KOOP VAN WONINGEN: TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST SPREKER PROF MR. C.G.M. BREEDVELD- DE VOOGD, HOOGLERAAR BURGERLIJK RECHT UNIVERSITEIT LEIDEN

KOOP VAN WONINGEN: TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST SPREKER PROF MR. C.G.M. BREEDVELD- DE VOOGD, HOOGLERAAR BURGERLIJK RECHT UNIVERSITEIT LEIDEN 16 APRIL 2015 12:00-13:00 WWW.AVDRWEBINARS.NL

Inhoudsopgave Prof. Mr. C.G.M. Breedveld-de Voogd Jurisprudentie

•

Koop door consument-koper 1. 2. 3. 4. 5.

•

Rb. Hof Hof Rb. Rb.

Gelderland 15 oktober 2014, ECLI:RBGEL:2014:7005 Arnhem-Leeuwarden 29 juli 2014, ECLI:GHARL:2014:6085 Arnhem-Leeuwarden 26 november 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9017 Amsterdam 19 november 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7276 Arnhem 2 mei 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW6293

3 12 19 25 31

Wanneer is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste 6. Hof Arnhem-Leeuwarden 29 juli 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6084

•

p. p. p. p. p.

p. 36

De gevolgen van het schriftelijkheidsvereiste

Uitgangspunten 7. HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412; NJ 2013/273 (Cassatie in belang der wet) p. 42 Wie kunnen beroep doen op nietigheid koopovereenkomst: koper, verkoper, derden? 8.

Hof Arnhem 30 oktober 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BZ6245 (ASR Vastgoed Vermogensbeheer) p. 47 9. Rb. Amsterdam 19 november 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7276 p. 54 Aanvang inspanningsverplichtingen pas na ondertekening 10. Hof Leeuwarden 26 juni 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BW9790

!

2!

p. 60

ECLI:NL:RBGEL:2014:7005 Instantie Rechtbank Gelderland Datum uitspraak 15-10-2014 Datum publicatie 11-11-2014 Zaaknummer 262782 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie Koopovereenkomst woning. - Vraag of er wilsovereenstemming is. - Schriftelijkheidvereiste art. 7:2 BW - Volmacht? Vindplaatsen Rechtspraak.nl NJF 2015/93 Uitspraak vonnis RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Arnhem zaaknummer / rolnummer: C/05/262782 / HA ZA 14-216 Vonnis van 15 oktober 2014 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HNV-VASTGOED B.V., gevestigd te Chaam, gemeente Alphen-Chaam, eiseres, advocaat mr. I.E.F.M. Delahaije te Breda,

tegen

!

3!

[gedaagde], wonende te [plaats], gedaagde, advocaat mr. P.F.P. Nabben te Haarlem. Partijen zullen hierna HNV en [gedaagde] genoemd worden. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 25 juni 2014 - het proces-verbaal van comparitie van 3 september 2014. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten 2.1. HNV is een onderneming die handelt in onroerend goed. Zij koopt onder meer panden van particulieren teneinde deze met winst door te verkopen. 2.2. De 75-jarige mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1]), de schoonmoeder van [gedaagde], is eigenaar van het pand gelegen aan [adres] (hierna: de woning). In december 2011 heeft [naam 1] haar woning via een makelaar te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 259.000,00. In oktober 2012 heeft zij de vraagprijs verlaagd tot € 239.000,00 en in juli 2013 naar € 209.000,00. In augustus/september 2013 heeft [naam 1] de woning uit de verkoop gehaald. De woning is een Rijksmonument. 2.3. [gedaagde] heeft in januari 2014 HNV benaderd. In eerste instantie heeft HNV terughoudend gereageerd, hetgeen zij in reactie op een SMS-bericht van [gedaagde] van 21 februari 2014 als volgt heeft toegelicht: Mijn excuses, ik dacht dat ik u bericht had. Ik vrees dat wij niets voor u kunnen betekenen. Mooi pand maar erg incourant. Ik durf geen bieding uit te brengen omdat ik denk dat we u daarmee beledigen. Wat wil uw schoonmoeder er minimaal voor hebben?

!

4!

2.4. Na telefonisch contact heeft op 25 februari 2014 een bezichtiging van de woning plaatsgevonden. Hierbij waren naast [gedaagde] aanwezig de heer [naam 2], bestuurder van HNV, en zijn adviseur de heer [naam 3]. 2.5. Bij e-mail van 26 februari 2014 om 14:30 uur heeft HNV aan [gedaagde] onder meer bericht: Geachte heer [gedaagde], (…) Hiermee bevestig ik dat HNV-Vastgoed BV heeft gekocht van jouw schoonmoeder (…) En dat Mevrouw [naam 1] (…) heeft verkocht aan HNV-Vastgoed BV: Het woonhuis met ondergrond [adres] (…) voor de koopprijs van € 86.500,00 (…) Levering (uiterlijk) 1 september 2014. Verder is overeengekomen dat HNV Vastgoed BV reeds vanaf volgende week kan starten met verkoopactiviteiten en verkoopgereed maken (binnenkant verven/nieuwe vloer beneden e.d.) en inrichten. De sleutel ontvangen wij graag aanstaande vrijdag bij het tekenen van de definitieve koopovereenkomst. In de koopsom is een vergoeding begrepen voor energie en opstalverzekering vanaf nu tot 1 september aanstaande. Als U mij per email wil bevestigen dat dit zo akkoord is, kan ik daarna de definitieve koopovereenkomst op (laten) stellen. Graag dus per omgaand voor akkoord bevestigen zodat wat we hebben afgesproken definitief vastligt. (…) 2.6. In reactie hierop heeft [gedaagde] bij e-mail van 26 februari 2014 om 18:46 uur aan HNV bericht: Geachte heer [naam 2], Wij hebben uw mail goed ontvangen en gelezen. Het is zoals besproken, en mevr. [naam 1] verklaart dat zij hiervan op de hoogte is en geen bezwaar maakt tegen deze koopovereenkomst. Wel ziet zij er graag bij vermeld, dat zij na het ondertekenen van de koopovereenkomst, maximaal twee weken de tijd krijgt om het huis leeg te halen, alvorens u begint met de werkzaamheden. Graag ontvangen wij van u nog even een bevestiging van deze mail. Wij zien en spreken elkaar a.s. vrijdag, 28-02-2014, om 13.00 uur in [adres]. Dit is het huidige adres van mevr [naam 1].

!

5!

2.7. Vervolgens heeft HNV per e-mail van 27 februari 2014 een concept-koopovereenkomst aan [gedaagde] gezonden waarin tegemoet werd gekomen aan het verzoek van [naam 1] om twee weken extra tijd te krijgen voor de ontruiming. Deze koopovereenkomst heeft [naam 1] ter controle voorgelegd aan een bevriend jurist, [naam 4], in verband waarmee [gedaagde] de afspraak van 28 februari 2014 heeft afgezegd. 2.8. Bij brief van 11 maart 2014 heeft de raadsman van HNV [naam 1] gesommeerd om op uiterlijk 14 maart 2014 medewerking te verlenen aan de schriftelijke vastlegging van de gemaakte afspraken en de sleutel aan HNV over te dragen. 2.9. Hierop heeft [naam 4] namens [naam 1] bij brief van 18 maart 2014 – kort samengevat – gesteld dat er geen sprake is geweest van een afgeronde mondelinge of schriftelijke verkoop en dat een volmacht aan de zijde van [gedaagde] ontbrak. 2.10. Nadat de raadsman van HNV vervolgens heeft verzocht uitdrukkelijk te bevestigen dat [gedaagde] niet namens [naam 1] mocht optreden, heeft [naam 4] op 19 maart 2014 bevestigd dat [gedaagde] geen volmacht had en dat [naam 1] verder geen koopovereenkomst met HNV wilde sluiten. Hij heeft in die brief tevens een voorstel gedaan om de woning alsnog te verkopen maar dan aan de door HNV genoemde koper, tegen een nader overeen te komen koopprijs en met een nader overeen te komen courtage voor [naam 2]. HNV is niet ingegaan op dit voorstel. 2.11. HNV heeft bij exploot van 3 april 2014 ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag doen leggen op roerende zaken die zich in de woning van [gedaagde] bevinden. Dit beslag is aan [gedaagde] betekend bij exploot van 3 april 2014. 3 Het geschil 3.1. HNV vordert samengevat - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan HNV van € 63.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van dagvaarding, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, waaronder eventuele beslagkosten, en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover. 3.2. HNV legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] de schijn heeft gewekt dat hij gevolmachtigd was om namens [naam 1] te onderhandelen en te verkopen. [gedaagde] heeft op 25 februari 2014 namens [naam 1] de woning aan HNV verkocht. Aangezien [naam 1] zich op het standpunt stelt dat [gedaagde] niet over een volmacht tot verkoop beschikte, spreekt HNV [gedaagde] aan voor de schade die zij lijdt doordat [gedaagde] de schijn van volmacht heeft gewekt. HNV baseert de aansprakelijkheid van [gedaagde] op artikel 3:70 BW en op artikel 6:162 BW.

!

6!

3.3. [gedaagde] voert verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde] aangevoerd dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen aangezien geen wilsovereenstemming is bereikt. In de eerste plaats ligt derhalve ter beoordeling voor of met de door [gedaagde] geuite wilsverklaring tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. Alleen dan kan er grond zijn voor HNV om [gedaagde] uit hoofde van het moeten instaan voor een volmacht aan te spreken. 4.2. Het antwoord op de vraag of wilsovereenstemming is bereikt, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen. 4.3. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting blijkt het volgende. [naam 1] heeft [gedaagde] gevraagd om contact op te nemen met HNV. Aangezien [naam 1] niet bij de bezichtiging op 25 februari 2014 was, heeft zij [gedaagde] mondeling gevolmachtigd om namens haar het gesprek met HNV te voeren. Gedurende de bezichtiging heeft HNV een bod gedaan van € 80.000,00 met als leveringsdatum 1 september 2014 en als datum voor de sleuteloverdracht en het tekenen van de koopovereenkomst 28 februari 2014. [gedaagde] is met dit bod naar [naam 1] gegaan en is teruggekomen met de mededeling dat de vraagprijs van [naam 1] € 90.000,00 was. [gedaagde] heeft desgevraagd ook aan HNV medegedeeld dat de hypotheekschuld nog € 76.000,00 bedroeg. Na onderhandeld te hebben, heeft HNV een bod van € 85.000 of € 86.000,00 gedaan. 4.4. Volgens HNV deelde [gedaagde] hierop mede dat het lastig was dat de woning pas op 1 september 2014 geleverd zou worden aangezien de lasten voor [naam 1] in die periode doorliepen. Naar aanleiding daarvan heeft HNV het bod verhoogd naar € 86.500,00. Dit wordt door [gedaagde] niet weersproken en hij stelt dat de extra vergoeding een tegemoetkoming betrof in de energiekosten en hypotheekkosten tot 1 september 2014. Het verhoogde bod van € 86.500,00 heeft [gedaagde] vervolgens aanvaard. 4.5. Het verweer van [gedaagde] dat geen wilsovereenstemming is bereikt ten aanzien van de prijs wordt verworpen. [gedaagde] voert aan dat zowel [naam 1] als hij ervan uit zijn gegaan dat het bedrag van € 86.500,00 bovenop de hypotheekschuld kwam en dat de koopsom dus eigenlijk dubbel zo hoog was. Deze stelling is onaannemelijk en onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat dit niet zo is besproken maar dat die veronderstelling is ontstaan doordat het bod laag was en werd gedaan nadat aan HNV was medegedeeld hoeveel de hypotheekschuld nog bedroeg.

!

7!

Deze enkele feiten kunnen in redelijkheid niet hebben geleid tot een gerechtvaardigde verwachting dat HNV bedoelde een bod te doen van € 86.500,00 + hypotheekschuld, terwijl hierover in het geheel niet is gesproken. Het is zeer ongebruikelijk dat een bod wordt gedaan bovenop de hypotheekschuld zonder dat dit er expliciet bij wordt vermeld en uit de gewisselde e-mails blijkt ook geenszins dat dit de bedoeling was. Ook de omstandigheid dat het bod laag is ten opzichte van de in 2013 geldende vraagprijs kan die verwachting niet rechtvaardigen. [naam 2] had immers al gewaarschuwd dat hij het een incourant pand vond en dat hij bang was [naam 1] met een bieding te beledigen (zie onder 2.3). Ook de omstandigheid dat HNV adverteert met de mededeling dat zij gemiddeld 85% tot 90% van de marktwaarde biedt maakt dit niet anders. Duidelijk was immers dat HNV van een hele andere marktwaarde uitging dan [naam 1]. Indien [naam 1] en [gedaagde] daadwerkelijk van die onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan, had het op hun weg gelegen om, na ontvangst van de e-mail van HNV kenbaar te maken dat de overeengekomen koopsom in hun beleving geen € 86.500,00 was maar dit bedrag + hypotheekschuld, derhalve € 162.500,00. De e-mail van [gedaagde] bevat echter geen correctie of voorbehoud ten aanzien van de koopsom. Ook in de correspondentie die Van den Broek namens [naam 1] heeft gevoerd nadat hij de koopovereenkomst had gecheckt, is de thans gestelde aanname ten aanzien van de koopsom niet aan de orde gekomen (zie 2.9 en 2.10). 4.6. Vastgesteld moet worden dat partijen aldus op 25 februari 2014 overeenstemming hebben bereikt over het object, de prijs en de leveringsdatum. Tevens is [gedaagde] ermee akkoord gegaan dat HNV na het tekenen van de koopovereenkomst de sleutels al zou krijgen en met de verbouwing kon beginnen, waartegenover stond dat HNV haar bod had verhoogd. De bereikte overeenstemming blijkt ook uit de bevestigingsmail van HNV van 26 februari 2014 en de reactie daarop van [gedaagde] van diezelfde dag. In de mail van [gedaagde] is – anders dan de voorwaarde dat [naam 1] “… maximaal twee weken de tijd krijgt om het huis leeg te halen...” – geen enkel voorbehoud opgenomen en is uitdrukkelijk gesteld: ‘Het is zoals besproken, en mevr. [naam 1] verklaart dat zij hiervan op de hoogte is en geen bezwaar maakt tegen deze koopovereenkomst.’ Deze reactie van [gedaagde] kan, mede in het licht van de hiervoor geschetste omstandigheden, in redelijkheid niet anders worden begrepen dan als instemming met de door HNV bevestigde inhoud van de koopovereenkomst. De e-mail bevat ook geen voorbehoud ten aanzien van de op 28 februari 2014 door [naam 1] te ondertekenen schriftelijke koopovereenkomst. De omstandigheid dat [naam 1] en [gedaagde] de uitgewerkte koopovereenkomst nog niet hadden ontvangen en [naam 1] deze nog niet had getekend, doet niet af aan het voorgaande nu over de essentialia overeenstemming was bereikt. Overigens is niet aannemelijk geworden dat de inhoud van de door HNV opgestelde koopovereenkomst ongebruikelijke of onaanvaardbare voorwaarden bevatte die nog niet waren besproken zodat niet valt in te zien waarom die voorwaarden bij [naam 1] op bezwaren stuitten. Dat HNV reeds een aanvang zou maken met de verbouwing terwijl [naam 1] nog tot 1 september 2014 eigenaar van de woning bleef, was geen nieuwe voorwaarde. Bovendien is gesteld noch gebleken dat HNV niet bereid was mee te werken aan het afdekken van de eventuele risico’s die hieraan verbonden waren voor [naam 1], bijvoorbeeld door het stellen van een bankgarantie. 4.7. Voorts heeft [gedaagde] nog gesteld dat er hoe dan ook geen sprake kan zijn geweest van een koopovereenkomst gelet op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW. Ook dit verweer wordt echter verworpen aangezien hier geen sprake is van consumentenkoop. In artikel 7:2 lid 2 BW is bepaald dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk wordt aangegaan als de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Tussen partijen is niet in geschil dat de koper geen natuurlijk persoon is, zodat reeds op grond hiervan het beroep op dit artikel niet kan slagen. [gedaagde] heeft onder verwijzing naar HR 9

!

8!

december 2011, LJN: BU7412 nog betoogd dat een consument-verkoper dezelfde bescherming toekomt indien hij zijn woning verkoopt aan een professionele partij. [gedaagde] wordt hierin echter niet gevolgd. In het arrest waarnaar hij verwijst is sprake van een consument-verkoper en een consument-koper, in welk geval aan een consument-verkoper dezelfde bescherming toekomt als aan een consument-koper. Uit de parlementaire geschiedenis noch de memorie van antwoord bij artikel 7:2 BW volgt dat een consument-verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste indien geen sprake is van consumentenkoop. 4.8. Nu komt de rechtbank toe aan het laatste verweer van [gedaagde], inhoudende dat hij geen volmacht had om een koopovereenkomst te sluiten en dat hij die indruk ook niet heeft gewekt. Hij benadrukt daarbij dat hij telkens ruggenspraak heeft moeten houden met [naam 1] en dat hij slechts als spreekbuis heeft gefungeerd. In de kern stelt [gedaagde] dat hij niet aansprakelijk is jegens HNV aangezien hij niet als vertegenwoordiger maar als spreekbuis ofwel ‘bode’ is opgetreden en artikel 3:70 BW derhalve niet van toepassing is. 4.9. Ingevolge artikel 3:70 BW staat degene die als gevolmachtigde handelt jegens de wederpartij in voor het bestaan en de omvang van de volmacht, tenzij de wederpartij weet of behoort te begrijpen dat een toereikende volmacht ontbreekt of de gevolmachtigde de inhoud van de volmacht volledig aan de wederpartij heeft meegedeeld. De benadeelde wederpartij heeft jegens de pseudo-gevolmachtigde recht op vergoeding van het positieve contractsbelang. 4.10. De rechtbank overweegt dat voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde] als vertegenwoordiger kan worden aangemerkt, bepalend is hoe hij naar buiten toe is opgetreden. In dit geval was sprake van een schoonzoon die voor zijn oudere schoonmoeder alle onderhandelingen betreffende de verkoop van haar woning heeft gedaan en namens haar mondeling heeft ingestemd met het door HNV uitgebrachte eindbod. De omstandigheid dat hij tijdens de onderhandelingen tweemaal bij [naam 1] heeft moeten navragen hoe zij dacht over een bod, reduceert zijn rol niet tot die van bode. Hij heeft zich ook nooit gepresenteerd als bode. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] bij het instemmen met genoemd bod enig voorbehoud heeft gemaakt omtrent de bindende werking van die mededeling en een dergelijk voorbehoud is ook niet opgenomen in de e-mail van [gedaagde] van 26 februari 2014. De inhoud van die email wijst er uitdrukkelijk op dat [naam 1] op de hoogte is van hetgeen is besproken en van de inhoud van de e-mail van HNV en dat zij akkoord is met de daarin omschreven koopovereenkomst. [gedaagde] schrijft in zijn e-mail zelfs dat [naam 1] in de schriftelijke koopovereenkomst nog een extra voorwaarde opgenomen wenst te zien en dat partijen elkaar twee dagen later bij de woning van [naam 1] zullen treffen voor de ondertekening. Onder de gegeven omstandigheden, in onderling verband gezien, heeft HNV mogen aannemen dat [gedaagde] bij het doen van deze mededelingen bevoegd was om zijn schoonmoeder te vertegenwoordigen en dat hij over een toereikende volmacht beschikte. Voor zover deze volmacht echter heeft ontbroken, moet dan ook worden geconcludeerd dat hij HNV ten onrechte in de waan heeft gebracht dat [naam 1] akkoord was en een koopovereenkomst tot stand was gebracht. Hiertegen beoogt artikel 3:70 BW een derde te beschermen en het past dan ook bij de ratio van artikel 3:70 BW, de bescherming van het handelsverkeer, om dit artikel hier van toepassing te doen zijn. Hiertoe kan zelfs aanleiding bestaan indien onder andere omstandigheden strikt genomen niet van vertegenwoordiging kan worden gesproken. De vertegenwoordiging en het bodeschap kunnen immers dermate dicht tegen elkaar liggen dat het maken van onderscheid tussen deze figuren arbitrair voorkomt.

!

9!

4.11. Dat voor een makelaar als uitgangspunt geldt dat hij niet als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever optreedt, doet aan het voorgaande niet af. [gedaagde] is de schoonzoon en niet de makelaar van [naam 1] zodat de in HR 26-09-2009, ECLI:NL:HR2009:BH9284 ([naam 5]) geformuleerde maatstaf niet van toepassing is op het onderhavige geval. Bovendien laat dit arrest de mogelijkheid open dat, in afwijking van dit uitgangspunt, sprake is van vertegenwoordiging. Ook een bemiddelingsovereenkomst kan een volmacht bevatten en een volmacht met betrekking tot een specifieke handeling kan naderhand alsnog aan een makelaar worden verleend. 4.12. De conclusie luidt dan ook dat artikel 3:70 BW van toepassing is en [gedaagde] door niet in te staan voor zijn bevoegdheid de schade die HNV hierdoor lijdt dient te vergoeden. Aan de behandeling van de tweede grondslag, onrechtmatige daad, komt de rechtbank derhalve niet toe. Ten aanzien van de hoogte van de te vergoeden schade geldt dat HNV (financieel) in de toestand dient te worden gebracht waarin zij verkeerd zou hebben wanneer [gedaagde] wel degelijk een volmacht tot dit optreden had gehad (TM, Parl. Gesch. 3, p. 283; HR 28 maart 1997, NJ 1997, 454; Wisman/Trijber). 4.13. HNV stelt dat zij de woning, zonder deze te hebben verbouwd, zou hebben kunnen (door)verkopen voor € 150.000,00. Uitgaande van deze waarde, verminderd met een aankoopbedrag van € 86.500,00, lijdt HNV een schade van € 63.500,00. Eventuele notariskosten en overdrachtsbelasting hoeven volgens HNV hierop niet in mindering te worden gebracht aangezien zij, gelet op de leveringsdatum van 1 september 2014, rechtstreeks had kunnen doorleveren aan een definitieve koper. HNV stelt dat zij al direct na de koopovereenkomst in contact is gekomen met een potentiële koper die bereid was om € 150.000,00 voor de woning te betalen, exclusief verbouwing. HNV heeft ter comparitie hiervan bewijs aangeboden. Zij heeft voorts gesteld dat zij aanvankelijk had ingeschat de woning voor € 150.000,00 te kunnen verkopen nadat zij hieraan voor € 40.000,00 zou hebben verbouwd. In dat geval zouden de notariskosten, overdrachtskosten, verbouwingskosten en de koopsom in mindering moeten worden gebracht op de verkoopopbrengst om de gederfde winst te kunnen bepalen. [gedaagde] heeft de gestelde schade betwist. 4.14. De rechtbank gaat ervan uit dat HNV beoogde winst te maken met de onderhavige woning en dat zij, gelet op haar kennis van de markt, een bod heeft gedaan dat daartoe mogelijkheden bood. HNV drijft immers een onderneming die onroerend goed koopt teneinde deze objecten met winst te kunnen verkopen. Vooralsnog heeft zij echter onvoldoende onderbouwd dat dit haar ook daadwerkelijk was gelukt en al helemaal niet dat zij een bedrag ter grootte van € 63.500,00 heeft gederfd. HNV zal dan ook in de gelegenheid worden gesteld om bij akte haar schade nader te onderbouwen en concreet aan te geven wanneer en aan wie zij de woning onder welke voorwaarden had kunnen doorverkopen. Indien zij hiertoe getuigenbewijs wenst te leveren, kan zij dit in de akte aangeven onder vermelding van de naam van de getuige(n). Hierna zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld om hierop bij antwoordakte te reageren. 4.15. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

!

10!

5 De beslissing De rechtbank 5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 12 november 2014 voor het nemen van een akte door HNV over hetgeen is vermeld onder 4.14, waarna de wederpartij op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen, 5.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2014.

!

11!

ECLI:NL:GHARL:2014:6085 Instantie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden Datum uitspraak 29-07-2014 Datum publicatie 30-07-2014 Zaaknummer 200.140.015-01 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Geschil over totstandkoming koopovereenkomst woning. Na mondelinge overeenstemming geeft verkoper door hem ondertekende koopovereenkomst af aan kopers. Deze ondertekenen de overeenkomst buiten aanwezigheid verkoper en geven deze af aan hun makelaar, terwijl de financiering nog niet rond is. De makelaar geeft aan dat de financiering eerst rond moet komen. Verkoper wenst afschrift getekende koopovereenkomst. De makelaar geeft een afschrift, met doorgekraste handtekeningen van de kopers. De verkoper vordert na ommekomst van de wettelijke bedenktermijn de contractuele boete wegens niet nakoming. Vraag: is sprake van een geldige koopovereenkomst. Hof, in navolging rechtbank, neen. Ingevolge artikel 3:37 ;lid 3 BW moet een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt. De ondertekende koopovereenkomst heeft de verkoper nimmer bereikt. De mededeling van de makelaar dat de financiering eerst rond moest komen, heeft de verkoper eerder bereikt en deze gaat voor (vgl artikel 3:37 lid 5 BW). Volgt afwijzing vordering. Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.140.015/01 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/339208 / HL ZA 13-62) arrest van de eerste kamer van 29 juli 2014 in de zaak van [appellant], wonende te [woonplaats],

!

12!

appellant, in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerder in reconventie, hierna: [appellant], advocaat: mr. J. de Roo, kantoorhoudend te Oosterhout, tegen 1.[geïntimeerde 1], wonende te [woonplaats], 2. [geïntimeerde 2], wonende te [woonplaats], geïntimeerden, in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie, hierna: [geïntimeerden], advocaat: mr. F.T. Zoutberg, kantoorhoudende te Amsterdam.

1 Het geding in eerste aanleg In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de tussen partijen gewezen vonnissen van 1 mei 2013 en 2 oktober 2013 van de rechtbank MiddenNederland, locatie Lelystad (hierna verder: de rechtbank).

2 Het geding in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure is als volgt: - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 24 december 2013, - de memorie van grieven (met productie) en - de memorie van antwoord (met producties). 2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 2.3 De vordering van [appellant] luidt:

!

13!

"dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. zittingsplaats Leeuwarden, moge behagen om het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 2 oktober 2013, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie en gedaagde in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie en eisers in reconventie, onder zaaknummer / rolnummer: C/16/339208 / HL ZA 13-62, te vernietigen en opnieuw rechtdoende, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. [geïntimeerden] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te voldoen een bedrag van € 23.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 13 april 2012 dan wel 16 april 2012, zijnde de datum van de ontbinding subsidiair vanaf 26 juni 2012, meer subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der voldoening, alsmede een bedrag van €2.142,00 en een bedrag van € 1.010,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening; II. [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling aan [appellant] van al hetgeen door [appellant] ter uitvoering van het bestreden in eerste aanleg aan [geïntimeerden] is voldaan, zijnde een bedrag van € 2000,00, aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terubetaling; III. [geïntimeerden] te veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten, te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen arrest; IV. [geïntimeerden] te veroordelen in de nakosten ten belope van € 131,00 en de nakosten ten belope van € 68,00 een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf vorenbedoelde termijn voor voldoening." De beoordeling 3. De tussen partijen vaststaande feiten Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet voldoende (gemotiveerd) weersproken en op grond van de overgelegde stukken, voor zover niet bestreden, staan de volgende feiten tussen partijen vast. 3.1 [appellant] als verkoper en [geïntimeerden] als kopers hebben medio februari 2012 mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop en koop van de woning van [appellant], staande en gelegen aan [adres]. 3.2 [appellant] werd daarbij bijgestaan door makelaar [X], terwijl [geïntimeerden] werden bijgestaan door makelaar [Y] (hierna: [Y]). 3.3 Op 22 februari 2012 heeft [Y] per e-mail aan [appellant] bericht dat [geïntimeerden] de schriftelijke koopovereenkomst hebben ondertekend, terwijl deze schriftelijke koopovereenkomst nog niet was ondertekend door [appellant]. 3.4

!

14!

Op 25 februari 2012 heeft [appellant] een nieuwe schriftelijke koopovereenkomst ondertekend. [geïntimeerden] hebben dit (nieuwe) schriftelijke exemplaar in de woning van [appellant] in ontvangst genomen en, zonder deze te tekenen, meegenomen. 3.5 Op 5 maart 2012 hebben [geïntimeerden] deze reeds door [appellant] ondertekende koopovereenkomst op hun beurt ondertekend en hebben deze vervolgens aan [Y] overhandigd. 3.6 Op 12 maart 2012 heeft [geïntimeerde 2], toen hij langs de woning van [appellant] liep, aan [appellant] desgevraagd meegedeeld dat zij de schriftelijke koopovereenkomst hadden ondertekend en dat [Y] deze al had ontvangen. 3.7 Op 12 maart 2012 heeft [Y] aan [X] het volgende e-mailbericht verzonden: “(…) Na uitgebreid overleg met de heren [geïntimeerde 2], hebben zij besloten eerst de financiering volledig te gaan regelen alvorens de koopakte te tekenen en te retourneren. O.a. de besproken datum ontbinding financiering en stellen bankgarantie blijken op te korte termijn afgesproken. Inmiddels is gebleken dat het aanvragen van de financiering voor deze zelfstandige (veel) meer tijd vraagt dan verwacht. Zodra de geldgever volledig akkoord gaat met de financiering zal ondergetekende contact opnemen met u om een (eventuele) nieuwe opleveringsdatum te bespreken. (…).” 3.8 Op 13 maart 2012 heeft [appellant] [geïntimeerde 2] gebeld, waarbij door [appellant] en [geïntimeerde 2] (onder meer) het volgende is verklaard: ([appellant]): “Hallo [geïntimeerde 2], je spreekt met [appellant]. ([appellant]): Ik heb een mailtje gehad van de makelaar. ([geïntimeerde 2]): Ja ([appellant]): Maar je zei net tegen mij dat je al twee weken geleden de overeenkomst hebt ondertekend? ([geïntimeerde 2]): Ja ([appellant]): Maar de makelaar die zegt dat er nog niet ondertekend is ([geïntimeerde 2]): Oh, misschien makelaar goed kijken dat weet ik niet ([appellant]): Ja ([geïntimeerde 2]): Nog wij wachten nog twee weken? ([appellant]): Nou misschien gaat het wel langer duren. Ze zegt dat ze hierover gesproken heeft met jou en je broer

!

15!

([geïntimeerde 2]): Luister, ik met broer kom samen. Ik allemaal wachten met broer, komen van [land] (…)”. 3.9 Op 15 maart 2012 heeft [appellant] het volgende e-mailbericht aan [Y] verzonden: “(…) Vanmorgen was ik bij uw kantoor in de buurt, maar helaas was u niet aanwezig. Daarom verzoek ik u hierbij de drie door mij ondertekende koopovereenkomsten met ontvangstbevestiging te retourneren. (…).” 3.10 Op 19 maart 2012 heeft [appellant] van [Y] twee koopovereenkomsten ontvangen waarop de handtekeningen en (op alle pagina’s vermelde) parafen van [geïntimeerden] door [Y] - volledig waren doorgekrast. 4. Het geschil en de beslissing van de rechtbank 4.1 [appellant] heeft van [geïntimeerden] betaling gevorderd van de in de schriftelijke (NVM) koopovereenkomst opgenomen boete ad € 23.500,-, vermeerderd met rente en kosten. 4.2 Na verweer van [geïntimeerden] en het voorwaardelijk instellen van een vordering in reconventie tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden, heeft de rechtbank bij voormeld vonnis van 2 oktober 2013 de vordering van [appellant] afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten en verstaan dat de vordering in reconventie geen behandeling behoeft. 5. De motivering van de beslissing 5.1 De strekking van grief I is dat de rechtbank in voormeld eindvonnis niet alle door [appellant] gestelde en door [geïntimeerden] niet gemotiveerd weersproken feiten als tussen partijen vaststaand heeft vermeld. Met grief II wordt bezwaar gemaakt tegen rechtsoverweging 4.3 van voormeld vonnis, voor zover daarin in overwogen dat [appellant] de aanvaarding door [geïntimeerden] in de vorm van de ondertekende schriftelijke overeenkomst had moeten bereiken, hetgeen niet is gebeurd, en dat mede gezien het feit dat [Y] namens [geïntimeerden] op 12 maart 2012 uitdrukkelijk heeft laten weten aan [appellant] dat [geïntimeerden] afzien van de koopovereenkomst heeft [appellant] de overeenkomst met doorgekraste handtekeningen niet kunnen opvatten als een schriftelijke aanvaarding van het aanbod door [geïntimeerden] Voorts is deze grief ook gericht tegen de overweging dat niet relevant is of de handtekeningen door [geïntimeerden] of door [Y] zijn doorgekrast en tegen de overweging dat mitsdien geen schriftelijke overeenkomst tussen partijen is tot stand gekomen, zodat de koopovereenkomst nietig is (art. 3:39 BW). Grief III is gekeerd tegen de daarop volgende overweging, inhoudend dat [appellant] met zijn stelling dat de wettelijke bedenktijd van drie dagen is gaan lopen op 5 maart 2012, eraan voorbijgaat

!

16!

dat ingevolge art. 7:2 BW de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan aan de koper moet worden overhandigd en dat in casu nog geen sprake was van een perfecte schriftelijke overeenkomst, zodat deze nog niet aan de koper overhandigd kon worden. Volgens [appellant] overweegt de rechtbank vervolgens ook nog ten onrechte dat de juiste volgorde van handelingen vooral zo belangrijk is, omdat het moment van overhandigen de bedenktermijn afbakent. Grief IV is gericht tegen de slotoverweging van rechtsoverweging 4.3 en inhoudend dat nu de koopovereenkomst nietig is er geen sprake kan zijn van enge tekortkoming van [geïntimeerden], reden waarom de rechtbank de vordering van [appellant] zal afwijzen. Met grief V keert [appellant] zich tegen (de motivering van) zijn veroordeling in de proceskosten. 5.2 Het hof heeft zelfstandig hiervoor onder 3 de tussen partijen vaststaande feiten vastgesteld, terwijl er overigens geen rechtsregel is die de rechter verplicht alle door de ene partij gestelde en door de andere partij erkende of niet weersproken feiten als vaststaand in de uitspraak te vermelden. Het staat de rechter vrij uit de tussen partijen vaststaande feiten die selectie te maken welke hem voor de beoordeling van het geschil relevant voorkomt. Aldus is een verdere behandeling van grief I niet relevant. 5.3 Het hof stelt voorop dat ingevolge artikel 7:2 lid 1 BW de koop van de desbetreffende woning schriftelijk wordt aangegaan en dat volgens de parlementaire geschiedenis het daarbij moet gaan om één akte (Nadere MvA, Kamerstukken I 2002/03, 23 095, nr. 38a, p. 5/6). Ingevolge artikel 3:37 lid 3 BW moet een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Derhalve moet de op 5 maart 2012 door [geïntimeerden] ondertekende koopovereenkomst, die op 2 maart 2012 door [appellant] was ondertekend, [appellant] hebben bereikt. Vaststaat dat [appellant] deze overeenkomst op 19 maart 2012 weliswaar heeft ontvangen, maar in de vorm waarin de handtekeningen (en parafen) van [geïntimeerden] volledig - door [Y] zijn doorgekrast. Daaraan voorafgaand, op 12 maart 2012, heeft [appellant] een emailbericht van [Y] ontvangen met als strekking dat de koopovereenkomst pas door [geïntimeerden] zal worden ondertekend indien de financiering volledig is geregeld en dat dit vooralsnog niet het geval is. Gesteld, noch anderszins is gebleken dat [geïntimeerden] hebben bedoeld [Y] volmacht te verlenen namens hen dit bericht aan [appellant] te verzenden, zodat het ervoor moet worden gehouden dat [Y], als makelaar van [geïntimeerden], deze mededeling als bode voor [geïntimeerden] heeft gedaan (vgl. ECLI:NL:HR: 2009 BH9284). Derhalve moet dit als een mededeling van [geïntimeerden], doorgeleid door [Y], worden opgevat die [appellant] eerder heeft bereikt dan de doorgekraste, ondertekende koopovereenkomst en daardoor prevaleert (vgl. artikel 3:37 lid 5 BW). Dit brengt mee dat [appellant] de overeenkomst met doorgekraste handtekeningen niet heeft kunnen opvatten als een schriftelijke aanvaarding van het aanbod door [geïntimeerden] Hieraan doen de mededelingen, zoals hiervoor onder 3.6 en 3.8 vermeld, niet af, aangezien [appellant] daarmee niet de door [geïntimeerden] - en daarvoor door hem zelf - ondertekende koopovereenkomst heeft bereikt. Dit laatste is voor ontvangst door [appellant] van de schriftelijke aanvaarding door [geïntimeerden] van de koopovereenkomst vereist. Daarbij is niet relevant dat [Y] de handtekeningen en parafen van [geïntimeerden] volledig heeft doorgekrast. Dit betekent dat de schriftelijke koopovereenkomst niet tussen [appellant] en [geïntimeerden] tot stand is gekomen. Daarmee falen de grieven II tot en met IV, terwijl ook grief V dit lot deelt. 5.4 Voor zover grief I slaagt, kan dit niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Derhalve zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten (tarief III, 1 punt).

!

17!

Beslissing Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep: bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van 2 oktober 2013 van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad; veroordeelt [appellant] in de proceskosten, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 1.158,- voor geliquideerd salaris van de advocaat en € 683,-- voor verschotten; Dit arrest is gewezen door mr. K.E. Mollema, mr. J.H. Kuiper en mr. L. Groefsema en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 29 juli 2014.

!

18!

ECLI:NL:GHARL:2013:9017 Instantie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden Datum uitspraak 26-11-2013 Datum publicatie 28-11-2013 Zaaknummer 200.124.736 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Koopovereenkomst met betrekking tot recreatiewoning tot stand gekomen? Bedenktijd van toepassing? Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.124.736 (zaaknummer rechtbank Arnhem, sector civiel recht, 221198) arrest van de tweede civiele kamer van 26 november 2013 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Résidence Hommelheide B.V., gevestigd te Susteren, gemeente Echt-Susteren, appellante, hierna: Hommelheide, advocaat: mr. M. Zaaijer, tegen: [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2], beiden wonende te [woonplaats], gemeente Geldermalsen, geïntimeerden,

!

19!

hierna: [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2], advocaat: mr. R.A.D. Koppelaar.

1 Het geding in eerste aanleg Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 7 december 2011, 11 april 2012 en 10 oktober 2012, die de rechtbank Arnhem tussen Hommelheide als eiseres en [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] als gedaagden heeft gewezen. 2 Het geding in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: ■ de dagvaarding in hoger beroep van 7 januari 2013; ■ de memorie van grieven; ■ de memorie van antwoord. 2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 3 De vaststaande feiten 3.1 Op 25 april 2011 (tweede paasdag) hebben [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] in gezelschap van hun 16-jarige dochter het park van Hommelheide (Landgoed Hommelheide te Susteren) bezocht, nadat zij in De Telegraaf een advertentie hadden gezien waarin Hommelheide een open dag aankondigde. Zij zijn op die dag in een golfkarretje over het park rondgeleid door een vertegenwoordiger van Hommelheide. 3.2 Na de rondleiding hebben zij een voorgedrukt formulier ondertekend, waarop met pen een aantal gegevens staan ingevuld. Na de naam- en adresgegevens staat cursief in kleine letter vermeld: “Verklaart de originele versie van deze aankoopbevestiging te hebben ontvangen en te hebben gekocht van Résidence Hommelheide B.V. en hierbij kennis te hebben genomen van en akkoord te gaan met de Algemene Voorwaarden van Résidence Hommelheide B.V.” 3.3 Daaronder staat op het formulier in gewone letter ingevuld:

!

20!

“Type recreatie-object: Aldenborgh 6p Kavelnummer: 85 (...) Prijs recreatie-object excl. 19% btw € 260.000,00 Bijkomende kosten: aanleg standaard tuin en parkeerplaats: incl. Extra opties: inventarispakket 8p. incl, vloerbedekking laminaat incl., 11% vaste huuropbrengst 5 jaar. vast of eventueel variabel, keuken naar wens, 10% paaskorting - € 26.000,00. Totaal Aankoopsom: € 234.000,00, Speciale bedingingen: Aankoop onder voorbehoud van financiering uiterlijk tot 1 juni 2011. € 150.000,00 eigen inbreng in het huis.” Ook namens Hommelheide is het formulier ondertekend, door [X] (hierna: [X]). 3.4 Op de achterzijde van door Hommelheide gebruikte originele formulieren staan de algemene voorwaarden van Hommelheide afgedrukt. Artikel 10 van de algemene voorwaarden luidt: “Ontbinding 1. Indien een der partijen, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht (8) dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit de tussen partijen gesloten overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, zal de overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt. 2. Indien koper toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens verkoper en de overeenkomst deswege is ontbonden, verbeurt koper ten behoeve van verkoper een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van twintig (20) procent van de overeengekomen totale koopsom, onverminderd het recht van verkoper op volledige schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal, de kosten als vermeld in artikel 8 lid 2 daaronder begrepen. (...)” 3.5 Bij brief van 27 juni 2011 zijn [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] door de advocaat van Hommelheide gesommeerd om hun medewerking te verlenen aan de tenuitvoerlegging van de koopovereenkomst en over te gaan tot betaling van de overeengekomen koopsom van € 234.000,00. 3.6 Bij brief van 29 augustus 2011 heeft (de advocaat van) Hommelheide de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden op de grond dat [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] niet aan de sommatie hebben voldaan. 4

!

21!

De motivering van de beslissing in hoger beroep 4.1 In dit geding vordert Hommelheide betaling van de volgens haar door [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] verschuldigd geworden boete ad € 46.800,—, te vermeerderen met wettelijke rente. Bij het tussenvonnis van 11 april 2012 heeft de rechtbank [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] toegelaten tot tegenbewijs (a) wat betreft de totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot kavelnummer 85 met daarop een recreatiewoning en (b) wat betreft de terhandstelling van de algemene voorwaarden. Bij hetzelfde vonnis heeft de rechtbank aan [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] opgedragen te bewijzen (c) dat ze op of omstreeks 27 april 2011 aan Hommelheide hebben medegedeeld dat zij van de koop afzien. Nadat [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] getuigen hadden doen horen, heeft de rechtbank bij het eindvonnis van 10 oktober 2012 de vordering van Hommelheide afgewezen op de grond, kort gezegd, dat [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] in het onder a bedoelde tegenbewijs zijn geslaagd. 4.2 Met grief I beklaagt Hommelheide zich er over dat zij niet in de gelegenheid is geweest om in contra-enquête getuigen te doen horen. In het midden kan blijven of de door Hommelheide aangevallen overweging uit het eindvonnis juist is. Hoe dan ook is de strekking van de grief dat Hommelheide alsnog in de gelegenheid wenst te worden gesteld om ook van haar zijde getuigen te doen horen. Gelet op de herstelfunctie van het hoger beroep zal het hof Hommelheide die gelegenheid inderdaad bieden. 4.3 Grief II betreft de bewijslastverdeling en het bewijsrisico wat betreft de bewijsthema’s sub a en b. Hommelheide betoogt dat met betrekking tot beide thema’s de bewijslast op [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] ligt, of is komen te liggen. Verder betoogt zij dat de getuigenverklaringen van [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] beperkte bewijskracht hebben. De grief faalt. Het hof overweegt daartoe als volgt. 4.4 Hommelheide beroept zich op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot kavelnummer 85 met daarop een recreatiewoning. Volgens de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) draagt zij dus hiervan de bewijslast. Ook met betrekking tot de terhandstelling van haar algemene voorwaarden draagt Hommelheide de bewijslast (HR 11 juli 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD1394). Het bewijs van beide stellingen volgt in verband met artikel 157 lid 2 Rv dwingend uit het onder 3.2 e.v. bedoelde formulier. Tegenbewijs staat echter volgens artikel 151 lid 2 Rv aan [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] vrij. Terecht heeft de rechtbank [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] dus toegelaten tot tegenbewijs. Voor zulk tegenbewijs is voldoende dat [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] het in (de ondertekening van) bedoeld formulier besloten liggende bewijs ontzenuwen. Voor een omkering van de bewijslast (in de zin van het bewijsrisico) ziet het hof evenmin als de rechtbank enige aanleiding. 4.5 Omdat de bewijslast (in de zin van het bewijsrisico) op Hommelheide ligt, komt aan de verklaringen van de partijgetuigen [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] vrije bewijskracht toe. Daaraan doet niet af dat [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] zijn gehoord nadat de overige getuigen hun verklaringen in hun aanwezigheid hadden afgelegd. Iets anders is dat zowel de omstandigheid dat zij belanghebbend zijn als de

!

22!

omstandigheid dat zij hebben verklaard nadat zij het verhoor van de overige getuigen hadden bijgewoond, bij de waardering van het bewijs meeweegt. 4.6 De grieven III tot en met VI betreffen diverse overwegingen uit het eindvonnis van 10 oktober 2012 in het kader van de waardering van het bewijs. Uitgaande van de hiervoor bedoelde verdeling van de bewijslast, is het hof voorshands niet geneigd om het thans beschikbare bewijs op andere wijze te waarderen dan de rechtbank heeft gedaan. Het hof zal de definitieve beslissing op deze grieven echter aanhouden totdat Hommelheide in de gelegenheid is geweest om ook harerzijds getuigen te doen horen. 4.7 Grief VII heeft betrekking op de vraag of de bedenktijdregeling van het tweede lid van artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek (BW) in dit geval van toepassing is. Volgens Hommelheide is dit niet het geval omdat [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] niet kochten voor eigen gebruik, maar uitsluitend voor “verhuur en exploitatiegarantie”. 4.8 Deze grief faalt. Overeenkomstig artikel 7:2 lid 1 BW is bepalend of sprake is van de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, en is voor het bestaan van de bedenktijd voorts vereist dat de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Anders dan Hommelheide meent, is dus niet van betekenis of [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] voor eigen gebruik kochten of niet. Hommelheide heeft niet betwist dat de recreatiewoning staande op kavelnummer 85 een tot bewoning bestemde onroerende zaak is. De omstandigheid dat, volgens de stellingen van Hommelheide, uitsluitend zou zijn gekocht voor “verhuur en exploitatiegarantie” brengt ook niet met zich mee dat [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Ten overvloede wijst het hof er nog op dat [Y] van Hommelheide bij gelegenheid van de comparitie van partijen van 1 maart 2012 heeft verklaard dat hij aan [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] “de drie dagen bedenktijd [heeft] meegedeeld”. Ook Hommelheide ging er dus eerder van uit dat de wettelijke bedenktijd van toepassing is. 4.9 Eveneens ten overvloede overweegt het hof met betrekking tot het bewijsthema sub c voorlopig als volgt. Volgens de getuigenverklaring van [geintimeerde 1] heeft hij na twee dagen [X] opgebeld en gezegd dat [geintimeerde 2] en hij ervan afzagen en het financieel niet konden regelen. Deze verklaring heeft in verband met artikel 164 lid 2 Rv slechts beperkte bewijskracht, omdat immers [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] ter zake van het inroepen van de bedenktijd de bewijslast dragen. Aanvullend bewijs ligt echter besloten in de getuigenverklaringen van [getuige S] en [dochter] (dochter van [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2]), alsmede in productie KL.1 bij conclusie van antwoord, namelijk een specificatie van T-Mobile van gevoerde telefoongesprekken, volgens welke de mobiele telefoon van [geintimeerde 1] op 27 april 2011 om 14.46 uur gedurende 1 minuut en 5 seconden heeft gebeld met het mobiele telefoonnummer van [X] van Hommelheide. De toenmalige advocaat van Hommelheide heeft bij gelegenheid van de comparitie van 1 maart 2012 erkend dat het desbetreffende telefoonnummer van [X] is en heeft zich voor het overige beperkt tot de opmerking dat [geintimeerde 1] ook de voicemail kan hebben gekregen. Behoudens door Hommelheide te leveren tegenbewijs, is het hof op basis van deze gegevens geneigd om [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] geslaagd te achten in het hun opgedragen bewijs. 4.10

!

23!

De slotsom is dat Hommelheide in de gelegenheid zal worden gesteld om ook harerzijds getuigen te doen horen, voordat het hof definitief omtrent het bewijs zal beslissen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 5 De beslissing Het hof, recht doende in hoger beroep: stelt Hommelheide in de gelegenheid om alsnog ook harerzijds getuigen te doen horen omtrent de onder 4.1 bedoelde bewijsthema’s sub a, b en c; bepaalt dat, indien Hommelheide van die gelegenheid inderdaad gebruik wenst te maken, het verhoor van de getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. W.L. Valk, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip; bepaalt dat partijen ([geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] in persoon en Hommelheide vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is) bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld; bepaalt dat Hommelheide het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de roldatum 10 december 2013, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheercommissaris zullen worden vastgesteld; bepaalt dat Hommelheide overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, F.W.J. Meijer en D. Stoutjesdijk, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 november 2013.

!

24!

ECLI:NL:RBAMS:2014:7276 Instantie Rechtbank Amsterdam Datum uitspraak 19-11-2014 Datum publicatie 25-11-2014 Zaaknummer C-13-561350 - HA ZA 14-302 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie Schriftelijkheidsvereiste bij koop recreatiewoning. Geen professionele verkoper en ook geen professionele koper, ondanks verhuur recreatiewoning. Vindplaatsen Rechtspraak.nl NJF 2015/103 Uitspraak RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer / rolnummer: C/13/561350 / HA ZA 14-302 Vonnis van 19 november 2014 in de zaak van 1 [eiser 1], wonende te [woonplaats], 2. [eiser 2], wonende te [woonplaats], eisers, advocaat mr. H.M. Punt te Amsterdam, tegen [gedaagde], wonende te [woonplaats], gedaagde,

!

25!

advocaat mr. M.F.A. Vreeswijk te Amsterdam. Partijen zullen hierna [eisers gezamenlijk] en [gedaagde] worden genoemd. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 10 maart 2014, - de akte overlegging producties zijdens [eisers gezamenlijk], - de conclusie van antwoord, met producties, - het tussenvonnis van 14 mei 2014, waarbij een comparitie van partijen is gelast, - het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 27 augustus 2014. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [gedaagde] was eigenaresse van de recreatiewoning gelegen te [adres] (hierna: de recreatiewoning). In 2012 heeft [gedaagde] de recreatiewoning via haar makelaar (r: de makelaar) te koop aangeboden. 2.2. Bij e-mail van 12 oktober 2013 heeft [eisers gezamenlijk] op de recreatiewoning een bod gedaan van € 375.000,00. 2.3. Bij e-mail van 19 oktober 2013 heeft de makelaar aan [eisers gezamenlijk] onder meer geschreven: “(…) ik heb goed nieuws. Eigenaresse heeft besloten om de woning onder de voorwaarden door jullie gesteld aan jullie te gunnen. (…) Dat betekent: Koopsom: € 375.000,- k.k. (…)” 2.4. Bij e-mail van 25 oktober 2013 heeft de makelaar aan [eisers gezamenlijk] een concept koopakte toegestuurd en onder meer geschreven: “(…) Bijgaand doen wij u onder voorbehoud goedkeuring verkoper een concept van de koopakte alsmede de toelichting en bijlagen toekomen met betrekking tot de woning aan [adres]. (…)”

!

26!

2.5. Op enig moment daarna heeft [gedaagde] afgezien van de verkoop van de recreatiewoning aan [eisers gezamenlijk] Op 11 januari 2014 is de recreatiewoning (met inbegrip van enkele roerende zaken gewaardeerd op € 10.000,00) verkocht aan derden voor € 400.000,00. Op 24 januari 2014 is de recreatiewoning aan deze derden geleverd. 3 Het geschil 3.1. [eisers gezamenlijk] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair: I. de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eisers gezamenlijk] van € 43.750,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; subsidiair: II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eisers gezamenlijk] van € 43.750,00, althans een in goede justitie te betalen bedrag; primair en subsidiair: III. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis, alsmede in de nakosten. 3.2. [eisers gezamenlijk] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Tussen partijen is met betrekking tot de recreatiewoning een koopovereenkomst tot stand gekomen, doordat [gedaagde] het aanbod van [eisers gezamenlijk] onvoorwaardelijk en definitief heeft aanvaard. Door niet mee te werken aan ondertekening van de koopakte schiet [gedaagde] toerekenbaar tekort in de nakoming van de koopovereenkomst. Nu de woning aan derden is verkocht en geleverd moet de koopovereenkomst worden ontbonden en heeft [eisers gezamenlijk] recht op schadevergoeding. Subsidiair, voor zover geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, geldt dat de onderhandelingen tussen partijen zich in een dusdanig ver stadium bevonden, dat [gedaagde] deze niet meer mocht afbreken. In verband met de verkoop van de recreatiewoning aan derden, kan niet meer verder worden onderhandeld en is [gedaagde] verplicht de schade van [eisers gezamenlijk] te vergoeden, aldus [eisers gezamenlijk]. 3.3. [gedaagde] voert verweer. Zij betwist dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. In dat kader beroept zij zich op het schriftelijkheidsvereiste zoals neergelegd in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het leerstuk van afgebroken onderhandelingen is volgens [gedaagde] niet van toepassing. Bovendien betwist [gedaagde] dat sprake was van gerechtvaardigd vertrouwen bij [eisers gezamenlijk] dat een koopovereenkomst tot stand zou komen en zij betwist de hoogte van de gevorderde schade.

!

27!

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4 De beoordeling Koopovereenkomst 4.1. Vast staat dat de recreatiewoning een tot bewoning bestemde onroerende zaak is als bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW. In artikel 7:2 lid 1 BW is bepaald dat de koop van een dergelijke woning schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (hierna: een particuliere koper). Een en ander houdt nauw verband met de door de wetgever beoogde bescherming van consumenten. In zijn arrest van 9 december 2011 (NJ 2013/273) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat – kort gezegd – (ook) een particuliere verkoper zich er in beginsel op mag beroepen dat geen rechtsgevolg toekomt aan de mondelinge overeenstemming tussen partijen ten aanzien van de koop van een woning, zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd. Een professionele verkoper kan zich echter niet beroepen op het schriftelijkheidsvereiste. 4.2. Tussen partijen staat vast dat tussen hen geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde] beroept zich erop dat aan de beweerde mondelinge overeenstemming tussen partijen daarom geen rechtsgevolg toekomt. [eisers gezamenlijk] stelt echter dat [gedaagde] zich daarop niet kan beroepen, omdat zij een professionele verkoper was. Daartoe stelt [eisers gezamenlijk] dat [gedaagde] de recreatiewoning beroepsmatig heeft verhuurd en de verkoop het sluitstuk was van de commerciële exploitatie van de recreatiewoning. Verder stelt [eisers gezamenlijk] dat hij een professionele koper was, omdat hij de recreatiewoning heeft willen kopen om deze commercieel te gaan verhuren. [gedaagde] betwist dat zij en [eisers gezamenlijk] professionele partijen waren. 4.3. [eisers gezamenlijk] wordt niet gevolgd in zijn betoog dat [gedaagde] een professionele verkoper was. Geoordeeld wordt dat [gedaagde] geen beroepsmatig verhuurder was. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] in belangrijke mate de kost verdiende met rendementen uit recreatiewoningen. Als onweersproken staat juist vast dat [gedaagde] kunstenares is en dat zij de recreatiewoning, die zij heeft verkregen uit een erfenis, als particulier heeft verhuurd. De stelling van [eisers gezamenlijk] dat de verhuur structureel was en dat [gedaagde] daarmee winst behaalde, wat daar verder ook van zij, maakt dat niet anders. Daarbij komt dat zelfs als [gedaagde] als beroepsmatig verhuurder van de recreatiewoning zou worden aangemerkt, dit nog niet zonder meer ertoe leidt dat zij ook als verkoper heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zoals verwoord in artikel 7:2 lid 1 BW. Dat de verkoop van de recreatiewoning het “sluitstuk” vormde van de huurexploitatie, zoals [eisers gezamenlijk] heeft gesteld, is daarvoor in elk geval onvoldoende. Andere omstandigheden waardoor [gedaagde] wel als professionele verkoper zou moeten worden aangemerkt zijn gesteld noch gebleken. 4.4. Ook [eisers gezamenlijk] handelde bij de koop van de recreatiewoning als particulier. Dat hij de recreatiewoning wilde kopen als beleggingsobject, maakt nog niet dat hij handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Immers ook een particulier kan een beleggingsobject aankopen. [eisers gezamenlijk] was dan ook geen professionele koper.

!

28!

4.5. Het voorgaande betekent dat het beroep van [gedaagde] op het schriftelijkheidsvereiste slaagt, zodat – voor zover partijen mondelinge overeenstemming hadden bereikt over de (ver)koop van de recreatiewoning – aan die mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt. Op [gedaagde] rustte dan ook niet de verplichting om over te gaan tot ondertekening van een schriftelijke koopakte tussen partijen. Van een rechtsgeldige koopovereenkomst en/of wanprestatie zijdens [gedaagde] is dus geen sprake, zodat de primaire vordering van [eisers gezamenlijk] zal worden afgewezen. Afgebroken onderhandelingen 4.6. Anders dan [eisers gezamenlijk] betoogt, is er geen plaats voor schadevergoeding op grond van het feit dat [gedaagde] de onderhandelingen over de (ver)koop van de recreatiewoning heeft afgebroken. De Hoge Raad heeft in zijn hiervoor genoemd arrest van 9 december 2011 geoordeeld dat een particuliere verkoper niet verplicht is zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van mondelinge overeenstemming tussen partijen met betrekking tot de (ver)koop van een woning, zodat om die reden geen ruimte is voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding. Hierin ligt besloten dat een particuliere verkoper ook niet verplicht is tot het voortzetten van de onderhandelingen in het kader van de (ver)koop van een woning, ongeacht het stadium waarin die onderhandelingen zich bevinden. Voor schadevergoeding wegens het afbreken van de onderhandelingen is dus ook geen ruimte. Ingevolge het voornoemde arrest van de Hoge Raad is een particuliere verkoper slechts gehouden tot het betalen van schadevergoeding, indien een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [eisers gezamenlijk] heeft niet, althans onvoldoende onderbouwd, gesteld dat van dergelijke ‘zeer bijzondere omstandigheden’ sprake is. Daarbij geldt dat het enkele feit dat [gedaagde] de recreatiewoning tegen een hoger bod aan een derde heeft verkocht, onvoldoende is (zie het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad). Ook het feit dat er al een concept koopakte was verstuurd en de door [eisers gezamenlijk] gestelde omstandigheid dat de makelaar van [gedaagde] pas op de dag van de geplande ondertekening aan [eisers gezamenlijk] te kennen heeft gegeven dat de koop geen doorgang zou vinden, zijn geen dergelijke omstandigheden. 4.7. Op grond van het voorgaande zal ook de subsidiaire vordering van [eisers gezamenlijk] worden afgewezen. 4.8. [eisers gezamenlijk] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op: - griffierecht € 868,00 - salaris advocaat € 1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00) Totaal € 2.656,00 4.9. De door [gedaagde] gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

!

29!

5 De beslissing De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eisers gezamenlijk] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.656,00, 5.3. veroordeelt [eisers gezamenlijk] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers gezamenlijk] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. L. Biller, bijgestaan door mr. W. A. Bree, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2014.

!

30!

ECLI:NL:RBARN:2012:BW6293 Instantie Rechtbank Arnhem Datum uitspraak 02-05-2012 Datum publicatie 22-05-2012 Zaaknummer 221054 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie Recreatie Verkoop stelt dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Gedaagde is geen consument-koper en kan geen aanspraak maken op de in de wet voorgeschreven bedenkijd. Aan de annulering van de overeenkomst komt dan ook geen rechtsgevolg toe. Aangezien gedaagde ten onrechte weigert om mee te werken aan de afwikkeling van deze overeenkomst, dient hij tot nakoming te worden veroordeeld en is hij de boete verschuldigd die is vermeld in de toepasselijke algemene voorwaarden. De rechtbank wijst de vorderingen van Recratie Verkoop af. Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak Vonnis RECHTBANK ARNHEM Sector civiel recht zaaknummer / rolnummer: 221054 / HA ZA 11-1350 Vonnis van 2 mei 2012 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RECREATIE VERKOOP B.V., gevestigd te Apeldoorn, eiseres, advocaat mr. H.M.G. van Lotringen te Ede, tegen

!

31!

[gedaagde], gedaagde, advocaat mr. M.E. Bosman te Arnhem.

Partijen zullen hierna Recreatie Verkoop en [gedaagde] genoemd worden. 1. De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 30 november 2011, - het proces-verbaal van comparitie van 27 maart 2012. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2. De feiten 2.1. Op 15 mei 2011 hebben [gedaagde] en zijn vrouw W.L.M. [gedaagde] een bezoek gebracht aan recreatiepark ‘DroomPark Hooge Veluwe’ te Schaarsbergen, nadat zij eerder op de dag via de televisie hadden gezien dat aldaar een verkoopweekend werd gehouden. [gedaagde] en zijn vrouw zijn door W.L [betrokkene], verkoopadviseur bij Recreatie Verkoop, rondgeleid over het park en hebben een chalet bezichtigd. 2.2. [gedaagde] heeft nog dezelfde dag een ‘verkoopbevestiging’ ondertekend waarop door [betrokkene] handmatig een aantal gegevens zijn ingevuld. Volgens deze verkoopbevestiging heeft Recreatie Verkoop aan de familie [gedaagde] verkocht een recreatie-object, van het type Uniek voor € 60.000,- en een kavel grond met nummer C22 voor € 35.000,-. Onder het kopje ‘Extra voorzieningen’ heeft [betrokkene] de volgende zinsneden opgenomen: ‘compleet gemeubileerd incl. Vaatwasser incl. Berging.’ en ‘object uitsluitend en alleen verhuurdoeleinden aangekocht’. Voorts heeft [betrokkene] op het formulier geschreven ‘chalet 60.000 incl. BTW 19% is terug te vorderen.’ 2.3. Op 16 mei 2011, een dag na ondertekening van de verkoopbevestiging, heeft [gedaagde] met zijn vrouw een e-mail gestuurd aan Recreatie Verkoop met de volgende inhoud: ‘ Wij hebben besloten, dat wij het compleet gemeubileerde object type Uniek voor 4 pers. Incl. Vaatwasser en incl. berging op kavel C 22 NIET zullen kopen. Wij hebben afgelopen zondagmiddag 15 mei 2011 afgesproken dat wij het in overweging mochten hebben voor 3 dagen. Wij hebben direct gisteren namiddag gereageerd en de verkoop telefonisch naar [ ] [betrokkene] sr. Afgeblazen en ter bevestiging aan u schriftelijk nogmaals per deze mail. Wij verwachten dan ook dat hiermee het duidelijk is afgehandeld en de wens tot aankoop is komen te vervallen. Reden is, dat mijn man en ik uiteindelijk toch geen overeenstemming hebben kunnen bereiken voor de aankoop van dit object. (…)’

!

32!

2.4. Bij brief van 22 juli 2011 heeft de advocaat van Recreatie Verkoop aan [gedaagde] geschreven, voor zover hier relevant: ‘(…) Bij e-mail van 16 mei 2011 heeft u de overeenkomst geannuleerd met een beroep op de drie dagen bedenktijd. Nu u evenwel de kavel en het chalet heeft aangekocht uitsluitend voor verhuurdoeleinden en u derhalve in de zin van de Wet niet bent aan te merken als consument-koper heeft u niet de wettelijke bescherming van artikel 7:2 BW, de drie dagen bedenktijd. (…) 3. Het geschil 3.1. Recreatie Verkoop vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 1. [gedaagde] te veroordelen om zijn volledige medewerking te verlenen aan de ten uitvoerlegging van de koopovereenkomst van 15 mei 2011; 2. [gedaagde] te veroordelen om aan Recreatie Verkoop te voldoen een bedrag van € 95.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige voldoening; 3. [gedaagde] te veroordelen om aan Recreatie Verkoop te voldoen de boete, begroot op € 285,- per dag vanaf 30 juli 2011 tot aan de dag van volledige voldoening; met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 3.2. Recreatie Verkoop legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen. [gedaagde] is geen consumentkoper en kan geen aanspraak maken op de in de wet voorgeschreven bedenktijd. Aan de annulering van de overeenkomst komt dan ook geen rechtsgevolg toe. Aangezien [gedaagde] ten onrechte weigert om mee te werken aan de afwikkeling van deze overeenkomst, dient hij tot nakoming te worden veroordeeld en is hij de boete verschuldigd die is vermeld in de toepasselijke algemene voorwaarden. 3.3. [gedaagde] voert ten verweer aan dat hij het chalet weliswaar heeft gekocht maar dat hij de koop tijdig heeft ontbonden. Nog diezelfde middag heeft de vrouw van [gedaagde] telefonisch aan [betrokkene] sr. doorgegeven dat zij het chalet niet wilden kopen en de daarop volgende dag hebben zij de annulering van de koop bevestigd in hun e-mail van 16 mei 2011. [gedaagde] gaat er daarbij van uit dat de in artikel 7:2 BW voorgeschreven bedenktijd van drie dagen van toepassing is op deze koop aangezien hij consument is. Voor zover hij geen beroep zou kunnen doen op artikel 7:2 BW, beroept [gedaagde] zich op een mondeling met [betrokkene] overeengekomen bedenktijd van drie dagen. 3.4. In het geval [gedaagde] geen aanspraak kan maken op de wetttelijke dan wel overeengekomen bedenktijd, beroept [gedaagde] zich op dwaling. Hij had de verkoopbevestiging niet getekend indien hij had geweten dat hij geen aanspraak kon maken op bedenktijd en stelt dat [betrokkene] zich hiervan bewust moet zijn geweest. Volgens [gedaagde] heeft hij immers getekend onder de voorwaarde dat hem een bedenktijd van drie dagen werd gegund en heeft [betrokkene] gezegd dat dat geen probleem was. [betrokkene] was ervan op de hoogte dat [gedaagde] geen bedrijf had of beoogde te starten terzake de verhuur van onroerend goed en dat hij in loondienst is bij de gemeente Utrecht in de functie van uitvoerder/opzichter stadswerken.

!

33!

3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4. De beoordeling 4.1. Allereerst ligt ter beoordeling voor de vraag of [gedaagde] aanspraak kan maken op de in artikel 7:2 BW voorgeschreven bijzondere bescherming van consument-kopers. Indien dit het geval is heeft [gedaagde] immers binnen de wettelijke termijn de koop ontbonden en dienen de vorderingen van Recreatie Verkoop te worden afgewezen. Alle overige verweren van [gedaagde] kunnen dan onbesproken blijven. 4.2. Ingevolge artikel 7:2 BW komt een koper het recht toe de koop binnen drie dagen te ontbinden indien het gaat om de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan en indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Vast staat dat het bij deze bepaling ook kan gaan om tweede woningen, vakantie- en recreatiewoningen. De bepaling is geschreven ter bescherming van de consument-kopers. 4.3. Volgens Recreatie Verkoop kan [gedaagde] niet als consument-koper worden aangemerkt aangezien hij het chalet uitsluitend en alleen voor verhuurdoeleinden heeft aangekocht. [gedaagde] betwist dat hij aan Recreatie Verkoop heeft medegedeeld het chalet uitsluitend voor verhuurdoeleinden te gaan gebruiken. Hij stelt juist te hebben medegedeeld het chalet voor eigen recreatief gebruik te willen aankopen, waarbij hij desgevraagd niet heeft uitgesloten het object op incidentele basis te gaan verhuren. Met het oog op het eigen gebruik heeft hij onderhandeld over een berging voor zijn fiets en die van zijn familieleden. Ter comparitie hebben [gedaagde] en zijn vrouw verklaard dat zij zich niet kunnen herinneren dat [betrokkene] in hun aanwezigheid op de verkoopbevestiging heeft genoteerd dat zij het uitsluitend voor verhuurdoeleinden aankochten. In reactie op de verklaring van [betrokkene] ter comparitie hebben zij stellig ontkend dat [betrokkene] aan hen zou hebben uitgelegd welke opties een koper had bij de aankoop van een chalet via Recreatie Verkoop en dat zij zouden hebben gekozen voor de optie van het garantierendement. 4.4. Recreatie Verkoop heeft ter comparitie bij monde van [betrokkene] gesteld dat hij aan [gedaagde] en zijn vrouw heeft uitgelegd dat indien een koper geïnteresseerd is om het chalet tevens te verhuren, Recreatie Verkoop twee opties kon aanbieden. [gedaagde] en zijn vrouw zouden hebben gekozen voor aankoop van het chalet met de optie ‘garantierendement’. Dit betekent volgens [betrokkene] dat Recreatie Verkoop het chalet voor drie jaar van [gedaagde] zou huren (en zou onderverhuren) en [gedaagde] een gegarandeerd rendement zou ontvangen. De andere optie, aangeduid met ‘variabel rendement’, houdt in dat de eigenaar 75% van de verhuuropbrengst krijgt. In verband met het terugvorderen van de btw heeft hij op de verkoopbevestiging geschreven dat het chalet uitsluitend voor verhuurdoeleinden werd aangekocht. Dat doet hij altijd als kopers voor de eerste optie kiezen, aldus [betrokkene]. 4.5. De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde] een particulier is die – zoals hij onweersproken heeft gesteld – in fulltime loondienst is bij de gemeente Utrecht als opzichter stadswerken. In beginsel dient hij dan ook als consument-koper te worden aangemerkt. Geconstateerd moet worden dat partijen ter comparitie tegengestelde verklaringen hebben afgelegd omtrent de mededelingen die [gedaagde] heeft gedaan in het kader van het beoogde gebruik van het chalet. Voor zover [gedaagde] al voornemens zou zijn geweest het chalet volledig of voornamelijk te gaan verhuren, hetgeen [gedaagde] uitdrukkelijk betwist, maakt dit het voorgaande echter niet anders. Weliswaar heeft [betrokkene] op het formulier aangetekend dat de btw over het chalet ‘is terug te vorderen’ maar gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] ervoor heeft gekozen om te dezen als kleine ondernemer in de zin van de btw te worden aangemerkt. Evenmin is gesteld of gebleken dat [gedaagde] een optieverzoek belaste levering in de zin van de

!

34!

‘Wet op de omzetbelasting 1986’ aan de belastingdienst heeft verzonden of voornemens was dit te doen. Nu er voor het overige geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die ertoe leiden dat [gedaagde] geacht moet worden bij de aankoop te hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, bestaat geen aanleiding om aan hem de consumentenbescherming van artikel 7:2 BW te ontzeggen. Behalve particulieren die een woning kopen voor permanente bewoning behoren ook particulieren die binnen zeer korte termijn worden bewogen om voor een aanzienlijk bedrag een recreatiewoning te kopen, tot de consument-kopers die de wetgever geacht moet worden te willen beschermen met artikel 7:2 BW. 4.6. Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] het recht had de overeenkomst binnen drie dagen te ontbinden. Aangezien [gedaagde] tijdig van dit recht gebruik heeft gemaakt zullen de vorderingen van Recreatie Verkoop worden afgewezen. 4.7. Recreatie Verkoop zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op: - explootkosten € 0,00 - griffierecht 1.400,00 - getuigenkosten 0,00 - deskundigen 0,00 - overige kosten 0,00 - salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00) Totaal € 3.188,00 5. De beslissing De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt Recreatie Verkoop in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.188,00, 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2012.

!

35!

ECLI:NL:GHARL:2014:6084 Instantie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden Datum uitspraak 29-07-2014 Datum publicatie 30-07-2014 Zaaknummer 200.139.095-01 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Aanvang verzettermijn, artikel 143 Rv. Na het verstekvonnis is appellante in persoon beslaglegging op grond van een tussen partijen gewezen executoriale titel aangezegd. Het exploot van beslaglegging moet worden aangemerkt als een ter uitvoering van het verstekvonnis strekkende akte als bedoeld in artikel 143 lid 2 Rv. De verzettermijn is vanaf de datum van dat exploot gaan lopen. Appellante heeft dientengevolge te laat verzet gedaan. Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.139.095/01 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 2046214 LC EXPL 13-1743) arrest van de eerste kamer van 29 juli 2014 in de zaak van [appellante], wonende te [woonplaats], appellante, in eerste aanleg: oorspronkelijk gedaagde, eiseres in verzet, verweerster in incident, hierna: [appellante], advocaat: mr. J.G. Geerdes, kantoorhoudend te Almere,

!

36!

tegen KPN B.V., gevestigd te 's-Gravenhage, geïntimeerde, in eerste aanleg: oorspronkelijk eiseres, gedaagde in verzet, eiseres in het incident, hierna: KPN, advocaat: mr. E.H.J. Slager, kantoorhoudend te Amsterdam. 1 Het geding in eerste aanleg In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 18 september 2013 van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter). 2 Het geding in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure is als volgt: - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 12 december 2013, - de memorie van grieven in het incident en in de hoofdzaak, - de memorie van antwoord, - een akte houdende uitlating, - een antwoordakte. 2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 2.3 De vordering van [appellante] in de appeldagvaarding luidt: "(…) dat het aan het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem, behage, uitvoerbaar bij voorraad, de door de Rechtbank te Midden-Nederland (…) van 18 september 2013 gewezen vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende, appellante ontvankelijk te verklaren in haar verzet tegen het verstekvonnis van 9 februari 2005, gewezen door de rechtbank Zwolle-Lelystad (…) en de vorderingen van appellante zoals ingesteld bij inleidende verzetsdagvaarding d.d. 25 april 2013, inhoudende: I. Appellante te ontheffen van de bij vonnis 9 februari 2005 tegen haar uitgesproken veroordeling; II. Geïntimeerde niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans de vorderingen van geïntimeerden af te wijzen;

!

37!

III. Geïntimeerde te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure, in beide instanties;" 2.4 Bij memorie van grieven heeft [appellante] geconcludeerd dat "de bij de verzetdagvaarding ingestelde vorderingen door mevrouw [appellante] integraal behoren te worden toegewezen, met veroordeling van KPN in de kosten van het geding in beide instanties, een en ander overeenkomstig de inleidende appeldagvaarding d.d. 12 december 2013." 3 Aanduiding van het geschil 3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. Telfort is de rechtsvoorganger van KPN. Telfort heeft [appellante] op 10 januari 2005 gedagvaard om te verschijnen voor de rechtbank Zwolle-Lelystad. De dagvaarding is niet in persoon betekend maar gelaten aan de schoonmoeder en huisgenote van [appellante]. [appellante] is op die dagvaarding niet verschenen en is daarop bij verstekvonnis van 9 februari 2005 veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.057,38 aan KPN, te vermeerderen met de kosten van het geding. Het verstekvonnis is op 4 maart 2005 aan [appellante] betekend, wederom niet in persoon maar door achterlating van het exploot in een gesloten envelop. 3.2 Bij exploot van 19 mei 2005 heeft Telfort ten laste van [appellante] executoriaal beslag doen leggen op diverse roerende zaken van [appellante]. De beslaglegging is door de deurwaarder op 19 mei 2005 aan [appellante] in persoon aangezegd. 3.3 Bij exploot van overbetekening beslag roerende zaken van 24 mei 2005 heeft de deurwaarder het proces-verbaal van beslaglegging d.d. 19 mei 2005 aan [appellante] in persoon betekend. 3.4 Bij exploot van 25 mei 2005 heeft de deurwaarder vervolgens aan [appellante] aangezegd dat de openbare verkoop van de op 19 mei 2005 in beslag genomen roerende zaken zal plaatsvinden op 13 oktober 2005. Dit exploot is niet aan [appellante] in persoon maar aan haar echt- en huisgenoot betekend. 3.5 Bij exploot van overbetekening van 26 mei 2005 is het onder 3.2 bedoelde beslag door de deurwaarder overbetekend aan het kantoor [deurwaarder] omdat dit kantoor reeds eerder beslag had gelegd op roerende zaken aanwezig in de woning van [appellante]. 3.6 Bij brief van 10 augustus 2010 heeft deurwaarderskantoor GGN Almere [appellante] meegedeeld dat haar een bevel tot betaling van de verschuldigde hoofdsom, rente en kosten is gedaan, maar dat [appellante] daaraan niet heeft voldaan. Alvorens tot beslaglegging over te gaan, heeft de deurwaarder [appellante] in de gelegenheid gesteld binnen vijf dagen voor betaling van het verschuldigde bedrag van € 3.997,50 zorg te dragen.

!

38!

3.7 Hierop heeft de raadsvrouw van [appellante] bij brief van 14 oktober 2010 aangegeven dat [appellante] betwist een overeenkomst te hebben gesloten met Telfort. Voorts geeft de raadsvrouw aan dat zij van [appellante] heeft vernomen dat zij reeds in 2005 zou zijn gedagvaard door Telfort, maar dat zij nimmer kennis heeft genomen van de inleidende dagvaarding dan wel van het uiteindelijke vonnis. 3.8 Bij schrijven van 28 maart 2013 aan de werkgever van [appellante], heeft de deurwaarder aangegeven krachtens het op 9 februari 2005 gewezen vonnis gerechtigd te zijn beslag te leggen ten laste van [appellante]. 3.9 [appellante] heeft bij exploot van 25 april 2013 KPN in verzet gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd haar te ontheffen van de bij het vonnis van 9 februari 2005 tegen haar uitgesproken veroordeling, met niet-ontvankelijkverklaring van KPN in haar vorderingen, dan wel afwijzing van de vorderingen van KPN, en met veroordeling van KPN in de kosten van de procedure. 3.10 De kantonrechter heeft bij vonnis van 18 september 2013 [appellante] niet-ontvankelijk verklaard in haar verzet tegen het verstekvonnis van 9 februari 2005 en [appellante] veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van KPN. 4 De motivering van de beslissing in hoger beroep 4.1 [appellante] heeft tegen het vonnis van de kantonrechter twee grieven opgeworpen. Met haar eerste grief komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de termijn van het instellen van verzet op 19 mei 2005 is gaan lopen, waardoor [appellante] niet-ontvankelijk is in haar verzet. 4.2 Op grond van artikel 143 lid 1 en 2 Rv kan de gedaagde die bij verstek is veroordeeld daartegen verzet doen bij exploot van dagvaarding binnen vier weken na betekening van het vonnis of van enige uit kracht daarvan opgemaakte of ter uitvoering daarvan strekkende akte aan de veroordeelde in persoon, dan wel binnen vier weken na het plegen door hem van enige daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging aan hem is betekend. Buiten de hiervoor genoemde gevallen vangt op grond van artikel 143 lid 3 Rv de termijn waarbinnen het verzet moet worden gedaan aan op de dag waarop het vonnis ten uitvoer is gelegd. 4.3 [appellante] heeft betwist dat zij op 19 mei 2005 aanwezig was bij de beslaglegging en zij heeft zich op het standpunt gesteld dat zij eerst op 28 maart 2013 bekend is geraakt met het verstekvonnis en de tenuitvoerlegging daarvan, nu zij op die datum van haar werkgever heeft vernomen dat de deurwaarder loonbeslag heeft gelegd.

!

39!

4.4 KPN stelt onder verwijzing naar de exploten van de deurwaarder van 19 mei 2005 en 24 mei 2005, dat [appellante] op 19 mei 2005 bekend was met de aanvang van de executie van het verstekvonnis, zodat de verstektermijn op die dag is gaan lopen. 4.5 Het hof stelt vast dat [appellante] geen concreet bewijsaanbod heeft gedaan van haar stelling dat de deurwaarder ten onrechte op het exploot van 19 mei 2005 heeft genoteerd dat de beslaglegging aan [appellante] in persoon is aangezegd. Het hof gaat uit van de inhoud van het exploot. Ten aanzien van het exploot van 19 mei 2005 overweegt het hof dat dit moet worden aangemerkt als een ter uitvoering van het verstekvonnis van 9 februari 2005 strekkende akte als bedoeld in artikel 143 lid 2 Rv. Uit het exploot blijkt dat de deurwaarder executoriaal beslag heeft gelegd op grond van een tussen partijen gewezen executoriale titel van 9 februari 2005, welke titel bij exploot van 4 maart 2005 aan [appellante] betekend is, met gelijktijdig bevel om binnen twee dagen daarna aan de inhoud daarvan te voldoen, waaraan niet is voldaan. Hiermee is voldoende gewaarborgd dat [appellante] bekend was met het verstekvonnis en is de verzettermijn van vier weken op grond van artikel 143 lid 2 Rv ingegaan op 19 mei 2005. Dat de aangezegde openbare verkoop van de roerende zaken uiteindelijk niet plaats heeft gevonden door overbetekening van het beslag op het kantoor [deurwaarder] doet aan het vorenstaande niet af. 4.6 Aangezien [appellante] haar verzet pas heeft ingesteld bij verzetdagvaarding van 25 april 2013, volgt uit het voorgaande dat het verzet te laat is gedaan en dat [appellante] dientengevolge in haar verzet niet kan worden ontvangen. De eerste grief faalt. Gelet hierop wordt aan een inhoudelijke beoordeling van het verzet niet toegekomen, zodat [appellante] geen belang heeft bij de behandeling van haar tweede grief De slotsom 4.7 De conclusie luidt dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep (1½ punt, tarief I). 4.8 KPN heeft de veroordeling van [appellante] tot vergoeding van nakosten gevorderd. Nu er redelijkerwijs geen nakosten zijn te verwachten, wordt die vordering afgewezen. 5 De beslissing Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, en begroot deze aan de zijde van KPN op € 683,- voor verschotten en € 948,- voor geliquideerd salaris voor de advocaat;

!

40!

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de proceskostenveroordeling; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mr. K.E. Mollema, mr. L. Groefsema en mr. M.E.L. Fikkers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 29 juli 2014.

!

41!

ECLI:NL:HR:2011:BU7412 Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 09-12-2011 Datum publicatie 09-12-2011 Zaaknummer 11/03863 (CW 2629) Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2011:BU7412 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Cassatie in belang der wet. Koop. Ook aan particuliere verkoper komt jegens particuliere koper beroep toe op schriftelijkheidsvereiste art. 7:2 lid 1 BW. Medewerking aan schriftelijke vastlegging kan niet met rechterlijk vonnis worden afgedwongen. Vordering tot schadevergoeding evenmin toewijsbaar. Beroep op art. 6:2 lid 2 BW alleen onder zeer bijzondere omstandigheden. In dat geval slechts veroordeling tot schadevergoeding mogelijk. Vindplaatsen Rechtspraak.nl RvdW 2011/1541 NJB 2012/25 Prg. 2012/29 met annotatie door P.J.M. Ros RN 2012/21 JIN 2012/18 met annotatie door N. de Boer NJ 2013/273 met annotatie door Jac. Hijma TBR 2012/76 Uitspraak 9 december 2011 Eerste Kamer 11/03863 (CW 2629) EV/AS Hoge Raad der Nederlanden Arrest

!

42!

op een vordering tot cassatie in het belang der wet, ingesteld door de ProcureurGeneraal bij de Hoge Raad der Nederlanden en gericht tegen het vonnis van de rechtbank Breda van 24 oktober 2007. 1. Het geding in feitelijke instantie Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar het vonnis in de zaak 174890/HA ZA 07-829 van de rechtbank Breda van 24 oktober 2007. Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen voornoemd vonnis heeft de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad beroep in cassatie ingesteld in het belang der wet. De voordracht tot cassatie van de ProcureurGeneraal is aan dit arrest gehecht. De vordering van de Procureur-Generaal strekt tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank, zonder dat de vernietiging overigens tot aantasting van de rechtspositie van de betrokken partijen kan leiden. 3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [X] heeft medio 2006 door tussenkomst van een makelaar zijn woonhuis (hierna: het huis) te koop aangeboden. [Y] heeft daarop een bod gedaan, dat werd geweigerd. Een tweede bod van [Y] op het huis is door [X] op 19 of 20 juli 2006 aanvaard. (ii) De makelaar van [X] heeft enkele dagen later aan beide partijen een concept van de koopovereenkomst toegezonden ter ondertekening. Daarin zijn onder meer vermeld de koopprijs waarover tussen partijen overeenstemming was bereikt, en een afspraak over de levering van het huis. Dit zou, voor zover niet anders zou worden afgesproken, feitelijk op 15 november 2006 ter beschikking van [Y] worden gesteld, en juridisch op 15 november 2007 worden geleverd. De koopprijs zou op deze laatste datum worden voldaan. [Y] zou voorts tot 15 november 2007 een gebruiksvergoeding zijn verschuldigd, terwijl daarnaast de woonlasten voor zijn rekening zouden komen. (iii) Partijen hebben het concept niet ondertekend omdat [X] op 27 juli 2006 door tussenkomst van zijn makelaar aan [Y] heeft laten weten niet in staat te zijn in de periode van 15 november 2006 tot 15 november 2007 de financiering van een ander huis rond te krijgen. (iv) De advocaat van [Y] heeft bij brief van 23 augustus 2006 [X] gesommeerd de van de makelaar ontvangen concept-koopovereenkomst binnen vijf dagen alsnog te ondertekenen. Aan die sommatie heeft [X] geen gehoor gegeven. (v) De advocaat van [Y] heeft bij brief van 2 oktober 2006 aan [X] bericht dat [Y] afziet van nakoming van de koopovereenkomst, en heeft verzocht om vergoeding voor geleden schade vanwege hogere woonkosten en extra verhuiskosten ten bedrage van € 12.173,-. [X] heeft dit geweigerd. Hij beriep zich erop dat de concept-koopovereenkomst niet is ondertekend, zodat nog geen rechtens bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen. 3.2 [Y] heeft vervolgens in dit geding gevorderd dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wordt ontbonden en dat [X] wordt veroordeeld tot vergoeding van de door hem, [Y], geleden schade.

!

43!

De rechtbank heeft beide vorderingen afgewezen. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat partijen op 20 juli 2006 mondeling overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de koop, overwoog de rechtbank samengevat weergegeven als volgt. (a) Art. 7:2 BW brengt mee dat de koop van het huis schriftelijk had moeten worden aangegaan. Aan dit vormvereiste is echter niet voldaan omdat de conceptkoopovereenkomst niet door partijen is ondertekend. (b) De gestelde mondelinge koopovereenkomst is dus nietig op de voet van art. 3:39 BW omdat het vormvereiste niet alleen in het belang van de koper is gesteld, maar ook in dat van de verkoper en van eventuele andere gegadigden. (c) Een eventuele vordering - die overigens niet is ingesteld - om [X] te verplichten mee te werken aan het opmaken van een schriftelijke koopovereenkomst is niet toewijsbaar omdat deze niet past in het wettelijk systeem. Met de nietigheid van de uitsluitend mondeling gesloten koopovereenkomst is onverenigbaar dat een verkoper in beginsel zou zijn gehouden medewerking te verlenen aan de totstandkoming van de overeenkomst door het opmaken of ondertekenen van de daarvoor vereiste akte. Daarbij komt dat de door [Y] bepleite uitleg van art. 7:2 onverenigbaar is met het feit dat het in deze bepaling gestelde schriftelijkheidsvereiste de rechtszekerheid dient. (d) Tussen partijen is dus geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen. Daarom kan de gestelde overeenkomst niet worden ontbonden en is ook de vordering van [Y] tot schadevergoeding niet toewijsbaar. (e) De vordering tot schadevergoeding is subsidiair gebaseerd op de grond dat het [X] niet vrijstond de onderhandelingen over de koop af te breken zonder [Y] schadeloos te stellen. Ook op deze grondslag is de vordering niet toewijsbaar omdat het wettelijk systeem daaraan in de weg staat. Met de nietigheid van alle rechtshandelingen die partijen in de precontractuele fase hebben verricht, is niet te verenigen dat een partij aan deze rechtshandelingen het gerechtvaardigde vertrouwen zou mogen ontlenen dat de koop tot stand zal komen, en op grond daarvan de wederpartij zou kunnen verplichten tot het betalen van schadevergoeding. 3.3 De Procureur-Generaal heeft gevorderd dat dit vonnis, waartegen geen gewoon rechtsmiddel is ingesteld, in het belang der wet zal worden vernietigd, zonder dat dit tot aantasting van de rechtspositie van de betrokken partijen leidt. Het daartoe aangevoerde middel houdt, kort samengevat, in de eerste plaats als klacht in dat het hiervoor in 3.2 onder (b) en (c) weergegeven oordeel van de rechtbank blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting omdat de rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat een verkoper in beginsel aan een mondelinge overeenkomst is gebonden in die zin dat hij is gehouden tot medewerking aan het tot stand brengen van de schriftelijke koopovereenkomst. De tweede klacht van het middel is gericht tegen de hiervoor in 3.2 onder (d) en (e) weergegeven oordelen en houdt in dat de rechtbank haar oordeel ten onrechte niet heeft genuanceerd. Een strikte benadering van de uit art. 7:2 in verbinding met art. 3:39 BW voortvloeiende nietigheid is niet op haar plaats in het geval de verkoper een professional is. Bovendien brengt de rechtbank niet tot uitdrukking dat onder bijzondere omstandigheden een beroep van de verkoper op nietigheid van de mondelinge koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn, en aanleiding kan bestaan hem tot schadevergoeding te veroordelen. 3.4 Het gaat in deze zaak om de vraag hoe art. 7:2 lid 1 BW moet worden uitgelegd indien mondeling overeen-stemming is bereikt over de verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan (hierna: woonhuis) aan een koper die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (hierna: een particuliere koper), maar de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte.

!

44!

3.5 In art. 7:2 lid 1 is in algemene bewoordingen bepaald - kort gezegd - dat de koop van een woonhuis schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een particulier is. Deze regel brengt mee dat de mondelinge overeenstemming de particuliere koper niet bindt zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd. De formulering van deze regel beperkt zulks niet tot het geval dat de koper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van de koopakte; naar de letter bestrijkt de bepaling mede het geval dat de verkoper daaraan niet wil meewerken. De formulering van de wet is echter niet steeds beslissend voor de uitleg daarvan, ook niet als deze wet van recente datum is. 3.6 Aan de parlementaire geschiedenis van art. 7:2 vallen aanwijzingen in uiteenlopende zin te ontlenen. 3.6.1 Aan de ene kant maakt de onderhavige bepaling onderdeel uit van een wettelijke regeling die strekt tot bescherming van de koper van onroerende zaken (Kamerstukken II 1992-1993, 23 095, nr. 3, blz. 2; Inleidende opmerkingen in de memorie van toelichting bij art. I). Daarmee strookt dat in de toelichting van de onderhavige bepaling in deze memorie wordt gesproken van "de te beschermen consument-koper" (t.a.p. blz. 6). Die strekking biedt steun aan de uitleg dat alleen de particuliere koper, en dus niet ook de verkoper, een beroep toekomt op het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1. 3.6.2 Aan de andere kant bevat de wetsgeschiedenis een aanwijzing dat niet alleen de particuliere koper, maar ook de verkoper zich op de eis van een schriftelijke koopovereenkomst mag beroepen. In de memorie van antwoord is naar aanleiding van een vraag in het voorlopig verslag opgemerkt (Kamerstukken II 1995-1996, 23 095, nr. 5, blz. 13): "Zolang het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst nog niet is vervuld, is de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand gekomen. De sanctie op het niet voldoen aan dit vormvereiste, (...), is namelijk nietigheid van de koop, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 39 van Boek 3. Het vormvereiste wordt immers niet alleen in het belang van de koper gesteld, maar ook in dat van de verkoper en dat van eventuele andere gegadigden (...). Dit brengt echter niet met zich mee dat de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken. Denkbaar is immers dat op de verkoper een verplichting rust tot medewerking aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de daarvoor vereiste akte." In een latere fase van de parlementaire behandeling heeft de minister, in het kader van de beantwoording van vragen van de vaste commissie voor Justitie, het standpunt dat het schriftelijkheidsvereiste mede het belang van de verkoper dient, herhaald (Kamerstukken II, 2000-2001, 20 095 nr. 10, blz. 20). 3.6.3 Over de vraag of art. 7:2 ook de verkoper beschermt zijn, nadat deze bepaling kracht van wet had verkregen, in de Tweede Kamer nog aanvullende vragen gesteld. Aan de beantwoording daarvan door de minister komt voor de uitleg van deze bepaling echter geen bijzondere betekenis toe aangezien deze uitlating van de minister geen onderdeel heeft uitgemaakt van de totstandkomingsgeschiedenis van de wet. 3.7 Bij de uitleg van de onderhavige bepaling moet worden meegewogen dat, indien wordt aangenomen dat ook de verkoper zich op de daarin gestelde eis van een schriftelijk aangegane overeenkomst mag beroepen, de positie van de particuliere koper door de onderhavige wetswijziging in die zin zou zijn verslechterd dat voordien de verkoper jegens hem was gebonden zodra wilsovereenstemming over de beoogde overeenkomst was bereikt, terwijl deze zich na invoering van art. 7:2 aan de rechtsgevolgen van een mondeling bereikte wilsovereenstemming kan onttrekken zolang geen schriftelijke vastlegging daarvan heeft plaatsgevonden. Dat staat op gespannen

!

45!

voet met de consumentenbeschermende strekking van de onderhavige bepaling. Deze consequentie is daarom alleen aanvaardbaar als ook de verkoper een particulier is. Zou dit anders zijn dan zou bovendien de professionele verkoper van een woonhuis in een betere positie verkeren tegenover een particuliere koper, dan tegenover een koper die deze hoedanigheid niet bezit. Als art. 7:2 zijn bescherming tot alle verkopers zou uitstrekken, zou de professionele verkoper immers tegenover een particuliere koper pas zijn gebonden wanneer schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden, terwijl hij tegenover een professionele koper al kan zijn gebonden wanneer tussen partijen overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst. 3.8 Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat de hiervoor in 3.4 geformuleerde vraag, mede gelet op art. 3:39 BW, als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt. 3.9 Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte. 3.10 Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 lid 2 BW). Als zodanige omstandigheden kunnen in beginsel niet gelden dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis, omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming hun nu juist de ruimte geeft alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten. Opmerking verdient ten slotte dat, onder de hier bedoelde zeer bijzondere omstandigheden, de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt. 3.11 Het vorenoverwogene leidt ertoe dat het middel in zijn beide onderdelen geen doel treft omdat de verkoper een particulier is en de aanwezigheid van zeer bijzondere omstandigheden als hiervoor in 3.10 bedoeld, is gesteld noch gebleken. 4. Beslissing De Hoge Raad verwerpt het beroep. Deze beschikking is gegeven door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, F.B. Bakels, W.D.H. Asser en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 9 december 2011.

!

46!

ECLI:NL:GHARN:2012:BZ6245 Instantie Gerechtshof Arnhem Datum uitspraak 30-10-2012 Datum publicatie 04-04-2013 Zaaknummer 200.106.238 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie De door HR 9 december 2011, LJN BU7412 aanvaarde regel, volgens welke alleen een particuliere verkoper zich mag beroepen op het in artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek gestelde vereiste van een schriftelijk aangegane koopovereenkomst, behoeft nuancering in het zich hier voordoende geval dat de verkoper de mondeling door partijen bereikte overeenstemming in een geschrift heeft vastgelegd en dat geschrift aan de koper ter ondertekening heeft voorgelegd, en de koper vervolgens weigert om binnen een redelijke termijn nadien een ondertekend afschrift van dat geschrift aan de verkoper te doen toekomen. Een andere opvatting zou leiden tot de onevenwichtigheid dat enerzijds de verkoper gedurende langere tijd aan de mondeling bereikte overeenstemming gebonden is, terwijl anderzijds de koper gebondenheid kan uitstellen zo lang als hem belieft en zich aldus langdurig de keuze voorbehouden of hij zich al dan niet aan de mondeling bereikte overeenstemming wenst te houden. Vindplaatsen Rechtspraak.nl NJF 2013/196 RN 2013/60 Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM Sector civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.106.238 (zaaknummer rechtbank 128368) arrest in kort geding van de tweede civiele kamer van 30 oktober 2012 in de zaak van [appellant 1] en [appellant 2], beiden wonende te [woonplaats], appellanten, hierna: [appellanten]

!

47!

advocaat: mr. H.J. Schaatsbergen, tegen: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V., gevestigd te Utrecht, geïntimeerde, hierna: ASR advocaat: mr. E.G.J. Hendriksen. 1 Het geding in eerste aanleg Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 2 april 2012, dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Zutphen tussen appellanten als eisers en geïntimeerde als gedaagde heeft gewezen. 2 Het geding in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: ¦ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 18 april 2012 (met grieven); ¦ de aantekening op de rol volgens welke [appellanten] bij het aanbrengen van de zaak overeenkomstig de inhoud van de appeldagvaarding van grieven hebben gediend; ¦ de memorie van antwoord; ¦ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities van de advocaten van partijen. 2.2 Bij gelegenheid van de pleitzitting heeft ASR met instemming van [appellanten] enkele nieuwe producties in het geding gebracht. Eveneens bij gelegenheid van de pleitzitting hebben [appellanten] hun eis willen wijzigen, maar die eiswijziging heeft het hof hen wegens strijd met de zogenaamde tweeconclusieregel niet toegestaan. 2.3 Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald. 3 De vaststaande feiten 3.1 Op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, staan de navolgende feiten vast. 3.2 ASR is eigenaar van het landgoed [landgoed] te [vestigingsplaats]. 3.3 [appellanten] zijn in het voorjaar van 2010 onderhandelingen met ASR gaan voeren over de vestiging van een recht van erfpacht op van landgoed [landgoed] deeluitmakende percelen, kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam], sectie D, nummer 6977, 6979, 6980 en gedeeltelijk 6976 en 6982, de vestiging van een opstalrecht daarop voor de (te slopen) rietgedekte woning aan de [adres] te [plaatsnaam] met schuur, kippenschuur en volière, en over de koop van de woning met opstallen (hierna tezamen aan te duiden als “de onroerende zaak”). Deze onderhandelingen zijn uitgemond in een bespreking tussen partijen op 16 september 2011, waarin partijen verregaand mondeling overeenstemming hebben bereikt.

!

48!

3.4 Bij brief van 18 oktober 2011 heeft ASR onder meer als volgt aan [appellanten] medegedeeld: “(…) Op vrijdag 16 september 2011 jl. hebben wij (…) mondelinge overeenstemming bereikt. Middels dit schrijven bevestigen wij deze gemaakte afspraken. Erfpachtovereenkomst (…) Opstalovereenkomst (…) Bijgevoegde definitieve versies van de erfpacht-/opstalovereenkomst maken onderdeel uit van deze overeenkomst (…) De aktes zullen passeren bij notariskantoor [notaris] te [vestigingsplaats] op uiterlijk 20 januari 2012. Deze aanbieding geldt tot uiterlijk 28 oktober 2011. Indien u akkoord bent met het bovenstaande, verzoeken wij u deze brief “voor akkoord” te ondertekenen en de bijgevoegde erfpacht-/opstalovereenkomst en kadastrale kaart op iedere bladzijde te paraferen en per omgaande aan ons te retourneren.” Namens ASR zijn de aanbiedingsbrief en de overeenkomsten ondertekend. 3.5 [appellanten] zijn niet overgegaan tot ondertekening van de aanbiedingsbrief of de overeenkomsten omdat zij, zo heeft [appellant 1] mondeling aan ASR laten weten, een clausule met een financieringsvoorbehoud opgenomen wilden hebben. 3.6 ASR heeft [appellanten] vervolgens bij brief van 7 november 2011 een nieuwe aanbieding gestuurd waarin onder meer het volgende is medegedeeld: “(…) Op 18 oktober hebben wij u (…) een aanbieding gedaan. Op uw verzoek hebben we vervolgens nog een voorbehoud financiering ingebouwd in de overeenkomst tot uiterlijk 15 december 2011. Hierbij ontvangt u de aanbiedingen. Graag ontvangen wij, indien akkoord voor 18 november 2011 de volgende stukken retour in bijgevoegde antwoordenvelop: [getekende aanbiedingen, erfpachtovereenkomst en overeenkomst opstalrecht]. (…)” 3.7 In de meegezonden Aanbieding erfpachtovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: “Ontbindende voorwaarde erfpachter Erfpachter heeft het recht deze aanbieding erfpacht te ontbinden tot uiterlijk 15 december 2011 indien de financiering voor de nieuwbouwwoning aan de [adres] te [plaatsnaam] niet rond komt. Vanaf 15 december 2011 vervalt deze ontbindende voorwaarde. (…) Ondertekening voor akkoord: Deze aanbieding is geldig tot uiterlijk 18 november 2011. Als u met deze aanbieding kunt instemmen, vragen wij u één exemplaar voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen in de bijgevoegde antwoordenvelop. (…)”

!

49!

3.8 Omdat ASR geen reactie had ontvangen op haar brief van 7 november 2011, heeft [de rentmeester], rentmeester bij ASR, op 23 november 2011 telefonisch contact opgenomen met [appellant 1] en hem naar aanleiding van het vervolgens gevoerde gesprek medegedeeld dat ASR zich vrij voelde de markt op te gaan met de onroerende zaak. 3.9 Bij brief van 1 december 2011 heeft [de rentmeester] als bevestiging van het telefoongesprek als volgt aan [appellanten] medegedeeld: “Op 18 oktober 2011 en op 7 november 2011 heeft u van ons een aanbieding gekregen voor uitgifte in erfpacht van een (bouw)kavel aan de [adres] te [plaatsnaam] in combinatie met de vestiging van een van het erfpachtrecht afhankelijk opstalrecht. (…) Geldigheid aanbieding Deze aanbieding was geldig tot 18 november 2011. Nu deze datum is verstreken, bestaan er tussen u en ons geen verplichtingen meer. (…)” 3.10 Bij e-mailbericht van [appellant 1] van 6 december 2011 is [de rentmeester] als volgt medegedeeld: “Met jouw goedvinden gaan wij toch verder met de [adres]. Het ziet er naar uit dat ik de financiering rond heb en dat ik ondanks dat mijn huis nog niet verkocht is het geld kan vrijmaken voor de bouw van een nieuw huis. Ik zal je deze week de overeenkomst getekend retourneren.” 3.11 Bij e-maibericht van 6 december 2011 aan [appellanten] heeft [de rentmeester] als volgt gereageerd: “Zoals je weet is de aanbieding die wij gedaan hebben voor de [adres] enige tijd geleden verlopen. Zowel telefonisch als schriftelijk heb ik bevestigd dat we weer geheel vrij zijn van elkaar en dat ik probeer een nieuwe erfpachter te vinden. Ik ben momenteel in vergaande onderhandeling met een potentiële erfpachter voor de [adres]. Ik ben dus niet langer vrij (…) op deze locatie. (…)”. 3.12 Bij brief van 9 december 2011 heeft [appellanten] onder meer als volgt aan [de rentmeester] bericht: “De onderhandelingen over (…) en wijze waarop wij altijd de onderhandelingen en gesprekken hebben ingezet, stammen al uit de tijd van uw voorganger en gaan meer dan een jaar terug. Terwijl wij over alle punten van onderhandeling overeenkomst hadden, mag het op zijn minst bizar genoemd worden dat binnen 48 uur na het in uw ogen verstrijken van de termijn waarop wij konden reageren, het perceel reeds is vergeven aan een derde partij – zij het op basis van een mondelinge toezegging – en dat deze mondelinge toezegging voor u blijkbaar zwaarder weegt dan een schriftelijke en door beide partijen ondertekende overeenkomst. Wij wijzen u erop dat een schriftelijke en ondertekende overeenkomst ook juridisch zwaarder zal wegen dan een mondelinge toezegging. Wij raden u dan ook aan om op basis van fatsoenlijke omgangsvormen (het gaat hier immers over een overeenkomst die wij voor 40 jaar aangaan) terug te treden op uw schreden en alsnog de door ons getekende overeenkomst te honoreren, mede omdat u in het bezit bent van een door beide partijen getekende overeenkomst. Zoals u tevens zal hebben opgemerkt, hebben wij de termijn van voorbehoud van financiering gecorrigeerd omdat het in de tijd waarin wij thans leven niet mogelijk is van

!

50!

een financiële instelling binnen de door u gestelde termijn een financiering rond te krijgen. (…)” In de ondertekende Aanbieding erfpachtovereenkomst heeft [appellanten] onder “Ontbindende voorwaarde” de datum “15 december 2011” doorgehaald en handmatig gewijzigd in “15 februari 2012”. 3.13 Bij brief van 12 december 2011 heeft ASR als volgt aan [appellanten] medegedeeld: “(…) Wij hebben u twee maal een aanbieding gedaan voor de uitgifte in erfpacht met bijbehorend opstalrecht voor de [adres] te [plaatsnaam]. De laatste van beide aanbiedingen was geldig tot 18 november jl. Wij hebben noch telefonisch, noch per email of per post van u tijdig, dus uiterlijk op 18 november, een reactie gekregen dat u akkoord ging met de door ons gedane aanbieding. De aanbieding kwam daarmee te vervallen door het verlopen van de geldigheidstermijn. In week 47, de week na het aflopen van de geldigheidstermijn van de aanbieding, heb ik zelf het initiatief genomen en telefonisch contact gezocht met de [appellant 1]. Ik heb hem toen aangegeven dat wij nu de aanbieding verlopen was, de kavel zouden aanbieden op de markt. [appellant 1] heeft toen ook beaamd dat wij hiertoe konden over gaan. Per brief van 1 december heb ik ons standpunt nogmaals bevestigd en tevens aangegeven dat wij geheel vrij zijn van elkaar. Geheel terecht hebben wij ons vervolgens op de markt gericht en zijn wij met een derde partij in onderhandeling getreden. (…) Het feit dat u vervolgens alsnog de aanbieding retour stuurt op 6 december, door ons op 7 december 2011 ontvangen, verandert niets aan het feit dat de aanbieding reeds geen geldigheid meer had, zodat er door acceptatie geen overeenkomst tot stand kon komen. Ook de door u opgenomen antedatering van de aanbieding op 17 november 2011 verandert hier niets aan. Op uw eenzijdige wijziging van de termijn van het financieringsvoorbehoud zullen wij niet verder ingaan. Met het getekend retour sturen van de aanbieding is dus geen enkele verbintenis tussen partijen tot stand gekomen. (…)” 3.14 Bij brief van 13 januari 2012 heeft mr. Schaatsbergen ASR verzocht – en voor zover nodig – gesommeerd binnen 10 dagen schriftelijk te bevestigen dat de feitelijke levering en het passeren van de akte binnen twee weken nadien zal plaatsvinden. Aan het verzoek/de sommatie heeft ASR geen gehoor gegeven. 3.15 Bij notariële akten van 13 juni 2012 zijn met medewerking van ASR met betrekking tot de onroerende zaak een erfpachts- en een opstalrecht gevestigd ten behoeve van [derde partij]. 4 De motivering van de beslissing in hoger beroep 4.1 In dit geding hebben [appellanten] gevorderd, kort samengevat, (1) veroordeling van ASR tot nakoming van haar verplichting tot vestiging van een erfpachts- en een opstalrecht met betrekking tot de onroerende zaak ten behoeve van [appellanten], op straffe van een dwangsom, alsmede (2) reële executie van die verplichting op de voet van artikel 3:300 Burgerlijk Wetboek. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter in eerste aanleg de vorderingen afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten. Tegen die afwijzing richten zich de grieven. 4.2 Het hof zal de grieven gezamenlijk bespreken.

!

51!

4.3 Volgens het standpunt van [appellanten] is op 16 september 2011 tussen partijen volledige overeenstemming bereikt en kan ASR zich als professionele partij zich er niet op beroepen dat niet was voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek. In dit verband beroepen [appellanten] zich op het arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011, LJN BU7412. Volgens het standpunt van ASR is op 16 september 2011 de inhoud besproken van het aanbod dat ASR vervolgens aan [appellanten] zou doen en is dit aanbod niet tijdig aanvaard. 4.4 Wanneer het hof veronderstellenderwijs uitgaat van de lezing van [appellanten] dat op 16 september 2011 tussen partijen volledige overeenstemming was bereikt, geldt het volgende. Op zichzelf is juist dat de Hoge Raad in het door [appellanten] bedoelde arrest heeft aangenomen dat alleen een particuliere verkoper zich mag beroepen op het in artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek gestelde vereiste van een schriftelijk aangegane overeenkomst. Deze regel behoeft echter nuancering in het zich hier voordoende geval dat de verkoper de mondeling door partijen bereikte overeenstemming in een geschrift heeft vastgelegd en dat geschrift aan de koper ter ondertekening heeft voorgelegd, en de koper vervolgens weigert om binnen een redelijke termijn nadien een ondertekend afschrift van dat geschrift aan de verkoper te doen toekomen. Een andere opvatting zou leiden tot de onevenwichtig-heid dat enerzijds de verkoper gedurende langere tijd aan de mondeling bereikte overeenstemming gebonden is, terwijl anderzijds de koper gebondenheid kan uitstellen zo lang als hem belieft en zich aldus langdurig de keuze voorbehouden of hij zich al dan niet aan de mondeling bereikte overeenstemming wenst te houden. 4.5 [appellanten] erkennen dat zij de “aanbieding” van 7 november 2011 (die volgens hun standpunt de weergave is van de tussen partijen mondeling bereikte overeenstemming), niet binnen de door ASR gestelde termijn (van tien dagen) ondertekend hebben retour gezonden. Ook hebben zij in het telefoongesprek van 23 november 2011 niet aangeboden dat alsnog te doen. Volgens hetgeen zij ter gelegenheid van de pleidooizitting in hoger beroep hebben gezegd, hebben zij de ondertekende “aanbieding” eerst na 1 december 2011 retour gezonden. Gegeven deze omstandigheden kan ASR zich wel degelijk beroepen op het ontbreken van een schriftelijk aangegane overeenkomst. 4.6 Ingeval over het voorgaande anders moet worden gedacht, geldt het volgende. Volgens de stellingen van ASR, het meest uitvoerig bij monde van haar rentmeester [de rentmeester] ter gelegenheid van de pleitzitting in hoger beroep, is door haar in de bespreking van 16 september 2011 aangekondigd dat een schriftelijke aanbieding zou volgen die door [appellanten] diende te worden ondertekend en was duidelijk dat ASR zich voordien nog niet wenste te binden. Volgens [appellanten] is dit zo niet besproken, maar de onjuistheid van het standpunt van ASR staat niet vast en in verband met de aard van het geding ziet het hof geen aanleiding voor bewijslevering. 4.7 Onafhankelijk van het voorgaande geldt dat [appellanten] in de door hen ondertekende “aanbieding” zonder de instemming van ASR de termijn van het financieringsvoorbehoud hebben gewijzigd, in die zin dat zij die termijn met twee maanden hebben willen verlengen. Voor zover zou kunnen worden gesproken van een afwijking op een ondergeschikt punt, geldt dat ASR onverwijld, namelijk bij brief van 12 december 2011, bezwaar heeft gemaakt tegen de “eenzijdige wijziging van de termijn van het financieringsvoorbe-houd”. Ook op die grond is tussen partijen nimmer een perfecte overeenkomst tot stand gekomen. 4.8 Op elk van de hiervoor omschreven gronden kunnen de grieven geen doel treffen. Hetgeen door partijen voor het overige nog is aangevoerd, behoeft geen bespreking meer. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen, naar volgt uit hetgeen is overwogen met aanvulling van de gronden.

!

52!

4.9 Het hof zal [appellanten] veroordelen in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van ASR begroot op € 666,— voor griffierecht en op € 2.682,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (drie punten tarief II: één punt voor de memorie van antwoord en twee punten voor het pleidooi). 5 De beslissing Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zutphen van 2 april 2012; veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van ASR begroot op € 666,— voor griffierecht en op € 2.682,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, D. Stoutjesdijk en A.L.H. Ernes, en is in tegen-woordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2012.

!

53!

ECLI:NL:RBAMS:2014:7276 Instantie Rechtbank Amsterdam Datum uitspraak 19-11-2014 Datum publicatie 25-11-2014 Zaaknummer C-13-561350 - HA ZA 14-302 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie Schriftelijkheidsvereiste bij koop recreatiewoning. Geen professionele verkoper en ook geen professionele koper, ondanks verhuur recreatiewoning. Vindplaatsen Rechtspraak.nl NJF 2015/103 Uitspraak RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer / rolnummer: C/13/561350 / HA ZA 14-302 Vonnis van 19 november 2014 in de zaak van 1 [eiser 1], wonende te [woonplaats], 2. [eiser 2], wonende te [woonplaats], eisers, advocaat mr. H.M. Punt te Amsterdam, tegen [gedaagde], wonende te [woonplaats], gedaagde,

!

54!

advocaat mr. M.F.A. Vreeswijk te Amsterdam. Partijen zullen hierna [eisers gezamenlijk] en [gedaagde] worden genoemd. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 10 maart 2014, - de akte overlegging producties zijdens [eisers gezamenlijk], - de conclusie van antwoord, met producties, - het tussenvonnis van 14 mei 2014, waarbij een comparitie van partijen is gelast, - het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 27 augustus 2014. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [gedaagde] was eigenaresse van de recreatiewoning gelegen te [adres] (hierna: de recreatiewoning). In 2012 heeft [gedaagde] de recreatiewoning via haar makelaar (hierna: de makelaar) te koop aangeboden. 2.2. Bij e-mail van 12 oktober 2013 heeft [eisers gezamenlijk] op de recreatiewoning een bod gedaan van € 375.000,00. 2.3. Bij e-mail van 19 oktober 2013 heeft de makelaar aan [eisers gezamenlijk] onder meer geschreven: “(…) ik heb goed nieuws. Eigenaresse heeft besloten om de woning onder de voorwaarden door jullie gesteld aan jullie te gunnen. (…) Dat betekent: Koopsom: € 375.000,- k.k. (…)” 2.4. Bij e-mail van 25 oktober 2013 heeft de makelaar aan [eisers gezamenlijk] een concept koopakte toegestuurd en onder meer geschreven: “(…) Bijgaand doen wij u onder voorbehoud goedkeuring verkoper een concept van de koopakte alsmede de toelichting en bijlagen toekomen met betrekking tot de woning aan [adres]. (…)”

!

55!

2.5. Op enig moment daarna heeft [gedaagde] afgezien van de verkoop van de recreatiewoning aan [eisers gezamenlijk] Op 11 januari 2014 is de recreatiewoning (met inbegrip van enkele roerende zaken gewaardeerd op € 10.000,00) verkocht aan derden voor € 400.000,00. Op 24 januari 2014 is de recreatiewoning aan deze derden geleverd. 3 Het geschil 3.1. [eisers gezamenlijk] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair: I. de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eisers gezamenlijk] van € 43.750,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; subsidiair: II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eisers gezamenlijk] van € 43.750,00, althans een in goede justitie te betalen bedrag; primair en subsidiair: III. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis, alsmede in de nakosten. 3.2. [eisers gezamenlijk] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Tussen partijen is met betrekking tot de recreatiewoning een koopovereenkomst tot stand gekomen, doordat [gedaagde] het aanbod van [eisers gezamenlijk] onvoorwaardelijk en definitief heeft aanvaard. Door niet mee te werken aan ondertekening van de koopakte schiet [gedaagde] toerekenbaar tekort in de nakoming van de koopovereenkomst. Nu de woning aan derden is verkocht en geleverd moet de koopovereenkomst worden ontbonden en heeft [eisers gezamenlijk] recht op schadevergoeding. Subsidiair, voor zover geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, geldt dat de onderhandelingen tussen partijen zich in een dusdanig ver stadium bevonden, dat [gedaagde] deze niet meer mocht afbreken. In verband met de verkoop van de recreatiewoning aan derden, kan niet meer verder worden onderhandeld en is [gedaagde] verplicht de schade van [eisers gezamenlijk] te vergoeden, aldus [eisers gezamenlijk]. 3.3. [gedaagde] voert verweer. Zij betwist dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. In dat kader beroept zij zich op het schriftelijkheidsvereiste zoals neergelegd in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het leerstuk van afgebroken onderhandelingen is volgens [gedaagde] niet van toepassing. Bovendien betwist [gedaagde] dat sprake was van gerechtvaardigd vertrouwen bij [eisers gezamenlijk] dat een koopovereenkomst tot stand zou komen en zij betwist de hoogte van de gevorderde schade.

!

56!

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4 De beoordeling Koopovereenkomst 4.1. Vast staat dat de recreatiewoning een tot bewoning bestemde onroerende zaak is als bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW. In artikel 7:2 lid 1 BW is bepaald dat de koop van een dergelijke woning schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (hierna: een particuliere koper). Een en ander houdt nauw verband met de door de wetgever beoogde bescherming van consumenten. In zijn arrest van 9 december 2011 (NJ 2013/273) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat – kort gezegd – (ook) een particuliere verkoper zich er in beginsel op mag beroepen dat geen rechtsgevolg toekomt aan de mondelinge overeenstemming tussen partijen ten aanzien van de koop van een woning, zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd. Een professionele verkoper kan zich echter niet beroepen op het schriftelijkheidsvereiste. 4.2. Tussen partijen staat vast dat tussen hen geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde] beroept zich erop dat aan de beweerde mondelinge overeenstemming tussen partijen daarom geen rechtsgevolg toekomt. [eisers gezamenlijk] stelt echter dat [gedaagde] zich daarop niet kan beroepen, omdat zij een professionele verkoper was. Daartoe stelt [eisers gezamenlijk] dat [gedaagde] de recreatiewoning beroepsmatig heeft verhuurd en de verkoop het sluitstuk was van de commerciële exploitatie van de recreatiewoning. Verder stelt [eisers gezamenlijk] dat hij een professionele koper was, omdat hij de recreatiewoning heeft willen kopen om deze commercieel te gaan verhuren. [gedaagde] betwist dat zij en [eisers gezamenlijk] professionele partijen waren. 4.3. [eisers gezamenlijk] wordt niet gevolgd in zijn betoog dat [gedaagde] een professionele verkoper was. Geoordeeld wordt dat [gedaagde] geen beroepsmatig verhuurder was. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] in belangrijke mate de kost verdiende met rendementen uit recreatiewoningen. Als onweersproken staat juist vast dat [gedaagde] kunstenares is en dat zij de recreatiewoning, die zij heeft verkregen uit een erfenis, als particulier heeft verhuurd. De stelling van [eisers gezamenlijk] dat de verhuur structureel was en dat [gedaagde] daarmee winst behaalde, wat daar verder ook van zij, maakt dat niet anders. Daarbij komt dat zelfs als [gedaagde] als beroepsmatig verhuurder van de recreatiewoning zou worden aangemerkt, dit nog niet zonder meer ertoe leidt dat zij ook als verkoper heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zoals verwoord in artikel 7:2 lid 1 BW. Dat de verkoop van de recreatiewoning het “sluitstuk” vormde van de huurexploitatie, zoals [eisers gezamenlijk] heeft gesteld, is daarvoor in elk geval onvoldoende. Andere omstandigheden waardoor [gedaagde] wel als professionele verkoper zou moeten worden aangemerkt zijn gesteld noch gebleken. 4.4. Ook [eisers gezamenlijk] handelde bij de koop van de recreatiewoning als particulier. Dat hij de recreatiewoning wilde kopen als beleggingsobject, maakt nog niet dat hij handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Immers ook een particulier kan een beleggingsobject aankopen. [eisers gezamenlijk] was dan ook geen professionele koper.

!

57!

4.5. Het voorgaande betekent dat het beroep van [gedaagde] op het schriftelijkheidsvereiste slaagt, zodat – voor zover partijen mondelinge overeenstemming hadden bereikt over de (ver)koop van de recreatiewoning – aan die mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt. Op [gedaagde] rustte dan ook niet de verplichting om over te gaan tot ondertekening van een schriftelijke koopakte tussen partijen. Van een rechtsgeldige koopovereenkomst en/of wanprestatie zijdens [gedaagde] is dus geen sprake, zodat de primaire vordering van [eisers gezamenlijk] zal worden afgewezen. Afgebroken onderhandelingen 4.6. Anders dan [eisers gezamenlijk] betoogt, is er geen plaats voor schadevergoeding op grond van het feit dat [gedaagde] de onderhandelingen over de (ver)koop van de recreatiewoning heeft afgebroken. De Hoge Raad heeft in zijn hiervoor genoemd arrest van 9 december 2011 geoordeeld dat een particuliere verkoper niet verplicht is zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van mondelinge overeenstemming tussen partijen met betrekking tot de (ver)koop van een woning, zodat om die reden geen ruimte is voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding. Hierin ligt besloten dat een particuliere verkoper ook niet verplicht is tot het voortzetten van de onderhandelingen in het kader van de (ver)koop van een woning, ongeacht het stadium waarin die onderhandelingen zich bevinden. Voor schadevergoeding wegens het afbreken van de onderhandelingen is dus ook geen ruimte. Ingevolge het voornoemde arrest van de Hoge Raad is een particuliere verkoper slechts gehouden tot het betalen van schadevergoeding, indien een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [eisers gezamenlijk] heeft niet, althans onvoldoende onderbouwd, gesteld dat van dergelijke ‘zeer bijzondere omstandigheden’ sprake is. Daarbij geldt dat het enkele feit dat [gedaagde] de recreatiewoning tegen een hoger bod aan een derde heeft verkocht, onvoldoende is (zie het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad). Ook het feit dat er al een concept koopakte was verstuurd en de door [eisers gezamenlijk] gestelde omstandigheid dat de makelaar van [gedaagde] pas op de dag van de geplande ondertekening aan [eisers gezamenlijk] te kennen heeft gegeven dat de koop geen doorgang zou vinden, zijn geen dergelijke omstandigheden. 4.7. Op grond van het voorgaande zal ook de subsidiaire vordering van [eisers gezamenlijk] worden afgewezen. 4.8. [eisers gezamenlijk] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op: - griffierecht € 868,00 - salaris advocaat € 1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00) Totaal € 2.656,00 4.9. De door [gedaagde] gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

!

58!

5 De beslissing De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eisers gezamenlijk] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.656,00, 5.3. veroordeelt [eisers gezamenlijk] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers gezamenlijk] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. L. Biller, bijgestaan door mr. W. A. Bree, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2014.

!

59!

ECLI:NL:GHLEE:2012:BW9790 Instantie Gerechtshof Leeuwarden Datum uitspraak 26-06-2012 Datum publicatie 28-06-2012 Zaaknummer 200.074.623-01 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie - Vordering tot ongedaanmaking na verstekverlening toelaatbaar? Ja, maar geen bewijzing concrete bedragen. - Koop onroerend goed. Voorbehoud t.a.v. verkoop eigen woning, vraag of voldoende is gedaan om tot die verkoop te komen (in casu wel) Vindplaatsen Rechtspraak.nl NJF 2012/373 Uitspraak Arrest d.d. 26 juni 2012 Zaaknummer 200.074.623/01 (zaaknummer rechtbank: 104098 / HA ZA 08-675) HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: 1. [appellant 1], wonende te [woonplaats], hierna te noemen: [appellant 1], 2. [appellant 2], wonende te [woonplaats], hierna te noemen: [appellant 2], appellanten, in eerste aanleg: gedaagden, hierna gezamenlijk aangeduid als: [appellanten], advocaat: mr. W.F.W. Timmer, kantoorhoudende te Groningen,

!

60!

tegen [geïntimeerde] wonende te [woonplaats], geïntimeerde, in eerste aanleg: eiser, hierna te noemen: [geïntimeerde], niet verschenen. Het geding in eerste instantie In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 11 maart 2009 en 23 juni 2010 door de rechtbank Groningen. Het geding in hoger beroep Bij exploot van 22 september 2010 is door appellanten hoger beroep ingesteld van laatstgenoemd vonnis d.d. 23 juni 2010 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 5 oktober 2010. De conclusie van de memorie van grieven luidt: “het vonnis van de Rechtbank Groningen d.d. 23 december [hof: bedoeld wordt, zoals ook in de appeldagvaarding is vermeld: juni] 2010 (…) te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van geïntimeerde in eerste aanleg af te wijzen en geïntimeerde te veroordelen tot terugbetaling aan appellanten van het door appellanten naar aanleiding van het vonnis d.d. 23 december [het hof leest ook hier: juni] 2010 aan geïntimeerden betaalde bedrag ad € 38.324,01, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 21 juli 2010, zijnde de datum waarop dat bedrag is betaald, althans vanaf de dag der appeldagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede geïntimeerde te veroordelen in de kosten van deze procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, te vermeerderen met de nakosten ad € 131,- (zonder betekening) respectievelijk € 199,- (met betekening), te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten indien geïntimeerde deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen arrest heeft voldaan, een ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.” Nadat tegen [geïntimeerde] verstek is verleend, hebben [appellanten] de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. De grieven [appellanten] hebben zes grieven opgeworpen. De vermeerdering van eis Het hof heeft geconstateerd dat in de memorie van grieven voor het eerst een vordering tot ongedaanmaking is opgenomen, waarbij concrete bedragen, ook aan rente, zijn genoemd. De memorie van grieven, die eerst geruime tijd (namelijk op 13 maart 2012) is genomen na de verstekverlening d.d. 5 oktober 2010, is niet aan geïntimeerde betekend.

!

61!

Het hof is van oordeel dat geïntimeerde op zich bedacht had moeten zijn op een vordering tot ongedaanmaking, als sequeel van het ingestelde hoger beroep (vgl. ook HR 12 december 2003, NJ 2005, 431) en dat een dergelijke vordering niet als vermeerdering van eis in de zin van artikel 130 Rv heeft te gelden, zodat ook het derde lid van dat artikel rechtstreekse toepassing mist. De gedachte achter dat artikel, namelijk dat een niet verschenen partij niet veroordeeld mag worden tot iets waarvan hij niet weet noch kan weten dat het is gevorderd, maakt evenwel dat de concrete bedragen die gevorderd worden en die ook niet verder zijn toegelicht, hier buiten beschouwing dienen te blijven nu deze niet in de appeldagvaarding zijn aangekondigd en geïntimeerde zich daarover nimmer heeft kunnen uitlaten (vgl. ook HR 16-12-2011, LJN BT7494). De beoordeling De feiten 1. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 van het vonnis van 23 juni 2010 de feiten tussen partijen vastgesteld. [appellanten] hebben (in grief I) aangevoerd dat deze vaststelling onjuist althans onvolledig is. Het hof zal de feiten zelfstandig vaststellen. Deze komen op het volgende neer. 1.1 Medio 2007 hebben [appellanten] met [geïntimeerde] onderhandeld over de koop door [appellanten] van de woning van [geïntimeerde] aan [adres]. [appellanten] hebben zich hierbij laten bijstaan door makelaar [makelaar] (hierna respectievelijk: [makelaar 1] en [makelaar 2]). [geïntimeerde] had geen makelaar ingeschakeld. 1.2 [appellanten] hebben de woning van [geïntimeerde] verschillende keren bezichtigd. Zij hebben daarbij aangegeven dat zij hun eigen woning aan [adres 2] zouden moeten verkopen om de financiering voor de aankoop van de woning van [geïntimeerde] rond te krijgen. 1.3 Partijen kwamen een koopprijs van € 332.500,- en een transportdatum van 1 juni 2008 overeen. 1.4 [makelaar 1] heeft van voormelde koop een schriftelijke overeenkomst opgesteld, die op 22 juli 2007 door [geïntimeerde] is ondertekend en op 5 september 2007 door [appellanten] In deze akte is onder meer het volgende bepaald: “(…) Artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding 10.1. Indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige. 10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 33.250,- verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)

!

62!

Artikel 16 Ontbindende voorwaarden (…) 16.4. Koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden wanneer hij er uiterlijk op 12 november 2007 niet in geslaagd is de hem in eigendom toebehorende onroerende zaak [adres] te verkopen, zulks onder algemeen aanvaardbare voorwaarden en tegen een voor de koper acceptabele koopsom welke niet door de koper van die onroerende zaak rechtsgeldig is ontbonden of kan worden ontbonden op grond van de wettelijke bedenktijd. (…) Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van de hierboven vermelde onroerende zaak te geraken. De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour”of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…)”. 1.5 Medio juli 2007 hebben [appellanten] [makelaar 1] opdracht gegeven om (ook) te bemiddelen bij de verkoop van hun woning aan [adres 2]. [makelaar 1] heeft hen een vraagprijs geadviseerd van € 249.000,-. Voor die vraagprijs is voormelde woning van [appellanten] op 17 augustus 2007 door [makelaar 1] te koop gezet in de etalage van [makelaar 2], en aangemeld en geplaatst op het internet op de sites van www.funda.nl en www.finesse.nl. Ook heeft [makelaar 1] een verkoopbrochure opgesteld, die op aanvraag verkrijgbaar was en op het internet kon worden gedownload. Er hebben drie bezichtigingen plaatsgevonden, maar in de periode tot november 2007 zijn er geen biedingen uitgebracht. 1.6 Bij brief van 7 november 2007 heeft [makelaar 1] het volgende aan [geïntimeerde] bericht: “Hierbij wil ik u laten weten dat onze cliënten, mevrouw [appellant 2] en de heer [appellant 1] uit Groningen, gebruik maken van de ontbindende voorwaarde gesteld in de op 22-7-2007 door u getekende koopakte van [adres]. De ontbinding vindt plaats op basis van de in artikel 16.4 gestelde voorwaarde in de koopakte. De woning aan [adres 2] is niet verkocht en het ziet er naar uit dat dit niet binnen de gestelde datum zal lukken, de gestelde datum is 12-11-2007.” 1.7 Bij brief van 28 november 2007 heeft de door [geïntimeerde] ingeschakelde rechtsbijstandverzekeraar hierop gereageerd. In die aan [appellanten] gerichte brief is vermeld dat [geïntimeerde] het beroep op de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig acht en dat hij [appellanten] sommeert om de woning binnen acht dagen van hem af te nemen, bij gebreke waarvan hij aanspraak maakt op de overeengekomen boete van € 33.250,-. 1.8 Door de raadsman van [appellanten] is op 14 december 2007 op voormelde brief gereageerd. In die reactie hebben [appellanten] hun standpunt gehandhaafd dat door [makelaar 1] rechtsgeldig de ontbinding van de overeenkomst is ingeroepen en dat de koopovereenkomst derhalve is ontbonden. [appellanten] hebben voorts aangegeven dat zij al het redelijk mogelijke hebben gedaan om tot verkoop van hun woning te geraken.

!

63!

1.9 Bij brief van onder meer 7 februari 2008 hebben [appellanten] [makelaar 1] casu quo [makelaar 2] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij mogelijk lijden door de betwisting zijdens [geïntimeerde] van de rechtsgeldigheid van de ingeroepen ontbinding. [makelaar 2] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen. 1.10 In opdracht van [geïntimeerde] heeft [register taxateur], als register taxateur o.z. verbonden aan Driehoek Taxateurs o.z. (hierna: [register taxateur]) een "second opinion" uitgevoerd ten aanzien van de woning van [appellanten] aan [adres 2]. In zijn hiervan opgemaakte rapport d.d. 26 maart 2008 is onder meer het volgende vermeld: “de reële waarde van de woning bedroeg op peildatum (d.d. 12 november 2007) € 215.000,00 (zie rapport geveltaxatie). (…) Gezien de getaxeerde waarde en de vraagprijzen van vergelijkbare woningen lag de reële vraagprijs van getaxeerde woning tussen de € 217.500,-- en maximaal € 230.000,--. (…) De getaxeerde woning staat bij een NVM makelaar in de verkoop en is derhalve aangeboden op de site www.funda.nl. (…) Het overgrote deel van de woningzoekenden maakt bij het zoeken naar een geschikte woning gebruik van de site www.funda.nl. Als aanvullende verkoopacties kan onder andere gebruik gemaakt worden van een presentatie van de woning in de etalage, verkoopbord in de tuin en advertenties in kranten etc. De getaxeerde woning is gelegen aan het water. Aan de andere zijde van het water ligt de drukke doorgaande weg Groningen – Delfzijl. Gezien de lage kosten en relatieve eenvoud is een “te koop” bord aan deze zijde van de woning een goede aanvulling op de verkooppresentatie. Of de woning hierdoor eerder verkocht zal worden is de vraag. Het gros van de potentiële kopers zal de woning vinden via de site www.funda.nl. (…) De gemiddelde duur dat woningen in 2007 in deze wijk te koop stonden variërend van 60 tot 120 dagen. Hierbij is uitgegaan van een reële vraagprijs. (…) Conclusie Gezien de bovenstaande bevindingen alsmede de resultaten van de geveltaxatie kan geconcludeerd worden dat de kans dat de woning [adres 2] binnen twee maanden verkocht zou worden niet erg hoog is. De gemiddelde periode dat de woningen in deze straat/wijk te koop staan ligt tussen de 2 en 4 maanden. Voor een verkoop binnen deze periode is het echter wel noodzakelijk dat de vraagprijs scherp maar in ieder geval reëel is. De vraagprijs van € 249.000,-- wijkt zoveel af van de geschatte verkoopopbrengst, transactie- en vraagprijzen van vergelijkbare woningen dat het niet te verwachten is dat de woning met de huidige vraagprijs binnen vier maanden verkocht zal worden. Voor een reële verkoopkans had de verkoper een vraagprijs vast moeten stellen tussen de € 217.500,-- en € 225.000,-- (maximaal 230.000,--).” 1.11 Na het inroepen van de ontbinding door [appellanten] heeft [geïntimeerde] een makelaar ingeschakeld en op 20 november 2007 is de woning van [geïntimeerde] aan [adres] (wederom) als te koop aangemeld. In augustus 2008 is de woning van [geïntimeerde] verkocht aan een derde voor dezelfde prijs als met [appellanten] was

!

64!

overeengekomen (€ 332.500,-). De levering aan deze derde heeft plaatsgevonden in december 2008. 1.12 [appellanten] zijn er ook na de door hen ingeroepen ontbinding niet in geslaagd hun woning aan [adres] te verkopen en zij hebben de pogingen daartoe verder gestaakt. De beslissing in eerste aanleg 2.1 [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg – kort gezegd – gevorderd om [appellanten] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 33.250,- vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten. [geïntimeerde] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [appellanten] de ontbinding niet op de juiste wijze hebben ingeroepen en voorts dat zij niet al te redelijke hebben gedaan om tot verkoop van hun woning te komen. Daardoor komt aan hen geen beroep op de ontbindende voorwaarde toe. Aangezien zij vervolgens verzuimd hebben om zijn woning af te nemen heeft [geïntimeerde] de overeenkomst met recht ontbonden en komt hem de in artikel 10.2 van de overeenkomst bedoelde boete van € 33.250,- toe, aldus [geïntimeerde]. [appellanten] hebben hiertegen verweer gevoerd. Voor het geval de rechtbank in hun nadeel zou oordelen, hebben zij [makelaar 2] in vrijwaring doen oproepen. 2.2 Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellanten] de van hen te verwachten inspanning inderdaad niet hebben geleverd. Aldus kan [geïntimeerde] naar het oordeel van de rechtbank aanspraak maken op betaling van de bedongen boete; gronden voor matiging acht de rechtbank niet aanwezig. De rechtbank heeft [appellanten] in de hoofdzaak hoofdelijk veroordeeld om de boete aan [geïntimeerde] te voldoen. 2.3 Bij gelijktijdige uitspraak heeft de rechtbank in de vrijwaringszaak (bij de rechtbank Groningen bekend onder nummer 107076 / HA ZA 09-29) [makelaar 2] veroordeeld om de helft van de contractuele boete aan [appellanten] te voldoen. Duidelijkheidshalve zij hier opgemerkt dat dit hoger beroep zich slechts tegen de uitspraak in de hoofdzaak richt. Bespreking van de grieven 4 Met grief I komen [appellanten] onder meer op tegen de feitenvaststelling van de rechtbank. Nu het hof in het vorenstaande de feiten zelfstandig heeft vastgesteld, hebben [appellanten] bij een bespreking van deze grief in zoverre geen belang. 5 Voor het overige strekken de grieven ertoe om het geschil in de hoofdzaak in volle omvang aan het hof voor te leggen. De grieven pogen daartoe alle kernoverwegingen van het oordeel van de rechtbank aan te tasten. Het hof zal om die reden de vordering van [geïntimeerde] opnieuw beoordelen. Het hof zal daarbij ingaan op de grieven van [appellanten] en op wat [geïntimeerde], die in hoger beroep verstek heeft laten gaan, in eerste aanleg heeft aangevoerd. 6 Kern van het geschil is de vraag of [appellanten] een beroep op de in artikel 16.4 van de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde toekwam. [geïntimeerde] meent van niet, hij heeft daartoe gesteld dat zij niet al het redelijke hebben gedaan om tot verkoop van hun woning te komen en voorts dat hun opzegging niet voldoet aan de in de tweede alinea van artikel 16.4 opgenomen vereisten. De door hen ingeroepen ontbinding is daardoor niet rechtsgeldig, aldus [geïntimeerde]. [appellanten] menen zich wel degelijk te hebben ingespannen, zij stellen de overeenkomst rechtsgeldig te hebben ontbonden.

!

65!

Inspanningen om tot verkoop te komen 7.1 Het partijdebat draait allereerst om de vraag [appellanten] al het redelijke hebben gedaan om hun woning binnen de aangegeven termijn verkocht te krijgen. Het verwijt dat [geïntimeerde] [appellanten] maakt is dat zij de verkoop niet snel genoeg in gang hebben gezet en dat zij, eenmaal in beweging gekomen, niet de juiste verkoopactiviteiten hebben ontplooid. Voorts hebben zij Volgens [geïntimeerde] een te hoge vraagprijs gehanteerd. 7.2 Ter onderbouwing van zijn kritiek op het door [appellanten] aan de dag gelegde tempo heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat vanaf 22 juli 2007 (i.e. de datum waarop hij het koopcontract heeft ondertekend) al een zodanige contractuele relatie tussen partijen bestond dat de verplichting van [appellanten] om al het redelijke te doen om tot verkoop van hun woning te geraken op dat moment al is ingegaan. Doordat zij hun woning eerst eind augustus op de site van Funda hebben doen verschijnen, hebben zij een aanmerkelijk deel van de overeengekomen periode onbenut gelaten, aldus [geïntimeerde]. Het hof stelt voorop dat uit het wettelijk stelsel van artikel 7:2 BW, zoals dat is gewijzigd bij de september 2003 in werking getreden wet van 5 juni 2003, Stb. 239, volgt dat ingeval de koper van een onroerende zaak een "gewone consument" is, alleen uit een schriftelijke overeenkomst rechten en verplichtingen ontstaan (vgl. HR 19 december 2011, LJN, BU7412), waarbij de koper dan ook nog eens een wettelijke bedenktermijn van drie dagen toekomt. Met dit stelsel verdraagt zich dus niet dat bepaalde verplichtingen die samenhangen met de koopovereenkomst, zoals in dit geval de inspanningsverplichtingen betreffende de verkoop van de "oude" woning van [appellanten], wel zouden aanvangen op het moment dat mondelinge overeenstemming werd bereikt. Immers, hadden [appellanten] geen handtekening willen zetten of van hun bedenkrecht gebruik gemaakt, dan was van enige verplichting jegens [geïntimeerde] om hun oude huis te verkopen geen sprake geweest. Overigens stelt het hof vast dat [appellanten] onweersproken hebben gesteld dat zij hun makelaar reeds medio juli 2007 de opdracht hebben gegeven hun woning te verkopen. Zij hebben na het bereiken van de mondelinge overeenstemming dus wel degelijk handelend opgetreden. Het feit dat het vervolgens een paar weken heeft geduurd voordat de woning voor een ieder kenbaar (via Funda) te koop stond, wil nog niet zeggen dat [appellanten] of hun makelaar onvoldoende kordaat hebben gehandeld. Gelet op hetgeen daartoe nog moest worden ondernomen (het vaststellen van hun financiële armslag, het bepalen van een vraagprijs, het maken van een foto-presentatie en het vervaardigen van een verkoopbrochure) komt het hof dit tijdverloop - bij gebreke van een [geïntimeerde] aangedragen maatstaf omtrent hetgeen hier als normaal dient te gelden - niet onredelijk voor. 7.3 [geïntimeerde] verwijt [appellanten] voorts dat zij geen verdere verkoopbevorderende activiteiten, zoals het plaatsen van een bord in de tuin en advertenties in kranten, aan de dag hebben gelegd. Het hof overweegt op dit punt als volgt. Een woning die niet behoorlijk zichtbaar (of voor een veel te hoge prijs, waarover hierna meer) te koop wordt aangeboden zal logischerwijs weinig belangstellenden trekken. In zoverre heeft [geïntimeerde] gelijk waar hij stelt dat van [appellanten] het nodige mocht worden verwacht. Het is echter ook weer niet zo dat zij gehouden konden worden om activiteit op activiteit te stapelen, zonder zich om de toegevoegde waarde van die acties te bekreunen. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt mee dat de kernvraag is of zij onnodig reële kansen hebben laten liggen.

!

66!

In die zin is het van belang om te bezien in hoeverre de door [geïntimeerde] voorgestane activiteiten zinvol zouden zijn geweest. Niet iedere nieuwe verkoopactiviteit leidt ertoe dat een grotere groep van kopers wordt aangeboord. Op een zeker moment treedt verzadiging op en neemt de toegevoegde waarde van vergroting van de zichtbaarheid af. Anders gezegd: naarmate de potentiële belangstellenden reeds zijn bereikt, zullen activiteiten die op dezelfde groep gericht zijn minder opleveren. Ten aanzien van het plaatsen van een bord in de tuin geldt dat [geïntimeerde]s eigen deskundige (getuige zijn hiervoor onder 1.10 geciteerde rapport) het nut daarvan in twijfel trekt. Het gros van de potentiële kopers, zo geeft hij aan, zal de woning via de site van Funda vinden. Met die laatste constatering staat niet alleen de toegevoegde waarde van het plaatsen van een Te Koop-bord, maar ook de meerwaarde van adverteren in andere media dan via Funda ter discussie. [appellanten]’ makelaar [makelaar 1] heeft ter zitting (comparitie van partijen in eerste aanleg) aangevoerd dat het plaatsen van een bord in de tuin of het organiseren van een open dag in het algemeen een teken van onverkoopbaarheid is (en daarmee, zo begrijpt het hof hem, juist niet verkoopbevorderend werkt). Bovendien is de woning in kwestie bij uitstek geschikt voor jonge gezinnen en dan is het portaal van Funda de ingang, aldus [makelaar 1]. [geïntimeerde] heeft hier naar het oordeel van het hof onvoldoende tegenover gesteld. Zonder nadere onderbouwing, die hier ontbreekt, kan niet worden volgehouden dat de genoemde activiteiten [appellanten] meer potentiële kopers c.q. een grotere kans op succes zouden hebben opgeleverd. Aldus kan [geïntimeerde] hen niet verwijten dat zij daar niet toe over zijn gegaan. 7.4 [geïntimeerde] heeft verder aangevoerd dat de vraagprijs die [appellanten] hebben gehanteerd zoveel afwijkt van de opbrengst van vergelijkbare objecten dat verkoop reeds daarom niet binnen vier maanden te verwachten was. [appellanten] hadden hun prijs op € 217.500,- tot € 225.000,- moeten stellen, aldus [geïntimeerde]. Hij beroept zich hierbij wederom op de bevindingen van [register taxateur]. [appellanten] betwisten dat hun vraagprijs niet reëel is en wijzen erop dat de ontbindende voorwaarde niet voor niets van een "voor de koper acceptabele" koopsom spreekt. Hoewel dit laatste [appellanten] uiteraard geen vrijbrief geeft om een van iedere realiteitszin ontblote vraagprijs te kiezen, bevat de casus ook zeker geen aanwijzingen dat van hen verlangd kon worden, zoals [geïntimeerde] ingang wil doen vinden, dat zij hun huis voor een bodemprijs in de markt zouden zetten. [geïntimeerde] wist dat zij hun huis moesten verkopen om de woning van hem af te kunnen nemen, hij moet dus ook hebben begrepen dat zij het niet tegen elke prijs van de hand zouden kunnen (laat staan willen) doen. Verder is het hof van oordeel dat het door [geïntimeerde] ingebrachte rapport zijn stellingen op dit punt niet kan schragen. Voor zover dit rapport uitspraken omtrent de marktwaarde van de woning van [appellanten] doet, wijzen zij er terecht op dat deze slechts op een geveltaxatie berusten, zodat de waarde ervan ernstig moet worden gerelativeerd. Verder heeft [makelaar 1] ter gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg aangegeven dat de woning “van binnen was verbouwd” en er “heel goed uitzag”. Dit laatste is door [geïntimeerde] niet betwist. Voorts heeft [geïntimeerde] onweersproken gelaten dat een soortgelijk huis in 2008 voor een koopsom van € 239.000,- is verkocht.

!

67!

In het licht van dit verweer heeft [geïntimeerde] zijn stelling dat in casu een onredelijk hoge vraagprijs is gehanteerd, onvoldoende onderbouwd. Overigens acht het hof het verschil tussen de hoogste door [register taxateur] nog reëel geachte vraagprijs (€ 230.000,-) en de door [appellanten] gehanteerde vraagprijs (€ 249.000,-) niet dermate groot, dat reeds daaruit het vermoeden opstijgt dat belangstellenden reeds hierdoor moeten zijn afgeschrikt, waarbij nog bedacht moet worden dat een vraagprijs doorgaans geen in beton gegoten prijskaartje maar een uitnodiging tot onderhandelen is. Hetgeen hiervoor omtrent hun relatieve vrijheid bij het bepalen van de vraagprijs werd overwogen, brengt naar het oordeel van het hof eveneens mee dat [appellanten] niet gehouden waren om deze te verlagen, nog daargelaten dat [geïntimeerde] niet aangeeft op welk moment zij dat dan hadden moeten doen. Aldus houdt het verwijt aan het adres van [appellanten] ook op dit punt geen stand. 7.5 Bij al het voorgaande moet nog worden bedacht dat partijen de periode waarin [appellanten] hun woning dienden te verkopen willens en wetens tot enkele maanden hebben beperkt. Dat is, ook als daarbij van de door [geïntimeerde] bepleite startdatum van 22 juli 2007 wordt uitgegaan, niet bijzonder lang te noemen. De gemiddelde periode dat woningen in de betreffende wijk/straat te koop staan, lag volgens [register taxateur] tussen de twee en vier maanden, en de overdracht van [geïntimeerde]s huis was eerst op 1 juni 2008 voorzien. Beide partijen hadden er klaarblijkelijk belang bij om snel uitsluitsel omtrent het al dan niet doorgaan van de transactie te hebben, zij waren het er althans over eens dat die duidelijkheid er reeds op 12 november 2007 moest zijn. Daarmee hebben zij de kwade kans dat het voormelde gemiddelde in dit specifieke geval niet zou worden gehaald op de koop toe genomen.

7.6 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen treffen de verwijten die [geïntimeerde] [appellanten] ten aanzien van hun inspanningen om tot verkoop te geraken heeft gemaakt geen doel. Vormvereisten 8.1 Rest de vraag of [geïntimeerde] zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat [appellanten] geen beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt, nu zij deze bij gewone brief en zonder het overleggen van documentatie (en mitsdien niet op de in de tweede alinea van artikel 16.4 van de overeenkomst voorgeschreven wijze) hebben ingeroepen. 8.2 De overeenkomst tussen partijen is vastgelegd in een model-contract (NVMkoopcontract). Hoewel de inhoud van de ontbindende voorwaarde in dit geval speciaal voor deze partijen en mitsdien "op maat" is geformuleerd, is de bepaling over de wijze waarop die voorwaarde dient te worden ingeroepen een standaard-bepaling. Dat partijen verklaringen hebben gedaan of gedragingen hebben verricht die mogelijk van invloed zijn op de uitleg van dit punt, is gesteld noch gebleken. Gelet daarop komt het in deze vooral aan op de objectieve gangbare betekenis van de bewoordingen van het beding en van de daarbij behorende toelichting (vgl. HR 23 december 2005, LJN AU2414)). Naar het oordeel van het hof laten deze bewoordingen geen twijfel over de bedoeling van het beding, namelijk het voorkomen van discussies omtrent de tijdigheid van het inroepen van de ontbindende voorwaarde en voorts het veilig stellen dat de verkoper zich aan de hand van de documenten een beeld kan vormen over de vraag of de koper de voorwaarde wel terecht inroept.

!

68!

Nu in het onderhavige geval niet in geschil is dat het beroep op de ontbindende voorwaarde schriftelijk en tijdig is gedaan en [geïntimeerde] ook tijdig heeft bereikt, kan hij [appellanten] – gelet op de hierboven omschreven bedoeling – niet het verwijt maken dat zij deze niet per “aangetekende brief met bericht handtekening retour”of “telefaxbericht met verzendbevestiging” hebben verzonden. Voor het ontbreken van documenten geldt hetzelfde: de documenten die [appellanten] in dit geval hadden moeten overleggen waren bewijsstukken van de inspanningen die zij zich getroost hadden om hun woning te doen verkopen. Van deze inspanningen was [geïntimeerde] op dat moment reeds goed op de hoogte: zoals uit zijn verklaring ter comparitie in eerste aanleg ook naar voren komt volgde hij hun verrichtingen op de woningmarkt immers op de voet. 8.3 Gelet hierop acht het hof het beroep van [geïntimeerde] op het in de overeenkomst opgenomen vormvereiste naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 9 De conclusie is dat [appellanten] hun beroep op de ontbindende voorwaarde niet kan worden ontzegd en dat zij de overeenkomst op 7 november 2007 rechtsgeldig hebben ontbonden, als gevolg waarvan zij van de overeenkomst waren bevrijd. Aldus is de op hun tekortschieten gegrondveste vordering van [geïntimeerde] niet toewijsbaar en kan het bestreden vonnis niet in stand blijven. De slotsom 10 Het hof zal het vonnis waarvan beroep van 23 juni 2010 vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerde] afwijzen en hem veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellanten] ter voldoening aan de bestreden uitspraak hebben voldaan, als hierna vermeld. [geïntimeerde] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten veroordeeld, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep (salaris in hoger beroep 1 punt, tarief III), alsmede het nasalaris en de wettelijke rente over de proceskosten ingaande veertien dagen na betekening van het arrest. De beslissing Het gerechtshof: vernietigt het vonnis van de rechtbank Groningen van 23 juni 2010 waarvan beroep; en, opnieuw rechtdoende wijst de vordering van [geïntimeerde] af; veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] van het door hen naar aanleiding van het vonnis d.d. 23 juni 2010 aan [geïntimeerde] betaalde bedrag; veroordeelt [geïntimeerde] c.s. in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die kosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten]: in eerste aanleg op € 755,- aan verschotten en € 1.158,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat in hoger beroep op € 1.087,93 aan verschotten en € 1.158,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat te vermeerderen met € 131,- voor nasalaris van de advocaat en € 68,- voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is

!

69!

voldaan en betekening heeft plaatsgevonden en de wettelijke rente over de proceskosten ingaande veertien dagen na betekening van dit arrest; verklaart de veroordelingen tot betaling van een geldsom uitvoerbaar bij voorraad. Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, K.E. Mollema en A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op dinsdag 26 juni 2012 in bijzijn van de griffier.

!

70!