Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014
Inhoudsopgave 1 2 3
Inleiding ........................................................................................................................ 3 Aanpak ......................................................................................................................... 3 Juridische scheiding ..................................................................................................... 3 3.1 Aannames............................................................................................................ 3 3.2 Resultaten ............................................................................................................ 4 4 Administratieve scheiding............................................................................................. 5 4.1 Aannames............................................................................................................ 5 4.2 Resultaten ............................................................................................................ 5 5 Knelpunten en aandachtspunten ................................................................................. 5
2
1 Inleiding Aedes heeft Ortec Finance gevraagd om met een kwantitatieve analyse te onderzoeken welke mogelijke knelpunten naar voren komen bij invoering van het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet en hete bijbehorende Besluit. We hebben ons gericht op het toetsen van de financiële continuïteit van de Daeb-tak en de niet-Daeb-tak voor een vijftal geselecteerde corporaties (Woonconcept, Jutphaas, Ymere, Wooncompagnie, Woonpunt). In dit rapport vindt u de aanpak, de aannames en belangrijkste resultaten van onze analyse. Tot slot benoemen we enkele knelpunten en aandachtspunten die volgen uit de analyse.
2 Aanpak Alle woningcorporaties zijn verplicht om jaarlijks hun financiële meerjarenprognose op te stellen Die financiële meerjarenprognose geeft inzicht in de verwachte toekomstige ontwikkeling van de financiële positie van de corporatie en hangt nauw samen met de beleidskeuzes van de corporatie en de geldende regelgeving. Financiële meerjarenprognoses worden door veel corporaties opgesteld met behulp van het Ortec Finance softwareproduct WALS (Woningcorporatie Assets & Liabilities Scenariosysteem) of het vergelijkbare FMP. Deze modellen geven inzicht in de ontwikkeling van de financiële positie van de ongescheiden corporatie, maar kunnen ook de Daeb-tak en de niet-Daeb-tak afzonderlijk in beeld brengen. We hanteren WALS om onze analyse mee uit te voeren. Als basis voor onze analyse hebben we de actuele financiële meerjarenprognoses van de geselecteerde woningcorporaties gehanteerd, zoals opgevoerd in WALS of FMP. Hierin is al het gedetailleerde corporatiebeleid (o.a. huurbeleid, onderhoudsbeleid, woningverbeteringsbeleid, nieuwbouwbeleid, verkoopbeleid, financieringsbeleid) weergegeven voor een periode van 5 tot 10 jaar. Vervolgens hebben we op basis van een aantal aannames de financiële positie en continuïteit van de Daeb-tak en niet-Daeb-tak van de betreffende corporaties getoetst.
3 Juridische scheiding Woningcorporaties kunnen kiezen voor een juridische scheiding van Daeb en niet-Daeb. Dit hoofdstuk beschrijft de aannames en resultaten van onze analyse bij die scheidingskeuze.
3.1 Aannames Om een kwantitatieve analyse uit te kunnen voeren hebben we onder andere de volgende belangrijke aannames gedaan bij de juridische scheiding: Het volgende financieel toetsingskader geldt voor de ongesplitste corporatie, Daeb en niet-Daeb: Ratio Solvabiliteit marktwaarde Leningen/Bedrijfswaarde Leningen/WOZ-waarde ICR
DSCR
Toelichting Vermogensratio die de verhouding tussen eigen vermogen en totaal vermogen weergeeft bij waardering van het vastgoed tegen marktwaarde. Ratio die de verhouding tussen de leningen en de bedrijfswaarde van het vastgoed weergeeft, volgens de definities van WSW. Ratio die de verhouding tussen de leningen en de WOZ-waarde van het vastgoed weergeeft. Kasstroomratio die weergeeft hoe de operationele kasstroom excl. rentelasten zich verhoudt tot de rentelasten. Kasstroomratio die weergeeft hoe de operationele kasstroom excl. rentelasten zich verhoudt tot de rentelasten en aflossing van de leningen. We hanteren de definities van het WSW voor de ongesplitste corporatie en de Daeb-tak en een bancaire DSCR gebaseerd op feitelijke aflossingen voor de niet-Daeb tak.
Norm > 40% < 75% < 50% > 1,4
> 1,0
Scheiding Daeb en niet-Daeb per 1-1-2016. Beschouwingsperiode t/m 2020 (vijf jaar na de scheiding). Waardering vastgoed tegen marktwaarde. Als deze waardering ontbreekt bij de corporatie dan kiezen we voor de volgende formule: 33%*WOZ-waarde + 8*maandhuur*12. Ortec Finance
augustus 2014
3/7
De netto vermogenswaarde van niet-Daeb komt als actief op de balans van Daeb. Alle geborgde leningen en derivaten komen bij Daeb, de ongeborgde bij niet-Daeb. Woningen worden op basis van hun huurprijs per 1-1-2016 geplaatst in Daeb (bij verhuring onder de huurliberalisatiegrens) of niet-Daeb (bij verhuring erboven). Woningen die in het verleden zijn verkocht onder voorwaarden (bijv. Koopgarant) komen op de balans van Daeb als het voorheen sociale huurwoningen waren. Alle overige historische verkopen onder voorwaarden komen bij niet-Daeb. Nieuwbouw van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed komt bij Daeb, geliberaliseerde huurwoningen en commercieel vastgoed bij niet-Daeb. Nieuwbouw van koopwoningen (ook verkoop onder voorwaarden, zoals Koopgarant) komt bij nietDaeb. Grondposities zonder concreet nieuwbouwplan komen bij niet-Daeb. Dat geldt eveneens als de nieuwbouw geliberaliseerde huurwoningen en commercieel vastgoed betreft Er wordt bij de scheiding een interne startlening afgesloten van Daeb aan niet-Daeb tegen een marktconforme rente (1,5% boven rente op 10-jaars-staatsleningen). Die lening wordt lineair in 15 jaar afgelost. Het rentepercentage is vast voor alle jaren en wordt vastgelegd per 1/1/2016. Als vastgoed na de scheiding overgaat van Daeb naar niet-Daeb, dan moet de marktwaarde worden afgerekend. We rekenen met marktwaarde in verhuurde staat. Woningen kunnen na de scheiding alleen overgaan van Daeb naar niet-Daeb (en omgekeerd) bij een nieuwe verhuring (mutatie van bewoner). Het kan zo zijn dat binnen de Daeb-tak de huurprijs van een woning de liberalisatiegrens overstijgt, omdat er een boven inflatoire huurverhoging wordt doorgevoerd. Er vindt geen interne financiering plaats na de scheiding. Niet-Daeb keert jaarlijks dividend uit aan Daeb. Betaling vindt plaats in het volgende jaar, dus voor het eerst in 2017 (over het jaar 2016). Daeb en niet-Daeb bevinden zich in een fiscale eenheid. Bij goede financiële ratio’s is er in Daeb en niet-Daeb toegang tot nieuwe financiering.
In de basisvariant die we per corporatie bezien gelden verder de volgende keuzes ten aanzien van de scheiding: Er worden bij de scheiding geen extra te liberaliseren woningen overgeheveld naar niet-Daeb De omvang van de interne startlening wordt zo gekozen dat de solvabiliteit van Daeb en niet-Daeb bij de scheiding gelijk zijn. Het dividend dat niet-Daeb betaalt aan Daeb bedraagt 25% van de netto operationele kasstroom. Als blijkt dat Daeb of niet-Daeb geen goede financiële ratio’s kennen, dan wordt er met de bovenstaande drie ‘scheidingskeuzes’ gevarieerd om te trachten beide takken financieel gezond te maken.
3.2 Resultaten Het doorrekenen van een juridische scheiding bij de vijf corporaties bij de gedane aannames leidt tot de volgende resultaten op hoofdlijnen: Woonconcept: In de basisvariant zijn alle financiële ratio’s goed van de ongesplitste corporatie, de Daeb-tak en de niet-Daeb-tak. Alleen de DSCR bij niet-Daeb ligt onder de norm van 1,0, waardoor het moeilijk zal worden om de benodigde nieuwe financiering bij niet-Daeb aan te trekken. Die nieuwe financiering is vooral nodig omdat er fors moet worden afgelost op de interne lening. Woonconcept kan niet-Daeb versterken door bij de scheiding extra te liberaliseren woningen over te hevelen naar niet-Daeb, de omvang van de interne lening wat te verkleinen, of minder dividend uit te keren aan Daeb. Jutphaas: In de basisvariant zijn alle financiële ratio’s goed van de ongesplitste corporatie, de Daebtak en de niet-Daeb-tak. De omvang van de niet-Daeb-tak is wel erg klein met nog geen 100 geliberaliseerde huurwoningen. Ymere: In de basisvariant zijn sommige financiële ratio’s van de ongesplitste corporatie in de eerste jaren niet goed. Na de scheiding zijn de financiële ratio’s van de niet-Daeb-tak goed, maar zijn er problemen met de financiële continuïteit van de Daeb-tak. Dit is op te lossen door bij de scheiding een grotere interne lening en dus minder eigen vermogen mee te geven aan niet-Daeb. Ook het uitkeren van een hoger dividend kan bijdragen aan een gezondere Daeb-tak. Ortec Finance
augustus 2014
4/7
Wooncompagnie: In de basisvariant zijn alle financiële ratio’s goed van de ongesplitste corporatie, de Daeb-tak en de niet-Daeb-tak. Bij Wooncompagnie heeft men momenteel veel ongeborgde leningen, die bij de scheiding allemaal naar de niet-Daeb-tak gaan. Omdat er maar weinig niet-Daeb vastgoed is hoeft er geen interne lening te worden afgesloten van Daeb aan niet-Daeb. Om bij de scheiding in beide takken met dezelfde solvabiliteit te starten zou zelfs een deel van de ongeborgde leningen in de Daeb-tak opgenomen moeten kunnen worden. Woonpunt: In de basisvariant zijn sommige financiële ratio’s van de ongesplitste corporatie in de eerste jaren niet goed. Na de scheiding zijn de financiële ratio’s van de niet-Daeb-tak goed, maar zijn er problemen met de financiële ratio’s van de Daeb-tak. Dit is op te lossen door bij de scheiding een grotere interne lening en dus minder eigen vermogen mee te geven aan niet-Daeb. Ook het uitkeren van een hoger dividend kan bijdragen aan een gezondere Daeb-tak.
4 Administratieve scheiding Woningcorporaties kunnen ook kiezen voor een administratieve scheiding van Daeb en niet-Daeb. Dit hoofdstuk beschrijft de aannames en resultaten van onze analyse bij die scheidingskeuze.
4.1 Aannames Voor de kwantitatieve analyse bij de administratieve scheiding gelden vrijwel dezelfde aannames als voor de juridische scheiding. Er zijn een aantal belangrijke verschillen. We benoemen hier de verschillen die van belang zijn voor onze analyse van de toetsing van de financiële continuïteit van beide takken. De interne startlening hoeft niet in 15 jaar te worden afgelost. De aflossingstermijn mag worden gekoppeld aan die van de geborgde leningen. Er hoeft geen dividend te worden uitgekeerd van niet-Daeb aan Daeb. Het is onder strikte voorwaarden en complexe regels mogelijk om na de scheiding interne leningen tegen een marktconforme rente te verstrekken van Daeb aan niet-Daeb. Er zijn strikte voorwaarden voor bepaalde activiteiten, die binnen de administratieve niet-Daeb-tak plaatsvinden.
4.2 Resultaten Het was op deze korte termijn niet mogelijk om in onze analyse rekening te houden met de onderste twee afwijkende aannames bij de administratieve scheiding. De eerste twee afwijkende aannames zorgen in de financiële doorrekening voor een klein voordeel voor de niet-Daeb-tak en een klein nadeel voor de Daeb-tak ten opzichte van de resultaten bij de juridische scheiding. De resultaten verschillen echter niet materieel en de hoofdlijnen van de resultaten zoals geschetst in paragraaf 3.2 gelden hier ook.
5 Knelpunten en aandachtspunten Uit onze kwantitatieve analyse volgen de volgende mogelijke knelpunten en aandachtspunten: 1) De Novelle en het Besluit zijn nog onvoldoende uitgewerkt om definitieve analyses uit te kunnen voeren naar de financiële continuïteit van Daeb en niet-Daeb. We hebben heel veel aannames moeten doen om de berekeningen te kunnen maken en de resultaten kunnen heel anders uitpakken bij een andere invulling van bijvoorbeeld het financieel toetsingskader op basis waarvan het Centraal Fonds Volkshuisvesting het scheidingsvoorstel gaat beoordelen, of de marktwaardedefinitie bij overgang van een woning van Daeb naar niet-Daeb na de scheiding. 2) Als een ongesplitste corporatie problemen heeft met de financiële ratio’s (wat geldt voor twee van de vijf getoetste corporaties), dan zijn bij de scheidingskeuzes van de basisvariant (geen extra woningen overhevelen, gelijke startsolvabiliteit, 25% dividend) de financiële ratio’s van Daeb slechter dan die van niet-Daeb. De Daeb-tak kan worden versterkt door bij de scheiding minder eigen vermogen mee te geven aan niet-Daeb door middel van een grotere interne startlening, of door meer dividend uit te keren. Ortec Finance
augustus 2014
5/7
3) Beschikbaarheid van nieuwe financiering kan een probleem zijn in de niet-Daeb-tak. De bancaire DSCR daalt soms onder de 1,0. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij corporaties met relatief veel grondposities waar geen exploitatiekasstroom uit volgt. 4) Sommige corporaties hebben relatief veel ongeborgde financiering en weinig niet-Daeb vastgoed op de scheidingsbalans van niet-Daeb. Bij deze corporaties zou bij een gelijke startsolvabiliteit in Daeb en niet-Daeb geen interne startlening hoeven te worden verstrekt en zou een deel van de ongeborgde leningen in de Daeb-tak moeten kunnen worden geplaatst. 5) Er zijn corporaties die op het moment van de scheiding als ongesplitste corporatie al geen goede financiële ratio’s kennen. Het is voor hen niet mogelijk om binnen de gestelde termijn met ongewijzigd beleid een scheidingsvoorstel in te dienen waarin beide takken in alle jaren goede financiële ratio’s kennen. 6) Sommige corporaties hebben erg weinig niet-Daeb bezit in absolute aantallen. Het optuigen van een juridische of administratieve scheiding voor deze kleine portefeuille brengt verhoudingsgewijs veel kosten met zich mee. Sommige corporaties trachten de niet-Daeb portefeuille voor het scheidingsmoment af te stoten, maar wat als dat niet lukt? Verder willen we ook de volgende aandachtspunten meegeven: 7) Voorwaarden bij de administratieve scheiding voor het uitvoeren van bepaalde niet-Daeb activiteiten en het verstrekken van interne financiering na de scheiding lijken moeilijk werkbaar en toetsbaar. 8) Bij het opstellen van een scheidingsvoorstel is behoefte aan duidelijke uitgewerkte regelgeving, maar ook moeten corporaties een duidelijk beeld hebben van hun toekomstige opgave in Daeb en niet-Daeb activiteiten. Zij zullen hiervoor ook afstemming moeten zoeken met stakeholders zoals de gemeente en huurdersorganisaties. Hier is na het beschikbaar komen van duidelijk uitgewerkte wetgeving dus nog veel werk te doen door corporaties. De termijn voor het indienen van een scheidingsvoorstel lijkt erg kort. 9) Er komen ook regels voor overcompensatie. In de huidige teksten is te lezen dat voor de bepaling daarvan het direct rendement van de Daeb-tak wordt vergeleken met het gemiddelde landelijke cijfer van de commerciële vastgoedbeleggers. Hier wordt dus geen regionale differentiatie aangebracht. Het direct rendement wordt uitgedrukt als een percentage van de marktwaarde in verhuurde staat. Omdat de marktwaarde in krimpgebieden substantieel lager zal zijn dan in schaarstegebieden (waar commerciële beleggers vaak met hun vastgoed zitten), zal het direct rendement in krimpgebieden procentueel juist hoog zijn. Corporaties die daar zitten krijgen dan eerder met overcompensatie te maken.
Ortec Finance
augustus 2014
6/7
