m 2010

Meerjarenprogramma 2007 t/m 2010

Uitgave

Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] www.sev.nl Eindredactie John Cüsters, Maastricht Ingrid Pieters, SEV Vormgeving Absoluut Design, Bergen op Zoom Druk Roels Printing BV, Antwerpen januari 2007

VOORWOORD In 2006 bestond de volgens mij beste live-band van Nederland, De Dijk, 25 jaar. Tijdens het onvermijdelijke jubileumconcert sprak frontman Huub van der Lubbe de woorden: “en dan te bedenken dat we juist in de muziek zijn gegaan om niét te hoeven meemaken dat je 25 jaar aan de zaak bent...”. Waarna ze het optreden startten met een van hun meest vitale en energieke nummers: ‘We beginnen pas...’. In 2007 bestaat de SEV 25 jaar. Ook bij ons levert dat een beetje een ambivalent gevoel op. Enerzijds zijn we natuurlijk trots op onze rijke historie: de SEV was (en ís!) een goede kraamkamer voor het ontwikkelen, uitproberen en daarna breed invoeren van spraakmakende woonvernieuwingen. Onze methode – nieuwe kennis en ervaring maken in én met de praktijk door het gewoon te doén – bracht en brengt dogma’s en instituties in beweging. Een paar hoogtepunten uit het verleden hebben we voor het nageslacht opgetekend in het boekje ‘12 x toen’, met (nu we toch aan het jubileren zijn) gouden successen als de proefprojecten verzelfstandiging woningcorporaties (met de brutering als resultaat), het Seniorenlabel als standaard voor goede ouderenhuisvesting, het aanbodmodel in de woonruimteverdeling en het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Aan dergelijke vernieuwingen werken wij nog steeds, zoals op dit moment de ‘Skaeve Huse’ voor chronische en onverbeterlijke overlastgevers. Ander voorbeeld zijn de woonwaardebonnen waarmee verhuurders hun middelen gerichter inzetten en en passent bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt. Een derde belangrijke actuele vernieuwing is het nieuwe visitatiestelsel voor wooncorporaties, dat een oordeel geeft over hun feitelijke maatschappelijke prestaties, op díe terreinen die de buitenwereld van belang vindt. Enerzijds trots dus, maar anderzijds voelt een 25-jarig jubileum ook een beetje ongemakkelijk: het is niet het eerste waar je aan denkt bij een fris innovatieplatform, een club die wil aan- en opjagen en wiens rol het is instituten en instituties te prikkelen. Voor je het weet ben je immers zelf een instituut geworden. Om dat te voorkomen, is het verstandig om af en toe flink afstand te nemen en je af te vragen of je nog wel de goede dingen doet én of je die goed doet. De Dijk deed dat door twee keer een sabbatical year in te lassen. Wij deden het door in 2005 min of meer opnieuw te beginnen, met onder meer een vernieuwd bestuur, een gereorganiseerde en drastisch ingekrompen werkorganisatie én drie nieuwe experimentenprogramma's: Keer de verloedering!, Wat beweegt de woningmarkt? en Vernieuw(d) Maatschappelijk Ondernemerschap.

INHOUD DE RODE DRAAD – 4

PAGINA – 10

PAGINA – 18

PAGINA – 26

Dit programma is prima aangeslagen en sluit anno 2007 nog steeds goed aan op de maatschappelijke actualiteit: onze experimenten laten zien dat er veel behoefte is aan daadwerkelijke vernieuwing in de aanpak van achterstandswijken, het in beweging brengen van de woningmarkt en het ‘vermaatschappelijken’ van de wooncorporaties. Reden om de programma's Keer, Beweeg en Vernieuw ook in dit meerjarenprogramma, dat onze plannen voor de komende kabinetsperiode 2007 t/m 2010 weergeeft, op hoofdlijnen te prolongeren. Ons doel is daarbij nog steeds om experimenten te stimuleren waarin een voorhoede bewijst dat het ook anders kan. Experimenten die een stuwende bijdrage kunnen leveren aan daadwerkelijke vernieuwingen en verbeteringen. En dat we daarbij 25 jaar ervaring met ons meetorsen, ach... U bent gewaarschuwd: we beginnen pas!

René Scherpenisse directeur

4

Meerjarenprogramma SEV 2007 t/m 2010

DE RODE DRAAD Door de drie geprolongeerde experimentenprogramma’s van de SEV lopen op z’n minst twee verbindende draden: het aanpakken van de tweedeling door het leggen van verbindingen en het uitgangspunt ‘wonen moet weer van mensen worden’.


5

AANPAKKEN TWEEDELING VROM-minister Pieter Winsemius legde in zijn brief van 1 november 2006 aan de Tweede Kamer de vinger op een zere plek: zeker, er zijn resultaten geboekt in de stedelijke vernieuwing, maar deze hebben niet kunnen voorkomen dat 140 stadswijken dreigen af te glijden. Maar liefst veertig daarvan bevinden zich daadwerkelijk in de gevarenzone. In navolging van onder meer het Sociaal Cultureel Planbureau en het Ruimtelijk Planbureau wijst Winsemius op de realiteit van een zich verdiepende tweedeling in de stadswijken.

mische programma’s. ‘Niet bij steen alleen’ dus, het gaat ook om woonplezier, welzijn en sociale samenhang, werk en opleiding. Mooi geformuleerd: het gaat om verbindingen in de ketens wonenwelzijn-zorg en wonen-lerenwerken. Interessant in dit verband zijn de experimenten met bijvoorbeeld woon-welzijnscorporaties, waaraan onder meer in Enkhuizen wordt gewerkt. Hierin worden wonen en welzijn anders en méér aan elkaar verbonden.

In de praktijk van alledag komen deze toch zo logische verbindingen vaak moeizaam tot stand. Een In een aantal van deze wijken is de SEV, samen met lokale partijen, van de oorzaken is het verkokerde aan het werk. Het aanpakken van beleid met slecht samenwerkende instanties en instituties. Voor de de tweedeling door weer of herovering van deze gebieden is nieuwe verbindingen te leggen echter juist een langdurig en staat daarbij centraal. Een voorbeeld is het ruimtelijk weer verbin- meerjarig offensief over een breed den van arm en rijk(er) door het front nodig. Nieuwe, minder vrijblijvende verbindingen zijn in dichten van het gat tussen huren en kopen. Wij ondersteunen initia- deze buurten noodzakelijk. De tieven die met behulp van onder essentie daarvan is dat instituties meer woonwaardebonnen en het autonomie inleveren danwel opbouwen van een sociale koopdecentraliseren. Naar het voorsector de verbinding tussen de beeld van de Engelse Housing huur- en koopsector willen herstel- Action Trusts modelleerde de SEV len. Daardoor kunnen mensen het figuur van de Wijkmaatschapmet een wat hoger inkomen ook pij (WIJ): in een aantal gemeenten terecht in voormalige sociale willen we daadwerkelijk aan de huur-, lees lage inkomenswijken. slag met een krachtige territoriale Omgekeerd vinden mensen met uitvoeringsorganisatie, met een een lager inkomen dan een plek in mandaat voor minstens tien jaar voormalige duurdere wijken. en de opdracht een wijkontwikkelingsplan uit te voeren. De fysieke aanpak van de WIJ is te vergelijken De afgelopen periode leert ons ook dat een louter fysieke aanpak met de werkwijze van een wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM): in veel stadswijken niet volstaat. het verwerven, verbeteren/verOm de mensen die er nu wonen vangen en vervolgens weer overweer perspectief te bieden, moet de fysieke aanpak worden verbon- dragen van vastgoed. Daarnaast den met stevige sociale en econo- werkt een WIJ aan de woonomge-

ving, gaat ze verloedering tegen en vergroot ze de sociale veiligheid. Ook streeft ze sociale en economische doelen na zoals het verbeteren van de sociale samenhang, opsporen en zelfredzaam maken van (multi)probleemgezinnen, creëren van een beter investeringsklimaat, vergroten van de werkgelegenheid en scheppen van leerwerk- en stageplaatsen voor jongeren. Zo kan – overigens niet alleen in de stedelijke vernieuwing – vanuit het wonen een bijdrage worden geleverd aan de emancipatie en empowerment van wijkbewoners. Een aanpak die goed past in het recente betoog van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) om de verzorgingsstaat te ‘herwegen’: van verzorgen en verzekeren naar verheffen en verbinden. In haar al weer iets oudere rapport ‘Vertrouwen in de buurt’ schetst diezelfde WRR een wenkend én uitdagend perspectief voor wooncorporaties als de motor achter deze nieuwe verbindingen. Corporaties zijn als een van de weinige stabiele factoren in de buurt aanwezig. Ze hebben er grote belangen en volgens de WRR beschikken ze ook over de mogelijkheden om als motor te functioneren, bijvoorbeeld door hoofdaannemer te worden van het welzijnswerk. Maar dit vraagt wel iets van de overheid: zij moet maatschappelijk ondernemende corporaties de ruimte geven om te ondernemen en hun maatschappelijk gebonden vermogen dáár in te zetten waar het nodig is. Maar het vraagt – stand verplicht – ook iets van de corporaties. Zij moeten

een brede taakopvatting hanteren en het lef hebben maatschappelijk te investeren. En ze moeten bereid zijn hun werk maximaal in te bedden en te legitimeren bij de lokale en regionale belanghouders. En natuurlijk kunnen gemeenten en corporaties het op hun beurt ook niet alleen, maar zijn verbindingen met anderen (welzijn, zorg, leren, werken, vrije tijd, marktpartijen...) onontkoombaar.

6


WONEN MOET WEER VAN MENSEN WORDEN ... In ons recente advies over particulier opdrachtgeverschap constateerden we al dat het wonen in Nederland een zaak van instituties is geworden. De tweede rode draad in ons programma gaat daarom over het teruggeven van het wonen aan de burger: het stimuleren van binding, betrokkenheid en eigenaarschap in buurten en wijken, zowel in de letterlijke als figuurlijke zin. Eigenaarschap kan het verloederingsproces keren, zo is onze hypothese. De ervaringen van corporaties die, ook in de vernieuwingswijken, op grote schaal (uiteraard wél kwalitatief goede)

sociale huurwoningen verkopen zijn uitermate positief. Reden genoeg om met een aantal corporaties te gaan experimenteren met een vorm van kooprecht. We pleiten daarbij niet voor een door de overheid afgedwongen kooprecht, maar voor een door corporaties aangeboden keuzemogelijkheid. Waarbij bovendien sprake is van verantwoord verkopen, dus mét kortings- en terugkoopregelingen en garanties op duurzaam onderhoud. De verkoop van huurwoningen zien we als een van de mogelijkheden om het eigenaarschap in buurten en wijken te versterken.

Al eerder deden we in dit verband goede ervaringen op met Verenigingen van Wijkeigenaren, het Buurtaandeelhouderschap en het collectief opdrachtgeverschap, waarbij groepen bewoners zelf hun woningen ontwikkelen. Momenteel experimenteren we met buurtbudgetten, waarmee mensen zelf verantwoordelijk worden gemaakt voor het tegengaan van verloedering en verbeteren van de sociale cohesie in hun buurt. Ook werken we onder meer in Almere aan zowel het verder ontwikkelen van mede-opdrachtgeverschap als een schaalsprong voor het (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Ten slotte

experimenteren we met corporaties die vormen zoeken waarmee zij weer meer ‘van de maatschappij’ kunnen worden.


SEV-VERBINDINGEN Logisch en wenselijk gevolg van van wooncorporaties concepten • het concept van de eerder deze rode draden is dat er ook genoemde Wijkmaatschappij in de keten wonen-welzijn-zorg, binnen de SEV-programma’s Keer, omvat elementen uit alle drie de zoals de voorzieningencorporatie en de welzijnscorporatie; Beweeg en Vernieuw steeds vaker programma’s: het aanpakken • Beweeg ontwikkelt, om de vraagverbindingen ontstaan, bijvoorvan multiprobleemwijken (Keer), beeld: sturing op de woningmarkt te het vervangen van zwakke • Keer ontwikkelt als antwoord op vergroten, projecten met de Verenigingen van Eigenaren de jongerenproblematiek in verbewoner als eigenaar (inkoopdoor maatschappelijk gebonden loederde wijken samenwerkingsrecht) en opdrachtgever (bewotussenvormen tussen huren en projecten tussen corporaties, ners aan zet). Vernieuw positiokopen (Beweeg) en het toepassen van gebiedsexploitatiescholen en jongerenwerk in de neert vanuit de optiek van de modellen (Vernieuw). keten wonen-leren-werken. zeggenschap van bewoners over Intussen ontwikkelt Vernieuw corporaties dezelfde bewoner vanuit de verbrede sociale missie als belang- of aandeelhouder;

SEV-METHODE Kern van ons werk is het steunen evaluaties voor de betrokken • Werving en selectie partof ontwikkelen van nieuwe ideeën, ners: experimenteren kan en wil partijen adviezen op maat. het toetsen daarvan in de praktijk de SEV niet alleen. Wij zoeken Beleidsadviezen aan belanghebbende departementen kunnen en tenslotte adviseren en commudaarom voortdurend partners niceren over de resultaten. Ook de leiden tot aanpassing van de om nieuwe ideeën in de praktijk komende jaren werken we volgens regelgeving. uit te proberen en zo tot verbeteringen van het bestaande te – min of meer – vaste stappen. • Kennisoverdracht: wij zorgen komen. Wij onderhouden een • Initiatief: iedereen kan met tenslotte voor een brede verspreiding van de kennis uit de groot netwerk van voorlopers. een experimentvoorstel bij de experimenten onder een brede • Uitvoering: in de uitvoering, SEV terecht. Wij toetsen of het doelgroep. Wij brengen publicahet experiment, komt het erop voorstel past binnen ons meerties uit over afgeronde experiaan. De – weerbarstige – prakjarenprogramma en we leggen tijk leert of het zo mooie idee menten en organiseren vele de beoogde innovatie naast bestand is tegen de alledaagse congressen, symposia en studieonze beoordelingscriteria. De bijeenkomsten. werkelijkheid. Om dat achteraf experimenten moeten als doel Daarnaast bericht onze website te kunnen evalueren worden de hebben ideeën voor vernieuwingen een stap verder te brengen. – www.sev.nl – voortdurend verwachtingen vooraf in een Als een idee nadere uitwerking over ons werk, brengen we 8 x experimentbeschrijving, die nodig heeft vóór het in een per jaar een gratis elektronische tevens de overeenkomst is met experiment in de praktijk nieuwsbrief uit en verschijnt de experimentpartners, vast4 x per jaar ons gratis magazine getoetst kan worden, kan de gelegd. Het Experiment. Het nader en SEV dat met een voorstudie • Evaluatie: wij evalueren alle breder implementeren van steunen. Wij nemen ook zelf experimenten onafhankelijk om vernieuwingen die het vervolg regelmatig het initiatief voor vernieuwingen op hun waarde een experiment en zoeken daar waren van onze experimenten is te toetsen en concepten bij te vervolgens partners bij. Tenslotte een vak apart. Daarvoor is SEV stellen. Vernieuwingen moeten zijn er experimenten die wij op Realisatie opgericht. zo snel mogelijk een concreet verzoek van een departement vervolg krijgen. Daarom formuleert de SEV op basis van de opzetten en begeleiden.

7

8


Pieter Winsemius over het SEV-idee dat je een proces van regeneratie op gang kunt brengen door in met precisie bepaalde verloederingszones speldenprikken uit te delen op fysiek, sociaal en economisch terrein.

“Kansen moet je grijpen en creëren. Het Oude Noorden in Rotterdam is een gebied met potentie. De Rotte loopt er doorheen, dat kan leuk wonen zijn. Die jonge creatieven trekken daar graag naar toe. Het is nog geen hot spot, want het valt in zo’n domme statistiek, waarbij ze er met hun conclusies net naast zitten. De domste statistiek is gemaakt in Utrecht. Daar zit tegen de chique Wilhelminabuurt een buurtje waar twee families wonen die de Tokkies doen verbleken. Toch is die buurt niet gemarkeerd als aandachtsgebied, want met de Wilhelminabuurt er tegenaan ‘trekt het elkaar recht’. Wat een onzin! Mijn hoop is gevestigd op de wooncorporaties.

“


KEER DE VERLOEDERING! ACHTERBUURTEN RESULTATEN EN BALANCEREN- IN 2006 DE WIJKEN Nederlandse steden, en niet alleen de grote vier, kennen diverse (stukjes van) wijken en buurten waar mensen onplezierig wonen en waar (het perspectief op) verbetering uitblijft. Niet alleen de bewoners, maar ook de professionals verliezen de greep. Het gebied verloedert en dit lijkt een onbeheersbaar proces. De sociale verbanden zijn zwak en het onbreekt aan een richtinggevende cultuur. Dit kan zich uiten in onmacht, desinteresse, onverschilligheid en stille armoede maar ook in agressie en allerlei activiteiten die het daglicht niet kunnen verdragen (zoals drugshandel, criminaliteit, prostitutie en illegale kamerverhuur). De Kanskaart van Nederland (SEV, Atlas voor Gemeenten en SCP, 2006) heeft zichtbaar gemaakt op welke wijken deze omschrijving min of meer van toepassing is. Ook wordt duidelijk welke wijken zich slecht ontwikkelen. Hier is nog geen sprake van zware verloedering – het gaat nog redelijk – maar de ontevredenheid groeit, de levensstandaard daalt en het perspectief neemt af. Door te investeren in en gebruik te maken van het potentieel dat (nog) in deze wijken zit, kan verder afglijden worden voorkomen.

DOEL Het experimentenprogramma Keer de Verloedering! (kortweg Keer) richt zich op de twee bovengenoemde soorten wijken: de al verloederde gebieden én de wijken die nog redelijk leefbaar zijn maar dreigen af te zakken (de ‘balancerende’ wijken). Doel is het ontwikkelen van nieuwe en verrassende aanpakken om greep te krijgen op wijken, buurten of straten, de onmacht te bestrijden en de aanwezige krachten te activeren. Daarbij focust de SEV vooral op de bewoners. Zij hebben het meeste last van de verloedering, maar hebben in potentie ook de meeste kracht om het woonplezier te herstellen.

9

• In juni 2006 hield de SEV het succesvolle congres ‘Kanskaarten en speldenprikken’, waar een precieze analyse werd getoond van verloederingsfactoren en een uitgelezen gezelschap succesvolle ‘wijkdokters’ hun therapieën aanprees. Na het congres is de SEV in twaalf steden betrokken geraakt bij projecten waarin sociale en fysieke speldenprikken worden uitgedeeld en het resultaat wordt gemonitord. • Vijf steden begonnen in 2006 met de uitvoering van een experiment met skaeve huse voor ernstige overlastgevers. • Op drie plekken startten experimenten rond de opsporing en aanpak van woonfraude. • In elf steden hebben corporaties in samenwerking met het LSA en Aedes onder de vlag ‘Kan Wél’ een start gemaakt met een nieuwe vorm van bewonersparticipatie, gericht op het zelf vormgeven van je plannen voor een leefbare buurt. • In het kader van het project ‘Geef Opvang de Ruimte’ presenteerde de SEV in december 2006 samen met Aedes en de Federatie Opvang een scala aan voorbeelden van sluitende woonladders in het souterrain van de woningmarkt. • In drie projecten in Rotterdam zoekt de SEV naar oplossingen voor verloederd particulier woningbezit. Deze aanpak wordt uitgebreid naar Den Haag en Amsterdam.

10


THEMA’S 1 - Ongestoord wonen

RODE DRAAD IN 2007: SOCIALE HEROVERING Natuurlijk is ook de SEV geïnspireerd geraakt door het rapport ‘Vertrouwen in de Buurt’ van de WRR. In het programma Keer willen we concrete inhoud geven aan begrippen als sociale herovering en sociale cohesie. Bewoners moeten weer het gevoel krijgen dat de woonomgeving van henzelf is. Tegelijkertijd moeten alledaagse ontmoetingen met mensen uit andere bevolkingsgroepen worden gestimuleerd. Om in gemengde wijken sociale cohesie mogelijk te maken, is het nodig bepaalde spelregels te formuleren en handhaven. Het programma Keer proeft hiervoor aan zeer verschillende interventies, variërend van het (tijdelijk) uitplaatsen van individuen met storend gedrag (in skaeve huse, hostels of foyers ), vormen van bemoeizorg (project ‘achter de voordeur’, sociale wijkteams), vitale coalities tussen instanties en burgers (woonverenigingen, wijkbudgetten, wijkmaatschappijen) en tussen instanties onderling (corporaties en scholen, corporaties en arbeidsmarktinstellingen) tot combinaties van fysieke herinrichting en intensieve beheermaatregelen (floormanagement in probleembuurten, project ‘thuis op straat’, herinrichting woonerven, herovering openbare ruimte).

Een kleine minderheid verstoort soms het woonplezier van een veel grotere groep. Het is van belang deze grote groep ‘goede bewoners’ voorop te zetten en grenzen te stellen aan storend gedrag. Soms moet daarvoor gewoon repressief worden opgetreden, maar het is dan wel van belang onderscheid te maken tussen ‘niet-willers’ en ‘niet-kunners’. Mensen die niet zomaar in een gewoon huis kunnen wonen, vragen om nieuwe woonvormen met passende begeleiding. Maar ook de notoire woonterrorist kan niet naar de maan worden gekatapulteerd. Ook hij vraagt om een (woon)oplossing. Lopende projecten Rare huizen voor rare leefwijzen In zeven steden experimenteert de SEV met de gemeente en wooncorporaties, naar Deens voorbeeld, met ‘Skaeve huse’. We moeten daarbij denken aan kleinschalige, locatiespecifieke oplossingen als wooncontainers, woonboten, afgelegen boerderijen en portocabins. Mensen met bijzondere leefwijzen kunnen daarin niet langer anderen overlast bezorgen, maar alleen elkaar. Een beperkte begeleiding is hierbij onvermijdelijk. Eind 2007 zijn de eerste evaluatieresultaten bekend. Aanpak onrechtmatige bewoning Het experiment van De Nieuwe Unie en andere corporaties om via ‘datamining’ (het koppelen van allerlei bestanden) woonfraude op te sporen, blijkt succesvol. Als vervolg hierop heeft de SEV in 2006 met vier corporaties onderzocht hoe, met deze opsporingsresultaten in de hand, de woonfraude daadwerkelijk kan worden aangepakt. Begin 2007 wordt dit project afgerond met een SEV-advies.

In 2007 wordt het programma verder toegespitst op succesvolle interventies in specifieke situaties. Hierbij zoeken we tevens aansluiting bij de resultaten van vergelijkbare projecten zoals de dertien adoptiewijken van de rijksoverheid. Door te focussen op successen, geven we invulling aan één van de vaste ijkpunten in ons programma, namelijk het thema ‘vitale coalities’: coalities van burgers, organisaties (waaronder uiteraard de corporaties, maar nadrukkelijk ook de marktpartijen...), ondernemers en bestuur, die in betrekkelijk korte tijd iets tot stand weten te brengen en die overtuigen en inspireren door hun manier van werken en de resultaten die ze boeken. In 2006 heeft de SEV de Tilburgse School voor Politiek en Bestuur gevraagd om vier vitale coalities in het land te onderzoeken en daarbij vast te stellen onder welke condities zij ontstaan en gedijen. In 2007 worden de verkregen inzichten toegepast in het Keer-programma. De dertien adoptiewijken kunnen daarbij wellicht worden gebruikt als proeftuinen.


Nieuwe projecten De regionale woonladder In 2006 heeft de SEV in Friesland en de regio Delft gezocht naar voorbeelden van een sluitende regionale woonladder: een aanbod van woonvormen met begeleiding en toezicht voor mensen aan de maatschappelijke onderkant. Afgestemd op de aard van de problematiek (van licht tot zwaar) staan de regiopartijen (corporaties, opvanginstellingen en gemeenten) samen garant voor een flexibele woonladder met voldoende doorstroommogelijkheden, zodat niemand meer buiten de boot valt. Dit sluit ook aan bij het convenant dat de regering heeft gesloten met de vier grote steden. In 2007 wil de SEV in enkele regio’s de ontwikkeling van een

11

2 - Investeren in mensen Het is inmiddels een open deur dat het in de stedelijke vernieuwing niet alleen gaat om de stenen, maar vooral om de mensen. Zie ook het recente VROM-raadadvies ‘Stad en stijging’: sociaal en economisch investeren staat weer volop in de belangstelling, met de Engelse sociale verhuurders als inspirerend rolmodel. Wooncorporaties zijn echter nog niet gewend om te investeren in mensen. Waar houdt dit op? Je kunt als sociale verhuurder toch niet alle problemen van de samenleving op je nek nemen? Of toch wel? In dit thema gaat het om emancipatie en empowerment: hoe krijgen mensen, vanuit het wonen, hun leven weer op de rails, zodat nieuw perspectief ontstaat? Anders gezegd: hoe geven we de sociale en de economische pijler in de stedelijke vernieuwing daadwerkelijk handen en voeten?

sluitende woonladder verder stimuleren en volgen. Het ligt voor de hand om hierbij aan te sluiten op een mogelijk

Lopende projecten

vervolg van het eerdergenoemde project Geef Opvang de Ruimte.

Achter de voordeur en Sociale wijkteams In 2006 heeft de SEV succesvolle voorbeelden verzameld

Herovering openbare ruimte

van de ‘achter de voordeur’-aanpak, waarbij teams van

In veel stadswijken wordt geklaagd over onveiligheid of

sociaal werkers huis aan huis aanbellen in buurten met veel

overlast in de woonomgeving. Vaak zeggen mensen dan dat

sociale problemen. Eenvoudige problemen lossen zij zelf op

één groep, bijvoorbeeld hangjongeren, een bepaalde plek

met de bewoners, bij meervoudige of ernstige problemen

domineert en andere gebruikers wegjaagt. We gaan

verwijzen ze de bewoners naar hulpverlenende instanties.

op zoek naar voorbeelden van pleinen en parken waar door

De SEV wil de hiermee opgedane ervaringen met elkaar

een bepaalde fysieke inrichting en beheervorm een zodanig

verbinden tot een nieuwe methodiek, een soort woonmaat-

evenwicht is ontstaan, dat meerdere bevolkingsgroepen,

schappelijk werk nieuwe stijl. Daarna willen we de methodiek

van diverse leeftijden en culturen, zich veilig voelen en

verbinden met de diverse sociale voorpostfuncties die nu al in

daadwerkelijk gebruik maken van de openbare ruimte.

de wijk aanwezig zijn, zoals maatschappelijke opvang, het

Dit evenwicht kan gebaseerd zijn op menging of juist op

welzijnswerk, huismeesters en wijkagenten. Zijn er al goede

scheiding. De voorbeelden halen we uit binnen- en

voorbeelden van zulke brede sociale wijkteams? Hoe kunnen

buitenland. Ze worden gepresenteerd in een publicatie

ze een structurele plaats krijgen binnen de nieuwe kaders

en/of op een congres.

van de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) en de sociale taak van wooncorporaties? Kan voor huishoudens met een opeenstapeling van problemen een soort volgsysteem worden opgezet: eerst dit probleem oplossen, dan dat, etc. In 2007 willen we vanuit de bestaande voorbeelden een netwerk vormen en expertmeetings houden. Volgens plan treden we aan het eind van 2007 met de resultaten naar buiten.

12


Investeren in langdurig werklozen

Nieuwe projecten

Jongeren zijn ‘achter de voordeur’ vaak een bron van problemen (opvoeden, voortijdig schoolverlaten). Daarnaast

Wonen-leren-werken

zijn er de factoren die leiden tot langdurige werkloosheid en

Dit nieuwe thema is gericht op de voortijdige schoolverlaters:

afhankelijkheid (van met name de bijstand). Corporaties

hangjongeren die overlast geven en weinig perspectief

kunnen deze problemen signaleren. Ze kunnen ook bemid-

hebben. De laatste tijd groeit de druk om deze jongeren hoe

delen door bijvoorbeeld in samenwerking met arbeidsmarkt-

dan ook een baan te geven of een opleiding te laten volgen,

instellingen mensen aan een baan of eigen bedrijfje te

in plaats van hen thuis te laten zitten met een uitkering.

helpen. Een corporatie in Enschede probeert acht langdurig

Corporaties kunnen hierbij een rol spelen door bijvoorbeeld:

werkloze huurders aan het werk te krijgen of een eigen

• foyers en werkhotels op te zetten: projecten die een

bedrijfje te laten starten. Daarmee krijgen zij de mogelijkheid

combinatie bieden van (tijdelijke) huisvesting en leerwerk-

hun woning te kopen. Het doel is mensen op meerdere

trajecten. Deze foyers bestaan al, maar slechts in een

fronten meer verantwoordelijk te maken voor het eigen bestaan. De corporatie werkt hierbij samen met arbeidsmarktinstellingen. De SEV gaat in 2007 op zoek naar meer voorbeelden van

beperkt aantal steden; • zelf werkstages aan te bieden aan jongeren uit hun wijken. Ook kunnen corporaties werkstages regelen bij bedrijven die voor hen werken.

projecten waarbij corporaties samenwerken met toeleiders

Ook in bredere zin kunnen corporaties en scholen wat voor

naar de arbeidsmarkt. Dit moet leiden tot een publicatie.

elkaar betekenen. Dit begint al bij jonge kinderen. Corporaties zijn soms als projectontwikkelaar en eigenaar/

Empowerment en vitale coalities

verhuurder betrokken bij de ontwikkeling van brede scholen.

Het investeren in mensen gebeurt ook in het project

Behalve het gebruikelijke basisonderwijs bieden deze ook

Kan Wél, dat de SEV in 2007 gaat evalueren. Kan Wél is een

onderdak aan voor- en naschoolse opvang, het schoolmaat-

initiatief van het LSA (Landelijk Samenwerkingsverband

schappelijk werk, onderwijs en opvang voor kinderen met

Aandachtswijken) en startte in februari 2006, met financiële

bijzondere problemen, opvang van kleine kinderen en

steun van Aedes, het ministerie van VROM en de betrokken

sport- en spelactiviteiten.

corporaties. In veertien aandachtswijken in elf gemeenten

Daarnaast zijn er voorbeelden van samenwerkingsprojecten

werken door het LSA getrainde ‘ontwikkelingswerkers’

tussen wooncorporaties en vmbo-scholen of regionale

met bewoners aan hun initiatieven voor en in de wijk. Een

opleidingscentra (ROC’s). De inhoud van de samenwerking

individuele bewoner met een idee wordt door de ontwik-

kan variëren van de overname van onderwijsgebouwen door

kelingswerker gecoacht om zelf andere bewoners te organi-

corporaties en het regelen van stageplaatsen via corporaties

seren voor het realiseren van zijn initiatief. Anders dan bij

tot het bieden van buitenschoolse activiteiten voor hang-

het welzijnswerk wordt dus niet een collectief ondersteund,

jongeren en begeleide leerwerktrajecten voor jongeren uit

maar individuen. Ook hier is de achterliggende gedachte dat

probleemgezinnen in corporatiecomplexen. Na een verken-

de kennis en ervaring van bewoners van en met hun eigen

nende studie zullen wij in 2007 enkele voorbeeldprojecten

wijk niet ongebruikt mag blijven.

adopteren en gaan volgen.

In de evaluatie onderzoekt de Tilburgse School voor Politiek en Bestuur (Universiteit van Tilburg) of ondernemende bewoners worden aangesproken door deze individuele benadering en of zij vinden dat dit bijdraagt aan de leefbaarheid van hun wijk.


3 - Bewoners, verenigt u! In verloederde wijken kennen de mensen elkaar niet meer en is er weinig saamhorigheid. Ondanks dat velen het niet nodig vinden om iedere week bij de buren op de koffie te komen, stelt men het wel op prijs de buurtgenoten te kennen en zelf gekend te worden. Ook vinden buurtbewoners het prettig zo af en toe op elkaar een beroep te kunnen doen: een goede buur is beter dan een verre vriend. Bovendien zijn er gemeenschappelijke belangen, zeker wanneer het woningeigendom wordt gedeeld. Binnen dit thema zijn we op zoek naar wat mensen bindt en welke binding nodig is om mensen in beweging te krijgen. Is dat het eigenaarschap of het krijgen van zeggenschap over de besteding van publieke middelen? Wat betekent het collectief nog? En hoe kun je dit organiseren in een tijd die zich enerzijds kenmerkt door individualisering, hard werken en materialisme en anderzijds door een hang naar het sociale, spirituele en maatschappelijke?

13

Lopende projecten Substantiële wijkbudgetten voor bewoners: de bewoner als wijkeigenaar De afgelopen jaren is met wisselend succes geëxperimenteerd met Verenigingen van Wijkeigenaren en Wijkaandeelhouders. Deze beheren zelf de wijkbudgetten, waarbij het overigens meestal nog gaat om ‘klein strooigeld’. In Hoogeveen gaat men in 2007 verder. In het dan te starten project Wijk- en Dorpsgericht Werken worden middelen fundamenteel overgeheveld naar of gebonden aan wijken en dorpen. De wijkbewoners kunnen binnen bepaalde spelregels aangeven waar zij de middelen aan willen besteden. De gemeente, corporaties, welzijnsstichting en politie doen aan het project mee. De SEV zoekt samen met Agora Europa meer gemeenten die hierin voorop durven te lopen. In het voorjaar van 2007 organiseren wij samen met Inaxis, het innovatiecentrum voor openbaar bestuur, een studiedag over het Hoogeveense experiment. Beheer van gemengde complexen Door de verkoop van corporatiewoningen neemt het aantal gemengde complexen met huurders en kopers in snel tempo toe. De huurders zijn in beginsel niet vertegenwoordigd in de Vereniging van Eigenaren. Op verschillende plaatsen wordt nagedacht over modellen die huurders en kopers, daar waar gemeenschappelijke belangen in het geding zijn, in een gelijke positie brengen. Deze modellen zijn tot nu toe vooral gebaseerd op een betere communicatie tussen huurders en kopers, gemengde adviserende commissies van huurders en kopers (met name over beheerkwesties) en mandaatverlening aan huurders om in plaats van de corporatie hun stem uit te brengen in de verenigingsvergadering. Dit laatste wordt dan wel beperkt tot een aantal expliciet benoemde onderwerpen. Een andere mogelijkheid is het oprichten van een woonvereniging waarvan alle huurders en kopers automatisch lid zijn. Deze vereniging bestaat dan naast de Vereniging van Eigenaren. Ze houdt zich bezig met kwesties rond leefbaarheid en het beheer van gemeenschappelijke (buiten)ruimten. De SEV begeleidt sinds najaar 2006 vijf corporaties die experimenteren met de deelname van huurders aan de Vereniging van Eigenaren. Het experiment wordt in 2007 geëvalueerd.

14


Wijk(ontwikkelings)maatschappijen (zie ook het

Volgens de SEV mogen al deze vragen geen beletsel vormen

programma Vernieuw)

voor partners die geneigd zijn tot samenwerken om coalities

In december 2005 organiseerde de SEV het enthousiast

te vormen en een gezamenlijke visie op te stellen. Wij roepen

ontvangen en goed bezochte congres ‘Housing the English

lokaal bestuur, wooncorporaties en andere betrokken

Way’. Thema van het congres was het maatschappelijk

partijen dan ook op om een onweerstaanbaar plan te maken

investeren van corporaties in achterstandsgebieden. Deze

voor een Nederlandse variant op de HAT, met een wijk als

wijken zijn niet geholpen met afzonderlijke kleinschalige

duidelijk integratiekader. De HAT kan worden vormgegeven

maatregelen (‘speldenprikken’). In plaats daarvan moet de

als een verzwaarde versie van de Wijkontwikkelingsmaat-

buurt worden heroverd via een langdurig en meerjarig

schappij. Wij gaan niet voor de WOM, maar voor de WIJ

offensief op een breed front (sociaal-fysiek-economisch).

(Wijkmaatschappij).

De Engelse Housing Action Trust (HAT) diende op het congres als voorbeeld en inspiratiebron. De HAT heeft, anders dan de partijen die werken in de grotere stedelijke vernieuwingswijken in Nederland, speciale bestuurlijke bevoegdheden, ook op sociaal en economisch terrein. Ook de bewoners en ondernemers in de wijk hebben een directe inbreng, omdat de HAT zich primair richt op de verheffing en niet op de verdrijving van de zittende bevolking. De instelling van een HAT impliceert het uitroepen van een soort uitzonderingstoestand, inclusief de mogelijkheid af te wijken van bestaande regelgeving en de toegang tot speciale fondsen. In mei 2006 hield de SEV een vervolgbijeenkomst op het bovengenoemde congres, bedoeld voor corporaties die verder willen met gebiedsgerichte samenwerking en sociaaleconomisch investeren. Een HAT in Nederlandse stijl zou minder dan in Engeland een instrument van de centrale overheid moeten zijn. De lokale partijen spelen de eerste viool, maar zij moeten dan wel bereid zijn om een deel van hun eigen middelen en mensen in te brengen in de nieuw op te richten territoriale eenheid. Dit laatste blijkt een behoorlijke barrière. Het overlaten van het werk aan een gebiedsgericht samenwerkingsverband dat voor langere tijd mandaat heeft over de inzet van middelen in de wijk, zorgt bij veel (potentiële) samenwerkingspartners voor koudwatervrees. Deze vrees is te begrijpen. De samenwerking van de verschillende partijen heeft inderdaad ingrijpende gevolgen. ‘Community development’ doet de eigen voordeur ‘dicht’, het eigen kantoor verdwijnt, evenals het eigen computersysteem. Men bouwt dus samen aan een nieuwe en betere organisatiestructuur. Natuurlijk volgt dan de vraag: wie stuurt dit aan? Wat willen en kunnen de corporaties en wat is nodig op het gebied van zorg en welzijn? En is het samenwerken met partijen waar bijvoorbeeld een ‘uurtje-factuurtje-klimaat’ heerst niet heel erg moeilijk?


Nieuwe projecten Versterken van Verenigingen van Eigenaren De SEV bracht eind 2006 een advies uit over de aanpak van het particulier bezit. Een afdoende aanpak, anders dan met zware subsidies of aankoop, is nog niet gevonden. Daarom gaan wij in 2007 met dit thema verder, maar nu met nieuwe accenten, speciaal gericht op de structureel zwakke VvE’s.

15

4 - Speldenprikken en kanskaarten Het keren van verloedering kan niet wachten op grootscheepse stedelijke vernieuwing. Soms moet er direct worden ingegrepen. Kleinere speldenprikken kunnen bovendien veel opleveren, maar dan moet je wel precies weten waar je moet prikken. In dit vierde thema in het programma Keer onderzoeken we hoe je met een kleinschalige, sterk op de lokale kansen en problemen toegespitste aanpak een wijk nieuwe impulsen kunt geven.

Veel VvE’s in verloeder(en)de wijken in de grote steden blijken structureel slecht. Sommige appartementseigenaren

Lopende projecten

beschouwen hun woning als wegwerpartikel en investeren niet in noodzakelijk onderhoud. Ook zijn al de eerste

Kanskaart en wijkmonitor

problemen gesignaleerd in de eerder aangestipte gemengde

Het project ‘Kanskaart van Nederland’ is bedoeld om kleine

complexen met huurders en eigenaren. Mede door de

buurten op te sporen die lijken te verloederen en nu onvol-

ingewikkelde dubbele besluitvorming over leefregels, onder-

doende aandacht krijgen. Het streven is te achterhalen welke

houd en beheer ontstaan tussen de twee groepen nogal

indicatoren precies op rood springen: de mensen, de wonin-

eens spanningen.

gen en/of de woonomgeving.

Beide situaties vragen om nieuwe formules die het collectieve

In 2007 wordt aan de Kanskaart verder gewerkt. Hij moet

belang steviger verankeren ten opzichte van het individuele.

uitgroeien tot een breed gedragen precisie-instrument. De

Wij denken dan aan versterkte varianten van VvE’s of het her-

SEV werkt hierbij samen met de ministeries van VROM en

waarderen van de coöperatieve vereniging (bij de overdracht

BZK en de Stichting Atlas voor Gemeenten.

van corporatiebezit).

Verder gaan wij met een aantal gemeenten op de Kanskaart een lokale telelens schroeven: de wijkmonitor. Met behulp

Stimuleren en overkoepelen van zwakke VvE’s

van de analysemethode van de Kanskaart wordt ingezoomd

In de grote steden doen initiatiefnemers pogingen om kleine

op kleinere buurtheden. De lokale gegevens worden hiervoor

en slapende VvE’s te vergroten omdat dit betere waarborgen

samengevoegd in een wijkmonitor, die de effecten van

biedt voor professioneel onderhoud en beheer. Dit kan door

diverse sociale en fysieke maatregelen kan meten.

het inschakelen van een servicecentrum of het oprichten van een koepel-VvE, al dan niet met een corporatie als beherende instantie. In Rotterdam worden in enkele proefgebieden de typen eigenaren en hun investeringsmotieven heel precies in kaart gebracht. Hieruit volgt een individuele aanpak die kan variëren van ondersteunen en stimuleren tot overnemen of dwingen. Rotterdam gaat ook onderzoeken of voor actiegebieden met zwakke VvE’s speciale aanvullende wettelijke regelingen nodig zijn. Via regiodagen gaan wij in 2007 proberen ook in Den Haag en Amsterdam een innovatieve aanpak op gang te brengen.

16


Kleine catalogus van speldenprikken Door de kanskaart en wijkmonitor is het mogelijk om voor

Speldenprikken gericht op overlast • Haal ze erbij: hangjongeren krijgen in de buurt eigen

elke wijk een typische lokale mix van maatregelen te ontwik-

trapveldjes en hangruimten aangeboden, op voorwaarde dat

kelen. De SEV blijft zich ook in 2007 inspannen om dergelijke

ze zich normaal gedragen en niet meer rondhangen bij

lokaal bedachte en toegepaste precisie-maatregelen (‘speldenprikken’) te stimuleren, volgen en evalueren. Enkele voorbeelden.

woningen (voorbeeld: Osdorp, Amsterdam). • Floormanagement: de beherende partij stelt, na zelf in de probleembuurt te hebben gezeten en goed te hebben rondgekeken, een pakket beheermaatregelen samen om de

Fysieke speldenprikken • Gentripunctuur: door strategische panden in verloederde

leefbaarheid te herstellen en de sociale cohesie te bevorderen (voorbeeld: Peperklip, Rotterdam).

wijken onder de prijs ter beschikking te stellen aan (collectieven) van kansrijken, kan een proces van ‘gentrification’ op

De SEV probeert bij het volgen van initiatieven zoals hier-

gang worden gebracht. De kopers worden dan wel geacht

boven genoemd steeds het verband te leggen tussen de

zelf te investeren in hun woning en buurt (voorbeeld:

probleemanalyse en de gekozen maatregelen. Met andere

Wallisblok, Spangen, Rotterdam). • WOM: een wijkgebonden investeringsmaatschappij koopt op rotte plekken in de wijk individuele panden op. Ze rookt de negatieve functies uit en zet de panden weer in de markt met een positieve functie (voorbeeld: WOM Enschede-Oost). Economische speldenprikken • Buurtbeheerbedrijf: beheer en dienstverlening in de wijk worden geïntensiveerd en uitbesteed aan een gespecialiseerd beheerbedrijf dat mensen in dienst neemt die zich aan de onderkant van de arbeidsmarkt bevinden. Deze mensen komen het liefst uit de wijk zelf (voorbeeld: Cambio Deventer). • Werk maken van woningen: werkloze huurders krijgen van de corporatie steun bij het vinden van een baan of het starten van een eigen bedrijf. Als zij slagen krijgen ze, als hoofdprijs, de mogelijkheid tegen zachte voorwaarden hun huurwoning te kopen (voorbeeld: Patmos, Enschede). Sociale speldenprikken • Achter de voordeur: de corporatie spoort via huisbezoek huishoudens met (meervoudige) problemen op. Ze helpt deze huishoudens deels zelf (bijvoorbeeld met schulden en gemiste uitkeringen of subsidies), of verwijst ze door naar hulpverleners waarmee eerder afspraken zijn gemaakt (voorbeeld: sociaal investeringsplan, Westelijke Tuinsteden Amsterdam). • Vitale coalities: ondernemende bewoners in moeilijke wijken kunnen direct steun krijgen voor initiatieven die de sociale structuur versterken, bedrijfjes genereren of jongeren positief engageren (voorbeeld: Kan Wel-projecten, in zes steden).

woorden: welke maatregel hoort bij welk probleem? Wij zullen hiervoor in 2007 met lokale partijen een aantal proefwijken selecteren.


Nieuwe projecten Bloemkoolwijken Een onverwachte uitkomst van de Kanskaart was de hoge verloederingsscore in de zogenaamde ‘bloemkoolwijken’, de woonerven uit de periode 1970-1985. Deze wijken vormden toentertijd een reactie op de voorafgaande hoogbouwgolf. Het devies was knusheid. De bloemkoolwijken zijn in de meeste gevallen nog steeds goed functionerende, geliefde woonmilieus. Het positieve beeld vertoont echter haarscheurtjes die doen vrezen voor de toekomst. Dit geldt met name voor een aantal buurten in de groeikernen, die al bij de bouw een ongunstige start maakten en nu nog steeds met sociale problemen worstelen. Daarnaast gaan de wijken in de komende decennia sterk vergrijzen, terwijl het woonmilieu helemaal is ingericht voor werkende gezinnen. Het voorzieningenniveau is meestal lager dan in de oudere naoorlogse wijken en de huizen stammen van voor het aanpasbaar bouwen. In de komende jaren zal de concurrentie van de nieuwere Vinex-wijken en de weer ruimer toegestane nieuwbouw in de dorpen gaan toenemen. Hoogste tijd daarom om de toekomst van de bloemkoolwijken op de agenda te zetten. Ook al hebben zij misschien nog geen herstructurering nodig, een zekere herpositionering op de markt is wel op zijn plaats. Wellicht kunnen wij met de Kanskaart een tiental ‘worst practices’ identificeren en de betrokken partijen verleiden om deel te nemen aan vervolgexperimenten. Een eerste project in Almere is al gestart. In de experimenten krijgt niet alleen de al genoemde Kleine catalogus van speldenprikken aandacht, maar ook de stedenbouwkundige structuur van de wijken, met name de typische hofjesstructuur.

17

18


Pi de Bruijn over zijn uitgangspunt bij de wederopbouw van Roombeek in Enschede. De wijk waar in één klap 600 woningen werden weggevaagd toen in mei 2000 een vuurwerkopslagplaats explodeerde.

“ Ik ben begonnen in het volle besef dat wát ik ook zou bedenken,

dat één op één zou moeten matchen met de getroffen bevolking.

Voorop stond een voor hen acceptabele, positieve invulling. Dat is uniek en komt in de stedenbouw eigenlijk niet voor.

Particulier opdrachtgeverschap is dan een logisch vervolg op dat uitgangspunt. Van meet af was de werkwijze: Samen Doen. Ook de corporaties die woningen in het gebied hadden staan, waren daar van doordrongen, dus die werkten volledig mee. Er waren ook grondeigenaren die terug wilden komen. Dat resulteerde in een algemene wens tot een werkelijk stedelijke, gemengde omgeving zoals die er was voor de ramp. Daar heb ik dan ook richting aangegeven.

“


WAT BEWEEGT DE WONINGMARKT? WONEN MEER VAN MENSEN MAKEN In Nederland bepalen instituties hoe mensen moeten wonen en mede daardoor zit de woningmarkt op slot. Door het wonen meer van mensen zelf te maken, door hen échte zeggenschap te geven bij de ontwikkeling en het beheer en hen te laten kiezen uit verschillende financieringsvormen, denken we de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Dat kan bijvoorbeeld door initiatieven als ‘de bewoner aan zet’ in het ontwikkelproces, een koop- dan wel keuzerecht voor huurders en een woontoeslag die een vrije keuze mogelijk maakt tussen verschillende woningcategorieën. Een belangrijk criterium bij alle experimenten is altijd of ze bijdragen aan het vullen van het gapende gat tussen de sociale huur- en koopsector. In dit programma leggen we dan ook de nadruk op het zoeken naar oplossingen voor huishoudens met een middeninkomen, tussen pakweg dertig- en vijftigduizend euro per jaar. Zij vallen nu precies tussen de wal van de sociale huursector en het schip van het onversneden eigen woningbezit.

19

DOEL De eerste doelstelling van ‘Wat beweegt de woningmarkt?’ is het vlot trekken van de markt. Centrale gedachte is dat het vergroten van de verantwoordelijkheid en zeggenschap voor bewoners tot een beter functionerende woningmarkt leidt, omdat de diverse groepen dan meer keuzevrijheid krijgen en hun echte vraag kunnen uitoefenen. De SEV volgt hierbij twee sporen: • het genereren van een groter en innovatiever aanbod in het middensegment van de wat duurdere huur en goedkopere koop. De scheidslijn tussen het huren en het kopen – met de daarbij horende stelsels van vraagondersteuning – staat hierbij in toenemende mate ter discussie. De SEV richt zich in dit verband zowel op de langere termijn (door het helpen ontwikkelen van toekomstscenario’s) als de korte termijn (door praktijkexperimenten met kortingen op de huurdanwel koopprijs); • een verdere ontwikkeling van het particulier opdrachtgeverschap en tussenvormen als medeopdrachtgeverschap. Dit moeten reguliere opties worden naast de bouw door professionele ontwikkelaars. Tweede doelstelling van ‘Wat beweegt de woningmarkt?’ is het vergroten van de mogelijkheden om door te stromen van het ondernaar het middensegment, zodat aan de onderkant van de markt meer woningen beschikbaar komen voor starters. Hiervoor gaan we op zoek naar nieuwe woonlocaties en woonconcepten die ruimtelijke knelpunten helpen verminderen. Voorbeelden als wonen op het water of in overstromingsgebieden, wonen in perifere krimpregio’s en wonen in seniorencommunities vormen nu nog niches op de woningmarkt, maar ze vertegenwoordigen op termijn onaangeboorde reserves. In de overspannen stedelijke woningmarkt bieden ze geen soelaas. Daar is al op korte termijn een expansievat nodig om de druk te verminderen, met name voor starters. Hier onderzoeken we een andere optie waarvan de potenties nog onvoldoende zijn ontwikkeld: het wonen in leegstaande kantoorgebouwen.

20


RESULTATEN IN 2006 • De voorstudies voor een experiment met de invoering van markthuren in combinatie met inkomensafhankelijke huurkortingen (woonwaardebonnen) hebben geresulteerd in een experimentvoorstel van zes corporaties. Dit voorstel heeft in principe groen licht gekregen van de minister van VROM en start in 2007. • Om aan organisaties en wellicht ook bewoners meer inzicht te verschaffen in de mogelijkheden, heeft de SEV de atlas of catwalk ‘Overbruggingsmodellen, de stap van huur naar koop’ uitgebracht. In het tussengebied tussen huren en kopen is het concept sociale koop, met forse kortingen voor lage inkomens, rijp voor een experiment. De SEV laat wetenschappelijk onderzoeken welke emancipatoire effecten uitgaan van het kopen van een huurwoning. • De voorstudies rond het thema ‘Smeerolie voor het ontwikkelproces’ hebben niet tot wezenlijk vernieuwende experimenten geleid. Dit thema wordt dan ook beëindigd. • In het thema ‘Ruimte om te wonen’ heeft een verkenning van het wonen op het water goed uitgepakt. Alles wijst erop dat de SEV in 2007 een belangrijke stimulerende rol kan spelen in het wegnemen van de belemmeringen in de regelgeving en marktacceptatie. • Het project rond vitale senioren is conceptueel toegespitst op seniorencommunities als een knusser en meer geïntegreerd alternatief van het Amerikaanse concept Seniorenstad. In 2006 zijn de SEV en het ministerie van VROM gestart met een kwalitatief onderzoek op dit gebied. Hierin wordt gemeten hoe senioren reageren op diverse vormen van communities. De resultaten worden in 2007 voorgelegd aan projectontwikkelaars. • In het project ‘Wonen in kantoren’ is het Transformatieplatform Kantoren opgericht. Dit wil een versnelling aanbrengen in de omzetting van leegstaande kantoorgebouwen in woonruimte of woonwerkruimte. Hierin past ook de ontwikkeling van het innovatieve solid-concept van wooncorporatie Het Oosten. • De SEV heeft in 2006 een advies uitgebracht aan de minister over particulier opdrachtgeverschap, dat positief is ontvangen. Als vervolg willen wij met drie voorbeeldregio’s een aanjaagcampagne voorbereiden die moet leiden tot een zichtbare volumevergroting van de particuliere bouw.

RODE DRAAD IN 2007: DE EERSTE BRUGGEN SLAAN In 2007 gaan we de kloof tussen huren en kopen van beide kanten uit slechten. De huursector wordt verrijkt met de woonwaardebon en de koopsector met Sociale Koop. Huren komt los van de krampachtige greep van de huurprijsregelgeving en kopen wordt betaalbaar voor de minima. Voor Wonen op het water gaan we een grootschaliger praktijk voorbereiden door met uniforme regelgeving de koudwatervrees weg te nemen. We gaan verkennen of senioren te verleiden zijn met concepten als seniorenstad, dorp, of boerderij. En het collectief particulier opdrachtgeverschap, voldoende op projectniveau getest, schalen we op door in de regio’s structurele ondersteunende voorzieningen te treffen en te verbreden naar een continuüm: van consumentgericht bouwen via mede-opdrachtgeverschap naar particulier opdrachtgeverschap. Maar de kloof moet uiteindelijk echt gedicht. Daarom komen we los van de waan van de dag. Hoe kan de vraagondersteuning in 2020 eruit zien? Kunnen we nieuwe kleinschalige en grootschalige collectieve woonconcepten bedenken waarmee we de kritische senior verleiden zijn gewilde huis te verlaten? En wat doen we met de regio’s waar voor 2020 een stevige krimp wordt verwacht?


21

THEMA’S

Nieuwe projecten

1 - Nieuw woonlastenbeleid

Debat toekomstig stelsel

We stellen de bewoner en zijn woningbehoefte centraal. De financiële ondersteuning om deze behoefte te kunnen realiseren, is volgend. De woonwaardebon moet de keuzevrijheid van de huurder optimaliseren. Het uiteindelijke doel is te komen tot een eigendomsneutrale en subjectgerichte methode van vraagondersteuning: burgers krijgen een financiële bijdrage die ze kunnen inzetten voor een huur- óf een koopwoning. Ze kunnen daardoor op de woningmarkt hun eigen keuzes maken. In de koopsector gaan we op zoek naar methodes om bestaande (zoals Koopgarant en Slimmer Kopen) en nieuwe instrumenten (zoals Sociale Koop) uit te breiden en te koppelen aan de persoon in plaats van de woning. We volgen in 2007 verder de groep corporaties die hun woningen ‘Te woon’ willen aanbieden. Zij proberen door de toepassing van bovengenoemde koopvormen het gat tussen de sociale huursector en koopsector te verkleinen. Door middel van een evaluatieonderzoek willen wij samen met de TU Delft in kaart brengen hoe het de ‘sociale kopers’ de afgelopen jaren is vergaan. Onder het motto ‘wat beweegt de corporatie’ dagen we corporaties uit te vertrekken waar ze geen meerwaarde hebben en zich te vestigen waar ze wel toegevoegde waarde bieden.

In 2007 organiseert de SEV een debat in vijf rondes met een select gezelschap wetenschappers en praktijkdeskundigen over een eenvoudig, rechtvaardig en eigendomsneutraal woonlastenbeleid voor de toekomst. Doel is een perspectief te formuleren voor de lopende experimenten. Ook willen we over de actuele politieke taboes heen een blik werpen in de toekomst. Elke debatronde wordt gevoerd aan de hand van een verkennende studie. Na de zomer presenteren wij de uitkomsten op een nieuw woonlastencongres. Monitor Middensegment Het gat in het middensegment van de woningmarkt, tussen sociale huur en dure koop, kan nog preciezer worden geanalyseerd, maar wat ondernemen marktpartijen en overheden nu al om dit gat te vullen? Overal in het land worden projecten ontwikkeld met een fabelachtig doorstroomrendement, zonder per se innovatief te zijn. De SEV stelt een bundel samen met voorbeeldprojecten die zich onderscheiden doordat ze maximale beweging onderaan de woningmarkt veroorzaken, en daardoor indirect bijdragen aan het opheffen van de schaarste voor starters. Deze voor-

Lopende projecten

beelden worden gedocumenteerd en gepubliceerd.

Woonwaardebonnen

Sociale huurmakelaar

Tien wooncorporaties ontwikkelen een systeem van vouchers

Een van de prioriteiten van het Burgerforum van het

(een inkomensafhankelijke korting op de huur). Deze moeten

ministerie van VROM is dat minder zelfredzame burgers meer

voor de brede doelgroep van de corporatie de woonlasten

individuele hulp krijgen bij het zoeken naar en vinden van

terugbrengen. De nu nog woninggebonden huurkortingen

de juiste woning. De huidige aanbodmodellen hebben veel

worden daartoe omgezet in persoonsgebonden kortingen,

voordelen, maar bevorderen ook het recht van de snelste.

inzetbaar voor een huur- of koopwoning. In 2007 beginnen

De SEV gaat na of er al voorbeelden zijn (van gemeenten)

de eerste praktijkexperimenten.

waar woningzoekenden hulp op maat kunnen krijgen. Afhankelijk van het resultaat zullen wij de goede voorbeel-

Sociale koop

den uitdragen naar andere plaatsen en/of nieuwe projecten

Huren of kopen? Deze keuze is momenteel alleen voor-

stimuleren.

behouden aan mensen met hogere inkomens. Bij een minder hoog inkomen ben je al snel aangewezen op een huurwoning. Vier corporaties (Dudok Wonen, Sité,Volkshuisvesting en Com.wonen) willen ook mensen met een laag of middeninkomen de mogelijkheid bieden een huis te kopen. Speciaal voor de laagste inkomensgroep hebben zij het product Sociale Koop ontwikkeld. Hierbij krijgt de koper een korting van maximaal 65% op de koopprijs. Deze moet hij, geïndexeerd met de algemene waardeontwikkeling, bij doorverkoop weer terugbetalen aan de corporatie. Centrale gedachte is dat het eigen woningbezit een grote bijdrage levert aan de zelfredzaamheid van mensen.

22


2 - Ruimte om te wonen De woningproductie lijkt zich na een periode van stagnatie weer langzaam te herstellen. Nog steeds echter sluit zij in kwalitatief opzicht onvoldoende aan op de actuele vraag van woningzoekenden. Zonder aantrekkelijk aanbod blijven zij zitten waar ze zitten, en komt de woningmarkt onvoldoende in beweging. Dit geldt met name voor het middensegment en de steeds groter wordende groep ouderen. Zij hebben zeer specifieke woonwensen, maar worden op de markt onvoldoende bediend.

Lopende projecten Wonen op het water Het tekort aan woningbouwlocaties in Nederland neemt toe, vooral in het dichtbevolkte westen en midden van het land. Juist in deze deltagebieden neemt ook de behoefte aan ruimte voor waterberging toe. Nederland rivierenland zal als antwoord op zeldzaam hoge waterstanden overstromingsgebieden moeten aanwijzen. Met dubbel ruimtegebruik, voor wonen én waterberging, kunnen twee vliegen in één

Het middensegment op de woningmarkt is niet alleen gediend met nieuwe creatieve vormen van eigendom en financiering of meer gestroomlijnde processen. Er is ook behoefte aan nieuwe woonconcepten. Het aanbod heeft immers nog steeds veel weg van een eenheidsworst, die bovendien niet altijd wordt geserveerd op de plekken waar de mensen graag willen eten.

klap worden geslagen: de ruimtelijke problemen worden (deels) opgelost en er ontstaan aantrekkelijke woonmilieus. Drijvende woningen, paalwoningen, amfibische woningen: enkele projectontwikkelaars lopen zich al jaren warm voor het wonen op het water. Gemeenten, financiers en verzekeraars staan echter, door het ontbreken van een algemeen erkende en vertrouwenwekkende regelgeving, nog niet te trappelen. Uit onderzoek blijkt dat ook veel bewoners nog weinig voelen voor wonen op het water. Alvorens Nederland waterland gidsland wordt, moet er dus nog veel koudwatervrees worden overwonnen. De SEV heeft intussen inspirerende voorbeelden gevonden in het buitenland: ‘marina’s’ (drijvende woonwijken aan de Amerikaanse westkust) en een ‘amfibische woonwijk’ bij Hamburg in het overstromingsgebied van de Elbe. Wij gaan in 2007, desnoods met overname van buitenlandse regelgeving en met inschakeling van de nodige expertise, proberen een breed gedragen veiligheidskader te scheppen waardoor gemeenten, verzekeraars, financiers en ‘last but not least’ ook de consument zelf het waterwonen als een gelijkwaardig alternatief gaan zien. Pas dan immers kan de heersende koudwatervrees plaats maken voor enthousiasme voor een nieuwe en betaalbare woonkwaliteit. Drie tot vijf pilotprojecten moeten vanaf 2007 laten zien dat het kan, eerst op de schaal van buurten, daarna op die van complete woonwijken.


23

Samen ouder worden

Wonen in kantoren

In de derde levensfase (zestig tot tachtig jaar) verhuizen

Tijdens de laatste economische recessie (2001-2005) zijn

mensen nog maar heel weinig. De kinderen zijn het huis uit,

veel kantoren leeg komen te staan. Volgens deskundigen zal

de pensionering gaat in, men blijft zitten waar men zit. Als

ook in een aantrekkende economie het oudste en slechtste

men naar volle tevredenheid woont, is daar niets mis mee.

deel van het kantorenpark nooit meer als kantoor verhuurd

Steeds meer vitale senioren beginnen zich echter af te vragen

kunnen worden. Drukken we dit uit in vierkante meters, dan

hoe dat straks verder moet als men op zichzelf is aangewezen

is er in dit land in leegstaande kantoren ruimte voor zeker

en niet afhankelijk wil worden van professionele woonzorg-

dertigduizend woningen.

voorzieningen. Het is daarbij niet in de eerste plaats de zorg

De vraag is nu of deze grote potenties – kantoorgebouwen

die de mensen bezig houdt, maar het welzijn. Men zoekt niet

omzetten in woon- of woonwerkgebouwen – kunnen

meer of minder dan een nieuwe zingeving aan en invulling

worden waargemaakt. Om dit te onderzoeken, participeert

van het dagelijks leven. Sommigen vinden dit door een groot

de SEV ook in 2007 samen met Kristal, Stadswonen, de

deel van het jaar in een recreatiepark te verblijven. Anderen

TU Delft, Aedes en de provincie Zuid-Holland in het

willen ‘learning communities’ oprichten. Weer anderen willen

Transformatieplatform Kantoren. Dit platform draagt kennis

buiten dan wel in de stad gaan wonen, samen met een klein

over en vervult een aanjaagfunctie. Dit gebeurt door het

aantal oude bekenden. Gemeenschappelijk aan al deze opties

uitzenden van een consulententeam dat per kantoorgebouw

is dat de verhuizing naar een technisch gezien levensloopbe-

een eerste beoordeling maakt van de haalbaarheid van de

stendige woning wordt gecombineerd met het creëren van

omzetting in woon(werk)gebouwen.

een levensloopbestendige omgeving.

De SEV wil in het bijzonder drie voorbeelden van specifieke,

De grote bouwpartijen pakken dit soort maatwerk nog

innovatieve transformaties steunen en volgen, omdat deze

niet echt op. Hier en daar ontstaan nu wel enkele bouw-

nieuwe opties vertegenwoordigen. Wij denken aan:

initiatieven in medeopdrachtgeverschap. Verder zijn er

1. transformatie in een monofunctioneel kantorengebied

op beperkte schaal particuliere initiatieven van ouderen die met vrienden of bekenden samen een groot huis kopen of

buiten woonwijken; 2. transformatie van een kantoorgebouw in flexibele

laten bouwen: ’Villa 55+’. Ook nemen senioren het initiatief

woonwerkruimtes voor startende ondernemers (bijvoor-

tot de gezamenlijke ontwikkeling van groepjes levensloop-

beeld volgens het ‘solid’-concept van Het Oosten, waarbij

bestendige patiobungalows. De SEV gaat al deze spontane

vierkante meters worden geveild via internet);

initiatieven in het voorjaar van 2007 presenteren op een gezamenlijk congres met de Neprom. Aan de orde komen dan ook de uitkomsten van het eerdergenoemde kwalitatief onderzoek naar de ideeën van senioren over ‘seniorencommunities’. Als vervolg hierop willen wij een palet van vijf tot tien verschillende projecten met een collectief element opzetten, met professionele ontwikkelaars en/of senioren zelf als initiatiefnemer en opdrachtgever.

3. een pilot in de Haagse regio, gericht op een reeks kantoorgebouwen van het rijk.

24


Nieuwe Projecten Wonen in krimpregio’s In sommige perifere gebieden van Nederland is voor de komende decennia een forse bevolkingsafname voorspeld, samen met een verdergaande vergrijzing en verschraling van voorzieningen. ‘Planning for decline’ is nu al aan de orde in bijvoorbeeld Zuid-Limburg en Oost-Groningen. De SEV wil vanuit de invalshoek wonen een bijdrage leveren aan plannen om de woningvoorraad op termijn uit te dunnen en tegelijk aantrekkelijker te maken. Deze regio’s kunnen wellicht een aantrekkelijk vestigingsgebied worden voor mobiele thuiswerkers en voor ‘communities’ van vitale senioren in het middensegment. In 2007 bereiden wij ontwikkelingsvisies en concrete proefprojecten voor.

3 - Bewoners aan zet! Om verschillende redenen loont het om bewoners als gelijkwaardige partij te betrekken bij de ontwikkeling en bouw van woningen. Het kan meer tempo opleveren en zorgt zeker voor een betere prijs-kwaliteitverhouding. Eigen bouw kan daarmee een aantrekkelijk en gevarieerd antwoord bieden voor starters, mensen met middeninkomens en ouderen. Toch komt deze manier van bouwen nog nauwelijks van de grond in Nederland. Projecten in eigen bouw hebben een zeer incidenteel karakter. Veel gemeenten vinden het nog niet nodig hun organisatie hierop af te stemmen. Dat de eigen bouw zo’n marginaal karakter heeft, komt ook door de huidige grond- en bouwmarkt. Deze is voor bewoners niet toegankelijk en weinig transparant. Veel potentiële belangstellenden haken dan ook voortijdig af. Volgens de SEV kunnen het collectief particulier opdrachtgeverschap en het medeopdrachtgeverschap de kansen voor de eigen bouw vergroten. Het medeopdrachtgeverschap vult het gapende gat tussen alles helemaal zelf doen en een nieuwbouwwoning kopen met keuzeopties: bewoners werken samen met een geroutineerde ontwikkelaar en vullen samen het opdrachtgeverschap in. In 2005 zijn hiermee enkele experimenten gestart. De SEV maakt in 2007 de resultaten van de evaluatie bekend.


Lopende projecten Regionale pilots collectief particulier opdrachtgeverschap Met drie regionale pilots wil de SEV een schaalsprong forceren in het collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo). In deze gebieden zetten wij met steun van regionale overheden een campagne op, gericht op gemeenten en potentiële kopersgroepen. Doel is om het cpo structureel in te bedden in het plan- en ontwikkelproces met instrumenten als voorfinancieringsfondsen en projecbureaus die gemeenten het lastige werk uit handen nemen. Hoeveel woningen kunnen, onder optimale omstandigheden, in cpo worden ontwikkeld? De campagne, die bestaat uit kennisoverdracht en stimulerende acties, moet tevens duidelijk maken hoeveel gegadigden kiezen voor zuivere eigenbouw en hoeveel voor medeopdrachtgeverschap. Medeopdrachtgeverschap Woerden In Woerden ontwikkelt Nijhuis Bouw BV samen met een groep bewoners zestig kavels met behulp van een speciaal 7stappenplan. De bewoners zijn vanaf het begin van het proces bij de ontwikkeling betrokken. ‘Woerden’ is een van de zeven voorbeeldprojecten die de SEV in 2007 laat evalueren. Gemeenschappelijk aan de projecten is de verdeling van risico’s en zeggenschap tussen een professionele partij (projectontwikkelaar, woningcorporatie) en een groep kopers/ opdrachtgevers. Een vorm van ‘bouwen op bestelling’ dus, voor bewoners die vooraf bekend zijn. In de evaluatie wordt aan de hand van de eerder door de SEV ontwikkelde ‘zeggenschapsmeter’ ook vastgesteld hoever de bewonersinvloed in de tien projecten precies gaat. In Almere wordt een Staalkaart van mede-opdrachtgeverschap gerealiseerd voor de ontwikkeling van het Homeruskwartier. De gemeente daagt ontwikkelaars met een prijsvraag uit met vernieuwende planprocessen te komen, waarin de burger de teugels in handen krijgt.

25

26


Steven de Waal over het nieuw te ontwikkelen visitatiestelsel voor wooncorporaties. De SEV heeft de uitwerking van dit stelstel overgedragen aan een commissie van wijze mannen waar hij leiding aan geeft.

“

Waar we naar toe moeten, is een systeem dat vertrouwen geeft aan organisaties. Dat innovaties uitlokt, maar ook de beste beloont en de slechtste aanpakt. Kortom een systeem dat juist niet stuurt op het grijze midden. Bij corporaties en dus ook in de visitaties moet het vooral gaan om het beter definiëren van het maatschappelijk rendement en de maatschappelijke prestaties. Dat vraagt niet om financiële en bureaucratische instrumenten, maar om een maatschappelijke manier van denken.

Corporaties moeten leren geld te geven alsof het een tsunami-ramp betreft.

Deze hulpacties zijn inmiddels gebonden aan gedragscodes. Ook bij deze grote acties is het maatschappelijk rendement steeds beter gedefinieerd en controleerbaar voor de buitenwacht.

“


VERNIEUW(D) MAATSCHAPPELIJK ONDERNEMERSCHAP

27

“Toch is, zoals gezegd, de verzorgingsstaat meer dan een ‘project’ gericht op inkomensbescherming. Niet altijd even expliciet, en ook niet altijd ondubbelzinnig, is het project van de verzorgingsstaat er ook een van verheffing: het streven om mensen de mogelijkheden te bieden om op een zinvolle en verantwoorde wijze invulling aan hun leven te geven en hun talenten te kunnen ontplooien.” Citaat uit WRR-rapport

VERMAATSCHAPPELIJKING: VAN, VOOR EN MET DE SAMENLEVING Maatschappelijke vraagstukken staan weer prominent op de agenda van politiek, beleidsmakers en uitvoerders. Traditionele volkshuisvestingsthema’s als betaalbaarheid en beschikbaarheid zijn weer terug van weggeweest. ‘Oude’ emancipatoire noties als ‘wonen moet weer van mensen worden’ mogen weer...... of moeten opnieuw. Niet voor niets roept de Wetenschappelijk Raad voor het Regeringsbeleid verheffing en verbinding uit tot de belangrijkste opgaven in de vernieuwing van onze verzorgingsstaat. Woonorganisaties, waaronder corporaties, kunnen hieraan een belangrijke bijdrage leveren. In ‘hun’ wijken en woningen spelen zich immers de processen van ‘verzakking’ en ‘tweedeling’ af. Hier moet dus ook een deel van het tegenoffensief worden gevoerd. Als

corporaties vermaatschappelijken, maatschappelijke vraagstukken centraal stellen in hun missie én een duurzame verbinding met de samenleving aangaan, kunnen zij deze uitdaging krachtig tegemoet treden. Inmiddels zijn er tekenen dat het handelen van partijen, wooncorporaties niet in het minst, ‘vermaatschappelijkt’. Maar dit is nog lang niet overal en in alle opzichten het geval. Maatschappelijke opgaven blijven liggen of worden niet effectief opgepakt als corporaties er niet klaar voor zijn. Het SEV-programma ‘Vernieuw(d) Maatschappelijk Ondernemerschap’ (kortweg Vernieuw) zet juist hierop in. Wij vertrekken vanuit het credo: ‘Verbeter de wereld, begin bij de instituties’.

28


MAAR WAT IS MAATSCHAPPELIJK ONDERNEMERSCHAP? Wooncorporaties gaan op tal van punten meer van elkaar verschillen, maar maatschappelijk ondernemerschap lijkt een breed omarmd verbindend concept. Lijkt, want in de concrete praktijk wordt maatschappelijk ondernemerschap nog allerminst eenduidig toegepast. Bovendien staat het concept voortdurend onder druk van het zwart-wit denken in termen van markt versus overheid. Maatschappelijk ondernemerschap wordt daarbij beschouwd als een hybride concept, een mengeling van publiek en privaat, zonder ‘eigen’ identiteit. Met deze

“ Vergeten wordt dat wooncorporaties als maatschappelijke organisaties geen identiteit hoeven te lenen om er een te hebben. Zorgen voor mensen, op eigen initiatief, dicht bij de samenleving en zonder winstoogmerk: alsof dat al niet genoeg houvast geeft.” Wim van de Donk, voorzitter van de WRR en voorzitter van de jury van Het Glazen Huis in het juryrapport

vermeende tweeslachtigheid van het maatschappelijk ondernemerschap wordt geen recht gedaan aan de eigensoortigheid van de wooncorporatie en blijft een (h)erkenning als eigenstandige maatschappelijke onderneming uit. De SEV wil in haar experimenten de eigensoortigheid van de corporatie als maatschappelijke onderneming, als beste weg om maatschappelijke vraagstukken duurzaam aan te pakken, verkennen en vormgeven.

DOEL Met het programma Vernieuw wil de SEV door middel van experimenten invulling geven aan de vermaatschappelijking van wooncorporaties tot ‘echte’ maatschappelijk ondernemers. Deze vernieuwing van het maatschappelijk ondernemerschap moet en kan leiden tot een betere aanpak van maatschappelijke vraagstukken, tot hoger maatschappelijk rendement, want: • een maatschappelijk ondernemer vertrekt voortdurend vanuit maatschappelijke vraagstukken, belangen en mensen. Zijn organisatie en middelen zijn volgend. Dit vraagt om een andere (in)richting van wooncorporaties. Maar er kunnen zo ook nieuwe typen organisaties ontstaan, zoals verbindingen van wooncorporaties, welzijns- en/of onderwijsorganisaties of gebiedsorganisaties zoals De Wijkmaatschappij; • een maatschappelijk ondernemer streeft naar optimalisering van maatschappelijk rendement, voor enerzijds kwetsbare individuen en groepen en anderzijds het samenleven in wijken en buurten. Zijn prestaties en activiteiten als ‘leverend instituut’ worden afgeleid uit de beoogde maatschappelijke opbrengsten; • bij maatschappelijk ondernemerschap hoort een duurzame verbinding met de samenleving en de directe belanghebbenden en -houders. De belangrijkste daarvan zijn bewoners, gemeente en maatschappelijke organisaties. Versterking van de zeggenschap van en verantwoording naar de samenleving en belanghouders hoort bij het concept van de eigensoortige maatschappelijke onderneming; • het ondernemerschap van wooncorporaties moet zowel worden versterkt als geheroriënteerd op de maatschappij. Geef uit waar het maatschappelijk moet en verdien waar het kan, of liever, verbind maatschappelijk en economisch verdienen met elkaar. Wees creatief in werkwijzen en instrumenten. Investeer ‘sociaal’, in mensen, in hun sociale en economische activiteiten en in de vitaliteit van buurten. Stenen zijn lang niet altijd de beste oplossing!


29

RESULTATEN IN 2006 • In de zoektocht naar nieuwe identiteiten voor wooncorporaties zette de SEV in 2006 een aantal stappen. We brachten, naar aanleiding van een voorstudie in Enkhuizen, een advies uit over de woonwelzijnscorporatie. Ook voerden we een ‘quick scan wonen en welzijn’ uit. Deze toonde aan dat de relaties tussen de sectoren wonen en welzijn op meerdere plaatsen steeds inniger wordt. Verder evalueerden we een experiment met de voorzieningencorporatie en gaven we een boekje uit over ‘empowerment in de volkshuisvesting’, met de corporatie als emancipatiemachine. Het concept van de Wijkmaatschappij (WIJ) legden we neer in een pamflet. • De door de SEV ontwikkelde module Maatschappijrelatiemanagement (MRM) wordt inmiddels door tientallen corporaties toegepast, reden voor een evaluatie van ‘MRM in de praktijk’. • De SEV ontwierp de contouren van een nieuw, extern, onafhankelijk en gezaghebbend visitatiestelsel. De nieuwe visitatiemethodiek biedt de samenleving goed inzicht in het maatschappelijk presteren van corporaties en is daarmee primair een instrument van horizontale verantwoording. In pilotprojecten wordt deze methodiek getest en doorontwikkeld. • We riepen samen met PricewaterhouseCoopers (PwC) Het Glazen Huis in het leven, prijs voor transparante wooncorporaties. Deze wordt uitgereikt aan de corporatie met het beste jaarverslag. In 2006 deden 103 corporaties mee. De jaarverslagen zijn speciaal beoordeeld op het thema ‘effectieve belanghoudersparticipatie’. De prijsvraag wordt in 2007 herhaald. • Op het druk bezochte congres ‘Sturen op maatschappelijk rendement’ lanceerde de SEV met veel succes het offensief ‘het maatschappelijke harder’. Dit heeft geleid tot tientallen experimenten waarin op allerlei manieren het maatschappelijke rendement van het corporatiewerk ‘harder’ wordt gemaakt. • De verdere ontwikkeling van de Transparantiemethodiek heeft geleid tot een SEV-advies aan verschillende partijen in en rond de woonsector en een handreiking voor gebruik door corporaties en belanghouders.

RODE DRAAD IN 2007: VERMAATSCHAPPELIJKING In de komende jaren wil de SEV, samen met haar experimentpartners, op een aantal plaatsen in Nederland maatschappelijke ondernemingen hebben gerealiseerd, in ten minste de volgende twee verschijningsvormen: 1. de wooncorporatie als eigensoortige maatschappelijke onderneming, met alles erop en eraan; 2. de wijkmaatschappij als gebieds- en gemeenschapsgerichte maatschappelijke onderneming van bewoners en (maatschappelijke) organisaties die (sociaal) investeert in de wijk. Daarnaast willen we experimenteren met verbijzonderingen van wooncorporaties en sectoroverstijgende (netwerk)organisaties, zoals de voorzieningencorporatie, emancipatiemachine en woonwelzijnscorporatie. Zo brengen we organisatorische verbindingen aan in de ketens wonen-welzijn-zorg en wonen-leren-werken. Om de bovengenoemde doelen te halen, brengen we binnen de drie thema’s van het programma Vernieuw (zie hierna) projecten en instrumenten tot stand die de duurzame ontwikkeling van de maatschappelijke onderneming ondersteunen. Inmiddels bekende voorbeelden hiervan zijn het Maatschappijrelatiemanagement (MRM), visitatie en het rendement van de huismeester. We willen instrumenten zoals deze in toenemende mate ontwikkelen in projecten met andere organisaties dan wooncorporaties. Illustratief hiervoor is het nieuwe project ‘Van woonvisie tot bod’, waarbij gemeenten onze eerste experimentpartner zijn. We denken verder aan de ontwikkeling van een keurmerk van de ‘(eigensoortige) maatschappelijke onderneming’. De vermaatschappelijking van wooncorporaties vormt dus de hoofdstroom van onze activiteiten in de komende jaren. Daarnaast blijven we echter geïnteresseerd in corporaties die het net even anders willen doen, die bijvoorbeeld een ‘gewone’ ondernemer willen worden. Net zo goed houden we belangstelling voor andere typen organisaties die willen vermaatschappelijken, van welzijnsorganisaties tot en met projectontwikkelaars en beleggers.

30


THEMA’S

Lopende projecten

1 - Positionering: wie is de corporatie

Nieuwe identiteiten van wooncorporaties

De SEV zet vooral in op wooncorporaties die deze vraag beantwoorden met: ‘een maatschappelijke onderneming!’. Wooncorporaties die van een smalle vastgoedoriëntatie naar een brede gebieds- en mensoriëntatie willen bewegen, met het te behalen maatschappelijk rendement als primaire drijfveer, kunnen op onze bijzondere belangstelling en experimenteerzin rekenen. Daarnaast wil de SEV het ontstaan van nieuwe organisatieverbanden stimuleren, die zich (in)richten op het effectief aanpakken van maatschappelijke vraagstukken.

De SEV gaat in 2007 verder met de zoektocht naar nieuwe identiteiten van wooncorporaties. We verwachten experimenten te kunnen gaan doen met de woonwelzijnscorporatie, in Enkhuizen en andere plaatsen. Daarnaast willen we met een ontwikkelingsnotitie een nieuwe impuls geven aan de voorzieningencorporatie. Ondanks dat maatschappelijk vastgoed een stevige activiteit is van wooncorporaties, komt deze corporatievorm maar moeilijk van de grond. Verder gaan we meer inhoud geven aan de wooncorporatie als

De maatschappelijke onderneming vormt een kansrijk rolmodel voor wooncorporaties, mits ze voldoende wordt (h)erkend en vormgegeven als eigen soort. Enerzijds is daarbij sprake van een verbreding van het werkdomein (wonen in brede zin, met naast fysiek ook veel aandacht voor sociaal), anderzijds wordt dit van overheidswege ook expliciet beperkt (corporaties mogen bijvoorbeeld niet zelf welzijn leveren). De SEV wil in haar experimenten de ‘eigensoortigheid’ van wooncorporaties aanscherpen en verdiepen. Daarbij willen we onder meer verkennen of de toegenomen speelruimte vergaande verbindingen mogelijk maakt tussen wooncorporaties en welzijns- en/of onderwijsinstellingen.

emancipatiemachine, die werkt aan de ook door de WRR zo noodzakelijk geachte verheffing. Wooncorporaties zoeken steeds vaker de verbinding met scholen en vice versa in nieuwe allianties. In 2007 wijden we hier een congres aan, waarna experimenten moeten volgen van emanciperende wooncorporaties of verheffende allianties van corporaties en scholen. Maatschappijrelatiemanagement (MRM) De module MRM voorziet in de behoefte van wooncorporaties aan zowel bewuste positionering als een belanghouders-

Een belangrijke dimensie van het maatschappelijk ondernemerschap van wooncorporaties is de gebiedsoriëntatie en –organisatie. Het gebied is de schaal waarop de integraliteit, betrokkenheid en beheersbaarheid samen komen, en waar de belofte van vertrouwen in de buurt tot uiting komt. Binnen Vernieuw gaan we daarom experimenteren met de WIJ en andere sectoroverstijgende gebiedsallianties.

dialoog. Begin 2007 is ook de bedrijfsvoeringsmodule van MRM gereed. We gaan het instrument verder evalueren en zonodig verbeteren. Nieuwe Projecten Wijkmaatschappij (WIJ)

SEV positioneringsmatrix

In 2007 wil de SEV met een aantal geïnteresseerde partijen een Nederlandse versie ontwikkelen van de Engelse Housing Action Trust (HAT). Deze wijkmaatschappij is te zien als een

Financieel-economisch rendement

uitgebreide versie van de Wijkontwikkelingsmaatschappij.

vastgoedonderneming

Het is een vergaande samenwerkingsvorm die niet alleen fysieke, maar ook sociale en economische problemen

Smal: vastgoed

klantencorporatie wijkregisseur

voorzieningencorporatie Maatschappelijk rendement

Breed: mensen

emancipatiemachine

en kansen aanpakt. Zie hiervoor ook pagina 14.


2 - Zeggenschap en verantwoording: van wie is de corporatie?

Lopende projecten

‘Meer van de samenleving!’, is het antwoord dat past in de vermaatschappelijking van wooncorporaties. De SEV richt zich daarom op wooncorporaties en andere organisatorische verbanden die de verbinding met, de zeggenschap van en de verantwoording aan de samenleving en ‘haar’ belanghouders willen versterken. Andere doelgroep is de belanghouders die wooncorporaties tot een dergelijke opstelling kunnen stimuleren.

Visitatie

Dit tweede thema van het programma Vernieuw wordt voor de SEV een hoofdthema in 2007. De positie van belanghouders en de voortdurende politieke en maatschappelijke druk op corporaties om hun vermogen in te zetten, vragen om een scherpere en meer verplichtende invulling van zeggenschap en verantwoording. Ook hierin moet de eigensoortigheid van de corporatie als maatschappelijke onderneming zichtbaar worden in eigensoortige arrangementen en instrumenten in de sfeer van transparantie, zeggenschap en verantwoording.

31

In 2007 leveren we een nieuw visitatiestelsel op aan Het WoonNetwerk van maatschappelijk ondernemende wooncorporaties en in het verlengde daarvan aan de sector. Het project bevindt zich nu in de test- en ontwikkelfase met twee pilotrondes en evaluaties. Hieraan doen twaalf wooncorporaties en vijf geselecteerde visitatiebureaus mee. Corporate board Corporaties op verschillende plaatsen in het land zijn geïnteresseerd in het vernieuwend besturingsmodel van de ‘corporate board’: een bestuursvorm met bestuur, toezicht en belanghouders in één. De SEV heeft goede hoop dit principe in 2007 experimenteel te kunnen toepassen. Nieuwe Projecten Zeggenschap van belanghouders De SEV zet in 2007 in op de verkenning en vormgeving van modellen met vergaande zeggenschap van en verantwoording aan belanghouders. Op het congres ‘Van wie is de corporatie?’, op 19 april 2007, presenteren wij instrumenten en methoden die nu in ontwikkeling zijn. We werken in 2007 daarnaast aan een instrument dat wooncorporaties in staat stelt belanghouders te identificeren en differentiëren, en dat belanghouders in staat stelt zichzelf te identificeren. In een voorstudie verkennen we onder de titel ‘de maatschappelijke NV’ modellen die mikken op zeggenschap van belanghouders als aandeelhouders. Mogelijk mondt dit al in 2007 uit in een aantal concrete experimenten.

32


3 - Sturing: wat stuurt de corporatie? De behoefte aan (h)erkenning van maatschappelijke opbrengsten en het maatschappelijk rendement is groot. Ons offensief ‘het maatschappelijke harder’ gaat daarom de komende jaren onverminderd door. Hiermee wil de SEV een bijdrage leveren aan het sturen op maatschappelijk rendement door wooncorporaties en -allianties. Daarvoor moeten maatschappelijke opbrengsten gekend (meet- en weetbaar), herkend (zichtbaar en communiceerbaar) en erkend (meegenomen in investeringen en verantwoording) worden. In dit derde thema van het programma Vernieuw wil de SEV dus verbindingen aanbrengen tussen ogenschijnlijk strijdige zaken als maatschappelijk en economisch rendement, fysiek en sociaal investeren en methoden van ‘tellen’ en ‘vertellen’.

Nieuwe Projecten Van woonvisie naar bod Met dit project wil de SEV, samen met gemeenten en ‘hun’ corporaties, het concept van ‘maatschappelijk aanbesteden’ in de praktijk uitproberen. Dit concept levert kansen op voor nieuwe verhoudingen tussen gemeenten en wooncorporaties, voor sturen op maatschappelijk rendement en voor nieuwe alliantie- en participatievormen. Duurzame gebiedsexploitatie In 2007 levert de SEV een bijdrage aan de experimentele toepassing en uitwerking van het concept duurzame gebiedsexploitatie. We bevorderen daarmee de totstand-

Lopende projecten

koming van nieuwe mechanismen en allianties die maatschappelijke opbrengsten meewegen in hun gezamenlijke

Het maatschappelijke harder In 2007 verwachten we resultaten van de vele experimenten in het offensief ‘het maatschappelijke harder’. Het gaat dan om onder meer nieuwe methodes om maatschappelijk rendement te ‘meten en weten’, zoals social return on investment (SROI), slimme indicatoren en storytelling. Ook presenteren we begin 2007 de uitkomsten van het project ‘het maatschappelijke harder, ook in vastgoedsturing’, met instrumenten om maatschappelijke afwegingen en zeggenschap van belanghouders in vastgoedsturing te verankeren. Verder volgen in 2007 en de jaren daarna de resultaten van de tender-experimenten, zoals ‘waardevolle interventies in wijken’, ‘huurdersempowerment in de Korrewegwijk’ en ‘social audit Spaarndammerbuurt’. Het rendement van de huismeester Dit cluster-experiment met dertien wooncorporaties gaat in 2007 een aantal ‘werkende’ methoden opleveren en, en passant, misschien zelfs het bewijs van het rendement van de huismeester. Gereedschapskist voor de maatschappelijke ondernemer In 2006 heeft de SEV een extra impuls gegeven aan het ontstaan en verbinden van instrumenten die maatschappelijk ondernemerschap en financieel-maatschappelijke sturing stimuleren. Zo ontstaat een gereedschapskist voor de maatschappelijke onderneming. In de komende jaren geven we hieraan een vervolg met de ontwikkeling van nieuwe instrumenten en het toegankelijk maken van de gereedschapskist op het MO-plein van Aedes.

gebiedsgerichte investeringen en opbrengsten.

Uitgave

Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] www.sev.nl Eindredactie John Cüsters, Maastricht Ingrid Pieters, SEV Vormgeving Absoluut Design, Bergen op Zoom Druk Roels Printing BV, Antwerpen januari 2007

Meerjarenprogramma 2007 t/m 2010

m 2010

Recommend Documents