Koers naar uitvoering

Koers naar uitvoering Hoofdlijnen aanpak Herstructurering bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam

Definitief concept Amsterdam, 10 december 2008

Definitief concept 3.0

- Pagina 1

10-12-2008

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ........................................................................................ 2 1.

Samenvatting ....................................................................................4

2. Inleiding ............................................................................................6 2.1 Aanleiding en opdracht ..................................................................6 2.2 Leeswijzer ...................................................................................7 3. Ontwikkelingen en uitgangspunten ...................................................8 3.1 Kabinetsstandpunt THB..................................................................8 3.2 Regionale inzet op versnelling.........................................................9 3.3 Toekomstige kaders ......................................................................9 4. Aanpak ............................................................................................ 12 4.1 Planning .................................................................................... 12 4.2 Programmering........................................................................... 13 4.3 Uitvoering.................................................................................. 14 4.4 Financiering ............................................................................... 15 4.5 Organisatie ................................................................................ 15 5. Business case .................................................................................. 18 5.1 Herstructureringsopgave .............................................................. 18 5.2 Investeringen en kosten .............................................................. 20 5.3 Dekkingsplan ............................................................................. 22 5.4 Financiering ............................................................................... 22 6. Agenda 2009-2013 .......................................................................... 24 ------------------------------------7. Bijlagen ........................................................................................... 26 7.1 Herstructurering ......................................................................... 27 7.2 Duurzaam beheer ....................................................................... 30 7.3 Uitgangspunten business case ...................................................... 32

Definitief concept 3.0 Amsterdam, 10 december 2008 Auteur: Directie:

mr. P. de Baat MPM drs. R. Bergh (SADC) dhr. G. Keet (RON)


- Pagina 2

10-12-2008


- Pagina 3

10-12-2008

1.

Samenvatting

Het samenwerkingsverband Plabeka en de provincie Noord-Holland hebben Schiphol Area Development Company (SADC) en de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij voor het Noordzeekanaalgebied (RON) een voorstel gevraagd om te komen tot een gezamenlijke aanpak, inclusief uitvoeringsorganisatie, voor de inhaalslag bij de herstructurering in de Metropoolregio Amsterdam. Dit voorstel ligt in het verlengde van het eindrapport van de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, de kabinetsreactie daarop en de recente landelijke bestuurlijke afspraken tussen kabinet, provincies en gemeenten. Economische stadsvernieuwing is ook in de Metropoolregio Amsterdam urgent. De gemeenten en het regionale bedrijfsleven staan tot 2020 met ca. 2.500 ha bruto voor een stevige herstructureringsopgave. Alle publieke partijen en de Kamer van Koophandel zien gezamenlijke voordelen van verdergaande samenwerking. De provincie heeft hierin een coördinerende (systeem) verantwoordelijkheid en ambieert deze ook. Herstructurering in verbondenheid met het economische structuurbeleid is een provinciale prioriteit. De vraag ligt nu bij alle publieke partijen om op regionaal niveau tot verdergaande uitvoeringsafspraken te komen. Daartoe bevat dit voorstel een (vijfjaars) herstructureringsagenda 2009-2013. Met deze agenda sluit de Metropoolregio goed aan op de huidige landelijke en provinciale ontwikkelingen. De agenda is opgenomen in hoofdstuk 6. Aanbevolen wordt 2009 onder gezamenlijke regie van PRES en de provincie als ‘kwartiermakersfase’ te bestemmen ter inrichting van de toekomstige aanpak. Dit transitiejaar biedt tevens de mogelijkheid op basis van voortschrijdend inzicht de koers op onderdelen nog aan te passen. Zo is er ook ruimte voor verdere invulling van de bestuurlijke verhoudingen tussen PRES en de provincie Noord-Holland. Tevens biedt de kwartiermakersfase aanknopingspunten om deel te nemen aan een landelijke pilot (ingaande maart 2009) Toegewerkt wordt naar een gezamenlijke planning en programmering en een regionaal ondersteunende uitvoering. Daartoe zouden vanaf 2010 een regionaal programmabureau (op termijn ca. 5 fte) en een regionale herstructureringsmaatschappij functioneren. Bij de uitvoering is het uitgangspunt dat wat lokaal kan, desgewenst lokaal kan blijven. Deze aanpak kan groeien vanuit de bestaande werkgebieden van SADC en RON en in koppeling met het regionaal economisch structuurbeleid. Het is niet verrassend dat indicatief een stevige financiële inzet voor de onrendabele top bij herstructurering noodzakelijk is. Hoofdstuk 5 geeft aan dat het in de Metropoolregio bij benadering gaat om € 16 miljoen per 100 ha bruto te herstructureren bedrijventerrein. Een dekkingsplan hiervoor kan in 2009 worden uitgewerkt langs de lijnen die in dit voorstel worden gedaan. Het valt te voorzien dat dit nog verder overleg vraagt van alle betrokken partijen. Naast het dekken van de exploitatietekorten, wordt voor de financiering gerekend met een indicatief vermogen van de herstructureringsmaatschappij van ca. € 20 miljoen in de periode 2009-2013. Voorgesteld wordt dit ‘revolving fund’ door overheden bijeen te doen brengen. Het loont daarnaast om institutionele beleggers te interesseren om in herstructurering te investeren.


- Pagina 4

10-12-2008


- Pagina 5

10-12-2008

2.

Inleiding

2.1

Aanleiding en opdracht

Om het ondernemingsklimaat en de vestigingsmogelijkheden in de Metropoolregio Amsterdam duurzaam te versterken, wil de Noordvleugel werk maken van de herstructurering van bedrijventerreinen. Als onderdeel van de Uitvoeringstrategie heeft de Noordvleugel besloten te komen tot een regionaal herstructureringsprogramma, in samenspraak tussen regio en Rijk1. Als eerste stap is op hoofdlijnen de herstructureringsopgave in de Noordvleugel tot 2020 in beeld gebracht2. De bedrijventerreinen die tot 2020 als niet meer marktconform kunnen worden aangemerkt, hebben een gezamenlijk oppervlak van 2.441 ha (netto) op 71 locaties in 23 gemeenten. Gemeenten hebben aangegeven bij ca. 1.700 ha (netto) hiervan te willen inzetten op integrale herstructurering met volledig behoud van de ‘werkfunctie’. Dit is ca. 20% van de totale oppervlakte aan bedrijventerreinen in de regio. Als volgende stap is deze opgave in een Contourennotitie vertaald naar mogelijke hoofdlijnen van een regionale aanpak3. De kern is een regionale, méérjarige aanpak met inzet van een programmabureau en (mogelijkerwijs) een herstructureringsmaatschappij. Deze keuze voor een aanpak op regionale schaal ligt in lijn met eerdere ervaringen in het Noordzeekanaalgebied en elders in het land4 en sluit aan bij het recente advies van de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen5 en het kabinetsstandpunt daarover6. Om verdere bestuurlijke besluitvorming mogelijk te maken over de vorm van een regionale aanpak, is SADC en RON verzocht een voorstel te doen gericht op een regionale aanpak, inclusief uitvoeringsorganisatie7. Tevens heeft PRES (Plabeka) aan SADC en RON verzocht mogelijkheden in beeld te brengen voor een substantiële versnelling van de uitvoering van de herstructurering, wat daar voor nodig is (in termen van capaciteit, financiële middelen en mandaat) en wat dat aan resultaten kan opleveren. Daarbij gaat het vooral om: • de gewenste organisatie; • een groeimodel van de aanpak; • een voorstel voor financiering. De provincie Noord-Holland heeft met belangstelling kennis genomen van de opdracht aan SADC en RON. Noord-Holland beoogt met de partners in de Metropoolregio nieuwe kansen te scheppen voor een versterkte regionale aanpak en verdere bundeling van krachten rond de thema’s regionaal economische samenwerking (RES) en herstructurering8.

1

Besluiten 6e Noordvleugelconferentie, 16 februari 2007.

2

‘Herstructurering Bedrijventerreinen in de Noordvleugel. De opgave tot 2020’ Buiten, 22 -2-2008.

3

‘Contouren van een Regionaal Programma Herstructurering Bedrijventerreinen Metropoolregio

Amsterdam, PRES (Plabeka), juni 2008. 4

Bijvoorbeeld in de provincie Noord-Brabant, waar de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij fungeert

als programmabureau en via de Brabantse Herstructureringsmaatschappij als (co)financier. 5

‘Kansen voor kwaliteit, een ontwikkelingstrategie voor bedrijventerreinen, Taskforce

(her)ontwikkeling bedrijventerreinen, september 2008. 6

Kabinetsreactie Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, Tweede Kamer d.d. 26-11-2008.

7

Verzoek opstellen aanpak herstructurering bedrijventerreinen, d.d. 1 september 2008.

8

Brief gedeputeerde Bond d.d. 2-10-2008.


- Pagina 6

10-12-2008

2.2

Leeswijzer

Deze rapportage bevat een voorstel over de koers naar een uitvoeringsgerichte aanpak op de schaal van de Metropoolregio. SADC en RON beogen dat dit voorstel bijdraagt aan afronding van principebesluitvorming over een regionale aanpak van herstructurering in de Metropoolregio. Daarmee kan de regio een hechte aansluiting bij de landelijke en provinciale ontwikkelingen (en vice versa) bewerkstelligen. De bestuurlijke kaders en uitgangspunten daarbij worden beschreven in hoofdstuk 3. Dit betreft naast het kabinetsstandpunt op het advies van de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen en de landelijke Bestuurlijke afspraken tussen rijk, provincies en de VNG vooral de bestuurlijke kaders van de provincie en de gemeenten in de Metropoolregio. Hoofdstuk 4 bevat een verdere onderbouwing en uitwerking van de in de Contourennotitie opgenomen méérjarige aanpak in regionaal verband door een programmabureau en een herstructureringsmaatschappij. Ingegaan wordt op de planning, programmering, uitvoering, financiering en organisatie. In hoofdstuk 5 geven SADC en RON op basis van een voorlopige business case een indicatie van de financiële aspecten, inclusief hoofdlijnen van een dekkingsplan en de mogelijkheden tot financiering. Hoofdstuk 6 biedt een aanzet tot een ‘Herstructureringsagenda 2009 – 2013’. Voorgesteld wordt in 2008 de principebesluitvorming af te ronden en om in 2009 in een ‘kwartiermakersfase’ met een Programmabureau i.o. de méérjarige regionale aanpak concreet in de steigers te zetten. De bijlage tenslotte bevat een uitgebreide toelichting op herstructurering en op het verband tussen herstructurering en duurzaam beheer. Ook de financiële uitgangspunten voor de business case zijn daar toegelicht. Voor het begrip ‘herstructurering’ wordt aangesloten bij gangbare definities van gebiedsverbetering op bedrijventerreinen9.

9

Die ook worden gehanteerd door Buiten (zie noot 2), Buck (zie noot 18), en de THB (zie noot 5).


- Pagina 7

10-12-2008

3.

Ontwikkelingen en uitgangspunten

3.1

Kabinetsstandpunt THB

De Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (THB) heeft de landelijke herstructureringsopgave tot 2020 bepaald op ca. 15.800 ha. De THB hanteert drie strategische lijnen waarlangs een succesvolle aanpak van de bedrijventerreinen problematiek moet plaatsvinden:

Economische stadsvernieuwing: Tot 2020 een éénmalige collectieve aanpak van achterstallige herstructurering, om doorontwikkeling naar een meer zakelijke bedrijventerreinensector op gang te brengen. Tot 2020 zijn extra bijdragen nodig van het Rijk à €510 miljoen, de provincies à €510 miljoen) en de gemeenten à €1.000 miljoen. Tevens zou uit grondprijzen (verhoging en verevening) ca €1.100 miljoen extra beschikbaar moeten komen. Een zware overheidsrol is na economische stadsvernieuwing niet meer noodzakelijk. Alle bedrijventerreinen zijn dan in duurzaam beheer. Verzakelijken van de markt voor bedrijventerreinen Beheer, herstructurering en ontwikkeling zijn op termijn onderdeel van een (regionale) markt. De rol van de overheid als aanbieder van bedrijventerreinen vermindert en die van marktpartijen neemt toe. Die markt zal geleidelijk meer risicodragend zijn, ook ten aanzien van herstructurering als onderdeel van de normale, marktgestuurde levenscyclus van bedrijventerreinen. Regionale schaal Planning en uitvoering van de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen vinden plaats op regionale schaal. De schaal van de regio sluit immers aan bij die van de bedrijventerreinenmarkt en biedt mogelijkheden tot verevening tussen ontwikkeling van nieuwe en herstructurering van bestaande. De Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (THB) ziet voor de provincie een systeemverantwoordelijke rol bij de (schaarste)planning, de programmering van de herstructurering en de uitvoering. De gemeenten en het bedrijfsleven zijn primair voor de uitvoering verantwoordelijk.

In de kabinetsreactie op het advies van de Taskforce gaat het kabinet een heel eind mee met de aanbevelingen10. Het kabinet onderschrijft als vertrekpunt de systeemverantwoordelijke rol van de provincies. Daaraan is al verder uitwerking gegeven in bestuurlijke afspraken van het kabinet, IPO en VNG d.d. 24 oktober 2008. Elke provincie stelt in samenwerking met de gemeenten in 2009 een uitvoeringsprogramma “Inhaalslag herstructurering bedrijventerreinen 2010 – 2020” op. De eerste provinciale uitvoeringsprogramma’s starten in 2010 en omvatten in ieder geval: • maatregelen en bijbehorende rolverdeling van de verschillende partijen; • hoogte en dekking van de kosten; • de financiële constructie om dit programma uit te voeren; • uitwerking van de financiële koppeling op regionaal niveau tussen oud en nieuw; • regionale ontwikkelingsbedrijven als uitvoeringsorganisatie; • inzet van het Wro-instrumentarium. De provinciale uitvoeringsprogramma’s vormen mede de basis voor (herziening van) de provinciale structuurvisies en zijn bouwsteen voor een landelijk programma. Verdere afspraken zullen worden vastgelegd in een in juli 2009 te tekenen convenant van rijk, provincies en gemeenten.

10

Kabinetsreactie Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, brief aan de Tweede Kamer d.d. 26-

11-2008.


- Pagina 8

10-12-2008

Verder wil het kabinet in maart 2009 starten met een aantal pilots met voorbeelden van een effectieve regionale aanpak en samenwerking. Tot slot wil het kabinet voor de periode 2009 – 2013 ca. € 400 uittrekken voor de economische stadsvernieuwing, onder de voorwaarde dat de provincies keerzijdig voor eenzelfde bedrag meedoen. Dit is aldus het kabinet te beschouwen als een eerste stap op weg naar in totaal € 1,1 miljard voor kabinet en € 1,1 miljard voor provincies tot 2020. Van de totale landelijke opgave van ca. € 6,3 miljard blijft hiermee tweederde voor gemeenten en bedrijfsleven. 3.2

Regionale inzet op versnelling

De overheden binnen de Metropoolregio vinden eensluidend een versnelling van de herstructurering van bedrijventerreinen via een regionale aanpak noodzakelijk. Daarbij zien provincie Noord-Holland en PRES voordelen van een op versnelling gerichte, gezamenlijke, regionale aanpak: • het uiteindelijke doel van herstructurering is een regionaal doel (het duurzaam versterken van het ondernemingsklimaat en de vestigingsmogelijkheden in de Metropoolregio Amsterdam); • de regionale schaal is een goed aanspreekpunt naar de provincie en het rijk; • de regio is een goede schaal voor afstemming, planning (structuurvisies) en programmering (als bouwsteen voor de totale provinciale programmering); • enkele grotere gemeenten zouden ook wel op eigen kracht de gemeentelijke herstructurering kunnen aanpakken, maar andere gemeenten beschikken niet over die mogelijkheden; • regionale uitvoering opent mogelijkheden tot schaalvoordelen op het gebied van expertise, professionaliteit, procesen projectmanagement, continuïteit en bedrijfsvoering; • het Investeringsfonds voor het Noordzeekanaalgebied kan in potentie worden verbreed of gebundeld naar gebieden waar deze vorm van financiële inzet ook nodig is. Voor de Metropoolregio als geheel is in het advies van de THB onderbelicht gebleven dat de provincie (o.a. HIRB) en enkele gemeenten al jaren een grote inzet hebben gepleegd en goede resultaten behaald. Naast veel bestuurlijke bevoegdheden beschikt de provincie al jaren over een krachtig financieel instrumentarium. Dit is toegelicht in de bijlage. De kracht van regionale samenwerking binnen Plabeka heeft zich onder meer bewezen met forse herziening van het geplande aanbod aan kantorenlocaties. 3.3

Toekomstige kaders

Voortbouwend hierop is consensus van PRES en de provincie over concrete stappen naar een regionale planning, programmering en uitvoering onder handbereik. Alle betrokkenen zien noodzaak en gezamenlijke voordelen van verdergaande samenwerking in de Metropoolregio. Onder gemeenten in de Metropoolregio is een top-down, regievoerende rol van de provincie echter niet vanzelfsprekend, te meer daar de bottom-up kracht van samenwerking in Plabeka-verband zich heeft bewezen. Bij de provincie bestaat in beginsel bereidheid om bestuurskracht en extra middelen, in te brengen vanuit een (mede)regievoerende verantwoordelijkheid. Daarmee ontstaat binnen de Metropoolregio een gunstig klimaat om optimaal in te spelen op het kabinetsstandpunt over het advies van de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (THB).


- Pagina 9

10-12-2008

Richtinggevend zijn de volgende bestuurlijke uitgangspunten: •

de behoefte is ontstaan aan afspraken tot verdere stroomlijning van de bestuurlijke samenwerking op het gebied van de herstructurering van bedrijventerreinen en de regionaal economische samenwerking;

•

gemeenten hebben als primair verantwoordelijke voor de herstructurering het voortouw bij het zorgen voor een goede afstemming;

•

via Plabeka hebben gemeenten hiertoe het initiatief al genomen;

•

de provincie heeft als systeemverantwoordelijke de taak te bevorderen dat uiterlijk 201011 regionale afstemming van de planning, programmering en uitvoering daadwerkelijk tot stand komt;

•

in de provinciale structuurvisie wordt regionale afstemming van de (schaarste) planning, programmering en (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen aangeduid als provinciaal belang;

•

de provincie stelt kapitaal beschikbaar voor financiering van verwerving van grond, bijvoorbeeld door kredieten voor strategische aankopen, een grondbank, een (vergroot) investeringsfonds, achtergestelde leningen etc.

•

gemeenten en (georganiseerd) bedrijfsleven zijn trekkend bij de uitvoering op lokaal niveau (bestemmingsplan)12;

•

voor (regionale) verevening bestaat bij de meeste gemeenten weinig draagvlak en ook de provincie beschouwt dit als een kritiek punt; de mogelijkheden voor binnengemeentelijke verevening lijken groter;

•

binnen de Metropoolregio opereren SADC en RON, die hun taken op het gebied van herstructurering (gefaseerd) verder kunnen verbreden, in samenwerking met regionale partners zoals het OGA en het provinciale grondbedrijf;

•

een regionale aanpak van de herstructurering kan bij voorkeur rekenen op draagvlak en actieve steun vanuit het georganiseerde bedrijfsleven (Kamer van Koophandel, ondernemersverenigingen, VNO-NCW, MKB) en maatschappelijke organisaties.

Dit voorstel gaat uit van de hierboven beschreven bestuurlijke kaders voor de regionale aanpak.

11

Aldus het door het kabinet overgenomen advies van de Taskforce (her)ontwikkeling

bedrijventerreinen (THB). 12

Op basis van de ervaringen in de Metropoolregio en elders, waaronder de BOM in Brabant.


- Pagina 10

10-12-2008


- Pagina 11

10-12-2008

4.

Aanpak

De bestuurlijke uitgangspunten zijn richtinggevend voor de inrichting van een regionale aanpak van de herstructurering. Hoofdbestanddelen van die regionale aanpak zijn: • de regionale planning (kaderstellend); • de regionale programmering; • de uitvoering van herstructureringsprojecten; • de organisatie. Ook de financiering maakt onderdeel uit van de regionale aanpak. Hieraan is een afzonderlijk hoofdstuk 5 gewijd. Verder wordt de noodzakelijke organisatie toegelicht, die in een groeimodel tot stand kan komen en bestaat uit: • een regionaal programmabureau (annex expertisecentrum); • een regionaal werkende herstructureringsmaatschappij; • een ‘special pupose vehicle’ (rechtspersoon, bijvoorbeeld een cv/bv) per aan pakken bedrijven terrein Het jaar 2009 kan worden benut als ‘kwartiermakersfase’ om deze aanpak en organisatie verder uit te werken en gefaseerd tot stand te brengen 4.1

Planning

Volgens de landelijke afspraken heeft de provincie tot taak er op toe te zien dat uiterlijk in 2010 een adequaat systeem voor planning, programmering en uitvoering van het bedrijventerreinenbeleid tot stand komt, aldus de recente bestuurlijke afspraken tussen rijk, provincies en gemeenten13. Partiele herziening van de structuurvisie kan hiervoor de opmaat vormen14.

Bij (partiële) herziening van de provinciale structuurvisie(s) kunnen in 2010 de hoofdlijnen van het provinciale en regionale beleid over herstructurering worden samengebracht: • de toekomstige ruimtelijke structuur, vraaggericht door afstemming van het (regionale) aanbod op de (regionale) vraag, uitwerkend naar aanwijzing van locaties inclusief kwantitatieve en kwalitatieve kaders; • concrete uitwerking van de SER-ladder, met herstructurering en concentratie als vertrekpunt en bijzondere aandacht voor meervoudig ruimtegebruik; • ontwikkeling van nieuwe terreinen afhankelijk van de herstructurering van bestaande; • bevorderen van herstructurering van bestaande bedrijventerreinen, onder meer door functiemenging met kantoren of woningen te vergemakkelijken.

Daarnaast liggen er mogelijk kansen vanuit het gegeven dat binnen NoordHolland eerder is bewezen dat een bundeling van krachten rond herstructurering succesvol kan starten met een RES-programma als vertrekpunt. Regionaal Economische Stimuleringsprogramma’s (RES) richten zich op ontwikkeling van de

13

BO 24 oktober 2008, Bestuurlijk Afsprakenkader 2010 – 2020 Bedrijventerreinen.

14

De stadsregio (plusregio) heeft in de Wro géén zelfstandige RO-taken en bevoegdheden meer. In de

statuten van de Stadsregio is de verplichting een structuurplan op te stellen nog opgenomen, hoewel de wettelijke basis (art 36 WRO-oud) daaraan in de Wro is vervallen. De stadsregio stelt tevens een regionaal-economische ontwikkelingsstrategie op en beleid inzake uitoefening van zijn bevoegdheden met betrekking tot bedrijventerreinen van regionaal belang, inclusief de zee- en luchthavens en de daarbij behorende bedrijfslocaties.


- Pagina 12

10-12-2008

regionale economie en versterking van de economische structuur en zijn belangrijke instrumenten15. Bij de provincie is een voorkeur te beluisteren om in de aanloop naar bundeling van krachten rond herstructurering en RES in aanvang te starten bij de kerngebieden van SADC en RON.

De RES rond Noordzeekanaalgebied (Masterplan NZKG) behoort vanaf medio jaren ‘90 tot een van de eerste in de provincie. Gekoppeld daaraan is de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij voor het Noordzeekanaalgebeid (RON) opgericht als uitvoeringsorganisatie en (her)ontwikkelingsbedrijf voor het NZKG. Op dit moment lopen in de Metropoolregio RES-programma’s in de IJmond, ZaanstreekWaterland, Zuid-Kennemerland en Gooi en Vechtstreek, met als speerpunten: • (Regionale) bedrijventerreinen, nieuwe en herstructurering • Mainport Schiphol/ACT (Haarlemmermeer) • Haveneconomie (IJmond/NZKG/Amsterdam/Tweede Zeesluis) • Greenport (Aalsmeer) • First in Food (Zaanstreek) In het kader van de regionale economische samenwerking kunnen provincie, gemeenten, Kamer van Koophandel en het georganiseerde bedrijfsleven de (gewijzigde) structuurvisie verder uitwerken naar een maatregelenpakket gericht op: • verbeteren van het vestigingsklimaat door invoering van duurzaam beheer (parkmanagement), herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en realisatie van nieuwe; • goede (infrastructurele) bereikbaarheid van economische centra; • versterking van de arbeidsmarkt en de aansluiting met het onderwijs; • technologische innovatie; • verbetering van de concurrentiepositie en • het creëren van nieuwe arbeidsplaatsen en groei van de werkgelegenheid. Meerjarige regionale programmering van de herstructurering kan een belangrijk onderdeel vormen van het maatregelenpakket.

4.2

Programmering

Om goed aan te kunnen sluiten op de (financiële) afspraken tussen rijk, IPO en VNG, is het verstandig in september 2009 het opstellen van een Programma Herstructurering Metropoolregio Amsterdam af te ronden. Om dezelfde reden omvat het programma bij voorkeur vooralsnog de periode 2009-2013, waarvoor het kabinet nu middelen heeft uitgetrokken. Maar het bevat ook een doorkijk naar de gehele periode tot 2020 en afhankelijk van landelijke (financiële) afspraken in een medio 200 te ondertekenen convenant van rijk, provincies en gemeenten, kunnen termijnen nog worden aangepast. Verder kan in de Metropoolregio als onderdeel van één van de landelijke pilots en in nauwe samenwerking met de provincie een regionaal programmabureau worden ingericht en vanaf maart 2009 worden belast met het opstellen van een Programma Herstructurering Metropoolregio Amsterdam 2009-2013. Bestuurlijke besluitvorming kan in het najaar van 2009.

15

In de regel stelt de provincie financiële middelen in het kader van RES beschikbaar volgens het

principe van keerzijdigheid. Jaarlijks heeft de provincie ca. € 2,6 miljoen voor haar aandeel in alle RES in Noord-Holland. Bij projecten en stimuleringssubsidies hanteert de provincie in de regel het principe van keerzijdigheid, waardoor voor iedere euro van de provincie ook een euro vanuit de partners wordt ingebracht.


- Pagina 13

10-12-2008

Een Programma Herstructurering Metropoolregio Amsterdam 2009-2013 heeft meerjarige, uitvoeringsgerichte afspraken tot doel tussen gemeenten, provincie en bedrijfsleven over de planning, prioritering, prijsstelling en monitoring van (te herstructureren) bedrijventerreinen. Vanzelfsprekend is er samenhang met het herstructureringsprogramma voor de provincie als geheel. Het programma zal in een zorgvuldig proces tot stand moeten komen, waarbij qua uitgangspunten valt te denken aan:

bottom-up • actuele herstructureringsprogramma’s die al in enkele gemeenten in de Metropoolregio bestaan zijn vertrekpunt; • zoveel mogelijk voortbouwen op initiatieven van lokale ondernemersverenigingen, marktpartijen en samenwerkingsvormen; • nauwe samenspraak met regionale vertegenwoordigingen van ondernemers (Kamer van Koophandel, ondernemersverenigingen, VNO-NCW, MKB) en maatschappelijke organisaties; top-down • de toepasselijke planningskaders van het rijk, de provincie, de stadsregio en de gemeenten (o.m. structuurvisies, maar ook gemeentelijke gebruiksvisies op de terreinen) en het beleid betreffende economische structuurversterking (RES); • een samenhangende ontwikkeling van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen in de Metropoolregio; samenwerking • samenwerking van overheden (rijk, provincie, regio en gemeenten), ondernemers en marktpartijen is zowel doel als uitgangspunt; • een herstructureringsmaatschappij wordt belast met de financiering van het programma en kan daar mogelijk ook institutionele beleggers bij betrekken; • herstructurering is een potentieel rendabele vorm van gebiedsontwikkeling, rekeninghoudend met noodzakelijke overheidsbijdragen en -subsidies. prioriteit • het programma brengt een prioriteit aan tussen de te herstructureren bedrijventerreinen aan de hand van onder meer de volgende criteria; • de urgentie door de mate van veroudering van het terrein en van aantasting van het vestigingsklimaat, gekoppeld aan de indicatief noodzakelijke maatregelen; • de economische potentie van het terrein (segmentering, werkgelegenheid, haventerrein, Schipholgebonden, aanwezigheid van strategische bedrijven); • de samenwerkingspotentie van het terrein (actieve deelname en betrokkenheid van gemeente, lokale ondernemers, en marktpartijen); • de mate van uitvoeringsgereedheid en haalbaarheid (trekkende kracht van de gemeente en het lokale bedrijfsleven); • de rentabiliteit van de herstructurering van het terrein en • geografische spreiding binnen de Metropoolregio

Het programma komt bij voorkeur tot stand door een quick scan per bedrijventerrein op hierboven genoemde aspecten. Om een goede vergelijking en afweging mogelijk te maken is uniformiteit van de quick scan voor ieder terrein noodzakelijk. Het regionale Programmabureau i.o. ware hiermee te belasten. 4.3

Uitvoering

De regionale afspraken in het kader van planning en programmering zijn kaderstellend voor de uitvoering van concrete herstructureringsprojecten. Deze concrete uitvoering vindt plaats onder regie van de gemeente en in nauwe samenwerking met de ondernemers op de betreffende bedrijventerreinen. Zij zijn primair en gezamenlijk verantwoordelijk en trekkend. En mede daarom heeft de uitvoering per gemeente en per bedrijventerrein het karakter van maatwerk. Bovendien geldt bij de uitvoering het uitgangspunt dat wat lokaal kan, desgewenst lokaal kan blijven.


- Pagina 14

10-12-2008

De verwachting is dat herstructurering steeds meer geschoeid zal worden op de leest van gebiedsontwikkeling. Verschillen zijn dat herstructurering nog meer een zaak van lange adem is, aanzienlijk complexer en afspraken tussen veel meer partijen omvat. Naast het financiële aspect is daarom vooral (proces-) deskundigheid de belangrijkste succes- én faalfactor, maar wordt deze tevens vaak onderschat16. De uitvoering van herstructurering is uitvoerig toegelicht in de bijlage, waarbij onder meer is ingegaan op de verschillende fasen en de rollen daarin. Grotere gemeenten, waaronder in het bijzonder Amsterdam (OGA), beschikken veelal in min of meerdere mate over eigen deskundigheid voor het noodzakelijke procesen projectmanagement. Gemeenten met een behoefte op dit specifieke gebied, kunnen voordelen behalen door regionale bundeling van expertise. Naar analogie van de werkwijze van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij kan op verzoek van de desbetreffende gemeente de herstructureringsmaatschappij capaciteit voor procesen projectmanagement inzetten. Mutatis mutandis komt via de herstructureringsmaatschappij expertise beschikbaar betreffende de financiering van de herstructurering. Evenals bij programmering is het ook bij de uitvoering aanbevelenswaardig aan te sluiten bij de mogelijkheid van een landelijke pilot vanaf maart 2009. Een vijftal terrein in de Metropoolregio dat (vrijwel) uitvoeringsgereed is, zou in samenwerking met de provincie als quick win in de pilot kunnen worden gebracht met als doelstelling om de opgedane ervaringen te betrekken bij het opstellen van het Programma Herstructurering Metropoolregio Amsterdam 2009-2013. 4.4

Financiering

Om uitvoering van een concrete herstructurering mogelijk te maken, is naast een sluitende exploitatie ook een financieringsarrangement noodzakelijk. Dit is inhoudelijk verder toegelicht in hoofdstuk 6. Grotere gemeenten zouden er voor kunnen opteren zelf in de financiering van een herstructurering te voorzien. Maar gegeven de benodigde expertise, samenwerking met gespecialiseerde marktpartijen en andere (schaal)voordelen biedt het voordelen hiermee een regionale herstructureringsmaatschappij te belasten. Ten behoeve van de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen in het Noordzeekanaalgebied hebben de provincie Noord-Holland en de gemeente Amsterdam een Investeringsfonds NZKG opgericht. Dit fonds heeft tot doel (achtergesteld) kapitaal te verstrekken aan de RON die fungeert als herstructureringsmaatschappij voor het NZKG. Deze gedachtenlijn kan mutatis mutandis worden verbreed naar herstructurering binnen de Metropoolregio als geheel. Ook van het rijk mag dan een vergelijkbare inzet worden verwacht.

Daarbij zou kunnen worden voortgebouwd op de vergelijkbare rol en positie die SADC en RON al hebben binnen hun werkgebieden in de Metropoolregio. Binnen de gemeente Amsterdam is vanwege de toepasselijkheid van het erfpachtstelsel inzet van een herstructureringsmaatschappij minder opportuun. 4.5

Organisatie

De taken op het gebied van planning (partiële herziening structuurvisie; opstellen RES) zijn in beginsel overheidstaken. Desgewenst kan vanuit een regionaal

16

’Bedrijventerreinen als speelveld’, oratie 24 juni 2008, prof. Dr. J. van Dinteren.


- Pagina 15

10-12-2008

programmabureau en vanuit een herstructureringsmaatschappij adviserend en ondersteunend worden bijgedragen. 4.5.a.

Programmabureau

De primaire taak van het programmabureau omvat de regionale programmering en ondersteuning en advisering van gemeenten en provincie. Het programmabureau is belast met: • regionale programmering, inclusief ondersteuning van overheden; • kennismanagement, gericht op het ontwikkelen en verspreiden van expertise inzake herstructurering in de Metropoolregio (spin-off); • het ondersteunen van aanvragen van subsidies voor gemeenten (HIRB, TOPPER etc); • bevorderen en aanjagen van duurzaam beheer. Het Programmabureau omvat ca 5 fte en wordt bekostigd door samenwerkende overheden in de Metropoolregio, dat wil zeggen gemeenten, stadsregio en provincie, en is werkzaam vóór deze overheden. Organisatorisch wordt het ondergebracht bij SADC en RON (vergelijkbaar met de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij). Detachering van medewerkers biedt als voordeel dat op enig moment expertise mee terug kan worden genomen naar de uitlenende organisatie. 4.5.b.

Herstructureringsmaatschappij

De primaire taak van de herstructureringsmaatschappij is het (mede) financieren van de herstructurering. Het misverstand bestaat vaak dat financiering door de herstructureringsmaatschappij het karakter heeft van een (exploitatie)subsidie. Dat is niet (per sé) het geval. Subsidies voor de exploitatie worden verstrekt door overheden (gemeente, provincie, rijk), zoals toegelicht in paragraaf 3.2 en in hoofdstuk 6. De herstructureringsmaatschappij voorziet uitsluitend in het financieringsarrangement dat uitvoering van de herstructurering mogelijk maakt. Via de regionale herstructureringsmaatschappij kunnen (financiële) voordelen worden behaald op het gebied van onder meer: • Tot stand brengen van (pps) samenwerkings- en financieringsarrangementen ten behoeve van herstructurering, met overheden, vermogensbeheerders, kredietverleners, bedrijven en adviseurs; • Financiële participatie bij herstructurering, door deelname in ‘special purpose vehicles’ (cv/bv) voor vastgoedontwikkeling en tijdelijke exploitaties; • Strategische verwerving op (potentiële) herstructureringslocaties met als doel herontwikkeling van privaat eigendom op bedrijventerreinen; • Expertise en netwerk. Ten behoeve van de uitvoering voorziet de herstructureringsmaatschappij desgewenst in expertise, procesen projectmanagement. Bij uitvoering is het uitgangspunt immers dat wat gemeentelijk kan, desgewenst lokaal kan blijven: • Proces- en projectmanagement, gericht op uitvoerbare plannen (fase 1 en 2, initiatief en ontwerpfase, in te huren door gemeente); • Proces- en projectmanagement, ter uitvoering van concrete herstructureringslocaties (fase 3 en 4, voorbereidings- en uitvoeringsfase; in te huren door de gemeente en/of lokale cv/bv’s).


- Pagina 16

10-12-2008

4.5.c.

Het perspectief op langere termijn

Samengevat is de mogelijke organisatie op langere termijn weergegeven in onderstaand schema. De blauwe lijnen betreffen besluitvorming en coördinatie en de rode lijnen de financiering.

A Provincie

Plabeka Herstructureringsmaatschappij/ programmabureau

Gemeente

Fonds Cv/bv

Structuurvisie

Programma 2009-2013

(naar THB, september 2008)


- Pagina 17

10-12-2008

5.

Business case

De omvang van de herstructureringsopgave en de indicatieve investeringen en kosten als gevolg daarvan worden in paragraaf 5.1 en 5.2 toegelicht. Doorgaans leidt herstructurering tot een tamelijk omvangrijke onrendabele top, waarvoor een dekkingsplan inclusief subsidies noodzakelijk is. Paragraaf 5.3. gaat hier dieper op in. Daarnaast vraagt herstructurering een (cash flow gedreven) meerjarige financiering, welke aan de orde komt in paragraaf 5.4. Voor zover de financiering bestaat uit risicodragend c.q. achtergesteld kapitaal, bestaat de mogelijkheid dat hiermee uiteindelijk resterende tekorten in de exploitatie alsnog worden afgedekt. 5.1

Herstructureringsopgave

Om in een financiële indicatie van de opgave tot 2020 te kunnen geven, is het noodzakelijk de omvang en mate van veroudering op de bedrijventerreinen in de Metropoolregio in beeld te hebben. Immers, hoe ingrijpender de herstructurering, des te hoger de kosten. 5.1.a.

Kwantitatieve herstructureringsopgave

In de Contourennotitie17 van juni 2008 heeft PRES (Plabeka) een opgave van ca. 2.500 ha bruto aan (zware) revitalisering en herprofilering als uitgangspunt genomen voor een regionale aanpak. Deze business case volgt dit uitgangspunt, met de volgende kanttekening. Later onderzoek18 heeft gewezen op de neiging tot overschatting van de herstructureringsopgave. Van alle bruto hectares bedrijventerreinen die landelijk in IBIS als verouderd zijn opgegeven, bleek na steekproeven ca. 55% van het bruto oppervlak daadwerkelijk (fysiek) verouderd. Overwogen is daarom de opgave te corrigeren met ca. 55%, van ca 2.500 ha bruto naar ca 1.400 ha bruto. In overleg met PRES (Plabeka) is hier echter op dit moment niet voor gekozen. Aannemelijk is dat de opgave van gemeenten ten behoeve van het onderzoek waarop de Contourennotitie zich baseert meer precies is geweest dan IBIS. Bovendien vormen binnen de Metropoolregio de aan te pakken haventerreinen, waar een relatief zware aanpak gevraagd is, ongeveer de helft van het totale te herstructureren oppervlak.

Binnen de Metropoolregio is tot 2020 een te revitaliseren c.q. te herprofileren oppervlak van bruto ca. 2.500 ha uitgangspunt. Om deze 2.500 ha bruto weg te werken zou in de periode tot 2020 gemiddeld ca. 200 ha bruto per jaar moeten worden aangepakt. De regio zou al goed op weg zijn wanneer in de periode 2009 -2013 jaarlijks gemiddeld 100 ha wordt geherstructureerd. In een volgende fase, na een quick scan van de terreinen bij het opstellen van een Programma Herstructurering Metropoolregio 2009 - 2013, zal dit nog bijgesteld kunnen worden.

17

Zie noot 3.

18

Indicatie van de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen in Nederland, Buck Consultants

International, augustus 2008.


- Pagina 18

10-12-2008

5.1.b.

Kwalitatieve herstructureringsopgave

Niet alleen gemeten naar oppervlak maar ook naar intensiteit van de benodigde aanpak hebben gemeenten een tamelijk zware opgave gedaan. In de bijlage zijn de begrippen revitalisering, zware revitalisering en herprofilering toegelicht. (Zware) revitalisering en herprofilering zouden in de Metropoolregio aan de orde zijn op ca. 70% van het gezamenlijke oppervlak van de verouderde terreinen19. Gemeenten hebben verder opgegeven dat het binnen die 70% voor ca. 43% gaat om revitalisering (ca. 1100 ha bruto) en voor ca. 57% om herprofilering (ca. 1500 ha bruto). Er is echter aanleiding de ambities in dit beeld te nuanceren. In de praktijk van RON en SADC blijkt dat bij herstructurering (evenals bij andere vormen van gebiedsontwikkeling) ambities die in aanvang vaak hoog zijn om financiële en bestuurlijke redenen in de regel worden bijgesteld naar realistischer niveaus. Daarbij moet worden meegewogen dat ten behoeve van het rapport Buiten ambtelijke informatie is geleverd, die merendeels nog niet gestoeld kon zijn op bijvoorbeeld een vastgesteld masterplan of herstructureringskader. Ook uit onderzoek van INBO20 op een aantal terreinen in de Metropoolregio komt een beeld naar voren van het voortdurend bijstellen van ambities naar een niveau realistisch en haalbaar is. Dit komt voorts overeen met de ervaringen van gemeenten in het Noordzeekanaalgebied. Daarbij weegt tot slot mee, dat in de Metropoolregio als geheel de mogelijkheden voor herprofilering naar kantoorfuncties om markttechnische redenen (er is voldoende aanbod op nieuwe locaties voorzien) enigszins beperkt lijken. Om deze redenen is het aannemelijk dat de herstructureringsopgave voor de Metropoolregio uit aanzienlijk minder bestaat dan 43% revitalisering en 57% herprofilering. Zou dat wel zo zijn, dan zou het bijvoorbeeld betekenen dat de Metropoolregio met ca. 1500 ha bruto te herprofileren vrijwel de gehele landelijke opgave voor zware revitalisering en herprofilering van ca. 1800 ha bruto conform landelijk onderzoek van Buck21 voor zijn rekening neemt. Het landelijke beeld conform Buck indiceert dat het op het te herstructureren (deel van het) bedrijventerrein overwegend gaat om (89%) revitaliseren en in veel minder mate om (6%) zware revitalisering en (5%) herprofilering. Voor de zwaarte van de herstructurering in de Metropoolregio neemt deze business case dit indicatieve landelijke beeld als uitgangspunt. Gegeven de aard van de terreinen in de Metropoolregio (veel haventerreinen en veel binnenstedelijk) en rekeninghoudend met het rapport Buiten zullen wij deze indicatie alleen naar boven variëren. Onze ervaring is dat ook meer dan 11% van het terrein in aanmerking komt voor zware revitalisering en/of herprofilering. En in specifieke situaties kan dit percentage nog aanzienlijk veel verder oplopen. Voorbeelden zijn het Hembrugterrein te Zaanstad en Polanenpark te Haarlemmerliede en Spaarnwoude (resp. 45 ha en 33 ha, beide 100% herprofilering).

19

Zie noot 2.

20

Verdiepingsonderzoek herstructurering bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam, INBO,

september 2008. Onderzocht zijn De Pijp te Beverwijk, De Pionier te Haarlemmermeer, Verrijn Stuart te Diemen en Assendelft-Noord te Zaanstad. 21

Zie noot 18.


- Pagina 19

10-12-2008

Voor de zwaarte van de herstructurering in de Metropoolregio neemt deze business case het indicatieve landelijke beeld als uitgangspunt. Op grond van onze ervaring en rekeninghoudend met het rapport Buiten zullen wij deze indicatie alleen naar boven variëren. Hoog aandeel, zeer intensief (30%)

90%

Verhoogd aandeel, intensief (20%) 80%

Zware revitalisering

5%

10%

15%

Herprofilering

5%

10%

15%

100%

100%

100%

Intensiteit (per bruto ha)

Revitaliseren

Totaal bruto oppervlak

5.2

Regulier aandeel (10%, Buck 2008)

70%

Investeringen en kosten

Hier worden eerste indicaties gegeven van de financiële contouren van een Programma Herstructurering Metropoolregio 2009-2013. Op basis van de uitkomsten van de pilot kunnen deze indicaties verder worden aangescherpt. 5.2.a.

Uitgangspunten

De financiële indicaties betreffen de exploitatie en de financieringsbehoefte. Zij worden naast de hiervoor gemelde kwantitatieve en kwalitatieve vertreksituatie gebaseerd op uitgangspunten ten aanzien van: • de kosten van herstructurering (investeringen); • het aandeel in te brengen gronden; • de inbrengwaarde van gronden; • financierings- en beheerkosten; • het aandeel heruitgeefbaar; • de opbrengstwaarde van gronden; • de mogelijkheid van extra rendement uit vastgoedexploitatie; • gemeentelijke (onderhoud)budgetten en subsidies; • provinciale subsidies; • rijkssubsidies; • financiering. Deze uitgangspunten zijn uitvoerig en concreet toegelicht in de bijlage waarnaar hier wordt verwezen. In onderstaand overzicht is een aantal financiële varianten getoond met bedragen in €/bruto ha. De scenario’s zijn gebaseerd op ervaringen van SADC en RON en getoetst in overleg met andere experts, waardoor zij een goede indruk geven van mogelijk financiële resultaten bij herstructurering in de Metropoolregio. Bij het opstellen van het Programma Herstructurering Metropoolregio 2009-2013 zal op basis van de quick scan een betere indicatie van de opgave in bruto ha en van de kosten mogelijk zijn. Deze is dan namelijk gebaseerd op een realistischer beeld van de concrete opgave op de te herstructureren terreinen.


- Pagina 20

10-12-2008


- Pagina 21

10-12-2008

-238.000 -301.000 -539.000

37.500 25.000 12.500 9.520 340.000 pm 424.520

-48.938

-163.418

gemeentemiddelen (div) subsidie Provincie (HIRB) subsidie Rijk (PM) tijdelijke exploitatie (her)uitgifte vastgoedexploitatie opbrengsten herstr.

financieringskosten

resultaat

-30%

100%

_

80%

2%

3%

6%

9%

100%

56%

44%

-202.185

-31.945

37.500 25.000 12.500 4.760 170.000 pm 249.760

-119.000 -301.000 -420.000

-48%

100%

_

68%

2%

5%

10%

15%

100%

72%

28%

-118.043

-41.063

50.000 37.500 25.000 9.520 340.000 pm 462.020

-238.000 -301.000 -539.000

-22%

100%

_

74%

2%

5%

8%

11%

100%

56%

44%

T.o.v. basisvariant: verhoging van overheidsbijdragen;

T.o.v. basisvariant: 10% verwerving

Dit is de basisvariant: conform de geschetste uitgangspunten; 20% verwerving

verwerving/inbreng investeringen herstruct. totale investeringen

variant 2 Verdubbeling overheidsbijdragen

Variant 1 Beperkte verwerving

Basisvariant

Conform de uitgangspunten

Varianten Business Case (bedragen in €/bruto ha) Variant 3

-241.660

-56.180

37.500 25.000 12.500 9.520 340.000 pm 424.520

-238.000 -372.000 -610.000

-40%

100%

_

80%

2%

3%

6%

9%

100%

61%

39%

T.o.v. basisvariant: hogere investeringen in herstructurering

Zware herstructurering 1

-295.463

-48.683

37.500 25.000 12.500 2.720 408.000 pm 485.720

-68.000 -664.500 -732.500

-40%

100%

_

84%

1%

3%

5%

8%

100%

91%

9%

T.o.v. basisvariant: verwerving tegen saneringswaarde € 50/m2; sterk verhoogde investeringen in herstructurerings; uitgifte tegen €300/m2

-22.052

-42.484

37.500 25.000 12.500 15.232 469.200 pm 559.432

-238.000 -301.000 -539.000

-4%

100%

_

84%

3%

2%

4%

7%

100%

56%

44%

T.o.v. basisvariant: 65% rendabele tijdelijke exploitatie 115% uitgifte tegen grondprijs à € 300/m2

variant 5 Herprofilering 1 (intensivering en hogere grondprijs)

variant 4 Zware herstructurering 2

variant 6

-130.396

-57.861

37.500 25.000 12.500 19.845 443.700 pm 538.545

-310.080 -301.000 -611.080

-21%

100%

_

82%

4%

2%

5%

7%

100%

49%

51%

T.o.v. basisvariant: verhoogde verwervingskosten; 65% rendabele tijdelijke exploitatie; 50% van de uitgifte geintensiveerd 115% tegen €350/m2

Herprofilering 2 (dure verwerving, beperkte intensivering)

5.3

Dekkingsplan

In voorgaand overzicht is een aantal varianten weergegeven, welke in het overzicht zelf kort zijn toegelicht. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar de bijlage. De basisvariant indiceert per bruto ha herstructurering een tekort van ca. € 160.000. De financiële haalbaarheid verbetert naarmate: • overheidsbijdragen toenemen; (variant 2) • hogere marges op grondprijzen mogelijk zijn, onder meer door waardecreatie bij herprofilering (variant 5) • herstructureringskosten worden beheerst; • het (tijdig en met risico) innemen van relatief grote grondposities; Daarentegen vermindert de haalbaarheid naarmate : • verwervingskosten hoger uitvallen (variant 6) • herstructureringskosten hoger uitvallen, zonder compensatie (varianten 3, 4) een relatief beperkte grondposities wordt ingenomen (variant 1); De basisvariant zou indicatief een tekort opleveren van ca. € 16 miljoen per 100 ha bruto. Rekening houdend met het advies van de Taskforce, het kabinetsstandpunt en de bestuurlijke afspraken van 24 oktober 2008 is een regionaal dekkingsplan met de volgende elementen mogelijk:

Een regionaal dekkingsplan voor de herstructureringsopgave kan de volgende elementen bevatten: •

• • • •

verhoging van overheidsbijdragen o rijk ca. xxx miljoen o provincie ca. xxx miljoen o gemeente(n) ca. xxx miljoen verbetering tijdelijke exploitatie, ca. xxx miljoen intensivering op de (her) uit te geven gronden, ca. xxx miljoen grondprijsverhoging, ca. xxx miljoen financieringsvoordelen, xxx miljoen

Bij besluitvorming over het Programma Herstructurering Metropoolregio 20092013 kunnen tussen de gemeenten, de provincie en het rijk afspraken worden gemaakt in het kader van de financiële dekking in meerjarig perspectief. 5.4

Financiering

Naast de afdekking van de exploitatietekorten via het regionale dekkingsplan, staat de financiering van de herstructurering. Indien in de periode 2009 -2013 jaarlijks gemiddeld ca. 100 ha wordt geherstructureerd (bij een sluitende exploitatie, na compenserend dekkingsplan zoals genoemd in de voorgaande paragraaf) is een geïnvesteerd vermogen benodigd van ca. € 25 miljoen in 2009 oplopend naar ca. € 100 miljoen vanaf 2011. De herstructureringsmaatschappij staat voor de opgave hiervoor een financieringsarrangement te organiseren. Daarbij zal de herstructureringsmaatschappij samenwerking zoeken met marktpartijen (derden, waaronder vermogensbeheerders en het lokale bedrijfsleven) opdat deze voor ca 30% risicodragend participeren.


- Pagina 22

10-12-2008

Deze uitgangspunten werken als volgt uit naar de financieringsmogelijkheden. Indien binnen een lokaal herstructureringsvehikel wordt gewerkt met een gemiddelde verhouding eigen (c.q. achtergesteld) vermogen versus vreemd vermogen à 30% - 70% kan per m€ 1,0 (achtergesteld c.q. eigen) vermogen van de herstructureringsmaatschappij een investering van circa m€ 3,0 worden gefinancierd. Met ca. 30% co-financiering op het niveau van de herstructureringsmaatschappij door de markt kan dit oplopen naar ca € 5,0.

Een totaal geïnvesteerd vermogen toenemend van ca. € 25 miljoen in 2009 tot ca € 100 miljoen vanaf 2011 vraagt een eigen vermogen van de herstructureringsmaatschappij van ca. € 20 miljoen.

Gegeven de goede ervaringen in het Noordzeekanaalgebied is aan te bevelen dat de herstructureringsmaatschappij daarvoor een beroep kan doen op een (revolverend) investeringsfonds, dat conform de huidige werkwijze in het NZKG, door overheden (achtergesteld) beschikbaar wordt gesteld. De herstructureringsmaatschappij kan tevens fondsbeheerder zijn. Deze succesvolle werkwijze is ook elders in het land, waaronder in de provincie Noord-Brabant (BOM) als het ware overgenomen. Het loont daarnaast om institutionele beleggers en andere vermogensbeheerders te interesseren om in herstructurering te investeren. Enerzijds zou dat in een portefeuille als geheel kunnen, in aanmerking nemend dat deze marktpartijen hun risico’s zoveel mogelijk willen spreiden en derhalve bijvoorkeur deelnemen/investeren op programmaniveau. Anderzijds kan het voor private partijen aantrekkelijk zijn deel te nemen op terreinniveau, vanuit de gedachte dat op dat niveau beter (mee)gestuurd kan worden in waardecreatie op langere termijn. Dit thema zou onderdeel kunnen zijn binnen de vanaf maart 2009 te starten pilot.


- Pagina 23

10-12-2008

6.

Agenda 2009-2013

Met dit voorstel is een voorzet voor verdere uitwerking gegeven van de contouren van regionale samenwerking in de Metropoolregio bij de herstructurering van bedrijventerreinen22. Bij wijze van conclusie en aanbevelingen wordt hier een Herstructureringsagenda geformuleerd voor de (vijfjaars) periode 2009-2013. Met deze agenda sluit de Metropoolregio goed aan op de huidige landelijke en provinciale ontwikkelingen. Aanbevolen wordt het jaar 2009 als ‘kwartiermakersfase’ te bestemmen voor transitie, gericht op: • lopende (en startende) projecten in de regio onder te brengen in de toekomstige aanpak; • de toekomstige aanpak verder voor te bereiden in samenwerking met provincie en rijk, mede door deelname aan een landelijke pilot; • besluitvorming in de gemeenteraden en provinciale staten. Met ingang van 2010 komt de uitvoering al meer op de voorgrond. Vanaf dat moment zijn een regionaal programmabureau en een herstructureringsmaatschappij operationeel. Dat kan volgens een groeimodel, waarbij jaarlijks een evaluatie op hoofdlijnen plaats vindt van de ervaringen met de regionale aanpak. SADC en RON hebben het voornemen een herstructureringsmaatschappij op te richten. Aanbevolen wordt in 2009 het ‘kwartiermaken’ als volgt vorm te geven: • Onder gezamenlijke regie van PRES en de provincie fungeert een regionaal Programmabureau i.o., waarbij gedacht kan worden aan een samenwerking van SADC, RON en het OGA; • Het Programmabureau i.o. dient vóór 1 maart 2009 (sluitingsdatum HIRBtender) 5 HIRB aanvragen uit de Metropoolregio gecoördineerd in te dienen; • Het Programmabureau i.o. dient vóór 1 maart 2009 de inschrijving voor te bereiden als landelijke pilot als voorbeeld van een effectieve regionale aanpak en samenwerking; als onderdeel van het Regionaal Programma Herstructurering 2009-2013 zou samenwerking met vermogensbeheerders daarbij een thema kunnen zijn; • Het Programmabureau i.o. dient vóór 1 september 2009 samen met de betrokken gemeenten en de provincie een Programma Herstructurering Metropoolregio Amsterdam 2009-2013 op te stellen (inclusief dekkingsplan), dit zal gebruik maken van ervaringen in de regiogemeenten; onderdeel van het programma zijn: o quick scan van de aangedragen bedrijventerreinen; o afspraken met Rijk en provincie over inzet subsidie; o overleg met institutionele beleggers over investerings- en financieringsafspraken (mandje); o afspraken met Rijk, provincie en gemeenten over inzet publiek instrumentarium (Wet RO, Wet Stad en Milieu, Wet BGV) • Het Programmabureau i.o. dient vóór 1 september 2009 samen met de betrokken gemeenten en de provincie voorstellen voor te bereiden voor de definitieve inrichting van een regionaal Programmabureau (inclusief expertisecentrum). • Het Programmabureau i.o. dient in november 2009 in samenwerking met andere partijen een symposium van de Metropoolregio te organiseren over herstructurering van bedrijventerreinen.<<

22

‘Contouren van een Regionaal Programma Herstructurering Bedrijventerreinen Metropoolregio

Amsterdam, PRES (Plabeka), juni 2008


- Pagina 24

10-12-2008


- Pagina 25

10-12-2008

7.

Bijlagen


- Pagina 26

10-12-2008

7.1

Herstructurering

Voor de begripsbepaling ten aanzien van herstructurering sluit de business case aan bij Buiten23 en Buck24, en tevens bij het rapport ‘Kansen voor kwaliteit’ van de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (THB), september 2008). In oplopende zwaarte vallen de volgende vormen van gebiedsverbetering onder het begrip herstructurering: • face lift (upgrading), • (zware) revitalisering, • herprofilering en • transformatie. Deze business case concentreert zich op ( zware) revitalisering en herprofilering. Face lift, dat wil zeggen upgrading van een bedrijventerrein door een grote opknapbeurt van de openbare en de private ruimte en bedrijfspanden is te beschouwen als regulier (groot) onderhoud en maakt onderdeel uit van duurzaam beheer. Face lift wordt niet verder meegenomen in de business case. Bij transformatie verliest een bedrijventerrein (voor een groot deel) de werkfunctie door wijziging van de bestemming naar andere functies, in het bijzonder wonen. Transformatie wordt veelal in samenwerking met corporaties en commerciële marktpartijen opgepakt en niet meegenomen in de business case. Hieronder volgen in cursief de definities van ( zware) revitalisering en herprofilering zoals gehanteerd door Buiten, Buck en Noordanus, met daarna een toelichting betreffende onze invulling ervan. 7.1.a.

Revitalisering

Bij revitalisering blijft de bestaande economische functie (bedrijventerrein) gehandhaafd. Er is sprake van (dreigende) leegstand en achteruitgang van het bedrijventerrein. Forse ingrepen zijn nodig om de kwaliteiten van de locatie te verbeteren: aanpak van de infrastructuur, openbare en private ruimte. Revitalisering is een curatieve ingreep, aan de orde op verouderde bedrijventerreinen, waar de concurrentiepositie en het voorzieningenniveau achteruitlopen, de werkgelegenheid terugloopt en de waarde van grond en opstellen eveneens afneemt. Bij ontbreken van duurzaam beheer, is het vestigingsklimaat op een te revitaliseren terrein verstoord; sterkere bedrijven verhuizen naar nieuwe terreinen; zwakkere bedrijven blijven. Zoals ieder nadeel een voordeel heeft, brengt het verstoorde vestigingsklimaat ook kansen met zich. Voor starters namelijk kan de locatie wel een goede (goedkope) broedplaats zijn. Máár, zónder ingrijpen zou het bedrijventerrein meer en meer in een negatieve spiraal kunnen raken, zich uitend in teruglopende betrokkenheid van de ondernemers bij het terrein; lege, niet verkoopbare kavels; leegstand bedrijfsvastgoed; economisch verouderd bedrijfsvastgoed; inefficiënt ruimtegebruik (bijvoorbeeld droge bedrijven op natte kavels), bodemverontreiniging, criminaliteit, inadequaat voorzieningenniveau, inadequate infrastructuur (ontbreken OV, ontbreken glasvezelnet). De doelstellingen bij revitalisering richten zich vanuit sociaal-economisch perspectief op herstel van een goed vestigingsklimaat, herstel van de waarde van het vastgoed en herstel van de werkgelegenheid op een bedrijventerrein. Ruimtelijk-economisch richt revitalisering zich op ruimtewinst door (her)ingebruikname van leegstaande kavels en panden. Het behoud van cultureel industrieel erfgoed kan een belangrijk (neven)doel en aandachtspunt zijn.

Maatregelen bij revitalisering omvatten: • procesen projectmanagement • inrichten van parkmanagement en duurzaam beheer • actualiseren van de visie op het bedrijventerrein en het gebruiksplan • actualiseren/herzien van het bestemmingsplan • strategische aan- en verkopen (10-15%) • op beperkte schaal bedrijfsverplaatsing of -uitplaatsing, • op beperkte schaal hergebruik en sloop van bestaande panden, • nieuwbouw • lichte bodemsanering • opknappen van infrastructuur (incl. parkeren) en groen • gerichte criminaliteitsbestrijding.

23

‘Herstructurering Bedrijventerreinen in de Noordvleugel. De opgave tot 2020’ Bureau Buiten, 22

februari 2008. 24

Indicatie van de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen in Nederland, Buck Consultants

International, augustus 2008.


- Pagina 27

10-12-2008

Ook het verhogen van het voorzieningenniveau (bereikbaarheidspakket, kinderdagverblijf, horeca, vergaderfaciliteiten, sportvoorzieningen, etc.) is onderdeel van revitalisering. Naar mate de volgende aspecten beter zijn geregeld,is revitalisering kansrijker. Ten eerste de instemming en betrokkenheid van de gemeente en (overwegende) grondeigenaren met de visie en het gebruiksplan. Ten tweede de organisatie van parkmanagement en duurzaam beheer door dezelfde partijen. Daarna volgen de beschikbaarheid van kapitaal (duidelijkheid over kosten, rendementen en risicoverdeling), een gedegen ontwikkelingsplan gebaseerd op gebieds- en marktanalyse, slim strategisch grondbezit, een lange termijn horizon, financiële verevening, bijvoorbeeld met nieuwe locaties of via opstalontwikkeling. Risico’s zien vloeien vooral voort uit de al dan niet sluitende exploitatie van de revitalisering, inclusief risicodragend kapitaal, mogelijk sterk versnipperde eigendom, bestuurlijke continuïteit, langdurige RO-procedures, onvoldoende regionale afstemming en samenwerking. 7.1.b.

Zware revitalisering

Bij zware revitalisering is op delen van het terrein sprake van noodzakelijke verwerving van gronden, waarna deze bouwrijp gemaakt worden. Bodemsanering, sloop van opstallen en de aanleg/herinrichting van (nieuwe) infrastructuur maakt veelal onderdeel uit van dit proces. De gronden kunnen aansluitend (deels) opnieuw worden uitgegeven. De huidige werkfunctie van het terrein, met reguliere bedrijfsruimtes, blijft behouden. Bij zware revitalisering is de curatieve aanpak ingrijpender. De reden daarvoor is dat het terrein niet alleen economisch, maar vooral ook functioneel verouderd is. De ruimtelijke inpassing van het terrein in zijn omgeving en de inrichting voldoen niet meer en er zijn problemen door de ligging, milieucontouren, ontsluiting en overige infrastructuur en verkaveling. Bijvoorbeeld de ontsluiting per water, spoor of weg voldoet niet meer of er zijn geen mogelijkheden meer tot uitbreiding. Al met al is sprake van een verouderde stedenbouwkundige structuur die niet meer aansluit bij het gewenste gebruik.

Bovenop het al genoemde maatregelenpakket bij revitalisering omvat zware revitalisering daarom zwaardere maatregelen: • • • • • •

strategische aan- en verkopen (10-30%) verwijderen van oude infrastructuur, zoals dempen van havens, ontmantelen van spoorlijnen en wegen) aanleggen van nieuwe infrastructuur herverkaveling inclusief grootschalige sloop/nieuwbouw grootschalige bedrijfsverplaatsingen (o.m. milieucategorieën 4 en 5) zware bodemsanering

De succesfactoren en risico's bij zware revitalisering zijn vergelijkbaar met die bij lichte vormen van revitalisering. Wel is de beschikbaarheid van alternatieve locaties met een hoge milieucategorie is essentieel. 7.1.c.

Herprofilering

Bij herprofilering is sprake van een zware vorm van revitalisering die leidt tot functiewijziging waarbij echter wel de werkfunctie wordt behouden. De locatie krijgt een alternatieve werkfunctie, bijvoorbeeld kantoren of detailhandel, die zich vertaalt andere vormen van werkgelegenheid en een hogere waarde van het vastgoed. Dit vraagt veelal om (gedeeltelijke) sloop van panden en een aanpassing van de infrastructuur. Vooral in stedelijke (woon)omgevingen is herprofilering ingegeven doordat het terrein maatschappelijke verouderd is en niet meer (goed) voldoet aan de veranderde milieuwetgeving. Daarnaast kan herprofilering uit oogpunt van financiële strategie aan de orde zijn: upgrading. Het is aantrekkelijk functies met een hogere economische (grond)waarde toe te voegen, wanneer sprake is van economische en functionele veroudering van het terrein, welke hierboven bij (zware) revitalisering zijn toegelicht. Bij herprofilering is een combinatie aan de orde van beëindiging of verplaatsing van bestaande bedrijfsfuncties én functiemenging door vestiging van nieuwe hoogwaardiger bedrijven in lichtere milieucategorieën (bijvoorbeeld en nieuwe media), kantoren, (grootschalige) detailhandel of (commerciële) voorzieningen, zoals leisure.


- Pagina 28

10-12-2008

Ten opzichte van het maatregelenpakket bij (zware) revitalisering, bestaan bij herprofilering enkele (extra) aandachtspunten. • • •

7.1.d.

Opstellen van een geheel nieuw bestemmingsplan PPS-achtige constructies, waarbij risicodragende investeringen in de nieuwe functies vaker worden opgebracht door marktpartijen Vervangingsvraag (in zwaardere milieucategorieën) op andere locaties.

Herstructurering als gebiedsontwikkeling

De verwachting is dat herstructurering steeds meer geschoeid zal worden op de leest van gebiedsontwikkeling. Dat houdt veel in, waaronder een meer planmatige aanpak, waarbij via een initiatieffase, een ontwerpfase en een voorbereidingsfase in een zorgvuldig proces wordt toegewerkt naar de realisatiefase. Na afronding van de herstructurering treedt een nieuwe beheerfase in.

Gefaseerde aanpak van herstructurering Fase 1. Initiatieffase: masterplan/intentieovereenkomst De initiatieffase start met het formuleren van de doelstellingen van de herstructurering en het bewerkstelligen van het benodigde (financiële) draagvlak. In overleg met alle partijen, in het bijzonder de gemeente, de ondernemers en de herstructureringsmaatschappij, ontstaat zo een perspectief op het te bereiken eindbeeld en een indicatie van de financiële aspecten. Voor zover nog niet aanwezig is de invoering van duurzaam beheer (parkmanagement) een noodzakelijk tussenproduct in de initiatieffase. Vervolgens wordt een plan van aanpak voor de herstructurering opgesteld en een intentieovereenkomst tussen partijen gesloten. Vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht wordt nu afgewogen. Het geheel werkt uit naar een Masterplan. Afronding van de initiatief fase vergt afhankelijk van de omstandigheden naar verwachting 4-12 maanden. Fase 2. Planvormingsfase: herstructureringskader/samenwerkingsovereenkomst In deze (ontwerp)fase werken de betrokken partijen de visie verder uit. Dat kan vragen om haalbaarheidsanalyses, marktonderzoek, bodemonderzoek, verkeerskundige onderzoeken etc. In een zorgvuldig proces dient overeenstemming te worden bereikt over het stedenbouwkundig plan, de ontwikkelingsstrategie en de (grond)exploitatie; blijkend uit een samenwerkingsovereenkomst. Het geheel hiervan vormt een herstructureringskader dat werkt als bindend uitgangspunt voor de daadwerkelijke fysieke herstructurering. Dit vergt naar verwachting 6-12 maanden. Fase 3. Voorbereidingsfase: bestemmingsplan/realisatieovereenkomst In deze belangrijke fase worden de concrete publiekrechtelijke en privaatrechtelijke kaders, inclusief de financiële participatie door de herstructureringsmaatschappij, vastgelegd. De gemeente stelt bijvoorbeeld het bestemmingsplan (eventueel een beeldkwaliteitsplan) en het inrichtingsplan vast, partijen sluiten een realisatieovereenkomst en er wordt een ‘special purpose vehicle’ (bijvoorbeeld een cv/bv) opgericht, waarin in ieder geval de gemeente en de herstructureringsmaatschappij en bijvoorkeur (overwegende) grondeigenaren op het terrein deelnemen. Aanbestedingen worden voorbereid. Deze fase neemt contextafhankelijk tot ca 12 maanden in beslag. Fase 4. Realisatiefase: uitvoering Nu komt het aan op de concrete uitvoering met accenten op herinrichting van de (onder- en bovengrondse) infrastructuur en de openbare ruimte, verwerving (voor zover niet al anticiperend eerder werd verworven), sloop, sanering, bouwrijpmaken, uitgifte, ontwikkeling, bedrijfsverplaatsing etc. Deze fase neemt een aantal jaren in beslag. In dit voorstel is uitgegaan van een gemiddelde duur van 4 jaar. Fase 5. Beheerfase Na afronding van de herstructurering treedt een nieuwe beheerfase in. Voor een toelichting wordt verwezen naar de bijlage over duurzaam beheer.


- Pagina 29

10-12-2008

7.2

Duurzaam beheer

7.2.a.

Samenhang herstructurering en duurzaam beheer

Zonder duurzaam beheer (incl. parkmanagement) van bedrijventerreinen is een voortdurende aanwas van te herstructureren locaties niet te vermijden en kan de inhaalslag herstructurering niet het gewenste éénmalige karakter tot 2020 hebben. De invoering van duurzaam beheer behoort tot de uitgangspunten van het provinciale bedrijventerreinenbeleid. Hetzelfde geldt voor veel gemeenten. Eigenaren/beheerders van grotere terreinen in de Metropoolregio, zoals Haven Amsterdam, Schiphol Group en Corus hadden al langere tijd oog hiervoor. Op veel nieuwe terreinen, zoals ACT, Hoogtij en De President wordt duurzaam beheer als standaard ingevoerd. Ook bij bestaande terreinen neemt de belangstelling van gemeenten en ondernemers(verenigingen) voor het opzetten van duurzaam beheer op vrijwillige basis hand over hand toe. Invoering van duurzaam beheer door nauwe samenwerking tussen gemeente(n), bedrijfsleven en de herstructureringsmaatschappij is dus een noodzakelijke voorwaarde. Op bestaande terreinen is invoering van duurzaam beheer een eerste stap naar verdere samenwerking en herstructurering. Iedere herstructurering start met het opzetten duurzaam beheer (in ieder geval parkmanagement) zowel voorafgaand aan, tijdens als na de fysieke herstructurering. Duurzaam beheer gaat om méér dan representatieve, goed onderhouden bedrijfspanden in een openbare ruimte die schoon, héél en veilig is. Terwijl het voor gemeenten en bedrijven vaak al een hele opgave is déze basistaken te realiseren, ligt de kern van duurzaam beheer dieper, namelijk in het actief in standhouden van het beoogde vestigingsklimaat, werkgelegenheidsgroei en waardeontwikkeling van het vastgoed op een bedrijventerrein.

Duurzaam beheer heeft het waarborgen van een goed vestigingsklimaat tot doel, door een organisatie belast met onderhoud, beheer en herinvestering ten aanzien van de openbare ruimte en tevens belast met actieve regie op de vestiging van bedrijven, in overeenstemming met de vastgestelde (overheids)doelstellingen voor het desbetreffende bedrijventerrein.

De mogelijkheid bestaat bij duurzaam beheer investeringsopgaven te betrekken gericht op duurzame ontwikkeling van functies en bestemmingen, die in zich zelf kunnen renderen, doch alleen in collectieve vorm tot stand kunnen worden gebracht. Voorbeelden hiervan zijn warmtekoude opslag op bedrijventerreinen, collectieve (ondergrondse) afvalverwijderingssystemen, etc.. Een regionaal programmabureau en een herstructureringsmaatschappij kunnen een aanjagende rol vervullen op het gebied van (investeringen in het kader van) duurzaam. 7.2.b.

Regiobrede afspraken over duurzaam beheer

Het is wenselijk dat gemeenten, provincie en de herstructureringsmaatschappij deze gunstige ontwikkeling verder stimuleren met als doelstelling een gezamenlijke aanpak om uiterlijk in 2013 duurzaam beheer op alle bestaande bedrijventerreinen te hebben ingevoerd. Toepassing van de Experimentenwet BGV met ingang van 2009 kan daarbij behulpzaam zijn. Strategische verwerving van private kavels in het kader van duurzaam beheer kan wenselijk zijn, mede als opmaat naar een noodzakelijke herstructurering. In het kader van duurzaam beheer neemt de belangstelling voor uitgifte in erfpacht van grond op nieuwe en geherstructureerde bedrijventerreinen toe. Reden is dat erfpacht betere (privaatrechtelijke) mogelijkheden biedt om grip te houden op het feitelijke gebruik dan uitgifte in eigendom; Amsterdam en de Britse bedrijventerreinen (waar gehuurd wordt) dienen hierbij als voorbeeld. 7.2.c.

Inrichting van duurzaam beheer

De eerste stap om te komen tot duurzaam beheer is het organiseren c.q. versterken van de lokale samenwerking tussen ondernemers en tussen georganiseerde ondernemers en de gemeente. Waar nodig is het oprichten of revitaliseren van een ondernemersvereniging een eerste prioriteit. Daarbij kunnen de Kamer van Koophandel, MKB Nederland en de ORAM ondersteuning verlenen. Gemeente en ondernemersvereniging kunnen vervolgens in samenwerking een visie ontwikkelen op de gewenste vorm van duurzaam beheer. Voor het procesmanagement en de inbreng van deskundigheid zou het wenselijk zijn dat zij een beroep kunnen doen op een regionaal expertisecentrum. Duurzaam beheer begint met actieve monitoring van de ontwikkelingen op een bedrijventerrein en regelmatige actualisering van het gebruiksplan en de toepasselijke planologische kaders (het bestemmingsplan) voor dit terrein. Op deze wijze zijn de randvoorwaarden voor zelfrealisatie van de gewenste ontwikkelingen door marktpartijen in ieder geval steeds actueel. Naar hun aard zijn dit gemeentelijke verantwoordelijkheden, waarover nauwe afstemming met de ondernemers(vereniging) gewenst is. Een regionaal expertisecentrum zou hier een bijdrage kunnen leveren.


- Pagina 30

10-12-2008

Naarmate de samenwerkende gemeente en ondernemers(vereniging) actiever regie voeren op het feitelijke beheer (incl. de exploitatie en het reguliere – groot – onderhoud van de openbare en private ruimte) en gebruik (incl. nieuwe vestigingen), kunnen de doelstellingen voor het bedrijventerrein effectiever worden bereikt. Bij voorkeur kiezen samenwerkende gemeente en ondernemers(vereniging) ervoor een gezamenlijke rechtspersoon op te richten en die te belasten met de uitvoering van het duurzaam beheer. Vanuit een regionaal expertisecentrum kunnen kennis en procesmanagement worden ingebracht. Wanneer te voorzien is dat op het terrein een herstructurering aan de orde zal zijn, kan ook een regionale herstructureringsmaatschappij deelnemen. De gezamenlijke rechtspersoon wordt in ieder geval belast de basistaken binnen duurzaam beheer. Deze dienstverlenende taken hebben een collectief karakter en betreffen onder meer regulier onderhoud en beheer van openbare en private ruimte, collectieve beveiliging, invoeren Keurmerk Veilig Ondernemen en bewegwijzering. Deze dienstverlening krijgt in de regel vorm als parkmanagement25. Daarboven kan ook dienstverlening betreffende exploitatie van parkeervoorzieningen, milieuzorg, gezamenlijke marketing, energiemanagement, vervoersmanagement, kennis- en innovatiemanagement onderdeel vormen van het takenpakket. Onderdeel daarvan kunnen ook investeringen gericht op duurzame ontwikkeling zijn, zoals warmtekoude opslag en collectieve (ondergrondse) afvalverwijderingssystemen. 7.2.d.

Organisatie en bekostiging

Om daadwerkelijk een stevige impuls aan duurzaam beheer te geven is een regionale aanjager (verbonden aan een expertisecentrum) noodzakelijk, met als taak in 2009 en 2010 in samenwerking met gemeenten, provincie en het georganiseerde bedrijfsleven daar waar nodig duurzaam beheer te initiëren. Vanzelfsprekend vraagt het invoeren van duurzaam beheer c.q. parkmanagement als onderdeel daarvan een heldere set financiële afspraken tussen de gemeente, de (verenigde) ondernemer(s) en de herstructureringsmaatschappij. Duurzaam beheer (incl. parkmanagement) is op termijn een kostendekkende activiteit: • in de beginfase waarin duurzaam beheer wordt opgezet is éénmalig een relatief grote personele inzet noodzakelijk. De hoogte van deze investering is afhankelijk van de omstandigheden en bedraagt indicatief vanaf € 20.000; • de gemeente brengt de eigendom van het openbare gebied in combinatie met de toepasselijke onderhoudsbudgetten in; • Van ondernemers komen bijdragen uit de ondernemers(vereniging) en de BGV-budgetten beschikbaar26. • Indien strategisch eigendom is verworven, is voortgezet gebruik (voornamelijk huur) een rendement uit vastgoedexploitatie mogelijk; • Vanwege de samenhang met herstructurering zou voor bestaande terreinen in de startfase subsidie vanuit de provincie mogelijk gemaakt kunnen worden. 7.2.e.

Conclusies duurzaam beheer

Duurzaam beheer is noodzakelijk om een stevige dam op te werpen tegen verdere toename van de herstructureringsopgave. Invoering van duurzaam beheer c.q. parkmanagement wordt te allen tijde als voorwaarde voor financiële steun bij herstructurering gesteld. Het is wenselijk dat gemeenten en provincie afspreken dat uiterlijk in 2013 op álle nieuwe én geherstructureerde terreinen duurzaam beheer verplicht tot stand komt. Om een stevige impuls te geven is het noodzakelijk in 2009 en 2010 een regionale aanjager voor duurzaam beheer aan te stellen. De aanjager maakt onderdeel uit van een regionaal expertisecentrum. De herstructureringsmaatschappij wordt in staat gesteld tot strategische verwerving van private kavels in het kader van duurzaam beheer, mede als opmaat naar een noodzakelijke herstructurering. Duurzaam beheer is op termijn kostendekkend. De Experimentenwet BGV biedt hiervoor mede een financiële basis.

25

RON, SADC en ORAM (Ondernemersvereniging Regio Amsterdam) werken in de Metropoolregio

Amsterdam samen bij het aanbieden van parkmanagement via hun gezamenlijke joint venture Park|Facility Partners BV (P|FP). Arcadis Parkmanagement is een belangrijke samenwerkingspartner van P|FP. 26

Om de problematiek van de zogeheten "free riders" uit te sluiten, zal naar verwachting begin 2009

de Experimentenwet BGV in werking treden. Verder bestaan er naast de aloude baatbelasting, die nauwelijks voor dit doel wordt toegepast, mogelijkheden om via opslagen op het OZB-tarief (Leiden) of specifieke heffingen (reclameheffing, Hoorn) bijdragen te innen.


- Pagina 31

10-12-2008

7.3

Uitgangspunten business case

De financiële indicaties in de business case worden gebaseerd op de hieronder beschreven uitgangspunten ten aanzien van: • • • • • • • • • • •

herstructureringskosten aandeel in te brengen gronden inbrengwaarde van gronden financierings- en beheerkosten percentage heruitgeefbaar opbrengstwaarde van gronden opstalexploitatie gemeentelijke (onderhoud)budgetten provinciale subsidies rijkssubsidies financiering

7.3.a.

Herstructureringskosten

Herstructureren is kapitaalintensief en vraagt hoge investeringen, zowel van de betrokken overheden en andere publieke partijen, als van de private partijen op de terreinen. In de business case worden alleen indicaties van de benodigde investeringen door publieke partijen meegenomen. Deze betreffen hoofdzakelijk (algehele) renovatie van de openbare ruimte inclusief aanleg van nieuwe infrastructuur en het verwerven, slopen, saneren en bouwrijpmaken van kavels. Andere investeringen betreffen onderzoek en proces en bodemsanering. Het ontwikkelen van opstallen door publieke partijen komt in de praktijk ook voor, maar is niet in de kengetallen meegenomen. Er zijn landelijk vele onderzoeken verricht, resulterend in even zovele kostenkengetallen voor herstructureringen. De business case sluit aan bij de laatst bekende standaarden uit het rapport van Buck. Vanzelfsprekend zijn ook deze nogal indicatief, reden voor ruime onzekerheidsmarges van –/+ 20%. Vooral in de beginfasen (initiatief en ontwerp) vraagt herstructurering van alle betrokken partijen veel personele capaciteit. In deze fase is veel overleg nodig om te komen tot een krachtige en kansrijke aanpak van de herstructurering. De (voorlopende) kosten voor procesen projectmanagement zijn redelijk aanzienlijk voor alle parijen.

Investeringen in € per bruto ha (Buck 2008) revitaliseren

230.000

zware revitalisering

1.400.000

herprofilering

1.400.000

7.3.b.

Inbreng van gronden (en opstallen)

Naast de investeringen in de feitelijke herstructurering, staat de noodzaak grond te verwerven. Deze wordt in hoge mate bepaald door de ontwikkelen samenwerkings-strategie van de gemeente. Gemeenten neigen er toe zich in eerste instantie terughoudend op te stellen bij het verwerven van grond en zich in aanvang toe te leggen op een regisserende en faciliterende rol. Wanneer het accent wordt gelegd op zelfrealisatie, in combinatie met een daartoe geschikt bestemmingsplan hoeft er niet veel grond te worden verworven. Een succesvol voorbeeld hiervan is de herontwikkeling van het Fokker Business Park. Maar in andere gevallen wordt de gemeente bij deze aanpak al gauw geconfronteerd met hoge planschades en ziet er daarom van af. Daarnaast veronderstelt de strategie van zelfrealisatie de daadwerkelijke mogelijkheid van hogere rendementen voor marktpartijen, zoals bij transformatie en herprofilering. Doorgaans is bij herstructurering dus een meer actieve grondpolitiek noodzakelijk. En daarmee vormen de eigendomsverhoudingen op een herstructureringslocatie een belangrijke randvoorwaarde. Naarmate er meer grond en opstallen worden ingebracht, vraagt de herstructurering een hoger investeringsvermogen. Slim, strategisch verwerven is gewenst.


- Pagina 32

10-12-2008

Als vertrekpunt is de openbare ruimte op het te revitaliseren bedrijventerrein vrijwel steeds in één hand in eigendom, namelijk bij de gemeente. Gemiddeld betreft dit ca. 30% à 35% van het bruto oppervlak. Er is van uitgegaan dat de openbare ruimte om niet wordt ingebracht. In op één na alle gemeenten is de private eigendom veelal sterk versnipperd. Alleen in Amsterdam, waar de herstructureringsopgave ca 1/3 van de totale opgave in de Metropoolregio beloopt, zijn vrijwel alle kavels in erfpacht uitgegeven. In de overige gemeenten zijn de eindgebruikers in veel gevallen ook de (oorspronkelijke) eigenaar van één of meer kavels. De gemiddelde duur van de eigendom beloopt ca. 20-25 jaar en kan bij traditionele, familiegebonden productiebedrijven ook veel langer zijn. Soms verhuren eigenaren een deel van de opstallen aan andere eindgebruikers. Voor bedrijfshallen moet worden gerekend op een gemiddelde contractduur van ca. 10 jaar. Voor tijdelijk gebruik ligt deze natuurlijk korter. In een enkel geval is er ook (tijdelijke) grondeigendom bij vastgoedontwikkelaars en beleggers. Naarmate de revitalisering omvangrijker en zwáárder is, is het veelal zaak relatief méér grond te verwerven. Om een voldoende krachtige positie (inclusief schuifruimte) tijdens de herstructurering te kunnen innemen, is het noodzakelijk op enig moment 20% à 30% van de private kavels (en opstallen) in eigendom te hebben verworven. De totale grondpositie in de openbare en de private ruimte gezamenlijk kan dus oplopen tot méér dan 50% en is een belangrijke factor in het uiteindelijke succes. In specifieke gevallen, vooral bij herprofilering en transformatie, kan dit percentage nog aanmerkelijk verder oplopen, tot wel volledige eigendom. De uiteindelijk gewenste mate van eigendom is sterk locatie afhankelijk en tevens afhankelijk van de samenwerking met andere partijen/grondeigenaren.

Deze business case gaat uit van een basis in eigendom te verwerven percentage van 20% van de private kavels, dat wij variëren naar 10% en 30%.

7.3.c.

Inbrengwaarde van gronden (en opstallen)

De prijzen waartegen wordt verworven zijn in hoge mate situationeel bepaald. In de praktijk bestaan er grote verschillen, zelfs binnengemeentelijk. Grond wordt meestal minnelijk verworven én bij voorkeur tegen boekwaarde, maar veel vaker tegen de hogere marktwaarde. In de regel wordt de grond met de opstallen verworven, waarbij de eigenaren trachten (een deel van) de waarde van de opstallen in de grondprijs te verdisconteren, zelfs wanneer de opstallen zwaar verouderd zijn en gesloopt moeten worden. Minnelijke verwerving op basis van onteigeningswaarde komt ook voor, maar is aanzienlijk minder gewenst, aangezien dan naast de marktwaarde van de grond en de opstallen ook bijkomende schades vergoed worden, zoals reconstructie- en verplaatsingskosten en financieringskosten. De onteigeningswaarde kan hierdoor oplopen tot 1,5 à 2 maal de marktwaarde. Het spreekt vanzelf dat een herstructurering hierdoor geheel geblokkeerd kan raken. Bij prijzen tot ca. € 175 p/m2 (netto) kunnen de financieringskosten (rente) en de kosten van tijdelijk beheer veelal worden opgebracht uit tijdelijke huur bij voortgezet gebruik. Soms lukt dat ook nog bij hogere prijzen. En dat werkt (helaas) twee kanten uit. Soms houden eigenaren zelf om speculatieve redenen vast aan hun grondpositie en verhuren de opstal. De voor de herstructurering noodzakelijke grondpositie is dan moeilijk minnelijk te verwerven. In andere gevallen zijn eigenaren wel tot verkoop bereid en opteren daarbij soms voor voortgezet gebruik voor de eigen bedrijfsvoering. Prijzen boven ca. € 200 p/m2 (netto) komen in de praktijk voor; bijvoorbeeld wanneer eigenaren in het vooruitzicht van herprofilering naar een hogere economische gebruikswaarde trachten een ‘herstructureringsbonus’ in de grondprijs te verkrijgen. Tot slot zijn in het geval van hoge sloopkosten of zéér vervuilde grond minimumprijzen variërend van nihil tot ca. € 50-80 /m2 veel meer reëel. Deze business case hanteert voor private ruimte een gemiddelde inbrengwaarde van € 175 p/m2 (netto) Zoals toegelicht, is dit niet in alle gevallen de reële marktwaarde en hoewel er zeker ervaringen bestaan met een lagere inbrengwaarde, varieert deze business case naar hogere prijzen.


- Pagina 33

10-12-2008

7.3.d.

Financierings- en beheerkosten

De financieringskosten en de kosten van tijdelijk beheer vormen wezenlijke aandachtspunten bij de lange adem die nodig is bij herstructurering. Sterk afhankelijk van de situatie kan gedurende een kortere of langere periode tijdelijke exploitatie (verhuur) van een verworven kavel en/of opstal aan de orde zijn. Een goed gemiddelde voor deze business case is ca. 2 jaar. De huurinkomsten vallen in de regel weg, zodra de fysieke herstructurering begint. Er zijn ook situaties, waar geen tijdelijke exploitatie mogelijk is. Aanloopverliezen door financieringskosten en kosten tijdelijk beheer kunnen over een langere periode behoorlijk oplopen en vormen een belangrijk risico bij herstructurering. Uitgaand van een financieringsrente van 6% en beheerkosten van 2% bedragen de aanloopverliezen na 3 jaar al ca. 25% van de oorspronkelijke investering. In de regel echter kunnen deze kosten voor gemiddeld 50% worden gedekt uit voortgezet gebruik en tijdelijke exploitaties. Er moet van worden uitgegaan dat dit in de business case mogelijk is. Aanloopverliezen door financierings- en beheerkosten maken onderdeel uit van de investering en komen tot uitdrukking in de transactiewaarde. Onder die voorwaarde is het ook mogelijk deze verliezen te activeren.

De te activeren aanloopverliezen door financieringskosten en de kosten van tijdelijk beheer worden in deze business case berekend over gemiddeld 2 jaar (financieringsrente 6% en beheerkosten 2%), uitgaand van 50% rendabele tijdelijke exploitatie.

7.3.e.

Percentage heruitgeefbaar

Ruimtewinst is een kerndoelstelling bij herstructurering. De provincie Noord-Holland hanteert een streefnorm van ca. 15% ruimtewinst (in bruto hectare). Onder ruimtewinst verstaat de provincie de extra ruimte die voor bedrijfsmatige activiteiten ter beschikking komt ten opzichte van het huidige ruimtebeslag, als gevolg van herstructurering. In haar definitie neemt de provincie dus niet het afnemen van (frictie)leegstand mee, hoewel daar ook winst zal worden behaald. Indicatoren voor ruimtewinst zijn de netto/bruto verhouding, het bebouwings-percentage (op kavelniveau) en de floor-space-index (aantal meters bvo / uitgegeven terreinoppervlak). Per saldo is het netto aantal uit te geven hectares een goede graadmeter voor de mate van ruimtewinst. Het gaat zowel om gesaneerde kavels als om door herverkaveling nieuw gerealiseerde kavels, maar ook om voorheen nog niet uitgegeven en in gebruik genomen kavels. Deze vormen van ruimtewinst zijn onderdeel van het percentage heruitgeefbaar. Uit de evaluatie van de HIRB 2004 - 2007 bleek dat gemiddeld 12% haalbaar was. Maar toch is ruimtewinst noch overal noch eenvoudig te realiseren. Landelijk hanteert de commissie Noordanus een (streef)percentage van ca. 5% van het bruto te herstructureren oppervlak. De vraag is – ook in het kader van de provinciale structuurvisie - welke ruimtewinst bij de herstructurering in de Metropoolregio (al dan niet taakstellend) haalbaar is? Recent onderzoek door INBO27 voor de Metropoolregio concludeert dat de mogelijkheden voor ruimtewinst bij herstructurering niet erg ruim kunnen worden geschat. Bij een ‘gunstige’ uitgangspositie van extensief ruimtegebruik, grote kavels met een goede ligging zijn de mogelijkheden tot intensivering nog wel relatief groot. En ook bij herprofilering naar ‘kantoorachtigen’, zoals dienstverlenende en ontwerpbedrijven, zijn door planologische intensivering28 de mogelijkheden groter (gemeten in FSI). Maar er zijn ook verliezen, in het bijzonder door de aanleg van nieuwe infrastructuur (havens, spoor, wegen). Verder speelt een rol dat bij de huidige prijsniveaus de hoeveelheid gevraagde grond voor een bedrijfsfunctie nog betrekkelijk ongevoelig is voor de prijs van de grond. Met andere woorden door een lage prijselasticiteit vormen de huidige grondprijzen voor ondernemers nog geen duidelijke prikkel tot intensivering van het ruimtegebruik. De Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (THB) stipt dit ook aan. Er zijn echter ook kansen. Het INBO-onderzoek laat zien, dat ruimtewinst mogelijk gerealiseerd worden in samenhang met steeds gewilder oplossingen voor het parkeervraagstuk. Te denken is aan parkeren op het dak (hellingbaan, autolift, dakconstructie) of parkeren onder een opgetild gebouw. 27

Verdiepingsonderzoek herstructurering bedrijventerreinen in de metropoolregio Amsterdam, INBO,

september 2008. 28

De Wro maakt het mogelijk een minimum gebouwhoogte op te nemen.


- Pagina 34

10-12-2008

Dergelijke oplossingen acht INBO vooral rendabel bij grotere hallen en op locaties met een grondprijs vanaf € 235m2. Verder ziet INBO mogelijkheden door het stapelen van bedrijfsgebouwen, vooral bij grote panden van meer dan 1000m2, kantoren en showrooms, en het schakelen van bedrijfsgebouwen. Onder het laatste is te rekenen een kleine uitbreiding van bestaande gebouwen en bedrijfsverzamelgebouwen. Ook het verhogen van bestaande – logistieke – bedrijfsruimte ziet INBO als mogelijkheid voor ruimtewinst.

Rekening houdend met het streven naar intensivering hanteert deze business case een percentage van 100% heruitgifte als basis. Doorgaans wordt er niet minder uitgegeven dan er wordt verworven. Vanwege mogelijke verliezen als gevolg van de aanleg van nieuwe infrastructuur variëren wij dit percentage neerwaarts naar 85%. Bij herprofilering hanteren wij een percentage van 115% voor heruitgifte.

7.3.f.

Opbrengstwaarde gronden

Over een langere periode bezien wordt grond altijd voor de maximale waarde verkocht. En deze waarde verschilt naar tijd en plaats, vooral doordat tussen grondaanbieders wordt geconcurreerd op prijs. Daarnaast heeft steeds de conjunctuur een (tijdelijk) effect op de grondprijzen. En ten slotte is er een relatie met de prijzen op nieuwe terreinen. Per 1 januari 2008 lopen de grondprijzen op nieuwe terreinen binnen de Metropoolregio nogal uiteen van ca € 100 tot € 400/m229. Uitschieters daargelaten is het doorsnee beeld dat de prijzen schommelen rond € 150 a € 250/m2. Voor de grondprijzen op bestaande, geherstructureerde terreinen vinden wij het redelijk de prijzen op nieuwe terreinen als referentiepunt te nemen. Daarnaast hanteren wij het uitgangspunt dat grond na herstructurering niet voor een lagere waarde wordt verkocht dan waartegen deze is ingebracht. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden, zijn afnemers op een bestaand terrein vaak tot een hogere prijs bereid dan op een nieuw terrein. Bijvoorbeeld omdat zij daar al gevestigd zijn en graag ter plaatse willen uitbreiden. Of omdat een belangrijke afnemer of toeleverancier daar eveneens gevestigd is. Uitgifte van openbare ruimte vindt om niet plaats.

In deze business case gaan wij uit van een basisprijs van € 250/m2 netto. Deze variëren wij naar € 300/m2 netto en € 350/m2.

7.3.g.

Opstalexploitatie

Afgezien van de hierboven toegelichte tijdelijke exploitatie, bestaat de mogelijkheid om maatwerk te leveren bij (zware) revitalisering en herprofilering door deel te nemen in de vastgoedexploitatie. Tevens wordt daarmee wordt zo volledig mogelijk meegelift met de waardestijging door de herstructurering en wordt de exploitatie als geheel geoptimaliseerd. In verband met de specifieke risico’s bij vastgoedexploitatie is samenwerking met deskundige marktpartijen altijd uitgangspunt.

Aangezien teveel aannamen zouden moeten worden gedaan, worden in deze fase mogelijke rendementen uit vastgoedexploitatie niet verder uitgewerkt in de business case.

7.3.h.

Gemeentelijke (onderhouds)budgetten

Ter dekking van de investeringen in herstructurering vanuit reguliere gemeentelijke (onderhouds- en investerings-)budgetten voor ondergrondse en bovengrondse infrastructuur, groen, etc. wordt als aanname gerekend met een bijdrage op minstens het niveau van de provinciale bijdrage. In de praktijk is de hoogte van de gemeentelijke budgetten is afhankelijk van onder meer het gehanteerde kwaliteitsniveau en het begrotingsbeleid. Verder onderzoek naar de huidige situatie is wenselijk.

29

Bron: IBIS opgaven provincie Noord-Holland 2008


- Pagina 35

10-12-2008

In de business case wordt gerekend met een gemeentelijk (onderhoud)budget van € 25.000

De mogelijkheid van binnengemeentelijke verevening tussen nieuwe en bestaande terreinen is (theoretisch) eveneens onderdeel van de gemeentelijke dekking, maar hier niet verder uitgewerkt. Dat geldt eveneens voor de toepassing van de nieuwe Wro (grex-wet). Tenslotte zouden gemeenten kunnen worden gevraagd deel te nemen in de financiering van de regionale herstructurering, door bijvoorbeeld een bijdrage aan het Investeringsfonds, garantiestelling etc. Deze mogelijkheid is hier eveneens niet verder in berekeningen uitgewerkt. 7.3.i.

Provinciale subsidies

Naast veel bestuurlijke bevoegdheden beschikt de provincie al jaren over een krachtig financieel instrumentarium.

•

•

• • •

Bijvoorbeeld met de HIRB is tussen 2004 en 2008 met ca. €25 miljoen subsidie ruim 1000 bruto hectare bedrijventerrein geherstructureerd in de provincie als geheel. In 2008 is de regeling vernieuwd met voor 2008 - 2011 vooralsnog in totaal ca. €16,6 miljoen beschikbaar1. Tussen 2001 en 2008 is vanuit het programma Water als Economische Drager (WED) € 25,2 miljoen geoormerkt aan projecten op het gebied van waterrecreatie, watergebonden bedrijvigheid en vervoer over water. Het programma WED wordt in 2008 - 2011 voortgezet met ca. € 12 miljoen. Een deel hiervan zal beschikbaar kunnen komen voor herstructurering in relatie tot mogelijkheden van goederenvervoer over water en watergebonden bedrijvigheid. Andere programma's van de provincie met een mogelijke relatie tot herstructurering liggen op het terrein van de stedelijke vernieuwing, de bodemsanering, de (kleine) infrastructuur en cultuurhistorie. Ook een Tweede Investeringsimpuls Noord-Holland (TWINH) kan mogelijk een bijdrage aan de herstructurering behelsen. Ook beschikt de provincie over de mogelijkheid om strategische grondaankopen te doen ter verwezenlijking van provinciale doelen. Tot slot voedt de provincie Noord-Holland tezamen met de gemeente Amsterdam vanaf 2004 het Investeringsfonds Noordzeekanaalgebied. Het fonds functioneert als financieringsinstrument voor de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Noordzeekanaalgebied (RON).

Gedeputeerde Staten zouden, mogelijk met gebruikmaking van de hardheidsclausule, kunnen besluiten vanuit de HIRB bij te dragen aan de kosten van een kenniscentrum annex programmabureau voor herstructurering in de Metropoolregio. De provincie heeft besloten Water als Economische Drager (WED) in 2008 - 2011 voort te zetten en hiervoor € 12 miljoen te reserveren. Er valt op basis van historische gegevens geen inschatting te maken van het bedrag dat ten goede zou kunnen komen van herstructurering binnen de Metropoolregio. De kans op bijdragen vanuit WED evenal uit andere programma’s wordt dermate sterk door locatiespecifieke factoren bepaald, dat deze bijdrage hier pro memorie worden gesteld. Samengevat kunnen bij ongewijzigd beleid in ieder geval bijdragen vanuit de HIRB 2008 en het Investeringsfonds Noordzeekanaalgebied worden ingerekend. Voor de HIRB werkt dat uitgaande van de ervaringen in de periode 2004-2007 en gebaseerd op het budget voor de periode 2008-2011 als volgt uit.

Voor gemeenten in de Metropoolregio is jaarlijks gemiddeld € 3.200.000 HIRB-subsidie van de provincie Noord-Holland beschikbaar. In de business case wordt gerekend met € 25.000 HIRB subsidie per ha (bruto).


- Pagina 36

10-12-2008

7.3.j.

Rijkssubsidies

Rijksmiddelen vloeien op dit moment hoofzakelijk voort uit de TOPPER-regeling, de bodemsanering en Fes-gelden voor structuurversterking. Naar verluidt bereidt het Rijk besluitvorming voor om voor de periode 2009 -2013 de bestaande middelen (ca. €240 miljoen) met €160 miljoen te verhogen tot ca € 400 miljoen. Op basis van de huidige ervaringen wordt ervan uitgegaan dat de Rijksbijdrage die van de provincie evenaart.

Daarom wordt in de business case gerekend met € 25.000 rijksgeld per ha (bruto). Het effect van het kabinetbesluit is dat dit bedrag in de periode 2009 – 2013 tot mogelijk het dubbele wordt verhoogd.

-.-


- Pagina 37

10-12-2008

Koers naar uitvoering

Recommend Documents