Z O N E V R E E M D E W O N I N G E N

Provincie Oost -Vlaanderen GEMEENTE STEKENE Stadionstraat 2, 9190 Stekene

Dossier: 11-06003 MEMORIE V AN TOELICHTING Versie 12 – 31 januari 2012

GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN

“ZONEVREEMDE W O N I N G E N”

Revisiestatus: Versie 01 02 03 04

Datum 23/11/2007 07/01/2008 14/03/2008 27/08/2010

05 06 07 08 09

28/09/2010 09/11/2010 30/11/2010 02/12/2010 04/03/2011

10 11 12

04/04/2011 24/05/2011 31/01/2012

Omschrijving Schetsontwerp Voorontwerp Voorontwerp Voorontwerp aangepast n.a.v. plenaire vergadering dd. 23/05/2008 en nieuwe regelgeving Voorontwerp Voorontwerp Voorontwerp Voorontwerp Voorontwerp – werkdocument – aangepast n.a.v. plenaire vergadering dd. 21/01/2011 Ontwerp Aanpassing vermoedenslijst zonevreemde woningen Ontwerp, definitief goedgekeurd door gemeenteraad op 24/01/2012

Verantwoordelijke ontwerper: Naam Miek Van Herreweghe

Functie Handtekening Datum Landschapsarchitect - stedenbouwkundige

_______________________________________________________________________________ Gemeente Stekene: RUP ‘Zonevreemde Woningen’ Memorie van toelichting – Versie 12

Dossier: 11-06003 31 januari 2012 2

INHOUD

DEEL 1: INLEIDING 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

JURIDISCHE BASIS DOEL VAN HET RUP ONDERDELEN VAN HET RUP SITUERING VAN HET PLANGEBIED BEGRIPSBEPALING

5 5 5 5 6

DEEL 2: BELEIDSKADER 2.1. 2.2. 2.3.

2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 2.10. 2.11.

DECRETALE BASISRECHTEN ZONEVREEMDE FUNCTIEWIJZIGINGEN BESLUIT VAN DE VLAAMSE REGERING TOT BEPALING VAN HANDELINGEN WAARVOOR GEEN STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNING NODIG IS BESCHERMDE MONUMENTEN, STADS- EN DORPSGEZICHTEN EN LANDSCHAPPEN INVENTARIS BOUWKUNDIG ERFGOED GEBIEDSGERICHT BELEID RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN (RSV) PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOST-VLAANDEREN (PRS) GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN STEKENE (GRS) RUIMTELIJKE VISIE VOOR LANDBOUW, NATUUR EN BOS – REGIO WAASLAND OMZENDBRIEF RO/2010/01

8 11 12

15 15 16 17 18 20 28 31

DEEL 3: BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9. 3.10. 3.11. 3.12.

GEWESTPLAN BIJZONDERE PLANNEN VAN AANLEG GEMEENTELIJKE RUIMTELIJKE UITVOERINGSPLANNEN PROVINCIALE RUIMTELIJKE UITVOERINGSPLANNEN GEWESTELIJKE RUIMTELIJKE UITVOERINGSPLANNEN AFBAKENING VAN DE GEBIEDEN VAN DE NATUURLIJKE EN AGRARISCHE STRUCTUUR HABITATRICHTLIJNGEBIEDEN WATERTOETS WAARDEVOL ERFGOED ERFGOEDLANDSCHAPPEN VISIE OP WEEKENDVERBLIJVEN NIETIGVERKLAARDE VERKAVELINGEN POLKENSTRAAT

32 33 33 33 33 34 37 38 39 41 42 42

DEEL 4: ONDERZOEK ZONEVREEMDE WONINGEN 4.1. 4.2. 4.3.

OPMAAK INVENTARIS ANALYSE EN TYPERING ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN

45 45 47



DEEL 5: UITWERKEN VISIE ZONEVREEMDE WONINGEN 5.1. 5.2. 5.3.

PROBLEEMSTELLIG VISIE ZONEVREEMDE WONINGEN VANUIT GRS AFBAKENING VAN DE PERIMETERS

48 49 50

DEEL 6: TOELICHTING BIJ DE GRAFISCHE PLANNEN EN DE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 6.1. 6.2.

GRAFISCHE PLANNEN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

53 53

DEEL 7: WATERTOETS

64

DEEL 8: ONDERZOEK TOT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE

65

DEEL 9: REGISTER VAN PERCELEN WAAROP EEN BESTEMMINGSWIJZIGING GEBEURT DIE AANLEIDING KAN GEVEN TOT PLANSCHADE, PLANBATEN, KAPITAALSCHADE OF GEBRUIKERSSCHADE

66

DEEL 10: BIJLAGEN

67



DEEL 1: INLEIDING 1.1.

JURIDISCHE BASIS

De juridische basis voor dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan is de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening1. Het wijzigingsdecreet RO (het decreet tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-, vergunningen- en handhavingsbeleid) werd goedgekeurd op 27 maart 2009 en verscheen in het Belgisch Staatsblad op 15/5/2009. Vanaf die datum trad één artikel in werking. De rest is op 1 september 2009 in werking getreden. Door de Vlaamse Regering werd een coördinatie van het gewijzigde decreet goedgekeurd, zodat vanaf 1 september verwezen kan worden naar de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 1.2.

DOEL VAN HET RUP

De opmaak van het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) ‘Zonevreemde Woningen’, kadert in de uitwerking van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) van de gemeente Stekene2 . Het GRS stelt in haar bindend gedeelte als te ondernemen actie: “Opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan waarin de ontwikkelingsperspectieven voor alle zonevreemde woningen wordt uitgewerkt op basis van de gebiedsgerichte aanpak die uitgewerkt werd in het richtinggevend deel van het structuurplan.” Het RUP heeft tot doel een oplossing te bieden aan de problematiek van de zonevreemde woningen op het grondgebied van de gemeente Stekene en juridische zekerheid te geven aan alle betrokken eigenaars. 1.3.

ONDERDELEN VAN HET RUP

Het volledige dossier van het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan “Zonevreemde Woningen” bestaat uit: - plan ‘Bestaande en juridische toestand’ - plan ‘Bestemmingsplan’ - stedenbouwkundige voorschriften - memorie van toelichting 1.4.

SITUERING VAN HET PLANGEBIED

Het plangebied omvat het gehele grondgebied van de gemeente Stekene. De gemeente Stekene is een fusie van drie deelgemeenten: Stekene, Kemzeke en KleinSinaai. De totale oppervlakte van de gemeente bedraagt 4.479ha. De gemeente ligt in het noorden van de provincie Oost-Vlaanderen, in het noordwesten van het arrondissement Sint-Niklaas. Zij vormt samen met nog zeven andere gemeenten het 1

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd bij decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen (B.S. 3/7/2009), gewijzigd bij decreet van 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2010 (B.S. 30/12/2009), gewijzigd bij decreet van 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de derde aanpassing van de begroting 2009 (B.S. 29/1/2010), gewijzigd bij decreet van 16 juli 2010 houdende aanpassing van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en van het decreet van 10 maart 2006 houdende decretale aanpassingen inzake ruimtelijke ordening en onroerend erfgoed als gevolg van het bestuurlijk beleid (B.S. 9/8/2010). 2 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Stekene, goedgekeurd door de bestendige deputatie d.d. 08-09-2005



Land van Waas. In het noorden paalt Stekene aan Zeeuws-Vlaanderen. De Vlaamse buurgemeenten zijn: Sint-Gillis-Waas, Sint-Niklaas en Moerbeke. Figuur 1: Situering van het plangebied

Bron: Onderlegger: Topografische kaart AGIV

1.5.

BEGRIPSBEPALING

Een woning is zonevreemd als en alleen als deze gelegen is3: -

-

én buiten gebieden die in de geldende gewestplannen omschreven zijn als woongebied, als woongebied met landelijk karakter of als woonpark; én buiten gebieden waarbinnen de geldende gemeentelijke plannen van aanleg het wonen toestaan (door de gebieden in afwijking van de gewestplannen voor wonen te bestemmen of door stedenbouwkundige voorschriften te formuleren voor woningen in zones die volgens het gemeentelijk plan een andere bestemming hebben, bvb. via openruimte-BPA’s); én buiten goedgekeurde, niet-vervallen verkavelingen.

3

Gebiedsgericht beleid voor Zonevreemd Wonen, handleiding voor de gemeente – Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap AROHM, Afdeling Ruimtelijke Planning – Brussel, mei 2001.



Woningen kunnen dus om tal van redenen zonevreemd zijn geworden. Het kan onder meer gaan om: -

woningen die gebouwd zijn vooraleer de gewestplannen werden goedgekeurd; woningen die vergund zijn krachtens afwijkingsregels in de wetgeving (bvb. krachtens de opvulregel in het KB van 1972); gebouwen die voor een andere functie dan wonen werden gebouwd maar die via een functiewijziging een woonfunctie hebben gekregen; woningen in vervallen verkavelingen.

Juridisch gezien kan er maar over een zonevreemde woning gesproken worden als het een ‘woning’ betreft. Een woning is een gebouw of een deel ervan dat vergund is als woning, dat blijkens de inrichting hoofdzakelijk voor permanent wonen geschikt is en dat niet verkrot is4. De problematiek van het permanent wonen in zones voor verblijfsrecreatie en van de zonevreemde weekendverblijven vormt dus geen onderwerp van dit gemeentelijk RUP en wordt dan ook buiten beschouwing gelaten. Het ontwikkelen van een visie op de weekendverblijven is een taak die de provincie op zich zal nemen.

4

Gebiedsgericht beleid voor Zonevreemd Wonen, handleiding voor de gemeente – Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap AROHM, Afdeling Ruimtelijke Planning – Brussel, mei 2001.



DEEL 2: BELEIDSKADER 2.1.

DECRETALE BASISRECHTEN

De Vlaamse Codex RO5 bepaalt een aantal basisrechten voor hoofdzakelijk vergunde6 en niet verkrotte7 zonevreemde woningen. 2.1.1.

Algemeen

De zonevreemdheid vormt op zichzelf geen weigeringsgrond bij de beoordeling van een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning. De goede ruimtelijke ordening mag niet worden geschaad. Om dit te beoordelen wordt de vergunningsaanvraag steeds getoetst aan de goede ruimtelijke ordening. Deze toetsing gaat in het bijzonder na of het architecturaal karakter van de verbouwde, herbouwde, uitgebreide of herstelde constructies behouden blijft. Een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) kan de basisrechten aanvullen en uitbreiden en slechts strengere voorwaarden bepalen op het vlak van de maximaal toegelaten volumes bij herbouw. In de Codex wordt, met betrekking tot de ontwikkelingsmogelijkheden, een onderscheid gemaakt tussen zonevreemde woningen in en buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied8 (behalve parkgebied) en recreatiegebied9. 2.1.2. Zonevreemde woningen buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied (behalve parkgebied) en recreatiegebied Tot deze categorie behoren zonevreemde woningen die: - niet liggen in ruimtelijk kwetsbaar gebied; - liggen in parkgebied; - niet liggen in recreatiegebied. 5

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd bij decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen (B.S. 3/7/2009), gewijzigd bij decreet van 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2010 (B.S. 30/12/2009), gewijzigd bij decreet van 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de derde aanpassing van de begroting 2009 (B.S. 29/1/2010), gewijzigd bij decreet van 16 juli 2010 houdende aanpassing van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en van het decreet van 10 maart 2006 houdende decretale aanpassingen inzake ruimtelijke ordening en onroerend erfgoed als gevolg van het bestuurlijk beleid (B.S. 9/8/2010). 6 Onder een hoofdzakelijk vergunde woning wordt verstaan: een stedenbouwkundige vergunningstoestand waarbij geldt dat ten minste negentig procent van het bruto-bouwvolume, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, vergund of vergund geacht is, ook wat de woonfunctie betreft. 7 Verkrot: niet voldoend aan de elementaire eisen van stabiliteit. 8 Onder de ruimtelijk kwetsbare gebieden worden verstaan: a) de volgende gebieden, aangewezen op plannen van aanleg: agrarische gebieden met ecologisch belang, agrarische gebieden met ecologische waarde, bosgebieden, brongebieden, groengebieden, natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde, natuurontwikkelingsgebieden, natuurreservaten, overstromingsgebieden, parkgebieden, valleigebieden; b) gebieden, aangewezen op ruimtelijke uitvoeringsplannen, en sorterend onder één van volgende categorieën of subcategorieën van gebiedsaanduiding: bos, parkgebied, reservaat en natuur; c) het Vlaams Ecologisch Netwerk, bestaande uit de gebiedscategorieën Grote Eenheden Natuur en Grote Eenheden Natuur in Ontwikkeling, vermeld in het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu; d) de beschermde duingebieden en de voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden, aangeduid krachtens artikel 52 §1 van de wet van 12 juli 1973 op het natuurbehoud. 9 Recreatiegebieden, zijnde de als dusdanig door een plan van aanleg aangewezen gebieden, en de gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan, die onder de categorie van gebiedsaanduiding recreatie sorteren.



De ontwikkelingsmogelijkheden voor deze woningen:  





Zonder vergunning kunnen onderhoudswerken10 uitgevoerd worden die geen betrekking hebben op de stabiliteit (bvb. vervangen van kapotte dakpannen, vervangen van versleten ramen,…); Zonder vergunning kunnen werken uitgevoerd worden die vrijgesteld zijn van stedenbouwkundige vergunning in toepassing van het besluit “kleine werken”11 (bvb. plaatsen van een badkamer binnen in het gebouw, leggen van parket, plaatsen van een wand in gipskartonplaat,…); Mits stedenbouwkundige vergunning kunnen stabiliteitswerken12 uitgevoerd worden (bvb. vervangen van dakgebinte, heroprichten van een kromme buitenmuur,…). Als de vergunning geweigerd wordt, kan de eigenaar, onder bepaalde voorwaarden, eisen dat het Vlaams Gewest zijn perceel aankoopt. Mits stedenbouwkundige vergunning en op voorwaarde dat het aantal woongelegenheden beperkt blijft tot het bestaande aantal kan als volgt verbouwd, herbouwd en uitgebreid worden: o Verbouwen13 o Herbouwen op dezelfde plaats14. Als het bestaande bouwvolume meer dan 1000m³ bedraagt, is het maximale volume van de herbouwde woning beperkt tot 1000m³. o Herbouwen op een gewijzigde plaats15 indien ten minste één van volgende oorzaken aanwijsbaar is: - de woning is getroffen door een rooilijn; - de woning bevindt zich in een achteruitbouwzone; - de verplaatsing volgt uit redenen van een goede ruimtelijke ordening, en wordt door de aanvrager uitdrukkelijk gemotiveerd vanuit een betere integratie in de omgeving, een betere terreinbezetting of een kwalitatief concept. Tevens dient voldaan te worden aan ten minste één van volgende voorwaarden: - de herbouwde woning krijgt dezelfde voorbouwlijn als de dichtstbijzijnde constructie; - de nieuwe toestand levert een betere plaatselijke aanleg op, en richt zich op de omgevende bebouwing of plaatselijk courante inplantingswijzen. Als het bestaande bouwvolume meer dan 1000m³ bedraagt, is het maximale volume van de herbouwde woning beperkt tot 1000m³. o Uitbreiden van een bestaande zonevreemde woning, voor zover het bouwvolume beperkt blijft tot maximaal 1000m³.

10

Onderhoudswerken: werken, andere dan stabiliteitswerken, die het gebruik van een constructie voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. 11 Besluit van de Vlaamse Regering van 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen en van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is. Bvr 14/4/2000 (B.S. 18/5/2000), wijz. bvr 26/4/2002 (B.S. 20/6/2002), wijz. bvr 1/9/2006 (B.S. 31/10/2006), wijz. bvr 7/3/2008 (B.S. 21/5/2008), wijz. bvr 5/9/2008 (B.S. 28/11/2008), wijz. bvr 16/7/2010 (B.S. 10/09/2010). 12 Stabiliteitswerken: werken die betrekking hebben op de constructieve elementen van een constructie. 13 Verbouwen: aanpassingswerken doorvoeren binnen het bestaande bouwvolume van een constructie waarvan de buitenmuren voor ten minste 60% behouden worden. 14 Herbouwen: een constructie volledig afbreken, of méér dan 40% van de buitenmuren van een constructie afbreken, en binnen het bestaande bouwvolume van de geheel of gedeeltelijk afgebroken constructie een nieuwe constructie bouwen. Er is sprake van een herbouw op dezelfde plaats indien de nieuwe woning ten minste drie kwart van de bestaande woonoppervlakte overlapt. De bestaande woonoppervlakte sluit zowel de oppervlakte van het hoofdgebouw in als deze van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw. 15 Herbouwen: een constructie volledig afbreken, of méér dan 40% van de buitenmuren van een constructie afbreken, en binnen het bestaande bouwvolume van de geheel of gedeeltelijk afgebroken constructie een nieuwe constructie bouwen. Er is sprake van een herbouw op een gewijzigde plaats indien de nieuwe woning minder dan drie kwart van de bestaande woonoppervlakte overlapt. De bestaande woonoppervlakte sluit zowel de oppervlakte van het hoofdgebouw in als deze van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw.







Ingeval van heirkracht16 en indien voldaan wordt aan een aantal voorwaarden kunnen herstelwerken worden vergund. Het aantal woongelegenheden dient daarbij beperkt te blijven tot het bestaande aantal en het bouwvolume van de herstelde woning bedraagt maximaal 1000m³. In de meeste gebieden kunnen eventueel bepaalde functiewijzigingen toegestaan worden (zie punt 2.2.).

2.1.3. Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied (behalve parkgebied) of recreatiegebied Tot deze categorie behoren zonevreemde woningen die: - liggen in ruimtelijk kwetsbaar gebied, behalve parkgebied; - liggen in recreatiegebied. De ontwikkelingsmogelijkheden voor deze woningen:  



 



Zonder vergunning kunnen onderhoudswerken17 uitgevoerd worden die geen betrekking hebben op de stabiliteit (bvb. vervangen van kapotte dakpannen, vervangen van versleten ramen,…); Zonder vergunning kunnen werken uitgevoerd worden die vrijgesteld zijn van stedenbouwkundige vergunning in toepassing van het besluit “kleine werken”18 (bvb. plaatsen van een badkamer binnen in het gebouw, leggen van parket, plaatsen van een wand in gipskartonplaat,…); Mits stedenbouwkundige vergunning kunnen stabiliteitswerken19 uitgevoerd worden (bvb. vervangen van dakgebinte, heroprichten van een kromme buitenmuur,…). Als de vergunning geweigerd wordt, kan de eigenaar, onder bepaalde voorwaarden, eisen dat het Vlaams Gewest zijn perceel aankoopt. Mits stedenbouwkundige vergunning en op voorwaarde dat het aantal woongelegenheden beperkt blijft tot het bestaande aantal kan men verbouwen20 binnen het bestaand volume; Ingeval van heirkracht21 en indien voldaan wordt aan een aantal voorwaarden kunnen herstelwerken worden vergund. Het aantal woongelegenheden dient daarbij beperkt te blijven tot het bestaande aantal en het bouwvolume van de herstelde woning bedraagt: - maximaal 1000m³ indien de woning gelegen is in een agrarisch gebied met ecologisch belang of ecologische waarde; - hoogstens het vergunde of vergund geachte bouwvolume, met een maximum van 1000m³, indien de woning gelegen is in één van de overige betreffende gebieden. Enkel in agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde kunnen eventueel bepaalde functiewijzigingen toegestaan worden (zie punt 2.2.).

16

Er is sprake van heirkracht als een zonevreemde woning vernield of beschadigd werd ten gevolge van een vreemde oorzaak die de eigenaar niet kan worden toegerekend (bvb. brand). 17 Onderhoudswerken: werken, andere dan stabiliteitswerken, die het gebruik van een constructie voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. 18 Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is. Bvr 16/7/2010 (B.S. 10/9/2010), wijz. bvr 26/11/2010 (B.S. 13/12/2010). 19 Stabiliteitswerken: werken die betrekking hebben op de constructieve elementen van een constructie. 20 Verbouwen: aanpassingswerken doorvoeren binnen het bestaande bouwvolume van een constructie waarvan de buitenmuren voor ten minste 60% behouden worden. 21 Er is sprake van heirkracht als een zonevreemde woning vernield of beschadigd werd ten gevolge van een vreemde oorzaak die de eigenaar niet kan worden toegerekend (bvb. brand).


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 10

2.2.

ZONEVREEMDE FUNCTIEWIJZIGINGEN

De Vlaamse Codex RO bepaalt dat de vergunningverlenende overheid bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex22 mag afwijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is aan volgende vereisten: a) het gebouw of het gebouwencomplex bestaat; b) het gebouw of het gebouwencomplex is niet verkrot; c) het gebouw of gebouwencomplex is hoofdzakelijk vergund; d) het gebouw of het gebouwencomplex is niet gelegen in: - ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde; - recreatiegebieden. De Vlaamse Regering heeft een uitvoeringsbesluit gemaakt met een lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen23. Relevante functiewijzigingen die toegelaten kunnen worden met betrekking tot onderhavig RUP zijn: 

Het gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een woning, met inbegrip van de overige onderdelen van het gebouwencomplex, in een complementaire functie, meer bepaald “kantoor- of dienstenfunctie”, zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening, indien aan al de volgende voorwaarden wordt voldaan: - de vloeroppervlakte van de complementaire functie beslaat maximaal 100m²; - de woonfunctie beslaat een grotere oppervlakte dan de complementaire functie.



Het gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een woning, met inbegrip van de woningbijgebouwen, in een complementaire functie, indien aan al de volgende voorwaarden wordt voldaan: - de complementaire functie heeft betrekking op het gebruik als een toeristisch logies als het maximaal 8 tijdelijke verblijfsgelegenheden betreft, met uitsluiting van elke vorm van restaurant of café; - de aanvraag wordt voor voorafgaand advies voorgelegd aan Toerisme Vlaanderen; - gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat; - het gebruiken als gastenkamers is mogelijk zonder ingrijpende werken.



Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex van de hoofdfunctie “landbouw in de ruime zin” 24, in een functie die louter betrekking heeft op de opslag van allerhande materialen of materieel, voor zover aan al de volgende voorwaarden is voldaan: - het gebouw of gebouwencomplex maakt deel uit van een gebouwengroep25; - gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat; - het nieuwe gebruik is mogelijk zonder ingrijpende werken.

22

Gebouwencomplex: een functioneel geheel uit fysiek niet met elkaar verbonden gebouwen. Besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen. Bvr 28/11/2003 (B.S. 10/2/2004), wijz. bvr 23/6/2006 (B.S. 22/8/2006), wijz. bvr 29/6/2007 (B.S. 23/7/2007), wijz. Bvr 29/5/2009 (B.S. 24/8/2009), wijz. Bvr 7/5/2010 (B.S. 2/6/2010). 24 Agrarisch gebied in de ruime zin: alle gebieden bestemd voor landbouw in de ruime zin, ook indien dit onderworpen is aan bijzondere voorwaarden. 25 Gebouwengroep: minstens drie gebouwen of gebouwencomplexen, al dan niet aan dezelfde kant van de straat gelegen, die samen geen functioneel, maar wel een ruimtelijk aaneengesloten geheel vormen. 23


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 11



Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex van de hoofdfunctie “landbouw in de ruime zin”, in functie van paardenhouderij, manège, dierenasiel, dierenpension, dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, tuinaanlegbedrijf, dierentherapie, opleiding- of therapiecentrum met verblijf, voor zover aan al de volgende voorwaarden is voldaan: - gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat; - het nieuwe gebruik is mogelijk zonder ingrijpende werken; - ondergeschikte functies (handel, horeca, kantoorfunctie of diensten) die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de hoofdfunctie beslaan maximaal 100m².

Indien een zonevreemde woning op de lijst van bouwkundig erfgoed voorkomt, is in principe elke functiewijziging vergunbaar voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van het gebouw of gebouwencomplex, voorzover aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: - het gebouw of gebouwencomplex is opgenomen in de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed26; - de voortzetting van de vroegere functie blijkt niet haalbaar of garandeert de duurzame leefbaarheid van het gebouw of gebouwencomplex niet; - de nieuwe functie laat de erfgoedwaarde ongeschonden of verhoogt ze; - de entiteit van ‘Ruimte en Erfgoed’ van het Vlaams Ministerie van Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, die met de zorg voor het onroerend erfgoed belast is, brengt een gunstig advies uit over de aanvraag.

2.3. BESLUIT VAN DE VLAAMSE REGERING TOT BEPALING VAN HANDELINGEN WAARVOOR GEEN STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNING NODIG IS27 De Vlaamse Regering heeft een uitvoeringsbesluit gemaakt waarin bepaald is voor welke handelingen geen stedenbouwkundige vergunning nodig is. De bepalingen van dit besluit zijn van toepassing, onverminderd andere regelgeving, inzonderheid de regelgeving inzake beschermde monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, landschappen en archeologische sites, waarvoor een apart systeem van toelatingen geldt. De bepalingen van dit besluit zijn van toepassing, voor zover deze handelingen niet strijdig zijn met: - de voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, of met de uitdrukkelijke voorwaarden van stedenbouwkundige vergunningen; - de voorschriften van gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen, algemene plannen van aanleg, bijzondere plannen van aanleg of verkavelingsvergunningen die niet opgenomen zijn in de gemeentelijke lijst, opgemaakt in toepassing van artikel 4.4.1,§3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

26

Besluit van de administrateur-generaal van 14 september 2009 houdende vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed en vastgestelde lijst (B.S. 28/09/2009). 27 Besluit van de Vlaamse Regering van 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen en van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is. Bvr 14/4/2000 (B.S. 18/5/2000), wijz. bvr 26/4/2002 (B.S. 20/6/2002), wijz. bvr 1/9/2006 (B.S. 31/10/2006), wijz. bvr 7/3/2008 (B.S. 21/5/2008), wijz. bvr 5/9/2008 (B.S. 28/11/2008), wijz. bvr 16/7/2010 (B.S. 10/09/2010).


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 12

2.3.1. Handelingen in, aan en bij woningen gesitueerd in kwetsbaar gebied Relevante ‘kleine werken’ die toegelaten kunnen worden, aangezien ze vrijgesteld zijn van stedenbouwkundige vergunning:         

gebruikelijke ondergrondse constructies als ze niet voor de rooilijn of in een achteruitbouwstrook liggen; handelingen zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysiek bouwvolume aan zijgevels, achtergevels en daken; zonnepanelen of zonneboilers op een plat dak, tot maximaal 1 meter boven de dakrand, en zonnepanelen of zonneboilers die geïntegreerd zijn in het hellende dakvlak; binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken; afsluitingen tot een hoogte van 2m in de zijtuin en achtertuin; open afsluitingen tot een hoogte van 2m in de voortuin; gesloten afsluitingen tot een hoogte van 1m in de voortuin; de strikt noodzakelijke toegangen opritten naar het gebouw of de gebouwen; de plaatsing van allerhande kleine tuinconstructies zoals tuinornamenten, brievenbussen, barbecues en speeltoestellen;

Bovenvermelde vrijstellingen van stedenbouwkundige vergunning gelden alleen onder volgende voorwaarden: - de handelingen worden volledig uitgevoerd binnen een straal van 30m van een hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte woning; - er wordt geen vergunningsplichtige functiewijziging doorgevoerd; - het aantal woongelegenheden blijft ongewijzigd; - de handelingen zijn niet gesitueerd in een oeverzone, afgebakend in een bekkenbeheersplan of deelbekkenbeheersplan, noch in de 5 meter brede strook, te rekenen vanaf de bovenste rand van het talud van ingedeelde onbevaarbare en bevaarbare waterlopen. Eveneens vrijgesteld van stedenbouwkundige vergunning is het plaatsen van volgende schotelantennes: - een schotelantenne met een max. diameter van 80cm, geplaatst op hellende daken achter de dakrand of tegen de achtergevel van de gebouwen, in de kleur van de gevel of in een neutrale, onopvallende kleur; - een schotelantenne met een max. diameter van 120cm, geplaatst op een plat dak, op voorwaarde dat de hoogte beperkt blijft tot 150cm; - een schotelantenne met een max. diameter van 120cm, in de achtertuin, op voorwaarde dat de hoogte beperkt blijft tot 150cm. 2.3.2. Handelingen in, aan en bij woningen gesitueerd buiten kwetsbaar gebied Relevante ‘kleine werken’ die toegelaten kunnen worden, aangezien ze vrijgesteld zijn van stedenbouwkundige vergunning:   

gebruikelijke ondergrondse constructies als ze niet voor de rooilijn of in een achteruitbouwstrook liggen; handelingen zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysiek bouwvolume aan zijgevels, achtergevels en daken; zonnepanelen of zonneboilers op een plat dak, tot maximaal 1 meter boven de dakrand, en zonnepanelen of zonneboilers die geïntegreerd zijn in het hellende dakvlak;


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 13

       

 

binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken; afsluitingen tot een hoogte van 2m in de zijtuin en achtertuin; open afsluitingen tot een hoogte van 2m in de voortuin; gesloten afsluitingen tot een hoogte van 1m in de voortuin; niet-overdekte constructies tot max. 80m², met inbegrip van alle bestaande nietoverdekte constructies, in zijtuin en achtertuin, tot op 1m van de perceelsgrenzen; de strikt noodzakelijke toegangen opritten naar het gebouw of de gebouwen; de plaatsing van allerhande kleine tuinconstructies zoals tuinornamenten, brievenbussen, barbecues en speeltoestellen; van het hoofdgebouw vrijstaande niet voor verblijf bestemde bijgebouwen, met inbegrip van carports, in de zijtuin tot op 3m van de perceelsgrenzen of in de achtertuin tot op 1m van de perceelsgrenzen. De vrijstaande bijgebouwen kunnen in de achtertuin ook op of tegen de perceelsgrens geplaatst worden als ze tegen een bestaande scheidingsmuur opgericht worden en als de bestaande scheidingsmuur niet gewijzigd wordt. De totale oppervlakte blijft beperkt tot max. 40m², met inbegrip van alle bestaande vrijstaande bijgebouwen. De hoogte is beperkt tot 3m; het opslaan van allerhande bij de woning horende materialen en materieel met een totaal maximaal volume van 10m³, niet zichtbaar vanaf de openbare weg; het plaatsen van één verplaatsbare inrichting die voor bewoning kan worden gebruikt, zoals één woonwagen, kampeerwagen of tent, niet zichtbaar vanaf de openbare weg, zonder er effectief te wonen;

Bovenvermelde vrijstellingen van stedenbouwkundige vergunning gelden alleen onder volgende voorwaarden: - de handelingen worden volledig uitgevoerd binnen een straal van 30m van een hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte woning; - er wordt geen vergunningsplichtige functiewijziging doorgevoerd; - het aantal woongelegenheden blijft ongewijzigd; - de handelingen zijn niet gesitueerd in een oeverzone, afgebakend in een bekkenbeheersplan of deelbekkenbeheersplan, noch in de 5 meter brede strook, te rekenen vanaf de bovenste rand van het talud van ingedeelde onbevaarbare en bevaarbare waterlopen. Eveneens vrijgesteld van stedenbouwkundige vergunning is het plaatsen van volgende schotelantennes: - een schotelantenne met een max. diameter van 80cm, geplaatst op hellende daken achter de dakrand of tegen de achtergevel van de gebouwen, in de kleur van de gevel of in een neutrale, onopvallende kleur; - een schotelantenne met een max. diameter van 120cm, geplaatst op een plat dak, op voorwaarde dat de hoogte beperkt blijft tot 150cm; - een schotelantenne met een max. diameter van 120cm, in de achtertuin, op voorwaarde dat de hoogte beperkt blijft tot 150cm.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 14

2.4. BESCHERMDE LANDSCHAPPEN

MONUMENTEN,

STADS-

EN

DORPSGEZICHTEN

EN

Om zonevreemd erfgoed voor verval te behoeden voorziet de Vlaamse Codex RO een afwijkingsregeling. De Codex stelt dat in een stedenbouwkundige vergunning betreffende een bestaand hoofdzakelijk vergunde constructie die krachtens decreet definitief of voorlopig beschermd is als monument, of deel uitmaakt van een krachtens decreet definitief of voorlopig beschermd stads- of dorpsgezicht of landschap, kan worden afgeweken van stedenbouwkundige voorschriften, voor zover de betrokken handelingen gunstig worden geadviseerd vanuit het beleidsveld Onroerend Erfgoed. Hetzelfde geldt voor handelingen in de omgeving van een niet ontsloten monument die noodzakelijk zijn voor de rechtstreekse ontsluiting van het monument. 2.5.

INVENTARIS BOUWKUNDIG ERFGOED28

Op 14 september 2009 heeft de administrateur-generaal van het Vlaams Instituut voor het Onroerend Erfgoed (VIOE) voor de eerste maal de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed voor Vlaanderen vastgesteld. De vaststelling van de inventaris, die zowel beschermde als niet-beschermde gebouwen bevat, heeft vooral rechtsgevolgen voor het niet-beschermde waardevolle patrimonium. Dankzij de vaststelling worden de volgende vijf wettelijke bepalingen van kracht:  Om een gebouw uit de vastgestelde lijst af te breken is altijd een stedenbouwkundige vergunning nodig. Die wordt door het gemeentebestuur al dan niet afgeleverd, nadat de erfgoedwaarde van het gebouw afgewogen is via een algemene onroerenderfgoedtoets;  Een stedenbouwkundige vergunning is ook nodig om zonnepanelen of zonneboilers op een plat dak te plaatsen of te integreren in een hellend dak van een gebouw uit de lijst;  Zonevreemde gebouwen uit de lijst kunnen vlotter een nieuwe functie krijgen (zie punt 2.1.1.4);  Gebouwen uit de lijst mogen afwijken van de geldende normen op het gebied van energieprestatie en binnenklimaat, voor zover de afwijking nodig is om de erfgoedwaarde van het pand in stand te houden;  In de socialewoningbouw geldt de regel dat kosten voor renovatie maximaal 80% mogen bedragen van de prijs voor een nieuwbouw van dezelfde omvang. Als de renovatiekosten meer bedragen, moet het gebouw worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Voor gebouwen uit de lijst geldt die 80%-regel niet. Op die manier wordt sociale huisvesting in deze gebouwen door renovatie gestimuleerd. Opname in de vastgestelde inventaris betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Toch is er een onderscheid tussen het beschermde en het niet-beschermde waardevolle erfgoed dat in de lijst is vastgesteld. Voor het niet-beschermd erfgoed gelden alleen de hierboven vermelde juridische bepalingen. Voor beschermde monumenten gelden zowel de rechtsgevolgen van de bescherming als die van de vastgestelde inventaris.

28

Besluit van de administrateur-generaal van 14 september 2009 houdende vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed en vastgestelde lijst (B.S. 28/09/2009).


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 15

2.6.

GEBIEDSGERICHT BELEID

Door een samenspel van elementen verschilt de ernst van de problematiek van de zonevreemde woningen per regio. De decretale regeling voldoet niet aangezien deze te beperkend en te lineair is. Door de Vlaamse Regering werd aldus een kader uitgetekend waarbinnen de problematiek van de zonevreemde woningen een duurzame oplossing moet krijgen via een gebiedsgericht beleid. Dit kader is neergeschreven in de brochure “Gebiedsgericht beleid voor Zonevreemd Wonen”29. De Vlaamse regering neemt hierbij volgende houding aan: Alle bestaande, vergunde woningen, ook diegene die geacht worden vergund te zijn30, komen in aanmerking voor een herbestemming naar woonzone conform het gewestplan of voor specifieke gebiedsgerichte voorschriften, welke afhankelijk van de ruimtelijke specificiteit het herbouwen en/of verbouwen al dan niet voorwaardelijk zullen toelaten. In alle afbakeningprocessen en bij de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen zal in het bijzonder aandacht worden gegeven aan de problematiek van zonevreemdheid met als uitgangspunt het bieden van een maximale woonzekerheid voor bestaande vergunde woningen en het treffen van begeleidende maatregelen in de ruimtelijk kwetsbare gebieden. De uitzonderingen in het planbatensysteem zullen worden verfijnd met als uitgangspunt dat voor bestaande en vergunde zonevreemde woningen geen planbaten zullen verschuldigd zijn. In bepaalde gevallen geldt deze vrijstelling evenwel niet. 2.6.1. Uitgangspunten voor een gebiedsgericht beleid31 Woonzekerheid Net als in het verleden blijft de Vlaamse regering binnen bepaalde grenzen maximaal het behoud van de bestaande vergunde woningen mogelijk maken. Concreet wil zij maximale woonzekerheid bieden voor bestaande vergunde woningen en begeleidende maatregelen treffen in de ruimtelijk kwetsbare gebieden. Gebiedsgericht en gebiedsspecifiek toegepast Om de woonzekerheid te realiseren, wordt afgestapt van de louter lineaire en uniforme aanpak van alle woningen, omdat daarmee te weinig kan worden ingespeeld op de specifieke noden van elke plaats. De gebiedsspecifieke aanpak die in de plaats daarvan wordt voorgesteld, bestaat erin dat de gemeente eerst een visie ontwikkeld in het kader van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, en die visie nadien in gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen concretiseert. De aanpak is gebiedsspecifiek omdat de ontwikkelingsperspectieven worden toegekend op het niveau van specifieke deelruimten en woningconcentraties, en dus kan verschillen van plaats tot plaats. De aanpak is gebiedsgericht omdat de ontwikkelingsperspectieven van een 29

Gebiedsgericht beleid voor Zonevreemd Wonen, handleiding voor de gemeente – Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap AROHM, Afdeling Ruimtelijke Planning – Brussel, mei 2001. 30 Een vergund geachte woning: een woning die opgericht werd vooraleer de wet op stedenbouw van 1962 van kracht werd. 31 Gebiedsgericht beleid voor Zonevreemd Wonen, handleiding voor de gemeente – Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap AROHM, Afdeling Ruimtelijke Planning – Brussel, mei 2001.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 16

deelruimte of woningconcentratie altijd grondig afgewogen moeten worden tegenover alle andere functies van het gebied, bvb. inzake landbouw of natuur, zodat de beleidsvisie altijd gericht is op het gebied in al zijn functies. Door de gemeente Aangezien de gemeente een beter zicht heeft op de lokale situatie en daardoor beter gebiedsgericht kan werken met respect voor de plaatselijke behoeften en mogelijkheden, is zij de cruciale schakel bij de uitwerking van oplossingen voor zonevreemde woningen op haar gebied. Met name via het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan kan de gemeente een ruimtelijke visie uitwerken op de zonevreemde woningen op haar grondgebied, en die visie nadien via één of meer ruimtelijke uitvoeringsplannen laten doorwerken in het vergunningenbeleid. Met respect voor bovenlokale opties Conform het subsidiariteitsbeginsel dient de gemeente in haar plannen evenwel ook rekening te houden met de provinciale en gewestelijke opties. Die kunnen immers rechtstreekse gevolgen hebben voor het gemeentelijk beleid inzake zonevreemde woningen. 2.7.

RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN (RSV)32

In het Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) wordt de visie weergegeven op de ruimtelijke ontwikkeling van Vlaanderen. Het RSV bevat geen uitspraken die specifiek over zonevreemde woningen handelen. Het biedt echter wel een algemeen kader waarbinnen de opties van onderhavig RUP moeten passen. Wanneer we Stekene kaderen in de optiek van het RSV, blijkt dat: Stekene behoort tot het buitengebied33 de gemeente niet werd geselecteerd als economisch knooppunt zich te Stekene belangrijke structurerende componenten op Vlaams niveau bevinden: de Moervaartdepressie, de stuifzandrug van Maldegem-Stekene en de A11/E34. 2.7.1. Buitengebied Het buitengebied wordt bepaald door de natuurlijke structuur, de agrarische structuur, de bosstructuur, de nederzettingsstructuur en de infrastructuur. Het beleid is er gericht op het behouden, ontwikkelen en verweven van de belangrijkste ruimtelijk structurerende elementen. De doelstellingen voor het buitengebied zijn: - vrijwaren van het buitengebied voor de essentiële functies (landbouw, natuur, bos en wonen en werken); - tegengaan van de versnippering van het buitengebied; - bundelen van de ontwikkeling in de kernen van het buitengebied; - inbedden van landbouw, natuur en bos in goed gestructureerde gehelen; 32

Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, ‘Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen – integrale versie’, AROHM Afdeling Ruimtelijke Planning, 1997. 33 Onder buitengebied wordt op Vlaams niveau het gebied verstaan waarin de open (onbebouwde) ruimte overweegt.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 17

-

bereiken van een gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit; afstemmen van het ruimtelijk beleid en het milieubeleid op basis van het fysisch systeem; bufferen van de natuurfunctie.

2.7.2. Gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur Als beleidsmaatregel voor het buitengebied stelt de Vlaamse regering o.a. de afbakening en differentiatie van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur in het vooruitzicht. Een deel van deze afbakening werd reeds uitgevoerd (zie 3.6). Volgende gebieden te Stekene zijn structuurbepalend voor de openruimtestructuur op Vlaams niveau: - de Moervaartdepressie - de boscomplexen op de stuifzandrug van Maldegem-Stekene, 2.8.

PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOST-VLAANDEREN (PRS)34

Ook het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen bevat geen specifieke uitspraken over zonevreemde woningen. Er zijn evenwel een aantal bepalingen van belang voor de opmaak van onderhavig RUP: enerzijds de selecties van structuurbepalende elementen op provinciaal niveau en anderzijds een aantal beleidsmaatregelen en acties die het provinciebestuur in het vooruitzicht stelt. De gemeente Stekene maakt deel uit van de deelruimte ‘Noordelijk Openruimtegebied’. Het provinciaal beleid is er gericht op het tegengaan van verdere verstedelijking en de ontwikkeling van de openruimtefuncties (natuur, bos, landbouw en recreatie). Het evenwicht van de openruimtefuncties onderling en dat met de lokale ontwikkeling van wonen en de daarbij horende functies op het niveau van het buitengebied dienen hersteld te worden. Volgende principes zijn richtinggevend voor wat betreft de gewenste ruimtelijke structuur van deze deelruimte: - het fysisch systeem, met zijn oostwestgerichte landschapsstructuren, als kapstok voor de ontwikkeling van de openruimtefuncties (landbouw, natuur en landschap); - ontwikkelingen op vlak van wonen en werken beperken tot de lokale schaal; - een beperkte toegankelijkheid tegen verdere verstedelijking. 2.8.1. Nederzettingsstructuur In de gemeente Stekene worden de kernen Stekene en Kemzeke geselecteerd als hoofddorp; Klein-Sinaai en Hellestraat worden getypeerd als woonkern. Deze hoofddorpen en woonkernen staan in voor het opvangen van de taakstelling inzake wonen. 2.8.2. Economische structuur Bij de hoofddorpen kunnen nieuwe lokale bedrijventerreinen ontwikkeld worden, met een richtcijfer van 5ha per gemeente. Voor de kleinhandelsontwikkelingen in het buitengebied stelt de provincie het volgende voorop: 34

Provincie Oost-Vlaanderen, ‘Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen’, goedgekeurd bij M.B. op 18 februari 2004.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 18

-

-

Voor de bestaande kleinhandel op regionaal niveau wordt een restrictief beleid gevoerd. Verdere verlinting (zoals langsheen de N403 tussen Kemzeke en Sint-Niklaas) is niet wenselijk. Deze kleinhandelsconcentraties kunnen niet verder meer ontwikkelen. Er kunnen geen handelszaken bijkomen. Nieuwe grootschalige kleinhandelsontwikkelingen (300-400m²) kunnen enkel als ze van lokaal belang zijn en worden ingeplant in de hoofddorpen.

2.8.3. Natuurlijke structuur Volgende gebieden worden aangegeven als bestaande natuuraandachtszones (hypothese van GEN en GENO opgemaakt door de provincie): De Stropers, Bekaf, Wullebos, Vallei van de Stekense Vaart tussen Klein-Sinaai en Stekene. Als natuurverbindingsgebieden worden volgende gebieden geselecteerd: verbindingsgebied Pachtgoed; verbindingsgebied Berg-Heikant: Noordscheidbeek, Pieter van Endensvaart, Lekebeek; verbindingsgebied Polken; vallei van de Stekense Vaart tussen Stekene en De Stropers; verbindingsgebied Achter de Wal; verbindingsgebied Lochristi – Eksaarde – Stekene. Als ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang wordt geselecteerd: het Kanaal van Hulst Daarnaast doet de provincie ook een aantal suggesties aan het Vlaams gewest inzake bosuitbreiding. Zo wordt de dekzandrug Wachtebeke/Stekene in het PRS aangereikt als prioritair gebied voor bosuitbreiding. 2.8.4. Agrarische structuur Voor de landen tuinbouw streeft de provincie de volgende doelstellingen na: Ruimtelijk-structureel versterken van het agrarisch gebied; Realiseren van de gebiedsgebonden potenties in de landen tuinbouw; Strategie voor het behoud van de landbouw in de valleigebieden; Coherent beleid t.a.v. de verbrede taakstelling van de landen tuinbouw; Creëren van ontwikkelingsmogelijkheden voor zonevreemde landen tuinbouwbedrijven en voor de landen tuinbouwaanverwante sectoren. De ruimtelijke vertaling van deze doelstellingen gebeurt door een differentiatie van het landbouwgebied. Hiertoe heeft de provinciale dienst Land- en Tuinbouw een aparte studie m.b.t. het landelijk gebied te Stekene opgemaakt. Globaal stelt de provincie de volgende differentiatie voorop: grondbehoevende akkerbouw en veeteelt in de polders; glasgroenteteelt in de zandstreek. Aansluitend hierop dient ook vermeld dat de provincie binnen de regio Beveren-Stekene op zoek is naar mogelijke ‘ontwikkelingsgebieden voor glastuinbouw’.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 19

2.8.5. Toeristisch-recreatieve structuur De provincie duidt het ‘Vlaams kreken- en poldergebied’ aan als toeristisch-recreatief aandachtsgebied. De gemeente Stekene maakt deel uit van dit aandachtsgebied. In het kader van het toeristisch-recreatief hoofdroutenetwerk zou Stekene, omwille van de ontsluiting door E34 en N403, geselecteerd kunnen worden als transferpunt binnen het netwerk rond de Moervaartvallei en de oude spoorwegbedding. Het ‘ Zomerhuis’ en het kampeerverblijfpark Vlasaard worden respectievelijk geselecteerd als dagrecreatief knooppunt van provinciaal belang en verblijfstoeristisch knooppunt van provinciaal belang. 2.8.6. Lijninfrastructuur De N403 tussen de E34 en de Nederlandse grens wordt geselecteerd als secundaire weg type I (verbindende functie primeert). De N403 tussen de E34 en Sint-Niklaas wordt geselecteerd als secundaire weg type II (verzamelende functie primeert).

2.9.

GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN STEKENE (GRS)35

2.9.1. Informatief Om inzicht te krijgen in de aard en de omvang van de problematiek van de zonevreemde woningen in de gemeente Stekene werd, in het kader van het GRS, een zo volledig mogelijke inventaris opgemaakt. De juridische gegevens zijn in dit onderzoek evenwel niet meegenomen. Dit betekent concreet dat er niet is nagegaan of de betrokken woningen al dan niet wettelijk zijn vergund. De gemeente Stekene telt 324 zonevreemde woningen, hetgeen overeenkomt met ca. 5% van het totale woningbestand (ca. 6300). Vermoedelijk is dit een vergelijkbare toestand met heel wat andere Vlaamse gemeenten in het buitengebied. Deze situatie is vooral een gevolg van de nederzettingsstructuur, die gekenmerkt wordt door de vele woonlinten en concentratiezones van bebouwing (gegroeid vanuit oude landbouwgehuchten). De verdeling inzake gewestplanbestemming kan als volgt samengevat worden: 76% is gelegen in agrarisch gebied; 15% is gelegen in vallei-, bos- of natuurgebied; 9% is gelegen in recreatiegebied. Dorpskernen bevatten nauwelijks zonevreemde woningen De dorpskernen van de gemeente Stekene bevatten samen ca. 5% van de zonevreemde woningen, waarvan alle gelegen zijn op de rand van de kern. Het betreft meestal woningen die net buiten de 50m-zone van het gewestplan vallen. Enkel in de dorpskern Stekene treffen we een kleine concentratie van zonevreemde woningen aan ter hoogte van de spoorzate (recreatiezone tussen Nieuwstraat en Stadionstraat) en aan de rand van het Steengelaag. Het ontbreken van zonevreemde woningen in het hart van de dorpskernen is toe te schrijven aan het feit dat er quasi geen afwijkende bestemmingen zoals parkgebied, bufferzone of zones voor openbaar nut midden in de kern zijn. 35

Gemeente Stekene, ‘Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Stekene’, Tijdelijke Vereniging Irtas-Soresma, goedgekeurd op 08 september 2005 door de Bestendige Deputatie.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 20

Zonevreemde woningen aansluitend op een gerealiseerd woonlint Circa 25-30% van het totale aantal zonevreemde woningen sluit aan op een woonlint. Opmerkelijk daarbij is dat het aantal woningen dat aansluit op de directe uitlopers van de dorpskernen zeer laag is. Dit type zonevreemde woningen treffen we vooral aan in aansluiting met straatdorp Hellestraat en de grote landelijke linten zoals Heirweg, Bergstraat, Oude Straat, Riet, Sint-Jansteenstraat, … Het betreft veelal woningen die opgericht werden voor het gewestplan of gerealiseerd werden door middel van de ‘opvulregel’. Zonevreemde woningen in de open ruimte Ongeveer twee derden van de zonevreemde woningen in Stekene kunnen we tot deze groep rekenen. Meestal betreft het woningen die oorspronkelijk dateren van voor de gewestplannen. 2.9.2. Richtinggevend De gemeente Stekene wenst een kwaliteitsvol ruimtelijk beleid te voeren en volgt hierin de algemene uitgangspunten van het RSV en het PRS Oost-Vlaanderen. Gewenste openruimtestructuur Voor de natuurlijke en agrarische structuur van de gemeente wordt een gebiedsgericht beleid gevoerd dat streeft naar een samenhangend en georganiseerd geheel van gebieden. In dit verband worden zowel de natuurlijke als agrarische gebieden ondergebracht in een categorisering waaraan ontwikkelingsopties gekoppeld zijn. Delen van de natuurlijke en agrarische structuur van Stekene worden door het Vlaams gewest en de provincie geselecteerd als structurerend op Vlaams of provinciaal niveau. De hieronder vermelde categorisering, de gebieden die er zijn ondergebracht en de daaraan gekoppelde ontwikkelingsopties, worden derhalve als suggestie aangereikt aan het Vlaams Gewest en de provincie Oost-Vlaanderen bij het afbakenen van de gewenste natuurlijke en agrarische structuur op respectievelijk Vlaams en provinciaal niveau. N1 - Prioritair natuur- en bosgebied Als N1-gebied worden (delen van) volgende gebieden aangeduid: De Stropers, Maat, Bekaf, Prekerij, Wullebos, Wildernis en Steengelaag. N2 - Natuurontwikkelingsgebied Als N2-gebied worden (delen van) volgende gebieden aangeduid: Speelhof en het gebied ten noordoosten van Bekaf (= Kemel), het gebied tussen De Stropers en Maat (= Stroperspolder) en het gebied ten westen van N403, aansluitend op De Stropers (= achter de Wal). N3 - Parkbos Het ontginningsgebied Kriekerije, gelegen temidden van het Bekaf-complex, wordt aangeduid als parkbos. N4 - Lokale groenzones De volgende lokale groenzones worden aangeduid: gemeentelijk park ‘Tuin De Bock’ (Polenlaan), kasteelbos (Bormte), parktuin Voorhouthoeve, parktuin familie Weyn (Kemzekedorp), kasteelpark Ter Eiken (Kasteelstraat), binnengebied Nieuwdorp/Oudestraat.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 21

L1 - Open landbouwgebied met verweving van natuur De valleigebieden langs het Kanaal van Stekene (Belram) en de Molenbeek (Meersen) zijn open landbouwgebieden die daarnaast ook een belangrijke natuurfunctie vervullen. L2 - Open landbouwgebied In grote lijnen betreft het hier bijna de volledige westflank van de gemeente (Riedepolder, Koningshei, Groeneputte, Hazenhoek, Berg en de zone tussen KleinSinaai en Wullebos). L3/4 - Multifunctioneel landen tuinbouwgebied Onder deze categorie worden die landbouwgebieden ondergebracht die reeds meer aangetast zijn inzake openheid van het landschap. Ze zijn dichter bij het bebouwd gebied gelegen, zijn hoofdzakelijk kleiner in oppervlakte en naast boerderijen komen er ook eengezinswoningen en kleine bedrijven voor. L5 - Aangetast landen tuinbouwgebied De zone rond de as Kemelstraat/Breedestraat, de zone ten noordoosten van het kruispunt N403/Drieschouwen (Pachtgoed), het binnengebied Vogelzangstraat/Nachtegaalstraat, het gebied tussen E34, N403 en kanaal van Hulst en het gebied tussen E34, Hellestraat en kanaal van Hulst worden aangeduid als aangetaste landbouwgebieden. De ruimtelijke vertaling van deze differentiatie wordt in grove contouren weergegeven op figuur 2. De verdere afbakening van de verschillende deelgebieden evenals de plekgerichte verfijning zal pas plaatsvinden na goedkeuring van het GRS. Figuur 2: Gewenste openruimtestructuur

Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Stekene


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 22

Gebiedsgerichte aanpak van zonevreemde woningen Het uitwerken van een ruimtelijke visie die ontwikkeligsperspectieven biedt voor alle zonevreemde woningen dient geïntegreerd in de globale gewenste ruimtelijke structuur zoals die ontwikkeld wordt voor Stekene. Dit kan door het beleid van de zonevreemde woningen inhoudelijk af te stemmen op de globale ontwikkeling van de deelruimte. Alleen op deze wijze worden de zonevreemde woningen aan een gebiedsgedifferentieerd beleid gekoppeld. Hierbij wordt voorgesteld om voor Stekene een onderscheid te maken tussen een viertal categorieën, deze worden grafisch voorgesteld op figuur 3. Categorie 1 - Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbare gebieden; Categorie 2 - Zonevreemde woningen in recreatiegebied; Categorie 3 - Zonevreemde woningen in overige openruimtegebieden; Categorie 4 - Zonevreemde woningen aansluitend op gerealiseerd woongebied. Figuur 3: Gewenste nederzettingsstructuur

Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Stekene

Uitgangspunten bij de hierna beschreven benadering zijn: Dat er geen bijkomend aanbod aan bouwpercelen wordt gecreëerd; Dat de afbakening zoals in het GRS voorgesteld indicatief is en dat de definitieve afbakening en categorisering bijgevolg pas zal vastgelegd worden bij de opmaak van het RUP.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 23

Indien zonevreemde woningen door het Vlaams gewest opgenomen worden binnen de afbakening van het VEN (Vlaams ecologisch netwerk) gelden de onderstaande ontwikkelingsperspectieven als suggestie aan het Vlaams gewest. Categorie 1 – Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbare gebieden Deze categorie omvat gebieden waar de problematiek van de zonevreemde woningen moet afgewogen worden t.o.v. de gewenste ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke structuur, zijnde de N1-, N2-, N3- en L1-gebieden. De ontwikkelingsmogelijkheden zijn hier zeer beperkt omdat het hier ruimtelijk kwetsbare openruimtegebieden betreft. Gelet op het belang van de openruimtefuncties kunnen de bestaande woningen enkel in stand worden gehouden en niet uitbreiden. Bewoning blijft mogelijk, tenzij andere maatregelen (bvb. aankoop door de overheid zich opdringen). Functiewijzigingen of nevenbestemmingen zijn enkel toegestaan binnen de zone die afgebakend wordt als parkbos (N3-gebied). Gezien het karakter van parkbos, kunnen enkel nevenbestemmigen toegelaten worden die het extensief recreatief medegebruik ondersteunen (recreatie, horeca), en in zover dit beperkt blijft tot 25% van de nuttige vloeroppervlakte. Instandhoudingswerken zijn toegelaten voor de bestaande vergunde woningen. Dit betekent dat onderhoud en instandhouding van de woning kan, met inbegrip van constructieve werken zoals het herstellen van het dakgebinte of het heropbouwen van een weggezakte muur. Ook kleine werken die vrijgesteld zijn van een stedenbouwkundige vergunning behoren tot de instandhoudingswerken, voorbeelden zijn: het vervangen van versleten ramen of het wisselen van kapotte dakpannen. Verbouwen kan slechts worden toegestaan op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening van de plek niet wordt geschaad en de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden. Het uitbreiden van het volume van de woning is hier niet wenselijk. Verbouwen kan binnen het bestaande volume van de woning. Het aantal woongelegenheden moet daarenboven beperkt blijven tot het bestaande aantal. Het heropbouwen van bestaande vergunde woningen in ruimtelijk kwetsbare gebieden wordt omwille van de beperkte draagkracht van deze gebieden naar wonen niet wenselijk geacht. Uitzondering hierop vormt het herbouwen van de bestaande woning na vernieling door storm, brand of overstroming. Categorie 2 – Zonevreemde woningen in recreatiegebied Het betreft zonevreemde woningen gelegen in gebieden die initieel bestemd zijn voor recreatief gebruik en dit ook op lange termijn zullen blijven, zijnde de recreatiezones waarvoor geen afbouwbeleid wordt vooropgesteld. De draagkracht van de landelijke omgeving laat echter geen grootschalige ontwikkelingen toe. De bestaande zonevreemde woningen kunnen daarom behouden blijven , zonder dat een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd. De mogelijkheden zijn er beperkt omdat deze gebieden belangrijk zijn voor het instandhouden van de openruimtefuncties omwille van de natuurlijke en (beperkte) landschappelijke kwaliteiten. Alle handelingen en werken die overeenstemmen met de bestemming mogen er worden uitgevoerd voor zover ze de identiteitswaarde, belevingswaarde en informatiewaarde van het landschap niet aantasten en de draagkracht van het gebied niet overstijgen. Dit betekent dat


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 24

nieuwe constructies of gebouwen enkel kunnen opgericht worden in functie van de recreatieve potenties van het gebied. Het omschakelen van een zonevreemde woning is in die zin enkel mogelijk naar een recreatieve voorziening die afgestemd is op het betrokken gebied. Gelet op het landelijk karakter van de omgeving en de openruimtefunctie van het gebied kunnen de bestaande gebouwen verbouwen en beperkt uitbreiden. Het uitbreiden van een bestaande vergunde woning, met uitsluiting van de verkrotte gebouwen, kan met inbegrip van de woningbijgebebouwen slechts leiden tot een max. bruto bouwvolume36 van 1.000m³; de uitbreiding mag de 100% volumevermeerdering echter niet overschrijden. Bij het verbouwen van een woning moet het aantal woongelegenheden beperkt blijven tot het bestaande aantal. Herbouwen kan enkel worden toegestaan op dezelfde plaats. Vanuit het recreatief karakter van het betrokken gebied, kunnen wel recreatieve of horecavoorzieningen als nevenbestemming toegelaten worden, in zover zij niet meer dan 50% van de nuttige vloeroppervlakte in beslag nemen. Categorie 3 – Zonevreemde woningen in overige openruimtegebieden Deze categorie omvat de zonevreemde woningen gelegen in die deelgebieden van de open ruimte waar landbouw de dominante ruimtegebruiker is. Enerzijds betreft het de open landbouwgebieden, waar een beleid wordt voorgesteld om de open ruimte te vrijwaren, anderzijds onderscheiden we de multifunctionele landen tuinbouwbouwgebieden en de aangetaste landen tuinbouwbouwgebieden, waar het beleid erop gericht is de verscheidenheid aan landen tuinbouwbedrijvigheid en productierichtingen te ondersteunen. De bestaande zonevreemde woningen kunnen behouden blijven, zonder dat een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd. De mogelijkheden zijn er beperkt omdat het hier aaneengesloten openruimtegebieden betreft. Gelet op het landelijk karakter van de omgeving en de belangrijke openruimtefunctie van het gebied kunnen de bestaande woningen verbouwen en beperkt uitbreiden. Het aantal woongelegenheden moet beperkt blijven tot het bestaande aantal. Specifieke ontwikkelingsperspectieven voor de open landbouwgebieden (cat. 3a) Uitbreiden van een bestaande vergunde woning, met uitsluiting van de verkrotte gebouwen, kan met inbegrip van de woningbijgebouwen slechts leiden tot een max. bruto bouwvolume van 1.000m³. De uitbreiding mag de 100% volumevermeerdering echter niet overschrijden. Herbouwen kan enkel worden toegestaan op dezelfde plaats. Gezien het homogeen landbouwkarakter van het betrokken gebied, kunnen nieuwe activiteiten enkel plaatsvinden indien het zuivere land- of tuinbouwactiviteiten betreft. Andere functiewijzigingen zijn niet toegestaan. Toegelaten nevenbestemmingen zijn: lokale diensten en kantoren (bvb. vrij beroep), evenals kleinschalige verblijfsaccommodatie (max. 4 kamers) en bestaande horeca (ter ondersteuning van het extensief recreatief medegebruik) en in zover deze beperkt blijft tot 25% van de nuttige vloeroppervlakte.

36

Het bruto bouwvolume wordt gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, te vertrekken van het maaiveld. Het deel van het keldervolume onder het maaiveld wordt dus niet meegerekend, op voorwaarde dat het een gebruikelijke onderkeldering van het woongebouw betreft. Wanneer ondergrondse ruimtes woonfuncties herbergen, dienen deze wel meegerekend te worden, aangezien ze niet als gewone kelder kunnen beschouwd worden. Als gewone kelder geldt bijvoorbeeld een ondergronds gelegen wasruimte, berging of stookruimte.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 25

Specifieke ontwikkelingsperspectieven voor de multifunctionele en aangetaste landen tuinbouwgebieden (cat. 3b) Als uitgangspunt gelden dezelfde regels als in categorie 3a. Doch in bepaalde gevallen kan het, gelet op de bestaande ruimtelijke toestand en op voorwaarde dat de ruimtelijke draagkracht het toelaat, opportuun zijn dat de volgende versoepeling overwogen wordt: Uitbreiden van een bestaande vergunde woning, met uitsluiting van de verkrotte gebouwen, kan met inbegrip van de woningbijgebouwen leiden tot een beperkte (max. 20%) overschrijding van 1.000m³ bruto bouwvolume. Als indicatief maximum wordt de grens daarbij op 1.200m³ bruto bouwvolume gelegd, doch de concrete maximumgrens dient contextafhankelijk vastgelegd te worden in een RUP. De uitbreiding mag de 100% volumevermeerdering echter niet overschrijden. Herbouwen kan enkel worden toegestaan op dezelfde plaats. Gezien het prioritair landbouwkarakter van het betrokken gebied, kunnen nieuwe activiteiten enkel plaatsvinden indien het landen tuinbouw of lokale aan de landen tuinbouw toeleverende of verwerkende activiteiten betreft. Andere functiewijzigingen of nevenbestemmingen zijn toegestaan onder de vorm van lokale diensten en kantoren, evenals beperkte handel, horeca of recreatievoorzieningen die gekoppeld zijn aan hetzij landbouw, hetzij recreatief medegebruik van het openruimtegebied. Deze activiteiten mogen echter niet meer dan 50% van de nuttige vloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen bedragen. Categorie 4 – Zonevreemde woningen aansluitend op gerealiseerd woongebied Deze categorie omvat de concentratiegebieden van zonevreemde woningen die een onderdeel vormen van een bestaand woonlint of fysisch aansluiten bij een dorpskern. Hier kunnen ruimere ontwikkelingen worden vooropgesteld. Dit laatste houdt in dat naast wonen bvb. tevens handel en bedrijvigheid kunnen plaatsvinden. Op basis van de lokale ruimtelijke context en ruimtelijke structuur kan een afwegingkader worden opgebouwd om indien wenselijk een differentiatie toe te passen bij de woonlinten afhankelijk van het al dan niet aansluiten op de dorpskernen. In een aantal situaties is het aangewezen om concentraties van zonevreemde woningen in overeenstemming met de gewenste ruimtelijke structuur een bestemming van woongebied toe te kennen. De woningen binnen deze concentratiezone kunnen ontwikkelen zoals woongebieden zoals ze voorkomen op het gewestplan. Afhankelijk van de plaatselijke draagkracht kunnen hier handel, horeca en bedrijvigheid als activiteit uitgeoefend worden. Het merendeel van deze zonevreemde woningen kan getypeerd worden als uitloper van een woonlint. Woonlinten bevinden zich in hoofdzaak op de ontsluitingsassen van de dorpskernen en worden gekenmerkt door een gemengde bebouwing waar naast wonen ook vaak bedrijvigheid voorkomt. Het instandhouden en bieden van ontwikkelingsmogelijkheden voor de lokale handel en bedrijvigheid lijken hier wenselijk. In een aantal gevallen sluiten zonevreemde woningen aan op één van de dorpskernen. In dit geval betreft het veelal de randzones tussen een woonwijk en het achtergelegen openruimtegebied. Vanuit de visie op behoud en ontwikkeling van leefbare dorpskernen waarbij voorzieningen zo veel mogelijk geconcentreerd worden in het centrum van de kern, is het wenselijk om hier eerder beperkte ontwikkelingsmogelijkheden te bieden inzake handel en bedrijvigheid en vooral te focussen op de woonfunctie zelf.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 26

Nieuwe constructies en gebouwen kunnen opgetrokken worden in de zone bestemd voor bebouwing. Bij het aanbouwen aan de bestaande bebouwing dient de aansluiting harmonisch te gebeuren. Het verbouwen en heropbouwen van woningen kan, waarbij volume en materiaalgebruik in overeenstemming zijn met het karakter van de omgeving. Het uitbreiden van de bestaande woningen kan worden toegestaan. Het aantal woongelegenheden kan daarbij verhoogd worden indien het karakter en de draagkracht van het betrokken woonlint of woonzone dit toelaat. Het wijzigen van functie kan beperkt worden onderzocht en is in functie van de draagkracht van het gebied. Het mag daarbij geenszins de bedoeling zijn de werking van het achterliggende agrarische gebied te hinderen of de bestaande landschappelijkheid aan te tasten. Nieuwe functies zullen geen grootschalige ontwikkelingen in de hand mogen werken en nauw moeten aansluiten bij de activiteiten in het betrokken gebied. 2.9.3. Bindend Bindende bepaling nr. 2 opgenomen in het GRS stelt: “Opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan waarin de ontwikkelingsperspectieven voor alle zonevreemde woningen worden uitgewerkt op basis van de gebiedsgerichte aanpak die uitgewerkt werd in het richtinggevend deel van het structuurplan”. 2.9.4. Goedkeuringsbesluit van het GRS37 Inzake de zonevreemde woningen binnen de gemeente is in het goedkeuringsbesluit opgenomen: “Overwegende dat in het GRS een gebiedsgedifferentieerd beleid voor zonevreemde woningen is opgenomen, dat onderscheiden ontwikkelingsperspectieven geformuleerd zijn, en dat dit het kader zal zijn dat gebruikt dient te worden bij de opmaak van de RUP’s voor zonevreemde woningen, zoals het ook als dusdanig in het bindend gedeelte van het GRS geformuleerd is; Overwegende dat voor de zonevreemde woningen in multifunctionele en aangetaste landen tuinbouwgebieden (cat. 3b) de maximumgrens voor het bruto bouwvolume indicatief bepaald is op 1200m³, dat daarbij gesteld wordt dat de concrete maximumgrens contextafhankelijk vastgesteld zal worden, dat duidelijke criteria evenwel ontbreken, dat wel gesteld wordt dat rekening dient gehouden te worden met de ruimtelijke draagkracht en de bestaande toestand, dat ter onderbouwing en ter verfijning van dit beleidselement in de fase van het RUP in elk geval nader kwalitatief onderzoek en een gerichte studie nodig zullen zijn; Overwegende dat in het beleid met betrekking tot zonevreemde woningen als uitgangspunt gesteld wordt dat ‘de vooropgestelde voorschriften nooit strenger mogen zijn dan de decretale bepalingen hieromtrent’, dat in het advies van de GECORO en in gemeenteraadsbesluit betreffende de definitieve vaststelling van het GRS gesteld wordt dat de bedoeling van deze zinsnede is om, indien de decretale bepalingen nog voor de opmaak van het RUP zonevreemde woningen zouden versoepelen, deze verwijzing ervoor dient te zorgen dat het RUP deze versoepeling zou overnemen, 37

Besluit van de Bestendige Deputatie inzake de goedkeurig van het GRS van Stekene, 01/09/2005.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 27

dat zich, bij een eventuele wijziging van de decretale bepalingen, mogelijks strijdigheden zouden kunnen ontwikkelen met het in het GRS uitgewerkte beleid, aangezien geopteerd is om reeds verregaande uitspraken aangaande de zonevreemde bebouwing op te nemen; Overwegende dat voor de zonevreemde woningen aansluitend op het woongebied (cat. 4) gesteld wordt dat een afwegingskader zal worden opgebouwd om een differentiatie toe te passen bij de woonlinten afhankelijk van het al dan niet aansluiten op de dorpskernen, Dat in elk geval een differentiatie nodig zal zijn inzake het toelaten van handel en bedrijvigheid, en inzake het verhogen van het aantal woongelegenheden, dat het geenszins de bedoeling kan zijn om in linten die niet aansluiten bij een kern ruime ontwikkelingsmogelijkheden te voorzien voor handel en bedrijvigheid, noch als algemeen principe te stellen dat het aantal woongelegenheden kan verhoogd worden, dat het creëren van bijkomende woningen buiten de juridische-planologische mogelijkheden immers strijdig is met het RSV en het PRS, dat dit hoogstens aanvaardbaar is in die gevallen waar er een duidelijke ruimtewinst kan aangetoond worden, dat hiervoor een studie op perceelsniveau zal moeten uitgevoerd worden ter gelegenheid van het RUP ter verfijning van dit beleid.” Het eigenlijk besluit inzake zonevreemde woningen stelt: “Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Stekene wordt goedgekeurd met in acht name van de geciteerde overwegingen en met uitsluiting van: - in het richtinggevend gedeelte, onder punt 6.3.3 gebiedsgerichte aanpak van zonevreemde woningen, de volgende bepaling: ‘dat de vooropgestelde voorschriften nooit strenger mogen zijn dan de decretale bepalingen hieromtrent’.” 2.10. RUIMTELIJKE VISIE VOOR LANDBOUW, WAASLAND38

NATUUR EN BOS

– REGIO

In de ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos worden voor de buitengebiedregio Waasland volgende doelstellingen geformuleerd: 

Vrijwaren van samenhangende landbouwgebieden voor de beroepslandbouw: Het ruimtelijk beleid is er op gericht nieuwe niet-agrarische functies die het functioneren van de landbouw op termijn zouden kunnen belemmeren, te weren in het zuiver agrarisch gebied. Recreatieve vormen van landbouw kunnen in structureel aangetaste agrarische gebieden, onmiddellijk aansluitend bij de woonkernen, waar ook ruimte blijft voor beroepslandbouw en groenstructuren. Een differentiatie i.f.v. de bebouwingsmogelijkheden laat toe om de ruimtelijke spreiding van gebouwen te beheersen. Binnen de gebieden van de agrarische structuur wordt de nodige ruimte gelaten voor structurele bedrijfsveranderingen. Een differentiatie van het agrarisch gebied in functie van teelten is daarom niet nodig. Een economische diversificatie, verbreding in functie van natuur- en landschapsbeheer of omschakeling van landbouwbedrijven naar toeristisch-recreatieve activiteiten, waarbij zowel het behoud als een kwalitatieve

38

Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos – regio Waasland, verkenningsnota, Vlaamse Overheid, oktober 2007


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 28

hedendaagse ontwikkeling van het erfgoed vooropstaat, moet ondersteund worden door een aangepast en gebiedsgericht ruimtelijk beleid. 

Behoud en versterking van de bestaande natuurcomplexen binnen een netwerk: Natuurlijke landschapsecologische processen worden zoveel mogelijk in stand gehouden en hersteld. Verblijfsrecreatie mag de ecologische functie van een gebied niet hypothekeren. In gebieden met hoofdfunctie natuur moet eventueel aanwezige verblijfsrecreatie verdwijnen.



Behoud en versterking van bestaande structuur van bossen, heide, parken en forten: Het versterken van de multifunctionaliteit van bos, het tegengaan van versnippering en verlies van biodiversiteit en het verkrijgen van een hogere bebossingsindex in bosarme streken zijn belangrijke beleidsdoelstellingen.



Behoud en versterken van valleistructuren voor natuurlijke waterberging: Het ruimtelijk beleid creëert de ruimtelijke voorwaarden die het integraal waterbeleid ondersteunen, de relaties tussen de waterloop en de omgevende valleien versterken en het voortbestaan van de voorkomende ecotopen garanderen. Belangrijk daarbij is dat ruimte voorzien wordt voor het behoud en herstel van het waterbergend vermogen van rivier- en beekvalleien, het vertragen van waterafvoer en een ruimtelijke buffering van waterlopen. Het landbouwgebruik en recreatief medegebruik in rivier- en beekvalleien respecteert de natuurlijke dynamiek van dit watersysteem. Nieuwe bebouwing en intensieve activiteiten in overstromingsgevoelige gebieden moeten worden geweerd.



Behoud van gave cultuurlandschappen en structurerende landschapselementen: Behoud en versterking van de herkenbaarheid van de relictzones, de ankerplaatsen, van de structurerende reliëfelementen, bakens en waardevolle landschapselementen en van gave historische nederzettingen staan voorop. Nieuwe ontwikkelingen of functiewijzigingen kunnen als ze de regionale identiteit van een gebied versterken en landschappelijk goed ingepast worden.



Toeristisch-recreatieve ontsluiting van de open ruimte: Het ruimtelijk beleid draagt bij tot de ontwikkeling van toeristisch-recreatieve netwerken door ruimte te creëren voor laagdynamische toeristisch-recreatieve herbestemmingen van bouwkundig erfgoed op maat van het landelijk gebied. Een gedifferentieerd recreatief gebruik en verdere recreatieve ontsluiting is in overeenstemming met de ruimtelijke draagkracht van het gebied. Hoogdynamische toeristisch-recreatieve activiteiten worden maximaal ingepast in of aansluitend bij de kernen en stedelijke gebieden en zijn niet gewenst in de open ruimte. Een gedifferentieerd recreatief medegebruik van waardevolle natuur- en/of landschapscomplexen is in overeenstemming met de ruimtelijke draagkracht van deze gebieden.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 29

In het kader van de gewenste ruimtelijke structuur van de open ruimte in de buitengebiedregio Waasland worden drie deelruimten gedefinieerd: - Vlaamse Vallei, - Land van Waas, - De Scheldepolders van Beveren en Sint-Gillis-Waas. Het grondgebied van de gemeente Stekene behoort deels tot de deelruimte Vlaamse Vallei en deels tot de deelruimte Het Land van Waas. Vlaamse Vallei Visie Een betere samenhang van de structuurbepalende valleigebieden en depressies wordt nagestreefd. De landschapsecologische kwaliteiten worden geoptimaliseerd. De structuur van de grote dekzandrug Zelzate-Stekene wordt ruimtelijk versterkt. Er wordt gestreefd naar een samenhangend geheel van bos- en heidecomplexen en tussenliggende mozaiëklandschappen van diverse natuurlijke bostypes, struwelen, ruigtes, heide, pioniersvegetaties, stroken landduinen, heischrale graslanden met landbouw. Zonevreemde verblijfsrecreatie vormt in deze deelregio een groot knelpunt, hoofdzakelijk op de grote dekzandrug ter hoogte van het Kloosterbos, Bekaf en het Stropersbos. Verblijfsrecreatie mag de ecologische functie van een gebied niet hypothekeren. In gebieden met de hoofdfunctie natuur moet eventueel aanwezige verblijfsrecreatie verdwijnen. Relevante onderdelen van het operationeel uitvoeringsprogramma binnen de deelruimte Vlaamse Vallei Herbevestiging van de agrarische gebieden op de gewestplannen: - Het poldergebied Wachtebeke-Moerbeke; - Landbouwgebied op de dekzandrug; RUP’s op korte termijn: - Riedepolder en lager gelegen gebieden rond het kanaal van Hulst, Koningshei en Prekershei; - Boscomplexen dekzandrug; RUP’s na verder onderzoek: - Bekafcomplex en omgeving; - Stropersbos en omgeving; RUP’s op lange termijn, geen acties op korte termijn: - Moervaartdepressie, Zuidlede, kanaal van Stekene en Durme en Moervaart ten noorden van Lokeren. Land van Waas Visie Landbouw is structuurbepalend voor het Land van Waas. De kleine bos-, natuur- en landschapselementen binnen de landbouwgebieden worden gevrijwaard en versterkt. De eigenheid van het Wase landschap wordt bewaard en versterkt.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 30

Tussen en in de sterk verstedelijkte gebieden spelen de landbouw, natuur en recreatief groen een cruciale rol in het bewaren en versterken van de resterende open ruimte gebieden. Er wordt gestreefd naar meer landschapsecologische samenhang: de vallei van de getijderivieren, de dekzandrug Stekene-Waasmunster-Beveren, de opduikende Wase cuesta, de cuestafront en de belangrijkste beken van de cuestatop naar de randen van de cuesta. In deze gebieden wordt gestreefd naar behoud en versterking van de natuurwaarden. Verblijfsrecreatie mag de ecologische functie van een gebied niet hypothekeren. In gebieden met de hoofdfunctie natuur moet eventueel aanwezige verblijfsrecreatie verdwijnen. Relevante onderdelen van het operationeel uitvoeringsprogramma binnen de deelruimte Het Land van Waas Herbevestiging van de agrarische gebieden op de gewestplannen: - Landbouwgebied tussen Lokeren en Waasmunster; - Landbouwgebieden ten noorden van Sint Niklaas en Beveren; RUP’s na verder onderzoek: - Bosrijk gebied tussen Sint-Pauwels en Stekene. 2.11. OMZENDBRIEF RO/2010/01 In deze omzendbrief geeft de Vlaamse Regering haar beleidsvisie weer over de gemeentelijke, provinciale en gewestelijke planningsinitiatieven die in de herbevestigde agrarische gebieden mogelijk zijn. Zo kan een gemeente nog gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen voor wonen opmaken voor zover deze kaderen in het goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. De Vlaamse Regering stelt wel dat een dergelijk planningsinitiatief geen betekenisvolle afbreuk mag doen aan de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische macrostructuur. Teneinde een aantasting van de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische structuur te vermijden, moet bij de beoordeling van de aanvragen voor stedenbouwkundige vergunningen voor niet-agrarische functies in de herbevestigde agrarische gebieden bij de advisering en besluitvorming voldoende terughoudend opgetreden worden. Om die reden zal, binnen de beoordelingsgronden voorzien in artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, de functionele inpasbaarheid ten aanzien van de hoofdfunctie landbouw een bijzonder aandachtspunt zijn.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 31

DEEL 3: BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND 3.1. GEWESTPLAN Voor het grondgebied van Stekene is het gewestplan Sint-Niklaas/Lokeren 39 van toepassing. De woongebieden en woonuitbreidingsgebieden van de gemeente concentreren zich hoofdzakelijk in de kernen Stekene, Kemzeke en Klein-Sinaai. Naast deze drie concentratiegebieden komen in de gemeente ook zeer veel linten voor, het betreft zowel de lintvormige uitgroei van de kernen als woonlinten die zijn ingekleurd als woongebied met landelijk karakter. Aansluitend bij het oostelijk deel van de kern van Stekene zijn een KMO-zone en een industriezone ingetekend op het gewestplan. De landbouwzones, de valleigebieden, de natuurgebieden en de bosgebieden nemen samen meer dan 75% van de totale oppervlakte in. Opmerkelijk hierbij is dat er relatief veel bosgebied en valleigebied voorkomt ten opzichte van het Vlaamse gemiddelde. Ook het percentage verblijfsrecreatie is opmerkelijk hoog in vergelijking met het Vlaams gemiddelde. Stekene kent een zeer groot aantal gebieden (en gebiedjes) die verspreid liggen in de gemeente. Zeer vaak komen de gebieden voor verblijfrecreatie verweven voor met bosgebieden en agrarisch gebied. De gemeente wordt van oost naar west doorkruist door de E34. Tussen de kernen Stekene en Kemzeke alsook ten westen van Kemzeke werd een reservatiestrook ingetekend, respectievelijk voor het tracé van de N41 en een omleidingsweg rond Kemzeke. Figuur 4: Gewestplan

39

Gewestplan Sint-Niklaas/Lokeren, K.B. van 7 november 1978.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 32

3.2.

BIJZONDERE PLANNEN VAN AANLEG

-

BPA “Centrum” (Kemzeke), K.B. 07/04/1969, gewijzgd bij K.B. van 23/03/1971 en 13/12/1976;

-

Herziening BPA “Centrum” (Kemzeke), M.B. 15/07/2004;

-

BPA “Zonevreemde Bedrijven”, M.B. 09/04/2003;

-

BPA “Planologisch attest Bosdorp 38”, M.B.19/10/2005;

-

BPA “Planologisch attest Voorhoutstraat 63”, M.B.25/01/2006;

-

BPA “Hellestraat”, M.B. 24/02/1994;

-

BPA “Zonevreemde sport- en recreatieterreinen”, M.B. 27/10/2004;

-

BPA “Uitbreiding Ambachtelijke Zone”, M.B. 28/07/2003

3.3.

GEMEENTELIJKE RUIMTELIJKE UITVOERINGSPLANNEN

-

RUP “Uitbreiding Tuimelaar”, M.B. 14/02/2008;

-

RUP “Wijziging BPA Uitbreiding Ambachtelijke Zone”, goedgekeurd door de Bestendige Deputatie dd. 03/04/2008;

-

RUP “Uitbreiding Ambachtelijke Zone”, goedgekeurd door de Bestendige Deputatie dd. 26/03/2009;

-

RUP “Lokale Recreatieve Knooppunten”, goedgekeurd door de Bestendige Deputatie dd. 04/06/2009 en 22/10/2009;

-

RUP “Kemzeke Sportpark”, in voorontwerp;

-

RUP “Kemzeke Oost”, in voorontwerp.

3.4.

PROVICIALE RUIMTELIJKE UITVOERINGSPLANNEN

-

RUP “RWZI”, M.B. 10/05/2006.

-

RUP “Opheffing reservatiestrook N403 te Stekene en Sint-Gillis-Waas”, M.B. 28/06/2010.

3.5. -

GEWESTELIJKE RUIMTELIJKE UITVOERINGSPLANNEN RUP Onderdelen van de Grote Eenheden Natuur “Stropersbos”, M.B. 04/02/2005.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 33

3.6. AFBAKENING VAN DE GEBIEDEN VAN DE NATUURLIJKE EN AGRARISCHE STRUCTUUR Stekene is volgens het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen gelegen in het buitengebied. Het RSV wil het buitengebied vrijwaren voor de essentiële functies landbouw, natuur en bos. In 2001 besliste de Vlaamse Regering de afbakening van de landbouw-, natuur- en bosgebieden aan te pakken in twee fasen: Fase 1: De Vlaamse regering besliste op 18 juli 2003 over de definitieve afbakening van het eerste deel van het Vlaams ecologisch netwerk (VEN). Deze eerste fase staat voor 86.500ha platteland waar natuur en natuurbescherming de belangrijkste plaats innemen. In Stekene werden delen van volgende gebieden opgenomen: -

Grote eenheden natuur (GEN): Het Bekafcomplex; De Stropers; Grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO): - De Moervaartdepressie tot Durmevallei. Figuur 5: Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)

Bronnen: Agiv ; Gemeente Stekene ; Vermoedenslijst zonevreemde woningen (30 okt 2003) / Onderlegger: Kadasterkaart / Eigen verwerking.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 34

Te Stekene komen er, volgens de vermoedenslijst van zonevreemde woningen40, binnen de gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk vier zonevreemde woningen voor. De betreffende woningen bevinden zich binnen het Bekafkomplex. Fase 2: De afbakening van de landbouwgebieden en de rest van de natuurgebieden schoof door naar een tweede fase die in 2004 op gang kwam. De Vlaamse overheid stelde daarvoor in eerste instantie per buitengebiedregio een ruimtelijke visie op voor landbouw, natuur en bos. De gemeente Stekene behoort tot de buitengebiedregio Waasland. De ruimtelijke visie op landbouw, natuur en bos voor deze regio werd opgesteld in 2008. Op 3 april 2009 nam de Vlaamse regering kennis van deze visie en keurde ze de beleidsmatige herbevestiging van de bestaande gewestplannen voor ca. 29.000ha agrarisch gebied én een operationeel uitvoeringsprogramma goed. In het operationeel uitvoeringsprogramma is aangegeven welke gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen de Vlaamse overheid de komende jaren zal opmaken voor de afbakening van de resterende landbouw-, natuur- en bosgebieden. Relevante onderdelen van het operationeel uitvoeringsprogramma voor de gemeente Stekene zijn: Herbevestiging van de agrarische gebieden op de gewestplannen: -

Het poldergebied Wachtebeke-Moerbeke; Landbouwgebied op de dekzandrug; Landbouwgebied tussen Lokeren en Waasmunster; Landbouwgebieden ten noorden van Sint Niklaas en Beveren; RUP’s op korte termijn: -

Riedepolder en lager gelegen gebieden rond het kanaal van Hulst, Koningshei en Prekershei; Boscomplexen dekzandrug;

RUP’s na verder onderzoek: -

Bekafcomplex en omgeving; Stropersbos en omgeving; Bosrijk gebied tussen Sint-Pauwels en Stekene;

RUP’s op lange termijn, geen acties op korte termijn: -

Moervaartdepressie, Zuidlede, kanaal van Stekene en Durme en Moervaart ten noorden van Lokeren.

40

Vermoedenslijst van zonevreemdheid op datum van 30/10/2003. Deze lijst maakt deel uit van een eerder gevoerd onderzoek naar de problematiek van het zonevreemd wonen in de gemeente Stekene (zie deel 4: Onderzoek zonevreemde woningen).


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 35

Figuur 6: Operationeel uitvoeringsprogramma voor de gemeente Stekene

Bronnen: Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos - regio Waasland (Vlaamse overheid) ; Vermoedenslijst zonevreemde woningen (30 okt 2003) / Eigen verwerking

Te Stekene komen er, volgens de vermoedenslijst van zonevreemde woningen41, 305 zonevreemde woningen voor in gebieden die opgenomen zijn in het operationeel uitvoeringsprogramma. Van deze woningen bevinden er zich 98 in herbevestigd agrarisch gebied. In omzendbrief RO/2010/0142 is bepaald dat de gemeente in uitvoering van opties uit het GRS RUP’s kan maken binnen het herbevestigd agrarisch gebied mits voldoende terughoudend wordt opgetreden ten aanzien van het herbevestigd agrarisch gebied, meer bepaald wat de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische macrostructuur betreft. De overige 207 zonevreemde woningen situeren zich in gebieden waarvoor de Vlaamse overheid, al dan niet op korte termijn, gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen zal opmaken. De (delen van) RUP’s die de gemeente maakt binnen deze gebieden blijven op termijn enkel geldig indien de overlappende delen met de gewestelijke RUP’s, na de goedkeuring ervan, geen strijdigheden bevatten.

41

Vermoedenslijst van zonevreemdheid op datum van 30/10/2003. Deze lijst maakt deel uit van een eerder gevoerd onderzoek naar de problematiek van het zonevreemd wonen in de gemeente Stekene (zie deel 4: Onderzoek zonevreemde woningen). 42 Omzendbrief RO/2010/01 betreft het ruimtelijk beleid binnen de agrarische gebieden waarvoor de bestaande plannen van aanleg en ruimtelijke uitvoeringsplannen herbevestigd zijn. Deze omzendbrief vervangt de omzendbrief RO/2005/01.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 36

3.7.

HABITATRICHTLIJNGEBIEDEN

Een gedeelte van de Stropersbossen is aangemeld als een speciale beschermingszone inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna. Het betreft een deelgebied van de ‘bossen en heiden van zandig Vlaanderen’ en heeft een oppervlakte van ca. 382ha. In de gemeente Stekene komt er, volgens de vermoedenslijst van zonevreemde woningen43, één zonevreemde woning voor binnen dit habitatrichtlijngebied. Figuur 6: Habitatrichtlijngebieden

Bronnen: Agiv ; Gemeente Stekene ; Vermoedenslijst zonevreemde woningen (30 okt 2003) / Onderlegger: Kadasterkaart / Eigen verwerking.

43



Dossier: 11-06003 31 januari 2012 37

3.8.

WATERTOETS

Het decreet integraal waterbeleid van 18 juli 2003 bepaalt dat voor elk (ruimtelijk) plan de watertoets moet gebeuren, namelijk nagaan of het plan geen schadelijk effect heeft op het natuurlijk watersysteem. Op onderstaande figuur zijn de Natuurlijk Overstroombare Gebieden (NOG) en de Recent Overstroomde Gebieden (ROG) weergegeven. Op het grondgebied van de gemeente Stekene komen de risicozones voor overstroming overeen met de Recent Overstroomde Gebieden. Binnen laatstgenoemde gebieden, die effectief overstromingsgevoelig zijn, komen er, volgens de vermoedenslijst van zonevreemde woningen44, geen zonevreemde woningen voor. Figuur 7: Watertoets

Bronnen: Agiv ; Vermoedenslijst zonevreemde woningen (30 okt 2003) / Onderlegger: Kadasterkaart / Eigen verwerking

44



Dossier: 11-06003 31 januari 2012 38

3.9.

WAARDEVOL ERFGOED

Beschermde monumenten -

Heilige Kruiskerk, M.B. 18/09/1981; Gemeentehuis te Stekene, M.B. 12/04/1995; Gietijzeren, neogotische pomp, M.B. 18/09/1991; Gemeentehuis te Kemzeke, M.B. 13/04/1953; Pastorie te Klein-Sinaai, M.B. 16/01/2004; Provinciale grenspaal, M.B. 27/07/1994; Grenspaal van 1720, M.B. 27/07/1994.

Beschermde landschappen -

De Stropers (met inbegrip van de Linie), M.B. 29/01/1999; Het Steengelaag, M.B. 21/05/1981.

Beschermde dorpsgezichten -

Omgeving Heilige Kruiskerk, M.B. 18/09/1981. Figuur 8: Beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten

Bronnen: Agiv ; Gemeente Stekene, Vermoedenslijst zonevreemde woningen (30 okt 2003) / Onderlegger: Kadasterkaart / Eigen verwerking


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 39

Volgens de vermoedenslijst van zonevreemde woningen45 situeren zich binnen het beschermd erfgoed geen zonevreemde woningen. Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed46 Op 14 september 2009 heeft de administrateur-generaal van het Vlaams Instituut voor het Onroerend Erfgoed (VIOE) voor de eerste maal de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed voor Vlaanderen vastgesteld. Door die vaststelling is er voor het eerst een eenduidige en overzichtelijke lijst bepaald van het in Vlaanderen gebouwde patrimonium met erfgoedwaarde. De vaststelling van de inventaris heeft een aantal rechtsgevolgen voor de gebouwen die opgenomen zijn (zie punt 2.4.). De inventaris wordt jaarlijks bijgewerkt. Volgens de huidige inventaris worden op het grondgebied van Stekene 82 bouwkundige elementen geteld, waarvan er 2 voorkomen op de vermoedenslijst van zonevreemde woningen47: - R 15435: Herenhuis ca. 1870, neogotisch gebouw (Bormte 108) - R 15470: Boerenhuis (Kiekenhaag 65) Figuur 9: Bouwkundig Erfgoed

Bronnen: Inventaris Bouwkundig Erfgoed, Vermoedenslijst zonevreemde woningen (30 okt 2003) / Onderlegger: Kadastraal percelenplan 2008 / Eigen verwerking 45

Vermoedenslijst van zonevreemdheid op datum van 30/10/2003. Deze lijst maakt deel uit van een eerder gevoerd onderzoek naar de problematiek van het zonevreemd wonen in de gemeente Stekene (zie deel 4: Onderzoek zonevreemde woningen). 46 Besluit van de administrateur-generaal van 14 september 2009 houdende vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed en vastgestelde lijst (B.S. 28/09/2009). 47 Vermoedenslijst van zonevreemdheid op datum van 30/10/2003. Deze lijst maakt deel uit van een eerder gevoerd onderzoek naar de problematiek van het zonevreemd wonen in de gemeente Stekene (zie deel 4: Onderzoek zonevreemde woningen).


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 40

3.10. ERFGOEDLANDSCHAPPEN Het decreet landschapszorg48 voorziet in een decretale basis voor de aanduiding van ankerplaatsen – de meest waardevolle landschappen die reeds geïnventariseerd zijn in de Landschapsatlas (2001). Deze ankerplaatsen dienen bij besluit van de Vlaamse regering te worden aangeduid. Van zodra een ankerplaats ter afbakening opgenomen is in een RUP spreekt men van een erfgoedlandschap en ontstaat er een verbod op handelingen die schade kunnen toebrengen aan dat erfgoedlandschap. Het decreet koppelt aan deze erfgoedlandschappen automatisch dezelfde maatregelen als deze die gehanteerd worden voor het beheer van beschermde landschappen. Te Stekene zijn er (nog) geen erfgoedlandschappen aanwezig. In de gemeente bevinden zich, volgens de vermoedenslijst van zonevreemde woningen49, wel 21 zonevreemde woningen in een ankerplaats, waarvan 3 in Wullebos en 18 in de Stropers. Figuur 10: Relicten en ankerplaatsen

Bronnen: Gemeente Stekene ; Agiv ; Vermoedenslijst zonevreemde woningen (30 okt 2003) / Onderlegger: Kadasterkaart / Eigen verwerking

48

Decreet 16 april 1996 betreffende de landschapszorg, gewijzigd bij de decreten van 21/10/1997, 18/05/1999, 8/12/2000, 21/12/2001 en 19/07/2002 en gewijzigd bij decreet van 13/02/2004 houdende maatregelen tot behoud va erfgoedlandschappen. 49 Vermoedenslijst van zonevreemdheid op datum van 30/10/2003. Deze lijst maakt deel uit van een eerder gevoerd onderzoek naar de problematiek van het zonevreemd wonen in de gemeente Stekene (zie deel 4: Onderzoek zonevreemde woningen).


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 41

3.11. VISIE OP WEEKENDVERBLIJVEN Om een antwoord te bieden op de problematiek van de weekendverblijven werd enerzijds een gewestelijk stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven uitgevaardigd (besluit van de Vlaamse Regering van 8 juli 2005) en werd een beleidsplan voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven naar voor gebracht. Binnen dit beleidsplan wordt volgend 4-stappenplan voorzien: - Inventarisatie; - Afweging vanuit elementen van Vlaams niveau; - Uitwerken visie, ruimtelijke afweging en voorstel van ontwikkelingsperspectief; - Opmaak van provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen. Momenteel is de provincie Oost-Vlaanderen bezig met het ontwerp van een document waarin de eerste drie stappen behandeld worden voor de weekendverblijven in de gemeente Stekene. Het is de bedoeling van de provincie om bij de aanpak van deze problematiek enerzijds een globale samenhang te bekomen, waardoor willekeur in beslissingen kan voorkomen worden, maar anderzijds ook voldoende flexibiliteit in te bouwen om maatregelen te kunnen nemen aangepast aan specifiek lokale omstandigheden. Om deze doelstellingen te bereiken wordt bij de visievorming uitgegaan van een analyse van de problematiek en een juridische afweging aan de hand van een beslissingsmatrix en het uittekenen van de algemene krijtlijnen (algemene principes, typebestemmingen en uitdoofscenario’s). Deze beide sporen worden tenslotte toegepast binnen een gebiedsgerichte ruimtelijke visie, waarbinnen vanuit de huidige ruimtelijke structuur en draagkracht de wensen voor toekomstige ontwikkeling naar voor worden gebracht. Op 26 november 2009 werd voor de gemeenste Stekene een eerste visie goedgekeurd door de Bestendige Deputatie en het College van Burgemeester en Schepenen. Deze visie wordt momenteel aangepast naar aanleiding van de bekomen informatie uit een informatieronde. 3.12. NIETIGVERKLAARDE VERKAVELINGEN POLKENSTRAAT In de straat ‘Polken’ te Stekene bevinden zich vier percelen met een woning, opgericht mét de nodige vergunningen. Met betrekking tot deze percelen werden door de Raad van State een aantal vergunningen vernietigd, waardoor uiteindelijk drie van deze woningen geacht worden nooit vergund te zijn geweest. De betreffende woningen (Polken 29, 31, 33 en 35) zijn volgens het gewestplan gelegen in bosgebied. In 1992 heeft de bevoegde minister in graad van beroep als eerste een verkavelingsvergunning afgeleverd (V989/1, voor Polken 33 en 35) in toepassing van de opvulregel. De gemeente en de provincie hadden de aanvraag geweigerd. In 1993 heeft de gemeente, in navolging hiervan, een tweede verkavelingsvergunning afgeleverd (V1040/1, voor Polken 29 en 31) voor een aanpalend perceel. Nadien volgden


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 42

nog afgeleide beslissingen (tot wijziging van de verkavelingsvergunning, tot afgifte van stedenbouwkundige vergunningen). Tegen beide verkavelingsvergunningen en de afgeleide beslissingen (met uitzondering van de toenmalige bouwvergunning voor Polken 29) werden beroepen tot nietigverklaring ingesteld bij de Raad van State. In 2008 leidde dit tot twee vernietigingsarresten (arrest nr. 184.230 en 184.261 dd. 17 juni 2008). De Raad van State oordeelde dat de opvulregel was toegepast op basis van een toen geldende omzendbrief die evenwel geen bindende kracht had. De aanvraag betrof een hoekperceel gelegen in bosgebied waarbij de opvulregel als uitzonderingsregel restrictief toegepast moest worden. In casu werd hij volgens de Raad van State ten onrechte toegepast. Het gevolg van deze vernietigingen is dat de initiële vergunningsprocedures hernomen moeten worden en dat de desbetreffende overheden (hetzij de minister, hetzij de gemeente) opnieuw een beslissing moeten nemen over de aanvraag. Probleem hierbij is dat de opvulregel inmiddels afgeschaft is en dus niet meer toegepast kan worden. In principe kan men dus niet anders dan de vergunningen (initiële verkavelingsvergunningen en afgeleide vergunningen) weigeren. Hierdoor zullen de reeds opgerichte constructies geacht worden nooit vergund te zijn geweest. Naar aanleiding van deze problematiek had op 10 maart 2009 een driepartijenoverleg, tussen gewest, provincie en gemeente, plaats waarin een eventuele opname van de woningen in het RUP ‘Zonevreemde Woningen’ besproken werd: - De ruimtelijke context van de verkavelingen Polken wordt gunstig beschouwd: het gaat niet om een geïsoleerd bosgebied, de straat van de verkavelingen komt uit op de Heirweg die volledig met lintbebouwing bebouwd is. Aan de overzijde van de verkavelingen ligt een woongebied met landelijk karakter dat volledig bebouwd is en ook verderop in het bosgebied liggen vergunde woningen. - Het is niet duidelijk of het gebied in het GRS gecatalogeerd is als ruimtelijk kwetsbaar gebied: de afbakening hiervan is redelijk vaag (hetgeen normaal is aangezien die afbakening in het structuurplan niet op perceelsniveau gebeurt). Gevolg: de opmaak van een RUP voor de bestendiging van de woonfunctie is niet direct strijdig met het RSP (voor zover voldaan is aan de algemene principes, maar rekening houdend met het feit dat het slechts om 4 woningen gaat die initieel opgericht werden mét vergunning). - Wel dient aandacht besteed te worden aan het gelijkheidsprincipe: strikt juridisch gaat het om woningen die weliswaar met vergunning zijn opgericht maar, door de vernietiging van deze vergunning door de Raad van State, geacht worden nooit vergund te zijn geweest. Als in een RUP de mogelijkheid wordt gecreëerd om deze ‘onvergunde woningen’ toch als zonevreemd te beschouwen en te bestendigen, kan dit als een precedent beschouwd worden voor andere onvergunde constructies. Het driepartijenoverleg leidt uiteindelijk tot volgende conclusie: Een planologische oplossing in een RUP zonevreemde woningen is mogelijk: - mits voldoende motivatie en aandacht voor de specificiteit van de situatie; - met de nodige restricties: er moet van uitgegaan worden dat de woningen in het GRS gecatalogeerd zijn onder de strengste categorie, namelijk ruimtelijk kwetsbaar gebied. De beperkingen die hieraan gekoppeld zijn moeten ook gelden voor deze woningen; - met aandacht voor het gelijkheidsbeginsel. Bij voorkeur wordt geen afzonderlijk RUP opgesteld, maar worden de woningen opgenomen in het groter geheel van het RUP ‘Zonevreemde Woningen’, van toepassing op het hele grondgebied van de gemeente Stekene.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 43

Figuur 11: Verkavelingen Polken

Bron: Gemeente Stekene


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 44

DEEL 4: ONDERZOEK ZONEVREEMDE WONINGEN In het kader van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd in 2003 door Soresma reeds een onderzoek naar de problematiek van het zonevreemd wonen in de gemeente Stekene verricht. Naar analogie met de richtlijnen van de hogere overheid, werd dit onderzoek in een drietal stappen aangepakt, die achtereenvolgens in het informatieve, richtinggevende en bindende deel van het GRS geïntegreerd werden. 4.1.

OPMAAK INVENTARIS

Om inzicht te krijgen in de aard en de omvang van de problematiek van de zonevreemde woningen in de gemeente Stekene werd een zo volledig mogelijke inventaris opgemaakt. In deze inventaris werden enkel woningen opgenomen en dus geen (permanent bewoonde) weekendverblijven. Alle woningen die gedeeltelijk zonevreemd zijn, ook al is dit voor een beperkt deel, zijn opgenomen in de inventaris. De juridische gegevens zijn in dit onderzoek evenwel niet meegenomen. Dit betekent concreet dat er niet is nagegaan of de betrokken woningen al dan niet wettelijk zijn vergund. De ‘inventaris zonevreemde woningen’ bevat per woning het adres, de kadastrale identificatie en de zonering volgens het gewestplan. Uit deze lijst blijkt dat de gemeente Stekene op 24/05/2011 vermoedelijk 300 woningen telt. Het is belangrijk te weten dat deze lijst niet verordend en ook niet per definitie volledig is. 4.2.

ANALYSE EN TYPERING

Op basis van een analyse van het ruimtelijk voorkomen van de zonevreemde woningen werd een typering uitgewerkt. Hierbij werd aandacht besteed aan het morfologisch voorkomen of de wijze van spreiding van de bebouwing, het type van de woningen (open bebouwing, rijwoningen, als woning gebruikte hoeve, …) en aan de relatie met de ruimtelijke structuur (natuurlijke en agrarische structuur). Bij de typering van de nederzettingsstructuur worden vier groepen onderscheiden: 4.2.1. Openruimtegebieden met verspreide bebouwing De gebieden met verspreide zonevreemde woningen behoren meestal tot de natuurlijke en/of agrarische structuur. De dichtheid aan bebouwing is in deze gebieden te gering om te spreken van een woonkorrel, woonlint of woonkern. In Stekene zijn er enkele zones die duidelijk getypeerd worden door dit type woningen. De meest kenmerkende is de zone rond de Hinnestraat, Kapellestraat, Bergstraat en Vennestraat. Daarnaast treffen we ook een duidelijke clustering aan in de Koestraat en de Lekestraat. Bijna al deze woningen bevinden zich op een overgangsgebied tussen bos en landbouwzone. De woningen bevinden zich op de ontsluitingsassen die het gebied


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 45

doorkruisen of begrenzen. Meestal betreft het woningen die dateren van voor 1962, in een beperkt aantal gevallen gaat het om voormalige bedrijfswoningen van landbouwbedrijven. 4.2.2. Openruimtegebieden met woonkorrels Een woonkorrel is een nederzettingsstructuur die bestaat uit een concentratie van woningen in een aaneengesloten of open structuur, maar niet uitgesproken lintvormig. De dichtheid is groot ten aanzien van de omgeving waarbij naast woningen mogelijk ook handels- en/of bedrijfsgebouwen voorkomen. In de gemeente Stekene vinden we woonkorrels terug in de Vennestraat, Heistraat, Schoenmakerstraat, Meulevijverstraat, Kapellestraat, Hinnenstraat, Lekestraat en Koestraat. Daarnaast zijn er nog de korrels van de Meersstraat, Wildernis en de Vlasrootstraat; deze onderscheiden zich van de voorgaande door het vrijwel ontbreken van zonevreemde woningen. 4.2.3. Woonlinten Een woonlint wordt in het kader van dit onderzoek gedefinieerd als bebouwing die zich situeert aan één of aan beide zijden van een straat, met een typische lineaire structuur tot gevolg, die niet als woonkern of woonkorrel is geselecteerd. De bebouwing van een woonlint bestaat uit aaneengesloten of alleenstaande woningen, landbouwbedrijven en mogelijk ook handels- en bedrijfsgebouwen. Woonlinten zijn een typische nederzettingsstructuur die kenmerkend is voor de gemeente Stekene. De vele bestaande woonlinten zijn volgens het gewestplan bestemd als woongebied met landelijk karakter en worden in een groot aantal gevallen uitgebreid met zonevreemde woningen indien deze er fysisch bij aansluiten en er een geheel mee vormen. Typische woonlinten met zonevreemde woningen bevinden zich in aansluiting met de Hellestraat, Nieuwdorp, Oude Straat, Riet, Sint-Jansteenstraat, Vlasrootstraat, Heirweg, Heimeersstraat, … De zonevreemde woningen die aansluiten bij woonlinten werden meestal opgericht vóór het gewestplan of in het kader van de opvulregel. Ze zijn quasi alle van het type ééngezinswoning in open bebouwing. Het aantal voormalige bedrijfszetels van landbouwbedrijven is beperkt. 4.2.4. Woonkernen Een woonkern is het deelgebied van de nederzettingsstructuur, dat opgebouwd is uit aaneensluitende bebouwing met woningen, handelsvestigingen, bedrijven en openbare gebouwen met inbegrip van de tussenliggende wegen, parken, tuinen, sport- en recreatieterreinen. Een woonkern wordt begrensd door functies van de open ruimte zoals landbouw en natuur, waarin zich verspreide bebouwing bevindt onder de vorm van woonlinten, korrels of verspreide bebouwing. In Stekene worden drie woonkernen onderscheiden: Stekene, Kemzeke en Klein Sinaai. Deze woonkernen bevatten nauwelijks zonevreemde woningen. In de randen van voorgenoemde kernen onderscheiden we volgende aandachtszones: de Malpertuslaan in Kemzeke en de Spoorwegwegel en Ijzerhandstraat in Stekene.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 46

4.3.

ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN

Met het oog op een gebiedsgerichte benadering wordt (op basis van de richtlijnen van het vroegere AROHM, momenteel geïntegreerd in het departement RWO) voorgesteld om voor Stekene een onderscheid te maken tussen een vijftal categorieën. Uitgangspunt bij de benadering is dat er geen bijkomend aanbod aan bouwpercelen wordt gecreëerd. Categorie 1 – Categorie 2 – Categorie 3 – Categorie 4 – Categorie 5 –

Verspreide zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbare gebieden; Verspreide zonevreemde woningen in recreatiegebied; Verspreide zonevreemde woningen in overige openruimtegebieden; Concentratie van zonevreemde woningen in de open ruimte; Concentratie van zonevreemde woningen aansluitend op gerealiseerd woongebied.

In de gebieden met verspreide bebouwing, waarbinnen de categorieën 1, 2 en 3 van toepassing zijn, krijgen de zonevreemde woningen ruime, minder ruime of beperkte ontwikkelingsperspectieven toegekend waarbij de woonfunctie grondig wordt afgewogen ten overstaan van andere functies die in deze deelruimte spelen, zoals natuur, landbouw, bos en recreatie. Voor de concentratiegebieden, gebieden die gekenmerkt worden door een bestaande concentratie van woningen, is het wenselijk om deze concentratie ook in de toekomst te ondersteunen. De zonevreemde woningen krijgen ruime ontwikkelingsperspectieven waar sprake is van woonkorrels in de open ruimte, categorie 4. Het betreft immers een beperkte concentratie van zonevreemde woningen in de open ruimte. Een herbestemming tot woonkorrel met specifieke stedenbouwkundige voorschriften wordt vooropgesteld. De basisbestemming van het gewestplan blijft evenwel gehandhaafd. De zonevreemde woningen krijgen zeer ruime ontwikkelingsperspectieven waar sprake is van concentraties in aansluiting met een gerealiseerd woongebied of deelgebieden van de woonkern, categorie 5. Deze woningen vormen geen bedreiging voor de gewenste ontwikkeling van de deelruimte waarin ze gesitueerd zijn.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 47

DEEL 5: UITWERKEN VISIE ZONEVREEMDE WONINGEN 5.1.

PROBLEEMSTELLING

5.1.1. Zonevreemde woningen De problematiek van het zonevreemd wonen is ontstaan door de invoering van de gewestplannen in de jaren zeventig enerzijds en door anderzijds na de invoering van deze gewestplannen nog stedenbouwkundige vergunningen te verlenen in gebieden die in feite niet voor wonen bestemd waren of zijn. Als gevolg daarvan ontstond er een grote rechtsonzekerheid voor de eigenaars van zonevreemde woningen. Om tegemoet te komen aan het probleem werd er reeds een decretale regeling uitgewerkt (zie deel 2). Door een samenspel van elementen verschilt de ernst van de problematiek echter per regio en voldoet deze decretale regeling, die geldt voor heel Vlaanderen, niet. De problematiek van de zonevreemde woningen dient in de toekomst per gebied te worden onderzocht. Het is de taak van de gemeenten om voor hun grondgebied een gebiedsgerichte oplossing uit te werken, aangezien zij de lokale situatie het best in kaart kunnen brengen en beoordelen. De opmaak van onderhavig RUP kadert in de betreffende uitwerking van de gebiedsgerichte visie voor zonevreemde woningen. Uitgangspunt bij de benadering is dat er geen bijkomende bouwpercelen of extra woongelegenheden gecreëerd worden . Dat zou immers in strijd zijn met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, dat binnen de metafoor ‘Vlaanderen open en stedelijk’ een visie presenteert die precies kiest voor een verhoging van de dynamiek in de stedelijke gebieden én voor een verlaging van de dynamiek van het buitengebied. In dat verband zal de rechtszekerheid voor de eigenaars/bewoners op een andere wijze worden afgedwongen, dan door het omzetten van de bestemming van de betrokken percelen naar woongebied. Het gehele grondgebied van de gemeente Stekene wordt ingedeeld in deelgebieden, waarbij de bestemming van het gewestplan behouden blijft, en waarbij op basis van een gebiedgerichte visie per deelgebied bijzondere voorschriften worden geformuleerd. De eigenaar van een zonevreemde woning weet dan precies wat de mogelijkheden en de beperkingen van zijn eigendom zijn. In de betreffende voorschriften kan ook verder worden gegaan dan de voorwaarden die momenteel decretaal vastgelegd zijn. In de meeste gevallen kunnen aan de eigenaars/bewoners van bestaande vergunde of vergund geachte woningen, die zich situeren buiten de wettelijke woongebieden, ontwikkelingsmogelijkheden geboden worden die een meerwaarde zijn inzake comfort en woonkwaliteit. Onderhavig ruimtelijk uitvoeringsplan betreft een zogenaamd “perimeterplan”. Concreet betekent dit dat het RUP enkel betrekking heeft op de zonevreemde woningen (met eventuele bijgebouwen) in het plangebied en voor het overige de algemene bestemmingen van het gebied ongemoeid laat. Deze werkwijze laat toe ook een oplossing te bieden voor woningen die momenteel niet zonevreemd zijn maar dat in de toekomst wel zouden kunnen worden. Hierbij wordt onder andere gedacht aan de landbouwbedrijfswoningen die op termijn zullen vrijkomen. De gemeente Stekene beschikt immers nog over heel wat landbouwbedrijven, waarbij een kwart tot een derde geen opvolger zal hebben. Verwacht wordt dat het aantal bedrijven het komende decennium verder zal dalen en dus een aantal bedrijfswoningen zal vrijkomen.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 48

5.1.2. Nietigverklaarde verkavelingen Polkenstraat In navolging van het driepartijenoverleg op 10 maart 2009 (zie punt 3.12.), wil onderhavig RUP ook een planologische oplossing bieden voor de drie woningen in Polken die mét een vergunning zijn opgericht maar, door de vernietiging van deze vergunning door de Raad van State, geacht worden nooit vergund te zijn geweest. 5.2.

VISIE ZONEVREEMDE WONINGEN VANUIT GRS

De visie die in het GRS naar voor wordt gebracht vormt de basis voor de opmaak van onderhavig RUP. Deze visie werd reeds eerder besproken onder punt 2.9.2. De zonevreemde woningen worden aan een gebiedsgedifferentieerd beleid gekoppeld, waarbij voorgesteld wordt om voor Stekene een onderscheid te maken tussen een viertal categorieën: Categorie 1 - Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbare gebieden Categorie 2 - Zonevreemde woningen in recreatiegebied Categorie 3 - Zonevreemde woningen in overige openruimtegebieden Categorie 4 - Zonevreemde woningen aansluitend op gerealiseerd woongebied Onderstaande tabel geeft een overzicht van de betreffende categorieën en hun ontwikkelingsperspectieven.

Uitbreiden

Nieuwe functies

Nevenfuncties

Herbestemmen

Vermoedelijk aandeel zonevreemde woningen

Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied

Ja

Nee

Geen

Geen

Nee

Ca.20%

2

Zonevreemde woningen in recreatiegebied

Ja

Ja <1000m³

Recreatie

Horeca <50%

Nee

Ca.5%

Nee

Ca.25%

Nee

Ca.15%

Omschrijving

1

Categorie

Instandhouden/ Heropbouwen

Tabel 1: Synthesetabel zonevreemd wonen

3a

Zonevreemde woningen in open landbouwgebied

3b

Zonevreemde woningen in multifunctioneel landen tuinbouwgebied en aangetast landen tuinbouwgebied

50

Ja

Ja <1000m³

Landbouw

Lokale diensten / kleinschalige verblijfsacc. / bestaande horeca <25%

Ja

Ja <1000m³ (+ max. 20% indien ruimtelijk verantwoord)50

Land/tuinbouw en lokale aan land/tuinbouw toeleverende en verwerkende activiteiten

Lokale diensten / handel / horeca / recreatie <25% (<50% indien ruimtelijk verantwoord)

De concrete maximumgrens dient contextafhankelijk vastgelegd te worden d.m.v. een RUP


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 49

4

Zonevreemde woningen aansluitend op gerealiseerd woongebied

Ja

Ja Differentiatie mogelijk

Divers

Divers

Mogelijk

Ca.35%

Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Stekene – Richtinggevend deel

Indien zonevreemde woningen door het Vlaams Gewest opgenomen worden binnen de afbakening van het VEN (Vlaams ecologisch netwerk) gelden de betreffende ontwikkelingsperspectieven als suggestie aan het Vlaams gewest. 5.3.

AFBAKENING VAN DE PERIMETERS

5.3.1. Uitgesloten zones Gebieden die het onderwerp vormen van een bijzonder plan van aanleg of een ruimtelijk uitvoeringsplan (al dan niet in opmaak) worden uitgesloten voor verder onderzoek, omdat er in deze juridische documenten concreet uitspraak wordt gedaan over de woningen in de betreffende gebieden. Ook de zone A11/E34 wordt uitgesloten, omwille van de irrelevantie van deze zone voor zonevreemde woningen. 5.3.2. Zonevreemde woningen in een deelgebied van de natuurlijke en agrarische structuur Op basis van de ruimtelijke en functionele kenmerken van de omgeving, gebeurde een plekgerichte verfijning van de ruimtelijke vertaling van de differentiatie van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur, zoals opgenomen in het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (zie punt 2.9.2). Dit resulteerde in de afbakening van volgende perimeters: - kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkbos (N1-, N2- en L1-gebieden); - parkbos (N3-gebied); - open landbouwgebied (L2-gebied); - multifunctioneel landen tuinbouwgebied + aangetast landen tuinbouwgebied (L3/4- en L5-gebieden) De afbakening van deze perimeters heeft enkel als doel een afwegingskader te scheppen bij het bepalen van de ontwikkelingsmogelijkheden van de zonevreemde woningen binnen de gemeente. Het eigenlijk afbakenen van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur is een bevoegdheid van het Vlaams Gewest. Voor elk van de betreffende perimeters gelden voor de zonevreemde woningen de ontwikkelingsperspectieven zoals deze werden opgenomen in de visie van het GRS (zie punten 5.2 en 2.9.2). Binnen de perimeter multifunctioneel en aangetast landen tuinbouwgebied worden enkele ‘concentratiezones’ onderscheiden. Het betreffen bebouwde zones die, omwille van hun bestaande ruimtelijke toestand en ruimtelijke draagkracht, in aanmerking komen voor een ruimer ontwikkelingsperspectief van de zonevreemde woningen. Voor de afbakening van deze concentatiezones wordt rekening gehouden met volgende elementen:


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 50

-

een relatief grote dichtheid ten aanzien van de omgeving (een aaneensluitend geheel van min. 5 bebouwde kavels); het eventueel voorkomen van handels- en/of bedrijfsgebouwen; de ligging van de zone aan een verharde en behoorlijk uitgeruste openbare weg.

Naar aanleiding van de besluitvorming op het driepartijenoverleg van 10 maart 2009 (zie punt 3.12.) worden de nietigverklaarde verkavelingen in Polken opgenomen binnen de perimeter kwetsbare gebieden. Voor de betreffende woningen, die geacht worden nooit vergund te zijn geweest, worden binnen het RUP dezelfde ontwikkelingsmogelijkheden geboden als voor de zonevreemde woningen binnen de perimeter kwetsbare gebieden. 5.3.3. Zonevreemde woningen in recreatief gebied Voor de zonevreemde woningen in recreatief gebied wordt de perimeter afgebakend op basis van de gewenste recreatieve structuur volgens het GRS en de visie op weekendverblijven (versie november 2009) ontwikkeld door de provincie Oost-Vlaanderen (zie punt 3.11). Concreet betekent dit de afbakening van een aantal clusters voor recreatief verblijf en camping. (Een aaneengesloten geheel van) woonkavels die rechtstreeks aansluiten bij een dergelijke recreatiezone worden eveneens opgenomen in de perimeter. Binnen deze perimeter gelden voor de zonevreemde woningen de ontwikkelingsperspectieven zoals deze werden opgenomen in de visie van het GRS (zie punten 5.2 en 2.9.2). 5.3.4. Zonevreemde woningen aansluitend op gerealiseerd woongebied Binnen deze categorie worden drie perimeters afgebakend: - woonkernen; - woonlinten die aansluiten bij een kern; - woonlinten die niet aansluiten bij een kern. De betreffende perimeters worden afgebakend op basis nederzettingsstructuur volgens het GRS (zie punt 2.9.2, figuur 3).

van

de

gewenste

Voor de perimeter “zonevreemde woningen aansluitend op een gerealiseerde woonkern” worden de kernen van de hoofddorpen Stekene en Kemzeke en de woonkern Klein-Sinaai in aanmerking genomen. Deze kernen zijn opgebouwd uit aaneensluitende bebouwing met woningen, handelsvestigingen, bedrijven en openbare gebouwen, met inbegrip van de tussenliggende wegen, parken, tuinen, sport- en recreatieterreinen. De woonlinten betreffen lineaire structuren van aaneengesloten of alleenstaande woningen, landbouwbedrijven en mogelijk ook handels- en bedrijfsgebouwen. Voor de perimeter “zonevreemde woningen aansluitend op een gerealiseerd woonlint dat aansluit bij een kern” komen die woonlinten in aanmerking die rechtstreeks aansluiten bij de kernen van Stekene, Kemzeke en Klein-Sinaai, alsook het woonlint Hellestraat, dat in het PRS als woonkern aangeduid is. De overige woonlinten worden opgenomen in een perimeter “zonevreemde woningen aansluitend op een gerealiseerd woonlint dat niet aansluit bij een kern”.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 51

Voor de afbakening op perceelsniveau worden volgende principes gehanteerd: - Afstemming van de gewestplangrenzen van de woonkernen/woonlinten op de perceelsgrenzen, met een maximale afstand van 50m tussen de rooilijn en de grens met het openruimtegebied; - Toevoegen van (een aaneengesloten geheel van) goedgekeurde verkavelingen die rechtstreeks aansluiten op een woonkern/woonlint; - Toevoegen van bebouwde percelen die ruimtelijk één geheel vormen met een woonkern/woonlint: (een aaneengesloten geheel van) bebouwde percelen die rechtstreeks aansluiten op een woonkern/woonlint, (een aaneengesloten geheel van) percelen waarvan een deel van de bebouwing zich op maximum 50m bevindt van bebouwing gelegen binnen de verfijnde woonzone; Binnen de betreffende perimeters gelden voor de zonevreemde woningen de ontwikkelingsperspectieven zoals deze werden opgenomen in de visie van het GRS (zie punten 5.2 en 2.9.2). Indien een zonevreemde woning aansluit op een woonkern wordt een soepeler beleid vooropgesteld dan wanneer de woning aansluit op een woonlint. Indien een zonevreemde woning aansluit op een woonlint dat aansluit bij een kern wordt een soepeler beleid vooropgesteld dan wanneer de woning aansluit op een woonlint dat niet aansluit bij een kern.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 52

DEEL 6: TOELICHTING BIJ DE GRAFISCHE PLANNEN EN DE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 6.1.

GRAFISCHE PLANNEN

Het plan ‘Bestaande en juridische toestand’ geeft een overzicht van de huidige juridische toestand van het gehele gemeentelijke grondgebied op basis van een kadastrale ondergrond en met het gewestplan als onderlegger. Beschermde landschappen en dorpsgezichten, BPA’s, RUP’s en verkavelingen zijn er tevens op aangeduid. Ter informatie wordt de inventaris van de zonevreemde woningen op dit plan weergegeven. Het plan ‘Bestemmingsplan’ is het verordenend grafisch plan met aanduiding van de bestemmingen in overdruk en de perimeters waarbinnen deze gelden. De grafische plannen dienen steeds oordeelkundig geïnterpreteerd te worden. In het kader hiervan dient bij elke vergunningsaanvraag de zonevreemdheid en de vergunningenhistoriek nagegaan te worden. Hieruit moet blijken of het voorwerp van de aanvraag wel degelijk een zonevreemde woning betreft en of het om een in hoofdzaak vergunde of vergund geachte woning gaat. Hierna volgen een aantal factoren die immers aanleiding zouden kunnen geven tot foutieve conclusies: - Zoals hoger vermeld werd op een kadastrale ondergrond het gewestplan, beschermde landschappen en dorpsgezichten, RUP’s, BPA’s en verkavelingen in overlay geplaatst. Hierdoor kunnen zogenaamde ‘slivers’ ontstaan die mogelijks aanleiding kunnen geven tot verkeerde analyses. - De inventaris van zonevreemde woningen, die op de het plan ‘bestaande en juridische toestand’ louter ter informatie weergegeven wordt, betreft slechts de aanduiding van woningen op basis van een vermoedenslijst van zonevreemdheid op datum van 30/10/2003 (met wijzigingen dd. 05/03/2008 en 09/11/2010). Deze lijst is niet verordend en ook niet per definitie volledig. 6.2.

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Deze voorschriften gelden als zogenaamde overdruk op het gewestplan. Dit betekent dat de bestemmingen volgens het gewestplan blijven gelden. Er wordt enkel een perimeter aangeduid waarbinnen bepaalde handelingen, werken en functiewijzigingen die betrekking hebben op de zonevreemde woningen toegelaten kunnen worden. Indien een woning in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling ligt blijven de verkavelingsvoorschriften gelden. De voorschriften van onderhavig RUP zijn slechts van toepassing indien de bestaande verkaveling komt te vervallen en de betreffende woning(en) aldus een zonevreemd statuut krijgen. Bij de goedkeuring van een gewestelijk of provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan dat later tot stand komt dan onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan blijven de voorschriften van het gemeentelijk plan slechts geldig indien ze niet strijdig zijn met de voorschriften van het betrokken gewestelijk of provinciaal plan en er derhalve door opgeheven worden.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 53

Voor zonevreemde gebouwen die beschermd zijn of zouden worden als monument, landschap en/of dorpsgezicht krijgen de wettelijke beschermingsregels en –procedures en de eventuele specifieke bepalingen van het beschermingsbesluit voorrang op de voorschriften van dit RUP. Het ruimtelijk uitvoeringsplan regelt ook het statuut van gebouwen die, op een later tijdstip dan het van kracht worden van dit plan zonevreemd worden. Vanaf het ogenblik dat een woning zonevreemd wordt gelden de voorschriften van dit RUP. Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen” 51 (zie punt 2.2.) blijft van kracht. Relevante bepalingen uit dit besluit werden ter informatie in de stedenbouwkundige voorschriften opgenomen. Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is” 52 (zie punt 2.3.) blijft van kracht. Relevante bepalingen uit dit besluit werden ter informatie in de stedenbouwkundige voorschriften opgenomen. Concreet worden de voorschriften opgedeeld in 7 artikels: - Overdruk zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied (art.1); - Overdruk zonevreemde woningen in parkbos (art.2); - Overdruk zonevreemde woningen in recreatief gebied (art.3); - Overdruk zonevreemde woningen in open landbouwgebieden (art.4); - Overdruk zonevreemde woningen in multifunctionele en aangetaste landtuinbouwgebieden (art.5); - Overdruk zonevreemde woningen aansluitend op gerealiseerd woonlint A (art.6), - Overdruk zonevreemde woningen aansluitend op gerealiseerd woonlint B (art.7), - Overdruk zonevreemde woningen aansluitend op gerealiseerde woonkern (art.8).

en

6.2.1. Overdruk zonevreemde woningen in kwetsbaar gebied (art. 1) De bestemmings- en inrichtingsvoorschriften die in het RUP worden beschreven zijn van toepassing op: - zonevreemde woningen gelegen in N1-, N2- en L1-gebieden (zie punt 5.3.2.); - de woningen te Polken waarvan een aantal vergunningen vernietigd werden door de Raad van State (zie punt 3.12.). Bestaande ontwikkelingsmogelijkheden conform de vigerende wetgeving: - De decretale basisrechten voor “zonevreemde woningen in kwetsbaar gebied (behalve parkgebied) en recreatiegebied” (zie punt 2.1.3.) zijn van toepassing; - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen” (zie punt 2.2.) is van toepassing; - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is” (zie punt 2.3.) is van toepassing.

51

Besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen. Bvr 28/11/2003 (B.S. 10/2/2004), wijz. bvr 23/6/2006 (B.S. 22/8/2006), wijz. bvr 29/6/2007 (B.S. 23/7/2007), wijz. Bvr 29/5/2009 (B.S. 24/8/2009), wijz. Bvr 7/5/2010 (B.S. 2/6/2010). 52 Besluit van de Vlaamse Regering van 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen en van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is. Bvr 14/4/2000 (B.S. 18/5/2000), wijz. bvr 26/4/2002 (B.S. 20/6/2002), wijz. bvr 1/9/2006 (B.S. 31/10/2006), wijz. bvr 7/3/2008 (B.S. 21/5/2008), wijz. bvr 5/9/2008 (B.S. 28/11/2008), wijz. bvr 16/7/2010 (B.S. 10/09/2010).


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 54

De aanvullingen en uitbreidingen van de bepalingen in de vigerende wetgeving, die in dit RUP worden voorgesteld, zijn gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen zoals opgenomen in het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (zie punt 5.2 en 2.9.2). Naast de ontwikkelingsmogelijkheden die vervat zitten in bovenvermelde documenten, wenst de gemeente via onderhavig RUP ook volgende handelingen mogelijk te maken: - Het isoleren van woningen aan de buitenzijde. Strikt genomen impliceert deze handeling het uitbreiden van een woning. Aangezien uitbreiden voor zonevreemde woningen in kwetsbaar gebied in principe niet mogelijk is, worden “gevelwerken in functie van een verbeterde isolatie” toegevoegd aan de toelaatbare handelingen. Deze handeling zal enkel worden toegestaan voor zover de toename van het bruto-bouwvolume die hierdoor ontstaat enkel een gevolg is van het aanbrengen van extra gevelmateriaal. Het is in geen geval de bedoeling dat er een toename van nuttig woonvolume gerealiseerd wordt. - Het oprichten van één tuinhuisje per huiskavel. Deze handeling is niet mogelijk volgens de vigerende wetgeving, maar wordt wel wenselijk geacht. Om de landschappelijke kwaliteit van de omgeving niet in het gedrang te brengen gelden enkele oprichtingsvoorwaarden: de oppervlakte van een tuinhuis bedraagt maximaal 12m², de inplanting gebeurt op maximum 20m van de uiterste grens van de woning en het dient geïntegreerd te zijn in de landschappelijke omgeving. Een beknopt inhoudelijk overzicht van de voornaamste voorschriften wordt weergegeven in de synthesetabel onder punt 6.2.8. 6.2.2. Overdruk zonevreemde woningen in parkbos (art. 2) De bestemmings- en inrichtingsvoorschriften die in het RUP worden beschreven zijn van toepassing op: - zonevreemde woningen gelegen in N3-gebied (zie punt 5.3.2.). Bestaande ontwikkelingsmogelijkheden conform de vigerende wetgeving: - De decretale basisrechten voor “zonevreemde woningen in kwetsbaar gebied (behalve parkgebied) en recreatiegebied” (zie punt 2.1.3.) zijn van toepassing; - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen (zie punt 2.2.) is van toepassing; - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is” (zie punt 2.3.) is van toepassing. De aanvullingen en uitbreidingen van de bepalingen in de vigerende wetgeving, die in dit RUP worden voorgesteld, zijn gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen zoals opgenomen in het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (zie punt 5.2 en 2.9.2). Naast de ontwikkelingsmogelijkheden die vervat zitten in bovenvermelde documenten, wenst de gemeente via onderhavig RUP ook volgende handelingen mogelijk te maken: - Het isoleren van woningen aan de buitenzijde. Strikt genomen impliceert deze handeling het uitbreiden van een woning. Aangezien uitbreiden voor zonevreemde woningen in kwetsbaar gebied in principe niet mogelijk is, worden “gevelwerken in functie van een verbeterde isolatie” toegevoegd aan de toelaatbare handelingen. Deze handeling zal enkel worden toegestaan voor zover de


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 55

-

toename van het bruto-bouwvolume die hierdoor ontstaat enkel een gevolg is van het aanbrengen van extra gevelmateriaal. Het is in geen geval de bedoeling dat er een toename van nuttig woonvolume gerealiseerd wordt. Het oprichten van één tuinhuisje per huiskavel. Deze handeling is niet mogelijk volgens de vigerende wetgeving, maar wordt wel wenselijk geacht. Om de landschappelijke kwaliteit van de omgeving niet in het gedrang te brengen gelden enkele oprichtingsvoorwaarden: de oppervlakte van een tuinhuis bedraagt maximaal 12m², de inplanting gebeurt op maximum 20m van de uiterste grens van de woning en het dient geïntegreerd te zijn in de landschappelijke omgeving.

Een beknopt inhoudelijk overzicht van de voornaamste voorschriften wordt weergegeven in de synthesetabel onder punt 6.2.8. 6.2.3. Overdruk zonevreemde woningen in recreatief gebied (art. 3) De bestemmings- en inrichtingsvoorschriften die in het RUP worden beschreven zijn van toepassing op: - zonevreemde woningen gelegen in of aansluitend bij recreatieve zones (zie punt 5.3.3.). Bestaande ontwikkelingsmogelijkheden conform de vigerende wetgeving: - De decretale basisrechten voor “zonevreemde woningen in kwetsbaar gebied (behalve parkgebied) en recreatiegebied” (zie punt 2.1.3.) zijn van toepassing; - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen” (zie punt 2.2.) is van toepassing; - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is” (zie punt 2.3.) is van toepassing. De aanvullingen en uitbreidingen van de bepalingen in de vigerende wetgeving, die in dit RUP worden voorgesteld, zijn gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen zoals opgenomen in het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (zie punt 5.2 en 2.9.2). Een beknopt inhoudelijk overzicht van de voornaamste voorschriften wordt weergegeven in de synthesetabel onder punt 6.2.8. 6.2.4. Overdruk zonevreemde woningen in open landbouwgebieden (art. 4) De bestemmings- en inrichtingsvoorschriften die in het RUP worden beschreven zijn van toepassing op: - zonevreemde woningen gelegen in L2-gebied (zie punt 5.3.2.). Bestaande ontwikkelingsmogelijkheden conform de vigerende wetgeving: - De decretale basisrechten voor “zonevreemde woningen buiten kwetsbaar gebied (behalve parkgebied) en recreatiegebied” (zie punt 2.1.2.) zijn van toepassing; - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen” (zie punt 2.2.) is van toepassing; - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is” (zie punt 2.3.) is van toepassing. De aanvullingen en uitbreidingen van de bepalingen in de vigerende wetgeving, die in dit RUP worden voorgesteld, zijn gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven voor


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 56

zonevreemde woningen zoals opgenomen in het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (zie punt 5.2 en 2.9.2). Met betrekking tot uitbreiden en herbouwen zijn de mogelijkheden vervat in de decretale basisrechten iets ruimer dan deze opgenomen in het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Aangezien de visie van het GRS ondertussen enigszins verouderd is, wenst de gemeente hier het decreet te laten doorwerken en aldus in het RUP geen specifieke uitspraken te doen omtrent uitbreiden en herbouwen. Een beknopt inhoudelijk overzicht van de voornaamste voorschriften wordt weergegeven in de synthesetabel onder punt 6.2.8. 6.2.5. Overdruk zonevreemde woningen in multifunctionele en aangetaste landen tuinbouwgebieden (art. 5) De bestemmings- en inrichtingsvoorschriften die in het RUP worden beschreven zijn van toepassing op: - zonevreemde woningen gelegen in L3/4- en L5-gebieden (zie punt 5.3.2.). Bestaande ontwikkelingsmogelijkheden conform de vigerende wetgeving: - De decretale basisrechten voor “zonevreemde woningen buiten kwetsbaar gebied (behalve parkgebied) en recreatiegebied” (zie punt 2.1.2.) zijn van toepassing. - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen” (zie punt 2.2.) is van toepassing. - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is” (zie punt 2.3.) is van toepassing. De aanvullingen en uitbreidingen van de bepalingen in de vigerende wetgeving, die in dit RUP worden voorgesteld, zijn gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen zoals opgenomen in het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (zie punt 5.2 en 2.9.2). Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan stelt dat, waar ruimtelijk verantwoord, de uitbreiding en de nevenfuncties iets ruimer kunnen. In dit verband wordt binnen deze bestemmingszone ook gewerkt met concentratiezones van woningen. Met betrekking tot uitbreiden en herbouwen van woningen die zich niet bevinden in een zogenaamde ‘concentratiezone’ zijn de mogelijkheden conform de decretale basisrechten iets ruimer dan deze opgenomen in het richtinggevend deel van het GRS. Aangezien de visie van het GRS ondertussen enigszins verouderd is, wenst de gemeente hier het decreet te laten doorwerken en aldus in het RUP geen specifieke uitspraken te doen omtrent uitbreiden en herbouwen. Een beknopt inhoudelijk overzicht van de voornaamste voorschriften wordt weergegeven in de synthesetabel onder punt 6.2.8.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 57

6.2.6. Overdruk zonevreemde woningen aansluitend op gerealiseerd woongebied (art. 6 en 7) De bestemmings- en inrichtingsvoorschriften die in het RUP worden beschreven zijn van toepassing op: - zonevreemde woningen aansluitend op een gerealiseerd woonlint (zie punt 5.3.4.). Bestaande ontwikkelingsmogelijkheden conform de vigerende wetgeving: - De decretale basisrechten voor “zonevreemde woningen buiten kwetsbaar gebied (behalve parkgebied) en recreatiegebied” (zie punt 2.1.2.) zijn van toepassing; - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen” (zie punt 2.2.) is van toepassing; - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is” (zie punt 2.3.) is van toepassing. De aanvullingen en uitbreidingen van de bepalingen in de vigerende wetgeving, die in dit RUP worden voorgesteld, zijn gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen zoals opgenomen in het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (zie punt 5.2 en 2.9.2). Er wordt een onderscheid gemaakt tussen woonlinten die al dan niet aansluiten bij een kern. De ontwikkelingsperspectieven inzake toegelaten nevenfuncties zijn ruimer voor de zonevreemde woningen die aansluiten bij een woonlint dat aansluit bij een kern. In beide gevallen zijn bijkomende recreatie en horeca als nevenfuncties toelaatbaar. Bijkomende handel, diensten en gemeenschapsvoorzieningen dienen conform het PRS en het RSV kerngebonden te zijn, en worden bijgevolg enkel toegelaten bij een gerealiseerd woonlint dat aansluit bij een kern. Een beknopt inhoudelijk overzicht van de voornaamste voorschriften wordt weergegeven in de synthesetabel onder punt 6.2.8. 6.2.7. Overdruk zonevreemde woningen aansluitend op een gerealiseerde woonkern (art. 8) De bestemmings- en inrichtingsvoorschriften die in het RUP worden beschreven zijn van toepassing op: - zonevreemde woningen aansluitend op een gerealiseerde woonkern (zie punt 5.3.4.). Bestaande ontwikkelingsmogelijkheden conform de vigerende wetgeving: - De decretale basisrechten voor “zonevreemde woningen buiten kwetsbaar gebied (behalve parkgebied) en recreatiegebied” (zie punt 2.1.2.) zijn van toepassing; - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen” (zie punt 2.2.) is van toepassing; - Het “besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is” (zie punt 2.3.) is van toepassing. De aanvullingen en uitbreidingen van de bepalingen in de vigerende wetgeving, die in dit RUP worden voorgesteld, zijn gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen zoals opgenomen in het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (zie punt 5.2 en 2.9.2).


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 58

De ontwikkelingsperspectieven inzake toegelaten nevenfuncties zijn ruimer voor de zonevreemde woningen die aansluiten bij een gerealiseerde woonkern dan voor deze die aansluiten bij een gerealiseerd woonlint. Een beknopt inhoudelijk overzicht van de voornaamste voorschriften wordt weergegeven in de synthesetabel onder punt 6.2.8. 6.2.8. Synthesetabel Zie volgende pagina’s.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 59

Tabel 2: Synthesetabel stedenbouwkundige voorschriften Art.

Overdruk zonevreemde woningen

Toepassingsgebied  

1

2

3

4

in ruimtelijk kwetsbaar gebied

in parkbos

in recreatief gebied

in open landbouwgebieden







Instandhouden

N1-, N2- en L1gebieden; Woningen te Polken waarvan een aantal vergunningen vernietigd werden door de Raad van State.

N3-gebied.

Recreatieve zones

L2-gebied.

Ja

Ja

Ja

Ja

Verbouwen

Ja

Ja

Ja

Ja

Herbouwen

Enkel in geval van heirkracht, max. het vergunde of vergund geachte brutobouwvolume en met een max. van 1.000m³ (ref. RUP) Enkel in geval van heirkracht, max. het vergunde of vergund geachte brutobouwvolume en met een max. van 1.000m³ (ref. RUP) Ja, max. het vergunde of vergund geachte brutobouwvolume en met een max. van 1.000m³ (ref. RUP) Ja, met een max. brutobouwvolume van 1.000m³ (ref. decretale basisrechten)

Uitbreiden

Nieuwe woningen

Nee

Nee

Toelaatbare nevenfuncties/ functiewijzigingen (naast wonen en functies die sorteren onder de hoofdbestemming)



Functiewijzigingen voor zonevreemde woningen die voorkomen op de lijst van bouwkundig erfgoed (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen)



Functies die het extensief recreatief medegebruik ondersteunen (zoals horeca en recreatie) - max. 25% van de nuttige vloeropp. (ref. RUP); Functiewijzigingen voor zonevreemde woningen die voorkomen op de lijst van bouwkundig erfgoed (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen).

 Nee

Ja, tot 100% volumevermeerdering en met een max. brutobouwvolume van 1.000m³. (ref. RUP)

Ja, tot een max. brutobouwvolume van 1.000m³ (ref. decretale basisrechten)

Nee

 

Horeca - max. 50% van de nuttige vloeropp. (ref. RUP); Functiewijzigingen voor zonevreemde woningen die voorkomen op de lijst van bouwkundig erfgoed (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen).



Kantoor- of dienstenfunctie (zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening); kleinschalige verblijfsaccommodatie (max. 4 kamers); bestaande en vergunde functies die het recreatief medegebruik ondersteunen (zoals horeca en recreatie). Samen max. 25% van de nuttige vloeropp. (ref. RUP); Kantoor- of dienstenfunctie (zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening) met een max. vloeropp. van 100m² en waarbij de woonfunctie een grotere opp. beslaat dan de complementaire functie (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen);

Nee

Nee



_____________________________________________________________________________________________________________________ Gemeente Stekene: RUP Zonevreemde woningen Memorie van toelichting – Versie 12

Dossier: 11-06003 31 januari 2012

   





5(a)

in multifunctionele en aangetaste landen tuinbouwgebieden



L3/4- en L5gebieden.

Ja

Ja

Ja, met een max. brutobouwvolume van 1.000m³ (ref. decretale basisrechten)

Ja, tot een max. brutobouwvolume van 1.000m³ (ref. decretale basisrechten)

Nee

   

5(b)

in multifunctionele en aangetaste landen tuinbouwgebieden, concentatiezones



Specifieke zones in L3/4en L5gebieden.

Ja

Ja

Ja, tot 100% volumevermeerd ering en met een max. brutobouwvolume van 1.200m³. (ref. RUP)

Ja, tot 100% volumevermeerd ering en met een max. brutobouwvolume van 1.200m³. (ref. RUP)



Nee 

Toeristisch logies, max. 8 tijdelijke verblijfseenheden (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Functiewijzigingen voor zonevreemde woningen die voorkomen op de lijst van bouwkundig erfgoed (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen). Opslag - enkel in geval van voormalig landbouwbedrijf - (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Paardenhouderij, manège, dierenasiel, dierenpension, dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, tuinaanlegbedrijf, dierentherapie, opleiding- of therapiecentrum met verblijf - enkel in geval van voormalig landbouwbedrijf - (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen). Kantoor- of dienstenfunctie (zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening); beperkte handel, horeca of recreatievoorzieningen die gekoppeld zijn aan hetzij landbouw, hetzij recreatief medegebruik van het openruimtegebied; lokale aan de land/tuinbouw toeleverende en verwerkende activiteiten. Samen max. 25% van de nuttige vloeropp. (ref. RUP); Kantoor- of dienstenfunctie (zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening) met een max. vloeropp. van 100m² en waarbij de woonfunctie een grotere opp. beslaat dan de complementaire functie (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Toeristisch logies, max. 8 tijdelijke verblijfseenheden (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Functiewijzigingen voor zonevreemde woningen die voorkomen op de lijst van bouwkundig erfgoed (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen). Opslag - enkel in geval van voormalig landbouwbedrijf - (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Paardenhouderij, manège, dierenasiel,dierenpension, dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, tuinaanlegbedrijf, dierentherapie, opleiding- of therapiecentrum met verblijf - enkel in geval van voormalig landbouwbedrijf - (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen). Kantoor- of dienstenfunctie (zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening); beperkte handel, horeca of recreatievoorzieningen die gekoppeld zijn aan hetzij landbouw, hetzij recreatief medegebruik van het openruimtegebied; lokale aan de land/tuinbouw toeleverende en verwerkende activiteiten. Samen max. 50% van de nuttige vloeropp. (ref. RUP); Kantoor- of dienstenfunctie (zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening) met een max. vloeropp. van 100m² en waarbij



   





6

aansluitend op gerealiseerd woonlint A



Woonlinten die niet aansluiten op een woonkern.

Ja

Ja

Ja, met een max. brutobouwvolume van 1.200m³ (ref. RUP)

Ja, tot een max. brutobouwvolume van 1.200m³ (ref. RUP)

Nee

   

7

aansluitend op gerealiseerd woonlint B

 

Woonlinten die aansluiten op een woonkern; Hellestraat.

Ja

Ja



 Nee 

de woonfunctie een grotere opp. beslaat dan de complementaire functie (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Toeristisch logies, max. 8 tijdelijke verblijfseenheden (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Functiewijzigingen voor zonevreemde woningen die voorkomen op de lijst van bouwkundig erfgoed (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen). Opslag - enkel in geval van voormalig landbouwbedrijf - (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Paardenhouderij, manège, dierenasiel, dierenpension, dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, tuinaanlegbedrijf, dierentherapie, opleiding- of therapiecentrum met verblijf - enkel in geval van voormalig landbouwbedrijf - (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen). Bestaande en vergunde kantoor- of dienstenfunctie; bestaande en vergunde ambachten; bestaande en vergunde handel; bestaande en vergunde gemeenschapsvoorzieningen; horeca; recreatie. Samen max. 50% van de nuttige vloeropp. (ref. RUP); Kantoor- of dienstenfunctie (zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening) met een max. vloeropp. van 100m² en waarbij de woonfunctie een grotere opp. beslaat dan de complementaire functie (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Toeristisch logies, max. 8 tijdelijke verblijfseenheden (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Functiewijzigingen voor zonevreemde woningen die voorkomen op de lijst van bouwkundig erfgoed (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen). Opslag - enkel in geval van voormalig landbouwbedrijf - (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Paardenhouderij, manège, dierenasiel, dierenpension, dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, tuinaanlegbedrijf, dierentherapie, opleiding- of therapiecentrum met verblijf - enkel in geval van voormalig landbouwbedrijf - (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen). Kantoor- of dienstenfunctie; ambachten; bestaande en vergunde handel; gemeenschapsvoorzieningen; horeca; recreatie. Samen max. 50% van de nuttige vloeropp. (ref. RUP); Kantoor- of dienstenfunctie (zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening) met een max. vloeropp. van 100m² en waarbij



   

 

8

aansluitend op gerealiseerde woonkern



Woonkernen van Stekene, Kemzeke en Klein-Sinaai.

Ja

Ja



 Nee

  

de woonfunctie een grotere opp. beslaat dan de complementaire functie (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Toeristisch logies, max. 8 tijdelijke verblijfseenheden (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Functiewijzigingen voor zonevreemde woningen die voorkomen op de lijst van bouwkundig erfgoed (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen). Opslag - enkel in geval van voormalig landbouwbedrijf - (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Paardenhouderij, manège, dierenasiel, dierenpension, dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, tuinaanlegbedrijf, dierentherapie, opleiding- of therapiecentrum met verblijf - enkel in geval van voormalig landbouwbedrijf - (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen). Kantoor- of dienstenfunctie; ambachten; handel; gemeenschapsvoorzieningen; horeca; recreatie. Samen max. 50% van de nuttige vloeropp. (ref. RUP); Kantoor- of dienstenfunctie (zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening) met een max. vloeropp. van 100m² en waarbij de woonfunctie een grotere opp. beslaat dan de complementaire functie (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Toeristisch logies, max. 8 tijdelijke verblijfseenheden (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Functiewijzigingen voor zonevreemde woningen die voorkomen op de lijst van bouwkundig erfgoed (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen). Opslag - enkel in geval van voormalig landbouwbedrijf - (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen); Paardenhouderij, manège, dierenasiel, dierenpension, dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, tuinaanleg-bedrijf, dierentherapie, opleiding- of therapiecentrum met verblijf - enkel in geval van voormalig landbouw-bedrijf - (ref. uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen).



DEEL 7: WATERTOETS Het decreet integraal waterbeleid van 18 juli 2003 bepaalt dat voor elk (ruimtelijk) plan de watertoets moet gebeuren, namelijk nagaan of het plan geen schadelijk effect heeft op het natuurlijk watersysteem. Binnen de risicozones in de gemeente Stekene komt vrijwel geen (zonevreemde) bebouwing voor (zie punt 3.8.). In de algemene voorschriften wordt opgenomen dat het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande hoofdzakelijk vergunde woningen in watergevoelige zones slechts kan worden toegestaan na gunstig advies van de bevoegde administratie en op voorwaarde dat uit het dossier blijkt dat voldoende maatregelen zullen genomen worden om het risico voor wateroverlast (voor de woning zelf maar ook voor de omgeving) te vermijden. Het oprichten van nieuwe woningen is in toepassing van dit ruimtelijk uitvoeringsplan niet mogelijk. In alle redelijkheid dient bijgevolg geoordeeld te worden dat de repercussie van het RUP op de waterhuishouding beperkt is.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 64

DEEL 8: ONDERZOEK TOT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE Het decreet van 5 april 1995 houdende de algemene bepalingen inzake milieubeleid (D.A.B.M), aangepast door het decreet van 27 april 2007 (Plan-MER-decreet) en het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s (Plan-MER-besluit) bepalen dat voor elk ruimtelijk uitvoeringsplan, waarvan de plenaire vergadering na 1 juni 2008 plaatsvindt, of een plan-MER, of een onderzoek tot milieueffectrapportage (screening) dient te gebeuren. In het kader van het onderzoek tot milieueffectrapportage werd een screeningsnota (zie bijlagen 2 en 3) opgesteld met een beschrijving van de mogelijke milieueffecten van het plan. De beslissing van de dienst Mer (zie bijlage 4) stelt dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieugevolgen en dat de opmaak van een planMER niet nodig is.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 65

DEEL 9: REGISTER VAN PERCELEN WAAROP EEN BESTEMMINGSWIJZIGING GEBEURT DIE AANLEIDING KAN GEVEN TOT PLANSCHADE, PLANBATEN, KAPITAALSCHADE OF GEBRUIKERSSCHADE De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat in elk ruimtelijk uitvoeringsplan een register – al dan niet grafisch – opgenomen moet worden van percelen waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kàn geven tot planschade, planbaten, kapitaalschade of gebruikersschade. Voor planschade worden alle bestemmingswijzigingen opgenomen waarbij bebouwbare gronden omgezet worden in onbebouwbare; voor planbaten is de lijst bestemmingswijzigingen decretaal vastgelegd en voor kapitaalschade en gebruikersschade gaat het om bestemmingswijzigingen waarbij agrarisch gebied omgezet wordt in natuur- of groengebied of waarbij een overdruk op agrarisch gebied wordt gelegd waarvan de Vlaamse Regering oordeelt dat ze tot vergoeding aanleiding geeft. Aangezien onderhavig RUP uitsluitend betrekking heeft op zonevreemde woningen, woningen die aldus buiten een voor het wonen geëigende zone gelegen zijn, kan geen aanspraak gemaakt worden op planschade, indien op basis van dit RUP bepaalde beperkingen gelden of bepaalde vergunningen geweigerd worden. Betreffende de planbaten kan gesteld worden dat er geen planbatenheffing verschuldigd is voor de percelen waarop een zonevreemde, hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte woning gevestigd is, die een voor wonen geëigende bestemming krijgt (art. 2.6.5, 4° van de Vlaamse Codex RO). De vergoedingsregelingen met betrekking kapitaalschade en gebruikersschade zijn evenmin van toepassing voor dit RUP. Voor het RUP ‘Zonevreemde Woningen’ te Stekene is de opmaak van een register van percelen waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kàn geven tot planschade, planbaten, kapitaalschade of gebruikersschade aldus niet nodig.


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 66

DEEL 10: BIJLAGEN BIJLAGE 1: SCREENINGSNOTA PLAN-MER-PLICHT BIJLAGE 2: SCREENINGSNOTA PLAN-MER-PLICHT ADDENDUM BIJLAGE 3: BESLISSING DIENST MER


Dossier: 11-06003 31 januari 2012 67

Z O N E V R E E M D E W O N I N G E N

Recommend Documents