Samenvatting Novelle Blok “Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed.”
Aanleiding Misstanden, weglekken maatschappelijk bestemd vermogen, daarom: • Afbakening kerntaak • Meer marktwerking • Versterking rol gemeente • Vormgeving toezicht
Novelle Novelle: wijziging wetsvoorstel dat in juli 2012 werd goedgekeurd in 2e kamer: • Afbakening van het geografische werkgebied • Versterking rol gemeenten richting Toegelaten Instelling (TI) • Concentratie op kerntaken
Wat verandert niet O.a.: • Scheiding Daeb/niet-Daeb (aparte tak of juridische entiteit) • Prestatieafspraken met gemeenten, incl. betrokkenheid huurdersorganisaties hierbij • 90% sociale voorraad toewijzen aan lage inkomens
Wat verandert: sterke inperking taakafbakening • Taken TI worden beperkt tot : – het bouwen, verhuren, beheren sociale huurwoningen en – het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Dit moet onlosmakelijk verbonden zijn met het woongebouw. Concreet: in plint woongebouw, dus geen losstaand dorpshuis meer
• Deze werkzaamheden hebben een op de wijk, buurt of buurtschap gerichte functie • Vinden plaats in gebieden waar de woongelegenheden van de TI gelegen zijn • Zorg: functies die onlosmakelijk samenhangen met zorggebouwen, worden toegerekend tot wonen als zij fysieke eenheid vormen met woonzorggebouw
Wat verandert: taakafbakening Deze taken mogen niet in de volgende gevallen: • Geen noemenswaardig bezit in gemeente • Omvang van de investeringen maatschappelijk en bedrijfseconomisch in omvang niet verantwoord • De activiteit is primair een verantwoordelijkheid van een andere partij • Om religieuze stromingen te faciliteren Maatschappelijk vastgoed dat er is, maar niet aan deze eigen voldoet, mag blijven.
Wat verandert: toegestane nietDaeb activiteiten • Alleen nieuwe niet-Daeb activiteiten als ze ten dienste staan van de Daeb-werkzaamheden – Alleen in gebieden met Daeb-bezit – Bijdrage aan volkshuisvestingsbeleid gemeente
• Bestaande niet-Daeb-activiteiten mogen blijven, in de niet-Daeb-tak • WSW-toets van niet-Daeb-activiteiten op rendement, kasstromen, risico voor gehele TI
Wat verandert: rol gemeente • Gemeente moet in Woonvisie of volkshuisvestingsbeleid aangeven welke nietDaeb activiteiten zij noodzakelijk achten • Dit kan alleen als commerciële marktpartijen niet in staat of bereid zijn deze activiteiten uit te voeren • Dit moet zij afstemmen met omliggende gemeenten (omstandigheden en vraag) • Voornemens publiceren • Toestemming minister nodig voor niet-Daebactiviteiten
Wat verandert: rol gemeente • TI draagt naar redelijkheid bij aan uitvoering gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid • TI verschaft gemeente jaarlijks inzicht in bijdrage • TI nodigt gemeente uit om te komen tot prestatieafspraken, met betrokkenheid huurdersorganisaties • Gemeente krijgt inzicht in financiële positie van TI (is inzet TI groot genoeg i.r.t. financiële mogelijkheden)
Wat verandert: rol gemeente • Zienswijze gemeente nodig bij : – – – –
verkoop sociale huurwoningen Uitbreiding werkgebied Fusie of splitsing Administratieve scheiding vwb overheveling geliberaliseerde woningen naar niet-Daeb-tak – Beoordeling niet-Daeb werkzaamheden – Vaststelling regionale werkgebied van de TI
• Betrokken bij opstellen reglement door TI over sloop woningen
Wat verandert: schaal van de TI • Schaal van de TI moet in overeenstemming zijn met schaal van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak • Gemeenten dienen gezamenlijk voorstel in, voor de bepaling van het regionale werkgebied en werkzame TI’s • Minister bepaalt, o.b.v. samenhang woningmarkt en evt. visie provincie • Geen voorstel gemeenten? Dan geen begrenzing
Wat verandert: schaal van de TI • Overgangsrecht: alleen nieuwbouw in aangewezen gebieden, sloop-nieuwbouw in overige gebieden toegestaan, bestaande woningen exploiteren • Categorale instellingen mogen in huidige werkgebied actief blijven (bijv. ouderenhuisvesting) • Splitsen naar werkgebied is mogelijk • Steun aan TI’s buiten werkgebied blijft mogelijk als TI overmaat aan middelen heeft
Wat verandert: scheiden of splitsen • Scheiden of splitsen Daeb/niet-Daeb: • Niet-Daeb zonder staatssteun (ongeborgd): – Geliberaliseerde huurwoningen op moment van splitsing – Commerciële onroerende zaken – Grondposities tbv niet-Daeb – Facultatief: niet-geliberaliseerde woningen die in aanmerking komen voor liberalisatie
Wat verandert: als corporatie gaat scheiden • Daeb leent aan niet-Daeb-tak tegen marktconforme rente. Toets: beide organisaties levensvatbaar. Eventueel aanvullende eisen financiële autoriteit. • Niet-Daeb vervangt deze lening naar een lening vanuit de markt. Nieuwe activiteiten alleen financiering markt. • Overleg WSW vrijgeven van bestaand geborgd niet-Daeb • Daeb kan geen zekerheidsrechten vestigen met Daeb-onderpand ter financiering van niet-Daeb
Wat verandert: als corporatie gaat scheiden • Waardering tegen marktwaarde! • Vanwege “verborgen reserves” • Zolang TI meerderheid aandelen bezit: – Is bestuurlijke verbinding tussen Daeb en nietDaeb mogelijk – Vallen beide dochters onder toezicht minister
Wat verandert: als corporatie gaat splitsen • • • •
Aparte BV, TI verkrijgt 100% aandelen Splitsing balans en winst- en verliesrekening Sociale paragraaf, overname personeel Vereniging vraagt om goedkeuring ALV, stichting die van de rechtbank • Beroepsmogelijkheid belanghebbenden: overleg vereist met gemeente en huurdersorganisaties en bewonersorganisaties • Zienswijzen in splitsingsverzoek, minister beslist • Statutaire vereisten, over o.a. uitkering dividend, besturing, aandelen…
Wat verandert: als corporatie gaat splitsen • Interne lening wordt geleidelijk afgelost • WSW toetst niet-Daeb activiteit • Beide takken levensvatbaar, wegens vermogensheffing mogelijk verplichte uitkering winst aan Daeb-tak. • Overdracht woningen aan niet-Daeb-tak lokaal maatwerk, o.b.v. lokale en regionale vraag naar sociale huurwoningen. Afweging i.o.m. huurdersorganisatie en gemeente. Minister beoordeelt voorstel. • Kleine corporaties lichter regime, tenzij nieuwe investeringen in niet-Daeb of verder liberalisatie huurwoningen
Toezicht • CFV verdwijnt. Financieel toezicht via op te richten organisatie). Wordt gescheiden van • Volkshuisvestelijk toezicht (door Inspectie Leefomgeving en Transport). • Toezicht gescheiden van beleid (directoraat-generaal) • Dochterondernemingen nu ook onder direct toezicht minister • Uitbreiding toezicht: aanstellen persoon of instantie als TI bij financiële problemen geen structuur hoe te handelen opstelt • Sanering van CFV naar ministerie die het bij WSW belegt
Samenwerking • Woningvennootschappen mogen VOF of CV oprichten • Alleen als deze werkzaamheden uitvoeren die TI zelf mogen uitvoeren
• Enkele eerste gedachten over de gevolgen, zonder volledig te willen zijn
Worden bewoners hier beter van? Blok motiveert de herzieningswet met de noodzaak van een marktgerichte benadering. Deze stelt dat een gelijk speelveld nodig is voor concurrentie. Dit zou leiden tot uitkomsten “die in het belang zijn voor consumenten en bedrijven”. Is dit zo? Nee, helaas niet.
Worden bewoners er beter van? • Wie gaat de leefbaarheidstaken nu overnemen? De gemeente? Die moet in het kader van de transitie van de Wmo al veel taken oppakken met forse financiële kortingen. • Mensen met problemen wonen vaak in de woningen van corporaties. Corporaties mogen hier geen verantwoordelijkheid meer voor nemen. Dit is voor de probleembewoner en vaak ook de buren een probleem.
Wordt de bewoner er beter van? Nieuwbouw in het middensegment wordt zeer moeilijk: • Marktpartijen bouwen nauwelijks in het middensegment omdat het rendement te laag is. Een niet-Daeb instelling zal dit ook niet doen, omdat zij ook een hoog rendement nodig hebben om risico’s te dekken. De toezichthouder zal dit ook eisen. • De Daeb-tak mag niet bouwen in het middensegment. • In schaarstegebieden leidt dit tot gebrekkige doorstroming (middeninkomens kunnen of willen niet kopen, dus blijven in hun sociale huurwoning). Ook lage inkomens worden hier de dupe van.
Wat valt verder op • De vermogensheffing blijkt definitief te zijn. Dit gaat tegen de afspraken in. • Als vastgoed voor een lage prijs verkocht wordt aan beleggers of rendement wordt uitgekeerd aan investeerder in een niet-Daeb, lekt maatschappelijk gebonden vermogen net zo goed weg.
Brengt het ook iets goeds? • Scheiding tussen Daeb en niet-Daeb leidt tot heldere inzet van maatschappelijk vermogen • Gemeenten krijgen meer invloed op het reilen en zeilen van de corporatie. Het is wel de vraag of zij voldoende inzicht hebben in de financiële mogelijkheden van de corporatie
Meer informatie Voor meer informatie over verder debat, neemt u contact op met: • Bram Klouwen,
[email protected] of 0653778893 • Marnix Groenland,
[email protected], 06-20609647
