Magazine. Appartementencomplex met een Zaans dorpsgezicht. Bijzondere appartementen: 14e jaargang De kosten van energiebesparende

Vakblad voor verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren

14e jaargang 01-2013

Magazine ED NIJPELS:

‘De kosten van energiebesparende maatregelen worden vaak overschat’

Terugblik op VvE Belang Jaarcongres 2012 WIE BETAALT DE KOSTEN VAN DE NIEUWJAARSRECEPTIE OF BARBECUE?

Bijzondere appartementen:

Appartementencomplex met een Zaans dorpsgezicht

Het leveren van helder en vers

de compacte bouw, eenvoudige

drinkwater is iets dat in Nederland

montage, efficiënte werking en

vanzelfsprekend is, vaak via een

doorstromende leidingen (legionella

drinkwaterinstallatie van

preventie) maken de Cube uniek.

Duijvelaar Pompen. De combinatie met ons “Prestatie Onze Hydro-Unit Cube onderscheidt All-in” servicecontract, waarmee

Energieverbruik van een conventionele drukverhogingsinstallatie Energieverbruik van de Hydro Unit Cube

zich niet alleen uiterlijk van reguliere

flink bespaard kan worden op

drukverhogingsinstallaties.

operationele kosten, maakt de Cube

Deze installatie kan een energie

nog eens extra interessant.

besparing opleveren tot wel

-40%

40% t.o.v. een conventionele

Voor meer informatie neemt u

drukverhogingsinstallatie. De

contact op met ons verkoopteam

nieuwste technische innovaties,

t. (0172) 48 83 88, [email protected], www.dp.nl

Hydro Unit Cube drukverhogingsinstallatie tot 40% besparing

VvE magazine februari 2013 3

Voorwoord Nederland wacht op hervorming

van de woningmarkt

Sinds het aantreden van het kabinet Rutte-Asscher heeft Nederland weer een aparte minister voor Wonen. Dat is een goede zaak. Bij het aantreden van het vorige kabinet werd het ministerie van VROM opgeheven en ondergebracht bij Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Waar we decennia lang altijd een minister en een staatssecretaris op Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu hadden en enkele jaren geleden zelfs twee (!) ministers, moesten Donner en later Spies het er maar even bij doen. De bouw - een belangrijke motor van de economie - vertoonde toen al de eerste haperingen en is inmiddels nagenoeg tot stilstand gekomen. Ook de verkoop van woningen begon toen al te stagneren en inmiddels staan meer dan 250.000 woningen te koop. Iedereen blijft zitten waar hij zit. Honderdduizenden huurders blokkeren de doorstroming in de goedkope huurwoningvoorraad voor mensen met lage inkomens: het zgn. scheefwonen. De energiebesparende maatregelen stagneren. Over het wel of niet verplichte energielabel is na vijf jaar discussie nog steeds geen duidelijkheid. De nieuwe minister voor Wonen moet er hard tegenaan.

Energiebesparen De prikkels om huiseigenaren te stimuleren om flink aan de slag te gaan hun woningen energiezuiniger te maken zijn nagenoeg allemaal verdwenen. Een initiatief van minister Spies om een revolverend fonds voor energiebesparing in de gebouwde omgeving te vormen sneuvelde onmiddellijk bij de kabinetsformatie. Dat is jammer, want dit fonds - dat de overheid goed beschouwd geen extra geld kost - betekende een geweldige stimulans voor het nemen van energiebesparende maatregelen. Het was ook een opsteker voor al die bedrijven die zich bezighouden met renovatie en duurzaamheid. Inmiddels onderzoeken een aantal private partijen - waaronder enkele banken - de mogelijkheden om dit fonds toch van de grond te krijgen. Het is te hopen dat daarmee alsnog de zo gewenste duurzaamheidsslag kan worden gemaakt.

Starters Het wordt de consument (en zeker de starter) wel erg moeilijk gemaakt om een woning te kopen; de bouw ligt stil; bouwbedrijven gaan failliet en de economie sukkelt verder achteruit. Dat is voor iedereen een groot probleem, maar voor de appartementenmarkt in het bijzonder. Juist in deze sector zagen we verhoudingsgewijs veel starters. Zij beginnen hun wooncarrière in veel gevallen in een appartement om later door te stromen naar een eengezinswoning. Als een appartement onbereikbaar wordt voor deze groep consumenten, stagneert de woningmarkt. En dat blijft zo als deze minister doorgaat met het nieuwe beleid waar het moeilijk is voor starters om hun financiering rond te krijgen. De komende maanden zal minister Blok moeten laten zien wat hij waard is. Hij moet duidelijkheid verschaffen in deze donkere tijden. Dat vraagt om een allesomvattend plan voor de woningmarkt, waarin een heldere visie doorklinkt en waarin ook weer ruimte is voor verduurzaming van de bestaande voorraad. Dan zal ook blijken of deze minister de zwaargewicht is die de Nederlandse woningmarkt nu nodig heeft. VvE Belang, uw partner in gestapeld wonen! F.G.M. Schuurs, voorzitter Stichting VvE Belang

Inhoud 01-2013

4

Ed Nijpels ‘De kosten van energiebesparende maatregelen worden vaak overschat’

8

Terugblik Jaarcongres VvE Belang 2012

11

Even voorstellen: Minister en woordvoerders Wonen BIJZONDERE APPARTEMENTEN Bijzondere architectuur in een Zaans dorpsgezicht

13

BIJZONDERE ORGANISATIES Autoriteit Consument en Markt (ACM)

16

JURIDISCH Kamerverhuur, Bed & Breakfast en Short Stay in de VvE

20 22

Aandachtspunten bij open aanbouw (deel 1)

Van de kantonrechter: Nieuwjaarsrecepties en barbecues: wie betaalt?

25

COLUMNS Een betere woningmarkt in 2013? door J.L. Broeren

7

27

Zorgplicht? Er zijn grenzen! door mr Aniel Autar, notaris

VERZEKERINGEN Belangrijke ontwikkelingen voor VvE in 2013

36

BOUWKUNDIG Bent u niet tevreden met uw woning?

38 40

Project ‘Bouw Mee aan Voorburg-Noord’ succesvol verlopen

44

Gevelonderhoud: meer resultaat met minder kosten

47

Liftonderhoud: hoe maak je het beheersbaar?

54

ENERGIEBESPAREN De Energiewerkplaats

56

Zon op je dak

EN VERDER:

30

VvE Vlietpoort voert complex beheer succesvol uit

33 34

Certificaat wel of niet?

51 52 60 64 65 66

Op bezoek bij VvE Amersforde

Hoge boete voor VvE Residence De Muzen Schoonmaken met OSB-Keurmerk Hoe werken VvE’en in België en Frankrijk Dienstverlening VvE Belang Evenementenagenda Nieuwsflitsen

4 VvE magazine februari 2013

VvEInterview

Ed Nijpels: “De kosten van energiebesparende maatregelen worden vaak overschat” “De enige manier om mensen te overtuigen van de noodzaak om energiebesparende maatregelen te nemen, is voorlichting geven. Dat doen we bij Milieu Centraal en die - objectieve en wetenschappelijk verantwoorde - informatie wordt gewaardeerd door consumenten én het bedrijfsleven. We laten zien wat een investering kost én hoeveel hij oplevert. In de meeste gevallen zijn de kosten vrij gering en staan er grote besparingen tegenover.”

D

rs. Ed Nijpels, o.a. voorzitter van Milieu Centraal en van NLingenieurs en lid van het Urgenda Platform, ziet veel kansen voor energiebesparing in de gebouwde omgeving. “Het Regeerakkoord van Rutte II is een verademing, vergeleken met dat van het eerste kabinet-Rutte. Alle ambities die toen vaarwel zijn gezegd, zijn nu weer opgepakt. Het kabinet is zich scherp bewust van zijn verantwoordelijkheid om duurzame energie écht op de agenda te zetten. De hogere belastingen op milieuvervuiling zijn daarvan een goed voorbeeld. Alle afspraken moeten nog worden uitgewerkt, maar we zijn op de goede weg. Overigens: er wordt op meer fronten aan duurzaamheid gewerkt: de Sociaal Economische Raad (SER) is bezig met de voorbereidingen voor een transitieakkoord, waarin langdurige afspraken worden gemaakt op dit gebied. En ja, dat het Energiefonds voor de gebouwde omgeving nu van de baan is, dat is jammer. Zo zijn er nog veel meer zaken te noemen waarop bezuinigd moet worden, terwijl ze in feite heel belangrijk zijn. Je moet keuzes maken als je voor zo’n gigantische bezuinigingsoperatie staat. Het gaat wel om 46 miljard euro.”

Energielabel In dat kader is het “heel ongelukkig” dat de verplichting om een energielabel te overleggen bij mutatie of bij verkoop van de woning, is gesneuveld, vindt Nijpels. “De Tweede Kamer heeft het feestje van minister Stef Blok bedorven. Het is een slecht signaal in de richting van de consument en het getuigt van enorme koudwatervrees. De impact die verplichting van het label heeft op de woningmarkt, wordt schromelijk overschat. Het is onzin om te

“De Tweede Kamer heeft het feestje van minister Stef Blok bedorven”

stellen dat het verkoopproces wordt opgehouden omdat de notaris de akte niet mag verlijden als er geen label is. De koper heeft gewoon recht op informatie over de energieprestatie van de woning die hij wil kopen en het label moet dus al in het begin van het verkoopproces worden meegenomen. Als je ziet wat er allemaal geregeld moet worden bij zo’n transactie; wat stelt dan het label helemaal voor? En wat is nu 150 of 200 euro? Het is een goede zaak dat het label verplicht wordt gesteld door de overheid.” Dat is dus niet gebeurd. Wat nu? “Ik ben benieuwd wat het Europese Hof hiermee gaat doen. Alle lidstaten van de Europese Unie hebben nu eenmaal de verplichting op zich genomen om sancties in te stellen als er geen label is. Ik hoop dat Nederland in gebreke wordt gesteld en wordt veroordeeld. Stuur de boete maar naar de Tweede Kamer, zou ik zeggen!”

Overtuigen “Consumenten overschatten de kosten van energiebesparende maatregelen en ze onderschatten de opbrengsten. Dat moet veranderen. Veel consumenten zijn nu al een maandsalaris per jaar kwijt aan energiekosten en dat gaat oplopen tot twee maandsalarissen. Als je het zo brengt, zijn mensen volgens mij vrij gemakkelijk te overtuigen.” Maar dan de financiering nog! “Ja, dat is inderdaad veelal het probleem. Daar moet je creatief mee omgaan. Voor woningeigenaren zou het mogelijk moeten zijn om de kosten voor dit type maatregelen op te tellen bij de hypotheek die ze al hebben. Op alle fronten wordt nu gesproken over het overnemen van hypotheken door andere partijen, zoals pensioenfondsen of een ‘Nationale Hypotheekbank’. Dat is een mooi moment om de financiering van zo’n pakketje maatregelen meteen mee te nemen. Creatief denken, dus. Je kunt het vergelijken met de introductie van de katalysator in auto’s. Die kostte indertijd 1.500 gulden extra en niemand wilde méér betalen voor een auto met katalysator. Dus hebben we ervoor gezorgd dat de consument hetzelfde bedrag betaalde als voor een auto zonder katalysator. Daarmee was het probleem opgelost.”


Duurzaam? Op de vraag wat Nijpels met duurzaamheid heeft, valt heel even een stilte. De wenkbrauwen worden gefronst. “Ik gedraag me nu even onbescheiden: ik heb het begrip in 1989 in Nederland geïntroduceerd nadat in 1987 in het Brundtland-rapport ‘Our common future’ over ‘sustainability’ werd gesproken. Met het eerste Nationale Milieubeleidsplan, dat tijdens mijn ministerschap verscheen, formuleerde Nederland als eerste een brede doelstelling op het gebied van duurzaamheid. Helaas is ‘duurzaam’ nu zo ongeveer het meest misbruikte woord, maar de oorspronkelijke definitie staat wat mij betreft nog steeds als een huis: de samenleving zó inrichten dat ook de generaties na ons nog kunnen genieten van alles wat de aarde te bieden heeft. Dat betekent dat je geen processen moet toestaan die onherstelbare schade aanrichten. Of - in hedendaagse termen -: ze moeten passen in een circulaire economie. Duurzaamheid blijft een maatschappelijk en economisch proces, benadrukt Nijpels. “We zien nu al dat multinationals harder lopen dan de overheid. Zij gaan niet zitten wachten tot er eisen aan hen worden gesteld: de consument vraagt om duurzaamheid en ondernemers weten heel goed dat ze het niet kunnen maken om de aarde leeg te roven. De overheid moet heel snel normen vaststellen voor al die consumenten en ondernemers die nog niet zo ver zijn.”

Creatief Als je werk wilt maken van de oplossing van het energievraagstuk, moet je creatief zijn, stelt Nijpels. ‘In de bestaande bouw valt nog zeker 20 à 30 procent te besparen. Dat is een enorm bedrag en het overgrote deel van die investeringen verdient zichzelf in korte tijd terug. Ook als het gaat om de financiering van de maatregelen, moet je creatief zijn. De particuliere woningeigenaar heeft het dan natuurlijk gemakkelijker dan de appartementseigenaar. Die moet tot overeenstemming zien te komen met de andere eigenaren en de financiering is ook lastig.

Een garantstelling is relatief simpel. Ik ben helemaal niet voor het rondpompen van gelden in de vorm van subsidies. Die moet je alleen gebruiken om mensen even over een drempel heen te helpen. De mogelijkheid om een lening te krijgen, is nu typisch zo’n onderwerp dat aan de orde moet komen in het transitieakkoord van de SER. De Nederlandse Vereniging van Banken moet voor dit soort zaken een simpele, effectieve en financieel verantwoorde oplossing kunnen bedenken.” ■

FOTO’S: BERND BOHM

Een Verenigingen van Eigenaren kan momenteel alleen met een garantstelling een lening krijgen. Dat is raar, want wat is nu eigenlijk het probleem? Als je duidelijk kunt maken dat een investering rendement oplevert, moet die kwestie toch worden opgelost? Dan moet een VvE ook gewoon een lening kunnen krijgen om de maatregelen uit te kunnen voeren.

“Ik hoop dat Nederland in gebreke wordt gesteld en wordt veroordeeld door het Europese Hof”

Dit artikel werd met toestemming overgenomen uit de Vastgoed Adviseur, het vakblad van VBO Makelaar.

V

o p l e i d i n g e n.nl

V

E

Dé opleider in VvE-land

“ Dé opleider in VvE-land ” VvE opleidingen.nl is een initiatief van VvE Belang

‘VvE Opleidingen’ is een nieuw initiatief van VvE Belang. Als dé belangenbehartiger voor de VvE kent VvE belang een ruim dienstenpallet. De belangrijkste diensten zijn: juridische en bouwkundige dienst verlening, het VvE- magazine, de VvE-boeken, voorlichtingenbijeenkomsten en de jaarlijkse informatiemarkten. Deskundigheidsbevordering staat bij VvE Belang hoog in het vaandel. Hoe groter de deskundigheid hoe professioneler de VvE markt wordt. VvE Belang heeft in het verleden aandacht gehad voor opleidingen voor de leden en besturen van de VvE, maar ook voor de professionele VvE beheerder en bestuurder. Nu heeft VvE Belang sinds 2010 een eigen professionele afdeling opleidingen. Omdat er nog steeds grote behoefte is aan kennis over de VvE en VvE specifieke onderwerpen, heeft VvE Belang besloten ‘VvE Opleidingen’ in het leven te roepen en deze opleidingen in eigen beheer te geven.

‘VvE Opleidingen’ richt zich op iedereen die zich op een of andere wijze bezighoudt met de VvE. Dat kan zijn als eigenaar-bewoner of als bestuurslid van de VvE. Ook voor de medewerkers van beheerkantoren of corporaties die zich met de VvE bezighouden, heeft ‘VvE Opleidingen’ gerichte cursussen. Voor een overzicht van al onze opleidingen- en cursussen kunt u op onze website www.vveopleidingen.nl bezoeken. U vindt daar een opleidingskalender en informatie over de cursussen en de docenten. Tevens biedt de website de mogelijkheid om zich in te schrijven voor een cursus.

Voor meer informatie bel 0900-20 20 510 (10 cpm) of kijk op www.vveopleidingen.nl


Column

door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g., Amsterdam

Een betere woningmarkt in 2013? Woningeigenaren maken zich zorgen over allerlei zaken, maar één springt er uit. Men wil weten waar men aan toe is met het grootste bezit van veruit de meeste gezinnen in ons land: de eigen woning. Dalen de prijzen nog veel verder of gaan ze weer stijgen en zo ja: wanneer? En natuurlijk: is mijn woning wel te verkopen? En als het kan, voor meer dan de hoogte van de hypotheeklening. J.L. Broeren

D

e afgelopen jaren waren voor eigenaren van huizen en appartementen teleurstellend, en 2013 zal niet veel beter zijn. Wat zijn de verwachtingen voor de jaren daarna? De prognoses voor de economie van ons land zijn voor 2013 niet echt rooskleurig, en dat geldt ook voor de koopwoningenmarkt. Alhoewel: ik denk dat we in 2013 het dieptepunt hebben bereikt. Hierna volgt een stabilisatie en – naar ik hoop - daarna een voorzichtig herstel van de woningmarkt. Mijd de doemdenkers en andere voorspellers die nu nog een keer alles zien instorten! Hen hoorde en zag ik niet begin 2008 toen er economisch schijnbaar nog geen vuiltje aan de lucht was. Dus waar deze voorspellers nu het recht vandaan halen om woningeigenaren ernstig te waarschuwen, begrijp ik niet.

Nieuwe hypotheekregels Volgens de actuele hypotheekregels moet u nieuwe hypotheekleningen in 30 jaar aflossen. Daar komen we er niet meer onderuit. Wel denk ik dat de normen om jonge mensen een hypotheeklening te verstrekken (waarbij rekening wordt gehouden met een flinke stijging van beide inkomens binnen bijvoorbeeld vijf jaar), ruimer moeten zijn. De aftrek van de hypotheekrente bij de Inkomstenbelasting staat nu ook vast. Helaas voor de verkopers zijn de prijzen de laatste jaren gedaald en dalen ze wellicht dit jaar ook nog een beetje. Maar kopers kunnen nu tegen scherpe prijzen een woning kopen.

Op zich gaat het namelijk helemaal niet zo slecht in ons land: de economie is niet ingestort, ze draait wat minder. Mensen zijn huiverig om geld uit te geven en zetten het liever op de spaarrekening. We sparen ons suf in dit land. Het tegenstrijdige is dat - als we meer geld zouden uitgeven - dit goed voor de economie is; beter voor het land en beter voor u en mij.

Woonlasten Ik maak me voor de komende jaren zeker zorgen over de stijging van de woonlasten in het licht van heffingen door overheden: gemeenten, provincies, waterschappen. Al deze (semi-) overheden komen geld te kort, ze willen niet bezuinigen en maken hun begroting sluitend door meer geld te halen bij burgers en bedrijven. Onze regering moet daartegen feller optreden. Gemeenten klagen steen en been, maar ik weet dat vele gemeenten panden en gronden in eigendom hebben die helemaal niet horen op hun eigendomslijst en waarop zij verliezen lijden. Net zoals de rijksoverheid doet, moeten gemeenten, provincies en waterschappen onroerend goed dat niet tot hun kerntaak hoort, verkopen. Dat geld komt ten goede aan de begroting. Denk eens aan die gemeenten die grond in erfpacht uitgeven en

daarvoor jaarlijks een canon ontvangen. Indachtig de wijze opdracht van toenmalig minister Donner aan de gemeenten: geef eigenaren en kopers van woningen de keus uit erfpacht en eigen grond. Dus stel ik voor: verkoop erfpachtgrond aan de erfpachters. Dit kan in de komende jaren alle gemeenten samen enkele miljarden euro’s opleveren. Ik ken genoeg erfpachters die graag hun spaargeld stoppen in eigengrond. Het stelt me namelijk ook erg teleur dat gemeenten, waterschappen en provincies zich niets aantrekken van Den Haag om de verhogingen van onroerendezaakbelasting, andere heffingen en leges te beperken tot maximaal 2,5 procent per jaar. Ik vind dat de regering die gemeenten en provincies die zich daaraan niet houden, met het bedrag van de niet toegestane verhoging moet korten op hun jaarlijkse uitkeringen uit het gemeente- en provinciefonds. Dat zal ze leren. Hetzelfde raakt de vergunningleges die soms tot krankzinnige hoogten stijgen, terwijl ze slechts kostendekkend mogen zijn. Ieder jaar ontstaat hierover heisa, maar niemand doet er iets tegen. Zelfs niet de aardige voorzitter van de Vereniging Nederlandse Gemeenten Annemarie Jorritsma. En die zou toch beter moeten weten! ■

Iedereen wil zo langzamerhand wel eens weten waar men met de eigen woning aan toe is


VvEJaarcongres

Eerste Jaarcongres VvE Belang druk bezocht

“Er moet een makkelijker, toegankelijke rechtsgang komen voor geschillen binnen een VvE” Het eerste Jaarcongres van VvE Belang is een doorslaand succes geworden. Maar liefst 800 leden van aangesloten VvE’en waren op 22 november 2012 aanwezig in het NBC te Nieuwegein. Ze kwamen voor twee spraakmakende sprekers: mr. Frank Visser van het bekende televisieprogramma De Rijdende Rechter en trendwatcher Adjiedj Bakas. Daarnaast was er volop tijd voor het leggen van contacten met andere VvE’en en het bezoeken van de uitgebreide informatiemarkt. Een aantrekkelijk programma; dat bleek wel uit de enthousiaste reacties achteraf.

F

red Schuurs, in 1999 oprichter van VvE Belang en sinds begin 2012 voorzitter van onze belangenorganisatie, beet het spits af met een woord van welkom. Hij stond stil bij de reorganisatie en de veranderingen die VvE Belang in 2012 heeft ondergaan. Ook kon hij de aanwezigen melden dat er veel belangstelling was voor de voorlichtingsbijeenkomsten die elk najaar in het land worden gehouden. Daarom wordt het aantal plaatsen in 2013 uitgebreid naar zeven bijeenkomsten; drie in het voorjaar en vier in het najaar (voor meer informatie zie pagina 65). Ook het hoge noorden wordt dit jaar weer bezocht, waar we drie jaar geleden voor het laatst waren. De afgelopen voorlichtingsbijeenkomsten was er vooral veel belangstelling voor de workshops over liftonderhoud (zie pagina 47) en zonnepanelen (zie pagina 56). Ook de presentatie over juridische aspecten is onverminderd populair.

“We gaan ook dit jaar weer hard voor u aan het werk”, zei Schuurs. “Om een paar voorbeelden te noemen: we willen dat de gekwalificeerde meerderheid voor het nemen van energiebesparende maatregelen wordt omgezet in een gewone meerderheid en we willen bekijken of het verplichte quorum voor de algemene ledenvergadering kan vervallen zoals geregeld in het splitsingsreglement 2006. Kortom de wet en regelgeving moet weer eens kritisch tegen het licht worden gehouden en beter worden afgestemd op de praktijk.”

Rijdende Rechter Voor de pauze gaf mr. Frank Visser vanuit de praktijk van de Rijdende Rechter een aantal voorbeelden van zaken die hij in de loop der jaren heeft behandeld en passeerde ook een aantal gevallen in de categorie ‘lastpakken en zeurpieten’ de revue. “Het appartementsrecht is ingewikkeld,


Frank Visser

zeker met al die afwijkende regels in de splitsingsakten. En het vervelende is dat veel kantonrechters er geen weg mee weten. Het huidige appartementsrecht voldoet niet meer aan de behoeften van de markt, vond hij.” Mr. Frank Visser sloot af met een aantal stellingen. Zijn eerste stelling was: “Je kunt je afvragen of het besturen van VvE’en door vrijwilligers nog wel van deze tijd is”. Het publiek reageerde fel op deze stelling, waarbij vooren tegenstanders hun standpunt met verve verdedigden. De tweede stelling, ‘Er moet een makkelijker, toegankelijke rechtsgang komen voor geschillen binnen een VvE’, kon op instemming bij het publiek rekenen. “Er is veel verborgen leed”, stelde Visser. “Daarom zou het goed zijn als er een arbitragecommissie zou komen, bijvoorbeeld bij VvE Belang. Zo’n geschillencommissie is een goede, effectieve, deskundige en goedkope oplossing voor veel problemen.” VvE Belang onderschrijft die stelling van harte!

Adjiedj Bakas: “De toekomst wordt leuk!” Adjiedj Bakas

grote steden. De woningen zullen voor een heel groot deel worden verwarmd door systemen die werken op koeienmest en er zullen allerlei nieuwe verdienmodellen ontstaan. De toekomst wordt leuk!” Bakas liet zien hoe de westerse wereld evolueert van schildpadkapitalisme (langzaam in kleine stapjes) via ‘erectiekapitalisme’ naar biokapitalisme. In dat nieuwe systeem is veel meer ruimte voor kleinschaligheid. “De wereld is te groot; de regio wordt steeds belangrijker. Het zal steeds meer gaan om de menselijke maat”, stelde Bakas. “En we gaan ons eten verbouwen in de stad, bijvoorbeeld in leegstaande kantoren. ‘Boer zoekt vrouw’ wordt dan in de stad opgenomen!” ■

De staat van morgen Na de pauze nam trendwatcher Adjiedj Bakas de presentatie voor zijn rekening. In een snelle opeenvolging van feiten en toekomstvoorspellingen nam hij zijn publiek op humoristische wijze mee naar ‘De VvE en de staat van morgen’. “Woningen worden steeds meer werkplekken”, voorspelde Bakas. “Over vijf jaar telt ons land 1,3 miljoen zzp’ers (ik heb het overigens liever over zp’ers; zelfstandige professionals); het aantal echtscheidingen neemt snel toe en er zijn veel woningen nodig. Zeker in de steden, want in 2050 zal 80% van alle Nederlanders in de stad wonen. Veel mensen hebben een kleinere woning nodig (‘papawoningen’). Liefst een appartement; zeker in de

Jaarcongres 2013 Noteer vast in uw agenda: het volgende Jaarcongres van VvE Belang wordt op dinsdag 3 december gehouden in het NBC te Nieuwegein. Ook dan hebben we twee spraakmakende sprekers: prof. dr. Paul Schnabel sinds 1998 directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau en astronaut André Kuipers, de eerste Nederlander met twee ruimtemissies op zijn naam.

ellbo LIFTTECHNIEK

Bellboy_Adv VvE jan_LC.indd 1

27-1-2011 11:31:50


VvEPolitiek

Minister en woordvoerders Wonen Op deze pagina stellen we de nieuwe minister voor Wonen en de woordvoerders van de belangrijkste politieke partijen aan u voor. Mr. C.J.C.M. (Kees) Oomen, directeur Organisatie & Public Affairs bij Stichting VvE Belang is in januari begonnen met een intensieve kennismakingsronde met de politici. Hij wisselt met hen van mening over hun standpunten m.b.t. de woningmarkt, het appartementsrecht en de standpunten van VvE Belang. Daarover leest u te zijner tijd meer in dit magazine.

Met drs. Stef Blok (VVD) heeft Nederland sinds 5 november 2012 een minister voor Wonen en Rijksdienst.

Jacques Monasch (PvdA)

Joram van Klaveren (PVV)

Carola Schouten (ChristenUnie)

Linda Voortman (GroenLinks)

Raymond Knops (CDA)

Barbara Visser (VVD)

Kees Verhoeven (D66)

Roelof Bisschop (SGP)

Paulus Jansen (SP)

aan- en opbouw

opstalverzekering volmacht

appartementsrecht ontbinding

gebreken

overtreding

recreatiepark

splitsingsakte reglement

ontruiming

Rijssenbeek Advocaten behoort reeds vele jaren tot de top op het gebied van het appartementsrecht. Op dat gebied wordt het kantoor ook landelijk en breed erkend als een centrum van knowhow en ervaring. Speciaal voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten als enige een prijsarrangement (OJD) vanaf € 420,- incl. BTW (prijspeil 2013) per jaar voor juridische dienstverlening ontwikkeld. Meer dan 3000 VvE’s maken inmiddels van een dergelijke OJD gebruik. Bel 026 443 42 49 of schrijf naar Rijssenbeek Advocaten t.a.v. Afdeling OJD Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | [email protected]

www.rijssenbeek.nl

Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54 | [email protected]

Een goed onderhoudsbeleid begint op tijd! U wordt vaak verrast door het onderhoud. Wij maken uw onderhoudsvraag voorspelbaar, want regeren is vooruitzien. U besteedt (veel) geld aan adviezen, terwijl u dat liever in het vastgoed investeert. Wij besteden onze energie aan de goede oplossing, niet aan dikke rapporten. U vindt het lastig om alle ingrepen aan de andere bewoners uit te leggen. Wij zijn sterk in het persoonlijk contact met bewoners. Onze praktische en transparante uitleg vormt mede de basis voor een goed verloop van het traject.

MENS-ZEIST TOTAALONDERHOUD MENS-ZEIST SCHILDERWERKEN MENS-ZEIST BOUW Huis ter Heideweg 6 3705 LZ Zeist Postbus 116 3700 AC Zeist

T 030 - 692 88 00 F 030 - 691 81 74 [email protected] www.mens-zeist.nl


VvEBijzondereAppartementen VvE Magazine besteedt aandacht aan bijzondere appartementen. In deze achtentwintigste aflevering van deze serie aandacht voor een appartementencomplex met een Zaans dorpsgezicht

bijzondere architectuur in een Zaans dorpsgezicht “We zijn allemaal starters en we hadden geen ervaring met het appartementsrecht”

“W

e zijn hier een beetje ‘Europa in Krommenie’: vogels van allerlei pluimage, die één ding gemeen hebben: we zijn allemaal starters op de woningmarkt. Zelf ben ik vrijwel direct gevallen voor de bijzondere architectuur van dit gebouw: modern en toch helemaal passend in de Zaanse traditie. Het aantal vierkante meters is voor mij niet interessant; ik vind het juist een uitdaging om een beperkte woonruimte zo leuk mogelijk in te richten.” Jos Evers, voorzitter van VvE Noorderhoofdstraat 173, is duidelijk enthousiast over zijn appartement net buiten het centrum van het Noord-Hollandse lintdorp Krommenie. Het gebouw, dat bestaat uit 15 startersappartementen en (nog niet verkochte/verhuurde) winkelruimte, ziet er dan

ook aantrekkelijk en vrolijk uit. Het past prima in de straat, die gedomineerd wordt door - al dan niet authentieke Zaanse huisjes; allemaal in ‘Zaans groen’ geschilderd. Opvallend genoeg blijkt ‘Zaans groen’ nog niet zo gemakkelijk te definiëren en tijdens ons gesprek blijkt ook dat er nogal wat discussie is over de exacte definitie van die kleur. “En dan was ons gebouw enige tijd niet eens groen”, zegt Reinier Pfann, een van de VvE-leden. “Het houtwerk voldeed niet aan de eisen van brandwerendheid, dus moest er een speciale coating worden aangebracht. Daarna is het houtwerk weer echt groen geschilderd.”

Dorpsgezicht Architect Rogier Groeneveld maakte het ontwerp voor het complex. Hij vertelt: “Vroeger was hier een meubelzaak

FOTO: JAN DE GROOT

VvE Noorderhoofdstraat 173 in Krommenie:


FOTO’S: JAN DE GROOT

VvEBijzondereAppartementen

Van links naar rechts: Reinier Pfann, Jos Evers en Rogier Groeneveld

annex woonhuis gevestigd. Het geheel dateerde uit de jaren 50. Het inpassen van een nieuw gebouw in een dorpsgezicht dat gekenmerkt wordt door Zaanse architectuur, is een lastige opgave. Een voordeel was wel dat er tegenover dit complex al een appartementengebouw uit de jaren 80 stond. Dat bood de mogelijkheid om drie bouwlagen te realiseren. Ik heb de ritmiek van de straat gevolgd, maar de hoogte wel aangepast aan het gebouw aan de overkant. In eerste instantie dacht de projectontwikkelaar aan een lang dwarsgebouw met een groot dakoppervlak, maar het huidige complex bood de mogelijkheid om enkele appartementen méér te realiseren. Dat gaf de doorslag.” Het complex bestaat uit drie ‘huisjes’, die elk per etage een woning aan de vooren aan de achterzijde hebben. De bovenste woningen hebben in de kap een ruime berging die door de meeste bewoners als slaapkamer wordt gebruikt. Reinier Pfann maakte van zijn slaapkamer een leuke werkkamer. De asymmetrische vormen van de daken zijn een speelse ‘verbastering’ van het beeldkwaliteitsplan, waarin staat dat de daken van de Noorderhoofdstraat verschillend van richting zijn. Heel opvallend zijn de witte lijsten rond de vooren achtergevel; een verwijzing naar de rijkere Zaanse huizen uit het verleden waarbij de boeidelen - overdadig versierd - tot ornament werden verheven. Zoals te verwachten viel, was niet iedereen blij met de realisatie van het moderne gebouw. Een buurtbewoonster startte - tevergeefs - een handtekeningenactie om de bouw tegen te houden, maar een overbuurman toonde zich juist heel enthousiast. De meeste reacties zijn positief, constateren de bewoners.

VvE en beheer In juni 2011 is de VvE opgericht ten kantore van HVMS Makelaars in Zaandam, die de eerste vijf jaar ook het financieel-administratieve beheer uitvoert. Het Meerjarenonderhoudsplan is ook door de beheerder opgesteld. “Maar we beoordelen wel zelf alle offertes”, zegt Jos Evers. “Tenslotte is het ons geld!”


De woningen zijn in juni 2012 officieel opgeleverd en de algemene ruimtes begin 2013. Het VvE-bestuur is van plan om in maart de derde Algemene Ledenvergadering te houden. Dan staat in elk geval de VvE-bijdrage op de agenda. Die bedraagt nu tussen de 95 en 121 euro, en het bestuur weet nog niet in hoeverre dit bedrag toereikend is voor het toekomstige onderhoud. Wél is duidelijk dat de bijeenkomsten een gezellig karakter hebben. Evers: “We vergaderen in Bar Babbels hier vlakbij en het gaat er vrij informeel aan toe. Dat betekent niet dat we geen serieuze onderwerpen bespreken, want we moeten het bijvoorbeeld ook hebben over de mogelijkheid om insluipers tegen te gaan op de bovenste etages. De trap is nu nog vrij toegankelijk en die willen we afsluiten met een hek of iets dergelijks. We weten alleen nog niet precies hoe we dat gaan aanpakken. We hebben een offerte ontvangen voor een bedrag van 10.000 euro. Een hoog bedrag voor starters, want voorlopig komen we niet verder dan 3.000 euro. Dat is dus waarschijnlijk niet toereikend”. Reinier Pfann: “Op dat soort momenten zie je ook dat we allemaal starters zijn en geen ervaring hebben met het appartementsrecht. Het kostte best wat moeite om alle eigenaren ervan te overtuigen dat dit complex ons gezamenlijk eigendom is en dat iedereen dus moet meebetalen aan voorzieningen. Ook als je er zelf geen gebruik van maakt. Gelukkig is de verhouding binnen de VvE prima. We beginnen elkaar steeds beter te kennen en er zijn al plannen voor een gezamenlijke barbecue!”

Geen subsidies Inmiddels zijn alle 15 appartementen verkocht en dat mag in deze tijd wel opvallend worden genoemd. De aantrekkelijke ligging en de verkoopprijs hebben daar alles mee te maken, denkt Evers. “De meeste eigenaren hebben gekocht in 2009 en 2010. Toen stelden de banken nog niet zulke strenge eisen als nu. De prijzen lagen tussen de 130.000 en 157.000 euro (en een parkeerplaats kostte 5.000 euro). Ik denk dat het nu lastig zou zijn om voor die bedragen een hypotheek te krijgen.” De eigenaren konden geen gebruik meer maken van de starterssubsidie van de gemeente, maar dat was voor hen ook niet nodig.

“Het kostte best wat moeite om alle eigenaren ervan te overtuigen dat dit ons gezamenlijk eigendom is”

Groeneveld: “Doordat deze startersappartementen voor een aantrekkelijke prijs in de markt moesten worden gezet, was er niet veel ruimte voor extra energiebesparende maatregelen. De douches zijn voorzien van een systeem voor warmteterugwinning en natuurlijk is de isolatie prima in orde. Het aantal vierkante meters per appartement varieert van 42,5 tot 56,5 m2. De units zijn dus beperkt van omvang.” “En er is bijna nooit iemand thuis, want we werken allemaal fulltime”, vult de voorzitter aan. “Trouwens: we hebben ook allemaal een slimme meter. Zelf houd ik mijn energieverbruik bij met TOON van Eneco. Als starter moet je op de kleintjes letten!” ■


VvEBijzondereOrganisaties

Energieleveranciers krijgen vanaf april a.s. meer verantwoordelijkheden “De consument kan voor alle zaken rond de afname van energie terecht bij de leverancier” De eerste ‘slimme meters’ zijn dit jaar geïnstalleerd door de netbeheerders. Op die manier kunnen de netbeheerders ervaring opdoen met deze digitale, op afstand uitleesbare energiemeter. Het ziet ernaar uit dat vanaf 2014 de digitale meter op grote schaal zal worden aangeboden. Dat kan alleen gebeuren als aan alle voorwaarden van privacy en veiligheid wordt voldaan. De nieuwe toezichthouder, de Autoriteit Consument en Markt (ACM) ziet daarop toe, vertelt drs. Edwin Edelenbos, projectmanager regulering metermarkt. ACM? Die afkorting zegt de meeste mensen waarschijnlijk weinig.

Denkt u over te stappen op een slimme meter? Dan verandert er in principe weinig: er komt een nieuwe meter in de meterkast, maar die werkt grotendeels hetzelfde als de huidige meter. U blijft ook elke maand een vast voorschotbedrag betalen en u kunt de meterstand nog steeds zelf bijhouden. Ook betaalt u een huurbedrag voor de meter (net als nu).

D

Veiligheid en privacy

e ACM komt voort uit de samenvoeging van de Consumentenautoriteit, de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) en de Onafhankelijke Post- en Telecommunicatieautoriteit (OPTA). De nieuwe autoriteit is op 1 januari jl. gestart en gaat zich richten op drie pijlers: consumentenbescherming, sectorspecifiek markttoezicht en mededingingstoezicht. De Energiekamer van de voormalige NMa hield zich o.a. bezig met het toezicht op naleving van de Elektriciteits- en Gaswet. Edelenbos: “De netbeheerders en de leveranciers van energie (elektriciteit en gas) hebben een aantal wettelijke taken. Vanaf april a.s. worden diverse taken van de netbeheerder overgeheveld naar de leveranciers, die daardoor veel meer verantwoordelijkheden krijgen. Dat is een goede zaak: het was voor afnemers niet altijd even duidelijk wat tot de taken van de netbeheerder hoorde en wat de leverancier voor zijn rekening moest nemen. De consument had geregeld het gevoel dat hij van het kastje naar de muur werd gestuurd. De voormalige NMa heeft veel gedaan om aan die onduidelijkheid een eind te maken en vanaf april is er dus nog veel meer transparantie. De consument kan dan voor alle zaken rond de afname van energie terecht bij de leverancier.” De leverancier is niet verantwoordelijk voor de energiemeter: dat is de

netbeheerder. Het meten zelf wordt uitgevoerd door meetbedrijven. Daarvan zijn er 24 in Nederland: 13 voor het meten van elektriciteit en 11 voor gas. De meetbedrijven werken voor de netbeheerders en vanaf april a.s. voor de leveranciers van de energie.

Slimme meter Als het om Verenigingen van Eigenaren gaat, is niet op voorhand duidelijk of ze tot de zakelijke of de consumentenmarkt horen: dat hangt af van de energiecapaciteit binnen het complex. Een complex met 36 appartementen kan ook tot de ‘grootzakelijke markt’ horen, zegt Edelenbos. “Aan de zogenaamde ‘kleinverbruikers’ gaan de netbeheerders vanaf 2014 verplicht de slimme meter aanbieden. Ze mogen zelf kiezen in welk tempo ze dat doen en in welke volgorde het gebeurt. Een VvE die graag meer informatie wil hebben over het energieverbruik, kan ervoor kiezen om de slimme meter nu al aan te vragen. Des te eerder heeft ze inzicht in het energieverbruik én kan ze maatregelen nemen om op de energiekosten te besparen.” De slimme meter is vooral makkelijk: hij is op afstand uitleesbaar. Er hoeven dus geen meterstanden te worden doorgegeven. Wie wil overstappen naar een andere leverancier (of gaat verhuizen) hoeft alleen de gewenste overstapdatum door te geven.

In het verleden waren er veel vragen rond de veiligheid en privacy: hackers zouden eenvoudig toegang kunnen krijgen tot de gegevens. Op die manier zouden ze kunnen zien wanneer bewoners niet thuis zijn (omdat er dan nauwelijks energie verbruikt wordt). Energiebedrijven zouden kunnen zien welke apparaten gebruikt worden door de gebruikers. Edelenbos: “We zien - mede doordat al deze zorgen hebben geleid tot forse aanpassingen in de regelgeving over de slimme meter - dat die angst aanzienlijk is verminderd. Het lijkt erop dat de consument de slimme meter nu ziet als een logische vervanging van de oude meter. Daarnaast is er steeds meer mogelijk door een groot aantal innovaties. De meter is ‘toekomstvast’; daarmee bedoel ik dat het ontwerp rekening houdt met technologische vooruitgang. De slimme meter is bijvoorbeeld voorzien van een ‘consumentenpoort’ waarmee de klant zelf informatie uit de meter kan ophalen. Er zijn mogelijkheden om die gegevens op de pc of iPad te zetten, zodat je het energieverbruik zelf kunt bijhouden. Je kunt ook kiezen voor toepassingen waarbij je energieverbruik via het internet wordt gevolgd. Het is maar net waar je voor kiest, maar het is niet verstandig om al je verbruiksgegevens zo maar op het internet te plaatsen!

VvE magazine februari 2013 17 In VvE Magazine besteedt de redactie aandacht aan brancheorganisaties, keurmerken en bijzondere organisaties die voor Verenigingen van Eigenaren van belang kunnen zijn. In deze zevenentwintigste aflevering aandacht voor de Autoriteit Consument en Markt.

P4-poort Daarnaast is er de P4-poort, die is bestemd voor de leverancier. Als de klant daarvoor toestemming geeft, mag die maximaal eenmaal per 24 uur worden uitgelezen door de leverancier. De Consumentenbond (eerder verklaard tegenstander van de slimme meter) is daarmee akkoord gegaan: ook die organisatie is overtuigd van de geringe privacygevoeligheid. De leverancier mag de gegevens alleen gebruiken voor de jaarrekening, bij het wisselen van leverancier en voor het versturen van een twee-

maandelijks overzicht. Dat laatste is overigens alleen bedoeld om de klant een overzicht te geven van zijn energieverbruik. Natuurlijk kunnen we nooit de garantie geven dat het systeem niet gehackt kan worden, maar een klant die met gezond verstand met de gegevens omgaat, maakt dat risico wel heel klein.”

En de kosten? Vanzelfsprekend zal een netbeheerder streven naar maximale efficiency bij plaatsing van de slimme meter.

“Een VvE die graag meer inzicht wil in het energieverbruik, kan de slimme meter nu al aanvragen”

Vanaf 2014 kunt u dus de vraag verwachten wanneer de netbeheerder langs kan komen om in alle appartementen een slimme meter te installeren. Eigenaren die niet willen dat de meter op afstand uitleesbaar is, kunnen dat melden. Zij krijgen dan geen tweemaandelijks overzicht en ze moeten elk jaar zelf de meterstand doorgeven. Op de vraag of de meter ook extra kosten met zich meebrengt, stelt Edelenbos: “Er is in elk geval geen verschil in tarieven voor oude en nieuwe meters. De prijs van de meter wordt vastgesteld door de ACM op grond van een regeling van het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Wij hebben tot op heden geen signalen gekregen dat installatie van de slimme meters tot tariefsverhoging heeft geleid.”

“Leuke app’s” Ook handig: als u zelf energie opwekt (bijvoorbeeld door zonnepanelen) kunt u die terugleveren aan het net. De slimme meter houdt de teruglevering voor piek- en daluren bij. Bovendien kunt u allerlei nieuwe toepassingen op de meter aansluiten waarmee u slim, bewust of spaarzaam met energie om kunt gaan. ODA’s (Onafhankelijke Diensten Aanbieders) zijn volop aan het werk om leuke app’s te ontwikkelen waarmee u op uw smartphone of tablet aan energiebesparing kunt werken. Misschien bent u nog lang niet aan de beurt: in de eerste twee jaren worden alleen slimme meters geplaatst als de huidige meter aan vervanging toe is; bij nieuwbouw of grootschalige renovatie of op aanvraag van geïnteresseerden. U hoort van de netbeheerder wanneer u aan de beurt bent en het kan best zijn dat dat nog enkele jaren duurt. Wilt u niet zo lang wachten? Vraag de slimme meter aan bij uw netbeheerder! ■

Drs. Edwin Edelenbos FOTO: JAN DE GROOT

Twinq-advertentie

01-08-2007

11:59

Pagina 1

MET ÉÉN UUR IN DE MAAND UW ADMINISTRATIE OP ORDE? Dat kan met dé software van Twinq! Twinq kent vele voordelen, waaronder het behalen van meer dan 30% efficiëntieverbetering rondom het beheer en de verwerking van uw VvE-administratie. VvE'sgebruik gebruik van van Twinq. Inmiddels maken maken meer meer dan dan10.000 7500 VvE’s

MEER INFORMATIE?

T (0162) 470555 of www.twinq.nl

Twinq bv Postbus 6005, 4900 HA Oosterhout

besparing van tijd, zorgen én kosten Genera: het meest complete totaal beheer pakket Admira: financieel administratief beheer Thesis: totaal technisch beheer Vastgoed Consultancy: de beste start van VvE’s adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegein telefoon: (030) 60 03 939 e-mail: [email protected]

www.vvemetea.nl


VvEJuridisch

Kamerverhuur, Bed & Breakfast en Short stay in de VvE Appartementen worden regelmatig verhuurd als studentenhuis, als bed & breakfast of voor short stay-doeleinden. In dergelijke gevallen rijst zowel voor de eigenaar en de VvE als voor de overige bewoners de vraag welk gebruik van een appartement is toegestaan en welke regels daarbij kunnen worden gesteld. De VvE en de overige bewoners vrezen voor overlast als gevolg van die activiteiten. De eigenaar wil weten of hij wel of niet bepaalde verplichtingen kan aangaan.

A

llereerst moet worden beoordeeld of het voorgenomen gebruik in strijd is met de bestemming die aan het appartementsrecht gegeven is in de akte van splitsing. Indien de akte het appartementsrecht als ‘woning’ omschrijft en als daaraan de nadere omschrijving verbonden is, dat de woning slechts mag dienen als hoofdverblijf voor de eigenaar/gebruiker en zijn huishouden, dan kan worden aangenomen dat verhuur van een appartement in onzelfstandige eenheden, zoals kamerverhuur, uitgesloten is. Ook wordt regelmatig in aktes van splitsing een bepaling opgenomen, dat commerciële exploitatie van appartementen ten behoeve van short stay en/of bed & breakfast niet is toegestaan.

uitsluitend gebruik en doet gedurende die periodes afstand van diens eigen gebruiksrecht.

Indien geen beperkingen aan het gebruik van een appartementsrecht zijn verbonden of indien het appartement de bestemming ‘bedrijfsruimte’ heeft, dan is ieder gebruik dat tot die bestemming gerekend kan worden toegestaan. Terzijde merk ik op, dat het voorgaande los staat van de gebruiksvoorschriften die gelden op grond van het bestemmingsplan. Het komt regelmatig voor dat de splitsingsakte een bepaald gebruik van een appartement toestaat dat het bestemmingsplan verbiedt en andersom. In beide gevallen is dat gebruik dan niet toegestaan.

Dit arrest kan worden vergeleken met een eerdere uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 4 oktober 2010 (LJN: BO8425) waarin de toestemming van de VvE voor het realiseren van een bed & breakfastfunctie in een appartement met de bestemming bedrijfsruimte werd vernietigd. De reden daarvoor was, dat onvoldoende onderzocht was of als gevolg van bed & breakfastactiviteiten overlast te duchten viel.

Bed & breakfast en short stay toegestaan? In veel gevallen is een appartement niet bestemd, of als ‘woning’ of ‘woonappartement’ omschreven. Dan blijft de vraag of bed & breakfast en short stay-gebruik toegestaan zijn. Een aanknopingspunt voor de beantwoording van die vraag kan worden gevonden in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 25 september 2012 (LJN: BY2628). In dat specifieke geval wees het hof het door de VvE gevorderde verbod op short stay-gebruik af. Onder de gegeven omstandigheden was volgens het hof geen sprake van verhuur voor korte duur. Het hof toetste in die zaak het gebruik aan een aantal omstandigheden. Aan de hand daarvan kan ook in andere gevallen beoordeeld worden wanneer een rechterlijk verbod tot short stay- en bed & breakfastactiviteiten haalbaar is:

• er is sprake van het telkens weer voor korte tijd aan derden in gebruik geven van het appartement; • er is sprake van commerciële exploitatie van het appartement; • de eigenaar verblijft zelf niet in het appartement; • de eigenaar verstrekt aan gebruikers een recht van

Op grond van dat arrest acht ik het voor de VvE verdedigbaar dat - naarmate meer aan voormelde criteria is voldaan - sprake is van gebruik van het appartement in strijd met de daaraan gegeven bestemming (woning) hetgeen op grond van de akte verboden is. Tenzij de algemene ledenvergadering besluit al dan niet tijdelijk toestemming te verlenen voor dat gebruik, is het verboden en kan de VvE mijns inziens met succes vorderen, dat de eigenaar op straffe van verbeurte van dwangsommen verboden wordt het strijdig gebruik voort te zetten.

Procedurevoorschriften bij verhuur en ingebruikgeving Vervolgens dient eveneens aan de hand van de akte te worden bepaald langs welke weg de appartementseigenaar eventueel tot kamerverhuur, het geven van bed & breakfast en/of short stay-verhuur over kan gaan. Daarbij komen de volgende varianten voor in aktes van splitsing en modelreglementen: • de akte regelt niets over verhuur en ingebruikgeving aan derden. In dat geval is de verhuur vrij, mits het past binnen de bestemming en geen overlast in algemene zin kan veroorzaken; • de eigenaar die zijn appartementsrecht aan een derde wil verhuren of in gebruik wil geven, is daartoe slechts gerechtigd nadat de huurder of gebruiker een verklaring heeft ondertekend dat hij zich kort weergegeven aan de regels van de VvE zal houden (huurders- of gebruikersverklaring); • dat verhuur en/of ingebruikgeving aan een derde is slechts toegestaan na toestemming van het bestuur van de VvE met een beroepsmogelijkheid op de vergadering; • de hiervoor bedoelde toestemming geldt en is aangevuld met zogenaamde welstandsbepalingen. Dat zijn bepalingen die aangeven aan welke eisen aspirant huurders of -gebruikers moeten voldoen alvorens de toestemming verleend wordt; • er geldt een algeheel verhuurverbod.


Binding aan huishoudelijk reglement Is eenmaal vastgesteld wat het toelaatbare gebruik is, of heeft de vergadering daartoe een besluit genomen, dan moet worden vastgesteld wanneer een huurder of gebruiker gebonden is aan besluiten van de VvE en het huishoudelijk reglement. In algemene zin oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 10 februari 2012 (LJN: BU8174), dat een huurder niet gebonden is aan het huishoudelijk reglement tenzij de huurder vooraf een verklaring heeft afgegeven waarin hij zich verbindt aan de inhoud van dit huishoudelijk reglement omdat het huishoudelijk reglement niet valt onder de reikwijdte van artikel 5:120 lid 2 BW. Daar is in het kort weergegeven bepaald dat de huurder van een appartement gebonden is aan de akte van splitsing en het splitsingsreglement.

Inhoud huishoudelijk reglement In alle gevallen is de akte van splitsing bepalend voor de vraag welke beperkingen de VvE in een huishoudelijk reglement aan ingebruikgeving en/of verhuur kan verbinden. Het is niet mogelijk om in een huishoudelijk reglement verdergaande eisen ten aanzien van verhuur en/of ingebruikgeving op te nemen dan datgene wat de akte van splitsing toelaat. Daarom moet allereerst worden bepaald of de akte en het reglement de mogelijkheid bieden dat de VvE in een huishoudelijk reglement bepalingen opneemt met betrekking tot het feitelijk gebruik van de privégedeelten. In VvE’en waarin het Modelreglement 1973 van toepassing is, geldt die mogelijkheid niet en kan het huishoudelijk reglement derhalve slechts betrekking hebben op het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten. Dat betekent dat voorschriften met betrekking tot geluidsoverlast, huisdieren en een harde vloerafwerking niet bij huishoudelijk reglement worden geregeld in complexen waar Modelreglement 1973 geldt. In andere Modelreglementen (1983, 1992 en 2006) is die mogelijkheid wel expliciet geopend zodat de VvE bij huishoudelijk reglement voorschriften kan stellen aangaande het gebruik van het privégedeelte. Wijkt het huishoudelijk reglement af van de akte en het reglement, dan zal de rechter ingrijpen. Zo bepaalde de kantonrechter te Amsterdam op 25 november 2011 (LJN: BU6485) dat, indien de bepalingen uit het huishoudelijk reglement strijdig zijn met de wettelijke regeling en de akte van splitsing, deze bepalingen niet geldig zijn. Zou bijvoorbeeld in de akte van splitsing een toestemmingsvereiste voor verhuur zonder welstandsbepalingen opgenomen zijn, dan staat het de VvE niet vrij om dergelijke welstandsbepalingen alsnog in het huishoudelijk reglement op te nemen. Maar ook: indien geen toestemmingsvereiste voor verhuur geldt op grond van de akte, dan kan dat vereiste evenmin geldig in het huishoudelijk reglement worden opgenomen. Als laatste voorbeeld geldt dat een algemeen verhuurverbod in de akte van splitsing niet terzijde kan worden gesteld door een rechterlijke uitspraak, toestemming van de vergadering of een bepaling in het huishoudelijk reglement, zie rechtbank Groningen 9 juni 2010 (LJN: BM7306).

Mr Richard P.M. de Laat De Advocaten van Van Riet Tel: 030 – 263 50 52, E-mail: [email protected] Internet: www.vanvanriet.nl Mr Richard P.M. de Laat is als partner verbonden aan de sectie Vastgoed van de Advocaten van Van Riet te Utrecht. Hij is onder meer gespecialiseerd in het appartementsrecht en procedeert en adviseert voor diverse opdrachtgevers, waaronder VvE’en, beheerders en appartementseigenaren.

Welke voorschriften ook mogelijk zijn in een specifiek geval; deze mogen niet zo ver gaan dat het op grond van de akte of een nader besluit van de vergadering toegestane gebruik van het appartement onmogelijk gemaakt wordt.

Controle vooraf De VvE, bewoner of eigenaar die in een individueel geval wil beoordelen welke activiteiten zijn toegestaan in een appartement, dient achtereenvolgens de volgende stappen te doorlopen: 1. controleer de bestemming en de omschrijving daarvan in de akte van splitsing; 2. controleer de procedurevoorschriften bij verhuur en/of ingebruikgeving aan derden; 3. controleer of in het huishoudelijk reglement beperkingen aan het feitelijk gebruik van het privégedeelte zijn opgelegd die zich niet verenigen met het voorgenomen gebruik; 4. toets het gebruik aan de voorgaande criteria op basis van het arrest van het hof Amsterdam. Op basis van deze beoordeling kan worden vastgesteld of, en zo ja welk gebruik van het appartement toegestaan is. Voor zowel een eigenaar als de VvE is het raadzaam om in algemene zin vooraf duidelijkheid te creëren over de vraag wat wel en niet kan en welke voorschriften daarbij gelden. Dat voorkomt enerzijds de situatie waarbij de eigenaar verplichtingen met derden is aangegaan en investeringen heeft gedaan in een appartement (waaronder vaak de aankoop zelf met een bepaald gebruik voor ogen) en anderzijds dat bewoners zich geconfronteerd zien met een onwenselijke situatie waarbij zij verlangen dat het bestuur van de VvE optreedt. ■


VvEJuridisch

Aandachtspunten bij open aanbouw (deel 1) Nu de woningmarkt in een impasse verkeert, besluiten eigenaren van een appartementsrecht steeds vaker hun appartement aan te passen aan hun woonwensen in plaats van op zoek te gaan naar een nieuwe woning. Men denke hierbij aan het realiseren van een serre of het plaatsen van een dakkapel. Maar ook komt de wens om bijvoorbeeld een dakterras aan te leggen geregeld aan de orde. Deze en andere vormen van open aanbouw worden met grote regelmaat uitgevoerd. In sommige gevallen zelfs zonder dat de VvE hiervan op de hoogte is en wordt gebracht en - voor zover dat is vereist - haar goedkeuring geeft.

M

aar in welke gevallen is eigenlijk toestemming vereist? En wie is aansprakelijk voor de aanbouw en het onderhoud daarvan ? Mag een zonder toestemming gepleegde aan- of opbouw zonder meer door de VvE worden verwijderd? Dit zijn vragen waar (de besturen van) VvE’en regelmatig mee worden geconfronteerd. Bij de beantwoording van deze vragen zal eerst en vooral onderscheid moeten worden gemaakt tussen een aan- en opbouw binnen de op de splitsingstekening aangegeven begrenzingen van het privégedeelte (de zogenaamde dikke lijnen) en een aan- en opbouw buiten die begrenzingen, dus in of op de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. In dit artikel zal de eerste situatie worden uiteengezet.

Regelgeving In artikel 5:119 BW is vastgelegd dat iedere appartementseigenaar zonder toestemming binnen de begrenzingen van zijn privégedeelte veranderingen mag aanbrengen, mits geen nadeel aan een ander gedeelte wordt toegebracht. Evenwel dient de eigenaar de VvE daarover onverwijld in te lichten. Van deze regeling kan bij splitsingsreglement worden afgeweken. In alle modelreglementen (kortweg: MR) van de KNB is vervolgens inderdaad een bepaling opgenomen die gedeeltelijk van de wettelijke bepaling afwijkt. Artikel 6 lid 1 van het oude MR 1973 bepaalt in dit kader het volgende: “Iedere op,- aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.” In MR 1983 en MR 1992 is deze bepaling te vinden in artikel 13 lid 1 en in het laatste MR 2006 in artikel 22. Overigens voegt dat artikel het verbod van iedere bijbouw daaraan toe. Daar komt bij, dat alle MR’s in het opvolgende artikel bepalen dat de eigenaren zonder toestemming van de vergadering geen verandering mogen aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden.

Indien een appartementseigenaar een aan- of opbouw wenst te realiseren, zal hij dus de vergadering van eigenaren (voorafgaand) toestemming moeten vragen om zijn plannen uit te mogen voeren. Een dergelijk besluit zal met een gewone meerderheid van stemmen kunnen worden genomen. Gebruikelijk is dat de vergadering niet alleen als voorwaarde zal stellen dat de plannen voldoende concreet worden gepresenteerd, maar dat ze daarbij de aanvraag ook aan in het splitsingsreglement opgesomde en in de rechtspraak ontwikkelde criteria zal toetsen. De belangrijkste criteria zijn technische kwaliteit van het werk, eventuele gevaren voor de constructie, handhaving van het architectonisch uiterlijk, eventuele precedentwerking en - niet in de laatste plaats - eventuele overlast tengevolge van de aan- of opbouw. De aanwezigheid van een bouwvergunning is soms eveneens noodzakelijk, doch de aanwezigheid daarvan doet bij de toetsing van de aanvraag zelf geheel niet ter zake.

Ontbreken toestemming Gezien het vorenstaande staat het de vergadering vrij om op de aanvraag negatief te beslissen. Indien de eigenaar zich in dat besluit niet kan vinden, staat hem de weg open binnen een maand na kennisneming van het besluit de kantonrechter op de voet van artikel 5:130 BW te vragen het besluit van de VvE te vernietigen. De kantonrechter zal dan vervolgens het besluit toetsen aan de redelijkheid en billijkheid. De praktijk leert dat de kantonrechter dan in feite zoveel mogelijk feiten en argumenten verzamelt - en soms zelfs op locatie gaat kijken - en na een mondelinge behandeling van de zaak een beslissing neemt. Voor het geval dat de kantonrechter het besluit vernietigt, zal dat de eigenaar evenwel niet veel baten. De vernietiging van een negatief besluit (in dit geval de weigering van de toestemming) levert immers op zichzelf nog geen positief besluit (de toestemming voor de aan- of opbouw) op. De eigenaar zal dus nog een andere weg moeten volgen om alsnog die toestemming te verkrijgen. Die weg ligt in artikel 5:121 BW: de eigenaar kan de toestemming van de VvE laten vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Wordt deze machtiging verleend, dan neemt deze de plaats in van het negatieve of niet genomen besluit en


kan de eigenaar dus zonder beletsels de aan- of opbouw alsnog realiseren. De vervangende machtiging kan voorts ook aan de eigenaar worden verleend, indien hij enerzijds wel (herhaaldelijk) om toestemming voor de op- of aanbouw heeft gevraagd, maar de vergadering desondanks geen besluit neemt of wil nemen.

Marginale toetsing Bij deze procedure is van belang, dat de kantonrechter niet zozeer de belangen van partijen op redelijkheid en billijkheid toetst, maar moet bepalen of de VvE de gevraagde toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Men noemt dat ook wel marginale toetsing. Dat geeft de kantonrechter dus ietwat minder bewegingsvrijheid. Doch de praktijk leert dat vaak het onderscheid nauwelijks is te zien. Anders gezegd: ook in deze procedure komt het meestal neer op de vraag of de toestemming naar redelijkheid en billijkheid alsnog zou moeten worden gegeven. Ten aanzien van deze machtigingsprocedure zit er bovendien nog een addertje onder het gras: voor deze procedure geldt geen termijn en deze kan dus ook na de hierboven genoemde vernietigingstermijn van een maand na kennisname van het besluit bij de rechtbank worden ingediend. Doch uit de rechtspraak blijkt dat in dat geval de kantonrechter geneigd is te overwegen dat hij geen vervangende toestemming kan geven op een moment dat de VvE onherroepelijk de gevraagde toestemming heeft geweigerd. Het is dus op zijn minst aanbevelenswaard om beide procedures tegelijkertijd en binnen een maand na kennisname van het besluit bij de rechtbank aanhangig te maken. Slechts op die wijze is zeker dat de kantonrechter zich over de vernietiging van het besluit zal uitlaten en tevens de gevraagde machtiging kan verlenen.

Verwijdering? In het vorenstaande werden de mogelijkheden van de eigenaar omschreven om alsnog toestemming voor zijn op- of aanbouw te verkrijgen. Maar welke middelen heeft de VvE, indien de toestemming ontbreekt en de eigenaar zijn voorgenomen aan- of opbouw toch uitvoert? Men zou denken, dat de VvE in dat geval gerechtigd is deze zonder meer te verwijderen. De op- of aanbouw is immers zonder

toestemming, dus in strijd met wet en splitsingsreglement. Deze gedachtegang is echter onjuist. De VvE is nooit gerechtigd om zelf en/of “eigenhandig” tot verwijdering over te gaan. De verwijdering dient altijd in rechte te worden gevorderd. Niet bij de kantonrechter maar bij de rechtbank, sector civiel. De VvE zal dus zelf rechtsmaatregelen moeten treffen. Het punt is, dat de rechter daarbij alsnog een belangenafweging zal maken tussen enerzijds de belangen die de VvE heeft bij verwijdering van het werk en anderzijds de belangen van de eigenaar bij het instandhouden daarvan. Dus toch weer een belangenafweging op basis van redelijkheid en billijkheid. Dezelfde toetsing als in bovengenoemde procedures maar dan achteraf. Tenslotte is er de mogelijkheid dat de VvE wordt geconfronteerd met een onaangekondigde en reeds gerealiseerde op- of aanbouw, die zij niet kan en wellicht ook niet wil weigeren. In dat geval kan de VvE ervoor kiezen om achteraf toestemming (onder voorwaarden) te geven. Deze mogelijkheid verdient natuurlijk geen schoonheidsprijs, met name omdat dit mogelijk het gedrag bevordert dat men eerst handelt en daarna pas toestemming vraagt. Maar soms is er geen andere keus.

Conclusie In het geval van een op- of aanbouw dient een eigenaar te beschikken over de toestemming van de vergadering van eigenaren. Indien de toestemming wordt geweigerd, kan de eigenaar vernietiging van het besluit en vervangende machtiging verzoeken bij de kantonrechter. Deze bekijkt of het besluit redelijk is en of de vergadering een redelijke grond had het verzoek te weigeren. Een werk dat is gerealiseerd zonder dat de eigenaar over de vereiste toestemming beschikt, kan niet zonder meer door de VvE worden verwijderd.

Deel 2 In deel 2 zal nader worden ingegaan op de vraag voor wiens rekening het onderhoud van de open aanbouw komt, hoe het zit met open aanbouw buiten de begrenzingen van het privé gedeelte en tot slot de eventuele gevolgen van een op- of aanbouw voor de splitsingsakte en/of splitsingstekening. ■

mr. N.J.L.M. Rijssenbeek en mr. A. El Fathi zijn beiden advocaat bij Rijssenbeek advocaten te Arnhem. Telefoon: 026-443 42 49 E-mail: [email protected] Internet: www.rijssenbeek.nl Rijssenbeek Advocaten is gespecialiseerd in vastgoedrecht, waaronder met name appartementsrecht, bouwrecht en huurrecht. Het kantoor behartigt de belangen van meer dan 2.500 VvE’en in heel Nederland.

mr. N.J.L.M. Rijssenbeek

mr. A. El Fathi

RCV Dienstverlening B.V. Westmolendijk 71 2985 XJ Ridderkerk Telefoon: 085-1044448 E-mail: [email protected]

Voor Verenigingen van Eigenaren • Wij analyseren, signaleren, adviseren en corrigeren; • Wij staan naast de uitvoerende partijen, maar indien nodig ook tegenover; • Wij klimmen de steiger op om te kijken wat voor kwaliteit er wordt geleverd; • Wij zijn praktijkmensen en weten uit ervaring waar het nu juist wel of juist niet om draait; • Wij zoeken naar oplossingen die passen binnen de wensen en het budget van onze opdrachtgevers. Daar ligt de kracht en de basis voor vertrouwen en een nauwe samenwerking in de toekomst.

01. 02. 03. 04. MEERJARENPLAN

ASBESTBEGELEIDING

CONFLICTBEMIDDELING

GRATIS BEGELEIDING

VOOR €150,- TOT MAXIMAAL €250,-

VOOR €150,-

BIJ ALLE BOUWKUNDIGE ZAKEN

BIJ UITVOERING VAN WERKZAAMHEDEN.

bedrag betreft een reservering*

bedrag betreft een reservering*

prijzen op aanvraag en in overleg

kosten betaald door leveranciers

Inclusief:

Inclusief:

Inclusief:

Inclusief:

Geld terug bij uitvoering van werkzaamheden

Bezoek op locatie, advies en toelichting

Bezoek op locatie, advies, bespreking en toelichting

Gratis meerjarenplan en tienjarenbegroting

Tienjarenbegroting t.b.v. bepaling reservefonds

Besparen bij handhaving of verwijderen

Communicatie betrokkene indien mogelijk bemiddeling

Geen toeslag of vergoeding, ook niet op werkzaamheden

Bezoek en opname op locatie, bouwkundige inspectie

Prijs ongeacht de grootte van uw VvE, incl. verslaglegging

Rapportage, verslaglegging geschikt voor procedure

Gratis aan/uitbesteding, begeleiding en oplevering

Genoemde prijzen zijn excl. 21% BTW. Er zijn geen bijkomende kosten (met uitzondering van de Waddeneilanden). Wij werken landelijk. * De door de VvE betaalde bedragen voor het opstellen van een meerjarenplan of asbestbegeleiding worden door ons gereserveerd. Deze kunnen bij uitvoering van werkzaamheden via RCV Uitvoering worden verrekend. Dit is bedoeld om misbruik van onze (gratis) service te voorkomen. Altijd gratis toelichting op algemene leden- of bestuursvergadering mogelijk.

Neem vrijblijvend contact op per e-mail via [email protected] of telefoon: 085-1044448

WWW.RCVDIENSTVERLENING.NL


VvEDeKantonrechter

Nieuwjaarsrecepties en barbecues: wie betaalt? Met de nieuwjaarsrecepties achter de rug en de barbecues in het vooruitzicht vragen steeds meer appartementseigenaren zich af of dergelijke evenementen uit de kas van de VvE betaald kunnen worden. Mogen dergelijke uitgaven op de exploitatierekening en begroting van de VvE staan? Kantonrechters hebben zich daar al eens over gebogen en hun mening gegeven. Van twee uitspraken, die min of meer tegenover elkaar staan, wil ik u hier graag kennis laten nemen.

Uitspraak 1 De eerste uitspraak (1) is van november 2010. Op een VvE-jaarvergadering ging de meerderheid van de eigenaren akkoord met de resultatenrekening over 2009 en de begroting voor 2010. In de resultatenrekening was een bedrag opgenomen van ruim € 1000,- voor een barbecue. Ook in de begroting voor 2010 was voor een dergelijk evenement een bedrag voorzien: te weten € 1200,-. Een eigenaar verzoekt de kantonrechter de besluiten van de ledenvergadering betreffende goedkeuring van de financiële stukken nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Hij stelt dat de VvE ten doel heeft het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. En hij is van mening dat het houden van een barbecue dan wel een andere activiteit van de bewoners niet binnen het doel valt. Het bestuur daarentegen ziet de barbecue als een activiteit die de prettige woonsfeer en de betrokkenheid bij de flat stimuleert, zodat er zorgvuldiger omgegaan wordt met de gemeenschappelijke ruimten, en er bereidheid is handen spandiensten te verrichten. De leden hebben bovendien op de vergadering ingestemd met de activiteit om de bewonersgroep dichter bij elkaar te brengen.

Besluit nietig De kantonrechter acht zich op grond van artikel 93 sub d jo 94 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bevoegd van het verzoek kennis te nemen en ook te oordelen over de nietigheid. Hij vindt het prijzenswaardig dat het bestuur zich inzet voor

het aanhalen van de onderlinge banden. Het behartigen van deze immateriële belangen valt zijns inziens echter niet onder de in het splitsingsreglement geformuleerde doelstelling. De kosten daarvan kunnen dan ook niet ten laste van de exploitatierekening worden opgevoerd. De besluiten tot goedkeuring van de jaarrekening zijn derhalve nietig.

Uitspraak 2 Ongeveer een jaar later doet een andere kantonrechter ook een uitspraak (2) over dergelijke evenementen; in dit geval betrof het o.a. een nieuwjaarsreceptie. De kosten bedroegen € 200,-. Daarnaast waren er nog andere kosten met een vraagteken, maar deze zijn ons inziens van een andere orde. Die laten we nu even buiten beschouwing. Ook in deze VvE keurde de vergadering de jaarstukken goed. Een eigenaar ging naar de rechter met het verzoek de vaststelling van de gepresenteerde jaarrekening nietig te verklaren dan wel te vernietigen.

Besluit niet vernietigd Naar het oordeel van deze kantonrechter is hij op grond van artikel 2:14 BW niet bevoegd te oordelen over de nietigheid van het besluit. Dit zou de civiele rechter moeten doen. De kantonrechter heeft op grond van de wettekst enige interpretatievrijheid zodat hij hierin kan beslissen. Hij is van mening dat hij wel bevoegd is het besluit al of niet te vernietigen. Hij overweegt hierover als volgt. Het bedrag van de betreffende posten

waaronder de nieuwjaarsreceptie vormt zo’n klein onderdeel van de jaarrekening, dat het onvoldoende grond oplevert om tot vernietiging van het besluit tot vaststelling van de jaarrekening over te gaan. Hij acht voorts de uitgaven niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid en wijst het verzoek tot vernietiging af.

Conclusie Over de nietigheid oftewel ongeldigheid van het besluit heeft deze kantonrechter helaas geen uitspraak gedaan. Eigenlijk heeft hij over het al dan niet plaatsen van deze kosten op de VvE-rekening helemaal geen uitspraak gedaan. Hij heeft alleen aangegeven dat in de onderhavige VvE het bedrag ten opzichte van het totaal zo klein is, dat hij het niet de moeite vindt om die reden de financiële stukken af te keuren. Een echte mening over het al of niet kunnen bekostigen van door de VvE georganiseerde evenementen zien we duidelijk gemotiveerd in de eerste uitspraak. Dat is ons inziens dan ook waar de VvE zich naar moet richten. Als u een festiviteit wilt organiseren, adviseren wij de kosten om te slaan over de deelnemers. ■ Mw. mr N.J. Smeenk Hoofd Juridische Dienst VvE Belang

(1) Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Hilversum: EA10-161, 23-11-2010 (2) LJN: BU4823, sector kanton Rechtbank Haarlem

“De laagste prijs bleek

inclusief de meeste zorgen”

HOE HERKEN JE KNAP SCHILDER- EN ONDERHOUDSWERK?

BEKIJK DE FILM

Als uw woning toe is aan een schilderbeurt besteedt u dat graag uit. Maar aan wie? Ga in zee met het schildersen onderhoudsbedrijf dat tijd steekt in een uitgebreide werkopname en een heldere offerte. Kijk verder dan de laagste prijs. Kies voor vaklieden die ervoor zorgen dat afspraken over de planning keurig worden nagekomen. Kies voor knap werk!

WWW.KNAP-WERK.NL


Column

door Mr Aniel Autar, Kooijman Lambert Notarissen, Rotterdam

Zorgplicht? Er zijn grenzen!

De afgelopen decennia was in de financiële wereld zonder enige twijfel het meest gevreesde woord: ‘zorgplicht’. Hoever gaat het spelen van ‘mijn broeders hoeder’? Ja, hoe naïef mag de burger eigenlijk zijn? Voldoende kennis Waarschijnlijk bent u het met mij eens: financiële producten worden steeds complexer. En als wij de berichtgeving in de media mogen geloven, stellen verkopers van dat soort producten vaak hun eigen belang centraal. Voor het ‘verdienen’ van bonussen zijn zij bereid hun ziel en zaligheid te verkopen. Je zou dus kunnen zeggen dat er sprake is van een ongelijke strijd en dat de klant de dupe is. Sinds geruime tijd vindt de rechtspraak dat verkopers en aanbieders van dergelijke producten hun klant zodanig moeten voorlichten, dat deze op basis van voldoende kennis in staat is de juiste keuze te maken: de zorgplicht.

Het dubbeltje en de eerste rang Maar laten we ook eerlijk zijn. Sinds de komst van internet is veel informatie beschikbaar. Het is echter voor de leek niet altijd gemakkelijk na te gaan of er sprake is van betrouwbare informatie. Veel klanten bestuderen die informatie en verkeren vervolgens in de veronderstelling dat zij voldoende kennis van zaken hebben. Vaak concluderen zij dat zij ‘een standaard geval’ zijn. Om die reden moet het standaardproduct of de standaarddienst dan tegen de laagst mogelijke prijs geleverd worden. Nu hoeft u geen professor te zijn om te begrijpen dat - als iets tegen een bodemprijs aangeboden wordt - het vreemd is te verwachten dat u de hoogste kwaliteit van dienstverlening zult ontvangen. Op zijn minst zou eenieder die zichzelf maar een beetje serieus neemt, zich toch moeten af-

vragen hoe het kan dat het product/ de dienst bij de ene aanbieder zoveel duurder is dan bij de andere. Toch heeft de rechtspraak (en later de wetgever) in de afgelopen decennia een andere keus gemaakt: de bescherming van de cliënt (de burger) is – bijna - oneindig! Of wij daar echt blij mee moeten zijn, is maar zeer de vraag. Het gevolg is namelijk dat al die producenten, verkopers en dienstverleners ingewikkelde werkwijzen hebben bedacht om zichzelf in te dekken. Het gevolg is dat de kosten hierdoor toenemen. En wie betaalt die kosten? Juist ja, u!

De bekende druppel Maar je kunt het als klant ook te bont maken. Een mooi voorbeeld hiervan is de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem van 11 januari jongstleden. In die zaak speelde het volgende. De cliënten, laten we hen voor het gemak de heer en mevrouw Max noemen, wonnen in 2000 financieel advies in. De financieel adviseur adviseerde hen een hypotheek af te sluiten bij de SNS en NLG 570.000 te lenen. De heer en mevrouw Max deden dit. Conform het advies van de financieel adviseur gebruikten zij NLG 25.000 om hun lening bij de Finata Bank af te lossen en de rest om te beleggen. U raadt het al: de beleggingen daalden in waarde en de heer en mevrouw Max bleven met een flinke schuld zitten. En tot overmaat van ramp ging de financieel adviseur ook nog failliet. Uiteraard was het de schuld van een ander en die ander was …. inderdaad: de SNS! Meneer en mevrouw Max vonden dat SNS was tekort geschoten in de op haar

Denk na als u handelt, want u kunt niet altijd een ander de schuld geven!

rustende (bijzondere) zorgplicht jegens meneer en mevrouw Max ‘door hen niet te waarschuwen voor de aan de door hen aangegane financieringsconstructie verbonden risico’s, door een lening te verstrekken die niet verantwoord was en door zaken te doen met een tussenpersoon die handelde in strijd met artikel 7 lid 1 van de Wet toezicht effectenverkeer (Wte).’ Het hof was het hier niet mee eens: ‘het hof was van mening dat de bank geen bemoeienis had met de belegging van de geleende gelden en niet was gehouden om de kredietnemer te waarschuwen voor de wijze waarop hij de geleende gelden zou besteden’. De moraal van het verhaal is duidelijk: denk na als u handelt, want u kunt niet altijd een ander de schuld geven! ■

Aniel Autar is als notaris verbonden aan Kooijman Lambert Notarissen te Rotterdam en doceert aan een aantal opleidingsinstituten. U kunt hem volgen via twitter: @anielautar

SKW-Gecertificeerd VvE-Beheerder

• Gevelreiniging • Graffitiverwijdering • Tapijtreiniging • Conserveren van linoleum vloeren • Reining van liftputten • Gladheidsbestrijding

Piersonstraat 16, 1112 AV Diemen Fax 020-673 01 21 Tel. 020 - 679 20 25

www.mmcleaning.nl [email protected]

www.inzicht-vvebeheer.nl Uw vereniging is verzekerd van totale zorg

TOT ONZE SPECIALISMEN BEHOREN: TOT ONZEenSPECIALISMEN BEHOREN: • Glasbewassing • Dagelijks periodiek schoonmaakonderhoud

Een vast contactpersoon voor uw vereniging

Met Inzicht geen verborgen kosten voor uw vereniging Beheer met passie voor het vak! Beheer is altijd inclusief het open bijstellen van een meerjaren onderhoudsplanning Zonder Inzicht geen resultaat!

T. 010-8440764

Vlaardingweg 4 3044 CK Rotterdam

www.ADVI.nl 040 - 253 55 73

VvE Beheer

Inzicht

Bosscheweg 135 5282 WV te Boxtel Tel: 0411 - 686136 www.ibotec.nl [email protected]

Meijer Multicleaning BV: een schoonmaakbedrijf dat al meer dan 65 jaar bestaat en wel haar afspraken nakomt.

Uw partner in VVE Beheer Vraag een gratis offerte aan via www.advi.nl

Duik eens in de oplossingen van BASF Al meer dan twintig jaar is BASF koploper in het ontwikkelen en produceren van oplossingen voor waterdichting en afwerking van Balkons & Galerijen. Onze functionele systemen garanderen u een mooi, duurzaam en economisch rendabel eindresultaat. Samen met de verwerker voorziet BASF u van een “waterdicht” en op maat afgestemd advies! COAT

FLEX

Standaard

FAST

Elastisch

DRAIN

Snelhardend

Waterafvoerend

23074

COAT, FLEX, FAST en DRAIN zijn getest volgens EN1504 en hebben een instelbaar antislipproﬁel

Meer informatie? Vraag onze folder MASTERTOP® vloersystemen voor Balkons & Galerijen aan op [email protected]

● ● ● ● ●

Cooperation

ERKEND BEVEILIGINGSBEDRIJF

Installatie en levering van: • Comelit en Golmar intercom-en

LED PLʼs & PAR lampen T5 inlegarmaturen Eco-TL (T8-T5) adapters Hoogfrequente eco-TLʼs IP65 spat-waterdichte LED en T5 TL armaturen ● Ledplaten ● Downlighters ● Zonnepanelen

Energie besparen moeilijk?

video-intercomsystemen.

Bortly maakt het eenvoudig!

• Toegangstechniek voor minder validen zoals het ombouwen van draaideuren naar automatische draaideuren en contactloze toegangscontrole.

Erkend leverancier van: • Dorma en KABA draaideurautomaten. Ook leverancier van: • KABA Legic electronische programmeerbare cilinders, KABA Legic toegangscontrole, sluitsystemen en vluchtdeurtechniek. vend Vraag vrijblij

prijsopgave

Industrieweg 113, 3044 AS Rotterdam

Tel. 010 - 415 44 44

50% tot 90% energiebesparing mogelijk!

www.sleutel-slotenhuis.nl

www.bortly.nl/vve

email: [email protected]

VvEMagazine_89x133_fc_Sleutel_enSlotenhuis.indd 1

06-08-2008 13:39:28

Besturen en administreren van een VVE? Complexiteit rangschikken wij graag voor u! Geef daarom de zorg voor uw Vereniging van Eigenaars in ons beheer...

• Bodenplaats 1 • 4330 AG Middelburg • tel 0118-434455 • fax 0118-434459 • [email protected] • www.ingridsinke.nl


VvEBeheer

VvE Vlietpoort in Leiden voert complex beheer succesvol uit “Het is een groot voordeel dat er continuïteit is in het bestuur” Aan de rand van Leiden, aan de oude Vliet, staat een fraai rond appartementengebouw dat 18 etages telt. Op de tiende etage woont Pieter Paul Spoek met zijn echtgenote. Hij is voorzitter van VvE Vlietpoort. Het eerste wat opvalt in het appartement is het magnifieke panoramische uitzicht: over het Groene Hart tot Rotterdam, maar ook tot de Scheveningse duinen en Noordwijk. Er zijn twee appartementen per verdieping, dus de bewoners hebben allen een halve cirkel tot hun beschikking. Op een enkeling na, want twee appartementen zijn samengetrokken en beslaan samen de complete cirkel.

“E

r zijn daardoor in feite minder eigenaren dan appartementen”, zegt Spoek. “Dat is geen probleem, want het aantal breukdelen blijft hetzelfde. Wél lastig is het feit dat sommige bewoners een groot deel van het jaar in het buitenland wonen. Acht appartementen zijn door de eigenaren verhuurd, dus we hebben eigenlijk een gemengd complex. Dat alles maakt het wat moeilijk om efficiënt te vergaderen. We doen heel veel per e-mail; daardoor worden ook de huurders uitvoerig geïnformeerd. Wat mij betreft, kunnen we ook rechtsgeldige besluiten nemen via e-mail. Organiseer maar eens een ALV in onze situatie!” Er zijn nog meer zaken die het besturen van de VvE Vlietpoort tot een complex verhaal maken. Het gebouw is verbonden met een andere VvE, die bestaat uit zeven dijkwoningen naast het gebouw. Beide complexen maken gebruik van dezelfde parkeergarage, waarvoor een afzonderlijke VvE is opgericht. En dan zijn er ook nog ligplaatsen voor boten in de eigen haven.

Pieter Paul Spoek vormt samen met Rob Karremans (technische zaken), Joop Heuzen (penningmeester) en Jan Belt (algemene zaken) het VvEbestuur. Dat vergadert eenmaal per drie weken en iedere vergadering leidt tot een uitgebreid verslag. Dat wordt per e-mail toegestuurd aan alle eigenaren en huurders.

Opleverpunten Karremans: “We hebben een groot aantal installaties: voor het gevelonderhoud, de vuilwaterafvoer, de brandmeldinstallatie en dan zijn er natuurlijk ook nog de twee liften, de hydrofoorinstallatie, de parkeercarrousel etc. Vanaf het begin zijn we al druk doende om het gebouw aan te passen aan onze wensen. De mooie hal met de brievenbussen was niet in het oorspronkelijke ontwerp opgenomen. Dat was voor ons natuurlijk onaanvaardbaar. Er waren heel weinig mogelijkheden om de indeling te wijzigen en de aannemer was ook nogal star toen we voorstelden om de keuken en de badkamer anders in te delen. Dat kon niet, met als gevolg dat in onze appartementen een keuken en

een badkamer zijn geplaatst die er direct na de oplevering weer uitgingen. Zonde van het geld natuurlijk, maar we hebben nu wel de keuken en de badkamer die we wensten.” Tot de oplevering in mei 2008 werden er veel bouwvergaderingen gehouden. De toekomstige eigenaren kregen het voor elkaar dat de entree er piekfijn ging uitzien en dat er schuifpuien kwamen. Via de VvE zijn screens (zonwering) geselecteerd en aangeboden aan de eigenaren. Het onderhoudscontract loopt ook via de VvE en hetzelfde geldt voor het onderhoudscontract van de WTWinstallatie. De bewoners beschikken over een parkeergarage met carrouselsysteem, waardoor de auto’s in twee lagen boven elkaar geparkeerd kunnen worden. De lijst met opleverpunten was lang en tot op de dag van vandaag is de VvE nog in overleg met de projectontwikkelaar en de aannemer. “Het is een groot voordeel dat er continuïteit is in het bestuur”, zegt Spoek. “Daardoor staan we veel sterker in het overleg en de onderhandelingen.”


Joop Heuzen en Pieter Paul Spoek (rechts)

“Ik zou het toejuichen als er een ‘kennisbank’ ontstaat waar VvE’en ervaringen kunnen uitwisselen”

“Het bleek ook essentieel om al bij de allereerste VvE-vergadering een begroting te hebben met ruimte om zaken in het gebouw aan te passen. Dat gaat vrij eenvoudig als de euforie over het nieuwe pand nog groot is. Al snel daarna ontstaan allerlei tegengestelde belangen. Dan wordt het veel lastiger om overeenstemming te krijgen over aanpassingen. Extra’s zoals de betegeling van de bergingsverdieping, de deurautomaten, de aankleding van de gemeenschappelijke ruimtes, de brandmeldinstallatie en andere technische zaken, zijn dan moeilijker te realiseren.” Het VvE-bestuur voert het beheer van het complex zelf uit. Alleen de boekhouding en het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan zijn uitbesteed. “We kregen tijdens de bouw al een beheerder toegewezen, maar dat werkte totaal niet”, zegt Spoek. ‘De beheerder was gevestigd in het midden van het land en die afstand zorgde voor problemen. In feite werden alleen puur formele zaken als

eigendomsmutaties, de boekhouding en het opstellen van de jaarrekening uitgevoerd. Gelukkig was er binnen het bestuur veel specialistische kennis en ervaring op bouwkundig, financieel en juridisch terrein aanwezig. Daarom hebben we besloten om het beheer zelf uit te voeren. Dat werkt prima. Voor de uitvoering van het kleine onderhoud hebben we ‘klussendagen’ ingevoerd. Die zijn altijd heel gezellig, dus we combineren het nuttige met het aangename.”

Een voorbeeld De ronde vorm van ons gebouw met de glazen punten van de penthouses stelt buitengewone eisen aan de flexibiliteit en de stabiliteit van de gevelbehandelingsinstallatie. Er zijn geregeld storingen door de windgevoeligheid van de installatie. We werken hard aan een oplossing en we gaan ervan uit dat het probleem binnenkort opgelost is. Ik denk dat er meer VvE’en in zo’n situatie zitten. Bovendien: al het werk dat uitbesteed wordt, vraagt om selectie, beoordeling, contractering en toezicht. Je kunt vrijwilligers voor hun werk betalen, maar dat geeft geen garantie voor kwaliteit. Vandaar mijn oproep aan andere VvE’en om kennis en ervaringen uit te wisselen!” ■

‘Veel ballast’ VvE Vlietpoort is met zijn 33 eigenaren te klein om een huismeester aan te stellen, maar te groot om het beheer er even ‘bij te doen’, stelt de voorzitter. “Daar komt bij dat we beschikken over geavanceerde installaties, die ook nog wel eens storingen vertonen. Dan wordt al snel een beroep gedaan op het bestuur. Dat wordt op die manier met veel ‘ballast’ geconfronteerd. Wij hebben in veel opzichten alles zelf moeten bedenken en uitvinden en ik denk dat meer VvE’en van ons formaat met dat probleem zitten.


Beheer en onderhoud

Daarom zou ik het toejuichen als er een soort ‘kennisbank’ zou worden opgericht (bijvoorbeeld door VvE Belang), waar verenigingen kennis en ervaringen kunnen uitwisselen. Dat lijkt me in het voordeel van veel VvE’en die te klein zijn voor professioneel financieel en technisch beheer, maar die - net als wij - met een jaarbegroting werken van ruim 100.000 euro. Dat stelt hoge eisen aan het VvE-bestuur. Wij hebben het geluk dat er veel kennis op die terreinen aanwezig is, maar dat zal zeker niet overal het geval zijn.

Inez van Houten:

‘Voor mij was de AF-erkende schilder gewoon een logische keuze.’

Voor schilder-, onderhouds-, en glaszetwerk zijn de AF-erkende

randeerd van het beste resultaat. Met permanent klantentevreden-

bedrijven de beste keuze. De gekwalificeerde AF-erkende onder-

heidsonderzoek en periodieke technische inspecties wordt de

houdsspecialisten werken als enige volgens de garanties en

kwaliteit constant onder controle gehouden! De AF-erkende onder-

leveringsvoorwaarden overeengekomen met de Consumentenbond

houdsspecialist voor VvE’s vindt u het snelst via

en Vereniging Eigen Huis. Bovendien wordt elk uitgevoerd groot

onze

onderhoudswerk bij leden van VvE Belang geïnspecteerd door het

0182 - 571660. De AF- erkende onderhouds-

onafhankelijke bureau Overvoorde & van Tilborg. Zo bent u gega-

specialist voor VvE’s herkent u aan dit logo:

site

www.af-erkend.nl

of

bel

naar

Kies voor kwaliteit, vakmanschap en vertrouwen. Kijk op www.af-erkend.nl.


VvECertificatie

Certificaat wel of niet?

Kijk of uw beheerder écht gecertificeerd is! Bij SKW Certificatie en VvE Belang horen we het steeds vaker: VvE-beheerders die niet gecertificeerd zijn, doen het voorkomen alsof ze het certificaat wél bezitten. Door te suggereren dat ze ‘werken volgens de richtlijnen van het certificaat’, bijvoorbeeld of door te melden dat ze ‘bezig zijn om het certificaat te behalen’. Let op: u wordt mogelijk misleid. Kijk op www.skw-certificatie.nl of de beheerder echt gecertificeerd is.

W

illem Englebert, directeur van SKW Certificatie: “Een toenemend aantal eigenaren van beheerskantoren zien de voordelen in van het certificaat: daarmee kunnen ze hun klant de zekerheid bieden van goede dienstverlening. De beheerder toont aan dat hij/zij de VvE op een goede manier ondersteunt en dat is natuurlijk ook een groot voordeel voor de eigenaren van de appartementen: zij hoeven zich geen zorgen te maken over de financiële positie van hun VvE en over de gang van zaken in hun gebouw. Er zijn helaas ook beheerders die ten onrechte suggereren dat ze - op korte termijn - over het Procescertificaat Beheerders van Vereniging van Eigenaars beschikken of dat ze in elk geval werken op basis van de richtlijnen die het certificaat geeft. Dat is pure misleiding. Beheerders die zich daaraan schuldig maken, worden door ons dan ook stevig aangepakt.”

Vraag naar het certificaat Englebert constateert dat er steeds meer vraag is naar het certificaat voor VvE-beheerders. “We zien bijvoorbeeld in Rotterdam dat slecht functionerende VvE’en door de gemeente geholpen worden als ze in zee gaan met een gecertificeerde beheerder of als ze zelf als VvE het VvE-certificaat behalen. Dat is afgesproken in het convenant dat in juni 2012 is gesloten.” Ook in andere gemeenten zien steeds meer Verenigingen van Eigenaren het belang in van een goede beheerder. Van de 35.000 VvE’en die het beheer in handen hebben gegeven van een externe beheerder, hebben er ruim 10.000 gekozen voor een gecertificeerde beheerder.

Englebert: “Een van de grote voordelen van het certificeringsproces is ook dat beheerders zich veel meer bewust worden van hun eigen bedrijfsvoering. We horen vaak dat ze veel efficiënter zijn gaan werken. Wij schrijven overigens geen werkwijze voor. Iedere beheerder werkt op zijn eigen manier, maar wel zó dat invulling wordt gegeven aan de eisen van certificering, zodat de VvE optimaal wordt ondersteund. Daarover mag geen misverstand bestaan. VvE’en moeten weten waar ze aan toe zijn.”

Deugdelijk verenigingsbeheer De VvE kan zelf ook gecertificeerd worden. Het Certificaat voor VvE’en waarborgt een deugdelijk verenigingsbeheer, zodat kopers van appartementen onder meer verzekerd zijn van een solide gebouwonderhoud. Als een VvE het beheer in handen geeft van een gecertificeerde beheerder, zijn alle stukken al compleet en kan de VvE in relatief korte tijd het certificaat behalen. Als een eigenaar het appartement wil verkopen, is het VvE-certificaat een groot voordeel. De koper weet dan dat er geen ‘lijken in de kast’ te vinden zijn: er is sprake van een actieve VvE die een goed financieel, administratief en technisch beleid voert. Voor VvE’en die nog niet toe zijn aan certificatie, is er het Keurmerk Onderhoud Safe. Dat wordt door SKW Certificatie afgegeven als de VvE kan aantonen dat er geen achterstallig onderhoud is en dat er voldoende middelen in kas zijn om in de eerstvolgende vijf jaar het onderhoud uit te voeren. Die middelen kunnen een combinatie zijn van de reserves van de VvE plus de maandelijkse VvE-bijdrage. ■ Willem Englebert

Meer informatie Wilt u meer weten over het certificaat voor VvE-beheerders, over het VvE-certificaat of over het Keurmerk Onderhoud Safe? Kijk op www.skw-certificatie.nl of bel met 030 - 63 400 99


VvEKetenaansprakelijkheid

Vergunning schoonmaakster klopt niet:

hoge boete voor VvE Residence De Muzen

“De ambtenaar kon niet uitleggen hoe wij de papieren moeten controleren van degenen die voor ons werken” VvE Residence De Muzen in Almere dacht haar zaken in alle opzichten goed voor elkaar te hebben. Dat is ook zo, maar toch kreeg het bestuur te horen dat het een bezoek kon verwachten van de Inspectie Sociale Zaken en Werkgelegenheid (vroeger Arbeidsinspectie). De reden: bij het ingehuurde schoonmaakbedrijf was een medewerkster illegaal te werk gesteld. De Roemeense vrouw werkte als zzp’er en beschikte niet over de juiste VAR (Verklaring Arbeidsrelatie). Het VvE-bestuur ontdekte dat er maar liefst vier verschillende VAR’s zijn. In het begin dacht het bestuur nog dat het de ambtenaar ervan kon overtuigen dat de VvE de papieren onmogelijk kan controleren. Dat bleek een illusie: de VvE kreeg een boete van maar liefst 9.500 euro.

J

aap Looijen, bestuurslid Technische Zaken van de VvE, vertelt: “Ons appartementengebouw stamt uit 1997. Het bestaat uit een centrale hoogbouw met vijf woonlagen en aan weerszijden een vleugel met twee woonlagen. In totaal gaat het om 165 appartementen in 16 types. We beschikken over een wintertuin, twee logeerunits, een bar/ lounge en een kantoor voor de huismeester. Ons complex is zó mooi dat het destijds genomineerd is voor een architectuurprijs. Er zijn heel wat bezoekers komen kijken. We zijn een actieve VvE. Een actuele meerjarenonderhoudsplanning en een goed gevuld reservefonds zorgen ervoor dat het gebouw in een prima staat verkeert. Natuurlijk blijven we op de kleintjes letten: je kunt elke euro immers maar één keer uitgeven!

Enkele jaren geleden hebben we het contract met het toenmalige schoonmaakbedrijf tegen het licht gehouden. We hebben wijzigingen voorgesteld, maar omdat het bedrijf zich daar niet in kon vinden, hebben we - met goedkeuring van de leden - een ander schoonmaakbedrijf gezocht.”

“Heel tevreden” Het bedrijf waarmee we in zee zijn gegaan, levert twee schoonmaaksters voor twee uur per dag en een huismeester voor drie uur per dag. Los daarvan vinden nog extra werkzaamheden plaats, zoals het buiten- en binnenzetten van de vuilcontainers en diverse schoonmaak- en glasbewassingwerkzaamheden. We zijn heel tevreden over de kwaliteit van de dienstverlening én over de scherpe prijs. De schoonmaaksters en de huismeesters zijn ‘vaste’ medewerkers. In geval van ziekte of vakantie worden zij uiteraard vervangen. Hun personeelsgegevens liggen in een map in het kantoor van de huismeester. Tijdens zo’n vervanging heeft het bedrijf (zoals later bleek) een Roemeense zzp’er bij ons ingezet. Het bestuur wist dit niet. De schoonmaakster waar het om gaat, heeft maar kort bij ons gewerkt en het bestuur is haar nooit tegengekomen. De directie van het schoonmaakbedrijf was ervan overtuigd dat de papieren in orde waren, maar een VAR bleek niet te kloppen.”

Gesprek “Het bestuur werd verzocht om een verklaring af te leggen. De VvE werd aansprakelijk gesteld voor het illegaal te werk stellen van een zzp’er. De ambtenaar van de Inspectie stelde veel vragen; onder andere of de schoonmaakster bedrijfskleding droeg. Maar hoe moeten we dat weten als we de vrouw nooit hebben gezien? Het werd al snel duidelijk dat wij verantwoordelijk waren. We hadden moeten controleren of iedere ‘tewerkgestelde’ die in het complex De Muzen werkzaamheden verricht, wel over de juiste papieren beschikte. Dus als het schoonmaakbedrijf iemand inhuurt voor de glasbewassing en die firma huurt weer een zzp’er in; dan moet de VvE deze zzp’er controleren op de juiste papieren. De ambtenaar kon niet uitleggen hoe wij dat dan moesten doen. Er zijn zelfs bedrijven die de moedersleutel van ons pand hebben om reparaties uit te voeren: het liftonderhoudsbedrijf en het bedrijf dat het onderhoud van onze hydrofoorinstallaties uitvoert. Ook onze uitleg dat een VvE-bestuur iets heel anders is dan dat van een voetbalclub, bleef onbegrepen. Wij waren de opdrachtgever en dus verantwoordelijk voor de hele keten.”

Boete “Aan de hand van de vragen en de antwoorden die we gaven, werd een


De VvE bestrijdt de wet niet, maar wel de uitvoering. Wij kunnen niet, zoals in de bouw, een bordje bij de deur zetten dat alle mensen die werkzaamheden uitvoeren, zich moeten melden bij de voorzitter.”

Boete verhalen “Er is geen mogelijkheid om onder de boete uit te komen. Uiteraard kun je in de contracten een passage opnemen dat het bedrijf waarmee je een contract afsluit, verantwoordelijk is voor de juiste papieren van haar werknemers, maar dan nog krijgt de VvE de boete. Uiteraard kun je deze boete dan verhalen op dat bedrijf. Met het schoonmaakbedrijf zijn wij overeengekomen dat het de boete voor ons betaalt, dus de pijn ligt niet bij ons. Verder zouden wij, als gezonde VvE met de nodige reserves, de boete kunnen betalen zonder dat we in financiële problemen komen. Maar als het nu een kleine VvE betreft? De boete zorgt er dan waarschijnlijk voor dat de reservepot in één keer leeg is.”

V.l.n.r. Jaap Looijen, Marianne Lezer (voorzitter) en Frieda den Hertog-Bouwer (secretaris)

Fotobijschrift


‘Geen gezagsverhouding’

“De directie van het schoonmaakbedrijf was ervan overtuigd dat alle papieren in orde waren, maar een VAR bleek niet te kloppen.” verklaring opgesteld die ondertekend aan het dossier werd gevoegd. De ambtenaar vertelde nog dat de boete wel 4.000 euro kon bedragen. De uiteindelijke beschikking bleek echter veel hoger te zijn: in totaal kregen wij een bestuurlijke boete opgelegd van 9.500 euro. Het schoonmaakbedrijf kreeg ‘maar’ een boete van 4.000 euro. Een en ander hebben we juridisch laten uitzoeken, maar het is vrijwel onmogelijk om de boete te verlagen of in het geheel niet te krijgen. Een ‘leuk’ detail is dat de brief met de boete was gestuurd naar de ‘directie van de VvE De Muzen’. Blijkbaar kan

ook het ministerie niet goed omgaan met de rechtspersoon VvE. Wij willen ons graag aan de wet houden, maar dan moeten we ook wel de mogelijkheid hebben om dat te doen. Hoe kunnen 165 eigenaren nu controleren of iedere werknemer die werkzaamheden in of om het complex uitvoert, wel over de juiste papieren beschikt? Moeten we iedere keer als het tuinonderhoudsbedrijf buiten op het grasveld wat doet, naar buiten sprinten en om papieren vragen? Moeten we bij een liftstoring ‘s nachts bij de voordeur gaan staan?

In VvE Magazine van oktober 2012 kon u lezen dat de Ondernemersorganisatie Schoonmaak- en Bedrijfsdiensten (OSB), de werkgeversorganisatie van de schoonmaak- en glazenwassersbranche in Nederland, deze kwestie al vaker aan de orde heeft gesteld in politiek Den Haag. De OSB meldt: “Ten aanzien van schoonmakers bestaat geen gezagsverhouding en daarbij komt dat schoonmakers vaak ook nog werken buiten de reguliere kantoortijden. Desondanks handhaaft de wetgever tot op heden de ketenaansprakelijkheid voor illegale arbeid. Zolang dat het geval is, moet dus ook de opdrachtgever de identiteitsbewijzen van buitenlandse werknemers blijven controleren. Wij adviseren VvE’en om altijd bij het schoonmaakbedrijf te informeren op welke wijze de identiteitsdocumenten worden gecontroleerd op echtheid.” Verenigingen van Eigenaren die zijn aangesloten bij VvE Belang, kunnen voor vergelijkbare en andere problemen contact opnemen met de Juridische Dienst van VvE Belang. ■


VvEVerzekeringen

Belangrijke ontwikkelingen voor VvE in 2013 Verhoging van de assurantiebelasting

Traditiegetrouw staat in het voorjaar bij veel Verenigingen van Eigenaren de jaarvergadering op de rol. Er spelen dit jaar veel onderwerpen die besturen van een VvE voor hun kiezen krijgen en die tot vragen van uw leden kunnen leiden. Mr. M.W. Klumper, senior accountmanager bij Centraal Beheer Achmea en kenner van de VvE-wereld, geeft zijn visie op de belangrijkste ontwikkelingen.

D

e assurantiebelasting is per 1 januari 2013 verhoogd van 9,7 naar 21%. De verzekeraar moet deze 21% over de verzekeringspremies en de poliskosten (Centraal Beheer Achmea brengt geen kosten in rekening) aan de fiscus afdragen. De verzekeraar berekent de assurantiebelasting door aan de VvE’en. Dit betekent dat u voor 2013 en de volgende jaren ruim 11% meer moet opnemen in uw begroting voor verzekeringen. Voor de ongevallenverzekering van vrijwilligers heeft een VvE vrijstelling van assurantiebelasting.

Herbouwwaarde De eigenaar die nu zijn appartement verkoopt, ontvangt in principe een lagere prijs dan twee of drie jaar geleden. Veel bestuurders vragen zich af of deze lagere verkoopprijs een verlaging van de herbouwwaarde betekent. De herbouwwaarde is vaak de grondslag waarover verzekeraars het premiepromillage berekenen voor de uitgebreide brandverzekering. Het antwoord is: nee. Taxateurs stellen nog steeds vast dat de herbouwwaarde van appartementengebouwen stijgt. In 2012 is deze waarde met 1,4% gestegen. Een van de oorzaken van die waardetoename is de verhoging van de btw van 19 naar 21%.

Pas op voor onderverzekering Een groot deel van de VvE’en heeft het gebouw laten taxeren. Tevens wordt door de verzekeraar jaarlijks het verzekerd bedrag geïndexeerd. Hierdoor heeft de VvE de garantie dat de verzekeraar bij een schade geen beroep doet op onderverzekering. Centraal Beheer Achmea heeft voor VvE’en met maximaal 10 appartementen zonder bedrijfsmatige activiteiten een standaard garantie geregeld. Er is dan geen onderverze-

kering. Dit geldt voor appartementen die, inclusief de waarde van de funderingen en de woningverbeteringen, niet meer waard zijn dan 350.000 euro. U kunt in uw polis zien of deze garantie op uw VvE van toepassing is. Het is opvallend dat veel VvE’en deze garantie tegen onderverzekering niet hebben. Het is de verantwoordelijkheid van het bestuur om het gebouw voldoende te verzekeren. Ik adviseer het bestuur dan ook om - als u deze garantie niet hebt - het gebouw te laten taxeren. Als u bij Centraal Beheer Achmea bent verzekerd, dan kunt u gebruik maken van de voordelige afspraken die Centraal Beheer Achmea met twee taxatiebureaus heeft. Bovendien kunt u dan met de Apeldoornse verzekeraar regelen dat onderverzekering passé is zodra u de taxatieopdracht geeft. De nieuwe taxatiewaarde komt met terugwerkende kracht, vanaf de datum dat de opdracht tot taxatie is gegeven, in de polis, zodra het taxatierapport aan de verzekeraar is opgestuurd. Dat voorkomt veel verzekeringsellende.

Verhuur van een appartement Veel eigenaren die er niet in slagen om in de huidige markt hun appartement te verkopen, overwegen verhuur. Ze vragen vervolgens hun hypotheekverstrekker om toestemming. Veel banken gaan daar onder bepaalde voorwaarden mee akkoord. Vanwege hun wettelijke zorgplicht wijzen banken de verhuurders erop dat de verzekeraar moet instemmen met de verhuur van het appartement. Centraal Beheer Achmea vindt het

geen probleem als een appartementseigenaar zijn appartement wil verhuren. De verzekeringsvoorwaarden leggen eigenaren geen beperking op. Soms gaat de bank zo ver dat ze een kopie van de voorwaarden wil zien. Het is dan aan het bestuur van de VvE om die aan de appartementseigenaar te geven. Veel VvE’en hebben een site waarop appartementseigenaren met een toegangscode kunnen inloggen. Als het bestuur regelt dat elke appartementseigenaar hier de polis kan downloaden, heeft het bestuur geen extra werk.

Onderhoud Elke VvE reserveert geld voor groot onderhoud en maakt een meerjarenplanning om dat onderhoud uit te voeren. Bij elk gepland onderhoud bekijkt het bestuur of het onderhoud in dat jaar werkelijk noodzakelijk is, of dat het nog wel een jaar kan wachten. Veel onderhoudsbedrijven kampen vanwege de aanhoudende crisis met een teruglopende portefeuille. Ze hebben moeite om voldoende werk te krijgen. Ik adviseer u tegen deze achtergrond goed te overwegen of het voor de VvE wellicht aantrekkelijk is om het onderhoud naar voren te halen. Onderhoudsbedrijven bieden juist nu soms aantrekkelijke offertes aan. Vergeet hierbij de vervanging van water- en afvoerleidingen niet! ■

Informatie Wilt u meer informatie? Belt u dan onze VvE-specialisten. Zij zijn telefonisch bereikbaar op 055 - 579 80 85. Of kijk op www.centraalbeheer.nl/ vvebelang

Door verhoging van de assurantiebelasting moet u voor verzekeringen 11 procent meer opnemen in uw begroting.

Valt het mee met uw VvE? De VvE. Het valt niet altijd mee met zoveel mensen en wensen. Terwijl een aantal zaken gewoon goed geregeld moet zijn. Heeft uw VvE alles op orde? U ontdekt het snel en simpel met de online preventiescan van Centraal Beheer Achmea. Beantwoord de 12 vragen en krijg direct zicht op wat er beter kan.

Doe even de preventiecheck op www.valthetmeemetdevve.nl Meer weten over de oplossingen van Centraal Beheer Achmea? Trek dan even aan de bel op 055 - 57 98 115.


VvEBouwkundig

Bent u niet tevreden met uw woning? Daar valt misschien wat aan te doen! Onderhoud moet worden afgestemd op de gebruiksproblemen Voldoet uw huidige appartement aan uw wensen en eisen? Of ontbreekt er nogal wat aan? In dat geval zit u met een probleem, want de eerste jaren zal het niet eenvoudig zijn om een andere woning te huren of te kopen. Dat betekent dat u moet gaan nadenken over mogelijke aanpassingen aan uw woning. Vergroten kan natuurlijk niet zomaar, maar misschien hebben de problemen te maken met de voorzieningen in en rondom uw woning. Daar valt in veel gevallen wat aan te doen!

H

et is niet vreemd dat de huidige woonsituatie niet meer voldoet aan de eisen van de bewoners; zeker als het gaat om woningen die meer dan 25 jaar oud zijn. Vroman schreef hierover in 1982 dat we na verloop van tijd, als we een onderhoudsplan maken, ook moeten nagaan of de woonsituatie nog wel goed is. Het is immers maar de vraag of belangrijke reparaties zinvol zijn als de functionaliteit van de woning nu of in de nabije toekomst niet voldoet aan de normale eisen van deze tijd. Een grote

vervanging doet u voor de komende 25 tot 50 jaar terwijl de functionaliteit van dat onderdeel - of misschien zelfs de hele woning - nog maar hooguit tien jaar mee kan. De woning wordt door het achterlopen van de functionaliteit steeds minder waard. Hierboven ziet u dat schematisch weergegeven.

Woning en woonbehoefte Het functioneren van uw woning moet aansluiten bij uw woonbehoeften. De Amerikaanse psycholoog Abraham Maslow heeft in 1972

Gebruikskwaliteit

Surplus Verwachtingspatroon

Gebruikskwaliteit oorspronkelijk

Onderhoud in combinatie met verbeteringen van de bruikbaarheid Eisenlijn gebruik Acceptatiegrens

Als er ge en o

nd

erh o

ud

“bij de tijd”

wo rd

tu

Onderhoudsintervallen Functionele levensduur vwb het onderhoud

Vroman 1982

itg evo erd

Tijd

geformuleerd hoe gekeken kan worden naar de behoeften van de mens. Die streeft in zijn visie voortdurend naar bevrediging van zijn behoeften en gaat daarbij in zijn ontwikkeling steeds weer een stapje hoger. Hij heeft hierbij vijf treden onderscheiden, waarvan de eerste drie basisbehoeften zijn. De eerste trede betreft eten, drinken, slapen en verzorging. Op de tweede trede staan veiligheid en bescherming tegen weersinvloeden en tegen overlast van mens en dier; de derde basisbehoefte is dat we in vriendschap en liefde willen kunnen samenleven met andere mensen. De twee volgende treden in onze ontwikkeling zijn de behoefte aan waardering voor onze prestaties, waarna we uiteindelijk zelf willen bepalen hoe we ons leven vormgeven. Als we die theorie relateren aan woonbehoeften, komen we volgens onderzoeker Patrick Dogge bij de volgende functies. De belangrijkste is dat we beschermd willen worden tegen natuurgeweld en overlast van anderen. Als tweede prioriteit moeten we in de woning kunnen eten, slapen, ons verzorgen enz. Op de derde plaats van de woonfuncties staat dat u een zo groot mogelijke vrijheid wilt hebben om de woning te kunnen gebruiken voor ontmoetingen met


Samenstelling van de bouw Wat te doen? Woonfuncties Beschutting Veiligheid Levensloop Bruikbaarheid Dagelijkse zorg Zelfstandigheid

Voorzieningen woning

Grootte woning\ vertrekken

Voorzieningen alg.ruimten

Woonomgeving

Technische staat

Verbeteren in overleg met derden Onderhoud Hieronder enkele voorbeelden van gebruiksproblemen

Renovatie

Verbouwen/verbeteren

Warmte/ Geluids-isol. Veilig Ventilatie/ Veilig gebruik parkeren tocht Graffiti Warmteisol. Ruime keuken LeeftijdLeeftijdSchoon, veilig Plaats appabestendig bestendig heel. raten Stopcontacten Lift Rustig kunnen studeren

Ontmoeting Vrijheid Communicatie

Ontvangst Verjaardag vieren

Niet gehorig Aansl. TV Internet

Financieel Zekerheid Betaalbaar

Status Domein

Leeftijd bestendig

Afwerkingsniveau Afsluiting hal

Uitstraling Schoon te maken

Sociaal veilig ToegankelijkToegankelijkheid gebouw heid ruimte

Wind- en waterdicht Stevig, stabiel Netjes, schoon Geen hotrot/ roest of betonschade

Als u onderhoudsgeld besteedt aan het oplossen van gebruiksproblemen, vangt u twee vliegen in één klap andere mensen. De woning moet u een plek geven in uw gezin én in de samenleving. Tot slot is van essentieel belang dat de woning u de zekerheid geeft dat u het gebruik van de woning, ook in de toekomst, kunt betalen en/of dat de woning bij verkoop voldoende geld opbrengt om geen verlies te lijden. Liever nog: dat u daarmee in staat bent een andere woning te kopen. Dat laatste wordt heel belangrijk als u financiële problemen hebt!

Samenstelling van de bouw.

u dit globaal weergegeven met voorbeelden van gebruiksproblemen. Als u uw problemen in één van de vakjes van de gebruiksproblemen plaatst, krijgt u inzicht in de woonsituatie en kunt u prioriteiten toekennen. Bij problemen die te maken hebben met de grootte van uw woning en die van de vertrekken, moet u denken aan renovatie, vergroting en in het uiterste geval verkoop of vervanging van uw woning. Bij problemen met de voorzieningen in uw woning en algemene ruimten gaat het om ander gebruik, aanpassingen en/of verbouwen. Als het om de woonomgeving gaat, kunt u met de bewoners in de omliggende woningen en/of met de gemeente gaan overleggen over mogelijke aanpassingen. Bij slijtage, aantasting en/of veroudering gaat het om onderhoud. Het schema maakt duidelijk onderscheid tussen onderhoud en zaken die met het gebruik te maken hebben; een belangrijke boodschap.

Dogge onderscheidt de samenstelling van de bouw als volgt: de grootte van de woning en die van de vertrekken, dan de voorzieningen in de woning en die in de algemene ruimten zoals trappenhuizen, hoofdentrees, bergingen enz. Tot slot noemt hij de woonomgeving (zie de WoonKwaliteitsWijzer van de Vrouwen-adviescommissies: VAC-punt; 2011 via www.vacpuntwonen.nl). Een belangrijke randvoorwaarde is dat de technische staat nu en in de toekomst keurig in orde is: schoon, heel en veilig.

Onderhoud en gebruiksproblemen

Bij koppeling van de woonfunctie aan de samenstelling van de bouw krijgen we inzicht in de reeds aanwezige, maar ook in mogelijke sluimerende gebruiksproblemen. Hierboven ziet

Een voorbeeld: als het trappenhuis en de lift steeds worden beschadigd door fietsen die mee naar boven worden genomen, zijn die bewoners misschien zuinig op hun fietsen. Als VvE moet u er dan voor zorgen dat

het trappenhuis wordt gerepareerd. Aan de betrokken personen vraagt u om voortaan hun fietsen beneden in de berging te plaatsen. Wellicht ligt de oorzaak niet in het zuinig zijn op de fiets, maar kan de fiets niet in de berging worden geplaatst. Of misschien voelt de bewoner zich onveilig als hij naar de berging moet lopen. Dan moet de niet-bruikbare of onveilige situatie worden opgelost vóór het trappenhuis en de lift worden hersteld. En er moeten afspraken komen over de wijze waarop fietsen worden gestald. Onderhoud moet worden afgestemd op de gebruiksproblemen. Wellicht kunt u onderhoudsgeld besteden aan het oplossen van die problemen: dan vangt u twee vliegen in één klap. Anders moet worden afgewogen of de verbeteringen ervoor zorgen dat de verkoopwaarde van uw appartement daardoor toeneemt (afgezien van de vraag of u dit wel of niet kunt financieren). Als u ervoor zorgt dat de bruikbaarheid van uw appartementengebouw niet onder de acceptatiegrens zakt, zullen de bewoners zeker tevreden zijn! ■ Ing. Arie Warnaar Ontwikkelend Beheer Woningen Vlaardingen


VvEBouwkundig

Project ‘Bouw Mee aan VoorburgNoord’ succesvol afgesloten Van de 680 slapende VvE’en in de wijk zijn er maar liefst 600 actief gemaakt Drie jaar geleden startte de gemeente Leidschendam-Voorburg met het ambitieuze project ‘Bouw mee aan Voorburg-Noord’. Woningeigenaren in Voorburg-Noord konden bij de gemeente een lening tegen lage rente of subsidie aanvragen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud aan hun woningen. Doel van het plan was om de gebreken aan het casco (de buitenkant) van de woningen op te heffen. De gemeente stelde ruim drie miljoen euro beschikbaar voor subsidie en voor de activering van Verenigingen van Eigenaren en voor de leningen ruim een miljoen euro.

Z

e riep de hulp in van Bouwkundig VvE-Beheer (nu Bouwkundig VvE Advies, de bouwkundige afdeling van VvE Belang). Met succes: van de 680 slapende VvE’en in de wijk zijn er maar liefst 600 actief gemaakt. Peter van Well was namens Bouwkundig VvE-Beheer het aanspreekpunt voor bewoners en VvE’en. De gemeenteraad van LeidschendamVoorburg stemde in juni 2009 in met het plan om de woningen in Voorburg-Noord te verbeteren. Dat zou gebeuren in nauwe samenspraak met bewoners en woningeigenaren. Uit een onderzoek was gebleken dat veel woningen in Voorburg-Noord gebreken hadden aan onder meer de balkons en de fundering.

De cijfers Van 2.853 woningen is een bouwkundige opname gemaakt. Slechts 23 woningen hadden bij de start van het project geen enkel (zichtbaar) gebrek. De eigenaren van 2.219 woningen zijn begonnen met het herstellen van de gebreken. Ongeveer 20 procent van de eigenaren heeft de problemen nog niet hersteld. Deze eigenaren komen terecht in een handhavingstraject: de gemeente schrijft hen aan om de gebreken alsnog te herstellen.

Daarom wilde de gemeente individuele eigenaren en Verenigingen van Eigenaren adviseren en stimuleren om te investeren in het onderhoud van hun woningen, onder andere door het verstrekken van een subsidie en/of een lening. Het activeren van slapende VvE’en was een belangrijk onderdeel van de aanpak. Bijkomend voordeel was het feit dat het plan een opsteker kon vormen voor lokale aannemers, die door de crisis wellicht minder werk hebben.

Laagdrempelig De gemeente koos voor een laagdrempelige aanpak, hoewel het project bepaald niet vrijblijvend was. De bewoners kregen allemaal een bouwkundig rapport aangeboden. Dat was samengesteld door Bouwkundig VvE-Beheer en het werd gecompleteerd door een meerjarenonderhoudsplan. Als uit het rapport bleek dat een aantal maatregelen noodzakelijk was, werden de eigenaren verplicht om die maatregelen ook uit te voeren. Gebeurde dat niet, dan zorgde de gemeente voor het herstel van de geconstateerde gebreken. De kosten werden in dat geval verhaald op de bewoners. Het was dus heel verstandig om zelf het initiatief te nemen, want de gemeente stelde subsidies en laagrentende leningen beschikbaar. Daardoor was het een stuk eenvoudiger en voordeliger om het onderhoud te financieren. Een actieve VvE was een belangrijke voorwaarde om in aanmerking te komen voor een bouwkundig rapport,

een onderhoudsplan, subsidie en een goedkope lening. Er moest minimaal eenmaal per jaar worden vergaderd; de VvE moest beschikken over een beheerder/bestuurder, een bankrekening en een collectieve opstalverzekering én ze moest ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel.

Inlooppunt Peter van Well bemande de afgelopen jaren het inlooppunt in wijkcentrum De Driesprong. Dagelijks kwamen daar zo’n 20 telefoontjes binnen en per keer bezochten gemiddeld 20 mensen zijn inloopspreekuur. En elke week ging hij de wijk in om de uitvoering van de werkzaamheden te controleren. Van Well: “Ik heb geprobeerd om iedereen op gang te helpen. Het activeren van de VvE was daarin de eerste en belangrijkste stap. We hebben nauw samengewerkt met VvE Belang. Dat was een groot voordeel, omdat daar antwoord kon worden gegeven op juridische en organisatorische vragen. Er waren veel eigenaren die werkelijk geen idee hadden van de gang van zaken in een VvE. Ze waren dus - begrijpelijk - nogal afwachtend. Ik heb ook hier en daar stevige onenigheid meegemaakt tussen eigenaren.

Met geduld, respect en veel uitleg kom je dan een heel eind, heb ik gemerkt. In de wijk zijn veel portiekflats en de afgelopen jaren werd er maar wat gedaan. Sommige eigenaren hadden hun kozijnen laten schilderen, terwijl dat bij veel andere appartementen niet was gebeurd. De actieve eigenaren hadden natuurlijk helemaal geen zin om mee te betalen aan het schilderwerk van het complex. We hadden dus heel wat uit te leggen.”’ De bewoners konden vragen stellen via de website www.bouwmeeaanvoorburgnoord.nl. Op die site werd ook regelmatig informatie gegeven over de voortgang. Er was bovendien een speciaal 06-nummer beschikbaar.

Samenwerking De samenwerking met de gemeente was ‘vrijwel perfect’, zegt Van Well. “De lijnen waren heel kort en de contactpersonen bij de gemeente waren altijd bereid om bij te springen. Die prima samenwerking is een van de belangrijkste oorzaken van het succes. Een aantal VvE’en is zelfs zó enthousiast geworden dat ze méér hebben gedaan dan verplicht was gesteld door de gemeente. Die hebben de smaak nu helemaal te pakken!



Peter van Ostaijen (links) en Peter van Well

Een complicerende factor was het feit dat de subsidies opraakten toen het project goed op gang was gekomen. Voor een aantal eigenaren was dat een behoorlijke domper: zij hadden het gevoel dat ze niet eerlijk waren behandeld. Daarom is het extra te prijzen dat een groot aantal VvE’en het werk tóch heeft laten uitvoeren; zonder subsidies dus. Ik heb in mijn laatste nieuwsbrief dan ook aangegeven dat ze daar heel trots op mogen zijn. Maar ook dat het belangrijk is om de VvE actief te houden en te sparen voor toekomstig onderhoud, zodat ze trots kunnen zijn - en blijven - op hun wijk.”

Trotse wethouder

Een aantal VvE’en is zelfs zó enthousiast geworden dat ze méér hebben gedaan dan verplicht was gesteld door de gemeente

Wethouder Peter van Ostaijen (Wonen) zegt: “In drie jaar hebben Bouwkundig VvE Beheer, de gemeente en de eigenaren samen goede resultaten behaald. Tachtig procent van de VvE’en in Voorburg-Noord is geactiveerd en ruim 500 Verenigingen van Eigenaren hebben achterstallig onderhoud aan hun panden weggewerkt. Dat is een resultaat om trots op te zijn. Het project was echt noodzakelijk, want achterstallig onderhoud kan gevaarlijke situaties opleveren. En als het niet aangepakt zou worden, zou de gemeente handhaven; dus de gebreken verplicht laten herstellen. Ik ben blij dat bijna iedereen in Voorburg-Noord heeft ingezien hoe belangrijk het is om hun bezit te onderhouden en daarmee mogelijke ongelukken te voorkomen. Het was een mooi project waar we als gemeente veel energie en geld in hebben gestoken. Maar zonder de inzet van de eigenaren was het nooit gelukt. Chapeau voor VoorburgNoord!” ■

NIEUW!

Neem nu een Bouwkundig

VvE

advies abonnement en krijg 10% korting op overige dienstverlening!

Vraag nu gratis een offerte aan! w w w.bouwkundigv veadvies.nl Bouwkundig VvE Advies verzorgt: Abonnement met telefonische Helpdesk Bouwkundige zaken Meerjaren Onderhouds Plannen Bouwkundige Inspecties Energielabels en Maatwerkadviezen VvE Advies

Bouwkundig partner van

uw partner voor een onafhankelijk bouwkundig advies, het opstellen van een MJOP of een bouwkundig keuringsrapport Ledeboerstraat 9 5048 AC Tilburg Tel: 013-59 00 386 E: [email protected]


VvEOnderhoud

(Onderhouds)bedrijf voor uw VvE nodig? Kijk op de nieuwe website www.obgi.nl Binnenkort houden veel VvE’en weer hun Algemene Leden Vergadering. Bij de meesten van hen zal (groot)onderhoud een van de agendapunten vormen. Immers: goed onderhoud is van het grootste belang als het gaat om een prettige woonomgeving én om waardebehoud van het complex. De ALV zal zich dan ook buigen over de keus die het bestuur of de beheerder maakt voor een onderhoudsbedrijf. Maar hoe komt u aan een bedrijf dat ervaring heeft met Verenigingen van Eigenaren? De Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en geeft het antwoord!

D

e Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en is een initiatief van VvE Belang. Als u www. obgi.nl aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners. Van schilders tot loodgieters en van rioleringsbedrijven en leveranciers van zonnepanelen tot ondernemers in hang- en sluitwerk. Als u uw postcode invoert, krijgt u direct te zien welke bedrijven in uw omgeving werkzaam zijn. Alle bedrijven op deze lijst werken specifiek voor VvE’en. Bovendien is het eenvoudig om elektronisch offerte op te vragen. Met de Onderhoudsbedrijvengids hebt u dus een tijden energiebesparende (en dus ook geldbesparende!) manier om snel een keuze te maken voor bedrijven die gespecialiseerd zijn in onderhoud,

verbouwingen, renovatie en overige dienstverleners.

Service Informatie aanvragen werkt eenvoudig: als u een bedrijf gevonden hebt, kunt u bij de vermelding kiezen voor ‘Bedrijf selecteren’. Boven aan de site ziet u dan boven de knop ‘Verzend (offerte)vraag’ de vermelding ‘1 bedrijf geselecteerd’. Met de knop ‘Verzend (offerte)vraag’ kunt u uw vraag aan het bedrijf van uw keuze stellen. Ook kunt u meerdere bedrijven selecteren met dezelfde vraag en/of een offerte opvragen, waarbij u maar één keer de vraag hoeft te formuleren. ■

Meer informatie of bekijk de website www.obgi.nl

Deze bedrijven vindt u in de Onderhoudsbedrijvengids: • Aannemers • Adviesbureaus - bouwkundig/ onderhoud • Alarm en beveiliging • Groenvoorziening en -verzorging • Centrale verwarming • Dakbedrijven • Glasbedrijven • Gevelbedrijven • Energie (duurzaam) • Liften • Loodgieters • Luchtbehandeling • Pompen • Rioleringen • Schildersbedrijven • Schoonmaakbedrijven • Sleutels, sloten en hang- en sluitwerk • Ventilatoren en ventilatiesystemen • Verlichting • Vloeren en vloerbedekking • Vochtbestrijding • Zonweringen • Zonnepanelen


VvEOnderhoud

aan VvE P.J. Oudstraat 4-162:

meer resultaat met minder kosten “Dankzij het gebruik van Keim was hydrofoberen niet meer nodig”

“J

e moet buiten de gebaande paden durven gaan”, zeggen Rien van Es en Ger Groenendijk, de bestuursleden van VvE P.J. Oudstraat 4-162 in Papendrecht. “Dat betekent dat je je steeds moet afvragen of de traditionele werkwijze wel de juiste is. Wellicht kan het ook anders, beter en veel voordeliger. Dat hebben wij ondervonden toen we onderhoud aan onze gevels wilden laten plegen. We hebben onze VvE zo’n 50.000 euro bespaard, terwijl het resultaat beter en veel duurzamer is dan eerder was ingeschat. Meer voor minder dus!” Dat de kopgevels van het gebouw aan

Rien van Es, Pieter Hans de Goede en Ger Groenendijk (vlnr): “De VvE heeft zich met deze werkwijze veel kosten bespaard”

de P.J. Oudstraat 4-162 (80 woningen, verdeeld over 10 bouwlagen) onderhoud nodig hadden, wisten Groenendijk en Van Es al. De gecertificeerde VvE heeft immers een prima meerjarenonderhoudsplanning en begroting. Dat onderhoud stond dan ook al gepland voor 2010. Het voegwerk van de drie bovenste bouwlagen was ernstig aangetast. Daarnaast vermoedden de bestuursleden dat er ook problemen waren met de gevelankers. Daarom werd BDA Advies ingeschakeld. Uit het uitgebreide rapport dat werd opgesteld, bleek zonneklaar dat Van Es en Groenendijk gelijk hadden: de ankers waren niet alleen licht verroest; ze waren ook veel te kort. Tijdens de bouw zijn ze helemaal niet in het metselwerk terechtgekomen. Tegen de betonwand was 20 mm polystyreen bevestigd; veel te weinig voor de 100 mm brede spouw. Dat de spouwankers volkomen nutteloos waren, betekende theoretisch dat er gevaar bestond voor de omgeving: delen van de gevel zouden kunnen loslaten. “Dus kwamen er direct hekken rond ons complex”, vertellen de bestuurders. “Daarnaast moesten we maatregelen nemen in de vorm van noodankers om onheil te voorkomen. Het programma van eisen dat we hebben opgesteld, bevatte als onderdelen: verankering van het gevelmetselwerk, herstel van het voegwerk, isolatie van de spouw en hydrofoberen van de gevel (waterafstotend maken). Uit de offertes bleek dat de kosten zo’n 110.000 euro zouden bedragen.”

VvE P.J. Oudstraat 4-162

Alternatieve behandeling kopgevels “Maar dat was niet het enige: traditionele uitvoering van het werk zou betekenen dat we veel geld kwijt zouden zijn aan het plaatsen van steigers, maar ook dat er veel schade aan het gebouw zou ontstaan door al het haken boorwerk. We kozen voor nieuwe chemische RVS-ankers. Die zijn spanningsvrij, maar bevestiging van de ankers leverde wel schade op aan het gebouw. De ‘littekens’ zou je altijd blijven zien. Hetzelfde geldt voor de gaten die zouden ontstaan door de isolatiewerkzaamheden. En om de waterkerende laag in stand te houden, zou de hydrofobieoperatie elke tien jaar moeten worden herhaald.” Het bestuur ging op zoek naar alternatieve methodes: van compleet vervangen van de gevel tot het bekleden met leien of plaatmateriaal; alles werd onderzocht. Groenendijk: “Uit het rapport van ingenieursbureau BDA was gebleken dat meer dan de helft van het voegwerk nog in goede staat was. Daarom hebben we besloten alleen het voegwerk van de bovenste verdiepingen te laten vernieuwen. Alle open stootvoegen zijn dichtgezet en er zijn incidentele reparaties uitgevoerd. Dit werk, dat was toevertrouwd aan

FOTO’S: RICHARD VAN HOEK


Alle betonnen elementen zijn in een kleur geschilderd die past bij de gevel

FOTO WIEBE SCHIEVINK

Grindelementen vooren achtergevel

Bouwbedrijf Visser uit Sliedrecht, kon helemaal worden uitgevoerd met gebruikmaking van een hangbrug. Dat scheelde enorm in de kosten. De ‘littekens’ van al het haken breekwerk (dat absoluut nodig was in verband met de isolatie en het aanbrengen van nieuwe spouwankers) zijn weggewerkt met Keim, een minerale verf, die zich hecht aan de ondergrond. Hydrofoberen was toen niet meer nodig.”

Totaalonderhoud De Goede Schilders (Vlaardingen en Dordrecht) heeft het schilderwerk uitgevoerd. Eigenaar Pieter Hans de Goede, al de derde generatie schilders, bevestigt het verhaal van het VvE-bestuur: “De bereikbaarheid van het werk vormt een groot deel van de aanneemsom. Het is dus heel verstandig dat het bestuur heeft gekozen voor deze methode. Deze VvE heeft het geluk dat ze een heel deskundig bestuur heeft. Er zijn ook heel wat VvE’en waarvoor dat niet geldt - maar die wel behoefte hebben aan kwalitatief goed vastgoedonderhoud! Daarom hebben wij ons ontwikkeld tot een bedrijf met uitgebreide expertise op het gebied van totaalonderhoud. We zijn in het bezit van het

VGO-keur. Dat geeft onze opdrachtgevers de zekerheid dat ze met een deskundig bedrijf te maken hebben en dat ze een goede partner hebben als het gaat om resultaatgericht onderhoud.” Voorzitter Rien van Es kende De Goede Schilders al vanuit zijn eigen loopbaan in de schildersbranche. Hij vertelt: “Er is goed werk geleverd: prima schilderwerk, een grote betrokkenheid van alle medewerkers en goede communicatie. We hadden als eis gesteld dat de werkplekken netjes zouden worden opgeruimd, en dat is ook gebeurd. De schilders zijn zelfs nog extra teruggekomen om ramen te zemen.” Pieter Hans de Goede: “Wij vinden naast een hoge kwaliteit en een duurzame manier van werken - goede communicatie belangrijk. In ons personeelshandboek staan voor onze medewerkers alle voorschriften waaraan ze zich moeten houden. We besteden veel aandacht aan betrokkenheid, want De Goede Schilders is een echt familiebedrijf. Onze opdrachtgevers vinden het prettig dat ze vertrouwde gezichten zien. Daarom zijn we blij dat het personeelsverloop heel gering is.”

De kopgevels waren niet het enige aandachtspunt. De borstwering van het gebouw bestaat uit gewassen grindelementen, die nogal wat roestplekken vertoonden. Aan de westkant van het gebouw was door het uitspoelen van kiezelzuur en zouten bovendien een matte aanslag ontstaan op de beglazing. Van Es: “Reparatie van de vooren achtergevels en de balkons stond op de nominatie voor 2012 en 2013, maar vanwege de verwachte prijsstijging hebben we besloten om al het werk uit te voeren in 2012. De vooren achtergevel hebben we ook laten onderzoeken en het lag voor de hand om ook die gevels te laten voorzien van een isolatievulling. Dat bleek helaas onherroepelijk te leiden tot koudebruggen. Daarom hebben we de bewoners geadviseerd om aan de binnenzijde te isoleren.” We voelden niets voor hogedrukreiniging van de gevels, want dat zou een open en bonte structuur opleveren, waardoor we alleen maar meer problemen zouden krijgen. We bedachten ook dat een verflaag de oplossing zou zijn voor de wat oubollige uitstraling van het gebouw. Na veel overleg met de gemeente - en natuurlijk nadat de ALV akkoord was gegaan - hebben we gekozen voor verwijdering van alle losse lagen. Vervolgens is een mooie, dekkende verflaag aangebracht. Ook hier is gebruik gemaakt van hangbruggen, die werden bevestigd aan steigers op de balkons. Alle betonnen elementen: balkonvloeren, -plafonds en -consoles zijn in een bijpassende tint geschilderd. Het resultaat is een gebouw dat er - ondanks zijn 40 jaren - weer piekfijn uitziet. Het vormt nu een groot contrast met een identiek gebouw dat naast het onze staat. We hebben al van veel bezoekers gehoord hoe mooi ze het vinden!” ■


VvEOnderhoud

Met Planbuilding houdt u de onderhoudskosten in de hand Het maken van een meerjarenonderhoudsplanning is geen eenvoudige zaak. Er komen tal van technische zaken aan de orde die allemaal vragen om veel kennis en kunde. Een deskundige adviseur is geen overbodige luxe. Die vindt u in Planbuilding; dé partner voor VvE-bestuurders die belang hechten aan budgetzekerheid, vertrouwen en kwaliteit. Planbuilding is uw deskundige partner als het gaat om effectief totaalonderhoud, waarmee u ook nog eens fors kunt besparen op de kosten!

K

ees-Jan Hoogerheide, medeoprichter van Planbuilding, vertelt: “Wij hebben sinds de oprichting van onze coöperatieve vereniging veel energie gestoken in de ontwikkeling van slimme oplossingen. Dat hebben we gedaan in nauwe samenwerking met VvE’en en onderhoudsspecialisten. Zij weten immers het beste met welke problemen de VvE wordt geconfronteerd! Helaas beschikt niet ieder VvEbestuur over de nodige technische deskundigheid. Deze deskundigheid bieden wij als overkoepelende organisatie met onze bedrijven: wij nemen de VvE alle zorgen uit handen. Onze klanten zijn verzekerd van goed onderhoud aan hun complex. Dat is belangrijk, want het zorgt ervoor dat ze prettig en zonder zorgen wonen én dat de waarde van hun bezit in stand blijft. We fungeren als de spin in het onderhoudsweb: we werken samen met gespecialiseerde bedrijven, die de VvE de hoogste kwaliteit bieden. Doordat die bedrijven ook weer gebruik maken van elkaars deskundigheid, bereiken we een optimaal resultaat voor een heel aantrekkelijke prijs. Dat doen we al ruim 14 jaar tot volle tevredenheid van een groot aantal VvE’en.”

Quickscan en MJOP In de meeste gevallen start Planbuilding met een quickscan. Die is nog gratis ook! VvE’en die al een meerjarenonderhoudsplan hebben, kunnen het laten actualiseren of optimaliseren. Natuurlijk kan Planbuilding ook een compleet MJOP opstellen. Op basis van de inspectie krijgt het VvEbestuur een voorstel waarin wordt aangegeven welke werkzaamheden prioriteit hebben. Natuurlijk kan het voorstel altijd worden aangepast aan de wensen van de VvE. Planbuilding

Samenwerken om het beste resultaat te boeken

biedt maatwerk, want iedere VvE is uniek. Financiën, techniek en esthetica spelen in alle situaties een rol, maar niet altijd in dezelfde volgorde! Omdat efficiency een belangrijk onderdeel is van de werkwijze van Planbuilding, wordt ook bekeken of onderhoudsbedrijven gebruik kunnen maken van elkaars materiaal (denk aan steigers e.d.). Dat kan veel kosten besparen! Nog een voordeel van de werkwijze van Planbuilding: zolang het onderhoud volgens het afgesproken plan wordt uitgevoerd door het Planbuilding-bedrijf, krijgt de VvE 100 procent garantie op het uitgevoerde werk. De organisatie staat garant voor de continuïteit, en dat is een hele zorg minder. Planbuilding is dé partner voor uw VvE: u hebt zekerheid over het budget voor onderhoud, dus u hoeft niet te vrezen voor onaangename verrassingen. Al het onderhoud wordt volgens afspraak snel, veilig en deskundig uitgevoerd door erkende, gespecialiseerde bedrijven, die duurzaam werken.

Gratis informatiebijeenkomsten Hoogerheide: “Kennisuitwisseling wordt in onze maatschappij steeds belangrijker. Ik zie dat bij veel VvE’en die ik bezoek: mensen willen graag leren van de ervaringen van anderen. Daarom organiseren wij elk jaar op een groot aantal plaatsen in het land gratis informatiebijeenkomsten voor VvE-bestuurders. Die worden heel goed bezocht. We geven daar informatie over de voordelen van onze werkwijze, maar onze gasten krijgen ook volop de gelegenheid om met elkaar in gesprek te komen en ervaringen te delen. Dat levert vaak heel goede gesprekken en contacten op. Op onze website staan onder www.planbuilding.nl/ vve/voorlichtingsbijeenkomsten de data van de bijeenkomsten in 2013. Wij hopen ook dit jaar weer veel VvE-bestuurders te verwelkomen!” ■

Meer informatie over de werkwijze en de voordelen van Planbuilding vindt u op www.planbuilding.nl


VvELiftonderhoud

Liftonderhoud; hoe maak je het beheersbaar?

Koos van Lindenberg

Tijdens alle voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang in november vorig jaar gaf Koos van Lindenberg, manager communicatie bij het Liftinstituut, een presentatie met de titel ‘Liftonderhoud; hoe maak je het beheersbaar?’ De workshops werden druk bezocht: er zijn heel veel vragen over dit onderwerp, zo bleek tijdens de interactieve bijeenkomsten.

V

an Lindenberg drukte zijn publiek op het hart dat het in alle gevallen van het grootste belang is om goed te communiceren met het liftonderhoudsbedrijf. “Of het nu om onderhoud, renovatie of modernisering van de lift gaat; realiseer je dat al die zaken geld kosten en dat het belangrijk is om goede, eerlijke afspraken te maken”, zei de communicatiemanager. “Bespreek alle aspecten en meld het ook als je niet tevreden bent. Immers: als je overstapt naar een ander onderhoudsbedrijf, kan dat onverwachte problemen met zich meebrengen. Weet u bijvoorbeeld wie eigenaar is van de spreek-luisterverbinding; de VvE of het bedrijf dat de installatie heeft aangelegd? In het laatste geval kan het bedrijf de spreek-luisterverbinding verwijderen. Het is ook mogelijk dat deze verbinding niet meer optimaal functioneert als een ander bedrijf de lift in onderhoud neemt. En weet u zeker dat u niet te veel betaalt voor onderdelen? Het onderhoud kan dan wel voordeliger zijn; als de onderdelen heel duur zijn (of moeilijk beschikbaar), komt u van de regen in de drup.”

Verplichtingen? Er waren veel vragen uit het publiek: “Heeft ‘Europa’ vervanging van draaideuren door automatische schuifdeuren werkelijk verplicht gesteld?”. Dat is niet het geval, meldde Van Lindenberg. “Maar u hebt als VvE wel een zorgplicht, ook als het gaat om veiligheid.”

Een andere VvE-bestuurder had een probleem met te lichte liftdeuren, waardoor de VvE met hoge reparatiekosten wordt geconfronteerd. Ook in dit geval is een goed gesprek met de leverancier het eerste advies. Van Lindenberg adviseerde om energiebesparende maatregelen te combineren met modernisering van de lift: de terugverdientijd is dan aanzienlijk korter. “En als we het over duurzaamheid hebben, is het belangrijk om te weten dat de meeste energie van de lift opgaat aan verlichting. Het is dus heel zinvol om een schakeling toe te passen waardoor het kooilicht alleen brandt als de lift gebruikt wordt.”

Zelf contract opstellen Het is heel goed mogelijk om zelf een contract op te stellen met het liftonderhoudsbedrijf. Daarin moet in elk geval worden opgenomen: • Het aantal onderhoudsbeurten, de cyclus en de tijd die eraan wordt besteed; • Levering van kleine onderdelen etc.; • Verhelpen storingen en responsetijd; • Bevrijding tijdens opsluiting; • Schoonmaken; • Maximale stilstandtijd; • Opzegtermijn contract. Overigens: voor een spreek-luisterverbinding via een vaste lijn brengt KPN een hoog tarief in rekening. VvE Belang en het Liftinstituut zijn met KPN in onderhandeling over verlaging van dat tarief: de telefoon wordt immers maar zelden gebruikt.

Nog een paar weetjes:

• Onderhoud van de lift is verplicht; een onderhoudscontract niet.

• Liften die sinds 1997 zijn geïnstal-

leerd, moeten beschikken over een spreek-luisterverbinding. Als uw lift zo’n verbinding heeft, moet die ook 24 uur per dag bemenst zijn. • Als het om onderhoudscontracten gaat, is de combinatie van een inspannings- en prestatiecontract een goede keus. • Een meerjarenonderhoudsplanning en -begroting is geen star gegeven, maar moet steeds worden geactualiseerd. ■

Meer informatie: www.liftinstituut.nl

Keuring van de lift Het Liftinstituut is er geen voorstander van dat de liftkeuring deel uitmaakt van het liftonderhoudscontract. Zij adviseert de VvE zelf een keuringsinstantie te kiezen en daar ook zelf een contract mee af te sluiten. De keuring zegt immers indirect iets over de prestaties van het onderhoudbedrijf. Het Liftinstituut biedt in dit kader nu V.I.P. aan: keuring, assistentie én een aanvullende onderhoudscheck. Dat is ook voordeliger voor de VvE.

N e f i t h o u d t N e d e r l a n d w a r m

Hoog Rendement voor Hoogbouw HR-ketels zijn al jaren de norm voor vervanging van bestaande systemen. Voor hoogbouw kan dat een behoorlijke uitdaging zijn, omdat oudere rookgasafvoeren niet altijd geschikt zijn voor condenserende HR-toestellen. Nefit biedt maatwerk in systeemoplossingen en kan u adviseren over de beste oplossing. En naast een optimaal rendement en lange levensduur krijgt u met Nefit Safe & Sure ook de garantie dat u daadwerkelijk jarenlang ontzorgd wordt. Nefit Safe & Sure is exclusief af te sluiten op projectmatig geplaatste Nefit ProLine HR-ketels. Vraag naar de mogelijkheden.

Kijk op www.nefit.nl


VvEKetelvervanging

Veilig wonen in uw appartementengebouw? Laat het rookgasafvoerkanaal inspecteren! “Onderhoud van de cv-installatie staat bij de meeste VvE’en met een collectief verwarmingssysteem regelmatig op de agenda. En op gezette tijden wordt ook gesproken over vervanging van de cv-ketel. De HR-ketel is verreweg het meest effectief als het gaat om energiebesparing, maar de rookgasafvoerkanalen verdienen wel speciale aandacht. Het is verstandig om die te laten inspecteren, want een doorgeroest afvoerkanaal kan levensgevaarlijk zijn.”

D

at zegt drs. ing. Rogier Bos, directeur van Bos Installatiewerken in Utrecht. Het bedrijf is aangesloten bij het landelijke VvE Installatienetwerk Nederland, een samenwerkingsverband van acht installatiebedrijven die VvE’en volledig ontzorgen en VvE Belang. Bos legt uit dat het belang van een goede rookgasafvoer vaak wordt onderschat. “In veel appartementengebouwen zien we collectieve rookgasafvoeren die al vele jaren oud zijn. In die gebouwen zijn destijds meestal VRketels toegepast op een zogenaamd open clv-rookgasafvoersysteem. Echter: de cv-ketels van de individuele eigenaren zijn op grote schaal vervangen. Veel eigenaren hebben toen gekozen voor een nieuwe VRof HR-ketel. Wij plaatsen overigens geen VR-ketels meer, want een HRketel is de eerste stap om een woning energiezuiniger te maken. De meeste nieuwe cv-ketels mogen niet zomaar worden aangesloten op de oude rookgasafvoerkanalen. Helaas zijn er nog steeds Verenigingen van Eigenaren die zich alleen richten op vervanging van de ketel en niet denken aan het rookgasafvoerkanaal. Als ze dan ook nog kiezen voor een ondeskundige installateur, die de ketel gewoon aansluit op het bestaande afvoerkanaal, kan de veiligheid van de bewoners serieus in gevaar zijn.”

Doorgeroeste kanalen “Als je zeker wilt zijn van een veilige situatie, zal in alle gevallen ook het rookgasafvoerkanaal moeten worden geïnspecteerd - en zonodig worden vervangen. De nieuwe cv-ketels

zorgen namelijk voor meer condens en meer druk in de afvoerkanalen, die daardoor kunnen corroderen. Soms zijn ze zelfs helemaal doorgeroest. Dat kan levensgevaarlijk zijn voor de bewoners van de appartementen, zeker als de ventilatietoevoerroosters in de ramen worden gesloten (wegens tocht en kou). Dan ontstaat er onderdruk en kunnen de rookgassen (zoals het gevaarlijke koolmonoxide) uit de schacht in de woning terechtkomen. Als je gas ruikt in de woning, kan dat een signaal zijn dat er iets grondig mis is met de rookgasafvoer. De gemiddelde levensduur van de rookgasafvoer is even lang als die van de ketel. Door goed onderhoud en de juiste systeemkeuze kunnen ketel en afvoer een langere levensduur krijgen. Het is dus zeker raadzaam om inspectie - en eventueel vervanging van de rookgasafvoer in de meerjarenonderhoudsbegroting op te nemen. Overigens: de rookgasafvoer hoeft niet altijd helemaal te worden vervangen, want een goed gebouwd afvoersysteem is al met enkele aanpassingen geschikt te maken voor de nieuwe types cv-ketels. Een deskundige installateur kan dat voor de VvE beoordelen.”

Verantwoordelijke VvE Bos zou graag zien dat veel meer VvE’en de verantwoordelijkheid voor een goed cv-systeem (inclusief rookgasafvoersysteem) op zich nemen. “Idealiter geeft de VvE toestemming voor het plaatsen van een type ketel (ook individueel). Daarmee voorkom je dat een ondeugdelijke ketel wordt geplaatst, die niet past op het rook-

gasafvoerkanaal. De rookgasafvoer is overigens altijd de verantwoordelijkheid van de VvE. Die moet dus ook de inspectie en het onderhoud van het systeem regelen. De grootste efficiency wordt bereikt als de kosten voor onderhoud en inspectie van het rookgasafvoerkanaal worden opgenomen in de servicekosten c.q. de VvE-bijdrage. De bewoners zijn dan verzekerd van een goed werkend én veilig systeem.” De bedrijven die zijn aangesloten bij het VvE Installatienetwerk Nederland, geven graag meer informatie over de juiste keuze van een cv-ketel én over veilige rookgasafvoerkanalen. Op de website www.vvebelang.nl kunt u onder ‘Samenwerking’ op postcode zoeken naar een aangesloten bedrijf. ■

De leden van het VvE Installatienetwerk Nederland: • Alwako Valkenswaard www.alwako.nl • Bos Installatiewerken Utrecht www.bosgroep.com • Van Dam Rijssen www.vandamgroep.com • Gasservice Noord-Holland Purmerend www.gasservice-nh.nl • Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade www.hajnadi.nl • Pranger-Rosier Dokkum www.pranger-rosier.nl • Provato Techniek Rotterdam www.provatotechniek.nl • Van de Velde Yerseke www.van-de-velde.nl


VvELiften

Lokaliften zorgt ervoor dat uw lift betrouwbaar en veilig werkt Lokaliften is de afgelopen jaren snel gegroeid. Dat heeft alles te maken met de hoge kwaliteit van dienstverlening, weet Hans van Spronsen, directeur van Lokaliften. “Wij nemen de tijd voor het onderhoud. En het begrip ‘prestatiecontract’ heeft bij ons ook echt inhoud: we geven een merkonafhankelijk advies, en bij elke inspectie nemen we de totale lift onder de loep. Dat biedt de VvE zekerheid.”

H

et liftonderhoudsbedrijf heeft zich gespecialiseerd in service en modernisering van liften. Die formule slaat aan bij de klanten, want steeds meer VvE’en doen een beroep op de dienstverlening van Lokaliften. Logisch: ze stellen prijs op kwaliteit, zekerheid, veiligheid en betrouwbaarheid voor een aantrekkelijke prijs. De 40 buitendienstmedewerkers zijn goed opgeleid en weten wat van hen verwacht wordt: een hoge kwaliteit én snelheid. Als er een storing is, wilt u immers niet lang wachten op een monteur! Door die hoge kwaliteit vertonen de liften weinig storingen, en dat scheelt de VvE aanzienlijk in arbeidskosten.

Als er een storing is, wilt u immers niet lang wachten op een monteur!

gebruiken door ieder willekeurig liftbedrijf. Een lift die omgebouwd is door Lokaliften, kan dus ook door ieder bedrijf worden onderhouden.”

Silver, Gold en Platinum Lokaliften houdt van eenvoud en hanteert daarom slechts drie verschillende contractvormen: Silver, Gold en Platinum. Silver staat voor een eenvoudig basiscontract waarmee de klant verzekerd is van compleet liftonderhoud en gebruik kan maken van de 24 uur-service, maar waarbij storingen op regiebasis verrekend worden. Wie een Gold-contract afsluit, krijgt 24 uur-service inbegrepen. En bij Lokaliften is 24 uur ook echt 24 uur! Een VvE met een Platinumcontract is volledig ontzorgd: het opstellen van een meerjarenplanning voor het onderhoud plus een aantal keren overleg per jaar is in deze contractvorm opgenomen. Overigens: ook VvE’en met een klein budget kunnen terecht bij Lokaliften: goed liftonderhoud is al mogelijk vanaf € 270,- exclusief BTW per jaar.

Onderdelen op voorraad

Energiebesparing

VvE’en die hun liften door Lokaliften laten onderhouden, hebben geen problemen met onderdelen die niet op voorraad zijn. Van Spronsen: “Als we een lift in onderhoud krijgen, nemen we direct alle essentiële onderdelen van dat liftmerk op voorraad. Bij problemen met de lift hoeven we dus niet op onderdelen te wachten, en komen we snel in actie. Dat is een groot voordeel voor de bewoners. Onze slogan luidt niet voor niets: ‘Waar anderen stoppen, gaan wij verder’.

Liften zijn verantwoordelijk voor een groot deel van het energieverbruik van de VvE. Van Spronsen: “Daarom bieden wij de ‘groene liftbesturing’. Daarmee zorg je ervoor dat de lift aanzienlijk minder stroom verbruikt: hij werkt economischer en de kooiverlichting wordt uitgeschakeld als de lift niet in gebruik is. Zo’n groene besturing brengt natuurlijk een investering met zich mee, maar op termijn realiseert de VvE een aardige besparing. Overigens: de VvE kan bij ons altijd kiezen uit diverse liftbesturingen. Wij kijken goed naar het gebruik van de lift: als die weinig gebruikt wordt, kun je volstaan met minder onderhoud.

We maken gebruik van betrouwbare A-merk onderdelen en van wat goedkopere (maar ook uitstekende) merken. Alle onderdelen zijn te

Daarom beginnen wij altijd met een goed advies. En dat is natuurlijk altijd gratis!” Lokaliften is dit vooren najaar weer met een stand vertegenwoordigd op de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang. Kom langs en stel al uw vragen! U kunt ook kijken op: www.lokaliften.nl, mailen: [email protected] of contact opnemen per telefoon: 070-414 4104. ■

Gazellen-Award voor Lokaliften Op vrijdag 22 november 2012 heeft Lokaliften een FD-Gazellen Award 2012 in ontvangst genomen. De directie ziet de toekenning van de award als een grote erkenning voor het bedrijf. De FD Gazellen Awards is een initiatief van het Financieel Dagblad, Graydon en ABN AMRO. Om voor een FD Gazellen nominatie in aanmerking te komen moeten ondernemingen binnen drie jaar een omzetgroei van minimaal 20 procent realiseren, een positief netto resultaat behalen en financieel gezond zijn.


VvEOpBezoekBij... Kleine VvE’en hebben het vaak moeilijk als het gaat om de organisatie, het samenstellen van een meerjarenonderhoudsplan en het vaststellen c.q. innen van de periodieke bijdrage. Daarom zijn veel van die kleine VvE’en ‘slapend’. In de rubriek ‘Op bezoek bij...’ besteden we aandacht aan kleine Verenigingen van Eigenaren die hun zaken prima voor elkaar hebben.

VvE Amersforde plant onderhoud zorgvuldig VvE Amersforde in Achterveld (gemeente Leusden) was de eerste Vereniging van Eigenaren die zich in 2007 aansloot bij XS VvE Beheer. Een goede beslissing, vindt VvE voorzitter Joost Obbens. Samen met twee mede-eigenaren vormt hij het bestuur van de VvE, die haar zaakjes prima voor elkaar heeft. Dankzij een open communicatie en een zorgvuldige onderhoudsplanning.

“O

ns gebouw bevat zeven driekamerappartementen. Het is opgeleverd in 2002 en toen we de splitsingsakte kregen, bleek het Amersforde te heten. Een mooie naam voor een mooi gebouw, dus we hadden geen enkele behoefte om die te wijzigen”, zegt Obbens. “In het begin hadden we een andere beheerder, die ook een meerjarenonderhoudsplan voor ons opstelde. Als we dat hadden gevolgd, waren we al lang failliet geweest. We hebben nu geen officieel MJOP, maar we plannen het onderhoud zorgvuldig. Dat doen we aan de hand van offertes van onderhoudsbedrijven. De voorstellen in de ALV worden goed voorbereid en als er iets te melden valt, krijgen de eigenaren een brief van het bestuur waarin de plannen staan. We betalen een vrij hoge VvE-bijdrage, want we stellen prijs op de nodige voorzieningen, die ervoor zorgen dat we hier prettig en comfortabel wonen.”

Kostenpost Een forse kostenpost wordt gevormd door het schilderwerk aan de lattenroosters die boven de ramen zijn aangebracht. “Toen het gebouw werd opgeleverd, zaten ze aan de achterzijde zelfs vóór de ramen”, vertelt Obbens. “We hebben ze daar zo snel mogelijk verwijderd. Dat het schilderwerk aan die lattenroosters zo duur is, komt doordat ze vóór het schilderen verwijderd moeten worden en later weer gemonteerd. Een schilderbeurt kost daardoor zo’n 10.000 euro. We hebben gedacht over vervanging door ander materiaal, maar we hebben nog geen goed alternatief gevonden.”

Voor het hoge energieverbruik is wel een oplossing gevonden: het gebouw baadde aanvankelijk in het licht. Daar werd snel iets aan gedaan. In plaats van 13.000 kWh verbruikt VvE Amersforde nu nog maar 9.000 kWh. Ook de rekening voor het liftonderhoud kon door goed onderhandelen met de helft worden verlaagd.

Prima dienstverlening Omdat de VvE niet tevreden was over de beheerder, ging het bestuur op zoek naar een ander beheerkantoor dat gespecialiseerd was in het beheer van kleine VvE’en. “In VvE Magazine zag ik de advertentie van XS VvE Beheer”, zegt Obbens. “We hebben vrijwel direct besloten om onze VvE aan te sluiten en tot onze verrassing waren we de eerste die dat deed. Daarom hebben we ook nummer 001!” Al ruim zes jaar verloopt de samenwerking tot volle tevredenheid van de VvE. De voorzitter: “Ik zou niets kunnen noemen waar we ontevreden over zijn. Ze zijn heel attent met het verstrekken van informatie en met het doorgeven van wijzigingen. Toen de SNS Bank in de problemen kwam, kregen we direct een melding wat dat voor ons betekende en dat de spaartegoeden van VvE’en ook onder het depositogarantiestelsel vallen. We zijn in goede handen; dat is ons wel duidelijk. Problemen met de betaling van rekeningen zijn er niet; alles verloopt heel transparant. Ook de jaarrekening wordt goed verzorgd. In de meeste gevallen is er echt geen speld tussen te krijgen. Goed beschouwd hoeven we zelf bijna niets te doen. Natuurlijk vergaderen we elk jaar. Van die vergaderingen laten we een verslag maken door een notuliste. Dat werkt uitstekend. Trouwens: we zijn met een uurtje wel klaar met vergaderen!” ■


VvESchoonmaak OSB-directeur Rob Bongenaar (rechts) overhandigt het keurmerk aan Mark Mommers

Mommers Schoonmaakservice is trots op het OSB-Keurmerk VvE die in zee gaat met OSB-lid, loopt minder gevaar op boete ketenaansprakelijkheid “We wilden een keurmerk voor de schoonmaak- en glazenwassersbranche dat vergelijkbaar was met dat van de BOVAG. Een keurmerk waarmee de goed georganiseerde bedrijven zich kunnen onderscheiden van anderen, zodat de opdrachtgever weet met wat voor bedrijf hij zaken doet. VvE’en die een schoonmaakbedrijf inhuren dat het OSB-Keurmerk heeft, lopen aanzienlijk minder gevaar op problemen met de ketenaansprakelijkheid.”

D

at zegt Mark Mommers, directeur van Mommers Schoonmaakservice in Nieuwerkerk aan den IJssel (Z-H). Sinds het begin van dit jaar is het bedrijf in het bezit van het OSB-Keurmerk. Mommers zat zelf in de commissie die zich bezighield met de ontwikkeling van het keurmerk. Daarmee is hij een waardig opvolger van zijn vader, die indertijd tweede secretaris was van de Nederlandse Vereniging van Ondernemers in de Glazenwas- en Schoonmaakbedrijven, de voorloper van de Ondernemersorganisatie Schoonmaak- en Bedrijfsdiensten (OSB). Die telt zo’n 500 leden (kleine, middelgrote en grote bedrijven), die samen ruim 120.000 mensen in dienst hebben en 80 procent van de totale marktomzet vertegenwoordigen.

“We zijn sinds de oprichting (1981) lid van OSB”, vertelt Mommers, die al de derde generatie in het bedrijf vertegenwoordigt. Grootvader Huib Mommers startte in 1949 zijn glasbewassingsbedrijf en ging met duwkar en ladder ramen zemen voor klanten in Vlaardingen en Schiedam. In bijna 64 jaar is er veel veranderd in de schoonmaakwereld,

maar Mommers Schoonmaakservice opereert nog steeds zelfstandig. Het bedrijf werkt voor een groot aantal opdrachtgevers in de wijde omgeving, waaronder een aantal Verenigingen van Eigenaren. Mommers Schoonmaakservice telt nu ca. 200 medewerkers die zich inzetten bij 300 klanten. Opvallend is dat veel klanten al lang met het bedrijf verbonden zijn; soms al meer dan 40 jaar.

‘Ontzorgen’ “Wij stellen ons ten doel om als facilitair manager op te treden voor onze opdrachtgevers”, zegt Mommers. “We zijn niet alleen actief als het gaat om schoonmaak en glasbewassing; we zorgen ook voor sanitaire voorzieningen. Daarin zijn we volledig onafhankelijk: de klant bepaalt welk merk hij kiest; wij zorgen ervoor dat alles goed gaat. Samen met een aantal preferred suppliers zorgen we ook voor de beplanting in kantoren en andere gebouwen en we leveren ook een ‘grijpfruit-service’. Op die manier proberen we onze opdrachtgevers zo veel mogelijk te ontzorgen.”


Mommers heeft het geregeld over ‘hospitality’. “Daarin trainen wij onze medewerkers ook”, zegt hij. “Het gaat vaak om kleine dingen die heel bepalend zijn, met name als het gaat om schoonmaakdiensten in appartementengebouwen ofwel ‘dagschoonmaak’. Onze medewerkers hebben geregeld contact met de bewoners en dat stelt eisen aan de omgangsvormen: groeten, even een deur openhouden; dat soort dingen.”

Ketenaansprakelijkheid Elders in deze editie van VvE Magazine leest u het verhaal van VvE De Muzen, die geconfronteerd werd met een hoge bestuurlijke boete. Ook in de vorige editie van ons magazine las u een dergelijk verhaal. Zonder medeweten van de VvE had het ingehuurde schoonmaakbedrijf een medewerkster in dienst die niet over de vereiste papieren beschikte. Dat leverde beide VvE’en een boete op van duizenden euro’s. Mark Mommers kent die verhalen maar al te goed. “Een VvE die in zee gaat met een OSB-bedrijf dat beschikt over het keurmerk, loopt in dat opzicht duidelijk veel minder gevaar”, zegt hij. “Wij worden twee maal per jaar gecontroleerd op naleving van de NEN 4400-1-norm. Daarmee wordt aangetoond dat het bedrijf aan alle financiële en administratieve verplichtingen voldoet en dat het geen illegale werknemers in dienst heeft. Wij hechten veel waarde aan certificering. Daarom beschikken we ook over de ISO-certificaten 9001 en 14001. Op die manier zorgen we ervoor dat we nooit stilstaan, maar altijd bezig zijn om onze dienstverlening te verbeteren. Dat is in het belang van onze klanten, maar zelf profiteren we er ook van. Doordat we op een serieuze manier bezig zijn met de certificering, hebben we onze omzet in de afgelopen zeven jaar kunnen verdubbelen.”

“Met dit keurmerk kunnen de goed georganiseerde bedrijven zich onderscheiden van anderen”

FOTO’S: AD VEREIJKEN

Taart voor het bedrijf dat het keurmerk heeft ontvangen

Het OSB-Keurmerk Het OSB-Keurmerk voor de schoonmaak- en glazenwasserbedrijven bestaat uit drie onderdelen: • De NEN 4400-1 norm. Hiermee toont het bedrijf aan dat het de financiële en personele administratie op orde heeft, belasting en premies betaalt en geen mensen in dienst heeft die niet in Nederland mogen werken. • De Code Verantwoordelijk Marktgedrag. Deze code heeft als doel de marktverhoudingen in de schoonmaak- en glazenwassersbranche te verbeteren. In deze code is vastgelegd dat bij inkoop van schoonmaak niet alleen gekeken wordt naar de prijs, maar dat ook de kwaliteit van de uitvoering van het schoonmaakwerk en de arbeidsomstandigheden belangrijk zijn. • Enkele schoonmaakspecifieke eisen. Hierin wordt bijvoorbeeld de communicatie tussen het schoonmaak- en glazenwassersbedrijf en de opdrachtgever geregeld, maar ook het meten van de kwaliteit van het schoonmaakwerk; evenals het toetsen van de CAO en het beschikken over een opzichtverzekering.

Checklist OSB en de leden hebben veel energie gestoken in de ontwikkeling van het keurmerk, dat de kwaliteit en betrouwbaarheid van schoonmaak- en glazenwasserbedrijven in beeld brengt. Het is de bedoeling dat alle OSB-leden op korte termijn over het keurmerk beschikken. Dat is een voorwaarde om lid te blijven van de brancheorganisatie. “Als je de administratie goed op orde hebt, is het niet heel lastig om het keurmerk te behalen”, vindt Mommers. “Er is ook een checklist waarop ondernemers zelf kunnen zien in hoeverre ze voldoen aan de eisen. Die zijn behoorlijk streng. Zo mogen wij bijvoorbeeld geen salaris uitbetalen aan medewerkers met een verlopen paspoort. Omdat het nog niet zo eenvoudig is om allerlei buitenlandse identiteitspapieren goed te controleren, laten wij onze administratieve medewerkers deelnemen aan een identificatietraining. OSB controleert regelmatig of we nog aan alle eisen voldoen. Dat is een goede zaak, want op die manier voorkom je problemen. Voor het bedrijf maar vooral ook voor de klant!” Op de website www.osb.nl is te zien welke bedrijven het OSB-Keurmerk mogen voeren. OSB verwacht de komende periode ook een aantal nieuwe leden te mogen verwelkomen, die aansluiting bij de brancheorganisatie zoeken vanwege de introductie van het keurmerk. Dit laat zien dat het keurmerk de werking heeft waar vooraf op gehoopt is. OSB-leden die het keurmerk nog niet hebben, krijgen tot 1 mei a.s. om het alsnog te behalen. ■


VvEEnergiebesparen

De Energiewerkplaats brengt overheden en ondernemers bij elkaar Gevelscan maakt warmteverlies zichtbaar én hoorbaar Een warmtescan van een maquette met diverse materialen in de ‘vensters’

“Er zijn in Nederland zo’n 6,3 miljoen woningen die nog wachten op na-isolatie. Ruim de helft daarvan is gebouwd vóór 1980. Als je nu maar eens kon zien hoeveel warmte verloren gaat door onvoldoende kierdichting en isolatie, dan zou het veel gemakkelijker zijn om woningeigenaren te overtuigen van het nut van goede, effectieve isolatie. Immers: gemiddeld gaat 35 procent van de energie verloren door onvoldoende kierdichting. Goed nieuws: die methode om dat vast te stellen, is er. Heatview en Leakview maken dat energieverlies zichtbaar.”

Blok voor blok Het doel van Blok voor blok is energiebesparing op grote schaal in de bestaande bouw. Eind 2011 zijn 13 projecten van start gegaan met de Blok-voor-blokaanpak. Marktpartijen, gemeenten, corporaties en provincies voeren een gezamenlijk plan uit om minimaal tweeduizend woningen in één gemeente flink energiezuiniger te maken. In de Blok-voor-blokprojecten werken minstens drie marktpartijen samen in een consortium. Ze delen hun kennis en ervaring in de komende twee jaar om zo te komen tot een mogelijke landelijke introductie van deze manier van werken.

E

ric Kubbe, eigenaar van Energie Klimaat Advies, zou graag zien dat veel meer woningeigenaren investeren in isolatie: “Dat is sparen in combinatie met meer wooncomfort. Isoleren is ook ventileren. Wij hebben daar al een groot aantal VvE’en over geadviseerd. Om op energie te besparen, is het verstandig om te beginnen met isolatie van dak en gevel. Daarna kijken we naar besparingsmogelijkheden van de installatie; collectief of individueel.” Kubbe hield zijn betoog tijdens de ‘Energiewerkplaats voor Blok-voor-Blokconsortia’. Die werd op 13 december jl. gehouden bij Gevelscan in Breda. Het bedrijf is gespecialiseerd in infrarood- en ultrasoonmetingen waarmee de uitvoeringskwaliteit van woningrenovatie al tijdens het renovatietraject kan worden gecontroleerd. In die fase kan eventueel ook nog worden bijgestuurd. Eigenaar Theo d’Achard van Enschut geeft overal in het land trainingen en voorlichting om alle betrokkenen informatie te geven over warmtescans. Daarmee is in één oogopslag te zien waar een gebouw of een woning warmte verliest.


De Energiewerkplaats D’Achard van Enschut: “Thermografische foto’s laten precies zien waar eventuele koude- en warmtebruggen, isolatiegebreken of luchtlekkages in de constructie voorkomen. Je kunt ook zien waar onnodig energieverlies optreedt, zonder dat er haken breekwerk nodig is. De goedkoopste kilowatt energie is de kilowatt die niet verloren gaat of oneigenlijk gebruikt wordt. Daarom bekijken wij samen met onze partners het hele proces: vanaf energieopwekking, distributie en gebruik tot aan het verliesresultaat in de gebouwschil.” Nachtopnames Gevelscan werkt met de Infrarood Scanmobiel. Met een auto waarop een infrarood-camera is gemonteerd, kunnen in enkele dagen vele duizenden woningen worden gescand op warmteverlies. De auto rijdt ’s nachts rond omdat dan het beste resultaat wordt bereikt. Per woning worden twee foto’s gemaakt. Vorig jaar zijn op die manier in Utrecht 36.500 warmtescans gemaakt. Dat is ook handig voor de bewoners: zij kunnen het eventuele energieverlies van hun eigen woning bekijken met een eigen unieke code via internet. Op die manier kunnen ze een compleet rapport van de woning downloaden. D’Achard: “Een veelgehoord misverstand is dat we met de camera kunnen zien wat de mensen aan het doen zijn. Dat is absoluut niet het geval: de camera kan niet door glas heen ‘kijken’. Hij meet de temperatuur van steen, metaal, verf, maar ook van water tijdens en na een regenbui. Daarom is het beoordelen van een warmtescan ook voorbehouden aan specialisten. Zij kunnen de gegevens van de foto’s verklaren tegenover bewoners en ondernemers.” Luchtlekken en kierdichting Hij heeft een aantal tips voor aannemers die zich bezighouden met renovatie: “Luchtdicht bouwen is essentieel en wordt steeds belangrijker. We willen immers steeds duurzamer bouwen en renoveren en de energieprijzen stijgen. Daarnaast wil je ook vochtproblemen vermijden en het wooncomfort verbeteren. Als de kieren onvoldoende worden gedicht, kan dat leiden tot condensatie - en dus tot schimmelvorming en andere ellende. Meting van kier-

Theo d’Achard van Enschut demonstreert de ultrasoon-methode FOTO’S: QUINTA THEEUWES

De bezoekers van de Energiewerkplaats mochten ook zelf met de apparatuur aan de slag

De Energiewerkplaats is een initiatief van Meer Met Minder en Stichting Bouw Research, dat in het najaar van 2012 is gestart. Het is gericht op de koppeling tussen lokaal energiebeleid en de kennis- en klantgerichtheid van bouwen installatiebedrijven bij de uitvoering van energiebesparende maatregelen. Ambitieuze overheden, aannemers en installateurs worden bijgepraat over alle aspecten van die maatregelen. De bijeenkomsten zijn gratis. Gerben van Dijk is programmamanager Bestaande Bouw bij SBR. Hij vertelt: ‘We leggen de nadruk op kennisuitwisseling, waarbij de basis altijd wordt gevormd door de behoefte van de deelnemers. Er moet nog veel gebeuren: volgens het vernieuwde convenant, dat eind juni 2012 is gesloten, moeten we 300.000 woningen per jaar energiezuiniger krijgen. Wij mikken erop dat bedrijven vanaf het begin bij initiatieven worden betrokken. Dat is ook interessant voor de ondernemers: zij vinden werk ‘om de hoek’. Vaak denken ze nog te veel in hun eigen straatje. Als je het hebt over dakrenovatie, mag je van een goede ondernemer verwachten dat hij/zij ook praat over dakisolatie en de installatie van zonnepanelen én dat gevraagd wordt naar de vloerisolatie en de leeftijd van de cv-ketel.” Meer informatie over de Energiewerkplaats: [email protected] of tel. 010 - 206 59 59.

dichtheid is een specialisatie. Wij meten de luchtdichtheid met speciale ultrasoonapparatuur in combinatie met thermografie (warmtemeting) en de Blowerdoormethode. Daarmee stellen we luchtlekkages nauwkeurig vast.” Na de presentatie van D’Achard mochten de aanwezigen tijdens de Energiewerkplaats ‘spelen’ met de apparatuur. Een maquette die voorzien was van diverse soorten glas en kunststof, werd ‘gecontroleerd’. Dat leverde veel verrassingen op. Ook het feit dat in het schitterend gerenoveerde pand ‘De Drie Hoefijzers’ (waarin Gevelscan is gehuisvest) ergens een bouwfout zit, was een eyeopener: de ultrasone apparatuur spoorde de bouwfout moeiteloos op. Alleen: wat er precies aan de hand is, is onduidelijk. “En dat blijft het ook”, zegt de directeur. “Daarom pleiten wij er ook voor dat luchtlekken al tijdens de renovatie worden opgespoord. Later kun je er simpelweg niet meer bij. Luchtlekken ontstaan vaak door verkeerd aangebrachte isolatie, door een slechte aansluiting van de verschillende bouwdelen en door verkeerd aangebrachte luchtroosters. Tijdens de renovatie moet je dus al controleren of het goed gaat.” ■ Meer informatie: www.gevelscan.nl, tel. 076 – 76 76 333.


VvEEnergiebesparen

Zon op het dak van de VvE met VvE Zonne-Net Voor de stroomvoorziening van de lift zijn 23 à 24 zonnepanelen nodig. Een van de drukst bezochte workshops tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten afgelopen november was ‘Zon op het dak van de VvE’. Veel appartementseigenaren hebben de mogelijkheden voor energieopwekking via hun dak ontdekt. Maar hoe pak je dat nu aan? Kees Oomen, directeur Organisatie en Public Affairs van VvE Belang en Joost de Valk, adviseur en appartementseigenaar in Amsterdam, gaven de bezoekers veel informatie over het plaatsen van zonnepanelen op het dak.

O

omen kon meedelen dat er in Nederland zo’n 122 megawatt aan opgesteld vermogen is dat gegenereerd wordt door zonnepanelen. Dat is voldoende voor de stroomvoorziening van 35.000 huishoudens. Ter vergelijking: de energiecentrale in Maasbracht produceert 10 keer zo veel. Nederland heeft als ambitie om in 2020 één gigawatt aan zonne-energie te produceren. Er is dus nog veel werk aan de winkel. Nog een paar cijfers: een gemiddeld gezin verbruikt 3.500 kWh stroom per jaar; een gemiddelde lift in een appartementengebouw maar liefst 4.800 kWh. Alleen al voor de stroomvoorziening van de lift zou het dus slim zijn om zonnepanelen te plaatsen.

De prijs voor elektriciteit is momenteel 22 à 23 cent per kWh. Het grootste gedeelte van dat bedrag (ongeveer tweederde) wordt gevormd door de energiebelasting en de btw. Omdat een VvE behoorlijk wat stroom verbruikt, is het zeker de moeite waard om te ‘shoppen’. VvE Belang werkt samen met Hezelaer Energie in VvE Energie Select, waardoor de VvE al snel honderden euro’s kan besparen op energie. Ook loont het de moeite om te onderzoeken of de VvE wellicht te veel energiebelasting betaalt.

Zonnepanelen De voordelen van zonnepanelen zijn zo langzamerhand wel bekend: ze leveren schone energie, bezorgen geen overlast; hebben nauwelijks onderhoud nodig en worden steeds goedkoper. De terugverdientijd wordt dus ook steeds korter (zeker gezien het feit dat de prijs voor energie de laatste tien jaar is verdubbeld). Een zonnepaneel van 1x1,67 m weegt 19 kilo en kost - inclusief installatie 384 euro. Een gemiddeld paneel levert ca. 240 Wattpiek (1 Wp is het maximale vermogen als de zon schijnt). Dat is 204 kWh per jaar. Voor de stroomvoorziening van de lift zijn dus 23 à 24 panelen nodig. Wie meer wil weten over zonnepanelen en alle consequenties, kan terecht op www.vvebelang.nl/community. Daar vindt u VvE Zonne-Net, met heel veel informatie. U kunt ook vragen stellen en uw ervaringen met anderen delen.

Aandachtspunten

Van pakhuis tot appartementencomplex

Kees Oomen gaf zijn publiek nog een aantal aandachtspunten mee: “Begin met een dakschouw om te beoordelen of het dak wel geschikt is en ga ook na wat de bouwkundige staat van het dak is. Moet het wellicht binnenkort gerenoveerd of vervangen worden? Dan is het verstandig om dat te combineren met de plaatsing van zonnepanelen. Vergunningen zijn meestal niet nodig, maar het is wel zinvol om goed te laten berekenen wat de


Alleen al voor de stroomvoorziening van de lift zou het slim zijn om zonnepanelen te plaatsen. VvE Maandag Dinsdag

kosten bedragen; welke mogelijkheden er zijn om te ‘salderen’ (terugleveren aan het net tegen hetzelfde tarief waarvoor u de stroom inkoopt) en hoe u op een slimme manier voor subsidie in aanmerking kunt komen. De subsidies voor zonnepanelen gelden nog niet voor VvE’en, maar het is wel mogelijk om mede-eigenaren te machtigen, waardoor subsidie wel haalbaar is. Heel belangrijk: maak goede afspraken met het energiebedrijf.”

Pluk de Zon In de augustus-editie 2012 van VvE Magazine las u het artikel over het zonnepanelenproject van VvE Maandag Dinsdag in Amsterdam. Initiatiefnemer Joost de Valk deelt graag de ervaringen van zijn VvE met anderen en heeft daarom een adviesbureau opgericht: ‘Pluk de Zon’. “De VvE kan heel veel zelf doen”, stelde hij. “Dat geeft veel voldoening (en het scheelt in de kosten!), maar het zorgt vooral ook voor veel meer binding binnen de VvE. Wat salderen betreft: de zelfopgewekte energie kan bij een eengezinswoning simpel worden afgetrokken van de energie die van de leverancier is afgenomen. Voor een VvE ligt dat moeilijker: in opdracht van de gemeente Amsterdam heb ik het project ‘Zon op VvE’ uitgevoerd, waarbij drie VvE’en de opgewekte elektriciteit ‘virtueel’ (administratief) salderen over alle eigenaren. Het is een proef en wettelijk is het nog niet toegestaan. Maar we hopen dat dat binnen afzienbare tijd wel het geval zal zijn. Overigens: salderen kan altijd alleen maar tot de hoeveelheid energie die nodig is voor het eigen gebruik. Wie meer teruglevert dan hij gebruikt, ontvangt daar veelal een veel lagere prijs voor.” De Valk benadrukte dat er een belangrijke voorwaarde is voor het installeren van zonnepanelen: “Kijk eerst of er geen achterstallig onderhoud is en of er wellicht veel energie verloren gaat doordat het dak slecht geïsoleerd is.

Het heeft geen zin om schone energie op te wekken als die vervolgens onnodig verloren gaat. Een geschikt dak heeft weinig schaduw, is constructief sterk genoeg en heeft een goede dakbedekking.”

De aanpak Hij gaf ook een voorbeeld van de aanpak binnen de VvE: “Zorg eerst voor draagvlak binnen het bestuur van de VvE. Vraag advies aan een deskundige en maak een onderbouwd plan dat goed wordt gecommuniceerd met de VvE-leden. Onderzoek ook wat de beste keus is: een collectieve aansluiting (één installatie achter de VvE-meter; goedkoper maar een lagere opbrengst) of een gesplitste aansluiting (duurder, maar een hogere opbrengst). Kijk vervolgens of er draagvlak binnen de VvE is, en ga na of er voldoende financiële middelen zijn om de investering te doen. Reken daarbij met een terugverdientijd van ca. acht tot twaalf jaar. Doe de besluitvorming ‘getrapt’: vraag de ALV eerst om akkoord te gaan met een haalbaarheidsonderzoek met bijvoorbeeld als randvoorwaarde dat de VvE er zeker niet slechter van wordt. Leg dan bij de volgende ALV een investeringsvoorstel voor waarbij zuidelijk is dat aan die randvoorwaarde is voldaan. Dat geeft een grote kans op aanname van het voorstel. Want u hebt voor deze maatregelen wel - afhankelijk van de splitsingsakte - een 2/3 of 3/4 meerderheid van stemmen nodig.”

Meer informatie Er zijn veel bureaus die u kunnen adviseren m.b.t. de plaatsing van zonnepanelen. U kunt uw licht opsteken bij www. vve-energieselect.nl, en op www.plukdezon.nl van Joost de Valk. Op www.vvebelang.nl/community vindt u de interactieve site van VvE Zonne-Net, waar u vragen kunt stellen en uw ervaringen kunt delen. U vindt daar ook aanbieders van zonnepanelen. ■

Rijssenbeek Advocaten behoort tot de top op het gebied van appartementsrecht. In dat kader verleent Rijssenbeek Advocaten ook juridische bijstand ten behoeve van

REBO neemt uw VVE het werk uit handen Het beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering van administratieve taken, financieel beheer en groot en klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of OostNederland graag met raad en daad terzijde.

incasso van voorschot- en /of definitieve bijdragen en overige vorderingen op leden van de vve op basis van no cure no pay Bel 026 443 42 49 of schrijf naar Rijssenbeek Advocaten t.a.v. Incasso Afdeling Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem [email protected]

www.rijssenbeek.nl www.rebogroep.nl

[email protected]

Amersfoort Doetinchem (033) 450 26 60 (0314) 369 290

Laag Soeren (0313) 42 73 21

Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54

VvE Finance: als enige gespecialiseerd in de financiering van groot onderhoud en renovatie voor Verenigingen van Eigenaren.

Financiële plafond van uw VvE bereikt? Er is maar één adres waar u altijd kunt aanbellen. • 95% van door ons verzorgde aanvragen wordt gehonoreerd • geen BKR toetsing van de individuele leden • flexibele contracten aflossingstermijnen • rente is fiscaal aftrekbaar • uw bestaande middelen blijven beschikbaar voor het reservefonds • boetevrij aflossen mogelijk

026-495 58 56 - www.vvefinance.nl

L o k a Liften

Liftonderhoud Liftonderhoud bij Lokaliften berust op kwaliteit met een hoofdletter K. Kwaliteit niet alleen op het gebied van techniek maar ook op het gebied van communicatie, advies en facturatie.

Oog voor detail Hoogstaand onderhoud Direct contact met uw monteur Zeer gunstige prijs/kwaliteit verhouding VCA gecertificeerd Merkonafhankelijk 24 uur service Eerlijk en betrouwbaar

Door onze merkonafhankelijkheid bent u altijd verzekerd van een eerlijk advies en iemand die met u meedenkt op het gebied van techniek, bouwkunde en nanciën. Lokaliften kan u veel werk uit handen nemen zodat u zich geen zorgen hoeft te

Lokaliften BV Laan van Waalhaven 99 2497 GK DEN HAAG 070-4144104 www.lokaliften.nl [email protected]

Waar anderen stoppen gaan WIJ verder

LB33_Lokaliften_190 x 130.indd 1 LB41_Lokaliften_190

maken over uw liftinstallatie en alle aspecten die zich daarbij voordoen. Lokaliften werkt niet met prestatie contracten en is van mening dat je voor onderhoud de tijd moet nemen, dan volgt de prestatie vanzelf. Pro teer nu! Wij garanderen u 15 % minder kosten voor onderhoud aan uw liftinstallatie. Neem contact met ons op en verbaas u over wat wij voor u besparen.

Vraag informatie aan via [email protected] of bel met 070-4144104

15-12-2008 12:02:57 30-03-2009 10:48:00


VvEInBuitenland

VvE Belang deelt kennis met Belgische en Franse zusterorganisaties ‘Colloquium Mede-eigendom in België tegen 2025; een prioriteit voor de huisvestingspolitiek’ Het appartementsrecht is een ingewikkelde zaak. Daarom is het interessant om te zien hoe het in andere landen geregeld is. Mr. Kees Oomen, directeur Organisatie & Public Affairs van VvE Belang, was uitgenodigd als spreker op het ‘Colloquium Mede-eigendom in België tegen 2025; een prioriteit voor de huisvestingspolitiek’. Dat werd op 28 november 2012 in Brussel gehouden op initiatief van het Algemeen Eigenaars en mede-eigenaars Syndicaat (AES). Het syndicaat had ook Franse deskundigen uitgenodigd.

A

l snel bleek dat zowel Nederland als België en Frankrijk heel verschillende uitgangspunten hanteren. De presentatie van VvE Belang was in meerdere opzichten een eyeopener voor de Belgen en Fransen. Er waren ook gemeenschappelijke zaken: overal is verpaupering een probleem; met name in de steden. “We zien een negatieve trend”, zei Olivier Hamal van de AES. “Organisaties van medeeigenaars (ofwel VvE’en) hebben steeds vaker te weinig geld in kas om noodzakelijke maatregelen te treffen; om van renovatie en energiebesparende maatregelen nog maar te zwijgen. De banken zijn heel terughoudend. Als we proberen om een lening te krijgen voor de financiering van onderhoud, kijkt men ons aan alsof we van Mars komen. En we zouden ook graag zien dat er een geschillencommissie komt. 2025 is morgen, dus we moeten snel actie ondernemen!” Na de overeenkomsten kwamen al snel de verschillen met de Nederlandse situatie aan bod. Uit de toelichting op de wet op het medeeigendom uit 2010 bleek dat het in België niet vanzelfsprekend is dat uitnodigingen voor de ALV keurig op tijd worden verstuurd. De aanwezigen (over het algemeen woningeigenaren en een aantal beheerders) hoorden dat in Nederland de VvE zelf een voorzitter van de ALV kan aanwijzen; dat ze recht heeft op inzage in alle stukken en dat er een kascommissie moet zijn. “En het is ook verstandig

om twee bankrekeningen te openen voor de VvE (in België wordt dat een VME ofwel Vereniging van Mede-Eigenaren genoemd); een rekening-courant en een spaarrekening voor het reservefonds. Trouwens: de VvE-leden moeten vóór de ALV alle informatie krijgen. Ook als het gaat om financiële zaken. Dat kan ook zorgen voor meer betrokkenheid bij de eigenaren.”

Onbetrouwbare syndicus Dat dit niet altijd lukt, bleek uit het verhaal van appartementseigenaar R. van Hecke. Hij vertelde dat de VvE in zijn gebouw eenvoudig opzij wordt geschoven door de beheerder, die in België overigens ‘syndicus’ heet. “We krijgen de uitnodiging voor de ALV pas acht dagen voor de vergadering”, vertelde hij. “Daarnaast beweert de syndicus dat hij telefonische volmachten heeft ontvangen en is hij wel erg goede vriendjes met het onderhoudsbedrijf. We krijgen bij de vergaderstukken geen informatie over financiële zaken. Dat mag volgens de syndicus niet in verband met de privacywetgeving. Ik heb geprobeerd om de VME te bewegen hem te ontslaan, maar toen er gestemd moest worden, bleek iedereen bang te zijn. Ik was de enige die stemde vóór zijn ontslag.”

“Van die Ollanders kunnen we nog wat leren!”

In België is het gebruikelijk dat VvEleden de convocatie voor de ALV per aangetekende post krijgen, maar ook aan die wens gaf de syndicus geen gevolg, hoewel de kosten van verzending voor rekening van de VvE komen. Over die kostentoerekening is in België lange tijd geen overeenstemming geweest.

Energiebesparing Energiebesparing is ook in België en Frankrijk een actueel onderwerp, zo bleek wel uit de presentaties tijdens het colloquium. “Maar liefst 90 procent van alle gebouwen in België voldoet niet aan de energieprestatienorm”, vertelde Marc Dillen van de Vlaamse Bouwfederatie. “Gebouwen uit de periode vóór 1970 verbruiken gemiddeld drie keer zo veel energie als nieuwere gebouwen en in 2021 moeten in principe alle gebouwen energieneutraal zijn. Het probleem bij mede-eigenaren is dat de grooteigenaar niet graag meewerkt en dat de eigenaren het niet eens zijn over de kostenverdeling. Niet iedereen profiteert immers in gelijke mate van de maatregelen. En als je alleen op woningniveau isoleert, heeft het weinig zin. Je moet de gemeenschappelijke ruimtes aanpakken. En we moeten het - als het om energiebesparing gaat juist hebben van de mede-eigenaren: zij zijn de sleutel tot energiebesparing in België.” In Frankrijk bleek de situatie nog lastiger: daar is 60 à 150 miljard euro nodig om de verpaupering aan te pakken. Eigenaren zijn heel moeilijk te bewegen om mee te werken aan het


Fred Niemans, vice-voorzitter van de SNP-AES

bestrijden van verpaupering. “Huisjesmelkers hebben geen enkel belang bij grootonderhoud: zij zijn alleen geïnteresseerd in rendement. De overheid is huiverig om verplichtingen op te leggen. Zo kan het daar voorkomen dat bij een appartementengebouw alleen die appartementen worden voorzien van isolerend HRglas waarvan de eigenaren willen meewerken. De andere worden simpelweg overgeslagen. “Bijna de helft van de particuliere woningen verkeert in slechte staat”, meldde Dominique Braye, voorzitter van het Agence Nationale de l’Habitat. “We moeten ervoor zorgen dat appartementengebouwen een meerjarenonderhoudsplan krijgen en een reservefonds! De overheid heeft nauwelijks aandacht voor particuliere woningen: ze gaat ervan uit dat daar alleen maar welgestelde mensen wonen…”

‘Villa’s in de lucht’ Net als in Nederland slaat in België de vergrijzing toe en neemt het aantal echtscheidingen toe. Daardoor zijn er steeds meer woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens nodig. Appartementen dus. Ouderen willen ‘villa’s in de lucht’, vertelde een van de sprekers. Comfortabele appartementen die makkelijk te onderhouden zijn. Maar ook in België zijn er daar veel te weinig van.

Woningverbetering is lastig, zo bleek uit het verhaal van de Franse en Belgische sprekers. In Frankrijk worden volop inspecties uitgevoerd en de VvE is verplicht om het onderwerp op de agenda te zetten. Het is alleen niet verplicht om iets met de uitslag van de stemming te doen! Ook staat de overheid niet toe dat er verplicht wordt gestemd over een begroting voor de plannen. Dus gebeurt er weinig. Zijn ESCo’s, organisaties die energiebesparende maatregelen betalen en exploiteren (én de eventuele winst opstrijken!) dan de oplossing? Dat vroeg Bruno Dhont, directeur van de ARC, de Franse versie van VvE Belang, zich af. Zijn antwoord was duidelijk: nee! “ESCo’s nemen alleen maatregelen die voor henzelf gunstig zijn. Ze gaan voor de winst. Simpele zaken als isolerende beglazing en daken gevelisolatie laten ze liggen en garanties zijn er niet. Dat blijkt uit praktijkvoorbeelden die wij hebben onderzocht. Bovendien is de contracttijd veel te lang: 20 tot 25 jaar.”

“Goed systeem!” VvE Belang-directeur Kees Oomen opende de ogen van de aanwezigen met zijn verhaal over het reservefonds dat in Nederland sinds 2008 verplicht is. “Die Ollanders hebben

da goe voor mekaar”, fluisterde een luisteraar tegen zijn buurman. “Daar kunnen we in België nog wat van leren. En de Fransen ook!” Het feit dat een MJOP verplicht is gesteld in het modelreglement 2006 (en dat het voor minstens vijf jaar moet gelden) was ook nieuw voor het publiek. “Helaas betekent dat niet dat alle appartementsgebouwen in Nederland er piekfijn bij staan”, vertelde Oomen. “Ook bij ons zijn er nog heel wat slapende en passieve VvE’en.” Net als in België en Frankrijk is het voor een VvE in Nederland moeilijk om een lening te krijgen voor onderhoudsmaatregelen. De Belgische kredietverzekeraar Atradis biedt daarvoor (naar eigen zeggen) als enige een kredietverzekering waarmee de VvE de zekerheid heeft dat de rekeningen van onderhoudsbedrijven altijd worden voldaan én dat de lening bij de bank wordt afgelost, ook als een eigenaar zijn bijdrage niet betaalt. Natuurlijk wordt het bedrag later wel op de wanbetaler verhaald. De VvE kan op deze manier veilig een lening aanvragen bij de bank. Ze kan immers altijd aan haar verplichtingen voldoen. Een plus-punt voor de Belgen! ■

Waarom houten kozijnen en deuren? Hout wordt al vele eeuwen toegepast als bouwmateriaal. Ook kozijnen en deuren worden al sinds mensenheugenis gemaakt van hout. Hout heeft zich door de eeuwen heen bewezen duurzaam en betrouwbaar te zijn. In een overzicht willen we laten zien dat kozijnen en deuren gemaakt van hout in alle stadia van de gebruikscyclus de beste keus is. Of het nu om duurzaamheid, milieubelasting of uitstraling gaat, hout heeft duidelijke voordelen ten opzichte van alle andere gebruikte materialen. Hout is duurzaam

Hout is hernieuwbaar: bomen kunnen na 20 tot 120 jaar geoogst worden terwijl grondstoffen als aardolie en erts eeuwen nodig hebben om tot ontwikkeling te komen. Duurzaam beheerde bossen vormen een onuitputtelijke grondstofbron. Door hout te gebruiken hebben ook generaties die na ons komen voldoende grondstoffen ter beschikking.

Hout is CO2 vastleggend

Door fotosynthese zijn bomen in staat om CO2 uit de lucht te halen en samen met water uit de grond wordt hout gevormd. Door dit natuurlijke groeiproces worden grote hoeveelheden CO2 vastgelegd en wordt zuurstof gevormd. In iedere m3 hout wordt gemiddeld 0,9 ton CO2 opgeslagen. Hout heeft in vergelijking met andere fossiele materialen zoals cement, staal en kunststof zeer weinig energie nodig voor de winning en productie en heeft daardoor in vergelijking een verminderde CO2 uitstoot van 1,1 ton per m3 tijdens productie en verwerking. Samen met de 0,9 ton CO2 opgeslagen in hout wordt bij het gebruik van 1 m3 hout de emissie van CO2 met 2 ton gereduceerd. Daarnaast heeft hout als natuurproduct geen schadelijke emissies tijdens de gebruiksduur.

Hout is mooi

Hout is een natuurproduct. Net als uw meubels geven houten kozijnen en deuren ook een warme uitstraling. Houten kozijnen en deuren zijn een natuurlijke verbinding tussen de binnen- en buitenkant van uw woning of pand. Samen met de ontwerpvrijheid bij houten kozijnen kan iedere gewenste uitstraling verkregen worden waardoor de waarde van uw woning of pand met houten kozijnen beter waardevast is.

Hout is veilig

Hout is sterk

Hout is milieuvriendelijk

Hout is veelzijdig

Hout in kozijnen heeft een hoge brandveiligheid. Door het lage warmtegeleidende vermogen en de verkoling van het oppervlak wordt de brand vertraagd. Daarnaast komen er bij verbranding nauwelijks schadelijke rookgassen vrij waardoor grote risico’s voor bewoners uitblijven.

Er zijn geen grote hoeveelheden energie nodig om de grondstof hout te maken. Door hout te gebruiken voor kozijnen en deuren wordt het milieu geholpen in plaats van vervuild,

Hout is isolerend

Door de unieke celstructuur van hout heeft het zeer goede isolerende eigenschappen. Deze is bijvoorbeeld 15 keer beter dan beton, 400 keer beter dan staal en 1770 keer beter dan aluminium. Ook de muuraansluitingen zijn bij houten kozijnen goed gedetailleerd en voorkomen onnodige warmteverliezen tussen de muur en het kozijn. EPC normen worden gemakkelijker gehaald met houten kozijnen. Hierdoor wordt er veel energie bespaard gedurende de totale levensduur van het pand.

Hout is te onderhouden

Houten kozijnen en deuren kunnen worden onderhouden. Door voor houten kozijnen en deuren te kiezen kan de kleur op ieder moment worden aangepast waardoor panden of zelfs hele wijken relatief eenvoudig kunnen worden opgefrist. Beschadigingen kunnen worden bijgewerkt waardoor na een goede onderhoudsbeurt de kozijnen weer als nieuw zijn maar wel met een eigentijdse kleur en uitstraling.

Hout heeft een grote sterkte bij een relatief laag eigen gewicht. Houten kozijnen en deuren hebben een hoge inbraakwerendheid. Mocht er toch worden ingebroken dan is de braakschade meestal eenvoudig te repareren en hoeft niet het hele kozijn of deur vervangen te worden.

Hout is zeer veelzijdig als het op ontwerpvrijheid aankomt. Vrijwel alle details kunnen gemaakt worden. Of het nu gaat om historische details bij restauratie van monumentale panden of moderne uitstralingen door design profileringen, in hout is bijna alles mogelijk. Ook later kunnen houten kozijnen worden aangepast aan de behoefte. Wanneer bijvoorbeeld in een later stadium besloten wordt om, in verband met isolatie, een dikker glaspakket toe te passen, kunnen de sponningen in houten kozijnen eenvoudig dieper worden uitgefreesd waardoor niet de hele kozijnen vervangen hoeven te worden. Ook de keus voor kleur is onbeperkt en kozijnen kunnen zonder meerprijs in iedere gewenste kleur worden geleverd.

Hout is recyclebaar

Hout is als geen ander materiaal zo goed te recyclen en er zijn geen grote hoeveelheden energie voor nodig om dit te doen. Wanneer hout niet meer wordt gerecycled kan het worden ingezet om groene energie te produceren. De hoeveelheid CO2 die daarbij vrijkomt, is niet meer dan de bij groei opgeslagen hoeveelheid CO2 in het hout. Hierdoor is het gebruik van hout voor energie volledig CO2 neutraal. Hout is ook biologisch volledig afbreekbaar zodat toekomstige generaties niet met afval opgescheept worden.

WIJ KOPEN GROOT IN! Goedkope groene energie voor uw VvE VvE Energie Select is een samenwerkingsverband met Stichting VvE Belang. Speciaal voor VvE’en kopen we tegen de scherpste prijzen energie (gas en elektriciteit) in. Het aanbod geldt voor het energieverbruik van de algemene ruimtes en/of collectieve stookinstallaties. Voor meer informatie zie:

www.vve-energieselect.nl Aanmelden en meedoen Vraag vrijblijvend een offerte aan via onze website. Het verplicht u tot niets. Wij laten eerst zien wat u kunt besparen. U kunt altijd direct overstappen!

VvE Energie Select I Postbus 210 I 4900 AE Oosterhout I Telefoon nr. 0162 - 469 120


DienstenVvEBelang

Informatie algemeen Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur Tel: 0162 - 46 91 20 Fax: 0162 – 46 15 26 E-mail: [email protected] Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Aanvullende producten en diensten: VvE boeken Handboek voor de VvE 9 e druk, maart 2011 o 20,-; voor leden o 15,-.

Juridische zaken Ma. t/m do. van 09.00 tot 12.00 uur Tel: 0162 - 46 91 20 VvE’en hebben recht op een half uur gratis spreekuur/advies per jaar. Juridisch tarief o 96,- per uur excl. btw; Incasso niet betaalde maandelijkse VvE bijdragen is mogelijk op basis van no cure no pay. Vraag informatie.

ABC van de VvE 4 e geheel herziene druk, september 2008 o 30,-; voor leden o 22,50.

De VvE en de Rechter 3 e druk, november 2010 o 27,-; voor leden o 20,50.

Bouwkundige zaken Ma. t/m do. van 09.00 tot 12.00 uur Tel: 0162 - 46 91 20 VvE Belang werkt samen met Bouwkundig VvE Advies in Tilburg (013-5900386) voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen, aankoopkeuringen bestaande bouw, opleveringskeuringen nieuwbouw, bouwkundige adviezen, energielabels en maatwerkadviezen. Prijs op aanvraag.

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang Basispakket Verenigingen van Eigenaren o 47,50 voor VvE t/m 6 appartementen o 63,- voor VvE met 7 t/m 15 appartementen o 88,- voor VvE met 16 t/m 50 appartementen o 112,- voor VvE met 51 t/m 100 appartementen o 140,- voor VvE > 100 appartementen

Kantoren: o 140,Beheer/administratiekantoren, makelaarskantoren, notariskantoren, woningcorporaties en kantoren verbonden met of werkzaam op het gebied van verenigingen van eigenaren kunnen zich eveneens bij VvE Belang aansluiten.

Individuele appartements eigenaren: o 29,VvE-Pluspakket e 295,- incl. btw per jaar. Meer info: www.vvebelang.nl

Opzeggingen Opzeggingen schriftelijk vóór 1 december van enig kalenderjaar.

Vereniging van Eigenaren

De VvE en het schilder-, glas- en onderhoudswerk

De VvE en het schilder-, glas- en onderhoudswerk 2e druk, oktober 2008 o 18,-; voor leden o 13,50.

Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

Het activeren van een (slapende) VvE 1 e druk, oktober 2008 o 13,50; voor leden o 10,-. Vereniging van Eigenaren

De Kascommissiegids voor de VvE

De Kascommissiegids voor de VvE 1 e druk, november 2010 o 19,85; voor leden o 15,-.

Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

VvE software Twinq, intelligente software voor Verenigingen van Eigenaren Meer informatie: 0162 – 47 05 55 of www.twinq.nl

VvE Verzekeringen Uitgebreide opstal-, glas-, aansprakelijkheids VvE en financiën- en bestuurders-aansprakelijkheids verzekering Centraal Beheer Achmea Meer informatie: 055 - 579 81 15

Overeenkomst Juridische Dienstverlening Samenwerking VvE Belang met Rijssenbeek Advocaten te Arnhem. Rijssenbeek Advocaten biedt speciale prijsarrangementen voor juridische ondersteuning aan voor VvE’en. Voor een appartementencomplex met maximaal 49 woonappartementen bedraagt de jaarvergoeding bijvoorbeeld o 420,- inclusief btw. Meer informatie: 026 - 443 42 49 Daarnaast biedt Rijssenbeek Advocaten gratis incassodiensten voor de inning van voorschotbijdragen aan. Meer informatie: 026 – 352 97 90

VvE Kwaliteitskeurmerk SKW Certificatie BV in Houten. Meer informatie: 030 - 634 00 99 of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerders www.skw-certificatie.nl

Meerjarenonderhoudsplannen Bouwkundig VvE Advies: 013 - 59 00 386

AF-Erkende schildersbedrijven Bestellen? Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over op rekening 16.38.36.450 t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout. Let op! Indien u gebruik maakt van telebankieren v ergeet dan niet v oldoende adresgegevens te vermelden om het boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen incl. btw en verzendkosten.

VvE Opleidingen VvE Belang organiseert in 2013 weer op diverse plaatsen in het land VvE opleidingen. Meer informatie: www.vveopleidingen.nl en de ‘Evenementenagenda’ op de volgende pagina.

VvE Belang heeft exclusieve afspraken gemaakt met de AF-Erkende schildersen onderhoudsbedrijven. Meer informatie: 0900 - 22 33 883 of www.af-erkend.nl

VvE Installatienetwerk Nederland Landelijk All-in CV-onderhoud speciaal opgezet voor VvE’en en verzorgd door acht regionale installatiebedrijven. Meer informatie:www.vvebelang.nl


VvEEvenementenAgenda

Colofon

VvE Beheer en Bestuur (3-daagse vakopleiding)

‘VvE Magazine’ is een uitgave van Stichting VvE Belang, Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

Op 21 maart, 04 april en 18 april 2013 wordt de tweede 3-daagse vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd. De kosten bedragen € 1.325,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Bent u aangesloten bij VvE Belang, dan kunt u deelnemen voor de speciale prijs van € 1.260,- excl. btw. Houders van het VvE-Pluspakket krijgen nog een extra korting van 15 % en betalen slechts € 1.060,-. De volgende 3-daagse vakopleiding is op 30 mei, 06 en 20 juni. Locatie: Utrecht.

Basiscursus algemeen

Veel eigenaren van een appartement, maar ook bestuursleden van een VvE zijn vaak niet goed op de hoogte van de rechten en plichten binnen een VvE. Daarom deze basiscursus met een juridische avond (26 maart 2013) en een bouwkundige avond (09 april 2013). De kosten bedragen € 183,75 excl. btw voor 2 avonden inclusief het cursusmateriaal. Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt een speciale prijs van € 155,- excl. btw. De cursus begint om 19.30 uur en eindigt om 22.00 uur. Locatie: Oosterhout.

Cursus ‘De VvE en haar Financiën’

De Vereniging van Eigenaren moet aan veel financieel/boekhoudkundige verplichtingen voldoen. Naast de wettelijke verplichtingen dient de VvE te begroten en te verzekeren. Aan al deze onderwerpen wordt in deze cursus aandacht besteed. Er wordt systematisch inzicht gegeven in de basisbegrippen rondom verslaglegging en planning en control. Ook de kascommissie komt aan de orde. De cursus is op donderdag 18 april en begint om 10.00 uur en eindigt om 16.00 uur. De kosten bedragen € 525,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt een speciale prijs van € 485,- excl. btw. Locatie: Utrecht.

Cursus Gemengd Bezit

Op 11 juni 2013 wordt de tweede cursus ‘Gemengd Bezit, eigenaren en huurders onder één dak’ georganiseerd. De cursus begint om 10.00 uur en eindigt om 16.00 uur. De kosten bedragen € 525,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt de speciale prijs van € 485,- excl. btw. Locatie: Utrecht. Meer informatie en aanmelden: 0162 – 427 289 of www.vveopleidingen.nl

Voorlichtingsbijeenkomsten 2013

Ook dit jaar organiseert VvE Belang weer op diverse plaatsen in het land voorlichtingsbijeenkomsten. Het programma moet nog worden samengesteld, maar de data en locaties liggen vast.

Dinsdag 28 mei Donderdag 6 juni Dinsdag 18 juni Donderdag 31 oktober

: Evoluon Eindhoven (middag en avond) : Chassé Theater Breda (middag) : Martini Plaza Groningen (middag) : Rai Amsterdam (middag)

Donderdag 14 november : Ahoy Rotterdam (middag en avond) Dinsdag 19 november

: Theater Orpheus Apeldoorn (middag en avond)

Dinsdag 26 november

: Jaarbeurs Utrecht (middag)

VvE Jaarcongres 2013 Exclusief voor appartementseigenaren en VvE’en die zijn aangesloten bij VvE Belang wordt op dinsdag 3 december 2013 in het NBC in Nieuwegein het VvE Belang Jaarcongres georganiseerd met dit jaar als sprekers prof. dr. Paul Schnabel en André Kuipers.

14e Jaargang nummer 1 Februari 2013 ‘VvE Magazine’ verschijnt 4 x per jaar REDACTIEADRES EN ADVERTENTIEEXPLOITATIE VvE Belang Postbus 210, 4900 AE Oosterhout Tel. 0162 – 469 120 Fax. 0162 – 461 526 E-mail: [email protected] DOELGROEP Vakblad voor verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren HOOFDREDACTEUR Carola Peters-van der Gouw MEDEWERKERS REDACTIE Mr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet Mr N.J.L.M. Rijssenbeek, Rijssenbeek Advocaten Mr A.El. Fathi, Rijssenbeek Advocaten Mw. Mr N.J. Smeenk, VvE Belang Mr A.R. Autar, Kooijman Lambert Notarissen Mr M.W. Klumper, Centraal Beheer Achmea. Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g. Carola Peters, CODEX ART DIRECTION Thomas Steenvoorden VORMGEVING EN PRODUCTIE Pauline de Ruiter, Buro Binnen, Noordwijk FOTOGRAFIE Zorro Producties - Jan de Groot Qpictures – Quinta Theeuwes Fons Strijbosch Saskia Berdenis van Berlekom Bernd Bohm Hieke Hoekstra Richard van Hoek Fotografie Foto Schievink Boomerang Fotografie – Jan Kok ID Fotografie – Ad Vereijken COVERFOTO Bernd Bohm, Jan de Groot en Fons Strijbosch, CARTOONS Arend van Dam In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek is in verband met het meer gangbare spraakgebruik in VvE Magazine bij de term ‘vereniging van eigenaars’ gekozen voor ‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot VvE en voor ‘eigenaren’ in plaats van ‘eigenaars’. Disclaimer Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor de onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze uitgave van VvE Magazine.

66 VvE magazine februari 2013 NIEUWS

VvENieuwsflitsen

Provisieverbod Sinds 1 januari jl. geldt een provisieverbod. Dat houdt in dat u uw adviseur straks rechtstreeks betaalt bij complexe en impactvolle verzekeringsproducten, zoals hypotheken, levensverzekeringen en pensioenen. Uit onderzoek van het bureau GfK blijkt dat 46 procent van de ondervraagden nog volstrekt onbekend is met het

Tuchtcollege makelaars Er moet een onafhankelijke en branchebrede tuchtinstantie komen voor makelaars. Nu worden consumenten onvoldoende beschermd tegen malafide makelaars. Dit stelt Hans van der Ploeg, directeur van brancheorganisatie VBO Makelaar. Volgens hem moeten alle brancheverenigingen de handen ineenslaan en een branchebreed tuchtcollege in het leven roepen. De brancheverenigingen voor makelaars zouden verplicht moeten worden om hun tuchtzaken en klachten hier onder te brengen, aldus Van der Ploeg. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) deed eerder al een oproep hiertoe. Bron: Vastgoedmarkt

Ontevreden over makelaar? Wie ontevreden is over de dienstverlening van zijn of haar makelaar, kan - als een gesprek met de makelaar niets oplevert terecht bij ‘Klaar met mijn makelaar’. De initiatiefnemers leggen geschillen voor aan t uchtrechtcolleges, geschillencommissies en aan de rechter. Meer informatie: www.klaarmetmijnmakelaar.nl

provisieverbod. Van de respondenten wil 54 procent graag nader worden geïnformeerd. 39 procent hiervan geeft aan dat dit zo spoedig mogelijk zou moeten plaatsvinden. Met een brochure, website en de veelgestelde vragen probeert het Verbond van Verzekeraars daar zoveel mogelijk aan tegemoet te komen.

Onzekerheid over woonlasten Er is veel onduidelijkheid over de stijging van de woonlasten. Het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO), een afdeling van de Rijksuniversiteit Groningen stelt dat de woonlasten in de 35 grootste gemeenten van Nederland dit jaar stijgen onder het niveau van de inflatie, die 2,75 procent bedraagt. Maar eind januari meldde De Telegraaf juist dat de onroerende zaakbelasting (ozb) in 292 gemeenten gemiddeld met 7,6 % stijgt. Begin maart komt er meer duidelijkheid als de gegevens van alle 408 gemeenten bekend zijn.

Verzekering tegen overstroming Verzekeraars willen dat iedereen in Nederland vanaf volgend jaar verplicht verzekerd is tegen overstroming. Dat gaat de Nederlanders enkele euro’s per jaar kosten. De verzekeraars hebben een plan neergelegd bij de Nederlandse Mededingingsautoriteit (Nma). De NMa moet daar nog goedkeuring voor geven. Nederland is een van de weinige Westerse landen waar je je niet kunt verzekeren tegen overstromingen.

Geen versoepeling hypotheekregels Het kabinet wil de hypotheekregels niet versoepelen. De Eerste Kamer had erop aangedrongen de aflossingsverplichting te verruimen, maar minister Blok voor Wonen voelt daar niet voor. Vanaf dit jaar moeten alle nieuwe hypotheken binnen dertig jaar 100 procent worden afgelost. De Eerste Kamer vroeg voor het Kerstreces om hier 50 procent aflossing binnen veertig jaar van te maken. De senaat hoopte dat er op die manier weer meer huizen verkocht zouden worden. Minister Blok wil dat niet doen omdat dat het kabinet geld kost vanwege meer hypotheekrenteaftrek en omdat hij het onverstandig vindt om schulden niet helemaal af te lossen.

Per 1 juli 2013 onbeperkt salderen mogelijk Vanaf 1 juli 2013 kunnen alle nietbedrijfsmatige afnemers die zelf duurzame elektriciteit opwekken, deze eigen opwekking onbeperkt verrekenen (salderen) met het eigen verbruik. Dit staat in artikel 31c van een wetsvoorstel tot wijziging van de Elektriciteitswet, Gaswet en Warmtewet dat op 5 december 2012 is gepubliceerd. De huidige grens van vijfduizend kWh per jaar is ongunstig als er meer energie wordt opgewekt. Dit geldt met name voor een VvE of woningcorporatie die z onnepanelen op het dak van een woningcomplex heeft aangebracht. De prijs per kWh voor elektriciteit die van het net wordt afgenomen, is gemiddeld tot drie keer zo hoog als de vergoeding die wordt betaald voor aan het net geleverde eigen opgewekte elektriciteit.

Hypotheekschuld voor het eerst gedaald Nederlandse huishoudens hebben in november 2012 meer aan hypotheekschuld afgelost dan dat aan hypotheken werd afgesloten. De totale hypotheekportefeuille van banken kromp met ruim 160 miljoen euro. Dat blijkt uit cijfers van De Nederlandse Bank. Het is voor het eerst sinds de eerste meting in 2003 dat een netto aflossing van hypotheekschuld zichtbaar is.

Voor actueel nieuws zie www.vvebelang.nl

Wij gaan voor kwaliteit en zekerheid!

Ons pand is ons kapitaal. Daarom hebben wij gekozen voor de zekerheid van een bouwbedrijf met BouwGarant-keurmerk. Dan weten we zeker dat we een partij inschakelen waar kwaliteit voorop staat en bij wie “afspraak is afspraak” vanzelfsprekend is.

U bouwt zeker met BouwGarant

www.bouwgarant.nl/zakelijk

Magazine. Appartementencomplex met een Zaans dorpsgezicht. Bijzondere appartementen: 14e jaargang De kosten van energiebesparende

Recommend Documents