Trends in bouwen en wonen 11 Nijmegen, situatie eind 2006
maart 2007 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek in opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied
Inhoudsopgave
Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt eind 2006 1. 2. 3. 4. 5.
Inleiding Huisvesten van de doelgroep: de sociale sector Ontwikkelingen nieuwbouw Positie bestaande woningvoorraad Resumé
1 1 4 5 6
Bijlage De cijfers over de woningmarkt Huurwoningen Samenstelling aanbod Ontwikkeling aanbod Slaagkansen Aantal reacties per advertentie Samenstelling reagerenden op Nijmeegs aanbod Verdeling woningaanbod over categorieën woningzoekenden Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben
9 9 11 11 13 15 15
Nieuwbouwkoopwoningen Aantal in verkoop gebrachte woningen Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 project verkocht is % van het per jaar in verkoop gebrachte aantal woningen dat verkocht is Vraag Huishoudens die de in 2006 opgeleverde koopwoningen betrokken hebben Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2006 opgeleverde koopwoningen
17 19 19 21 23 23
Nieuwbouwhuurwoningen Aanbod nieuwbouwhuurwoningen Huishoudens die de in 2006 opgeleverde huurwoningen betrokken hebben Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2005 opgeleverde huurwoningen
25 27 27
Bestaande koopwoningen Omvang en samenstelling aanbod Ontwikkeling omvang aanbod Mediane verkoopprijs Mediane verkooptermijn
29 29 31 31
Analyse
Ontwikkelingen op de woningmarkt eind 2006 1. Inleiding Deze notitie Trends in Bouwen en Wonen is de elfde in een reeks van halfjaarlijkse rapportages over de Nijmeegse woningmarkt. Doel van deze rapportages (marktmonitor) is om actuele en fijnmazige informatie te verkrijgen om ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt te kunnen volgen. Deze informatie is nodig om als gemeentelijke overheid beleidsmatig adequaat op de ontwikkelingen op de dynamische woningmarkt in te kunnen spelen. Belangrijke vragen die we in de rapportage willen beantwoorden zijn: • Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? • Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? • Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De rapportage bevat naast de nodige cijfers een actuele analyse van de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. De cijfers zijn gebaseerd op bestaande informatiesystemen over de verschillende segmenten van de woningmarkt. Bij de presentatie van de cijfers maken we onderscheid gemaakt tussen huur- en koopwoningen en tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Per segment geven we waar mogelijk een beeld van aanbod, afzet, vraag en bewoning. Bij het tot stand komen van deze rapportage is een begeleidingsgroep betrokken. Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse corporaties, de Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling Nijmegen van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Naast het leveren van gegevens, adviseren de deelnemers van de begeleidingsgroep, op basis van hun specifieke marktkennis, over de in de rapportage opgenomen conclusies over de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt.
2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale huursector Het aanbodmodel In Nijmegen en de rest van het KAN worden de sociale huurwoningen via een aanbodmodel verhuurd. Begin 2002 zijn de toewijzingsregels van het aanbodmodel sterk gewijzigd. • Voor doorstromers werd inschrijftijd vervangen door woonduur als “volgordecriterium” onder reagerenden. Voor starters bleef inschrijfduur het criterium. • Het aanbod van huurwoningen in KAN-noord en KAN-zuid werd in een gemeenschappelijke krant gepubliceerd
situatie eind 2006
1
Analyse
•
Vanaf 1 april 2002 worden alle woningen “vrij” (dwz zonder eisen aan huishoudenssamenstelling of inkomen) aangeboden. Tot die tijd gold dat slechts voor de helft van het aanbod. Ook in 2003 zijn de regels aangepast om de (sterk afgenomen) kansen van starters te verbeteren: de kansen van doorstromers van buiten het KAN zijn verkleind doordat voor hen niet meer woonduur maar inschrijftijd als volgordecriterium gehanteerd wordt. De regelmatige aanpassing van de regels zorgt ervoor dat je veranderingen in cijfers met voorzichtigheid moet interpreteren: wat is gevolg van “administratieve” veranderingen en waar is sprake van werkelijke trendbreuken.
Piek in aanbod huurwoningen van 2005 ebt weg In 2005 was het aanbod van huurwoningen hoog: er werden bijna 2500 woningen verhuurd. Dat is ongeveer 500 woningen meer dan in de voorafgaande jaren. Vooral het aantal verhuurde laagbouwwoningen is toegenomen. Een belangrijke verklaring voor de toename lag erin dat in 2005 veel nieuwbouwhuurwoningen gereed kwamen. Ruim 400, waarvan meer dan 250 in de bereikbare prijsklasse. In 2006 werden er veel minder gewone huurwoningen opgeleverd (65). Zonder deze “aanjager” zakte het totale aanbod van huurwoningen fors. Was het in de eerste helft van 2006 nog enigzins redelijk (ruim 1100), in de tweede helft zakte het aantal tot minder dan 1000. Met 2100 verhuurde woningen scoort 2006 maar net hoger dan de magere jaren 2003 en 2004. Steeds groter deel van huuraanbod boven de bereikbaarheidsgrens Ongeveer 85% van de woningen die door de corporaties verhuurd worden vallen onder de 1e aftoppingsgrens van de IHS. Toch neemt het aandeel dure huurwoningen binnen het aanbod gestaag toe: 2002 7%, 2003 8%, 2004 9%, 2005 13%, 2006 16%. Naar de ervaring van de corporaties zijn deze wat duurdere woningen (tot max. €750) goed te verhuren, er is duidelijk een doelgroep, een markt voor. Aantal woningzoekenden daalt licht, maar gestaag De laatste drie jaar is er een lichte daling in het aantal woningzoekende zichtbaar. Daarvoor, in 2002, steeg het aantal woningzoekenden sterk, van ongeveer 12.000 per jaar tot bijna 18.000. Nu is het aantal woningzoekenden weer terug rond de 15.600. Na een tijdelijk herstel zakken de slaagkansen weer Na een lange periode van dalende (2000, 2001, 2002) en stabiele (2003, 2004) slaagkansen zijn de slaagkansen in 2005 toegenomen. Dat herstel werd vooral veroorzaakt door de nieuwbouw van huurwoningen. Nu dit nieuwbouwgolfje is opgedroogt zakken de slaagkansen weer. Het verval in de eerste helft van 2006 was nog beperkt, maar zette de tweede helft flink door. Uiteindelijk slaagden in 2006 13 van de 100 woningzoekenden erin een woning te huren.
situatie eind 2006
2
Analyse
Steeds groter aandeel woningen aan starters verhuurd Het aandeel aan starters verhuurde woningen stijgt langzaam: van 32% in 2002, naar 34% in 2003, 38% in 2004, 40% in 2005 tot 44% om 2006. Het is in Nijmegen een politieke doelstelling dat minimaal 30% van de te verhuren woningen naar starters gaat. Deze doelstelling wordt dus ruim gehaald. Toch liggen de slaagkansen voor starters (en jongeren) nog steeds onder die voor ouderen en dorstromers (0,11 versus 0,17). Het verschil wordt echter wel kleiner. In 2006 echter vooral vanuit een negatief proces: doordat de slaagkansen voor doorstromers veel sterker afnamen dan die voor starters kwamen de slaagkansen dichter bij elkaar te liggen. Slaagkansen minima blijvend onder gemiddeld Een kleine 40% van de reagerenden hoort tot de minima. Hun slaagkansen zijn iets slechter dan gemiddeld: onder de minima is de slaagkans 0,12 tegen 0,13 gemiddeld. De slaagkans van huishoudens met een hoog inkomen (doelgroep+ en hoger) is licht bovengemiddeld: 0,15. Naast de minima worden ook “doelgroephuishoudens” onderscheiden. Zij hebben geen absoluut minimum-inkomen, maar wel een laag inkomen. Naar deze twee groepen samen gaat 60% van het woningaanbod. Dit percentage is al jarenlang stabiel.
3. Ontwikkelingen nieuwbouw Dip in aanbod nieuwbouwkoopwoningen in Waalsprong wordt zichtbaar Het aanbod van nieuwbouwkoopwoningen in de Waalsprong komt met horten en stoten. In het begin van de 21e eeuw zorgde de bouwstop voor een paar magere jaren. Na de relatief royale jaren 2003, 2004 en 2005 zakt het woningaanbod, zoals al voorzien was, weer weg. De woningen die de afgelopen jaren werden aangeboden/gebouwd, kwamen nog voort uit stedenbouwkundige plannen van voor de bouwstop. De planvorming van na de bouwstop loopt veel trager dan gehoopt (o.a. vanwege moeilijkheden met de verkeersontsluiting en milieunormen mbt fijn stof). Daardoor valt er een gat in de pijplijn. In 2006 werden er slechts 66 koopwoningen in de Waalsprong aangeboden en ook voor 2007 staat er weinig in de planning. In de Schuytgraaf en Westeraam wordt in deze periode juist een erg groot aantal woningen opgeleverd. De verwachting is echter niet dat er een grote stroom belangstellenden vanuit Nijmegen zijn heil op deze locaties zal zoeken. Daarvoor zijn de woningmarkten toch te gescheiden. Wel aanbod koopwoningen in de bestaande stad In de bestaande stad blijft het aantal aangeboden nieuwbouwkoopwoningen wel op peil: in 2006 meer dan 300 woningen, vooral in de etagesector. Verkoop van nieuwbouwwoningen gaat laatste jaren vlot De woningen die sinds 2004 in de verkoop zijn gegaan zijn over het algemeen redelijk snel verkocht.
situatie eind 2006
3
Analyse
Met name in de bestaande stad is het verschil met de voorgaande jaren groot. In de Waalsprong ging de verkoop ook sneller dan bij het aanbod van 2003, maar nog niet zo goed als in de jaren voor de bouwstop. Van het aanbod uit 2005 en 2006 is al een groot deel verkocht. Alleen het etagecomplex “de MaasWaal” (115 woningen ten westen van het MaasWaalkanaal) dat pas in december in de verkoop is gegaan, is nog bijna volledig te koop. Een ander etagecomplex (Heeren van Nijmegen fase II, bij winkelcentrum Dukenburg) dat een half jaar geleden nog ter verkoop werd aangeboden, is inmiddels omgezet in huurwoningen Bij de makelaardij/marktpartijen bestaat enige zorg over de afzetbaarheid van het (te verwachten) omvangrijke aanbod aan (dure) etagekoopwoningen. Met name in Dukenburg/Lindenholt en de Waalsprong zijn de ervaringen tot nu toe moeizaam geweest. Nieuwbouw van huurwoningen vooral door de SSHN Er zijn in 2006 slechts 65 “gewone” huurwoningen gebouwd, waarvan de helft in de dure prijsklasse. Daarnaast bouwde de SSHN een complex (Platolaan) met ruim 400 woningen voor een bijzondere doelgroep (studenten, short stay). Deze woningen worden niet via het aanbodmodel (Entree) verhuurd. Doorstroomeffecten van nieuwbouwwoningen Het doorstroomrendement van de nieuwbouwhuurwoningen was in 2006 minimaal. Er was ook nauwelijks anders te verwachten. De bewoners van het nieuwe SSHN-complex zijn immers vooral afkomstig van buiten Nijmegen, vanuit onzelfstandige woonruimte of vanuit andere wooneenheden van de SSHN. In de koopsector lag het doorstroomrendement rond de 50%, door de bouw van 2 koopwoningen in Nijmegen wordt 1 andere woning in Nijmegen vrijgemaakt. Dit resultaat is vergelijkbaar met dat van vorig jaar
4. Positie van bestaande woningvoorraad 100 reacties per aangeboden huurwoningen Voor iedere in Nijmegen aangeboden huurwoning zijn er veel belangstellenden. In 2006 gemiddeld 103 per woning. Dat is vergelijkbaar met vorig jaar, maar lager dan in de haren 2002-2004. Het aantal reacties varieert van 150-170 voor de populaire stadsdelen OudOost en het Stadscentrum tot ongeveer 60-75 voor de minst scorende stadsdelen Dukenburg en Lindenholt. Ondanks het grote aantal reacties worden woningen niet altijd makkelijk verhuurd. Juist de krapte op de woningmarkt, in combinatie met de werkwijze van het aanbodmodel, zorgt ervoor dat veel aanbiedingen (4 van de 5) geweigerd worden. Woningzoekenden in een kansrijke positie moeten kritisch zijn.
situatie eind 2006
4
Analyse
Verkoop huurwoningen De corporaties verkopen jaarlijks tussen de 150 en 250 huurwoningen. In 2006 waren het er 168. Ook zijn er de afgelopen jaren behoorlijke aantallen particulere huurwoningen verkocht. In 2006 is deze verkoopstroom wat kleiner geworden. Koopprijzen blijven stijgen In 2006 zijn er in Nijmegen bijna 1650 bestaande woningen verkocht via NVM-makelaars. Na een jarenlange stijging is er dit jaar voor het eerst sprake van een beperkte daling van het aantal verkochte woningen. Deels kan dit te maken hebben met het opdrogen van de voorraad uit te ponden huurwoningen. Ook speelt mee dat vooral in het duurste segment de kopers in 2006, onder invloed van de onzekerheid rondom de hypotheekrenteaftrek, wat voorzichtiger waren De verkoopprijzen zijn in 2006 weer verder doorgestegen. De mediane verkooptijd is afgenomen, voor het eerst in 4 jaar.
5. Resumé Aan de hand van de drie belangrijkste vragen is de situatie op de Nijmeegse woningmarkt eind 2006 als volgt samen te vatten: 1. Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? Na een opleving in 2005 is de kans om op de sociale huurmarkt een woning te vinden in 2006 weer gedaald: 13 van de 100 woningzoekenden lukten dat (slaagkans 0,13). De kansen zijn bovendien ongelijk verdeeld: • De kansen van starters zijn kleiner (0,11) dan die van doorstromers (0,17). Het verschil is de laatste jaren wel kleiner geworden en de doelstelling minimaal 30% van het aanbod aan starters toe te wijzen wordt royaal gehaald • Minima hebben minder kans op een woning dan huishoudens met een hoger inkomen. Dit is al jaren het geval. In 2007 gaan we via het “lokaal maatwerk” proberen de kansen van minima te verbeteren, er zullen extra woningen speciaal voor deze groep gelabeld worden. 2. Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Het aanbod van nieuwbouwwoningen was in 2006 lager dan in de jaren daarvoor: • in de Waalsprong werden nauwelijks woningen in de verkoop gebracht. De pijplijn van projecten is opgedroogd • de SSHN heeft een groot complex huurwoningen (doelgroep studenten en short-stay) opgeleverd. “Gewone” huurwoningen werden er nauwelijk opgeleverd • het aanbod (vooral etage-)koopwoningen in de bestaande stad bleef wel op peil
situatie eind 2006
5
Analyse
De verkoop van de nieuwbouwwoningen verloopt over het algemeen vlot. 3. Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad
(nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De druk op de bestaande voorraad, zowel in de huur- als de koopsector blijft hoog. Dat uit zich op de koopmarkt in stijgende prijzen en dalende verkooptermijn. Op de huurmarkt zie je voor alle woningen, ook die in wat minder geliefde stadsdelen, veel belangstellenden. Veel belangstelling betekent daarbij niet automatisch dat een woning ook makkelijk wordt verhuurd. Kansrijke woningzoekenden zijn kritisch: driekwart van de aanbiedingen wordt geweigerd.
situatie eind 2006
6
Bijlage
Bijlage: de cijfers over de woningmarkt
situatie eind 2006
7
Huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod 2006
2500
2000
1500
1000
500
0 Nijmegen
Zuidwaal laagbouw
Overbetuwe
overig
Ontwikkeling aanbod 1999-2006
3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Nijmegen 1999
2000
2005
2006
Zuidwaal 2001
2002
Overbetuwe 2003
situatie eind 2006
2004
8
Huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod 2006
Nijmegen N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord Zuidwaal Overbetuwe
laagbouw overig bereikbaar niet bereikb bereikbaar niet bereikb 487 183 1289 150 8 11 63 14 30 8 173 43 122 5 98 6 60 1 184 2 60 3 96 1 95 41 253 23 70 20 335 46 30 41 80 15 12 53 7 0 171 54 333 34 88 97 137 2
totaal 2109 96 254 231 247 160 412 471 166 72 592 324
Als bereikbaar gelden de woningen die onder de eerste aftoppingsgrens (IHS) vallen (€485 sinds 1 juli 2006) Ontwikkeling aanbod1
Nijmegen laagbouw overig Zuidwaal laagbouw overig Overbetuwe laagbouw overig
2e helft '06 1e helft '06 2006 984 1125 2109 313 357 670 671 768 1439 309 283 592 132 93 225 177 190 367 141 183 324 72 113 185 69 70 139
2005 2485 913 1571 528 195 333 320 137 183
2004 2008 597 1411 517 229 288 333 206 127
2003 2032 584 1438 445 178 267 259 127 119
2002 1941 512 1429 609 252 357 256 124 132
2001 2035 621 1414 635 292 343 313 181 132
1
2000 2571 806 1765 691 300 391 217 123 94
In Zuidwaal zijn de gemeenten Groesbeek (1-1-2002) en Heumen en Ubbergen (1-1-2003) uit het gemeenschappelijk aanbodmodel gestapt. Dat verklaart mede de daling van de omvang van het aanbod in Zuidwaal
situatie eind 2006
9
Huurwoningen afzet Ontwikkeling slaagkansen
0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05
starter
doorstromer
he lft 2 he 00 5 1e lft 2 he 00 5 2e lft 2 he 00 lft 6 20 06 2e
1e
20 04
20 03
20 02
20 01
19 98
19 99
20 00
0,00
totaal
Aantal reacties per advertentie naar stadsdeel 200
150
100
50
D
uk en bu rg Li nd en ho lt N -N oo rd
-Z ui d N
es t ie uw -W es t N -M id de n
W
N
-N
-O os t N
-O ud -
N
N
-C
en tru m
0
situatie eind 2006
10
Huurwoningen afzet Slaagkansen2 totaal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen Zuidwaal en Overbetuwe elders leeftijd -23 24-59 60+ huishoudenstype 1phh meerpershh inkomen minima doelgroep doelgroep + 35.000+
2006 0,13
2e helft 2006
1e helft 2006
0,13
0,14
0,11 0,17
0,10
0,12
0,17
0,18
0,19 0,08 0,05
0,18
0,20
0,08
0,08
0,05
0,05
0,04 0,15 0,28
0,03
0,04
0,14
0,15
0,25
0,31
0,15 0,12
0,15
0,15
0,11
0,13
0,12 0,14 0,15 0,14
0,11
0,12
0,13
0,14
0,15
0,16
0,14
0,16
2005 0,15
2004 0,12
2003 0,11
2001 0,17
1999 0,28
0,11 0,21
0,08 0,17
0,07 0,17
0,17 0,17
0,30 0,25
0,21 0,11 0,05
0,17 0,10 0,03
0,16 0,08 0,04
0,19 0,10 0,10
0,30 0,17 0,20
0,04 0,16 0,36
0,02 0,13 0,29
0,02 0,12 0,30
0,10 0,17 0,27
0,21 0,28 0,38
0,15 0,15
0,13 0,11
0,12 0,11
0,18 0,16
0,27 0,28
0,13 0,16 0,17 0,18
0,10 0,14 0,13 0,12
0,10 0,14 0,12 0,11
Aantal reacties per advertentie
Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe
2006 103 63 63
2005 107 72 70
2004 135 88 73
2003 143 98 97
2002 140 91 89
2001 90 63 51
2000 66 47
137 87
138 91
179 118
196 124
198 121
130 74
91 55
Nijmegen laagbouw overig
2
Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. Voor een goede vergelijkbaarheid moeten de peilperiodes even lang zijn. Om de slaagkansen voor halve jaren toch te kunnen vergelijken met die van hele jaren hebben we schattingen gemaakt: hoe groot zouden de aantallen reagerenden en geslaagden zijn wanneer de cijfers die voor het halve jaar gelden doorgetrokken worden naar een heel jaar
situatie eind 2006
11
Huurwoningen vraag Aantal reagerenden op Nijmeegs aanbod
20000 17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500 0 1999
2000 Nijmegen
2001
2002
2003
Zuidwaal+Overbetuwe
2004
2005
elders
situatie eind 2006
12
Huurwoningen vraag Samenstelling reagerenden op Nijmeegse aanbod
totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen Zuidwaal+Overbetuwe elders leeftijd -23 24-59 60+ huishoudenstype 1phh meerpershh frequentie reacties incidenteel meer dan 3x inkomen minima doelgroep doelgroep + 35.000+ onbekend
2006 15637
2005 16450
2004 16838
2003 17924
2002 17616
2001 12171
8804 6782
9411 7039
9662 7176
10054 7870
9197 8198
6369 5739
9308 1911 4418
9649 2035 4766
9844 2101 4893
10185 2174 5565
10103 2143 5370
8914 1403 1854
3230 11123 1233
3397 11892 1089
3712 11918 1137
3940 12746 1171
3876 12514 1143
2225 8929 954
7284 8302
7779 8600
8004 8766
8741 9117
8621 8910
6211 5960
6150 9487
6240 10210
6494 10419
6591 11333
6316 11300
3878 8293
5800 4554 3776 1159 348
6272 4402 3973 1268 535
6293 4293 4135 1430 687
6218 4315 4923 1603 865
situatie eind 2006
13
Huurwoningen bewoning Wie is terechtgekomen in aanbod?
100%
75%
50%
25%
0% 2000
2001
2002 starter
2003
2004
2005
2006
doorstromer
Huurgrenzen Een woning met een huur onder de aftoppingsgrens (IHS) wordt beschouwd als een bereikbare woning Inkomensgrenzen Maximaal bruto-maandinkomen in € om tot groep te behoren (2006): minima doelgroep doelgroep+ 1phh 874 2696 1phh -55 1460 1phh 55+ 1298 mphh 1249 2696 mphh -55 1935 mphh 55+ 1692 Wie meer inkomen heeft dan €2696 per maand valt in de groep jaarinkomen €35.000 en meer. De doelgroepgrenzen worden jaarlijks aangepast
situatie eind 2006
14
Huurwoningen bewoning Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 2006
totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe elders leeftijd -23 24-59 60+ huishoudenstype 1phh meerpershh inkomen 0-minimum doelgroep doelgroep+ €35.000+ onbekend
laagbouw etage bereikbaar duur bereikbaar 487 183 1289
totaal duur 150
2109
120 367
41 142
722 567
52 98
935 1174
415 30 40
143 10 30
1064 104 116
116 15 18
1738 159 204
13 433 39
5 169 9
87 944 246
11 89 49
116 1635 343
142 345
22 161
858 431
65 85
1087 1022
175 159 118 25 10
54 32 36 57 4
420 399 368 46 56
23 40 50 35 2
672 630 572 163 72
Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe elders leeftijd -23 24-59 60+ huishoudenstype 1phh meerphh urgentie gewoon woningz. urgent indicatie herstructurering inkomen 0-minimum doelgroep doelgroep+ €35.000+ onbekend
2006 2109
2e helft '06
1e helft '06
984
1125
934 1174
416
518
567
607
1738 159 212
799
939
78
81
107
105
116 1635 343
54
62
758
877
157
186
1087 1022
526
561
458
564
1794 147 24 138
816
978
65
82
9
15
91
47
672 635 575 165 62
301
371
304
331
278
297
75
90
26
36
2005 2483
2004 2009
2003 2032
2002 1941
2001 2034
2000 2571
1016 1467
762 1245
698 1319
612 1329
1073 953
1379 1173
2035 218 230
1633 204 165
1611 180 230
1527 178 226
1707 139 188
2157 167 247
133 1954 396
86 1597 325
96 1571 352
109 1490 338
227 1537 262
314 1922 316
1198 1285
1029 979
1023 1003
997 944
1090 944
1387 1184
2174 145 63 101
1742 146 37 78
1691 211 49 71
1599 252 44 43
1554 285 113 82
2041 273 118 139
814 683 679 229 78
636 610 523 169 70
632 585 579 182 57
520 425 574 148 274
situatie eind 2006
15
nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen
600
500
400
300
200
100
0 '99 '00 '01 '02 '03 '04
05
06
Waalsprong
'99 '00 '01 '02 '03 '04 05
06
bestaande stad laagbouw
etage
situatie eind 2006
16
nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen
bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage
2006 334 84 250 66 66 400 150 250
2005 278 62 216 362 342 20 640 404 236
2004 118 0 118 403 390 13 521 390 131
2003 261 2 259 286 286 -547 288 259
2002 436 64 377 ---436 64 377
2001 156 17 139 ---156 17 139
2000 125 46 79 278 250 28 403 296 107
Grootste in 2006 in de verkoop gebrachte projecten: • Waalsprong • alleewoningen Elten • Scala • bestaande stad • Dichtersplein/Genestetstraat • Hof van Heden/Josephhof • winkelcentrum Dukenburg, Heeren van Nijmegen • Maas-Waalflat • Onder de Beuken
situatie eind 2006
17
1999 109 35 74 509 509 -618 544 74
nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is
12 10 8 6 4 2 0 bestaande stad 1999
2000
2001
Waalsprong 2002
2003
2004
2005
situatie eind 2006
18
nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is 2005 bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage
6 5 7 4 4 6 5 4 7
2004 6 6 4 4 3 4 4 6
2003 11 1 12 6 6 -8 6 12
2002 11 4 12 ---11 4 12
2001 5 4 5 ---5 4 5
2000 6 3 8 2 2 2 3 2 6
1999 1 2 1 2 2 -2 2 1
% van het per jaar aangeboden aantal woningen dat verkocht is op 1-1-2006
bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage
2005 95% 92% 96% 79% 83% 15% 81% 85% 76%
2004 94% nvt 94% 100% 100% 100% 98% 100% 95%
2003 99% 100% 99% 99% 99% nvt 99% 99% 99%
2002 100% 100% 99% nvt nvt nvt 100% 100% 99%
Cijfers 2005 voor waalsprong te laag: verkoopinfo van Harmoniehof niet binnengekomen
situatie eind 2006
19
nieuwbouw koopwoningen bewoning Huishoudenssamenstelling betrokken koopwoningen opgeleverd in 2006
et best. st
lb Waalspr
lb best.st.
0%
20%
40%
1phh
2phh
60% gezin
80%
100%
overig
Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken koopwoningen, opgeleverd in 2005 en 2006 75%
50% 2005 2006 25%
0% lb best. stad
lb Waalspr
et best. stad
situatie eind 2006
20
nieuwbouw koopwoningen bewoning Huishoudens die die in 2006 opgeleverde koopwoningen hebben betrokken3
1p -45 1-pr 45+ 2p-45 2p 45+ 1-ouder 2-ouder overig totaal
best. stad 2% 4% 28% 10% 4% 48% 4%
laagbouw Waalsprong 9% 1% 43% 5% 4% 36% 2%
Nijmegen 8% 2% 41% 5% 4% 38% 2%
50
281
331
etage best. stad Waalsprong 16% 24% 9% 42% 2% 5% 2% 106
totaal Nijmegen 16% 24% 9% 42% 2% 5% 2%
10% 7% 33% 14% 3% 30% 2%
106
437
0
Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2006 opgeleverde koopwoningen4
bestaande stad
Waalsprong
Nijmegen
laagbouw etage totaal laagbouw etage totaal laagbouw etage totaal
vrijgemaakte woningen 54% 51% 52% 50%
starters 10% 13% 12% 21%
bewoners van buiten 31% 32% 32% 32%
50% 51% 51% 51%
21% 19% 13% 18%
32% 32% 32% 32%
totaal betrokken 48 82 130 268 268 316 82 398
3
In 2006 zijn er ongeveer 570 koopwoningen opgeleverd, bij 437 daarvan waren er eind 2006 bewoners ingeschreven. 4 Bij 398 van de 437 bewoonde nieuwbouwkoopwoningen zijn verhuisgegevens over 2006 bekend
situatie eind 2006
21
nieuwbouw huurwoningen bewoning Aanbod nieuwbouwhuur 1999-2006 600 500 400 300 200 100 0 1999
2000
2001
2002
Waalsprong
2003
2004
2005
2006
bestaande stad
situatie eind 2006
22
nieuwbouw huurwoningen bewoning Aanbod nieuwbouwhuurwoningen 2006 bestaande stad etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur
444 33
2004
2003
8 32 66
33 65
42
2002
24
Waalsprong etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur Nijmegen etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur totaal
2005
37 43 15 2
2001
2000
1999
48
115
104 98
12 173 136
444 33
477
20 32 239 136 427
38
33 65
42
98
24 66
37 43 15 2 97
29
48
115
104 38
29
98
142
77
213
Woningen met een huur tot de aftoppingsgrens gelden als bereikbaar Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2005: • Oosterhout (Ligulastraat, Claustrum, Clavisstraat etc.) • Visveld-Lent (Queenstraat, Buske, Vrouwe Udasingel) • Wolfskuil (Bosbesstraat, Floraweg, Varenstraat ect.) Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2006: • Platolaan (SSHN)
situatie eind 2006
23
nieuwbouw huurwoningen bewoning Huishoudenssamenstelling betrokken huurwoningen, in 2006 opgeleverd
et Waalspr.
et best. st
lb Waalspr
lb best.st. 0%
20%
40%
1phh
2phh
60% gezin
80%
100%
overig
Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken huurwoningen in 2006 opgeleverd
75%
50% 2005 2006 25%
0% lb best. stad
lb Waalspr
et best. stad
et Waalspr
situatie eind 2006
24
nieuwbouw huurwoningen bewoning Huishoudens die de in 2006 opgeleverde huurwoningen hebben betrokken5
best. stad
laagbouw Waalsprong
Nijmegen
1p -45 1-pr 45+ 2p-45 2p 45+ 1-ouder 2-ouder overig totaal
0
0
0
best. stad 86% 7% 3% 4% 0% 0% 0% 407
etage Waalsprong
0
totaal Nijmegen 86% 7% 3% 4% 0% 0% 0%
86% 7% 3% 4% 0% 0% 0%
407
407
Herkomst bewoners en doorstromingseffect van de in 2006 opgeleverde huurwoningen6
bestaande stad
Waalsprong
Nijmegen
laagbouw etage totaal laagbouw etage totaal laagbouw etage totaal
vrijgemaakte woningen
vrijgemaakt SSHN
starters
bewoners van buiten
7%
29% 29%
46% 46%
18% 18%
7%
29% 29%
46% 46%
18% 18%
7%
7%
totaal betrokken 0 382 382 0 0 0 0 382 382
5
In 2006 zijn 477 huurwoningen opgeleverd (mn. complex Platolaan SSHN), bij 407 daarvan stonden eind 2006 al bewoners ingeschreven. 6 Voor 382 van de 407 officieel bewoonde nieuwbouwhuurwoningen zijn verhuisgegevens over 2006 bekend.
situatie eind 2006
25
bestaande koopwoningen aanbod Samenstelling Nijmeegs aanbod, verkocht via NVM-makelaars
2000
1500
1000
500
0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 laagbouw
etage
situatie eind 2006
26
bestaande koopwoningen aanbod Omvang aanbod 2006, verkocht via NVM-makelaars
Nijmegen N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord Zuidwaal Overbetuwe
totaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage tot €350d €350d+ tot €200d €200d+ tot €200d €200d+ 93 93 334 437 465 220 1642 109 0 0 0 4 70 35 359 4 21 2 105 84 143 126 4 1 40 31 35 15 197 8 9 39 40 97 4 181 13 22 8 68 60 10 216 23 17 56 55 54 11 195 3 3 89 45 55 0 158 18 2 93 36 8 1 101 20 18 7 53 2 1 376 249 241 242 68 53 1230 242 125 217 207 61 15 867
Ontwikkeling in omvang aanbod NVM-makelaars
Nijmegen vrijstaand/2kap hoek/rij etage Zuidwaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage Overbetuwe vrijstaand/2kap hoek/rij etage
2006 1642
2005 1812
2004 1548
2003 1491
2002 1385
2001 1326
2000 1079
1999 1041
1998 951
186 771 685
228 901 683
182 811 555
183 819 489
177 733 467
187 632 507
143 560 376
150 515 376
153 469 329
1230 625 483 121
867 367 424 76
1202 612 479 111
809 340 409 60
1107 576 434 97
722 337 331 54
1164 653 424 87
680 353 273 54
situatie eind 2006
1118 606 412 100
721 332 331 57
1080 554 414 112
754 367 328 59
973 539 348 86
633 326 269 38
939
814
498 374 67
646
482 299 33
609
322 292 32
27
271 286 52
bestaande koopwoningen afzet Ontwikkeling mediane verkoopprijs Nijmegen 400 350 300 250 200 150 100 50 0 vrijstaand/2kap
1998
1999
2000
hoek/rij
2001
2002
etage
2003
2004
2005
2006
Mediane verkooptijd per stadsdeel, 2006
100
75
50
25
rd -N oo N
Li nd
en h
ol t
bu rg
D
uk en
-Z ui d N
en -M id d N
uw
-W es t
es t -N ie
N
-O ud -W
N
-O os t
N
N
-C en
tru
m
0
situatie eind 2006
28
bestaande koopwoningen afzet Ontwikkeling mediane verkoopprijs NVM-aanbod
Nijmegen vrijstaand/2kap hoek/rij etage Zuidwaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage Overbetuwe vrijstaand/2kap hoek/rij etage
2006 201 348 210 171 250 320 200 193 226 310 197 158
2005 189 324 191 163 238 320 190 165 220 310 193 167
2004 181 308 183 158 233 296 183 155 218 285 187 157
2003 180 310 180 153 225 283 181 152 217 280 182 151
2002 174 300 176 147 216 273 176 147 203 293 178 143
2001 161 284 169 135 202 272 166 127 200 275 167 128
2000 152 245 156 123 193 250 152 114 185 238 153 113
1999 139 208 143 105 168 214 139 122 161 209 135 98
1998 116 180 118 91 145 174 114 114 134 176 118 96
2003 42 72 93
2002 31 55 61
2001 35 43 52
2000 36 42 43
1999 25 30 41
1998 25 31 47
Alle prijzen in euro x 1000 Ontwikkeling mediane verkooptijd in dagen Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe
2006 53 82 103
2005 64 78 98
2004 58 77 92
situatie eind 2006
29
bijlage Gebruikte bronnen: • • • • •
verkoopbestand Nederlandse Vereniging van Makelaars, regio’s Nijmegen, Zuidwaal en OverBetuwe bestanden Enserve abonnee-bestand e-mailnieuwsbrief Waalsprong inventarisaties nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen registratie verkoop nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen
Begeleidings- en analysecommissie: • Elle van de Wall, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen • Theo Stikkelman, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen • Carolien Rouwen, AM • Koen van Lunen, Makelaardij Hestia bv • Mark Kitzen, Enserve bv • Michel Gunsing, Talis
situatie eind 2006
31
