IMPLEMENTATIEPLAN HERZIENE WONINGWET (NOVELLE)
DAEB portefeuille
Niet-DAEB portefeuille
HOOFDLIJNEN IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET
Bepalen strategie
Uitvoeren scheiding 2. Uitwerken
1. Richting kiezen • SVB en financieel beleid aansluiten op Woningwet • Marktwaarde activa
• Scenarioanalyse • Overheveling DAEB bezit • Inventarisatie nevenstructuur • Haalbaarheid splitsing • Zienswijze stakeholders
Voorbereiding (vaststellen portefeuille strategie)
administratieve/juridische scheiding Scheiding kasstromen (baten en lasten)
Meerjaren begroting splitsen (doorrekenen strategie)
Scheiding balans (activa en passiva)
Definitief richting kiezen (splitsingsplan opstellen)
Gescheiden jaarrekening en meerjarenprognose (DAEB en niet-DAEB)
Verantwoording
• Aanpassen AO/IC en grootboek • Kostenverdeelstaat • Financiële sturing
• Overcompensatie • Inkomenstoetsing toewijzingen 1
PORTEFEUILLESTRATEGIE BEPALEN
Strategie ten aanzien van DAEB en niet-DAEB portefeuilles bepalen
Welke DAEB woningen overhevelen?
Aandachtspunten
Te liberaliseren woningen
Levensvatbaarheid en financierbaarheid DAEB en niet-DAEB portefeuille
Afstoten niet-DAEB bezit
Woningen uit de verkoopvijver
Over te hevelen woningen dienen over minimaal 139 WWS-punten te beschikken
Groei niet-DAEB bezit
Woningen blijvend sociaal verhuren
Zienswijze gemeente en huurdersorganisatie
Regionale (niet-DAEB) samenwerking met collega corporaties
Geen woningen overhevelen
Behouden niet-DAEB bezit
2
MOGELIJKHEDEN BIJ BEHOUDEN NIET-DAEB BEZIT Gelijkblijvend beleid (administratieve scheiding)
DAEB (TI)
Niet-DAEB (TI)
Doorvoeren splitsing (juridische splitsing)
DAEB (TI)
100% dochter
Niet-DAEB (dochter)
Mogelijkheid om vastgoed te laten uitzakken naar niet-DAEB samenwerkingsverband met collega corporaties
3
MOGELIJKHEDEN BIJ AFBOUWEN NIET-DAEB BEZIT Huurverlaging niet-DAEB (administratieve scheiding, 100% DAEB corporatie)
DAEB (TI)
Niet-DAEB (TI)
Afstoten niet-DAEB bezit (administratieve scheiding)
DAEB (TI)
Niet-DAEB (TI)
Dispositie
4
MOGELIJKHEDEN OM NIET-DAEB AMBITIES TE REALISEREN Omvangrijke niet-DAEB ambities (juridische splitsing)
Overheveling DAEB bezit (>139 pnt) Aandachtspunten: • Zienswijze gemeente en huurdersorg. • Financieringsmogelijkheden complexen
DAEB (TI)
Beperkte niet-DAEB ambities (administratieve scheiding)
DAEB (TI)
Niet-DAEB (TI)
100% dochter
Niet-DAEB (dochter)
Realisatie nieuwbouw
Overheveling DAEB bezit (>139 pnt)
Beperkte realisatie nieuwbouw
Aandachtspunten: • Zienswijze gemeente en huurdersorganisatie
Aandachtspunten: • Zware niet-DAEB goedkeuringsprocedure • Rendementseis afhankelijk van interne of externe financiering
5
IN DRIE STAPPEN GEFUNDEERD RICHTING KIEZEN MET FINANCE IDEAS Fase 1: voorbereiding
Fase 2: splitsen meerjarenbegroting
Resultaten
• Vaststellen niet-DAEB strategie • Bepalen gewenste omvang niet-DAEB bezit en ambities t.a.v. nieuwbouw • Marktwaarde waarderen • Activa op marktwaarde in verhuurde staat waarderen
Activiteiten
• Strategisch voorraadbeleid en • Scenarioanalyse om financiële sturing aansluiten op de levensvatbaarheid te toetsen en herziene Woningwet optimale omvang over te hevelen woningen te selecteren • Berekenen en valideren marktwaarde in verhuurde staat • Beoordelen commerciële financieringscapaciteit niet-DAEB
Aandachtspunten
Fase 3: definitief richting kiezen
• Gesplitste meerjarenbegroting • Onderzoek haalbaarheid scheiding • Meerjarenbegroting op basis • Inzicht in voor- en nadelen van SVB splitsen in een DAEB administratieve en juridische en niet-DAEB portefeuille scheiding • Selectie overheveling DAEB bezit • Financierbaarheid portefeuilles • Voorlopige selectie van over te • Zienswijze stakeholders hevelen DAEB woningen • Definitief splitsingsplan indienen
• Vaststellen hoogte interne lening • Kostenverdeelstaat • Inventarisatie nevenstructuur
• Analyse financierbaarheid nietDAEB portefeuille • Inventarisatie bijkomende kosten splitsing (afkoop erfpacht e.d.) • Consultatie stakeholders (WSW, RvT, gemeente en huurders) • Splitsbaarheid complexen • Zienswijze WSW, gemeente en huurders dient positief te zijn • Rendementseisen niet-DAEB • Fiscale consequenties keuze 6
Contact opnemen met Finance Ideas Finance Ideas B.V. Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht
Telefoon: 030 - 232 0480 Jaring Hylkema MSc
[email protected] drs Victor Burger
[email protected] Rob Rötscheid MFE
[email protected] www.finance-ideas.nl www.fi-academy.nl www.herzienewoningwet.nl
