Juryrapport 2. Winnaar 4. Rotterdam 6. Lelystad 14. Eindhoven 20. Amsterdam 26. Inzendingen 32

De NEPROM-prijs voor Locatieontwikkeling is een prijs die in het leven is geroepen door de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM). De NEPROM heeft als belangrijkste doelstelling het bevorderen van de samenwerking tussen de overheid en projectontwikkelaars bij de totstandkoming van vastgoed projecten. Een lijst van de NEPROM-leden kunt u vinden op www.neprom.nl.

Uitgave

Voorburg, mei 2011

NEPROM Coördinatie

Rick van der Veen en Arjan Hofmann (NEPROM) Vormgeving

www.absoluutdesigners.com (Marc Meeuwissen en Geert Dijkers) Fotografie

Pieter Kers, AxiPress (Lelystad), Luuk Kramer (Amsterdam), Jan van der Ploeg, Nadine van den Berg, Marcel Bekedam (Rotterdam), Marcel Willems (Eindhoven) Druk en Lithografie

NPN drukkers, Breda

Hoewel bij deze uitgave de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor de aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden auteur(s), redacteur(en) en uitgever geen aansprakelijkheid. Overname van (delen van) artikelen met bronvermelding is in overleg met de NEPROM mogelijk. Deze uitgave kunt u bestellen bij: NEPROM Postbus 620 2270 AP VOORBURG T 070 - 386 62 64 F 070 - 387 40 89 bureau @ neprom.nl www.neprom.nl

Juryrapport

2

Winnaar

4

Rotterdam

6

Lelystad

14

Eindhoven

20

Amsterdam

26

Inzendingen

32

Voorwoord De NEPROM, als actieve vereniging van professionele ontwikkelaars, heeft als

Juryrapport

2

Winnaar

4

Rotterdam

6

Lelystad

14

Eindhoven

20

Amsterdam

26

Inzendingen

32

belangrijke doelstelling het bevorderen van de samenwerking tussen gemeenten en markt partijen. De NEPROMprijs voor Locatieontwikkeling, die elke twee jaar wordt uitgeloofd, is een van de belangrijkste uitingen van die inzet. In 2011 wordt de prijs voor de vierde maal uitgereikt. Wij prijzen ons gelukkig met ook dit keer een fors aantal deelnemers, dat zelfs aanzienlijk hoger ligt dan twee jaar geleden. Het kan niet anders of de inzendingen zijn voor een belangrijk deel nog in de ‘goede tijd’ ontwikkeld en op de markt gebracht. Tegelijkertijd kunnen we constateren dat een belangrijk deel van de ingediende projecten zich juist in de slechte tijd heeft bewezen. Dat onderstreept nog maar eens dat goede projecten van alle tijden zijn! De inzendingen laten een brede spreiding over de verschillende typen opgaven zien. Binnen stedelijk en op uitleglocaties. Nieuwbouw en herontwikkeling. Woningbouw en commercieel vastgoed. Duidelijk is dat het accent van de opgave verschuift van buitenstedelijke uitleglocaties naar de herontwikkeling van complexe, binnenstedelijke locaties. Tegelijkertijd moeten we echter vaststellen dat in een aantal regio’s de vraag nog zo omvangrijk zal zijn dat die niet uitsluitend geaccommodeerd kan worden binnen bestaand stedelijk gebied. Om die reden zullen ook in de komende periode locaties buiten de stad tot ontwikkeling gebracht moeten worden. Voor een deel verlangt deze nieuwe tijd, met beperkte financieringsmogelijkheden en een veel sterkere gerichtheid op de klant en de eindgebruiker, nieuwe vormen van ontwikkelen en samenwerken. Maar de goede elementen uit de klassieke methode zullen hun waarde blijven bewijzen. Ik ben het dan ook niet eens met de opvatting van sommigen dat het gedaan is met het klassieke vak van projectontwikkeling. Naar mijn mening kenmerkt deze onzekere tijd zich vooral door een zoektocht naar een goede balans tussen vernieuwing van het vak en behoud van het goede. De resultaten van die zoektocht zullen we ongetwijfeld straks tegenkomen bij de inzendingen die we over twee jaar tegemoet hopen te zien. Wat naar mijn opvatting in elk geval zal blijven is de essentie van ons vak: het op de kaart zetten van een gebied, place making. Het creëren van een locatie met een eigen karakter en met een uitstraling die burgers en bedrijven aanspreekt, die uitnodigt en verleidt. Een locatie waarin verbeelding werkelijkheid wordt. Waar een werkelijk nieuwe ervaring wordt gecreëerd, die iets toevoegt aan het bestaande. Dat vergt creativiteit en kennis van de markt. Dat vergt visie en de wil en de kunst om samen die visie tot werkelijkheid te maken. Daar waar professionals van gemeentelijke zijde en van de markt elkaar raken en elkaar ‘bevruchten’, daar ontstaan de mooiste dingen. En als we één ding van de crisis hebben geleerd, dan is het dat die samenwerking nooit in het luchtledige mag plaatsvinden. Samenwerking moet beginnen en eindigen met oog en oor voor de markt, voor de burger. Voor de gebruiker van de plek die door professionals ontwikkeld, ontworpen, gepland en gebouwd wordt, maar die uiteindelijk alleen door gewone mensen, door burgers gemaakt kan worden. Ik vertrouw erop dat de winnaars van de NEPROMprijs 2011 die verwachting, ook in deze moeilijke tijd, waarmaken en daarmee onze sector het perspectief op de toekomst bieden! Wienke Bodewes voorzitter NEPROM

Voorwoord De NEPROM, als actieve vereniging van professionele ontwikkelaars, heeft als

Juryrapport

2

Winnaar

4

Rotterdam

6

Lelystad

14

Eindhoven

20

Amsterdam

26

Inzendingen

32

belangrijke doelstelling het bevorderen van de samenwerking tussen gemeenten en markt partijen. De NEPROMprijs voor Locatieontwikkeling, die elke twee jaar wordt uitgeloofd, is een van de belangrijkste uitingen van die inzet. In 2011 wordt de prijs voor de vierde maal uitgereikt. Wij prijzen ons gelukkig met ook dit keer een fors aantal deelnemers, dat zelfs aanzienlijk hoger ligt dan twee jaar geleden. Het kan niet anders of de inzendingen zijn voor een belangrijk deel nog in de ‘goede tijd’ ontwikkeld en op de markt gebracht. Tegelijkertijd kunnen we constateren dat een belangrijk deel van de ingediende projecten zich juist in de slechte tijd heeft bewezen. Dat onderstreept nog maar eens dat goede projecten van alle tijden zijn! De inzendingen laten een brede spreiding over de verschillende typen opgaven zien. Binnen stedelijk en op uitleglocaties. Nieuwbouw en herontwikkeling. Woningbouw en commercieel vastgoed. Duidelijk is dat het accent van de opgave verschuift van buitenstedelijke uitleglocaties naar de herontwikkeling van complexe, binnenstedelijke locaties. Tegelijkertijd moeten we echter vaststellen dat in een aantal regio’s de vraag nog zo omvangrijk zal zijn dat die niet uitsluitend geaccommodeerd kan worden binnen bestaand stedelijk gebied. Om die reden zullen ook in de komende periode locaties buiten de stad tot ontwikkeling gebracht moeten worden. Voor een deel verlangt deze nieuwe tijd, met beperkte financieringsmogelijkheden en een veel sterkere gerichtheid op de klant en de eindgebruiker, nieuwe vormen van ontwikkelen en samenwerken. Maar de goede elementen uit de klassieke methode zullen hun waarde blijven bewijzen. Ik ben het dan ook niet eens met de opvatting van sommigen dat het gedaan is met het klassieke vak van projectontwikkeling. Naar mijn mening kenmerkt deze onzekere tijd zich vooral door een zoektocht naar een goede balans tussen vernieuwing van het vak en behoud van het goede. De resultaten van die zoektocht zullen we ongetwijfeld straks tegenkomen bij de inzendingen die we over twee jaar tegemoet hopen te zien. Wat naar mijn opvatting in elk geval zal blijven is de essentie van ons vak: het op de kaart zetten van een gebied, place making. Het creëren van een locatie met een eigen karakter en met een uitstraling die burgers en bedrijven aanspreekt, die uitnodigt en verleidt. Een locatie waarin verbeelding werkelijkheid wordt. Waar een werkelijk nieuwe ervaring wordt gecreëerd, die iets toevoegt aan het bestaande. Dat vergt creativiteit en kennis van de markt. Dat vergt visie en de wil en de kunst om samen die visie tot werkelijkheid te maken. Daar waar professionals van gemeentelijke zijde en van de markt elkaar raken en elkaar ‘bevruchten’, daar ontstaan de mooiste dingen. En als we één ding van de crisis hebben geleerd, dan is het dat die samenwerking nooit in het luchtledige mag plaatsvinden. Samenwerking moet beginnen en eindigen met oog en oor voor de markt, voor de burger. Voor de gebruiker van de plek die door professionals ontwikkeld, ontworpen, gepland en gebouwd wordt, maar die uiteindelijk alleen door gewone mensen, door burgers gemaakt kan worden. Ik vertrouw erop dat de winnaars van de NEPROMprijs 2011 die verwachting, ook in deze moeilijke tijd, waarmaken en daarmee onze sector het perspectief op de toekomst bieden! Wienke Bodewes voorzitter NEPROM

2

Op rapport bij de jury Het is voorjaar 2011, de eerste prille lentezonnestralen bestrijken het NEPROM-bureau in Voorburg. De natuur is nog in winterslaap, maar binnen wordt driftig gediscussieerd over de vraag wie in aanmerking zou moeten komen voor de vierde NEPROM-prijs voor Locatieontwikke ling. En welk project zich daarmee voegt in het rijtje van illustere voor gangers: Monnikenhuizen/Arnhem (2005), Centrumplan/Almere (2007) en Westerdokseiland/Amsterdam (2009). 42 inzendingen hebben het bureau van de NEPROM bereikt; maximaal kunnen er vijf worden genomineerd. Het moet nu gebeuren. De jury is voor deze vierde prijsuitreiking compleet ververst. Aan het hoofd van de jury staat Karin Laglas, decaan van de Faculteit Bouwkunde aan de TU Delft. Laglas kan bogen op een uitgebreide ervaring aan de kant van projectontwikkelaars en beleggers. Aan haar zijde is een andere decaan, van de Faculteit Bouwkunde in Eindhoven: Elphi Nelissen neemt dat ambt medio 2011 op zich. Ze zal daardoor minder tijd besteden aan het ingenieursbureau dat haar naam draagt en zich toelegt op allerhande advisering rond installaties, bouwfysica en duurzaamheid, in gebouwen en gebieden. De bestuurder in het gezelschap is Roelof Bleker; voormalig wethouder in Enschede en sinds kort dijkgraaf Rivierenland. In zijn portefeuille zat onder meer de herontwikkeling van Roombeek; nu is hij ongetwijfeld bezig met de vraag hoe zijn gebied het beste natte en droge tijden kan doorkomen. De jury wordt gecompleteerd door Bob Jansen, eigenaar van Lingotto, en Ergün Erkoçu, directeur/eigenaar van Concept0031. Een Amsterdamse projectontwikkelaar die de niche van herontwikkeling heeft opgezocht, lang voordat deze in de mode kwam, en een Haagse architect die sterk geïnteresseerd is in de pluriculturele samenleving en werkt vanuit een sociaal-maatschappelijke betrokkenheid. Deze vijf juryleden moeten er samen uitkomen, daarbij geassisteerd door projectmedewerker Rick van der Veen en directeur Jan Fokkema van de NEPROM.

De eliminatie Zoals gezegd: 42 inzendingen. Dat zijn er 15 meer dan twee jaar geleden: een aantal dat de jury op zich positief stemt. De eliminatie om te komen tot maximaal vijf nominaties vind plaats in een drieslag: een individuele beoordeling op papier door de juryleden, een groepsgesprek eind februari over de meest kansrijke projecten en een bezoek aan de potentieel-genomineerden medio maart. Er wordt op drie aspecten beoordeeld: samenwerking en opdrachtgeverschap, commercieel succes en het ruimtelijke eindresultaat. Het is ook dit keer weer een spannend proces om tot de genomineerden te komen. Er zijn projecten die door enkele juryleden hogelijk worden gewaardeerd, maar in het zicht van de finish toch sneuvelen. Waardering is er bijvoorbeeld voor twee herontwikkelingen – toch een belangrijke opgave voor de toekomst: de Uitvinders- en Zeeheldenbuurt in Tilburg en het winkelcentrum Bilgaard in Leeuwarden. Bijzonder zijn ook de ontwikkeling van het woongebied Cronenburgh in Loenen aan de Vecht (door het particulier opdrachtgeverschap-binnen-regie), de Ripperda-kazerne in Haarlem

3 (waar nieuwbouw is gepleegd met respect voor het bestaande) en het project Jamboni in Amsterdam Nieuw-West (met een mix aan functies en een hoogwaardige openbare ruimte). Nog meer waardering kregen echter de volgende vier projecten, die volgens de jury er echt bovenuit staken: » De Promesse van gemeente Lelystad en ASR Vastgoed Ontwikkeling; » Newport Nesselande van gemeente Rotterdam en Newport Nesselande CV; » Waterbuurten Oost en West van gemeente Amsterdam en Ontwikkelingscombinatie Waterbuurt West VOF; » Rond de Admirant van gemeente Eindhoven en Heijmans Vastgoed en NIBC. Papier is leuk en geduldig, maar in het veld moeten de vier projecten de toets der kritiek werkelijk doorstaan: komen zij in aanmerking voor een nominatie? Op 15 maart beginnen we de dag in Lelystad, om via Amsterdam en Rotterdam te eindigen in de stad van gloeilamp en beeldbuis: Eindhoven. Zoals te doen gebruikelijk heeft het jurysecretariaat op diverse punten nadere informatie van de vier inzenders gevraagd; gewapend met die kennis wordt de jury ter plekke rondgeleid. Hoe dat afloopt, is te lezen in het vervolg van deze uitgave.

Een notie over het land Besprekingen als deze leveren ook altijd de nodige algemene opmerkingen op ten aanzien van de ‘state of the art’ van locatieontwikkeling in Nederland. Zo wijst de jury erop dat veel van de ingediende plannen nog net zijn ontwikkeld in de ‘goede tijd’. In die zin zijn zij een afspiegeling van een manier van werken en een context die wellicht niet meer terugkomen. Projecten waar vele miljoenen overheidssubsidie in zijn gegaan, waar corporaties vrijwel alleen ‘de kar hebben getrokken’, die compleet ‘top-down’ zijn ontwikkeld zonder veel gebruikersinvloed: het zijn zaken die volgens de jury anno 2011 na de crisis niet meer mogelijk zijn – of in veel mindere mate. Dat roept bij de nodige projecten de vraag of ze als crisis-proof zijn te bestempelen: zouden ze het ook gered hebben wanneer ze nét even later op de markt zouden zijn gekomen? Het is een what if-vraag die er voor de beoordeling niet zozeer toe doet, maar die wel markeert dat we – ook met deze prijs – in een nieuwe tijd terecht zijn gekomen. Overigens zijn er ook projecten die hebben bewezen de crisis juist wel goed te doorstaan, al dan niet door de inzet van creatieve oplossingen. Dat geeft de NEPROM-prijs van 2013 bij voorbaat een bijzondere lading.

De jury van 2011 De jury van de NEPROM-prijs voor Locatieontwikkeling wordt gevormd door: » Karin Laglas, voorzitter (decaan Faculteit Bouwkunde TU Delft); » Elphi Nelissen (directeur Nelissen Ingenieursbureau); » Roelof Bleker (dijkgraaf waterschap Rivierenland, voormalig wethouder ruimtelijke ordening Enschede); » Ergün Erkoçu (directeur/eigenaar Concept0031); » Bob Jansen (directeur/eigenaar Lingotto en medewinnaar NEPROM-prijs 2009). Het secretariaat van de jury bestaat uit Rick van der Veen en Jan Fokkema (NEPROM). Verslaglegging en juryrapport: Kees de Graaf (Studio Platz).

4

De winnaar - en de weg ernaartoe In de bus en op weg langs de vier projecten die wellicht aan het einde van de dag een nominatie in de wacht slepen. Een week voordat de meteorologische lente invalt belooft de 15de maart een mooie dag te worden. En een interessante dag bovendien, gezien hetgeen op het programma staat: een herontwikkeld stadshart in Lelystad, een drijvende woonbuurt in Amsterdam IJburg, een strandboulevard in Rotterdam en last but not least een rand-centrumlocatie in Eindhoven. Voor ieder wat wils dus, maar uiteindelijk kan er maar één winnaar overblijven. Het eerste van de vier projecten die worden bezocht is De Promesse in Lelystad, een gemengd woon/winkelproject op steenworp afstand van station Lelystad Centrum. Onderdeel van een grotere vernieuwingsoperatie, namelijk die van het complete stadshart van Lelystad. Eind vorige eeuw traden hier de eerste haarscheurtjes op en deed zich de behoefte voelen om een centrum te realiseren dat minder op de modernistische tekentafel was geboren en meer gevoelens van knusheid en gezelligheid zou oproepen. Op papier blijkt de jury enthousiast: er is lef getoond om dit op zo’n polderlocatie van de grond te trekken. De kwalificaties ‘verrassend’, ‘knap werk’ en ‘gewoon goed’ vallen te beluisteren. Commercieel bovendien een succes en partijen hebben elkaar lang vastgehouden, ook in moeilijker tijden toen bijvoorbeeld een grote aspirant-huurder (V&D) wegviel. Op locatie is dan de vraag of De Promesse de belofte inlost. Qua verhoudingen en ‘menselijke maat’ is dat zeker het geval. Het stadscentrum heeft nu bovendien eindelijk een gezicht aan de stationskant gekregen; wie hier vroeger uitstapte kwam in een tomeloze leegte terecht. De architectonische aansluiting tussen oud en nieuw is echter nogal abrupt. Met de stedenbouw en architectuur is duidelijk een streep gezet onder het verleden van Lelystad. Het gekozen samenwerkingsmodel (een gezamenlijke grondbank die ook kavels aan andere partijen uitgaf) bleek flexibel genoeg om te kunnen inspelen op veranderende omstandigheden. Bij binnenkomst op IJburg zijn ze niet te missen aan de linkerhand: de Waterbuurten Oost en West. Tegen de achtergrond van het wat streng ogende Steigereiland hebben de drijvende woningen iets (vr)olijks en frivools. Een project van de toekomst, zo noemt de jury het, gezien de waterbergingsopgave die in grote delen van het land op ons afkomt. Partijen hebben er lang aan gewerkt, maar moesten ook de nodige pioniersproblemen overwinnen. Een ‘stunt’, zo wordt er gezegd, gezien de stevige dichtheden en het bijzondere woningtype – zonder tuin. Een project dat nieuwsgierig maakt naar de beleving ter plekke. Heeft het inderdaad die bijzondere sfeer? Die blijkt het inderdaad te hebben: ‘mediterraan’ en ‘nautisch’, zo wordt gezegd. De hoge dichtheid werkt niet beklemmend, iets wat mede komt door de grote maat van het water. Twijfels zijn er wel over het materiaalgebruik bij de projectmatige woningen; blijft het witte kunststof zo fris wit, ook na een paar jaar drijven? Qua tempo krijgt het project evenmin een ‘10’, maar gezien het vele overleg dat met allerlei partijen moest worden gevoerd in relatie tot het experimentele karakter is dat wel begrijpelijk. Banken die bijvoorbeeld moeite hadden met het verstrekken van

5 reguliere hypotheken voor de drijvende woningen, maar ook allerhande andere instanties die moesten worden overtuigd (brandweer, nutsbedrijven, waterschap). Commercieel gezien is het project een succes; de prijs-kwaliteitverhouding van de drijvende woningen (‘160 m2 woonruimte in Amsterdam voor ruim vijf ton’) wordt door de jury als aantrekkelijk beoordeeld. Het derde project is ook waterrijk, maar op een andere manier: langs de boorden van de vergrote Zevenhuizerplas is Newport Nesselande verrezen. Onderdeel van de Vinex-wijk Nesselande en aan de noordoostkant tegen de Rotterdamse agglomeratie aangeplakt. Een on-Nederlands project, zo laat de jury noteren. Dat zoiets in de Rotterdamse woningmarkt is gerealiseerd, waar toch andere wetten gelden dan bijvoorbeeld in het Amsterdamse, dwingt op voorhand bewondering af. Nieuwsgierigheid is er echter ook: is het niet te veel een Fremdkörper, in de middle of nowhere? Is het niet te geforceerd? Het bezoek neemt deze twijfels al snel weg. Newport Nesselande doet prettig aan, evenwichtig en met een sfeer van optimisme. Een gemeente met ambitie heeft hier – in samenwerking met partijen die al langer aan Nesselande werkten en eveneens geloof hadden in de plek – een bijzondere prestatie geleverd. Op basis van een ondernemende visie en een groot gebaar (de sterk vergrote plas) is een compleet nieuwe identiteit ontstaan. De kwaliteit is afleesbaar en wordt op de markt ook beloond met behoorlijke vierkante meterprijzen. De inrichting van de openbare ruimte staat op een hoog niveau en ademt een relaxte sfeer; ook hoe er bijvoorbeeld met de auto’s is omgegaan (‘gewoon lekker cruisen langs de boulevard, niet dat benauwde’). De dag eindigt in Eindhoven, waar de vernieuwing van de binnenstad een doorgaand proces is en inmiddels het volgende interessante project heeft opgeleverd: Rond de Admirant. Een project met een mix van nieuwe en herontwikkelde gebouwen, aanschurkend tegen de plek waar Anton Philips ooit de eerste fabriek neerzette. Verwarring is er aanvankelijk bij de jury over de precieze plangrens en de opdrachtgeverstructuur. Rond de Admirant blijkt te bestaan uit meerdere deelprojecten die over langere tijd tot stand zijn gekomen. Het project heeft – de ietwat diffuse opbouw ten spijt – wel degelijk kwaliteiten. Zo is de renovatie van De Admirant volgens de jury een ‘juweeltje’ en ook de appartementen in de oude Philips-gebouwen zijn fraai. Op de schaal van Eindhoven een spectaculair plan, dat met de nieuwe ‘blob’ van architect Massimiliano Fuksas zeker de aandacht trekt. Mindere punten zijn er ook, zoals het wat ‘weglopen’ van het plan in de richting van het kernwinkelgebied. Over de samenwerking zijn partijen eerlijk: deze was niet altijd even eenvoudig, tot en met een rechtszaak die woningcorporatie Trudo aanspande omdat de genoemde blob het zicht op de Lichttoren zou wegnemen. Uiteindelijk heeft ontwikkelaar Heijmans wel volgehouden en de verschillende onderdelen van het plan gerealiseerd; de binnenstad van Eindhoven is hiermee een aantrekkelijke loop- en winkelroute rijker. De vier projecten aan het einde van een lange dag overziend, is de jury kort, krachtig en unaniem: Newport Nesselande is de winnaar van de NEPROM-prijs voor Locatieontwikkeling 2011. Dit is échte projectontwikkeling: vanuit het niets een plek maken met identiteit en kwaliteit. “Het kan gelukkig nog”, zo verzucht de jury. Een plek bovendien die niet alleen voor de bewoners een prettige dagelijkse leefomgeving betekent, maar voor de gehele Rotterdamse regio een nieuwe bestemming vormt. ‘Na het werk met de kinderen nog even naar het strand’ – dat kan lang niet overal. De keuze voor het ‘badplaats’-concept is gedurfd en is door de crisis heen vastgehouden. Waarvoor alle lof.

6

de genomineerden

Newport Nesselande, Rotterdam winnaar NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling 2011 Van verre zijn de witte torens van Newport Nesse lande al zichtbaar. Wie gaat er nu op zo’n plek, midden in de polder, hoogbouw realiseren? Het rationale wordt echter direct zichtbaar bij het oprijden van de Siciliëboule vard: hier ligt de fors bemeten Zevenhuizerplas. Een prima plek derhalve voor het nieuwe winkelcentrum van de achtergelegen Vinex-wijk Nesselande, in combinatie met hoogwaardige appartementen. Van dat woonprogramma is inmiddels twee derde gerealiseerd, een derde en laatste deel wordt binnenkort in verkoop gebracht. Aan de basis van het concept ligt de vergroting van de Zevenhuizerplas: de gemeente Rotterdam stond hier grootschalige zandwinning toe, waardoor een zwemannex zeilplas ontstond. Aan de private partijen werd vervolgens de uitdaging gepresenteerd om hier met een adequaat concept op in te spelen. De combinatie Multi Vastgoed (winkels) en Van Omme & Groot, Lithos Bouw en AM (Wonen) slaagde hier het beste in, geholpen door de visie van Joan Busquets. De nieuwe bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte zijn duidelijk ‘in één hand’ ontwikkeld en ademen dezelfde kwaliteit en sfeer: er is een badplaats in de polder ontstaan die een functie vervult voor de grotere Rotterdamse regio. Het geloof van partijen in plek, concept en goede afloop was groot, wat onder meer blijkt uit de keuze van de marktpartijen om te starten met de bouw van de apparte menten op het moment dat nog slechts 20 procent van de woningen was verkocht. De gemeente van haar kant zorgde ervoor dat de openbare ruimte (boulevard en Plaza) af was toen het winkelcentrum de deuren opende. Zo kon het gebied direct in gebruik worden genomen. Een goede openbaarvervoersverbinding met RotterdamCentrum doet de rest. Inmiddels zijn bijna alle woningen verkocht. Ten tijde van een nog steeds voortdurende crisis en in een woningmarkt die niet geldt als de sterkste van Nederland mag dat een prestatie van formaat worden genoemd.

7

8

9

10

11

12

13 projectinformatie Gemeente

Rotterdam Project

Newport Nesselande Betrokken partijen Opdrachtgevers

Gemeente Rotterdam / Multi Vastgoed / Newport Nesselande CV (Van Omme & de Groot, Lithos Bouw BV en AM) Masterplan

BAU - B. Arquitectura i Urbanisme / SL / Gemeente Rotterdam Architecten

BAU - B. Arquitectura i Urbanisme / SL / Meyer en Van Schooten Architecten / 3 X Nielsen Opdracht

Het creëren van een nieuw wijkwinkelcentrum gekoppeld aan een stedelijk recreatiegebied. Programma

464 woningen, zowel koop als huur / 10.500 m2 commerciële ruimte / 7.600 m2 winkels / 1.500 m2 horeca / 450 m2 diensten / 1.250 m2 nog te realiseren / 885 parkeerplaatsen (deels parkeerkelder) / Boulevard / Plaza Start ontwikkeling

2001 Start uitvoering

2007 - 2012 Oplevering

2009 - 2013 Informatie

www.newportnesselande.nl

14

de genomineerden

De Promesse, Lelystad Terwijl Lelystad volop nieuwe woongebieden realiseert, is de ontwikkeling van het centrumgebied lange tijd een ondergeschoven kindje gebleven. Tot het moment kwam dat de stad duidelijk een aantrekkelijk stadshart ontbeerde. Een Masterplan Stadshart werd in 2001 opgesteld, waar het deelplan De Promesse deel van uitmaakt. Andere opvallende onderdelen van het plan, waarvoor bureau West 8 de stedenbouwkundige onderlegger leverde, zijn onder meer het nieuwe, knaloranje theater (UN Studio) en de bebouwing langs de Zilverparkkade. De Promesse ligt hier tussenin en bestaat uit een zestal deelprojecten. Programmatisch gaat het om een mix van winkels, woningen en sociaal-culturele bestemmingen (zoals een bijzondere, nieuwe bibliotheek). Deze nieuwe functies vinden een plek binnen een nieuwe structuur van de openbare ruimte, waarbij onder meer de hoger gelegen fietspaden naar maaiveld-niveau zijn teruggebracht. Na een ontwikkelcompetitie in 1999 stapten gemeente en ASR Vastgoed Ontwikkeling gezamenlijk in de ontwikkeling van het stadshart. Kern van de publiekprivate samenwerking vormde de oprichting van een gemeenschappelijke grond bank die de verschillende deelplannen van het stadshart uitgaf aan geïnteresseerde partijen. Gemeente en ontwikke laar richtten zich op de eigen kernkwaliteiten: de publieke kant zorgde voor de publiekrechtelijke kaders, de private kant nam ontwerp en realisatie van de individuele gebouwen voor zijn rekening. Ondernemers en bewoners werden intensief bij de planontwikkeling betrokken. Aanvankelijk leek het afhaken van een grote partij (V&D) het commerciële succes in de weg te staan, maar dit nadeel bleek een voordeel te zijn: het masterplan werd op onderdelen herzien en de verhuur liep vervolgens soepel. Dat gold ook voor de verkoop van de woningen. Zelfs de concurrentie met Batavia Stad is geen probleem; beide gebieden lijken elkaar eerder te versterken, door een eigen identiteit en programmering. Met De Promesse is een belangrijk deel van het stadshart opgeleverd; de komende jaren komen aangrenzende gebieden aan snee. Een halve eeuw na de start van de bouw van Lelystad heeft deze poldergemeente dan het echte centrum waar zij zo lang op heeft gewacht.

15

16

17

18


Lelystad Project

De Promesse Betrokken partijen Opdrachtgevers

Gemeente Lelystad / ASR Vastgoed Ontwikkeling N.V. Masterplan

West 8 Architecten

Architecten Cie / Maak Architectuur / Kraaijvanger Urbis / Ector Hoogstad Architecten Opdracht

Het creëren van een nieuw bronpunt in het centrum van Lelystad als verbindend element tussen de bestaande winkelgebieden: De Wissel, de Waag en de Kroonpassage. Programma

21.900 m2 winkels / 3.500 m2 dienstverlening / 3.600 m2 bibliotheek / 700 parkeerplaatsen Start ontwikkeling

1999 Start uitvoering

2007 - 2010 Oplevering


www.depromesse.nl

20

de genomineerden

Rond de Admirant, Eindhoven Rond de Admirant betekent in de eerste plaats een toevoeging aan de Eindhovense binnenstad. Een nieuwe route vanaf het station naar het hart van de stad, met een combinatie van bestaande en nieuwe gebouwen en een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast vormt het project de afsluiting van een transformatie proces rond de Emmasingel dat werd ingezet met de herontwikkeling van oude Philipsfabrieksgebouwen: eerst de Witte Dame, later gevolgd door de Lichttoren. Drijvende kracht achter het project is projectontwikkelaar Heijmans Vastgoed, die samen met NIBC Bank een ontwikkelings-CV heeft opgericht. Met de gemeente Eindhoven is samengewerkt op basis van een ontwikkelingsovereenkomst, waarbij de gemeente nadrukkelijke zeggen schap had over de stedenbouwkundige invulling, de architectonische uitwerking, de inrichting van de openbare ruimte en de invulling van winkels, horeca en leisure. Het vernieuwde 18 Septemberplein markeert de overgang van de binnenstad van Eindhoven naar de voormalige Philipsgebouwen in Strijp. De nieuwe ‘blob’ markeert de ambitie van de stad om de creatieve industrie als innovatiebron te gebruiken voor een nieuwe economie. Rondom het plein staan nu verschillende karakteristieke gebouwen, uit diverse tijdperken, zoals het hergebruikte Philips-hoofdkantoor (de Admirant) uit de jaren twintig van de vorige eeuw, maar ook een woontoren uit het begin van deze eeuw. Oud en nieuw komen zo op een bijzondere manier bij elkaar en verleiden de bezoekers van de Eindhovense binnenstad om eens af te wijken van bekende paden en dit stuk van de stad te ontdekken.

21

22

23

24


Eindhoven Project

Rond de Admirant Betrokken partijen Opdrachtgevers

Gemeente Eindhoven / Rond de Admirant CV (Heijmans Vastgoed en NIBC Bank) Ontwikkelingsplan

Cees Donkers / Gemeente Eindhoven Architecten

Massimiliano Fuksas / Van Aken architecten / Dam en Partners Architecten / Gulikers Architecten / Attika Architekten Amsterdam Opdracht

Het creëren van een combinatie tussen bestaande en nieuwe architectuur met een hoogwaardige inrichting van het openbaar gebied zodat er een toevoeging ontstaat aan de bestaande binnenstad. Programma

132 woningen, zowel koop als huur / circa 12.000 m2 retail inclusief horeca / circa 4.500 m2 leisure / circa 13.000 m2 kantoren / circa 360 parkeerplaatsen en 1.000 fietsparkeerplaatsen Start ontwikkeling

Midden jaren ’90 Start uitvoering

2000 Oplevering


www.admirant.nl

26

de genomineerden

Waterbuurten Oost en West, IJburg, Amsterdam Het Steigereiland is, gezien vanuit de stad, het eerste eiland van IJburg. Hier is volop de ruimte voor experiment en vernieuwing, met een stevige inzet op andere vormen van opdrachtgeverschap. Op het land bouwen particulieren en collectieven, op het water stelt Ontwikkelingscombinatie Waterbuurt West (een samenwerking van ontwikkelaar Monteflore en corporatie Eigen Haard) mensen in staat hun drijvende woondroom te realiseren. Het project heeft een aantal ingrediënten, aan weerszijden van de hoogspanningslijn: een appartementengebouw langs de IJburgerlaan met daarachter 75 projectmatige drijvende woningen, en aan de Durgerdam-zijde 110 zelfbouwkavels voor drijvende woningen. Op basis van het oorspronkelijke stedenbouw kundig plan van de gemeente Amsterdam is in 2001 een selectie uitgeschreven onder ontwikkelende partijen, waarbij de genoemde combinatie als winnaar uit de bus kwam. Al snel bleek echter dat een aantal aspecten in het gemeentelijke programma van eisen niet was meegenomen. Een eendaagse snelkookpan sessie in het Olympisch Stadion bracht echter uitkomst: aan het einde van de dag lag er een nieuw en ditmaal wel realiseerbaar concept. Hierna volgde een lange periode van planontwikkeling, waarbij vooral het experimentele karakter van de drijvende woningen voor veel uitzoek- en overlegwerk zorgde. Hoe bijvoorbeeld om te gaan met brandweereisen, kabels en leidingen, openbaarheid van de steigers: het moest allemaal ter plekke worden uitgevonden. Ontwikkelaar en gemeente hielden elkaar vast en zorgden uiteindelijk voor een project met een nautische sfeer: een stoer kadegebouw, met daar achter een wereld van steigers, paalwoningen, drijvende woningen en bootjes (de ligplaatsen zijn openbaar). Waar Haveneiland soms wat streng en formeel overkomt, heeft Steigereiland door de toevoeging van de Waterbuurten een andere beleving gekregen. Het veelvuldige bezoek van toeristen bewijst dat Amsterdam een attractie rijker is.

27

28

29

30


Amsterdam Project

Waterbuurten Oost en West Betrokken partijen Opdrachtgevers

Gemeente Amsterdam / Ontwikkelingscombinatie Waterbuurt West v.o.f. (Het Waterhuis B.V. en Woningstichting Eigen Haard) Masterplan

Arthur van der Vegt Villanova Architecten Architecten

Dok Architecten / Architectenbureau Marlies Rohmer Opdracht

Het ontwikkelen en realiseren van drijvende woningen, zowel projectmatig als zelfbouwkavels. Programma

Waterbuurten West 83 appartementen, zowel in de sociale huur als koop / 55 drijvende woningen, zowel huur als koop / 20 koopwoningen op palen / circa 2.000 m2 kantoren c.q. bedrijfsunits / 108 parkeerplaatsen en 4 fietsenstallingen / Steigers inclusief voorzieningen Waterbuurten Oost 110 ‘zelfbouwkavels’ / Steigers inclusief voorzieningen Start ontwikkeling

Waterbuurten West 2001 Start uitvoering

Waterbuurten West 2007 - 2009 Waterbuurten Oost 2007 (fase 1) Oplevering

Waterbuurten West 2009 - 2010 Waterbuurten Oost 2010 (fase 1) Informatie

www.waterbuurtwest.nl

32

De inzendingen LOCATIE

PLAATS

ONDERNEMING

Centrumplan Wolfsberg

Deurne

Hurks Vastgoedontwikkeling

Zonnekwartier

Helmond


Oosteinde

Heinenoord

Kanters Bouw en Vastgoed

EVT. MEERDERE ONDERNEMINGEN

Merwehoofd

Papendrecht

Vorm Holding BV

Bouwfonds Ontwikkeling

Kerkweg

Heemskerk

Dreef Beheer

Woningcorp. WOONopMAAT

Cronenburgh

Loenen aan de Vecht

Synchroon B.V.

Proper-Stok Groep B.V.

Fascinatio

Capelle aan den IJssel Bouwfonds Ontwikkeling

Com.Wonen

Uitvinders- en Zeeheldenbuurt

Tilburg

Bouwgroep Moonen B.V.

TIWOS Tilburgse Woonstichting

Horsterbrinken

Ermelo

Vos & Teeuwissen

HBC Planontwikkeling

De Verwondering

Almere

Koopmans Bouwgroep b.v.

Ymere

Ripperda-kazerne

Haarlem

Ymere

Slokker Vastgoed

Cascade

LeidschendamVoorburg

Woonstichting WoonInvest

VISADE

Facet

Utrecht

ING Real Estate Development

Meerpad

Amsterdam Noord


Centrum Vleuterweide

Utrecht

Multi Vastgoed bv

Winkelcentrum Bilgaard

Leeuwarden

Multi Vastgoed bv

Paleiskwartier

‘s-Hertogenbosch

ASR Vastgoed Ontwikkeling

Volker Wessels

NIBC Bank

Educatief Centrum Lombardijen

Rotterdam

Com.Wonen

Kanters Bouw en Vastgoed B.V.

Parkweelde 1 en 2 en Lemaire

Amersfoort

de Alliantie Ontwikkeling

Jamboni

Amsterdam Nieuw-West


Park Allemansgeest

Voorschoten

Waaijer Projectrealisatie

Provast / Schouten & de Jong Projectontwikkeling

Le Medi

Rotterdam

ERA Contour B.V.

Com.Wonen Woonbron

Reitdiep Haven

Groningen

VOF RietdiepHaven

Courtine Den Haan

Gorinchem

Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij

Purper en Amber

Delft

Woonbron

Emmasingel

Eindhoven

Rond de Admirant CV

Uitgave

Het Blauwe Dorp

Groningen

KUUB Centrum Particuliere Bouw

Woningcorporatie Nijestee

Duiven

Vivare Projecten bv

Koopmans Projecten bv

Waterbuurten Oost en West

Amsterdam

Ontwikkelingscombinatie Waterbuurt West VOF

Malburgen

Arnhem

Stichting Volkshuisvesting Arnhem

Inarihof

Woerden

HeijWaal

Mariastichting

Haarlem


Het Funen

Amsterdam

Heijmans Vastgoed BV

Mercato

Nootdorp

ABB Ontwikkeling B.V.

De Promesse

Lelystad


Newport Nesselande

Rotterdam

Newport Nesselande CV AM bv

Hart van Hoograven-Noord

Utrecht

Beverwijk/Heemskerk AM bv

De Singeltuyn

Woerden

Hollands Midden B.V.

Central Post

Rotterdam

LSI project investment nv

DeLaMar

Amsterdam

VanDenEnde Foundation

Project cluster ARM

Amsterdam

Stadsherstel Amsterdam

Voorburg, mei 2011

NEPROM

Kloosterkamp-Zuid

Broekpolder


Coördinatie


www.absoluutdesigners.com (Marc Meeuwissen en Geert Dijkers) Direct Wonen Vastgoed

Fotografie

Multi Vastgoed

Pieter Kers, AxiPress (Lelystad), Luuk Kramer (Amsterdam), Jan van der Ploeg, Nadine van den Berg, Marcel Bekedam (Rotterdam), Marcel Willems (Eindhoven)

Bouwfonds Ontwikkeling Heijmans Vastgoed BV

Druk en Lithografie

IPMMC Vastgoed B.V.

NPN drukkers, Breda


32

De inzendingen LOCATIE

PLAATS

ONDERNEMING

Centrumplan Wolfsberg

Deurne


Zonnekwartier

Helmond


Oosteinde

Heinenoord

Kanters Bouw en Vastgoed

EVT. MEERDERE ONDERNEMINGEN

Merwehoofd

Papendrecht

Vorm Holding BV


Kerkweg

Heemskerk

Dreef Beheer

Woningcorp. WOONopMAAT

Cronenburgh

Loenen aan de Vecht

Synchroon B.V.

Proper-Stok Groep B.V.

Fascinatio

Capelle aan den IJssel Bouwfonds Ontwikkeling

Com.Wonen

Uitvinders- en Zeeheldenbuurt

Tilburg

Bouwgroep Moonen B.V.

TIWOS Tilburgse Woonstichting

Horsterbrinken

Ermelo

Vos & Teeuwissen

HBC Planontwikkeling

De Verwondering

Almere

Koopmans Bouwgroep b.v.

Ymere

Ripperda-kazerne

Haarlem

Ymere

Slokker Vastgoed

Cascade

LeidschendamVoorburg

Woonstichting WoonInvest

VISADE

Facet

Utrecht

ING Real Estate Development

Meerpad

Amsterdam Noord


Centrum Vleuterweide

Utrecht

Multi Vastgoed bv

Winkelcentrum Bilgaard

Leeuwarden

Multi Vastgoed bv

Paleiskwartier

‘s-Hertogenbosch


Volker Wessels

NIBC Bank

Educatief Centrum Lombardijen

Rotterdam

Com.Wonen

Kanters Bouw en Vastgoed B.V.

Parkweelde 1 en 2 en Lemaire

Amersfoort


Jamboni

Amsterdam Nieuw-West


Park Allemansgeest

Voorschoten

Waaijer Projectrealisatie

Provast / Schouten & de Jong Projectontwikkeling

Le Medi

Rotterdam

ERA Contour B.V.

Com.Wonen Woonbron

Reitdiep Haven

Groningen

VOF RietdiepHaven

Courtine Den Haan

Gorinchem

Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij

Purper en Amber

Delft

Woonbron

Emmasingel

Eindhoven

Rond de Admirant CV

Uitgave

Het Blauwe Dorp

Groningen

KUUB Centrum Particuliere Bouw

Woningcorporatie Nijestee

Duiven

Vivare Projecten bv

Koopmans Projecten bv

Waterbuurten Oost en West

Amsterdam

Ontwikkelingscombinatie Waterbuurt West VOF

Malburgen

Arnhem

Stichting Volkshuisvesting Arnhem

Inarihof

Woerden

HeijWaal

Mariastichting

Haarlem


Het Funen

Amsterdam

Heijmans Vastgoed BV

Mercato

Nootdorp

ABB Ontwikkeling B.V.

De Promesse

Lelystad


Newport Nesselande

Rotterdam

Newport Nesselande CV AM bv

Hart van Hoograven-Noord

Utrecht

Beverwijk/Heemskerk AM bv

De Singeltuyn

Woerden

Hollands Midden B.V.

Central Post

Rotterdam

LSI project investment nv

DeLaMar

Amsterdam

VanDenEnde Foundation

Project cluster ARM

Amsterdam

Stadsherstel Amsterdam

Voorburg, mei 2011

NEPROM

Kloosterkamp-Zuid

Broekpolder


Coördinatie


www.absoluutdesigners.com (Marc Meeuwissen en Geert Dijkers) Direct Wonen Vastgoed

Fotografie

Multi Vastgoed

Pieter Kers, AxiPress (Lelystad), Luuk Kramer (Amsterdam), Jan van der Ploeg, Nadine van den Berg, Marcel Bekedam (Rotterdam), Marcel Willems (Eindhoven)

Bouwfonds Ontwikkeling Heijmans Vastgoed BV

Druk en Lithografie

IPMMC Vastgoed B.V.

NPN drukkers, Breda



Uitgave

Voorburg, mei 2011

NEPROM Coördinatie


www.absoluutdesigners.com (Marc Meeuwissen en Geert Dijkers) Fotografie

Pieter Kers, AxiPress (Lelystad), Luuk Kramer (Amsterdam), Jan van der Ploeg, Nadine van den Berg, Marcel Bekedam (Rotterdam), Marcel Willems (Eindhoven) Druk en Lithografie

NPN drukkers, Breda


Juryrapport

2

Winnaar

4

Rotterdam

6

Lelystad

14

Eindhoven

20

Amsterdam

26

Inzendingen

32

Juryrapport 2. Winnaar 4. Rotterdam 6. Lelystad 14. Eindhoven 20. Amsterdam 26. Inzendingen 32

Recommend Documents