vijf stappen uit te voeren. We beginnen met het controleren van de bouwtekeningen en de onderhoudshistorie van het complex. Daaruit is al veel af te leiden. Daarnaast hebben we een groot aantal technieken tot onze beschikking om de galerijplaten zonder haken sloopwerk te onderzoeken. Door middel van niet-destructieve meettechnieken kunnen wij snel achter veel informatie komen over een galerijplaat. Pas als we het vermoeden hebben dat het echt mis is, wordt het onderzoek uitgebreid. Doordat SGS INTRON gespecialiseerd is in onderzoek naar aantasting van betonconstructies, kunnen wij, juist als het inspectieprotocol geen oplossing biedt of als er unieke situaties zijn, passende en creatieve oplossingen bieden. Ook als het serieus wordt.” ■

Meer informatie SGS INTRON is een onafhankelijk adviesbureau, dat de VvE snel en efficiënt kan informeren over mogelijke risico’s. Het bureau beschikt over een eigen laboratorium en voert in het hele land schadeanalyses uit. Voor meer informatie: SGS INTRON BV, tel. 0345 – 585170. U kunt ook direct contact opnemen met Mursel Sahin: [email protected]

80

VvE Magazine oktober 2013

DienstenVvEBelang

Informatie algemeen Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur Tel: 0162 - 46 91 20 Fax: 0162 – 46 15 26 E-mail: [email protected] Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Aanvullende producten en diensten: VvE boeken Handboek voor de VvE 9 e druk, maart 2011 o 20,-; voor leden o 15,-.

Juridische zaken Ma. t/m do. van 09.00 tot 12.00 uur Tel: 0162 - 46 91 20 VvE’en hebben recht op een half uur gratis spreekuur/advies per jaar. Juridisch tarief o 96,- per uur excl. btw; Incasso niet betaalde maandelijkse VvE bijdragen is mogelijk op basis van no cure no pay. Vraag informatie.

ABC van de VvE 4 e geheel herziene druk, september 2008 o 30,-; voor leden o 22,50.

De VvE en de Rechter 3 e druk, november 2010 o 27,-; voor leden o 20,50.

Bouwkundige zaken Ma. t/m do. van 09.00 tot 12.00 uur Tel: 0162 - 46 91 20 VvE Belang werkt samen met Bouwkundig VvE Advies in Tilburg (013-5900386) voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen, aankoopkeuringen bestaande bouw, opleveringskeuringen nieuwbouw, bouwkundige adviezen, energielabels en maatwerkadviezen. Prijs op aanvraag.

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang Basispakket Verenigingen van Eigenaren o 47,50 voor VvE t/m 6 appartementen o 63,- voor VvE met 7 t/m 15 appartementen o 88,- voor VvE met 16 t/m 50 appartementen o 112,- voor VvE met 51 t/m 100 appartementen o 140,- voor VvE > 100 appartementen

Vereniging van Eigenaren

De VvE en het schilder-, glas- en onderhoudswerk

De VvE en het schilder-, glas- en onderhoudswerk 2e druk, oktober 2008 o 18,-; voor leden o 13,50.

Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

Het activeren van een (slapende) VvE 1 e druk, oktober 2008 o 13,50; voor leden o 10,-. Vereniging van Eigenaren

De Kascommissiegids voor de VvE

De Kascommissiegids voor de VvE 1 e druk, november 2010 o 19,85; voor leden o 15,-.

Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

Bestellen?

Individuele appartements eigenaren: o 29,-

VvE Opleidingen

e 295,- incl. btw per jaar. Meer info: www.vvebelang.nl

Opzeggingen Opzeggingen schriftelijk vóór 1 december van enig kalenderjaar.

VvE Verzekeringen Uitgebreide opstal-, glas-, aansprakelijkheids VvE en financiën- en bestuurders-aansprakelijkheids verzekering Centraal Beheer Achmea Meer informatie: 055 - 579 81 15

Overeenkomst Juridische Dienstverlening Samenwerking VvE Belang met Rijssenbeek Advocaten te Arnhem. Rijssenbeek Advocaten biedt speciale prijsarrangementen voor juridische ondersteuning aan voor VvE’en. Voor een appartementencomplex met maximaal 49 woonappartementen bedraagt de jaarvergoeding bijvoorbeeld o 420,- inclusief btw. Meer informatie: 026 - 443 42 49 Daarnaast biedt Rijssenbeek Advocaten gratis incassodiensten voor de inning van voorschotbijdragen aan. Meer informatie: 026 – 352 97 90

VvE Kwaliteitskeurmerk SKW Certificatie BV in Houten. Meer informatie: 030 - 634 00 99 of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerders www.skw-certificatie.nl

Bouwkundig VvE Advies: 013 - 59 00 386

Beheer/administratiekantoren, makelaarskantoren, notariskantoren, woningcorporaties en kantoren verbonden met of werkzaam op het gebied van verenigingen van eigenaren kunnen zich eveneens bij VvE Belang aansluiten.

VvE-Pluspakket

Twinq, intelligente software voor Verenigingen van Eigenaren Meer informatie: 0162 – 47 05 55 of www.twinq.nl

Meerjarenonderhoudsplannen

Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over op rekening 16.38.36.450 t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout. Let op! Indien u gebruik maakt van telebankieren v ergeet dan niet v oldoende adresgegevens te vermelden om het boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen incl. btw en verzendkosten.

Kantoren: o 140,-

VvE software

VvE Belang organiseert in 2013 weer op diverse plaatsen in het land VvE opleidingen. Meer informatie: www.vveopleidingen.nl en de ‘Evenementenagenda’ op de volgende pagina.

AF-Erkende schildersbedrijven VvE Belang heeft exclusieve afspraken gemaakt met de AF-Erkende schildersen onderhoudsbedrijven. Meer informatie: 0900 - 22 33 883 of www.af-erkend.nl

VvE Installatienetwerk Nederland Landelijk All-in CV-onderhoud speciaal opgezet voor VvE’en en verzorgd door acht regionale installatiebedrijven. Meer informatie:www.vvebelang.nl

VvE Magazine oktober 2013

VvEEvenementenAgenda

Colofon

VvE Beheer en Bestuur (3-daagse vakopleiding)

‘VvE Magazine’ is een uitgave van Stichting VvE Belang, Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

In januari 2014 wordt weer de 3-daagse vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd. De kosten bedragen € 1.325,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Bent u aangesloten bij VvE Belang, dan kunt u deelnemen voor de speciale prijs van € 1.260,- excl. btw. Houders van het VvE-Pluspakket krijgen nog een extra korting van 15 % en betalen slechts € 1.060,-. Het is ook mogelijk de onderdelen juridisch, bouwkundig en financiën afzonderlijk te volgen. Voor de exacte data kijk op www.vvebelang.nl onder opleidingen. Lokatie: Utrecht.

Basiscursus algemeen Veel eigenaren van een appartement, maar ook bestuursleden van een VvE zijn vaak niet goed op de hoogte van de rechten en plichten binnen een VvE. Daarom deze basiscursus met een juridische avond (3 december 2013) en een bouwkundige avond (10 december 2013). De kosten bedragen € 183,75 excl. btw voor 2 avonden inclusief het cursusmateriaal. Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt een speciale prijs van € 155,- excl. btw. De cursus begint om 19.30 uur en eindigt om 22.00 uur. Lokatie: Oosterhout.

Cursus Gemengd Bezit Op 14 november wordt weer de cursus ‘Gemengd Bezit, eigenaren en huurders onder één dak’ georganiseerd. De cursus begint om 10.00 uur en eindigt om 16.00 uur. De kosten bedragen € 525,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt de speciale prijs van € 485,- excl. btw. Lokatie: Utrecht. Meer informatie en aanmelden: 0162 – 427 289 of www.vveopleidingen.nl

Week van de Energierekening Van 14 t/m 20 oktober 2013 zal in samenwerking met Milieu Centraal de Week van de Energierekening worden georganiseerd. Tijdens de Week van de Energierekening is er extra aandacht voor energie besparen in uw appartementencomplex. Speciaal voor deze campagne heeft VvE Belang een actie opgesteld: zie pagina 50 en 51.

Voorlichtingsbijeenkomsten 2013 Ook dit najaar organiseert VvE Belang weer op diverse plaatsen in het land voorlichtingsbijeenkomsten. Voor meer informatie zie pagina 65 t/m 67 en inschrijven zie: www.vvebelang.nl Donderdag 31 oktober

: Rai Amsterdam (middag)

Donderdag 14 november : Ahoy Rotterdam (middag en avond) Dinsdag 19 november

: Theater Orpheus Apeldoorn (middag en avond)

Dinsdag 26 november

: Jaarbeurs Utrecht (middag)

VvE Jaarcongres 2013 Exclusief voor appartementseigenaren en VvE’en die zijn aangesloten bij VvE Belang wordt op dinsdag 3 december 2013 in het NBC in Nieuwegein het 2e VvE Belang Jaarcongres georganiseerd met dit jaar als sprekers Prof dr. Paul Schnabel en André Kuipers. Voor meer informatie zie pagina 63 en inschrijven: www.vvebelang.nl

81

14e Jaargang nummer 4 Oktober 2013 ‘VvE Magazine’ verschijnt 4 x per jaar Redactieadres en advertentieexploitatie VvE Belang Postbus 210, 4900 AE Oosterhout Tel. 0162 – 469 120 Fax. 0162 – 461 526 E-mail: [email protected] Doelgroep Vakblad voor verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren HOOFDREDACTEUR Carola Peters-van der Gouw MEDEWERKERS REDACTIE Mr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet Mr R.J.A.M. Besselink, Rijssenbeek Advocaten Mr J.A. Vermeulen, Rijssenbeek Advocaten Mr K.J. Schuurs, VvE Belang Mr A.R. Autar, Kooijman Lambert Notarissen Mr M.W. Klumper, Centraal Beheer Achmea. Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g. Carola Peters, CODEX ART DIRECTION Thomas Steenvoorden VORMGEVING EN PRODUCTIE Pauline de Ruiter, Buro Binnen, Noordwijk FOTOGRAFIE Zorro Producties – Jan de Groot Haskon Photography – John Sassen Studio Richard Hulshoff Foto Marian – Marian Hollegien Jac van Broekhoven Gerard Kievits Pieter Schouwstra Fotografie Frans Snel Fons Strijbosch COVERFOTO’S Jan de Groot en John Sassen CARTOONS Arend van Dam In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek is in verband met het meer gangbare spraakgebruik in VvE Magazine bij de term ‘vereniging van eigenaars’ gekozen voor ‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot VvE en voor ‘eigenaren’ in plaats van ‘eigenaars’. Disclaimer Ondanks alle aan de samenstelling van dit magazine bestede zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor de onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze uitgave van VvE Magazine.

82 VvE Magazine oktober 2013 NIEUWS

VvENieuwsflitsen Nieuwe website VvE Belang VvE Belang gaat met de tijd mee. Op dinsdag 3 december tijdens het Jaarcongres van VvE Belang zal de nieuwe website worden gelanceerd. De site wordt overzichtelijker en toegankelijker in een nieuwe frisse vormgeving, voorzien van uitgebreide informatie en actueel nieuws. Met deze website wil VvE Belang u nog beter van dienst zijn en u van alle ontwikkelingen op het gebied van het appartementsrecht op de hoogte te houden.

Subsidiepot zonnepanelen is leeg Particulieren kunnen geen rijkssubsidie meer krijgen voor zonnepanelen. In 13 maanden tijd, aldus Agentschap NL, hebben ruim 90.000 huishoudens een aanvraag ingediend. In 2012 en 2013 kon Agentschap NL in totaal ruim 50 miljoen subsidie verlenen, maximaal 650 euro per persoon. Volgens Economische Zaken komt er geen nieuwe subsidiepot. Die bestaan hier en daar nog wel bij provincies en gemeenten. Waarmee uw gemeente u kan steunen is te vinden op de website energiesubsidiewijzer.nl.

Huis beter verkoopbaar dankzij zonnepanelen Huizenkopers vinden woningen met zonnepanelen extra aantrekkelijk. Dat blijkt uit afstudeeronderzoek van Thomas Wissink (TU/e, masterstudent Bouwkunde aan de TU/e. Hij vroeg 227 mensen in de regio Eindhoven of ze de aanwezigheid van zonnepanelen waarderen op het dak van een potentiële koopwoning. Meer dan zestig procent van de zonnepanelen in Nederland ligt op daken van koopwoningen. Uit het onderzoek van Thomas bleek dat zonnepanelen een huis aantrekkelijker maken voor huizenkopers. Ze kiezen eerder voor een woning met zonnepanelen. Van de ondervraagden bleek zelfs 78 procent bereid extra te betalen voor de aanwezigheid van een zonnepaneelsysteem op een koopwoning. Uitgaande van een systeem dat zeshonderd euro per jaar bespaart, was de gemiddelde prijs die mensen extra wilden betalen zevenduizend euro. Dit is vergelijkbaar met de aanschafprijs van een dergelijk systeem.

Pensioengeld voor hypotheekaflossing Als werknemers hun pensioenpremie zouden mogen gebruiken om hun hypotheek af te lossen, levert dat de Nederlandse schatkist jaarlijks tweehonderd miljoen euro op. Dat meldt de reformatorische vakbond RMU na eigen berekeningen. De meeste werknemers zetten nu verplicht een deel van hun salaris opzij voor hun oude dag. Jaarlijks wordt voor veertig miljard euro aan premie ingelegd, zo stelt de vakbond. Werknemers nemen daarbij ruim dertien miljard euro voor hun rekening. Als werknemers dat bedrag bij hun salaris zouden krijgen, verwacht RMU dat ongeveer tien procent het geld zou gebruiken om hun hypotheek verder af te lossen.

Brandveiligheid in woningen Jaarlijks vallen de meeste dodelijke slachtoffers van brand bij woningbranden. In slaap vallen tijdens het roken, kortsluiting en koken zijn de drie belangrijkste oorzaken van fatale woningbranden. Volgens minister Ivo Opstelten van Veiligheid en Justitie ontbreekt het momenteel aan een goed en volledig beeld van alle maatregelen die in dit kader kunnen worden genomen. Het ministerie is daarom, samen met het ministerie van VWS, een onderzoek gestart naar brandveiligheid in woningen en eventuele verbetermogelijkheden. Dit onderzoek, een maatschappelijke kosten-batenanalyse, wordt begin 2014 afgerond. Bron: FMM

Energielabel Wilt u weten of een aan te kopen appartement voorzien is van een energielabel kijk dan op www.eponline.nl.

Voor actueel nieuws zie www.vvebelang.nl

VvE-ruzie: drie doden Tijdens een ALV van woningeigenaren in het Duitse Dossenheim (Baden-Württemberg) zijn op 20 augustus drie doden gevallen. De dader kreeg het aan de stok met de andere leden, en verliet woedend de vergadering. Hij kwam terug met een vuurwapen en schoot twee mensen dood. Daarna sloeg hij de hand aan zichzelf. Er zijn vijf mensen gewond geraakt. De reden van de ruzie is niet bekend.

47 etages maar geen lift In het Spaanse Benidorm is het gebouw InTempo opgeleverd. Het gebouw is 47 etages hoog, maar het heeft geen - werkende - lift. Het originele ontwerp was voor 20 verdiepingen bedoeld, maar toen sloeg de megalomanie toe: het moesten 47 etages worden. Honderden paren ogen gingen over de aanpassingen voor het ontwerp. Niemand dacht eraan de liftinstallatie ook aan te passen aan de verdubbeling van de hoogte van het gebouw. Daarom beschikt het hoge gebouw nu niet over een werkende lift. Bron: NuJij

Stijging woningprijzen De Nederlandse woningmarkt zal naar verwachting binnen afzienbare tijd stabiliseren en uiteindelijk - op termijn - zullen de prijzen weer gematigd gaan stijgen. Dat blijkt uit ‘Over de waardering van woningen’ en het ‘Kwartaalbericht Woningmarkt’ van economen van Rabobank. Bron: PropertyNL

NIEUW!

Neem nu een Bouwkundig

VvE

advies abonnement en krijg 10% korting op overige dienstverlening!

Vraag nu gratis een offerte aan! w w w.bouwkundigv veadvies.nl Bouwkundig VvE Advies verzorgt: Abonnement met telefonische Helpdesk Bouwkundige zaken Meerjaren Onderhouds Plannen Bouwkundige Inspecties Energielabels en Maatwerkadviezen VvE Advies

Bouwkundig partner van

uw partner voor een onafhankelijk bouwkundig advies, het opstellen van een MJOP of een bouwkundig keuringsrapport Ledeboerstraat 9 5048 AC Tilburg Tel: 013-59 00 386 E: [email protected]

Magazine. Watertoren IJmuiden waar je de tijd aan je voorbij ziet gaan. Bijzondere appartementen: 14e jaargang

Recommend Documents