LANDGOED DE KLOKKENBERG BREDA DO MASTERPLAN W5246 PRES IN SP-MS-JR DO MASTERPLAN ZB

LANDGOED DE KLOKKENBERG BREDA

DO MASTERPLAN

W5246 PRES IN 20100106 SP-MS-JR DO MASTERPLAN ZB

inHOUDSOPGAVE

pag

Opdrachtgever:

samenvatting

3

terminologie

9

INLEIDING

10

HISTORISCHE CONTEXT

12

ECONOMISCHE CONTEXT

20

JURIDISCHE CONTEXT

31

LANDSCHAPPELIJKE CONTEX

35

STEDENBOUWKUNDIGE CONTEXT

50

onderzoek

53

stedenbouwkundig/landschaps plan

89

PLANTECHNIEK

127

Beeldkwaliteit - bebouwing

143

Beeldkwaliteit - landschap

199

landschappelijk

205

Parkeren

210

Planning/fasering

218

Bijlage

219

contactgegevens

220

Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

2

LOD EWI JK BA LJON lan dsch apsarch it ect en

samenvatting Toekomstbeeld Landgoed de Klokkenberg Breda

uit de Innovatieregeling Mooi Nederland, door minister Cramer van VROM. Bovendien loopt de procedure om het geheel tot

Inleiding

Rijksmonument te verklaren.

Landgoed de Klokkenberg, 42 hectare groot, ligt ten zuiden van Breda tussen het Mastbos en de rivier De Mark, aan de Galderseweg

Begin 2009 heeft de gemeente Breda de randvoorwaarden waaraan

aansluitend aan de Blauwe Kamer. Het landgoed is in de jaren ’50

de herontwikkeling dient te voldoen vastgesteld. Ook heeft de

als ziekenhuislocatie ontwikkeld. De karakteristieke gebouwen van

gemeente ingestemd met de visie van Vitalis WoonZorg Groep op de

de architecten C.H. de Bever en C.M. van Moorsel zijn door de jaren

toekomst van het landgoed. Op basis van de randvoorwaarden en de

heen steeds aangepast en gemoderniseerd. Ook de groene invulling

visie heeft Vitalis het Voorlopig Ontwerp Masterplan op laten stellen

van het landgoed van landschapsarchitect Bijhouwer is de laatste

en aangeboden aan burgemeester en wethouders van Breda. B&W

decennia sterk veranderd. Met het vertrek van medisch centrum De

hebben het plan vrij gegeven voor consultatie. In deze folder treft u

Klokkenberg naar het Amphia Ziekenhuis en de Hans Berger kliniek

een samenvatting aan van het VO Masterplan.

naar Oosterhout, heeft het complex haar medische functie verloren. Vitalis WoonZorg Groep - Ruimte voor een goed leven Ongeveer vijf jaar geleden is Vitalis WoonZorg Groep benaderd

De Vitalis WoonZorg Groep biedt een breed scala aan woon- en

om de verwerving en exploitatie van Landgoed de Klokkenberg in

zorgdiensten in de medioren- en/of seniorenmarkt. Vitalis vindt

overweging te nemen. In 2006 zijn het terrein en de gebouwen

het vanuit haar visie essentieel om alle functies op het gebied van

aangekocht om te ontwikkelen tot een complex met appartementen

wonen met zorg, dienstverlening en welzijn op één locatie aan te

voor ouderen met zorg. Vitalis heeft de gemeente Breda om

bieden. In Heerlen en in Eindhoven en omgeving heeft Vitalis al

medewerking gevraagd.

diverse projecten gerealiseerd. Met de aankoop van Landgoed de

De gemeente Breda heeft voorwaarden gesteld aan de

Klokkenberg komt Vitalis ook in Breda.

herontwikkeling. Het landgoed ligt namelijk in het buitengebied en bevat circa 16 hectare ecologisch waardevolle gebieden. Een deel daarvan behoort tot de Ecologische Hoofdstructuur. Natuurontwikkeling en herstel van de cultuurhistorische waarde van het landschap staat voorop. Het belang daarvan is pas nog onderstreept met de toekenning van een geldprijs van € 200.000,Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

3


samenvatting Landgoed de Klokkenberg

Voorlopig Ontwerp Masterplan

Vitalis WoonZorg Groep heeft Landgoed de Klokkenberg gekocht

In opdracht van Vitalis WoonZorg Groep is door SATIJNplus

vanwege de bijzondere kwaliteiten die de locatie biedt. Voor de

architecten en Baljon landschapsarchitecten ‘het VO Masterplan

realisatie van woningen voor senioren met zorgen welzijnsdiensten

Landgoed de Klokkenberg Breda’ opgesteld. Het VO Masterplan

bij de hand. In de wijde omgeving van Breda is een dergelijk

omvat een stedenbouwkundig plan, een landschapsplan en

aanbod niet aanwezig. Landgoed de Klokkenberg is onderscheidend

een beeldkwaliteitplan. Verder bevat het plan een resumé

vanwege de historische bebouwing en de ruime en groene opzet. Het

van onderzoeken die op uiteenlopende terreinen zijn gedaan:

historisch karakter en de ligging in een bosrijke, rustige omgeving

bouwhistorie, archeologie, flora en fauna, hydrologie en ecologie,

grenzend aan het Mastbos draagt bij aan een gevoel van allure,

geluidshinder, luchtkwaliteit, lichthinder, externe veiligheid en

landelijkheid en nostalgie.

duurzaamheid. Bij het opstellen van de plannen is rekening gehouden met de resultaten van de onderzoeken. Bovendien heeft Vitalis

Wens cliënt centraal

WoonZorg Groep voor de ideevorming over het aanbod op het gebied

Bij Vitalis WoonZorg Groep staat de wens van de cliënt centraal. Uit

van wonen, zorg en welzijn overleg gevoerd met stakeholders uit de

ervaring weet Vitalis dat medioren/senioren grote behoefte hebben

zorg en met potentiële klanten/bewoners.

aan een aantal voorzieningen, zoals winkels voor dagelijkse artikelen, kapper/schoonheidsspecialiste en apotheek. Maar ook sportieve

Klankbordgroep

en culturele activiteiten, een gastenverblijf, café en restaurant. De

Vitalis WoonZorg Groep heeft in samenspraak met de gemeente Breda

voorzieningen zorgen voor levendigheid, een leefbare omgeving

overleg gevoerd met de provincie Noord-Brabant, de Rijksdienst voor

met de mogelijkheid elkaar te ontmoeten. Zorg, gemaksdiensten en

het Cultureel Erfgoed en belangenorganisaties. Zoals de huidige en

welzijnsdiensten dragen bij aan een comfortabel en prettig wonen.

voormalige gebruikers, historici, natuur- en milieugroeperingen en andere partijen. De partijen zijn vertegenwoordigd in een externe

De woningen zijn flexibel, duurzaam, toekomst- en zorgbestendig.

klankbordgroep. Door hen vanaf het begin een stem te geven in

In principe kan elke vorm van zorg in de woning geleverd worden.

het proces en hun belangen in kaart te brengen is optimaal gebruik

Van beschermd wonen (met zorg) tot revalidatie en beschermd

gemaakt van hun kennis. Suggesties, open aanmerkingen vanuit

kleinschalig groepswonen met intensieve zorg voor mensen met een

de klankbordgroep hebben waar mogelijk geleid tot waardevolle

psychogeriatrische problematiek. Zorg en dienstverlening worden

aanpassingen van de oorspronkelijke plannen.

zolang mogelijk in de eigen omgeving aangeboden. Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

4


samenvatting Behoud en versterking Landgoed de Klokkenberg

Het landgoed is vanaf de Galderseweg met de auto via twee ingangen

Uitgangspunt is het landgoed te herstellen in de traditie van de

te bereiken. De hoofdingang voor de bewoners is via de Dreef. De

oorspronkelijke opzet en ruimtelijkheid van de landschapsarchitect

hoofdingang voor de bezoekers is via de huidige hoofdingang.

Bijhouwer. Dat betekent het terugbrengen van de historische

Een bestaand parkeerterrein blijft in de plannen dienst doen als

bomenlanen, een boomgaard, het verwijderen van asfaltverhardingen

parkeerplaats voor bezoekers.

en het zichtbaar maken van de open weilanden. Het Markdal krijgt

Parkeren voor bewoners zal zoveel mogelijk ondergronds

zijn openheid terug.

plaatsvinden. Waar dat niet mogelijk is, liggen de parkeerplaatsen halfverdiept onder het gebouw. De auto’s staan uit het zicht.

Met de natuurontwikkeling wordt in een keer een groot deel van de Ecologische Hoofdstructuur hersteld. Bovendien komt Vitalis

Recreatie

WoonZorg Groep tegemoet aan een wens van de provincie om de

Met het realiseren van het Masterplan krijgt Breda er een voor publiek

verdroging in het gebied tegen te gaan, door het terugbrengen

toegankelijk wandelgebied bij. Nu is wandelen en fietsen op de

van een zogenoemde natte natuurparel. De natte natuurparel is

Klokkenberg niet toegestaan. Voor fietsers ontstaat er een doorsteek

een aaneenschakeling van belangrijke natte natuurgebieden met

van het Mastbos over het terrein via een fietsvoetbrug over de Mark

bijzondere ecologische waarden, die afhankelijk zijn van water. In

naar het fietspad aan de overzijde. Wandelaars kunnen gebruik

het Mastbos zijn ook enkele plaatsen aangewezen. Het regenwater

maken van diverse routes langs bestaande lanen en nieuw aan te

dat straks op Landgoed de Klokkenberg valt, infiltreert en maakt het

leggen wandelpaden.

gebied natter. Tezamen met optredende kwel ontstaat er een goede omgeving voor bijzondere dieren plantensoorten. Bijzonder wonen Het Masterplan voorziet in de realisatie van circa 400 wooneenheden. Voor medioren, jonge vitale senioren en oudere senioren. Met dienstverlening, zorgen welzijnsvoorzieningen. Er komt een grote keuze aan typen woningen in verschillende prijsklassen: van duur, middel tot bereikbaar (een derde deel). Bereikbaar is met mogelijkheid tot huursubsidie. Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

5


samenvatting TOEKOMSTBEELD VAN HET LANDGOED

2) Groene Kamers De groene kamers liggen verscholen achter de bosrand evenwijdig

1) Het ensemble

aan de Galderseweg. In dit gebied ligt de historische boerderij

Het hoofdgebouw blijft na restauratie intact met erin woningen. De

Sweep en de Berkenhofschool. De boerderij is zeer de moeite waard

bewoners krijgen een panoramisch uitzicht op De Mark. Verder zal

om te behouden en krijgt een nieuwe gemeenschappelijke functie.

een aantal woongebouwen worden toegevoegd, met name in de

Het voorstel is om de huidige kleinere bijgebouwen en de school

hoven tussen het voormalige verpleeggebouw en het voormalige

plaats te laten maken voor verspreid liggende woonbebouwing.

economiegebouw en zustershuis in, met een koppeling aan de

De afwisselende bouwhoogtes zullen niet boven de boomtoppen

bestaande gebouwen. De bouwhoogte van de nieuwbouw reikt tot

uitsteken. Door middel van doorkijkjes blijven de omringende

maximaal de bestaande goothoogte. De nieuwe bebouwing steekt

bospartijen zichtbaar. Op die manier ontstaat een geheel eigen sfeer,

dus niet boven het monumentale complex uit.

anders dan de sfeer van het monumentale Klokkenberg ensemble. De school blijft voorlopig staan in afwachting van een beslissing waar

Rond de hof waaraan ook de kapel is gelegen krijgen op de begane

deze elders kan worden ondergebracht. In het VO Masterplan wordt

grond een aantal algemene en/of zorgondersteunende functies

rekening gehouden met ruimte voor de school.

onderdak. Dat zal bijdragen aan de verlevendiging van het plein, dat door de toevoeging van de nieuwbouw een meer intiem karakter krijgt.

3) Schoondonk

De zogenoemde klassepaviljoens aan de uiteinden van de

Boerderij Schoondonk ligt ten zuiden van het hoofdgebouw, aan het

hoofdvleugel zijn door aantasting en verbouwing niet meer de

einde van de Dreef.

moeite waard om te handhaven. In plaats daarvan voorziet het plan

De boerderij vormde de basis en de kern van het oorspronkelijke

in de bouw van nieuwe vleugels met maximaal drie bouwlagen. Die

landgoed. De loodsen rond de boerderij zorgen voor een

laten de ruimtelijke werking en compositie van het gebouw in het

verrommelde uitstraling en doen afbreuk aan de oorspronkelijke

landschap niet alleen in tact, maar versterken deze bovendien. Ter

opzet van het landgoed. De bedoeling is de boerderij te

onderstreping van de kracht van het originele concept, zijn ook de

herontwikkelen en nieuwe bebouwing te realiseren op de plaats

nieuwe vleugels iets naar binnen geknikt.

van de te verwijderen loodsen. Geïnspireerd op de typologie van boerderijcomplexen in de naaste omgeving. Dat betekent een aantal vrijstaande en niet gekoppelde gebouwen rond een centrale open hof. Voor wonen en een recreatieve uitspanning.


6


samenvatting 4) Ketelhuis

van de aanwezige sterke kweldruk kan er oever- en waterbegroeiing

Het Ketelhuis voorziet nu het gehele complex van warmte. Dat is

tot ontwikkeling komen met soorten als waterviolier en dotterbloem.

in de toekomst niet meer nodig, omdat Vitalis WoonZorg Groep

Indien directe invloed van de Mark niet te vermijden is, dan heeft

zoekt naar een andere, meer duurzame, warmtevoorziening. Het

afkoppeling geen zin. De meander ligt overigens buiten Landgoed de

karakteristieke Ketelhuis is het waard om te behouden. Er wordt

Klokkenberg, op het terrein van de Blauwe Kamer. Vitalis WoonZorg

gezocht naar een nieuwe bestemming passend bij het bijzondere

Groep zal samenwerking zoeken met eigenaar Brabants Landschap.

ruimtelijk karakter van het gebouw en de rust van het landschap. Bijvoorbeeld een culturele/artistieke ontmoetingsruimte en/of

7) Bloemrijk grasland

bijzondere (atelier)woningen.

De graslanden op het landgoed zijn van oudsher vrij vochtig. Door de kwel (grondwater dat omhoog komt) groeiden er bijzondere

5) Boomgaarden

planten. Om het zure regenwater af te voeren waren er greppels

Het plan voorziet in de aanleg van drie boomgaarden in het gebied

gegraven. De bedoeling is deze ondiepe greppels terug te brengen,

tussen het hoofdgebouw en het Ketelhuis. In het oorspronkelijke

met enkele overstort mogelijkheden op de Mark. Naar verwachting

landschapsplan maakte een boomgaard ook onderdeel uit van het

ontstaat er een bloemrijk grasland. Het onderhoud bestaat uit maaien

landgoed. De meest westelijke boomgaard komt op de plaats waar nu

en afvoeren van het maaisel. Op die manier zal de bodem verder

een laagte met braamstruiken is. Deze plek kan worden opgehoogd

verschralen en dat komt de natuurwaarden binnen het landgoed ten

met grond die vrij komt bij het afgraven van de bloemrijke

goede.

graslanden. De andere twee boomgaarden liggen vrij laag. Aan te leggen sloten rondom gaan ervoor zorgen dat het overtollige water in

8) Buitengebied ten zuiden van Schoondonk

de nabij gelegen meander terecht komt.

De huidige maisakkers worden omgevormd tot hooilanden, met greppels ertussen. Tussen de percelen komen lange stroken

6) Meander aan de Mark

inheemse struiken en bomen (houtsingels) die als groene aderen

De huidige dichtgeslibde meander ten noordoosten van het landgoed

door het land lopen en aantrekkelijk zijn voor vogels. Op natte

staat in verbinding met de Mark. Gezien de slechte waterkwaliteit

gedeeltes zwarte els en wilgen, op drogere delen sleedoorn, vlier,

van de Mark is het aan te raden om deze meander af te koppelen en

gelderse roos, hazelaar en diverse rozen. De hooilanden krijgen geen

schoon te maken door het slib af te voeren. Door gebruik te maken

bemesting en het maaisel wordt afgevoerd.


7


samenvatting 9) Bosvijver

Onderhoud en verhuur

De huidige bosvijver in de bosrand langs de Galderseweg krijgt een

Na het vertrek van het Medisch Centrum stond de Klokkenberg leeg.

meer venachtig karakter, met flauw oplopende oevers. ’s Winters

Om verloedering te voorkomen vindt noodzakelijk onderhoud en

staat er water in de ven en ’s zomers valt deze droog. Het voorstel

tijdelijke verhuur van opstal en gronden plaats. Vitalis WoonZorg

is onder de Galderseweg een faunatunnel aan te leggen. Op die

Groep verhuurt als eigenaar delen van het complex tijdelijk aan

manier kunnen amfibieën en andere dieren de oversteek maken van

verschillende instellingen, waaronder Elisabeth, GGZ Breda, Novadic

het Mastbos naar het landgoed en andersom. Zo ontstaat er een

Kentron, OCB en Sterk door Werk.

ecologische verbinding van de Mark met de Galderse Heide, dat in beheer is bij Staatsbosbeheer.

Nu al aan de slag met natuurontwikkeling Op basis van de toekomstplannen gaat Vitalis WoonZorg Groep

10) Bomenlanen

komend jaar al aan de slag met natuurontwikkeling, zoals

De bestaande bomenlanen zijn belangrijk als foerageergebied voor

beekherstel, vernatting en waterberging o.a. in de Ecologische

vogels en vleermuizen. Het herstellen, opknappen en terugbrengen

Hoofdstructuur. Daarnaast vindt herstel plaats van de

van de cultuurhistorische eikenlanen maakt onderdeel uit van

cultuurhistorische waarden van het landschap, zoals van de lanen.

het plan. Komend jaar start Vitalis al met het herstel van de

Met de aanleg van de fietsen voetpaden wordt het landgoed al in

cultuurhistorische lanenstructuur.

2010 toegankelijk voor het publiek. Deze werkzaamheden worden mede mogelijk gemaakt door de bijdrage uit de Innovatieregeling

11) Woningen aan de Dreef

Mooi Nederland van VROM.

De bestaande zorgwoningen aan de Dreef blijven ook in de toekomst behouden.


8


Terminologie


9


INLEIDING

 





“Behoud door ontwikkeling”



 

   

“De beste garantie voor het voortbestaan



van een gebouw is het geven van een nieuwe bestemming” Victor de Stuers

  





19de eeuw

“Om een gebouw te kunnen behouden, moet het worden veranderd.” Vrij naar Giuseppe Tomasi di Lampedusa (il gattopardo, 1957)


10


INLEIDING Wat de Klokkenberg voor Vitalis kan betekenen

Wat vooraf ging

Vitalis wil dat kiezen voor Landgoed de Klokkenberg wordt gezien als bewust

Voorafgaand aan dit document heeft een haalbaarheids-

kiezen voor een goede woonomgeving met zorg voor een brede doelgroep die deze

studie plaatsgevonden en is vastgelegd in Gemeentelijke

laatste woonstap niet ziet als een ‘must’ maar als een kroon op de wooncarrière.

randvoorwaarden en een Ontwikkelingsvisie.

De Klokkenberg is onderscheidend vanwege de historische bebouwing en de ruime en groene opzet. Het historisch karakter draagt bij aan een gevoel van allure en nostalgie gelegen in een bosrijke, rustige omgeving, grenzend aan het Mastbos.

Wat Vitalis voor de Klokkenberg, Breda en omgeving kan betekenen

‘Behoud door ontwikkeling’

Bescherming bestaande natuur- en landschapswaarden Kwaliteitsimpuls voor natuur, landschap, water, cultuurhistorie en recreatie:

• Opschonen landschap

• Verknoping recreatieve routes

• Blijvende toegankelijkheid van landgoed

• Ontwikkeling natte natuurparel

• Woonfuncties

Herstel historische relatie monument en omgeving:

• Restauratie en onderhoud monument (gebouw en landschap)

• Terugbrengen landschappelijke elementen historisch plan Bijhouwer


11


HISTORISCHE CONTEXT | omgevingsgeschiedenis voor 1950

Locatie Landgoed de Klokkenberg

Kaart uit 1868 Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

12


HISTORISCHE CONTEXT |

Breda

omgevingsgeschiedenis na 1950

Locatie Landgoed de Klokkenberg


13


HISTORISCHE CONTEXT | landschap

plan Bijhouwer anno 1950

de moderne verzoening van het landschap en het traditionele instituut

1950

landschapsontwerp in relatie tot bebouwing


14



15


HISTORISCHE CONTEXT | landschap BIJHOUWER: De moderne verzoening van het landschap en het traditionele instituut Het is goed een beeld te vormen voor welke opgave Bijhouwer zich zag geplaatst: een groot complex van forse gebouwen met een dominante oriëntatie op de zon inbedden in een kleinschalig landschap. Daarnaast zijn er nog overwegingen van vormgeving. De stijl van de bebouwing is traditioneel en grijpt terug, in structuur en vorm op Romaanse architectuur, waar Bijhouwer zichzelf in de meeste van zijn ontwerpen toont als behorend bij de Moderne Beweging. Uit zijn geschriften blijkt zijn waardering voor een zakelijke benadering van het ontwerp. Tegelijk was hij terdege doordrongen van de waarde van de traditie van het vak en zeer goed onderlegd in de ambachtelijke en historische aspecten van de tuinen landschapsarchitectuur. In het plan van Bijhouwer is duidelijk af te lezen hoe hij opereerde tussen de verschillende architectuurstromingen. Dit is een belangrijke kwaliteit die in de nieuwe bebouwing en het nieuwe inrichtingsplan tot uitdrukking moet komen.


16


HISTORISCHE CONTEXT | landschap

historische kaart (circa 1900)

plan Bijhouwer 1950

luchtfoto 2008


17


HISTORISCHE CONTEXT | bebouwing Door het op 22 augustus 2008 bekend gemaakte voornemen van de Minister van OCW om het gehele complex aan te wijzen tot Rijksmonument geldt vanaf dat moment de zgn. voorbescherming voor alle aanwezige gebouwen en landschap totdat er op grond van verdere onderbouwing en waardestelling exact is vastgesteld welke (onder)delen onder de bescherming van de Monumentenwet 1988 gaan vallen. Inmiddels is bekend gemaakt dat het college van B&W een positief advies heeft afgegeven op verzoek van minister Plasterk van Cultuur om de Klokkenberg rijksmonument te laten worden. Hiermee is een einde gekomen aan de lappendeken van beschermende maatregelen die tot nu toe in dit gebied van kracht waren. Tijdens het bouwhistorisch onderzoek is geconstateerd dat boerderij Schoondonck een volledige herbouw betreft na de brand in de jaren 60.

gemeentelijk monument met voorbescherming (1954)

gemeentelijk monument (Dreef 1953)

Naar aanleiding hiervan heeft De Rijksdienst voor Cultureel erfgoed inmiddels laten weten dat hoeve

geen monumentale waarde

Schoondonck sinds 1 juli 2009 geen rijksmonument meer is.

voorbescherming rijksmonument


18



19


ECONOMISCHE CONTEXT | MARKTONDERZOEK NAAR TOEKOMSTIGE VRAAG Sterke groei aantal huishoudens in leeftijdscategorie 55+ in Breda

Zoekgebied van verhuisgeneigde senioren wordt steeds groter

De vergrijzing zet de komende jaren in Breda goed door. Het aantal

Het zoekgebied op latere leeftijd is voor de meeste senioren de huidige

huishoudens in de leeftijdscategorie 55+ neemt in de periode 2008 tot

woongemeente, echter zoekt men ook vaker een woning op grotere

2015 met circa 550 huishoudens per jaar toe. Het groeipercentage is het

afstand. Door de toegenomen geografische afstand tot de kinderen,

grootst bij huishoudens vanaf 55 jaar. Voor de leeftijdgroep van 55-69

maar ook de ruimere vakantie-ervaringen in binnen- en buitenland en het

jaar betekent dit een groei van 17% naar 18.935 huishoudens in Breda.

groeiende tweede woningbezit is er een groeiende groep die bereid is

(2015 t.o.v. 2008)

te verhuizen naar gebieden die op groter afstand van de huidige woning

Circa 10% van de senioren is verhuisgeneigd Nederland heeft een kleine vier miljoen medioren (55-plussers). Van

zijn gelegen. Ook het autobezit op latere leeftijd maakt mensen minder afhankelijk van het openbaar vervoer.

deze groep is circa 10% (350.000) verhuisgeneigd (geeft aan binnen twee

Verwachte bovenregionale vraag van circa 15% op Landgoed de

jaar te willen verhuizen). Als we deze cijfers gebruiken voor de situatie

Klokkenberg

in Breda en we kijken naar het aantal huishoudens boven de 55 jaar in

Circa 77% (1.135 verhuizingen) van de mensen die een

2008 (circa 27.500) dan zijn er in Breda circa 2.750 verhuisgeneigde

nieuwbouwwoning betrekt in Breda is afkomstig uit de gemeente Breda.

huishoudens. Circa 1/3 deel van deze 55-plussers die aangeeft binnen

D.w.z. 23% van de mensen is afkomstig van buiten de gemeente Breda.

twee jaar te willen verhuizen, verhuist ook daadwerkelijk. Dus circa

Het merendeel hiervan is afkomstig uit de regio. Circa 7% van het totaal

900 huishoudens binnen de leeftijdsklasse boven de 55 jaar kunnen in

aantal verhuizingen is van buiten de regio. Gezien de exclusiviteit en

potentie naar Landgoed de Klokkenberg trekken.

uniciteit van het landgoed, wordt de bovenregionale vraag op circa 15% geschat. Bovendien heeft Breda als stad een zeer goed woonimago.


20


ECONOMISCHE CONTEXT | MARKTONDERZOEK NAAR TOEKOMSTIG AANBOD Behoefte aan wonen met zorg in Breda De Bredase koop- en huurwoningmarkt is krap, zo blijkt uit gesprekken met makelaars. Er is een tekort aan woningen in combinatie met mogelijkheden tot het afnemen van zorg. Dit wordt ook bevestigd in de woonvisie van de gemeente. Dit tekort speelt niet alleen in Breda maar in de provincie Noord-Brabant.

nieuwbouw wordt nl. in binnenstedelijk gebied gerealiseerd. Dit is een compleet ander woonmilieu dan dat van de Klokkenberg. Marktruimtemodel Het marktruimtemodel laat een potentiële vraag zien in het duurdere segment koop- en huurwoningen. Met dit theoretische marktruimtemodel wordt een beschrijving gegeven van de potentiële vraag naar huur en

Senioren in Breda geven, volgens de gesproken makelaars, de voorkeur

koop op basis van het inkomen afgezet tegen de huidige voorraad

aan ruime appartementen (vanaf 80 m2) met een ruim terras. Ook

woningen in Breda.

patiowoningen zijn in trek bij senioren in Breda. Er staan in Breda nu te weinig van dergelijke woningen. Tot een prijs van circa € 400.000 zijn deze woningen erg gewild bij ouderen. Ook is er behoefte aan dure huurwoningen voor ouderen, liefst ruime appartementen vanaf 100 m2 met een ruim terras. De maximale huurprijs voor deze woningen ligt volgens de makelaars op circa € 1.200 tot € 1.300 per maand. Het aanbieden van zorgservice en zorgpakketten bij

Uit het model blijkt het volgende: Een potentiële marktruimte voor goedkope huurwoningen (< € 355 per maand) en middeldure en dure huurwoningen (< € 600 - € 1.000) Een potentiële marktruimte voor koopwoningen vanaf € 275.000 Een overschot aan koopwoningen tot circa € 240.000

deze prijs is een must. Op basis van het woonruimtemodel, gesprekken met lokale makelaars en rekening houdend met het doorgaans grote vermogen van senioren door het eigen woningbezit zou een aanzienlijk deel van de woningen gerealiseerd dienen te worden in het dure segment. Bovendien leent de locatie zich uitstekend voor dit segment vanwege haar prestige als landgoed en haar prachtige monumenten. Tevens is er relatief weinig concurrentie van nieuwbouwappartementen in het dure huur- en koopsegment op rustige en groene locaties in Breda. Het gros van de

Y-as: Aantal woningen/huishoudens X-as: Potentiële vraag naar huur/koop Voorraad huur- en koopwoningen Breda


21


ECONOMISCHE CONTEXT | MARKTONDERZOEK NAAR TOEKOMSTIG AANBOD Aandachtspunten:

• In reactie op de huidige marktontwikkeling is Vitalis Woon Zorg

• Aanbod van sociale huurwoningen naast duurdere woningen is van negatieve invloed op de afzetbaarheid van de duurdere woningen. De aanwezigheid van het sociale segment doet afbreuk aan het realiseren van een exclusief segment. Het is daarom belangrijk om een fysieke scheiding aan te brengen.

• Senioren, ruim 50% van de mensen boven de 60, hebben een

Groep voornemens constructies te onderzoeken op basis van het principe van maatschappelijk gebonden eigendom. Op deze wijze blijft de voorraad bereikbaar voor de bedoelde doelgroep. Gedacht wordt aan terugkoopregeling door Vitalis Woonzorggroep of kettingbedingen in koopcontracten.

• Door in te kunnen spelen op (toekomstige) ontwikkelingen van

bovengemiddelde voorkeur voor appartementen. Vooral senioren

de marktvraag, financieringsstelsel, tijdsgeest en planfasering,

met een bovenmodaal inkomen, meer dan gemiddeld, hebben de

wordt een toekomstbestendig plan gerealiseerd. Flexibiliteit

voorkeur voor een appartement. Men kiest voor een appartement vanuit

in een fasegewijze invulling van het bouwvolume is hiervoor

toekomstbestendigheid nl. gelijkvloers en minder onderhoud.

noodzakelijk. Door in het voorgenomen programma accenten te leggen op Wonen, Welzijn of Zorg, wordt deze flexibiliteit

• Medioren geven de voorkeur aan een grondgebonden woning. Dergelijke woningen bieden ook mogelijkheden om bijzondere

verkregen. Dit binnen de afgesproken kaders en het vooraf vastgestelde bouwvolume.

doelgroepen met een zorgvraag te huisvesten bijv. ouders met gehandicapte kinderen. Ouders kunnen samen met hun kind blijven wonen en terugvallen op de zorg in de directe omgeving.


22


ECONOMISCHE CONTEXT | MARKTONDERZOEK NAAR TOEKOMSTIG AANBOD “Concurrerende” nieuwbouw Breda 2007 - 2010

Bijzonder

Referenties huur

Aantal woningen huur/koop

Prijs

Bouw/oplevering

1. Carré Markenhage

31 huurappartementen

vanaf €850 per maand

Zomer 2007

2. Dr. Struyckenstraat, project Wsst

Totaal 60 woningen (22 huur)

22 koopwoningen va. €250.000 Huur vanaf €530

Oplevering najaar 2008

3. Mgr. De vetstraat


44 koopwoningen va. €226.000 tot € 310.000 36 huurapp. ca. €650 - €850

Oplevering eind 2009/begin 2010

Landgoed de Klokkenberg is bijzonder door m.n. de historische bebouwing (monumentenstatus) in combinatie met de groene omgeving, de vele ruimte en recreatiemogelijkheden. Het historische karakter van het landgoed draagt bij aan een gevoel van allure en

4. De Buitenplaats

81 luxe huur en koopwoningen

Huur vanaf €1.500

Oplevering medio 2010

5. Heren van Breda


Huur va. €710 - €1.000

Start bouw begin 2008

6. Eekhoornstraat

48 appartementen

Huur va. €525 - €660

Oplevering voorjaar 2008

7. Brabant Water

312 huur en koopappartementen

Niet bekend

Start bouw 2007

8. Woonpark Sculptura

240 appartementen (80 huur)

160 koopappartementen va. €170.000 - €374.000

Start bouw eind 2007 Start bouw huur 2011

9. Leyzicht

31 appartementen

va. € 224.000

Start bouw eind 2008

10. Kronenburgwerf

38 appartementen

va. €197.000 - € 300.000

Oplevering 2e helft 2009

11. Waterdonken

40 + 54 + 89 eengezinswoningen

€359.000 - €405.000

Start bouw sept 2008

12. Hendrik Berlagestraat

43 appartementen huur en koop

Huur va. €500

Begin 2009

13. Marckhoek

95 appartementen en 20 grondgebonden woningen

Dure huursegment va. €615

Begin 2009

nostalgie.

Bron: Stek Groep


23


ECONOMISCHE CONTEXT | ECONOMISCHE BEDRIJFSVOERING Vitalis staat voor wonen met welzijn en zorg. Zoals reeds eerder

Doelstellingen Landgoed

aangegeven, willen we een rijk sociaal leven bieden met veel

• Een veilige, levendige gemeenschap met kwalitatief goede

keuzemogelijkheden d.w.z. faciliteiten om zelf de regie te houden. Op een

voorzieningen. (omvang van de algemene voorzieningen is gericht op de

locatie waar men kan blijven wonen.

bewoners)

Landgoed de Klokkenberg bevindt zich op afstand van het centrum van Breda. Dit centrum is slechts met de auto en de bus te bereiken. Voor

Aanwezigheid van diverse (detailhandels)voorzieningen, zoals restaurant, grand café, kapper, wellness, gasterij, atelier, winkeltjes etc.

wandelen bevinden de voorzieningen van Brerda zich op te grote afstand,

• Een levensvatbaar sociaal leven, interactief met de omgeving

ook met de fiets is het een behoorlijke afstand. Het is dan ook belangrijk

(sportieve/culturele activiteiten).

om deze voorzieningen aan te kunnen bieden op het Landgoed.

Pitch en put, pluktuin, bridgen, gespreksgroepen, kleinkunst, schilderen.

Recreatieve, facilitaire en welzijn voorzieningen dragen bij aan

• Een voor eenieder toegankelijke groene omgeving, in harmonie met de

levendigheid op het landgoed. Een leefbare omgeving, ontmoeten en het

gebouwen en respect voor flora en fauna.

voorkomen van een isolement. Zorg, gemaksdiensten en welzijnsdiensten die bijdragen aan comfortabel en prettig wonen. De voorzieningen zullen voornamelijk gericht zijn op de bewoners, medewerkers, bezoekers en eventuele passanten. Verder dienen de voorzieningen kwaliteit te hebben die aansluit bij de kwaliteit van de omgeving en de gebouwen. Ook al wordt men minder mobiel, de voorzieningen op het landgoed zorgen ervoor dat men kan blijven wonen in de gekozen omgeving. Daardoor worden er nieuwe kansen gecreëerd om het leven een zinvolle invulling te geven. Een woonomgeving met rust, nabijheid van natuur en voorzieningen, een vriendelijke en veilig sociaal klimaat blijken de belangrijkste gemeenschappelijke criteria te zijn voor senioren met en zonder zorgvraag. Dit hebben wij als volgt vertaald naar de doelstellingen van Landgoed de Klokkenberg.

• Het openstellen van het landgoed voor niet alleen bewoners en bezoekers maar ook voor passanten (monumentenzorg, intermediair tussen Mastbos en de Mark). • Gevarieerd kwalitatief goed en passend woningaanbod. • Sociaal en luxe woonzorgappartementen, grondgebonden

woningen, kleinschalig groepswonen voor PG bewoners. • Voldoende functies en deskundigheidsniveaus om alle (zorg)vragen

te beantwoorden. Zelfstandig wonen. Diensten en zorg worden op het landgoed zo lang mogelijk naar de bewoners toegebracht. Kleinschalig groepswonen. Een omgeving waar intensieve zorg mogelijk is. • Een exploitatie omvang waarmee begroting en budget in evenwicht zijn. • 30 % van de woningen is bedoeld voor bereikbaar wonen.


24


ECONOMISCHE CONTEXT | Vitalis | programma van eisen De pijlers: Samengevat rust de ontwikkeling van het wonen-welzijn-zorg concept van Landgoed de Klokkenberg op de volgende pijlers. Wij ontwikkelen en bouwen: - Met kwaliteit en comfort in het privédomein. - Passend bij de wensen en behoeften van de toekomstige bewoner.

wonen

- Met sfeer, stimulerende elementen en uitstraling in het semi-openbare gebied. - Een openbaar gebied vol leven en aantrekkingskracht. - Met aandacht en respect voor de natuur, de omgeving hun bewoners en omliggende voorzieningen.

welzijn

- Anticiperen op vernieuwing en de toekomst. - Met onderscheidend vermogen. - In balans tussen bescherming en openheid. - Met oog voor de medewerkers. - Met streven naar optimale veiligheid in de gebouwen en op het terrein. - Efficiënt en milieubewust ook in de exploitatie.

zorg

- Met respect voor het monumentale en de ecologische historie.

luchtfoto huidige situatie


25


ECONOMISCHE CONTEXT | Vitalis | Programmasamenstelling Het totale programma dat op Landgoed de Klokkenberg gerealiseerd

tussen het aantal wooneenheden (bewoners/cliënten), de noodzakelijke

zal worden, bestaat uit circa 400 wooneenheden met 3.000 a 4.000

zorg en de gewenste welzijnsactiviteiten beredeneert vanuit de visie van

m2 welzijnsvoorzieningen en zorgvoorzieningen. Vanwege de omvang

de Vitalis WoonZorg Groep. Dit zijn dan ook de accentverschillen in de

van dit programma en de opnamecapaciteit van de markt , wordt

scenario’s.

dit gefaseerd in de komende 5-6 jaar gerealiseerd en zal deels in de bestaande bebouwing worden opgenomen en deels in nieuwe gebouwen. Dit programma voor de komende jaren, is in het masterplan vastgelegd door middel van 3 scenario’s. Een scenario, waar in vergelijking tot de andere twee scenario’s, het accent ligt op wonen, een met een accent op zorg en een laatste met een accent op welzijn. Door middel van deze scenario’s wil de Vitalis WoonZorg Groep een zo duurzaam mogelijk programma vastleggen dat in de huidig en de toekomstige markt tot een kwalitatief goede invulling van het nieuwe landgoed de Klokkenberg zal leiden. Gekozen scenario’s sluiten aan bij de visie van de Vitalis WoonZorg Groep ten aanzien wonen, welzijn en zorg in relatie tot diverse doelgroepen met hun eigen bestedingspatroon en wisselende zorgvraag. Deze scenario’s vallen binnen de opgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden en de daaruit voortkomende maximale bebouwingsvolumen en bebouwingsoppervlakten. Maar ook binnen de kaders die door de gemeente Breda zijn gesteld voor de verdeling van de woningentypologieën sociaal, middelduur en duur. De navolgende scenario’s worden aangehouden waarbij accenten worden gelegd op wonen, welzijn of zorg. Er is dus een oorzakelijk verband


26


ECONOMISCHE CONTEXT | Vitalis | Programmasamenstelling Om in te kunnen (blijven) spelen op de huidige marktvraag, maar ook de toekomstige marktvraag van bewoners, worden de woningen niet alleen aangeboden met regulieren huurovereenkomsten, maar worden tevens combinatie koop/huur overeenkomsten ontwikkeld. Dit is meer een andere financieringsvorm met effect op de woonlasten dan dat het een andere woonvorm is. Dit om ook te gemoed te komen aan wensen van bewoners die flexibiliteit wensen in de wijze waarop hun woonlasten worden ingevuld. Het blijven bewaken en borgen van de conceptuele uitgangspunten van de locatie en de beoogde doelgroep (medioren en senioren) blijft daarbij het uitgangspunt voor de Vitalis WoonZorg Groep. Om en divers woonmilieu te realiseren, worden er verschillende woonvormen gerealiseerd die inspelen op bewoners met andere achtergrond, hobby’s, ambities en leeftijd. Bezoekers en passanten (recreanten) geven invulling aan de wens naar diversiteit en levendigheid op de Klokkenberg. Bezoekers dragen bij tot de levendigheid van Landgoed de Klokkenberg. Om communicatie en contact, tussen hen en de bewoners, mogelijk te maken, kunnen zij ook gebruikmaken van de aanwezige voorzieningen. De school en de recreatieve uitspanning van boerderij Schoondonck, dragen hier ook toe bij..


27


ECONOMISCHE CONTEXT | Vitalis | Programma omvang Met het Vitalis concept voor de Klokkenberg wordt voor de medior en

exploitatie van deze voorzieningen worden thans geraamd op 1,5- 2 mln.

de senior een woonbeleving (woonomgeving) gerealiseerd die (sociale)

per jaar. Dit is excl. de kosten voor het onderhoud van monumenten en

activiteiten stimuleert en voorziet in al het gemak voor een goed leven.

het landschap.

Het realiseren van sociale cohesie op de locaties van de Vitalis WoonZorg

Om de servicekosten in verhouding tot het voorzieningen aanbod en nivo

Groep is een doelstelling op zich.

en de woonlasten te houden, dienen minimaal 400 woningen gerealiseerd te worden.

Op Landgoed de Klokkenberg worden naast woningen ook zorgen welzijnsvoorzieningen gerealiseerd die een actief leven faciliteren maar

De relatie tussen het voorzieningen nivo en het aantal woningen is in het

ook sociale activiteiten moeten initiëren.

schema hiernaast verbeeld.

Zo worden er diverse facilitaire voorzieningen als een kapper, winkel, cadeaushop, mediaruimte, ontmoetingsruimte etc, ontwikkeld. Maar ook verzorgingsvoorzieningen als een fysiotherapeut, welzijnfuncties, pedicure, fitness, sauna etc. Ter ontspanningen worden er diverse culturele activiteiten ondernomen, is er een atelier, worden er kunsttentoonstellingen gehouden, is er een grand café, worden er voorstellingen gegeven etc. De exploitatie van deze voorzieningen is een integraal onderdeel van het totale programma en vooral tot de omvang ervan. De investering dient gedekt te worden door de exploitatie van de Klokkenberg en stelt zo eisen aan de minimale omvang. Bewoners betalen in de servicekosten mee aan deze exploitatie. Dit dient in verhouding te staat tot de woonbeleving en dient zeker niet duurder te zijn dan wat de doelgroep bereid is te betalen. Voor de Klokkenberg is een totaal programma aan voorzieningen opgenomen van 3.000- 4.000 m2. De bijdrage uit de servicekosten voor


28


ECONOMISCHE CONTEXT | Vitalis | Programma omvang


29



30


JURIDISCHE CONTEXT | Vigerend bestemmingsplan & huidige bebouwing Vigerend bestemmingsplan bouwvlak

4a

Maximaal bebouwingspercentage: 20 % (27.253 m2 bebouwing) Maximaal bebouwingsvolume 408.800 m3

4a

Vigerend bestemmingsplan

Plankaart


31


JURIDISCHE CONTEXT | Vigerend bestemmingsplan & huidige bebouwing In haalbaarheidsstudie (ontwikkelingsvisie) bepaalde percentages en volumes: Maximaal bebouwingspercentage: 19 % (26.020 m2 bebouwing) Maximaal bebouwingsvolume: 240.000 m3 Maximale bebouwingshoogte: 17 m

bestaande bebouwing concept locatie nieuwbouw grid/richtingen lanen structuur hoogte accenten landschappelijke relaties Visie Stedenbouwkunde en Architectuur Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

32



33



34


landschappelijke context | CULTUUR HISTORISCH ERFGOED landschapsarchitect Bijhouwer plan Bijhouwer 1950

De moderne verzoening van het landschap en

is de hoekverdraaiing opgevangen door een

het traditionele instituut: Het is goed een beeld

schakelpunt in de vorm van een rotonde. Dit is

te vormen voor welke opgave Bijhouwer zich

een bijzondere koppeling, die functioneel is en

zag geplaatst: een groot complex van forse

tevens een traditionele afronding geeft aan de

gebouwen met een dominante oriëntatie op de

hoofdas.

zon inbedden in een kleinschalig landschap. In het plan van Bijhouwer is duidelijk af te lezen hoe hij opereerde tussen de verschillende architectuurstromingen. Dit is een belangrijke kwaliteit die in de nieuwe bebouwing en het nieuwe inrichtingsplan tot uitdrukking moet komen. Landschapsontwerp van Bijhouwer in relatie tot landschap: Bijhouwer heeft de relatie tussen complex en landschap vormgegeven door de onderdelen van het complex met stevige plantvakken vast te maken aan de overgangszone bos-rivier.

De ontwerptekeningen geven ook een voorstel voor de inrichting van het gebied tussen hoofdgebouw en Mark met behulp van losse beplantingen die, heel terughoudend, de suggestie van coulisse oproepen. Ook is er de wens om ten noorden van het complex de flinke hoogstamboomgaard terug te brengen in het landschap. De reeks van velden, die een geleidelijke overgang van de hoofdmaat van het gebouw naar het mozaïek van de verkavelingpatroon van het Markdal maakt, geeft tevens een subtiele aanduiding van de hoofdas van het

Dit zijn doorgaans driehoekige delen die

complex. Deze bijzondere structuur wensen we

ontstaan door de hoek die de hoofdrichting van

terug te brengen in het landschap.

de bebouwing maakt met de hoofdrichting van het Markdal (en laanstructuur). Bij de entree


35


landschappelijke context | cultuur historisch erfgoed geomorfologie Het landschap rond de Klokkenberg is ontstaan op basis van de geomorfologische opbouw van stroomrug en dal. Het landgoed ligt op de overgang, van hoog naar laag, van zand naar leem, van droog naar nat. Deze gradiënt is bepalend voor de ontwikkeling van de vegetatie, maar ook voor de occupatie. Door de eeuwen heen hebben mensen zich graag gevestigd op een dergelijke overgang. Vanuit Breda is dan ook een reeks van buitenplaatsen ontstaan. Ook de wegen waren het beste aan te leggen op de overgang, zo was eerst de Dreef van Daasdonk ontstaan, en later evenwijdig daaraan de Galderse weg. De kleinschaligheid van het landschap is dus terug te voeren op de geomorfologische opbouw van het gebied en de wijze waarop de mens daarop heeft gereageerd. De ontwikkeling van het Landgoed de Klokkenberg zal deze traditie voortzetten.


36


landschappelijke context | cultuur historisch erfgoed geomorfologie Het Landgoed de Klokkenberg is gelegen op de overgang van het hoger gelegen dekzandlandschap van het Mastbos en omgeving en het lager gelegen beekdal van de Mark. Door deze ligging en een diversiteit aan biotopen zijn er vele gradiënten (in potentie) aanwezig.

> 5.00+ 4.50+ - 5.00+ 4.00+ - 4.50+ 3.50+ - 4.00+ 3.00+ - 3.50+ 2.50+ - 3.00+ < 2.50+


37


landschappelijke context | CULTUUR HISTORISCH ERFGOED Hoofdstructuren De hoofdstructuur van het landschap is goed te herstellen. De markante geomorfologische opbouw en het daaop gebaseerde occupatiepatroon kan weer met grote helderheid afleesbaar worden gemaakt. De landschapsstructuur vormt de basis voor de ontwikkeling van het landgoed. Het gaat daarbij om twee reeksen, van noord naar zuid (van stad naar buiten) en van oost naar west (van bos naar beek, van dicht naar open landschap). Samen levert het een spel van lijnen en een mozaïek van massa en ruimte op: een ruimtelijke zonering gevormd door de landschappelijke lijnen. Door het opschonen worden kamers en open weilanden zichtbaar gemaakt.


38


landschappelijke context | CULTUUR HISTORISCH ERFGOED

dicht

open

noord - zuid A. Structurele lijnen van landschappelijke eenheden

oost - west B. Overgang rivierdal - bos met heidevelden / nat - droog

C. Bos - kamers - rivierdal. Opeenvolging van verschillende ruimtelijke kwaliteiten


39


landschappelijke context | cultuurhistorisch erfgoed landschappelijke lijnen Raster van landschappelijke lijnen wordt over het gehele gebied terug aangelegd en opgeknapt. Het Markdal krijgt weer zijn openheid.

De 3 karakteristieke landschappelijke eenheden op de gradiënt (bos, kamers en velden) worden door naden met elkaar verbonden, de historische bomenlanen. Deze structuurdragers van dit typische landschap worden integraal teruggebracht tijdens de ontwikkeling van het Landgoed de Klokkenberg.


40


landschappelijke context | cultuurhistorisch erfgoed landschapsarchitect Bijhouwer

A. Plan Bijhouwer 1950

B. Uitgevoerd plan Bijhouwer 1953

C. Restanten plan Bijhouwer 2009


41


landschappelijke context | CULTUUR HISTORISCH ERFGOED landschapsarchitect Bijhouwer Bijhouwer; nu en in de toekomst Van het plan van Bijhouwer is veel verdwenen op structureel niveau. De voor het plan belangrijke kwaliteiten als helderheid, ruimte, eenvoud en verfijning zijn op meerdere plekken sterk afgezwakt. Door het toevoegen

Oude lijnen in het landschap vormen de leidraad. De ruimtelijke ontwikkeling van de centrale as blijft ongewijzigd. Daarbij is er tevens een stelsel van lijnen dat de verbinding tussen de bebouwing, hoven en het landschap bevestigt.

van bebouwing is de overgangszone dichtgeslibd en onduidelijk geworden. De hoven zijn gevuld met parkeerterreinen. De intrigerend vormgegeven koppeling tussen entree en hoofdas is doorsneden door een weg die de achtergelegen parkeerterreinen ontsluit. Deze is te verwijderen en de boombeplanting langs de rotonde te herstellen. Zo zijn meer functionele lijnen en zichtlijnen uit het oorspronkelijke plan in het ontwerp terug te brengen. De terug te brengen ordening is op de oorspronkelijke opbouw gebaseerd en heeft tot doel de ruimtelijke overgang vanaf het Mastbos naar het beekdal, dat nu is versnipperd, te verduidelijken. luchtfoto 2008


42


landschappelijke context | cultuurhistorisch erfgoed cultuurhistorische waardestellingskaart Ruimtelijke historische landschappelijke kwaliteiten worden opgeknapt of geherintroduceerd. Lanen, kamers, open rivierdal, kamertjeslandschap. Historische landschapsarchitecturale ingrepen (plan Bijhouwer) worden teruggehaald of versterkt. Onder andere de rotonde, zicht over het rivierdal en de fruitboomgaard. Voorwaarden worden geschept voor een passend ecologisch wensbeeld.

Mark bossen heide solitaire bomen boskamer bestaande laan nieuwe laan boomgaard houtwallen open veld velden


43


landschappelijke context | natuur en landschappelijk beleid | EHS beleid EHS beleid Kijkend naar de planologische beleidskaart EHS voor het gebied, is er waar te nemen dat er momenteel sporadisch een stukje daadwerkelijk fysiek aanwezig is. De kans om een enorm stuk grond in een keer toe te voegen aan de EHS zou dan ook bijzonder zijn en kan zich opstellen als voorbeeld van particuliere natuurontwikkeling voor de regio, maar ook international. Samen met verschillende natuurinstanties werd de planologische beleidskaart EHS voor het gebied bestudeerd en getoetst op haalbaarheid en kracht. Door de ontwikkeling van het gebied kunnen we de planologisch beleidskaart EHS voor het gebied overtreffen en beter maken. Dit door bijzondere en intensieve begeleiding van alle deskundigen en de wil van de eigenaar. Het gebied krijgt daardoor een bijzondere ecologische betekenis en vormt een belangrijke schakel in het nationale EHS beleid.


44


landschappelijke context | natuur en landschappelijk beleid | EHS beleid

EHS nu fysiek aanwezig

berken eikenbos / multi bos

EHS planologisch beleid volgens de provincie Noord-Brabant berken eikenbos / multi bos struweel bloemrijk grasland moeras

lanen berken eikenbos / multi bos nat oeverbos struweel grassen strooiselruigte / hooiland poel gebufferd ven bloemrijk grasland (mogelijk) blauwgrasland faunapassage


45


landschappelijke context | natuur en landschappelijk beleid Natte parel De natte natuurparel is een aaneenschakeling

Een integraal doordacht hydrologisch systeem

van belangrijke natte natuurgebieden met

zal dankzij de geplande ontwikkelingen

bijzondere ecologische waarden die afhankelijk

in werking treden op de terreinen van

zijn van water. Door de grondwaterstand

het Landgoed de Klokkenberg. Zo zijn de

te verhogen, de kwel te herstellen en de

ontwikkelingen niet langer een belemmering

waterkwaliteit te verbeteren kan de natte

maar dragen bij tot het behalen van alle

natuurparel worden gemaakt en versterkt.

doelstellingen (EHS, Natte Natuur Parel,..).

Vernatten van de velden voor het monument. De beleidsplannen van de Natte Natuur Parel in uitvoering brengen. Dit is wat er gaat gebeuren.

Een voorbeeld hiervan is onder andere het opvangen van regenwater afkomstig van de dakoppervlaktes en deze in te zetten in het gebied in plaats van af te voeren via riolering.

Rijk regionaal water blijft binnen de oevers van de Mark. Dit is het beleid van het Waterschap `de Brabantse Delta`. Ecologische inzichten geven aan dat dit alleen maar ten goede komt van het ecologische wensbeeld van de velden op het landgoed. In plaats van vernatten met rijk regionaal water vanuit de Mark worden de velden vernat door middel van arm lokaal schoon water.


46


landschappelijke context | natuur en landschappelijk beleid Natte natuur parel

A. Natte Natuur Parel in stroomgebied

B. Loop van de rivier de Mark zonder Natte Parel beleid 2009

C. De Mark en Natte Parel beleid op Landgoed de Klokkenberg > 2009 lokaal water infiltreren lokaal water infiltreren + vernatten (zuur) lokaal water infiltreren + vernatten (kwel)

natuur waterlopen stroomgebied natte parel

velden


47


landschappelijke context | natuur en landschappelijk beleid wateropgave Natte parel De natte natuurparel is een aaneenschakeling van belangrijke natte natuurgebieden met bijzondere ecologische waarden die afhankelijk zijn van water. In het Mastbos zijn nu reeds gebieden aangeduid waar vernatting zal plaatsvinden. Dit oa doormiddel van het ondieper maken van greppels. Op Landgoed de Klokkenberg vindt straks een integrale vernatting plaats. Dit door de bestaande drainages te verwijderen, dempen van sloten, sloten ondieper maken en het graven van een greppelstructuur op de velden. Het water die valt op de terreinen van Landgoed de Klokkenberg worden op de terreinen geïnfiltreerd en ingezet voor vernatting van het gebied. Tevens wordt kwel aangetrokken en krijgt dit bijzondere milieu alle kansen.


48


landschappelijke context | natuur en landschappelijk beleid wateropgave

A. Natte Parel in stroomgebied

B. Loop van de rivier de Mark zonder Natte Parel beleid 2009

C. Verandering gemiddelde waterstand op landgoed

-0.05 - 0.05 0.05 - 0.15 0.15 - 0.25

-0.05 - 0.05 0.05 - 0.15 0.15 - 0.25

0.25 - 0.35 0.35 - 0.45

0.25 - 0.35 0.35 - 0.45


49


stedenbouwkundige context | bebouwing De groene kamers, onderdeel van het Mastbos en vooral in gebruik als nuts-tuinen voor het sanatorium. Hierin zijn gelegen de boerderij Sweep en het trafogebouw. Het Markdal met de restanten van de oude meanders. Dit gebied wordt gekenmerkt door een natuurlijke begroeiing, waarin ook het ketelhuis is gesitueerd ver weg en ten noord/oosten van de verblijfsgebouwen voor de patiënten. Het hoofdgebouw, georiënteerd op het zuidelijke open en vlakke weidegebied, heeft zijn plaats gekregen tussen de twee eerder genoemde gebieden. Ten zuiden van het hoofdgebouw, aan het einde van de dreef, is de boerderij Schoondonck gelegen die de basis en de kern vormt van het oorspronkelijke landgoed.

Onafhankelijk

Hiërachie

Referentie


50


STEDENBOUWKUNDIGE CONTEXT | bebouwing | ruimtelijke structuur De kracht van het complex de Klokkenberg blijkt te schuilen in de ruimtelijke structuur en samenhang zowel tussen de gebouwen onderling als tussen de gebouwen en hun natuurlijke en ontworpen omgeving. De hoofdas van het complex en de

1. groene kamers

aansluiting daarvan middels de rotonde op de Galderseweg, de verbindingsassen en de daarmee samenhangende verkeersstructuur, de reeks van omsloten hoven, de aanwezigheid van verschillende groene kamers en de wijze waarop de bebouwing open en half open ruimtes formeert met daarin enkele autonome

2. het Markdal

objecten brengen de onderlinge samenhang tot stand, maar slaan ook op de brug tussen het Mastbos, het open weiland en het Markdal.

3. het ensemble richting/oriëntatie

groene kamers

verbindingsassen

open ruimte

(gesloten) hoven

autonome objecten 4. Schoondonck/Dreef


51



52


onderzoek


53


ONDERZOEK | bouw historisch onderzoek Alle vanuit historie essentiële gebouwen (en bouwdelen) zijn op historische waarde beoordeeld. Zie hiervoor het bouwhistorisch onderzoek (bijlage). Hiernaast staan 2 onderdelen uit dit rapport summier weergegeven.

Hoofdgebouw matrix waardestelling

De opzet en functionele lay-out van het sanatorium past geheel in de typologie van dit gebouwentype zoals dat in Nederland

stedenbouwkundige waarde

++

tijdens het interbellum vorm heeft gekregen.

architectonische waarde

++

De sanatoria Berg en Bosch (Bilthoven) en

gevel

+

Zonnegloren (Soestduinen) kennen een sterk

gaafheid

+

gelijkende structuur. De Klokkenberg werd voor de Tweede wereldoorlog ontworpen door de architecten De Bever en Van Moorsel en wordt gekenmerkt door een bijzonder functionele combinatie van traditionalisme en het Nieuwe Bouwen. Door

Kapel matrix waardestelling

gewijzigde inzichten t.a.v. de situatie en de oorlogsomstandigheden werd het complex pas begin 50-er jaren op de huidige locatie van het landgoed Schoondonck gerealiseerd. positief indifferent

stedenbouwkundige waarde

++

architectonische waarde

++

gevel

++

gaafheid

++


54


bouwhistorisch onderzoek | waardestelling | gevels Los van en vooruitlopend op de op handen zijnde officiële waardestellingen in het kader van de aanwijzing tot Rijksmonument heeft er een eigen waardering plaatsgevonden van verschillende aspecten van het complex zoals gevelwanden, gebouwen (totaal en op detailniveau) en ruimtelijke structuur op grond waarvan stedenbouwkundige en restauratieuitgangspunten zijn bepaald. Met name de zuid-wand van de hoofdvleugel, de binnenzijde van de openbaar toegankelijke hoven en de noord-wand van het complex zijn daarbij positief gewaardeerd wegens hun architectonische opbouw en uitstraling. De indifferent en negatief gewaardeerde wanden danken deze waardering aan de gesloten en vaak verrommelde uitstraling.

positief indifferent negatief


55


bouwhistorisch onderzoek | waardestelling | bouwdelen De verschillende gebouwdelen van de Klokkenberg zijn hierbij gewaardeerd als totaliteit en op hun bijdrage aan de ensemblewerking van het complex. Opvallend is daarbij dat het ketelhuis weliswaar functioneel deel uitmaakt van het ensemble, maar in ruimtelijke zin niet tot de kernstructuur gerekend dient te worden. De zgn. klasse-paviljoens aan de uiteinden van de hoofdvleugel zijn weliswaar in stedenbouwkundig/ruimtelijke zin van betekenis, maar als object door de grote mate van aantasting en verbouwing indifferent geworden. De Schoondonck boerderij is in historische en ruimtelijke zin van grote betekenis, maar materieel van indifferente waarde door verbouwing c.q. nieuwbouw. De Sweep boerderij is in historische en ruimtelijke zin van grote betekenis en ook

positief

materiaal van belang. indifferent negatief


56



57


onderzoek | flora en fauna | onderzoeksresultaten Het landgoed de Klokkenberg is gelegen

en bonte vliegenvanger aangetroffen. Daarnaast

Het landgoed biedt verder waardevolle

op de overgang van het hoger gelegen

zijn ook algemene soorten zoals winterkoning,

structuren voor vleermuizen. Ondanks dat

dekzandlandschap van het Mastbos en

boomkruiper, roodborst en vink met meerdere

het vleermuisonderzoek een vrij globale

omgeving en het lager gelegen beekdal van de

territoria aanwezig. Er zijn in totaal 49

opzet had, is naar voren gekomen dat het

Mark. Door deze ligging en een diversiteit aan

vogelsoorten waargenomen. Dit aantal is

landgoed interessant is als foerageergebied

biotopen zijn er vele gradiënten (in potentie)

inclusief soorten die niet binnen de grenzen van

en er vaste verblijfplaatsen aanwezig zijn

aanwezig.

het landgoed broeden maar het landgoed alleen

van de gewone dwergvleermuis. Tijdens het

gebruiken om te pleisteren of te foerageren.

vleermuisonderzoek zijn vijf vleermuissoorten

De flora binnen het landgoed is weinig

waargenomen.

Onderzoeksresultaten flora en flora Uit het in 2008 uitgevoerde veldonderzoek

bijzonder en bestaat vooralsnog uit algemene

naar de binnen het landgoed voorkomende

en weinig kritische soorten. Op de schrale

vogelsoorten kwam naar voren dat met name

bosgrond komen wel kenmerkende soorten

het bos aan de zuidzijde van het landgoed een

als kamperfolie en blauwe bosbes voor. Het

rijke vogelstand kent. Hier zijn onder andere de

voedselrijke, agrarische deel is op dit moment

grauwe vliegenvanger, gekraagde roodstaart

in floristische zin weinig interessant. In de wateren binnen het landgoed, en dan

Dit betrof de volgende soorten: • gewone dwergvleermuis (Pipistrellus

pipistrellus) • watervleermuis (Myotis daubentonii) • laatvlieger (Eptesicus serotinus) • rosse vleermuis (Nyctalus noctula) • ruige dwergvleermuis (Pipistrellus nathusii)

met name in de bosvijver, is onderzoek gedaan naar amfibieën. Hier is onder andere de strenger beschermde alpenwatersalamander aangetroffen naast algemene soorten als bruine kikker, kleine watersalamander en gewone pad.

grauwe vliegenvanger


58


onderzoek | flora en fauna | onderzoeksresultaten Foerageergebieden

avond, in het gebied waargenomen zijn. Van

Zowel de gewone dwergvleermuis, als de

laatvliegers is bekend dat ze ’s ochtends ook

watervleermuis als de laatvlieger gebruiken

gewoon kunnen invliegen zonder zwermgedrag

het onderzoeksgebied als foerageergebied. De

te vertonen, waardoor ze gemakkelijk over

gewone dwergvleermuis gebruikt het gehele

het hoofd gezien worden. Verspreid over

onderzoeksgebied als foerageergebied. De

het gebied zijn meerdere roepende gewone

watervleermuis is gedurende alle bezoeken

dwergvleermuizen vliegend gehoord. Op

boven de vijver in het zuidelijke bosgebied

het binnenplein was duidelijk baltsgedrag

foeragerend waargenomen. De laatvliegers

te zien. Het omliggende gebouw wordt dan

zijn voornamelijk boven de sportvelden

ook als paarverblijfplaats voor de gewone

waargenomen.

dwergvleermuis gebruikt. Vanwege de verdere waarnemingen van roepende gewone

Vliegroutes

dwergvleermuizen verspreid over het hele

Tijdens deze inventarisatie zijn geen vliegroutes

onderzoeksterrein, zullen naar verwachting

aangetroffen.

ook andere gebouwen in het onderzoeksgebied door deze gewone dwergvleermuizen als

verspreidingskaart vleermuizen

Verblijfplaatsen

paarverblijfplaats gebruikt worden.

De zolder van het hoofdgebouw wordt door

Waarneming:

de gewone dwergvleermuis als verblijfplaats

foerageergebied watervleermuis

gebruikt. Verder is het goed mogelijk dat

foerageergebied laatvlieger

de laatvliegers in de gebouwen op het

paarverblijfplaats gewone dwergvleermuis

onderzoeksterrein hun verblijfplaats hebben,

verblijfplaats gewone dwergvleermuis

aangezien ze zeer regelmatig, en vroeg op de


59


onderzoek | flora en fauna | onderzoeksresultaten Ook holtes in bomen kunnen door

Ecologische visie

Voor vleermuizen is het van groot belang dat

vleermuizen worden gebruikt als verblijfplaats,

Binnen het landgoed zijn reeds waardevolle

er mate van verlichting niet toeneemt. Indien er

bijvoorbeeld door de ruige dwergvleermuis.

structuren aanwezig die behouden dan wel

straatverlichting wordt geplaatst dient dit tot

Deze soort is in het najaar slechts eenmaal

versterkt dienen te worden. Daarnaast worden

een minimum te worden beperkt en moet er

foeragerend waargenomen. Er is dan ook

maatregelen voorgesteld die een sterke

voor worden gezorgd dat er geen uitstralende

geen concrete aanwijzing dat deze soort in

verbetering kunnen betekenen voor de flora en

effecten zijn. De meeste vleermuissoorten,

het onderzoeksgebied een verblijfplaats heeft.

fauna binnen het gebied. De aanwezigheid van

waaronder de waargenomen watervleermuis,

Gezien de vrij geringe onderzoeksintensiteit

kwel biedt potenties voor het sterk verhogen

zijn namelijk erg gevoelig voor verlichting.

wordt echter niet uitgesloten dat er zich toch

van de aanwezige natuurwaarden.

Locaties als de bosvijver dienen te worden

vaste rust- of verblijfplaatsen bevinden binnen het gebied van deze of andere boombewonende soorten. Tijdens de veldonderzoeken zijn alleen algemene grondbewonende zoogdieren waargenomen zoals ree, konijn en rosse woelmuis. Er heeft dan ook geen gericht onderzoek naar grondbewonende zoogdieren plaatsgevonden. Mogelijk dat het gebied ook leefgebied vormt voor kleinere marterachtigen zoals wezel en hermelijn. Deze zijn echter door hun teruggetrokken leefwijze zeer lastig te onderzoeken.

Laanstructuren

gevrijwaard van elke vorm van verlichting.

De bestaande laanstructuren zijn belangrijk als foerageergebied voor vogels en vleermuizen. Versterking van deze structuren is dus aan te raden. Vleermuizen maken vaak gebruik van lijnvormige structuren om zich te verplaatsen. Daarnaast vormen de boomkruinen veelal een geschikt foerageergebied. Holtes in bomen kunnen door vleermuizen gebruikt worden als vaste verblijfplaats. Herstel van lanen kan dus een positief effect hebben op de in het gebied voorkomende vleermuizen. Daarnaast zal het stopzetten van de bemesting op de graslanden en het inzetten van een verschralingsbeheer zorgen voor een toename van het voedselaanbod. Het monument is nu al een verblijfplaats voor de gewone dwergvleermuis en mogelijk ook de laatvlieger.


60


onderzoek | flora en fauna | onderzoeksresultaten Boszone Het typerende eiken-berkenbos dat van nature thuishoort op de voedselarme hogere zandgrond is niet zo rijk aan plantensoorten. Kenmerkende soorten zijn onder andere bochtige smele, brede stekelvaren, kamperfoelie en blauwe bosbes en op meer open plekken valse salie. Met uitzondering van valse salie zijn de soorten reeds in het bosgebied rond de bosvijver aangetroffen. Gedeeltes van de boszone bestaan nu uit soortenarme sparrenaanplant. Door dunning worden deze op termijn omgevormd tot een structuurrijk gemengd bos waarbij het naaldhout geleidelijk wordt vervangen door (gemengd) loofhout. Binnen de boszone vindt géén aanplant of

Deze kan het beste regelmatig worden

inheemse struiken voor een gevarieerde

verwijderd. Van belang hierbij is, dat de bodem

overgang worden gezorgd. Soorten die te

niet te veel wordt geroerd. Dit zou een verdere

overwegen zijn voor een dergelijke aanplant

toename van ongewenste opslag kunnen

zijn onder andere sleedoorn (Prunus spinosa),

veroorzaken en de vestiging van ongewenste

meidoorn (Crataegus monogyna), Gelderse roos

concurrentiekrachtige storingssoorten. Het is

(Viburnum opulus), hondsroos (Rosa canina),

van belang hier alert op te zijn. Een toename

egelantier (Rosa rubiginosa), lijsterbes (Sorbus

van ongewenste invasieve soorten zoals de

aucuparia), hazelaar (Corylus avellana) en

aanwezige Japanse duizendknoop en bonte

sporkehout (Rhamnus frangula).

dovenetel zorgt namelijk voor achteruitgang van de karakteristieke bosplanten. Bestrijding van deze soorten en dan met name van Japanse duizendknoop heeft een hoge prioriteit. Deze is aangetroffen ter hoogte van de bosvijver in de berm van de te herstellen eikenlaan.

inzaai plaats. Buiten dat dit niet nodig is voor

Bosranden

het behalen van natuurdoelstellingen is dit

De bosranden van de huidige bosgebieden

ook zeer onwenselijk. Aan te planten soorten

langs het zuidelijk gelegen grasland zijn nu

hebben vaak geen lokale oorsprong of betreffen

erg monotoon en smal en vormen een abrupte

zelfs gecultiveerde exemplaren. Bovendien vindt

overgang. Om de overgang tussen bos en open

er een ongewenste verstoring van de bosbodem

grasland te verzachten wordt voorgesteld om

plaats. Het beheer dat in deze zone plaats dient

een mantel- en zoomvegetatie te ontwikkelen

te vinden is een extensief beheer bestaande

door de afrastering enkele meters in de richting

uit periodieke dunning en de bestrijding van

van het grasland te verplaatsen. Daarnaast

exoten. Aandachtspunt voor het toekomstig

kan er door een beperkte kap van enkele

beheer is de mogelijke opslag van naaldhout.

bomen in de bosrand en aanplant van enkele

valse salie


61


onderzoek | flora en fauna | onderzoeksresultaten Door het openkappen van de bosrand ontstaat een zonnige mantelvegetatie met diverse struikvormende soorten en braamstruweel. Deze mantels zorgen voor een rijk voedselaanbod voor insecten en broedgelegenheid voor allerlei zangvogels zoals zwartkop, winterkoning en roodborst. Door een zone daarbuiten te beheren als ruigte kan daarnaast een bloemrijke zoom ontstaan die rijk is aan kenmerkende vlindersoorten zoals oranje zandoogje (Pyronia tithonus), omvorming van een strakke bosrand naar een gevarieerde bosrand

koevinkje

koevinkje (Aphantopus hyperantus), landkaartje (Araschnia levana) en kleine vos (Aglais urticae).

oranje zandoogje


62


onderzoek | flora en fauna | onderzoeksresultaten Bloemrijk grasland met kwelinvloeden

natuurwaarden te verhogen zullen daarnaast

tot zaadzetting te komen. Bovendien wordt

Op de graslanden waar door het nemen van

alle vormen van bemesting dienen te worden

bij een dergelijk hooibeheer ook voldoende

enkele maatregelen, zoals het verondiepen

stopgezet. Gezien de kans op inundatie

voedingsstoffen afgevoerd. Van belang is om

van bestaande sloten, het afgraven van

met water uit de zeer voedselrijke Mark

het maaisel zo snel mogelijk af te voeren.

de bovenlaag en het graven van ondiepe

heeft afgraven van de bemeste bovenlaag

Meestal wordt dit direct na droging gedaan

greppels, bereikt kan worden dat kwelwater

vermoedelijk geen langdurig positief effect. In

(meestal 5-7, maar max. 10 dagen na maaien).

de wortelzone van de vegetatie kan bereiken

hoeverre het landgoed, na herinrichting van de

Bij een hooibeheer worden helaas ook vrij veel

wordt een hooibeheer ingevoerd. Door het

Mark, zal vernatten is echter op dit moment niet

zaden afgevoerd en wordt het leefgebied voor

afvoeren van het maaisel wordt de bodem

duidelijk. Mogelijk dat afgraven voor de hogere

veel insecten tijdelijk ongeschikt. Geadviseerd

verder verschraald en kan een bijzondere

delen nog wel een (weliswaar kostbare) optie is.

wordt daarom bij een hooibeheer altijd circa

kwelafhankelijke hooilandvegetatie ontstaan.

Om de natuurwaarden verder te stimuleren

10% van de vegetatie te laten staan om zo

De potenties van deze graslanden zijn

wordt voorgesteld om op de weilanden een

voldoende schuilgelegenheid te kunnen

inherent verbonden aan het feit of de kweldruk

verschralingsbeheer in te zetten (tenminste die

garanderen. Na enige verschraling kan het

dusdanig groot is dat de wortelzone van

delen die niet regelmatig kunnen overstromen).

beheer eventueel worden omgezet naar

de vegetatie wordt bereikt. Verder is de

Het is afhankelijk van de bemestingsgraad tot

extensieve begrazing met rundvee. Als er in

huidige bemestingsgraad van groot belang.

op heden of een dergelijk hooilandbeheer op

een gebied runderen loslopen (ongeveer 0,2-

Kwelafhankelijke vegetaties vertegenwoordigen

relatief korte termijn resultaten kan opleveren.

0,3 GVE), ontstaat er ruimte voor een grotere

veelal een hoge natuurwaarde en zijn vrijwel

Naar verwachting zullen de graslanden

verscheidenheid aan planten en dieren.

overal sterk bedreigd.

voorlopig hun voedselrijke karakter blijven

Begrazing door schapen is gezien de hoge

behouden.

voedselrijkdom en de te verwachten ruige

Hooilanden met houtsingels ten zuiden van

In de eerste jaren kan worden gekozen voor een

vegetatie geen geschikte optie. Ook kunnen

de weg naar Schoondonk

hooibeheer van twee en op zeer ruige gedeeltes

schapen minder goed uit de voeten met een

Het huidige grasland en de akkers zijn

zelfs drie keer maaien en afvoeren. De eerste

drassige bodem.

momenteel in agrarisch gebruik en (sterk)

maaibeurt vindt eind mei / begin juni plaats

bemest. De huidige natuurwaarden zijn

en de tweede maaibeurt omstreeks medio

uitermate gering. De akkers kunnen het beste

september. Soorten hebben dan voldoende tijd

worden omgevormd tot graslanden. Om de

om tot een eventuele herbloei over te gaan en


63


onderzoek | flora en fauna | onderzoeksresultaten Zandafgraving/bosvijver

schuilmogelijkheden. Een niet te gecultiveerde

en verlichting niet toeneemt en er wordt

De huidige bosvijver wordt heringericht en

inrichting met een hoog aandeel aan inheemse

gezorgd voor een geleidelijke overgang naar

krijgt een meer venachtig karakter. De oevers

soorten zorgt voor een goed voedselaanbod en

het omringende bos betekent het totaal aan

worden verflauwd en vrijgezet van bomen

beschutting. Een hoog aandeel aan inheemse

werkzaamheden een verbetering ten opzichte

en struweel. Hiervoor wordt normaliter een

soorten is meer dan wenselijk. Door de te

van de huidige situatie.

zone van circa 30 meter vanaf de oever

nemen maatregelen zoals het verhogen van het

Ook bij de boerderij zijn voorzieningen als een

aangehouden. Aan de noordwestzijde van de

aandeel inheemse soorten, verschraling van de

mussenvide goed mogelijk. Ook kunnen er

plas wordt een zeer flauwe oeverzone gecreëerd

huidige agrarische gronden en herstel van zoom

broedmogelijkheden worden gecreëerd voor

waarbij er voor wordt gezorgd dat deze zone

–en mantelvegetaties zal het voedselaanbod

soorten als boerenzwaluw en steenuil.

’s winters net onder water staat en ’s zomers

voor de fauna toenemen. De foerageerfunctie

droogvalt. Daarnaast wordt de dikke laag

van het gebied zal voor vogels en vleermuizen

De aan te leggen regenwaterbekkens met

bladafval verwijderd van de vijverbodem. Naast

hierdoor zeker ook verbeteren.

helophytenfilter worden aangeplant met

deze inrichtingsmaatregelen kan door middel

riet. Aangeraden wordt om dit aan te vullen

van een faunatunnel onder de Galderseweg

De boskamers waar nu diverse laagbouw

met andere moeras- en oeverplanten zoals

het mogelijk worden gemaakt dat amfibieën

aanwezig is worden omgevormd. De nieuwe

egelskop (Sparganium spec.), grote kattenstaart

(en andere dieren) de oversteek maken van

bebouwing kan vrij eenvoudig toegankelijk

(Lythrum salicaria) en moerasvergeetmenietje

het Mastbos naar het landgoed. Migratie van

worden gemaakt voor vleermuizen en

(Myosotis scorpioides). Door aanleg wordt er

soorten als vinpootsalamander en heikikker

huismussen. Dit kan onder andere door

nieuw leefgebied voor onder andere amfibieën

moet op deze manier mogelijk zijn. In verband

gebruik te maken van open stootvoegen en

gecreëerd en wordt hemelwater afgesplitst van

met de foerageerfunctie van de bosvijver voor

een zogenaamde mussenvide. Ook kunnen er

het rioolstelsel.

vleermuizen is het van groot belang dat de

nestkasten voor zowel vleermuizen als vogels

De met wilgen dichtgegroeide poel in de

vijver geheel vrij blijft van enige vorm van

worden opgehangen. De voorkeur gaat uit

bosrand wordt eveneens vrijgezet van

verlichting.

naar een breed scala aan typen nestkasten.

begroeiing. Hierdoor neemt de bezonning toe

Zodoende kunnen veel vogelsoorten profiteren

en kan de poel zich weer ontwikkelen tot een

Overig

van de extra nestgelegenheid. Nestkasten voor

geschikte voortplantingplek voor amfibieën en

Voor een groot aantal zoogdieren en vogels is

vleermuizen moeten worden gezien als extra

libellen.

het van belang om te zorgen voor voldoende

voorzieningen. Indien de mate van verstoring


64


onderzoek | flora en fauna | onderzoeksresultaten Om de huidige graslanden een kleinschaliger

(zonder bemesting) kan op termijn

karakter te geven, wordt voorgesteld om op de

een gevarieerde afwisseling ontstaan

perceelsgrenzen struweelhagen aan te leggen.

tussen soortenrijker grasland en een

Deze bestaan uit inheems loofhout zoals

struweelbegroeiing.

bijvoorbeeld de eerder genoemde meidoorn, sleedoorn, lijsterbes, hondsroos, egelantier, hazelaar, maar ook vlier en op natte delen met name zwarte els. Dergelijke hagen kennen een rijke vogelstand en bieden beschutting aan allerlei kleinere zoogdiersoorten zoals muizen en kleine marterachtigen. De bosranden kunnen samen met de struwelen, singels en hagen ook als migratieroute dienen voor allerlei fauna. Struweelhagen en houtsingels worden, indien ze een volwassen omvang hebben bereikt, periodiek teruggesnoeid. Dit wordt gefaseerd om de circa 5-10 jaar uitgevoerd. Snoeiafval wordt niet versnipperd maar afgevoerd. Door de aanleg van deze struweelhagen krijgt het landschap een kleinschaligere structuur zoals ook te zien in het gebied de Blauwe Kamer, ten noorden van de Klokkenberg. De huidige weilanden hebben het natuurdoeltype half natuurlijk grasland of struweel. Door een extensieve beweiding Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

65


onderzoek | flora en fauna | onderzoeksresultaten

Gelderse roos

Aanplant

(Amelanchier lamarckii), hulst (Ilex aquifolium),

Aangezien het landgoed voor een zeer groot

eenstijlige meidoorn (Crataegus monogyna),

deel onderdeel uitmaakt van de EHS en dus

zoete kers (Prunus avium) en gewone

de bestemming natuurgebied heeft, moet

vogelkers (Prunus padus). De voorkeur gaat

terughoudend worden omgegaan met aanplant

uit naar inheems materiaal en dan met name

van planten en struiken. Aanplant van soorten

oorspronkelijk autochtoon materiaal (zie

past niet binnen een gebied dat onderdeel

bijvoorbeeld www.bronnen.nl).

uitmaakt van de EHS. Het heeft immers de bestemming natuurgebied. Verder brengt

De aan te leggen boomgaarden zorgen tijdens

aanplant een ongewenste verstoring van de

de bloei voor een mooi landschappelijk beeld

bodem met zich mee. Het gedeelte dat hoort

maar ook voor voedselaanbod voor insecten.

bij het sanitorium maakt hiervan echter geen

De onderbegroeiing bestaat uit bloemrijk

onderdeel uit en heeft een parkachtig karakter.

grasland of plukweides waar ook de recreant

De aanwezigheid van de typische parkstruik

kan vertoeven

rhododendron maakt dit ook wel duidelijk. Deze soort zal hier in ieder geval ook worden sleedoorn

aangeplant. Ecologisch gezien heeft deze wintergroene soort echter vrijwel geen waarde. Bladverliezend struikgewas daarentegen laat ook ruimte over voor een kruidenrijke onderbegroeiing. Soorten die binnen het parkgedeelte en de struwelen van het landgoed aangeplant zouden kunnen worden, die zowel bepaalde natuurwaarden vertegenwoordigen als passen binnen het karakter van het landgoed

meidoorn

zijn bijvoorbeeld wilde lijsterbes (Sorbus aucuparia), Amerikaans krentenboompje


66


onderzoek | flora en fauna | onderzoeksresultaten Exoten Een ander aspect waar men voor dient te waken is het gevaar op verwildering naar de omliggende natuurgebieden. Naast de reeds aangetroffen invasieve exoot Japanse duizendknoop zijn er ook bepaalde struiken die men, gelet op het gevaar van verwilderen, beter niet kan aanplanten. Voorbeelden van dergelijke niet gewenste soorten zijn: sneeuwbes (Symphoricarpos albus), Amerikaanse vogelkers (Prunus serotina), hartbladige els (Alnus cordata) en appelbes (Aronia x prunifolia). Ook rhododendron kan verwilderen. Deze soort wordt als typische parkstruik binnen het landgoed aangeplant. Indien men zeer alert blijft op mogelijke verwildering hoeft dit niet direct een probleem te zijn.


67


onderzoek | ecologie BESTAANDe BESCHERMEN & KWALITEITSIMPULS Bestaande ecologische verbinding tussen het Mastbos en het Markdal

Wensbeeld versterking ecologische verbinding Mastbos met Markdal.

is aanwezig, maar dient versterkt te worden. territoria indicatieve vogelsoorten dodaars kuifeend boomklever gekraagde roodstaart tuinfluiter bosuil grauwe vliegenvanger kievit


68


onderzoek | archeologie Aanbeveling Archeologische waarden zijn binnen het onderzoeksgebied vrijwel niet aangetroffen. Het oostelijk deel van het terrein is volledig verstoord ter plaatse van de gegraven sleuven. Enig archeologisch of landschappelijk behoud is hier niet van toepassing. Hetzelfde kan gezegd worden van de twee noordelijk locaties langs het bosperceel en in de voormalige kruidentuin. Het deelgebied waar de recreatievelden zich bevinden, beschikt nog over een grotendeels intact bodemprofiel, waarbij de fysieke kwaliteiten middel tot hoog scoren. Met name landschappelijk zou deze zone voor behoud in aanmerking kunnen komen. Verder is het aan te bevelen de aangrenzende percelen ten zuiden ervan te inventariseren door middel van proefsleuven conform het Programma van Eisen. Op grond van de uiteindelijke onderzoeksresultaten zou men alleen de verstoorde delen van het terrein dienen te selecteren voor toekomstige bouwplannen, waarbij de intacte delen van het terrein zo veel mogelijk behouden blijven. In het erfgoed besluit 2009-22 van 30-09-2009 heeft de gemeente aangeven dat voor dit gebied nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is, alvorens het gebied vrijgegeven kan worden voor ontwikkeling. Inmiddels heeft Vitalis hiertoe opdracht verstrekt. Het aanvullende onderzoek zal medio februari 2010 uitgevoerd worden.


69


onderzoek | geluidsbelasting

250 m

0m 40

geluidsbelasting A58

geluidsbelasting Galderseweg


70


onderzoek | geluidsbelasting Geluidbelasting: A58

Geluidbelasting: verkeer op de Galderseweg

Wegen zijn door de wet Geluidhinder voorzien van een geluidzone. Dat

Landgoed de Klokkenberg ligt deels in de geluidzone van de

is een strook ter weerszijden van de weg. Indien een nieuw te bouwen

Galderseweg.

project binnen de geluidzone van een weg ligt dan dient voor dat project

Door de SchreuderGroep zijn berekeningen uitgevoerd van de

een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd.

geluidbelasting op het landgoed De Klokkenberg ten gevolge van verkeer

De geluidzone van de A58 raakt nergens aan het te bebouwen gebied

op de Galderse weg.

van Landgoed De Klokkenberg. Het geluid afkomstig van de A58 hoeft geen deel uit te maken van de akoestische toets. Dat houdt echter niet in

Uit de rekenresultaten volgt dat de voorkeursgrenswaarde wordt

dat het geluid van de A58 geen hinder zal veroorzaken. Afhankelijk van

overschreden met 1 dB aan de Westzijde van het bouwkavel dat het

de meteorologische omstandigheden kan de geluidbelasting van de A58

dichtst bij de Galderseweg is gelegen. Deze overschrijding geldt voor

op de gevels van de woongebouwen van Landgoed De Klokkenberg als

de bouwlagen vanaf de 1e verdieping en hoger. Indien het gebouw

hinderlijk worden ervaren. Door de SchreuderGroep wordt geadviseerd

vanaf de 1e verdieping pal tegen de Westzijde van dit bouwkavel wordt

om bij de indeling van de plattegronden wel rekening te houden met de

gesitueerd, dan zal de procedure hogere waarden moeten worden

aanwezigheid van het geluid van de A58.

gevolgd. De voorkeursgrenswaarde wordt niet overschreden indien het gebouw vanaf de 1e verdieping niet pal tegen de Westzijde van het bouwkavel wordt geplaatst, maar circa 6 m meer naar het Oosten. Bij deze plaatsing van het gebouw behoeft de procedure hogere waarden niet te worden gevolgd Bij het voorliggende DO-Masterplan is hier reeds rekening mee gehouden.


71


onderzoek | geluid naar de omgeving In de RO-procedure speelt geluid naar de omgeving een rol met

Geluid op de eigen wegen van Landgoed de Klokkenberg.

betrekking tot de volgende aspecten: Er zijn geen wettelijke verplichtingen om het geluid ten gevolge van • Indirecte geluidhinder ten gevolge van de verkeersaantrekkende

de verkeersbewegingen op het eigen terrein te toetsen. Door Vitalis en

werking van de algemene voorzieningen in de kapel. De

door de gemeente is echter de wens uitgesproken om toch inzichtelijk te

geluidbelasting ten gevolge van de verkeersaantrekkende werking

maken wat deze geluidbelastingen zullen zijn. Aangezien in dit stadium

van de woningen en appartementen behoeft, wettelijk gezien, niet

nog niet duidelijk is waar gebouwen en wegen precies komen te lopen,

te worden bepaald. Deze verkeersstromen worden geacht in het

is door ons een ontwerphulpmiddel gemaakt. Dit hulpmiddel is een tabel

verkeerscirculatieplan van de gemeente Breda te zijn opgenomen.

met berekende geluidbelastingen waarbij de volgende parameters zijn

• Geluidbelasting ten gevolge van vrachtwagens voor de bevoorrading

gevarieerd:

van de commerciële voorzieningen ten behoeve van bewoners op het

- rijsnelheden

(10 en 30 km/h)

landgoed.

- afstand tot de weg

( 2 tot 32 m)

• Geluidbelasting ten gevolge van buitenterrassen op eigen terrein.

- hoogte van het waarneempunt

(1,5 tot 14,5 m in stappen

van 1,5 m)

In de rapportage worden van bovengenoemde aspecten de criteria

- soort wegdek

(klinkers of asfalt)

genoemd. Er zal worden aangegeven waar knelpunten zijn te

- helling

(wel of geen helling)

verwachten. Uit de tabel kan worden afgelezen wat de geluidbelasting is bij een In een later stadium zal de kapel zodanig worden voorzien van geluid-

willekeurige combinatie van de genoemde parameters. Met deze tabel

isolerende maatregelen, dat de geluidbelasting op de gevels van de

kan dan vervolgens voor elke weg op het terrein en voor elk bouwwerk

omliggende woningen en appartementen lager zal zijn dan de wettelijke

een geluidbelasting worden afgelezen.

grenswaarden. Het geluid vanuit de kapel naar de omgeving speelt dan ook geen rol in de RO-procedure.

Als informeel eigen toetsingskader kan daarbij gebruik worden gemaakt van de regelgeving uit de WGH. Deze regelgeving zal ook in het rapport worden opgenomen.


72


onderzoek | geluid naar de omgeving Geluidbelasting: verkeer, naar en van de woningen en

Geluidbelasting: indirecte hinder

appartementen, op de interne (= eigen) wegen van Landgoed de

Indirecte geluidhinder is de geluidhinder ten gevolge van de

Klokkenberg

verkeersaantrekkende werking van de Klokkenberg (exclusief het verkeer

De geluidbelastingen ten gevolge van deze verkeersbewegingen staan

voor woningen en appartementen). Het betreft verkeer op de openbare

aangegeven in twee ontwerptabellen.

wegen.

Bij de gekozen parameters van de ontwerptabellen wordt op geen van

Aangezien de verwachting is dat de bijdrage aan de geluidbelasting

de rekenpunten de maximale ontheffingswaarde van LDEN = 63 dB

ten gevolge van de indirecte hinder akoestisch niet relevant is, is geen

overschreden.

toetsing noodzakelijk.

De voorkeursgrenswaarde LDEN = 48 dB wordt wel op punten overschreden. Bij het ontwerp en de plaatsing van de gebouwen dient hiermee rekening te worden gehouden. Overschrijding van de voorkeursgrenswaarde LDEN = 48 dB houdt in dat aan de gevels van de betreffende gebouwen extra voorzieningen dienen te worden getroffen voor de geluidwering van de gevels. De geluidwering van de gevels dient dan ook te worden berekend, zodat de maatregelen kunnen worden geoptimaliseerd. Geluidbelasting: verkeer, naar en van de commerciële functies ten behoeve van de bewoners van Het Landgoed de Klokkenberg, op de interne (= eigen) wegen. De toetsing kan pas worden uitgevoerd wanneer de gemeente een uitspraak heeft gedaan over de normstelling. De verwachting is dat de verkeersintensiteit van deze verkeersstroom zo klein is dat deze akoestisch niet relevant is. Deze verwachting is er op gebaseerd dat de commerciële functies alleen gebruikt zullen worden door de bewoners van Het Landgoed De Klokkenberg. Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

73


onderzoek | lucht kwaliteit Door de gemeente Breda is aangegeven dat de Klokkenberg in de huidige staat schoon is met betrekking tot het gestelde in de Wet Luchtkwaliteit. De plannen voor woningbouw op Landgoed de Klokkenberg dragen niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit Dat houdt in dat, in het kader van de ruimtelijke ordening, er geen verdere acties behoeven te worden ondernomen met betrekking tot de luchtkwaliteit.


74


onderzoek | bodem kwaliteit Alle historische bodemverontreinigingen moeten worden beheerste of gesaneerd. In januari 2003 is een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. In januari 2005 is een inventariserend historisch onderzoek uitgevoerd. Beide onderzoeken zullen geactualiseerd worden.


75


onderzoek | externe veiligheid Het beleid betreffende externe veiligheid in Nederland is onderdeel van

kwetsbare objecten altijd buiten de PR = 10-6 contour van een risicovolle

het integraal veiligheidsbeleid dat de risico’s van calamiteiten die van

inrichting moeten liggen.Door de gemeente Breda is een risicokaart

buiten het gebied afkomstig zijn in kaart brengt. Mogelijke calamiteiten

gemaakt waarop de PR= 10-6 contouren van risicovolle bedrijven binnen

zijn een brand in een LPG-tankwagen op de A58 of een brand in een

de gemeente staan aangegeven. Een deel van deze kaart, betreffende de

nabijgelegen tankstation.

omgeving van de Klokkenberg, staat in het figuur rechts.

De wetgeving is vastgelegd in “Het Besluit externe veiligheid inrichtingen”. Burgers mogen voor hun veiligheid en hun woonomgeving rekenen op een minimum beschermingsniveau (plaatsgebonden risico). Per project moet de kans op een groot ongeluk met veel slachtoffers expliciet worden afgewogen en verantwoord. “Het Besluit externe veiligheid inrichtingen” maakt onderscheid tussen “Beperkt kwetsbare objecten” en “Kwetsbare objecten”. De Klokkenberg valt onder de “Kwetsbare objecten” aangezien het woningen betreft met een grotere dichtheid dan 2 woningen per hectare. Voor nieuwe kwetsbare objecten geldt te allen tijde een plaatgebonden risico van PR < 10-6 (Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt in de kans dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval (calamiteit) binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is).Dat wil zeggen dat nieuwe


76


onderzoek | externe veiligheid Het dichtstbijzijnde risicovolle bedrijf is het BP-pompstation in Ulvenhout. De PR=10-10 contour is nog ver verwijderd van het Landgoed de Klokkenberg. De routes voor gevaarlijke stoffen worden aangegeven met oranje lijnen op autowegen. Alleen de A 58 is voorzien van een oranje streep. De PR =10-6 contour is gelegen binnen een zone van 200 m aan weerzijden van de A58. Landgoed de Klokkenberg ligt ook ver buiten deze zone.


77


onderzoek | Lichthinder Lichthinder door buitenverlichting Door de gemeente Breda is het gebied van de Klokkenberg aangeduid als “Donker gebied”. Dat houdt in dat de ontwikkelaar van het gebied verplicht is een onderzoek te laten uitvoeren naar de mogelijke lichthinder door de verlichting op het terrein van de Klokkenberg. In dat onderzoek moet worden aangetoond dat de verlichting van de Klokkenberg de dieren- en plantenwereld niet verstoort. Door de NSVV (de Nederlandse Stichting Voor Verlichtingskunde) zijn richtlijnen opgesteld ter voorkoming van lichthinder ten gevolge van verlichting op sportparken in natuurgebieden. Deze richtlijn is gegeven in een verticale verlichtingssterkte op de gevel van een nabijgelegen De Klokkenberg ligt in een gebied dat in het Reconstructieplan de

woning. Dat is het aantal Lux dat op de gevel valt. Let wel, dat dit nog

Baronie is aan geduid als donker gebied. Vitalis dient te onderzoeken of

geen norm is die kan worden gehanteerd voor de toegestanne maximale

activiteiten op de Klokkenberg lichthinder veroorzaken op met namen

verlichtingssterkten in een natuurgebied.

flora en fauna. Deze richtlijnen zijn in onderstaand tabel opgenomen: - Er is een onderzoek (zie rapport bijlage) gedaan naar de te stellen eisen aan de toelaatbare hoeveelheid verlichting en naar de mogelijkheden van technische en beheersmaatregelen. Dit onderzoek is er op gericht dat beschermde soorten geen nadelige gevolgen zullen ondervinden van de buitenverlichting. Daarnaast zal de verlichting een goede sociale veiligheid moeten waarborgen.

Parameter tijd E1 E2 E3 E4 uur natuur- landelijk stedelijk stadscentrum gebied gebied gebied industriegebied ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------E(v) 7-23 2 5 10 25 lux op de gevel 23-7 1 1 2 4 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------I(Cd) 7 -23 2500 7500 10000 25000 Candela v. elk armatuur 23-7 0 500 1000 2500 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Door de NSVV wordt gewerkt aan een specifieke norm voor lichthinder in natuurgebieden. Deze norm kan in voor het Landgoed de Klokkenberg worden toegepast.


78


onderzoek | Lichthinder Aanbevelingen Alterra Door Alterra is in rapport 778 d.d. 2003 een aantal aanbevelingen genoemd die in onderstaand overzicht zijn opgenoemen: De voorschriften van Alterra geven geen grenswaarden. Wel wordt aangegeven dat verlichting bij voorkeur de kleur rood dient te hebben (lange golflengten). De natuurvriendelijke armaturen die op de markt zijn, geven echter licht in het groen en in het blauw. Dit is gedaan omdat in die gebieden de ooggevoeligheid het grootst is en er dus met minder hoge verlichtingssterkte toch voldoende lichtbeleving voor de mens kan worden gemaakt. Het blauwe licht is echter in tegenspraak met de aanbeveling van Alterra die rood licht aanbevelen. Bij Landgoed De Klokkenberg zal speciale aandacht besteed worden aan de lichthinder ten gevolge van de buitenverlichting.


79


onderzoek | duurzaamheid Gemeente Breda wil in 2044 klimaatneutraal zijn. Dit betekent dat nieuwbouwprojecten duurzaam uitgevoerd moeten worden.Voor het aspect energie geldt: De maatregelen die hiervoor worden genomen zorgen voor een duurzame energiehuishouding. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is volgens de “trias energetica”, dat houdt in: 1. beperken energieverbruik; 2. toepassen duurzame energiebronnen; 3. efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen. Bij de ontwikkelingen van de Klokkenberg zal dit streefbeeld uitgangspunt zijn. Voor woningbouw geldt in Breda het volgende beleid: • Het toepassen van duurzame energie als standaard onderdeel van de planontwikkeling in de nieuwbouw en bestaande bouw. • Toepassen van een EPL van 7,2 bij woningprojecten (vervangende/ nieuwbouw) met meer dan 250 woningen, (bijvoorbeeld door combinatie van centrale warmtelevering, biomassa-centrale, WKK, PV panelen, zonneboilers, KWO en windenergie). • Toepassen van label B bij renovatieprojecten van woningcorporaties (deze dubbele labelsprong van 0 naar B is mogelijk met o.a. centrale warmtelevering via industtiële restwarmte) en Label C voor woningen met een op termijn eindigende exploitatie. • Energiezuinig bouwen met een EPC van tenminste 10% onder de norm van het Bouwbesluit (verplicht niveau tot 2011 is een EPC van 0,8, daarna een EPC van 0,6). De planning van Vitalis voor het aanvragen van de bouwvergunningen dient te worden bezien in het licht van deze wijzigingen van de EPC. Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

80


onderzoek | duurzaamheid In overleg met alle betrokken partijen moeten de exacte ambitieniveaus

- Het minimaliseren van het elektrische energieverbruik door het

gedefinieerd worden en vastgelegd worden in concrete maatregelen.

maximaliseren van daglichttoetreding. Concreet kan dit door middel

Hieronder is er per thema aangegeven wat gezien kan worden als

van het toepassen van veel glas.

maximaal haalbaar op dit moment in het proces. Een aantal nader

- Het volledig voorzien van de eigen energievraag door het toepassen

te bepalen punten die hieronder genoemd worden, worden in de

van zonneboilers (warm water), pv panelen (elektrische energie),

inventarisatiefase nader uitgezocht, waarna ze als haalbare maatregel

windmolens en/of een waterkrachtcentrale. Concreet kan dit door

opgenomen kunnen worden in de planvorming.

het toepassen van de zonneboilers en pv panelen op de zuiddaken. Windmolens kunnen geplaatst worden op de huidige torens, een

Technische duurzaamheid:

schroef van Archimedes in de Mark.

- Extreem hoge isolatiewaarde van bebouwing realiseren. Deze visie sluit - Het voorzien van het complex van goede en automatische zonwering. aan op de trias energetica, waarin het energieverlies tot een minimum

- Het indelen van de woningen met warme ruimtes op het zuiden (wonen,

beperkt moet worden. Concreet: passiefhuis niveau bouwelementen en

koken) en koude ruimtes op het noorden (slapen, berging).

kierdichting. - Het voorzien in warmte/koude door middel van een warmtepomp. - Vanwege de hoge isolatie is er een lage warmte/koudevraag. Concreet kan dit door het toepassen van een luchtgrondbuis - Het gebruiken van beschikbare ruimtes voor (voor)verwarming en koeling van lucht. Concreet kan dit vertaald worden in een ontwerp waarbij de ventilatielucht voorverwarmd in de winter op de zolders, in de zomer kan de ventilatielucht gekoeld worden in de kelders. - Het gebruiken van bouwkundige elementen in het ventilatieconcept. Concreet kunnen er serres en zonneschoorstenen geplaatst worden om de warme lucht aan het gebouw te onttrekken of ventilatielucht voor te verwarmen.


81


onderzoek | grondwaterstromen, kwel & infiltratie


82


onderzoek | grondwaterstromen, kwel & infiltratie Uitgangspunten • Optimale benutting van ecologische potenties in het buitengebied • Optimale benutting van lokaal water in zowel het bebouwde als het onbebouwde gebied • Rekening houden met toekomstige ontwikkelingen in de omgeving

Geohydrologische situatie De ligging van het Landgoed de Klokkenberg, op de helling van Mastbos naar Markdal, is bepalend voor de grondwatersituatie. Dit uit zich in (zie linker pagina): • afwisseling van zand, klei- en leemlagen in de ondergrond, met op ca. 20 meter diepte een min of meer continu aanwezige leemlaag. • aanvoer van kalk- en ijzerhoudend grondwater van zowel lokale als regionale oorsprong; • infiltratie en lokaal stagnatie van zuur regenwater; • (periodiek) ondiepe grondwaterstanden; • sporadisch inundaties vanuit de Mark (bijvoorbeeld januari / februari 2002).


83


onderzoek | grondwater in relatie tot parkeergarages

regenwater, zuur

regenwater , zuur

maaiveld

+5,50+2,50

inundatie

lokaal water (ca. 20-100 jaar oud), licht kalkrijk klei lenzen

eerste leemlaag

-18,00

000 er (ca. 3 naal wat diep regio

‘schelpen’

kr d), kal jaar ou

ijk

-50,00

parkeergarages in relatie met grondwaterstromen


84


onderzoek | grondwater in relatie tot parkeergarages Hydrologische kijk op de aanleg parkeergarages.

- Het aanleggen van de parkeergarage dmv open vloer wordt sterk

(onderzoek Deltares 2009) :

afgeraden en niet meer als optie gezien. Bij een open vloer dient er een continue bemaling plaats te vinden die grootser is dan bij een gesloten

- In de bouwfase is een bemaling nodig om de bouwput droog en goed

vloer. Dit zou een verdroging van de omgeving met zich mee brengen.

begaanbaar te houden. Aspecten die bij bemalingen van belang zijn,

Verdroging door bemaling is uitermate niet gewenst. Bij een gesloten

worden door Fugro (2006) uitvoerig beschreven.

vloer is er bij de aanleg een korte periode van onttrekking van water. Na de aanleg herstelt het grondwater zich snel en zijn de gevolgen nihil.

- Gezien de ligging naast de natte natuurparel van het Boven-Markdal zal de bemaling vergunningplichtig zijn en kunnen projectafhankelijk richtlijnen door de vergunningverlener worden opgelegd. Te denken valt hierbij bijv. aan een verplichting tot retourbemaling (het terug in de grond brengen van het onttrokken grondwater). In de planning moet rekening worden gehouden met een vergunningsprocedure van minimaal 6 maanden.

- Vooralsnog is er vanuit de geohydrologie geen harde grens op te leggen aan de diepte waarop de parkeervoorzieningen worden aangelegd. Voor de waterdichtheid is de diepte niet van belang bij een systeem met dichte vloer. De kans op barrièrewerking neemt in theorie iets toe met grotere diepte, maar blijft beperkt zolang de aaneengesloten klei-/leemlaag niet wordt aangesneden. - Van belang is uiteraard wel dat het waterbezwaar voor de

- De kans op barrièrewerking voor grondwater is beperkt, gezien

bouwputbemaling toeneemt met toenemende aanlegdiepte. Dit heeft

het niet-aaneengesloten karakter van de klei- en leemlagen in de

mogelijk een ongunstige uitwerking op de vergunningsprocedure. De

ondiepe ondergrond. Wel is het aan te bevelen om onder en langs de

details hiervan zijn momenteel niet in te schatten.

ondergrondse constructies ongeveer een halve meter goed doorlatend zand aan te brengen, om te voorkomen dat grondwater lokaal stagneert.


85


onderzoek | bedrijven en milieuzonering Gezien de ligging van de locatie zijn vanuit milieu, bedrijven categorie 1 en 2 toegestaan. Vitalis zal bedrijfsmatige activiteiten melden en indien nodig vergunningaanvragen indienen. Het gehele terrein van De Klokkenberg wordt gezien als 1 inrichting conform de Wet Milieubeheer.


86



87



88


stedenbouwkundig plan/Landschapsplan


89


STEDENBOUWKUNDIG plan bebouwing | opschonen | te verwijderen elementen Voor het groen, de bestrating, de Schoondonck loodsen en de kleine bouwdelen bij het ensemble geldt dat ze verwijderd worden omdat ze zorgen voor een verrommelde uistraling van het landgoed en daarmee de heldere opzet van Bijhouwer en De Bever/Van Moorsel geen recht doen. De vleugels echter, hebben wel een belangrijke rol in de stedenbouwkundige/ ruimtelijke opzet van het landgoed. De ruimte rondom en tussen de gebouwen moet ongeschonden blijven, maar de vleugels zelf hebben als gebouw geen waarde, doordat de volumes door ingrijpende verbouwingen aangetast zijn. De bestaande vleugels worden vervangen door nieuwe, hogere bouwvolumes die de ruimtelijke werking en compositie van het gebouw in het landschap niet alleen in tact laten, maar bovendien versterken. De greep van het Ensemble op het landschap wordt krachtiger waarmee het originele concept versterkt wordt. Ook de Berkenhofschool zal op termijn plaats maken voor nieuwbouw.

bebouwing verstening

te verwijderen groen en verstening

bestaande vleugels


90


stedenbouwkundig plan | bebouwing | blijvende elementen


91


stedenbouwkundig plan | TOEKOMSTBEELD van het Landgoed Een landschappelijke visie kan alleen gemaakt worden op grond van

wensen van deze tijd.

een historisch archiefonderzoek, een analyse van de oorspronkelijke

In die geest kan veel van het oorspronkelijke, dat nog aanwezig

plannen, latere wijzigingen en toevoegingen en op grond van de

is, behouden blijven. Maar tegelijkertijd moet niet geschroomd

aangetroffen situatie.

worden om nieuwe elementen toe te voegen of andere elementen weg te halen, indien dat voor het functioneren van het monument

Het landgoed, gebouw en tuin, worden rijksmonument. Het plan van

noodzakelijk wordt geacht.

Bijhouwer is van belang voor de gehele compositie van het landgoed. De overheersende bestaande lijnen van het plan Bijhouwer worden

Waar het dan om gaat is respect en dat is wat anders dan historiseren.

met respect behandeld en indien nodig hersteld of versterkt. (o.a.

Respect voor het oorspronkelijke is het oorspronkelijke in zijn waarde

door storende concurrerende lijnen weg te halen). Respect voor de

laten.

oorspronkelijke ruimtelijke opbouw. We beginnen immers niet weer geheel opnieuw maar gaan, uitgaande van de bestaande situatie, het landgoed vernieuwen maar wel op basis van de ruimtelijke opbouw en het beeld zoals dat oorspronkelijk bedoeld was. Daarbij is het bijvoorbeeld niet van belang of een bomenlijn nu precies op een bepaalde plek heeft gestaan maar doorslaggevend is, hoe de compositie was waarvan de laan deel heeft uitgemaakt. Die compositie weer terug brengen met behulp van de resterende bomen kan betekenen dat de laan elders herplant wordt. Het landgoed is een levend object en het is niet de bedoeling het gehele landgoed terug te brengen in zijn oorspronkelijke toestand. Het landgoed kan wel hersteld en vernieuwd worden naar een staat die recht doet aan de oorspronkelijk opzet en ruimtelijkheid en aan het toen nagestreefde schoonheidsideaal en tegelijkertijd aan de


92


stedenbouwkundig plan | TOEKOMSTBEELD van het Landgoed


93


stedenbouwkundig plan | TOEKOMSTBEELD van het Landgoed Op basis van de huidige toestand van het voormalige sanatorium

- het Markdal met de restanten van de oude meanders. Dit gebied

en zijn landschappelijke omgeving en op basis van het toekomstige

wordt gekenmerkt door een natuurlijke begroeiing, waarin ook

formele juridische kader voor wat betreft de monumentale status van

het ketelhuis is gesitueerd ver weg en ten noord/oosten van de

het complex en zijn omgeving zijn randvoorwaarden geformuleerd

verblijfsgebouwen voor de patiënten.

voor de toekomstige ontwikkeling. - het open en vlakke weidegebied, dat tussen de twee eerder T.a.v. de bebouwing zelf is er reeds een waardestelling op

genoemde gebieden in gelegen is en waarin het hoofdgebouw

bouwkundig detailniveau door de bouwhistoricus van SATIJNplus

georiënteerd op het zuiden zijn plaats heeft gekregen.

Architecten opgesteld, waarbij het bouwhistorisch onderzoek dat

- ten zuiden van het hoofdgebouw, aan het einde van de dreef, is de

eerder in opdracht van de Gemeente Breda o.l.v. Ir. J. Kamphuis is

boerderij Schoondonck gelegen die de basis en de kern vormt van

uitgevoerd als uitgangspunt heeft gediend.

het oorspronkelijke landgoed. Deze te onderscheiden gebieden met hun bijbehorende

Het huidige landgoed wordt gekenmerkt door een aantal onderling

karakteristieke bebouwing vormen ook het uitgangspunt voor de

sterk van elkaar verschillende gebieden, waarin en waardoor ook

ontwikkelingsvisie, na opschoning van de niet-waardevolle elementen

de onderscheiden gebouwen hun plaats en hun karakter hebben

in het landschap en van de niet waardevolle delen van de bebouwing.

gekregen. Het stedenbouwkundige plan speelt eveneens in op de verschillende De Galderseweg, de oude Napoleontische route, de dreven en de

ruimtelijke kenmerken binnen de onderscheiden gebieden.

Bijhouwer-rotonde, waarop ook het assenstelsel van de Klokkenberg is aangesloten zullen worden gerevitaliseerd, omdat zij de dragers van

In de groene kamers wordt binnen de contouren van de

de structuur zijn.

omringende beplanting en rondom boerderij Sweep, die een nieuwe gemeenschappelijke functie zal gaan herbergen, een woonbebouwing

Te onderscheiden gebieden zijn:

voorgesteld die inspeelt op verschillende ruimtelijke kaders en die

- de groene kamers, onderdeel van het Mastbos en vooral in gebruik

ook de omringende bospartijen zichtbaar laat middels doorkijken en

als nuts-tuinen voor het sanatorium. Hierin zijn gelegen de

afwissellende bouwhoogtes. De skyline van deze nieuwe bebouwing

boerderij Sweep en het trafogebouw.

zal die van de boomtoppen niet overschrijden en evenmin die van de Klokkenberg zelf beïnvloeden.


94


stedenbouwkundig plan | TOEKOMSTBEELD van het Landgoed De architectuur zal voor wat betreft vormgeving en materialisatie door

Rond de hof waaraan ook de kapel is gelegen, zullen op de begane

deze natuurlijke omgeving dienen te worden geïnspireerd.

grond een aantal gemeenschappelijke functies worden ondergebracht ter verlevendiging van dit ‘marktplein’.

In het Markdal zullen geen nieuwe bouwvolumes worden toegevoegd om het natuurlijke en open karakter van dit gebied te bewaren.

Ter plaatse van de voormalige klasse-paviljoens worden nieuwe vleugels voorgesteld ter ondersteuning van de ruimtelijke omarming

Voor het ketelhuis zelf, dat zijn functionele betekenis voor het gehele

van het zuidelijke voorterrein en als nieuwe afbouw van het oude

complex zal gaan verliezen in de toekomst, wordt een passende

hoofdgebouw. De bouwhoogte zal maximaal drie bouwlagen bevatten.

nieuwe bestemming gezocht in de algemene ondersteunende sfeer of in de sfeer van bijzondere woningen bijv. atelierwoningen die inspelen

Als architectonische inspiratiebron voor deze nieuwe volumes dient

op het bijzondere ruimtelijke karakter van dit gebouw en op de rust

de bijzondere combinatie-architectuur van het hoofdgebouw, waarbij

van het landschap.

de vleuegels als een bakstenen volume worden aangevuld door een meer transparant uitbouw.

Na restauratie en herbestemming tot hoofdzakelijk woonfuncties zal het hoofdgebouw worden aangevuld met een nieuwe woonbebouwing,

De oude nederzetting Schoondonck zal opnieuw worden opgeroepen

die gedacht is in de naar buiten geopende hoven tussen het

door een nieuwbouw (of restauratie, of herbouw) op de footprint

voormalige verpleeggebouw en het voormalige economiegebouw

van de bestaande boerderij met een toevoeging van een drietal

en zustershuis in, ter weerszijden van de corridors die deze beide

losse bouwvolumes, waarbij situering, bouwmassa, vormgeving en

groepen van gebouwen met elkaar verbinden. Deze nieuwe volumes

materialisatie zullen worden geïnspireerd door de typologie van

blijven binnen de driehoekige contour van dit complex en zullen

boerderijcomplexen in de naaste omgeving.

functioneel gekoppeld worden aan de oude bebouwing. Voor de ontsluiting van het landgoed zal gebruikt gemaakt worden De nieuwe bouwhoogte zal worden beperkt tot maximaal de

van de bestaande ontsluitingswegen die ook toegang zullen geven tot

bestaande goothoogte. De vormgeving en materialisatie zal

de ondergrondse of halfverdiepte stallingsgarages. Deze zullen onder

aansluiting zoeken bij het bestaande hoofdgebouw. Het karakter van

de nieuwbouwvolumes worden gerealiseerd.

de bestaande open hoven wordt daarbij gerespecteerd.


95



1

1

1

1 2

2

2


96



97


Landschapsplan | hydrologie en ecologie Buitengebied ten noorden van Schoondonk

Vanuit de Mark treden sporadisch inundaties op, zoals in 2002. De

Langs de Mark ligt een zone die (vrijwel) permanent vochtig tot nat

geïnundeerde gebieden liggen het laagst, en vallen daardoor samen

is. Verder van de Mark zakt de grondwaterstand in het zomerhalfjaar

met de gebieden waar de kwel-invloed het hoogst is. De insteek is

weg, maar is deze ’s winters hoog. Van oudsher was hier een patroon

om deze incidentele inundaties te accepteren in het gebied tussen

van greppels aanwezig (zichtbaar op oude luchtfoto’s op www.

de landschapsarchitectonische verhoging en de Mark. Het effect

klokkenberg.nl), welke het zure regenwater afvoerden. Daardoor konden

van inundaties op kwelafhankelijke vegetaties is niet eenduidig. De

kwelafhankelijke vegetaties gedijen. In het ontwerp worden de greppels

kweldruk is hier hoog, zodat het Markwater niet ver in de bodem kan

in dit gebiedsdeel hersteld (zie dwarsprofiel met afmetingen), met

dringen. Direct ten oosten van het ensemble ligt nu een weilandje dat

enkele overstort mogelijkheden op de Mark, en zal er naar verwachting

sporadisch inundeert, en waar een zeer waardevolle vegetatie groeit

bloemrijk grasland ontstaan met, gaande richting de Mark, een gradiënt

(o.a. orchideeën). Volgens berekeningen van het waterschap neemt de

van zuur/neutraal naar basisch. Ter verbetering van de hydrologische

gemiddelde waterstand in de Mark met circa 35 cm toe als gevolg van

randvoorwaarden worden aanvullend de volgende maatregelen

maatregelen in het bovenstroomse gebied. Of dit ook zal leiden tot

voorgesteld:

frequentere inundaties valt te betwijfelen, omdat deze maatregelen juist mede zijn bedoeld om wateroverlast terug te dringen.

• Demping van de sloot ten noorden van Schoondonk. Doel hiervan is vernatting en, in combinatie met de greppelstructuur, het bevorderen van kwel tot in de wortelzone. • Eventueel het afgraven van een toplaag van 25 cm. Doel hiervan is het verwijderen van meststoffen. Dit is alleen zinvol als de nutriënten niet tot te grote diepte zijn doorgedrongen, hetgeen zal moeten blijken uit een nutriëntenonderzoek. Knelpunt is een te verwachten overschot aan grond. • Vernatting van de velden vóór het Ensemble met hemelwater vanuit een infiltratie- / bergingsvoorziening. Gezien het zure karakter zal hierdoor ook een zuur-basische gradiënt ontstaan in noord-zuid richting. Zie verder deelgebied Ensemble.


98


Landschapsplan | zicht-as De zicht-as door de velden aan de Mark Het blijkt dat de as door het hart van het complex in de ontwerptekening van Bijhouwer dichter bij Schoondonk uitkomt, omdat het gebouw gedraaid is ten opzichte van de gerealiseerde positie. Als we het ontwerp van Bijhouwer pas leggen op het huidige gebouw, dan klopt het met het huidige Masterplan. Bijhouwer stelde een geometrisch zuivere compositie voor. Uit foto’s uit de 50-er jaren is af te leiden dat het plan ten dele is uitgevoerd. Het voorstel handelt in de geest van Bijhouwer. Belangrijk is dat de zichtas niet te zwaar wordt uitgevoerd. Het is een eenvoudige baan, die door gedraaide vlakken wordt gevormd. De zicht-as is dus opgebouwd uit losse velden. Dat is ondergeschikt aan de openruimte van het dal en niet te monumentaal. Het is een aardige wandeling door de open drassige velden. Baljon Landschapsarchitecten hebben gekeken of er een relatie is

VERGELIJKING middenas - haaks op bebouwing -

plan Bijhouwer

plan Baljon

1950

2009

verschil in bebouwingsrichting

geweest tussen een oud pad naar Schoondonk (kaart 1900) en de positie van de velden in het ontwerp van Bijhouwer, maar deze is er niet. Dit pad was al verdwenen in 1950 (De topkaart 1948 laat ook geen opgaande beplanting in dit gebied zien.). De Dreef was immers de ontsluiting van de hoeve. In de uitwerking zal nadere aandacht gegeven worden aan de begrenzing van Schoondonk. Uit de hoogtemeting komt geen duidelijke donk naar voren, maar met de verdere vernatting van de beemden rond de hoeve zal de nederzetting zich wel sterker aftekenen.


99


Landschapsplan | hydrologie en ecologie

greppelstructuur 1950

sporadisch inundatie 2002


100


Landschapsplan | hydrologie en ecologie De velden krijgen de greppelstructuur terug van weleer. Kwel wordt zo aangetrokken naar hogere lagen, terwijl zuur regenwater oppervlakkig wordt afgevoerd. Tevens ontstaan ecologisch gunstige gradiëntsituaties (vochtig – droog, basisch – zuur). Bijzondere plantenrijkdom ontstaat in een eerder nat milieu ( EHS -doel nastrevend).

regenwater, zuur

regenwater, zuur

regenwaterlens

kwel, kalkrijk

Kwel - milieu


101


Landschapsplan | hydrologie en ecologie In het Westelijk deel van de velden geraakt de Kwel niet tot aan de oppervlakte. Een eerder zuur milieu ontstaat. De basis van een rijk ecologische aanvulling voor het gebied. De groene verhoogte loper zorgt voor een vrijwaring van inudatie van dit gebied. Kweldruk is in deze zone niet krachtig genoeg om de nadelen van de inudatie snel weg te nemen. Daarom is de landschaparchitectonische lijn van uiterst belang voor het vrijwaren van de ecologische waarde van de westelijke velden.

regenwater, zuur

regenwater, zuur

regenwaterlens

kwel, kalkrijk (te lage druk)

Zuur - milieu


102


Landschapsplan | hydrologie Ensemble, Boskamers en overige (toekomstige) bebouwing Vanuit het watersysteem zijn hier de centrale vragen welke randvoorwaarden zijn er aan de geplande ondergrondse bouwactiviteiten, en welke kansen zijn er voor een duurzame omgang met het hemelwater.

In de huidige bebouwing wordt het hemelwater via inpandige leidingen afgevoerd op een gemengd riool. Ook de verharding is hierop aangesloten. Het streven is om dit hemelwater zoveel mogelijk lokaal in te zetten ten behoeve van de natuurwaarden. Hierbij denken we als eerste aan de bloemrijke graslanden ten zuiden van het Ensemble, en eventueel aan het voeden van de meander van de Mark (zie volgende alinea).

De ontwateringssituatie is zodanig dat het grondwater permanent ver boven de ontwerpdiepten van de parkeerkelders staat. Uitvoering met een waterdichte vloer is robuuster dan een open vloer met drainage, die meer beheer en onderhoud vergt. De bodem onder de Boskamers is (fijn)zandig. Onder het Ensemble komen weliswaar waterremmende lagen voor, maar tot een diepte van ca. NAP -18 meter zijn deze discontinu en vormen ze als het ware lenzen of schilfers, waar het grondwater tussendoor of omheen kan stromen (zie het onderzoek van Fugro uit 2006). Het risico op barrièrewerking van ondergrondse parkeervoorziening achten wij dan ook zeer beperkt. Tijdens de bouwfase zal er bemaling moeten plaatsvinden. Naarmate de aanlegdiepte toeneemt, zal ook het waterbezwaar toenemen. Gezien de ligging in de attentiezone van de natte natuurparel moet rekening worden gehouden met een langdurig vergunningstraject en strenge eisen ten aanzien van het voorkómen van (tijdelijke) verdroging.

Centraal element in het integrale watersysteem, is een wadi van waaruit water via een zuiverend moeras en een bodempassage kan infiltreren naar de bloemrijke graslanden. Opdat de breedte beperkt blijft, wordt gedacht aan een steile oever met beschoeiïng aan de Ensemble-zijde, en een flauw talud (bv. 1:3) met moerasplanten aan de graslandzijde. Om inundatie vanuit de wadi in natte perioden te voorkómen is een overstort op de Mark nodig. Om droogval van de wadi te voorkómen is daarnaast een waterbuffer noodzakelijk van waaruit voeding kan plaatsvinden in droge perioden. De geplande bouwactiviteiten aan de noordzijde van het Ensemble en in de Boskamers bieden wellicht mogelijkheid tot de aanleg van ondergrondse waterreservoirs tegen geringe meerkosten (werk met werk maken). Als alternatief kan de wadi tot beneden de GLG uitgegraven worden, of een combinatie van beide. Om de verschillende trajecten te overbruggen kan wellicht gebruik worden gemaakt van delen van het bestaande vuilwaterriool, mochten deze buiten gebruik gesteld worden bij een aangepaste behandeling van lokaal afvalwater.


103


AP

Landschapsplan | hydrologie

hemelwater

bebouwing +5 m in natte periode: overstort op de Mark

greppels 30 cm diep, 50 cm breed

+4 m hemelwater buffel

pomp (evt.)

< bekleding

GHG = maaiveld bloemrijk grasland

+3 m

gemiddelde / droge periode: voeding grondwa ter +2 m

GG GLG

wadi

Mogelijke uitwerkingen van het ontwerp voor het hemelwatersysteem.


104


Landschapsplan | hydrologie Meander Mark De meander ten noordoosten van het landgoed staat in verbinding met de Mark. De ecologische randvoorwaarden kunnen hier sterk verbeterd worden door de meander af te sluiten. Voorwaarde daarbij is dat de voeding voldoende is om verversing van de waterpartij te waarborgen. Mogelijke voedingsbronnen zijn kwelwater, hemelwater vanaf het Ensemblecomplex, en de sloten die de ten westen gelegen gebieden in het Mastbos afwateren op de meander. In dit deel van het Mastbos worden in de toekomst mogelijk sloten verondiept en gedempt in het kader van verdrogingbestrijding.

Toekomstige boomgaarden In het ontwerp zijn drie boomgaarden opgenomen. De meest westelijke hiervan komt waar nu een laagte met braamstruiken is. Deze kan eventueel opgevuld worden met een deel van de af te graven grond uit de bloemrijke graslanden. De meest oostelijke boomgaard en deels de middelste boomgaard dienen vanwege hun lage ligging een ontwaterende sloot rondom te krijgen. Deze sloten wateren af op de meander, en kunnen bovendien eventueel een schakel vormen in de afwatering vanaf het Ensemble naar de meander, mocht blijken dat het wateraanbod voldoende is om vanuit het Ensemble zowel de wadi als de meander te voeden.


105


Landschapsplan | hydrologie Buitengebied ten zuiden van Schoondonk Het laagstgelegen gedeelte krijgt eenzelfde functie en inrichting als het deel ten noorden van Schoondonk: een greppelstructuur om een kwelafhankelijk ecosysteem kansen te bieden. In het overige deel van dit gebied worden sloten en eventueel aanwezige drainage verwijderd, en de oost-west lopende hoofdwatergang wordt verondiept. Dit om vernatting teweeg te brengen die zal leiden tot een vochtig, door regenwater gedomineerd ecosysteem van extensieve hooilanden.


106


Landschapsplan | hydrologie


107


Landschapsplan | hydrologie Zandwinplas De diepte van de zandwinplas is één tot twee meter. Dit schept gunstige voorwaarden voor de ontwikkeling van een venachtig milieu. Daarbij is het dan wel nodig om de beschaduwing aan de oostelijke oever te verminderen, door dunning van het naaldbos. Een kenmerkend aspect van vennen in Brabant is het vóórkomen van vegetaties varierend van natte heide met kenmerkende soorten als zonnedauw, tot soorten behorend tot het oeverkruidverbond. Deze vegetaties gedijen bij jaarlijkse inundaties met zuur venwater. Om dit te realiseren dient de oostelijke oever verflauwd te worden, met als randvoorwaarde dat de GHG (dit is gelijk aan het peil van de plas in het winterhalfjaar) boven maaiveld uitkomt.


108


Landschapsplan | ecologie Ecologische visie

De bosranden zijn op dit moment scherp begrensd en er is geen sprake

Binnen het landgoed zijn reeds waardevolle structuren aanwezig die

van een zoom- of mantelbegroeiing. aangeraden wordt om de bosrand

behouden dan wel versterkt dienen te worden.

golvend iets terug te zetten waardoor er een zoombegroeiing kan ontstaan met struweel en diverse kruidachtigen. Een goed ontwikkelde

Laanstructuren

zoomvegetatie is van grote waarde voor een breed scala aan insecten en

De bestaande laanstructuren zijn belangrijk als foerageergebied voor

andere fauna.

vogels en vleermuizen. Daarnaast verplaatsen vleermuizen zich vaak langs lijnvormige structuren. Versterking deze structuren is dus aan te

Meander

raden. Belangrijk hierbij is verstoring van de schrale bosbodem wordt

In de huidige dichtgeslibde meander is een sterke kweldruk aanwezig

voorkomen.

(Deltares, in prep.). Gezien de slechte, zeer eutrofe, waterkwaliteit van de Mark is het aan te raden om deze meander af te koppelen van de

Boszone

Mark en de meander op te schonen door het slib af te voeren en de

Gedeeltes van de boszone bestaan nu uit soortenarme sparrenaanplant.

oevers gedeeltelijk vrij te zetten van hogere begroeiing. Mogelijk dat

Door dunning worden deze op termijn omgevormd tot een structuurrijk

hier een kwelafhankelijk oever- en waterbegroeiing tot ontwikkeling

gemengd bos waarbij het naaldhout geleidelijk wordt vervangen door

kan komen met soorten als waterviolier en dotterbloem. Indien men

loofhout. Binnen de boszone vindt géén aanplant of inzaai plaats. Buiten

een kwelafhankelijke vegetatie wil bewerkstelligen is het van groot

dat dit niet nodig is voor het behalen van natuurdoelstellingen is dit

belang dat er geen inundatie met water uit de Mark plaatsvindt. Indien

ook zeer onwenselijk. Aan te planten soorten hebben vaak geen lokale

directe invloed van de Mark niet te vermijden is, is afkoppeling van deze

oorsprong of betreffen zelfs gecultiveerde exemplaren. Bovendien vindt

meander weinig zinvol.

er een ongewenste verstoring van de bosbodem plaats. Het beheer dat in deze zone plaats dient te vinden is een extensief beheer bestaande uit periodieke dunning en de bestrijding van exoten en ongewenste opslag van naaldhout.


109


Landschapsplan | ecologie Bloemrijk grasland met kwelinvloeden

Hooilanden met houtsingels ten zuiden van de weg naar schoondonk

Op de graslanden waar door het nemen van enkele maatregelen, zoals

De huidige akkers worden omgevormd tot hooilanden. Er worden

het verondiepen van bestaande sloten, het afgraven van de bovenlaag

houtsingels aangelegd bestaande uit inheemse soorten. Op natte

en het graven van ondiepe greppels, bereikt kan worden dat kwelwater

gedeeltes zijn dit zwarte els en wilgen. Op de drogere delen zijn dit

de wortelzone van de vegetatie kan bereiken wordt een hooibeheer

soorten als sleedoorn, vlier, gelderse roos, hazelaar en diverse rozen.

ingevoerd. Door het afvoeren van het maaisel wordt de bodem verder

De hooilanden worden niet bemest en het maaisel wordt afgevoerd. Het

verschraald en kan een bijzondere kwelafhankelijk hooilandvegetatie

hooibeheer kan eventueel samengaan met een extensieve (na)beweiding.

ontstaan. De potenties van deze graslanden zijn inherent verbonden aan het feit of de kweldruk dusdanig groot is dat de wortelzone van de

Zandafgraving/bosvijver

vegetatie wordt bereikt.

De huidige bosvijver wordt heringericht en krijgt een meer venachtig karakter. De oevers worden verflauwd en vrijgezet van bomen en

Bloemrijk grasland

struweel. Aan de noordwestzijde van de plas wordt een zeer flauwe

De graslanden waar geen sprake is van een duidelijke kwelinvloed

oeverzone gecreëerd waarbij er voor wordt gezorgd dat deze zone ’s

worden eveneens door een beheer van maaien en afvoeren verder

winters net onder water staat en ’s zomers droogvalt. Daarnaast wordt

verschraald. De vegetatie zal naar verwachting bestaan uit soorten van

de dikke laag bladafval verwijderd van de vijverbodem. Naast deze

vochtige, relatief voedselrijke graslanden. Dergelijke graslanden kunnen

inrichtingsmaatregelen kan door middel van een faunatunnel onder de

door hun variatie in structuur en bloemrijkdom een belangrijke impuls

Galderseweg het mogelijk worden gemaakt dat amfibieën (en andere

geven aan de natuurwaarden binnen het landgoed.

dieren) de oversteek maken van het Mastbos naar het landgoed.


110


Landschapsplan | ecologie Overig Voor een groot aantal zoogdieren en vogels is het van belang om te zorgen voor voldoende schuilmogelijkheden. Een niet te gecultiveerde inrichting met een hoog aandeel aan inheemse soorten zorgt voor een goed voedselaanbod en beschutting. Een hoog aandeel aan inheemse soorten is meer dan wenselijk. Een ander aandachtspunt betreft de bestrijding van exoten. Binnen het landgoed zijn de notoire woekeraars Japanse duizendknoop en bonte dovenetel aangetroffen. Deze kunnen andere soorten overgroeien en kunnen zo een bedreiging vormen voor de biodiversiteit binnen het landgoed. Verdere verspreiding van dergelijke soorten moet worden tegengegaan. De aan te leggen regenwaterbekken met helophytenfilter worden aangeplant met riet. Aangeraden wordt om dit aan te vullen met soorten als grote en kleine egelskop, grote kattenstaart en dotterbloem.


111



112


landschapsplan | BESTAAND BESCHERMEN & KWALITEITSIMPULS

Grootse oppervlakte verharding reduceren.

Toekomst • Sterk reduceren van het aantal m2 ondoordringbare verharding. Bestaande opp. verharding 61.900 m2. Ongeveer 2/3 verharding wordt vervangen door gras of beplanting. • Waterinfiltratie • Waterberging • Vertraging • Creëren natte milieus


113


landschapsplan | uitvoering

Groen en Blauw voor Rood Landgoed de Klokkenberg is een integraal plan. Een landgoed die niet

strategieën op het Landgoed de Klokkenberg en het omliggend

eindigt bij de grens van het gebied maar ingebed licht in een groter

landschap ondersteunen en waar maken.

landschappelijk geheel. Om de Klokkenberg onderdeel te laten maken van een groter geheel zijn er intensieve contacten met organisaties, visievormers op grotere schaalniveau. Zo is er tijdens de landschappelijke overleggen intensief debat tussen alle parijen onderling. Van Waterschap `Brabantse Delta`, Staatsbosbeheer, Dienst Landelijk Gebied tot de Vrienden van de Mark en andere locale milieuorganisaties. De positie op landschappelijk gebied van het Landgoed de Klokkenberg is in deze setting geëvolueerd van een volgende tot een trekkende.

De uitkomsten van het landschappelijk overleg vormen samen met de cultuurhistorische laag (Bijhouwer en onderliggend landschap) de randvoorwaarden voor het uiteindelijke stedenbouwkundig plan en landschapsplan. Rode ontwikkelingen schikken zich zo naar de vanuit het landschap aangereikte randvoorwaarden (ecologie, hydrologie, cultuurhistorie,...). De uitvoering van de landschappelijke visie en het landschappelijk ontwerp is reeds gestart en dient niet te wachten op de bouw en

Door het in gang zetten van de ontwikkeling Landgoed de Klokkenberg

verbouwing van het complex. De bouwvlek is een beperkte zone in het

treffen grootse natuurorganisaties elkaar en spreken elk hun

totale gebied van het Landgoed de Klokkenberg. De wens bestaat om zo

eigen wensen en verwachtingen uit. Stevige debatten tijdens de

snel mogelijk te starten met het heraanleggen van de cultuurhistorische

landschappelijke overleggen brengen ons tot een eenduidige visie van

lanen (eikenlanen), het omvormen van landbouwgronden naar bloemrijke

Waterschap tot Staatsbosbeheer.

graslanden, het aanleggen van bosschages. Het aanplanten van de

Het vormen van het Landschap worden sterk ondersteund door allerlei onderzoeken op de terreinen van Landgoed de Klokkenberg. Onder

fruitboomgaard met oude rassen, het maken van greppels, het vormen van het kamertjeslandschap,..

andere Deltares (Hydrologisch onderzoek) en Ecologica (fauna en floraonderzoek) kunnen de te vormen landschappelijke visies en


114



Integrale afweging doelstellingen

3. Zichtas als holle grasstrook tussen de velden door. De opgehoogde

Het ontwerp voor het landschap van het landgoed is gebaseerd op

randen verhinderen inundatie water van de Mark beemd nr 2. te

de visie waarbij in een integrale afweging natuur (vanwege EHS) en

overspoelen, zodat het vervuilde water dit gebied niet verstoort. Over

cultuurhistorie (vanwege rijksmonument) tot hun recht komen.

een van de wallen loopt een eenvoudig pad van kort gemaaid gras. Het

Daarbij vormen de hoofdbestanddelen:

overige gras wordt extensief gemaaid.

- waterhuishouding (vanwege ‘natte natuurparel’) en bodemgesteldheid

4. Graven infiltratiesloot evenwijdig aan hoofdgebouw als overgang

(bepalend voor vegetatiemogelijkheden)

bebouwing naar landschap. Hemelwater van de bebouwing en

- ecologie (zowel gerelateerd aan locale condities en aanwezige flora

verhardingen kunnen hier infiltreren. Aan de landschapszijde is ruimte

en fauna, als aan de potenties die de context van Mastbos en Markdal

voor een brede oevervegetatie.

bieden)

5. Omvormen akkers in velden met houtsingels. Het is een hoger gelegen

- cultuurhistorie (het agrarische landschap en de ingreep van Bijhouwer).

deel, geegaliseerd en zwaarbemest (maisakker). De komende jaren is de lopende pachtovereenkomst beperkend. Gezocht wordt naar

In de afwegingen zijn tevens mee genomen de nevengeschikte

een oplossing waarbij maïs zonder bemesting wordt geteeld, waardoor

doelstellingen:

de voedselrijkdom deels wordt verminderd. Daarna is een kleinere

- wonen en zorg (als belangrijkste economische drager)

verkaveling mogelijk door aanplant van houtsingels met inheemse

- recreatief medegebruik (als onderdeel van Mastbos en Markdal).

heesters en bomen. De velden worden dan extensief agrarisch beheerd, of als weide of als akker.

1. Omvormen grasland in beemd (sterk begreppeld) onder invloed

6. Omvormen zandput tot ven. Verwijderen van bomen en opslag zorgt

van kwel. Naast de aanleg van een intensieve begreppeling wordt

voor meer licht. Langs de westelijke oever is de ruimte om het talud te

de bouwvoor afgegraven, waardoor een schrale bodem ontstaat en de

verflauwen, zodat er tussen zomer en winter waterstand een geleidelijk

(basische) kwelvegetatie zich goed kan ontwikkelen.

verloop is met bijpassende vegetatie. De fauna die hier op afkomt,

2. Omvormen grasland in beemd (sterk begreppeld) onder invloed van

vraagt om een goede toegankelijkheid vanuit het Mastbos en de daar

regenwater. Ook hier wordt de bouwvoor verwijderd. De vegetatie hier

gelegen vennen. Een drempel met faunapassage in de Galderseweg

zal onderinvloed staan van regenwater en grondwater en dus reageren zou een goede aanvulling zijn op de reeds bestaande. Deze zorgt op de zure condities.

tevens voor een gewenste afremming van de snelheid van het verkeer.


115



7. De zone langs de Galderseweg was aanvankelijk een grote moestuin

10. Ontwikkeling van zoom- en mantelvegetaties op de overgang van bos

ten dienste van het sanatorium. Later is de ruimte grotendeels

naar veld. Langs de bosranden worden inlandse heesters aangeplant,

gevuld met schoolbebouwing. Het toekomstig beeld gaat voort op

die aansluiten op de aan te leggen houtsingels.

het nutskarakter van dit gebied, dat wil zeggen de bebouwing in een

11. Herstel van de poel in de bosrand. Door het verwijderen van de

parkomgeving staat ten dienste van het landgoed. De bouwvolumes

opslag en het uitdiepen kan de poel weer functioneren.

zijn minder aaneengesloten dan de huidige, is vooral transparanter

12. Aanleg eikenlaan langs het pad richting het zuiden. Dit is een oude

richting Galderseweg en Mastbos en houdt meer afstand tot de

landweg en de laan van inlandse eiken sluit aan bij het historische

huidige (resten van) berkenlaan en biedt daadoor de kans de

agrarische landschap en het plan van Bijhouwer.

historische eikenlaan te herstellen. 8. Omvormen grasvelden in hoogstamboomgaarden. Dit komt overeen

De samenhang tussen de deelgebieden is gebaseerd op:

met het plan van Bijhouwer en versterkt het beeld van het gemengde

- gradiënt Mastbos - Mark; hoog - laag, droog - nat, besloten - open

gebruik van het landgoed. Een plukweide tussen de bomen biedt

- gradiënt bebouwing - landschap; druk - rustig, besloten - open

bewoners en recreanten een mogelijkheid tot nader contact met de

- verbinding door lange lijnen; lanen en velden

natuur. De nieuwe bomen zijn historische fruitrassen.

Het scheppen van de samenhang binnen het landgoed en het versterken

9. Omvormen monoculturen van fijnsparren door kap en natuurlijke

van de relaties met het omgevende landschap bieden betere condities

verjonging. Om de verjonging een kans te geven is sterke dunning

voor de aanwezige flora en fauna en bieden nieuwe kansen.

van de sparren noodzakelijk. Het gemengde bos dat zo ontstaat, sluit aan bij de overige bospercelen op het landgoed en met een deel van de

Daarnaast hebben vanuit natuuroogpunt diverse algemene maatregelen

bebossing in de omgeving.

in de uitwerking bijzondere aandacht: - verlichting; plaats, hoogte, armatuur, lichtkleur - nestgelegenheid; op of aan de bebouwing - verhardingen; beperken, zo mogelijk open.


116


landschapsplan | streefbeeld


117


landschapsplan | uitvoering deelgebied doelstelling maatregelen

waterhuishouding

ecologie

cultuurhistorie

1.

beemd langs Mark

Afgraven bouwvoor en intensief begreppelen

kwelgebied

kwelvegetatie

open Markdal /mozaïek Bijhouwer

2.

beemd langs eikenlaan

Afgraven bouwvoor en intensief begreppelen

hoge grondwaterstand

nat hooiland


3.

zicht-as

Holle grasstrook en wallen met wandelmogelijkheid

begrenzing vuil inundatiewater

vochtig grasland en kort gras

hoofdas complex Bijhouwer

4.

akker/weiland met houtsingels

Diepe sloot graven en hemelwaterafvoeren aansluiten

sloot tot onder diepste grondwaterstand met regenwater infiltratie

oevervegetatie

onderstreping overgang cultuurlijke en natuurlijke beheer landgoed

5.

akker/weiland met houtsingels

Verschralen door maisteelt zonder bemesting, verwijderen drainage en sloot, aanplant houtsingels

regenwaterafhankelijke vochtig land

vochtige akker of weiland met houtsingels

kleinschalig landschap overeenkomstig historische landschap en Bijhouwer

6.

ven met oeverzone

Verwijderen beschaduwende beplantingen en afvlakken westelijke oeve

schoonwater met fluctuatie van 1 meter

ven met oevervegetatie

zandput

7.

groene kamer

Sloop bebouwing en nieuw bouw

verdiept parkeren heeft geen invloed op grondwater

park

nutszone van de Klokkenberg herkenbaar als eenheid

8.

boomgaarden

Aanleg boomgaarden met hoogstamfruit en plukweide

ophoging en rand greppel

hoogstamboomgaard met bloemrijk gras

historische fruitrassen, nutsgebruik overeenkomstig Bijhouwer

9a.

gemend bos

Selectieve dunning van fijnspar en ruimte t.b.v. toekomstbomen

minder verdroging door verwijderen fijnspar

gemengd bos met etage opbouw

9b.

overwegend eikenbos

Reguliere dunning t.b.v. ruimte voor ontwikkeling bomen

9c.

naaldbos; om te vormen via natuurlijke verjonging

Sterke dunning monocultuur fijnsparren t.b.v. natuurlijke verjonging

10.

zoom/mantelvegetaties

Aanplant heesters langs bosranden

eikenbos met etage opbouw minder verdroging door verwijderen fijnspar

gemengd bos met etage opbouw zoom/mantelvegetaties (in aansluiting op bos en voortzetting in houtsingels


118


landschapsplan | uitvoering deelgebied doelstelling maatregelen 11.

poel in bosrand

Verwijderen heesters en opslag en uitdiepen

12a.

eikenlaan

Verwijderen opslag en eikenplanten in laanverband

12b.

beukenlaan

Aanvullen beukenlaan met verplante beuken

waterhuishouding

ecologie

cultuurhistorie

grondwater

poel met graduele oever; interessant voor fauna


lijnstructuur van inheemse beuk

llaan conform historische landschap en Bijhouwer

vochtig grasland en kort gras

hoofdas complex Bijhouwer

begrenzing vuil inundatiewater


119


stedenbouwkundig plan | resumé KWANTITATIEF

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

straks

nu

straks

nu

straks

nu

straks

nu

straks

nu

straks

nu

straks

nu

straks

nu

groen |water |verharding |bebouwing

m2

m2

Gemengd loofbos

Bomenlanen worden

Nauwelijks

Intensief grasland

Intensief grasland

Oninteressante

Verharding

Een toename van

wordt aangevuld met

opgeknapt, hersteld

aanwezig struweel.

wordt extensief

wordt extensieve

poel ecologisch

reduceren

3.050 m2

11.000 m2

of teruggebracht.

Wordt aangevuld

bloemveld met

bloemvelden.

interessant maken.

1/3 van de

bebouwd

(omvormen

335 bomen worden

met vruchtdragend

een stevige

Vernatten van de

bestaande

oppervlakte

fijnsparbos)

geplant.

struweel. Overgang

watercomponent.

graslanden langs de

verharding blijft

(footprint) Toename

graslanden – bos.

Plas-dras gebied

Mark.

over.

van 12,7%

tegen de Mark.


120



1 2 2

1

3

5 4

2

2

6

3

4

5


6

121


stedenbouwkundig plan | model


122


stedenbouwkundig plan | groen blauw rood


123



124


stedenbouwkundig plan | PLANKAART bestaande bouw zoekgebied nieuwbouw bebouwingskader rooilijn rooilijn flexibel as afstand tussen bouwblokken minimaal 20 m afstand tussen bouwblokken minimaal 3 m totale plankaart

De plankaart vertaalt de

74 %

stedenbouwkundige uitgangspunten naar meetbare waarden waarmee 18 %

randvoorwaarden vastgelegd kunnen

42 %

worden. De plankaart is een verfijning van de bebouwingskaders met percentages (afbeelding links onder) die als onderlegger en meetbare voorwaarden zullen blijven gelden. De verfijning slaat vooral op de verkleining

18 %

van de percelen voor de nieuwbouw

25 %

waarmee de locaties van de nieuwbouw specifieker gedefinieerd worden.

max. bebouwingspercentages per bouwvlak

plankaart accent op bebouwing


125



126


plantechniek


127


plantechniek | gootHOOGTES & lagen

dakhelling nieuwbouw

0° bestaande gebouw 3-6 m 6-8 m

0 - 15°

8-10 m 10-13 m 13-15 m 15-18 m 18-21m > 21 m

# aantal lagen

0 - 30°

accenten nieuwbouw. accenten bestaande bouw.

0°

15 - 45°


128


PLANTECHNIEK | gootHOOGTES & bouwhoogtes

7 9

maximale goothoogte in meters maximale bouwhoogte in meters 4 4

9 18 9 18

6 7

6 6

Bij de aangegeven hoogtes is

6 7

6 17

10 % tolerantie mogelijk

12 13

6 17 13 13

6 14

13 13

6 6

6 6 13 13

6 8

6 6 13 13

13 13

9 9

13 15 6 8

13 13 13 15

9 9

6 8

3 8

4 4 4 4

3 8 4 4

3 8


129


plantechniek | Recreatieve routing Het Landgoed de Klokkenberg blijft geen gesloten gebied. Het gehele landgoed wordt een publiek domein. Fiets en wandelverkeer kan mee genieten van dit prachtig en bijzonder stukje Nederland. Bestaande fietsen wandelnetwerken stoppen niet meer bij de grens van het Landgoed de Klokkenberg maar vervolgen een logische traject doorheen het gebied. Dit langs bestaande lanen, kruisend over de gradiënten of lopend langs de oevers van de Mark. Het inpassen van deze recreatieve lijnen wordt zorgvuldig gedaan. Overwegingen vinden plaats o.a. op historisch vlak en ecologisch vlak. De kans om een bijzonder kwelgebied te creëren langs de oevers van de Mark zorgen ervoor dat de voorde van weleer, ten Noordoosten van Schoondonk, niet terug komt op de oorspronkelijke plek. Daar wint de ecologie het van de historische waarde. Een wandelpad die druk bezocht wordt zou de ecologische potenties teniet doen. Uitvoering van het EHS beleid en de natte natuurparel zouden hierdoor in moeilijkheden komen. De verlenging van de weg naar Schoondonk tot over de Mark als bijzondere en landschappelijk verantwoorde vervanger.


130


plantechniek | Recreatieve routing spot

nieuwe brug over de mark (voetgangers en fietsers) wandelen nu 2009

wandelen straks 2010

fietsen nu 2009

fietsen straks 2010


131


PLANTECHNIEK | HOOFD ENTREES

hoofdentree


132


PLANTECHNIEK | PARKEREN & snel- en langzaam verkeer

ondergronds zoekgebied halfverdiept parkeren valt samen met de footprint van de bebouwing* op half verhard maaiveld hoofdontsluiting bewoners hoofdontsluiting bezoekers ontsluiting bewoners ontsluiting bezoekers fietsen wandel verkeer

*Als de footprint van de bebouwing anders vormgegeven wordt, of van plek verandert (conform de regels opgesteld in de Masterplan) verandert het zoekgebied van het halfverdiepte parkeren mee.


133


PLANTECHNIEK | VERLICHTING

Hoofdontsluitingen Intensiteit van verlichting verzwakt naarmate de Mark naderend.

Verlichtingskleur en intensiteit wordt aangepast om fauna en flora zo weinig mogelijk te verstoren.

Lichtintensiteit dient wel nog te voldoenaan de veiligheidsvoorschriften bij de woonmilieus.

verlichting hoofdontsluitingen


134


PLANTECHNIEK | fasering


135


residentieel wonen

midden klasse wonen

bereikbaar / sociaal wonen

verzorgd/begeleid wonen

PLANTECHNIEK | functies - meest geschikte locaties voor:

wonen residentieel wonen

bereikbaar / sociaal wonen

midden klasse wonen

verzorgd/begeleid wonen


136


PLANTECHNIEK | functies - meest geschikte locaties voor:

zorg faciliteiten zorghotel faciliteiten

1e lijns zorgfunctie /

faciliteiten

ondersteunende functies t.b.v. zorg

school

zorghotel faciliteiten

school


137


PLANTECHNIEK AANTAL WONINGEN FASE 0 FASE 1 FASE 2 FASE 3 2009 2012 2013 2016

AANTAL ZORGEENHEDEN FASE 0 FASE 1 FASE 2 FASE 3 2009 2012 2013 2016

58 104 16 10 21 10 16

26 72 1

0 4

36

6

21

2

10

3

98

198

78

Totaal: 377 woningen

0

36

0

0

Totaal: 36 zorgeenheden


138


PLANTECHNIEK

FASE 0

AANTAL WONINGEN FASE 1 FASE 2 FASE 3 2009 2012 2013 2016

AANTAL ZORGEENHEDEN FASE 0 FASE 1 FASE 2 FASE 3 2009 2012 2013

2016

36

58 104

36 0 0 0 60 0

36 72

0

6

21 0 10 2 2

0 0

162


199

0

0

78



139


PLANTECHNIEK

FASE 0

AANTAL WONINGEN FASE 1 FASE 2 FASE 3 2012 2013 2016

2009

AANTAL ZORGEENHEDEN FASE 0 FASE 1 FASE 2 FASE 3 2009 2012 2013

2016

36

58 104

36 14 14 0 60 0 72 1

14 0

0

21

2

10

3

45

0 190


132

0

0

72



140


PLANTECHNIEK | functies Verklaring functiegroepen gebruikt in BKP: Horeca

Horeca

Uitspanning

Maatschappelijk

Maatschappelijk

Zorginstelling:

restaurant

zorghotel

winkel

sauna

Cultuur &

atelier

ontspanning

wellness

atelier

creatief centrum

Wonen

Onderwijs Welzijnsinstelling Wonen Woningen Cultuur en ontspanning Creatief centrum Atelier Wellness Sauna


141



142


beeldkwaliteitplan | bebouwing


143


samenhang | 3 ZONES

hiërarchie

zone hiërachie - het ensemble

onafhankelijk

zone onafhankelijk - de groene kamers referentie

zone referentie - Schoondonck Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

144


ontwerpfilosofie | monumentwaarde Ontwerpers: C.H. de Bever en C.M. van Moorsel Pzn. J.T.P. Bijhouwer (tuinaanleg) Bouwperiode: 1948-1953 Korte typering monumentwaarde: Complex bestaande uit sanatoriumgebouw (verdeeld in een hoofdgebouw, verpleeggebouwen, kapel, economiegebouw, binnenplaatsen, galerijen), ketelhuis, transformatorhuis, twee vrijstaande huizen, boerderij, terreinaanleg. Het gebouw is van cultuurhistorisch en architectuurhistorisch belang als redelijk gaaf gebleven voorbeeld van een weinig voorkomend

van de Onbevlekte Ontvangenis der H.Moeder Gods te Veghel. Ij waren gehuisvest in het Zusterhuis. Het complex is van belang vanwege de imposante stedenbouwkundige opzet met groenaanleg, waarbij is getracht het complex in te passen in het landschap en een schakel te laten vormen tussen het dichte mastbos en de open landschap van de rivier de Mark. Bestaande agrarische inrichtingen en landschapselementen zijn in de nieuwe aanleg opgenomen. De verpleeghuisvleugels voor de tuberculosepatiënten zijn op het zuidoosten gericht zodat ze veel zon en een wijds uitzicht naar het open Marktdal hadden. De tuinaanleg heeft historische waarde als belangrijk werk in het oeuvre van J.T.P. Bijhouwer, die geldt als invloedrijk vanwege zijn werk als tuinen landschapsarchitect en zijn functie als hoogleraar tuinen landschapsarchitect in Wageningen. Geraadpleegde bronnen o.a.:

gebouwtype, dat in een traditionele stijl en overwegend traditionele

M.Enderman (red.) en E. Orsel, De Klokkenberg, Galderseweg 81 te

materialen is gebouwd. Karakteristiek is de symmetrische opzet, waarbij

Breda, Delft 200 (bouwhistorisch onderzoek Bureau voor Bouwhistorie

de kapel in de as staat en de bouwmassa’s door gangen zijn verbonden.

Kamphuis)

De Klokkenberg is van belang als uitdrukking van een sociale

Joosje van Geest, Architectuurgids Breda, Rotterdam 2002

ontwikkeling, de bestrijding van tuberculose. Voor de bouw van het sanatorium werd door de Brabantse bevolking een miljoen gulden bijeengebracht. De sociale structuur van de jaren 50 komt tot uitdrukking in de aanwezigheid van een kapel, aparte verpleeggebouwen voor mannen en vrouwen en de gedeelte voor ‘klassenverpleging’. Van 1954-1969 werd de verpleging gedaan door de Zusters Franciscanessen


145


zone hIËRARCHIE | Ensemble & OPDIKKING | Context Het project moet in een (ruimtelijk) bredere context geplaatst worden

gevel wordt nog dichter door een opdikking en de zuid gevel blijft

zodat duidelijk gemaakt kan worden op welke onderdelen er gezocht

zich onbelemmerd openen naar het licht waardoor het oorspronkelijke

wordt naar eenheid en op welke onderdelen verscheidenheid nagestreefd

silhouet van het complex in tact blijft. De uitbreiding aan de noordzijde

wordt.

ligt dus uit het zicht bij de aanblik van het complex vanuit het open

Het Klokkenberg ensemble bestaat uit een hybride ontwerp dat een verbinding vormt tussen traditionele (neo) romaanse architectuur en de moderne beweging. Bij dit concept wordt aansluiting gezocht door een nieuwbouw zonder een even zwaar of zwaarder component toe te voegen. De nieuwbouw moet juist ondergeschikt zijn en zal dus ondanks zijn uitbreiding het monument, monument laten. Deze bescheidenheid komt tot uiting in een ingetogenheid in tektoniek en detaillering. Ook de bestaande bouw straalt eenvoud en geringe detaillering uit. Het is een complex met imposante stedenbouwkundige afmetingen, maar het heeft toch een sobere, bijna argeloze architectuur uitstraling. Het gebouw schreeuwt niet ondanks zijn massaliteit, maar spreekt door zijn afmetingen wel van collectiviteit. De nieuwbouw onderscheid zich hier van doordat ze bestaat uit opgeknipte massa’s met een individuele uitstraling. In deze kleinschaligheid is de nieuwbouw herkenbaar als

Marktdal (belangrijke zichtzijde), maar dat is niet de enige reden om de nieuwbouw aan de noordkant te situeren. Ook de inwendige infrastructuur ligt aan die zijde van het gebouw en heeft door zijn oorsprong vanuit de zorg een sterk lineair en horizontaal karakter waaraan de vertikaal gestapelde nieuwbouw woningen uitstekend kunnen aanhaken. De architectonische typologie van de nieuwbouw sluit qua helderheid en materialisatie aan bij de moderne wederopbouwarchitectuur om te voorkomen dat er een kakofonie van sferen en stijlen ontstaat. De contour van de nieuwe bakstenen volumes zal herkenbaar zijn als blokvorm, maar dan wel met een eigentijdse gevelindeling en reliëf. Deze hedendaagse elementen moeten niet schreeuwerig zijn of overheersen, maar zullen wel maken dat de nieuwbouw zich duidelijk zal hechten in het hier en nu.

nieuwbouw en zijn de massa’s geen replica’s van het monument. Het bestaande Ensemble blijft volledig herkenbaar als horizontale hoofdmassa’s met een andere behandeling van de zuid en noord gevel, terwijl de nieuwbouw op de aanwezige functionaliteit aansluit met verticale elementen die de karakteristieke beëindigingen en hoeken van het monument vrijlaten. De gesloten, robuuste noord


146


zone hIËRARCHIE | Ensemble & OPDIKKING | Context


147


zone hIËRARCHIE | Ensemble & OPDIKKING Stedenbouwkundige compositie

Kenmerken: - binnen driehoek van ensemble blijven - Beeld op klokkenberg vanuit marktdal en tuin niet aantasten = nieuwbouw niet zichtbaar


148


zone hIËRARCHIE | Ensemble & OPDIKKING Interne structuur

Kenmerken: - Ruggen opdikken - aansluiten op corridoor structuur van het Ensemble - vertikale blokken met eigen stijgpunt en entree aansluiten op horizontale structuur monument - Monument ‘vrij houden’ door afstand en ‘knippen’

Ruggen van bouwdelen Verbinding met opdikking Stijgpunten


149


zone hIËRARCHIE | OPDIKKING Geleding van de hoofdmassa

Kenmerken:

niet zo

of zo

niet zo.

of zo

- op basis van de bestaande structuur verdichten - geen lange massa, maar individuele elementen tonen (door knip od entree accent) - monumentale massa niet verstoren = geleding ondergeschikt aan hoofdvorm, onder de goothoogte ensemble blijven (maximaal 12 m)

maar zo

- afstand tussen blokken opdikking onderling, minimaal 3 m

of zo

of zo


150


zone hIËRARCHIE | OPDIKKING Aansluiting opdikking aan monument - Monumentale massa ervaarbaar laten = 1. open ruimte tussen blokken als doorkijk (minimaal 3 m) 2. ruimte tussen opdikking en monument (minimaal 5 m) 3. uiteinde/hoek hoofdgebouw niet opdikken

Ruimtes tussen monument en opdikking zijn intermediair tussen: - oud en nieuw - binnen en buiten - instituut en wonen - collectief en individueel - horizontaal en vertikaal - verdiepinshoogte monument en verdiepingshoogte nieuwbouw dit intermediair is:

3

- transparant

1

- toegangkelijk - verkeersruimte - maximaal 3 (nieuwe) lagen hoog

2

2


151


zone hIËRARCHIE | OPDIKKING Hoogtes en dakvormen

Oriëntatie

niet zo: imitatie dakvorm ensemble, hoger dan goot monument

Kenmerken: - hoogte nieuwbouw lager dan de

niet zo: eenzijdige oriëntatie

goothoogte van het monument - geen imitatie van dakvorm monument - eigentijdse nieuwbouw

niet zo: hoger dan goot monument

- Oriëntatie op binnenhof in combinatie met zicht op tussenruimtes

maar zo: sterke blokvorm lager dan goothoogte monument maar zo: hoofd oriëntatie richting binnenhof, maar ook blik op tussenruimtes Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

152


zone hIËRARCHIE | OPDIKKING Geleding van de gevel

Gevelopeningen

niet zo: geleding tast hoofdvorm kubus aan Kenmerken:

niet zo: gevelopeningen gevel benadrukken horizontale richting en laten lagen zien

- soberheid in expressie door vorm, materiaal, details en kleur - Monument is horzontaal instituut, opdikking is een vertikaal woonblok - Rust en soberheid door ontbreken van ornamenten en sterke geleding - Kubusvorm in tact laten

niet zo: geleding ontkracht gevelopening als ‘gat’

- met gevelopeningen vloerlijnen doorbreken - gevelopeningen zijn (net zoals bij het ensemble) gaten in de gevel maar zo: gevelopeningen doorbreken vloervelden en laten de afwijkende verdiepingshoogte van de maa zo: geleding is ongeschikt en benadrukt

nieuwbouw onervaarbaar

gevelopening als ‘gat’ Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

153


zone hIËRARCHIE | OPDIKKING Materialisatie

niet zo: gelige baksteen

Kenmerken: - Baksteen = vergelijkbare tint monument óf dezelfde kleurfamilie maar lichter. - Weinig gemêleerd.

niet zo: witte/grijze baksteen

- Doorgestreken voeg

maar zo: gelijke tint baksteen monument


of zo: dezelfde kleurfamilie maar lichter dan baksteen monument

154


zone hIËRARCHIE | OPDIKKING | referentiebeelden referentiebeelden massa & geleding Ingetogen architectuur = geleding ondergeschikt aan de hoofdmassa

referentiebeelden materialisatie

referentiebeelden materialisatie

- Baksteen

- Bloemramen met robuste kozijn maat

- beton elementen

- Subtiele dakrand, minimale geleding

- hout elementen


155


zone hIËRARCHIE | vleugels | context

De vleugels hebben een belangrijke rol in de stedenbouwkundige/ruimtelijke opzet van het landgoed. De ruimte rondom en tussen de gebouwen moet ongeschonden blijven, maar de vleugels zelf hebben als gebouw geen waarde, doordat de volumes door ingrijpende verbouwingen aangetast zijn. De bestaande vleugels worden vervangen door nieuwe, hogere bouwvolumes die de ruimtelijke werking en compositie van het gebouw in het landschap niet alleen in tact laten, maar bovendien versterken. De greep van het Ensemble op het landschap wordt krachtiger waarmee het originele concept versterkt wordt.


156


zone hIËRARCHIE | vleugels Stedenbouwkundige compositie

zo niet: typerende knik verdwijnt Kenmerken: - Bestaande richting van vleugels aanhouden - Ruintelijke werking typerende compositie in landschap niet verstoren

zo niet: knik ligt niet meer tussen vleugel een hoofdgebouw

maar zo: bestaande knik teruggebracht Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

157


zone hIËRARCHIE | vleugels Hoogte

zo niet: geen trapsgewijze opbouw vanuit het landschap, geen tussenlid of knip tussen oud en nieuw Kenmerken: - Trapsgewijze opbouw van complex in het landschap in tact laten - Nieuwe vleugels met tussenlid of knip aan hoofdgebouw koppelen

maar zo: trapsgewijze opbouw vanuit het landschap, tussenlid tussen hoofdgebouw en vleugel

of zo: trapsgewijze opbouw vanuit het landschap, korte knip tussen hoofdgebouw een vleugel


158


zone hIËRARCHIE | vleugels Referentie aan elementen

zo niet zo niet (de vleugels refereren niet aan andere elementen op het landgoed)

maar zo (refereren aan het volume van het hoofdgebouw met zijn lighallen

maar zo


159


zone hIËRARCHIE | vleugels Oriëntatie

Interne structuur

zo niet: eenzijdige oriëntatie

Kijkhoek

zo niet: alzijdige oriëntatie

zo niet: galerij zichtbaar aan gevel

Kenmerken: - Noord zuid oriëntatie - Koppeling bestaande structuur van hoofdgebouw

maar zo: tweezijdige oriëntatie

maar zo: interne verkeersruimte en stijgpunt


160


zone hIËRARCHIE | vleugels Opbouw hoofdgebouw

Stenen basis met glazen opbouw Kenmerken:

Geleding gevel

zo niet: vertikale geleding gevel vleugels

Opbouw vleugel massa’s

- Refereren aan opbouw hoofdgebouw - Lighallen op het zuiden - gesloten hoofdmassa met glazen opbouw - Horizontale richting gevels benadrukken zoals bij hoofdgebouw

zo niet: ook glazen opbouw op het noorden maar zo: horzontale geleding gevel vleugels

maar zo: glazen opbouw met schuine daklijn

of zo: horzontaal met rechte daklijn of zo: glazen opbouw met rechte daklijn Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

161


zone hIËRARCHIE | vleugels Relatie gevel & massa

Gevelopeningen

zo niet: horizontale ramen vormen horizontale geleding

Kenmerken: - Vertikale ramen vormen horizontale geleding, zoals bij hoofdgebouw - Gevelopeningen combinatie van

zo niet: afwijkende verdiepingshoogte nieuwbouw duidelijke leesbaar

‘gaten’ en puien - afwijkende verdiepingshoogte van nieuwbouw niet zichtbaar naast verdiepingshoogte monument

maar zo: vertikal elementen vormen horizontale verdeling, lagen leesbaar als overeenkomstig met hoofdgebouw

of zo: lagen nieuwbouw niet leesbaar Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

162


zone hIËRARCHIE | vleugels | referentiebeelden referentiebeelden massa & geleding

referentiebeelden materialisatie - Baksteen - Glasgevel - Zink


163


zone hIËRARCHIE | nieuwe massa’s | Context

Het economie gebouw en het Zusterhuis zijn twee u-vormige vleugels aan weerszijde van de ‘kapel-hof’. De u-vormen worden afgemaakt tot gesloten hoven, maar deze afsluitende elementen zijn zodanig aangetast door ingrijpende verbouwingen dat ze niet meer van historische waarde zijn.


164


zone hIËRARCHIE | nieuwe massa’s Stedenbouwkundige inpassing

Kenmerken: - overgang oud en nieuw d.m.v. intermediair

niet zo: nieuwbouw verklonken

niet zo: nieuwbouw omvat monument

met monument

- intermediair is transparant tussenlid of transprante knip

maar zo: nieuwbouw met ‘knip’ gekoppeld

of zo: nieuwbouw met ‘tussenlid’

aan monument

gekoppeld aan monument


165


zone hIËRARCHIE | nieuwe massa’s Dakvormen

Kenmerken: - ter plaatse van ensemble onder de goothoogte van het monument

niet zo: (zadeldak / hoger dan goothoogte

maar zo: (plat dak lager dan goothoogte

bestaande bouw)

bestaande bouw)

blijven (6,6 m) - Nieubouw afwijkende dakvorm van monument (dus geen zadeldak) - Helling lessenaarsdak maximaal 10 º

of zo: (lessenaarsdak lager dan goothoogte bestaande bouw)


166


zone hIËRARCHIE | nieuwe massa’s Oriëntatie

Interne structuur

niet zo: eenzijdige oriëntatie Kenmerken: niet zo: nieuwbouw met portiek etage, niet

- tweezijdige oriëntatie met nadruk op

gekoppeld aan monumet

blik buitengebied in - Interne structuur aansluiten op bestaande structuur van monument

niet zo: alzijdige oriëntatie

maar zo: interne structuur aansluiten op maar zo: tweezijdige oriëntatie, nadruk op Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

bestaande structuur van monument

blik buitengebied in

167


zone hIËRARCHIE | nieuwe massa’s Gevelopeningen

Geleding gevel

niet zo: horzontale elementen vormen horizontale belijning Niet zo: geleding tast hoofdvorm aan

Kenmerken: - Gevels opbouwen met vertikale elementen

niet zo: afwijkende verdeipingshoogte nieuwbouw is zichtbaar

- Gevelopeningen combinatie van ‘gaten’ en puien - afwijkende verdiepingshoogte van Niet zo: opbouwen uit verschillende elementen

nieuwbouw niet zichtbaar naast

plint, puien, dakrand

verdiepingshoogte monument - symmetrie van gevels monument niet verstoren

maar zo: afwijkende verdeipingshoogte nieuwbouw is niet zichtbaar

- hoofdvorm nieuwe massa (kubus) in tact laten - geleding ondergeschikt aan hoofdvorm - gevelopeningen zijn gaten in gevels, ipv stapeling van elementen

of zo: compositie van gaten en puien maar zo: geleding ondergeschikt aan hoofdvorm


168


zone hIËRARCHIE | nieuwe massa’s | Beeldkwaliteit referentiebeelden massa & geleding

referentiebeelden materialisatie - Baksteen - beton elementen - hout elementen


169


zone hIËRARCHIE | Centrale hof volume | Context

Het stenen plein bij de kapel wordt momenteel gebruikt als parkeerplaats waardoor het plein niet de kwaliteiten heeft van een verblijfsruimte, maar als verkeersruimte oogt. Het andere hof is groener, maar ook hier ontsiert langsparkeren het zicht.


170


zone hIËRARCHIE | Centrale hof volume Sfeer Aan het plein ligt het volume van de kapel dat een ‘antwoord’ gaat krijgen in de vorm van een nieuw bouwblok aan de overzijde. Het aangrenzende interne hof is te royaal van verhouding en mist hoogte aan de zijde van de verbindingsgang tussen het Economiegebouw en de Zustervleugel. Het eerder-genoemde nieuwe volume gaat dit hof voorzien van betere verhoudingen en een accent Het nieuwe volume is duidelijk geen Het stenen plein bij de kapel zal gaan

continuering van de opdikking/concentratie,

functioneren als een actief centrum. Parkeren

maar manifesteert zich als een zelfstandig

en het uit laten stappen van mensen is nog

afwijkend volume dat zich richt naar de

steeds mogelijk, maar heeft niet meer de

lengte-as die door het Ensemble voelbaar is.

overhand. Het stenen ´parkeer´plein wordt

Ook isoleert het nieuwe volume zich van het

een ´markt´plein.

bestaande door middel van een andere functie,

Marktplein impressie

eigen architectonische uitdrukking en solitaire plaatsing in een waterpartij.

Marktplein impressie


171


zone hIËRARCHIE | Centrale hof volume Stedenbouwkundige compositie

Dakvorm

niet zo (zadeldak / hoger dan goothoogte bestaande bouw)

Kenmerken: - Nieuwe massa in richting van symmetrie-as

niet zo: niet in richting van symmetrie-as

ensemble (monument) - hoogte nieuwbouw lager dan de goothoogte van zuidvleugel monument - geen imitatie van dakvorm monument - eigentijdse nieuwbouw

maar zo

- Helling lessenaarsdak maximaal 10 º

(plat dak lager dan goothoogte bestaande bouw)

maar zo: in richting van symmetrie-as of zo (lessenaarsdak lager dan goothoogte bestaande bouw) Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

172


zone hIËRARCHIE | Centrale hof volume Oriëntatie

Interne structuur

niet zo: galerij zichtbaar aan gevel Kenmerken: - Oriëntatie (tweezijdig) in dezelfde richting als

niet zo: alzijdige oriëntatie

de symmetrie-as van het monumentale ensemble - Verkeersruimte en stijgpunten niet leesbaar in gevel maar zo: corridor niet zichtbaar aan gevel

maar zo: tweezijdige oriëntatie

of zo: portiek etage


173


zone hIËRARCHIE | Centrale hof volume Geleding gevel

Gevelopeningen

niet zo: geleding alzijdig

niet zo: regelmatig patroon, lagen zichtbaar

niet zo: geleding aan langszijden

niet zo: alzijdig gelijke invulling

Kenmerken: - Geleding aankopgevels (tegenover kapel en hoofdgebouw middenvleugel - Gevelopeningen klein en verstrooit met diepe neggen aan landszijden. Monolitische uitstraling

gevelopeningen


maar zo: monoliet op transparante plint met

Maar zo: monolitische langszijden op

geleding in de richting van de symmetrie-as

transparante plint en opbouw van puien in de kopgevels LOD EWI JK BA LJON lan dsch apsarch it ect en

174

zone hIËRARCHIE | Centrale hof volume Materialisatie

Kenmerken: - Accent matriaal Monument (gebouchardeerd natuursteen en beton)

niet zo: natuursteen tint wijkt af van monument

niet zo: natuursteen oppervlakte glad en glanzend

ornament materiaal

als gevelbekleding - Monolitische uitstraling d.m.v. vlakke detaillering van de platen en diepe neggen bij (kleine) ramen

maar zo: gebouchardeerd natuursteen

of zo: monolitisch beton


175



176


zone hIËRARCHIE | afstandhouders | context & beeldkwaliteit Context

Referentiebeelden

De afstandhouders zullen geopend worden om de transparantie van het binnengebied te vergroten en inzicht te geven in de

Bestaande boogvormige nissen gevuld met glas

verbindingsgangen. De doorkijk zal gerealiseerd worden door de bestaande bogen (terugliggend aanwezig) te voorzien van een glazen pui.


177


zone ONAFHANKELIJK | Groene kamers | Context De groene kamer is een van de drie deelgebieden van het

De met de stedenbouwkundige vormgeving vergelijkbare

Landgoed de Klokkenberg. In dit Masterplan aangeduid

plasticiteit in de derde dimensie vervolmaakt de totale

als zone ‘Onafhankelijk’. Deze naam is treffend voor

plastiek van de groene kamers. De verticale accenten

dit gebied, omdat het een natuurlijk gevormde ruimte

worden gesitueerd aan de westzijde (Galderseweg) van

is. Een open plek die afgesloten wordt door organische

de kamer waar ze door dichte begroeiing aan het oog

wanden van bomen. De ruimte vormt een eigen wereld

onttrokken worden. De lage zijden van de bouwmassa’s

die een contrast vormt met het naastgelegen open

liggen aan de Berkenlaan die slechts door één rij bomen

landschap. Dit ‘organische’ en ‘op zichzelf staan’ moeten

van de groene kamers wordt gescheiden.

ook tot uiting komen in de architectuur die een totaal andere verschijningsvorm krijgt dan de Hoofdgebouwof Schoondonck architectuur. De vrijstaande blokken in de groene kamer zijn autonoom en plastisch van vorm zodat de doorkijken tussen de massa’s op de groen wanden gewaarborgd is. Deze horizontale plasticiteit wordt ook vertikaal doorgezet door een schuine daklijn en een accent. Deze verticaliteit is een afgeleide van de verticale structuren van de omringende bomen waarbij de speelruimte zich bevindt tussen 2 en 5,5 lagen. (het maximum moet onder de hoogtes van de boomkruinen blijven)


178


zone ONAFHANKELIJK | Groene kamers | Context

De huidige verschijningsvorm van de groene kamers is verrommeld door groen van mindere kwaliteit en wildgroei aan bebouwing. Een eerste stap is dus het opschonen van de groene kamers. Als we kijken naar de oorspronkelijke functies van de groene kamers wordt duidelijk dat ze ooit zijn gecreëerd als nutstuinen met daarin een boerderij als aansturing van deze ondersteunende functie omringt door kleinere bijgebouwen. Een nieuwe invulling moet dus in deze historische structuur passen: continuering van het gebruik ten dienste van de Klokkenberg. Boerderij Sweep als centrum en verder bebouwing als strooigoed verdeeld over de groene kamers. Op deze manier wordt er een sfeer gecreëerd die anders is dan de sfeer van het monumentale Klokkenberg complex.


179


zone ONAFHANKELIJK | Groene kamers stedenbouwkundige context

N

Mastbos

Kenmerken: - Overgang tussen Mastbos en Marktdal - Lineair tussen twee lanen - Onderdeel van Noord-Zuid structuur - In de schaduw van het Ensemble bouwen - Zicht vanuit marktdal op Ensemble niet verstoren (= Groene kamer bebouwing niet zichtbaar vanaf Mark en tuin) Marktdal

Z


180


zone ONAFHANKELIJK | Groene kamers stedenbouwkundige envelop

5,5

(# = hoeveelheid bouwlagen)

5,5

3 3 5,5 5,5 Kenmerken:

2,5

- Lagere bebouwing in het zuiden van de groene kamer

we

laa en rk

nieuwe gemeenschappelijke functie zal gaan herbergen, een

Tuin

Be

omringende beplanting en rondom boerderij Sweep, die een

n

Ga

ld

er

se

‘dunner’ dan de galderseweg In de groene kamers wordt binnen de contouren van de

2

g

- Lagere bebouwing aan de berkenlaan, want die is - Korte kanten bebouwing aan lanen

3

3,5

- Stedenbouwkundige opzet = strooigoed

3

woonbebouwing voorgesteld die de omringende bospartijen zichtbaar laat middels doorkijken en afwissellende bouwhoogtes. De skyline van deze nieuwe bebouwing zal die van de boomtoppen niet overschrijden en evenmin die van de Klokkenberg zelf beïnvloeden. De blokken starten 2 tot 3 lagen hoog met een optopping van maximaal 5,5 lagen hoog. (gemiddeld hoogte voor de groene kamer is maximaal 3,5 lagen) De architectuur zal voor wat betreft vormgeving en materialisatie door de natuurlijke omgeving dienen te worden geïnspireerd.


181


zone ONAFHANKELIJK | Groene kamers stedenbouwkundige compositie

Het zicht op de wanden (gevormd door bomen) van de Groene kamers is belangrijk voor de ‘natuurlijke kamer’ ervaring in deze zone. Bij de nieuwe volumes moet dus de maat van tussenruimtes bewust ontworpen worden (minimaal 20 m breed). Naast deze minimale maat is ook de positie van de blokken en bijbehorende open ruimtes belangrijk. Door de blokken verspringend, met de korte zijde gericht naar de lanen te plaatsen

niet zo: bouwmassa’s

maar zo: Bouwmassa’s zijn

of zo: Bouwmassa’s zijn grotere

ontstaan er tussenruimtes van waaruit

blokkeren uitzicht

kleine korrels die als strooigoed

korrel (en minder in aantal)

in meerdere richtingen de groene

in de kamers staan waardoor

waardoor de tussenruimtes

wanden te ervaren zijn.

de tussenruimtes in meerdere

groter worden

richtingen te ervaren zijn


182


zone ONAFHANKELIJK | Groene kamers geleding van de bouwblokken

geleding van de bouwblokken

Kleine korrel

Grotere korrel

niet zo

niet zo

niet zo

niet zo

maar zo

maar zo

of zo

of zo

Kenmerken: Bouwmassa’s kleiner laten lijken door: - Knikken in massa (lange lijnen vermijden) - Schuine daken, laag beginnen aan Berkenlaan zijde - Knikken in massa vertikaal doorvoeren - Hoogte accenten van maximaal 5,5 lagen


183


zone ONAFHANKELIJK | Groene kamers Accenten Hoogte accenten in geel, maximaal 5,5 lagen Geen lange lijnen (max. 25 m) in het landschap, maar afkorting door plasticiteit (knikken) van bouwblokken Ten zuiden van de witte lijn maximaal accent van 4,5 lagen maximaal accent van 2,5 lagen en maximaal 35% van footprint bouwblok. Ten zuiden van de rode lijn maximaal twee lagen

oude situatie

mogelijke nieuwe situatie

mogelijke nieuwe situatie

Afname van footprint bebouwing en toemane ervaring van groene kamer, wanden van bomen. Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

184


zone ONAFHANKELIJK | Groene kamers Oriëntatie

Interne structuur

niet zo: Tweezijdig georiënteerd

niet zo: Galerij zichtbaar aan gevel

niet zo: Eenzijdig georiënteerd

maar zo: corridor

maar zo: Alzijdig georiënteerd

of zo: Portiek etage

Kenmerken: - Alzijdige oriëntatie en gelijkheid - Verkeersruimte en stijgpunten niet leesbaar in gevel



185

zone ONAFHANKELIJK | Groene kamers Gevel

niet zo: Zichtbare lagen

Relatie gevel & massa

niet zo: losse elementen op losse gevels

Kenmerken: - Gelijkwaardige verdeling van elementen over gevel én het totale volume - Geen lagen laten zien - Massa is één element i.p.v. opbouw vanuit gevels

niet zo: opbouw van elementen, plint, gevel, dakrand

maar zo: gevelelementen los van randen en knikken

maar zo: gelijkwaardige verdeling

of zo: gevelelemente lopen door om de hoek,

- Uniformiteit en gelijkheid in alle richtingen


één massa LOD EWI JK BA LJON lan dsch apsarch it ect en

186

zone ONAFHANKELIJK | Groene kamers Gevelopeningen

niet zo: elementen verschillen in vorm en richting

Geleding van de gevel

niet zo: opbouw van verschillende elementen

Kenmerken: - Rust in gevel - Herhaling van elementen - Gevelelementen verschillen alleen in schaal - Gevelelementen niet uitlijnen

niet zo: elementen zijn uitgelijnd

- weinig geleding

niet zo: gevelelementen tasten massa aan

maar zo: herhaling van elementen die alleen verschillen van schaal

maar zo: geleding tast hoofdvorm niet aan


187


zone ONAFHANKELIJK | Groene kamers | referentiebeelden referentiebeelden massa & geleding

referentiebeelden materialisatie - Hout - Natuursteen - Zink - Groendak - Baksteen (ondergeschikt t.o.v. andere materialen


188



189


Zone referentie | schoondonck | Context Boerderij volume ‘valt weg’ in uitgestrekt landschap De park- en tuinaanleg van De Klokkenberg werd in het landschap geïntegreerd zonder de bestaande structuren volledig te doen verdwijnen. De reeds aanwezige laan naar de boerderij Schoondonk bleef een visuele grens vormen van het terrein en werd tegelijkertijd gebruikt als ontsluitingsweg voor de bij het sanatorium behorende personeelswoningen. De boerderij Schoondonk, zelf uit 1836 en in 1967 afgebrand’, draagt samen met haar eerder genoemde oprijlaan, het kronkelende riviertje en de bouwen weilanden bij aan een pastoraal-pittoresk uitzicht voor de patiënten.

Boerderij volume in verhouding met uitgestrekt landschap

In de weidsheid van het landschap ten zuiden van de Klokkenberg heeft de Schoondonck boerderij een zeker volume nodig om als element leesbaar te zijn in de grote schaal van het uitgestrekte landschap. Op een ander schaalniveau wordt een zekere integratie met het landschap bereikt door agrarische inrichtingen en elementen in de terreinaanleg op te nemen. Onder andere de Schoondonck boerderij is een belangrijk onderdeel van deze integratie en moet dus zijn agrarische uistraling behouden.


190


Zone referentie | schoondonck | Context Huidige situatie

Het huidige volume van de Schoondonck boerderij heeft uitsluitend in zijn footprint een historische waarde. De bestaande boerderij en de naastgelegen loodsen hebben in materiële zin geen historische waarde door drastische aanpassingen. De loodsen worden geamoveerd, maar voor de schoondonck boerderij bestaan meerdere mogelijkheden. Amoveren, renoveren,

Historische situatie

herbouwen, nieuwbouw etc. Wat belangrijk is, is dat de ‘plek’, ‘footprint’ en het ‘volume’ gehandhaafd blijven (dan wel herbouwd). In plaats van de gesloopte gebouwen wordt een nieuwbouw gemaakt in de vorm van het erf van een west Brabantse boerderij type, met open hoeken. Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

191


Zone referentie | schoondonck stedenbouwkundige compositie

referentiefoto ‘ west Brabantse boerderij’

niet zo: open hoeken

niet zo: gesloten hoeken

Kenmerken: - Erf is groep van volumes rond binnenhof met open hoeken - De hoeken van de gebouwen liggen tegenover elkaar maar zo: hoeken tegenover elkaar Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

192


Zone referentie | schoondonck dakvormen

niet zo: platte daken Kenmerken:

niet zo: meer gevel dan dak. Nok loodrecht op langste gevel

- Boerderij is kleinste korrel, met meeste geleding - Omringende gebouwen zijn groter maar minder geleed = ondergeschikt - Nieuwbouw als schuur: geen plat dak, meer kap dan gevel - Nok niet loodrecht op langste gevel

Maar zo: meer kap dan gevel, nok evenwijdig aan langste gevel


193


Zone referentie | schoondonck Dakvlakken

niet zo

Kenmerken: - Dakvorm hoofdvorm laten

niet zo

niet verstoren met dakkapellen niet laten uitstulpen

maar zo

of zo


194


Zone referentie | schoondonck Opbouw overgang dak/gevel

niet zo: groot overstek en zwaar dakpakket

maar zo: hoofdvorm in tact, weinig geleding

Massa opbouw Kenmerken: - Gevel gaat met weinig geleding over in dakvlak - Hoofdvorm, lage basis met groot dak, in tact laten - Kopgevel en kap dominant

niet zo: kopgevel aangestast

niet zo: kopgevel en hoofdmassa

maar zo: kopgevel en kap dominant

aangestast

- Portiek etage of interne corridoor, stijgpunten opgenomen in

Opbouw interne structuur

hoofdmassa

niet zo:

maar zo:

of zo:

of zo:

gallerij/stijgpunt aan buitenzijde

Gallerij in massa

interne corridor

Portiek etage


195


Zone referentie | schoondonck Oriëntatie

Gevelopeningen

niet zo: ramen tot aan dak, één soort

niet zo: alle richtingen gelijk Kenmerken: - Raam liggend, als gat in gevel

niet zo: vertikale ramen, geen poorten

- Pui, staand, als verdiepingshoge poort - Compositie van poorten en gaten niet zo: eenzijdig

maar zo: liggende ramen en staande poorten

maar zo: tweezijdig via lange gevel

of zo: compositie van elementen


196


Zone referentie | schoondonck | referentiebeelden referentiebeelden massa & geleding

referentiebeelden materialisatie - Hout - Baksteen - Zink - Pannen

- Hout en zink

- Schuren, loodsen, minder geleding, veel dak

- Schakeing van matrialen, massa’s kleiner

- Massa’s vormen samen een erf

- Glazen puien achter houten galerij Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

197



198


beeldkwaliteitsplan | landschap


199


beeldkwaliteit | landschap

historische laanstructuur

bosrand

gemengd loofbos (EHS-beheer)


200



parkzone

hoven en pleinen

de Mark & dijken


201



greppels & meander

zandafgraving

fruitboomgaard in extensief grasland


202



strak gazon


kleinschalig landschap met houtsingels en extensieve graslanden

extensief beheerde bloemvelden

Voorbeeld Dotterbloemhooigrasland


203


204


landschappelijk | principeprofiel


205



A B

profiel A

profiel B


206



C D

profiel C

profiel D


207



F

E

profiel E

profiel F profiel G/H te zien bij hoofdstuk ‘parkeren’ (pag. 138) Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

208



I J

K profiel I

profiel J

profiel K


209


parkeren | ensemble | onder maaiveld - referentiebeelden

Kenmerken: - Parkeren uit het zicht d.m.v. ondergronddse parkeergarages

parkeren op maaiveld

industriële/gemarkeerde entree ondergrondse parkeergarage

groene entree ondergrondse parkeergarage

dak parkeergarage als plein

- Dak van garage uitvoeren als tuin en plein


210


parkeren | ensemble | onder maaiveld - referentiebeelden

entree parkeergarage

dak parkeergarage als tuin

woongenot in tuin bovenop parkeergarage Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

211


parkeren | groene kamers | halfverdiept 4.500 m2 parkeren halfverdiept in Groene kamers (bij volledig woonprogramma) 1.600 m2 parkeren halfverdiept in Groene kamers (bij combinatie woonprogramma en betsaande school) - voor de woonappartementen geldt de norm van 1,3 parkeerplaats per woning, waarvan 0,3 parkeerplaats voor bezoekersparkeren buiten de groene kamer kan plaatsvinden op de daarvoor bestemde parkeerplaats, nabij hoofdentree complex. - voor een zorgwoning geldt de norm van 0,5 parkeerplaats per woning; - voor onderwijs geldt een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per leslokaal

ondergronds zoekgebied halfverdiept parkeren valt samen met de footprint van de bebouwing*

- voor de niet woonfuncties zijn geen extra

op half verhard maaiveld

parkeerplaatsen bedoelt voor zover ze

hoofdontsluiting bewoners

zijn bedoelt voor de eigen bewoners van het complex. Indien een algemene functie (cultuur en ontspanning cq. horeca) wel voor

hoofdontsluiting bezoekers ontsluiting bewoners

derden is bestemd dan geldt de norm van 12

ontsluiting bezoekers

parkeerplaatsen per 100 m2

fietsen wandel verkeer

*Als de footprint van de bebouwing anders vormgegeven wordt, of van plek verandert (conform de regels opgesteld in de Masterplan) verandert het zoekgebied van het halfverdiepte parkeren mee.


212


parkeren | groene kamers | halfverdiept Organisatie

Niet zo: Parkeren op maaiveld naast gebouw

Kenmerken: - Parkeren uit het zicht - Parkeren halfverdiept met natuurlijke ventilatie - 4 á 5 inritten vanuit de Berkenlaan

Voorkeursoplossing: indien het kan parkeren volledig onder het gebouw op -0,5

Parkeren uit het zicht bekeken vanuit het maaiveld/park. Tot stand gebracht door: - Parkeren onder de gebouwen - Parkeren in plint (integratie met architectuur) Wens: natuurlijk ventileren d.m.v. parkeerniveau halfverdiept.

Of zo: parkeren in plint op -0,5. Ventilatie openingen met beplanting


213


parkeren | groene kamers | halfverdiept Stedenbouwkundige compositie Bovenaanzicht Gebouw Parkeerzone

Feit: footprint parkeren/bergingen is groter dan de footprint van de gebouwen in de groene kamer.

Niet zo: Parkeren naast footprint gebouw

Kenmerken: - Footprint parkeren zo veel mogenlijk laten samenvallen met footprint gebouwen - Geleding van parkeer elementen (hellingbaan, bak in landschap, plint) integreren in architectuur

Maar zo: Laag -0,5 opdikken voor parkeren


214


parkeren | groene kamers | Beeldkwaliteit | referentiebeelden

parkeren op maaiveld in het zicht

verdiept parkeren in landschap

parkeren op maaiveld tussen natuurlijke elementen Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

215


parkeren | groene kamers | Beeldkwaliteit | referentiebeelden

groene entree halfverdiept parkeren

Ventilatie openingen met beplanting Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

216


parkeren | noordelijke boskamer | Beeldkwaliteit | referentiebeelden

2.250 m2 parkeren op maaiveld in de noordelijke boskamer.

een type grastegel

bosgrond onderbroken door asfalt

half verharding, behoud van groene sfeer

half verharding door grastegels


217


Planning | masterplanfase Week 49-50

toets DO door gemeente, RCE en provincie

Week 51

klankbordgroep over concept DO

Week 4

collegebesluit over DO, exploitatieovereenkomst en raadsvoorstel


218


bijlage | titels rapporten Samenvattend rapport

december 2009

- geluidbelasting - lichthinder - externe veiligheid - luchtkwaliteit.

Hydrogeologisch onderzoek Deltaris

Bouwhistorisch rapport SATIJNplus Architecten

juli 2009

Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven BAAC rapport A-08.0449

juni 2009

Archeologische rapporten Breda 102

Fugro Rapportage Barrièrewerking en bemaling parkeergarages

21 augustus 2008

Fugro Aanvullend grondonderzoek

01 oktober 2008

Ecologica Natuuronderzoek Landgoed de Klokkenberg Landgoed de Klokkenberg | 06-01-2010

219


info | contactgegevens

Opdrachtgever:

Proces:

Ontwerp/renovatie gebouwen:

Landschap:

Vitalis

PRE Consultancy

SATIJNplus Architecten bv

LODEWIJK BALJON

sociale woonvormen

Groenstraat 39a

Kasteelhof 1

Landschapsarchitecten

residentiële woonvormen

6074 EJ Melick

6121 XK Born

Cruquiusweg 10, Postbus 1068

Bestuurscentrum

Postbus 53

Postbus 210

1000 BB Amsterdam

Herman Gorterlaan 300

6040 AB Roermond

6120 BA Born

T 020 - 625 88 35

5644 SR Eindhoven

F 0475-310 671

T 046-420 55 55

F 020 - 420 65 34

T 040-293 35 55

T 0475-311 239

F 046-420 55 66

www.baljon.nl

www.vitalis-zorggroep.nl

www.pre-consultancy.com

www.satijnplus.nl

[email protected]

[email protected]


220


LANDGOED DE KLOKKENBERG BREDA DO MASTERPLAN W5246 PRES IN SP-MS-JR DO MASTERPLAN ZB

Recommend Documents