LEMBAR PENGESAHAN ARTIKEL
EFEKTIFITAS PASAL 37 AYAT 1 PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN PERALIHAN DAN PEMBEBANAN HAK ATASTANAH DI BADAN PERTANAHAN NASIONAL KABUPATEN GORONTALO
Oleh:
ALINDA RAZAK NIM. 271 408 015
Telah diperiksa dan disetujui oleh:
Pembimbing I
Pembimbing II
NIRWAN JUNUS, SH, MH NIP. 196906022000032001
DOLOT A. BAKUNG, SH, MH NIP. 198508272009121005
i
EFEKTIFITAS PASAL 37 AYAT 1 PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN PERALIHAN DAN PEMBEBANAN HAK ATASTANAH DI BADAN PERTANAHAN NASIONAL KABUPATEN GORONTALO Alinda Razak Pembimbing 1: Nirwan Junus Pembimbing II: Dolot A. Bakung
ABSTRAK Penulisan skripsi ini meneliti tentang efektifitas Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran peralihan dan pembebanan hak atas tanah di BPN Kabupaten Gorontalo Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis bagaimana efektifitas Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran peralihan dan pembebanan hak atas tanah di BPN Kabupaten Gorontalo dan upaya yang dilakukan pihak BPN Kabupaten Gorontalo. Penelitian ini menggunakan penelitian yuridis empiris dengan melihat kenyataan secara langsung yang terjadi dalam masyarakat tentang pendaftaran peralihan dan pembebanan hak atas tanah di BPN Kabupaten Gorontalo. Sumber data dalam penelitian ini menggunakan data primer dan data sekunder. Teknik pengumpulan data yang digunakan yaitu dengan cara wawancara secara langsung dengan pihak BPN Kabupaten Gorontalo. Teknik analisis yang digunakan adalah analisis secara kualitatif untuk memperoleh gambaran tentang pokok permasalahan dengan mempergunakan metode berfikir deduktif. Hasil pembahasan dalam penelitian ini adalah Efektifitas Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 sudah efektif di laksanakan di Kantor BPN Kabupaten Gorontalo, sebab setiap kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwewenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dengan demikian bahwa setiap pengalihan hak milik atas tanah, yang dilakukan baik dalam bentuk jual beli, tukar menukar atau hibah harus dibuat di hadapan PPAT. Selain itu, upaya yang dilakukan oleh BPN Kabupaten Gorontalo untuk menjalankan amanat Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997: a) memberikan sosialisasi kepada masyarakat mengenai pentingnya pendaftaran tanah khususnya pendaftaran peralihan hak atas tanah, b) menjalin kerja sama yang baik dengan pihak terkait dalam hal ini dengan Lurah, Notaris / PPAT, Camat / PPATS, dll (Kantor Pajak, BPKAD), serta meningkatkan SDM (pegawai kantor pertanahan Kabupaten Gorontalo) dalam melayani masyarakat terkait pelayanan pendaftaran peralihan hak atas tanah.
Kata Kunci : Efektifitas, Pendaftaran, Peralihan, Pembebanan, Hak Atas Tanah
ii
A. Latar Belakang Arti penting tanah bagi manusia sebagai individu maupun negara sebagai organisasi masyarakat yang tertinggi, secara konstitusi diatur dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang menyatakan bahwa: “ Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat “. Sebagai tindak lanjut dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang berkaitan dengan bumi atau tanah, maka dikeluarkanlah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang selanjutnya lebih dikenal dengan sebutan UUPA. Dalam
hukum
agrarian
dikenal
macam-macam
hak
atas
tanah
sebagaimana tercantum dalam Undang-Undang Pokok Hukum Agraria Pasal 16 yaitu : 1) Hak Milik, 2) Hak Guna Usaha (HGU), 3) Hak Guna Bagunan (HGB), 4) Hak Pakai (HP), 5) Hak Sewa, 6) Hak Membuka Hutan, 7) Hak Memungut Hasil Hutan, 8) Hak Lain-Lain.1 Hak atas tanah merupakan hal yang melekat yang tidak dapat dihilangkan begitu saja. Hak atas tanah, salah satunya diperoleh setelah melakukan suatu transaksi, misalnya jual beli. Meskipun telah dilakukan transaksi jual beli, tidak secara otomatis hak atas tanah beralih kepada pembeli, karena terlebih dahulu harus melalui tahapan-tahapan tertentu agar kepemilikan tanah dapat beralih dari pihak yang satu ke pihak yang lainnya. Tanah yang sudah didaftarkan harus memiliki bukti-bukti autentik yang tentunya dalam bentuk tertulis. Bukti autentik tersebut dibuat dalam bentuk sertifikat atas tanah. Dengan diterbitkannya sertifikat tanah, secara yuridis, negara mengakui kepemilikan atas suatu tanah terhadap mereka yang namanya terdaftar dalam sertifikat tanah tersebut. Dengan demikian, pihak lain tidak dapat mengganggu gugat kepemilikan atas tanah tersebut.2 Ketentuan Pasal 12 Ayat (1) huruf b menyebutkan bahwa kegiatan pendaftaran
tanah
untuk
pertama
kali
1
meliputi
pembuktian
hak
Urip Santosa, 2007, Hukum Agraria & Hak-Hak Atas Tanah, Jakarta, Kencana, Hal. 75. Jimmy Joses Senbiring, 2010, Panduan Mengurus Sertifikat Tanah, Jakarta, Transmedia, Hal. 21-22. 2
1
dan
pembukuannya. Ketentuan tersebut mensyaratkan bahwa pendaftaran tanah haruslah berdasarkan alas hak yang jelas seperti akta jual beli, hibah dll. Pengalihan hak atas tanah dari data awal yang diperoleh masih menggunakan surat keterangan yang di keluarkan oleh pejabat pemerintah desa tentang kepemilikan tanah tersebut. Dari data yang diperoleh dari Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Gorontalo untuk tahun 2012 terdapat kegiatan peralihan jual beli sebanyak 567, peralihan hibah sebanyak 41, peralihan waris sebanyak 140, peralihan pembagian hak bersama sebanyak 17. Untuk tahun 2013 peralihan jual beli sebanyak 764, peralihan hibah sebanyak 38, peralihan waris sebanyak 187, peralihan pembagian hak bersama sebanyak 43. Untuk tahun 2014 peralihan jual beli sebanyak 864, peralihan hibah sebanyak 38, peralihan waris sebanyak 187, peralihan pembagian hak bersama sebanyak 43. Berdasarkan uraian tersebut diatas, peneliti dapa merumuskan rumusan masalah yakni (1) bagaimana efektifitas Pasal 37 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah di Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Gorontalo dan (2) Upaya apa yang dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Gorontalo untuk menjalankan amanat Pasal 37 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah di Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Gorontalo. B. Metode Penulisan Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode pendekantan yuridis empiris, Sumber data yang digunakan adalah sumber data primer dan data sekunder. Sarana yang digunakan untuk mengumpulkan data sekunder adalah studi terutama lebih khusus lagi tentang efektivitas Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah di Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Gorontalo. Sehubungan dengan hal tersebut diatas, untuk mengumpulkan data yang dibutuhkan dari lapangan dilakukan
dengan
menggunakan
wawancara
yaitu
suatu
cara
untuk
mengumpulkan data dengan menggunakan alat yang berupa pedoman wawancara yang ditujukan kepada narasumber. Penelitian ini akan dilakukan di Badan
2
Pertanahan Nasional Kabupaten Gorontalo. Dalam Penelitian ini menggunakan teknik “purposive sampling” yakni Kepala Badan Pertanahan Kab. Gorontalo, Kasubsi Peraliham Hak dan PPAT dan Kepala Seleksi Sengketa Konflik dan Perkara. Data sekunder diperoleh kemudian disusun secara sistematis dan substansinya di analisis secara kualitatif untuk memperoleh gambaran tentang pokok permasalahan
dengan mempergunakan metode berfikir deduktif.
Sedangkan data primer dikelompokkan berdasarkan variabel penelitian dan selanjutnya dianalisis secara kualitatif sehingga diperoleh gambaran yang jelas tentang pokok permasalahan. C. Hasil dan Pembahasan 1. Gambaran Umum Lokasi Penelitian Visi dari lokasi penelitian adalah “ Menjadi lembaga yang dipercaya dalam pelayanan pertanahan dan informasi pertanahan serta penyediaan data administrasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah untuk mewujudkan tanah bagi sebesar-besarnya kemakmuran masyarakat Kabupaten Gorontalo“. Misi lokasi penelitian adalah sebagai berikut: a) Meningkatkan menumbuhkan
kualitas
layanan
kepercayaan
pertanahan
masyarakat,
guna
pengampu
membangun dan
dan
pemangku
kepentingan lainnya terhadap BPN RI (trust building); b) Mengedepankan budaya kerja baru yang berorientasi kepada melayani masyarakat bukan meminta dilayani oleh masyarakat; c) Menjaga kehormatan serta menghindari perbuatan yang dapat menciderai diri pribadi, dan institusi BPN RI didalam pelaksanaan tugas sehari-hari menuju sapta tertib pertanahan”. Lokasi penelitian Terletak antara 0 30’ - 0 54’ LU dan 122 ⁰ ⁰ ⁰ 07’ - 123⁰ 44’ BT, terbagi menjadi 19 Kecamatan dan 205 desa, dengan ibukota Limboto Batas Administrasi Wilayah Utara Kabupaten Gorontalo Utara SELATAN Teluk
3
Tomini BARAT Kabupaten Boalemo TIMUR Kabupaten Bone Bolango, Kota Gorontalo. 2. Efektifitas Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah di Badan Pertanaham Nasional Kabupaten Gorontalo Tanah dalam pengertian yuridis adalah permukaan bumi, hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu dari permukaan bumi, yang terbatas, berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar. Dasar kepastian hukum dalam peraturanperaturan hukum tertulis sebagai pelaksanaan Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960, memungkinkan para pihak-pihak yang berkepentingan untuk dengan mudah mengetahui hukum yang berlaku dan wewenang serta kewajiban yang ada atas tanah yang dipunyai. Perolehan hak atas tanah tersebut menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 terjadi akibat peralihan hak dan pemindahan hak, sehingga mengakibatkan hak atas tanah tersebut beralih/pindah kepada orang lain yang mendapatkan tanah tersebut ditandai dengan bukti-bukti tertentu sesuai dengan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Peralihan hak atas tanah dapat dilakukan dengan cara jual beli, hibah, tukar menukar, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik. Ada 2 (dua) cara dalam mendapatkan ataupun memperoleh hak milik, yakni 1. Dengan pengalihan, yang meliputi beralih dan dialihkan. Dalam hal ini berarti ada pihak yang kehilangan yaitu pemilik semula dan pihak lain yang mendapatkan suatu hak milik. 2. Terjadinya hak milik sesuai dengan Undang–Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 pada Pasal 22, yaitu: a) Terjadinya hak milik menurut hukum adat yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Dalam hal ini berarti terjadinya hak milik tersebut, diawali dengan hak seorang warga untuk membuka hutan dalam lingkungan wilayah masyarakat hukum adat dengan persetujuan Kepala Desa. Dengan dibukanya tanah tersebut, belum berarti orang tersebut langsung memperoleh hak milik. Hak milik akan dapat tercipta jika orang tersebut memanfaatkan tanah yang telah dibukanya, menanami dan memelihara tanah
4
tersebut secara terus menerus dalam waktu yang sangat lama. Dari sinilah hak milik dapat tercipta, yang sekarang diakui sebagai hak milik menurut UUPA. Terjadinya hak milik dengan cara ini memerlukan waktu yang cukup lama dan tentunya memerlukan penegasan yang berupa pengakuan dari pemerintah. b) Terjadinya hak milik karena penetapan pemerintah, yaitu yang diberikan oleh pemerintah dengan suatu penetapan menurut cara dan syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah. Dalam hal ini berarti pemerintah memberikan hak milik yang baru sama sekali. Pemerintah juga dapat memberikan hak milik berdasarkan perubahan dari suatu hak yang sudah ada. Misalnya dengan peningkatan dari Hak Guna Usaha menjadi Hak Milik, Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik, Hak Pakai menjadi Hak Milik. Adapun yang menjadi syarat-syarat terjadinya peralihan hak tersebut adalah sebagai berikut: 1. Peralihan tersebut haruslah dilakukan oleh orang yang berhak untuk mengalihkan kebendaan tersebut. Tidak selamanya pemilik suatu kebendaan dapat diberikan hak untuk mengalihkan benda tersebut, hal ini dikarenakan suatu hal misalnya saja pemilik suatu kebendaan di dalam keadaan pailit (failiet). Disini ia merupakan pemilik suatu kebendaan tetapi dikarenakan keputusan pengadilan yang mengatakan ia pailit maka ia tidak berhak untuk mengalihkan benda tersebut. Adapun sebaliknya orang tersebut tidak merupakan pemilik suatu kebendaan tetapi ia berhak untuk melakukan pengalihan. Misalnya pandamer, di mana pihak ini menerima barang gadaian dari pemilik benda tersebut sebagai jaminan pelunansan hutangnya. Dalam hal ini ia tidak merupakan pemilik yang sah dari suatu kebendaan, tetapi bila pihak yang berhutang dalam hal ini pemilik yang sah dari benda itu ingkar janji atau wanprestasi maka pihak penerima gadai dapat mengalihkan benda tersebut. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 53 UUPA yang mengatur mengenai hak-hak atas tanah yang bersifat sementara, yaitu: 1) Hak Gadai. 2) Hak Usaha Bagi Hasil. 3) Hak Menumpang.
5
4) Hak Menyewa atas Tanah Pertanian.3 Tata cara memperoleh hak atas tanah menurut Hukum Tanah Nasional adalah sebagai berikut: 1. Permohonan dan pemberian hak atas tanah, jika tanah yang diperlukan berstatus Tanah Negara. 2. Pemindahan Hak, jika: a) Tanah yang diperlukan berstatus tanah hak; b) Pihak yang memerlukan tanah boleh memiliki hak yang sudah ada; c) Pemilik bersedia menyerahkan tanah. 3. Pelepasan hak yang dilanjutkan dengan permohonan dan pemberian hak atas tanah, jika: a.
Tanah yang diperlukan berstatus tanah hak atau tanah hak ulayat suatu masyarakat hukum adat;
b.
Pihak yang memerlukan tanah tidak boleh memiliki hak yang sudah ada;
c.
Pemilik bersedia menyerahkan tanahnya.
4. Pencabutan hak yang dilanjutkan dengan permohonan dan pemberian hak atas tanah, jika: a. Tanah yang diperlukan berstatus tanah hak; b. Pemilik tanah tidak bersedia melepaskan haknya; c. Tanah tersebut diperuntukan bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum. Selain itu, dalam sistem KUHPerdata maupun dalam sistem UUPA di kenal pula adanya pengalihan sebagai salah satu cara untuk memperoleh hak milik. Pengalihan ini adalah salah satu kewajiban para pihak dalam suatu peristiwa hukum yang bertujuan untuk mengalihkan hak milik atas suatu barang yang dilakukan diantara mereka. Dalam Pasal 20 ayat 2 UUPA menyebutkan bahwa hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dengan kata lain, sifat milik pribadi ini walau dibatasi oleh ketentuan Pasal 6 UUPA dapat dioperkan hanya kepada orang lain dengan hak yang sama. Misalnya jika menjual, menghibah, tukar menukar, 3
Supriadi, Hukum Agraria, (Jakarta: Sinar Grafika, 2008), hal. 64.
6
mewariskan, ataupun memperoleh hak karena perkawinan/kesatuan harta benda, maka hak atas tanah yang semula hak milik tetap akan menjadi hak milik. Hak milik adalah: “Hak turun-temurun, artinya hak itu dapat diwariskan berturut-turut tanpa perlu diturunkan derajatnya ataupun hak itu menjadi tiada atau memohon haknya kembali ketika terjadi perpindahan tangan.4 Terkait dengan peralihan hak atas tanah sebagaimana tercantum dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah: 1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual-beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku. 2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenaranya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan. Dari uraian di atas dapat di simpulkan bahwa peralihan hak atas tanah yang ada di BPN Kab. Gorontalo sebagaimana tercantum dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 hanya dapat dilakukan melalui perbuatan hukum seperti jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum lainnya yang dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang, sedang dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang PPAT dan Pasal 95 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997 ditentukan jenis akta yang dapat dibuat oleh PPAT antara lain perbuatan hukum mengenai jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (imbreng), pembagian hak bersama, pemberian 4
Boedi Harsono, 2008, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Cet 12, Djambatan, Jakarta, hal. 371
7
Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik, Pemberian Hak Tanggungan dan Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Sebagai ketentuan formalnya, di Badan Pertanahan Kab. Gorontalo, PPAT membuat akta dari perbuatan hukum peralihan hak tersebut dengan bentuk, isi dan cara pembuatannya sebagaimana yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 jo Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 tahun 2006 dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997. Dalam perbuatan hukum peralihan hak atas tanah ini, diatur ketentuan pembuatan akta sebagaimana diatur dalam Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 19975 sebagai berikut: 1) PPAT menolak membuat akta jika : a.
Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan atau :
b.
Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan: (1) Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa / Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan (2) Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau
c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau; d. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau
5
Hasil wawancara dengan Kasubsi Peralihan Hak dan PPAT Kab. Gorontalo (Ibu Trezy Andhika), 3 Agustus 2015.
8
e. Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau f. Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau g. Tidak dipenuhinya syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. 2) Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya. Setelah tidak ada halangan untuk pembuatan akta dari perbuatan hukum sebagaimana diatur di atas, maka dilanjutkan dengan pembuatan akta peralihan haknya oleh PPAT, selanjutnya Pasal 40 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 diatur sebagai berikut : a) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumendokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar. b) PPAT
wajib
menyampaikan
pemberitahuan
tertulis
mengenai
telah
disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan. Selanjutnya prosedur pendaftaran peralihan haknya setelah dibuatkan akta PPAT dan disampaikan ke Kantor Pertanahan, diatur dalam Pasal 105 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997, yakni pencatatan peralihan hak dalam buku tanah, sertipikat dan daftar lainnya dilakukan sebagai berikut: 1) Nama pemegang hak lama di dalam buku tanah dicoret dengan tinta hitam dan dibubuhi paraf Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk; 2) Nama atau nama-nama pemegang hak yang baru dituliskan pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanahnya dengan dibubuhi tanggal pencatatan, dan besarnya bagian setiap pemegang hak dalam hal penerima hak beberapa orang dan sebenarnya bagian ditentukan, dan kemudian ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk dan cap dinas Kantor Pertanahan
9
3) Yang tersebut pada huruf 1 dan 2 juga dilakukan pada sertipikat hak yang bersangkutan dan daftar-daftar umum lain yang memuat nama pemegang hak lama; 4) Nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari daftar nama pemegang hak lama dan nomor hak dan identitas tersebut dituliskan pada daftar nama penerima hak. Selanjutnya sertipikat hak yang dialihkan diserahkan kepada pemegang hak baru atau kuasanya. Dalam rangka pembuatan akta di BPN Kab. Gorontalo, baik berupa akta pemindahan atau pembebanan hak atas tanah dan mendaftarnya tidak diperlukan izin pemindahan hak6, kecuali dalam hal sebagai berikut: a) Pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang didalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang menandakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah tangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang; b) Pemindahan atau pembebanan hak pakai atas tanah negara. Dalam hal izin pemindahan hak diperlukan, maka izin tersebut harus sudah diperoleh sebelum akta pemindahan atau pembebanan hak hak yang bersangkutan dibuat. Izin pemindahan hak yang diperlukan tersebut dianggap sudah diperoleh untuk pemindahan hak yang dilakukan dalam rangka pelaksanaan Izin Lokasi atau pemasaran hasil pengembangan bidang tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai induk oleh perusahaan real estate, kawasan industri atau pengembangan lain yang sejenis. Selanjutnya diatur bahwa sebelum di buat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan : a) dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanaha menurut ketentuan peraturan perundangan-undangan yang berlaku;
6
Hasil wawancara dengan Kasubsi Peralihan Hak dan PPAT Kab. Gorontalo (Ibu Trezy Andhika), 3 Agustus 2015.
10
b) dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. c) menyadari bahwa apabila pernyataan tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform; d) bersedia menanggung semua akibat hukumnya,apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar. PPAT wajib menjelaskan kepada calon penerima hak maksud dan isi pernyataan tersebut. Dari apa yang telah di uaraikan diatas, maka berdasarkan wawancara bahwa efektifitas Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 sudah efektif di laksanakan di Kantor BPN Kabupaten Gorontalo, sebab setiap kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan dikantor pertanahan Kabupaten Gorontalo hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwewenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.7 Dengan demikian berarti bahwa setiap pengalihan hak milik atas tanah, yang dilakukan baik dalam bentuk jual beli, tukar menukar atau hibah harus dibuat di hadapan PPAT. Sehingga dari data yang telah diperoleh sebelumnya terkait peralihan hak, dari tahun ke tahun telah mengalami peningkatan. Ini menandakan bahwa efektifitas Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 sudah efektif di laksanakan di Kantor BPN Kabupaten Gorontalo.8 3. Upaya Yang Dilakukan Oleh Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Gorontalo Ketika menangani perjanjian peralihan hak atas tanah sebagian besar datangnya dari para permohonan yang datang untuk dibuatkan peralihan hak atas tanah, adapun faktor-faktor yang mempengaruhi proses peralihan hak atas tanah, yaitu: a. Faktor-faktor negatif atau yang memperlambat proses peralihan hak atas tanah, antara lain:
7
Hasil wawancara dengan Kasubsi Peralihan Hak dan PPAT Kab. Gorontalo (Ibu Trezy Andhika), 3 Agustus 2015. 8 Hasil wawancara dengan Kasubsi Peralihan Hak dan PPAT Kab. Gorontalo (Ibu Trezy Andhika), 3 Agustus 2015.
11
1) Ketidak pedulian pihak yang melakukan jual beli terhadap segala peraturan yang mengikat
PPAT.
Pemohon
datang
kepada
PPAT
dengan
harapan
permasalahannya dapat diselesaikan dengan cepat dan sebaik-baiknya tanpa memperhatikan apakah hal tersebut dengan peraturan atau tidak dengan peraturan. 2) Ketidak tahuan para pihak mengenai persyaratan yang ada. Salah satu syarat peralihan tanah adalah harus menyerahkan bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan yang terakhir. Pada umumnya para pihak yang melaksanakan peralihan hak atas tanah tidak mengerti dengan persyaratan tersebut sehingga tidak menyertainya. b. faktor-faktor positif yang dapat membantu proses peralihan hak atas tanah, antara lain: 1) Kedatangan para pihak yang melakukan peralihan hak atas tanah dapat memperlancar proses peralihan hak atas tanah. 2) Dengan adanya informasi dari PPAT para pihak yang melakukan proses peralihan hak atas tanah dapt mengetahui syarat-syarat untuk melakukan peralihan hak atas tanah. 3) Terpenuhnya syarat-syarat tersebut dapat mempercepat proses peralihan hak atas tanah. 4) Pelayanan pembuatan akta yang cepat dan sederhana, sampai akta tersebut didaftarkan dan peralihannya atas nama penerima hak, dan secara tidak langsung akan membantu pemerintah dalam upaya mewujudkan kesejahteraan masyarakat. 5) Murahnya biaya proses peralihan hak atas tanah dapat mempermudah para pihak yang melaksanakan peralihan hak atas tanah. Selain faktor-faktor yang mempengaruhi proses peralihan hak atas tanah, terdapat pula hambatan yang timbul dalam proses peralihan hak milik yakni : a. Pelayanan pendaftaran peralihan hak atas tanah sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, telah diatur serta telah ditunjuk InstansiInstansi maupun Pejabat-Pejabat yang diberi tugas dan wewenang dalam pelaksanaan pelayanan pendaftaran peralihan hak atas tanah. Begitu pula telah diatur cara-cara yang harus ditempuh bagi setiap pemohon maupun syarat-syarat untuk memperoleh suatu hak atas tanah yang dimilikinya.
12
Namun dalam kenyataannya masih banyak hambatan-hambatan yang terjadi, antar lain: 1) Hambatan yang timbul dari masyarakat a) Masih banyaknya tingkat pendidikan yang rendah sehingga mengakibatkan kurangnya kesadaran hukum masyarakat, dimana masyarakat beranggapan bahwa dengan memiliki sertipikat atas nama orang lain (penjual), pemilik tanah sudah mendapatkan hak atas tanah dan jaminan kepastian hukum. b) Masyarakat merasa enggan untuk mengurus peralihan hak atas tanahnya disebabkan adanya biaya yang menurut mereka cukup tinggi dan hanya akan menyita waktu mereka. 2) Hambatan yang timbul dari Kantor Pertanahan a) Kurangnya penyuluhan yang diberikan kepada masyarakat mengenai pentingnya pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli, dan pensertipikatan tanah b) Kurangnya tempat penyimpanan dokumen-dokumen, sehingga banyak dokumendokumen tidak teratur dan kadangkala sampai adanya dokumen yang hilang. b. Langkah-langkah/ upaya yang dilakukan Kantor BPN Kabupaten Gorontalo dalam mengatasi hambatan proses peralihan hak atas tanah. 1) Langkah-langkah dalam menangani hambatan yang disebabkan oleh masyarakat, antar lain: a) Memberikan atau menerbitkan brosur-brosur tentang pentingnya pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli. Langkah ini dilakukan dengan cara memberikan brosur-brosur tersebut kepada masyarakat dan menempelkan brosur tersebut pada papan pengumuman di Kantor Kepala Desa. b) Kantor Pertanahan bekerjasama dengan Kepala Desa untuk mengadakan penyuluhan tentang masalah pertanahan sebagai usaha menumbuhkan kesadaran mansyarakat mengenai pentingnya sertipikat. 2) Langkah-langkah dalam menangani hambatan yang disebabkan oleh Kantor Pertanahan, antara lain: a) Dengan membenahi kinerja Kantor Pertanahan Kabupaten gorontalo, membenahi aparat-aparat dari dalam yaitu petugas-petugas yang menangani masalah
13
pendaftaran
peralihan
dan
pensertipikatan
hak
atas
tanah,
malalui
kursus/pelatihan. b) Menjalin kerja sama yang baik dengan pihak terkait dalam hal ini dengan Lurah, Notaris / PPAT, Camat / PPATS, dll (Kantor Pajak, BPKAD). c) Meningkatkan SDM (pegawai kantor pertanahan kabupaten gorontalo) dalam melayani masyarakat terkait pelayanan pendaftaran peralihan hak atas tanah. d) Kantor Pertanahan Kabupaten Gorontalo berusaha membenahi administrasi karena sebagai pengorganisasian sumber daya manusia.9 D. Kesimpulan dan Saran 1. Kesimpulan 1. Efektifitas Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 sudah efektif di laksanakan di Kantor BPN Kabupaten Gorontalo, sebab setiap kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan dikantor pertanahan Kabupaten Gorontalo hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwewenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dengan demikian berarti bahwa setiap pengalihan hak milik atas tanah, yang dilakukan baik dalam bentuk jual beli, tukar menukar atau hibah harus dibuat di hadapan PPAT. 2. Upaya yang dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional Kabupaten gorontalo untuk menjalankan amanat Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. a. Memberikan sosialisasi kepada masyarakat mengenai pentingnya pendaftaran tanah khususnya pendaftaran peralihan hak atas tanah, b. Menjalin kerja sama yang baik dengan pihak terkait dalam hal ini dengan Lurah, Notaris / PPAT, Camat / PPATS, dll (Kantor Pajak, BPKAD), c. Meningkatkan SDM (pegawai kantor pertanahan Kabupaten Gorontalo) dalam melayani masyarakat terkait pelayanan pendaftaran peralihan hak atas tanah.
9
Hasil wawancara dengan Kasubsi Peralihan Hak dan PPAT, (Trezy Andhika, S.ST), Tanggal 3 Bulan Agustus 2015.
14
3. Saran 1. Ketidakpahaman masyarakat dalam mendaftarkan peralihan hak atas tanahnya menyebabkan proses peralihan hak atas tanah yang dilakukan oleh PPAT mengalami kendala. 2. Diharapkan kepada Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Gorontalo, agar menempatkan brosur-brosur pada setiap loket, sehingga masyarakat dapat memperoleh informasi tentang proses peralihan hak atas tanah.
DAFTAR PUSTAKA Buku : Boedi Harsono, 2008, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan UndangUndang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Cet 12, Djambatan, Jakarta. Jimmy Joses Senbiring, 2010, Panduan Mengurus Sertifikat Tanah, Transmedia, Jakarta. Mukti Fajar M.D, Yulianto, 2010, Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan Empiris, Pustaka Pelajar, Yogyakarta. Supriadi, Hukum Agraria, (Jakarta: Sinar Grafika, 2008), hal. 64. Urip Santosa, 2007, Hukum Agraria & Hak-Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta. Walter C. Reckless dalam Bambang Sutiyoso, 2004, Aktualita Hukum dalam Era Reformasi (Paparan Aktual Berbagai Permasalahan Hukum dan sebagainya), Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Peraturan Perundang-Undangan : Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
15
