Keuze in wonen
Keuze in wonen: huur, koopgarant, koop Wonen is ‘jezelf zijn’ en dat is heel persoonlijk. Woonplezier wil je zoveel mogelijk op je eigen manier invullen. Dat kan alleen als je kunt kiezen uit verschillende mogelijkheden. Sité wil daar zoveel mogelijk bij helpen. Sité stelt deskundigheid en ervaring beschikbaar en biedt verschillende mogelijkheden waar de nieuwe bewoner, afhankelijk van smaak en budget, uit kan kiezen. Huur, Koopgarant, Koop In deze brochure leest u meer over Huur, Koopgarant en Koop. Misschien kunt u na het lezen van de informatie uw keuze al maken. Het is echter een belangrijke en soms moeilijke beslissing. Daarom kunt u altijd een afspraak maken voor een persoonlijk advies.
Huur Huur is een uitstekende optie als u kiest voor flexibiliteit, gemak en een stuk zekerheid. Bovendien kunt u, op een moment dat het u uitkomt en zonder dat u hoeft te verhuizen, nog kiezen voor de koopvarianten. Waarom zou u kiezen voor huur Flexibiliteit Als u wilt verhuizen heeft u slechts een maand opzegtermijn. Bovendien kunt u op iedere dag van de maand de huur opzeggen. Minder zorgen over onderhoud Sité verzorgt een groot gedeelte van het onderhoud aan uw woning, bijvoorbeeld het onderhoud van de cvinstallatie, het dak en het schilderwerk buiten. U bent alleen verantwoordelijk voor kleine reparaties. Weinig financieel risico Mocht u onverhoopt werkloos of arbeidsongeschikt raken, dan kunt u bij een terugval in uw inkomen doorgaans gewoon in uw woning blijven wonen. U kunt immers gebruik maken van de vangnetregeling van de gemeente en het jaar daarna van uw recht op huurtoeslag.
www.nieuwcentrum.nl
Beperkte vaste lasten en beperkte bijkomende kosten U betaalt geen verzekeringspremies voor de opstal van uw woning en maar een gedeelte (alleen het bewonersdeel) van de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (OZB). Huurtoeslag Afhankelijk van uw inkomen en de huurprijs van uw woning heeft u recht op huurtoeslag. Huurtoeslag verlaagt uw woonlasten en geeft u zo een ‘ruimere’ portemonnee. Waar moet u rekening mee houden bij huur Jaarlijkse huurverhoging Ieder jaar kan de huur van uw woning stijgen. De gemiddelde huurstijging is ongeveer gelijk aan het inflatiepercentage. Dat betekent dat uw huurbedrag vergelijkbaar stijgt met de prijzen in de winkels. Geen vermogensopbouw in de woning mogelijk Als u huurt blijft de woning eigendom van Sité. U bouwt dus geen eigen vermogen op via de woning. Daarvoor moet u dan, samen met een financieel deskundige, op zoek naar andere mogelijkheden.
Koopgarant Koopgarant brengt het kopen van uw eigen woning een flinke stap dichterbij. Met Koopgarant koopt u namelijk uw woning met 10 tot 25% voordeel! Daarnaast loopt u minder financieel risico dan met een ‘gewone’ koop. Hoe werkt Koopgarant U kunt de woning van Sité kopen met bijvoorbeeld 25% voordeel op de koopsom. Deze koopsom is een ‘vrij op naam’ prijs. Dit houdt in dat de volgende kosten zijn inbegrepen: Notariskosten voor akte van levering (incl. B.T.W.) Kadastrale kosten, akte van levering (incl. B.T.W.)
www.debloemenbuurtbloeit.nl
B.T.W. over grond, en over bouw- en verkoopkosten. Op dit moment bedraagt de B.T.W. 19% van de prijs. Eventuele wijzigingen worden conform de wettelijke voorschriften doorberekend. Niet-inbegrepen kosten De kosten die met de financiering van de woning verband houden zijn niet inbegrepen in de koop- en aanneemsom. Hierbij moet u denken aan de volgende kosten: Kosten voor het afsluiten van een hypothecaire geldlening Rentekosten over de verschuldigde, maar nog niet betaalde termijn(en) Eventuele kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie Notariskosten voor de hypotheekakte Kadastrale kosten Kosten voor meer- en minderwerk. Wat gebeurt er als u op termijn wilt verhuizen Een nieuwbouwwoning die u gekocht heeft met Koopgarant, moet u aan Sité te koop aanbieden als u wilt verhuizen. Sité koopt de woning dan binnen drie maanden van u terug. Een onafhankelijke taxateur berekent de marktprijs van dat moment. Als het huis in waarde is gestegen, deelt u samen met Sité in de winst. U krijgt 62,5% van de waardevermeerdering, Sité 37,5% bij 25% korting*. Opmerking: Heeft u een bestaande woning gekocht met Koopgarant, dan wordt de eventuele waardevermeerdering van de woning fifty-fifty verdeeld: 50% voor u, en 50% voor Sité. Ook als uw woning in waarde is gedaald worden bovenstaande percentages gehanteerd. In dit geval dragen zowel Sité als u het verlies. Waarom zou u kiezen voor Koopgarant Lagere hypotheeklasten dan bij normale koop U sluit een hypotheek af die is gebaseerd op de Koopgarantprijs, een prijs die 10 tot 25% lager ligt dan de ‘gewone’ marktprijs. Ook de hypotheekkosten vallen daarom een stuk lager uit. De hypotheekrente is aftrekbaar. Zekerheid bij verkoop van de woning Als u uw woning weer wilt verkopen is Sité verplicht om binnen drie maanden de woning van u terug te
kopen. U hoeft dus niet op zoek naar een koper voor uw woning, en u weet zeker dat u binnen drie maanden een eerlijke prijs voor uw woning ontvangt. De verkoopprijs wordt vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Meeprofiteren van eventuele waardestijging Op het moment dat u uw woning verkoopt, kan de marktwaarde gestegen zijn. De ‘winst’ op de woning deelt u met Sité: 62,5% is voor u, en 37,5% is voor Sité (zie rekenvoorbeelden) bij een korting van 25%*. Minder verlies bij waardedaling Het kan zijn dat de marktwaarde van uw woning is gedaald op het moment dat u de woning wilt verkopen. Bij Koopgarant lijdt u dan minder verlies: Sité draagt 37,5% van het verlies (zie rekenvoorbeelden). Volledig profiteren van waardestijging door woningverbetering Heeft u als eigenaar de woning opgeknapt, verbeterd of verbouwd? En is de woning daardoor meer waard geworden? Dan profiteert u alleen van deze waardestijging. Bij verkoop van uw woning krijgt u de marktwaarde van uw investeringen vergoed (zie rekenvoorbeelden). Waar moet u rekening mee houden bij Koopgarant Verplichte zelfbewoning U bent volledig eigenaar van de woning en moet daarom ook zelf uw woning bewonen. De woning verhuren aan derden of als bedrijfsruimte gebruiken is niet toegestaan. Erfpacht Sité geeft de grond onder uw Koopgarant-woning altijd uit op basis van ‘eeuwigdurende afgekochte erfpacht’. In de erfpachtvoorwaarden staan de verplichtingen die u (koper) en Sité (verkoper) naar elkaar toe hebben. Bijvoorbeeld de terugkoopverplichting van Sité op het moment dat u uw woning wilt verkopen, en de garantie van uw kant dat u zelf in uw woning blijft wonen. Bijkomende kosten voor onderhoud, verzekeringen en belastingen Op het moment dat u overstapt van Huur naar Koopgarant, merkt u dat u meer bijkomende kosten gaat krijgen. Bijvoorbeeld omdat u uw woning nu volledig zelf moet onderhouden. Daarnaast brengt de gemeente u het volledige bedrag van de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (OZB) in rekening. Ook gaat u premie betalen voor de opstalverzekering van uw woning.
* Bij een afwijkend kortingspercentage kan een andere verdeling van toepassing zijn.
Onderhoudsstaat beïnvloedt de marktwaarde De staat van onderhoud van uw woning heeft grote invloed op de marktwaarde, en dus op de hoogte van de terugkoopprijs van uw woning. Bij het terugverkopen van uw woning aan Sité beoordeelt een onafhankelijk taxateur kritisch hoe u uw woning heeft onderhouden. Is uw woning goed onderhouden, dan stijgt de terugkoopprijs. Bij slecht onderhoud krijgt u minder voor uw woning terug. Financiering moet voldoen aan de door Koopgarant gestelde eisen, dat betekent; voor financiering is Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verplicht, tenzij de corporatie ontheffing verleent van de verplichting. er is toestemming nodig voor een hypothecaire inschrijving, wanneer deze hoger is dan de koopsom plus maximaal 12% (bestaande woning) of 8% (nieuwbouw) voor de bijkomende kosten (‘kosten koper’) plus 10% voor investeringen. Bijkomende kosten zijn met name overdrachtsbelasting, kosten eigendomsoverdracht, kosten financiering, renteverlies (bij nieuwbouw). Binnen deze voorwaarden bepaalt de koper zelf waar hij de hypothecaire lening afsluit. Met de bepaling over NHG wordt beoogd de koper te beschermen tegen overkreditering en risicovolle hypotheekvormen. Bovendien biedt NHG een beperking van de problemen in het geval er betalingsproblemen ontstaan.
Koop Het kopen van een woning is een goede optie als u via uw woning eigen vermogen wilt opbouwen. Hoe werkt Koop De Koopsom van de nieuwbouwwoningen is een ‘vrij op naam’ prijs. Dit houdt in dat de volgende kosten zijn inbegrepen: Notariskosten voor akte van levering (incl. B.T.W.) Kadastrale kosten voor akte van levering (incl. B.T.W.) B.T.W. over grond, bouw- en verkoopkosten. Op dit moment bedraagt de B.T.W. 19% over de aankoopprijs. Eventuele wijzigingen worden conform de wettelijke voorschriften doorberekend. Niet-inbegrepen kosten De kosten die met de financiering van de woning verband houden zijn niet inbegrepen in de koop- en aanneemsom. Hierbij moet u denken aan de volgende kosten: De kosten verbonden aan het sluiten van een hypothecaire geldlening Rentekosten over de verschuldigde, maar nog niet betaalde termijn(en) Eventuele kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie Notariskosten voor een hypotheekakte Kadastrale kosten Kosten meer- en minderwerk.
Verkoop woning Rekenvoorbeeld waardestijging en -daling bij Koopgarant bij 25% korting Voorbeeld 1 Wat gebeurt er als de waarde van de woning is gestegen?
Voorbeeld 2 Wat gebeurt er als de waarde van de woning is gedaald?
Marktwaarde bij aankoop Koopgarantprijs v.o.n.
¤ ¤
Marktwaarde bij aankoop Koopgarantprijs v.o.n.
¤ 200.000 ¤ 150.000
Marktwaarde bij terugkoop waardestijging
¤ 230.000 ¤ 30.000
Marktwaarde bij terugkoop waardedaling
¤ 190.000 ¤ -10.000
200.000 150.000
De waardestijging is onderverdeeld in Marktontwikkeling (stijging) ¤ 20.000 waardestijging door verbetering (meer- en minderwerk) ¤ 10.000 ¤ 30.000
De waardestijging is onderverdeeld in Marktontwikkeling (daling) waardestijging door verbetering (meer- en minderwerk)
Terugkoopprijs van uw woning Aankoopprijs 62,5% van de marktontwikkeling waardestijging door verbetering U krijgt terug voor uw woning
Terugkoopprijs van uw woning Aankoopprijs 62,5% van de marktontwikkeling waardestijging door verbetering U krijgt terug voor uw woning
www.nieuwcentrum.nl
¤ 150.000 ¤ 12.500 ¤ 10.000 ¤ 172.500
¤ -20.000 ¤ 10.000 ¤ -10.000 ¤ 150.000 ¤ -12.500 ¤ 10.000 ¤ 147.500
www.debloemenbuurtbloeit.nl
Als u weer wilt verhuizen heeft Sité het eerste recht van terugkoop. In tegenstelling tot Koopgarant is Sité niet verplicht uw woning terug te kopen. Binnen twee weken beslist Sité of ze de woning van u wil terugkopen. Koopt Sité de woning van u terug, dan berekent een onafhankelijke taxateur de marktprijs van dat moment. Dit is het bedrag dat u van Sité ontvangt voor uw woning. Als Sité de woning niet van u terugkoopt kunt u de woning op de vrije markt verkopen (bijvoorbeeld met hulp van een makelaar). Waarom zou u kiezen voor Koop Profiteren van eventuele waardestijging Op het moment dat u uw woning verkoopt kan de marktwaarde gestegen zijn. U profiteert dan 100% van de winst die u bij verkoop maakt. Vanzelfsprekend profiteert u maximaal van de waardestijging die veroorzaakt wordt door verbeteringen die u aan de woning heeft aangebracht. Waar moet u rekening mee houden bij koop Risico van eventuele waardedaling U loopt het risico dat de marktwaarde van uw huis is gedaald ten opzichte van het aankoopbedrag op het moment dat u uw woning verkoopt. Dit betekent dat u verlies lijdt op uw woning, dit komt geheel ‘voor eigen rekening’. En verder: Bijkomende kosten voor onderhoud, verzekeringen en belastingen Onderhoudsstaat beïnvloedt de marktwaarde. Voorbeeldberekening: familie De Vries De heer de Vries (35) en mevrouw De Vries (33) krijgen de keuze om een product te kiezen uit het Woonmenu. Zij kunnen hun woning kopen voor ¤ 160.000 v.o.n. of voor ¤ 120.000 v.o.n. met Koopgarant. Uiteraard is het ook mogelijk om te kiezen voor het huren van de woning.
Om de juiste beslissing te nemen, laten ze zich eerst goed informeren. Zij willen graag weten wat de verschillen zijn in woonlasten tussen huur en koop, en laten een aantal berekeningen maken. Het inkomen van meneer en mevrouw bedraagt respectievelijk ¤ 25.000 en ¤ 12.500 bruto per jaar. Deze inkomens zijn voldoende om in aanmerking te komen voor een hypotheek mét Nationale Hypotheek Garantie. Dit biedt hen extra zekerheid en bovendien een lagere rente. Ook worden de zogenaamde ‘kosten koper’ in het te financieren bedrag meegenomen. Gezien de lage rentestand (in dit voorbeeld) en de wens om zekerheid te hebben over toekomstige hypotheeklasten, kiezen zij ervoor om de rente voor een periode van dertig jaar vast te zetten tegen een rente van 5,0% respectievelijk 5,2%. Hierdoor blijven de hypotheeklasten dertig jaar gelijk. Om eveneens zekerheid te hebben over de aflossing (zowel op de einddatum als bij voortijdig overlijden), kiezen ze voor een combinatie van een spaarhypotheek (5,2%) en een aflossingsvrije hypotheek (5,0%). Op dit moment betalen de heer en mevrouw De Vries ¤ 400 per maand huur. Uit berekening blijkt dat de maandelijkse lasten in het geval van Koopgarant stijgen naar ¤ 472,- per maand. In geval van koop bedraagt de netto maandlast ¤ 615,-. Omdat deze lasten dertig jaar gelijk blijven, willen zij graag nog een vergelijking met de huurprijs, uitgaande van een huurverhoging van 3% per jaar. De vergelijking is in onderstaande grafiek weergegeven.
Netto maandlast huur-koopgarant-koop
Huur
Koopgarant
Koop
www.nieuwcentrum.nl
www.debloemenbuurtbloeit.nl
Sité Woondiensten Correspondentieadres Postbus 172, 7000 AD Doetinchem Telefoon (0314) 39 90 60 Telefax (0314) 39 90 69 E-mail
[email protected]
Bezoekadres Het Woonatelier Dennenweg 6, Doetinchem Open maandag t/m vrijdag van 9.00 tot 17.00 uur
