januari 1995 adviesnr. 178 serie '95 nr. 2
OVER DE CENTRALE ZONE VAN AMSTERDAM-NOORD
Aan: Het Stadsdeelbestuur van Amsterdam Noord Het Gemeentebestuur van Amsterdam
ADVIES over DE CENTRALE ZONE van AMSTERDAM-NOORD
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING en de meest essentiële vragen
3
I.
DE GRONDSLAGEN VOOR DE CENTRALE MIDDENZONE
4
II.
DRAAGVLAK EN CENTRUM-VORMING
5
III.
DE NIEUWE LEEUWARDERWEG
6
IV.
OPENBAAR VERVOER EN TRANSFERIUM
7
V.
GROENSTRUCTUUR
7
VI.
VERDERE VOORZIENINGEN
8
VII.
KANTOREN
9
VIII.
VERSCHIJNINGSVORM
9
IX.
PLANKOSTEN
9
Verder gebruik van dit advies staat ieder vrij, mits dit gebeurt met bronvermelding
SAMENVATTING van het advies over DE CENTRALE ZONE van AMSTERDAM-NOORD De ARS heeft willen nagaan of het stedebouwkundig ontwerp (Masterplan) en de Nota van Uitgangspunten voor de centrale zone in Amsterdam-Noord de basis kunnen zijn voor een verdere ontwikkeling van dit belangrijke gebied. De ARS juicht het streven tot vorming van een aaneengesloten centrumgebied toe en acht het gepresenteerde stedebouwkundige beeld voldoende interessant. Toch wil hij waarschuwen voor de hoge ambities die in deze integrale visie worden gekoesterd. De door het plan beoogde aanhechting van de verschillende delen van het gebied kan alleen worden bereikt als alle opties zonder uitzondering worden gerealiseerd, zoals de aanleg Noord-zuidlijn, het afgraven van de Nieuwe Leeuwarderweg, de uitbreiding met kantoren en winkels en het transferium. De kans dat dit eindbeeld wordt gehaald, wordt echter niet in voldoende mate ondersteund door onderzoek en andere harde gegevens. Het risico lijkt zodoende groot dat noodzakelijke onderdelen van het totaal niet aan verwezenlijking toekomen. Dat is op zijn beurt noodlottig voor het idee om een compleet milieu te ontwikkelen. Het zou nuttig zijn als Noord eerst met een structuurvisie kwam, van waaruit duidelijke ruimtelijke, functionele en kwantitatieve hoofdlijnen worden uitgezet naar de toekomst. Het ontbreken van een structuurvisie voor Noord wreekt zich op vrijwel alle belangrijke punten, zoals: voorzieningen, winkels, kantoren, verkeer (Nieuwe Leeuwarderweg), openbaar vervoer en groen. De ARS reageert daarom met het aan de orde stellen van een aantal essentiële vragen. BIJ EEN NABESCHOUWING ESSENTIËLE VRAGEN VAN DE ARS: Welke zekerheid heeft Noord over de aanleg van de Noord-zuidlijn? Welke zekerheid bestaat er over het precieze tracé en over eventuele aftakkingen? Waarop is het optimisme over de behoefte aan kantoren gebaseerd? Wanneer de kantoren er onverhoopt niet mogen komen, wat betekent dat dan voor de kansen van de rest van het Masterplan? Is het de bedoeling om in Noord slechts één groot geconcentreerd winkelcentrum over te houden? Is voor het winkelcentrum van Noord enige afstemming gezocht met de omliggende regionale winkelcentra zoals: Zaanstad en Purmerend? Wat zijn de belangrijkste voetgangersstromen naar en binnen het winkelcentrum? Voor welke periode zal de huidige zware verkeersfunctie van de Nieuwe Leeuwarderweg nog behouden moeten blijven? Leent het profiel van een afgegraven Nieuwe Leeuwarderweg, waaraan geen directe publiekgerichte voorzieningen liggen, en in de middenberm een Noord-zuidlijn wordt gesitueerd, zich voor een boulevard van centrumkwaliteit? Welke functie krijgt het geplande transferium binnen het geheel van Amsterdam en voor welk deel heeft het betekenis voor het winkelparkeren in Noord? Welke betekenis denkt Noord voor de verdere toekomst te kunnen garanderen voor de groene zone die via het NH-kanaal de stad in komt?
ARS-advies nr. 178; serie 1995 nr. 2
3
januari 1995 adviesnr. 178 serie '95 nr. 2 ADVIES over de CENTRALE MIDDENZONE van AMSTERDAM-NOORD
I. DE GRONDSLAGEN VOOR DE CENTRALE MIDDENZONE Amsterdam-Noord heeft in juli 1993 een Nota van Uitgangspunten voor het middengebied vastgesteld. Aan de hand daarvan is een prijsvraag gehouden waaruit Blauwhoed-TKA is geselecteerd. Binnen enige tijd moet op basis van het Masterplan van Blauwhoed-TKA een stedebouwkundig Programma van Eisen worden opgesteld. Daar wordt momenteel al aan gewerkt, evenals aan een raamovereenkomst tussen het stadsdeelbestuur en de marktpartijen. De Nota van Uitgangspunten is gebaseerd op intern ambtelijk onderzoek (uitgevoerd in 1992) tezamen met de bestaande beleidsuitgangspunten. Recentelijk is nader advies gevraagd aan Buck Consultancy, waaruit zou blijken dat 30.000 m2 kantoorvloeroppervlakte haalbaar zou zijn. Uit geen enkel beleidsplan van de centrale stad blijkt dat een dergelijk optimisme gefundeerd is. De ARS vraagt dan ook om uitleg over de genoemde hoeveelheid aan kantoorvloeroppervlakte. In Noord rekent men op een beter vestigingsmilieu vanwege de Noordzuidlijn, doch de aanleg daarvan is voor Noord op korte termijn nog niet in zicht. Ook bestaat er voor de kantorenmarkt een zekere vertragende factor als het gaat om de sprong naar Noord. Het Masterplan wordt daardoor een kwetsbaar plan, want als de kantoren er niet komen, is het plan niet te realiseren. Het Masterplan ontworpen door Blauwhoed-TKA is een interessant stedebouwkundig plan. De ARS is het eens met de bedoeling van het plan om het oostelijk en westelijk deel van de centrale middenzone ruimtelijk aan elkaar te verbinden, zodat er een aaneensluitend gebied ontstaat. Gezien het feit dat er een aantal grote onbebouwde gebieden aan de westkant in het plan blijven liggen is het de vraag in hoeverre de bedoeling gehaald wordt. De begrenzing wordt gevormd door het NH-kanaal aan de westkant van het plangebied. Deze rand wordt gezien als een aangenaam gebied, vanwege het groen en het water. Belangrijke open gebieden worden gevormd door het volkstuinencomplex, de Noorderbegraafplaats en vooral ook door het brede profiel van de afgegraven Nieuwe Leeuwarderweg. Bebouwing van het volkstuinencomplex is in de nabije planning nog niet aan de orde. Voor onbepaalde tijd zal dus nog het open karakter het beeld bepalen. In hoeverre de Noorderbegraafplaats, die nog steeds in gebruik is, als een toegevoegde open (groene) ruimte mag blijven fungeren, of dat er uitgegaan wordt van toekomstige bebouwing van deze plek wordt evenmin duidelijk. Het lijkt erop alsof de woningbouwlocatie Jeugdland als een geïsoleerd wooneiland een welbewuste keuze is. Aangenomen moet worden dat het Masterplan o.a. ontwikkeld is om op korte termijn het woongebied Jeugdland te verantwoorden. Dit om de locatie binnen het woningcontingent van 1995 te kunnen laten vallen. Conclusie: Onzekerheid over het tot stand komen van kantoren maakt het totale Masterplan tot een kwetsbaar plan. De bedoeling van het plan om oost en west van de centrale zone met elkaar te verbinden tot één centrumgebied wordt door een aantal 'open' plekken in het gebied verzwakt.
4
II. DRAAGVLAK EN CENTRUM-VORMING Het huidige winkelgebied heeft de status van 'stadsdeelcentrum'. Het wordt als een goed lopend centrum beschouwd. Volgens het stadsdeel Noord loopt het prima, gezien ook de hoogte van het huurniveau en mag er gesproken worden van een bovenlokale c.q. regionale betekenis. Het nieuwe vergrote winkelcentrum kan volgens de ARS de doodsteek betekenen voor een aantal buurtwinkelcentra in Noord. De uitbreiding tot ca. 5.000 m2 is volgens de ARS te groot voor Amsterdam-Noord. Het Distributie Planologisch Onderzoek (DPO) stamt uit 1988 en gaat ook uit van handhaving van kleinere winkelcentra, overeenkomstig het beleid van het stadsdeel Noord. Volgens het Ontwerp-Structuurplan Amsterdam (1994) worden "uitbreidingen van het stadsdeelcentrum met het oogmerk een trap hoger te komen in de winkelhiërarchie niet toegestaan" (pag. 160). De toename in het Masterplan met ca. 5.000 m2 winkelvloeroppervlak (TKA-Blauwhoed) is ook niet gebaseerd op de Nota van Uitgangspunten. Het is de projectontwikkelaar die hier kennelijk mogelijkheden tot uitbreiding van winkels ziet en verder geen verantwoording aflegt over de toekomst van de kleinere winkelcentra. De vraag lijkt gerechtvaardigd of het de bedoeling is om in Noord slechts één groot winkelcentrum over te houden. Zo ja, bieden dan de 80.000 inwoners (in de toekomst vermeerderd met de 3.000 woningen) genoeg draagvlak of wil men dit vergroten door de regionale functie verder uit te breiden? Waar halen de ontwikkelaars de optimistische getallen vandaan voor dergelijke grootse plannen voor het stadsdeel Noord? Het Structuurplan Amsterdam waarschuwt uitdrukkelijk voor vergroting van het winkelvloeroppervlak en voor andere opwaarderende termen. Het Voorontwerp Regionaal Structuurplan stelt dat in het noordelijk deel van het ROA, Purmerend, het centrum van Zaanstad en enkele stadsdeelcentra in Amsterdam momenteel een regionale functie hebben, naast de binnenstad van Amsterdam. De ARS veronderstelt dat het stadsdeelcentrum Buikslotermeerplein hier ook onder valt. Het Voorontwerp constateert dat door het schaalvergrotingsproces de regionale aantrekkingskracht van deze centra toeneemt, waardoor regionale afstemming en differentiatie nodig is, onder andere door het aanbrengen van karakter- en brancheverschillen. De ARS meent dat eerst enige discussie over deze afstemming moet hebben plaats gehad eer er plannen voor verdere vergroting worden uitgestippeld. Om tot centrumvorming te komen wordt in het Masterplan voor het nieuwe winkelgebied aansluiting gezocht met het bestaande winkelcentrum. Hierdoor ontstaat een nogal gespreid winkelareaal. Het geheel waaiert uit naar oost en west en bevat het gevaar zich te splitsen in twee kleinere centra. Het zwaartepunt zou volgens de ARS nog meer naar het westen getrokken kunnen worden waardoor het gehele centrum kleiner en dus geconcentreerder kan worden gemaakt. Het huidige Masterplan creëert dus een langgerekt centrum. In het algemeen gaat men ervan uit dat de loopafstand in een winkelcentrum, afhankelijk van de aantrekkelijkheid van de looproute, niet groter dan 500 meter mag bedragen, die is hier veel groter n.l. 850 meter. Bovendien is het niet aannemelijk dat het bestaande winkelcentrum, gezien ook de recentelijke investeringen, mag afsterven. In verband met deze afstanden moet duidelijker worden waar men de hoofdstroom van het publiek verwacht en vanuit welke aanvoerpunten deze wordt gevoed. Zal dit inderdaad vanuit de halte van de Noordzuidlijn zijn of moet er toch veel meer vanuit de lokale toevoerstraten van Noord gerekend worden?
5
III. DE NIEUWE LEEUWARDERWEG In het kader van de herinrichting van het centrumgebied ligt er in Noord het voorstel gedaan om de Nieuwe Leeuwarderweg te verleggen naar het maaiveld, en dan met 4 rijstroken en de nodige afslagen. Dit voorstel is vooral op stedebouwkundige overwegingen gebaseerd. De achterliggende gedachte is dat de barrière die de weg nu vormt wordt weggenomen en dat er een grotere mate van flexibiliteit voor het plangebied ontstaat. Volgens berekeningen in de 'Studie Hoofdwegennet Amsterdam' (DRO, dec.'94) wordt de "ontwaarding" van de Nieuwe Leeuwarderweg vooral opgevangen door de A10 Noord, de IJboulevard West en Oost, alsmede door de route via de Schellingwouderbrug (p.32). Volgens de ARS wordt met deze z.g. 'ontwaarding' de primaire functie van de Nieuwe Leeuwarderweg in de plannen veronachtzaamd. Er is een duidelijk verschil tussen de functie van de wegen die tot het Hoofdnet Auto behoren (o.a. de Ringweg A10, de Nieuwe Leeuwarderweg en de Cornelis Douwesweg en Klaprozenweg) en de overige stedelijke wegen. De Nieuwe Leeuwarderweg en de Cornelis Douwes-Klaprozenweg zijn van bovenlokale betekenis. "Deze radialen zijn cruciaal voor de verbinding tussen de twee ringen (= Ringweg en Binnenstadsring: ARS) en moeten derhalve een goede doorstroming van het autoverkeer, ook in de toekomst, kunnen waarborgen". (p. 59, Studie Hoofdwegennet Amsterdam, dec.'94). Dat betekent dat ze in hun profiel moeten voldoen aan een bepaalde intensiteit/capaciteitsverhouding. Afgraven van de Nieuwe Leeuwarderweg betekent wel het opheffen van een visuele barrière, maar niet noodzakelijkerwijs het opheffen van een verkeerskundige barrière. De ARS waarschuwt voor al te hoge verwachtingen van het afgraven van de weg. Uit een oogpunt van verkeersveiligheid valt er bovendien veel voor te zeggen het verhoogde niveau te handhaven. Ongelijkvloerse kruisingen zijn nu eenmaal verkeersveiliger dan gelijkvloerse. Bij een dergelijke ingreep dringt zich tevens de vraag op: Als je toch denkt aan vergraven van de Nieuwe Leeuwarderweg moet je dan niet denken aan een nog diepere verlaging, m.a.w. ligt dan een geheel verzonken oplossing niet voor de hand? Hierdoor ontstaat bovendien extra uit te geven oppervlakte aan bouwgrond. Ter vergelijking van de kosten en baten zou ook het idee van overkluizing van de maaiveldvariant, zoals nog in het Basisplan Noord werd genoemd, ernaast gelegd moeten worden. Laat men zich er nu nog eens goed over buigen. Tenslotte zal zich binnen 25 jaar niet opnieuw een dergelijke kans op reconstructie voordoen. Het idee om van deze weg een boulevard te maken werd bij de presentatie van het Masterplan geïllustreerd aan de hand van beelden uit Portland (in het westen van de USA). De ARS is van mening dat deze beelden van een boulevard/stadsstraat bij een heel ander achterland behoren, n.l. bij een stad met een veel groter aantal inwoners dan Amsterdam-Noord. Zijns inziens zijn deze beelden dan ook misleidend als vergelijking met Amsterdam-Noord. Belangrijke voorwaarde is volgens de ARS dat er voorzieningen aan zo'n route moeten liggen wil er sprake van een centrumachtige boulevard zijn. Aangezien de winkels en voorzieningen in hoofdzaak in de oost-west gesitueerde winkelstrip zijn gelegen en gezien het feit dat de Nieuwe Leeuwarderweg een ware verkeersader zal blijven ziet de ARS niet hoe men denkt de nodige sfeer en publiek in deze noord-zuidgerichte 'boulevard' te kunnen verkrijgen.
6
IV. OPENBAAR VERVOER EN TRANSFERIUM Er wordt in het Masterplan een centrale plaats voor het station van de Noordzuidlijn ingeruimd. De ARS is het met zo'n opzet eens. Wel heeft hij zijn bedenkingen bij de loopafstanden zoals die door het gespreide centrumgebied ontstaan. In het Structuurplan is een reservering aangegeven voor een tramlijn in oost-west-richting. Het voornemen van Noord is deze oost-west-relaties met bussen te onderhouden. Na inwerkingtreding van de Noordzuidlijn is het busstation ingeschat voor 15 bussen en wordt ervan uitgegaan dat zo'n busstation tezamen met de Noordzuidlijn in de middenberm van de Nieuwe Leeuwarderweg kan worden gesitueerd. De grootte en de middenligging van het busstation maakt dat er opnieuw een barrière tussen het oostelijk en westelijk deel van het centrumgebied ontstaat. De vraag naar de beste locatie voor een regionaal busstation vanuit de vervoerslogistiek is volgens de ARS nog niet beantwoord. Daarbij komen kwesties aan de orde als: Welke oriëntatie krijgen de regiolijnen? Kunnen ze een rol spelen bij een transferium dat aan de Ring zou komen? Gaan er vanuit de regio aparte buslijnen naar het winkelcentrum? Wordt het busstation gecombineerd met de lokale buslijnen? Hebben de lokale bussen vooral een oost-west oriëntatie? Voor een regionaal busstation is een halte van de Noordzuidlijn voorwaarde, doch de nabijheid van het winkelcentrum is een bijkomend doel. De ARS ziet het combineren van deze twee elementen, zoals het Masterplan doet, voorlopig als het meest handige, zolang bij aanleg van de Noordzuidlijn de halte Buikslotermeerplein eindhalte zou zijn. Nabij het hart van het winkelcentrum wordt in combinatie met het metrostation een transferium voor 2000 auto's gesitueerd. Het geplande transferium zou, volgens de doelstellingen van Noord, voor een deel voor het woon-werkverkeer naar de Binnenstad zijn. Volgens de ARS lijkt het in het algemeen (en ook voor Noord) beter een transferium te situeren aan de Ringweg, gecombineerd met een aansluiting op het openbaar vervoer. Op die manier worden de radiale wegen en stadswegen van dit bezoekers- en forenzenverkeer ontlast. Daarnaast is het begrijpelijk dat Noord nabij zijn winkelcentrum een parkeervoorziening wil treffen en deze ook wil koppelen aan de halte van de Noordzuidlijn. Overigens vraagt een parkeergarage nabij het winkelcentrum om de nodige aanverwante winkelvoorzieningen teneinde de bijbehorende onaangename sfeer van een parkeergarage te doorbreken. De ARS is er echter niet van overtuigd dat de nu geplande ligging van het parkeergebouw in het Masterplan de aansluitmogelijkheden met de winkelsfeer in zich heeft. Volgens de ARS moeten de twee genoemde functies, een transferium en anderzijds een parkeervoorziening voor het centrumgebied, uit elkaar gehouden worden. Dit mede om te voorkomen dat er extra verkeersbewegingen op de Nieuwe Leeuwarderweg worden aangetrokken van verkeer dat eigenlijk niet in Noord moet zijn.
V. GROENSTRUCTUUR Vooral bij de beoordeling van de groenstructuur wreekt zich het ontbreken van een structuurvisie voor Noord. De groene wig die langs het NH-kanaal tot aan het IJ doordringt, wordt in de Nota van Uitgangspunten nog verdedigd. In het Masterplan wordt deze zone echter ingevuld met flats langs het kanaal. Je zou dat als aantasting kunnen beschouwen. De toekomst van Sportpark Elzenhage is i.v.m. de financiering nog onderwerp van gesprek. Plannen voor de woningbouwlocatie Jeugdland zijn volop in ontwikkeling en leggen een zware claim op deze groenzone. Momenteel kom je rijdend vanuit de IJtunnel meteen in het groen. Straks zit je direct midden in de bebouwing. Een rigoureuze verandering om niet te spreken van een sterke aantasting van de
7
ruimtelijke kwaliteit. Een groene zone langs het NH-kanaal is volgens de toelichting die de ARS van stadsdeel Noord heeft gekregen, nogal betrekkelijk. Er is sprake van verwatering van het idee van de groene wig. Noord gaat ervan uit dat de centrumontwikkelingen niet samen kunnen gaan met een open groenzone. De ARS stelt dat er wel degelijk sprake is van een groene wig die langs het NH-kanaal tot aan het IJ doordringt. Hij vindt dat dat ook een waardevol structuurgegeven. Dat vraagt op z'n minst om een zonering van woonmilieus van 'zeer-open' naar 'sterk-gesloten' bebouwing. Hoe wil Noord daar mee om gaan? Goed beschouwd is Amsterdam-Noord opgebouwd uit 'eilanden'. Daarmee bezit ze een rijkdom aan groene randen en grenzen, soms in de vorm van bebouwing, meestal als groen en water. Vanuit die grenzen denkend en door ze te beschouwen als bijzonder fenomeen zijn ze mogelijk als structuurgegeven in de plannen te verwerken. Vanuit zo'n gedachtegang vraagt de ARS zich af wat het stadsdeel wil met het gesitueerde sportcomplex dat direct aan het centrum grenst? Kan dat nog als groene rand worden beschouwd of gaat het om een strategische ligging voor een toekomstige uitbreiding? De indruk is dat Noord nu zijn groene randen beschouwt als bouwlocaties. Daardoor verdwijnt de 'eilanden'-structuur van Noord met zijn vele groene randen steeds meer.
VI. VERDERE VOORZIENINGEN In verband met de in Noord opgevoerde megabioscoop vraagt de ARS zich af hoe die zich verhoudt tot de overige geplande megabioscopen (Tuschinsky, Zuidoost, Zuid en evt. Diemen) in de Amsterdamse regio. Stadsdeel Noord zegt met Warner Brothers reeds langdurig contact te hebben. Het gaat volgens Noord om een regionale functie. Doch de vraag blijft gerechtvaardigd: Komt deze zoveelste megabioscoop wel vol? Voor de sportvoorzieningen ontstaan mogelijk een aantal doublures omdat tegenover het ziekenhuis reeds een tenniscomplex zit en ook het Florabad er al is. Betekenen de centrale sportvoorzieningen een aanvulling of zullen daarmee een aantal lokale voorzieningen in Noord verdwijnen? In het Masterplan is ruimte voor een hotel gereserveerd. Volgens de Hotelnota is er vraag naar low budget (formule 1) hotels, gelieerd aan sportvoorzieningen. In Noord is daarom gedacht aan een locatie in de nabijheid van sportpark Elzenhage. De ARS hoopt met Noord dat het plan voor een hotel zal slagen.
8
VII. KANTOREN De laatste 10 jaar blijkt er maar 5.000 m2 kantoorvloer te zijn afgenomen. Gezien het plan voor het nieuwe stadsdeelkantoor zal men zich moeten realiseren dat er bij het afstoten van het huidige stadsdeelkantoor ruimte vrij komt. Het gaat dan om een verplaatsing, geen nieuwe vestiging. Afgezet tegen de zwakke algemene vraag naar kantoren en de daarnaast vrijkomende oppervlakten aan kantoorvloer, heeft de ARS sterke twijfel aan het opgevoerde programma van Noord. In geheel Amsterdam staat 12 % leeg. De plannen in Noord tarten de verhoudingen van dit moment: ontwikkeling is een minimale hoeveelheid kantoor opvoeren naar een stedelijk kantorencentrum. Het Structuurplan (ontwerp 1994) laat zich beslist niet optimistisch uit over de van kansen en behoefte aan kantoren in Noord. Op termijn laat het Structuurplan uiteraard mogelijkheden open om afhankelijk van realisering van hoogwaardig openbaar vervoer, meer kantoorvloer te bouwen. Het Programma voor de Ruimtelijke Vernieuwing (1994) zegt dat de nieuwbouwcapaciteit op de reeds in exploitatie zijnde grote kantorenlokaties (Amstel III, Teleport en Riekerpolder) ruim voldoende is om tot 2005 in de vraag van het midden- en basissegment te kunnen voorzien. Nabij de noordelijke zone aan de Ringweg worden gebouwen ten behoeve van instituten in de kantoorsfeer voorzien. Vanuit MBO zou er interesse voor ca. 15.000 m2 zijn gebleken. Volgens de ARS ligt in die zone juist de ideale locatie voor een transferium (2000 auto's) zoals die in hoofdzaak bedoeld is voor woon-/werkverkeer voor de centrale stad. Kantoren situeren op die plek is in elk geval bedenkelijk in het licht van het huidige locatiebeleid.
VIII. VERSCHIJNINGSVORM Hoogbouw langs het NH-kanaal wordt in maar liefst 16 lagen gedacht. Volgens het projectteam voor de centrale zone zou ook deze woonvorm in het gebied moeten komen. Blauwhoed-TKA gaat er vanuit dat de schitterende locatie tot hoogbouw uitnodigt. De huidige hoogste bebouwing in Noord is het kantoorgebouw van Shell (74 m.) en op woongebied, de Van Gool-torens (34 m.). Het is de ARS volstrekt onduidelijk waaraan dergelijke hoogtes (16 lagen = ± 45 m.) zijn ontleend. Zijn er zichtstudies die dit verantwoorden? Het gevaar bij dergelijke hoogtes is dat het omliggende groen wordt opgesoupeerd en een openbaar karakter van de oever niet meer mogelijk is.
IX. PLANKOSTEN Het lijkt er op of Noord zich rijk rekent. Het gevaar van dit grootse plan is dat als je de helft ervan niet kan realiseren, het een erg vervelend plan zal blijken te zijn. De investeerders zouden zich deze vragen ook moeten stellen. Op basis van vergelijking van de drie plannen van de ontwikkelaars is een plantekort van 9 miljoen gulden door Grondzaken van stadsdeel Noord uitgerekend. Voor alle plannen is dezelfde hoeveelheid m2 (niet-woonfunctie) gebruikt. Het plan van Blauwhoed sprong er als meest gunstige uit. Taak was de grondexploitatie sluitend te maken. Vervolgens moet Blauwhoed tezamen met het stadsdeel in overleg tot een sluitende begroting zien te komen. Het commentaar van Noord was dat bepaalde kosten gemakkelijk zijn te drukken: door bijvoorbeeld de atletiekbaan te laten liggen bespaart men 12 miljoen. Ook door slim om te gaan met het
9
maaiveld zou geld bespaard kunnen worden. De ARS vreest dat de berekeningen te afhankelijk zijn van de opbrengsten die men inschat vanwege de kantoren en dat bij tegenvallende inkomsten eerst elementaire voorzieningen wegbezuinigd worden. De plannen zullen bij zo'n gang van zaken op de korte termijn geen hoogwaardig centrumgebied opleveren.
Drs. F.M.C. van de Ven (voorzitter)
Drs. B.B.J. Huls (secretaris)
10
