Dossier Trends in wonen

Dossier Trends in wonen adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam

Over marktontwikkelingen en trends

Na spanning komt ontspanning Minder aanbod van nieuwe koopwoningen en een economische groei die achterblijft bij de groeicijfers in de afgelopen jaren. Het zijn deze ingrediënten die van belang zijn voor de vooruitzichten in de woningmarkt. Enerzijds houdt de krapte in het nieuwbouwaanbod de schaarste aan kwalitatief betere woningen in stand, anderzijds zullen consumenten zich door een achterblijvende economische groei voorzichtiger gaan opstellen. In dit dossier over trends in de woningmarkt geeft Bouwfonds Wonen haar toekomstvisie op het wonen in de komende jaren. Woon-werkwoningen, wonen op landgoederen, uiterst milieuvriendelijke woningen en goed geoutilleerde appartementen is slechts een greep uit de meer specifieke producten waar de woonconsument in toenemende mate om zal vragen. Dergelijke trends kunnen echter niet los worden gezien van de huidige marktontwikkelingen, waarbij prijsstijgingen veel gematigder zullen zijn en prijsdalingen in minder aantrekkelijke delen van de voorraad zelfs niet zijn uitgesloten.

De vooruitzichten voor de woningmarkt op de kortere termijn worden vooral bepaald door zaken als de ontwikkelingen in de conjunctuur, de rente en inflatie, de groei van de inkomens en de koopkracht en het overheidsbeleid. Duidelijk is dat de Amerikaanse en West-Europese economieën in een zogenoemde groeivertraging zijn beland. Er is in de meeste landen weliswaar nog steeds sprake van een economische groei, maar deze is lang niet meer zo groot als in de jaren die achter ons liggen. Hoewel het consumentenvertrouwen enigszins afneemt blijft de koopgeneigdheid nog redelijk stabiel. Voor de woningmarkt is verder van belang dat we nog steeds te maken hebben met een schaarste aan kwalitatief betere woningen. En de sterke daling van het aanbod van nieuwbouwwoningen houdt deze schaarste voorlopig nog wel in stand. Want dat er sprake is van een teruglopend aanbod in nieuwbouwwoningen blijkt wel uit de cijfers van het afgelopen jaar. Werden er in 1997 nog ruim 54.000 nieuwe (projectmatige) koopwoningen aangeboden, in 2000 is dat aantal teruggelopen tot krap 42.000. De belangrijkste oorzaken hiervoor liggen vooral op het procedurele- en besluitvormingsvlak. Het gaat vaak om ontbrekende of onvolledige MER procedures, slechte verkeersontsluitingen of om bestemmingsplannen die niet tijdig gereed waren of door omwonenden tot aan de rechter werden aangevochten. Met als gevolg dat projecten vertraging opliepen of in sommige gevallen zelfs stilgelegd werden. Dergelijke procedurele problemen deden zich voor op grote bouwlocaties bij Ede (Kernhem), Amersfoort (Vathorst), Nijmegen (Waalsprong), Zaanstad (Seandelft) en Zoetermeer (Oosterheem). Maar ook een tekort aan bouwvakkers, door lokale of regionale piek belastingen, leidde tot vertraging in de voortgang van de projecten. Een probleem dat zich overigens eveneens voordoet op gemeentelijk niveau. Immers, ook steeds meer gemeenten hebben moeite met het aantrekken van goed gekwalificeerd personeel. Met als gevolg vertragingen in de planvoorbereiding van nieuwe woonwijken. Of het hier gaat om een blijvende ontwikkeling of dat er slechts sprake is van een tijdelijke stagnatie is moeilijk te voorspellen. Op korte termijn lijkt het aanbod van nieuwbouwwoningen niet te zullen toenemen, het aantal afgegeven bouwvergunningen bevindt zich nog in een dalende lijn.

22

dossier trends in wonen

‘Op korte termijn zal het aanbod nieuwbouwwoningen niet toenemen’

En hoewel op enkele locaties het sein op groen is gesprongen, lijken de voortgangsproblemen op de grotere bouwlocaties nog niet zo een twee drie tot het verleden te behoren. Ook de capaciteitsproblemen in de bouwuitvoering zijn nauwelijks verminderd. Het is dan ook om deze redenen dat er op korte termijn niet op een verbetering in het nieuwbouwaanbod hoeft te worden gerekend.

Ontspanning De markt voor bestaande woningen vertoonde vorig jaar duidelijk tekenen van een grotere ontspanning. Dit blijkt vooral uit de opgelopen verkooptijden en het grotere aanbod. Het kostte in 2000 aanzienlijk meer tijd om een woning te verkopen. Ten opzichte van 1999 nam de gemiddelde verkooptijd toe met 35 procent. Het eerste halfjaar van 2001 liet een verdere toename van de gemiddelde verkooptijden zien. Vanaf de tweede helft vorig jaar nam het aantal keuzemogelijkheden voor de consument toe. Dit zette zich door in de eerste maanden van dit jaar, waardoor de markt nu langzaam weer meer het karakter van een kopersmarkt begint te krijgen. Uit cijfers van het Kadaster bleek het aantal verkooptransacties vorig jaar met negen procent te zijn afgenomen in vergelijking met het jaar daarvoor. Werden er toen nog ruim 154.000 woningen verkocht, vorig jaar stokte de teller op 141.815. In de eerste helft van 2001 bleef het aantal transacties vrijwel gelijk ten opzichte van het eerste halfjaar van 2000. Het geringere aantal transacties in de bestaande bouw is mede een gevolg van de stagnatie in de nieuwbouw. Logisch, want bijna tweederde van de kopers van een nieuwe koopwoning laat een andere koopwoning achter. Stagnatie in de nieuwbouw heeft daarmee dus direct invloed op de ontwikkelingen in de bestaande bouw.

Prijzen Ondanks deze ontwikkelingen namen de prijzen in zowel de nieuw- als bestaande bouw aanvankelijk nog toe. Was de gemiddelde prijs voor een

‘Consumentenvertrouwen neemt af, maar de koopgeneigdheid blijft redelijk stabiel’

nieuwbouw-eengezinswoning in 1999 nog 391.300 gulden, vorig jaar moest voor diezelfde woning 461.200 gulden worden neergeteld. En ook in de bestaande bouw noteerde het Kadaster een stijging van twintig procent van de gemiddelde verkoopprijs. Hierbij moeten we overigens wel aantekenen dat de sterkste stijging zich voordeed in de eerste helft van 2000. In de laatste drie maanden van vorig jaar namen de prijzen van de bestaande woningen nauwelijks meer toe. In de eerste zes maanden van dit jaar was de prijsstijging eveneens minimaal, wat dus wijst op een zich enigszins stabiliserende markt.

Huurwoningen Hoewel de relatieve waardering voor kopen nog steeds erg groot is, gaan de ontwikkelingen op de markt voor huurwoningen ook vrij voorspoedig. De markt is vorig jaar in elk geval verder verbeterd. Woningverhuurders constateren een afname van de leegstand in hun bezit. Deze is overigens nog wel het hoogst in de zogenoemde perifere provincies en in Flevoland maar ook hier neemt de leegstand gestaag af. De verbeterde huurmarkt is het gevolg van een aantal factoren. Zo is de koopwoningenmarkt voor starters en huurders met een niet al te hoog inkomen steeds minder toegankelijk geworden. Dit heeft tot gevolg dat starters op de woningmarkt steeds vaker min of meer noodgedwongen op de huursector zijn aangewezen. Verder is de omvang van de nieuwbouw van huurwoningen de laatste jaren sterk teruggelopen. Sinds 1996 is het aantal gereedgekomen huurwoningen meer dan gehalveerd. Zo werden in 2000 nog maar net 15.000 huurwoningen voltooid. Maar ook heeft de omvangrijke buitenlandse migratie een toegenomen vraag naar vooral goedkopere huurwoningen tot gevolg gehad. En als laatste oorzaak voor de teruglopende leegstand kan de toename van de vergrijzing worden genoemd. Deze zorgt voor een grotere vraag naar huurwoningen. Vooral de markt voor duurdere huurwoningen lijkt hierdoor beter te worden. Door de verkoop van huurwoningen neemt de omvang van de voorraad huurwoningen verder af. Hoewel de omvang van deze verkopen toeneemt, is deze nog ver verwijderd van het gewenste jaarlijkse aantal van 50.000 dat in de Nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ wordt genoemd. Jaarlijks worden zo’n 9.000 huurwoningen aan de voorraad onttrokken, waarvan zo’n 7.800 als gevolg van sloop. Het totale sloopprogramma,

zowel koop als huur, is met zo’n 10.600 woningen per jaar nog steeds vrij beperkt. Zeker in vergelijking met het gewenste aantal van 30.000 jaarlijks te slopen woningen, dat in de eerder genoemde Nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ wordt genoemd. Vooral omdat corporaties tegenwoordig hun woningen doorgaans nog vrij gemakkelijk kunnen verhuren is de noodzaak om te slopen vaak ook minder urgent.

Gevolgen De geschetste ontwikkelingen en de conjuncturele verslapping zullen voor de korte termijn toch enige consequenties voor de woningmarkt hebben. Bouwfonds Wonen verwacht weliswaar geen harde landing, maar de markt als geheel zal zich veel gematigder ontwikkelen dan in het recente verleden. De markt zal zich dan ook meer ontwikkelen tot een kopersmarkt. In dit verband zullen de prijsstijgingen in de bestaande bouw veel gematigder gaan verlopen. Prijsdalingen in minder aantrekkelijke delen van de voorraad, of in die delen waar de prijsstijgingen te sterk zijn doorgeschoten in relatie tot de geboden kwaliteit, moeten niet worden uitgesloten. Daar tegenover staat dat in de nieuwbouw de bouwkosten en de grondkosten zullen blijven stijgen, waardoor de ruimte voor lagere prijzen, zonder concessies te doen aan het kwaliteitsniveau van nieuwbouwwoningen, beperkt zal zijn. Ook al omdat woningen sowieso duurder worden vanwege kostenverhogende wijzigingen in het Bouwbesluit. Betekent dit alles nu dat er reden voor somberheid is? Geenszins, vindt Bouwfonds Wonen. Ondanks de huidige dip in de conjunctuurcyclus zijn de verwachtingen op de langere termijn goed. De ontwikkelingen in de technologiesector zullen leiden tot een hogere productiviteit en een blijvende economische groei. Met de blik gericht op de demografische cijfers kan worden geconstateerd dat het aantal huishoudens sterker >

‘De markt zal zich meer ontwikkelen tot een kopersmarkt’


23

toeneemt dan de bevolking. Tot 2010 zullen er naar schatting een kleine 600.000 huishoudens bijkomen. De groei bestaat voor bijna 82 procent uit een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens.

Woningvoorraad Worden deze ontwikkelingen vertaald naar de noodzakelijke uitbreiding van de woningvoorraad, dan komt dit neer op een uitbreidingsproductie die zal moeten liggen rond de 55.000 woningen per jaar in de periode 2000-2010. Wordt daarbij tevens uitgegaan van een vervangingsproductie van jaarlijks 15.000 te slopen en te vervangen woningen, dan leidt dit tot een ondergrens in de nieuwbouwproductie van zo’n 70.000 woningen per jaar tot 2010. Met nadruk wordt hierbij gesteld dat het gaat om een ondergrens. Immers, in de becijfering is vooralsnog geen rekening gehouden met een kwalitatieve inhaalslag, waardoor het aantal te vervangen woningen op een hoger niveau zal komen te liggen. Zoals bekend gaat het ministerie van VROM in de Nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ uit van een verhoogd ambitieniveau waardoor het totale nieuwbouwprogramma voor dezelfde periode zelfs uitkomt op een kleine 100.000 woningen per jaar. Met deze cijfers in het achterhoofd kan niet anders dan worden geconcludeerd dat er de komende tien jaar nog geen sprake zal zijn van een echt krimpende nieuwbouwmarkt.

Trends Neemt niet weg dat parallel aan dit nieuwbouwprogramma verschuivingen zijn waar te nemen in de aard van de woningbehoefte. De zogenoemde trends in de woningmarkt. Zo zal het thuiswerken sterk toenemen. Immers, de komende jaren zal de verkeerscongestie zeker niet minder worden, waardoor steeds meer werknemers een of meerdere dagen per week vanuit huis gaan werken. Ook nieuwe ontwikkelingen in de telecommunicatie en informatietechnologie zullen deze tendens bespoedigen. Ook zal een groeiend aantal werknemers als kleine zelfstandige gaan werken. Deze ontwikkeling wordt nog versterkt doordat de industriële werkgelegenheid in Nederland steeds meer wordt vervangen door zakelijke en persoonlijke dienstverlening. Dit leidt eveneens tot een toename van het meer gecombineerd wonen en werken in huis. Dit betekent dus dat de vraag naar grotere, flexibel in te delen woningen, die dit soort combinaties mogelijk maken, zal toenemen.Het onderscheid in wonen, werken en recreëren zal dan ook steeds diffuser worden. Met andere woorden: woonwijken zullen steeds minder monofunctioneel van karakter zijn. De functies werken en recreëren zullen in de nieuwe woonwijken steeds sterker vertegenwoordigd zijn. Ook het groeiende aantal allochtonen is voor de woningmarkt niet onbelangrijk. De woningvraag zal steeds heterogener worden. Dat wil dus zeggen dat in de woningontwerpen en bij locatiekeuzen steeds meer rekening gehouden moet worden met de voorkeuren van deze groepen.

Ouderen Verder zullen ook ouderen een steeds belangrijkere doelgroep gaan vormen. In dit verband zal ook de vraag naar appartementen verder toenemen. Een markt overigens die, in tegenstelling tot eerdere verwachtingen, het nu al bijzonder goed doet. Maar ook grondgebonden woningen met een volledig woonprogramma op de begane grond zijn bij ouderen zeer in trek. Het aanbod van dit soort woningen is echter nog vrij beperkt. Als gevolg van het toenemende belang dat wordt gehecht aan gemak en comfort en de daarmee verband houdende verschuiving naar een diensteneconomie, ontstaat er een toenemende vraag naar op maat aangeboden woongerelateerde dienstverlening. In dit kader kan worden gedacht aan diensten als bijvoorbeeld onderhoud, beveiliging, een boodschappendienst of een schoonmaakservice. Overigens niet alleen bij ouderen maar ook bij andere doelgroepen,

24


zoals huishoudens die over weinig tijd en een grote koopkracht beschikken, zal vraag naar dergelijke dienstverlening zijn. Woningen zullen dus steeds meer in combinatie met deze vormen van diensten zorgverlening moeten worden aangeboden. Ook is er een toenemende vraag te bespeuren van netwerken van mensen met gelijke opvattingen, waarden en belangen. De individualiseringstendens van de afgelopen jaren zal zeker niet ineens ophouden, maar er moet ook rekening worden gehouden met het ontstaan van een soort tegentrend. Daarbij gaat weer meer aandacht ontstaan voor collectieve waarden. In de woonsfeer kan dit ertoe leiden dat mensen met overeenkomstige waardenpatronen zich meer gaan organiseren en vaker bij elkaar willen wonen. De vraag naar wijken of buurtjes voor ‘ons soort mensen’ zal groter worden. Hierbij zal men ook steeds vaker de inrichting en het beheer van de eigen buurt willen gaan bepalen. De woonomgeving en de openbare ruimte zijn trouwens steeds belangrijkere factoren bij de keuze voor woning en woonlocatie. Bewoners en ontwikkelaars zullen daarom in de toekomst steeds meer samen verantwoordelijk zijn voor de inrichting en het beheer van de woonomgeving. Verder zal ook de vraag toenemen naar technologische toepassingen, die het comfort-, veiligheid- en voorzieningenniveau in en om de woning verhogen. Met zogenoemde domotica-voorzieningen, wat feitelijk neerkomt op een integratie van allerlei elektronische apparaten en systemen in en om de woning, kan aan de individuele wensen van de koper worden voldaan.

Kiezen Wat in elk geval steeds belangrijker wordt is het maken van echte keuzen. Op dit moment worden die nog nauwelijks gemaakt. Overheid en burgers willen zo veel mogelijk van alles. Door de gestegen welvaart was de noodzaak om te kiezen ook steeds minder noodzakelijk. Maar er moet serieus rekening mee worden gehouden dat dit in de toekomst steeds minder goed mogelijk is. Immers, verwacht mag worden dat de consument voor veel producten aanzienlijk meer moet gaan betalen. Maatschappelijke kosten, schaarste en milieubelasting zullen veel meer in de prijzen worden verdisconteerd. Met als gevolg dat zaken als wonen, mobiliteit, voedsel, zorg en gezondheid steeds duurder worden. Er zal dus meer concurrentie tussen de verschillende bestedingscategorieën ontstaan. Met andere woorden: kiezen voor het een betekent iets anders laten schieten. Er zal veel bewuster worden geconsumeerd, waarbij kwaliteit, gezondheid en veiligheid een steeds grotere aandacht zullen krijgen. Er moet overigens in dit verband ook rekening worden gehouden met een verschuiving van materiële naar immateriële waarden: consumptie en materiële status zullen minder belangrijk worden. Beschikbaarheid wordt belangrijker dan bezit.

Invloed Dit alles betekent in de praktijk dat de invloed van de consument toeneemt. De woningmarkt is dan omgeslagen van een aanbiedersnaar een vragersmarkt. Er zal steeds meer sprake zijn van maatwerk, waarbij de traditionele rol van de projectontwikkelaar zal veranderen. Immers, een ontwikkelaar zal steeds meer samen met de consument gaan ontwikkelen, waarbij de koper naast eindgebruiker ook coproducent is.

•

‘Consumptie en materiële status zullen minder belangrijk worden’

Henk van Zandvoort, directeur Bouwfonds Wonen

De consument wil vlees èn vis Dat straks eenderde van de nieuwbouwwoningen via individuele kaveluitgifte wordt gerealiseerd, noemt hij onhaalbaar. Het zou immers het einde betekenen van binnenstedelijke ontwikkelingen. Ook vindt hij dat de politiek veel te veel is gericht op duurdere woningen. Woningen voor de onderkant van de markt en starters lijken niet meer op de politieke agenda te staan. En dan de architectenkeuze van nieuwbouwlocaties. Niet altijd wordt geselecteerd op de kwaliteit behorende bij het stedenbouwkundig concept, maar vaak op aanwezigheid van ontwerpcapaciteit. De visie van Henk van Zandvoort, algemeen directeur Bouwfonds Wonen, op de huidige woningmarkt. Een gesprek. De consument is niet gek, zegt hij. Een belangrijke indicator voor de woningmarkt is het consumentenvertrouwen. Een daling van de aandelenbeursen voor en rond de zomer resulteert in een toenemend spaargedrag van de consument bij banken. Men is voorzichtiger maar wel realistisch, en wil dat geld op termijn echt wel uitgeven. Alleen moeten er dan wel voldoende woningen zijn. En juist dit laatste is voor Van Zandvoort een punt van zorg. Er zijn de afgelopen jaren duidelijk onvoldoende woningen in productie genomen. De schuld daarvan legt hij voor de volle honderd procent bij procedurevertragingen. ‘Überhaupt duren technische- en planprocedures momenteel gemiddeld een half jaar langer dan gebruikelijk. Wij hadden bijvoorbeeld voor dit jaar 11.000 woningen in planvoorbereiding. Nu al staat vast dat zeker 4.000 woningen daarvan noodgedwongen doorschuiven naar volgend jaar. Het wordt daarom tijd dat er eens scherp wordt gekeken naar de procedures en procesgang. En dan is, zoals het NVOB wil, het nemen van noodmaatregelen om het bouwtempo te verhogen wellicht niet eens nodig.'

Kwaliteit

dus om duur. Het is in Nederland altijd of het één of het ander.' Het argument van veel gemeenten, dat lagere grondprijzen en goedkope woningen bij verkoop bewoners rijk maakt, wuift hij weg. 'Met creativiteit kun je dat zodanig oplossen dat je als gemeente uiteindelijk voordeel hebt bij een hogere verkoopprijs. Ik denk dan niet direct aan een anti-speculatiebeding, waarvan de opbrengst meestal in de kas algemene middelen verdwijnt, maar meer aan het principe van maatschappelijk gebonden eigendom. Dit betekent dat de meeropbrengst van een woning terugvloeit naar de buurt of in de volkshuisvesting. De koper van een dergelijke woning heeft daarbij de garantie dat hij bij verkoop altijd zijn investering terugkrijgt. Zo snijdt het mes aan twee kanten.'

Particulier opdrachtgeverschap De overheid geeft er de voorkeur aan meer in te zetten op vrije kavels, oftewel particulier opdrachtgeverschap. Volgens de nota 'Mensen, Wensen Wonen' moet straks eenderde van de totale woningproductie via particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd. Het streven krijgt bij de directeur Bouwfonds Wonen de handen niet op elkaar. >

Hetzelfde geldt volgens Van Zandvoort voor de kwaliteit van de verschillende bouwlocaties. ‘Er moet in mijn ogen veel kritischer naar product en omgeving worden gekeken. Dat is ook in het belang van de consument die recht heeft op een goed product. Er zijn locaties waar architecten zijn geselecteerd alleen maar omdat ze tekencapaciteit hebben en helemaal niet omdat ze zo goed zijn. De vraag is of dat wel zo verstandig is. Teveel is de politiek echter gefocust op duurdere woningbouw. 'Bij de verdunningsoperatie die op sommige locaties wordt doorgevoerd, staat de onderkant van de markt, dus woningen voor de starters, niet meer op de politieke agenda. Het middensegment, dus vanaf 400.000 gulden en het duurdere segment vanaf ongeveer 800.000 gulden krijgen alle aandacht, maar beneden de vier ton is er een groot probleem. Met de huidige grondprijzen zijn die woningen dan ook nauwelijks te produceren. Dat betekent dus, dat als je als politiek kiest voor homogene buurten en heterogene wijken, je voor die goedkopere categorie iets met de grondprijs moet doen. Maar het is geen politiek item meer. Het is alleen nog duur-duurder-duurst.'

Beleid Hij zegt hiermee vooral integraal beleid te missen. 'Vroeger was het alleen maar sociale woningbouw wat de klok sloeg en nu gaat het

‘Er moet in mijn ogen veel kritischer naar product en omgeving worden gekeken’ dossier trends in wonen

25

‘Organisatorisch is het onmogelijk om die grote aantallen met particulier opdrachtgeverschap te halen’ 'Nog afgezien van de vraag of het ruimtelijk allemaal is in te passen, zijn de kosten hoog. Lage inkomens kunnen het dan helemaal wel vergeten. Maar ook organisatorisch is het onmogelijk om die grote aantallen met particulier opdrachtgeverschap te halen. Het zou denk ik ook het einde betekenen voor de grote bouwondernemingen. Want die zijn daar toch helemaal niet op ingericht en het brengt echt wel wat met zich mee.' De keuze van staatssecretaris Remkes ervaart Van Zandvoort dan ook meer als drukmiddel om vooral door te gaan met concepten zoals 'Persoonlijk Wonen'. 'Want op die manier kun je toch, en wel in alle prijscategorieën, consumenten keuzevrijheid geven om de woningen te realiseren die ze willen.'

Ons soort mensen De term is al eerder gevallen: heterogene wijken en homogene buurten. Dit betekent dat binnen die verzamelnaam ruimte is voor wat Van Zandvoort noemt: buurten voor 'ons soort mensen'. 'Het is een trend dat mensen met dezelfde achtergrond, werk, hobby's of levensovertuiging graag bij elkaar willen wonen.' De vertaling die sommige randstadbestuurders aan deze trend geven door nieuw Wassenaar-achtige enclaves te realiseren, vindt Van Zandvoort te gemakkelijk. 'De kastelen in ons project Haverlei waren als trend 'voor ons soort mensen' nieuw voor Nederland. Ik weet nog dat bij de presentatie aan geïnteresseerde kopers van de plannen iemand aan architect Sjoerd Soeters vroeg of het elitewoningen worden. Hij riep toen uit 'ik mag het hopen'. Dat is dan een keuze die je maakt. En daar gaat het om. Bewust kiezen voor een buurt met elitewoningen moet kunnen. Maar feitelijk moet je een dergelijke buurt wel zien in de context van een heterogene wijk. De draai die sommige randstadbestuurders daar aangeven met enclaves in een heuvelachtig landschap, passen dus niet in het streven naar een heterogene wijk. Het is trouwens onzin te denken dat met de trend 'ons soort mensen' alleen maar elitewoningen worden bedoeld. Eigenlijk zou je dergelijke woongemeenschappen, want daar praten we dan over, in alle woningcategorieën kunnen realiseren. Maar je moet dergelijke ontwikkelingen in de context van een hele wijk zien.'

26


Gedifferentieerde producten Differentiatie, daar gaat het Van Zandvoort feitelijk om. Als woningontwikkelaar een zo breed mogelijk pakket bieden aan de woonconsument. En als daarbij moet worden afgeweken van de reguliere paden van een ontwikkelaar, dan moet dat maar. Een goed voorbeeld is de appartementenmarkt. De consument wilde immers een grondgebonden woning en appartementen, of beter gezegd flats, waren per definitie het terrein van huurders. 'We hebben die markt daarmee onderschat. In de afgelopen jaren is er een geweldige kwaliteitsslag gemaakt die zorgde voor de huidige populariteit van appartementen. Niet alleen in het stedelijke gebied maar ook in plaatsen in de periferie. En voor een breed publiek; ouderen, starters, maar ook tweeverdieners en gezinnen met kinderen vinden wonen in een appartement weer leuk. Mits het op de juiste locatie staat en van goede kwaliteit is, natuurlijk.' De komende jaren zal de vraag naar appartementen blijven toenemen. Maar daarbij zal de woonconsument iets extra's vragen. Van Zandvoort: 'De vraag naar comfort-zorg en leasure-concepten zal flink groeien.' Het is dan ook om die reden dat Bouwfonds Wonen samen met Woonzorg Nederland praat over het aanbieden van gedifferentïeerde concepten. En daarbij kan je denken aan zaken als zorg aan huis en een boodschappendienst tot aan een hondenuitlaatdienst, kortom alles wat het leven leuker maakt. Daar gaat het om.'

•

‘Bewust kiezen voor een buurt met elitewoningen moet kunnen’

Trends in Wonen Van Dale ‘Groot Woordenboek der Nederlandse Taal’ zegt over trend: neiging, tendens, ontwikkelingslijn die bepalen, aangeven. En dat is ook precies waar het bij trends in de woningbouw ook om gaat. Ontwikkelingen die inspelen op de behoefte die er bij de consument bestaat. Maar ook maatschappelijke ontwikkelingen zijn vaak de oorzaak voor een trend. Zo zorgt bijvoorbeeld een toenemende aandacht voor het milieu voor duurzame en energiezuinige woningen. Op de komende pagina’s nemen we de belangrijkste trends in het wonen onder de loep maar maken we tevens een uitstapje naar andere branches als de wereld van de mode, witgoed en telecommunicatie. Welke trends spelen daar en belangrijker: wat kan dat betekenen voor onze woningen in de toekomst.

wonen en werken In Deventer worden in het historische centrum vrij indeelbare woningen ontwikkeld. Of een ruimte slaapkamer of werkplek wordt, bepaalt de koper.

duurzaam wonen Evenveel energie produceren als consumeren. In Etten-Leur ontstaat een uniek energie-neutraal project.

wonen op een landgoed Landgoed De Nieuwe Burght, een paleis van appartementen en herenhuizen die de tijd van Lodewijk de Veertiende in Rijswijk doet herleven.

wonen in een appartement ‘Hoop, Liefde & Fortuin’ een buitengewoon modern vormgegeven appartementencomplex in Amsterdam.

wonen aan het water Waterparck in Nieuwland. Gelegen in een waterrijk gebied met collectief te onderhouden groen.


27

wonen en werken

Stadswoningen in Deventer spelen in op de toekomst In het centrum van Deventer worden zeventien stadswoningen gebouwd met een uiterlijk dat niet zal misstaan in het historische hart van de stad. Achter de gevels zijn de woningen uitgerust voor nieuwe ontwikkelingen op de woningen arbeidsmarkt. De toekomstige bewoners krijgen hier de mogelijkheid om wonen en werken te combineren. Een initiatief van Bouwfonds Wonen waarbij innovatief wordt omgesprongen met de historische locatie. De locatie heeft lang in dienst gestaan van het onderwijs. Bij het puinruimen na de Tweede Wereldoorlog ontstond hier een open plek. In de jaren vijftig kreeg de Deventer HBS er zijn onderkomen in een gebouw van architect Knuttel. Het gebouw behield, met wisselende gebruikers, zijn schoolfunctie tot in de jaren negentig. Na de verhuizing van de laatste gebruiker, het Rijksopleidingscentrum, kocht Bouwfonds het pand aan en zocht uit hoe deze locatie het best opnieuw kon worden ingericht. Projectleider Felix van de Wetering geeft aan dat het een ingewikkel de locatie is. ‘De plek heeft een U-vorm waardoor er geen standaard oplossingen mogelijk zijn. Samen met architect Daan Josee van architectenbureau Kristinsson uit Deventer zijn we al snel overeengekomen dat maximalisatie van het aantal te bouwen woningen geen optie was.’ Gezien de binnenstedelijke locatie en de nabijheid van de IJssel heeft het team dan ook gekozen voor slechts 17 in plaats van 35 woningen. ‘Voor zo'n hoeklocatie geldt dat het maatwerk is in stedelijke ontwikkeling’, aldus Van de Wetering. De woningen zijn onderverdeeld in negen herenhuizen en acht appartementen. De vormgeving van de huizen kan zo aansluiten bij de bestaande bebouwing. ‘Het worden relatief smalle en hoge woningen met individuele entrees en een groot verschil in gevels. Dit is het uiteindelijke resultaat van nauwgezet en langdurig overleg met de diverse instanties. Hoewel het planvormingsproces er niet eenvoudiger op geworden is, heeft het wel geleid tot een breed draagvlak voor het plan’, legt Van de Wetering uit.

Vrij indeelbaar De huizen bestaan uit vijf woonlagen met ieder twee ruimten, gescheiden door een trap. De totale vloeroppervlakte bedraagt maar liefst 320 vierkante meter, inclusief één inpandige parkeerplaats. Een tweede parkeerplaats is standaard voor de herenhuizen, niet voor de appartementen. 'Het unieke van de woningen is dat ze bijna allemaal vrij indeelbaar zijn. Er is ruimte voor een slaapkamer, maar hetzelfde vertrek kan evengoed gebruikt worden als werkplek.’ Van de Wetering legt uit dat dit komt door het standaardnetwerk aan leidingen. 'Door de aanwezigheid van loze leidingen voor communicatie en andere doeleinden in ieder vertrek domotica - kunnen hier verschillende functies worden uitgeoefend. Deze leidingen gaan naar de meterkast. Er wordt dus vroegtijdig rekening gehouden met de persoonlijke wensen van de toekomstige bewoners.’ Van de Wetering sluit niet uit dat in de toekomst woningen in gelijkwaardige projecten aangesloten worden op het intranet van grote ondernemingen. Dit maakt woon-werkoplossingen nog functioneler. De doelgroep wordt, gezien de prijs en de thuiswerkmogelijkheden, gevormd door tweeverdieners met een hoger inkomen. De kopers moeten rekening houden met een prijs variërend van 600.000 gulden voor de appartementen tot ongeveer een miljoen gulden voor de herenhuizen. Hiervoor hebben ze behalve een uniek huis ook een uniek uitzicht. Bij de verkoop van de woningen ligt de nadruk ook op kwaliteit van de woonomgeving. Meest beeldbepalend is het zicht op de IJssel. Daarnaast is ook het dakenlandschap van Deventer vanaf het dakterras goed te zien. Kortom, binnenstedelijk wonen èn werken op een unieke locatie.

Wonen en werken in Leidscheveen Woon-werkwoningen zijn ook toegepast in de diverse projecten die Bouwfonds heeft ontwikkeld in Leidschenveen. Door een rij met woningen af te sluiten met een woon-werkwoning ontstaat een interessant gevelbeeld en een mooie hoekoplossing. In het plan Waterland zowel op de locatie ‘Schiereiland’ als op de locatie’ De Vis’ zijn woon-werkwoningen gerealiseerd. De woonwerkwoningen op het ‘Schiereiland’ hebben werkruimtes van 64 m2 en 72 m2. Door het grote glasoppervlakte over de volledige kopgevel van de woning ontstaat een zeer licht en zonnig vertrek. De woonkamer is op de verdieping gesitueerd waardoor er een prachtig uitzicht vanuit deze ruimte is over de groene zone van Leidschenveen. De woon-werkwoningen in ‘De Vis’ hebben echt een aparte ruimte die van de woning gescheiden is. Het woongedeelte van de woning is hetzelfde als de andere rijenwoningen, ze hebben de woon-

28


kamer op de begane grond en slaapkamers op de verdiepingen. De bedrijfsruimte is een apart gedeelte naast de woning waardoor er een duidelijke scheiding tussen zakelijk en privé ontstaat. Naast de bedrijfsruimte zijn er voldoende parkeerplaatsen voor bezoekers gerealiseerd. Het is belangrijk dat dergelijke woningen gedoseerd worden gerealiseerd. Het heeft op uitleglocatie geen zin om hele rijen woon-werkwoningen te ontwikkelen. Ook al omdat woon-werkwoningen vaak extra parkeerdrukte veroorzaken. Door dergelijke woningen te spreiden in de wijk kan dit worden voorkomen.

duurzaam wonen

Wonen in Etten-Leur zonder dat het energie kost Etten-Leur staat in de schijnwerpers als het om energiezuinig bouwen gaat. Het is niet de eerste keer dat ‘duurzaam bouwen’ bijzondere aandacht krijgt in het West-Brabantse dorp. Echter dit keer gaat de middelgrote gemeente nog een stapje verder. Aan de Rijsdijk in de nieuwe wijk ‘De Keen’ zullen in totaal 43 energie-evenwichtwoningen verschijnen, waarvan 21 woningen door Bouwfonds ontwikkeld zijn. Deze woningen gaan gemiddeld op jaarbasis evenveel energie produceren als consumeren (uitgaande van een standaardgezinssituatie). Een landelijk voorbeeldproject met veel aandacht voor architectuur. Ondanks de enorme bevolkingsgroei van de laatste jaren wordt er in de woningbouwprojecten in Etten-Leur veel aandacht besteed aan exclusiviteit en duurzaamheid. De gemeente wil hierin een voorbeeldfunctie vervullen en heeft daarom de lat hoog gelegd. De ambitie van Etten-Leur is om in 2010 ongeveer veertig procent van de nieuwbouwwoningen energieneutraal te bouwen. Tien jaar later moet dit maar liefst honderd procent zijn. De woningen in 'De Keen' zijn het pilot-project. De woningen in De Keen zullen geen CO2 uitstoten en per saldo geen energie verbruiken. Bear Architecten uit Gouda heeft de zonnepanelen als een overkoepelend energie-dak in de architectuur opgenomen. Door het specifieke dak heeft de woning een enigszins futuristisch uiterlijk gekregen. Dit stuitte bij de vooruitstrevende gemeente overigens zeker niet op bezwaren. Het speciale energie-dak met PV-zonnecellen (photo-voltaïsch) levert ’s zomers overtollige energie dat aan het energienet wordt verkocht, en ’s winters wordt een energietekort ingekocht. De warmte voor de woning wordt opgewekt middels een centraal bronsysteem. ’s Zomers kan het systeem (individueel) gebruikt worden om de woning te koelen, door het grondwater door de vloerverwarmingleidingen te laten stromen. Hiermee beschikken de woningen over een zeer comfortabele vloerkoeling. Een belangrijk bijkomend voordeel hiervan is dat de uit de woning gekoelde warmte aan het grondwater wordt overgedragen, waardoor voorkomen wordt dat dit teveel wordt afgekoeld.

Kortom, de in de winter uit de bodem gehaalde warmte wordt in de zomer (gedeeltelijk) weer teruggegeven. In een geluidsstille kast in de woning is een warmtepomp geplaatst, die zorgt voor de warmwatervoorziening en warmte in de woning.

Gedrevenheid Bij een innovatief project als ‘De Keen’ hangt veel af van de inzet en betrokkenheid van alle partners. De extra investering per woning bedraagt ruim ƒ 100.000. Om het financiële plaatje rond te krijgen is voor een deel steun verkregen van het Rijk (Novem) en Projectbureau 2050. Toch betekent dit totale project een zeer grote investering die slechts voor een klein deel in de verkoopprijs doorberekend kan worden. De bewoners besparen nu bovendien fors op hun energienota. Bouwfonds plaatst wel als kanttekening dat deze meerkosten bij kleinschalige projecten een groot nadeel zijn. Door schaalvergroting kunnen de extra investeringskosten omlaag gebracht worden. Om het Persoonlijk Wonen ook bij deze woningen in te kunnen brengen, zullen de toegepaste verwarmingssystemen nog verder ontwikkeld moeten worden; warmtewanden zijn hier inmiddels al een voorbeeld van. De opgedane kennis van dit bijzondere project zal in de toekomst zeker bij andere projecten van Bouwfonds worden toegepast.

De Boomgaard - Zoetermeer In deelplan De Boomgaard van de wijk Noordhove in Zoetermeer zijn 90 duurzame en energiezuinige woningen gerealiseerd met bestaande technieken en maatregelen. Opvallend is dat het plan zonder hoge meerkosten en zonder subsidies werd ontwikkeld. De Boomgaard mag het logo van het Wereld Natuur Fonds (WNF) voeren omdat het project voldoet aan de WNF-principes van duurzaam bouwen. Deze principes gaan uit van energiezuinigheid enerzijds en kwaliteit van de woning en de woonomgeving anderzijds.

Er is veel aandacht besteed aan het milieubewustzijn van de kopers. De bewoners zijn in een vroeg stadium betrokken bij de inrichting van de wijk. Ook de invulling van de groene woonomgeving kon door de kopers worden beïnvloed. Plan de Boomgaard is hèt bewijs dat duurzaam bouwen niet alleen energiezuinige woningen maar ook heel aantrekkelijke woningen oplevert.

Bouwfonds Wonen heeft dit plan samen met Dura Bouw Leidschendam BV ontwikkeld en gerealiseerd. Een belangrijke voorwaarde voor alle betrokken partijen was de eis dat de milieumaatregelen geen afbreuk mochten doen aan de architectonische kwaliteit. Dat dit geslaagd is blijkt uit het feit dat het merendeel van de kopers voor de woning heeft gekozen vanwege het aantrekkelijke uiterlijk.


29

wonen op een landgoed

Landgoed De Nieuwe Burght wordt geen Disney in Rijswijk De maquette van het ‘Landgoed De Nieuwe Burght’ staat bij Eric van Winsen, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Wonen, op de grond in de hoek van zijn kamer. Aan de muur hangt een knipsel uit een regionale krant over de peperdure woningen die in Rijswijk gaan verrijzen. Spraakmakend is het project ‘Landgoed De Nieuwe Burght’ dan ook zeker. Een paleis van appartementen en herenhuizen die de tijd van Lodewijk de Veertiende doet herleven. ‘Het plan heeft een historische referentie maar het wordt zeker geen Disney in Rijswijk.’ Met enthousiasme vertelt Van Winsen over ‘Landgoed De Nieuwe Burght’. Niet zo vreemd want hoewel hij uniek eigenlijk een vervelend woord vindt, is het dat natuurlijk wel. Op de plek waar zich nu nog een overwoekerde atletiekbaan en een zwembad bevinden, gaat Bouwfonds Wonen samen met Provastgoed Nederland bv een landgoed met 25 appartementen en 30 herenhuizen ontwikkelen. Architecten van Groep 5 van der Ven BV leverden hiervoor een ontwerp waarbij het paleis van stadhouder Frederik Hendrik, ‘Huis ter Nieuwburg’ dat ooit op diezelfde plek stond, het uitgangspunt was. ‘Het plan heeft ongelofelijk veel kwaliteit’, benadrukt Van Winsen. ‘Niet alleen ligt het op een centrale plek in de Haagse regio, het geeft vooral iets van grandeur terug aan de directe omgeving.’ Het landgoed komt te liggen in het bosrijke landschap tussen het Rijswijkse Bos en landgoed ‘Te Werve’. ‘De Nieuwe Burght’ legt dan ook een relatie tussen beide groenstructuren. Volgens Van Winsen is ‘Landgoed De Nieuwe Burght’ een voorbeeld van integrale gebiedsontwikkeling. Immers, naast de bouw van de woningen realiseren de marktpartijen een semi-openbaar toegankelijk groengebied. Er komt dan ook geen hek om het landgoed te staan. Niveauverschillen zorgen voor een scheiding tussen openbaar en niet-openbaar terrein. Ondergrondse parkeergarages voorkomen dat er ‘blik’ rond het landgoed komt te staan. Met prijzen voor de woningen variërend van één tot twee miljoen gulden is het project slechts voor een selecte groep weggelegd. ‘Het is duidelijk dat dit van de kopers een zekere vermogendheid vereist. Hoewel de woningen misschien ook wel bereikbaar zijn voor mensen die op Vinex

een twee-onder-een-kapper voor vijf- of zeshonderdduizend gulden hebben gekocht, die nu vele tonnen meer waard is.’ Van Winsen wil niet zo ver gaan dat ‘Landgoed De Nieuwe Burght’ voor ‘ons soort mensen’ wordt, maar de Ontwikkelingsmanager sluit niet uit dat de kopers qua belangstelling, hobby’s of werk sterk op elkaar zullen lijken.

Uniformiteit Kopers krijgen in de woning alle vrijheid om deze naar eigen inzicht en wensen in te richten. Deze invloed blijft beperkt tot het interieur van de woning. ‘De kracht van het ontwerp aan de buitenzijde is de uniformiteit. Dat moet ook zo blijven.’ Hoewel het ontwerp een historische referentie heeft, wordt kritisch gekeken naar de materiaalkeuze en de toepassing ervan. ‘We willen niet gekunsteld iets uit de zeventiende eeuw namaken. Niet alleen kan dat in de huidige bouwpraktijk niet, het is ook niet wenselijk.’ Momenteel buigen de ontwerpers zich over de tuinafscheidingen voor de tuinen van de herenhuizen. ‘Hoewel het uit het zicht zal zijn, moeten dergelijke zaken goed worden geregeld. Gamma-schuttingen zouden hier niet op hun plaats zijn.’ Eind dit jaar of begin volgend jaar gaan de woningen in de verkoop. Naar aanleiding van de publiciteit beschikt Van Winsen nu al over een waslijst met namen van geïnteresseerden. ‘Het bewijs dat de belangstelling voor een hoogwaardig project erg groot is. Zelfs in dit dure marktsegment.'

Haverleij -’s-Hertogenbosch Aan de rand van Den Bosch verrijst een 225 hectare groot modern landgoed met kastelen, een 18 holes golfbaan en vooral véél ruimte voor bos, rietlanden en collectieve tuinen. Bouwfonds Wonen is in samenwerking met de gemeente Den Bosch en Heijmans Vastgoed verantwoordelijk voor de ontwikkeling van Haverleij. Verspreid over het landgoed liggen negen kasteelgebouwen en een slot waarin plaats is voor ruim 1000 woningen en appartementen. Alle woningen beschikken over een ruim terras terwijl het landgoed feitelijk de voortuin van alle bewoners vormt. Volgens traditie worden alle kastelen voorzien van een binnenhof waar kan worden geparkeerd, waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en waar kinderen kunnen spelen. Het landgoed is openbaar gebied

30


zodat eenieder hier vrij van kan genieten. Het beheer wordt verzorgd door de gemeente. Haverleij vormt daarmee het decorum voor onbezorgd wonen en optimaal genieten van ruimte en rust.

wonen in een appartement

‘Hoop, Liefde & Fortuin’ vangt blikken in plaats van wind Het Oostelijk Havengebied aan het Amsterdamse IJ ondergaat een ware metamorfose. Wat nog niet zo lang geleden een achtergebleven havengebied was, vol vergane glorie, ontwikkelt zich nu in ras tempo tot een complete stadswijk waar wonen, winkelen en werken hand in hand gaan. Een stadswijk waar je grondgebonden kan wonen, maar waar ook het wonen in appartementen zeer in trek is. Dat bewijst het Bouwfonds Wonen-project ‘Hoop, Liefde & Fortuin’.

‘Hoop, Liefde & Fortuin’ is de naam van het appartementencomplex dat Bouwfonds Wonen in samenwerking met het Woningbedrijf Amsterdam momenteel in het Oostelijk Havengebied realiseert. Het complex bevat 167 koopappartementen, waaronder 132 maisonnettes en 220 huurappartementen. Onder het gebouw bevinden zich twee parkeerlagen waar elke bewoner van de maisonnette of appartement een eigen parkeerplaats heeft. Het complex verrijst in het plandeel ‘De Rietlanden’, waar de wijkvoorzieningen en winkels voor het gehele Oostelijk Havengebied worden geconcentreerd. Karakteristiek voor ‘De Rietlanden’ is vooral de afwisseling tussen land en water. De naam van het appartementencomplex verwijst naar de drie zaagmolens, De Hoop, De Liefde en Het Fortuin die in een ver verleden op deze plek stonden. ‘Maar daarmee houdt iedere gelijkenis op’, vertelt Cees van Dijk, kopersbegeleider van ‘Hoop, Liefde & Fortuin’ en werkzaam bij Bouwfonds Wonen. ‘Het is een buitengewoon modern vormgegeven complex, een blikvanger in het Oostelijk Havengebied.’ De architect Rudy Uytenhaak heeft een gebouw ontworpen dat aan de westzijde vier lagen hoog is en trapsgewijs oploopt naar tien woonlagen aan de oostzijde. ‘Maar het bijzondere aan het gebouw is dat de gevel aan de voorzijde in totaal vijf meter naar voren helt, waardoor het geheel een speels aanzicht krijgt.’

Prijsstelling

was groot. Van Dijk wijdt dit vooral aan de prijsstelling van de woningen die varieerde van 290.000 tot 630.000 gulden. ‘En dat zijn prijzen die zeker in Amsterdam zeer aantrekkelijk zijn. Ga maar na, de gemiddelde vierkante meterprijs ligt in Amsterdam op zo’n zeven á achtduizend gulden. In ‘Hoop, Liefde & Fortuin’ komt de gemiddelde prijs uit op 3200 gulden per vierkante meter.’ Een en ander betekent dat het appartementencomplex zeer geschikt is voor starters op de woningmarkt. Maar ook ouderen die in een stedelijke omgeving willen wonen, dichtbij alle mogelijke voorzieningen, behoren tot de kopers.

Populair Daarmee bewijst ‘Hoop, Liefde & Fortuin’ dat appartementenbouw voor een brede doelgroep nog immer een populaire woonvorm is. De vooruitzichten voor de toekomst zijn voor de markt van koopappartementen dan ook zeker niet slecht te noemen. Veel hangt echter af van de locatie waar deze woningen worden gerealiseerd. Kwaliteit van de woonomgeving speelt bij het succes van een project in de appartementenmarkt dan ook een belangrijke rol. In het geval van ‘Hoop, Liefde & Fortuin’ is de kracht van het project, naast de bijzondere vormgeving en prijsstelling, de centrale ligging ten opzichte van winkels en voorzieningen en de nabijheid van Piet Heintunnel.

Met de bouw van ‘Hoop, Liefde & Fortuin’ is in december van 1999 begonnen. De eerste appartementen worden de komende maanden opgeleverd. De belangstelling voor de appartementen en maisonnettes

De Roozenburcht - Voorburg Met het plan De Roozenburcht heeft Bouwfonds Wonen een bijzonder appartementencomplex op één van de monumentale buitenplaatsen van Voorburg gerealiseerd. In de stijl van de historische omgeving is het gebouw een geheel nieuw, eigentijds en sfeervol monument in de Voorburgse traditie. Het plan, dat in de herfst van 2000 werd opgeleverd, bestaat in totaal uit 17 ruime appartementen vanaf ongeveer ƒ 400.000 tot ruim ƒ 650.000. Daarnaast is er een kantorengedeelte en beschikt het complex over een parkeergarage. Alle bewoners hebben een eigen parkeerplaats en berging gekregen.

De Roozenburcht is het bewijs dat gestapelde bouw op een kwalitatief hoogwaardige locatie zeer veel mogelijkheden biedt. Door het meervoudige grondgebruik en door de architectuur sluit het gebouw naadloos aan op de bestaande omgeving. Het feit dat de woningen geen eigen tuin hebben wordt ruimschoots gecompenseerd door de dakterassen en het park Rust en Vreugd waarop de bewoners uitkijken.


31

wonen aan het water

Waterparck te Nieuwland: experimenteren met collectief groen Plan Waterparck is de naam van het deelgebied dat in de Amersfoortse nieuwbouwwijk Nieuwland onlangs door Bouwfonds Wonen is gerealiseerd. Uniek aan het plan is niet alleen dat drie relatief jonge architectenbureaus en één gevestigd bureau de ontwerpen voor zeventig koopwoningen leverden, maar dat hier ook is geëxperimenteerd met collectief onderhoud van het groen en zelfs de toegangsweg tot de woningen. Waterparck markeert, zoals de naam al doet vermoeden, het meest waterrijke deel van Nieuwland. De nieuwe wijk wordt gevormd door in totaal vier domeinen. Het hart van Waterparck is Domaine Le Coeur. Het gaat hier om 29 eengezinswoningen van HM Architecten uit Amsterdam. Noordelijk hiervan staan langs de waterkant 14 halfvrijstaande villa’s met als fraaie naam Domaine Le Collier. Hiervoor leverden Maaskant en Van Velzen Architecten uit Amsterdam het ontwerp. Meest westelijk in Waterparck is het domein van negen parkvilla’s te vinden. Het gaat hier om woningen die een hoge exclusiviteit bieden in een besloten parkachtige omgeving. Kloos Kramer Architecten, eveneens uit Amsterdam, maakte het ontwerp van deze woningen in Domaine Entre Nous. De zuidelijke schil tenslotte, is het domein van twee woonvormen. Drie clusters in L-vorm van één halfvrijstaande en drie geschakelde villa’s, gelegen aan groen of water. Dit deelplan is gecombineerd met drie keer twee herenhuizen in een exclusieve besloten ligging. Deze huizen maken van de L-vorm van de villa’s een hoefijzer. Kingma van Marmeren Architecten uit Rotterdam is verantwoordelijk voor de architectuur in Domaine Le Sabot.‘Het is’, vertelt projectmanager Jaap van Engelshoven, ‘nog een hele toer geweest om de woningen op een goede manier in het gebied te positioneren. Alle architecten en de stedenbouwer hebben onafhankelijk van elkaar verschillende verkavelingen gemaakt en deze zijn in workshops met elkaar besproken. Uiteindelijk heeft de stedenbouwer op basis van al deze verkavelingen de definitieve keuze gemaakt, zodanig dat er voldoende ruimte voor groen overbleef en de woningen van Domaine Entre Nous en Domaine Le Sabot een directe relatie hebben met het waterpark.’

Eigendom Niet onbelangrijk, want juist het parkachtige karakter in combinatie met het water vormt de kracht van het plan Waterparck. ‘De woningen zijn zoveel mogelijk op water gericht maar het groen, in nauw overleg met de architecten ontworpen door Bureau Wissing uit Barendrecht, geeft de wijk deze hoge kwaliteit.’ De huizen die begin dit jaar zijn opgeleverd, varieerden in prijs van ƒ 375.000 voor de rijwoningen tot ƒ 780.000 voor

de vrijstaande woningen. Het groen in de plandelen Domaine Entre Nous en Domaine Le Sabot is gemeenschappelijk eigendom van de bewoners. Dit betekent in de praktijk dat zij verantwoordelijk zijn voor het onderhoud ervan. ‘In Denemarken is gemeenschappelijke verantwoordelijkheid voor groen al gemeengoed maar hier in Nederland hebben we er nog vrij weinig ervaring mee. Ik denk wel dat er een beperkte markt voor is’, zegt Van Engelshoven. Het voordeel voor de kopers ligt in het feit dat zij zich geen zorgen hoeven te maken over de inrichting van de tuin. ‘Voor mensen die wel willen genieten van groen maar geen zin hebben om regelmatig naar de tuincentra te gaan is dat een uitkomst.’ Het gemeenschappelijk eigendom bij de woningen in Domaine Le Sabot behelst een talud, voorzien van een rijk bloemenmengsel en een daarachter gelegen ‘wadi’ met grasbodem en hoge bamboe-rand. Bij de negen vrijstaande parkwoningen in Domaine Entre Nous is niet alleen de gemeenschappelijke tuin, maar ook de toegangsweg eigendom van de bewoners. ‘Dit laatste betekent dat ook de lichtarmaturen van de kopers zijn. We hebben hiervoor met het energiebedrijf rond de tafel gezeten.’ Een en ander betekende voor Bouwfonds Wonen dat er nogal wat energie in de organisatie en uitvoering is gaan zitten. ‘We moesten nu ook de weg aanleggen, de landschapsarchitect moest aan het werk, er is een hovenier aangetrokken die het onderhoud doet en we hebben natuurlijk heel wat tijd in de informatieverstrekking gestoken.’ De nieuwe bewoners zaten immers met heel wat vragen. Niet alleen over de manier waarop het onderhoud moest worden georganiseerd, maar ook hoe de private tuinen konden worden afgescheiden. ‘Die behoefte bleek er toch wel te zijn. Schuttingen zijn echter uit den boze. Vijf jaar moeten zij de huidige situatie nu handhaven. In die periode krijgt het groen de tijd om volwassen te worden. Het groen is zo geplaatst dat het zal zorgen voor de nodige privacy van de woningen en de beperkte privé-buitenruimte. De verwachting is dat de behoefte om schuttingen te plaatsen over een paar jaar niet meer aanwezig zal zijn omdat men ziet dat de groene afscheidingen werken en men voldoende privacy heeft, in combinatie met genoeg doorzichten voor de ruimtelijke beleving. Zodra men dit gaat ervaren, is het experiment met het collectieve gebied geslaagd.’

De Leidsche Tuin - Utrecht In het Vleutense gedeelte van Leidsche Rijn ontwikkelt Bouwfonds Fortis een opvallend woondomein. Het betreft een projekt met 23 terrasvilla’s en 18 appartementen die aan de achterkant uitzicht over een waterplas hebben, en aan de voorzijde uitkijken op een sfeervolle tuin. Het geheel is omgeven door een tuinmuur met hekwerk en twee entreepoorten. De lichte en ruime woningen, met verschillende indelingsmogelijkheden, hebben op de begane grond een garage en een ‘waterkamer’. Op de 1e verdieping is er aan de voorzijde een royaal terras met een trap naar de collectieve tuin. Van deze

32


tuin kunnen alle bewoners genieten en gebruik maken terwijl het onderhoud hiervan is uitbesteed aan een hovenier. De eengezinswoningen en appartementen vormen ten behoeve hiervan gezamenlijk een Vereniging van Eigenaren. Aan de achterzijde zijn de woningen op een kademuur gebouwd zodat de balkons aan deze zijde boven het water hangen. De ligging aan de binnentuin en het water bezorgt de bewoners enerzijds veel privacy en anderzijds een prachtig uitzicht op het park Nijevelt. De eerste woningen in de Leidsche Tuin worden naar verwachting eind 2001 opgeleverd.

trends volgens

Whirlpool > nederlanders zijn niet gek op gekleurde wasmachines, koelkasten en vaatwassers

Center Parcs > de vakantieganger wil een compleet avontuur, mits het in een veilige omgeving plaatsvindt

Whirlpool

graad van de consument is. We kunnen de apparaten wel aanbieden, maar waneer de consument er het nut niet van inziet, houdt alles op.'

Wasmachines en koelkasten moeten er mooi uitzien

Marketing

‘Keukens zijn in de afgelopen decennia steeds meer een verlengstuk van de woning geworden. Mensen besteden daar erg veel geld gaan. De huidige trend is ook dat koken leuk moet zijn. Vroeger was het alleen belangrijk dat het eten op tafel kwam. Het is nu veel meer fun.’ Dat zegt Robert-Jan Hageman, algemeen directeur van Whirlpool Nederland. Praten over trends gaat Hageman gemakkelijk af. Whirlpool, wereldwijd marktleider op het gebied van huishoudelijke apparatuur, volgt de trends dan ook op de voet. Niet zo vreemd, want de tijd dat een wasmachine of koelkast ergens achteraf staat en dus alleen functioneel moet zijn, ligt al ver achter ons. 'Het moet er nu ook mooi uit zien. Design dus het uiterlijk is heel belangrijk'. Als het gaat om de vormgeving van de apparaten laat Whirlpool zich vooral leiden door de trends in branches als de auto-industrie en pc-industrie. 'Je ziet ook dat de vormen van onze apparaten boller geworden zijn. We hebben vooral gekeken naar de computers van Apple. Om een ander voorbeeld te geven, de afneembare en vaak gekleurde frontjes van de mobiele telefoons van Nokia zijn enorm populair. Wij haken daar nu op in door magnetrons op de markt te brengen waarvan de consument zelf het front kan vervangen.' Overigens zijn Nederlanders niet gek op gekleurde wasmachines, koelkasten en vaatwassers. 'Het heet de witgoedsector maar wit is vooral in Nederland toch nog bepalend. We brengen wel gekleurde apparaten op de markt, hartstikke leuk, maar de afzet is marginaal. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld Italië waar ze kleuren juist veel sneller oppikken.' Zijn we dus als het gaat om witgoed misschien wat conservatief, in de inrichting van keukens loopt de gemiddelde Nederlander weer voorop. Zo hebben wij volgens Hageman heel snel de trend van aluminium opgepikt. Aluminium is in, roestvrijstaal is uit. 'De keukens zijn hier over het algemeen veel strakker, meer design. In de landen om ons heen zijn de keukens vaak veel rommeliger.' Het gros van de nieuwbouwwoningen wordt met een open keuken opgeleverd en die moet er dus tip top uitzien. 'Zoals gezegd, een verlengstuk van de woonkamer. Wanneer iemand een nieuw huis koopt dan zal er ook in negen van de tien gevallen direct een nieuwe keuken worden geplaatst.' Een designkeuken betekent echter wel dat de inbouwapparatuur in veel gevallen uit het zicht onttrokken is. Hageman: 'Voor de producent is dat natuurlijk minder. Als we het hebben over inbouwapparatuur zoeken wij het als Whirlpool dan ook vooral in een verbeterde techniek.' En dat kan in de nabije toekomst voor de consument vergaande gevolgen hebben. Zo is Whirlpool betrokken bij een technologisch onderzoekproject in Californië. Dit project, Playa Vista, betreft een wijk van 13.000 woningen die voorzien zijn van de modernste snufjes. Whirlpool heeft in deze huizen de keukenapparatuur geïnstalleerd die via internet op afstand te bedienen is. 'Je moet je daarbij voorstellen dat je bijvoorbeeld op kantoor je magnetron of oven aanzet. Via internet is ook te zien wat je in je koelkast hebt liggen en kun je bestellingen doen.' In Playa Vista wordt vooral gekeken hoe de bewoners met dit soort snufjes in de praktijk omgaan. 'Technologisch kan het allemaal, maar het gaat erom wat de acceptatie

Hageman verwacht dat de internetkeuken, zoals hij het noemt, met een jaar of twee op de Nederlandse markt verschijnt. Marketing zal daarbij een belangrijk instrument zijn. 'Dat geldt overigens voor al onze producten. Daar is trouwens in de loop der jaren enorm veel in veranderd. Vroeger hadden we een brochure met een overzicht van de producten, plaatje en prijs erbij, klaar. Tegenwoordig staat in onze brochures de mens centraal. Heel veel beelden van mensen met daar ergens tussen in onze apparatuur. De boodschap die we daarmee willen uitstralen is dat het ons gaat om de mensen. En dat slaat aan.'

Center Parcs Vakantieconsument wil alles In de jaren zeventig zette Sporthuis Centrum een trend door in het interieur van de vakantiehuisjes de kleuren bruin en oranje toe te passen. Ook maakte het fenomeen zitkuil zijn opwachting in de recreatiewoning. En ieder huisje was voorzien van een kleurentelevisie. Dat was nog eens wat. Inmiddels is de naam van Sporthuis Centrum al lang vervangen door Center Parcs. Maar de filosofie is onveranderd gebleven; de consument een zo aangenaam mogelijk verblijf bieden in een bijzondere omgeving. Om dit waar te kunnen maken, volgt het concern de trends op de voet. Door middel van marktonderzoek en vooral een sterk ontwikkeld buikgevoel. Op het gebied van tussendoorvakanties is Center Parcs marktleider binnen Europa. Wat in 1968 begon met dertig bungalows in de natuur, naar een ontwerp van de architect Bakema, is inmiddels uitgegroeid tot een internationaal concern met dertien parken, waarvan vijf in Nederland, twee in België, twee in Frankrijk, één in Duitsland en drie in Groot-Brittannië. Jaarlijks bezoeken zo’n drie miljoen gasten de parken. De parken bieden wat de hedendaagse vakantieconsument wil: enerzijds rust in een fraaie, natuurrijke omgeving, anderzijds een ruim aanbod aan activiteiten. En dit laatste varieert van tennissen en squashen tot zelfs golfen, duiken en waterskiën. ‘Er is’, vertelt Monique Dekking, hoofd public relations van Center Parcs, ‘in de afgelopen jaren een hoop veranderd wat betreft de wensen van de consument.’ Dat maakte een grootscheeps marktonderzoek van Center Parcs wel duidelijk. De tijd dat vader en moeder bepaalden wat de vakantiebestemming werd en de kinderen braaf op de achterbank van de auto plaatsnamen, behoort, zo concludeerde het onderzoek, definitief tot het verleden. ‘Elk gezinslid moet het leuk hebben.’ Ook bleek dat de vakantieganger een compleet avontuur wil, mits het in een veilige omgeving plaatsvindt. Men wil ruimte om alleen te zijn, maar toch tijd voor elkaar hebben. In elk geval wensen de huidige vakantieconsumenten zoveel mogelijk te doen en te laten wat ze zelf willen. De resultaten van het onderzoek zette Center Parcs aan tot een investering van zo’n 500 miljoen gulden om de parken aan deze nieuwe eisen aan te passen. Zo werden onder andere nieuwe cottagetypes en cateringconcepten geïntroduceerd en werd zwaarder ingezet op sport en entertainment. Ook de thematische aanpak van de verschillende parken werd versterkt. ‘Bij ons is een bowlingbaan nooit >


33

trends volgens Center Parcs > een Turks bad en iedere dag een verzorgd ontbijt

Renault > De auto is een verlengstuk geworden van de persoonlijke woonomgeving

een gewone doorsneebaan maar ligt bijvoorbeeld in een oude mijnschacht.’ Wil de huidige woonconsument steeds meer ruimte, als hij op vakantie gaat speelt de ruimte in de vakantiewoning een veel minder grote rol. Qua architectuur zien de cottages van Center Parcs er nog net zo uit als in 1968. De inrichting is wel fors gewijzigd. Liep Center Parcs vroeger voorop met een kleurentelevisie in ieder huisje, tegenwoordig ontbreekt zelfs een sauna of bubbelbad niet. En een vaatwasmachine is zelfs al heel gewoon. ‘Het moet steeds luxer. We hebben daarom verschillende typen woningen ontwikkeld die variëren van basic tot luxe en super de luxe, compleet met Turks bad en iedere dag een verzorgd ontbijt.’ De vraag is natuurlijk waar het eindigt. ‘De mensen willen kwaliteit en die kwaliteitsvraag zal de komende jaren nog toenemen. Persoonlijk denk ik dat er op een gegeven moment een keerpunt zal zijn; dan wil men weer terug naar basic.’

Renault

belangrijke rol speelt bij de aankoop’ vervolgt Artaud. ‘De klanten willen verleid worden, ze kijken en willen zich aangetrokken voelen tot het ontwerp van de auto, ze raken de auto aan, ruiken en voelen. Renault besteedt hier veel aandacht aan om ervoor te zorgen dat de ervaren kwaliteit van de materialen hoog is. Op het gebied van akoestiek zijn er constant nog verbeteringen zodat de auto alsmaar stiller en daardoor aangenamer wordt. In de woningbouw is steeds vaker sprake van keuzevrijheid voor de consument. Ook Renault bewandelt dat pad. Er kan hierbij een vergelijking worden gemaakt met het Persoonlijk Wonen van Bouwfonds. Sterker, de autoindustrie is hier juist een inspiratiebron voor. Artaud: ‘We hebben wel geleerd dat we de keuzevrijheid moeten beperken. Hoe meer de consument kan kiezen, hoe minder de kwaliteit van het uiteindelijke product.’ Artaud bedoelt hiermee dat consumenten bij te veel mogelijkheden door de bomen het bos niet meer zien. ‘Daarom adviseren onze verkopers consumenten van begin tot eind bij hun keuze. We bieden een grote diversiteit aan mogelijkheden waarbij de klant toch het overzicht bewaart en waarbij ook de kwaliteit gewaarborgd is.’ Ditzelfde principe hanteert Bouwfonds nu bij het Persoonlijk Wonen.

Een thuisgevoel in de auto Renault staat zonder twijfel op de Europese automarkt bekend als een innovatieve en avantgardistische autoconstructeur. Een perceptie van een imago dat binnenkort wordt bevestigd met de lancering van de toekomstige hatchback Vel Satis, een auto uit de topklasse met een bijzonder innovatief design. De Franse constructeur heeft dit imago gecreëerd met de introductie van de Espace, begin jaren tachtig, een ruime gezinswagen die voor meerdere doeleinden kan worden gebruikt, de eerste MPV (Multiple Purpose Vehicle) in Europa. De concurrenten volgden al snel de weg die Renault had ingeslagen en bieden thans een soortgelijk model aan. De constante wil van Renault om te innoveren en iets nieuws aan te dragen in de automobielindustrie is het resultaat van een belangrijk researchtraject. ‘In Parijs volgt onze designafdeling nauwgezet alle wereldwijde trends binnen de automobielbranche maar let tegelijkertijd zeker ook op andere sectoren, zoals bijvoorbeeld de architectuur’, zegt Frédéric Artaud, directeur marketing van Renault Nederland. ‘Voor Renault zijn rijplezier en leven aan boord fundamentele elementen en ze moeten gelden voor al onze auto’s. Bovendien dragen de motoren en de wegligging enorm bij aan dat rijplezier en het feit dat men zich goed op z’n gemak moet voelen in een Renault. De consumenten zijn steeds veeleisender geworden en hun verwachtingen zijn de laatste jaren verder gegroeid. De auto wordt niet meer beschouwd als een middel om je van A naar B te verplaatsen: het is een verlengstuk geworden van de persoonlijke woonomgeving, waarin men zich goed wil voelen. Het doel is een thuisgevoel te creëren, waar ter wereld we ook zijn’ vertelt Artaud. Het interieur en het comfort dat de klant geboden wordt hangt vaak samen met het exterieur van de auto. Voorbeelden zijn de MPV’s met een hogere rijpositie, wat invloed heeft op het ontwerp en dus op het exterieur van de auto.

Ben De mobiele telefoon als afstandsbediening van ons leven ‘De mobiele communicatie heeft de afgelopen jaren een enorme vlucht genomen. Ik voorzie dat de vaste telefoonlijnen uit de huishoudens verdwijnen en alle communicatie verloopt via draadloze apparatuur. Net als internet maakt ook de mobiele telefoon ons leven gemakkelijk en onze contactmogelijkheden rijker’, zegt Marcel Timmerhuis, directeur marketing van Ben. 1999 was het jaar waarin Nederland de mobiele telefoon massaal ontdekte. In dat jaar kwam ook Ben op de Nederlandse markt en Timmerhuis is er vanaf het begin bij betrokken. ‘Op dit moment is er een zogenaamde penetratie van 74 procent. Dat wil zeggen dat zo’n 11,5 miljoen mensen de beschikking hebben over een mobiele telefoon.’ Het voordeel van de mobiele telefoon is dat je altijd en overal kunt bellen, ook thuis. Daarom ziet Ben de vaste lijn als overbodig. Timmerhuis zelf heeft de vaste thuislijn al de deur uitgedaan. ‘Zowel mijn vrouw als ik hebben alleen nog een mobiel nummer. Je hebt straks ook geen centraal nummer meer voor de familie. Pa, ma en de kinderen hebben in de toekomst ieder een eigen nummer.’ Ook de plek van de telefoon in de woning verandert. Twintig jaar terug hadden de meeste huishoudens slechts één telefoon. ‘Die stond dan ergens in een koud hoekje op de gang’, vertelt Timmerhuis. ‘Tien jaar geleden was het sjiek als je een extra toestel in de slaapkamer had staan. Nu zie je dat veel mensen draadloze telefoons hebben. En straks verdwijnt het karakteristieke telefoontafeltje uit de woonkamers.’ Draadloos communiceren heeft de toekomst.

Meer dan blik alleen ‘De Westerse mens is als een nomade die zich enorm veel verplaatst en die deze mobiliteit graag met plezier wil beleven. Renault besteedt veel aandacht aan het zintuigelijke comfort van de voertuigen, wat een

34


Nokia en Ericsson werken aan een systeem waarbij verschillende apparaten eenvoudig kunnen communiceren via de mobiele telefoon. Apparaten hoeven bijvoorbeeld niet meer dichtbij een kabelingang te

Ben > Pa, ma en de kinderen hebben in de toekomst ieder een eigen nummer Schwartz > mensen die een nieuw huis kopen, nemen gelijk een heel nieuw interieur

staan. Dit betekent dat ze makkelijker verplaatsbaar zijn en de inrichting van het huis dus eenvoudiger is aan te passen. Voor mensen met een caravan of tweede huisje is de mobiele telefoon een uitkomst. ‘Vroeger was je daar meestal niet bereikbaar, een vaste lijn aanleggen was immers kostbaar. Nu is dat probleem uit de wereld geholpen.’

Johannes Schwartz Identiteit vernieuwen

Niet iedereen kan zomaar van de vaste lijn afstappen. ‘Wie de vaste lijn opheft, heeft geen internetmogelijkheden als er geen internet via de kabel mogelijk is. De combinatie van een mobiele telefoon, die ook thuis wordt gebruikt, samen met een kabelaansluiting voor snel internetten is sterk in opkomst, vooral in de grote steden.’ Eind 2001 introduceert Ben GPRS. Dit is de eerste grote stap op weg naar mobiel dataverkeer, zoals bijvoorbeeld het overal kunnen ontvangen en versturen van mail. ‘Mensen hoeven niet te vrezen voor torenhoge rekeningen door de tijd die ze online zijn. We gaan dan niet meer per minuut rekenen, maar per verzonden datapakketje.’ Het komt erop neer dat de kosten afhankelijk zijn van de grootte van het bestand dat je wilt verzenden of ontvangen, ongeacht de tijd die je online bent. Een trage verbinding leidt dus niet tot hogere kosten. ‘Ik moet daar wel bij zeggen dat de snelheden die door de kabel worden gehaald voor ons nog niet bij te benen zijn. Over een paar jaar zal UMTS mensen mogelijkheden gaan bieden die nu nog alleen via de kabel geboden worden, maar dan met de toegevoegde mobiele dimensie’, aldus Timmerhuis. Het mobiele verkeer heeft ook zijn invloed op de werkplek. Timmerhuis verwacht dat we op den duur steeds minder afhankelijk zijn van een vaste werkplek. ‘De mobiele telefoon wordt dan gekoppeld of geïncorporeerd met de laptop. Of je nu thuis, in de trein of op kantoor bent, je hebt altijd toegang tot bijvoorbeeld een bedrijfsnetwerk.’ Dus ’s ochtends eerst twee uur thuiswerken en na de file de auto in wordt een aantrekkelijke optie.

'Mode is misschien wel het trendgevoeligste item van de afgelopen jaren. Mode heeft, behalve met het volgen van de laatste trends, te maken met identiteit. Het uiterlijk laat zien hoe en wat individuen zijn of, beter gezegd, willen zijn.' Fotograaf Johannes Schwartz is duidelijk over het begrip mode. In zijn werk laat hij zien dat mode en wonen individuele keuzes zijn. 'De binnenhuisarchitectuur bevindt zich op het snijvlak van die twee.' De geboren Duitser Schwartz werkt veel voor zichzelf. Na München en Berlijn als woonplaats is hij, na een succesvolle studie aan de Rietveld Academie, in Amsterdam blijven wonen. In de (inter-)nationale fotoreportages die Schwartz maakt voor eigen werk en verschillende opdrachtgevers, namens zijn agent Unit photography & illustration, staat een ding voorop: de identiteit van de plek. De plek is de woning in de Vinex-wijk, het stadion en zijn specialisatie, het interieur van woningen. Daar waar mensen op een individuele manier laten zien wat en wie ze zijn. In zijn fotografie van mode, architectuur en interieur wordt het accent op de foto verschoven van het product naar de gebruiker. En bewust, door middel van een gestileerde en 'snapshot-achtige' manier van fotograferen wordt het een wereld die herkenbaar is. 'Je maakt het ook mee, het is onderdeel van jouw leven; je wilt het zijn en je bent het ook'. Kortom, het staat dichterbij het dagelijkse leven. De trend verschuift van het eigenlijke product naar de mogelijkheid om je te identificeren met het product en behalve dat gaat het ook om het unieke. 'Een garderobe met alleen Gucci-kleding is net als een huis in een Vinex- wijk; het onderscheidend vermogen is weg en waar blijft de identiteit van iemand nog?'

Generatie

Identiteit en keuze

De manier waarop mobiele telefoons worden gebruikt verschilt enorm. Ouderen gebruiken de mobiele telefoon bijvoorbeeld vaker voor noodgevallen. De factuur van iemand onder de 35 is volgens Timmerhuis gemiddeld zelfs tweemaal zo hoog als van iemand boven de 45. De spectaculairste ontwikkelingen spelen zich af bij de jeugd. Daar is een nieuwe SMS-cultuur ontstaan. Met de mobiele telefoon is het namelijk mogelijk om korte tekstberichten naar elkaar te versturen. ‘Wat veel mensen niet weten is dat vijftig procent van de afspraakjes op middelbare scholen nu al via SMS tot stand komt. Ben heeft daarvoor speciale diensten ontwikkeld. Je stuurt bijvoorbeeld je profiel naar een van de diensten en wordt gematched met een ander profiel. Via SMS kun je elkaar vervolgens beter leren kennen.’ Op dit moment is Ben marktleider als het gaat om het aantal SMS-jes dat klanten gemiddeld sturen. Doordat ook kinderen steeds vaker een telefoon met eigen nummer hebben, is de vrijheid en privacy enorm toegenomen. ‘Het zal niet vaak meer voorkomen dat vader de telefoon opneemt in plaats van dochter en zo haar onbekende nieuwe vriendje te spreken krijgt.’ Het aantal contacten tussen mensen is door de komst van mobiel bellen en e-mail enorm toegenomen. ‘Door SMS heb je meer, maar minder intensieve contacten. Dat wil niet zeggen oppervlakkiger, maar korter en bondiger, effectiever. Wie beweert dat de telefoon ons individualistischer heeft gemaakt, heeft het mis. Er gaat juist een wereld voor ons open.’

'Wat is mode eigenlijk? Mode gaat over keuzes maken. Het gaat erom hoe mensen omgaan met trends, zowel in het openbare leven als thuis. Individuele keuzes waar goed over nagedacht moet worden'. De manier waarop mensen gekleed gaan, hoeft niet per definitie iets te zeggen over de manier waarop mensen een nieuw huis kiezen of hun interieur bepalen. Maar de korte termijn trend in mode is in sommige gevallen ook van toepassing op de inrichting van een nieuwbouwwoning. Het is Schwartz opgevallen dat mensen die een nieuw huis kopen ook vaak gelijk een heel nieuw interieur nemen. 'Door de nieuwe start die de bewoners maken is er in het huis geen geschiedenis –en geen gevoel van identiteit – meer te ontdekken. Juist door het oude met het nieuwe te combineren, vernieuw je je eigen identiteit, net zoals in de mode. En bovendien valt het 'nieuwe' dan ook meer op'. Dat nieuwe hoeft niet per definitie uit de laatste collectie van Villa Arena of Jan des Bouvrie te komen. 'Door de globalisering willen de consumenten niet alleen nieuwe spullen van de meubelboulevard. Wat begint als het meenemen van een souvenir, eindigt wel eens als het importeren van meubelstukken uit Azië'. Dit is niet de modegevoeligheid van de mondiale burger die zich wil onderscheiden van de massa. Hier wordt niet alleen maar geconsumeerd, hier wordt bewust omgegaan met het unieke, dat wat de woning persoonlijk maakt. Maar: ‘Soms is weglaten belangrijker dan toevoegen, het gaat om het vinden van persoonlijk evenwicht'.

Nieuwe ontwikkelingen

•


35

HOOFDKANTOOR

Bouwfonds Wonen B.V. Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 96 85 Email [email protected] REGIO NOORD-OOST

Grote Voort 45 Postbus 10054 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 44 40 Fax 038 425 44 41 Email [email protected] REGIO MIDDEN-OOST

De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort Telefoon 033 453 41 11 Fax 033 453 41 90 Email [email protected] REGIO NOORD-WEST

Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem Telefoon 023 530 66 03 Fax 023 536 63 94 Email [email protected] REGIO ZUID-WEST

Poortweg 4 Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email [email protected] REGIO ZUID

Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email [email protected]

Dossier Trends in wonen

Recommend Documents