Op zoek naar een nieuwe koers

Rondetafel | zes vastgoedprofessionals

Op zoek naar een nieuwe koers Zes professionals spreken onder leiding van Rudy Stroink over de fundamentele verandering van de markt: op zoek naar een nieuwe koers Door Paul Wessels

Voor de één (Reulink) was via de Amerikaanse aandeelhouder van Multi Vastgoed (Morgan Stanley) al vorig jaar zomer duidelijk dat er iets ernstigs aan de hand was, voor de anderen werd dat vooral vanaf oktober 2008 zonneklaar. Sindsdien is de omvang van de financiële crisis alleen maar toegenomen en kunnen de aanwezigen nog maar nauwelijks bevatten welke ingrijpende veranderingen zich de afgelopen maanden hebben voltrokken. Een ding is duidelijk: de financiële crisis verandert fundamenteel de rol van de ontwikkelaar, belegger, adviseur, overheid en eindgebruiker. Twintig jaren van onafgebroken groei zijn hardhandig tot stilstand gebracht en de gevolgen zullen lang doorgalmen in de professionele vastgoedwereld. De hefboom werkt niet meer Allereerst de rol van de ontwikkelaar: zijn beroep is grondig aan revisie toe in een markt die de overgang maakt van sterk afhankelijk te zijn van vreemd vermogen (‘leveraged’) naar een markt waarin eigen vermogen weer veel belangrijker wordt (‘deleveraged’). De traditionele hefboom waarbij de ontwikkelaar met relatief weinig eigen vermogen waarde weet te realiseren, vertoont ernstige haperingen. Stroink signaleert een neiging om de huidige terugval in de markt te nuanceren. Dat roept de vraag op: hoe ingrijpend is de verandering die de markt nu doormaakt? Daar hebben de heren aan tafel een eenduidige mening over: we zitten middenin een ongekende verandering. Visser: ‘De wereld is volkomen omgedraaid. Het gaat op alle fronten niet goed: financieel, het consumentenvertrouwen is heel slecht. We zitten in heel zwaar weer.’ Hagendoorn illu-

136

• • • • • •

Crisis verandert rol van álle partijen in het vastgoed Houding moet veranderen van aanbod- naar vraaggedreven Vooral kantorenmarkt véél meer reguleren Lokale coalities markt-overheid winnen aan belang Vastgoedsector moet zich meer op buitenwereld richten Pensioenfondsen treden weer directer toe tot de markt

streert de situatie in Amsterdam aan de hand van de woningmarkt. ‘Het aantal transacties is gekelderd. In 2008 hebben we 4.400 woningen in aanbouw genomen, dit jaar verwachten we niet meer te halen dan de helft daarvan. Het is zoeken naar de bodem in de markt.’ Eensgezind is men in de opvatting dat het inzakken van de markt alles te maken heeft met het feit dat gezonde uitgangspunten over wat financieel verstandig is, zijn losgelaten. Vrijwel iedereen heeft eraan meegedaan. Zowel de overheidsmensen als de marktpartijen aan tafel trekken het boetekleed aan als het gaat om de beoordeling van financiële risico’s in het verle-

| Rondetafelgesprek

NCV09-136-RONDETAFEL-1.indd 136

07-08-2009 12:57:14

Richard Reulink is directeur winkelontwikkelingen van Multi en sinds 2004 lid van de directie Nederland. Hij is (mede) verantwoordelijk voor de planontwikkeling en acquisitie van mixed-use-winkelprojecten van Multi in Nederland. Hij startte in 1995 zijn carrière bij Multi als ontwikkelaar van binnenstedelijke (winkel)projecten, was verantwoordelijk voor het management van T+T Design, het in-house ontwerpbureau van Multi, en werkte voor Multi in Griekenland en Italië.

den. Zo zegt Visser nu dat de gemeente Rotterdam de financiele achtergrond van partijen die iets wilden ontwikkelen beter had moeten natrekken. ‘Dat verwijt ik mezelf.’ Hagendoorn zegt dat de gemeente Amsterdam veel beter de achtergrond zal controleren van partijen die iets in de stad willen doen. Copier van ING laakt de overdadige financieringsmarkt van de afgelopen jaren waarbij buitenlandse banken gericht waren op het creëren van financiële producten die ze konden doorverkopen. ‘Het is vaak gebakken lucht geweest.’

wordt aan tafel. Daarbij wordt aangetekend dat Nederland zich dankzij de Hollandse nuchterheid nog enigzins heeft weten te onttrekken aan de internationale hype, die in de Angelsaksische landen en Oost-Europa de meest extreme vormen aannam. De recente rapportages van de ROZ/IPD over de waardeontwikkelingen van de vastgoedportefeuilles van institutionele beleggers onderstrepen die toppositie. Natuurlijk, ook de Nederlandse markt moet fors terug, maar minder dramatisch dan de Angelsaksische markten en de opkomende markten in Oost-Europa die de afgelopen jaren wel heel snel in waarde toenamen. Nu de stofwolken enigszins zijn opgetrokken, is bij Nederlandse ontwikkelaars en ook beleggers de focus gericht op de bestaande portefeuille. De financieringsmarkt is ingestort en dat blijft voorlopig zo: zowel belegger Copier als ontwikkelaar Reulink zeggen dat er hard moet worden nagedacht over hoe het oude businessmodel ‘up to date’ gemaakt kan worden voor de nieuwe markt die nu ontstaat.

Qua stabiele waarde staat Nederland internationaal aan de top

Idiote beleggingsdeals Op het hoogtepunt van de hausse was de idee ontstaan dat financiering tegen een nihil kostprijs de gewoonste zaak van de wereld was. Copier memoreert aan ‘idiote’ beleggingsdeals waarbij tegen meer dan 100% van het onderpand werd gefinancierd. De waarde van vastgoed was een directe afgeleide van de ruimte die de overvloedig beschikbare financiering bood. Met die financiering kochten investeerders een optie op de toekomst. Reulink: ‘Een tijdperk komt ten einde: we zetten ook in het vastgoed een streep onder de oude economie en gaan naar een nieuwe ordening, een nieuw stelsel.’ Een ongekende periode van overvloedig krediet komt ten einde. Een periode die bijna twintig jaar heeft geduurd. Stroink herinnert zich dat hij zijn eerste project in 1994 tegen 100% financierde. Vanaf begin jaren negentig raakte de internationale vastgoedmarkt verslaafd aan krediet. Dat Nederland qua stabiele waardeontwikkeling internationaal gezien aan de top staat, is een opvatting die breed gedeeld

Herontdekking van de klant Reulink: ‘De crisis dwingt de markt na te denken over veel betere producten.’ De crisis grijpt diep in in de wereld van projectontwikkeling, maar betekent ook dat de langetermijndimensie weer terug is in de markt: een markt die zich veel meer bewust is van het feit dat ze het qua productontwikkeling beter moet doen om geloofwaardig te zijn voor de uiteindelijke klant, de eindbelegger en de eindgebruiker. Steeds Rondetafelgesprek |


137

07-08-2009 12:57:17


Adriaan Visser is sinds februari 2006 algemeen directeur van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR). Van 1998 tot 2006 was hij partner bij Twynstra Gudde Management Consultants. Daarvoor is hij respectievelijk werkzaam geweest bij De Nationale Investeringsbank en Coopers & Lybrand Management Consultants. Hij is tevens voorzitter van Vereniging van Grondbedrijven (VVG), de branchevereniging van gemeentelijke ontwikkelingsbedrijven.

weer wordt aan tafel gezegd dat de markt een fundamentele verandering doormaakt. Visser stelt hardop de vraag wat die verandering nu eigenlijk precies zal inhouden. Volgens Stroink moet de professionele vastgoedmarkt zich veel meer gaan richten op hetgeen de uiteindelijke klant, de eindgebruiker, eigenlijk wil. ‘We hebben nu te maken met een intern gerichte relatie tussen beleggers, aannemers, overheden, architecten en makelaars.’ Gemakkelijk geld verdienen ‘We vertellen elkaar wat we aan het doen zijn. Het is een gesloten kanaal. We hebben met elkaar de afgelopen jaren ‘gemakkelijk’ geld verdiend en nu moet er echt gewerkt worden. En dat begint met de vraag : wat wil de klant nou eigenlijk?’ aldus Stroink. ‘Ik heb het gemerkt in mijn eigen organisatie: mijn projectmanagers zijn niet echt gewend om daadwerkelijk producten aan de klant te verkopen.’ Dallinga herkent het beeld dat Stroink schetst: ‘Als voormalige belegger die sinds enkele maanden werkzaam is in de makelaarswereld viel het me op: het is allemaal wel héél gemakkelijk gegaan de afgelopen jaren.’ Copier nunanceert: ‘Ik denk dat de markt de afgelopen jaren écht wel professioneler is geworden, maar dat we desondanks nog onvoldoende een idee hebben van wie de klant is.’ Reulink vult aan: ‘We zijn een aanbodgedreven sector, met een feitelijk kritiekloze bedrijfskolom. We hebben de kredietcrisis kennelijk nodig om de houding te veranderen van aanbod- naar vraaggedreven.’ Dat geldt niet alleen voor ontwikkelaars, maar ook voor de eigenaren van de gebouwen, de beleggers. De gevolgen van de kredietcrisis vallen voor een institutionele belegger als ING Real

Estate nog wel mee, zo zegt Copier, maar ook voor de investeerders gaat veel veranderen. Ook Dallinga signaleert dat beleggers op goede vastgoedlocaties tot nu toe relatief weinig last hebben gehad van de crisis. Copier signaleert voor de Nederlandse fondsen nog geen grote economische effecten. Maar die zullen er ongetwijfeld wel komen. ‘Dat er ook voor ons beleggers een zware tijd aan komt, staat voor mij vast: kijk maar naar de groeiende golf faillissementen bij onze eindgebruikers.’ Met huurders vinden in toenemende mate heronderhandelingen plaats over de huurvoorwaarden. Het valt Copier daarbij wél op dat de betalingsmoraal van de huurders van ING Real Estate nog steeds heel hoog is: de betalingsachterstanden zijn minimaal te noemen. Beleggers en ontwikkelaars moeten alle zeilen bijzetten om hun bestaande portefeuille te besturen en dat heeft tot gevolg dat er weinig ruimte is voor nieuwe creativiteit, zo betoogt Copier. Reulink: ‘De in aanbouw zijnde winkelprojecten gaan prima door en ik signaleer dat de resultaten en de markthouding bij onze belangrijkste retailklanten positief zijn. Maar nieuwe risicovolle activiteiten worden op het moment afgeremd.’

Aanbodgedreven sector, met vrijwel kritiekloze bedrijfskolom

138

Structurele leegstand De gesprekspartners maken een flink onderscheid tussen de kantoren-, winkelen woningmarkt. Als winkelontwikkelaar heeft Reulink veel oog voor wat er gebeurt bij de consument en daar voorspelt hij een toenemende tweedeling in de economie. Mensen met een baan blijven wel geld uitgeven in de winkel, maar er is een groeiende groep mensen zonder baan en dat heeft zonder twijfel effect op de bestedingen van consumenten

| Rondetafelgesprek Case 1 - Zaanstad: Inverdan / Nieuw Rustenburg


07-08-2009 12:57:20

Jan Hagendoorn is algemeen directeur van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA). Hij deed ervaring op als directeur van het Ingenieursbureau van de gemeente Amsterdam. Hij is vanaf zijn studie Sociale Geografie werkzaam bij de gemeente Amsterdam in diverse functies. Hagendoorn is tevens lid van het Stads MT van de gemeente. Gemeentelijke diensten in Amsterdam werken sinds 1 september intensiever samen.

in de retailsector. Maar de problemen in de retailsector zijn minder groot dan in de kantorenmarkt die door Reulink als ‘rampzalig’ wordt omschreven. Het overaanbod op de Nederlandse kantorenmarkt wordt toegeschreven aan het ongereguleerde karakter van deze markt waar de afgelopen 20 jaar ongebreideld is ontwikkeld. Op de door de overheid veel meer gereguleerde winkelen woningmarkt is de situatie gunstiger – hier is veel minder speculatief ontwikkeld omdat de overheid dit simpelweg niet toestond. De kantorenmarkt worstelt inmiddels met een ongekende structurele leegstand die alleen kan worden teruggebracht door ‘heel grootschalig te slopen’, zoals Visser zegt. Kantorenbelegger Copier: ‘De kantorenmarkt is het segment binnen de vastgoedmarkt waarbinnen de tweedeling tussen goede en slechte objecten het grootst is.’ Het probleem van overaanbod in een verouderde voorraad is groter dan ooit. En nog steeds weigeren eigenaren hun feitelijk waardeloze vastgoed af te waarderen. Hagendoorn signaleert in Amsterdam Zuidoost op enkele locaties zoals de Hogehilweg momenteel maar liefst 30% leegstand. Eigenaren in het gebied weigeren af te waarderen, ‘terwijl de panden aan de Hogehilweg bijna niets meer waard zijn’. In totaal staat er in Amsterdam zo’n 1,2 mln m² kantoorruimte leeg. Het perspectief voor een flink deel van die bestaande voorraad is somber. Verreweg het grootste deel van de incourante panden is in handen van handelaren, buitenlandse beleggers en maatschappen. Institutionele beleggers hebben meestal lang geleden van die panden afscheid genomen. De tweedeling in de kantorenmarkt neemt toe – een partij als ING heeft zich al teruggetrokken uit gebieden die in de gevarenzone komen, zo

zegt Copier. Maar hoe ga je nu om met de huidige situatie in de kantorenmarkt? Reulink stelt dat de kantorenmarkt net als de woningen winkelmarkt veel meer door de overheid gereguleerd moet worden en dat levert hem instemmend geknik op rond de tafel. Een structurele oplossing voor de kantorenmarkt in Nederland is alleen mogelijk als óók op de toplocaties wordt afgewaardeerd, zo meent Stroink. Er kan niet worden ontkend dat de huidige teruggang in de markt een ‘breed markteffect’ oplevert, waar ook de goede locaties niet aan ontkomen. En als waarden in beweging komen, dan zijn ook nieuwe initiatieven van beleggers, ontwikkelaars en overheid mogelijk. Belegger Copier zit niet te wachten op een dergelijke afwaardering: ING Real Estate heeft de afgelopen jaren bewust een ‘kwaliteitsstrategie’ gehanteerd en geïnvesteerd in gebouwen die gewild zijn bij beleggers, ‘ook als ze bij wijze van spreken leeg zouden staan’. ‘Wij zullen met onze gebouwen redelijk recessieproof blijken.’ Naar een meer lokale markt Het wegvallen van een overvloed aan vreemd vermogen heeft tot gevolg dat de markt meer lokaal wordt, zoals dat tot begin jaren negentig het geval was. Copier: ‘Banken kunnen zich geen grote risico’s meer permitteren. Nederlandse banken richten zich op binnenlandse financiering en ik zie op dit moment geen buitenlandse banken die in Nederland financieren.’ Ook Hagendoorn ziet een verschuiving in de markt naar veel meer regiospecifieke ontwikkelingen en een groeiend onderscheid tussen groei- en krimpregio’s. En daarbij zullen we in toenemende mate de vorming van lokale coalities tussen overheden, beleggers en ontwikkelaars zien. Hagendoorn: ‘Voor Amsterdam geldt dan ook nog eens dat wij te Rondetafelgesprek |


139

07-08-2009 12:57:23


Richard Dallinga is National Director Retail bij Jones Lang LaSalle en verantwoordelijk voor het Retail Team, bestaande uit Retail Agency, Retail Consultancy en Retail Investments. Dallinga heeft ruim 18 jaar retail- en vastgoedervaring. Hij heeft eerst negen jaar voor Ahold gewerkt in verschillende operationele managementfuncties. Van 2000 tot 2008 werkte Dallinga eerst in managementfuncties voor winkelbelegger Corio en daarna voor branchegenoot Rodamco (Unibail-Rodamco).

maken hebben met een toenemende internationale concurrentie tussen regio’s. Wij proberen daarbij uiteraard sterker uit de crisis te komen.’ Stroink: ‘Vastgoedpartijen zullen nog steeds opereren vanuit een nationaal en/of internationaal netwerk, maar de lokale component binnen je organisatie wordt belangrijker.’ Overheid als reddende engel Samenwerking tussen markt en overheid werd de afgelopen jaren steeds belangrijker (gebiedsontwikkelingen), maar wordt nu door de kredietcrisis op scherp gezet. Steeds vaker wordt naar de (rijks)overheid gekeken als reddende engel. Visser is daar niet positief over: te weinig is duidelijk welke visie de hogere overheden, of het nu gaat over de rijksoverheid of provincie, nu hebben op ruimtelijke ontwikkelingen. Visser ziet het zelf doordat het Rijk, vertegenwoordigd door het ministerie van VROM, naar zijn mening onvoldoende zijn verantwoordelijkheid neemt bij het belangrijkste project van Rotterdam, de ontwikkeling rond het station Rotterdam Centraal. Ook spelen hogere overheden onvoldoende een rol als het gaat om de vraag wat de kleinere gemeenten rond Rotterdam voor speelruimte krijgen om nieuwe ontwikkelingen te initiëren. Visser is bang dat zodra de economie weer aantrekt de gemeenten rond Rotterdam net als in het verleden weer zullen overgaan tot gronduitgifte en daarmee de haalbaarheid van projecten in de centrale stad ondermijnen. Dat de overheid weinig oog heeft voor ruimtelijke ordening verbaast Visser niet: ‘De desinteresse van de centrale overheid in de markt heeft veel te maken met het slechte imago dat de

vastgoedsector heeft.’ Hij vindt dan ook dat de vastgoedsector veel meer naar de buitenwereld zou moeten communiceren om dat slechte imago positief te beïnvloeden. De in zichzelf gekeerde vastgoedwereld heeft dat de afgelopen jaren veel te weinig gedaan, terwijl het breed uitgemeten negatieve nieuws over vastgoedfraude daartoe wel aanleiding gaf. De rol van de overheid wordt belangrijker, maar Copier concludeert dat die overheid vooral praat met ontwikkelaars en zelden met de eigenaren in een gebied. ‘Er is sprake van onkunde,’ zegt Dallinga over de verschillende rollen van marktpartijen. ‘Men denkt soms zelfs dat een ontwikkelaar een partij is met een grote zak geld. We moeten beter uitleggen hoe de rolverdeling is tussen beleggers en ontwikkelaars.’ Visser acht belangrijk dat hard wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een professioneel ambtelijk apparaat bij de overheid. ‘We moeten dat samen met de marktpartijen voor elkaar krijgen.’ De afgelopen maanden is daarbij wel vooruitgang geboekt. De kredietcrisis helpt een handje om talentvolle vastgoedprofessionals bij de overheid de recruteren: nog nooit heeft het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) zo veel sollicitaties gekregen vanuit de marktsector. Vraag is hoe de verbetering van kennis bij de overheid zich zou moeten vertalen in beleid. Stroink vindt dat de overheid veel strenger moet worden. ‘Nu is de overheid onderdeel van een ‘complot’ samen met de markt. Maar ze zouden moeten zeggen: een gebouw voldoet niet aan de eisen, afbreken.’ Copier vindt dat de overheid veel meer een langetermijnvisie zou moeten hebben. ‘Nu vraagt een wethouder als je bij hem binnenkomt: wat ga je voor mij doen de komende vier jaar zodat ik kan scoren? Dat staat op gespannen voet met het re-

Situatie kantorenmarkt is door wildgroei ronduit rampzalig

140

| Rondetafelgesprek


07-08-2009 12:57:26

Rudy Stroink is vanaf 1994 tot heden C.O.A.C.H. van TCN en bestuurslid NEPROM. In 1994 was hij oprichter van Trammell Crow Nederland (vanaf 2001 TCN). Tussen 1985 en 1990 werkte hij als onafhankelijke projectontwikkelaar in Los Angeles, California. TCN is een European Asset Developer met kantoren in zes landen. Stroink heeft adviseurschappen gedaan bij de ministeries van VROM, Economische Zaken en bij de provincie Zuid-Holland.

aliseren van kwaliteit. We zijn te veel bezig met het maken van productie op korte termijn en niet met kwaliteit op langere termijn.’ Nieuwe coalities Qua complexiteit zijn de grotere gebiedsontwikkelingen de eredivisie voor vastgoedprofessionals, ook als het gaat om de rol van de overheid. Stroink poneert de stelling dat gebiedsontwikkeling ingrijpend gaat veranderen. De idee dat publiekprivate samenwerking moet resulteren in een gemeenschappelijk bedrijf van overheid en markt gaat op de helling. We gaan naar een situatie waarin de overheid de kwalitatieve randvoorwaarden van een gebiedsontwikkeling vaststelt. En daarbinnen mogen marktpartijen aan de slag. ‘Er worden coalities gevormd op korte en op lange termijn, het buitengebied (de kleinere gemeenten rond de grote steden, red.) komt in één hand.’ Stroink ziet langetermijnstakeholders, en dan met name de institutionele beleggers (verzekeraars, pensioenfondsen), een grotere rol spelen als langetermijnbelegger in gebiedsontwikkelingen. Projectontwikkelaars gaan de korte termijn invullen, waarbij er ‘meedogenloze eisen gesteld zullen worden aan de kwaliteit’. Hij ziet een opleving van de waardering voor technische oplossingen die de kwaliteit verhogen: ‘Zo hebben we bijvoorbeeld civiele techniek de afgelopen decennia verwaarloosd.’ Hagendoorn beaamt: ‘Overheden moeten meer gaan doen waar ze goed in zijn en marktpartijen doen hetzelfde.’ Reulink: ‘De overheid komt in toenemende mate weer in een sturende en faciliterende rol. Nu de rol van vreemd vermogen sterk is verminderd moeten ontwikkelaars op zoek gaan naar nieuwe bronnen van kapitaal. De logische partner is dan de eindbelegger. Het commerciële vastgoed kent veel

soorten beleggers, maar de partij met de meeste slagkracht is steeds de institutionele belegger geweest, partijen die de premies van pensioenen en verzekeringen beleggen in vele soorten assets, waaronder vastgoed. Het waren deze institutionele partijen die vanaf het begin van de jaren zeventig een belangrijke rol speelden bij de professionalisering van de markt. Sinds de jaren negentig hebben we echter steeds meer gezien dat de institutionele beleggers op afstand kwamen te staan van het directe vastgoed en steeds meer indirect via de beurs gingen beleggen in aandelen van vastgoedbedrijven of in niet beursgenoteerde vehikels.’ Stroink ziet de institutionele beleggers weer een meer directe interesse in vastgoed krijgen. Reden: de crisis heeft het vertrouwen in de geïmplodeerde effectenbeurzen danig geknakt en institutionele beleggers zijn op zoek naar alternatieve langetermijninvesteringen, zoals infrastructuur en daaraan gekoppeld vastgoed. Rol pensioenfondsen Visser vraag zich af waar Stroink zijn optimisme over de grotere rol van de institutionele beleggers op baseert. Hij wijst erop dat de rol van de Nederlandse institutionele beleggers op de Nederlandse vastgoedmarkt is afgenomen. Ze hebben nog maar 12% van hun totale vermogen geïnvesteerd in Nederland en daarvan is slechts 10% in vastgoed belegd. Copier wijst erop dat de kennis van direct vastgoed bij de pensioenfondsen het afgelopen decennium is verminderd. Maar hij herkent wel dat de interesse voor langetermijninvesteringen bij zijn institutionele klanten toeneemt en dat vastgoed daarin een rol kan spelen. ‘Mits vastgoed kan aantonen dat het een stabiele performance heeft, kun je pensioenfondsen interesseren.’ Stroink: ‘Ik voorspel nieuwe businessmodellen waarbij inRondetafelgesprek |


141

07-08-2009 12:57:29


Hans Copier is Country Manager, ING Real Estate Investment Management in Nederland en Fund Manager van zowel ING Dutch Office Fund als ING Dutch Retail Fund. Van 2002 tot 2007 was Copier directeur van ontwikkelaar Giesbers Groep in Arnhem. Daarvoor werkte hij van 1979 tot 2002 als directeur van FGH Bank, een van de leidende vastgoedfinanciers in Nederland.

stitutionele beleggers een grotere rol gaan spelen.’ Hagendoorn is sceptisch: ‘Corporaties zijn naast de institutionele beleggers stakeholders in het vastgoed, maar ik zie nieuwe coalities nog niet zo een-twee-drie ontstaan.’ Stroink baseert zijn optimisme op de toekomstige vraag van beleggers naar vastgoed en ziet binnen zes tot twaalf maanden een ‘enorme vraag’ naar vastgoed ontstaan. Daarbij komt de vraag aan de orde hoe die vraag gekanaliseerd moet worden. ‘Er komt een nieuwe markt en de overheid moet goed nadenken over de vraag hoe die in goede banen is te leiden; waar liggen dadelijk de prioriteiten voor ons land. Ik vind daarbij een belangrijk punt: grondeigendom geeft nog geen automatisch ontwikkelingsrecht.’ Reulink: ‘Het eigendom is zo versnipperd dat juist partijen met een overall visie op een gebied de sleutel zijn tot kwaliteitsontwikkelingen. Alleen met de kennis vanuit de vraagzijde is het mogelijk om met beleggers/eigenaren afspraken te maken over toekomstige planontwikkelingen die eigendomsoverstijgend zijn.’

overheid zullen voor de eindbelegger met overtuigend bewijs moeten komen dat Rotterdam Centraal de juiste keuze is voor de stad. Een manier om dergelijke grootschalige gebiedsontwikkelingen meer hanteerbaar te maken is om ze flexibeler te maken qua uitgifte. Gebiedsontwikkeling en gebouwontwikkeling worden weer uit elkaar gehaald. Stroink: ‘De overheid komt weer meer in een voorwaarden scheppende rol en stelt de grenzen vast.’ Alle aanwezigen zijn het erover eens dat de rol van de eigenaar en samenwerking tussen beleggers in een gebied essentieel is en vastgoedprofessionals hun uiterste best moeten doen om die samenwerking tot stand te brengen. In een periode van recessie zijn in het verleden bijzondere coalities ontstaan: Stroink noemt het voorbeeld van de wijk Blijdorp in Rotterdam die in de moeilijke economische periode tussen 1931 en 1940 is gebouwd als gevolg van een coalitie tussen kleine bouwondernemers en beleggers. Hagendoorn memoreert dat het Vondelpark in Amsterdam in 1864 is aangelegd door particulieren, met de bedoeling de waarde van de toen nog niet gebouwde woningen rond het park bij voorbaat te verhogen. Het gesprek wordt afgesloten met een positieve noot van belegger Copier: ‘Ik ben bijzonder hoopvol: de langetermijnvisie is terug in de markt en daarmee het besef dat realistische economische uitgangspunten essentieel zijn voor een gezonde vastgoedsector. We kunnen het als vastgoedprofessionals nog veel beter doen.’

Desinteresse overheid door slecht imago van vastgoedsector

Terugkeer van het realisme Visser vraagt zich af wat dit betekent voor Rotterdam Centraal, de op een na grootste gebiedsontwikkeling van Nederland. Rotterdam wil zijn kantoorontwikkelingen in dit gebied concentreren – en elders geen ontwikkelingen toestaan – en zoekt marktpartijen om samen het gebied te ontwikkelen. Stroink: ‘Dé partij die Rotterdam Centraal gaat ontwikkelen, die bestaat niet.’ Hij vreest in Rotterdam een klassieke fout, namelijk dat niet goed is onderzocht of in Rotterdam wel vraag is naar het concentreren van kantoorlocaties bij het station. Markt en

142

| Rondetafelgesprek


07-08-2009 12:57:32

Op zoek naar een nieuwe koers

Recommend Documents