Samenlevingsopbouw Gent vzw
KWEEK RABOT DOSSIER WONEN 2011
Project KWEEK Rabot Pannestraat 1, 9000 Gent T 09 261 55 83 E
[email protected] Samenlevingsopbouw Gent vzw Blaisantvest 70, 9000 Gent T 09 223 95 15 F 09 239 96 72 W www.samenlevingsopbouw.be
1
Historiek Rabot
2
Cijfers van het woonaanbod in de wijk Rabot/Blaisantvest
3
Werken aan wonen in de wijk
3.1
Resultaten van de lens – methode: ‘De wijk in perspectief’
3.2
Wijkprogramma Gebiedsgerichte Werking
3.2.1 3.2.2
Bezorgdheden van de bewoners Programmapunten voor Wonen
3.3
Energiewijken
3.4
Woningnazichten
3.5
Projecten rond wonen in de wijk
3.6
Belangrijkste bevindingen uit voorgaande analyse
3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4
Bevolking Woonaanbod Projecten rond wonen in de wijk Woningnazichten
4
Projectvoorstelling
4.1
Project KWEEK
4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5
Historiek Collectieve aanpak Verloop van het project Isolatie hellend dak of zoldervloerisolatie? Financieel overzicht voor eigenaars, huurders en verhuurders - Overzicht premies isolatie hellend dak - Overzicht premies zoldervloerisolatie - Praktijkvoorbeelden
4.2
Doelgroep
4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7
Verhuurder – Huurder – Eigenaar-bewoner Inkomen Klussen in huis Dakwerken Isolatie Woningnazichten Samenvatting
4.3
Projectgebied
4.4
Voorstelling partners en mogelijkheden die zij bieden
4.5
Meest gestelde vragen van partners
4.6
Timing
5
Presentatie bewoners
6
Adressenlijst partners
Historiek Rabot1
1.
Rabot-Blaisantvest is een woonwijk aan de rand van het centrum in de 19de eeuwse gordel. Tot 1860 bleef het gebied nagenoeg onbebouwd. Dit laagland maakte deel uit van de ‘Wondelgemse Meers’, doorsneden door de nu gedempte Lieve en de kerkwegel naar Wondelgem. Vanaf 1872 kregen we de verstedelijking van de westelijke helft, voornamelijk op initiatief van de textielfabrikanten De Smet en de Hemptinne die volgens dambordpatroon identieke arbeiderswoningen hebben gebouwd. De wijk vormt een afgesloten geheel van de rest van Gent: de Brugse Vaart, het Verbindingskanaal en de Opgeëistenlaan vormen voor de wijk duidelijke grenzen. Arbeiderswoningen en grote sociale woontorens kenmerken de wijk. Centraal ligt de Wondelgemstraat, de belangrijkste winkelstraat uit de buurt. 33,6% van de oppervlakte van de wijk Rabot – Blaisantvest is bebouwd. Voor Gent is dit 12,3% Demografie:
1
-
Met 9 231 inwoners per km² is de wijk Rabot – Blaisantvest de dichtst bevolkte wijk van Gent. (Gent: 1 519 inw/km²) Tel daarbij de kotstudenten en asielzoekers en je krijgt een zicht op de totale reële bewoners in de wijk.
-
De wijk telt 7 939 inwoners waarvan 6 670 inwoners in het Rabot (2008)
-
Het aandeel niet - Belgen is met 24,7% ( 1 961 inwoners) tegenover het totaal aantal bewoners een stuk hoger dan in de stad Gent ( 10%)
-
De wijk Rabot – Blaisantvest heeft in verhouding met Gent een groot aandeel asielzoekers (14 voor elke 1 000 officiële inwoners). Voor Gent is dit 6,4 elke 1 000 officiële inwoners.
-
Er is een zeer groot aandeel Etnisch Culturele Minderheden in deze wijk aanwezig in vergelijking met het gemiddelde voor Gent (45% versus 15%)
-
Gemiddelde leeftijd is 34,6 jaar.
-
Het gemiddeld fiscaal inkomen of netto belastbaar inkomen per aangifte was in 2005 – 2006 15.560 €, een stuk lager dan in Gent (23.606) Wondelgemstraat 15 717 € Rabot 16 193 € Rabot station 12 950 € Alle gemiddelde inkomens liggen ver onder het Gentse gemiddelde. De sector Rabot station kent het laagste gemiddeld inkomen per aangifte.
-
In december 2010 waren er 777 huishoudens in begeleiding bij het OCMW. Dit is 21,6% van de huishoudens tegenover het totaal aantal huishoudens in de wijk (3.595 huishoudens).
-
In Gent zijn er van de 5.929 leefloon- en levensminimumgerechtigden op 1 januari 2011 508 woonachtig in de stadswijk Rabot/Blaisantvest (8,5%).
-
In 2010 zijn er 160 tussenkomsten energiezuinige maatregelen toegekend, waarvan 14 aan cliënten woonachtig in de stadswijk Rabot-Blaisantvest.
Wijkmonitor Stad Gent (cijfers uit 2001)
2.
Cijfers van het woonaanbod in de wijk2
De recentste gegevens over het woonaanbod in de wijk zijn terug te vinden in de socio – economische enquête van de Afdeling Algemene Directie Statistiek van de Federale Overheidsdienst. Zij dateren uit 2001.
Huidig woningenbestand Aantal
Gent
Rabot/Blaisantvest
Aantal
Aantal domiciliewoningen 2008 Aantal woningen zonder domicilie 2008 Totaal aantal woningen 2008 (met en zonder domicilie)
Aantal
Opmerkingen
107.441 31.537
3.808 990
20,6% van de woningen zonder domicilie
138.978
4.798
34,4% woningen in de wijk tov het totale woningaanbod in Gent
Ouderdom Aantal woningen met gekend bouwjaar Bouwjaar voor 1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 Aantal woningen met antwoord “wel of niet verbouwd” Verbouwd tussen 1991-2000 Woningtype Aantal woningen met gekend woningtype Appartementen Eengezinswoningen Gesloten bebouwing Halfopen bebouwing Open bebouwing Woninggrootte Aantal woningen met gekende woninggrootte Grootte: < 35 m² 35 - 54 m² 55 - 84 m² 85 -104 m² 105 - 124 m² >125 m² Bewonersoppervlakte/bewoner
69.386
100,0% 1.709
25.884 11.698 10.230 8.825 4.501 8.248
37,3% 16,9% 14,7% 12,7% 6,5% 11,9%
95.963
100,0%
10.527
11,0%
96.809
100,0%
2.995
100,0%
35.361 61.448
36,1% 63,9%
1.482 1.513
49,5% 50,5%
- Er zijn bijna evenveel appartementen als eengezinswoningen.
36.935 11.826 12.687
37,8% 12,1% 13,0%
1.369 60 84
45,7% 2,0% 2,8%
- Voornamelijk gesloten bebouwingen voor eengezinswoningen.
90.723
100,0%
2.736
100,0%
11.297
12,5%
19.879 21,9% 24.757 27,3% 17.433 19,2% 9.984 11,0% 7.375 8,1% 35,6m²
Slaapkamers
2
Analyse van het woonaanbod in Gent, 2008.
795 126 173 240 86 283 2.927 364
100,0% 46,7% 7,4% 10,2% 14,1% 5,0% 16,6%
Opmerkingen - Van slechts 53% van de woningen is de bouwperiode gekend waarvan bijna de helft van voor 1945 dateren.
100,0% 12,4%
511
18,7%
831 812 336 155 91 29,52m²
30,4% 29,7% 12,3% 5,7% 3,3%
Opmerkingen
Opmerkingen - Hoogste percentage woningen met woonoppervlakte tussen 35 en 54m².
Opmerkingen
Aantal woningen met gekend aantal slaapkamers Aantal 0 slaapkamers 1 slaapkamers 2 slaapkamers 3 slaapkamers 4 slaapkamers 5 slaapkamers Tuin Aantalwoningen met gekend tuinbezit Woningen met tuin waarvan groter dan 50 m² Bewoningstitel Aantal woningen met gekende bewoningstitel Woningen bewoond door de eigenaar Woningen bewoond door de huurder Woont kosteloos Comfort Aantal woningen met gekend comfort Woningen zonder comfort: geen wc en/of badkamer Woningen met klein comfort: badkamer en wc Woningen met middelmatig: klein comfort + centrale verwarming Woningen met groot comfort: middelmatig comfort + keuken (4m2) of geïntegreerd + telefoon of gsm + auto Sociale huurders Totaal aantal woningen Aantal woningen met huurders Verhuurd via SHM OCMW
sociale
Studentenkamers Totaal aantal woningen Totaal aantal studentenkamers (met 1 of meerdere kamers) Totaal aantal studentenkamers (1 kamer = 1 student) Geplande woningbestanden Aantalgeplande projecten Minimum aantal woningen waarvan sociaal
96.260
100 %
2.984
100 %
3.095 20.286 32.259 26.961 2818,9 11.158 2.481
3,2% 21,1% 33.5%
135 829 988 564
4,5% 27,8% 33,1% 18,9%
11,6% 2,6 %
417 51
14,0% 1,7%
92.330
100,0%
2.7421
100,0%
50.606 27.393
54,8% 54,1%
592 102
21,6% 17,2%
97.292
100,0%
3.023
100,0%
51.807
53,2%
1.120
37,0%
43.954
45,2%
1.865
61,7%
1.531
1,6%
38
1,3%
96.892
100,0%
3.001
100,0%
5.482
5,7%
273
9,1%
30.729
31,7%
900
30,0%
19.547
20,2%
1.108
36,9%
41 134
42,5%
720
24,0%
100.352 12.558
100% 12,5%
3.180 1.131
100,0% 35,6%
11.495 1.063
11,5% 1,1%
1.100 31
34,6% 1,0%
4.798 230
100,0% 4,8%
491
10,2%
138.978100,0% 7.1325,1 19.48014,0
Opmerkingen - derde laagste percentage woningen met tuin (na Binnenstad en Sluizeken Tolhuis – Ham) - Laagste percentage woningen met tuin < 50 m² Opmerkingen - 61,7 % van de bewoners zijn voornamelijk sociale en private huurders
Opmerkingen Hoogste percentage woningen zonder comfort in Gent.
Opmerkingen - Tweede hoogste percentage woningen die sociaal verhuurd worden (na Nieuw – Gent – UZ)
Opmerkingen 76 9.007 3.027
4 587 187
3.
Werken aan Wonen in de wijk Rabot 3
3.1
Lens – onderzoek : ‘de Wijk in perspectief In 1997 werd de brochure ‘ De wijk in perspectief’ opgesteld. Deze brochure is het resultaat van de LENS- methode. Rond het thema wonen stelden de bewoners van het Rabot volgende maatregelen voor: •
De Stad Gent zorgt ervoor dat de huisvestingsmaatschappijen bij de bouw van de nieuwe sociale woningen, ruimte voorzien voor spel en groen in de Wilgestraat en Gasmeterlaan.
•
Er komen fietsenrekken aan de huizen met veel studentenkamers zodat het voetpad vrij blijft voor voetgangers.
•
De Stad Gent voorziet een premie die eigenaars stimuleert om hun gevel op te knappen.
•
De Stad Gent zorgt ervoor dat er geen nieuwe sociale woningblokken bijkomen in de wijk.
•
Dienst Stedebouw zorgt ervoor dat er enkel nieuwe woningen komen daar waar momenteel krotwoningen staan. Er worden bij voorkeur huizen met een tuintje voor grote gezinnen gebouwd.
•
De Dienst Stedebouw onderzoekt alle mogelijkheden om meer huizen met tuintjes in de wijk te bekomen.
•
De Vlaamse overheid maakt een reglement op de kwaliteit van de huurwoningen.
•
Renovatiepremies worden voortaan vlugger uitbetaald, zodat de aannemer kan betaald worden met het geld van de premie.
•
De Dienst Huisvesting en de woonwinkel verspreiden éénvoudige en overzichtelijke informatie over de verschillende premies en informeren bewoners over hun eigen dienstverlening.
•
Er zijn genoeg studentenkamers.
•
Eigenaars krijgen grotere premies om leegstaande huizen opnieuw bewoonbaar te maken.
•
Er komt een regelmatige controle op de naleving van de wet op de leegstand.
•
De Stad Gent geeft een premie aan bewoners die een garage bouwen.
Wijkprogramma Gebiedsgerichte Werking4
3.2
In het voorjaar 2004 werd een startnota opgesteld: ‘Samen Werken aan je wijk. Naar een programma voor Rabot-Blaisantvest’. -
3 4
Deze startnota beschrijft de wijk in haar verschillende facetten en werpt een blik op de toekomstplannen. Bevat nuttige informatie uit de verschillende studies die reeds in het Rabot gelopen hebben: oa ‘De wijk op stoepniveau’, ‘Wijkplan Jeugd’, ‘Wijkplan Rabot’, ‘De Wijk in perspectief’ (het resultaat van de LENS-methode), ‘De Stad in de wijk’, ‘Bewoners ingeschakeld als deskundigen’... De bewoners en een aantal verenigingen/organisaties werden op verschillende momenten bevraagd over de wijk Reacties werden gebundeld in een verslag van consultatie
‘de Wijk in perspectief’. Het resultaat van de lens - methode ‘Uw wijkprogramma’, Gebiedgerichte werking Stad Gent, 2006
Op 25 november 2005 werd een wijkgesprek georganiseerd tussen het college van burgemeester en schepenen en de bewoners. Dit debat gaf verder richting aan het programma voor de wijk Rabot Blaisantvest 3.2.1 •
• • • • • • 3.2.2
Bezorgdheden rond wonen aangehaald door de bewoners: Het woningenaanbod op de private markt bestaat voor het grootste deel uit kleine arbeiderswoningen uit de jaren 1870. Deze woningen beantwoorden niet vaak aan de huidige comfortvereisten. Ze zijn in een slechte staat, en zijn ongezond en onvoldoende geïsoleerd. Een groot aantal van deze woningen zijn huurwoningen. De eigenaars zijn niet altijd geneigd om hun woningen te renoveren. Bewoners klagen over de slechte staat van de woningen en verkrotting. Bewoners vragen om eigenaars te stimuleren of te dwingen om hun woningen te renoveren. Men vraagt ook aandacht voor de geluidsisolatie bij nieuwbouw en verbouwingen. Soms is er sprake van huisjesmelkerij in arbeiderswoningen en boven handelszaken. Wijkprogramma Uit voorgaande wijkgesprek werd een wijkprogramma opgesteld. Volgende thema’s werden vooropgesteld:
1. Wonen 2. Groen en milieu 3. Openbaardomein 4. Mobiliteit 5. Werken en winkelen 6. Samen leven 7. Vrije tijd 8. Dienstverlening 9. Communicatie en participatie Programmapunten voor wonen op de private woonmarkt: 1. Streven naar betaalbaar wonen Probleemstelling: -
De wijk Rabot-Blaisantvest is een dichtbebouwde wijk. De bebouwingsgraad van de wijk is 32,9%. Dit is een stuk hoger dan het gemiddelde van Gent (11,6%).
-
De koop- en huurprijzen ondergingen de laatste jaren ondergingen een forse stijging waardoor veel mensen nog moeilijk een betaalbare woning vinden.
-
Bewoners vrezen dat de huurprijzen nog meer zullen stijgen met de komst van het Gerechtsgebouw. De prijzen van woningen in Vlaanderen zijn de laatste jaren de hoogte in geschoten. De Stad kan weinig aan deze tendens veranderen.
Aanbod: -
Door het stadsvernieuwingsproject kan de Stad op de voormalige ‘Stadsgassite’ na afbraak en sanering het aanbod aan woningen aanzienlijk vergroten in de wijk Rabot- Blaisantvest.
-
Binnen de beschikbare middelen zal de Stad streven naar een gezonde mix tussen sociale woningen, eengezinswoningen, appartementen… zodat verschillende doelgroepen kunnen voorzien worden van een betaalbare woning. Bij de herbestemming van leegstaande panden wordt bekeken bij welke bestemming de wijk meest gebaat zou zijn (wonen, winkels, kantoren…) en wordt hierop in de mate van het mogelijke ingegaan. Zo worden bijvoorbeeld de gebouwen van het fabriek ‘de Nieuwe Molens’ aan de Gasmeterlaan ingericht als appartementen en sociale lofts.
-
-
De woonwinkel in het Buurtcentrum (Jozef II straat) geeft informatie en advies in verband met wonen (sociale en private woningen, huurwetgeving, huursubsidie, huisvestingspremies...) en helpt bij het invullen van de nodige formulieren i.v.m. premies. Bewoners kunnen hier ook terecht om zich te laten inschrijven als kandidaat-huurder voor een stadswoning.
-
Bij de Stad Gent loopt recent een pilootproject ‘Paritaire Huurcommissie’. Die commissie heeft een dubbele opdracht: • het bemiddelen tussen huurder en verhuurder bij huurgeschillen op de private woonmarkt • het streven naar een correcte verhouding tussen de huurprijs en de kwaliteit van de woning, onder meer door criteria uit te werken die de huurprijs van private woningen kunnen bepalen.
2. Bewaken van kwaliteit en kwantiteit sociale woningen Probleemstelling -
Het aandeel sociale huurders (39.4%) ligt bijna 4 keer hoger dan het Gents gemiddelde (11.5%).
-
Het grootste deel van de sociale woningen bevinden zich in de Torens aan de Opgeëistenlaan en de Filips Van Cleeflaan. Daarnaast zijn er nog sociale woningen aan de GasmeterlaanPannestraat en de Gebroeders Desmetstraat, Witte Kaproenenplein, Alois Joosstraat, Wilgestraat.
-
Bewoners klagen de lange wachtlijsten voor sociale woningen aan. De vraag naar sociale woningen overstijgt ruim het aanbod en dit ondanks het feit dat Gent bijna dubbel zoveel sociale woningen heeft als het Vlaamse gemiddelde en ondanks het feit dat er in de wijk RabotBlaisantvest veel sociale woningen zijn.
-
Tegelijkertijd geven bewoners aan dat er voor hen niet – nog meer sociale woningen in hun wijk moeten bijkomen.
-
Bewoners signaleren dat de woonkwaliteit in de Torens laag is. In combinatie met de grote ‘bevolkingsdichtheid’ in de appartements-blokken, schept dit problemen, zoals geluidsoverlast.
-
De wachttermijn kan sterk afhankelijk zijn van de gewenste woning (type woning, de ligging, de grootte van de woning... ). De wachtlijst wordt aangepakt door de toewijzing op basis van chronologie. Er zijn een beperkt aantal voorrangsregels. Regelmatig actualiseren de sociale huisvestingsmaatschappijen hun kandidatenlijsten. Zij schrijven dan alle kandidaat-huurders aan en bevragen hen op hun actuele woonwens.
Aanbod -
De Stad Gent probeert ook het aanbod sociale woningen te verhogen door ondersteuning van de sociale verhuurders.
-
In de drie torens aan de Filips Van Cleeflaan zijn er twee opbouwwerkers actief. Er wordt onder andere werk gemaakt van de leefbaarheid en de sfeer in de torens.
3. Streven naar betere woningen op de private markt Probleemstelling -
Het woningenaanbod op de private markt bestaat voor het grootste deel uit kleine arbeiderswoningen uit de jaren 1870. De woningen beantwoorden niet vaak aan de huidige comfortvereisten. (zie verder). Ze zijn in een slechte staat, en zijn ongezond en onvoldoende geïsoleerd.
-
Een groot aantal van deze woningen zijn huurwoningen.
-
De eigenaars zijn niet altijd geneigd om hun woningen te renoveren.
-
Soms is er sprake van huisjesmelkerij in arbeiderswoningen en boven handelszaken.
Aanbod -
De Stad probeert leegstand en verwaarlozing van privé-woningen tegen te gaan door een aanbod te voorzien in de vorm van premies en bijstand: • De Stad en andere overheden geven premies om slechte woningen aan te pakken. • De Stad begeleidt Gentse bouwers en verbouwers. Aan de hand van 3uur gratis bouwadvies krijgen zij de noodzakelijke informatie om hun woning op een • De Stad treedt op tegen leegstand, verwaarlozing en huisjesmelkerij in samenwerking met de Gentse politie en de Vlaamse Wooninspectie. Er worden controles uitgevoerd op het verhuren van onbewoonbaar verklaarde woningen en op huisjesmelkerij. Op vraag van de huurder kan de Stad de woning controleren op de normen van de Vlaamse Wooncode. Die code omschrijft de minimale kwaliteitsnormen waaraan een huurwoning moet voldoen. Op basis van een controle wordt de eigenaar aangespoord om noodzakelijke veiligheiden kwaliteitswerken te doen. Indien de eigenaar dat niet doet, neemt de Stad verdere stappen. In het slechtste geval volgt een onbewoonbaarverklaring. Maar dan moeten de bewoners wel elders gehuisvest kunnen worden. • Het nieuwe bouwreglement maakt het opsplitsen van kwalitatieve eengezinswoningen in kamerwoningen bijna onmogelijk. Op deze manier wil de Stad het aantal eengezinswoningen maximaal behouden, om (jonge) gezinnen zo veel mogelijk in de Stad te houden en nieuwe gezinnen aan te trekken.
3.3
Energiewijken
In de winter 2004-2005 deden 40 gezinnen uit het Rabot mee aan de ‘energiewijken’. Om zo veel mogelijk energie te besparen kregen de deelnemers ondersteuning en energieadvies van de Milieudienst, de Milieu-AdviesWinkel, Samenlevingsopbouw en Bond Beter Leefmilieu. De gemiddelde besparing was ongeveer 4%. De deelnemers verdienden hierdoor 63 geveltuintjes en 50 bloembakken om de wijk een beetje op te fleuren.
3.4
Woningnazichten5
Tussen 2005 – 2007 werd naar aanleiding van het project “Bruggen naar Rabot” een onderzoek uitgevoerd naar de staat van de woningen in de Victor Frisstraat, Gebroeders Desmetstraat, Ijskelderstraat en Gasmeterlaan. Eigenaars werden hierover geïnformeerd en als de woning kwaliteitsproblemen vertoonde werden ze aangemaand om de nodige comfort- en veiligheidswerken uit te voeren. Aantal gescreende woningen Omschrijving totaal aantal woningen waarvan het aantal verhuurde woonentiteiten(minstens) het aantal niet verhuurde woonentiteiten(minstens) en leegstand (minstens) het aantal contacten met bewoners en/of eigenaars totaal aantal gescreende woningen
% 941 517 404 20 494 383
100 55 43 52 41
Besluit: - 41% van de vooropgestelde screenings werden gerealiseerd. Dit is 7,9% op het totale aantal woningen in de wijk Rabot-Blaisantvest. 5
‘Project Verbeteren van de kwaliteit van huisvesting – Eindrapport Rabot oktober 2007’
- Het aantal huurwoningen is niet gekend. Belangrijkste gebreken die worden vastgesteld volgens de Vlaamse Wooncode %
Vastgestelde gebreken ernstig risico op co - vergiftiging ernstig risico op elektrokutie ernstig risico op ontploffing/brand lokale vochtophoping in muren en/of dak lokale vochtophoping in vloer en/of kelder algemene vochtophoping in muren en/of dak algemene vochtophoping in vloer en/of kelder
201 169 153 85 59 50 13
52 44 40 22 15 13 3
Besluit - Meer dan de helft van de gescreende woningen vertoonden een ernstige risico op co-vergiftiging. - Iets minder dan de helft vertoonden ernstige risico op elektrocutie en ontploffing. Aantal uitgevoerde werken ter voorkoming inbreuken Omschrijving elektriciteit: vernieuwen verdeelkast, leidingen, plaatsen verliesstroomschakelaars, verbinden van aardingsgeleider, afdekplaatjes plaatsen, keuringsverslag, geleiders beveiligen
Totaal 75
risico op co-intoxicatie: Flexibele afvoer vervangen door vaste, schouwopening, vernauwen en/of dichten, gebroken ruitjes in kachel vervangen, barsten in schouw dichten, schouw verhogen
69
Verluchtingsrooster plaatsen risico op ontploffing/brand: waterkoppelingen vervangen door gaskoppelingen, gasleiding vernieuwen, gasleiding vervangen door gele flexibel, rubberen darm vervangen door gasleiding, dop plaatsen
55 39
Nieuwe geiser/boiler Trapleuning verstevigen en/of plaatsen Vocht: lokale aanpak Nieuw raam/koepel Barsten gedicht Afvoer sanitair hersteld Herstelling dak Nieuwe vloer Nieuw toilet Nieuwe keuken afwerking Vocht: lek in waterleiding dichten Dakgoot werd vernieuwd/hersteld Waterkraantje bijgeplaatst Kachel vervangen
12 8 6 5 4 3 2 2 2 2 2 1 1 1 1
Besluit - Na controle werden er voornamelijk elektriciteitswerken uitgevoerd. (44,3%) - Slechts 39% van de werken werden uitgevoerd ter voorkoming van ernstige Co-vergiftiging - verluchting nieuwe boiler - Met uitzondering van 1 woning werden alle werken uitgevoerd ter voorkoming van ontploffing/brand
-32 woningen (8,3%) werden doorgestuurd voor een controle door het Vlaams Gewest dit met een mogelijke onbewoonbaar- en/of ongeschiktheidverklaring als gevolg. Resultaten niet bekend
Projecten rond wonen in de wijk6:
3.5
Gasmetersite
Op de site komt een nieuwe, moderne woonwijk met ongeveer 500 wooneenheden en met ruimte voor recreatie, speelweefsel, buurtvoorzieningen, kantoren en handel. 100 sociale woningen en 400 privéwoningen. Op grote schaal wordt passiefbouw, laag energiebouw en hernieuwbare energie zal toegepast.
Wonen en winkelen langs de Blaisantvest
Naast de nieuwe Gaardeniersbrug komen woningen, winkels, een park en een kinderdagverblijf. Momenteel bouwt de sociale huisvestingsmaatschappij Scheldevallei 25 sociale appartementen op de kop van de Ijzendijkestraat en de Watervlietstraat. Die appartementen zullen begin 2011 klaar zijn. Langs de Blaisantvest werd het gebouw van Provoost gesloopt. De Scheldevallei plant daar nog 40 sociale appartementen 40 en een kinderdagverblijf. De appartementen zullen een ondergrondse parking hebben die via de Blaisantvest bereikbaar is. Op de terreinen van het warenhuis Aldi komen appartementen, ruimte voor winkels en een parking. Na de bouwwerken zal Aldi zijn intrek nemen in een nieuw gebouw langs de Blaisantvest. De Stad bereidt die vernieuwing momenteel voor samen met een private ontwikkelaar. Samenwerken in Toreken Het gebouw van de voormalige school Sint-Jozef tussen de Vlotstraat en de Jozef II-straat werd grondig gerenoveerd. Er zijn klaslokalen, kantoren, een moderne theaterzaal en een polyvalente zaal. De voormalige koer werd ingericht als buurtparking. Verschillende buren konden een stuk tuinuitbreiding kopen. De parochiale werking Toreken, de lagere school Mandala en het jeugdtheater Kopergieterij hebben hier sinds juni 2009 hun vaste stek. De Kopergieterij is een huis voor podiumkunsten dat zich richt tot een jong publiek. Samen met buurtorganisaties en wijkscholen, zoals de Freinetschool Mandala, zet de Kopergieterij in op de talenten van de kinderen van de wijk. Rabottorens verdwijnen De flatgebouwen aan het Griendeplein zijn gebouwd in de jaren 70. De appartementen zijn niet meer aangepast aan de huidige kwaliteit - en veiligheidsnormen. De Stad Gent en de sociale huisvestingsmaatschappij WoninGent willen de Rabottorens daarom afbreken en vervangen door nieuwe sociale woningen en openbare functies. Uit de stedenbouwkundige voorstudie bleek dat voor de leefbaarheid en de draagkracht nodig is om het aantal appartementen van 572 te verminderen tot 350 (-222) De nieuwe gebouwen zullen dwars op de Opgeëistenlaan gebouwd worden en variëren van drie tot negen bouwlagen. Ook de omgeving van de huidige Rabottorens wordt heringericht. De groene dreef in het Rabotpark wordt doorgetrokken naar het Griendeplein. Het plein wordt op termijn heraangelegd als een knooppunt van openbaar vervoer. Tussen de gebouwen komt er een open ontmoetingsruimte in het verlengde van de Lieve. In mei 2011 zou de ontwerper bekend moeten zijn. De eerste woontoren (naast het Griendeplein) wordt afgebroken in 2012. De bewoners worden nu al begeleid in hun zoektocht naar een nieuwe woning. 7
Tabel
6 7
website Gent Analyse van het woonaanbod
Project
totaal
Nieuwe Molens/ Biervlietstraat Kopwoningen Rabot Rabot/Blaisantvest Gasmetersite Rabottorens Totaal
Sociaal huur 0
Sociaal Koop 22
Totaal Privaat 0
appartementen
22
Totaal Sociaal 22
25 40 500 350 937
25 40 100 350 537
25 40
0 0
0 0 400
25
350 ng
ng
400
Ng
3.6
Belangrijkste bevindingen uit voorgaande analyse
3.6.1
Bevolking
3.6.2 3.6.3 3.6.4
22
De wijk Rabot – Blaisantvest is de dichtst bevolkte wijk van Gent. 9 231inwoners/km² in de wijk versus 1 519 inwoners/km² in Gent Groot aandeel niet – Belgen 24,7% versus % in Gent Groot aandeel asielzoekers 14 voor elke 1 000 officiële inwoners versus 6,4 voor elke 1 000 officiële inwoners in Gent Zeer groot aandeel ECM’ers 45% versus 15% in Gent Gemiddelde leeftijd is 34,6 jaar. 21,6% van de huishoudens in de wijk die in hulpverlening zijn bij het OCMW Gent (asielzoekers niet meegeteld) 8,5% leefloon- en levensminimumgerechtigden op 1 januari 2011. In 2010 zijn er 14 tussenkomsten energiezuinige maatregelen in 2010 Woonaanbod 20,6% van de woningen zonder domicilie Er zijn bijna evenveel appartementen als eengezinswoningen. (privaat en sociaal) Voornamelijk gesloten bebouwingen voor eengezinswoningen. Hoogste percentage woningen met woonoppervlakte tussen 35 en 54m². Laagste percentage woningen > 85m² 61,7 % van de bewoners zijn huurders. (1.865 woningen). 60,6 % sociale huurders (1.131 huurders) en 39,3 % private huurders (734 huurders) Tweede hoogste percentage woningen die sociaal verhuurd worden (na Nieuw – Gent – UZ) Hoogste percentage woningen zonder comfort in Gent. Programmapunten rond wonen in de wijk Er is veel aandacht voor nieuwbouw en sociale hoogbouw en de kwaliteit ervan. Momenteel geen aanbod rond woon – en energie - efficiëntie voor bestaande private woningen. Premies, 3uur gratis bouwadvies aan bouwers en verbouwers en woningcontroles zijn onvoldoende om bewoners te stimuleren. Meer opvolging en begeleiding zijn noodzakelijk. Wooncontroles
-
41% van de vooropgestelde screenings werden gerealiseerd. Dit is 7,9% op het totale aantal woningen in de wijk Rabot-Blaisantvest.
-
Het aantal huurwoningen die gescreened werden is niet gekend.
-
Uit dit onderzoek bleek dat van de 383 screenings 52% van de woningen ernstige risco op co – vergiftiging vertoonden, 44% op ernstig risico op elektrocutie en 40 % ernstig risico op ontploffing/brand. Na controle werden er voornamelijk elektriciteitswerken uitgevoerd (44,3%).
Slechts 39% van de werken werden uitgevoerd ter voorkoming van ernstige Co-vergiftiging verluchting - nieuwe boiler Met uitzondering van 1 woning werden alle werken uitgevoerd ter voorkoming van ontploffing/brand -
32 woningen (8,3%) werden doorgestuurd voor een controle door het Vlaams Gewest dit met een mogelijke onbewoonbaar- en/of ongeschiktheidverklaring als gevolg. (verdere verloop niet bekend)
4.
Projectvoorstelling
4.1
Project KWEEK: Collectief plaatsen van dakisolatie in de wijk Rabot
4.1.1
Historiek
Samenlevingsopbouw Gent vzw wil met het project KWEEK de Kwaliteit van Wonen en de Energie-Efficiëntie bij Kwetsbare groepen verhogen. Dit doen we in de wijken Ledeberg en Rabot, zowel voor eigenaarbewoners als huurders. Kleine, goedkope, energiezuinige toepassingen zoals spaarlampen, spaardouchekoppen, tochtstrips, … helpen, maar vaak zijn er grotere investeringen nodig om de energiefactuur fors te doen dalen. Dit is voor niemand gemakkelijk! Situering van het project Samenlevingsopbouw Gent vzw startte in 2000 samen met Intercultureel Netwerk Gent het Duurzaam Huis, een project rond thema’s als afval, het verbeteren van de stedelijke ruimte, duurzaam leven, milieu en ecologie, renovatie en huisvesting. Vanuit dit project groeide in 2004 het experimenteel renovatieproject Bouwblokrenovatie in de wijk Dampoort in samenwerking met de Stad Gent (dienst Wonen), Dienst Leefmilieu, de MilieuAdviesWinkel,…. Dit had als doel een derde van het projectgebied van 218 woningen kwalitatief te verbeteren binnen een tijdspanne van drie jaar (2005-2007). Tezelfdertijd werkte het project (z)onderstroom, samen met kwetsbare groepen, tussen 2006 en 2008 ook concreet rond het thema energie en water. Duurzaam omgaan met energie en water was het centrale thema. In het huidige meerjarenplan wil Samenlevingsopbouw Gent vzw extra inspanningen leveren in de wijken Ledeberg en Rabot. In het kader van het Stadvernieuwingsproject Ledeberg Leeft wil Stad Gent eigenaars in Ledeberg aanmoedigen om verbeteringswerken uit te voeren die de woning veiliger, gezonder en comfortabeler maken. In juni 2009 ging de Woonzorg van start, een samenwerking tussen dienst Wonen Stad Gent, OCMW Gent, REGent en Samenlevingsopbouw Gent. Binnen een afgebakend projectgebied kunnen bewoners een energiescan en woningnazicht krijgen. Daarnaast wordt, bovenop bestaande premies, ook een substantiële extra toelage aangeboden om bewoners te motiveren hun woning te verbeteren.. Naar aanleiding van dit stadsvernieuwingsproject startte Samenlevingsopbouw Gent met het project KWEEK (Kwaliteit van Wonen en Energie - Efficiëntie bij Kwetsbare bewoners) in de wijk. Het project had als doel 20 kwetsbare bewoners aan te zetten tot kwaliteitsverbetering en energie - efficiëntie van de woning, oa. door het plaatsen van dakisolatie. Vanuit diverse bevragingen van kwetsbare bewoners en huurders konden we drempels die bewoners ervaarden oplijsten. We gebruikten ze op denkfora van REGent om een actieplan op te maken om kansengroepen beter te bereiken. Onze ervaring in Ledeberg leert dat een intensieve aanpak op maat een cruciaal element is om kwetsbare groepen echt tot kwaliteitsverbetering te stimuleren. In januari 2011 ontvingen we projectsubsidie vanuit de Stad Gent om ons werk in Ledeberg te kunnen verder zetten. Hierdoor kunnen we ook in 2011 kwetsbare bewoners toeleiden en ondersteunen in hun streven naar veiliger, gezonder en comfortabel wonen. Hiervoor maken we een afspraak met de technisch consulent van Stad Gent voor een woningnazicht. Daarnaast proberen we eigenaar- bewoners die reeds een woningnazicht gekregen hebben te stimuleren om kleine aanpassingswerken uit te voeren die de gezondheid en veiligheid van de woning ten goede komen. We bekijken samen met de bewoners en stedelijke partners welke
mogelijkheden haalbaar zijn (vb.inschakelen OTC (opleidings en tewerkstellingscentrum) of clusteren van werkzaamheden bij verschillende bewoners). . We willen ook in wijken waar geen stadsvernieuwingsoperatie (en dito premie) gaande is, kijken hoe kwetsbare groepen tot meer energie efficiëntie en kwaliteitsvollere woningen kunnen komen. Daarom gaan we in 2011 experimenteren met een collectieve aanpak voor het verbeteren van de woonkwaliteit en het plaatsen van dakisolatie in de wijk Rabot. We gaan op zoek naar 20 kwetsbare bewoners die bereid zijn samen voor dakisolatie en woningverbetering te gaan. Ervaringen die we daaruit leren moeten helpen om de uiteindelijke doelstelling van Vlaanderen (alle daken geïsoleerd tegen 2020) ook voor kansengroepen mogelijk te maken. 4.1.2
Collectieve aanpak
Waarom collectief? De ervaring in Ledeberg leerde ons dat gemeenschappelijke huisbezoeken met de technische consulenten van de Stad Gent en vzw REGent als efficiënt werd ervaren. Dit stelde ons in staat om een totaalbeeld te vormen van zowel de kwaliteit als energie – efficiëntie van de woning. Dit bespaarde de bewoner ook verschillende huisbezoeken na elkaar. Samen met de partners werd een stappenplan opgesteld met prioritaire werken. De bewoners ervaarden dit als positief. Zij kregen een totaalbeeld van hun woning. Uit evaluaties met de bewoners leidden we ook af dat zij het op prijs stelden om een financieel overzicht te krijgen van de uit te voeren werken, een duidelijk stappenplan en begeleiding gedurende het hele proces. We merkten ook dat het heel verwarrend was voor de bewoners om verschillende instanties over de vloer te krijgen en dat zij telkens opnieuw doorheen een papiermolen moesten: vzw REGent voor de aanvraag van de frge – lening, de energiecel van het OCMW voor de aanvraag van de karwijbonnen, het OTC voor een prijsofferte,… In Ledeberg ging we ook individueel te werk. Dit nam veel tijd in. Vanuit deze ervaringen willen we in de wijk Rabot verder werken aan een collectieve aanpak. Onder collectief verstaat: -
Eén van de speerpunten van Samenlevingsopbouw is kwetsbare bewoners samenbrengen en ook hen een stem te geven. In dit project willen we een groep van 20 deelnemers laten meedenken, doen en samen evalueren. Bewoners komen op geregelde tijdsstippen samen. Op deze groepsbijeenkomsten worden de bewoners op de hoogte gehouden van het project. Zij worden ingeschakeld om mee na te denken over het verder verloop, struikelblokken wegwerken, ervaringen uitwisselen en voorstellen formuleren.
-
De verschillende organisaties die rond kwaliteit en energie – efficiëntie op elkaar afstemmen: deze aanpak is voor ieder tijdsbesparend en efficiënter voor de bewoner.
-
Gegroepeerd verschillende fases uitvoeren. Hierbij denkt men aan gemeenschappelijk huisbezoeken, collectieve energiescans, collectieve aanvraag van de karwijbonnen, collectief werken laten uitvoeren, … Op die manier kunnen we efficiënter werken en bespaart dit veel tijd voor zowel de organisaties als de bewoners.
4.1.3 Verloop van het project Doel: Collectieve aanpak voor het plaatsen van dakisolatie bij 20 gezinnen in het Rabot 1) Oprichten van een projectstuurgroep (vzw REGent, Energiecel OCMW, OCMW wijkwerk, OTC Gebiedsgerichte werking, Dienst Huisvesting Stad Gent, Dienst Wonen, MilieuAdviesWinkel, Milieudienst Gent, Gent Stad in Werking, Stedelijk Buurtwerk, CAW Artevelde, Zelforganisaties migranten, Torekes, …) Komen tot een plan van aanpak
2) Organiseren van 4 infosessies ‘Collectief plaatsen van dakisolatie’ op de verschillende lokale diensten (organisaties in de wijk, moskee, projectwerk samenlevingsopbouw, …) -
Voorstelling van de partners die deel nemen aan het project Voorstelling Wijkconcept ‘Collectief plaatsen van dakisolatie’ aan de bewoners van de wijk Rabot (stappenplan + financieel overzicht)
3) Afspraak energiescan door vzw REGent 4) Verkenningsgesprek met de bewoners 5) Individueel huisbezoek bij geïnteresseerden (min. 20) met REGent en de technische consulent van Dienst Bouwtoezicht van de Stad Gent (woningnazichten) -
Een totaalbeeld opmaken van de kwaliteit en energie – efficiëntie van de woning Oplijsting van kleine noodzakelijke klusjes in huis Opmeten van de zolder Mogelijkheid tot zoldervloerisolatie met verhoog of dakisolatie overlopen Opruimtoestand en opslagcapaciteit Financiën …
6) Overzichttabel met de uit te voeren werken 7) Terugkoppeling tav de stuurgroep 8) Terugkoppeling tav de bewoners. Hierbij vragen we feedback en welke rol zij kunnen innemen voor opruimen zolders, stockage gerief, organiseren van een rommelmarkt, inzet Torekens?, klusjes thuis… 9) Collectieve aanvraag karwijbonnen: bon voor lage inkomens voor het goedkoop plaatsen van dakisolatie 10) Aanvraag prijsofferte OTC
11) Opmaak van praktisch stappenplan met bewoners (opruimen zolders- opslagplaatsmateriaalopslag,…) 12) Workshop dakisolatie 13) Uitvoering 4.1.4
Isolatie hellend dak of zoldervloerisolatie
Het klimaatthema is niet meer weg te branden uit de actualiteit. Op tal van maatschappelijke domeinen wordt intensief gezocht naar potentiële energiewinsten. In Europa zijn gebouwen verantwoordelijk voor 40% van het finaal energieverbruik en voor 36% van de broeikasgasemissies. Zo vormt ook het Vlaamse woningbestand een belangrijke focus: woningverwarming en sanitair warm water vertegenwoordigen samen dan ook ca. 11% van het globale elektriciteit- en brandstofverbruik in Vlaanderen. Het aandeel in de uitstoot van 8 broeikasgassen bedraagt ca. 19%. Het energetisch besparingspotentieel binnen het Vlaamse woningbestand is enorm. We geven daarvan slechts enkele indicaties aan: bijna een derde van de woningen (m.n. 31%) heeft geen dakisolatie; 29% van de woningen beschikt nog niet over dubbele beglazing; 71% van de woningen wordt nog steeds 9 verwarmd met verouderde verwarmingsinstallaties. 8 9
Bron: Voortgangsrapport Vlaams Klimaatbeleidsplan (cijfers voor 2007). REG-enquête bij 1000 Vlaamse gezinnen, afgenomen door de Vlaamse overheid in 2008.
1) De Vlaamse overheid uitte – mede onder impuls van de Europese Unie – de ambitieuze doelstelling om tegen 2020 het aantal energieverslindende woningen in Vlaanderen te herleiden tot omzeggens 10 nul, wat een energiebesparing van 30% zou moeten opleveren ten opzichte van de situatie in 2004. Daartoe dienen jaarlijks 30.000 à 50.000 daken of zoldervloeren geïsoleerd te worden (in 2008 werden door de netbeheerders 19.500 dakisolatiepremies toegekend). Indien je overeen onderdak beschikt is het plaatsen van dakisolatie op zich niet zo duur. 2) Uit praktijkervaringen blijkt dat 80% van de door ons begeleidde kansarme bewoners in Ledeberg die beschikken over een zadeldak niet over een onderdak of geschikt onderdak beschikken (vereiste voor het plaatsen van dakisolatie en het verkrijgen van alle premies). Om aan dit probleem te verhelpen, moeten alle dakpannen verwijderd worden, een onderdak geplaatst worden en alle dakpannen terug geplaatst worden. Of de dakstructuur moet volledig vernieuwd worden omwille van het doorbuigen van de balken of rottende balken. Het zijn deze werken die voor de grootste kost zorgen. Voor een zolder van ongeveer 40m²: (prijzen BTW inclusief) Kost nieuw zadeldak met onderdak: ongeveer 10.000 € BTW Kost dakpannen verwijderen + nieuw onderdak + dakpannen terugleggen: ongeveer 5300 € Kost dakpannen verwijderen + nieuw onderdak + nieuwe dakpannen: ongeveer 6784 € 3) Een laatste mogelijkheid bestaat erin de zoldervloer te isoleren. (1200 à 2500 €). Dan moet het dak niet ontmanteld en terug opgebouwd worden en zijn er bijgevolg veel minder kosten. Nadeel: hiermee is nog altijd niets verholpen aan de soms lamentabele toestand van het dak (lek, onveilig, …). 4.1.5
Financieel overzicht voor eigenaars, huurders en verhuurders Voorwaarde
-
Inkomen < 27.200€ dakisolatie wordt geplaatst door het OTC aan 6/4/2€ per uur: enkel voor huurders en eigenaars verhuurders via geregistreerde aannemer
Overzichtstabel premies voor isolatie hellend dak:
Premies dakisolatie Eigenaar
Huurders
Verhuurders via geregistreerde aannemer
Via personenbelasting
nvt
nvt
ja
Via gemeentebelasting
nvt
nvt
ja
Vlaamse dakisolatiepremie: 500€ Vlaamse VAP (verbeterings- en aanpassingspremie)
ja
ja
ja
nvt
nvt
nvt
EANDIS: 2€/m²
ja
ja
ja
Premies FEDERAAL: 40% op het bedrag BTW incl.
VLAAMS: 500€ vanaf 40m²
10
Actieplan van het Energierenovatieprogramma 2020 versie februari 2009, VEA.
STAD GENT ja Ja (met beperkt inkomen)
ja
ja
ja
nvt
ja
ja
nvt
Eigenaar
Huurders
Verhuurders via geregistreerde aannemer
Via personenbelasting
nvt
nvt
ja
Via gemeentebelasting
nvt
nvt
ja
Vlaamse dakisolatiepremie: 500€ Vlaamse VAP (verbeterings- en aanpassingspremie)
Ja
Ja
Ja
nvt
nvt
nvt
EANDIS: 2€/m²
ja
ja
ja
nvt
nvt Ja (met beperkt inkomen)
nvt
ja
ja
nvt
ja
ja
nvt
Milieudienst Stad Gent: 2€/m² (max. 50m²)
ja
Vzw REGent:: ( Premie KarWIJploeg OTC: tot 400€ Premie ter vervanging van gratis isolatiemateriaal Eandis: tot 500€
nvt
Overzichtstabel premies voor zoldervloerisolatie:
Premies dakisolatie Premies FEDERAAL: 40% op het bedrag BTW incl.
VLAAMS: 500€ vanaf 40m²
STAD GENT Milieudienst Stad Gent: 2€/m² (max. 50m²) Vzw REGent:: ( Premie KarWIJploeg OTC: tot 400€ Premie ter vervanging van gratis isolatiemateriaal Eandis: tot 500€
Praktijkvoorbeeld Isolatie hellend dak met onderdak: 40 m² Vb van plaatsing isolatie door het OTC aan 6€/u Prijs: 1910 € Premies Federaal (geen geregistreerde aannemers) Verbeteringspremie(geen geregistreerde aannemers) Vlaamse overheid Eandis: 2 €/m² x 40m² Milieudienst Stad Gent 2 €/m² x 40m² Vzw REGent Vzw REGent
500 € 80 € 80 € 400 € 500 €
nvt
Totaal premies:
1.560 €
Werkelijke kost isolatie 1.910 € - 1.560 € = 350 € Frge – Lening 350€/60 = 5,8 €/maand Zoldervloerisolatie (50m²) Indien we ipv een kader bovenop als volgt te werk gaan: * uitbreken bestaande planken vloer * aanbrengen van dampscherm tussen de balken * isoleren tussen de balken met 18cm minerale wol * aanbrengen van OSB- vloer, 1 laag, dikte 18mm Prijs: 1.500 € Premies Federaal (geen geregistreerde aannemers) Verbeteringspremie(geen geregistreerde aannemers) Vlaamse overheid (> 40m²) Eandis: 2 €/m² x 40m² Milieudienst Stad Gent 2 €/m² x 40m² Vzw REGent Vzw REGent Totaal premies:
500 € 80 € 80 € 400 € 500 € 1.560 €
Werkelijke kost isolatie met een oppervlakte > 40m² 1.500 € - 1.560 € = 60 € winst… (premie van REGent wordt 80 € minder) Werkelijke kost isolatie met een oppervlakte < 40m² Vlaamse premie van 500 € vervalt… 1.500 € - 1.060 € = 440 € Frge – lening 440 €/60 maanden = 7,3 €/maand
4.2
Doelgroep
4.2.1
Verhuurder – huurder – eigenaar-bewoner
Recentste cijfers uit de wijk Rabot geven aan dat er meer huurders zijn (61,7%) dan eigenaars (37%). De meeste verhuurders zijn van Turkse origine. Zij tonen weinig interesse om hun huizen kwalitatief te verbouwen. In Ledeberg kunnen de verhuurders beroep doen op de extra toelage (30%) bovenop de andere premies. (82,6% eigenaars versus 17,3% verhuurders). Er is blijkbaar meer nodig dan enkel een extra premie. In het Rabot beschikt men niet over deze extra premie. Dit herleidt de kans om deze groep bij het project te betrekken nog aanzienlijker…
Verhuurders kunnen geen werken laten uitvoeren door het OTC. Zij moeten beroep doen op een geregistreerde aannemer waardoor de kost ook veel hoger ligt. Zij kunnen ook niet genieten van alle premies: de premie van vzw REGent (900 €) kunnen zij niet gebruiken. Wel: belastingsvermindering, Vlaamse dakisolatiepremie, Milieudienst Stad Gent en Eandis. Eigenaar – bewoners en huurders met een laag inkomen kunnen werken laten uitvoeren door het OTC. Huurders motiveren om de kost op zich te nemen mits duidelijke afspraken met de verhuurder is geen sinecure. Voor welke doelgroep wordt gekozen? 4.2.2
Inkomen
Het project richt zich tot bewoners met een netto belastbaar gezinsinkomen van max. 27.200 €.. Zij kunnen nl. dakisolatie laten plaatsen door het OTC aan goedkope tarieven. Dit kan zowel voor een eigenaar als huurder. Niet voor verhuurders Bewoners met een hoger inkomen kunnen zich aansluiten bij het project ‘Gezamenlijk aankoop dakisolatie’ van de Milieudienst Stad Gent in het najaar. 4.2.3
Klussen in huis
Het OTC kan kleine klussen in huis uitvoeren.Dit geldt echter voor bewoners met een netto belastbaar inkomen van < 15.000 €. Voor bewoners met een inkomen tussen de 27.200 € en 15.000 € kan dit niet. Er is nood aan een gemeenschappelijke aannemer die deze werkjes opzich kan nemen voor deze groep. ( Domus Mundi?). 4.2.4
Dakwerken
Voor het plaatsen van dakisolatie is er een onderdak nodig. Indien een bewoner geen onderdak heeft komt er een kost van 5300 à 6800 euro bij. Eigenaars investeren in hun eigen huis. Voor huurders is deze hoge kost quasi ondenkbaar. De meerderheid van de huurders willen/ kunnen deze kost niet op zich nemen. Verhuurders kunnen geen beroep doen op de Vlaamse verbeteringspremie (1.250€) en de premie van vzw REGent (1.000 €). Deze groep bewoners worden doorverwezen naar vzw REGent. 4.2.5
Isolatie
-
Voor zowel eigenaars als huurders: kunnen isolatie laten plaatsen door het OTC. (zie kostenplaatje hierboven).
-
Voor zowel voor eigenaars als huurders gelden dezelfde premies
-
Het staat buiten kijf dat huurders die investeren in de woning dit in onderlinge overeenkomst doet met de eigenaar.Om huurprijsverhoging tegen te gaan en woonzekerheid te garanderen wordt via een bijkomend contract of renovatiecontract een akkoord getekend door beide partijen. De huurdersbond kan deze taak op zich nemen maar ook vzw REGent doet dit.
4.2.6
Woningnazicht
Na een wooninspectie is de eigenaar niet verplicht in te gaan op de uit te voeren werken. Verhuurders zijn daarentegen verplicht. Uit kwaliteitsonderzoek die in het Rabot werd uitgevoerd bij 383 gezinnen bleek dat 52% ernstige risco op co – vergiftiging vertoonden, 44% op ernstig risico op elektrokutie en 40 % ernstig risico op ontploffing/brand. De meeste van deze werken kan het OTC niet op zich nemen. Deze werken moeten meestal uitgevoerd worden door een geregistreerde aannemer.Daarna moet er een keuringsattest aangevraagd worden (150 €). Daar wringt het schoentje. Uit de praktijk blijkt dat het helemaal niet evident is om aannemers te vinden die enkel kleine werkjes willen uitvoeren. Dit brengt weinig op voor hen. Zowel voor eigenaars als verhuurders is dit een probleem.
Dakisolatie promoten in huizen waar de veiligheid niet in orde is is geen optie. Uit meerder gesprekken met veldwerkers bleek dat enkel doorverwijzing voor een wooncontrole onvoldoende is. Men heeft geen garantie dat de verhuurder weldegelijk zal ingaan op de vereisten van de woonkwaliteit. Dit kan tot zware gevolgen leiden voor de huurder, bv uit huiszetting van de huurder of verkoop van het huis. Er is ook geen garantie op een betere woonst voor de huurder. Momenteel is het woonaanbod op de private en sociale woonmarkt in Gent schaars en zijn de huurkosten overdreven hoog. Dit risico willen/kunnen mensen die op het terrein werken niet op zich nemen. Wil men de woonkwaliteit en energie - efficiëntie bij huurders verbeteren dan is het noodzakelijk om daar ook voldoende aandacht aan te besteden. Een degelijk aanbod voor verbeteringswerken voor de verhuurders, een woonzekerheid voor de huurder zijn noodzakelijk. 4.2.7
Samenvatting
Eigenaars Aantal
Huurders
Verhuurders
1.120 woningen
734 woningen
< 27.200 €
< 27.200 €
> 27.200 €
Ja
Ja
Nee
Nee
Nee
Ja
Vlaamse isolatiepremie
Ja
Ja
Ja
Eandis
Ja
Ja
Ja
Milieudienst Stad Gent (enkel dakisolatie) Vzw REGent
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Woningnazichten Vlaamse Wooncode Bijkomende administratie
Ja -
Ja renovatiecontract
Ja Ja renovatiecontract
Netto belastbaar inkomen Isolatie geplaatst door OTC Premies Federaal
4.3
Projectgebied
Het project wil toegankelijk zijn voor alle bewoners in de wijk Rabot. Er zijn verschillende sporen mogelijk: -
4.4
Energiewijken 2004 - 2005: 24 adressen in de wijk Rabot Woningnazichten in 2006 – 2007: Victor Frisstraat – Ijskelderstraat – Gebroeders De Smetslaan – Gasmeterlaan Doorverwijzing Woonwinkel: cité Filips Van Cleeflaan – Schaliestraat Gebiedsgerichte Werking nar aanleiding van tuinuitbreidingen in de Schommelstraat - Victor Frisstraat – Kwakkelstraat – Schaliestraat Via doorverwijzing van verschillende wijkwerkers
Voorstelling partners en mogelijkheden die zij bieden 1. REGent Contactpersoon: Bart Morel
•
Werking gratis energiescan loketinformatie premieaanvragen aanvraag karwijbonnen voor bewoners die een lening aanvragen premie dakwerken van 1000 € en premie dakisolatie: premie voor energiebesparing: 400 € via karwijbon + 500 € isolatiemateriaal (ipv Eandis) renteloze lening van 10.000 € (frge) trajectbegeleiding
•
Aanbod
-
Energiescans: mogelijk in juni, begin juli, 2 week van juli niet, eind juli wel. Individuele huisbezoeken mogelijk in augustus - september voor stand van zaken Opmaak overzicht huisbezoeken:
de
- soort zolderisolatie: zadeldak – zoldervloer - financiële mogelijkheden - aantal frge lening - aanvraag karwijbonnen -
Trajectbegeleiding Premieaanvragen
2. Energiecel van het OCMW Contactpersoon: Ellen Daveloose • Werking gerichte informatie helpen kiezen van een geschikte leverancier sociale maatregelen – sociaal tarief, beschermde klant… ondersteuning voor de welzijnsbureaus met een oplaadterminal ondersteuning van de welzijnsbureaus en themadiensten (helpdeskfunctie, bemiddeling bij niet gekende cliënten…; registratie en inventarisatie van de tussenkomsten vanuit het centrum inzake energie (aantal LAC – dossiers, aantal infovragen, centralisatie aantal opladingen budgetmeters…); bemiddeling bij de commerciële leveranciers op vraag van cliënten; voorbereiden dossiers Lokale Adviescommissie (LAC) (huisbezoeken; sociaal onderzoek, contacten EANDIS…); opstellen afbetaalplannen voor de niet actief gevolgde dossiers. De actieve dossiers worden doorgestuurd naar de begeleidende wijkwerker (E-cel zorgt wel voor coördinatie en centrale registratie); de optimalisering samenwerking EANDIS (vlotte overdracht gegevens in functie van LAC, meewerken aan automatisering LAC dossier); actieve deelname aan de beleidsgroep schuldbemiddeling VVSG inzake energieproblematiek en liberalisering van de energiemarkt; deelname aan het project Klimaat op Maat van de Bond Beter Leefmilieu.
• -
Aanbod Karwijbon dakisolatie en karwijbon afwerking (osb platen) kunnen samen aangevraagd worden Opstellen van karwijbonnen voor OTC in het Buurtcentrum Rabot. Kunnenop 1 dag gebeuren in september/oktober. Financieel onderzoek voor de lening van REGent: 3 deelnemers/week, 2u/deelnemer + NM verslag: oktober 3 weken nodig om goedgekeurd te worden
4. Maatschappleijk assistenten OCMW ( 8 Wijkwerkers) Contactpersoon: Isabelle Dreypont
•
Werking
•
Aanbod doorverwijzing
-
4. Maatschappleijk assistenten ocmw: vrijwilligerswerking Contactpersoon: Ken Von Der Crone •
Werking
-
Cliënten van het OCMW activeren in de wijk om één of meerdere halve dagen per week mee te draaien in organisaties van de wijk (40-tal dossiers in de wijk waarvan 15-tal arbeidszorg)
-
worden 1,25 €/u betaald voor kleine diensten: verhuizen, koken, kuisen, strijken, klusjes •
Aanbod Eventueel iemand inschakelen voor kleine klusjes, koffie zetten op infomomenten of groepsbijeenkomsten,… Deze personen hebben begeleiding nodig doorverwijzing
-
5. OTC ( Opleidings-en tewerkstellingscentrum) Contactpersoon: Evi Maes •
Werking
Paatsen van dakisolatie of zoldervloeisolatie bij bewoners met een netto belastbaar inkomen < 27.200 € Kleine karwijen in huis: verluchting, behangen en schilderen, kleine herstellingen sanitair, kleine elektriciteitswerken, onderhoud ofkleine herstellingen gaskachels, … Hebben weinig cliënteel in de wijk • Aanbod -
Kunnen opeenvolgend isolatie plaatsen maar er moet uniformiteit zijn: bv 4 zoldervloeren na elkaar of hellende daken na elkaar isoleren Zou handig zijn om per straat te werken dakisolatie kan geplaatst worden via de huurder. Verhuurder verdient teveel. Kunnen een praktijknamiddag organiseren maar geen bewoners laten meedoen.
-
6. Dienst Wonen: Woonwinkel Contactpersoon: Mireille Beun • Werking Info en advies rond huisvesting voor zowel eigenaars als huurders premies aanvragen administratie doorverwijzing,…
•
Aanbod
7.
Dossiers die zij hebben verder opvolgen als contactpersoon Dossier huurders beheren, huurders beschermen Aangeven van bestaande en nieuwe dossiers Gebiedsgerichte Werking Contactpersoon: Stefaan Vervaet
•
Werking
-
een beleid voeren dat gemaakt is op maat van de wijk alle werken en activiteiten van de Stad Gent in een wijk beter op elkaar afstemmen en de stadsdiensten beter laten samenwerken de bevolking een echte inbreng geven in wat er in haar wijk zal gebeuren Opstellen van programma's voor iedere wijk of deelgemeente
•
Aanbod
-
Mee helpen onderzoeken of het initiatief zowel door de stad als door buurtpartners kan opgevolgd of ondersteund worden Mee zoeken naar koppelingen met andere initiatieven/acties/subsidiemogelijkheden
-
8. Dienst Werk en economie Contactpersoon: Frederik Matthijs •
Werking Project Sociale Economie in wijk Rabot:
-
De wijk Rabot-Blaisantvest is een typische wijk uit de 19de eeuwse gordel. Een hoge graad van langdurige werkloosheid, een lage scholingsgraad, lage comfortgraad van de woningen, hoge aanwezigheid van allochtone gemeenschappen, …. Daarom besliste Stad Gent om via het stadsvernieuwingsfonds te investeren in deze wijk. Via het sociaal-economische luik worden inspanningen gedaan om nieuwe investeerders aan te trekken in de wijk. Daarnaast wordt ook onderzocht welke nieuwe projecten kunnen zorgen voor tewerkstelling van mensen die moeilijk een job vinden in het reguliere circuit.
-
De projectontwikkelaar brengt opportuniteiten van de wijk in kaart Probeert samen met buurtbewoners en buurtorganisaties nieuwe projecten te ontwikkelen. Naast een grote betrokkenheid van de bewoners, worden de bestaande capaciteiten en vaardigheden in de buurt zo opgenomen in deze tewerkstellingsprojecten. Gaat op zoek naar kiemen van ondernemerschap om deze te ondersteunen in de verdere ontwikkeling tot sociale economie bedrijven.
-
•
Aanbod
-
Momenteel: oprichten van een sociaal restaurant in de wijk Interne ondersteuning van het project Eventueel meehelpen tot het uitbreiden van het draagvlak van het project. Ziet een mogelijkheid tot uitbreiding in het voorjaar 2012: interne strategie opstellen + financieel plan opmaken Eventuele cofinanciering
-
9. Dienst Administratie en Dienst Wonen Contactpersonen: Marleen Goeffers en Yola Devidts •
Werking
-
Woonnazichten in functie van de veiligheids-, gezondheids-, en woonkwaliteitsnormen bij huurwoningen en particulieren. Zowel preventief, stimulerend als sanctionerend optreden om zo de woonkwaliteit te ondersteunen en te bewaken. Op basis van de opgelegde normen de toestand van de woning nagaan. Hierbij wordt de woning gecontroleerd op ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid. Op basis van een technische fiche zal de toestand van de woning getoetst worden aan een aantal elementaire vereisten die betrekking hebben op de stabiliteit en bouwfysica, de aanwezigheid en de veiligheid van elektrische installaties, gasinstallaties, de toegankelijkheid, de brandveiligheid, de verlichtings - en verluchtingsmogelijkheden, de sanitaire voorzieningen en de verwarmingsmogelijkheden.
-
-
Daarnaast zal hij ook de bezettingsnorm controleren. Hierbij zal berekend worden hoeveel personen er maximaal in de woning kunnen leven.
•
Aanbod
-
Woningnazichten Eventueel opstarten van een pilootproject waarbij zowel de woonkwaliteit als energie-efficiëntie van de woning wordt opgenomen. Uitbreiden van de klusjesdienst evenredig aan de meest noodzakelijke werken.
10. Huurdersbond: Contactpersoon: Filip De Tollenaere •
Werking
-
Geven advies bij concrete problemen met bv. opzeg, waarborg, herstellingen, index,... Informatie over de rechten en plichten van de huurder Vorming voor groepen en verenigingen
•
Aanbod
-
Opmaak van een renovatiecontract
11. Milieudienst Contactpersoon: Flora Van den Heuvel •
Werking
-
-
Adviseren van vergunningen: milieuvergunningen, springstoffen, bodemsaneringen, ioniserende stralen Inventariseren en analyseren van de (milieu)hinderaspecten van onze samenleving Informeren over milieuonderwerpen Verzorgen van milieu - en natuureducatie, communicatie en sensibilisatie: energie, water, afval, aantal pesticiden verminderen, duurzame materialen, duurzaam bouwen Plannen van milieubeleid Verbeteren van de interne milieuzorg bij de stadsdiensten zelf Technische bijstand verlenen bij (milieu)problemen en rampen Saneren van de bodem Ondersteunen van de Stedelijke Adviesraad voor Milieu en Natuur (MiNaraad) Subsidiëren van milieu - en natuurverenigingen
•
Aanbod
-
Groepsaankoop dakisolatie najaar 2011
-
Wijkavonden: o wat zijn de voor- en nadelen van de verschillende materialen; o wat kost het en wat kan men besparen; o van welke premies en belastingvoordelen kan men genieten; o welke leverancier of aannemer levert goede kwaliteit? Investeringsavond: Mogelijkheid om de aannemers en handelaars van de groepsaankoop te ontmoeten -
aanbod met geregistreerde aannemers projectsubsidie van 1500 € voor infomomenten doorverwijzing naar het project van lage inkomens
12. MAW Contactpersoon: Steven Geirnaert
•
Werking
-
Gratis advieswinkel voor duurzaam leven en wonen. permanent infoloket voor vragen rond: milieuvriendelijk bouwen, verbouwen, leven, wonen, consumeren, voeding, mobiliteit, enzovoort. Bewoners motiveren aan de hand van een aantal projecten: bv. Wisselstroom, workshop dakisolatie,…
-
•
Aanbod
-
Workshop dakisolatie
13. Torekes Rabot: Contactpersoon: Wouter Van Thillo • -
Werking Project ‘Complementaire munt in de wijk’
• -
Aanbod Torekes voor deelname aan infomomenten, organiseren van rommelmarkt, buren helpen,…
Infomomenten 14. Buurtcentrum •
Werking
-
organiseren van activiteiten voor buurtbewoners: rommelmarkten, ontbijten,…
•
Aanbod
-
Hebben 5 infokasten voor info buurt: affiches infomomenten ophangen. Kunnen meehelpen bij het organiseren van een rommelmarkt Zaal voor infomoment ter beschikking
15. Made by Oya •
Werking
-
sociaal-artistiek én economisch textielproject textielkennis en -vaardigheden van een diverse groep vrouwen consolideren en honoreren
•
Aanbod
-
Doorverwijzing Zaal voor infomoment
16. Zaal Toreken •
Werking
-
Aanbieden van een polyvalente ruimte die ter beschikking staat als ontmoetingsplaats voor de wijk en als aanloophuis voor het beschut wonen Domos.
-
De zaal kan eveneens voor privé doeleinden, voor symposia of vergaderingen afgehuurd worden.
-
Zaal met verschillende activiteiten: ouderenvereniging, maaltijd op zondag, kookgroep, postzegelgroep.Niet enkel voor bewoners van het Rabot
•
Aanbod
-
Zaal gebruiken voor infomoment
17. CAW •
Werking
-
Inloopcentrum, vrijblijvend binnenstappen voor een kopje koffie, een praatje, een vraag. een plaats waar mensen in een ongedwongen sfeer terecht kunnen voor ontmoeting en ondersteuning. beperkt aanbod aan materiële dienstverlening, zoals o.a. gebruik van wasmachines en ter beschikking stellen van computers via Digidot. doelgroep voornamelijk daklozen en mensen zonder papieren, sociale huurders. Ook uit andere buurten
-
•
Aanbod
-
Doorverwijzing naar het project Infomoment voor aanpalende straten
18. Moskee
4.5
•
Aanbod
-
Doorverwijzing van allochtonen naar het project Infomoment nog te bespreken
Meest gestelde vragen partners
Doelgroep - Voor welke doelgroep is dit project bestemd? - Welke zekerheid biedt men aan de huurder? - Hoe kan men bewoners in budgetbegeleiding – schuldbemiddeling motiveren? - Indien men voor eigenaars kiest, wat staat er tegenover de huurder op gebied van kwaliteitsverbetering? - Hoe kan men verhuurders betrekken? Kwaliteits – en energie-efficiëntie - Hoe kan men kwaliteit – en energie-efficiëntie van de woning aan elkaar koppelen? - Welke zekerheid biedt men naar de huurders toe - Is er een manier om verhuurders te betrekken? - Mogelijkheid om meer te bieden dan enkel doorverwijzing: Pilootproject gelijkaardig aan Domus Mundi? Allochtonen - Moeilijk te betrekken - Gaan massaal met verlof vanaf juni tem augustus - Ramadan in de maand augustus. Moeilijk om mensen te ontvangen. Financieel - voorfinanciering van de premies zodat de bewoner enkel datgene moet afbetalen dat overschiet. - Wat met bewoners die geen gebruik mogen maken van de frge – lening? - kostprijs stockeerruimte - container voor afvalmateriaal
4.6
Timing
1
Terreinverkenning
Maand 0 2 jaar 2 0 1 1
2
- Verkennende gesprekken met partners.
maand 0 3 jaar 2 0 0 1
3
- Conceptontwikkeling - Oprichten van een projectstuurgroep - Vervolledigen conceptontwikkeling
maand 0 4 jaar 2 0 1 1
4
- 4 infosessies in de wijk Rabot: ‘Collectief plaatsen van dakisolatie’
maand 0 6 jaar 2 0 1 1
5
- Energiescan bij alle deelnemers, collectieve afspraak - opmaak energierapport
maand 0 7 jaar 2 0 1 1
5
8 9
6
- Verkenningsgesprek
maand 0 9 jaar 2 0 1 1
7
- Opvolgscan en woningnazicht bij geïnteresseerden - Opmaak overzicht stand van zaken
maand 1 0 jaar 2 0 1 1
8
- Terugkoppeling stuurgroep
maand 1 1 jaar 2 0 1 1
9
- Terugkoppelingsavond tav deelnemers - feedback bewoners op planning
maand 1 1 jaar 2 0 1 1
10
- Aanvraag karwijbonnen OCMW - Aanvraag prijsoffertes OTC
maand 1 2 jaar 2 0 1 1
11
Workshop dakisolatie MAW
12
Uitvoering dakisolatie
1 2 maand 1 2 jaar 2 0 1 1
