Jaarverslag 2013 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl
Vastgesteld door de directie van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl
1
Inhoudsopgave 1
Bestuursverslag ............................................................................................................................... 5
2
Koers Woonbedrijf .......................................................................................................................... 7
3
Perspectief van de klant .................................................................................................................. 9
4
5
6
7
8
3.1
Klantgestuurd .......................................................................................................................... 9
3.2
Legitimeren............................................................................................................................ 14
3.3
Buurtbeheer .......................................................................................................................... 24
Perspectief van het vastgoed ........................................................................................................ 29 4.1
Nieuw Vastgoed .................................................................................................................... 31
4.2
Bestaand Vastgoed ................................................................................................................ 33
4.3
Afstoten vastgoed ................................................................................................................. 39
Perspectief van het bedrijf ............................................................................................................ 41 5.1
Onze manier van werken ...................................................................................................... 41
5.2
Juiste medewerker op de juiste plek..................................................................................... 42
5.3
Juiste informatie op de juiste plek ........................................................................................ 43
5.4
Zichtbaarheid......................................................................................................................... 44
Financiële continuïteit ................................................................................................................... 47 6.1
Borgen van solvabiliteit ......................................................................................................... 47
6.2
Borgen van liquiditeit ............................................................................................................ 48
6.3
Beoordelen financiële vermogenspositie door Centraal Fonds Volkshuisvesting ................ 52
6.4
Treasury ................................................................................................................................. 53
Corporate Governance .................................................................................................................. 55 7.1
Governancecode ................................................................................................................... 55
7.2
Integriteit ............................................................................................................................... 55
7.3
Nevenstructuur ..................................................................................................................... 55
7.4
Risicomanagement en interne beheersing ........................................................................... 58
Jaarrekening 2013 ......................................................................................................................... 61 8.1
Geconsolideerde balans per 31 december 2013................................................................... 61
8.2
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2013.................................................................. 63
8.3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 ............................................................................ 64
8.4
Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling........................................................ 65
8.5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva ............................................................ 68
8.6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat ....................................................................... 80
8.7
Financiële instrumenten en risicobeheersing ....................................................................... 84
8.8
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waarderingen resultaatbepaling ....................... 86
8.9
Kasstroomoverzicht ............................................................................................................... 88 2
8.10
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 ...................................... 89
8.11
Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2013 ................................... 101
8.12
Overige informatie .............................................................................................................. 107
8.13
Enkelvoudige balans per 31 december 2013 ...................................................................... 109
8.14
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 ............................................................. 111
8.15
Toelichting op de enkelvoudige balans en winst-en-verliesrekening 2013 ........................ 112
8.16
Overige gegevens ................................................................................................................ 114
9
Bericht van de Raad van Commissarissen ................................................................................... 115
10
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ........................................................... 123
11
Kengetallen .............................................................................................................................. 125
3
4
1
Bestuursverslag
Vijf jaren economische crisis hebben de wereld van woningcorporaties - en dus ook die van Woonbedrijf - blijvend veranderd. Op de eerste plaats doordat onze klanten het moeilijk hebben. De werkloosheid loopt op en het perspectief voor schoolverlaters en andere starters is duidelijk verslechterd. Hoewel de huur gemiddeld niet slechter wordt betaald, realiseren we ons dat onze klanten zich daarvoor steeds meer moeten inspannen. De medewerkers zijn alert op signalen van problemen bij individuele klanten, zodat een mogelijke betalingsachterstand zoveel mogelijk wordt beperkt. Aan de andere kant wordt van de woningcorporaties een grote financiële bijdrage gevraagd aan de rijksbegroting, in de vorm van een verhuurdersheffing die snel oploopt naar een jaarlijks bedrag van bijna twee maanden huur per woning. De heffing wordt geheven van corporaties en wordt gepresenteerd als een bijdrage aan de kosten van de huurtoeslag voor de primaire doelgroep. Als we echter uitgaan van het principe dat de woningcorporatie zoveel mogelijk van haar exploitatiekasstroom uitkeert aan de maatschappij in de vorm van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, en dan met name aan haar klanten, dan kan het niet anders of dit 'dividend' komt door de heffing stevig onder druk te staan. Afwentelen op de klant, door extra huurverhogingen, is geen oplossing voor de verhuurdersheffing. En bezuinigen met de 'kaasschaaf' al evenmin; in de praktijk blijkt dat vooral ten koste te gaan van de kwaliteit van onderhoud en dienstverlening op de plekken waar die kwaliteit het meest nodig is. Het gaat er om, overal de juiste keuzes te maken en onze middelen daar in te zetten waar ze de meeste waarde opleveren. Woonbedrijf heeft een bovengemiddeld sterke financiële positie. Wij betalen minder rentelasten per woning dan de gemiddelde corporatie en houden daarmee meer ruimte voor de uitkering van maatschappelijk dividend. Maar daarbinnen leggen we de focus in toenemende mate op de betaalbaarheid. Dat heeft in 2013 onze agenda grotendeels bepaald. Begin januari hebben we met het management de prioriteiten voor 2013 als volgt benoemd: realisatie van onze investeringsstrategie met minimale doorlooptijd en tegen zo laag mogelijke (stichtings)kosten; reductie van onderhoudsuitgaven, onder instandhouding van de kwaliteit van de woning en de dienstverlening; vernieuwing van het huurprijsbeleid, gericht op minimaal gebruik van de ruimte voor extra huurverhogingen; verbetering van de communicatie met bewoners, zodat wij meer zicht hebben op wat hen bezighoudt en zodat onze afwegingen en keuzes voor hen niet als een verrassing komen en beter worden begrepen; verbetering van de beschikbaarheid, betrouwbaarheid en kwaliteit van onze informatiehuishouding, waardoor wij beter in staat zijn om maatwerk te leveren, terwijl tegelijk de efficiëntie van onze bedrijfsprocessen verbetert. De resultaten van de focus op deze vijf prioriteiten vindt u overal in dit jaarverslag. Ook het financiële beeld van de jaarrekening is door het bovenstaande sterk beïnvloed. We hebben in de waardering van onze woningen dit jaar voor het eerst volledig, tot het einde van de exploitatietermijn, met de verhuurdersheffing rekening gehouden. De onderhoudsuitgaven zijn in 2013 daadwerkelijk gereduceerd en in de waardering van de woningen hebben we met een verdere 5
reductie rekening gehouden. Vervolgens hebben we voor de komende jaren met een gemiddeld inflatievolgende huurverhoging gerekend. Dat betekent dat we geen rekening hebben gehouden met de extra ruimte die op basis van het inkomen varieert van 1,5% tot 4%. Het is niet verrassend dat dit alles per saldo heeft geleid tot een lagere waardering van de voorraad en dientengevolge tot een sterk negatief financieel resultaat. Wij beschouwen dit echter niet als een verlies dat ons overkomt, maar als het effect van onze bewuste keuze om ons maatschappelijk resultaat in de vorm van een bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen in ons werkgebied, ondanks de verhuurdersheffing, op peil te houden. Dit gaat niet ten koste van de beschikbaarheid, onze meerjarenbegroting laat zien dat we onze investeringsstrategie nog kunnen realiseren. En op de kwaliteit van woningen en dienstverlening leveren we, getuige de klanttevredenheid, ondanks de verlaging van de uitgaven, niet in. We concluderen hieruit dat Woonbedrijf presteert naar vermogen. We zijn nog lang niet klaar. Hoewel onze investeringsambitie veel concreter is ingevuld, vraagt het nog veel van de organisatie om die ambitie daadwerkelijk te realiseren. Een ambitie in termen van volume, tempo van realisatie en van reductie van stichtingskosten. Dat vraagt om slim bouwen, met uitgekiende bouwconcepten. En om vernieuwende vormen van samenwerking in de hele keten, inclusief onze klanten en inclusief partijen als de gemeenten die bepalend zijn voor de randvoorwaarden van het bouwproces. Een soortgelijke opgave geldt voor onze ambitie om de onderhoudsuitgaven verder te reduceren zonder dat dit ten koste gaat van de door de klant beleefde kwaliteit. En voor beide ambities, investering en onderhoud, geldt dat we nog veel verder moeten komen in de verbetering van de informatiehuishouding. Een kritisch rapport van het Centraal Fonds Volkshuisvesting onderstreepte het belang van deze ontwikkeling en leidde tot een verbeterplan op de kwaliteit van onze begroting langs deze drie lijnen. Drie van de vijf prioriteiten uit 2013, investeringen, onderhoud en informatie, werken dus door in 2014. Als vierde komt daarbij de vernieuwing van onze manier van werken in de aanloop naar het betrekken van een nieuw kantoor begin 2016, het project ONS. Tenslotte vormt de vernieuwing van ons huidige Koersplan, dat een looptijd heeft tot eind 2014, de vijfde prioriteit voor dit jaar. Daarmee is onze agenda ook voor 2014 weer grotendeels bepaald en ligt er een stevige uitdaging in de realisatie daarvan. Gezien hetgeen we in 2013, met alle ruim 400 medewerkers van Woonbedrijf hebben gerealiseerd, hebben we daar alle vertrouwen in. Eindhoven, maart 2014 Marc Eggermont
Ingrid de Boer
6
2
Koers Woonbedrijf
Het huidige Koersplan van Woonbedrijf is in 2010 opgesteld en heeft een looptijd tot eind 2014. In 2013 is gestart met de voorbereiding voor het opstellen van een nieuw Koersplan. Het is de bedoeling om eind 2014 dit vernieuwde Koersplan vast te stellen. Hierbij zal het bestuur van Woonbedrijf naast het management en de Raad van Commissarissen, ook nadrukkelijk de dialoog zoeken met medewerkers, belanghouders en huurders van Woonbedrijf. Missie Woonbedrijf werkt aan wonen, het wonen van onze klant. De wensen van onze klanten zijn sturend voor ons werk. Onze grootste maatschappelijke prestatie ligt in het beschikbaar hebben en houden van een grote voorraad betaalbare huurwoningen. Wij vinden dat iedereen goed moet kunnen wonen, in een woning met kwaliteit, in een leefbare buurt. En dat daarbij niemand mag worden uitgesloten. Met ons werk willen we een bijdrage leveren aan een betere wereld. We willen werken aan een maatschappij welke is gebaseerd op rechtvaardigheid en waar duurzame keuzes worden gemaakt. We wachten niet af, maar leveren vanuit onze eigen kwaliteit en verantwoordelijkheid een bijdrage aan het realiseren van die betere wereld. Deze bijdrage zit in kleine dingen, dichtbij ons zelf, in ons werk. Het begint met betaalbaar wonen voor mensen die zich bij ons thuis voelen. Dit is de invulling die Woonbedrijf geeft aan de corporatie van de 21e eeuw. Oftewel: samen jouw wonen realiseren. Koersdoelen Bij de start van Woonbedrijf in 2005 is de ambitie uitgesproken om met de nieuwe organisatie de klant écht centraal te stellen. Door een gebiedsgerichte werkwijze wil Woonbedrijf de vraagstukken van de klant, in de buurt, integraal en samen met andere partijen gaan oppakken. Dit uitgangspunt is in 2006 verder uitgewerkt in het eerste koersplan. In 2010 zijn de koersdoelen verder aangescherpt naar: 1. van klantgericht naar klantgestuurd: we willen een klantgestuurde organisatie zijn. Dit vraagt om een omkering van de keten tussen Woonbedrijf (en haar leveranciers) en de klant, en het betekent dat de wensen van de klant sturend zijn en dat de feedback van de klant het vertrekpunt vormt voor de vraag hoe de klant (nog) beter kan worden bediend. Daarmee wordt Woonbedrijf sterk gericht op de waarde welke door de klant wordt toebedeeld aan de door Woonbedrijf geleverde prestatie; 2. van buurtbeheer en wijkaanpak naar vormgeven van buurtbeleving: we combineren onze kennis van de klantwensen en klantbeleving en van de kwaliteit van onze woningen tot een gebiedsvisie op buurtniveau en werken die uit tot een resultaatgerichte strategie. We betrekken alle belanghouders in het gebied bij de ontwikkeling en realisatie van de strategie. We noemen dit ‘vormgeven van buurtbeleving’; 3. van prioriteren en afwegen naar zichtbare resultaten: we willen ons legitimeren door zichtbaar te presteren. We realiseren ons dat het daarbij gaat om het maken van zodanige keuzes en afwegingen in ons werk op alle niveaus van de organisatie, dat een bijdrage wordt geleverd aan optimale maatschappelijke waarde creatie. Maatschappelijke prestatie Het maatschappelijk presteren van een woningcorporatie wordt bereikt binnen het domein, of het werkterrein, van de corporatie. Hierbij gaat het in de eerste plaats over wonen. Als het over wonen gaat, dan kan het resultaat worden uitgedrukt in drie dimensies: betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Woonbedrijf stuurt op de maximalisatie van onze maatschappelijke prestatie op de lange termijn. Dat betekent dat wij ons vermogen zodanig inzetten dat in de voorzienbare toekomst een zo groot mogelijke bijdrage aan de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen wordt geleverd. 7
Natuurlijk is de (contante) waarde van een nagenoeg zekere prestatie dit jaar of volgend jaar, hoger dan de huidige waarde van een even grote maar onzekere prestatie in een veel verdere toekomst. Maar daar staat weer tegenover dat een eenmalig succes op korte termijn in het niet valt tegenover een duurzame structurele verbetering van het maatschappelijk resultaat. Hiermee krijgt continuïteit vanzelf een logische plek in het besturingsmodel van Woonbedrijf. Het gaat daarbij niet om de continuïteit van Woonbedrijf zelf, maar om de continuïteit in de mate waarin zij in de behoeften van alle belanghouders, de klanten op de eerste plaats, voorziet in een onzekere wereld. In de hierna volgende hoofdstukken worden onze maatschappelijke (volkshuisvestelijke) prestaties in 2013 nader toegelicht van de perspectieven van de klant, het vastgoed en het bedrijf.
8
3
Perspectief van de klant
3.1 Klantgestuurd De klantgestuurdheid van onze dienstverlening bepalen we aan de hand van een breed scala aan projectevaluaties en klantonderzoeken. Daarbij meten wij via twee pijlers: klantwaardering en klantlegitimatie. Klantwaardering halen we op door diverse periodieke onderzoeken, aangevuld met een groot aantal eenmalige onderzoeken. Daarnaast is klantgedrag een belangrijke informatiebron. Ter legitimatie van ons werk stellen we bij bepaalde beleidskeuzes de vraag aan onze klanten in hoeverre zij vinden dat activiteiten tot onze taak behoren. En geven wij bij het ontwikkelen van een aantal projecten de toekomstige klant een grote rol. Zoals bij SPACE-S en de verduurzaming van de woningen in het Aireygebied (de wijk Gestel in Eindhoven). In deze twee projecten geven de toekomstige klanten een directe invulling aan de ontwikkeling van het project. Gebruikelijk is dat klanttevredenheid daalt als er niets wordt gedaan met de behoeften van de klant. Dat maakt dat we continu moeten blijven verbeteren en ontwikkelen om de klanttevredenheid op het gewenste niveau te houden. In 2013 hebben we gestaag verder gebouwd aan een Woonbedrijf-model. Met dit model kunnen we, naast het meten van de klanttevredenheid, ook constateren in hoeverre we klantgestuurd zijn. We hebben de vijf grootste klantprocessen (reparaties, bereikbaarheid, klantcontact, verhuren, mutatieonderhoud) getoetst op datgene wat de klant het belangrijkst vindt in de dienstverlening. Ook is door de proceseigenaren aangeven wat zij nodig hebben om de processen goed te kunnen sturen. De vragenlijsten voor de klantonderzoeken hebben we vervolgens hierop aangepast. Daarmee is de basis voor klantsturing in 2013 steviger geworden. Met dit model volgen we in 2014 in hoeverre we klantgestuurd werken en zorgen we er voortdurend voor dat onze dienstverlening aansluit bij wat de klant van ons verwacht. Klantwaardering In 2013 hebben we nog op de vertrouwde manier de klanttevredenheid opgehaald. De resultaten van ons klantonderzoek in 2013: Onderdeel Norm Resultaat Resultaat Resultaat 2013
2012
2011
Tevredenheid woning
7,5
7,5
7,3
7,6
Tevredenheid wonen en woonomgeving
6,0
7,0
7,0
6,3
Tevredenheid dienstverlening
7,5
7,7
7,4
7,7
Tevredenheid informatievoorziening
7,5
8,4
7,8
8,8
Tevredenheid bereikbaarheid
telefonische 7,5
7,7
7,8
7,9
Tevredenheid servicediensten
collectieve 7,0
6,8
6,8
6,8
7,3
7,5
7,9
Tevredenheid Reparatieverzoeken
7,5
De waardering van onze klanten is licht gestegen. We presteren daarmee gemiddeld net iets boven onze norm. 9
Het fluctueren van de waardering met 0,2 punt wil niet zeggen dat daarmee de dienstverlening verbeterd of verslechterd is. Dit is een normaal beeld bij het periodiek meten van waardering. Over de afgelopen jaren zijn we behoorlijk stabiel. We hebben het afgelopen jaar geen significante wijzigingen in de processen aangebracht. In 2013 is er één opvallende stijger: informatievoorziening. Dit is in onze ogen het gevolg van het feit dat we huurcontracten steeds vaker in de woning afsluiten tegelijkertijd met het opleveren van de woning. Ook het feit dat we in 2013 veel nieuwbouw hebben opgeleverd, waarbij informatievoorziening een prominent aandachtspunt is, draagt bij aan een hoge waardering hiervoor. In 2012 zijn we met verschillende (ver)nieuw(d)e meetinstrumenten gaan werken en dit hebben we in 2013 gecontinueerd. Hierdoor kunnen we op onderdelen direct in contact komen met ontevreden klanten om vervolgens passende actie te ondernemen. Dit past bij onze klantgestuurde ambitie. Deze meetinstrumenten zetten medewerkers zelf in om de positie van hun handelen te kunnen aanpassen op de wensen en feedback van de klant. En dat wordt door de klant hoog gewaardeerd. Voor Klantenservice is ook een dergelijk instrument ontwikkeld. Nadat klanten telefonisch contact met ons hebben gezocht, meten we hun waardering op een aantal kritische punten. Klanten die naar aanleiding van hun telefoontje persoonlijk contact willen, worden teruggebeld. Onderstaande plaatjes laten zien dat nabellen effect heeft om de klanttevredenheid op peil te houden.
10
KWH meting 2013 De kwaliteit van dienstverlening laten we ook extern meten, door een onafhankelijke instantie. We zijn aangesloten bij het KWH-Huurlabel, hét kwaliteitslabel met betrekking tot dienstverlening voor woningcorporaties. KWH meet jaarlijks door middel van onder meer klantonderzoeken de klantwaardering over het verhuren van woningen, het onderhoud en reparaties aan woningen en de communicatie met en informatievoorziening aan onze klanten. Hieronder een overzicht van de KWH Huurlabelresultaten. 2013
2012 gemiddeld
2010/2011 gemiddeld
Contact
Vervallen
Contact
7,4
Communicatie / informatie
7,1
Communicatie / 8,2 informatie
Corporatie bezoeken
7,8
8,0
Bereikbaarheid 7,9
Bereikbaarheid
8,1
Corporatie bellen
Woning zoeken
7,8
Woning zoeken
7,9
Woning zoeken 7,8
Nieuwe woning
7,8
Nieuwe woning
7,8
Woning betrekken
7,6
Reparaties
8,1
Reparaties
7,7
Reparatie uitvoeren
7,7
Onderhoud
7,9
Onderhoud
8,2
Woning onderhouden
7,6
Klachten behandelen
6,7
Klachten behandelen
6,7
Klachten afhandelen
6,7
Huur opzeggen 8,1
Huur opzeggen
8,0
Woning verlaten
8,3
Gemiddeld
Gemiddeld
7,8
Gemiddeld
7,7
7,7
De resultaten voor 2013 zijn nog niet definitief. In april 2014 krijgen we van KWH de uitslag over 2013. Over 2012 hebben wij het KWH-huurlabel behaald. In 2013 blijkt uit de KWH-metingen dat onze klanten onze dienstverlening waarderen met gemiddeld een 7,7. De resultaten van KWH geven daarmee nagenoeg hetzelfde beeld als onze eigen metingen. Daarmee bevestigt de KWH de uitkomsten van onze eigen onderzoeken. De daling in het onderdeel communicatie/informatie wordt verklaard doordat KWH de lat hoger heeft gelegd. Deels onderschrijven we deze ambitie en wordt dit meegenomen de vernieuwing van onze websites. Naast de waardering is de klantbeleving die de KWH-meting ook levert, gebruikt om onze processen klantgestuurd te maken. Dit zal in 2014 verder worden opgepakt voor nieuwe processen. Tenslotte zijn 11
we in gesprek met KWH over hoe zij ons kunnen ondersteunen om een klantgestuurde organisatie te worden. In contact met de klant Het servicelevel van de klantenservice is het gehele jaar op het goede niveau geweest. De norm daarbij is dat meer dan 80% van de klanten die bellen, binnen 30 seconden een medewerker aan de telefoon krijgt. In nagenoeg alle maanden lag de score ruim boven de norm. Dit hoge niveau is alleen niet bereikt in de vakantiemaand augustus. De in 2012 genomen technische maatregelen hebben gewerkt. Het is mede daardoor gelukt dit goede resultaat te halen met een verminderde personele inzet. In het kader van de permanente communicatie met klanten heeft Woonbedrijf een webcareteam operationeel. Dit team is samengesteld uit werknemers die zich hier voor hebben aangemeld en het volgen van de sociale media tot vast onderdeel van hun werk hebben gemaakt. De werkwijze richt zich daarbij vooral op monitoren van de berichten over Woonbedrijf en Woonbedrijf gerelateerde zaken en reageren als wij daar klanten verder mee kunnen helpen. Het ‘verkeer’ is nog relatief klein; de telefoon en mail zijn voor onze klanten voorlopig nog de belangrijkste media. Naast de inrichting van het webcareteam stimuleert Woonbedrijf dat haar medewerkers de klanten ook opzoekt in de digitale wereld. Wij komen klanten niet alleen tegen op straat, in huis en in het buurthuis, maar ook op buurtsites, discussieplatforms en Facebook. Deze nieuwe vormen van contact beginnen hun plaats te verwerven in ons gewone werk. De betekenis daarvan is nog wisselend, maar relatief groot in het contact met studenten, de pioniers van SPACE-S (projectontwikkeling) en op plaatsen waar nieuwe woningen in gebruik worden genomen. Strategie 2014 - 2016 In 2013 is de klantcontactstrategie voor de komende jaren vastgesteld. Hiermee is de basis gelegd voor een overkoepelend en verbindend bedieningsconcept voor Woonbedrijf. In de klantcontactstrategie hebben we de volgende centrale klantverwachtingen vastgesteld: 1. resultaat behalen staat voorop; 2. direct geholpen worden en duidelijkheid hebben; 3. gepaste dienstverlening, op maat; 4. zelf invloed hebben en betrokken zijn. Deze centrale klantverwachtingen zijn uit ons klantonderzoek van de afgelopen jaren gedestilleerd. Vanaf 2014 zal klantwaardering volgens deze centrale klantverwachtingen gemeten en gepresenteerd worden. 3.1.1 Klachtencommissie Woonbedrijf heeft een onafhankelijke Klachtencommissie. De Klachtencommissie werkt volgens een reglement dat voldoet aan de eisen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Daarnaast is het reglement opgesteld in samenspraak met de Stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf (HVW).
12
Een ontevreden klant van Woonbedrijf heeft de keuze een klacht in te dienen bij de interne organisatie of bij de Klachtencommissie. In 2013 zijn 281 klachten voor behandeling ingediend bij Woonbedrijf. Hiervan waren er 42 gericht aan de Klachtencommissie (15% van het totaal). Er is de laatste jaren een duidelijke stijgende lijn als het gaat om het aantal bij Woonbedrijf ingediende klachten. In 2013 lag het totaal wederom hoger dan het jaar ervoor (circa 6%). Het lijkt erop dat de interne organisatie klachten als zodanig steeds beter weet te herkennen, ook al wordt er geen klachtenformulier gebruikt maar een e-mail of een brief gestuurd. Het aandeel klachten dat bij de Klachtencommissie is ingediend, daalde net als het jaar ervoor juist flink (circa 21%). De Klachtencommissie heeft de indruk dat klanten van Woonbedrijf steeds meer bekend raken met de klachtenprocedure en minder vaak rechtstreeks de Klachtencommissie benaderen, maar eerst hun klacht indienen bij de interne organisatie. Ingediende klachten bij Woonbedrijf Jaar
2013
2012
Totaal aantal klachten
281
265
Klachten aan interne organisatie
239
214
Klachten aan Klachtencommissie
42
51
Van de 45 klachten (inclusief drie uit 2012 resterende klachten) gericht aan de Klachtencommissie, zijn het afgelopen jaar 27 klachten door de interne organisatie afgehandeld zonder verdere tussenkomst van de Klachtencommissie. Verder heeft bij drie klachten de Klachtencommissie de klager niet-ontvankelijk bevonden. Van deze klachten hadden er twee betrekking op het beleid van Woonbedrijf. De klagers zijn schriftelijk doorverwezen naar een instantie die wel bevoegd was de klacht in behandeling te nemen. In één geval betrof het puur een overlast melding. In overleg met Woonbedrijf is deze klacht opgepakt door de interne organisatie. Klachten behandeld door Klachtencommissie Jaar
2013
2012
Totaal aantal klachten
42
51
Klachten ingediend het jaar ervoor
3
2
Klachten afgehandeld door interne organisatie
27
27
Klachten niet ontvankelijk
3
4
Klachten afgehandeld
12
19
Klachten nog in behandeling op 31/12
3
3
De Klachtencommissie heeft uiteindelijk 12 klachten in een hoorzitting behandeld, waarvan twee op locatie. Deze waren allemaal op 31 december 2013 afgehandeld. Drie klachten uit 2013 worden in 2014 nog in een hoorzitting behandeld, waarvan twee klachten gezamenlijk omdat die qua aard en inhoud sterk met elkaar te maken hebben.
13
Uiteindelijk zijn slechts drie klachten – waarvan één gedeeltelijk – gegrond bevonden. De Klachtencommissie achtte maar liefst negen klachten ongegrond (ofwel: 75%). Er is een trend zichtbaar dat klachten vaker ongegrond zijn, hetgeen voorzichtig zou kunnen duiden op een verbetering van de dienstverlening. Een van de klachten over het woningonderhoud betrof het besluit van Woonbedrijf om dakgoten niet meer preventief te reinigen. Een onderwerp dat afgelopen jaar nogal wat stof heeft doen opwaaien. Deze klacht is overigens niet gegrond bevonden. Ook zijn er, net als andere jaren, redelijk wat klachten over woningtoewijzing en de inschrijving als woningzoekende aan de Klachtencommissie voorgelegd. Bij twee van de vier klachten over dit onderwerp ging het over de passendheid van de aangeboden woning in het kader van urgentie. Slechts eenmaal had de klacht betrekking op het vervallen van de inschrijving en eenmaal op het niet doen van een woningaanbod naar aanleiding van een intakegesprek. De directie van Woonbedrijf heeft in 2013 alle adviezen van de Klachtencommissie overgenomen. De Klachtencommissie heeft drie maal een ongevraagd advies uitgebracht aan de directie van Woonbedrijf. De directie heeft ook deze adviezen overgenomen. Het volledige jaarverslag van de klachtencommissie kunt u vinden op de website van de klachtencommissie: www.kcwb.nl.
3.2 Legitimeren Woonbedrijf is zich er bewust van dat de maatschappij zich met regelmaat afvraagt of de ‘handel en wandel’ van woningcorporaties nog gerechtvaardigd is. Het beeld van corporaties wordt gevoed door incidenten in de sector. Ook in 2013 bleef Vestia in het nieuws. Voor legitimering van ons werk maken wij gebruik van het kader dat is opgesteld voor de visitatie van woningcorporaties. Het visitatiekader wijst ons op het belang van een geobjectiveerde vaststelling van vraagstukken en problemen (die behoren tot het werkgebied van een corporatie) en het aansluiten bij de opvattingen van belanghouders. Wij rekenen onze huurders ook tot deze belanghouders. De opvatting van belanghouders komt niet alleen tot uitdrukking in hun meningsvorming en advisering maar ook tot uitdrukking in hun waardering voor ons werk (dat hiervoor aan de orde is geweest).
3.2.1 Opgaven Het maatschappelijk presteren van woningcorporaties laat zich vertalen in prestaties op het vlak van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Beschikbaarheid Het verhuurbeleid van Woonbedrijf is onveranderd. Vrijkomende woningen - voor zover niet gebruikt voor de huisvesting van woningzoekenden uit bijzondere groepen - adverteren we op internet. Geregistreerde woningzoekenden kunnen erop reageren. Registratie als woningzoekende kan ook op internet en is zo voor iedereen toegankelijk en gratis. In 2013 heeft Woonbedrijf 1531 woningen voor verhuur geadverteerd (exclusief Vestide); 178 meer dan in het voorgaande jaar. Het gemiddeld aantal reacties is flink teruggelopen van 148 naar 112 per geadverteerde woning. Het aantal woningen dat direct is aangeboden aan woningzoekenden (directe bemiddeling) Is met 10% verminderd. Dit is het gevolg van een afnemende vraag van urgenten, woningzoekenden als gevolg van stedelijke vernieuwing en statushouders.
14
De verhuringsgraad (mutatie) is in 2013 met 0,7% gestegen naar 7,5%. Dit is een verbetering van de beschikbaarheid op jaarbasis met zo'n 200 woningen. De beschikbaarheid van woningen nadert hiermee weer de 'normale' 8% van de voorraad die gebruikelijk was gedurende een lange periode. Hierbij moet echter wel rekening worden gehouden met de verschillen tussen de aantallen opgeleverde nieuwe woningen in de verschillende perioden. Het percentage verhuringen aan de primaire doelgroep op grond van de norm die voortkomt uit de staatssteundiscussie met Europa (huishoudens met een inkomen tot € 34.229,- in 2013), is uitgekomen op 92,7% (inclusief Vestide). Hiermee voldoet Woonbedrijf goed aan de gestelde norm van minimaal 90%. Het percentage is ruim boven het percentage van 2011 (91,5%) maar onder het percentage van 2012 (94,1%). Het percentage blijkt vooral te worden beïnvloed door de oplevering van de (doorgaans) duurdere sociale nieuwbouw die door de hogere lage inkomens betrokken wordt, waaronder huishoudens met inkomens boven de norm. De huisvesting van bijzondere groepen verloopt via bemiddeling: we bieden vrijkomende woningen direct aan de woningzoekende aan die daarvoor in aanmerking komt. Sommige categorieën woningzoekenden kunnen we daarmee (vrijwel) direct helpen; voor woningzoekenden uit andere categorieën is soms meer overleg en zijn meerdere aanbiedingen nodig voor een goede oplossing. De bijzondere aandacht voor deze groepen gaat ten koste van de mogelijkheden van de woningzoekenden die zélf een woning proberen te bemachtigen. Daarom is het nodig weloverwogen hiermee om te gaan. De behoefte van de anonieme woningzoekende wordt namelijk door niemand naar voren gebracht. In 2013 hebben we 353 (2012: 402) van de vrijgekomen woningen verhuurd via directe bemiddeling. De huisvesting van kandidaten van DOOR! (uitstroom uit instellingen van opvang en geestelijke gezondheidszorg) is in 2013 teruggelopen. Dit is tegen de verwachting. De verwachting was dat een stijging de komende jaren nog zou doorzetten. In 2012 is de behoefte aan huisvesting van herhuisvestingskandidaten als gevolg van stedelijke vernieuwing verder teruggelopen. Dit zal samenhangen met de afgenomen fysieke ingrepen in de buurten en wijken in de gemeenten. De huisvesting van statushouders is opgelopen als gevolg van een groter aanbod van te huisvesten huishoudens. In totaal is de geregelde verhuur in absolute zin gedaald. Door de stijging van het aantal beschikbaar gekomen woningen is ook het aandeel in het totaal aantal verhuringen gedaald. Omschrijving Urgenten DOOR! Statushouder Bijzondere verzoeken Wijkvernieuwing Instellingen Medische doelgroep Totaal directe toewijzing
2013 126 103 32 63 11 0 18 353
2012 155 118 24 55 36 4 10 402
2011 154 92 56 50 47 5 13 415
De ernstige stagnatie op de (koop)woningmarkt heeft in 2013 aangehouden en de algemene malaise op de bouwmarkt is onverminderd groot gebleven. Deze situatie heeft het jaar overheerst, terwijl aan het einde van 2013 toch de eerste tekenen van een licht herstel waren te zien. Er was sprake van enig aantrekken van de verkoop van woningen, ook bij Woonbedrijf. Dit viel samen met een toename van verhuizingen in de huursector. Niettemin bleef de nieuwbouwproductie in de stad en op een behoorlijk niveau, was het aandeel sociale huurwoningen hierin groot (65%), hetgeen positieve gevolgen had voor de beschikbaarheid van woningen voor groepen woningzoekenden. 15
Op basis van de in 2012 vastgestelde investeringsstrategie is in 2013 hard gewerkt aan de verbetering van de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen (zonder verdringing van de reguliere klant) voor kenniswerkers, lage-lonen-arbeidsmigranten en één- en tweepersoons huishoudens, inclusief studenten (gericht op het vasthouden van pas afgestudeerden en starters). Dit is het gevolg van ons voornemen om in de periode tot en met 2017 te komen tot de bouw van 650 sociale huurwoningen in de regio, 500 woningen in Eindhoven en 1000 woonarrangementen voor studenten, MOE-landers en kenniswerkers. Op tal van plaatsen in de stad en de omliggende gemeenten is in de loop van 2012 naar aanleiding van de investeringsstrategie het initiatief genomen voor plannen voor ontwikkeling of overname van woningen. Dit heeft geresulteerd in de oplevering van 344 nieuwe woningen in 2013. Eind 2013 had Woonbedrijf 42 nieuwbouwprojecten in ontwikkeling met in totaal ongeveer 2450 woningen, waarvan 255 woningen in de realisatiefase en 1227 in de ontwerpfase. Dit zal binnen een afzienbare termijn de beschikbaarheid van woningen voor onze klanten verder vergroten. Met deze initiatieven is ons voornemen voor uitbreiding met 500 woningen in Eindhoven al nagenoeg ingevuld, terwijl de bouw in de regio en voor specifieke groepen nog daarbij achterblijft. Studenten Eind 2013 had Vestide de beschikking over 2995 wooneenheden voor studenten. Daarvan zijn 895 gegarandeerd beschikbaar gehouden voor bijzondere groepen. De grootste groep daarvan zijn de buitenlandse gasten aan de Technische Universiteit. In 2013 heeft Vestide in totaal 1501 huurcontracten gesloten, waarvan 1481 betrekking hadden op woonruimte (de overige contracten hadden betrekking op parkeerplaatsen). Hiervan heeft 57% betrekking op verhuur aan buitenlandse gasten. Dit betekent dat nagenoeg alle eenheden die speciaal voor deze groep worden vrijgehouden van huurder zijn gewisseld. Voor de overige eenheden geldt dat daar één op de vier huurders is gewisseld. De studenten van Vestide dragen ook een steentje bij aan het tijdelijke beheer van situaties waarin de sloop van woningen is voorzien. In 2013 zijn 32 contracten gesloten met studenten voor te slopen woningen, waarvan de oorspronkelijke bewoners inmiddels de woning hadden verlaten. Nadat in 2012 een groot complex met 272 woningen was opgeleverd aan Vestide voor de huisvesting van studenten, was in 2013 geen nieuwe uitbreiding voorzien. De plannen op ondermeer Strijp-S en de campus van de TUE zijn echter volop in ontwikkeling. Studentenhuisvesting is onderdeel van de plannen die gemaakt worden onder de titel ‘SPACE-S’ waarbij de toekomstige klant maximale invloed uitoefent op de planontwikkeling met gebruik van Facebook en workshops (zogenaamde ‘collectives’), zie ook de website van SPACE-S. Er is wel in een verdere uitbreiding van studentenhuisvesting voorzien, maar deze slag zal naar verwachting pas in 2015 worden gemaakt. MOE-landers De huisvesting van arbeidsmigranten uit Midden en Oost-Europa (MOE-landers) heeft politieke aandacht. Hun huisvesting is soms slecht, de afhankelijkheid voor hun huisvesting van de werkgever (te) groot en de ervaringen van omwonenden soms negatief. De gemeente en de Eindhovense corporaties hebben afgesproken een alternatief te bieden. Dit is opgenomen in de prestatieafspraken. Voor de huisvesting van deze groep wordt het voormalige Grafische Lyceum in Gestel verbouwd. Het plan stuit op weerstand in de buurt. In de voorbereiding zijn door de gemeente procedurefouten gemaakt. De uitvoering van het plan zal pas in 2014 plaatsvinden. Er is in 2013 nog geen woonruimte specifiek voor de huisvesting van deze groep ter beschikking gekomen. In 2013 is ook een tweede locatie in ogenschouw genomen voor huisvesting van deze groep. 16
Uit overleg met werkgevers (uitzendorganisaties) is naar voren gekomen dat de vraag naar huisvesting in Eindhoven niet heel erg groot is. Er wordt m.n. huisvesting gezocht dicht bij het werk, en dat is vaak buiten de stad. Betaalbaarheid In 2013 is het thema betaalbaarheid opnieuw op de agenda gekomen. De aanhoudende crisis in combinatie met de maatregelen die de Minister neemt in het kader van de hervorming van de woningmarkt en de consequenties daarvan voor verhuurders en huurders, zetten de betaalbaarheid van de sociale huurwoning onder druk. Met een huurprijs van 3,30% van de WOZ-waarde van de woning beschikt Woonbedrijf over een woningvoorraad met een goede prijs-kwaliteitverhouding. Omdat de woningvoorraad kwalitatief van een goed niveau is en ruime woningen bevat, kan dit er toe leiden dat de woning weliswaar billijk geprijsd is, maar niet goed betaalbaar voor huishoudens met een lager inkomen. In 2013 zijn de resultaten beschikbaar gekomen van het woonkostenonderzoek. Op grond van een vergelijking van de gevonden woonkosten van de respondenten met normen van Nibud, kon de conclusie worden getrokken dat voor grote groepen de woningen nog betaalbaar zijn. Wél is er een knelpunt bij één-oudergezinnen en sommige ouderen. De partijen beschouwen de uitkomsten van dit onderzoek een soort van nulmeting voor het kunnen volgen van de effecten van maatregelen van Rijk, gemeente en corporaties op de betaalbaarheid van woningen. Met het oog op het kunnen voldoen aan de verplichtingen van de verhuurdersheffing heeft de Minister besloten de corporaties ruimte te bieden voor hogere huurverhogingen met ingang van 1 juli 2013. Dit gold voor alle huurders en in het bijzonder de huurders met een hoger inkomen. Woonbedrijf heeft uitgerekend dat volledige compensatie van de verhuurdersheffing door middel van verhoging van de huur (vergroting van de inkomsten) zou leiden tot een stijging van het huurprijsniveau met gemiddeld 80 euro. Dit is een forse aanslag op de betaalbaarheid. Woonbedrijf heeft aanvankelijk besloten om maximaal de helft van dit bedrag direct in rekening te brengen bij de huurders. De andere helft zou Woonbedrijf gaan vinden in verlaging van de uitgaven voor onderhoud en verlaging van de bedrijfskosten. Verder heeft Woonbedrijf besloten deze noodzakelijke stijging van het huurniveau tot stand te brengen door een combinatie van een hogere jaarlijkse huurverhoging (boven inflatie) en een stijging van de streefhuren (in combinatie met huurprijswijziging bij mutatie). Aanvankelijk is daarbij nog gekozen voor een differentiatie van de huurverhoging op grond van de kwaliteit van woningen in combinatie met de ruimte voor aanzegging van een hogere huur bij de hogere inkomens. De informatie van de belastingdienst daarover bleek echter niet volledig betrouwbaar (uitval). Daarop heeft Woonbedrijf besloten in 2013 één huurverhogingspercentage te hanteren. Om te voorkomen dat de boven inflatoire huurverhoging er voor zorgt dat sommige woningen de huurtoeslaggrens overschrijden, en de woningen daarmee onbetaalbaar dreigen te worden voor nieuwe klanten met een laag inkomen, zijn nadere afspraken gemaakt over de huur bij mutatie. In de tweede helft van 2013 is binnen Woonbedrijf de ingezette huurontwikkeling opnieuw bekeken. Dit heeft tot de conclusie geleid dat de betaalbaarheid teveel te lijden heeft onder de doorbelasting van de verhuurdersheffing aan de huurders. De betaalbaarheidsambitie is daarop bijgesteld. Niet het terugverdienen van de heffing maar een inflatievolgende huurprijsontwikkeling zou leidend moeten zijn in het beleid. Nog in 2013 hebben enkele doorrekeningen van mogelijke effecten plaatsgevonden; in 2014 wordt dit uitgangspunt nader uitgewerkt. In 2013 heeft Woonbedrijf 344 nieuwe woningen opgeleverd en 426 woningen ingrijpend verbeterd. Van al deze woningen is de huurprijs vastgesteld op een prijs onder de huurtoeslaggrens, om als deze woningen bereikbaar te houden voor de doelgroep van beleid.
17
Vestide heeft in 2013 haar eigen huurbeleid vastgesteld. Eerder was al gebleken dat de uitgangspunten van Woonbedrijf, differentiatie van de huurprijs op basis van de WOZ-waarde, niet hanteerbaar waren voor Vestide. Voor teveel woonruimte, waaronder alle onzelfstandige woonruimte, kan geen eenduidig verband worden gelegd met de WOZ-waarde. Toch is Vestide er in geslaagd om een modus te vinden voor het laten doorwegen van de locatie van de huisvesting in de huurprijs. Gunstig gelegen woonruimte krijgt daarmee een hogere huurprijs in vergelijking met vergelijkbare woonruimte op een minder gunstige plaats. Dit principe sluit wel weer aan bij de uitgangspunten van Woonbedrijf. Meer dan 70% van de klanten van Vestide is jonger dan 23 jaar. Zij hebben te maken met een beperkte financiële ondersteuning (huurtoeslag) op grond van hun leeftijd. Vestide sluit haar prijsbeleid (en daarmee ook haar kwaliteitsbeleid) af op de beperkte draagkracht van deze groep. De gemiddelde huurprijs bedroeg in 2013 € 481,25,- (exclusief Vestide). De gemiddelde huurprijs bij Vestide bedroeg € 248,56 (dit is een gemiddelde van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte gecombineerd). Het huurbeleid van Woonbedrijf in combinatie met de mutaties in de voorraad en de bouw van nieuwe woningen heeft tot effect dat wij ultimo 2013 26.640 woningen in de categorie goedkoop en betaalbaar hebben (2012: 27.720). Dat is 85,4% van ons totale bezit. Verhuurbare wooneenheden 2013 Klasse Aantal aantal goedkoop 6.499 (tot € 374,44) aantal betaalbaar (van € 374,44 – 20.141 € 574,35) aantal duur (van € 574,35 tot 3.583 huurtoeslaggrens € 681,03) Aantal duur (boven 971 huurtoeslaggrens € 681,03) Totaal 31.194
% 21%
2012 Aantal 7.832
% 25,05%
2011 Aantal 7.868
% 25,30%
65%
19.888 63,62%
19.860
63,70%
11%
2.692
8,61%
2.641
8,50%
3%
849
2,72%
789
2,50%
100% 31.261 100,00% 31.158
100,00%
Het aandeel betaalbare woningen in de voorraad van Woonbedrijf is met zo’n 3% teruggelopen. Daarentegen is het aandeel woningen boven de huurtoeslag nauwelijks gestegen. De prijsdifferentiatie in de voorraad wordt als het ware in elkaar gedrukt. Met de toevoeging van nieuwe woningen en aanpassing van woningen in de voorraad wordt de huurprijs opgedreven tegen het plafond van de huurtoeslaggrens. Het is een logisch effect van enerzijds de kwalitatieve vereisten en verlangens en de werking van de huurtoeslagsystematiek. Incasso - Ontruimingen In 2013 was bij 3.051 (9,61%) huurders sprake van een betaalachterstand. In de meeste gevallen is de betaalachterstand binnen drie maanden ingelopen. In 397 gevallen (1,25%) is de betaalachterstand, ondanks een strak protocol van herinnering en aanmaning met persoonlijke contactmomenten, opgelopen tot meer dan drie maanden, waarna via de rechter betaling dan wel ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wordt. Uiteindelijk heeft de betaalachterstand geleid tot 93 ontbindingen van de huurovereenkomst. Het totaal aan vorderingen op klanten was in 2013 2,1 % van de huuromzet. In totaal is 297 keer vonnis gewezen tot ontbinding van de huurovereenkomst op basis van huurschuld, overlast, woonfraude of hennepteelt. In 82 gevallen is daadwerkelijk ontruimd; in 68 gevallen hebben de huurders zelf de woning leeggemaakt en de sleutels ingeleverd. Met 147 huurders (49%) hebben we met het vonnis achter de hand alsnog afspraken kunnen maken om ontruiming te voorkomen. We zetten daar steeds vaker de gebruikersovereenkomst in als instrument. Een gebruikersovereenkomst waarin afspraken en voorwaarden precies vastgelegd 18
worden. Hulpverlening of bewindvoering kunnen bijvoorbeeld als voorwaarde opgenomen worden. Bij het niet nakomen van de voorwaarden kan Woonbedrijf alsnog het gewezen vonnis ten uitvoer brengen zonder tussenkomst van de rechter. Bij bewezen goed gedrag kan de gebruikersovereenkomst weer omgezet worden in een reguliere huurovereenkomst. De looptijd van een gebruikersovereenkomst is één jaar. Deze werkwijze geeft een handvat om hulpverlening/begeleiding af te dwingen zonder ontruiming. Dit komt ten goede aan de betrokken huurders, de buren (buurt) en beperkt de maatschappelijke kosten van ontruiming en opvang. verdeling naar aanleiding aanleiding huurachterstand hennep overlast woonfraude totaal
ontruimd 69 3 8 2 82
opgezegd 24 17 7 20 68
totaal 93 20 15 22 150
aandeel 62% 13% 10% 15% 100%
verdeling naar huurprijs huurprijs < 374 374 - 574 575 - 681 >681 totaal
ontruimd 17 50 8 7 82
opgezegd 16 42 9 1 68
totaal 33 92 17 8 150
aandeel 22% 61% 11% 5% 100%
3.2.2 Belanghouders Woonbedrijf stemt haar werkzaamheden af op behoeften en opvattingen die door onze belanghouders worden geformuleerd. Daarover zijn wij voortdurend in contact. Het betreft een groot aantal partijen met wie de samenwerking varieert. Daarin zijn een aantal hoofdlijnen aan te geven. Klanten In het samenwerken met bewoners nemen we steeds vaker de rol van facilitator. We zien dat bewoners zelf het initiatief nemen om zaken aan te pakken die voor hen van belang zijn. Woonbedrijf ondersteunt deze initiatieven zonder de verantwoordelijkheid over te nemen. Het voert te ver om in het kader van dit jaarverslag een volledige opsomming te geven van alle activiteiten die we op dit gebied uitvoeren. In onze klantgestuurde benadering is het betrekken van de klant verweven met ons dagelijks werk. In ons participatiebeleid beschrijven we de focus van Woonbedrijf op de individuele klantparticipatie (als uitvoering van het klantgestuurd werken) en de buurtgerichte participatie ofwel maatschappelijke participatie (als uitvoering van onze gebiedsgerichte aanpak en gericht op het in 'eigen kracht' zetten van de buurtbewoners). Participatie op concernniveau, het overleg met de stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf (HVWB), staat vooral in het teken van het faciliteren van klant- en maatschappelijke participatie (zie ook hoofdstuk Governance). Naast een toename van het aantal activiteiten met klanten in de buurt, die veelal een projectmatig karakter hebben, zien we een afname van het georganiseerde overleg (participatie volgens de overlegwet). Steeds minder huurders zijn bereid om veel tijd te steken in formele overlegstructuren, maar mensen willen juist aan de slag met vraagstukken in de buurt.
19
Samenwerken met huurders betekent voor Woonbedrijf dat dit plaatsvindt op basis van een klantgestuurde aanpak. Daardoor worden bewoners automatisch betrokken bij ons dagelijks werk. In deze samenwerking vinden wij het belangrijk dat bewoners zelf het initiatief nemen, waarbij Woonbedrijf de rol van facilitator inneemt. Hierin bieden wij bewoners de mogelijkheid om te participeren op alle niveaus, van concernniveau tot het overleg in buurten wijken en op straatniveau. Er is doorlopend contact met klanten, maar uit ervaring weten wij dat dit niet eenvoudig kan worden omgezet tot informatie om te kunnen sturen op de gewenste of noodzakelijke activiteiten. Voor dat doel is in 2012 het klantenpanel opgericht. In 2013 is het klantenpanel drie maal benaderd: ten behoeve van een onderzoek naar de communicatie van Woonbedrijf met haar klanten (t.b.v. afstudeerstage Fontys Marketing, Lisa de Veth) De vragenlijst richtte zich op hoe Woonbedrijf de communicatie met haar klanten zou kunnen optimaliseren en welke rol nieuwe media daarin zouden kunnen spelen; ten behoeve van de verschillende mogelijkheden van informeren van onze huurders m.b.t. asbest. Door de resultaten op de vragenlijst wilden we een beeld krijgen of de huidige informatie rondom asbest voldoende is of, en zo ja wat, we kunnen verbeteren en wat we eventueel nieuw of anders zouden kunnen ontwikkelen; ten behoeve van de klantwens/klantbeeld m.b.t. de bereikbaarheid van klantenservice en de openingstijden van de Woonwinkel rondom de feestdagen. De respons van ons panel op de vragen is goed; het deelname percentage bedraagt zo’n 50% tot 65%. In 2012 zijn we naar nieuwe wegen gaan zoeken voor het betrekken van onze klant bij de projectontwikkeling. De oude aanpak, waarbij de invloed van de klant op een later tijdstip in het proces zich met name richt op het interieur, sluit niet meer aan bij de situatie op de markt. Op Strijp-S is Woonbedrijf het project SPACE-S gestart dat zich ontwikkelt met behulp van social media in plaats van achter de tekentafel. In Gestel is Woonbedrijf op zoek gegaan naar ‘groene huurders’; toekomstige bewoners en gebruikers die invloed zullen hebben op de verduurzaming van de woningbouw in het Airey-gebied. Op concernniveau vindt er periodiek een overleg plaats met de stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf (HVW) op basis van de Overlegwet, naast een blijvende focus op samenwerking in buurten en wijken vanuit de verschillende districten. Het overleg met HVW voldoet aan de eisen die de Overlegwet stelt. In 2013 hebben we de volgende zaken met de HVW besproken: Conform de Overlegwet: - jaarverslag 2012; - jaarverslag Klachtencommissie 2012; - begroting 2014; - jaarlijkse huurverhoging in relatie tot huurbeleid; - prestatieafspraken Eindhoven en prestatieafspraken met omliggende gemeenten; - participatiebeleid; - portfoliobeleid. In het kader van de samenwerking: - hoogte financiële bijdrage Woonbedrijf aan Huurdersvertegenwoordiging; - jaarprogramma 2013 en 2014. Algemene (dagelijkse) beleidsonderwerpen: - effecten van het regeerakkoord; - eenheid van beleid tussen de districten; - investeringsstrategie en meerjarenbegroting 2014-2023; - invoering van de verhuurdersheffing en gevolgen voor huurbeleid; 20
- aanstaande verhuizing van Woonbedrijf naar één locatie; - uitbetaling huurtoeslag in 2014; - invoering van de warmtewet in 2014; - aanpak asbestproblematiek; - besluit stopzetting goten reinigen; - het versterken van de relatie van de HVW met haar achterban. Medio 2013 heeft er een uitbreiding en bestuurswisseling plaatsgevonden binnen het bestuur van HVW met als doel het overleg een meer inhoudelijke kwaliteitsimpuls te kunnen geven. De samenwerking wordt door beide partijen positief en prettig ervaren en vindt plaats op basis van wederzijds vertrouwen. In 2013 hebben we zeven keer een overleg gevoerd met het (dagelijks) bestuur, heeft een medewerker van Woonbedrijf wekelijks het contact met het dagelijks bestuur over de algemene dagelijkse beleidsonderwerpen en geeft deze medewerker aan HVW hierin praktische ondersteuning. Door een bredere samenstelling van het bestuur, waarin aandacht is voor specifieke thema’s, verwachten we in 2014 een goede inhoudelijke discussie te kunnen voeren over de verdere ontwikkeling van Woonbedrijf in een update van het koersplan van Woonbedrijf. Gemeenten Woonbedrijf heeft gedurende drie jaar de voorzitter geleverd voor het Bestuurlijk Overleg Wonen in de Gemeente Eindhoven, een periodiek overleg tussen de gemeente en de vijf corporaties. Woonbedrijf heeft in 2013 haar bijdrage geleverd aan de prestatieafspraken Eindhoven door trekker te zijn van het thema ‘Duurzaamheid’, voorzitter van de werkgroep Woningmarkt en deelnemer aan de werkgroep Wijkaanpak. De tweedaagse met de gemeente Eindhoven en alle Eindhovense corporaties stond in het teken van collectieve en bilaterale prestatieafspraken. Tijdens deze dagen is ook overleg gepleegd met alle huurdersorganisaties. Zij gaan een prominentere rol krijgen in het proces om te komen tot prestatieafspraken. Vervolgens is door Woonbedrijf de structuur opgezet voor deze prestatieafspraken. Eind 2013 is richting gegeven aan de prestatieafspraken 2014 met de gemeente Eindhoven (gemeente en vijf collega corporaties). De afspraken hebben betrekking op de drie centrale, met elkaar gedeelde, thema’s: beschikbaarheid (met in het bijzonder aandacht voor huisvesting bijzondere doelgroepen, MOE-landers en ontwikkeling in de voorraad), betaalbaarheid (met in het bijzonder aandacht voor het huurbeleid, betaalbaarheid voor één-oudergezinnen en ouderen en de ontwikkeling van de bedrijfskosten in relatie tot betaalbaarheid) en kwaliteit (met bijzondere aandacht voor leefbaarheid, duurzaamheid, maatschappelijk vastgoed, de bouwketen en ‘inclusieve’ wijken). Daarnaast zal Woonbedrijf bilaterale afspraken maken over een viertal onderwerpen: 1. versnelling van de werkwijze en procedures door een meer kritische afweging in de processen; 2. versnelling van de ontwikkeling van woningbouw op de locaties die in bezit zijn van Woonbedrijf; 3. verbetering van de veiligheid (bestrijding criminaliteit en overlast) in buurten en wijken; 4. de informatievoorziening van de gemeente rond de inrichting van zorg en welzijn in het licht van de decentralisatie van middelen. De prestatieafspraken 2014 zullen naar verwachting in januari 2014 worden afgesloten. De prestatieafspraken met de gemeente Veldhoven zijn verder uitgewerkt zodat ze begin 2014, na voor reactie aan de huurdersvertegenwoordiging te zijn voorgelegd, kunnen worden ondertekend. In 21
Nuenen hebben we, samen met de lokale corporatie ‘Helpt Elkander’ overlegd met de gemeente over de huisvesting van de plaatselijke Sinti-gemeenschap. Dit naar aanleiding van ongefundeerde mededelingen in de pers (die afkomstig bleken van de gemeente) over onze betrokkenheid bij dit vraagstuk. De gemeenten worstelden dit jaar met hervormingen die het kabinet de komende jaren m.n. in de AWBZ gaan doorvoeren. De verantwoordelijkheid voor minder zware zorgvormen gaan naar gemeenten die hun organisaties hierop voorbereiden, zodat zij kunnen functioneren binnen de nieuwe kaders. De gemeenten Son en Breugel, Nuenen, Geldrop-Mierlo en Waalre hebben gezamenlijk (Dommelvallei+) gekozen voor een structuur in de vorm van de oprichting van CMD (centra voor maatschappelijke dienstverlening), die per gemeente vorm gaan krijgen en waarin partijen op het gebied van zorg en hulpverlening zitting nemen. CMD hebben veel weg van BestWijzer. In Valkenswaard is ook een gezamenlijk kantoor van maatschappelijke organisaties geopend. Participeren in een dergelijke samenwerking heeft ook voordelen voor ons, de doorgeleiding van de klant naar de juiste hulpverlener verloopt veel soepeler als we elkaar kennen en regelmatig tegenkomen. Daarom proberen wij waar nuttig en mogelijk onze eigen steunpunten op te heffen en zitting te nemen in CMD of soortgelijke initiatieven. Dit jaar zijn we een overeenkomst aangegaan voor één (flex-)werkplek in het gezamenlijk kantoor in Valkenswaard. De ambtelijke samenwerking tussen Son en Breugel, Nuenen en Geldrop-Mierlo en tussen Best en Veldhoven, heeft ook gevolgen voor de manier waarop wij met afzonderlijke gemeenten samenwerken. Het wordt gemakkelijker om eenduidige afspraken te maken. Omdat we een goede relatie hebben met de gemeenten waarin wij actief zijn worden we in het meedenken actief benaderd. Vanuit de prestatieafspraken in Geldrop-Mierlo is een gestructureerde samenwerking ontstaan op diverse prestatievelden. De afspraken over duurzaamheid sluiten erg goed aan bij de strategie ‘investeren in de buurt’. Daarnaast is het idee om Klimateams in Geldrop-Mierlo te starten enthousiast ontvangen. Vanwege onze plannen voor de bouw van sociale huurwoningen in Valkenswaard en Veldhoven is het voor borging via het WSW essentieel dat die gemeenten een achtervangovereenkomst sluiten met het WSW ten gunste van Woonbedrijf. Daarnaast vormen de nieuwbouwplannen een goede aanleiding om prestatieafspraken te maken. Het proces om zowel de achtervangovereenkomsten als prestatieafspraken te maken is dit jaar in gang gezet in Veldhoven, Valkenswaard en Waalre. Dit jaar is de deelname aan één van de werkgroepen van Corpovenista op het onderwerp ‘Nieuwe rol gemeenten effecten’ voor corporaties gestart. Door inbreng van onze praktijkervaring kunnen wij een zinvolle bijdrage leveren aan de kennisontwikkeling en onze ideeën toetsen. Verschillende andere gemeenten hebben prestatieafspraken met Woonbedrijf (en andere corporaties). In de onderstaande tabel een overzicht.
Gemeente Best Bladel Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Nuenen Son en Breugel Valkenswaard
bent u van plan heeft u lopende prestatieafspraken prestatieafspraken te maken in 2014 met de gemeente ja nee nee ja ja ja ja nee ja nee 22
zijn de lopende afspraken veranderd ten opzichte van de vorige verslagperiode ? nee
nee nee nee
Veldhoven Waalre
ja ja
nee nee
Wijkaanpak Vanaf 2012 heeft Woonbedrijf met de gemeente Eindhoven en collega-corporaties gewerkt aan de totstandkoming van een nieuwe gezamenlijke aanpak voor vaststelling van (toekomstige) aandachtswijken. Naast een kwantitatieve benadering met behulp van de gemeentelijke buurtmonitor wordt ook een kwalitatieve opvatting geformuleerd door betrokken professionals. Deze aanpak vervangt de aanpak op basis van de krachtwijken. Dit heeft in 2013 geleid tot de voorlopige aanwijzing van negentien actiegebieden in de stad, twee tot vijf actiegebieden per stadsdeel. In het voorjaar van 2014 zal voor deze actiegebieden een programma voor de aanpak worden ontwikkeld en vastgesteld. De aanwijzing van de gebieden biedt voor Woonbedrijf de basis voor een aanzet in de diverse wijken in de nabije toekomst. Hervorming maatschappelijke ondersteuning De gemeente Eindhoven heeft besloten tot een stelselwijziging in de maatschappelijke ondersteuning onder de naam “Wijeindhoven”. De kern hiervan is dat de ondersteuning van individuen en huishoudens georganiseerd wordt rond de eigen mogelijkheden en in de directe omgeving van de betrokkenen. Deze ondersteuning wordt georganiseerd door één ‘generalist’. Die kan bij de uitvoering van de ondersteuning zo nodig terug vallen op specialisten in instellingen voor geestelijke gezondheid, opvang, jeugd en welzijn en gebruik maken van de dienstverlening van maatschappelijke organisaties zoals scholen en woningcorporaties. Voor Woonbedrijf is de betekenis van deze stelselwijziging groot. Deze is van grote invloed op de ondersteuning van burgers waarvan een deel huurder bij Woonbedrijf is. Dat deel van onze huurders dat ondersteund moet worden heeft die steun ook nodig om aan de verplichtingen van een goed huurder te voldoen. De stelselwijziging is van invloed op vraagstukken als huurachterstand, overlast, onrechtmatige bewoning, opvoeding en gedrag van jeugdigen. Na aanvankelijk in twee stadsdelen te zijn gestart heeft de gemeente in 2013 besloten het concept in de gehele stad in te voeren. De invoering van “Wijeindhoven” is nog te pril en de opstartfase te kort om te kunnen spreken van een succes. Zorg en Welzijn Vanuit de gebiedsgerichte benadering werkt Woonbedrijf veel samen met belanghouders aan vraagstukken in de wijk. Woonbedrijf stimuleert om het overleg met de belanghouders dan ook zoveel mogelijk op wijk- en buurtniveau te doen plaatsvinden. Op deze wijze vindt er een directe beïnvloeding plaats door de belanghouders op het beleid en de besluitvorming binnen Woonbedrijf. Zaken die op stedelijk niveau spelen worden door het bestuur en/of de interne portefeuillehouder zo snel mogelijk doorgelegd naar de verantwoordelijken voor de uitvoering in de wijken en buurten. Wij beseffen dat deze aanpak niet altijd aansluit bij onze, vaak hiërarchisch aangestuurde, partners en belanghouders. Wij zijn echter van mening dat de gebiedsgerichte aanpak (met de verantwoordelijkheden laag in de organisatie) het beste aansluit bij de vraagstukken van onze klant. Dat dit in de organisatorische aansluiting (volgend uit de verschillen van op welke niveaus de verantwoordelijkheden worden gelegd) niet altijd duidelijk is voor de buitenwereld nemen we voor lief. In de voorgaande jaren heeft Woonbedrijf 'belanghouderspanels' georganiseerd om de dialoog aan te gaan over de wijze waarop het overleg met belanghouders verbeterd kan worden. Hierbij deden de belanghouders een nadrukkelijke oproep aan Woonbedrijf om haar leidende rol in de stad op te pakken op vraagstukken die op stedelijk niveau spelen. Deze oproep werd door de Visitatiecommissie 23
onderschreven. In 2013 heeft Woonbedrijf deze leidende rol verder uitgebouwd. Zo vervult Woonbedrijf het voorzitterschap van het Bestuurlijk Overleg Wonen (BOW) en heeft daarmee een belangrijke rol in de agendering van stedelijke vraagstukken en de vertaling hiervan naar de prestatieafspraken. Om de lokale samenwerking meer betekenis te geven is de directie volop in gesprek met onze belanghouders (‘Thuis, Wooninc., NEOS, Zuidzorg, Lunetzorg, Lumens, GGZE). Strategische ontwikkelingen worden verkend, praktische zaken worden uitgewisseld. Daarnaast ontmoeten wij deze partijen in het Platform Eindhovense Corporaties en in het Platform Plus. Platform Plus is in dit jaar twee keer bijeengeweest en alle aanwezige deelnemers hebben uitgesproken dat ze dit, door Woonbedrijf geïnitieerde platform, in 2014 willen continueren. Woningcorporatiesector Ook in 2013 heeft Woonbedrijf te maken gehad met vraagstukken van het leveren van een bijdrage aan de continuïteit van de sector. Naast het vangnet dat de sector hiervoor georganiseerd heeft met het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) is Woonbedrijf ook direct actief om hulp te bieden. In 2013 is gesproken over drie corporaties, waarvan in twee gevallen er een direct verband is met de financiële positie van de betrokken instelling. In deze gevallen wordt er nauw samengewerkt met andere collega’s in het werkgebied. In ons werkgebied kwam een kleine seniorenhuisvester, Woningstichting De Kempen (WDK), in financiële problemen. Zij werd door CFV en WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) gesommeerd om aansluiting te zoeken bij een andere woningcorporatie. In december werd WDK door het CFV onder verscherpt toezicht gesteld. Woonbedrijf heeft het initiatief genomen om een viertal lokale corporaties bij elkaar te brengen en samen een oplossing uit te werken in de vorm van een fusie met een van de partijen (niet zijnde Woonbedrijf), gevolgd door het doorstoten van delen van het bezit naar de collega’s. Het heeft in 2013 niet tot een daadwerkelijke overname of bijdrage geleid. De verwachting is dat in 2014 daar wel sprake van zal zijn. 3.3 Buurtbeheer De mate van concentratie van het woningbezit van Woonbedrijf in de diverse buurten en wijken in Eindhoven en de omliggende gemeenten, geeft Woonbedrijf een bijzonder belang bij de kwaliteit en het functioneren van de verschillende buurten en wijken. Woonbedrijf heeft een actieve rol en weegt haar betrokkenheid bij en verantwoordelijkheid voor de ontwikkelingen in de buurt doorlopend af. Daarbij stemt Woonbedrijf de vorm, inhoud en intensiteit wel af op dat wat nodig is en effectief kan zijn. Het buurtbeheer van Woonbedrijf is zo opgebouwd uit vier elementen: 1. beheeraspecten die representatief zijn voor de sector, als zorg voor de directe woonomgeving van het woningbezit (achterpaden, gemeenschappelijke ruimten enz.); 2. beheeraspecten die samenhangen met de keuzes die Woonbedrijf maakt, als het overeenkomen van buurtcontracten of het inschakelen van het buurtbedrijf (Ergon); 3. beheeraspecten die voortvloeien uit specifieke keuzes die in de districten worden gemaakt, zoals het beheren van multifunctionele accommodaties (De Toeloop, Elf13); 4. experimenten, waarbij Woonbedrijf op zoek is naar nieuwe methoden of instrumenten om te komen tot verbeterd beheer van buurten en wijken. In dat kader passen projecten rond sport en (buurt)cultuur. Hierbij moet nog blijken of een nieuwe aanpak succesvol is of niet. De begroting van 2013 voorzag in een budget van € 2,55 miljoen voor buurt- en wijkgerichte activiteiten. Van dit bedrag was € 0,5 miljoen gelabeld voor projecten in het kader van het buurtcultuurfonds van Woonbedrijf (in samenwerking met het Prins Bernhard Cultuurfonds). Een 24
bedrag van € 900.000 was gereserveerd voor structurele beheermaatregelen (deze zijn jaarlijks terugkerend); de rest van het budget was gereserveerd voor in totaal 104 activiteiten. Uiteindelijk is € 2,25 miljoen daadwerkelijk uitgegeven; in euro’s is € 250.000 méér uitgegeven dan in 2012. In 2013 is € 532.000 besteed aan fysieke ingrepen in de directe woonomgeving. Dit zijn een groot aantal kleine activiteiten die samenhangen met verwijderen van graffity, onderhoud van achterpaden, verwijderen van afval en inboeten van het groen. Sommige delen van buurten vragen om bijzondere aandacht vanwege de inrichting van het gebied (bijvoorbeeld snoeiwerk in de wijk Schuttersbosch) en dat gaat gepaard met hogere kosten. De grootste uitgaven hingen samen met een moestuinenproject in Strijp (meer informatie treft u in ons visueel jaarverslag) en de herinrichting van de directe woonomgeving rond de woningen aan de Sonseweg (meer informatie treft u in ons visueel jaarverslag). Ongeveer € 200.000 is besteed aan interventies op sociaal vlak. Er is dan sprake van een actie door of in opdracht van Woonbedrijf met de bedoeling een situatie rond één of meer huurders te herstellen of te wijzigen. Het betreft kosten die samenhangen met woonbegeleiding van individuele klanten, voorzieningen die de sociale samenhang in de buurt bevorderen, maar ook kosten van bevuiling van woning of tuin door individuele huurders. Ongeveer € 293.000 is uitgegeven aan activiteiten voor en door bewoners in de diverse wijken die bijdragen aan de samenlevingsopbouw door ontmoeting en samenwerking. In deze gevallen is eerder sprake van bevorderen van een positieve situatie dan herstel van een negatieve. Het gaat hier om kosten die samenhangen met bijvoorbeeld de onderlinge kennismaking van huurders vooruitlopend op de oplevering van een nieuw complex, bijvoorbeeld bij het Gerretsonplein, of bijeenkomsten in de wijk zoals in het hoofdkwartier van Drent Dorp. Ook hierover treft u meer informatie in ons visueel jaarverslag of de ondersteuning van de straataanpak door de welzijnsorganisatie, medewerking aan bijeenkomsten van groepen ouderen, studenten, jongeren in de buurt en buurtbewoners. In 2013 heeft Woonbedrijf voor het tweede jaar gebruikt gemaakt van een Buurtcultuurfonds. Dit fonds is tot stand gekomen met medewerking van het Prins Bernhardfonds. Het Buurtcultuurfonds zorgt voor financiering van activiteiten en initiatieven door bewoners. Het fonds heeft als belangrijk neveneffect dat er samenwerking ontstaat op lokaal niveau tussen initiatiefnemers in de buurt met instellingen op het terrein van cultuur en welzijn. Het initiatief voor activiteiten komt méér bij de buurt te liggen en er wordt gebruik gemaakt van de beschikbare kennis en ervaring van lokale culturele instellingen. Het Buurtcultuurfonds is ingesteld voor een periode van drie jaar (tot en met 2014). De werkwijze past bij de bedoeling van Woonbedrijf om haar aandeel en gewicht in de organisatie van activiteiten gericht op bevordering van de leefbaarheid in de loop van de tijd verder terug te brengen en een meer faciliterende rol te vervullen. We zien ondertussen een fors toenemende vraag vanuit bewoners zelf om eigen initiatieven op het gebied van buurtcultuur te ondersteunen vanuit dit Buurtcultuurfonds, en daarmee een afnemend aantal initiatieven die vanuit professionals, waaronder Woonbedrijf zelf, komen. Woonbedrijf heeft in 2013 € 510.000 ter beschikking gesteld aan het fonds. In 2013 is circa 87% van de middelen in dit Buurtcultuurfonds besteed. Ten behoeve van bewonersvouchers, waarbij er een beroep gedaan kon worden op bedragen tot maximaal € 4.500, is halverwege 2013 zelfs besloten om vanwege het succes daarvan, een extra storting in het fonds te doen. Mooie, aansprekende projecten zijn gerealiseerd, zoals de fototentoonstelling ‘Buurten in Eindhoven’ of het gezamenlijk ontwerpen van kunst en kleden ten behoeve van de hallen van de nieuwbouw in De Gerretsonlaan. In de grotere projecten vallen de Drents Dorp Angels in Strijp en de brede bewonersparticipatie in Hanevoet in Gestel op.
25
Naast het buurtcultuurfonds draagt Woonbedrijf jaarlijks € 100.000 bij het aan het cultuurfonds voor Strijp-S. Strijp-S is de grootste herontwikkelingslocatie van Nederland. In de jaren ’90 in de vorige eeuw is er gestart met het ontwikkelen van plannen voor dit voormalige Philipsindustrieterrein midden in de stad. Woonbedrijf (en haar rechtsvoorgangers) zijn sinds het begin van deze eeuw actief betrokken bij de ontwikkeling van dit nieuwe stuk stad. Woonbedrijf heeft een aantal grondposities, grenzend aan ons eigen woningbezit in Philipsdorp, waarop wij betaalbare (huur)woningen gaan ontwikkelen. Woonbedrijf is, samen met onze collega corporatie Trudo, de belangrijkste ontwikkelaar van Strijp-S. Woonbedrijf ontwikkelt op Strijp-S betaalbare huurwoningen voor onze doelgroepen. In 2012 hebben we hier 131 nieuwbouwwoningen van SAS-3 opgeleverd. Dit waren de eerste (nieuwbouw)woningen op Strijp-S. Momenteel zijn we bezig met de ontwikkeling van ca. 400 betaalbare huurwoningen in het project SPACE-S. Wij achten het van groot belang dat ook de eerste bewoners op Strijp-S in een leefbare buurt terecht komen. De activiteiten die het Cultuurfonds ondersteunen dragen bij aan de leefbaarheid op Strijp-S, zeker in een periode waarin het totale gebied nog in ontwikkeling is. Daarmee zijn wij van mening dat de bijdrage aan het Cultuurfonds een investering is in de gebiedsontwikkeling van Strijp-S en daarmee direct bijdraagt aan de leefbaarheid in dit deel van de stad. In het voorjaar van 2007 werd besloten tot de oprichting van het Cultuurfonds Strijp-S; een privaatpubliek cultuurfonds dat weinig of geen voorbeelden kent elders in Nederland. De ontwikkelaars van Strijp-S zijn de donoren van het fonds omdat zij ervan overtuigd zijn dat kunst en cultuur de aanjagers zijn van de maakbare stad die Strijp-S is. Strijp-S dient zich nu maar ook voor de lange termijn te profileren als ‘De Creatieve Stad’. Een eigen cultuurfonds dat het financieel mogelijk maakt voor ondernemers om zich te ontwikkelen en te tonen en daarmee bij te dragen aan de identiteit van Strijp-S past bij de ambitie om op Strijp-S een hoogwaardig en divers klimaat te creëren. Culturele ondernemers kunnen bij het fonds een beroep doen op drie soorten bijdragen: een startsubsidie, een krediet en een activiteitensubsidie. Het Cultuurfonds Strijp-S verleent financiële ondersteuning aan culturele initiatieven en activiteiten die bijdragen aan: - de vorming en versterking van de identiteit van Strijp-S; - het verdiepen van de betekenis van Strijp-S als banier van Brainport; - het bevorderen van de (inter)nationale bekendheid van Strijp-S; - de herontdekking van de nieuwe inhoud en context van het industrieel erfgoed op Strijp-S; - een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor nieuwe bewoners en gebruikers op Strijp-S. In het beheer van buurten en wijken wordt nauw samengewerkt met uiteenlopende partijen. Voor sommige onderwerpen geldt dat juist onderlinge samenwerking de kwaliteit van de wijk of de leefbaarheid op een hoger plan kan brengen. De kosten zijn relatief laag; het is vooral een tijdsinvestering. Begroting en uitgaven geven geen goed beeld van deze inspanningen. De opbrengsten zijn hoog. Een goed voorbeeld hiervan is de samenwerking op het terrein van de veiligheid. Jaarlijks melden zich huurders bij Woonbedrijf met het feit dat hun woongenot verstoord wordt. Deze meldingen worden geregistreerd als ‘leefbaarheidsmeldingen’. In 2013 heeft Woonbedrijf 787 meldingen gekregen. Het merendeel van de meldingen heeft betrekking op zorg, woonfraude en overlast. De categorie overlast is de grootste met 375 meldingen over geluid (151), gedrag, stank, vandalisme en verdovende middelen. Dit type melding heeft dus ongeveer betrekking op 1% van de woningen in de voorraad van Woonbedrijf. De meldingen vormen de bron voor de agenda voor de diverse overleggen van Woonbedrijf met andere partijen om de overlast te bestrijden. Daarvoor is een overlegstructuur ingericht met o.a. Wijkoverlastteams en het Veiligheidshuis. Wat nog ontbreekt is een sluitende aanpak voor de zwaarste
26
categorie bewoners die zich met bedreiging (van medebewoners en medewerkers trachten te handhaven. In de regio Eindhoven is een convenant afgesloten ter bestrijding van de kweek van hennep in woningen. In 2013 zijn uiteindelijk 22 kwekerijen ontmanteld, waarvan drie in Geldrop in één in Veldhoven (en 18 in Eindhoven). De bouwkundige schade aan de woningen in kwestie bedroeg gemiddeld € 108.000 per woning. Omgerekend per woning is dat ca. € 75,- per jaar, dit is 5% van de gemiddelde onderhoudskosten per woning! Een ander bijzonder voorbeeld in dit kader is ‘De Expeditie’ in de wijk Geestenberg. In ‘De Expeditie’ heeft Woonbedrijf naar wegen gezocht om een bijdrage te leveren aan de verbetering van het woonmilieu in het deel van de wijk met louter particuliere woningen ( 461 eigenaar-bewoners). Dit heeft een nauwe samenwerking opgeleverd tussen Woonbedrijf en bewoners wat geresulteerd heeft in tal van bewonersinitiatieven. In financiële zin is de bijdrage van Woonbedrijf uiterst bescheiden gebleven. Meer informatie treft u in ons visueel jaarverslag.
27
28
4 Perspectief van het vastgoed De vastgoedmarkt is in 2013 verder verslechterd: nieuwbouwproductie stagneert, verkoopprijzen liggen onder druk, inkomens dalen, huurprijzen en energiekosten stijgen. Veel partijen die actief zijn in de vastgoedsector hebben het moeilijk. Woonbedrijf heeft de afgelopen jaren een robuuste koers gevaren. Onze focus heeft niet gelegen op grote nieuwbouw aantallen, forse herstructurering en verkoop van nieuwbouw koopwoningen. In onze investeringsstrategie ‘We blijven in de buurt… ‘(2012, is aangegeven dat we een aanzienlijk deel van onze beleidsruimte willen besteden aan het versterken van de kwaliteit van onze portefeuille. Bij de nieuwbouw maken we gebruik van de kansen die de crisis ons biedt. Er zijn veel potentiële locaties, vaak in eigendom van andere ontwikkelaars. Deze partijen zijn steeds meer bereid om samen een haalbaar project te formuleren: reële grondkosten, scherpe bouwkosten en een doelmatig programma van eisen. Daarnaast versterken we de kwaliteit van onze portefeuille door te investeren in duurzaamheid. Zo is in 2013 het programma van projecten verder gevuld wat extra aandacht vraagt voor de realisering van het investeringsprogramma. Om de betaalbaarheid van het wonen voor onze klanten ook in de toekomst te garanderen, moeten we kritisch kijken naar onze uitgaven. Onder andere is gekozen dat op te vangen met een reductie van de onderhoudsuitgaven. Voor 2013 is een norm gesteld van maximaal €1.803 per woongelegenheid. In de begroting 2014-2023 is dat voor de eerste vijf jaar verder aangescherpt naar een norm van €1.600 per woongelegenheid gemiddeld per jaar. Sturing op de gewenste reductie heeft in 2013 extra aandacht gevraagd. Andere relevante thema’s in 2013 waren: klantsturing bij vastgoedontwikkeling, integratie vastgoedgerelateerde inkoop, door-ontwikkelen van ketensamenwerking. Extra aandacht voor realisering van investeringsprogramma In het kader van het willen investeren in ons werkgebied hebben wij een opstelling gemaakt van de potenties en vraagstukken in de stad en de stadsregio. Woonbedrijf heeft 116 locaties in beeld met een potentie van meer dan 3700 woningen. In 2013 heeft Woonbedrijf gedurende het gehele jaar de ontwikkeling van ruim 40 projecten met zo’n 2500 woningen in een portefeuille gehad. In al deze gevallen is Woonbedrijf óf ontwikkelaar óf in gesprek met andere ontwikkelaars (in diverse stadia). Dit heeft er toe geleid dat eind 2013 Woonbedrijf daadwerkelijk betrokken is bij of opdracht heeft gegeven voor het vervaardigen van een ontwerp voor ruim 1200 woningen. Na 18 maanden is het volgende resultaat te melden met betrekking tot de ontwikkeling van nieuwe woningen: De opgave voor Eindhoven is voor een deel al ingevuld. De Strategie 500 650 1000 ontwikkeling in de regio blijft Gerealiseerd 474 0 272 hier op achter. Dit is te Duurzame concepten verklaren door de positie Strategie 1000 van andere ontwikkelaars in combinatie met een meer Gerealiseerd 2013 12 bescheiden omvang van de In ontwikkeling 142 projecten. De realisatie van duurzame concepten in de nieuwbouw vraagt tijd en staat onder druk van de financiële uitgangspunten voor nieuwbouw. Met de investeringsstrategie richt Woonbedrijf zich óók op de verduurzaming van de woningen in de voorraad. Waar aanvankelijk gekozen was voor een opzet waarbij het geplande planmatig onderhoud zou worden gecombineerd met enkelvoudige duurzaamheidsmaatregelen, blijken in 2013 toch de beste resultaten te worden gehaald met het renoveren van woningen. Deze aanpak heeft er toe geleid Eindhoven
Regio
Woonarrangementen
29
dat ongeveer 780 woningen zijn opgewaardeerd naar label B (energieprestatie); bijna 1000 andere woningen zijn in voorbereiding genomen. Innovatieve maatregelen rond individuele pakketten en een coöperatieve aanpak van de energievoorziening op basis van lokale installaties zijn in voorbereiding genomen (plan Groene Huurders, Gestel, Eindhoven) Extra aandacht voor reductie onderhoudsgaven Met het vaststellen van de Meerjarenbegroting II in januari 2013 is een norm gesteld voor de maximale onderhoudsuitgaven van €1.803 per eenheid. Het 1e tertiaal heeft vervolgens in het teken gestaan van het organiseren van de beoogde kostenreductie in vijf bedrijfsprocessen, te weten: planmatig onderhoud, contractonderhoud, reparatieverzoeken, mutatie, individuele verbetering. Per proces zijn reductievoorstellen ontwikkeld welke zijn vertaald in bijgestelde begrotingsbudgetten. Deze sturing kent een aantal aspecten: integrale ordening (samenhang definiëren); aanscherpen beleid (zaken niet meer doen); prioriteren (het noodzakelijke doen); optimaliseren inkoop (markt gebruiken); integreren van regelgeving (gebruik maken Btw-verlaging). Met de integrale ordening is gebleken dat er een aantal zaken aan de onderhoudsuitgaven werden toegerekend die oneigenlijk zijn. Het gaat daarbij o.a. om zaken zoals WMO en de opplusregeling. Voor 2013 is gekozen om deze nog te volgen als ‘overige onderhoudsuitgaven’. Veel medewerkers van Woonbedrijf hebben een rol in de onderhoudsuitgaven. De verantwoordelijkheid voor de dagelijkse sturing begint in de districten en wordt in de dagelijkse uitvoering ondersteund door de afdelingen Vastgoed, Bouwservice, Dion en Inkoop. Deze bedrijf brede sturing heeft er toe geleid dat in 2013 per woning € 1.573 daadwerkelijk is uitgegeven. Dit bedrag is exclusief de eerdergenoemde ‘overige onderhoudsuitgaven’ welke in 2014 en verder niet meer worden toegerekend aan onderhoudsuitgaven. Daarmee is in 2013 al het niveau gehaald van de gestelde meerjarige onderhoudsnorm voor 2014-2019. In paragraaf 4.2.2 worden de resultaten nader toegelicht. Gebleken is dat één jaar organisatiefocus op de onderhoudsuitgaven direct effect heeft op het resultaat. Daarnaast zijn er meerdere maatregelen in 2013 in gang gezet, welke de komende jaren tot verdere reductie zullen leiden. Gedacht moet worden aan het aanscherpen en implementeren van de definities van onderhoudskosten en de wijze waarop we omgaan met “verbeteringen” en “schade” in de 5 betrokken processen. Daarnaast zullen met geclusterde inkopen betere resultaten gehaald worden. Tot slot zijn er nog beleidsmatige keuzes om zaken niet meer te doen. Een voorbeeld daarvan is dat we in 2013 zijn gestopt met het schoonmaken van dakgoten in een aantal complexen. Ondanks dat het hier huurdersonderhoud betreft, kwam hier protest op van bewoners met de nodige persaandacht. Dit voorbeeld heeft duidelijk gemaakt dat de komende jaren dergelijke keuzes zorgvuldig voorbereid en geëffectueerd moeten worden. Integratie vastgoed-gerelateerde inkoop In 2012 is gestart met één inkoopafdeling voor alle vastgoed-gerelateerde activiteiten. Doel is het optimaliseren van de inkoopresultaten. Dit gebeurt onder andere door de uitvraag binnen Woonbedrijf binnen de diverse bedrijfsprocessen te integreren, daarnaast waar mogelijk activiteiten te clusteren en natuurlijk door goed gebruik te maken van de markt. Zo heeft in 2013 de inkoopexpertise een grote rol gespeeld in het reduceren van de onderhoudskosten. Een mooi voorbeeld van integratie in een nieuwbouwproject is de meervoudige aanbesteding van het project Aireys in Design-Build-Maintain. Daarnaast is in deze moeilijke tijd voor onze leveranciers extra aandacht voor hun kredietwaardigheid. Daar waar leveranciers ‘omvallen’ stagneert het werk, hebben bewoners mogelijk hinder en zijn er evt. financiële risico’s voor Woonbedrijf en voor andere leveranciers (onderaannemers). Al onze leveranciers worden periodiek getoetst op hun kredietwaardigheid om te voorkomen dat activiteiten 30
spaak lopen en kosten toenemen. Indien een leverancier onder onze toetsingsnormen zakt, vinden eerst gesprekken plaats en zo nodig vervolgacties. Door-ontwikkelen van de ketensamenwerking In de samenwerking met onze ketenpartners streven we er naar om met zo min mogelijk ‘dubbel’ werk, met behoud van klantwaardering, maximaal gebruik te maken van de kennis van de leveranciers. We ‘investeren’ in vaste teams (medewerkers van Woonbedrijf, Ballast-Nedam en enkele onderaannemers) waarbij we functioneel aanbesteden. De leverancier komt met passende oplossingen en materialen. Zo is in Drents Dorp Oost, aansluitend op het bijzondere voortraject In Drents Dorp Oost met de bewoners (door de Drents Dorp Angels), de ontwikkelvraag gelegd bij een team wat gezamenlijk het 3e project doet. In zeer korte tijd is een optimale oplossing ontwikkeld met enerzijds een schilaanpak binnen een vooraf vastgesteld budget en daarnaast een aanpak voor de binnenkant van de woning op verzoek van de klant. De tijd tussen start planontwikkeling en start uitvoering bedroeg slechts een half jaar. Dit is o.a. van belang om zo het bereikte momentum met de bewoners vast te houden en de verwachtingen waar te maken. 4.1 Nieuw Vastgoed Woonbedrijf heeft in 2013 344 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Daarmee voldoet Woonbedrijf ruimschoots aan de portfoliodoelstelling van minimaal 200 nieuwbouwwoningen per jaar. Een portfoliodoelstelling is dat tenminste 50% van de reguliere nieuwbouw uit grondgebonden woningen bestaat. In tegenstelling tot 2012, met enkel gestapelde bouw, is de nieuwbouw in 2013 gerealiseerd over meerdere projecten en is het aantal gestapelde en grondgebonden woningen beter in verhouding. Van de 329 opleverde reguliere huurwoningen waren 125 grondgebonden woningen (38%) en 204 gestapelde woningen. Daarnaast zijn er 15 koopwoningen toegevoegd. In 2013 hebben geen opleveringen in studentenhuisvesting plaatsgevonden. Alle nieuwe woningen zijn dit jaar gerealiseerd in Eindhoven. Dat leidt er toe dat begin 2014 de doelstelling uit de investeringsstrategie 2012-2017, 500 nieuwbouwwoningen in de stad, is gerealiseerd. In de regio worden al meerdere jaren weinig nieuwe woningen opgeleverd. Op basis van de investeringsstrategie spant Woonbedrijf zich in om daar de nieuwbouwproductie te verhogen. Van de 15 nieuwbouwprojecten in de definitiefase, zijn er 10 in de regio (373 woningen). Veel van de locaties zijn in eigendom van ontwikkelaars en hadden voorheen koopbestemming. Gesprekken die nodig zijn om de plannen om te vormen naar huurwoningen lopen steeds constructiever en hebben bijvoorbeeld geleid tot de bouwstart van 13 seniorenwoningen in Best.
31
Tabel: opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2013 District Project Huurwoningen: - Woensel Zuid Scheerderstraat - Strijp SAS-3 2013 Huur - Strijp Drents Dorp Noord - Woensel Noord Gerretsonplein - Tongelre Lakerlopen laatste deel - Tongelre Tongelresche Akkers Totaal huurwoningen Koopwoningen: - Strijp SAS-3 2013 Koop Totaal 2013
GGB
App.
Totaal
30 58
204
30 58 110 111 8 12 329
6 210
15 344
110 3 12 125 9 134
111 5
Toelichting per project: - Scheerderstraat (Woensel Zuid); vervangende nieuwbouw met 30 seniorenappartementen en één gemeenschappelijke ruimte. Het complex is gebouwd voor meerdere doelgroepen. Een deel van de appartementen wordt verhuurd aan o.a. de stichting Mi Bosi (Surinaamse ouderen) - SAS-3 (Strijp); Het overgrote deel van dit project is in 2012 opgeleverd. Het restant dus in 2013. Daarbinnen zijn 10 moeilijk verkoopbare stadswoningen getransformeerd naar 30 reguliere huurappartementen. - Drents Dorp Noord (Strijp); Drents Dorp Noord is één van de wijken waar met de gemeente Eindhoven afspraken zijn gemaakt over integrale gebiedsontwikkeling. De realisatie van dit project behelst 140 eengezinswoningen. 110 Zijn bestemd voor de huur en 30 woningen zijn aangemerkt als koopwoning. Het afzetrisico van 23 koopwoningen is contractueel vastgelegd bij de aannemer. In 2013 zijn de huurwoningen opgeleverd. - Gerretsonplein (Woensel Noord); in 2011 hebben Woonbedrijf en de gemeente Eindhoven het initiatief genomen om deze vastgelopen ontwikkeling door te starten. Tijdens de bouw is het ontwerp nog aangepast om het programma geschikt te maken voor sociale huur. Eind 2013 zijn alle 111 woningen opgeleverd. Ongeveer 60 woningen worden ingezet voor reguliere huur en de overige 50 appartementen worden o.a. ingezet voor de GGZE en WMO. - Lakerlopen (Tongelre); het herstructureringsgebied Lakerlopen is al een aantal jaren gereed, op een klein gebiedje na. Door een langlopend onteigeningstraject, kon uiteindelijk pas in 2012 gestart worden met de realisatie van het laatste deel van Lakerlopen. Een huizenblok is gesloopt en daar zijn drie grondgebonden woningen en vijf appartementen gerealiseerd. - Tongelresche Akkers (Tongelre): eind 2012 werd het project Tongelresche Akkers aangekocht, een bijzonder project in meerdere opzichten. De 74 energiezuinige woningen worden gerealiseerd met extra isolatie en PV-panelen (EPC=0). Deze zgn. IQ woningen, (industriële gebouwde woningen) worden op de bouwplaats in 6 weken volledig afgewerkt opgeleverd. De woningen hebben een hoge GPR score op materiaalgebruik, productie-energiekosten en afvalbeperking. In november is gestart op de bouwlocatie, 12 woningen zijn in 2013 opgeleverd. De overige 62 woningen worden de eerste helft van 2014 neergezet. Het programma voor nieuwbouw woningen blijft gevuld met projecten in uitvoering, maar ook in de voorbereiding zoals Vestdijk Schellen, studentenhuisvesting TU/e campus, Aireys Nieuwbouw en SPACE-S. Voor 2014 worden ca. 130 eenheden opleveringen van nieuwbouwwoningen verwacht (75 grondgebonden, 57 gestapeld). Dat is minder dan de afgelopen jaren, maar het meerjarig gemiddelde blijft hoger dan de portfoliodoelstelling van 200 woningen per jaar. Onderstaand, naast Tongelresche
32
Akkers, de drie projecten waar de uitvoering inmiddels is gestart en de oplevering zal plaatsvinden in 2014: -
-
-
Hoge Akker (Regio); het is inmiddels een aantal jaar geleden dat er nieuwbouw in de regio is gerealiseerd. Dit turnkeyproject van 13 senioren woningen in Best is de eerste realisatie in de regio na vaststelling van de investeringsstrategie. In het voorjaar van 2014 worden de woningen opgeleverd. Willem van Noortlaan (Woensel Zuid); de ontwikkeling van dit complex is het laatste gedeelte van de herstructurering De Barrier. In het verleden zijn twee stadspanden aangekocht. Door vervangende nieuwbouw wil Woonbedrijf kwaliteit toevoegen aan de wijk. In het project worden 36 eenheden gerealiseerd voor de huisvesting van jongeren (onder begeleiding van Combinatie Jeugdzorg). Uitgangspunt bij ontwerp was ‘sober en doelmatig’. Haagdijk (Tongelre); door de economische situatie was de ontwikkeling en verkoop van appartementen in het project Haagdijk stil komen liggen. Woonbedrijf kreeg het aanbod om 21 appartementen te kopen en daarmee de ontwikkeling vlot te trekken. Het plan maakt onderdeel uit van de totale vernieuwing van de wijk Lakerlopen (plandeel C) en de grotere appartementen vormen een goede uitbreiding op de portefeuille in dat gebied. In combinatie met de uitgestelde bouw van een achttal woningen wordt hiermee de vernieuwing van Lakerlopen afgerond.
In 2013 is het initiatief genomen voor de budgetwoning. Doel is het ontwikkelen en bouwen van een betaalbare huurwoning (ambitie huurniveau tot de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag), met een eenvoudige kwaliteit (minder dan wat de afgelopen jaren gebruikelijk is geweest), tegen fors lagere stichtingskosten. Met deze woning wil Woonbedrijf ook met nieuwbouw het middensegment van haar portfolio versterken. Meerdere marktpartijen bieden bouwconcepten aan die mogelijk een goede bijdrage bieden. Deze worden onderzocht op hun mogelijkheden. Een belangrijk aandachtspunt is dat Woonbedrijf een kleinere woning beoogt dan wat met de basisconcepten wordt aangeboden. Inmiddels is het idee van de budgetwoning ook omarmd in de gewenste prestaties van enkele nieuwbouwprojecten. Iedere twee jaar reikt de gemeente Eindhoven een architectuurprijs uit. In 2013 heeft de herbestemming van de Van Arskerk de ‘Dirk Roosenburg’ publieksprijs gewonnen. De gebiedstransformatie Strijp-S heeft de ‘Gulden Feniks’ gewonnen. Woonbedrijf heeft in 2012 het eerste nieuwbouwproject op Strijp-S opgeleverd. In 2013 vonden nog opleveringen van 15 koopwoningen en 58 huurappartementen plaats. In 2013 zijn ook belangrijke stappen gezet in de volgende ontwikkeling van Woonbedrijf op Strijp-S, SPACE-S. In SPACE-S wordt ingezet op een klantgestuurde projectontwikkeling van duurzame (energie, materiaal, flexibel) beheerbare woningen.
4.2
Bestaand Vastgoed
4.2.1 Renovatie In 2013 zijn zeven projecten in uitvoering geweest. Het betreft hoofdzakelijk de renovatie van vooroorlogse woningen, terwijl dit segment slechts 10% van de totale portfolio uitmaakt. De ervaring leert dat uitsluitend planmatig onderhoud te weinig is om voldoende toekomstkwaliteit te realiseren. Deels zijn de woningen ook verouderd aan de binnenzijde of hebben ze een matige indeling met veel kleine slaapkamers en een kleine badkamer. Anderzijds merken we dat behoud van de lage huurprijs belangrijk is voor onze doelgroep.
33
Tabel: gerenoveerde woningen in 2013 District Project - Stratum Kloosterflats* - Woensel Zuid Rapenland - Stratum Tivoli Poemastraat (fase 2) - Strijp Philipsdorp Bazelbuurt (fase 1) - Strijp Philipsdorp Oud Philipsdorp (fase 2) - Strijp Drents Dorp Oost - Tongelre Geestenberg
GGB 24 154 96 6 110 34
App. 2
Totaal 2 24 154 96 6 110 34
Totaal 2013 424 2 426 ‘*laatste 2 opleveringen van de Kloosterflats welke grotendeels zijn opgeleverd in 2012 In totaal zijn 426 woningen gerenoveerd in 2013. De projecten Tivoli, Poemastraat en Rapenland zijn nu geheel opgeleverd. De overige projecten lopen door in 2014. Opgeleverde woningen in 2013 -
-
-
-
-
Rapenland (Woensel Zuid): 310 eengezinswoningen uit de jaren ‘60. Tijdens deze renovatie zijn de gevels gereinigd, is het dak vernieuwd en zijn de buitenkozijnen vervangen. Gedeeltelijk werden de binnenpakketten aangepakt en isolatiepakketten waren optioneel. In 2011 en 2012 waren al 300 woningen gerenoveerd. De laatste woningen zijn begin 2013 opgeleverd. Tivoli Poemastraat, fase 2 (Stratum): dit project maakt deel uit van de gebiedsontwikkeling Tivoli waarbij in totaal zo’n 500 vooroorlogse woningen worden aangepakt. In deze gebiedsontwikkeling worden risico’s voor de toekomst gespreid en toegankelijk gemaakt voor meerdere doelgroepen, door kwaliteitsdifferentiatie in ieder deelgebied. De volgende fase start 2014, de Leeuwenstraat e.o. Fase 2 was het eerste deelproject dat in deze wijk is uitgevoerd. Het betreft een beperkte renovatie met uitstralingsverbetering, waarbij de exploitatieduur met 15 jaar is verlengd. Alle 154 woningen zijn dit jaar opgeleverd. Philipsdorp (Strijp): in een periode van 2011 tot en met 2018 worden 771 woningen in Philipsdorp gerenoveerd. De woningen worden op hoog niveau gerenoveerd. De uitvoering van de Bazelbuurt (fase 1) is in volle gang. In de eerste helft van 2014 wordt dit project afgerond. De start van de uitvoering van fase 2 was na de zomer van 2013. Er zijn vorig jaar zes woningen gerenoveerd (+ vier modelwoningen). Ook de voorbereidingen van fase 3 en 4 gaan door. Voor beiden projecten wordt momenteel de definitie bepaald. In de loop van 2014 start de ontwerpfase en de uitvoering van fase 3. Drents Dorp Oost (Strijp): in Drents Dorp Oost is klantsturing en maatwerk op woningniveau geïntroduceerd. Er is gekozen om voor 80 woningen de exploitatieduur met 15 jaar te verlengen en 305 woningen met 30 jaar. Deze woningen zijn in het verleden al gerenoveerd en zijn door de jaren heen bij mutatie op diverse niveaus aangepakt. Per woning is bepaald wat nodig is voor de exploitatieverlening. Bewoners hebben (binnen spelregels) grote invloed gehad op het totale plan. Bovendien mogen ze binnen een periode van 5 jaar kiezen wanneer het binnenpakket uitgevoerd gaat worden. Bij een mutatie wordt de lege woning op het gewenste niveau gebracht. Om de voorbereiding goed af te stemmen op de uitvoering hebben we de aannemer in een vroeg stadium bij het project betrokken. Dit heeft geleid tot een klantgestuurde aanpak en een zeer korte voorbereidingstijd. Onze leerervaringen willen we bij volgende projecten inzetten. Geestenberg (Tongelre): de wijk Geestenberg in Eindhoven is een typische bloemkoolwijk uit de jaren ’70. De 269 woningen van Woonbedrijf worden aangepakt. Alle woningen krijgen een nieuwe kunststof voor- en achtergevel. Er wordt nieuwe dakisolatie en –bedekking en een verbeterde MV installatie aangebracht. De opgeknapte woningen hebben na de ingreep 34
energielabel B en is daarmee een project binnen de E/F/G-doelstelling in het kader van duurzaamheid. Eind 2014 wordt de laatste woning opgeleverd. De komende jaren staan nog relatief veel vooroorlogse woningen op de planning om gerenoveerd te worden. Het bezit van kort na de oorlog is de afgelopen jaren grotendeels gerenoveerd. Vaak uitgebreide renovaties waarbij casco en binnenpakketten tegelijkertijd aangepakt werden. De renovatie projecten in planontwikkeling zijn qua omvang groot. Ultimo 2013 bevonden zich vijf renovatieprojecten in de definitiefase, in totaal bijna 1100 woningen. Qua pijplijn voor nieuwe renovatieprojecten zien we dat enerzijds de binnenpakketten merendeels individueel (op verzoek van de klant) worden aangepakt. Anderzijds bundelen we steeds minder de bouwdelen tot één renovatie, maar voeren we alleen uit wat nodig is. Nieuwe renovatieprojecten komen vooral voort uit de E/F/G-aanpak met de duurzaamheiddoelstelling om het energielabel van E/F/G te verbeteren naar minimaal B. In 2010 is Woonbedrijf gestart met het toepassen van de service call in onderhoudsprojecten. Een service call is een (dagelijks) telefoontje naar de huurder door een extern bureau. We vertellen wat er de komende dagen gaat gebeuren, horen hoe het gaat en nemen zo nodig direct actie. In 2013 hebben we de service call toegepast in zes projecten. Gemiddeld hebben deze projecten een 7,9 gescoord. Exploitatieduur Elke woning heeft een restant exploitatietermijn. Zonder investering wordt deze termijn jaarlijks korter. Onze totale voorraad reguliere woningen veroudert daardoor jaarlijks met ca. 28.600 jaar. In het portfoliobeleid hebben we als kader gegeven dat we deze veroudering jaarlijks willen compenseren door nieuwbouw toe te voegen en de exploitatietermijn van bestaande woningen via investeren te verlengen. De toevoeging van 329 reguliere huurwoningen betekent 16.450 nieuwe exploitatiejaren. Als gevolg van 426 opgeleverde renovatiewoningen zijn in totaal meer dan 11.000 exploitatiejaren toegevoegd aan de voorraad. Afhankelijk van de aard van de ingreep zijn de exploitatietermijnen verlengd. Hiertoe zijn bestaande bouwdelen hersteld of vernieuwd, soms aangevuld met woontechnische verbeteringen en/of duurzaamheidsmaatregelen. De bijdrage van Philipsdorp Bazelbuurt is daarin het grootst met 3.840 jaar. In totaal zijn dus in 2013 door investeringen ca. 27.500 exploitatiejaren toegevoegd. 4.2.2 Onderhoud Tabel realisatie onderhoudsuitgaven 2013 Onderhoudssoort Reparatie verzoeken Individuele verbetering Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud * Contract onderhoud inbouwpakketten corrrectie MJB-II subtotaal onderhoud: overig onderhoud totaal onderhoud
€ € € € € € € € € €
begroting 2013 10.690 4.000 5.443 37.054 5.820 9.673 -11.694 60.986 1.462 62.448
€ € € € € € € € € €
prognose T1 10.766 5.163 10.506 25.336 4.531 56.302 2.161 58.463
resultaten 2013 € 11.397 € 5.249 € 9.661 € 19.692 € 5.018
€ € €
per eenheid* € 351 € 162 € 298 € 607 € 155
51.017 € 1.314 € 52.331 €
aantal 37234 1588 3936
per activiteit € 306 € 3.305 € 2.455
1.573 41 1.614
)* Op basis van 32.426 onderhoudseenheden, gewogen eenheden conform systematiek Centraal Fonds
Met de vaststelling van een onderhoudsnorm in de meerjarenbegroting was het noodzakelijk de budgetten aan te passen. In het 1e tertiaal heeft dat geleid tot een bijgestelde prognose voor de uitgaven in 2013. Bij bovenstaande tabel hierna per proces een nadere toelichting.
35
Reparatieverzoeken In 2013 zijn maar liefst 37.234 activiteiten naar aanleiding van reparatieverzoeken afgehandeld. De gemiddelde kosten bedragen € 306 per activiteit. De operationele sturing binnen Bouwservice is gericht op uitvoeren wat noodzakelijk is. Daarnaast wordt gestuurd op de productiviteit, oftewel zoveel mogelijk doen in de beschikbare tijd. Ten opzichte van eerdere jaren kan gesteld worden dat er in 2013 meer is gedaan met hetzelfde geld. Individuele verbetering Woonbedrijf hanteert het beleid dat inbouwpakketten (douche-keuken-toilet) in principe in de onderhoudsprocessen vervangen kunnen worden. Een verzoek van een bewoner voor een verbetering kan leiden tot onderhoudsuitgaven omdat tijdens de inspectie blijkt dat de vervanging (deels) de onderhoudsplicht van Woonbedrijf betreft. In dit proces is gestuurd op het strikt toepassen van definities. Wat is een verbetering welke door de huurder betaald moet worden? Daarnaast is in districten vanuit noodzakelijkheid en betaalbaarheid kritisch gekeken naar welke verbeteringen mogelijk zijn met een huurverhoging. Er zijn minder verbeteringen gerealiseerd dan in eerdere jaren, totaal 1.588 activiteiten naar aanleiding van verbeterverzoeken van klanten. De gemiddelde kosten van € 3.305 per verbeterverzoek zijn omhoog gegaan wat verklaarbaar is vanwege het beleid met betrekking tot de aanpak van de inbouwpakketten. Mutatie onderhoud Een mutatie is in meerdere complexen reden om noodzakelijk onderhoud uit te voeren en gewenste verbeteringen te realiseren. Al eerder zijn de districten gaan sturen op het reduceren van de mutatiekosten. In 2013 is deze trend doorgezet met een verdere daling van de mutatiekosten per activiteit. Er is kritisch gestuurd op de noodzakelijkheid van grote mutatie ingrepen, naast het sturen op aansluitende verhuur, waarbij verbeteringen op verzoek van de nieuwe bewoner in bewoonde staat worden gerealiseerd. In totaal zijn er 3.936 mutatieactiviteiten verricht met gemiddeld kosten van € 2.455 per activiteit. De aanpak van inbouwpakketten binnen de processen individuele verbetering en mutatie betrof in totaal een bedrag van € 5,1 miljoen, wat 1/3 is van de totale uitgaven in deze twee processen. Planmatig Onderhoud In 2013 is een vergelijkbaar bedrag uitgegeven aan planmatig onderhoud (€ 19,7 miljoen) als in 2012. Voor planmatig onderhoud lag begin 2013 een grote opgave. Binnen de voorgedragen activiteiten, totaal geraamd op € 37 miljoen, heeft een prioritering plaatsgevonden op basis van noodzakelijkheid. Tevens is bezien hoe met slim inkopen naast het verlaagde Btw-tarief besparingen gerealiseerd kunnen worden. Dit heeft ongeveer een maand productiecapaciteit gevraagd welke uiteindelijk niet is ingelopen.
realisatie
budget
Toelichting Planmatig onderhoud activiteiten PO in MJB-II geprioriteerde activiteiten geprognotiseerde besparingen prognose PO per 1e tertiaal extra besparingen later in opdracht ivm. complexiteit vervallen en doorgeschoven activiteiten realisatie 2013
37,0 26,5 1,2 25,3 0,7 2,2 2,7 19,7
In de PO-activiteiten is, als gevolg van het verlaagde Btw-tarief en door slim in te kopen, maar liefst een reductie gerealiseerd van € 1,9 miljoen. Hiervan was €1,2 miljoen geprognotiseerd en uiteindelijk is met slim inkopen €0,7 miljoen extra besparing gerealiseerd. Meer werkzaamheden zijn meervoudig aanbesteed. Diverse vergelijkbare activiteiten zijn gebundeld aanbesteed. Werkzaamheden met een 36
groot repeterend gehalte worden als raamcontracten in de markt gezet. In 2013 is een deel van het planmatig schilderwerk als raamcontract aanbesteed. Verder zaten er in het programma een aantal grote activiteiten waarvan gedurende het jaar is gebleken dat deze vanwege hun complexiteit meer voorbereiding vroegen dan een reguliere planmatig onderhoud activiteit. Deze activiteiten zijn dus later dan gepland in opdracht gegeven, wat een effect heeft van € 2,2 miljoen kasgeld wat in 2014 zal worden uitgegeven. Tot slot heeft kritische beoordeling er toe geleid dat in 2013 in totaal voor € 2,7 miljoen aan activiteiten zijn vervallen omdat deze niet noodzakelijk bleken. Een deel is helemaal vervallen en een deel van deze activiteiten is doorgeschoven naar latere jaren en wordt dan opnieuw begroot. Van alle activiteiten die in 2013 in opdracht zijn gegeven, zal € 4,1 miljoen in 2014 zal worden gerealiseerd. De planmatig onderhoud activiteiten worden voorbereid door middel van conditiemetingen. Dit is de basis voor de begroting. In 2013 is een slag gemaakt naar een kasgeldbegroting, waarbij in het vervolg na prioritering op noodzakelijkheid de activiteiten worden voorbereid en begroot op kasgeld. Daarnaast is het programma O-prognose aangeschaft en geïmplementeerd. Naar verwachting zullen beide ontwikkelingen leiden naar een meer realistische begroting van planmatig onderhoud activiteiten. Contract Onderhoud Voor het contractonderhoud was een grotere reductie voorzien, vanwege de verlaging van het Btwtarief naar 6%, dan uiteindelijk is gerealiseerd. Directe reductie was in 2013 beperkt mogelijk. Het betreft hier tenslotte meerjarige contracten waarvan aanpassing mogelijk is op de verlengingsmomenten. Zo zijn eind 2013 nieuwe afspraken gemaakt met de groenleveranciers. Door slim in te kopen is hier een reductie gerealiseerd welke vanaf 2014 tot besparingen leidt. De komende jaren zullen de verlengingsmomenten naar verwachting tot een verdere reductie leiden.
4.2.3 Duurzaamheid In onze investeringsstrategie is duurzaamheid als een van de focuspunten aangewezen. Afgelopen jaar is het duurzaamheidsbeleid uitgewerkt in een vijftal actiepunten, die we in de periode 2013 – 2017 gaan realiseren. Per actiepunt een korte toelichting van de ontwikkelingen: 1. Woonbedrijf heeft ca. 9.000 woningen met label E of slechter. Voor 3.000 woningen worden projecten opgezet met een verduurzamingsaanbod. Oorspronkelijk betrof dit een lijst van 39 potentiële complexen. Ultimo 2013 zijn er drie renovatieprojecten onderhanden dan wel uitgevoerd. Vier complexen zijn afgevallen omdat gebleken is dat er te weinig bouwkundige noodzakelijkheid was. Voor de resterende complexen wordt op basis van de eerste ervaringen en nader onderzoek bezien welke ingrepen t/m 2017 gerealiseerd kunnen worden om de gewenste labelsprongen te realiseren. 2. We ontwikkelen een 'serie van 1' aanbod voor minimaal 20.000 woningen, bestaande uit diverse keuzepakketten qua duurzaamheid. De individuele pakketten zijn ontwikkeld in het pilotgebied Airey’s. In 2014 worden de pakketten met een digitale moderator aangeboden aan de bewoners van het Airey gebied. Zo doen we ervaring op voor verdere uitrol naar andere complexen. 3. We ontwikkelen een aanbod voor collectieve energievoorziening/buurttransformator op buurtniveau. We gebruiken het gebied Airey’s daarbij als pilot. Via de Buurttransformator proberen we samen met bewoners een eigen vorm van een coöperatief wijkbedrijf te bewerkstelligen, waarin onder meer de voordelen van duurzame collectieve energieinkoop en duurzame energieopwekking ten gunste komen van bewoners. De bewoners kunnen dan zelf keuzes maken waaraan die middelen kunnen worden besteed. Met gespecialiseerde 37
partners hebben we technische ontwikkelingen en innovatieve oplossingen uit de markt beoordeeld voor het opzetten van een buurttransformator bij de Airey’s. Gekozen is voor zodanige schakeling van zonnepanelen dat ook woningen die ongunstig liggen ten opzichte van de zon profiteren van de opgewekte energie. 4. We kiezen voor extra duurzaamheidsmaatregelen in nieuwbouw en het ontwikkelen van duurzame woonconcepten; In 2013 is de methodiek GPR-Gebouw geïntroduceerd als meetlat voor duurzaamheidsmaatregelen in de nieuwbouwprojecten van Woonbedrijf. In het project Tongelresche Akkers in Tongelre zijn 74 nagenoeg energieneutrale woningen (IQ-woningen) ontwikkeld en deels in 2013 gerealiseerd. Daarnaast zijn circa 80 zeer duurzame woningen (EPC = 0,09) in ontwikkeling in het Aireygebied in Gestel. Ook in de projectontwikkeling van SPACE-S en TU/e-Campus geldt een ambitie die hoger ligt dan het Bouwbesluit. 5. We ontwikkelen een concept rond de grondstoffenbank waarbij een woning wordt gezien als een tijdelijke opslag van materialen. In verband met prioritering van werk is deze activiteit naar 2014 geschoven. We hebben ons in 2013 ook gericht op het langzaamaan inbedden van het gedachtegoed van The Natural Step. Inmiddels zijn zo’n 70 medewerkers van verschillende afdelingen getraind op dit onderwerp. We hebben eveneens een bijeenkomst georganiseerd met de grondlegger van The Natural Step, Karl-Henrik Robèrt, voor zowel onze eigen medewerkers als voor onze toeleveranciers. Bij de aanbesteding van de nieuwbouw in het Aireygebied is The Natural Step ook als inkoopvoorwaarde meegenomen. In onze opvatting begint duurzaamheid bij een klant die daar voor kiest. Aan de voorkant van een project zien wij het als onze taak om de bewustwording te ondersteunen, pakketten te ontwikkelen die passen bij de wens van de klant en duurzaamheid betaalbaar te houden. Voor de communicatie richting bewoners in het pilotgebied Airey’s, maken wij gebruik van de applicatie WoonConnect. Het pakket is een 3D moderator die per woning gevuld is met maatoplossingen voor labelverbetering in de Airey’s. Iedere bewoner kan zijn keuze kenbaar maken en kiezen voor bijvoorbeeld PV-panelen, het gehele of een deel van het (bouwkundige) energiepakket. Het verduurzamen van ons vastgoed koppelt Woonbedrijf zo veel mogelijk aan de logische momenten van ingrepen in de bouwdelen tijdens renovaties. Verbetering van de dakisolatie is de meest voorkomende ingreep. De grootste sprongen in labelverbetering zijn gemaakt in het renovatieproject Philipsdorp waar tot nu toe 105 woningen een sprong van label E/F naar label A gemaakt hebben. Binnen duurzaamheid heeft asbest bij Woonbedrijf extra aandacht. Op basis van eerdere ervaringen willen we sneller kunnen schouwen waar mogelijke asbest problemen spelen. In 2013 zijn twee medewerkers opgeleid tot asbestdeskundige. Daarnaast is het asbestverwijderingsproces verbeterd door eenduidige afspraken te maken tussen de drie belangrijkste partijen in de asbestketen: de inventariseerder, het laboratorium en de saneerder. Voor complexen waar asbest is gesignaleerd, wordt een digitale monitor met gegevens gevuld. Het gehele vervolgproces is voor alle partijen binnen de monitor te volgen. In meerdere complexen is nog asbest aanwezig. Tijdens werkzaamheden wordt steeds beoordeeld of dit verwijderd kan worden. Incidenteel komen we onverwacht asbest tegen, bijvoorbeeld tijdens een inventarisatie van renovatiewerkzaamheden. Door adequaat optreden van betrokkenen en het volgen van de vastgestelde procedures, wordt de schade en overlast zoveel mogelijk beperkt.
38
4.3
Afstoten vastgoed
4.3.1 Verkopen bestaand bezit Er is in 2013 geen nieuw bezit aan de verkoopportefeuille toegevoegd. Totaal hebben per 31-12-2013 916 bestaande huurwoningen een verkoopbestemming. Door verkoop worden deze complexen steeds kleiner in aantal. Inmiddels resteren in 19 van de 39 verkoopcomplexen minder dan 10 woningen. In 2012 werd het complex Schuttersbosch toegevoegd aan de verkoopportefeuille. Het complex bestaat uit houten woningen uit jaren vijftig (sloopbestemming na mutatie), luxe bungalows gebouwd sinds 1997 en lege kavels. De bungalows zijn te koop aangeboden aan de zittende bewoners en zullen in ieder geval verkocht worden na mutatie. In 2013 zijn vijf bungalows verkocht. Voor de verkoop van de lege kavels worden momenteel nog plannen uitgewerkt. Voor zes grote oude houten woningen is gekozen om ze niet te slopen maar direct te koop aan te bieden. Hiervan is er in 2013 één verkocht. Vanuit de verkoopportefeuille zijn 48 leeggekomen woningen verkocht. Het begrote aantal voor 2013 lag lager (41 woningen). De aantallen zijn geheel afhankelijk van de mutatiegraad in de verkoopcomplexen. De totale verkoopopbrengsten van bestaande woningen bedragen ruim € 10,5 miljoen. Daarnaast hebben ca. 110 garages een verkoopbestemming. Doordat weinig van de huidige huurders de garages opzeggen, is het aantal verkopen laag (drie garages). Een complex (complex 398: Winterjanstraat, bestaande uit 35 garages) is in verhuurde staat verkocht voor € 378.000 aan een marktpartij. Dit complex was ooit onderdeel van een naastgelegen woningcomplex dat eveneens een verkoopbestemming heeft. Daar is door verkoop ons bezit gekrompen tot twee huurwoningen. Ondanks de tegenwind op de koopmarkt lukt het ons om de lege woningen binnen redelijke termijn te verkopen. We houden de vinger aan de pols bij de te koop staande panden en beoordelen of maatwerk wenselijk is om de verkoop vlot te trekken. 4.3.2 Verkopen nieuwbouw De markt voor nieuwbouwkoopwoningen is slecht. De bodem lijkt te zijn bereikt, maar een echte opleving laat nog op zich wachten. Als gevolg daarvan zitten er nog steeds nieuwbouwwoningen in de portefeuille die in 2012 of eerder opgeleverd zijn. Totaal begon 2013 met een overloop van 41 eerder gebouwde woningen. Lopende het jaar zijn hiervan vijf woningen verkocht, waarvan drie in de laatste twee maanden van het jaar. In februari 2013 startte de verkoop van 30 woningen in Drents Dorp Noord. De prijsklasse tot € 250.000 VON. lijkt een positieve invloed te hebben op het verkooptempo. Van negen woningen is in 2013 de koopovereenkomst getekend. Het transport bij de notaris heeft voor één woning plaatsgevonden. In dit project werken Stam & de Koning en Woonbedrijf samen. Woonbedrijf loopt het verkooprisico over zeven woningen. 23 Koopwoningen zijn verkocht aan Stam & De Koning. Na 1 mei 2014 worden de niet verkochte woningen overgedragen aan Stam & De Koning. Alle 30 woningen worden gezamenlijk in de markt aangeboden. In Eijkenburcht te Eersel resteren eind 2013 nog 14 te verkopen woningen. Per 31 december is de project verkoop beëindigd en gaat het restant te verkopen woningen over naar het Regiodistrict als verkoop bestaand bezit. Naar aanleiding van externe toetsing is het verkoopproces van bestaand bezit en nieuwbouw aangepast, waarmee het voldoet aan de regels zoals vastgelegd in de “MG 2013-02 Circulaire verkoop corporatiewoningen”.
39
4.3.3 Slopen bestaand bezit In 2013 zijn geen complexen daadwerkelijk gesloopt met uitzondering van zeven woningen in Schuttersbosch. Al ruim tien jaar worden de vrij liggende woningen gesloopt na mutatie. Eind 2013 zijn de voorbereidingen gestart voor de sloop van 54 portieketagewoningen en 12 eengezinswoningen in de Airey’s. De sloop start begin 2014. In 2013 zijn twee sloopbesluiten genomen: -
VTA gebouw De Ketting (Gestel). Na een brand in 2013 is besloten het complex eerder te slopen dan gepland. Begin 2014 wordt het gebouw gesloopt. Lijmbeek (Woensel Zuid) 80 duplexwoningen. De woningen worden vervangen door grondgebonden woningen.
In 2012 werden al sloopbesluiten genomen voor 65 woningen in Stratum t.b.v. de herontwikkeling “Boulevard Zuid” en 64 duplexwoningen Gerretsonlaan. Het sloopbesluit voor 50 woningen aan de Neushoornlaan is ook in 2012 genomen. Na sloop wordt deze grond ingezet bij de herontwikkeling van woningen in Tivoli, waarvoor begin 2013 ook ongeveer 3200 m2 is aangekocht van een derde. Geen enkele van deze genomen sloopbesluiten is in 2013 geëffectueerd. Een lang uithuizingsproces heeft als voordeel dat de bewoners meer tijd hebben om hun keuze te maken voor een nieuwe woning. Dat laat het proces soepeler verlopen. Doorgaans bieden de al leeggekomen woningen nog een goede tijdelijke oplossing voor specifieke woningzoekenden. Voor de komende jaren ziet Woonbedrijf geen grootschalige sloopopgave binnen haar woningportefeuille. Er zijn geen complexen of woningtypen waar vraaguitval structureel zichtbaar is. Uiteraard zijn er complexen met mindere gebruikswaarde en hoge onderhoudsuitgaven. Districten zullen steeds vanuit klant-, vastgoed- en bedrijfswaarde afwegen of door-exploiteren van deze complexen een verantwoorde keuze is.
40
5
Perspectief van het bedrijf
5.1 Onze manier van werken In 2010 is besloten dat we vanuit één locatie gaan werken. Dit is niet alleen een huisvestingskeuze, maar is de laatste stap in het fusieproces. In het fusieproces zijn we al eerder gegaan naar één organisatie, één werkproces en één primair ICT systeem. Samen in één kantoor werken, versterkt onze gemeenschappelijke identiteit en ondersteunt ons koersplan. Van daaruit gaan we volgens een andere methode werken. Met deze andere methode van werken willen we in verbinding zijn met elkaar en met onze klanten. Of dit nu formeel, informeel of virtueel is. Ons nieuwe gebouw, onze nieuwe werkomgeving en de ondersteunende technologie geven ons alle mogelijkheden om in verbinding te zijn met elkaar. Deze andere methode van werken, inclusief de realisatie van één kantoor, wordt opgepakt in het project ONS. In 2011 zijn de thema’s vastgesteld voor de projectresultaten. Het betreft de volgende thema’s: - naar een organisatie die stuurt op resultaat; - naar een organisatie waar informatie plaats- en tijdonafhankelijk beschikbaar is; - naar een organisatie waar ik de werkplek zoek die past bij de opgave die ik op dat moment heb; - naar een organisatie waarin we opereren in een netwerkorganisatie; - naar één kantoorlocatie; - naar één visie op klantcontact. Genoemde thema’s zijn vertaald naar concrete beelden, zogenaamde ‘stippen op de horizon’. Deze stippen beschrijven de gewenste eindsituatie. In 2013 hebben we de definitieve keuze gemaakt voor de locatie van onze nieuwe huisvesting. We hebben gekozen voor het nieuw te realiseren kantoorpand aan de Wal te Eindhoven. Doordat we voor deze locatie gekozen hebben, kan een sleetste plek in het centrum van de stad ingevuld worden. Woonbedrijf gaat dit pand voor een periode van 15 jaar huren van twee particuliere ontwikkelaars die op de voormalige locatie van het Eindhovens Dagblad een nieuw kantoor inclusief parkeerkelder ontwikkelen. Rond de zomervakantie zijn de sloopwerkzaamheden gestart en de oplevering van het pand aan Woonbedrijf is eind 2015 voorzien. Het is een bewuste keuze geweest om te gaan huren. Hierdoor blijft onze investeringscapaciteit beschikbaar voor onze maatschappelijke opgave. De combinatie van het gaan werken vanuit één locatie alsmede de invoering van ‘Het Nieuwe Werken’ op deze locatie maakt dat onze huisvestingslasten lager zullen zijn dan in de huidige situatie. Daarnaast kunnen we efficiënter werken doordat bijvoorbeeld dienstreizen tussen de verschillende locaties vervallen. Op verschillende manieren geven we met deze beweging (van vier locaties naar één locatie) invulling aan duurzaamheid. Ten eerste doordat ons nieuwe kantoorpand veel duurzamer is dan onze huidige kantoren. Ten tweede doordat we twee van de drie panden, die we in eigendom hebben, omzetten naar woningbouw. Hierdoor onttrekken we per saldo m2’s aan de totale kantoorvoorraad in de stad. Het uitgangspunt dat we zo veel als mogelijk van onze bestaande inrichting meenemen naar het nieuwe pand is de derde manier waarop we binnen dit project invulling gaan geven aan duurzaamheid. De tweede helft van 2013 hebben we regelmatig overleg gehad met de ontwikkelaar over de consequenties van onze manier van werken op het plan en vice versa.
41
Het nieuwe kantoor is voor ons een middel en niet het doel op zich. Voordat we het nieuwe kantoor kunnen betrekken, gaan we op verschillende afdelingen al aan de slag met de andere manier van werken in de vorm van pilots. Deze pilots geven ons waardevolle informatie voor de bredere uitrol in de organisatie. In 2012 hebben we een pilot gestart waarbij de Woonbedrijf look & feel is omgezet naar een interieurontwerp. Dit interieurontwerp is op een kleine schaal gerealiseerd en een eerste evaluatie heeft plaatsgevonden. 5.2 Juiste medewerker op de juiste plek Reeds enige jaren sturen wij op ‘de juiste m/v op de juiste plek’. Dit is voor een maatschappelijke en lerende organisatie die wij willen zijn van groot belang. Dit is niet alleen van nu, maar van altijd. Doorstroom zowel horizontaal als verticaal, mits de medewerker geschikt is voor de betreffende functie, horen bij dit uitgangspunt. Daarnaast is het 'boeien en binden' van medewerkers, mede in relatie tot onze vergrijzende toekomst, cruciaal. Wij geven dit o.a. invulling door ons loopbaanbeleid en de instrumenten: performancecyclus en onze competenties. Deze laatste zijn samen met onze kernachtig geformuleerde resultaatgebieden recent in onze herziene functieprofielen opgenomen. Organisatieontwikkelingen Om de afdeling Vastgoed een stimulans te geven in haar verdere professionalisering zijn de prestatievelden Renovatie & Nieuwbouw en Portfolio & Planmatig onderhoud samengevoegd en is er gekozen voor aansturing door twee managers. Daarnaast is er kritisch gekeken naar de opbouw van de afdeling Finance & Controlling (F&C). De nieuwe opbouw van F&C is met name gericht om (naast de onafhankelijke positie) de betrokkenheid met de organisatie-onderdelen van Woonbedrijf te verhogen en verbeteringstrajecten met betrekking tot de beheersing succesvoller te laten verlopen. Er is gekozen voor de tweedeling financial control en business control/interne audit. Aangezien onze functiebeschrijvingen sterk verouderd waren en onvoldoende aansloten bij de kernwaarden hebben wij besloten om alle functies opnieuw en vanuit een resultaatvraag kernachtig te beschrijven. Het geeft naast eenzelfde look & feel, meer helderheid over de kern van de functie gerelateerd aan onze Klant-, Vastgoed- en Bedrijfswaarde vanuit het koersplan en wat hierin van de betreffende functie te verwachten. Door de keuze om 80% van de resultaten te benoemen blijft er ruimte over voor zowel het nemen van eigen verantwoordelijkheid binnen de functie, als voor het verrichten van afdeling overschrijdende werkzaamheden. Nagenoeg alle functies zijn aan het einde van het jaar opnieuw beschreven en geherwaardeerd. Ontwikkeling medewerkers Wij besteden als organisatie veel aandacht aan (kennis)ontwikkeling van onze medewerkers. In 2013 zijn de opleidingsuitgaven (3% van de totale loonsom), door een te hoge inschatting, achtergebleven bij de prognose. In het verslagjaar 2012 heeft SAP/Aetrium veel aandacht gevraagd van een groot deel van onze medewerkers. Hieraan is intern veel scholingsaandacht besteed. In 2013 heeft dit nog een vervolg gehad. Hierdoor is er in 2013 minder opleidingsbudget besteed aan andere vormen van ontwikkeling. De medewerkers die echter minder betrokken zijn geweest bij de implementatie van SAP/Aetrium hebben het opleidingsbudget ruim besteed. SAP/Aetrium zal in 2014 steeds minder opleidingsaandacht vragen van onze medewerkers waardoor andere vormen van ontwikkelingen weer volop de aandacht krijgen. Leiderschapsontwikkeling In onze organisatie wordt veel gesproken over leiderschap. Binnen sommige bedrijfsonderdelen zijn er reeds verschillende leiderschapsprogramma’s actief. Echter blijkt dat er over leiderschap binnen Woonbedrijf nog (veel) verschil van inzicht en ervaring is. 42
Doelstelling van deze leiderschapsontwikkeling is tweeledig, namelijk: a. eenduidigheid in wat (persoonlijk) leiderschap voor Woonbedrijf betekent; b. richting geven aan het gewenste gedragsresultaat. Bovenstaande heeft er toe geleid dat de vraag hoe om te gaan met leiderschap binnen Woonbedrijf bij veel afdelingen op de agenda staat. Dit heeft tot gevolg gehad dat een aantal afdelingen is gestart met een begeleidingstraject op basis van een individueel dan wel teamvraagstuk in het kader van leiderschapsontwikkeling. Deze ontwikkeling zet zich voort in 2014. Formatie Door afname van het aantal inleners (ter vervanging van zieke collega’s en een aantal SAP/aetrium activiteiten) komt de formatie ultimo 2013 op 10 fte onder de begrote norm uit. Dit jaar zijn wij uitgekomen op 416,5 fte (400 fte eigen medewerkers, 16,5 fte inleen). M.b.t. de kosten voor het inzetten van inleners zien we dat, als gevolg van het verlengen van een aantal inleencontracten door extra inzet voor verwerking op o.a. huurincasso en servicekosten, maar ook voorbereidingen SEPA, het budget is overschreden. Hier staat, door invulling van inleners op openstaande vacatures, deels een onderschrijding van de post ‘lonen en salarissen’ tegenover. Verzuim Ondanks de ingezette daling van het verzuim vanaf augustus hebben wij de norm voor ziekteverzuim (4%) niet kunnen halen. De oorzaak ligt volledig in ons langdurige verzuim. Onderstaand schema toont de verschillende verzuimpercentages en de verzuimfrequentie. Verzuim kort middellang lang totaal
2013 1,06% 0,73% 3,81% 5,60%
2012 1,12% 0,85% 3,23% 5,20%
Verzuimfrequentie 2012 1,3 2013 1,1
Het landelijk ziekteverzuim scoort al sinds 2008 rond de 4,5%, met een marge van ongeveer 0,3%. Door een toename in ons lang verzuim komen wij nu 1,1 % uit boven het landelijk gemiddelde. In tegenstelling tot de landelijke trend scoren wij in ons kort en middellang verzuim aanzienlijk lager. Deze daling uit zich ook in de afname van de verzuimfrequentie, deze is gedaald naar 1,1 terwijl het landelijke cijfer op 1,2 uit komt. Soms komen er situaties voor dat onze medewerkers door onze klanten lastig gevallen of rechtstreeks bedreigd worden. Ondanks dat deze gebeurtenissen veel impact op onze medewerkers hebben, zijn de gebeurtenissen niet altijd van dien aard dat deze tot aangifte kunnen leiden. Binnen onze organisatie is de juiste aandacht voor de betrokkenen. 5.3 Juiste informatie op de juiste plek Met de implementatie van een nieuw primair systeem medio 2012 hebben we een eerste stap gezet in een meerjarig traject waarvoor eerder de prestatie was gedefinieerd. De gewenste prestatie is destijds als volgt gedefinieerd: Het wegnemen van belemmeringen op het gebied van beheer, beschikbaarheid, consistentie en continuïteit van informatie die leiden tot risico’s voor de bedrijfsvoering van Woonbedrijf. Daarnaast het wegnemen van knelpunten op het gebied van het gebruik van het systeem. SAP/Aetrium is in de plaats gekomen van vier systemen en diverse applicaties die aan deze systemen gekoppeld waren. In totaal worden nu ruim 70 processen ondersteund door één primair systeem. Hierdoor behoren periodieke afstemmingen van de verschillende systemen en het opslaan van 43
dezelfde data in meerdere systemen tot het verleden. Een eerste slag in het verhogen van de kwaliteit van de data en informatievoorziening is gemaakt. Het verslagjaar 2013 is het eerste volledige jaar geweest dat we met het nieuwe primaire systeem gewerkt hebben. Dit heeft nog veel gevraagd van onze medewerkers. Nieuwe routines zijn ontstaan. Een aantal wijzigingen op de in gebruik zijnde software is geïmplementeerd. Daarnaast zijn sommige processen, zoals de jaarlijkse huurverhoging en de afrekening servicekosten dit jaar voor het eerst via SAP gegaan. We hebben moeten constateren dat de afrekening servicekosten niet is gelopen zoals we ons dat hadden voorgesteld. De dienstverlening aan onze klanten is niet voor iedereen op het door ons gewenste niveau geweest. Voor 2013 zijn vijf prioriteiten vastgesteld waar Woonbedrijf op stuurt. De prioriteiten zorgen ervoor dat naast het reguliere werk ook aandacht in de organisatie wordt besteed aan verbetering van bepaalde onderwerpen en processen. Beschikbaarheid, kwaliteit en betrouwbaarheid van de informatie is één van deze prioriteiten. Diverse mijlpalen voor deze prioriteit zijn vastgesteld en gerealiseerd. Enkele voorbeelden van deze mijlpalen zijn: -
-
-
er is een visie op de informatiehuishouding vastgesteld. Met het vaststellen van deze visie is een zogenaamde stip op de horizon geduid. Deze visie wordt leidend bij de keuzes die we in de toekomst maken; we hebben de overstap naar versie 5 van SAP gemaakt. Dit was nodig om voor het einde van het verslagjaar SEPA-proof te kunnen zijn. (SEPA staat voor Single Euro Payments Are)a. SEPA heeft tot doel om alle eurobetalingen in Europa te standaardiseren zodat er over enkele jaren geen verschil meer is tussen een binnenlandse betaling en een eurobetaling van of naar andere Europese landen; voor het einde van 2013 was Woonbedrijf SEPA-proof; diverse monitorrapportages die inzicht geven in de betrouwbaarheid van de informatie zijn opgeleverd. Op basis van deze rapportages worden de medewerkers geïnformeerd over hun bijdrage aan de betrouwbaarheid van de informatie.
We zien het verhogen van de beschikbaarheid, kwaliteit en betrouwbaarheid van informatie als een continu proces dat ook in de komende jaren onze aandacht zal blijven krijgen. 5.4 Zichtbaarheid De ontwikkelingen op de (huur-)woningmarkt waren ook in 2013 erg dynamisch. Daarom is het heel belangrijk voor ons imago en dat van de sector om een duidelijke betrouwbare boodschap in- en extern te brengen. Op 1 maart 2013 keurde de Eerste Kamer het woonakkoord goed. In dit akkoord wordt de verhuurdersheffing geïntroduceerd: een belasting op het verhuren van goedkope huurwoningen. Voor Woonbedrijf komt het neer op bijna twee maandhuren per jaar van alle woningen. Deze belasting blijft niet zonder gevolgen. De huren voor de huurders van Woonbedrijf stegen in 2013 met 4%. De projecten die nu in de pijplijn zitten zullen doorgaan. We dragen ook bij door nog kritischer naar onze eigen kosten te kijken en tot een nog doelmatiger niveau voor onderhoud te komen. Dit is een minder leuke boodschap; vooral voor de huurders en dat is goed uitgelegd om imagoschade te voorkomen. Een effectief en gewaardeerd middel daarvoor is onze animatie film geweest. Voor de huurders zijn met name de huurprijs en het onderhoud belangrijk. Verder hebben we ook deze boodschap aan onze belanghouders verteld, vooral hoe wij het zien en hoe we het geld bij elkaar brengen. Er is een communicatie plan opgesteld om de gevolgen van het kabinetsbeleid uit te leggen aan al onze doelgroepen, klanten, collega’s en belanghouders, en daarmee zorg te dragen voor een betrouwbaar imago. 44
Strategie Het was en blijft een complexe boodschap die niet in één keer te vertellen is. Immers één keer vertellen is niet vertellen. Herhalen, herhalen, herhalen is het devies. De komende jaren moeten we deze boodschap blijven uitleggen aan ALLE doelgroepen (intern, extern, klanten en belanghouders). Elk contact, elk communicatiemoment gaan we benutten om onze boodschap te vertellen. En we blijven werken aan ons imago Sponsoring Sponsoring van activiteiten moet voor Woonbedrijf een meerwaarde hebben en de gesponsorde activiteit moet een relatie hebben met één of meerdere koersdoelen, doelgroepen en het werkgebied van Woonbedrijf. Sponsoractiviteiten moeten ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk waar Woonbedrijf een substantieel deel van de woningen bezit. Woonbedrijf sponsort activiteiten die aan alle volgende voorwaarden voldoen. De activiteiten: hebben een duidelijke relatie met onze koersdoelen en passen binnen de kernwaarden; hebben een relatie met haar eigen werkterrein (inhoudelijk en/of geografisch); stimuleren leefbaarheid- en wooninitiatieven; hebben te maken met actualiteit en maatschappelijke relevantie; verstevigen het imago van Woonbedrijf; vinden plaats in buurten en wijken waar ze bezit heeft; bieden voldoende tegenprestatie. In 2013 waren de volgende sponsoractiviteiten hoger dan € 1000,- : - Cult & Tumult voor € 15.000,-: op diverse podia in de Veldhovense wijk D’Ekker vindt dit jaarlijkse festival plaats. De bezoekers kunnen genieten van diverse optredens en activiteiten. Bij ons eigen straatpodium ontmoeten onze medewerkers onze klanten en stakeholders. Zo is Woonbedrijf duidelijk aanwezig op een locatie gelegen midden in ons woningbezit. Hiermee vergroot Woonbedrijf haar betrokkenheid en verbondenheid in wijken en buurten. - Introductieweek TU/e en Fontys voor € 4.200,-: in samenwerking met de opleidingen en de diverse studentenverenigingen levert Vestide een zichtbare bijdrage aan ‘Eindhoven Studentenstad’. Tijdens de introductieweek barbecueden duizenden studenten op de nieuwbouwlocatie SPACE-S, waar onder andere studentehuisvesting gepland staat. Hiermee vergroot Vestide haar betrokkenheid en verbondenheid bij nieuwe klanten. - Corso Valkenswaard voor € 1250,.-: verschillende buurtschappen (de wagenbouwers) liggen midden in of naast de wijken waarin Woonbedrijf haar woningbezit heeft. Het bouwen van een Corsowagen is een groot sociaal wijkgebeuren, waar jong en oud aan deelneemt. Door het Corso en dus de buurtschappen te ondersteunen draagt Woonbedrijf bij aan bouwen aan buurten in de wijken. Corso Valkenswaard is afgelopen jaar opgenomen op de Unesco Nationale Inventaris voor immaterieel cultureel erfgoed.
45
46
6
Financiële continuïteit
In 2013 zijn vijf prioriteiten door het management team van Woonbedrijf opgesteld. De prioriteiten geven voor 2013 focus aan de doelstellingen die opgenomen zijn in het koersplan. Voor 2013 hebben de prioriteiten betrekking op: - realiseren van de investeringsstrategie; - beschikbaarheid, kwaliteit en betrouwbaarheid van informatie; - sturen op reductie onderhoudsuitgaven; - communicatie met huurders; - huurbeleid. In 2013 hebben de verantwoordelijken van de prioriteiten verslag gedaan over de voortgang. De ervaringen over het ingezette traject met prioriteiten zijn positief te noemen. Er is meer duidelijkheid ontstaan over de focus en de voortgang van het traject. In 2013 is er ook intensief overleg gevoerd met het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) over de kwaliteit van de begroting van Woonbedrijf. Deze weerspiegelde in de ogen van het CFV teveel de ambitie van Woonbedrijf, hetgeen ten koste ging van het realiteitsgehalte. Dit heeft uiteindelijk geleid tot het opleggen van een maatregel in de toezichtsbrief, inhoudende dat Woonbedrijf voor 1 december 2013 een verbeterplan diende vast te stellen (incl. goedkeuring RvC) om op vier punten explicieter te sturen op de realisatie. We hebben in december 2013, samen met het CFV, geconstateerd dat Woonbedrijf deze maatregel adequaat heeft uitgevoerd. Dat was enerzijds te danken aan de omstandigheid dat het verbeterplan paste in de interne lijn waarlangs in 2013 werd gewerkt aan de vijf prioriteiten. Anderzijds hielp de analyse van het CFV ons om nog scherper op deze verbetering te sturen. In 2014 zal het CFV de uitvoering van het verbeterplan in gesprekken aan de hand van de tertiaalrapportages monitoren. De RvC wenst eveneens over de voortgang te worden geïnformeerd. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft in 2013 vragen gesteld naar aanleiding van de, in het kader van de investeringsstrategie, sterk toegenomen investeringsambitie van Woonbedrijf. Tevens stelde het WSW ons, in het kader van haar nieuwe op bedrijfsrisico’s gerichte beoordelingssystematiek, vragen over het strategisch voorraadbeleid van Woonbedrijf. Na een toelichting is de gevraagde borgingsruimte voor 2014 toegekend en zijn afspraken gemaakt over de wijze waarop wij het strategisch voorraadbeleid explicieter zullen maken. 6.1 Borgen van solvabiliteit De solvabiliteit van Woonbedrijf wordt gemeten door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het totaal geïnvesteerde vermogen (het balanstotaal). In het algemeen geldt dat hoe hoger het aandeel eigen vermogen in een organisatie is, hoe beter de financiële stabiliteit op de lange termijn is. Immers de uit de exploitatie van het vastgoed vrijkomende kasstromen hoeven bij een relatief lage schuldenlast minder ingezet te worden voor verplichte rente-en aflossingsbetalingen en kunnen dan dus meer ingezet worden voor het eigenlijke doel van de organisatie. Voor Woonbedrijf is dit doel: het blijvend zorgen voor voldoende woningen van goed kwaliteitsniveau voor een betaalbare prijs. Bij Woonbedrijf streven we naar een niveau van het eigen vermogen dat voldoende rekening houdt met het aanhouden van financiële buffers voor het opvangen van macro-economische ontwikkelingen. Bij de opstelling van de meerjarenbegroting voor de komende 10 jaar wordt ieder jaar een berekening gemaakt van het minimaal aan te houden eigen vermogen.
47
Op basis van de jaarlijks vast te stellen meerjarenbegroting worden 200 macro-economische scenario’s doorgerekend, die voor een periode van vijf jaar vooruit worden doorgerekend. De verwachte waarde van het eigen vermogen over een periode van vijf jaar vooruit is op basis van de meerjarenbegroting ook bekend. Woonbedrijf heeft in haar financieel beleid opgenomen dat zij 95% van de 200 doorgerekende macro-economische scenario’s in financiële zin wil kunnen overleven. Dit betekent dat Woonbedrijf als minimale buffer het verschil tussen het eigen vermogen, dat volgens de scenarioanalyse met 95% zekerheid over vijf jaar minimaal wordt behaald en het eigen vermogen zoals dat uit de meerjarenbegroting over vijf jaar naar voren komt, als buffer wil aanhouden. Bij de opstelling van de meerjarenbegroting 2014-2023 is de minimale financiële buffer (= minimale eigen vermogen) als volgt bepaald: (x € 1 miljoen) Omschrijving Verwacht eigen vermogen ultimo 2018 Af: Minimaal eigen vermogen ultimo 2018 Beleidsruimte
Bedrag 820
Omschrijving uit jaarverslag 2012 Verwacht eigen vermogen ultimo 2017 Af: Minimaal eigen vermogen ultimo 2017 Beleidsruimte
335 485
Bedrag 827 398 429
Het bedrag aan vrije beleidsruimte van € 485 miljoen (2012: € 429 miljoen) moet worden geïnterpreteerd als het bedrag aan eigen vermogen dat we binnen een periode van vijf jaar (tot en met 2018) additioneel ten opzichte van de huidige meerjarenbegroting 2014-2023 kunnen inzetten voor volkshuisvestelijke taken. Overigens in het niet verstandig om dit bedrag volledig in te zetten voor nieuw beleid of andere volkshuisvestelijke taken. Indien dit bedrag volledig wordt besteed en één van de slechtste scenario’s uit de scenarioanalyse zou zich voordoen, dan zou het eigen vermogen tot nihil afnemen. Dit zou onze mogelijkheden voor het doen van nieuwe investeringen tot nihil reduceren. De hier bepaalde beleidsruimte van € 485 miljoen is overigens niet in liquide vorm beschikbaar, maar is het vermogen dat is vastgelegd in de “stenen”. Dit impliceert dus dat wanneer we de beleidsruimte willen inzetten voor volkshuisvestelijke taken, we de daarvoor benodigde middelen zullen moeten lenen op de kapitaalmarkt. De voorwaarden zoals we die in ons financieel beleid hebben geformuleerd spelen bij het betreden van de kapitaalmarkt een belangrijke rol. Op deze wijze wordt ook duidelijk dat de systemen die zorgen voor het borgen van de continuïteit op lange termijn (solvabiliteit) en het borgen van de continuïteit op de korte termijn (liquiditeit) in elkaar grijpen en op logische wijze met elkaar verbonden zijn. De conclusie van de beoordeling van de borging van onze solvabiliteit is dat wij ruimschoots voldoen aan de gestelde eisen met betrekking tot het aanhouden van een minimale financiële buffer in de vorm van eigen vermogen. Hiermee kan gesteld worden dat de continuïteit op de lange termijn is gewaarborgd. 6.2 Borgen van liquiditeit De operationele kasstromen van woningcorporaties staan onder druk als gevolg van de verhuurdersheffing en de saneringsheffingen. Het zorgen voor voldoende liquiditeit zodat op korte termijn (0-5 jaar) aan de verplichtingen kan worden voldaan is van groot belang. Daarnaast is het zorgen voor positieve operationele kasstromen in het beoordelingskader van WSW tot en met 2013 van belang voor het verkrijgen van faciliteringsvolume bij het WSW. Het WSW kent enkel faciliteringsvolume toe indien in de komende vijf jaren cumulatief een positieve operationele kasstroom wordt geprognosticeerd. Een belangrijk deel van ons financieel beleid richt zich dan ook op
48
indicatoren van liquiditeit. De basis voor ons financieel beleid wordt gevormd door ons verdienmodel, dat in onderstaand schema wordt weergegeven.
Verdienmodel Duurzame bron (gemiddeld over 2014-2018) Huur
Exploitatiekasstroom
3,29% WOZ
Indirecte Organisatiekosten
Onderhoudskosten
Directe beheerkosten
< 19% van huur
Vpb
Zakelijke lasten
Operationele kasstroom voor rente
Directe beheerkosten
ICR) > 1,5 Rentekosten
Verhuurdersheffing
Operationele kasstroom na rente -/- Fictieve aflossing leningen 2% *
Gebiedgericht en overig
Exploitatiekasstroom
Operationele kasstroom WSW grondslag
>= 1,50% WOZ
Hoogte kasstroom > 0
Uit het verdienmodel van Woonbedrijf volgt een viertal indicatoren van financieel beleid, die in bovenstaand schema oranje gekleurd zijn. Dit betreft de volgende indicatoren: 1. Direct rendement Het direct rendement wordt berekend door de exploitatiekasstroom, zoals in bovenstaand schema is bepaald, uit te drukken in een percentage van de WOZ-waarde. Hierbij is de exploitatiekasstroom bepaald als een gemiddelde exploitatiekasstroom over de komende vijf jaren. De meerjarenbegroting 2014-2018 vormt hierbij het uitgangspunt voor het bepalen van de gemiddelde exploitatiekasstroom. Woonbedrijf hanteert als norm voor deze indicator dat het direct rendement voor Woonbedrijf als geheel minimaal 1,5% van de WOZ-waarde moet bedragen. 2. Organisatiekosten in percentage van de huuropbrengst De organisatiekosten van Woonbedrijf worden bepaald door de directe beheerkosten, die ten laste van de exploitatiekasstroom komen, te vermeerderen met de indirecte organisatiekosten. Dat deel 49
van de indirecte organisatiekosten dat toegerekend kan worden aan investeringsprojecten of aan onderhoudskosten, wordt in mindering gebracht op de totale organisatiekosten. De netto organisatiekosten mogen niet meer bedragen dan 19% van de huuropbrengst (was: 21%). Het kengetal wordt berekend als een gemiddelde over de komende vijf jaren, waarbij de meerjarenbegroting 20142018 de basis vormt voor het berekenen van het kengetal. 3. Interest coverage ratio (ICR) De interest coverage ratio (ICR) is een verhoudingscijfer dat aangeeft hoe vaak de rentelasten van het vreemd vermogen betaald kunnen worden uit de operationele kasstroom voor rente. In feite geeft dit verhoudingscijfer inzicht in de veiligheidsmarge die zit tussen onze operationele kasstroom voor rente en onze renteverplichtingen naar de banken. Het is een in de financiële wereld zeer gebruikelijk kengetal waaraan veel waarde wordt gehecht. Woonbedrijf heeft bepaald dat de ICR minimaal 1,5 moet bedragen, waarbij dit kengetal ook hier weer als een gemiddelde over vijf jaar wordt berekend. De basis wordt gevormd door de meerjarenbegroting 2014-2018. 4. Operationele kasstromen op WSW-grondslag Het WSW staat borg voor onze rente- en aflossingsverplichtingen richting geldgevers. Hierdoor kan Woonbedrijf tegen aanmerkelijk gunstiger voorwaarden geld lenen. Het WSW verbindt hieraan echter de harde eis dat onze operationele kasstromen op WSW-grondslag in elk van de komende vijf jaren positief zijn. De operationele kasstroom op WSW-grondslag wordt bepaald door onze eigen operationele kasstroom na rente te verminderen met een fictieve aflossing van 2% van onze leningportefeuille aan het begin van het jaar. Het WSW bouwt dus nog een veiligheidsmarge in, door ervan uit te gaan dat we jaarlijks minimaal 2% van onze leningen aflossen. Als niet wordt voldaan aan de eis van de positieve kasstromen op WSWgrondslag, komen we in principe niet in aanmerking voor geborgde financiering. Deze indicator van financieel beleid is dus direct van belang voor de toegang tot de kapitaalmarkt en voor Woonbedrijf dus erg belangrijk. Bovenstaande indicatoren van financieel beleid richten zich met name op de exploitatiekasstromen van het bestaande bezit en de daaruit uiteindelijk voortvloeiende operationele kasstromen na rente. Een belangrijke andere categorie van kasstromen wordt gevormd door de portfoliokasstromen. Dit zijn kasstromen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en renovatie en de financiering van deze investeringen door verkoopopbrengsten, operationele kasstromen na rente en vreemd vermogen. Woonbedrijf heeft hiervoor een indicator ontwikkeld die ziet op de maximale financiering van investeringen met vreemd vermogen. Dit is de financierings/investeringsratio (FIR). 5. Financiering/investeringsratio (FIR) De financiering van investeringen in nieuwbouw en renovatie kan plaatsvinden door het aantrekken van vreemd vermogen (leningen) of met eigen middelen (eigen vermogen). Het aantrekken van vreemd vermogen leidt tot extra rente- en aflossingsverplichtingen en tot een hoger risicoprofiel voor de organisatie, omdat het aandeel eigen vermogen (solvabiliteit) in het totaal geïnvesteerde vermogen afneemt. Woonbedrijf heeft om die reden een indicator ontwikkeld die een maximum stelt aan de hoeveelheid vreemd vermogen die aangetrokken mag worden voor de financiering van investeringen. Direct wordt daarmee de liquiditeitspositie bewaakt (rente en aflossingen) en indirect wordt daarmee op de langere termijn ook de solvabiliteit bewaakt. Schematisch kan de ontwikkelde indicator als volgt worden weergegeven:
50
Portfolio kasstromen
-/- Stichtingskosten nieuwbouw
-/- Stichtingskosten renovatie
+/+ Verkoopopbrengst bestaand bezit
Eis: Maximaal 45%
+/+ Operationele kasstroom na rente
= Te financieren met vreemd vermogen
Uit het schema blijkt dat maximaal 45% van de stichtingskosten van nieuwbouw en renovatie met vreemd vermogen mag worden gefinancierd. Dit betekent dus impliciet dat 55% van de stichtingskosten gefinancierd moet worden uit verkoopopbrengsten en/of operationele kasstromen na rente. Deze indicator is het sluitstuk van het financieel beleid. Nadat de gedane investeringen in de bestaande voorraad van Woonbedrijf zijn opgenomen, moeten ze voldoen aan de in het bovenstaande verdienmodel opgenomen indicatoren van financieel beleid. In onderstaande tabel is een samenvatting van de toetsing van de indicatoren van financieel beleid opgenomen. Omschrijving
MJB 2014-2023 (gemiddeld komende 5 jaar) 1 Direct rendement 1,66% 2 Organisatiekosten in % huur 18,60% 3 Interest Coverage Ratio 3,39 4 Operationele kasstroom € 34,5 mln. WSW 5 44,47% Financierings/investeringsratio
Norm Woonbedrijf (gemiddeld komende 5 jaar) >= 1,50% <= 19,00% >=1,50 >€0 <=45%
Uit bovenstaande tabel blijkt dat Woonbedrijf voor alle indicatoren van financieel beleid voldoet aan de gestelde normen. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat in de meerjarenbegroting 2014-2023 de ambitie is verwerkt om de gemiddelde onderhoudskosten per woning per jaar te maximeren op een bedrag van € 1.600 (prijspeil 2014). In de vorige meerjarenbegroting lag deze ambitie nog op een bedrag van € 1.750 gemiddeld per woning per jaar (prijspeil 2013). Indien deze ambitie in werkelijkheid 51
niet wordt gerealiseerd, dan zal met name de indicator direct rendement mogelijk niet worden gehaald. Met betrekking tot de toetsing van de indicatoren van liquiditeit kan geconstateerd worden dat de liquiditeitspositie van Woonbedrijf in de komende vijf jaren op orde is en dat ruimschoots wordt voldaan aan de normen van financieel beleid. Belangrijk hierbij is overigens wel dat de ambitie met betrekking tot de besparing op onderhoudskosten onverkort wordt gerealiseerd. In de cijfers van de meerjarenbegroting 2014-2023 is over de volledige restant exploitatieduur van onze woningen rekening gehouden met de verhuurdersheffing en met een inflatievolgende huurverhoging. Nieuw beoordelingsmodel Waarborgfonds Sociale Woningbouw Met ingang van 1 januari 2014 gaat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een nieuw risicobeoordelingsmodel hanteren. Met behulp van dit model identificeert, analyseert en interpreteert WSW de risico’s van een individuele corporatie en van de totale borg op een heldere en voorspelbare manier. De risicobeoordeling en het risicomanagement zijn beiden duidelijk: voor elke deelnemende corporatie gelden dezelfde uitgangspunten en criteria. De risicobeoordeling en het risicomanagement doet WSW met als doel aanspraken op het borgstelsel zo veel mogelijk te voorkomen. Door een vollediger en vroegtijdiger inzicht te geven in de mogelijke risico’s bij woningcorporaties, door die risico’s beheersbaar te maken en door maximale grenzen te stellen aan de financiële risico’s die voor corporaties nog verantwoord zijn. Het WSW risicobeoordelingsmodel bestaat uit vijf nieuwe Financial Risks (de financiële risico’s), bestaande uit de ICR, DSCR, Loan-to-value (op bedrijfswaarde), solvabiliteit (op bedrijfswaarde) en de dekkingsratio. Naast de vijf financiële ratio’s worden 24 business risk vragen gehanteerd om inzicht te krijgen in de aard, omvang en beheersing van de bedrijfsrisico’s bij de deelnemende corporaties. De 24 vragen gericht op de Business Risks (bedrijfsrisico’s) en de vijf Financial Risks (financiële ratio’s) vormen samen het nieuwe WSW risicobeoordelingsmodel. Voor de instandhouding van de borging voor leningen door WSW is het van belang dat corporaties voldoen aan de gestelde normen (financiële ratio’s). Op basis van de jaarrekening 2013 en de prognose-informatie 2014-2018 is vastgesteld dat Woonbedrijf ruimschoots voldoet aan de financiële ratio’s uit het nieuwe beoordelingsmodel van WSW. 6.3 Beoordelen financiële vermogenspositie door Centraal Fonds Volkshuisvesting Op 29 oktober 2013 heeft Woonbedrijf de toezichtbrief 2013 van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ontvangen. In deze brief rapporteert het CFV over zes toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit. Dit betreft: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Op basis van de ingediende prognosegegevens en de door Woonbedrijf ingeleverde verantwoordingsinformatie heeft het CFV risicogericht onderzoek uitgevoerd. Het door het CFV uitgevoerde onderzoek heeft voor het CFV aanleiding gegeven voor het maken van opmerkingen op de toezichtterreinen kwaliteit, financiële informatie en draagkracht vermogen. De belangrijkste bevindingen zijn: 1. De geprognosticeerde onderhoudsuitgaven van de woningen in exploitatie zijn hoger dan op grond van de realisatie in de afgelopen jaren gerechtvaardigd lijkt.
52
2. De te hoge begrote onderhoudsuitgaven leiden samen met een niet realistische toerekening van deze uitgaven aan de exploitatiejaren tot een te lage bedrijfswaarde van nieuw gebouwde woningen en daarmee tot onrealistisch hoge onrendabele toppen. 3. De door Woonbedrijf als “zacht” gekwalificeerde nieuwbouwprojecten worden tegen te hoge stichtingskosten ingerekend, hetgeen ook bijdraagt aan het beeld van te hoge onrendabele toppen in vergelijking met andere corporaties. 4. De omvang (in aantallen woningen) van de investeringsprojecten en het tempo van de realisatie van die projecten zijn volgens de begroting groter dan wat op grond van de organisatorische capaciteit en de ervaringen uit het verleden als realistisch kan worden beschouwd. Op basis van deze beoordeling heeft het CFV aan Woonbedrijf gevraagd om voor 1 december 2013 een verbeterplan in te dienen. Woonbedrijf heeft het verbeterplan op 14 november 2013 vastgesteld en het verbeterplan is op 21 november 2013 door de RvC goedgekeurd. In dit plan worden op de hierboven genoemde vier bevindingen concrete maatregelen geformuleerd, waaraan ook een concreet tijdspad is gehangen. Hiermee voldoet het verbeterplan in opzet aan de door het CFV hieraan gestelde eisen. Het verbeterplan is inmiddels door de directie en management van Woonbedrijf en het CFV uitgebreid besproken en er is wederzijds vertrouwen uitgesproken met betrekking tot de voorspoedige uitvoering van het plan. Tussentijds zal het CFV de uitvoering van de voorgestelde maatregelen monitoren en eventueel hierop bijsturen. 6.4 Treasury In 2012 hebben we de effecten van de derivatendebacles van andere corporaties volop ervaren. Ook in 2013 zijn de effecten zichtbaar gebleken door opnieuw aangescherpte regelgeving en het verder intensiveren van toezicht via diverse nieuwe rapportages. Zoals ieder jaar is ook in 2013 een treasury beleidsplan opgesteld. Aan de basis van dit treasury beleidsplan ligt de goedgekeurde meerjarenbegroting 2013 - 2022. Woonbedrijf heeft in 2013 gehandeld binnen haar rentevisie, die als volgt is geformuleerd: “ondanks de lage korte rente maakt Woonbedrijf in 2013 gemiddeld geen gebruik van de kredietfaciliteit. In 2013 wegen de relatief lage lange rente en de zekerheid om te voorzien in de structurele financieringsbehoefte zwaarder dan de lage korte rente.” Per 1 januari 2013 was het saldo van de leningportefeuille € 367,7 miljoen. In het verslagjaar bedroegen de reguliere aflossingen € 3,6 miljoen. Er hebben geen vervroegde aflossingen plaats gevonden. Daarnaast kenden drie leningen, samen € 32,7 miljoen, een reguliere eindaflossing. Voor een totaalbedrag van € 45 miljoen zijn drie nieuwe leningen aangegaan. Deze nieuwe leningen zijn WSW-geborgd. De mutaties in de leningportefeuille resulteren in een eindsaldo van € 376,4 miljoen. Woonbedrijf monitort periodiek het renterisico in haar leningportefeuille. Bij deze monitoring wordt een periode van 10 jaar in ogenschouw genomen. In periode tot en met 2019 kent de leningportefeuille een evenwichtige vervalkalender en het renterisico blijft onder de norm. In 2020 is het renterisico gedurende een aantal maanden 19,3% en ligt daarmee boven de norm (15%). Dit wordt veroorzaakt doordat vier leningen in die periode een eindaflossing hebben en drie leningen een renteherziening. Gegeven het investeringsvolume voor de komende jaren en de externe financiering die hiervoor nodig zal zijn, zal het renterisico de komende jaren onder de norm uit komen. Per ultimo 2013 heeft Woonbedrijf geen derivaten in portefeuille. Dit komt omdat Woonbedrijf in haar leningportefeuille geen financiering heeft met een variabele rente.
53
Woonbedrijf heeft in het treasurystatuut vastgelegd dat het niet is toegestaan om rente-instrumenten zonder onderliggende waarde (‘open einde’) af te sluiten. Een van de parameters die van belang zijn bij treasuryactiviteiten is het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille. Als gevolg van autonome ontwikkelingen en de treasuryactiviteiten is het gemiddelde rentepercentage op de leningportefeuille in 2013 gedaald van 4,23% naar 4,02% per ultimo het verslagjaar. Naast het gemiddelde rentepercentage is de duration van de leningportefeuille een parameter die van belang is bij de keuzes die we maken. De duration is in 2013 gestegen van 7,2 naar 7,7. Deze stijging is het gevolg van het op verlenging van de duration gerichte treasurybeleid. Woonbedrijf heeft in 2013 haar treasury activiteiten en treasurybeleid van de afgelopen jaren extern laten toetsen. Begin 2014 wordt de eindrapportage van deze toetsing verwacht.
54
7
Corporate Governance
7.1 Governancecode De directie en de Raad van Commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governancecode binnen Woonbedrijf en de naleving van deze governancecode. Woonbedrijf is lid van Aedes en onderschrijft daarmee de Aedescode. In 2013 is de Governancestructuur van Woonbedrijf volledig herzien. Zo zijn de statuten van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl gewijzigd op basis van de laatste wet- en regelgeving. Daarnaast zijn het reglement van het Bestuur, reglement van de Raad van Commissarissen, Investeringsstatuut en Verbindingenstatuut vastgesteld en goedgekeurd. De volledige governancestructuur en de bijbehorende stukken zijn op de website van Woonbedrijf geplaatst: onder het tabblad ’Over Woonbedrijf‘ vindt u alle informatie over de governance van Woonbedrijf. In dit hoofdstuk doen we verslag van de belangrijke activiteiten in dit kader. 7.2 Integriteit In 2011 is het integriteitsbeleid opgesteld. De kern van dit beleid is dat integriteit een cultuuraspect is. Dit vraagt dus om ‘soft-control’ maatregelen. De ‘hard-control’ wordt ingezet om het juiste gesprek te voeren. In 2013 zijn de gedragsregels integer handelen tegen het licht gehouden en op een beperkt aantal onderdelen geactualiseerd Woonbedrijf heeft een klokkenluidersregeling. In 2013 zijn er geen meldingen in dit kader binnengekomen. Sinds 2010 heeft de Raad van Commissarissen het onderwerp integriteit en bestuurscultuur nadrukkelijk op de agenda gezet. Er zijn een zestal risico’s met bijbehorende beheersingsmaatregelen geformuleerd. In 2013 hebben de leden van de RvC de risico’s op het vlak van ‘Integriteit en Bestuurscultuur’ opnieuw besproken. Hierbij hebben we aansluiting gezocht bij de methodiek die Woonbedrijf in het kader van risicomanagement hanteert (Naris). Hierdoor worden de geformuleerde risico’s op de reguliere wijze meegenomen en gerapporteerd.
7.3 Nevenstructuur Wij willen onze doelen in beginsel bereiken vanuit één organisatie en één organisatieprincipe. Uiteindelijk dienen alle activiteiten hetzelfde doel: goed wonen in een goede buurt. Dit uitgangspunt heeft betekenis voor de juridische structuur, waarvan is bepaald dat we in beginsel geen nevenstructuur ontwikkelen anders dan dat die rechtstreeks bijdraagt aan onze doelen en een nevenstructuur noodzakelijk maakt of als dit vanuit risicobeperking wenselijk is. Zo zullen de samenwerkingsvormen met derden, als daarvoor een aparte juridische en organisatorische entiteit nodig is, wel in de nevenstructuur worden ondergebracht. Voor de nevenstructuur geldt dat deelnemingen die rechtstreeks voortvloeien uit de primaire bedrijfsactiviteiten rechtstreeks plaatsvinden vanuit de stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Deelnemingen die meer samenhangen met de belangen die we hechten aan samenwerking en een bijdrage leveren aan onze doelen, worden in beginsel in de nevenstructuur ondergebracht. De eenheid van bestuur en intern toezicht is binnen de nevenstructuur zodanig georganiseerd, dat niet personen maar de organisatie als bestuurder is benoemd en wordt vertegenwoordigd door haar bestuurders. Hierdoor is de eenheid van bestuur in de structuur maximaal gewaarborgd. Zo is voor de entiteiten binnen de nevenstructuur geen aparte Raad van Commissarissen benoemd, maar is binnen de gehele structuur vastgelegd dat dezelfde eisen van goedkeuring aan besluiten worden gesteld als 55
binnen de stichting. Zo vereisen besluiten die binnen de hoofdstructuur met goedkeuring of advies van de Raad van Commissarissen worden genomen, in de nevenstructuur goedkeuring van de aandeelhouder en komen deze besluiten uiteindelijk ter goedkeuring bij de interne toezichthouder van de stichting terecht. Hiermee is de eenheid van bestuur en toezicht zo veel mogelijk gewaarborgd. In 2013 heeft het bestuur van Woonbedrijf het Verbindingenstatuut vastgesteld en is dit statuut door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. In dit statuut zijn de spelregels voor het oprichten en beheren van verbindingen vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is om het aantal verbindingen zoveel mogelijk te beperken. Verbindingen waar geen activiteiten in plaatsvinden worden (indien mogelijk) opgeheven. Onderstaand figuur geeft de verbindingenstructuur van Woonbedrijf ultimo 2013 weer:
In 2013 zijn de verbindingen Woonbedrijf SWS.Hhvl PuntExtra BV, Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV gefuseerd met Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV. Tevens is besloten om Lichtrijk Beheer BV te liquideren, deze liquidatie zit op dit moment in de afrondende fase. De NV Wonen Boven Winkels is begin 2013 geliquideerd. Daarnaast is er een onderzoek gestart naar de liquidatie van Stichting Bordeauxlaan en zal Woonbedrijf met ingang van 1 januari 2014 uit PuntExtra CV stappen. In het kader van het Verbindingenstatuut heeft in 2013 een evaluatie van de verbindingenstructuur plaatsgevonden. De belangrijkste risico’s zijn in beeld gebracht en er zijn beheersingsmaatregelen geformuleerd om deze risico’s te beheersen. In het algemeen kan worden gesteld dat Woonbedrijf, doordat de meeste activiteiten vanuit de T.I. worden uitgevoerd, weinig risico’s in de verbindingen kent. De belangrijkste bevindingen uit de evaluatie gaan over de actualiteit en volledigheid van de informatie (statuten, inschrijving Kvk, e.d.) van de verbindingen. 56
Hierna volgt een korte toelichting op de verbindingen. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV: De holdingstructuur is ingericht om het mogelijk te maken bepaalde activiteiten onder te brengen in aparte vennootschappen (dochters) om daarmee invulling te kunnen geven aan samenwerkingsvormen met derden, het afdekken van grote risico’s en mogelijke fiscale optimalisatie. In 2013 is besloten om de Holding te laten fuseren met Woonbedrijf SWS.Hhvl PuntExtra BV en Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV. In de Holding vinden geen activiteiten meer plaats. Er is gekozen om de Holding wel in stand te houden voor mogelijke toekomstige activiteiten. Wooninvesteringsfonds: Dit betreft een onafhankelijk vastgoedfonds en een toegelaten instelling in één. Woonbedrijf participeert hierin door middel van een zestal certificaten. Het beleid van Woonbedrijf voorziet nog steeds in het liquideren van deze participatie. Echter de statuten van WIF maken dit tot op heden onmogelijk. Het WIF staat, als gevolg van haar financiële situatie, onder verscherpt toezicht van het CFV. In 2013 is het bestuur vervangen en zijn de certificaathouders een aantal keren bijeen geroepen voor overleg omtrent de penibele financiële situatie van het WIF en het door het bestuur op te stellen verbeterplan. Het verbeterplan biedt ons wellicht mogelijkheden om onze certificaten en bijschreven rente te liquideren. Vanwege de financiële situatie heeft het WIF ook in 2013 de rente op de certificaten niet uitgekeerd, maar bijschreven als verplichting naar de certificaathouders. De huidige financiële situatie van het WIF is voor Woonbedrijf reden geweest om de verplichting van het WIF af te waarderen. Breedband regio Eindhoven BV: Dit is een samenwerkingsverband van meerdere Eindhovense bedrijven welke gezamenlijk een glasvezelring in Eindhoven heeft aangelegd en exploiteert voor de communicatie tussen hun locaties in Eindhoven. Woonbedrijf bezit 12% van de aandelen hiervan. In 2013 heeft het Ministerie van BZK een vraag gesteld over de toelaatbaarheid deze verbinding. Ons antwoord dat dit een investering in het kader van onze kantoorautomatisering betreft, was voldoende. Stichting Bordeauxlaan en Stichting Achterterrein fase 1: Dit betreft een tweetal stichtingen met als doel het behartigen van de belangen ten aanzien van gemeenschappelijke gronden, paden en binnenruimtes. De stichting Bordeauxlaan kent een slapend bestaan, hier worden geen activiteiten in uitgevoerd. In 2013 is een onderzoek gestart naar het opheffen van deze stichting. De Stichting Achterterein fase 1 is een soort VVE voor het beheer van mandelige achterterreinen in Meerhoven. Stichting Eurostaete: Deze stichting is de eigenaar van het kantoorgebouw aan de Europalaan dat door Woonbedrijf wordt gehuurd. Onderzocht zal worden of Woonbedrijf zelf, in plaats van haar bestuurders, als bestuurder van deze stichting kan optreden. Stichting Kansen en sanctielijst Eindhovense woningcorporaties: Deze stichting heeft als doel het bevorderen van een goed leefklimaat in de regio Eindhoven. C.V PuntExtra u.a: Woonbedrijf participeert in de coöperatieve vereniging Punt Extra. In dat kader draagt zij jaarlijks € 0,4 miljoen bij in de kosten van deze service organisatie. Deze uitgaven zijn ingerekend in de bedrijfswaarde en worden verantwoord onder de overige beheerkosten. Woonbedrijf heeft besloten om deze participatie te beëindigen. In verband met een opzegtermijn van 18 maanden zal dit op 1 januari 2014 worden geëffectueerd. In 2013 hebben ZuidZorg en de Zorgboog besloten dat de 57
coöperatieve vereniging PuntExtra naar aanleiding van het uittreden van Woonbedrijf wordt geliquideerd. Aan dit besluit is door de drie deelnemers gezamenlijk uitvoering gegeven. Stichting De Ketting: In het kader van de gebiedsontwikkeling in De Bennekel heeft Woonbedrijf besloten om het gemeenschapshuis De Ketting te kopen om op termijn een nieuwe ontwikkeling op de huidige plek van het gemeenschapshuis te realiseren. Daarnaast heeft Woonbedrijf zitting genomen in het bestuur van stichting De Ketting die de ontvangen koopsom als een fonds gaat beheren en op termijn gaat teruginvesteren in de voorziening de Ketting. In 2013 is het interieur van De Ketting door brand verwoest. Woonbedrijf heeft besloten om de schade niet te herstellen en de exploitatie te beëindigen. Dat heeft overigens geen gevolgen voor de stichting, zij houdt haar vermogen beschikbaar voor een vervangende voorziening. 7.4 7.4.1
Risicomanagement en interne beheersing Interne beheersing
Woonbedrijf hanteert een stelsel van interne beheersingsinstrumenten die de organisatie in staat stelt om enerzijds inzichtelijk te maken welke resultaten worden gerealiseerd en anderzijds welke resultaten achterblijven bij de gestelde doelen en om daarop bij te sturen. Daarnaast gebruikt Woonbedrijf een set van instrumenten om invulling te geven aan de administratieve organisatie en interne controle. Voor het sturen van de organisatie wordt gebruik gemaakt van geautomatiseerde periodieke managementinformatie die is gebaseerd op de Balanced Score Card. Dit sturingsinstrument wordt gebruikt door zowel het management, de directie als de Raad van Commissarissen. Hiermee is geborgd dat alle lagen in de organisatie met dezelfde informatie werken en op dezelfde doelen sturen. In 2013 is de managementinformatie ten behoeve van management en bestuur maandelijks verschenen en ten behoeve van de RvC over de drie tertialen. De mate van het inzetten van beheersingsinstrumenten wordt ingegeven door de kernwaarden (eigen verantwoordelijkheid, respect, verbindend en resultaat) van Woonbedrijf. Onze visie is dat de beheersing begint bij de cultuur van de organisatie en niet bij instrumenten. Soft controls worden dan ook bij de inzet van beheersingsinstrumenten als uitgangspunt genomen. Voor de interne beheersing wordt naast de managementinformatie gebruik gemaakt van de volgende instrumenten: procesbeschrijvingen, risicomanagement, internal audits en external audits. 7.4.2 Risicobeheersing Ondernemen impliceert het nemen van risico’s. Woonbedrijf is zich echter bewust van haar maatschappelijke taak en neemt de maatschappelijke opvattingen over het nemen van risico’s mee in haar overwegingen. Daarnaast vraagt good governance om een stelsel van risicobeheersing. Als vertrekpunt voor ons risicomanagement is gesteld dat een juiste bedrijfscultuur bepalend is voor de wijze waarop een organisatie met haar risico’s omgaat. Praktijkvoorbeelden hebben ons geleerd dat systemen niet kunnen voorkomen dat bepaalde risico’s zich zullen voordoen, maar dat een open, transparante cultuur met voldoende kritisch vermogen binnen de organisatie een voorwaarde vormt om op de juiste wijze met risico’s om te gaan. Systemen kunnen ons wel helpen om de cultuur te ondersteunen.
58
Woonbedrijf zet dan ook in op het bewust omgaan met de risico’s en deze continu onderwerp van gesprek te houden. Wij zijn van mening dat de Woonbedrijfcultuur de juiste is om succesvol onze risico’s te beheersen en dat het kritisch vermogen van de organisatie met hulp van het gestructureerd risicomanagement alleen nog maar toeneemt. Zo volgt de Raad van Commissarissen expliciet de bestuurscultuur, die wordt gezien als de drager van de bedrijfscultuur en bespreekt de bevindingen met het bestuur. Ook het bestuur op zijn beurt volgt de bedrijfscultuur op de voet en zet sterk in op een open cultuur. De bewustwording hierop levert al meerwaarde voor de cultuur op. Woonbedrijf bewaakt haar continuïteit op meerdere aspecten en met behulp van meerdere beheersingsinstrumenten. Zo wordt risicogevoeligheid voor macro-economische ontwikkelingen jaarlijks aan de hand van de meerjarenbegroting bepaald op basis van een set van economische scenario’s. Voor deze risico’s wordt een buffer in de vorm van eigen vermogen aangehouden die de continuïteit van Woonbedrijf binnen deze scenario’s moet waarborgen. De risico’s met betrekking tot onze individuele investeringsprojecten worden bij de investeringsbesluiten in kaart gebracht en binnen de projectbeheersing gemanaged. De operationele risico’s worden door middel van onze procesbeheersingsystematiek beheerst. Als laatste worden in het kader van risicomanagement per tertiaal een risico-inventarisatie en -rapportage van onze belangrijkste bedrijfs- en procesrisico’s en de daarbij behorende beheersingsmaatregelen uitgevoerd. Hierbij worden de financiële risico’s alsmede de imagorisico’s geïnventariseerd en door de verantwoordelijke managers van een toelichting voorzien. Deze rapportage is elk tertiaal onderwerp van gesprek tussen de directie en de Raad van Commissarissen. In 2013 zijn drie rapportages risicomanagement verschenen. Het grootste financiële risico dat ultimo 2013 voor Woonbedrijf is onderkend betreft de ontwikkeling van de vermogenspositie van Woonbedrijf. Dit heeft te maken met de balans tussen realisme en ambitie in de begroting 2013 van Woonbedrijf. In het najaar van 2013 is de ontstane situatie besproken met het CFV en zijn er reeds maatregelen genomen in de nieuwe begroting voor 2014 om herhaling te voorkomen. Door Woonbedrijf is er een verbeterplan opgesteld voor een goede balans tussen realisme en ambitie in toekomstige begrotingen van Woonbedrijf. Onderdeel van dit verbeterplan is dat de uitgangspunten die gehanteerd worden voor het opstellen van een begroting, getoetst worden met externen, waaronder het CFV. Daarnaast blijkt dat de projectbewaking met betrekking tot investeringen extra aandacht verdient. Dit is het gevolg van de toename van investeringsprojecten naar aanleiding van de investeringsstrategie en noodzakelijke verbeteringen aan het projectbewaking systeem. De verwachting is dat in 2014 belangrijke stappen worden gezet om de projectbewaking te verbeteren. Het grootste imago risico dat ultimo 2013 voor Woonbedrijf is onderkend betreft de nieuwe woningwet (novelle van minister Blok). Het realiseren van onze eigen doelstellingen kan door de toename van bemoeienis van de overheid in het gedrang komen. De bemoeienis van de overheid resulteert ook in opstapeling van de administratieve last terwijl de druk op de bedrijfskosten wordt opgevoerd. Daarnaast worden imagorisico’s binnen Woonbedrijf onderkend op het gebied van schommelingen in het jaarresultaat (als gevolg van verslaggevingsvereisten), de hoogte van de bestuursvergoeding in relatie tot maatschappelijke opvattingen en het getrouwe beeld van de ontwikkeling van de toekomstige vermogenspositie. Op al deze risico’s zijn beheersingsmaatregelen in 2013 genomen. 7.4.3 Audits Woonbedrijf maakt voor de toetsing van de werking van haar processen gebruik van internal audits. Deze audits hebben tot doel om te toetsen in welke mate wordt gewerkt binnen de beleidskaders en procesafspraken van Woonbedrijf en leveren daarmee een bijdrage aan de interne beheersing. De
59
audits worden uitgevoerd door een medewerker van de afdeling Finance & Controlling. Verslag van de audit wordt gedaan aan zowel de portefeuillehouder van het proces als de controller van Woonbedrijf. In 2013 zijn acht audits uitgevoerd, waarvan zes audits volledig zijn afgerond in verslagjaar. De audits worden ook besproken met de audit commissie. Een van de belangrijkste audits die ook in het voorgaand jaar (2012) is uitgevoerd, is de audit op de juistheid en de volledigheid van het aantal vastgoedeenheden en de stamgegevens van de klanten van Woonbedrijf. Finance & Controlling heeft daarbij vastgesteld dat de datamigratie wederom juist en volledig is verlopen. De overige audits, waaronder reparatieverzoeken en incasso, hebben geleid tot een aantal constateringen. De constateringen hebben geleid tot verbeteringstrajecten waarover periodiek wordt gerapporteerd aan de directie en audit commissie. De verbeteringstrajecten hebben betrekking op procesaanpassingen en verscherping van interne beheersingsmaatregelen. De externe audits worden door de externe accountant uitgevoerd in het kader van de controle op het jaarverslag. De accountant doet in haar interimrapportage verslag van de bevindingen. 7.4.4 Scenarioanalyse In 2010 is Woonbedrijf gestart met de ontwikkeling van scenario’s om de koers te toetsen aan mogelijke externe ontwikkelingen. Op basis van twee belangrijke trends, de mate van overheidsregulering en de economische ontwikkelingen in Zuidoost Brabant, zijn vier scenario’s opgesteld. Ook in 2013 hebben we de strategie van Woonbedrijf getoetst aan deze scenario’s. Dit geeft inzicht in de robuustheid van onze keuzes. Daarnaast hebben we een ‘Early Warning Systeem’ (EWS) ingezet om op basis van de huidige inzichten een uitspraak doen over de kans dat een scenario zich voordoet (waarschijnlijkheid van de scenario’s). We zien al jaren een ontwikkeling van toenemende overheidsregulering. We hebben geconstateerd dat de koers van Woonbedrijf robuust is ten aanzien van deze ontwikkeling. De ‘core-business’ van Woonbedrijf richt zich op betaalbaar wonen voor met name die doelgroepen die niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen opereren. Dit beleid sluit dicht aan de opvatting van de overheid over de kerntaken van de corporatie. De effecten van de nieuwe Woningwet (beschreven in de herziene woningwet en de novelle) zullen in 2014 in de scenario’s worden getoetst. Er is in het algemeen een positief beeld van de (relatieve) economische ontwikkeling in de Brainportregio. Dit heeft effecten voor de vraag naar woningen. Woonbedrijf richt zich met haar aanbod op de buitenlandse studenten (short stay) en het huisvesten van arbeidsmigranten (MOElanders). Ook bij de verhuur van duurdere huurwoningen richten we ons in toenemende mate op de kenniswerkers. Het positieve beeld van de economische ontwikkeling heeft ook een keerzijde. We moeten ons ervan bewust zijn dat de economische ‘dip’ van langere duur kan zijn en op termijn de economie in de regio kan treffen. Dit kan leiden tot een afname van het aantal kenniswerkers en arbeidsmigranten en bevolkingskrimp. In de portfoliostrategie die in het kader van het vernieuwen van het Koersplan in 2014 wordt opgesteld, zal nadrukkelijk aandacht worden besteed aan de risico’s die we met onze voorraad lopen.
60
8
Jaarrekening 2013
8.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1 mln.) Ref.
31 december 2013
31 december 2012
VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Kosten van onderzoek en ontwikkeling
8.10.1 1,9
2,4 1,9
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
8.10.2
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
8.10.3
Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
8.10.4 8.10.4.1 8.10.4.2 8.10.4.3 8.10.4.4 8.10.4.5 8.10.4.6
1.087,2 2,4 4,7
2,4 1.179,2 14,4 4,6
1.094,3 174,0 0,0
1.198,2 159,5 3,2
174,0 0,5 5,6 8,9 1,9 0,7 0,6
162,7 0,7 2,1 8,5 3,0 1,2 2,1
18,2 1.288,4
Som der vaste activa
17,6 1.380,9
VLOTTENDE ACTIVA
8.10.5
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden
8.10.5.1 8.10.5.1 8.10.5.1 8.10.5.1
Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Latente belastingvordering(en) Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
8.10.5.2 8.10.5.3 8.10.5.4
3,5 0,0
3,8 0,1
8.10.5.5 8.10.5.6 8.10.5.7 8.10.5.8
0,5 4,7 0,9 1,8
0,9 4,8 0,5 3,3
7,5 1,1 10,7
2,9 4,9 8,2 19,3
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
61
16,0
11,4
13,4
30,7
29,4
1.319,1
1.410,3
Ref.
GROEPSVERMOGEN Eigen vermogen Aandeel derden
8.10.6 8.10.6.1 8.10.6.2
31 december 2013
31 december 2012
751,2 0,0
884,2 0,0 751,2
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichting Overige voorzieningen
8.10.7 8.10.7.1 8.10.7.2 8.10.7.3
133,5 17,3 7,1
884,2
96,9 2,0 6,7 157,9
LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Overige schulden
8.10.8 8.10.8.1 8.10.8.1 8.10.8.2
16,0 336,1 2,1
105,6
16,8 314,7 2,0 354,2
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
8.10.9 8.10.9 8.10.9 8.10.9 8.10.9
TOTAAL PASSIVA
62
25,5 5,5 6,3 18,5
333,5
43,6 16,3 11,0 16,1 55,8
87,0
1.319,1
1.410,3
8.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2013 ( x € 1 mln.)
Ref. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2013
2012
8.11.1 8.11.2 8.11.3 8.11.4
171,0 10,0 0,0 -0,2
162,8 9,2 0,0 -1,0
8.11.5
2,3
0,4
Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
8.11.6 8.11.7
2,0 3,0 188,1
1,9 2,0 175,3
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
8.11.8 8.11.9 8.11.10 8.11.10 8.11.10 8.11.11 8.11.12 8.11.13 8.11.14
34,6 78,0 20,2 2,9 3,7 46,0 2,2 9,5 39,5 236,6
22,7 29,3 20,7 3,0 3,8 46,9 2,5 8,5 29,0 166,4
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
8.11.15
-0,4
-13,8
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
8.11.17 8.11.18 8.11.19
0,0 2,1 -15,9 -13,8
0,4 1,3 -15,5 -13,8
-62,7
-18,7
-7,0 0,0 0,0
-4,8 0,0 -0,2
-69,7
-23,7
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Aandeel derden in het resultaat van groepsmaatschappijen Resultaat na belastingen
63
8.11.20 8.11.21 8.11.22
8.3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013
Directe methode (x € 1 mln.) Ref. Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overige
2013
2012
8.9 177,7 0,0 1,2
171,9 0,0 0,6 178,9
Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overige
-26,9 -57,1 -10,0 -35,5
172,5 -27,2 -50,3 -9,5 -28,7
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
129,5 49,5
-115,7 56,8
Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting Kasstroom uit operationele activiteiten
2,1 -15,6 1,4 37,4
1,1 -15,4 5,8 48,3
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Ontvangsten van kopers ( verkopen bestaand bezit ) Desinvesteringen financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-88,8
1,7
2,8
11,3 0,6
9,3 0,8 -40,1
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Uitlotingen/verkopen effecten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar
-53,7
45,0 -36,3 0,0
8.9
-75,9
43,0 -10,8 2,0 8,7
34,2
6,0
6,6
De toename (afname) van de geldmiddelen in boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen:
Stand per 1 januari Liquide middelen R/c bank
2013
2012
€ x 1 miljoen
€ x 1 miljoen
0,0 -7,5 -7,5
0,0 -14,1 -14,1
0,0 6,0 6,0
0,0 6,6 6,6
Stand per 31 december Liquide middelen R/c bank
0,0 -1,5
0,0 -7,5
Stand per 31 december
-1,5
-7,5
Mutaties boekjaar Liquide middelen R/c bank
64
8.4
Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling
8.4.1 Algemeen Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl is een stichting met de status van ’toegelaten instelling volkshuisvesting‘. Zij heeft landelijke toelating en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Eindhoven (adres: Willemstraat 28, 5611 HD Eindhoven). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 8.4.2 Effecten regeringsbeleid Woonbedrijf wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector uit het Woonakkoord. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De verhuurdersheffing op basis van het Woonakkoord loopt voor Woonbedrijf op naar circa € 27,3 miljoen in 2018 en blijft daarna stabiel, rekening houdend met inflatieverhoging. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 6,8 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Woonbedrijf rekening met een totale heffing saneringssteun van circa € 16 miljoen. Woonbedrijf heeft in haar projecties rekening gehouden met een inflatievolgende huurverhoging. Ondanks de gevolgen van de genoemde heffingen, verwacht Woonbedrijf blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie én verwacht zij toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. In de jaarrekening 2013 is, op basis van de per balansdatum geldende wetgeving, de verhuurderheffing voor alle komende jaren ingerekend. Voor de jaarlijkse huurstijging is in de jaarrekening 2013 als uitgangspunt de verwachte inflatie gehanteerd. 8.4.3 Groepsverhoudingen Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl staat aan het hoofd van de groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Woonbedrijf wordt hiermee bedoeld Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. 8.4.4 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woonbedrijf en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten, voor zover op grond van een overeenkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Woonbedrijf. Daar waar van de gegevens in totaliteit
65
geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening, is van wijziging van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV, Eindhoven (100%) Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde Lichtrijk Beheer BV, Eindhoven (30%) Overige kapitaalbelangen Breedband Regio Eindhoven BV, Eindhoven (12%) Voorts heeft Woonbedrijf nog de volgende verbindingen: Stichting Eurostaete, Eindhoven Stichting Bordeauxlaan, Eindhoven Stichting Achterterrein fase 1, Eindhoven PuntExtra CV, Eindhoven Stichting Sancties en Kansenlijst, Eindhoven Stichting Glasrijk, Eindhoven Stichting De Ketting, Eindhoven Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie, omdat er geen overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of omdat ze van te verwaarlozen betekenis zijn. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen, worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. 8.4.5 Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen Vanaf de overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen vennootschap opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de betreffende vennootschap. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht of geliquideerd; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.
66
8.4.6 Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting. 8.4.7 Presentatiewijzigingen In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Woonbedrijf kiest voor het categoriale model. 8.4.8 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woonbedrijf zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in paragraaf 8.8 (belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling) of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.
67
8.5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
8.5.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 8.5.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 8.5.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Woonbedrijf zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Woonbedrijf rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitiefase heeft plaatsgevonden. 8.5.4 Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. 8.5.5
Materiële vaste activa
8.5.5.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
68
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Woonbedrijf verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. 8.5.5.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed, dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens voldoet aan één van de omschrijvingen zoals vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woonbedrijf is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonbedrijf zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woonbedrijf waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
69
Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Op grond wordt niet afgeschreven. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroom genererende eenheid). Binnen Woonbedrijf is een complex een groepering van VHE's die om administratieve redenen of andere bedrijfsmatige redenen onderscheiden worden, waardoor gelijke vorm van onderhoud, sturing en beleid mogelijk is. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen, die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende exploitatietermijn van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende exploitatietermijn van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per complex. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – jaarlijkse huurverhoging van 2,50% voor 2014 (voor 2013: 3,75%), in jaar 2 t/m 5 respectievelijk 1,75%, 1,83%, 1,88%, 1,91% (voorgaand jaar 3,90%) daarna een jaarlijkse stijging van 2,00% (voorgaand jaar: 3,90%); – jaarlijkse huurderving van 1,10% (voorgaand jaar: 1,10%); – mutatiegraad per complex bepaald op basis van historische gegevens (conform 2011); – streefhuurpercentage van 3,29% van de WOZ waarde. De streefhuur stijgt met het zelfde percentage als de huurprijsstijging; – algemene kostenstijging van 1,50% voor 2014 (voor 2013: 2,00%), een stijging van 1,95% voor jaar 2 (voorgaand jaar: 2,25%), jaar 3 2,27% (voorgaand jaar 2,25%), jaar 4 2,49% (voorgaand jaar 2,25% en een jaarlijkse stijging van 3,00% vanaf jaar 5 (voorgaand jaar: 3,00%); – stijging van de salariskosten van 2,9% voor 2014 (voor 2013: 2,65%), een stijging van 1,95%, 2,27% en 2,49% voor jaar 2,3 en 4 (voorgaand jaar: 3,25%) vanaf jaar 5 3,00% (voorgaand jaar: 3,00%); – een stijging van de bouwkosten en de onderhoudskosten in 2014 t/m 2018 van respectievelijk 1,50%, 1,95% 2,27%, 2,49% (voorgaand jaar: 3,00%) en daarna een jaarlijkse stijging van 3,00% (voorgaand jaar 3,00%); – restant exploitatietermijn van de woningen per complex vastgesteld. De restant exploitatietermijn wordt beschouwd als de periode gedurende welke het vastgoed geëxploiteerd kan worden zonder dat er nieuwe afwegingen met betrekking tot het vastgoed gemaakt moeten worden. Nieuwe afwegingen moeten gemaakt worden op het 70
– –
– – – –
moment dat grote investeringen in het vastgoed noodzakelijk zijn. De aldus bepaalde restant exploitatietermijn wordt verhoogd met vijf jaar voor de tijd die nodig is voor planvorming e.d.; genormeerde kosten voor planmatig- en dagelijks onderhoud van € 1.600,- gemiddeld per woning voor 2014, daarna een jaarlijkse stijging gelijk aan de onderhoudskostenindex; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde exploitatietermijn onder aftrek van te maken kosten of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem); daling verkoopprijzen bestaand bezit met -2,00% voor 2014 (voor 2013: -4,00%), daarna een jaarlijkse stijging van 2,00% (voorgaand jaar: 0,00 %); disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); de verhuurdersheffing is ingerekend tot einde van de exploitatieduur van het onroerend goed; de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.
71
Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering), indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Per component wordt lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde aan het begin van het verslagjaar en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 8.5.5.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bijzondere waardevermindering Woonbedrijf beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering, is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid, waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroom genererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
72
8.5.5.4 Onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. 8.5.6 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 8.5.6.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 8.5.5.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 8.5.6.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Woonbedrijf waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 8.5.5.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde (marktwaarde in verhuurde staat). Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt vastgesteld aan de hand van de contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Woonbedrijf, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe gecertificeerde taxateurs. Voor 2013 is één derde van het commercieel vastgoed in exploitatie getaxeerd, plus alle vastgoed, dat in de loop van 2013 in gebruik is genomen. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
73
8.5.6.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 8.5.7
Financiële vaste activa
8.5.7.1 Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt ervan uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. 8.5.7.2 Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering, vindt waardering plaats tegen reële waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening. 8.5.7.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. 74
8.5.7.4 Latente belastingvorderingen Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 8.5.13.2. 8.5.7.5 Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.
8.5.7.6 Overige effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden de onder financiële vaste activa opgenomen aandelen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille gewaardeerd tegen reële waarde. Waardevermeerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in het vermogen. Op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt, wordt de cumulatieve waardevermeerdering van het eigen vermogen verwerkt in de winst- en verliesrekening. Indien van een individueel aandeel de reële waarde onder de kostprijs komt, wordt de waardevermindering verwerkt ten laste van de winst-en-verliesrekening. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan aandelen worden in de eerste waardering verwerkt. De onder de financiële vaste activa opgenomen obligaties worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De verwerking van de rentebaten vindt plaats tegen de effectieverentemethode. Een eventuele bijzondere waardevermindering wordt verwerkt ten laste van de winsten-verliesrekening. Transactiekosten en een eventueel (disagio) die zijn toe te rekenen aan deze obligaties, worden meegenomen in de eerste waardering en komen via de effectieve rente terecht in de winst-en-verliesrekening. 8.5.7.7 Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 8.5.7.8 Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente, rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
75
8.5.7.9 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten, beoordeelt Woonbedrijf op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Woonbedrijf de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. 8.5.8
Voorraden
8.5.8.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten, die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 8.5.8.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Verliezen worden direct genomen op het moment dat ze voorzienbaar zijn. 8.5.8.3 Overige voorraden Onder de overige voorraden wordt de voorraad materialen van de eigen onderhoudsdienst opgenomen. Waardering geschiedt tegen verkrijgingsprijs onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.
76
Onderhanden projecten Onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslagen in paragraaf 7.6). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief is, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 8.5.9 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een eventuele voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 8.5.10 Effecten (opgenomen onder vlottende activa) Voor de waarderings- en resultaatbepalingsgrondslagen van effecten wordt verwezen naar paragraaf 7.5.7.6 Effecten als onderdeel van de vlottende activa hebben een looptijd korter dan 1 jaar. 8.5.11 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. 8.5.12 Groepsvermogen en aandeel derden Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het nettobelang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. 8.5.13 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.
77
8.5.13.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en renovatie worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan de investering toe te rekenen ontvangsten. 8.5.13.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden, die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn, waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa en vlottende activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor contantmaking wordt de netto-rente gehanteerd. 8.5.13.3 Voorziening pensioenen Woonbedrijf heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Woonbedrijf heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woonbedrijf betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2012 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 106%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Woonbedrijf heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woonbedrijf. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terug storting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.
78
8.5.13.4 Voorziening deelnemingen Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. 8.5.13.5 Overige voorzieningen In de overige voorzieningen is opgenomen het bedrag van de negatieve waarde van vastgoed in exploitatie voor zover die waarde structureel negatief is. 8.5.14 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 8.5.15 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij Woonbedrijf ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. 8.5.16 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Woonbedrijf heeft in 2013 geen gebruik gemaakt van derivaten.
79
8.6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
8.6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen worden verantwoord, zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa. 8.6.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 8.6.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van Woonbedrijf en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 8.6.2
Bedrijfsopbrengsten
8.6.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum: - voor huishoudens met een inkomen tot € 34.085: 4% (inflatie+1,5%) - voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.086 en € 43.602: 4,5% (inflatie+2%) - voor huishoudens met een inkomen boven € 43.602: 6,5% (inflatie+4%). Woonbedrijf heeft de huren per 1 juli 2013 met 4% verhoogd. Dit percentage is door de minister vastgesteld en gebaseerd op de prijsstijging (inflatie) in 2012 (2,5%) verhoogd met 1,5%. Hiermee is Woonbedrijf dus afgeweken van het besluit van de regering om de huurverhoging te koppelen aan het inkomen en is de hogere huurverhoging (4,5% en 6,5%) niet aan onze huurders doorberekend. 8.6.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 8.6.2.3 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen.
80
8.6.2.4 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winsten-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 8.6.2.5 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 8.6.2.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden onder deze post verantwoord.
81
8.6.3
Bedrijfslasten
8.6.3.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte nog resterende exploitatieduur. Er wordt rekening gehouden met een mogelijke restwaarde. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 8.6.3.2
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardeverminderingen dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 8.6.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 8.6.3.4 Pensioenlasten Woonbedrijf heeft de pensioenregeling verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. 8.6.3.5 Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 8.6.3.6 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonbedrijf, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. 82
8.6.3.7 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 8.6.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. 8.6.5
hebben
betrekking
op
Financiële baten en lasten
8.6.5.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt. (Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verantwoord. 8.6.5.2 Rentebaten en -lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 8.6.6 Belastingen naar de winst Woonbedrijf is integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
83
8.7
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Binnen het treasury beleid dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten ter beperking van rente-, looptijden- en marktrisico's. Op grond van het vigerende treasury statuut is het gebruik van afgeleide financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Woonbedrijf zich houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Marktrisico/prijsrisico Woonbedrijf loopt risico’s ten aanzien van de waardering van certificaten van het WIF, opgenomen onder financiële vaste activa. Valutarisico Woonbedrijf is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico Woonbedrijf loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen opgenomen onder financiële vaste activa als gevolg van wijzingen in de marktrente. Woonbedrijf maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Woonbedrijf risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woonbedrijf geen renteswaps gecontracteerd. Per financieringsbesluit maakt Woonbedrijf een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste of variabele rente. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasury statuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Kredietrisico De groep loopt risico over de vorderingen op klanten. Om het risico in te dammen is er het afgelopen jaar € 0,9 miljoen aan de voorziening dubieuze debiteuren gedoteerd waarmee de voorziening is aangevuld tot € 1,0 miljoen. Liquiditeitsrisico Een liquiditeitsrisico bij Woonbedrijf doet zich voor op het moment dat er geen of onvoldoende toegang meer bestaat tot de kapitaalmarkt voor geborgde leningen. De toegang tot de kapitaalmarkt blijft voor wat betreft de activiteiten die vallen onder Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) open zolang de operationele kasstromen (bepaald op basis van WSW-grondslagen) in de komende vijf jaren in elk van die jaren positief blijven. Woonbedrijf voldoet aan deze eis, zodat voor de DAEB-activiteiten geen of nauwelijks liquiditeitsrisico bestaat. Voor nieuwe activiteiten die vallen onder de niet-DAEB activiteiten bestaat er geen tot toegang tot de kapitaalmarkt voor geborgde leningen. Deze activiteiten moeten op de reguliere kapitaalmarkt worden gefinancierd. Deze activiteiten zullen daarom alleen doorgang kunnen vinden indien en voor zover het resultaat van de businesscase positief is. Woonbedrijf zal deze activiteiten alleen uitvoeren indien duidelijk is dat de financiering geen probleem is. Voor bestaande activiteiten in de niet-DAEB sfeer mogen leningen die in het verleden door het WSW geborgd zijn afgegeven voor deze activiteiten vooralsnog geherfinancierd worden met WSW- borging. Er mogen geen nieuwe leningen met betrekking tot 84
bestaande niet-DAEB activiteiten worden afgesloten. De regelgeving met betrekking tot de wijze waarop het huidige eigen vermogen van de groep straks voor een deel mag worden toegerekend aan de bestaande niet-DAEB activiteiten is nog steeds niet duidelijk. Gezien het zeer geringe aandeel van bestaande niet-DAEB activiteiten in de totale portefeuille verwacht de groep geen significant liquiditeitsrisico. De liquiditeitsrisico’s zijn, zoals uit bovenstaande tekst blijkt, nog te overzien. De druk neemt echter wel toe. Een saneringsbijdrage, zoals deze recent zich heeft voorgedaan (Vestia) zou in de toekomst in de corporatie sector nog wel eens kunnen voorkomen. Ook de sancties op het niet juist toewijzen van onze vrijkomende woningen vormen een mogelijk risico. De Europese commissie heeft bepaald dat woningcorporaties minimaal 90% van hun bezit moeten verhuren aan mensen met een inkomen tot maximaal € 34.678,- (m.i.v. 1-1-2014). De registratie van de inkomens is hierbij leidend en dient correct te geschieden. Indien niet voldoende wordt voldaan aan de voorwaarden die de overheid stelt dan komt Woonbedrijf niet meer in aanmerking voor staatssteun. Dit betekent dat Woonbedrijf geen nieuwe leningen voor nieuwbouwprojecten kan aantrekken via het WSW in het opvolgende jaar. Het eerdergenoemde liquiditeitsrisico, inhoudende dat er geen toegang bestaat tot de kapitaalmarkt voor geborgde leningen, doet zich dan alsnog voor. Woonbedrijf heeft een kredietfaciliteit van € 45 miljoen die vrij beschikbaar is. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waarde methodes, waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
85
8.8
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waarderingen resultaatbepaling
Het management dient bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 8.8.1
Waardering vaste activa
8.8.1.1 Materiële vaste activa, actuele waarde Woonbedrijf waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector werd in 2013 voor het eerst geconfronteerd met een verhuurdersheffing. Woonbedrijf heeft op basis van de per balansdatum geldende wetgeving omtrent de verhuurdersheffing, voor de exploitatieduur van het onroerend goed, ingerekend in de bedrijfswaarde. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 183 woningen. Er is nog steeds weinig doorstroming op de woningmarkt en de opbrengsten van woningverkopen staan nog steeds onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. 8.8.1.2 Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Woningen - de complexen zijn gewaardeerd conform de NAR-methode (Netto aanvangsrendement); - waardering heeft plaatsgevonden op basis van lopende huurcontracten, waarbij toetsing van marktconformiteit beperkt heeft plaatsgevonden; - de vastgestelde waarde is de marktwaarde in verhuurde staat; - de exploitatielasten zijn bepaald aan de hand van genormeerde tarieven als opgenomen in de VastgoedExploitatieWijzer 2012 van FGH Vastgoed; - afhankelijk van het risicoprofiel van de woningen is een ander rendementspercentage (NAR) gebruikt. Garages - de complexen zijn gewaardeerd gebruikmakend van de markthuur van de garages; - voor de rest geen afwijkingen ten opzichte van de woningen.
86
Bedrijfsmatig vastgoed - waardering vindt plaats op basis van de vastgestelde markthuur, met verrekening van meerof minder huur op basis van de verstrekte huurgegevens; - voor de rest geen afwijkingen ten opzichte van de woningen. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitiefase heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 8.8.1.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woonbedrijf een aantal standpunten ingenomen die bij afwerking van de aangifte door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; de vorming van de voorziening onderhoud; de verwerking van projectontwikkelingsresultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 nog wijzigingen ondergaan en kunnen belastinglatenties een andere waarde krijgen.
87
8.9
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de operationele ontvangsten en uitgaven als zodanig gerapporteerd en niet door middel van balansvergelijking bepaald. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
88
8.10 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 (x € 1 mln.) 8.10.1 Immateriële vaste activa De mutaties in de immateriële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Kosten van onderzoek en ontwikkeling 1 januari 2013 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
2,6 -0,2 ________ 2,4
Boekwaarde Mutaties Investeringen Afschrijvingen
0,0 -0,5 ________ -0,5
Totaal mutaties 31 december 2013 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
2,6 -0,7 ________ 1,9 ________
Boekwaarde
Voor de post immateriële vaste activa worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Categorie Ontwikkelingskosten (ICT)
Methode lineair
Levensduur 3 en 7 jaar
8.10.2 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Sociaal vastgoed in exploitatie
Boekwaarden per 1 januari 2013 Mutaties 2013 Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen/vermeerderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties Stand per 31 december 2013 Boekwaarden
Vastgoed in Onroerende en ontwikkeling roerende zaken bestemd voor ten diensten van eigen exploitatie de exploitatie 1.179,2 14,4 4,6
4,1
54,2
1.198,2
-56,5 32,9 40,0 -92,0
-1,6 12,0 -76,6 -12,0
0,1
59,5 0,0 -11,4 -68,5 -34,1 0,4 -58,1 44,9 -36,6 -103,9
1.087,2
2,4
4,7
1.094,3
-10,9 -68,5 -33,1
89
1,2
Totaal
-0,5 -1,0 0,4
Woonbedrijf onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: Categorie Grond Opstal Garages Renovatie Installaties
Methode geen afschrijvingen lineair lineair lineair lineair
Levensduur n.v.t. 50 jaar 50 jaar 25 jaar 25 jaar
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 30.228 woningen en kamers opgenomen. Hierin zijn ook opgenomen 85 eenheden maatschappelijk vastgoed. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 5,0 miljard. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 92,0 miljoen gedaald. Door Woonbedrijf is een verkoopplan opgesteld waarin 872 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 30 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 4,8 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 4,8 miljoen. Voor de post onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:
Categorie Grond bedrijfsgebouwen Opstal bedrijfsgebouwen Installaties bedrijfsgebouwen Inventaris en inrichting Automatisering Vervoermiddelen
Methode geen afschrijvingen lineair lineair lineair lineair lineair
Levensduur n.v.t. 15 en 30 jaar 5 jaar 5 jaar 3 en 7 jaar 3 en 4 jaar
Alle onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Woonbedrijf. Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 2,9 miljard. Voor zover het onroerend goed is gefinancierd met vreemd vermogen dan betreft dit vooral rijks-en kapitaalmarktleningen met overheidsgaranties. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 57,7 miljoen betrekking hebbende op nieuwbouw, renovatie en planmatig onderhoud
90
8.10.3 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Boekwaarden per 1 januari 2013
Commercieel vastgoed Vastgoed in in exploitatie ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 159,5 3,2
Totaal
3,4
162,7
Mutaties 2013 Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaardering Waardevermindering Terugneming van waardevermindering Overboekingen
-2,2 2,8 -4,5 4,0 14,4
3,9 -10,5
3,4 0,0 -2,2 2,8 -4,5 7,9 3,9
Totaal mutaties
14,5
-3,2
11,3
174,0
0,0
174,0
Stand per 31 december 2013 Boekwaarden
In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 967 woningen en 2153 garages en 1027 overige verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 313,0 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 164,7 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 43,8 miljoen toegenomen. Door Woonbedrijf is een verkoopplan opgesteld waarin 238 onroerende zaken (waarvan 137 woningen) voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 8 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 4,1 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 1,5 miljoen. 8.10.4 Financiële vaste activa Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: Andere Latente DeelBelastingnemingen vordering(en)
Stand per 1 januari 2013 Bij: kortlopend deel 1 januari 2013 Mutatie latente belastingvorderingen Vervallen leningen inclusief rente Nieuwe leningen Aflossing leningen Afwaardering leningen Toevoeging rente Ontvangen bijdrage BWS-subsidies Eindaflossing effecten Waardeveranderingen Saldo Af : kortlopend deel 31 december 2013 Stand per 31 december 2013
0,7
2,1 0,9 3,1
Leningen u/g
8,5 0,7
Overige Subtotaal effecten
3,0
1,5 -0,7 0,4
-0,2 0,5
6,1 -0,5 5,6
0,5
91
10,0 -1,1 8,9
-1,5 1,9 1,9
14,3 1,6 3,1 0,0 1,5 -0,7 0,0 0,4 0,0 0,0 -1,7 18,5 -1,6 16,9
Stand per 1 januari 2013 Bij: kortlopend deel 1 januari 2013 Mutatie latente belastingvorderingen Vervallen leningen inclusief rente Nieuwe leningen Aflossing leningen Afwaardering leningen Toevoeging rente Ontvangen bijdrage BWS-subsidies Eindaflossing effecten Waardeveranderingen Saldo Af : kortlopend deel 31 december 2013 Stand per 31 december 2013
Subtotaal
Te vorderen BWSsubsidies
Overige vorderingen
Totaal
14,3 1,6 3,1 0,0 1,5 -0,7 0,0 0,4 0,0 0,0 -1,7 18,5 -1,6 16,9
1,2 0,6
2,1
17,6 2,2 3,1 0,0 1,5 -2,2 0,0 0,5 -0,7 0,0 -1,7 20,3 -2,1 18,2
-1,5 0,1 -0,7
0,0
1,2 -0,5 0,7
0,6 0,6
8.10.4.1 Andere Deelnemingen De deelnemingen betreffen: Aandeel
Breedband Regio Eindhoven B.V., Eindhoven Lichtrijk Beheer B.V., Eindhoven
12% 30%
Waarde deelneming 31-12-2013 0,5 0,0
Resultaat deelneming 2013 0,0 0,0
Eigen vermogen 31-12-2013 4,0 0,0
8.10.4.2 Latente belastingvorderingen De samenstelling van verwerkte verrekenbare tijdelijke verschillen is als volgt: 31 december 2013
31 december 2012
Opgenomen Opgenomen onder onder
Opgenomen Opgenomen onder onder
financiële vaste activa
vlottende activa
financiële vaste activa
vlottende activa
€
€
€
€
5,6
0,5
2,1
0,9
5,6
0,5
2,1
0,9
Verrekenbare tijdelijke verschillen
De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 3%. De nominale waarde van deze latenties bedraagt circa € 3,8 miljoen. De latentie uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen heeft betrekking op grondposities en langlopende schulden. 92
De actieve belastinglatentie uit hoofde van verliescompensatie bedraagt € 2,8 miljoen. De fiscale verliezen worden naar verwachting binnen negen jaar gecompenseerd met toekomstige fiscale winsten. Voor het tijdelijke verschil betrekking hebbende op vastgoed in exploitatie is geen latentie gevormd. Naar verwachting zal de latentie over het vastgoed namelijk niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. 8.10.4.3 Leningen u/g Als gevolg van een onderhandelaarsovereenkomst tussen Lichtrijk Beheer B.V. en Reggefiber B.V. is de financiering door de vier Eindhovense corporaties aan NEMe B.V. geherstructureerd. Door middel van een overeenkomst van cessie d.d. 12 juli 2012 heeft Lichtrijk Beheer B.V. de leningen aan NEMe B.V. inclusief de te vorderen rente overgedragen aan de individuele corporaties. Vervolgens zijn deze leningen omgezet in een nieuwe 10-jarige lening aan NEMe B.V. met een lineair aflossingsschema van 40 kwartaaltermijnen en hypothecaire zekerheid. In 2013 is een tweede lening verstrekt, zijnde een omzetting van het rekening courant krediet, ter hoogte van € 1,5 miljoen. Aflossing en looptijd zijn afhankelijk van de voortgang van het glasvezelproject in Eindhoven. Ultimo 2013 bedraagt het totaalbedrag aan leningen aan NEMe B.V. € 7,5 miljoen. Het kortlopende deel hiervan (€ 1,1 miljoen) is opgenomen onder de vlottende activa. Daarnaast is onder de leningen u/g een vordering op Stichting Eurostaete opgenomen voor een bedrag van € 2,5 miljoen. Deze lening is ter financiering van het kantoorpand gelegen aan de Europalaan 7 te Eindhoven. Het rentepercentage van de lening bedraagt 6%. Aflossing op de lening vindt niet plaats. De lening is direct opeisbaar. Voor deze lening zijn geen zekerheden verstrekt. Gezien de waardedaling van het pand is er rekening gehouden met een waardedaling van de lening. 8.10.4.4 Overige effecten De overige effecten bedragen ultimo 2013 € 1,9 miljoen. Deze post betreft de waardering van de zes certificaten van het Wooninvesteringsfonds (Wif). Door de aanhoudende onzekere economische situatie behaalt het fonds haar minimale rendementen niet en wordt er geen rente uitgekeerd maar bijgeschreven bij de certificaten. Het Wif is in 2012 onder verscherpt toezicht komen te staan. In 2013 hebben wij op basis van de ontwikkelingen binnen het WIF besloten onze deelneming af te waarderen met € 1,5 miljoen. 8.10.4.5 Te vorderen BWS-subsidies In 2017 zullen de laatste termijnen ontvangen worden in het kader van de BWS-subsidies. 8.10.4.6 Overige vorderingen Het betreft een vordering op NEM Eindhoven B.V. inzake financiering voor de aanleg van glasvezel voor nieuwbouw-en renovatieprojecten.
93
8.10.5 Vlottende activa
8.10.5.1 Voorraden 31-12-2013
31-12-2012
7,5
2,9
1,1 10,3
4,9 7,8
0,4
0,4
19,3
16,0
Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden: onbebouwde gronden commercieel vastgoed Overige voorraden: eigen onderhoudsdienst
Op de post vastgoed bestemd voor de verkoop heeft een afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden van € 2,9 miljoen.
8.10.5.2 Vorderingen
Huurdebiteuren Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Latente belastingvordering(en) Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
31 december 2013
31 december 2012
€
€
3,5 0,0 0,5 4,7 0,9 1,8
3,8 0,1 0,9 4,8 0,5 3,3
11,4
13,4
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. 8.10.5.3 Huurdebiteuren 31 december 31 december 2013 2012
Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren
4,5 -1,0 3,5
94
4,3 -0,5 3,8
8.10.5.4 Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Het betreft de rekening-courant van Lichtrijk Beheer B.V.. Over deze rekening-courantverhouding wordt geen rente berekend. Omtrent betalingstermijnen en zekerheden is niets overeengekomen. 8.10.5.5 Latente Belastingvorderingen Voor een nadere toelichting verwijzen wij u naar paragraaf 8.10.4.2 latente belastingvorderingen. 8.10.5.6 Belastingen en premies sociale verzekeringen
Omzetbelasting Premie WIA Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
31 december 31 december 2013 2012 3,2 2,0 0,1 0,0 1,4 2,8 4,7 4,8
De te vorderen omzetbelasting betreft de ingediende suppletie btw over de periode 2008 – 2013.
8.10.5.7 Overige vorderingen 31 december 31 december 2013 2012 0,9 0,5 0,9 0,5
Overige vorderingen Totaal overige vorderingen 8.10.5.8 Overlopende activa
31 december 31 december 2013 2012 0,5 0,6 1,1 0,7 0,0 0,3 0,0 1,3 0,2 0,4 1,8 3,3
Kortlopend deel van te ontvangen BWS-subsidie Kortlopend deel van aflossing leningen u/g Te ontvangen rente Te ontvangen incasso huren Overige Totaal overlopende activa
95
8.10.6 Groepsvermogen 8.10.6.1 Eigen vermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de vennootschappelijke balans nader toegelicht. 8.10.6.2 Aandeel derden Het verloop van het aandeel derden in geconsolideerde rechtspersonen is als volgt: 2013 0,0 0,0 0,0
Stand per 1 januari Bij: aandeel derden in winstverdeling Stand per 31 december
2012 -0,2 0,2 0,0
Het aandeel derden betreft Wonen Boven Winkels Eindhoven N.V. en is in 2013 geliquideerd. 8.10.7 Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen is als volgt:
Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen
Totaal
Stand per 1 januari 2013
Dotaties
Onttrekkingen
Vrijval
Stand per 31 december 2013
96,9
77,3
33,5 0,0
7,2
133,5
2,0 6,7
15,3 4,1
0,0
0,0 3,7
17,3 7,1
105,6
96,7
33,5
10,9
157,9
Van de voorzieningen is een bedrag van € 110,0 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. 8.10.7.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen De voorziening onrendabele investeringen en herstructurering betreft het per saldo verlieslatende deel van projecten waarvan de definitiefase is afgesloten en waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het verlieslatende deel daarop in mindering te kunnen brengen. 8.10.7.2 Voorziening latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen van € 17,3 miljoen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen. De verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering heeft betrekking op de fiscale vorming van een voorziening onderhoud en fiscale waardering van de woningen die geoormerkt zijn voor verkoop binnen vijf jaar.
96
8.10.7.3 Overige voorzieningen In de overige voorzieningen zijn de negatieve bedrijfswaarden van sociaal vastgoed in exploitatie opgenomen voor zover deze structureel negatief zijn. Bij de beoordeling of de bedrijfswaarde van een complex structureel negatief is, wordt de geprognosticeerde bedrijfswaarde van het complex voor een periode van vijf jaren beoordeeld. 8.10.8 Langlopende schulden Stand per 31 december 2013
Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Overige schulden
AflossingsResterende verplichting looptijd > 1 jaar 2014
Resterende looptijd > 5 jaar
16,0 336,1 2,1
0,7 23,6 0,0
16,0 336,1 2,1
13,7 252,9 1,6
354,2
24,3
354,2
268,2
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven: Aflosbaar over 2 jaar
Aflosbaar over 3 jaar
Aflosbaar over 4 jaar
Aflosbaar Over 5 jaar
0,8 35,2 0,1
0,8 18,2 0,1
0,4 14,3 0,1
0,4 15,4 0,1
36,1
19,1
14,8
15,9
inin Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Overige schulden
8.10.8.1 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Schulden/ leningen overheid Stand per 1 januari (lang- en kortlopend) 2013
18,1
Schulden/ leningen kredietinstellingen 349,7
Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Stand per 31 december (lang- en kortlopend) 2013 Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn (looptijd < 1 jaar) Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn (looptijd > 1 jaar)
0,0 -1,3 16,8
45,0 -35,0 359,6
45,0 -36,3 376,4
0,7
23,5
24,2
16,0
336,1
352,2
97
Totaal
367,8
Schulden/leningen overheid Hieronder zijn leningen opgenomen welke zijn verstrekt door Gemeente Eindhoven. De schulden/leningen overheid hebben de volgende kenmerken: Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde
2013
2012
16,8 3,8% 26 jaar 16,9
18,1 3,8% 26 jaar 18,0
Schulden/leningen kredietinstellingen Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken: Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde
2013
2012
359,6 4,0% 18 jaar 366,3
349,7 4,2% 16 jaar 358,4
Er zijn geen leningen die hypothecair gebonden zijn met onroerend goed. Ook zijn er geen leningen waarop een positieve en negatieve hypotheekverklaring is afgegeven op het onroerend goed of anderszins met een zakelijke zekerheid zijn belast. Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 363,1 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. De duration van de gehele portefeuille bedraagt 7,7 per 31 december 2013 (2012: 7,2 per 31 december 2012). 8.10.8.2 Overige schulden Overige schulden 2,0 0,2 -0,1 2,1
Saldo per 1 januari 2013 Toevoegingen Vrijval huren 2013 Saldo per 31 december 2013
Onder de overige langlopende schulden zijn vooruit ontvangen huren voor € 1,9 miljoen en waarborgsommen voor € 0,2 miljoen verantwoord. De vooruit ontvangen huren hebben betrekking op de verhuring van een SPIL-centrum aan de gemeente Eindhoven met een resterende looptijd van 35 jaar.
8.10.9 Kortlopende schulden 31 december 2013 25,5 0,0 5,5 6,3 18,5
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
98
31 december 2012 43,6 0,0 16,3 11,0 16,1
55,8
87,0
Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel (looptijd <1 jaar) van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. In de post schulden aan kredietinstellingen is een bedrag van € 1,5 begrepen zijn het saldo van de rekening courant ultimo boekjaar. Dit bedrag is opgenomen in het kader van de kredietfaciliteit ter hoogte van € 45 miljoen. De post belastingen en premies sociale verzekeringen bestaat uit BTW € 5,4 miljoen en loonheffing/ sociale lasten € 0,9 miljoen. 8.10.10 Niet uit de balans blijkende verplichtingen 8.10.10.1 Huurverplichtingen Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 0,6 miljoen. Van het bedrag aan aangegane huurverplichtingen heeft € 0,6 miljoen een looptijd van meer dan een jaar, waarvan € 0,0 miljoen een looptijd van meer dan 5 jaar heeft. De huurverplichting voor de kantoorpanden aan de Europalaan en Berlagelaan lopen tot en met 31 januari 2015, daarna worden ze voor onbepaalde tijd verlengd met in achtneming van een opzegtermijn van telkens twaalf maanden. 8.10.10.2 Operationele leases Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele lease als volgt te specificeren: Te betalen: Binnen één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar
€ 1,0 2,0 0,0
Gedurende het verslagjaar is voor een bedrag van € 1,3 miljoen aan lease-betalingen in de winst-enverliesrekening verwerkt: Woonbedrijf heeft 74 operational leasecontracten afgesloten voor het wagenpark dat in gebruik is bij de eigen onderhoudsdienst. De gemiddelde resterende looptijd van deze contracten bedraagt 32 maanden. De totale resterende verplichting gedurende de restant looptijd van alle contracten bedraagt per 31 december 2013 circa € 2,0 miljoen. Daarnaast zijn er 26 leasecontracten afgesloten ten behoeve van het onderhoud van het eigen wagenpark. De gemiddelde restant looptijd hiervan is 24 maanden, terwijl de totale resterende verplichting ultimo 2013 € 0,4 miljoen bedraagt. Verder heeft Woonbedrijf een operational leasecontract voor de printers lopende tot 28 februari 2019. De totale last die hiermee samenhangt bedraagt € 0,6 miljoen. 8.10.10.3 Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en renovatie van woningen voor een bedrag van € 53,6 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van één tot vier jaar ná balansdatum. 8.10.10.4 Onderhoudsverplichtingen Ultimo boekjaar is Woonbedrijf planmatige onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van € 4,1 miljoen waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit zal binnen één jaar plaatsvinden. 99
8.10.10.5 Heffing saneringsfonds Woonbedrijf zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 16,2 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. 8.10.10.6 WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woonbedrijf een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woonbedrijf opgenomen, door het WSW geborgde, leningen. Ultimo 2013 bedraagt dit obligo € 14,0 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woonbedrijf het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Woonbedrijf verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. 8.10.10.7 Fiscale eenheid Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl vormt met Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. en Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de door de combinatie verschuldigde belasting. 8.10.11 Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waar overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonbedrijf en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.
100
8.11 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2013 (x 1 mln.)
8.11.1 Huuropbrengsten 2013 168,2 4,9 173,1 2,1 171,0
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af : Huurderving wegens leegstand Totaal huuropbrengsten
2012 161,3 4,4 165,7 2,9 162,8
De geografische onderverdeling van de huuropbrengsten woningen en woongebouwen kan als volgt worden weergegeven: Gemeente Eindhoven Gemeente Geldrop - Mierlo Gemeente Veldhoven Gemeente Valkenswaard Gemeente Best Gemeente Nuenen Gemeente Waalre Gemeente Son en Breugel Gemeente Bladel
2013 136,6 14,8 6,3 3,4 3,0 1,3 1,3 1,0 0,5 168,2
2012 130,1 14,5 6,3 3,4 2,9 1,4 1,2 1,0 0,5 161,3
2013 9,8 2,4 12,2 -0,2 -2,0 10,0
2012 9,7 2,4 12,1 -0,6 -2,3 9,2
2013 0,0 0,0
2012 0,0 0,0
8.11.2 Opbrengsten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten ( verrekenbaar ) Overige goederen, leveringen en diensten ( niet verrekenbaar ) Af : vergoedingsderving wegens leegstand Af : te verrekenen met huurders Totaal opbrengsten servicecontracten
8.11.3 Overheidsbijdragen Bijzondere projectsteun krachtwijken Totaal overheidsbijdragen
8.11.4 Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Mutatie Vastgoed bestemd voor de verkoop Mutatie Onderhanden projecten Totaal wijzigingen in vastgoed bestemd voor verkoop en onderhanden projecten
2013 -0,2 0,0 -0,2
2012 -0,6 -0,4 -1,0
2013 11,2 8,9 2,3
2012 9,3 8,9 0,4
8.11.5 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Boekwaarde Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
101
8.11.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Dekking afdeling Vastgoed Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
2013 2,0 2,0
2012 1,9 1,9
2013 0,4 0,0 1,7 0,9 3,0
2012 0,4 0,2 0,8 0,6 2,0
2013 33,1 0,5 1,0 34,6
2012 20,7 0,2 1,8 22,7
8.11.7 Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding beheer en administratie Vergoeding leegstand 2010/2011 Restitutie btw (suppletie 2004-2010, 2008-2012) Diversen Totaal overige bedrijfsopbrengsten
8.11.8 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving immateriële vaste activa Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
8.11.9 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Mutatie reële waarde materiële vaste activa Dotatie voorzieningen onrendabele investeringen Correctie dotatie voorzieningen onrendabele investeringen voorgaande jaren Waardeverminderingen onroerende zaken in ontwikkeling Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
2013 13,5 71,0 -1,0 -5,5 78,0
2012 -52,1 103,2 -27,3 5,5 29,3
8.11.10 Lonen en salarissen/Sociale lasten en pensioenlasten Het aantal personeelsleden in dienst bij Woonbedrijf bedraagt, uitgedrukt in FTE’s, ultimo 2013: 400,85 (2012: 415,24). Het personeelsbestand kan als volgt worden gespecificeerd: Afdeling Bestuur incl. secretariaat Wonen Vastgoed Interne leveranciers (FMS/Bouwservice/Inkoop*) Bestuursondersteuning Totaal
2013 4,0 155,8 41,1 175,7 24,2 400,8
2012 4,0 161,0 41,3 181,1 27,8 415,2
8.11.11 Onderhoudslasten De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: 2013 19,7 11,4 9,7 5,0 6,5 52,3 -6,3 46,0
Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatie-onderhoud Contract onderhoud Overig Subtotaal Af : dekking afdeling Bouwservice Totaal onderhoudslasten
102
2012 19,7 12,4 8,8 5,2 6,7 52,8 -5,9 46,9
8.11.12 Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Totaal leefbaarheid
2013 0,6 1,6 2,2
2012 1,1 1,4 2,5
2013 7,5 2,0 9,5
2012 6,8 1,7 8,5
8.11.13 Lasten servicecontracten Lasten servicecontracten verrekenbaar met huurders Lasten servicecontracten niet verrekenbaar met huurders Totaal lasten servicecontracten
8.11.14 Overige bedrijfslasten 2013
2012
Beheerkosten Overige personeelskosten Automatiseringskosten Advisering Huisvestingskosten Communicatie Overige beheerkosten Subtotaal beheerskosten
5,7 2,5 2,2 1,6 0,5 1,6 14,1
6,4 2,5 2,1 1,5 0,6 1,4 14,5
Heffingen Belastingen Heffingen sectorinstituten Verzekeringen Subtotaal heffingen
9,2 7,6 0,8 17,6
8,9 0,1 0,6 9,6
2,9 2,4 0,2 0,7 0,5 1,1 7,8
0,9 1,8 0,5 0,4 0,4 0,9 4,9
39,5
29,0
Overige bedrijfslasten Mutatie(s) overige voorzieningen Organisatiegerichte activiteiten Abonnement PuntExtra Energiekosten in verband met leegstand Aandeel in Vereniging van Eigenaren Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten
Onder de post ‘Heffingen sectorinstituten’ is de saneringsheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting (€ 6,8 miljoen) en de verhuurdersheffing (€ 0,7 miljoen) inbegrepen. 8.11.15 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
103
2013 -0,4 0,0
2012 -11,9 -1,9
-0,4
-13,8
8.11.16 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: PwC Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Andere niet-controlediensten Totaal PwC Overig Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal Overig Totaal accountantshonoraria
2013
2012
113 10 15 138
84 10 61 155
252 15 267 405
223 0 223 378
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonbedrijf en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en de onafhankelijke externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. 8.11.17 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 2013 0,0 0,0 0,0
2012 0,5 -0,1 0,4
2013 0,8 0,5 0,8 2,1
2012 1,0 0,3 0,0 1,3
Rentelasten
2013
2012
Rente langlopende schulden: - Leningen overheid** - Leningen kredietinstellingen **
0,7 14,8
0,7 14,0
Rente kortlopende schulden - Kredietinstellingen - Gemeenten - Overige schulden
-0,1 0,0 0,5
0,6 0,1 0,1
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
15,9
15,5
Waardeverandering financiële vaste activa Waardeverandering effecten Totaal waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
8.11.18 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten Rente financiële vaste activa Ontvangen heffingsrente belastingen Rente op liquide middelen Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
8.11.19 Rentelasten en soortgelijke kosten
104
** De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden leningen overheid/kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd: rentelasten van leningen met een vaste rente Totaal rente langlopende schulden, Leningen overheid/kredietinstellingen
2013 15,5 15,5
2012 14,7 14,7
2013 0,0 -5,2 12,2 7,0
2012 5,2 -0,0 -0,4 4,8
8.11.20 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Correcties acute belastingen voorgaande boekjaren Mutatie latente belastingen Totaal
De acute belastinglast is als volgt bepaald: 2013 Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde Jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen Afschrijvingen Onderhoud Overige tijdelijke verschillen Saneringsheffing CFV Permanente verschillen Totaal permanente en tijdelijke verschillen Saldo Compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren Belastbaar bedrag Verschuldigde winstbelasting
-62,7 78,2 31,9 -49,1 -0,5 6,8 0,2 67,5 4,8 -4,8 0,0 0,0
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar. Het hogere fiscale resultaat t.o.v. het resultaat voor belastingen wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het fiscaal niet volgen van bedrijfseconomische waardeverminderingen van het vastgoed. 8.11.21 Resultaat deelnemingen Resultaat deelneming Lichtrijk Beheer B.V. Resultaat deelneming Breedband Regio Eindhoven B.V. Totaal resultaat deelnemingen
105
2013 0,0 0,0
2012 0,0 0,0
0,0
0,0
8.11.22 Overzicht van het totaalresultaat van Woonbedrijf Het overzicht van het totaalresultaat van Woonbedrijf is als volgt: Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen Herwaardering materiële vaste activa Cumulatief effect stelselwijzigingen
2013
2012
-69,7
-23,7
-63,3 0,0
Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen
63,0 0,0 -63,3 63,0
Totaalresultaat Woonbedrijf
-133,0
106
39,3
8.12 Overige informatie 8.12.1 Werknemers Gedurende het jaar 2013 had de corporatie gemiddeld 408 werknemers in dienst (2012: 421). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. 8.12.2 Bestuurders en commissarissen De personeelslasten ter zake van de bezoldiging en ter zake van de pensioenen van bestuurders kan volgens het jaarrekeningrecht als volgt worden gespecificeerd: Conform jaarrekeningrecht (Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving) (x € 1.000,-):
Naam Drs. M.T. Eggermont RA Ir. I. de Boer Totaal
Periodiek betaalde beloningen 2013 2012 174,9 175,8 186,5 184,5 361,4 360,3
Beloningen betaalbaar op termijn 2013 2012 69,7 80,6 64,6 66,8 134,3 147,4
Winstdeling en bonus 2013 2012 20,9 20,8 20,9 20,8 41,8 41,6
Totaal 2013 265,5 272,0 537,5
2012 277,2 272,1 549,3
Met betrekking tot bovenstaande bezoldigingen is Woonbedrijf in maart 2014 een totaal bedrag aan crisisheffing verschuldigd van € 13.514,-. De beloningen over het jaar 2013 hebben betrekking op de volgende perioden: Drs. M.T. Eggermont RA: 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 Ir. I. de Boer: 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 De bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen is opgenomen onder de personeelslasten en bedraagt voor 2013 € 94,1 (2012: € 77,9). De bezoldiging over boekjaar 2013 is inclusief BTW door het feit dat commissarissen met ingang van 1 januari 2013 ondernemer voor de BTW geworden. Conform Wet Normering Topinkomens (WNT) Bij de samenstelling van de verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken. De bezoldiging van de bestuurders volgens de Wet Normering Topinkomens (WNT) kan als volgt worden gespecificeerd: Naam
Beloningen
Beloningen betaalbaar op termijn
Totale bezoldiging
duur van het dienstverband in het jaar (in dagen)
Drs. M.T. Eggermont RA Ir. I. de Boer Totaal
€ 200.910 € 207.386 € 408.296
€ 28.131 € 28.131 € 56.262
€ 235.517 € 229.041 € 464.558
365 365
107
omvang van het dienstverband in het jaar (fte) 1,0 1,0 2,0
De totale bezoldiging van de beide bestuurders over 2013 ligt boven de WNT norm van € 228.599. Voor de beide bestuurders van Woonbedrijf is de overgangsregeling WNT van toepassing omdat beide bestuurders op 6 december 2011 al in functie waren. Op grond van de Memorie van Toelichting bij de WNT heeft Woonbedrijf geconcludeerd dat een werkgeversbijdrage voor een (pensioen)voorziening waaruit géén vermogensaanspraak van de werknemer voortvloeit, ook géén beloning betaalbaar op termijn is. De werkgeversbijdragen voor vroegpensioen voor de bestuurders leiden niet tot een vermogensaanspraak en zijn derhalve niet in de bezoldiging betrokken. De bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen bedraagt voor 2013 € 77.802 exclusief BTW. Naam
functie(s)
Dhr. G.M. van Wijk Dhr. F.J. Spiering Mevr. I.M. Koopmans Dhr. L.H.J. Kokhuis Mevr. A.F.A.A. Cuijpers Dhr. C.H.J. van der Luijt Mevr. J.M.P. Moons Totaal
Voorzitter RVC Vice-voorzitter RVC Lid RVC Lid RVC Lid RVC Lid RVC Lid RVC
beloning
onkostenvergoeding
16.792 13.433 11.195 11.195 11.195 11.195 2.799 77.802
beloningen betaalbaar op termijn
Totale bezoldiging
duur van het dienstverband in het jaar (in dagen)
16.792 13.433 11.195 11.195 11.195 11.195 2.799 77.802
365 365 365 365 365 365 91
Voor de RvC leden geldt dat zowel de voorzitter als de leden van de RvC een vacatiegeld ontvingen dat exclusief BTW lager is dan de WNT-norm 2013. Voor de vicevoorzitter, een functie die de WNT niet kent, is de overgangsregeling WNT van toepassing. De vicevoorzitter was op 6 december 2011 al in functie. Daarnaast bedroeg de totaal toegekende uitkering bij einde dienstverband van een hoofd Vastgoed € 309.183. Dit betreft een éénmalige toekenning van een ontslagvergoeding in boekjaar 2013, wegens het uiteindelijk vervallen van de functie als uitvloeisel van de reorganisatieronde binnen de afdeling Vastgoed in 2012. De totale ontslagvergoeding overschrijdt de WNT norm van € 228.599 als gevolg van het feit dat de vergoeding in overeenstemming is met het Sociaal Plan Vastgoed rekening houdend met de arbeidsduur van de desbetreffende functionaris.
108
8.13 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1 mln.) Ref.
31 december 2013
31 december 2012
VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Kosten van onderzoek en ontwikkeling
1,9
2,4 1,9
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.087,2 2,4 4,7
2,4 1.179,2 14,4 4,6
1.094,3 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
174,0 0,0
1.198,2 159,5 3,2
174,0 Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
8.15.2 8.15.2.1 8.15.2.2 8.15.2.3
0,3 0,5 5,6 8,9 1,9 0,7 0,6
162,7 0,3 0,5 2,1 8,5 3,0 1,2 2,1
18,5 1.288,7
Som der vaste activa
17,7 1.381,0
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden
7,5 1,1 10,7
2,9 4,9 8,2 19,3
Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
3,5 0,0 0,5 4,7 0,9 1,8
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
109
16,0
3,8 0,2 0,9 4,8 0,4 3,3 11,4
13,4
30,7
29,4
1.319,4
1.410,4
EIGEN VERMOGEN Overige reserves
Ref.
31 december 2013
31 december 2012
8.15.3
751,2
884,2 751,2
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichting Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen
133,5 17,3 0,0 7,1
884,2
96,9 2,0 0,0 6,7 157,9
LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Overige schulden
16,0 336,1 2,1
105,6
16,8 314,6 2,0 354,2
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
25,8 5,5 6,3 18,5
TOTAAL PASSIVA
110
333,4
43,8 16,3 11,0 16,1 56,1
87,2
1.319,4
1.410,4
8.14 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 (x € 1 mln.)
2013
2012
171,0 10,0 0,0 -0,2
162,8 9,2 0,0 -1,0
2,3 2,0 3,0 188,1
0,4 1,9 2,0 175,3
34,6 78,0 20,2 2,9 3,7 46,0 2,2 9,5 39,5 236,6
22,7 29,3 20,7 3,0 3,8 46,9 2,5 8,5 29,0 166,4
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-0,4
-13,8
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
0,0 2,1 -15,9 -13,8
-0,1 1,4 -15,4 -14,1
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-62,7
-19,0
-7,0 0,0
-4,8 0,1
-69,7
-23,7
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
Resultaat na belastingen
111
8.15 Toelichting op de enkelvoudige balans en winst-en-verliesrekening 2013 (x € 1 mln.) 8.15.1 Algemene toelichting
8.15.1.1 Stelsel- en schattingswijzigingen Woonbedrijf heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelsel- en schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening. Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. 8.15.1.2 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de netto vermogenswaarde in overeenstemming met de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. 8.15.1.3 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en winst- en verliesrekening over 2013 De toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de winst- en verliesrekening over 2013 is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten die op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 en de winst- en verliesrekening over 2013 zijn opgenomen. 8.15.2 Financiële vaste activa 8.15.2.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen De deelnemingen betreffen: Aandeel
Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V., Eindhoven
100%
Waarde deelneming 31 december 2013 0,3
Resultaat deelneming 2013
Eigen vermogen 31 december 2013
0,0
0,3
Waarde deelneming 31 december 2013 0,5
Resultaat deelneming 2013
Eigen vermogen 31 december 2013
0,0
4,0
8.15.2.2 Andere deelnemingen De deelnemingen betreffen: Aandeel
Breedband Regio Eindhoven B.V., Eindhoven
12%
112
8.15.2.3 Leningen u/g 31 december 2013
31 december 2012
Stichting Exploitatiemaatschappij Eurostaete
2,5
2,5
Wonen Boven Winkels Eindhoven N.V. NEM Eindhoven B.V.
0,0 6,4
0,0 6,0
Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V.
0,0
0,0
8,9
8,5
8.15.3 Eigen vermogen Overige reserves Het verloop van de overige reserves (zijnde de statutair en wettelijke reserves) is als volgt: 2013 884,2 0,0 884,2 -69,7 -63,3 751,2
Stand per 31 december voorgaand boekjaar Gevolgen stelselwijziging Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Overige mutaties Stand per 31 december
2012 844,9 0,0 844,9 -23,7 63,0 884,2
De overige mutaties hebben betrekking op de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen als gevolg van herwaarderingen van het vastgoed. Ultimo 2013 is in totaal € 533,9 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2012: € 628,9 miljoen).
Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: Sociaal Commercieel
Totaal 2013
Stand per 1 januari Herclassificatie sociaal - commercieel Toevoegingen/terugname van eerdere toevoegingen Onttrekking: realisatie agv afschrijvingen Onttrekking: realisatie agv verkoop
563,1 -1,7 -68,5 -21,1 -6,5
65,8 1,7 1,4 0,0 -0,4
628,9 0,0 -67,1 -21,1 -6,9
Stand per 31 december
465,4
68,5
533,9
Verschillen in het eigen vermogen en het resultaat tussen de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Per 31-12-2013 is er geen verschil tussen het eigen vermogen volgens de enkelvoudige balans en het eigen vermogen volgens de geconsolideerde balans.
113
8.16 Overige gegevens 8.16.1 Voorstel resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming is om het negatieve resultaat ter grootte van € 69,7 miljoen in mindering te brengen op de overige reserves van Woonbedrijf. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen reeds in de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening over 2013 verwerkt. 8.16.2 Gebeurtenissen na balansdatum Het beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurdersheffing en verruiming van het huurbeleid. In paragraaf 8.4.2 van de jaarrekening is de betekenis hiervan uitgezet. In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het regeringsbeleid in combinatie met o.a. de saneringssteun zijn verwerkt.
114
9
Bericht van de Raad van Commissarissen
Werkwijze Raad van Commissarissen De taak van de Raad van Commissarissen (RvC) is het houden van toezicht op het beleid van de directie van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Daartoe behoort het houden van toezicht op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en -procedures ingesteld door de directie. Bovendien ziet de RvC toe op de algemene gang van zaken in de stichting en op de door haar in stand gehouden onderneming, alsmede op de met haar verbonden ondernemingen. Voorts is de RvC werkgever van de directie en staat zij die, gevraagd en ongevraagd, met raad terzijde (adviesfunctie/klankbordfunctie). In haar toezichthoudende rol heeft de RvC zich in 2013 in hoofdlijnen bezig gehouden met:
goedkeuring van operationele en financiële doelstellingen en strategie; interne risicobeheersing en controlesystemen; volkshuisvestelijke opgaven; verbindingen; interne informatievoorziening.
Onder het hoofdstuk “Inhoud van het toezicht” zijn deze punten nader uitgewerkt. Governancecode De RvC acht een transparant (ondernemings-)bestuur vanzelfsprekend, waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De RvC onderschrijft daarmee de Aedes Governancecode voor woningcorporaties. In 2013 is de governancestructuur van Woonbedrijf herzien en verder verbeterd. Zo zijn de stichtingsstatuten gewijzigd en is er een Reglement RvC en een Reglement Bestuur opgesteld. Daarnaast is in 2013 het Investeringsstatuut en het Verbindingenstatuut vastgesteld en goedgekeurd. Voor de Governancecode en de formele uitwerking hiervan (zoals Reglement RvC, Reglement Bestuur, samenstelling RvC, etc.) wordt verwezen naar de website van Woonbedrijf (www.woonbedrijf.com). Inhoud van het toezicht in 2013 Goedkeuring van operationele en financiële doelstellingen en strategie In 2013 heeft de RvC (onder andere) de volgende onderwerpen met de directie besproken: aanpassingen in de governancestructuur (reglement van de RvC, reglement Bestuur, statutenwijziging Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl, investeringsstatuut en verbindingenstatuut); fusie Punt Extra B.V. en Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV met Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V.; jaarverslag 2012; begroting 2014 en Meerjarenperspectief 2014 – 2023; ambitie en realisme in balans – verbeterplan; rapportages (o.a. Tertiaalrapportages); risicomanagement; scenarioanalyses; voortgang samenwerking met Huurdersvertegenwoordiging; integriteit en bestuurscultuur; ontwikkelingen regionale woningmarkt; participatiebeleid;
115
actuele ontwikkelingen overheidsbeleid (o.m. reactie minister Blok op advies Commissie Hoekstra); verantwoording Treasurybeleid 2012; jaarverslag 2012 Klachtencommissie; managementletter Interimcontrole 2012; prestatieafspraken gemeente Eindhoven; toezichtsbrief 2013 CFV; ontwikkelingen op Strijp-S te Eindhoven.
De operationele en financiële doelstellingen van Woonbedrijf worden neergelegd in de financiële meerjarenbegroting. De directie bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. In de vergadering van 21 november 2013 is de Meerjarenbegroting 2014-2023 door de RvC goedgekeurd. De doelstellingen van Woonbedrijf zijn erop gericht om haar organisatorische en financiële capaciteit zodanig in te zetten dat een optimale maatschappelijke waarde creatie op het verantwoordelijkheidsgebied van het wonen van de klanten van Woonbedrijf wordt gerealiseerd. Een aantal besluiten van de directie, zoals vastgelegd in de Statuten en het Investeringsstatuut is onderworpen aan de goedkeuring van de RvC. In 2013 heeft de directie 24 besluiten ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. De aan de RvC ter goedkeuring voorgelegde directiebesluiten betroffen: Vaststellen Jaarrekening 2012 Wonen boven Winkels Eindhoven NV; Sloopbesluit Coriolanuspad complex 440; Onderhandelingskader locatie ONS; Vaststellen Meerjarenbegroting 2013-2022 deel 2 van Woonbedrijf; Investeringsstatuut 2013; Verbindingenstatuut 2013; Wijziging statuten stichting Woonbedrijf SWS Hhvl; Reglement Bestuur 2013; Treasurystatuut 2013; Renovatie Geestenberg afsluiting definitiefase; Jaarverslag 2012 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl; Jaarverslag 2012 Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV; Jaarverslag 2012 Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV; Jaarverslag 2012 PuntExtra BV; Jaarverslag 2012 Lichtrijk Beheer BV; Jaarverslag 2012 Stichting Eurostate; Jaarverslag 2012 Stichting De Ketting; Ondertekening huurovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst Woonbedrijf; Afsluiten definitiefase Lage Heide Valkenswaard; Afsluiten definitiefase Steegsche Velden; Verstrekken lastgeving/volmacht WSW; Vaststellen verbeterplan CFV; Meerjarenbegroting 2014-2023 van Woonbedrijf; Afsluiting definitiefase Space-S.
116
nieuwe
locatie
Interne risicobeheersing en controlesystemen De directie is, ingevolge de statuten, verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. De RvC ziet er, eveneens ingevolge de statuten, op toe dat de directie deze verantwoordelijkheid vervult. De directie is verantwoordelijk voor het instellen en handhaven van interne procedures die ervoor zorgen dat alle belangrijke financiële informatie bij de directie bekend is, zodat de tijdigheid, volledigheid en juistheid van de interne en externe financiële verslaggeving worden gewaarborgd. Vanuit dit oogpunt zorgt de directie ervoor dat de financiële informatie, omtrent ondernemingen waarover Woonbedrijf overwegende zeggenschap uitoefent, rechtstreeks aan haar wordt gerapporteerd. De RvC houdt toezicht op de instelling en handhaving van deze interne procedures. De RvC heeft kennisgenomen van de bevindingen van het onderzoek door de accountant naar het bestaan, de opzet en de werking van het stelsel van interne beheersing binnen Woonbedrijf. Tevens heeft de RvC kennis genomen van de door de afdeling Controlling uitgevoerde interne audits. Met de directie werden de gekozen ambities, ten aanzien van de interne beheersing en de prioritering van de inspanningen om op deelgebieden deze ambities te realiseren, besproken. De RvC heeft geconstateerd dat de directie, op het gebied van de interne risicobeheersing en het controlesysteem, haar verantwoordelijkheid heeft vervuld. Volkshuisvestelijke opgaven De RvC heeft geconstateerd dat Woonbedrijf haar volkshuisvestelijke opgaven naar vermogen heeft vervuld. Zij leidt dit af uit de gepubliceerde prestaties op de volgende terreinen:
huisvesten van primaire doelgroepen; huisvesten van studenten en “short stay”; aandacht voor bijzondere doelgroepen; beschikbaarheid van betaalbare woningen; wijkaanpak en inspanningen op het gebied van leefbaarheid; inspanningen en resultaten in de drie “krachtwijken”; ondanks de recessie blijft Woonbedrijf investeren in het onderhoud en ontwikkeling van haar vastgoed.
Verbindingen Woonbedrijf kent een aantal verbindingen die zijn toegelicht in hoofdstuk 6 van het Jaarverslag 2013. Verbindingen worden aangegaan vanuit een afwegingskader waarin fiscale, operationele en aspecten van risicobeheersing zijn opgenomen. Woonbedrijf heeft ervoor gekozen om haar bestuurlijke en juridische structuur zodanig in te richten, dat voor de mate waarin en de wijze waarop bestuur en toezicht worden uitgeoefend, het geen verschil maakt of Woonbedrijf rechtstreeks dan wel door middel van Verbindingen in de betrokken projecten participeert. Hieromtrent wordt verwezen naar hetgeen in hoofdstuk 6 van het jaarverslag is vermeld omtrent verbindingen. De RvC heeft geconstateerd dat zij in 2013 juist, tijdig en volledig is geïnformeerd omtrent de verbindingen van Woonbedrijf. Interne informatievoorziening De periodieke financiële verslaggeving naar de RvC vindt elk tertiaal (periode van 4 maanden) plaats en is gebaseerd op het bewaken van de koers van Woonbedrijf. Onderdeel van die tertiaalrapportages is de Balanced Scorecard (Kompas) die jaarlijks wordt geanalyseerd. Daarbij worden nieuwe indicatoren en kengetallen toegevoegd, die de strategische keuzes van Woonbedrijf kunnen volgen op haar effecten. De tertiaalrapportages bevatten eveneens een periodieke risicoanalyse waarin de 117
risico’s worden vermeld en tevens welke beheersmaatregelen er worden getroffen om de geconstateerde risico’s adequaat te beheersen. De RvC vindt de wijze waarop zij in 2013 door middel van de tertiaalrapportages is geïnformeerd over de gang van zaken bij Woonbedrijf adequaat. Verantwoording In totaal hebben er in 2013 vijf reguliere RvC-vergaderingen plaatsgevonden. Vaste onderwerpen op de agenda’s van de betreffende vergaderingen waren: doorlopende agenda; mededelingen directie; overzicht van en toelichting op belangrijke directiebesluiten; vaststellen verslag vorige vergadering; tertiaalrapportages. Daarnaast worden de meerjarenbegroting voor het aankomende (boek-)jaar (i.c. 2014-2023) en het Jaarverslag over het voorafgaande (boek-)jaar (i.c. 2012) op min of meer vaste momenten in het jaar besproken en (indien mogelijk) goedgekeurd. De beide stukken zijn in 2013 door de RvC goedgekeurd. In 2013 is met de directie van gedachten gewisseld over de ontwikkeling van de interne organisatie. Op 1 maart 2013 is een gesprek gevoerd met de directie over de door haar te behalen prestaties in 2013. Op 18 december 2013 zijn met de leden van de directie beoordelingsgesprekken gevoerd door de leden van de remuneratiecommissie. Voorts heeft de RvC in juni 2013 een tweedaags werkbezoek aan de stad Eindhoven gebracht. Het thema van dit werkbezoek was ‘duurzaamheid’. De RvC heeft zich in een aantal vergaderingen, meetings en rondleidingen, samen met de directie, door medewerkers en externe adviseurs van Woonbedrijf uitgebreid laten informeren over vele aspecten waarmee Woonbedrijf te maken heeft met betrekking tot dit zeer belangrijke onderwerp. Integriteit Vanuit de door de RvC in 2010 gekozen integriteitsbenadering heeft de RvC in 2013 wederom een inschatting gemaakt van de integriteitsrisico’s door middel van de score ’Risico Integriteit en Bestuurscultuur‘. Door het invullen van deze risicomatrix worden de risico’s van de integriteit en van de bestuurscultuur zichtbaar, zoals die door de individuele leden van de RvC en door de RvC als geheel worden ingeschat. Daaruit komt naar voren dat de leden van de RvC , vanuit hun eigen achtergronden, verschillende inschattingen maken van de risico´s ten aanzien van de integriteit. Die verscheidenheid wordt als positief ervaren. Dat geeft een goede gespreide aandacht vanuit de RvC. Daarmee wordt voorkomen dat eenzijdige inschatting van risico’s ontstaat. Benoemingen en mutaties In de RvC-vergadering van 8 oktober 2013 is mevrouw J.M.P (Annemarie) Moons (1965) benoemd als 7e lid van de RvC van Woonbedrijf. Eind 2013 is een nieuwe wervings- en selectieprocedure opgestart om in de loop van 2014 enkele nieuwe leden te kunnen benoemen in het kader van het aftreden van enkele van de huidige leden van de RvC, conform het rooster van aftreden. De RvC bestaat uit minimaal 6 en uit maximaal 10 leden. De RvC verwacht dat het proces van werving en selectie van de nieuwe leden in de loop van 2014 zal worden afgerond. Voorts is als “Trainee” in de RvC van Woonbedrijf per 1 december 2013 benoemd de heer S.P.J.C.G. Selders (1973). Deze benoeming heeft plaatsgevonden in het kader van de Leergang Aankomend Commissaris, zoals aangeboden door de VTW (Vereniging van Toezichthouders Woning-corporaties).
118
De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 24 maanden. Als contactpersoon voor de heer Selders binnen de RvC is benoemd mevrouw A.F.A.A. Cuijpers. De trainee participeert in de RvC-vergaderingen, maar heeft daarin geen stem. De trainee komen niet de rechten toe die de leden van de RvC uit hoofde van hun commissariaat hebben. In principe ontvangt de trainee alle (vergader-)stukken en overige informatie die de RvC-leden ontvangen. De trainee wordt geacht aanwezig te zijn bij alle vergaderingen van de RvC en kan in beginsel ook andere bijeenkomsten van de RvC en/of vergaderingen van de commissies bijwonen. Bezoldiging 2013 Vanaf 1 januari 2013 is er een verandering opgetreden ten aanzien van de wijze waarop de honorering van de leden van de RvC plaatsvindt. Deze wijziging vindt zijn oorzaak in een beleidswijziging van de overheid per 1 juli 2012 met betrekking tot de Btw-heffing over de vergoedingen die RvC-leden ontvangen. Deze wijziging diende uiterlijk per 1 januari 2013 te zijn ingevoerd, waaraan is voldaan. Deze beleidswijziging houdt in dat aan de hand van de normale criteria voor het Btw-ondernemerschap moet worden bepaald of sprake is van ondernemerschap van de commissaris. Al vanaf één commissariaat is dan sprake van ondernemerschap voor de Btw en dient Btw te worden voldaan over de ontvangen vergoedingen. De commissaris kan deze Btw zelf voldoen aan de Belastingdienst of deze laten voldoen door Woonbedrijf. Beide vormen worden binnen Woonbedrijf toegepast. In onderstaand overzicht worden op grond van die wijziging in de Btw de bedragen van de commissarissenvergoedingen exclusief en inclusief Btw vermeld. De honorering van de RvC wordt bepaald door de RvC en is vastgesteld binnen de kaders van het advies van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De honoraria van de huidige commissarissen zijn geïndexeerd en bedroegen in 2013 op jaarbasis € 16.791,84 exclusief Btw (€ 20.318,12 inclusief Btw) voor de voorzitter, € 13.433,47 exclusief Btw (€ 16.254,50 inclusief Btw) voor de vicevoorzitter en € 11.194,56 exclusief Btw( € 13.545,42 inclusief Btw) voor de overige leden. De bezoldiging van de RvC voldoet aan de WNT uitgangspunten en de richtlijnen van de VTW. Alle leden zijn op kosten van Woonbedrijf lid van de VTW en krijgen van Woonbedrijf (een) (introductie)cursus(sen) bij de VTW aangeboden en nemen zo nodig deel aan cursussen, seminars en bijeenkomsten, waarmede zij hun kennis, nodig voor het uitoefenen van hun functie en taken, op peil houden. Zelfevaluatie De RvC evalueert één maal per jaar buiten aanwezigheid van de directie haar eigen functioneren. Deze zelfevaluatie vond plaats op vrijdag 25 januari 2013. Het referentiekader van de VTW is het uitgangspunt voor deze evaluatie. De zelfevaluatie heeft plaatsgevonden vanuit de 3 rollen die de RvC van Woonbedrijf heeft: toezichthouder; werkgever van de directie; adviesfunctie/klankbordfunctie. De RvC is over het algemeen positief over haar eigen functioneren binnen de drie bovengenoemde rollen in het jaar 2013. De RvC is van mening dat de kwaliteit van haar functioneren is toegenomen. Zij concludeert dat uit de wijze waarop de vergaderingen zijn verlopen in 2012, de besluitvorming heeft plaatsgevonden, de rolduidingen tussen de directie en de RvC scherper zijn komen te liggen en de samenwerking tussen directie en RvC verder is verbeterd. De discipline in de voorbereiding van de gezamenlijke vergadering tussen directie en RvC is toegenomen, met name omdat ook in 2013 voorafgaande aan die vergaderingen telkens een voorvergadering heeft plaatsgevonden, aan de hand van een door de voorzitter opgestelde lijst van vergaderonderwerpen. 119
Desalniettemin is de RvC ervan overtuigd dat het altijd nog beter kan. Dit wordt mede gevoed door de opvatting dat: de rolduiding tussen de directie en de RvC nog scherper kan; de verantwoordelijkheid (en daarmee de risico’s) van de toezichthouders uit maatschappelijk oogpunt verder is toegenomen in 2013 en in de toekomst verder zal toenemen; het vertrouwen tussen directie en RvC en onderling tussen de leden binnen de RvC cruciaal is voor het goed functioneren van de RvC; de aanspreekbaarheid en aansprakelijkheid van de RvC nog steeds toeneemt. Wederom moet worden geconstateerd dat Woonbedrijf en daarmee dus ook de RvC in een turbulente omgeving functioneert. De nieuwe wetgeving, ook op het gebied van de honoreringen van directie en RvC, het in 2013 tot stand gekomen regeerakkoord van het Kabinet Rutte 2, een nog steeds (en zelfs sterker dan in 2012) stagnerende woningmarkt zijn onderwerpen van zorg en gesprek binnen de RvC en met de directie. De RvC is van mening dat binnen Woonbedrijf alle mogelijke inspanningen worden gedaan om maatschappelijk verantwoorde prestaties te leveren die de toets der kritiek kunnen weerstaan. Tegenstrijdige belangen De zakelijke gedragscode van Woonbedrijf (Integriteitscode) verbiedt werknemers, leden van de directie en leden van de RvC geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke voordelen die Woonbedrijf toekomen. Woonbedrijf heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan leden van de RvC, de directie en het personeel van Woonbedrijf. De leden van de RvC hebben zich integraal aan deze Integriteitscode gehouden. Onafhankelijkheid van de RvC Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Er bestaan geen overlappingen met andere (bestuurs-)functies. Geen van de leden van de RvC is of was in het verleden in dienst van Woonbedrijf. Geen van de leden van de RvC verleent andere diensten dan die die voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Woonbedrijf, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar lidmaatschap van de RvC. Met uitzondering van mevrouw Koopmans, onderhoudt geen van de andere leden een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Woonbedrijf. Mevrouw Koopmans heeft ook zitting in de Raad van Toezicht van Stichting Lunet te Eindhoven, doch deze functie is niet strijdig met haar lidmaatschap van de RvC van Woonbedrijf. Het reglement van de RvC bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Overleg met de OR In juli 2013 heeft een delegatie van de OR een kennismakingsgesprek gehad met mevrouw A. Moons die in de RvC-vergadering van 8 oktober 2013 benoemd is tot lid van de RvC van Woonbedrijf. Commissies In 2013 is het Reglement RvC goedgekeurd. In dat Reglement is voorzien in het instellen van een Audit Commissie en in een Remuneratie Commissie. Die beide commissies zijn in de vergadering van 23 april 2013 ingesteld. Bij het instellen van deze beide commissies is besloten tot de volgende samenstellingen:
remuneratie commissie: de heer F. Spiering (voorzitter van de remuneratie commissie) en mevrouw A. Cuijpers (lid) en de heer G.M. van Wijk (lid); 120
audit commissie: de heer K. van der Luijt (voorzitter van de audit commissie) en de heer G.M. van Wijk (lid).
In de loop van 2013 zijn beide commissies enkele keren bijeen geweest voor geplande vergaderingen. De RvC zoekt advies van gespecialiseerde adviseurs wanneer zij zulks wenselijk of nodig acht. Verder worden door de RvC prestatiedoelstellingen voor de directie bepaald die dat jaar behaald moeten worden om de directie in aanmerking te laten komen voor een variabele bezoldigingscomponent. Op 18 december 2013 heeft de remuneratie commissie beoordelingsgesprekken gevoerd met de beide directieleden van Woonbedrijf. De directie is beoordeeld op verschillende aspecten, te weten: De aansturing van Woonbedrijf Het volgen van de uitgezette koers en het inspelen op de veranderende wereld waarmee de corporaties, en in het bijzonder Woonbedrijf, te maken hebben. Het vervullen in hun functie van twee rollen als directieleden. De ene rol is het zijn van bestuurder en andere rol is het zijn van directeur. In de rol van bestuurder wordt afstand bewaard tot de organisatie, zodat deze vanuit een eigen verantwoordelijkheid haar taken kan vervullen. Deze afstand draagt mede zorg voor een volwassen organisatie waarin medewerkers hun eigen doelen “zelfstandig” nastreven. In de rol van directeur kunnen directieven noodzakelijk zijn en wordt meer op de inhoud en de gewenste uitkomsten gestuurd. De RvC is positief over de wijze waarop de directie in het jaar 2013 heeft gefunctioneerd. Tevens is zij positief over de wijze waarop de directie c.q. het bestuur op de drie bovengenoemde aspecten heeft gefunctioneerd. De RvC heeft in het gesprek van 18 december 2013 geconstateerd dat de overeengekomen te leveren prestaties over 2013 zijn gerealiseerd. Afgesproken is tijdens die vergadering dat de te leveren prestaties voor 2014 zo vroeg mogelijk in het jaar 2014 worden besproken en vastgesteld. In het verslagjaar bestond de bezoldiging van de directie uit een basissalaris, emolumenten zoals een bijdrage in de premie voor de zorgverzekering, een bedrijfsauto, een bedrag voor onkostenvergoeding, een aanvullend vroegpensioen en een prestatiegebonden variabel deel. Het salaris is in 2013 niet verhoogd. In 2012 is de Wet Normering Topinkomens, zowel door de Tweede als door de Eerste Kamer, aangenomen en ingegaan per 01 januari 2013. In 2013 heeft de RvC de nodige aandacht besteed aan de gevolgen voor Woonbedrijf van de invoering van deze wet. Deze gevolgen zijn met de directieleden besproken. Wellicht ten overvloede wordt hier nogmaals expliciet vermeld dat Woonbedrijf uiteraard de in deze wet gestelde verplichtingen nakomt. Algemeen Evenals in voorgaande jaren is ook 2013 een jaar geweest waarin van buiten de organisatie wederom signalen zijn gekomen dat Woonbedrijf “zichtbaarder” is. Tevens is er op velerlei wijze waardering voor haar functioneren in de regio Eindhoven als grote en belangrijke woningcorporatie kenbaar gemaakt. De directie en medewerkers hebben in 2013 wederom hard gewerkt aan prominente positie, de rol en zichtbaarheid van Woonbedrijf in Eindhoven en de omliggende gemeenten. Woonbedrijf is een financieel (zeer) gezonde woningcorporatie en de directie en de RvC willen zeer zorgvuldig met die situatie omgaan, mede gezien alle factoren die daarop van invloed (kunnen) zijn. Woonbedrijf heeft zich ook in 2013 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van wonen, zorg en welzijn. De RvC heeft bijzondere waardering 121
voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor haar grote erkentelijkheid en appreciatie uit in de richting van de directie en alle medewerkers van Woonbedrijf. De leden van de RvC delen de trots daaromtrent die onder de directie en medewerkers leeft.
122
10 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
123
124
11 Kengetallen 2013
2012
2011
2010
2009
2008
Vastgoedeenheden in eigendom Woningen betaalbaar
24.165
24.913
25.460
25.746
25.848
25.949
Woningen duur
4.552
3.541
2.933
2.512
2.351
2.211
Studenteneenheden
2.478
2.478
2.241
2.241
2.210
2.275
31.195
30.932
30.634
30.499
30.409
30.435
Totaal vastgoedeenheden wonen
Bedrijfsruimten
164
141
143
132
128
122
Garages,parkeerplaatsen,bergingen, overig
3.100
3.043
2.931
2.797
2.688
2.670
Totaal vastgoedeenheden overig
3.264
3.184
3.074
2.929
2.816
2.792
34.459
34.116
33.708
33.428
33.225
33.227
28.432
28.234
28.173
28.058
28.036
28.184
2.993
3.027
2.755
2.744
2.683
2.724
31.425
31.261
30.928
30.802
30.719
30.908
totaal vastgoedeenheden
Verhuurbare woongelegenheden incl. inhuur derden Woningen Studenteneenheden Totaal verhuurbare woongelegenheden
Opgeleverde huurwoongelegenheden
318
403
223
156
144
213
Opgeleverde koopwoningen
23
4
0
129
41
40
Aangekochte koopwoningen
0
0
23
0
0
0
Productie bouwrijpe kavels
0
0
0
0
0
24
5.034
5.147
5.244
5.344
5.287
4.978
175
181
185
189
187
177
WOZ-waarde woningen totaal excl. studenteneenheden (x 1mln.) WOZ-waarde woningen excl. studenteneenheden gemiddeld (x 1000)
Bedrijfswaarde + marktwaarde totaal (x 1 mln.)
1.261
1.332
1.216
918
795
743
Waarde per vastgoedeenheid gemiddeld (x 1000)
36,6
39,0
36,1
27,5
23,9
22,4
Gemiddelde restantlevensduur in jaren
26,1
28,4
29,6
30,6
21,8
22,4
3,29%
3,04%
2,89%
2,77%
2,74%
2,82%
751,3
884,2
844,9
583,7
413,4
379,8
21,8
25,9
25,1
17,5
12,4
11,4
Bruto huuromzet (x 1 mln.)
173,1
165,7
160,9
156,9
151,6
146,7
Jaarresultaat (x 1mln.)
-69,7
-23,7
25,3
170,3
33,6
-41,8
Jaaromzet huur en vergoedingen (x 1 mln.)
183,4
175,4
170,3
167,4
162,4
156,1
Rentabiliteit eigen vermogen (%)
-9,27
-2,69
3,00
29,18
8,12
-11,01
Rentabiliteit totaal vermogen (%)
-6.11
-3,16
5,18
16,81
5,19
-2,77
Solvabiliteit (%)
56,94
62,69
64,80
52,54
42,88
41,04
4,02
4,20
4,34
4,47
4,73
4,79
Dagelijks onderhoud
32,8
33,1
32,4
32,3
35,3
31,7
Planmatig onderhoud
19,5
19,7
21,9
23,3
27,2
19,6
Totaal onderhoud
52,3
52,8
54,3
55,6
62,5
51,3
Verhouding huur/woz waarde woningen excl. studenteneenheden
Financien Groepsvermogen totaal (x 1mln.) Eigen vermogen per vastgoedeenheid (x 1000)
Gem rentevoet leningen (%)
Onderhoud (x 1 mln.)
125
Volkshuisvestelijk Huurachterstand in % huren en vergoedingen Huurachterstand (x 1 mln.) Huurderving in % huren en vergoedingen
1,91%
2,17%
1,70%
1,63%
1,71%
1,55%
3,5
3,8
2,9
2,7
2,8
2,4
1,30%
2,01%
1,66%
1,79%
1,59%
1,56%
Huurderving (x 1 mln.)
2,39
3,53
2,83
3,00
2,58
2,43
Gemiddelde huurprijs woningen per maand
480
458
444
436
428
415
26,8
27,5
26,6
25,7
24,5
22,6
Overige personeelskosten
5,7
6,4
7,2
5,5
6,7
8,9
Huisvestingskosten
1,6
1,5
1,6
1,7
1,6
1,8
Algemene kosten
6,8
6,6
7,0
6,8
7,3
7,1
Kosten ontwikkeling organisatie
2,4
1,8
3,1
3,6
3,3
1,0
43,3
43,8
45,5
43,3
43,4
41,4
400,8
415
423
432,1
418,0
403,2
5,6
5,2
4,7
4,3%
5,2%
6,4%
Bedrijfsvoering ( x 1 mln.) Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen
Totaal Personeelsbezetting einde boekjaar op basis fte Ziekteverzuim
126
