Dossier ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring 10 november 2011

Vlaams Netwerk van verenigingen waar armen het woord nemen vzw Aromagebouw / Vooruitgangstraat 323 bus 6 (3 de verdieping) / 1030 Brussel / tel. 02-204 06 50 / fax : 02-204 06 59 [email protected] / http://www.vlaams-netwerk-armoede.be

Dossier ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring 10 november 2011

Een recente ervaring bij wijze van inleiding: X woonde in een woning met heel wat mankementen. Grootste problemen waren vochtige muren, badkamer en wc open en bloot in de keuken, reukhinder. Na deze tekorten te hebben gesignaleerd aan de eigenaar kwam er ondanks de vele beloften geen verbetering. Met de Woonwijzer werd naar een oplossing gezocht. Die deden een onderzoek en er werd een verslag opgemaakt waaruit bleek dat de woning niet voldeed aan de normale normen. De stad is samen met iemand van de stadswacht komen kijken. Ook die diensten deden de nodige schriftelijke vaststellingen waaruit bleek dat de elektriciteit, de zolderkamer grote tekortkomingen vertoonde. Zo was er voor de brandveiligheid een te klein raam zodat er geen vluchtroute bestond. Een volgende controle kwam van de provinciale diensten in Antwerpen 1. Daar werd X meegedeeld dat men het dossier ging doorsturen naar de speciale diensten in Brussel. Iets later volgde een tweede controle. Waarbij nog meer tekorten werden vastgesteld. De minpunten werden van 12 tot 15 verhoogd. Toch waren de stad en de Woonwijzer van oordeel dat voor dergelijke woning een huur van € 350 te duur was. Er kwam een derde controleur, ditmaal vanuit Brussel. Bij deze controle werden de minpunten al op 24 vastgelegd. Daardoor was de woning ongeschikt verklaard. De eigenaar die inzage kreeg van dit dossier besloot daarop een advocaat te nemen en de zaak voor de rechtbank te brengen. Vanuit Woonzorg werd X aangeraden om eveneens een advocaat in de hand te nemen. De zaak kwam 3 maal voor het vredegerecht. Tweemaal werd de zaak uitgesteld op vraag van de huiseigenaar en de derde keer toen de zaak voorkwam werd X in het gelijk gesteld. X moest wel een bezettingsvergoeding betalen van € 125 (per inwonende persoon). Daarop kreeg hij een aangetekende brief dat hij op korte termijn het pand moest verlaten of anders door een deurwaarder, samen met de stad Mechelen en de politie, uit huis zou gezet worden. Om te vermijden dat daarbij zijn bezittingen op straat zouden worden gezet, heeft X dan zelf een garage gehuurd om die in onder te brengen. Zelf had hij wel geen woning meer en stond hij op straat. ‘Alle diensten die daarvoor ingesteld zijn heb ik aangeschreven, het OCMW, het sociaal verhuurkantoor, de sociale woningmaatschappijen. Niet alleen moest ik mij telkens weer naar die diensten verplaatsen, moest ik mijn verhaal doen en moest ik de nodige papieren invullen, het enige resultaat was dat ik overal op een wachtlijst kwam te staan, in de meeste gevallen zelfs zonder enig vooruitzicht op de toekenning van een woonst. Ik was dus echt dakloos’. Waarom starten mensen een procedure op?

1

In dit voorbeeld is het ons zelf niet overal duidelijk vanuit welke diensten de controles werden uitgevoerd: gemeentelijke diensten, Agentschap Wonen-Vlaanderen (administratieve procedure) of Wooninspectie (strafrechtelijke procedure)?

1

Wie start de procedure op? De huurdersbonden zeggen de ervaring te hebben dat het meestal zittende huurders zijn die een procedure voor onbewoonbaarverklaring opstarten. Zij baseren zich daarvoor uiteraard op de dossiers van huurders die zelf, of op aanraden van hun omgeving, de weg vonden naar de huurdersbond. Zijn dit meer weerbare of mondiger mensen die die keuze heel bewust maken? In onze verenigingen vangen we vooral veel signalen op van huurders die schrik hebben van de gevolgen: wat als ik uit mijn huis moet? Waar moet ik dan naartoe? We kennen veel voorbeelden waarbij mensen zwijgen over de slechte staat van hun woning uit schrik op straat te komen staan, naar een duurdere woning te moeten die ze niet kunnen betalen… Zij die toch in een procedure terecht komen kiezen daar vaak niet echt bewust voor. Het voorbeeld uit de inleiding is heel representatief voor andere verhalen die we in onze verenigingen horen: een huurder zet enkele eerste stappen om de kwaliteit van zijn of haar woning aan te klagen en ‘verzeilt’ dan, zonder het goed te beseffen, echt gewild te hebben of er alle gevolgen goed van in te schatten, in een procedure onbewoonbaarverklaring. Eens je een controle vraagt is dat immers zo goed als nooit vrijblijvend. Je kan iemand van de gemeentelijke administratie uitnodigen om te kijken of er een probleem is, zonder dat er een procedure wordt opgestart. Maar als die merkt dat er na zijn advies geen werken worden uitgevoerd door de eigenaar en er gebreken zijn, start de gemeente vaak toch de procedure. Zij is daartoe verplicht. Ook als je aan een woonwinkel vraagt om eens te komen kijken is dat heel vaak zo. Die hangen immers in veel gevallen af van een gemeente, dus... Enkel als het gaat om onafhankelijke vzw's of huurdersbonden kan je eventueel een afspraak maken om het bij een voorzichtige eerste ‘controle’ te houden zonder dat de procedure wordt opgestart. Ook huurders die een huursubsidie aanvragen (het huidige, bestaande stelsel) krijgen controle door het Agentschap Wonen-Vlaanderen van de woning waar ze naartoe zijn verhuisd. Als de ambtenaar gebreken vaststelt moet ook hij de procedure starten. Daarnaast noteren we verschillende voorbeelden van ‘derden’ die –bewust of onbewust- een procedure in gang zetten, vb. ex-huurders of slechts 1 van de huurders in een heel gebouw (als er dan aan het gebouw zelf teveel gebreken worden vastgesteld heeft dat gevolgen voor alle woningen daarin). Uiteraard zou het niet zo mogen zijn dat mensen die in een woning van slechte kwaliteit wonen ervoor terugschrikken om een procedure op te starten. Maar dan moeten ze natuurlijk wel de garantie hebben dat dit hen vooruit helpt. Daarvoor moeten de procedures hun rechten als huurder voldoende beschermen én moeten ze op het einde van de rit kunnen verhuizen naar een betaalbare en kwaliteitsvolle andere woning… Problemen tijdens de procedure. We vatten onderaan deze nota de uitleg samen die we van VOB kregen over de procedures. Een eerste vaststelling is dat het voor huurders niet makkelijk is om in te schatten of een procedure opstarten wel het voor hen gewenste resultaat zal hebben. Mensen kunnen vaak onmogelijk inschatten hoeveel strafpunten hun woning kan krijgen bij een inspectie. De keuze tussen de 2 procedures (de gerechtelijke o.b.v. art. 2 van de woninghuurwet en de administratieve, zie uitleg VOB onderaan) is voor mensen in armoede ook geen realistische keuze. Starten met de gerechtelijke procedure kost extra geld (bovenop kosten voor verplaatsingen, documenten, brieven… die er sowieso zijn, vooral voor het expertenverslag) dat mensen in armoede niet hebben. Het hen voorschieten zou ook geen goede oplossing zijn, want zou hen met een dure afbetaling opzadelen. Vraag is ook of de gerechtelijke procedure mensen vooruithelpt: dan moeten er wel herstellingen worden uitgevoerd, maar intussen zit je wel nog in de woning, eventueel moet je intussen zelfs nog verhuizen voor de duur van de werken. Een tweede vaststelling is dat de procedures heel lang kunnen aanslepen. Alleen al met de administratieve procedure en de tijd die een eigenaar daarna krijgt om eventuele herstellingen uit te voeren ben je in het slechtste geval 1.5 jaar verder (zie uitleg VOB onderaan). In geval mensen met de administratieve procedure starten, wat dus het meest realistisch is, en zij nadien huurgelden willen terugvorderen of het huurcontract willen laten ongeldig verklaren, kan het zelfs nog langer duren. De huurdersbonden stellen wel vast dat de meerderheid van de verhuurders die geconfronteerd worden met een eerste gemeentelijk verslag dat de woning wel eens onbewoonbaar zou kunnen verklaard worden, dan effectief aan de slag gaan om herstellingen te laten uitvoeren om te voorkomen dat de sanctionerende mechanismen in werking treden. Daardoor duurt de procedure in veel gevallen minder lang, maar toch zeggen de huurdersbonden dat een huurder minstens 5 à 6 maanden moet kunnen volhouden (én in de woning blijven!). Voor de huurder betekent dit dat hij of zij al die tijd in onzekerheid zit. Als hij al zo lang kan wachten!

2

De procedures zijn ook ingewikkeld en slecht gekend bij mensen in armoede. Het resultaat is dat mensen hun rechten te weinig kennen (waardoor ze er niet voor kunnen opkomen als die geschonden worden), maar ook dat mensen fouten maken tijdens de procedures die hen dan duur te staan komen. Vb. 1. terwijl Y in een ernstig conflict zat, met hoog oplopende ruzies met zijn huisbaas, over de procedure onbewoonbaarverklaring die hij had opgestart, startte de huisbaas zelf een procedure op voor uithuiszetting wegens wanbetaling. Nog vóór de woning onbewoonbaar verklaard werd, werd hij al veroordeeld tot uithuiszetting. Y was immers gestopt met zijn huur te betalen uit onvrede met zijn situatie en redenerend ‘ik lijd schade, zo ‘recupereer’ ik daar iets van’, maar dit mag enkel als je eerst de verhuurder in gebreke stelt (aangetekend schrijven) en als de verhuurder daar dan mee akkoord gaat of eventueel niet reageert. Tenzij je slechts een deel van je maandelijkse huurprijs zou afhouden, maar ook dan zou je eerst wel al die andere stappen moeten hebben gezet. Wat Y allemaal niet wist en dus niet gedaan had. Vreemd (maar waar gebeurd!) ‘detail’ in Y’s verhaal: hij werd veroordeeld zonder te weten dat zijn huisbaas de procedure tot uithuiszetting had opgestart. Hij kon zelfs niet meer in beroep gaan, aangezien hij zijn veroordeling pas vernam nadat de termijn voor beroep al verstreken was. Vb. 2. De huurder haalt op het einde van de procedure gelijk, maar krijgt dan van de eigenaar een gewone vooropzeg van 3 maanden van zijn (negenjarig) huurcontract. Hoewel dat niet zomaar mag (de eigenaar moet de huurder 6 maand de tijd geven i.p.v. de gebruikelijke 3 maand en er moet een kostenraming gebeuren voor de renovatie), gebeurt dit geregeld. Als de huurder niet op de hoogte is dat dit niet mag… Vb. 3 Een eigenaar weigerde de verbouwingen uit te voeren ‘want ze zijn te grondig om uit te voeren en dat kan niet terwijl de huurder er nog in zit’. Daarom rekende hij de boete die hij moest betalen door aan de huurder. Dit is natuurlijk de wereld op zijn kop. Indien de werken werkelijk niet konden uitgevoerd worden in aanwezigheid van de huurder moest hij die huurder opzeggen (in geval van een kortlopend contract kan dat enkel als de burgemeester dit uitdrukkelijk heeft vermeld in zijn besluit, in geval van een negenjarig contract, zie vb. 2). Zo niet moest hij de werken uitvoeren terwijl de huurder er nog in zat en in afwachting de boete natuurlijk zelf betalen! Uit deze voorbeelden mag blijken dat begrijpelijke informatie en begeleiding een groot verschil kunnen maken voor de huurder die met problemen van woonkwaliteit wordt geconfronteerd. Dat is duidelijk onvoldoende uitgewerkt op lokaal vlak. De dienstverlening van de huurdersbonden is onmisbaar, maar volstaat niet. Allereerst omdat de huurdersbonden niet overal aanwezig zijn of permanentie houden, maar ook omdat hun werking beperkingen heeft. Er moet lidgeld betaald worden en niet alle mensen in armoede kennen de weg naar het collectief lidmaatschap van (sommige) verenigingen waar armen het woord nemen of andere sociale organisaties; de huurdersbond gaat ook niet zelf onderhandelen met de eigenaar, wat in veel gevallen wel helpt om tot een minnelijke schikking te komen; mensen vertrekken bij de huurdersbond wel met goede raad, maar missen de vaardigheden, de energie, de ‘tijd’ (ze hebben nog andere zorgen aan hun hoofd ook) om daarna zelf de volgende (correcte) stappen te zetten. Een pro deo advocaat (gesteld dat de huurder al de weg naar hem/haar heeft gevonden) kan zelf wel initiatief nemen in de procedure, kan in het beste geval ook bemiddelen met de tegenpartij, maar is geen begeleider. Daar waar andere dienst- en hulpverleners beschikbaar zijn is dat blijkbaar toch ook onvoldoende. In SintNiklaas kan je bij de woonwinkel terecht met een aantal vragen, maar zij verwijzen je zelf door naar de huurdersbond. Het OCMW geeft er wel 2 dagen per week gratis advies. In Leuven bestaat er woonbegeleiding voor mensen die met een onbewoonbaarverklaring worden geconfronteerd, maar het is de stad die oordeelt of deze begeleiding wordt opgestart. Mensen in armoede geven in elk geval aan dat informeren en doorverwijzen niet volstaat, de huurder moet samen met een hulp- of dienstverlener een aantal stappen kunnen zetten. In Antwerpen werkte APGA, een van onze verenigingen waar armen het woord nemen, enkele jaren geleden een brochure uit in begrijpelijke taal over de procedure onbewoonbaarverklaring, met de vraag aan het stadsbestuur om dit uit te geven en te willen verspreiden. De stad ging daar toen niet op in. Ook de procedures zelf zijn nog voor verbetering vatbaar, een aantal zaken keert zich nu nog te vaak tegen de huurder. Zo komt in de administratieve procedure een woning pas in aanmerking voor onbewoonbaarverklaring als de gebreken een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden. Dit los van het feit of de woning veel of weinig strafpunten krijgt op andere gebreken. Vooral daadwerkelijk risico op elektrocutie en/of CO-vergiftiging

3

kunnen leiden tot onbewoonbaarverklaring. Veelal kunnen dit soort problemen vrij snel hersteld en makkelijk opgelost worden. Daardoor krijg je het fenomeen dat bepaalde eigenaars enkel het hoogstnodige doen om onder een onbewoonbaarverklaring uit te komen. Met als gevolg dat soms enkel een ongeschiktverklaring overblijft, terwijl het totale aantal gebreken nog zo hoog is dat de woning in de feiten wel onbewoonbaar is. Bij de strafrechtelijke procedure moet je je zelf melden als slachtoffer zodat je wordt uitgenodigd en je rechten kan verdedigen. Het is immers niet omdat de verhuurder wordt veroordeeld dat je als slachtoffer ook vergoed wordt. Dit is meteen ook het zwakke punt van heel deze procedure: in tegenstelling tot andere strafrechtelijke inbreuken is hier geen slachtofferhulp voorzien. Er is ook geen uitleg aan de mensen dat ze zich kunnen melden als slachtoffer,... Meer nog: omdat het vaak mensen zonder papieren zijn die deze krotten huren uit noodzaak, worden de slachtoffers vaak dubbel slachtoffer en worden ze nog het land uitgezet ook. Men zou toch minstens de slachtoffers moeten vergoeden voor het leed dat hen is aangedaan. We stellen ons ook de vraag of de controles op woonkwaliteit wel overal even waterdicht zijn. De huurdersbonden signaleren dat sommige instanties (lokaal zeer verschillend) huurders aan het lijntje durven houden om een (administratieve) procedure ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op te starten. Dan komt men pas in beweging als er eerst een aangetekend schrijven is verzonden. Er is ook het feit dat burgemeesters niet verplicht zijn het advies van het Agentschap Wonen-Vlaanderen te volgen als die adviseren tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring. Agentschap Wonen-Vlaanderen zegt steeds zelf in beroep te gaan wanneer een burgemeester niets doet, wanneer hij besluit dat er geen actie nodig is of wanneer hij een woning enkel ongeschikt verklaart terwijl Agentschap Wonen Vlaanderen de onbewoonbaarheid adviseerde, maar voor de betrokken huurder is het vaak raden naar het waarom van het besluit van de burgemeester (de huurdersbonden geven aan dat het vaak al volstaat dat een eigenaar aangeeft verbouwingswerken te willen uitvoeren, opdat een burgemeester mild oordeelt). Een burgemeester is ook verplicht de huurder te horen, vooraleer hij een besluit kan nemen moet hij de huurder de kans geven te reageren. Wettelijk volstaat het echter dat hij in de brief waarmee hij de huurder inlicht over het advies van Agentschap Wonen Vlaanderen vermeldt dat de huurder steeds mag reageren. Als wij bij de verenigingen waar armen het woord nemen dan vaststellen (en ook de huurdersbonden bevestigen dat) dat zeer weinig mensen van deze hoorplicht op de hoogte zijn, is de conclusie dan niet dat de huidige verplichting voor de burgemeester niet volstaat? Een van onze verenigingen signaleert ook de terughoudende reactie van het Agentschap Wonen-Vlaanderen toen zij hen contacteerden om een sociale huurwoning die werkelijk niet meer leefbaar was te controleren: ‘oei, maar dat is een sociale woning, zouden we dat wel doen?’ We hebben de indruk dat dit geen alleenstaand geval is en vragen ons af of dit is ingegeven door de vrees in geval van een negatief verslag onmiddellijk geconfronteerd te worden met meerdere sociale woningen die moeten aangepakt worden. Of houdt men bij SHM meer rekening met de eigen ‘timing’ van de verhuurder bij renovatie en schrikt men er voor terug die te doorkruisen? (we verwijzen hier ook naar onze schriftelijke bijdrage bij de evaluatie van het Kaderbesluit Sociale Huur: veel SHM wachten tot ze een heel complex kunnen renoveren of afbreken, maar in tussentijd blijven hun huurders vaak wel wonen in onaanvaardbare toestanden, vb. op het Kiel in Antwerpen is er een heel complex heel slecht gerenoveerd waardoor er vocht is, koudebruggen… en men heeft besloten tot afbraak, intussen wonen er wel nog mensen). Dit roept bij onze mensen opnieuw vragen op over de manier van werken van de controleurs/wooninspecteurs en zeker over het feit dat huurders zo afhankelijk zijn van het oordeel van 1 specifieke controleur/wooninspecteur (het VOB stelde bij een onderzoek in 2003 vast dat er voor een zelfde soort gebreken door verschillende controleurs van het Agentschap Wonen-Vlaanderen verschillend advies werd gegeven, hoe staat dit op vandaag?). Wij hebben te weinig inzicht in de technische details van wat wel en niet in het technisch verslag wordt opgenomen, maar wel de indruk dat bepaalde zaken niet worden genoteerd als gebrek terwijl dat wel zou moeten (vb. geen verwarming in andere kamers dan de woonkamer) en dat andere gebreken te weinig doorwegen op het aantal strafpunten (hoe doet men dit bij vochtproblemen?) We merken ook dat de opvolging van woningen die gecontroleerd werden nog een stuk beter kan. We stellen vast dat een deel van de eigenaars dat met een eerste negatief verslag van een gemeentelijk ambtenaar, een woonwinkel… geconfronteerd wordt dat aantoont dat er wel eens een onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring kan van komen er alles aan doet om zo snel mogelijk te verkopen. Als bepaalde instanties dan niet snel genoeg hun verantwoordelijkheid opnemen… We zien ook regelmatig dat eigenaars wel snel reageren na een eerste controle en de hoogstnoodzakelijke herstellingen uitvoeren omdat ze weten dat er daarna snel een tweede controle zal volgen. Maar we hebben de

4

indruk dat er veel lakser wordt gereageerd eens die tweede controle voorbij is. Volgt men deze ‘dossiers’ nog wel verder op tot alle gebreken zijn verholpen? Hoewel we horen dat er meer controle op is dan vroeger (vb. Antwerpen, Leuven (hoewel daar vooral op leegstand)), krijgen we toch nog verhalen binnen van onbewoonbaar verklaarde woningen die, eens de huurder is vertrokken, opnieuw illegaal verhuurd worden. Met alle gevolgen van dien voor de huurder (o.m. problemen bij domiciliëring…) In Leuven maakt het feit dat de dienst Bevolking geen informatie ontvangt van de dienst Stedenbouw over onbewoonbaar verklaarde woningen dat men mensen zelfs domicilieert op adressen die door de burgemeester onbewoonbaar zijn verklaard. Herhuisvesting. ‘Meneer, je hebt er toch zelf voor moeten tekenen bij Wonen-Vlaanderen na de keuring? Tja, dan moet je maar op de blaren zitten, wij kunnen je echt niet helpen’ ‘Mijn verhaal begint op 5 oktober 2010. Wonen-Vlaanderen keurt mijn woonst af, blijkt dat de woning een veiligheids- en gezondheidsrisico inhoudt. De bevindingen worden zowel aan mij als aan de burgemeester overgemaakt, die dan ook tekent voor onbewoonbaarheid, dit wordt netjes per aangetekende zending overgemaakt. Ik had me al laten inschrijven een jaar geleden bij verschillende sociale woningmaatschappijen en bij het SVK. Sociaal denk je dan, mmmm. Nadat ik de voorzitter van het SVK tegenkwam, met iemand van De Brug in Hasselt, en ik mijn uitleg aan hem had gedaan, wist hij mij te vertellen: ‘aha, kom dan maandag voormiddag langs, want jij moet geholpen worden. Ah ja, hij weet dat ik het met een kleine uitkering moet doen als invalide. De maandag daar toegekomen. Alleen klonk het plots heel anders. Tja man, je zal toch je beurt op de enorme wachtlijst moeten afwachten, we kunnen echt niets voor je doen!!! Pfffffftja, dan maar het OCMW proberen, na alles te hebben getoond, uitgelegd enzovoort en zo verder, het volgende verhaal: ja, wij kunnen je ook niet helpen, maar je kan wel naar crisisopvang gaan, maar dit kost wel 30€ per dag. Ik heb 925€ per maand! Mogen er wel geen 31 dagen in de maand zijn, want dan moet ik ergens van iemand 5€ stelen. En mijn meubeltjes, tja die kan je wel ergens opbergen of verkopen !!! OCMW openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, wat is aan zo een antwoord maatschappelijk??? Maar ok, dan maar naar de sociale woningmaatschappij in Genk. Ook daar weer hetzelfde verhaal: tja, de wachtlijsten zijn lang, we kunnen je niet helpen. Maar de kers op de taart kwam van het Sociaal Huis in Genk! Daar kreeg ik als antwoord: meneer, je hebt er toch zelf voor moeten tekenen bij Wonen-Vlaanderen na de keuring? Tja, dan moet je nu maar op de blaren zitten, we kunnen je echt niet helpen. Men draait zich om en gaat weg. Mijn bloed kookte en kookt nog’. In deze getuigenis treffen ons twee zaken. Ten eerste: de doorverwijzing naar de crisisopvang betekent zoveel als ‘pas als je eerst dakloos wordt kan je geholpen worden’. Ten tweede: een procedure onbewoonbaarverklaring neemt tijd in beslag en de man had zich al goed een jaar bij SVK en SHM aangeboden met zijn verhaal. Hoewel men deze crisissituatie kon zien aankomen heeft men er al die tijd niets mee gedaan! Het doet ons denken aan een situatie in Antwerpen in de dienst schuldbemiddeling van het OCMW daar: mensen boden zich aan omdat ze het zo zagen aankomen binnen enkele weken/maanden hun rekeningen niet meer te kunnen betalen en in de schulden te zullen zitten. De dienst wilde of kon hen niet helpen: ‘kom maar eens terug als het zo ver is’. Er zijn bijzonder weinig rechten waarop mensen kunnen beroep doen bij een onbewoonbaarverklaring. De burgemeester heeft -via het OCMW of andere diensten- de plicht mee op zoek te gaan naar een geschikte woonst. Dat is een inspanningsverbintenis, geen resultaatsverbintenis: de moeite om te zoeken moet worden gedaan, er is geen verplichting voor de burgemeester om ook echt een woning te vinden of ter beschikking te stellen. Maar zelfs dat weten mensen vaak niet. Uit de verhalen die we hier al gaven mag blijken dat zelfs die ‘inspanning’ vaak dode letter blijft. Het is niet zo dat een onbewoonbaarverklaring zomaar voorrang geeft in de sociale huisvesting. In de realiteit is die kans erg klein, want een onbewoonbaarverklaring volgens de Vlaamse Wooncode (administratieve procedure) is niet genoeg: het Kaderbesluit Sociale Huur voorziet dat de woning daarbovenop minstens 3 gebreken moet hebben van categorie III in verband met stabiliteit en vocht of minstens 2 gebreken van categorie III in verband met stabiliteit en vocht + 1 gebrek van categorie IV hebben (gesteld dat die er zijn, geldt de

5

voorrang ook indien er slechts een ongeschiktverklaring van is gekomen). In de praktijk geldt dat maar voor 2,5% van alle geïnspecteerde woningen. Anders is het wanneer het om een onbewoonbaarverklaring volgens art. 135 van de gemeentewet gaat. Daar worden er geen bijkomende voorwaarden gesteld aan de afgekeurde woning, wat uiteraard oneerlijk is in vergelijking met de onbewoonbaarverklaring volgens de administratieve procedure (dit lijkt ons een schending van het gelijkheidsbeginsel). Deze (dus heel beperkte!) voorrang geldt enkel bij de sociale huisvestingsmaatschappijen, bij de SVK’s is dit niet voorzien 2 . Daar is de ‘woonnood’ wel een van de elementen die meespelen in het puntensysteem dat gebruikt wordt om te bepalen wie eerst voor een woning in aanmerking komt. Uit onze ervaring blijkt echter (zie ook de gegeven voorbeelden van X (Hasselt) en Y (Mechelen)) dat dit ook bij SVK’s niet echt tot een snellere toewijzing leidt. We hebben er geen zicht op hoe het zit met de toepassing van de voorrang voor mensen die uit ‘niet hoofdzakelijk voor wonen bestemde woning’ moeten 3. Anders dan bij de huursubsidies zegt het Kaderbesluit Sociale Huur ook niets over overbewoning. We hebben ook geen weet van lokale toewijzingsreglementen die de voorrang voor mensen uit een onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning zouden voorzien, bovenop de zeer beperkte voorrang die al is voorzien door het Kaderbesluit Sociale Huur. In beide gevallen (administratieve procedure, procedure art. 135) moet je bovendien al minstens zes maanden in die slechte woning wonen (wat de logica daarachter is ontgaat ons volledig, alsof mensen opzettelijk zouden intrekken in een slechte woning met de bedoeling ze te laten afkeuren en frauduleus voorrang te verkrijgen?) en er ook nog eens minstens blijven wonen zijn totdat er een besluit werd genomen door de burgemeester (anders had je zogezegd al zelf een oplossing gevonden?). Je moet je ook ten laatste twee maanden na het besluit van de burgemeester tot onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring of het proces-verbaal van de wooninspecteur hebben ingeschreven op de wachtlijst, zo niet verlies je je recht op voorrang. We stellen vast dat zelfs de weinige mensen die volgens de huidige regels een recht op voorrang kunnen hebben dat alleen daardoor al in veel gevallen verliezen. Ze beseffen niet dat ze dat recht hebben (laten de wooninspectie of de burgemeester hen dat weten? Staat dit bvb. in de brief van de burgemeester?) en laten de termijn van 2 maanden voorbij gaan. Daarnaast is er de huursubsidie. Daar heb je recht op als je van een door de burgemeester onbewoonbaar of overbewoond verklaarde woning 4 verhuist naar een private huurwoning of een private huurwoning verhuurd door een SVK. Ook als je een onroerend goed verlaat dat niet hoofdzakelijk voor wonen bestemd is, zoals een loods, garage, kelder, schuur,… en waarvoor de Vlaamse Wooninspectie een proces-verbaal heeft opgesteld wegens een gezondheids- of veiligheidsrisico heb je recht op de huursubsidie. Kom je van een ongeschikt verklaarde woning dan kan dat enkel als er op het technisch verslag van die woning minstens 50 strafpunten stonden en er minstens 2 problemen van categorie III waren. Maar, gesteld dat je er voor in aanmerking komt, mag je nieuwe huurwoning niet boven een bepaalde huurprijs uitkomen (530 euro voor een alleenstaande, per persoon te laste komt daar iets bij). Niet alleen moet je dan zo’n woning vinden en de eigenaar bereid vinden aan jou te verhuren, je moet het ook nog eens enkele maanden zonder de huursubsidie kunnen rooien (wachttijden van 6 maanden zijn geen uitzondering, eerst moet het Agentschap Wonen-Vlaanderen langs komen). Voor de man in Hasselt (en zoals hij zijn er velen!) was dat geen optie. En wat als je (bij gebrek aan beter, omdat het snel moet gaan…) eerst je toevlucht moet zoeken bij vrienden thuis, in de crisisopvang…? In de sociale huur riskeer je dan (als je die had) je voorrang kwijt te raken als je dat doet vóór er een besluit van de burgemeester is 56 Onbegrijpelijk vinden we dat! Alsof je woonprobleem dan ineens is opgelost. Bij de huursubsidie mag je wel maximum 6 maanden de overgang maken elders. Dat vinden we al

2

Hoe zit het dan met woningen die door andere actoren worden verhuurd? Indien zij volgens het KSH verhuren, is dit dan volgens het stelsel dat ze kiezen (SHM of SVK)? Indien ze niet volgens het KSH verhuren…? 3 Voorzien in het Kaderbesluit Sociale Huur (Art. 19 &1 1 e lid 5°), hier volstaat het dat een proces verbaal werd opgemaakt door de Vlaamse Wooninspectie. Omgekeerd kan deze voorrangsregel daardoor uiteraard niet ingeroepen worden indien er geen proces verbaal werd opgemaakt. 4 Je moet daar 12 maanden in hebben gewoond? 5 Mag dit besluit er ook nog komen nadat je al verhuisd bent, op voorwaarde dat je er wel nog woonde op het moment dat het technisch verslag kwam? 6 Eens dakloos bestaat er wel de mogelijkheid van versnelde toewijzing van een sociale huurwoning zo een OCMW dit vraagt. Een systeem dat echter mangelt aan alle kanten (SHM vragen vaak aan het OCMW om zich garant te stellen voor deze mensen, wat het OCMW dan weer weigert ; het begeleidingsaanbod is te gering, waardoor de SHM weigert daklozen op te nemen of de 4% woningen op het totaal van het patrimonium van de SHM niet ingevuld geraakt…) Er zijn in theorie ook nog de lokale toewijzingsreglementen (momenteel zouden slechts 2 gemeenten enkele woningen voorbehouden voor ‘daklozen’) en de woningen die buiten stelsel verhuurd worden door een SHM. Zie ook https://wvg.vlaanderen.be/applicaties/kenniscentrum/pdf/EindrapportVlaamseThuislozenzorg.pdf

6

beter, maar niet voldoende! 6 maanden zijn snel voorbij als je met een laag inkomen en een stempel op je voorhoofd van ‘arme’ op zoek moet naar een goed en stabiel alternatief op de private huurmarkt, laat staan dat je in die tijd een SVK-woning te pakken kan krijgen (een sociale huurwoning is al helemaal niet realistisch). M.a.w. het slaat nergens op aan te nemen dat al wie langer dan 6 maanden ‘de overgang maakt’ meteen ook een waardige en stabiele oplossing voor zijn of haar woonprobleem heeft en dus geen ondersteuning meer nodig heeft. Naast de (in de feiten haast onbestaande) voorrang in de sociale huur en het recht op huursubsidie zijn er in veel gemeenten ook nog (een of andere variant van) doorgangswoningen (over de crisisopvang hebben we het hier niet, opvang is geen huisvesting!!) Maar ook daar zit het op veel plaatsen niet goed. Veel OCMW’s klagen dat de mensen die in zo’n woning terecht komen er te lang blijven. Om dat tegen te gaan drijven ze de prijs op (vb. in Sint-Niklaas € 500/maand + vooraf te betalen) of beperken ze het verblijf tot een heel korte periode (Leuven: max. 3 maanden). Ze leggen daarmee niet enkel de verantwoordelijkheid enkel en alleen bij de (kandidaat)huurder –wat wij onaanvaardbaar vinden, dit is voor de meeste mensen echt overmacht (!)- ze duwen de mensen eruit zonder dat zij een oplossing hebben (in verschillende dossiers letterlijk gehoord van het OCMW van Leuven: ‘aanvaard maar een te dure woning of verhuis naar Tienen’) Het gevolg is ook dat mensen zich niet eens meer aanbieden omdat ze weten dat ze dit financieel niet aankunnen, niet gaan volhouden, omdat de stress te groot is,… Dit aangenomen dat er plaats is. In veel gevallen zitten deze doorgangswoningen continu overvol en kan er niemand bij (vb. Antwerpen), daar waar er wel plaats is zijn mensen die uit een onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning komen (of uit huis zijn gezet wegens een huurgeschil, zie verder) vaak niet eens toegelaten. Men behoudt ze dan vb. voor voor mensen die te maken kregen met een woningbrand of een ander ongeval (we noteerden ook 1 tegenvoorbeeld: in Waasmunster heeft het OCMW 1 doorgangswoning specifiek voor mensen die uit een onbewoonbaar verklaarde woning moeten). Positief bij veel doorgangswoningen is dat er vaak begeleiding is voorzien voor de bewoners in hun zoektocht naar een permanente woning (met als belangrijk minpunt dat deze begeleiding dan stopt bij het verlaten van de doorgangswoning, ook al is er op dat ogenblik nog geen goede oplossing voor de betrokkene!) Aanbevelingen.  Kan de administratieve procedure sneller/eenvoudiger, zodat huurders sneller weten waar ze aan toe zijn? Uiteraard mag dat de rechten van de huurder niet uithollen of het voor de huurder nog moeilijker maken om ze te doen gelden.  De administratieve procedure moet strenger. Bij herstellingen moeten zeker en in de eerste plaats alle ernstige gebreken zijn hersteld (vb. geen gebreken meer van categorie IV en III), enkel kijken naar het puntenaantal is niet genoeg. In feite zou de logica moeten zijn dat ook in de administratieve procedure (net zoals in de strafrechtelijke) na renovatie nog 0 strafpunten mogen overblijven. Zeker in de sociale huur vinden we dat dit moet, in de private huur pleiten we voor enige voorzichtigheid, we willen absoluut vermijden dat het aanbod hier zwaar door zou achteruit gaan (voor de strafrechtelijke procedure moet dit wel zo blijven, hier gaat het vaak om malafide verhuurders (geen pardon daarvoor!) en in elk geval ontoelaatbare toestanden). Eigenaars krijgen bij ongeschiktverklaring een jaar de tijd om herstellingen uit te voeren en drie jaar als ze daarvoor een bouwvergunning nodig hebben. Voor ingrijpende werken waarschijnlijk meer dan terecht, maar dan zien we niet in hoe die kunnen zonder dat de huurder verhuist (en dat is voor ons voldoende reden voor herhuisvesting), maar voor minder ingrijpende werken (waarbij de huurder dus kan/moet blijven en dan is spoed voor hem juist belangrijk): dat hoeft toch geen jaar te duren? We denken aan de installatie van een toilet of het plaatsen van een raam of deur… We vragen ook dat bekeken wordt of bepaalde gebreken die nu niet in het technisch verslag worden genoteerd (vb. onvoldoende verwarming) niet toch moeten worden toegevoegd (dus of strengere criteria nodig zijn). De burgemeester zou ook steeds het advies van het Agentschap Wonen-Vlaanderen moeten volgen als die adviseert tot een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring. Hoogstens zou hij daar nog mogen van afwijken door een 2e inspectie te vragen door een andere controleur en als die dan een tegengesteld advies uitbrengt. Ook zou de burgemeester de vrijheid moeten hebben om toch een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring uit te spreken, zelfs al adviseert de controleur dat niet7 (nu is dit net omgekeerd: de burgemeester moet de controleur volgen als

7

Mogen wij het voornemen in het Witboek Interne Staatshervorming om gemeentebesturen met voldoende eigen expertise toe te laten een beslissing te laten nemen over ongeschiktheid en onbewoonbaarheid zonder nog een advies te moeten afwachten van het Agentschap Wonen

7

die adviseert om niet ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren en kan daarvan afwijken als die adviseert om dat wel te doen).  Er moet overal voldoende streng gecontroleerd (én gesanctioneerd!) worden. Gemeenten waar men vaststelt dat de burgemeester weinig initiatief neemt (of het advies tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring van het Agentschap Wonen-Vlaanderen opmerkelijk veel niet volgt), terwijl er verhoudingsgewijs toch een groot aantal woningen van slechte kwaliteit is, moeten op het matje worden geroepen en zo nodig gesanctioneerd. Controles moeten binnen de wettelijke termijnen gebeuren, indien blijkt dat dit een probleem vormt door een gebrek aan personeel of middelen bij het Agentschap Wonen-Vlaanderen moet daarin worden geïnvesteerd. Zet de recente wijziging, die zegt dat een burgemeester die te laat (nadat de 3 maanden sinds het technisch verslag zijn verstreken) een beslissing neemt toch nog rechtsgeldig kan beslissen, de deur open voor een nog veel langer aanslepende procedure8? Dat willen wij absoluut niet, mensen moeten net sneller duidelijkheid krijgen! Wij vragen ook dat sociale huurwoningen minstens even streng worden gecontroleerd als private huurwoningen. Zowel door het Agentschap Wonen-Vlaanderen (administratieve procedure), als door de Wooninspectie (strafrechtelijke procedure).  Huurders moeten beschermd worden tegen eigenaars die te lang wachten met renovatie. De opvolging moet tot het gewenste resultaat is bereikt én moet voldoende kort op de bal. Nadat een huurder is vertrokken door een beslissing tot onbewoonbaarheid moet er systematisch worden gecontroleerd of er niet toch nog illegaal verhuurd wordt. Het mag ook niet kunnen dat zo’n woning komt leeg te staan en niet gerenoveerd wordt of verloren gaat voor de huurmarkt door verkoop. Wij vragen dat de overheid, als eigenaars dat niet zelf doen, zoveel mogelijk slechte woningen zelf renoveert en ter beschikking stelt van huurders! Gemeenten, OCMW’s, SHM en SVK kunnen in bepaalde gevallen een voorkooprecht uitoefenen als de eigenaar verkoopt. Gebeurt dat genoeg? Er is ook de mogelijkheid om te onteigenen, de minister kondigt aan dat ze die procedure volgend jaar zal bekijken omdat ze op Vlaams niveau te ingewikkeld is en ze vermoedt dat er daardoor te weinig onteigend wordt door de gemeenten. Wij zijn benieuwd. Ook het sociaal beheersrecht wordt bij ons weten nergens toegepast9. In Gent worden privé-bedrijven ingeschakeld om te renoveren. Die verhuren dan nadien aan heel erg sociale voorwaarden????  Zoeken naar instrumenten die voorkomen dat een slechte woning (opnieuw) wordt verhuurd. Sinds kort is het strafbaar als je een woning die niet voldoet aan de kwaliteitseisen nog maar te huur aanbiedt. Zeker voor woningen die al gecontroleerd werden in het verleden is dat een vooruitgang: vroeger moest er echt opnieuw een huurder in zitten vóór de Wooninspectie kon optreden, nu kan ze dat al vanaf vb. een annonce in de krant. Ook het feit dat de verplichting om de gebreken te herstellen over gaat op de koper wanneer de woning wordt verkocht (als hij niet op de hoogte was is de verkoop nietig) is een vooruitgang. Noodzakelijke ingrepen, houden zo! Maar niet alle woningen die te huur worden aangeboden zijn natuurlijk al gecontroleerd geweest op hun kwaliteit. De Wooninspectie zal dat nu ook niet opeens gaan doen, ze hebben daar niet de middelen en het personeel voor. Toch vinden wij dat er ook voor die woningen iets moet gebeuren om te voorkomen dat iemand een slechte woning begint te huren. Dat vinden we véél beter dan dat er pas opgetreden wordt nadat er al een nieuwe huurder in zit en die dus nog enkel kan geholpen worden met een lange, ingewikkelde en stresserende procedure achteraf en met alle problemen van herhuisvesting van dien. Tegelijk zijn we ook hier wat bevreesd voor een té strenge aanpak: op de private huurmarkt kan het niet de bedoeling zijn dat een pak verhuurders er opeens de brui aan geeft en dat er plots veel huurwoningen zouden verdwijnen, in de sociale huur mag niet plots nog veel minder plaats komen omdat een pak woningen moet wachten op renovatie. Kan er met tussenstappen gewerkt worden? (vb. enkel de slechtste mogen niet verhuurd worden vóór renovatie, de andere krijgen meer tijd met vb. tijdelijk steun voor de verhuurder en een lagere huur voor de huurder?)

Vlaanderen in die zin interpreteren?(Zie: Witboek Interne Staatshervorming, 8 april 2011, pg 92 (D.24), 3 e alinea). Wij hopen dat dit niet net omgekeerd uitpakt en uitdraait op een mildere aanpak van verhuurders! 8

Het Agentschap Wonen Vlaanderen zegt in dit geval sowieso beroep aan te tekenen, waarna de burgemeester geen beslissing meer mag nemen, maar indien het niet de bedoeling is dat het langer dan 3 maanden duurt vooraleer de burgemeester zijn beslissing neemt, wat is dan het nut van deze bepaling? 9 De minister verwees onlangs in het Vlaams Parlement naar Antwerpen, waar dit wel zo zou zijn, maar volgens onze informatie is dat enkel bij leegstand.

8

Het conformiteitsattest is nog steeds niet verplicht om een woning te mogen verhuren, kan dit op die manier worden uitgewerkt? (als een soort contract tussen verhuurder en overheid). Recent gaf men aan de burgemeesters de mogelijkheid om ook op eigen initiatief conformiteitsattesten af te leveren en dus niet meer enkel op aanvraag van de eigenaar. Maar zoals het instrument er nu uitziet heeft dat voor ons geen zin. Omdat het niet verplicht is, wordt het attest nu vooral aangevraagd door eigenaars die er van uit gaan dat ze niets te vrezen hebben. De aanvraag kan bovendien ‘impliciet ingewilligd’ worden: als de burgemeester niet snel genoeg antwoordt krijg je als eigenaar sowieso je attest, zelfs al heeft men niet eens de kwaliteit van je woning bekeken. Te gek voor woorden, afschaffen graag! Zijn er al resultaten van de evaluatie die voor 2010 was gepland? (de gemeenten kregen een brief van Wonen Vlaanderen in juni 2010)  In het algemeen maken wij ons bijzonder veel zorgen over het gebrek aan maatregelen om te voorkomen dat een strengere aanpak van woonkwaliteit (incl. energieprestatie, zie de recente beslissing om tegen 2020 15 strafpunten toe te kennen bij gebrek aan dakisolatie) zorgt voor steeds minder huurwoningen door verkoop én voor een stijging van de huurprijzen. Wij vragen dat er een aangepast (fiscaal) beleid komt voor de huurmarkt (bv. fiscale bestraffing van huurwoningen die verkocht worden en daarna niet meer verhuurd worden, beloning van eigenaars die verhuren aan sociale voorwaarden aan een kwetsbaar publiek (geconventioneerde huur), financiële stimuli voor die eigenaars-verhuurders wanneer ze renoveren, praktische ondersteuning van die eigenaars-verhuurders, snellere en sterkere uitbreiding van het aantal SVK-woningen,… we herhalen ook onze eis om de huursubsidies op grote schaal uit te breiden.  Bij de strafrechtelijke procedure moet er slachtofferhulp komen en moeten slachtoffers steeds vergoed worden als de verhuurder wordt veroordeeld, ook als die slachtoffers zich niet gemeld hebben.  De informatie over de procedure moet beter, er moet ook meer en betere begeleiding tijdens de procedure komen. -De hoorplicht voor de burgemeester, dus het recht van de huurder om gehoord te worden, vooraleer hij een besluit tot onbewoonbaarheid of ongeschiktheid kan nemen moet meer sluitend: een mededeling daarover per brief aan de huurder volstaat niet. -We pleiten voor een handige informatiebrochure waarin de verschillende procedures rond onbewoonbaarheid en ongeschiktheid in begrijpelijke taal staan uitgelegd en waarin ook van bij de aanvang duidelijk wordt gemaakt wat de -voor de huurder al dan niet wenselijke (wijzen op risico’s!)- gevolgen van bepaalde stappen zijn. Zo’n brochure moet aan elke huurder worden bezorgd van bij het eerste bericht dat er een procedure is opgestart. -Er moet ook begeleiding worden georganiseerd voor mensen die in een procedure voor onbewoonbaarverklaring zitten (ongeacht welke procedure), er de voorbereidende stappen voor willen/moeten doen of van wie de woning al ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard. Die begeleiding moet toelaten dat mensen samen met een hulp/dienstverlener de juiste stappen zetten in de procedure en dus complementair aan het (juridische) advies van een huurdersbond of advocaat. Dat moet actief worden aangeboden van zodra men weet heeft van een situatie van slechte behuizing (bij het begin van een procedure, wanneer iemand zich aanbiedt aan een woonloket, wanneer tijdens een sociaal onderzoek blijkt dat iemand slecht behuisd is…): ‘heeft u de brochure al, als u vragen heeft kunnen wij eens afspreken, als u dat wenst kunnen wij u begeleiden bij het zetten van de juiste stappen…’ Die begeleiding moet ook oog hebben/tijd maken voor de menselijke kant tijdens de hele procedure (van eerste signalen over gebreken tot en met herhuisvesting): deze hele situatie brengt enorm veel stress en onzekerheid met zich mee en mensen hebben ook een luisterend oor en een schouderklop nodig! Idealiter is er een vertrouwenspersoon, die meteen ook zorgt voor het behoud van het overzicht in de procedure en tussen de verschillende betrokken diensten (gemeente, OCMW, Agentschap Wonen-Vlaanderen of Vlaamse Wooninspectie, burgemeester, sociale huisvestingsmaatschappij, evt. advocaat en rechtbank…) Wij vragen dat de Vlaamse overheid good practices verzamelt en verspreidt, methodieken ontwikkelt, maar ook financiële stimulansen voorziet voor lokale actoren om dit aanbod aan begeleiding uit te bouwen. -En de werking van de huurdersbonden moet worden versterkt, zodat er een grotere bereikbaarheid is, meer permanentie kan georganiseerd worden en meer gebruik kan worden gemaakt van hun diensten aan ‘collectief tarief’.  Wij vragen een echte herhuisvestingplicht voor de burgemeester, een resultaatsverbintenis.

9

-Wij vertrekken van het wooncomfort van de huurder. Wordt een woning onbewoonbaar verklaard, dan mag het er niet toe doen welke procedure is gevolgd (art. 135 Gemeentewet, administratieve én strafrechtelijke procedure Vlaamse Wooncode, art. 2 woninghuurwet): onbewoonbaar is onbewoonbaar! Wordt een woning ongeschikt verklaard dan moet er gegarandeerd kunnen worden dat de huurder in afwachting van een renovatie en tijdens de renovatie zelf waardig kan blijven wonen: kan dat niet dan moet de huurder dezelfde rechten hebben als wanneer de woning onbewoonbaar is verklaard. Strafpunten vinden wij daarbij een slechte indicator: zelfs bij een laag aantal strafpunten kan renovatie een verhuis noodzakelijk maken 10. Omgekeerd zal niet bij elke ongeschiktheid een verhuis nodig zijn. Wij vragen wel dit op een objectieve manier te laten vaststellen! -Van bij de start van een procedure (administratieve én strafrechtelijke procedure volgens de Vlaamse Wooncode, art. 135 Gemeentewet) moet de burgemeester intensieve begeleiding van de huurder voorzien bij de zoektocht naar een nieuwe (al dan niet tijdelijke) woning. -Indien objectief is vastgesteld dat een (al dan niet tijdelijke) verhuis noodzakelijk is, dan moet er uiterlijk op de datum dat de huurder zijn woning moet verlaten een oplossing zijn gevonden. Ofwel heeft de huurder dan zelf een woning gevonden, ofwel heeft de burgemeester dan een woning ter beschikking gesteld (wel: sociale huur, doorgangswoningen…, niet: crisisopvang! Opvang is iets anders dan huisvesting, dat is geen waardige vervanging van de verloren woning!). In beide gevallen moet de burgemeester tussenkomen om alle gevolgen van de verhuis op te vangen (financieel: bijpassen eventuele stijging van de huur, overbruggen overgang van ene huurwaarborg naar volgende + eerste maand huur, verhuiskosten, evt. stockagekosten voor meubels… en zo nodig praktisch: vervoer, indien mensen dit niet zelf kunnen tot in- en uitpakken toe…) In geval hij (zelf of via de sociale huur) een woning ter beschikking stelt moet dit uiteraard een woning van voldoende kwaliteit zijn en van een betaalbare prijs (maximum de tarieven van de sociale huur!) Wij pleiten dus al zeker voor een recht op tijdelijke herhuisvesting door de overheid voor iedereen die uit zijn huis moet omdat hij er niet meer waardig kan wonen. Van zodra die tijdelijke herhuisvesting te lang aansleept moet er ook voorrang zijn in de sociale huur. Is van bij de aanvang duidelijk dat een tijdelijke herhuisvesting langer dan een redelijke termijn zou duren (6 maanden), of is er geen mogelijkheid tot tijdelijke herhuisvesting dan moet de voorrang in de sociale huur onmiddellijk gelden.  Om deze zware verantwoordelijkheid voor de burgemeester uitvoerbaar te maken, vragen wij:  Meer doorgangswoningen. Nu is het enkel de federale overheid die hiervoor financiële middelen ter beschikking stelt aan de lokale besturen, wij vragen dat ook de Vlaamse overheid over de brug komt. De doorgangswoningen moeten ook betaalbaar (maximum huurprijzen sociale huur) zijn én mensen moeten er lang genoeg kunnen blijven om een permanente oplossing te kunnen vinden (6 maanden).  Een versoepeling van de voorrangsregels in het Kaderbesluit Sociale Huur! Indien objectief (niet door dezelfde instantie die ook moet herhuisvesten, graag!) is vastgesteld dat een verhuis nodig was om waardig te kunnen wonen én indien een tijdelijke herhuisvesting niet mogelijk is of te lang (6 maanden) aansleept, moet een huurder altijd voorrang krijgen bij toewijzing van nieuw vrijgekomen sociale huurwoningen. Uiteraard zou het onlogisch zijn dat de voorrang in de sociale huur zou vervallen enkel en alleen omdat iemand ‘voorlopig’ is herhuisvest door de overheid (bv. in een doorgangswoning…, iemand in de crisisopvang is wat ons betreft dakloos en moet sowieso voorrang krijgen). Maar ook als iemand zelf een voorlopige oplossing heeft gevonden mag dit het recht op voorrang in de sociale huur niet doen vervallen. Mensen die onder tijdsdruk bv. introkken bij vrienden of zelf een appartementje zijn gaan huren (en daarbij dan financiële steun krijgen van de burgemeester, maar wat dan na die ‘overgangsperiode’?). Wij vinden ook dat een huurder die de beslissing van de burgemeester tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring niet heeft afgewacht en al daarvóór is verhuisd zijn voorrang in de sociale huur niet kwijt mag spelen als op het moment van de beslissing van de burgemeester duidelijk blijkt dat hij daar alle reden toe had omdat waardig wonen niet meer mogelijk was. Indien je privé voor een tijdelijke oplossing zorgt (mét financiële tussenkomst van de gemeente, zie hiervoor!) lijkt ons een redelijke eis te kunnen zijn dat je je tijdig inschrijft op een wachtlijst voor een sociale huurwoning en (zoals nu al voorzien!) geen voor jou gepaste sociale huurwoning afwijst als die wordt aangeboden. Wij

10

Indien men toch met strafpunten blijft werken, is de voorwaarde die nu geldt om in de sociale huur voorrang te kunnen krijgen bij ongeschiktheid (50 strafpunten en 2 à 3 gebreken van categorie III en IV) véél te hoog, dat aantal moet dan naar beneden!

10

pleiten voor een redelijker termijn om je te kunnen/moeten inschrijven op de wachtlijst (6 maanden i.p.v. de 2 maanden nu) én voor meer begeleiding bij die inschrijving (hulpverlening moet dit samen met de kandidaathuurder administratief afhandelen en niet zomaar doorverwijzen (zelfs dat gebeurt nu soms niet!), voor mensen die tijdelijk opgevangen worden door de overheid (vb. doorgangshuis) moet de begeleiding ook de inschrijving op de wachtlijst regelen). Indien de overheid je tijdelijk herhuisvest is het niet redelijk hier een termijn op te plakken, zolang er geen duurzame oplossing in de sociale huur is mag je daarvoor niet worden afgestraft en moet je voorrang blijven gelden.  Kan deze voorrangsregel (na verbetering) worden doorgetrokken bij SVK-woningen en andere woningen die door de overheid worden verhuurd? (door gemeenten, OCMW’s…)  Verhalen van de herhuisvestingskost op de eigenaar. Sinds 2007 bestaat er een vrij ingrijpende regel, die bij ons weten niet wordt toegepast op het terrein. De regel zegt: als een huurder moet vertrekken na een onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring en hij wordt opnieuw gehuisvest door de burgemeester, dan betaalt de huurder daarvoor 20% van zijn beschikbaar inkomen. De rest (incl. kosten voor ontruiming van de woning, verhuiskosten huurder, stockage van diens meubelen) betaalt de burgemeester en kan hij terugvorderen van de eigenaar-verhuurder van de onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning. Dit gedurende 1 jaar 11. Hoe komt het dat dit niet wordt toegepast? Te omslachtig? Niet duidelijk genoeg (er zijn geen uitvoeringsbesluiten)? Dekt dit onvoldoende de kosten van de gemeenten (1 jaar lijkt ons bvb. zeer kort met de huidige gang van zaken) waardoor men er van af ziet deze maatregel te gebruiken? We vernemen dat er om die reden in 12 gemeenten een proefproject is opgestart, waarbij de Vlaamse Wooninspectie zelf en in de plaats van de gemeente tussenkomt om dit te garanderen en die herhuisvestingskost invordert bij de eigenaar-verhuurder van de onbewoonbaar verklaarde woning. In afwachting van die invordering wordt de tussenkomst voorgeschoten door de Vlaamse overheid. Het gaat uiteraard slechts om proefprojecten, maar men is dit dus enkel van zin indien de strafrechtelijke procedure werd opgestart en niet wanneer mensen dienen te verhuizen na een administratieve procedure die tot onbewoonbaarheid heeft geleid of tot een ongeschiktheid met zoveel gebreken dat bewoning (al dan niet tijdelijk) niet meer mogelijk is? Wij vragen dat dit vlot toepasbaar wordt gemaakt en voldoende kostendekkend, zodat gemeenten dit effectief kunnen toepassen. (Moet dit worden opgelost met een decreetswijziging? Dan graag met de in de beleidsbrief nog voor 2011 aangekondigde 2e wijziging van de Vlaamse Wooncode.)  Aanpassing van het huidige stelsel van huursubsidie (1991, 2007). Quid? In de huidige situatie vragen we dezelfde logica als die die we vragen voor de voorrang in de sociale huur: -onbewoonbaar is onbewoonbaar: je hebt recht op de huursubsidie -bij ongeschiktheid is het het wooncomfort van de huurder dat telt (zie hierboven), als dat in het gedrang komt en de huurder verhuist daardoor: hij heeft recht op de huursubsidie (dus afstappen van voorwaarde van 50 strafpunten etc.) In geval er een herhuisvestingsplicht komt voor de burgemeester (resultaatsverbintenis) en die de huurder financieel moet ondersteunen (maximaal prijzen van de sociale huur) tot hij een sociale huurwoning heeft, moet dan worden bekeken wie wat betaalt. Springt de Vlaamse overheid bij door in dat geval bij te passen in de kosten van de gemeente/het OCMW vanuit de huursubsidie (zoals nu al het geval is voor SVK-huurders)? Doet ze dat pas na 1 jaar (wanneer de vorige eigenaar-verhuurder niet meer moet opdraaien voor de kosten die de gemeente moet maken?) In elk geval: wij vragen dat de huurder die uit zijn onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning moet vanaf dag 1 een betaalbaar alternatief krijgt. Dit betekent ook dat er iets moet gebeuren aan de huidige toepassing van de huursubsidie, waarbij mensen tot 6 maanden moeten wachten (en dus intussen zelf de nieuwe huur betalen!) vóór ze de huursubsidie krijgen. Kan die periode niet worden overbrugd door de OCMW’s? Met een echte herhuisvestingsplicht zou dat logisch zijn…

11

Vlaamse Wooncode, art. 15 § 1 6°.

11

Bijlage: technische uitleg procedures ongeschiktheid en onbewoonbaarheid (o.b.v. Geert Inslegers VOB) 1.

Procedures tot onbewoonbaarverklaring

Het principe dat er afdwingbare normen zijn voor woningen is een goed principe: vóór 1998 kon je perfect een huurcontract opstellen voor een krot. Nu is dat alvast niet meer wettelijk. Nu kan een huis onbewoonbaar of ongeschikt verklaard worden. Ongeschikt wil zeggen dat je er wel nog mag blijven wonen, maar dat de eigenaar een administratieve boete zal moeten betalen tot de noodzakelijke werken zijn uitgevoerd. Deze administratieve boete loopt van jaar tot jaar verder op. Om een woning onbewoonbaar te verklaren bestaan er verschillende procedures met vaak heel andere consequenties: 1.1. De procedure volgens artikel 2 van de (federale) woninghuurwet of de administratieve procedure volgens de Vlaamse Wooncode. Als je woning van bij de aanvang van je huurcontract in slechte staat verkeert en dus niet beantwoordt aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid dan zijn dit de twee procedures waar je kan uit kiezen. Welke van de twee je ook kiest, je doet er in beide gevallen goed aan om eerst je verhuurder ‘in gebreke te stellen’. Dit gebeurt best met een aangetekend schrijven, maar om kosten uit te sparen raadt men je bij de huurdersbonden soms (uitzonderlijk) aan om eerst een gewone brief te sturen en pas als er dan geen reactie komt, een aangetekend schrijven. Daarna moet je kiezen welke procedure je opstart. Daarbij is het heel belangrijk te weten wat je zelf wil. De procedure volgens artikel 2 van de woninghuurwet geeft meer zekerheid dat je niet uit je huurwoning moet als je dat niet wil. Als je net zelf van de woning af wilt, dan heeft het voordelen om met de administratieve procedure te beginnen. De procedure volgens artikel 2 van de (federale) woninghuurwet (de burgerrechterlijke weg, start bij de vrederechter). Deze is van dwingend recht: dat wil zeggen dat de huurder beschermd is voor zover hij zelf dit recht inroept. Het inroepen van dit artikel kan dus niet automatisch tot gevolg hebben dat je tegen je wil uit het huis wordt gezet omdat het onbewoonbaar is. Je kan volgens dit artikel eisen dat er werken worden uitgevoerd, eventueel met huurprijsvermindering. Ofwel kan je de ontbinding vragen van het huurcontract (hiervoor moet je uiteraard het proces inleiden) met schadevergoeding voor de huurder wegens huurderving (omdat men niet het volle woongenot gehad heeft). Soms bestaat er betwisting tussen verhuurder en huurder wie verantwoordelijk is voor de gebreken (vb. schimmel of vocht). Om te voorkomen dat de rechter zelf een dure gerechtelijke expert aanstelt zorg je best dat een technisch expert (bv. een architect) voor beide partijen al vooraf een expertiseverslag heeft opgemaakt. Je kan uiteraard ook beroep doen op de technische ambtenaar (Agentschap Wonen Vlaanderen)12 in het kader van een verzoek tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, aangezien deze verslagen gratis zijn, maar dan zit je tegelijkertijd ook in de administratieve procedure (zie hieronder). Het probleem bij deze procedure is vaak dat je moet kunnen aantonen dat de woning al niet in orde was van bij de aanvang van het huurcontract. Rot houtwerk is er niet op 1 à 2 jaar gekomen en wijst er doorgaans op dat het probleem zich van bij de aanvang stelde. Toch doe je er best aan niet te lang te wachten na de aanvang van het huurcontract om de verhuurder formeel (aangetekend schrijven) in gebreke te stellen. Sommige vrederechters redeneren namelijk dat je afstand gedaan hebt van je rechten als je daarmee te lang wacht, ook al is dit een betwistbare juridische redenering. De procedure van de ongeschikt/onbewoonbaarverklaring (de administratieve procedure, start bij de burgemeester).

12

Agentschap Wonen Vlaanderen zegt deze vragen om een technisch verslag niet meer prioriteit te geven dan de andere, reeds opgestarte administratieve procedures. Enkel indien de vraag van de rechter zelf komt wordt daarop een uitzondering gemaakt.

12

Dit is een recht van openbare orde: het is de overheid die het gevolg bepaalt ongeacht van wat je zelf wil. De burgemeester kan op eensluidend advies van de gewestelijke ambtenaar besluiten dat je binnen korte tijd uit de woning moet. Hoelang je in de woning woont maakt ook niet uit voor deze procedure, de woning moet bij deze procedure ten allen tijde in orde zijn. De procedure houdt in dat je een verzoek richt aan de burgemeester die binnen de 3 maand moet besluiten of het pand al dan niet onbewoonbaar of ongeschikt is en of je er al dan niet kan blijven wonen en welke werken er moeten gebeuren. Hij baseert zich hiervoor op het verslag van de gewestelijke ambtenaar van het Agentschap Wonen Vlaanderen (provinciaal georganiseerd) die het pand uiterlijk binnen die drie maand moet bezoeken (wat met name in de provincie Antwerpen niet altijd lukt). Na het besluit van de burgemeester is er nog een beroepsmogelijkheid (zowel de huurder als de verhuurder kunnen in beroep gaan). Dit duurt weer drie maand. Het kan dus uitlopen tot 6 maanden of zelfs meer indien de burgemeester niet tijdig een beslissing heeft genomen. Daarna is het zo dat een uitspraak meestal inhoudt dat een herstelling binnen het jaar moet. Je moet dus echt wel wat geduld hebben = tot 1,5 jaar! Opgelet: de administratieve procedure zegt niets over een eventuele ontbinding van het huurcontract en/of schadeloosstelling. Hiervoor moet je opnieuw naar de vrederechter (dat kan vanaf de definitieve uitspraak van de burgemeester). Zo'n procedure duurt minstens een half jaar en soms moet je naar een hogere rechtbank stappen (in beroep gaan) als het vonnis van de vrederechter niet gunstig is. Het voordeel daarvan is dat het besluit van de burgemeester (en/of in beroep de minister) dat de woning onbewoonbaar is verklaard, je een deskundig technisch onderzoeksverslag oplevert (gratis) en dat als je kunt aantonen dat deze toestand er reeds was van bij de aanvang van het huurcontract je de nietigheid van het huurcontract kunt vorderen. Dit betekent dat het huurcontract nooit geldig is geweest en de verhuurder alle betaalde huurgelden moet terug betalen samen met de huurwaarborg. We merken dat de hogere rechtbanken meestal inderdaad de nietigheid uitspreken. De rechtspraak is verdeeld of de verhuurder, wanneer hij hierom verzoekt, recht heeft op een compenserende bezettingsvergoeding. De lagere rechtbanken (vrederechters) vonnissen zeer verdeeld: gaande van ontbinding (dit is enkel voor de toekomst), al dan niet met schadevergoeding en vermindering van de huurprijs, tot nietigheid van de huurovereenkomst al dan niet gepaard gaand met een bezettingsvergoeding. De meeste vrederechters zijn echter wel allergisch voor huurders die een onbewoonbaarverklaring inroepen zonder dat ze de verhuurder eerst formeel (aangetekend) in gebreke hebben gesteld. De vrederechters redeneren doorgaans dat de huurder deze procedure enkel heeft gestart omdat er huurachterstal was of omdat hij gemakkelijk van het huurcontract zou afkunnen zonder de huurovereenkomst behoorlijk op te zeggen of te beëindigen. 1.2. De strafrechtelijke procedure. Deze procedure is eerder uitzonderlijk en vooral gericht tegen huisjesmelkers en/of opnieuw verhuurde woningen die al onbewoonbaar werden verklaard. Ook ‘seriële huisjesmelkerij’ komt in aanmerking: dat wil zeggen dat er meerdere huizen vallen onder 1 huisjesmelker. De procedure werkt als volgt: de Wooninspectie stelt vast dat er sprake is van huisjesmelkerij 13. Er wordt een proces-verbaal gemaakt (dit gebeurt enkel in deze procedure: zo kan je ze ook herkennen) en het dossier wordt overgemaakt aan het parket dat vervolgens kan beslissen tot het opstarten van een strafrechtelijke procedure. De procedure duurt minstens 2 jaar en krijgt pas definitief een einde als de correctionele rechtbank een vonnis heeft geveld. Als de verhuurder veroordeeld wordt moet hij de woning herstellen en vernieuwen zodat deze geen enkel strafpunt meer heeft. De Wooninspectie kan zich eveneens burgerlijke partij stellen en gemachtigd worden om op kosten van de verhuurder alle herstellingen te laten uitvoeren. Dat is de zogenaamde dwangherstelling. Tenslotte zal in de meeste gevallen de rechtbank alle ontvangen huurgelden en waarborgen verbeurd verklaren. Dit betekent dat door de overheid beslag wordt gelegd op de inkomsten uit huurgelden van de huisjesmelkers en deze terugvloeien naar de staatskas. Soms wordt ook de woning zelf verbeurd verklaard.

13

Het is niet zo dat elke woning waarvoor een administratieve procedure is opgestart door het Agentschap Wonen Vlaanderen automatisch wordt doorgegeven aan de Wooninspectie, dat gebeurt enkel indien er een vermoeden is van huisjesmelkerij, indien men meermaals met dezelfde verhuurder wordt geconfronteerd in verschillende administratieve procedures, indien een verhuurder blijft weigeren aanpassingen te doen, indien na een onbewoonbaarverklaring toch wordt verder verhuurd… De Wooninspectie voert haar controles hoofdzakelijk uit op basis van een vooraf zelf opgestelde prioriteitenlijst en in samenwerking met andere diensten: politie, arbeids- of gezondheidsinspectie… Omgekeerd wordt elke strafrechtelijke procedure (behalve die opgestart voor gebouwen die niet zijn bedoeld voor bewoning, zoals een schuur, een garage…) wel doorgegeven aan het Agentschap Wonen Vlaanderen, die steeds ook een administratieve procedure opstart.

13

In geval de huurders zich burgerlijke partij stellen kunnen ze de nietigheid van het huurcontract vorderen en eisen dat de betaalde maar niet verschuldigde huurgelden terug gestort worden aan de huurders. 1.3. De onbewoonbaarverklaring volgens de gemeentewet (artikel 135). Hier moet de burgemeester zelf het initiatief nemen. De procedure wordt bijvoorbeeld opgestart wanneer er een acuut veiligheids- of gezondheidsprobleem is dat een snelle beslissingsprocedure vergt. Bvb wanneer een vrachtwagen tegen een huis botst... Het is een snelle procedure: men moet geen 6 maand wachten.

14