Komparace bankovní metodiky a cenového předpisu při oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha

Komparace bankovní metodiky a cenového předpisu při oceňování majetku Diplomová práce

Bc. Jan Panenka

Duben, 2010

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Komparace bankovní metodiky a cenového předpisu při oceňování majetku Diplomová práce

Autor:

Bc. Jan Panenka oceňování majetku

vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, PhD.

duben 2010

Prohlášení:

Prohlašuji tímto, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze 15. duben 2010

Bc. Jan Panenka

Poděkování:

Rád bych poděkoval Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu diplomové práce, za jeho ochotu, vstřícnost a rady při zpracování diplomové práce.

Anotace práce Diplomová práce se zabývá porovnáním metodiky banky versus cenového předpisu. V praxi aplikuje jejich uţití při oceňování nemovitého majetku. Cílem práce je porovnání způsobů ocenění, teoretických východisek a jejich aplikace na ocenění rodinného domu s přilehlým pozemkem.V první kapitole práce je podrobněji vysvětlen způsob práce s metodikou Banky. Další kapitola čtenáře seznámí s oceňováním dle cenového předpisu. Tj. v praxi se s tímto setkáváme pod pojmem administrativní cena.V práci se zabývám nejen teoretickými postupy a

detaily

jednotlivých

způsobů,

ale

zejména

vyhodnocení

a

komparací

obou

postupů.Vzhledem k povaze práce nelze uvedenou banku jmenovat, čtenářovi jsem ji uvedl pod názvem „Banka“. Do práce jsou dále zakomponovány ukázky trţního ocenění dle popsané metodiky a také stejný objekt je oceněn na základě vyhlášky 460/2009Sb. V samotném závěru vás seznamuji s rozdíly vypočtenými při ocenění nemovitosti dle obou způsobů. Hlavní cíl práce se podařilo naplnit a výsledkem jsou cenné informace a doporučení pro odbornou veřejnost z řad odhadců a znalců. Annotation This thesis compares the methodology of evaluation used by a bank with one based on price regulation laws. In practice, it applies their use in appraisal of real property. This thesis aims at comparison of

appraisal methods, theoretical premises and their applications in the

evaluation of a detached house and its adjacent land. The first chapter explains the methods of using the bank's methodology. The next chapter deals with a appraisal under price regulation laws, i.e. so called administrative price. My work does not only deal with theoretical basis and details of both metodologies, but also, in particular, examinates and compares both procedures. Since the nature of the work does not allow to specify the name of the bank, I simply call it the "Bank". There are also some market appraisal samples incorporated into the thesis, and the same object is appraised in accordance with Order No. 460/2009 Coll. Finally, the

differences

between

the

evaluation

based

on

both

methods

are

shown.

The main objective of this thesis was fulfilled and it contains valuable information and advice for price experts and appraisers.

Obsah 1. Úvod ....................................................................................................................................... 6 1. Způsoby oceňování nemovitostí........................................................................................... 10 1.1 Metodika oceňování nemovitostí v bance ...................................................................... 11 1.2 Metodika oceňování banky ............................................................................................ 15 1.3 Uvedení údajů o přístupu k oceňované nemovitosti ...................................................... 24 1.3.1 Vyjádření znalce/odhadce k rozsahu rekonstrukce a výstavby, stanovení trţní hodnoty nemovitosti v rekonstrukci ................................................................................. 25 1.3.2 Ocenění / přecenění nemovitosti znalcem ............................................................... 27 1.3.3 Spolupráce znalce/odhadce s obchodním místem banky ........................................ 28 1.4 Odměna znalci za ocenění .............................................................................................. 29 1.5 Závazné výstupy pro banku............................................................................................ 30 1.6 Ocenění residenčních nemovitostí a pozemků ............................................................... 31 1.6.1 Odhad obvyklé ceny nemovitostí - bytové a nebytové prostory ............................. 33 1.6.2 Odhad obvyklé ceny rodinné domy a objekty individuální rekreace ...................... 33 2 Oceňování nemovitostí podle cenového předpisu ................................................................. 40 2.1 Opotřebení staveb ........................................................................................................... 51 2.2 Metoda ocenění administrativní cenou .......................................................................... 57 2.3 Ocenění pozemku ........................................................................................................... 58 2.3.1 Stavební pozemek ................................................................................................... 58 2.3.2 Metoda třídy polohy ................................................................................................ 59 2.4 Cena obvyklá .................................................................................................................. 59 3 Komparace metodik ocenění ................................................................................................. 62 3.1 Zpracovatel ocenění ....................................................................................................... 62 3.1.1 Zpracovatel ocenění dle vyhlášky ........................................................................... 62 3.1.2 Zpracovatel ocenění dle metodiky bank.................................................................. 63 3.2 Struktura ......................................................................................................................... 64 3.3 Podklady ......................................................................................................................... 65 3.4 Metody ocenění .............................................................................................................. 65 3.5 Odměna znalci ................................................................................................................ 67 4. Závěr..................................................................................................................................... 68 5 Přílohy: .................................................................................................................................. 69 Ocenění rodinného domu podle metodiky banky ................................................................ 69 Ocenění rodinného domu dle cenového předpisu ................................................................ 76

5

1. Úvod Se změnou společenských poměrů po roce 1989 a rozvojem trţní ekonomiky vzrůstá význam oboru oceňování movitého, obzvláště nemovitého majetku. Vedle stávajícího způsobu oceňování nemovitostí podle cenových předpisů (vyhláška) vzniká potřeba zjistit trţní hodnotu nemovitosti (obvyklou cenu). Oceňování podle úředních předpisů je světovým unikátem zemí bývalého východního bloku. Cena takto zjištěná v převáţné většině neodpovídá trţní hodnotě a tak nelze pouţít např. zjištění ceny nemovitosti pro potřeby úvěrového řízení. Do oceňování majetku přineslo pořádek přijetí zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů a prováděcích vyhlášek. Tento právní předpis společně s prováděcími vyhláškami a dalšími právními předpisy vytvořil základní legislativní rámec pro práci soudních znalců oceňujících majetek v jednotlivých odvětvích a oborech. Cílem této diplomové práce je objasnit základní pojmy, které se týkají oceňování nemovitostí, popsat způsoby oceňování podle cenového předpisu, popsat metodiku oceňování nemovitostí pro účel získání hypotečního úvěru v bance. Dalším úkolem je zpracovat ocenění konkrétní nemovitosti oběma popsanými způsoby. Na závěr analyzovat a porovnat tyto metody, posoudit v čem je který způsob lepší pro potřeby moderního světa.

6

Historie Nejstarším oceňovacím předpisem na našem území byl patent z roku 1854, týkající se soudních odhadů. V roce 1897 bylo vydáno Nařízení ministrů práv, věcí, vnitra a orby tzv. odhadní řád nemovitostí. Toto platilo do 23. června 1933, kdy bylo vydáno vládní nařízení č. 100/1933 Sb., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním. Ve vládním nařízení bychom našli společné prvky s oceněním současným. U pozemků se hodnota zjišťovala podle jednotek plošné míry a u budov podle jednotek zastavěné plochy nebo kapitalizováním ročního čistého výnosu při oceňování velkých statků s polním a lesním hospodářstvím a nemovitostí s průmyslovými podniky. Dne 20. června 1939 vyšlo nařízení předsedy vlády č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Vláda tímto nařízením reagovala na prudké zvyšování cen všeho druhu po vytvoření tzv. Protektorátu Čechy a Morava a jeho začlenění do Velkoněmecké říše. Nařízení znamenalo stopceny platné k 20. 6. 1939 a týkaly se i nemovitostí do tohoto data postavených a to aţ do vydání jiného předpisu. Pro stanovení stopcen neexistovaly ţádné oficiální postupy, při oceňování pozemků se vycházelo z cenových map, u staveb se od ceny k datu účinnosti tohoto nařízení odečítalo přiměřené opotřebení. U pozemků pro převod mezi občany byla platnost aţ do roku 1979, tzn. 40 roků. Nebyla vydána jiná oficiální metodika, která by stopceny stanovovala. U pozemků se vycházelo z cenových map, pokud nebyly, tak byla vypracována a pouţívána náhradní metodika. Tehdy náhradní metodika byla na svou dobu dobře propracovaná a existovala rovněţ pro stavby, kde od výchozí ceny platné k 20. 6. 1939 se odečítalo přiměřené opotřebení. Po ukončení 2. světové války se výběrem daní mělo obnovit národní hospodářství v tehdejším Československu. Zákon č.134/1946 Sb., o dávce z majetkového přírůstku a o dávce z majetku, ukládal fyzickým i právnickým osobám povinnost přihlásit majetek, dluhy a břemena. K tomuto zákonu byly postupně přijaty prováděcí vyhlášky č.1702/1946, o ocenění jednotlivých druhů zemědělského a lesního majetku, vyhláška č. 1703/1946 vydává směrnice pro oceňování činţovních a rodinných domů pro účely dávky z majetku, a vyhláška č. 1704/1946 pojednává o oceňování výdělečného majetku pro účely dávky z majetku. Dávka z majetku se počítala z jeho hodnoty ke dni 15. listopadu 1945.

7

Po volbách, v roce 1948 se v naší zemi změnil politický reţim a tento systém ukončil trţní hospodářství. V roce 1949 bylo vydáno vládní nařízení č. 235/1949 Sb., o plánování a jiné tvorbě cen. V této době byly ceny pevně centrálně stanovené pro celé Československo. Po znárodnění byla vyhláška č. 208/1950, kterou se stanoví podrobnosti o výpočtu náhrady za vyvlastnění nemovitostí pro stavby podle pětiletého plánu. Následujícím předpisem byla vyhláška č. 228/1951, o určování náhrady za vyvlastnění a za uţívání nemovitostí (zásada dvojího zdanění). Nejvýše přípustná náhrada byla stanovena za 1 m² pozemku od 4 Kč do 10 Kč podle lokality. V roce 1950 byl přijat zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, který zakotvil nové formy vlastnictví a to socialistické, soukromé a osobní. K 1. 6. 1953 na základě zákona č. 41/1953 Sb., o peněţní reformě, byla v naší republice provedena měnová reforma. Byla to právě Směrnice ministerstva financí o generální inventarizaci, která přinesla přepočet veškerých cen v poměru 5: 1. Při oceňování nemovitostí bylo rozhodující, kdy byla oceňovaná stavba dokončena. Stavby postavené do 20. 6. 1939 se oceňovaly ve stopcenách s odečtením opotřebení a výsledná cena se přepočítala v poměru 5:1. Cena staveb postavených od 21.6.1939 do 31.5.1953 se určila jako cena v době pořízení s odečtením opotřebení upravená v poměru 5:1, stavby postavené od 1. 6. 1953 se oceňovaly podle pořizovací ceny s případným odpočtem opotřebení. Vyhláška ministra financí č.18/1963 Sb., o stanovení náhrady za vyvlastnění nemovitostí občanům a soukromým právnickým osobám, která zrušila náhradové vyhlášky č. 208/1950 a 228/1951. Tato určovala podrobně výši náhrady za vyvlastnění jednotlivých druhů staveb a pozemků s rozlišení na stavby postavené do 1.6.1953 a po 1.6.1953. Ceny nemovitostí podle této vyhlášky platily i pro smluvní nabývání nemovitostí socialistickými organizacemi od občanů a soukromých právnických osob. Tím skončila platnost stopcen pro převody pozemků a staveb v osobním nebo soukromém vlastnictví občanů a soukromých právnických osob na socialistické organizace. V návaznosti novou ústavu a na budování nového právního řádu v roce 1964, vznikl i nový Občanský zákoník ( zákon č.40/1964 Sb.,), který platí dodnes. Pozemek tehdy patřil státu a občan ho dostal pouze trvale přidělen k osobnímu uţívání. ( podle sovětského vzoru). Uvedená vyhláška byla nahrazena vyhláškou č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Novou vyhláškou tak skončila platnost 8

stopcen také pro převody vlastnictví staveb v osobním vlastnictví na jiné občany a soukromé právnické osoby. V této vyhlášce se ukládá povinnost organizacím, které získaly vyvlastněním věci za náhradu nebo smluvně za cenu podle vyhlášky č. 18/1963 Sb., aby doplatily částku rozdílu náhrady podle této vyhlášky a vyhlášky č. 18/1963 Sb. Na základě vývoje po roce 1968 byla vydána nová vyhláška č. 43/1969 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Vyhláška připustila, ţe za stavbu v osobním vlastnictví můţe vlastník získat náhradu vyšší neţ podle sazeb vyhlášky, pokud prokáţe, ţe stavbu za vyšší částku nabyl. Cenovými výměry Českého a Slovenského cenového úřadu č. 315/126/78, o cenách porostů a č. 120/47/79, o cenách pozemků bylo ukončeno oceňování pozemků ve stopcenách. Vyhláškou č. 128/1984, o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání k pozemkům a náhradách za dočasné uţívání pozemků bylo ukončeno oceňování ve stopcenách pro stavby v soukromém vlastnictví při jejich převodu mezi občany a tím oceňování veškerých nemovitostí ve stopcenách. 1. 1. 1985 nabyla účinnosti vyhláška č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim (platná dodnes). Vyhláška neobsahuje ţádná zvláštní ustanovení a odkazuje na platný cenový předpis. Po roce 1990 se opět začalo rozvíjet trţní hospodářství do dnešní podoby a socialistické hospodářství postupně zanikalo. Byla novelizována vyhláška č. 182/1988 Sb., která zavedla např. nový způsob oceňování zemědělských pozemků podle BPEJ nebo zvýšení základních cen stavebních pozemků. Od 1.1.1991 nabyl účinnosti zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, který zakotvil svobodné sjednávání cen mezi prodávajícím a kupujícím a moţné způsoby regulace cen. Vyhláška Ministerstva financí č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků, byla později změněna a v roce 1994 nahrazena vyhláškou č. 178/1994 Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. 1.1.1998 nabyl účinnosti zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Oceňování je v současné době 9

upraveno zákonem. Zákon o oceňování majetku se vztahuje na oceňování všech nemovitostí vyjma přírodních zdrojů. Prováděcí vyhláškou k zákonu o oceňování majetku byla vyhláška č. 279/1997 Sb., vyhláška č. 540/2002 Sb.,vyhláška č. 617/2006 Sb.,vyhláška č. 3/2008 Sb., která je od 1.1.2009 nahrazena vyhláškou č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Oproti vyhlášce č. 3/2008 Sb., obsahuje vyhláška č. 456/2008 Sb., různé změny. Nejdůleţitějšími změnami jsou v druhé části v Hlavě I. §5 ods.1 stanovení limitu 1100 m³ obestavěného prostoru a Hlavě III. Oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem jsou v § 24 a §26) koeficienty nahrazeny indexy. Novelizovány byly zejména aktualizace těchto koeficientů včetně podrobnějšího rozčlenění koeficientu prodejnosti v největších městech a podle katastrálních území. Kromě výše uvedeného ještě obsahují další dílčí upřesnění postupu ocenění nemovitostí (např. sjednocení cen pronajatých a nepronajatých bytů, ocenění pronajatých celků atd.) Principy stanovené vyhláškou č.3/2008 Sb. se však nemění. Z uvedeného přehledu vývoje oceňovacích předpisů vyplývá, ţe současná vyhláška č.456/2008 Sb. se nesnaţí ceny nemovitostí na trhu regulovat, ale kopírovat.

1. Způsoby oceňování nemovitostí Při oceňování nemovitostí se pouţívají metody podle následující tabulky Nákladová metoda Výnosová metoda

Metody ocenění na trţních principech

Porovnávací metoda Metody administrativní

Metoda ocenění podle zákona a oceňovací vyhlášky

Metody ocenění nemovitosti V tržním ocenění neexistují přesné návody a vzorce, ale pouze určité postupy. Proto se říká, ţe trţní hodnota se nedá přesně stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout. Trţní ocenění se

10

pochopitelně řídí zásadami stanovenými zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ale pro konkrétní postup neexistuje ţádný obecně platný přesný postup. Všechny metody trţního ocenění nemovitosti vycházejí z různých kombinací porovnání cen dosaţených při prodeji obdobných a podobně umístěných nemovitostí s cenami nákladovými a výnosovými. Při stanovení trţní hodnoty se pouţívají metody: nákladová metoda (věcná hodnota) porovnávací metoda výnosová metoda Při ocenění podle zákona a oceňovací vyhlášky je stanovení ceny přesně dáno legislativou. Výsledná ceny by měla být jednoznačná, přesně daná a jediná. Uţití této metody slouţí z fiskálního zájmu státu k zjištění daňového základu nebo ke stanovení odměny notářů a správců dědictví, někdy v případech náhrady při vyvlastnění nemovitosti, při převodu majetku státu na jiné osoby, nebo pokud se strany tak dohodnou.

1.1 Metodika oceňování nemovitostí v bance Základní pojmy Nemovitost (to, co se nedá přemístit) je pozemek nebo stavba, spojená se zemí pevným základem. Můţe se např. jednat o dům, chatu, chalupu, garáţ, zahradu, pole, louku, les, sad, park, rybník, pískovnu, zámek, továrnu, rozhlednu, altán atd. apod. Můţe se také jednat o byt nebo nebytový prostor s bydlením spojený (např.sklepní kóje, komora či parkovací místo v podzemní domovní garáţi atd.). Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku popřípadně rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemků Parcela je obraz pozemku, který je geometricky určen, zobrazen svislým průmětem hranic do vodorovné roviny, vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavba je volně stojící nebo ukotvená konstrukce vytvořená člověkem určená pro trvalé uţívání.

11

Zastavěná plocha stavby je plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí Měření podlaží se pro výpočet rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,7m. Nahoře je oddělená dolním lícem podlahy následujícího podlaţí, dole je oddělena lícem podlahy tohoto podlaţí a u nejvyššího podlaţí horním lícem stropní konstrukce, případně podlahou půdy. Podlahová plocha bytu a nebytových prostor se měří v m² a nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků. Obestavěný prostor stavby je součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení (bez základů). Při členitých tvarech se zastřešení vypočítá jako objem geometrického tělesa.

Cena je pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu, Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby.1 Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota ap.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišt'ována. - Cena zjištěná podle cenového předpisu, tj. cena administrativní; v současné době podle zákona Č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhlášky Ministerstva financí ČR Č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona. Ve vyhlášce nejsou specifikovány případy, kdy je ji třeba pouţít. Odkazuje se na ni např. zákon Č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění dalších předpisů, a některé další předpisy.

1

Definice Wikipedie http://cs.wikipedia.org/wiki/Cena, 16.4.2010

12

- Cena pořizovací je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. - Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena), za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb bud' pracně podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných poloţek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) - jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod. - Věcná hodnota (substanční hodnota, dle právního názvosloví časová cena) je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity uţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na odstranění váţných závad. - Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku, kapitalizovaný zisk) představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). - Obvyklá cena (trţní hodnota) je cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvykle se zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba pouţít jinou metodiku.

13

- Trţní cena se tvoří aţ při konkrétním prodeji resp. koupi a můţe se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není moţno ji přesně stanovit.2 - Výchozí cena je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, tj. cena nákladová. Od výchozí ceny, zejména pro výpočet věcné hodnoty představující technickou stránku nemovitosti, se odečítá opotřebení (znehodnocení). Na znehodnocení má vliv stáří staveb, ţivotnost i technický stav stavby".

Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem (§ 119, odst.2, OZ). Charakter nemovitostí pro účely ocenění a zřízení zástavního práva mají i samostatné jednotky (bytové a nebytové). Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé a dlouhodobě udrţitelné vlastnosti oceňovaných nemovitostí, výnos dosaţitelný třetí osobou při řádném hospodaření, práva a závady s nemovitostí spojené a místní podmínky trhu nemovitostí včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, poruchy v zásobování přechodného rázu, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku, případně lokalitě, kde se tento majetek nachází.

2

http://archive.zf.jcu.cz/~alina/indexdb.php?go=dbclanek&PHPSESSID=1111758258a5a684afb6c0ee64adf889 &clanek=32&PHPSESSID=1111758258a5a684afb6c0ee64adf889

14

Návrh obvyklé ceny nemovitostí provádí odhadci - externí spolupracovníci banky nebo pověření zaměstnanci banky na základě této metodiky. Banka má výhradní právo navrţené obvyklé ceny nemovitostí upravovat. Banka rovněţ stanoví zástavní hodnotu oceňovaných nemovitostí v souladu se zákonem č. 190/2004 Sb. (zákon o dluhopisech).

Stručný výklad pojmů - typů nemovitostí a jejich vhodnosti pro zřízení zástavního práva banky je uveden v příloze. Přehled v předpise dále uţívaných zkratek: OC = obvyklá cena nemovitostí

odhad = písemné ocenění nemovitostí

LV = list vlastnictví (výpis z KN)

GP

= geometrický plán

KN = katastr nemovitostí

RD

= rodinný dům

1.2 Metodika oceňování banky Při stanovování hodnoty nemovitosti pro všechny členy finanční skupiny je třeba posuzovat jednotlivé objekty podle jejich specifik, tj. podle charakteru stavby, konstrukce, předpokládaného vyuţití nemovitosti a pozemku, lokalizace nemovitosti v obci a v území. Základním nástrojem pro řízení odhadních aktivit banky je bankovní systém REV od 31. 1. 2009. Do tohoto systému mají znalci/odhadci přístup prostřednictvím internetového odkazu. Ocenění, která jsou bankou poţadována na základě ţádosti o úvěr sjednané s klientem před 1. únorem 2010, jsou zpracovávány mimo systém REV dle pravidel platných před Rozhodným dnem. Pro účely ocenění rozlišuje metodika banka tyto typy nemovitosti: A) Komerční nemovitosti smí oceňovat pouze znalec uvedený na Seznamu smluvních znalců pro oceňování komerčních nemovitostí. Znalec vedený na Seznamu smluvních znalců se pro oceňování komerčních nemovitostí je zároveň vţdy veden na Seznamu smluvních znalců

15

banky pro oceňování residenčních nemovitostí, není-li dojednáno jinak. Na zařazení na Seznam smluvních znalců banky pro oceňování komerčních nemovitostí nemá znalec smluvní nárok. Znalci jsou do Seznamů zařazováni a z něho vyřazováni s přihlédnutím k potřebám a stanoviskům útvarů spravujících úvěrové pohledávky banky a na jejich návrh. B) Residenční nemovitosti, jeţ jsou předmětem výstavby v rámci developerských projektů financovaných bankou, smí zpravidla oceňovat pouze ta osoba, která je zapsána v seznamu stavebních expertů nebo jako stavební expert označena v Seznamu smluvních znalců pro oceňování residenčních nemovitostí. Ţádosti o výjimku musí být zaslány do emailové schránky na adresu, vţdy s patřičným zdůvodněním. C) Půdu smí oceňovat pouze znalec uvedený na Seznamu smluvních znalců banky pro oceňování půdy. Banka je objednatelem ocenění v zásadě tehdy, pokud se oceňuje jeden z následujících typů residenčních nemovitostí: o Bytová jednotka o Nebytová jednotka o Rodinný dům o Stavební pozemek o Objekt pro individuální rekreaci o Garáţ Cena za zpracování odhadu je se znalci dojednána ve Smlouvě o spolupráci. V ostatních případech objednávání ocenění bankou, resp. příslušným zaměstnancem, je sjednávána individuální sazba za ocenění. Požadavky na smluvní znalce a odhadce banky Na znalce, (fyzické osoby a znalecké ústavy) a odhadce jsou ze strany banky kladeny všeobecné poţadavky a následující minimální odborné a kvalifikační poţadavky. Závazné výstupy pro finanční skupinu banky Metodicky jsou zavedeny dva typy ocenění, a to :

16

znalecký posudek (pro komerční nemovitosti) a odhad (pro rezidenční nemovitosti) o obvyklé/trţní ceně nemovitosti, vypracovaný metodami uvedenými v části tohoto dílu Metodiky, ve struktuře a skladbě podle kapitol tohoto dílu Metodiky. Pokud není moţno v konkrétním případě pro stanovení obvyklé ceny pouţít metodu porovnávací, výnosovou, resp. věcnou, je třeba provést zdůvodnění a pokračovat dalšími metodami. součástí příloh znaleckého posudku ( při ocenění bytových a polyfunkčních domů) je i příloha Metodiky s vyčíslením ceny obvyklé bytových a nebytových jednotek v domě / domech. Tato je, na základě vyţádání objednatele, povinnou přílohou pro případy, kdy jednotlivé bytové a nebytové jednotky, případně pozemky, budou určeny k prodeji. Na základě poţadavku objednatele můţe být zpracován také znalecký posudek podle zákona č. 151/1997 Sb. a jeho prováděcí vyhlášky č. 540/2002 Sb., v aktuálním znění. Jedná se zejména o znalecké posudky zpracované pro účely řízení před státními orgány a v souvislosti s právními úkony fyzických a právnických osob (např. daňové účely).Stanovení hodnoty (ocenění) nemovitosti smluvním znalcem/odhadce. Dle Metodiky se cenou obvyklou rozumí cena obvyklá a nominální hodnota zajišťovacího prostředku. Cena (hodnota) nemovitosti se pro banku zjišťuje dle jejího charakteru níţe uvedenými způsoby. Ocenění těmito metodami musí být provedeno vţdy a u všech typů nemovitostí. V případě, ţe nebylo provedeno, musí být tato skutečnost znalcem/odhadcem řádně zdůvodněna v ocenění. Oceňovací Případ použití metoda (způsob) Porovnávací

Výnosová

Pouţije se vţdy, kdyţ u daného typu nemovitosti v daném místě existuje trh a údaje z něho jsou dostupné. Je-li k dispozici údaj o kupní ceně oceňované nemovitosti, je tento po ověření přijatelnosti rovněţ podkladem pro porovnávací způsob ocenění. Pokud metodu není moţno pouţít, uvede se tato skutečnost v ocenění se zdůvodněním. Pouţije se vţdy, kdyţ je u daného typu nemovitosti v daném místě v době ocenění předpoklad jejího pronajmutí. Pokud metodu není moţno pouţít, uvede se tato skutečnost v ocenění se zdůvodněním. Banka preferuje používání výnosové hodnoty nemovitostí na základě

17

časově omezené renty. V rámci pouţívání některých z metod časově omezené renty je třeba dodrţet následující pravidla: a) k datu ocenění je nutné vţdy odhadnout zbývající dobu ţivotnosti. Rozhodující význam je kladen na ekonomickou životnost oceňovaného objektu, resp. je nutné řádně odhadnout období, po které lze očekávat stabilní výnos z nemovitosti (= období, po které bude nemovitost odpovídat alespoň základním poţadavkům uţivatelů, pro které je svým způsobem uţívání určena). Ekonomická ţivotnost aktiva je odhadem doby, po kterou se očekává, ţe bude majetek moţné rentabilně vyuţívat za účelem, pro který byl určen. Toto časové rozpětí můţe být ovlivněno změnou ekonomických podmínek, faktory zastarání nebo fyzickou ţivotností. Ekonomická nebo běţná ţivotnost nemovitosti je doba, po kterou nemovitost přispívá k hodnotě majetku. Ekonomická a fyzická ţivotnost se mohou výrazně lišit. Stavby s různou mírou fyzického opotřebení jsou například v řadě případů nahrazeny novými. Ekonomická ţivotnost majetku nemůţe překročit fyzickou ţivotnost, je obvykle kratší. Doporučená doba ekonomické ţivotnosti pro jednotlivé typy oceňovaných objektů je uvedena níţe v tabulce: Doporučená ekonomická životnost oceňovaných nemovitostí Číslo Název položky položky 1 Stavby pro výrobu, garáţování a skladování 2 Stavby pro hromadné ubytování (hotely) a stravování Garáţe individuální a bytové domy, rodinné 3 domy, byty, objekty pro rodinnou rekreaci Čerpací stanice PHM 4 5 6 7 8

Ekonomická životnost 30 let 50 let 50 let 25 let

Byty, rodinné domy, objekty pro rodinnou rekreaci Kancelářské/administrativní prostory

50 let

Budovy obchodních domů, podzemní obchodní střediska a jiné obchodní prostory Ostatní stavby

30-50 let

40-60 let

individuálně

b) do propočtu čistého výnosu se nepromítá odpočet odpisů/amortizace. c) zůstatková hodnota nemovitosti na konci své ekonomické ţivotnosti je redukována na očekávanou/předpokládanou hodnotu pozemku.

Oceňovací Případ použití metoda (způsob)

18

Věcná (nákladová, časová)

Je povinná v případě ocenění : rodinného domu, rekreační chaty, rekreační chalupy, rekreačního domku, bytových a nebytových jednotek, garáţe, staveb, u kterých jsou prováděny stavební úpravy kdyţ je toto ocenění vyţádáno, případně, kdyţ není trh s nemovitostmi daného typu, a proto je toto ocenění třeba pro odhad obvyklé (trţní) ceny metodou váţeného průměru. Jedná se o nákladovou cenu (reprodukční, realizační) upravenou o opotřebení stavby. A dále jako podklad pro výpočet: u výnosové metody s tím, ţe se ocení stav k datu ocenění a předpokládaný stav po dokončení stavebních prací. Připočte se hodnota pozemku určená podle cenové mapy nebo porovnávací metodou.

Hodnota nemovitosti (obvyklá cena)

Stanoví se na základě výše uvedených metod ocenění, pokud bylo moţno je provést a toto ocenění je dostačující. Pokud nebylo moţno výše uvedené metody pouţít, pouţijí se jako podklad pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti přiměřeně i dále uvedené metody. Při odhadu hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) je nutné rovněţ vyhodnotit a uvaţovat : pouze přiměřené investice vloţené do nadstandardních konstrukcí, vybavení a zařízení nemovitosti nebo bytu pouze přiměřený vliv hodnot příslušenství staveb a pozemků, i kdyţ nejsou předmětem dílčích ocenění. Případné nadstandardní provedení, nákladné vybavení nebo individuální úpravy, a tím vyšší jednotkové ceny, musí být hodnoceny obezřetně.

Další možné oceňovací metody Ocenění těmito metodami můţe být provedeno na základě poţadavku obchodního místa banky a klienta, vyţaduje-li to charakter nemovitosti a dané podmínky. V případě ţe je uvedeno více způsobů ocenění, musí tato skutečnost být znalcem/odhadcem v dokumentaci ocenění zdůvodněna, vysvětlena a případně být přílohou ocenění. Další metody (způsoby)

Případ použití

Podle cenového předpisu

Zjišťuje se tehdy, pokud je objednatelem ocenění poţadováno.

Investičních nákladů

Tvořena souhrnným rozpočtem stavby a kupní (nabídkovou) cenou pozemku. Provádí se jen na výslovné vyţádání objednatelem.

19

Likvidační

Provádí se u komerčních nemovitostí, a to jen na výslovné vyţádání objednatele.

Cena v tísni

Provádí se u všech typů nemovitostí pouze na výslovné vyţádání objednatele.

Je zakázáno stanovovat budoucí hodnotu nemovitosti ve výstavbě či rekonstrukci, nemá-li znalec/odhadce k dispozici podklady dokladující rozsah plánovaných změn. Zejména se doporučuje, aby znalec/odhadce měl dokumenty prokazující zahájení příslušného stavebního řízení, je-li zákonem vyţadováno, popř. alespoň projekt na výstavbu spolu s rozpočtem. Stanovení budoucí hodnoty pouze na základě ústního sdělení klienta o zamýšlených změnách bude v krajním případě penalizováno vyloučením znalce/odhadce ze Seznamu smluvních znalců pro zvlášť hrubé porušení pravidel. Rozdělení nemovitosti z hlediska vhodnosti předmětu zástavy pro banku Pro interní potřebu banky je zpracovatel ocenění povinen vyhodnotit vhodnost předmětu zajištění a zařadit oceňovanou nemovitost do jedné z následujících kategorií: 

Vhodné zajištění



Podmíněné vhodné zajištění



Nevhodné zajištění

Vhodné zajištění Za vhodnou nemovitost se povaţuje nemovitost, jeţ splňuje následující kritéria: 

Technický stav umoţňuje bezproblémové uţívání



Majetkoprávní/vlastnické vztahy jsou vyjasněné; faktický a právní stav nemovitosti je souladný; nemovitosti je evidována v KN



Existuje přístup z veřejné účelové komunikace nebo je tento přístup řádně zajištěn (věcné břemeno příjezdu/přístupu popř. alespoň nájemní vztah s moţností pokračování v nájmu i v případě přechodu/převodu vlastnictví)



Nemovitost není zatíţena riziky ani jinými omezením, které výrazně sniţují nebo jsou způsobilé sníţit hodnotu oceňované nemovitosti a její prodejnost



Nemovitost tvoří funkční celek. Funkčním celkem se tedy zejména rozumí soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a

20

souvisejícím jedním nebo více společně uţívanými pozemky (vlastní i cizí), zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve funkčním celku můţe být i více zastavěných pozemků, všechny musí být předmětem zajištění bez ohledu na vlastnické vztahy. Vhodné nemovitosti jsou bankou přijímány do zajištění bez dalších podmínek týkajících se samotného předmětu ocenění. Podmíněně vhodné zajištění Za podmíněně vhodnou nemovitost se povaţuje nemovitost, jeţ se vyznačuje následujícími kritérii: 

nemovitost je zatíţena věcným břemenem sniţující zpeněţitelnost zajištění (např. věcné břemeno doţivotního uţívání



k nemovitosti není zajištěn přístup z veřejné účelové komunikace



výstavba není v souladu s rozhodnutím příslušného stavebního úřadu resp. výstavba/rekonstrukce neprobíhá v souladu se schválenou projektovou dokumentací



nejedná se o samostatně prodejný soubor nemovitostí.



technický stav neumoţňuje bezproblémové uţívání

Výše uvedená omezení lze nicméně na základě jednání klienta v době před čerpáním (i části) úvěru odstranit. Znalec/odhadce je vţdy povinen stanovit podmínky, po jejíţ splnění se oceňovaná nemovitost stane vhodným předmětem zajištění. V ocenění tedy znalec/odhadce provede konkrétní specifikaci podmínek/skutečností odstraňujících nevhodný stav, a to v kolonce Komentář anebo v kolonce Rizika. Vyhodnocení rizik náleţí do kompetence banky, nemovitost je moţné akceptovat jako zajištění úvěru, konstrukci čerpání stanovuje a dohled nad splněním podmínek dozoruje banka, resp. příslušný odpovědný zaměstnanec. Po splnění podmínek se trţní hodnota zajišťovacího prostředku (NHZP) rovná obvyklé ceně stanovené v ocenění.

21

Nevhodné zajištění Jestliţe je v průběhu ocenění zjištěna existence neodstranitelných omezení, označí znalec nemovitost jako nevhodnou k zajištění a dále upozorní na tuto skutečnost banku/klienta a v ocenění dále pokračuje pouze se souhlasem odpovědného pracovníka týmu Správa zajištění. Nemovitosti nevhodné pro zajištění úvěru jsou například: 

Národní kulturní památky



Sakrální objekty (kostely, kláštery, kapličky apod.)



Nemovitosti bez (zajištěného) přístupu



Nepojistitelné nemovitosti umístněné v záplavovém pásmu



Nemovitosti uţívané v rozporu se stavem zápisu v Katastru (stavba je kolaudována jako dočasná, stavba je umístněna v demoličním pásmu, skutečné uţívání stavby je v rozporu s její kolaudací, průběh výstavby neodpovídá ověřené projektové dokumentaci ve stavebním řízení)



Nemovitosti s nevyjasněnými vlastnickými nebo právními vztahy



Nemovitosti s vysokým stupněm technického opotřebení (zpravidla 75% a více za podmínky, ţe účelem úvěru není rekonstrukce/modernizace předmětné nemovitosti)



Stavby předimenzované, velice obtíţně prodejné se zhoršeným technický stavem



Spoluvlastnické podíly na nemovitosti, pokud se nejedná o podíl na bytovém domě spojený s právem uţívání konkrétní bytové jednotky, popř. se nejedná o ocenění vícero spoluvlastnických podílů tvořících jeden celek.



Nemovitosti zřízené na dobu dočasnou

I nevhodné zajištění lze vzít do zástavy, znalec je nicméně vţdy povinen tuto skutečnost označit v samotném ocenění. Posouzení věcného břemene užívání při oceňování nemovitostí V případě, ţe oddíl C listu vlastnictví obsahuje zápis věcného břemene in personam, je nutné doloţit kopii příslušné smlouvy do ocenění, na základě které věcné břemeno vzniklo (vloţením do KN). VB uţívání lze zohlednit v ocenění finanční hodnotou při splnění dvou podmínek: 1. nemovitost (rodinný domek, dále jen RD) obsahuje min. dvě samostatné bytové jednotky(dva funkční celky - provozně oddělené) 22

2. VB zatěţuje pouze jednu bytovou jednotku (jeden funkční celek min. ze dvou – viz výše)

V případě nesplnění výše uvedených podmínek VB nelze akceptovat - banka takovouto nemovitost bude povaţovat za nevhodnou zástavu pro zajištění úvěru tj. NHZP = 0.

Stanovení (obvyklé ceny) při koupi a vyhodnocení kupní smlouvy V případech, kdy ocenění je zpracováno za účelem prodeje nemovitosti a je uzavřena kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě kupní budoucí, znalec/odhadce má za povinnost smlouvu prozkoumat a z ní všechny vlivy na cenu obvyklou v ocenění popsat a zohlednit při stanovování NHZP.

Postup stanovení NHZP (obvyklé ceny): 1. Znalec/odhadce má k dispozici kupní smlouvu (a zná kupní cenu) Znalec/odhadce standardním postupem stanoví dle metodiky obvyklou cenu a zjištěnou kupní cenu porovná s obvyklou cenou následujícím způsobem: a) kupní cena = obvyklé ceně  (NHZP lze v plné míře akceptovat) b) kupní cena < obvyklá cena stanovená znalcem  ukazatel, ţe znalec/odhadce má zdůvodnit tento stav (např. prodej mezi příbuzenstvem - popsat vazby, prodej n-tiny pro získání celku, privatizace, …). V případě, ţe ţádný z uvedených důvodů neplatí a je nedostatek argumentů pro lepší prodejnost nemovitosti v dané lokalitě v daný čas, musí znalec/odhadce stanovit NHZP max. ve výši kupní ceny pro sníţení rizika banky při nuceném prodeji.

c) kupní cena > obvyklá cena stanovená znalcem/odhadcem  v případě, ţe rozdíl cen je do 10 %, lze bez popisu akceptovat stanovenou hodnotu NHZP na základě (niţší) obvyklé ceny.

23

V případě, ţe rozdíl cen je vyšší neţ 10 %, znalec/odhadce musí okomentovat tento stav (např. nadstandardní vybavení nemovitosti,…), případně podrobně zdůvodní, proč se mu jeví výše kupní ceny jako nereálně vysoká (opět pro sníţení rizika banky při nuceném prodeji).

2. Znalec/odhadce nemá k dispozici kupní smlouvu, klient ji odmítá předloţit – znalec/odhadce tuto skutečnost zvýrazněně uvede v posudku do poloţky Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti a dle metodiky stanoví NHZP 3. Znalec/odhadce nemá k dispozici kupní smlouvu, klient mu však ústně sdělil kupní cenu – znalec/odhadce tuto skutečnost zvýrazněně uvede v posudku do poloţky Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti, ústně sdělenou kupní cenu uvede do poloţky Kupní cena a dle výše popsaného postupu v bodě 1. stanoví NHZP Obdobně (analogicky) lze uplatnit výše uvedené i v případě směny nemovitosti nebo dochází-li k majetkoprávnímu vypořádání (SJM, podílového spoluvlastnictví, …) apod.

V případech, kdy se nejedná o poskytnutí hypotečního úvěru na koupi nemovitosti a znalec/odhadce má k dispozici kupní smlouvu ne starší tří let, má za povinnost tuto smlouvu prozkoumat, kupní cenu vyhodnotit v posudku/odhadu a všechny vlivy na cenu obvyklou, ze smlouvy vyplývající, zohlednit při stanovování NHZP. Posouzení kupní smlouvy nezahrnuje právní analýzu, primárním cílem je zjistit kupní cenu, za kterou se nemovitost zobchodovala.

4. Znalec/odhadce vypracovává znalecký posudek/odhad za účelem stanovení obvyklé ceny (NHZP).

1.3 Uvedení údajů o přístupu k oceňované nemovitosti Co se obecně rozumí přístupem k nemovitosti? Jedná se o jakýkoliv moţný přístup i příjezd (budeme-li hovořit o přístupu, bude tím zároveň myšlen i příjezd k nemovitostem silničním vozidlem) k nemovitosti, který vlastník této nemovitosti disponuje

24

a jehoţ

oprávnění je odvozováno buď z právních předpisů nebo ze smluvně sjednaného vztahu. Zajištění přístupu k nemovitosti je základní podmínkou pro její vyuţívání, proto musí být nejenom bankou sledováno a vyhodnocováno. V níţe uvedených případech je počítáno s faktem, ţe zajištění přístupu zřízením věcného břemene in rem (nikoliv VB osobní povahy, které zaniká např. smrtí oprávněné osoby) dohodou či prodejem nezbytné části pozemku není moţné či časově uskutečnitelné v rozumném termínu a nelze tedy po klientovi před poskytnutím úvěru v/u poţadovat. Kdy vzniká problém s přístupem k nemovitosti? V bankovní praxi jsme často svědky situace, kdy vlastník nemovitosti k této nemá přístup z veřejné cesty. K uvedenému problému dochází např. tehdy, kdyţ je nemovitost zcela obklopena pozemky či stavbami ve vlastnictví jiných osob, a tyto osoby nejsou z nejrůznějších důvodů ochotny oprávněnému vlastníku umoţnit přístup přes své nemovitosti zřízením věcného břemene dohodou či prodejem nezbytné části pozemku. Zřízení nájemního vztahu k přístupové komunikaci se s ohledem na snadnost zániku nájmu nedoporučuje; ve výjimečných případech lze nicméně tento způsob smluvního zajištění přístupu akceptovat, vţdy se ovšem vyţaduje individuální posouzení odd. Správa zajištění .

1.3.1 Vyjádření znalce/odhadce k rozsahu rekonstrukce a výstavby, stanovení tržní hodnoty nemovitosti v rekonstrukci V případě, kdy pro stavby či stavební úpravy není dle tvrzení klienta potřebné ohlášení stavby, stavební souhlas či stavební povolení (stavby bez ohlášení/bez povolení), znalec/odhadce je povinen si od klienta vyţádat seznam plánovaných stavebních prací s odhadem nákladů na její provedení. Znalec/odhadce následně provede jeho vyhodnocení s ohledem na charakter prováděných prací (mají/nemají vliv na změnu vzhledu, zasahují do nosných konstrukcí-vyţadují/nevyţadují ohlášení/stavební souhlas/stavební povolení) a ve znaleckém posudku/odhadu vyjádří svůj názor zahrnující i splnění ostatních zákonných podmínek vyţadovaných pro realizaci stavby, např. splnění obecně technických poţadavků na výstavbu (v kolonce „Stanovisko k rozpočtu a harmonogramu“-pro rezidenční nemovitosti, v kolonce „Rizika nemovitosti“ – pro komerční nemovitosti a developerské projekty).

25

Pokud by se stanovisko znalce/odhadce v konkrétním případě rozcházelo se stanoviskem stavebního úřadu, tj. znalec/odhadce by určil, ţe je nutné ohlášení, ačkoli by stavební úřad tvrdil (nikoli písemně), ţe se jedná o stavbu bez ohlášení, pak má klient za povinnost podat ohlášení stavby na stanoveném formuláři společně se všemi vyţadovanými přílohami. V opačném případě se bude postupovat dle doporučení stavebního úřadu, tj. klient učiní stavebnímu úřadu příslušné písemné podání a vyčká jeho reakce. Platí, ţe pro stanovení trţní hodnoty rezidenční nemovitosti v rekonstrukci je znalec/odhadce povinen stanovit trţní hodnotu pro současný stav. Pro stanovení současné hodnoty rezidenční nemovitosti je preferovaná porovnávací metoda. Budoucí hodnotu je znalec/odhadce povinen (dle zjednodušené metodiky pro rezidenční nemovitosti) stanovit na základě zohlednění předpokládané investice do oceňované nemovitosti. Platí základní pravidlo, ţe znalec/odhadce nesmí přičíst 100% nákladů k současné hodnotě. Hodnocením rozsahu rekonstrukce s vlivem na obvyklou hodnotu oceňované nemovitosti se rozumí: vyhodnocení stavebního zhodnocení prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti po provedení rekonstrukce (záměru klienta/stavebníka), v návaznosti na jednotlivé konstrukce a jejich objemové podíly propočet se provádí v návaznosti na celkovou ţivotnost stavby a současně se zkoumá, do jaké míry bude také prodlouţena budoucí ţivotnost stavby vlivem výměny nebo rekonstrukce jednotlivých stavebních konstrukcí. Prvky krátkodobé ţivotnosti (např. zdroj teplé vody, vybavení kuchyně, vnitřní hygienické vybavení, kotel ÚT plechový, klempířské prvky z pozinkového plechu, bleskosvod, atd.) nebudou mít samozřejmě velmi výrazný vliv na budoucí cenu obvyklou celé nemovitosti a započítají se do budoucí trţní hodnoty pouze menším podílem, max. však do 50 % z celkových stavebních nákladů. uvedený postup je platný současně i pro prvky dlouhodobé ţivotnosti, které však výrazněji zhodnocují nemovitost a prodluţují její ţivotnost. Do budoucí trţní hodnoty se započítají odpovídajícím podílem, max. však do 80 % z celkových stavebních nákladů.

26

limit započtení max. 80 % z celkových stavebních nákladů do trţní hodnoty platí i pro rekonstrukci s kombinací výměny prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti. Současně platí, ţe nadstandardní vybavení stavby se v ocenění neuvaţuje a dle jiţ platné metodiky znalec/odhadce posuzuje jednotlivé konstrukce pouze ve standardním vybavení vzhledem k tomu, ţe nelze matematicky obecně stanovit budoucí trţní hodnotu, nebude v programu NemExpress od firmy Pluto-Olt provedena jakákoliv úprava k rekonstrukcím stavby. Znalec/odhadce si provede výše uvedené propočty a analýzy dle vlastních zvyklostí.

1.3.2 Ocenění / přecenění nemovitosti znalcem Ocenění / přecenění (dále jen ocenění) je zpracováváno na základě poţadavku klienta nebo obchodního místa banky (dále jen objednatel) na znalce/odhadce. Objednává banka: vţdy s vyuţitím systému REV, znalci je doručena nabídka na zpracování ocenění. V okamţiku přijetí je zaslán Objednávkový list. Objednává klient: rovněţ vţdy s vyuţitím systému, znalci je doručena nabídka na zpracování ocenění. V okamţiku přijetí obdrţí Kontaktní list. V případě, ţe znalec/odhadce zjistí dotazem na objednatele (při prvním tel. kontaktu s ním), ţe mu nebyl vystaven „Kontaktní list na znalce“ od banky, má znalec/odhadce povinnost zajistit si souhlas od objednatele k zasílání elektronických výstupů jiným způsobem (např. znalec sám zajistí sepsání „Kontaktního listu“, smlouvou o dílo, ústním souhlasem apod.). Pro znalce/odhadce

je

nepřípustné

odůvodňovat

nezasílání

elektronických

výstupů

(posudků/odhadů) skutečností, ţe neobdrţeli souhlas klienta. V případě, ţe znalci/odhadci bylo objednatelem předloţeno dříve zpracované ocenění (zpracované jiným znalcem/odhadcem, pro jinou banku, za jiným účelem apod.), můţe smluvní znalec/smluvní odhadce toto ocenění pouţít jako jeden z podkladů pro zpracování ocenění nemovitosti pro FS; odpovědnost smluvního znalce/smluvního odhadce vůči FS za správnost jím zpracovaného ocenění není tímto dotčena.

27

1.3.3 Spolupráce znalce/odhadce s obchodním místem banky Při zpracování ocenění můţe znalec/odhadce spolupracovat s obchodním místem banky zejména v následujících oblastech: vyuţití některých materiálů předloţených klientem obchodnímu místu banky (zejména aktuální LV, kopie katastrální mapy, nabývací tituly, nájemní smlouvy, prohlášení vlastníka nemovitosti, projektová dokumentace, rozpočet, smlouva o dílo, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dříve zpracované ocenění předané bance klientem apod.), při konkretizaci předmětu a lokality zakázky (např. identifikace parcel, identifikace (ne)bytové jednotky, určení charakteru stavby, účel vyuţití apod.), při konkretizaci termínu ocenění a rozsahu ocenění (datum předání ocenění, hlavní stavba, příslušenství, závazný výstup při stanovení cen bytů a nebytových prostor v bytových domech apod.), podání informace znalcem/odhadcem obchodnímu místu o skutečnostech zjištěných při prohlídce nemovitosti (uvedeno v ocenění), upozornění zejména na rozpory proti předloţené dokumentaci a právnímu stavu (uvedeno v ocenění). Termíny zpracování ocenění V případě ocenění residenčních nemovitostí, které si u znalce/odhadce objednává přímo banka, platní níţe uvedené termíny, popř. je vystavitel zakázky oprávněn si termíny určit dle potřeby, ne však dříve neţ je závazně sjednané lhůta ve smlouvě o spolupráci. V ostatních případech si klient dohodne se znalcem/odhadcem termín předání ocenění nemovitosti. Závazný termín pro zpracování ocenění nebo přecenění je u jednoduchých staveb a bytů je expresně 2 a normálně 5 pracovních dnů po předloţení všech podkladů (nutných pro ocenění nemovitosti) objednatelem. Ocenění se provádí k datu prohlídky nemovitosti, pokud není poţadováno jinak a v případě ocenění nebo přecenění u náročnějších staveb je doporučený termín pro zpracování ocenění/přecenění 14 pracovních dnů. V případě, ţe znalec/odhadce opakovaně nedodrţí termíny pro zpracování aktualizace hodnoty nemovitostí, je banka oprávněna znalce/odhadce vyloučit ze Seznamu smluvních znalců.

28

Je-li objednatelem banka: Navýšení ceny za zakázku je uvedeno v ceníku ve Smlouvě o spolupráci. V případě, kdy znalec/odhadce neodevzdá výstupy ocenění do 2 pracovních dnů (přerušení do této lhůty se rovněţ počítají, musí se tedy jednat o čisté dva pracovní dny) ode dne přijetí zakázky, oprávnění účtovat si odměnu za expresní zpracování zaniká a znalec/odhadce má pouze nárok na odměnu ve výši základní sazby za daný typ nemovitosti dle ceníku. Je-li objednatelem klient: Expresní vypracování ocenění nemovitosti je znalec/odhadce oprávněn přiměřeně promítnout do ceny ocenění. Výše odměny za zpracování expresního ocenění / přecenění (cena ocenění) nebo aktualizaci hodnoty nemovitosti u staveb (výstavba, změna stavby, modernizace, rekonstrukce apod.) je předmětem dohody výhradně mezi objednatelem a zpracovatelem ocenění, ale neměla by přesáhnout o více neţ 50 % odměnu, kterou by znalec/odhadce klientovi účtoval v případě standardního vyhotovení znaleckého posudku/odhadu dle bodu 3.3. (dle § 2, zák. č. 526/1990 Sb. v platném znění).

1.4 Odměna znalci za ocenění Výše odměny za zpracování ocenění / přecenění (cena ocenění) nebo aktualizaci hodnoty nemovitosti u staveb (výstavba, změna stavby, modernizace, rekonstrukce apod.) je předmětem dohody, a to výhradně mezi objednatelem a zpracovatelem ocenění (dle § 2, zák. č. 526/1990 Sb. v platném znění). Je-li objednatelem banka, je výše odměny buď uvedena ve smlouvě o spoluprácí, jedná-li se o vyjmenované typy residenčních nemovitostí, popř. je cena ocenění dojednána mezi příslušným pracovníkem banky a znalcem/odhadcem individuálně, se zohledněním náročnosti vyhotovení ocenění. Při stanovování výše odměny se znalec/odhadce řídí přiměřeně předpisy upravujícími znaleckou činnost. Objednává-li klient, je výše odměny závislá jak na rozsahu, sloţitosti a náročnosti ocenění, tak i na poţadovaných termínech zahájení činnosti a zpracování ocenění.

29

Způsob úhrady za ocenění / přecenění / aktualizaci hodnoty nemovitosti Je-li objednatelem banka, tak banka hradí dle podmínek uvedených ve Smlouvě o spolupráci, a to na základě faktury, která jako přílohu obsahuje i výkaz ze systému REV. Bez tohoto výkazu je banka fakturu oprávněna vrátit zpět k přepracování. Je-li objednatelem klient, úhrada za zpracování ocenění (přecenění / aktualizaci hodnoty) můţe být, kromě přímé úhrady objednatelem znalci/odhadci, provedena rovněţ (po předchozím projednání s obchodním místem banky) z výnosu poskytnutého úvěru na účet znalce (po poskytnutí úvěru) nebo na účet objednatele, a to na základě předloţení písemné smlouvy o dílo (na zpracování ocenění), uzavřené mezi znalcem/odhadcem a objednatelem (klientem) a faktury znalce/odhadce, případně také jeho potvrzení o proplacení úhrady objednatelem znalci/odhadci.

1.5 Závazné výstupy pro banku Pro veškeré oceňovací aktivity musí být výstup zpracován v programu NemExpress. Výjimky nejsou povoleny. Důvodem je nutnost zpracování dat v elektronické podobě. Banka musí tudíţ přijímat data v jednotném formátu. Dle typu aktivity znalce a odhadce jsou bankou vyţadovány níţe uvedené výstupy: Zakázky zpracovávány v systému: 1) residenční nemovitosti – výstupy pouze v elektronické podobě 2) komerční nemovitosti a půda - výstupy v elektronické podobě a zároveň jako znalecký posudek dvakrát v písemné podobě objednateli ocenění. Zakázky, kterou budou zpracovávány mimo systém: 1) vţdy se poţaduje písemná i elektronická forma ocenění Pravidla pro jednotlivé formy ocenění:

30

a) Papírová verze ocenění Znalec/odhadce zpracovává ocenění dle poţadavku uvedeného na Kontaktním listu. Kaţdé ocenění musí být pevně spojeno, jednotlivé stránky očíslovány, opatřeno datem zpracování, podpisem a razítkem zpracovatele dle jednotlivých příloh. b) Elektronická verze ocenění Systém: -

výstupy jsou zpracovány v NemExpress a jsou elektronicky podepsány

-

výstupem je jeden soubor formátu ZIP, který obsahuje pdf ocenění a dále datové výstupy ve formátu SPZ

-

po zpracování ocenění se znalec/odhadce přihlásí do systému, vyhledá konkrétní ocenění a vloţí výstup ocenění do systému. Po provedení kontroly výstupu je znalec/odhadce oprávněn ocenění odevzdat bance. Znalec/odhadce po odevzdání nemá povinnost uchovávat posudek/odhad v elektronické podobě alespoň po dobu 5 let, protoţe je ukládán v systému.

Nedodrţování pravidel při zasílání elektronických výstupů do banky bude s ohledem na stávající nízkou datovou kvalitu hodnoceno jako hrubé porušení pravidel vzájemné spolupráce a banka bude vůči osobám porušující pravidla odesílání výstupů ocenění postupovat nekompromisně.

1.6 Ocenění residenčních nemovitostí a pozemků Residenční nemovitosti se oceňují zjednodušenou metodou, a to ve formě odhadu. Povinným nástrojem smluvního znalce/odhadce banky se stává od 1. 3. 2007 oceňovací program NemExpress, který podporuje oceňování rodinných domů, garáţí, objektů individuální rekreace, bytových a nebytových prostor, bytových domů a stavebních pozemků (vţdy pro jednu jednotku pouze). Uvedený program zároveň plně podporuje povinnou tvorbu elektronických výstupů (PDF a SPZ soubor). V rámci zpracování ocenění se pouţije

31

přiměřeně Metodika I. díl. V případě metodických rozdílů má přednost metodika implementovaná v programu NemExpress. A. věcná hodnota - stanovená zjednodušeným způsobem. Pro rezidenční nemovitosti se stanoví na základě jednotkové ceny (stavební práce pro daný region/oblast) a výměry obestavěného prostoru/podlahové plochy. Standardně pro RD se vychází z obestavěného prostoru (m3). Pro byty a nebytové prostory se vychází z hrubé podlahové plochy (podlahová plocha včetně obvodový zdí, nosných a nenosných příček) (m2). Věcná hodnota se stanovuje pouze pro hlavní stavbu. B. výnosová hodnota – zásadní změna spočívá ve včlenění poloţky „Amortizace“ do poloţky „Náklady na údrţbu nemovitosti“. Postup dle zjednodušené metodiky: 1) odpisy se do výnosové hodnoty nezahrnují 2) jsou nahrazené zvýšenými náklady souvisejícími s opravou a obnovou majetku, a to dle následujícího postupu: a) min. základní sazba 1,50 % z RC , platné pro novostavby do stáří 5 let b) sazba základní + 0,50 % tedy celkem 2 % pro nemovitosti stáří do 15 let. c) sazba základní + 1,00 % tedy celkem 2,50 % pro nemovitosti stáří do 30 let. d) sazba základní + 1,50 % tedy celkem 3 % pro nemovitosti starší 30 let. Výše uvedené sazby jsou pro standardně udrţované nemovitosti. Nákladové sazby nad 5 let stáří znalec/odhadce upraví dle skutečnosti následovně: - přirážky: zvýšené opotřebení: neprováděná údrţba, horší celkový tech. stav nemovitosti, poškozené konstrukce vlivem vnějších vlivů (povětrnostních, zaplavení, otřesy atd.) - srážky : do min. hodnoty 1,50 % , po provedené rekonstrukci , přestavbě, přístavbě, celkové modernizaci, které mají vliv na prodlouţení ţivotnost stavby nebo jejích základních částí

32

C. porovnávací hodnota – se stanoví přímým porovnáním min. tří obdobných nemovitostí. Porovnání by mělo být zaloţeno na základě vyhodnocení shodných parametrů (obestavěného prostoru,

uţitné

podlahové

plochy,

apod.)

porovnávaných

nemovitostí.

Rozdíly

porovnávaných nemovitostí znalec/odhadce vyjádří stanovením jednoho celkového koeficientu pro úpravu ceny. Stanovený koeficientu je znalec povinen zdůvodnit popisem.

1.6.1 Odhad obvyklé ceny nemovitostí - bytové a nebytové prostory V rámci residenčních nemovitostí lze ocenit bytové jednotky v programu NemExpress dle následujících pravidel:, Pokud se jedná o ocenění za účelem koupě bytové jednotky, přičemţ její trţní hodnota nepřesahuje částku 5 mil. Kč, pouţije se pro ocenění zjednodušená metoda ve formě odhadu (program NemExpress). V předmětu ocenění se tedy uvede volba Bytová jednotka – zjednodušená metoda. V ostatních případech, tj. u bytových jednotek, jejichţ trţní hodnota přesahuje 5 mil. Kč a u bytových jednotek oceňovaných v rámci výstavby, rekonstrukce a modernizace, zůstává v platnosti původní (nezjednodušená) metoda oceňování v programu NemExpress. V předmětu ocenění se tedy uvede volba Bytová jednotka. Pokud se jedná o ocenění bytového domu, nebo vícero v jedné budově nebo souboru budov, pouţije se pro ocenění program NemExpress a výstupem je odhad. V předmětu ocenění se uvede volba Bytové domy.

1.6.2 Odhad obvyklé ceny rodinné domy a objekty individuální rekreace Komentář a pokyny k vyplnění - odhad obvyklé ceny rodinných domů a objektů individuální rekreace

33

Název pole

Vyplnění

Pozn.

Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. Nemovitost

Číslo dle evidence odhadce Typ nemovitosti - uvádí se dle charakteru hlavní stavby: - rodinný dům - garáţ - objekt individuální rekreace

V rámci zjednodušení se dále uvádí pouze popis pro Rodinný dům. Obdobná pravidla ovšem platí i pro objekty individuální rekreace a garáţe (jedná-li se o samostatnou stavbu). Adresa nemovitosti Kraj, obec, ulice, č. orientační / č. popisné (č. evidenční), PSČ Katastrální údaje Katastrální údaje o nemovitosti dle aktuálního LV (stáří max. 3 měsíce). Uvede se vţdy číslo a název okresu, obce, katastr. Území; kód ČSÚ; list vlastnictví Ostatní stavby Identifikace stavby bez pozemku – objekt na parcele č.; Identifikace stavby č.p. s pozemkem p.č. Pozemky Identifikace pozemku p.č., k.ú.; Vlastník stavby Zapsaný v LV v oddíle A Vlastník pozemku Zapsaný v LV v oddíle A Objednatel oceňení Identifikace osoby, která si u znalce objednala ocenění. Adresa objednatele Úplná adresa objednatele, včetně dalších údajů (IČ, DIČ, tel., fax, e-mail) pokud jsou známé. Vystavitel kl Identifikace vystavitele kontaktního listu Zhotovitel ocenění Jméno a příjmení pracovníka banky, který ocenění vyhotovil Účel ocenění Uvede se účel, ke kterému je ocenění nemovitosti prováděno (pro úvěrové řízení, přecenění nemovitosti, aktualizace ceny apod.), a to dle poţadavku objednatele. Účel úvěru Zaškrtne se příslušné pole nebo i kombinace polí. Pole se vyplní zakříţkováním. Současný stav Rozumí se stav k datu místního šetření nemovitosti. Budoucí stav Rozumí se stav po dokončení. Obvyklá cena Jedná se o výslednou trţní hodnotu – obvyklou cenu nemovitosti. Datum zpracování Vyplní se datum, k kterého bylo ocenění vypracováno. Počet stran Celkový počet stran Počet příloh Počet příloh Stav posuzované Oceňovatel označí příslušné pole podle skutečného stavu nemovitosti nemovitosti a dle platné dokumentace a doplní příslušný rok. Stavebně technický Oceňovatel zaškrtne příslušné pole dle skutečného stavu a dle stav platné dokumentace. V případě výstavby se uvaţuje stav po dokončení. Pole se vyplní zakříţkováním. Konstrukce, vytápění, Zaškrtne se příslušné pole nebo i kombinace polí. vyuţití, poloha, přípojky Dopravní dostupnost Oceňovatel zaškrtne příslušné pole dle skutečného stavu. Pole do vyššího správního se vyplní zakříţkováním.

34

celku Rodinný dům Typ

Pp rd Pozemky Garáţ Op Zp Kupní cena Vyhodnocení kupní ceny

Současný stav Budoucí stav Minimální v rekonstrukci Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Reprodukční cena Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzované nemovitosti Podmínka vhodnosti zástavy Rizika nemovitosti Popis omezení a rizik nemovitosti

Dle skladby místností, teras, balkonů a lodţií (např. 4+1/T, 3+1/B, 2+1/L, 1+1, 2+kk, 3+kk/L) první číslo: počet obytných místností kromě kuchyní druhé číslo za „+“: počet kuchyní (kk – kuchyňský kout) za lomítkem: T – terasa, B – balkon, L – lodţie, při více balkonech apod. – např. 2 balkony a terasa: /2B+T Podlahová plocha všech místností v RD, včetně místností, které tvoří příslušenství RD v m2 Výměra pozemků Počet garáţových stání. Skutečný obestavěný prostor RD v m3 Zastavěná plocha RD v m2 Uvedení zjištěné kupní ceny Oceňovatel uvede, zda zdrojem pro vyplnění poloţky Kupní cena byla kupní smlouva (nebo smlouva o smlouvě budoucí) nebo jiný zdroj (směnná smlouva, ústní sdělení atd.) pokud kupní cena z kupní smlouvy pro danou nemovitost, není starší víc jak 3 roky nebo z ústního sdělení kupní ceny klientem. Rozumí se stav k datu místního šetření nemovitosti. Rozumí se budoucí stav nemovitosti k termínu dokončení investice (výstavba, změna stavby, rekonstrukce, modernizace apod.) Hodnota zohledňující riziko při provádění rekonstrukce (snesení střechy/otevření stavby a vystavení negativním vlivům počasí prvky krátkodobé/dlouhodobé ţivotnosti). Stanovena přímou metodou porovnání Uvádí se v případě, je-li poţadována bankou a předpokládá-li se výnos z nemovitosti. Uvádí se vţdy, pokud se jedná o výstavbu, změnu stavby, rekonstrukci, modernizaci a je-li poţadována bankou. Cena znovupořízení, věcná hodnota před odpočtem opotřebení. Oceňovatel vţdy provede zhodnocení kvality zástavy, rozvede příslušné části výše uvedených údajů a zdůvodní výslednou hodnotu zajištění. Rovněţ uvede skutečnost, zda při stanovení obvyklé hodnoty posoudil obsazenost zástavy nájemníkem/nájemníky. Vyhodnocení zástavy z hlediska její vhodnosti v kategoriích zástava vhodná, zástava nevhodná a zástava podmínečně vhodná. Oceňovatel zaškrtne příslušné riziko resp. kombinaci rizik. Oceňovatel uvede negativní vlivy v Okol. zástavbě, silnice I.tř./dálnice, ţeleznice, výroba, transfostanice, letiště, záplavová oblast/zátopové území, riziko povodní a záplav, vliv na pojištění, riziko přístupu a příjezdu- nedořešený pří tup k nemovitosti, věcná břemena, překupní právo, vyhodnocení stavu KN.

35

Základní popis

dům řadový, koncový, rohový, samostatně stojící, tvar půdorysu, tvar střechy apod., výčet místností s výměrou Druh stavby – účel Obytná – rodinný dům, garáţ, rekreační – chata - chalupa vyuţití rekreační domek apod. Dispoziční řešení Dle skladby místností, teras, balkonů a lodţií (např. 4+1/T, 3+1/B, 2+1/L, 1+1, 2+kk, 3+kk/L) Popis technického Zhodnocení Tech. stavu nemovitostí při zhoršeném stavu technickém stavu nemovitosti (např. výskyt statických poruch, plísní, ….) a popis minimálně nutných postupů na odstranění zhoršeného stavu Umístění nemovitosti Umístění oceňované nemovitosti a její popis Základní popis Kde se nachází, jaké stavby jsou na něm umístěny, druh oceňovaných pozemku podle katastru nemovitostí, jeho výměra, porovnání pozemků se skutečným uţíváním, apod. Výpočet ceny pozemků Komentář ke Zdůvodnění výše jednotkové upravené ceny pro stav současný stanovení obvyklé ceny pozemku pro současný stav Komentář ke Zdůvodnění výše jednotkové upravené ceny pro stav budoucí stanovení obvyklé ceny pozemku pro budoucí stav Parcela č. Číselné označení parcely K.ú. Katastrální území Druh pozemku Druh pozemků podle evidence v KN Výměra Výměra pozemků podle stavu evidovaného v KN popřípadě podle GP Jednotková upravené Jednotková cena zjištěné podle databáze upravená o cenové cena vlivy. Celková cena Cena pozemku zjištěná jako násobek výměry a jednotkové pozemku ceny Obvyklá cena pro Součet celkových cen současný stav celkem Obvyklá cena pro Součet celkových cen budoucí stav celkem Výpočet věcné hodnoty Zastavěná plocha Zastavěná plocha 1.NP Obestavěný prostor Obestavěný prostor pro výpočet věcné hodnoty Jednotková cena Jednotková cena podle databáze Reprodukční cena Jednotková cena pořízení vynásobená výměrou Stáří Stáří podle předané dokumentace nebo z jiných informačních zdrojů Další ţivotnost Doba ţivotnosti dle zatřídění stavby Opotřebení Procentní vyjádření podílu stáří na celkové ţivotnosti Věcná hodnota Věcná hodnota po odpočtu opotřebení

36

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název

Označení stavby

Popis

Stručný popis stavby

Par.číslo

Číslo parcely na kterém se stavby nachází

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Název místa

Popis rodinného domu Popis srovnávaného rodinného domu a pozemků Uţitná plocha

součet ploch všech místností

Pozemek

Výměra pozemků

Poţadované kupní

Cena realizovaná nebo cena z realitní inzerce

cena Jednotková cena

Cena vztaţená na jednotku

Koeficient celkový

Koeficient úpravy jednotkové ceny

Upravená jednotková

Jednotková cena upravená Kc

cena Zdůvodnění

Popis způsobu určení koeficientu úpravy ceny

koeficientu Kc Průměrná cena

Aritmetický průměr jednotkových upravených cen

Celková uţitná plocha Podlahová plocha všech místností. oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

Výpočet výnosové hodnoty výnosovým způsobem Výpočet výnosové

Výnosová hodnota určená z výnosů po dobu zbývající

hodnoty výnosovým

ţivotnosti

způsobem Č.

Pořadové číslo prostoru

Plocha – účel

Název plochy a její účel vyuţití

37

Podlaţí

Označení podlaţí

Podlahová plocha

Výměra podlahové plochy

Nájem

Výše nájemného za měsíc, rok a jednotkové nájemné

Dosaţitelné nájemné

Obvyklé nájemné

Dosaţitelné procento

Výše pronajmutí s ohledem na rizika pronajmutí v časovém

pronajímatelnosti

období

Upravené výnosy

Výnosy upravené procentem pronajímatelnosti

celkem Daň z nemovitosti

Výše daně z nemovitostí se určí z daňového přiznání; pokud se nemovitost nepřevádí, je moţno převzít beze změny. V ostatních případech je nutno zkoumat, zda ev. úlevy na dani resp. osvobození od daně budou platit i pro dalšího vlastníka. Není-li známa, je třeba ji vypočíst.

Pojištění

Pokud je pojistné ve výše uvedeném rozsahu sjednáno a doloţeno smlouvou, je moţno výši pojistného převzít do výpočtu.

Opravy a údrţba

Jedná se o roční náklady na opravy a údrţbu staveb a to i včetně

výměny

konstrukcí

Koeficient je stanoven v rozmezí Správa nemovitosti

s krátkodobého

ţivotností.

1,5 – 2,0% RC.

Náklady na správu nemovitosti jsou rovněţ nákladem, nutným pro dosaţení výnosů.

Ostatní náklady

Jinde nespecifikované náklady

Míra kapitalizace

udává, kolik činí úroky z jistiny po určitém období. Musí být stanoveno období, za které se za pomoci této úrokové míry počítá úrok. Obvykle se počítá za rok (p.a. = per annum, za rok)

Ţivotnost stavby pro

Zbývající doba ţivotnosti v letech

výpočet výnosové hodnoty Náklady na uvedení

u objektu s velmi zanedbanou údrţbou, kterou bude nutno po

do pronajímatelného

zakoupení jednorázově ve velkém rozsahu dodatečně provést,

stavu

aby se stavba dostala do stavu průměrné údrţby

38

Výnosová hodnota

Hodnota určená výnosovým způsobem

Seznam příloh

Seznam příloh odhadu v rozsahu výpis z KN, kopie snímku z katastrální mapy, fotodokumentace.

Koncesní listina

Označení koncesní listiny, den vydání a kdo jí vydal.

39

2 Oceňování nemovitostí podle cenového předpisu Dokument, kterým bude určena cena podle cenového předpisu, se bude označovat „znalecký posudek“, tento dokument bude indikovat cenu podle cenového předpisu. Zpracovatele znaleckého posudku nazýváme „soudní znalec“.

Kaţdý soudní znalec je povinen vést

znalecký deník, který obsahuje seznam všech posudků, které byly vypracovány od jeho jmenování. Znalecký deník musí obsahovat: Pořadové číslo posudku Předmět posudku Identifikaci, pro koho byl posudek vypracován Výši vyúčtované ceny a nákladů Datum uhrazení odměny a nákladů Ceny se stanovují podle podle vyhlášky Ministerstva financí ČR (oceňování podle cenového předpisu) a to hlavně v těchto případech: při daňové povinnosti z prodeje a koupě nemovitosti; tedy s kupní smlouvou se zpracovává znalecký posudek (odhad) pro potřebu Finančního úřadu a ke stanovení výše daně z převodu nemovitosti. Zde se posuzuje výše ceny nemovitosti podle kupní smlouvy a podle ceny z posudku zpracovaného podle vyhlášky MF ČR. Daň z převodu nemovitostí je vypočtena z ceny, která je z těchto dvou cen vyšší při darování mezi občany zařazených ve III. kategorii dle zák. o dani dědické; tedy s darovací smlouvou se zpracovává znalecký posudek (odhad) podle vyhlášky MF ČR pro stanovení ceny darované nemovitosti a pro potřebu finančního úřadu ke stanovení výše daně darovací při dědickém řízení; znalecký posudek příp. odhad vyţaduje soudní komisař, který dědictví vyřizuje z pověření Okresního soudu. U dědického řízení se provádí ocenění dle vyhlášky MF ČR a stanovuje se návrh ceny obvyklé, která vychází z porovnání s jinými prodanými nemovitostmi. Návrh ceny obvyklé se zpracovává pro účely přiměřeného vypořádání dědiců v rámci dědického řízení. Stav nemovitosti a pouţitá vyhláška MF ČR musí být respektovány k datu úmrtí. Znalecký posudek příp. odhad v tomto případě opatřují dědicové. A dále ocenění pro potřeby restitucí ocenění za účelem rozdělení bezpodílového majetku

40

ocenění majetku za účelem vkladu do podnikání (navýšení jmění společnosti), vypořádání podílu při likvidaci firmy ocenění při majetkoprávních sporech ocenění při prodeji předmětu (vyřazení z účetní evidence) ocenění při transformaci společnosti ocenění věcných břemen s oceněním nemovitostí souvisí. Nejčastějším věcným břemenem bývá doţivotní uţívání nemovitosti při převodu z rodičů na děti. Zde se oceňuje hodnota zřizovaného věcného břemene. V darovací smlouvě je pak stanoven rozsah uţívání nemovitosti a podle tohoto rozsahu se provede i ocenění. Provede se zaměření místností a prostor a vyčíslí se obvyklá hodnota věcného břemena podle zjištěných podkladů v obci. Věcné břemeno se oceňuje pro potřebu upravení ceny při převodu nemovitosti, ale i pro potřebu daňovou u doţivotní uţívání nemovitosti.

“(1) Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního uţitku ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliţe lze zjistit roční uţitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční uţitek z tohoto břemene uveden a není-li o více neţ jednu třetinu niţší neţ cena obvyklá. (3) Roční uţitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let uţívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího ţivota, oceňuje se desetinásobkem ročního uţitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč. (6) Právo zřízené jinak neţ věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu, se oceňuje podle odstavců 1 aţ 5.”3 Základním obecným předpisem je zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, kde se v §1 odst. 2. stanoví: Cena je peněţní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboţí podle § 2 aţ 13 či

3

§ 18 Zák. č. 151/1997 Sb.

41

b) zjištěná podle zvláštního předpisu (Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů – zákon o oceňování majetku) k jiným účelům neţ k prodeji. Z tohoto plyne, ţe při nákupu a prodeji nemovitosti se cena sjednává dohodou mezi prodávajícím a kupujícím. Některá ustanovení zákona, zvláště pak právě oceňování nemovitostí, pak rozvádí vyhláška ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a vyhláška č. 456/2008 Sb. s vyhláškou č. 460/2009 Sb. Úplné znění vyhlášky s komentářem a příklady, včetně zákona o cenách, bylo vydáno v lednu 2010 Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno. V dalším textu je citace zákona resp. vyhlášky vyznačena kurzívou. V § 2 úvodních ustanoveních zákona jsou specifikovány způsoby ocenění a jednotlivé definice. Majetek a sluţby jsou oceňovány obvyklou cenou, tj. cena, která byla dosaţena při prodeji stejného či obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné, či podobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. -

Nákladový způsob jsou náklady vynaloţené na pořízení předmětu ocenění v místě a stavu ke dni ocenění

-

Výnosový způsob je výnos z předmětu ocenění skutečně získaný, či který lze obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu

-

Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným či obdobným předmětem

-

Podle jmenovité hodnoty vychází ze známé částky, na kterou předmět ocenění zní

-

Podle účetní hodnoty se stanovuje na základě předpisů o účetnictví

-

Podle kurzové hodnoty se stanovuje na základě období hodnoty na trhu

-

Podle sjednané ceny je cena předmětu ocenění sjednaná při prodeji

Stavby se člení na stavby pozemní (budovy a venkovní úpravy), stavby inţenýrské a speciální pozemní, vodní nádrţe a rybníky a jiné stavby. Při ocenění stavby (§ 4) se pouţívá nákladový, výnosový či porovnávací způsob, nebo jejich kombinace a pouţití u jednotlivých staveb stanoví předmětná vyhláška. Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se ze základních cen měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby, dále se pak vychází z technického opotřebení stavby. Postupy při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně způsobů zjištění a uplatnění technického opotřebení stanoví vyhláška. Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, výnos a kapitalizační míru pro dané časové období. 42

Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, tak hlediska braná v úvahu stanoví opět vyhláška. Vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb. Pro účely vyhlášky se v § 2 vymezují tyto pojmy: a) halou je stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru nejméně 400m³, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře, a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7m, zastavěná plocha haly činí nejméně 150m², b) vedlejší stavbou je stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100m²; vedlejší stavbou není garáž a zahrádkářská chata, c) stářím stavby se stanoví počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo započalo užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu, do roku, ke kterému se ocenění provádí. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu, a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem, d) stavbou pro rodinnou rekreaci 1. rekreační chata s obestavěným prostorem nejvýše 360m³ a se zastavěnou plochou nejvýše 80m², včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví, 2. zahrádkářská chata s obestavěným prostorem nejvýše 110m³ a zastavěnou plochou nejvýše 25m², včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví, 3. rekreační domek v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80 m³, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může mít nejvýše dvě nadzemní podlaží, popřípadě jedno nadzemní podlaží a podkroví a jedno podzemní podlaží, 43

4. rekreační chalupa, kterou je stavba, u níž byl původní účel užití stavby změněn na stavbu pro rodinnou rekreaci, e) souborem staveb vzájemně provozně a ekonomicky související stavby ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, které netvoří příslušenství k jiným stavbám, a jejich příslušenství, f) funkčním celkem soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve funkčním celku může být i více zastavěných pozemků, g) pozemkem vodní plochy je pozemek s vodním dílem, kromě pozemku rybníku a malé vodní nádrže, a dále pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku vodní plocha, na němž je koryto vodního toku, předtím neuvedená vodní nádrž a zamokřená plocha, h) rybníkem je uměle vytvořená vodní nádrž, určená především k chovu ryb, s přírodním dnem a technickou vybaveností nutnou k regulaci vodní hladiny, i) malou vodní nádrží je uměle vytvořená nádrž s objemem do 2 milionů m³ po hladinu ovladatelného prostoru, s největší hloubkou 9m, měřeno na pevné dno a stoletým průtokem v profilu hráze do 60 m³/s nebo u nádrží s umělým přívodem vody nesmí přesáhnout součet stoletého průtoku z vlastní vodní nádrže a kapacity přivaděče, j) počtem obyvatel obce ke dni ocenění je počet obyvatel podle stavu uveřejněného Českým statistickým úřadem v Malém lexikonu obcí České republiky, který je aktuální v období počínajícím prvým dnem druhého měsíce po jeho vydání. Za prvý měsíc se považuje měsíc následující po dni vydání. Při změně územní struktury ke dni ocenění se vychází z počtu obyvatel obce aktuálního ke dni ocenění, k) lesním porostem jsou stromy a keře lesních dřevin v nezastavěném území, které jsou na pozemcích určených k plnění funkcí lesa,

44

l) nelesním porostem jsou okrasné, ovocné i jiné stromy a keře, včetně lesních dřevin, které v zastavěném a nezastavěném území plní také jiné funkce než porosty rostoucí na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, zejména jako zeleň v zástavbě i ve volné krajině, doprovodná zeleň vodních toků včetně břehových porostů a doprovodná zeleň komunikací.4 Měření staveb Způsob měření je dán přílohou č.1 vyhlášky: 1. Délky, které se uvádějí v metrech a zastavěná plocha v ortogonálním průmětu do vodorovné roviny. Jednotkou délky se měří u podzemních potrubí, kabelových tras, podezdívek plotů po povrchu terénu a ostatní kabelová vedení dle skutečné délky 2. Zastavěná plocha stavby je plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí jak nadzemních, tak i podzemních podlaţí do vodorovné roviny (izolační přizdívky se nezapočítávají). 3. Měření podlaţí se pro výpočet rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,7m. Nahoře je oddělená dolním lícem podlahy následujícího podlaţí, dole je oddělena lícem podlahy tohoto podlaţí a u nejvyššího podlaţí horním lícem stropní konstrukce, případně podlahou půdy. U podkroví je to hřeben střechy. Dále podlaţí rozdělujeme na podzemní a nadzemní, kde podzemní podlaţí je takové, které má horní líc podlahy v průměru níţe neţ 0,8m oproti okolnímu terénu. Nadzemní podlaţí se číslují směrem nahoru 1 NP …..x NP a podzemní podlaţí směrem dolu 1 PP…….x

PP. Dále

označujeme téţ mezipatro (MePP). Toto je určeno pouze pro výpočet koeficientu přepočtu základní ceny hal a budov podle průměrné výšky podlaţí v objektu K3, pro výpočet obestavěného prostoru se uvaţuje jeho skutečná výška. Je to výška mezi nášlapnými vrstvami podlah jednotlivých podlaţí. U podkroví se povaţuje výška podlaţí po jeho nejvyšší část střechy pod podkrovím. Průměrná výška podlaţí haly nebo budovy se vypočítá jako váţený průměr výšek jednotlivých podlaţí. Průměrná zastavěná plocha podlaţí se vypočítá jako prostý průměr součtu zastavěných ploch všech podlaţí a dělí se jejich počtem.

4

Vyhláška č. 3/2008 Sb. § 2 ve znění pozdějších předpisů 456/2008 Sb .a 460/2009 Sb.

45

4. Podlahová plocha bytu a nebytových prostor se měří v m² a nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků. 5. Obestavěný prostor stavby je součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení (bez základů). Při členitých tvarech se zastřešení vypočítá, jako objem geometrického tělesa. Otvory, výklenky, lodţie, zapuštěné balkony, verandy, nezastřešené světlíky (do 6 m² půdorysné plochy), do 0,5m přečnívající balkony a přístřešky. Balkony a nezakryté pavlače přesahující o více jak 0,5 m se připočítávají do obestavěného prostoru. 6. Obestavěný prostor dalších stavebních objektů, jako jsou septiky, ţumpy, bazény, podzemní kanály a kolektory, které mají ohraničený prostor. Ploty se měří na m² pohledové plochy a jejich podezdívky v běţných metrech v nadzemní části. Je třeba upozornit, ţe třeba ploty zděné a monolitické nad 30 cm tloušťky se měří m³ obestavěné plochy nadzemní části (podobně jako u opěrných zdí). Pohledovou plochou se rozumí délka x výška plotu nad podezdívkou, pokud nemá podezdívku, tak nad okolním terénem. V tabulce je uvedeno ve sloupcích pořadové číslo a název příslušné konstrukce a vybavení. Ve třetím sloupci jsou uvedeny náklady vynaloţené na stavbu určitého typu, standardně vybavenou stavbu, kde součet nákladů činí 3 miliony Kč,-. V dalším sloupci je uvedeno procentuální vyjádření nákladů na jednotlivé konstrukce a vybavení, kde součet činí 100% a v posledním sloupci je podobné vyjádření, ovšem jejich podíl a zastoupení, kde je součet 1. Objemové podíly konstrukcí a vybavení

46

Podíl Poř.číslo

Náklady Konstrukce a vybavení

Kč. v tis.

v

poměrném Podíly v % vyjádření

1

Základy vč. zemních prací 213

7,1

0,071

2

Svislé konstrukce

669

22,3

0,223

3

Stropy

252

8,4

0,084

4

Zastřešení mimo krytinu

156

5,2

0,052

5

Krytiny střech

96

3,2

0,032

6

Klempířské konstrukce

24

0,8

0,008

7

Vnitřní omítky

186

6,2

0,062

8

Fasádní omítky

93

3,1

0,031

9

Vnější obklady

12

0,4

0,004

10

Vnitřní obklady

69

2,3

0,023

11

Schody

72

2,4

0,024

12

Dveře

99

3,3

0,033

13

Podlahy obytných místností

66

2,2

0,022

14

Podlahy ostatních místností

33

1,1

0,011

15

Vytápění

132

4,4

0,044

16

Okna

156

5,2

0,052

17

Elektroinstalace

123

4,1

0,041

18

Bleskosvod

18

0,6

0,006

19

Rozvod vody

90

3

0,03

20

Zdroj teplé vody

54

1,8

0,018

21

Instalace plynu

15

0,5

0,005

22

Kanalizace

84

2,8

0,028

23

Vybavení kuchyní

15

0,5

0,005

24

Vnitřní hygienické vybavení

153

5,1

0,051

25

Záchod

12

0,4

0,004

26

Ostatní

108

3,6

0,036

Celkem

3000

100

1

V tabulce je uvedeno ve sloupcích pořadové číslo a název příslušné konstrukce a vybavení. Ve třetím sloupci jsou uvedeny náklady vynaloţené na stavbu určitého typu, standardně

47

vybavenou stavbu, kde součet nákladů činí 3 miliony Kč,-. V dalším sloupci je uvedeno procentuální vyjádření nákladů na jednotlivé konstrukce a vybavení, kde součet činí 100% a v posledním sloupci je podobné vyjádření, ovšem jejich podíl a zastoupení, kde je součet 1. Sloupec 5 je ve vyhlášce nazván „objemové podíly konstrukcí a vybavení“. Je to specifikováno pro různé druhy a typy staveb (haly budovy, rodinné domky, rekreační domky, chalupy atd.). Podíly jsou stanoveny pro průměrné a standardní provedení staveb. Pro jiné neţ standardní, nedokončené či v rekonstrukci staveb se uplatňuje koeficient vybavení K4. Koeficienty používané při nákladovém ocenění staveb Koeficient přepočtu základní ceny podle konstrukce – K1 Tento koeficient se pouţije pro přepočet základní ceny budov a hal, jinde je druh konstrukce zohledněn v rozdělení podle typu v základní ceně. Koeficient je v příloze vyhlášky č 4 odlišně jak pro budovy, tak pro haly. Číslo položky

Koeficient Konstrukce

K1 Koeficient

pro budovy

pro haly

1

Zděné

0,939

1,075

2

Montované betonové tyčové

1,158

1,040

3

Montované betonové plošné

1,132

1,132

4

Montované z dílců betonových tyčových

0,993

0,998

5

Montované z dílců betonových plošných

1,037

1,003

6

Montované z prostorových buněk

1,241

0,728

7

Kovové

1,032

0,948

8

Dřevěné na bázi dřevní hmoty

1,029

0,936

K1

Koeficient přepočtu základní ceny podle zastavěné plochy podlaţí – K2 Tento koeficient se pouţije při přepočtu základní ceny pouze hal a budov. Dále se pouţije při oceňování bytů nákladovým způsobem. Koeficient eliminuje změnu vnitřního půdorysného členění stavby. V §3 je dáno vztahem: K2 ............ koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce. Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí – K3

48

Pouţije se opět pouze pro přepočet základní ceny budov a hal. Dále při oceňování bytů nákladovým způsobem. Při změně výšky podlaţí se také mění podíl některých konstrukcí na celkové ceně přímo úměrně k výšce (svislé konstrukce a úpravy jejich povrchů), jiné se nemění. Velikost koeficientu opět upravuje vyhláška v § 3 a to rozdílně pro budovy a haly (dolní hranice je 0,60).

Koeficient přepočtu základní ceny podle vybavení stavby- K4 Vyhláškové základní ceny platí pro standardní a nejběţnější provedení konstrukcí stavby daného typu. Oceňovaná stavba se však můţe výrazně lišit při nadstandardním či podstandardním vybavení. Mohou být i konstrukce úplně rozdílné a atypické u jednotlivých popisů staveb. Potom je nutné provést úpravu jednotkové ceny tímto koeficientem. Z předchozího je zřejmé, ţe u konstrukcí a vybavení v nadstandardním provedení se přidává 54%jejich objemového podílu, u konstrukcí podstandardních se 54% ubírá. Vlastní výpočet koeficientu probíhá při prohlídce objektu, kdy se provede podrobné ohledání a popis jednotlivých konstrukcí a vybavení, provede se porovnání jednotlivých konstrukcí a vybavení popisy standardního vybavení, uvedených v jednotlivých přílohách, dále zhodnotíme rozdílnost, aby bylo moţno přidat, či odebrat 54% z její hodnoty. Podle vyhlášky se potom vypočte n a následně K4. Tento způsob je vhodný pro počítání opotřebení lineární metodou pro celou stavbu najednou, případně odděleně nástavba a přístavba. Dále platí, že a) není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. a) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění, b) chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 15, vynásobí se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis

49

jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním, resp. nadstandardním provedením;5 Koeficient polohový- K5 Tento koeficient je ošetřen v příloze č.14. vyhlášky a má rozlišit odlišné náklady na stavby v různých místech. Koeficientem K5se striktně podle vyhlášky vynásobí základní cena (§3, §4, §5, §6, §7, §8, §9, §10, §11) Koeficient účelového vyuţití podkroví Vyjadřuje vyšší náklady na průměrný m³ u objektu s podkrovím oproti objektu s nevyuţitelným půdním prostorem. U objektu se střechou bez moţnosti podkroví se nepouţije. Koeficient řadového domu Vyjadřuje niţší náklady na zdivo a vnější úpravy u řadových domů a garáţí. Koeficient změny cen staveb- Ki Je vztaţeno k roku 1994 a vzhledem k inflaci se ceny mění ( téţ nazýván koeficient inflace). Hodnoty jsou uvedeny v příloze č. 38. vyhlášky. Koeficient prodejnosti – Kp Tento koeficient ukazuje, kolikrát se nemovitost prodá dráţe, či levněji oproti nákladům na její pořízení (sníţení o opotřebení s a technický stav) za pouţití předchozích koeficientů. Ustanovení §33. odst.3.zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku slouţí pro sběr dat k výpočtu koeficientů. Finanční úřady shromaţďují údaje o cenách sjednaných za tyto nemovitosti a předávají tyto údaje Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu a ten potom tyto údaje zpracovává podle druhu nemovitosti místně příslušné lokality nemovitosti. Poté je rozděluje podle prodejnosti. Kp jsou uvedeny v příloze č. 39 vyhlášky č.3/2008 Sb.. Pouţívání koeficientů se řídí textem v příloze č. 39 a dále ustanovením § 44 vyhlášky. Používání koeficientů prodejnosti Pro stavby, které netvoří příslušenství k jiným stavbám, oceňované podle § 3, 4, 5 a 6 se pouţije koeficient prodejnosti Kp podle druhu a typu stavby uvedený v příloze č. 39, Příslušný Kp uvedený v příloze č. 39, včetně řádného zdůvodnění způsobu úpravy koeficientu prodejnosti, je nedílnou součástí ocenění.

5

Vyhl. 3/2008 Sb.

50

Pro určení koeficientu prodejnosti je hlavní prioritou určení katastrálního území, kde se oceňovaná nemovitost nachází. \při stejném názvu katastrálního území je rozhodující kód katastrálního území.

2.1 Opotřebení staveb Opotřebení staveb je citováno v § 21 1. Cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části. Výpočet opotřebení se provede metodou lineární nebo analytickou. 2. Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životností. Použije- li se pro výpočet opotřebení lineární metoda, opotřebení může činit nejvýše 85%. 3. Opotřebení u inženýrských a speciálních pozemních staveb, studní, venkovních úprav a hřbitovních staveb se stanoví lineární metodou. Předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě činí zpravidla u a) budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně b) rekreačních a zahrádkářských chat - zděných 80 let - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let - ostatních 50 let, c) inženýrských a speciálních pozemních staveb 50 až 100 let podle druhu konstrukce, d) vedlejších staveb a garáží - zděných 80 let - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let

51

- ostatních 30-40let e) studní - kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let - ostatních 50 let f) venkovních úprav je uvedena v příloze č. 11 g) hřbitovních staveb 100 až 150 let. 4. Analytická metoda výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby se použije vždy v případech, kdy je a) stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu, b) stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu, c) výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 %, d) oceňována kulturní památka, e) provedena nástavba, přístavba, vestavba, f) stavba poškozena vlivem živelní pohromy (zejména povodní nebo požárem). 5. Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách č. 1 až 6. Předpokládaná životnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7. Opotřebení stavby v procentech se vypočte podle vzorce n Bi suma ----- x 100Ai i=1 Ci kde n - počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících, Ai- objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené v tabulkách č. 1 až 6 upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4; součet objemových podílů se i po těchto úpravách rovná 1,000, Bi- skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení,

52

Ci- předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená v tabulce č. 7, popřípadě stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemž platí vztah Bi =< Ci (v případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládaná životnost rovná jejímu skutečnému stáří). Pokud nelze zjistit stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, odborně se odhadne. Lze odhadnout i poměr Bi / Ci . 6. Je-li stavba užívána k různým účelům, opotřebení se vypočte pro každou část samostatně podle způsobu užívání. 7. Použití jiných metod pro výpočet opotřebení se nepřipouští.

(1) Cena nemovitostí uvedených v § 22 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce N CV = ——————— x 100, p kde CV ............ cena zjištěná výnosovým způsobem, N ............ roční nájemné upravené podle následujících odstavců, p ............ míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 16; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace. U souboru staveb se míra kapitalizace použije podle jeho základního účelu užití. (2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona. Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je možno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle účelu užití s uvedením nájemného, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav havárie neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není 53

předpoklad jejich pronajmutí, pouze na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis těchto prostor. (3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí. (4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb podle odstavců 2 a 3 se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka. Pokud nájemné z pozemku nebylo sjednáno nebo jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, sníží se o 5 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 28. Při výpočtu se vychází pouze ze skutečně zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 22 odst. 1 až 3. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3. Klasické metody opotřebení -

Lineární metoda předpokládá, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem, tedy od úplně nové stavby aţ do úplného zchátrání. Předpisem zde bývá hranice podle přílohy č.15 vyhlášky, kde se stáří určí jako rozdíl letopočtu roku odhadu a roku ve kterém nabylo pravomoci kolaudační rozhodnutí ke stavbě. U starších staveb a téţ u staveb mladších , ale hodně opotřebených zvaţujeme dobu dalšího trvání, jako součet stáří a doby dalšího trvání.

-

Analytická metoda výpočtu opotřebení spočívá v opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení stavby v závislosti na stáří a předpokládané ţivotnosti. Opotřebení kaţdého dílu konstrukce se počítá touto metodou samostatně a výsledkem je váţený průměr opotřebení podle objemových podílů (viz vyhláška).

54

Povolená metoda

Předpokládaná životnost v letech

Budovy a haly Rodinné domy, rekreační chalupy Stavby inţenýrské a speciální Rekreační a zahr. chaty

L, A

zděné, monolitické, ţelezobetonové,

L, A

ocelové - 100 let a méně

L

Vedlejší stavby

L, A

Garáţe

L, A

Studny Venkovní úpravy Stavby bez základů

podle druhu konstrukce 50 -100 let zděné 80 let, dřevěné oboustranně opláštěné a montované 60 let zděné 80 let, dřevěné oboustranně opláštěné a montované 60 let zděné 80 let, dřevěné oboustranně opláštěné a montované 60 let kopané a vrtné nad 150 mm 100 roků, ostatní 50 podle přílohy

L L podle druhu stavby niţší o 20 - 40 %

Stavba

L, A

U kaţdého prvku se musí posoudit, zda jeho opotřebení odpovídá jeho skutečnému stavu a dále součinnost jednotlivých prvků navzájem. Dále samozřejmě nelze počítat třeba s dlouhou ţivotností střechy, pokud budeme muset vyměnit krovy či nosné prvky střechy. Při oceňování přístaveb, nástaveb a různých vestaveb, které jsou funkčně neoddělitelné se dříve pouţívala metoda lineární, s odděleným stářím a váţeným průměrem podle obestavěného prostoru. Podle nynější vyhlášky se postupuje podle metody analytické. Příslušné konstrukce se rozdělí podle poměrů ve stavbě. Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky Tyto pojmy jsou definovány přímo ve vyhlášce, kde je rodinný dům specifikován jako stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení a v níţ je více neţ polovina podlahové plochy určena k bydlení, a kde můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. Toto nevţdy nutné velmi pečlivě ověřit. Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek se zpravidla ocení nákladovým způsobem s koeficientem prodejnosti. Potíţ by mohla nastat, pokud by tento byl součástí areálu s nejméně dvěma halami a budovami, pronajatého bez rozlišení na jednotlivé stavby. V tomto případě by se ocenění provedlo pro celý areál výnosovým způsobem podle příslušné vyhlášky a výsledek by byl jen jeden a ten by reprezentoval celý

55

areál. Metodika ocenění rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku Cen rodinného domu (RD) se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru základní cenou za m² uvedenou v příloze. Základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků a jejich standardní vybavení a základní ceny za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru --------------------------------------------------- -------------------------------------------Rodinný dům Nepodsklepený nebo podsklepený Rekreační do poloviny zastavěné plochy Podsklepený chalupa 1. nadzemního podlaží Rekreační domek --------------------------------------------------- -------------------------------------------se šikmou nebo s jedním *) se dvěma *) s jedním *) se dvěma *) strmou střechou nadzemním nadzemními nadzemním podlažím nadzemními podlažími podlažím podlažími --------------------------------------------------- -------------------------------------------Konstrukce Typ Cena Typ Cena Typ Cena Typ Cena --------------------------------------------------- -------------------------------------------zděná A 2 290,B 1 975,C 2 130,D 1 900,železobetonov E 2 495,F 2 140,G 2 340,H 2 065,- monolitická železobetonováCH 2 390,I 2 050,J 2 235,K 1 975,- montovaná dřevěná L 2 080,M 1 780,N 1 925,O 1 705,--------------------------------------------------- -------------------------------------------*) do uvedeného počtu podlaží není započteno podkroví Základní ceny se vynásobí koeficienty vyjadřujícími náklady na účelové využití podkroví: V této příloze jsou uvedeny základní ceny RD a jejich standardní provedení a dále v příloze č.15 pak objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení. RD se oceňují nákladovým způsobem s koeficientem prodejnosti a výnosový způsob se při oceňování podle cenového předpisu nepouţívá. Příklad postupu při oceňování dokončeného objetu:

56

-

provedeme ohledání objektu , jeho popis a zaměření

-

vypočteme obestavěný prostor podle přílohy

-

určíme typ objektu podle přílohy - podle typu střechy - podle podsklepení - podle podlaţí( nadzemní a podzemní) - podle materiálu

-

určíme charakteristiku objektu

-

určíme koeficient u řadového domu ( 0,9 vnitřní – 0,95 krajový)

-

cena za 1m² zjištěná pro příslušný RD, po úpravě koeficientu

-

zjistíme koeficienty K5, Ki , Kp a vypočteme K4

-

vypočte se základní cena podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp

-

zjistíme podle tabulky č .7 předpokládanou ţivotnost v příloze č.15 vyhlášky, kde u zděných, monolitických, ţelezobetonových a ocelových svislých konstrukcí je 100 let, u ostatních o dvacet let méně, tedy 80 let a méně

-

z stáří stavby a ţivotnost stavby spočítáme opotřebení

-

v některých případech je na zváţení, zda pouţijeme místo lineární analytickou metodu opotřebení.

-

vypočteme výchozí cenu jako součin obestavěného prostoru a základní ceny CN = OP x ZCU

-

vypočteme opotřebení v Kč,-

-

vypočteme cenu nákladovým, způsobem ke dni odhadu jako rozdíl výchozí ceny a opotřebení

-

je-li u stavby zjištěn výskyt radonu o stavební povolení bylo vydáno před 28.2.1991, tak výsledek sníţíme o 7%.

2.2 Metoda ocenění administrativní cenou

Stanovení ceny je přesně dáno legislativou. Zpracování ceny se řídí přesným postupem, výsledná cena by měla být jednoznačná a jediná. Uţití této metody slouţí z důvodu fiskálního zájmu státu k zjištění daňového základu. Popis administrativní ceny je v kapitole.

57

Administrativní cena nemovitosti vychází z ocenění podle zákona č. 151/1997 Sb., o ocenění majetku, a podle oceňovací vyhlášky. Tato vyhláška rozlišuje tři způsoby ocenění staveb – nákladový, porovnávací, kombinace nákladového a výnosového způsobu. Nákladovým způsobem se oceňují budovy a haly, inţenýrské a speciální pozemní stavby, rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky, rekreační chaty, zahrádkářské chaty, vedlejší stavby, garáţe (příslušenství hlavní stavby nebo rozestavěné), studny, venkovní úpravy, byty a nebytové prostory. Porovnávací způsob se pouţívá v případech ocenění garáţe (samostatné, řadové, jedno nebo dvoupodlaţní), bytu ve vícebytovém domě, rekreačních chat a zahrádkářských chat. Kombinace nákladového a výnosového způsobu se snaţí co nejvíce přiblíţit cenu trţním podmínkám. Výsledná cena je stanovena z výnosového a nákladového způsobu podle pozitivních či negativních vlivů na okolí nemovitosti nebo na společnost. Tímto způsobem se oceňují pronajaté či potencionálně pronajímané budovy a haly, soubory staveb.

2.3 Ocenění pozemku 2.3.1 Stavební pozemek Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě. Cenová mapa je grafický dokument, z něhoţ je moţno určit cenu pozemku. Cenové mapy se vytváří na základě údajů o realizovaných převodech vlastnictví pozemků v určité oblasti. Pokud není stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a ceny za m2. Cenu za m2 lze zjistit na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel. Při porovnání se vychází z účelu uţití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Pro srovnání lze vyuţít tzv. indexové porovnávací metody.

58

Pokud nelze ani takto zjistit cenu pozemku, ocení se pozemek pomocí oceňovací vyhlášky administrativní cenou. Násobí se výměra a jednotková základní cena za m2 upravená o vliv polohy a vliv vybavení. K ocenění stavebního pozemku lze vyuţít také metody třídy polohy.

2.3.2 Metoda třídy polohy

Tato metoda vznikla z řady srovnání realizovaných cen nemovitostí. Podstata spočívá v tom, ţe cena pozemku je v určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Výhodou je, ţe není potřeba mít k dispozici porovnatelné oceňovací objekty. K výpočtu se vyuţívá 8 tabulek. Pět z nich slouţí k zařazení do třídy pozemku podle různých kritérií. Kritérii jsou např. všeobecná situace, intenzita vyuţití pozemku, dopravní vztahy, převaţující typ obytného sektoru, přítomnost průmyslu, administrativy a obchodů. Výše zmíněné tabulky jsou uvedeny v odborné literatuře.

6

Aritmetickým průměrem všech

vybraných tříd se zjistí třída polohy. Tu je nutno v případech, které jsou uvedeny v tabulce, sníţit či navýšit o jednu jednotku. Podle upravené třídy polohy se lineární interpolací v tabulce zjistí procento, které zaujímá podíl pozemku na celkové ceně stavba + pozemek. Nakonec se procento (PP) dosadí do níţe uvedeného vzorce a vypočte se cena celého pozemku (CP).

RC

Reprodukční cena staveb na pozemku

Pokud je poţadováno uvádění ceny na 1m2, pak je třeba výslednou cenu dělit výměrou pozemku.

2.4 Cena obvyklá

Obvyklá (trţní, obecná) cena nemovitosti se určuje různými způsoby v závislosti na typu nemovitosti a lokalitě, ve které se nemovitost nachází. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti u 6

Strana 177 – 180 v publikaci A. Bradáč, J. Fiala, V. Hlavinková: Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, 2007.

59

převáţné většiny případů lze v současné době doporučit metodiku, která je v souladu s mezinárodními oceňovacími standardy. Metodika pro určení obvyklé ceny se řídí následujícími pravidly: Pokud v místě ocenění v dané době existuje trh s daným druhem nemovitosti a údaje z tohoto trhu jsou dostupné, věrohodné a z dostatečného počtu srovnatelných nemovitostí, je vhodné provést ocenění porovnávací metodou. V případě, ţe ocenění cenovým porovnáním není moţné, případně pokud je to vyţadováno, je nutné ocenit nemovitost výnosovou metodou (za předpokladu optimálního, ale u dané nemovitosti v daném čase a místě reálně dosaţitelného nájemného a přiměřených nákladů na jeho dosaţení a reálné míry kapitalizace). Dále pak provést výpočet věcné hodnoty nemovitosti (nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti s odpočtem přiměřeného opotřebení) a k ní připočíst hodnotu pozemku, tím se získá věcná hodnota – časová cena stavby s pozemkem. Z výnosové a věcné hodnoty lze vypočíst obecnou cenu pomocí prostého respektive váţeného průměru dle následujícího vzorce

kde:

COB

obvyklá (trţní) cena nemovitosti

CN

cena nemovitosti získaná nákladovou metodou

CV

cena nemovitosti získaná výnosovou metodou

vV

váha ceny zjištěná výnosovou metodou 

je – li CN ≥ CV

je vV = 1



je – li CN ≥ 1,4xCV

je vV = 5



v ostatních případech se vV vypočte podle vzorce:

Na závěr je třeba odborně posoudit všechny získané výsledky a zváţení všech známých souvislostí stanovit obvyklou cenu, respektive rozpětí, v němţ by se cena mohla pohybovat. Jiný způsob zjištění obvyklé spočívá v analýze toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě. Často se pouţívá výpočet váţeného průměru trţních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. To, jak výsledky jednotlivých metod přispívají k výsledné obvyklé (trţní) ceně, se liší podle typu oceňované nemovitosti.

60

Například při oceňování pozemků má největší váhu porovnávací hodnota, při oceňování bytů porovnávací a výnosová hodnota, při oceňování komerčních objektů výnosová hodnota. Konečný názor na obvyklou cenu ovlivňuje rovněţ účel ocenění, tzn. v jaké podobě a jakým způsobem bude celkový výsledek prezentován a za jakých podmínek a k čemu bude vyuţit. Ve výsledku zjištěná obvyklá cena je odhad hodnoty nemovitosti, nikoliv jednoznačně vypočtené číslo. Trţní hodnota je ideál, ke kterému se znalci a odhadci snaţí přiblíţit. Příklady kontribuce jednotlivých hodnot k výsledné obvyklé (trţní) ceně nemovitosti jsou uvedeny v následující tabulce. Rodinný dům (v případě, ţe trh s pronájmy rod. domů není rozvinut - malá města) Porovnávací hodnota nemovitosti

90%

Výnosová hodnota nemovitosti

0%

Věcná hodnota nemovitosti

10%

Supermarket (komerční nemovitost) Porovnávací hodnota nemovitosti

30%

Výnosová hodnota nemovitosti

60%

Věcná hodnota nemovitosti

10%

Byt (v případě, ţe trh s pronájmy a prodeji bytů je velký - velká města) Porovnávací hodnota nemovitosti

60%

Výnosová hodnota nemovitosti

40%

Věcná hodnota nemovitosti

0%

Pozemek Porovnávací hodnota nemovitosti

100%

Výnosová hodnota nemovitosti

0%

Věcná hodnota nemovitosti

0%

Tab. Podíl hodnot od jednotlivých oceňovacích metod při určování obvyklé ceny

61

3 Komparace metodik ocenění Znaleckou činností ve smyslu zákona se rozumí znalecká činnost před státními orgány a orgány, na které přešli úkoly státních orgánů, jakoţ i znalecká činnost prováděná v souvislosti s právními úkony fyzických či právnických osob. Při znaleckém posuzování v řízení před státními orgány tedy znalec nemusí zkoumat, zda se jedná o právní úkon, o znaleckou činnost se tudíţ jedná. Naproti tomu, bude-li poţádán o vypracování znaleckého posudku fyzickou či právnickou osobou musí se jednat o souvislost s právním úkonem. Do okruhu znalecké činnosti podle zákona bude náleţet například cenový odhad rodinného domu, který je předmětem jednání ke koupi. Naproti tomu znaleckou činností podle zákona není vypracování posudků, upravené jinými předpisy a podávání posudků, které neslouţí potřebám před státními orgány. Touto kapitolou se právě zabývají metodiky vypracované finančními skupinami, kde právě jimi vytvořené metodiky jsou základem pro oceňování pro jejich specifické potřeby.

3.1 Zpracovatel ocenění 3.1.1 Zpracovatel ocenění dle vyhlášky Ocenění podle cenového předpisu, znalecký posudek, můţe vypracovat pouze fyzická či právnická osoba, jmenovaná na základě zákona č.36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu. Soudní znalce lze povaţovat za nejkvalifikovanější odborníky v daném oboru, kteří ve velké většině navíc prošli specializovaným studiem. Jejich vědomosti jsou ověřovány komisí před jmenováním u soudů a pravidelně jsou pro ně připravována školení a přezkoušení. Jmenovaný znalec musí splňovat tyto podmínky: Musí být občan České republiky. Musí mít potřebné znalosti a zkušenosti z oboru působnosti znalce získané absolvováním speciální výuky pro znaleckou činnost. Musí mít takové osobní vlastnosti, které dávají předpoklad k vykonávání znalecké činnosti řádně. Se jmenováním musí souhlasit.

62

Znalci jsou zapsáni do seznamu znalců. Seznam znalců je veden u příslušného krajského soudu, v jehoţ obvodu má znalec trvalé bydliště, ústřední seznam je veden ministerstvem spravedlnosti. Tyto seznamy jsou veřejně přístupné.

3.1.2 Zpracovatel ocenění dle metodiky bank Zpracovatel ocenění Ocenění pro potřeby banky můţe vypracovat pouze osoba uvedená v Seznamu smluvních znalců dle typu oceňované nemovitosti. Existuje seznam znalců pro komerční nemovitosti, residenční nemovitosti a půdu. Na Seznam smluvním znalců se lze nechat zapsat na základě ţádosti a vyhodnocení bankovního domu, ţe je odhadce způsobilý pracovat pro danou banku. Obvykle to bývá na základě zaslání 3 vzorových znalecký posudků, ţivotopisu a popsané praxe. Dosti často je vyţadována certifikace odhadce. Kromě odborných a kvalifikačních poţadavků smluvní odhadce : nesmí provozovat realitní činnost (obchodovat) s nemovitostmi, u nichţ provedl, provádí nebo provede ocenění pro banku, není v obchodním, osobním či jiném vztahu ani k vlastníku oceňované nemovitosti, ani k jejímu nabyvateli, ani k oceňované nemovitosti, má s bankovním ústavem uzavřenu Smlouvu o spolupráci a dodrţuje ji, respektuje Metodiku banky a pouţívá ji při oceňování, absolvuje školení, semináře a přezkoušení (test), organizované bankou nebo jí pověřenou společností. před přijetím do Seznamu smluvních znalců je povinen doloţit kromě dvou vzorových trţních ocenění i „Čestné prohlášení o spolupráci s bankou“ spolu se „Souhlasem se zpracováním osobních údajů“ a výpisem z Rejstříku trestů Certifikaci provádí několik společností např. IOM (Institut oceňování majetku); BIVS (Bankovní institut); ÚSI (Ústav soudního znalectví) atd. Získání tzv.”kulatého razítka” je proces standardně delší, např.u Krajského soudu v Brně je vyţadována praxe minimálně 8 let.

63

Pro zapsání do Seznamu smluvních znalců (fyzických osob, nebo znaleckých ústavů) je obyvkle zapotřebí praxe zejména v trţním oceňování, není dostačující praxe znalecká tj.zpracování znaleckých posudků. A však obě dvě profese by měly splňovat určité zásady. Těmi jsou nezávislost a nezaujatost, diskrétnost a odbornost. Oceňování provádí v podmínkách trţního prostředí za předem dohodnutou peněţní úhradu. V současné době působí u nás i v zahraničí komory znalců a odhadců. Jejich úkolem by mělo být dohlíţení na činnost svých znalců a odhadců, aby byla v souladu s etickými principy, a podporování neustálého zvyšování profesní způsobilosti znalců a odhadců.

3.2 Struktura Vypracování znaleckého posudku má jasně danou strukturu, dle vyhlášky č.184/1990 Sb. Písemný znalecký posudek obsahuje: Úvodní část, nález, posudek, závěr a přílohy (jestliţe to skladba posudku vyţaduje). Zajímavé je, ţe oproti bankovní metodice ţádná vyhláška nevyţaduje fotodokumentaci při vyhotovení znaleckého posudku. Znalecký posudek jako dokument musí být pevně sešit a papírová páska na tkanici musí mít pečeť znalce (otisk kulatého razítka se státním znakem a identifikačními údaji znalce) a kaţdá stránka musí být očíslována. Znalecká doloţka, podpis znalce a otisk znalecké pečeti je nutností a musí ho obsahovat kaţdý znalecký posudek. Povinností kaţdého znalce je vést si svůj znalecký deník, kde má zaznamenány veškeré znalecké posudky od jmenování znalcem. Tento deník musí obsahovat: - Pořadové číslo a předmět posudku - Identifikaci klienta s výší odměny za vypracování - Datum uhrazení odměny Strukturu ocenění pro banku si stanovuje sama banka. Posudek se zpracovává v daném programu NemExpress, má pevnou a neměnnou strukturu, která je výhodná z hlediska zpracování údajů danou bankou. Obě jasně popsané struktury jsou uvedeny v příloze ocenění.

64

3.3 Podklady Základem pro všechna ocenění tj. vypracování trţního ocenění či znaleckého posudku je místní šetření, které musí být bezpodmínečně provedeno pro kaţdou nemovitost včetně pozemku osobně odhadcem či znalcem. Nemovitosti se oceňují podle skutečného stavu ke dni místního šetření nebo k datu, které bylo objednatelem posudku zadáno. Seznam nutných podkladů pro znalecký posudek není nikde stanoven. Seznam nutných podkladů dle metodiky banky: Pro ocenění rodinného domu je potřeba předloţit výpis z katastru nemovitostí ne starší více jak 3 měsíce, kopii katastrální mapy a nabývací titul. V případě, ţe nemovitost není dokončena, je rozestavěná, v rekonstrukci, je potřeba předloţit rozpočet na dokončení, stavební povolení. V případě např. dělení či scelování pozemků je nutno předloţit geometrický plán, pokud dosud změna nebyla zanesena do katastru nemovitostí.

3.4 Metody ocenění Ocenění podle cenových předpisů se zpracovává podle zákona č. 151/1997 Sb. o Oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. K letošnímu roku 2010 je aktuální vyhláška č. 460/2009. Takto zpracovávaný posudek vyţaduje výbornou znalost aktuální oceňovací vyhlášky a stavebních materiálů. Rodinný dům se oceňuje dle hlavy třetí porovnávacím způsobem. Pokud obestavěný prostor RD je větší neţ 1100 m2, oceňuje se dle hlavy první nákladovým způsobem. Metoda ocenění je striktně dána, nemůţe být pozměněna. RD se oceňuje vynásobením obestavěného prostoru základní cenou upravenou (ZCU). ZCU se zjistí: Porovnávací způsob

ZCU = ZC x I

Nákladový způsob

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp

Porovnávací způsob má sobě zakomponovanou moţnost korekce ceny indexem konstrukce a vybavení, trhu, polohy. Coţ alespoň částečně umoţňuje srovnat cenu vyhláškovou s cenou trţní. Dále je důleţité stáří objektu a případné datum celkové rekonstrukce. Takto stanovená hodnota hodnota nemovitosti v sobě jiţ zahrnuje prakticky veškeré venkovní úpravy a příslušenství vedlejších staveb do zastavěné plochy 25 m2.

65

Hodnota nemovitosti stanovená nákladovým způsobem lze upravovat podle standardu vybavení a dle opotřebení, které můţe být stanoveno lineárně, při jakékoliv rekonstrukci je vhodné opotřebení stanovit analyticky. Venkovní úpravy a veškeré příslušenství se oceňuje samostatně. Tato metoda v sobě nemá zahrnuty prakticky ţádné trţní principy. Při oceňování pro banku, odhad obvyklé ceny nemovitosti, se pouţívají metody nákladová, výnosová a porovnávací. Kromě nákladové metody jsou tyto metody zaloţeny čistě na trţních principech. Odhadce musí mít velký přehled a ocenění zpracovávat s nadhledem. Existuje nespočetně hodnototvorných faktorů, které mají vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Porovnávací metoda se pouţije vţdy, kdyţ u daného typu nemovitosti v daném místě existuje trh a údaje o něm jsou dostupné. Odhad pak vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen, kupní cena je také podkladem pro ocenění. Vţdy je bankou poţadováno vyhodnocení kupní cena, zda je přiměřená či zda je vysoká či nízká a zdůvodnění proč. Výnosová metoda se pouţije v případě, ţe se předpokládá pronájem nemovitosti. V tomto případě je velmi důleţité správně stanovit ekonomickou ţivotnost, coţ je doba, po kterou lze očekávat stabilní výnos z pronájmu nemovitosti. Nákladová hodnota (věcná) musí být stanovena v případě ocenění rodinného domu, rekreační chaty, rekreační chalupy, rekreačního domku, bytových a nebytových jednotek, garáţe, staveb, u kterých jsou prováděny stavební úpravy, kdyţ je toto ocenění vyţádáno, případně, kdyţ není trh s nemovitostmi daného typu, a proto je toto ocenění třeba pro odhad obvyklé (trţní) ceny metodou váţeného průměru. Jedná se o nákladovou cenu (reprodukční, realizační) upravenou o opotřebení stavby. A dále jako podklad pro výpočet: u výnosové metody s tím, ţe se ocení stav k datu ocenění a předpokládaný stav po dokončení stavebních prací. Připočte se hodnota pozemku určená podle cenové mapy nebo porovnávací metodou. Nakonec obvyklá cena nemovitosti se stanoví na základě kombinace výše uvedených metod ocenění. Při ocenění je také nutné brat ohled pouze na přiměřené investice vloţené do rekonstrukce a vybavení, pouze přiměřený vliv na hodnot příslušenství. Nadstandardně provedené, vybavené nemovitosti a individuální úpravy musí být hodnoceny obezřetně. Zvlášť pozor si odhace musí dát na objekty zvláštní obliby. 66

Dalšímy typy ocenění jsou podle cenových předpisů, investičních nákladů, likvidační a cena v tísni.

3.5 Odměna znalci Odměna znalci za vypracování znaleckého posudku je předmětem vzájemné dohody dvou subjektů, a to výhradně mezi objednatelem a zpracovatelem ocenění. Minimální cena je 500 Kč. Jak plyne z předcházejícího, tak ţádné omezení výše odměny teoreticky není dáno. Přitom by však výše odměny zřejmě měla být v souladu s dobrými mravy, tedy neměla by se výrazně odchylovat od odměn za obdobné práce. Jednou z moţností by bylo jakési výběrové řízení a výběr několika znalců, aby sdělili své představy o výši odměny a na tomto základě by byl proveden výběr znalce. Odměna za ocenění pro banku je buď předmětem dohody, nebo v případě objednávky posudku bankou stanovena ve smlouvě o spolupráci, popř. Je cena ocenění stanovena po dohodě dle náročnosti.

67

4. Závěr V této diplomové práci jsem se zabýval podrobným popsáním dvou metodik ocenění u rezidenčních typů nemovitostí v bankovních domech. Jsou popsány způsoby oceňování, metody oceňování jako jsou věcné, porovnávací a výnosové. Hlavním rozdílem u všech posudků je účel, pro který se zpracovává daný posudek. Např.na finančním úřadě při hrazení daně z převodu nemovitosti se neztotoţní s posudkem pro úvěrové řízení a naopak také v bankovním domě při získávání hypotečního úvěru obvykle nelze získat úvěr na základě znaleckého posudku, ve kterém je stanovení administraivní ceny nemovitosti. Hlavní zdroj informací pro cenový předpis je sběr dat z uzavřených kupních smluv zapsaných v katastru nemovitostí. Tyto smlouvy se zpracovávají na statistickém úřadě a jsou podkladem pro přípravu oceňovací vyhlášky. Údaje jsou mnohdy nepřesné.“ Přesný součet nepřesných čísel.“ V kupní smlouvě bývají často poniţovány částky z důvodů niţšího odvodu výpočtu daně z převodu nemovitosti (daňových úniků) a leckdy se z různých důvodů uvádí i navýšené částky. Dříve byla v kupní smlouvě uváděna zvlášť cena za pozemek a za stavbu, nyní je uváděna částka celková. Další rozdíly mohou nastat v časové aplikaci dané vyhlášky. To znamená, ţe uběhne minimálně jeden rok od sběru dat do aplikace ve vyhlášce. Za tuto dobu vznikají odlišnosti oproti trţní ceně. Trh je dynamický a tudíţ přesně nekopíruje data z cenového předpisu. Vyhláška dohání trh právě jiţ uvedenými koeficienty prodejnosti. Nelze říci, který posudek je lepší, kaţdý posudek má své uplatnění jinde. Pokud jeden znalec stanovuje ve znaleckém posudku obvyklou cenu, měla by se hodnota rovnat hodnotě vypočtené v trţním ocenění pro jakoukoliv banku, nikoliv však zástavní hodnotě. Zpracovatel ocenění tj.odhadce majetku (či znalec) by měl dbát na profesionalitu, etiku a vysokou úroveň ve znalecké posudku nebo trţním ocenění. Do práce jsou dále zakomponovány ukázky trţního ocenění dle popsané metodiky a také stejný objekt je oceněn na základě vyhlášky 460/2009Sb.

68

5 Přílohy: Ocenění rodinného domu podle metodiky banky

Odhad obvyklé ceny nemovitosti Číslo1/2010 6

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Rodinný dům, Rodinný dům č.p. 80 vč. pozemků parc.č. St. 113, 181/3 Tisem 80, Tisem Kraj Středočeský, okres Benešov, obec Tisem, k.ú. Tisem, kód ČSÚ: 767 140, LV: 152

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Bankovní institut vysoká škola, a.s., 24.2.2010 Nároţní 2600 / 9, 158 00 Praha 5

st. 113, 181/3 Majstřík Martin a Majstříková Jarmila, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Majstřík Martin a Majstříková Jarmila, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

IČ: 61858307 DIČ: CZ61858307

telefon: +420251114555 fax:

e-mail: [email protected]

VYSTAVITEL KL: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 24.2.2010 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Bc. Jan Panenka Dobrovského13, Praha 7 IČ: DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

telefon: fax:

e-mail:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:  jiné

Současný stav 4 400 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

24.2.2010

6 stran

Praze, dne 19.3.2010

Datum zpracování :

19.3.2010

Počet příloh:

1

Otisk razítka

69

Budoucí stav

Bc. Jan Panenka

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce:

celková

stavba dokončena v r. 2000 rekonstrukce v r. zateplení okna, dveře ostatní

změna stavby v r. dílčí střecha, fasáda

SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí :  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD výborně udržovaná ústřední / etážové - elektřina

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

5+1

PP RD Garáţ Pozemky Obytná/ výměra Nebyt. m2 ks m2 126 / 26 1 824

0 Kč

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

M3 513

m2 99

KUPNÍ CENA

 autobus  silnice II.,III.tř

Rozesta- Typ PP RD Garáţ Pozemky věnost Obytná/ výměra Nebyt. % m2 ks m2 100 / 824

OP

ZP

m3 0

m2 0

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Nemovitost není obchodována.

RIZIKA vlivy okolní zástavby

stavby (zánik čp/čo)

riziko

přístupu a příjezdu

břemena

pojištění proti z

právo

omezení

KN

 ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku

Současný stav 4 432 242 Kč 0 Kč 3 145 218 Kč 4 400 000 Kč 494 400 Kč

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 945 353 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 2 945 353 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy 70

Odhad trţní hodnoty vychází z vyhodnocení nabídkových cen srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě. Poţadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na polohu, dopravní dostupnost a občanskou vybavenost, standard vybavení, velikost podlahové plochy, stáří stavby – stavebně technický stav, moţnost parkování, velikost pozemku, příslušenství a ostatních vlivů. Na základě porovnání s nabízenými obdobnými nemovitostmi, s přihlédnutím k výše uvedenému stanovuji trţní hodnotu nemovitosti tj. rodinného domu č.p. 80 a pozemků parc.č. St. 113, 181/3, vč. venkovních úprav, to vše v k.ú. Tisem, okres Benešov, ve výši 4 400 000 Kč.

NÁLEZ Situace Přehled podkladů

Charakteristika obce

Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 152 ze dne 8.3.1999 Geometrický plán č. 106-101/1999 ze dne 6.5.1999 Snímek katastrální mapy, mapový list č. V-20-18 ze dne 8.3.1999 Kolaudační rozhodnutí ze dne 19.4.2000 Místní šetření Kupní smlouva ze dne 29.1.1999 Stavební plány - březen 1999 Údaje předané vlastníkem nemovitosti Mapa oblasti Jedná se o malou zemědělsky orientovanou obec s více jak 200 obyvateli, ve které po zrušení farmy Státních statků chybí pracovní příleţitosti. Za prací se musí dojíţdět do Neveklova či Benešova. V obci převaţuje zástavba původních zemědělských stavění, je zde i několik novostaveb RD. Rodinný dům č.p. 80 se nachází ve Středočeském kraji v okrese Benešov v obci Tisem ve vzdálenosti cca. 38 km jihovýchodně (vzdušnou čarou) od centra Prahy a asi 6,8 km jihozápadně od Benešova v k.ú. Tisem. Obec leţí při ulici č. 113 vedoucí z Neveklova (6 km) k Benešovu (8 km). Nemovitost se nalézá na západním okraji obce asi 400 m od jejího centra (obecní úřad) v zástavbě nových RD.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis

Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby

Oceňovaná nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 80 s 1.NP a stavebně upraveném podkroví, pozemky parc.č. St. 113 a 181/3, venkovními úpravami oplocení včetně branky a vjezdových vrat na dálkové ovládání, zpevněnými plochami, zděnou dílnou, pergolou, přípojkami inţenýrských sítí (elektřina, vodovod), domácí ČOV, trvalými porosty. Objekt je vyuţíván k bydlení. Rodinný dům je dobře dispozičně řešen, v 1.NP jsou zádveří, obývací pokoj, pokoj, kuchyně, koupelna, WC, chodba, garáţ a sklad. V podkroví se nachází chodba, tři pokoje a koupelna s WC. Jedná se o novostavbu zkolaudovanou v roce 2000, stavebně technický stav objektu je velmi dobrý bez zjištěných závad.

71

Příslušenství stavby

Příslušenstvím stavby je zděná kůlna o půdorysných rozměrech 2,8 m x 6,5 m s pultovou střechou, nachází se v severozápadní části pozemku u vjezdu na pozemek. Venkovní úpravy jsou standardního rozsahu - přípojky inţenýrských sítí (elektro vodovod), domácí ČOV, zpevněná plocha před garáţí a chodníčky. oplocení vč. vrátek a vjezdových vrat na dálkové ovládání, pergola.

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Popis betonové pasy zděné tl. 30 cm dřevěné trámové Keramické HURDIS krov dřevěný, vázaný betonová BRAMAC pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenná, zateplená Chybí běţné keramické obklady Dřevěné dřevěné masivní do dřevěné obloţkové zárubně dřevěná EURO Keramická dlaţba, laminátové plovoucí Keramická dlaţba ústřední - elektrokotel ústřední - dřevokotel světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda centrální ohřev Chybí domácí ČOV elektrický sporák, dřez, lednice, myčka, digestoř umyvadlo, vana, sprchový kout, WC, pisoár splachovací klimatizace - v loţnici

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 113 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 101 m2, parc.č. 181/3 - ostatní plocha o výměře 723 m2, které jsou zapsány na LV č. 152, k.ú. Tisem, okres Benešov. Pozemky jsou oceněny dle stavu podle geometrického plánu č. 106-101/1999 - nebyl předloţen aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 152. Jedná se o rovinaté pozemky pravidelného tvaru, které spolu tvoří funkční celek. Přístup je po zpevněné komunikaci s moţností napojení na veřejný vodovod a elektřinu.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Cena pozemků je stanovena odborným odhadem na základě velmi dobré znalosti lokality ve výši 600 Kč/m2.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků

st. 113 181/3

Výměra m2 101 723 824

72

Jednotková cena Kč/m2 600 600 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 60 600 433 800 494 400

Výpočet věcné hodnoty staveb Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlaţím a stavebně upraveným podkrovím. Objekt má pravidelný obdélníkový tvar, polovalbovou střechu. Příslušenstvím domu je zděná dílna o půdorysných rozměrech 2,8 m x 6,5 m s pultovou střechou, která se nachází v severozápadní části pozemku (u vstupu), standardní venkovní úpravy přípojky inţenýrských sítí (elektřina, vodovod), domácí ČOV, zpevněné plochy, oplocení vč. vrátek a vjezdových vrat na dálkové ovládání, pergola. Základy domu jsou betonové pasy, stěny zděné z cihel POROTHERM 36,5, stropy dřevěné trámové omítnuté s přiznanými trámy, nad garáţí keramický strop HURDIS s rovným omítnutým podhledem, v podkroví jsou podhledy ze SDK s bodovým osvětlením. Krov je dřevěný polovalbový s betonovou krytinou, klempířina z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená EPS tl. 7 cm s vápennou omítkou, vnitřní omítky vápenné štukové. Okna jsou dřevěná EURO, v podkroví dřevěná stropní VELUX. Podlahy jsou z keramické dlaţby či laminátové plovoucí, dveře dřevěné osazené do obloţkových zárubní. Keramický obklad je v koupelnách, na WC a za kuchyňskou linkou. Vytápění je ústřední pomocí dřevokotle, otopná tělesa jsou desková typu RADIK, v koupelně je otopný ţebřík, v loţnici je navíc klimatizace. Příprava TUV je centrální pomocí el. boileru - v domě je proveden rozvod studené a teplé vody. Odpad je sveden do do domácí ČOV. Kuchyňská linka je vybavena elektrickým sporákem, digestoří, zabudovanou lednicí, myčkou a dřezem. Objekt byl dokončen v roce 2000, jeho stavebně technický stav je dobrý bez zjištěných závad.

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 99,45 m2

Název 1.NP Zádveří obývací pokoj Pokoj Kuchyně Koupelna Chodba WC Sklad Garáţ Podkroví Chodba koupelna s WC Pokoj Pokoj Pokoj

102,48 m2

Uţitná plocha 86,90 m2 4,00 m2 30,90 m2 8,80 m2 8,90 m2 5,00 m2 1,50 m2 1,70 m2 8,50 m2 17,60 m2 65,30 m2 8,10 m2 7,40 m2 13,70 m2 21,50 m2 14,60 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP Podkroví

(11,05*9)*(2.90) = (11,20*9,15)*(0,50)+(11,20*9,15)*(6,8-2,9- = 0,5)*(0,5)-(0,95*1,2*1,2*2/3) =

Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další ţivotnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Současný stav 99 512,95 5 742 100,00 2 945 353 10 90 10,00 2 650 818

73

Obestavěný prostor 288,40 m3 224,54 m3 512,95 m3 Budoucí stav

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Uţitná plocha

Pozemek

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 obec Úročnice

200,00

1 343

Poţadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

KC

5 800 000

29 000

0,860

Upravená cena Foto Kč/m2 24 940

Novostavba RD z r. 2005 o dispozici 5+1 s dvougaráţí a dílnou se nachází na okraji obce. V domě je podlahové vytápění, elektrokotel a kotel na dřevo, voda ze studny, odpad sveden do domácí ČOV. Zahrada je upravená, oplocení dřevěné s podezdívkou, pro vjezd do garáţe keramická dlaţba. Redukce pramene ceny - nabídková cena - sreality; Velikosti objektu - 5+1 - 200 m2, dvougaráţ - větší; Poloha - obec Úročnice - lepší, blíţe k Benešovu; Provedení a vybavení - kvalitní lepší materiály; Celkový stav - obdobný stav; Vliv pozemku - větší pozemek, rovinatý, 1343 m2; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; na Sedlčansku, 20 km od Benešova

120,00

1 022

4 500 000

37 500

0,870

32 625

Novostavba přízemního RD o dispozici 3+kk s terasou se nachází v malé vesničce asi 20 km od Benešova. Zahrada je upravená, je zde malý zahradní domek a zastřešená 2 parkovací stání. Redukce pramene ceny - nabídková cena - sreality; Velikosti objektu - 3+kk s terasou 120 m2 - menší; Poloha - 20 km od Benešova, malá obec - horší; Provedení a vybavení dobře provedené, přízemní RD; Celkový stav - obdobný stav; Vliv pozemku - 1022 m2, mírně svaţitý - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; obec Bukovany - 6km Benešov

114,00

1 067

4 200 000

36 842

0,840

30 947

Novostavba RD o dispozici 4+1 se samostatnou garáţí se nachází v Bukovanech mezi Týncem nad Sázavou a Benešovem. Pozemek není oplocen, zahrada je ale upravená s okrasnými dřevinami. Redukce pramene ceny - nabídková cena - sreality; Velikosti objektu - 4+1 - 114 m2, garáţ; Poloha - Bukovany - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav novostavba - obdobný; Vliv pozemku - 1067 m2 - větší; Úvaha zpracovatele ocenění obdobná nemovitost; obec Čtyřkoly - u Sázavy

166,00

1 000

6 250 000

37 651

0,820

30 873

Novostavba rodinného domu z r. 2007 o dispozici 5+1 s garáţí a bazénem se nachází v obci Čtyřkoly u Sázavy. Pozemek je mírně svaţitý, oplocený a je zde studna. Redukce pramene ceny - nabídková cena - sreality; Velikosti objektu - obdobná velikost; Poloha - obec Čtyřkoly - lepší; Provedení a vybavení - bazén navíc; Celkový stav obdobný; Vliv pozemku - 1000 m2 - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; obec Divišov

140,00

750

3 990 000

28 500

0,920

26 220

Redukce pramene ceny - nabídková cena - sreality; Velikosti objektu - 5+kk/T menší; Poloha - obec Divišov - lepší; Provedení a vybavení - horší, bez kůlny; Celkový stav obdobný; Vliv pozemku - 750 m2 - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; 29 121 Kč/m2 152,20 m2 4 432 242 Kč

Průměrná cena Celková uţitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

počet stran A4 v příloze: 1

Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti.

74

Fotodokumentace nemovitosti.

75

Ocenění rodinného domu dle cenového předpisu

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1/3/2010 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 80 stojícího na pozemku parc.č. St. 113, a pozemků parc.č. St. 113, 181/3, včetně příslušenství venkovních úprav a trvalých porostů; to vše v k.ú. Tisem 767140, okres Benešov.

Objednatel posudku: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Účel posudku:

pro potřeby diplomové práce.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 24.2.2010 posudek vypracoval: Bc. Jan Panenka

Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 1. 4. 2010 76

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem studenta je stanovit hodnotu nemovitosti - rodinného domu č.p. 80 stojícího na pozemku parc. č. St. 113, a pozemků parc. č. St. 113, 181/3, včetně příslušenství venkovních úprav a trvalých porostů; to vše v k.ú. Tisem 767140, okres Benešov, pro potřeby diplomové práce. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 80 Adresa nemovitosti: Tisem 80 257 56 Tisem Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Tisem Katastrální území: Tisem Počet obyvatel: 213 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 70,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.2.2010 za přítomnosti pana Martina Majstříka. 4. Podklady pro vypracování posudku 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 152 ze dne 8.3.1999 Geometrický plán č. 106-101/1999 ze dne 6.5.1999 Snímek katastrální mapy, mapový list č. V-20-18, ze dne 8.3.1999 Kolaudační rozhodnutí ze dne 19.4.2000 Místní šetření Zák. č.151/1997 Sb vyhl.MF 460/2009 Sb. Kupní smlouva ze dne 29.1.1999 Stavební plány - březen 1999 Údaje předané vlastníkem nemovitosti Mapa oblasti Fotodokumentace pořízena při místním šetření

77

5. Vlastnické a evidenční údaje * LV č. 152 pro k.ú. Tisem 767140 ALV: SJM Majstřík Martin a Majstříková Martina, tisem 80, Tisem 257 56 BLV: Tisem, č.p. 80; způsob vyuţití - rodinný dům; na parc.č. St. 113 parc.č. St. 113 zastavěná plocha a nádvoří 101 m2 parc.č. 181/3 ostatní plocha 723 m2 6. Dokumentace a skutečnost Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měl k dispozici poklady, které uvádím v bodě č. 4 tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloţenými dokumenty se vychází ze skutečného uţití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 80, se nachází ve Středočeském kraji v obci Tisem ve vzdálenosti cca. 38 km jihovýchodně (vzdušnou čarou) od centra Prahy a asi 6,8 km jihozápadně od Benešova v k.ú. Tisem. Jedná se o malou obec bez občanské vybavenosti a pracovních příleţitostí, za kterými se musí dojíţdět do Nevelkova či Benešova. Obec leţí při ulici č. 114 vedoucí z Nevelkova (6 km) k Benešovu (8 km). Nemovitost se nalézá na západním okraji obce asi 400 m od centra (obecní úřad). Jedná se o tradiční, historicky zemědělsky zaměřenou obec, která je charakteristická původní zástavbou zemědělských stavění, je zde i několik novostaveb RD. Lokalita je obsluţná po komunikaci II. třídy č. 114 osobní a veřejnou dopravou. V obci mají zástavky autobusů ČSAD (trasa Benešov - Neveklov) s nízkou intenzitou spojů. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci nedalekého Benešova. Parkovací moţnosti jsou dostatečné před vjezdem na pozemek, před garáţí a v garáţi. Z inţenýrských sítí je nemovitost napojena pouze na elektřinu a vodovod, odpad je sveden do domácí čističky odpadních vod. Oceňovaná nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 80, pozemky parc.č. St. 113 a 181/3, venkovními úpravami - oplocení včetně branky a vjezdových vrat na dálkové ovládání, zpevněnými plochami, zděnou dílnou, pergolou, přípojkami inţenýrských sítí (elektřina, vodovod), domácí ČOV, trvalými porosty. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 80 b) Porosty b1) Trvalé porosty c) Pozemky c1) Pozemky 78

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 80 - § 26a Popis: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlaţím a stavebně upraveným podkrovím. Objekt má pravidelný obdélníkový tvar, polovalbovou střechu. Příslušenstvím domu je zděná dílna o půdorysných rozměrech 2,8 m x 6,5 m s pultovou střechou, která se nachází v severozápadní části pozemku (u vstupu), standardní venkovní úpravy - přípojky inţenýrských sítí (elektřina, vodovod), domácí ČOV, zpevněné plochy, oplocení vč. vrátek a vjezdových vrat na dálkové ovládání, pergola. Dispoziční řešení: - 1.NP - zádveří, obývací pokoj, pokoj, kuchyně, koupelna, WC, chodba, garáţ, sklad - podkroví - chodba, pokoj, pokoj, koupelna s WC, pokoj Stavebně-konstrukční charakteristika: Základy domu jsou betonové pasy, stěny zděné z cihel POROTHERM 36,5, stropy dřevěné trámové omítnuté s přiznanými trámy, nad garáţí keramický strop HURDIS s rovným omítnutým podhledem, v podkroví jsou podhledy ze SDK s bodovým osvětlením. Krov je dřevěný polovalbový s betonovou krytinou, klempířina z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená EPS tl. 7 cm s vápennou omítkou, vnitřní omítky vápenné štukové. Okna jsou dřevěná EURO, v podkrovích dřevěná stropní VELUX. Podlahy jsou z keramické dlaţby či laminátové plovoucí, dveře dřevěné osazené do obloţkových zárubní. Keramický obklad je v koupelnách, na WC a za kuchyňskou linkou. Vytápění je ústřední pomocí dřevokotle, otopná tělesa jsou desková typu RADIK, v koupelně je otopný ţebřík, v loţnici je navíc klimatizace. Příprava TUV je centrální pomocí el. boileru - v domě je proveden rozvod studené a teplé vody. Odpad je sveden do domácí ČOV. Kuchyňská linka je vybavena elektrickým sporákem, digestoří, zabudovanou lednicí, myčkou a dřezem. Stáří a stavebně-technický stav: Objekt byl dokončen v roce 2000, jeho stavebně technický stav je dobrý bez zjištěných závad. Koupelna v podkroví byla nově provedena v 2009 v nadstandardním provedení. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):

Rodinný dům Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel 10 roků 4 480,- Kč/m3

79

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: podkroví:

11,05*9 11,20*9,15

Název podlaţí 1.NP: podkroví:

Zastavěná plocha 99,45 m2 102,48 m2

Obestavěný prostor: 1.NP: (11,05*9)*(2,90) podkroví: (11,20*9,15)*(0,50)+(11,20*9,15)*(6,8-2,90,5)*(0,5)-(0,95*1,2*1,2*2/3) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost

99,45 m2 102,48 m2

= =

Konstrukční výška 2,90 m 0,50 m

= =

288,40 m3 224,54 m3

=

512,94 m3

ZP1 = 99,45 m2 ZP = 201,93 m2

ZP / ZP1 = 2,03

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 4 - Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlaţnost - Hodnota větší neţ 2 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do ţumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Např. sauna, centrál. vysavač, zimní zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén - klimatizace v loţnici 9. Venkovní úpravy - Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - samostatně stojící dílna o půdorysných rozměrech 2,8 m x 6,5 m 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu - Koupelna v podkroví je nově provedena do nadstandardu. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 10 let: 1,00 12

Index vybavení IV = (1 +

Vi ) * V13 * 1,00 = 1,525 i=1

80

č. III IV

Vi 0,00 0,04

I I III

-0,02 0,00 0,00

III III II

0,00 0,00 0,05

IV III

0,04 0,05

III IV

0,01 0,05

I

1,25

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - ţádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - ţádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu - Klidná lokalita bydlení, v blízkosti les

č. I II II II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00

I I II II II III III

-0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05

č. IV

Ti 0,05

II

0,00

II

0,00

11

Index polohy IP = (1 +

Pi ) = 0,990 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší neţ nabídka - Nemovitost v celkově výborném stavu s dobrou obchodovatelností. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 +

Ti ) = 1,050 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,525 * 0,990 * 1,050 = 1,585 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 480,- Kč/m3 * 1,585 = 7 100,80 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 7 100,80 Kč/m3 * 512,94 m3 = 3 642 284,35 Kč Rodinný dům č.p. 80 - zjištěná cena = 3 642 284,35 Kč

81

b) Porosty b1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

88 428,14 824 100 10 731,57 0,065 697,55

* = =

697,55 Kč

c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 113 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 101 m2, parc.č. 181/3 - ostatní plocha o výměře 723 m2, které jsou zapsány na LV č. 152, k.ú. Tisem, okres Benešov. Pozemky jsou oceněny dle stavu podle geometrického plánu č. 106101/1999 - nebyl předloţen aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 152. Jedná se o rovinaté pozemky pravidelného tvaru, které spolu tvoří funkční celek. Přístup je po zpevněné komunikaci s moţností napojení na veřejný vodovod a elektřinu. Pozemky jsou oceněny podle příslušného odstavce § 28 dle druhu a způsobu vyuţití pozemku. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 101,00 70,00

zastavěná plocha a nádvoří St. 113 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

82

Cena [Kč] 7 070,7 070,-

20 % 20 % +

1 414,8 484,-

-7 % -7 % * *

593,88 7 890,12 1,3350 2,1730 22 888,88

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5.

Základní cena = 70,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 723,00 70,00

ostatní plocha 181/3 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena

Cena [Kč] 50 610,50 610,-

20 % 20 % + -7 % -7 % * * * =

83

10 122,60 732,4 251,24 56 480,76 0,4000 1,3350 2,1730 65 539,26 88 428,14 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti

Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 80 b) Trvalé porosty c) Pozemky

= = =

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

3 642 284,35 Kč 697,55 Kč 88 428,14 Kč 3 731 410,04 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

3 731 410,- Kč

slovy: Třimilionysedmsettřicetjednatisícčtyřistadeset Kč V Praze, 19.3.2010 Bc. Jan Panenka

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu …. ze dne …….., č.j. ……. pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1/4/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1-2010.

E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 152 ze dne 8.3.1999 Geometrický plán č. 106-101/1999, ze dne 6.5.1999 Kopie katastrální mapy 8.3.1999 Mapa oblasti

84

Pouţitá literatura: 1.

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: CERM 2004. ISBN 80 – 7204 – 332 – 34

2. BRADÁČ, Albert. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 4 přepracované vydání, Linde Praha 3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. ISBN 80 – 7265 – 085 – 8 4. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na tržních principech. Praha 2007 5. ZAZVONIL, Zbyněk, Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 6. BRADÁČ, Albert, Vysoké učení technické v Brně, Teorie oceňování nemovitostí, CERM 1994 Brno 7. Metodika bankovního ústavu „Banka“ 8. Wikipedia – internetová encyklopedie, odkazy viz. pozn. pod čarou 9. Systém ASPI - stav k 4.1.2010 do částky 155/2009 Sb. a 51/2009 Sb.m.s. 10. Systém ASPI - Obsah a text 3/2008 Sb. - poslední stav textu

85