Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen

Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen Sterrenkwalificatie van de Molenkamp in Borne

Eindrapportage

Gemeente Borne februari 2009 Definitief

Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen Sterrenkwalificatie van de Molenkamp in Borne

Eindrapportage

dossier : B0856-03-001 registratienummer : RO-SE20090053 versie : 1

Gemeente Borne februari 2009 Definitief

DHV B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van DHV B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001. ©

DHV B.V.

INHOUD

1 1.1

KWALITEIT VAN DE BEDRIJVENTERREINEN METEN Doel en centrale vragen

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

KWALITEITSSCAN BEDRIJVENTERREINEN DE MOLENKAMP TE BORNE Fysieke kenmerken Bereikbaarheid Sterrenkwalificatie Toelichting sterrenkwalificatie Potentiële kwaliteit en kansenkaart Overige verbeteringen Aandachtspunten voor het behouden van de huidige kwaliteit Conclusie

BIJLAGE 1 GEÏNTERVIEWDEN

BLAD

4 4 5 5 5 6 7 10 12 13 13 13

DHV B.V.

1

KWALITEIT VAN DE BEDRIJVENTERREINEN METEN

Herstructurering van bedrijventerreinen is een onderwerp dat hoog op de (politieke) agenda staat. Een groot aantal partijen (Rijk, provincies, gemeenten en ondernemersverenigingen) is dan ook naarstig op zoek naar mogelijkheden om op bedrijventerreinen gerichte ingrepen te doen waarmee de kwaliteit van bestaande terreinen kan worden verhoogd. Ook in Overijssel wordt actief ingezet op het herstructureren van bedrijventerreinen. De vraag die vervolgens in discussies veel aan de orde komt is waar partijen moeten beginnen met de opgave om bedrijventerreinen te verbeteren. Als de kwaliteit te wensen over laat, om welke onderwerpen gaat dat dan en welke acties zijn nodige om verbeteringen aan te brengen? Welke inzet is gewenst en ook belangrijk, welke partijen zijn verantwoordelijk voor welke acties? U heeft aan DHV gevraagd de Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen in te zetten in het kader van het vraagstuk van de herstructurering van bedrijventerreinen. Inzicht is hiervoor nodig in de huidige kwaliteit van bedrijventerreinen en, in het licht van de potentiële kwaliteit van de bedrijventerreinen, de wijze waarop de herstructureringsinzet kan plaatsvinden. Voor De Molenkamp in Borne is deze analyse uitgevoerd. De resultaten zijn terug te vinden in bijgaande rapportage.

1.1

Doel en centrale vragen

Het doel van het onderzoek is: Het verkrijgen van inzicht in de huidige en de potentiële kwaliteit van bedrijventerreinen (gelabeld aan de hand van een sterrenkwalificatie) en het proces waarop de potentiële kwaliteit kan worden behaald. Om tot deze doelstelling te komen wordt antwoord gegeven op de volgende vragen: Welke sterrenkwalificatie krijgt het geselecteerde bedrijventerrein in de nulmeting? Welke potentiële sterrenkwalificatie past bij de bedrijventerreinen? Als de potentie van het bedrijventerrein hoger ligt dan de sterrenkwalificatie zoals resulterend uit de nulmeting, welke stappen dienen dan genomen te worden om tot deze potentiële sterrenkwalificatie te komen?

2 februari 2009, versie 1 -4-

Gemeente Borne/Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen RO-SE20090053

DHV B.V.

2

KWALITEITSSCAN BEDRIJVENTERREINEN DE MOLENKAMP TE BORNE

2.1

Fysieke kenmerken

In onderstaande tabel zijn de fysieke kenmerken weergegeven van het terrein De Molenkamp. Aangegeven is onder andere in welke levensfase het terrein zich bevindt en het totaal aantal oppervlakte van het terrein. Aangegeven is ook welk deel van het terrein in de kwaliteitsmeting is meegenomen. Ook wordt een kwalitatieve uitspraak gedaan over de bereikbaarheid van het terrein. Deze uitspraak wordt nader toegelicht bij de toelichting op de sterrenkwalificatie.

FYSIEKE KENMERKEN Naam terrein/gemeente Fase Segment Bereikbaarheid

Molenkamp (Borne) Beheer Gemengd Profiel B

Specifieke kenmerken Oppervlak Leeftijd Ontsluiting Hindercategorie Gem. huurprijs Gem grondprijs Gem. WOZ waarde Leegstand

25 ha (netto) gefaseerd: 60-15 jaar N743 en locale wegen max 4 nb ca. € 45,- per m2 (IBIS) nb 5-10%

De Molenkamp wordt getypeerd als een gemengd bedrijventerrein. Kenmerkend is de diversiteit aan bedrijvigheid op het terrein, zoals transport, voedingsmiddel, metaalverwerking en zuivel. De maximale toegestane hindercategorie is 4. Op het bedrijventerrein bevinden zich diverse bedrijfswoningen en aan de Prins Bernhardlaan zijn enkele burgerwoningen aanwezig. De focus van de bedrijvigheid is met name regionaal en lokaal georiënteerd. Voor dit terrein wordt dan ook de scorekaart “gemengd bedrijventerrein” gehanteerd. De afbakening van het gebied is in blauw aangegeven op de tekening.

2.2

Bereikbaarheid

De Molenkamp is ontsloten door de N743, die rechtstreeks naar de A1 leidt. Deze verbinding ondervindt in de spitsuren last van congestie, met name richting Zenderen. Hierdoor is de ontsluiting van het bedrijventerrein De Molenkamp niet optimaal. Het bedrijventerrein wordt tevens ontsloten door een locale weg welke naar de A35 leidt. De gemeente heeft plannen voor een zuidelijke en westelijke rondweg. Met name de westelijke rondweg kan De Molenkamp beter ontsluiten en de kern van Borne ontlasten. De bereikbaarheid van De Molenkamp via openbaar vervoer is matig. Er rijdt wel een bus op het terrein, maar hier wordt beperkt gebruik van gemaakt. Ook is de bekendheid van deze busverbinding bij de geïnterviewden veelal onbekend. De routing van de halte naar westelijke deel van het bedrijventerrein is ca. 15 minuten lopen.

DHV B.V.

2.3

Sterrenkwalificatie

De Molenkamp heeft de potentie een 3 sterrenkwalificatie te krijgen. Op de criteria die van belang zijn voor een 3 sterrenkwalificatie heeft De Molenkamp in de nulsituatie 31% van het maximaal te behalen aantal punten behaald. Tevens is de haalbaarheid van de potentie bepaald op haalbaar, aangezien het bereiken van de potentie een verbetering van enkele subcriteria vereist. Als resultaat uit de nulmeting (bedrijventerrein bezoek, interviews met diverse partijen en deskresearch) blijkt dat De Molenkamp uitkomt op 2 sterren. Dat de potentie nog niet behaald is heeft te maken met meerdere criteria. In de toelichting van de sterrenkwalificatie en bij de kansenkaart zal hier verder op in worden gegaan. De potentie van De Molenkamp en de sterrenkwalificatie van de nulmeting zijn weergegeven in onderstaand kader. Potentie van De Molenkamp

Sterrenkwalificatie nulmeting

De beoordeling van De Molenkamp is weergegeven in onderstaande figuur. Hierbij is de sterrenkwalificatie per hoofdcriterium aangegeven. De Molenkamp scoort op alle hoofdcriteria 2 sterren, uitgezonderd “Faciliteiten en Voorzieningen” die 4 sterren scoort. De potentie van De Molenkamp is bepaald op 3 sterren. Zoals de punttotalen (*) per thema aangeven scoort De Molenkamp weliswaar 2 sterren, maar behaalt het weinig punten per hoofdcriterium. Dit geeft aan dat het bedrijventerrein voldoende scoort op de subcriteria die van toepassing zijn voor 1 en 2 sterren, maar relatief weinig punten haalt op de overige subcriteria.

BEOORDELING Potentie terrein: 3 sterren

* Ruimtelijke inrichting, Beeldkwaliteit

(24/52)

Faciliteiten en Voorzieningen

(12/20)

Milieuprestaties

(9/25)

Economie

(17/35)

Organisatie en Beheer

(12/30)

**

***

****

*****

* De getallen in de tabel staan respectievelijk voor het feitelijk behaalde en het maximaal haalbare aantal punten per hoofdcriterium.



DHV B.V.

2.4

Toelichting sterrenkwalificatie

De 32 subcriteria die zijn beoordeeld zijn in onderstaande tabel toegelicht. De beoordeling is gecategoriseerd in “Goed”, “Voldoende” en “Onvoldoende”. In een enkel geval kan een subcriterium met “Uitmuntend” zijn beoordeeld, indien een uitzonderlijke prestatie is geleverd. Subcriteria Wegenstructuur

Beoordeling Voldoende

Samenhang stedenbouw

Onvoldoende

Uitstraling openbare ruimte, groen en water

Voldoende

Natuurkwaliteit

Onvoldoende

Uitstraling gebouwen

Voldoende

Buitenopslag afgeschermd

Onvoldoende

Water

Uitmuntend

Intensief ruimtegebruik

Voldoende

Intern zoneren en clusteren bedrijven

Onvoldoende

Goede aanpassing en/of aansluiting

Onvoldoende

Toelichting De wegen zijn breed genoeg en daarmee passend voor de huidige bedrijvigheid. Er is geen economische veroudering zichtbaar. Wel kent de wegenstructuur enkele gevaarlijke kruispunten, zoals de kruising Hanzestraat – Ambachtsstraat. Er is geen samenhang in de stedenbouw zichtbaar. Er is ook geen beeldkwaliteitsplan opgesteld. De diversiteit aan bedrijvigheid zorgt ook voor een diversiteit aan stedenbouw. De uitstraling van de openbare ruimte is voldoende. Het aanwezige groen is redelijk onderhouden. De aanwezigheid van groen is echter beperkt op het bedrijventerrein. Water is niet ingezet als beeldkwaliteit. Er is weinig tot geen aandacht voor natuurkwaliteit. Er zijn geen mogelijkheden voor het aantrekken van fauna. Tevens zijn er geen initiatieven ten aanzien van bijvoorbeeld groene daken. De gebouwen zien er doorgaans goed onderhouden uit. Er is wel een onderscheid zichtbaar tussen de nieuwere en de oudere delen. Buitenopslag is bij diverse bedrijven hinderlijk aanwezig. De buitenopslag is niet afgeschermd of zichtbaar aanwezig. Dit leidt tot een rommelige aanblik en kan leiden tot gevaarlijke situaties. De waterberging op het bedrijventerrein is goed. Regenwater kan goed wegstromen. Er is een gescheiden rioleringssysteem aanwezig. Het bedrijventerrein kent een relatief hoge bebouwingsdichtheid. Doorgaans zijn de kavels efficiënt in gebruik en zijn er diverse meerlaagse gebouwen aanwezig. Ondernemers maken geen gebruik van elkaars voorzieningen. Op het bedrijventerrein is hindercategorie 4 toegestaan. Tevens zijn er meerdere bedrijfswoningen aanwezige en enkele burgerwoningen. De bedrijven met een hoge milieucategorie zijn niet gezoneerd van milieugevoelige functies, zoals de woningen. Tevens is er geen clustering aanwezig. Er is geen relatie tussen het industrieterrein en de

DHV B.V.

Subcriteria bij woonomgeving

Beoordeling

Fiets- en wandelpaden

Voldoende

Aanwezigheid voorzieningen en faciliteiten

Onvoldoende

Vervoermanagement

Voldoende

Veiligheid (sociaal)

Goed

Energie

Onvoldoende

Duurzaam bouwen – multifunctionaliteit

Onvoldoende

Duurzaam bouwen – duurzaam materiaalgebruik

Onvoldoende

Bodemverontreiniging

Voldoende

Luchtkwaliteit Imago

Voldoende Voldoende

Werknemersklimaat

Voldoende


Toelichting omliggende woonwijken. Omwonenden maken sporadisch gebruik van het terrein. Het bedrijventerrein is echt Business to Business georiënteerd. Er is alleen een fietssuggestiestrook aanwezig op de Prins Bernhardlaan. Wandelpaden zijn beperkt aanwezig op het terrein en worden onderbroken door parkeerplaatsen. Het ontbreken van fiets- en wandelpaden leidt volgens ondernemers niet tot gevaarlijke situaties in het verkeer. Er zijn geen voorzieningen voor werknemers aanwezig op het bedrijventerrein. Ondernemers en werknemers geven aan wel behoefte te hebben aan een lunchgelegenheid en tankstation. Er is een bushalte aanwezig op het bedrijventerrein op de hoek Prins Bernhardlaan en Oonksweg. De busverbinding wordt beperkt gebruikt door werknemers en klanten. Tevens is de aanwezigheid van de bushalte bij diverse geïnterviewden onbekend. De veiligheid op het terrein is goed. Er heerst bij de ondernemers en werknemers geen onveiligheidgevoel, ook niet in de avonduren. Er is weinig last van criminaliteit. Er is geen energiescan uitgevoerd voor het bedrijventerrein. De energiescan is wel één van de beleidspunten in het klimaatbeleid welke de gemeente Borne aan het opstellen is. Gebouwen zijn niet levensloopbestendig ontwikkeld. Tot op heden leidt dit niet tot langdurige leegstand. Verwacht wordt dat met de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein De Veldkamp ondernemers zullen vertrekken van De Molenkamp en dit tot langdurige leegstand zal leiden. Bij de ontwikkeling van het terrein zijn geen duurzame materialen gebruikt, zowel in de openbare ruimte als in de gebouwen. Op het terrein is op één uitzondering na geen bodemverontreiniging bekend. Aan de Oonkweg is een locatie waar verontreiniging aanwezig is, maar hier ligt geen saneringsopgave. Er wordt voldaan aan de normen voor luchtkwaliteit. Het imago van De Molenkamp kan beter. De uitstraling van het terrein laat te wensen over en dit gaat ten koste van het imago.

Werknemers geven aan dat De Molenkamp een


DHV B.V.

Subcriteria

Beoordeling

Site marketing

Onvoldoende

Segmentering

Onvoldoende

Bewegwijzering

Voldoende

Mate van leegstand

Voldoende

Digitale bereikbaarheid

Voldoende

Beveiliging (bedrijf)

Voldoende

Faciliterende rol overheid

Onvoldoende

Terreinmanagement

Voldoende

Parkeren

Voldoende

Beheer terrein door één organisatie

Onvoldoende

Coördinatie en inkoop collectieve voorzieningen

Onvoldoende

Toelichting prettige omgeving is om in te werken. Er zijn wel weinig voorzieningen en de uitstraling laat te wensen over. Er is vrijwel geen informatie beschikbaar over het bedrijventerrein. Via de gemeente site zijn alleen enkele nieuwsitems te bekijken en is de herziening van het bestemmingsplan te downloaden. Er wordt echter niet aan marketing gedaan. Het clusteren van bedrijven uit gelijke branches is geen beleid van de gemeente. De bewegwijzering is voldoende. Zowel straatnamen als enkele bedrijven zijn aangegeven via bebording. De bebording is echter niet goed onderhouden (slecht leesbaar) en up-to-date (niet alle ondernemers staan vermeld). Tot op heden is er weinig leegstand. Verwacht wordt dat met de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein De Veldkamp ondernemers zullen vertrekken van De Molenkamp en dit tot langdurige leegstand zal leiden. Er is breedband aanwezig op het terrein en deze functioneert naar behoren. De draadloze verbinding functioneert niet goed. Er is geen collectieve beveiliging aanwezig. Ondernemers hebben hun gebouwen individueel beveiligd. Er is nauwelijks sprake van criminaliteit en inbraak. De Faciliterende rol van de overheid kan beter. Er is geen duidelijk aanspreekpunt bij de gemeente door het ontbreken van een bedrijvencontactfunctionaris. Ondernemers geven aan dat ze te vaak van het kastje naar de muur worden gestuurd en dat behandeling van hun verzoeken te lang op zich laat wachten. De Bundeling Bornse Ondernemers (BBO) is de ondernemersvereniging in Borne. Deze opereert regionaal en ca. 40% van de ondernemers zijn hierbij aangesloten. Er is geen ondernemersvereniging sec voor De Molenkamp. Er is voldoende parkeergelegenheid op De Molenkamp. Deze ruimte is wel veelal op het terrein van de ondernemers gerealiseerd. Er zijn nauwelijks openbare parkeergelegenheden. Er is geen parkmanagement op het terrein aanwezig en bedrijven werken nauwelijks namen. Er is geen organisatiegraad op De Molenkamp. Mede door het ontbreken van organisatiegraad op De Molenkamp worden mogelijkheden voor collectieve inkoop van voorzieningen niet benut.

DHV B.V.

2.5

Potentiële kwaliteit en kansenkaart

De potentiële kwaliteit van het terrein wordt gewaardeerd op 3 sterren. Hieronder is weergegeven op welke punten De Molenkamp verbeteringen moet aanbrengen om een extra ster te bemachtigen. Uitgangspunt is de sterrenkwalificatie van de nulmeting, die is bepaald op 2 sterren.

Ster

Subcriteria

Knelpunten

Maatregelen

Haalbaarheid


Buitenopslag is bij diverse bedrijven hinderlijk aanwezig. De buitenopslag is niet afgeschermd of zichtbaar aanwezig. Dit leidt tot een rommelige aanblik en kan leiden tot gevaarlijke situaties.

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar, wel afhankelijk van individuele draagkracht van bedrijven. Organisatorisch: - Afhankelijk van medewerking ondernemers

Intern zoneren en clusteren bedrijven

Op het bedrijventerrein is hindercategorie 4 toegestaan. Tevens zijn er meerdere bedrijfswoningen aanwezige en enkele burgerwoningen. De bedrijven met een hoge milieucategorie zijn niet gezoneerd van milieugevoelige functies, zoals de woningen. Tevens is er geen clustering aanwezig. Er is geen energiescan uitgevoerd voor het bedrijventerrein. De energiescan is wel één van de beleidspunten in het klimaatbeleid welke de gemeente Borne aan het opstellen is.

Ondernemers dienen individueel aangesproken te worden op de buitenopslag van hun goederen. Belangrijk is om de nadruk te leggen op het veiligheidsaspect van het niet afschermen van de buitenopslag, maar uiteraard is ook de uitstraling van het bedrijventerrein als geheel hierbij gebaat. Indien ondernemers niet bereid zijn mee te werken, kan gekeken worden naar verplichtstelling middels een verordening. Bedrijven met hoge milieucategorieen verplaatsen naar elders, bijvoorbeeld het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein De Veldkamp.

Energie

Duurzaam bouwenduurzaam materiaalgebruik

Bij de ontwikkeling van het terrein zijn geen duurzame materialen gebruikt, zowel in de openbare ruimte als in de gebouwen.

2 februari 2009, versie 1 - 10 -

Verlagen van de maximaal toegestane milieucategorie. In de zone direct grenzend aan de woonomgeving. Verminderen van het aantal (bedrijfs) woningen op het terrein. Uitvoeren van een energiescan en alle maatregelen met een terugverdientijd van minder dan 5 jaar doorvoeren.

Bij renovatie en aanleg van de openbare ruimte het gebruik van duurzame materialen verplicht stellen. Dit dient vastgelegd te worden in bijvoorbeeld een masterplan.

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Uitplaatsen kostbaar Organisatorisch: - Uitplaatsen complex, zeker gezien (bedrijfs)woningen op het terrein

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar voor scan Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak gemeente en individuele bedrijven Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar


DHV B.V.

Ster

Subcriteria

Knelpunten

Maatregelen

Haalbaarheid

Site marketing

Er is vrijwel geen informatie beschikbaar over het bedrijventerrein. Via de gemeente site zijn alleen enkel nieuwsitems te bekijken en is de herziening van het bestemmingsplan te downloaden. Er wordt echter niet aan marketing gedaan. De faciliterende rol van de overheid kan beter. Er is geen duidelijk aanspreekpunt bij de gemeente door het ontbreken van een bedrijvencontactfunctionaris. Ondernemers geven aan dat ze te vaak van het kastje naar de muur worden gestuurd en dat behandeling van hun verzoeken te lang op zich laat wachten.

Ook zonder actieve acquisitie kan het terrein sterker geprofileerd worden. Door het opzetten van een website, onder Borne.nl, kunnen de bedrijven op het bedrijventerrein zich profileren. Tegelijkertijd kan dan geïnformeerd worden over de vestigingsmogelijkheden en het huidige huur/koop aanbod. Het aanstellen van een bedrijvencontactfunctionaris (b.c.f.) zal de bereikbaarheid van de gemeente aanzienlijk verbeteren. Tevens kunnen verzoeken van de gemeente sneller worden opgepakt. Op de website Borne.nl staat Dhr. De Boer vermeld als b.c.f. Dit is echter niet zijn core business. Een vacature voor deze functie is op de website niet vacant. De gemeente geeft aan wel op zoek te zijn. Uitbreiden van het aantal gezamenlijke activiteiten. De BBO kan dit oppakken, maar de mogelijkheden voor parkmanagement kunnen ook onderzocht worden.

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: Haalbaar

Faciliterende rol overheid

Beheer terrein door één organisatie

Er is geen parkmanagement op het terrein aanwezig en bedrijven werken nauwelijks namen. Er is geen organisatiegraad op De Molenkamp.

Coördinatie en inkoop collectieve voorzieningen

Mede door het ontbreken van organisatiegraad op De Molenkamp worden mogelijkheden voor collectieve inkoop van voorzieningen niet benut.


Behoefte analyse naar mogelijke gemeenschappelijke voorzieningen/ diensten, zoals afval, energie, beheer openbare ruimte en glasvezel.

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar, mits draagvlak gemeente Organisatorisch: Haalbaar

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: Haalbaar, mits draagvlak ondernemers Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar

DHV B.V.

Voor het behalen van vier of meer sterren zullen nog meer inspanningen geleverd moeten worden. Een aantal van deze maatregelen zal moeilijk te realiseren zijn. De grootste knelpunten zitten in de samenhang in de stedenbouw, aanwezigheid van natuurkwaliteit en de aanwezigheid van voorzieningen en faciliteiten. Hierdoor worden vier sterren of meer niet haalbaar geacht.

2.6

Overige verbeteringen

Naast bovenstaande verbeterpunten zijn er nog subcriteria die op dit moment onvoldoende scoren, maar niet verbeterd hoeven te worden voor het behalen van een 3 sterrenkwalificatie. Wel kan worden besloten om enkele subcriteria ook te verbeteren, ten voordele van de overall kwaliteit van het bedrijventerrein. De subcriteria die onvoldoende score staan weergegeven in onderstaande tabel. Per criteria is aangegeven of het wenselijk is om naar verbetering te streven.

Sub criteria

Knelpunten

Noodzaak tot maatregelen

Samenhang stedenbouw

Er is geen samenhang in de stedenbouw zichtbaar. Er is ook geen beeldkwaliteitsplan opgesteld. De diversiteit aan bedrijvigheid zorgt ook voor een diversiteit aan stedenbouw.

Natuurkwaliteit

Er is weinig tot geen aandacht voor natuurkwaliteit. Er zijn geen mogelijkheden voor het aantrekken van fauna. Tevens zijn er geen initiatieven ten aanzien van bijvoorbeeld groene daken. Er is geen relatie tussen het industrieterrein en de omliggende woonwijken. Omwonenden maken sporadisch gebruik van het terrein. Het bedrijventerrein is echt Business to Business georiënteerd. Er zijn geen voorzieningen voor werknemers aanwezig op het bedrijventerrein.

Gegeven de grote verscheidenheid in bedrijven, de beperkte aanwezigheid van detailhandel en het ontbreken van duidelijke zichtlocaties is een ingreep op dit punt niet direct noodzakelijk voor de kwaliteit van het terrein. Het aantrekken van fauna en het realiseren van groene daken hebben niet de hoogste prioriteit. Wel kan er geïnvesteerd worden in meer openbaar groen op het bedrijventerrein. Gegeven de ligging van het bedrijventerrein ten opzichte van de kern van Borne is een ingreep op dit punt niet direct noodzakelijk voor de kwaliteit van het terrein. Ondernemers en werknemers geven aan behoefte te hebben aan een lunchgelegenheid en tankstation. Naar deze behoefte kan nader onderzoek gedaan worden. Het terrein biedt weinig mogelijkheden tot het flexibel gebruik van gebouwen. Dit leidt nu niet tot leegstand. Voor de toekomst is het aan te raden hier wel op in te zetten. Door concurrentie van het bedrijventerrein De Veldkamp kan wel leegstand ontstaan. Door meerdere functies toe te laten op het bedrijventerrein wordt gewaakt voor leegstand. Er kan beleid ontwikkeld worden voor het clusteren van bedrijven bij transactie van bestaande grond.

Goede aanpassing en/of aansluiting bij woonomgeving Aanwezigheid voorzieningen

Duurzaam bouwen – multifunctionaliteit

Gebouwen zijn niet levensloopbestendig ontwikkeld. Tot op heden leidt dit niet tot langdurige leegstand. Verwacht wordt dat met de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein De Veldkamp ondernemers zullen vertrekken van De Molenkamp en dit tot langdurige leegstand zal leiden.

Segmentering

Er is een grote diversiteit aan bedrijvigheid op De Molenkamp. Bedrijven uit dezelfde branche zijn niet geclusterd.



DHV B.V.

2.7

Aandachtspunten voor het behouden van de huidige kwaliteit

Met het doorvoeren van eerder genoemde verbeteringen kan de kwaliteit van De Molenkamp verhoogd worden tot 3 sterren. Het zijn echter niet alleen de punten die op dit moment onvoldoende scoren die de aandacht verdienen. Het is veelal minstens net zo belangrijk om ook alert te blijven op de onderwerpen die nu nog voldoende scoren maar zonder (blijvende) aandacht dreigen af te glijden naar een lager niveau. In het geval van De Molenkamp is er een aantal criteria die nu nog voldoende scoren maar waar blijvende aandacht en wellicht maatregelen gewenst zijn.

Uitstraling openbare ruimte en gebouwen De uitstraling van de openbare ruimte op De Molenkamp ziet er naar behoren uit. De aanwezigheid van groen en met name water zijn wel minimaal. Er kan ingezet worden op de aanleg van extra groen en water ter versterking van de beeldkwaliteit. Tevens kan met deze inzet ook een betere aansluiting met de omgeving gecreëerd worden, waardoor omwonenden meer geneigd zullen zijn om het terrein te bezoeken. De uitstraling van de gebouwen ziet er naar behoren uit. Ondernemers geven echter wel aan dat de uitstraling van het terrein verbeterd kan worden. Dit zit met name in de buitenopslag van goederen. Dit geeft een rommelige aanblik en vermindert de algehele beeldkwaliteit van het bedrijventerrein. Fiets- en wandelpaden Fietspaden zijn nauwelijks aanwezig op De Molenkamp, met uitzondering van een fietssuggestiestrook op de Prins Bernhardlaan. Wandelpaden zijn beperkt aanwezig op het terrein en worden onderbroken door parkeerplaatsen. Het ontbreken van fiets- en wandelpaden leidt volgens ondernemers niet tot gevaarlijke situaties in het verkeer. Tevens is het niet altijd duidelijk of het een fiets- of wandelpad betreft (zie foto). Voor het bevorderen van het gebruiksgemak van fietsers en voetgangers is het toch van belang hier aandacht aan te schenken. Het lopen op de wegen kan tot onveilige situaties leiden. Bodemverontreiniging De bodem is op een deel van de Oonkweg verontreinigd. Hier ligt geen saneringsopgave. De status van de overige delen op het terrein is onbekend, maar leidt vooralsnog niet tot overlast. Het is aan te bevelen onderzoek te doen naar bodemverontreiniging op het gehele terrein. Het niet inzichtelijk hebben van de status van de bodem is een risico en past niet bij een duurzaam bedrijventerreinbeleid.

DHV B.V.

Bewegwijzering De bebording geeft de bewegwijzering weer van zowel straatnamen als bedrijven. De bebording is echter niet goed onderhouden (slecht leesbaar) en up-to-date (niet alle ondernemers staan vermeld). Onderhoud en up-todate houden van de bewegwijzering is van belang voor een goede uitstraling en bereikbaarheid van het bedrijventerrein.

Mate van leegstand Tot op heden is er weinig leegstand. Verwacht wordt dat met de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein De Veldkamp ondernemers zullen vertrekken van De Molenkamp en dit tot langdurige leegstand zal leiden, mede omdat gebouwen niet levensloopbestendig zijn ontwikkeld maar ook door de matige uitstraling van het bedrijventerrein en gebrek aan marketing. Deze punten zijn reeds aan de orde gekomen als knelpunten in de kansen- en aanbevelingenkaart en overige verbeteringen. Door te investeringen in deze subcriteria kan toekomstige langdurige leegstand vermeden worden.

2.8

Conclusie

Voor De Molenkamp is de potentie van het bedrijventerrein vastgesteld op 3 sterren. Uit de kansenkaart is gebleken dat dit met een aantal inspanningen is te bereiken. Het verdient aanbeveling om ook de verbeterpunten op te pakken voor de subcriteria die reeds voldoende scoren, maar waarvan de kwaliteit gewaarborgd dient te blijven. Dit alles draagt bij aan een kwalitatief hoogwaardig bedrijventerrein. De ambitie van de ondernemers en de gemeente gezamenlijk bepaalt de kwaliteit waarop ingezet wordt. Voor het bereiken van drie sterren zijn de benodigde verbeterpunten aangegeven. Daarnaast zijn er ook verbeterpunten die niet direct bij zullen dragen aan een hogere sterrenkwalificatie maar desondanks wel de kwaliteit van het terrein positief zullen beïnvloeden. Afhankelijk van de wensen van de gemeente en de ondernemers kan zelf een mix van maatregelen gekozen worden waarmee een kwaliteit wordt bereikt die voldoet aan de wensen van de belanghebbenden.



DHV B.V.

COLOFON

Gemeente Borne/Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen RO-SE20090053 Opdrachtgever Project Dossier Omvang rapport Auteur Bijdrage Interne controle Projectleider Projectmanager Datum Naam/Paraaf

: : : : : : : : : : :

Gemeente Borne Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen B0856-03-001 13 pagina's Koos Weits en René Teeuwen Nanda Pellenbarg Nanda Pellenbarg Herman Timmermans 2 februari 2009

DHV B.V.



DHV B.V. Ruimte en Mobiliteit Laan 1914 nr. 35 3818 EX Amersfoort Postbus 1132 3800 BC Amersfoort T (033) 468 20 00 F (033) 468 28 01 E [email protected] www.dhv.nl

BIJLAGE 1

GEÏNTERVIEWDEN

Gemeente De heer Veldhof, dorpsmanager De heer Oonk, milieu De heer De Boer, grondzaken en b.c.f. Ondernemersvereniging De heer De Kok Werknemers Drietal werknemers diverse bedrijven (anoniem)

Gemeente Borne/Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen

RO-SE20090053


bijlage 0

Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen

Recommend Documents