Jaarverslag 2008 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl
Dit jaarverslag is een uitgave van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Niets uit deze uitgave mag in enige vorm of op enige wijze overgenomen worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 – Bouwen aan Buurten ........................................................................................................................ 4 1.1 Speerpunten ......................................................................................................................................... 4 1.2 Prestatieafspraken met gemeenten ...................................................................................................... 5 1.3 Gebiedsgericht werken: beleid, strategie en activiteiten ....................................................................... 6 1.4 Samenwerkingsverbanden en partners .............................................................................................. 14 1.5 Krachtwijken ....................................................................................................................................... 16 1.6 Bieding 500 woningen......................................................................................................................... 17 Hoofdstuk 2 – Klanten (kiezen) .............................................................................................................................. 19 2.1 Speerpunten ....................................................................................................................................... 19 2.2 Verhuur van woonruimte ..................................................................................................................... 20 2.3 Huurprijzen ......................................................................................................................................... 21 2.5 Klantgericht onderhoud ....................................................................................................................... 22 2.6 Huurdersoverleg ................................................................................................................................. 23 2.7 Beheer Verenigingen van Eigenaren (VvE‟s) ...................................................................................... 23 2.8 Woonzorg ........................................................................................................................................... 23 2.9 Klantgerichtheid: Kwaliteitsbeleid, klanttevredenheid en KWH-label .................................................. 24 Hoofdstuk 3 – Voorraad vastgoed.......................................................................................................................... 27 3.1 Algemeen............................................................................................................................................ 27 3.2 Portfolio............................................................................................................................................... 36 3.3 Stedelijke projecten............................................................................................................................. 36 3.4 Ontwikkeling portefeuille ..................................................................................................................... 38 3.5 Verkoop woningen .............................................................................................................................. 39 Hoofdstuk 4 – Organisatie ..................................................................................................................................... 40 4.1 Ontwikkeling organisatie ..................................................................................................................... 40 4.2 Personeel............................................................................................................................................ 42 4.3 ICT en informatie ................................................................................................................................ 43 4.4 Huisvesting ......................................................................................................................................... 43 4.5 Inkopen ............................................................................................................................................... 44 4.6 Kwaliteit Bouwservice ......................................................................................................................... 44 4.7 Communicatie, pers en sponsoring..................................................................................................... 45 4.8 Belanghouders .................................................................................................................................... 46 Hoofdstuk 5 – Corporate governance .................................................................................................................... 47 5.1 Governancecode................................................................................................................................. 47 5.2 Nevenstructuur ................................................................................................................................... 47 5.3 Deelnemingen ..................................................................................................................................... 48 5.4 Participaties ........................................................................................................................................ 50 5.5 Interne beheersing .............................................................................................................................. 52 Hoofdstuk 6 – Financiële continuïteit ..................................................................................................................... 55 6.1 Kredietcrisis ........................................................................................................................................ 55 6.2 Beleidsruimte en financiële continuïteit ............................................................................................... 56 6.3 Financiële risico‟s................................................................................................................................ 59 6.4 Treasurybeleid .................................................................................................................................... 61 Hoofdstuk 7 - Jaarrekening 2008 ........................................................................................................................... 63 7.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2008 ................................................................................ 63 7.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2008 ............................................................................... 65 7.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2008 .......................................................................................... 66 7.4 Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling....................................................................... 66 7.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2008 ..................................................... 76 7.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2008 .................................................... 81 7.8 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 2008.......................................................................... 88 7.9 Toelichting op de vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening 2008 ............................. 88 7.10 Overige gegevens ............................................................................................................................... 90 Bericht van de Raad van Commissarissen ............................................................................................................ 91 1 Werkwijze Raad van Commissarissen (RvC) ..................................................................................... 91 2 Inhoud van het toezicht ....................................................................................................................... 91 3 Verantwoording ................................................................................................................................... 93 4 Samenstelling Raad van Commissarissen.......................................................................................... 93 5 Reglement .......................................................................................................................................... 94 6 Commissies ........................................................................................................................................ 96 Accountantsverklaring ........................................................................................................................................ 97 Verantwoordelijkheid van de accountant ............................................................................................................... 97 Oordeel .................................................................................................................................................................. 97 Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties . 97 Kengetallen ............................................................................................................................................................ 98
1
2
Voorwoord Hoewel gebeurtenissen pas jaren na dato hun plek krijgen in de geschiedenis, durven wij nu al te stellen dat het jaar 2008 voor toekomstige generaties een bijzondere betekenis zal hebben als het jaar waarin de kredietcrisis begon. Uiteraard heeft die crisis ook grote betekenis voor de ontwikkeling van Woonbedrijf. Dan zien we zowel bedreigingen als uitdagingen. Maar allereerst constateren we dat we een gezonde financiële uitgangspositie hebben, met een voorzichtige waardering van het woningbezit en relatief weinig vreemd vermogen. En van vraaguitval is geen sprake. Sterker nog, we verwachten méér belangstelling voor het huren van een woning, nu de koopmarkt stagneert. Financiële sturing krijgt, in de hele corporatiesector, maar zeker ook binnen Woonbedrijf, steeds meer betekenis. Dat betekent sturen op verwachte toekomstige kasstromen en op de wijze waarop die, door beleidskeuzes maar ook door externe ontwikkelingen, worden beïnvloed. Bewust en doelbewust kijken hoe we maximaal effect kunnen bereiken met dezelfde euro‟s, energie en tijd: meer doen met dezelfde middelen. Dat betekent afwegen, keuzes maken, prioriteiten stellen. Moeten we bij deze renovatie wel meteen de daken vervangen? Vanuit de wens van de klant en vanuit technische efficiëntie ligt het voor de hand. Maar we zien dat die daken nog jaren prima meekunnen; dus dan laten we ze gewoon liggen. Moeten we dit nieuwbouwproject bovenaan onze lijst met prioriteiten zetten? Hoeveel vraag zien we voor dit type woning op die locatie? Op welke termijn kan het gerealiseerd worden en voor welke prijs? En zulke afwegingen maken we ook als het niet om stenen, maar om leefbaarheid gaat. In een tijd waarin de economische activiteit sterk terugvalt, zijn we ons maximaal bewust van het effect van onze keuzes. Het afgelopen jaar is voor ons ook het jaar van onze trots geworden. Dat betekent geen borstklopperij, we gaan niet naast onze schoenen lopen. Maar we vragen en geven wel erkenning voor wat we goed doen. We dragen graag en met recht uit dat we als Woonbedrijf intern en extern goed samenwerken, onze maatschappelijke taak uiterst serieus nemen, voor onze klanten een betrokken verhuurder en voor onze mensen een goede werkgever zijn. Dat mag best eens gezegd worden, vinden we zelf. Vinden ook onze medewerkers, die met hun trotse bijdragen de nieuwe site www.woonbedrijfinbeeld.com vullen. Zelf zijn we vooral trots op de manier waarop datgene waar Woonbedrijf voor kiest, op de eerste plaats zichtbaar wordt in het dagelijks werk. In wijk en buurt en in de ervaringen van individuele bewoners. Dat horen we als aan deskundigen, uitvoerende medewerkers van bedrijven en instellingen waarmee we op veel plaatsen samenwerken, wordt gevraagd hoe zij de samenwerking met Woonbedrijf ervaren. We zien het als we met bewoners een onderhouds- of renovatieproject evalueren. En we herkennen het vooral in de manier waarop we in 2008 het KWH-kwaliteitslabel hebben behaald: gedrag en houding van individuele medewerkers gaven daarbij de doorslag. Dat geeft ons vooral vertrouwen voor de voor iedereen spannende periode die voor ons ligt. En daar zien wij de grootste uitdaging.
Eindhoven, april 2009
drs. M.T. (Marc) Eggermont RA ir. I. (Ingrid) de Boer
3
Hoofdstuk 1 – Bouwen aan Buurten 1.1
Speerpunten
Ook in 2008 levert Woonbedrijf actieve bijdragen aan de woonkwaliteit in buurten en wijken. Basis daarvoor is een betaalbare, goede woning tegen een aanvaardbare prijs. Maar het woonplezier van onze huurders wordt, na de woning zélf, ook bepaald door de gang van zaken in de directe omgeving en in de buurt. Dat weten we, daar worden we dagelijks op aangesproken. Onze klanten rekenen op onze inzet, professionaliteit en middelen om problemen in de buurt aan te pakken en kansen op verbetering te benutten. We zijn er trots op dat zo veel klanten ons het vertrouwen geven om het wonen plezierig te maken en te houden. En tegelijk maken we ons zorgen dat het soms zo veel aandacht kost om de leefbaarheid in buurten op peil te houden. Bijzondere wijken Enkele bijzondere wijken krijgen in 2008 extra aandacht. Het gaat om gebieden in de Wijkvernieuwing Eindhoven en de Vogelaar-wijken. Wijkvernieuwing De Wijkvernieuwingsgebieden zijn al jaren geleden aangewezen, toen de gemeente Eindhoven afspraken maakte met het Rijk over de vervanging van 4.000 tot 5.000 goedkope huurwoningen in aangewezen wijken. Voor ons zijn dat onder meer Lakerlopen, Philipsdorp, Drents Dorp en De Barrier. In Lakerlopen en De Barrier is de uitvoering van plandelen in volle gang. In Drents Dorp zijn woningen gesloopt, maar ook gerenoveerd en vervolgens verkocht. Intussen zijn de inzichten wel veranderd. De wijkvernieuwing van Philipsdorp gaat nu bijvoorbeeld uit van herwaardering en behoud van het bezit in plaats van vervanging. Aandachtsgebied De gemeente wijst in 2008 opnieuw een aantal buurten aan als aandachtsgebieden. Die keuze wordt gemaakt op basis van achterstanden, gemeten met een buurtthermometer. In september 2008 worden de wijken Kerstroosplein, Burghplan, Sintenbuurt, Tivoli, Limbeek, Mensfort, Jagershoef, Lievendaal, Rapenland, Vlokhoven, ‟t Hool en Vaartbroek actiegebieden waar verval moet worden voorkomen door leefbaarheid gericht te stimuleren. In sommige van deze buurten zijn buurtcontracten afgesloten, andere buurten volgen in 2009; we tekenen ze allemaal in wijken waar wij woningen hebben. In het contract staan afspraken wat de verschillende partijen en instanties in dat jaar zullen doen. Verder is afgesproken de activiteiten onderling af te stemmen en zo effectiever te maken. Het buurtcontract is in 2008 ook de blauwdruk om het gemeentelijk apparaat om te vormen naar een meer op buurten en wijken gerichte organisatie. Krachtwijken In 2007 wijst de toenmalige Minister Vogelaar drie wijken in Eindhoven aan als zogenaamde krachtwijken: Doornakkers, Woensel west en De Bennekel. Op 21 april 2008 sluiten gemeente en Minister daarover een „charter‟ af. Dat gaat over de tien thema‟s van de krachtwijkaanpak in Eindhoven, hoe deze thema‟s zijn verdeeld over de drie wijken, het doel van zo‟n thema plus wat Rijk, gemeente en corporaties eraan bijdragen en meebetalen. De gemeente sluit ook uitvoeringsovereenkomsten met partijen die in de wijken actief zijn, waaronder natuurlijk de woningcorporaties. Wij hebben drie van zulke contracten gesloten. Aan elk is een wijkactieplan gekoppeld, met daarin de analyse van de wijksituatie, de maatschappelijke opgave, de aanpak met bijzondere aandacht voor de zogenaamde doorbraakthema‟s en de uitvoeringskosten. Op basis van deze uitvoeringsovereenkomsten doen de Eindhovense corporaties eind 2008 een beroep op het vereveningsfonds. Dit fonds wordt gevuld door heffingen aan corporaties en beheerd door het Centraal Fonds. De corporaties die actief zijn in de krachtwijken kunnen een bijdrage vragen aan dit fonds voor de financiering van hun inspanningen. Dat betekent meteen dat we in 2008 zijn vrijgesteld van de heffing. De eerste uitbetalingen uit het fonds verwachten we in 2009. In 2008 is ook gestart met het aanpakbeleid van de krachtwijken, in gesprek met de gemeente en de collegacorporaties. Intern hebben we het vooral over onze bijdragen aan doelstellingen waarbij het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) sterk wordt opgerekt. Een voorbeeld: in Doornakkers is „bewegen‟ een belangrijk thema en de voetbalclub in de wijk kan wel wat steun gebruiken. Wat is dan een realistische bijdrage van een woningcorporatie in de ondersteuning van de voetbalvereniging?
4
In overleg met de gemeente benoemen we de Eindhovense „kleur‟ van de krachtwijkaanpak. Zijn we het daar over eens, dan kunnen alle partijen zich veel gerichter en effectiever inzetten; de krachtwijken hebben niet veel aan nog meer activiteiten die er doorgaans al waren.
1.2
Prestatieafspraken met gemeenten
We zijn er trots op dat we met diverse gemeenten in de regio prima afspraken hebben kunnen maken. Verder hebben we in een aantal regiogemeenten (Best, Nuenen, Geldrop, Veldhoven, Waalre en Son & Breugel) het aanbod gedaan om 500 woningen te ontwikkelen om zo de gemeentelijke woningmarkt te verbeteren. Gemeente Eindhoven Op 28 februari 2008 tekenen we een nieuwe raamovereenkomst met gemeente Eindhoven en vier andere corporaties. Met dit contract maakt de gemeente meer gedetailleerde afspraken met de corporaties. Het raamwerk verbindt het coalitieakkoord, de visie en het beleidsplan Wonen van de gemeente met de beleidsplannen van de afzonderlijke corporaties: Balans tussen vraag en aanbod op de woningmarkt en de verkoop van huurwoningen; Wijkvernieuwing; Versterking van woonmilieus; Leefbaarheid en buurtontmoeting; Huisvesten van de doelgroep; Woonruimteverhuursystemen; Keuzevrijheid; Kwaliteit en duurzaamheid; Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid. We overleggen ook over nieuwe prestatieafspraken voor 2009 en 2010, te baseren op de raamovereenkomst van februari 2008. De afspraken moeten tweezijdig worden: op elk beleidsterrein invulling van onze bijdrage en de samenwerking met de gemeente. Naar verwachting bekrachtigen we de afspraken voorjaar 2009. De volgende onderwerpen leveren de nodige gespreksstof op: Het realiseren van de voorgenomen woningproductie, ook vanwege de regioafspraken hierover met het rijk; Het verdelen van het eigendom, het beheer en de programmering van de buurtontmoetingsfunctie in de verschillende wijken. Er wordt steeds meer een beroep gedaan op de woningcorporaties om ook algemeen maatschappelijke taken uit te voeren; Hogere milieuprestatie bij de realisatie van woningen - ruim boven de wettelijke vereisten - als onderdeel van een gemeentelijke milieudoelstelling. Gemeenten in district Zuidwest Er zijn geen nieuwe prestatieafspraken gemaakt, wel hebben we daarover gepraat met Valkenswaard en Veldhoven. Verder hebben we een convenant gesloten met Valkenswaard, Veldhoven en Waalre. Daarin staan brede afspraken over woonruimteverdeling, vergroten zeggenschap consumenten, welzijn-wonen-zorg, doelgroepenbeleid en leefbaarheid. Gemeenten in district Noordoost In Best tonen we interesse in de inbreidingslocaties in Naastenbest. De gemeente reageert op het aanbod van 500 woningen en onze interesse; ze wil gezamenlijk een gebiedsvisie en ontwikkelingsplan maken voor dat gebied. In Geldrop- Mierlo ligt het overleg over prestatieafspraken sinds 2006 stil, maar het wordt hervat om alsnog afspraken in 2009 te maken. Verder is er regelmatig overleg over verdere samenwerking op het gebied van nieuwbouw. Gemeente Nuenen heeft alleen prestatieafspraken gemaakt met woningbouwvereniging Helpt Elkander, maar geeft eind 2008 aan ons aanbod te willen gebruiken. Er worden concrete afspraken over gemaakt. Son en Breugel wil geen prestatieafspraken met ons maken.
5
1.3
Gebiedsgericht werken: beleid, strategie en activiteiten
Wij hebben onze organisatie zo ingericht dat we onze huurders een betaalbare, goede woning kunnen bieden en tegelijk de leefbaarheid in de directe buurt op peil kunnen houden. Collega‟s die dagelijks contact hebben met huurders over verhuur van en onderhoud aan hun woning, werken in gebiedsteams: de districten. Bijna al deze gebiedsgerichte afdelingen hebben teams met zowel klant- als vastgoedgeoriënteerde collega‟s. Woningverhuur, -mutatie en -onderhoud zijn onderdelen van het totale gebiedbeheer dat de districtsmedewerkers samen invullen. Ze overleggen daarover veel met huurders, gemeente en instanties. Het huurdersoverleg gebeurt in buurten en wijken. We praten met de diverse huurdersorganisaties over de aanpak per straat en buurt, niet vanuit ons centraal vastgestelde beleid. De onderwerpen, werkmethoden en overlegfrequentie worden helemaal afgestemd op wat ter plaatse nodig is.
District Strijp Dit district pakt in 2008 heel veel kleinere zaken op. Zo is op onveilige plekken verlichting aangebracht, zijn achterpaden schoongemaakt, diverse schoonmaakdagen georganiseerd, heggen geknipt en schuttingen vernieuwd. We ondersteunen deze activiteiten financieel of met menskracht. Gebiedsgerichte activiteiten die in het oog springen: Deelname buurtcontract Lievendaal Dit contract, een proef binnen de gemeente Eindhoven, heeft diverse doelen: - Meer burgerparticipatie; - Effectiever woongebieden aanpakken; - Duidelijk in beeld brengen wat er in Lievendaal in dat jaar gaat gebeuren - Hechtere samenwerking tussen bewoners, gemeente en overige partners. In 2008 blijken zowat alle afspraken nagekomen of in gang gezet; daar zijn we trots op! Een van de belangrijkste resultaten was de opening van het steunpunt, op initiatief van de gemeente, bij de VrijeTijds Accommodatie Lievendaal. We ondersteunen dit steunpunt met onder meer een wekelijks spreekuur, dat goed wordt bezocht door onze klanten. In 2008 is het buurtcontract voor 2007 geëvalueerd. Daaruit blijkt dat het contract absoluut meerwaarde heeft in de samenwerking tussen professionele partijen, maar juist ook naar de bewoners. Zevenaarlaan Dit complex is in 1995 opgeleverd, het gebouw is dus nog redelijk nieuw. De bewoners, vooral senioren, wilden toch de hal opgeknapt hebben. Ze zijn voor vervoer afhankelijk van derden en wachten vaak in deze hal op 6
bijvoorbeeld de taxi. Bij het opknappen van de hal wordt ook een extra bank geplaatst, zodat bewoners zittend kunnen wachten op hun vervoer. Tachtig jaar Drents Dorp In mei 2008 bestaat de wijk Drents Dorp tachtig jaar. De wijk is destijds door Philips gebouwd voor haar Drentse medewerkers. De verjaardag wordt gevierd met een spectaculair feest. We zijn trots op het succes van deze dag, enthousiast voorbereid door de bewoners zelf, op de achtergrond ondersteund door onder meer ons en de gemeente Eindhoven. Later dat jaar is nog een tweede feestelijke bijeenkomst georganiseerd, nu bij de oplevering van de gerenoveerde huur- en koopwoningen om de integratie tussen de bewoners te bevorderen. Alle kopers, huurders en projectmedewerkers zijn uitgenodigd. Philipsdorp Met in het achterhoofd de grootscheepse wijkvernieuwing die we in Philipsdorp gaan uitvoeren, zetten we in 2008 een goede eerste stap in het betrekken van de bewoners als partners. Onze huurders in Philipsdorp hebben al lang last van thuiswedstrijden van PSV en concerten in het Philips Stadion. Voor en na evenementen lopen bezoekers door de brandgangen en veroorzaken daar overlast. Daarom klopten de bewoners bij ons aan voor medewerking aan een oplossing. Er zijn, vooral rond de Frederiklaan, diverse poorten geplaatst. De locatie daarvan is in goed overleg met de bewoners bepaald. Zij hebben de sleutels en sluiten bij evenementen de poorten af.
District Tongelre Het districtsplan heeft voor 2008 vijf verschillende „behandelplannen‟ voor vijf buurten met elk hun eigen „gezicht‟. Doornakkers extreme make-over In 2008 werken we hard aan De Toeloop, een cluster van gebouwen dat de buurt een nieuw hart geeft. Een onderdeel daarvan is het verzamelgebouw voor een brede school (SPIL-centrum), een sporthal, een vrijetijdsaccommodatie, een jongerencentrum en een aantal ruimtes voor divers gebruik door de buurt. Er komen ook 25 appartementen. Het is een samenwerkingsproject (oplevering 2009) van ons met Hurks, Vitalis, de gemeente Eindhoven, de diverse gebruikers en uiteraard de bewoners van de buurt, die vanaf het begin aan dit project hebben meegedacht en –gewerkt.
Als kartrekker en aanjager brengen we in 2008 verschillende „biedingen‟ op gang voor deze Krachtwijk: Sociaal manager De Toeloop Met succes wordt een sociaal manager voor De Toeloop geworven. Deze bijzondere functionaris is voor 50% bij ons in dienst en 50% gemeenteambtenaar en heeft als opdracht te komen tot „succesvol gebruik‟ van dit gebouw. De gedachte erachter is dat het gebouw neerzetten, hoewel ingewikkeld, nog altijd het eenvoudigste deel van de operatie is. Vanaf het derde kwartaal 2008 zet de sociaal manager haar netwerk op en is zij met bewoners en directe buren in gesprek over hun wensen en verwachtingen. Ze legt de basis voor een succesvolle opening en soepele ingebruikname van het gebouw in 2009. Succesvol gebruik openbare ruimte de Toeloop Samen met Hurks, politie, Vitalis en de gemeente „bieden‟ we ook op de aanpak voor de openbare ruimte in en om het nieuwe buurtcentrum. Vooral samen met Hurks zetten we stappen naar succesvol gebruik van die ruimte. Gezamenlijk maken we, wat betreft ontwerp én beheer, afspraken over nieuwe manieren van samenwerken; parkmanagement in stedelijk gebied. In 2009 worden gemeente, politie en bewoners erbij betrokken. We willen
7
ook samenwerken met Fontys, door studenten in de buurt te huisvesten met als tegenprestatie inzet voor de Toeloop (vereveningsfondsproject). Turkse senioren Samen met de Turkse gemeenschap in Tongelre willen we een woonvorm maken die aansluit op de behoeften van Turkse senioren. Samen met Palet en Welzijn Eindhoven praten we in focusgroepen met eerste en tweede generatie Turkse Nederlanders. Het resultaat stemt tevreden: de vraag verfijnen, vertalen van vraag naar ontwerp, bouwen aan wederzijds vertrouwen en onderlinge verbondenheid en een beter beeld van de actuele vraagstukken in deze gemeenschap. De politiek toont belangstelling en diverse zorgpartners zijn geïnteresseerd in aanhaken bij dit initiatief. Het project loopt in 2009 door. Dan wordt ook de mogelijke locatie in de buurt bepaald. Klapperproject helpt! Een gouden greep voor Doornakkers: al meer dan 100 keer hebben onze medewerkers hulp geboden achter de voordeur. We kunnen klanten in een zeer vroegtijdig stadium opsporen vanuit bestaande klantcontacten, wijksignalen of het incassotraject. Zo zien we een groep klanten die niet of te laat hulp krijgt via de reguliere kanalen, de hulpcriteria of de wachtlijsten. Dat heeft gevolgen voor de klant zelf, maar zeker ook voor de samenwerkende hulpverleningsinstanties. Een van de eerste conclusies uit dit project is dan ook dat een soort „superurgentie‟ zou moeten worden ontwikkeld. Daarvoor is dan ook een project ingebracht in de uitvoeringsovereenkomst voor het vereveningsfonds. Bouw je eigen buurt en De Toeloop Samen met Hurks starten we het werkgelegenheidsproject „Bouw je eigen buurt‟ voor werkloze jongeren uit Doornakkers. Zij kunnen een baan met baangarantie in hun eigen buurt krijgen in de bouw (Hurks) of het onderhoud van woningen in Doornakkers (bij ons). Het project start goed met een aantal jongeren. De eerste twee gingen dit jaar daadwerkelijk bij ons aan de slag en ook de kandidaten van Hurks zijn aan het werk in het gezamenlijke bouwproject De Toeloop. Beter een goeie buur… Voor onze bestaande woningen kozen we al eerder voor het burendrieluik nieuwe buren, buren/buurten en betrokken buren. In een fors aantal straten benutten we fysieke ingrepen rond of aan de woningen om bewoners weer met hun buren in gesprek te brengen (achterpadenaanpak, voortuinenproject, dakrenovatie, portiekgesprekken). Onze rol bleek ook onderwerp van discussie: tijdens het bezoek van minister Vogelaar was er kritiek op ons handhaven. Samen met een aantal betrokken buren hebben we - tot volle tevredenheid van beide partijen - vervolgens afgesproken elkaar op dezelfde voet te behandelen. Vereveningsfonds Voor het vereveningsfonds hebben we nog opgezet: Twee (gemeentelijke) steunpunten in de buurt door ons gefaciliteerd Medewerkers aan de slag in het coachingstraject Go4It Ondersteuning voor de voetbalvereniging (scoren voor de wijk) Award voor ondernemerschap achter de voordeur Straatcoach Studenten actief in de buurt Superurgentie Betere benutting glasvezel Lakerlopen; reconstructie van een buurt Hier staat 2008 in het teken van de bouw van plandeel B. In plandeel A leverden we al 204 woningen op, in plandeel B toveren we een kale vlakte om tot een dynamische bouwplaats voor 86 woningen. Bewoners zijn vanaf het begin vertegenwoordigd in de klankbordgroep. De gedachte achter deze nieuwbouw is het mogelijk maken van betaalbaar wonen voor gezinnen met kinderen binnen de ring. De ervaring leert dat deze groep steeds verder buiten het centrum raakte, terwijl in deze buurt traditioneel juist altijd veel gezinnen hebben gewoond, in een bijzonder succesvolle mix met studenten en bijzondere doelgroepen. Dat is ook precies wat we terugbouwen in plandeel B: veel grondgebonden huurwoningen aan een speeltuintje of verkeersluwe straat, enkele koopwoningen, maar ook huurappartementen voor starters en zelfstandige appartementen met een steunpunt voor cliënten van Lunet zorg. De intakes laten zien dat de groepen die we op het oog hebben, ook echt op het bouwplan afkomen. Klanten stellen de opzet ook op prijs en de herkomst van klanten laat de gebondenheid aan de buurt zien. Eerste bewoners kunnen zelf hun keuze maken voor tegels, keuken etc. Dat wordt erg gewaardeerd, ook al is de keuze beperkt en wordt het gehele project zeer sober en doelmatig gebouwd (geen fratsen) om de huurprijs subsidiabel te kunnen houden. Het project wordt in de loop van 2009 opgeleverd. 8
Geestenberg; sociale doorbloeding Het succesvolle project „Bakse Doen‟ loopt in 2008 door. In anderhalf jaar tijd zijn er bijna veertig activiteiten door bewoners voor bewoners georganiseerd, naast de gewone openstelling. Van de bewoners heeft 20% actief een bijdrage geleverd, terwijl 45% van de huishoudens in de huurwoningen een of meerdere keren „Bakske Doen‟ bezoekt. De krachtwijkaanpak en –aanpak in het ernaast gelegen Doornakkers kan eventueel effect hebben in Geestenberg. We letten actief op dit mogelijk nadeinende waterbedeffect.
Vlinderbuurt; meer grip Binnen het behandelplan „Meer Grip‟ beginnen we in de Vlinderbuurt met het project Gebiedsgerichte aanpak, samen met het Veiligheidshuis en het Regionaal Coördinatiepunt Fraudebestrijding. Doel is woonfraude in kaart te brengen en tegelijk de bewoners te attenderen op onbenutte sociale regelingen. We zien herhaaldelijk een probleem in deze buurt; daarom laten we het project een groter gebied bestrijken dan alleen het huurwoningenbezit. Ook hier letten we goed op het eventuele waterbedeffect van buurwijk Doornakkers. Tramstraatkwartier Samen met een aantal buurtbewoners - op dit moment nog vooral uit het koopsegment – proberen we het wijkoverleg nieuw leven in te blazen. Verder wordt strak gecontroleerd op woonfraude en onderverhuur in deze zeer populaire binnenstadsbuurt.
District Woensel noord In deze grootste uitbreidingswijk na de jaren '60 in Eindhoven beheren we 7.600 woningen in negen wijken. De woningen zijn ruim en van technisch goede kwaliteit. De wijken binnen dit stadsdeel lijken uniform; er zijn geen duidelijke fysieke oriëntatiepunten. Toch zijn het verschillende buurten met eigen, sociale kenmerken en bewoners hechten aan hun eigen wijk. De bevolkingssamenstelling is aan het veranderen: bewoners van het eerste uur zijn de afgelopen jaren veelvuldig verhuisd en met de „oude‟ bewoners vertrekken ook de oude buur(t)patronen. Dat kraakt. Toch lijken alle buurtbewoners, oud en nieuw, een soort heimwee te hebben naar vroeger, “toen men rekening met elkaar hield”. Vroeger terugbrengen kan niet, maar er moeten wel nieuwe vormen van nabuurschap uitgevonden worden
9
met de mensen die er nu wonen. In vier wijken, de aandachtsgebieden Jagershoef, Vlokhoven, Vaartbroek en ‟t Hool, is dat hard nodig. We nemen actief deel in samenwerkingsverbanden met partners (bewonerscommissies, stadsdeelteams, Welzijn Eindhoven, politie, onderwijsinstellingen) om de buurten leefbaarder te maken. Soms zijn we initiatiefnemer, soms sluiten we aan bij bestaande verbanden, maar altijd vanuit onze eigen expertise en mogelijke bijdragen. Daar bereiken we mee: Onderhuur, hennepteelt en overlast bestrijden; Buurtactiviteiten (wijkdagen, verkeersveiligheidsacties) sponsoren; Ondersteuning voor bewonerscommissies; Andere problemen dan huurachterstand doorgeven aan andere instanties. Ook zetten we grotere activiteiten op touw of doen we eraan mee: Vlokhoven in actie: samen met collegacorporaties, Welzijn Eindhoven, gemeente en Stichting de Bakkerij zetten we acties op om de leefbaarheid te verbeteren (opruimen, schilderen, kinderparlement) en om bewoners de regie te laten nemen over hun woonomgeving. Steunpunt Sonseweg, Vaartbroek: in 2008 richten we samen met Welzijn Eindhoven, gemeente en politie één van de duplex woningen in als steun- en informatiepunt voor omwonenden. Bewoners van deze kwetsbare wijk kunnen zo veilig binnenlopen bij een laagdrempelige voorziening voor advies en ondersteuning (en een kletspraatje). Zo maken we een ingang, komen met buurtbewoners in gesprek en gaan voorzichtig weer bouwen aan buurtactiviteiten. De eerste resultaten zijn bemoedigend. Ontwikkeling maatschappelijke voorzieningen Vaartbroek: op initiatief van ons en de gemeente en samen met relevante partijen is de aanzet gegeven voor (her)ontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen. We willen elkaars expertise, competenties en voorzieningen maximaal gebruiken om de leefbaarheid in Vaartbroek te verbeteren. De intentie tot samenwerking ligt er, de fysieke vraag zal volgen. We bekijken hoe we bij kunnen dragen aan het ontwikkelen van de juiste gebouwen. Glasvezel: OnsNet Eindhoven legt in Woensel oost glasvezel aan. In De Kwekerij stelden we ruimte beschikbaar aan medewerkers van OnsNet om er klanten te kunnen ontvangen. Met het bestuur van OnsNet zijn we in gesprek over wat de aanleg van glasvezel kan betekenen voor de leefbaarheid. Mysterie van Woensel: de afgelopen vier jaar werd Prinsenjagt I „belast‟ met wisselwoningen voor de renovatie in de aangrenzende wijk De Barrier. Daardoor groeide de anonimiteit, terwijl de wijk juist altijd heel hecht is geweest. Om de bewoners (weer) met elkaar in contact te brengen is een drukbezochte middag georganiseerd. Daar kunnen bewoners aan buren hun specifieke talenten en hobby‟s laten zien; er waren veel, hernieuwde kennismakingen. Vanuit deze activiteit proberen we weer een bewonerscommissie van de grond te krijgen. Verder is in 2008 één buurtcontract getekend (Jagershoef) en één voorbereid (Vlokhoven). We werken consistent aan de leefbaarheid en samenwerking met partners in Woensel noord. Bewoners en partners herkennen onze inzet: “Woonbedrijf is er altijd met buurtactiviteiten”, “we kunnen met jullie medewerkers goede afspraken maken” en “jullie snelle reactie op overlast leidt tot minder klachten bij de politie”. En de eindejaarsbijeenkomst van het district is druk bezocht door alle huurdersvertegenwoordigers uit buurtcomités, bewonersverenigingen en klankbordgroepen.
District Woensel zuid Deze zeer diverse wijk telt veel verschillende bevolkingsgroepen: studenten, alleenstaanden, ouderen en (éénouder) gezinnen. Elke buurt is anders. Dankzij de Woenselse markt, de moskee en de islamitische school is er een grote instroom van islamitische huishoudens. Ook zijn er veel opleidingsinstituten (ROC, VMBO, HBO), opvangorganisaties en stedelijke voorzieningen zoals ziekenhuizen en de GGzE. De afgelopen jaren waren we vooral bezig met het herkennen van de buurtidentiteit en richtten we ons op het samenleven en -werken in de buurt. De gemeente wijst in 2008 Mensfort, Kronehoef en Lijmbeek aan als actiegebied. Woensel west is een krachtwijk. In alle vier de buurten spelen ernstige sociaal-maatschappelijke, economische en/of fysieke problemen. De aanpak daarvan vraagt van onze medewerkers extra inzet in samenwerkingsverbanden, netwerken met externe partijen en bewoners(groepen). Herstructurering De Barrier Ruim tien jaar geleden gestart en in 2008 wordt het hoofdplan afgerond met de oplevering van de laatste nieuwbouw koopwoningen. Er zijn in totaal 124 woningen gerenoveerd en 394 woningen gesloopt. Daarvoor in de plaats zijn 263 nieuwbouwwoningen gebouwd (155 koopwoningen en 108 huurwoningen). De huur10
koopverhouding in de buurt is nu 60%-40%. Ook is de buurt gevarieerder geworden door het toevoegen van seniorenwoningen en appartementen. De stedenbouwkundige opzet is behouden gebleven en de architectuur van de nieuwbouw sluit naadloos aan op de oudbouw. Bij de start van de herhuisvestingsoperatie telde De Barrier nog 307 huishoudens; de overige 211 huishoudens waren al in de voorbereidingsfase verhuisd. Van die 307 zijn er uiteindelijk 252 in De Barrier blijven wonen: een terugkeerpercentage van maar liefst ruim 80%. Van de terugkeerders heeft 20% een koopwoning. In de gehele herhuisvestingoperatie zijn 60 wisselwoningen ingezet en is er 150 keer verhuisd. We gaven € 2.2 miljoen uit aan sociaalplankosten. Half 2008 leveren we 34 seniorenappartementen aan de Hendrik de Keyzerlaan/Hendrik Staetslaan op: een mix van sociale en duurdere huurwoningen aan het Veldje. De komende jaren bouwen we er nog het nieuwe dagcentrum met woningen voor Triocen en nog meer grondgebonden en appartementen in de huursector, grenzend aan het nieuwe SPIL-centrum. Trots zijn we op het Kinderhuis. Dat begon in een woning aan de Cornelis Dankertstraat, om de kinderen tijdens de herstructurering en de bijbehorende veranderingen te begeleiden en op te vangen. De kinderen hebben hierover een video gemaakt. Inmiddels heeft het Kinderhuis onderdak in de Willem van Noortlaan, waar ook andere activiteiten plaatsvinden. Rapenland Hier hebben we in 2008 vooral geïnvesteerd in het contact met bewoners. Samen met Welzijn Eindhoven organiseren we een mobiel terras en praten we met bewoners over hun buurt. Ook over de onveiligheid en overlast die mensen ervaren. Bewoners wachten op de noodzakelijke renovatie van hun woning, groepen Marokkaanse jongeren houden de buurt in hun greep. Het Veiligheidshuis is er actief. We stellen een pand beschikbaar als uitvalsbasis voor deze professionals en houden er zelf spreekuur voor bewoners. Bewoners informeren vooral naar de veiligheid in de buurt en de renovatie van hun woningen, waarvan de voorbereidingen in 2009 beginnen. Ook pakken we de huurachterstand aan door bewoners thuis te bezoeken en waar nodig door te verwijzen naar het maatschappelijk werk van Welzijn Eindhoven. Huurachterstand heeft het gevaar van terugval, daarom heeft het steeds onze aandacht. Samen met het Veiligheidshuis, Welzijn Eindhoven, het SDT en andere partners, zoals het COS, ROC, politie, SSB en EZ, beginnen we in 2008 met de aanpak van de problematiek in Rapenland. Deze wijk is per 1 januari 2009 door de gemeente aangewezen als actiegebied. SPIL en Buurtontmoeting islamitische basisschool In mei 2005 namen verschillende partijen het initiatief om islamitische basisschool Tarieq Ibnoe Ziyad om te bouwen tot een volwaardig SPIL-centrum met Buurtontmoeting voor de wijken Kronehoef, Mensfort en Rapenland. 2008 Staat in het teken van gesprekken met de wethouder over een plek in de wijk waar autochtonen en allochtonen elkaar kunnen ontmoeten en die zoektocht loopt door in 2009. We willen samen met de gemeente en de Islamitische school Buurtontmoeting beheren en programmeren. In het complex zijn ook zes appartementen met gemeenschappelijke ruimte gepland voor Stichting Thuishuis, een organisatie voor woonvormen voor eenzame ouderen. Scheerderstraat Dit nieuwbouwproject met diverse appartementen is meer dan wonen alleen. In dit project geven we de Surinaamse vereniging Mi Bosie een activiteitenruimte en neemt Stichting Thuishuis appartementen af voor vereenzamende ouderen. Samen werken we aan een laagdrempelige locatie waar ook buurtbewoners activiteiten kunnen ontplooien en alle gebruikersgroepen elkaar kunnen ontmoeten. Renovatie Menno van Coehoornlaan In 2008 zijn de 52 duplexwoningen opgeleverd. Een gedeelte van de woningen wordt gehuurd door Lunet zorg, dat er vlakbij een eet- en servicepunt heeft voor de cliënten. Bijzonder zijn de opgeknapte portieken, met vloerbedekking, lampen en „neuzen‟ aan de muur. Stichting Atelierdorp pakt zo het geluidsprobleem aan en stimuleert sociale interactie.
11
District Stratum Voor de zes belangrijkste wijken (Nieuwe Erven, Burghplan, Tivoli, Schuttersbosch, Kruidenbuurt-zuid en Kerstroosplein e.o.) werken we in de Leergang Gebiedsontwikkeling aan wijkvisies. We koppelen er signalen uit de alledaagse praktijk aan de toekomst van het vastgoed op de langere termijn. Ook nieuwe en lopende projecten, zoals Kloosterflats, de wijkvernieuwing in Schuttersbosch, Boulevard-zuid en Kruidenbuurt-zuid pakken we volgens deze wijkvisies aan. Voor de andere wijken in Stratum betekent dit dat we minder fysiek bouwen, maar juist werken aan de sociale samenhang en aan de zelfwerkzaamheid van de bewoners. In 2008 openen we daarom in drie wijken buurtontmoetingsplekken vóór en beheerd dóór de bewoners. Collegacorporaties en gemeente zien de meerwaarde van deze punten en sluiten zich daarbij aan. Verder verlengen we Straat-aan-Zet, samen met Lumens en stadsdeel Stratum. Dit project werkt aan sociale samenhang en verdient een eervolle vermelding. De straatactiviteiten in Tivoli zijn een groot succes en leveren ons een goed beeld op van de kracht van deze wijk en haar bewoners.
District Gestel Genderdal Zijtuinenproject Vivaldistraat/ Mendelssohnlaan In overleg met de bewoners pakken we de zijtuinen aan. In het gebied rond de Vivaldistraat en de Mendelssohnlaan zien veel tuinen er onverzorgd uit. Ook willen sommige huurders een hoge houten schutting of vragen ze ons juist de tuin terug te nemen omdat het onderhoud hen te zwaar is geworden. Van de 23 huurders met een zijtuin doen er tien enthousiast mee. Het resultaat: bewoners zijn meer betrokken en de woonomgeving is er zienderogen van opgeknapt. Op zaterdag 5 april 2008 sluiten we samen met de Lumens Groep en het Stadsdeelteam het tuinenproject af met een speciale middag. Lumens Groep zorgt ook voor informatie over het project „de ontmoeting‟. Negen huishoudens die al vijftig jaar hun huidige woning huren, krijgen een boeket bloemen. Aan het zijtuinenproject geven we in 2008 € 3.365,- uit. Ouverture Bewoners hebben veel klachten over de buitengevels (vochtplekken, slecht voegwerk, scheuren). In overleg met bewonerscommissie voeren we in 2008 een intensief herstelproject uit, dat ongeveer € 500.000,- kost. Mendelssohnlaan Complex 230 aan de Mendelssohnlaan 5 t/m 63 heeft een gezamenlijke Soos en tuin, in beheer door de Vereniging „Zelfstandig en Samen Wonen‟. Na (jarenlange) onenigheid onder de bewoners is de vereniging in december 2007 opgeheven. In maart houden we, naar aanleiding van de uitkomsten van een enquête, een bewonersavond. Daar kunnen bewoners aangeven wat ze in de toekomst willen met de Soos en de tuin. Maar de opkomst is zo laag dat er die avond geen beslissingen genomen kunnen worden. In de tweede enquête geeft de grote meerderheid aan dat de Soos gesloten moet blijven en dat wij het tuinonderhoud als servicedienst dienen uit te voeren. De Soos wordt omgebouwd naar één of twee appartementen. Visieontwikkeling Genderdal/ Blaarthem Samen met de gemeente en de drie andere corporaties ontwikkelt Woonbedrijf een visie op deze twee wijken, als basis voor de wijkvernieuwing. Bewoners zijn al vanaf de start er intensief bij betrokken: zo hebben we met rond de dertig bewoners een workshop gehouden. Daarin kunnen zij met elkaar discussiëren en onderwerpen inbrengen die aangepakt kunnen gaan worden. De conclusies van deze workshop worden aan de hele buurt gepresenteerd en alle bewoners kunnen op de aan te pakken onderwerpen stemmen. Nu zijn we gezamenlijk bezig om de visie vast te leggen en uit te werken in concrete projecten. Hanevoet In 2008 hebben we het schilderproject grotendeels afgerond en zijn ook de daken vernieuwd. De wijk heeft nu een frisse, kleurrijke uitstraling en de reacties van de bewoners zijn zeer positief. We hebben hen actief betrokken bij de aanpak en kleurenkeuze. Zo zijn ze meer betrokken geraakt bij hun wijk. Verder zijn we samen met de gemeente begonnen het straatbeeld te verbeteren. Inmiddels zijn de keermuren schoongemaakt. Daar gaan we in 2009 met de bewoners mee verder en we besteden dan aandacht aan (beter) onderhoud van de tuinen en schotelantennes.
12
Jongemastate/Mensinge Op verzoek van de bewonerscommissie is het parkeerterrein omlijnd, zodat bewoners verzekerd zijn van een parkeerplaats. Oude spoorbaan Weinig klachtmeldingen en een vrij anonieme wijk, waardoor er lange tijd weinig communicatie is. In het najaar leggen we samen met de gemeente contact met bewoners die zich actief willen inzetten voor de wijk. In 2009 krijgt dit een vervolg. Hagenkamp Begin 2008 is de tuinrenovatie afgerond, naar tevredenheid van de bewonerscommissie waarmee twee keer per jaar wordt overlegd. Ook zijn er fietsbeugels geplaatst.
District Noordoost We zijn nog verder gebiedgericht gaan werken, in subteams met een gebiedbeheerder, klantbeheerder en senior klantbeheerder. De teams hebben samen met bewoners ook in 2008 vele acties ondernomen op het gebied van leefbaarheid. De twee grootste projecten waren Buurtcontract Coevering West en Sociaal project de Bosrand. Flexwerken in de regio Sinds 1 september werkt dit district vanuit het kantoor aan de Berlagelaan in Eindhoven. We kunnen klanten thuis bezoeken of we plannen een afspraak in de gemeente waar de klant woont. Zo zijn we lokaal toch optimaal bereikbaar zonder dat dit ten koste gaat van efficiency. We hebben een flexplek in Best Wijzer in Best (zie ook hierna), drie flexplekken in het kantoor van de Brede Welzijns Instelling (BWI) en vergaderruimtes in wijkcentrum „De Dreef‟ in Geldrop. We hebben zo ruimte om klanten te ontvangen en een uitvalsbasis bij meerdere afspraken op een dag, zodat de reistijd enigszins beperkt kan blijven Er is bewust gekozen voor verbinding met andere organisaties, om de samenwerking te stimuleren. Participatie ‘Best Wijzer’ Best Wijzer is het WMO-loket nieuwe stijl dat flexibele werkplekken biedt aan achttien instellingen - zowel professionele als vrijwilligersorganisaties. We zitten gezamenlijk in één gebouw, dat in mei 2008 is geopend. In het pand is ook een informatiemarkt, we kunnen de spreekkamers (op afspraak) gebruiken voor klantcontacten in Best en de locatie is uitvalbasis voor de districtsmedewerkers. We leggen er verbindingen met de zeventien andere instellingen en worden zo de netwerkorganisatie die we graag willen zijn. Buurtcontract Coevering West Het proefproject woon- en leefomgeving in Coevering West is succesvol en dat is gevierd met een buurtfeest. In 2008 voeren we het in 2007 opgestelde buurtcontract uit, door de gevraagde financiële steun te bieden en daadwerkelijke inzet van capaciteit van alle partijen. Bewoners spelen een zeer actieve rol. Ook zijn er diverse schoonmaakacties (hoogbouw en laagbouw) gehouden. En samen met alle betrokken partijen hebben we met een pannakooi een speelvoorziening voor hangjeugd gemaakt. Samengevat; de pilot zorgt voor betere samenwerking. De gemeente heeft inmiddels besloten ook in andere wijken in Geldrop-Mierlo met bewoners en professionals te gaan werken aan een buurtcontract. In Coevering West wordt nu structureel samengewerkt aan het beheer van de openbare ruimte. Sociaal Project ‘De Bosrand’ In de zes verdiepingen hoge appartementengebouwen aan de Bosrand loopt de verhuurbaarheid terug en zijn er steeds meer meldingen van overlast en wanbewoning. Daarom is een sociaal project opgezet om bewoners elkaar te laten ontmoeten. Samen inventariseren we in gespreksbijeenkomsten de problemen die ze ervaren en kiezen we oplossingen. Door bewoners daarbij te betrekken, proberen we de sociale samenhang te bevorderen, gedrag te veranderen en de leefbaarheid te verbeteren. Het probleem is nu helder: een kleine groep bewoners die door wangedrag het gehele complex een slecht imago gaf. Dit gedrag wordt niet meer getolereerd en gedragsverandering is zichtbaar. In 2008 zijn allerlei activiteiten georganiseerd om het sociale contact tussen bewoners te bevorderen. Ook hebben we afspraken gemaakt over continue samenwerking met bewoners op het gebied van leefbaarheid.
District Zuidwest
13
In Valkenswaard en Veldhoven zijn servicepunten geopend. Daardoor zijn we ter plekke toegankelijker voor de klant en kunnen we gemakkelijker diensten aanbieden. Via deze punten krijgen huurders en woningzoekenden informatie. Ook worden er huurcontracten afgesloten en overlegd met bewonerscommissies, gemeente en andere organisaties. In Valkenswaard doen we mee aan de projectgroep die Woonservicezones realiseert. Daardoor kunnen bewoners langer zelfstandig blijven wonen. In D‟Ekker in Veldhoven onderzoekt welzijnswerkorganisatie Stimulans de sociale cohesie in de wijk. De uitslag van het onderzoek wordt nu vertaald naar een plan van aanpak. Steunpunt De Pilaar De Winnenpoort in Dommelen telt 42 appartementen waar senioren geheel zelfstandig wonen. Op de begane grond van het complex is een algemene ruimte met biljart, huiselijke zitjes, een bar en zelfs een keuken. Dit is Steunpunt De Pilaar, dat geheel wordt beheerd door een bewonerscommissie. Het steunpunt is niet alleen voor de bewoners, maar heeft oorspronkelijk ook een functie voor de hele wijk. Om die functie goed in te vullen zijn we in goed overleg met de bewonerscommissie gaan samenwerken met Stichting Valkenhof en het Diagnostisch Centrum Eindhoven. Er is nu dagbesteding voor beginnend dementerende ouderen (geïndiceerd door het Centrum Indicatiestelling Zorg) uit Dommelen en directe omgeving. Ook is er een warme maaltijdservice die de bewoners van de Winnenpoort eveneens kunnen gebruiken. Diagnostisch Centrum Eindhoven begint op 1 februari 2009 met een bloedprikpost voor senioren in de wijk.
District Vestide Omdat de complexen verspreid over Eindhoven liggen, werkt studentenhuisvester Vestide niet gebiedgericht. Wel hebben we in 2008 aandacht besteed aan de uitstraling van de complexen in diverse buurten, door afvalstromen in goede banen te leiden en het groenonderhoud in en rondom de complexen aan te pakken.
1.4
Samenwerkingsverbanden en partners
Leefbaarheid is niet iets dat we alleen kunnen aanpakken. Daarom doen we natuurlijk veel met bewonersorganisaties, overheid en instanties; samen bereiken we meer dan alleen. Daar mogen we best trots op zijn. Bij het zoeken naar oplossingen vragen we ons steeds af: wie heeft nog meer belang bij de oplossing van dit probleem? Wat kan die partij bijdragen voor de klant, buurt, wijk, gemeente of regio? Vervolgens zoeken we die partij op om die bijdrage te vragen. District Strijp Gemeente Eindhoven (diverse diensten zoals SOB, MO en stadsdeelteam) Enkele voorbeelden van gezamenlijke projecten: de twee wijkvernieuwingsgebieden in Strijp (Drents Dorp en Philipsdorp), activiteiten in het buurtcontract Lievendaal en het mede ontwikkelen van de visie voor deze wijk (Lievendaal 2020). Overal in Strijp werken we samen met de mensen van het stadsdeel: in leefbaarheids- en woonoverlastteams, maar ook in het wijkoverleg Lievendaal, Platform Strijp binnen de Ring, Woonservicezone Strijp binnen de Ring en het mede ontwikkelen van de visie voor de wijk Lievendaal, waar we samen het steunpunt invullen. NEOS In het centrum van Eindhoven maken we vier appartementen voor cliënten van NEOS. In Drents Dorp Noord hebben NEOS-cliënten diverse wisselwoningen opgeknapt. Zo reïntegreren ze in de maatschappij en bouwen ze werkritme op. Lunet zorg Door beheerafspraken te maken, kunnen we samen de units in De Lieven verder ontwikkelen. Daarom hebben we in 2008 de realisatieovereenkomst daarvoor getekend.
14
Politie en Bemoeizorg Samen met deze partijen zorgen we voor aanpak en voorkomen van overlastsituaties. De politie is ook betrokken bij het opstellen van de visie op Lievendaal en vaste deelnemer in het overleg van de Woonoverlast- en Leefbaarheidsteams. Welzijn Eindhoven en Maatschappelijk werk We schakelen Welzijn Eindhoven en Maatschappelijk werk in wanneer er voor een individuele klant behoefte is aan ondersteuning of begeleiding.
District Woensel noord De samenwerking met de gemeente is divers: met het stadsdeelteam, in leefbaarheidsteams en bij herontwikkeling in allerlei wijken. Samen met Lumens Groep zetten we leefbaarheidsactiviteiten op. Ook worden gezamenlijk individuele probleemsituaties opgespoord en opgelost. Samen met Politie Brabant Zuid-Oost werken we aan het oplossen van overlastsituaties.
District Woensel zuid Pastoor van Arskerk In 2008 tekenen we een intentieovereenkomst met Rebound, De Combinatie, Buurtvereniging Pastoor van Arsplein, sportschool El Hatri en Stichting Atelierdorp. Samen onderzoeken we hoe de monumentale kerk aan het gelijknamige plein gevuld kan worden met maatschappelijke functies. Nog voor het einde van deze zoektocht zijn de sportschool en Rebound helaas afgehaakt; nu kijken we met de drie overige partijen naar herbestemming. Verder zijn afspraken gemaakt over verhuizing van de scouting naar het GGzE-terrein. Ook is met subsidie van de provincie de website www.vanarskerk.nl gelanceerd, waarop omwonenden en geïnteresseerden eenvoudig het ontwikkelingsproject van de Van Arskerk kunnen volgen. Stichting Atelierdorp Stichting Atelierdorp laat haar creatieve sporen na in Woensel zuid. Op ons verzoek hebben deze Barrierbewoners het geluidsprobleem bij de appartementen aan de Menno van Coehoornlaan onder de loep genomen. De portieken zijn nu gestileerd met vloerbedekking, hanglampen en neuzen aan de muur. Ervoor staan bijzondere dieren op wacht om de bewoners te bewaken en hen welkom te heten bij thuiskomst. Foto‟s van deze oplossingen zijn gepubliceerd in een New Yorks designmagazine. Tijdens de Dutch Design Week zijn de Menno van Coehoornlaan en de tijdelijke locatie aan de Keldermanstraat geopend. Atelierdorp en Woonbedrijf kijken samen ook naar passende oplossingen voor de Generalenbuurt, Kronehoef, Lijmbeek en de Barrier. Mogelijkheden zijn gedichten aan de gevel en aankleding van portieken. ROC Stercollege Onze huurders in Woensel zuid krijgen in 2008 het aanbod om met 50 euro korting een cursus te volgen aan het Stercollege. Doel was huurders in een achterstandspositie een steuntje in de rug te bieden; ze kunnen zo hun kennis vergroten, nieuwe sociale contacten opdoen en zich beter zelf redden. Na 26 aanvragen zijn uiteindelijk vijftien huurders gestart met een cursus; een te klein aantal om een dergelijk aanbod nog eens te doen. Wel bekijken we samen met ROC hoe we een passend cursusaanbod kunnen maken voor huurders in actiegebied Rapenland. Fontys Hogeschool Studenten van de studierichting Social Innovation onderzoeken voor ons wat mensen beweegt en wat zij samen met andere bewoners willen ondernemen. Zulke onderzoeken hebben in Kronehoef Oost en de Generalenbuurt al interessante gegevens opgeleverd. In 2009 worden vergelijkbare onderzoeken uitgevoerd in Limbeek en Mensfort. De resultaten voor Kronehoef Oost worden meegenomen in het nieuwbouwproject Scheerderstraat.
District Stratum Om hier Buurtontmoetingsplekken te ontwikkelen werken we vooral samen met bewonersorganisaties, maar ook met de gemeente en Lumens Groep, en voor het Kerstroosplein met collegacorporatie Wooninc. In Straat-aanZet zijn we opdrachtgever, terwijl Lumens het project uitvoert en de gemeente ondersteunt. Bij de ontwikkeling van het Schellenterrein (Vestdijk) zijn het kunstenaarscollectief en bewonersplatform Oude Haven betrokken.
15
District Gestel Met het stadsdeelteam Gestel en de Dienst SOB van de gemeente werken we op allerlei manieren nauw samen: van projecten voor Bouwen aan Buurten tot het organiseren en financieren van een wijkschouw of opschoondag. Ook zijn enkele projecten ontwikkeld samen met jongeren- en opbouwwerk van de Lumens Groep. Met de buurtbrigadiers en netwerker van de politie onderhouden we intensieve contacten over de aanpak van overlast en de verbetering van de veiligheid in bepaalde gebieden. Met drie andere Eindhovense corporaties werken we samen in diverse wijken aan leefbaarheid, krachtwijkaanpak en visieontwikkeling.
District Noordoost Ook dit district telt een breed aantal partners: - Met collegacorporaties Compaen, Wooninc. en Domein nemen we gezamenlijk de verantwoordelijkheid voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen in Geldrop en Best. - Met de gemeenten Geldrop-Mierlo, Best en Nuenen ontwikkelen we nieuwbouw, antwoorden op volkshuisvestelijke opgaven en pakken we leefbaarheid aan. Verder werken we met Geldrop-Mierlo en Best samen aan schuldhulpverlening, overlastbestrijding en de taakstelling huisvesting asielzoekers, statushouders en mensen onder de generaalpardonregeling. Verder doen we gezamenlijk het beheer van openbare ruimten in de Coevering en de pilot woon- en leefomgeving. In Best zijn we deelnemer in „Best Wijzer‟, het WMO loket nieuwe stijl. - Samen met de politie richten we ons vooral op meer veiligheid en minder overlast. - We huren niet alleen flexruimte in het BWI-kantoor. Ook financieren we samen met BWI het klapperproject voor laagdrempelige, preventieve hulp en werken we samen op het gebied van woon- en betalingsproblemen. - Met zorgpartijen zoals Lunet zorg, ORO en ouderinitiatiefgroepen richt we ons op het huisvesten van bijzondere doelgroepen en wonen met begeleiding.
District Vestide Studenten en shortstayers zijn de doelgroep van Vestide, dus werken we natuurlijk samen met de (hogere) onderwijsinstellingen. Daarmee maken we in 2008 lange-termijnafspraken over de huisvesting van hun buitenlandse gasten. De basis: Vestide heeft de leveringsplicht van een aantal studenteneenheden, de afnamegarantie - en daarmee het leegstandsrisico – is voor de onderwijsinstellingen. De gemeente heeft de (start)notitie Eindhoven Studentenstad omarmd. Eén van de speerpunten is dat meer studenten, regulier en internationaal, zich in Eindhoven vestigen. Dat legt druk op de huidige studentenwoningmarkt. Als dé studentenhuisvester van Eindhoven overleggen we met gemeente en onderwijsinstellingen over een vervolg voor de intentieovereenkomst 2003-2007. Dit wordt naar verwachting in 2009 afgerond. Verder onderzoeken we met Wooninc en de gemeente voor Eindhoven Sportstad of en hoe we kunnen bijdragen aan de huisvesting van talenten en sporters. Eindhoven is eind 2008 aangewezen als het vierde, en vooralsnog laatste, Centrum voor Topsport en Onderwijs (CTO) in Nederland. Dit moet in 2009 verder gestalte krijgen.
1.5
Krachtwijken
We zijn trots actief in alle drie de Krachtwijken die Eindhoven telt. Krachtwijk Doornakkers Deze wijk krijgt de meeste aandacht. We creëren er waarde door voorzieningen te bouwen en toe te voegen. Er wordt niet gesloopt; we behouden goed wonen voor mensen met een krappe beurs. Ook werken we in 2008 hard aan het buurtcontract (2008 én 2009) en de afronding van de samenwerkingsstructuur Doornakkers1 (sociale herovering). De door Fontys ondersteunde kennisateliers besluiten een alliantie met de gemeente Eindhoven aan te gaan voor de verdere wijkvernieuwing. Samen met de gemeente zijn we verantwoordelijk voor het opstellen van de wijkvisie, die in 2009 klaar zal zijn. De krachtwijkaanpak van de gemeente is een model van maatschappelijke coalitievorming: opzetten en uitwerken van een keur aan projecten door diverse partners en belanghouders.
16
Krachtwijk Woensel west We zijn betrokken bij het wijkactieplan, maar de aanpak van de buurt door de corporaties zit vooral bij Trudo. Ons bezit is een complex van 119 woningen aan de rand van de wijk. Het probleem in dit deel is vooral de bouwkundige kwaliteit van de woningen. Revitalisering 119 woningen Humboldtplein In 2008 renoveren we deze woningen. Daarmee investeren we ruim € 7 miljoen, vooral door veel menskracht beschikbaar te stellen voor begeleiding van bewoners met woonproblemen. Deze zijn doorverwezen naar Neos. Samen met bewoners zijn de knelpunten aangepakt. Elf huishoudens hebben met een begeleider van Neos gekeken hoe hun woon- of financiële zaken weer op orde gebracht kunnen worden. Andere huishoudens zijn rechtstreeks doorverwezen naar hulpverlenende instanties. Buurtcontract 2008 Onze positie in Woensel west is altijd bescheiden geweest, maar we leveren op allerlei terreinen een bijdrage. Woningen zijn gerenoveerd en we hebben aan alle buurtoverlegen deelgenomen. Ook hebben we bijgedragen aan Schoon-Heel-Veilig en is de zanggroep SAS gesponsord voor de muziekwinkel en muziekles voor kinderen in de wijk. Alle betrokken partijen zijn positief over het Buurtcontract 2008.
Krachtwijk De Bennekel In het buurtcontract 2008 hebben alle betrokken organisaties afspraken gemaakt over werkzaamheden en activiteiten, ook voor de integrale wijkvernieuwing en reguliere projecten van gemeente en corporaties. Per „doorbraakthema‟ zijn de ambities en concrete projecten aangegeven: 1. Aan de slag 2. Perspectief voor de jeugd 3. Aanpak van problemen achter de voordeur 4. Schoon-Heel-Veilig De regiegroep bestaat uit gemeente, vier corporaties en een vertegenwoordiging van de buurtbewoners. Deze groep ontwikkelde plannen. Het eerste gedeelte van 2008 is besteed aan analyseren van de problemen, afstemmen en prioriteiten bepalen. In 2008 hebben we € 550.000,- begroot voor activiteiten en projecten. Dat zijn onder meer het Klapperproject, de aanpak van de voortuinen en muurtjes samen met de bewoners van de Bennekelstraat en intensiever beheer van de Cavallilaan. Ook zijn we een projectleider en een wijkmeester gaan werven. De eerste voor het ontwikkelen en uitvoeren van projecten en de tweede voor actief met de bewoners bijdragen aan een betere leefbaarheid. Een aantal projecten hiervoor is net gestart en loopt nog door in 2009. Enkele projecten hebben we met de gemeente en de andere corporaties uitgevoerd: onderzoek naar buurtbedrijvigheid, visieontwikkeling en ontwikkeling van een signaleringssysteem voor de aanpak van problemen achter de voordeur.
1.6
Bieding 500 woningen
Als grootste corporatie binnen de SRE nemen we onze verantwoordelijkheid. Die ambitie maken we duidelijk aan de randgemeenten. Tot nu toe echter nog niet met het gewenste resultaat. Het blijkt voor gemeentebestuurders moeilijk om op lange termijn te (willen) denken bij het maken van keuzes. Politici lijken meer belang te hebben bij snel zichtbaar resultaat dan bij ontwikkelingen die op termijn het meeste bijdragen aan de volkshuisvestelijke opgaven. Gemeenten kiezen voor ontwikkeling vaak voor samenwerking met lokaal verankerde partijen. Bovendien stuit het voldoen aan de afspraken die in SRE verband zijn gemaakt over de opvang van Eindhoven op weerstand in de regiogemeenten. Zowel de huidige bewoners als de bestuurders in de randgemeenten hebben er weinig belang bij om Eindhovenaren met een laag inkomen te huisvesten. Inmiddels spreken regionale en landelijke bestuurders ons echter wel aan op het onvoldoende realiseren van volume. Bij het ministerie van VROM gaat het vooral om aantallen. Dat blijkt uit de waardering voor corporaties die betaalbare huurwoningen slopen en vervangen door (dure) nieuwbouw of deze (extra goedkoop) verkopen. Vervolgens gaat VROM voorbij aan die corporaties die de goedkope voorraad in stand houden en daarmee een groot volkshuisvestelijk belang dienen. We zenden een duidelijke boodschap uit: het is onze primaire taak om sociale huurwoningen te bouwen in de regio. Maar dat wordt in een aantal gemeenten niet herkend. 17
We hebben daarom aan de randgemeenten Waalre, Geldrop-Mierlo, Nuenen, Son en Breugel, Best en Veldhoven aangeboden om 500 sociale huurwoningen te bouwen; eerst mondeling, daarna per brief aan de betreffende colleges van B&W. In die brief hebben we ook aan de gemeenten gevraagd om aan te geven of ze dit aanbod willen gebruiken en zo ja, wanneer, waar en voor welk aantal. Een pro-actieve benadering, dus. Eentje die heel goed past bij onze ambitie om het voortouw te nemen en aanjager te zijn. Zo kunnen we snel een totaalbeeld vormen van de gewenste invulling, de concrete behoefte en de termijn daarvoor van de diverse gemeenten. Ook wordt zo duidelijk welke gemeente wel of niet onze inspanning wenst voor het realiseren van sociale huurwoningen: De gemeente Waalre verwacht tot 2014 van ons geen bijdrage. Tot dan zijn alle posities ingevuld of er zijn al bindende afspraken gemaakt met partijen. De gemeente Veldhoven heeft laten weten afspraken te willen maken over 140 sociale huurwoningen. De gemeente Son en Breugel heeft geen concreet beroep gedaan op ons aanbod. Deze gemeente heeft afspraken over bouwproductie met woningcorporatie Domein. De gemeente Nuenen heeft aangegeven graag van ons aanbod gebruik te willen maken voor de bouw van 200 tot 300 woningen in de kernen Nuenen, Gerwen en Nederwetten. De gemeente Best heeft aangegeven in Naastenbest gebruik te willen maken van ons aanbod voor de bouw van 50 tot 100 sociale huurwoningen.
18
Hoofdstuk 2 – Klanten (kiezen) 2.1
Speerpunten
Na de tweede wereldoorlog veranderde het woningvraagstuk in een woningmarktvraagstuk en werden schuchtere huurders echte woonconsumenten. Prima, vinden wij; van ons mogen klanten kunnen kiezen voor woning, buurt én diensten. Nederland kwam uit de oorlog met een groot woningtekort. De woningcorporaties hadden een belangrijk aandeel in het streven om iedereen van een woning te voorzien. Enkele decennia later gelden meer invloeden op de woonmarkt; denk aan bezitsvorming (verkrijgen van een huis in eigendom) en identiteit (verkrijgen van een woning met de gewenste uitstraling in het gewenste milieu). Zo wordt de „woonconsument‟ geboren, de woningzoekende die zich gedraagt als consument op een markt met allerlei verschillende keuzes. We zien onze klanten zelfbewust keuzes en afwegingen maken, met gevoel voor kosten en waarde. Het is onze uitdrukkelijke bedoeling om onze dienstverlening daarop af te stemmen. Dat betekent dat klanten niet meer tevreden moeten zijn met de woning waar ze recht op hebben, maar dat klanten zélf kunnen kiezen uit woningen, buurten en diensten. De meeste van onze klanten kunnen dat prima, al worden hun mogelijkheden soms beperkt door hun financiële reikwijdte. Maar er is ook nog een groep die niet zo goed z‟n weg kan vinden in de mogelijkheden. Mensen die de informatie niet goed begrijpen, hun mogelijkheden niet overzien, niet tot een besluit kunnen komen of de reële mogelijkheden uit het oog verliezen. Deze groep moet geholpen worden. We proberen die klanten te herkennen en onze dienstverlening op hen af te stemmen. Zo kunnen klanten om extra aandacht, tijd of steun vragen bij hun ontstane situatie. In 2008 laten we onderzoeken hoe onze medewerkers (maar ook externe partners) hun dienstverlening kunnen afstemmen op deze groep klanten en daarbij ondersteund worden. Geen eenvoudige vraag. De groep klanten om wie het gaat, is namelijk niet zo simpel aan te wijzen. Die kan zo maar veranderen, wanneer mensen, door grote veranderingen in het dagelijks leven, zich soms tijdelijk niet zelf kunnen redden. Een grootscheepse renovatie van je woning kan zo‟n verandering teweegbrengen… Zo‟n 10% van onze klanten behoort tot die groep die bijzondere aandacht nodig heeft. Ze kunnen te maken hebben met financiële problemen, hun woning niet goed gebruiken (dus overlast geven), allerlei kansen en ondersteunende regelingen niet vinden of kampen met sociaal-psychische problemen als uitsluiting en vereenzaming. We zien die problemen, maar gelukkig niet zo vaak dat ons dagelijks werk er door wordt gedomineerd. Toch is het belangrijk dat onze mensen er voldoende alert op zijn en er gevoelig voor blijven. Dat kan beter. Onze medewerkers van Bouwservice bijvoorbeeld komen dagelijks bij klanten over de vloer voor reparaties; zij zijn onze ogen en oren. En dat moeten we intensief benutten. Juist daarom maken we er onze mensen attent op; bijvoorbeeld door bijzondere aandacht voor bepaalde klanten sinds dit jaar op te nemen in ons kennismakingsprogramma voor nieuwe medewerkers, de Woonbedrijf Safari. Verder hebben we in 2008 bijzondere aandacht besteed aan de ervaringen van onze klanten bij renovatie en groot onderhoud. Nog even terugkomend op de woningmarkt: de overheid heeft allerlei maatregelen genomen om alle woningzoekenden van een woning te voorzien. De situatie is allang veranderd, maar veel van die regels gelden nog steeds. Dat heeft een (onbedoeld?) neveneffect: consumenten kunnen nu hun keuzes afstemmen op het optimaal benutten van maatregelen. Kiezen mensen voor een bepaalde woning of voor het zo goed mogelijk gebruiken van de hypotheekrenteaftrek? De overheid heeft dus grote invloed op de woningmarkt, maar de werkelijke behoefte is niet duidelijk in beeld. En wij vinden dat een woningmarkt met meer consumentenruimte ook meer maatschappelijke meerwaarde zal opleveren.
19
2.2
Verhuur van woonruimte
Het verhuurbeleid is gebaseerd op afspraken binnen de gemeente Eindhoven die in 2003 zijn gemaakt. Daardoor hebben we, net als de andere corporaties, eigen instrumenten kunnen ontwikkelen voor het verhuren van woningen. Zo is er meer differentiatie. Onze werkwijze is flexibeler geworden, vergeleken met de periode daarvoor. We kunnen wat beter inspelen op het consumentengedrag van de woningzoekenden. Ons verhuurbeleid is hetzelfde als in voorgaande jaren gebleven. Vrijkomende woningen - voor zover niet gebruikt voor de huisvesting van woningzoekenden uit bijzondere groepen – adverteren we op internet. Geregistreerde woningzoekenden kunnen erop reageren. Registratie als woningzoekende kan ook op internet, is zo voor iedereen toegankelijk en gratis. Rond de 75% van alle vrijkomende woningen is geadverteerd op internet. We bieden de woning aan op basis van de opgebouwde inschrijftijd. Voor de rangorde van de woningzoekenden kunnen ook aanvullende criteria gelden. In een aantal van de advertenties hebben we passendheidscriteria zoals leeftijd, inkomen of gezinssamenstelling gehanteerd. Meestal gaat het om een leeftijdscriterium voor woningen die speciaal gebouwd zijn voor senioren. Via Vestide hebben we een afzonderlijk deel van de woningmarkt voor fulltime studenten vanaf 18 jaar. Voor hen hebben we onzelfstandige eenheden en kleine woningen. In 2008 hebben we 1.323 woningen verhuurd via advertenties. Woningen worden regelmatig vaker aangeboden voordat een huurder de woning accepteert. Uiteraard varieert dat behoorlijk, afhankelijk van de populariteit van de wijk en het type en de prijs van de woning. Woningzoekenden denken goed na wanneer zij hun opgebouwde inschrijftijd inzetten voor het verkrijgen van een woning. Wachten op een volgende mogelijkheid is vaak een reële keuze. We leiden hieruit af dat woningzoekenden kritisch om kunnen gaan met wat de woningmarkt aanbiedt. Velen zoeken een woning om zich te verbeteren. In 2008 hebben we een proef gedaan. We hebben een woningzoekende met een bepaalde inschrijfduur meerdere aanbiedingen in dezelfde periode gedaan. Deze verruiming zorgt misschien voor verbetering van de doorstroming. Begin 2009 evalueren we deze proef. De huisvesting van bijzondere groepen gebeurt via bemiddeling: we bieden vrijkomende woningen direct aan aan de woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt. Sommige categorieën woningzoekenden kunnen we daarmee (vrijwel) direct helpen; voor woningzoekenden uit andere categorieën zijn soms meer overleg en meerdere aanbiedingen nodig voor een goede oplossing. In 2008 hebben we 456 van de in totaal 1779 (25%) vrijgekomen woningen verhuurd via directe bemiddeling. In 2007 heeft de gemeente Eindhoven het initiatief genomen voor een huisvestingsproject voor daklozen; dit wordt naar verwachting in de eerste helft van 2009 ingevuld. De woningcorporaties, waaronder wij, hebben toegezegd mee te werken. We realiseren en begeleiden de voorzieningen op de locaties die het gemeentebestuur aanwijst. Het aantal nieuwe verhuringen via directe bemiddeling exclusief Vestide in 2008 (in de verschillende categorieën): Omschrijving Urgenten Bijzondere verzoeken Stichting DOOR! Via makelaar (dure complexen) Statushouders/Generaal Pardon Wijkvernieuwing Meare/De Plaatse Overig Totaal direct bemiddeld
Aantal 148 66 41 30 71 27 8 65 456
Vestide heeft in 2008, inclusief parkeerplaatsen, in totaal 1.400 mutaties gehad. Daarvan zijn 754 eenheden verhuurd aan shortstayers en 646 aan reguliere studenten. Van de 93, eind 2008 opgeleverde eenheden in de spaceboxen op het TU/e-terrein aan de Lismortel zijn er 77 verhuurd aan shortstayers.
20
Indeling van het woningbezit (verhuurbare woongelegenheden) in 2008 naar prijs en aantal: Omschrijving Huurklasse Aantal woningen Goedkoop < € 349 9.708 Betaalbaar € 349 - € 535 19.005 Duur > € 535 2.195 Totaal 30.908 (waarvan Vestide 2.724 studenteenheden bezit)
% 31,4 61,5 7,1 100,0
Verdeling over woningen en studenteneenheden Omschrijving Aantal Woningen 28.184 Studenteneenheden 2.724 Totaal 30.908
Vergoeding verhuiskosten Dient een klant te verhuizen vanwege renovatie van zijn woning, dan dragen wij bij aan de verhuiskosten. We volgen daarbij de landelijke richtlijnen.
2.3
Huurprijzen
Voor het tweede achtereenvolgende jaar hebben we de huren beperkt verhoogd met alleen het inflatiepercentage. Ons huurbeleid is in 2008 nog niet wezenlijk veranderd in vergelijking met 2007. In dat jaar is gestart met herziening van het huurbeleid. Dit heeft alleen nog maar effect gehad op de methode voor het berekenen van de huurprijs voor nieuwe huurwoningen. In ons beleid leggen we een directe relatie tussen de huurprijs en de waarde van de woning die wordt vastgelegd voor de Onroerend Zaak belasting (WOZ-waarde). We vinden dat deze waarde een juist beeld geeft van de voorkeur van consumenten voor woningen. Daardoor is de waarde een goede afspiegeling van de kwaliteit van de woning; de kwaliteit van de locatie wordt beter gewogen, het interieur krijgt minder groot gewicht, vergeleken met de waardebepaling in het woningwaarderingstelsel. Sinds 2008 stellen we de huurprijs voor nieuwe woningen vast op basis van een percentage van de vastgestelde verkoopwaarde van de woning bij oplevering. Hierbij gebruiken we taxaties van onafhankelijke makelaars. De verkoopwaarde benadert de WOZ-waarde; die is bij oplevering van een nieuwe woning nog niet beschikbaar. Het gehanteerde percentage sluit nog aan bij de percentages zoals die kunnen worden afgeleid van de waarde en huurprijs van vergelijkbare woningtypen in de voorraad. Ook voor de differentiatie in de jaarlijkse huurverhoging hebben we ons beleid gebaseerd op de WOZ-waarde. Hierover is indertijd overeenstemming bereikt met de huurdersorganisaties. Dit beleid past echter niet bij afspraken over de jaarlijkse huurverhoging die de Minister voor vier jaar heeft gemaakt in het kabinet en met de Tweede Kamer. Voor het tweede achtereenvolgende jaar hebben we voor alle woningen hetzelfde huurverhogingpercentage gehanteerd. Dit percentage is gelijk aan de inflatie in 2007: 1,6%. Voor enkele woningen hebben we een uitzondering gemaakt, vanwege plannen voor sloop of een ingrijpende verbouwing. Voor de huurprijs bij mutatie hebben we in 2008 het beleid gevolgd van de twee fusiepartners SWS en Hhvl. Voor vrijkomende huurwoningen uit het voormalige SWS-bezit geldt de oorspronkelijke huurprijs, eventueel verhoogd vanwege overeengekomen verbeteringen bij mutatie. De voormalige Hhvl-woningen krijgen bij mutatie een huurprijs die gebaseerd wordt op de zogenaamde streefhuur. Dat is het huurniveau dat bij een woning past op basis van de productkenmerken, de locatie en de gewildheid. In 2007 is gestart met een project om het huurprijsbeleid bij mutatie te wijzigen. Ook kijken we naar de mogelijkheden voor gebruik van de WOZ-waarde. In 2008 is duidelijk geworden dat bij de invoering van zo‟n systeem verrassend veel uitvoeringsvraagstukken om de hoek komen kijken. De eerste resultaten kunnen dan ook pas in 2009 worden verwacht.
21
2.4
Kwaliteit vastgoed
We gebruiken het instrument StraVIS om de kwaliteit van ons vastgoed vast te leggen. De technische conditie ervan meten we eens per drie jaar. Op basis daarvan geeft StraVIS aan welke zaken in de rest van de levensduur aangepakt moeten worden en welke kosten daarvoor gemaakt moeten worden. Dit instrument is in 2008 steeds beter op orde gekomen, maar we hebben nog niet het gewenste inzicht. Zo is het binnenpakket van de woningen nog onvoldoende in beeld. Ook wordt de investeringsbehoefte nog niet meegenomen, omdat het huidige StraVIS uitgaat van herstelkosten. In het najaar 2008 is een project gestart om de ontbrekende zaken aan StraVIS te koppelen. Zo moet er beter inzicht komen in de kwaliteitsbehoefte van ons bezit, zowel qua herstel als qua verbeteringen. In 2008 is door Woonbedrijf voor € 98.1 miljoen uitgegeven aan onderhoud en revitalisering. Uitgaven voor revitalisering en planmatig en dagelijks onderhoud (bedragen X € 1.000) Omschrijving 2008 2007 Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud
19.645 31.679
21.190 32.775
Revitalisering Totaal
46.772 98.096
18.290 72.255
De belangrijkste revitaliseringsprojecten die in 2008 zijn uitgevoerd zijn (bedragen X € 1.000) Omschrijving Aantal Uitgaven 2008 Gemiddeld per woning Drents Dorp 68 5.806 85 De Nieuwe Erven 190 6.017 32 Mascagnistraat 4 89 22 Humboldtplein 105 5.737 55 Menno van Coehoornlaan 42 1.008 24 Genovevalaan/Ferguutstraat 208 3.332 16 Eckart 36 1.623 45 Veluwelaan 185 12.095 65 Centrum Eindhoven 4 338 85 Carpinistraat 145 8.720 60 Uitgaven diverse complexen 2.007 Totaal 987 46.772 47 Energiebesparing De kwaliteit van ons vastgoed laten we ook tot uiting komen in de duurzaamheid ervan. Tijdens het voorbereiden van projecten staan we standaard stil bij energiebesparende maatregelen. We wegen de kosten en baten. Wanneer de onderdelen aan de beurt zijn, kiezen we standaard voor zelfregulerende ventilatieschuiven, warmteterugwinning bij douches, hoog rendement CV-ketels, ++ isolatieglas, actuele materialen voor dak, gevel en vloer en waterbesparende kranen. In de werkgroep energie inventariseren en beoordelen we energiebesparende mogelijkheden. De uitkomsten hiervan gaan naar het standaardbestek of de kennisbank hierover. Verder zijn we beleid aan het maken op het gebied van vastgoed als duurzame bron. Daarin krijgt energiebesparing een vaste plaats: lagere stookkosten voor onze huurders, duurzaamheid zonder extra kosten.
2.5
Klantgericht onderhoud
Woonbedrijf zet de klant centraal en maakt haar processen klantgeoriënteerd. Voor ons is klantgericht onderhoud gericht op de individuele klant en woning.
22
In 2008 hebben we het onderhoudsbeleid en de -processen herzien. We kennen nu twee hoofdprocessen: De kwaliteit van de woning blijft zoals die is volgens onze normen: - Reparatieverzoeken. In 2008: 11,2 miljoen. - Mutatieonderhoud. In 2008: 15,6 miljoen. We voegen kwaliteit toe, op verzoek van en in overleg met de klant: - Individuele verbetering. In 2008: € 770.00,-- Woningaanpassing WMO. In 2008: € 750.065. - Oppluspakket. In 2008: € 431.130. - Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). Ons doel is bijdragen aan „goed wonen‟: mensen een woning bieden in een buurt waar ze graag wonen. Dat beleid baseren we op drie thema‟s (Klanten Kiezen, Bouwen aan buurten, Waarde Wegen), die ook gelden voor klantgericht, individueel beheer.
2.6
Huurdersoverleg
In de laatste maand van 2008 is de Huurdersvereniging Woonbedrijf opgericht. Daarmee is het centraal overleg met de huurders in een volgende fase gekomen. Even terug naar 2007: het overleg met de twee huurdersorganisaties van SWS (Stichting HORG) en Hhvl (Stichting WOON) raakt in een impasse. De fusie blijkt niet te lukken, de onderlinge samenwerking en die met ons komt vervolgens ernstig in het gedrang. Er ligt al een voorstel om een nieuwe vereniging op te richten en de twee bestaande organisaties te ontbinden. Uiteindelijk is er overeenstemming over de samenstelling van een oprichtingsbestuur voor een nieuwe huurdersorganisatie. Dit bestuur heeft een nieuwe vereniging opgericht. Het is uitdrukkelijk de bedoeling om zo snel mogelijk in 2009 een nieuw bestuur te laten kiezen door de aangesloten huurders. Ook willen wij zeker een samenwerking met de nieuwe organisatie aangaan. Vanaf 1 augustus 2008 is de samenwerking met HORG en WOON opgezegd. De afgelopen periode hebben we dus geen centrale gesprekspartner gehad uit de gelederen van de huurders. We zijn alleen in gesprek geweest met de huurdersorganisaties over de werkwijze van en voordracht voor het oprichtingsbestuur. In het najaar van 2008 hebben we één keer een gesprek gehad met het bestuur van HORG over de voortgang. Daarbuiten hebben we wel met huurders overlegd over plannen en uitvoering van onze werkzaamheden; dat is in tal van buurten en wijken gebeurd.
2.7
Beheer Verenigingen van Eigenaren (VvE‟s)
Met het VvE-beheer bieden we een klantgerichte dienst die VvE‟s professioneel ondersteunt. We dragen zo bij aan het beheer van de wijk en laten eigenaren meeprofiteren van onze inspanningen voor een goed buurtbeheer. Dat gebeurt vanuit onze visie op gebiedsgericht ontwikkelen; daarom zit het VvE-beheer bij de districten. In onze rol van beheerder willen we een VvE zo veel mogelijk faciliteren en adviseren. Het Bestuur of de Vergadering van Eigenaren neemt de uiteindelijke beslissingen. De dienst moet efficiënt zijn, kostendekkend en uitvoerbaar voor de medewerkers. Dat hebben we in 2008 helder gecommuniceerd met alle VvE‟s en op basis daarvan zijn per 1 juli nieuwe contracten aangeboden. We bieden een standaard totaalpakket van diensten en voorwaarden met een bepaalde basiskwaliteit. Onze inbreng is onze financiële, administratieve en bouwkundige expertise. Bij het aanbieden van de nieuwe contracten hebben we besloten onze goede naam niet te willen verbinden aan een slecht beheerd pand. Dat betekent ook accepteren dat een aantal VvE‟s het contract zou opzeggen. Op 31 december 2008 had Woonbedrijf 17 VvE‟s in beheer. Het is aan de districten om VvE‟s aan te trekken die kunnen bijdragen aan onze doelen. We verwachten dat zo het aantal VvE‟s in beheer in 2009 weer zal groeien.
2.8
Woonzorg
Verspreid over de districten doen we héél veel voor Wonen en Zorg, daar zij we trots op. We werken met veel verschillende – vaak lokale - partijen samen om uiteenlopende doelgroepen te huisvesten. Dat is geen doel op zich; we bewaken echter wel dat we genoeg doen op dat gebied. 23
We hebben géén centraal beleid voor Wonen en Zorg. Wel werken we samen in bijvoorbeeld DOOR (begeleid zelfstandig wonen met behulp van instellingen) en Stedelijk Kompas (stedelijke opvangvoorzieningen). De districten vullen zelf het beleid voor Wonen en Zorg in en houden voeling met de plaatselijke behoefte aan Wonen en Zorg. Punt Extra is onze samenwerking met Zuidzorg, destijds bedoeld om beider aanvullende diensten vanuit één loket beschikbaar te stellen voor leden en huurders. In 2007 hebben we geconcludeerd dat deze opzet in het internet-tijdperk snel gedateerd is en dat Punt Extra een andere kant op zou moeten. Een actieve Punt Extra heeft toekomst in wijken en buurten, op het raakpunt van wonen, welzijn, veiligheid en zorg. Punt Extra is gevraagd te veranderen van zorggeoriënteerd naar een organisatie die midden in de samenleving staat met een sterk product dat voor alle doelgroepen meerwaarde biedt. Deze opdracht is in 2008 aan de hand van drie proefprojecten in districten opgepakt. In Tongelre (Geestenberg), Woensel zuid (Lijmbeek) en Geldrop (Akert) speelt Punt Extra een rol in leefbaarheidsinitiatieven. In juli 2008 zijn de eerste resultaten intern geëvalueerd: de eerste aanzet is er, maar er dient nog veel werk te worden verzet.
2.9
Klantgerichtheid: Kwaliteitsbeleid, klanttevredenheid en KWH-label
Ons kwaliteitsbeheer is gericht op het ontwikkelen van de klantgerichtheid. We vertalen klantgerichtheid in het beleid en de processen. Maar vooral besteden we aandacht aan het handelen van medewerkers in contact met de klant. Dat vinden we de beste manier om aan een duurzame klantgerichte organisatie te werken; voor ons gaan mensen boven regeltjes. We meten onze klantgerichtheid aan de waardering van klanten. Die waardering halen we op vele manieren op. Dat gebeurt bijvoorbeeld via klantenpanels en continue (tevredenheids)enquêtes, maar ook via projectonderzoeken bij nieuwbouw, leefbaarheidsonderzoeken in gerichte gebieden en onderzoeken bij groot onderhoud. Dat doen we zelf of samen met onderzoekbureaus. Daarnaast zijn klachten van klanten een continue bron van informatie over de waardering voor verschillende processen en de contacten met klanten. Bij het verbeteren van de kwaliteit hebben we aangehaakt bij lopende acties en activiteiten. De aandacht is vooral uitgegaan naar houding en gedrag van de medewerkers. De kernwaarden staan hierbij centraal: verbindend, (eigen) verantwoordelijkheid, respect en resultaat. Voorbeelden van doorlopende, kwaliteitsgerichte acties zijn: - De ontwikkeling van een maatwerk Workshop Adverteren. Doel ervan is optimaal informatie verstrekken en verwachtingen beheren. - Het trainen van de callcentermedewerkers op de technische aspecten van een woning en op de intake van telefonische reparatieverzoeken. - Ontwikkeling nieuwe kasmodule, om snellere en correctere service te leveren. - In overleg met de klant een terugbelbelofte inplannen, wanneer de gewenste medewerker er niet is. - Specifieke aandacht voor het klachtenproces; om het eind 2007 nieuw ontwikkelde proces te volgen. - Inzicht geven in planmatig onderhoud van woningen via de websites van Woonbedrijf en Vestide.
Klanttevredenheid in 2008 In 2008 halen we, inclusief Vestide, het keurmerk van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Dit KWH-label zegt dus dat onze klanten onze koers waarderen. Uit de resultaten van de KWH-meting blijkt dat houding en gedrag van onze medewerkers een hogere waardering van klanten krijgen dan de processen. Daarnaast scoren we vooral erg goed op het gevoel van respect dat een klant ervaart na contact met een medewerker, bijvoorbeeld na het betrekken van een nieuwe woning. De informatievoorziening, vooral via website en Woonwijzer, vinden onze klanten ook goed op orde. Andere klanttevredenheid blijkt uit een onderzoek door een extern bureau naar de informatiebehoefte en het bereik van de communicatiemiddelen onder huurders. Van de 10 huurders zijn 8 (zeer) tevreden over de informatie die zij van ons ontvangen. Klanten geven de inhoud en de vormgeving een hoge waardering. Onze informatie is herkenbaar voor klanten en draagt bij aan het gevoel van onze betrokkenheid bij klanten. Daarnaast is in 2008 een proef gedaan met een extern bureau. Tijdens drie renovatieprocessen is de klantwaardering bijgehouden, om tijdens het proces direct te kunnen bijsturen en meteen verbeteringen door te kunnen voeren. 24
Verder hebben we alle contractservices voor gemeenschappelijk gebonden diensten geëvalueerd. De waardering die hieruit kwam, is minder positief; daar hebben we lering uit getrokken.
2.10
Behandeling van klachten
Sinds 1 januari 2005 hebben we de onafhankelijke Klachtencommissie. Deze hanteert een reglement dat voldoet aan de eisen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en het KWH-kwaliteitslabel. De Klachtencommissie wordt ondersteund door een ambtelijk secretaris, die door ons beschikbaar is gesteld. De samenstelling van de Klachtencommissie in heel 2008 onveranderd gebleven, omdat er nog geen nieuwe huurdersorganisatie is: De heer mr. H. van Iersel mre, voorzitter De heer prof. dr. ir. M. Bax, plaatsvervangend voorzitter De heer H. van den Bogaert, lid (voorgedragen door WOON) De heer A. de Hoop, lid (voorgedragen door HORG) De heer ing. H. van Buul, lid (voorgedragen door Woonbedrijf) Klachten Een ontevreden klant heeft de keuze om een klacht in te dienen bij onze interne organisatie of bij de Klachtencommissie. In 2008 zijn bij ons 224 klachten ingediend, waarvan 86 gericht aan de commissie (38% van het totaal). De Klachtencommissie kan een klacht alsnog naar de interne organisatie doorsturen, wanneer ze ziet dat wij en de klager er ook zonder haar tussenkomst uit moeten kunnen komen. Deze aanpak werpt zijn vruchten af. Van de klachten gericht aan de Klachtencommissie zijn er 58 intern afgehandeld. Eind 2008 zijn nog 6 klachten intern in behandeling. Daarnaast zijn 14 klachten door de Klachtencommissie niet ontvankelijk verklaard. De klager is hierbij altijd doorverwezen naar een instantie die de klacht wel in behandeling kan nemen. Er zijn geen klachten ingetrokken. De Klachtencommissie heeft 10 klachten in behandeling genomen, waarvan er eind 2008 6 waren afgehandeld. Bij vrijwel alle klachten was de afdeling Wonen de verwerende partij. Via een advies aan de directie is de helft van de klachten toegewezen. De directie heeft alle adviezen overgenomen. Klachten behandeld door Klachtencommissie Jaar Totaal aantal klachten Klachten ingediend het jaar ervoor Klachten afgehandeld door interne organisatie Klachten nog in behandeling op 31/12 bij interne organisatie Klachten niet ontvankelijk Ingetrokken klachten Klachten afgehandeld Klachten nog in behandeling op 31/12 bij de Klachtencommissie
2008 86 2 58 6 14 6 4
2007 91 2 74 2 6 1 10 0
Klachten afgehandeld door Klachtencommissie Jaar Totaal aantal klachten Klachten toegewezen Klachten afgewezen
2008 10 3 3
2007 10 7 3
Acties in 2008 Zelfevaluatie De Klachtencommissie heeft zichzelf geëvalueerd. Daarbij is kritisch gekeken naar het functioneren van de leden onderling, van de commissie in haar geheel en van de secretaris. Het verslag hiervan is voor intern gebruik en dus niet openbaar. Vergroten naamsbekendheid De Klachtencommissie heeft op verschillende manieren geprobeerd haar bekendheid te vergroten. Er hebben onder meer interviews gestaan in huurdersblad Thuisnummer (bekendheid bij klanten) en in personeelsblad Samenwerkt (interne bekendheid). Ook is de Klachtencommissie vast onderdeel van de Woonbedrijf Safari. Ongevraagd advies De Klachtencommissie heeft één ongevraagd advies uitgebracht aan onze directie. Dit advies, over de klachtenprocedure voor het Woonruimteverhuursysteem, is overgenomen. 25
2.11
Aanvullende diensten en producten
WoonEnergie Nederlandse woningcorporaties hebben de inkoop van energie gebundeld en WoonEnergie opgericht. WoonEnergie koopt elektriciteit en aardgas collectief in en selecteert daarbij op belangrijke criteria als prijs, voorwaarden, klantprocessen en serviceniveau. Zo kunnen onze klanten goedkope energie tegen gunstige voorwaarden aangeboden krijgen. WoonEnergie sluit raamcontracten af met energieleveranciers en controleert een correcte uitvoering van die afspraken. Nieuwe huurders krijgen bij het tekenen van het huurcontract informatie over WoonEnergie. Ook bestaande klanten kunnen overstappen naar WoonEnergie en worden hierover geïnformeerd. We nemen de aanvraag niet meer zelf in behandeling en zijn ook geen tussenpersoon. De huurder meldt zich direct bij WoonEnergie aan en stapt er ook rechtstreeks naartoe met vragen. Klanten kiezen tenslotte zelf met welke energieleverancier ze in zee willen gaan. Zelf betrekken we energie via WoonEnergie voor de gemeenschappelijke ruimten en collectief gestookte panden; de kosten worden afgerekend via de servicekosten. Nu geldt dat nog voor een aantal districten, vanaf 1 januari 2010 voor alle districten. Bovendien zijn we overgestapt op groene stroom.
Glasvezel / NEMe We nemen actief deel in de aanleg en exploitatie van het glasvezelnetwerk in Eindhoven. We vinden namelijk dat zo‟n netwerk zal bijdragen aan onze doelen in Bouwen aan buurten. Een glasvezelnetwerk heeft mogelijkheden om de sociale samenhang en leefbaarheid in buurten te versterken. Dan moet het netwerk wel groot genoeg zijn, zodat het voor aanbieders van diensten interessant is. Denk daarbij aan het ontwikkelen en aanbieden van diensten voor entertainment, zorg en domotica, woningbeveiliging en alarmering, onderwijs en thuiswerken. We gaan ook onze eigen dienstverlening inrichten op de mogelijkheden van glasvezel. In Krachtwijk Doornakkers bijvoorbeeld is er al buurt-TV die bijdraagt aan de cohesie en leefbaarheid in deze wijk. Samen met Reggefiber en drie andere Eindhovense corporaties Trudo, Domein en Wooninc hebben we het samenwerkingsverband NEMe om het glasvezelnetwerk in de Eindhovense wijken te realiseren en beheren. Het is onze gezamenlijke ambitie om voor eind 2010 het glasvezelnetwerk in Eindhoven gereed te hebben. Dit past ook in de ambities van de gemeente Eindhoven. Eind 2008 heeft NEMe bijna 17.000 woningen in de gemeente Eindhoven aangesloten op glasvezel, waarvan 10.500 klanten één of meerdere betaalde diensten afnemen.
26
Hoofdstuk 3 – Voorraad vastgoed 3.1
Algemeen
Er blijkt voor ons nieuwbouwprogramma behoefte aan een rangschikking op basis van beleid (passen ze in onze koers?) en realiteit (aan de hand van mijlpalen, zoals eigendom, overeenkomsten, RO-procedures en interne besluitvorming). Na rangschikking is een deel van het nieuwbouwprogramma „hard‟. Het „zachte‟ programmadeel bevat projecten die goed passen binnen de koers maar op dat moment nog niet ver genoeg zijn in de procesgang. Komend jaar gaan we deze manier van programmeren verder uitwerken en structureel toepassen. In het najaar van 2008 hebben we, voor de begroting 2009, de meerjarige projectbegroting onder de loep genomen. Het Rijk en stakeholders spreken ons aan op de betrouwbaarheid van de prognoses voor de realisatie van nieuwbouwwoningen. We moeten er dus beter op letten dat we voorgenomen resultaten ook behalen. Door de kredietcrisis en de ontwikkelingen in de bouwsector hebben we de lopende nieuwbouwprojecten moeten heroverwegen, want er moet meer continuïteit in de productie komen. Ons projectenprogramma revitalisering geeft vooral voor de komende vijf jaar goed inzicht. Eind 2008 zijn we gestart met een beter beeld van dit programma voor latere jaren (zie ook kwaliteit vastgoed). Het programma omvat ook projecten met verkoopwoningen. Het hele jaar hebben we kunnen zien dat de verkoop steeds moeilijker is geworden, door minder vertrouwen van kopers. Met de kredietcrisis is de koper nog voorzichtiger geworden. Eind 2008 zien we dat er nog steeds woningen worden verkocht maar wel erg langzaam. De interne verkoopprocedures zijn aangescherpt en we besteden extra aandacht aan het beheersen van de risico‟s in de projecten die al in verkoop zijn.
District Strijp Drents Dorp noord (sloop 178 woningen, renovatie 86 woningen en nieuwbouw) Deze woningen zijn onderdeel van de integrale wijkvernieuwing Drents Dorp, waarbij al 178 woningen gesloopt zijn. De renovatie is net voor de bouwvakantie in 2008 opgeleverd. Het tweede gedeelte van 2008 is gebruikt om de laatste opleverpunten op te lossen. Van de woningen is de buitenkant gerenoveerd inclusief de begane grond. Alle bewoners met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben de kans gekregen hun woning na renovatie te kopen. Van de 86 gerenoveerde woningen zijn er 49 voor verkoop op de markt gekomen; daarvan zijn er 32 verkocht, voor een gemiddelde verkoopprijs van ongeveer € 190.000,-. Bij de te verkopen renovatiewoningen hebben we er bewust voor gekozen om ze van binnen niet te renoveren. Dat zou behoorlijk wat geld kosten en de nu lage verkoopprijs opschroeven. Bovendien kan de koper nu de woning naar eigen smaak en niveau inrichten (waarde wegen). Voor de nieuwbouw is het Beeldkwaliteitplan vrijgegeven voor inspraak; bewoners hebben tot 31 december 2008 kunnen reageren. De ontwerpen voor de nieuwbouw zijn klaar en gepresenteerd. Deze presentatie is vooral bezocht door mensen die nu al in de wijk wonen. De 129 nieuw te bouwen huur- en koopwoningen sluiten aan bij de bestaande bouw. De Lieven Op de plek van de voorheen ruim 200 Polynormwoningen, bouwen we nu plan De Lieven. Er komen 80 koopwoningen in diverse typen en prijsklassen. Bij de 102 huurwoningen en appartementen in verschillende prijsklassen kunnen klanten kiezen voor bepaalde kwaliteitsniveaus, tegen een huurverhoging. Van de huurwoningen zijn er 14 bestemd voor cliënten van Lunet zorg. De prijzen van de verkoopwoningen liggen tussen € 245.000,- en € 350.000,-. Binnen een jaar is ongeveer 40% verkocht. Ook is een proefproject gestart met 14 kavels voor Bouwen in Eigen Beheer (BIEB). De klanten hebben deze kavels al in eigendom. In 2008 is er hard gewerkt om onder meer de rioleringen en nutsvoorzieningen aan te leggen. Ook is het terrein volledig bouwrijp gemaakt. Tussen al deze werkzaamheden door is er ook nog een bommenonderzoek gedaan. Het terrein lag in de oorlogsjaren op de aanvliegroute naar Welschap; daardoor zouden er (resten van) explosieven kunnen liggen; dat is gelukkig niet het geval.
27
Meerhoven In 2008 zijn de ontwerpen voor drie locaties in Waterrijk verder uitgewerkt. De programmatische kaders voor het plan Waterrijk zijn eenzijdig door ons bijgesteld. Daardoor is een vertraging ontstaan in het proces. De reeds getroffen voorziening (€ 14 miljoen) is daardoor in 2008 vrijgevallen. Centrum (realisatie 4 appartementen voor NEOS) In het centrum van Eindhoven maken we 4 zelfstandige appartementen. Daar kan NEOS cliënten kortstondig huisvesten. Ze kunnen er, begeleid en geholpen door NEOS, hun leven weer op orde krijgen. Op 24 september is het pand geopend met een feest waarbij ook de eerste bewoners betrokken zijn, als symbool voor de goede samenwerking. Integrale wijkvernieuwing Philipsdorp We hebben in 2008 besloten om de woningen te renoveren en niet te slopen. Verder hebben we het jaar vooral gebruikt om met de bewoners en gemeente een gezamenlijke probleemstelling te maken. Er werken vier wijkvernieuwingscommissies binnen Philipsdorp. Samen met medewerkers van de gemeente en deze commissies is de wijkvernieuwingsopgave geformuleerd. Werkgroepen gaan vanaf 2009 de oplossingen uitwerken voor de thema‟s Wonen, Openbare ruimte, Sociale cohesie en veiligheid en als laatste Beeldkwaliteitplan.
District Woensel noord Nieuwbouw Dagactiviteitencentrum en 8 appartementen voor zelfstandig wonen voor Stichting Sint Marie In juli 2008 hebben we na een lange aanloop dit project gedefinieerd. Er komen een dagbehandelingscentrum en acht zelfstandige maatwerkappartementen voor jongere cliënten van de stichting die mensen met ASS (Autisme Spectrum Stoornis) behandelt en begeleidt. Met het project slaan we twee vliegen ineens. Er komt een gezichtsbepalend gebouw op een braakliggend stuk grond in de Achtse Barrier én we vullen onze maatschappelijke verantwoordelijkheid in. De lange voorbereiding komt vooral omdat de de economische waarde van zo‟n gebouw moeilijk te bepalen is, en dus ook het ondernemersrisico. Met een huuroverkomst van 10 jaar, te verlengen met telkens 10 jaar, is langdurige exploitatie tegen een aanvaardbaar risico mogelijk. We hebben het ontwerp in januari 2009 samen met de stichting en de architect definitief afgerond. Naar verwachting start de bouw na de bouwvakantie van 2009 en is de oplevering eind 2010. Vaartbroek: commerciële ruimte en appartementen In het voorjaar hebben we het ontwerp afgerond voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen in een plint met daarboven 48 appartementen, naast winkelcentrum Vaartbroek. De huurappartementen zijn beneden de huurtoeslaggrens, liggen commerciële en maatschappelijke voorzieningen op het maaiveld en is parkeren beneden het maaiveld. Dit plan zou een onrendabele top hebben van € 5.000.000,- en de problemen in Vaartbroek niet oplossen. Daarom is het ontwerp in de ijskast gezet. Vaartbroek is inmiddels een aandachtsgebied waar voor de leefbaarheid óók fysiek geïnvesteerd moet worden; daarom wordt met de partners in de wijk een integrale gebiedvisie ontwikkeld. Op basis daarvan worden de fysieke ingrepen bepaald. Februari 2009 zijn de eerste scenario‟s klaar. Huisartsenpost Bevelanden Twee appartementen in seniorencomplex De Bevelanden zouden we ombouwen tot een praktijkruimte voor een huisarts en een fysiotherapeut. Dat project is najaar 2008 beëindigd omdat de gegadigden zich hebben teruggetrokken. Revitalisering In Woensel noord is een groot deel van de voorraad (7.600 woningen) gebouwd tussen 1960 en 1980. De kwaliteit van de woningen is over het algemeen goed, maar vanwege de leeftijd toe aan renovatie: voeg- en metselwerk, isolatie, inbouwpakket. Afhankelijk van het belang van de omgeving, ons beleid, belangen van de huurders en kosten bepalen we de noodzaak en omvang van de renovatie. Zodra een project van start gaat, staat de klant centraal. We doen opnames in de woningen, overleggen met bewonerscommissie, organiseren bewonersinformatieavonden en regelmatige bijeenkomsten van de klankbordgroep, houden demonstraties in een proefwoning, maken een informatiecentrum met spreekuur in de proefwoning en begeleiden bewoners. 28
De zes revitaliseringsprojecten in 2008: Woenselse Heide, Veluwelaan De feiten: 330 eengezinswoningen, bouwjaar 1968; kosten € 23.216.500,-; levensduurverlenging 14 jaar. Renovatie buitenschil; variatie aanbrengen in het aanzicht. Inpandig aanpassen aan hedendaagse eisen. Keuze voor comfortverbeteringen (met huurverhoging). Realisatie in 2007 gestart; oplevering eerste kwartaal 2009. Het gaat hier om een gewilde buurt waar de bewoners graag (blijven) wonen. Het project sluit aan op de wensen van de bewoners: meer wooncomfort, handhaven groen imago, ruimte voor jeugd, variatie in straatbeeld, aandacht voor parkeerproblemen en samenwerking tussen bewoners. Voor een integrale aanpak is samenwerking gezocht met het stadsdeelteam. Wij hebben de verantwoordelijkheid genomen voor de renovatie van de woningen. Het stadsdeelteam zorgt in overleg met bewoners voor verbeteringen in het openbaar gebied. Enkele jaren geleden heeft ruim een derde van de bewoners hun wensen kenbaar gemaakt tijdens een buurt-inbeeld-markt. Vanaf dat moment zijn de bewonersvertegenwoordigers nauw betrokken bij alle stappen in het project. Najaar 2008 is een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd door MarketWing. Uit de individuele interviews en groepsdiscussie is gebleken dat de bewoners heel tevreden zijn over het resultaat. Naar hun mening is het tweede deel van het project aanzienlijk beter verlopen dan het eerste (aanloopproblemen) dankzij verbeteringen in de planning en afhandeling van klachten. Met de investering van ca. € 65.000,- per woning is de levensduur met tenminste 14 jaar verlengd. Bovendien is de uitstraling van de wijk verbeterd, variatie in het straatbeeld aangebracht en het wooncomfort verbeterd. Eckart, Neptunusweg De feiten: 102 eengezinswoningen, bouwjaar 1966, kosten € 2.723.000, levensduurverlenging 17 jaar. Planmatig onderhoud aan de schil van de woningen Ontwikkelen verbeterplan voor binnenpakket waarbij de klant het moment kiest Start realisatie mei 2008, beoogde oplevering eerste kwartaal 2009 De woningen liggen aan hofjes in het groen. De mutatiegraad is laag en er zijn veel eerste bewoners (50% van alle bewoners is ouder dan 65 jaar, 25% ouder dan 75 jaar). Zowel de buitenkant als het binnenpakket is verouderd. Er is voor gekozen om de schil (dak, voegwerk, schilderwerk) planmatig aan te pakken. Vanwege de leeftijd van de bewoners wordt verbetering van het binnenpakket aangeboden als keuze. Veel bewoners zien op tegen de overlast van een volledige vernieuwing van het binnenpakket en kiezen voor kleinere aanpassingen en verbeteringen. Vanwege de hoge gemiddelde leeftijd van de bewoners bieden we, naast overleg en de normale communicatiemiddelen, extra bewonersbegeleiding tijdens de realisatie en nazorg. Met een investering van € 45.000,- per woning is de levensduur met 17 jaar verlengd. De kwaliteit van de schil is verbeterd en er is een verbeterplan voor het binnenpakket ontwikkeld dat bij mutatie uitgevoerd kan worden. Vlokhoven, Jerusalemlaan De feiten: 162 eengezinswoningen, bouwjaar 1967; kosten € 7.668.000,-; levensduurverlenging 17 jaar. Renovatie buitenschil Inpandig aanpassen aan hedendaagse eisen Keuze voor verbeteringen (met huurverhoging) Ontwerpfase in september 2008 afgerond; beoogde start februari 2009, oplevering eerste kwartaal 2010. Het gaat hier om een afgebakend buurtje in Vlokhoven met geschakelde hofjes. Het geheel maakt een wat sjofele indruk, door verwaarloosde openbare ruimte (plantsoenen, parkeerplaatsen, stoepen en brandgangen) en de uitstraling van de woningen (fletse trespa boeiboorden, vervuilde gevels en schilderwerk en verwaarloosde voortuinen). Ook het binnenpakket van de woningen is gedateerd (CV-installatie, sanitair en tegelwerk). Na de renovatie voldoen de woningen aan de hedendaagse eisen. Bewoners kunnen tegen een huurverhoging kiezen voor een luxere afwerking en het complex heeft in z‟n geheel een meer verzorgde uitstraling. Dat versterkt de activiteiten die de leefbaarheid in de wijk bevorderen. Onze klanten zijn van start tot uitvoering betrokken bij alle keuzes in het programma. Voor de aanbesteding is in een sociaal bestek vastgelegd welke maatregelen de aannemer moet nemen om de overlast voor bewoners tot een aanvaardbaar niveau te beperken. 29
Met de investering van ca. € 47.000,- per woning is de levensduur met tenminste 17 jaar verlengd. De verhuurbaarheid is voor de komende 25 jaar geborgd door een verbeterde woonkwaliteit. Woenselse Heide, Tholenstraat De feiten: 142 eengezinswoningen, bouwjaar 1971; kosten € 6.500.000,-; levensduurverlenging 12 jaar. Projectmatige aanpak schil voor technisch herstel en verbeteren uitstraling Indien gewenst door de bewoner: inpandig aanpassen aan hedendaagse eisen Keuze voor verbeteringen (met huurverhoging) Behoud goedkope voorraad Woensel noord Aanpak openbare ruimte in samenspraak met gemeente Ontwerpfase in december 2008 afgerond; beoogde start februari 2009, oplevering eerste kwartaal 2010. Van de woningen is zowel de schil (metsel- en voegwerk, spouwmuurisolatie, kozijnen, enkel glas) als het binnenwerk (stucwerk, sanitair, binnendeuren) matig tot slecht. Ook moeten riolering en openbare ruimte aangepakt worden. Wij renoveren de woningen, de gemeente aansluitend de riolering en openbare ruimte. Zo wordt de wijk integraal opgeknapt. De bewoners hebben kunnen kiezen voor het uiterlijk van hun woning (type kozijnen, erker, al dan niet gemetselde borstwering). Zo is ook variatie aangebracht in het aanzicht; de straten zijn wat speelser geworden. De bewoners zijn van start tot uitvoering betrokken bij alle keuzes in het programma. In het sociaal bestek is bij de aanbesteding al vastgelegd wat de aannemer moet doen om de overlast voor onze klanten zo veel mogelijk te beperken. Met de investering van ca. € 45.000,- per woning is de levensduur met tenminste 12 jaar verlengd en de verhuurbaarheid voor de komende 25 jaar verzekerd door een verbeterde woonkwaliteit. Prinsenjagt, Liviuslaan De feiten: 81 appartementen, bouwjaar 1973, kosten € 2.500.000,-. Verbeteren externe uitstraling complex, vooral algemene ruimtes en entrees Verbeteren verhuurbaarheid Afronding ontwerp begin 2009, oplevering 2010. De drie gebouwen haaks op de Gerretsonlaan omvatten 81 appartementen. De buurt is rustig en heeft een goed imago. De indeling van de appartementen is wat gedateerd. De huur ligt net boven de huurtoeslaggrens. De mutatiegraad is gemiddeld (rond 8%) en de verhuurbaarheid vraagt extra aandacht. Potentiële huurders haken af vanwege de prijs-kwaliteitverhouding. De indeling van de appartementen kan bouwkundig niet worden aangepast. Daarom hebben we ervoor gekozen om het pluspunt van het complex te versterken en het imago van de buurt te onderstrepen. We investeren in de externe uitstraling: nieuwe kozijnen, grotere ramen in entree en trappenhuis; renovatie stuc- en tegelwerk in entree en trappenhuis, schilderen van het metselwerk en het gebruik van contrastkleuren. Bewoners is naar hun mening gevraagd tijdens inloopavonden, waar zij ook informatie kregen. ’t Hool, revitalisatie complex Echternachlaan met 262 etagewoningen Verbetering entreeruimten (hallen, trappenhuizen, galerijen, gecontroleerde huisvuilafvoer) Bundelen planmatig onderhoud (riolering, kozijnen, lateien) Betrokkenheid bewoners vergroten Verbetering woonomgeving i.s.m. gemeente Afronding ontwerp eerste kwartaal 2009, oplevering 2011. Het gebouw is een uniek ontwerp van Van de Broek & Bakema en beschermd stadsgezicht. De opzet van het gebouw - gestapelde etagewoningen in een galerijflat – stelt de nodige eisen aan het beheer. Ook de wijk zelf kent de nodige problemen. Zaken als ervaren veiligheid en zwerfvuil zijn permanent onderwerp van aandacht. Daarnaast heeft het complex een isolatieprobleem; de stookkosten zijn onevenredig hoog. Doel van de renovatie is een herkenbaar, veilig en energiezuinig(er) complex te maken. Tegelijkertijd neemt het stadsdeelteam een aantal maatregelen om de leefbaarheid te bevorderen. Bewoners worden bij het project betrokken via de bewonerscommissie, contacten via het buurtkantoor en nieuwsbrieven.
District Woensel zuid Herstructurering De Barrier In 2008 zijn de laatste nieuwbouw koopwoningen in de Barrier opgeleverd. Hiermee is het hoofdplan afgerond. De uitgangspunten die in 2002 zijn vastgesteld zijn in 2008 gehaald. In totaal zijn 124 woningen gerenoveerd en 30
zijn 394 woningen gesloopt. Daarvoor in de plaats zijn 263 nieuwbouwwoningen gebouwd waarvan 155 koopwoningen en 108 huurwoningen. Aanvullend zijn medio 2008 34 senioren appartementen aan de Hendrik de Keyzerlaan / Hendrik Staetslaan opgeleverd. Renovatie Menno van Coehoornlaan In 2008 zijn 52 duplexwoningen aan de Menno van Coehoornlaan opgeleverd. Revitalisering 119 woningen Humboldtplein Begin 2008 is begonnen met de revitalisering van de woningen. Met het revitaliseringproject is een investering gemoeid van circa € 6,2 miljoen. Eind 2008 is het project afgerond.
District Stratum Ons Huis Dit nieuwbouwproject, samen met een groep ouders van verstandelijk beperkte jongeren, is in 2008 opgeleverd. Zelfstandige woonruimte is er gecombineerd met multifunctionele algemene ruimtes en een zorgpost. In hetzelfde gebouw hebben we ook 6 verkoopappartementen gemaakt. Bewoners betrokken hun woonruimte in augustus. De ouders hebben als particulier opdrachtgever een grote rol gespeeld. Dit project heeft wel een minpunt gekend. Bij de ontwikkeling lag er een ondertekend en akkoord programma van eisen, dat was gekoppeld aan een gelimiteerde huurprijs. Uiteindelijk hebben we de algemene ruimtes er uit los weten te weken, maar die werkwijze is niet voor herhaling vatbaar.
Groot planmatig onderhoud Nieuwe Erven Dit project is gecombineerd aangepakt: de schil van de eengezinswoningen met keuzes voor de klant aan de binnenzijde. De woningen uit het laatste cluster zijn al snel uit het project gehaald voor de ontwikkeling van Boulevard-zuid. Net voor de start van de werkzaamheden aan het voorlaatste cluster zijn ook daar de werkzaamheden opgeschort, vanwege eventuele uitbreiding van het plangebied van Boulevard-zuid. In juli 2009 volgt daarover definitief uitsluitsel. Het project ligt dus stil, maar is wel afgerond wat betreft de woningen buiten het plangebied Boulevardzuid. Over de (mogelijke) uitbreiding van Boulevard-zuid en het opschorten van dit groot onderhoud ontstond in 2008 veel commotie, maatschappelijke en politieke druk. Daarom wordt strak vastgehouden aan de deadline in juli 2009.
Kloosterflats de Burgh We namen zelf het initiatief om de bestaande karakteristieke woonblokken met gestapelde eengezinswoningen up-to-date te maken. Dat betekent van buiten versterking van het unieke karakter van de woonblokken en binnen het aanbrengen van geluidsisolerende maatregelen en keuzepakketten voor keuken en badkamer. Uit het bewonersonderzoek is naar voren gekomen hoe de bewoners hun keuzes wilden waarderen, dus voor welke voorzieningen ze een huurverhoging overhebben. Met de keuze om de kwaliteit van de Kloosterflats een impuls te geven zetten we de eerste stap richting differentiatie van de eenzijdige woningvoorraad in de Burgh. Herstructurering wijkvernieuwing Schuttersbosch Het al lopende project van wijkvernieuwing paste niet meer bij onze uitgangspunten en doelgroep. Bovendien waren de bewoners de jarenlange en vele bouwstromen door de gehele wijk moe. De bewonersorganisatie vroeg 31
dan ook concreet om clustering van de bouwstromen; dat was voor ons aanleiding om breder naar het hele project te kijken en uiteindelijk alle nieuwbouwactiviteiten in alle deelgebieden stil te leggen. Naar verwachting is eind 2009 de nieuwe aanpak rond, zodat er in 2010 weer gebouwd kan gaan worden. Nu ligt er de opgave om het project binnen de mogelijkheden zo te wijzigen dat geheel Schuttersbosch gedifferentieerd wonen oplevert. Dat moet bereikbaar zijn voor een mix van doelgroepen, óók voor mensen met een beperkt inkomen die zelfstandig wonen maar wel meer gemak of zorg nodig hebben. We pakken de lopende wijkvernieuwing aan door het proces aan te passen en de bouwstromen te sturen. Oók financieel worden aanpassingen gedaan; we willen over het geheel kostenneutraal werken. Verder willen we de bouwoverlast voor de bewoners zo veel mogelijk beperken. Deze „nieuwe‟ wijkvernieuwing moet zorgen voor groter onderling vertrouwen tussen ons en bewoners. De relatie met de bewonersorganisatie, die we steeds bij het project betrekken, speelt daarin een hoofdrol.
District Vestide Boschdijk Vestide heeft het kantoorpand Boschdijk 149-155 gekocht om er een woongebouw met studenteneenheden van te maken. Er wordt ook bovenop het pand bijgebouwd. Er kunnen 42 zelfstandige éénkamerwoningen en 4 zelfstandige tweekamerwoningen gerealiseerd worden; in totaal dus 46 wooneenheden. Daarmee beantwoordt het project aan de veranderde vraag van studenten naar zelfstandige eenheden met eigen voorzieningen. Ook voldoet het aan onze wens om de vastgoedportefeuille hier meer op aan te laten sluiten. De uitvoering is al gestart, de verwachte oplevering is november 2009. Het ombouwen van een kantoorpand naar woningen is, vergeleken met nieuwbouw, relatief duurder. Dankzij de ligging in het centrum en vlakbij de onderwijsinstellingen is de locatie wel zeer aantrekkelijk. De huurprijzen zijn inmiddels daarop aangepast en hoger ingeschaald dan in eerste instantie. Bovendien wordt de ombouw zo gedaan, dat de eenheden in de toekomst relatief eenvoudig samengevoegd kunnen worden tot gangbare woningen voor de reguliere woningmarkt. Cederlaan Nog een kantoorpand in ons bezit: Cederlaan 4, ook bedoeld voor ombouw naar studenteneenheden. Het is de bedoeling geweest om kostenvoordeel te behalen door bestaande bouw te herontwikkelen. De bouwkosten zijn echter zo hoog gebleken, dat dit project niet maatschappelijk verantwoord is. De afgelopen jaren hebben we veel woonruimte vervangen en zijn tijdelijke eenheden aan de voorraad toegevoegd. De (buitenlandse) studentenpopulatie groeit; daarom geeft ook de gemeente prioriteit aan deze vorm van huisvesting. Wij zetten dan ook in op het realiseren van studenteneenheden op korte termijn. Locatie Cederlaan heeft daarvoor goede mogelijkheden, zij het in een andere vorm dan herontwikkeling van het bestaande gebouw. De toekomstige ontwikkeling van „de creatieve stad‟ Strijp S, hemelsbreed op zo‟n 300 meter, maakt deze locatie nog interessanter en waardevoller. We onderzoeken mogelijkheden voor sloop en nieuwbouw. We denken hier veel meer dan 200 wooneenheden voor studenten te kunnen realiseren, voornamelijk zelfstandig, met parkeren op eigen terrein. Als alles soepel verloopt, zou het studentencomplex in 2011 opgeleverd kunnen worden.
32
102 Spaceboxen TU/e-terrein We hebben een samenwerkingsovereenkomst 2008-2012 met de TU/e gesloten voor de huisvesting van buitenlandse gasten. Op het terrein van de universiteit hebben we nogmaals 102 spaceboxen gerealiseerd. Dit nieuwe, tijdelijke complex bevat 84 éénkamer- en 9 tweekamer-eenheden (gekoppelde spaceboxen). Het project is in december 2008 opgeleverd. De spaceboxen worden inmiddels bewoond door buitenlandse gasten van de TU/e. In 2005 hebben we al 84 spaceboxen geplaatst. De TU/e kent een grote aanwas van buitenlandse studenten en andere buitenlandse gasten. Wij zorgen voor hun woonruimte in compleet ingerichte eenheden. De TU/e garandeert de afname en draagt voor 50% het risico van leegstandkosten. De andere 50% liggen bij ons. Wij investeren in de spaceboxen, de TU/e stelt de benodigde grond in erfpacht „om niet‟ beschikbaar. Zo kunnen we permanent minimaal 186 wooneenheden op het terrein realiseren, verhuren en beheren, ter vervanging van de tijdelijke spaceboxen.
District Noordoost Meriadoc, Geldrop In dit in 2008 opgeleverde, flexibele gebouw kunnen maximaal 24 bewoners met ASS wonen. Het pand wordt gehuurd door drie zorginstellingen (ORO, Lunet zorg en GGzE) die samen v.o.f. Meriadoc hebben opgericht en er de benodigde zorg leveren. Onze rol is die van partner in deze extramuralisatie. Meriadoc heeft t 18 zelfstandige woningen en centrale ruimten voor ontmoeting en zorg. De indeling is flexibel; van elk van de drie huiskamers kunnen twee woningen worden gemaakt, en van elke twee woningen één groot appartement. De huidige doelgroep is gevoelig voor prikkels en daar is rekening mee gehouden in het interieurontwerp. Het gebouw heeft vrijwel geen radiatoren, geen materialen met vaste patronen en veel geluidsbeperkende voorzieningen. Renovatie Carpinistraat, Geldrop De 225 verouderde woningen in drie hoge flats aan de Carpinistraat, Admiraal Byrdstraat en de Pieter Nuytstraat in Geldrop zijn gerenoveerd. Deze appartementen zijn nog steeds populair bij senioren en starters. Juist vanuit deze groepen neemt de vraag naar geschikte woonruimte de komende jaren toe. Door te investeren kunnen we in Geldrop een groot aantal huurwoningen behouden. Deze kwalitatief goede woningen met ruimtelijke kwaliteit in een mooie woonomgeving zijn hard nodig om de woningvoorraad op peil te houden en te blijven voldoen aan de toenemende toekomstige vraag. De bewoners zijn van het begin bij het project betrokken en het programma van eisen is afgestemd op hun wensen. Er zijn bouwkundige ingrepen uitgevoerd om verval te voorkomen en de woningen energiezuiniger te maken. Ook is de uitstraling verbeterd en de veiligheid vergroot. De renovatie vergde veel van bewoners. We hebben hun beleving onderzocht en daardoor gaandeweg het project de begeleiding door ons en alle leveranciers kunnen verbeteren. OverBurght In 2008 hebben we het koopcontract gesloten met vof OverBurght (Stam en de Koning en Adriaanse bouwgroep) voor 65 woningen in plan OverBurght in Geldrop. Door samen te werken met deze vof kunnen we met een laag risico bijdragen aan onze volkshuisvestelijke doelen. We vinden het belangrijk om invloed te hebben op deze locatie, want het project heeft effect op de verhuurbaarheid en leefbaarheid in de Burcht. Deze buurt grenst aan de achterkant van OverBurght en we hebben daar een groot aantal woningen. In het plan komen straks 230 woningen. OverBurght ligt centraal, vlakbij voorzieningen en op loopafstand van het centrum en het ziekenhuis. Omdat ook verzorgingshuis Kastanjehof vlakbij is, leent de locatie zich prima voor bouwen voor senioren. 33
We gaan 43 appartementen in complex ‟De Parel‟, 22 tussenwoningen in deelplan „Hofstede‟ en 65 ondergrondse parkeerplekken verhuren, de rest zijn koopwoningen. De bouw is in juni 2008 gestart. Naar verwachting worden de appartementen eind 2009 opgeleverd en de eengezinswoningen in 2010.
District Zuidwest 52 nieuwbouw huurappartementen Delishurck, Valkenswaard Eind 2008 is huurappartementencomplex Delishurck op de locatie Kempenhof in Valkenswaard opgeleverd. Dit is de laatste fase in de realisatie van huurappartementen op deze plek. Alle 52 seniorenappartementen - alle in het dure segment en binnen enkele maanden verhuurd - vallen in het segment Geclusterd Beschermd Wonen. De bewoners kunnen via een „zachte overgang‟ de zorg- en welzijnsinfrastructuur van Kempenhof gebruiken. Deze appartementen zijn de enige die we in 2008 hebben gebouwd met stichtingskosten boven de € 200.000. Gemiddeld hebben de woningen € 216.900,- per eenheid gekost. De nieuwbouw is onderdeel van de afspraak die is gemaakt bij onze overname van Stichting Ouderenhuisvesting Valkenswaard. De voorraad daarvan is eenzijdig van kwaliteit en kwantiteit gebleken. Daarom hebben we bewust gekozen voor het duurdere segment, om kwalitatief en kwantitatief keuzevariatie (huur, koop, sociaal en duur) te kunnen bieden aan onze seniorenhuurders in Valkenswaard. 52 nieuwbouw koopappartementen, Eersel Op ontwikkelingslocatie Gemeentehuisterrein in Eersel zijn we in oktober gestart met de bouw van 52 koopappartementen. We hebben meegedaan aan de prijsvraag voor deze plek omdat we het onze taak vinden om huisvesting in de zogenaamde kleine kernen te bieden. Volgens afspraak met de gemeente realiseren we de 52 koopappartementen vooral voor starters en senioren. We verwachten de oplevering in de eerste helft van 2010. 82 nieuwbouw huurappartementen Vlasgaard, Valkenswaard Samen met Stichting Valkenhof, school De Vlaswiek en gemeente Valkenswaard hebben we een intentieovereenkomst getekend voor de integrale gebiedsvisie Taxandria. We hadden al 82 woningen op deze plek. Deze liggen echter achteraf op het terrein en hebben een introverte uitstraling. Ook zijn de woningen functioneel en kwalitatief gedateerd. Door het gebied integraal aan te pakken kunnen we extraverte nieuwbouw neerzetten aan de Van de Venstraat: een complex van 82 gedifferentieerde zorgwoningen in het segment Geclusterd Beschermd Wonen. Bewoners kunnen de voorzieningen van Stichting Valkenhof op deze plek gebruiken. De bewoners zijn al vanaf de ontwikkeling van de gebiedsvisie betrokken bij het project. Met hen is ook het sociaal plan besproken dat samen met de bewonerscommissie is opgesteld. We hebben de benodigde investering goed afgewogen en daarin ook de inbreng van de grond door de gemeente meegenomen. Die besloot de diverse grondtransacties met gesloten beurzen te doen, vanwege het belang van de herontwikkeling en de toegevoegde kwaliteit en duurzaamheid voor de gemeente. Herontwikkeling Haagacker, Valkenswaard Op de locatie Haagacker ligt naast complex De Haagacker (101 appartementen) het verzorgingshuis De Bogen 2 van Stichting Valkenhof met 50 plaatsen. De appartementen zijn klein (50m inclusief berging) en bouwtechnisch in slechte staat. Het verzorgingshuis, dat later is gerealiseerd, heeft een open verbinding met het appartementencomplex en is ook op de installaties ervan aangesloten. De gemeente vroeg ons een gebiedsvisie te ontwikkelen, inclusief de schoollocatie en gymzaal ertegenover, die eigendom zijn van de gemeente. Zo kunnen we een zeer gevarieerd huur- en koopplan ontwikkelen voor senioren en starters. Dat is inclusief welzijn en zorg die de onze klanten en de rest van de buurt kunnen gebruiken. De herontwikkeling is een geweldige kwaliteitsimpuls voor het gebied. De bestaande winkelvoorzieningen worden uitgebreid met sociaal-maatschappelijke, welzijns- en medische voorzieningen. Bovendien wordt er een doorsteek gemaakt vanuit de Carolusdreef naar het winkel- en centrumgebied. Onderin het appartementencomplex zit een dierenkliniek. Die wil graag naar de tegenoverliggende locatie verhuizen. Door de school- en gymzaallocatie bij het plan te betrekken, kunnen we dit stuk als eerste herontwikkelen, waardoor de tijdelijke en definitieve huisvesting van de huidige bewoners gemakkelijker verloopt. Op deze plek bouwen we in twee deelplannen zo‟n 150 appartementen en 11 grondgebonden woningen voor starters en senioren. Ook komt er een zorg en welzijn, met onder meer een dagbehandelingscentrum, ontmoetingsruimte, teampost verzorging en verpleging en huisartsenpost.
34
Kasteel Zuijderwijck, Veldhoven De gemeente Veldhoven heeft de Sondervick-locatie De Springplank aan onze combinatie met Brabavast gegund, tegen relatief gunstige condities. Samen met Brabavast hebben we niet het hoogste bod uitgebracht. De kwaliteit van het plan en de combinatie van de twee partijen hebben de doorslag gegeven. Op deze locatie zitten nu nog een sportzaal en buurtcentrum „t Tweespan. Die bebouwing wordt gesloopt. Er komen een appartementencomplex met circa 101 wooneenheden (40 huur en 61 koop) en een ondergrondse parkeergarage. Ook omvat het plan nieuwe huisvesting voor het buurtcentrum en zorggerelateerde instellingen in de plint. Juist vanwege deze voorzieningen zijn de appartementen zeer geschikt voor senioren. In de eerste helft van 2009 wordt gestart met de bouw, waarvan de oplevering in 2010 moet plaats vinden.
District Woensel zuid Nieuwbouw Herstructurering De Barrier Medio 2008 zijn 34 senioren appartementen aan de Hendrik de Keyzerlaan / Hendrik Staetslaan opgeleverd. Het complex is een mengeling van sociale en duurdere huurwoningen en is gelegen aan het groengebied het Veldje. De komende jaren ontwikkelt Woonbedrijf een nieuw dagactiviteitencentrum met 12 appartementen voor Triocen en nog meer grondgebonden en appartementen in de huursector, grenzend aan het nieuwe SPILcentrum. Daarnaast zijn 29 koopwoningen opgeleverd. Herbestemming Pastoor van Arskerk Woonbedrijf ontwikkelt op een bijzondere manier een herbestemming voor de Pastoor van Arskerk in de buurt Barrier. De herbestemming is namelijk geheel in overleg met de buurt en de tijdelijk gebruiker Stichting Atelierdorp tot stand gebracht. Diverse partijen hebben een overeenkomst voor samenwerking ondertekend en het plan is verder uitgewerkt. Uitvoering 2009. Buurtontmoeting Frankrijkstraat In voorbereiding is een buurtontmoeting aan de Frankrijkstraat. De buurtontmoeting wordt geplakt aan het nieuwe SPILcentrum met de islamitische basisschool Tarieq Ibnoe Ziyad dat gemeente Eindhoven daar realiseert. Scheerderstraat: 30 appartmenten voor senioren Het nieuwbouwproject Scheerderstraat is meer dan wonen alleen. In dit project faciliteert Woonbedrijf de Surinaamse vereniging Mi Bosie met een activiteitenruimte voor de vereniging en appartementen voor wonen en neemt Stichting Thuishuis appartementen af voor vereenzamende ouderen. Maar samen werken we aan een laagdrempelige locatie waar ook buurtbewoners activiteiten kunnen ontplooien en waar alle gebruikersgroepen elkaar kunnen ontmoeten en samen gebruik maken van de locatie. Realisatiefase: 2009.
Revitalisering Menno van Coehoornlaan In 2008 zijn 52 duplexwoningen opgeleverd. Een gedeelte van de woningen wordt door Lunetzorg gehuurd. Lunetzorg huisvest hier haar cliënten die ook gebruik maken van het nabij gelegen eetpunt en servicepunt van Lunet. Revitalisering 119 woningen Humboldtplein in Woensel-West Begin 2008 is begonnen met de revitalisering van 119 woningen aan de rand van de wijk. Met het revitaliseringproject is een investering gemoeid van ruim € 7 miljoen. Eind 2008 is het project afgerond. Tijdens de inventarisatie is nadrukkelijk gelet op huurders met woonproblemen. Deze zijn doorverwezen naar Neos die samen met bewoners de knelpunten heeft aangepakt. In totaal hebben 11 huishoudens samen met een begeleider van Neos gekeken hoe hun woon- of financiële problemen weer op orde gebracht kunnen worden. Daarnaast zijn andere huishoudens rechtstreeks doorverwezen naar hulpverlenende instanties. Woonbedrijf heeft in dit project met name geïnvesteerd door veel menskracht ter beschikking te stellen in de begeleiding van bewoners met woonproblemen tijdens de renovatie. District Tongelre Zie pagina 7 tot en met 8.
35
3.2
Portfolio
We willen onze woningvoorraad de komende vijftien jaar op niveau houden. Dan moeten we inzicht hebben in wat er aan veranderingen en aanpassingen nodig is. De medewerkers die ons bezit het beste kennen - de klant- en gebiedbeheerders - hebben daarom in 2008 uitgebreid onderzoek daarnaar gedaan. Zij hebben per complex een inschatting gemaakt van de benodigde ingrepen in de woningen, de directe woonomgeving en de leefbaarheid om de verhuurbaarheid voor nog eens vijftien jaar zeker te stellen. Het onderzoek heeft opgeleverd dat: - Bij beheer en onderhoud een eindige exploitatie eerder uitzondering dan regel is; we hebben een relatief aantrekkelijke voorraad woningen; - We bij een groot aantal complexen (circa 55% van de voorraad) de komende vijftien jaar geen aanvullende investeringen verwachten om de verhuurbaarheid op peil te houden; - We veel aandacht besteden aan sterkere sociale samenhang in complexen en een beter gevoel van veiligheid van bewoners; - Noodzakelijke veranderingen in de totale woningportefeuille steeds vaker gebeuren door aanpassingen in de bestaande voorraad dan via sloop- en nieuwbouwprojecten. Uit het onderzoek zijn nieuwe vragen naar voren gekomen over de ontwikkeling en de marktrisico‟s van onze portfolio; die komen terug in het te ontwikkelen portfoliobeleid. Om de kennis van onze medewerkers aan te vullen, hebben we gewerkt aan een geografisch informatiesysteem. Daarin kunnen we informatie over verhuurbaarheid, waardeontwikkeling, vastgoedkenmerken en CBSbuurtgegevens op een plattegrond van de regio weergeven. We gebruiken dit systeem om strategische afwegingen voor de woningportefeuille te onderbouwen.
3.3
Stedelijke projecten
Afgelopen jaar hebben we veel energie besteed aan twee grote projecten in Eindhoven, die beeld- en sfeerbepalend voor de stad zullen zijn. Strijp-S We zijn al enkele jaren bezig met de ontwikkeling van een aantal deelgebieden, zogenaamde velden, in het stedelijke vernieuwingsgebied Strijp-S. We richten ons vooral op de woonfunctie. Voor de komende jaren gaat het vooral om de velden E en G; daar komen nieuwbouw van betaalbare huurwoningen en koopwoningen en ruimte voor voorzieningen. Zodra er meer zekerheid is over de opstalontwikkeling in veld E, pakken we de planvorming voor veld G op. In 2008 zijn we al bezig geweest met veld E. Het voorlopig ontwerp is bij doorrekening te duur bevonden. Het nieuwe voorlopig ontwerp verwachten we begin 2009 om te zetten in een definitief ontwerp. Dit project bestaat uit 2 200 woningen (2/3 huur en 1/3 in de koopsector), 1.000 m voor voorzieningen en een parkeerkelder. Naar verwachting worden de woningen eind 2011 opgeleverd.
Viktoriakwartier
36
We zijn al een hele tijd bezig met de ontwikkeling van het Viktoriakwartier. Vanaf het begin is gekozen voor ontwikkeling met mogelijkheden voor behoud van de aanwezige cultuur (TAC) en wonen (Ventoseflat) in dit gebied. Later heeft de gemeenteraad besloten dat ook Plaza Futura er een plek zou moeten krijgen. Op verzoek van de gemeente is vervolgens gewerkt aan een stedenbouwkundig plan inclusief Plaza. Op dat plan zijn nog aanpassingen nodig geacht. Afgelopen jaar is verder gewerkt aan het stedenbouwkundig plan én is - in opdracht van de gemeente - de renovatie van de Ventoseflat voorbereid. Het voorlopig ontwerp daarvoor is afgerond voor besluitvorming in januari 2009. Nog steeds ligt er geen stedenbouwkundig plan waarin alle partijen zich kunnen vinden. Er is groeiende onzekerheid over de vestiging van Plaza Futura in Viktoriakwartier. De gemeenteraad beraadt zich opnieuw over toekomstige locaties. Ook is er geen budgettaire zekerheid voor een nieuw gebouw dat aan de wensen van Plaza Futura voldoet en zo in de plannen is opgenomen. Daarom hebben we besloten de planvorming stil te leggen. Die wordt pas weer opgepakt als er een besluit ligt over Plaza Futura. Dan kunnen we met de gemeente het programma vaststellen en de ruimtelijke en de financiële randvoorwaarden overeenkomen. Woonbedrijf heeft eind 2008 per brief naar de gemeente Eindhoven aangegeven dat wij ons niet kunnen vinden in het verloop van het planproces Viktoriakwartier, Plaza Futura in het bijzonder. Op basis daarvan is een nieuw onderhandelingsproces met de gemeente Eindhoven gestart waarbij wij vooralsnog de gereserveerde voorziening (€ 41 miljoen) in 2008 hebben laten vrijvallen conform de interne richtlijnen.
37
3.4
Ontwikkeling portefeuille
(Bedragen x € 1.000) Omschrijving
1 januari 2008 Nieuwbouw huurwoningen Nieuwbouw koopwoningen Productie bouwrijpe kavels t.b.v. verkoop Verkoop huurwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen Verkoop bouwrijpe kavels Sloop Overige mutaties 31 december 2008
Woning goedkoop
Woning betaalbaar
Woning duur
7.248
18.786 31
2.084 89
-42
-23
-7 -139 7.060
Overige woongelegenheden 2.202 93
Totaal vastgoedeenheden
40
40
24
24
30.320 213
-12
-7 74 18.861
-77
50 2.211
-40
-40
-24
-24
8 2.303
-14 -7 30.435
(Bedragen x € 1.000) Omschrijving
Woongroep Huis
Woning goedkoop
Woning betaalbaar
Ons
Overige woongelegenheden
Totaal stichtingskosten
Totaal onrendabele top
1.822
964
4 33
1.336 6.295
917 2.933
52
2.375 11.280
1.925 5.614
93
3.362
3.362
93
26.470
15.715
10
De Barrier De Barrier 't Veld
2 1
Meriadoc Geldrop Antwerpsebaan Valkenswaard Spaceboxen t.b.v. studenten Totaal
Woning duur
18
0
31
89
Overige opleveringen nieuwbouw huur 2008 Woongroep Ons Huis: Maatschappelijke ruimte
1
Antwerpsebaan Valkenswaard: garages Antwerpsebaan Valkenswaard: bedrijfspand
10 1
Totaal
12
Opleveringen nieuwbouw koopwoningen 2008 Barrier keuzewoningen fase 4
10
Barrier Dorsmanstraat Schuttersbosch fase B
19 5
Woongroep Ons Huis Totaal
6 40
38
3.5
Verkoop woningen
Ons beleid is de afgelopen jaren onveranderd gebleven: onze voorraad betaalbare eengezinswoningen is de waardevolle kern van ons bezit. Daarom hebben we besloten een algemeen verkoopbeleid te voeren. We hebben vanuit de meerjarenbegroting een voorraad woningen die voor verkoop bestemd zijn, maar daar voegen we geen woningen aan toe. Volgens deze begroting hebben we voor de periode 2008-2012 in totaal 429 woningen in de verkoop. Afgelopen jaar zijn we doorgegaan met de verkoop van leegkomende woningen met die bestemming. In 2008 zijn 77 woningen verkocht. We hebben aanvullende afspraken gemaakt met de verkopende makelaars. Verkoopwoningen met een prijs onder € 185.000,-- k.k. zijn zo veel mogelijk aangeboden aan starters op de woningmarkt.
39
Hoofdstuk 4 – Organisatie 4.1
Ontwikkeling organisatie
We willen een klantgestuurde organisatie zijn: écht luisteren naar de klant, door dicht bij de klant te zijn. Daarom zijn
we
georganiseerd
in
negen
districten,
waarvan
acht
gebiedsgericht
en
één,
Vestide,
voor
studentenhuisvesting en short-stay. De districten zijn zelf verantwoordelijk voor het beheer en de ontwikkeling van hun gebied. Ze voeren alle dagelijkse beheerprocessen uit (verhuur, dagelijks onderhoud, woningmutaties, incasso, overlast, etc.). Daarnaast zijn ze verantwoordelijk voor het ontwikkelen van gebiedsvisies en het opstarten van activiteiten (waaronder ingrepen in het vastgoed) die daaruit volgen. De afdelingen Vastgoedontwikkeling en Stedelijke Vernieuwing (V&SV) en Bouwmanagement (BM) ondersteunen de districten bij ingrepen in vastgoed. Het district is de opdrachtgever en geeft aan waaraan de vastgoedoplossing moet voldoen. V&SV ontwikkelt de oplossing, BM realiseert die. De afdeling Bouwservice (BS) voert een deel van het dagelijkse onderhoud uit, als (interne) leverancier in opdracht van de districten. Het overige dagelijks onderhoud brengen de districten rechtstreeks onder bij externe leveranciers. De afdeling FMS faciliteert de hele organisatie op het gebied van administratie, ICT en facilitair beheer. Het bestuur is verantwoordelijk voor de koers en de maatschappelijk prestaties. Enkele bevoegdheden van het bestuur zijn ondergebracht binnen bestuursondersteuning, verantwoordelijk voor de werking van de organisatie. Dit zijn interne beheersing en control (Controller), goed werkgeverschap (Manager HRM), identiteit en imago (Manager Communicatie), organisatieontwikkeling (Organisatieontwikkelaar), governance en procedurele integriteit (Secretaris).
Beleidscyclus Ons beleid wordt vooral gemaakt van beneden naar boven. De districten nemen gebiedsgericht het initiatief voor ontwikkeling van nieuw beleid, projecten of activiteiten. De districtsmanager weegt en besluit over onderwerpen in het district. De directie toetst besluiten op concernniveau aan onze koers en stelt ze vervolgens vast. Onze verdere koersontwikkeling gebeurt vooral van boven naar beneden. Initiatieven vanuit de districten worden op concernniveau na toetsing en consolidatie verbonden met het maatschappelijke presteren. De individuele districtsmanager gebruikt de (aangepaste) koers weer om afwegingen te maken en onze organisatie verder te ontwikkelen.
40
Ons beleid is dus continu in ontwikkeling, vooral vanuit klant en gebied. De pijlers onder het beleid zijn de koersdoelen: Klanten Kiezen, Bouwen aan Buurten en Waarde Wegen. Het management vertaalt die naar praktische focuspunten voor het dagelijkse werk. Door gezamenlijk gefocust te werken, ontwikkelt de organisatie zich in dezelfde richting en passen de resultaten van het werk binnen de uitgezette koers. Deze focuspunten zijn ook gebruikt als basis voor de begroting 2009. Ze zullen eveneens in 2009 meetbare effecten (resultaten) moeten opleveren. Organisatieontwikkeling Enkele jaren geleden zijn we gestart met enkele organisatieprincipes die we hebben vastgelegd in het rompmodel en de uitwerkingen van de „Hoe-vraag‟. Daarna hebben we deze principes verder ingevuld. Ruim een jaar geleden is gebleken dat de verschillende organisatieonderdelen zich anders en in verschillend tempo ontwikkelden. Daarom zijn we in 2008 gestart met het project Organisatieontwikkeling, waarvoor , voor een periode van 2 jaar 1 fte is toegevoegd. Doel is dat de organisatie(onderdelen) zich op eigen kracht en op basis van gemeenschappelijke principes blijven ontwikkelen. Dat moet gebeuren in eenzelfde tempo en de ontwikkelingen worden onderling afgestemd. In 2008 zijn binnen onze organisatie diverse grote ontwikkeltrajecten gestart. Bouwservice is zich aan het ontwikkelen naar een klantgeoriënteerd servicebedrijf. Samen met Wonen zijn de klantgerichte onderhoudsprocessen opnieuw beschreven. Op basis hiervan is een nieuwe organisatiestructuur opgezet, die in 2009 wordt toegepast. Bouwservice krijgt een gebiedsgerichte opzet en gaat voor ons hele bezit de reparatieverzoeken en individuele verbeteringen tegen huurverhoging uitvoeren. De afdelingen V&SV en BM ontwikkelen zich naar kenniscentrum en projectenorganisatie voor al ons vastgoed. Samen met de leiding van beide afdelingen is er gewerkt aan een nieuwe structuur. Zowel hoofden (onder meer werken met Inside Management en Spiral Dynamics) als de medewerkers (ontwikkeling van projectmanagementvaardigheden in de Nimo-training) kregen alle ruimte om hun competenties te ontwikkelen. De organisatiewijziging wordt in 2009 uitgevoerd. In de nieuwe structuur gaat de professionalisering van de twee afdelingen verder. De ontwikkelingen bij Bouwservice en de vastgoedafdelingen hebben ook effect op de afdeling Wonen. Daar loopt het traject „het jaar van de gebiedsbeheerder‟. Het werk van de gebiedsbeheerder verschuift van toezicht houden op de uitvoering naar inhoud geven aan het strategisch voorraadbeheer en het vertalen van de klantwensen naar onderhoudsprestaties. Ook de rol van opdrachtgever naar Bouwservice verandert. Om dit traject goed te begeleiden, doen we mee aan het promotieonderzoek van Jos Pieterse. In zijn onderzoek „change in context‟ kijkt hij naar de effecten van verandering op „techneuten‟ en welke interventies hierbij het beste aansluiten. Verandermanagement wordt zo een vorm van marketing waarbij de interventies steeds verder worden afgestemd op de doelgroep. In 2008 is ook gewerkt aan de ontwikkeling van het management. Dat gebeurt in het managementplatform: - richting geven aan/ zoeken naar onderdelen van de koers; - verankering van onze ontwikkeling en/of werkwijze; - ontmoeten en verbinden van het management. Het platform is een zoektocht naar hoe ons management samenwerkt en hoe onderwerpen op concernniveau inhoud en richting krijgen. Naast de vier geplande bijeenkomsten is het managementplatform ook digitaal; daarvoor is in 2008 een virtueel platform op intranet geopend. Ook bij het opstellen van de begroting is het managementplatform bijeen gekomen om de begrotingseffecten te bespreken en daar waar nodig de begroting bij te stellen. Hiermee is de eerste stap gezet in de ontwikkeling van financiële sturing in de organisatie; die loopt in 2009 door. Zeepkisten De traditie van de zeepkist is in 2008 voortgezet. Maandelijks wordt er een bijeenkomst georganiseerd waarin medewerkers worden geïnformeerd over actuele ontwikkelingen binnen de organisatie. Het zijn steeds meer interactieve bijeenkomsten geworden, waarbij het „publiek‟ actief wordt betrokken bij de discussie. Zo probeert het management de kennis binnen en over de organisatie te delen en toepasbaar te maken voor het dagelijkse werk. Onderwerpen die in 2008 op de zeepkist zijn behandeld: de ontwikkeling van Monitor (BSC), Communicatie, de e 41 Vogelaarwijk, Waarde Wegen in Tongelre, het KWH label, de ontwikkeling van Bouwservice, het jaarverslag 2007, het ICT beleid, de ontwikkeling van Strijp S, de ondernemingsraad, de resultaten van het onderzoeken zoals Koersbepaling complexen, het gebruik van intranet en slaagkansen woningzoekenden.
41
In november zijn de districten uitgenodigd voor een bijzondere zeepkist: om hun trots, het pareltje van het district, toe te lichten. In negen korte presentaties hebben zij een beeld gegeven van hun werk en daarmee van de Woonbedrijfmanier van werken. De onderwerpen: een nieuw steunpunt in Best, samenwerken in het district Tongelre, het betrekken van bewoners bij de schoonmaak van trappenhallen in Woensel Zuid, de aanpak van overlast in Strijp, het gebruik van een nieuwe applicatie bij Vestide, het activeren van bewoners in Woensel Noord, via de voortuin achter de voordeur in Gestel, een nieuw zorgcomplex voor geriatrische patiënten in Valkenswaard en stagemogelijkheden in Stratum. In 2008 is ook onderzoek gedaan naar het gebruik en de waardering van de zeepkist; deze blijkt goed. Om de bezoekersaantallen te verhogen zijn er meer aankondigingen en worden medewerkers door de managers gestimuleerd om naar de zeepkist te gaan. Met resultaat: de zeepkisten werden door 80 tot 100 bezoekers bezocht in oktober en november.
4.2
Personeel
Afgelopen jaar hebben we de HRM strategie 2008-2010 vastgesteld. De hoofdelementen daarin zijn: competentiemanagement, prestatiemanagement, leiderschap & management en talentontwikkeling. Op basis daarvan werken we het HRM-beleid verder uit. Doel is „elke man of vrouw op de juiste plek‟. Arbo Vanuit het plan van aanpak voor Risico Inventarisatie & Evaluatie (RI&E) en medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) heeft HRM een aantal activiteiten opgezet. Er is een protocol „ongewenste omgangsvormen en agressie‟ ontwikkeld om ongewenst gedrag te beperken en voorkomen. Ook is besloten een externe vertrouwenspersoon te benoemen, die medewerkers kan adviseren en ondersteunen. Om fysieke klachten bij beeldschermwerk te voorkomen is een rondgang georganiseerd langs alle beeldschermwerkplekken. Medewerkers hebben instructies en advies gekregen over werkhouding, instelling van het meubilair en gebruik van hulpmiddelen. Bij Bouwservice is een Periodiek Arbeids Gezondheidskundig Onderzoek (PAGO) gedaan Verder is in het arbojaarplan een uitgebreide RI&E opgenomen bij Bouwservice in relatie tot het VCA label. Eind 2008 is de dienstverlening van de arbodienst geëvalueerd. De resultaten daarvan vormen de input voor de dienstverleningsovereenkomst van 2009. Het ziekteverzuim is in 2008 (stand per 20 november) uitgekomen op 6,14%. Gezien de hoogte hiervan krijgt dit in 2009 een hoge prioriteit. Overleg met managers, arbo-dienst en een structureel Sociaal Medisch Team overleg zal moeten leiden tot een verlaging. Beloning Samen met de ondernemingsraad (OR) heeft HRM onderzoek gedaan onder medewerkers en management naar de behoefte van prestatiebeloning. Geconcludeerd is dat dit systeem voorlopig niet wordt ingevoerd. Binnen de organisatie is er de behoefte om bijzondere prestaties te belonen. Daarvoor is een bonusregeling en een boterbij-de-vis-regeling vastgesteld. Verder heeft HRM voor een aantal sleutelfuncties in de organisatie een benchmark laten uitvoeren door een externe partij. Daarop is het functiehuis aangepast. Opleiding De uitgangspunten voor het loopbaanbeleid zijn vastgesteld. Dit vormt de basis voor de verdere uitwerking en vaststelling van het opleidingsbeleid en management development. Binnen de hele organisatie hebben medewerkers individuele opleidingen gevolgd. De meeste zijn functiegericht en een aantal medewerkers volgt een opleiding in het kader van loopbaanplanning. Binnen Bouwmanagement en V&SV hebben alle medewerkers in 2008 deelgenomen aan het Nimo-opleidingentraject. Daarin staan projectmatig werken en het verbeteren van de projectorganisatie centraal door onder meer te kijken naar de rollen van medewerkers. Binnen FMS hebben alle afdelingen een coachingstraject gevolgd en alle medewerkers een klantgedrevenheidstraining. Bij Bouwservice hebben alle vaklieden deskundigheidsbevorderende cursussen gevolgd. Ook is een nieuwe groep medewerkers gestart met de opleiding tot allround-vakman. Binnen Wonen hebben diverse afdelingen een CIEP training gevolgd, die is gericht op bewust en effectief werken. Daarnaast zijn er binnen Wonen trainingen in huis georganiseerd op het gebied van huurrecht en beheer van Verenigingen van eigenaren. Ter voorbereiding op het flexwerken op Berlagelaan hebben alle medewerkers op deze nieuwe locatie een korte workshop gevolgd. In 2008 is € 731.742,-- uitgegeven aan opleidingen. Instroom, uitstroom, doorstroom Vanwege de krapte op de arbeidsmarkt en voor verdere professionalisering van de werving en selectie van nieuwe medewerkers heeft HRM een aantal activiteiten opgepakt. Zo is in samenwerking met Communicatie gekeken naar verbeteringsmogelijkheden van de arbeidsmarktcommunicatie en inzet van wervingskanalen. 42
Resultaat is onder meer de ontwikkeling van een specifieke wervingssite www.werkenbijwoonbedrijf.com. Verder is er een wervingspremie ingesteld om medewerkers te stimuleren mee te zoeken naar nieuwe collega‟s. In 2008 is een online assessment tool aangekocht en zijn HRM adviseurs opgeleid om deze in te zetten bij onder meer werving en selectie van nieuwe medewerkers. In 2008 zijn er 80 medewerkers in dienst gekomen. De uitstroom van eigen medewerkers in 2008 was 53. In totaal hebben er 36 functiewijzigingen plaatsgevonden. Stand van zaken aantallen medewerkers: 31 december 2007: 419 (391,9 FTE) vaste medewerkers in dienst en 59 (48,9 FTE) inleners. 31 december 2008: 444 (408,6 FTE) vaste medewerkers in dienst en 54 (41,7 FTE) inleners. Ondernemingsraad De OR heeft ingestemd met het ARBO jaarplan 2008, de HR-strategie 2008-2010, een bonussysteem, de collectieve verlofdagen 2009. Verder heeft de raad instemming (en advies) gegeven aan het protocol agressie en ongewenste omgangsvormen. Daarnaast is geadviseerd over het uitkeren van een wervingspremie aan eigen medewerkers, een agressiestappenplan woonwinkels (initiatief OR) en de organisatieveranderingen bij Bouwservice (initiatief OR). In februari heeft het beoordelingssysteem centraal gestaan. De OR heeft enkele bijeenkomsten en een enquête gehouden over het huidige systeem en de mogelijkheid er flexibele beloning aan te koppelen. De organisatie en medewerkers zijn nog niet klaar gebleken voor zo‟n systeem. Wel hebben medewerkers behoefte aan waardering in de vorm van individuele bonussen en teamprestaties. Daar is HRM aan tegemoet gekomen. Per 1 juni 2008 zijn er een bonusregeling en een „boter bij de visregeling‟. Met een eerdere cursus „effectief vergaderen‟ is de voltallige OR succesvol aan de slag gegaan om het geleerde in de praktijk toe te passen. De OR heeft medewerking verleend aan het MONITOR-onderzoek van het GBIO. Het onderzoek gaat onder andere over de meerwaarde van de OR voor de kwaliteit van de arbeid en het functioneren van onze organisatie. Bij het verlopen van de zittingstermijn van de volledige OR in september 2008 zijn er weer verkiezingen gehouden. De verkiezingscampagne zou precies in de zomervakantie vallen. Daarom zijn de verkiezingen, in overleg met de directie en met goedkeuring van de vakbonden, verzet naar oktober 2008. Uiteindelijk zijn er geen verkiezingen geweest omdat er per kiesgroep minder kandidaten dan zetels waren. Tien van de elf OR plaatsen zijn vervuld door de aangemelde kandidaten. Eind 2008 is er bij de kiesgroep Overig nog één zetel vacant.
4.3
ICT en informatie
Gebaseerd op ons informatiebeleid ligt er nu een ICT-beleid. Ook de gewenste nieuwe ICT-architectuur is vastgesteld; deze wordt gebaseerd op Services Oriented Architecture (SOA). Deze „service georiënteerde architectuur‟ maakt het mogelijk dat een grote hoeveelheid aan services, kleine stukjes functionaliteit, beschikbaar zijn om het procesmatig werken maximaal te ondersteunen. Deze services kunnen zowel intern als extern communiceren zodat de integratie geborgd wordt. Daarnaast zijn ze flexibel inzetbaar, meerdere malen toe te passen en efficiënt. Eerst wordt het primaire systeem (Casa-bis) vervangen en komt er een nieuwe informatiestructuur. De gehele organisatie krijgt daarmee te maken; daarom is het belangrijk dat in 2008 is bereikt dat iedereen achter deze verandering staat. Eind 2008 is de opstartfase van het project Mercurius in de Concernraad besproken en door de directie vastgesteld. Dit project beperkt de risico‟s voor onze bedrijfsvoering op het gebied van beheer, beschikbaarheid, consistentie en continuïteit van de informatie. Verder krijgt de organisatie ruimte om te groeien en zich te ontwikkelen. Op proef zijn verschillende processen in een nieuwe softwareomgeving gevolgd. Zo is de totale informatiebehoefte rond de processen die Casa-bis en andere applicaties gebruiken duidelijk geworden.
4.4
Huisvesting
De centrale huisvesting moet qua uitstraling en inrichting passen bij ons imago en onze identiteit en onze kernwaarden ondersteunen. Via proefproject Berlagelaan hebben we dat in 2008 concreet ingevuld. Sinds september zijn ongeveer 110 medewerkers gehuisvest in een gehuurd kantoorpand aan de Dr. Berlagelaan. 43
Daarnaast is een stuurgroep bezig de brede huisvestingsvisie te vertalen naar een programma van eisen voor een nieuw kantoorgebouw, als uitvalsbasis voor heel Woonbedrijf inclusief Bouwservice. Berlagelaan In 2008 verhuisden de afdelingen V&SV, Bouwmanagement, District Noordoost en District Zuidwest naar de Dr. Berlagelaan, tegenover ons pand aan de Europalaan. Als proef is de nieuwe locatie ingericht volgens de „Nieuwe manier van werken‟, met het centraal thema „werken alsof je thuis bent‟. Samen met Veldhoen + Company is in acht maanden het flexconcept ontwikkeld en vorm gegeven Het project, met de drie deelprojecten mentale, fysieke en virtuele omgeving, is op 1 september opgeleverd; een resultaat waar iedereen zeer trots op is. In januari 2009 wordt de evaluatie van dit project afgerond. De bevindingen van het project zelf en de gebruikerservaringen worden meegenomen in de verdere uitwerking van de huisvestingsvisie.
4.5
Inkopen
Om alle inkoop gestructureerd en transparant uit te voeren, ontwikkelen we processen en instrumenten. Die moeten ook worden toegepast, en keuzes dienen meetbaar en transparant te zijn. Gerealiseerde activiteiten In 2008 hebben we een contractvorm ontwikkeld om projectmatige vervangingen te combineren met dagelijks onderhoud. Aanbestedingen kunnen worden aangevuld met de sociale paragraaf als selectiemiddel. Geïnitieerde activiteiten We hebben nu ook een rugzakstructuur voor inkoop. Verder is het inkopen van schilderwerk aangepast van één op één gunnen naar geclusterd aanbesteden. Lopende activiteiten We zijn nog bezig met het opstellen van een inkoopkoers. Dit strategisch document is bedoeld om inkopen explicieter bij te kunnen laten dragen aan onze doelen. Ook wordt de aanbestedingsprocedure getoetst aan Europese wetgeving hierover. Evaluatie/ beoordeling leveranciers Woonbedrijf wenst enkel zaken te doen met leveranciers die voldoen aan de eisen zoals die geformuleerd zijn in het Algemeen Inkoopbeleid Woonbedrijf. Om d e kwaliteit van onze leveranciers te beoordelen toetsen wij jaarlijks onze leveranciers.
4.6
Kwaliteit Bouwservice
Elk jaar hebben we een vaste cyclus met doelstellings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken. In 2008 hebben die een centraal thema gehad: de ontwikkeling van Bouwservice van vastgoed- naar klantgerichte organisatie, plus de bijdrage die de individuele medewerker daaraan levert. De organisatieontwikkeling vraagt ook de komende jaren de nodige aandacht en capaciteit. Vanwege de verschuivende werkzaamheden zijn in 2008 zeven vaklieden de opleiding tot Allrounder gaan doen; in 2009 volgen nog eens zeven vaklieden. Daarnaast is het traject opgestart voor het screenen van de planners/werkvoorbereiders van het Bedrijfsbureau. Zij worden getoetst op hun eerder verkregen kennis voor de werkzaamheden die zij na 1 april 2009 gaan uitvoeren. ROC Eindhoven heeft een kwalificatiedossier samengesteld voor de screening in het eerste kwartaal 2009. In de loop van 2008 is bij de selectie van nieuwe medewerkers speciale aandacht besteed aan specifieke, voor ons belangrijke persoonskenmerken. De tijdelijke functie van Hoofd Uitvoering is intern opgelost. Daardoor worden ook uitwisseling van ervaringen (kruisbestuiving) en interne mobiliteit gestimuleerd. Binnen Bouwservice is in 2008 de rugzakstructuur geïntroduceerd en toegepast. Vervolgens zijn, samen met Wonen, de drie hoofdprocessen (Individuele Verbeteringen, Uitvoeren Mutatieonderhoud en Reparaties) opnieuw omschreven. Zo is ook de ICT-behoefte ter ondersteuning van deze processen duidelijk geworden. Medewerkers van Bouwservice zijn nadrukkelijk bij dit proces betrokken. Einde 2008 is gestart met het verbeteren van de gereedschap- en bereikbaarheidsdienstprocedures; deze worden in het eerste kwartaal van 2009 toegepast.
44
De afdeling Control heeft een interne audit gehouden van het proces „Bestellen en beheer voorraad‟. Daarna is dit proces opnieuw beschreven en de bijbehorende informatiebehoefte in kaart gebracht. De veranderingen worden in het eerste kwartaal van 2009 doorgevoerd. Dit jaar is de hoofdstructuur van de klantgeoriënteerde Bouwserviceorganisatie omschreven; ook deze wordt begin 2009 toegepast. Het Bedrijfsbureau, vooral de calculator, hebben in 2008 zowel de doorlooptijd als het uitbrengen van offertes voor individuele verbeteringen, WMO-aanvragen en schadegevallen verbeterd. De processen „Opstellen offerte, verzorgen voorcalculatie‟ en „Verzorgen (na)calculatie aangenomen werk‟ worden in 2009 opnieuw omschreven, passend in de nieuwe organisatiestructuur. Daarvoor wordt ook het standaard prijzenboek verder uitgewerkt. In 2008 is een proef gestart met Personal Digital Assistant‟s (een klein draagbaar toestel dat computer-, telefonie, fax- en netwerkfuncties combineert) voor de serviceploegen. Begin 2009 wordt deze proef geëvalueerd. Bij een positieve uitkomst gaan ook de overige vaklieden PDA‟s gebruiken, naar verwachting vanaf het tweede kwartaal in 2009. Onder leiding van de KAM-medewerker is in 2008 het kwaliteitssysteem Maintenance Quality Management (MQM) verder ingevoerd binnen Bouwservice. Ook 2009 staat in het teken van het denken en werken vanuit integrale kwaliteit.
4.7
Communicatie, pers en sponsoring
Het jaar heeft vooral in het teken gestaan van de communicatiestrategie. Alle communicatieuitingen volgen intern de vier kernwaarden (verbindend, eigen verantwoordelijkheid, respect en resultaat) en extern de drie koersdoelen (Bouwen aan Buurten, Klanten Kiezen en Waarde Wegen). Het jaar is mooi van start gegaan met het winnen van de communicatieprijs Midden-Brabant voor de behangrand „Mooiste plekjes‟. Later in 2008 werd het vervolg gepresenteerd: het boekje „80 plekken uit de buurt‟. Dat laat vanuit de verhalen van huurders zien hoe prettig het wonen is in de Woonbedrijfbuurten. Op beide zijn we bijzonder trots. Onze website wordt continu aangevuld met nieuws en actuele informatie voor onze huurders. Ook het jaarverslag wordt er gepubliceerd. Overige informatie, zoals reglementen en onze statuten, is openbaar en voor huurders toegankelijk en ter inzage via de Kamer van Koophandel. Onze sponsoring is vooral gericht geweest op buurtniveau en op gebieden die we in de toekomst ontwikkelen. Verder is onderzoek gedaan naar de informatiebehoefte van klanten, is huurdermagazine Thuisnummer onderzocht op bereik en geëvalueerd (kwantitatief) en de informatiebehoefte voor Vestide (kwalitatief) onderzocht. De uitkomsten worden toegepast in het communicatiebeleid. Bij de projecten lag het zwaartepunt bij: - Strijp S - De Lieven - De Barrier - Lakerlopen Sinds september 2007 heeft de afdeling Communicatie één specialist op het gebied van mediacontacten. Voordeel hiervan is dat er duidelijk één aanspreekpunt is vanuit de organisatie. Bovendien kan zij bouwen aan een netwerk en goede contacten met journalisten. Het verschil is duidelijk geworden in 2008; we treden veel proactiever op naar de media en deze vragen vaker naar onze reactie op en mening over actuele kwesties. Bovendien zijn de persberichten beter opgepikt dan voorheen. Er zijn in totaal 38 persberichten verstuurd en zo‟n 15 interviews (persoonlijk en telefonisch) gegeven. Verder zijn er 62 persvragen beantwoord. In diverse bladen zijn in totaal 505 artikelen verschenen waarin we werden genoemd. Omgerekend is de opbrengst aan free publicity millimeters bijna 1,2 miljoen euro. De meeste artikelen hebben gestaan in Eindhovens Dagblad en Groot Eindhoven, vooral media die huurders lezen. Verder zijn er ook veel artikelen in vakblad Aedes Magazine verschenen. Elk jaar organiseert Woonbedrijf in de zomer een perstour, dit jaar rond het thema design. Tijdens de tour zijn enkele locaties bezocht waar jonge ontwerpers hun atelierruimte hebben, om zo te laten zien hoe de samenwerking gaat. In november hebben we 35 leden van de Eindhovense Persclub ontvangen met een rondleiding en een presentatie over hoe we werken en waar we voor staan. 45
Verder heeft de afdeling Communicatie een crisiscommunicatieplan opgesteld. Dit plan schrijft voor hoe er geïnformeerd wordt tijdens een crisis, welke verantwoordelijkheden er bij de afdeling liggen en welke acties en rol die op zich neemt. Het plan is een eerste aanzet tot een protocol voor hoe te handelen bij bijvoorbeeld een crisis of ramp in een woonwijk. Verder is er een training crisiscommunicatie geweest. Ook is het persprotocol vertaald naar een standaard procedure die is vastgelegd. Op de internetsite zijn speciale pagina‟s ingericht voor de pers, met daarop alle berichten, beeldenbank, kerngegevens en de mogelijkheid voor inschrijving op de perslijst. Netwerkbijeenkomst In november hebben we een drukbezochte netwerkbijeenkomst georganiseerd voor relaties in La Citta Mobilé, waar trendwatcher Li Edelkoort ons een blik in de (woon)toekomst bood.
4.8
Belanghouders
In het maatschappelijk ondernemen hechten we grote waarde aan wederzijdse afspraken met partners. Belangrijk doel is samenwerken met meerwaarde voor alle partijen, en niet alleen het maatschappelijk verantwoorden van onze eigen activiteiten. Andere organisaties hebben belang in Woonbedrijf, en dat geldt even sterk vice versa. Paneldiscussie Belanghouders krijgen een vaste plek in onze governancestructuur. Daarom hebben we drie panels met stakeholders georganiseerd. De onderwerpen: onderwijs en werkgelegenheid, welzijn en veiligheid, en wonen en duurzaamheid. Daarbij zijn duidelijke - en logische - verschillen naar voren gekomen in de relatie die belanghebbenden met ons onderhouden. Meerdere deelnemers hebben opmerkingen gemaakt over de goede kwaliteit van het werk en de samenwerking op uitvoeringsniveau. Waardering We voelen ons gezien in het beeld dat de belanghebbenden van ons blijken te hebben. Er spreekt instemming uit voor de keuzes die we maken. Ook operationeel is er waardering en oog voor onze betrokkenheid, intensiteit, mogelijkheden en toegankelijkheid.
46
Hoofdstuk 5 – Corporate governance 5.1
Governancecode
Bestuur en Raad van Commissarissen zijn statutair verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van Woonbedrijf. Het lidmaatschap van Aedes en de daaraan verbonden Aedescode en Governancecode Woningcorporaties hebben betekenis voor ons. In het jaarverslag van 2007 is aangegeven dat we aan de slag zijn gegaan om de Aedes- en Governancecode verder betekenis te geven. Begin 2008 heeft het bestuur in dat kader een debat met de raad van commissarissen gevoerd over een aantal principes rondom governance. Uit dit debat is gebleken dat we op een aantal punten de Governancecode niet zonder meer willen toepassen. Het betreft met name de onderwerpen: Belanghouders. In 2008 is het onderwerp belanghouders en de wijze waarop we hieraan invulling willen geven nader uitgewerkt. Verwezen wordt naar paragraaf 4.8 inzake de belanghouders. De mate en wijze waarop zaken worden opgenomen in het jaarverslag en leiden tot pro forma vermeldingen. We maken een eigen afweging in hoeverre de elementen van governance worden opgenomen in het jaarverslag waarbij essentie prevaleert ten opzichte van volledigheid. De arbeidsrechtelijke positie van het bestuur en met name de benoeming voor maximaal vier jaar. Besloten is om de bepalingen omtrent de arbeidsrechtelijke positie uit de code niet integraal over te nemen. Enerzijds omdat de benoeming van de huidig bestuurders al voor het verschijnen van de modelcode had plaatsgevonden en anderzijds om de elders opgedane ervaring op dit punt te evalueren alvorens hierover bij nieuwe benoemingen een besluit te nemen. Het remuneratierapport in de vorm zoals dat in de code is omschreven. In het kader van het werkgeverschap van de leden van de directie, bespreekt de raad van commissarissen jaarlijks de verslagen van de doelstellings- en beoordelingsgesprekken die door het presidium, bestaande uit de voorzitter en de vicevoorzitter met de leden van de directie zijn gevoerd. Op basis daarvan legt het presidium de voorgenomen wijzigingen in de vaste componenten en de vaststelling van de variabele component van de beloningen aan de raad van commissarissen ter goedkeuring voor. De hoogte en samenstelling van de beloningen worden in een overzicht in het jaarverslag van Woonbedrijf vermeld. Het reglement voor de raad van commissarissen. De taakverdeling van de raad van commissarissen, alsmede zijn werkwijze worden neergelegd in een reglement. De raad van commissarissen neemt in het reglement een passage op voor zijn omgang met de directie en de ondernemingsraad. Het reglement wordt in ieder geval op onze website geplaatst. In afwachting van de vaststelling van het reglement voor de raad van commissarissen, geldt een tussen directie en raad van commissarissen overeengekomen directiestatuut waarin de statutaire regeling van de omgang tussen directie en raad van commissarissen nader is uitgewerkt. Het bespreken van het functioneren van de raad buiten aanwezigheid van het bestuur. Het inwinnen van informatie bij functionarissen door de leden van de RvC. Vastgesteld is dat het inwinnen van informatie in het algemeen in aanwezigheid van het bestuur zal plaatsvinden. Ingeval van vermoedelijke onrechtmatigheden is het inwinnen van informatie voorbehouden aan de voorzitter van de raad. De auditcommissie en remuneratiecommissie. Inzake de auditcommissie en remuneratie heeft de RvC besloten om geen commissie in te stellen en de verantwoordelijkheid op dit punt collectief te dragen. Het principe van deskundigheid en samenstelling is uitgewerkt in een profielschets die op onze website is geplaatst. De interne controlefunctie. De controller functioneert onder verantwoordelijkheid van het bestuur. De externe accountant wordt betrokken bij het werkplan van de controller en neemt kennis van de bevindingen van de controller. Ons bestuur heeft onze strategie en doelen voor de komende jaren in 2007 vastgelegd in een koersplan dat door de raad van commissarissen is goedgekeurd. De bijstelling van de strategie en randvoorwaarden zijn voor 2008 vastgelegd in de begroting 2008 die door de raad van commissarissen eind 2007 is goedgekeurd en in de begroting 2009 die door het bestuur in 2008 is vastgesteld en door de raad van commissarissen eind 2008 is goedgekeurd.
5.2
Nevenstructuur
We willen onze doelen in beginsel bereiken vanuit één organisatie en één organisatieprincipe. Uiteindelijk dienen alle activiteiten hetzelfde doel: wonen in prettige wijken.
47
Dit uitgangspunt heeft betekenis voor de juridische structuur, waarvan is bepaald dat we in beginsel geen nevenstructuur ontwikkelen anders dan dat die rechtstreeks bijdraagt aan onze doelen en een nevenstructuur noodzakelijk maakt. Zo zullen de samenwerkingsvormen met derden als daarvoor een aparte juridische en organisatorische entiteit nodig is, wel in de nevenstructuur worden ondergebracht. Voor de nevenstructuur geldt dat deelnemingen die rechtstreeks voortvloeien uit de primaire bedrijfsactiviteiten rechtstreeks plaatsvinden vanuit de stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Deelnemingen die meer samenhangen met de belangen die we hechten aan samenwerking en een bijdrage leveren aan onze doelen, worden in beginsel in de nevenstructuur en meer specifiek onder de Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV ondergebracht. Onderstaand is schematisch weergegeven in welke entiteiten we belangen hebben. In de verdere teksten worden daar nadere uiteenzettingen over gegeven.
Governance binnen de nevenstructuur De eenheid van bestuur en intern toezicht zijn binnen de nevenstructuur zodanig georganiseerd, dat niet personen maar de organisatie als aandeelhouder is benoemd en wordt vertegenwoordigd door haar bestuurders. Hierdoor is de eenheid van bestuur in de structuur maximaal gewaarborgd. Zo is voor de entiteiten binnen de nevenstructuur geen aparte raad van commissarissen benoemd, maar is binnen de gehele structuur vastgelegd dat dezelfde eisen van goedkeuring aan besluiten worden gesteld als binnen de stichting. Zo vereisen besluiten die binnen de nevenstructuur worden genomen goedkeuring van de aandeelhouder en komen deze besluiten uiteindelijk ter goedkeuring bij de interne toezichthouder van de stichting terecht. Hiermee is de eenheid van bestuur en toezicht zoveel mogelijk gewaarborgd.
5.3
Deelnemingen
Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV De holdingstructuur is ingericht om het mogelijk te maken om bepaalde activiteiten te kunnen onderbrengen in aparte vennootschappen (dochters) om daarmee invulling te kunnen geven aan samenwerkingsvormen met derden, het afdekken van grote risico‟s en mogelijke fiscale optimalisatie. De BV-structuur is onderhevig aan extern toezicht en regelgeving in het kader van het BBSH. Het intern toezicht is vanuit governanceoverwegingen gelijk geschakeld aan het intern toezicht van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Met andere woorden: onze raad van commissarissen vervult exact dezelfde rol naar de holdingstructuur als naar de stichting. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV heeft een aandelenkapitaal van 36.100 euro bestaande uit 361 aandelen. De aandelen zijn volledig in het bezit van de Stichting. De activiteiten van de Holding bestaan uit het aandeelhouderschap van de besloten vennootschappen Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV, Lichtrijk Beheer BV en PuntExtra BV. De mate van participatie wordt beschreven bij de individuele entiteiten. De Holding heeft voor een bedrag van € 5,1 (2007 € 6,1) miljoen aan leningen verstrekt aan Lichtrijk Beheer BV ter financiering van de aldaar uitstaande leningen aan NEMe BV. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV heeft voor eenzelfde bedrag leningen opgenomen van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Voor het risicoprofiel van de deelneming en financiering aan Lichtrijk Beheer BV wordt 48
verwezen naar de paragraaf over NEMe BV. In 2008 is de participatie in risicodragend kapitaal van Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV in Lichtrijk Beheer BV afgenomen van 40% naar 30%. In 2008 heeft de Holding de volgende besluiten genomen: Toekenning van het rekening-courantkrediet aan Lichtrijk Beheer BV ten bedrage van € 6.850.838,- op voorwaarde dat: NEMe BV in staat is een bancaire financiering van 50% van het in de opgeleverde projecten geïnvesteerde vermogen aan te trekken; Voor eind november 2008 van Ons Net Eindhoven een realistisch businessplan is ontvangen voor de ontwikkeling van aanvullende diensten rondom een aantal thema‟s zoals entertainment, zorg en domotica, woningbeveiliging en alarmering, onderwijs en thuiswerken. Verstrekking van een lening ten bedrage van € 1.350.000,- aan Lichtrijk Beheer BV ter financiering van de lopende uitrol in Woensel-Oost. Uitstel van betaling aan Lichtrijk Beheer BV inzake rente uitstaande leningen. Hierdoor is Lichtrijk Beheer BV in staat gesteld om uitstel van betaling van rente aan NEMe BV te verlenen. Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV Lichtrijk Beheer BV is destijds opgericht om invulling te geven aan de gezamenlijke ontwikkeling van glasvezel in de gemeente Eindhoven door de vier Eindhovense corporaties (Trudo, Wooninc, Domein en Woonbedrijf). Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV heeft een geplaatst aandelenkapitaal van € 36.000 bestaande uit 36.000 aandelen. De aandelen zijn voor 100% in bezit van Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV. In 2008 zijn de verstrekte leningen aan Lichtrijk Beheer BV overgedragen aan Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV. De rechtstreekse financiering van NEMe BV door Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV is begin 2008 overgedragen aan Lichtrijk Beheer BV. De vordering op Lichtrijk Beheer BV die daardoor is ontstaan is eveneens begin 2008 overgedragen aan Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV waardoor er feitelijk geen activiteiten in Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV meer plaatsvinden. Lichtrijk Beheer BV Lichtrijk Beheer BV is de entiteit waar de samenwerking en participatie van de vier Eindhovense corporaties in het kader van de aanleg van glasvezel in Eindhoven tot uitdrukking komen. Lichtrijk Beheer BV had in 2007 18.000 aandelen uitstaan, waarvan er 7.200 ( 40%) in bezit waren van Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV en de overige 60% gelijk verdeeld waren over de drie overige corporaties. In 2008 is de verhouding in deelneming gewijzigd in een aandeel van elk 30% door Woonbedrijf, Trudo en Wooninc en 10% door Domein. In 2008 zijn de leningen die op balansdatum 2007 verstrekt waren door Woonbedrijf Lichtrijk BV aan Lichtrijk Beheer BV overgeheveld naar de Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV. Tevens heeft in 2008 een gedeeltelijke omzetting van leningen naar aandelenkapitaal en agioreserve plaatsgevonden, waardoor er binnen Lichtrijk Beheer BV evenwicht is ontstaan tussen de omvang van de participatie in het aandelenkapitaal van NEMe BV en het eigen geplaatste aandelenkapitaal en agioreserve. Hierdoor is de betrokkenheid van Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV in Lichtrijk Beheer BV begin 2008 toegenomen van € 6,1 miljoen naar € 6,2 miljoen, bestaande uit € 1,05 miljoen aandelenkapitaal en € 5,1 miljoen lening u/g. Lichtrijk Beheer BV, en daarmee de vier Eindhovense corporaties, participeert voor 50% in NEMe BV. De overige 50% is in handen van Reggefiber BV, een particuliere organisatie die participeert in glasvezelprojecten. De gezamenlijke corporaties participeren nu met € 3,5 miljoen nominaal in het aandelenkapitaal NEMe (Woonbedrijf 1,05 miljoen). Daarnaast hebben de corporaties via Lichtrijk Beheer BV de NEMe voor een bedrag van ruim € 10 miljoen (Woonbedrijf € 5,1 miljoen) aan leningen verstrekt. In verband met de liquiditeitspositie in relatie met het omvangrijk investeringsprogramma van NEMe is Lichtrijk Beheer BV in 2008 akkoord gegaan met het voorstel om de betalingstermijn van de rente over de leningen voor een totaalbedrag van ruim € 1,1 miljoen uit te stellen tot uiterlijk 31 maart 2009. Het jaarresultaat 2008 van NEMe is voorlopig vastgesteld op € 1,4 miljoen negatief, waardoor het gecumuleerd jaarresultaat € 9 miljoen negatief bedraagt. Hierdoor bedraagt de waarde in het economische verkeer van de deelneming van Lichtrijk Beheer BV van nominaal € 3,5 miljoen ultimo 2008 € 1 miljoen negatief (50% deelneming). Daarnaast vragen de liquiditeitspositie van NEMe BV en ook de verdere uitrol in de overige stadsdelen om aanvullende financieringen. Het Ministerie van Vrom heeft aangegeven dat zij het niet wenselijk acht dat corporaties deelnemen in glasvezel. Het Ministerie heeft aangegeven er van uit te gaan dat de corporaties uiterlijk 31 december 2010 hun 49
deelnemingen in glasvezelactiviteiten hebben beëindigd. We delen de mening van Vrom niet omdat zonder participatie van de corporaties het net er niet was gekomen. We achten een glasvezelnet voor het bereiken van onze doelen in wijken en buurten noodzakelijk en dus passend binnen onze doelstellingen. Er is ook een breed maatschappelijk draagvlak voor de aanleg van glasvezel in de stad Eindhoven, die mogelijkheden biedt op het vlak van communicatie, zorg en veiligheid, ontspanning en comfort. We respecteren de mening van Vrom en zetten in op de afbouw van onze participatie op termijn. Het bestuur van Lichtrijk Beheer BV heeft in 2008 de volgende besluiten genomen: Uitvoering geven aan het besluit uit 2007 om de eigendom- en financieringsverhouding aan te passen zoals voormeld. Verstrekken van een geldlening ad € 4,5 miljoen aan NEMe BV voor de uitrol van glasvezel in Woensel-Oost. Verstrekken van een rekening-courant krediet voor een bedrag van ruim € 17 miljoen onder de voorwaarde dat NEMe in staat is een bancaire financiering van 50% van het in de opgeleverde projecten geïnvesteerde vermogen aan te trekken. Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven BV (NEMe BV) De NEMe BV is ontstaan als een samenwerkingsverband tussen de vier Eindhovense corporaties om invulling te geven aan de gewenste ontwikkeling op het gebied van communicatie in het kader van de destijds door de overheid geïntroduceerde ontwikkeling van Kenniswijk. NEMe BV realiseert en beheert het glasvezelnetwerk in de Eindhovense wijken. We participeren via Lichtrijk Beheer BV in de NEMe BV. We hebben ultimo 2008 30% van de aandelen van Lichtrijk Beheer BV en participeren zodoende via de holdingstructuur voor 15% in NEMe BV. De resterende aandelen van Lichtrijk Beheer BV zijn via hun holdingstructuur in handen van de Eindhovense corporaties Trudo, Domein en Wooninc. Medio 2007 is Reggefiber BV als tweede aandeelhouder toegetreden tot de NEMe BV. Zowel Reggefiber als Lichtrijk Beheer BV bezit nu 50% van de aandelen. De aandeelhouders hebben de ambitie uitgesproken om voor eind 2010 het glasvezelnetwerk in Eindhoven gereed te hebben. Dit past ook in de ambities van de gemeente Eindhoven. Eind 2008 heeft NEMe BV bijna 17.000 woningen in de gemeente Eindhoven aangesloten op glasvezel, waarvan 10.500 klanten één of meerdere betaalde diensten afnemen. PuntExtra BV PuntExtra BV is een samenwerkingverband geweest tussen de zorginstelling stichting Zuidzorg en Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. We hebben voor 49% geparticipeerd in deze BV. In 2007 zijn de activiteiten en de activa en passiva van de BV overgedragen aan de Coöperatie PuntExtra U.A.. De aandelen van Zuidzorg in PuntExtra BV zijn in 2007 door Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV overgenomen waardoor Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV voor 100% eigenaar is van PuntExtra BV. De BV heeft feitelijk geen activiteiten meer. Breedband Regio Eindhoven BV Breedband Regio Eindhoven BV (BRE) is een samenwerkingsverband van meerdere Eindhovense bedrijven die gezamenlijk een glasvezelring in Eindhoven hebben aangelegd voor de communicatie tussen hun locaties in Eindhoven. Hierdoor hoeven de bedrijven geen dure huurlijnen aan te houden en zijn er tegelijkertijd meer mogelijkheden in de communicatie tussen de diverse locaties, waardoor het bedrijfsrisico van uitval van de communicatielijnen beduidend is afgenomen. In totaal zijn 4.149.952 aandelen geplaatst, waarvan 1 prioriteitsaandeel in handen van de stichting Glasrijk. In deze stichting participeert de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl als bestuurslid. We hebben 512.717 (12%) aandelen in bezit. De nominale waarde van de aandelen bedraagt € 512.717 en is gelijk aan ons aandeel in de totale aanlegkosten
5.4
Participaties
Coöperatie PuntExtra U.A. De Coöperatie Puntextra U.A. is in 2007 opgericht om invulling te geven aan het samenwerkingverband tussen twee corporaties – Woonbedrijf en Wocom - en twee (thuis)zorginstellingen – Zuidzorg en de Zorgboog - voor de levering en bemiddeling van diensten op het gebied van zorg en welzijn. We participeren als lid in deze coöperatie. Aansprakelijkheden in de exploitatie van de coöperatie zijn uitgesloten. Wooninvesteringsfonds Het Wooninvesteringsfonds is een onafhankelijk vastgoedfonds en een toegelaten instelling in één. Als vastgoedfonds schrijft het Wooninvesteringsfonds obligatieleningen uit voor corporaties die solide willen beleggen 50
in huurwoningen en als toegelaten instelling stelt het Wooninvesteringsfonds corporaties in staat woningen aan haar te verkopen. De opbrengst geeft corporaties de mogelijkheid om de financiële armslag te vergroten om te kunnen investeren in volkshuisvestingsprojecten. De verkochte woningen worden eigendom van het Wooninvesteringsfonds. Het beheer blijft in handen van de verkopende corporatie. Vervolgens verkoopt het Wooninvesteringsfonds de woningen aan zittende huurders of andere particulieren. We investeren in het fonds in het kader van matching van middelen. Aangezien we tijdelijk middelen hebben kunnen missen, zien we het participeren in het fonds als een maatschappelijke prestatie om andere corporaties in staat te stellen hun doelen te bereiken. We participeren met 6 certificaten voor een bedrag van € 3 miljoen. Aangezien het Wooninvesteringsfonds een toegelaten instelling is valt het fonds onder het vangnet van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en zijn de risico‟s voor ons minimaal. Stichting Bordeauxlaan De “stichting tot behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de bewoners van de Bordeauxlaan en omgeving” heeft tot doel het beheren van gemeenschappelijke gronden en paden voor de bewoners van een woongebied. De stichting heeft deze gronden in eigendom. We zijn bestuurder van deze stichting, waarvan de activiteiten enkel bestaan uit beheeractiviteiten. Stichting Eurostaete De stichting Eurostaete is eigenaar van het kantoorgebouw dat we huren aan de Europalaan. Het bestuur van de stichting bestaat uit mevrouw ir. I. de Boer en de heer drs. M.T. Eggermont RA, tevens de directieleden van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. De exploitatie van het gebouw is de enige activiteit van de stichting. In de financiering van deze stichting wordt door ons voorzien en deze bedraagt ultimo 2008 € 4.438.000 . Hiervoor hebben we geen zekerheden ontvangen. De WOZ waarde van het pand bedraagt in 2008 € 5.498.000. In 2008 hebben enkel beheersmatige activiteiten plaatsgevonden. Stichting Achterterrein fase I De stichting Achterterrein fase I betreft een stichting die de gemeenschappelijke belangen in de gemeenschappelijke binnen- en achterruimten van een woongebied in de wijk Meerhoven behartigt. We zijn de bestuurder van deze stichting. De stichting int als een vereniging van eigenaren voorschotten van de eigenaren van de woningen en voert het beheer van deze gemeenschappelijke belangen. Stichting Kansen en sanctielijst Eindhovense Woningcorporaties De Stichting Kansen en sanctielijst Eindhovense Woningcorporaties is een stichting met als doel het bevorderen van een goed leefklimaat in de regio Eindhoven, de bewoners zo veel mogelijk vrijwaren van inbreuken en het beperken van financiële nadelen gepaard gaande met huurachterstanden. Door de samenwerking trachten de corporaties personen die overlast hebben veroorzaakt of hun woning zijn kwijtgeraakt door huurachterstanden een nieuwe kans te bieden. We participeren in het bestuur van deze stichting. Stichting Administratiekantoor NCCW In 2003 is de stichting Administratiekantoor NCCW opgericht, die een deelneming in het aandelenkapitaal van NCCW BV heeft verworven om zodoende de belangen van de corporaties in de continuïteit van NCCW te garanderen. Er dreigde op dat moment een overname van NCCW door meerdere marktpartijen met het risico dat hierdoor de investeringskracht van NCCW zou gaan afnemen met mogelijke directe gevolgen voor de klanten (corporaties) van NCCW. De deelneming bestaat uit certificaten uitgegeven door de Stichting Administratiekantoor NCCW. Het bestuur van de stichting Administratiekantoor NCCW vertegenwoordigt als aandeelhouder van NCCW de certificaathouders. De Stichting AK NCCW heeft een belang van 66,68% in NCCW en heeft daarvoor 26.670 certificaten uitgegeven. We participeren met 4.000 certificaten in Stichting AK NCCW. De nominale waarde van de deelneming is gegarandeerd door de stichting NWR. Van 15 mei tot 30 juni 2009 kunnen certificaathouders een beroep doen op de garantie die de aanschafwaarde garandeert. We streven niet naar een blijvende participatie. Stichting Glasrijk Breedband Regio Endhoven BV is een samenwerkingsverband van meerdere Eindhovense bedrijven die gezamenlijk een glasvezelring in Eindhoven hebben aangelegd voor de communicatie van de bedrijven tussen hun locaties in Eindhoven. Hierdoor hoeven de bedrijven geen dure huurlijnen aan te houden en zijn er tegelijkertijd meer mogelijkheden en zekerheden. Er is sprake van 1 prioriteitsaandeel in handen van de stichting Glasrijk waarin de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl als bestuur participeert. De stichting Glasrijk vervult een centrale rol binnen de BRE en heeft een toezichthoudende functie ten opzichte van de directie BRE, zoals goedkeuring directie besluiten, voorstellen aandelenuitgifte, bindende voordracht directieleden BRE, voorstellen tot statutenwijziging, ontbinding, fusie en splitsing BRE. Alle aandeelhouders die betrokken zijn bij de oprichting van BRE zijn tevens bestuurslid van de stichting. Hiermede worden de eigendomsrechten van de BRE voor de 51
aandeelhouders van het eerste uur beschermd. Ook vormt de stichting een platform voor de verdere ontwikkeling van glasvezel in de regio. We hebben zitting in het bestuur van stichting Glasrijk.
5.5
Interne beheersing
Algemeen We hebben begin 2007 onze doelstellingen in een Koersplan vastgelegd. Dit Koersplan geeft richting aan een aantal gewenste ontwikkelingen op de diverse beleidsterreinen in relatie met onze doelstellingen. Om samenhang en afhankelijkheden te kunnen overzien wordt gebruik gemaakt van onderstaand beleidsmodel.
Dit model geeft enerzijds de bandbreedte van de diverse terreinen weer waarbinnen ons beleid en onze activiteiten zich afspelen en het onderlinge verband tussen de diverse lagen van strategie, beleid en uitvoering. Dit model wordt voor alle beleidsterreinen toegepast, maar is nog niet voor alle terreinen uitgewerkt. In 2009 zal verdere invulling aan de ontbrekende onderdelen worden gegeven. Dit stelt de organisatie in staat om gestructureerd haar beleid en doelen vast te stellen. Daarnaast hebben de diverse bedrijfsonderdelen een vertaling gemaakt van de bedrijfsdoelen naar hun voorgenomen activiteiten. Tevens maakt de organisatie gebruik van een sinusmodel waarbij de gewenste ontwikkeling van de organisatie periodiek door bestuur en management wordt vastgesteld en betekenis krijgt voor de uitvoering door de organisatie en waarbij vervolgens bottom-up een beweging ontstaat ter inspiratie voor de bepaling van de volgende stap in de koers. Zo ontstaat aansluiting tussen koersbepaling en nadere uitwerking door de organisatie. Jaarlijks worden strategie en beleid door de afdelingen vertaald naar activiteiten, jaarplannen en beheerplannen, die verder vertaald worden naar een jaarbegroting en meerjarenprognose. Hierdoor krijgt het stelsel van doelen stellen, plannen maken, toetsen en uitvoeren in toenemende mate een stelselmatige invulling. In 2008 is de vertaling van strategie naar beleid op de terreinen van HRM, risicomanagement, communicatie, financiële continuïteit en treasury nader uitgewerkt. In de meerjarenprognose vindt jaarlijks een toetsing van beleid en voorgenomen plannen aan het financiële beleid plaats. Onze financiële positie kenmerkt zich door een solide financiële buffer, die nodig is voor de ambities op het vlak van gebiedontwikkeling en investeringen in het kader van de (her)ontwikkeling van de diverse (woon)gebieden in Eindhoven en omgeving. In 2008 is het financiële beleid verder uitgewerkt zodat meer inzichtelijk gaat worden welke middelen nodig zijn als buffer voor mogelijke financiële risico‟s en welke middelen de beleidsruimte vormen waaruit nieuwe ontwikkelingen kunnen worden gefinancierd. Gekozen is voor de systematiek van de Monte Carlo simulatie waarbij op basis van de bestaande financiële planning 200 macro economische scenario‟s worden uitgerekend. Deze scenario‟s zijn gebaseerd op in het verleden opgetreden economische gebeurtenissen en hun effecten. We hebben gekozen voor een zekerheid van 95%, hetgeen betekent dat alleen de 5% uiterste scenario‟s niet worden meegenomen in de bepaling van de financiële buffer die dient voor het opvangen van de 190 mogelijke scenario‟s die zich kunnen voordoen. Daarmee is onze continuïteit in grote mate gegarandeerd. De omvang van de buffer verhoudt zich met de bovengrens die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting hanteert. We maken voor onze governance gebruik van de diensten van PriceWaterhouseCoopers (PWC) die de interne beheersing toetst en daarvan verslag doet aan bestuur en raad van commissarissen. PWC gebruikt de toets om haar verklaring omtrent de jaarrekening te onderbouwen. In 2008 is de bijdrage van de accountant geëvalueerd en zijn nadere afspraken met bestuur en raad van commissarissen gemaakt om de bijdrage van de accountant nog effectiever te maken. In 2009 zullen de nadere afspraken opnieuw worden geëvalueerd. 52
In het kader van de controle op de jaarrekening 2008 is door het accountantskantoor PriceWaterhouseCoopers in 2008 een interim-controle uitgevoerd. PWC heeft een aantal aanbevelingen gedaan voor de verdere ontwikkeling van de interne beheersing. De interne beheersing wordt tevens door PWC vergeleken met de sector benchmark. De benchmark geeft enerzijds aan dat er op onderdelen nog een verschil is tussen de eigen ambitie en de score 2008, maar laat ook zien dat er in 2008 een verdere ontwikkeling naar onze ambitie heeft plaatsgevonden. In 2009 zal de interne beheersing verder worden ontwikkeld met speciale aandacht voor financiële sturing. Risicobeheersing We wensen de risico‟s van onze ondernemingsactiviteiten en de beheersing van deze activiteiten op een gestructureerde wijze inzichtelijk te maken. In 2008 zijn de beginselen van risicomanagement in een beleidsnotitie verwoord die richting geeft aan het inrichten van een model voor risicobeheersing, dat we wensen te gaan hanteren. Vervolgens heeft in 2008 een risico-inventarisatie plaatsgevonden, die in 2009 verder zal worden uitgewerkt in een modelmatige beheersing van de risico‟s. Centraal in de structuur van risicomanagement staat het onderkennen van en het communiceren omtrent risico‟s zodat de verschillende lagen in de organisatie in staat worden gesteld om tijdig bij te sturen ingeval een risico zich voordoet. Uit de eerste inventarisatie zijn belangrijke risico‟s naar voren gekomen. Procesbeheersing Procesbeschrijvingen De meeste van onze processen zijn beschreven in actuele procedurebeschrijvingen als basis voor de procesbeheersing. De procesbeschrijvingen worden periodiek herijkt zodat er een actueel stelsel van procesbeschrijvingen ontstaat. Deze procesbeschrijvingen hebben een relatie met het geformuleerde en geformaliseerde beleid. Ook worden bij het ontwerp van de procesbeschrijvingen de procesrisico‟s en de beheersingsmaatregelen zo veel mogelijk benoemd waardoor een relatie met de procesrisico‟s ontstaat. Dit stelsel biedt de organisatie enerzijds de ruimte om haar werk te kunnen doen en anderzijds het bestuur en toezichthouder houvast dat de activiteiten van de organisatie plaatsvinden binnen de kaders die daarvoor zijn aangegeven. In 2008 is besloten om een verdergaande integratie tussen procesbeschrijvingen en de applicaties, die de medewerkers begeleiden en van de benodigde informatie voorzien bij de uitvoering van hun activiteiten, in gang te zetten. Als eerste stap is gekozen voor een applicatie die voorziet in de integratie van procesbeschrijvingen en de benodigde informatie zodat op basis hiervan de processen in de automatisering kunnen worden gemodelleerd. We verwachten hiermee een efficiencyslag ten aanzien van onze processen en een betere beheersing en continuïteit van de informatievoorziening te kunnen realiseren. In 2008 zijn de bestaande procesbeschrijvingen overgezet naar de nieuwe omgeving. In 2009 zullen de procesbeschrijvingen verder worden uitgewerkt zodat ze de basis vormen voor de modellering van de automatiseringsprocessen. Verwacht wordt dat de verbeterslag naar een nieuwe automatiseringsomgeving in 2010 zal kunnen worden gemaakt. Managementinformatie Managementinformatie heeft tot doel management, bestuur en de interne toezichthouder in staat te stellen zich een oordeel te vormen in hoeverre de stichting „in control‟ is en welke mate van voortgang wordt gehaald in het bereiken van de (jaar)doelstellingen. Hierbij geldt als uitgangspunt dat de afdelingsmanagers verantwoordelijk zijn voor de feitelijke interne beheersing. Vanwege de betrouwbaarheid, eenduidigheid en efficiency is gekozen voor een centraal informatiesysteem rondom de managementinformatie. Het systeem is zodanig opgezet dat het management in staat wordt gesteld om de aandacht te focussen op die resultaten die om welke reden dan ook achterlopen op de vooraf gedefinieerde resultaten. Elk jaar worden de geformuleerde doelstellingen geëvalueerd en indien gewenst bijgesteld. De managementrapportage voor bestuur en management verschijnt maandelijks, de rapportage aan de interne toezichthouder verschijnt één maal per kwartaal. Een verdere aansluiting tussen de doelen en resultaatmeting is in 2008 in gang gezet maar zal eerst in 2009 verder worden geoperationaliseerd. Internal Audits Voor het volgen van de mate waarin door de organisatie wordt gewerkt binnen de kaders die daarvoor zijn afgesproken en het beoordelen van de mate van efficiency wordt onder andere het instrument van interne audits gebruikt. Daarnaast hanteert de externe accountant het auditinstrument voor de ondersteuning van de jaarlijkse beoordeling van de jaarrekening. Uiteindelijk zullen de intern uitgevoerde en door de accountant uitgevoerde audits op elkaar worden afgestemd. Audits vinden enerzijds gepland plaats en anderzijds ad hoc op basis van een aanleiding die ontstaat. In 2008 zijn voor het eerst interne audits op een gestructureerde wijze uitgevoerd. Hiervoor is een intern auditteam bestaande uit medewerkers van de afdeling Controlling aangevuld met medewerkers uit de organisatie ingesteld. 53
In 2008 hebben in totaal 6 ad hoc audits en 5 reguliere interne audits plaatsgevonden. De ad hoc audits zijn gericht op integer gebruik automatiseringsapparatuur, verkopen bestaande woningen, relatiebeheer inkopen en inschrijvingen woonruimte. Hierbij zijn geen ernstige feiten geconstateerd maar zijn er wel aanbevelingen voor procesaanpassingen en verbeteringen gedaan die ook als zodanig zijn uitgevoerd. De 5 geplande audits zijn gericht op de processen raamcontracten inkoop, voorraad Bouwservice, procuratieregeling, personeelsadministratie en verhuren bijzondere doelgroepen. In alle gevallen hebben constateringen geleid tot aanbevelingen die tot aanpassing binnen de processen hebben geleid of gaan leiden. Daarmee hebben de audits betekenis voor de interne beheersing van de organisatie. Treasury Voor het beheersen van de risico‟s van de treasury-activiteiten zijn de kaders in een treasurystatuut vastgelegd. Op basis van dit statuut en de verwachte treasuryactiviteiten wordt jaarlijks een treasuryplan door de treasurycommissie opgesteld. Het primaire doel van treasury is het beheersen van de financiële posities die voortvloeien uit de normale bedrijfsvoering en wel op een zodanige wijze dat: De daaraan verbonden risico‟s binnen de beschreven grenzen blijven; De daarmee gepaard gaande kosten zo laag mogelijk zijn; De te realiseren opbrengsten zo hoog mogelijk zijn. Het beleid inzake financieringen beoogt het minimaliseren van de financieringslasten en renterisico‟s, waarbij het renterisico niet meer dan 15% in enig jaar mag bedragen. Onze financieringstructuur voldoet in 2008 aan deze norm. Periodiek wordt in de managementrapportage verslag gedaan van de posities. Jaarlijks wordt een treasuryverslag gemaakt ten behoeve van het bestuur. Uit de rapportages blijkt dat de risico‟s die we de komende jaren op dit vlak lopen binnen de gestelde kaders blijven. Ons spreiding- en risicobeleid heeft tijdens de kredietcrisis in 2008 niet geleid tot twijfel over het terugontvangen van de uitstaande hoofdsommen inclusief rente. Projectontwikkeling We hebben een omvangrijke investeringsbegroting. De beheersing van deze ambities vraagt dan ook om veel aandacht, gezien de risico‟s die met deze ontwikkelingen worden gelopen. Om de besluitvorming rondom de investeringsvoornemens optimaal te krijgen wordt gewerkt met een fasegewijze besluitvorming, waarbij de diverse bedrijfsonderdelen vanuit hun eigen invalshoeken, zoals gebiedsontwikkeling en –beheer, vastgoedontwikkeling en waardeontwikkeling, zijn betrokken. Zo wordt in de beginfase veel aandacht besteed aan het afwegen van de bijdrage van het investeringsvoorstel aan onze doelen , terwijl in de ontwerp- en realisatiefase veel aandacht uitgaat naar de aansluiting op de eerder geformuleerde prestaties en de realisatie binnen de gestelde kaders. De voortgang van de projecten wordt periodiek getoetst via de managementrapportages aan de planning. Ook wordt in het proces continu bewaakt of de realisatie zich binnen de gestelde kaders (tijd, geld en kwaliteit) afspeelt. In 2008 is gebleken is dat de ontwikkeling van de projecten zich nog steeds niet binnen deze kaders afspeelt en dat er te veel afwijkingen ontstaan, in tijd, geld en kwaliteit. Reden waarom een verbeterproces in gang is gezet. Dit proces is eind 2008 in de ontwerpfase, hetgeen inhoudt dat de gewenste prestatie voor de afdelingen V&SV en BM is gedefinieerd en dat nu de organisatie en processen rondom de projecten op basis van de gedefinieerde prestaties kunnen worden ontworpen. Naar verwachting zullen eind 2009 de organisatie en processen zijn ingericht op basis van de nieuwe structuur. Naast de bewaking van de kaders en het bieden van structuur wordt een start gemaakt met het sturen op de verantwoordelijkheid van de medewerkers die een project leiden. Wanneer zij in control zijn kan met meer tijdigheid gestuurd worden om projecten in control te houden.
54
Hoofdstuk 6 – Financiële continuïteit 6.1
Kredietcrisis
In de loop van 2008 zijn de gevolgen van de internationale kredietcrisis ook in Nederland duidelijk geworden. Wat aanvankelijk in de Verenigde Staten in 2007 is begonnen met een hypotheekcrisis, waarbij hypotheekverstrekkers de waarde van verstrekte hypotheken voor substantiële bedragen hebben moeten afboeken, is inmiddels overgeslagen naar Europa en dus ook naar Nederland. In 2007 zijn er nog niet veel signalen geweest dat de hypotheekcrisis in de Verenigde Staten zou uitmonden in een regelrechte kredietcrisis die ook in Nederland en de rest van Europa gevolgen zou hebben. De kredietcrisis die in Nederland medio 2008 pas echt begint te spelen, heeft in eerste instantie vooral gevolgen voor de onderlinge kredietverlening tussen banken. Het verschil tussen de door de centrale bank vastgestelde rente en de daadwerkelijk betaalde rente die banken elkaar in rekening brengen, de zogenaamde „spread‟, loopt in rap tempo op. Dit is een teken van toenemend wantrouwen tussen banken onderling. Dit wantrouwen wordt aangewakkerd door toenemende berichten over substantiële afwaarderingen van beleggingspakketten van banken en andere financiële instellingen en door banken die in de gevarenzone terechtkomen en voor financiële steun bij de overheid aankloppen. In eerste instantie blijft dit voor bedrijven en consumenten nog zonder grote consequenties. Naarmate 2008 vordert, blijkt dat het steeds moeilijker wordt om betrouwbare voorspellingen te maken van de afwaarderingen die ook Nederlandse banken op hun beleggingsproducten moeten maken. De berichtgeving over de kredietcrisis zorgt in de herfst van 2008 ook in Nederland voor paniek. De rijksoverheid lanceert reddingsoperaties van ongekende omvang voor een aantal grote financiële instellingen. De kredietcrisis zorgt in deze fase voor een sterke daling van het vertrouwen van zowel consumenten als producenten. De bestedingen van consumenten en producenten lopen terug en de kredietcrisis krijgt steeds meer invloed op de reële economie. Banken worden steeds voorzichtiger met het verstrekken van kredieten en de risico-opslagen die banken op de officiële rentetarieven in rekening brengen worden steeds hoger. Geld lenen wordt voor zowel bedrijven als consumenten steeds moeilijker en dat zet een rem op de ontwikkeling van de reële economie. De aanhoudende negatieve berichten over de kredietcrisis en de daaruit voortvloeiende economische crisis zorgen er in 2008 verder voor dat de koopwoningmarkt in Nederland een aanmerkelijke vertraging oploopt. Huizenbezitters die willen doorstromen naar een nieuwe woning wachten met de aankoop van een nieuwe woning totdat hun eigen woning is verkocht. Dit leidt tot een voor Nederlandse begrippen ongekende daling van de huizenverkopen en een neerwaartse druk op de verkoopprijzen. Ook de verkoop van nieuwbouwwoningen loopt ernstige vertraging op als gevolg van het dalende consumentenvertrouwen en door het feit dat hypothecaire financiering moeilijker en tegen ongunstiger voorwaarden is te verkrijgen. Hoewel de officiële rentetarieven historisch gezien relatief laag zijn, hanteren de banken hoge risico-opslagen waardoor de rentetarieven voor hypothecair krediet nog geen stimulans zijn voor de koopwoningmarkt. Voor ons worden de gevolgen van de kredietcrisis en de economische crisis in de loop van 2008 ook steeds manifester. De verkoop van bestaand bezit loopt achter ten opzichte van de voor 2008 opgestelde begroting en ook de verkoop van nieuwbouwwoningen wordt problematischer. De financiële afwikkeling van lopende investeringsprojecten in nieuwbouwwoningen en de financiering van geplande nieuwbouw koopprojecten leveren steeds meer problemen op. Daarnaast zorgt de financiering van nieuwbouwprojecten voor huurwoningen met een stichtingskostenniveau van meer dan € 200.000 voor problemen. Dit is overigens geen direct gevolg van de kredietcrisis, maar meer van de regels van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW hanteert voor borgbare financiering een strikte stichtingskostengrens van € 200.000. Komen projecten boven deze grens uit, dan zijn we in principe aangewezen op commerciële financiering. Deze lijkt om de hiervoor beschreven redenen steeds moeilijker te verkrijgen. In paragraaf 6.3 gaan we specifieker in op de financiële risico‟s die we onder meer als gevolg van de kredietcrisis ondervinden. In paragraaf 6.2 wordt een nieuwe methode voor het bepalen van de beleidsruimte besproken die we in 2008 hebben geïntroduceerd en de gevolgen daarvan voor de wijze waarop we dit jaar met onze investeringsbegroting zijn omgegaan.
55
6.2
Beleidsruimte en financiële continuïteit
De minimale financiële buffer is het minimale eigen vermogen dat we onder alle omstandigheden willen aanhouden om toekomstige financiële risico‟s het hoofd te kunnen bieden. Het verschil tussen het werkelijk aanwezige eigen vermogen en de minimale financiële buffer wordt gezien als de beleidsruimte, ofwel dat gedeelte van het eigen vermogen dat vrij beschikbaar is voor de uitvoering van nieuwe investeringsprojecten of additioneel beleid. Het aanhouden van een financiële buffer is geen doel op zich, maar een randvoorwaarde voor het bereiken van onze ondernemingsdoelen. Het huidige eigen vermogen en de ontwikkeling ervan staan garant voor de uitvoering van beleid en activiteiten die bijdragen aan de realisatie van onze maatschappelijke doelstellingen. De financiële buffer moet toekomstige macro-economische risico‟s opvangen zoals wijzigingen in het inflatieniveau, de hoogte van de rente, de ontwikkeling van grond-en bouwkosten, de ontwikkeling van verkoopprijzen van woningen en overige economische parameters. Daarnaast bevat de financiële buffer een opslag voor overige risico‟s zoals politieke en demografische risico‟s. Algemeen kunnen we stellen dat potentiële risico‟s groter worden naarmate de corporatie meer investeringen en overige activiteiten ontplooid. Bij een omvangrijke investeringsopgave moet vaak een relatief grote financiële buffer worden aangehouden om risico‟s af te dekken. In 2008 is de discussie over de financiële buffer die corporaties moeten aanhouden verder opgelaaid. Door onder meer de gewijzigde beoordelingssystematiek van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), de gewijzigde regels voor borging van corporatieleningen door het WSW, de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 en de aanpak van de krachtwijken is er volop aandacht voor de hoogte van de corporatievermogens. Ook de kredietcrisis in 2008 heeft daaraan bijgedragen. De afgelopen jaren hebben we de benodigde financiële buffer bepaald op basis van een zeer globale gevoeligheidsanalyse in combinatie met de volgens externe toezichthouders (CFV en WSW) benodigde financiële buffer. Zoals in het jaarverslag 2007 is aangekondigd, zijn we in 2008 gestart met een methode voor het bepalen van de minimale financiële buffer. De basis daarvoor wordt, net als de afgelopen jaren, bepaald door de jaarlijkse begroting voor een periode van 10 jaar. Deze meerjarenbegroting omvat alle op dat moment voorgenomen investeringen en overige beleidsvoornemens. Vanaf 2008 kiezen we voor de bepaling van de minimale financiële buffer op basis van een zogenaamde Monte-Carlo simulatie. We rekenen voor onze beleidsvariant (de meerjarenbegroting) 200 macro-economische scenario‟s door die mogelijk in de toekomst optreden. Deze scenario‟s zijn gebaseerd op historische reeksen die in de periode 1970-2007 daadwerkelijk zijn opgetreden. De verschillende inputvariabelen (bijvoorbeeld inflatie, bouwkostenontwikkeling, rente en ontwikkeling marktprijzen) worden op deze wijze beoordeeld in hun onderlinge afhankelijkheid. Dit is een belangrijk voordeel ten opzichte van de in het verleden gebruikte methode, waarbij we telkens één inputvariabele, onafhankelijk van de andere variabelen, hebben gewijzigd om het effect op de solvabiliteit te bekijken. De 200 doorgerekende scenario‟s hebben allemaal een even grote kans van optreden. Bij 200 scenario‟s betekent dit een kans van 0,5% voor elk scenario. De scenario‟s leiden tot evenveel mogelijke uitkomsten van de solvabiliteit aan het einde van het vijfde prognosejaar. Er wordt gekozen voor een prognose van vijf jaar, omdat een langere periode teveel onzekerheden bevat. Vijf jaar biedt toch nog voldoende ruimte om het beleid eventueel aan te passen. Uit de 200 uitkomsten wordt aan het einde van het vijfde jaar de verwachtingswaarde (het „gemiddelde‟) van de solvabiliteit bepaald. Daarnaast wordt de waarde bepaald die met 95% zekerheid minimaal wordt behaald. In feite is dit de waarde van de solvabiliteit die hoort bij het op tien na slechtste scenario van de 200 doorgerekende scenario‟s. Vervolgens wordt de benodigde minimale financiële buffer bepaald door het verschil te berekenen tussen de verwachtingswaarde van de solvabiliteit en de waarde die hoort bij het op tien na slechtste scenario. Als we dit verschil altijd als minimale financiële buffer aanhouden, weten we met 95% zekerheid dat de solvabiliteit bij tegenvallende macro-economische ontwikkelingen nooit onder nul zal zakken, uitgaande van de ingerekende investeringen en het overige beleid. De benodigde financiële buffer is, naast de gebruikte historische reeksen die vastliggen, voor een belangrijk deel afhankelijk van de omvang van ons investeringsprogramma en van het gekozen zekerheidspercentage. Een lager zekerheidspercentage leidt tot een lagere benodigde financiële buffer en omgekeerd. We hebben vooralsnog gekozen voor een zekerheidspercentage van 95, omdat dit in de praktijk gebruikelijk is voor het uitvoeren van Monte-Carlo simulaties. We hebben in 2008 geen ruimte gezien om te kiezen voor een lager zekerheidspercentage. De huidige kredietcrisis is hier met name debet aan.
56
Naast de hierboven beschreven financiële buffer voor macro-economische risico‟s is er ook een buffer nodig voor bijvoorbeeld demografische en politieke risico‟s. Denk daarbij aan het afschaffen van de mogelijkheden tot huurharmonisatie bij mutatie van de woning of de risico‟s die samenhangen met een tegenvallende ontwikkeling van de bevolkingsgroei die tot leegstand kan leiden. Voor deze risico‟s is het niet mogelijk om met historische reeksen een Monte-Carlo simulatie uit te voeren. Door de externe toezichthouders wordt dit risico ingecalculeerd op 5% van het balanstotaal. We hebben in 2008 besloten om hierbij vooralsnog aan te sluiten. De buffer voor overige risico‟s wordt opgeteld bij de macro-economische risico‟s. De financiële buffer is een randvoorwaarde voor het kunnen invullen van onze verschillende maatschappelijke doelen, zonder dat de financiële continuïteit in gevaar komt. Dit betekent dat onze exploitatie- en investeringsbegroting moet zijn afgestemd op de financiële mogelijkheden die het huidige eigen vermogen en de ontwikkeling ervan in de nabije toekomst bieden. De verwachtingswaarde van het eigen vermogen over vijf jaar mag dus niet (substantieel) lager zijn dan de minimale hoogte van de benodigde financiële buffer over vijf jaar. In 2008 heeft dit bij ons voor het eerst geleid tot het aanbrengen van een „ranking‟ in de door de districten geplande investeringsprojecten. De oorspronkelijke investeringsbegroting van de districten voor 2009-2018 leidde tot een substantieel lagere verwachtingswaarde van het eigen vermogen over vijf jaar dan de benodigde financiële buffer op basis van de uitgevoerde Monte-Carlo simulatie met 95% zekerheid. Op grond van deze cijfers zou het verwachte eigen vermogen over vijf jaar dus onvoldoende zijn om eventuele negatieve macro-economische ontwikkelingen het hoofd te kunnen bieden. Daarom is in 2008 voor het eerst een ranking aangebracht in de investeringsprojecten. Om financiële redenen hebben we afgelopen jaar voor het eerst keuzes gemaakt in de volgorde van de uit te voeren investeringsprojecten. De tweede reden voor deze ranking is dat we streven naar een realistische voorstelling van de investeringsbegroting. Externe toezichthouders en ook de landelijke politiek vragen zich immers steeds meer af of en hoe de gepresenteerde investeringsbegrotingen van corporaties een reële voorstelling van zaken geven. Herhaaldelijk stellen deze partijen vast dat geplande investeringen in nieuwbouw en revitalisering niet of slechts deels worden gerealiseerd. Dit betekent ook dat externe partijen vraagtekens zetten bij de door de corporaties aangehouden financiële buffers. Deze zijn immers sterk afhankelijk van de hoogte van de investeringsopgave. Daarom hebben we de oorspronkelijk door de districten aangeleverde investeringen verdeeld in „harde‟ en „zachte‟ investeringsprojecten. De harde projecten zijn de investeringen die voldoen aan de volgende vier voorwaarden: De besluitvorming over de projectdefinitie is afgerond. De betreffende locatie is in eigendom of er is een aankoopovereenkomst gesloten. Er is een ruimtelijke ordeningprocedure afgerond of gestart. De haalbaarheid van het project wordt op minimaal 80% ingeschat. In de definitieve begroting 2009-2018 zijn uiteindelijk deze investeringsprojecten meegenomen: Alle projecten die op grond van bovenstaande definitie „hard‟ zijn. De zachte investeringsprojecten die nog binnen de resterende beleidsruimte kunnen worden uitgevoerd. De prioritering van de zachte projecten in de definitieve meerjarenbegroting is gebaseerd op onderstaande overzicht. Ranking
1
2
3
4
5
Woningtype
Eengezinswoning (huur)
Appartement (huur)
Maatschappelijk vastgoed
Woningen (koop)
Commerciële ruimte
(1= hoge prioriteit) (5= lage prioriteit) De zachte projecten zijn in de definitieve begroting 2009-2018 ingerekend tot op het niveau dat de verwachte waarde van het eigen vermogen over vijf jaar nagenoeg gelijk is aan de minimaal benodigde financiële buffer op basis van de Monte-Carlo simulatie. Zo hebben we in 2008 de beschikbare beleidsruimte maximaal ingezet voor ons investeringsprogramma en er ook voor gezorgd dat de financiële continuïteit niet in gevaar komt.
57
Specificatie van de op basis van de Monte-Carlo simulatie uitgerekende financiële buffer die over vijf jaar minimaal aanwezig moet zijn: Bedragen * € 1 miljoen Omschrijving
Bedrag
Macro-economische risico‟s Overige risico‟s
243 51
Totaal financiële buffer ultimo 2013
294
Voor het met 95% zekerheid garanderen van de financiële continuïteit over een periode van vijf jaar is dus eind 2013 een minimale financiële buffer nodig van € 294 miljoen. De verwachtingswaarde van het eigen vermogen eind 2013 is € 289 miljoen en daarmee nagenoeg gelijk aan de benodigde financiële buffer. De conclusie die hieruit getrokken kan worden is dat de beleidsruimte bij het huidige investeringsprogramma maximaal is ingezet en dat de financiële continuïteit is gewaarborgd.
Beoordeling financiële continuïteit door CFV Het CFV hanteert voor zijn continuïteitstoets een iets andere methode voor de bepaling van de minimaal gewenste financiële buffer dan de hierboven geschetste methode die wij hebben toegepast. Ook hanteert het CFV een andere waarderingsmethodiek dan wij. Het CFV past de zogenaamde geüniformeerde bedrijfswaarde toe. De bedrijfswaarde die wij opgeven wordt in zes stappen geüniformeerd tot de door het CFV gehanteerde bedrijfwaarde. Beide benaderingswijzen leiden tot een andere waarde van zowel het verwachte eigen vermogen ultimo 2013 als de minimale financiële buffer ultimo 2013. Het eigen vermogen wordt door het CFV aangeduid als volkshuisvestelijk vermogen. Het CFV toetst of het volkshuisvestelijk vermogen over 5 jaar voldoet aan zowel een ondergrens als een bovengrens. Dit vermogen moet zich in principe binnen deze bandbreedte uitkomen. De ondergrens wordt bepaald op basis van het marktrisico, het macro-economische risico en het operationeel risico. Voor elk van deze risico‟s wordt een minimaal bedrag aan volkshuisvestelijk vermogen bepaald. Deze bedragen worden gerelateerd aan het balanstotaal en leiden op die manier tot een percentage aan te houden volkshuisvestelijk vermogen. De hoogte van deze bedragen wordt voor het macro-economische risico en het marktrisico bepaald door het simuleren van een schokscenario, waarbij bepaalde parameters, zoals inflatie, rente en marktwaardeontwikkeling, extreme waarden aannemen. Het operationeel risico wordt bepaald aan de hand van de mate van activiteit van de corporatie, zoals (des)investeringen. Hoe meer activiteiten hoe groter het operationeel risico. Deze waarde is het moeilijkst te bepalen. De ondergrens van het volkshuisvestelijk vermogen over vijf jaar wordt vervolgens bepaald door de wortel te trekken uit de som van de gekwadrateerde risicopercentages. Eind januari 2009 hebben we via de diskette prospectieve informatie (DPI) verantwoording afgelegd aan het CFV over de geprognosticeerde cijfers over de eerste vijf jaar. Op basis van deze cijfers vormt het CFV zich een oordeel over onze financiële positie en rapporteert hierover aan het Ministerie van VROM. Dit oordeel is op dit moment nog niet beschikbaar. We willen graag op voorhand inzicht hebben in het meest waarschijnlijke oordeel van het CFV en hebben daarom de door het CFV gebruikte methode voor de bepaling van de bedrijfswaarde én voor de bepaling van de minimale financiële buffer gesimuleerd. Uit deze simulatie blijkt dat de ondergrens van het volkshuisvestelijk vermogen zich waarschijnlijk rond een niveau van 21% zal bevinden. Aan dit niveau voldoen we ruimschoots. Voor corporaties met meer dan 5.000 woningen hanteert het CFV een bovengrens van 30% voor het volkshuisvestelijk vermogen. Is het werkelijk volkshuisvestelijk vermogen hoger dan de bovengrens, dan mag het „overschot‟ over een periode van 15 jaar worden afgebouwd. Op basis van de door ons uitgevoerde simulatie is het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 hoger dan 30%. Rekening houdend met een afbouw in 15 jaar zou onze bovengrens ultimo 2013 circa 41% zijn. Het verwacht volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 volgens de door ons uitgevoerde simulatie ligt hier net boven. Dit kan mogelijk leiden tot een C-oordeel, waarbij het CFV oordeelt dat onze vermogensinzet niet voldoende is in relatie tot onze mogelijkheden. We zijn nu echter bezig met 58
een heroverweging van de invulling van de bedrijfswaarde die waarschijnlijk tot een hogere beleidsruimte en daarmee tot meer vermogensinzet zal leiden. Deze hogere vermogensinzet zorgt er waarschijnlijk vanaf 2009 of 2010 voor dat de verwachte groei van het volkshuisvestelijk vermogen binnen de bovengrens van het CFV blijft. Dit zou dan weer leiden tot een A-oordeel van het CFV. Dat betekent dat onze vermogensinzet past bij onze financiële mogelijkheden. De beoordeling van het CFV over het jaar 2007 heeft geleid tot een A-oordeel.
6.3
Financiële risico‟s
Zoals in 6.1 is aangegeven heeft de kredietcrisis ook voor ons in 2008 zichtbare negatieve effecten gehad. Daarnaast leidt de kredietcrisis de komende jaren tot een aantal risico‟s die tot aanmerkelijke financiële nadelen kunnen leiden. Deze financiële nadelen kunnen een belangrijke invloed hebben op de beschikbare beleidsruimte en dus op onze mogelijkheden om al onze ambities waar te maken. Daarom is het belangrijk dat we een beeld hebben van de potentiële risico‟s, de financiële impact van deze risico‟s globaal kunnen inschatten en dat we weten hoe we deze risico‟s zo goed mogelijk kunnen managen. Daarnaast leiden ook de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 en de gewijzigde regels voor borgbare financiering door het WSW tot toegenomen financiële risico‟s voor ons. Hieronder behandelen we de belangrijkste risico‟s als gevolg van de kredietcrisis, evenals de mogelijke financiële gevolgen daarvan voor ons en de manier waarop we deze risico‟s beheerst behandelen.
Verkooprisico De kredietcrisis heeft onder meer ook geleid tot een scherpe daling in zowel het consumenten- als producentenvertrouwen. Vooral het dalende consumentenvertrouwen leidde in 2008 tot een aanmerkelijke daling van de verkopen van zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. Bij consumenten leidt de vrees om de eigen woning niet op tijd te kunnen verkopen ertoe dat met de aankoop van een nieuwe woning wordt gewacht totdat de eigen woning is verkocht. Ook wordt het verkrijgen van hypothecaire financieringen door risicomijdend gedrag bij banken moeilijker en bovendien zijn de voorwaarden voor hypothecaire financieringen ongunstiger. Tenslotte leidt inkomensonzekerheid tot terughoudendheid bij starters op de koopwoningenmarkt. De verkoopmarkt voor woningen zit door dit alles op slot. We lopen bij de verkoop van zowel nieuwbouwwoningen als bestaand bezit risico‟s. Op dit moment hebben we een aantal projecten met nieuwbouw koopwoningen lopen. Het gaat in totaal om projecten voor de bouw van 169 koopwoningen, waarvan er eind 2008 pas 56 verkocht zijn. Met de nog niet verkochte 113 woningen is een investeringbedrag van bijna € 29 miljoen gemoeid. De geprognosticeerde verkoopopbrengst van deze woningen bedraagt ruim € 28 miljoen. Blijken deze woningen niet (geheel) verkoopbaar en zouden we de woningen moeten transformeren naar huurwoningen, dan ontstaat er enerzijds een financieringsprobleem en anderzijds wordt er een beroep gedaan op ons eigen vermogen. Het financieringsprobleem ontstaat omdat de woningen stichtingskosten van meer dan € 200.000 hebben en daardoor niet borgbaar bij het WSW gefinancierd kunnen worden. Het beroep op ons eigen vermogen ontstaat, omdat er het transformeren naar huurwoningen onrendabele toppen geeft die op ons eigen vermogen drukken. Dit vermindert vervolgens onze beleidsruimte en zal er dus onvermijdelijk toe leiden dat andere geplande investeringsprojecten in de toekomst getemporiseerd zullen moeten worden. Uitgaande van een gemiddelde onrendabele top van € 80.000 per woning betekent het omzetten van 113 woningen naar huurwoningen een aanslag van circa € 9 miljoen op het eigen vermogen. Naast de al lopende projecten van nieuwbouw koopwoningen staan in de meerjarenbegroting 2009-2018 nog verkoopprojecten voor 213 woningen met een totale investering van € 77 miljoen en een geprognosticeerde verkoopopbrengst van € 74 miljoen. We zullen in de eerste helft van 2009 eerst onze strategie voor de lopende verkoopprojecten bepalen. De insteek daarvan zal zijn om in eerste instantie de verkoop van deze woningen alsnog zoveel mogelijk vlot te trekken. In tweede instantie komt eventueel het omzetten naar huurwoningen aan de orde. Afhankelijk van de uitkomst en het succes van de strategie voor de lopende verkoopprojecten zal bepaald worden hoe we omgaan met de nog geplande verkoopprojecten in de komende jaren. In 2008 hadden we de verkoop van 124 bestaande woningen begroot met een opbrengst van € 22,6 miljoen. In werkelijkheid zijn in 2008 77 woningen verkocht voor € 16,2 miljoen. Ook de verkoop van bestaande woningen loopt dus vertraging op. De verkoopopbrengsten van bestaande woningen worden voor een periode van vijf jaar in de bedrijfswaarde ingerekend en maken dus deel uit van het eigen vermogen en de beleidsruimte. In de vorige 59
meerjarenbegroting werd voor de vijfjaars periode de verkoop van 429 woningen ingerekend, ofwel gemiddeld 86 woningen per jaar. In de huidige meerjarenbegroting is de ingerekende verkoop voor de vijfjaars periode teruggebracht naar 224 woningen, ofwel gemiddeld 45 woningen per jaar. In de meerjarenbegroting 2009-2018 hebben we dus rekening gehouden met teruglopende verkoopaantallen. In de bedrijfswaarde en het eigen vermogen is al rekening gehouden met een forse terugloop van het aantal te verkopen woningen. De financiële risico‟s die samenhangen met de verkoop van bestaand bezit zijn dus op basis van een inschatting ingecalculeerd in het eigen vermogen en de beleidsruimte.
Renterisico en beschikbaarheid van financiering Het verschil tussen de officiële rentetarieven die door de centrale banken zijn vastgesteld en de daadwerkelijk in rekening gebrachte rentetarieven in 2008 is steeds verder opgelopen. In eerste instantie alleen tussen de banken onderling, maar later heeft dit ook steeds meer gevolgen gekregen voor bedrijven en consumenten. Het hanteren van een hoge „spread‟ duidt op een groot gebrek aan vertrouwen en dus een hoge risico-opslag. Ondanks ongekende verlagingen van de officiële rentetarieven in 2008 door de Europese Centrale Bank (ECB) zijn de werkelijke rentetarieven niet substantieel omlaag gegaan als gevolg van de zeer hoge risico-opslagen. Voor WSW geborgde leningen (die voor de bank een relatief laag risico kennen) zijn opslagen van 80 tot 100 basispunten op het officiële tarief voor een 10-jarige fixe-lening heel gewoon geworden, terwijl deze opslag in 2007 circa 5 basispunten is geweest. Voor commerciële financieringen die zonder WSW borging worden afgesloten, zijn opslagen van 150 basispunten eerder regel dan uitzondering. Ondanks de hoge risico-opslagen kunnen corporaties met WSW borging nog altijd een tienjarige fixe-lening afsluiten tegen rentepercentages ruim onder de 5%. Deze percentages zijn historisch gezien nog steeds als laag te betitelen. We houden bij de bepaling van onze bedrijfswaarde en dus bij de bepaling van ons eigen vermogen en de beleidsruimte rekening met een disconteringsvoet van 6%. Hoewel de hierin opgenomen „veiligheidsmarge‟ wel iets kleiner is geworden ten opzichte van het voorgaande jaar, bevat de disconteringsvoet nog steeds ruimte en zijn de gevolgen van het renterisico vooralsnog beperkt voor ons. De beschikbaarheid van financiering wordt steeds meer een item. Het WSW hanteert vanaf 2008 een andere methode om het zogenaamde faciliteringsvolume vast te stellen. Het faciliteringsvolume is het bedrag waarvoor het WSW voor de komende drie jaar op voorhand garant gaat staan voor borgbare financiering. Dit bedrag wordt bepaald op basis van de beschikbaar komende kasstromen bij de corporatie, waarbij eventuele exploitatieoverschotten in principe eerst moeten worden ingezet voor de financiering van borgbare investeringen, voordat een beroep gedaan kan worden op borgbare financiering door het WSW. Bij de introductie van deze methode is ook de aandacht voor de borgbaarheid van investeringen „opgefrist‟. Het belangrijkste criterium voor de borgbaarheid van investeringen is dat de stichtingskosten per woning niet hoger mogen zijn dan € 200.000. Zijn de stichtingskosten hoger, dan is de corporatie in principe aangewezen op commerciële financiering, waarbij geen beroep gedaan kan worden op de borgstelling door het WSW. Dit leidt in de praktijk tot problemen op het gebied van de beschikbaarheid van financieringen, omdat banken slechts 50 tot 60% van de investering willen financieren en bovendien tegen een hogere risico-opslag in het rentetarief. In onze meerjarenbegroting voor de komende tien jaar zijn 1.907 nieuwbouwwoningen voor de verhuur gepland. Hiervan hebben 516 woningen, ofwel 27%, een stichtingskostenniveau van meer dan € 200.000. Op dit moment zijn we in gesprek met zowel het WSW als met verschillende commerciële banken over de manier waarop we het probleem van de financierbaarheid van deze woningen het best kunnen aanpakken. Daarnaast wordt er nog steeds politieke druk uitgeoefend om de stichtingskostengrens van € 200.000 te verhogen, zodat meer investeringen voor borgbare financiering in aanmerking komen.
Exploitatierisico’s De kredietcrisis heeft vooralsnog weinig risico‟s voor onze exploitatie opgeleverd. Door de kredietcrisis en de daaruit voortvloeiende economische crisis ontstaat er eerder meer vraag naar huurwoningen dan dat de vraag afneemt. Het risico van structurele leegstand van woningen is vooralsnog niet aanwezig. Wel zouden door de economische crisis meer problemen kunnen ontstaan bij de incasso van huurvorderingen. Vooralsnog signaleren we geen toename van achterstallige huurvorderingen. We zullen de komende periode met behulp van de periodieke managementrapportage extra alert zijn op een eventuele toename van achterstallige huurvorderingen en in een vroeg stadium ingrijpen als er betalingsproblemen bij de individuele huurder dreigen te ontstaan. 60
Risico’s bouwkostenontwikkeling In de laatste jaren hebben we ons voortdurend geconfronteerd gezien met een stijging van de bouwkosten boven het niveau van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie. Dit prijsindexcijfer is de basis voor de wettelijk toegestane maximale huurverhoging die op 1 juli van ieder jaar in rekening gebracht mag worden. Onder meer doordat bouwkosten veel sneller stegen dan de huuropbrengsten zijn veel nieuwbouwprojecten steeds onrendabeler geworden. Deze ontwikkeling heeft druk op het eigen vermogen veroorzaakt en daarmee op de mogelijkheden om additioneel nieuwe projecten te ontwikkelen. De verwachting is nu dat door de economische crisis en de daarmee gepaard gaande daling van de vraag naar grondstoffen en arbeidskracht er een einde komt aan de sterke stijging van bouwkosten van de afgelopen jaren. Vanuit dit perspectief heeft de economische crisis voor ons dus ook nog positieve kanten. Keerzijde van de medaille is echter dat door de dalende inflatie ook de mogelijkheden voor de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli worden ingeperkt.
6.4
Treasurybeleid
We hebben uitgebreid stilgestaan bij de gevolgen van de wereldwijde kredietcrisis en de ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt. Er is goed gekeken naar de gevolgen voor de financierbaarheid van de voorgenomen investeringen in projecten. De Treasury Commissie (TC) is 8 keer bij elkaar gekomen. De commissie bestaat uit de Manager FMS (voorzitter), Hoofd Concernadministratie, Senior Financial Controller en Medewerker Treasury. In 2008 is een inventarisatie gemaakt van risico‟s die gerelateerd zijn aan treasury. Waar mogelijk zijn maatregelen benoemd om de risico‟s te beperken. Daarnaast zijn de procedurebeschrijvingen geactualiseerd, evenals de parameters voor de interne verantwoording, die per kwartaal wordt afgelegd. Financiering In 2008 is een nieuwe lening van € 14 miljoen gestort. De modaliteiten daarvoor zijn al in 2007 met de geldgever overeengekomen. In 2008 hebben we geen aanvullende financieringsbehoefte gehad. De rentetarieven hebben flink geschommeld. Geldgevers brengen woningcorporaties risico-opslagen in rekening op leningen die geborgd worden door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze zijn flink gestegen tot ca. 80 punten (0,80%). Door het beoordelingssysteem van het WSW is het niet mogelijk om geborgde leningen aan te trekken voor nieuwbouwwoningen met een stichtingskostengrens boven de € 200.000,- en voor commercieel vastgoed. Vanwege de kredietcrisis zijn externe kredietverschaffers ook zeer terughoudend in het financieren van deze projecten. In 2008 is uitgebreid gesproken over de betekenis hiervan voor ons. Concrete oplossingen voor dit vraagstuk worden in 2009 uitgewerkt. Renterisico Onze leningenportefeuille heeft een evenwichtige vervalkalender en het renterisico blijft onder de norm van 15%. Beleggingen De kredietcrisis heeft het behaalde rendement 2008 op onze beleggingenportefeuille beïnvloed. Behalve op een deposito met een vaste renteopbrengst zijn de resultaten afhankelijk van de beursontwikkelingen. Echter, alle beleggingen hebben per einddatum een garantie van tenminste de nominale inleg. We lopen dus geen risico op de hoofdsom. In 2008 heeft de TC de samenstelling van de leningenportefeuille niet veranderd. Liquiditeitenbeheer De realisatie van projecten verloopt dynamisch, daardoor zijn er regelmatig wijzingen in de kasstromen. De TC heeft in 2008 samen met V&SV de liquiditeitenplanning sterk verbeterd. Positief gevolg van de kredietcrisis is dat we op overtollige liquide middelen relatief hoge rentepercentages hebben gekregen Volgens de interne procedure is elke debiteur voorafgaand aan de transacties onderzocht op kredietwaardigheid. Bij onvoldoende kredietwaardigheid is een transactie afgewezen. Roll-over leningen
61
In de leningportefeuille zijn drie roll-over leningen opgenomen met variabele rentes. Door middel van rente derivaten (swaps) zijn de renterisico's op deze leningen geheel afgedekt. De derivaten zijn onderzocht op risico's van onverwachte opeisbaarheid als gevolg van externe marktontwikkelingen. Gebleken is dat wij hierin geen risico lopen. In de contracten zijn geen bepalingen opgenomen over betalingen anders dan de rentebetalingen en rente-ontvangsten.
62
Hoofdstuk 7 - Jaarrekening 2008 7.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2008 (bedragen * € 1 mln.) (Na voorgestelde resultaatbestemming) Activa VASTE ACTIVA
2008
2007
743,1 51,7 10,5
831,0 47,6 13,4
10,6
8,7
5,2 6,6 8,7 29,0
6,0 6,6 9,5 30,1
865,4
952,9
Voorraden - Onderhanden werken
9,2
1,5
- Voorraad materialen
0,4
0,2
Vorderingen - Huurdebiteuren - Overige vorderingen - Latente belastingvorderingen - Belastingen - Overlopende activa
2,4 1,7 7,1 1,9 8,8
3,1 5,1 0,0 0,0 4,0
Liquide middelen
28,8
51,7
TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA
60,3
65,6
925,7
1.018,5
7.5.1 MATERIELE VASTE ACTIVA - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onbebouwde grond - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de Exploitatie 7.5.2 FINANCIELE VASTE ACTIVA - Te vorderen BWS- subsidies - Deelnemingen - Effecten - Overige TOTAAL VASTE ACTIVA 7.5.3 VLOTTENDE ACTIVA
TOTAAL ACTIVA
63
Passiva 7.5.4 GROEPSVERMOGEN
2008
2007
- Eigen vermogen
379,8
421,6
109,6 0,4 0,0 55,9
161,6 1,6 0,2 59,6
28,4 320,7 0,2
37,5 312,4 0,2
15,2 2,4 13,1
10,5 2,5 10,8
925,7
1.018,5
7.5.5 VOORZIENINGEN - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Voorziening deelnemingen - Voorziening latente belastingverplichting - Overige voorzieningen 7.5.6 LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen 7.5.7 KORTLOPENDE SCHULDEN - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekering - Overlopende passiva TOTAAL PASSIVA
64
7.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2008 (Bedragen * € 1 mln.) Omschrijving
2008
2007
7.6.1 BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoopopbrengst onroerende zaken - Overige bedrijfsopbrengsten
144,6 9,1 0,3 16,1 20,1
142,8 7,6 0,1 24,2 29,4
SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN
190,2
204,1
2,0 - 18,8 51,3 46,8 17,2 2,2 3,2 39,1
1,7 62,0 44,2 1,5 16,6 1,9 2,9 33,6
143,0
164,4
47,2
39,7
4,2 - 0,8 - 16,2
4,2 0,4 - 17,2
34,4
27,1
4,8 0,4
- 0,2 0,9
39,6
27,8
- 81,4
52,2
- 41,8
80,0
BEDRIJFSLASTEN 7.6.2 Afschrijvingen op materiële vaste activa 7.6.3 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 7.6.4 Onderhoudslasten 7.6.5 Revitaliseringlasten 7.6.6 Lonen en salarissen 7.6.6 Sociale lasten 7.6.6 Pensioenlasten 7.6.7 Overige bedrijfslasten SOM DER BEDRIJFSLASTEN BEDRIJFSRESULTAAT 7.6.8 FINANCIELE BATEN & LASTEN - Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Waardeverandering financiële vaste activa en effecten - Rentelasten en soortgelijke kosten GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 7.6.9 Belastingen naar de winst 7.6.10 Resultaat deelnemingen GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN VÓOR MUTATIE REËLE WAARDE MATERIELE VASTE ACTIVA 7.6.11 Mutatie reële waarde materiële vaste activa GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN WAARDE MATERIELE VASTE ACTIVA
NA
MUTATIE
65
REËLE
7.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2008 (Bedragen * € 1 mln.) 2008
2007
Ontvangsten van huurders Ontvangsten van kopers Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overig
154,4 16,1 0,0 0,9
150,6 24,2 0,1 8,0
Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overig
- 22,6 - 91,1 - 8,6 -26,7
- 21,4 - 66,4 - 8,4 - 24,4
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting
22,4 4,2 - 16,2 - 2,3
Kasstroom uit intrest e.d. Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa
Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden
4,6 - 17,2 0,0 - 14,3
- 12,6
8,1
49,7
-41,7 10,3 - 3,0 4,2
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
62,3
- 25,7 15,1 - 4,9 6,8 - 30,2
15,0 - 15,8
- 8,7 15,0 - 11,2
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
- 0,8
3,8
Mutatie liquide middelen
- 22,9
44,8
7.4
Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling
Algemene toelichting Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale
66
waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2007 bestond er geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingbalans en bestond evenmin duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Dientengevolge zijn in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties gevormd betrekking hebbend op de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008. Recentelijk zijn de fiscale waarderingsregels bekend geworden en zijn daarmee tevens de hoogte en waardering van te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk geworden. Door Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In de toelichting op de post belastingen is een uitsplitsing van het effect per 1 januari 2008 en de mutaties in 2008 opgenomen. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin een beslissende invloed op het beleid kan worden uitgeoefend. In de consolidatie zijn enkel deelnemingen opgenomen die voor 100% in handen zijn van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Er is derhalve geen sprake van een aandeel van derden in het groepsvermogen en groepsresultaat. Vanaf de oprichtingsdatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtingsdatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht. Deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig aangepast aan de waarderingsgrondslagen van de groep. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd in jaarrekening Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. (100%) Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk B.V. (100%) PuntExtra B.V. (100%) Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde Lichtrijk Beheer B.V. (30%) Overige kapitaalbelangen, gewaardeerd tegen kostprijs Breedband Regio Eindhoven B.V. (12%) Stichting Administratiekantoor NCCW (4.000 certificaten) Wooninvesteringsfonds (6 certificaten) Voorts heeft Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl naast bovengenoemde belangen de volgende verbindingen: Stichting Eurostaete Stichting Bordeauxlaan Stichting Achterterrein fase 1 PuntExtra CV Stichting Sancties en Kansen Stichting Glasrijk Met deze rechtspersonen bestaat een bestuurlijke verbinding, maar is geen sprake van een kapitaaldeelname door Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. 67
Voor een uitgebreidere toelichting inzake de activiteiten en risico‟s van groepsmaatschappijen, deelnemingen en bestuurlijke verbindingen wordt verwezen naar hoofdstuk 5 Corporate Governance. Stelselwijziging Tot stelselwijziging dient te worden overgegaan indien de wet dat vereist, indien dat door de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt verlangd of indien de wijziging leidt tot een belangrijke verbetering van het inzicht dat de jaarrekening geeft. Als gevolg van de publicatie van een volledig nieuwe Richtlijn met betrekking tot financiële instrumenten, RJ 290, is een aantal wijzigingen doorgevoerd in de waarderingsgrondslagen. Deze stelselwijziging heeft echter geen effect op het eigen vermogen per 1 januari 2008. Schattingswijziging In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa in exploitatie). Schattingen Het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening volgens algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving noodzaakt het management tot het maken van schattingen en veronderstellingen. Deze hebben betrekking op de bedragen die zijn opgenomen voor activa en passiva alsmede de verantwoording van baten en lasten gedurende de verslagperiode. De werkelijke bedragen kunnen afwijken van de geschatte bedragen.
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De woningen bestemd voor blijvende verhuur inclusief grond, installaties, aanpassingen en garages worden gewaardeerd tegen actuele waarde, waarbij voor de bepaling van de actuele waarde de bedrijfswaarde wordt gehanteerd. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die onze beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2008 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van tien jaar behoudens de verwachte elementen met een werkingsduur van meer dan tien jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenbegroting onderkende cycli per complex. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: 1. huurprijsstijging 2,5 % voor 2009 (voor 2008: 1,6 %), daarna een jaarlijkse stijging van 2,0 % (voorgaand jaar: 2,0 %); 2. jaarlijkse huurderving van 1,3 % (voorgaand jaar: 1,3 %); 3. mutatiegraad: per complex bepaald op basis van historische gegevens (conform 2007); 4. algemene kostenstijging van 2,75 % voor 2009 (voor 2008: 2,0 %), daarna een jaarlijkse stijging van 2,0 % (voorgaand jaar: 2,0 %); 5. stijging van de salariskosten van 3,5 % voor 2009 (voor 2008: 4,5 %), daarna een jaarlijkse stijging van 3,0 % (voorgaand jaar: 2,0 %); 6. resterende economische levensduur van de woningen per complex vastgesteld (conform 2007); 7. stijging van de bouwkosten van 3,75 % voor 2009 (voor 2008: 3,25 %), daarna een jaarlijkse stijging van 3,25 % (voorgaand jaar: 3,25 %); 8. klachten- en mutatieonderhoudskosten per complex bepaald (voorgaand jaar: idem); 9. kosten van planmatig onderhoud, conform intern geformaliseerde onderhoudsbegroting tot einde economische levensduur; 10. een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de economische levensduur onder aftrek van te maken kosten of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem); 11. stijging verkoopprijzen bestaand bezit 2% (voorgaand jaar: 0,0%); 12. disconteringsvoet van 6,00 % (voorgaand jaar: 6,00 %); 68
13. de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering tegen nominale waarde van deze posten op de balans. In de bedrijfswaardeberekening per 31 december 2008 is voor wat de huurverhoging per 1 juli 2009 betreft, rekening gehouden met een huurverhoging van 2,5%. Dit is conform het voor 1 juli 2009 geldende maximale huurverhogingpercentage, zoals dat door de minister is vastgesteld. Woonbedrijf verkoopt conform vastgesteld beleid woningen. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt plaats op basis van een 2 gemiddelde prijs per m bouwrijpe grond voor het bezit van Woonbedrijf. Deze gemiddelde prijs is voor 2 2 Woonbedrijf bepaald op € 224 per m (voorgaand jaar: € 220 per m ) en wordt met 2% per jaar geïndexeerd naar het einde van de economische levensduur. De aldus bepaalde restwaarde van de grond wordt verminderd met verwachte sloopkosten en overige kosten van bouwrijp maken voor een totaalbedrag van € 15.840 per woning (voorgaand jaar: € 15.530 per woning). Voor studenteneenheden wordt een aftrek voor sloopkosten en overige kosten van € 2.111 per eenheid aangehouden (voorgaand jaar: € 2.070 per eenheid). De sloopkosten worden geïndexeerd. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen hun historische kostprijs. Hierbij worden geen aangegane verplichtingen verantwoord maar enkel de werkelijk gemaakte kosten. Voor de verwachte onrendabele toppen van de projecten die zich binnen deze post bevinden, is aan de creditzijde van de balans een voorziening onrendabele toppen nieuwbouw gevormd. Onbebouwde grond Onbebouwde grondposities die ontstaan als gevolg van de sloop van woningen en die nog niet kunnen worden gealloceerd aan specifieke investeringsprojecten worden onder deze post verantwoord. Waardering vindt plaats tegen de niet-bouwrijpe grondwaarde zoals die aan het einde van de economische levensduur in de bedrijfswaarde van de betreffende woningen was opgenomen. Aangekochte gronden die nog niet kunnen worden gealloceerd aan specifieke investeringsprojecten worden eveneens onder deze post opgenomen. Waardering hiervan vindt plaats tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Hieronder zijn opgenomen de kantoorpanden en overige zaken ten dienste van de exploitatie, zoals inventaris, ICT-apparatuur en vervoermiddelen. De waardering van deze activa geschiedt tegen historische kostprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen op basis van de geschatte economische levensduur.
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde-methode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%.
69
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waar onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere marktwaarde. Effecten Effecten worden onder de financiële vaste activa opgenomen indien ze bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van Woonbedrijf duurzaam te dienen. Obligaties die verkregen zijn op of na 1 januari 2007 en waarbij er de intentie is om deze aan te houden tot het einde van de looptijd worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De overige onder de financiële vaste activa opgenomen effecten worden gewaardeerd tegen hun reële waarde (oftewel marktwaarde). Leningen u/g en deposito’s De onder de financiële vaste activa opgenomen deposito‟s en leningen u/g die vóór 1 januari 2007 zijn aangegaan worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde. De deposito‟s en leningen u/g die op of na 1 januari 2007 zijn aangegaan worden volgens de nieuwe richtlijn 290 (Financiële instrumenten) gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio/disagio en transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de deposito‟s en leningen u/g.
Voorraden Onderhanden werken Onder deze post zijn opgenomen de in aanbouw zijnde woningen bestemd voor verkoop. De waardering van deze woningen geschiedt tegen historische kostprijs, danwel tegen de directe opbrengstwaarde indien deze lager is. Eventuele winsten die worden gemaakt bij verkoop van deze woningen worden genomen op het moment van daadwerkelijke verkoop van de woningen. Op de waardering worden in mindering gebracht de aan afnemers gefactureerde termijnbedragen. Voorraad materialen De waardering van de voorraad materialen van de eigen onderhoudsdienst geschiedt tegen de meest recente inkoopprijs.
Vorderingen Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Effecten Effecten worden onder de vlottende activa opgenomen indien ze niet bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de rechtspersoon duurzaam te dienen. De onder de vlottende activa opgenomen effecten worden gewaardeerd tegen hun reële waarde (oftewel marktwaarde). Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden, deposito‟s en kasgeldleningen u/g aan collega-corporaties met een looptijd korter dan twaalf maanden.
Voorzieningen
70
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw bestaat uit een voorziening ter dekking van de te verwachten onrendabele investeringen op nieuwbouwprojecten in de komende 10 jaren. In de voorziening worden uitsluitend de onrendabele investeringen van nieuwbouwprojecten verantwoord waarvoor geldt dat er aan het einde van het boekjaar een door de directie goedgekeurd document afsluiting definitiefase aanwezig is én waarvoor specifieke en actuele uitspraken zijn gedaan richting belanghebbenden. Bij grote projecten die zijn opgedeeld naar verschillende deelprojecten gelden bovenstaande eisen per deelproject. De in de voorziening opgenomen onrendabele investeringen zijn gewaardeerd tegen hun nominale waarde. De onrendabele investeringen zijn berekend op basis van de intern geformaliseerde en extern gecommuniceerde meerjarenbegroting voor investeringen in nieuwbouwprojecten voor de begrotingshorizon 2009-2018. De geprognosticeerde verkoopwinsten op nieuwbouwwoningen, voorzover deze te koppelen zijn aan nieuwbouwprojecten van huurwoningen waarvan de onrendabele top in de voorziening is opgenomen, zijn in mindering gebracht op de in de voorziening opgenomen onrendabele investeringen. Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien Woonbedrijf zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Voorziening latente belastingverplichting Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien Woonbedrijf daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van nominale waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening pensioenen De groep heeft een pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Dit betreft een toegezegdpensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Woonbedrijf verplichte basis premies aan pensioenfondsen. Behalve de betaling van premies heeft Woonbedrijf geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Woonbedrijf heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Overige voorzieningen In de overige voorzieningen is opgenomen het bedrag van de negatieve bedrijfswaarde van complexen voorzover die bedrijfswaarde structureel een negatieve waarde heeft.
Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer 71
uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.
Langlopende schulden De langlopende schulden die vóór 1 januari 2007 zijn aangegaan, worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde. De langlopende schulden die op of na 1 januari 2007 zijn aangegaan worden volgens de nieuwe richtlijn 290 (Financiële instrumenten) gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio/disagio en transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de langlopende schulden.
Overige activa en passiva Voorzover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
Algemene grondslagen resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van activa, voorzover die tegen actuele waarde zijn gewaardeerd.
Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico‟s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht kan op betrouwbare wijze worden bepaald; De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien, kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.
Verkoopopbrengst onroerende zaken De post verkoopopbrengst onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 72
Afschrijvingen op materiële vaste activa Onder deze post worden alleen de afschrijvingen op de activa ten dienste van de exploitatie verantwoord. De mutatie in de bedrijfswaarde wordt niet als afschrijving gezien, maar wordt verantwoord onder de post mutatie reële waarde materiële vaste activa.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Tevens wordt onder deze post verantwoord de bedrijfswaarde van het verkochte bestaande bezit.
Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het onderhoud wordt gedeeltelijk uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst en gedeeltelijk ingekocht bij derden. Voorzover het onderhoud wordt uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst zijn de kosten daarvan in de winsten verliesrekening gerubriceerd onder zowel onderhoudslasten als de respectievelijke kostensoorten salarissen, sociale lasten, pensioenlasten en overige bedrijfslasten. Onder de overige bedrijfsopbrengsten staat de dekking voor de eigen kosten van de onderhoudsdienst. De onderhoudskosten voorzover ingekocht bij derden, staan in de winst- en verliesrekening gerubriceerd onder onderhoudslasten.
Revitaliseringslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van revitalisering verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Revitalisering onderscheidt zich van onderhoud door de langere doorlooptijd van het project, de grotere impact op het vastgoed en de leefomgeving en de klant.
Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Voor de verwerking van de pensioenen wordt verwezen naar de toelichting onder “Voorziening pensioenen”.
Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Financiële baten & lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de bijkomende transactiekosten op de ontvangen leningen. Koersverschillen op effecten worden verwerkt op basis van de waardering van effecten op marktwaarde.
73
Belastingen naar de winst Vanaf 1 januari 2008 is Woonbedrijf integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Financiële instrumenten en risicobeheersing Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan, voorzover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Voor de waardering van de financiële instrumenten wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen bij de afzonderlijke posten. De afgeleide financiële instrumenten (oftewel derivaten) worden niet in de balans verwerkt en gewaardeerd. De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie. Valutarisico De groep is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico De groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de groep risico‟s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft de groep renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente betaalt en variabele rente ontvangt. Kredietrisico De groep heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voorzover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de operationele ontvangsten en uitgaven als zodanig gerapporteerd en niet door middel van balansvergelijking bepaald. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht financieringsactiviteiten.
wordt
onderscheid
gemaakt
tussen
operationele,
investerings-
en
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. 74
75
7.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2008 (Bedragen * € 1 mln.) 7.5.1 Materiële vaste activa Het verloop van elk der posten in het jaar 2008 is als volgt: Onroerende en roerende zaken in exploitatie Boekwaarde per 1 januari - Investeringen - Afboeking ten laste van voorziening - Desinvesteringen (resultatenrekening ov. waardeveranderingen) - Mutatie reële waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie - Overheveling/vrijval negatieve bedrijfswaarde naar/uit voorziening Boekwaarde per 31 december
2008 831,0 27,2 - 16,3 - 14,0 - 81,4 - 3,4 743,1
2007 793,3 21,0 - 12,6 - 29,4 52,2 6,5 831,0
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Stand per 1 januari - Uitgaven op onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Overgeboekt naar activa in exploitatie - Overgeboekt naar onderhanden werken nieuwbouw koop - Waardeverminderingen - Mutatie aangegane verplichtingen - Toevoeging OAN-gebouw Cederlaan vanuit revitalisering - Toevoeging Delishurck in verband met schattingswijzigingen - Overgeboekt van/naar onbebouwde grond - Overige mutaties Stand per 31 december
2008 47,6 33,3 - 27,2 - 2,5 - 2,8 0,0 0,0 0,0 3,3 0,0 51,7
2007 55,1 20,1 - 21,0 0,0 - 7,0 - 11,7 7,3 4,2 0,0 0,6 47,6
Onbebouwde grond Boekwaarde per 1 januari - Bij: sloopcomplexen voorgaande jaren - Bij: sloopcomplexen - Af: overboeking naar onroerende zaken in ontwikkeling - Af: overboeking naar onderhanden werken nieuwbouw koop Boekwaarde per 31 december
2008 13,4 1,7 1,2 - 3,3 - 2,5 10,5
2007 0,4 11,5 7,0 - 3,5 - 2,0 13,4
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Boekwaarde per 1 januari - Investeringen - Afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
2008 8,7 3,9 - 2,0 10,6
2007 8,9 1,6 - 1,8 8,7
De mutatie in de reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bedraagt in 2008 negatief € 81,4 miljoen en heeft betrekking op de onroerende zaken in exploitatie die op 1 januari 2008 in bezit van Woonbedrijf waren. Mutaties als gevolg van investeringen en desinvesteringen worden hierbij buiten beschouwing gelaten. De waardemutaties met betrekking tot investeringen en desinvesteringen zijn verantwoord op de post overige waardeveranderingen. De mutatie in de reële waarde wordt toegelicht in de toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening onder paragraaf 7.6.11. Verzekering De materiële vaste activa betreffende de verhuureenheden zijn verzekerd tegen schade door brand en storm. De verzekerde waarde wordt jaarlijks geïndexeerd. De verzekerde waarde bedraagt ultimo 2008 € 3.160 miljoen (2007: € 2.940 miljoen).
76
7.5.2 Financiële vaste activa BWS-subsidies Stand per 1 januari Bij: Rente over vordering Af: Ontvangen bijdrage Stand per 31 december
2008 6,0 0,3 - 1,1 5,2
2007 6,7 0,4 - 1,1 6,0
Deelnemingen Stand per 1 januari Bij: Mutatie emissie aandelenkapitaal Lichtrijk Beheer B.V. Bij: Verkoop van 10% van het belang in Lichtrijk Beheer B.V. Bij/Af: Aandeel in het jaarresultaat van de deelnemingen Bij/Af: Mutatie voorziening deelnemingen Stand per 31 december
2008 6,6 1,0 0,4 - 0,2 - 1,2 6,6
2007 6,6 0,4 - 0,4 6,6
De per balansdatum aanwezige deelnemingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Deelnemingen 2008 Woonbedrijf Lichtrijk Beheer B.V. (30%) 0,0 Breedband Regio Eindhoven B.V. (12%) 0,5 Stichting Administratiekantoor NCCW (4.000 certificaten) 3,1 Certificaten Wooninvesteringsfonds (Wif) (6 certificaten) 3,0 Totaal 6,6
2007 0,0 0,5 3,1 3,0 6,6
De deelneming in Lichtrijk Beheer B.V. wordt gewaardeerd tegen de netto-vermogenswaarde. Indien de waardering van de deelneming negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De overige kapitaalbelangen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere marktwaarde. Effecten Stand per 1 januari Af/Bij: Koersmutaties Bij: Aankopen van effecten Af: Verkopen van effecten Stand per 31 december De per balansdatum aanwezige effecten kunnen als volgt worden gespecificeerd: Effecten ING, Coconote I ABN AMRO, garantiemaatwerk ING, Index linked Stand per 31 december Overige Stand per 1 januari Af: Aflossingen in het boekjaar Bij: Nieuwe leningen Bij: Interest over het boekjaar Stand per 31 december
2008 9,5 - 0,8 0,6 - 0,6 8,7
2007 10,7 0,4 3,6 - 5,2 9,5
2008 2,0 4,0 2,7 8,7
2007 2,0 4,3 3,2 9,5
2008 30,1 - 2,5 1,4 0,0 29,0
2007 30,2 - 0,1 0,0 0,0 30,1
De overige financiële vaste activa ad. € 29,0 miljoen kunnen als volgt worden gespecificeerd: - ING vastrentende deposito € 19,3 - verstrekte leningen aan Lichtrijk Beheer B.V. € 5,1 - verstrekte lening aan Eurostaete € 4,4 - diversen € 0,2 De vastrentende belegging ad. € 19,3 miljoen met een rating Aa3 volgens Moody „s, is uitgezet bij een Nederlandse bankinstelling en heeft een rendement van 7,0%. De rating volgens Moody `s geeft een indicatie voor de kredietwaardigheid van de financiële instelling waarbij de beleggingen op langere termijn worden aangehouden. In 2008 heeft een aflossing plaatsgevonden op de verstrekte leningen aan Lichtrijk Beheer B.V. van € 2,4 miljoen. Daarentegen is een nieuwe lening aan Lichtrijk Beheer B.V. verstrekt van € 1,4 miljoen. De verstrekte leningen aan Lichtrijk Beheer B.V. zijn per jaareinde 2008 als volgt samengesteld: 77
Geldnemer Lichtrijk Beheer B.V. Lichtrijk Beheer B.V.
Bedrag 3,78 miljoen 1,35 miljoen
Percentage 4,200% 5,684%
Einde looptijd lening 2014 2010
Woonbedrijf heeft via Lichtrijk Beheer B.V. een indirect belang in NEM Eindhoven B.V. Woonbedrijf heeft ultimo 2008 30% van de aandelen van Lichtrijk Beheer B.V. en participeert zodoende via Lichtrijk Beheer BV voor 15% in NEM Eindhoven B.V. 7.5.3 Vlottende activa Voorraden Onder deze post zijn opgenomen de in aanbouw zijnde woningen bestemd voor verkoop. De waardering van deze woningen geschiedt tegen historische kostprijs, danwel tegen de directe opbrengstwaarde indien deze lager is. Eventuele winsten die worden gemaakt bij verkoop van deze woningen worden genomen op het moment van daadwerkelijke verkoop van de woningen. Op de waardering worden in mindering gebracht de aan afnemers gefactureerde termijnbedragen. Onderhanden werken nieuwbouw koopwoningen Stand per 1 januari Bij: Uitgaven nieuwbouwwoningen t.b.v. verkoop Af: Gefactureerde termijnen kopers nieuwbouw koopwoningen Bij: Overgeboekt van onbebouwde grond Bij: Overgeboekt van onroerende zaken in ontwikkeling Bij: Resultaat verkoop nieuwbouwwoningen naar voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 31 december
2008 1,5 12,3 - 9,6 2,5 2,5 0,0
2007 2,2 13,4 - 15,1 0,0 0,0 1,0
9,2
1,5
Daarnaast is onder de voorraden € 0,4 miljoen aan materialen van de eigen onderhoudsdienst (bouwservice) opgenomen. Latente belastingvorderingen De latente belastingvorderingen zijn gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van de grondposities van de Lieven (latente belastingvordering: € 6,0 miljoen) en de langlopende schulden (latente belastingvordering: € 1,1 miljoen). De fiscale waardering van de onroerende zaken in exploitatie is aanzienlijk hoger dan de commerciële waardering. Uitgangspunt is echter dat onroerende zaken in exploitatie continu verhuurd worden, waardoor er geen sprake is van een tijdelijk verschil en er dus geen latentie is gevormd. Woonbedrijf zal gebruik maken van de fiscale faciliteit van de herinvesteringsreserve waardoor ook voor de verwachte verkopen binnen 5 jaar geen latentie wordt gevormd. Liquide middelen De post liquide middelen is als volgt samengesteld: Liquide middelen Rekening-courant tegoeden Kortlopende deposito‟s en kasgeldleningen u/g bij collega-corporaties Totaal
2008 8,3 20,5 28,8
2007 14,7 37,0 51,7
7.5.4 Groepsvermogen Onder deze post is opgenomen het geconsolideerde groepsvermogen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl per 31 december 2008. Het verloop van het groepsvermogen is als volgt: Groepsvermogen Stand per 1 januari Bij: Toevoeging geconsolideerd jaarresultaat Stand per 31 december
2008 421,6 - 41,8 379,8
2007 341,6 80,0 421,6
Het bestuur bepaalt, met goedkeuring van de raad van commissarissen, welke delen van het resultaat van het boekjaar aan het groepsvermogen worden toegevoegd c.q. worden onttrokken. Het bestuur heeft besloten om het 78
nadelig jaarresultaat 2008 ten bedrage van € 41,8 miljoen geheel ten laste van het groepsvermogen te brengen. Dit voorstel is in de jaarrekening 2008 verwerkt.
7.5.5 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw kan als volgt worden weergegeven: Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 1 januari Bij: Onrendabele toppen nieuwe projecten Af/Bij: Gewijzigde uitgangspunten en parameters bestaande projecten Af: Afgewikkelde projecten Af: Vervallen projecten Bij: Schattingswijziging opnemen „reguliere‟ nieuwbouwprojecten Stand per 31 december
2008 161,6 19,1 - 0,5 -16,3 - 54,3 0,0 109,6
2007 143,0 7,0 17,5 - 2,6 - 37,6 34,3 161,6
De mutatie van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw bedraagt in 2008 per saldo een afname van € 52,0 miljoen. Deze afname is gedeeltelijk via de balans en gedeeltelijk via de resultatenrekening verwerkt. Onderstaand wordt hierin nader inzicht gegeven: 2008
2007
- 16,3
- 12,6
- 16,3
4,2 1,0 0,1 - 7,3
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa: - vrijval van / dotatie aan de voorziening Totaal via resultatenrekening
- 35,7 - 35,7
25,9 25,9
Totaal mutatie van de voorziening
- 52,0
18,6
Onroerende zaken in exploitatie: - afboeking onrendabele investeringen nieuwbouw huur van in 2008 opgeleverde projecten Onroerende zaken in ontwikkeling: - toevoeging project Delishurck (schattingswijziging) Voorraden: - toevoeging resultaat nieuwbouw koopwoningen Overige mutaties Totaal via balans
Voorziening deelnemingen Deelnemingen waarin Woonbedrijf een belang heeft van minimaal 20% worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde. Indien de waardering van de deelneming negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De mutaties in 2008 van de voorziening deelnemingen kunnen als volgt worden toegelicht: Voorziening deelnemingen Stand per 1 januari Af: Mutatie emissie aandelenkapitaal Lichtrijk Beheer B.V. Af: Verkoop van 10% van het belang in Lichtrijk Beheer B.V. Af: Jaarresultaat deelneming Stand per 31 december
2008 1,6 - 1,0 - 0,4 0,2 0,4
2007 2,0 0,0 0,0 - 0,4 1,6
De per balansdatum aanwezige voorziening deelneming betreft de deelneming in de negatieve nettovermogenswaarde van Lichtrijk Beheer B.V.. Woonbedrijf heeft zich stellig voorgenomen Lichtrijk Beheer B.V. tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Voorziening latente belastingverplichting De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen tussen fiscale en commerciële waardering.
79
Voorziening latente belastingverplichtingen Stand per 1 januari Af/Bij: Mutatie voorziening latente belastingverplichtingen Stand per 31 december
2008 0,2 -0,2 0,0
2007 0,0 0,2 0,2
Overige voorzieningen In de overige voorzieningen zijn de negatieve bedrijfswaarden van onroerende zaken in exploitatie opgenomen voorzover deze structureel negatief zijn. Bij de beoordeling of de bedrijfswaarde van een complex structureel negatief is, wordt de geprognosticeerde bedrijfswaarde van het complex voor een periode van vijf jaren beoordeeld. Het verloop van de voorziening kan als volgt worden weergegeven: Overige voorzieningen Stand per 1 januari Vrijval/toevoeging complexen met negatieve bedrijfswaarde Overige mutaties Stand per 31 december
2008 59,6 - 3,4 - 0,3 55,9
2007 53,1 6,4 0,1 59,6
7.5.6 Langlopende schulden De mutaties in 2008 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: Leningen o/g Stand per 1 januari Bij: Nieuwe leningen Bij: Klim in het boekjaar Af: Vervroegde aflossingen Af: Reguliere aflossingen in boekjaar Stand per 31 december
2008 349,9 14,0 1,0 - 7,7 - 8,1 349,1
2007 346,1 15,0 0,0 - 5,9 - 5,3 349,9
De gemiddelde rentevoet van vreemd vermogen bedraagt in 2008 4,79% (2007: 4,86%). In 2008 is één lening met een schuldrest van € 7,7 miljoen en een rentevoet van 6,24% vervroegd afgelost. Er is in het verslagjaar één nieuwe lening gestort met een hoofdsom van € 14,0 miljoen en een rentepercentage van 4,858 %. In het schuldrestant per 31 december 2008 is een aflossingsverplichting van € 14,8 miljoen voor het komend jaar opgenomen. Een schuldrestant van € 221,8 miljoen heeft een looptijd langer dan vijf jaar. Ultimo 2008 is € 326,7 miljoen aan uitstaande leningen door middel van garanties en vrijwaringen door het WSW geborgd. 7.5.7 Kortlopende schulden Onder de kortlopende schulden zijn de schulden opgenomen met een looptijd van korter dan een jaar. Niet uit de balans blijkende verplichtingen (bedragen x € 1 miljoen) Op een groot gedeelte van de leningenportefeuille rust een obligoverplichting in verband met de door het WSW gewaarborgde leningen, namelijk: WSW waarborging Oorspronkelijk gewaarborgd Obligo nieuwe leningen Niet gewaarborgd Totaal
Schuldrestant per 31-122008 28,2 298,6 22,3 349,1
Percentage obligo 3,85 3,85 n.v.t.
Bedrag obligo 1,1 11,5 0 12,6
Woonbedrijf heeft een aantal operational leasecontracten afgesloten voor het wagenpark dat in gebruik is bij de eigen onderhoudsdienst. De gemiddelde resterende looptijd van deze contracten bedraagt 32 maanden. De totale resterende verplichting gedurende de restant looptijd van alle contracten bedraagt per 31 december 2008 circa € 1,4 miljoen. Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 1,3 miljoen. De huurverplichtingen lopen tot 31 januari 2013. Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen tot een bedrag van € 32,2 miljoen. 80
Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl vormt met Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. en Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. 7.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2008 (Bedragen * 1 mln.) 7.6.1 Algemeen Het negatieve jaarresultaat van € 41,8 miljoen kan als volgt worden geanalyseerd (in miljoenen €): Analyse jaarresultaat
2008
2007
Exploitatieresultaat na rente vóór stelselwijziging Stelselwijzigingen onderhoudslasten/revitaliseringlasten Overige waardeveranderingen MVA Groepsresultaat voor belastingen voor mutatie reële waarde MVA
15,6 0 18,8
65,5 23,6 - 62,0
34,4
27,1
Vennootschapsbelasting en resultaat deelnemingen Verfijning bepaling bedrijfswaarde
5,2 - 81,4
0,7 52,2
Jaarresultaat
- 41,8
80,0
7.6.2 Afschrijvingen op materiële vaste activa Onder de post afschrijvingen op materiële vaste activa zijn opgenomen de afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Op onroerende en roerende zaken in exploitatie wordt niet afgeschreven, omdat de waardering van de onroerende en roerende zaken in exploitatie tegen bedrijfswaarde geschiedt. Mutaties in de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie worden verantwoord op de post “Mutatie reële waarde materiële vaste activa”. 7.6.3 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onder deze post zijn verantwoord de waardeverminderingen die zijn ontstaan door de afwaardering van (voorgenomen) investeringen in nieuwbouw. Dit betreft alle nieuwbouwprojecten waarvoor een voorziening voor onrendabele investeringen nieuwbouw op de balans is gevormd. De voorziening voor onrendabele investeringen nieuwbouw wordt gevormd voor die projecten, waarvoor intern voldoende formalisering heeft plaatsgevonden en er naar externe partijen en overige belanghebbenden voldoende is gecommuniceerd. Van voldoende interne formalisering is sprake wanneer de definitiefase van een nieuwbouwproject is afgesloten en goedgekeurd door de directie. Aan het einde van het jaar wordt een statische toetsing uitgevoerd om de benodigde hoogte van de voorziening te bepalen. De eventueel benodigde dotaties aan de voorziening worden in de resultatenrekening op de post „overige waardeveranderingen materiële vaste activa‟ verantwoord. Daarnaast is in deze post opgenomen de bedrijfswaarde van de in het boekjaar verkochte en gesloopte woningen. Tenslotte zijn in deze post ook opgenomen de in het boekjaar opgetreden waardeverminderingen van de post onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. De post „overige waardeveranderingen materiële vaste activa‟ kan als volgt worden gespecificeerd: Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Vrijval van/ dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Desinvesteringen onroerende en roerende zaken in exploitatie Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Overige posten Totaal
2008
2007
- 35,7 14,0 2,8 0,1 - 18,8
25,9 29,4 7,0 - 0,3 62,0
Per saldo is er in 2008 een vrijval van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw van € 35,7 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door een tweetal projecten die in 2008 niet meer voldoen aan de criteria voor opname in de voorziening. 81
7.6.4 Onderhoudslasten Onder de post onderhoudslasten zijn de werkelijke onderhoudskosten met betrekking tot planmatig onderhoud, klachtenonderhoud, mutatie-onderhoud en overig dagelijks onderhoud verantwoord.
7.6.5 Revitaliseringlasten De post revitaliseringsuitgaven bevat de uitgaven die worden gedaan in het kader van revitalisering van vastgoed. De uitgaven voor revitalisering zijn opgenomen in de bedrijfswaarde van het vastgoed en worden dus financieel gezien op dezelfde wijze behandeld als onderhoudskosten. Alleen de werkelijk in het verslagjaar geleverde prestaties vormen de basis voor het verantwoorden van revitaliseringlasten in de resultatenrekening en het verantwoorden van verplichtingen in de balans.
7.6.6 Lonen en salarissen/sociale lasten en pensioenlasten Het aantal personeelsleden in dienst bij Woonbedrijf bedraagt, uitgedrukt in FTE „s, ultimo 2008: 372,6 (2007: 378,4). Het personeelsbestand kan als volgt worden gespecificeerd: Afdeling
2008
2007
Bestuur incl. secretariaat Wonen Vastgoedontwikkeling en Stedelijke Vernieuwing Interne leveranciers Bestuursondersteuning Totaal
4,4 134,6 22,8 192,4 18,4 372,6
4,4 133,3 20,8 200,9 19,0 378,4
De personeelslasten ter zake van de bezoldiging en ter zake van de pensioenen van bestuurders kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen * € 1.000): Naam A A B B C C 2008 2007 2008 2007 2008 2007 Drs. M.T. Eggermont RA 172,0 164,4 56,9 56,5 17,7 17,3 Ir. I. de Boer 173,0 163,4 56,8 56,5 17,7 17,3 A. B. C.
Periodiek betaalbare beloningen, zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, ter beschikking stellen van auto. Beloningen betaalbaar op termijn, zoals pensioen, VUT-premie, jubileumuitkeringen. Bonussen en winstdeling.
Het verschil in bezoldiging van beide bestuurders wordt veroorzaakt door een verschil in de fiscale bijtelling van de auto. De beloningen over het jaar 2008 hebben betrekking op de volgende perioden: Drs. M.T. Eggermont RA: 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 Ir. I. de Boer: 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 De bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen is opgenomen onder de personeelslasten en bedraagt voor 2008 € 70,0 (2007: € 66,7).
7.6.7 Overige bedrijfslasten In deze post zijn opgenomen de kosten van zakelijke lasten en verzekeringen, contributies en abonnementen, overige personeelskosten, huur gebouwen en overige lasten. De samenstelling van deze post is als volgt: Overige bedrijfslasten Belastingen en verzekeringen Overige personeelskosten Kosten ICT
2008 8,6 8,9 3,0 82
2007 8,4 7,7 2,1
Huisvestingskosten Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren Uitgaven stook- en servicekosten (verrekenbaar en niet verrekenbaar) Overige lasten Organisatiegerichte activiteiten Gebiedsgerichte activiteiten Totaal
1,8 0,7
1,2 0,5
8,6 4,5 1,0 2,0 39,1
7,3 3,6 2,1 0,7 33,6
Toelichting overige lasten In de overige lasten zijn de volgende kosten met betrekking tot accountantskosten en fiscale advisering opgenomen: 2008 * 1 Euro 77.469 4.028 58.415 139.912
Controle jaarrekening, controlerend accountant Overige controleopdrachten, controlerend accountant Fiscale advisering, niet zijnde controlerend accountant Totaal
2007 * 1 Euro 92.213 7.646 56.393 156.252
7.6.8 Financiële baten & lasten In deze post zijn met name opgenomen de kosten van financiering van activa met vreemd vermogen en de renteopbrengsten over tijdelijk overtollige kasmiddelen en beleggingen die in het kader van beheersing van renterisico‟s worden aangehouden. Daarnaast zijn de waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten onder deze post opgenomen. De samenstelling van de post is als volgt: Financiële baten en lasten
2008
2007
Totaal financiële baten
4,2
4,6
Totaal financiële lasten
- 17,0
- 17,2
Totaal financiële baten & lasten
- 12,8
- 12,6
7.6.9 Belastingen naar de winst De in de jaarrekening 2008 verwerkte vennootschapsbelastinglast (VPB) bedraagt - € 4,8 miljoen (2007: 0,2 miljoen ) en kan als volgt worden gespecificeerd: Omschrijving Acute belastingen Latente belastingen Totaal
2008
2007
2,5 -7,3 -4,8
0,0 0,2 0,2
83
De acute belastinglast is als volgt berekend: 2008 -46,6
Groepsresultaat gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Af: Fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen Af: Verkoopopbrengst onroerende zaken Bij: Waardeveranderingen MVA in exploitatie Bij: Verbeteringsuitgaven Af: Projectontwikkelingsresultaat Af: Vrijval agio leningportefeuille Bij: Bouwrente Bij: Afschrijving on- en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Af: Resultaat deelneming Af: Aanwending herinvesteringsreserve Af: Overige verschillen Af: Fiscale verliescompensatie Totaal permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Tarief Verschuldigde winstbelasting
0,0 -14,3 62,7 19,5 -1,9 -0,5 0,5 0,7 -0,5 -2,4 -5,8 -1,4
2007 80,2 80,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
56,6
80,2
10,0 25,5%
0,0 25,5 %
2,5
0,0
7.6.10 Resultaat deelnemingen Onder deze post is het resultaat van de niet-geconsolideerde deelnemingen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl opgenomen. Het resultaat van deze deelnemingen is bepaald op basis van dezelfde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling als die welke voor deze jaarrekening zijn gebruikt. Het resultaat kan als volgt worden gespecificeerd: Naam deelneming Wooninvesteringsfonds Stichting Administratiekantoor NCCW (4000 certificaten) Breedband Regio Eindhoven B.V. Lichtrijk Beheer B.V. Totaal resultaat deelnemingen
% deelneming 6 certificaten
Resultaat 2008 0,1
Resultaat 2007 0,1
10 12 30
0,1 0,0 0,2 0,4
0,3 0,0 0,5 0,9
84
7.6.11 Mutatie bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie De mutatie in de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt in 2008 negatief € 87,9 mln. en kan als volgt worden verklaard: Mutatie bedrijfswaarde Materiële Vaste Activa in exploitatie I: Autonome ontwikkeling a: Vrijval kasstromen b: Effect één jaar opschuiven Autonome ontwikkeling
2008
2007
7,0 43,1 50,1
- 6,9 41,1 34,2
II: Voorraadmutaties a: Verbetering b: Verkoop c: Sloop d: Nieuwbouw e: Aankoop / splitsing / diversen Voorraadmutaties
0 - 13,0 - 1,1 10,9 0,2 - 3,0
0,0 - 22,4 - 7,0 8,4 0,0 - 21,0
III: Parameterwijzigingen a: Verkoopopbrengsten b: Levensduur c: Huurstijging d: Huurderving e: Inflatie/lastenstijging f: Disconto; wijziging van ultimo boekjaar naar medio boekjaar Parameterwijzigingen
2,3 21,1 8,9 0 - 16,9 6,6 22,0
0,0 36,0 - 2,7 - 7,4 - 25,3 0,0 0,6
16,9 - 70,4 - 4,2 - 14,6 - 0,2 - 2,2 - 9,3 - 56,7 - 12,5 - 153,2
39,9 37,6 - 10,1 22,5 0,0 - 9,5 - 11,2 - 55,1 3,2 17,3
V: Rentabiliteitswaardecorrectie leningen a: Mutaties rentabiliteitswaarde Rentabiliteitswaardecorrectie
- 0,4 - 0,4
0,1 0,1
VI: Overige mutaties Mutatie complexen met negatieve bedrijfswaarde Overige mutaties
- 3,4 - 3,4
6,5 6,5
- 87,9
37,7
IV: Niveauwijzigingen a: Huren b: Onderhoudsuitgaven c: Overige exploitatie-uitgaven d: Verkoop e. Sloop f: Revitalisering g: Restwaarde h: Beheerkosten i: Overige lasten Niveauwijzigingen
TOTAAL MUTATIE BEDRIJFSWAARDE
85
De mutatie in de bedrijfswaarde ad negatief € 87,9 mln. over 2008 is gedeeltelijk via de resultatenrekening verantwoord en gedeeltelijk via de balans. Onderstaand wordt de specificatie gegeven:
Bedrijfswaarde nieuwbouwcomplexen Toevoeging negatieve bedrijfswaarde naar voorziening Totaal via balans Overige waardeveranderingen materiële vaste activa: bedrijfswaarde desinvesteringen Mutatie reële waarde bezit Totaal via resultatenrekening Per saldo mutatie bedrijfswaarde
2008 10,9 - 3,4 7,5 - 14,0
2007 8,4 6,5 14,9 - 29,4
- 81,4 - 95,4 - 87,9
52,2 22,8 37,7
7.6.12 Transacties tussen verbonden partijen De transacties tussen verbonden partijen voorzover deze partijen niet zijn opgenomen in de geconsolideerde balans van Woonbedrijf zijn van verwaarloosbare betekenis. Een uitzondering hierop vormt de deelneming in Lichtrijk Beheer B.V. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. heeft een belang van 30% in Lichtrijk Beheer B.V., waardoor Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl een indirect belang van 30% in Lichtrijk Beheer B.V. heeft. Lichtrijk Beheer B.V. heeft op zijn beurt een belang van 50% in NEMe B.V., waarvan de cumulatieve verliezen over 2005, 2006, 2007 en 2008 circa € 9 miljoen bedragen.
7.7
Vennootschappelijke balans per 31 december 2008
(Bedragen * € 1 mln.) Activa VASTE ACTIVA
2008
2007
743,1 51,7 10,5
831,0 47,6 13,4
10,6
8,7
5,2 6,6 8,7 29,0
6,0 6,6 9,5 30,1
865,4
952,9
Voorraden - Onderhanden werken
9,2
1,5
- Voorraad materialen
0,4
0,2
Vorderingen - Huurdebiteuren - Overige vorderingen - Latente belastingvorderingen - Belastingen - Overlopende activa
2,4 1,7 7,1 1,9 8,9
3,1 4,9 0,0 0,0 4,0
Liquide middelen
28,6
51,7
TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA
60,2
65,4
925,6
1.018,3
7.7.1 MATERIELE VASTE ACTIVA - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onbebouwde grond - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de Exploitatie 7.7.2 FINANCIELE VASTE ACTIVA - Te vorderen BWS- subsidies - Deelnemingen - Effecten - Overige TOTAAL VASTE ACTIVA 7.7.3 VLOTTENDE ACTIVA
TOTAAL ACTIVA 86
Passiva 7.7.4 GROEPSVERMOGEN
2008
2007
- Overige reserves
379,8
421,6
109,6 0,3 0,0 55,9
161,6 1,5 0,2 59,6
28,4 320,7 0,2
37,5 312,4 0,2
15,2 2,4 13,1
10,5 2,5 10,7
925,6
1.018,3
7.7.5 VOORZIENINGEN - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Voorziening deelnemingen - Voorziening latente belastingverplichting - Overige voorzieningen
7.7.6 LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen 7.7.7 KORTLOPENDE SCHULDEN - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekering - Overlopende passiva TOTAAL PASSIVA
87
7.8
Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 2008
(Bedragen * € 1 mln.) Omschrijving 7.8.1 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopopbrengst onroerende zaken Overige opbrengsten
2008
2007
144,6 9,1 0,3 16,1 20,1
142,8 7,6 0,1 24,2 29,4
SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN
190,2
204,1
BEDRIJFSLASTEN 7.8.2 Afschrijvingen op materiële vaste activa 7.8.3 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 7.8.4 Onderhoudslasten 7.8.5 Revitaliseringsuitgaven 7.8.6 Lonen en salarissen 7.8.6 Sociale lasten 7.8.6 Pensioenlasten 7.8.7 Overige bedrijfslasten
2,0 - 18,8 51,3 46,8 17,2 2,2 3,2 39,1
1,7 62,0 44,2 1,5 16,6 1,9 2,9 33,6
SOM DER BEDRIJFSLASTEN
143,0
164,4
47,2
39,7
4,2 - 0,8 - 16,2
4,2 0,4 - 17,2
34,4
27,1
4,8 0,4 - 81,4
- 0,2 0,9 52,2
- 41,8
80,0
BEDRIJFSRESULTAAT 7.8.8 FINANCIELE BATEN & LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeverandering financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten BEDRIJFSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING
7.8.9 Belastingen naar de winst 7.8.10 Resultaat deelnemingen 7.8.11 Mutatie reële waarde materiële vaste activa JAARRESULTAAT
7.9
Toelichting op de vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening 2008
7.9.0 Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de netto-vermogenswaarde in overeenstemming met de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2008 De toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2008 is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten die op de geconsolideerde balans per 31 december 2008 zijn opgenomen.
88
7.9.1 Deelnemingen Deelnemingen Stand per 1 januari Bij: Mutatie emissie aandelenkapitaal Woonbedrijf Holding B.V. Bij/Af: Aandeel in het jaarresultaat van de deelnemingen Bij/Af: Mutatie voorziening deelnemingen Stand per 31 december
2008 6,6 1,0 0,2 - 1,2 6,6
2007 6,6 0,0 0,4 - 0,4 6,6
Per balansdatum zijn in de vennootschappelijke balans de navolgende deelnemingen opgenomen: Deelnemingen Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. (100%) Breedband Regio Eindhoven B.V. (12%) Stichting Administratiekantoor NCCW (4.000 certificaten) Certificaten Wooninvesteringsfonds (Wif) (6 certificaten) Totaal
2008 0,0 0,5 3,1 3,0 6,6
2007 0,0 0,5 3,1 3,0 6,6
De deelneming in Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. wordt tegen netto-vermogenswaarde gewaardeerd. Indien de waardering van de deelneming negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De overige kapitaalbelangen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere marktwaarde.
7.9.2 Eigen vermogen Het verloop van het vennootschappelijk eigen vermogen kan als volgt worden weergegeven: Overige reserve Stand per 1 januari Overboeking van herwaarderingsreserve Toevoeging uit resultaatbestemming Stand per 31 december
2008 421,6 0,0 - 41,8 379,8
2007 284,3 57,3 80,0 421,6
Het in 2008 gerealiseerde vennootschappelijk resultaat bedraagt negatief € 41,8 miljoen en wordt onttrokken aan de overige reserve.
7.9.3 Voorziening deelnemingen Deelneming waarin Woonbedrijf een belang heeft van minimaal 20% worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde. Indien de waardering van de deelneming negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De mutaties in 2008 van de voorziening deelnemingen kunnen als volgt worden toegelicht: Voorziening deelnemingen Stand per 1 januari Af: Mutatie emissie aandelenkapitaal Woonbedrijf Holding B.V. Af: Jaarresultaat deelneming Stand per 31 december
2008 1,5 - 1,0 - 0,2 0,3
2007 2,0 0,0 - 0,5 1,5
De per balansdatum aanwezige voorziening deelneming betreft de deelneming in de negatieve nettovermogenswaarde van Woonbedrijf Holding B.V.. Stichting Woonbedrijf heeft zich stellig voorgenomen Woonbedrijf Holding B.V. tot betaling van haar schulden in staat te stellen.
89
7.9.4 Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen kan als volgt worden gespecificeerd: Resultaat deelnemingen Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. Stichting Administratiekantoor NCCW Certificaten Wooninvesteringsfonds (Wif) Breedband Regio Eindhoven B.V. Totaal
7.10
2008 0,2 0,1 0,1 0,0 0,4
2007 0,5 0,3 0,1 0,0 0,9
Overige gegevens
Resultaatbestemming Besloten is om het negatieve jaarresultaat van € 41,8 miljoen in mindering te brengen op de overige reserves.
90
Bericht van de Raad van Commissarissen 1
Werkwijze Raad van Commissarissen (RvC)
De RvC oefent toezicht uit op het beleid van de directie, mede omvattend de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en -procedures ingesteld door de directie, alsmede op de algemene gang van zaken binnen Woonbedrijf en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast staat de RvC de directie ter zijde met advies.
1.1 Governance code De RvC hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur, waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. In themabijeenkomsten op 20 september 2007 en 17 januari 2008 hebben directie en RvC stilgestaan bij Governance bij Woonbedrijf. Dit heeft geresulteerd in een Woonbedrijf governancecode, die door directie en RvC is vastgesteld op 14 april 2009. De volledige tekst van de Woonbedrijf governancecode is gepubliceerd op de website van Woonbedrijf. Voor de taak en rol van de RvC zijn de voornaamste punten waarop Woonbedrijf afwijkt van de Aedes model governancecode: Hoewel de raad van commissarissen van Woonbedrijf meer dan vijf leden omvat, heeft de raad van commissarissen besloten om uit zijn midden geen auditcommissie of een selectie-/remuneratiecommissie in te stellen. De in de model governancecode genoemde taken van de beide kerncommissies worden binnen Woonbedrijf vervuld door de gehele raad van commissarissen, met dien verstande dat in artikel 16.4 van de statuten is bepaald dat het presidium, bestaande uit de voorzitter en de vice-voorzitter van de raad van commissarissen, het salaris en de overige arbeidsvoorwaarden van de directie vaststelt. Woonbedrijf heeft de uitwerking onder II.2.1 van de model governancecode, inhoudende dat leden van de directie voor een periode van maximaal vier jaar worden benoemd, voorshands niet opgenomen. Enerzijds omdat deze niet geldt voor benoemingen die al hadden plaatsgevonden voordat de modelcode werd vastgesteld. Anderzijds omdat de toevoeging in de modelovereenkomst dat deze bepaling de arbeidsrechtelijke positie onverlet laat, voor Woonbedrijf aanleiding is om de ervaringen die elders met deze uitwerking wordt opgedaan te evalueren voordat voor nieuwe benoemingen een beslissing wordt genomen.
2
Inhoud van het toezicht
2.1 Goedkeuring van operationele en financiële doelstellingen en strategie In 2008 heeft de directie het volgende aan de RvC gepresenteerd: (a) behalen KWH label (b) contacten met de huurdersvertegenwoordigingen op instellingsniveau (c) risicomanagement (d) het effect van het beleid op de beschikbare (financiële) beleidsruimte (e) de begroting, betekenis in beleidscyclus, parameters en focuspunten (e) governancecode, inclusief maatschappelijke verantwoording en relatie met belanghouders (f) opdracht externe accountant, procesvoorstel en evaluatiecriteria De operationele en financiële doelstellingen van Woonbedrijf worden neergelegd in de financiële meerjarenbegroting. De directie bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting is vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, die de begroting 2008 op de vergadering van 22 november 2007 heeft goedgekeurd. De doelstellingen van Woonbedrijf zijn erop gericht om haar organisatorische en financiële capaciteit zodanig in te zetten dat een optimale maatschappelijke waardecreatie op het verantwoordelijkheidsgebied van het wonen van klanten resulteert.
2.2 Interne risicobeheersing en controlesystemen De directie is, ingevolge de statuten, verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. De raad van commissarissen ziet er, ingevolge de statuten, op toe dat de directie deze verantwoordelijkheid vervult. 91
De directie is verantwoordelijk voor het instellen en handhaven van interne procedures die ervoor zorgen dat alle belangrijke financiële informatie bij de directie bekend is, zodat de tijdigheid, volledigheid en juistheid van de interne en externe financiële verslaggeving worden gewaarborgd. Vanuit dit oogpunt zorgt de directie ervoor dat de financiële informatie aangaande ondernemingen waarover Woonbedrijf overwegende zeggenschap uitoefent, rechtstreeks aan hem wordt gerapporteerd. De raad van commissarissen houdt toezicht op de instelling en handhaving van deze interne procedures. De RvC heeft kennisgenomen van de bevindingen van het onderzoek door de accountant naar de opzet en werking van het stelsel van interne beheersing. Tevens heeft de RvC kennis genomen van de door de afdeling controlling uitgevoerde interne audits. Met de directie werden de gekozen ambities ten aanzien van de interne beheersing en de prioritering van de inspanningen om op deelgebieden deze ambities te realiseren, besproken.
2.3 Volkshuisvestelijke opgaven In 2007 werden drie Eindhovense wijken door de minister van Wonen, Wijken en Integratie als zogenaamde krachtwijken aangewezen: Woensel-West, De Bennekel en Doornakkers. In het kader van de daaruit voortvloeiende aanpak zijn met de gemeente en de bewoners wijkactieplannen per wijk afgesloten. In 2008 zijn de wijkactieplannen vertaald tot uitvoeringsovereenkomsten voor het jaar 2008 tussen corporaties en gemeenten. Op basis van die overeenkomsten is Woonbedrijf door het Centraal Fonds Volkshuisvesting vrijgesteld van de financiële bijdrage aan het investeringsfonds voor de krachtwijken. De inzet van Woonbedrijf wordt voor advies voorgelegd aan het presidium van de RvC. De voltallige RvC is geïnformeerd over de door de directie gekozen aanpak voor de krachtwijken.
2.4 Verbindingen Woonbedrijf kent een aantal verbindingen die zijn toegelicht in hoofdstuk 5 van het jaarverslag. Verbindingen worden aangegaan vanuit een afwegingskader waarin fiscale, operationele en aspecten van risicobeheer zijn opgenomen. Woonbedrijf heeft ervoor gekozen om haar bestuurlijke en juridische structuur zodanig in te richten, dat voor de mate waarin en de wijze waarop bestuur en toezicht worden uitgeoefend, het geen verschil maakt of Woonbedrijf rechtstreeks dan wel door middel van verbindingen in de betrokken projecten participeert. Wij verwijzen naar hetgeen in hoofdstuk 5 van het jaarverslag is vermeld omtrent verbindingen.
2.5 Toezichtkader Het toezichtkader wordt gevormd door: het koersplan de strategische beleidsnotities het jaarlijks activiteitenplan zoals opgenomen in de begroting de Woonbedrijf governancecode de interne risicobeheersing- en controlesystemen de periodieke verslaggeving in de vorm van de balanced scorecard met toelichtingen de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving het bezoldigingsbeleid van de directie profielschets van de RvC introductie- en trainingsprogramma van de RvC aanbevelingen van de externe accountant
2.6 Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving naar de RvC vindt elk kwartaal plaats en is gebaseerd op het bewaken van de koers van Woonbedrijf. Jaarlijks wordt de huidige balanced scorecard geanalyseerd. Daarbij worden nieuwe indicatoren en kengetallen toegevoegd, die de strategische keuzes van Woonbedrijf kunnen volgen op haar effecten.
92
3
Verantwoording
3.1 Activiteiten van de RvC In totaal heeft de RvC in 2008 acht maal vergaderd. Vaste onderwerpen op iedere agenda waren: een overzicht van belangrijke directiebesluiten en de periodieke rapportage. Daarnaast worden op vaste momenten besproken: de meerjarenbegroting, het jaarverslag en het beoordelingsgesprek met de leden van de directie. Voorts is met de directie van gedachten gewisseld over de ontwikkeling van de interne organisatie. In 2008 hebben commissarissen een excursie gehad langs delen van het bezit en nieuwbouwlocaties en woonden zij feestelijkheden bij. Tevens was de RvC vertegenwoordigd op de netwerkbijeenkomst op 25 november 2008 waar de directie haar perspectief op de toekomst gaf. Het directe contact met de organisatie levert nuttige aanvullende informatie en verhelderende inzichten op. Een voorbeeld is de rondleiding door de Bennekel met de districtsmanager. De traditie van excursies zal in de komende jaren worden voortgezet. De samenwerking tussen de directie en de ondernemingsraad vinden wij open. Opvallend is de grote mate van betrokkenheid van de OR-leden. De RvC hecht grote waarde aan voornoemde contacten vanwege de openhartige uitwisseling van standpunten. Op 4 december is met de leden van de directie een beoordelingsgesprek gevoerd door de voorzitter en de vicevoorzitter van de RvC van Woonbedrijf.
4
Samenstelling Raad van Commissarissen
De RvC bestaat sinds de zomer van 2007 uit zeven leden, die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets. Zie voor de werving en selectie ook het jaarverslag 2006. De heer R. Blom treedt op als voorzitter. Met ingang van januari 2008 heeft de heer R. van Gijzel het burgemeesterschap van Eindhoven aanvaard en is daarmee teruggetreden als lid van de RvC. Met ingang van 12 juni 2008 is zijn plaats opgevuld met mw. Mr. Drs. A. Cuijpers. Een aantal besluiten van de directie, zoals vastgelegd in de Statuten en in het directiestatuut, zijn tevens onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC. Zoals voorzien in de Statuten ontvangt geen enkel lid van de RvC een bezoldiging die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Woonbedrijf. De samenstelling van de RvC van Woonbedrijf was in 2008 als volgt: De heer ir. R. Blom (voorzitter) is 56 jaar en is werkzaam als voorzitter van de faculteitsdirectie Natuur en Techniek van de Hogeschool Utrecht en heeft als relevante nevenfuncties: bestuurslid VTW, bestuurslid Stichting Dutch Green Building Council, en voorzitter van de sectorraad techniek van de HBO-raad. De datum van eerste benoeming is 9 november 2006. Zijn expertise is verandermanagement, strategie, innovatie en ICT. De heer drs. F.J. Spiering (vice-voorzitter) is 56 jaar en is bedrijfsmanager Maxima Medisch Centrum in Eindhoven en heeft als relevante nevenfunctie: partner-eigenaar search- en selectiebureau. De datum van eerste benoeming is 9 november 2006. Zijn expertise is: HRM, zorg, planning & control. Mevrouw dr. mr. I.M. Koopmans (lid en benoemd op voordracht van de huurders) is 41 jaar en is Officier van Justitie in ‟s-Hertogenbosch en docent bij de Stichting Opleidingen Sociale Verzekeringen in Almere en heeft als relevante nevenfuncties: lid Raad van Toezicht van de FP de Rooijse Wissel te Venray, lid Raad van Toezicht van de Lunetgroep en lid van de raad van toezicht van Stichting Gezondheidscentra Eindhoven. De datum van eerste benoeming is 9 november 2006. Haar expertise ligt op juridisch gebied. De heer G.M. van Wijk RA (lid) is 51 jaar en is zelfstandig gevestigd interim-manager. De datum van eerste benoeming is 9 november 2006. Zijn expertise ligt op financieel-economisch gebied. 93
De heer ing. W.J.M. Holthuizen (lid) is 60 jaar en is werkzaam als manager bij DAF Trucks N.V. in Eindhoven en heeft als relevante nevenfunctie: voorzitter van de Commissie Inrichting van de ledenraad Rabobank Dommelstreek en voorheen voorzitter van de raad van toezicht van Stichting Valkenhof Valkenswaard. De datum van eerste benoeming is 1 januari 2000. Zijn expertise ligt op bedrijfseconomisch gebied. De heer mr. L.H.J. Kokhuis is 65 jaar. Hij heeft als relevante nevenfuncties: het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen van Wonen Breburg, rechter plv. rechtbank ‟s-Hertogenbosch, afdeling bestuursrecht en voorzitter fonds Werken aan Wonen. Zijn expertise ligt op het terrein van de volkshuisvesting en het openbaar bestuur. De datum van eerste benoeming is 20 september 2007. Mevrouw Mr. Drs. A. Cuijpers is 50 jaar en managing partner bij Zeelenberg Management Select te ‟sHertogenbosch en heeft als relevante nevenfunctie: lid van de raad van toezicht van de Stichting Voortgezet Vrije School Onderwijs. Haar expertise is organisatieontwikkeling, HRM en stedelijke ontwikkeling en beheer. De datum van eerste benoeming is 12 juni 2008. Mevrouw A. Cuijpers en mevrouw I. Koopmans hebben zitting op voorspraak van de huurders. Alle leden zijn lid van de VTW.
5
Reglement
De taakverdeling van de raad van commissarissen, alsmede zijn werkwijze worden neergelegd in een reglement. De raad van commissarissen neemt in het reglement een passage op voor zijn omgang met de directie en de ondernemingsraad. Het reglement wordt in ieder geval op de website van Woonbedrijf geplaatst. In afwachting van de vaststelling van het reglement voor de raad van commissarissen, geldt een tussen directie en raad van commissarissen overeengekomen directiestatuut waarin de statutaire regeling van de omgang tussen directie en raad van commissarissen nader is uitgewerkt.
5.1 Bezoldiging 2008 De honorering wordt bepaald door de Raad van Commissarissen en is vastgesteld binnen de kaders van het advies van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Het vaste honorarium van de huidige commissarissen, is geïndexeerd en bedroeg in 2008 op jaarbasis € 15.240,-- voor de voorzitter, € 12.192,-- voor de vice-voorzitter en € 10.160,-- voor de overige leden. Alle leden zijn op kosten van Woonbedrijf lid van de VTW en krijgen van Woonbedrijf (introductie)cursus(sen) bij VTW aangeboden.
5.2 Profiel De leden van de Raad van Commissarissen onderschrijven de kernwaarden die Woonbedrijf nastreeft, zijnde respect, eigen verantwoordelijkheid, verbindend en resultaatgericht. De overige eisen bij de selectie waren: affiniteit met de doelen van Woonbedrijf, brede maatschappelijke belangstelling, ervaring en binding, integriteit, durf om zaken aan de orde te stellen, bestuurlijke ervaring, vermogen tot abstract denken, gericht op samenwerking en (zelf)kritisch vermogen. De raad voert zijn taken uit als een gezamenlijk verantwoordelijk college. Dat neemt niet weg dat uiteindelijk elk lid ook een individuele verantwoordelijkheid draagt. Elk lid van de raad is een generalist met de kwaliteiten die nodig zijn om verschillende aspecten integraal af te wegen gericht op het belang van Woonbedrijf als geheel. Hiervan is gebruikgemaakt gedurende het selectieproces van alle kandidaten voor het lidmaatschap van de RvC. De heren van Wijk en Holthuizen kunnen als financiële deskundigen worden beschouwd. Tevens zijn er enkele commissarissen met een volkshuisvestelijke en/of sociaal maatschappelijke achtergrond. De profielschets is opgenomen op de website van Woonbedrijf (www.Woonbedrijf.com). De RvC is van mening dat alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd.
5.3 Zelfevaluatie De RvC heeft op 29 januari 2009 haar eigen functioneren in 2008 besproken en dat van de individuele leden van de RvC. In deze evaluatie is het volgende aan de orde gekomen:
94
Uitgangspunten Het referentiekader van VTW is het uitgangspunt voor de evaluatie. De raad van commissarissen heeft afgesproken om eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zijn eigen functioneren en dat van de individuele leden te evalueren. Algemene taken en verantwoordelijkheden Elk lid van de raad van commissarissen blijkt in staat te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elk lid van de RvC beschikt over de specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn taak, binnen zijn rol in het kader van de profielschets van de raad. De voorzitter van de raad ziet toe op het goed functioneren van de raad en Woonbedrijf ondersteunt dit proces. Ten aanzien van de zelfevaluatie is besloten hiermee op collectief niveau te starten. De zelfevaluatie is gehouden door alle leden een aantal criteria voor te leggen met de vraag op welk van die criteria de raad naar zijn/haar oordeel goed dan wel minder goed functioneert. Deze uitkomsten zijn uitgewisseld met als doel het formuleren van verbeterpunten. Onafhankelijkheid De Raad stelt vast dat de onafhankelijkheid van haar leden is gewaarborgd. Er wordt afgesproken dat de leden zelf situaties zullen melden die in dit verband relevant kunnen zijn. Distantie/betrokkenheid De Raad is van mening dat de kwalitatieve informatievoorziening goed is. In 2008 ontstond binnen de RVC de wens om meer sectorspecifieke en maatschappelijke vraagstukken rondom de volkshuisvesting te delen, om zodoende meer inzicht in de context van woonbedrijf te verkrijgen. In 2009 onderzoekt de RvC een passende vorm voor dit overleg. Netwerk Het netwerk is voldoende aanwezig om de ontwikkelingen op hoofdlijnen te kunnen volgen. Het is niet wenselijk om in dergelijke netwerken een rechtstreekse rol te gaan spelen maar het netwerk dient meer om de relevante wereld te kennen. Integrale benadering De Raad kenmerkt zich door een integrale benadering. De expertise van de individuele leden met betrekking tot bepaalde onderwerpen is voldoende aanwezig. Belanghoudersoriëntatie Woonbedrijf kiest niet voor een belanghoudersraad. Het blijft lastig om alle belanghouders voldoende te kennen. Het gaat de raad dan ook meer om een brede oriëntatie en niet het heel goed kennen van de belanghouders. Inhoudelijk Het toezicht gaat vaak over de interne organisatie van Woonbedrijf en minder over de wereld daar om heen. Wij willen in 2009 dat deel meer aan de orde stellen. Wat de informatievoorziening betreft wordt opgemerkt dat die in orde is, maar dat de raad minder afhankelijk wil zijn van de informatie die vanuit de directie komt. Dit kan ook door meer gerichte vragen te stellen. Het is de wens om vooral inzicht te krijgen op hoofdlijnen. Daarnaast wil de raad meer betrokken zijn bij ontwikkelingen naar de toekomst. Niet om de toekomst te bepalen maar om deze goed te kunnen volgen. Als voorbeeld wordt gesteld dat de wereld momenteel drastisch is gewijzigd. Hierdoor ontstaan ook allerlei nieuwe kansen. Door deze nieuwe kansen is wellicht een toetsing danwel bijstelling van Koerplan aan de orde. Zorgvuldigheid en integriteit Volgens de Raad hebben zich het afgelopen jaar, voorzover te overzien, geen zaken voorgedaan die de integriteit hebben geschaad. Beschikbaarheid/Actieve opstelling. De beschikbaarheid is ten opzichte van het begin van 2008 voldoende. Het lidmaatschap vraagt wel meer tijd dan oorspronkelijk was voorzien. Om die reden wordt wel voorgesteld om alternatieven te onderzoeken om de beschikbaarheid binnen redelijke grenzen te houden. Gedacht wordt aan het later laten aanvangen van de vergaderingen. Tevens wordt voorgesteld om eens te kijken naar de oorspronkelijke verwachting en realiteit. Er is sprake van een open dialoog met de directie.
95
5.4 Werving In 2008 heeft zich een mutatie voorgedaan in de samenstelling van de RvC. Per 12 juni 2008 is mw. Mr. Drs, A. Cuijpers aangetreden als lid op voorspraak van de huurders.
5.5 Tegenstrijdige belangen De zakelijke gedragscode (integriteitcode) van Woonbedrijf verbiedt werknemers, leden van de directie en leden van de RvC geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke voordelen die Woonbedrijf toekomen. Woonbedrijf heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de RvC, de directie en het personeel van Woonbedrijf.
5.6 Onafhankelijkheid van de RvC Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Woonbedrijf en onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Woonbedrijf. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Woonbedrijf, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. Het reglement van de RvC bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen.
6
Commissies
De raad heeft geen remuneratie- en auditcommissie ingesteld, omdat de raad bewust heeft gekozen voor het benadrukken van de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid gecombineerd met de inzet van specifieke deskundigheid ter verhoging van de kwaliteit van de raad als geheel. De RvC zoekt advies van gespecialiseerde adviseurs wanneer zij zulks nuttig acht. Verder worden door de RvC specifieke doelstellingen bepaald die dat jaar behaald moeten worden om de directie in aanmerking te laten komen voor een variabele bezoldigingscomponent. In de vergadering op 29 januari 2009 is stilgestaan bij de evaluatie van de prestaties van de directie over het jaar 2008. In de vergadering van 20 november 2008 zijn de prestatieafspraken in relatie tot de variabele beloning van de directie over 2008 besproken. In het verslagjaar bestond de bezoldiging van de directie uit een basissalaris, emolumenten zoals ziektekostenverzekering, een bedrijfsauto, een bedrag voor onkostenvergoeding en een prestatiegebonden bonus. 7
Tenslotte
Woonbedrijf heeft zich in 2008 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van wonen, zorg en welzijn. De raad heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit jegens de directie en alle medewerkers. Eindhoven, 14 april 2009
Namens de Raad van Commissarissen
De heer ir. R. Blom Voorzitter
96
Accountantsverklaring
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag op pagina 61 tot en met 85 opgenomen jaarrekening 2008 van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl te Eindhoven bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2008 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2008 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale-Huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de enkelvoudige jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico‟s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl per 31 december 2008 en van het resultaat over 2008 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag. Eindhoven, 14 april 2009 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
drs. J.C. Maan RA
97
Kengetallen 2008
2007
2006
25.949 2.211 2.275 30.435
26.034 2.084 2.202 30.320
26.517 2.125 2.066 30.708
122 2.670 2.792
113 2.656 2.769
115 2.660 2.775
Totaal vastgoedeenheden
33.227
33.089
33.483
Verhuurbare woongelegenheden Woningen Studenteneenheden
28.184 2.724
28.177 2.661
28.528 2.704
Totaal verhuurbare woongelegenheden Opgeleverde huurwoongelegenheden Opgeleverde koopwoningen Productie bouwrijpe kavels WOZ-waarde woningen totaal excl. studenteneenheden (x 1 mln.) WOZ-waarde woningen excl. studenteneenheden gemiddeld (x 1.000)
30.908 213 40 24 4978 177
30.838 31 59 32 4.666 166
31.232 222 88
743 22,4
831 25,1
793 23,7
Verzekerde waarde (x 1 mln.) Gemiddelde restantlevensduur in jaren Verhouding huur/woz waarde woningen excl. studenteneenheden
3.160 22,4 2,82%
2.940 22,2 2,94%
2.955 20,6 3,03%
Financiën Eigen vermogen totaal (x 1 mln.) Eigen vermogen per vastgoedeenheid (x 1.000) Bruto huuromzet (x 1 mln.) Jaarresultaat (x 1 mln.) Jaaromzet huur en vergoedingen (x 1 mln.) Rentabiliteit eigen vermogen (%) Rentabiliteit totaal vermogen (%) Solvabiliteit (%) Gemiddelde rentevoet leningen (%)
379,8 11,4 146,7 -41,8 156,1 -11,01 -2,77 41,03 4,79
421,6 12,7 144,7 80,0 152,5 18,97 9,54 41,40 4,86
341,6 10,2 141,8 60,0 149,7 17,56 8,21 36,30 4,95
31,7 19,6 46,8 98,1
32,8 11,4 1,5 45,7
27,4 24,4 4,5 56,3
1,55% 2,4 1,56% 2,43 415
2,02% 3,1 1,42% 2,16 406
2,20% 3,3 1,67% 2,50 396
Vastgoedeenheden Woningen betaalbaar Woningen duur Studenteneenheden Totaal vastgoedeenheden wonen Bedrijfsruimten Garages, parkeerplaatsen, bergingen, overig Totaal vastgoedeenheden overig
Bedrijfswaarde totaal (x 1 mln.) Bedrijfswaarde per vastgoedeenheid gemiddeld (x 1.000)
Onderhoud en revitalisering (x 1 mln.) Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Revitalisering Totaal onderhoud en revitalisering Volkshuisvestelijk Huurachterstand in % huren en vergoedingen Huurachterstand (x 1 mln.) Huurderving in % huren en vergoedingen Huurderving (x 1 mln.) Gemiddelde huurprijs woningen per maand 98
4.504 157
Bedrijfsvoering ( x 1 mln.) Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen Overige personeelskosten Huisvestingskosten Algemene kosten Kosten ontwikkeling organisatie Totaal Personeel Personeelsbezetting einde boekjaar op basis fte Ziekteverzuim
99
22,6 8,9 1,8 7,1 1,0 41,4
21,4 7,7 1,2 5,7 2,1 38,1
20,4 6,2 1,8 5,3 2,4 36,1
372,6 7,0%
378,4 6,3%
382,7 6,0%
