HOOFDPUNTEN NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG
Reactie minister Blok op vragen van de Tweede Kamer over de novelle
DAEB portefeuille
Niet-DAEB portefeuille
WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN CONCEPT NOVELLE EN AMVB
Tijdpad − De verwachte invoerdatum van de herziene Woningwet is 1 juli 2015. − Het voorstel voor overheveling van DAEB vastgoed naar de niet-DAEB tak dient voor 1 januari 2016 ingediend te worden. − Het voorstel voor administratieve of juridische scheiding dient voor 1 januari 2017 ingediend te worden. − Voor een schematisch overzicht van het tijdpad zie volgende pagina.
Commissie De Gaay Fortman − Minister Blok gaat in de nota naar aanleiding van het verslag uitgebreid in op de aanbevelingen van de commissie De Gaay Fortman. Deze commissie heeft in opdracht van Aedes de effecten van het wetsvoorstel bij vijf corporaties onderzocht. Finance Ideas heeft tezamen met Houthoff Buruma en Ortec Finance een belangrijke bijdrage geleverd aan de totstandkoming van dit onderzoek. − Op een aantal punten neemt minister Blok de aanbevelingen van de commissie over. De aanbevelingen worden op de vanaf pagina 3 besproken.
Hybride scheiding − Deels administratieve en deel juridische scheiding wordt toegestaan. Maatschappelijk vastgoed − Brede scholen, sportvoorzieningen e.d. (conform bijlage 6 AMvB) mogen niet als DAEB ontwikkeld worden maar wel als niet-DAEB (onder voorbehoud goedkeuringsprocedure).
1
TIJDPAD IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET Voorbereiding
OPTIONEEL Overhevelingsvoorstel DAEB woningen Onderzoek overheveling en scheiding
‘14
Effectuering
Implementatie
Voorbereiden marktwaarde en scheiding administratie
2015
Oordeel minister (3 mnd.)
VERPLICHT Voorstel administratieve scheiding indienen bij BZK
Oordeel minister (6 maanden)
Scheiding voltooid
OPTIONEEL Voorstel juridische scheiding indienen bij BZK
Oordeel minister (6 maanden)
Goedkeuring Splitsing rechter voltooid of ALV
2016
2017 2
ANALYSE AANBEVELING COMMISSIE DE GAAY FORTMAN (I)
Aanbeveling
Aanpassing?
1. Herstructurering − Bij herstructurering van corporatiebezit geen niet-DAEB markttoets.
− Schrap de rendementstoets bij interne financiering.
− Restwaarde te slopen bezit niet meenemen in rendementsberekening.
Toelichting
− De niet-DAEB markttoets blijft bestaan en wordt verstevigd door de procedure te splitsen in een volkshuisvestelijke en financiële toets (zie processchema op volgende pagina).
?
− De voorgeschreven rendementseis van de AMvB (rendement op eigen vermogen afhankelijk van type financiering) wordt vervangen door een generieke nog nader vast te vast te stellen Bruto Aanvangsrendement (BAR).
?
− De toegelaten instelling is bij de markttoets niet verplicht om de grond tegen elke prijs te verkopen aan marktpartijen. De door de toegelaten instelling gemaakte kosten mogen worden doorbelast aan de marktpartij. − Bij herstructurering geldt dat per 10 jaar de kosten voor het bouwrijp maken van de grond (afboeking DAEB bezit, sloopkosten e.d.) tot maximaal 5% van de WOZ-waarde van het DAEB bezit in de DAEB portefeuille mag achterblijven. − Voor Rotterdam Zuid en krimpgebieden geldt maximaal 10%. − De bouwrijpe grond kan vervolgens tegen marktwaarde (o.b.v. residuele grondwaardebepaling) van de DAEB-tak aan de niet-DAEB tak worden geleverd. 3
GOEDKEURINGSPROCEDURE NIET-DAEB BIJ ADMINISTRATIEVE SCHEIDING Stap 1. Gemeentelijke toets - Noodzaak niet-DAEB - Markttoets
VOLKSHUISVESTELIJKE TOETS
FINANCIËLE TOETS
Stap 2. Volkshuisvestelijke toets (ILT) - Werkdomein? - Proces markttoets op orde? - klacht marktpartij?
Geen toestemming voor uitvoering project bij werkzaamheden buiten werkdomein of gegronde klacht marktpartij
Stap 3. Zienswijze WSW - Toets op financiële ratio’s
Stap 4. Financiële toets (BZK/CFV) - Toets projectrendement - Oordeel zienswijze WSW - Toets financiering van het project
Toestemming toezichthouder 4
ANALYSE AANBEVELING COMMISSIE DE GAAY FORTMAN (II)
Aanbeveling 2. Voorziening interne financiering − Maak de vorming van de voorziening ten behoeve van interne financiering niet afhankelijk van een batig saldo. Hierdoor kan een negatief (indirect) resultaat de vorming van de voorziening in de weg staan. 3. Levensvatbare Woningvennootschap − Neem geen verplichte dividenduitkering op. −
Bouw meer flexibiliteit in met betrekking tot de aflossingsverplichting van de startlening.
Aanpassing?
Toelichting
− Het batig saldo bestaat uit de exploitatiekasstroom en de winst op verkoop. Alleen bij toegelaten instellingen met een slechte financiële positie die niet voldoen aan de kasstroomeisen voor borging van het WSW, kan deze eis van een batig saldo een probleem vormen.
− Er wordt geen verplichting in de wet opgenomen om dividend uit te keren aan de toegelaten instelling. − De interne lening krijgt bij een juridische scheiding een looptijd van 15 jaar en dient lineair of annuïtair afgelost te worden. − Indien aflossing van de interne lening vanwege bedrijfseconomische redenen niet verantwoord is mag van dit aflossingsschema worden afgeweken.
5
ANALYSE AANBEVELING COMMISSIE DE GAAY FORTMAN (III)
Aanbeveling 4. Het proces en moment van scheiding − Algehele verlening van de termijn waarbij geen sprake is van een gebroken boekjaar.
−
De term ‘een aanvang is gemaakt’ behoeft nadere concretisering. Het ligt in de rede om werkzaamheden waarvoor onder het huidige regime (contractuele) verplichtingen zijn aangegaan onder het overgangsregime te scharen.
5. Bestaande verbindingen − Zorg voor een bepaling in de wet waarbij bestaande verbindingen waarin de corporatie een minderheidsaandeel heeft (onder voorwaarden) zijn uitgesloten van de eis om te voldoen aan alle nieuwe verplichtingen.
Aanpassing?
Toelichting
− De termijn voor het indienen van het voorstel voor administratieve of juridische scheiding is verplaatst naar 1 januari 2017. Deze termijn kan bij juridische scheiding door de minister eventueel worden verlengt. − In de AMvB wordt nog duidelijkheid geboden over nieuwbouwprojecten die op het moment van invoering van de Woningwet reeds een aanvang hebben genomen − Het uitgangspunt is dat nieuwbouwprojecten die binnen een of twee jaar tot een af te geven omgevingsvergunning zullen leiden worden beschouwd als een project waar een aanvang mee is gemaakt.
− De corporatie mag, ook ingeval van een minderheidsbelang, geen nieuwe leningen of garanties verstrekken aan een verbonden ondernemingen. Dit vereiste blijft ook van toepassing op minderheidaandelen.
6
ANALYSE AANBEVELING COMMISSIE DE GAAY FORTMAN (IV)
Aanbeveling 6. Toezichtinstrumentarium, bestuur en governance − De mogelijkheden voor de minister om direct in te grijpen zouden moeten worden beperkt tot de situaties waarin het ingrijpen via de corporatie ontoereikend is.
Aanpassing?
Toelichting
− Het uitgangspunt blijft dat de minister rechtstreeks kan ingrijpen bij een dochtermaatschappij. De minster zal dit alleen doen indien er door het handelen van de dochter schade ontstaat aan het belang van de volkshuisvesting. De toezichthouder zal dan in eerste instantie de toegelaten instelling aanspreken. Pas wanneer dit onvoldoende resultaat oplevert kan rechtstreeks worden opgetreden tegen de dochter
−
Er dient inzichtelijk te worden gemaakt op welke wijze de uitoefening van de bevoegdheden door de minister zich verhoudt tot de bestuurdersaansprakelijkheid.
− In de huidige situatie heeft de Minister reeds de mogelijkheid in te grijpen bij toegelaten instellingen wanneer het belang van de volkshuisvesting daar om vraagt. Dit tast in de meeste gevallen de verantwoordelijkheid van het bestuur niet aan. Het bestuur blijft ten volle aansprakelijk voor zijn gevoerde beleid.
−
De strafbaarstelling van het bestuur zou heroverwogen moeten worden
− Het uitgangspunt is dat alleen gevallen waarbij bewust sprake is van het leveren van onjuiste informatie of het achterhouden van onjuiste informatie voor strafbaarstelling in aanmerking komt (o.b.v. Wet Economische Delicten). 7
ANALYSE AANBEVELING COMMISSIE DE GAAY FORTMAN (V)
Aanbeveling 7. Fragmentatie geografisch werkdomein − Primair: Zie af van de regionalisering. − Secundair: Wanneer de ingezette lijn wordt doorgezet zal er op korte termijn zekerheid moeten worden geboden over de regionale indeling.
Aanpassing?
Toelichting
− Er wordt niet afgezien van een regionale indeling. − Indien gemeenten niet binnen een jaar na invoering van de Woningwet een voorstel tot regionale afbakening komen, zal de minister een voorstel doen voor een regionale indeling. Onduidelijk blijft welke gevolgen dit kan hebben voor de corporaties.
8
WAT KAN FINANCE IDEAS VOOR U BETEKENEN? Het team van Finance Ideas kenmerkt zich door haar brede kennis van en ervaring in de corporatiesector. De advieswerkzaamheden bestaan uit strategische en bestuurlijke vraagstukken, projectmanagement, het opstellen en beoordelen van marktwaarde waarderingen en meerjarenbegrotingen en het structureren en arrangeren van commerciële financiering.
Strategisch
Tactisch
Operationeel
Proces
Opstellen draaiboek, plan van aanpak en planning
Monitoren planning en bijsturen voortgang plan van aanpak
Uitvoeren werkzaamheden plan van aanpak
Rol Finance Ideas
a) Opstellen en toetsen draaiboek en plan van aanpak (planning) eerste fase implementatie b) Begeleiden strategische bijeenkomst c) Second opinion (klankborden) plan van aanpak implementatie
a) Projectmanagement en projectbegeleiding b) Beoordelen en analyseren taxaties, meerjarenbegroting, scenarioanalyse c) Beoordelen en analyseren definitieve voorstellen
a) Marktwaarde waardering b) Opstellen meerjarenbegroting en uitvoeren scenarioanalyse c) Consultatie stakeholders d) Opstellen overhevelingsvoorstel en splitsingsvoorstel
•
•
•
•
Ervaring
•
Opsteller draaiboek implementatie Woningwet Opstellen en implementeren plan van aanpak novelle Knelpuntenanalyse concept novelle en AMvB (o.l.v. commissie De Gaay Fortman)
• •
Projectmanagement implementatie administratieve scheiding Analyse financiële effecten uitwerking novelle Finance Ideas Academy opleiding Kennisdag Novelle (marktleider)
•
•
Impact analyse scheiding en selectie over te hevelen DAEB woningen Ondersteuning gemeente bij beoordeling splitsingsvoorstel corporatie Expert in toepassen Wals/FMP
9
Finance Ideas Finance Ideas B.V. Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht
Telefoon: 030 - 232 0480 Jaring Hylkema
[email protected] Victor Burger
[email protected] Kasper van Zundert
[email protected] www.finance-ideas.nl www.fi-academy.nl www.herzienewoningwet.nl www.inkomensregistratieformulier.nl
