KENNISMIDDAG NOVELLE

KENNISMIDDAG NOVELLE

EVEN VOORSTELLEN Victor Burger

1

AGENDA 1

Actualiteit

2

Werkgebied en toezicht

3

Scheiding DAEB en niet-DAEB

4

Financiering

5

Voorbereiding invoering

2

GAAT DE WONINGWET IN PER 1 JANUARI 2015?

3

TRAJECT TOT INVOERING 11 februari 2014

Consultatieronde novelle

20 juni 2014

Advies raad van state

4 september 2014

Ronde tafel bijeenkomst Behandeling en stemming in Tweede Kamer

30 oktober 2014

Presentatie rapport parlementaire enquête Behandeling en stemming in Eerste Kamer

1 januari 2015

Beoogde invoerdatum herziene woningwet 4

MEER RUIMTE VOOR TOEWIJZING AAN MIDDENINKOMENS − Maatregel gaat in per 1 januari 2015 en geldt voor vijf jaar − Toewijzingsgrenzen voor DAEB woningen zijn dan als volgt: Inkomensgroep

Toewijzing

Inkomens tot € 34.678

Minimaal 80%

Inkomens tot € 38.000

Maximaal 10%

Vrije toewijzingsruimte

Maximaal 10%

− Liberalisatiegrens wordt voor 3 jaar bevroren

5

AANPASSING ANDERE WETGEVING − Tijdelijke huurcontracten worden mogelijk − Huurcontracten voor maximaal 2 jaar − Starterscontracten van maximaal 5 jaar voor jongeren tot 30 jaar

− WWS stelsel wordt meer marktconform (o.b.v. Woz-waarde) − Omgevingspunten en Donnerpunten vervallen − Huursom benadering vervangt inkomensafhankelijke huurverhoging

6

AGENDA 1

Actualiteit

2

Werkgebied en toezicht

3

Splitsing DAEB en niet-DAEB

4

Financiering

5

Voorbereiding invoering

7

WERKGEBIED CORPORATIES − T.I. alleen werkzaam in de volkshuisvesting − Dochterondernemingen naar rato aandeelhouderschap − Omvang corporatie in overeenstemming met regionale woningmarkt en maatschappelijke kerntaak

− Gezamenlijke gemeenten kunnen verzoek bij minster indienen over omvang werkgebied corporatie − Uitzondering voor categorale instellingen (studenten of seniorenhuisvesters) 8

TOEGESTANE DAEB ACTIVITEITEN − Bouwen, verwerven, onderhouden en beheren van huurwoningen met een huurprijs onder liberalisatiegrens primair bestemd voor huishoudens met een laag inkomen − Maatschappelijk vastgoed − Bijdragen aan leefbaarheid − Leveren van woongerelateerde diensten aan bewoners

9

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED MET STERKE WOONCOMPONENT − Functies die onlosmakelijk samenhangen met zorggebouwen worden tot het woondomein gerekend − Bijvoorbeeld dagbesteding of zorgsteunpunten − Geldt ook voor maatschappelijk vastgoed zoals hospices en opvangcentra − Hierdoor geen aanbestedingsplicht

10

INPERKING MAATSCHAPPELIJK VASTGOED (I) − De toegestane activiteiten aan maatschappelijk vastgoed wordt in de AMvB sterk beperkt − Alleen activiteiten in de plint kunnen classificeren als maatschappelijk vastgoed − Uitzondering voor kleinschalige buurthuizen

− Verhuur beperkt tot: − Stichtingen of verenigingen die statutair een maatschappelijk belang nastreven − Overheidsinstellingen 11

INPERKING MAATSCHAPPELIJK VASTGOED (II) Wat mag wel?

Wat mag niet?

− Buurthuizen − Gemeenschapscentra − Jongerencentra, mits zonder horecavoorziening − Dorps- of wijkbibliotheken − Veiligheidshuizen − Ruimten voor op de buurt of wijk gericht maatschappelijk werk door stichtingen of verenigingen − Ruimten voor op de buurt of wijk gerichte activiteiten op het gebied van welzijnswerk door stichtingen of verenigingen

− − − − −

− − − − −

Centra voor werk(gelegenheid) Brede scholen Wijksportvoorzieningen Schoolgebouwen Steunpunten voor schuldsanering en budgetbeheeradvies Centra voor jeugd en gezin Multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening Ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten Ruimten voor niet op de buurt of wijk gericht maatschappelijk werk door stichtingen of verenigingen Ruimten voor niet op de buurt of wijk gerichte activiteiten op het gebied van welzijnswerk door stichtingen of verenigingen 12

TOEGESTANE NIET-DAEB ACTIVITEITEN − Bestaande geliberaliseerde huurwoningen, BOG en commerciële grondposities worden tot de niet-DAEB tak gerekend − Investering in bedrijfsmatig vastgoed mag maximaal 25% van de totale investering uitmaken en bedraagt niet meer dan € 10 miljoen

− Bij administratieve scheiding beperkingen ten aanzien van nietDAEB investeringen

13

PROCEDURE NIET-DAEB BIJ ADMINISTRATIEVE SCHEIDING − Gemeente dient niet-DAEB investeringen noodzakelijk te vinden − Gemeente publiceert niet-DAEB voornemens

− Er zijn geen commerciële partijen beschikbaar die willen investeren in het niet-DAEB − WSW toetst rendement project en financiële impact op corporatieniveau − Minister dient niet-DAEB investering goed te keuren 14

RENDEMENTSEIS BIJ MARKTTOETS (WSW) − Bij investeringen in niet-DAEB in de TI dient de investering te voldoen aan onderstaande rendementseis:

Gebied

Financiering

Rendement op eigen vermogen

Herstructurering

Externe financiering

2%

Herstructurering

Interne financiering

4%

Nieuwe bouwlocaties

Alleen externe financiering

6%

15

ROL GEMEENTE − Gemeente geeft in woonvisie of volkshuisvestingsbeleid aan welke niet-DAEB activiteiten noodzakelijk worden geacht − Corporatie dient naar redelijkheid bij te dragen aan volkshuisvestingsbeleid − Corporatie geeft gemeente inzicht in voorgenomen werkzaamheden voor komende vijf jaar − In gezamenlijk overleg met gemeente en huurdersvereniging komen tot prestatieafspraken − Bij niet nakomen afspraken arbitrage bij minister 16

GROTERE ROL RVT/RVC − Toestemming RvT/RvC bij DAEB en niet-DAEB investeringen boven € 3 miljoen − Functie vereisten voor RvT/RvC worden aangescherpt − Maximale zittingsduur wordt 8 jaar − Geschiktheidstoets

− Governancecode van Aedes en VTW wordt niet aangewezen als verplichte governancecode

17

VERSCHERPING EXTERN TOEZICHT − Corporaties worden eens in de vier jaar verplicht gevisiteerd − De uiterlijke publicatiedatum van de jaarstukken wordt vervroegd naar 1 mei (invoering per AMvB te bepalen) − Bij AMvB wordt bepaald waar corporatie financiële middelen kan betrekken

18

TOEZICHTHOUDERS Woningcorporaties

Financieel en bedrijfsmatig toezicht

Borging en mandaat sanering

Mededinging (omzet > € 40 mln.)

19

AGENDA 1

Actualiteit

2

Werkgebied en toezicht

3

Splitsing DAEB en niet-DAEB

4

Financiering

5

Voorbereiding invoering

20

SCHEIDING VAN ACTIVITEITEN TUSSEN DAEB EN NIET-DAEB

Toegelaten Instelling

DAEB activiteiten

Niet-DAEB activiteiten −

Woningen − −

Sociale huur Grondposities voor sociale woningbouw

Maatschappelijk vastgoed −

Gelimiteerde lijst met categorieën en gebouwen

− − − −

Geliberaliseerde huur Overig MV BOG Koopwoningen Grondposities voor commerciële woningbouw

21

DOEL SCHEIDING − Voorkomen dat staatssteun voor DAEB activiteiten bij niet-DAEB activiteiten terecht komt − Scheiding DAEB en niet-DAEB nodig om rendement op eigen vermogen te kunnen bepalen − Redelijke winst mag − Rendement hoger dan de IPD index duid op overcompensatie − Direct rendement IPD in 2013 4,5%

22

SCHEIDING OP VHE-NIVEAU DAEB

Niet-DAEB Geliberaliseerde huur

Gereguleerde huur

Maatschappelijk vastgoed

BOG en overige maatschappelijk vastgoed 23

UITGANGSPUNTEN SCHEIDING − Vastgoed wordt op marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd − Zowel de DAEB als de niet-DAEB portefeuille dient zelfstandig levensvatbaar en financierbaar te zijn − Bij de start van de scheiding verstrekt DAEB een interne lening aan de niet-DAEB tak

24

INTERNE LENING BIJ START SCHEIDING/SPLITSING − Rente gelijk aan 10-jaars staatslening + 1,5% opslag − Bij de startpositie is een gelijke solvabiliteit geen vereiste: − Adm.: ‘solvabiliteit in DAEB en niet-DAEB afdoende’ − Jur.: ‘evenwichtige verhouding tussen solvabiliteit DAEB en niet-DAEB’

25

INTERNE LENING BIJ START SCHEIDING BALANS WONINGCORPORATIE

DAEB

EV

Te liberaliseren DAEB bezit

VV geborgd

Niet-DAEB

VV Ongeborgd

BALANS DAEB PORTEFEUILLE

BALANS NIET-DAEB PORTEFEUILLE

DAEB

EV

Niet-DAEB

EV

Te liberaliseren Interne lening DAEB bezit

VV geborgd

Overgeheveld te liberaliseren bezit

VV Ongeborgd Interne lening

26

AFLOSSING INTERNE LENING Juridische scheiding

Administratieve scheiding

− Looptijd interne lening 15 jaar

− De interne lening dient in gelijke mate met de procentuele afname van de WSW-geborgde leningportefeuille te worden afgelost

− Lineair of annuïtair aflossen

− Als de niet-DAEB tak op enig moment door de aflossingsverplichting in liquiditeitsproblemen zou komen, dan kan aflossing achterwege blijven − Voorwaarde is dat er tevens geen commerciële financiering mogelijk is

27

VEREISTEN BIJ JURIDISCHE SPLITSING − Al het niet-DAEB bezit dient ondergebracht te worden in de woonvennootschap − T.I. bij splitsing volledig aandeelhouder van woonvennootschap − Geen verplichting tot bestuurlijke unie tussen TI en woonvennootschap − Zolang de corporatie meerderheidsaandeelhouder is valt de woonvennootschap onder de Woningwet − Verplichtingen ten aanzien van jaarverslag en vhv-verslag 28

JURIDISCH MODEL NA SPLITSING Toegelaten Instelling DAEB portefeuille 100%

Woonvennootschap Niet-DAEB portefeuille

WijkontwikkelingsMaatschappij (DAEB)

Nevenstructuur Dochters Dochters Dochters

29

EISEN AAN VERBINDINGEN − Aanbiedingsplicht (verkoop) aandelen woonvennootschap − Bij de start kan worden geëist dat een aanzienlijk deel van de winsten in de niet-DAEB woonvennootschap uitgekeerd dient te worden aan de DAEB tak

− Per AMvB te bepalen hoeveel eigen vermogen er in de verbinding mag zitten − Bij minderheidsbelang in dochter geen bestuurlijke verantwoordelijkheid corporatie 30

AGENDA 1

Actualiteit

2

Werkgebied en toezicht

3

Splitsing DAEB en niet-DAEB

4

Financiering

5

Voorbereiding invoering

31

FINANCIEEL REGLEMENT − Corporatie dient reglement financieel beheer op te stellen − In het financieel reglement dient onder andere het treasury beleid te worden uitgewerkt − Bevat ratio’s waar de corporatie op zal sturen (ICR, DSCR, solvabilteit, LTV) − Bevat structuur hoe te handelen bij financieel zwaar weer

32

EXTRA MOGELIJKHEDEN BIJ ADMINISTRATIEVE SCHEIDING − Na de start van de scheiding mag additionele interne financiering worden verstrekt ten behoeve van: − Herfinanciering van bestaande ongeborgde leningen − Nieuwe investeringen in niet-DAEB in herstructuringsgebieden − Voorwaarde is dat de niet-DAEB tak niet ongeborgd kan (her)financieren − Alleen netto DAEB verkoopkasstroom (verkoopopbrengst -/schuld per woning) mag worden ingezet

33

OVERHEVELING DAEB WONINGEN − Te liberaliseren woningen mogen worden overgeheveld naar de niet-DAEB tak − Omvang van overheveling lokaal maatwerk − Goedkeuring minister nodig − Zienswijze gemeente en huurdersorganisatie vereist − Overheveling biedt mogelijkheid om financieringsruimte te creëren in niet-DAEB en ruimte om middeninkomens te bedienen

34

FINANCIERBAARHEID NA JURIDISCHE SPLITSING − Naast de interne lening zijn er geen garanties of vervolgleningen mogelijk aan dochters − De activiteiten moeten ongeborgd vanuit de woningvennootschap worden gefinancierd − Verbindingen dienen binnen 2 jaar na inwerkingtreding in overeenstemming te worden gebracht met de woningwet

35

AFWEGINGEN SCHEIDING VERSUS SPLITSING Administratieve scheiding

Juridische splitsing

• Geen kosten van juridische splitsing

• Geen zware niet-DAEB procedure

• Onder voorwaarden additionele interne financiering mogelijk

• Meer niet-DAEB financieringsmogelijkheden

• Zware niet-DAEB procedure

• Kosten juridische splitsing

• Beperkte niet-DAEB investeringsmogelijkheden

• Mogelijk verplichte winstuitkering aan TI

• Zwaarder toezichtsregime nietDAEB

• Aanbiedingsplicht aandelen

36

AGENDA 1

Actualiteit

2

Werkgebied en toezicht

3

Splitsing DAEB en niet-DAEB

4

Financiering

5

Voorbereiding invoering

37

TIJDPAD IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET Prioriteit

Onderzoek overheveling en scheiding

Voorstel over te hevelen woningen indienen (OPTIONEEL)

Oordeel minister

Deadline 1 juli 2015

Voorstel administratieve scheiding indienen bij BZK (VERPLICHT)

Voorstel juridische scheiding indienen bij BZK (OPTIONEEL) 2014

2015

Oordeel minister

Oordeel minister

Scheiding voltooid

Goedkeuring rechter of ALV op splitsing 2016

Verbindingen in lijn met Woningwet

Splitsing voltooid

2017 2 jaar verlenging mogelijk

Governance in lijn met Woningwet 38

WAAR BEGINNEN? − Inventarisatie activiteiten en werkzaamheden − Opstellen plan van aanpak en gedetailleerde planning werkzaamheden − Organisatie kick-off bijeenkomst met MT en beleidsbepalers

− Implementatietraject projectmatig aanpakken

39

INRICHTEN STUURGROEP EN WERKGROEP(EN) Stuurgroep (planning en voortgang)

Werkgroep strategie en beleid

Na invoering Woningwet opstarten

Werkgroep financieel

Effectueren scheiding of splitsing

Werkgroep governance

Interne organisatie Woningwet-proof 40

PROCES ONDERZOEK SCHEIDING EN OVERHEVELING Doelgroep en portefeuille strategie herijken

Continueren of aanpassen vastgoedbeleid

Check op levensvatbaarheid en financierbaarheid

Bepalen hoogte interne lening en dividenduitkering

Over te hevelen DAEB bezit selecteren

Opstellen openingsbalans DAEB en niet-DAEB

Opstellen gesplitste meerjarenbegroting 41

STARTPOSITIE INZICHTELIJK MAKEN (MET REKENMODEL)

42

Vragen?

43

ERVARING FINANCE IDEAS

Proces

Rol Finance Ideas

Strategisch

Tactisch

Operationeel

Kick-off

Stuurgroep

Werkgroepen

Monitoren planning en bijsturen voortgang plan van aanpak

Uitvoeren werkzaamheden plan van aanpak

Opstellen plan van aanpak en planning a) Opstellen plan van aanpak implementatie woningwet

a) Projectmanagement en projectbegeleiding

a) Ontwikkeling splitsingsmodel op basis van dPi en dPi-plus

b) Begeleiden strategische bijeenkomst (kick-off)

b) Beoordelen en analyseren taxaties, meerjarenbegroting, scenarioanalyse

b) Impactanalyse scheiding meerjarenbegroting en selectie over te hevelen DAEB woningen

c) Beoordelen en analyseren definitieve voorstellen

c) Uitvoeren scenarioanalyse

c) Second opinion (klankborden) plan van aanpak implementatie

d) Marktwaarde waardering e) Opstellen overhevelingsvoorstel en splitsingsvoorstel

44

Contact opnemen met Finance Ideas

Finance Ideas B.V. Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht www.finance-ideas.nl Telefoon: 030 - 232 0480