Jaarverslag Welstandscommissie Welstand B&W. Jaarverslag Welstand

Jaarverslag 2008 Welstandscommissie Welstand B&W

Ja a r ve rsla g We lsta n d 2 0 0 8 1

2

Voorwoord Er zouden net zoveel typen huizen moeten zijn als typen mensen, en zoveel variatie als variatie in individuen. Iemand die individualiteit bezit - en wie heeft dat niet - heeft het recht dit in zijn eigen omgeving tot uitdrukking te brengen. Frank Lloyd Wright, 1867 – 1959

Almere staat aan de vooravond van een omvangrijke opgave. Nog geen veertig jaar nadat de eerste bewoners zich in de polderstad vestigden, is het tijd voor een nieuwe groeispurt. In slechts enkele decennia tijd moet Almere - in kwantiteit én kwaliteit - verdubbelen: met 60.000 nieuwe woningen en 100.000 extra arbeidsplaatsen wordt Almere één van vijf grootste steden van Nederland. Almere 2.0 is in voorbereiding. Wij hebben een nieuwe Kadernota Grondbeleid opgesteld en een nieuwe Woonvisie ontwikkeld. Kern van deze beleidsdocumenten is dat het eerste recht bij de eindgebruiker zélf ligt. Dit fundamentele uitgangspunt wordt niet alleen verankerd in deze twee afzonderlijke beleidsstukken, maar ook in het plan dat de verschillende bouwstenen samenbrengt: de Concept Structuurvisie Almere 2.0. In dit toekomstbeeld wordt beschreven dat Almere - dat nu wordt gekenmerkt door grondgebonden woningen in seriebouw - een meer diverse, vitale en interessante stad moet worden. Deze ambitie willen wij verwezenlijken door stedelijke woon- en werkmilieus toe te voegen, en door ruimte te creëren voor individuele initiatieven. De welstandscommissie speelt een belangrijke rol in Almere, juist omdat de stad volop in ontwikkeling is. De commissie is geen ‘partij op afstand’, maar is als kwaliteitsbewaker direct betrokken bij de bouw van de stad. Of het nu gaat om particuliere initiatieven of grootschalige institutionele projecten, de commissie biedt nieuwe inzichten, suggesties en oplossingen. Vanuit deze rol heeft de commissie nieuwe aanbevelingen gedaan, die in de komende jaren worden uitgevoerd. Een belangrijke aanbeveling is om particulier opdrachtgeverschap regelmatig te evalueren. Sinds wij het programma ‘IkbouwmijnhuisinAlmere’ in 2006 hebben opgestart, brengen wij jaarlijks een groot - en nog steeds groeiend - aantal vrije kavels op de markt. Het gros van de kavels ligt in het Homeruskwartier, in het nieuwe stadsdeel Almere Poort. De contouren van deze staalkaart van opdrachtgeverschap worden steeds beter zichtbaar. Er worden eerste palen geslagen en de eerste woningen zijn inmiddels opgeleverd. De introductie van ‘IkbouwbetaalbaarinAlmere’ vormt een verdere verrijking van het bestaande palet. Door ook mensen met een lager inkomen de mogelijkheid te bieden een eigen huis te bouwen, is particulier opdrachtgeverschap niet langer voorbehouden aan mensen met riante inkomens.


De aanbeveling om regelmatig stil te staan bij successen én verbeterpunten om te kijken hoe wij nog beter invulling kunnen geven aan het Almere Principle ‘Mensen maken de stad’- komt voort uit het feit dat Almere een belangrijke voorbeeldfunctie kan vervullen op het gebied van zelfbouw. Nergens anders wordt particulier opdrachtgeverschap op een dergelijk grote schaal toegepast. Daarnaast heeft de welstandscommissie ons geadviseerd de mogelijkheden om welstandsvrij te bouwen verder te verruimen. Dit betekent dat mensen nóg meer vrijheid krijgen in de vormgeving en inrichting van hun woning, en dat nóg meer diversiteit zal ontstaan. Inmiddels heeft het college van burgemeester en wethouders voorgesteld om in Homeruskwartier Oost en Ecudorp geen welstandstoets uit te voeren; een eerste stap in de implementatie van de aanbeveling. In navolging van Frank Lloyd Wright zijn wij van mening dat iedereen het recht heeft om, zeker in de directe leefomgeving, uitdrukking te geven aan de eigen individualiteit. Als de diversiteit van woningen vérder strekt dan variatie in gevels, ontstaan niet alleen woningen die voldoen aan de specifieke wensen van bewoners, maar ontstaat tegelijkertijd een gedifferentieerd en kleurrijk Almere. De welstandscommissie speelt een grote en onmisbare rol in de verwezenlijking van deze ambitie. Met dit ‘Jaarverslag Welstand 2008’ bieden wij inzicht in de activiteiten en resultaten van deze commissie. U zult zien dat op transparante wijze verantwoording wordt afgelegd, en dat wij te maken hebben met een betrokken en professionele welstandscommissie. Adri Duivesteijn Wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen Almere

4

Inhoud Voorwoord wethouder

3

Inhoudsopgave

5

Deel 1 Jaarverslag Welstandscommissie 7 1. Inleiding voorzitter welstandscommissie 9 2. De cijfers 11 3. Welstand en particulier opdrachtgeverschap 21 4. Homeruskwartier (een eerste indruk van het resultaat) 25 5. Reclame (reclamecriteria onder de loep) 31 6. Welstand en ruimtelijke ordening 35 7. Aanbevelingen 39 8. De welstandscommissie 43 9. Secretariaat (link tussen klant, plantoetser en commissie) 47 10. Wat gebeurde er zoal in de vergaderingen 51 11. Welstandstoets en welstandscommissie (de basis in weten regelgeving) 61

Deel 2 Jaarverslag Welstandstoezicht B&W

65

1. 2. 3. 4. 5.

67 69 75 79 81

Inleiding afdelingsmanager VTH Vergunningen Toezicht Handhaving Bezwaarprocedures

Tot besluit & colofon

82


6

Deel 1 Jaarverslag Welstandscommissie


1

8

1. Inleiding voorzitter welstandscommissie De welstandscommissie toetst aanvragen tot bouwvergunning aan redelijke eisen van welstand, zoals vastgelegd in de door de gemeenteraad vastgestelde welstandsnota. Deze eisen hebben zowel betrekking op het uiterlijk van het te realiseren gebouw op zichzelf als op de inpassing ervan in de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan. Dit jaarverslag geeft een overzicht van de werkzaamheden van de commissie en de ervaringen die de commissie daarbij heeft opgedaan. Dit mondt uit in enkele aanbevelingen. In het verslagjaar zijn in de commissie, inclusief door initiatiefnemers gewenst vooroverleg, in totaal 987 keer bouwplannen behandeld en van een (pré)advies voorzien. Daarvan betrof het 608 keer een aanvraag voor een bouwvergunning eerste fase dan wel een reguliere bouwvergunning. De overige adviezen hadden overwegend betrekking op vooroverlegdossiers ‘particulier opdrachtgeverschap’. In totaal ging het om 797 dossiers, waarover 916 adviezen zijn uitgebracht. In hoofdstuk 2 (de cijfers) worden de verschillende adviezen nader toegelicht. De vergaderingen zijn weliswaar openbaar, maar op één uitzondering na zijn er nauwelijks belangstellenden in de vergaderingen aanwezig geweest. Wel is uitgebreid gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een bouwplan of een zienswijze aan de commissie toe te lichten. In dit verslagjaar heeft de commissie in totaal 405 bezoekers mogen ontvangen. De ervaringen van de commissie in 2008 zijn aanleiding om aan vier onderwerpen bijzondere aandacht te besteden. Particulier opdrachtgeverschap behoort tot de speerpunten van het ontwikkelingsbeleid van Almere. Daarom besteedde de commissie daar in het vorige jaarverslag al aandacht aan en doet zij dat dit jaar weer. Reclame was ook in het vorige jaarverslag al een aandachtspunt. De commissie is op dit onderwerp in het verslagjaar dieper ingegaan en presenteert hier graag enkele resultaten. De minister van Wonen, Wijken en Integratie heeft in november 2008 een voorstel gedaan aan de Kamer met betrekking tot de relatie tussen welstandsbeleid en de wet ruimtelijke ordening. Dit is aanleiding tot een bijdrage van de commissie aan de meningsvorming hierover. De commissie meent tenslotte dat het nuttig is om ook aan de effectiviteit en efficiency van haar werkzaamheden aandacht te besteden. In het jaarverslag over 2007 zijn een viertal aanbevelingen opgenomen en zijn ook nog twee aanbevelingen uit het jaarverslag over 2006 in herinnering gebracht. In dit verslag over 2008 is de stand van zaken met betrekking tot deze zes aanbevelingen opgenomen. Tevens worden een drietal nieuwe aanbevelingen gedaan. In het jaar 2008 hebben ook twee wijzigingen van personele aard plaatsgevonden. Floris Alkemade heeft per 1 juli om persoonlijke redenen zijn lidmaatschap van de commissie beëindigd. En Niels ten Wolde, een van de secretarissen van de commissie, heeft bij de afdeling Vergunningen een andere functie aanvaard. Hij is opgevolgd door Remke Brouwer. De commissie heeft in Niels ten Wolde een kundig en zeer betrokken secretaris verloren, maar heeft alle vertrouwen in zijn opvolgster. Meer in het algemeen is de commissie het hele secretariaat dankbaar voor de professionele wijze waarop het de commissie bij het vervullen van zijn taak terzijde staat. Dirk Frieling


2

10

2. De cijfers Het merendeel van de aan de commissie gevraagde adviezen komt van de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving (VTH) van de dienst Stadsbeheer. In dit deel van het gecombineerde jaarverslag wordt alleen melding gemaakt van de door de commissie uitgebrachte adviezen. In het tweede deel van dit jaarverslag wordt door VTH aangegeven hoe zij met de adviezen zijn omgegaan. Een aantal dossiers is meerdere keren ter advisering aan de commissie aangeboden: gewijzigd/aangepast voorstel, aangevuld met benodigde informatie e.d. De afdeling VTH kan bij een ‘negatief’ advies, afhankelijk van de wettelijke beslissingstermijn, de aanvrager in overweging geven een aangepast voorstel in te dienen, dan wel een besluit nemen op de aanvraag (verlenen in afwijking van het advies of weigeren van de bouwvergunning). Indien nodig (en indien binnen de termijn mogelijk) kan opnieuw advies aan de commissie worden gevraagd. Met betrekking tot de advisering door de welstandscommissie wordt onderscheid gemaakt in verschillende typen bouwplannen (dossiers). Dit onderscheid wordt niet alleen veroorzaakt doordat de wetgever de aanvrager van een bouwvergunning verschillende mogelijkheden van indiening heeft geboden, maar ook omdat de gemeentelijke organisatie en / of het secretariaat van de welstandscommissie daarvoor de nodige ruimte biedt. Behalve van VTH zijn er ook via andere organisatieonderdelen adviesvragen bij de commissie binnengekomen. Totaal aan de commissie in 2008 gevraagde adviezen

987

Aanvragen bouwvergunning (lichte en reguliere) Adviezen, inclusief reclameobjecten Adviezen, exclusief reclameobjecten Adviezen, alleen voor reclameobjecten

624 564 60 (10% van 624)

Negatieve adviezen, inclusief reclameobjecten Negatieve adviezen, exclusief reclameobjecten Negatieve adviezen, alleen voor reclameobjecten

98 (16% van 624) 83 (15% van 568) 5 (25% van 60)

N.B. ter vergelijking met 2007 Totaal aan de commissie in 2007gevraagde adviezen

844

Aanvragen bouwvergunning (lichte en reguliere) Adviezen, inclusief reclameobjecten Adviezen, exclusief reclameobjecten Adviezen, alleen voor reclameobjecten

751 626 125 (17% van 751)

Negatieve adviezen, inclusief reclameobjecten Negatieve adviezen, exclusief reclameobjecten Negatieve adviezen, alleen reclameobjecten

135 (18% van 751) 78 (12% van 626) 57 (46% van 125)


Onderverdeling adviesvragen 1. aanvragen bouwvergunning, exclusief reclameobjecten a. lichte bouwvergunning 12 b. reguliere bouwvergunning 471 c. fase 1 gefaseerde bouwvergunning 81 2. aanvragen bouwvergunning voor reclameobjecten a. lichte bouwvergunning 4 b. reguliere bouwvergunning 56 3. aanvragen voor een préadvies a. schetsplan 23 b. voortoets bouwregels kavelpaspoort 264 4. afwijkingen van de bouwvergunning: a. in bovenstaande tellingen opgenomen 5. klachten a. ingediend door belanghebbenden 4 b. bouwen zonder bouwvergunning 1 Adviesvragen van andere organisatieonderdelen: 6. discretionaire bevoegdheid B&W a. kavels Homeruskwartier 7. vooroverleg met architect/opdrachtgever a. op verzoek projectorganisatie 8. gebiedsbespreking a. op verzoek stedenbouwkundige

} } }

564

60

287

}

5

}

71

15 49 7

987

Uitgebrachte adviezen 2008 totaal 987

Bouwaanvraag regulier vergunningplichtig: 608 Bouwaanvraag licht vergunningplichtig: 16 Vooroverleg Particulier Opdrachtgeverschap: 287 Handhaving: 5 Overige adviezen: 71

12

De aanvragen om bouwvergunning worden door VTH in de krant (Almere Vandaag) gepubliceerd; de openbare behandeling van deze aanvragen door de welstandscommissie wordt vervolgens niet alleen in ‘Almere Vandaag’, maar ook op de gemeentelijke website aangekondigd. Aanvragers of andere belanghebbenden worden in de gelegenheid gesteld om de bouwplannen mondeling aan de commissie toe te lichten. Alle andere plannen worden niet in de krant openbaar gemaakt; de behandeling daarvan door de welstandscommissie wordt daarom ook niet op de website aangekondigd; de vergaderingen zijn openbaar. 1. lichte bouwvergunning (inclusief 4 reclameobjecten)

De aanvragen voor een lichte bouwvergunning worden zonder tussenkomst van de commissie ambtshalve getoetst aan de loketcriteria uit de welstandsnota. De aantallen daarvan en de besluiten daarover zijn te vinden in het verslag van B&W. Daar waar de ambtshalve toets aan de loketcriteria zou leiden tot een onjuiste beslissing (waar een weigering mogelijk niet terecht zou zijn, bijvoorbeeld omdat het een bijzonder ontwerp betreft of elders in de wijk al een vergelijkbaar bouwwerk is gerealiseerd), wordt door het team Vergunningen alsnog het advies van de welstandscommissie gevraagd. De commissie moet deze aanvragen toetsen aan de algemene criteria uit de welstandsnota. In 2008 is voor deze aanvragen 16 keer advies uitgebracht. In 14 gevallen kon ‘positief’ worden geadviseerd; in 2 gevallen moest afwijzend worden geadviseerd. 2. reguliere bouwvergunning 1e fase

Voor de mogelijkheid van een aanvraag bouwvergunning 1e fase kan door een initiatiefnemer worden gekozen om binnen de korte wettelijke termijn van 6 weken duidelijkheid te krijgen over de haalbaarheid van het bouwplan. Deze aanvragen worden alleen getoetst aan de bepalingen van het bestemmingsplan en aan de welstandscriteria uit de welstandsnota. De mogelijkheden tot aanpassing binnen deze termijn zijn beperkt, maar met een goede motivering van het bezwaar en eventuele suggesties voor een aanpassing, kan de plantoetser binnen die termijn vaak nog wel controleren of het welstandsbezwaar in het gewijzigde voorstel voldoende is weggenomen; daarna volgt het besluit van B&W (verlening of weigering van de vergunning). De aanvraag voor de bouwvergunning 2e fase die daarna nog moet worden ingediend, heeft alleen betrekking op bouwtechnische aspecten. De aanvraag 2e fase mag (in principe) geen wijzigingen in het uiterlijk en de plaatsing van het bouwwerk bevatten. Pas nadat de vergunning 2e fase is verleend, mag daadwerkelijk met de uitvoering van de bouw worden begonnen. In 2008 is voor deze aanvragen 81 keer advies gevraagd. In 67 gevallen kon ‘positief’ worden geadviseerd; 11 keer moest ‘negatief’ worden geadviseerd en 3 keer kon wegens onvoldoende informatie geen advies worden uitgebracht.


3. reguliere bouwvergunning (exclusief reclameobjecten)

De aanvraag voor een reguliere bouwvergunning kan ook in één keer (1e en 2e fase tezamen) worden ingediend als alle relevante gegevens bekend zijn, er voldoende vertrouwen is in een goede afloop (eventueel verkregen via een vooroverlegdossier, zie onder punt 5) en een volledige bouwvergunning wordt gewenst waarmee direct met de uitvoering van de bouw kan worden begonnen. Met de introductie van het particulier opdrachtgeverschap en de toets aan de bepalingen van het kavelpaspoort zijn veel bouwplannen voor individuele woningen eerst voor een voortoets (préadvies) aan de commissie voorgelegd. Door het grote aantal van die sterk aan elkaar verwante bouwinitiatieven, heeft de commissie regelmatig gebruik gemaakt van haar bevoegdheid de voortoets aan een commissielid te mandateren. De aanvragen om bouwvergunning voor deze woningen zijn vanwege de verplichte openbaarheid van de behandeling zowel door de secretaris als door het gemandateerde commissielid vergeleken met de plannen waarop al préadviezen waren uitgebracht. In enkele gevallen moest de aanvraag om bouwvergunning alsnog aan de commissie worden voorgelegd, bijvoorbeeld omdat er wijzigingen in het plan waren aangebracht; die behandeling heeft veelal in aanwezigheid van (en met een toelichting door) de aanvrager en/of diens ontwerper plaats gevonden. In het hieronder genoemde aantal zijn ook enkele adviesvragen opgenomen die betrekking hebben op, hetzij een oud type aanvraag bouwvergunning, dan wel op klachten m.b.t. zonder vergunning gerealiseerde bouwwerken. In 2008 is voor deze dossiers 476 keer advies gevraagd. In 420 gevallen kon ‘positief’ worden geadviseerd; in 70 gevallen moest een ‘negatief’ advies worden uitgebracht en 34 keer kon een adviesvraag vanwege onvoldoende informatie niet direct worden beantwoord. In veel gevallen zijn de betreffende dossiers binnen de wettelijke termijn met de benodigde aanpassingen en / of aanvullende informatie opnieuw aan de commissie ter advisering aangeboden. In de andere gevallen is door VTH ambtshalve geconstateerd dat de bezwaren waren weggenomen. 4. reguliere bouwvergunning voor reclameobjecten aan of bij gebouwen

In dit verslagjaar heeft de commissie slechts 60 keer advies over reclameobjecten uitgebracht: 4x op een aanvraag om lichte en 56x op een aanvraag om reguliere bouwvergunning. Een aanzienlijke terugval in de aantallen t.o.v. het vorige verslagjaar. Deels is dit veroorzaakt doordat bij nieuwbouw (voor bijvoorbeeld bedrijfsgebouwen waarvan de opdrachtgever ook de gebruiker is) het voorstel voor de reclame al in de aanvraag om bouwvergunning voor het gebouw is geïntegreerd. Het lijkt er echter op dat in veel situaties niet meer de moeite wordt genomen om voor de later aan te brengen reclameobjecten apart een aanvraag bouwvergunning in te dienen. In 2008 is voor deze aanvragen 56 keer advies van de commissie gevraagd. In 40 gevallen kon een ‘positief’ advies worden uitgebracht; in 15 gevallen is strijdigheid met de criteria geconstateerd en 1 keer moest het advies

14

vanwege onvolledige informatie worden aangehouden. Ook hier zijn in de meeste gevallen de betreffende dossiers binnen de wettelijke termijn met de benodigde aanpassingen en / of aanvullende informatie opnieuw aan de commissie ter advisering aangeboden. N.B. De commissie heeft in haar jaarverslag over 2007 melding gemaakt van het in verhouding grote aantal voorstellen voor reclameobjecten waarbij de commissie strijdigheid met de reclamecriteria heeft moeten constateren. Ter verduidelijking: in dat jaar zijn 125 adviezen op aanvragen voor reclameobjecten uitgebracht, waarbij in 57 gevallen (46%) strijdigheid met de welstandscriteria is geconstateerd. Op het totaal van 745 adviezen voor aanvragen om reguliere bouwvergunning was in 135 gevallen strijdigheid met de criteria geconstateerd. Van deze135 ‘negatieve’ adviezen hadden dus 57 adviezen betrekking op reclameobjecten en 78 op de overige aanvragen bouwvergunning. De commissie had daardoor het vermoeden dat dit hoofdzakelijk zou kunnen zijn veroorzaakt door het ontbreken van helder inzichtelijke reclamecriteria. Zij heeft daarop in het jaarverslag de aanbeveling gedaan om de reclamecriteria ‘aan te scherpen en nader te specificeren’. In het hoofdstuk ‘aanbevelingen’ wordt daar nader op ingegaan 5. vooroverleg / prétoets

De mogelijkheid voor een prétoets is gecreëerd om met name de particuliere opdrachtgevers / kopers van een kavel in een vroeg stadium van het ontwerpproces zekerheid te bieden of het ontwerp past binnen de voor de kavel gestelde voorwaarden en welstandscriteria. Voor bouwplannen voor o.a. Overgooi wordt door VTH gebruik gemaakt van een schetsplandossier; voor het overige particuliere opdrachtgeverschap wordt een ‘vooroverlegdossier’ aangelegd. In die situaties moet een verzoek om vooroverleg / prétoets (VOO dossier) door een initiatiefnemer worden gedaan in het kader van de toetsing aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden (SRV-toets), dan wel aan de ‘regels voor het bouwen’. De regels waaraan het bouwplan moet voldoen, zijn vastgelegd in het kavelpaspoort en deze maken daarmee onderdeel uit van de koopovereenkomst voor de kavel. Tegelijkertijd wordt bij deze toets (uitgevoerd door VTH) een prétoets aan de welstandscommissie gevraagd (informele toetst aan de welstandscriteria uit de welstandsnota). Op basis van deze beide toetsen wordt


de koper voldoende zekerheid geboden om tot aankoop van de grond over te kunnen gaan en het bouwplan te laten uitwerken tot een aanvraag reguliere bouwvergunning. Vanwege de beoogde grote vrijheid voor de kopers van een kavel mag uit worden gegaan van een grote diversiteit in de verschillende wijkbeelden (‘de relatie met de te verwachten ontwikkeling van de omgeving’ is één van de toetsingscriteria). De commissie heeft de verschillende bouwplannen daarom binnen die ‘te verwachten context’ vrij ‘liberaal’ moeten toetsen. In hoofdstuk 3 wordt hier nog nader op ingegaan. In 2008 is 287 keer voor deze dossiers een préadvies gevraagd. In 246 gevallen kon direct ‘positief’ worden geadviseerd. In 30 gevallen moest ‘negatief’ worden geadviseerd en in 11 gevallen moest het advies wegens onvoldoende informatie worden aangehouden. De bij de ‘negatieve’ adviezen genoemde bezwaren zijn meestal in de aanvragen om bouwvergunning weggenomen. De formele advisering op de aanvraag om bouwvergunning kon daardoor alsnog overwegend positief uitvallen. 6. verzoek om advies vanwege een beroep op de discretionaire bevoegdheid van B&W

Op de kavelpaspoorten is voor de particuliere opdrachtgever de mogelijkheid opgenomen om te onderzoeken of op onderdelen van de ‘regels van het bouwen’ mag worden afgeweken. Het gaat dan bijvoorbeeld om een gewenst ontwerp van de woning, maar waarvoor een geringe overschrijding van het bouwvlak of van een rooilijn noodzakelijk is. Strikt genomen gaat het daarbij om een afwijking van de koopovereenkomst. Op het kavelpaspoort is daartoe de volgende tekst opgenomen: ‘Indien strikte toepassing van de bepalingen van het kavelpaspoort voor de koper leidt tot een onevenredig nadelige beperking, kan koper het college van B&W schriftelijk en gemotiveerd verzoeken om daarvan af te mogen wijken. Dit verzoek dient te zijn voorzien van een advies van de welstandscommissie. Om toestemming te kunnen verlenen, dient de voorgestelde afwijking te voldoen aan het doel en de strekking van de bepalingen waarop deze betrekking heeft. Het college heeft bij de beoordeling van het verzoek tot afwijking een discretionaire bevoegdheid om te besluiten of afgeweken mag worden.’ Als zo’n verzoek wordt gedaan, dan kent de welstandscommissie in die situaties vaak al meerdere bouwplannen op nabij gelegen kavels. Zij kan daardoor een gewogen en onafhankelijk advies uitbrengen in hoeverre de door de koper voorgestelde afwijking voor het totaalbeeld al dan niet aanvaardbaar moet worden geacht. Voor het Homeruskwartier zijn deze adviezen apart in een brief aan het college / de projectleider uitgebracht. Voor met name het te verwachten totaalbeeld van de blokken met stadshuizen heeft de commissie een relatief groot aantal afwijzende adviezen uitgebracht (interpretatie minimale bouwhoogte op basis van de tekeningen in de verkoopbrochure). In overleg met de project-

16

leider is daarop besloten de regels voor het bouwen voor deze woningen alsnog ruimer te interpreteren. Voor de andere wijken is deze vorm van advisering, daar waar van toepassing, verwerkt in de reguliere advisering op de dossiers van VTH. Deze adviezen zijn daardoor niet apart telbaar. In 2008 heeft de projectleider van de PO-kavels Homeruskwartier voor 15 bouwplannen apart advies gevraagd. Op 4 voorstellen kon direct positief worden geadviseerd; de 11 ‘negatief’ geadviseerde voorstellen zijn deels door de wijziging van de minimale bouwhoogte achterhaald. De overgebleven adviezen zijn of worden nog betrokken in de besluitvorming daarover van Grondzaken, projectleider en wethouder. 7. informeel vooroverleg op verzoek van opdrachtgevers / architecten

Bij grotere en gecompliceerdere projecten hebben de initiatiefnemers er vaak behoefte aan om in een vroeg stadium van de planvorming, ruim voorafgaand aan de aanvraag om bouwvergunning, de mening / het te verwachten advies van de commissie te kennen. Hoewel sommige bouwplannen bij de presentatie al redelijk ver lijken te zijn uitgewerkt, bestaat er in dat stadium meestal nog voldoende ruimte voor een collegiale discussie met de (leden van de) welstandscommissie. Er wordt formeel nog geen toets aan de welstandscriteria gevraagd, maar de conclusies / aanbevelingen van de commissie worden door de opdrachtgevers vaak wel gezien als een ‘préadvies’. Het secretariaat houdt van deze plannen zelfstandig een archief bij en neemt de conclusies van de commissie zo goed mogelijk op in de notulen van de vergaderingen. Op verzoek worden afschriften van de vastgestelde notulen aan de aanvragers en /of hun architecten verstrekt. Deze plannen worden meestal zonder tussenkomst van de afdeling Vergunningen op voorstel van de betreffende projectmanagers en / of stedenbouwkundigen geagendeerd. In 2008 is 49 keer voor deze bouwinitiatieven een voorlopig standpunt van de commissie gevraagd. 8. informerend overleg op verzoek van projectleiders / stedenbouwkundigen

Bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden (zoals het Cascadepark) of grootschalige veranderingen in de bestaande stad (zoals de verbreding van de A6) wordt het in toenemende mate van belang gevonden om in dat stadium één of meerdere keren terug te koppelen op de welstandscommissie. In een enkel geval is er ook sprake van de inschakeling van een supervisor, waarbij het goed is elkaars rol in het bouwproces helder te krijgen. Ook hiervan worden de gemaakte afspraken in de notulen van de vergaderingen vastgelegd. In 2008 is in 7 gevallen van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Voor uitgebreide informatie over de punten 7 en 8 wordt verwezen naar het jaaroverzicht in hoofdstuk 10: wat gebeurde er zoal in de vergaderingen


adviezen op bouwdossiers VTH 2008: 916 adv. / 797 doss. 2007: 844 adv. / 688 doss. 800 dossiers 2007 700

691

aantal bouwdossiers

dossiers 2008 600

556

500 400 300 200 95

100 0

114 14

9 1x

2x

3x

aantal keer advies uitgebracht

18

2

2 4x

0

2 5x

Toetsing aanvragen bouwvergunning aan de welstandsnota in 2007 (688 dossiers)

Voldeed bij eerste beoordeling (562 dossiers) Voldeed na aanpassing (38 dossiers) Voldeed niet aan de criteria op het moment van de laatste behandeling in 2007 (73 dossiers) Geen toetsing (15 dossiers)

Toetsing aanvragen bouwvergunning aan de welstandsnota in 2008 (797 dossiers)

Voldeed bij eerste beoordeling (686 dossiers) Voldeed na aanpassing (59 dossiers) Voldeed niet aan de criteria op het moment van de laatste behandeling in 2008 (53 dossiers) Geen toetsing (0 dossiers)


3

20

3. welstand en particulier opdrachtgeverschap Welstandstoezicht en PO. Een beschouwing uit de praktijk

Bij de realisatie van de particuliere woningen in Almere zijn veel partijen betrokken. Deze hebben soms direct, soms indirect een relatie met elkaar. In dit jaarverslag wordt een beeld geschetst van de aan de welstandstoets gekoppelde, soms onbedoelde, relaties. Het voorbeeld is gebaseerd op ervaringen in het Homeruskwartier, maar dit is vergelijkbaar met de ervaringen in de andere wijken met particulier opdrachtgeverschap. In de nieuwbouw situatie van de gebieden voor particulier opdrachtgeverschap heeft de welstandstoets tot doel om de inpassing van de verschillende woningen in hun stedenbouwkundige context te borgen. De stedenbouwkundige context of, zoals de woningwet dat omschrijft, ‘de te verwachten ontwikkeling van de omgeving’, is niet door de welstandscommissie bepaald, maar door de stedenbouwkundigen die bij de voorbereiding van de wijken zijn betrokken. De stedenbouwkundige context is in principe vastgelegd in het ontwikkelingsplan of in een beeldkwaliteitplan. Daarin zijn de posities van de verschillende woningtypen vastgelegd: vrijstaande woningen, stadshuizen, herenhuizen, grachtenhuizen e.a. Bovendien zijn daarbij nadere eisen vastgelegd m.b.t. rooilijnen en de gewenste minimale bouwhoogten. Omdat die eisen niet (publiekrechtelijk) in het bestemmingsplan zijn opgenomen, zijn ze (privaatrechtelijk) als onderdeel van de koopovereenkomst met de gemeente in de verschillende kavelpaspoorten vastgelegd. Strikt genomen zouden deze eisen (stedenbouwkundige randvoorwaarden) bij raadsbesluit in het bestemmingsplan dan wel in de welstandsnota moeten zijn opgenomen, zodat deze voor iedereen openbaar zijn in te zien. Daar is door de projectorganisatie echter niet voor gekozen; voor alle kopers van een (zelfde type) kavel gelden de (zelfde) regels voor het bouwen uit het kavelpaspoort.


Bij elkaar worden al deze bepalingen gehanteerd als referentiekader voor de welstandstoets, zowel voor die van de welstandscommissie als voor die van B&W (lees afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving). De kopers van een kavel mogen op basis daarvan verwachten dat de bouwplannen van de (over)buren ook aan de welstandscriteria voldoen. Dat lijkt nadrukkelijk een gemeentelijk / gemeenschappelijk belang, maar in de praktijk reikt deze toets toch verder. De grond in Almere is namelijk eigendom van de gemeente; de kavels worden uitgegeven door de afdeling Grondzaken van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Zij stellen de koopovereenkomst op met als onderdeel het voor die kavel geldende kavelpaspoort. De kavels worden (in principe) pas in eigendom aan de kopers overgedragen als een bouwvergunning is verkregen. Desgewenst wordt zoveel mogelijk medewerking verleend aan een eerdere overdracht van de grond, maar dan wel op basis van een ‘goedgekeurd schetsplan’. Nadat een aspirant koper een optie op een kavel heeft genomen, begint de zoektocht naar een passend ontwerp voor het huis en…. naar een passende financiering daarvoor. De eerste gang is meestal naar een hypotheekadviseur, die de haalbaarheid van de gewenste lening bepaalt, dan wel aangeeft hoe groot die lening maximaal zou kunnen zijn (bijvoorbeeld ook omdat er nog een bestaande woning moet worden verkocht), met als zekerstelling van de hypothecaire lening de nog te realiseren woning. Om te kunnen bepalen of de lening, de te bouwen woning en de kwaliteit van de woonomgeving met elkaar in overeenstemming zijn, wil de hypotheeknemer (bank, verzekeringsmaatschappij) daarvoor een door de gemeente goedgekeurd bouwplan zien en een aanneemovereenkomst van de bouwer. Soms ook verlangt men een taxatierapport van een beëdigd makelaar die de marktwaarde van het onroerend goed vaststelt. In die situaties speelt het schriftelijk uitgebrachte préadvies van de welstandscommissie vaak een belangrijke (en soms zelfs doorslaggevende) rol. Welke garantie kan je als hypotheeknemer in dit (nog niet gebouwde) stadium meer krijgen? Een offerte voor een hypothecaire lening wordt meestal maximaal een half jaar door de verstrekker gestand gedaan. Daarna kan de offerte meestal wel worden verlengd, maar dan mogelijk met een ander, soms hoger rentepercentage. En daar begint het spannend te worden, zowel voor de koper van de kavel als voor de gemeentelijke organisatie (Grondzaken, Vergunningen). Lukt het de koper om binnen een half jaar een bouwvergunning te hebben, zodat de hypotheekofferte in een hypothecaire lening kan worden omgezet en de grond in eigendom kan worden verkregen? Spannende tijden, want wie verzorgt de aanvraag voor de bouwvergunning, is er een bouwer die de woning wil en kan (tijd) realiseren, liggen de daarbij behorende bouwkosten vast, wie financiert alle voorbereidingskosten, enz. enz. ? Samengevat: hoe kan een particuliere opdrachtgever zo snel mogelijk zekerheid krijgen, c.q. wie kan hem / haar die zekerheid verschaffen en kan men daar ook hulp bij krijgen?

22

Het afstemmen van alle wensen, de bouwmogelijkheden van het kavel, het ontwerp van de woning, de realiseerbaarheid daarvan, het budget voor kavel + woning en alle bijkomende kosten voor de aansluitingen op de nutsvoorzieningen, de bestrating, tuinaanleg enz. maken het voorbereidingstraject voor de particuliere opdrachtgever tot een zeer intensieve periode; soms met teleurstellingen, mislukkingen tot zelfs het volledig afhaken. En dan is er ook nog een bouwvergunning nodig, een ‘positief advies’ van de welstandscommissie op het bouwplan en ondertussen tikt de klok van de hypotheekbank gewoon door. Het ligt dan ook voor de hand dat de tweede gang van de particuliere opdrachtgever direct naar een bouwbedrijf is. Die moeten de gewenste woning uiteindelijk realiseren en die zijn ook meestal wel bereid om alle voorbereidende werkzaamheden uit handen van de koper te nemen en als voorfinanciering in de aanneemsom te verwerken. Deels zal dat gebeuren uit eigen belang van de bouwer (werkgelegenheid, grip op de kosten, goede relatie met architecten, constructeurs, leveranciers van de bouwmaterialen en onderaannemers), maar deels gewoon ook om een tevreden klant te kunnen houden. In deze stressvolle periode opereren alle partijen op topcapaciteit, al was het maar omdat er als gevolg van de vaak geconcentreerde uitgiftemomenten veel kopers van een kavel nagenoeg tegelijk moeten worden bediend. Niet alleen door de voorbereidende partijen als architect, constructeur, bouwer, maar ook door de toetsende partijen als hypotheeknemer, grondzaken, vergunningen en last but not least de welstandscommissie. In dit jaarverslag doen zowel B&W als de welstandscommissie daarvan verslag.


4

24

4. Homeruskwartier

Een eerste indruk van het resultaat In de eerste fase van de ontwikkeling van het Homeruskwartier zijn ongeveer 350 kavels voor particulier opdrachtgeverschap aangeboden. Er is daarbij onderscheid gemaakt in 10 verschillende woonmilieus. De kavelverkoop is gestart in november 2007. Inmiddels is een groot deel van de kavels verkocht. Op het niveau van de basistoets heeft de welstandscommissie alle ontwerpen getoetst aan de welstandscriteria uit de welstandsnota. De ervaringen met drie types, te weten de ‘woonwerkvilla’, het ‘herenhuis’ en het ‘stadshuis’, worden exemplarisch nader toegelicht. De cijfers zijn gebaseerd op de gegevens van begin 2009. woonwerkvilla:

Dit woonmilieu is geplaatst aan de noordwest kant van het plangebied. Er zijn 50 kavels aangeboden voor vrijstaande woonhuizen of villa’s met kantoor of praktijk aan huis. De gewenste buurtsfeer wordt in het begeleidend boekje als volgt omschreven: ‘representatief met zorgvuldige ontwerpen en een hoog afwerkingniveau. Op de kavels wordt langs de erfgrens door de gemeente een haag geplant. De auto’s parkeren op eigen terrein. De buurt krijgt een groen en lommerrijk karakter, een klassieke villawijk met visuele eenheid in architectonische verscheidenheid’. Bij het schrijven van dit artikel had de welstandscommissie voor 43 van de 50 kavels (86%) al advies uitgebracht. Uit de ingediende stukken blijkt dat het overgrote deel (39) als een zgn. cataloguswoning wordt uitgevoerd, waarbij 20 van deze 39 woningen zelfs door één bouwende partij (combinatie aannemer/ ontwerper) wordt uitgevoerd. Door de ronde hoofdvorm van het stedenbouwkundig plan zijn er enkele zeer specifiek gevormde kavels ontstaan. Op 3 van deze kavels worden uniek voor de kavel ontworpen woningen gebouwd. Slechts bij 1 woning is een herkenbaar gedeelte als ‘kantoor aan huis’ uitgewerkt; bij de overige 42 woningen is geen bijzondere werkruimte ontworpen. Uit de praktijk blijkt dus dat er weinig vraag is naar echte ‘woonwerkvilla’s’. De kavels worden merendeels voor vrijstaande huizen benut. De classificering als ‘woonwerkvilla’ heeft noch programmatisch, noch architectonisch een zelfstandig type opgeleverd. herenhuis:

Langs de buitensingel kunnen ‘herenhuizen’ worden gebouwd. Er zijn ongeveer 78 kavels aangeboden, e.e.a. afhankelijk van de door de kopers te kiezen kavelbreedtes. Op grond van de ‘regels voor het bouwen’ in het kavelpaspoort komen de ‘herenhuizen’ als rij tegen elkaar aan te staan. Ze hebben in de rooilijn een bouwhoogte tussen 7 en 14 meter, met op de begane grond een inpandige verdiepinghoogte van ten minste 3,5 meter (in de verkoopbrochure was deze hoogte nog gesteld op ten minste 4 meter). De kavels grenzen zowel aan de voor- als aan de achterzijde aan de openbare weg; de ‘herenhuizen’ hebben daardoor twee voorgevels. Aan de ‘achterkant’ moet in de rooilijn over ten minste


50% van de breedte van de kavel worden gebouwd, met een hoogte tussen 4 en 7 meter. Hier bestaat de mogelijkheid om een ‘achterhuis’ te bouwen, bij voorbeeld als atelier, studio, praktijkruimte, logeerverblijf o.d. Bij de telling bleken 14 van deze plannen (18%) door de commissie te zijn beoordeeld. Bij dit type valt op dat er bij 5 van deze ontwerpen een werkfunctie is opgenomen die met name aan de ‘achterzijde’ is gesitueerd. De bebouwing langs deze ‘achterkant’ zal daardoor een zeer diverse verschijningsvorm krijgen. Er zijn ontwerpen waarbij slechts aan de minimale eisen wordt voldaan in de vorm van alleen een berging en er zijn ontwerpen voor studio’s, werkruimtes en zelfs voor een apotheek. Samenhang ontstaat daardoor niet, terwijl deze bebouwing wel de zichtkant vormt van de aan de overzijde gesitueerde vrijstaande woonhuizen. Hier komen langs dezelfde straat dus twee zeer verschillende woonmilieus. Bij het type ‘herenhuis’ kan dan ook de vraag worden gesteld in hoeverre de toekomstige bewoners zich bewust zijn van de mogelijke keuzes van hun (over) buren. Een apotheek als verbijzondering tussen twee bergingen was wellicht niet de gedachte van de kopers van de nabijgelegen kavels. Hoeveel informatie kan over geplande bebouwing aan de kopers van een kavel beschikbaar worden gesteld? Aan de ‘voorkant’ wordt langs de straat geparkeerd. Daardoor wordt het uitzicht vanaf de representatieve, want minimaal 3,5 meter hoge ruimte op de begane grond ernstig belemmerd. Een plattegrond met de woonkamer op de eerste verdieping als ‘beletage’ lijkt beter aan te sluiten bij de stedenbouwkundige keuze voor deze parkeeroplossing. Daar hebben echter weinig kopers voor gekozen. stadshuis

In het deel voor particuliere woningen zijn 3 bouwblokken met in totaal 91 kavels gereserveerd voor ‘stadshuizen’, geïnspireerd op de gangbare bouwpraktijk in België. Op kavels met verschillende breedtes mogen vrijstaande, half vrijstaande en kavelbrede woningen met blinde zijgevels worden gebouwd. De belangrijkste regel is dat de voorgevel voor min. 60% in de rooilijn moet worden gebouwd met een bouwhoogte tussen 7 meter (minimaal) en 14 meter (maximale bouwhoogte volgens het bestemmingsplan). Op het moment van de telling bleek dat de welstandscommissie van dit type al 43 bouwplannen (48%) had beoordeeld. Daarvan zijn 5 plannen na een eerste gesprek niet verder ontwikkeld. Van de overige 38 ‘stadshuizen’ zijn 14 door een tekenbureau, ontwerper of architect uitgewerkt. De overige 24 zijn cataloguswoningen of een van een catalogus afgeleide woning met een daaraan gekoppelde

26

vaste bouwer. Er zat één ontwerp bij van een kavelbreed huis met 4 bouwlagen en een plat dak. De karakterisering van deze groep kavels voor ‘stadshuizen’ zou aanleiding moeten zijn dat er meer huizen met een dergelijke hoge vormgeving zouden worden gebouwd; echter dit blijkt vooralsnog een eenmalige uitzondering te zijn. Het merendeel van de ‘stadshuizen’ heeft een bouwvolume van 2 of 3 lagen met een plat dak, met een zadeldak of met een schilddak en deze staan meestal als een vrijstaand huis op de kavel. Naast de huizen is vaak niet meer dan een minimale restmaat van de kavel over, waardoor de huizen in hun veelkleurigheid en veelvormigheid toch dicht naast elkaar zullen staan. De drukte en de diversiteit van dit beeld kan overigens worden gerelativeerd, doordat een groot gedeelte van de woningen langs een mooie straat staat: zoals langs de buitensingel met gras en bomen of langs de dwarsstraten met eveneens een ruim en groen profiel. De middenstraat is echter een boomloze straat, waarbij de auto’s op eigen terrein voor het huis komen te staan. Dit leidt tot een nogal hard en druk straatbeeld. Deze korte beschrijving van een drietal types woonmilieu leidt tot een aantal conclusies: • indien er weinig of geen regels worden meegegeven, heerst er bij de kopers van een kavel de neiging om een vrijstaand huis te laten bouwen. • de suggestie voor een specifieke uitwerking als ‘woonwerkvilla’ of als ‘stadshuis’ wordt nauwelijks opgepakt. • de kopers van een kavel hebben in het algemeen geen idee wat op de kavels naast hen zal worden gebouwd. Het stedenbouwkundig plan en de beperkte bouwregels geven ook nauwelijks houvast in deze. • het eindbeeld van een straat of wijk is een toevallige mix. Slechts door de overwegende wens om de kavel met een cataloguswoning te bebouwen, ontstaat er enige samenhang. • hoe groter de kavels en hoe meer afstand tussen de woonhuizen onderling, des te dominanter zal het groen tussen de huizen worden. De contrasten zullen daardoor worden verzacht en het gezamenlijke groen zal er een samenhangende ruimte van maken. Als het groen als verzachtende factor ontbreekt, dan is de kans op een kakofonische drukte groot. Dit geldt in mindere mate voor de kaveltypes die van meer bouwregels zijn voorzien, zoals bij voorbeeld bij het ‘herenhuis’.


• de ‘herenhuizen’ worden aan elkaar gebouwd. Ze vormen daarmee een wand met een hoogte variërend van 7 meter naar 14 meter. Ook de inpandige verdiepingshoogte van de begane grond is vastgelegd, namelijk 3,5 meter. Hierdoor ontstaat samenhang waarin de parcelering van de afzonderlijke woningen afleesbaar blijft. Door het ruime profiel langs de buitensingel zal met het gras en de bomen een harmonisch geheel ontstaan. • ook de verplichting om de ‘herenhuizen’ voor minimaal 50% langs de achtererfgrens te bouwen, zal leiden tot een verrijking van de typologie. Hier ontstaan programmatisch interessante invullingen. Ook als bij sommige huizen nu alleen nog maar een berging wordt gebouwd om aan de bouwverplichting langs de achtererfgrens te voldoen, blijft er ruimte voor een verdere toekomstige invulling. Door de tijd kan hier een rijk gedifferentieerd, informeel milieu ontstaan. Opvallend is dat er nog maar relatief weinig kavels van dit type zijn verkocht. Kennelijk hebben kavelkopers moeite met de complexiteit van het aan elkaar bouwen in een rij en met de complexere bouwregels voor deze woningen. De welstandscommissie beoordeelt de afzonderlijke huizen op het niveau van de basistoets en in ‘relatie tot de te verwachten omgeving’. In de praktijk betekent dit, dat bijna alle ontwerpen zowel op zichzelf als in deze stedenbouwkundige context direct van een positief advies kunnen worden voorzien. De bouwregels in de kavelpaspoorten hebben voor het totaalbeeld meer betekenis, omdat in deze regels de mate van regie over de ruimtelijke samenhang wordt geformuleerd. Hierin kunnen wellicht sterker dan tot nu toe verschillen worden aangebracht. Er zouden kavels kunnen worden uitgegeven zonder enige regels en er kunnen kavels worden uitgegeven met veel regels. Hierdoor wordt de keuzevrijheid van de kavelkoper groter, omdat hij dan ook kan kiezen of zijn toekomstig woonhuis in een pluriforme of in een meer samenhang vertonende omgeving zal komen te staan. Een zwak punt in de kaveluitgifte met behulp van kavelpaspoorten lijkt het gegeven, dat na aankoop van de kavel op basis van een ontwerp dat aan alle eisen van het kavelpaspoort voldoet, de koper / eigenaar bij latere aanpassingen of uitbreidingen publiekrechtelijk niet meer gebonden lijkt te zijn aan de regels van het kavelpaspoort (o.a. bouwvergunningvrije bouwwerken). In die situaties

28

hoeft ruimtelijk gezien nog slechts te worden voldaan aan de regels van het - in dit geval vrij ruim geformuleerde - bestemmingsplan. Een gedetailleerd bestemmingsplan zou meer zekerheid omtrent de toekomstige ontwikkelingen kunnen geven en de kavelpaspoorten zelfs overbodig kunnen maken. Aan het begin staat de definitie van de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dat is een politieke keuze. Vervolgens moeten de middelen worden gekozen om de gedefinieerde ruimtelijke kwaliteit te waarborgen. Dit zijn bestemmingsplannen, beeldkwaliteitplannen, kavelpaspoorten en tenslotte al dan niet de criteria in de welstandsnota. Uit de ervaringen met de particuliere kavels in de eerste fase van het Homeruskwartier blijkt dat een betere afstemming tussen bestemmingsplan, kavelpaspoort en welstandsnota wenselijk is. Het welstandsvrij maken van deze kavels zou overigens wel betekenen dat ook alle latere vergunningplichtige aanen uitbouwen aan de woningen vooraf niet aan een toets aan welstandscriteria zullen worden onderworpen. De vraag is of, gezien de ruime mogelijkheden vanuit het huidige bestemmingsplan, met de keuze voor het welstandsvrij maken van de particuliere kavels de burger van Almere in het algemeen en de bewoners van deze wijk in het bijzonder een dienst wordt bewezen.


5

30

5. Reclame

Reclamecriteria onder de loep In het jaarverslag van de welstandscommissie over 2007 adviseert de commissie de reclamecriteria in de welstandsnota aan te scherpen en nader te specificeren. In 2008 heeft de commissie dit advies handen en voeten willen geven door middel van een onderzoek naar het welstandsbeleid voor reclame. In hoofdstuk 2 van dit jaarverslag worden de cijfers van 2007 vergeleken met die van 2008. Hieronder in het kort weergegeven. 2007 2008 Adviezen aanvr. bouwverg. (excl. reclame) 626 564 Negatieve adviezen 78 (12%) 83 (15%) Adviezen aanvr. bouwverg. reclameobjecten Negatieve adviezen

125 57 (46%)

60 15 (25%)

Indien het mogelijk is om door middel van een verbetering van de reclamecriteria het aantal ‘negatieve’ adviezen op aanvragen bouwvergunning voor reclameobjecten terug te dringen, zal daardoor het totale aantal negatieve adviezen van de commissie sterk afnemen. Inmiddels zijn ook de cijfers over 2008 uitgewerkt. Daaruit blijkt dat ten opzichte van 2007 het percentage ‘negatieve adviezen’ op aanvragen voor reclameobjecten wat gunstiger uitvalt (van 46% naar 25%), maar in verhouding tot die op de overige aanvragen bouwvergunning met 25% nog steeds erg hoog is. De cijfers van 2007 waren voor de commissie aanleiding om de reclamecriteria integraal onder de loep te nemen. Doel van deze studie was nadrukkelijk niet om het welstandsbeleid inhoudelijk te wijzigen. De commissie wil voorstellen doen die de welstandsnota op dit onderdeel toegankelijker maken en een aanzet geven tot het herformuleren van de criteria, zodanig, dat ondernemers de mogelijkheid geboden wordt om hun reclame meer af te stemmen op het gebouw en de omgeving daarvan. De commissie heeft de resultaten van deze studie in februari 2009 gepresenteerd aan o.a. de medewerkers van de afdeling Stedenbouw en Landschap (DSO), die belast zijn met het schrijven van de welstandsnota. De adviezen zouden bij de komende wijziging van de welstandnota kunnen worden meegenomen. Bij bestudering van de huidige reclamecriteria en de behandeling van aanvragen om bouwvergunningen voor reclame kwam de commissie enkele knelpunten tegen: • de bouwaanvragen voor reclame druisen zo vaak en zo overduidelijk tegen de reclamecriteria in, dat de commissie sterk het vermoeden heeft dat aanvragers - meestal reclamebureaus en leveranciers van reclamemateriaal zeer zelden de welstandsnota lezen voordat ze een aanvraag indienen. Dit


is niet zo verwonderlijk, omdat de investering voor het indienen van een bouwaanvraag voor reclame minimaal is. Bij een bouwaanvraag voor een woningbouwproject moet al snel een bestelauto vol papier ingeleverd worden: dit is het resultaat van maanden werk. Voor een bouwaanvraag voor een reclame-object hoeft men slechts enkele A4tjes met informatie te produceren. De aanvragers lijken vaak een wilde gooi te doen naar de mogelijkheden om zoveel mogelijk reclame aan te vragen. Zij laten de toetsing vervolgens aan de commissie over, want een gecorrigeerde aanvraag is zo weer gemaakt. • hoofdstuk 6 van de welstandsnota, waarin het reclamebeleid wordt toegelicht en waarin de reclamecriteria staan, is niet duidelijk. Toelichtingen, aanbevelingen en criteria staan door elkaar heen. Aanvragers moeten voor een aanvraag de criteria uit verschillende paragrafen halen. De commissie kan zich voorstellen dat aanvragers voor een vergunning niet goed begrijpen welke criteria van toepassing zijn. • sommige criteria blijken in de praktijk te specifiek en daardoor vaak niet relevant, hetgeen een consequente advisering bemoeilijkt. (Voorbeeld: voor zowel een benzinestation, als voor een advocatenkantoortje of voor een 400 meter lang bedrijfsgebouw geldt: ‘twee reclame uitingen per gebouw’ en ‘maximaal drie vlaggenmasten per locatie’). • voor veel gevallen zijn de criteria in de nota niet afdoende. Er ontbreken vaak specifieke gebiedsgerichte criteria, die soms wel vastgelegd zijn in beeldkwaliteitplannen en reclamenota’s. Dit betreft met name het Centrum Almere Stad en de stadsdeelcentra.

Naar aanleiding van deze bevindingen heeft de commissie een aantal adviezen geformuleerd:

32

1. Om ondernemers tegemoet te komen met een vereenvoudigde procedure, zouden ‘loketcriteria’ moeten worden geformuleerd, waarin meetbare en telbare voorwaarden aan de reclame worden gesteld. Voldoet een plan daar niet aan, of is er sprake van twijfel aan de toepasbaarheid ervan, dan wordt het plan alsnog voorgelegd aan de welstandscommissie. 2. De commissie stelt voor om een herschikking te maken van de paragrafen in hoofdstuk 6 van de welstandsnota. Het beoogde resultaat is een indeling van dit hoofdstuk, waarbij alle criteria die van toepassing zijn op een bouwaanvraag voor reclame in een bepaald gebiedstype overzichtelijk bij elkaar worden gepresenteerd. 3. Kwaliteitseisen voor reclame die zijn vastgelegd in beeldkwaliteitplannen en reclamenota’s moeten worden vertaald naar welstandscriteria. Deze criteria moeten vervolgens integraal worden opgenomen in de welstandsnota. Er zijn op dit moment nog beeldkwaliteitplannen, die niet door de raad zijn vastgesteld of er wordt een reclameregime in beeldkwaliteitplannen aangekondigd dat nog niet is gemaakt. 4. In het advies is hier en daar aangegeven welke criteria in de praktijk niet toereikend zijn bij het formuleren van een goed welstandsadvies. Waar dit het geval is, heeft de commissie een aanzet gegeven tot een voorstel voor het schrappen, een herformulering of een verandering van het betreffende criterium. 5. In de welstandnota moeten de criteria voor reclame in het openbare gebied in een aparte paragraaf worden ondergebracht . Deze criteria zijn vooral van toepassing op aanvragen van uitbaters van reclamedragers als abri’s, mupi’s, lichtmasten en billboards. Bovendien wordt voorgesteld om eens in de vijf jaar, ruim voorafgaand aan een aanbesteding van de reclame in de openbare ruimte, een concrete plankaart vast te stellen voor de aan te besteden reclameobjecten. Hiermee kan vooraf een samenhangend beeld van de verschillende reclameobjecten worden ontwikkeld, waaraan de aanvragen vervolgens kunnen worden getoetst. 6. Aan de hoofdstukken van de welstandsnota over genrecriteria voor bedrijfsgebouwen, kantoorgebouwen, woon-/werkgebouw en voorzieningen zou een criterium toegevoegd moeten worden, waarin wordt gesteld, dat bij bouwplannen voor een nieuw gebouw een reclameplan moet worden overlegd. 7. Er moet een reclamebeleid worden vastgelegd voor het hele stadscentrum (gebaseerd op deze gebiedsindeling) en vervolgens moeten de geformuleerde kwaliteitseisen vertaald worden naar werkbare reclamecriteria in de welstandsnota.


6

34

6. Welstand en ruimtelijke ordening Bij brief van 3 november 2008 heeft de minister van Wonen, Wijken en Integratie aan de Kamer meegedeeld dat het kabinet voornemens is om ‘in verband met een betere samenhang van welstandsbeleid binnen het ruimtelijke kwaliteitsbeleid’ het instrument van het welstandstoezicht van de Woningwet over te hevelen naar de Wet Ruimtelijke Ordening. Het kabinet ziet, blijkens deze brief, ‘het welstandstoezicht als een belangrijk onderdeel van het instrumentarium om ruimtelijke kwaliteit adequaat te borgen en verrommeling tegen te gaan’. Dat er een directe samenhang is tussen stedebouwkundige plannen en de plannen voor bouwwerken en gebouwen ter plaatse is evident. Omdat het welstandstoezicht zich richt op de verschijningsvorm van gebouwen en bouwwerken zowel als op hun inpassing in de omgeving en de verwachte ontwikkeling daarin, is naast de welstandsnota de stedebouwkundige context een onmisbaar toetsingskader bij het beantwoorden van de vraag of bouwplannen al dan niet strijdig zijn met redelijke eisen van welstand. Zeker in een nieuwe stad als Almere, waar de stedebouwkundige context vaak alleen nog maar op papier bestaat, bieden deze stedebouwkundige plannen vaak de enige informatie die over de stedebouwkundige context voorhanden is.


In de brief van de minister wordt voorgesteld om het door de raad vastgestelde welstandsbeleid onderdeel te maken van het bestemmingsplan. Dat lijkt weinig praktisch, omdat in de stedebouwkundige praktijk bestemmingsplannen vaak heel globaal van karakter zijn om ruimte te scheppen voor een nadere uitwerking. Dat globale karakter biedt geen houvast voor inzicht in de stedebouwkundige context op het niveau van bouwwerken, gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte. Het globale karakter verdraagt zich dan ook niet met de op dat niveau noodzakelijke, meer gedetailleerde aard van de criteria van de welstandsnota. Elke stedebouwkundige ontwikkeling van enige omvang kent een hele reeks van planvormen die passen bij de fase van planontwikkeling. Het begint in het algemeen met een structuurvisie op grond van een globaal programma van eisen om enige jaren en diverse planvormen later te eindigen met inrichtingsplannen voor het openbare gebied. Het is daarom beter om juist andersom dan de minister voorstelt, de informatie uit de stedebouwkundige plannen, die voor de welstandsbeoordeling noodzakelijk is, in de welstandsnota op te nemen. In Almere is daar in het verslagjaar al ervaring mee opgedaan in de doorwerking van het beeldkwaliteitplan voor het Olympiakwartier in een aanvulling op de welstandsnota.

36

Particulier Opdrachtgeverschap op de schaal waarin dit in Almere wordt toegepast, bevindt zich nog in een experimenteel stadium. In dit stadium worden diverse aan het stedebouwkundige plan voor dit gebied ontleende regels voor het bouwen via een zogeheten ‘kavelpaspoort’ langs privaatrechtelijke weg aan gegadigden opgelegd. Deze dienstverlening op maat is uit een oogpunt van informatieoverdracht in beginsel heel efficiënt en klantvriendelijk. Maar naarmate er meer plangebieden op deze wijze worden bebouwd en de onderliggende stedebouwkundige plannen een grotere differentiatie in regels per deelgebied vergen, neemt de kans op vragen van gegadigden, de noodzaak tot ambtelijke coördinatie en de kans op verwarring en vertraging toe. Om in de komende landelijke discussie over dit onderwerp goed beslagen ten ijs te komen en te vermijden dat er onwerkbare wettelijke regels worden ingevoerd, zou Almere de eigen werkwijze op het punt van wisselwerking tussen stedebouwkundige plannen en welstandsnota nog eens kritisch moeten bezien. Voor het particulier opdrachtgeverschap zal daarbij ook de rol van het kavelpaspoort in deze analyse moeten worden betrokken. De commissie heeft in dit verslagjaar verschillende keren ervaren dat er soms verwarring bestaat over de volgorde waarin over stedebouwkundige plannen wordt beslist en over aanvragen tot bouwvergunning advies wordt uitgebracht. Ook is de bestuurlijke status van het stedebouwkundige plan, waar aan wordt gerefereerd niet altijd duidelijk. Datzelfde geldt voor het kavelpaspoort. Verhelderen van de wisselwerking tussen stedebouwkundige plannen en welstandsnota en het beter stroomlijnen ervan, kunnen efficiency en effectiviteit van de ruimtelijke kwaliteitsbewaking doen toenemen. Dat is in elk geval nuttig voor Almere en het kan desgewenst als voorbeeld dienen bij het onderbrengen van het welstands toezicht in de wet ruimtelijke ordening.


7

38

7. Aanbevelingen De gemeenteraad beslist over de inhoud van zowel stedebouwkundige plannen als van die van de welstandsnota. Deze dienen vervolgens voor de welstandscommissie als referentiekader bij de beoordeling of aanvragen om bouwvergunning zowel op zichzelf bezien als in hun stedebouwkundige context al dan niet strijdig zijn met redelijke eisen van welstand. In dat kader heeft de commissie in voorgaande jaren aanbevelingen gedaan tot verbetering. De stand van zaken op deze punten wordt hieronder vermeld. Ook worden nog enige nieuwe aanbevelingen gedaan. De commissie zal het op prijs stellen om deze aan de raad toe te lichten en daarover van gedachten te wisselen. aanbevelingen uit het jaarverslag 2006

1. Met betrekking tot contextuele toetsing van gebouwen en bouwwerken dringt de commissie aan op intensiever overleg over stedebouwkundige plannen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte. Op dit punt zijn weinig vorderingen gemaakt. Informatie over stedebouwkundige plannen gebeurt niet systematisch. Inrichtingsplannen voor de openbare ruimte worden niet in de commissie getoond of toegelicht. 2. De commissie adviseert om bij de volgende herziening van de welstandsnota de beeldkwaliteitplannen, na vaststelling door de raad, integraal onderdeel van de welstandsnota uit te laten maken en daarmee formele toetsingskaders te vormen. Bij nader inzien is het praktischer om uitsluitend selectief die uitspraken uit door de raad vastgestelde beeldkwaliteitplannen in de welstandsnota op te nemen, die rechtstreeks als toetsingskader voor de welstandscommissie dienen. Die lijn is nu gevolgd voor het Olympiakwartier. Dit lijkt ook voor volgende plannen een goede werkwijze. aanbevelingen uit het jaarverslag 2007

3. Een digitaal informatiemodel en uitwisselingformat (Informatiemodel Welstand) zorgt voor een toegankelijk en gebiedsgericht welstandsbeleid voor de burger. Op dit punt is in het verslagjaar geen voortgang geboekt. Almere is afhankelijk van de voortgang van landelijke systeemontwikkeling op dit terrein. En zoals vaker het geval is met grote informatiesystemen, zijn in 2008 in de ontwikkeling daarvan vertragingen opgetreden. 4. Het ontwerp voor de openbare ruimte komt bij gebieden voor particulier opdrachtgeverschap bijna nooit tot stand in samenspraak met architect en ontwikkelaar. Geadviseerd wordt toekomstige inrichtingsplannen voor deze gebieden door de welstandscommissie als onafhankelijk adviesorgaan te laten toetsen. Aan dit advies is in het verslagjaar geen inhoud gegeven.


5. Om een aantasting van de kwaliteit van de openbare ruimte en een mogelijke negatieve invloed op de waarde van onroerend goed en de commerciële attractiviteit van de stadscentra te voorkomen, adviseert de commissie de reclamecriteria in de welstandnota aan te scherpen en nader te specificeren. Dit advies is voor de commissie aanleiding geweest om eerst zelf op dit onderwerp dieper in te gaan. Dit heeft geleid tot een uitgewerkt voorstel dat in het begin van 2009 aan de betrokken dienstonderdelen van de gemeente is toegezonden. 6. Met het aanbrengen van installaties (bijvoorbeeld airco’s of schotelantennes) tegen de gevels van gebouwen, kan het beeld van straat of buurt snel in kwaliteit achteruit gaan. Daarmee zal ook de leefbaarheid van straat of buurt afnemen. Geadviseerd wordt het welstandsbeleid op dit aspect aan te scherpen. Aan dit advies is in het verslagjaar geen inhoud gegeven. De commissie heeft ook zelf op dit punt geen initiatieven ontplooid. nieuwe aanbevelingen in het jaarverslag 2008

7. Particulier opdrachtgeverschap is een speerpunt van het ontwikkelingsbeleid voor Almere. Gelet op de betekenis van dit experiment en de voorbeeldwerking, die daarvan landelijk kan uitgaan, is het gewenst om tot een periodieke evaluatie van de ervaringen met deze vorm van ‘mensen bouwen de stad’ te komen. De commissie zal daar graag haar aandeel aan leveren. 8. Met het oog op het beleidsvoornemen van het kabinet om het welstands toezicht tot onderdeel te maken van de wet ruimtelijke ordening, verdient het aanbeveling om de wisselwerking tussen de diverse typen van stedebouwkundige plannen, kavelpaspoorten en welstandsnota te herijken. Op basis daarvan kan desgewenst en indien nodig een voorstel worden gedaan over de wettelijke verankering daarvan. 9. Belangrijke uitbreiding van de mogelijkheden tot vergunningvrij bouwen, het benutten van mogelijkheden om voor eenvoudige bouwplannen de toetsing aan de welstandscriteria te mandateren en de bestaande mogelijkheden om gebieden voor welstandsvrij bouwen aan te wijzen, zijn even zovele redenen om efficiency en effectiviteit van het welstandstoezicht in Almere te herijken. De commissie zal graag aan een dergelijke verbeteringsslag meewerken.

40


8

42

8. De welstandscommissie De welstandscommissie bestond op 1 januari 2008 uit de voorzitter en vijf leden: deskundigen op het gebied van architectuur en ruimtelijke kwaliteit. Op 31 december 2008 bestond de commissie uit de voorzitter en zes leden. Art. 12b, lid 4 van de Woningwet regelt de benoemingstermijn van alle leden. Een eerste termijn van maximaal drie jaar en een eenmalige herbenoeming voor nog eens maximaal drie jaar.

De welstandscommissie bestond op 1 januari 2008 uit: Voorzitter: dhr. prof. ir. D.H. (Dirk) Frieling, stedenbouwkundige te Amsterdam De heer Frieling is ingaande 1 januari 2008 voor een eerste termijn benoemd tot 1 januari 2011. Commissielid: mevr. ir. N.O.M. (Niké) van Keulen, landschapsarchitect te Vught. Mevrouw Van Keulen is per 1 juli 2004 voor een eerste termijn benoemd en per 1 juli 2007 voor een tweede termijn. Deze loopt tot 1 juli 2010.


Commissielid: mevr. ir. L.L. (Laura) Weeber, architect te Rotterdam Mevrouw Weeber is per 1 juli 2004 voor een eerste termijn benoemd en per 1 juli 2007 voor een tweede termijn. Deze loopt tot 1 juli 2010. Commissielid: mevr. ir. M.E. (Madeleine) Maaskant, architect te Amsterdam Mevrouw Maaskant is per 1 juli 2005 voor een eerste termijn benoemd tot 1 juli 2008. Commissielid: dhr. ir. P. (Pim) Köther, architect te Amsterdam De heer Köther is per 1 juli 2007 voor een eerste termijn benoemd tot 1 juli 2010. Commissielid: dhr. prof. ir. F. Alkemade, architect te Sint-Oedenrode De heer Alkemade is per 1 januari 2008 voor een eerste termijn benoemd tot 1 januari 2011. In 2008 zijn de volgende veranderingen in de samenstelling van de commissie ontstaan: Per 1 februari 2008 is als commissielid benoemd dhr. J.J.A. (Jan) Bakers, architect te Utrecht De heer Bakers is voor een eerste termijn benoemd tot 1 januari 2011. Per 1 juli 2008 is als commissielid voor een tweede termijn van drie jaar benoemd mevr. ir. M.E. (Madeleine) Maaskant, architect te Amsterdam. Per 1 juli 2008 is als commissielid benoemd dhr. ir. E. (Elmar) Egert, architect te Almere De heer Egert is voor een eerste termijn benoemd tot 1 juli 2011. Per 1 juli 2008 heeft de heer Alkemade te kennen gegeven zijn lidmaatschap van de welstandscommissie als beëindigd te willen beschouwen.

44


9

46

9. Secretariaat:

Schakel tussen aanvrager, plantoetser en welstandscommissie De welstandscommissie wordt ondersteund door een ambtelijk secretariaat. Dat is zo geregeld in het reglement van orde in de bouwverordening. Het secretariaat bestaat uit drie secretarissen en een coördinator en maakt als cluster deel uit van het team Afdelingsondersteuning van de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving (VTH) van de dienst Stadsbeheer. De advieswerkzaamheden van het secretariaat vallen onder de verantwoordelijkheid van de commissie. Breed takenpakket

Het secretariaat van de welstandscommissie vormt een belangrijke schakel in het bouwvergunningproces en in de relatie tussen opdrachtgever / aanvrager / architect en de plantoetser van VTH, die namens B&W het advies van de commissie vraagt. In een vroeg stadium van een bouwplan wordt vaak contact gezocht met één van de secretarissen. Het betreft dan een verzoek tot vooroverleg met de commissie. Hoewel de wetgever de mogelijkheid heeft geboden van een gefaseerde aanvraag bouwvergunning, wordt er eerder in het ontwerpproces al belang gehecht aan een zgn. collegiaal vooroverleg. Voordat men overgaat tot uitwerking van het plan, wil men inzicht zien te krijgen in het standpunt / te verwachten advies van de commissie. De ontwerpers willen de plannen ook altijd zelf aan de commissie toelichten. Deze verzoeken tot vooroverleg kunnen ook via de relatiebeheerders of de betreffende stedebouwkundigen worden gedaan. Door het secretariaat wordt zoveel mogelijk meegewerkt aan die verzoeken, met name ook omdat eventuele opmerkingen / bezwaren van de commissie dan nog in het ontwerpproces kunnen worden betrokken. Dit vooroverleg wordt door beide partijen erg gewaardeerd. Deze gesprekken vinden plaats nog voor dat het bouwplan als aanvraag in de krant openbaar is gemaakt. De secretarissen moeten in voorkomende gevallen (bijvoorbeeld bij in de buurt gevoelig liggende plannen) afwegen of er niet eerst sprake zou moeten zijn van een openbaar gemaakte aanvraag om bouwvergunning. In hoofdstuk 10 is van het afgelopen jaar het overzicht van deze besprekingen te vinden. Bij de particulier te bouwen woningen wordt de commissie vaak gevraagd om een préadvies op de bouwplannen uit te brengen. Dit dan in relatie tot de toets aan de ‘regels voor het bouwen’ in de kavelpaspoorten, die door VTH wordt uitgevoerd. Bij een groot aanbod aan plannen wordt deze préadvisering door de commissie gemandateerd aan één van haar leden, waarbij één van de secretarissen verantwoordelijk is voor de consistentie van die adviezen. Het secretariaat houdt daartoe per gebied overzichten van de bouwplannen bij, zodat de commissieleden daar voor een vergelijking op kunnen terugvallen. De daarop volgende aanvragen om bouwvergunning worden door de betrokken secretaris vergeleken met de plannen waarop eerder préadviezen zijn uitgebracht.


De secretarissen brengen hun kennis en ervaringen ook in tijdens de voortgangsoverleggen met de projectleiding van de verschillende gebieden voor particulier opdrachtgeverschap. Indien een aanvrager wil afwijken van de regels in het kavelpaspoort, dan kan daartoe bij B&W een verzoek worden ingediend. B&W kan op grond van hun discretionaire bevoegdheid besluiten die afwijking toe te staan. De commissie wordt in dit verband gevraagd een aanvullend advies uit te brengen m.b.t. eventuele consequenties van de afwijking voor het totaalbeeld van de straat / de wijk. In hoofdstuk 3 en 4 is daar nader op ingegaan. Het secretariaat van de welstandscommissie heeft haar werkkamers dicht bij het ‘frontoffice’ van VTH. Daardoor kan door het frontoffice direct een beroep op een secretaris worden gedaan om aan de balie vragen van bezoekers te beantwoorden. Het gaat dan meestal om een eerste onderzoek naar de ‘haalbaarheid’ van een idee, bijvoorbeeld voor de verbouw van een woning. Hierdoor krijgen de bezoekers snel inzicht in de mogelijkheden, de van toepassing zijnde welstandscriteria en de daardoor te verwachten welstandsadviezen op hun aanvragen om bouwvergunning. De secretarissen en de coördinator verzorgen de voorbereiding van de vergaderingen en de schriftelijke afhandeling van alle adviezen. Ze zijn ook verantwoordelijk voor de correcte verwoording van die adviezen. Zij lichten de bouwplannen aan de commissie toe en geven daarbij uitleg over de stedenbouwkundige context waarin de plannen zijn gesitueerd. Het secretariaat is daarmee de schakel tussen de commissie en alle bij het vergunningenproces betrokken personen, zowel binnen als buiten de gemeentelijke organisatie. De coördinator is verantwoordelijk voor de algehele procesgang, de publicaties in Almere Vandaag, de website, de jaarverslagen en de samenstelling van de commissie. Openbaar vergaderen

De welstandscommissie vergadert openbaar. De in de vergaderingen te behandelen aanvragen om bouwvergunning worden daartoe op de website bekend gemaakt. Aanvragers die te kennen hebben gegeven hun bouwplan mondeling aan de commissie te willen (laten) toelichten, worden daartoe door het secretariaat in de gelegenheid gesteld. De commissie wordt voor de vergadering zoveel mogelijk van het bezoek van de aanvragers of hun gemachtigden op de hoogte gesteld en daarbij voorzien van alle relevante informatie die

48

voor een goede advisering nodig is. Met name zijn dat de van toepassing zijnde criteria uit de welstandsnota, zodat de adviezen op de juiste gronden worden gebaseerd. Ook eventueel door derden ingediende zienswijzen worden hierbij betrokken, al dan niet door de indieners daarvan persoonlijk toegelicht. In het afgelopen jaar is de commissie op bijzondere wijze geconfronteerd met de openbaarheid van de vergadering en wel in die van 3 september 2008 (nr. 18). Voor deze vergadering was de behandeling van de aanvraag om bouwvergunning voor de hoogbouw op het Kolkplein door het secretariaat geagendeerd en op de website aangekondigd. Onverwacht verschenen 68 bezoekers die toegang wilden tot de openbare vergadering. Een groot deel van deze bezoekers was met rollator of scootmobiel gekomen. Zie verder in hoofdstuk 10. Informeren

Direct na de welstandsvergadering worden de adviezen over de behandelde bouwplannen binnen de organisatie bekend gemaakt. De secretaris werkt daarna de adviezen schriftelijk uit. In het advies staat aangegeven aan welke criteria het bouwplan is getoetst. Bij een geconstateerde strijdigheid met de criteria wordt gemotiveerd aangegeven waarom dat zo is. Uit die motivering kan veelal worden afgeleid hoe die strijdigheid zou kunnen worden weggenomen. De planbehandelaar van VTH neemt dit advies namens B&W over in een brief en stelt daarmee de aanvrager in de gelegenheid het plan op de genoemde punten aan te (laten) passen. Op verzoek van de planbehandelaar licht de secretaris het afwijzende advies mondeling toe aan de aanvrager, waarbij gezamenlijk naar mogelijke oplossingen kan worden gezocht. Wie doet wat?

De secretarissen verrichten in principe alle voorkomende werkzaamheden en zij kunnen elkaar daarbij zonder meer vervangen. Om praktische redenen is er echter wel een zekere werkverdeling gemaakt. De coördinator heeft de algemene inhoudelijke verantwoording voor het secretariaat. Per 1 december heeft dhr. ing. N.A. ten Wolde zijn werkzaamheden als secretaris verwisseld voor de functie van plantoetser binnen de afdeling Vergunningen. Op 31 december 2008 bestond het secretariaat uit: Dhr. ing. A. (Ton) Kalkman, coördinator en plaatsvervangend secretaris. Dhr. F.A. (Frank) Keuls, secretaris. Mevr. ing. M.J. (Maaike) van der Veer, secretaris. Vacature


10

50

10. Wat gebeurde er zoal in de vergaderingen De vergaderingen van de welstandscommissie zijn openbaar. Zo staat het in de wet. Maar wat betekent dat in de praktijk en wie maken daarvan gebruik? In het afgelopen jaar is de commissie op bijzondere wijze geconfronteerd met de openbaarheid van de vergadering en wel in die van 3 september 2008 (nr. 18). Voor deze vergadering was de behandeling van de aanvraag om bouwvergunning voor de hoogbouw op het Kolkplein (centrum Almere Stad) geagendeerd en op de website aangekondigd. Eerst daarom een samenvatting uit de notulen over dit bouwplan. Over dit bouwplan heeft met de commissie geen vooroverleg plaats gevonden, noch door de betrokken stedenbouwkundige, noch door de ontwikkelende partij. Niet alleen door de aanvrager van de bouwvergunning en diens architect, maar ook door enkele indieners van een zienswijze was te kennen gegeven dat zij een mondelinge toelichting aan de commissie wilden geven. Uit telefonisch contact met betrokkenen was duidelijk geworden dat er voldoende tijd moest worden gereserveerd voor de gewenste toelichtingen. Naast de presentatie door de architect waren voor dit plan 5 insprekers gepland. Tijdens de vergadering bleek echter dat de insprekers een groot aantal omwonenden (waaronder de bewoners van de Kiekendief) had opgeroepen om naar de openbare vergadering van de commissie te komen. De commissie werd uiteindelijk geconfronteerd met nog eens 63 niet aangekondigde bezoekers, waarvan een groot aantal per scootmobiel in de kamer wilde plaatsnemen. De vergaderruimte was daar noch in plaats (2e verdieping), noch in afmeting (rode kamer) op berekend. Zowel de architect als de 5 insprekers hebben hun toelichting kunnen geven. De commissie had daarvoor al geconstateerd dat het bouwplan een ingrijpende wijziging van het bestemmingsplan zou impliceren, waarover B&W nog geen beslissing hadden genomen. De commissie kon daardoor geen oordeel geven over de wijze waarop het bouwplan zou passen in zijn omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarin. Het gevraagde advies moest daarom worden aangehouden. Ruimte voor toelichting / overleg / voortoets / voorbespreking

Naast de mogelijkheid voor de aanvragers of hun gemachtigden om aanvragen om bouwvergunning aan de commissie toe te lichten, bestaat ook de mogelijkheid om bouwplannen met de commissie voor te bespreken. In enkele aparte zittingen is bovendien ruimte geboden voor voorbesprekingen van bouwinitiatieven met één of twee commissieleden. Van deze mogelijkheid is meestal gebruik gemaakt door de ontwerpers / architecten van de bouwplannen. Bij de afdeling Vergunningen (VTH) zijn daar dan nog geen dossiers voor aangemaakt. Het bekendste voorbeeld daarvan is het aanbod van de commissie voor vooroverleg over de bouwplannen voor Overgooi. Dit vanwege de daar gestelde architectonische eisen. Maar ook voor de velden voor het zgn. Mede-Opdrachtgeverschap (MO) in het Homeruskwartier zijn enkele aparte sessies met twee commissieleden georganiseerd. Met de afdeling Stedenbouw en Landschap (S+L) zijn enkele voorbesprekingen gehouden met één commissielid over de reclameobjecten in de openbare ruimte van Almere. De andere overleggen met S+L zijn met de gehele commissie gevoerd.


Overzicht openbare vergaderingen behandeling bouwplannen en bespreking belangrijke gerelateerde onderwerpen

01: 9 januari toets aanvragen bouwvergunning : 20 overige adviesvragen : 3 bezoekers : 37 • eerste vergadering nieuwe voorzitter dhr. Frieling • nadere kennismaking met de nieuwe commissieleden Alkemade en Bakers • bezoek wethouder Duivesteijn in combinatie met het afscheid van de vertrekkende voorzitter de heer Van den Bos en het vertrekkend commissielid Van Belkum • aankondiging van de komst van een groot aantal reclameobjecten en de toetsbaarheid daarvan aan de welstandsnota c.q. aan de daarin genoemde leidraad van de nota ‘Ruimte voor Reclame’ • bijzondere vergadering particulier opdrachtgeverschap met wethouder Duivesteijn, enkele raadsleden, alle commissieleden en enkele overige belangstellenden 02: 23 januari toets aanvragen bouwvergunning : 23 overige adviesvragen : 6 vooroverleg plannen PO : 6 bezoekers : 12 • vooroverleg : kantoorgebouw in het Europakwartier • vooroverleg : dienstencentrum Pon op Sallandsekant • voorbespreking : reclameobjecten in de openbare ruimte • verslag voorbespreking van 17 januari m.b.t. de reclameobjecten in de openbare ruimte • bespreking discussienotities supervisie en welstand Homeruskwartier 03: 6 februari toets aanvragen bouwvergunning : 23 overige adviesvragen : 5 bezoekers : 9 • bespreking concept notitie Frieling dienstencentrum Pon op Sallandsekant 04: 20 februari toets aanvragen bouwvergunning : 17 overige adviesvragen : 10 • bezoekers : 16 • vooroverleg : reclameobjecten in de openbare ruimte • vooroverleg : dienstencentrum Pon op Sallandsekant • bespreking notitie Frieling vernieuwbouwproject bestaande stadscentrum (Metropole / Corio) • bespreking notitie Frieling reclame in de openbare ruimte • bespreking deelgebied G4 Europakwartier • ter info: publicatie VNG Magazine met ‘verplicht advies welstandscommissie op de tocht’ 05: 5 maart toets aanvragen bouwvergunning overige adviesvragen bezoekers • vooroverleg • vooroverleg • vooroverleg

52

: 18 : 6 : 27 : Tulip Inn Hogekant : bedrijfsgebouw Hogekant : opwaardering uiterlijk scholengemeenschap Echnaton

• brief aan B&W over vernieuwing Metropole complex stadscentrum • brief aan B&W over reclameobjecten in de openbare ruimte • bespreking werkwijze plantoetsing particulier Opdrachtgeverschap Homeruskwartier. 06: 19 maart toets aanvragen bouwvergunning : 20 overige adviesvragen : 10 bezoekers : 7 • toelichting door S+L op wijzigingen in beeldkwaliteitplan ‘Reclame in de openbare ruimte’. • invulling vacature architect-lid in commissie. • eerste schetsplannen Homeruskwartier en relatie toetsing door commissielid Alkemade als supervisor. • overleg Particulier Opdrachtgeverschap en Mede-Opdrachtgeverschap m.b.t. de welstandstoets bouwplannen Homeruskwartier. 07: 2 april toets aanvragen bouwvergunning : 9 overige adviesvragen : 5 bezoekers : 7 • vooroverleg : 12 woonwerkunits 3.K.N.S. Almere Buiten • vooroverleg : woonwerkgebouw 3.K.N.S. Almere Buiten • vooroverleg : bedrijfsgebouw Edelhertweg • vooroverleg : uitbreiding schoolgebouw Harderwijkoever • vooroverleg : instructiebad Fanny Blankers Koenpark • vooroverleg : gebouwtjes glasvezelnetwerk • kennismaking met ontwikkelingsplan en beeldkwaliteitplan Olympiakwartier 1e gemandateerde parallelsessie Homeruskwartier (commissie leden Alkemade en Köther) bezoekers : 9 • vooroverleg : veld G (AM wonen) • vooroverleg : veld C (Edwin Oostmeijer) • voortoets particuliere woningen : 3 08: 16 april toets aanvragen bouwvergunning : 19 overige adviesvragen : 6 bezoekers : 25 • vooroverleg : bouwplan gebied 3.K.N.S. Almere Buiten • gecombineerd overleg kopers kavels geschakelde woningen Columbuskwartier • info over brief VTH aan enkele bewoners van de Lodeizenstraat n.a.v. geuite bezwaren over de behandeling van een bouwplan door de welstandscommissie (wet openbaarheid bestuur) • bespreking zone A27 met S+L in combinatie met overleg over Stichtsekant 2e gemandateerde parallelsessie Homeruskwartier (commissieleden Alkemade en Weeber) bezoekers : 8 • vooroverleg : veld B (PFC²) • vooroverleg : veld A (Heijmans)


09: 7 mei toets aanvragen bouwvergunning bezoekers

: 33 : 3

10: 14 mei toets aanvragen bouwvergunning overige adviesvragen bezoekers • vooroverleg met S+L • bespreking • vooroverleg • vooroverleg • bespreking

: 13 : 5 : 13 : landschapsplan Cascadepark : ruimtelijke visies Haven, Stad en Buiten : uitbreiding/nieuwbouw Achterwerf 240 : woonwerkgebouw Citymix Cascadepark : ontwerp Tulip Inn hotel Hogekant

11: 28 mei toets aanvragen bouwvergunning : 15 overige adviesvragen : 7 bezoekers : 7 • vooroverleg Olympiakwartier : ontwikkelingsplan en beeldkwaliteitplan • eerste evaluatie bouwplannen Homeruskwartier PO en velden MO 3e gemandateerde parallelsessie Homeruskwartier (commissieleden Alkemade en Köther) • vooroverleg : veld A gedeeltelijk (Heijmans) • voortoets particuliere woningen : 14 12: 11 juni toets aanvragen bouwvergunning : 31 overige adviesvragen : 11 bezoekers : 8 • voorbespreking met S+L : Stichtsekant (na expertmeeting) • tweede evaluatie bouwplannen Homeruskwartier PO (problematiek bouwhoogte stadshuizen) en velden MO • brief aan B&W / projectorganisatie: bezorgdheid inrichting Cascadepark • ontwikkelingen langs de A6: toelichting in volgende vergadering 4e gemandateerde parallelsessie Homeruskwartier (commissieleden Alkemade en Maaskant) • vooroverleg : veld A (Heijmans) • vooroverleg : veld D (Alliantie) • voortoets particuliere woningen : 14 13: 25 juni toets aanvragen bouwvergunning : 13 overige adviesvragen : 3 bezoekers : 14 • vooroverleg : bedrijfsgebouw Graficiënt, Stichtsekant • vooroverleg : bedrijfsgebouw Hunkemöller, Stichtsekant • vooroverleg : stadskiosk bij station Oostvaarders • vooroverleg : Europakwartier blok F5 • bespreking Homeruskwartier, routing discretionaire bevoegdheid B&W • bespreking A6 zone a.d.h.v. boekje ‘Almere A6’, vernieuwing Hollandse Brug (prijsvraag)

54

14: 9 juli toets aanvragen bouwvergunning : 22 overige adviesvragen : 5 bezoekers : 17 • vooroverleg : politiebureau Almere Buiten (3KNS) • vooroverleg : woningbouwplan Blauwhoed Noorderplassen • bespreking toetsingscriteria welstandsnota contra regels kavelpaspoorten • brief aan B&W over regels in kavelpaspoorten stadshuizen Homeruskwartier 5e gemandateerde parallelsessie Homeruskwartier (commissielid Weeber) • voortoets particuliere woningen : 25 15: 23 juli toets aanvragen bouwvergunning : 22 overige adviesvragen : 1 voortoets particuliere woningen : 4 bezoekers : 8 • vooroverleg : bedrijfsgebouw Stichtsekant • vooroverleg : skatebrug gebied De Evenaar • brief aan B&W / projectleider over relatie supervisie en welstandstoets bebouwing Olympiakwartier • verslag evaluatiegesprek Frieling – Duivesteijn over 1e halfjaar voorzitterschap welstandscommissie 16: 6 augustus toets aanvragen bouwvergunning : 35 overige adviesvragen : 8 voortoets particuliere woningen : 8 bezoekers : 11 • bespreking mogelijkheden van supervisie of vooroverleg met welstandscommissie nieuwbouwplannen Stichtsekant 17: 20 augustus toets aanvragen bouwvergunning : 23 overige adviesvragen : 4 voortoets particuliere woningen HKW : 13 bezoekers : 19 • vooroverleg : uitbreiding Intratuin Muziekwijk • vooroverleg : politiebureau 3KNS Almere Buiten • vooroverleg : kinderdagverblijf 3 KNS Almere Buiten • vooroverleg : praktijkschool Sallandsekant • vooroverleg : bedrijfsgebouw Antalis Stichtsekant • vooroverleg : project woningen Stripheldenbuurt • vooroverleg : health centre Buitenhoutsedreef • vooroverleg : veranderen wachtgebouw Havenhoofd • bespreking tussenstand beeld ingediende plannen voor stadshuizen Homeruskwartier • vooraankondiging komende behandeling aanvraag bouwvergunning 1e fase woontoren Kolkplein en te verwachten reacties omwonenden (indieners zienswijzen) • bespreking agendavoorstel van ChristenUnie voor een bespreking van het jaarverslag welstand 2007 tijdens de Politieke Markt. Toelichting door vertegenwoordigers van de welstandscommissie


18: 3 september toets aanvragen bouwvergunning : 13 overige adviesvragen : 7 bezoekers : 76 • vooroverleg : veld E (Trebbe Bouw / Goede Stede). • vooroverleg : project woningen Stripheldenbuurt • discussie over doorontwikkeling organisatie welstand Almere • bericht dat de heer Alkemade ontslag neemt als lid van de welstandscommissie • verslag bespreking welstand / jaarverslag tijdens politieke markt van 28 augustus • brief aan S+L over beeld praktijkschool op Sallandsekant • afschrift van brief aan OMA waarin supervisorschap Homeruskwartier van de heer Alkemade wordt overgedragen aan de heer Zaaijer • toelichting S+L op ontwikkelingen Kolkplein • commissie neemt situatie Kolkplein ter plaatse in ogenschouw • openbare behandeling aanvraag bouwvergunning 1e fase Kolkplein (7 aangekondigde en 63 niet aangekondigde bezoekers). 6e gemandateerde parallelsessie Homeruskwartier (commissielid Maaskant) • voortoets particuliere woningen : 15 19: 17 september toets aanvragen bouwvergunning : 24 overige adviesvragen : 6 bezoekers : 22 • vooroverleg : internationale school Cascadepark • vooroverleg : renovatie en nieuwbouw Van Eesterenplein • vooroverleg : OSG Meergronden Europakwartier • aankondiging vertrek secretaris Ten Wolde 7e gemandateerde parallelsessie Homeruskwartier (commissielid Maaskant) • voortoets particuliere woningen : 17 20: 1 oktober toets aanvragen bouwvergunning : 31 overige adviesvragen : 9 bezoekers : 11 • vooroverleg : renovatie Konmar Korte Promenade • vooroverleg : renovatie Plaats / Kerkgracht • bespreking informatiebehoefte over stedenbouwkundige ontwikkelingen • discussie over soms erg magere beeldkwaliteit van de inmiddels getoetste bouwplannen Homeruskwartier • ter informatie afschrift van de raadsbrief over de nieuwbouw op het Kolkplein • discussie over de formulering van het uit te brengen definitieve advies nieuwbouw Kolkplein 8e gemandateerde parallelsessie Homeruskwartier e.a. (commissielid Maaskant) voortoets particuliere woningen : 9

56

21a: 8 oktober 9e gemandateerde parallelsessie Homeruskwartier e.a. (commissielid Köther) • voortoets particuliere woningen : 13 21b: 15 oktober toets aanvragen bouwvergunning : 23 overige adviesvragen : 2 bezoekers : 3 • vooroverleg : politiebureau Almere Buiten (3KNS) • discussie over onderwerpen voor vervolggesprek met de raad (toezegging wethouder Duivesteijn) • vaststelling tekst advies nieuwbouw Kolkplein • ontvangst ontslagbrief van de heer Alkemade als commissielid • partiële herziening welstandsnota Olympiakwartier en Olympia Officepark • eerste kennismaking met gedigitaliseerde welstandsnota: voorbeeld Alkmaar 10e gemandateerde parallelsessie Homerus- en Columbuskwartier, Noorderplassen e.a. (commissielid Köther) voortoets particuliere woningen : 8 22: 29 oktober toets aanvragen bouwvergunning : 21 overige adviesvragen : 6 bezoekers : 2 • discussie over voorstel ‘tijdelijke’ verbouwing Konmar Korte Promenade • discussie over combinatie supervisor en lid van de welstandscommissie • discussie over wenselijkheid / verplichting van een reclamezone als integraal onderdeel van een aanvraag om bouwvergunning voor een winkel- of bedrijfspand 11e gemandateerde parallelsessie Homerus- en Columbuskwartier, Noorderplassen e.a. (commissielid Maaskant) voortoets particuliere woningen : 23 23a: 7 november 12e gemandateerde parallelsessie Homerus- en Columbuskwartier, Noorderplassen e.a. (commissielid Bakers) voortoets particuliere woningen : 16 23b: 12 november toets aanvragen bouwvergunning : 31 overige adviesvragen : 13 bezoekers : 14 • vooroverleg : skatebrug 3KNS Almere Buiten • vooroverleg Homeruskwartier : veld F (Vorm Ontwikkeling) • gedachtewisseling over ideeën van minister Vogelaar om: o welstandstoezicht te verplaatsen van de woningwet naar de wet ruimtelijke ordening; o afschaffing wettelijke plicht om advies te vragen aan onafhankelijke commissie o verruiming vergunningvrije bouwwerken


24: 26 november toets aanvragen bouwvergunning : 25 overige adviesvragen : 10 bezoekers : 11 voortoets particuliere woningen : 8 • vooroverleg : kinderdagverblijf 3KNS Almere Buiten 25: 10 december toets aanvragen bouwvergunning : 31 overige adviesvragen : 5 bezoekers : 12 voortoets particuliere woningen : 2 • informatief overleg : presentatie panoramaroute A27 • werkgroep uit commissie ter ontwikkeling voorzet verbetering toegankelijkheid reclamecritria in de welstandsnota 26: 17 december toets aanvragen bouwvergunning : 10 overige adviesvragen :1 bezoekers :6 voortoets particuliere woningen : 1 • informatief overleg : supervisie en welstand Olympiakwartier • discussie welstandsadvisering bij plannen die niet voldoen aan de bestemmingsplanbepalingen en waarbij niet duidelijk is of B&W medewerking willen verlenen aan een wijziging van het bestemmingsplan • discussie over stijlvastheid bij zgn. historiserend bouwen (ventilatieroosters zichtbaar in de kozijnen of in de draairamen • verslag van tussentijdse besprekingen van Frieling met programmamanager DSO i.v.m. te verwachten hoeveelheid werkzaamheden van de commissie en het secretariaat

58


11

60

11. Welstandstoets en welstandscommissie De basis in weten regelgeving

De welstandstoets door de welstandscommissie, maar in dit verband ook die door burgemeester en wethouders is gereglementeerd in de woningwet, met als gemeentelijke afgeleide regelgeving de bouwverordening en de welstandsnota. Ter verduidelijking van het welstandswerk is hieronder een compilatie van de van toepassing zijnde bepalingen weergegeven. Daarbij is voor de duidelijkheid een praktische, niet artikelsgewijze volgorde aangehouden. De gemeenteraad heeft in de regelgeving een zeer belangrijke rol, met name in stellende en controlerende zin. Nu nog verplicht door de woningwet; na de komende wetswijziging mogelijk gebaseerd op de wet op de ruimtelijke ordening. Woningwet 1. De gemeenteraad stelt een welstandsnota vast, inhoudende beleidsregels waarin de criteria zijn opgenomen die burgemeester en wethouders toepassen bij hun beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk, waarop de aanvraag om bouwvergunning betrekking heeft, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd zijn met redelijke eisen van welstand; 2. De criteria in de welstandsnota zijn zoveel mogelijk toegesneden op de onderscheidene categorieën bouwwerken. De criteria kunnen verschillen naargelang de plaats waar een bouwwerk is gelegen; 3. De gemeenteraad stelt een bouwverordening vast met daarin voorschriften omtrent de samenstelling, inrichting en werkwijze van de welstandscommissie; 4. Welstandscommissie: door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke commissie die aan burgemeester en wethouders advies uitbrengt ten aanzien van de vraag of het uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk, waarvoor een aanvraag om bouwvergunning is ingediend, in strijd is met redelijke eisen van welstand; 5. De door de welstandscommissie gehouden vergaderingen zijn openbaar; 6. De adviezen van de welstandscommissie zijn openbaar; 7. Burgemeester en wethouders leggen een aanvraag voor een reguliere bouwvergunning voor advies voor aan de welstandscommissie, tenzij voor het betreffende bouwwerk geen redelijke eisen van welstand gelden; 8. Een advies van de welstandscommissie inhoudende dat een bouwplan in strijd is met redelijke eisen van welstand, wordt schriftelijk uitgebracht en deugdelijk gemotiveerd; 9. De welstandscommissie legt de gemeenteraad eenmaal per jaar een verslag voor van de door haar verrichte werkzaamheden; 10. De reguliere bouwvergunning mag slechts en moet worden geweigerd, indien het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria


uit de welstandsnota, tenzij burgemeester en wethouders van oordeel zijn dat de bouwvergunning niettemin moet worden verleend; 11. Indien een beslissing van burgemeester en wethouders afwijkt van het advies van de welstandscommissie, wordt zulks met de redenen voor de afwijking bij de bekendmaking vermeld; 12. Burgemeester en wethouders leggen de gemeenteraad eenmaal per jaar een verslag voor waarin zij uiteenzetten op welke wijze zij zijn omgegaan met de adviezen van de welstandscommissie;

Bouwverordening 1. De advisering over redelijke eisen van welstand is opgedragen aan de welstandscommissie; 2. De welstandscommissie adviseer over de welstandsaspecten van aanvragen voor regulier vergunningplichtige bouwwerken en baseert haar advies op de in de welstandsnota genoemde welstandscriteria; 3. De welstandscommissie is bevoegd om deskundigen uit te nodigen teneinde een toelichting te geven op het bouwplan dan wel op de stedenbouwkundige richtlijnen voor het betreffende gebied; 4. De welstandscommissie kan de advisering over een aanvraag om advies, in bij het reglement van orde genoemde gevallen, mandateren aan één of meerdere in het reglement van orde daartoe aangewezen leden. In elk geval van twijfel of indien de gemandateerde van mening is dat negatief dient te worden geadviseerd, legt de gemandateerde het bouwplan alsnog voor aan de welstandscommissie. 5. Een lid van de commissie mag niet deelnemen aan de beraadslagingen over en de vaststelling van een advies omtrent een bouwkundig ontwerp, waarbij dat lid rechtstreeks of zijdelings is betrokken; 6. Een lid van de welstandscommissie mag geen lid zijn van de gemeenteraad of van burgemeester en wethouders en geen ambtenaar zijn in dienst van de gemeente Almere; 7. De welstandscommissie kan in haar jaarverslag aanbevelingen doen ten aanzien van het gemeentelijk ruimtelijk kwaliteitsbeleid in het algemeen en de aanpassing van de gemeentelijke welstandsnota in het bijzonder; 8. Indien de aanvrager van de bouwvergunning en/of belanghebbende hierom uiterlijk twee dagen voor de vergadering heeft verzocht, wordt deze door of namens de welstandscommissie voorafgaand aan de beraadslagingen van de welstandscommissie in staat gesteld tot het geven van een toelichting op het bouwplan; 9. Wanneer burgemeester en wethouders bij hun besluit afwijken van het advies van de welstandscommissie, stellen zij de commissie daarvan in kennis;

62


64

Deel 2 Jaarverslag Welstand B&W 2008


1

66

1. Inleiding afdelingsmanager VTH Dit jaarverslag heeft voor het vierde achtereenvolgende jaar een gecombineerde opzet. De welstandscommissie brengt verslag uit over 2008. Daarnaast doet de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving (VTH) namens het college van burgemeester en wethouders ook verslag over de welstandstoetsing. Hiermee legt VTH aan de raad en aan de burgers van Almere verantwoording af over het gehele welstandsproces. Dit tweede deel van het jaarverslag gaat in op de welstandstoetsing door VTH. Ook leest u hoe VTH met de adviezen van de welstandscommissie is omgegaan. Binnen VTH zijn de taken rondom het welstandstoezicht verdeeld over de teams Vergunningen, Toezicht en Handhaving. Deze teams zijn verantwoordelijk voor gelijknamige hoofdstukken van dit verslag. Het laatste hoofdstuk gaat in op welstandsadviezen in het kader van bezwaarprocedures. Ik wens u veel plezier met het lezen van dit verslag.

Peter Benschop


2

68

2. Vergunningen Het team Vergunningen toetst namens Burgemeester en Wethouders bouwplannen aan de welstandscriteria die zijn vastgelegd in de welstandsnota. Voor een groot deel van de bouwplannen adviseert de welstandscommissie B&W of ze wel of niet strijdig zijn met de welstandscriteria. Dit hoofdstuk gaat in op de welstandstoetsing en laat zien hoe er is omgegaan met de adviezen van de welstandscommissie. Werkwijze

Het team Vergunningen van de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving (VTH), is belast met het behandelen van aanvragen om bouwvergunning. Volgens de Woningwet worden deze aanvragen getoetst aan redelijke eisen van welstand. Deze eisen zijn vastgelegd in de welstandscriteria in de welstandsnota. Het team Vergunningen maakt bij de welstandstoets van aanvragen om reguliere bouwvergunning (compleet of alleen fase 1) gebruik van de adviezen die de welstandscommissie daarover uitbrengt. De toetsing in 2008 was gebaseerd op de tweede herziening van de welstands -nota vastgesteld op 13 juli 2007. Het team Vergunningen stelt vast of de door de commissie uitgebrachte adviezen op de juiste wijze tot stand zijn gekomen en beoordeelt inhoudelijk of deze op de juiste welstandscriteria zijn gebaseerd. In de regel neemt het team Vergunningen namens burgemeester en wethouders deze welstandsadviezen over. De aanvragen

In 2008 zijn er in totaal 1266 aanvragen om bouwvergunning ontvangen. Deze aanvragen betreffen aanvragen om lichte bouwvergunning, aanvragen om reguliere bouwvergunning en gefaseerde aanvragen om een reguliere bouwvergunning. De gefaseerde aanvragen om bouwvergunning bestaan uit een fase 1 en een fase 2. Naast de aanvragen om bouwvergunning zijn er in 2008 19 schetsplannen ontvangen.

Aanvragen om bouwvergunning en schetsplannen in 2008 Bouwplannen

Aantal

Aanvraag om lichte bouwvergunning

397

Aanvraag om reguliere bouwvergunning

681

Aanvraag om reguliere bouwvergunning fase 1

90

Aanvraag om reguliere bouwvergunning fase 2

98

Schetsplannen

19

Totaal

1285


Van de 1266 ingediende aanvragen om bouwvergunning zijn er 1098 in behandeling genomen. Wegens onvolledigheid zijn 168 aanvragen buiten behandeling gelaten, of zijn door de indiener ingetrokken. Met betrekking tot de aanvragen om bouwvergunning wordt de welstandscommissie hoofdzakelijk om advies gevraagd over de aanvragen om reguliere bouwvergunning en de aanvragen fase 1. Aanvragen voor lichte bouwvergunning worden door het team Vergunningen namens burgemeester en wethouders zelf aan de betreffende welstandscriteria getoetst. Deze verantwoordelijkheid is vastgelegd in de bouwverordening. Toetsing zonder advies van de welstandscommissie

In 2008 waren van de 397 ontvangen aanvragen om lichte bouwvergunning er 19 strijdig met de loketcriteria uit de welstandsnota. Bij 16 van deze aanvragen werd verondersteld dat toepassing van de criteria zou leiden tot een onjuiste beslissing. In overeenstemming met de bepaling uit de bouwverordening is daarvoor advies van de welstandscommissie gevraagd. De welstandscommissie heeft deze bouwplannen getoetst aan de algemene criteria uit de welstandsnota. Over de drie resterende aanvragen is geen advies van de welstandscommissie gevraagd aangezien er meer weigeringsgronden waren dan de strijdigheid met de loketcriteria. Aantal Bouwplannen met afwijzend welstandsadvies bij laatste behandeling 2008

36

Status op 13-05-2009

Vergunning verleend: ambtshalve geconcludeerd dat bouwplan is aangepast

9

Vergunning verleend: afwijzend advies welstandscommissie niet overgenomen.

3

Vergunning van rechtswege verleend vanwege het overschrijden van de maximale behandeltijd

3

Vergunning verleend: aangepast bouwplan is door de welstandscommissie in 2009 behandeld en voldeed daarbij aan de welstandscriteria

3

In behandeling of geen besluit

4

Vergunning geweigerd

70

15

Resultaten adviezen welstandscommissie

Het team Vergunningen heeft in 2008 over 775 bouwplannen advies gevraagd van de welstandscommissie. Deze bouwplannen zijn in totaal 887 keer door de welstandscommissie behandeld. Bij 36 van deze bouwplannen heeft de welstandscommissie bij de laatste behandeling in 2008 geconstateerd dat deze strijdig waren met de welstandscriteria. Van deze 36 bouwplannen is voor 9 dossiers een aanpassing binnengekomen, waardoor de plannen niet meer strijdig waren met de welstandscriteria en bouwvergunning kon worden verleend. Voor deze plannen is daarom niet opnieuw advies van de welstandscommissie gevraagd. Bij drie bouwaanvragen is afgeweken van het welstandsadvies. Omdat de maximale behandeltijd was overschreden, moest in drie gevallen de bouwvergunning van rechtswege worden verleend. Van drie dossiers zijn aangepaste ontwerpen in 2009 opnieuw door de welstandscommissie beoordeeld. De commissie heeft geconcludeerd dat de gewijzigde ontwerpen voldeden aan de welstandscriteria. De bouwvergunningen voor deze dossiers zijn verleend. Over vier bouwplannen is geen besluit genomen. Deze bouwplannen zijn ingetrokken of buiten behandeling gelaten. Bij de overige 15 dossiers is geconcludeerd dat het bouwplan strijdig was met de welstandscriteria. Alleen of mede op grond daarvan is de bouwvergunning geweigerd. In veel gevallen waren deze bouwplannen ook strijdig met andere bouwregelgeving. Particulier opdrachtgeverschap

Voordat bouwplannen in het kader van het ‘individuele particuliere opdrachtgeverschap’ als aanvraag bouwvergunning worden ingediend, vindt er eerst een toetsing aan de Stedenbouwkundige Randvoorwaarden (SRV) plaats. De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn privaatrechtelijk gestelde bouwregels. De toets wordt gedaan door het team Vergunningen in opdracht van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO). Omdat het hier gaat om een op privaatrechtelijke gronden gebaseerde toets die direct verband houdt met de verkoop van de grond, wordt de beslissing over deze toets verzonden door DSO. Als deze beslissing positief is uitgevallen en de bouwvergunning is verleend, kan de ‘particulier’ de grond in eigendom krijgen. Met de toets aan de SRV wordt tevens gekeken of het bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan en wordt de welstandscommissie gevraagd een préadvies over het ontwerp uit te brengen. Om goed voorbereid aan de toetsing aan de Stedenbouwkundige Randvoorwaarden (SRV-toets) en de aanvraag om bouwvergunning te beginnen, bestaat de


mogelijkheid om het bouwplan met VTH voor te bespreken. Met een bouwplantoetser en een welstandssecretaris wordt tijdens het bouwplanspreekuur het plan op hoofdlijnen getoetst aan de SRV, de bestemmingsplaneisen en de welstandscriteria. De SRV-toets gaat gewoonlijk vooraf aan de indiening van een aanvraag om bouwvergunning. Wanneer vervolgens voor de woning een aanvraag om bouwvergunning is ingediend, wordt het verder uitgewerkte bouwplan opnieuw en openbaar door de welstandscommissie aan de welstandscriteria getoetst. In 2008 zijn er 264 aanvragen voor een toets SRV-toets ontvangen. Daarvan hadden er negen bij de laatste behandeling in 2008 een afwijzend advies van de welstandscommissie gekregen. Van deze plannen zijn er zeven aangepast en in 2009 opnieuw aan de welstandscommissie voorgelegd. Deze plannen voldeden toen wel aan de welstandscriteria. De overige bouwplannen zijn nog in behandeling.

72


3

74

3. Toezicht In de Woningwet is vastgelegd dat burgemeester en wethouders voorzien in het bouwen woningtoezicht. Deze taak bestaat ondermeer uit het uitoefenen van toezicht op de naleving van bouwvoorschriften. Deze taak wordt in de gemeente Almere uitgevoerd door het team Toezicht & Constructies van de afdeling Vergunningen Toezicht & Handhaving. De toezichthoudende ambtenaren van dit team controleren of bouwwerkzaamheden overeenkomen met verleende bouwvergunningen. Afwijkende bouw

Als de toezichthouders constateren dat er afwijkend van de bouwvergunning is of wordt gebouwd, dan geldt er een beginselplicht tot handhaving. Volgens de wet is het namelijk verboden te bouwen zonder of in afwijking van de bouwvergunning. Bij het handhavend optreden tegen deze overtredingen, wordt onderzocht of het gebouwde eventueel te legaliseren is. Als de afwijking betrekking heeft op het uiterlijk van het bouwwerk, dan wordt meestal advies aan de welstandscommissie gevraagd. Aan de hand van dat advies wordt beoordeeld hoe en of het bouwwerk op dit punt gelegaliseerd kan worden. Daarbij zijn de volgende scenario’s denkbaar: 1. de afwijking in het uiterlijk van het bouwwerk is zo klein en ondergeschikt dat handhavend optreden niet passend of in verhouding is. Denk hierbij aan kleine maatafwijkingen of lichte kleurverschillen. De mogelijke strijdigheid met het welstandsbeleid wordt dan niet op voorhand waargenomen. Wanneer de inspecteur, eventueel na overleg met teamleider of coördinator, tot dit oordeel komt, wordt er geen actie ondernomen tegen de afwijking. Er wordt dan geen advies aan de welstandscommissie gevraagd. 2. met de geconstateerde afwijking verandert het uiterlijk van het gebouw. De bouwmassa, maatvoering, functies en constructie zijn echter niet of nauwelijks veranderd. Denk aan andere gevelindeling of ander materiaalgebruik. Deze wijzigingen worden met revisietekeningen vastgelegd en aan de vergunning toegevoegd. Wanneer is afgeweken van lichte bouwvergunningen, wordt deze afwijking aan de loketcriteria uit de welstandsnota getoetst. Bij reguliere bouwvergunningen wordt advies van de welstandscommissie gevraagd. De volgende trajecten kunnen dan gaan spelen: a. de aanpassing van het bouwplan voldoet aan de criteria van de welstandsnota. De revisietekeningen worden toegevoegd aan het oorspronkelijke bouwplan (revisieprocedure). Er wordt niet aangestuurd op een nieuwe bouwaanvraag. b. de aanpassing van het bouwplan voldoet niet aan de criteria van de welstandsnota. Er wordt dan door het team Toezicht & Constructies gevraagd een gewijzigd voorstel in te dienen of er wordt overgegaan tot handhaving.


3. de afwijkingen hebben op meer zaken betrekking dan alleen het uiterlijk van het bouwwerk. Bouwmassa, maatvoering, functies en / of constructies veranderen dan ook. In deze gevallen wordt aangestuurd op het indienen van een nieuwe aanvraag om bouwvergunning. Deze zal dan opnieuw aan het welstandsbeleid worden getoetst. In 2008 heeft het team Toezicht & Constructies over 18 bouwplannen die afweken van de vergunning advies gevraagd aan de welstandscommissie. Deze bouwplannen zijn in totaal 23 keer door de welstandcommissie behandeld. In de tabel is per categorie aangegeven welk gevolg of welke actie is ondernomen naar aanleiding van het welstandsadvies.

76

Advies welstandscommissie

Aantal

Gevolg / actie

Voldoet (geen bezwaren)

12

Via revisieprocedure gelegaliseerd en uitgevoerd.

2

Voor het gewijzigde voorstel is of wordt een nieuwe aanvraag bouwvergunning ingediend.

1

Het voorstel is zodanig aangepast dat het bouwwerk vergunningsvrij kon worden gerealiseerd.

1

Afwijking niet doorgezet en alsnog conform bouwvergunning uitgevoerd.

Status op 11-5-2009

Voldoet niet (bezwaren)

2

Handhavingprocedure loopt

Totaal

18 (23)

( ) behandelingen


4

78

4. Handhaving Het team Handhaving van de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving levert een bijdrage aan het beheren van de bestaande stad en richt zich daarbij onder andere op het handhaven van bouwregelgeving. Legaliseren of handhaven

Bouwen zonder vergunning is een overtreding. Bij het handhavend optreden tegen overtredingen vindt, net als bij bouwtoezicht, legalisatieonderzoek plaats. In het geval van een regulier-vergunningplichtig bouwwerk wordt om advies aan de welstandscommissie gevraagd. In het geval van een licht-vergunningplichtig bouwwerk kan deze ambtshalve getoetst worden aan de welstandscriteria (loketcriteria). Deze toets schept duidelijkheid over de vraag of het bouwwerk voldoet aan de welstandscriteria als er later een aanvraag om bouwvergunning wordt ingediend. Om op te kunnen treden moet daarnaast in sommige situaties bepaald worden hoe ernstig een (vergunningsvrij) bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van welstand. Het welstandsbeleid is daarover duidelijk: ‘een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is.’ Een advies van de welstandscommissie is daarom niet verplicht. Om de geconstateerde ‘buitensporigheid’ beter te kunnen motiveren, wordt in de regel toch nog een advies aan de welstandcommissie gevraagd. Het aantal adviesvragen aan de welstandscommissie is in 2008 vrij beperkt geweest. Hiervan is de oorzaak dat de het team Handhaving het afgelopen jaar minimaal bezet was. In 2009 is het team Handhaving versterkt met drie nieuwe medewerkers. Verwacht wordt dat hierdoor het aantal adviesaanvragen aan de welstandscommissie sterk zal toenemen. In 2008 heeft het team Handhaving over vijf bouwplannen advies aan de welstandscommissie gevraagd. Het ging daarbij in één geval om het zonder bouwvergunning aanbrengen van een rookkanaal. De welstandscommissie heeft geconstateerd dat dit bouwwerk voldoet aan de welstandscriteria. In drie gevallen ging het om het aanbrengen van reclameobjecten zonder vergunning. Hierover heeft de commissie geconcludeerd dat de objecten niet voldoen aan de reclamecriteria uit de welstandsnota. Bij één handhavingsdossier zijn er zonder bouwvergunning een airco-unit en een overheaddeur aangebracht. Ten aanzien van de overheaddeur heeft de commissie geen strijdigheden met de welstandscriteria geconstateerd. De plaatsing van de airco-unit is echter wel strijdig bevonden. De bovengenoemde handhavingdossiers zijn nog in behandeling.


5

80

5. Bezwaarprocedures Niet alleen in het kader van het beoordelen van een aanvraag om bouwvergunning of naar aanleiding van handhavingzaken vraagt VTH, namens Burgemeester & Wethouders, om welstandsadviezen. Ook in bezwaarprocedures kan het voorkomen dat om een advies van de welstandscommissie wordt verzocht. In bezwaarprocedures na verleende of geweigerde bouwvergunningen kunnen welstandsaspecten namelijk uitdrukkelijk onderwerp van discussie zijn. Ook als het college handhavend optreedt tegen bouwen zonder of in afwijking van een bouwvergunning, kan een welstandsadvies in een daaropvolgende bezwaarprocedure onderwerp van geschil zijn. In 2008 heeft VTH in één bezwaarprocedure aanleiding gezien om een advies van de welstandscommissie in te winnen. In dit geval ging het om het bezwaar tegen een geweigerde lichte bouwvergunning voor het aanbrengen van een rolluik. Deze bouwvergunning is geweigerd vanwege strijdigheid met de loketcriteria uit de welstandsnota. In deze zaak heeft het college, nadat de welstandscommissie geconstateerd had dat het bouwplan wel voldeed aan de algemene welstandscriteria, alsnog bouwvergunningen verleend.


Tot besluit Met dit jaarverslag hebben de welstandscommissie en de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving van de dienst Stadsbeheer, als gemandateerde van burgemeester en wethouders, gezamenlijk hun taken en werkzaamheden rond het welstandstoezicht duidelijk willen maken. De welstandsnota en de daarin opgenomen criteria spelen bij de verlening / weigering van bouwvergunningen en bij handhaving een centrale rol. De daarin te nemen beslissingen zijn voorbehouden aan burgemeester en wethouders. De van toepassing zijnde weten regelgeving is te vinden in hoofdstuk 11 van het jaarverslag van de welstandscommissie en via de website van de gemeente Almere: www.almere.nl/welstandscommissie

Colofon Eindredactie Dirk Frieling Ton Kalkman Tekstbijdragen Dirk Frieling Elmar Egert Laura Weeber Ton Kalkman Niels ten Wolde Foto omslag Feenstra Fotografie Foto’s binnenwerk Secretariaat welstandscommissie Vormgeving SBZ/Communicatie/Vormgeving Almere, augustus 2009 Gemeente Almere Stadhuisplein 1 Postbus 200 1300 AE Almere

82


84

Jaarverslag Welstandscommissie Welstand B&W. Jaarverslag Welstand

Recommend Documents