Jaarverslag 2014 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl
Vastgesteld door de directie van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Goedgekeurd door de raad van commissarissen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl
1
2
1
BESTUURSVERSLAG ............................................................................................................... 5
2
KOERS WOONBEDRIJF............................................................................................................ 7
3
PERSPECTIEF VAN DE KLANT .................................................................................................. 9 3.1 3.2 3.3 3.4
4
PERSPECTIEF VAN HET VASTGOED ........................................................................................ 25 4.1 4.2 4.3
5
BORGEN VAN SOLVABILITEIT ...................................................................................................... 37 BORGEN VAN LIQUIDITEIT .......................................................................................................... 38 BEOORDELEN FINANCIËLE VERMOGENSPOSITIE DOOR CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING ................ 41 TREASURY............................................................................................................................... 41
CORPORATE GOVERNANCE .................................................................................................. 43 7.1 7.2 7.3 7.4
8
AFSTOTEN VASTGOED ............................................................................................................... 31 ONZE MANIER VAN WERKEN ...................................................................................................... 31 JUISTE MEDEWERKER OP DE JUISTE PLEK ...................................................................................... 32 JUISTE INFORMATIE OP DE JUISTE PLEK ......................................................................................... 33 ZICHTBAARHEID ....................................................................................................................... 34
FINANCIËLE CONTINUÏTEIT ................................................................................................... 37 6.1 6.2 6.3 6.4
7
NIEUW VASTGOED ................................................................................................................... 25 BESTAAND VASTGOED .............................................................................................................. 26 DUURZAAMHEID ...................................................................................................................... 28
PERSPECTIEF VAN HET BEDRIJF ............................................................................................ 31 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
6
KLANTGESTUURD ....................................................................................................................... 9 EXTERNE METINGEN ................................................................................................................... 9 LEGITIMEREN .......................................................................................................................... 12 BUURTBEHEER......................................................................................................................... 20
GOVERNANCECODE .................................................................................................................. 43 INTEGRITEIT ............................................................................................................................ 43 NEVENSTRUCTUUR ................................................................................................................... 43 RISICOMANAGEMENT EN INTERNE BEHEERSING ............................................................................. 46
JAARREKENING 2014 ........................................................................................................... 49 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 8.12 8.13 8.14 8.15
GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2014 .................................................................... 49 GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING 2014 ................................................................. 51 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2014 .......................................................................... 52 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ..................................................... 53 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA .......................................................... 55 GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT .................................................................... 65 FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING........................................................................ 69 BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERINGEN RESULTAATBEPALING ...................... 71 KASSTROOMOVERZICHT ............................................................................................................ 74 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2014......................................... 75 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING 2014 ...................................... 86 OVERIGE INFORMATIE............................................................................................................... 92 ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2014 ......................................................................... 96 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2014 .............................................................. 98 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS EN WINST-EN-VERLIESREKENING 2014 ........................... 99 3
8.16
OVERIGE GEGEVENS ............................................................................................................... 101
9
BERICHT VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ...............................................................103
10
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT ....................................111
11
KENGETALLEN .................................................................................................................113
4
1 Bestuursverslag Na meer dan zes sombere jaren van economische crisis, verbeterde het algemene sentiment in 2014. Voor de woningcorporaties, en vooral voor hun klanten, was daar nog niet veel van te merken. Integendeel, meer en meer wordt het effect zichtbaar van de stijging van de huurprijzen, terwijl lonen en uitkeringen al jarenlang zijn bevroren en steeds meer van onze klanten hun baan zijn verloren. Beheersing van de betalingsachterstanden vraagt een steeds grotere inspanning van onze klanten en van de medewerkers van Woonbedrijf. Desondanks moesten we in 2014 vaker dan voorheen overgaan tot ontruiming. Het beeld van de corporatiesector zelf is ook allerminst rooskleurig. De verhuurderheffing houdt de opwaartse druk op de huurprijzen in stand, terwijl onderhoudsuitgaven onder druk staan en er op grote schaal diep wordt gesneden in de organisaties. In het jaar 2014 vond bovendien de Parlementaire Enquête Woningcorporaties plaats waarbij de ernstige ongelukken van het verleden wekenlang breed werden uitgemeten. Dat leidde tot allerlei goedbedoelde aanbevelingen om wet- en regelgeving aan te scherpen, om te voorkomen dat deze ongelukken zich nog zullen herhalen. Wij missen daarbij een heroriëntatie op de fundamentele principes van de Nederlandse volkshuisvesting en de waarde die dat voor hun doelgroep op moet leveren. Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, de ‘ijzeren driehoek’ van de volkshuisvesting, staan nog steeds niet in het vizier van de politiek en van het extern toezicht. De herziene Woningwet en de uitwerking daarvan in AMVB’s, bevatten veel recepten voor medicijnen tegen de kwalen van gisteren. Erger is dat deze regelgeving het maatschappelijk presteren door corporaties serieus belemmert, ondermeer door de sterk stijgende administratieve lasten. Het extern toezicht richt zich op rechtmatigheid, governance, integriteit en solide financieel beleid. De kant van het maatschappelijk presteren naar vermogen blijft daarbij onderbelicht. De corporatie met relatief lage huren heeft nog steeds meer uit te leggen dan de collega die de ruimte in het huurprijsbeleid ten volle benut. Het moge duidelijk zijn dat wij kritisch zijn waar het de externe context betreft. Maar we zijn optimistisch over de positie en de toekomst van Woonbedrijf. In 2014 hebben we de koers vernieuwd en een nieuw koersplan voor de jaren 2015 – 2018 opgesteld. We trekken daarin de lijnen weer verder door langs de assen van de klantsturing, het gebiedsgericht werken, de bewaking van de continuïteit en de ontwikkeling van de organisatie. We hebben de vernieuwde koers samengevat in de ‘pay-off’: Wonen wordt leven, In een buurt die bij je past, Nu en in de toekomst, Gefaciliteerd door Woonbedrijf. De uitwerking in beleid en de vertaling naar onze belanghouders vindt plaats in 2015, het jaar waarin Woonbedrijf als organisatie tien jaar bestaat. We realiseren ons daarbij dat onze oriëntatie op onze klanten en op het gebiedsgericht werken, met het belang voor een deugdelijke bedrijfsvoering, al vanaf de totstandkoming van Woonbedrijf zichtbaar aanwezig waren. Zij vormen het DNA van Woonbedrijf. In dit jaarverslag en deze jaarrekening vindt u een overzicht van de resultaten die we met alle medewerkers, betrokkenen en belanghouders bij Woonbedrijf in 2014 hebben bereikt. We zijn samen trots op die resultaten. In het najaar van 2014 werden we daarin bevestigd toen voor de eerste keer de Aedes Benchmark van woningcorporaties werd gepubliceerd. De deelnemers worden daarin gerangschikt in telkens drie categorieën op twee criteria: het klantoordeel op de kwaliteit van de dienstverlening en het niveau van de bedrijfskosten per woning. Bovendien werden de corporaties ingedeeld in klassen op basis van hun omvang, het aantal woningen. In dat alles bleek Woonbedrijf een bijzondere positie in te nemen. In de klasse van de grootste corporaties, hadden wij veruit het beste klantoordeel, terwijl we qua kosten in de gemiddelde categorie scoorde. Dat bevestigt de jaren geleden gekozen strategie waarbij we inzetten op verbetering van de bedrijfsvoering, niet met als doel kostenbesparing, maar om samen met de klant te werken aan relevante resultaten (de goede dingen doen) die we op een slimme en efficiënte wijze realiseren (de dingen goed doen). De benchmark was 5
gebaseerd op het in 2014 gemeten klantoordeel, dus de periode waarop dit jaarverslag betrekking heeft. De bedrijfskosten in de benchmark betroffen het jaar 2013, dus een jaar eerder. In 2014 zien we een daling van die kosten, ten opzichte van dat voorgaand jaar. Een daling die, evenals de significante reductie van de onderhoudskosten werd bereikt met verbetering van de bedrijfsprocessen, zonder sanering of gedwongen reorganisatie. En daaraan werken we ook in 2015 verder, samen met onze 430 collega’s en met de bijna 70.000 mensen die bij Woonbedrijf wonen.
Eindhoven, maart 2015 Marc Eggermont
Ingrid de Boer
6
2 Koers Woonbedrijf Inleiding In 2014 is de koers van Woonbedrijf tegen het licht gehouden en is een vernieuwd koersplan voor de periode 2015 – 2018 vastgesteld. Dit proces is eind 2013 begonnen met dialoogsessies met de raad van commissarissen (RVC) en het management. Er was veel overeenstemming over de richting van de koers: klantgestuurd en gebiedsgericht werken aan betaalbaar wonen in leefbare wijken en buurten. Deze richting werd onderstreept door de resultaten van enquêtes die we hebben uitgezet onder onze huurders en belanghouders. In tal van sessies met collega’s, belanghouders en de huurdersvertegenwoordiging hebben we de omgeving waarin we werken verkend en daarmee vraagstukken opgehaald waar het koersplan richting aan moet geven. Hiervoor hebben we onze scenario’s vertaald in een scenariogame waarmee we op interactieve wijze de kansen en bedreigingen die we op ons af zien komen, hebben verkend. Er is in het algemeen veel vertrouwen in de economische ontwikkeling van de Brainportregio. Dit heeft betekenis voor het wonen, zo zullen er naar verwachting meer kenniswerkers en arbeidsmigranten zich gaan vestigen in de regio. Ook is het behoud van talent voor de regio een aandachtspunt en is huisvesting van deze zogenaamde ‘eerste baners’ ook op stedelijk niveau geagendeerd. Er zijn meer zorgen geuit over de effecten van het (landelijke) overheidsbeleid voor het werk van woningcorporaties. Woonbedrijf kiest nadrukkelijk voor betaalbaar huren en heeft daarmee weinig hinder van de beperking van het werkveld van de woningcorporatie tot het DAEB-segment. Er worden echter wel risico’s gezien in de beperking van de inzet van woningcorporaties op het terrein van leefbaarheid. Zeker in combinatie met decentralisatie- en bezuinigingsoperaties op het vlak van zorg en welzijn. Onder het motto ‘liefde voor de feiten’ hebben we ook onderzoek uit laten voeren naar de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt en de effecten voor onze klanten en onze portfolio. Hieruit komt naar voren dat de vraag naar betaalbare huurwoningen ook in de komende jaren onverminderd groot zal zijn. Door vergrijzing en individualiseren (gezinsverdunning) staat de betaalbaarheid van het wonen onder druk. Het behouden van de betaalbare voorraad is daarom ook tot een van de speerpunten van het vernieuwde Koersplan gekozen. Koers 2015 - 2018 Met het vernieuwde koersplan zetten we een stap verder in de ontwikkeling die tien jaar geleden bij de start van Woonbedrijf begon. We zien verregaande ontwikkelingen in de klantvraag als gevolg van individualisering, vergrijzing en arbeidsmigratie en concluderen dat we deze door transformatie van de bestaande voorraad niet kunnen beantwoorden. We zoeken in de match tussen de vraag van onze klant en ons aanbod van woningen naar producten en diensten waarmee de klant zijn/haar eigen woonarrangement kan samenstellen. Door slimme combinaties te maken van bestaande producten en diensten willen we in staat zijn m op een efficiënte wijze aan te sluiten bij gebeurtenissen in het leven van de klant, oftewel zogenaamde levensgebeurtenissen. Dit zijn de momenten waarop de vraag naar wonen verandert. We zien dat het belang van de buurt in het wonen van de klant onverminderd groot is. De klant zoekt een woning in een buurt die past bij de levensfase waarin hij/zij zich bevindt. We spreken in dat kader dan ook over ‘de buurt als jas’. Daarnaast onderkennen we het belang van enerzijds voldoende dynamiek in de woningmarkt, zodat we snel kunnen aansluiten bij veranderende omstandigheden in het leven van de klant. Anderzijds respecteren we de klant die rustig in zijn/haar ‘eindwoning’ woont en vooral ongestoord wil wonen. De maatschappelijke prestatie van Woonbedrijf laat zich vanuit het perspectief van de klant het best vertalen in de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Daar waar de huidige investeringsstrategie (‘we blijven in de buurt’ voor de periode 2012 - 2017) nog vooral gericht is op het vergroten van de beschikbaarheid, hebben we nu ook meer aandacht voor de betaalbaarheid van het wonen. We hebben 7
daarom ook gesteld dat het volume van onze ‘ijzeren voorraad’ huurwoningen (dit zijn woningen met een (kale) huurprijs tot de aftoppingsgrens, deze was in 2014 € 556,-) op het huidige niveau blijft gehandhaafd. Dit vraagt om een portfoliostrategie gericht op het beheersen van de prijs en kwaliteit, het ontwikkelen van slimme en goedkope(re) nieuwbouwconcepten en het gericht aankopen van vastgoed in deze prijsklasse. Op basis van de begroting 2015 hebben we geconcludeerd dat ons ‘vrij besteedbaar’ vermogen (de beleidsruimte) niet afneemt. Dit rechtvaardigt de vraag of we wel naar vermogen presteren. Ofwel hoe Woonbedrijf in de toekomst haar vermogen duurzaam zal gaan inzetten. Deze vraag zal in 2015 worden beantwoord bij het updaten van de investeringsstrategie. Om onze ambitie te realiseren zal de organisatie ook verder moeten door ontwikkelen. In het koersplan is aandacht voor een beheerste ontwikkeling van de organisatie. Met onder meer de ambitie om het werk slimmer en efficiënter te doen, waardoor er capaciteit wordt vrijgespeeld die we kunnen inzetten voor de doorontwikkeling van de koers. Klantsturing speelt hierin een centrale rol en leidt tot verbetering van bedrijfsprocessen. De verbetering van bedrijfsprocessen leidt tot lagere bedrijfskosten en door gebruik te maken van klantsturing wordt het klantoordeel verhoogd. De uitkomsten van de Aedes benchmark op het gebied van klantwaarde en bedrijfskosten bevestigen dit beeld voor Woonbedrijf. De eerder genoemde doorontwikkeling van de koers, pakken we op via de lijn van experimenteren en leren. Waarbij nadrukkelijk de aanwezige kennis en expertise binnen de Brainportregio wordt gebruikt. Resumé; voor de periode 2015 – 2018 zijn de volgende koersdoelen geformuleerd: - klantgestuurd: wonen wordt leven, - buurtbeleving: in een buurt die bij je past, - rentmeesterschap: nu en in de toekomst, - organisatie: gefaciliteerd door Woonbedrijf.
8
3 Perspectief van de klant 3.1 Klantgestuurd De sturing in ons werk door onze klanten meet Woonbedrijf systematisch af aan de resultaten uit klantonderzoeken en projectevaluaties. Daarbij let Woonbedrijf op de waardering door onze huurders (en woningzoekenden) van onze dienstverlening én op de legitimatie ervan. Woonbedrijf haalt de resultaten op door periodiek en eenmalig vragen te stellen aan onze klanten en de resultaten te verwerken in rapportages. Daarnaast is er de dagelijkse praktijk; minder systematisch maar zeker zo belangrijk. Dagelijks hebben medewerkers van Woonbedrijf contact met onze huurders en in die contacten worden tal van meningen en ervaringen uitgewisseld. Het dagelijkse gedrag van onze klanten en de keuzes die zij hierbij maken, dragen bij aan de sturing van de organisatie.
3.2 Externe metingen Woonbedrijf stuurt (bij) op basis van haar eigen methodiek. Maar naast onze eigen metingen wordt er ook nog door anderen metingen verricht. Woonbedrijf beschouwt deze ‘externe’ metingen als ultieme toets voor de zélf gemeten resultaten. In 2014 is er twee maal sprake geweest van zo’n externe toets.
3.2.1.1 KWH Woonbedrijf is lid van KWH en deze organisatie toetst jaarlijks of de klantwaardering bij Woonbedrijf een zodanig resultaat laat zien dat de organisatie het verkregen KWH-label kan continueren. In 2014 is het resultaat over 2013 bekend geworden. Woonbedrijf scoorde goed op alle onderdelen (op of boven de norm). De scores zijn wederom goed, maar mogelijk is er aandacht nodig voor de gang van zaken rond de klachtenafhandeling. In onderzoek is nog of dit matige KWH-resultaat op dit aspect beïnvloed is door de aangepaste meetmethode door KWH.
3.2.1.2 Aedes benchmark In november 2014 heeft Aedes een benchmark op het gebied van klantwaardering en beïnvloedbare bedrijfskosten gepubliceerd van corporaties. Met circa 300 deelnemende woningcorporaties, waaronder Woonbedrijf, is de (vrijwillige) deelname aan deze eerste benchmark zeer hoog gebleken. In de benchmark worden corporaties onderling vergeleken en ingedeeld in drie categorieën. Het is een relatieve score (A, B en C). Onderdeel hiervan is de kwaliteit van de dienstverlening (naast de bedrijfskosten). Daarbij zijn de KWHresultaten (2013) gebruikt. Onze klanten hebben ons hoog gewaardeerd (gemiddeld een 7,8) met een A-score. In vergelijking met de andere grote corporaties worden wij het hoogste gewaardeerd. Ook in vergelijking met kleine en middelgrote corporaties scoren wij hoog. Om de komende jaren de hoge klantwaardering te behouden hebben we er voor gekozen om de benchmark voornamelijk te gebruiken voor benchlearning (leren van collega-corporaties). Naast de kwaliteit van de dienstverlening is door Aedes ook een vergelijking gemaakt tussen de corporaties op het gebied van de bedrijfskosten. Op het vlak van de beïnvloedbare bedrijfskosten is Woonbedrijf in de categorie gemiddelde bedrijfskosten ingedeeld (score B). Met de goede score uit de benchmark (AB) is Woonbedrijf ervan overtuigd de ingezette koers voort te zetten met het vernieuwde koersplan 2015-2018.
3.2.2 Vernieuwde klantwaardering De tevredenheid van onze klanten vergt permanent aandacht. Wat vorig jaar nog extra gewaardeerd werd is inmiddels ‘gewoon’. Behoud van behaalde resultaten vergt verbetering en ontwikkeling. In 2013 is Woonbedrijf gestart met een nieuw model voor interne meting van de klantsturing. In 2014 is dit model voor het eerst het gehele jaar toegepast. De in dit jaarverslag gepresenteerde resultaten sluiten daarom niet meer aan bij de resultaten in de vorige jaren. In 2013 is de klantcontactstrategie voor de komende jaren vastgesteld. Daarin zijn de volgende centrale klantverwachtingen vastgesteld op basis van onze onderzoekservaringen in de afgelopen jaren. Deze klantverwachtingen vormen nu de basis voor vernieuwde meting van de klantwaardering: 9
1. 2. 3. 4.
resultaat behalen staat voorop; direct geholpen worden en duidelijkheid hebben; gepaste dienstverlening, op maat; zelf invloed hebben en betrokken zijn.
In de vernieuwde klantwaardering wordt niet meer gestuurd op een gemiddeld cijfer maar op het percentage waarderingen “7 of hoger”. De norm daarbij is voor het eerste jaar op 80% gesteld, met de kanttekening daarbij dat hier geen referentie voor kon worden gevonden. Daarmee is de lat bewust hoog gelegd. Dit is ook gebleken bij de metingen. In 2014 is bij géén van de centrale klantbehoeften op of boven deze norm gescoord. In de onderstaande tabel zijn de scores voor de drie tertialen in 2014 en het laatste tertiaal van 2013 opgenomen. Meting klantwaardering (doet Woonbedrijf de goede dingen)
Woonbedrijf Totaal Resultaat Direct geholpen Gepaste Dienstverlening Invloed -
-
-
-
Resultaat % 7 of hoger Norm T3-2014 80 73 80 64 80 70 80 65
T2-2014 72 64 72 68
T1-2014 79 72 79 74
T3-2013 72 69 77 66
Resultaat De waardering van onze klanten voor het resultaat is over een periode van 16 maanden nagenoeg gelijk gebleven. 73% van onze klanten geeft ons hiervoor een 7 of hoger. Dit is een stabiele prestatie die nog niet voldoet aan de gestelde norm. Direct geholpen Het tweede onderdeel is in hoeverre klanten in één keer worden geholpen. In het 3e tertiaal geeft 64% van onze klanten op dit onderdeel een score van 7 of hoger. De lijn voor 2014 is licht dalend en blijft achter bij de norm. Hierbij is gebleken dat de prestaties van Woonbedrijf zijn teruggelopen bij het in één keer afhandelen van vragen aan de telefoon en het in één keer afhandelen van reparatieverzoeken. Deze aspecten zullen uiteraard nader aandacht krijgen. Gepaste dienstverlening Op passende dienstverlening geeft 70% van onze klanten ons een 7 of hoger. Ook op dit onderdeel is sprake van een lichte daling in 2014. Invloed Dit geldt eveneens voor de waardering over de invloed als klant op de dienstverlening van Woonbedrijf. Van onze klanten geeft 65% ons hierop een 7 of hoger. Dit is nagenoeg hetzelfde niveau als eind 2013. Voor een verklaring van de verschillen tussen de tertialen en een verklaring voor de daling van het resultaat in de loop van 2014 heeft een nadere analyse plaatsgevonden. Daarbij is gekeken naar de onderliggende metingen binnen verschillende bedrijfsprocessen. Uit deze analyse blijkt bijvoorbeeld dat de tevredenheid van de nieuwe huurder bij de staat van de opgeleverde (aangeboden) woning is gedaald. Maar dit past juist bij het ingezette beleid waarbij Woonbedrijf niet op voorhand de aangeboden woning tiptop in orde brengt, maar de werkzaamheden juist afstemt met de nieuwe huurder bij het betrekken van de woning. Deze ‘traditionele’ manier van meten en het meetmoment past niet meer bij de nieuwe werkwijze en dient te worden herzien zodat we weer een reëel beeld krijgen van de tevredenheid van onze nieuwe huurders.
3.2.3 Contact met de klant Naast de vele, dagelijkse contacten met individuele klanten in het werk bij het verhuren en beheren van woningen, lopen de contacten in hoofdzaak langs drie verschillende kanalen. Dit zijn de telefoon, het internet en de woonwinkel. Bellen Het servicelevel van de klantenservice is in 2014 gemiddeld genomen op een goed niveau geweest (82% bij een norm van 80%). Dit betekent dat in 82% van de gevallen onze klanten binnen 30 seconden een medewerker aan de telefoon hebben gekregen. Net als vorig jaar was er sprake van een dip in de zomermaanden; in juli en augustus is het vereiste niveau niet gehaald. Het bleek juist in deze maanden lastig om op tijd in te spelen op wisselend aanbod van telefoonverkeer als gevolg van o.a. de afrekening 10
servicekosten, vragen over de nieuwe website van Woonbedrijf en de drukte als gevolg van zware regenval. Online communicatie en dienstverlening In 2011 is de strategie voor Woonbedrijf bepaald voor onze online communicatie en diensten. Langs drie pijlers wordt hier invulling aan gegeven: ‘ik en mijn woning’, ‘ik en mijn buurt’ en ‘ik en Woonbedrijf’. Hierbij worden de activiteiten van onze klanten op social media gevolgd voor zover dit betrekking heeft op Woonbedrijf (webcare). Woonbedrijf.com De vernieuwde website woonbedrijf.com is in juli 2014 live gegaan. De nieuwe website is tevens gelanceerd als een mobiele website welke benaderbaar is met behulp van een smartphone. Daarbij is de online dienstverlening uitgebreid met een klantenportaal. Hier kunnen klanten online een reparatieverzoek indienen en een afspraak hiervoor inplannen. In de toekomst zal dit klantenportaal uitgebreid worden tot een full-serviceportaal. De website is direct opgemerkt onder de vakgenoten. We zijn (na Funda) tweede geworden bij de verkiezing ‘Website van het jaar’. We zien ook een verandering in klantencontact nu social media direct toegankelijk zijn. In 2014 is de Facebookpagina Woonbedrijf opgezet. De Facebookpagina is inmiddels geïntegreerd in onze reguliere dienstverlening. Woonbedrijf biedt de klanten ook de mogelijkheid om online vragen te stellen. In 2014 is zichtbaar dat het aantal medewerkers van Woonbedrijf dat online actief is, steeds verder stijgt. De ervaringen van deelname van Woonbedrijf in o.a. de (besloten groep) online community Tongelresche Akkers en Glaspaviljoen leert dat het aantoonbaar leidt tot minder vergaderingen en een snellere en betere dienstverlening door Woonbedrijf In een aantal gevallen zijn wij initiator of facilitator van online gesprekken. Een goed werkend voorbeeld hiervan is SPACE-S. De Facebook activiteiten leiden ook tot inhoudsvorming in het project. 2014 was het eerste volledige jaar van ons webcareteam. Tijdens kantooruren wordt binnen twee uur gereageerd op tweets en posts op Facebook. Buiten kantooruren scant het webcareteam geregeld op calamiteiten. We zien dat de betekenis van deze social media toeneemt. Het geeft klanten directer contact en op de media die zij zelf kiezen. Het heeft echter nog geen grote vlucht genomen. Woonwinkel Iedere dag maken ruim 100 klanten gebruik van onze woonwinkel. Dit aantal is gelijk aan 2013. Onze klanten waarderen de dienstverlening in de woonwinkel onverminderd hoog (8,0) en 90% van deze klanten geeft aan dat ze zich direct geholpen voelen. Onderzoek onder onze klanten leert ons dat de huidige vorm (gehele dag open en ook toegankelijk zonder afspraak) goed past op de behoefte van de klanten die er gebruik van maken.
3.2.4 Klachtencommissie Woonbedrijf heeft een klachtenprocedure die bestaat uit twee stappen. Een ontevreden klant dient eerst een klacht in bij de interne organisatie. Als de klacht niet naar tevredenheid wordt opgelost, dan kan de klant naar de onafhankelijke Klachtencommissie. De Klachtencommissie werkt volgens een reglement dat voldoet aan de wettelijke én kwaliteitseisen voor de corporatiesector. Daarnaast is het reglement opgesteld in samenspraak met de huurdersvertegenwoordiging (HVW). De HVW heeft tevens een prominente rol bij de voordracht van de commissieleden. Totaal aantal klachten in 2014
Jaar Klachten aan Klachtencommissie Klachten aan interne organisatie Totaal aantal klachten
2014 28 212 240
2013 42 239 281
In 2014 zijn 240 klachten voor behandeling ingediend bij Woonbedrijf. Er is de laatste jaren sprake geweest van een duidelijk stijgende lijn voor wat betreft het totaal aantal ingediende klachten. Een verklaring is dat het klachtenproces steeds klantgerichter is geworden. Zo is het indienen van een klacht eenvoudiger geworden en is de informatievoorziening sterk verbeterd.
11
Afgelopen jaar was er echter sprake van een trendbreuk. Er zijn in totaal 15% minder klachten ingediend bij Woonbedrijf. Het is echter nog prematuur om hier conclusies aan te verbinden voor wat betreft de ontwikkeling van de kwaliteit van de dienstverlening. Ook het aantal klachten dat was gericht aan de Klachtencommissie daalde – net als de jaren ervoor – flink met 33% naar 28 klachten. We hebben de indruk dat klanten steeds meer bekend raken met de klachtenprocedure en minder vaak rechtstreeks de Klachtencommissie benaderen, doch eerst hun klacht indienen bij de interne organisatie. De interne organisatie lijkt op haar beurt steeds beter in staat klachten in eerste aanleg op te lossen. Ingediende klachten bij Woonbedrijf De Klachtencommissie heeft in 2014 uiteindelijk 14 klachten ter hoorzitting behandeld en daarnaast evenzoveel klanten succesvol terugverwezen naar de interne organisatie. Klachten inhoudelijk behandeld door Klachtencommissie
Jaar Klachten gegrond Klachten ongegrond Klachten ingetrokken Klachten geschikt Klachten aangehouden Klachten niet ontvankelijk Totaal aantal klachten
2014 4 6 0 2 1 1 14
2013 3 9 0 0 0 0 12
De helft van de behandelde klachten ging over leefbaarheid en woonoverlast. Daarnaast zijn er 4 klachten behandeld over woningtoewijzing en inschrijving als woningzoekende en 3 keer is er geklaagd over de technische kant (individueel woningonderhoud) van de dienstverlening van Woonbedrijf Klachten inhoudelijk behandeld door Klachtencommissie De directie van Woonbedrijf heeft in 2014 wederom alle adviezen van de Klachtencommissie overgenomen, inclusief 3 organisatieadviezen naar aanleiding van klachten. Het volledige jaarverslag van de Klachtencommissie is te vinden op de website van de klachtencommissie: www.kcwb.nl .
3.3 Legitimeren In de huidige tijd is er veel discussie over de legitimiteit van het werk van woningcorporaties. In 2014 is hier uitgebreid maatschappelijk en politiek aandacht aan besteed met onder andere een parlementaire enquête en een ingrijpende wijziging van de woningwet. De maatschappelijke opvatting is dat corporaties weer terug moeten naar hun kerntaak: bouwen en beheren van sociale huurwoningen. Dit laat zich goed vertalen naar de centrale opgaven die Woonbedrijf ziet in haar werk, te weten het betaalbaar houden van haar woningen, het beschikbaar stellen van huurwoningen, en het borgen van een goede kwaliteit. Maar voor Woonbedrijf staat in de legitimatie van ons werk voorop dat onze klanten begrijpen wat we doen en van mening zijn dát we het moeten doen.
3.3.1 Doet Woonbedrijf de goede dingen In het kader van de legitimatie stelt Woonbedrijf anderen de vraag of Woonbedrijf de goede dingen doet. Dit gebeurt op verschillende niveaus. Op het niveau van beleid heeft Woonbedrijf in 2014 de vernieuwing van het koersplan van Woonbedrijf afgerond. Daarbij is gebruik gemaakt van resultaten uit onderzoek naar de legitimatie van ons werk onder onze klanten, onze stakeholders en onze medewerkers.
12
In 2014 is het onderzoek op een aantal leefbaarheidsprojecten uitgevoerd en afgerond. Zo is het in november 2011 in het leven geroepen Buurtcultuurfonds bij de klant getoetst. Aan de klant is de vraag gesteld: Woonbedrijf is een woningbouwcorporatie en vraagt zich af of het steunen van een initiatief/activiteit als “activiteit” tot haar takenpakket behoort? Wat past het beste bij uw mening? 57% van de klanten geeft aan dat het ondersteunen van de activiteiten prima past bij Woonbedrijf en 21% geeft aan dat zij het redelijk vindt passen. Daarnaast is nog een viertal andere projecten bij onze klant op legitimatie getoetst. Deze laten een zelfde beeld zien. Dit leidt tot de conclusie dat wij ons gelegitimeerd kunnen voelen voor onze projecten (doel: 80% van onze klanten vindt deze projecten tot onze taken behoren).
3.3.2 Betaalbaarheid Het thema betaalbaarheid heeft ook in 2014 aan belang gewonnen. De aanhoudend kwakkelende economie leidt niet tot een verbetering van de koopkracht; pensioengerechtigden zitten op de nullijn. Woonbedrijf is regelmatig benaderd door huurders die zich zorgen maken over de betaalbaarheid in de toekomst, ook door huurders die niet in de sociale sector wonen. Tegelijkertijd staat de betaalbaarheid onder druk onder invloed van maatregelen van het Rijk en de doorvertaling daarvan door menige corporatie naar haar klanten. Woonbedrijf heeft daarin ook in 2014 haar eigen koers gevaren en zich ingespannen voor het behoud van de betaalbaarheid van haar voorraad huurwoningen.
3.3.2.1
Jaarlijkse huurverhoging
Op 1 juli zijn de huren verhoogd met de jaarlijkse huurverhoging. Het wettelijk kader voor 2014 is niet veranderd in vergelijking met dat van 2013. De minister heeft het opnieuw mogelijk gemaakt de huurverhoging te differentiëren op basis van het inkomen van de hurende huishoudens. Inmiddels is duidelijk geworden dat landelijk de effecten van dit beleid vrij groot zijn. In twee jaar tijd zijn de huren met 9% gestegen bij een inflatie van ongeveer 5% over dezelfde periode. Het beleid van Woonbedrijf is ongewijzigd gebleven: een gematigde huurprijsontwikkeling met oog voor verschillen in de verhouding tussen prijs en kwaliteit in eigen voorraad, en onafhankelijk van het inkomen. In tegenstelling tot voorgaande jaren is Woonbedrijf in 2014 daadwerkelijk overgegaan tot differentiatie van het percentage op basis van kwaliteitsverschillen. Hiervoor bood de combinatie van de hoogte van de inflatie en het beleid van de Rijksoverheid voldoende ruimte, zonder gebruik te hoeven maken van inkomensgegevens van de belastingdienst. In 2014 is daarmee voor het eerst volledig uitvoering gegeven aan het voorgenomen beleid. De inflatie over 2013 bleek te zijn uitgekomen op 2,5%. Dit inflatiecijfer is als uitgangspunt gekozen voor de jaarlijkse huurverhoging. In 2014 hebben de meeste huurders van Woonbedrijf een huurverhoging gekregen van 1,5%, 2,5% of 3,5% afhankelijk van de verhouding tussen prijs en kwaliteit van de woning. Voor de bepaling van die verhouding is gebruik gemaakt van de WOZ- en de daarvan afgeleide streefhuurprijzen (% van de WOZ-waarde). De totale huursom is met gemiddeld 2,7% gestegen; iets boven inflatie. Uitzonderingen op de genoemde percentages zijn aangehouden in geval van voorgenomen sloop (0%) en in het relatief goedkope deel van de geliberaliseerde sector (4%). Het aantal bezwaren tegen de huurverhoging is ook dit jaar weer klein gebleven (zeven bezwaren). Vestide heeft haar eigen huurbeleid. De beleidsuitgangspunten op basis van de WOZ-waarde van de woongelegenheden is voor Vestide niet direct hanteerbaar. Daar wordt op een andere wijze invulling aan gegeven. Op 1 juli hebben alle wooneenheden van Vestide een huurverhoging aangezegd gekregen van 2,5% (inflatie).
13
De gemiddelde huurprijs van een woning bedroeg in 2014 € 493,41 (exclusief Vestide). De gemiddelde huurprijs bij Vestide bedroeg € 267,25 (dit is een gemiddelde van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte gecombineerd). Het huurbeleid van Woonbedrijf in combinatie met de mutaties in de voorraad en de bouw van nieuwe woningen heeft tot effect dat wij ultimo 2014 27.328 woningen in de categorie goedkoop en betaalbaar hebben. Dat is 86,9% van ons totale bezit. Klasse-indeling wooneenheden
Verhuurbare wooneenheden Klasse aantal goedkoop (tot € 389,05) aantal betaalbaar (van € 389,05 tot € 596,75) aantal duur (van € 596,75 tot en met € 699,48) Aantal duur (boven huurtoeslaggrens € 699,48) Totaal
2014 Aantal 6.911 20.450 3.139 959 31.459
% 22% 65% 10% 3% 100%
2013 Aantal % 6.960 22% 19.911 63% 3.583 11% 971 3% 31.425 100%
Het aandeel betaalbare woningen in de voorraad van Woonbedrijf is met 0,5% toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Daarentegen is het aandeel dure woningen tot en boven de toeslaggrens met bijna 4% gedaald. Het zwaartepunt binnen de prijsdifferentiatie in de voorraad verschuift daarmee naar de goedkopere klassen. Dit kan grotendeels worden verklaard doordat onze huurverhoging in 2014 (2,7%) gematigder was de indexering (4%) op de toelage-grenzen. Tevens worden dure woningen boven de toeslaggrens verkocht zodra deze vrijkomen uit de verhuur.
3.3.3 Incasso Incasso
2014 Bedrag Huurders met betaalachterstand € 3.925.684 Waarvan vertrokken huurders met betaalachterstand € 2.359.068
Aantal 3.150 857
In 2014 was bij 3.150 (10%) huurders sprake van een betaalachterstand. In de meeste gevallen is de betaalachterstand binnen drie maanden ingelopen. In 1.421 gevallen (4,5%) is de betaalachterstand, ondanks een strak protocol van herinnering en aanmaning met persoonlijke contactmomenten, opgelopen tot meer dan drie maanden, waarna via de rechter betaling dan wel ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wordt. Ten opzichte van 2013 is er sprake van een stijging in aantal van 1024 en duidt dus op een veroudering van de achterstanden > 3 maanden ten opzichte van 2013. Deze trend is begin 2014 al geconstateerd en reden geweest om gedurende de tweede helft van het jaar gepaste aandacht te geven aan het incassobeleid en het presteren van de deurwaarders. De vruchten van deze inspanningen worden in 2015 verwacht. Het totaal aan vorderingen op klanten was eind 2014 2,2% van de huuromzet.
3.3.3.1
Ontruimingen
In totaal is 314 keer vonnis gewezen tot ontbinding van de huurovereenkomst op basis van huurschuld, hennepteelt, overlast of woonfraude. In 101 gevallen is er een vonnis tot ontruiming gekomen waarbij daadwerkelijk is ontruimd; in 65 gevallen hebben de huurders zelf de woning leeggemaakt en de sleutels ingeleverd. Met 148 huurders (47%) hebben we met het vonnis achter de hand alsnog afspraken kunnen maken om ontruiming te voorkomen. Verdeling naar aanleiding aanleiding Huurachterstand Hennep Overlast Woonfraude Totaal
2014 2013 Totaal Ontruimd Opgezegd % Totaal Ontruimd Opgezegd % 109 78 31 66% 69 24 62% 93 27 10 17 16% 3 17 13% 20 10 5 5 6% 8 7 10% 15 20 8 12 12% 2 20 15% 22 166 101 65 100% 150 82 68 100%
Hierbij zetten we steeds vaker de gebruikersovereenkomst in als instrument. Een gebruikersovereenkomst waarin afspraken en voorwaarden precies vastgelegd worden. Hulpverlening 14
of bewindvoering kunnen bijvoorbeeld als voorwaarde opgenomen worden. Bij het niet nakomen van de voorwaarden kan Woonbedrijf alsnog het gewezen vonnis ten uitvoer brengen zonder tussenkomst van de rechter. Bij bewezen goed gedrag kan de gebruikersovereenkomst weer omgezet worden in een reguliere huurovereenkomst. De looptijd van een gebruikersovereenkomst is één jaar. Deze werkwijze geeft een handvat om hulpverlening/begeleiding af te dwingen zonder ontruiming. Dit komt ten goede aan de betrokken huurders, de buren (buurt) en beperkt de maatschappelijke kosten van ontruiming en opvang. In 2014 heeft Woonbedrijf 27 woningen ontruimd in verband met de kweek, opslag of drogen van Hennep. De daarmee gemoeide kosten bedragen € 253.610. Dat is gemiddeld per pand € 9.393. Deze kosten zijn opgebouwd uit de volgende kosten: Kosten hennep-woningen
2014
Huurderving (leegstand t.g.v. hennep): Huurachterstand: Mutatieschade t.g.v. hennep: Juridische kosten procedures: Interne inzet Woonbedrijf: Totaal
€ 39.052 € 84.113 € 88.575 € 27.878 € 13.992 € 253.610
3.3.4 Beschikbaarheid Het verhuurbeleid is in 2014 niet veranderd. Vrijkomende woningen - voor zover niet gebruikt voor de huisvesting van woningzoekenden uit bijzondere groepen - adverteert Woonbedrijf op internet. Geregistreerde woningzoekenden kunnen erop reageren. Registratie als woningzoekende gaat via onze vernieuwde internetsite en is zo voor iedereen toegankelijk en gratis. Verhuringen aan primaire doelgroep (Europese norm) Omschrijving 2014 Aantal Totaal aantal verhuringen 3.550
2013 Aantal % 3.694
%
Aantal verhuringen met huurbedrag tot € 699,48
3.437
100,0%
3.598
100,0%
Aantal verhuringen bij inkomen < € 34.678,- en huurbedrag tot € 699,48
3.199
93,1%
3.335
92,7%
In 2014 heeft Woonbedrijf in totaal 3.550 woningen verhuurd waarvan 3.437 sociale huurwoningen (cijfers inclusief Vestide). Aantal reacties per geadverteerde woning (excl. Vestide)
2014
Aantal reacties
108
2013 112
Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning laat de afgelopen jaren een sterk dalende trend zien. Met 108 reacties is dit aantal in 2014 ten opzichte van voorgaande jaren iets gedaald. In 2013 lag dit aantal nog op 112 en in 2012 op 148 reacties per geadverteerde woning. De verhuringsgraad (mutaties exclusief Vestide) is in 2014 met 0,1% gedaald naar gemiddeld 7,6%. Dit is een afname van de beschikbaarheid op jaarbasis met 35 woningen. De beschikbaarheid van woningen ligt daarmee ruim boven onze kritische norm van 6% van de voorraad. Het percentage verhuringen aan de primaire doelgroep op grond van de norm die voortkomt uit de staatssteundiscussie met Europa (huishoudens met een inkomen tot € 34.678,- in 2014) is uitgekomen op 93,1% (inclusief Vestide). Hiermee voldoet Woonbedrijf ruim aan de gestelde norm van minimaal 90%. Het percentage ligt boven het percentage van 2011 (91,5%), onder het percentage van 2012 (94,1%) en weer boven dat van 2013 (92,7%). Als verklaring voor deze schommelingen in het 15
percentage kan vooral gevonden worden in de oplevering van de (doorgaans) duurdere sociale nieuwbouw die door de hogere lage inkomens betrokken wordt, waaronder huishoudens met inkomens boven de norm. De Europese normen worden gehaald zonder beperkingen in de keuzevrijheid van de klant. Daar is Woonbedrijf trots op. Helaas dreigen voornemens van het Ministerie hier een einde aan te maken. Het Ministerie heeft het voornemen nadere eisen te stellen aan het inkomen bij specifieke prijssegmenten. Dit zal mogelijk al in 2015 worden geeffectueerd als uitvloeisel van de nieuwe woningwet (novelle). De Minister wil nog meer nadruk op huisvesting van de laagste inkomens (huurtoeslag gerechtigd) in de huurwoningen onder de aftoppingsgrens. In 2014 had meer dan twee derde van onze verhuringen betrekking op het huisvesten van mensen met een inkomen dat toegang geeft tot het huurtoeslagstelsel. Nog niet duidelijk is of met dit resultaat aan de nieuwe normen van de Minister kan worden voldaan.
3.3.4.1
Huisvesting bijzondere groepen
De huisvesting van bijzondere groepen verloopt via bemiddeling: we bieden vrijkomende woningen direct aan, als de woningzoekende daarvoor in aanmerking komt. Sommige categorieën woningzoekenden kunnen we daarmee (vrijwel) direct helpen; voor woningzoekenden uit andere categorieën is soms meer overleg en zijn meerdere aanbiedingen nodig voor een goede oplossing. De bijzondere aandacht voor deze groepen gaat ten koste van de mogelijkheden van de woningzoekenden die zélf een woning proberen te bemachtigen. Daarom is het nodig om weloverwogen hiermee om te gaan. De behoefte van de anonieme woningzoekende wordt namelijk door niemand naar voren gebracht. Directe verhuur
Omschrijving Urgenten DOOR! Statushouder Overige directe verhuur Totaal directe verhuur
2014 110 105 83 84 382
2013 126 103 32 92 353
In 2014 heeft Woonbedrijf 382 van de vrijgekomen woningen verhuurd via directe bemiddeling (2013: 353). De huisvesting van kandidaten van DOOR! (uitstroom uit instellingen van opvang en geestelijke gezondheidszorg) is in 2014 nagenoeg gelijk gebleven. De huisvesting van statushouders is in 2014 sterk opgelopen als gevolg van een groter aanbod van de te huisvesten huishoudens. Dit hangt samen met de onrust elders in de wereld en de daarmee gepaard gaande vlucht van bevolkingsgroepen. De verwachting is dat dit aantal nog verder zal stijgen, welllicht verdubbelen. Woonbedrijf is goed in staat geweest de verschillende doelgroepen van woonruimte te voorzien. Daarbij kan wel worden opgemerkt dat met name bij de statushouders en de te huisvesten huishoudens uit de verschillende zorginstellingen in de zogenaamde DOOR-constructie het te behalen tempo van huisvesting voor problemen zorgt. De gestelde termijnen van huisvesting van deze groepen is respectievelijk twee en drie maanden. Het is niet altijd gelukt om binnen de termijn de gewenste huisvesting te vinden. Bij de ‘gewone’ urgenten met een termijn van zes maanden gaat dit beter. Bij de statushouders is deels sprake van externe factoren, als het ontbreken van een BSN-nummer. In totaal is de geregelde verhuur in absolute zin gestegen ten opzichte van 2013. Door de lichte daling van het aantal beschikbaar gekomen woningen is het aandeel in het totaal aantal verhuringen (excl. Vestide) gestegen van 9,6% in 2013 naar 10,8% in 2014.
3.3.4.2
Studenten
In 2014 had Vestide de beschikking over 2.981 wooneenheden voor studenten. Dit is 14 eenheden minder in vergelijking met 2013. De afname is het gevolg van een onderbreking in de productie van nieuwe eenheden (voorzien in 2015) en het afstoten van enkele kleinere complexen (die beschikbaar zijn gekomen van de districten voor de verhuur aan woningzoekenden met zorgvraag tot 23 jaar). Voor de reguliere student waren 2.086 wooneenheden beschikbaar, de overige 895 eenheden voor bijzondere groepen (waarvan de internationale gasten van de TU/e verreweg de grootste groep vormt).
16
In 2014 heeft Vestide in totaal 1.392 huurcontracten woning afgesloten en twee huurcontracten voor atelierruimte. Naast 642 huurcontracten met reguliere studenten, was er sprake van 750 Short Stay contracten. In 2014 zijn geen nieuwe wooneenheden aan het bezit van Vestide toegevoegd. Wel zijn de plannen voor uitbreiding op Strijp-S en de campus van de TU/e in een vergevorderd stadium gekomen. Ook de plannen voor woonruimte aan de Vestdijk zijn afgestoft. Studenten zijn intensief betrokken geraakt bij de plannen voor SPACE-S (http://www.space-s.nl/). Zij hebben invloed kunnen uitoefenen op de ontwikkeling en uitwerking van het plan.
3.3.4.3
Moelanders
Ook in 2014 heeft de huisvesting van arbeidsmigranten uit Midden- en Oost Europa, zgn. moelanders, in de stad en de omliggende gemeenten veel politiek aandacht gekregen, zonder overigens tot opvallende huisvestingsresultaten te komen. In 2014 zijn wél de eerste woongelegenheden ter beschikking gekomen, maar het gaat om kleine aantallen. Een omvangrijke mogelijkheid die in de stad ter beschikking kwam is door de gemeente aangewend ten behoeve van de eerste opvang van vluchtelingen (COA). In 2014 is het Woonbedrijf niet gelukt om moelanders te huisvesten in het voormalige Grafisch Lyceum. De juridische procedure tegen de wijziging van de bestemming heeft het gehele jaar in beslag genomen.
3.3.4.4
Effect van de investeringsstrategie
De investeringsstrategie is vertaald in de investeringsbegroting in een productie van 2.183 woningen en wooneenheden in een periode van 5 jaar (2015-2019). Deze uitbreiding van ons woningaanbod heeft een positief effect op de beschikbaarheid. Niet alleen komen er nieuwe woningen ter beschikking, maar verhuizingen maken deels ook weer andere woningen in de voorraad vrij, die op hun beurt betrokken kunnen worden door woningzoekenden. Verdere informatie over investeringen in 2014 is vermeld in hoofdstuk 4.
3.3.5 Kwaliteit Woonbedrijf streeft naar een evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding van het woningbezit. In het kwaliteitsbeleid zijn de kernwaarden schoon, heel en veilig basisuitgangspunten voor elke woning. In 2014 heeft Woonbedrijf het kwaliteitsbeleid verder geactualiseerd met onder meer een basiskwaliteit en een vastgestelde kwaliteit per huurklasse. Het geactualiseerde kwaliteitsbeleid wordt begin 2015 vastgesteld. De kwaliteit van de dienstverlening door Woonbedrijf is toegelicht in paragraaf 3.1.
3.3.6 Belanghouders 3.3.6.1
Huurders
Op concernniveau wordt overleg gevoerd met Stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf (HVW). Dit overleg voldoet aan de eisen die de Overlegwet hieraan stelt. Woonbedrijf ziet de Overlegwet als minimumvereiste, in de praktijk worden allerlei onderwerpen op een informele manier besproken, waardoor de formele afhandeling een formaliteit wordt. Het overleg in 2014 heeft veelal in het teken gestaan van het vernieuwen van het koersplan. Samen met het bestuur van de HVW hebben we een scenariogame gespeeld. De HVW onderschrijft de koers van Woonbedrijf, maar zet wel kritische kanttekeningen bij de implementatie van deze. Hierbij gaat de discussie veelal over verschillen in beleidsinterpretatie tussen de districten. We onderzoeken momenteel of hier daadwerkelijk sprake is van beleidsverschillen of dat hier de individuele klanten, met individuele vraagstukken, een individuele oplossing krijgen (binnen de beleidskaders). Dit onderwerp is nadrukkelijk voor 2015 op de agenda geplaatst. In 2014 zijn de volgende onderwerpen ter advisering voorgelegd: - Koersplan 2015 – 2018 - Jaarverslag 2013 - Reglement Klachtencommissie 17
- Contractinrichting elektrabeheer, glasbewassing en schoonmaak - Huurprijswijziging 1 juli 2014 Ten aanzien van het reglement van de klachtencommissie heeft de HVW negatief geadviseerd. Het vraagstuk richt zich niet zo zeer op de voorgestelde wijziging van het reglement, maar op de wijze waarop klachten gericht aan de klachtencommissie door de interne organisatie worden opgepakt. Met de HVW is afgesproken om dit onderwerp voor 2015 opnieuw te agenderen. Daarnaast is er veel overleg gevoerd over het besluit van Woonbedrijf om te stoppen met het kosteloos reinigen van de dakgoten van woningen uit het voormalige Hhvl bezit. De HVW heeft ons er terecht op gewezen dat dit besluit eerst met hen overlegd had moeten worden. Nadat veel huurders hadden geklaagd over dit besluit, is samen met de HVW gekeken of er een passend alternatief aangeboden kan worden. Inmiddels is dit alternatief (in de vorm van een abonnement voor het reinigen van dakgoten) geïmplementeerd. Deze casus heeft er voor gezorgd dat Woonbedrijf in toenemende mate de HVW betrekt bij het ontwikkelen van nieuw beleid. Naast het overleg met de HVW worden beleidswijzigingen ook regelmatig voorgelegd aan ons digitale klantenpanel. Bij dit panel zijn ruim 700 huurders ingeschreven. Zij krijgen via e-mail een digitale enquête toegestuurd. De respons is in het algemeen voldoende hoog om een betrouwbare weergave te maken van onze klanten. In 2014 zijn de volgende onderwerpen aan het digitale klantenpanel voorgelegd: - ontwikkeling van 3-D applicatie ten behoeve van asbestregistratie; - legitimatie Koersplan bij huurders; - maatschappelijke rol bij uitbesteden, - zelfbeheer.
3.3.6.2
Gemeenten
Prestatieafspraken Met de herziening van de Woningwet in het vooruitzicht, krijgen de prestatieafspraken tussen de gemeenten en de in hun gebied werkzame woningcorporaties, een groter gewicht. Woonbedrijf geeft het proces van de totstandkoming en de uitvoering van de prestatieafspraken veel aandacht. Hoewel de vertegenwoordigers van de bewoners formeel niet hoeven te participeren in de totstandkoming zelf, proberen wij ze er zo veel en zo vroeg mogelijk bij te betrekken. Eindhoven, gezamenlijke prestatieafspraken: Bij het opstellen van de gezamenlijke prestatieafspraken tussen de gemeente Eindhoven en de lokale corporaties, hebben we ons gericht op de zogenaamde ‘communicerende vaten’, het gedeelte van de maatschappelijke prestaties waarin we een gezamenlijke verantwoordelijkheid hebben. Dat wil zeggen dat er een relatie tussen onze prestaties bestaat in de zin dat waar de één een grotere bijdrage levert, de anderen zich minder op het resultaat hoeven in te spannen. Voor 2014 hadden we afspraken gemaakt over: - beschikbaarheid: bijzondere doelgroepen, arbeidsmigranten, kernvoorraad (kwantitatief en vindbaarheid); - betaalbaarheid: huurprijsbeleid, kwetsbare inkomensgroepen, bedrijfskosten; - kwaliteit: leefbaarheid, duurzaamheid, maatschappelijk vastgoed, inclusieve wijken. Gedurende het jaar hebben we de voortgang van de afspraken gemonitord. Daarnaast hebben we vanaf de zomer, in de vorm van thematafels en tijdens de tweedaagse in oktober, veelvuldig gesproken over de woonvisie die de gemeente Eindhoven in ontwikkeling heeft. Dat gebeurde ondermeer op basis van het Manifest dat de gemeente heeft opgesteld, met als drie kernpunten: meer doen om talenten te binden, blijvende aandacht voor inwoners in een kwetsbare positie en een creatief, innovatief en dynamisch klimaat. De prestatieafspraken voor 2015 zijn opgesteld door het doorlopende gedeelte van de afspraken 2014 te combineren met de trends die volgen uit de genoemde drie kernpunten. In 2014 heeft een afvaardiging van het Platform Eindhovense Klantenraden (PEK) deelgenomen aan de tweedaagse en is de afspraak gemaakt dat zij voortaan kunnen deelnemen aan het Bestuurlijk Overleg Wonen (gemeente en corporaties) indien de agenda hen daartoe aanleiding geeft.
18
Eindhoven, bilaterale prestatieafspraken: Woonbedrijf maakt met de gemeente Eindhoven ook bilaterale prestatieafspraken. Deze betreffen ontwikkelingen en concepten waarmee gemeente en Woonbedrijf samen de stad ‘verder’ willen brengen. De bilaterale afspraken in 2014 betroffen: - beschikbaarheid: kenniswerkers (‘1e baners’); - betaalbaarheid: bouwconcepten (‘budgetwoning’); - kwaliteit: schrappen van en anders omgaan met regels (‘ontslakken’), veiligheid (overlast, aanpak en jurisprudentie). Bovendien is het voorgeschreven overzicht van voorgenomen activiteiten (BBSH, art. 12 t/m 22) opgenomen in de bilaterale prestatieafspraken. Overige gemeenten: Woonbedrijf heeft lopende prestatieafspraken in de gemeenten Geldrop-Mierlo, Nuenen, Veldhoven en Best. In deze gemeenten vindt periodiek overleg plaats over de voortgang bij de uitvoering. In 2014 zijn daarbij geen knelpunten geconstateerd. Woonbedrijf kiest ervoor het structurele overleg zoveel mogelijk gezamenlijk met de collega-corporaties te organiseren. Wij vinden het goed dat gemeenten zien dat corporaties gezamenlijk verantwoordelijkheid nemen voor regionale én lokale opgaven. Er is initiatief genomen om ook in Waalre en Valkenswaard tot prestatieafspraken te komen. In 2014 zijn voor (nieuwe) raadsleden (samen met collega-corporaties) informatiebijeenkomsten gehouden. Hierbij heeft Woonbedrijf het voortouw genomen in de randgemeente waar wij de grootste corporatie zijn, Geldrop-Mierlo. Daarnaast heeft zij samen met ‘thuis bijeenkomsten gehouden voor de gemeenteraden van Veldhoven en Best. Uit reacties van de raadsleden blijkt veel waardering over de wijze waarop de corporaties hun volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid nemen. Actiegebieden Eindhoven In de eerste helft van 2014 heeft de gemeente Eindhoven 19 actiegebieden aangewezen op grond van de score in de buurtthermometer. In de daarop volgende periode heeft de gemeente gesprekken in de buurten geïnitieerd met bewoners en organisaties. Daaruit is een agenda voor de aanpak in de komende vier jaar ontwikkeld. Die gesprekken hebben plaatsgevonden onder leiding van drie verschillende analyseteams, samengesteld uit medewerkers van gemeente en corporaties. Naast de wijkagenda is daarnaast ook gezocht naar de rode draden in de wijkaanpak waarbij thema’s als veiligheid en woonruimteverdeling naar voren zijn gekomen. In het najaar is deze startfase afgesloten van de gezamenlijke buurtaanpak in Eindhoven. De analyseteams hebben een startdocument opgeleverd. Op basis van dit document zal in alle 19 actiegebieden in 2015 een programma worden opgesteld voor de aanpak voor de komende vier jaar. De coördinatie hiervan komt te liggen bij een ‘trekker’ die wordt aangewezen uit de in de desbetreffende buurten actieve partijen (gemeente of corporatie). Naar verwachting zal Woonbedrijf in een vijftal buurten de ‘trekker’ gaan leveren (de districtsmanager). De programma’s moeten in de zomer van 2015 beschikbaar komen volgens de planning. Regionale samenwerking Gemeenten krijgen er de komende jaren belangrijke taken bij of de huidige taken worden uitgebreid. Het gaat om: - zorg bieden aan langdurig zieken of ouderen; - hulp bij het vinden van werk (of een uitkering verstrekken); - jeugdzorg. Dit doen de verschillende gemeenten ieder op hun eigen manier. Ondanks de wil om hierin meer gemeenschappelijk te organiseren ziet Woonbedrijf in de regiogemeenten dat de oplossingen toch allemaal lokaal gekleurd zijn. Bestaande overlegvormen als het signaleringsoverleg zijn ter discussie gesteld en in Best zelfs afgeschaft. In Geldrop-Mierlo heeft de gemeente besloten zelf individuele hulp te gaan verlenen en de budgetten daarvoor weg te halen bij de Levgroep, de lokale welzijnsorganisatie. De regionale samenwerking op het terrein van het wonen heeft in 2014 in het teken gestaan van het zoeken naar nieuwe wegen voor onderlinge samenwerking en afstemming. De overlegstructuren zijn herzien en de gemeenten in de stedelijke regio hebben zich afzonderlijk op elkaar georiënteerd. Dit heeft geleid tot een bestuurlijk convenant van Eindhoven en zeven omliggende gemeenten met afspraken over o.a. de aanbieding van sociale huurwoningen.
19
Aan het einde van 2014 is de regio haar WGR+ status kwijtgeraakt. De regionale samenwerking krijgt nu vorm in de Metropoolregio Eindhoven (MRE). De MRE heeft echter geen formele status op het terrein van het wonen. Op vrijwillige basis blijft de samenwerking op dit terrein wel overeind. Ultimo 2014 participeerde Woonbedrijf in: - Werkplaats Wonen; - Regionaal Platform Wonen; - Stuurgroep Kenniswerkers; - Werkgroep Woonopgave Brainport.
3.3.6.3
Zorg en Welzijn
WijEindhoven De gemeente Eindhoven heeft ingezet op een stelselwijziging in de maatschappelijke ondersteuning onder de naam “WijEindhoven”. De kern hiervan is dat de ondersteuning van individuen en huishoudens georganiseerd wordt rond de eigen mogelijkheden en in de directe omgeving van de betrokkenen. Deze ondersteuning wordt georganiseerd door één ‘generalist’. Die kan bij de uitvoering van de ondersteuning zo nodig terug vallen op specialisten in instellingen voor geestelijke gezondheid, opvang, jeugd en welzijn en gebruik maken van de dienstverlening van maatschappelijke organisaties zoals scholen en woningcorporaties. Voor Woonbedrijf is de betekenis van deze stelselwijziging groot. Deze is van grote invloed op de ondersteuning van burgers waarvan een deel huurder bij Woonbedrijf is. Dat deel van onze huurders dat ondersteund moet worden heeft die steun ook nodig om aan de verplichtingen van een goed huurder te voldoen. De stelselwijziging is van invloed op vraagstukken als huurachterstand, overlast, onrechtmatige bewoning, opvoeding en gedrag van jeugdigen. De invoering is in 2014 afgerond. In alle buurten en wijken zijn nu teams aan de slag. Woonbedrijf volgt de ontwikkelingen actief wat heeft geleid tot periodiek overleg met de leiding en in deelname van Woonbedrijf in het tactisch team. In dat team worden thematisch onderdelen van het werk verder ontwikkeld. In 2014 heeft dit geleid tot een veiligheidsprotocol.
3.4 Buurtbeheer De concentratie van het woningbezit van Woonbedrijf in de diverse buurten en wijken in de verschillende gemeenten, geeft Woonbedrijf een bijzonder belang bij de kwaliteit en het functioneren van die buurten en wijken. Woonbedrijf kiest voor een actieve rol. Daarbij stemt Woonbedrijf de vorm, inhoud en intensiteit af op dat wat nodig en effectief is. Het buurtbeheer van Woonbedrijf is opgebouwd uit vier elementen: 1. beheeraspecten die representatief zijn voor de sector, als zorg voor de directe woonomgeving van het woningbezit (achterpaden, gemeenschappelijke ruimten enz.); 2. beheeraspecten die samenhangen met de keuzes die Woonbedrijf maakt, als het overeenkomen van buurtcontracten of het inschakelen van het buurtbedrijf (Ergon); 3. beheeraspecten die voortvloeien uit specifieke keuzes die in de districten worden gemaakt, zoals het beheren van multifunctionele accommodaties (De Toeloop, Elf13); 4. experimenten, waarbij Woonbedrijf op zoek is naar nieuwe methoden of instrumenten om te komen tot verbeterd beheer van buurten en wijken. In dat kader passen projecten op het raakvlak van sport en (buurt)cultuur. Hierbij moet nog blijken of een nieuwe aanpak succesvol is of niet. De begroting van 2014 voorzag in een budget van € 2,7 miljoen voor buurt- en wijkgerichte activiteiten. De toedeling van dit budget aan activiteiten heeft plaatsgevonden ná goedkeuring van de begroting.
20
Buurtbeheer
Omschrijving 1. Algemene corporatietaak 2. Woonbedrijf beleid 3. District specifiek (incl BuurtCultuurFonds) 4. Experimenteel PBCF, Strijp-S CF en overige Totaal
2014 Begroot Realisatie € 749.555 € 520.471 € 274.172 € 220.707 € 608.317 € 435.509 € 159.500 € 119.207 € 928.456 € 618.719 € 2.720.000 € 1.914.613
Verschil € 229.084 € 53.465 € 172.808 € 40.293 € 309.737 € 805.387
Met een bedrag van € 1,9 miljoen is 70% van het begrote budget gerealiseerd. In euro’s is € 0,3 miljoen minder uitgegeven dan in 2013 en is het bedrag weer vergelijkbaar met de uitgave in 2012. In de begroting was een bedrag opgenomen van ruim € 0,6 miljoen gelabeld aan het buurtcultuurfonds van Woonbedrijf (in samenwerking met het Prins Bernhard Cultuurfonds) en het Strijp-S cultuurfonds. Ongeveer 1/3 deel van dit bedrag is overgedragen met een bestemming. Dat wil zeggen dat Woonbedrijf dit geld wilde besteden aan reeds geformuleerde projecten. De grootste daarvan is het project Supertoll in Woensel-Noord. Het overige deel van het geld was vrij te besteden, o.a. bestemd voor initiatieven van bewoners. Bij het vaststellen van de begroting 2014 was nog niet het hele bedrag gealloceerd aan activiteiten.. Dit heeft ook niet meer in de loop van 2014 plaatsgevonden. Dit betekent dat niet €2,72 maar € 1,8 miljoen is begroot naar de vier genoemde beheeraspecten waarbij respectievelijk 42% en 34% is begroot voor algemene corporatietaken(1.) en district specifieke (3.) activiteiten zoals die hierboven zijn onderscheiden. Het verschil tussen realisatie en begroting is het gevolg van achterblijvende programmering (geen bestemming voor het budget), vertraging in de uitvoering ( 23 activiteiten) of vervallen van activiteiten (zes activiteiten). In 44% van de door Woonbedrijf geprogrammeerde activiteiten bleek de uitvoering niet te kunnen plaatsvinden volgens de planning. Bij nadere analyse is geen patroon te ontdekken in het achterblijven van de uitvoering; het vindt op alle terreinen plaats. Wel valt op dat met name de vertraging in de aanpak van de fysieke omgeving grote financiële consequenties heeft. De vertraging in de uitvoering van de gebiedsgerichte begroting heeft geen merkbare consequenties gehad voor de bedrijfsvoering. Daar zijn een aantal redenen voor aan te geven: - de meeste activiteiten (88%) zijn gestart; - de uitvoering van maatregelen vindt plaats in overleg of in samenwerking met partners en deze zijn mede verantwoordelijk of hebben begrip voor het tempo van uitvoering; - er zijn geen grote bedrijfsrisico’s verbonden aan een uitgestelde uitvoering; - vertraging in de planning heeft over het algemeen géén gevolgen voor de uitvoeringskosten of het optreden van kosten als gevolg van het uitstel zélf (vervolgschade). Gebleken is dat als gevolg van de transitie van een landelijke aanpak (de wijkenaanpak onder minister Vogelaar) naar een gemeentelijke aanpak op dit moment nog onvoldoende beeld is op de omvang van de benodigde middelen van Woonbedrijf voor de actiegebieden en de aanpak in de andere wijken. In 2015 krijgt het programma voor de actiegebieden verder vorm. In de begroting voor 2016 kan een betere aansluiting worden gemaakt. In het licht van de taakafbakening van corporaties (de nieuwe Woningwet) is er een grotere kans op een neerwaartse bijstelling. Buurtcultuurfonds In 2011 heeft Woonbedrijf het Buurtcultuurfonds opgericht met als doel het bevorderen van bewonersinitiatieven. Met cultuur en natuur als middel worden initiatieven en ideeën gerealiseerd die bijdragen aan ontmoeting, samenwerken en samenleven. Woonbedrijf heeft in 2014 wederom € 500.000 ter beschikking gesteld aan het Buurtcultuurfonds. In 2014 is circa 80% van de middelen in dit Buurtcultuurfonds besteed. Daarin valt op dat steeds meer bewoners de weg weten te vinden naar ons Buurtcultuurfonds. De betrokkenheid van Woonbedrijf is afgenomen ten faveure van bewoners en kunstenaars. Dat sluit goed aan bij de doelstelling die we hebben om meer zelfinitiatief te bevorderen.
21
Mooie, aansprekende projecten zijn of worden gerealiseerd, zoals ‘Supertoll’ in Woensel Noord of ‘Allerzielen’ in Doornakkers Veiligheid In 2014 is naar voren gekomen dat de strikte regelgeving rond de uitwisseling van informatie met de politie een effectieve aanpak van overlast en leefbaarheidsproblemen in de weg kan staan. In het kader van de bilaterale veiligheidsafspraken met de gemeente is met het Woonoverlastdagboek gestart. Er zijn drie dossiers operationeel geworden in ernstige overlastsituaties waarbij omwonenden angst hebben om aangifte te doen. Binnen de overeenkomst buurtbemiddeling heeft Woonbedrijf in 2014 in totaal 37 buurtbemiddelingen betaald. De monitoring van deze zaken (blijvend effect of toch escalatie) is gaande. De nieuwe Woningwet In 2014 is de besluitvorming in beide kamers van de Staten Generaal over de aanvullende vernieuwing van de woningwet (Novelle) afgerond. Woonbedrijf is in het kader van die besluitvorming meerdere malen (met andere corporaties) geconsulteerd door Aedes over de voorstellen en conceptteksten. Woonbedrijf heeft daar een bijdrage aan geleverd waarbij wij duidelijk hebben proberen te maken dat de gewenste focus op de kerntaak ondersteund kan worden met bestuurlijke beleidsvrijheid, lokaal maatwerk en beperking van de administratieve lasten. Het uiteindelijk resultaat stemt ons somber. Onze klanten wonen over het algemeen in prima woningen en maken zich met name zorgen over het met elkaar samenleven. Onderwerpen als rust, veiligheid, en gebruikersgedrag in de woonomgeving zijn veelvuldig onderwerp van gesprek. De Minister is van mening dat dit vraagstuk vooral een overheidstaak is en heeft beperking opgelegd aan het werk van de corporaties op het terrein van de leefbaarheid. In de toekomst zal de inspanning zich meer dan voorheen dienen te richten op de eigen huurders en de direct bij de woningen gelegen woonomgeving. De uitwerking van de Algemene Maatregel van Bestuur in 2015 zal duidelijkheid geven.
22
23
24
4 Perspectief van het vastgoed 4.1 Nieuw Vastgoed In 2014 zijn 162 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Hiermee hebben we onze norm voor 2014 volledig behaald. Het betreft 132 huurwoningen en 30 koopwoningen in 5 projecten. Alle woningen zijn binnen de vastgestelde kaders van tijd en geld opgeleverd. Opgeleverde nieuwbouweenheden 2014 Project Gemeente District Tongelresche Akkers Eindhoven Tongelre Haagdijk Eindhoven Tongelre W. van Noortlaan Eindhoven Woensel Zuid Hoge Akkers Best Regio Totaal Huur Drents Dorp Noord Eindhoven Strijp Totaal Huur en Koop
Huur/Koop Huur Huur Huur Huur Koop
GGB* 62
App.* 21 36
13 75 30 105
57 57
Totaal 62 21 36 13 132 30 162
GGB = grond gebonden woningen, App. = appartementen
Huurwoningen - De IQ woningen in het project Tongelresche Akkers zijn aangekocht van een ontwikkelende partij, die dit project aanvankelijk had ontwikkeld voor de koopmarkt. Door de omzetting van het product naar huurwoningen is een deel van het braakliggende terrein, grenzend aan het bestaande bezit van Woonbedrijf, bebouwd. Met de realisatie van dit project is het draagvlak voor de voorzieningen in de wijk vergroot. Dit project bestaat uit 74 woningen, waarvan er 12 woningen in 2013 zijn opgeleverd en in 2014 in exploitatie zijn gegaan. Het aantal opgeleverde woningen in exploitatie in 2014 bedraagt hiermee 144 (inclusief de 12 woningen die eind 2013 zijn gerealiseerd). - Met de aankoop van de 21 appartementen Haagdijk van een ontwikkelaar, heeft Woonbedrijf ook een impuls gegeven aan de realisatie van het woon- en winkelcentrum Haagdijk in Tongelre. - De appartementen in het project Willem van Noortlaan zijn ontwikkeld door Woonbedrijf voor jongeren tot 23 jaar. In dit projecten zijn 15 appartementen verhuurd via Combinatie Jeugdzorg i.s.m. Neos. - Ook de woningen in het project Hoge Akkers in Best zijn aangekocht van een ontwikkelende partij. Dit project is gebouwd op grond van de parochie van de aangrenzende kerk. Deze woningen zijn zeer duurzaam. Koopwoningen De 30 koopwoningen in Drents Dorp Noord zijn ontwikkeld door Woonbedrijf en gebouwd in combinatie met 110 huurwoningen. De huurwoningen van dit project waren al opgeleverd in 2013. Alle koopwoningen zijn in 2014 verkocht waarmee het verkooprisico, dat doorgelegd was naar de aannemer, verviel. Investeringsstrategie Met de opleveringen in Tongelresche Akkers, Willem van Noortlaan en Haagdijk, is de doelstelling uit de investeringsstrategie 2012-2017 van 500 nieuwbouwwoningen in Eindhoven, volbracht. De investeringen in de regio, doelstelling 650 nieuwbouwwoningen in periode 2012-2017, bleven tot dit jaar achter. De oplevering van de 13 seniorenwoningen Hoge Akkers woningen is een eerste resultaat. Deze trend zet zich door in de komende jaren. De bouw van 24 woningen in Nuenen West is eind 2014 gestart. De hausse aan investeringsbesluiten in het begin van 2014, zorgt in de tweede helft van het jaar voor een toename van het aantal projecten in de ontwerp- en realisatiefase. In de laatste maanden van het jaar is het aantal eenheden (grondgebonden woningen, appartementen en studenteneenheden) in de realisatiefase gestegen van 300 medio 2014 naar bijna 900 eind 2014. Deze stijging zet begin 2015 verder door. Deze verwachting past in de planning en de investeringsbegroting 2015-2019.
25
Proces Dit jaar is bij nieuwbouw aandacht besteed aan functioneel aanbesteden, waarbij het beoogde eindresultaat en de prestaties centraal staan. Een eerste positief resultaat daarvan is de aanbesteding van project de Kemphaan. In dit project worden 22 grondgebonden huurwoningen gerealiseerd met geraamde stichtingskosten van gemiddeld € 135.000 per woning, na aftrek van gemeentelijke subsidie op de grond. De bouw van deze woningen start begin 2015. Sinds 2014 werken we bij vastgoedprojecten met vastgestelde criteria op basis van een IRR waarmee de relatie tussen stichtingskosten, kwaliteit en huur meer in verhouding is komen te liggen.
4.2 Bestaand Vastgoed 4.2.1 Renovaties In 2014 zijn in totaal 551 grond gebonden woningen gerenoveerd. Opgeleverde renovaties 2014
Project Geestenberg Drents Dorp Oost Philipsdorp Bazelbuurt Philipsdorp Oud Philipsdorp Philipsdorp Lijsterbesbuurt Philipsdorp Plataanbuurt Tivoli Leeuwenstraat D'Ekker Totaal
Gemeente Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Veldhoven
District Tongelre Strijp Strijp Strijp Strijp Strijp Stratum Regio
Totaal 235 180 25 105 1 2 1 2 551
In de investeringsbegroting werd uitgegaan van 600 te renoveren woningen in 2014. Deze norm was gebaseerd op de al genomen én op de verwachte investeringsbesluiten (van zachte projecten). Zo was de realisatie van het project Tivoli Leeuwenstraat meegenomen, terwijl het investeringsbesluit pas in de loop van 2014 is genomen. De oplevering van dit project zal pas na 2014 plaatsvinden. Inmiddels zijn de uitgangspunten bijgesteld en worden alleen projecten in de investeringsbegroting opgenomen waar vóór 1 oktober, voorafgaand aan het begrotingsjaar, een investeringsbesluit genomen is. Bij de overige projecten zijn meer renovaties opgeleverd dan voorzien. Renovatieprojecten - In het project Geestenberg in Tongelre zijn vanaf 2013 de voor- en achtergevels van 269 woningen compleet vervangen en zijn er planmatig onderhoud werkzaamheden uitgevoerd. In 2014 zijn 235 woningen opgeleverd, waarvan de laatste woning in november. - In Drents Dorp Oost in Strijp renoveert Woonbedrijf 385 woningen. De uitvoering van dit project loopt vanaf 2013. In 2014 zijn 180 woningen opgeleverd. Dit project is een pilot in ketensamenwerking (derde project met aannemer) en een pilot in de ‘serie van 1’ ofwel ‘renoveren van de binnenkant van de woning op het moment van de klant’ (de buitenschil is in een bouwstroom uitgevoerd). Deze aanpak is in het derde tertiaal van 2014 geëvalueerd. De ervaringen uit de tussentijdse evaluatie worden meegenomen in volgende projecten. Eén van de ervaringen is, dat de klant veel overlast ervaart van de vraaggestuurde uitvoering doordat de aannemer (meer) verspreid in de tijd bij buren en in de straat de uitvoering van de binnenkant realiseert. Een verwachting op basis van de tussentijdse evaluatie is dat de bewoners die ‘een renovatie van de binnenkant van hun woning wensen’, deze op korte termijn willen realiseren. Voor de serie van 1 binnenaanpak was een termijn van vijf jaar gepland. Volgens de huidige verwachting is de “binnenaanpak” in april 2015 volledig uitgevoerd, bij de klanten die dat willen. Daarmee is de uitvoering gerealiseerd in twee jaar. De overige woningen worden in de toekomst aangepakt bij mutatie. - In het project Philipsdorp in Strijp is Woonbedrijf vanaf de zomer van 2013 gestart met de uitvoering van een ingrijpende renovatie. Het eerste deelproject Bazelbuurt is begin 2014, met de oplevering van de laatste 25 woningen, opgeleverd. In dezelfde buurt is in 2014 gestart met
26
-
de uitvoering van het tweede deelproject Oud Philipsdorp. Eind 2014 zijn in dit project 105 van de 269 woningen opgeleverd. In de projecten Lijsterbesbuurt (derde deelproject Philipsdorp), Plataanbuurt (vierde deelproject Philipsdorp), Leeuwenstraat (fase 3 in Tivoli, Stratum) en D’ekker in Veldhoven zijn model- en proefwoningen gerealiseerd ter voorbereiding op de daadwerkelijke uitvoering. Voor de Lijsterbesbuurt, Plataanbuurt en Leeuwenstraat start de uitvoering in 2015. Voor D’Ekker in 2016.
Exploitatieduur Elke woning heeft een restant exploitatieduur, ieder jaar waarin niet wordt geïnvesteerd, neemt de exploitatieduur een jaar af. Voor Woonbedrijf betekent dit dat het bezit ieder jaar zo’n 28.600 jaar veroudert. Vanuit het portfoliobeleid is het kader gegeven om die veroudering ieder jaar te compenseren door nieuwbouw en renovatie. Als gevolg van nieuwbouw zijn dit jaar 6.600 exploitatiejaren toegevoegd aan de voorraad, vanuit renovatie 16.000. Afhankelijk van de aard van ingrepen bij renovatie wordt de exploitatietermijn verlengd. Dit jaar zijn de meeste jaren toegevoegd vanuit het project Geestenberg (5.875 jaar). In totaal zijn door investeringen in 2014, 22.600 exploitatiejaren toegevoegd waarmee we de norm niet gehaald hebben. Op basis van het huidige investeringsprogramma worden de komende vijf jaren gemiddeld 33.700 exploitatiejaren per jaar toegevoegd, waarmee we deze achterstand weer compenseren.
4.2.2 Onderhoud De aandacht voor de onderhoudskosten is in 2014 doorgezet vanuit 2013. Zoals ieder jaar zien we aan het eind van het jaar een lichte stijging van de onderhoudskosten, maar ten opzichte van 2013 en 2012 is sprake van een daling in de meeste processen. Als afsluiting van het tweejaarlijkse focuspunt is een onderzoek opgezet om te bezien of de trendmatige verlaging robuust is. Dit onderzoek wordt in 2015 afgerond. Onderhoudssoort
realisatie 2014
realisatie 2013
2014 t.o.v. 2013
Reparatieverzoeken
€
9.500.000
€
11.400.000
€
-1.900.000
Individuele Verbetering
€
5.400.000
€
5.200.000
€
200.000
Mutatie Onderhoud
€
7.900.000
€
9.700.000
€
-1.800.000
-19%
Planmatig Onderhoud
€
14.700.000 €
19.700.000
€
-5.000.000
-25%
Contract Onderhoud
€
4.200.000
€
5.000.000
€
-800.000
-16%
Overig onderhoud
€
400.000
€
1.300.000
€
-900.000
-69%
Totaal onderhoudskosten
€
42.100.000 €
52.300.000
€
-10.200.000
-20%
1.634
€
Per onderhoudseenheid in € €
1.325
€
in % -17% 4%
-309
Reparatieverzoeken Onderhoudskosten in het proces repareren vallen in 2014 lager uit dan begroot en zijn ook fors lager dan in 2013. Het totaal aantal reparaties is daarentegen hoger dan in 2013 (37.234 reparaties in 2013 en 38.389 in 2014). De gemiddelde kosten per reparatie dalen dus, zowel voor reparaties uitgevoerd door Bouwservice als door derden. De dalende trend wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een kritischere houding op noodzaak (schoon, heel en veilig), meer efficiency door sturing op processen én lagere kosten door derden (deels btw verlaging). Individuele verbetering Voor 2014 was het budget fors verlaagd ten opzichte van 2013. Absoluut gezien zijn de gerealiseerde kosten gedaald ten opzichte van 2013. We zien sinds 2010 zowel de aantal Indivuele Verbeteringvragen als de uitgaven steeds verder dalen. In 2014 zien we wel een lichte stijging in de aantallen, maar nog steeds een daling in gerealiseerde kosten. Mutatie onderhoud De gemiddelde onderhoudskosten bij mutatie in 2014 bedragen € 2.170 per nieuwe woningverhuring. In 2013 was dat nog € 2.600 per nieuwe woningverhuring. Overall is sprake van een stevige daling ten opzichte van het begrotingsbudget voor 2014. Verklaringen voor deze daling zijn het doorzetten van lagere BTW op onderhoudswerkzaamheden in 2014 en het feit dat Woonbedrijf in toenemende mate
27
woningen aansluitend verhuurd met de nieuwe huurder op basis van het kwaliteitsbeleid (schoon, heel en veilig). Planmatig onderhoud In 2014 is er € 14,7 miljoen aan planmatige onderhoudskosten verantwoord (2013: € 19,7 miljoen). De daling ten opzichte van het begrotingsbudget was halverwege het jaar voorzien in de tussentijdse rapportages en wordt veroorzaakt door: 1) Twee grote projecten zijn vervallen vanwege het ontbreken van een definitie. Alle overige vastgestelde activiteiten zijn in 2014 uitgevoerd of in voorbereiding genomen. 2) Daarnaast zijn er activiteiten uit 2015 naar voren gehaald in de planning en in uitvoering genomen. Dit alles in overleg met de afzonderlijke districten. Door clustering van werk, en daarmee efficiency in de voorbereiding en inkoop, lagere BTW op onderhoudsactiviteiten en scherpe inkoop zijn veel activiteiten ruim binnen de begroting uitgevoerd. Contractonderhoud Ten opzichte van de realisatie van 2013 is er een reductie behaald van € 0,8 miljoen. Deze reductie is voor 66% structureel (inkoopvoordeel en afschaffen goten vegen) en voor 33% incidenteel (BTW voordeel). Ten opzichte van 2012 is dit een reductie van € 1,3 miljoen, waarvan ruim € 1 miljoen structureel, grotendeels toe te schrijven aan inkoopvoordeel. Overig onderhoud Dit betreffen overige onderhoudskosten zoals kosten aangaande huurdersonderhoud, WMO en overige.
4.3 Duurzaamheid In onze investeringsstrategie is duurzaamheid als één van de focuspunten aangewezen. In 2013 is het duurzaamheidsbeleid uitgewerkt in een vijftal actiepunten, die we de komende vijf jaar gaan realiseren. Per actiepunt een korte toelichting van de ontwikkelingen: -
Van de ca. 29.000 woningen in bezit van Woonbedrijf hebben ca. 9.000 woningen een energie label E of slechter. Hiervan worden voor ca. 3.000 woningen projecten opgezet met een verduurzamingsaanbod. In 2014 is een werkwijze ontwikkeld waarbij duurzaamheidsmaatregelen meer automatisch een plek krijgen in het renovatiepakket. Het verduurzamen van ons vastgoed koppelt Woonbedrijf zo veel mogelijk aan de logische momenten van ingrepen in de bouwdelen tijdens renovaties. Verbetering van de dakisolatie is de meest voorkomende ingreep. De grootste sprongen in labelverbetering zijn gemaakt in het renovatieproject Philipsdorp waar tot nu toe 105 woningen een sprong van label E/F naar label A gemaakt hebben.
-
Voor de woningen die niet onder punt 1 vallen wordt een 'serie van 1' aanbod ontwikkeld. Hiervoor komen in de toekomst ca. 20.000 woningen in aanmerking. Deze ‘serie van 1’ bestaat uit diverse keuzepakketten qua duurzaamheid. De individuele pakketten worden ontwikkeld in het pilotgebied Airey’s. Zo wordt ervaring opgedaan voor verdere uitrol naar andere complexen ná 2014.
-
Tevens is een aanbod voor collectieve energievoorziening/buurttransformator op buurtniveau in ontwikkeling. We gebruiken het gebied Airey’s daarbij als pilot. Via de Buurttransformator proberen we samen met bewoners en met de energiecoöperatie MorgenGroeneEnergie een eigen vorm van een coöperatief wijkbedrijf te bewerkstelligen, waarin ondermeer de voordelen van duurzame collectieve energie-inkoop en duurzame energieopwekking ten gunste komen van bewoners. De bewoners kunnen dan zelf keuzes maken waaraan die middelen kunnen worden besteed. Dit model is in 2014 financieel en juridisch uitgewerkt.
-
Woonbedrijf kiest voor extra duurzaamheidsmaatregelen in nieuwbouw en het ontwikkelen van duurzame woonconcepten. In het project Tongelresche Akkers in Tongelre zijn 74 nagenoeg energie neutrale woningen (IQ woningen) ontwikkeld en grotendeels in 2014 gerealiseerd. Tevens zijn 13 zeer duurzame woningen in het project Hoge Akkers in Best opgeleverd. Daarnaast zijn circa 80 zeer duurzame woningen (EPC = 0,09) in ontwikkeling in het Aireygebied in Gestel. Start bouw hiervan is februari 2015.
28
-
Er is een grondstoffenbank ontwikkeld waarbij een woning wordt gezien als een tijdelijke opslag van materialen. In 2014 is een intensieve studie gedaan naar de mogelijkheden van een grondstoffenbank. Daar is uit gebleken, dat de realisatie van een grondstoffenbank haalbaar is. In de benodigde herijking van het duurzaamheidsbeleid in 2015, zal de grondstoffenbank geïntegreerd gaan worden. Onlosmakelijk is dat we een materialendatabase gaan optuigen van producten die passen bij The Natural Step, zodat nieuw toe te passen materialen passen binnen de wens om over tien jaar circulair te zijn qua materialengebruik. We hebben ons in 2014 gericht op het verder inbedden van het gedachtegoed van The Natural Step. Belangrijk moment is de opname van het gedachtegoed van The Natural Step in het geactualiseerde koersplan. Inmiddels zijn zo’n 70 medewerkers van verschillende afdelingen getraind op dit onderwerp en zijn 10 medewerkers getraind tot facilitator. Bij de aanbesteding van verschillende nieuwbouw- en renovatieprojecten is The Natural Step als inkoopvoorwaarde meegenomen. Woonbedrijf is in 2014 samen met de gemeente Eindhoven opdrachtgever geweest voor een roadmap op het gebied van Energie. Dat heeft geleid tot de totstandkoming van de Roadmap Eindhoven Energieneutraal 2045.
29
30
5 Perspectief van het bedrijf 5.1
Afstoten vastgoed
5.1.1 Verkopen bestaand bezit Bij de verkoop van het bestaand bezit profiteert Woonbedrijf van de aantrekkende woningmarkt. De verkoop uit voorraad ligt eind 2014 75% hoger dan begroot. Voor 2014 was de verwachting 38 woningen te verkopen. Uiteindelijk zijn er 67 woningen verkocht. Tot medio 2014 liep de realisatie van de verkoopopbrengsten gelijk op met de norm, daarna ontstond een groot verschil. Dit werd veroorzaakt door het grote aantal verkochte woningen ten opzichte van voorgaand jaar en onze begroting. De verkoopopbrengsten komen in 2014 uit op € 13,6 miljoen waar € 9 miljoen was begroot. Bij de verkopen van bestaand bezit gelden verkoopregels uit het BBSH, de ministeriele regeling (MG 2013-02) en de regeling vervreemding woongelegenheden. Taxatierapporten mogen bij verkoop niet ouder zijn dan zes maanden en er geldt een verplichte scheiding tussen de taxerende en verkopende makelaar. Woonbedrijf heeft in boekjaar 2014 voldaan aan de gestelde verkoopregels.
5.1.2 Verkopen nieuwbouw In 2014 is het herstel van de woningmarkt ook terug te zien de verkoopprojecten Drents Dorp Noord en SAS-3. In totaal zijn er dit jaar 24 woningen verkocht, de verwachting van 18 te verkopen woningen is hiermee ruimschoots behaald. Project Gemeente District Norm Resultaat Drents Dorp Noord Eindhoven Strijp 6 6 SAS-3 Eindhoven Strijp 12 18 Totaal 18 24 In oktober is de laatste woning in Drents Dorp Noord verkocht. Dat betekent dat er nu alleen nog woningen te koop staan in SAS-3. Van de 28 te verkopen woningen zijn er, sinds de start verkoop in 2011, 25 verkocht. Woonbedrijf verwacht de verkoop van de laatste drie woningen in 2015. De resterende koopwoningen in Eersel zijn in 2014 geclassificeerd onder het bestaande bezit. De landelijke malaise in de woningmarkt heeft ook weerslag op Woonbedrijf gehad. Geen enkele vastgoedontwikkeling heeft op dit moment een verkoopambitie. Voor de komende jaren is in de meerjarenbegroting geen realisatie van verkoopwoningen in nieuwbouwprojecten voorzien. Verkoop van bestaand bezit in de (aangewezen) complexen gaat wel door.
5.1.3 Sloop Het sloopbesluit voor een deel van de woningen in Schuttersbosch is jaren geleden genomen. De sloop wordt steeds geëffectueerd als een woning vrijkomt. In 2014 zijn vier woningen gesloopt in Schuttersbosch. Ten behoeve van het project Aireys Nieuwbouw zijn 66 woningen gesloopt aan de Karel de Grotelaan (Gestel). Door de sloop wordt het mogelijk om op deze locatie begin 2015 te starten met de realisatie van 82 huurwoningen. In Gestel is ook gemeenschapshuis De Ketting gesloopt. Na een brand, is de sloop van dit pand is vervroegd, om verder vandalisme te voorkomen. Er zijn geen nieuwe sloopbesluiten genomen in 2014.
5.2 Onze manier van werken In 2010 is besloten dat we vanuit één locatie gaan werken. Dit is niet alleen een huisvestingskeuze, maar is de laatste stap in het fusieproces. In het fusieproces zijn we al eerder gegaan naar één organisatie, één werkproces en één primair ICT systeem. Samen in één kantoor werken, versterkt onze gemeenschappelijke identiteit en ondersteunt ons koersplan. Van daaruit gaan we volgens onze nieuwe manier van werken verder op de gebieden fysiek, mentaal en virtueel. Met deze nieuwe manier van werken willen we in verbinding zijn met elkaar en met onze klanten. Of dit nu formeel, informeel of virtueel is. Ons nieuwe gebouw, onze nieuwe werkomgeving en de ondersteunende technologie geven ons alle mogelijkheden om in verbinding te zijn met elkaar.
31
Deze andere methode van werken, inclusief de realisatie van één kantoor, wordt opgepakt in het project ONS. In 2011 zijn de thema’s vastgesteld voor de projectresultaten. Het betreft de volgende thema’s: - naar een organisatie die stuurt op resultaat; - naar een organisatie waar informatie plaats- en tijdonafhankelijk beschikbaar is; - naar een organisatie waar ik de werkplek zoek die past bij de opgave die ik op dat moment heb; - naar een organisatie waarin we opereren in een netwerkorganisatie; - naar één kantoorlocatie; - naar één visie op klantcontact. Genoemde thema’s zijn vertaald naar concrete beelden, zogenaamde ‘stippen op de horizon’. Deze stippen beschrijven de gewenste eindsituatie. In 2013 hebben we de definitieve keuze gemaakt voor de locatie van onze nieuwe huisvesting. We hebben gekozen voor het nieuw te realiseren kantoorpand aan de Wal te Eindhoven. Woonbedrijf gaat dit pand voor een periode van 15 jaar huren van twee particuliere ontwikkelaars die op de voormalige locatie van het Eindhovens Dagblad een nieuw kantoor inclusief parkeerkelder ontwikkelen. Rond de zomervakantie van 2013 zijn de sloopwerkzaamheden gestart en de oplevering van het pand aan Woonbedrijf is in september 2015 voorzien. Het is een bewuste keuze geweest om te gaan huren. Hierdoor blijft onze investeringscapaciteit beschikbaar voor onze maatschappelijke opgave. De combinatie van het gaan werken vanuit één locatie alsmede de invoering van ‘Het Nieuwe Werken’ op deze locatie maakt dat onze organisatie efficiënter kan werken doordat bijvoorbeeld dienstreizen tussen de verschillende locaties vervallen. Op verschillende manieren geven we met deze beweging (van vier locaties naar één locatie) invulling aan duurzaamheid. Ten eerste doordat ons nieuwe kantoorpand veel duurzamer is dan onze huidige kantoren. Ten tweede doordat we twee van de drie panden, die we in eigendom hebben, omzetten naar woningbouw. Hierdoor onttrekken we per saldo m 2’s aan de totale kantoorvoorraad in de stad. Het uitgangspunt dat we zo veel als mogelijk van onze bestaande inrichting meenemen naar het nieuwe pand is de derde manier waarop we binnen dit project invulling gaan geven aan duurzaamheid. In 2014 hebben we de kaders voor de ontwerpers van de afbouw en de inrichting vastgesteld. Vanaf de zomervakantie zijn zij aan de slag gegaan met het maken van het ontwerp. Eind 2014 was het definitief ontwerp nagenoeg afgerond. Het nieuwe kantoor is voor ons een middel en niet het doel op zich. Voordat we het nieuwe kantoor kunnen betrekken, gaan we op verschillende afdelingen al aan de slag met onze nieuwe manier van werken in de vorm van pilots. Deze pilots geven ons waardevolle informatie voor de bredere uitrol in de organisatie. Daarnaast hebben we in 2014 bij alle afdelingen een zogenaamde 0-meting gehouden. Hierbij is onderzocht of de verschillende afdelingen voldoende zijn voorbereid op de nieuwe werkwijze en welke ontwikkelingen nog gevraagd zijn om onze nieuwe werkwijze vanaf de verhuizing succesvol te kunnen implementeren.
5.3 Juiste medewerker op de juiste plek Ontwikkeling van ons menselijk kapitaal Als organisatie willen wij onze toekomst bestendigen en daarom blijven wij investeren in de ontwikkeling van onze medewerkers. Het up to date houden en verder ontwikkelen van kennis en vaardigheden vinden wij van groot belang. Cumulatief is 64% van het jaarbudget besteed. Het 3% generieke percentage (van de loonsom) is in 2014 te hoog gebleken. Er zijn minder opleidingsverzoeken geweest dan begroot. Hier is tijdens besprekingen met leidinggevenden en tijdens performancecyclus gesprekken aandacht voor geweest. Formatie In de tweede helft van 2014 is verder invulling gegeven aan de implementatie van het afdelingsplan Bedrijfsondersteuning. Vier medewerkers van dit bedrijfsonderdeel zijn met vroegpensioen gegaan en twee medewerkers hebben, in goed onderling overleg, besloten om uit dienst te gaan. De ontstane 32
plaatsen zijn tijdelijk ingevuld. Wij verwachten dat, in lijn met het afdelingsplan, de komende jaren een aantal formatieplaatsen, door o.a. verdergaande automatisering, zullen komen te vervallen. Verder zien wij dat 12 medewerkers zijn dit jaar doorgestroomd naar openstaande vacatures. De totale formatie is uitgekomen op 410,58 fte (begroot 419,16 fte) inclusief inleen. De vaste formatie (exclusief inleen) bedraagt 395,5 fte ultimo boekjaar 2014. De eerder ingezette daling van inzet van inleners is, o.a. door tijdelijke vervangingsvraag, in de laatste periode van het jaar afgevlakt. Ondanks de stijging in het laatste periode van het jaar is er cumulatief in vergelijking tot 2013 ruim € 0,7 miljoen minder aan inleenkrachten uitgegeven. Door de extra aandacht die is uitgegaan naar de verwachte wijziging van de pensioenregeling hebben uiteindelijk 13 medewerkers definitief besloten om nog dit jaar gebruik te maken van de mogelijkheid om eerder te stoppen met werken. Totaal zijn er dit jaar 16 medewerkers met pensioen gegaan. Medewerkersbetrokkenheidsonderzoek In april van dit jaar is er weer een medewerkersbetrokkenheidsonderzoek (MBO) gehouden. 359 medewerkers (respons van 84%) hebben deelgenomen en beoordeelden de organisatie met een score van 8,25 (in 2010 bedroeg de score 8,1). Naast de hoge algemene tevredenheid (95%), de betrokkenheid (90%) en de arbeidsmotivatie (89%) is de hoge intrinsieke motivatie kenmerkend voor onze organisatie. Ziekteverzuim Ook in deze laatste periode hebben wij de, medio 2013 ingezette, daling van het verzuim weten vast te houden. In onderstaande tabel is, uitgesplitst naar verzuimsoorten, de vergelijking gemaakt ten opzichte van 2013. De verzuimfrequentie komt in dit jaar uit op 1,15. Ziekteverzuim Onderverdeling 2014 1,05% Kort 0,55% Middellang 2,77% Lang 4,37% Totaal
Ziekteverzuim 2013 1,06% 0,72% 3,82% 5,60%
5.4 Juiste informatie op de juiste plek De omgeving waarin de medewerkers van Woonbedrijf hun werk doen is aan verandering onderhevig. Dit stelt steeds hogere eisen aan de beschikbaarheid, kwaliteit en betrouwbaarheid van informatie. In ons werk merken we bijna dagelijks dat we tegen de grenzen aanlopen van onze informatiehuishouding. Dit is zichtbaar doordat invulling geven aan een nieuwe informatiebehoefte een forse inspanning van de organisatie vraagt of soms zelfs niet zonder extra investeringen gerealiseerd kan worden. Met de implementatie van een nieuw primair systeem (SAP) medio 2012 hebben we een eerste stap gezet in een meerjarig traject waarvoor eerder de prestatie was gedefinieerd. De gewenste prestatie luidt: Het wegnemen van belemmeringen op het gebied van beheer, beschikbaarheid, consistentie en continuïteit van informatie die leiden tot risico’s voor de bedrijfsvoering van Woonbedrijf. Daarnaast het wegnemen van knelpunten op het gebied van het gebruik van het systeem. De implementatie van een nieuw primair systeem is echter nog niet voldoende. Wanneer Woonbedrijf de dienstverlening op niveau wil blijven houden en in staat wil blijven om te reageren en te anticiperen op die veranderende omgeving dan zullen er slagen gemaakt moeten worden met betrekking tot onze informatiehuishouding. Voor 2014 zijn twee mijlpalen benoemd: de eerste mijlpaal is het opstellen van de ‘landkaart’ van ons informatielandschap. Via deze ‘landkaart’ krijgen we inzicht in waar de diverse bedrijfsobjecten in de processen worden gebruikt, welke gegevens bij die bedrijfsobjecten horen, wat de bron is van de gegevens, hoe de gegevens worden gebruikt en hoe de validatie van de gegevens is geregeld. Daarnaast helpt deze ‘landkaart’ bij de prioritering van het op orde brengen van de informatiehuishouding. Knelpunt hierbij is de beschikbaarheid van de benodigde medewerkers, waarbij telkens de afweging is gemaakt tussen het dagelijkse werk en een bijdrage leveren aan deze verbeteraanpak. De ‘landkaart’ is gedeeltelijk afgerond en zal de komende jaren verder worden afgerond in het reguliere proces van verbeteringen in de informatiehuishouding. 33
De tweede mijlpaal betreft een verzameling van diverse activiteiten die er toe bijdragen dat de informatiehuishouding op orde raakt. De volgende activiteiten zijn in het verslagjaar afgerond: - ons bestaande document managementsysteem is vervangen door een nieuw systeem. Voor de implementatie van dit nieuwe document management systeem zijn onder andere ruim 2,2 miljoen documenten geconverteerd; - diverse rapportages zijn beschikbaar gekomen; - verschillende processen zijn geactualiseerd en worden beter ondersteund door het primaire systeem; - de vernieuwde website van Woonbedrijf is geïntroduceerd. In deze website is een klantenportaal opgenomen die de basis legt voor de introductie van toekomstige diensten voor de klant. De nieuwe website voorziet in de mogelijkheid dat klanten zelf een afspraak kunnen inplannen voor een reparatieverzoek; - het afdelingsplan van de afdeling Bedrijfsondersteuning (voorheen FMS) is geïmplementeerd. Deze implementatie is randvoorwaardelijk, omdat voor deze afdeling, meer dan voorheen, een rol is voorzien in de vergroting van de kwaliteit, beschikbaarheid en betrouwbaarheid van de informatie; - de begroting 2015 van Woonbedrijf is dit jaar opgesteld via een vernieuwde systematiek. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen een zogenaamde centrale en decentrale begroting; - eind 2014 is accept email geïntroduceerd. Deze digitale acceptgiro moet leiden tot een versnelling van de afhandeling van de betalingen door huurders. In de twee maanden na de introductie is ruim 20% van de huurders die per reguliere acceptgiro betaalden overgestapt op accept email; - in opdracht van Woonbedrijf heeft onze accountant een audit uitgevoerd. Deze audit onderzocht de stand van zaken met betrekking tot de implementatie en het gebruik van SAP/Aetrium. Uit het rapport kwamen tien conclusies/aanbevelingen naar voren. Deze aanbevelingen zijn in een plan van aanpak uitgewerkt; - naar aanleiding van dit plan van aanpak zijn de tweede en derde lijn van de beheerorganisatie verder op orde gebracht. Er zijn twee applicatiebeheerders aangenomen, de zittende applicatiebeheerders hebben hun kennis op het gebied van SAP vergroot en er zijn procesafspraken gemaakt met de externe leveranciers. Ook ten aanzien van de eerstelijns beheerorganisatie zijn er vorderingen, maar daar worden de grote slagen begin 2015 verwacht. Naast de bovengenoemde resultaten is er op diverse belangrijke projecten (zoals Vakman digitaal en de implementatie van de module vastgoed rekenen en projectbewaking) voortgang geboekt. Binnen Bouwservice zijn we, na een grondige voorbereiding, aanbeland bij de implementatiefase van het project 'Vakman digitaal'. Dit betekent dat de eerste zes vakmannen aan het eind van deze periode aan de slag zijn gegaan met een speciaal ontwikkelde App. op een tablet. Begin 2015 is Woonbedrijf klaar met het ontwikkelen, waarna het voor de overige vakmannen zal worden uitgerold. Vanaf dat moment zal de werkplanning volledig digitaal zijn. De module voor vastgoed rekenen en projectbewaking is begin 2015 geïmplementeerd.
5.5 Zichtbaarheid Wij sturen op het zichtbaar maken van het positieve imago van Woonbedrijf. Door het stellen van de vraag vanuit ons communicatie advies, wie, wat, waar en waarom. Wanneer we kijken naar de zichtbaarheid van Woonbedrijf, zien wij een stabiel beeld. Een zeer mooi resultaat is dat inmiddels 93% van de persberichten die wij zelf verzenden wordt gepubliceerd door de media. Dat gebeurt alleen wanneer men vertrouwen heeft in het bedrijf/merk, en we natuurlijk nieuws melden. Hierbij een kort overzicht: SPACE-S SPACE-S is een voorbeeld van onze ontwikkeling naar klantgestuurd werken. Na de afronding van de ontwikkelfase, beginnen we begin 2015 met de realisatiefase. Intussen hebben we 3.680 likes op Facebook. Mijlpalen waren: presentatie van het ontwerp, eerste reserveringen door 120 bewoners, eerste Burendag, winst van de Vanenburg Corporatie Award, ondertekening van het bouwcontract en de indiening van de aanvraag voor de omgevingsvergunning. 34
Pers Het hele jaar door was er veel interesse, met name vanuit de vakpers, voor de thema’s duurzaamheid (iQ woningen, Aireys en nieuwbouw Genderdal) en klantgestuurd ontwikkelen (SPACE-S en nieuwbouw Genderdal). In 2014 vonden de openbare verhoren van de parlementaire enquête woningcorporaties plaats. Dat bracht helaas negatieve publiciteit voor de branche, maar dat geldt niet specifiek voor Woonbedrijf. Als voorbereiding is een communicatieplan en Q&A gemaakt als voorbereiding op eventuele vragen van klanten. Verder is soortgelijke voorbereiding gedaan toen de Aedes Benchmark de resultaten naar buiten bracht. Daardoor konden we snel schakelen en snel het nieuws over de klantwaardering en bedrijfskosten communiceren. Woonbedrijf in beeld De jaarlijkse lancering van Woonbedrijf in beeld op 1 januari is nog steeds een groot succes. We zijn hiermee nog steeds de eerste die visueel laten zien wat we het afgelopen jaar hebben gedaan. We zien hier een stijging van 20% in het bereik bij onze belanghouders. Zo zijn we voortdurend transparant naar binnen en buiten. Deze vorm heeft inmiddels ook een mooie archieffunctie gekregen. Sponsoring Wij sturen op afname van het aantal sponsoring activiteiten, door het hanteren van onze kaders. Ook gaan wij nooit meerjarenovereenkomsten aan. Sponsoring Sponsoring van activiteiten moet voor Woonbedrijf een meerwaarde hebben en de gesponsorde activiteit moet een relatie hebben met één of meerdere koersdoelen, doelgroepen en het werkgebied van Woonbedrijf. Sponsoractiviteiten moeten ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk waar Woonbedrijf een substantieel deel van de woningen bezit. Een sponsorovereenkomst wordt voor maximaal één jaar aangegaan. Woonbedrijf sponsort activiteiten die aan alle volgende voorwaarden voldoen. De activiteiten: hebben een duidelijke relatie met onze koersdoelen en passen binnen de kernwaarden; hebben een relatie met haar eigen werkterrein (inhoudelijk en/of geografisch); stimuleren wooninitiatieven; hebben te maken met actualiteit en maatschappelijke relevantie; vinden plaats in buurten en wijken waar ze bezit heeft; bieden voldoende tegenprestatie. Met het hanteren van deze richtlijnen sturen we op afname van het aantal sponsoractiviteiten. In 2014 waren de volgende sponsoractiviteiten hoger dan € 1.000,-: - Bloemencorso Valkenswaard De verschillende buurtschappen (de wagenbouwers) liggen midden in of naast de wijken waarin Woonbedrijf haar woningbezit heeft. Het bouwen van een Corsowagen is een groot sociaal wijkgebeuren, waar jong en oud aan deelneemt. Door het Corso en dus de buurtschappen te ondersteunen draagt Woonbedrijf bij aan bouwen aan buurten in de wijken. Corso Valkenswaard is afgelopen jaar opgenomen op de Unesco Nationale inventaris voor immaterieel cultureel erfgoed. Bloemencorso Valkenswaard werd voor € 1.250,- gesponsord - Stukafest Eindhoven Tijdens Stukafest werden 13 studentenkamers - waarvan 4 Vestide kamers - omgetoverd worden tot minipodia. Stukafest wordt door en voor studenten georganiseerd en geeft een goede indruk van het kameraanbod van Vestide en draagt bij aan het studentenleven in Eindhoven Stukafest werd voor € 1.250,- gesponsord. - Introductieweek Eindhoven In samenwerking met de opleidingen TU/e Eindhoven, Fontys Hogescholen en de diverse studentenverenigingen levert Vestide een zichtbare bijdrage aan ‘Eindhoven Studentenstad’ en Brainport regio Eindhoven. Tijdens de introductieweek waren diverse activiteiten direct aan 35
-
Vestide gekoppeld. Zo maakte studenten o.a. een korte film met als thema wonen en studeren in Eindhoven, waren er activiteiten op social media en werden nieuwe studenten aangemoedigd zich in te schrijven bij Vestide. Hiermee vergroot Vestide haar betrokkenheid en verbondenheid bij nieuwe klanten. De introweek werd voor € 2.450,- gesponsord Cult & Tumult Veldhoven Op diverse podia in de Veldhovense wijk D’Ekker vindt dit jaarlijkse festival plaats. De bezoekers kunnen genieten van diverse optredens en activiteiten. Bij ons eigen straatpodium ontmoeten onze medewerkers onze klanten en stakeholders. Zo is Woonbedrijf duidelijk aanwezig op een locatie gelegen midden in ons woningbezit. Hiermee vergroot Woonbedrijf haar betrokkenheid en verbondenheid in wijken en buurten. Cult & Tumult werd voor € 15.000,- gesponsord. Het contract met Cult & Tumult is afgelopen en zal niet worden hernieuwd.
36
6 Financiële continuïteit In paragraaf 6.1 en 6.2 wordt respectievelijk ingegaan op de ontwikkeling van de solvabiliteit en de liquiditeit. In de toezichtbrief over 2013 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft het CFV vanuit zijn toezichthoudende rol op twee van de zes toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit opmerkingen gemaakt. Dit betreft de toezichtterreinen kwaliteit van de financiële informatie en draagkracht vermogen. Eind 2013 heeft Woonbedrijf een verbeterplan opgesteld dat op 20 december 2013 is goedgekeurd door de RVC. In 2014 is het CFV op basis van de tertiaalrapportages van Woonbedrijf overgegaan tot monitoring van de implementatie en uitvoering van de in het verbeterplan opgenomen maatregelen. Het CFV heeft in haar toezichtbrief 2014 van 23 oktober 2014 vastgesteld dat de genomen maatregelen en de implementatie daarvan voldoende effect hebben gesorteerd en dat deze zijn doorvertaald in de dPi 2013. De in 2014 door het CFV uitgevoerde beoordeling geeft geen aanleiding tot het doen van interventies. Wel zal het CFV de monitoring aan de hand van de tertiaalrapportages vooralsnog voortzetten. In paragraaf 6.3 wordt verder ingegaan op de in 2014 geïmplementeerde maatregelen op basis van het verbeterplan van Woonbedrijf. Tot slot wordt in paragraaf 6.4 de ontwikkeling op treasurygebied in 2014 beschreven.
6.1 Borgen van solvabiliteit De solvabiliteit van Woonbedrijf wordt gemeten door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het totaal geïnvesteerde vermogen (het balanstotaal). In het algemeen geldt dat hoe hoger het aandeel eigen vermogen in een organisatie is, hoe beter de financiële stabiliteit op de lange termijn is. Immers de uit de exploitatie van het vastgoed vrijkomende kasstromen hoeven bij een relatief lage schuldenlast minder ingezet te worden voor verplichte rente-en aflossingsbetalingen. Dit maakt de organisatie in financieel opzicht minder kwetsbaar voor macro-economische ontwikkelingen, maar ook voor bijvoorbeeld politieke of demografische ontwikkelingen. Bij Woonbedrijf streven we naar een niveau van het eigen vermogen dat voldoende rekening houdt met het aanhouden van financiële buffers voor het opvangen van macro-economische ontwikkelingen en overige risico’s. Bij de opstelling van de meerjarenbegroting voor de komende 10 jaar wordt ieder jaar een berekening gemaakt van het minimaal aan te houden eigen vermogen. Het verwachte eigen vermogen op basis van de meerjarenbegroting wordt getoetst aan het minimaal aan te houden eigen vermogen. De methode die we gebruiken voor het bepalen van het minimale eigen vermogen bestaat uit het doorrekenen van 200 macro-economische scenario’s, waarbij een we een horizon hanteren van vijf jaar. In ons financieel beleid is opgenomen dat wij minimaal 95% van deze 200 macro-economische scenario’s moeten kunnen overleven. Op basis van dit uitgangspunt bepalen we het minimaal aan te houden eigen vermogen. Bij de opstelling van de meerjarenbegroting 2015-2024 is de minimale financiële buffer (= minimale eigen vermogen) als volgt bepaald: (x € 1 miljoen) Omschrijving Verwacht eigen vermogen
Bedrag ultimo 2019 (begroting 2015) 957
Bedrag ultimo 2018 (begroting 2014) 820
Af: Minimaal eigen vermogen
431
335
Beleidsruimte
526
485
Het bedrag aan vrije beleidsruimte van € 526 miljoen (2013: € 485 miljoen) moet worden geïnterpreteerd als het bedrag aan eigen vermogen dat we binnen een periode van vijf jaar (tot en met 2019) additioneel ten opzichte van de huidige meerjarenbegroting 2015-2024 kunnen inzetten voor volkshuisvestelijke 37
taken. De beleidsruimte is niet in de vorm van liquide middelen beschikbaar, maar zit opgesloten in ons vastgoed. Dit betekent dat wanneer we de beleidsruimte willen inzetten voor volkshuisvestelijke taken we de daarvoor benodigde middelen op de kapitaalmarkt moeten lenen. De conclusie van de beoordeling van de borging van onze solvabiliteit is dat wij ruimschoots voldoen aan de gestelde eisen met betrekking tot het aanhouden van een minimale financiële buffer.
6.2 Borgen van liquiditeit Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) werkt met ingang van 2014 met een nieuw risicobeoordelingsmodel dat uitgaat van de beoordeling van Financial Risks en Business Risks. De Financial Risks worden beoordeeld aan de hand van vijf indicatoren die zich richten op zowel de solvabiliteit als de liquiditeit van de corporatie. In paragraaf 6.2.1 worden de indicatoren van de Financial Risks nader toegelicht. Daarnaast heeft Woonbedrijf in haar eigen financieel beleid een aantal financiële indicatoren opgenomen die zich richten op de bewaking van de liquiditeit. Het verdienmodel van Woonbedrijf en de daaraan gekoppelde indicatoren van financieel beleid kunnen als volgt worden weergegeven.
Verdienmodel Duurzame bron (gemiddeld over 2015-2019) Huur
3,59% WOZ
Exploitatiekasstroom Indirecte Organisatiekosten
Onderhoudskosten
Directe beheerkosten
< 19% van huur
Vpb
Zakelijke lasten
Operationele kasstroom voor rente
Directe beheerkosten
ICR) > 1,5 Rentekosten
Verhuurdersheffing
Operationele kasstroom na rente
Gebiedgericht en overig
Exploitatiekasstroom
>= 1,50% WOZ
Uit het verdienmodel van Woonbedrijf volgt een drietal indicatoren van financieel beleid, die in bovenstaand schema oranje gekleurd zijn. Dit betreft de volgende indicatoren: 1. Direct rendement Het direct rendement wordt berekend door de exploitatiekasstroom, zoals in bovenstaand schema is bepaald, uit te drukken in een percentage van de WOZ-waarde. Hierbij is de exploitatiekasstroom bepaald als een gemiddelde exploitatiekasstroom over de komende vijf jaren. De meerjarenbegroting 2015-2019 vormt hierbij het uitgangspunt voor het bepalen van de gemiddelde exploitatiekasstroom. Woonbedrijf hanteert als norm voor deze indicator dat het direct rendement voor Woonbedrijf als geheel minimaal 1,5% van de WOZ-waarde moet bedragen. 2. Organisatiekosten in percentage van de huuropbrengst De organisatiekosten van Woonbedrijf worden bepaald door de directe beheerkosten, die ten laste van de exploitatiekasstroom komen, te vermeerderen met de indirecte organisatiekosten en te verminderen met de aan investeringsprojecten en onderhoud toe te rekenen kosten. 38
De netto organisatiekosten mogen niet meer bedragen dan 19% van de huuropbrengst (was: 19%). Het kengetal wordt berekend als een gemiddelde over de komende vijf jaren, waarbij de meerjarenbegroting 2015-2019 de basis vormt voor het berekenen van het kengetal. 3. Interest coverage ratio (ICR) De interest coverage ratio (ICR) is een verhoudingscijfer dat aangeeft hoe vaak de rentelasten van het vreemd vermogen betaald kunnen worden uit de operationele kasstroom voor rente. Woonbedrijf heeft bepaald dat de ICR minimaal 1,5 moet bedragen, waarbij dit kengetal ook hier weer als een gemiddelde over vijf jaar wordt berekend. De basis wordt gevormd door de meerjarenbegroting 2015-2019. In onderstaande tabel is een samenvatting van de toetsing van de drie indicatoren van financieel beleid opgenomen. Omschrijving
MJB 2015-2024
Norm Woonbedrijf
1 Direct rendement 2 Organisatiekosten in % huur 3 Interest Coverage Ratio
(gemiddeld komende 5 jaar) 1,94% 18,00% 4,4
(gemiddeld komende 5 jaar) >= 1,50% <= 19,00% >=1,50
De scores op de drie indicatoren van eigen financieel beleid zijn allen ruim binnen de gestelde normen. Naast de beoordeling van de exploitatiekasstroom richt het financieel beleid zich ook op de beoordeling van portfoliokasstromen. Dit zijn kasstromen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en renovatie en de financiering van deze investeringen door verkoopopbrengsten, operationele kasstromen na rente en geleend geld. De indicator die Woonbedrijf hiervoor ontwikkeld heeft is de financierings/investeringsratio (FIR). Schematisch ziet de indicator er als volgt uit.
Portfolio kasstromen
-/- Stichtingskosten nieuwbouw
-/- Stichtingskosten renovatie
+/+ Verkoopopbrengst bestaand bezit
Eis: Maximaal 45%
+/+ Operationele kasstroom na rente
= Te financieren met vreemd vermogen
Uit het schema blijkt dat maximaal 45% van de stichtingskosten van nieuwbouw en renovatie met vreemd vermogen mag worden gefinancierd. Dit betekent dus impliciet dat minimaal 55% van de stichtingskosten gefinancierd moet worden uit verkoopopbrengsten en/of operationele kasstromen na rente. Deze indicator is het sluitstuk van financieel beleid en wordt gemeten als gemiddelde over de komende vijf prognosejaren. Op basis van de meerjarenbegroting 2015-2024 kan de indicator als volgt worden weergegeven. Omschrijving
MJB 2015-2024
Norm Woonbedrijf
1 Financierings/investeringsratio
(gemiddeld komende 5 jaar) 23,56%
(gemiddeld komende 5 jaar) <=45% 39
Gemiddeld over de komende vijf prognosejaren moet bijna 24% van onze investeringen in nieuwbouw en renovatie worden gefinancierd uit geleend geld. Hiermee valt deze indicator ruim binnen de norm van maximaal 45%. De conclusie met betrekking tot de indicatoren die de exploitatiekasstromen en de portfoliokasstromen van Woonbedrijf bewaken is dat deze allemaal ruimschoots aan de gestelde normen voldoen en dat daarmee de liquiditeitspositie in de komende vijf jaren stabiel is.
6.2.1 Financial risks WSW Met ingang van 2014 werkt het WSW bij de beoordeling van de financiële positie van de individuele corporaties met vijf indicatoren die de Financial Risks in kaart brengen. Schematisch kan dit als volgt worden weergegeven.
Solvabiliteitsratio (minimaal 20%)
Loan to Value (maximaal 75%)
Interest Coverage Ratio (minimaal 1,4)
Debt Service Coverage Ratio (minimaal 1,0)
Dekkingsratio (maximaal 50% WOZ)
Woonbedrijf heeft op basis van de meerjarenbegroting 2015-2024 en met gebruikmaking van het rekenmodel van het WSW de scores op bovenstaande vijf indicatoren bepaald. In onderstaande tabel worden de scores vastgelegd. Omschrijving
Score Woonbedrijf
Norm WSW
1 Dekkingsratio 2 Interest Coverage Ratio 3 Debt Service Coverage Ratio 4 Loan to Value 5 Solvabiliteitsratio
7% 4,12 4,24 36% 53%
<=50% >=1,40 >=1,00 <=75% >=20%
Uit het schema blijkt dat Woonbedrijf op alle indicatoren van de Financial Risks van het WSW ruim voldoende scoort. Voor de definities van de indicatoren verwijzen we naar de site van het WSW.
6.2.2 Business risks WSW Naast de Financial Risks worden in het nieuwe risicobeoordelingsmodel van het WSW ook de Business Risks beoordeeld. Begin 2015 hebben de eerste gesprekken met betrekking tot de Business Risks tussen bestuur en management van Woonbedrijf en het WSW plaatsgevonden. De resultaten van de beoordeling van de Business Risks zijn ten tijde van het opmaken van dit jaarverslag nog niet voorhanden.
40
6.3 Beoordelen financiële vermogenspositie door Centraal Fonds Volkshuisvesting In 2014 heeft het CFV de in het verbeterplan opgenomen maatregelen gemonitord aan de hand van de tertiaalrapportages van Woonbedrijf. De in het verbeterplan opgenomen maatregelen richten zich op de volgende terreinen: 1. verlaging van de onderhoudsprognose van de woningen in exploitatie; 2. verlaging van de onderhoudsprognose voor nieuwbouwwoningen; 3. verlaging van de geprognosticeerde stichtingskosten voor nieuwbouwwoningen; 4. het verhogen van het realisme ten aanzien van omvang en tempo van nieuwbouwprojecten. Het CFV heeft hierbij geconstateerd dat in de meerjarenbegroting van Woonbedrijf inmiddels wordt gewerkt met meer realistische onderhoudsnormen voor de woningen in exploitatie en dat er gewerkt wordt met nieuwe onderhoudsdefinities. Daarnaast is opgemerkt dat in het nieuwe toetsingskader nieuwbouw dat Woonbedrijf sinds begin 2014 hanteert, gewerkt wordt met onderhoudsnormen per type nieuwbouwproject en dat deze onderhoudsnormen realistischer zijn. Ook de verlaging van de stichtingskosten voor nieuwbouwprojecten is in gang gezet onder invloed van het nieuwe toetsingskader voor nieuwbouw dat een minimaal vereist intern rendement van 3% voorschrijft. Het CFV constateert dat de lagere stichtingskosten voor nieuwbouw in de meerjarenbegroting zijn verwerkt. Ten aanzien van het laatste punt uit het verbeterplan merkt het CFV op dat in de meerjarenbegroting wordt gewerkt met een taakstellende omvang van 250 woningen per jaar. De eindconclusie van het CFV in de toezichtbrief van 23 oktober 2014 is dat de genomen maatregelen voldoende effect sorteren en dat zij zijn verwerkt in de dPi 2013. Hiermee constateert het CFV dat er op basis van de uitgevoerde beoordeling geen aanleiding bestaat voor het doen van interventies bij Woonbedrijf.
6.4 Treasury Woonbedrijf stelt jaarlijks een treasury beleidsplan op. Aan de basis van dit treasury beleidsplan ligt de goedgekeurde meerjarenbegroting 2014-2023. Woonbedrijf heeft in 2014 gehandeld binnen haar rentevisie, die als volgt is geformuleerd: “ondanks de lage korte rente maakt Woonbedrijf in 2014 gemiddeld geen gebruik van de kredietfaciliteit. In 2014 weegt de relatief lage lange rente en de zekerheid om te voorzien in de structurele financieringsbehoefte zwaarder dan de lage korte rente”. De ontwikkeling van de leningenportefeuille in boekjaar 2014 is als volgt: Omschrijving Bedrag in € miljoen Stand per 1 januari 2014 Nieuwe leningen Aflossingen Stand per 31 december 2014
376,4 15,0 -/- 24,3 367,1
Jaarlijks, in januari, levert Woonbedrijf bij het WSW de Prospectieve informatie dPi aan op basis waarvan het WSW de borgingsruimte vaststelt waarvoor de corporatie geborgde financiering kan aantrekken. De dPi is een WSW verantwoordingsinstrument. In het eerste halfjaar van 2014 werd voor de borgingsruimte het faciliteringsvolume gehanteerd. Het WSW geeft voor de komende drie jaren een jaarlijks borgingsplafond af. Het maximale borgingsplafond is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringsprognose. Er is rekening gehouden met de investeringen en renovatie die Woonbedrijf uit eigen middelen kan financieren. Voor 2014 bedroeg het borgingsplafond € 398,2 miljoen. Per ultimo 2014 is ruim € 354 miljoen van de leningen geborgd door het WSW. Dit betekent dat Woonbedrijf voor circa € 44 miljoen geen gebruik heeft gemaakt van de borgingsruimte. Het verschil tussen het borgingsplafond en de werkelijke omvang van de geborgde leningportefeuille wordt veroorzaakt door dat een uitstaande lening vervroegd en volledig door de schuldenaar is afgelost, de verkoopopbrengsten de begroting overstegen, de besparingen op onderhoud en enkele renovatieprojecten in de uitvoering vertraagd zijn.
41
Woonbedrijf heeft geen derivaten in portefeuille. Dit komt vooral omdat Woonbedrijf in haar lening portefeuille geen financieringen heeft met een variabele rente. Daarnaast heeft Woonbedrijf in haar treasurystatuut vastgelegd dat het niet is toegestaan om rente-instrumenten zonder onderliggende waarde (‘open einde’) af te sluiten. De rente-typische looptijd (duration) van de uitstaande leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 7,7 jaar (2013: 7,7 jaar). Het bij deze looptijd behorende gemiddelde rentepercentage bedraagt 3,88% (2013: 4,02%). Op verzoek van Woonbedrijf heeft BDO een treasury-onderzoek uitgevoerd over de periode 2008 t/m september 2013. Daarbij stonden de volgende vragen centraal: - wat is een voor Woonbedrijf passend risicoprofiel ten aanzien van de treasury? - welke lessen zijn er te leren uit het treasurybeleid in de afgelopen vijf jaar? Begin 2014 is het eindrapport gepresenteerd waarin de volgende conclusies zijn getrokken: - Woonbedrijf voert een risicomijdend beleid. Er wordt een actief beleid gevoerd om de renterisico’s te beheersen. Er wordt naar gestreefd om de duration van de leningportefeuille te verhogen om de organisatie minder gevoelig te maken voor rentestijgingen en meer zekerheid te creëren. Bij het afsluiten van nieuwe leningen wordt kritisch gekeken naar de invloed op het renterisico. Er wordt gekozen voor lange rentevastperiodes om gebruik te maken van de historisch zeer lage rentetarieven. Eén van de nadelen hiervan is dat de gemiddelde rente van de leningportefeuille licht hoger is (0,1%) dan bij collega corporaties. De mogelijkheden om in de toekomst te profiteren van rentedalingen en de lage variabele rente zijn daardoor beperkt. Daar staat tegenover dat er geen risico’s gelopen worden op derivaten en variabele (euribor) rentes; - in het verleden zijn er vooral fixe leningen afgesloten. Dit type leningen is oververtegenwoordigd in de portefeuille. De afgelopen jaren is bij het aantrekken van leningen de nadruk gelegd op het verlagen van de risico’s en het verminderen van de rentegevoeligheid van de portefeuille door middel van het aantrekken van lange financiering met vaste rentes. Nieuwe leningen kennen een jaarlijkse aflossing (annuïtair of lineair) waardoor er geen renterisico is op de einddatum; - BDO constateert dat Woonbedrijf een duidelijk beleid voert omtrent de treasury-risico’s, waarbij het verlagen van het risicoprofiel zwaarder weegt dan het optimaliseren van de rentekosten. Zij constateerden tevens dat Woonbedrijf in de treasuryverantwoording aan zelfreflectie doet op het gebied van treasury en gerelateerde zaken als de kwaliteit van de kasstromen.
42
7 Corporate Governance 7.1 Governancecode De directie en de RVC zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governancecode binnen Woonbedrijf en de naleving van deze governancecode. Woonbedrijf is lid van Aedes en onderschrijft daarmee de Governancecode woningcorporatie 2011. Deze code is gebaseerd op het principe 'pas toe of leg uit'. Hierbij leggen wij uit waarom Woonbedrijf op enkele artikelen afwijkt. Artikel II.2.1 Rechtspositie en bezoldiging bestuur Woonbedrijf heeft de uitwerking onder II.2.1 van de Aedes governancecode, inhoudende dat leden van de directie voor een periode van maximaal vier jaar worden benoemd, voorshands niet opgenomen. Enerzijds omdat deze niet geldt voor benoemingen die al hadden plaatsgevonden voordat de Aedes Governancecode werd vastgesteld. Anderzijds omdat de toevoeging in de Aedes Governancecode dat deze bepaling de arbeidsrechtelijke positie onverlet laat, voor Woonbedrijf aanleiding is om de ervaringen die elders met deze uitwerking wordt opgedaan te evalueren voordat voor nieuwe benoemingen een beslissing wordt genomen. Artikel II.2 .3 Rechtspositie en bezoldiging bestuur Er is niet gekozen voor een separaat remuneratierapport. Wij denken dat de inhoud en de zorgvuldigheid van de procedure rondom de vaststelling van de vaste en variabele beloning belangrijker is dan de vorm waarin een en ander wordt vastgelegd. In het kader van het werkgeverschap van de leden van de directie, bespreekt de RVC jaarlijks de verslagen van de doelstelling- en beoordelingsgesprekken die door de remuneratiecommissie van de RvC met de leden van de directie zijn gevoerd. De hoogte en samenstelling van de beloningen worden in een overzicht in het jaarverslag van Woonbedrijf vermeld. De volledige governancestructuur en de bijbehorende stukken zijn op de website van Woonbedrijf geplaatst: onder het tabblad ’Over ons > Organisatie‘ vindt u alle informatie over de governance van Woonbedrijf. In dit hoofdstuk doen we verslag van de belangrijke activiteiten in dit kader.
7.2 Integriteit In 2011 is het integriteitsbeleid opgesteld. De kern van dit beleid is dat integriteit een cultuuraspect is. Dit vraagt dus om ‘soft-control’ maatregelen. De ‘hard-control’ wordt ingezet om het juiste gesprek te voeren. Woonbedrijf heeft een klokkenluidersregeling. In 2014 zijn er geen meldingen in dit kader binnengekomen. Wel is de werking van de klokkeluidersregeling tegen het licht gehouden en zal deze in 2015 op een beperkt aantal onderdelen worden aangescherpt. Sinds 2010 heeft de RVC het onderwerp integriteit en bestuurscultuur nadrukkelijk op de agenda gezet. Er zijn een zestal risico’s met bijbehorende beheersingsmaatregelen geformuleerd. Hierbij hebben we aansluiting gezocht bij de methodiek die Woonbedrijf in het kader van risicomanagement hanteert (Naris). Hierdoor worden de geformuleerde risico’s op de reguliere wijze meegenomen en gerapporteerd. In paragraaf 7.4.2. wordt specifiek ingegaan op risicomanagement.
7.3 Nevenstructuur Wij willen onze doelen in beginsel bereiken vanuit één organisatie en één organisatieprincipe. Uiteindelijk dienen alle activiteiten hetzelfde doel: goed wonen in een goede buurt. Dit uitgangspunt heeft betekenis voor de juridische structuur, waarvan is bepaald dat we in beginsel geen nevenstructuur ontwikkelen anders dan dat die rechtstreeks bijdraagt aan onze doelen en een nevenstructuur noodzakelijk maakt of als dit vanuit risicobeperking wenselijk is. Zo zullen de samenwerkingsvormen met derden, als daarvoor een aparte juridische en organisatorische entiteit nodig is, wel in de nevenstructuur worden ondergebracht. Voor de nevenstructuur geldt dat deelnemingen die rechtstreeks voortvloeien uit de primaire bedrijfsactiviteiten rechtstreeks plaatsvinden vanuit de stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Deelnemingen die meer samenhangen met de belangen die we hechten aan samenwerking en een bijdrage leveren aan onze doelen, worden in beginsel in de nevenstructuur ondergebracht. 43
De eenheid van bestuur en intern toezicht is binnen de nevenstructuur zodanig georganiseerd, dat niet personen maar de organisatie als bestuurder is benoemd en wordt vertegenwoordigd door haar bestuurders. Hierdoor is de eenheid van bestuur in de structuur maximaal gewaarborgd. Zo is voor de entiteiten binnen de nevenstructuur geen aparte RVC benoemd, maar is binnen de gehele structuur vastgelegd dat dezelfde eisen van goedkeuring aan besluiten worden gesteld als binnen de stichting. Zo vereisen besluiten die binnen de hoofdstructuur met goedkeuring of advies van de RVC worden genomen, in de nevenstructuur goedkeuring van de aandeelhouder en komen deze besluiten uiteindelijk ter goedkeuring bij de interne toezichthouder van de stichting terecht. Hiermee is de eenheid van bestuur en toezicht zo veel mogelijk gewaarborgd. In 2013 heeft het bestuur van Woonbedrijf het Verbindingenstatuut vastgesteld en is dit statuut door de RVC goedgekeurd. In dit statuut zijn de spelregels voor het oprichten en beheren van verbindingen vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is om het aantal verbindingen zoveel mogelijk te beperken. Verbindingen waar geen activiteiten in plaatsvinden worden (indien mogelijk) opgeheven. Onderstaand figuur geeft de verbindingenstructuur van Woonbedrijf ultimo 2014 weer:
In 2013 is besloten om Lichtrijk Beheer BV te liquideren, deze liquidatie is in 2014 geeffectueerd. De leningen aan Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven BV zijn in 2014 (vervroegd) afgelost en hiermee is een toezegging aan de Inspectie Leefomgeving en Transport nagekomen. Tevens is Woonbedrijf in per 1 januari 2014 uit C.V. Puntextra u.a gestapt. De voorgenomen liquidatie van Stichting Bordeauxlaan is niet doorgegaan. Nader onderzoek wees uit dat de kosten van deze liquidatie niet opwegen tegen de baten. Er vinden geen activiteiten binnen de stichting Bordeauxlaan plaats en de risico’s die we hierbij lopen zijn verwaarloosbaar. Hierna volgt een korte toelichting op de verbindingen. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV: De holdingstructuur is ingericht om het mogelijk te maken bepaalde activiteiten onder te brengen in aparte vennootschappen (dochters) om daarmee invulling te kunnen geven aan samenwerkingsvormen met derden, het afdekken van grote risico’s en mogelijke fiscale optimalisatie. In 2013 is besloten om de Holding te laten fuseren met Woonbedrijf SWS.Hhvl PuntExtra BV en Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV. In de Holding vinden geen activiteiten meer plaats. Er is gekozen om de Holding wel in stand te houden voor mogelijke toekomstige activiteiten. In 2014 is besloten om € 284.000 van de rekening van de Holding over te maken naar de rekening Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl.
44
Wooninvesteringsfonds: Dit betreft een onafhankelijk vastgoedfonds en een toegelaten instelling in één. Woonbedrijf participeert hierin door middel van een zestal certificaten. Het beleid van Woonbedrijf voorziet nog steeds in het liquideren van deze participatie. Echter de statuten van WIF maken dit tot op heden onmogelijk. Het WIF staat, als gevolg van haar financiële situatie, onder verscherpt toezicht van het CFV. Het WIF is onder andere gefinancierd met een lening welke eind maart 2015 afgelost dient te worden. In 2014 is het bestuur van het WIF bezig geweest om de financiering van de aflossingsverplichting rond te krijgen. Het uiteindelijke resultaat van de inspanning is een getekende verkoopovereenkomst tussen WIF en Round Hill Capital. De middelen die met deze verkoop gegenereerd worden zijn echter onvoldoende om zowel de lening af te lossen, de derivaten af te kopen, de openstaande renteverplichtingen naar de certificaathouders te voldoen als de certificaten af te lossen. Als gevolg hiervan heeft Woonbedrijf besloten om de verplichtingen van het WIF in 2014 verder af te waarderen. Breedband regio Eindhoven BV: Dit is een samenwerkingsverband van meerdere Eindhovense bedrijven welke gezamenlijk een glasvezelring in Eindhoven heeft aangelegd en exploiteert voor de communicatie tussen hun locaties in Eindhoven. Woonbedrijf bezit 12% van de aandelen hiervan. Stichting Bordeauxlaan en Stichting Achterterrein fase 1: Dit betreft een tweetal stichtingen met als doel het behartigen van de belangen ten aanzien van gemeenschappelijke gronden, paden en binnenruimtes. De stichting Bordeauxlaan kent een slapend bestaan, hier worden geen activiteiten in uitgevoerd. De Stichting Achterterein fase 1 is een soort VVE voor het beheer van mandelige achterterreinen in Meerhoven. Stichting Eurostaete: Deze stichting is de eigenaar van het kantoorgebouw aan de Europalaan dat door Woonbedrijf wordt gehuurd. Woonbedrijf heeft het besluit genomen om al haar afdelingen in een kantoor onder te brengen. Als gevolg hiervan zal Woonbedrijf de huurovereenkomst opzeggen. Onderzoek is gestart naar de mogelijke bestemmingen van deze locatie. Daarnaast zal onderzocht worden of Woonbedrijf zelf, in plaats van haar bestuurders, als bestuurder van deze stichting kan optreden. Stichting Kansen en sanctielijst Eindhovense woningcorporaties: De Eindhovense woningcorporaties ‘thuis, Trudo, Woonbedrijf en Wooninc. Hebben samen afspraken gemaakt over de manier waarop ze omgaan met huurders die ernstige overlast of (financiële) schade veroorzaken. De gegevens van deze huurders worden vastgelegd op de Sancties & Kansenlijst, zodat ze voor bepaalde tijd geen woning kunnen huren bij de Eindhovense corporaties of alleen onder bijzondere voorwaarden. Op deze manier willen de corporaties de leefomgeving van bewoners verbeteren en (nieuwe) schadeposten voorkomen. Daarnaast biedt deze aanpak een helder en eerlijk systeem van sancties en kansen aan ex-huurders die in het verleden problemen hebben veroorzaakt. De corporaties willen hen zo duidelijkheid geven, gelijk behandelen én voorkomen dat ze voorgoed buiten de boot vallen. Deze ex-huurders krijgen na verloop van tijd immers een nieuwe kans om opnieuw een woning te huren, zo nodig via een woonbegeleidingstraject. Stichting De Ketting: In het kader van de gebiedsontwikkeling in De Bennekel heeft Woonbedrijf besloten om het gemeenschapshuis De Ketting te kopen om op termijn een nieuwe ontwikkeling op de huidige plek van het gemeenschapshuis te realiseren. Daarnaast heeft Woonbedrijf zitting genomen in het bestuur van stichting De Ketting die de ontvangen koopsom als een fonds gaat beheren en op termijn gaat terug investeren in de voorziening de Ketting. In 2013 is het interieur van De Ketting door brand verwoest. Woonbedrijf heeft besloten om de schade niet te herstellen en de exploitatie te beëindigen. In 2014 is het gemeenschapshuis daarom gesloopt. Dat heeft overigens geen gevolgen voor de stichting, zij houdt haar vermogen beschikbaar voor een vervangende voorziening.
45
7.4 Risicomanagement en interne beheersing 7.4.1 Scenarioanalyse In 2010 is Woonbedrijf gestart met de ontwikkeling van scenario’s om de koers te toetsen aan mogelijke externe ontwikkelingen. Op basis van twee belangrijke trends, de mate van overheidsregulering en de economische ontwikkelingen in Zuidoost Brabant, zijn vier scenario’s opgesteld. Ook in 2014 hebben we de strategie van Woonbedrijf getoetst aan deze scenario’s. Dit geeft inzicht in de robuustheid van onze keuzes. Daarnaast hebben we een ‘Early Warning Systeem’ (EWS) ingezet om op basis van de huidige inzichten een uitspraak doen over de kans dat een scenario zich voordoet (waarschijnlijkheid van de scenario’s Met de scenarioanalyse wordt de koers van Woonbedrijf getoetst op robuustheid. In het algemeen kunnen we stellen dat de koers van Woonbedrijf robuust is. De gevoeligheid van de koersdoelen voor de ontwikkelingen in onze omgeving is beperkt. Op zich is dit logisch omdat de koers van Woonbedrijf in grote mate binnen het Bbsh past. We starten vanuit onze kernopgave; het bieden van betaalbare huurwoningen in een leefbare buurt. Wel constateren we dat de mate van overheidsregulering de beperkende factor kan zijn; in hoeverre staat de wetgever het toe om je eigen koers te varen. Dit kan bijvoorbeeld gevolg hebben voor de wijze waarop wij woningen toewijzen (zonder criteria, waarbij we niemand uitsluiten), onze brede opvatting over het gebiedsgericht werken (leefbaarheid) of waar en hoeveel nieuwbouwwoningen we gaan realiseren. In 2014 zijn de scenario’s ook gebruikt bij het opstellen van het vernieuwde koersplan. Om de dialoog op basis van de scenario’s te ondersteunen is een scenariogame ontwikkeld. In 2014 is een start gemaakt om de scenario’s en het Early Warningsysteem een plek te geven in de externe controlcyclus en vervolgens te verbinden met de interne controlcyclus en het (interne) risicomanagementsysteem. De implementatie van deze zogenaamde ‘strategic control lemniscaat’ zal in 2015 verder worden opgepakt.
7.4.2 Risicomanagement Ondernemen impliceert het nemen van risico’s. Woonbedrijf is zich echter bewust van haar maatschappelijke verantwoordelijkheid en neemt de maatschappelijke opvattingen over het nemen van risico’s mee in haar overwegingen. Daarnaast vraagt good governance om een stelsel van risicobeheersing. Als vertrekpunt voor ons risicomanagement is gesteld dat een juiste bedrijfscultuur bepalend is voor de wijze waarop een organisatie met haar risico’s omgaat. Praktijkvoorbeelden hebben ons geleerd dat systemen niet kunnen voorkomen dat bepaalde risico’s zich zullen voordoen, maar dat een open, transparante cultuur met voldoende kritisch vermogen binnen de organisatie een voorwaarde vormt om op de juiste wijze met risico’s om te gaan. Systemen kunnen ons wel helpen om de cultuur te ondersteunen. Woonbedrijf zet dan ook in op het bewust omgaan met de risico’s en deze continu onderwerp van gesprek te houden. Wij zijn van mening dat de Woonbedrijfcultuur de juiste is om succesvol onze risico’s te beheersen en dat het kritisch vermogen van de organisatie met hulp van het gestructureerd risicomanagement alleen nog maar toeneemt. Zo volgt de RVC expliciet de bestuurscultuur, die wordt gezien als de drager van de bedrijfscultuur en bespreekt de bevindingen met het bestuur. Ook het bestuur op zijn beurt volgt de bedrijfscultuur op de voet en zet sterk in op een open cultuur. De bewustwording hierop levert al meerwaarde voor de cultuur op. Woonbedrijf bewaakt haar continuïteit op meerdere aspecten en met behulp van meerdere beheersingsinstrumenten. Zo wordt risicogevoeligheid voor macro-economische ontwikkelingen jaarlijks aan de hand van de meerjarenbegroting bepaald op basis van een set van economische scenario’s. Voor deze risico’s wordt een buffer in de vorm van eigen vermogen aangehouden die de continuïteit van Woonbedrijf binnen deze scenario’s moet waarborgen. De risico’s met betrekking tot onze individuele investeringsprojecten worden bij de investeringsbesluiten in kaart gebracht en binnen de projectbeheersing gemanaged. De operationele risico’s worden door middel van onze procesbeheersingsystematiek beheerst. Als laatste worden in het kader van risicomanagement per tertiaal een risico-inventarisatie en -rapportage van onze belangrijkste bedrijfs- en procesrisico’s en de daarbij behorende beheersingsmaatregelen uitgevoerd. Hierbij worden de financiële risico’s alsmede de imagorisico’s geïnventariseerd en door de verantwoordelijke managers van een toelichting voorzien. Deze rapportage is elk tertiaal onderwerp van gesprek tussen de directie en de RVC.
46
In 2014 zijn drie tertiaalrapportages verschenen waarin het onderdeel risicomanagement is toegelicht. Het grootste financiële risico dat ultimo 2014 voor Woonbedrijf is onderkend betreft het risico dat gemoeid is met de kwaliteit van het voorspellend vermogen. In 2014 is binnen Woonbedrijf, in lijn met het verbeterplan van het CFV, veel aandacht uitgegaan naar verbetering van het voorspellend vermogen. In 2014 zijn er beheersingsmaatregelen genomen in het kader van het verbeteren van het begrotingsproces waarbij een duidelijke en realistische kaderstelling gehanteerd is tussen centrale en decentrale begrotingen. Daarnaast is er in 2014 extra aandacht besteed aan definities en rapportages voor alle onderdelen van de exploitatie, zowel op complex als totaal niveau. Eind 2014 heeft dit geleid tot verbeterde resultaten met betrekking tot het voorspellend vermogen van het planmatig onderhoud. Tenslotte kan gemeld worden dat in 2014 belangrijke stappen zijn gezet om de projectbewaking te verbeteren. In 2014 is de implementatie van een module voor vastgoed rekenen en projectbewaking voorbereid en begin 2015 geïmplementeerd. Het grootste imago risico dat ultimo 2014 voor Woonbedrijf is onderkend betreft het risico op belemmeringen op het gebied van beheer, beschikbaarheid, betrouwbaarheid, consistentie en continuïteit van de informatie. In 2012 is SAP geïmplementeerd waarbij in 2012 en 2013 veel aandacht besteed is aan de basisprocessen en rapportages. In 2014 bestond de focus uit het verder door ontwikkelen van SAP. SAP is een complex systeem en vergt voldoende kennis en ervaring van de organisatie om de mogelijkheden van SAP goed te benutten. Daarom is er in 2014 extra specialisme aangetrokken op het gebied van SAP. De doorontwikkeling krijgt in 2015 meer vorm waarbij er ook samenwerking wordt gezocht met andere woningcorporaties die SAP gebruiken. In 2014 is een plan van aanpak opgesteld met maatregelen die de informatievoorziening verbeteren. Er zijn een aantal initiatieven in volle gang (zoals incasso-informatie, onderhoudsrapportages, kerngebruikers SAP, vakman digitaal etc). Voor het boekjaar 2015 is de verbetering van de informatievoorziening opgenomen als focuspunt (“we delen informatie en leggen informatie zorgvuldig vast”). Daarnaast worden imagorisico’s binnen Woonbedrijf onderkend op het gebied van schommelingen in het jaarresultaat (als gevolg van verslaggevingsvereisten) en de hoogte van de bestuursvergoeding in relatie tot maatschappelijke opvattingen. Op al deze risico’s zijn beheersingsmaatregelen genomen. Vanaf het eerste tertiaal 2015 wordt de aanpak van het risicomanagementsysteem gewijzigd. De strategische risico’s die het realiseren van de kritische succesfactoren uit het koersplan 2015-2018 kunnen verstoren, worden in beeld gebracht. De nieuwe aanpak van het risicomanagement zal gelijk oplopen met het reeds vastgestelde koersplan en de daarmee samenhangende doelstellingen, risico’s en indicatoren. Door deze integratie van het nieuwe koersplan en risicomanagement zal er meer verbinding ontstaan tussen doelen van de organisatie en de risico’s op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Verbetering in de herkenbaarheid en eigenaarschap van de risico’s gaat ertoe leiden dat de werking van beheersmaatregelen beter getoetst kan gaan worden en tot concrete resultaten gaat leiden. Doel is om te komen tot een strategiekaart waarin prestaties en risico’s overzichtelijk met elkaar in verband worden gebracht.
7.4.3 Audits Woonbedrijf maakt voor de toetsing van de werking van haar processen gebruikt van internal audits. Deze audits hebben tot doel om te toetsen in welke mate wordt gewerkt binnen de beleidskaders en procesafspraken van Woonbedrijf en leveren daarmee een bijdrage aan de interne beheersing. In 2014 is er door de afdeling Financiën & Controlling een audit plan opgesteld. Een medewerker van de afdeling Financiën & Controlling toetst periodiek de werking van de processen door middel van het uitvoeren van interne audits. Verslag van de interne audit wordt gedaan aan zowel de portefeuillehouder van het proces als de manager Financiën en Controlling. Als gevolg van de uitdiensttreding van een met interne audits belaste medewerker zijn in 2014 vier van de zes geplande interne audits afgerond. De gerealiseerde interne audits hadden betrekking op planmatig onderhoud, aanbestedingen, huurverhoging niet regulier en aanvangshuur nieuwbouw. De twee geplande interne audits op de betalingsorganisatie en de afrekening van stook- en servicekosten worden in het eerste tertiaal van 2015 voortgezet. 47
De bevindingen en aanbevelingen naar aanleiding van de uitgevoerde interne auditwerkzaamheden hebben geleid tot verbeteringstrajecten, waarover in de tertiaalrapportages wordt gerapporteerd aan de directie en audit commissie. De verbeteringstrajecten hebben betrekking op procesaanpassingen en verscherping van interne beheersingsmaatregelen. Begin 2015 is de organisatie versterkt met een internal auditor. De internal auditor is verantwoordelijk voor de interne auditplanning, uitvoering en rapportage van procesaudits, financial audits en IT audits. Met het aantrekken van de internal auditor krijgen de interne audits meer focus en diepgang. De externe audits worden door de externe accountant uitgevoerd in het kader van de controle op de jaarrekening en het jaarverslag. De accountant doet in haar interim-rapportage verslag van de bevindingen.
48
8 Jaarrekening 2014 8.1
Geconsolideerde balans per 31 december 2014
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1 mln.) Ref.
31 december 2014
31 december 2013
VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Kosten van onderzoek en ontwikkeling
8.10.1 8.10.2
2,5
1,9 2,5
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
8.10.2 8.10.2 8.10.2 8.10.2
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
8.10.3 8.10.3 8.10.3
Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
8.10.4 8.10.4.1 8.10.4.2 8.10.4.3 8.10.4.4 8.10.4.5 8.10.4.6
1.119,2 3,3 4,3
1,9 1.087,2 2,4 4,7
1.126,8 200,0 0,0
1.094,3 174,0 0,0
200,0 0,5 13,3 2,4 1,4 0,2 0,6
174,0 0,5 5,6 8,9 1,9 0,7 0,6
18,4 1.347,7
Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA
8.10.5
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden
8.10.5.1 8.10.5.1 8.10.5.1 8.10.5.1
Vorderingen Huurdebiteuren Latente belastingvordering(en) Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
8.10.5.2 8.10.5.3 8.10.5.4 8.10.5.5 8.10.5.6 8.10.5.7
2,4 0,0 10,4
18,2 1.288,4
7,5 1,1 10,7 12,8
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
2,5 0,1 3,2 0,1 0,8
19,3 3,5 0,5 4,7 0,9 1,8
6,7
11,4
19,5
30,7
1.367,2
1.319,1
49
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1 mln.) GROEPSVERMOGEN Eigen vermogen Aandeel derden
Ref. 8.10.6 8.10.6 8.10.6
31 december 2014 764,4 0,0
31 december 2013 751,2 0,0
764,4 VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichting Overige voorzieningen
8.10.7 8.10.7 8.10.7 8.10.7
170,1 32,7 2,5
751,2
133,5 17,3 7,1 205,3
LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Overige schulden
8.10.8 8.10.8 8.10.8 8.10.8.2
15,3 315,3 2,0
157,9
16,0 336,1 2,1 332,6
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
8.10.9 8.10.9 8.10.9 8.10.9.1
36,5 5,8 8,0 14,6
354,2
25,5 5,5 6,3 18,5 64,9
55,8
1.367,2
1.319,1
50
8.2
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2014
( x € 1 mln.)
Ref.
2014
2013
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
8.11.1 8.11.2 8.11.3 8.11.4 8.11.5 8.11.6
179,8 9,6 -0,2 4,1 1,9 0,3 195,5
171,0 10,0 -0,2 2,3 2,0 3,0 188,1
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
8.11.7 8.11.8 8.11.9 8.11.9 8.11.9 8.11.10 8.11.11 8.11.12 8.11.13
33,6 71,3 19,6 3,1 3,7 35,2 1,9 8,8 51,4 228,6
34,6 78,0 20,2 2,9 3,7 46,0 2,2 9,5 39,5 236,6
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
8.11.14
30,4
-0,4
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
8.11.16 8.11.17
0,8 -14,7 -13,9
2,1 -15,9 -13,8
-16,6
-62,7
-8,1 0,0 0,0
-7,0 0,0 0,0
-24,7
-69,7
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Aandeel derden in het resultaat van groepsmaatschappijen Resultaat na belastingen
8.11.18 8.11.19
51
8.3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014
Directe methode (x € 1 mln.) Ref. Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overige
2014
2013
8.9 192,7 0,0 1,4
183,1 0,0 2,6 194,1
Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overige
-12,9 -36,7 -9,9 -67,2
185,7 -12,7 -46,3 -9,8 -63,4
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
126,7 67,4
132,1 53,5
Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting Kasstroom uit operationele activiteiten
0,6 -15,3 1,4 54,1
2,2 -16,0 1,4 41,2
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Ontvangsten van kopers ( verkopen bestaand bezit ) Desinvesteringen financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-70,8 6,6 12,5 8,1
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Uitlotingen/verkopen effecten Kasstroom uit financieringsactiviteiten
15,0 -24,3 0,0
Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar
-58,5 1,7 11,3 1,7 -43,6
-43,8
45,0 -36,3 0,0 -9,3
8,7
1,2
6,1
8.9
De toename (afname) van de geldmiddelen in boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen:
Stand per 1 januari Li qui de mi ddel en R/c ba nk
2014
2013
€x1 mi l joen
€x1 mi l joen
0,0 -1,2 -1,2
0,0 -7,4 -7,4
0,0 1,2 1,2
0,0 6,1 6,1
Stand per 31 december Li qui de mi ddel en R/c ba nk
0,0 0,0
0,0 -1,2
Stand per 31 december
0,0
-1,2
Mutaties boekjaar Li qui de mi ddel en R/c ba nk
52
8.4
Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling
8.4.1 Algemeen Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl is een stichting met de status van ’toegelaten instelling volkshuisvesting‘. Zij heeft landelijke toelating en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Eindhoven (adres: Willemstraat 28, 5611 HD Eindhoven). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 8.4.2 Groepsverhoudingen Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl staat aan het hoofd van de groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Woonbedrijf wordt hiermee bedoeld Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.
8.4.3 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woonbedrijf en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten, voor zover op grond van een overeenkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Woonbedrijf. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening, is van wijziging van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV, Eindhoven (100%) Overige kapitaalbelangen Breedband Regio Eindhoven BV, Eindhoven (12%) Voorts heeft Woonbedrijf nog de volgende verbindingen: Stichting Eurostaete, Eindhoven Stichting Bordeauxlaan, Eindhoven Stichting Achterterrein fase 1, Eindhoven Stichting Sancties en Kansenlijst, Eindhoven Stichting Glasrijk, Eindhoven Stichting De Ketting, Eindhoven Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie, omdat er geen overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of omdat ze van te verwaarlozen betekenis zijn. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen, worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het
53
groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. 8.4.4 Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen Vanaf de overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen vennootschap opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de betreffende vennootschap. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht of geliquideerd; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. 8.4.5 Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting. 8.4.6 Presentatiewijzigingen In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Woonbedrijf kiest voor het categoriale model. 8.4.7 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woonbedrijf zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in paragraaf 8.8 (belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling) of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.
54
8.5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
8.5.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 8.5.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 8.5.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Woonbedrijf zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Woonbedrijf rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitiefase heeft plaatsgevonden. 8.5.4 Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. 8.5.5
Materiële vaste activa
8.5.5.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Woonbedrijf verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke 55
investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. 8.5.5.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed, dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens voldoet aan één van de omschrijvingen zoals vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woonbedrijf is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonbedrijf zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woonbedrijf waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en vermeerderd met de herwaardering. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Op grond wordt niet afgeschreven. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroom genererende eenheid). Binnen Woonbedrijf is een complex een groepering van VHE's die om administratieve redenen of andere bedrijfsmatige redenen onderscheiden worden, waardoor gelijke vorm van onderhoud, sturing en beleid mogelijk is. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen, die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende exploitatietermijn van de investering.
56
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende exploitatietermijn van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per complex. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – jaarlijkse huurverhoging van 0,00% voor woningen en 1,00% voor bedrijfsruimten en afzonderlijk verhuurde garages in 2015 (voor 2014: 2,50%), in jaar 2 van 1,50% (voorgaand jaar: 1,75%) en jaar 3 t/m 5 respectievelijk 1,50%, 2,00% en 2,00% (voorgaand jaar: respectievelijk 1,83%, 1,88% en 1,91%). Daarna geldt een jaarlijkse stijging van 2,00% (voorgaand jaar: 2,00%). – jaarlijkse huurderving van 1,25% (voorgaand jaar: 1,10%); – mutatiegraad per complex bepaald op basis van historische gegevens; – streefhuurpercentage van 3,59% van de WOZ waarde. De streefhuur stijgt met het zelfde percentage als de huurprijsstijging; – algemene kostenstijging van 2,00% voor 2015 (voor 2014: 1,50%), een stijging van 2,30% voor jaar 2 (voorgaand jaar: 1,95%), jaar 3 2,51% (voorgaand jaar 2,27%), jaar 4 2,66% (voorgaand jaar 2,49% en een jaarlijkse stijging van 3,00% vanaf jaar 5 (voorgaand jaar: 3,00%); – stijging van de salariskosten van 2,65% voor 2015 (voor 2014: 2,90%), een stijging van 2,30%, 2,51% en 2,66% voor jaar 2, 3 en 4 (voorgaand jaar: 1,95%, 2,27% en 2,49% %) vanaf jaar 5 3,00% (voorgaand jaar: 3,00%); – een stijging van de bouwkosten en de onderhoudskosten in 2015 t/m 2019 van respectievelijk 2,00%, 2,30% 2,51%, 2,66% (voorgaand jaar: 1,50%, 1,95% 2,27%, 2,49% en daarna een jaarlijkse stijging van 3,00% (voorgaand jaar 3,00%); – restant exploitatietermijn van de woningen per complex vastgesteld. De restant exploitatietermijn wordt beschouwd als de periode gedurende welke het vastgoed geëxploiteerd kan worden zonder dat er nieuwe afwegingen met betrekking tot het vastgoed gemaakt moeten worden. Nieuwe afwegingen moeten gemaakt worden op het moment dat grote investeringen in het vastgoed noodzakelijk zijn. De aldus bepaalde restant exploitatietermijn wordt verhoogd met vijf jaar voor de tijd die nodig is voor planvorming e.d.; – genormeerde kosten voor planmatig- en dagelijks onderhoud van € 1.336,- gemiddeld per woning voor 2014 (voorgaand jaar: € 1.600,-), daarna een jaarlijkse stijging gelijk aan de onderhoudskostenindex; – een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde exploitatietermijn onder aftrek van te maken kosten of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem); – ontwikkeling verkoopprijzen bestaand bezit met 0,75% voor 2015 (voor 2014: -2,00%), daarna een jaarlijkse stijging van 2,00% (voorgaand jaar: 2,00%); – disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); – de verhuurderheffing is ingerekend tot einde van de exploitatieduur van het onroerend goed; – de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (saneringsheffing) en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.
57
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering), indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Per component wordt lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde aan het begin van het verslagjaar en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 8.5.5.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bijzondere waardevermindering Woonbedrijf beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering, is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid, waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroom genererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. 58
Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 8.5.5.4 Onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. 8.5.6 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 8.5.6.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 8.5.5.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 8.5.6.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Woonbedrijf waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 8.5.5.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde (marktwaarde in verhuurde staat). Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt vastgesteld aan de hand van de contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Woonbedrijf, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe gecertificeerde taxateurs. De waardering wordt bepaald aan de hand van externe taxaties. Deze taxaties vinden jaarlijks plaats voor minimaal 1/3 deel van het commercieel vastgoed in exploitatie. Voor de niet-getaxeerde commerciële vastgoedeenheden wordt de marktwaarde van het voorgaande jaar geïndexeerd met de index markt. Voor 2014 is nagenoeg het gehele commercieel vastgoed in exploitatie getaxeerd door een extern gecertificeerde taxateur. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
59
8.5.6.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde bij oplevering onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 8.5.7
Financiële vaste activa
8.5.7.1 Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde-methode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere marktwaarde. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. 8.5.7.2 Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering, vindt waardering plaats tegen reële waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening. 8.5.7.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. 8.5.7.4 Latente belastingvorderingen Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 8.5.14.1. 8.5.7.5 Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.
60
8.5.7.6 Overige effecten Effecten worden onder de financiële vaste activa opgenomen indien ze bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van Woonbedrijf duurzaam te dienen. Obligaties waarbij er de intentie is om deze aan te houden tot het einde van de looptijd worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De overige onder de financiële vaste activa opgenomen effecten worden gewaardeerd tegen hun reële waarde. Waardevermeerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in het vermogen. Op het moment dat de desbetreffende effecten niet langer in de balans worden verwerkt, wordt de cumulatieve waardevermeerdering in het eigen vermogen verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Indien van een individueel effect de reële waarde onder de (geamortiseerde) kostprijs komt, wordt de waardevermindering verwerkt ten laste van de winst-en-verliesrekening. 8.5.7.7 Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 8.5.7.8 Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente, rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 8.5.7.9 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten, beoordeelt Woonbedrijf op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Woonbedrijf de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. 8.5.8
Voorraden
8.5.8.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten, die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
61
8.5.8.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Verliezen worden direct genomen op het moment dat ze voorzienbaar zijn. 8.5.8.3
Overige voorraden
Onbebouwde gronden Onder de overige voorraden is de onbebouwde grond opgenomen. De waardering van de onbebouwde grond vindt plaats tegen de kostprijs of de lagere opbrengstwaarde. Voorraad materialen Onder de overige voorraden is de voorraad materialen van de eigen onderhoudsdienst opgenomen. Waardering geschiedt tegen verkrijgingsprijs onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden projecten Onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslagen in paragraaf 8.6.2.4.). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief is, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 8.5.9 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een eventuele voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 8.5.10 Effecten (opgenomen onder vlottende activa) Voor de waarderings- en resultaatbepalingsgrondslagen van effecten wordt verwezen naar paragraaf 8.5.7.6 Effecten als onderdeel van de vlottende activa hebben een looptijd korter dan 1 jaar. 8.5.11 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. 8.5.12 Groepsvermogen en aandeel derden Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het nettobelang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden.
62
8.5.13 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 8.5.14 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en renovatie worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan de investering toe te rekenen ontvangsten. 8.5.14.1 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden, die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn, waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa en vlottende activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor contantmaking wordt de netto-rente gehanteerd. 8.5.14.2 Voorziening pensioenen Woonbedrijf heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Woonbedrijf heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woonbedrijf betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114% (voorgaand jaar: 114%). In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Woonbedrijf heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woonbedrijf. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als 63
overlopende activa indien dit tot een terug storting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. 8.5.14.3 Voorziening deelnemingen Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. 8.5.14.4 Overige voorzieningen In de overige voorzieningen is opgenomen het bedrag van de negatieve waarde van vastgoed in exploitatie voor zover die waarde structureel negatief is. 8.5.15 Schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 8.5.16 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij Woonbedrijf ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. 8.5.17 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Woonbedrijf heeft in 2014 geen gebruik gemaakt van derivaten.
64
8.6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
8.6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen worden verantwoord, zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa. 8.6.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 8.6.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van Woonbedrijf en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 8.6.2
Bedrijfsopbrengsten
8.6.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum: - voor huishoudens met een inkomen tot € 34.229: 4,0% (inflatie+1,5%) - voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.786: 4,5% (inflatie+2,0%) - voor huishoudens met een inkomen boven € 43.786: 6,5% (inflatie+4,0%). Woonbedrijf heeft de huren per 1 juli 2014 met 2,7% verhoogd. Hiermee is Woonbedrijf afgeweken van het besluit van de regering om de huurverhoging te koppelen aan het inkomen en is de hogere huurverhoging niet aan onze huurders doorberekend. 8.6.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreft ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de bedrijfslasten. 8.6.2.3 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen. 8.6.2.4 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt 65
opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 8.6.2.5 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst uit bestaand bezit minus de boekwaarde (bedrijfswaarde bij sociaal vastgoed en marktwaarde in verhuurde staat bij commercieel vastgoed) en de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. De verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). 8.6.2.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden onder deze post verantwoord. 8.6.3
Bedrijfslasten
8.6.3.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte nog resterende exploitatieduur. Er wordt rekening gehouden met een mogelijke restwaarde. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 8.6.3.2
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardeverminderingen dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 8.6.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
66
8.6.3.4 Pensioenlasten Woonbedrijf heeft de pensioenregeling verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. 8.6.3.5 Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het onderhoud wordt gedeeltelijk uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst en gedeeltelijk ingekocht bij derden. Voor zover het onderhoud wordt uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst zijn de kosten daarvan in de winst- en verliesrekening gerubriceerd onder de respectievelijke kostensoorten salarissen en sociale lasten. De onderhoudskosten voor zover ingekocht bij derden, staan in de winst-en-verliesrekening gerubriceerd onder onderhoudslasten. 8.6.3.6 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonbedrijf, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. 8.6.3.7 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Onder deze post wordt ook de heffing van het CFV verantwoord. Deze heffing kan betrekking hebben op zowel saneringssteun als op bijzondere projectsteun. 8.6.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeveranderingen van het commercieel vastgoed in exploitatie worden verwerkt in de winst- en verliesrekening. 8.6.5
Financiële baten en lasten
8.6.5.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt. (Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verantwoord. 8.6.5.2 Rentebaten en -lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 8.6.6 Belastingen naar de winst Woonbedrijf is integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde 67
winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
68
8.7
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Binnen het treasury beleid dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten ter beperking van rente-, looptijden- en marktrisico's. Op grond van het vigerende treasury statuut is het gebruik van afgeleide financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2013 geldt dat Woonbedrijf zich houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Marktrisico/prijsrisico Woonbedrijf loopt risico’s ten aanzien van de waardering van certificaten van het WIF, opgenomen onder financiële vaste activa. Valutarisico Woonbedrijf is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico Woonbedrijf loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen opgenomen onder financiële vaste activa als gevolg van wijzingen in de marktrente. Woonbedrijf maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Woonbedrijf risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woonbedrijf geen renteswaps gecontracteerd. Per financieringsbesluit maakt Woonbedrijf een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste of variabele rente. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasury statuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Kredietrisico De groep loopt risico over de vorderingen op klanten. Om het risico in te dammen is er het afgelopen jaar € 1,7 miljoen aan de voorziening dubieuze debiteuren gedoteerd waarmee de voorziening is aangevuld tot € 1,8 miljoen. Liquiditeitsrisico Een liquiditeitsrisico bij Woonbedrijf doet zich voor op het moment dat er geen of onvoldoende toegang meer bestaat tot de kapitaalmarkt voor geborgde leningen. De toegang tot de kapitaalmarkt blijft voor wat betreft de activiteiten die vallen onder Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) open zolang de operationele kasstromen (bepaald op basis van WSW-grondslagen) in de komende vijf jaren in elk van die jaren positief blijven. Woonbedrijf voldoet aan deze eis, zodat voor de DAEB-activiteiten geen of nauwelijks liquiditeitsrisico bestaat. Voor nieuwe activiteiten die vallen onder de niet-DAEB activiteiten bestaat er geen tot toegang tot de kapitaalmarkt voor geborgde leningen. Deze activiteiten moeten op de reguliere kapitaalmarkt worden gefinancierd. Deze activiteiten zullen daarom alleen doorgang kunnen vinden indien en voor zover het resultaat van de businesscase positief is. Woonbedrijf zal deze activiteiten alleen uitvoeren indien duidelijk is dat de financiering geen probleem is. Voor bestaande activiteiten in de niet-DAEB sfeer mogen leningen die in het verleden door het WSW geborgd zijn afgegeven voor deze activiteiten vooralsnog geherfinancierd worden met WSW- borging. Er mogen geen nieuwe leningen met betrekking tot bestaande niet-DAEB activiteiten worden afgesloten. De regelgeving met betrekking tot de wijze waarop het huidige eigen vermogen van de groep straks voor een deel mag worden toegerekend aan de bestaande niet-DAEB activiteiten is nog steeds niet duidelijk. Gezien het zeer geringe aandeel van bestaande niet-DAEB activiteiten in de totale portefeuille verwacht de groep geen significant liquiditeitsrisico. De liquiditeitsrisico’s zijn voor Woonbedrijf beperkt. Woonbedrijf heeft een kredietfaciliteit van € 45 miljoen die vrij beschikbaar is.
69
Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waarde methodes, waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
70
8.8
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waarderingen resultaatbepaling
Het management dient bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
8.8.1
Waardering vaste activa
8.8.1.1 Materiële vaste activa, actuele waarde Woonbedrijf waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurderheffing Sinds 2013 wordt er door de Belastingdienst verhuurderheffing geheven voor het verhuren van meer dan 10 sociale huurwoningen. Woonbedrijf heeft op basis van de per balansdatum geldende wetgeving omtrent de verhuurderheffing, voor de exploitatieduur van het onroerend goed, ingerekend in de bedrijfswaarde. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 177 woningen. Er is nog steeds weinig doorstroming op de woningmarkt en de opbrengsten van woningverkopen staan nog steeds onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. 8.8.1.2 Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: De taxaties van het commercieel vastgoed in exploitatie vinden plaats op basis van een Discounted Cashflow-model (netto contante waarde-model). Dit is een modelmatige benadering om te komen tot een adequate invulling van de waarde van de vastgoedobjecten. Voor de input van het DCF-model dient gegeven de actuele marktsituatie per balansdatum te worden uitgegaan van het huurcontract van de corporatie, met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen en genormeerde jaarlijkse exploitatiekasstromen, die op balansdatum zijn afgeleid van de ‘marktgegevens’. Dit betekent dat als waardebegrip de marktwaarde in verhuurde staat wordt gehanteerd. De marktwaarde in verhuurde staat wordt berekend op basis van het scenario doorexploiteren en op basis van een uitpondscenario. Gegeven het feit dat de marktwaarde de hoogst realiseerbare waarde betreft, is de marktwaarde in verhuurde staat de hoogste van deze twee DCF-berekeningen. Indien uitponden op basis van actuele contractuele verplichtingen binnen de beschouwde periode niet mogelijk is, dient de marktwaarde van de vastgoedportefeuille te worden bepaald op basis van het scenario doorexploiteren. In onderstaande tabel worden de elementen die voor het scenario doorexploiteren worden gebruikt weergegeven. Hierbij wordt het uitgangspunt gehanteerd dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode (15 jaar).
71
Marktwaarde in verhuurde staat: scenario doorexploiteren Element Beschouwde periode Huur Onderhoud Directe exploitatielasten, verhuur & beheerlasten Disconteringsvoet
Restwaarde
Uitgangspunt 15 jaar - Contracthuren - Bij nieuwe verhuring: markthuren VEX-norm (per type onroerend goed) VEX-norm (per type onroerend goed) - Risicovrije vermogenskostenvoet o.b.v. opgave Aedex/IPD - Risico-opslag vastgoedbeleggingen - Risico-opslag type vastgoed - Risico-opslag marktomstandigheden - Risico-opslag objectomstandigheden Exit-yield (rendementseis die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de DCF-periode wil verkopen): disconteringsvoet per object verhoogd met 150 basispunten
Bij uitponden is het uitgangspunt dat bij mutatie het vastgoed direct wordt verkocht tegen de leegwaarde. Hierbij wordt expliciet opgemerkt dat het niet relevant is of (dit deel van) de vastgoedportefeuille beleidsmatig ook daadwerkelijk gelabeld is voor verkoop. Immers bij de waardering van commercieel vastgoed wordt uitgegaan van een marktfictie waarbij, anders dan bij waardering op bedrijfswaarde, voor de waardering van de vastgoedportefeuille niet wordt uitgegaan van het eigen beleid van de Toegelaten Instelling, tenzij deze op basis van actuele contractuele verplichtingen kan worden afgedwongen. Opgemerkt wordt dat ook bij het berekenen van het uitpondscenario een DCF-periode wordt aangehouden van 15 jaar. Voor het aantal niet verkochte woningen na de DCF-periode van 15 jaar vindt conform het scenario doorexploiteren een restwaardebepaling plaats op basis van een exit yield. De waardeveranderingen van het commercieel vastgoed in exploitatie worden verwerkt in de winst- en verliesrekening. Woningen - de complexen zijn gewaardeerd conform de DCF-methode (Netto contante waarde model); - waardering heeft plaatsgevonden op basis van lopende huurcontracten, waarbij toetsing van marktconformiteit beperkt heeft plaatsgevonden; - de vastgestelde waarde is de marktwaarde in verhuurde staat; - de exploitatielasten zijn bepaald aan de hand van genormeerde tarieven als opgenomen in de VastgoedExploitatieWijzer 2014 van FGH Vastgoed; - afhankelijk van het risicoprofiel van de woningen is een ander rendementspercentage (NAR) gebruikt. Garages - de complexen zijn gewaardeerd gebruikmakend van de markthuur van de garages; - voor de rest geen afwijkingen ten opzichte van de woningen. Bedrijfsmatig vastgoed - waardering vindt plaats op basis van de vastgestelde markthuur, met verrekening van meer- of minder huur op basis van de verstrekte huurgegevens; - voor de rest geen afwijkingen ten opzichte van de woningen. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitiefase heeft plaatsgevonden.
72
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 8.8.1.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woonbedrijf een aantal standpunten ingenomen die bij afwerking van de aangifte door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; de vorming van de voorziening onderhoud; de verwerking van projectontwikkelingsresultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2014 nog wijzigingen ondergaan en kunnen belastinglatenties een andere waarde krijgen.
73
8.9
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de operationele ontvangsten en uitgaven als zodanig gerapporteerd en niet door middel van balansvergelijking bepaald. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
74
8.10 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 (x € 1 mln.)
8.10.1 Immateriële vaste activa De mutaties in de immateriële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Kosten van onderzoek en ontwikkeling 1 januari 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde
2,6 -0,7 1,9
Mutaties Investeringen Afschrijvingen Totaal mutaties
1,2 -0,6 0,6
31 december 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde
3,8 -1,3 2,5
Voor de post immateriële vaste activa worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Categorie Ontwikkelingskosten (ICT)
Methode lineair
Levensduur 3 en 7 jaar
8.10.2 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2014 Boekwaarden Mutaties 2014 Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties Stand per 31 december 2014 Boekwaarden
Vastgoed in Onroerende en ontwikkeling roerende zaken ten bestemd voor diensten van eigen exploitatie de exploitatie
Totaal
1.087,2
2,4
4,7
1.094,3
0,0 0,0 -6,9 41,5 -31,9 0,0 -14,0 31,8 11,5 32,0
69,3 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 -4,2 1,1 -65,3 0,9
0,7 0,0 -0,2 0,0 -1,1 0,2 0,0 0,0 0,0 -0,4
70,0 0,0 -7,1 41,6 -33,0 0,2 -18,2 32,9 -53,8 32,5
1.119,2
3,3
4,3
1.126,8
Ultimo 2014 is in totaal € 482 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen sociaal vastgoed in exploitatie in de overige reserves begrepen (2013: € 465,4 miljoen). De uitsplitsing van de boekwaarde 75
van het sociaal vastgoed in exploitatie in historische kostprijs, cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve waardeveranderingen is gezien de lange historie van het woningbezit niet exact te maken. Woonbedrijf onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: Categorie Grond Opstal Garages Renovatie Installaties
Methode geen afschrijvingen lineair lineair lineair lineair
Levensduur n.v.t. 50 jaar 50 jaar 25 jaar 25 jaar
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 30.311 woningen en kamers opgenomen. Hierin zijn ook opgenomen 74 eenheden maatschappelijk vastgoed. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 4,6 miljard. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 7,6 miljoen gestegen. Door Woonbedrijf is een verkoopplan opgesteld waarin 820 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 30 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 4,9 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 4,8 miljoen. Voor de post onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Categorie Grond bedrijfsgebouwen Opstal bedrijfsgebouwen Installaties bedrijfsgebouwen Inventaris en inrichting Automatisering Vervoermiddelen
Methode geen afschrijvingen lineair lineair lineair lineair lineair
Levensduur n.v.t. 15 en 30 jaar 5 jaar 5 jaar 3 en 7 jaar 3 en 4 jaar
Alle onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Woonbedrijf. Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 2,9 miljard. Voor zover het onroerend goed is gefinancierd met vreemd vermogen dan betreft dit vooral rijks-en kapitaalmarktleningen met overheidsgaranties. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Voor de door WSW geborgde leningen geldt wel dat Woonbedrijf een onherroepelijke volmacht aan het WSW heeft afgegeven om hypotheek te vestigen. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 56,0 miljoen betrekking hebbende op nieuwbouw, renovatie en planmatig onderhoud
76
8.10.3 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Stand per 1 januari 2014 Boekwaarden
Mutaties 2014 Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties Stand per 31 december 2014 Boekwaarden
Vastgoed in Commercieel vastgoed ontwikkeling bestemd in exploitatie voor eigen exploitatie
Totaal
174,0
0,0
174,0
0,0 0,0 -2,3 14,5 0,0 0,0 -3,1 19,0 -2,1 26,0
1,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -0,5 0,0 -0,6 0,0
1,1 0,0 -2,3 14,5 0,0 0,0 -3,6 19,0 -2,7 26,0
200,0
0,0
200,0
Ultimo 2014 is in totaal € 83,1 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen commercieel vastgoed in exploitatie in de overige reserves begrepen (2013: € 68,5 miljoen). De uitsplitsing van de boekwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie in historische kostprijs, cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve waardeveranderingen is gezien de lange historie van het woningbezit niet exact te maken.
In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 959 woningen, 77 commerciële ruimtes en 2.844 parkeervoorzieningen en 183 overige verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 279,1 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 172,9 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 0,5 miljoen afgenomen. Door Woonbedrijf is een verkoopplan opgesteld waarin 221 verhuureenheden (waarvan 126 woningen) voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 13 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 4,2 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 2,2 miljoen.
77
8.10.4 Financiële vaste activa Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd:
Andere Deelnemingen
Stand per 1 januari 2014 Bij: kortlopend deel 1 januari 2014 Mutatie latente belastingvorderingen Vervallen leningen inclusief rente Nieuwe leningen Aflossing leningen Afwaardering leningen Toevoeging rente Ontvangen bijdrage BWS-subsidies Eindaflossing effecten Waardeveranderingen Saldo Af : kortlopend deel 31 december 2014 Stand per 31 december 2014
Latente BelastingLeningen u/g vordering(en)
0,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,5 0,0 0,5
5,6 0,5 7,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 13,4 -0,1 13,3
Stand per 1 januari 2014 Bij: kortlopend deel 1 januari 2014 Mutatie latente belastingvorderingen Vervallen leningen inclusief rente Nieuwe leningen Aflossing leningen Afwaardering leningen Toevoeging rente Ontvangen bijdrage BWS-subsidies Eindaflossing effecten Waarde-veranderingen Saldo Af : kortlopend deel 31 december 2014 Stand per 31 december 2014
8,9 1,1 0,0 0,0 0,0 -7,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,4 0,0 2,4
Te vorderen BWSsubsidies
Subtotaal
16,9 1,6 7,3 0,0 0,0 -7,6 0,0 0,2 0,0 0,0 -0,7 17,7 -0,1 17,6
Overige effecten
0,7 0,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 -0,6 0,0 0,0 0,7 -0,5 0,2
Subtotaal
1,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,2 0,0 0,0 -0,7 1,4 0,0 1,4
Overige vorderingen
16,9 1,6 7,3 0,0 0,0 -7,6 0,0 0,2 0,0 0,0 -0,7 17,7 -0,1 17,6
Totaal
0,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6 0,0 0,6
18,2 2,1 7,3 0,0 0,0 -7,6 0,0 0,3 -0,6 0,0 -0,7 19,0 -0,6 18,4
8.10.4.1 Andere Deelnemingen De deelnemingen betreffen:
78
Breedband Regio Eindhoven B.V., Eindhoven
Aandeel
Waarde deelneming 31 december 2014
12%
0,5
Resultaat deelneming 2014 0,0
Eigen vermogen 31 december 2014 4,2
8.10.4.2 Latente belastingvorderingen De samenstelling van verwerkte verrekenbare tijdelijke verschillen is als volgt: 31 december 2014
Verrekenbare tijdelijke verschillen (voorwaartse verliescompensatie)
31 december 2013
Opgenomen onder financiële vaste activa
Opgenomen onder vlottende activa
Opgenome n onder financiële vaste activa
Opgenome n onder vlottende activa
€
€
€
€
13,3
0,1
5,6
0,5
13,3
0,1
5,6
0,5
De actieve belastinglatentie uit hoofde van verliescompensatie bedraagt € 10,2 miljoen. De fiscale verliezen worden naar verwachting binnen negen jaar gecompenseerd met toekomstige fiscale winsten. De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 3%. De nominale waarde van deze latenties bedraagt circa € 3,4 miljoen. De latentie uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen heeft betrekking op grondposities en langlopende schulden. Voor het tijdelijke verschil betrekking hebbende op vastgoed in exploitatie is geen latentie gevormd. Naar verwachting zal de latentie over het vastgoed namelijk niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. 8.10.4.3 Leningen u/g Als gevolg van een onderhandelaarsovereenkomst tussen Lichtrijk Beheer B.V. en Reggefiber B.V. is de financiering door de vier Eindhovense corporaties aan NEMe B.V. geherstructureerd. Ter financiering van de glasvezelprojecten in Eindhoven hebben Woonbedrijf en de andere drie EIndhovense corporaties leningen verstrekt aan NEMe B.V. Ultimo 2014 zijn de twee leningen u.g. door Woonbedrijf in zijn geheel (vervroegd) afgelost door NEMe B.V. (ultimo 2013: € 7,5 miljoen) en heeft Woonbedrijf geen verstrekte leningen meer te vorderen van NEMe B.V. Daarnaast is onder de leningen u/g een vordering op Stichting Eurostaete opgenomen voor een bedrag van € 2,4 miljoen. Deze lening is ter financiering van het kantoorpand gelegen aan de Europalaan 7 te Eindhoven. Het rentepercentage van de lening bedraagt 6%. Aflossing op de lening vindt niet plaats. De lening is direct opeisbaar. Voor deze lening zijn geen zekerheden verstrekt. Gezien de waardedaling van het pand is er rekening gehouden met een waardedaling van de lening. 8.10.4.4 Overige effecten De overige effecten bedragen ultimo 2014 € 1,4 miljoen (ultimo 2013: € 1,9 miljoen). Deze post betreft de waardering van de zes certificaten van het Wooninvesteringsfonds (Wif). Door de aanhoudende onzekere economische situatie behaalt het fonds haar minimale rendementen niet en wordt er geen rente uitgekeerd maar bijgeschreven bij de certificaten. Het Wif is in 2012 onder verscherpt toezicht komen te staan. In 2014 heeft het bestuur van het Wif besloten om de vastgoedportefeuille te verkopen aan een buitenlandse private equity partij. Voor de leden van het Wif (waaronder Woonbedrijf) heeft dit 79
financiële consequenties. Naar aanleiding van de voorgenomen verkoop door het Wif hebben wij op basis van deze ontwikkelingen eind 2014 besloten onze deelneming af te waarderen met € 0,7 miljoen. 8.10.4.5 Te vorderen BWS-subsidies In 2017 zullen de laatste termijnen ontvangen worden in het kader van de BWS-subsidies. 8.10.4.6 Overige vorderingen Het betreft een vordering op NEM Eindhoven B.V. inzake financiering voor de aanleg van glasvezel voor nieuwbouw-en renovatieprojecten.
8.10.5 Vlottende activa 8.10.5.1 Voorraden
Vas tgoed bes temd voor de verkoop Vas tgoed i n ontwi kkel i ng bes temd voor de verkoop Overi ge voorraden: onbebouwde gronden Overi ge voorraden: ei gen onderhouds di ens t
31 december 2014
31 december 2013
2,4 0,0 9,8 0,6
7,5 1,1 10,3 0,4
12,8
19,3
Van de voorraad bestemd voor de verkoop van 2013 zijn in 2014 22 woningen verkocht met een opbrengst van € 5,1 miljoen, met een verlies van € 0,2 miljoen. Per 31-12-2014 zijn nog 3 woningen project Strijp S te koop en 10 woningen project Eersel met een waarde van € 2,4 miljoen. Er heeft een minimale afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden van € 0,01 miljoen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betrof het project Drents Dorp met in totaal 30 woningen. Deze zijn in 2014 volledig opgeleverd en tevens verkocht. De overige voorraden onbebouwde gronden betreft vrijgekomen kavels na sloop die worden ingebracht naar projecten in ontwikkeling. 8.10.5.2 Vorderingen
Huurdebiteuren Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Latente belastingvordering(en) Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
31 december 2014
31 december 2013
€
€
2,5 0,0 0,1 3,2 0,1 0,8
3,5 0,0 0,5 4,7 0,9 1,8
6,7
11,4
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. 8.10.5.3 Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren
31 december 2014 4,3 -1,8 2,5
31 december 2013 4,5 -1,0 3,5
80
De huurachterstand in 2014 is 2,2% van de jaarhuur (2013: 2,5%). Van de totale huurdebiteuren is € 1,8 miljoen zittende huurder en € 2,5 miljoen vertrokken huurder. 8.10.5.4 Latente Belastingvorderingen Voor een nadere toelichting verwijzen wij u naar paragraaf 8.10.7.2 latente belastingvorderingen. 8.10.5.5 Belastingen en premies sociale verzekeringen 31 december 2014 3,2 0,0 0,0 3,2
Omzetbelasting Premie WIA Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
31 december 2013 3,2 0,1 1,4 4,7
De te vorderen omzetbelasting betreft de ingediende suppletie btw over de periode 2008 – 2014. 8.10.5.6 Overige vorderingen 31 december 2014 0,1 0,1
Overige vorderingen Totaal overige vorderingen
31 december 2013 0,9 0,9
8.10.5.7 Overlopende activa 31 december 2014 0,5 0,0 0,0 0,0 0,3 0,8
Kortlopend deel van te ontvangen BWS-subsidie Kortlopend deel van aflossing leningen u/g Te ontvangen rente Te ontvangen incasso huren Overige Totaal overlopende activa
31 december 2013 0,5 1,1 0,0 0,0 0,2 1,8
8.10.6 Groepsvermogen 8.10.6.1 Eigen vermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de vennootschappelijke balans nader toegelicht. 8.10.6.2 Aandeel derden Het verloop van het aandeel derden in geconsolideerde rechtspersonen is als volgt: 2014 0,0 0,0 0,0
Stand per 1 januari Bij: aandeel derden in winstverdeling Stand per 31 december
2013 0,0 0,0 0,0
Het aandeel derden betreft Wonen Boven Winkels Eindhoven N.V. en is in 2013 geliquideerd.
8.10.7 Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen is als volgt: Stand per 1 januari 2014
Dotaties
Onttrekkingen
Vrijval
Stand per 31 december 2014
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichting Overige voorzieningen
133,5 17,3 7,1
90,2 16,9 0,0
49,3 1,5 0,0
4,3 0,0 4,6
170,1 32,7 2,5
Totaal
157,9
107,1
50,8
8,9
205,3
81
Van de voorzieningen is een bedrag van € 145,7 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. 8.10.7.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen De voorziening onrendabele investeringen en herstructurering betreft het per saldo verlieslatende deel van projecten waarvan de definitiefase is afgesloten en waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het verlieslatende deel daarop in mindering te kunnen brengen. 8.10.7.2 Voorziening latente belastingverplichting De voorziening latente belastingverplichting van € 32,7 miljoen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen. De verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering heeft betrekking op de fiscale vorming van een voorziening onderhoud en fiscale waardering van de woningen die geoormerkt zijn voor verkoop binnen vijf jaar. 8.10.7.3 Overige voorzieningen In de overige voorzieningen zijn de negatieve bedrijfswaarden van sociaal vastgoed in exploitatie opgenomen voor zover deze structureel negatief zijn. Bij de beoordeling of de bedrijfswaarde van een complex structureel negatief is, wordt de geprognosticeerde bedrijfswaarde van het complex voor een periode van vijf jaren beoordeeld.
8.10.8 Langlopende schulden
Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Overige schulden
Stand per 31 december 2014
Aflossingsverplichting 2015
Resterende looptijd > 1 jaar
Resterende looptijd > 5 jaar
15,3 315,3 2,0
0,8 35,7 0,0
15,3 315,3 2,0
13,3 233,9 1,4
332,6
36,5
332,6
248,6
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.
Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven:
Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Overige schulden
Aflosbaar over 2 jaar
Aflosbaar over 3 jaar
Aflosbaar over 4 jaar
Aflosbaar over 5 jaar
0,8 18,8 0,1
0,4 14,8 0,1
0,4 15,9 0,1
0,4 32,0 0,1
19,7
15,3
16,4
32,5
8.10.8.1 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen
82
Schulden/ leningen overheid Stand per 1 januari (lang- en kortlopend) 2014
16,8
Schulden/ leningen kredietinstellingen 359,6
Totaal
Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Stand per 31 december (lang- en kortlopend) 2014 Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn (looptijd < 1 jaar) Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn (looptijd > 1 jaar)
0,0 -0,7 16,1
15,0 -23,6 351,0
15,0 -24,3 367,1
0,8
35,7
36,5
15,3
315,3
330,6
376,4
Schulden/leningen overheid Hieronder zijn leningen opgenomen welke zijn verstrekt door Gemeente Eindhoven. De schulden/leningen overheid hebben de volgende kenmerken: Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde
2014
2013
16,1 3,8% 25,5 jaar 16,2
16,8 3,8% 26 jaar 16,9
Schulden/leningen kredietinstellingen Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken: Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde
2014
2013
351,0 3,9% 18,4 jaar 357,1
359,6 4,0% 18 jaar 366,3
Er zijn geen leningen die hypothecair gebonden zijn met onroerend goed. Ook zijn er geen leningen waarop een positieve en negatieve hypotheekverklaring is afgegeven op het onroerend goed of anderszins met een zakelijke zekerheid zijn belast. Voor de door WSW geborgde leningen geldt wel dat Woonbedrijf een onherroepelijke volmacht aan het WSW heeft afgegeven om hypotheek te vestigen. Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 354,2 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. De duration van de gehele portefeuille bedraagt 7,7 per 31 december 2014 (2013: 7,7 per 31 december 2013). 8.10.8.2 Overige schulden Overige schulden Saldo per 1 januari 2014 Toevoegingen Vrijval huren 2014 Saldo per 31 december 2014
2,1 0,0 -0,1 2,0
Onder de overige langlopende schulden zijn vooruit ontvangen huren voor € 1,7 miljoen en waarborgsommen voor € 0,3 miljoen verantwoord. De vooruit ontvangen huren hebben betrekking op de verhuring van een SPIL-centrum aan de gemeente Eindhoven met een resterende looptijd van 34 jaar.
83
8.10.9 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
31 december 2014 35,7 0,8 5,8 8,0 14,6 64,9
31 december 2013 25,5 0,0 5,5 6,3 18,5 55,8
Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel (looptijd <1 jaar) van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. In de post schulden aan kredietinstellingen is een bedrag van € 15.102 zijnde het saldo van de rekening courant ultimo boekjaar. De totale kredietfaciliteit is € 45 miljoen. De post belastingen en premies sociale verzekeringen bestaat uit omzetbelasting € 7,1 miljoen en loonheffing/ sociale lasten € 0,9 miljoen. De aangifte vennootschapsbelasting over 2012 heeft een belastbaar bedrag van nihil en is afgestemd met de Belastingdienst. Na definitieve goedkeuring voor de berekeningswijze van de fiscale onderhoudsvoorziening, worden de aangiften vennootschapbelasting 2013 en 2014 ingediend. 8.10.9.1 Overlopende passiva Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen
8.10.10
31 december 2014 2,0 6,1 6,0 0,5 14,6
31 december 2013 1,8 6,8 9,0 0,9 18,5
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
8.10.10.1 Huurverplichtingen Het bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 18,2 miljoen. Van het bedrag aan aangegane huurverplichtingen heeft € 17,2 miljoen een looptijd van meer dan een jaar, waarvan € 12,4 miljoen een looptijd van meer dan 5 jaar heeft. De huurverplichting voor de kantoorpanden aan de Europalaan en Berlagelaan lopen tot en met 31 januari 2015, daarna kunnen ze voor onbepaalde tijd worden verlengd met in achtneming van een opzegtermijn van telkens twaalf maanden. De huurovereenkomsten zullen door Woonbedrijf worden opgezegd per 1 maart 2015. De huurverplichting voor de Wal gaat in per 1 september 2015 en heeft een looptijd van 15 jaar. 8.10.10.2 Operationele leases Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele lease als volgt te specificeren: Te betalen: Binnen één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar
€ 0,7 1,6 0,1
Gedurende het verslagjaar is voor een bedrag van € 1,0 miljoen aan lease-betalingen in de winst-enverliesrekening verwerkt: Woonbedrijf heeft 73 operational leasecontracten afgesloten voor het wagenpark dat in gebruik is bij de eigen onderhoudsdienst. De gemiddelde resterende looptijd van deze contracten bedraagt 30 maanden. De totale resterende verplichting gedurende de restant looptijd van alle contracten bedraagt per 31 december 2014 circa € 1,5 miljoen.
84
Verder heeft Woonbedrijf een operational leasecontract voor de printers lopende tot 31 maart 2020. De totale last die hiermee samenhangt bedraagt € 0,8 miljoen. 8.10.10.3 Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en renovatie van woningen voor een bedrag van € 53,8 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode tot vijf jaar ná balansdatum. 8.10.10.4 Onderhoudsverplichtingen Ultimo boekjaar is Woonbedrijf planmatige onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van € 2,2 miljoen waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit zal binnen één jaar plaatsvinden. 8.10.10.5 Heffing saneringsfonds Woonbedrijf zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 11,0 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. 8.10.10.6 WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woonbedrijf een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woonbedrijf opgenomen, door het WSW geborgde, leningen. Ultimo 2014 bedraagt dit obligo € 13,6 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woonbedrijf het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Woonbedrijf verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. 8.10.10.7 Fiscale eenheid Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl vormt met Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de door de combinatie verschuldigde belasting.
8.10.11
Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waar overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonbedrijf en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.
85
8.11 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2014 (x 1 mln.)
8.11.1 Huuropbrengsten
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af : Huurderving wegens leegstand Totaal huuropbrengsten
2014 176,5 5,5 182,0 2,2 179,8
2013 168,2 4,9 173,1 2,1 171,0
De geografische onderverdeling van de huuropbrengsten woningen en woongebouwen kan als volgt worden weergegeven: Gemeente Eindhoven Gemeente Geldrop - Mierlo Gemeente Veldhoven Gemeente Valkenswaard Gemeente Best Gemeente Nuenen Gemeente Waalre Gemeente Son en Breugel Gemeente Bladel
2014 144,6 14,8 6,4 3,4 3,1 1,4 1,3 1,0 0,5 176,5
2013 136,6 14,8 6,3 3,4 3,0 1,3 1,3 1,0 0,5 168,2
2014 9,7 2,4 12,1 -0,2 -2,3 9,6
2013 9,8 2,4 12,2 -0,2 -2,0 10,0
8.11.2 Opbrengsten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten ( verrekenbaar ) Overige goederen, leveringen en diensten ( niet verrekenbaar ) Af : vergoedingsderving wegens leegstand Af : te verrekenen met huurders Totaal opbrengsten servicecontracten
8.11.3 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Mutatie Vastgoed bestemd voor de verkoop Mutatie Onderhanden projecten Totaal wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor verkoop en onderhanden
2014 -0,2 0,0 -0,2
2013 -0,2 0,0 -0,2
2014 12,5 8,3 4,1
2013 11,2 8,9 2,3
2014 1,9 1,9
2013 2,0 2,0
8.11.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Boekwaarde Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
8.11.5 Geactiveerde productie eigen bedrijf Dekking afdeling Vastgoed Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf
86
8.11.6 Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding beheer en administratie Restitutie btw (suppletie 2004-2010, 2008-2013) Diversen Totaal overige bedrijfsopbrengsten
2014 0,3 0,0 0,0 0,3
2013 0,4 1,7 0,9 3,0
2014 31,9 0,6 1,1 33,6
2013 33,1 0,5 1,0 34,6
8.11.7 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving immateriële vaste activa Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
8.11.8 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Mutatie reële waarde materiële vaste activa Dotatie voorzieningen onrendabele investeringen Correctie dotatie voorzieningen onrendabele investeringen voorgaande jaren Waardeverminderingen onroerende zaken in ontwikkeling Waardeverminderingen overige voorraden Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en
2014 -18,1 90,2 -4,3 4,2 -0,7 71,3
2013 13,5 71,0 -1,0 -5,5 0,0 78,0
8.11.9 Lonen en salarissen/Sociale lasten en pensioenlasten Het aantal personeelsleden in dienst bij Woonbedrijf bedraagt, uitgedrukt in FTE’s, ultimo 2014: 395,50 (2013: 400,85). Het personeelsbestand kan als volgt worden gespecificeerd: Afdeling Bestuur incl. secretariaat Wonen Vastgoed Interne leveranciers (FMS/Bouwservice/Inkoop*) Bestuursondersteuning Totaal
8.11.10
2014 4,0 154,4 38,1 174,2 24,8 395,5
2013 4,0 155,8 41,1 175,7 24,2 400,8
2014 14,7 9,5 7,9 4,2 5,4 0,4 42,1 -6,9 35,2
2013 19,7 11,4 9,7 5,0 5,2 1,3 52,3 -6,3 46,0
Onderhoudslasten
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Reparatieverzoeken Mutatie-onderhoud Contract onderhoud Individuele woningverbetering Overig Subtotaal Af : dekking afdeling Bouwservice Totaal onderhoudslasten
De loonkosten van ons onderhoudsbedrijf Bouwservice zijn opgenomen onder de post Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten.
87
8.11.11
Leefbaarheid
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Totaal leefbaarheid
8.11.12
2013 0,6 1,6 2,2
2014 7,2 1,6 8,8
2013 7,5 2,0 9,5
Lasten servicecontracten
Lasten servicecontracten verrekenbaar met huurders Lasten servicecontracten niet verrekenbaar met huurders Totaal lasten servicecontracten
8.11.13
2014 0,7 1,2 1,9
Overige bedrijfslasten 2014
2013
Beheerkosten Overige personeelskosten Automatiseringskosten Advisering Huisvestingskosten Communicatie Kosten vervoersmiddelen Overige beheerkosten Subtotaal beheerskosten
3,9 2,7 1,9 1,5 0,5 1,0 1,5 13,0
4,7 2,5 2,2 1,6 0,5 1,0 1,6 14,1
Heffingen Belastingen Verhuurdersheffing Saneringsheffing Verzekeringen Subtotaal heffingen
9,3 17,3 6,2 0,8 33,6
9,2 0,7 6,9 0,8 17,6
Overige bedrijfslasten Mutatie(s) overige voorzieningen Organisatiegerichte activiteiten Abonnement PuntExtra Energiekosten in verband met leegstand Aandeel in Vereniging van Eigenaren Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten
2,4 1,7 0,0 0,5 0,6 -0,4 4,8
2,9 2,4 0,2 0,7 0,5 1,1 7,8
Totaal overige bedrijfslasten
51,4
39,5
8.11.14
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2014 30,4 0,0 30,4
2013 -0,4 0,0 -0,4
88
8.11.15
Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Andere niet-controlediensten Totaal PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Overig Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal Overig Totaal accountantshonoraria
2014
2013
122,0 22,9 43,0 187,9
113,0 10,0 15,0 138,0
249,3 0,0 249,3
252,0 15,0 267,0
437,2
405,0
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonbedrijf en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en de onafhankelijke externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. De andere controlewerkzaamheden hebben betrekking op sector verplichte controlewerkzaamheden en de andere niet-controlediensten over boekjaar 2014 hebben betrekking op de uitgevoerde SAP audit (IT).
8.11.16
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentebaten Rente financiële vaste activa Ontvangen heffingsrente belastingen Rente op liquide middelen Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2014 0,8 0,0 0,0 0,8
2013 0,8 0,5 0,8 2,1
Rentelasten
2014
2013
Rente langlopende schulden : - Leningen overheid** - Leningen kredietinstellingen **
0,7 13,8
0,7 14,8
0,0 0,0 0,2
-0,1 0,0 0,5
14,7
15,9
8.11.17
Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente kortlopende schulden - Kredietinstellingen - Gemeenten - Overige schulden Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
** De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden leningen overheid/kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd: rentelasten van leningen met een vaste rente Totaal rente langlopende schulden, Leningen overheid/kredietinstellingen
2014
2013
14,5 14,5
15,5 15,5
89
8.11.18
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Acute belastingen Correcties acute belastingen voorgaande boekjaren Mutatie latente belastingen Totaal
2014 0,0 0,0 8,1 8,1
2013 0,0 -5,2 12,2 7,0
2014 Commercieel resultaat voor belastingen Fiscaal lager verkoopresultaat bestaand bezit Wijziging in onderhanden projecten Afschrijvingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Te activering loonkosten aan projecten Te activeren projectrente Verbeteringsuitgaven onderhoud Mutatie voorziening onderhoud Revitalisering (renovatieonderhoud) Niet gerealiseerde waardeveranderingen Vrijval (dis)agio leningen
-16,6 -4,9 -7,0 30,2 71,3 2,6 0,1 2,5 -12,6 -21,1 -30,4 -0,8 29,4
Saldo fiscale winstberekening Bijdrage CFV saneringssteun Gemengde kosten (Oort)
13,3 6,2 0,0 6,2 19,5 -19,5 0,0
Belastbare winst 2014 Af: verliesverrekening Belastbaar bedrag 2014
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar. Het hogere fiscale resultaat t.o.v. het resultaat voor belastingen wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het fiscaal niet volgen van bedrijfseconomische waardeverminderingen van het vastgoed.
8.11.19
Resultaat deelnemingen
Resultaat deelneming Breedband Regio Eindhoven B.V. Totaal resultaat deelnemingen
2014 0,0 0,0
2013 0,0 0,0
90
8.11.20
Overzicht van het totaalresultaat van Woonbedrijf
Het overzicht van het totaalresultaat van Woonbedrijf is als volgt:
Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen Herwaardering materiële vaste activa Overige rechtstreekse waardemutatie Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen Totaalresultaat Woonbedrijf
2014
2013
-24,7
-69,7
41,5 -3,6
-63,3 0,0 37,9
-63,3
13,2
-133,0
91
8.12 Overige informatie 8.12.1 Werknemers Het aantal personeelsleden in dienst bij Woonbedrijf bedraagt, uitgedrukt in FTE’s, ultimo 2014: 395,5 (2013: 400,8). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
8.12.2 Bestuurders en commissarissen De personeelslasten ter zake van de bezoldiging en ter zake van de pensioenen van bestuurders kan volgens het jaarrekeningrecht als volgt worden gespecificeerd: Jaarrekeningrecht (Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving) (x € 1.000,-):
Naam Drs. M.T. Eggermont RA Ir. I. de Boer Totaal
Periodiek betaalde beloningen 2014 2013 174,7 174,9 174,7 186,5 349,4 361,4
Beloningen betaalbaar op termijn 2014 2013 71,6 69,7 70,5 64,6 142,1 134,3
Winstdeling en bonus 2014 20,9 20,9 41,8
2013 20,9 20,9 41,8
Totaal
2014 267,2 266,1 533,3
2013 265,5 272,0 537,5
De beloningen over het jaar 2014 hebben betrekking op de volgende perioden: Drs. M.T. Eggermont RA: 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 Ir. I. de Boer: 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 De bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen (inclusief BTW) is opgenomen onder de personeelslasten en bedraagt voor 2014 € 104,4 (2013: € 94,1).
WNT-verantwoording 2014 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Rapportageverplichtingen op grond van de WNT Woonbedrijf voldoet aan de verplichtingen van de WNT. Naast de hieronder vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd. Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woonbedrijf van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse I. Bij de samenstelling van deze verantwoording uit hoofde van de WNT (2) is de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 10 december 2014 als uitgangspunt gehanteerd. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Woonbedrijf is € 203.400. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum (van € 203.400).
92
Bezoldiging topfunctionarissen (Directie) Leidinggevende topfunctionarissen bedragen x € 1 Functie(s) Duur dienstverband in 2014
Drs. M.T. Eggermont RA
Ir. I. de Boer
Directeur
Directeur
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
Omvang dienstverband (in fte)
1,0
1,0
Gewezen topfunctionaris?
nee
nee
(Fictieve) dienstbetrekking?
ja
ja
-
-
218.439
217.350
Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen
-
-
Beloningen betaalbaar op termijn 2)
35.456
35.456
Totaal bezoldiging 2014
253.895
252.806
Totaal bezoldiging 2013 3)
252.756
259.231
Toepasselijk WNT-maximum
203.400
203.400
1)
1)
Motivering indien overschrijding: zie
VERPLICHTE MOTIVERING BIJ OVERSCHRIJDING 1)
2)
3)
Voor bestaande contracten geldt het overgangsrecht. Voor de beide bestuurders van Woonbedrijf is de overgangsregeling WNT van toepassing omdat beide bestuurders op 6 december 2011 al in functie waren. Op grond van de Memorie van Toelichting bij de WNT heeft Woonbedrijf geconcludeerd dat een werkgeversbijdrage voor een (pensioen)voorziening waaruit géén vermogensaanspraak van de werknemer voortvloeit, ook géén beloning betaalbaar op termijn is. De werkgeversbijdragen voor vroegpensioen voor de bestuurders leiden niet tot een vermogensaanspraak en zijn derhalve niet in de bezoldiging betrokken. Door Woonbedrijf en haar controlerend accountant is vastgesteld dat de in de jaarrekening 2013 verantwoorde bezoldiging niet geheel voldoet aan de definitie zoals in de WNT beschreven. De bezoldiging 2014 is berekend conform de in de WNT vastgestelde definitie. Omwille van de vergelijkbaarheid zijn de vergelijkende cijfers van de bezoldiging over boekjaar 2013 aangepast.
Toezichthoudende topfunctionarissen (Raad van Commissarissen) bedragen x € 1
Dhr. G.M. van Wijk
Dhr. G.M. van Wijk
Dhr. F.J. Spiering
Functie(s)
Voorzitter
Lid
Vice-Voorzitter
Duur dienstverband
1/1 – 30/6
1/7 – 1/8
1/1 - 1/12
Bezoldiging
8.513
848
11.635
Belastbare onkostenvergoedingen
-
-
-
Beloningen betaalbaar op termijn
-
-
-
Totaal bezoldiging 2014
8.513
848
11.635
Totaal bezoldiging 2013
16.792
-
13.433
7.565
864
9.334
1)
n.v.t.
2)
Beloning
Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie
93
Dhr. C.H.J. van der Luijt
Dhr. C.H.J. van der Luijt
Mevr. I.M. Koopmans
Lid
Voorzitter
Lid
1/1 - 30/6
1/7 - 31/12
1/1 - 1/12
5.676
7.628
9.696
Belastbare onkostenvergoedingen
-
-
-
Beloningen betaalbaar op termijn
-
-
-
Totaal bezoldiging 2014
5.676
7.628
9.696
Totaal bezoldiging 2013
11.195
-
11.195
5.043
7.648
9.334
1)
n.v.t.
1)
Mevr. A.F.A.A. Cuijpers
Dhr. L.H.J. Kokhuis
Mevr. J.M.P. Moons
bedragen x € 1 Functie(s) Duur dienstverband Bezoldiging Beloning
Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie
bedragen x € 1 Functie(s) Duur dienstverband
Lid
Lid
Lid
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
1/1 – 18/9
Bezoldiging
11.351
11.351
8.014
Belastbare onkostenvergoedingen
-
-
-
Beloningen betaalbaar op termijn
-
-
-
Totaal bezoldiging 2014
11.351
11.351
8.014
Totaal bezoldiging 2013
11.195
11.195
2.799
Toepasselijk WNT-maximum
10.170
10.170
7.272
1)
1)
1)
Mevr. M. Bekker
Dhr. M. Schoonhoven
Dhr. G. Buck
Beloning
Motivering indien overschrijding: zie
bedragen x € 1 Functie(s) Duur dienstverband
Lid
Lid
Lid
18/9 - 31/12
18/9 - 31/12
18/9 - 31/12
Bezoldiging Beloning
2.889
2.889
2.889
Belastbare onkostenvergoedingen
-
-
-
Beloningen betaalbaar op termijn
-
-
-
Totaal bezoldiging 2014
2.889
2.889
2.889
Totaal bezoldiging 2013
-
-
-
2.898
2.898
2.898
Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie
bedragen x € 1 Functie(s) Duur dienstverband
Dhr. C. Cools Lid 18/9 - 31/12
Bezoldiging Beloning
2.889
94
Belastbare onkostenvergoedingen
-
Beloningen betaalbaar op termijn
-
Totaal bezoldiging 2014
2.889
Totaal bezoldiging 2013
-
Toepasselijk WNT-maximum
2.898
Motivering indien overschrijding: zie
VERPLICHTE MOTIVERING BIJ OVERSCHRIJDING 1)
2)
Voor de RvC leden geldt dat zowel de voorzitter als een aantal leden van de RvC een vacatiegeld ontvingen dat exclusief BTW hoger dan de nieuwe WNT-norm 2014. In alle gevallen is sprake van bestaande overeengekomen vergoedingen vóórdat de nieuwe (lagere) bezoldigingsmaxima zijn vastgesteld (vóór 10 december 2014). Voor de nieuwe leden van de RvC geldt dat de bezoldiging onder het WNT maximum ligt. Voor de vicevoorzitter, een functie die de WNT niet kent, is de overgangsregeling WNT van toepassing. De vicevoorzitter was op 6 december 2011 al in functie. Op 1 december 2014 is de vicevoorzitter afgetreden in verband met het aflopen van de zittingstermijn.
95
8.13 Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1 mln.) Ref.
31 december 2014
31 december 2013
VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Kosten van onderzoek en ontwikkeling
2,5
1,9 2,5
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.119,2 3,3 4,3
1,9 1.087,2 2,4 4,7
1.126,8 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
200,0 0,0
1.094,3 174,0 0,0
200,0 Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
8.15.2 8.15.2.1 8.15.2.2 8.15.2.3
0,3 0,5 13,3 2,4 1,4 0,2 0,6
174,0 0,3 0,5 5,6 8,9 1,9 0,7 0,6
18,7 1.348,0
Som der vaste activa
18,5 1.288,7
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden
2,4 0,0 10,4
7,5 1,1 10,7 12,8
19,3
Vorderingen Huurdebiteuren
2,5
3,5
Latente belastingvordering(en)
0,1
0,5
Belastingen en premies sociale verzekeringen
3,2
4,7
Overige vorderingen
0,1
0,9
Overlopende activa
0,8
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
1,8 6,7
11,4
19,5
30,7
1.367,5
1.319,4
96
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1 mln.) GROEPSVERMOGEN Eigen vermogen
Ref.
31 december 2014
31 december 2013
8.15.3
764,4 0,0
751,2 0,0 764,4
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichting Overige voorzieningen
170,1 32,7 2,5
751,2
133,5 17,3 7,1 205,3
LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Overige schulden
15,3 315,3 2,0
157,9
16,0 336,1 2,1 332,6
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
36,5 5,8 0,3 8,0 14,6
354,2
25,8 5,5 0,0 6,3 18,5 65,2
56,1
1.367,5
1.319,4
97
8.14 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 ( x € 1 mln.)
Ref.
2014
2013
179,8 9,6 -0,2 4,1 1,9 0,3 195,5
171,0 10,0 -0,2 2,3 2,0 3,0 188,1
33,6 71,3 19,6 3,1 3,7 35,2 1,9 8,8 51,4 228,6
34,6 78,0 20,2 2,9 3,7 46,0 2,2 9,5 39,5 236,6
30,4
-0,4
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
0,0 0,8 -14,7 -13,9
0,0 2,1 -15,9 -13,8
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-16,6
-62,7
-8,1 0,0
-7,0 0,0
-24,7
-69,7
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen
98
8.15 Toelichting op de enkelvoudige balans en winst-en-verliesrekening 2014 (x € 1 mln.)
8.15.1 Algemene toelichting 8.15.1.1 Stelsel- en schattingswijzigingen Woonbedrijf heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelsel- en schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening. Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. 8.15.1.2 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de netto vermogenswaarde in overeenstemming met de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. 8.15.1.3 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en winst- en verliesrekening over 2014 De toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de winst- en verliesrekening over 2014 is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten die op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 en de winst- en verliesrekening over 2014 zijn opgenomen.
8.15.2 Financiële vaste activa 8.15.2.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen De deelnemingen betreffen:
Aandeel
Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V., Eindhoven
100%
Waarde Resultaat Eigen vermogen deelneming 31 december 2014 deelneming 2014 31 december 2014 0,3
0,0
0,0
8.15.2.2 Andere deelnemingen De deelnemingen betreffen:
Aandeel
Breedband Regio Eindhoven B.V., Eindhoven
12%
Waarde Resultaat Eigen vermogen deelneming 31 december 2014 deelneming 2014 31 december 2014 0,5
0,0
4,2
8.15.2.3 Leningen u/g
Stichting Exploitatiemaatschappij Eurostaete NEM Eindhoven B.V.
31 december 2014
31 december 2013
2,4 0,0 2,4
2,5 6,4 8,9
99
8.15.3 Eigen vermogen Overige reserves Het verloop van de overige reserves (zijnde de statutair en wettelijke reserves) is als volgt: 2014 751,2 -24,7 37,9 764,4
Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Overige mutaties Stand per 31 december
2013 884,2 -69,7 -63,3 751,2
De overige mutaties hebben betrekking op de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen als gevolg van herwaarderingen van het vastgoed. Ultimo 2014 is in totaal € 565,1 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2013: € 533,9 miljoen).
Het verloop van de ongerealiseerde herwaarderingen is als volgt:
Stand per 1 januari Herclassificatie sociaal - commercieel Toevoegingen/terugname van eerdere toevoegingen Onttrekking: realisatie agv afschrijvingen Onttrekking: realisatie agv verkoop Stand per 31 december
Sociaal 465,4 -0,5 41,3 -19,9 -4,3 482,0
Commercieel 68,5 0,5 15,0 0,0 -0,9 83,1
Totaal 2014 533,9 0,0 56,3 -19,9 -5,2 565,1
Verschillen in het eigen vermogen en het resultaat tussen de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Per 31-12-2014 is er geen verschil tussen het eigen vermogen volgens de enkelvoudige balans en het eigen vermogen volgens de geconsolideerde balans.
100
8.16 Overige gegevens 8.16.1 Voorstel resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming is om het negatieve resultaat ter grootte van € 24,7 miljoen in mindering te brengen op de overige reserves van Woonbedrijf. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen reeds in de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening over 2014 verwerkt.
8.16.2 Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. Er zijn verder geen gebeurtenissen na balansdatum die nadere informatie geven over feitelijke situatie per balansdatum.
101
8.16.3 Verklaring besteding middelen in het belang van de Volkshuisvesting De directie verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Aldus vastgesteld en goedgekeurd Eindhoven, 22 april 2015
De directie:
Ir. I. de Boer:
Drs. M.T. Eggermont RA
De raad van commissarissen:
Dhr. C.H.J. van der Luijt
Mevr. mr. drs. A.F.A.A. Cuijpers
Dhr. mr. drs. L.H.J. Kokhuis
Mevr. drs. M. Bekker
Dhr. mr. M. Schoonhoven
Dhr. drs. G. Buck
102
9 Bericht van de raad van commissarissen Werkwijze RVC De taak van de RVC is het houden van toezicht op het beleid van de directie van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Daartoe behoort het houden van toezicht op de werking en integriteit van de interne controleen risicobeheersingsystemen en -procedures ingesteld door de directie. Bovendien ziet de RvC toe op de algemene gang van zaken in de stichting en op de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast is de RvC werkgever van de directie en staat zij die, gevraagd en ongevraagd, met raad terzijde (adviesfunctie/klankbordfunctie). In 2014 was de RvC als volgt samengesteld: Geert van Wijk (voorzitter tot 19 juni 2014, afgetreden op 1 augustus 2014) Kees van der Luijt (voorzitter vanaf 19 juni 2014) Fred Spiering (vice-voorzitter, afgetreden op 6 november 2014) Ingeborg Koopmans (lid, afgetreden op 6 november 2014) Ans Cuijpers (lid) Leo Kokhuis (lid) Annemarie Moons (lid, afgetreden op 18 september 2014) Guy Buck (lid, vanaf 18 september 2014) Cees Cools (lid, vanaf 18 september 2014) Marga Bekker (lid, vanaf 18 september 2014) Marc Schoonhoven (lid, vanaf 18 september 2014) Voor een volledig overzicht van de RvC verwijzen wij u naar de website van Woonbedrijf (www.woonbedrijf.com). Governancecode De RvC acht een transparant (ondernemings-)bestuur vanzelfsprekend, waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De RvC onderschrijft daarmee de Governancecode woningcorporaties. Voor de Governancecode en de formele uitwerking hiervan (zoals Reglement RvC, Reglement Bestuur, samenstelling RvC, etc.) wordt verwezen naar de website van Woonbedrijf (www.woonbedrijf.com). Inhoud van het toezicht in 2014 In 2014 heeft de RvC (onder andere) de volgende onderwerpen met de directie besproken: jaarverslag 2013; begroting 2015 en Meerjarenperspectief 2015 – 2024; Koersplan 2015-2018; rapportages (o.a. Tertiaalrapportages, inclusief risicomanagement); voortgang samenwerking met Huurdersvertegenwoordiging; actuele ontwikkelingen overheidsbeleid (o.m. parlementaire enquêtecommissie) Treasurybeleid 2014; jaarverslag 2013 Klachtencommissie; managementletter interimcontrole 2013 en 2014; prestatieafspraken gemeente Eindhoven/gemeente Veldhoven; Verbeterplan CFV; medewerkersbetrokkenheidsonderzoek 2014. De operationele en financiële doelstellingen van Woonbedrijf worden neergelegd in de meerjarenbegroting. De directie bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. In de vergadering van 20 november 2014 is de meerjarenbegroting 2015-2024 door de RvC goedgekeurd. De RvC heeft kennis genomen van het Jaarverslag 2014 van Woonbedrijf, de goedkeurende controleverklaring bij de jaarrekening, de assurancerapporten inzake de dVi en de naleving van specifieke wet- en regelgeving en het accountantsverslag van de onafhankelijke accountant. 103
De doelstellingen van Woonbedrijf zijn erop gericht om haar organisatorische en financiële capaciteit zodanig in te zetten dat een optimale maatschappelijke waarde wordt gerealiseerd op het gebied van het wonen van de klanten van Woonbedrijf. Een aantal besluiten van de directie, zoals vastgelegd in de Statuten en het Investeringsstatuut is onderworpen aan de goedkeuring van de RvC. In 2014 heeft de directie 20 besluiten ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. Alle voorgelegde besluiten zijn door de RvC goedgekeurd De aan de RvC ter goedkeuring voorgelegde directiebesluiten betroffen: vaststelling jaarverslag en jaarrekening 2012 Stichting de Ketting; vaststelling jaarverslag en jaarrekening 2013 Stichting de Ketting; investeringsbesluit nieuwbouw Carolusdreef Valkenswaard; vaststelling jaarverslag en jaarrekening 2013 Stichting Eurostaete; vaststelling jaarverslag en jaarrekening 2013 Woonbedrijf Holding; vaststelling jaarverslag en jaarrekening 2013 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl; afdelings- en implementatieplan bedrijfsondersteuning; investeringsbesluit nieuwbouw SPACE-S; investeringsbesluit nieuwbouw Coriolanuspad; investeringsbesluit renovatie fase 3 Philipsdorp; investeringsbesluit nieuwbouw Weverstraat Nuenen; investeringsbesluit nieuwbouw Nuenen-West; investeringsbesluit renovatie Tivoli fase 3; investeringsbesluit nieuwbouw Kemphaan Veldhoven; investeringsbesluit vernieuwbouw Haagacker Valkenswaard; investeringsbesluit nieuwbouw Kloosterpark Valkenswaard; investeringsbesluit renovatie nieuwe d’Ekker Veldhoven; investeringsbesluit nieuwbouw Berkenheuvel in Geldrop; investeringsbesluit renovatie fase 4 Plataanbuurt; vaststelling begroting 2015 en meerjarenperspectief 2015-2024; vaststelling koersplan 2015-2018. Interne risicobeheersing en -controlesystemen De directie is, op basis van de statuten, verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. De RvC ziet er, eveneens op basis van de statuten, op toe dat de directie deze verantwoordelijkheid vervult. De directie is verantwoordelijk voor het instellen en handhaven van interne procedures die ervoor zorgen dat alle belangrijke financiële informatie bij de directie bekend is, zodat de tijdigheid, volledigheid en juistheid van de interne en externe financiële verslaggeving worden gewaarborgd. Vanuit dit oogpunt zorgt de directie ervoor dat de financiële informatie, omtrent ondernemingen waarover Woonbedrijf overwegende zeggenschap uitoefent, rechtstreeks aan haar wordt gerapporteerd. De RvC houdt toezicht op de instelling en handhaving van deze interne procedures. De RvC heeft kennisgenomen van de bevindingen van de onafhankelijke accountant naar de opzet, het bestaan en de werking van het stelsel van interne beheersing binnen Woonbedrijf. Tevens heeft de RvC kennis genomen van de door de afdeling Financiën en Controlling uitgevoerde interne audits. De interne audits zijn tevens gericht op de naleving van wet- en regelgeving (compliance). Daartoe is de toepasselijke wet- en regelgeving vertaald naar interne regels en verankerd in de bedrijfsprocessen. Met de directie werden de gekozen ambities, ten aanzien van de interne beheersing en de prioritering van de inspanningen om op deelgebieden deze ambities te realiseren, besproken. De RvC heeft geconstateerd dat de directie, op het gebied van de interne risicobeheersing en het -controlesysteem, haar verantwoordelijkheid heeft vervuld.
104
Volkshuisvestelijke opgaven De RvC heeft geconstateerd dat Woonbedrijf haar volkshuisvestelijke opgaven naar vermogen heeft vervuld. Zij leidt dit af uit de gepubliceerde prestaties op de volgende terreinen: huisvesten van primaire doelgroepen; huisvesten van studenten en “short stay”; aandacht voor bijzondere doelgroepen; beschikbaarheid van betaalbare woningen; wijkaanpak en inspanningen op het gebied van leefbaarheid; ondanks de recessie blijft Woonbedrijf investeren in het onderhoud en ontwikkeling van haar vastgoed. Verbindingen Woonbedrijf kent een aantal verbindingen die zijn toegelicht in hoofdstuk 6 van het Jaarverslag 2014. Verbindingen worden aangegaan vanuit een afwegingskader waarin fiscale, operationele en aspecten van risicobeheersing zijn opgenomen. Woonbedrijf heeft ervoor gekozen om haar bestuurlijke en juridische structuur zodanig in te richten, dat voor de mate waarin en de wijze waarop bestuur en toezicht worden uitgeoefend, het geen verschil maakt of Woonbedrijf rechtstreeks dan wel door middel van Verbindingen in de betrokken projecten participeert. Hieromtrent wordt verwezen naar hetgeen in hoofdstuk 6 van het jaarverslag is vermeld omtrent verbindingen. De RvC heeft geconstateerd dat zij in 2014 juist, tijdig en volledig is geïnformeerd omtrent de verbindingen van Woonbedrijf. Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving naar de RvC vindt elk tertiaal (periode van 4 maanden) plaats en is gebaseerd op het bewaken van de koers van Woonbedrijf. Onderdeel van die tertiaalrapportages is de Balanced Scorecard (Kompas) die jaarlijks wordt geanalyseerd. Daarbij worden nieuwe indicatoren en kengetallen toegevoegd, die de strategische keuzes van Woonbedrijf kunnen volgen op haar effecten. De tertiaalrapportages bevatten eveneens een periodieke risicoanalyse waarin de risico’s worden vermeld en tevens welke beheersmaatregelen er worden getroffen om de geconstateerde risico’s adequaat te beheersen. De RvC vindt de wijze waarop zij in 2014 door middel van de tertiaalrapportages is geïnformeerd over de gang van zaken bij Woonbedrijf adequaat. Verantwoording In totaal hebben er in 2014 vijf reguliere RvC-vergaderingen plaatsgevonden. Vaste onderwerpen op de agenda’s van de betreffende vergaderingen waren: doorlopende agenda; mededelingen directie; overzicht van en toelichting op belangrijke directiebesluiten; vaststellen verslag vorige vergadering; tertiaalrapportages. Daarnaast worden de meerjarenbegroting voor het aankomende (boek-)jaar (i.c. 2015-2024) en jaarverslag over het voorafgaande (boek-)jaar (i.c. 2013) op min of meer vaste momenten in het jaar besproken en ter goedkeuring voorgelegd. De beide stukken zijn in 2014 door de RvC goedgekeurd. Tevens worden de managementletter en accountantsverslag van de onafhankelijke accountant en de interne auditrapportages in de RvC besproken. In 2014 is met de directie van gedachten gewisseld over de ontwikkeling van de interne organisatie. De RvC heeft in juni 2014 een tweedaags werkbezoek aan Eindhoven en Valkenswaard gebracht. Het thema van dit werkbezoek was investeren in betaalbare huurwoningen en huisvesten van ouderen. De RvC heeft zich in een aantal presentaties, gesprekken en rondleidingen, samen met de directie, door medewerkers en externe partners van Woonbedrijf uitgebreid laten informeren over vele aspecten waarmee Woonbedrijf te maken heeft met betrekking tot deze zeer belangrijke onderwerpen. Verder heeft de RvC in juni 2014 gesproken met wethouder Staf Depla over de samenwerking en de positie van Woonbedrijf.
105
Integriteit Vanuit de door de RvC in 2010 gekozen integriteitsbenadering is een inschatting gemaakt van de integriteitsrisico’s door middel van de score ’Risico Integriteit en Bestuurscultuur‘. Door het invullen van deze risicomatrix worden de risico’s van de integriteit en van de bestuurscultuur zichtbaar. Daaruit komt naar voren dat de leden van de RvC , vanuit hun eigen achtergronden, verschillende inschattingen maken van de risico´s ten aanzien van de integriteit. Die verscheidenheid wordt als positief ervaren. Dat geeft een goede gespreide aandacht vanuit de RvC. Daarmee wordt voorkomen dat eenzijdige inschatting van risico’s ontstaat. Benoemingen en mutaties In 2014 zijn Geert van Wijk (1 augustus 2014), Ingeborg Koopmans (6 november 2014) en Fred Spiering (6 november 2014) conform het rooster afgetreden vanwege het verstrijken van de maximale zittingstermijn afgetreden. Voorts heeft Annemarie Moons besloten om vanwege persoonlijke omstandigheden haar lidmaatschap van de RVC per 18 september 2014 te beëindigen. Met ingang van 18 september 2014 zijn vier nieuwe leden benoemd: Marga Bekker; Guy Buck; Marc Schoonhoven; Cees Cools. Een vanuit de RVC apart samengestelde selectiecommissie heeft de (voor)selectie conform de door de RVC vastgestelde procedure uitgevoerd, waarna met de diverse kandidaten vanuit verschillende (advies)organen gesprekken zijn gevoerd en de RVC uit deze kandidaten vier nieuwe leden heeft benoemd. Marga Bekker is conform de statuten benoemd op voordracht van de huurdersvertegenwoordiging. In verband met het aftreden van Geert van Wijk heeft de RVC uit haar midden een nieuwe voorzitter benoemd. Met ingang van 19 juni 2014 vervult Kees van der Luijt de functie van voorzitter. Met het vertrek van Fred Spiering is ook besloten om de rol van vicevoorzitter niet meer in te vullen. Wel is besloten om een plaatsvervangend voorzitter aan te wijzen. Met ingang van 6 november 2014 is Ans Cuijpers plaatsvervangend voorzitter. Daarnaast heeft Sebastiaan Selders als “Trainee” de vergaderingen van de RvC bijgewoond. Dit heeft plaatsgevonden in het kader van de Leergang Aankomend Commissaris, zoals aangeboden door de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties). De trainee participeert in de RvCvergaderingen, maar heeft daarin geen stem. De trainee komt niet de rechten toe die de leden van de RvC uit hoofde van hun commissariaat hebben. In principe ontvangt de trainee alle (vergader-)stukken en overige informatie die de RvC-leden ontvangen. De trainee wordt geacht aanwezig te zijn bij alle vergaderingen van de RvC en kan in beginsel ook andere bijeenkomsten van de RvC en/of vergaderingen van de commissies bijwonen.
106
Bezoldiging 2014 De honorering van de RvC wordt bepaald door de RvC en is vastgesteld binnen de kaders van de Wet Normering Topinkomens (WNT). De honoraria (inclusief BTW) van de commissarissen bedroegen in 2014: Functie
Totale bezoldiging 2014
Geert van Wijk
Voorzitter
€
11.326,76
Fred Spiering
Vice-Voorzitter €
14.078,43
Ingeborg Koopmans
Lid
€
11.732,03
Ans Cuijpers
Lid
€
13.735,05
Leo Kokhuis
Lid
€
13.735,05
Kees van der Luijt
Lid / Voorzitter €
16.096,80
Annemarie Moons
Lid
€
9.697,29
Guy Buck
Lid
€
3.495,93
Marga Bekker
Lid
€
3.495,93
Marc Schoonhoven
Lid
€
3.495,93
Cees Cools
Lid
€
3.495,93
Alle leden zijn op kosten van Woonbedrijf lid van de VTW en krijgen van Woonbedrijf cursussen bij de VTW aangeboden en nemen zo nodig deel aan cursussen, seminars en bijeenkomsten, waarmede zij hun kennis, nodig voor het uitoefenen van hun functie en taken, op peil houden. Zelfevaluatie De RvC evalueert eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van de directie haar eigen functioneren. Deze zelfevaluatie vond plaats op 23 januari 2015. Het referentiekader van de VTW is het uitgangspunt voor deze evaluatie. Deze evaluatie is begeleid door mevrouw Pelzer van Governance Support De zelfevaluatie heeft plaatsgevonden vanuit de 3 rollen die de RvC van Woonbedrijf heeft: toezichthouder; werkgever van de directie; adviesfunctie/klankbordfunctie. De RvC is over het algemeen positief over haar eigen functioneren binnen de drie bovengenoemde rollen in het jaar 2014. De RvC is van mening dat de kwaliteit van haar functioneren is toegenomen. Zij concludeert dat uit de wijze waarop de vergaderingen zijn verlopen in 2014, de besluitvorming heeft plaatsgevonden, de rolduidingen tussen de directie en de RvC scherper zijn komen te liggen en de samenwerking tussen directie en RvC verder is verbeterd. Tijdens de evaluatie is stilgestaan op de impact van de gelijktijdige toetreding van vier nieuwe RvC leden. De discipline in de voorbereiding van de gezamenlijke vergadering tussen directie en RvC is toegenomen, met name omdat ook in 2014 voorafgaande aan die vergaderingen telkens een voorvergadering heeft plaatsgevonden, aan de hand van een door de voorzitter opgestelde lijst van vergaderonderwerpen. -
Desalniettemin is de RvC ervan overtuigd dat het altijd nog beter kan. Dit wordt mede gevoed door de opvatting dat: de rolduiding en interactie tussen de directie en de RvC nog scherper kan; 107
-
-
de informatiebehoefte en -voorziening ten behoeve van de RvC mede als gevolg van de verder toenemende snelheid van ontwikkelingen zowel intern als extern in toenemende mate een dynamisch karakter krijgt; de verantwoordelijkheid (en daarmee de risico’s) van de toezichthouders uit maatschappelijk oogpunt verder is toegenomen in 2014 en in de toekomst verder zal toenemen; het vertrouwen tussen directie en RvC en onderling tussen de leden binnen de RvC cruciaal is voor het goed functioneren van de RvC; de aanspreekbaarheid en aansprakelijkheid van de RvC nog steeds toeneemt.
Wederom moet worden geconstateerd dat Woonbedrijf en daarmee dus ook de RvC in een turbulente omgeving functioneert. De nieuwe wetgeving, ook op het gebied van de honoreringen van directie en RvC, het in werking getreden regeerakkoord van het Kabinet Rutte 2, de ontwikkelingen rond de novelle en de Herzieningswet en een nog steeds stagnerende woningmarkt onderwerpen van zorg en gesprek zijn binnen de RvC en tussen de RvC en de directie. De RvC is van mening dat binnen Woonbedrijf alle mogelijke inspanningen worden gedaan om maatschappelijk verantwoorde prestaties te leveren die de toets der kritiek kunnen doorstaan. Tegenstrijdige belangen De zakelijke gedragscode van Woonbedrijf (Integriteitscode) verbiedt werknemers, leden van de directie en leden van de RvC geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke voordelen die Woonbedrijf toekomen. Woonbedrijf heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan leden van de RvC, de directie en het personeel van Woonbedrijf. De leden van de RvC hebben zich integraal aan deze Integriteitscode gehouden. Onafhankelijkheid van de RvC Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Er bestaan geen overlappingen met andere (bestuurs-)functies. Geen van de leden van de RvC is of was in het verleden in dienst van Woonbedrijf. Geen van de leden van de RvC verleent andere diensten dan die die voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Woonbedrijf, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar lidmaatschap van de RvC. Met uitzondering van Ingeborg Koopmans, onderhoudt geen van de andere leden een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Woonbedrijf. Ingeborg Koopmans heeft ook zitting in de Raad van Toezicht van Stichting Lunet te Eindhoven, doch deze functie is niet strijdig met haar lidmaatschap van de RvC van Woonbedrijf. Het reglement van de RvC bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Overleg met de OR In april 2014 heeft een delegatie van de OR een gesprek gehad met Kees van der Luijt en Geert van Wijk in verband met de komende wissel van het voorzitterschap. Daarnaast heeft de OR gedurende het selectieproces gesprekken gevoerd met de vier nieuwe leden van de RvC. Overleg met de huurdersvertegenwoordiging In 2014 hebben de door de huurders voorgedragen commissarissen tweemaal een gesprek gevoerd met een delegatie van de huurdersvertegenwoordiging (HVW). Deze gesprekken gingen over de ervaringen van de HVW met Woonbedrijf, de relatie van HVW met hun achterban, actuele ontwikkelingen in de corporatiesector en het advies dat HVW heeft uitgebracht over het vernieuwde koersplan. Daarnaast heeft de HVW gedurende het selectieproces gesprekken gevoerd met de vier nieuwe leden van de RvC. Accountant De onafhankelijke accountant was aanwezig bij de vergadering van de RvC waarin het jaarverslag 2013 en de bevindingen van de onafhankelijke accountant inzake de controle 2013 zijn besproken. Verder heeft de auditcommissie in 2014 het functioneren van de onafhankelijke accountant geëvalueerd. Gelet op de zittingsduur van de huidige onafhankelijke accountant heeft de RvC in 2014 om governance redenen besloten het contract na afloop van het controlejaar 2014 te beëindigen. Eind 2014 is een
108
selectietraject voor de benoeming van een nieuwe onafhankelijke accountant met ingang van het controlejaar 2015 in gang gezet. Commissies In het reglement van de RVC is voorzien in het instellen van een audit commissie en in een remuneratie commissie. Verder is op 18 september 2014 besloten om een investeringscommissie in te stellen, om het toezicht op de investeringsbesluiten verder te professionaliseren. Deze commissie adviseert de RVC bij het goedkeuren van investeringsbesluiten. Deze commissies hadden in 2014 de volgende samenstellingen: remuneratie commissie: Fred Spiering (voorzitter), Ans Cuijpers (lid) en Geert van Wijk (lid); Op 18 september 2014 is in verband met het aftreden van Geert van Wijk en Fred Spiering besloten tot de volgende samenstelling: Ans Cuijpers (voorzitter), Kees van der Luijt (lid) en Marc Schoonhoven (lid); audit commissie: Kees van der Luijt (voorzitter) en Geert van Wijk (lid). Op 18 september 2014 is in verband met het aftreden van Geert van Wijk besloten tot de volgende samenstelling: Cees Cools (voorzitter), Kees van der Luijt (lid) en Sebastiaan Selders (trainee); investeringscommissie: Marga Bekker (voorzitter), Guy Buck (lid) en Sebastiaan Selders (trainee). Verslag remuneratiecommissie Performancecyclus In 2014 is een drietal gesprekken gevoerd door de remuneratiecommissie met de directie volgens de afgesproken performancecyclus: een gesprek waarin afspraken zijn gemaakt over de te leveren prestaties in 2014 op basis van een vijftal prioriteiten: o sturen op reductie van onderhoudsuitgaven; o verbetering beschikbaarheid, betrouwbaarheid en kwaliteit van informatie; o realiseren van de investeringsstrategie; o vernieuwing van het koersplan; o ONS, het project voor de ‘nieuwe’ manier van werken op de nieuwe kantoorlocatie. in juni heeft het ontwikkelingsgesprek plaatsgevonden, mede op basis van een door een extern adviseur opgestelde 270 graden feedback. Hierbij zijn de leden van de OR en leden van de Concernraad betrokken; het beoordelingsgesprek heeft plaatsgevonden in december. In dit gesprek heeft de remuneratiecommissie vastgesteld dat de overeengekomen prestatieafspraken in voldoende mate zijn gerealiseerd. Daarnaast is de RVC van mening dat Woonbedrijf, vooral ook door het functioneren van de directie een stevige balans heeft gevonden tussen stabiliteit en innovatie. Koersvast: van klantgericht naar klantgestuurd. Bezoldiging directie in 2014 Uitdrukkelijk uitgangspunt van de RvC is het wettelijk kader zoals dat is opgenomen in de WNT en daarmee samenhangende (uitvoerings)regelingen. Omdat dit wettelijk kader voortdurend in verandering is heeft de RVC deze ontwikkelingen op de voet gevolgd. Daarnaast heeft Woonbedrijf extern advies ingewonnen over dit onderwerp. De conclusie is dat de toegekende bezoldiging past binnen dit wettelijk kader. Samenstelling Remuneratiecommissie Door het (volgens rooster van aftreden) vertrek van de voorzitter (in september) en een van de leden van de remuneratiecommissie (in juli) is de samenstelling gedurende het jaar sterk veranderd. In dat kader zijn nieuwe afspraken gemaakt over de performancecyclus voor 2015 en de ondersteuning van de remuneratiecommissie door de afdeling HRM van Woonbedrijf. Verslag auditcommissie De auditcommissie is in het bijzonder belast met het houden van toezicht op de interne beheersing, de financiële verslaggeving, de naleving van de wet- en regelgeving inclusief de werking van de 109
gedragscodes en de financiële informatieverschaffing aan de externe toezichthouder. De auditcommissie heeft in 2014 drie keer vergaderd. De algemeen directeur met de portefeuille financiën en bedrijfsvoering en de manager Financiën & Controlling zijn in de regel altijd bij de bijeenkomsten aanwezig. De belangrijkste besproken onderwerpen waren: de fiscale strategie; het investeringskader nieuwbouw; het besturingsmodel; de managementletter 2014; de interne audit- en risicobeheersingsrapportages; de begroting 2015 het meerjarenbegroting 2015-2024; evaluatie van het functioneren van de onafhankelijke accountant en de opstart van het selectietraject voor een nieuwe onafhankelijke accountant. Verslag investeringscommissie Op 18 december 2014 is deze commissie voor het eerst bijeen geweest. Hierbij is gesproken over de taken en werkwijze van deze commissie en welke toetsingskaders de RvC hanteert bij het goedkeuren van investeringen. Voorts zijn een tweetal investeringen besproken. De besluitvorming van deze investeringen wordt in 2015 geëffectueerd. Resumerend Evenals in voorgaande jaren is ook 2014 een jaar geweest waarin van buiten de organisatie wederom signalen zijn gekomen dat Woonbedrijf “zichtbaarder” is. Tevens is er op velerlei wijze waardering voor haar functioneren in de regio Eindhoven als grote en belangrijke woningcorporatie kenbaar gemaakt. De directie en medewerkers hebben in 2014 wederom hard gewerkt aan een prominente positie, de rol en zichtbaarheid van Woonbedrijf in Eindhoven en de omliggende gemeenten. Woonbedrijf is een financieel (zeer) gezonde woningcorporatie en de directie en de RvC willen zeer zorgvuldig met die situatie omgaan, mede gezien alle factoren die daarop van invloed (kunnen) zijn. Woonbedrijf heeft zich ook in 2014 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van wonen, zorg en welzijn. De RvC heeft bijzondere waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor haar grote erkentelijkheid en appreciatie uit in de richting van de directie en alle medewerkers van Woonbedrijf. De leden van de RvC delen de trots daaromtrent die onder de directie en medewerkers leeft.
Eindhoven, april 2015 namens de raad van commissarissen,
de heer C.H.J. van der Luijt
110
10 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
111
112
11 Kengetallen
113
