Jaarverslag 2009 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl
1
Inhoudsopgave 1 2
3
4
5
6
7
8
Koers Woonbedrijf .......................................................................................................................... 7 Onze klanten ................................................................................................................................... 9 2.1 Onze dienstverlening ............................................................................................................... 9 2.2 Woonruimteverhuurbeleid ....................................................................................................... 9 2.3 Bijzondere doelgroepen ......................................................................................................... 10 2.4 Maatschappelijk kwetsbare personen ................................................................................... 11 2.5 Vereniging van Eigenaren (VvE) ........................................................................................... 11 2.6 Klachten ................................................................................................................................. 12 Onze maatschappelijke prestaties ................................................................................................ 15 3.1 Betaalbaarheid....................................................................................................................... 15 3.2 Wonen, Zorg en Welzijn ........................................................................................................ 15 3.3 Leefbaarheid .......................................................................................................................... 17 3.4 Samenwerken met belanghouders ........................................................................................ 18 3.5 Visitatie maatschappelijk presteren ....................................................................................... 18 3.6 Bewonersparticipatie ............................................................................................................. 18 3.7 Prestatieafspraken ................................................................................................................. 19 Wijkaanpak ................................................................................................................................... 21 4.1 Wijkvernieuwing ..................................................................................................................... 23 4.2 Aandachtsgebied en buurtcontracten .................................................................................... 23 4.3 Krachtwijken .......................................................................................................................... 23 Ons Vastgoed ............................................................................................................................... 27 5.1 Vastgoed als duurzame bron ................................................................................................. 27 5.2 Energie en duurzaamheid ..................................................................................................... 27 5.3 Onderhoudsbeleid ................................................................................................................. 29 5.4 Nieuwbouw en renovatie ....................................................................................................... 30 5.5 Stedelijke projecten ............................................................................................................... 31 5.6 Ontwikkeling portfolio ............................................................................................................ 32 5.7 Verkoop woningen ................................................................................................................. 32 5.8 Grondposities......................................................................................................................... 33 5.9 De effecten van de crisis ....................................................................................................... 33 Onze manier van werken .............................................................................................................. 35 6.1 Organisatie ............................................................................................................................ 35 6.2 Organisatieontwikkeling ......................................................................................................... 35 6.3 Onze medewerkers ............................................................................................................... 36 6.4 Werken naar een resultaat .................................................................................................... 39 6.5 Slimmer ondernemen ............................................................................................................ 40 6.6 ICT en Huisvesting ................................................................................................................ 40 Corporate Governance ................................................................................................................. 41 7.1 Governance code .................................................................................................................. 41 7.2 Nevenstructuur ...................................................................................................................... 42 7.3 Deelnemingen........................................................................................................................ 43 7.4 Participaties ........................................................................................................................... 46 7.5 Interne beheersing ................................................................................................................. 47 7.6 Risicobeheersing ................................................................................................................... 48 7.7 Audits ..................................................................................................................................... 49 Financiële continuïteit ................................................................................................................... 51 8.1 Ontwikkelingen in 2009 ......................................................................................................... 51 8.2 Bewaking van solvabiliteit en liquiditeit ................................................................................. 52 8.2.1 Solvabiliteit ..................................................................................................................... 52 8.2.2 Liquiditeit ........................................................................................................................ 54 8.2.3 Beoordeling door CFV ................................................................................................... 56 8.3 Financiële risico‟s .................................................................................................................. 56 8.3.1 Verkooprisico ................................................................................................................. 57 8.3.2 Renterisico ..................................................................................................................... 57 8.3.3 Beschikbaarheid van financiering .................................................................................. 58
3
9
Jaarrekening 2009 ........................................................................................................................ 59 9.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 .................................................................. 59 9.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2009 .................................................................. 61 9.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2009 ............................................................................ 62 9.4 Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling......................................................... 63 9.6 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2009 ....................................... 73 9.6.1 Materiële vaste activa .................................................................................................... 73 9.6.2 Financiële vaste activa .................................................................................................. 74 9.6.3 Vlottende activa ............................................................................................................. 75 9.6.4 Groepsvermogen ........................................................................................................... 75 9.6.5 Voorzieningen ................................................................................................................ 76 9.6.6 Langlopende schulden .................................................................................................. 77 9.6.7 Kortlopende schulden .................................................................................................... 77 9.7 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2009 ...................................... 78 9.7.1 Algemeen ....................................................................................................................... 78 9.7.2 Afschrijvingen op materiële vaste activa ....................................................................... 78 9.7.3 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa .................................................. 79 9.7.4 Onderhoudslasten ......................................................................................................... 79 9.7.5 Revitaliseringlasten........................................................................................................ 79 9.7.6 Lonen en salarissen/sociale lasten en pensioenlasten ................................................. 79 9.7.7 Overige bedrijfslasten .................................................................................................... 80 9.7.8 Financiële baten & lasten .............................................................................................. 81 9.7.9 Belastingen naar de winst ............................................................................................. 81 9.7.10 Resultaat deelnemingen ................................................................................................ 82 9.7.11 Mutatie bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie ........................... 83 9.7.12 Transacties tussen verbonden partijen.......................................................................... 84 9.8 Vennootschappelijke balans per 31 december 2009 ............................................................ 85 9.9 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 2009............................................................ 87 9.10 Toelichting op de vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening 2009 ............... 88 9.10.1 Algemeen ....................................................................................................................... 88 9.10.2 Deelnemingen ................................................................................................................ 88 9.10.3 Eigen vermogen............................................................................................................. 88 9.10.4 Voorziening deelnemingen ............................................................................................ 89 9.10.5 Resultaat deelnemingen ................................................................................................ 89 9.11 Overige gegevens.................................................................................................................. 89 10 Bericht van de Raad van Commissarissen ................................................................................... 91 10.1 Werkwijze Raad van Commissarissen .................................................................................. 91 10.2 Inhoud van het toezicht ......................................................................................................... 91 10.3 Verantwoording...................................................................................................................... 93 10.4 Samenstelling Raad van Commissarissen ............................................................................ 93 10.5 Bezoldiging 2009 ................................................................................................................... 95 10.6 Profiel ..................................................................................................................................... 95 10.7 Zelfevaluatie .......................................................................................................................... 95 10.8 Werving .................................................................................................................................. 96 10.9 Tegenstrijdige belangen ........................................................................................................ 97 10.10 Onafhankelijkheid van de RvC .......................................................................................... 97 10.11 Commissies ....................................................................................................................... 97 10.12 Tenslotte ............................................................................................................................ 97 11 Accountantsverklaring................................................................................................................... 99 12 Kengetallen ................................................................................................................................. 101
4
Jaarverslag 2009 Voor u ligt het jaarverslag van 2009. Omdat beelden zoveel meer zeggen dan woorden hebben we een deel van ons jaarverslag in beeld op internet gezet. Via onze website www.woonbedrijfinbeeld.com kunt u kijken naar ons visueel jaarverslag en onze trotsen. Wij adviseren u dan ook om eerst deze beelden te bekijken en daarna dit jaarverslag te gaan lezen. In dit jaarverslag proberen we zo feitelijk mogelijk verslag te doen van onze resultaten in 2009. Als we terugkijken naar 2009, kunnen we concluderen dat het een bewogen jaar is geweest. De effecten van de kredietcrisis werden duidelijk zichtbaar. Door de economische recessie nam in de regio Eindhoven de werkloosheid toe. We beseffen dat dit direct gevolgen heeft voor onze huurders. Daarnaast zagen we de koopwoningmarkt stagneren en projectontwikkelaars, makelaars en aannemingsbedrijven in de problemen komen. Ondanks de economische tegenwind is Woonbedrijf blijven investeren in haar vastgoed en in de wijken waar we actief zijn. In sommige gevallen hebben we zelfs extra geïnvesteerd om betekenisvolle ontwikkelingen mogelijk te maken. In de landelijke politiek zijn de woningcorporaties onderwerp van discussie geweest. Vermeende voorvallen op het vlak van governance leidden tot oproepen zijn om het toezicht op de woningcorporaties te verscherpen. Woonbedrijf betreurt deze ontwikkeling. Wij zijn van mening dat meer toezicht en meer regels niet het antwoord zijn op vraagstukken omtrent de kwaliteit van het ondernemingsbestuur. Een open en transparante cultuur is de belangrijkste voorwaarde voor zorgvuldig en integer bestuur en het verantwoorden van de maatschappelijke prestaties van woningcorporaties. Ook binnen Woonbedrijf is cultuur en vooral het effect daarvan op de risicobeheersing op de agenda geplaatst en onderwerp van gesprek tussen de directie en de Raad van Commissarissen. Daarnaast heeft de krachtwijkaanpak in de 40 wijken ook dikwijls het nieuws beheerst. Discussies over financiering, convenanten, visitaties lijken het doel, namelijk de aanpak van de problemen in de krachtwijken, te overstemmen. Woonbedrijf richt zich op goed wonen in een goede buurt voor al haar klanten. Dit doen we door een integrale buurtgerichte aanpak. Hier willen wij onze aandacht op richten, zonder administratieve en bureaucratische rompslomp die volgt uit de “Haagse” krachtwijkaanpak. Dat is ook de reden dat we in 2009 ons vertrouwen in deze aanpak hebben opgezegd. Wij waren daarom ook verheugd met het voornemen van de (toenmalige) minister van WW&I dat de regeling na 2010 fundamenteel wordt herzien. In het verlengde van de krachtwijkenaanpak is in 2009 ook meer duidelijkheid gekomen over het Europa dossier. Hoewel het nog onduidelijk is wat de effecten zijn van de Europese beschikking, maken wij ons grote zorgen over de effecten voor onze klanten en de werking van de (huur)woningmarkt. Wij zullen in 2010 de ontwikkelingen op de voet volgen en daar waar mogelijk onze invloed aanwenden om te komen tot een werkbare situatie waarmee onze klanten en onze maatschappelijke doelen gediend zijn. In 2009 zijn wij ook opgeschrikt door het plotselinge overlijden van Robert Blom, de voorzitter van de Raad van Commissarissen van Woonbedrijf. Wij hebben veel waardering voor de wijze waarop Robert het voorzitterschap heeft vervuld en daarmee een belangrijke bijdrage heeft geleverd aan de ontwikkeling van Woonbedrijf. Wij hebben ook waardering voor de wijze waarop de leden van de Raad dit verlies hebben opgepakt en een vervanger voor Robert Blom hebben gevonden. Tot slot hebben we geconstateerd dat Woonbedrijf in 2009 haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties heeft geleverd. Door de klant- en gebiedsgerichte aanpak hebben we een bijdrage geleverd aan het woongenot van ruim 70.000 klanten van Woonbedrijf. In de wijken en buurten werken we samen met diverse belanghouders. We hebben de organisatie verder ontwikkeld en zien ruim 450 enthousiaste en betrokken medewerkers dagelijks werken aan goed wonen voor onze klanten. Daar zijn we met recht trots op! Drs. Marc Eggermont RA Algemeen directeur
Ir. Ingrid de Boer Algemeen directeur
5
6
1 Koers Woonbedrijf In 2006 heeft Woonbedrijf haar koersdoelen geformuleerd. Met deze Koersdoelen hebben we de afgelopen jaren richting gegeven aan het werken aan een op klanten gerichte organisatie, die werkt aan goed wonen in een goede buurt. Klanten Kiezen Woonbedrijf wil haar dienstverlening laten aansluiten bij klanten die zich gedragen als consumenten. Mensen die zelfbewust afwegingen en keuzes maken. Met een gezond gevoel voor wat iets waard is. Telkens moeten we onszelf de vraag stellen: wat levert de meeste waarde op voor consumenten, op het niveau van individuele huurders, en in buurten, stad en regio? Bouwen aan Buurten Woonbedrijf wil bouwen aan buurten. Wonen is immers veel meer dan een huis betrekken. Mensen willen voorzieningen in hun directe omgeving, elkaar ontmoeten, iets ondernemen. Kortom een plek waar het goed toeven is. Woonbedrijf heeft daar oog voor, en snapt dat individuele en sociale behoeften samen de kracht zijn waarmee mensen de buurt maken. Woonbedrijf biedt daarom meer. Bijvoorbeeld door het bouwen en exploiteren van voorzieningen en het ondersteunen van buurtactiviteiten. Ook bij bouwen aan buurten zijn de keuze van de klant en zijn waardering de belangrijkste sturende factoren. Het doel is om bewoners een omgeving te laten creëren waarin ze zich prettig voelen en graag met elkaar wonen. Wijken met buurten met verschillende karakters. Karakters die zich vormen door de eigen keuzes van consumenten. Waarde Wegen Woonbedrijf wil maatschappelijke waarde creëren. Bij alles wat we doen wegen we af wat iets mag kosten en wat het opbrengt, nu of op de lange termijn. Het gaat daarbij niet alleen om de financiële waarde (prijs) maar meer om de waarde (waardering) die de samenleving toekent aan onze activiteiten. Gaat de buurt er op vooruit, hebben onze huurders betere kansen en meer perspectief, wat betekenen onze activiteiten voor de stad? Iedere keuze heeft een waarde. Dat kan een echt prijskaartje zijn, maar ook wachttijd of zelfwerkzaamheid. Wie voor de keuze staat, weegt de waarde. Bij Woonbedrijf gaat het om keuzes in huis, voor een bepaalde woning of voor een buurt of wijk. De medewerkers van Woonbedrijf wegen zelf ook de waarde van hun werkzaamheden en samenwerking voor klanten, buurten, partners, collega's en onze organisatie, stad en regio. Waarde wegen is voor Woonbedrijf onze zelfkritische houding, of we de goede dingen doen in de ogen van de samenleving. Waardering is het bewijs dat we op de goede koers zitten. Focus 2009 Deze koersdoelen geven de organisatie richting om vanuit de klant en de buurt activiteiten te ondernemen. Ieder jaar worden deze koersdoelen specifieker gemaakt met focuspunten. Voor 2009 waren deze focuspunten gericht op: Het consumentengedrag van onze klanten De bijdrage van Woonbedrijf aan de regio Het imago van Woonbedrijf De ontwikkeling van een klantgeoriënteerd informatiesysteem De juiste man/vrouw op de juiste plek binnen de organisatie Voor heel 2009 geldt dat op de verschillende niveaus in de organisatie van Woonbedrijf er grote aandacht is voor klanten. De gerichtheid op de klant is groot. In toenemende mate is het besef er gekomen dat die gerichtheid nog sterk gekenmerkt wordt door zenden van de boodschap en (te) weinig door het zien, analyseren en doorgronden van het gedrag van onze klanten. Dit groeiende inzicht heeft geleid tot bijstellingen in de focus voor 2010. Woonbedrijf is zich er van bewust dat er veel contact met de klant moet zijn en dat dit contact er ook veelvuldig is, maar dat hieruit nog geen informatie wordt gewonnen over het gedrag van onze klanten. In 2009 hebben we behoorlijke stappen gezet waarmee onze plek in de regio groeiende is. Sleutelwoorden tot succes zijn koersvastheid en het halen van concrete resultaten. In erkend worden en invloed aanwenden hebben we nog een slag te gaan. Belanghouders blijven moeite hebben om Woonbedrijf te lezen. Onze gebiedsgerichte integraliteit staat meestal haaks op de eigen sectorale hiërarchische gerichtheid. Dit vraagt om nadere aandacht in onze communicatiestrategie. 7
In 2009 is hard gewerkt aan de identiteit en het imago van Woonbedrijf. De kernwaarden worden door steeds meer medewerkers herkend en zijn zichtbaar in ons dagelijks handelen. Extern is merkbaar dat wij in toenemende mate persvragen krijgen die leiden tot free publicity. In 2009 is het initiatief genomen voor het project Mercurius. De ambitie van de organisatie is vertaald naar prestaties voor de nieuwe informatieomgeving. Er zijn een 10-tal leveranciers geselecteerd om te reageren op deze prestaties (zgn. request for information). Uit de reacties bleek al snel dat Woonbedrijf haar ambities te hoog had gesteld. De richting waarin wij ons willen ontwikkelen werd wel onderschreven, maar geen enkele leverancier kon dit nu al leveren. Dit heeft geleidt tot een herformulering (of beter: een fasering) van onze ambities. In eerste instantie gaan we ons nu richten op het wegnemen van belemmeringen op het gebied van beheer, beschikbaarheid, consistentie en continuïteit van de informatie, die leiden tot risico‟s voor de bedrijfsvoering van Woonbedrijf en daarnaast het wegnemen van knelpunten op het gebied van het gebruik van het systeem. Hiertoe is eind 2009 het initiatief genomen middels het project Mercurius II. Wij hebben geconstateerd dat over alle bedrijfsonderdelen het focuspunt “de juiste m/v op de juiste plek” zeer zorgvuldig is opgepakt. Het belang om hier continue op te sturen wordt door alle leidinggevenden onderschreven, net als de constatering dat wij hier te allen tijde op gefocust moeten blijven. Tenslotte ervaren wij dat bij aanname, doorstroom en regulier tijdens de performancecyclus steeds stringenter wordt gekeken naar de ontwikkeling van onze medewerkers in relatie tot het doel van onze organisatie, onze kernwaarden en het functioneren van de medewerker t.o.v. de huidige en toekomstige eisen. Vernieuwde Koers 2010 - 2012 In 2009 zijn wij gestart met het vernieuwen van ons koersplan. Dit heeft niet geleid tot een nieuwe koers, maar juist een bevestiging van de ingezette koers, welke op onderdelen is aangescherpt. Aan de hand van onze corporate story zijn in 2009 door het bestuur in samenwerking met het management en de Raad van Commissarissen de Koersdoelen voor 2010 – 2012 opgesteld: Klanten Kiezen: van klantgericht naar klantgestuurd Bouwen aan Buurten: van buurtbeheer en wijkaanpak naar vormgeving van buurtbeleving Waarde Wegen: van prioriteren naar afwegen en resultaten op ieder niveau. Het Koersplan is begin 2010 vastgesteld en zal in 2010 verder worden geïmplementeerd samen met de medewerkers, belanghouders en leveranciers van Woonbedrijf.
8
2 Onze klanten 2.1 Onze dienstverlening Woonbedrijf verhuurt ruim 30.000 woningen, maar belangrijker is dat in die woningen meer dan 70.000 mensen wonen en leven. Onze klanten maken dagelijks gebruik van onze dienstverlening. Zo ontvingen wij afgelopen jaar 212.000 telefoontjes in ons callcenter (dus gemiddeld 4.000 telefoontjes per week!) en werd onze website door 2,7 miljoen bezoekers bezocht. In 2009 hebben we hard gewerkt om onze telefonische service te verbeteren. Dit meten we aan de hand van ons “service level”, dit is het percentage telefoontjes dat we op het callcenter binnen 30 seconde opnemen. Het service level was in 2009 gemiddeld 71%. In de maanden augustus, september en december scoorden we boven de door ons gestelde norm van 80%. We streven er naar om zo veel mogelijk telefoongesprekken door het callcenter af te handelen. In 2009 werd nog maar 25% van alle binnenkomende gesprekken doorgeschakeld naar collega‟s in de organisatie. In 2009 heeft ons eigen servicebedrijf, Bouwservice, ruim 22.000 reparatieverzoeken en 762 individuele verbeteringen in opdracht gekregen. Bij deze werkzaamheden staat onze klant centraal. Daarom hebben we in 2008 ook het initiatief genomen om Bouwservice exclusief te richten op het klantgeoriënteerde onderhoud. Dit initiatief is in 2009 geëffectueerd, door het inrichten van vijf, op de klant en het gebied gerichte, onderhoudsteams. We zien dat het werk door Bouwservice door onze klanten gewaardeerd wordt. In 2009 kreeg Bouwservice gemiddeld een 8,1 als rapportcijfer van onze klanten voor het uitvoeren van reparatieverzoeken en een 7,4 voor het uitvoeren van individuele verbeteringen. Het Kwaliteitsbeleid van Bouwservice wordt vormgegeven aan de hand van de VCA** en MQM certificering. Voor beide certificeringen is Bouwservice in 2009 geaudit; zonder extra inspanningen voorafgaand aan de meting heeft Bouwservice beide certificeringen gecontinueerd. Momenteel onderzoekt Bouwservice de meerwaarde van het MQM certificaat. Het VCA** certificaat dat zich sterk richt op de veiligheid in het werk zal in 2010 wel worden gecontinueerd. Woonbedrijf laat de kwaliteit van haar dienstverlening toetsen door KWH. In 2009 heeft de vijfde KWH-meting plaatsgevonden. Op grond van deze resultaten is het KWH-label verlengd en blijft Woonbedrijf KWH Huurlabel-houder. Er is gemiddeld 0,1 punt hoger gescoord ten opzichte van de meting van 2008. Daar waar we in 2008 in positieve zin uitschoten op houding en gedrag, heeft deze stijging doorgezet: van een 7,7 naar een 7,9. Daarnaast scoorden we deze meting spectaculair op onze informatievoorziening, van een 7,1 vorige meting naar een 8,0 in 2009. Uit de resultaten blijkt ook dat we onze processen nog kunnen verbeteren. Door de ongewijzigd lagere score op deze proceskant blijft de gemiddelde tevredenheid evenals in 2008 een 7,6. We concluderen dat het behalen van het KWH-Huurlabel in 2008 geen eenmalige gebeurtenis was en dat onze verbeteraanpak werkt: onze klanten herkennen en waarderen onze klantgerichtheid.
2.2 Woonruimteverhuurbeleid Ons verhuurbeleid is hetzelfde gebleven als in voorgaande jaren. Vrijkomende woningen - voor zover niet gebruikt voor de huisvesting van woningzoekenden uit bijzondere groepen – adverteren we op internet. Geregistreerde woningzoekenden kunnen erop reageren. Registratie als woningzoekende kan ook op internet en is zo voor iedereen toegankelijk en gratis. Rond de 75% van alle vrijkomende woningen is geadverteerd op internet (1.360 woningen). We bieden de woning aan op basis van de opgebouwde inschrijftijd. Voor de rangorde van de woningzoekenden kunnen ook aanvullende criteria gelden. In 23% (313) van de advertenties hebben we passendheidscriteria zoals leeftijd, inkomen of gezinssamenstelling gehanteerd. Meestal gaat het om een leeftijdscriterium voor woningen die speciaal gebouwd zijn voor senioren. Dit leidt niet tot scheve verhoudingen ten nadele van onze doelgroep. Integendeel, in 2009 is 64 % van onze woningen verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens. Wanneer we de nieuwe grens van € 33.000 hanteren, komen we op een percentage van 85% van de nieuwe verhuringen (exclusief Vestide). Toch hebben wij grote bezwaren tegen de nieuwe regeling 9
zoals die door de minister van WW&I met de Europese Commissie is overeen gekomen. We zien een grote groep mensen met een inkomen tussen de € 33.000 en € 40.000 in de knel komen. Ze hebben een te hoog inkomen voor een corporatiewoning, maar krijgen een koopwoning niet gefinancierd. Deze groep zal wanneer ze in een corporatiewoning wonen daar dus moeten blijven zitten, waardoor de doorstroom op de huurwoningmarkt verder zal gaan stagneren. Via Vestide hebben we een afzonderlijk deel van de woningmarkt voor fulltime studenten vanaf 18 jaar. Voor hen hebben we onzelfstandige eenheden en kleine woningen. Ook hier wordt 65% (383) van de woningen geadverteerd op internet. De overige woningen worden veelal middels het coöptatiemodel toegewezen. We zien dat onze woningzoekenden als consument hun afwegingen maken om de door hen gewenste woning te bemachtigen. Woningen worden regelmatig vaker aangeboden voordat een huurder de woning accepteert. De weigeringsgraad bedroeg in 2009 82% (exclusief Vestide). Uiteraard varieert dat behoorlijk van woning tot woning, afhankelijk van de populariteit van de wijk en het type en de prijs van de woning. Woningzoekenden denken goed na wanneer zij hun opgebouwde inschrijftijd inzetten voor het verkrijgen van een woning. Wachten op een volgende mogelijkheid is vaak een reële keuze. We leiden hieruit af dat woningzoekenden kritisch om kunnen gaan met wat de woningmarkt aanbiedt. In 2009 zien we enige effecten van de kredietcrisis op de werking van de huurwoningmarkt. De verhuringsgraad (die een beeld geeft van het aantal vrijgekomen woningen) is in 2009 licht gedaald, maar is nog steeds zo‟n 7,5%. Het gemiddeld aantal reacties op een vrijgekomen woning is toegenomen (van 199 in 2008 naar 248 in 2009). We zien ook dat de gemiddelde inschrijftijd bij verhuur is toegenomen (van 67 maanden in 2008 naar 77 maanden in 2009). Hieruit concluderen we dat steeds meer woonconsumenten kiezen voor de veilige optie van huren in plaats van koop. We verwachten dat de komende jaren de behoefte aan huurwoningen niet zal afnemen. Dit betekent dat we zuinig zijn op onze voorraad huurwoningen. 2.3 Bijzondere doelgroepen De huisvesting van bijzondere groepen gebeurt via bemiddeling: we bieden vrijkomende woningen direct aan de woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt. Sommige categorieën woningzoekenden kunnen we daarmee (vrijwel) direct helpen; voor woningzoekenden uit andere categorieën zijn soms meer overleg en meerdere aanbiedingen nodig voor een goede oplossing. In 2009 hebben we 462 (25%) van de vrijgekomen woningen verhuurd via directe bemiddeling. Omschrijving Urgenten DOOR! Taakstelling opvang Statushouder / generaal pardonners Bijzondere verzoeken Wijkvernieuwing Lunet / Sint Marie Via Makelaar (dure complexen) Overig Totaal directe bemiddeling
Aantal 155 54 22 64 72 12 4 19 60 462
Mensen die alleen met tijdelijke begeleiding kunnen wonen, worden middels de DOOR!-constructie geholpen. In DOOR! zitten zowel de zorg- en welzijnsinstellingen als de woningcorporaties samen aan tafel. In 2009 is een gezamenlijk registratiesysteem (DoorIs) geïmplementeerd. Dit registratiesysteem werkt naar volle tevredenheid van alle gebruikers. Vanuit DOOR! is in 2009 samen met de GGzE een pilot gestart: ROOD! Deze pilot richt zich op mensen die altijd begeleiding nodig zullen hebben. Hierbij wordt een 3-partijen overeenkomst gesloten tussen de corporatie, de cliënt en de zorgpartij. Deze nieuwe werkwijze wordt in 2010 geëvalueerd.
10
2.4 Maatschappelijk kwetsbare personen Woonbedrijf ziet haar klanten als consumenten, die zelfstandig hun afwegingen maken. Daarnaast zijn wij er ons van bewust dat een deel van onze klanten zich sociaal of maatschappelijk moeilijk staande kunnen houden en tegelijk geen onderdeel uitmaakt van de groep die de warme belangstelling heeft van welzijn, maatschappelijke zorg of geestelijke gezondheidszorg. Het zijn de mensen die zichzelf zelfstandig kunnen handhaven, maar daarbij meer dan eens in moeilijkheden komen. Dat kan door een onverwachte gebeurtenis, maar kan ook het gevolg zijn van minder dan gemiddelde vaardigheden voor deelname aan het dagelijks maatschappelijk verkeer. Als huisvester van mensen met een laag inkomen moet Woonbedrijf er zich van bewust zijn dat deze groep juist tot haar klanten behoort. Woonbedrijf besteedt aandacht aan de maatschappelijk minder redzame groep klanten door in haar reguliere bedrijfsprocessen, waar nodig, voor individuele klanten maatwerkoplossingen te bieden, die er op zijn gericht een zelfde resultaat voor de klant te behalen als voor andere huurders. In 2009 hebben we een inventarisatie gehouden naar de activiteiten die wij uitvoeren voor deze groep klanten. Hieruit kwam een breed scala van activiteiten naar voren waarmee we deze groep klanten binnen de reguliere processen hulp aanbieden, waaronder: Het Klapperproject in Doornakkers, De Bennekel en Geldrop, een project om huurders te helpen om hun administratie en financiën op orde te brengen en daarmee de huurachterstand en andere problemen die daaruit voortvloeien tijdig te keren. Het inzetten van bewonersbegeleiders bij (grote) renovatieprojecten, met extra aandacht voor zelfredzaamheid van onze huurders. Het maken van afspraken in Woensel Noord met de Lumens Groep om “Multi-hulpvragers” met voorrang te begeleiden. Het inkorten van het incassotraject van 3 naar 2 maanden waardoor problemen minder kans krijgen om te groeien en huurders sneller hulp krijgen geboden. Het signaleren van sociale problematiek door onze medewerkers van Bouwservice in combinatie met het verrichten van reparaties.
2.5 Vereniging van Eigenaren (VvE) Met het VvE-beheer bieden we een klantgerichte dienst die VvE‟s professioneel ondersteunt. We dragen zo bij aan het beheer van de wijk en laten eigenaren meeprofiteren van onze inspanningen voor een goed buurtbeheer. Dat gebeurt vanuit onze visie op gebiedsgericht ontwikkelen; daarom zit het VvE-beheer bij de districten. In onze rol van beheerder willen we een VvE zo veel mogelijk faciliteren en adviseren. Het Bestuur of de Vergadering van Eigenaren neemt de uiteindelijke beslissingen. De dienst moet efficiënt zijn, kostendekkend en uitvoerbaar voor de medewerkers. We bieden een standaard totaalpakket van diensten en voorwaarden met een bepaalde basiskwaliteit. Onze inbreng is onze financiële, administratieve en bouwkundige expertise. Bij het aanbieden van de nieuwe contracten hebben we besloten onze goede naam niet te willen verbinden aan een slecht beheerd pand. Dat betekende ook accepteren dat een aantal VvE‟s het contract zou opzeggen. Op 31 december 2009 had Woonbedrijf 15 VvE‟s in beheer. In 2009 zijn er 3 VvE‟s vertrokken en is er 1 nieuwe VvE bijgekomen. Het is aan de districten om VvE‟s aan te trekken die kunnen bijdragen aan onze doelen. Momenteel zijn we bezig met het oprichten van een 5-tal VvE‟s die door nieuwbouw van Woonbedrijf ontstaan. Naar verwachting worden deze VvE‟s na oplevering in 2012 actief. In 2009 heeft de gemeente Eindhoven het initiatief genomen tot een verbetering van het beheer in het eigen woningbezit. In dat kader zijn er enkele gesprekken gevoerd tussen Woonbedrijf en de gemeente Eindhoven over activering van VvE‟s in de stad. Dit heeft in 2009 niet tot concrete afspraken geleid.
11
2.6 Klachten Hoewel er ons veel aan gelegen is om onze klanten naar tevredenheid te bedienen, kan het voorkomen dat klachten ontstaan. Daartoe heeft Woonbedrijf een onafhankelijke klachtencommissie, die voldoet aan de eisen die het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en het KWH eraan stellen. In 2009 bestond de Klachtencommissie uit de volgende personen: De heer Mr. H. van Iersel mre, voorzitter; De heer Prof. Dr. Ir. M. Bax, plaatsvervangend voorzitter; De heer H. van den Bogaert, lid (voorgedragen door Stichting Woon); De heer A. de Hoop, lid (voorgedragen door Stichting HORG); De heer Ing. H. van Buul, lid (voorgedragen door Woonbedrijf). Een ontevreden klant van Woonbedrijf heeft de keuze een klacht in te dienen bij de interne organisatie of bij de Klachtencommissie. In 2009 zijn 225 klachten voor behandeling ingediend bij Woonbedrijf. Hiervan waren er 77 gericht aan de Klachtencommissie (34% van het totaal). Ingediende klachten bij Woonbedrijf Klachten aan interne organisatie Klachten aan Klachtencommissie Totaal aantal klachten
2009 148 77 225
2008 138 86 224
In artikel 6.1.a van het reglement van de Klachtencommissie staat dat de Klachtencommissie een klacht niet in behandeling neemt als de klager de interne organisatie niet in staat heeft gesteld de klacht op te lossen. Woonbedrijf en de Klachtencommissie leggen deze regel zodanig uit dat altijd de mogelijkheid wordt onderzocht een klacht zonder verdere tussenkomst van de Klachtencommissie op te lossen. De Klachtencommissie heeft 14 klachten in behandeling genomen die op 31 december 2009 allemaal waren afgehandeld. Hiervan heeft de Klachtencommissie 8 klachten - soms gedeeltelijk - toegewezen en 6 afgewezen. De directie heeft alle adviezen overgenomen. Klachten behandeld door Klachtencommissie Klachten ingediend het jaar ervoor Klachten afgehandeld door interne organisatie Klachten niet ontvankelijk Ingetrokken klachten Klachten afgehandeld Klachten nog ter behandeling op 31/12 Totaal aantal klachten
2009 10 59 10 2 14 2 77
2008 2 58 14 6 10 86
Klachten afgehandeld door Klachtencommissie Klachten toegewezen Klachten afgewezen Totaal aantal klachten
2009 8 6 14
2008 3 3 6
Overeenkomstig de Governancecode wordt jaarlijks aan de Raad van Commissarissen verslag gedaan over de werkzaamheden van de klachtencommissie. Zo is het jaarverslag van de klachtencommissie van 2008 in de RvC vergadering besproken. Dit jaarverslag is ook gepubliceerd op de website van Woonbedrijf. In 2009 heeft Woonbedrijf samen met de huurdersvereniging de voordracht voor de klachtencommissie opgepakt. Dit heeft geresulteerd in de benoeming voor een periode van 3 jaar van een nieuwe voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter. Beide nieuwe leden zijn gezamenlijk door Woonbedrijf en de huurdersvereniging voorgedragen. De leden op voordracht van de huurdersvereniging en op voordracht van Woonbedrijf zijn, i.v.m. het instellen van een rooster van aftreden, voor een periode van respectievelijk twee en een jaar benoemt.
12
De klachtencommissie bestaat met ingang van 1 januari 2010 uit de volgende personen: De heer Mr. P. Kerkhofs, voorzitter; De heer W. Raaijmakers, plaatsvervangend voorzitter; De heer H. van den Bogaert, lid op voordracht van Huurdersvereniging Woonbedrijf; De heer Ing. H. van Buul, lid op voordracht van Woonbedrijf.
Voor een uitgebreide verslaglegging van de klachtencommissie en het reglement verwijzen wij u naar de website van Woonbedrijf: www.woonbedrijf.com
13
14
3 Onze maatschappelijke prestaties 3.1 Betaalbaarheid Voor het tweede achtereenvolgende jaar hebben we de huren beperkt verhoogd met alleen het inflatiepercentage over 2008, te weten 2,5 %. Voor enkele woningen hebben we een lagere huurverhoging doorgevoerd, vanwege plannen voor sloop of een ingrijpende verbouwing. Ons huurbeleid is in 2009 nog niet wezenlijk veranderd in vergelijking met de voorgaande jaren. In ons beleid leggen we een directe relatie tussen de huurprijs en de waarde van de woning die wordt vastgelegd voor de Onroerend Zaak Belasting (WOZ-waarde). We vinden dat deze waarde een juist beeld geeft van de voorkeur van consumenten voor woningen. Daardoor is de waarde een goede afspiegeling van de kwaliteit van de woning; de kwaliteit van de locatie wordt beter gewogen, het interieur krijgt minder groot gewicht, vergeleken met de waardebepaling in het woningwaarderingstelsel. De huurprijs voor nieuwe woningen stellen we vast op basis van een percentage van de vastgestelde verkoopwaarde van de woning bij oplevering. Hierbij gebruiken we taxaties van onafhankelijke makelaars. De verkoopwaarde benadert de WOZ-waarde; die is bij oplevering van een nieuwe woning nog niet beschikbaar. Het gehanteerde percentage sluit nog aan bij de percentages zoals die kunnen worden afgeleid van de waarde en huurprijs van vergelijkbare woningtypen in de voorraad. Voor de huurprijs bij mutatie hebben we in 2009 het beleid gevolgd van de twee fusiepartners SWS en Hhvl. Voor vrijkomende huurwoningen uit het voormalige SWS-bezit geldt de oorspronkelijke huurprijs, eventueel verhoogd vanwege overeengekomen verbeteringen bij mutatie. De voormalige Hhvlwoningen krijgen bij mutatie een huurprijs die gebaseerd wordt op de zogenaamde streefhuur. Dat is het huurniveau dat bij een woning past op basis van de productkenmerken, de locatie en de gewildheid. In 2009 is het nieuwe huurprijsbeleid bij mutatie vastgesteld en voorgelegd aan de huurdersvereniging ter advisering. In 2010 zal dit nieuwe huurprijsbeleid bij mutatie worden geïmplementeerd. De gemiddelde huurprijs bedroeg in 2009 € 426,03. Dit is 72,3% van de maximaal redelijke huur op basis van het WWS. De gemiddelde WOZ-waarde van het bezit bedroeg in 2009 € 187.198,- de huurprijs bedroeg daarmee 2,7% van de WOZ waarde. Ter vergelijking: de netto lasten voor een gemiddelde koopwoning bedragen 4,8% van de koopsom. Het huurbeleid van Woonbedrijf heeft tot effect dat wij ultimo 2009 28.546 woningen in de categorie goedkoop en betaalbaar hebben. Dat is 92% van ons totale bezit. Huurklasse Goedkoop (< € 357,37) Betaalbaar (€ 357,37 - € 548,18) Duur (> € 548,18) Totaal
Aantal woningen 9.129 (30%) 19.255 (63%) 2.335 (8%) 30.719
3.2 Wonen, Zorg en Welzijn Onze drijfveer voor initiatieven, projecten en participaties op het gebied van Wonen, Zorg en Welzijn ligt besloten in onze gebiedsgerichte organisatiestructuur. In onze 9 districten geven wij invulling aan de specifieke vraag die we in onze wijken en buurten tegen komen, binnen Woonbedrijf vindt géén centrale sturing plaats om te komen tot vooraf bepaalde resultaten op dit beleidsterrein. Uitzondering daarbij wordt gemaakt voor afspraken over begeleid Wonen (DOOR), statushouders en urgenten. Alle districten leveren hun bijdrage aan Wonen, Zorg en Welzijn en zij laten zich daarbij sturen door kansen, vragen of problemen die ze ophalen in de specifieke gebieden.
15
Voor belangenhouders betekent dit: géén exclusiviteit voor zorg- en welzijnspartijen géén collectieve Wonen Zorg en Welzijn prestatieafspraken In 2009 hebben we een inventarisatie gehouden om een beeld te krijgen van onze inspanningen op dit gebied. Uit die inventarisatie blijkt, dat op het moment van inventarisatie: 218 woningen worden ingezet voor Wonen, Zorg en Welzijn. Deze woningen worden ingezet voor ouderen, gehandicapten, zorg behoevenden, begeleiding behoevenden of de buurt. In beperkte mate woningen rechtstreeks aan de cliënten van instellingen verhuurd worden. De meeste woningen (168) in combinatie met begeleiding verhuurd worden, het contract staat dan op naam van de begeleiding leverende instelling. Daarnaast 4 panden verhuurd worden aan instellingen, die deze woningen vervolgens weer hebben opgesplitst in 79 onzelfstandige eenheden. 110 ruimtes worden verhuurd aan instellingen en partijen voor de zorginfrastructuur in de buurt. We samenwerken met een groot aantal partijen, zoals Korein, De Plaatse, GGzE, Sint Marie, Lumens, Lunet, Neos, Novadic-Kentron, Opmaat, Focus, SVVE, Zuidzorg, enz.. Naast woningen die we vanuit samenwerkingen met zorg- en welzijnspartijen inzetten op dit beleidsterrein, werken we door differentiatie van onze woningvoorraad en investeringen in voorzieningen op een groot aantal plaatsen aan sterke wijken, die ook aantrekkelijk blijven voor mensen die door leeftijd of beperking meer zorg of comfort nodig hebben. Een substantieel deel van onze woningvoorraad wordt dan ook verhuurd met een seniorenlabel. Punt Extra Punt Extra is onze samenwerking met Zuidzorg, destijds bedoeld om beider aanvullende diensten vanuit één loket beschikbaar te stellen voor leden en huurders. In 2007 hebben we geconcludeerd dat deze opzet in het internettijdperk snel gedateerd is en dat Punt Extra een andere kant op zou moeten. Een actieve Punt Extra heeft toekomst in wijken en buurten, op het raakpunt van wonen, welzijn, veiligheid en zorg. Punt Extra is gevraagd te veranderen van zorggeoriënteerd naar een organisatie die midden in de samenleving en met een sterk product voor alle doelgroepen meerwaarde biedt. Deze opdracht is in 2008 aan de hand van drie proefprojecten in districten opgepakt. In Tongelre (Geestenberg), Woensel zuid (Lijmbeek) en Geldrop (Akert) speelt Punt Extra een rol in leefbaarheidsinitiatieven. In juli 2009 zijn de resultaten intern geëvalueerd: de eerste aanzet is er, maar er dient nog veel werk te worden verzet. Medio 2010 nemen we het besluit of we de samenwerking in PuntExtra continueren. Diensten op afstand Naast de samenwerking met PuntExtra is in 2009 ook gestart met het project Diensten Op Afstand (DOA), geïnitieerd door de Brainport Health Innovation (BHI). DOA is een uitvoeringsproject in het kader van Slimme Zorg, een stimuleringsregeling van de Provincie Noord-Brabant. Bij het ontwikkelen van DOA is BHI uitgegaan van de visie: bevorderen van zelfredzaamheid en zelfregie van onze zorgbehoevenden, zodat zij vanuit hun woonomgeving waardig en op een door henzelf gekozen wijze zelfstandig kunnen blijven participeren in de samenleving. Oorsprong van het project ligt dus in de zorgsector, maar innovaties daar blijken maar beperkt levensvatbaar zonder een verbreding van de bruikbaarheid. Mensen die thuis willen blijven wonen hebben meer nodig dan alleen zorgdiensten op afstand, daar spelen ook de behoefte aan veiligheid en sociale contacten, maar ook hele praktische zaken als boodschappen, bankzaken en huishouden Wij geloven in de basisgedachte achter het project: gezien de ontwikkelingen in de zorg zullen ouderen steeds langer thuis moeten/willen blijven wonen en zullen dus steeds meer behoefte krijgen/noodzaak ervaren tot het gebruik van diensten die op afstand worden aangeboden. Om dit gebruik succesvol te krijgen zal ook al in een levensstadium dat mensen nog geen behoefte voelen aan met name zorgdiensten het gebruik van diensten op afstand in meer brede zin gestimuleerd moeten worden. Daarmee wordt bovendien het economisch draagvlak voor de ontwikkelaars van diensten vergroot.
16
Wet Maatschappelijke Ondersteuning De WMO legt gemeenten uitdrukkelijk de verplichting op actief beleid te gaan voeren op 9 vastgestelde prestatievelden. In zijn algemeenheid kunnen we stellen dat er daarbij voor Woonbedrijf raakvlakken zijn met de eigen opgave en verantwoordelijkheden: Bevorderen van sociale samenhang in wijken en buurten Preventieve ondersteuning van jongeren Verlenen van individuele voorzieningen aan mensen met een beperking waardoor zij zelfstandig kunnen blijven wonen Bieden van maatschappelijke opvang In het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) is in 2008 een inventarisatie gedaan naar de bijdrage van Woonbedrijf, deze inventarisatie zal in 2010 worden herhaald. Woonbedrijf ontvangt behalve voor woningaanpassingen, géén financiële bijdrage van gemeenten in het kader van de WMO. Toch zien we in toenemende mate dat de door Woonbedrijf ingezette ontwikkelingen op het gebied van buurtgericht werken, tevens invulling geven aan de WMO-prestatievelden. Met name het werken aan sterke buurten en wijken door het stimuleren van de zelfredzaamheid van de bewoners draagt in grote mate bij aan de bedoeling van de WMO: het gebruik maken van de sociale samenhang in de samenleving. Stedelijk kompas Op bestuurlijk niveau neemt Woonbedrijf deel aan de gemeentelijke stuurgroep Stedelijk Kompas. Doelstelling van het Stedelijk Kompas is dat vanaf 2011 alle geregistreerde dak- en thuislozen in Eindhoven een passend traject volgen en dat tenminste 60% ervan regulier en duurzaam is gehuisvest. Een onderdeel van het Stedelijk Kompas is een uitbreiding van de woonvoorzieningen met bijpassende zorg en begeleiding, waaronder hostels. De vestiging van zulke opvangvoorzieningen is een gevoelig onderwerp, vooral bij omwonenden van dergelijke voorzieningen. Binnen de stuurgroep Stedelijk Kompas hebben we in 2009 intensief samengewerkt om te komen tot een afgewogen locatiekeuze én een gedegen communicatietraject. Namens het PEC hebben we Loods Communicatie opdracht gegeven de belangen van onze bewoners in wijken en buurten in communicatief opzicht te borgen. In september 2009 is door het college van de gemeente Eindhoven een besluit genomen om op drie locaties opvangvoorzieningen te realiseren. Juist een efficiënte communicatiecampagne maakte dat dit besluit relatief weinig stof heeft doen opwaaien. Woonbedrijf ontwikkelt zelf geen van deze drie opvangvoorzieningen. 3.3 Leefbaarheid Door onze gebiedsgerichte aanpak is werken aan de leefbaarheid van de wijken en buurten onderdeel van ons dagelijks werk. Het werken aan overlast, het beheer van de (semi-) openbare ruimte, veiligheid, sociale cohesie, etc. heeft onze volle aandacht. In 2009 hebben we naast ons reguliere werk 215 activiteiten opgepakt die bijdragen aan een betere leefbaarheid. Hiermee was een bedrag van € 2,3 mio gemoeid, exclusief de kosten van de inzet van eigen personeel van Woonbedrijf. De activiteiten die we hebben ondernomen, zijn divers en bewegen zich op de terreinen van veiligheid, ontmoeting, sociale activering en participatie (zie ook hoofdstuk 4). Veiligheidshuis Het Veiligheidshuis Eindhoven is een samenwerkingsverband tussen een twintigtal organisaties onder regie van de gemeente Eindhoven. Het doel is om te werken aan de veiligheid en leefbaarheid in Eindhoven en de regio. Dat wordt gerealiseerd door een zo effectief mogelijke samenwerking tussen de verschillende organisaties. Woonbedrijf zit namens de vier Eindhovense woningcorporaties in de “grote stuurgroep”. Dit heeft onder meer geleid tot een pilot Woonfraude in Stratum en Tongelre, evaluatie bestuursrechtelijke aanpak Hennep en het verbeteren van het interne Hennepproces, het ondertekenen van het convenant Arbeidsmigranten, etc. In 2009 heeft in Eindhoven de zaak gespeeld met de veroordeelde zedendelinquent, die wilde terugkeren naar een woning in Eindhoven. Omdat de betreffende persoon iedere vorm van (woon-) begeleiding weigerde werd hem geen woning toegewezen. Deze kwestie is uitvoerig in het Veiligheidshuis besproken en heeft grote aandacht gekregen in de landelijke pers. 17
Het standpunt van Woonbedrijf in dergelijke kwesties is zakelijk. Wij vinden dat iedereen in aanmerking komt voor een woning, maar we begrijpen ook dat het huisvesten van een zedendelinquent ook risico‟s voor de omgeving met zich meebrengt en veel ophef in de samenleving veroorzaakt. Woonbedrijf is zich bewust van haar maatschappelijke verantwoordelijkheid en stelt daarom als voorwaarde dat dergelijke personen alleen kunnen worden gehuisvest onder strenge begeleiding van reclassering en/of DOOR constructie die waarborgen biedt voor de klant én zijn of haar nieuwe woonomgeving. Aanpak hennepteelt De woningcorporaties hebben een belangrijke rol in de aanpak van de hennepteelt in woningen van de corporaties. Van alle hennepkwekerijen die in 2009 zijn opgerold, zijn er 40% gevonden in een huurwoning. Wanneer we kijken naar de aantallen van Woonbedrijf dan waren dit er in 2009 15 hennepkwekerijen. Hieruit kan je concluderen dat in 0,5 ‰ van onze woningen hennep is aangetroffen. In meeste gevallen betrof het één- en tweepersoons huishoudens en waren er geen kinderen bij betrokken. Voor de huurder betekent dit dat de huur wordt opgezegd en dat de betreffende huurder voor 5 jaar op de Sancties & Kansenlijst komt te staan. En dat kan inhouden dat de betreffende huurder in die tijd niet aanmerking komt voor een huurwoning bij een van de woningcorporaties. 3.4 Samenwerken met belanghouders Woonbedrijf heeft intensief overleg met belanghebbenden, dit overleg bevindt zich overwegend op operationeel niveau. In 2008 heeft Woonbedrijf een belanghouderspanel georganiseerd om te kijken hoe dit overleg op operationeel niveau verloopt. In 2009 zijn we gestart met de voorbereidingen van het vervolg hierop. De centrale vraag bij dit belanghouderspanel is om inzicht te krijgen in hoe het werk op operationeel niveau zich verhoudt tot het bestuurlijk niveau. We willen inzichtelijk maken hoe belanghouders denken over de onderlinge samenwerking op bestuurlijk niveau, in relatie tot operationele processen. Hiervoor zullen in 2010 twee operationele en een bestuurlijk panel worden georganiseerd. We wijken hiermee af van onze governance code waarin we hebben aangegeven dat we jaarlijks een belanghouderspanel houden. In onze afweging hebben we de keuze gemaakt om een langere voorbereidingsperiode te nemen om tot een kwalitatief beter panel te komen. In 2008 is Woonbedrijf een samenwerkingsproject gestart met Lumens, de instelling in Eindhoven voor het welzijnswerk. Dit heeft geleid tot meerdere samenwerkingsprojecten met en opdrachten voor Lumens. In 2009 is gestart met een evaluatie van dit samenwerkingsproject. De resultaten hiervan zullen in 2010 bekend worden.
3.5 Visitatie maatschappelijk presteren Woonbedrijf wil haar maatschappelijk presteren laten meten middels een visitatie. In 2009 is Woonbedrijf gestart met de voorbereidingen voor deze visitatie. De resultaten van de visitatie worden gebruikt als 0-meting voor het vernieuwde koersplan. Woonbedrijf wil bij de visitatie een sterke nadruk leggen op het presteren volgens de belanghouders. Voorafgaand aan de visitatie is Woonbedrijf gestart om de jaarlijkse bezoeken van de directie aan de 9 districten op een andere manier op te zetten. Op basis van het visitatiestelsel voert de directie voortaan het gesprek met de districten over hun bijdrage aan het maatschappelijk presteren van Woonbedrijf. De eerste pilot in de districten Woensel Noord en Tongelre heeft veel inzichten opgeleverd. Deze pilot wordt in 2010 verder voortgezet. 3.6 Bewonersparticipatie Woonbedrijf betrekt haar klanten actief bij beleid en uitvoering van het werk in de wijken en buurten. Zo hebben we overleg met: 66 bewonerscommissies 8 flatraden (Vestide) 61 klankbordgroepen 49 complexen / buurten vertegenwoordigd in leefbaarheidsteams 18
6 complexen / buurten via een vast aanspreekpunt In 18 gevallen eenmalige overleggen over diverse onderwerpen Hiermee zijn zo‟n 65% van onze klanten direct vertegenwoordigd in hun buurt. We zien een verschuiving van formeel naar informeel overleg. Onze huurders zijn steeds minder bereid om deel te nemen aan formele overlegstructuren, maar zijn wel bereid om zich rondom een specifiek vraagstuk (met een kop en een staart) in te spannen. Woonbedrijf faciliteert deze ontwikkeling. In onze optiek draagt deze manier van bewonersparticipatie het meeste bij aan het bereiken van onze gezamenlijke doelen: goed wonen in een goede buurt. Het is echter opvallend dat het overheidsbeleid, met de nieuwe overlegwet, nog steeds sterk is gericht op het formele overleg. Op Woonbedrijfniveau is huurdersvereniging Woonbedrijf de gesprekspartner. De huurdersvereniging is in 2009 op initiatief van stichting HORG, de voormalige overlegpartner van SWS, en stichting Woon, de voormalige overlegpartner van Hhvl, opgericht. Het overleg met de huurdersvereniging stond in 2009 vooral in het teken van kennismaking en het opstarten van de samenwerking. Woonbedrijf heeft met de huurdersvereniging een voorovereenkomst afgesloten waarin het overleg in het kader van de overlegwet geformaliseerd is. Het is de bedoeling om in 2010 een definitieve overeenkomst met de huurdersvereniging af te sluiten. In 2009 hebben de beide voormalige huurdersorganisaties (Woon en HORG) zichzelf opgeheven.
3.7 Prestatieafspraken Ook in 2009 hebben we prestatieafspraken met de gemeente Eindhoven afgesloten. Met dit contract maakt de gemeente meer gedetailleerde afspraken met de afzonderlijke corporaties. Het raamwerk verbindt het coalitieakkoord, de visie en het beleidsplan Wonen van de gemeente met de beleidsplannen van de afzonderlijke corporaties op de volgende onderwerpen: Huisvesten van de primaire en secundaire doelgroep Duurzaamheid Nieuwbouw, verkoop en renovatie Wijkvernieuwing Leefbaarheid en buurtontmoeting Bewonersparticipatie Overlast & huisuitzetting Particulier opdrachtgeverschap Wonen boven Winkels De voortgang op de 35 punten tellende wederkerige prestatieafspraken wordt samen met de gemeente gemonitord. Ultimo 2009 waren 23 prestatieafspraken als “goed” gescoord, 7 afspraken kregen het predicaat “matig” en 1 afspraak “onvoldoende”, de resterende 4 afspraken waren nog niet gescoord. In 2009 zijn we ook gestart met het overleg over nieuwe prestatieafspraken voor 2010 en meerjarenafspraken 2010-2015 In Geldrop-Mierlo is het overleg om te komen tot prestatieafspraken op initiatief van de gemeente hervat. De verwachting is dat in 2010 gekomen wordt tot concrete prestatieafspraken met de 3 in deze gemeente actieve corporaties (Woonbedrijf, Compaen en Wooninc.). In Best zijn geen formeel gewijzigde prestatieafspraken (niet als zodanig bestempeld) maar is er wel, naast de al eerder ondertekende kadernotitie prestatieafspraken, een samenwerkingsovereenkomst integrale wijkontwikkeling gesloten voor de wijk Naastenbest en als reactie op ons aanbod aan de regio het verzoek geuit tot de bouw van 50 tot 100 sociale huurwoningen in dezelfde wijk. In Nuenen is een ongelimiteerde achtervang WSW ten gunste van Woonbedrijf gesloten en als reactie op ons aanbod aan de regio verzocht om de bouw van 300 sociale huurwoningen (inclusief Luistruik). In Valkenswaard hebben we geen prestatieafspraken met de gemeente. Op basis van bestaande Woonvisie+ heeft de gemeente de intentie uitgesproken in 2010 voor een periode van 4 jaar tot prestatieafspraken te willen komen.
19
In Waalre is in 2009 met partijen afgesproken om ultimo 2009 een nieuwe woonvisie te hebben vastgesteld. De Woonvisie is in de raadsvergadering van 15 december 2009 door de gemeenteraad vastgesteld en moet leiden tot prestatieafspraken voor een periode tot 2014. Woonbedrijf is intensief betrokken geweest bij het tot stand komen van de Woonvisie. In Veldhoven heeft Woonbedrijf conform de vigerende prestatieafspraken haar woonruimteverdeling en doelgroepenbeleid vorm gegeven. Verder is in 2009 gestart met de opzet van een nieuwe Woonvisie door een projectgroep waarin ook Woonbedrijf heeft geparticipeerd. Parallel aan dit proces is gestart met een eerste aanzet tot prestatieafspraken voor een periode van 4 jaar tot 2014. De Woonvisie is in januari 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. Volgens schema moeten de prestatieafspraken het eerste kwartaal van 2010 zijn afgerond. Vanwege het geringe bezit in Bladel zijn geen prestatieafspraken gemaakt. Wel zijn afspraken gemaakt over de woonruimteverdeling en huisvesting van bijzondere doelgroepen. Met de onderwijsinstellingen (TU/e, Fontys, Design Academy en Catharina ziekenhuis) hebben we contingentenafspraken gemaakt en hebben we afspraken over de leegstandskosten. Instelling TU/e Fontys Design Academy Catharina Ziekenhuis
Contingentafspraak 525 eenheden en 102 spaceboxen 82 eenheden 32 eenheden 63 eenheden
Bij alle contingentafspraken kunnen we concluderen dat we de aantallen hebben geleverd. En in sommige gevallen zelfs méér hebben geleverd. Daarnaast hebben we in juli 2009 een convenant Huisvestingsopgave studenten van onderwijsinstellingen en internationale gasten (2009-2012) getekend samen met convenantpartners gemeente Eindhoven, TU/e, Fontys, ROC Eindhoven, Wooninc., Trudo en Brainport Development. In het convenant ligt de focus op het faciliteren van de huisvestingsbehoefte van de doelgroepen en de rol die iedere partij hierin kan spelen. In totaal ligt er onder het convenant onder voorwaarden een toevoeging van 1.345 nieuwe wooneenheden, gericht op de woon- maar ook informatiebehoefte van de onderscheiden doelgroepen.
20
4 Wijkaanpak Woonbedrijf is van het buurtgericht werken. Deze aanpak kent vele gezichten, naast het traditionele onderhoud ondernemen we diverse activiteiten die bijdragen aan het prettig wonen in de buurt, de leefbaarheid en gevoel van veiligheid. Dit doen we niet alleen, maar samen met de buurtbewoners en allerlei partijen die in de buurt actief zijn. De aanpak kenmerkt zich door een sterke focus op vraagstukken achter de voordeur en buurtontmoeting. Om een beeld van onze aanpak te krijgen hebben we ieder district hun 5 trotsen van 2009 laten opschrijven. Voor het volledige overzicht van onze trotsen verwijs ik u naar onze website: www.woonbedrijfinbeeld.com . Hierna hebben we er een aantal geselecteerd om u een eerste beeld te geven: Verrukt van De Toeloop (District Tongelre) Een fikse ingreep: een nieuwe plek voor buurtvoorzieningen bieden. In Doornakkers is de extreme make-over met wijkcentrum „de toeloop‟ bijzonder geslaagd. Streetdance, bloemstukken maken, linedance, vergaderen, school, kinderopvang, consultatiebureau, sporthal: het kan en gebeurt er allemaal. Minister Van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie was er tijdens zijn bezoek verrukt van. Maar we blijven met onze voetjes op de grond. We doen nu een nulmeting, om in kaart te brengen hoe het centrum functioneert. En we meten het rendement van dit proefproject op deze manier – het gebouw is ons eigendom: zijn we hier goed in, gaan we dit vaker doen, passen we daar onze organisatie op aan? Steunpunt voor de hele wijk (District Zuid West) Door te delen, durven en doen kunnen we in „onze‟ regiowijken, waar we een kleine partij zijn, toch verschil maken. We nemen onze verantwoordelijkheid en spreken onze partners op die van hen aan. Zo ook in Dommelen. In ons seniorencomplex Winnenpoort bekostigden we de gemeenschappelijke ruimte. Die moest ook dienst doen als steunpunt voor de wijk, maar kwam zo niet uit de verf. In overleg en samenwerking met andere partijen lukt dat nu wel. We hebben een appartement ingericht voor dagbehandeling. Het steunpunt biedt nu een maaltijdvoorziening, de bloedafnamedienst houdt er dagelijks spreekuur en de biljartclub heeft er zijn plek gevonden. Diverse organisaties, zoals de Ouderenbond, bespreken de ruimte voor vergaderingen. Zo heeft het steunpunt waarde voor de wijk. Op maat in de Vivaldistraat (District Gestel) Waarom het wiel opnieuw willen uitvinden? Van allerlei projecten in andere Gestelse buurten hebben we al veel geleerd. Elke buurt heeft zijn eigen wensen, eisen en eigenaardigheden; zo‟n buurtkarakter vraagt om maatwerk. Ook de Vivaldistraat, die in de top drie van Eindhovense aandachtsgebieden staat. Daarom hebben we afgelopen najaar de handen ineengeslagen met politie, Welzijn Eindhoven en de gemeente om samen te werken aan de veiligheid. Zo kunnen we ingrepen en maatregelen combineren tot een pakket op maat. Dus krijgt deze buurt preventieve woonbegeleiding, een Klapperproject en een project voor het opknappen van achterpaden, zij- en voortuinen. In de straat maken we een inlooppunt van waaruit ook de buurtbeheerder zijn werk doet. Niets nieuws dus, maar wel een bijzondere combinatie van effectieve ingrepen die hun waarde al bewezen hebben. Derde leven (District Vestide) De afgelopen vijf jaar hebben we voormalige COA-woningen (Centrale Opvang Asielzoekers) ingezet om 116 studenten te huisvesten aan de Karel Martelweg. Deze tijdelijke voorziening hebben we na afloop van de contractperiode zelfs een derde leven kunnen geven. De gebouwen waren nog in prima staat, maar naar elders verplaatsen was helaas geen optie, onder meer vanwege de hoge kosten voor het aanleggen van (nuts)voorzieningen. Op zoek naar andere mogelijkheden vonden we binnen drie maanden een prima alternatief. Kerkgenootschap van Zevende-dags Adventisten Conferinta Moldova uit Roemenië kreeg de bouwwerken om niet. In ruil hebben daarvoor hebben vrijwilligers van het genootschap de gebouwen ontmanteld, vervoerd en weer opgebouwd. Ze zetten de ruimte in voor de opvang van kinderen en jongeren, vaak wezen, in Roemenië. Boulevard Zuid (District Stratum) Stadsdeel Stratum heeft een beperkt aantal sociaal-maatschappelijke en commerciële voorzieningen. In De Nieuwe Erven is ons aanbod woningen bovendien te eenzijdig. Klanten die meer comfort of zorg in hun woning nodig hebben - vanwege hun hoge leeftijd of andere beperking – konden tot nu toe niet in hun wijk blijven wonen.
21
Die uitdagingen proberen we sinds 2006 te combineren: winkels in het te herontwikkelen Boulevardzuid en meer zorg- en comfortwoningen. Daarom hebben we ons aangesloten bij een gezamenlijk initiatief van de winkeliersvereniging, Bewonersplatform Stratum en vastgoedeigenaren. Dat zijn partijen met erg uiteenlopende belangen, maar wel inmiddels verenigd in een stichting. We volgen al ruim vier jaar een gezamenlijke koers die het nieuwe winkelcentrum stapje voor stapje dichterbij brengt. We denken in 2010 een externe ontwikkelaar de opdracht te geven om dat project uit te voeren. Carpinistraat e.o. beter imago en betrokken bewoners (District Noord Oost) De jaarwisseling was een goed voorbeeld van wat er is bereikt: die verliep namelijk opvallend rustig en zonder vandalisme. De flats aan de Carpinistraat e.o. hebben een positieve ontwikkeling doorgemaakt. De hoogbouw hebben we ingrijpend gerenoveerd. In het lagere complex hebben we de bewoners gevraagd hoe zij het wonen daar ervaren. Nu ondernemen we actie om het imago op te vijzelen, waarbij de bewoners zelf de beste ambassadeurs zijn. We organiseerden er onze jaarlijkse medewerkersdag. Geholpen door bewoners namen alle 450 medewerkers bos en heide, entreehallen, galerijen, parkeerterreinen en op de begane grond plinten en ramen onder handen. Verder hebben we een ontwerpwedstrijd uitgeschreven voor het buitengebied. Dat gaan we samen met de bewoners opnieuw inrichten. Daarover hebben we heldere afspraken gemaakt met de gemeente; samen dragen we de kosten en de aanpak. Bewoners weten precies wie waarvoor verantwoordelijk is en worden niet van het kastje naar de muur gestuurd. Onder anderen de buurtbeheerder is daarvoor zichtbaar aanwezig en aanspreekbaar. De aanpak werkt, de wijk is in trek. In twee jaar tijd zijn de reacties op vrijkomende woningen zienderogen gegroeid: drie keer zo veel voor de hoge flats, ruim verdubbeld voor de lage flats. Bovendien zijn de aantallen meldingen en kosten voor repareren van vandalisme sterk gedaald. Start renovatie Echternachlaan (District Woensel Noord) Na een lange voorbereiding is het nu eindelijk zover. De 262 appartementen worden gerenoveerd en de ingreep kan, ook dankzij een actieve klankbordgroep, op vertrouwen en draagvlak onder de bewoners rekenen. De leden van de klankbordgroep vertelden tijdens de presentatie van de plannen zelf over de plannen aan hun buren. De entrees worden lichter en veiliger, alles wordt geschilderd en door isolatiemaatregelen zetten we twee stappen in het energielabel vooruit: de woningen worden merkbaar comfortabeler en energiezuiniger. En de gemeente reorganiseert de openbare ruimte en het parkeerterrein voor meer zicht en een veilig gevoel. Het complex staat op de nominatie een jong monument te worden. We dragen ons steentje bij door met het kleurenschema terug te gaan naar het oorspronkelijke concept van Van den Broek en Bakema. In het complex hebben we een steunpunt geopend waar maatschappelijk werk en de buurtbeheerder spreekuur houden. Bovendien komt daar het zenuwcentrum van de renovatie. Ook hier gingen we van probleem naar parel, door een gerichte aanpak. Betrokken bewoners (District Strijp) Bewoners en professionals in Strijp weten ons te vinden, wij vinden onze weg in dit stadsdeel dat ter plekke op te halen wat onze klanten wensen en willen. Bijvoorbeeld door schouwen aan de Schouwbroekseweg. De woningen worden er van binnen opgeknapt en bewoners vertelden ons hoe ze denken over hun woning en de omgeving. Ons steunpunt Lievendaal heeft een succesvol spreekuur: meer dan 230 bezoekers in anderhalf jaar tijd. In de Schultinghstraat en Zevenaarlaan moesten enkele bewoners er even aan wennen om hun stem te laten horen in onze zoektocht naar de mening van senioren. De samenwerking kwam goed van de grond en we hebben in goed overleg de entreehal intussen mooi opgeknapt. Ook namen we de klacht van de bewoners van de Lijsterbesstraat serieus. Het duurt nog even voordat we daar renoveren maar we zorgden wel voor een tijdelijke oplossing: de achterpaden zijn nu veilig afgesloten. Luisteren naar bewonerswensen (District Woensel Zuid) De uitstraling van de kleine wooneenheden voor jongeren in Lijmbeek is verbeterd, op aangeven van de bewoners zelf. Ze hebben meegedacht en -beslist over de kleurenvoorstellen, tijdens goede gesprekken in de Woonbedrijfbus. Voor ons bleken dat verrassende ontmoetingen met volwassen woonconsumenten, die een overtuigde mening hebben en elkaar prima weten te vinden. Ook de bewoners van de appartementen aan de Cliostraat deden hun zegje, over hun beleving van hun woongebouw. We luisterden naar die signalen en besloten er goed te investeren zodat de prijs en de kwaliteit van de woningen beter in evenwicht zijn. Aan de buitenkant wordt door schilderwerk de uitstraling aangepast. Vrijkomende woningen worden van binnen van een luxe pakket voorzien.
22
En in de Generalenbuurt werkten we aan de (st)Eenwording. We bleken dezelfde wens als de bewoners te hebben: samen de buurt opknappen. Nu zijn we weer in beeld en in goed contact met onze huurders. Zij waarderen onze inzet en weten ons weer te vinden. Zo combineren we technisch noodzakelijke ingrepen met de wens van de klant. 4.1 Wijkvernieuwing De Wijkvernieuwingsgebieden zijn al jaren geleden aangewezen, toen de gemeente Eindhoven afspraken maakte met het Rijk over de vervanging van 4.000 tot 5.000 goedkope huurwoningen in aangewezen wijken. Voor ons zijn dat onder meer Lakerlopen, Philipsdorp, Drents Dorp, Kruidenbuurt en De Barrier. In Lakerlopen en De Barrier is de uitvoering van plandelen in volle gang en nadert haar voltooiing. In Drents Dorp zijn woningen gesloopt, maar ook gerenoveerd en vervolgens verkocht. Intussen zijn de inzichten wel veranderd. Vanwege de tegenvallende verkopen in nieuwbouw is gekozen om het nieuwbouwproject in Drents Dorp Noord niet door te laten gaan. Dat betekent dat we het programma willen aanpassen en zo nodig een nieuw plan gaan maken. In het kader van de wijkvernieuwing van Philipsdorp is al in 2006 gekozen voor herwaardering en behoud van het oude bezit in plaats van sloop en vervangende nieuwbouw. 4.2 Aandachtsgebied en buurtcontracten De gemeente heeft in 2008 een aantal buurten aangewezen als aandachtsgebieden. Die keuze wordt gemaakt op basis van achterstanden, gemeten met een buurtthermometer. Woonbedrijf is actief in de wijken Kerstroosplein, Burghplan, Sintenbuurt, Tivoli, Genderdal, Lijmbeek, Mensfort, Jagershoef, Lievendaal, Rapenland, Vlokhoven, ‟t Hool en Vaartbroek: actiegebieden waar verval moet worden voorkomen door leefbaarheid gericht te stimuleren. In Best is Naastenbest en in Geldrop is Coevering op vergelijkbare wijze als aandachtsgebied geduid. In 2009 hebben we in de wijken Drents Dorp, Lievendaal, De Barrier, Lijmbeek, Mensfort, Rapenland, Kruidenbuurt, Kerstroosplein, Burghplan, Tivoli, Jagershoef, Vlokhoven, ‟t Hool, Vaartbroek, Lakerlopen en Doornakkers buurtcontracten afgesloten. In het contract staan afspraken wat de verschillende partijen en instanties in dat jaar zullen doen. Verder is afgesproken de activiteiten onderling af te stemmen en zo effectiever te maken. Het buurtcontract is ook de blauwdruk om het gemeentelijk apparaat om te vormen naar een meer op buurten en wijken gerichte organisatie. In Geldrop zijn voor de wijken Coevering-West en Braakhuizen-Zuid ook vergelijkbare buurtcontracten afgesloten. 4.3 Krachtwijken In 2007 heeft de toenmalige Minister Vogelaar drie wijken in Eindhoven aangewezen als zogenaamde krachtwijken: Doornakkers, Woensel-West en De Bennekel. In 2008 hebben gemeente en Minister daarover een „charter‟ afgesloten. Dat gaat over de aanwijzing van tien thema‟s van de krachtwijkaanpak in Eindhoven, de verdeling van deze thema‟s over de drie wijken, het doel van elk thema plus wat Rijk, gemeente en corporaties eraan bijdragen en meebetalen. De gemeente heeft ook uitvoeringsovereenkomsten met partijen die in de wijken actief zijn, afgesloten waaronder natuurlijk de woningcorporaties. Wij hebben drie van zulke contracten gesloten. Aan elk is een wijkactieplan gekoppeld, met daarin de analyse van de wijksituatie, de maatschappelijke opgave, de aanpak met bijzondere aandacht voor de zogenaamde doorbraakthema‟s en de uitvoeringskosten. Op basis van deze uitvoeringsovereenkomsten heeft Woonbedrijf in 2009 een beroep gedaan op het vereveningsfonds. Dit fonds wordt gevuld door heffingen aan corporaties en beheerd door het Centraal Fonds. De corporaties die actief zijn in de krachtwijken kunnen een bijdrage vragen aan dit fonds voor de financiering van hun inspanningen. Dat betekent meteen dat we in 2009 zijn vrijgesteld van de heffing. Halverwege 2009 bleek dat er een kink in de kabel was gekomen waardoor het onduidelijk was of de uitbetaling van de gelden voor 2008 (!) uit het vereveningsfonds nog zou plaatsvinden. Dit werd veroorzaakt door het grote aantal bezwaren dat door de betalende corporaties waren ingediend tegen de heffing en de kwestie met betrekking tot de “staatssteun” die de Europese Commissie aanhangig had gemaakt. Dit heeft geleid tot het schrijven van een open brief aan de toenmalige minister van WW&I. In dit gezamenlijke schrijven hebben de vier Eindhovense corporaties het krachtwijkenbeleid
23
failliet verklaard. Zij hebben aangegeven geen energie meer te steken in de werkzaamheden die voortvloeien uit de landelijke krachtwijkenaanpak. Woonbedrijf heeft toen ook gesteld dat de gemaakte afspraken worden nagekomen: de projecten die al lopen, worden afgemaakt en wij blijven ons inzetten voor de wijkaanpak. Maar we stoppen met alles wat in het kader van het “Haagse” beleid wordt verlangd: het invullen van formats, het schrijven van rapportages, het maken van overeenkomsten en het meedoen aan visitaties of zoals wij het ervaren “de bureaucratische rompslomp”. Naar aanleiding van het standpunt van Woonbedrijf heeft er een gesprek plaatsgevonden met de e minister en is het onderwerp besproken in de Kamercommissie van de 2 kamer. In de vergadering kon de minister melden dat er een mondelinge overeenstemming was voor de staatssteunkwestie en dat de gelden voor 2008 konden worden overgemaakt. Tevens werd het einde van de regeling aangekondigd. Vanaf 2010 zal er een nieuwe regeling komen die meer de vorm van projectsteun krijgt en op meer terreinen dan alleen de 40 krachtwijken kan worden ingezet. Woonbedrijf juicht deze ontwikkeling toe. Eind december 2009 hebben wij de gelden voor 2008 ontvangen. Ook met het oog op de eigen organisatie heeft de krachtwijkaanpak in 2009 aandacht gekregen. Weliswaar heeft Woonbedrijf een organisatievorm die nauw aansluit bij het werken in wijken, toch moest de vraag worden beantwoord of de „gangbare‟ organisatie voldoende toegerust was op de vraagstukken van de krachtwijken. Besloten is de krachtwijkaanpak onderdeel te laten blijven van het werk van de betrokken districten, maar het werk regelmatig onderling met elkaar in verband te brengen binnen de zogenaamde „krachtwijkcentrale‟ (coördinatiepunt). Onze wijkaanpak in de drie krachtwijken kan als volgt worden omschreven: De Bennekel De aanpak in De Bennekel is in 2009 goed op gang gekomen. Kenmerkend voor de aanpak is de samenwerking tussen de verschillende partijen zoals de woningcorporaties, de gemeente, Lumens en Neos, waarbij de scope voor de aanpak en de resultaten die we willen bereiken op de lange termijn (soms wel 10 jaar) wordt gelegd. Het centrale thema is ontmoeting, het startpunt is meestal een fysiek project om vervolgens met de buurtbewoners in contact te komen. Zo zijn we in 2009 gestart met de aanpak van tuinmuurtjes, om vervolgens achter de voordeur te komen. De woning die oorspronkelijk als bouwkeet werd gebruikt, is omgevormd tot een straatkamer. Vanuit deze straatkamer zijn initiatieven ondernomen om de tuinen aan te pakken, er zijn workshops georganiseerd en de gereedschapsuitleen is opgezet. Achter de voordeur zijn we veel problemen tegen gekomen. Sommige bewoners konden eenvoudig worden geholpen met bijvoorbeeld het Klapperproject. Maar zo‟n 19 bewoners zijn doorverwezen naar Neos en worden nu geholpen met preventieve woonbegeleiding. De investeringen hiervoor zijn hoog, maar de effecten voor de leefbaarheid van de buurt en op de leefsituatie van de individuele bewoners zijn volgens ons de investering meer dan waard! Doornakkers Woonbedrijf en de gemeente Eindhoven werken in “alliantievorm” samen aan de krachtwijkthema‟s in Doornakkers. Deze bijzondere samenwerking werpt steeds meer vruchten af. Gezamenlijk zijn we koploper in het realiseren van de projecten uit het inmiddels al weer 3e buurtcontract. Met name de nauwe samenwerking tussen gemeentelijke- en corporatieprofessionals betaalt zich uit in deze buurt. De alliantie stuurt diverse medewerkers aan die deels ambtenaar, deels corporatiemedewerker zijn, o.a. de sociaal manager van het nieuwe buurtcentrum de toeloop. Woonbedrijf had in 2009 al negentien projecten lopen in Doornakkers die passen binnen de krachtwijkaanpak: van het ontwikkelen van een woonvorm voor Turkse senioren tot ondersteuning van de voetbalclub, van de “award voor ondernemerschap achter de voordeur” tot het succesvolle Klapperproject, van de inzet van een leefbaarheidscoach tot het project Bouw je eigen buurt: het daadwerkelijk bieden van een baan bij Woonbedrijf aan jongeren uit deze buurt.
24
Woensel West Woonbedrijf heeft een klein aandeel in de Krachtwijk Woensel West. We beheren hier 119 woningen die in 2008 een uitgebreide renovatiebeurt hebben gekregen. De renovatie is voor ons aanleiding geweest om de bieding Beter Wonen in te dienen. Hiermee kunnen we woonproblematiek achter de voordeur samen met de bewoners oplossen. Dit project is eveneens in 2008 gestart en is in 2009 afgerond. Aansluitend zijn de voortuinen in overleg met de bewoners aangepakt. Het woonomgevingproject is in 2008 geïnitieerd en in 2009 afgerond. In 2009 is ook de Buurtonderneming gestart. Een werkvorm die aan de slag gaat met de vraagstukken van de wijk, zoals imago, emancipatie, schoon-heel-veilig en de fysieke verandering. De gemeente en Trudo zijn aandeelhouders in de onderneming. Woonbedrijf blijft haar rol als woningbeheerder ruim interpreteren in Woensel West.
25
26
5 Ons Vastgoed 5.1 Vastgoed als duurzame bron Het vastgoed is voor Woonbedrijf een duurzame bron om de bedrijfsdoelen blijvend waar te maken. Dit vraagt om slim exploiteren op alle niveaus waarbij “behouden tenzij“ het adagium is. In de ideale woningmarkt kan iedere klant zijn eigen keuze maken. Daar waar we in het belang van onze klanten de mogelijkheden zien, ondernemen we actie. Door te sturen op de juiste prijs/kwaliteitverhouding willen we het aanbod aan de onderkant van de huurmarkt op (een gezond) peil houden. Met het onderzoek koersbepaling complexen in 2008 is gebleken dat er vanuit het klantperspectief heel weinig aanleiding is om complexen te slopen. De woningvraag is meer dan aanwezig (kwantitatief en kwalitatief) en in het bestaande vastgoed zien we goede mogelijkheden om de „problemen‟ op te lossen. Met de resultaten uit de complexenquête onder de districtmanagers in 2009 is dit beeld opnieuw bevestigd. Daarmee ligt voor de woningen van Woonbedrijf de gemiddeld verwachte levensduur boven de 100 jaar. De woningportefeuille van Woonbedrijf kenmerkt zich voor een stedelijke corporatie door een relatief groot aandeel eengezinswoningen (ca. 70%). Een woningtype dat door een diversiteit aan klantgroepen gewenst wordt, zowel qua leeftijd als qua aantal personen. Woonbedrijf komt aan deze wens tegemoet door voor het grootste deel van haar voorraad geen toewijzingscriteria te hanteren. Daarnaast behoort het merendeel van ons bezit (92%) tot de bereikbare woningvoorraad. Het huidige bezit heeft een sterke positie op de woningmarkt en bovendien een goede basiskwaliteit (85% van ons bezit is naoorlogs). Woonbedrijf ziet de kasgeldstroom uit haar huidig bezit als de duurzame bron van waaruit wij verdere investeringen kunnen doen. Wij kiezen er voor om via onderhoud en kwaliteitsverbetering de levensduur van ons bestaande bezit te verlengen tegen betaalbare huurprijzen. Bij deze portfoliostrategie hoort een lage sloop- en verkoopambitie met als logisch gevolg een geringe vervangende nieuwbouwproductie. De woningmarkt is een gereguleerde markt. Dit maakt anno 2009 dat in het betaalbare deel van de huurmarkt klanten een huurprijs betalen die minder dan 3% bedraagt van de waarde. Voor een nieuwbouwwoning is dat onvoldoende om de kostprijs te betalen. Oftewel dat kan Woonbedrijf alleen maar doen door er geld bij te doen uit eigen middelen. Voor Woonbedrijf komt dat geld uit de vastgoedexploitatie. De positieve kasstroom uit de vastgoedexploitatie van de portfolio is voor Woonbedrijf de bron om onrendabel te kunnen investeren. Woonbedrijf wil haar verantwoordelijkheden blijvend waarmaken en dat vraagt dus om een „duurzame bron‟ zodat Woonbedrijf kan presteren naar vermogen. Gezien het verhuren onder de kostprijs komt het beheer van de bron erg nauw. Dit vraagt een goed meerjarig inzicht in wat er nodig is in de portfolio om de bron niet te laten „opdrogen‟. Dit vraagt slim exploiteren van het vastgoed. Slim exploiteren gaat over kosten en opbrengsten. In de vastgoedstrategie beperkt zich dat tot het slim omgaan met de kosten aan het vastgoed ten behoeve van de juiste prijs/kwaliteitverhouding passend bij de vraag. Het huurbeleid en het vermarkten gaan over het slim sturen van de opbrengsten. De lange levensduur maakt het mogelijk om „oude dogma‟s‟ los te laten. Woonbedrijf wil pas zaken vervangen omdat ze vanuit qua prijs/kwaliteitverhouding er echt aan toe zijn (en dus niet omdat ze administratief zijn afgeschreven). Dit is vertaald in het adagium „behouden tenzij‟ wat richting geeft aan het slim exploiteren en geldt voor de gehele portfolio, voor gebieden, voor complexen, voor woningen en voor gebouwdelen. Het doet niet alleen recht aan de beleving bij de klant maar levert ook een bijdrage aan het maatschappelijke vraagstuk van de duurzaamheid.
5.2 Energie en duurzaamheid Naast de individuele klant(wens) kijken we ook naar het maatschappelijke belang. Waar het klantbelang vaak betrekking heeft op het hier en nu, kijken we vanuit het maatschappelijk belang naar de toekomst. Bij de keuzes die wij maken wegen we de effecten op de lange termijn voor de klant, het vastgoed en het bedrijf. Dit is onze invulling van duurzaam ondernemen. Al jaren investeert Woonbedrijf bij renovatieprojecten en planmatig onderhoud in verbeteringen die de energiehuishouding van de woningen verbeteren. Zo is inmiddels 75% van ons bezit voorzien van dubbelglas. Een aanzienlijk deel van de kozijnen is in het verleden voor het einde technische 27
levensduur vervangen omdat dit het wooncomfort en de woonlasten van bewoners ten goede komt. Bij het vervangen van daken wordt tevens de dakisolatie verbeterd. Daarnaast heeft inmiddels 60% van de woningen een individuele HR-ketel en 20% een luchtwarmtepomp. Woonbedrijf heeft in 2009, binnen de zich grillig ontwikkelende wettelijke regelgeving, ervoor gekozen om haar woningen van een energielabel te voorzien dat voldoet aan de recentste versie van januari 2010. Voor studentenhuisvesting en bedrijfsruimten is de regelgeving nog in de maak. Deze verwachten we voor juli 2010 ook gelabeld te hebben. Als we kijken naar het totaalbeeld dan zien we ongeveer 1/3 van de woningen een D label heeft. Dit is landelijk gezien een goede score. Ongeveer 1/3 van de woningen heeft een hoger label dan D en ongeveer 1/3 heeft een lager label dan D. Wat opvalt, is dat de laagste labels F en G vooral in de jaren 50 woningen met een platdak zitten. Maar ook de bovenste- en hoekwoningen van de appartementencomplexen uit de jaren 60 en 70 hebben een laag label. De energiezuinigheid van woningen na 1990 is lager dan je zou mogen verwachten op grond van het toen gewijzigde bouwbesluit. Label Label A Label B Label C Label D Label E Label F Label G Totaal gelabeld
Aantallen 174 860 5164 8808 4995 2258 542 27572
De methodiek van het labelen zetten wij voortaan standaard in bij renovatieprojecten. In het grootste renovatieproject dat momenteel is geïnitieerd (Philipsdorp: 771 woningen, 100 miljoen investering), is het huidige label E, F en deels G. Ambitie is om na de renovatie de woningen minimaal op C te krijgen. In 2009 hebben we bij drie renovatieprojecten (446 eenheden; in 2008: 298 eenheden) een energiebesparing van meer dan 30% gerealiseerd, onder meer door het aanbrengen van dakisolatie en HR-glas. Bij nieuwbouwprojecten is altijd voldaan aan EPC-norm zoals gesteld in het Bouwbesluit. In sommige gevallen is meer gedaan. Zo hebben we in de nieuwbouw van Lakerlopen speciale warmte-terug-win (WTW) installatie geplaatst waarmee het water om te douchen wordt opgewarmd door het afvalwater van de douche. Nog steeds is gedrag van de gebruiker de belangrijkste factor in het energiegebruik. In etagecomplexen met collectieve ketels ervaren wij dat bewoners een ongunstig stookgedrag vertonen. In 2009 hebben wij een start gemaakt met het ombouwen naar individuele HR-ketels (120 appartementen).). Verder is onderzocht of de HRe-ketel (produceert ook elektriciteit) bij ketelvervanging een passend alternatief kan zijn als keuzeoptie voor onze huurder tegen een beperkte huurverhoging. Gebleken is dat de technologie nog steeds in ontwikkeling is. Daarnaast blijkt o.a. uit een eigen proefopstelling dat de kosten nog fors hoger zijn dan de baten. In 2009 heeft Woonbedrijf deelgenomen aan een pilot GPR bestaande bouw. GPR staat voor Gemeentelijke Praktijkrichtlijnen en is een methodiek waarbij maatregelen rondom de thema‟s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde gemeten worden op hun prestaties. Deze methodiek was er al langer voor nieuwbouw, maar is recent ook voor bestaande bouw ontwikkeld. De GPR is een methodiek van de gemeente, Woonbedrijf heeft in het kader van de renovatie van Philipsdorp 2 woningen voor de pilot laten doorrekenen.
28
GPR scores Bazelbuurt OudPhilispdorp Bouwbesluit
Energie Voor Na 3.3 5.9 2.9 5.4
Milieu Voor Na 7.3 7.1 6.8 6.7
Gezondheid Voor Na 5.5 7.2 5.5 7.2
Gebruikskwaliteit Voor Na 6.5 7.7 6.5 7.7
Toekomstwaarde Voor Na 7.3 7.3 7.3 7.3
6.0
De resultaten van de geplande ingrepen zijn op basis van de GPR meting meer dan goed te noemen. Daarnaast vinden wij dat voor ons belangrijke criteria zoals de relatie tussen de kosten en de opbrengsten, de relatie tussen de thema‟s onderling, de opbrengst voor de huurder en de betekenis van het getal ontbreken in de systematiek. Woonbedrijf heeft besloten om hiermee de pilot af te sluiten. De gemeente zal de bevindingen uit de pilot meenemen in de verdere ontwikkeling van haar eigen methodiek. 5.3 Onderhoudsbeleid In 2009 zijn we gestart met de “Koersbepaling complexen”. Dit is een omslag in onze werkwijze, in plaats van het jaarlijks ophalen van ons complexbeleid (tijdens de begrotingsronde) willen we structureel gaan werken aan een goede begroting. Dit betekent dat we elk complex om de drie jaar gaan bekijken om vervolgens de complexstrategie voor een periode van 3 jaar vast te zetten. Dit resulteert in meer kwaliteit in de koersbepaling van de complexen, minder schommelingen in de bedrijfswaarden, optimalisatiekansen bij het plannen van de activiteiten (o.m. bundelen) en tot een betere capaciteitsplanning van de afdeling Vastgoed. In 2009 hebben we de geplande ingrepen per district opgehaald en een totaalbeeld gevormd voor de portfolio van Woonbedrijf. Daarnaast is er gestart met het uitzetten van enquêtes onder de districtmanagers. Met deze enquêtes vormen we een beeld van projecten waarvan je met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan aannemen dat deze eraan komen, maar die nog onvoldoende zijn uitgewerkt om ze in de begroting op te nemen. Om toch een reëel beeld te hebben van deze projecten zijn “archetypen” ontwikkeld. De voorraad van Woonbedrijf is opgedeeld in 11 archetypen. Per archetype is, op basis van onze eigen ervaringen, bepaald welke ingrepen te verwachten zijn en welke kosten hieraan verbonden zijn. Deze worden dan weer gebruikt om in de begroting op te nemen. Daarnaast hebben we vanuit de enquêtes een beeld gevormd van de restant exploitatieduur. Van oudsher werken we met boekhoudkundige levensduren, maar dit geeft geen getrouw beeld van de werkelijkheid. Daarom hebben we de ambitie om te gaan werken met restant exploitatieduur. Dit zal in 2010 verder worden ontwikkeld ten behoeve van de begroting 2011 In 2009 is door Woonbedrijf voor € 89,4 miljoen uitgegeven aan onderhoud en renovatie: (bedragen X € 1.000) Omschrijving Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Renovatie
2009 27.203 35.270 26.908
2008 19.645 31.679 46.772
Totaal
89.381
98.096
Woonbedrijf zet de klant centraal en maakt haar processen klantgeoriënteerd. Voor ons is klantgeoriënteerd onderhoud gericht op de individuele klant en de binnenkant van de woning. In 2009 hebben we voor klantgeoriënteerd onderhoud (als onderdeel van het dagelijks onderhoud) de volgende uitgaven gedaan (bedragen X € 1.000) Omschrijving Reparatieverzoeken Individuele verbetering Woningaanpassing WMO Oppluspakket
2009 13.900 759 589 379
29
Voor mutatieonderhoud hebben we in 2009 € 16,9 miljoen uitgegeven. In 2009 zijn we gestart met het beter inzichtelijk maken van onze onderhoudsuitgaven. De huidige informatievoorziening is onvoldoende om goed te kunnen sturen op het onderhoud. Dit zal resulteren in betere rapportages en een programma van eisen voor het nieuwe informatiesysteem. Tevens is de beheersing van de onderhoudsuitgaven nadrukkelijk op de agenda gezet. Dit moet leiden tot een beter kostenbewustzijn en uiteindelijk tot een reductie van de onderhoudsuitgaven bij gelijkblijvende kwaliteit en klantwaardering, dus slimmer ondernemen. Voor planmatig onderhoud is in 2009 € 27 miljoen uitgegeven. Het betrof 486 projecten in 253 complexen, waarmee ruim 14.000 huurders van Woonbedrijf in meer of mindere mate betrokken zijn geweest bij onderhoudswerkzaamheden. Zo‟n 30% van de uitgaven betrof het vervangen van de cvinstallatie, 25% is uitgegeven aan bouwkundige werkzaamheden en 20% aan schilderwerk. Op de oorspronkelijke begroting van € 35 miljoen is in 2009 € 5 miljoen bespaard als gevolg van het clusteren van activiteiten en scherp inkopen.
5.4 Nieuwbouw en renovatie Woonbedrijf had ultimo 2009 30.719 vastgoedeenheden in bezit, waarvan 28.036 woningen en 2.683 studenten eenheden. In 2009 hebben we € 66,6 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw projecten. Hiervoor zijn 144 nieuwbouw huurwoningen en 41 nieuwbouw koopwoningen, een spilcentrum en een steunpunt gerealiseerd. Nieuwbouw woongelegenheden 2009 (bedragen X € 1.000) Omschrijving
De Lieven Boschdijk Lakerlopen Steunpuntwoning Lakerlopen Lakerlopen Doornakkers Totaal
Woning Goedkoop
Woning Betaalbaar
Woning Duur
Overige WoonGelegenheden
Totale Stichtingskosten
Totaal Onrendabele Top
26 1
2.619 6.346 9.624 1.448
1.204 3.761 4.782 76
1 39
1.622 4.817 24.476
879 3.149 13.851
11 46 21
0
14 24 59
46
Overige opleveringen nieuwbouw huur 2009 Doornakkers Spil Totaal
10 10
Opleveringen nieuwbouw koopwoningen 2009 De Lieven Lakerlopen B Totaal
25 16 41
In 2009 zijn bij twee projecten gemiddelde stichtingskosten per woning van de nieuwbouwwoningen boven de grens van € 200.000 gerealiseerd. Het betreft de 11 woningen De Lieven (€ 238.107 per woning) en 47 woningen Lakerlopen (€ 204.770 per woning). In beide gevallen betreft het stedelijke locaties waarbij is afgeweken van de oorspronkelijke stedebouwkundige structuur. Het optimaliseren van het ruimtegebruik en het toevoegen van kwaliteit bij dergelijke projecten heeft gevolgen voor de uiteindelijke stichtingskosten.
30
De belangrijkste renovatieprojecten die in 2009 zijn uitgevoerd zijn (bedragen X € 1.000) Projectnaam
Woensel Noord
Eckart
€ 2.760
66
42
Woensel Zuid
Humboldtplein
€ 2.305
33
70
Woensel Noord
Jeruzalemlaan
€ 7.107
162
44
Woensel Noord
Veluwelaan
€ 7.202
122
59
Woensel Noord
Tholenstraat
€ 2.176
49
44
Woensel Noord
€ 599
14
43
Gestel
Genovevalaan / Ferguutstraat Uniastate
€ 734
55
13
Noord Oost
Carpinistraat
€ 1.787
30
60
531
51
Uitgaven diverse complexen Totaal
5.5
Uitgaven
VHe‟s
District
Kosten per vhe
€ 2.238 € 26.908
Stedelijke projecten
Strijp-S Zo‟n zes jaar geleden is Woonbedrijf betrokken geraakt bij de herontwikkeling van de voormalige bedrijfsterreinen van Philips op Strijp-S. Woonbedrijf richt zich daarbij in eerste instantie op twee deelgebieden waarbinnen de woonfunctie een belangrijke plaats inneemt. In 2009 is daarbij voorrang gegeven aan de ontwikkeling van veld E; een deelproject van 196 woningen met een ondergrondse parkeervoorziening in combinatie met een bedrijfsruimte van ongeveer 1000 m². Eind 2009 is voor dit plan een bouwvergunning verleend. In 2009 heeft Woonbedrijf, onder invloed van de gevolgen van de kredietcrises voor de woningmarkt, het gesprek gestart over een andere invulling van de ontwikkeling van het tweede deelgebied, veld G. Daarbij is gekeken naar de mogelijkheden voor het aantrekken van een maatschappelijke functie die in het nieuwe tijdgewricht de stedelijke vernieuwing op gang kan houden. De gesprekken hierover zijn in 2009 nog niet afgerond. Viktoriakwartier Al geruime tijd tracht Woonbedrijf een ontwikkeling van het Viktoriakwartier op gang te brengen die moderne en eigentijdse faciliteiten biedt voor de culturele activiteiten die zich in dit gebied ontwikkelen in combinatie met aanvullende functies ter versterking. Eind 2008 heeft Woonbedrijf besloten de planvorming stil te leggen, nadat er discussie was ontstaan over functies in en indeling van het plangebied. Heel 2009 heeft voor Woonbedrijf in het teken gestaan van een het verkrijgen van een juridische (eigendoms-) titel als grondslag voor verdere inspanningen. Rond de zomer leek het mogelijk een overeenkomst te sluiten tussen gemeente en Woonbedrijf maar bleken bepalingen van Europese mededinging onoverkomelijk. In 2009 is niet tot een nieuwe overeenstemming gekomen. Parallel aan deze ontwikkeling heeft de gemeente Eindhoven, als eigenaar en verhuurder, de ontwikkeling van een plan voor renovatie van de Ventoseflat doorgezet. Woonbedrijf heeft zich hierin terughoudender opgesteld dan in de voorgaande jaren. De wens van de gemeente op de voortgang van dit deelproject zet de door Woonbedrijf beoogde integrale ontwikkeling van het gebied onder grote druk. De situatie heeft er toe geleid dat de vrijgevallen voorziening voor ontwikkeling van dit gebied niet opnieuw gereserveerd is.
31
Philipsdorp In 2009 is het renovatieplan voor het eerste deelproject Bazelbuurt + Oud Philipsdorp aangeboden aan de projectgroep IWV. Het voorstel bestaat uit onderhoudspakket, verbeterpakket tegen huurverhoging, keuzepakketten, voorstel om te werken met wisselwoningen en uitgangspunten sociaal plan. Samen met de bewonersvertegenwoordigers hebben we gewerkt aan de stukken die zijn aangeboden aan de projectgroep. Deze zijn inmiddels op 25 januari 2010 goedgekeurd en daarmee gaan we 2010 in met de ontwerpfase. Aanbod aan de Regio In de regiogemeenten waar 18% van ons bezit ligt blijft de bouwproductie aanzienlijk achter bij de bouwafspraken. De te lage bouwproductie betreft zowel de vrije sector als de sociale sector. Dit is slecht voor het functioneren van de woningmarkt in deze gemeenten zelf maar ook voor de stad Eindhoven omdat de randgemeenten een overloopfunctie hebben ten aanzien van sociale huisvesting. Woonbedrijf wil een extra bijdrage leveren aan deze taakstelling. Wij hebben in 2008 aan de randgemeenten een aanbod gedaan om 500 sociale huurwoningen te bouwen. Het initiatief om te komen tot realiseerbare plannen hebben we daarbij bij de gemeenten gelegd. In Nuenen zijn de eerste resultaten zichtbaar. In september 2009 is daar gestart met de bouw van 104 huurwoningen. De gemeente Veldhoven heeft Woonbedrijf verzocht voor 130 woningen middelen te reserveren, die de gemeente wil opnemen in het bouwprogramma 2010-2015. De gemeente Best heeft ons gevraagd om 50 tot 100 woningen te realiseren in de wijk Naastenbest (inclusief Schutboom). 5.6 Ontwikkeling portfolio De mutaties in de portfolio van Woonbedrijf zijn beperkt. De woningen verhuren goed en kwalitatief is er slechts beperkt aanleiding tot sloop. Markttechnisch is er vooral sprake van een kwaliteitsfrictie, onze consumenten zijn vooral op zoek naar een betere woning. Er is geen aanleiding voor uitgebreide nieuwbouwprogramma‟s. Een en ander leidt tot het onderstaande stabiele beeld.
Omschrijving
1 januari 2009 Nieuwbouw huurwoningen Nieuwbouw koopwoningen Verkoop huurwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen Sloop Overige mutaties 31 december 2009
woning goedkoop
woning woning betaalbaar duur
7.060
18.861 59
2.211 38
-14
-26
-13
-3 -294 6.749
-6 175 19.063
overige totaal woon vastgoedgelegenheden eenheden
115 2.351
2.303 46 41 -23 -116 13 2.264
30.435 143 41 -53 -23 -125 9 30.427
De 116 gesloopte „overige woongelegenheden‟ betreft de coa eenheden die tijdelijk voor studentenhuisvesting werden ingezet (zie ook hoofdstuk 4 „Derde leven‟). 5.7 Verkoop woningen Ons beleid is de afgelopen jaren onveranderd gebleven: onze voorraad betaalbare eengezinswoningen is de waardevolle kern van ons bezit. Daarom hebben we besloten geen algemeen verkoopbeleid te voeren. We hebben vanuit de meerjarenbegroting een voorraad woningen die voor verkoop bestemd zijn, maar daar voegen we geen woningen aan toe. Volgens deze begroting hebben we voor 2009-2013 224 woningen in de verkoop. Het verkoopproces voldoet aan de wettelijke eisen zoals die in het BBSH zijn gesteld. Zo wordt de verkoopprijs bepaald op basis van twee taxatierapporten en geeft Woonbedrijf geen korting op de verkoopprijs. Alle verkochte woningen zijn verkocht aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. In 2009 hebben we het effect van de kredietcrisis op de verkoopmarkt ondervonden. In eerste instantie hebben we de norm voor het aantal te verkopen woningen naar beneden bijgesteld tot 60. 32
Uiteindelijk hebben we ultimo 2009 53 woningen verkocht. Gelet op de situatie op de koopmarkt (verminderde vraag) en de teruglopende mutatie (minder aanbod van voor verkoop vrijkomende woningen) is dit een behoorlijk resultaat. De opbrengsten uit verkoop blijven 'slechts' 4% achter op de prognoses, bij een achterblijven van de aantallen met 23%. Ondanks de situatie op de woningmarkt met tegenvallende verkopen blijft het mogelijk een goede prijs te krijgen voor onze woningen. Dit bevestigt het voornemen vooralsnog geen prijsmaatregelen te nemen in verband met tegenvallende verkoopaantallen De kredietcrisis slaat hard toe in met name de nieuwbouw van koopwoningen. Voor Woonbedrijf is dat extra voelbaar in een 3 tal projecten welke in aanbouw zijn. Hier is bewust is gekozen om af te maken waar eerder afspraken zijn gemaakt met kopers, buurt en overheid. Andere projecten in ontwikkeling met koopwoningen waar de verkoop nog niet was gestart zijn in heroverweging genomen. Dit betreft projecten zoals Waterrijk, Zuijderwijck, Taxandriapark, Drents Dorp Noord en Schellen. Heroverweging kan leiden tot een andere programmering dan wel het geheel vervallen van een project. In de 3 projecten Lakerlopen, De Lieven en Eersel zijn extra inspanningen gestart om de woningen te verkopen. Er wordt gewerkt met meerdere makelaars, deze worden „strakker‟ aangestuurd, meer marketing, modelwoning, open dagen, informatie ophalen bij kopers, incentives voor kopers en e bemiddelaars. Daarnaast wordt gewerkt aan „constructies‟ welke in 2 instantie ingezet kunnen worden om de laatste woningen te kunnen vermarkten. Woonbedrijf wil geen nieuwbouw opleveren met grote aantallen nog te verkopen woningen. Naar aanleiding van de modelwoning in de Lieven lijkt het dat het 1:1 kunnen laten zien van de nieuwbouw modelwoning verkoopbevorderend werkt. 5.8 Grondposities In 2009 hebben wij een brief ontvangen van het ministerie van VROM betreffende 2 grondposities die Woonbedrijf langer dan 10 jaar in bezit heeft, zonder dat hier een woonbestemming op rust. Op grond van de MG 2001-26 en MG 2006-04 oordeelt VROM dat het hier gaat om een onrechtmatige situatie die beëindigd moet worden. In ons antwoord aan VROM hebben wij aangegeven dat wij ten aanzien van de grondpositie aan de Heezerweg in gesprek zijn met het Brabants Landschap over de overname van deze strook grond. De overdracht zal in 2010 plaatsvinden. Ten aanzien van de bospercelen in Schuttersbosch hebben wij aangegeven dat deze onderdeel uitmaken van een zeer langdurig proces van herstructurering. In verband met de ontstane situatie op de koopwoningmarkt en de onwenselijke trage herontwikkeling van het gebied, hebben wij in 2008 besloten om naar alternatieven te kijken waarmee het resultaat van de ontwikkeling dichter bij onze doelen komt. De onderhavige grondstroken betreffen stroken die nu nog niet bebouwd zijn, maar als afronding van de herstructurering wel voor herontwikkeling in aanmerking komen. Woonbedrijf is in dit woongebied de enige eigenaar/ontwikkelaar. De ingeslagen richting geeft nu te weinig ruimte om daar andere ontwikkelaars bij te betrekken en dat is ook niet wenselijk omdat die mogelijk in concurrentiepositie ten opzichte van onze eigen ontwikkeling zouden komen. Wij hechten er dan ook aan om gezien ons belang en onze verantwoordelijkheid tot het gebied onze grondpositie te handhaven tot dat er een definitief beeld is ontstaan van de totale inrichting van het gebied en van de definitieve bestemming van alle grondposities in het gebied. In 2010 willen wij de interne besluitvorming omtrent deze integrale visie afronden. In antwoord op onze zienswijze heeft VROM aangegeven dat zij begrip heeft voor de positie van Woonbedrijf en dat het volkshuisvestelijk belang ermee gediend is om Woonbedrijf langer de tijd te geven om deze onrechtmatige situatie te beëindigen. 5.9 De effecten van de crisis De kredietcrisis heeft forse effecten op een aantal activiteiten van Woonbedrijf. Hiervoor is de stagnatie al benoemd in een aantal nieuwbouwprojecten van Woonbedrijf met koopwoningen. Ook de nieuwbouw van huurwoningen staat onder druk omdat Woonbedrijf als uitgangspunt hanteert dat de stichtingskosten van huurwoningen lager moeten zijn dan de getaxeerde vrij-op-naam-waarde. In 2009 is gebleken dat de taxaties 10-15% lager uitvielen dan eerdere prognoses. De nieuwbouwmarkt is nagenoeg tot stilstand gekomen en ook in de bestaande bouw houden veel opdrachtgevers de hand op de knip. Dit heeft veel betekenis voor leveranciers in de bouwkolom. In de 33
eerste helft van 2009 hebben zich meerdere ontwikkelaars gemeld bij Woonbedrijf met het verzoek om woningen af te nemen zodat het project alsnog door zou kunnen gaan. In de meeste gevallen bleek het ook voor Woonbedrijf geen mogelijkheid omdat Woonbedrijf vergelijkbare e ontwikkeluitgangspunten hanteert. In de 2 helft van 2009 hebben bouwleveranciers zich meer nadrukkelijk gemeld bij Woonbedrijf met verzoeken om werk. Uit de contacten blijkt dat er in de bouwleveranciers stevig gesaneerd wordt en dat hun verwachting is dat 2010 wellicht een nog lastiger jaar zal worden. Verder zien we dat de uitkomsten van aanbestedingen structureel lager zijn dan eerdere ramingen. Vanaf begin 2009 is het leveranciersmanagement van Woonbedrijf aangescherpt vanwege de grotere risico‟s bij de leveranciers. Voor een aantal nieuwbouwprojecten waar Woonbedrijf al mee aan de slag was zoals Strijp-S, veld E, Gerretsonlaan en Podium is de koers ingezet om alle mogelijkheden te onderzoeken om deze projecten toch mogelijk te maken. Daarnaast is er op verzoek van de gemeente Nuenen voor het project Luistruik van Bouwfonds gekozen om 104 woningen af te nemen als betaalbare huurwoning zodat dit project ook door kan gaan. In deze projecten wordt gebruik gemaakt van de stimuleringsregelingen van Rijk en Provincie. Ondanks de crisis neemt Woonbedrijf haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. Meerdere nieuwbouwprojecten worden toch doorgezet en mogelijk gemaakt. En daarnaast houdt Woonbedrijf de investeringen in de bestaande woningvoorraad op peil (89,4 mln.)
34
6 Onze manier van werken 6.1 Organisatie We willen een klantgestuurde organisatie zijn: écht luisteren naar de klant, door dicht bij de klant te zijn. Daarom zijn we georganiseerd in negen districten, waarvan acht gebiedsgericht en één, Vestide, voor studentenhuisvesting en short-stay. De districten zijn zelf verantwoordelijk voor het beheer en de ontwikkeling van hun gebied. Ze voeren alle dagelijkse beheerprocessen uit (verhuur, dagelijks onderhoud, woningmutaties, incasso, overlast, etc.). Daarnaast zijn ze verantwoordelijk voor het ontwikkelen van gebiedsvisies en het opstarten van activiteiten (waaronder ingrepen in het vastgoed) die daaruit volgen. De afdeling Vastgoed ondersteunt de districten bij ingrepen in vastgoed. Het district is de opdrachtgever en geeft aan waaraan de vastgoedoplossing moet voldoen. Vastgoed ontwikkelt en realiseert de oplossing. De afdeling Bouwservice (BS) voert het klantgeoriënteerde onderhoud uit, als (interne) leverancier in opdracht van de districten. Het overige dagelijks onderhoud brengen de districten rechtstreeks onder bij externe leveranciers. De afdeling Financieel Management en Services (FMS) faciliteert de hele organisatie op het gebied van administratie, ICT en facilitair beheer. Het bestuur is verantwoordelijk voor de koers en de maatschappelijk prestaties. Enkele bevoegdheden van het bestuur zijn ondergebracht binnen bestuursondersteuning, verantwoordelijk voor de werking van de organisatie. Dit zijn interne beheersing en control (Controller), goed werkgeverschap (Manager HRM), identiteit en imago (Manager Communicatie), en strategie en procedurele integriteit (Secretaris).
6.2 Organisatieontwikkeling In 2009 zijn een aantal belangrijke organisatiewijzigingen doorgevoerd. Zo is de afdeling Bouwservice getransformeerd naar een klantgeoriënteerd servicebedrijf. Dit betekent dat Bouwservice vanaf 1 april 2009 zich alleen nog bezig houdt met reparatieverzoeken, individuele verbeteringen, oppluspakketten en woningaanpassingen in het kader van de WMO. Het zijn juist deze werkzaamheden waarbij de klant het initiatief neemt en een goede communicatie en afstemming met de klant in de uitvoering noodzakelijk is. In 2008 hebben we geconcludeerd dat het van grote waarde is om een eigen servicebedrijf te hebben dat zich hier specifiek op richt. In 2009 zijn we gestart met 5 gebiedsgerichte serviceteams die aansluiten bij de gebiedsgerichte indeling van de districten. De resultaten van deze transformatie zijn direct merkbaar. Een betere afstemming tussen het district, het callcenter en Bouwservice leidt tot een hoge waardering van onze klanten voor de uitvoering van reparatieverzoeken.
35
In 2009 heeft ook de transformatie plaatsgehad van de afdelingen Vastgoed & Stedelijke Vernieuwing (V&SV) en Bouwmanagement naar één afdeling Vastgoed. Tijdens de vervlechting van SWS en Hhvl is bewust gekozen voor een knip tussen beide afdelingen, in de praktijk bleek deze knip te leiden tot veel overdrachtsmomenten. Bovendien was er weinig sprake van kennisontwikkeling over de afdelingen heen. Daarom is besloten om een nieuwe afdeling Vastgoed op te zetten, als een professionele projectenorganisatie en het kenniscentrum voor vastgoedvraagstukken. De afdeling vastgoed is opgebouwd rondom een 6-tal teams: nieuwbouw, renovatie hoogbouw, renovatie laagbouw, planmatig onderhoud, inkoop en portfolio advies. De teams hebben zich in 2009 vooral gericht op het in control krijgen van de projecten en het delen van kennis om vakmanschap en professionaliteit te ontwikkelen. Woonbedrijf is een organisatie die continu in ontwikkeling is en blijft. Naast de grotere transformaties bij Bouwservice en Vastgoed hebben zich in de organisatie tal van ontwikkelingen voorgedaan. De meest succesvolle ontwikkelingen hadden als gemeenschappelijk kenmerk dat (ondersteunende) afdelingen zich meer zijn gaan richten op de klantgeoriënteerde structuur van de districten. Waardoor er meer contact (kernwaarde: verbinding) tussen de medewerkers ontstaat. Een mooi voorbeeld in dit kader is de ontwikkeling van Wonenadministratie, waarbij medewerkers van de administratie regelmatig in de districten zijn gaan werken. 6.3 Onze medewerkers Op 31 december 2009 waren er 451 (418,0 fte) vaste medewerkers in dienst en 34 (22,2 fte) inleners. Ultimo 2008 waren er 444 (403,2 fte) vaste medewerkers in dienst en 54 (41,7 fte) inleners. Dit betekent een stijging van de vaste formatie met 14,8 fte, maar een daling van 19,5 fte bij de inleners.
Aantal werknemers per bedrijfsonderdeel BS 14%
7%
23% FMS 16%
40%
Wonen Vastgoed
In 2009 zijn er 52 medewerkers in dienst gekomen (11,5%). De uitstroom van eigen medewerkers in 2009 was 39 (8,6%). In 2009 is bij 75% van de instroom van vaste medewerkers sprake geweest van een vervangingsvraag van een vertrekkende medewerker. In 2009 zijn 27 inleners ingestroomd en 53 uitgestroomd. In vergelijking met 2008 is er in 2009 ruim € 1.723.000 minder uitgegeven aan het inlenen van personeel. We hebben namelijk minder mensen ingeleend (deels door functies met vast personeel in te vullen) en we hebben een deel van de inleen opgevangen door een eigen interne flexpool. Hierdoor besparen we in de kosten en hebben we kwalitatief betere medewerkers die sneller ingezet kunnen worden. In 2009 hebben 17 stagiaires stage gelopen bij Woonbedrijf t.o.v. 13 stagiaires in 2008. De stijging in 2009 is met name bij het bedrijfsonderdeel Wonen. Meerdere districten hebben namelijk een stagiaire begeleid. In 2009 heeft HRM een stagebeleid opgesteld. Dit beleid is opgesteld om actiever stagiaires te werven. Dit betekent niet afwachten of een stagiaire reageert, maar actief op zoek gaan naar geschikte stagiaires. Mede hierdoor geven wij ook hier invulling aan onze maatschappelijke rol. Tevens krijgen we meer bekendheid als organisatie bij de verschillende scholen. Stagiaires vormen vaak een kweekvijver van talenten en zo kan hier op worden ingespeeld. Om de contacten met 36
scholen te optimaliseren is HRM in gesprek gegaan met ECABO. Dit is een overkoepelend orgaan, het kenniscentrum beroepsonderwijs bedrijfsleven voor economische/administratieve, ICT- en veiligheidsberoepen. Aan de samenwerking zijn certificeringen verbonden. Wanneer wij minimaal 1 stagiaire per jaar voor een bepaalde opleiding begeleiden betekent dit een certificering als erkend leerbedrijf. Voor een aantal opleidingen zijn wij reeds gecertificeerd, denk hierbij aan juridisch medewerker en managementassistent. Focus op “Iedere man/vrouw op de juiste plek” De wereld verandert continu, dus ook organisaties ontkomen niet aan deze veranderingen. Dit vraagt dan ook van iedere medewerker én leidinggevende een permanente aandacht op dit onderwerp. Functies zijn niet star meer en dus zullen de functiebeschrijvingen regelmatig tegen het licht gehouden en zo nodig herschreven moeten worden. Brede functies zijn voor ons het uitgangspunt en een „verenging‟ hiervan is funest voor de flexibiliteit van Woonbedrijf. Kennis en vaardigheden worden steeds belangrijker (ook de vastlegging hiervan) en zullen dan ook immer insteek zijn bij de bepaling of iemand wel of niet past in een nieuwe dan wel bestaande functie. Opleidingen/trainingen zullen in dit kader dan ook voor de nabije toekomst steeds belangrijker gaan worden. De invoering van competentiemanagement in 2010 vormt mede een basis om hier een juiste invulling aan te kunnen geven. Met het eind 2009 vastgestelde loopbaanbeleid is er een belangrijke stap gezet om ons op dit onderwerp verder te professionaliseren, maar ook om onze medewerkers nog meer aan ons te binden en te boeien. Naast de opzet van ons Management Development-traject zijn er tal van initiatieven om in eigen beheer, dan wel samen met andere corporaties en (hoge) scholingsinstituten, samenwerking te zoeken om de voor ons noodzakelijke (vak)kennis te vergroten en te borgen voor de toekomst. Het bieden van meer stageplaatsen vormt hierbij een uitgelezen kans op verdergaande samenwerking. De invoering van de flexpool (eind 2008) is zeer succesvol gebleken. Wij zijn met 4 medewerkers gestart met als doel flexibiliteit en een betere invulling/doorstroming van/naar de functies klant- en gebiedbeheerder. Zoals het er nu laat uitzien zullen in 2010 alle medewerkers doorstromen naar een reguliere functie. De werving voor de betreffende aankomende vacatures is inmiddels gestart waarbij, gezien het succes van de flexpool, in het afgelopen jaar is besloten deze met 2 fte (een extra gebieden Sr. klantbeheerder) uit te breiden. Wij hebben geconstateerd dat over alle bedrijfsonderdelen het focuspunt zeer zorgvuldig is opgepakt. Het belang om hier continue op te sturen wordt door alle leidinggevenden onderschreven net als de constatering dat wij hier te allen tijde op gefocust moeten blijven. Tenslotte ervaren wij dat bij aanname, doorstroom en regulier tijdens de performancecyclus steeds stringenter wordt gekeken naar de ontwikkeling van onze medewerkers in relatie tot het doel van onze organisatie, onze kernwaarden en het functioneren van de medewerker t.o.v. de (huidige en toekomstige) eisen. Als wij, in absolute aantallen, de balans opmaken rondom het gedefinieerde focuspunt zien wij met betrekking tot in- door- en uitstroom het volgende totaalbeeld: 52 medewerkers zijn nieuw binnengekomen 30 medewerkers zijn binnen de organisatie doorgestroomd 21 medewerkers zijn o.b.v. verandering van functie-eisen dan wel onvoldoende functioneren uitgestroomd (totaal hebben 39 medewerkers de organisatie verlaten). Ziekteverzuim Het ziekteverzuim binnen Woonbedrijf is in 2009 gedaald naar 5,2% (zie onderstaande tabel). Hier hebben we sterk op gestuurd. Deze afname wordt met name veroorzaakt door een afname van langdurig verzuim. Er is een afname geweest in het aantal langdurig verzuimers en per medewerker zijn er minder werkdagen verzuimd. Dit is een significante daling en sinds de vervlechting is het verzuim niet zo laag geweest. Dit is een geweldig resultaat.
37
Wij zijn preventief aan de slag gegaan met de aangekondigde epidemie “Influenza A” (Mexicaanse Griep). Door onder andere het inzetten van diverse middelen, zoals aandacht voor extra schoonmaak, is een grote periodieke uitval van medewerkers voorkomen. Het verwachte verzuim in de maanden oktober tot en met december is hiermee uitgebleven. We hebben de samenwerking met de Arbo Unie geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. In 2009 hebben wij onze samenwerking met Arbo Unie, voor 1 jaar, gecontinueerd. Bij een ziekteverzuimfrequentie van 3 keer of meer, gaat de direct leidinggevende met de desbetreffende medewerker in gesprek. Insteek van een verzuimgesprek is om na te gaan of er relatie is met het werk, of er wellicht andere zaken spelen en welke afspraken en/of maatregelen leidinggevende en medewerker kunnen ondernemen om het verzuim te verminderen. Bij Bouwservice is er speciale klusschijf gemaakt. Dit is een lijst van werkzaamheden die deels tot het reguliere werk behoren maar ook voor een deel een eenmalig karakter hebben. Het zijn allemaal werkzaamheden die binnen een bepaalde tijd moeten gebeuren, zonder dat er druk op de afronding zit. Deze werkzaamheden worden gereserveerd voor collega‟s die in een re-integratietraject terecht komen. Deze werkzaamheden, waarvoor de medewerkers wel wat instructie ontvangen, maar waarvoor geen speciale vaardigheden benodigd zijn, kunnen in principe door alle medewerkers van Woonbedrijf worden uitgevoerd. Er zijn in het afgelopen jaar 792 (2008: 790) ziekmeldingen geweest, de meldingsfrequentie per medewerker is 1,74 (2008: 1,82) en de gemiddelde verzuimduur in werkdagen over 2009 is 6,3 (14,6).
Verdeling van het verzuim:
29%
31%
40%
Kort verzuim tot 7 werkdagen Middelang verzuim > 7 en < 42 werkdagen Lang verzuim > 42 werkdagen
38
Opleidingen Eind 2009 is voor Woonbedrijf ruim € 536.000 geboekt ten laste van het opleidingsbudget. Dit is een daling van 27% ten opzichte van vorig jaar. Ten opzichte van de loonkosten is dit 2.9%. Overigens wil dit niet zeggen dat er minder geïnvesteerd is in opleidingen. Er zijn namelijk een aantal collectieve trainingen geweest, waar een groot aantal medewerkers aan heeft deelgenomen. Denk hierbij aan feedbacktraining en training omgang met agressie. Deze kosten zijn ondergebracht in een apart budget. Per FTE is gemiddeld € 1283 uitgegeven aan opleidingen Kernwaardencampagne In 2008 zijn de 4 kernwaarden van Woonbedrijf benoemd als uitgangspunt voor de bedrijfscultuur: Respect, Eigen verantwoordelijkheid, Verbindend en Resultaat. Een eenduidig beeld en een gelijkwaardige interpretatie van de kernwaarden vormen de basis voor de bedrijfscultuur. HRM is in 2009 in samenwerking met Communicatie een campagne gestart om de betekenis en herkenbaarheid van de kernwaarden te borgen in de organisatie. Als een doorlopend proces worden de kernwaarden meegenomen in alle communicatieuitingen, in trainingen en bij werving en selectie. Daarnaast is een werkgroep samengesteld waarbij medewerkers betrokken worden en meedenken over de kernwaarden en over aansprekende communicatieuitingen. Dit heeft er toe geleid dat de kernwaarden in 2009 volop aan de orde zijn geweest in afdelingsoverleggen, in functioneringsgesprekken en bij teamactiviteiten. Ondernemingsraad In het afgelopen jaar heeft de ondernemingsraad instemming verleend, dan wel advies gegeven rondom de volgende zaken: wijziging Bouwservice verlenging dienstverleningsovereenkomst (DVO) Arbo Unie 2009 en 2010 invoering arbeidsmarkttoeslag transformatie Vastgoed invoering loopbaanbeleid collectieve verlofdagen 2010 benoeming voorzitter RvC Eind 2009 is om instemming verzocht voor de invoering van de zgn. “klokkenluidersregeling”. We hebben waardering voor de professionele en positief kritische wijze waarop de ondernemingsraad zich heeft opgesteld. Wij beseffen dat het soms lastig is om objectief en met een overall view invulling te geven die inherent is aan de rol die de leden hebben. Wij hebben ervaren dat de Ondernemingsraad in haar besluitvormingsproces immer de uiterste zorgvuldigheid hanteert. CAO en Arbeidsvoorwaarden In 2009 is, na een lang en stroef verlopen onderhandelingstraject, een nieuwe CAO Woondiensten afgesloten. Deze CAO heeft een looptijd tot 31 december 2010. Aangezien deze CAO pas aan het einde van 2009 is afgesloten, zijn er voor 2009 geen veranderingen in de arbeidsvoorwaarden. De in de CAO opgenomen veranderingen in de arbeidsvoorwaarden gelden pas vanaf 1 januari 2010. In het verslagjaar is alleen sprake van een aanpassing van de salarisschalen en een eenmalige uitkering, per 1 oktober. Gedurende het verslagjaar zijn de medewerkers diverse malen geïnformeerd over de voortgang van de CAO onderhandelingen. 6.4 Werken naar een resultaat Resultaat is een kernwaarde van Woonbedrijf. Sturen op resultaat krijgt steeds meer aandacht binnen de organisatie. De aanpak die we hierbij kiezen is een sterke sturing op gedrag (kernwaarde: eigen verantwoordelijkheid). Alleen wanneer het gedrag van onze medewerkers verandert zullen we een duurzaam resultaat bereiken. We worden hierbij gefaciliteerd door ons kompas. Dit is een geautomatiseerd managementinformatiesysteem, dat is gebaseerd op de principes van de Balanced Scorecard. Maandelijks wordt er een rapportage gegenereerd waarin de belangrijkste Koers Succes Factoren zijn vertaald naar prestatie-indicatoren. Hiermee voeren we het gesprek dat moet leiden tot ander gedrag en daarmee een duurzaam (beter) resultaat. Zo hebben we in 2009 nadrukkelijk gestuurd op: Servicelevel Callcenter (van 48% in januari naar 81% in december) Ziekteverzuim (van 9,4% in januari naar 5,1% in december)
39
Huurachterstand (ondanks de economische crisis is deze rond 1,5% gebleven!) e Risicobeheersing projecten (binnen planning en budget, indicatoren zijn in 2 helft van 2009 verbeterd, resultaten blijven mede als gevolg van de crisis nog achter bij prognoses); Planmatig onderhoud (voor het derde achtereenvolgende jaar zijn alle met de Districten overeengekomen activiteiten door het team planmatig onderhoud opgepakt en een uitvoeringsopdracht is gegeven bij een leverancier)
6.5 Slimmer ondernemen Begin 2009 hebben wij bij de medewerkers aandacht gevraagd voor de effecten van de kredietcrisis. We hebben ons kostenbewustzijn aan de orde gesteld en hebben de medewerkers gevraagd om binnen hun eigen werk slimmer te ondernemen. Slimmer ondernemen betekent voor ons: meer doen voor hetzelfde geld. Dit heeft onder meer geleid tot: Bij vervanging van de bussen van de Bouwservice gaan we over naar kleinere (lees: goedkopere) bestelwagens, met een lichtere inrichting en minder voorraad. Hierdoor hebben we lagere leaseprijzen en minder vermogensbeslag op de voorraden. We hebben besloten om de pilot met de flexpool medewerkers om te zetten naar een vast onderdeel van onze organisatie. Flexpoolers zijn sneller inzetbaar en worden even hoog gewaardeerd als "inleners". Daarnaast hebben we in het eerste halfjaar al ruim € 50.000 aan kosten bespaard. Bij de aanschaf van nieuwe printers is er gekeken naar nieuwe technieken die kleuren en zwart-wit printen combineren en naar een efficiënter gebruik van de centrale printer voor bulk. Door het clusteren van activiteiten bij planmatig onderhoud werken we efficiënter en zijn er aanzienlijke marktvoordelen behaald door meervoudige aanbesteding. Met installatiebedrijven hebben we meerjarige afspraken gemaakt over de werkwijze en de kosten van vervanging van CV-ketels. De afspraken zijn ingreeponafhankelijk (mutatie, verbetering, planmatig onderhoud of renovatie). Dit leidt tot grotere efficiëntie zowel bij Woonbedrijf als bij de leveranciers. Bij de verbouwing van het kantoor van Bouwservice is gebruik gemaakt van wanden die elders uit het pand zijn verwijderd en zijn de sloop- en schilderwerkzaamheden uitgevoerd in “leegloopuren” van de vakmannen. Gebruik maken van stimuleringsregelingen van de overheid ten aanzien van energie en bouwproductie. Daartoe zijn renovaties geoptimaliseerd. Afspraken met fiscus en lokale overheden ten behoeve van fiscale optimalisatie in projecten. 6.6 ICT en Huisvesting Woonbedrijf wil een op klanten gerichte organisatie zijn. Wij zien onze klant als consument die zijn/haar eigen afwegingen en keuzes maakt. We willen inzicht krijgen in het consumentengedrag zodat we daar ons beleid en ons handelen op kunnen richten. Goede en betrouwbare informatie is daarvoor een absolute voorwaarde. We hebben al eerder geconstateerd dat onze informatiehuishouding niet meer voldoet aan onze vraag en zelfs een risico vormt vanuit het oogpunt van beheer. Daarom hebben we in 2009 het initiatief genomen om naar een nieuwe informatieomgeving over te gaan. We hebben onze ambitie verwoord in een prestatiedocument en een request for information (rfi) welke wij naar tien geselecteerde leveranciers hebben toegestuurd. Al snel bleek dat de ambitie van Woonbedrijf te hoog was. De richting werd door de meeste leveranciers onderschreven, maar geen enkele leverancier kon aan onze eisen voldoen. We hebben vervolgens besloten om onze ambitie bij te stellen en een prestatie te formuleren die ons in staat stelt om de eerste stap te maken, waarmee we uiteindelijk onze ambitie kunnen realiseren. Begin 2010 zullen we wederom de leveranciers uitnodigen om hierop te reageren. Tijdens de vervlechting in 2005 hebben we besloten om de huisvesting van de medewerkers van Woonbedrijf op te lossen binnen de bestaande kantoorpanden. Dat betekent dat Woonbedrijf op dit moment op 4 locaties is gehuisvest. We hebben al eerder geconstateerd dat verbinding een belangrijke (kern)waarde is voor Woonbedrijf. Verspreid werken vanuit 4 locaties helpt niet om deze verbinding tot stand te brengen. Daarom is in 2008 het initiatief genomen om een nieuwe huisvestingsvisie te ontwikkelen. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de fysieke kant van de huisvesting, maar is er ook nadrukkelijk aandacht voor de virtuele (ICT) omgeving en de mentale omgeving (onze manier van werken, vanuit onze kernwaarden). De pilot met het flexwerken op ons kantoor aan de Berlagelaan levert de benodigde input voor deze huisvestingsvisie. 40
7 Corporate Governance 7.1 Governance code De directie en de Raad van Commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governancecode van Woonbedrijf en de naleving van deze Woonbedrijf Governancecode. Woonbedrijf is lid van Aedes en onderschrijft daarmee de Aedescode. In 2009 heeft Woonbedrijf haar eigen Governancecode opgesteld. Deze is gebaseerd op de Aedes Governancecode voor woningcorporaties. Op een aantal onderdelen hebben we voor een eigen invulling gekozen: Artikel II.2.1 Rechtspositie en bezoldiging bestuur Woonbedrijf heeft de uitwerking onder II.2.1 van de model governancecode, inhoudende dat leden van de directie voor een periode van maximaal vier jaar worden benoemd, voorshands niet opgenomen. Enerzijds omdat deze niet geldt voor benoemingen die al hadden plaatsgevonden voordat de modelcode werd vastgesteld. Anderzijds omdat de toevoeging in de modelovereenkomst dat deze bepaling de arbeidsrechtelijke positie onverlet laat, voor Woonbedrijf aanleiding is om de ervaringen die elders met deze uitwerking wordt opgedaan te evalueren voordat voor nieuwe benoemingen een beslissing wordt genomen. Artikel II.2 .3 Rechtspositie en bezoldiging bestuur Er is niet gekozen voor een remuneratierapport. Wij denken dat de inhoud en de zorgvuldigheid van de procedure rondom de vaststelling van de vaste en variabele beloning belangrijker is dan de vorm waarin een en ander wordt vastgelegd. In het kader van het werkgeverschap van de leden van de directie, bespreekt de raad van commissarissen jaarlijks de verslagen van de doelstelling- en beoordelingsgesprekken die door het presidium, bestaande uit de voorzitter en de vicevoorzitter, met de leden van de directie zijn gevoerd. Op basis daarvan legt het presidium de voorgenomen wijzigingen in de vaste componenten en de vaststelling van de variabele component van de beloningen aan de raad van commissarissen ter goedkeuring voor. De hoogte en samenstelling van de beloningen worden in een overzicht in het jaarverslag van Woonbedrijf vermeld. Artikel III.1.1 Taak en werkwijze Raad van Commissarissen De taakverdeling van de Raad van Commissarissen (RvC), alsmede zijn werkwijze worden neergelegd in een reglement. De raad van commissarissen neemt in het reglement een passage op voor zijn omgang met de directie en de ondernemingsraad. Het reglement wordt in ieder geval op de website van Woonbedrijf geplaatst. In afwachting van de vaststelling van het reglement voor de Raad van Commissarissen, geldt een tussen directie en Raad van Commissarissen overeengekomen directiestatuut waarin de statutaire regeling van de omgang tussen directie en Raad van Commissarissen nader is uitgewerkt. Artikel III.5 Samenstelling en rol van twee kerncommissies van de Raad van Commissarissen Hoewel de raad van commissarissen van Woonbedrijf meer dan vijf leden omvat, heeft de raad van commissarissen besloten om uit zijn midden geen auditcommissie of een selectie/remuneratiecommissie in te stellen. De in de model governancecode genoemde taken van de beide kerncommissies worden binnen Woonbedrijf vervuld door de gehele raad van commissarissen, met dien verstande dat in artikel 16.4 van de statuten is bepaald dat het presidium, bestaande uit de voorzitter en de vicevoorzitter van de raad van commissarissen, het salaris en de overige arbeidsvoorwaarden van de directie vaststelt. (Zie II.2.3) Artikel V.2.3 Maatschappelijke verantwoording en beïnvloeding door belanghebbenden Jaarlijks organiseert Woonbedrijf een overleg met belanghebbenden in de vorm van een klantenpanel. De organisatie en gespreksleiding van het panel wordt zo ingericht dat de belanghebbenden zich maximaal uitgenodigd voelen zich vrij uit te spreken over het beleid en de activiteiten van Woonbedrijf. De directie en de Raad van Commissarissen nemen voltallig kennis van de inhoud en het verloop van het gesprek. De Governancecode Woonbedrijf is op 14 april 2009 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd.
41
Na de goedkeuring van de Woonbedrijf governancecode is de implementatie gestart. Hierbij is aandacht besteed aan het onderwerp integriteit. In eerste instantie hebben we ons gericht op de formele kant. Er is een klokkenluidersregeling opgesteld, die na instemming door de OR, met ingang van 1 januari 2010 is ingegaan. Daarnaast heeft het onderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting naar integriteit ons gewezen op een aantal omissies in onze procedures. Denk hierbij aan het screenen van (nieuwe) medewerkers op kritieke functies en de aandacht vanuit het risicomanagement voor integriteit. Deze aspecten zullen in 2010 verder worden opgepakt. Maar belangrijker nog dan de formele kant, hebben we het integriteitvraagstuk als cultuurvraagstuk op de agenda gezet. Zowel in de bespreking van de directie met het management als in de bespreking met de Raad van Commissarissen, is dit cultuuraspect nadrukkelijk onderstreept. In 2010 zal er een plan van aanpak worden opgesteld om integriteit als cultuurvraagstuk verder op te pakken. De volledige governancestructuur is op de website van Woonbedrijf geplaatst, onder het hoofdstuk “Governancecode Woonbedrijf” is de volgende informatie opgenomen: Aedescode Governancecode Woonbedrijf Statuten Woonbedrijf Directiestatuut Profielschets RvC Woonbedrijf Samenstelling RvC Woonbedrijf Rooster van aftreden RvC Woonbedrijf Gedragsregels integer handelen Woonbedrijf Klokkenluidersregeling Woonbedrijf Link naar meldpunt integriteit Woningcorporaties VROM Verslag belanghouderspanel 2008 Toelichting op voorgenomen visitatie in 2010 Link naar Jaarverslag Woonbedrijf 7.2 Nevenstructuur Wij willen onze doelen in beginsel bereiken vanuit één organisatie en één organisatieprincipe. Uiteindelijk dienen alle activiteiten hetzelfde doel: goed wonen in een goede buurt. Dit uitgangspunt heeft betekenis voor de juridische structuur, waarvan is bepaald dat we in beginsel geen nevenstructuur ontwikkelen anders dan dat die rechtstreeks bijdraagt aan onze doelen en een nevenstructuur noodzakelijk maakt of als dit vanuit risicobeperking wenselijk is. Zo zullen de samenwerkingsvormen met derden als daarvoor een aparte juridische en organisatorische entiteit nodig is, wel in de nevenstructuur worden ondergebracht. Voor de nevenstructuur geldt dat deelnemingen die rechtstreeks voortvloeien uit de primaire bedrijfsactiviteiten rechtstreeks plaatsvinden vanuit de stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Deelnemingen die meer samenhangen met de belangen die we hechten aan samenwerking en een bijdrage leveren aan onze doelen, worden in beginsel in de nevenstructuur en meer specifiek onder de Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV ondergebracht. Onderstaand is schematisch weergegeven in welke entiteiten we belangen hebben ultimo december 2009. In de verdere teksten worden daar nadere uiteenzettingen over gegeven.
42
De eenheid van bestuur en intern toezicht is binnen de nevenstructuur zodanig georganiseerd, dat niet personen maar de organisatie als bestuurder is benoemd en wordt vertegenwoordigd door haar bestuurders. Hierdoor is de eenheid van bestuur in de structuur maximaal gewaarborgd. Zo is voor de entiteiten binnen de nevenstructuur, met uitzondering van Wonen Boven Winkels, geen aparte raad van commissarissen benoemd, maar is binnen de gehele structuur vastgelegd dat dezelfde eisen van goedkeuring aan besluiten worden gesteld als binnen de stichting. Zo vereisen besluiten die binnen de hoofdstructuur met goedkeuring of advies van (het presidium van) de Raad van Commissarissen worden genomen, in de nevenstructuur goedkeuring van de aandeelhouder en komen deze besluiten uiteindelijk ter goedkeuring bij de interne toezichthouder van de stichting terecht. Hiermee is een eenheid van bestuur en toezicht zoveel mogelijk gewaarborgd. 7.3
Deelnemingen
Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV De holdingstructuur is ingericht om het mogelijk te maken bepaalde activiteiten te kunnen onderbrengen in aparte vennootschappen (dochters) om daarmee invulling te kunnen geven aan samenwerkingsvormen met derden, het afdekken van grote risico‟s en mogelijke fiscale optimalisatie. De BV-structuur is onderhevig aan extern toezicht en regelgeving in het kader van het BBSH. Het intern toezicht is vanuit governanceoverwegingen gelijk geschakeld aan het intern toezicht van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Met andere woorden: onze raad van commissarissen vervult exact dezelfde rol naar de holdingstructuur als naar de stichting. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV heeft een aandelenkapitaal van 36.100 euro bestaande uit 361 aandelen. De aandelen zijn volledig in het bezit van de Stichting. De activiteiten van de Holding bestaan uit het aandeelhouderschap van de besloten vennootschappen Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV, Lichtrijk Beheer BV en PuntExtra BV. De mate van participatie wordt beschreven bij de individuele entiteiten. De Holding heeft voor een bedrag van € 5,9 (2008 € 5,1) miljoen aan leningen verstrekt aan Lichtrijk Beheer BV ter financiering van de aldaar uitstaande 43
leningen aan NEMe BV. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV heeft voor eenzelfde bedrag leningen opgenomen van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Voor het risicoprofiel van de deelneming en financiering aan Lichtrijk Beheer BV wordt verwezen naar de paragraaf over NEMe BV. In 2009 heeft de Holding ten aanzien van Lichtrijk Beheer BV. de volgende besluiten genomen: Aanvullende financiering voor de uitrol van Woensel- Oost, ten bedrage van € 123.750, onder dezelfde voorwaarden als de financiering in 2008. Overbruggingsfinanciering van € 604.200 voor de uitrol in Meerhoven, ter beschikking te stellen onder voorwaarde dat de uitrol van het netwerk stopt na de voltooiing van Meerhoven en dat NEMe wordt gereduceerd tot eigenaar van het passieve netwerk in Tongelre, Woensel Oost, Schrijversbuurt en Meerhoven. Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV Lichtrijk Beheer BV is destijds opgericht om invulling te geven aan de gezamenlijke ontwikkeling van glasvezel in de gemeente Eindhoven door de vier Eindhovense corporaties (Trudo, Wooninc, Domein en Woonbedrijf). De aandelen zijn voor 100% in bezit van Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV. Er vinden feitelijk geen activiteiten meer plaats in Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV. Lichtrijk Beheer BV Lichtrijk Beheer BV is de entiteit waar de samenwerking en participatie van de vier Eindhovense corporaties in het kader van de aanleg van glasvezel in Eindhoven tot uitdrukking komen. De verdeling van de aandelen van Lichtrijk Beheer BV per 31 december is als volgt: Woonbedrijf, Trudo en Wooninc ieder 30% en Domein 10%. Lichtrijk Beheer BV, en daarmee de vier Eindhovense corporaties, participeert voor 50% in NEMe BV. De overige 50% is in handen van Reggefiber BV, een particuliere organisatie die participeert in glasvezelprojecten. De gezamenlijke corporaties participeren nu met € 3,5 miljoen nominaal in het aandelenkapitaal NEMe (Woonbedrijf 1,05 miljoen). Daarnaast hebben de corporaties via Lichtrijk Beheer BV de NEMe voor een bedrag van ruim € 12,5 miljoen (Woonbedrijf € 5,9 miljoen) aan leningen verstrekt. Het jaarresultaat 2009 van NEMe is voorlopig vastgesteld op € 1,6miljoen negatief, waardoor het gecumuleerd jaarresultaat € 10,8 miljoen negatief bedraagt. Hierdoor bedraagt de waarde in het economische verkeer van de deelneming van Lichtrijk Beheer BV van nominaal € 3,5 miljoen ultimo 2009 € 1,9 miljoen negatief (50% deelneming). Daarnaast vragen de liquiditeitspositie van NEMe BV en ook de verdere uitrol in de overige stadsdelen om aanvullende financieringen. Het ministerie van VROM heeft in haar oordeelsbrief van 2005 aangegeven dat zij het niet wenselijk acht dat corporaties deelnemen in netwerken. De minister heeft aangegeven er van uit te gaan dat de Eindhovense corporaties uiterlijk 31 december 2010 hun deelnemingen in glasvezelactiviteiten hebben beëindigd. In ons jaarverslag van 2008 hebben we gesteld dat we de mening van VROM niet delen omdat zonder participatie van de corporaties het netwerk er niet was gekomen. We achten een glasvezelnet voor het bereiken van onze doelen in wijken en buurten noodzakelijk en dus passend binnen onze doelstellingen. Er is ook een breed maatschappelijk draagvlak voor de aanleg van glasvezel in de stad Eindhoven, die mogelijkheden biedt op het vlak van communicatie, zorg en veiligheid, ontspanning en comfort. In 2009 heeft WW&I ons verzocht om informatie te verstrekken waarmee onze deelname aan NEMe B.V. kon worden getoetst aan het proportionaliteitsbeginsel. Op basis van de verstrekte informatie komt WW&I nu tot de conclusie dat onze deelname aan NEMe proportioneel is. En daarmee is onze deelname aan NEME B.V. goedgekeurd, onder voorwaarden dat de activiteiten passen binnen de handreiking „Goed op weg met breedband‟. Een beëindiging van de deelname in glasvezelactiviteiten is wat WW&I betreft niet meer aan de orde. Dit verandert overigens niets aan onze opvatting dat de betrokkenheid van de corporaties niet tot de kerntaak behoort en daarmee tijdelijk is. Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven BV (NEMe BV) De NEMe BV is ontstaan als een samenwerkingsverband tussen de vier Eindhovense corporaties om invulling te geven aan de gewenste ontwikkeling op het gebied van communicatie in het kader van de destijds door de overheid geïntroduceerde ontwikkeling van Kenniswijk. NEMe BV realiseert en beheert het glasvezelnetwerk in de Eindhovense wijken. 44
We participeren via Lichtrijk Beheer BV in de NEMe BV. We hebben ultimo 2009 30% van de aandelen van Lichtrijk Beheer BV en participeren zodoende via de holdingstructuur voor 15% in NEMe BV. De resterende aandelen van Lichtrijk Beheer BV zijn via hun holdingstructuur in handen van de Eindhovense corporaties Trudo, Domein en Wooninc. Naast Lichtrijk Beheer BV participeert Reggefiber BV als tweede aandeelhouder van de NEMe BV. Zowel Reggefiber als Lichtrijk Beheer BV bezitten ieder 50% van de aandelen. De aandeelhouders hebben de ambitie uitgesproken om voor eind 2010 het glasvezelnetwerk in Eindhoven gereed te hebben. Dit past ook in de ambities van de gemeente Eindhoven. Eind 2009 heeft NEMe BV 20.568 woningen in de gemeente Eindhoven aangesloten op glasvezel, waarvan 13.875 klanten één of meerdere betaalde diensten afnemen. Daarnaast heeft Woonbedrijf in 2009 leningen verstrekt aan de NEMe voor een totaalbedrag van € 2.002.895 voor de aanleg van glasvezel bij nieuwbouw en renovatieprojecten van Woonbedrijf. PuntExtra BV PuntExtra BV is een samenwerkingverband geweest tussen de zorginstelling stichting Zuidzorg en Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. In 2007 zijn de activiteiten en de activa en passiva van de BV overgedragen aan de Coöperatie PuntExtra U.A. De aandelen van Zuidzorg in PuntExtra BV zijn in 2007 door Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV overgenomen waardoor Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV voor 100% eigenaar is van PuntExtra BV. De BV heeft feitelijk geen activiteiten meer. Breedband Regio Eindhoven BV Breedband Regio Eindhoven BV (BRE) is een samenwerkingsverband van meerdere Eindhovense bedrijven dat gezamenlijk een glasvezelring in Eindhoven heeft aangelegd en exploiteert voor de communicatie tussen hun locaties in Eindhoven. Hierdoor hoeven de bedrijven geen dure huurlijnen aan te houden en zijn er tegelijkertijd meer mogelijkheden in de communicatie tussen de diverse locaties, waardoor het bedrijfsrisico van uitval van de communicatielijnen beduidend is afgenomen. In totaal zijn 4.149.952 aandelen geplaatst, waarvan 1 prioriteitsaandeel in handen van de stichting Glasrijk. In deze stichting participeert de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl als bestuurslid. We hebben 512.717 (12%) aandelen in bezit. De nominale waarde van de aandelen bedraagt € 512.717 en is gelijk aan ons aandeel in de totale aanlegkosten. Woonbedrijf wil niet verder investeren in Breedband Regio Eindhoven B.V. (BRE). Derhalve heeft Woonbedrijf in 2009 afstand gedaan van het voorkeursrecht inzake de overdracht van alle aandelen van medeaandeelhouder Zuidzorg. Wonen Boven Winkels N.V. Wonen Boven Winkels N.V. is een samenwerking tussen gemeente Eindhoven en Woonbedrijf met als doel het wonen boven winkels in de binnenstad te bevorderen. De ruimten boven de winkels in de binnenstad worden nauwelijks bewoond hetgeen de leefbaarheid in het centrum niet ten goede komt. De NV verwerft vastgoed boven winkels in de binnenstad, ontsluit deze woningen en maakt ze geschikt voor bewoning. De exploitatie van de gerealiseerde woningen wordt uitbesteed aan Woonbedrijf. De NV is gestart met haar activiteiten in april 2009. Er zijn 45.000 aandelen geplaatst, Woonbedrijf en de gemeente Eindhoven bezitten ieder 50% (22.500) van de aandelen. In het kader van de verstrekking van eventuele staatssteun is Wonen Boven Winkels aangewezen als een Dienst van Algemeen Economisch Belang. In de statuten van de NV is geborgd dat de activiteiten zich enkel richten op het wonen in het centrum van de gemeente Eindhoven. De organisatie van Wonen Boven Winkels heeft afgezien van de directeur bestuurder geen personeel in dienst. De directeur bestuurder van Wonen Boven Winkels legt verantwoording af aan een eigen Raad van Commissarissen. De gemeente Eindhoven en Woonbedrijf vervullen ieder hun rol als aandeelhouder. Deze constructie wijkt af van het door Woonbedrijf gehanteerde principe van de eenheid van governance. De Raad van Commissarissen van Woonbedrijf houdt toezicht op de besluitvorming van de bestuurder van Woonbedrijf in de rol van aandeelhouder in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AvA) van Wonen Boven Winkels. Concreet betekent dit de besluitvorming ten aanzien van de begroting, het jaarverslag en het bedrijfsplan van Wonen Boven Winkels. Daarnaast kunnen de aandeelhouders aanwijzingen geven inzake algemene lijnen van te voeren financieel, sociaal, economisch en personeelbeleid.
45
In 2009 is de Algemene Vergadering van Aandeelhouders eenmaal bijeen geweest. Tijdens deze vergadering zijn het bedrijfsplan 2010 – 2014 en de begroting 2009 – 2010 vastgesteld. In 2009 is door de aandeelhouders een samenwerkingsovereenkomst gesloten die voorziet in de oprichting van de NV als entiteit die de doelstelling gaat realiseren. In de overeenkomst is tevens geregeld dat beide partijen een achtergestelde lening aan de NV zullen verstrekken ter financiering van het onrendabel gedeelte van de toekomstige investeringen. Voor het rendabel gedeelte van de investering zal gebruik worden gemaakt van financieringen via de gemeente Eindhoven. 7.4 Participaties Coöperatie PuntExtra U.A. De Coöperatie Puntextra U.A. is in 2007 opgericht om invulling te geven aan het samenwerkingverband tussen twee corporaties – Woonbedrijf en Wocom - en twee (thuis)zorginstellingen – Zuidzorg en de Zorgboog - voor de levering en bemiddeling van diensten op het gebied van zorg en welzijn. We participeren als lid in deze coöperatie. Aansprakelijkheden in de exploitatie van de coöperatie zijn uitgesloten. Wooninvesteringsfonds Het Wooninvesteringsfonds is een onafhankelijk vastgoedfonds en een toegelaten instelling in één. Als vastgoedfonds schrijft het Wooninvesteringsfonds obligatieleningen uit voor corporaties die solide willen beleggen in huurwoningen en als toegelaten instelling stelt het Wooninvesteringsfonds corporaties in staat woningen aan haar te verkopen. De opbrengst geeft corporaties de mogelijkheid om de financiële armslag te vergroten om te kunnen investeren in volkshuisvestingsprojecten. De verkochte woningen worden eigendom van het Wooninvesteringsfonds. Het beheer blijft in handen van de verkopende corporatie. Vervolgens verkoopt het Wooninvesteringsfonds de woningen aan zittende huurders of andere particulieren. Woonbedrijf investeert in het fonds in het kader van matching van middelen. We zien het participeren in het fonds als een maatschappelijke prestatie om andere corporaties in staat te stellen hun doelen te bereiken. We participeren met 6 certificaten voor een bedrag van € 3 miljoen. Aangezien het Wooninvesteringsfonds een toegelaten instelling is valt het fonds onder het vangnet van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en zijn de risico‟s voor ons minimaal. Woonbedrijf heeft besloten, overwegende dat het risicoprofiel van het Woon Investerings Fonds (WIF) aanzienlijk negatief is gewijzigd, het beleid van het WIF inzake de organisatiestructuur niet past bij dat van Woonbedrijf en Woonbedrijf de komende jaren zelf een aanzienlijke financieringsbehoefte heeft, geen certificaten van andere corporaties over te nemen en de eigen certificaten te verkopen aan collega corporaties zodra de gelegenheid daartoe zich voordoet. Stichting Bordeauxlaan De “stichting tot behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de bewoners van de Bordeauxlaan en omgeving” heeft tot doel het beheren van gemeenschappelijke gronden en paden voor de bewoners van een woongebied. De stichting heeft deze gronden in eigendom. We zijn bestuurder van deze stichting, waarvan de activiteiten enkel bestaan uit beheeractiviteiten. Stichting Eurostaete De stichting Eurostaete is eigenaar van het kantoorgebouw dat we huren aan de Europalaan. Het bestuur van de stichting bestaat uit mevrouw ir. I. de Boer en de heer drs. M.T. Eggermont RA, tevens de directieleden van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. De exploitatie van het gebouw is de enige activiteit van de stichting. In de financiering van deze stichting wordt door ons voorzien en deze bedraagt ultimo 2009 € 4,4 miljoen . Hiervoor hebben we geen zekerheden ontvangen. De WOZ waarde van het pand bedraagt in 2009 € 5,4 miljoen (peildatum 1 januari 2008). In 2009 hebben enkel beheersmatige activiteiten plaatsgevonden. Stichting Achterterrein fase I De stichting Achterterrein fase I betreft een stichting die de gemeenschappelijke belangen in de gemeenschappelijke binnen- en achterruimten van een woongebied in de wijk Meerhoven behartigt. We zijn de bestuurder van deze stichting. De stichting int als een vereniging van eigenaren voorschotten van de eigenaren van de woningen en voert het beheer van deze gemeenschappelijke belangen. 46
Stichting Kansen en sanctielijst Eindhovense Woningcorporaties De Stichting Kansen en sanctielijst Eindhovense Woningcorporaties is een stichting met als doel het bevorderen van een goed leefklimaat in de regio Eindhoven, de bewoners zo veel mogelijk vrijwaren van inbreuken op de woonkwaliteit en het beperken van financiële nadelen gepaard gaande met huurachterstanden. Door de samenwerking trachten de corporaties personen die overlast hebben veroorzaakt of hun woning zijn kwijtgeraakt door huurachterstanden een nieuwe kans te bieden. We participeren in het bestuur van deze stichting. Stichting Administratiekantoor NCCW In 2003 is de stichting Administratiekantoor NCCW opgericht, die een deelneming in het aandelenkapitaal van NCCW BV heeft verworven om zodoende de belangen van de corporaties in de continuïteit van NCCW te garanderen. Er dreigde op dat moment een overname van NCCW door meerdere marktpartijen met het risico dat hierdoor de investeringskracht van NCCW zou gaan afnemen met mogelijke directe gevolgen voor de klanten (corporaties) van NCCW. De deelneming bestaat uit certificaten uitgegeven door de Stichting Administratiekantoor NCCW. Het bestuur van de stichting Administratiekantoor NCCW vertegenwoordigt als aandeelhouder van NCCW de certificaathouders. De Stichting AK NCCW heeft een belang van 66,68% in NCCW en heeft daarvoor 26.670 certificaten uitgegeven. We participeerden met 4.000 certificaten in Stichting AK NCCW. De nominale waarde van de deelneming werd gegarandeerd door de stichting NWR. Woonbedrijf heeft gebruik gemaakt van deze garantieregeling en wij zijn daarmee ultimo 2009 geen certificaathouder meer van de stichting. Stichting Glasrijk Breedband Regio Endhoven BV is een samenwerkingsverband van meerdere Eindhovense bedrijven die gezamenlijk een glasvezelring in Eindhoven hebben aangelegd voor de communicatie van de bedrijven tussen hun locaties in Eindhoven. Hierdoor hoeven de bedrijven geen dure huurlijnen aan te houden en zijn er tegelijkertijd meer mogelijkheden en zekerheden. Er is sprake van 1 prioriteitsaandeel in handen van de stichting Glasrijk waarin de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl als bestuur participeert. De stichting Glasrijk vervult een centrale rol binnen de BRE en heeft een toezichthoudende functie ten opzichte van de directie BRE, zoals goedkeuring directie besluiten, voorstellen aandelenuitgifte, bindende voordracht directieleden BRE, voorstellen tot statutenwijziging, ontbinding, fusie en splitsing BRE. Alle aandeelhouders die betrokken zijn bij de oprichting van BRE zijn tevens bestuurslid van de stichting. Hiermede worden de eigendomsrechten van de BRE voor de aandeelhouders van het eerste uur beschermd. Ook vormt de stichting een platform voor de verdere ontwikkeling van glasvezel in de regio. We hebben zitting in het bestuur van stichting Glasrijk. 7.5 Interne beheersing Woonbedrijf hanteert een stelsel van interne beheersinginstrumenten die de organisatie in staat stelt om enerzijds inzichtelijk te maken waar de resultaten achterblijven bij de doelen en om daar op bij te sturen en anderzijds gebruikt Woonbedrijf een set van instrumenten om invulling te geven aan de administratieve organisatie en interne controle. Voor het sturen van de organisatie wordt gebruik gemaakt van een geautomatiseerde periodieke managementinformatie die is gebaseerd op de balanced score card. Dit sturinginstrument wordt gebruikt door zowel het management, de directie als de raad van commissarissen. Hiermee is geborgd dat alle lagen in de organisatie met dezelfde informatie werken en op dezelfde doelen sturen. De mate van het inzetten van beheersinginstrumenten wordt ingegeven door de kernwaarden (eigen verantwoordelijkheid, respect, verbindend en resultaat) van Woonbedrijf. Onze visie is dat de beheersing begint bij de cultuur van de organisatie en niet bij instrumenten. Dat wordt bij de inzet van beheersingsinstrumenten als uitgangspunt genomen. Voor de interne beheersing wordt naast de managementinformatie gebruik gemaakt van de instrumenten: procesbeschrijvingen, risicomanagement, internal audits en external audits. Een van de onderdelen van de interne beheersing vormen de procesbeschrijvingen. De actualiteit van de beschrijvingen laat op onderdelen nog te wensen over. Reden waarom medio 2009 is gestart met het actualiseren van alle procesbeschrijvingen zodat er een actueel stelsel van procesbeschrijvingen ontstaat, dat tevens de basis zal vormen voor de inrichting van een nieuwe automatiseringsomgeving. Het proces van actualisering zal naar verwachting nog tot medio 2010 duren. Na deze periode zullen 47
de processen periodiek aan de actualiteit, op basis van een wegingsfactor vanuit risico en interne beheersing, worden getoetst. Uit de managementinformatie is in 2009 onder andere gebleken dat de sturing op de onderhoudskosten van de complexen te wensen over laat. Uiteraard is dit onderdeel van een groter geheel o.a. de bewustwording van de districten om invloed te kunnen uitoefenen op de Woonbedrijf financiën maar ook weten wat de exploitatieresultaten zijn van de complexen binnen een district. Hiervoor is in 2009 een werkgroep geformeerd. De werkgroep stelt zich als doel om in de maandelijkse rapportage betrouwbare cijfers te rapporteren waardoor de districten zicht hebben op de ontwikkeling van de kosten en daar op kunnen sturen. De cijfers moeten herkend worden door de districten. Het gaat om contractonderhoud, reparatieverzoeken, mutatieonderhoud en individuele verbeteringen. Bij individuele verbeteringen moet ook inzichtelijk worden dat er een huuropbrengst tegenover staat. 7.6 Risicobeheersing De noodzaak voor een goed risicobewustzijn is in 2009 alleen maar toegenomen. Woonbedrijf ervaart dat de dynamiek van de omgeving meer en meer betekenis heeft voor de bedrijfsvoering. Woonbedrijf komt uit een periode dat er meer dan voldoende vraag naar onze producten was, maar die vanzelfsprekendheid is voorbij. Dat maakt de noodzaak van voldoende risicobewustzijn groot. In 2009 hebben wij dan ook werk gemaakt om dit bewustzijn in de organisatie te vergroten. Risicobeheersing vindt op meerdere niveaus plaats. De risicogevoeligheid voor macro economische ontwikkelingen wordt jaarlijks bepaald op basis van een set van economische scenario‟s. Voor deze risico‟s wordt een buffer in de vorm van eigen vermogen aangehouden die de continuïteit van Woonbedrijf binnen deze scenario‟s moet waarborgen. De risico‟s met betrekking tot onze individuele investeringsprojecten worden bij de investeringsbesluiten in kaart gebracht en binnen de projectbeheersing gemanaged. Voor eventuele additionele risico‟s uit de projecten, zoals mogelijke prijsrisico‟s voor nieuwbouw koop wordt een op basis van calculaties aparte buffer aangehouden. De operationele risico‟s worden door middel van ons procesbeheersingsysteem beheerst. Aanvullend op bovenstaande beheersing maatregelen zijn wij in 2009 gestart met de periodieke (kwartaal) inventarisatie en rapportage van onze risico‟s en de beheersingsmaatregelen. Hierbij worden de financiële risico‟s alsmede de imago risico‟s geïnventariseerd en door de verantwoordelijke managers van een toelichting voorzien. Deze rapportage is elk kwartaal onderwerp van gesprek tussen de directie en de raad van commissarissen. Als vertrekpunt voor ons risicomanagement is gesteld dat een juiste bedrijfscultuur bepalend is voor de wijze waarop een organisatie met haar risico‟s omgaat. Daarnaast betekent ondernemen het lopen van risico‟s, waarvan de omgang echter binnen aanvaardbare grenzen (risk-appetite) dienen te blijven. Praktijkvoorbeelden hebben ons geleerd dat systemen niet kunnen voorkomen, dat bepaalde risico‟s zich zullen voordoen, maar dat een open transparante cultuur met voldoende kritisch vermogen van de organisatie een voorwaarde vormt om op de juiste wijze met risico‟s om te gaan. Systemen kunnen ons wel helpen om de cultuur te ondersteunen. Woonbedrijf zet dan ook in op het bewust omgaan met de risico‟s en deze continu onderwerp van gesprek te houden. Wij zijn van mening dat de Woonbedrijf cultuur de juiste is om succesvol onze risico‟s te beheersen en dat het kritisch vermogen van de organisatie met hulp van het gestructureerd risicomanagement alleen nog maar toeneemt. De laatste inventarisatie en rapportage inzake risicomanagement heeft per ultimo 2009 plaatsgevonden en is onderwerp van gesprek geweest van het bestuur en de raad van commissarissen begin 2010. Het risicoprofiel van Woonbedrijf op basis van deze inventarisaties ziet er als volgt uit: Financiële gevolgen (5) x > 5.000.000
1
(4) 2.500.000 < x < 5.000.000
1
4 2
(3) 1.000.000 < x < 2.500.000
Kans
2
3
(2) 250.000 < x < 1.000.000 (1) x < 250.000
1
10 5
1
5
7
17
3
1
5
7
23
(1) 10%
(2) 30%
(3) 50%
(4) 70%
(5) 90%
48
Imagogevolgen (5) Landelijk - Opzet/Fraude (4) Landelijk - Mismanagement (3) Regionaal - Nalatigheid (2) Lokaal – Groep
1
1
1
5
3)
2
4
7
12
1
8
8
10
13
2
11
(4) 70%
(5) 90%
(1) Lokaal – Individu Kans
(1) 10%
(2) 30%
(3) 50%
De meest omvangrijke risico‟s van Woonbedrijf bevinden zich in de gebieden externe omgeving, projectontwikkeling (met name nieuwbouw koopwoningen) en de informatiehuishouding. Ultimo 2009 worden de bezuinigingsmaatregelen van de overheid in het kader van de kredietcrisis en de effecten van de Europese staatsteun beschikking als grootste risico‟s van Woonbedrijf gezien. Aangezien de plannen nog niet concreet zijn kan hierop nog niet worden geanticipeerd, maar de verwachting bestaat nadrukkelijk dat de betekenis groot zal zijn. Rondom de projectontwikkeling bestaan de onderscheiden financiële risico‟s uit bijna 100 nog niet verkochte maar wel in ontwikkeling zijnde nieuwbouwwoningen, de contractuele bouwverplichting op Strijp-S in veranderende marktomstandigheden en in het kader van Europese wetgeving vraagstukken rondom de realisatie van Viktoriakwartier Eindhoven. In het kader van imago bestaan de onderkende risico‟s met name uit een gecompliceerde en lastig te beheren informatiehuishouding, de maatschappelijke discussie over de hoogte van bestuursvergoedingen en het in ontwikkeling zijnde inkoopbeleid. De informatiehuishouding van Woonbedrijf is van dien aard dat deze een risico vormt voor de dagelijkse continuïteit van processen en informatievoorziening. Er is een aanvang gemaakt om in de loop van 2010 een optimalisatie op dit vlak te realiseren. De maatschappelijke discussie rondom bestuursvergoedingen in de sector leidt tot negatieve perspublicaties. In het verslag van de Raad van Commissarissen is daarover een verantwoording opgenomen. Woonbedrijf ziet met name op het beleidsmatig vlak risico‟s in haar inkoopprocessen en werkt momenteel aan een update op dat vlak.
7.7 Audits Woonbedrijf maakt voor de toetsing van de werking van haar processen gebruik van internal audits. Deze audits hebben tot doel om te toetsen in welke mate wordt gewerkt binnen de beleidskaders en procesafspraken van Woonbedrijf en leveren daarmee een bijdrage aan de interne beheersing. De audits worden uitgevoerd door een auditteam bestaande uit een medewerker van de afdeling Controlling en een lid uit de organisatie. Verslag van de audit wordt gedaan aan zowel de portefeuillehouder van het proces als de controller van Woonbedrijf. In 2009 zijn 11 audits uitgevoerd en deze vormen daarmee een belangrijk instrument voor de interne beheersing. Er zijn tijdens de audits een groot aantal constateringen gedaan die tot aanbevelingen hebben geleid, doch er zijn geen grove onrechtmatigheden geconstateerd. De external audits worden door de externe accountant uitgevoerd in het kader van de controle op het jaarverslag. De accountant doet in haar interim rapportage verslag van de bevindingen. Ook hier zijn geen constateringen gedaan die van belang zijn om hier te vermelden.
49
50
8 Financiële continuïteit 8.1 Ontwikkelingen in 2009 De gevolgen van de internationale kredietcrisis zijn pas in 2009 in hun volle omvang in de Nederlandse economie tot uiting gekomen. Ramingen van het Centraal Planbureau zijn keer op keer naar beneden bijgesteld. De huidige verwachting van het CPB is dat de economie pas in het jaar 2011 weer een heel voorzichtig herstel zal gaan vertonen. Voor 2010 wordt vooralsnog uitgegaan van een nulgroei. De nulgroei voor 2010 betekent dat de economie dit jaar nog niet uit het dal klimt. Dit laatste feit gecombineerd met de ongekende krimp van 4% in 2009 gaat in 2010 naar verwachting leiden tot een sterke groei van de werkloosheid. De arbeidsmarkt reageert altijd met enige vertraging op de conjuncturele ontwikkelingen. Daarnaast hebben overheidsmaatregelen als de deeltijd WW en stimuleringsmaatregelen voor bijvoorbeeld de bouw in 2009 geleid tot een vertraagde doorwerking van de crisis in de arbeidsmarkt. Het bovenstaande heeft ertoe geleid dat veel mensen in 2009 nog relatief weinig hebben gemerkt van de kredietcrisis. Het zijn tot nu toe vooral de bedrijven en de overheid die de klappen opvangen. Naar verwachting komt hierin in 2010 verandering wanneer de werkloosheid onder vooral laagopgeleiden fors gaat toenemen. Relatief veel mensen zullen in 2010 geconfronteerd worden met inkomensachteruitgang door werkloosheid. Nog meer huishoudens dan in 2009 zullen de hand op de knip houden, waardoor het herstel van de consumentenbestedingen ook in 2010 nog uitblijft. Het lage consumentenvertrouwen heeft ook grote gevolgen voor de woningmarkt. Veel mensen blijven zitten waar ze zitten en durven geen nieuwe woning te kopen, omdat men bang is dat de eigen woning onverkoopbaar is. Gevolg is dat de woningmarkt op dit moment volledig is vastgelopen. Starters op de woningmarkt krijgen de financiering van woningen nauwelijks rond, omdat banken zeer terughoudend zijn met het verstrekken van hypotheken. Eigenaren van bestaande woningen zijn nauwelijks actief op de woningmarkt, omdat zij bang zijn dat zij hun huidige woning niet verkocht krijgen. Een situatie die veel te maken heeft met het ontbreken van vertrouwen in de toekomst. Op dit moment zijn er nog geen echte tekenen dat het consumentenvertrouwen aan een stevig herstel bezig is. Bij Woonbedrijf zien we dat deze situatie op de woningmarkt leidt tot een moeizaam verloop van de verkoop van met name nieuwbouwwoningen. In paragraaf 8.3 onder Financiële risico‟s wordt hierop verder ingegaan. Ook de financiering van nieuwbouwprojecten die niet via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen gefinancierd kunnen worden, verloopt moeizaam. Nieuwbouwprojecten waarvan de gemiddelde stichtingskosten hoger zijn dan € 240.000 kunnen niet WSW geborgd gefinancierd worden. Deze projecten moeten op de reguliere kapitaalmarkt gefinancierd worden tegen commerciële voorwaarden. Woonbedrijf heeft in 2009 de ervaring opgedaan dat het realiseren van dergelijke commerciële financieringen geen sinecure is. Ook hier speelt de terughoudendheid van banken om krediet te verlenen nog steeds een grote rol. Op de beschikbaarheid van financiering zal in paragraaf 8.3 onder Financiële risico‟s nader worden ingegaan. De rekening van de economische crisis, die naar verwachting vanaf 2011 gepresenteerd zal worden, zal ook zeker gevolgen gaan krijgen voor onze sector. Het begrotingstekort van de rijksoverheid loopt in 2010 op tot meer dan 6%, terwijl maximaal 3% de norm is. Een omvangrijke bezuinigingsoperatie van de rijksoverheid (structureel € 29 miljard per jaar) zal de overheidsfinanciën weer op orde moeten brengen. Gezien de ongekende omvang van deze operatie is het praktisch onmogelijk dat bepaalde sectoren ontzien worden. De verwachting is dat de rijksoverheid dus ook bij de woningcorporaties een greep in de kas zal doen. Het meest waarschijnlijk is het dat dit zal gebeuren in de vorm van het (gedeeltelijk) afwentelen van de huurtoeslag op de woningcorporaties. In combinatie met de enkele jaren geleden ingevoerde vennootschapsbelastingplicht (Vpb) komt hiermee de liquiditeitspositie van woningcorporaties steeds verder onder druk te staan. Uit recent onderzoek blijkt dat één op de drie corporaties voor 2010 negatieve kasstromen verwacht; de uitgaven zijn hoger dan de inkomsten voor dat jaar. Dit heeft grote consequenties voor de (borgbare) financieringsmogelijkheden bij het WSW. De financiering van geplande nieuwbouw- en renovatieprojecten kan hiermee in gevaar komen. Hoewel er bij Woonbedrijf binnen afzienbare termijn nog geen sprake is van negatieve operationele kasstromen, besteden wij in toenemende mate aandacht aan de bewaking en beheersing van onze operationele kasstromen.
51
De recente Europese discussie aangaande staatssteun aan woningcorporaties in Nederland leidt ook zeker niet tot meer rust in deze roerige economische omstandigheden. Voor Europa geldt het feit dat woningcorporaties gebruik kunnen maken van de faciliteiten van het WSW en daarmee dus goedkoper geld kunnen lenen dan commerciële partijen als staatssteun. Europa wil hieraan de consequentie verbinden dat sociale woningen (woningen met een huur lager dan de huurtoeslaggrens) nagenoeg alleen mogen worden verhuurd aan huishoudens met een totaal huishoudinkomen van maximaal € 33.000. Woonbedrijf is van mening dat dit leidt tot een aantal ongewenste effecten. Zo zal de doorstroming van bestaande huurders nog verder onder druk komen te staan, omdat mensen met een huishoudinkomen groter dan € 33.000 bij verhuizing niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Bovendien komen huishoudens met een inkomen dat net boven de grens ligt in de knel bij het zoeken naar passende huisvesting. Hun inkomen is veelal te laag om een koopwoning te betrekken of om voor een huurwoning in het geliberaliseerde segment te kiezen. Ze komen echter niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Tenslotte kan ook de vraag gesteld worden hoe moet worden omgegaan met tussentijdse wijzigingen in de gezinssituatie of bij het wijzigen van het huishoudinkomen. Woonbedrijf denkt dat bovenstaande zaken de doorstroming op de woningmarkt verder zullen belemmeren en dat de woningmarkt nog verder op slot gaat wanneer deze Europese maatregelen daadwerkelijk worden doorgevoerd. Het is duidelijk dat we ons in turbulente tijden bevinden die maximale focus vereisen op onder andere onze financiële huishouding. Woonbedrijf geeft de bewaking van haar financiële continuïteit vorm langs twee lijnen. In de eerste plaats bewaken wij de hoogte van onze financiële buffer die garandeert dat wij op de langere termijn aan onze verplichtingen kunnen blijven voldoen (solvabiliteit). Daarnaast bewaken wij onze liquiditeitspositie. Voor de financierbaarheid bij het WSW is het van belang dat onze operationele kasstromen in de komende jaren positief blijven. In paragraaf 8.2.1 wordt ingegaan op de vraag of de solvabiliteitspositie aan de te stellen eisen voldoet. In paragraaf 8.2.2 wordt de liquiditeitspositie van Woonbedrijf onderzocht. In paragraaf 8.3 tenslotte wordt ingegaan op de belangrijkste financiële risico‟s die we op dit moment als Woonbedrijf zien.
8.2
Bewaking van solvabiliteit en liquiditeit
8.2.1 Solvabiliteit Zoals hierboven aangegeven wordt de solvabiliteit van Woonbedrijf gezien als een graadmeter voor de mate waarin wij op lange termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. De solvabiliteit wordt gemeten door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het totaal geïnvesteerde vermogen. Om op lange termijn aan onze verplichtingen te kunnen blijven voldoen, moet het eigen vermogen een bepaalde minimale omvang hebben, de zogenaamde financiële buffer. De financiële buffer is bedoeld om toekomstige macro-economische risico‟s, zoals inflatie- en renteontwikkeling, bouwkostenontwikkeling, marktprijsontwikkeling en overige economische parameters te kunnen opvangen. Daarnaast is in de financiële buffer een bedrag opgenomen voor het opvangen van overige risico‟s, zoals bijvoorbeeld politieke risico‟s of demografische risico‟s. De hoogte van de financiële buffer wordt op dezelfde wijze als in 2008 bepaald. De basis wordt gevormd door de meerjarenbegroting voor de tienjaarsperiode van 2010 tot en met 2019. In deze meerjarenbegroting zijn alle investeringen en overige beleidsvoornemens voor deze periode ingerekend. Voor deze meerjarenbegroting worden 200 macro-economische scenario‟s doorgerekend (Monte Carlo simulatie). Dit leidt tot 200 mogelijke uitkomsten van onze solvabiliteit. Alle scenario‟s hebben hierbij een gelijke kans van optreden, dus per scenario een kans van 0,5%. De hoogte van de financiële buffer wordt vervolgens zodanig bepaald dat in 95% van alle doorgerekende scenario‟s de continuïteit niet in het geding komt. Hiertoe wordt de gemiddelde waarde van de solvabiliteit uit de 200 scenario‟s bepaald (de “verwachtingswaarde”). Daarnaast wordt de waarde van de solvabiliteit bepaald die met 95% zekerheid minimaal wordt gehaald. Deze laatste waarde is de waarde van de solvabiliteit die hoort bij het op tien na slechtste scenario. De benodigde minimale financiële buffer wordt nu bepaald door het verschil te bepalen tussen de verwachte solvabiliteit (het “gemiddelde”) van de doorgerekende scenario‟s en de solvabiliteit van het op tien na slechtste scenario. Als deze minimale financiële buffer wordt aangehouden, weten we met 95% zekerheid dat de solvabiliteit nooit onder een niveau van nul zal zakken bij het huidige beleid en het huidige investeringsniveau. Indien er wordt gekozen voor een hoger zekerheidsniveau (bijvoorbeeld 98%) dan stijgt de minimaal aan te 52
houden buffer en omgekeerd. Bij de bepaling van de minimale hoogte van de financiële buffer wordt vijf jaar vooruitgekeken. Een periode van vijf jaar is nog zodanig goed te overzien dat het beleid aangepast kan worden mocht een van de slechtste scenario‟s zich voordoen. Een langere periode zou teveel onzekerheden bevatten. Het verschil tussen het werkelijke (geprognosticeerde) eigen vermogen aan het einde van het vijfde prognosejaar en de minimale financiële buffer aan het einde van het vijfde prognosejaar is de zogenaamde beleidsruimte. De beleidsruimte is dat deel van ons eigen vermogen dat we zonder (financiële) problemen kunnen inzetten voor additionele investeringen of ander beleid. Bij de jaarlijkse opstelling van de meerjarenbegroting wordt zowel de minimale financiële buffer als de beleidsruimte telkens opnieuw berekend. Indien bij de opstelling van de meerjarenbegroting blijkt dat het geprognosticeerde eigen vermogen aan het einde van het vijfde prognosejaar lager is dan de minimale financiële buffer dan volgt temporisering van het investeringsprogramma. De temporisering van investeringen behelst het later in de tijd zetten van geplande investeringen. Het temporiseren van het investeringsprogramma gebeurt op basis van een ranking van de investeringsprojecten. Hierbij worden de investeringsprojecten verdeeld in “harde”, “zacht prioritaire” en “zachte” projecten. De harde projecten zijn projecten waarvan de besluitvorming over de definitiefase is afgerond en waarbij de betreffende locatie al in eigendom is of waarbij een aankoopovereenkomst gesloten is voor de verwerving van een locatie. Een aanvullend criterium kan zijn het al of niet afgerond hebben een ruimtelijke ordeningprocedure (RO). Bij zacht prioritaire projecten gaat het om projecten die weliswaar niet strikt voldoen aan de hier genoemde harde criteria, maar waarover bijvoorbeeld met de locale politiek al (prestatie)afspraken zijn gemaakt of die anderszins belangrijk zijn voor bijvoorbeeld het imago van Woonbedrijf. Deze projecten worden, nadat alle harde projecten zijn ingerekend en er nog beleidsruimte over is, ook ingerekend in de meerjarenbegroting. Indien er daarna nog beleidsruimte over is, worden ook de zachte projecten in de meerjarenbegroting ingerekend, totdat de grens van de minimale financiële buffer is bereikt. We zorgen er in ieder geval altijd voor dat onze investeringsbegroting voor de komende jaren passend is bij onze financiële positie en dat we onze financiële buffer dus in stand houden. In onderstaande tabel staat de berekening van de minimale financiële buffer, zoals we die in de meerjarenbegroting 2010-2019 hebben bepaald op basis van Monte Carlo simulaties. Bedragen * € 1 miljoen Omschrijving Macro-economische risico’s Overige risico’s Benodigd eigen vermogen ultimo 2014 (buffer) Verwacht eigen vermogen ultimo 2014 Bruto beleidsruimte Reservering voor financiële risico’s Vrije beleidsruimte
Bedrag 295 77 372 398 26 5 21
De reservering voor financiële risico‟s ad € 5 miljoen betreft een reservering van beleidsruimte voor risico‟s die niet zijn opgenomen in de macro-economische risico‟s of de overige risico‟s. Deze risico‟s kunnen als volgt worden gespecificeerd.
53
Bedragen * € 1 miljoen Omschrijving
Risico
Verkoopwoningen Strijp-S Achtervang-constructie Doornakkers pleinwoningen Verkoopwoningen Eersel Verkoopwoningen de Lieven
2 1 1 1
Totaal financieel risico
5
Het bovenstaande is een reservering voor financiële risico‟s die mogelijk in de nabije toekomst optreden, maar waarvan niet zeker is of ze optreden en wat het financiële gevolg is wanneer deze daadwerkelijk optreden. Deze risico‟s hangen voor een belangrijk deel samen met de verkoopbaarheid van nieuwbouwwoningen en zijn daarmee vrijwel allemaal op de een of andere manier terug te voeren op de economische crisis. Inmiddels zijn door Woonbedrijf een aantal verkoopbevorderende maatregelen in gang gezet die de verkoop in 2010 op gang moeten gaan brengen. De vrije beleidsruimte die overblijft na aftrek van deze risico‟s is berekend op € 21 miljoen. Deze ruimte is in de komende vijf jaren beschikbaar voor additionele investeringsprojecten en/of ander beleid. Er kan dus geconstateerd worden dat de solvabiliteitspositie van Woonbedrijf ultimo 2009 ruim voldoende is bij het huidige investeringsprogramma.
8.2.2 Liquiditeit Zoals onder paragraaf 8.1, ontwikkelingen in 2009 al werd aangegeven, wordt naast de solvabiliteit van corporaties ook de liquiditeit steeds belangrijker. Een aantal ontwikkelingen duiden erop dat de liquiditeitspositie van corporaties zelfs belangrijker is dan de solvabiliteitspositie. Zo heeft het WSW haar beoordelingsmethode van woningcorporaties veranderd, waarbij niet langer de bedrijfswaarde van de corporatie leidend is voor de financiële positie, maar de operationele kasstromen in de komende vijf jaren. De operationele kasstromen in de komende vijf jaren moeten positief blijven om in aanmerking te komen voor door het WSW geborgde financiering. Bij de bepaling van deze operationele kasstromen wordt rekening gehouden met een fictieve aflossing van 2% van de bestaande leningportefeuille per jaar. Indien de operationele kasstromen in één van de vijf prognosejaren negatief zijn, komt de corporatie in principe niet in aanmerking voor door het WSW geborgde financiering van investeringsprojecten. De beoordeling van de operationele kasstromen door het WSW vindt ieder jaar plaats door middel van de zogenaamde diskette prospectieve informatie (dPi). Voor de jaren 2010 tot en met 2014 is de dPi door Woonbedrijf ultimo januari 2010 bij het WSW ingediend. De operationele kasstromen volgens de dPi kunnen als volgt vereenvoudigd worden weergegeven. Bedragen * € 1.000 Omschrijving Operationele kasstroom Fictieve aflossing 2% Saldo operationele kasstroom
2010
2011
2012
2013
2014
18.898 -7.298 11.600
28.864 -8.533 20.331
26.093 -10.548 15.545
36.120 -12.408 23.712
41.906 -13.496 28.410
Uit bovenstaande tabel blijkt dat Woonbedrijf ruimschoots voldoet aan de eis van het WSW dat de operationele kasstroom per jaar, na aftrek van de aflossingsfictie, positief moet blijven. Dit betekent dat Woonbedrijf in aanmerking komt voor door het WSW geborgde financiering van haar investeringsprojecten. Overigens geldt dit alleen voor investeringsprojecten die bij het WSW borgbaar zijn; dit betekent dat alleen investeringsprojecten waarvan de gemiddelde stichtingskosten per woning lager zijn dan € 240.000 voor borging in aanmerking komen. Nieuwbouwprojecten voor huurwoningen waarvan de gemiddelde stichtingskosten hoger zijn dan € 240.000, komen dus niet in aanmerking voor door het WSW geborgde financiering. Nieuwbouwprojecten voor verkoopwoningen zijn nooit borgbaar bij het WSW. De kosten die gemaakt worden voor renovatieprojecten van bestaand bezit zijn altijd borgbaar bij het WSW. Voor Woonbedrijf 54
is het belangrijk dat we gebruik kunnen maken van de borgingsfaciliteiten van het WSW, omdat dit ons in staat stelt om tegen aanmerkelijk lagere tarieven geld te lenen. Hoewel het erg moeilijk is om aan te geven wat het rentevoordeel is op nieuw afgesloten leningen (referentiekaders ontbreken veelal) wordt algemeen aangenomen dat het rentevoordeel dat we hebben door gebruik te maken van de WSW faciliteiten al snel 100 basispunten (1%) op nieuw afgesloten leningen betreft. Daarvan wordt 40 basispunten toegeschreven op de achtervang van het Rijk op het borgingssysteem. Daarnaast is het belangrijk om te constateren dat de procedure om een nieuwe lening af te sluiten aanmerkelijk eenvoudiger en sneller verloopt bij een WSW geborgde lening dan bij een commercieel af te sluiten lening. Bovendien worden bij commercieel af te sluiten leningen vaak strikte eisen gesteld aan de zogenaamde loan-to-value ratio. Dit betekent dat een commerciële financier nooit 100% van de waarde van de investering met vreemd vermogen zal willen financieren; de woningcorporatie moet dan zelf een (fors) percentage van de investering met eigen vermogen financieren. Bij door het WSW geborgde financiering kan in principe 100% van de waarde van de investering gefinancierd worden met vreemd vermogen. Voor Woonbedrijf is het dus van belang om de operationele kasstromen in de komende jaren op peil te houden. Onder andere bij het opstellen van de meerjarenbegroting voor een tienjaarsperiode worden de operationele kasstromen inzichtelijk gemaakt. Indien hieruit een negatief verloop van de operationele kasstromen in de komende jaren zou blijken wordt hierop bijgestuurd. Ook tussentijds worden kasstroomoverzichten op districtsniveau gepresenteerd aan de individuele districten. Deze overzichten vormen voor de districten input voor het opstellen en/of aanpassen van hun complexbeheerplannen. Op dit moment is Woonbedrijf bezig met de verdere doorontwikkeling van de hierboven genoemde kasstroomoverzichten, zodat zij meer en meer dienst kunnen gaan doen als actief sturingsinstrument. Woonbedrijf realiseert zich terdege dat het actief sturen op kasstromen steeds belangrijker wordt. Voor Woonbedrijf is het van levensbelang om tegen acceptabele voorwaarden toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt, zodat wij verder uitvoering kunnen blijven geven aan ons ambitieus investeringsprogramma. Een gezonde ontwikkeling van onze operationele kasstromen is daar een essentiële voorwaarde voor. Onze meerjarenbegroting 2010-2019 laat in geen enkel jaar een negatieve operationele kasstroom zien. Hierbij moet overigens wel worden aangetekend dat de rentelasten over het vreemd vermogen een steeds groter negatief aandeel gaan innemen in onze operationele kasstromen. De huidige rentelasten bedragen circa € 15 miljoen per jaar, terwijl deze volgens onze meerjarenbegroting in het jaar 2019 toenemen tot een niveau van circa € 36 miljoen per jaar. Dit heeft te maken met de grote bedragen die Woonbedrijf in de komende jaren moet gaan lenen om het ambitieuze nieuwbouw- en renovatieprogramma te kunnen financieren. De extra kasstromen die worden gegenereerd door deze nieuwbouwprogramma‟s en renovatieprogramma‟s zijn onvoldoende om de extra rentelasten als gevolg van deze programma‟s te betalen. Hierdoor neemt de druk op de operationele kasstromen in de komende 10 jaren sterk toe. Met name voor omvangrijke renovatieprogramma‟s geldt dat zij leiden tot extra rentelasten waar nauwelijks of geen extra inkomende kasstromen in de vorm van huurverhogingen tegenover staan. Volgens de meerjarenbegroting 2010-2019 gaat Woonbedrijf in de komende 10 jaren een bedrag van bijna € 290 miljoen aan renovatieprogramma‟s uitgeven. Dit bedrag moet in principe voor een groot deel gefinancierd worden met leningen. Aan het eind van de begrotingshorizon (2019) leidt dit tot extra rentelasten van circa € 14 miljoen per jaar. De in de meerjarenbegroting ingerekende extra huuropbrengst als gevolg van deze renovaties is slechts een fractie van de extra rentelasten. Ook nieuwbouwprojecten leiden tot een financieringsbehoefte en daarmee tot extra rentelasten. Voor nieuwbouwprojecten geldt echter dat zij zorgen voor huurinkomsten die additioneel zijn ten opzichte van de huurinkomsten van het bestaande bezit. Voor nieuwbouwprojecten geldt in grote lijnen dat de extra operationele kasstroom die hierdoor ontstaat voldoende is om circa 50% van de extra rentelasten terug te verdienen. Voor de komende 10 jaren heeft Woonbedrijf een bedrag van € 388 miljoen ingerekend voor nieuwbouwinvesteringen in huurwoningen. Ook de nieuwbouwinvesteringen gaan in de komende jaren een extra druk op onze operationele kasstromen leggen, omdat de extra rentelasten in het jaar circa tweemaal zo hoog zijn als de extra operationele kasstroom die in het jaar ontstaat. Zoals hierboven gezegd worden onze operationele kasstromen volgens de meerjarenbegroting 20102019 in de komende jaren nog niet negatief, maar de druk neemt als gevolg van ons 55
investeringsprogramma wel sterk toe. We zijn ons als Woonbedrijf bewust van de risico‟s die we lopen op het gebied van onze kasstromen. De verdere doorontwikkeling van onze kasstroomoverzichten zoals hierboven vermeld, gaat ons helpen bij het inzichtelijk maken van de verschillende risicogebieden binnen de kasstromen en bij het bepalen van de wijze waarop we op de kasstromen kunnen sturen.
8.2.3 Beoordeling door CFV Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) voert namens het Ministerie van VROM het financiële toezicht uit op de woningcorporaties in Nederland. Bij de jaarlijkse toetsing van de financiële positie van corporaties door het CFV wordt in hoofdlijnen nog vastgehouden aan de methodiek van de vermogensbeoordeling op basis van waardering tegen bedrijfswaarde. Het CFV gaat de door de corporatie berekende bedrijfswaarde corrigeren naar een geüniformeerde bedrijfswaarde, de zogenaamde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. In zes stappen vindt er een uniformering plaats van de eigen bedrijfswaarde naar de volkshuisvestelijke waarde. Op deze wijze kan het CFV de verschillende bedrijfswaarden van corporaties onderling beter vergelijken. Het geprognosticeerde eigen vermogen van de corporatie wordt vervolgens voor een periode van vijf jaar vooruit bepaald door uit te gaan van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit. Het CFV toetst hierbij of het geprognosticeerde eigen vermogen aan het einde van het vijfde jaar (2014) zich tussen een door het CFV bepaalde ondergrens en bovengrens bevindt. De ondergrens van het eigen vermogen wordt hierbij bepaald door rekening te houden met drie risico‟s, te weten het macroeconomische risico, het marktrisico en het operationele risico. Voor elk van de drie risico‟s wordt een minimum bedrag aan volkshuisvestelijk vermogen bepaald. De hoogte van deze bedragen wordt voor het macro-economische risico en het marktrisico bepaald door een zogenaamd “schokscenario” te simuleren waarbij men bepaalde variabelen zoals inflatie, rente of marktwaardeontwikkeling extreme waarden laat aannemen. Het operationele risico wordt bepaald aan de hand van het activiteitenniveau van de corporatie. In de praktijk komt dit erop neer dat hoe meer investeringen de corporatie doet hoe hoger het operationele risico wordt ingeschat en dus hoe hoger de ondergrens van het eigen vermogen is. Voor corporaties met meer dan 5.000 woningen wordt een bovengrens van 30% gehanteerd voor het volkshuisvestelijk vermogen. Indien het werkelijk eigen vermogen hoger is dan de bovengrens , dan mag het “overschot” over een periode van 15 jaar worden afgebouwd. Woonbedrijf voert ieder jaar een simulatie uit van de CFV berekening, om vooraf te bepalen tot welk oordeel de doorgerekende meerjarenbegroting waarschijnlijk zal leiden. Hiertoe trachten we de berekeningsmethode van het CFV na te bootsen. Deze berekeningsmethode is, zoals hierboven uitgelegd, een andere benadering dan onze eigen benadering op basis van de Monte Carlo simulatie. Het financiële beleid van Woonbedrijf is erop gericht dat wij ieder jaar een A-oordeel van het CFV ontvangen. Een A-oordeel betekent dat het CFV oordeelt dat ons investeringsprogramma passend is bij onze financiële positie. Een B-oordeel betekent dat de financiële positie onvoldoende is bij het huidige investeringsprogramma, terwijl een C-oordeel impliceert dat de financiële positie te ruim is bij het voorgenomen investeringsprogramma. Op basis van de uitgevoerde simulatie op basis van de meerjarenbegroting 2010-2019 volgt waarschijnlijk een A-oordeel van het CFV. 8.3 Financiële risico’s De huidige economische crisis leidt er voor Woonbedrijf toe dat er een aantal specifieke risico‟s ontstaan. Deze risico‟s bestaan normaal gesproken ook, doch de crisis maakt deze risico‟s steeds manifester. Deze risico‟s kunnen in de komende jaren nog tot financiële consequenties leiden die echter moeilijk te overzien zijn. In hoofdlijnen kan hierbij gedacht worden aan het verkooprisico van nieuwbouwwoningen, het risico van rentestijgingen en het risico met betrekking tot de beschikbaarheid van (borgbare) financiering. Onderstaand worden deze risico‟s kort behandeld.
56
8.3.1 Verkooprisico Bij Woonbedrijf zien we dat de slechte economische omstandigheden op de woningmarkt leiden tot een moeizaam verloop van de verkoop van met name nieuwbouwwoningen. Ultimo 2009 heeft Woonbedrijf een onverkochte voorraad van 99 nieuwbouwwoningen, die weliswaar nog niet allemaal opgeleverd zijn, maar die wel moeten worden afgebouwd. De onverkochte woningen zijn verspreid over de volgende vier projecten: Omschrijving De Lieven Eindhoven Eikenstate Eersel Drents dorp Noord Eindhoven Lakerlopen Eindhoven Totaal
Totaal woningen
Onverkocht
102 52 50 16 220
55 37 4 3 99
Het grootste gedeelte van de onverkochte woningen (81 woningen) betreft woningen met een verkoopprijs hoger dan € 250.000. Dit is een categorie die voor alleenverdienende starters vrijwel onbereikbaar is. Voor de projecten De Lieven te Eindhoven en Eikenstate te Eersel heeft Woonbedrijf inmiddels een aantal verkoopbevorderende maatregelen ingesteld die naar verwachting in 2010 tot resultaten gaan leiden. Via periodieke managementinformatie (balanced scorecard) wordt maandelijks aandacht gegeven aan de voortgang van de verkoop van deze woningen en indien nodig wordt bijgestuurd op de genomen verkoopbevorderende maatregelen.
8.3.2 Renterisico De enorme risico-opslagen die direct na het ontstaan van de kredietcrisis door banken in rekening werden gebracht op de officiële rentetarieven, zijn langzaam minder aan het worden. Het vertrouwen tussen banken onderling komt langzaam terug en de banken krijgen ook weer wat meer vertrouwen in de kredietwaardigheid van bedrijven en consumenten. De lagere risico-opslagen in combinatie met een historisch laag officieel rentetarief leiden ertoe dat Woonbedrijf op dit moment tegen relatief lage tarieven voor langere perioden geld kan lenen. Voor financieringen die op dit moment worden afgesloten is dit een gunstige situatie. De algehele verwachting van economen is echter dat de rentetarieven wel eens flink zouden kunnen gaan stijgen. De redenen hiervoor zijn de naar verwachting in 2011 aantrekkende economie met een grotere vraag naar kapitaal, in combinatie met het huidige rentetarief dat als erg laag kan worden bestempeld. Alle indicatoren wijzen op een aankomende stijging van de lange rentetarieven. Op dit moment kan Woonbedrijf nog langlopende financieringen afsluiten onder de 5%. Bij de bepaling van onze bedrijfswaarde en de beleidsruimte houden we rekening met een disconteringsvoet van 6%. In onze berekeningen zit dus een “veiligheidsmarge” opgenomen voor wat betreft de financieringskosten. Een stijging van de langlopende rente tot 6% zou voor Woonbedrijf dus geen directe financiële gevolgen hebben, omdat met dit tarief in de berekeningen al rekening wordt gehouden. Woonbedrijf probeert het renterisico actief te managen door er in ieder geval voor te zorgen dat we een gelijkmatige vervalkalender van onze leningen hebben, zodat er in enig jaar nooit meer dan 15% van onze huidige leningenportefeuille geherfinancierd moet worden. Dit beperkt het renterisico tot maximaal 15% van de huidige leningenportefeuille. Op dit moment komen we in geen enkel jaar (2010-2019) boven het genoemde percentage van 15 uit. Daarnaast probeert Woonbedrijf de gewogen gemiddelde looptijd van de rente-en aflossingsverplichtingen (de zogenaamde “duration”) zoveel mogelijk af te stemmen op de gewogen gemiddelde looptijd van de inkomende kasstromen uit de exploitatie van het vastgoed. De duration van de rente-en aflossingsverplichtingen is bij Woonbedrijf relatief kort ten opzichte van de duration van de inkomende kasstromen. Woonbedrijf streeft er bij het afsluiten van nieuwe financieringen voor investeringsprojecten naar om een verhoging van de duration van de rente-en aflossingsverplichtingen te bereiken. Hiermee worden toekomstige inkomsten uit vastgoed en
57
toekomstige uitgaven uit hoofde van rente en aflossing beter op elkaar afgestemd. Hiermee kan het renterisico verder worden beperkt.
8.3.3 Beschikbaarheid van financiering De beschikbaarheid van financiering is voor wat betreft WSW geborgde projecten op dit moment nog geen probleem. Zolang onze operationele kasstromen positief blijven, komen we als Woonbedrijf in aanmerking voor WSW geborgde financiering met alle voordelen zoals eerder genoemd. We hebben hierboven wel geconstateerd dat we zeer alert moeten blijven op onze kasstromen. Onder invloed van grote renovatieprojecten en nieuwbouwprojecten, waarvoor veel geld geleend moet worden, komen onze operationele kasstromen onder druk te staan. Dit kan zonder sturing vooraf, op termijn leiden tot het negatief worden van de operationele kasstromen met alle gevolgen van dien. Het bewaken van de kasstromen heeft op dit moment prioriteit bij Woonbedrijf. Daarnaast doet zich mogelijk een bijzonder risico voor ten aanzien van de beschikbaarheid van geborgde financiering. De overheid zoekt naar nieuwe manier om te voorzien in haar financieringsbehoefte en introduceert daartoe het zogenaamde schatkistbankieren. Daardoor kan de toestroom van kapitaal naar de zogenaamde sectorbanken opdrogen waardoor ook geborgde financiering schaars wordt. Dit risico heeft onze aandacht, maar is moeilijk in te schatten. Voor niet borgbare projecten (stichtingskosten groter dan € 240.000 en koopwoningen) geldt dat we niet kunnen aankloppen bij het WSW voor financiering. Dit leidt ertoe dat we ons voor de financiering van deze projecten moeten wenden tot commerciële financiering. In 2009 hebben we gezien dat dit zonder garantiestellingen van derden praktisch onmogelijk is. Commerciële banken bekijken de financiering niet perse vanuit Woonbedrijf perspectief, maar wel vanuit het projectperspectief. Met andere woorden indien de operationele kasstromen van het betreffende project onvoldoende zijn om aan de rente- en aflossingsverplichtingen aan de bank te voldoen, dan zal de bank het project in principe niet financieren. Indien de kasstromen wel voldoende zijn, dan zal de bank in de regel geen 100% van het investeringsbedrag financieren, maar slechts 60% tot 70% van het investeringsbedrag. De rest moet dan door Woonbedrijf gefinancierd worden met eigen middelen. Garanties van externe partijen (bijvoorbeeld gemeente) kunnen soelaas bieden. Dit betekent echter wel dat de betreffende externe partij zelf ook belang moet hebben bij de realisatie van het betreffende project. Deze garanties zijn vaak lastig te verkrijgen. Woonbedrijf zal in 2010 kritisch gaan kijken naar investeringsprojecten waarvan de gemiddelde stichtingskosten hoger zijn dan € 240.000. Indien er weloverwogen voor wordt gekozen om deze projecten doorgang te laten vinden, dan zal er vooraf duidelijkheid moet komen over de financierbaarheid van deze projecten. De financierbaarheid kan vooraf worden geregeld door te zorgen voor een goede operationele kasstroom uit het project of door te zorgen voor externe garanties die voor de betreffende banken voor voldoende zekerheid zorgen.
58
9 Jaarrekening 2009 9.1
Geconsolideerde balans per 31 december 2009
(bedragen * € 1 mln.) (Na voorgestelde resultaatbestemming) Activa VASTE ACTIVA
2009
2008
794,8 70,9 11,6
743,1 51,7 10,5
8,0
10,6
4,0 3,5 9,2 29,6
5,2 6,6 8,7 29,0
931,6
865,4
15,7
9,9
Vorderingen - Huurdebiteuren - Overige vorderingen - Latente belastingvorderingen - Belastingen - Overlopende activa
2,8 4,8 4,3 0,2 4,8
2,4 1,7 7,1 1,9 8,8
Liquide middelen
0,0
28,8
32,6
60,6
964,2
926,0
9.6.1 MATERIELE VASTE ACTIVA - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onbebouwde grond - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 9.6.2 FINANCIELE VASTE ACTIVA - Te vorderen BWS-subsidies - Deelnemingen - Effecten - Overige TOTAAL VASTE ACTIVA 9.6.3 VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA
59
Passiva 9.6.4 GROEPSVERMOGEN
2009
2008
- Eigen vermogen
413,4
379,8
127,3 0,7 25,9
109,6 0,4 55,9
25,3 307,3 0,2
28,4 320,7 0,2
16,9 1,1 14,0 1,7 30,4
15,2 2,4 13,1 0,3 0,0
964,2
926,0
9.6.5 VOORZIENINGEN - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Voorziening deelnemingen - Overige voorzieningen 9.6.6 LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen 9.6.7 KORTLOPENDE SCHULDEN - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekering - Overlopende passiva - Onderhanden projecten - Schulden aan kredietinstellingen TOTAAL PASSIVA
60
9.2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2009
(Bedragen * € 1 mln.) Omschrijving
2009
2008
9.7 BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoopopbrengst onroerende zaken - Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten - Overige bedrijfsopbrengsten
149,3 10,5 1,8 12,1 0,0 14,1
144,6 9,1 0,3 16,1 0,0 20,1
SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN
187,8
190,2
2,3 47,8 62,5 26,9 18,5 2,4 3,6 42,3
2,0 -18,8 51,3 46,8 17,2 2,2 3,2 39,1
SOM DER BEDRIJFSLASTEN
206,3
143,0
BEDRIJFSRESULTAAT
-18,5
47,2
9.7.8 FINANCIELE BATEN & LASTEN - Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Waardeverandering financiële vaste activa en effecten - Rentelasten en soortgelijke kosten
2,5 0,4 -16,4
4,2 -0,8 -16,2
GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
-32,0
34,4
-4,6 -0,1
4,8 0,4
-36,7
39,6
70,3
-81,4
33,6
-41,8
BEDRIJFSLASTEN 9.7.2 Afschrijvingen op materiële vaste activa 9.7.3 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 9.7.4 Onderhoudslasten 9.7.5 Revitaliseringlasten 9.7.6 Lonen en salarissen 9.7.6 Sociale lasten 9.7.6 Pensioenlasten 9.7.7 Overige bedrijfslasten
9.7.9 Belastingen naar de winst 9.7.10 Resultaat deelnemingen GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN VÓOR MUTATIE REËLE WAARDE MATERIELE VASTE ACTIVA 9.7.11 Mutatie reële waarde materiële vaste activa GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN WAARDE MATERIELE VASTE ACTIVA
NA
MUTATIE
REËLE
61
9.3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2009
(Bedragen * € 1 mln.) 2009
2008
Ontvangsten van huurders Ontvangsten van kopers Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overig
159,4 12,5 1,8 0,6
154,4 16,1 0,0 0,9
Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overig
-24,5 -78,0 -8,9 -34,7
-22,6 -91,1 -8,6 -26,7
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting
28,2 2,8 -16,4 -2,4
Kasstroom uit intrest e.d. Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa
Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden
4,2 -16,2 -2,3 -16,0
-14,3
12,2
8,1
-69,7 10,3 0,0 4,5
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
22,4
-41,7 10,3 -3,0 4,2 -54,9
0,1 -16,6
-30,2 15,0 -15,8
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-16,5
-0,8
Mutatie liquide middelen
-59,2
-22,9
62
9.4
Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling
Algemene toelichting Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin een beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In de consolidatie zijn enkel deelnemingen opgenomen die voor 100% in handen zijn van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Er is derhalve geen sprake van een aandeel van derden in het groepsvermogen en groepsresultaat. Vanaf de oprichtingsdatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtingsdatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht. Deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de groep. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd in jaarrekening Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. (100%) Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk B.V. (100%) PuntExtra B.V. (100%) Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde Lichtrijk Beheer B.V. (30%) Wonen boven Winkels N.V. (50%) Overige kapitaalbelangen, gewaardeerd tegen kostprijs Breedband Regio Eindhoven B.V. (12%) Wooninvesteringsfonds (6 certificaten) Voorts heeft Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl naast bovengenoemde belangen de volgende verbindingen: Stichting Eurostaete Stichting Bordeauxlaan Stichting Achterterrein fase 1 PuntExtra CV Stichting Sancties en Kansen Stichting Glasrijk Met deze rechtspersonen bestaat een bestuurlijke verbinding, maar is geen sprake van een kapitaaldeelname door Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties 63
worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Voor een uitgebreidere toelichting inzake de activiteiten en risico‟s van groepsmaatschappijen, deelnemingen en bestuurlijke verbindingen wordt verwezen naar hoofdstuk 7 Corporate Governance. Stelselwijzigingen Tot stelselwijziging dient te worden overgegaan indien de wet dat vereist, indien dat door de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt verlangd of indien de wijziging leidt tot een belangrijke verbetering van het inzicht dat de jaarrekening geeft. In het verslagjaar heeft Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie doorgevoerd. Deze zijn ingegeven door de gewijzigde Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 221 „Onderhanden projecten‟, welke van kracht is voor verslagjaren die aanvangen op of na 1 januari 2009. De doorgevoerde stelselwijziging heeft geen effect op het eigen vermogen per 1 januari 2009. Schattingswijzigingen In het verslagjaar is besloten dat voor plankosten in de initiatie- en prestatiefase direct een voorziening wordt gevormd. Voor het kalenderjaar is hierdoor een extra last verantwoord van € 0,9 miljoen. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie). Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de Woonbedrijf zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De woningen bestemd voor blijvende verhuur inclusief grond, installaties, aanpassingen en garages worden gewaardeerd tegen actuele waarde, waarbij voor de bepaling van de actuele waarde de bedrijfswaarde wordt gehanteerd. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2009 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van tien jaar behoudens de verwachte elementen met een werkingsduur van meer dan tien jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenbegroting onderkende cycli per complex. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de
64
verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: 1. huurprijsstijging 1,20 % voor 2010 (voor 2009: 2,50 %), daarna een jaarlijkse stijging van 2,00 % (voorgaand jaar: 2,00 %); 2. jaarlijkse huurderving van 1,30 % (voorgaand jaar: 1,30 %); 3. mutatiegraad: per complex bepaald op basis van historische gegevens (conform 2008); 4. algemene kostenstijging van 1,25 % voor 2010 (voor 2009: 2,75 %), daarna een jaarlijkse stijging van 2,25 % (voorgaand jaar: 2,00 %); 5. stijging van de salariskosten van 2,00 % voor 2010 (voor 2009: 3,50 %), daarna een jaarlijkse stijging van 3,00 % (voorgaand jaar: 3,00 %); 6. resterende economische levensduur van de woningen per complex vastgesteld (conform 2008); 7. stijging van de bouwkosten van 3,25 % voor 2010 (voor 2009: 3,75 %), daarna een jaarlijkse stijging van 3,25 % (voorgaand jaar: 3,25 %); 8. klachten- en mutatieonderhoudskosten per complex bepaald (voorgaand jaar: idem); 9. kosten van planmatig onderhoud, conform intern geformaliseerde onderhoudsbegroting tot einde economische levensduur; 10. een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de economische levensduur onder aftrek van te maken kosten of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem); 11. stijging verkoopprijzen bestaand bezit -1,00 % voor 2010 (voor 2009: 2,00 %), daarna een jaarlijkse stijging van 0,00 % (voorgaand jaar: 2,00 %); 12. disconteringsvoet van 6,00 % (voorgaand jaar: 6,00 %); 13. de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans. In de bedrijfswaardeberekening per 31 december 2009 is voor wat de huurverhoging per 1 juli 2010 betreft, rekening gehouden met een huurverhoging van 1,20 %. Dit is conform het voor 1 juli 2010 geldende maximale huurverhogingpercentage, zoals dat door de minister is vastgesteld. Woonbedrijf verkoopt conform vastgesteld beleid woningen. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt plaats op basis 2 van een gemiddelde prijs per m bouwrijpe grond voor het bezit van Woonbedrijf. Deze gemiddelde 2 2 prijs is voor Woonbedrijf bepaald op € 227 per m (voorgaand jaar: € 224 per m ) en wordt voor 2010 met -1,00 %, voor 2011-2014 met 0,00 % en vanaf 2015 met 2,25 % per jaar geïndexeerd naar het einde van de economische levensduur. De aldus bepaalde restwaarde van de grond wordt verminderd met verwachte sloopkosten en overige kosten van bouwrijp maken voor een totaalbedrag van € 16.038 per woning (voorgaand jaar: € 15.840 per woning). Voor studenteneenheden wordt een aftrek voor sloopkosten en overige kosten van € 2.136 per eenheid aangehouden (voorgaand jaar: € 2.111 per eenheid). De sloopkosten worden geïndexeerd. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat. Voor de verwachte onrendabele toppen van de projecten die zich binnen deze post bevinden, is aan de creditzijde van de balans een voorziening onrendabele toppen nieuwbouw gevormd. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord 65
onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat en in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Onbebouwde grond Onbebouwde grondposities die ontstaan als gevolg van de sloop van woningen en die nog niet kunnen worden gealloceerd aan specifieke investeringsprojecten worden onder deze post verantwoord. Waardering vindt plaats tegen de niet-bouwrijpe grondwaarde zoals die aan het einde van de economische levensduur in de bedrijfswaarde van de betreffende woningen was opgenomen. Aangekochte gronden die nog niet kunnen worden gealloceerd aan specifieke investeringsprojecten worden eveneens onder deze post opgenomen. Waardering hiervan vindt plaats tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Hieronder zijn opgenomen de kantoorpanden en overige zaken ten dienste van de exploitatie, zoals inventaris, ICT-apparatuur en vervoermiddelen. De waardering van deze activa geschiedt tegen historische kostprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen op basis van de geschatte economische levensduur. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde-methode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waar onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere marktwaarde. Effecten Effecten worden onder de financiële vaste activa opgenomen indien ze bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van Woonbedrijf duurzaam te dienen. Obligaties die verkregen zijn op of na 1 januari 2007 en waarbij er de intentie is om deze aan te houden tot het einde van de looptijd worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De overige onder de financiële vaste activa opgenomen effecten worden gewaardeerd tegen hun reële waarde (oftewel marktwaarde). Waardeveranderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Leningen u/g en deposito’s De onder de financiële vaste activa opgenomen deposito‟s en leningen u/g die vóór 1 januari 2007 zijn aangegaan worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde. De deposito‟s en leningen u/g die op of na 1 januari 2007 zijn aangegaan worden volgens de richtlijn 290 (Financiële instrumenten) gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de deposito‟s en leningen u/g aangegaan vanaf 1 januari 2007 sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook
66
transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Als er geen sprake is van agio/disagio en transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de deposito‟s en leningen u/g. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voorraden Onderhanden werken De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voorraad materialen De waardering van de voorraad materialen van de eigen onderhoudsdienst geschiedt tegen de meest recente inkoopprijs. Onderhanden projecten Onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in de paragraaf opbrengstverantwoording). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief bedraagt, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Vorderingen Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Effecten Effecten worden onder de vlottende activa opgenomen indien ze niet bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de rechtspersoon duurzaam te dienen. De onder de vlottende activa opgenomen effecten worden gewaardeerd tegen hun reële waarde (oftewel marktwaarde). Waardeveranderingen worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden, deposito‟s en kasgeldleningen u/g aan collegacorporaties met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw bestaat uit een voorziening ter dekking van de te verwachte onrendabele investeringen op nieuwbouwprojecten in de komende 10 jaren. In de voorziening worden uitsluitend de onrendabele investeringen van nieuwbouwprojecten verantwoord waarvoor geldt dat er aan het einde van het boekjaar een door de directie goedgekeurd document afsluiting definitiefase aanwezig is én waarvoor specifieke en actuele uitspraken zijn gedaan richting belanghebbenden. Bij grote projecten die zijn opgedeeld naar verschillende deelprojecten gelden bovenstaande eisen per deelproject. De in de voorziening opgenomen onrendabele investeringen worden berekend door de netto contante waarde van de totale, tot aan de ingebruikname verwachte investeringsuitgaven te verminderen met de aan deze investeringen toe te kennen bedrijfswaarde. De geprognosticeerde verkoopwinsten op nieuwbouw koopwoningen, voor zover deze te koppelen zijn aan nieuwbouwprojecten van
67
huurwoningen waarvan de onrendabele top in de voorziening is opgenomen, zijn in mindering gebracht op de in de voorziening opgenomen onrendabele investeringen. Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien Woonbedrijf zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Voorziening latente belastingverplichting Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening pensioenen De groep heeft een pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegdpensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Woonbedrijf verplichte basispremies aan pensioenfondsen. Behalve de betaling van premies heeft Woonbedrijf geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Woonbedrijf heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Overige voorzieningen In de overige voorzieningen is opgenomen het bedrag van de negatieve bedrijfswaarde van complexen voor zover die bedrijfswaarde structureel een negatieve waarde heeft. Langlopende schulden De langlopende schulden die vóór 1 januari 2007 zijn aangegaan, worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde. De langlopende schulden die op of na 1 januari 2007 zijn aangegaan worden volgens de richtlijn 290 (Financiële instrumenten) gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio/disagio en transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de langlopende schulden. De aflossingsverplichting van de langlopende schulden voor het komend jaar is in de toelichting bij de langlopende schulden opgenomen. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
68
Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij de groep ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. Algemene grondslagen resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van activa, voor zover die tegen actuele waarde zijn gewaardeerd. Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: - Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico‟s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; - De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat Woonbedrijf feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; - Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; - Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Woonbedrijf zullen toevloeien; - De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: - Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; - Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; - De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht kan op betrouwbare wijze worden bepaald; - De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien, kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de „Percentage of Completion‟methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
69
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2009 bedroeg dit maximumpercentage 2,50 %. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: – overheidsbijdragen ten behoeve van de krachtwijken; – overige overheidsbijdragen. Verkoopopbrengst onroerende zaken De post verkoopopbrengst onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Onder deze post worden alleen de afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie verantwoord. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. De mutatie in de bedrijfswaarde wordt niet als afschrijving gezien, maar wordt verantwoord onder de post mutatie reële waarde materiële vaste activa. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Tevens wordt onder deze post verantwoord de bedrijfswaarde van het verkochte bestaande bezit. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het onderhoud wordt gedeeltelijk uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst en gedeeltelijk ingekocht bij derden. Voor zover het onderhoud wordt uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst zijn de kosten daarvan in de winst- en verliesrekening gerubriceerd onder zowel onderhoudslasten als de respectievelijke kostensoorten salarissen, sociale lasten, pensioenlasten en overige bedrijfslasten. Onder de overige bedrijfsopbrengsten staat de dekking voor de eigen kosten van de onderhoudsdienst. De onderhoudskosten voor zover ingekocht bij derden, staan in de winst-enverliesrekening gerubriceerd onder onderhoudslasten. Revitaliseringslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van revitalisering verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
70
verslagjaar hebben plaatsgevonden. Revitalisering onderscheidt zich van onderhoud door de langere doorlooptijd van het project, de grotere impact op het vastgoed, de leefomgeving en de klant. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Voor de verwerking van de pensioenen wordt verwezen naar de toelichting onder “Voorziening pensioenen”. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten & lasten Rentebaten en -lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de bijkomende transactiekosten op de ontvangen leningen. Belastingen naar de winst Vanaf 1 januari 2008 is Woonbedrijf integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan, voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Voor de waardering van de financiële instrumenten wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen bij de afzonderlijke posten. De afgeleide financiële instrumenten (oftewel derivaten) worden niet in de balans verwerkt en gewaardeerd. De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie. Marktrisico/prijsrisico Woonbedrijf loopt risico‟s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa. Valutarisico De groep is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.
71
Renterisico De groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de groep risico‟s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft de groep renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente betaalt en variabele rente ontvangt. Kredietrisico/liquiditeitsrisico De groep loopt geen significant kredietrisico en liquiditeitsrisico aangezien er voldoende borgingsruimte beschikbaar is en er (nagenoeg) geen niet-borgbare activiteiten zijn. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de operationele ontvangsten en uitgaven als zodanig gerapporteerd en niet door middel van balansvergelijking bepaald. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
72
9.6 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2009 (Bedragen * € 1 mln.) 9.6.1
Materiële vaste activa
Het verloop van elk der posten in het jaar 2009 is als volgt: Onroerende en roerende zaken in exploitatie Boekwaarde per 1 januari - Investeringen - Afboeking ten laste van voorziening onrendabele investeringen - Desinvesteringen (resultatenrekening ov. waardeveranderingen) - Mutatie reële waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie - Overboeking van onroerende zaken t.d.v. exploitatie - Overheveling/vrijval negatieve bedrijfswaarde naar/uit voorziening Boekwaarde per 31 december
2009 743,1 36,0 -13,9 -11,3 70,3 0,6 -30,0 794,8
2008 831,0 27,2 -16,3 -14,0 -81,4 0,0 -3,4 743,1
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Stand per 1 januari - Uitgaven op onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Overgeboekt naar activa in exploitatie - Overgeboekt van/naar onderhanden werk/onderhanden projecten - Waardeverminderingen - Overgeboekt van/naar onbebouwde grond Stand per 31 december
2009 51,7 60,8 -36,0 0,0 -5,6 0,0 70,9
2008 47,6 33,3 -27,2 -2,5 -2,8 3,3 51,7
Onbebouwde grond Boekwaarde per 1 januari - Correctie voorgaande jaren - Bij: sloopcomplexen - Af: overboeking naar onroerende zaken in ontwikkeling - Af: overboeking naar onderhanden werken nieuwbouw koop Boekwaarde per 31 december
2009 10,5 -0,1 1,2 0,0 0,0 11,6
2008 13,4 1,7 1,2 -3,3 -2,5 10,5
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Boekwaarde per 1 januari - Investeringen - Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie - Afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
2009 10,6 0,3 -0,6 -2,3 8,0
2008 8,7 3,9 0,0 -2,0 10,6
De mutatie in de reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bedraagt in 2009 € 70,3 miljoen en heeft betrekking op de onroerende zaken in exploitatie die op 1 januari 2009 in bezit van Woonbedrijf waren. Mutaties als gevolg van investeringen en desinvesteringen worden hierbij buiten beschouwing gelaten. De waardemutaties met betrekking tot investeringen en desinvesteringen zijn verantwoord op de post overige waardeveranderingen. De mutatie in de reële waarde wordt toegelicht in de toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening onder paragraaf 9.7.11. Verzekering De materiële vaste activa betreffende de verhuureenheden zijn verzekerd tegen schade door brand en storm. De verzekerde waarde wordt jaarlijks geïndexeerd. De verzekerde waarde bedraagt ultimo 2009 € 3.194 miljoen (2008: € 3.160 miljoen).
73
9.6.2
Financiële vaste activa
BWS-subsidies Stand per 1 januari Bij: Rente over vordering Af: Ontvangen bijdrage Stand per 31 december
2009 5,2 0,2 -1,4 4,0
2008 6,0 0,3 -1,1 5,2
Deelnemingen Stand per 1 januari Af: Verkoop certificaten NCCW Bij: Mutatie emissie aandelenkapitaal Lichtrijk Beheer B.V. Bij: Verkoop van 10% van het belang in Lichtrijk Beheer B.V. Bij: Deelneming in Wonen boven Winkels Eindhoven N.V. Bij/Af: Aandeel in het jaarresultaat van de deelnemingen Bij/Af: Mutatie voorziening deelnemingen Stand per 31 december
2009 6,6 -3,1 0,0 0,0 0,0 -0,3 0,3 3,5
2008 6,6 0,0 1,0 0,4 0,0 -0,2 -1,2 6,6
Op 9 april 2009 heeft Woonbedrijf een 50% belang verworven in Wonen boven Winkels N.V. voor € 22.500,-. De per balansdatum aanwezige deelnemingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Deelnemingen Woonbedrijf Lichtrijk Beheer B.V. (30%) Breedband Regio Eindhoven B.V. (12%) Wonen boven Winkels Eindhoven N.V. (50%) Stichting Administratiekantoor NCCW (4.000 certificaten) Certificaten Wooninvesteringsfonds (Wif) (6 certificaten) Totaal
2009 0,0 0,5 0,0 0,0 3,0 3,5
2008 0,0 0,5 0,0 3,1 3,0 6,6
De deelneming in Lichtrijk Beheer B.V. en Wonen boven Winkels N.V. wordt gewaardeerd tegen de netto-vermogenswaarde. Indien de waardering van de deelneming negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De overige kapitaalbelangen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere marktwaarde. Effecten Stand per 1 januari Af/Bij: Koersmutaties Bij: Aankopen van effecten Af: Verkopen van effecten Stand per 31 december
2009 8,7 0,5 0,0 0,0 9,2
2008 9,5 -0,8 0,6 -0,6 8,7
De per balansdatum aanwezige effecten kunnen als volgt worden gespecificeerd: Effecten ING, Coconote I ABN AMRO, garantiemaatwerk ING, Index linked Stand per 31 december
2009 2,0 4,3 2,9 9,2
2008 2,0 4,0 2,7 8,7
Overige Stand per 1 januari Af: Aflossingen in het boekjaar Bij: Nieuwe leningen Stand per 31 december
2009 29,0 0,0 0,6 29,6
2008 30,1 -2,5 1,4 29,0
De overige financiële vaste activa ad. € 29,6 miljoen kunnen als volgt worden gespecificeerd: - ING vastrentende deposito € 19,3 - verstrekte leningen aan Lichtrijk Beheer B.V. € 5,9 - verstrekte lening aan Eurostaete € 4,4
74
De vastrentende belegging ad. € 19,3 miljoen met een rating Aa3 volgens Moody „s is uitgezet bij een Nederlandse bankinstelling en heeft een rendement van 7,0%. Deze belegging valt in de loop van 2010 vrij en dient ter aflossing van een langlopende lening. De rating volgens Moody `s geeft een indicatie voor de kredietwaardigheid van de financiële instelling waarbij de beleggingen op langere termijn worden aangehouden. In 2009 zijn twee nieuwe leningen aan Lichtrijk Beheer B.V. verstrekt van in totaal € 0,72 miljoen. De verstrekte leningen aan Lichtrijk Beheer B.V. zijn per jaareinde 2009 als volgt samengesteld: Geldnemer Lichtrijk Beheer B.V. Lichtrijk Beheer B.V. Lichtrijk Beheer B.V. Lichtrijk Beheer B.V.
Bedrag 3,78 miljoen 1,35 miljoen 0,12 miljoen 0,60 miljoen
Percentage 4,200% 3,928% 3,928% 1,755%
Einde looptijd lening 2014 2010 2010 2010
Woonbedrijf heeft via Lichtrijk Beheer B.V. een indirect belang in NEM Eindhoven B.V.. Woonbedrijf heeft ultimo 2009 30% van de aandelen van Lichtrijk Beheer B.V. en participeert zodoende via Lichtrijk Beheer BV voor 15% in NEM Eindhoven B.V.. 9.6.3
Vlottende activa
Voorraden De post voorraden kan als volgt worden gespecificeerd: Voorraden Onverkochte woningen gereed Onverkochte woningen niet gereed Voorraad materialen eigen onderhoudsdienst Totaal voorraden per 31 december
2009 4,4 11,0 0,3 15,7
2008 0,0 9,5 0,4 9,9
Latente belastingvorderingen De latente belastingvorderingen zijn gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van de grondposities van de Lieven (latente belastingvordering: € 3,3 miljoen) en de langlopende schulden (latente belastingvordering: € 1,0 miljoen). De fiscale waardering van de onroerende zaken in exploitatie is aanzienlijk hoger dan de commerciële waardering. Uitgangspunt is echter dat onroerende zaken in exploitatie continu verhuurd worden, waardoor er geen sprake is van een tijdelijk verschil en er dus geen latentie is gevormd. Woonbedrijf zal gebruik maken van de fiscale faciliteit van de herinvesteringsreserve waardoor ook voor de verwachte verkopen binnen 5 jaar geen latentie wordt gevormd. Liquide middelen De post liquide middelen is als volgt samengesteld: Liquide middelen Rekening-courant tegoeden Kortlopende deposito‟s en kasgeldleningen u/g bij collega-corporaties Totaal
9.6.4
2009 0,0 0,0 0,0
2008 8,3 20,5 28,8
Groepsvermogen
Onder deze post is opgenomen het geconsolideerde groepsvermogen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl per 31 december 2009. Het verloop van het groepsvermogen is als volgt: Groepsvermogen Stand per 1 januari Bij: Toevoeging geconsolideerd jaarresultaat Stand per 31 december
2009 379,8 33,6 413,4
2008 421,6 -41,8 379,8
75
Het bestuur bepaalt, met goedkeuring van de raad van commissarissen, welke delen van het resultaat van het boekjaar aan het groepsvermogen worden toegevoegd c.q. worden onttrokken. Het bestuur heeft besloten om het voordelig jaarresultaat 2009 ten bedrage van € 33,6 miljoen geheel ten gunste van het groepsvermogen te brengen. Dit besluit is in de jaarrekening 2009 verwerkt. 9.6.5
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw kan als volgt worden weergegeven: Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 1 januari Bij: Onrendabele toppen nieuwe projecten Af/Bij: Gewijzigde uitgangspunten en parameters bestaande projecten Af: Afgewikkelde projecten Af: Vervallen projecten Bij/AF: Diverse correcties Stand per 31 december
2009 109,6 64,5 -2,1 -19,4 -25,8 0,5 127,3
2008 161,6 19,1 -0,5 -16,3 -54,3 0,0 109,6
De mutatie van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw bedraagt in 2009 per saldo € 17,7 miljoen. Deze afname is gedeeltelijk via de balans en gedeeltelijk via de resultatenrekening verwerkt. Onderstaand wordt hierin nader inzicht gegeven: Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Opleveringen nieuwbouw huur- en koopwoningen Diverse correcties Totaal via balans Overige waardeveranderingen Materiële Vaste Activa: Dotatie / vrijval voorziening Totaal via resultatenrekening Totaal mutatie van de voorziening
2009 -13,9 0,5 -13,4
2008 -16,3 0,0 -16,3
31,1 31,1 17,7
-35,7 -35,7 -52,0
Voorziening deelnemingen Deelnemingen waarin Woonbedrijf een belang heeft van minimaal 20% worden gewaardeerd tegen de netto-vermogenswaarde. Indien de waardering van de deelneming negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De mutaties in 2009 van de voorziening deelnemingen kunnen als volgt worden toegelicht: Voorziening deelnemingen Stand per 1 januari Af: Mutatie emissie aandelenkapitaal Lichtrijk Beheer B.V. Af: Verkoop van 10% van het belang in Lichtrijk Beheer B.V. Af: Jaarresultaat deelnemingen Stand per 31 december
2009 0,4 0,0 0,0 0,3 0,7
2008 1,6 -1,0 -0,4 0,2 0,4
2009 0,6 0,1 0,7
2008 0,4 0,0 0,4
De per balansdatum aanwezige voorziening deelneming is als volgt opgebouwd: Voorziening deelnemingen Lichtrijk Beheer B.V. Wonen boven Winkels N.V. Stand per 31 december
Woonbedrijf heeft zich stellig voorgenomen Lichtrijk Beheer B.V. en Wonen boven Winkels N.V. tot betaling van haar schulden in staat te stellen.
76
Overige voorzieningen In de overige voorzieningen zijn de negatieve bedrijfswaarden van onroerende zaken in exploitatie opgenomen voor zover deze structureel negatief zijn. Bij de beoordeling of de bedrijfswaarde van een complex structureel negatief is, wordt de geprognosticeerde bedrijfswaarde van het complex voor een periode van vijf jaren beoordeeld. Het verloop van de voorziening kan als volgt worden weergegeven: Overige voorzieningen Stand per 1 januari Vrijval/toevoeging complexen met negatieve bedrijfswaarde Overige mutaties Stand per 31 december
9.6.6
2009 55,9 -30,0 0,0 25,9
2008 59,6 -3,4 -0,3 55,9
Langlopende schulden
De mutaties in 2009 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: Leningen o/g Stand per 1 januari Bij: Nieuwe leningen Bij: Klim in het boekjaar Af: Vervroegde aflossingen Af: Reguliere aflossingen in boekjaar Af: Eindaflossingen Stand per 31 december
2009 349,1 0,0 0,1 -3,2 -6,2 -7,2 332,6
2008 349,9 14,0 1,0 -7,7 -8,1 0,0 349,1
De gemiddelde rentevoet van het vreemd vermogen bedraagt in 2009 4,73% (2008: 4,79%). In 2009 zijn twee leningen met een schuldrest van € 3,2 miljoen en een gemiddelde rentevoet van 4,95% vervroegd afgelost. In het schuldrestant per 31 december 2009 is een aflossingsverplichting van € 38,9 miljoen voor het komend jaar opgenomen. Een schuldrestant van € 197,6 heeft een looptijd langer dan vijf jaar. Ultimo 2009 is € 312,1 miljoen aan uitstaande leningen door middel van garanties en vrijwaringen door het WSW geborgd. 9.6.7
Kortlopende schulden
Onder de kortlopende schulden zijn de schulden opgenomen met een looptijd van korter dan een jaar. Hiervan worden de volgende posten nader toegelicht: Onderhanden projecten Voor onderhanden projecten die per balansdatum niet zijn voltooid, bedragen de cumulatieve gerealiseerde projectopbrengsten € 4,4 miljoen. Het totaal aan gedeclareerde termijnen voor deze onderhanden projecten bedraagt € 6,1 miljoen. Het saldo van de projecten is opgenomen onder de kortlopende schulden aangezien de gedeclareerde termijnen de gerealiseerde opbrengsten overschrijden. Niet uit de balans blijkende verplichtingen (bedragen x € 1 miljoen) Op een groot gedeelte van de leningenportefeuille rust een obligoverplichting in verband met de door het WSW gewaarborgde leningen, namelijk: WSW waarborging Oorspronkelijk gewaarborgd Obligo nieuwe leningen Niet gewaarborgd Totaal
Schuldrestant per 31-12-2009 15,7 296,4 20,5 332,6
Percentage obligo 3,85 3,85 n.v.t.
Bedrag obligo 0,6 11,4 0 12,0
77
Woonbedrijf heeft een aantal operational leasecontracten afgesloten voor het wagenpark dat in gebruik is bij de eigen onderhoudsdienst. De gemiddelde resterende looptijd van deze contracten bedraagt 29 maanden. De totale resterende verplichting gedurende de restant looptijd van alle contracten bedraagt per 31 december 2009 circa € 1,2 miljoen. Daarnaast zijn er leasecontracten afgesloten ten behoeve van het onderhoud van het eigen wagenpark. De gemiddelde restant looptijd hiervan is 27 maanden, terwijl de totale resterende verplichting ultimo 2009 € 0,3 miljoen bedraagt. Verder heeft Woonbedrijf een operational leasecontract voor de printers. De last die hiermee samenhangt bedraagt 0,2 miljoen per jaar. Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 0,6 miljoen. De huurverplichting voor het kantoorpand aan de Europalaan loopt tot en met 2011 en voor het kantoorpand aan de Berlagelaan tot 31 januari 2013. Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een bedrag van € 30,4 miljoen. Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl vormt met Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. en Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Woonbedrijf heeft in Doornakkers de verplichtingen op zich genomen om 83 Houten Hofwoningen af te nemen van Hurks Vastgoedontwikkeling. Woonbedrijf heeft de wens uitgesproken dat Hurks Vastgoedontwikkeling tegelijkertijd met de bouw van de 83 hofwoningen start met de bouw van winkelvoorzieningen in de buurt en de op die winkelvoorzieningen gelegen 53 appartementen. Hurks Vastgoedontwikkeling is hiermee akkoord gegaan onder de voorwaarde dat Woonbedrijf 27 specifiek daartoe aangewezen appartementen (van de 53 appartementen) van Hurks Vastgoedontwikkeling overneemt indien deze bij oplevering nog niet zijn verkocht. Ultimo 2009 zijn nog 23 van de 27 appartementen onverkocht. Dit betekent dat de maximale aankoopverplichting voor Woonbedrijf ultimo 2009 nog € 4,3 miljoen bedraagt. Woonbedrijf heeft een contractuele afnameverplichting voor de grond van veld G in Strijp-S voor 10,7 miljoen (exclusief BTW). 9.7
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2009
(Bedragen * 1 mln.)
9.7.1
Algemeen
Het positieve jaarresultaat van € 33,6 miljoen kan als volgt worden geanalyseerd (in miljoenen €): Analyse jaarresultaat
2009
2008
Exploitatieresultaat na rente Overige waardeveranderingen MVA
15,8 -47,8
15,6 18,8
Groepsresultaat voor belastingen voor mutatie reële waarde MVA
-32,0
34,4
Vennootschapsbelasting en resultaat deelnemingen Verfijning bepaling bedrijfswaarde
-4,7 70,3
5,2 -81,4
Jaarresultaat
33,6
-41,8
9.7.2
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Onder de post afschrijvingen op materiële vaste activa zijn opgenomen de afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Op onroerende en roerende zaken in exploitatie wordt niet afgeschreven, omdat de waardering van de onroerende en roerende zaken in 78
exploitatie tegen bedrijfswaarde geschiedt. Mutaties in de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie worden verantwoord op de post “Mutatie reële waarde materiële vaste activa”. 9.7.3
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Onder deze post zijn verantwoord de waardeverminderingen die zijn ontstaan door de afwaardering van (voorgenomen) investeringen in nieuwbouw. Dit betreft alle nieuwbouwprojecten waarvoor een voorziening voor onrendabele investeringen nieuwbouw op de balans is gevormd. De voorziening voor onrendabele investeringen nieuwbouw wordt gevormd voor die projecten, waarvoor intern voldoende formalisering heeft plaatsgevonden en er naar externe partijen en overige belanghebbenden voldoende is gecommuniceerd. Van voldoende interne formalisering is sprake wanneer de definitiefase van een nieuwbouwproject is afgesloten en goedgekeurd door de directie. Aan het einde van het jaar wordt een statische toetsing uitgevoerd om de benodigde hoogte van de voorziening te bepalen. De eventueel benodigde dotaties aan de voorziening worden in de resultatenrekening op de post “overige waardeveranderingen materiële vaste activa” verantwoord. Daarnaast is in deze post opgenomen de bedrijfswaarde van de in het boekjaar verkochte en gesloopte woningen. Tenslotte zijn in deze post ook opgenomen de in het boekjaar opgetreden waardeverminderingen van de post onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. De post “overige waardeveranderingen materiële vaste activa” kan als volgt worden gespecificeerd: Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Dotatie aan (- vrijval van) de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Desinvesteringen onroerende en roerende zaken in exploitatie Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Overige posten Totaal
9.7.4
2009 31,1
2008 -35,7
11,3 5,8 -0,4 47,8
14,0 2,8 0,1 -18,8
Onderhoudslasten
Onder de post onderhoudslasten zijn de werkelijke onderhoudskosten met betrekking tot planmatig onderhoud, klachtenonderhoud, mutatie-onderhoud en overig dagelijks onderhoud verantwoord. 9.7.5
Revitaliseringlasten
De post revitaliseringlasten bevat de uitgaven die worden gedaan in het kader van revitalisering van vastgoed. De uitgaven voor revitalisering zijn opgenomen in de bedrijfswaarde van het vastgoed en worden dus financieel gezien op dezelfde wijze behandeld als onderhoudskosten. Alleen de werkelijk in het verslagjaar geleverde prestaties vormen de basis voor het verantwoorden van revitaliseringlasten in de resultatenrekening en het verantwoorden van verplichtingen in de balans. 9.7.6
Lonen en salarissen/sociale lasten en pensioenlasten
Het aantal personeelsleden in dienst bij Woonbedrijf bedraagt, uitgedrukt in fte„s, ultimo 2009: 418,0 (2008: 403,2). Het personeelsbestand kan als volgt worden gespecificeerd: Afdeling
2009
2008
Bestuur incl. secretariaat Wonen Vastgoed Interne leveranciers Bestuursondersteuning Totaal
4,0 157,3 24,7 209,0 23,0 418,0
4,6 150,5 25,8 203,7 18,6 403,2
79
De personeelslasten ter zake van de bezoldiging en ter zake van de pensioenen van bestuurders kan volgens het jaarrekeningrecht en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) als volgt worden gespecificeerd (bedragen * € 1.000): Conform jaarrekeningrecht (Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving) Naam Drs. M.T. Eggermont RA Ir. I. de Boer
A 2009 176,5 177,5
A 2008 173,2 174,2
B 2009 78,0 78,0
B 2008 48,8 48,8
C 2009 20,0 20,0
C 2008 17,7 17,7
Totaal 2009 2008 274,5 239,7 275,5 240,7
F 2008 0,0 0,0
Totaal 2009 2008 267,8 234,8 268,8 235,8
A = Periodiek betaalbare beloningen; B = Beloningen betaalbaar op termijn; C = Bonussen en winstdeling. Conform Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) Naam Drs. M.T. Eggermont RA Ir. I. de Boer
D 2009 192,7 193,7
D 2008 188,6 189,6
E 2009 49,4 49,4
E 2008 46,2 46,2
F 2009 25,7 25,7
D = Belastbaar loon; E = Pensioenafdracht; F = Overige voorzieningen betaalbaar op termijn.
Het verschil in bezoldiging van beide bestuurders wordt veroorzaakt door een verschil in de fiscale bijtelling van de auto. De beloningen over het jaar 2009 hebben betrekking op de volgende perioden: Drs. M.T. Eggermont RA: 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 Ir. I. de Boer: 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 De bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen is opgenomen onder de personeelslasten en bedraagt voor 2009 € 75,2 (2008: € 70,0). 9.7.7
Overige bedrijfslasten
In deze post zijn opgenomen de kosten van zakelijke lasten en verzekeringen, contributies en abonnementen, overige personeelskosten, huur gebouwen en overige lasten. De samenstelling van deze post is als volgt: Overige bedrijfslasten Belastingen en verzekeringen Overige personeelskosten Kosten ICT Huisvestingskosten Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren Uitgaven stook- en servicekosten (verrekenbaar en niet verrekenbaar) Overige lasten Organisatiegerichte activiteiten Gebiedsgerichte activiteiten Totaal
2009 8,9 6,7 3,0 1,6 0,1
2008 8,6 8,9 3,0 1,8 0,7
10,1 6,3 3,3 2,3 42,3
8,6 4,5 1,0 2,0 39,1
Toelichting overige lasten In de overige lasten zijn de volgende kosten met betrekking tot accountantskosten en fiscale advisering opgenomen:
Controle jaarrekening, controlerend accountant Overige controleopdrachten, controlerend accountant Fiscale advisering, niet zijnde controlerend accountant Totaal
2009 * 1.000 Euro 103 6 90 199
2008 * 1.000 Euro 77 4 58 139
80
9.7.8
Financiële baten & lasten
In deze post zijn met name opgenomen de kosten van financiering van activa met vreemd vermogen en de renteopbrengsten over tijdelijk overtollige kasmiddelen en beleggingen die in het kader van beheersing van renterisico‟s worden aangehouden. Daarnaast zijn de waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten onder deze post opgenomen. De samenstelling van de post is als volgt: Financiële baten en lasten
2009
2008
Totaal financiële baten
2,9
4,2
Totaal financiële lasten
-16,4
-17,0
Totaal financiële baten & lasten
-13,5
-12,8
9.7.9
Belastingen naar de winst
De in de jaarrekening 2009 verwerkte vennootschapsbelastinglast (VPB) bedraagt € 4,6 miljoen (2008: - € 4,8 miljoen ) en kan als volgt worden gespecificeerd: Omschrijving Acute belastingen boekjaar Correcties acute belastingen voorgaande boekjaren (2006/2007) Latente belastingen Totaal
2009 2,9 -1,1 2,8 4,6
2008 2,5 0,0 -7,3 -4,8
De acute belastinglast is als volgt berekend: 2009 Groepsresultaat gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Bij: Fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen Af: Verkoopopbrengst onroerende zaken Af/Bij: Waardeveranderingen MVA in exploitatie Bij: Verbeteringsuitgaven Bij/Af: Projectontwikkelingsresultaat Af: Vrijval agio leningportefeuille Af/Bij: Bouwrente Bij: Afschrijving on- en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Af: Afschrijving bedrijfsmatig vastgoed Af: Resultaat deelneming Af: Aanwending herinvesteringsreserve Bij: Resultaat overige financiële activa Af: Overige verschillen Af: Fiscale verliescompensatie Totaal permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Tarief Verschuldigde winstbelasting
2008 38,3
0,3 -9,4 -27,9 13,9 1,4 -0,5 -2,1 0,5 -0,4 -0,2 -2,6 0,1 0,0 0,0
-46,6 0,0 -14,3 62,7 19,5 -1,9 -0,5 0,5 0,7 0,0 -0,5 -2,4 0,0 -5,8 -1,4
-26,9
56,6
11,4 25,5%
10,0 25,5%
2,9
2,5
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Woonbedrijf een aantal standpunten ingenomen die bij afwerking van de aangiften over de verslagjaren 2006 tot en met 2009 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - De verwerking van de projectontwikkelingsresultaten.
81
Dientengevolge kan de fiscale last over 2009 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan. 9.7.10 Resultaat deelnemingen Onder deze post is het resultaat van de niet-geconsolideerde deelnemingen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl opgenomen. Het resultaat van deze deelnemingen is bepaald op basis van dezelfde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling als die welke voor deze jaarrekening zijn gebruikt. Het resultaat kan als volgt worden gespecificeerd: Naam deelneming Wooninvesteringsfonds Stichting Administratiekantoor NCCW (4000 certificaten) Wonen boven Winkels Eindhoven N.V. Breedband Regio Eindhoven B.V. Lichtrijk Beheer B.V. Totaal resultaat deelnemingen
% deelneming 6 certificaten
Resultaat 2009 0,1
Resultaat 2008 0,1
10 50 12 30
0,1 0,0 0,0 -0,3 -0,1
0,1 0,0 0,0 0,2 0,4
82
9.7.11 Mutatie bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie De mutatie in de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt in 2009 € 51,7 miljoen en kan als volgt worden verklaard: Mutatie bedrijfswaarde Materiële Vaste Activa in exploitatie I: Autonome ontwikkeling a: Vrijval kasstromen b: Effect één jaar opschuiven Autonome ontwikkeling
2009
2008
19,6 40,0 59,6
7,0 43,1 50,1
II: Voorraadmutaties a: Verbetering b: Verkoop c: Sloop d: Nieuwbouw e: Aankoop / splitsing / diversen Voorraadmutaties
0 -10,8 -0,5 22,7 0 11,4
0 -13,0 -1,1 10,9 0,2 -3,0
III: Parameterwijzigingen a: Verkoopopbrengsten b: Levensduur c: Huurstijging d: Huurderving e: Inflatie/lastenstijging f: Mutatiegraad g:Disconto; wijziging van ultimo boekjaar naar medio boekjaar Parameterwijzigingen
-1,7 14,0 -8,3 0 -40,6 11,9 0 -24,7
2,3 21,1 8,9 0 -16,9 0 6,6 22,0
IV: Niveauwijzigingen a: Huren b: Onderhoudsuitgaven c: Overige exploitatie-uitgaven d: Verkoop e. Sloop f: Revitalisering g: Restwaarde h: Beheerkosten i: Overige lasten Niveauwijzigingen
3,4 -48,0 -5,8 8,2 -2,0 85,8 -0,5 -3,1 -0,2 37,8
16,9 -70,4 -4,2 -14,6 -0,2 -2,2 -9,3 -56,7 -12,5 -153,2
-2,4 -2,4
-0,4 -0,4
-30,0 -30,0
-3,4 -3,4
51,7
-87,9
V: Rentabiliteitswaardecorrectie leningen a: Mutaties rentabiliteitswaarde Rentabiliteitswaardecorrectie VI: Overige mutaties Mutatie complexen met negatieve bedrijfswaarde Overige mutaties TOTAAL MUTATIE BEDRIJFSWAARDE
83
De mutatie in de bedrijfswaarde ad € 51,7 miljoen over 2009 is gedeeltelijk via de resultatenrekening verantwoord en gedeeltelijk via de balans. Onderstaand wordt de specificatie gegeven: Bedrijfswaarde nieuwbouwcomplexen Toevoeging negatieve bedrijfswaarde naar voorziening Totaal via balans Overige waardeveranderingen materiële vaste activa: bedrijfswaarde desinvesteringen Mutatie reële waarde bezit Totaal via resultatenrekening Per saldo mutatie bedrijfswaarde
2009 22,7 -30,0 -7,3
2008 10,9 -3,4 7,5
-11,3 70,3 59,0 51,7
-14,0 -81,4 -95,4 -87,9
9.7.12 Transacties tussen verbonden partijen De transacties tussen verbonden partijen voor zover deze partijen niet zijn opgenomen in de geconsolideerde balans van Woonbedrijf zijn van verwaarloosbare betekenis. Een uitzondering hierop vormt de deelneming in Lichtrijk Beheer B.V. en Wonen boven Winkels N.V.. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. heeft een belang van 30% in Lichtrijk Beheer B.V., waardoor Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl een indirect belang van 30% in Lichtrijk Beheer B.V. heeft. Lichtrijk Beheer B.V. heeft op haar beurt een belang van 50% in NEMe B.V., waarvan de cumulatieve verliezen tot en met 2009 circa € 10,8 miljoen bedragen. Daarnaast heeft Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl in 2009 een 50%belang verworven in Wonen boven Winkels N.V.
84
9.8
Vennootschappelijke balans per 31 december 2009
(Bedragen * € 1 mln.) Activa VASTE ACTIVA
2009
2008
794,8 70,9 11,6
743,1 51,7 10,5
8,0
10,6
4,0 3,5 9,2 29,6
5,2 6,6 8,7 29,0
931,6
865,4
15,7
9,9
Vorderingen - Huurdebiteuren - Overige vorderingen - Latente belastingvorderingen - Belastingen - Overlopende activa
2,8 4,7 4,3 0,2 4,7
2,4 1,7 7,1 1,9 8,9
Liquide middelen
0,0
28,6
32,4
60,5
964,0
925,9
MATERIELE VASTE ACTIVA - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onbebouwde grond - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie FINANCIELE VASTE ACTIVA - Te vorderen BWS- subsidies - Deelnemingen - Effecten - Overige TOTAAL VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA
85
Passiva GROEPSVERMOGEN
2009
2008
- Overige reserves
413,4
379,8
127,3 0,6 25,9
109,6 0,3 55,9
25,3 307,3 0,2
28,4 320,7 0,2
16,9 1,1 13,8 1,7 30,5
15,2 2,4 13,1 0,3 0,0
964,0
925,9
VOORZIENINGEN - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Voorziening deelnemingen - Overige voorzieningen LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen KORTLOPENDE SCHULDEN - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekering - Overlopende passiva - Onderhanden projecten - Schulden aan kredietinstellingen TOTAAL PASSIVA
86
9.9
Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 2009
(Bedragen * € 1 mln.) Omschrijving BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopopbrengst onroerende zaken Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Overige opbrengsten
2009
2008
149,3 10,5 1,8 12,1 0,0 14,1
144,6 9,1 0,3 16,1 0,0 20,1
187,8
190,2
2,3 47,8 62,5 26,9 18,5 2,4 3,6 42,3
2,0 -18,8 51,3 46,8 17,2 2,2 3,2 39,1
SOM DER BEDRIJFSLASTEN
206,3
143,0
BEDRIJFSRESULTAAT
-18,5
47,2
FINANCIELE BATEN & LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeverandering financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
2,5 0,4 -16,4
4,2 -0,8 -16,2
-32,0
34,4
Belastingen naar de winst Resultaat deelnemingen Mutatie reële waarde materiële vaste activa
-4,6 -0,1 70,3
4,8 0,4 -81,4
JAARRESULTAAT
33,6
-41,8
SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onderhoudslasten Revitaliseringsuitgaven Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige bedrijfslasten
BEDRIJFSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING
87
9.10 Toelichting op de vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening 2009
9.10.1 Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de netto-vermogenswaarde (invloed van betekenis), verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde (geen invloed van betekenis) in overeenstemming met de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2009 De toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2009 is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten die op de geconsolideerde balans per 31 december 2009 zijn opgenomen. 9.10.2 Deelnemingen Deelnemingen Stand per 1 januari AF: Verkoop 4.000 certificaten Stichting Administratiekantoor NCCW Bij: Mutatie emissie aandelenkapitaal Woonbedrijf Holding B.V. Bij/Af: Aandeel in het jaarresultaat van de deelnemingen Bij/Af: Mutatie voorziening deelnemingen Stand per 31 december
2009 6,6 -3,1 0,0 -0,3 0,3 3,5
2008 6,6 0,0 1,0 0,2 -1,2 6,6
Per balansdatum zijn in de vennootschappelijke balans de navolgende deelnemingen opgenomen: Deelnemingen Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. (100%) Breedband Regio Eindhoven B.V. (12%) Wonen boven Winkels N.V. (50 %) Stichting Administratiekantoor NCCW (4.000 certificaten) Certificaten Wooninvesteringsfonds (Wif) (6 certificaten) Totaal
2009 0,0 0,5 0,0 0,0 3,0 3,5
2008 0,0 0,5 0,0 3,1 3,0 6,6
De deelneming in Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. en Wonen boven Winkels N.V. wordt tegen netto-vermogenswaarde gewaardeerd. Indien de waardering van de deelneming negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De overige kapitaalbelangen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere marktwaarde. 9.10.3 Eigen vermogen Het verloop van het vennootschappelijk eigen vermogen kan als volgt worden weergegeven: Overige reserve Stand per 1 januari Toevoeging uit resultaatbestemming Stand per 31 december
2009 379,8 33,6 413,4
2008 421,6 -41,8 379,8
88
Het bestuur bepaalt, met goedkeuring van de raad van commissarissen, welke delen van het resultaat van het boekjaar aan het groepsvermogen worden toegevoegd c.q. worden onttrokken. Het bestuur heeft besloten om het voordelig jaarresultaat 2009 ten bedrage van € 33,6 miljoen geheel ten gunste van het groepsvermogen te brengen. Dit besluit is in de jaarrekening 2009 verwerkt.
9.10.4 Voorziening deelnemingen Deelnemingen waarin Woonbedrijf een belang heeft van minimaal 20% worden gewaardeerd tegen de netto-vermogenswaarde. Indien de waardering van de deelneming negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De mutaties in 2009 van de voorziening deelnemingen kunnen als volgt worden toegelicht: Voorziening deelnemingen Stand per 1 januari Af: Mutatie emissie aandelenkapitaal Woonbedrijf Holding B.V. Bij/Af: Jaarresultaat deelneming Stand per 31 december
2009 0,3 0,0 0,3 0,6
2008 1,5 -1,0 -0,2 0,3
De per balansdatum aanwezige voorziening deelneming is als volgt opgebouwd: Voorziening deelnemingen Woonbedrijf Holding B.V. Wonen boven Winkels N.V. Stand per 31 december
2009 0,5 0,1 0,6
2008 0,3 0,0 0,3
Stichting Woonbedrijf heeft zich stellig voorgenomen Woonbedrijf Holding B.V. en Wonen boven Winkels N.V. tot betaling van haar schulden in staat te stellen. 9.10.5 Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen kan als volgt worden gespecificeerd: Resultaat deelnemingen Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. Stichting Administratiekantoor NCCW Wonen boven Winkels N.V. (50 %) Certificaten Wooninvesteringsfonds (Wif) Breedband Regio Eindhoven B.V. Totaal
2009 -0,3 0,1 0,0 0,1 0,0 -0,1
2008 0,2 0,1 0,0 0,1 0,0 0,4
9.11 Overige gegevens Resultaatbestemming Het bestuur heeft, met goedkeuring van de raad van commissarissen, besloten om het positieve jaarresultaat van € 33,6 miljoen toe te voegen aan de overige reserves.
89
90
10 Bericht van de Raad van Commissarissen 10.1 Werkwijze Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) oefent toezicht uit op het beleid van de directie, mede omvattend de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en -procedures ingesteld door de directie, alsmede op de algemene gang van zaken binnen Woonbedrijf en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast staat de RvC de directie ter zijde met advies. Governance code De RvC hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur, waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. In een tweetal themabijeenkomsten voorafgaand aan 2009 hebben directie en RvC stilgestaan bij Governance bij Woonbedrijf. Dit heeft geresulteerd in een Woonbedrijf governancecode, die door de RvC is goed gekeurd op 14 april 2009. De volledige tekst van de Woonbedrijf governancecode is gepubliceerd op de website van Woonbedrijf (www.woonbedrijf.com). Voor de taak en rol van de RvC zijn de voornaamste punten waarop Woonbedrijf afwijkt van de Aedes model governancecode: Hoewel de raad van commissarissen van Woonbedrijf meer dan vijf leden omvat, heeft de Raad van Commissarissen besloten om uit zijn midden geen auditcommissie of een selectie/remuneratiecommissie in te stellen. De in de model governancecode genoemde taken van de beide kerncommissies worden binnen Woonbedrijf vervuld door de gehele raad van commissarissen, met dien verstande dat in artikel 16.4 van de statuten is bepaald dat het presidium, bestaande uit de voorzitter en de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen, het salaris en de overige arbeidsvoorwaarden van de directie vaststelt. Woonbedrijf heeft de uitwerking onder II.2.1 van de Aedes Governancecode, inhoudende dat leden van de directie voor een periode van maximaal vier jaar worden benoemd, voorshands niet opgenomen. Enerzijds omdat deze niet geldt voor benoemingen die al hadden plaatsgevonden voordat de modelcode werd vastgesteld. Anderzijds omdat de toevoeging in de modelovereenkomst dat deze bepaling de arbeidsrechtelijke positie onverlet laat, voor Woonbedrijf aanleiding is om de ervaringen die elders met deze uitwerking wordt opgedaan te evalueren voordat voor nieuwe benoemingen een beslissing wordt genomen. 10.2 Inhoud van het toezicht Goedkeuring van operationele en financiële doelstellingen en strategie In 2009 heeft de directie het volgende aan de RvC gepresenteerd: Organisatieontwikkeling Woonbedrijf Risicomanagement Koersplan 2010 – 2012 Treasury Statuut Begroting 2010 – 2019 Overleg met huurdersvereniging op instellingsniveau De operationele en financiële doelstellingen van Woonbedrijf worden neergelegd in de financiële meerjarenbegroting. De directie bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting is vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, die de begroting 2010 in de vergadering van 19 november 2009 heeft goedgekeurd. De doelstellingen van Woonbedrijf zijn erop gericht om haar organisatorische en financiële capaciteit zodanig in te zetten dat een optimale maatschappelijke waardecreatie op het verantwoordelijkheidsgebied van het wonen van klanten resulteert. Een aantal besluiten van de directie, zoals vastgelegd in de Statuten en in het directiestatuut, zijn onderworpen aan de goedkeuring van de RvC. Daarnaast zijn in het directiestatuut een aantal onderwerpen benoemd waarbij het Presidium van de RvC in de gelegenheid wordt gesteld advies uit te brengen over voorgenomen directiebesluiten. Dit is een minimumvereiste, naarmate een project meer rechtvaardiging moet vinden in de maatschappelijke prestatie, zal dit besluit eerder worden voorgelegd aan het Presidium. In 2009 heeft de directie 8 besluiten ter advisering voorgelegd aan het Presidium (het Presidium bestaat uit de voorzitter en de vicevoorzitter) van de RvC. Er is bewust gekozen om investeringsbeslissingen niet vooraf ter goedkeuring aan de RvC voor te leggen. Dit is de 91
verantwoordelijkheid van de directie, die achteraf verantwoording aflegt over de genomen besluiten. Dit maakt dat de RvC op een onafhankelijke wijze toezicht kan blijven houden op het beleid van de directie. De adviesaanvragen betroffen de volgende besluiten: Aankoop 83 woningen Houten Hof Aankoop project Gerretsonlaan Aankoop 104 woningen en 117 parkeerplaatsen Luistruik Nuenen Achtervang 27 pleinappartementen Doornakkers Bijdrage Woonbedrijf aan Boulevard Zuid Procuratieregeling Herontwikkeling Cederlaan Herontwikkeling Pastoor Van Arskerk. Interne risicobeheersing en controlesystemen De directie is, ingevolge de Statuten, verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. De Raad van Commissarissen ziet er, ingevolge de Statuten, op toe dat de directie deze verantwoordelijkheid vervult. De directie is verantwoordelijk voor het instellen en handhaven van interne procedures die ervoor zorgen dat alle belangrijke financiële informatie bij de directie bekend is, zodat de tijdigheid, volledigheid en juistheid van de interne en externe financiële verslaggeving worden gewaarborgd. Vanuit dit oogpunt zorgt de directie ervoor dat de financiële informatie aangaande ondernemingen waarover Woonbedrijf overwegende zeggenschap uitoefent, rechtstreeks aan hem wordt gerapporteerd. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de instelling en handhaving van deze interne procedures. Tijdens de bespreking van het risicomanagement tijdens de vergadering in juli 2009 heeft de RvC aangeven dat de bestuurscultuur de belangrijkste voorwaarde is voor het beheersen van de risico‟s. Het is de verantwoordelijkheid van de RvC om toezicht te houden op de bestuurscultuur. Dit onderwerp is ook besproken tijdens de zelfevaluatie van de RvC. We constateren echter dat de regeldruk die door externe toezichthouders wordt opgelegd enorm toeneemt. Deze ontwikkeling staat in schril contrast met de opvatting van de Raad dat risicomanagement begint bij vertrouwen en niet bij control. De raad is van mening dat regelgeving niet de verantwoordelijkheid overneemt maar eerder een aanslag is op een open bestuurscultuur. Die cultuur staat voor een transparante procesgang met daarin de aan te gaande risico‟s. De RvC heeft kennisgenomen van de bevindingen van het onderzoek door de accountant naar de opzet en werking van het stelsel van interne beheersing. Tevens heeft de RvC kennis genomen van de door de afdeling controlling uitgevoerde interne audits. Met de directie werden de gekozen ambities ten aanzien van de interne beheersing en de prioritering van de inspanningen om op deelgebieden deze ambities te realiseren, besproken. Volkshuisvestelijke opgaven De RvC heeft geconstateerd dat Woonbedrijf haar volkshuisvestelijke opgaven naar vermogen heeft vervuld. We leiden dit af uit de gepubliceerde prestaties op de volgende terreinen: Huisvesten van primaire doelgroep Aandacht voor bijzondere doelgroepen Beschikbaarheid van betaalbare woningen Wijkaanpak en inspanningen op het gebied van leefbaarheid Inspanningen en resultaten in de drie krachtwijken Ondanks de recessie blijft Woonbedrijf investeren in de onderhoud en ontwikkeling van haar vastgoed Verbindingen Woonbedrijf kent een aantal verbindingen die zijn toegelicht in hoofdstuk 7 van het jaarverslag. Verbindingen worden aangegaan vanuit een afwegingskader waarin fiscale, operationele en aspecten van risicobeheer zijn opgenomen. Woonbedrijf heeft ervoor gekozen om haar bestuurlijke en juridische structuur zodanig in te richten, dat voor de mate waarin en de wijze waarop bestuur en toezicht worden uitgeoefend, het geen verschil maakt of Woonbedrijf rechtstreeks dan wel door middel 92
van verbindingen in de betrokken projecten participeert. Wij verwijzen naar hetgeen in hoofdstuk 7 van het jaarverslag is vermeld omtrent verbindingen. Toezichtkader Het toezichtkader wordt gevormd door: het koersplan de strategische beleidsnotities het jaarlijks activiteitenplan zoals opgenomen in de begroting de Woonbedrijf Governancecode de interne risicobeheersing- en controlesystemen de periodieke verslaggeving in de vorm van de balanced scorecard met toelichtingen de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving het bezoldigingsbeleid van de directie profielschets van de RvC introductie- en trainingsprogramma van de RvC aanbevelingen van de externe accountant Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving naar de RvC vindt elk kwartaal plaats en is gebaseerd op het bewaken van de koers van Woonbedrijf. Jaarlijks wordt de huidige Balanced Scorecard geanalyseerd. Daarbij worden nieuwe indicatoren en kengetallen toegevoegd, die de strategische keuzes van Woonbedrijf kunnen volgen op haar effecten. 10.3 Verantwoording Activiteiten van de RvC In totaal heeft de RvC in 2009 zeven maal vergaderd, waarvan vijf reguliere vergadering. Vaste onderwerpen op iedere agenda waren: Doorlopende agenda Mededelingen directie Toelichting op belangrijke directiebesluiten Vaststellen verslag Kwartaalrapportage Daarnaast worden op vaste momenten besproken: de meerjarenbegroting, het jaarverslag en het beoordelingsgesprek met de leden van de directie. Voorts is met de directie van gedachten gewisseld over de ontwikkeling van de interne organisatie. In 2009 zijn er naast de vijf reguliere vergaderingen, ook nog twee extra vergaderingen geweest. Een vergadering naar aanleiding van het overlijden van de voorzitter van de RvC en een vergadering die geheel in het teken stond van het vernieuwde Koersplan. In 2009 hebben de commissarissen een 2-daagse excursie gehad in Maastricht, waarbij in het bijzonder aandacht is besteed aan het project Wonen boven Winkels in de binnenstad van Maastricht. In toenemende mate worden managers van Woonbedrijf uitgenodigd om in de vergadering van de RvC een toelichting te geven op verschillende beleidsterreinen. De RvC hecht grote waarde aan deze contacten vanwege de openhartige uitwisseling van standpunten. Op 4 december is met de leden van de directie een beoordelingsgesprek gevoerd door de voorzitter en de vicevoorzitter van de RvC van Woonbedrijf. 10.4 Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit zeven leden, die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets. Zie voor de werving en selectie ook het jaarverslag 2006.
93
Op 10 juli 2009 werden we opgeschrikt door het bericht van het overlijden van Robert Blom, de voorzitter van de RvC. Sinds het ontstaan in 2006 van de Woningcorporatie Woonbedrijf te Eindhoven was Robert voorzitter van onze nieuw geformeerde Raad. Gedreven door zijn grote interesse voor de sector en zijn persoonlijke kwaliteiten als voorzitter heeft hij een onuitwisbare bijdrage geleverd aan de verdere professionalisering van de toezichthoudende taak van de Raad van Commissarissen op het beleid en de uitvoering daarvan bij Woonbedrijf. Robert heeft de hedendaagse verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen en meer in het bijzonder zijn belangrijke rol als voorzitter daarvan met grote inzet en betrokkenheid vervuld. De realisatie van de volkshuisvestelijke doelen van Woonbedrijf hebben mede dankzij zijn inbreng altijd de hoogste prioriteit gehad, zonder uiteraard de bedrijfseconomische belangen daarbij uit het oog te verliezen. Dat, maar bovenal zijn warme persoonlijkheid en professionele inbreng tijdens de gevoerde debatten hebben in grote mate bijgedragen aan de uitstekende samenwerking met de directie en binnen de Raad van Commissarissen. Naast het belang dat Robert heeft gehad voor onze organisatie is hij erin geslaagd om met ons een hecht team te vormen. Hij vond het van belang om daar in te investeren. Hij vond ieders inbreng belangrijk en gaf daar ruimte voor. Op bescheiden wijze gaf hij nadrukkelijk sturing aan onze Raad. Robert was een man die zich gedegen voorbereidde en zijn taak zeer serieus opvatte. Wat niet wegneemt dat wij ook vaak met hem hebben gelachen. Integriteit was voor hem vanzelfsprekend. Robert was daarnaast belangstellend voor ons wel en wee en was persoonlijk betrokken. Robert heeft bij ons allen een onuitwisbare herinnering achtergelaten. De heer R. Blom is opgetreden als voorzitter tot zijn onverwachte overlijden in juli. Vanaf 21 juli heeft de heer F.J Spiering het voorzitterschap vervuld en is de heer W. Holthuizen als vicevoorzitter opgetreden. In september is de werving gestart om tot een definitieve invulling te komen van het voorzitterschap. De samenstelling van de RvC van Woonbedrijf was in 2009 als volgt: De heer ir. R. Blom (voorzitter tot 10 juli 2009) is 56 jaar geworden en was werkzaam als voorzitter van de faculteitsdirectie Natuur en Techniek van de Hogeschool Utrecht en had als relevante nevenfuncties: bestuurslid VTW, bestuurslid Stichting Dutch Green Building Council, en voorzitter van de sectorraad techniek van de HBO-raad. De datum van eerste benoeming was 9 november 2006. Zijn expertise was verandermanagement, strategie, innovatie en ICT. De heer drs. F.J. Spiering (vicevoorzitter en vanaf 21 juli t/m 31 december 2009 voorzitter) is 56 jaar en is bedrijfsmanager Maxima Medisch Centrum in Veldhoven en heeft als relevante nevenfunctie: partner-eigenaar search- en selectiebureau. De datum van eerste benoeming is 9 november 2006. Zijn expertise is: HRM, zorg, organisatie-ontwikkeling. Mevrouw dr. mr. I.M. Koopmans (lid en benoemd op voordracht van de huurders) is 42 jaar en is Officier van Justitie in ‟s-Hertogenbosch en docent bij de Stichting Opleidingen Sociale Verzekeringen in Almere en heeft als relevante nevenfuncties: lid Raad van Toezicht van de stichting OGH-DRW, lid Raad van Toezicht van de Lunetgroep en lid van de raad van toezicht van Stichting Gezondheidscentra Eindhoven. De datum van eerste benoeming is 9 november 2006. Haar expertise ligt op juridisch gebied. De heer G.M. van Wijk RA (lid) is 52 jaar en is zelfstandig gevestigd interim-manager. De datum van eerste benoeming is 9 november 2006. Zijn expertise ligt op financieel-economisch gebied. De heer ing. W.J.M. Holthuizen (lid en vanaf 21 juli t/m 31 december 2009 vicevoorzitter) is 60 jaar en is werkzaam als manager bij DAF Trucks N.V. in Eindhoven en heeft als relevante nevenfunctie: voorzitter van de Commissie Inrichting van de ledenraad Rabobank Dommelstreek en voorheen voorzitter van de raad van toezicht van Stichting Valkenhof Valkenswaard. De datum van eerste benoeming is 1 januari 2000. Zijn expertise ligt op bedrijfseconomisch gebied. De heer mr. L.H.J. Kokhuis is 66 jaar. Hij heeft als relevante nevenfuncties: het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen van Wonen Breburg, rechter plv. rechtbank „s-Hertogenbosch, afdeling bestuursrecht en voorzitter fonds Werken aan Wonen. Zijn expertise ligt op het terrein van de volkshuisvesting en het openbaar bestuur. De datum van eerste benoeming is 20 september 2007.
94
Mevrouw Mr. Drs. A. Cuijpers is 51 jaar en directeur/eigenaar bij Zeelenberg en Cuijpers te „sHertogenbosch en heeft als relevante nevenfunctie: lid van de raad van toezicht van de Stichting Voortgezet Vrije School Onderwijs. Haar expertise is organisatieontwikkeling, HRM en stedelijke ontwikkeling en beheer. De datum van eerste benoeming is 12 juni 2008. Mevrouw A. Cuijpers en mevrouw I. Koopmans hebben zitting op voorspraak van de huurders. Alle leden zijn lid van de VTW. Reglement De taakverdeling van de RvC, alsmede zijn werkwijze worden neergelegd in een reglement. De Raad van Commissarissen neemt in het reglement een passage op voor zijn omgang met de directie en de ondernemingsraad. Het reglement wordt in ieder geval op de website van Woonbedrijf geplaatst. In afwachting van de vaststelling van het reglement voor de Raad van Commissarissen, geldt een tussen directie en Raad van Commissarissen overeengekomen directiestatuut waarin de statutaire regeling van de omgang tussen directie en RvC nader is uitgewerkt. 10.5 Bezoldiging 2009 De honorering wordt bepaald door de RvC en is vastgesteld binnen de kaders van het advies van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Het vaste honorarium van de huidige commissarissen, is geïndexeerd en bedroeg in 2009 op jaarbasis € 15.621,-- voor de voorzitter, € 12.497,-- voor de vicevoorzitter en € 10.414,-- voor de overige leden. Alle leden zijn op kosten van Woonbedrijf lid van de VTW en krijgen van Woonbedrijf (introductie)cursus(sen) bij VTW aangeboden. 10.6 Profiel De leden van de RvC onderschrijven de kernwaarden die Woonbedrijf nastreeft, zijnde respect, eigen verantwoordelijkheid, verbindend en resultaatgericht. De overige eisen bij de selectie waren: affiniteit met de doelen van Woonbedrijf, brede maatschappelijke belangstelling, ervaring en binding, integriteit, durf om zaken aan de orde te stellen, bestuurlijke ervaring, vermogen tot abstract denken, gericht op samenwerking en (zelf)kritisch vermogen. De raad voert zijn taken uit als een gezamenlijk verantwoordelijk college. Dat neemt niet weg dat uiteindelijk elk lid ook een individuele verantwoordelijkheid draagt. Elk lid van de raad is een generalist met de kwaliteiten die nodig zijn om verschillende aspecten integraal af te wegen gericht op het belang van Woonbedrijf als geheel. Hiervan is gebruikgemaakt gedurende het selectieproces van alle kandidaten voor het lidmaatschap van de RvC. De heren Van Wijk en Holthuizen kunnen als financiële deskundigen worden beschouwd. Tevens zijn er enkele Commissarissen met een volkshuisvestelijke en/of sociaal maatschappelijke achtergrond. De profielschets is opgenomen op de website van Woonbedrijf (www.Woonbedrijf.com). De RvC is van mening dat alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd. 10.7 Zelfevaluatie De RvC heeft op 27 februari 2010 haar eigen functioneren besproken en dat van de individuele leden van de RvC. Het referentiekader van VTW is het uitgangspunt voor de evaluatie. De Raad van Commissarissen heeft afgesproken om eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur haar eigen functioneren en dat van de individuele leden te evalueren. De raad heeft hierbij de volgende criteria gehanteerd: Algemene taak/verantwoordelijkheid Toezicht kunnen houden op en inhoudelijk adviseren over de (strategische) beleidsvorming en –uitvoering binnen woonbedrijf. De agenda wordt goed gepland en voldoende strak gevolgd. Na in eerdere jaren meer bezig te zijn geweest met de interne organisatie is in 2009 meer tijd en aandacht besteed aan visieontwikkeling. Kennis en Ervaring Algemene bestuurlijke kennis/ervaring en inzicht hebben in risicomanagement. Is conform verwachtingen waarbij de complementaire kennis en ervaring die past bij de ontwikkelingfase van woonbedrijf en de uitdagingen waarvoor woonbedrijf staat. Onafhankelijkheid De Raad geeft aan in 2010 naar een meer zelfstandige positie toe te willen groeien. Deze positie is in 2009 al verbeterd ten opzichte van voorgaande jaren. Er is nu veelal sprake van inbreng van onderwerpen cq agendapunten door de directie. Daarbij is de raad voldoende onafhankelijk van deelbelangen om toezicht te kunnen uitoefenen in het belang van woonbedrijf.
95
Distantie/betrokkenheid Niet alleen op afstand toezicht houden maar ook voldoende inhoudelijk betrokken zijn bij de totstandkoming van de hoofdlijnen van het beleid zonder dat dit tot bemoeizucht leidt. Daarbij gaat het vooral om betrokken zijn en betrokken worden. Actieve opstelling Bij de vorige evaluatie is al aangegeven dat de raad behoefte heeft aan meer onderlinge afstemming en eigen beeldvorming. De raad wil zich daarbij niet alleen reactief maar indien nodig ook proactief opstellen over het beleid en een eigen verantwoordelijkheid hebben om informatie in te winnen en inzichten uit te wisselen. Netwerk Naast het contact met de directie ook regelmatig contacten onderhouden/afstemmen met andere betrokkenen binnen en buiten Woonbedrijf en nieuwe relaties opbouwen met voor Woonbedrijf belangrijke personen, groepen of instanties. Het netwerk is voldoende aanwezig om de relevante ontwikkelingen te kunnen volgen. Integrale benadering Zich richten op alle financieel-economische en meer sociaalorganisatorische aspecten van het beleid in hun onderlinge samenstelling. Dit is conform verwachtingen. Het verdient aanbeveling om het scenariodenken te introduceren om dit verder te verbeteren. Belanghoudersoriëntatie Bij het beoordelen van het directiebeleid ook inzicht hebben in, rekening houden met en streven naar een goede balans tussen de belangen van de relevante belanghouders, inclusief het maatschappelijk belang. De RVC en de directie zitten hierbij voldoende op een lijn. De tegenstelling tussen belanghouder en huurder is een interessant onderwerp voor bespreking in 2010. Zorgvuldigheid en integriteit Het handelen volgens de wetgeving, statuten, codes en maatschappelijke normen, en zorgvuldigheid en integriteit betrachten in het functioneren als commissaris, in de omgang met elkaar/ anderen en in de behandeling van de verstrekte informatie is voldoende aanwezig. Beschikbaarheid Voldoende tijd beschikbaar hebben om de functie naar behoren te kunnen vervullen. De beschikbaarheid is over het algemeen goed. De tijdsbesteding ligt aanzienlijk hoger dan de verwachting van 80 uur per jaar. Bereidheid tot verantwoording Altijd bereid zijn om ten opzichte van elkaar als commissarissen, directie en eventueel belanghouders, transparant te functioneren, aanspreekbaar te zijn op bovengenoemde aspecten en verantwoording af te leggen over het eigen functioneren. Dit aspect is voldoende aanwezig. Inhoudelijk Het betreft hier de gang van zaken/operatie, financiën, risico‟s, ICT, acquisities, techniek/innovatie, HRM (management/beloning), strategie/beleid, marketing/commercieel, regels, wetgeving, codes, algemeen juridisch. Dit aspect is voldoende aanwezig. 10.8 Werving In 2009 is naar aanleiding van het overlijden van de voorzitter de werving van een nieuwe voorzitter opgepakt. Hiervoor heeft de RvC een werkgroep geformeerd die de eerste selectie heeft voorbereid. In verband met de aanwezige competenties binnen de RvC is besloten om geen extern bureau bij de werving te betrekken. Bij de werving is de RvC ondersteund door de manager HRM van Woonbedrijf. De directie van Woonbedrijf had in het selectieproces een adviserende rol. Vanwege de transparantie van dit traject is besloten om de werving via een openbare procedure te laten verlopen. Op basis van het gewenste competentieprofiel is een advertentie geplaatst in het Eindhovens Dagblad en het NRC. Deze procedure heeft echter niet geleidt tot kandidaten die passen binnen het gestelde profiel. Met name de aspecten affiniteit met volkshuisvesting en lokale betrokkenheid bleken moeilijk verenigbaar. Vervolgens is besloten om binnen het eigen netwerk te gaan werven. In de procedure heeft de kandidaat voorzitter een gesprek gehad met de voltallige Raad en met een afvaardiging van de OR van Woonbedrijf. Dit heeft geleid tot de benoeming van de heer Ir. A.G.M. Olsthoorn tot voorzitter van de RvC met ingang van 1 januari 2010. Per dezelfde datum is de heer drs. F.J. Spiering terug getreden als (tijdelijk) voorzitter en heeft zijn functie van vice-voorzitter hervat en is de heer ing. W.J.M. Holthuizen teruggetreden als vicevoorzitter en heeft de functie als lid hervat. 96
10.9 Tegenstrijdige belangen De zakelijke gedragscode (integriteitcode) van Woonbedrijf verbiedt werknemers, leden van de directie en leden van de RvC geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke voordelen die Woonbedrijf toekomen. Woonbedrijf heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de RvC, de directie en het personeel van Woonbedrijf. 10.10 Onafhankelijkheid van de RvC Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de Commissarissen is of was in het verleden in dienst van Woonbedrijf en onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Woonbedrijf. Geen van de Commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Woonbedrijf, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. Het reglement van de RvC bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. 10.11 Commissies De raad heeft geen remuneratie- en auditcommissie ingesteld, omdat de Raad bewust heeft gekozen voor het benadrukken van de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid gecombineerd met de inzet van specifieke deskundigheid ter verhoging van de kwaliteit van de Raad als geheel. De RvC zoekt advies van gespecialiseerde adviseurs wanneer zij zulks nuttig acht. Verder worden door de RvC specifieke doelstellingen bepaald die dat jaar behaald moeten worden om de directie in aanmerking te laten komen voor een variabele bezoldigingscomponent. In de vergadering op 28 januari 2010 is stilgestaan bij de evaluatie van de prestaties van de directie over het jaar 2009. De directie van Woonbedrijf is beoordeeld op een drietal aspecten: i) leiding geven aan Woonbedrijf, ii) de ontwikkeling van het Koersplan en iii) het oppakken van strategische items. Het Presidium is positief over het leidinggeven van de directie en heeft haar waardering hiervoor uitgesproken. Zij ziet een positieve ontwikkeling van de organisatie mede door het koersplan. De districtsbetrokkenheid is gegroeid, de klant staat duidelijk voorop. Het risicomanagement wordt goed opgepakt en het opzetten van de corporate story is geslaagd. In totaliteit is het presteren van de directie positief beoordeeld, hier is een verslag van gemaakt. In het verslagjaar bestond de bezoldiging van de directie uit een basissalaris, emolumenten zoals ziektekostenverzekering, een bedrijfsauto, een bedrag voor onkostenvergoeding en een prestatiegebonden bonus. Het totale bedrag van de beloning van de directie van Woonbedrijf stijgt in 2009 relatief sterk ten opzichte van de voorgaande jaren. Dat wordt veroorzaakt door een toename van de pensioenlasten. Bij de indiensttreding van de beide directieleden zijn afspraken gemaakt over een aanvullend vroegpensioen. In 2009 is hieraan, volgens de nu geldende fiscale regels, uitvoering gegeven. In verband met de achterstanden die in de opbouw was ontstaan, geldt een verhoogde jaarlast van € 24.000 gedurende vier jaar (Marc Eggermont) respectievelijk twee jaar (Ingrid de Boer). Daarna wordt de jaarlast ongeveer gehalveerd. 10.12 Tenslotte Woonbedrijf heeft zich in 2009 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van wonen, zorg en welzijn. De Raad heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit jegens de directie en alle medewerkers.
Eindhoven, 22 april 2010 Namens de Raad van Commissarissen De heer ir. A.G.M. Olsthoorn Voorzitter
97
98
11 Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag op pagina 59 tot en met 89 opgenomen jaarrekening 2009 van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl te Eindhoven bestaande uit de balans per 31 december 2009 en de winst-enverliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de enkelvoudige jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico‟s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
99
Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag.
Eindhoven, 22 April 2010 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
drs. J.C. Maan RA
100
12 Kengetallen 2009
2008
2007
2006
25.848 2.351 2.210 30.409
25.949 2.211 2.275 30.435
26.034 2.084 2.202 30.320
26.517 2.125 2.066 30.708
128 2.688 2.816
122 2.670 2.792
113 2.656 2.769
115 2.660 2.775
Totaal vastgoedeenheden
33.225
33.227
33.089
33.483
Verhuurbare woongelegenheden Woningen Studenteneenheden Totaal verhuurbare woongelegenheden
28.036 2.683 30.719
28.184 2.724 30.908
28.177 2.661 30.838
28.528 2.704 31.232
144 41 0
213 40 24
31 59 32
222 88
5.287
4.978
4.666
4.504
187
177
166
157
795
743
831
793
23,9
22,4
25,1
23,7
3.194 21,8
3.160 22,4
2.940 22,2
2.955 20,6
2,74%
2,82%
2,94%
3,03%
413,4 12,4 151,6 33,6 162,1 8,12 5,19 42,88 4,73
379,8 11,4 146,7 -41,8 156,1 -11,01 -2,77 41,04 4,79
421,6 12,7 144,7 80,0 152,5 18,97 9,54 41,40 4,86
341,6 10,2 141,8 60,0 149,7 17,56 8,21 36,30 4,95
35,3 27,2 26,9 89,4
31,7 19,6 46,8 98,1
32,8 11,4 1,5 45,7
27,4 24,4 4,5 56,3
Vastgoedeenheden woningen betaalbaar woningen duur studenteneenheden Totaal vastgoedeenheden wonen Bedrijfsruimten Garages, parkeerplaatsen, bergingen, overig Totaal vastgoedeenheden overig
Opgeleverde huurwoongelegenheden Opgeleverde koopwoningen Productie bouwrijpe kavels WOZ-waarde woningen totaal excl. Studenteneenheden (x 1 mln.) WOZ-waarde woningen excl. Studenteneenheden gemiddeld (x 1.000) Bedrijfswaarde totaal (x 1 mln.) Bedrijfswaarde per vastgoedeenheid gemiddeld (x 1000) Verzekerde waarde (x 1 mln.) Gemiddelde restantlevensduur in jaren Verhouding huur/woz waarde woningen excl. studenteneenheden Financiën Eigen vermogen totaal (x 1 mln.) Eigen vermogen per vastgoedeenheid (x 1.000) Bruto huuromzet (x 1 mln.) Jaarresultaat (x 1 mln.) Jaaromzet huur en vergoedingen (x 1 mln.) Rentabiliteit eigen vermogen (%) Rentabiliteit totaal vermogen (%) Solvabiliteit (%) Gem rentevoet leningen (%) Onderhoud en revitalisering (x 1 mln.) Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Revitalisering Totaal onderhoud en revitalisering
101
Volkshuisvestelijk Huurachterstand in % huren en vergoedingen Huurachterstand (x 1 mln.) Huurderving in % huren en vergoedingen Huurderving (x 1 mln.) Gemiddelde huurprijs woningen per maand Bedrijfsvoering ( x 1 mln.) Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen Overige personeelskosten Huisvestingskosten Algemene kosten Kosten ontwikkeling organisatie Totaal Personeelsbezetting einde boekjaar op basis fte Ziekteverzuim
2009
2008
2007
2006
1,72% 2,8 1,59% 2,58 428
1,55% 2,4 1,56% 2,43 415
2,02% 3,1 1,42% 2,16 406
2,20% 3,3 1,67% 2,50 396
24,5 6,7 1,6 7,3 3,3 43,4
22,6 8,9 1,8 7,1 1,0 41,4
21,4 7,7 1,2 5,7 2,1 38,1
20,4 6,2 1,8 5,3 2,4 36,1
418,0 5,2%
403,2 6,4%
378,4 6,3%
382,7 6,0%
102
