Jaarverslag 2011 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl
Vastgesteld door de directie van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl d.d. 17 april 2012 1
2
Inhoudsopgave 1
Bestuursverslag ................................................................................................................................ 5
2
Koers van Woonbedrijf ..................................................................................................................... 9
3
Perspectief van de Klant ................................................................................................................ 11
4
5
6
7
3.1
Klantgestuurd......................................................................................................................... 11
3.2
Legitimeren ............................................................................................................................ 14
3.3
Buurtbeheer ........................................................................................................................... 21
Perspectief van het Vastgoed ........................................................................................................ 27 4.1
Nieuw Vastgoed..................................................................................................................... 27
4.2
Bestaand Vastgoed ............................................................................................................... 29
4.3
Afstoten Vastgoed ................................................................................................................. 33
Perspectief van het Bedrijf ............................................................................................................. 35 5.1
Onze manier van werken ....................................................................................................... 35
5.2
Zichtbaarheid ......................................................................................................................... 36
5.3
Samenwerken ........................................................................................................................ 37
5.4
Effectieve bedrijfsvoering ...................................................................................................... 38
5.5
Financiële continuïteit ............................................................................................................ 41
5.6
Treasury................................................................................................................................. 48
Corporate Governance ................................................................................................................... 49 6.1
Governancecode ................................................................................................................... 49
6.2
Integriteit ................................................................................................................................ 49
6.3
Sponsoring............................................................................................................................. 50
6.4
Visitatie maatschappelijk presteren ....................................................................................... 51
6.5
Overleg met huurders ............................................................................................................ 52
6.6
Overleg met belanghouders .................................................................................................. 52
6.7
Nevenstructuur ...................................................................................................................... 53
6.8
Interne beheersing ................................................................................................................. 57
Jaarrekening 2011 .......................................................................................................................... 61 7.1
Geconsolideerde balans per 31 december 2011 .................................................................. 61 3
7.2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 .................................................................. 63
7.3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 ............................................................................ 64
7.4
Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling......................................................... 65
7.5
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2011....................................... 77
7.6
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 ...................................... 82
7.7
Vennootschappelijke balans per 31 december 2011 ............................................................ 88
7.8
Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 2011............................................................ 90
7.9
Toelichting op de vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening 2011 ............... 91
8
Bericht van de Raad van Commissarissen .................................................................................... 93
9
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ................................................................... 99
10
Kengetallen .............................................................................................................................. 101
4
1 Bestuursverslag Begin 2011 ontvingen we de resultaten van de externe visitatie die Woonbedrijf in het najaar van 2010 liet uitvoeren. Dat leverde enerzijds bevestiging en anderzijds uitdaging op. Bevestiging van de resultaten van de klant- en gebiedsgerichte aanpak waarvoor we bij het bepalen van onze koers hebben gekozen. Resultaten die heel zichtbaar zijn op het niveau van de individuele klant en in de specifieke context van de wijk of de buurt. En een uitdaging om onze maatschappelijke meerwaarde op bedrijfsniveau beter zichtbaar te maken door de leidende positie van Woonbedrijf in de lokale markt nadrukkelijker in te vullen. Wij hebben die uitnodiging natuurlijk opgepakt. In dat kader hebben we het in 2010 vernieuwde koersplan „SMARTer‟ gemaakt: scherpere doelen benoemd en die realistisch in de tijd gezet. Om daar uitvoering aan te geven, hebben we voor de jaren 2011 en 2012 zeven voornemens geformuleerd en daarnaast de looptijd van het koersplan verlengd tot einde 2014. Die voornemens zijn: 1. de samenhang in ons werk beter zichtbaar maken door resultaten op de kerntaken, (beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit van de dienstverlening) specifieker te benoemen, 2. meer van elkaar leren, zodat de herkenbaarheid van de Woonbedrijfaanpak verbetert, 3. ontwikkelen van geïntegreerde strategieën op maatschappelijke thema‟s (duurzaamheid, vraag en aanbod, wonen met zorg en welzijn) als verbinding tussen bedrijfsbeleid en de uitvoering, 4. uitwerking van het Woonbedrijf besturingsmodel op klant-, vastgoed- en bedrijfswaarde, waarbij allereerst de drie waardebegrippen moesten worden gedefinieerd en geoperationaliseerd, 5. een zichtbare bijdrage aan stedelijke beleving en ruimtelijke kwaliteit in de regio, in overeenstemming met onze relatieve omvang, 6. het voortouw nemen in de verbreding en verdieping van onze relatie met een aantal grotere lokale belanghouders, 7. inhoud geven aan onze legitimatie bij de klant, zodat „klantgestuurd‟ ook op bedrijfsniveau betekenis krijgt. De activiteiten die we voor 2011 in het kader van deze voornemens hadden benoemd, zijn in alle gevallen gerealiseerd en zult u herkennen in het jaarverslag. De vertaling die management en medewerkers in hun dagelijks werk aan ons koersplan hebben gegeven, is daarbij onmisbaar geweest. Het jaar 2011 was voor Woonbedrijf ook om een andere reden een bijzonder jaar. Vanaf het begin van het jaar is onder de projectnaam Mercurius gewerkt aan de keuze en implementatie van een nieuw primair informatiesysteem. Daarbij hebben we ervoor gekozen om een template die op basis van SAP is ontwikkeld voor woningcorporaties, bedrijfsbreed door de eigen medewerkers voor Woonbedrijf te laten inrichten. Daarmee zijn we verzekerd van het draagvlak voor werkbare oplossingen, maar het heeft uiteraard veel van de hele organisatie gevraagd. Bij dat alles hebben we steeds gesteld dat onze klanten geen ongemak mochten ondervinden van alle veranderingen die zich binnen Woonbedrijf afspeelden. We hebben gedurende het hele jaar de indicatoren in onze managementrapportage over klanttevredenheid gevolgd en gezien dat die zich steeds op een hoog niveau handhaafden. En kort voor Kerstmis kregen we bericht dat we het KWHhuurlabel hebben behouden, waarbij de score op nagenoeg ieder labelonderdeel is verbeterd. In economisch opzicht was 2011 een erg slecht jaar. De schuldencrisis, die in de zomer de kop opstak, raakt ons als Nederlandse corporatie meer dan de kredietcrisis van najaar 2008. Dat heeft een aantal oorzaken. Het zwaartepunt van deze crisis ligt in Europa, terwijl de vorige crisis in de Verenigde Staten begon. En ging het in de vorige crisis vooral om banken en financiële instellingen, dit keer staat de stabiliteit van hele landen en van de gezamenlijke euro op het spel. Nederland is binnen Europa weliswaar relatief stabiel, maar juist de hoge schuldenlast op de woningvoorraad en de aansprakelijkheid van het Rijk voor die schulden, vormen onze economische achilleshiel. Daarbij valt op dat ook deze regering de noodzakelijke hervormingen en bezuinigingen niet in de 5
koopwoningmarkt, maar juist in de sociale huurwoningmarkt zoekt. De beperkingen in de woningtoewijzing vanuit Europese regelgeving, de aangekondigde heffing voor de financiering van de huurtoeslag en de dreigende gedwongen „uitverkoop‟ van sociale huurwoningen, maken dat na de koopwoningmarkt nu ook de huurmarkt in den lande stilvalt. De mutatiegraad neemt op veel plaatsen af, corporaties realiseren hun verkoopdoelen in nieuwbouw en bestaand bezit niet en worden gedwongen om te bezuinigen op nieuwbouw, renovatie en dagelijks beheer. De bouwsector, die de echte klap van de kredietcrisis nog moest krijgen, wordt nu gelijktijdig met de schuldencrisis en met het wegvallen van de corporatie als laatste actieve marktpartij geconfronteerd. Natuurlijk is deze ontwikkeling ook Woonbedrijf niet bespaard gebleven. Vastgoed(her)ontwikkelingen gaan trager en vallen vaak geheel stil. En onze verkopen stagneren. Dat geldt zowel voor nieuwbouwwoningen als bij de verkoopcomplexen van bestaand bezit. Bij de laatstgenoemde hebben we ons aanbod teruggeschroefd en realiseren we nagenoeg de bijgestelde doelstelling. Daarbij nemen we voor verkoop gelabelde woningen opnieuw in de verhuur. Met nieuwbouwwoningen die zijn ontwikkeld voor de verkoop is dat lastiger; in één van onze nieuwbouwcomplexen hebben we last van hardnekkige leegstand. Het meest dramatische aspect van de marktontwikkeling is echter dat we hebben moeten besluiten tot inkrimping van onze afdeling Vastgoed, de afdeling die zich bezighoudt met nieuwbouw, renovatie en planmatig onderhoud. Dit is de eerste keer dat Woonbedrijf op deze manier moet ingrijpen in de formatie, waarbij, alle inspanningen ten spijt, aan gedwongen ontslagen niet lijkt te kunnen worden ontkomen. Woonbedrijf heeft een aantal unieke - deels met elkaar samenhangende - kenmerken die ons, meer dan andere corporaties, bestand maken tegen de nadelige marktontwikkelingen: we hebben van alle grote woningcorporaties veruit de laagste schuld per woning, we zijn in onze financieel meerjarenbeleid zeer beperkt afhankelijk van verkopen, we werken tot in de haarvaten van een compacte en geografisch samenhangende woningmarkt, waar krimp nog niet aan de orde is, de portefeuille van Woonbedrijf is adaptief, met een groot aandeel grondgebonden woningen, een gemiddeld hoog onderhoudsniveau en een, absoluut en ten opzichte van maximaal redelijk, gematigde huurprijs, onze medewerkers zijn bijzonder betrokken. Dit alles maakt dat de ontwikkeling van Woonbedrijf ook in deze moeilijke markt doorgaat, dat we daarbij onze eigen koers kunnen blijven varen en dat we ook gebruik kunnen maken van de mogelijkheden die deze uitzonderlijke periode biedt: we kunnen voldoen aan de Europese toewijzingsnorm zonder bij de verhuur te sturen op het inkomen van de nieuwe huurder. De mutatiegraad blijft hierdoor in stand, onze onderhoudsuitgaven dalen, deels door efficiënter te werken en door ons te beperken tot de instandhouding van een degelijke basiskwaliteit. En deels door gebruik te maken van de mogelijkheden tot inkoopvoordeel die de markt in deze laagconjunctuur biedt, we slagen er steeds beter in om de voordelen van standaardisatie bij een groot volume te combineren met de klantwaarde van maatwerk. Met concepten als „het moment van de klant‟ en „serie van één‟ werken we steeds minder vanuit de doelmatigheid van planmatig of projectmatig aanbod en steeds meer vanuit de wens van de klant. Het is dan ook niet zonder betekenis dat de boventalligheid in de formatie zich juist voordoet bij de afdeling die vooral planmatig en projectmatig werkt, het realisme in onze begroting neemt toe. We houden alleen rekening met de activiteiten die we ook daadwerkelijk gaan uitvoeren. Als gevolg daarvan neemt de bedrijfswaarde van de huidige voorraad toe en neemt de voorziening voor projecten in voorbereiding en uitvoering af. U zult in de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening zien dat Woonbedrijf in 2011 weer een aanzienlijk positief financieel resultaat heeft geboekt. Hoe dat zich verhoudt tot het sombere beeld dat ook wij hebben van de economische situatie, de Nederlandse woningmarkt en het perspectief van de corporatiesector, blijkt uit het voorgaande. In de volgende hoofdstukken gaan we meer in detail in op de activiteiten die door Woonbedrijf in het afgelopen jaar zijn ondernomen en op de resultaten die daarmee zijn behaald. Maar voordat u 6
daarvan kennisneemt in tekst, nodigen wij u uit om op de website www.woonbedrijfinbeeld.com met ons mee te gaan naar het visueel jaarverslag over 2011. Beelden zeggen immers meer dan woorden. Tot slot verklaren wij naar beste weten dat Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl in 2011 haar beschikbare middelen, ingevolge de doelstelling uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting heeft ingezet. Eindhoven, april 2012
Mw. ir. I. de Boer Algemeen directeur
Dhr. drs. M.T. Eggermont RA Algemeen directeur
7
8
2 Koers van Woonbedrijf De koers van Woonbedrijf richt zich op de klant, de buurt en maatschappelijke waarde creëren. Waar we in 2006 zijn gestart met de koersdoelen Klanten Kiezen, Bouwen aan Buurten en Waarde Wegen, zijn deze doelen in 2010 doorontwikkeld naar: - van klantgericht naar klantgestuurd, - van buurtbeheer en wijkaanpak naar vormgeven van buurtbeleving, - van prioriteren naar afwegen en zichtbare resultaten op alle niveaus. In 2010 hebben we de visitatie aangegrepen om in de buitenwereld de waardering voor ons presteren op te halen. Hierbij hebben we conform de visitatiemethodiek teruggekeken naar de prestaties van de afgelopen jaren en we hebben onze koers getoetst aan de verwachtingen van de belanghouders. Begin 2011 zijn de resultaten gepresenteerd en hebben we de volgende conclusies getrokken. Van klantgericht naar klantgestuurd We kunnen concluderen dat de klant tot in de haarvaten van Woonbedrijf is doorgedrongen. Zeker in ons dagelijks werk, in de wijken en buurten, is de wens van de klant leidend voor ons handelen. Het werk van Woonbedrijf staat ten dienste van klanten, maar toch kunnen de klanten niet dagelijks rechtstreeks betrokken zijn bij de vele afwegingen en keuzes die in het werk worden gemaakt. Desondanks is het van belang dat klanten van mening zijn dat wij de goede dingen doen en de goede keuzes maken. Dat legitimeert ons om ons werk te doen. Daarom moeten wij constant peilen of Woonbedrijf in de ogen van haar klanten de goede dingen doet. De Visitatiecommissie heeft geconstateerd dat de betekenis van klantsturing op concernniveau nog het minst is ontwikkeld. Een logische conclusie die volgt uit onze keuze om onze klantoriëntatie zo dicht mogelijk te leggen bij onze individuele huurders. Niettemin zijn we in 2011 ook het gesprek gestart over de klant (en participatie van de klant) op concernniveau. Hierbij kijken we nadrukkelijk naar nieuwe media om interactief met onze klanten in gesprek te zijn en van daaruit betekenis te geven aan klantsturing op concernniveau. Samen met de stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf gaan we kijken op welke wijze we invulling kunnen geven aan een eigentijdse vorm van participatie. Van buurtbeheer en wijkaanpak naar vormgeven van buurtbeleving Vanuit de visitatie bleek dat onze buurtgerichte aanpak herkend en gewaardeerd wordt. In vijf jaar tijd heeft Woonbedrijf zich ontwikkeld van woningbeheerder naar buurtbeheerder. Deze aanpak zetten we door. Woonbedrijf werkt in buurten aan de verbetering van het woonklimaat. Daarbij richten we ons niet alleen op de fysieke kwaliteit maar ook in meer of mindere mate op sociale en economische dimensies. Hierbinnen zijn drie speerpunten aangegeven: de gebruikswaarde van de woonomgeving, het 'eigenaarschap' van de buurt onder onze klanten en de onderlinge sociale contacten en verbanden. Ons doel is te kunnen stellen: onze buurtaanpak is effectief. Woonbedrijf heeft nog een onvoldoende gedeeld beeld van de fysieke opgave in de stad en stadsregio. De districten hebben afzonderlijk hun plannen en aanpak geformuleerd en de ontwikkelingsmogelijkheden beschouwd, maar deze nog niet met elkaar in verband gebracht. De opgaven zijn nog niet tegen elkaar afgewogen. Wij weten waar de stad dreigt te verslijten. Onze focus is erop gericht onze toekomstige opgave daar op af te stemmen en mee te bouwen aan een goede stad en regio. Dat vergt overigens ook een afstemming met partners en gemeenten. De gemeenten vormen onze belangrijkste partner. Zonder samenwerking met de gemeenten kunnen wij onze doelen niet realiseren. Wij zien gemeenten worstelen met de aard van corporaties. Woonbedrijf heeft niet altijd begrip voor de handelswijze van gemeenten. We zien verschillen met onze resultaatgerichtheid. De gemeente is meer gericht op het proces. Vertrouwen is van groot belang in de onderlinge werkverhouding; vertrouwen zit bij personen en niet bij instellingen. Woonbedrijf richt zich op een goede samenwerking met alle gemeenten. Dat wil zeggen dat we zichtbaar gebruik maken van elkaars kwaliteiten en kennis terwijl we optimaal de regie op ons eigen werk houden. Vanuit de visitatie kwam een duidelijke oproep aan Woonbedrijf om als grootste corporatie in de regio meer leiderschap te tonen bij vraagstukken op stedelijk niveau. We hebben deze oproep gehoord en zullen daar in toenemende mate betekenis aan geven. In het Bestuurlijk Overleg Wonen, het overleg 9
van de gemeente Eindhoven en de woningcorporaties, hebben we in 2011 de voorzittersrol op ons genomen en zullen we in 2012 deze rol blijven vervullen. Daarnaast hebben we in 2011 samen met de gemeente Eindhoven en Neos het initiatief genomen voor Platform Plus waarbij belanghouders op het vlak van Wonen, Zorg en Welzijn drie keer per jaar bijeenkomen om te spreken over gemeenschappelijke vraagstukken en de wijze waarop de afzonderlijke maatschappelijke organisaties hierop worden aangestuurd. We hebben de ambitie om het woud van overleggen drastisch terug te dringen en de verantwoordelijkheid voor de aansturing zoveel mogelijk bij de professionals in de wijk te leggen. In 2011 zijn we gestart met de dialoog over de ontwikkeling van de stad. Dit doen we vanuit verschillende initiatieven en rollen. Tijdens de (jaarlijkse) tweedaagse van de gemeente en corporaties zullen de visie op de stad en de betekenis hiervan voor het werk van de corporaties op de agenda staan. Daarnaast zullen initiatieven zoals ‟De 24 uur van…‟ een bijdrage leveren aan de discussie over de ontwikkeling van de stad en onze leidende rol daarin. Van prioriteren naar afwegen en zichtbare resultaten op alle niveaus Onze maatschappelijke prestaties worden geleverd in ons dagelijks werk, bij het verhuren en beheren van woningen en buurten. We zijn ons nog onvoldoende bewust dat we met deze prestaties, op het vlak van beschikbaarheid, betaalbaarheid en aandacht voor kwetsbare groepen (onze kerntaken), een belangrijke bijdrage leveren aan onze identiteit en imago en daarmee aan de waardering voor ons werk. Wij willen de zichtbaarheid hiervan vergroten. Woonbedrijf maakt nog te weinig herkenbare keuzes ten aanzien van de beschikbaarheid van woonruimte voor woningzoekenden in het algemeen en de relatieve voorrang van doelgroepen van beleid in het bijzonder. In dat kader focust Woonbedrijf op de werking van de woningmarkt en de bescherming van die (doel)groepen van woningzoekenden die het op die markt niet zelfstandig redden. Daarbij sluiten we niemand uit. Bij betaalbaarheid is het uitgangspunt dat Woonbedrijf een eerlijke prijs vraagt en die komt vooral ten gunste van de klant die het nodig heeft. Met een eerlijke prijs bedoelen wij niet een ‟marktconforme prijs„ maar een prijs die in verhouding staat tot de kwaliteit van een woning. Bij een hogere kwaliteit is het reëel dat een huurder ook een hogere prijs betaalt. Maar tegelijkertijd heeft Woonbedrijf daarbij oog voor de draagkracht van haar klanten en stemmen we ons prijsniveau hier op af. Woonbedrijf zorgt voor passende huisvesting van ‟de doelgroepen„ en voelt de verantwoordelijkheid zich maximaal in te spannen om te voorkomen dat kwetsbare mensen zodanig in de problemen komen dat ze hun woonruimte verliezen. Soms is dit onvermijdelijk. Woonbedrijf richt haar focus op het tot stand brengen van een verbetering van de ketens van hulpverlening en handhaving, zodanig dat onze klanten effectief geholpen worden. Bij het zichtbaar maken van onze kerntaken hoort ook het zichtbaar maken van de samenhang van ons beleid. In 2011 is hiervoor beleid op het vlak van portfolio, duurzaamheid en zorg & welzijn ontwikkeld. In 2012 zal dit beleid verder worden geïmplementeerd. Het sturingsmodel van Woonbedrijf is gebaseerd op klantwaarde, vastgoedwaarde en bedrijfswaarde. Deze waardebegrippen zijn in 2011 verder uitgewerkt en daarbij is een aantal pilots benoemd waarmee het sturingsmodel (en het sturen op waarde) betekenis krijgt voor ons dagelijks werk.
10
3 Perspectief van de klant 3.1 Klantgestuurd In de ontwikkeling van een klantgerichte naar een klantgestuurde organisatie is een klantgerichte informatiestructuur in onze automatisering een noodzakelijke randvoorwaarde. Het project Mercurius zorgt voor vervanging van onze primaire systemen door een geïntegreerd systeem gebaseerd op SAP-programmatuur, dat de gewenste ontwikkelingen mogelijk maakt. Naast verkrijgen en ordenen van informatie vraagt klantsturing ook om competentieontwikkeling bij onze medewerkers. Het betrekken van de klant(vraag) bij onze afwegingen is vanzelfsprekend geworden in de organisatie maar het toepassen van dit principe vraagt doorlopend aandacht. In het kader van de uitwerking van het sturingsmodel is ook aandacht besteed aan het begrip 'klantwaarde'. Hiervoor zijn de diverse aspecten voor dit waardebegrip op niveau van de medewerker, de manager en de bestuurder uitgewerkt. 3.1.1 Waardering voor dienstverlening Om klantgestuurd te worden, moet de basis op orde zijn; onze dagelijkse dienstverlening aan klanten wordt door onze klanten gewaardeerd en we werken continu aan het verbeteren van die onderdelen die nog onder de maat scoren. Daarom meten we ook de kwaliteit van onze dienstverlening. Onderdeel
Norm
Tevredenheid woning Tevredenheid wonen en woonomgeving Tevredenheid dienstverlening Tevredenheid informatievoorziening Tevredenheid telefonische bereikbaarheid Tevredenheid collectieve servicediensten Tevredenheid reparatieverzoeken Tevredenheid individuele verbeteringen
7,5 6,0 7,5 7,5 7,5 7,0 7,5 7,5
Resultaat 2011 7,6 6,3 7,7 8,8 7,9 6,8 7,9 7,6
Resultaat 2010 7,7 6,1 7,9 8,4 7,9 6,4
De waardering van onze klanten halen we op via een breed scala aan klantonderzoeken. Zo onderzoeken we de klanttevredenheid bij reparatieverzoeken en individuele verbeteringen, vragen we de nieuwe en vertrekkende huurder de waardering van de woning en woonomgeving, wordt het proces bij renovatie en planmatig onderhoud gedurende het project geëvalueerd. Uit deze cijfers blijkt dat de waardering voor deze dienstverlening licht verbetert, zich min of meer stabiliseert. In 2011 lag de aandacht vooral op het meten van meer diensten en de waardering van de klant hiervoor dan op het verbeteren van de diensten zelf. Woonbedrijf stelt zich grotendeels hogere normen dan regulier gebruikelijk (zoals 7 vanuit KWH). Hierdoor streven we naar een gerichte aandacht voor klantgestuurd werken in de gemeten diensten. In 2011 hebben we daarnaast bij Vastgoed op een aantal onderhoudsprojecten de 'servicecall' ingevoerd: een (dagelijks) telefoontje naar de huurder. Aan de huurder wordt verteld wat er de komende dagen gaat gebeuren in de woning en de huurder kan ook zo zijn verhaal kwijt. Vervolgens ontvangen de aannemer en Woonbedrijf deze informatie, zodat er actie op kan worden ondernomen. Bij Bouwservice hebben metingen en audits plaatsgevonden om te beoordelen of veiligheid (VCA) en de interne processen zoals plannen en uitvoeren (MQM) op orde zijn etc. Bouwservice is hiervoor met een 9,2 geslaagd. KWH-meting 2011 De kwaliteit van de dienstverlening laten we ook extern meten. Dit doen we door het KWH-label. In 2010 bleek dat we op het onderdeel telefonische bereikbaarheid onvoldoende scoorden en dan met name op de aspecten „doorverbinden‟ en „terugbelbeloftes nakomen‟. We hebben direct de nodige verbeteracties doorgevoerd. Dit heeft geleid tot een voldoende score tijdens de meting in 2011.
11
Resultaten KWH 2011 Onderdeel
Norm
Resultaat 2011
Resultaat 2009
Corporatie bezoeken
7,0
7,8
7,7
Corporatie bellen
7,0
8,0
6,4
Woning zoeken
7,0
7,6
7,4
Woning betrekken
7,0
6,7
6,9
Huur betalen
7,0
8,0
7,9
Reparatie uitvoeren
7,0
7,7
7,9
We zijn op nagenoeg alle onderdelen die zijn gemeten in de KWH-meting gestegen, gemiddeld van een 7,5 naar een 7,7. Onze klanten (h)erkennen onze klantgerichte oriëntatie. De waardering van onze klanten voor onze houding en ons gedrag is gemiddeld gezien toegenomen van 7,7 naar 8. Dat is natuurlijk de beste manier om te meten of klantgerichtheid in onze genen zit. Voor 2012 geldt dat we doorgaan met KWH. Met ingang van 2012 werkt KWH met een herzien label, waaraan Woonbedrijf een aanzienlijke bijdrage heeft geleverd. De inhoud en de systematiek van het nieuwe label sluiten veel beter aan bij hoe wij werken, doordat de basis klantwaardering is en minder wordt gemeten op onderliggende processen. De meting wordt een continue meting (per kwartaal) en geeft daarmee een goede weergave van de werkelijkheid. Daarnaast geeft het nieuwe label de mogelijkheid om op onderdelen direct in contact te komen met ontevreden huurders om vervolgens passende actie te ondernemen. Voor 2012 staat onder andere op het programma de resultaten van de KWH-meting te integreren in onze interne bedrijfsrapportages waarmee de resultaten onderdeel worden van onze managementinformatie. Daarmee wordt klantwaardering nog meer een fundamenteel onderdeel van het reguliere werk en de dienstverlening. 3.1.2 Klachten Klanten van Woonbedrijf kunnen met hun klachten terecht bij een onafhankelijke Klachtencommissie. De Klachtencommissie werkt volgens een reglement dat voldoet aan de eisen van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) en het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). In 2011 bestond de Klachtencommissie uit de volgende personen: de heer mr. P. Kerkhofs, voorzitter, de heer W. Raaijmakers, plaatsvervangend voorzitter, de heer A. de Hoop, lid (op voordracht van Huurdersvertegenwoordiging), de heer ing. H. Verhagen, lid (op voordracht van Woonbedrijf). De heer Verhagen en de heer De Hoop traden beiden aan op 1 januari 2011. De heer Verhagen volgde de heer ing. H. van Buul op in verband met het eindigen van de zittingstermijn. De benoeming van de heer De Hoop was voor slechts één jaar, vanwege het voortijdig aftreden van de heer H. van den Bogaert. Zijn lidmaatschap is derhalve geëindigd op 31 december 2011. Door een voordracht door de Huurdersvertegenwoordiging zal worden voorzien in de vacature. Een ontevreden klant van Woonbedrijf heeft de keuze een klacht in te dienen bij de interne organisatie of bij de Klachtencommissie. In 2011 zijn 267 klachten voor behandeling ingediend bij Woonbedrijf. Hiervan waren er 78 gericht aan de Klachtencommissie (29% van het totaal). Ingediende klachten bij Woonbedrijf Jaar Totaal aantal klachten Klachten aan interne organisatie Klachten aan Klachtencommissie
2011 267 189 78 12
2010 229 165 64
In artikel 6.1.a van het reglement van de Klachtencommissie staat dat de Klachtencommissie een klacht niet in behandeling neemt als een klager de interne organisatie niet in staat heeft gesteld de klacht op te lossen. Woonbedrijf en de Klachtencommissie leggen deze regel zodanig uit, dat altijd de mogelijkheid wordt onderzocht een klacht zonder verdere tussenkomst van de Klachtencommissie op te lossen. Van de 84 klachten (inclusief 6 uit 2010 resterende klachten) gericht aan de Klachtencommissie, zijn er het afgelopen jaar 58 door de interne organisatie afgehandeld zonder verdere tussenkomst van de Klachtencommissie. Verder heeft bij 4 klachten de Klachtencommissie de klager niet ontvankelijk bevonden. Van deze klachten hadden er 2 betrekking op het beleid van Woonbedrijf. Eveneens in 2 gevallen betrof het puur een overlastmelding. De klagers zijn telkens schriftelijk doorverwezen naar een instantie die wel bevoegd was de klacht in behandeling te nemen. Ultimo 2011 waren 2 klachten nog in behandeling bij de interne organisatie. De Klachtencommissie heeft uiteindelijk 20 klachten zelf in behandeling genomen, die op 31 december allemaal waren afgehandeld. Uiteindelijk zijn 7 klachten – soms gedeeltelijk – gegrond bevonden (35% van het totaal). In 1 geval is de klacht daags voor de hoorzitting – na ontvangst van het verweerschrift van Woonbedrijf – ingetrokken. De Klachtencommissie heeft over deze klacht geen advies uitgebracht. 2 Keer zijn Woonbedrijf en de klager tijdens de hoorzitting alsnog tot overeenstemming gekomen. Er is in beide gevallen wel een tussenadvies aan de directie uitgebracht. Inhoudelijk beschouwd is het aantal klachten dat betrekking heeft op het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden ten opzichte van 2010 sterk gedaald (van 10 in 2010 naar 5 in 2011). Wel is er een toename geweest van klachten over leefbaarheid, vooral van de aanpak van overlastkwesties (van 0 in 2010 naar 3 in 2011). Ook zijn er meer klachten over woningtoewijzing dan wel de inschrijving als woningzoekende aan de Klachtencommissie voorgelegd (van 2 in 2010 naar 5 in 2011). Deze stijging komt waarschijnlijk door aanscherping van de rol van de Klachtencommissie met betrekking tot klachten over de passendheid van aangeboden woonruimte in het kader van urgentie. De toename van het aantal klachten wordt op dit moment nog geanalyseerd. Vooralsnog lijkt het erop dat medewerkers van Woonbedrijf in geval van een geschil de klant sneller wijzen op de mogelijkheid om een klacht bij de Klachtencommissie in te dienen. Daarnaast merken we op dat de huidige Klachtencommissie vaker besluit om een klacht wel te behandelen, ondanks dat deze op formele gronden niet ontvankelijk verklaard kan worden. Het belang van de klant en het gevoel dat er serieus naar een klacht wordt gekeken, prevalerene dan boven het toepassen van het reglement. De Klachtencommissie heeft een uitgebreid jaarverslag opgesteld. Dit jaarverslag is toegezonden aan de stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf en de Raad van Commissarissen. Dit verslag is voor iedereen te raadplegen op de website van Woonbedrijf. Hier vindt u tevens het reglement van de Klachtencommissie. 3.1.3 Kennis van gedrag van klanten in de loop van de jaren is een enorme ervaring opgedaan met het gedrag van onze klanten. Dat leidt tot twee soorten van kennis van onze klanten. Het ene soort heeft betrekking op mensenkennis en kennis van het brede scala aan gewenste en ongewenste vormen van gedrag. Dit is ervaring die door individuele medewerkers in de loop van de tijd wordt opgebouwd en iedere dag gebruikt wordt voor het beoordelen van situaties en problemen. Deze kennis wordt gebruikt voor de aanpak van overlast, het bestrijden van woonfraude en beoordelen van individuele situaties. Op individuele basis vindt uitwisseling van informatie plaats tussen medewerkers. Het andere soort kennis heeft te maken met patronen en voorkeuren die zich regelmatig manifesteren in de voorbereiding en uitvoering van ons werk. Deze patronen geven ons aanwijzingen en richting aan de wijze waarop klanten zich (overwegend) graag betrokken zien bij ons werk. Een deel van deze patronen is de basis voor het KWH (denk aan de wachttijd aan de telefoon of de bezichtiging van de te huren woning) en de vernieuwing van het KWH. Op andere onderdelen nemen wij zelf het voortouw in het ontwikkelen van kennis over het voorkeursgedrag van onze klanten. In 2011 is daarbij 13
bijzondere aandacht besteed aan onder meer de uitvoering van onderhouds- en renovatieprojecten (servicecall), het mutatieonderhoud in woningen en onze interventies in buurten en wijken. 3.1.4 Beslissingen van klanten Ons verhuurbeleid is onveranderd. Vrijkomende woningen - voor zover niet gebruikt voor de huisvesting van woningzoekenden uit bijzondere groepen - adverteren we op internet. Geregistreerde woningzoekenden kunnen erop reageren. Registratie als woningzoekende kan ook op internet en is zo voor iedereen toegankelijk en gratis. Met de druk op de woningmarkt lukt het ons om 66% van alle vrijkomende woningen vrij aan te bieden op internet (1.902 woningen). Dit is 5% minder dan in het voorgaande jaar; de druk lijkt verder toe te nemen onder invloed van de huisvesting van bijzondere groepen. Immers de verhuringsgraad is stabiel gebleven. We bieden de woning aan op basis van de opgebouwde inschrijftijd. Voor de rangorde van de woningzoekenden kunnen ook aanvullende criteria gelden. In 16% van de advertenties hebben we passendheidscriteria zoals leeftijd, inkomen of gezinssamenstelling gehanteerd; 4% minder in vergelijking met het voorgaande jaar. Meestal gaat het om een leeftijdscriterium voor woningen die speciaal gebouwd zijn voor senioren. Dit leidt niet tot scheve verhoudingen ten nadele van onze doelgroep. Integendeel, in 2011 is 61% van onze woningen (exclusief Vestide) verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens. Het percentage verhuringen aan de primaire doelgroep op grond van de norm die voortkomt uit de staatssteundiscussie met Europa (huishoudens met een inkomen tot € 33.614,-) is uitgekomen op 91,8% (inclusief Vestide). Hiermee voldoet Woonbedrijf aan de gestelde norm van minimaal 90%. Op grond van vergelijkingen met grotere corporaties in verschillende andere steden heeft Woonbedrijf het vermoeden dat het niet (hoeven) sturen op de Europese norm een flinke bijdrage levert bij het in stand houden van de doorstroming in de huurwoningenvoorraad van Woonbedrijf. We zien dat onze woningzoekenden als consument hun afwegingen maken om de door hen gewenste woning te bemachtigen. Woningen worden regelmatig meerdere malen aangeboden voordat een huurder de woning accepteert. De weigeringsgraad bedroeg in 2011 84% (exclusief Vestide). Gemiddeld wordt iedere woning acht keer aangeboden. Dit is gelijk aan de situatie in het voorgaande jaar. Conclusie: onze klanten gedragen zich als consument; zij zoeken naar de voor hen best passende mogelijkheid en daar hebben ze best wat tijd voor over. Ondanks geluiden over verstopping van de woningmarkt zien we bij Woonbedrijf een ander beeld. In 2011 is de verhuringsgraad verder gestegen van 7,5% (2009) en 8,1% (2010) naar 8,2%. Het gemiddeld aantal reacties op een vrijgekomen woning is weer iets verder gedaald (-23) tot 145. We zien ook dat de gemiddelde inschrijftijd bij verhuur licht is toegenomen van 73 maanden (2010) naar 76 maanden in 2011. Daarmee is overigens nog niet het niveau bereikt van 2009. De uitkomsten passen goed binnen een zekere bandbreedte waarbinnen deze waarden zich de laatste jaren bewegen; van crisisuitkomsten is geen sprake. 3.2 Legitimeren Onze grootste maatschappelijke prestatie ligt in het beschikbaar hebben en houden van een grote voorraad betaalbare huurwoningen. Wij vinden dat iedereen goed moet kunnen wonen, in een woning met kwaliteit, in een leefbare buurt. En dat daarbij niemand mag worden uitgesloten. Niet op basis van het besteedbaar inkomen, maar evenmin op grond van afwijkend woon- of leefgedrag. Of op grond van medische beperkingen of bijzondere woonwensen. De „makkelijke‟ bewoner met een goed inkomen is interessant voor marktpartijen die op financieel rendement zijn gericht. Wij richten ons met ons aanbod ook op de mensen die daarbuiten vallen. Groepen die ons weten te vinden en die hun woonwensen in dat aanbod herkennen. Zelf sluiten wij niemand uit. Incidenteel stuit dit op grenzen; het publiek is soms van mening dat het huisvesten van mensen niet legitiem is. Dat stelt hoge eisen aan de voorbereiding en het beheer van bijvoorbeeld de huisvesting van ex-gedetineerden. Eindhoven is een sociale stad; doorgaans lukt het om met belanghebbenden, omwonenden en instanties tot een goede oplossing te komen.
14
3.2.1 Betaalbaarheid Woonbedrijf is een maatschappelijke onderneming. We richten ons op het aanbieden van betaalbare huurwoningen voor onze doelgroep. Daarom vragen we geen huurprijzen die de volle waarde van de woningen vertegenwoordigen, maar accepteren we op ondernemingsniveau een huur die onder de marktprijs ligt. Wel kijken we naar een zo goed mogelijke verdeling van de huursom over de totale woningvoorraad. Voor het derde achtereenvolgende jaar hebben we de huren beperkt verhoogd met alleen het inflatiepercentage over 2010, te weten 1,3 %. Voor enkele woningen hebben we een lagere huurverhoging doorgevoerd, vanwege plannen voor sloop of een ingrijpende verbouwing. Ons huurbeleid is in 2011 niet veranderd in vergelijking met de voorgaande jaren. In ons beleid leggen we een directe relatie tussen de huurprijs en de waarde van de woning die wordt vastgelegd voor de Onroerend Zaak Belasting (WOZ-waarde). We vinden dat deze waarde een juist beeld geeft van de voorkeur van consumenten voor woningen. Daardoor is de waarde een goede afspiegeling van de kwaliteit van de woning; de kwaliteit van de locatie wordt beter gewogen, het interieur krijgt minder groot gewicht, vergeleken met de waardebepaling in het woningwaarderingsstelsel. In 2011 is gewerkt met een streefhuurpercentage van 2,86% van de WOZ-waarde. Op grond van criteria die zijn vastgelegd in het beleid kan de feitelijke huurprijs hiervan afwijken. De huurprijs voor nieuwe woningen stellen we vast op basis van een percentage van de vastgestelde verkoopwaarde van de woning bij oplevering. Hierbij gebruiken we taxaties van onafhankelijke makelaars. De verkoopwaarde benadert de WOZ-waarde; die is bij oplevering van een nieuwe woning nog niet beschikbaar. Het gehanteerde percentage sluit nog aan bij de percentages zoals die kunnen worden afgeleid van de waarde en huurprijs van vergelijkbare woningtypen in de voorraad. De gemiddelde huurprijs bedroeg in 2011 € 445,83,- (exclusief Vestide). Dit is 72,1% van de maximaal redelijke huur op basis van het WWS. De gemiddelde WOZ-waarde van het bezit bedroeg in 2011 € 184.195,-; de huurprijs bedroeg daarmee 2,9% van de WOZ-waarde. Ter vergelijking: de netto lasten voor een gemiddelde koopwoning bedragen al snel 4,8% van de koopsom. Het huurbeleid van Woonbedrijf heeft tot effect dat wij ultimo 2011 28.187 woningen in de categorie goedkoop en betaalbaar hebben (2010: 28.287). Dat is 90,5% van ons totale bezit (was 92%). Dit is ruimschoots boven de norm van 85% die met de gemeente Eindhoven in de prestatieovereenkomst is overeengekomen. Verhuurbare wooneenheden klasse aantal goedkoop (tot € 357,37) aantal betaalbaar (van € 357,37 - € 548,18) aantal duur (vanaf € 548,18) Aantal duur (vanaf € 652,52) Totaal
2011 aantal % 7.868 25,3% 19.860 63,7% 2.641 8,5% 789 2,5% 31.158 100,0%
2010 Aantal % 8.848 28,7% 19.439 63,1% 1.759 5,7% 756 2,5% 31.118 100%
Vanuit de benchmark kan worden geconcludeerd dat huren bij Woonbedrijf goedkoop is. Onze huren liggen beduidend (6%) onder het landelijk gemiddelde. 3.2.2 Diversiteit in het aanbod Woonbedrijf heeft een weinig normatieve benadering van haar huisvestingsopgave. Er wordt geen gebruik gemaakt van een instrument als een product-marktcombinatie waarbij huishoudenstypen worden gekoppeld aan het ideale woningtype. Als gevolg hiervan is er in beginsel geen beleid dat zich richt op te onderscheiden doelgroepen die ieder worden bediend met een eigen aanbod. De uitzondering op dit uitgangspunt is de huisvesting van studenten. Deze uitzondering is evenzeer het gevolg van het hanteren van andere toegankelijkheidsvereisten (kortere inschrijftijd) dan uit het idee dat deze groep een bijzonder product behoeft (goedkoop en dientengevolge relatief klein). Het beleid van Woonbedrijf is gericht op het bieden van huisvestingsvormen waarin grote groepen woningzoekenden zich thuis kunnen voelen. De eengezinswoning biedt de meeste mogelijkheden. Dit uitgangspunt wordt door Woonbedrijf gecombineerd met een vrije vestiging in het bezit; er worden in beginsel geen huishoudenscriteria gehanteerd bij het adverteren van een woning. De meeste 15
uitzonderingen hierop betreffen woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor huisvesting van ouderen. Bijzondere aandacht is Woonbedrijf wel gaan besteden aan de huisvestingsmogelijkheden van huishoudens tot 23 jaar. Hun financiële mogelijkheden zijn beperkt door de jongerentabellen van de huurtoeslag als zij zelfstandige woonruimte willen betrekken. De voor hen toegankelijke voorraad (met een huurprijs tot € 356,-) wordt snel kleiner als gevolg van woningverbetering en verduurzaming van de voorraad. In 2012 zal het beleid verder worden uitgewerkt. Vestide, de studentenhuisvester van Woonbedrijf, stuurt op een gewenste mix van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. De kwaliteit van de studentenhuisvesting gaat al langere tijd omhoog; zelfstandigheid en aparte voorzieningen behoren hiertoe. Dit wordt mede gestimuleerd door het huurtoeslagstelsel. Omdat zelfstandige woonruimte wel in aanmerking komt voor huurtoeslag, wordt het prijsverschil als gevolg van het kwaliteitsverschil voor de gebruiker weggesubsidieerd. 3.2.3 Wonen, Zorg en Welzijn Onze drijfveer voor initiatieven, projecten en participaties op het gebied van Wonen, Zorg en Welzijn ligt besloten in onze gebiedsgerichte organisatiestructuur. In onze negen districten geven wij invulling aan de specifieke vraag die we in onze wijken en buurten tegenkomen, binnen Woonbedrijf vindt tot dusver géén centrale sturing plaats om te komen tot vooraf bepaalde resultaten op dit beleidsterrein, maar monitoren we achteraf. Ook in 2011 hebben we deze tweejaarlijkse inventarisatie gehouden. In 2011 is op concernniveau als vertaling van ons Koersplan, de Wonen, Welzijn en Zorgstrategie vastgesteld, waarin onze manier van werken en onze uitgangspunten op dit beleidsterrein zijn beschreven. Doorvertaling in concrete beleidsdoelen vindt in 2012 plaats. Reeds in 2010 is in PEC-verband met samenwerkingspartners ons Sanctie- en Kansenbeleid (SenK) geëvalueerd. Met name zorginstellingen liepen in de hulpverlening aan tegen de vijfjaarsuitsluiting die als sanctie na huisuitzetting is opgenomen. Door de Begeleidingscommissie werden aanbevelingen gedaan waardoor uiteindelijk de sancties wél gehandhaafd bleven, maar de kansen beter bekend en dus toegankelijk werden voor cliënt en hulpverlener. Parallel aan het SenK-beleid werd in PEC-verband ook de urgentieregeling herzien. Ook hiervoor geldt dat er meer kans wordt gecreëerd voor mensen die urgent en dus met voorrang woonruimte nodig hebben. Maar ook voor die mensen, voor wie met voorrang woonruimte alléén niet de oplossing is, worden door de koppeling met hulpverlening hun kansen vergroot. In 2012 zal zowel de nieuwe urgentieregeling als het herziene SenK-beleid geïmplementeerd worden. Woonbedrijf sluit niemand uit. Om die reden zijn we in 2011 een samenwerking aangegaan met het Sint Annaklooster, waarmee we binnen het traject Rentree op kleine schaal een aantal groepswoningen voor ex-gedetineerden gaan realiseren. Groepswoningen zijn eengezinswoningen waar twee, drie of vier ex-gedetineerden voor bepaalde tijd begeleid wonen totdat ze weer volledig zelfstandig hun weg in de samenleving weten te vinden. Individuele re-integratie van exgedetineerden geschiedt in Eindhoven via de samenwerking met DOOR!, geruisloos en gelijkelijk verdeeld tussen corporaties over heel de stad. De keuze om een huurwoning in te zetten als groepswoning voor Rentree (of eigenlijk voor elke bijzondere doelgroep) maakt Woonbedrijf op basis van eigen inschatting en afweging. Wij kijken hierbij naar spreiding over de stad, leefbaarheid, draagkracht van de betreffende wijk, belasting van de buurt en primair de fysieke geschiktheid van de woning. Dit vraagt om een zorgvuldige communicatie met de direct omwonenden, waarbij we ook zorgvuldig moeten omgaan met de privacy van de cliënten van Rentree. In 2011 hebben we gemerkt dat de keuze voor een groepswoning in de wijk Prinsejagt heeft geleid tot veel commotie. Het gesprek hierover met de buurtbewoners loopt momenteel nog. PuntExtra PuntExtra is onze samenwerking met Zuidzorg, De Zorgboog en WoCom, bedoeld om aanvullende diensten vanuit één loket beschikbaar te stellen voor leden en huurders. Op 30 juni 2010 hebben zowel De Zorgboog als WoCom hun deelname formeel opgezegd met ingang van 1 januari 2012. Daarmee hield PuntExtra eind 2011 in haar huidige vorm in materiële zin op te bestaan en ontstond de noodzaak om een visie te ontwikkelen op de toekomst van PuntExtra. In dat kader is al gekeken in hoeverre vanuit PuntExtra aansluiting kan worden gezocht bij het initiatief Diensten op Afstand (DOA). 16
In 2011 is met Zuidzorg, PuntExtra en Ons Net gezocht naar een nieuwe invulling van de samenwerking, waarbij de successen van DOA en Living Labs een voor Woonbedrijf passend vervolg zouden moeten krijgen. Dat vervolg is eind 2011 nog niet tot stand gebracht, aansluiting bij bredere regionale initiatieven onder de vlag van Brainport wél. Inmiddels heeft De Zorgboog begin 2011 haar opzegging ongedaan gemaakt en is zij betrokken gebleven bij de strategische heroriëntatie van PuntExtra. Diensten op Afstand Naast de samenwerking met PuntExtra is in 2009 ook gestart met het project Diensten Op Afstand (DOA), geïnitieerd door de Brainport Health Innovation (BHI). DOA is een uitvoeringsproject in het kader van Slimme Zorg, een stimuleringsregeling van de Provincie Noord-Brabant. Bij het ontwikkelen van DOA is BHI uitgegaan van de visie: bevorderen van zelfredzaamheid en zelfregie van onze zorgbehoevenden, zodat zij vanuit hun woonomgeving waardig en op een door henzelf gekozen wijze zelfstandig kunnen blijven participeren in de samenleving. Oorsprong van het project ligt dus in de zorgsector, maar innovaties daar blijken maar beperkt levensvatbaar zonder een verbreding van de bruikbaarheid. Mensen die thuis willen blijven wonen hebben meer nodig dan alleen zorgdiensten op afstand, bij hen spelen ook de behoefte aan veiligheid en sociale contacten, maar ook hele praktische zaken als boodschappen, bankzaken en huishouden. Wij geloven in de basisgedachte achter het project: gezien de ontwikkelingen in de zorg zullen ouderen steeds langer thuis moeten/willen blijven wonen en zullen dus steeds meer behoefte krijgen/noodzaak ervaren tot het gebruik van diensten die op afstand worden aangeboden. Om dit gebruik succesvol te krijgen, zal ook al in een levensstadium waarin mensen nog geen behoefte voelen aan met name zorgdiensten het gebruik van diensten op afstand in bredere zin gestimuleerd moeten worden. Daarmee wordt bovendien het economisch draagvlak voor de ontwikkelaars van diensten vergroot. In 2011 is het DOA-project succesvol afgerond en daarmee werd een stevige bijdrage geleverd aan de uitverkiezing van Eindhoven tot Slimste Regio ter wereld. Woonbedrijf heeft in DOA twee projecten ingebracht die zover gereed waren dat ze geïmplementeerd konden worden: Wijk-tv samen met Ons Net in Woensel-Noord en Tijd voor Elkaar samen met PuntExtra in de Geestenberg. In de looptijd van DOA ontstonden er vanuit de Living Lab-projecten nieuwe initiatieven in onze wijken en buurten die op een logische manier gebruik konden maken van de ontwikkelingen en de expertise in de DOAprojecten. Onderscheidende succesfactor bleek juist de ‟sociale ontginning„ van buurten, onze manier van werken, waardoor effectieve inzet van digitale dienstverlening voor en door onze bewoners mogelijk werd. Projecten als Turkse senioren in Doornakkers, nieuwe bewoners van Het Podium, de Andromeda en de pastoor Brockenflat maken duidelijk dat vele verschillende groepen bewoners hun weg naar verschillende digitale toepassingen hebben gevonden. Met de ontwikkeling van Ons Platform en een nieuwe website voor Tijd voor Elkaar werden getalsmatig de doelen van DOA gehaald, maar belangrijker was de conclusie dat zelfredzaamheid en sociale samenhang tussen bewoners enorm bevorderd kunnen worden door effectieve bemiddeling en klantvriendelijke digitale toepassingen. Op deze onderdelen hebben PuntExtra en Ons Net een fundamentele bijdrage geleverd. Wet Maatschappelijke Ondersteuning De WMO legt gemeenten uitdrukkelijk de verplichting op actief beleid te gaan voeren op negen vastgestelde prestatievelden. In zijn algemeenheid kunnen we stellen dat er daarbij voor Woonbedrijf raakvlakken zijn met de eigen opgave en verantwoordelijkheden: • bevorderen van sociale samenhang in wijken en buurten, • preventieve ondersteuning van jongeren, • verlenen van individuele voorzieningen aan mensen met een beperking waardoor zij zelfstandig kunnen blijven wonen, • bieden van maatschappelijke opvang. Woonbedrijf ontvangt behalve voor woningaanpassingen, géén financiële bijdrage van gemeenten in het kader van de WMO. Toch zien we in toenemende mate dat de door Woonbedrijf ingezette ontwikkelingen op het gebied van buurtgericht werken, tevens invulling geven aan de WMOprestatievelden. Met name het werken aan sterke buurten en wijken door het stimuleren van de 17
zelfredzaamheid van de bewoners draagt in grote mate bij aan de bedoeling van de WMO: het gebruik maken van de sociale samenhang in de samenleving. 3.2.4 Individuele oplossingen voor minder zelfredzamen (F1) Woonbedrijf ziet haar klanten als consumenten, die zelfstandig hun afwegingen maken. Daarnaast zijn wij er ons van bewust dat een deel van onze klanten zich sociaal of maatschappelijk moeilijk staande kan houden en tegelijk geen deel uitmaakt van de groep die de warme belangstelling heeft van welzijn, maatschappelijke zorg of geestelijke gezondheidszorg. Het zijn de mensen die zichzelf zelfstandig kunnen handhaven, maar daarbij meer dan eens in moeilijkheden komen. Dat kan door een onverwachte gebeurtenis, maar dat kan ook het gevolg zijn van minder dan gemiddelde vaardigheden voor deelname aan het dagelijks maatschappelijk verkeer. Als huisvester van mensen met een laag inkomen moet Woonbedrijf er zich van bewust zijn dat deze groep juist tot haar klanten behoort. Woonbedrijf besteedt aandacht aan de maatschappelijk minder redzame groep klanten door in haar reguliere bedrijfsprocessen, waar nodig, voor individuele klanten maatwerkoplossingen te bieden, die er op zijn gericht een zelfde resultaat voor de klant te behalen als voor andere huurders. Woonbedrijf komt deze groep mensen hoofdzakelijk bij vier gelegenheden tegen, te weten bij de voorbereiding en uitvoering van ingrijpende werkzaamheden aan de woningen (projecten), bij het bezoek aan mensen in het kader van reparatieverzoeken, bij contact met huurders over betalingsproblemen en bij contacten met huurders over leefbaarheidsproblemen. In het renovatieproces wordt vooraf, met de collega's in de districten, de wijk gescreend op klanten waar we mogelijk extra aandacht aan moeten besteden (dus ook op F1-klanten). Samen met het district regelen we dat hier de juiste (externe) hulpverlening aan gekoppeld wordt zodat ook hier de renovatie naar tevredenheid van de F1-klant kan worden uitgevoerd. De medewerker bewonersbegeleiding is tijdens de uitvoering extra oplettend en geeft extra aandacht aan deze klanten en neemt actie indien er problemen lijken te ontstaan van welke orde ook. In het kader van het bieden van ondersteuning bij betalingsproblemen is het Klapperproject ontwikkeld. Hierbij worden huurders bezocht en gaat Woonbedrijf in gesprek. Vaak komen dan ook onderliggende problemen naar voren. We geven advies over geldzaken, uitkeringen, schulden en/of inkomensvoorzieningen. Daarnaast bieden we ook hulp bij het op orde brengen van de administratie. Het klapperproject was onderdeel van de krachtwijkaanpak en had een looptijd van vier jaar (2008 2011) in drie afgebakende wijken: Doornakkers, Bennekel en Blaarthem met een totaal van 2.500 woningen. In deze vier jaar is in 415 huishoudens ondersteuning geboden met als (financieel) resultaat dat de huurachterstanden op die adressen is afgenomen met 57% van gemiddeld € 677,naar € 293,- per huishouden (totaal van € 281.000,- naar € 122.000,-). 3.2.5 Bijzondere doelgroepen De huisvesting van bijzondere groepen gebeurt via bemiddeling: we bieden vrijkomende woningen direct aan de woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt. Sommige categorieën woningzoekenden kunnen we daarmee (vrijwel) direct helpen; voor woningzoekenden uit andere categorieën is soms meer overleg en zijn meerdere aanbiedingen nodig voor een goede oplossing. In 2011 hebben we 506 (2010:449) van de vrijgekomen woningen verhuurd via directe bemiddeling. Omschrijving Urgenten DOOR! Statushouder Bijzondere verzoeken Wijkvernieuwing Instellingen Medische doelgroep Overig Totaal directe bemiddeling
2011 154 92 56 50 47 5 13 89 506
2010 160 63 54 43 13 3 15 98 449
Mensen die alleen met tijdelijke begeleiding kunnen wonen, worden via de DOOR!-constructie geholpen. In DOOR! zitten zowel de zorg- en welzijnsinstellingen als de woningcorporaties samen aan
18
tafel. De deelnemers hanteren een gezamenlijk registratiesysteem Dooris. Dit systeem werkt naar volle tevredenheid van alle gebruikers. In 2011 is binnen de samenwerking DOOR! de driepartijenconstructie ROOD! in gebruik genomen (zie ook Stedelijk Kompas) waarin ook cliënten die langdurig enige vorm van zorg of begeleiding nodig hebben, zelfstandig kunnen gaan wonen. 3.2.6 MOE-landers In 2011 is expliciet aandacht gekomen voor de huisvesting van de zogenaamde MOE-landers (arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa) in Eindhoven. Tot nog toe heeft deze groep zich gewend tot de particuliere woningmarkt, al dan niet met tussenkomst van hun werkgever, en heeft de lokale overheid zich gericht op de uitwassen (onaanvaardbare huisvesting en overlast door overbewoning). Het belang van deze arbeidsmigranten voor de regio begint zich echter af te tekenen. In 2011 is een klein onderzoek gedaan onder de bij Woonbedrijf ingeschreven woningzoekenden. In totaal zijn 361 ingeschreven woningzoekende Polen aangeschreven en 35% van deze groep heeft de vragenlijst ingevuld. Het blijkt om een groep te gaan die zich permanent wil vestigen (80%) en qua huisvesting vergelijkbare behoeften vertoont als andere groepen woningzoekenden. Daarnaast is er een groep in Eindhoven en omgeving werkzaam die meer gericht is op kort verblijf en het verwerven van een inkomen. Deze groep is niet bij Woonbedrijf ingeschreven en vooral bekend bij werkgevers en de belangenorganisatie. In 2012 zal aandacht worden geschonken aan de positie van deze groep op de woningmarkt (potentiële vestigers) en het realiseren van (een) woonvoorziening(en) voor kort verblijf. Daarbij wordt samengewerkt met de gemeente, Wooninc. en Domein. 3.2.7 Huisvesting studenten Met de internationalisering van het onderwijs groeit de studentenpopulatie in Eindhoven en daarmee de vraag naar studentenhuisvesting. Vestide is in 2011 gestart met de nieuwbouw van 272 eenheden aan de Cederlaan, zelfstandige eenheden en kamers. Verwachte oplevering is in de zomer 2012 voor aanvang nieuwe studiejaar. Met de TU/e is een intentieovereenkomst getekend voor de bouw van zo‟n 300 studenteneenheden op de campus, de eerste fase van in totaal ruim 600 wooneenheden die daar moeten komen. Met een gemiddelde mutatiegraad van bijna 32% zijn in 2011 ruim 650 studenteneenheden van huurder gewisseld. Om de beschikbaarheid van onze eenheden voor de doelgroep studenten te borgen, voeren we jaarlijks een controle uit of huurders nog steeds tot de doelgroep behoren. Dat heeft in 2011 geleid tot het opzeggen van de huur van ruim 100 huurders die niet meer als student geregistreerd staan bij een onderwijsinstelling in Eindhoven. Daarnaast heeft Vestide een vast contingent van 775 wooneenheden die gemeubileerd worden verhuurd aan internationale studenten en promovendi van onderwijsinstellingen in Eindhoven. In 2011 zijn daar 56 wooneenheden tijdelijk aan toegevoegd, door wisselwoningen hiervoor in te zetten die in 2012 en later worden ingezet voor bewoners bij de grootschalige renovatie in Philipsdorp. Voor Eindhoven CTO, Centrum voor Topsport en Onderwijs, huisvesten wij twaalf talentvolle, jonge sporters die tevens een studie volgen in Eindhoven. Het KWH-label is behouden gebleven voor Woonbedrijf en daarmee ook voor Vestide. Studenten stellen echter andere eisen en wensen aan de dienstverlening dan reguliere huurders. In 2011 is met een aantal andere studentenhuisvesters en KWH een concept KWH-label voor specifiek studentenhuisvesting opgeleverd. 3.2.8 Bewonersparticipatie In het samenwerken met bewoners nemen we steeds vaker de rol van facilitator. We zien dat bewoners zelf het initiatief nemen om zaken aan te pakken die voor hen van belang zijn. Woonbedrijf ondersteunt deze initiatieven zonder de verantwoordelijkheid over te nemen. Het voert te ver om in het kader van dit jaarverslag een volledige opsomming te geven van alle activiteiten die we op dit gebied uitvoeren. In onze klantgestuurde benadering is het betrekken van de klant verweven met ons dagelijks werk. In 2011 hebben we ons participatiebeleid opgesteld. Hierin 19
beschrijven we de focus van Woonbedrijf op de individuele klantparticipatie (als uitvoering van het klantgestuurd werken) en de buurtgerichte participatie ofwel maatschappelijke participatie (als uitvoering van onze gebiedsgerichte aanpak en gericht op het in 'eigen kracht' zetten van de buurtbewoners). Participatie op concernniveau, het overleg met de stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf, staat vooral in het teken van het faciliteren van klant- en maatschappelijke participatie (zie ook hoofdstuk Governance). Naast een toename van het aantal activiteiten met klanten in de buurt, die veelal een projectmatig karakter hebben, zien we een afname van het georganiseerde overleg (participatie volgens de overlegwet). Steeds minder huurders zijn bereid om veel tijd te steken in formele overlegstructuren, maar mensen willen juist aan de slag met vraagstukken in de buurt. 3.2.9 Samenwerken met belanghouders In de gebiedsgerichte aanpak van Woonbedrijf werken we volop samen met huurders en belanghouders. Hierbij kiezen we telkens de rol die het beste bij ons past en welke het meeste resultaat oplevert. We merken dat oude overleg- en samenwerkingstructuren geen oplossing meer bieden voor de vraagstukken waar we voor staan. Daarom zijn we op zoek naar nieuwe vormen. Een mooi voorbeeld hiervan is de „24 uur van …‟. In 2011 heeft de „24 uur van.. de buitenruimte‟ plaatsgevonden, waarbij aandacht is besteed aan de kwaliteit en eigenaarschap van de stedelijke buitenruimte. Vijftien professionals in een snelkookpan van 24 uur zijn op zoek gegaan naar 'typisch Eindhoven', private, publieke en collectieve ruimte en ze hebben de vraag gesteld van wie de stad is, op zoek naar 'rentmeesterschap'. Op het Woonbedrijfkanaal op Youtube is de korte documentaire hierover te zien. De werkwijze van de '24 uur van...‟ heeft ook een plaats gekregen op de bijeenkomst van de buurtalliantie in het najaar van 2011 in Den Helder. Prestatieafspraken en buurtcontracten Woonbedrijf wil de afspraken die wij met onze samenwerkingspartners maken goed vastleggen. Hierbij staan transparantie en wederkerigheid in de samenwerking voorop. Wij hechten veel waarde aan het afsluiten van prestatieafspraken en uitvoeringscontracten. In de evaluatie van de prestatieafspraken met de gemeente Eindhoven in het Bestuurlijk Overleg Wonen werd duidelijk dat met name de corporaties niet tevreden zijn over de wijze waarop de prestatieafspraken tot nu toe zijn opgesteld. Dit heeft tot gevolg gehad dat de prestatieafspraken uit 2010 met de gemeente Eindhoven in 2011 niet zijn vernieuwd. Er is ingezet op het verkrijgen en vergroten van de gemeenschappelijkheid in de gestelde doelen tussen de verschillende corporaties en de gemeente. Voor dat doel is twee maal een „tweedaagse‟ georganiseerd. De daaruit voortvloeiende doelen en thema's zijn het fundament voor nieuwe prestatieafspraken in 2012. Met de gemeenten Nuenen, Veldhoven en Best hebben we in 2011 de prestatieafspraken voorbereid. Deze zullen in 2012 worden ondertekend. In Valkenswaard werken we samen aan de aanpassing van de Woonvisie, daarna gaan we verder werken aan de prestatieafspraken. In Waalre staat herijking Woonvisie (op basis van nieuwe Woonvisie SRE) voor 2012 op de agenda. Verder hebben we in Veldhoven een intentieovereenkomst getekend voor de bouw van 130 woningen naar aanleiding van ons aanbod aan de regio. In de buurt leggen we de afspraken met onze partners vast in buurtcontracten. In 2011 hebben we in 22 buurten een dergelijk buurtcontract afgesloten. In Veldhoven hebben we voor de wijk D‟Ekker het eerste wijkcontract afgesloten in deze gemeente, dit wijkcontract dient als pilot voor de gehele gemeente. In totaal zijn er in Eindhoven 24 buurtcontracten afgesloten. Wel constateren we dat de kwaliteit van de buurtcontracten verschillend is. Het eenvoudigst is een buurtcontract dat gebaseerd is op een verzameling activiteiten van de verschillende partijen met een nietje erdoor. Maar gelukkig zien we ook mooie voorbeelden van buurtcontracten die zijn gebaseerd op een gemeenschappelijke visie en waarbij activiteiten op elkaar zijn afgestemd.
20
3.3 Buurtbeheer Woonbedrijf is sterk verbonden geraakt met het maatschappelijk leven. Dit is het logische gevolg van de oriëntatie van Woonbedrijf op haar klanten in de eigen leefomgeving. Dit leidt tot een groot aanbod van activiteiten in wijken en buurten met een brede scope op het wonen in buurten. In de laatste paar jaar is dit het sterkst tot uiting gekomen in de aanpak van de aandachtswijken, waarvoor relatief veel middelen zijn vrijgemaakt. In 2011 is duidelijk geworden dat de wijkaanpak een grote meerwaarde heeft, maar dat dit niet alleen betrekking heeft op enkele door de minister aangewezen wijken. Voor Woonbedrijf is het beheren van al haar buurten behorend tot de kern van haar activiteiten. Woonbedrijf beheert alle buurten maar stemt de vorm, inhoud en intensiteit wel af op dat wat nodig is en effectief kan zijn. Het buurtbeheer van Woonbedrijf is daarmee opgebouwd uit vier elementen: 1. beheeraspecten die typerend zijn voor de sector, als aandacht voor de directe woonomgeving (achterpaden, gemeenschappelijke ruimten enz.), 2. beheeraspecten die samenhangen met de keuzes die Woonbedrijf maakt, als het overeenkomen van buurtcontracten of het inschakelen van het buurtbedrijf, 3. beheeraspecten die voortvloeien uit specifieke keuzes die in de districten worden gemaakt, zoals het beheren van multifunctionele accommodaties (De Toeloop), 4. experimenten, waarbij Woonbedrijf op zoek is naar nieuwe methoden of instrumenten om te komen tot verbeterd beheer van buurten en wijken. In dat kader passen projecten rond sport en (buurt)cultuur. Hierbij moet nog blijken of een nieuwe aanpak succesvol is of niet. Maar verbreding van het terrein van activiteiten en experimenteren roept ook de vraag op of hier nog een zekere meerwaarde voor klant en organisatie in te ontdekken valt en of er ook niet het risico is van herhaling van missers of een herhaalde ontwikkeling van een buurtaanpak. Dit vraagt bij de doorontwikkeling van onze buurtgerichte aanpak, dat we leren van elkaar en daarmee een receptuur ontwikkelen waarmee we onderscheidend zijn in de buitenwereld en die intern verbindend is. We hebben de ambitie dat we wensen van de klant en de mogelijkheden van het vastgoed vertalen in een visie op de buurt, waarmee we met huurders en belanghouders prestatieafspraken maken over de uitvoering van de werkzaamheden. Dit vraagt om doorontwikkeling van buurtbeheer en wijkaanpak naar vormgeven van buurtbeleving. 3.3.1 Gebiedsgericht werken Bij de start heeft Woonbedrijf gekozen voor een sterke gebiedsgerichte insteek van het werk. De ruimtelijke concentratie van het woningbezit en het belang van klanten bij de kwaliteit van het wonen in de buurt, bij de gebleken goede kwaliteit van de woning, waren hiervoor belangrijke drijfveren. Deze keus is terug te vinden in de structuur van de organisatie en de aard van een deel van de activiteiten. Als gevolg hiervan heeft Woonbedrijf een grote kennis van de gang van zaken in buurten en wijken en de mensen die daar wonen. Wat overigens niet wil zeggen dat de mensen van Woonbedrijf alles weten. Het werk van Woonbedrijf vindt plaats in nauw contact met de buurtbewoners. Het positieve effect is onmiskenbaar maar moeilijk te meten of inzichtelijk te maken, al was het maar omdat het óók om de privacy van onze klanten gaat. Er zijn enkele meetsystemen ter beschikking die de positieve en negatieve ontwikkeling van buurten in kaart proberen te brengen. Landelijk is er een leefbaarheidsbarometer van het ministerie die de ontwikkeling volgt en met elkaar vergelijkt. Voor de omvang van de stad scoort Eindhoven goed in deze barometer in vergelijking met de andere grote steden. In 2011 was er enige aandacht voor de uitkomsten omdat het ministerie constateerde dat de situatie in Eindhoven verslechterde, ondanks de extra aandacht via de krachtwijkaanpak (in de voorgaande jaren). Bij nadere analyse bleek dit veroorzaakt te worden door teruglopende werkgelegenheid, en niet terug te voeren op een falend wijkof leefbaarheidsbeleid van corporaties of Woonbedrijf in het bijzonder. In Eindhoven hanteert de gemeente een buurtthermometer om te volgen hoe het er in de verschillende wijken aan toe gaat. Deze buurtthermometer is een hulpmiddel bij bepaling van de buurten en wijken die extra inzet behoeven (aanwijzing tot actiegebieden) en geeft ook enig beeld van de ontwikkeling in de wijken en buurten. De thermometer is lokaal en fijnmaziger. Het is niet eenvoudig om de meting op tal van indicatoren in een duidelijk verband te brengen met de inzet van Woonbedrijf.
21
3.3.2 Vervolg wijkaanpak / IWV In 2011 is het verder terugtreden van de rijksoverheid in de aanpak van buurten en wijken manifest geworden. De middelen voor de Integrale Wijkvernieuwing (IWV) lopen verder terug en de aanpak van de krachtwijken is gedecentraliseerd. De uitvoering én financiering zijn volledig bij de lokale partijen komen te liggen. De politieke aandacht voor dit onderwerp is sterk teruggevallen. In 2011 is in Eindhoven gekeken naar een vernieuwing van de wijkgerichte aanpak. Nu nog is die aanpak een mix van eerdere initiatieven of werkwijzen die veelal samenhang vertoont met de voorwaarden van een subsidie (die inmiddels is afgebouwd). In 2011 hebben de corporaties zich gebogen over vernieuwing van de werkwijze voor de aanwijzing van buurten die bijzondere aandacht behoeven. Daarbij is gezocht naar een nieuw evenwicht tussen sturing op de statistieken en sturen op het vakmanschap en beoordelingsvermogen van de professionals en bewoners. In 2012 zal een en ander in Eindhoven lokaal verder vorm moeten krijgen. Dit zal een combinatie worden van nakomen van eerder gemaakte afspraken in het kader van de wijkvernieuwing en activiteiten die volgen uit de aanwijzing van de nieuwe stadsdelen die bijzondere aandacht verdienen. De kracht en mogelijkheden van dit beleid zullen sterk steunen op de betrokken partijen. Zo nodig kan in de gebiedsgerichte activiteiten worden bijgestuurd ter ondersteuning van dit beleid. 3.3.3 PSV-Streetleague In 2011 heeft Woonbedrijf met PSV de samenwerking gezocht voor de inzet van PSV in wijkprojecten van Woonbedrijf. Dat heeft geresulteerd in de PSV-Streetleague, een straatvoetbalcompetitie in negen Eindhovense buurten, waarin niet alleen met voetbal gescoord wordt, maar juist ook met bijdragen van de jongeren in gebiedsgerichte activiteiten van Woonbedrijf. De PSV-Streetleague heeft als doel om de jeugd uit groep 7 en 8 van de basisschool sportief en gezond samen bezig te laten zijn en de betrokkenheid van de jongeren, hun ouders en de school bij de wijk te vergroten. In 2011 hebben negen scholen, in buurten waar Woonbedrijf veel vastgoedbezit heeft, deelgenomen. Uitgangspunt is dat per school in ieder geval aan twee wijkprojecten van Woonbedrijf een bijdrage wordt geleverd. Op enkele scholen is dat wat achter gebleven. In totaal zijn circa 400 kinderen betrokken geweest. De Streetleague-editie van 2011 heeft geleid tot enkele nieuwe initiatieven, zoals Mensfort United in Woensel-Zuid en de samenwerking van jongeren en hun ouders in een moestuinproject in Gestel. Bijvangst is geweest dat de samenwerking met enkele netwerkpartners is verbeterd. Woonbedrijf wil de PSV-Streetleague in 2012 wederom mede organiseren, waarbij verbreding wordt gezocht naar meer Eindhovense buurten. 3.3.4 Buurtbedrijf In 2011 heeft Woonbedrijf met de gemeente, Ergon en de andere Eindhovense corporaties een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met als doel het uitvoeren van activiteiten die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid en veiligheid van wijken en die een bijdrage leveren aan de re-integratie van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. De activiteiten worden uitgevoerd in zowel de openbare ruimte als op de gronden/eigendommen van de woningcorporaties. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van twee jaar, zodat continuering in 2012 aan de orde is. 3.3.5 Buurtcultuur Diverse onderzoeken rond het herstel van wijken laten zien dat cultuur een voorname rol speelt. Het blijkt dat wijken met een hogere inzet op het gebied van buurtcultuur zich beter ontwikkelen. Kunstenaars tonen een andere interesse, gaan op zoek naar de verhalen, de talenten, naar al die andere repertoires van de menselijke vermogens die ook in dit soort wijken liggen opgeslagen. Woonbedrijf initieert jaarlijks vanuit het koersdoel 'vormgeven aan buurtbeleving' een groot aantal cultuurprojecten in de buurten waar Woonbedrijf een groot deel van het vastgoed in eigendom heeft. We streven hierin altijd na dat we met deze projecten dicht bij de cultuurbeleving van de mensen in de wijk te blijven. Laagdrempelig met een prikkel om ook andere, wat minder laagdrempelige kunst- en cultuurvormen te onderzoeken. In 2011 hebben we de samenwerking gezocht met het Prins Bernhard Cultuurfonds. We willen in 2012 en de jaren daarna, cultuur in de wijk een extra stimulans geven via die samenwerking met het Prins Bernhard Cultuurfonds. Op die manier willen we bewoners de mogelijkheid geven om zelf met initiatieven te komen die een relatie hebben met cultuur. In enkele jaren streven we graag een transitie na van cultuurconsumerende of cultuurnegerende wijken naar cultuurproducerende wijken. 22
3.3.6 Stedelijke vraagstukken Naast vraagstukken van onze klanten in de wijken en buurten wordt van Woonbedrijf ook nadrukkelijk een bijdrage gevraagd voor stedelijke vraagstukken. Op stedelijk niveau nemen wij onze verantwoordelijkheid en participeren we in tal van overleggen en initiatieven. Deze bijdrage proberen we intern zo snel mogelijk weer te vertalen naar een actie voor de klant in de buurt waar deze woont. Stedelijk Kompas Het Stedelijk Kompas Eindhoven is een aanpak van de gemeente Eindhoven en 25 instellingen voor maatschappelijke zorg en gezondheidszorg. Samen proberen ze opvang, zorg en leefomstandigheden van dak- en thuislozen te verbeteren. Het doel is een daling van het aantal dak- en thuislozen. Die daling levert een bijdrage aan de afname van overlast en criminaliteit. Reeds in 2010 is vanuit het project „Niemand uit Beeld‟ door de gemeente Eindhoven een opgave geformuleerd voor huisvesting en begeleiding van jongeren die bij Jeugdzorg uitstromen en daarna vaak op straat belanden. Vanuit Stedelijk Kompas is een koppeling gelegd met DOOR! en zijn er afspraken gemaakt om een extra contingent van 150 woonplekken te realiseren. Hoewel het aanleveren van woningen en woonruimte nooit het probleem is geweest, stagneerde de koppeling tussen jeugdige en zorg- en begeleidingstrajecten en is er dus nauwelijks resultaat geboekt. In 2011 heeft vanuit het Stedelijk Kompas ook preventie nadrukkelijker aandacht gekregen. Voorkoming huisuitzetting is daarbij een van de speerpunten waar Woonbedrijf als partner ook een groot belang heeft. Met name ten aanzien van het uitlijnen van budgetten voor preventieve woonbegeleiding en het verankeren van deze stedelijke doelstellingen in de bestaande wijk- en buurtstructuren zit er veel raakvlak in de werkgebieden van Stedelijk Kompas en Woonbedrijf. Vanuit de pilot Housing First werken het Stedelijk Kompas, GGZE en Neos samen met de Eindhovense corporaties om voor een kleine groep oudere zwervers éérst huisvesting te regelen, vervolgens die woonruimte in te bedden in de sociale omgeving van betreffende cliënt en van daaruit de hulpverlening te starten. Dit is feitelijk een omkering van het reguliere traject. In dit kader werden onder de vlag van DOOR! in 2011 tien oudere zwervers aan woonruimte geholpen, daarvoor werd de nieuwe ROOD-3-partijenconstructie gebruikt. Veiligheid Het Veiligheidshuis Eindhoven is een samenwerkingsverband tussen een twintigtal organisaties onder regie van de gemeente Eindhoven. Het doel is om te werken aan de veiligheid en leefbaarheid in Eindhoven en de regio. Dat wordt gerealiseerd door een zo effectief mogelijke samenwerking tussen de verschillende organisaties. Woonbedrijf zit namens de vier Eindhovense woningcorporaties in de ‟grote stuurgroep‟In 2011 heeft het veiligheidshuis een meer regionaal karakter gekregen. De gemeente Eindhoven heeft in aanvulling hierop organisatorische maatregelen genomen rond het veiligheidsbeleid. Woonfraude Woonbedrijf zet in op de aanpak van woonfraude. Woonfraude is het onrechtmatig gebruik van de woning zoals het aanhouden van de woning (voor het verkrijgen van een uitkering) maar er helemaal niet wonen, het illegaal onderverhuren van de woning of het gebruiken van de woning voor illegale activiteiten zoals het kweken van hennep. Ons woonruimteverhuursysteem gaat uit van inschrijftijd. Dat is een eerlijk systeem, mits iedereen zich aan de regels houdt; de woning gebruikt waarvoor die is bedoeld en niet voordringt in de rij van woningzoekenden. Daarom is voor ons iedere woning waar iemand woonfraude pleegt er één teveel. Woonbedrijf controleert actief op woonfraude. Dat gebeurt uiteraard door onze eigen medewerkers, maar ook wordt vaak nauw samengewerkt met instanties zoals gemeente, politie, energieleveranciers etc. In 2011 zijn er 44 contracten beëindigd wegens onderverhuur of niet bewonen (veelal uitkeringsfraudesituaties). Deze woonfraudezaken komen aan het licht door meldingen uit de buurt en alertheid van onze medewerkers en in sommige gevallen gevolgd door controlebezoeken in de avonduren. De medewerkers zijn hierin getraind in het kader van de woonfraudepilot van het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV). 23
Verreweg de meeste van deze panden werden, na het door ons aantreffen van de woonfraudesituatie, door de huurder opgezegd. In sommige gevallen bleek het nodig de gang naar de rechter te maken. Tijdens de lopende rechtszaak kregen we toch nog een „vrijwillige‟ opzegging binnen. Bij drie gevallen kwam het tot een vonnis. De huurder die woonfraude pleegt, wordt op de Sancties- en Kansenlijst geplaatst. Dit houdt in dat hij of zij gedurende de periode van vijf jaar niet in aanmerking komt voor een woning van één van de samenwerkende Eindhovense woningcorporaties. Armoedebestrijding Woonbedrijf wil vanuit haar eigen verantwoordelijkheid een zo goed mogelijke bijdrage leveren aan de armoedebestrijding in de stad. Dat betekent concreet dat indien voor onze huurders behoud van huis en haard in het geding komt, wij hen naar vermogen zullen ondersteunen in het vinden van een oplossing. Daar zit, afhankelijk van de mate van zelfredzaamheid, differentiatie in: maken van betaalafspraken, snelle doorverwijzing naar schulddienstverlening, ondersteuning bij doorgeleiding naar hulpverlening tot in het uiterste geval inkopen van hulpverlening. In juli 2011 heeft Woonbedrijf een symposium georganiseerd “Help ik heb Huurschuld” waarin ze de resultaten heeft gepresenteerd van drie pilots die staan voor die gedifferentieerde aanpak: Pilot Huurders en Schulden (samenwerking tussen de gemeentelijke schulddienstverlening en drie corporaties waarin de toegang tot schulddienstverlening versneld is door verbetering in samenwerking); het Klapperproject in twee krachtwijken (ondersteuning in het ordenen van administratie en voorsortering naar hulpverlening); Pilot Preventieve Woonbegeleiding (begeleiding in de woning over meerdere leefgebieden). In alle pilots is zichtbaar dat onze inspanning effect sorteert: teruglopen huurachterstand, voorkomen huisuitzetting. In alle pilots komen we huurders tegen die niet geholpen willen worden. In alle pilots zien we huurders die niet op eigen kracht verder kunnen. De gemeente Eindhoven heeft in het kader van WIJ Eindhoven ook een kanteling ingezet voor de schulddienstverlening. Een aanpak waarin participatie, eigen kracht en financiële stabiliteit worden nagestreefd in plaats van een schuldenvrije toekomst voor iedereen. Maatschappelijke kosten moeten worden voorkomen en behoud van huis en haard is benoemd als een van de doelstellingen. De gemeente doet een sterk beroep op vrijwilligers, frontliners (onder meer huisartsen, scholen, thuiszorg) en ketenpartners (onder andere corporaties) om bij te dragen aan haar doelstellingen. Op basis van haar positie (omvang, werkwijze en de resultaten uit de pilots) kan Woonbedrijf wederkerigheid afspreken. Adequate doorgeleiding leidt tot snelle instroom voor onze huurders. Wij Eindhoven In 2011 is de gemeente Eindhoven verschillende discussies gestart over de invulling en effectiviteit van het welzijnsbeleid. De discussies zijn geëntameerd door zowel de afdeling Gebiedsontwikkeling als de afdeling Mens en Maatschappij. Daarin hebben de continuïteit van het werk van de krachtwerkers (krachtwijken), het vergroten van de stem van de burgers („burgers aan zet‟), de vernieuwing van de werkmethoden in het welzijn („sociaal agenderen‟), alsmede de decentralisatie van de WMO de nodige aandacht gekregen. Daarnaast is er ingezet op een systeemtransformatie (Wij Eindhoven) waarbij wordt ingezet op de „eigen kracht‟ van de burger. Vanuit het perspectief van de corporatie is het speelveld in 2011 behoorlijk door elkaar geschud, zonder dat de contouren van de nieuwe aanpak een vaste omlijning gekregen hebben. Woonbedrijf heeft geparticipeerd in de verschillende bijeenkomsten en pilotprojecten. Naar verwachting zal 2012 meer duidelijkheid brengen over de nieuwe aanpak. Brainport De samenwerking tussen Woonbedrijf en Brainport kent een aantal vormen. De meest concrete kreeg in 2010 en 2011 vorm in het project Diensten op Afstand, geïnitieerd door Brainport Health Innovation (BHI). DOA is een uitvoeringsproject in het kader van Slimme Zorg, een stimuleringsregeling van de provincie Noord-Brabant. Bij het ontwikkelen van DOA is Brainport uitgegaan van de visie: bevorderen van zelfredzaamheid en zelfregie van onze zorgbehoevenden, zodat zij vanuit hun woonomgeving waardig en op een door henzelf gekozen wijze zelfstandig kunnen blijven participeren in de samenleving. Oorsprong van het project ligt dus in de zorgsector, maar innovaties daar blijken maar beperkt levensvatbaar zonder een verbreding van de bruikbaarheid. 24
In 2011 heeft met name het DOA-project bijgedragen aan de uitverkiezing van Eindhoven als Slimste Regio ter wereld. Toepassingen in deelprojecten in Doornakkers, Gestel en Woensel-Noord gingen digitaal de hele wereld rond als best practices. Positieve afronding van het DOA-project eind 2011 heeft een goede basis gelegd voor verdere samenwerking in het kader van Brainport.
25
26
4 Perspectief van het vastgoed Voor Woonbedrijf is een positieve exploitatie van het bestaande vastgoed het uitgangspunt. Het vastgoed is onze duurzame bron waarmee we tot in lengte van dagen ons werk kunnen doen en onze maatschappelijke bijdrage op het gebied van de volkshuisvesting kunnen leveren. De basiskwaliteit van ons vastgoed is op orde. Periodieke vernieuwing is uiteraard noodzakelijk om de woningen te laten voldoen aan de nog steeds toenemende en veranderende kwaliteitseisen. We ervaren dat vernieuwingsmogelijkheden binnen ons bestaand vastgoed groot zijn. Vooral onze eengezinswoningen hebben een gunstig adaptief vermogen om diverse huishoudenstypen te huisvesten en zijn bovendien geschikt om op maat van de klant aan te passen, liefst nog op het moment van de klant. Voor het merendeel van onze portefeuille zien we voorlopig nog geen einde aan de exploitatie. We spreken niet meer van „einde levensduur‟ maar van „einde exploitatietermijn‟, ervan uitgaande dat verlengen van de termijn de meest voor de hand liggende keuze is. Doordat we bij de meeste complexen „doorexploiteren, tenzij…‟ hanteren, verandert ook onze kijk op onderhoud. Eenmalige levensduurverlengingen, het bundelen van veel ingrepen tijdens een renovatie en het gelijktijdig verbeteren van de binnenkant en het casco worden minder logisch. Steeds meer zullen de kwalitatieve verbeteringen die de markt vraagt binnen de bestaande voorraad ingevuld moeten worden. In de lijn van het koersplan kiezen we ervoor om de toekomststrategie per complex in eerste instantie te benaderen vanuit de wijkvisie. Hiervoor zijn in 2011 digitale complexbeheerplannen ontwikkeld waar de districten voor al hun complexen hebben bepaald wat de hoofdstrategie is (sloop, verkoop of doorexploiteren), of er binnen tien jaar additionele verbeteringen noodzakelijk zijn (woontechnische, esthetische of energetische verbeteringen) en wat het marktperspectief is. Woonbedrijf weegt bij strategische keuzes de klantwaarde, vastgoedwaarde en bedrijfswaarde. We creëren voor onze klanten „jaren woongenot‟. Door bestaande woningen te renoveren en klanten op diverse contactmomenten te laten kiezen, verlengen we de „jaren woongenot‟. Anderzijds ervaren we dat vernieuwingsmogelijkheden binnen de bestaande voorraad redelijkerwijs begrenzingen hebben. Denk daarbij aan de verbetermogelijkheden van energielabels, installaties in de woning, plattegronden, binnenklimaat. Toevoegen van nieuwbouw blijft noodzakelijk voor de opbouw van een gezonde portefeuille. Binnen de bestaande voorraad ordenen we onze ervaring en kennis via archetypen. Daarnaast hebben we „vastgoedwaarde‟ geoperationaliseerd door deze uit te werken in een technische kwaliteit, gebruikskwaliteit en locatiekwaliteit. Huidige en toekomstige kwaliteit van complexen worden meetbaar gemaakt, waarmee de vastgoedwaarde tussen complexen vergeleken kan worden. 4.1 Nieuw vastgoed Woonbedrijf wil voortdurend via nieuwbouw haar portefeuille verjongen en moderniseren. Nieuwbouw voegt eigentijdse kwaliteit toe aan de portefeuille en draagt bij aan de beheersing van de kasstromen omdat deze complexen langere tijd lage onderhoudskosten hebben. Eind 2011 is in het portfoliobeleid vastgesteld dat er een toename van gemiddeld 200 reguliere nieuwbouw huurwoningen per jaar dient te zijn. In 2011 is hieraan voldaan. Totaal zijn er 236 huurwoningen opgeleverd. Voor 2012 en verder zien we dat het verwachte aantal op te leveren huurwoningen afneemt. Het opstarten van nieuwe locaties vraagt steeds meer tijd. De crisis zorgt ervoor dat initiatieven opnieuw naar de plantafel moeten om er een haalbaar project van te maken. Daar waar we samenwerken met een partij die het koopdeel zou gaan realiseren, zien we dat zij de realisatie uitstellen vanwege verwachte afzetproblemen. In 2011 zijn de nodige pijplijnprojecten afgewaardeerd van „zacht prioritair‟ (inrekenen in begroting) naar „zacht‟ (niet inrekenen in begroting). Ook hebben we afscheid genomen van een potentieel project in Meerhoven. Enerzijds is de crisis (hoge afzetrisico‟s) hier debet aan, anderzijds zijn de randvoorwaarden aan de voorkant dusdanig hoog geworden dat wij hierbinnen geen haalbaar project kunnen realiseren. Met andere woorden, het perspectief op voldoende gerealiseerde nieuwbouwwoningen in 2012 en later is afgenomen. 27
Opgeleverde nieuwbouwprojecten 2011: - complex Luistruik te Nuenen, 104 appartementen met lift met parkeren in de kelder. Project is turnkey aangekocht en was een pilotproject binnen de provinciale stimuleringsregeling in het kader van de recessie op de woningmarkt. Tevens is dit het eerste project in vervolg op ons aanbod aan de regio (2008) om 500 sociale huurwoningen te bouwen. Totale stichtingskosten: € 21.933.000,- (€ 211.000,- per woning), - complex Podium te Eindhoven (Tongelre), 83 appartementen met lift. Parkeren is half verdiept. Het parkeerdak is tevens een semi openbaar gebied dat de drie woontorens verbindt. Het complex is bestemd voor senioren. Totale stichtingskosten: € 18.396.000,- (€ 222.000,- per woning), - complex Pieter Poststraat te Eindhoven (Woensel-Zuid): 24 stadswoningen en 12 appartementen met lift. De appartementen zijn bestemd voor senioren. Totale stichtingskosten: € 6.246.000,- (€ 174.000,- per woning), - complex Triocen-Barrier te Eindhoven (Woensel-Zuid): 13 appartementen met lift en diverse ruimtes voor behandeling en dagbesteding. Het complex is volledig verhuurd aan Stichting SWZ. Zij ondersteunen mensen met een beperking in alle fasen van hun leven, om zo veel mogelijk op eigen kracht mee te doen in de maatschappij. In de plint is een algemene ontmoetingsruimte gerealiseerd. Totale stichtingskosten: € 5.193.962,-. De stichtingskosten van bovenstaande projecten zijn boven de grens van € 200.000,-. Bij het ontwikkelen van nieuwbouw sturen we nadrukkelijk op de vastgoedwaarde. Echter, de complexiteit van complexen met veel algemene voorzieningen (Luistruik, Podium en Triocen-Barrier) maakt het onmogelijk om binnen deze grens woningen te realiseren. Wij vinden het daarom in het belang van onze klant en de maatschappij verantwoord om deze woningen toch te realiseren. Nieuwbouwprojecten in uitvoering: - complex SAS-3 te Eindhoven (Strijp-S): 131 huurappartementen met lift, 47 koopappartementen met lift en 20 stadswoningen, een bedrijfsruimte en 182 ondergrondse parkeerplaatsen. Oplevering staat gepland voor eind 2012, - complex Cederlaan te Eindhoven (Strijp): 272 studentenwoningen, 80% zelfstandige (deels voor twee personen) en 20% onzelfstandige eenheden, oplevering medio 2012. Er gaan hier 317 studenten wonen, - complex Gerretsonplein te Eindhoven (Woensel-Noord): combinatieproject van 58 koop- en 52 huurappartementen met lift en winkels in de plint. Woonbedrijf heeft zich verplicht de huurappartementen af te nemen. In 2011 is de projectontwikkelaar in financiële problemen geraakt. De bouw is eind 2011 gekomen tot de eerste verdieping. Samen met de gemeente Eindhoven, de afnemer van de commerciële ruimten en de aannemer heeft Woonbedrijf afspraken gemaakt ten behoeve van een doorstart. Daarbij zullen in opdracht van Woonbedrijf 110 huurappartementen worden gebouwd, - complex Scheerderstraat te Eindhoven (Woensel-Zuid): 30 appartementen met lift en één gemeenschappelijke ontmoetingsruimte. Het complex wordt bestemd voor senioren. Mede op initiatief van Woonbedrijf is op Strijp-S ruimte gekomen voor andere en betere kaders voor de projectontwikkeling. Op basis daarvan zijn er betere mogelijkheden om de gebiedsontwikkeling in kleinere, op de markt afgestemde hoeveelheden door te zetten. Het aantal verkopen is in de regio fors afgenomen. Bovendien is in 2011 ook sprake van een structurele prijsdaling van koopwoningen. Woonbedrijf hanteert bij de realisatie van alle nieuwbouwwoningen een VON-toets. In nagenoeg alle in ontwikkeling zijnde projecten zien we dat het met de in de 'nog goede tijd' geformuleerde randvoorwaarden niet tot een haalbaar project gekomen kan worden. In meerdere projecten is in 2011 gezocht naar een vereenvoudiging van de plannen om kosten te besparen. Zeker waar met andere partijen wordt samengewerkt (zoals bijvoorbeeld zorgpartijen) leidt dat tot moeizame processen. Ondanks meerdere proposities zijn in 2011 geen grondaankopen gedaan ten behoeve van nieuwe projecten. Ook zijn er geen gebouwen aangekocht ten behoeve van herontwikkeling. Weliswaar is er genoeg aanbod op de markt en dalen de vraagprijzen, echter de te maken kosten van de ontwikkeling zijn te hoog tegenover de onzekere toekomstige opbrengsten. Daarnaast speelt dat de gemeente 28
Eindhoven een prioriteitennota heeft vastgesteld op basis waarvan nieuwe initiatieven worden getoetst en in de praktijk er dus minder mogelijkheden zijn voor nieuwe ontwikkelingen. Er is dus meer onzekerheid of projecten in ontwikkeling daadwerkelijk uitgevoerd zullen worden. 2
Ultimo 2011 heeft Woonbedrijf ruim 103.000 m grondposities in voorraad voor ontwikkelingen. 2 2 Hiervan zijn er in de tijd ruim 32.000 m aangekocht en ruim 70.000 m is ontstaan door sloop in 2 2 bestaand bezit en dan met name Schuttersbosch (40.000 m ) en Drents Dorp (30.000 m ). Deze 2 gebieden zullen verder herontwikkeld worden. De gronden zijn voor gemiddeld € 132,- per m in de balans opgenomen. De grondposities zijn in alle gevallen niet speculatief en voldoen aan de regelgeving. 4.2 Bestaand vastgoed Nu „doorexploiteren, tenzij…‟steeds meer de basis wordt bij het maken van toekomstplannen voor complexen, zien we de inhoud van het werk veranderen. Bij plannen die al een langere voorgeschiedenis kennen, is destijds bewust gekozen voor een renovatie waarbij veel activiteiten gebundeld zijn (Naastenbest, Philipsdorp). Dit resulteert in een complex met een hoge basiskwaliteit en een verbeterde uitstraling en lage onderhoudskosten voor de komende jaren. Maar ook in een complex dat voor langere tijd onveranderbaar is. Dit maakt klantgestuurd werken en inspelen op marktveranderingen moeilijker. Binnen lopende projecten zoeken we daarom naar mogelijkheden om de klantwens en het moment van de klant leidend te laten zijn, samenwerking met partijen (met name bewoners en gemeente) te vergroten en risico‟s te spreiden. Bij omvangrijke complexen onderzoeken we de mogelijkheid te differentiëren in de aanpak om risico‟s te spreiden en meer kwaliteitsdifferentiatie aan te brengen. In de vooroorlogse wijk Tivoli (484 woningen) heeft dit geresulteerd in een masterplan waarbij clustergewijs een toekomstperspectief bepaald is. In een deel vindt herstructurering plaats, drie delen worden met een verschillend ambitieniveau onderhouden en een deel zal zeer ingrijpend vernieuwd worden. We standaardiseren onze analysemethodieken om gebiedsgerichte afwegingen te maken en geven invulling aan vastgoedwaarde door technische kwaliteit, gebruikskwaliteit en locatiekwaliteit te operationaliseren. Hierdoor worden afwegingen tussen projecten steeds beter vergelijkbaar. Bij collectief casco-onderhoud zoeken we naar mogelijkheden om dit (gebundeld) individueel uit te voeren op het moment van de klant. We spreken daarbij van de „serie van één‟. In de voorbereiding van de gebiedsontwikkeling in Eckart-Vaartbroek is de serie van één verkend. In een periode van meerdere jaren kunnen bewoners individueel intekenen op welk moment de cascorenovatie in hun woning uitgevoerd gaat worden. In het laatste jaar worden de woningen onderhouden die resteren. Bij onze opgave om de komende jaren fors te investeren in de jaren zestig wijken willen we dit doen vanuit „ontwikkelend beheer‟. Deze wijken kennen een royale stedenbouwkundige structuur met parkeren op pleintjes, garages op kopse kanten van woonblokken en soms woonblokken waarbij de voorkant is georiënteerd op de achterkant van een tegenoverliggend blok. De oplossingen van toen hebben hun oorspronkelijke waarde deels verloren. We zien perspectief in beheer via kleinschalige ingrepen in de stedenbouwkundige kwaliteit, op logische momenten in de doorontwikkeling van de wijk. In Eckart-Vaartbroek zijn we doende om hier samen met de gemeente Eindhoven invulling aan te geven. 4.2.1 Renovatie Bij renovatieprojecten in het algemeen zien we steeds vaker dat de binnenkant van de woning beperkt wordt aangepakt. Het vervangen van inbouwpakketten maakt steeds minder vaak deel uit van de renovatie. Liever doen we dat op het moment van de klant. Waar tot voor kort renovaties gedurende de voorbereiding eerder in activiteiten toenamen, zien we nu dat er vaak minder wordt uitgevoerd. Bouwdelen die nog redelijk tot goed zijn, zullen op een later tijdstip vervangen worden. Tijdens het voorbereidingsproces van de renovatie Kruidenbuurt-Zuid hebben we bewust gekozen voor het verschuiven in de tijd van enkele bouwdelen die oorspronkelijk in het renovatieprogramma waren opgenomen. Bij renovatieprocessen verwachten wij van de aannemer een andere rol. De aannemer realiseert het project en wij spreken met hem af: “kwaliteit maken naar kwaliteit tonen”. Wij verwachten een gemotiveerde vakman op de bouwplaats, die op tijd, volgens afspraak de juiste kwaliteit realiseert. De in nauw overleg gerealiseerde proefwoning zien we als referentiepunt en als norm tijdens de 29
renovatie. Onze rol verschuift naar ‟toetsen en kwaliteitscontrole‟. In de lopende renovatieprojecten Naastenbest, Rapenland, Philipsdorp en Blaarthem werken we volgens deze werkwijze. Projecten opgeleverd in 2011: complex Blaarthem te Eindhoven (Gestel): 104 eengezinswoningen uit 1958. Renovatie bestaat uit reinigen van de buitengevel, nieuw dak + isolatie, (deels) kozijnvervanging en asbestverwijdering. De totale investering per woning over de gehele renovatie bedraagt € 39.900, -, complex Liviuslaan te Eindhoven (Woensel-Noord): 81 portieketagewoningen uit 1973. Renovatie bestaat uit vernieuwing van de kozijnen en radiatoren, modernisering van hoofdentrees en verwijdering van asbest. De totale investering per woning over de gehele renovatie bedraagt € 32.300,-. Projecten in uitvoering in 2011: wijkvernieuwing Philipsdorp: de wijk Philipsdorp heeft voor de stad een grote monumentale waarde (ca. 280 woningen zijn zelfs gemeentelijk monument). Woonbedrijf wil de woningen op hoog niveau renoveren. We herstellen met oog voor de oorspronkelijke beeldkwaliteit. Daarnaast hebben bewoners akkoord gegeven voor een collectieve isolatieverbetering van de buitenschil. Zij betalen hiervoor gemiddeld ca. € 50,- per maand. De woningen gaan van gemiddeld energielabel E naar label B. In 2011 is de uitvoering van de eerste woningen (fase I: 208 vooroorlogse eengezinswoningen) gestart. Dit deel zal in 2013 opgeleverd worden. Inmiddels is ook de voorbereiding van fase II (245 vooroorlogse woningen) opgestart, complex Kruidenbuurt-Zuid te Eindhoven (Stratum): 171 vooroorlogse eengezinswoningen uit 1936. Renovatie bestaat uit verbetering van de uitstraling en vervanging van enkele bouwdelen. Gemeente gaat de riolering vervangen en de straat herinrichten. In 2011 zijn reeds 123 woningen gerenoveerd, complex Naastenbest te Best: 408 eengezinswoningen uit 1969. Renovatie bestaat uit reinigen gevels, nieuwe pannen + dakisolatie, vernieuwen van binnenpakketten en van de spiltrap. In 2011 zijn 178 woningen reeds gerenoveerd, complex De Hofjes te Geldrop: 72 portieketagewoningen uit 1966. De renovatie bestaat uit inpakken buitengevel, modernisering hoofdentree en trappenhuis, aanbrengen dakisolatie, vervangen cv-ketels en vergroten van balkons. In 2011 zijn reeds 36 woningen gerenoveerd, complex Rapenland te Eindhoven (Woensel-Zuid): 310 eengezinswoningen uit 1963. Renovatie bestaat uit reinigen gevels, vernieuwen van dak, buitenkozijnen en (deels) van binnenpakketten. Optioneel zijn isolatiepakketten. In 2011 zijn 17 woningen reeds gerenoveerd, complex Van Arskerk te Eindhoven (Woensel-Zuid): restauratie van monumentale kerk en pastorie. In de kerk worden ruimten gecreëerd die door diverse maatschappelijke instellingen betrokken zullen worden. Ook de pastorie krijgt een maatschappelijke functie. In de open ruimte naast de kerk wordt een gymzaal gebouwd. Oplevering zal in 2012 plaatsvinden. In voorkomende gevallen wordt aan de bewoners een bijdrage aan de verhuiskosten verleend. Woonbedrijf voldoet hierbij aan de wettelijke regeling. Specifieke afspraken met bewoners worden in een sociaal plan vastgelegd. Woonbedrijf streeft naar een hoge klanttevredenheid en wil nog tijdens de uitvoer van projecten waar nodig bijsturen. In 2011 is gestart met het structureel meten van de klanttevredenheid. Gedurende de werkzaamheden in de woningen houden we een servicecall, waar gevraagd wordt naar acute problemen. Na de oplevering wordt bewoners gevraagd naar hun waardering. Hun reacties geven input om direct bij te sturen in de nog lopende renovaties in het complex. De aandacht voor de klant wordt hoog gewaardeerd. Ook het eindresultaat scoort zeer goed. In de tabel is ook te zien dat projecten in de beginfase van de uitvoering gemiddeld lager scoren. In de dagelijkse praktijk zien we dat de projectorganisatie zich op basis van de servicecall inspant om in het resterende deel van het renovatieproces de klanttevredenheid te verhogen.
30
Figuur : Klantwaardering bij lopende en afgeronde projecten naar omvang van project
4.2.2 Planmatig onderhoud Over de afgelopen jaren vertoont het planmatig onderhoud binnen Woonbedrijf een redelijk stabiel patroon. Uitgaven begeven zich tussen de 20 en 25 miljoen euro. In de aard van de activiteiten zitten nauwelijks verschuivingen. Het accent ligt op verdere professionalisering. Dit heeft geresulteerd in een vergelijkbare omzet als in 2010, maar gerealiseerd met minder medewerkers dan het voorgaande jaar. Door de marktontwikkelingen, maar ook door slim in te kopen heeft Planmatig Onderhoud minder uitgegeven dan was voorzien. Zo is de grote post schilderwerk dit jaar geclusterd ingekocht en voor de vele cv-werkzaamheden zijn raamcontracten gemaakt. We streven met onze aannemers die het planmatig onderhoud uitvoeren naar een duurzame relatie waarbij we steeds meer kijken naar ketenverantwoordelijkheid en klanttevredenheid. Bij planmatig onderhoud verschuift onze rol van „toezicht houden op‟ naar „kwaliteit meten van‟ de leverancier. Hiermee vragen we onze leveranciers meer verantwoordelijkheid te nemen. 2011 is het eerste jaar dat districten over de hele breedte van de voorraad gekozen hebben voor het individueel (klantgestuurd) vervangen van inbouwpakketten. In nog slechts 15% van de complexen worden de inbouwpakketten projectmatig vervangen. In de uitvoering is 2011 een overgangsjaar. Enkele projectmatige vervangingen stonden reeds gepland, terwijl het individueel vervangen in uitvoering fors achter is gebleven bij de verwachting. Deels blijken klanten minder behoefte aan vervanging te hebben dan ingeschat door Woonbedrijf, anderzijds is de koerswijziging in onze aanpak niet breed gecommuniceerd met onze bewoners. In 2011 is in totaal ruim 5 miljoen euro uitgegeven aan het individueel vervangen van inbouwpakketten. De komende jaren zal dit bedrag naar verwachting geleidelijk toenemen. In 2012 gaan we een verdere slag maken in het stroomlijnen van alle werkzaamheden rond dit proces. Onze nieuwe manier van werken vraagt ook aanpassingen aan het systeem voor de MJOP. De basis van onze MJOP is een conditiemeting. In 2011 zijn we gaan meten volgens de landelijke meetnorm NEN 2767. We kunnen meetdiensten breder inkopen en meetresultaten breder vergelijken. Daarnaast is gewerkt aan de noodzakelijke softwareverbeteringen van ons MJOP-pakket Stravis. Helaas is het de leverancier niet gelukt om een geüpdatet systeem werkend op te leveren. De conditiemetingen zijn op orde, de verwerking in een nieuw onderhoudscenario blijft achter. (bedragen X € 1.000,-) Omschrijving Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Renovatie Totaal
2011 21.803 27.760 28.685 78.248 31
2010 23.351 32.340 16.353 71.928
2009 27.216 35.255 26.908 89.379
4.2.3 Dagelijks onderhoud Ook in het dagelijks onderhoud zet Woonbedrijf de klant centraal. In dat kader spreken we ook van klantgeoriënteerd onderhoud. In 2009 hebben we besloten om het klantgeoriënteerd onderhoud uit te laten voeren door onze eigen Bouwservice. Bij dit soort onderhoud is het contact met de klant, bij het maken van een afspraak of in de uitvoering, van groot belang. Door dit met eigen mensen te doen denken wij dat we de klant beter kunnen bedienen. Deze veronderstelling wordt deels bevestigd door de hoge klantwaardering van onze klanten voor het werk dat is uitgevoerd door Bouwservice. Eind 2010 is het beleid op het vlak van klantgeoriënteerd onderhoud vastgesteld. Toen is echter ook besloten om vanwege de implementatie van een nieuw primair systeem (het project Mercurius), de implementatie van dit nieuwe beleid uit te stellen tot na de implementatie van het nieuwe systeem. Een van de doelen van het beleid is om beter inzicht te krijgen in het klantgeoriënteerd onderhoud, in het gedrag van onze klant en hoe we dit meer sturend kunnen laten zijn voor de uitvoering van het onderhoud. In 2011 hebben we voor klantgeoriënteerd onderhoud (als onderdeel van het dagelijks onderhoud) de volgende uitgaven gedaan (bedragen X € 1.000,-). Omschrijving Reparatieverzoeken Individuele verbetering Inbouwpakketten (individueel) Woningaanpassing WMO + Opplus
2011 10.673 3.036 5.095 678
2010 10.960 5.894
2009 13.900 759
1)
1)
511
968
1: „inbouwpakketten (individueel)‟ was vóór 2011 nog geen aparte post.
Klanten die vanwege een lichamelijke beperking extra voorzieningen nodig hebben, kunnen gebruik maken van de regelingen zoals die in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) zijn vastgelegd. In dit kader zijn in 2011 106 aanvragen in behandeling genomen. Huurders boven de 55 jaar kunnen gebruik maken van het Oppluspakket. Hierbij wordt gratis een groot aantal voorzieningen aangeboden waarvoor geen medische indicatie nodig is. Bij nieuwbouw en renovatie worden zo veel mogelijk standaard al voorzieningen getroffen waardoor mensen met een lichamelijke beperking langer zelfstandig kunnen wonen. 4.2.4 Duurzaamheid Het verduurzamen van ons vastgoed koppelt Woonbedrijf zo veel mogelijk aan de logische momenten van ingrepen in de bouwdelen tijdens (planmatig) onderhoud of renovaties. We kiezen zo veel mogelijk voor bewezen technieken die we breed inzetten. Dit doen we in feite al jaren. In de toekomst willen we onze focus op duurzaamheid verbreden en meer klantgestuurd verbeteringen aanbrengen, dus individueel en los van renovatie of onderhoudsprojecten. Om meer grip te krijgen op onze toekomstige opgave brengen we via de Boeiend-methodiek onze basiskwaliteit met betrekking tot energiezuinigheid in beeld, stellen we onze basiskwaliteit vast en bepalen we in de loop van de tijd hoe we deze per complex willen bereiken. In 2011 is gestart met het opstellen van de strategie van Woonbedrijf op het gebied van duurzaamheid. Naar verwachting zal deze strategie begin 2012 worden vastgesteld en zullen er concrete doelen worden geformuleerd. Bij het opstellen van een gemeenschappelijke visie ten behoeve van de prestatieafspraken met de gemeente Eindhoven, is duurzaamheid als een van de speerpunten benoemd. Woonbedrijf is samen met de gemeente Eindhoven de trekker van dit thema. Samen met de gemeente is gekeken of de aanpak van ‟The Natural Step„ ons kan helpen om op een pragmatische manier snel resultaat te boeken op het vlak van duurzaamheid. Dit zal in 2012 worden gecontinueerd. We hebben in 2011 vanuit klantwaarde ingezet op het thema bewustwording. Zo zijn er in samenwerking met de Brabantse Milieu Federatie twee 'Klimateams' opgericht, waarin bewoners elkaar coachen op het gebied van mogelijkheden voor energiebesparing. In 2012 willen we dit uitbreiden. Samen met Endinet is voorbereid dat in één complex nu reeds „Slimme Meters‟ worden geplaatst, waarbij huurders meer informatie voorhanden krijgen over hun energieverbruik en het effect van hun gedrag. 32
In de toekomst willen we onze focus op duurzaamheid verbreden en willen we meer klantgestuurd verbeteringen aanbrengen, dus individueel en los van renovatie of onderhoudsprojecten. Het verduurzamen van ons vastgoed koppelt Woonbedrijf zo veel mogelijk aan de logische momenten van ingrepen in de bouwdelen tijdens renovaties. We kiezen zo veel mogelijk voor bewezen technieken die we breed inzetten. Dit doen we in feite al jaren. Om meer grip te krijgen op onze toekomstige opgave brengen we via de Boeiend-methodiek onze basiskwaliteit met betrekking tot energiezuinigheid in beeld, stellen we onze basis kwaliteit vast en bepalen we in de loop van de tijd hoe we deze per complex willen bereiken. In 2011 zijn door renovatie-ingrepen de volgende besparingen gerealiseerd: - 104 woningen in Blaarthem met 32% energiebesparing, - 214 woningen in Naastenbest en De Hofjes met 36% energiebesparing, - 19 woningen in Philipsdorp met 53% energiebesparing. In 2011 zijn 968 vr-ketels vervangen door hr-ketels. 4.3
Afstoten vastgoed
4.3.1 Verkopen bestaand bezit Het vigerend verkoopbeleid is in 2011 onverkort voortgezet, met dien verstande dat een kleine nuance is aangebracht. Voor het eerst is een aantal woningen, welke vanwege de slechte courantheid meer dan gemiddeld leeg stond, opnieuw in verhuur genomen. Het verkoopproces voldoet aan de regels zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector met dien verstande dat alleen wordt verkocht aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en er geen korting op de verkoopprijs wordt gegeven. In 2010 werd bij een accountantscontrole geconstateerd dat in een aantal gevallen was afgeweken van de verkoopprocedure. Op basis van de door de accountant gemaakte opmerkingen is in 2011 de administratie van verkopen gecentraliseerd en is de verkoopprocedure aangescherpt voor wat betreft nieuwbouw. Begin 2011 omvatte de verkoopportefeuille circa 735 woningen. Volgens de meerjarenbegroting 2011 - 2015 komen hiervan 210 woningen beschikbaar voor verkoop, waarvan 41 in 2011. In 2011 zijn 36 woningen verkocht met een gerealiseerde opbrengst van € 8,4 miljoen, hetgeen 84% is tegen een begrote opbrengst van € 10,1 miljoen. Wel moet worden opgemerkt dat vijf voor verkoop bestemde woningen weer in verhuur zijn genomen, waardoor zowel het aantal als de opbrengst negatief is beïnvloed. Ook zijn meer goedkope woningen voor verkoop beschikbaar gekomen dan verwacht, hetgeen ook een negatief effect heeft op het behaalde resultaat. Verder is opmerkelijk dat in de verkoop van dure villa‟s geen stagnatie is opgetreden en deze categorie nog steeds redelijk snel verkoopt. De ontwikkelingen in de markt worden nauwkeurig en nadrukkelijk gevolgd. In 2011 is de site van Woonbedrijf aangepast, waardoor deze voor geïnteresseerden in een koopwoning toegankelijker is geworden. Verder zullen er in 2012 maatregelen worden ingezet, die thans in voorbereiding zijn, om de leegkomende verkoopwoningen sneller en efficiënter te kunnen verkopen. 4.3.2 Verkopen nieuwbouw In 2011 is de impact van financiële crisis nog meer voelbaar geworden dan in 2010. De banken hebben de financieringsvoorwaarden aangescherpt, waardoor de leencapaciteit van consumenten verder is afgenomen. Daarnaast is er sprake van een vertrouwenscrisis bij de consument, men zal niet kopen voordat de bestaande woning is verkocht. Tot slot is het perspectief van waardevermeerdering van de koopwoning verdampt. Het gevolg hiervan is dat de doorstroming op de woningmarkt in 2011 nagenoeg is verdwenen. Dit uit zich in een groot aanbod koopwoningen op de markt, een toename in de verkooptijd en een neerwaartse druk op de prijzen. Ook het inzetten van verkoopstimulerende maatregelen heeft niet het beoogde resultaat opgeleverd. Enkel in het goedkopere segment is nog wat beweging. 33
Er zijn door Woonbedrijf in 2011 in totaal 27 nieuwbouw koopwoningen verkocht. Deze woningen zijn verkocht in de projecten De Lieven (20), Eikenburg (1), Lakerlopen (2) en SAS-3 (4). De verkoop van SAS-3 is in maart van 2011 gestart. Eind december 2011 heeft Woonbedrijf 23 appartementen aangekocht van Hurks in project Pleinwonen te Tongelre. Dit naar aanleiding van het uitvoeren van een achtervangconstructie. Tezamen met de overige projecten bedroeg eind 2011 de voorraad nieuwbouwwoningen bestemd voor de verkoop daarmee uit 114 woningen. 4.3.3 Slopen bestaand bezit In 2011 zijn 30 woningen in de gemeente Eindhoven daadwerkelijk gesloopt. Het betreft 17 woningen aan de Scheerderstraat ten behoeve van de nieuwbouw van 31 appartementen en 15 woningen in Schuttersbosch ten behoeve van de wijkvernieuwing. Gedurende het jaar is een sloopbesluit genomen over het complex Aireys (54 portieketagewoningen uit 1958). Voor de komende jaren ziet Woonbedrijf geen grootschalige sloopopgave binnen haar woningportefeuille. Er zijn geen archetypen waar vraaguitval structureel zichtbaar is. Uiteraard zijn er complexen met mindere gebruikswaarde en hoge onderhoudsuitgaven. Districten zullen steeds vanuit klant-, vastgoed- en bedrijfswaarde afwegen of doorexploiteren van deze complexen een verantwoorde keuze is.
34
5 Perspectief van het bedrijf 5.1 Onze manier van werken In onze definitie van bedrijfswaarde kijken we niet alleen naar de bedrijfseconomische waarde, maar nemen we de waarde van onze medewerkers, ons imago, onze huisvesting en onze informatievoorziening nadrukkelijk mee. Deze middelen vormen, naast een goede woning in een goede buurt, de basis voor de door onze klanten ervaren kwaliteit van het wonen in een woning van Woonbedrijf. 5.1.1 Juiste middelen op de juiste plek In 2010 is besloten dat we vanuit één locatie gaan werken. Dit is niet alleen een huisvestingskeuze. Samen in één kantoor werken versterkt onze gemeenschappelijke identiteit en ondersteunt ons koersplan. Van daaruit gaan we volgens een andere methode werken. Met deze andere methode van werken willen we in verbinding zijn met elkaar en met onze klanten. Of dit nu formeel, informeel of virtueel is. Ons nieuwe gebouw, onze nieuwe werkomgeving en de ondersteunende technologie geven ons alle mogelijkheden om in verbinding te zijn met elkaar. Deze andere methode van werken, inclusief de realisatie van één kantoor, wordt opgepakt in het project ONS. In 2011 zijn de thema‟s vastgesteld voor de projectresultaten. Het betreft de volgende thema‟s: - naar een organisatie die stuurt op resultaat, - naar een organisatie waar informatie plaats- en tijdonafhankelijk beschikbaar is, - naar een organisatie waar ik de werkplek zoek die past bij de opgave die ik op dat moment heb, - naar een organisatie waarin we opereren in een netwerkorganisatie, - naar één kantoorlocatie en - naar een visie op klantcontact. Ten aanzien van de locatie kunnen we melden dat we gekomen zijn tot een shortlist van locaties die voldoen aan onze randvoorwaarden ten aanzien van onze huisvestingsvisie. Onderhandelingen met de eigenaren van de locaties zijn gestart. Gelijktijdig met de locatiekeuze is gewerkt aan het programma van eisen voor ons nieuwe kantoor. Het nieuwe kantoor is voor ons een middel en niet het doel op zich. Voordat we het nieuwe kantoor kunnen betrekken, gaan we op verschillende afdelingen al aan de slag met de andere manier van werken in de vorm van pilots. Deze pilots geven ons waardevolle informatie voor de bredere uitrol in de organisatie. 5.1.2 Juiste informatie op de juiste plek In de ontwikkeling naar een klantgestuurde organisatie hebben we geconstateerd dat goede informatie van en over onze klanten een noodzakelijke voorwaarde is. Het huidige informatielandschap van Woonbedrijf is onvoldoende geoutilleerd om aan deze behoefte te voldoen. Bovendien vormt de inrichting, bestaande uit ca. 180 applicaties die houtje-touwtje met elkaar verbonden zijn, een risico voor kwaliteit en de beheersing van de informatievoorziening. Daarom is in 2009 gestart met het project Mercurius dat is gericht op implementeren van één geïntegreerd primair systeem. In 2010 is gestart met het selectieproces en in 2011 hebben we gekozen voor SAP met de inrichting van Aetrium. In het selectie- en implementatieproces hebben we de medewerkers die dagelijks met de systemen werken nadrukkelijk betrokken. Hiermee creëren we draagvlak voor acceptatie van het nieuwe systeem. In het project is sterk gestuurd op scope, kwaliteit, planning en budget. In de projectorganisatie hebben we een projectcontroller aangesteld en maken we gebruik van een externe adviseur op het gebied van quality assurance. Alle belangrijke bestuursbesluiten worden voorzien van een second opinion ter advisering voorgelegd aan het Presidium van de Raad van Commissarissen (RvC). Het Presidium raadpleegt hiervoor de voltallige Raad. Tijdens de RvC-vergaderingen heeft de directie de voortgang op dit risicovolle project toegelicht.
35
De oorspronkelijke planning was gericht op een livegang per 1 januari 2012. In oktober bleek dat de kwaliteit te lijden had onder deze ambitieuze planning. Daarom zijn er extra beheersingsmaatregelen getroffen en is besloten om de livegang uit te stellen naar 1 april 2012. Als gevolg van dit besluit is het projectbudget van € 5,1 miljoen met € 771.000,- overschreden. Deze kosten zijn met name toe te schrijven aan de inhuur van vervangingscapaciteit en extra projectmanagement. De vervangingscapaciteit is een grote kostenpost in het projectbudget. We hebben er bewust voor gekozen om het project zo veel mogelijk met eigen medewerkers te doen. Dit is positief voor de kwaliteit en het draagvlak voor de uiteindelijke oplossing. Maar we hebben ook gesteld dat de dagelijkse dienstverlening aan onze klanten er niet onder mag lijden. De goede scores in de KWHmeting en de realisatie van de talrijke gebiedsgerichte activiteiten geven aan dat we die doelstelling hebben gehaald. 5.1.3 Juiste medewerker op de juiste plek In het afgelopen verslagjaar is, net als voorgaande jaren, de nodige aandacht uitgegaan naar de ontwikkeling van medewerkers. Individuele (coaching) programma‟s, aandacht voor het uitdiepen van thema‟s voor gebiedsbeheerders en een vervolg van het management development traject zijn hier voorbeelden van. Na een succesvol, maar voor iedereen ook een verkennend eerste jaar zijn alle vier managementtrainees op succesvolle wijze het laatste jaar ingegaan. Gezien het belang voor de continuïteit van de organisatie, doorstroom en de toekomst van onze medewerkers zal immer een sterke focus op ontwikkeling van onze medewerkers liggen. Verder is er in het afgelopen jaar voor iedere functie een competentieprofiel opgesteld en is dit tevens opgenomen in de perfomancecyclus. Wij constateren dat het werken met competenties, aan de hand van het handboek, voor iedereen meer betekenis heeft gekregen en men beter begrijpt wat er verwacht wordt. Op basis van de uitslagen uit het MBO (Medewerker Betrokkenheid Onderzoek) is inmiddels een plan van aanpak opgesteld voor de aandachtsgebieden. Helaas zien wij, mede door markteconomische ontwikkelingen, het aantal vastgoedprojecten sterk teruglopen. Lopende het jaar is duidelijk geworden dat er binnen Vastgoed een „overcapaciteit‟ in de bezetting is ontstaan. Hierop is door hen, in nauw overleg met de OR en HRM, in de loop van het jaar geanticipeerd en is aan het eind van het jaar geconstateerd dat wij niet ontkomen aan een ingrijpende inkrimping binnen dit bedrijfsonderdeel. Een en ander zal in 2012 geëffectueerd worden. Voor wat betreft het implementatietraject van Mercurius is er op dit moment nog geen zicht op het effect dat dit wellicht zal hebben op het medewerkersbestand. Wij verwachten op dit moment niet dat dit grote gevolgen zal hebben, maar hier is wel op geanticipeerd door nieuwe medewerkers alleen op tijdelijke basis aan te nemen. Naar verwachting zal niet eerder dan aan het eind van 2012 een en ander helder worden. 5.2 Zichtbaarheid De afgelopen jaren heeft Woonbedrijf gebouwd aan een goede band met de (voornamelijk regionale) media en vakbladen. Dit werpt nu zijn vruchten af. De pers weet Woonbedrijf voortaan te vinden als ze vragen heeft over bepaalde actuele kwesties zoals bijvoorbeeld het kooprecht, of de brutering. Ook de opkomst bij een persbezoek is voortaan veel groter dan voorheen. In 66% van de perscontacten zijn het juist initiatieven van Woonbedrijf (proactief). Het is beter om zelf de regie te houden over de benadering van de pers, dus proactief te zijn. Binnen de media is een grote verandering gaande, namelijk de overgang van geprinte bladen naar websites en social media. Dit merken we ook bij Woonbedrijf. Voortaan is meer dan 50% van de vermeldingen van Woonbedrijf in de media digitaal (of een combinatie van print en digitaal). Daarom gaan we vanaf 2012 een ander meetinstrument introduceren om de vermeldingen van Woonbedrijf en de kwesties die ons raken, beter te monitoren. We zien zelfs dat er nieuws over Woonbedrijf wordt opgepikt in de internationale media (bijvoorbeeld over Augmented Reality en het tijdschrift Home Sweet Home ten behoeve van SAS-3). In 2011 hebben we bij Woonbedrijf een slag gemaakt in het gebruik van social media. Voorbeelden daarvan zijn; onze arbeidsmarktcommunicatie verloopt helemaal via social media. Ook passen we dit 36
wekelijks toe voor het neerzetten van het merk SAS-3. En zijn er steeds meer medewerkers vanuit zichzelf actief en vertellen via deze laagdrempelige media over hun werkzaamheden. De meest invloedrijke corporatietwitteraar binnen de branche is werkzaam bij Woonbedrijf. Ook in 2011 hebben wij volop gewerkt in onze wijken en buurten. Dat maken wij zichtbaar via ons magazine Thuisnummer, dat al onze huurders ieder kwartaal ontvangen. Een doorvertaling van Thuisnummer presenteren we ieder kwartaal in de huis-aan-huiskrant „Groot Eindhoven‟ waarin we alle inwoners van Eindhoven en de regio laten zien waar wij in ons dagelijks werk mee bezig zijn. In 2011 is Woonbedrijf volop in de weer geweest met onder meer de film Gestel the Movie; een film waarin bewoners van Gestel de hoofdrol spelen; Rondje Doornakkers, een dag waarop Doornakkers liet zien wat voor moois zij te bieden heeft; Wijkwaaier waarin Philipsdorp, Drents Dorp en Lievendaal zich voorstelden; Symposia over huurders en schuldhulpverlening, medisch congres Lakerlopen, 10 jaar Stichting DOOR!, de kracht van De Toeloop. En we stonden stil bij diverse officiële „ondertekenmomenten‟, met onder meer Neos en het Prins Bernhard Cultuurfonds. In 2011 hebben we onderzoek laten doen door een onafhankelijk onderzoeksbureau (0-meting) naar het imago van Woonbedrijf: welk beeld hebben de doelgroepen van Woonbedrijf en haar prestaties? Hiervoor zijn in een representatieve steekproef huurders, belanghouders en inwoners uit Eindhoven bevraagd. De algemene conclusie die we uit het onderzoek onder huurders en inwoners van de stad kunnen trekken is dat het imago van Woonbedrijf bij huurders gemiddeld genomen goed is. Hier springen de scores op vriendelijk (72%) en deskundig (61%) er het meest uit. Voor het onderzoek is met verschillende groepen belanghouders gesproken in drie categorieën: gemeente, zorg/welzijn/veiligheid en overig. Het imago van Woonbedrijf bij de belanghouders is dat Woonbedrijf traditioneel, sociaal, degelijk, betrouwbaar, bescheiden en introvert is. En weinig innovatief en met weinig visie. Woonbedrijf onderscheidt zich in enige mate van andere corporaties door haar uitgesproken sociale karakter als volkshuisvester dat herkenbaar is in al haar doen en laten voor wat betreft de woningen en de inzet voor leefbaarheid in wijken en buurten. Van echte uniekheid is echter weinig sprake. Woonbedrijf is een degelijk bedrijf dat haar taken goed uitvoert, sociaal maatschappelijk betrokken is en verder geen fratsen heeft. 5.3 Samenwerken Niet alleen in de wijken en buurten werkt Woonbedrijf samen met allerlei partijen. Ook op landelijk niveau is Woonbedrijf actief in tal van netwerken of samenwerkingsvormen. We hebben besloten om deze samenwerkingen in de loop van 2012 te gaan evalueren en dan opnieuw bepalen waarmee we verder gaan. In 2009 hebben we besloten om lid te blijven van Aedes, maar om ons eigen verhaal binnen en vooral buiten Aedes te blijven uitdragen. Dat doen we nog steeds en we constateren dat het leidt tot een grote herkenbaarheid van Woonbedrijf in de sector. We worden erkend als de grootste corporatie buiten de Randstad, die bovendien een eigen visie heeft op de toekomst van de volkshuisvesting. Dat betekent dat we ieder jaar vaker gevraagd worden om de actuele ontwikkelingen vanuit die visie te becommentariëren en daarmee een bijdrage te leveren aan de belangenbehartiging voor de sector. Een goed voorbeeld is het project Brutering 2.0 dat is begonnen als initiatief van een aantal corporaties zonder enige betrokkenheid van Aedes en met een stevige inbreng vanuit Woonbedrijf. In 2011 is dit door Marc Eggermont namens de initiatiefnemers op het najaarscongres van Aedes gepresenteerd als een alternatieve beleidslijn naast de klassieke lijn van belangenbehartiging in het kader van de herziening Woningwet. Woonbedrijf is sinds 2010 partner bij Futura. Dat wil zeggen dat Woonbedrijf jaarlijks uit het programma van Futura een aantal onderdelen kiest die een bijdrage leveren aan de verdere ontwikkeling van de koers van Woonbedrijf. Het partnerschap is eind 2011 geëvalueerd. We concluderen dat deelname aan Futura op meerdere aspecten van toegevoegde waarde is. Naast het netwerk dichtbij huis, is het goed om regelmatig met externen te spiegelen. Dit geeft nieuwe inzichten of sterkt ons in de gemaakte keuzes. We hebben besloten om het partnerschap in 2012 te continueren. 37
Woonbedrijf is lid van Corpovenista. Corpovenista is een samenwerkingsverband van 13 woningcorporaties en Aedes dat zich richt op kennisontwikkeling en -uitwisseling over vraagstukken waar wijkontwikkeling, de positie van de wijkbewoners en de ontwikkeling van het vastgoed aan de orde zijn. Corpovenista richt zich daarbij op het verbinden van de (wetenschappelijke) onderzoekswereld met de praktijk van alledag van de woningcorporaties. Woonbedrijf neemt deel aan diverse onderdelen, waarbij bijzondere aandacht uitgaat naar de functie van de wijk in de wooncarrière van huurders, de effectiviteit van de interventies in buurten en wijken, en de bijdrage van studenten aan het veranderen van het woonmilieu. In 2011 is de voortgang op diverse bijeenkomsten en één congres besproken. In 2012 zal Corpovenista worden afgesloten door een congres waarin alle resultaten aan een breed publiek bekend zullen worden gemaakt. Woonbedrijf heeft zich in 2010, als eerste corporatie, aangesloten bij RENDA. Dit is een modern platform voor kennisuitwisseling in de bestaande bouw. Het is de 'opvolger' van het vakblad Renovatie. Woonbedrijf is corporatielid vanuit de overtuiging dat het gebruik maken van elkaars kennis in de gehele bouwkolom een belangrijke bijdrage levert aan slimme oplossingen voor de vraagstukken van de bestaande woningen. Zo hebben we in 2011 vanuit een zestal renovatieprojecten informatie opgeleverd in een vast format. Daarmee wordt binnen RENDA een projectdatabestand opgebouwd dat voor de deelnemers referentie biedt qua kengetallen en prestatie. RENDA heeft een korte internetfilm gemaakt over hoe Woonbedrijf het koersdoel klantsturing vormgeeft in het project Naastenbest. We hebben hiervoor veel externe professionele waardering gehad. In zowel het vakblad als op de internetsite zijn meerdere projecten aan bod geweest. Daarnaast biedt de vaste column van Ingrid de Boer de mogelijkheid om onze eigen (unieke) visie op het renoveren te delen met de bouwkolom. We worden hierop gezocht en gevonden. Het platform is in 2011 weliswaar gegroeid met bedrijven uit de gehele bouwkolom. Dat is minder dan vooraf was verwacht maar gezien de malaise in de bouwmarkt is dat te begrijpen. In 2011 is Woonbedrijf toegetreden tot het Nationaal Renovatieplatform. In onze dagelijkse leefomgeving is de bestaande gebouwenvoorraad vele malen belangrijker dan hetgeen door nieuwbouw aan deze voorraad wordt toegevoegd. Investeringen in deze gebouwen zijn nodig om ze bruikbaar en veilig te houden en om de duurzaamheid van de leefomgeving te bevorderen. Aangezien de behoefte aan nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen afneemt, zal de huisvestingsvraag in toenemende mate worden opgelost binnen het gebouwde gebied door vervanging, renovatie en transformatie van bestaande gebouwen. Woonbedrijf wil een bijdrage leveren aan het maatschappelijke belang van renovatie en transformatie van de gebouwenvoorraad door lobbytraject en het delen van kennis en kunde. We hebben ons voor drie jaar verbonden aan dit platform. Woonbedrijf is sinds 2010 deelnemer aan het Watertorenberaad. De toekomst van de integrale gebiedsontwikkeling in Nederland zal er voor sommige partijen fundamenteel anders uitzien. De marktomstandigheden zijn als gevolg van de economische en financiële crisis structureel veranderd. Overheden en corporaties staan voor forse bezuinigingen en beleggers kunnen minder risico nemen. Er zijn veel onzekerheden en onduidelijkheden rondom ons woningmarktstelsel. Er is sprake van een nieuwe realiteit die vraagt om andere, creatieve businessmodellen en nieuwe combinaties. Integrale gebiedsontwikkeling zal in de toekomst meer geënt worden op lokale omstandigheden. De vraag voor de komende jaren is: hoe geven we de toekomst van de integrale gebiedsontwikkeling in Nederland vorm? In januari 2010 sloeg een aantal voor gebiedsontwikkeling cruciale partijen onder de noemer „Watertorenberaad‟ de handen ineen. Woonbedrijf is deelnemer in het Watertorenberaad, heeft een pilot gestart in Drents Dorp (samen met Amvest en de gemeente Eindhoven) en neemt deel aan diverse workshops. Woonbedrijf is in 2011 op uitnodiging van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, toegetreden tot het platform Groene Koplopers, voor corporaties en energiebesparing. In dit platform worden door de deelnemende grote corporaties ervaringen uitgewisseld met het verduurzamen van de bestaande voorraad. De bedoeling van het platform is dat de overige corporaties deze voorbeelden overnemen. 5.4 Effectieve bedrijfsvoering In het sturingsmodel van Woonbedrijf wordt gestuurd op klantwaarde, vastgoedwaarde en bedrijfswaarde. In het financieel beleid, dat is opgesteld vanuit het perspectief van bedrijfswaarde, staat dat het direct rendement van onze exploitatie moet verbeteren om ook in de toekomst onze 38
maatschappelijke prestaties te kunnen blijven leveren. Een belangrijk onderdeel van het direct rendement zijn de onderhoudskosten. Woonbedrijf heeft er niet voor gekozen om met een 'kaasschaaf' de onderhoudskosten omlaag te brengen. We kiezen voor een aanpak die bij ons past. Door te sturen op het gedrag van onze medewerkers willen we een duurzame verandering teweegbrengen. Met de gebiedsbeheerders zijn we de afgelopen jaren in gesprek over hun werk, de afwegingen die zij daarin maken en de (financiële) effecten hiervan op concernniveau. Deze gesprekken worden onderbouwd door financiële informatie, zoals kasstroomoverzichten en bedrijfswaardenberekeningen op complexniveau. Op deze wijze werken we aan een effectieve bedrijfsvoering en een duurzame verlaging van de onderhoudskosten. 5.4.1 Onze opbrengsten Huurincasso De inspanningen op verbetering van de incassoprocessen (na een gemiste betaling binnen twee weken contact met de klant; klapperproject in twee krachtwijken; intensieve samenwerking met gemeentelijke schulddienstverlening) lijken resultaat op te leveren. In 2011 blijft de huurachterstand onder de norm met 1,46 % (vs 1,58% norm). De stand blijft ten opzichte van 2010 redelijk stabiel, hetgeen opvallend is in deze tijd, waar oplopende schulden een belangrijk thema zijn. Vanaf 2012 wordt met name door de wet Werken naar Vermogen een ombuiging voorzien (inkomens van thuiswonende meerderjarige kinderen worden in mindering gebracht op uitkeringen van hun ouders). We zullen onze klantbeheerders zo goed mogelijk voorbereiden op mogelijke vragen van klanten over inkomensondersteuning en schulddienstverlening. We kunnen echter niets veranderen aan de inkomenspositie van onze klanten. Het aantal ontruimingen is in 2011 gedaald. Er zijn 158 vonnissen gewezen voor ontruiming; uiteindelijk zijn er 55 geëffectueerd. 22 Huurders hebben vrijwillig hun sleutels ingeleverd. In 81 gevallen is het toch nog mogelijk gebleken om met het vonnis achter de hand betaalafspraken te maken. Verloop huurachterstanden en ontruimingen 2009 – 2012
woningen openstaande huurschuld openstaande huurschuld in % omzet
2011
2010
2009
29.110
28.971
28.637
2.543.000 2.377.000 2.617.000 1,46%
1,40%
1,58%
afgeboekte oninbare huur
146.624
206.249
253.059
ontruimingen in aantallen
48
62
59
ontruimingen in % woningen
0,16%
0,21%
0,21%
ontruimingskosten (bestuursdwang)
79.783
81.369
88.500
Leegstand Naast incassoaspecten hebben ook verhuuraspecten direct invloed op de inkomsten van Woonbedrijf. Woningen die niet verhuurd worden, leegstaande woningen dus, drukken de inkomsten. Het tijdig verhuren van woningen heeft volop de aandacht. Toch staat structureel tot 1% van de woningvoorraad leeg. Zorgelijk is leegstand die voortkomt uit gebrek aan vraag. Daar heeft Woonbedrijf maar in zeer beperkte mate mee te maken. De belangrijkste vorm daarin is de leegstand in de short-stayeenheden die gereserveerd zijn voor het tijdelijk huisvesten van buitenlandse gasten. Het gaat om een afgescheiden deel van de woningmarkt met precies deze functie. Dit deel is ongeveer 775 eenheden groot. De benutting ervan ligt volledig in handen van de onderwijsinstellingen die arrangementen van studeren en wonen aanbieden. De kosten die voortvloeien uit frictie tussen het aantal gereserveerde eenheden en de benutting hiervan door studenten worden gedeeld met de onderwijsinstellingen. Ook 39
de verhuur van woningen met een huurprijs juist boven de grens voor de huurtoeslag heeft te maken met een beperkte vraag uit de markt. Toch zijn we er in 2011 in geslaagd om de woningen in dit marktsegment goed te verhuren. Verder is er sprake van leegstand als gevolg van wisseling van de huurders. Die wisseling (mutatie) is ook in 2011 op een goed niveau gebleven (ondanks de crisis). Het vinden van een nieuwe huurder in combinatie met het uitvoeren van werkzaamheden leidt er niettemin regelmatig toe dat er geen aansluiting is van de verhuurperiode van de nieuwe huurder op die van de vertrokken huurder. De inrichting van het mutatieproces en de uitvoering van werkzaamheden zijn erop gericht deze periode tot een minimum te beperken, maar desondanks moet structureel met leegstandkosten rekening worden gehouden. Flexpool Medio 2009 zijn we gestart met een zogenaamde Flexpool. Dit is een interne detacheringpool waaruit we zelf zorgdragen voor vervanging bij langdurige ziekte en zwangerschap. In 2011 zijn alle doelstellingen gehaald. Dit betekent een substantiële kostenbesparing op de inhuur van extern personeel bij de afdeling Wonen. In 2011 heeft dit geleid tot een besparing van € 315.000,(ruim 40%). Daarnaast zijn we beter in staat om juiste mensen aan te trekken en levert de flexpool hogere kwaliteit van dienstverlening (inhoudelijk, snelheid en snelheid inwerken) dan externe bureaus. 5.4.2 Bouwservice Bouwservice heeft in 2011 hard gewerkt om zich verder te specialiseren in klantgeoriënteerd dagelijks technisch beheer. Woonbedrijf heeft immers bewust gekozen om al het dagelijks onderhoud waarbij de individuele klant betrokken is in eigen beheer uit te voeren. De basis is op orde. Klantwaardering ligt boven de norm. Het aantal door Bouwservice uitgevoerde reparaties en verbeteringen in 2011 is ten opzichte van 2010 op eenzelfde niveau gebleven.
Omschrijving Bouwservice Derden Totaal
2010
2011
2010
2011
Reparaties 26.725 16.426 43.151
Reparaties 26.905 13.905 39.911
Verbeteringen 1.575 1.672 3.247
Verbeteringen 1.709 1.159 2.866
Medio 2011 is Bouwservice gestart met het opstellen van een hernieuwd afdelingsplan gericht op doorontwikkeling van de ingeslagen weg. Bouwservice heeft behoefte aan een nieuwe focus, waarbij de juiste balans gevonden wordt in het wegen van de waarden. Hierbij wordt ook aandacht besteed om het werk efficiënter en effectiever uit te voeren met behoud van klantwaarde. De contouren van het plan zijn reeds opgenomen in de begroting 2012. Bouwservice kwam in 2011 ruim 28.000 keer achter de deur bij onze klanten thuis. Als ogen en oren in de wijk profileert Bouwservice zich intern wat betreft sociaal beheer nog onvoldoende. De bijdrage van Bouwservice op dit gebied is nog onvoldoende zichtbaar. Verbetering maakt deel uit van het afdelingsplan 2012. Bouwservice is in 2011 in staat geweest om kwaliteits- en veiligheidscertificaat MQM-VCA te behouden met een score van 8.1 (doel is minimaal 7,5 op schaal 1-10). 5.4.3 Klantenservice In 2011 heeft Klantenservice weer ruim 200.000 telefoontjes behandeld. Dit tot grote tevredenheid van onze huurders. Zowel de KWH-uitslag (8.0) als ook ons eigen klantonderzoek (7,7) bevestigt dit beeld. De prestatie van Klantenservice is stabiel en dat is een prima prestatie. Op basis van een benchmark met collega-corporaties kunnen we concluderen dat we ook de kostenkant goed op orde hebben. Onze kosten per telefoontje liggen beduidend lager dan bij onze collega‟s. Om de afdeling op orde te 40
houden is in 2011 geïnvesteerd in uitbreiding van de aansturing van de afdeling en in de ontwikkeling van ons nieuwe primair systeem. 5.4.4 Inkoop In 2011 hebben we op de verschillende inkoopafdelingen met meer nadruk gestuurd op de kosten. Door aanpassing in prijsstelling, stapeling van inkoopvraag en slimme oplossingen zijn substantiële besparingen gerealiseerd. Ook hebben we onze contracten en leveranciersmanagement goed op orde gebracht. Hiermee geven we invulling aan onze inkoopstrategie. Om dit de komende jaren door te kunnen zetten hebben we geconcludeerd dat een samenvoeging van de vastgoedgerelateerde inkoopafdelingen noodzakelijk is. Eind 2011 hebben we het besluit genomen om dit voor een periode van drie jaar te doen. In 2012 zal dit besluit, onder voorbehoud van advies door de OR, worden geëffectueerd. 5.5 Financiële continuïteit In 2011 is de economie in Nederland nog altijd fragiel gebleken. De in 2010 voorspelde groeiniveaus voor 2011 zijn bij lange na niet gehaald en voor het jaar 2012 wordt door het Centraal Planbureau (CPB) zelfs krimp voorspeld. Pas in 2013 wordt door het CPB een voorzichtig herstel van de economie verwacht. De bijna dagelijkse stroom aan negatieve berichten over de economie vindt ook zijn weerslag op het consumentenvertrouwen en de bereidheid van ondernemingen om te investeren. Het tanende consumentenvertrouwen heeft ook zijn weerslag op Woonbedrijf. Het is steeds lastiger om woningen die voor de verkoop gebouwd worden te verkopen. Ultimo 2011 had Woonbedrijf een voorraad onverkochte koopwoningen die is opgelopen tot 114 woningen. Daarnaast wordt ook door de grote onzekerheid op de verschillende vastgoedmarkten de bereidheid van banken om kapitaal te verschaffen voor vastgoedprojecten steeds kleiner. Voor Woonbedrijf geldt dat we gezien onze gezonde financiële positie voor activiteiten die vallen onder de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) nog steeds geld kunnen aantrekken via de borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Voorwaarde hiervoor is wel dat we aan de strenge eisen van het WSW blijven voldoen voor wat betreft onze liquiditeitspositie. Voor niet-DAEB activiteiten geldt dat financiering commercieel moet worden aangetrokken. Dit is gezien bovenstaande opmerking over de kapitaalmarkten geen sinecure en vereist een gedegen businessmodel. Bovenop de economische malaise verschijnen er bijna dagelijks berichten in de krant over woningcorporaties die teveel risico hebben genomen, fraude en mismanagement bij corporaties, falend intern en extern toezicht en de slechte financiële positie van sommige corporaties in Nederland. Al deze ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat Woonbedrijf haar bestaande financieel beleid in 2011 kritisch tegen het licht heeft gehouden. Dit heeft ertoe geleid dat ons nieuwe financieel beleid in mei 2011 door de directie is vastgesteld en goedgekeurd. Dit nieuwe financieel beleid is een aanvulling op het reeds bestaande financieel beleid dat in januari 2009 is vastgesteld en goedgekeurd. Bij het bestaande financieel beleid lag de focus met name op het bewaken van de minimale financiële buffer; dat deel van het eigen vermogen van Woonbedrijf dat in stand moet blijven om de continuïteit op de lange termijn te waarborgen. Dit wordt in de financiële wereld aangeduid met het bewaken van de solvabiliteit. De strengere regelgeving van het WSW met betrekking tot onze operationele kasstromen, de voorgenomen heffing huurtoeslag per 1 januari 2014 en de ontwikkelingen in de economie hebben ertoe geleid dat de aandacht met betrekking tot de financiële positie van woningcorporaties is verschoven van de solvabiliteit naar de liquiditeit. Bij de liquiditeit gaat het om de mogelijkheid om op kortere termijn (0-5 jaar) aan de financiële verplichtingen te kunnen voldoen. Bij de nieuwe regels van het WSW is de liquiditeit de bepalende factor voor de toegang tot de geborgde kapitaalmarkt en dus de mogelijkheid om nieuwe investeringen te kunnen doen. Voor de financiering van niet geborgde activiteiten (niet-DAEB) geldt dit nog in versterkte mate. In paragraaf 5.5.1 en 5.5.2 zal respectievelijk worden ingegaan op de bewaking van de solvabiliteit (lange termijn) en de bewaking van de liquiditeit (korte termijn). Met name in paragraaf 5.5.2 zal het nieuwe deel van het financieel beleid van Woonbedrijf aan bod komen. 5.5.1 Borgen van solvabiliteit De solvabiliteit van Woonbedrijf wordt gemeten door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het totaal geïnvesteerde vermogen (het balanstotaal). In het algemeen wordt 41
aangenomen dat hoe hoger het aandeel eigen vermogen in een organisatie is, hoe beter de financiële stabiliteit op de lange termijn is. Dit geldt ook bij Woonbedrijf. Toch betekent dit bij Woonbedrijf niet dat er wordt gestreefd naar een ongelimiteerde groei van het eigen vermogen. Woonbedrijf is een toegelaten instelling volkshuisvesting die haar eigen vermogen zo veel mogelijk moet inzetten voor de realisatie van maatschappelijke (lees: in het Besluit Beheer Sociale Huursector opgenomen) doelstellingen. Eén van de in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) opgenomen doelstellingen is echter dat de woningcorporatie verantwoordelijk is voor het waarborgen van de financiële continuïteit. Dit betekent dat er voor wat betreft de hoogte van het aan te houden eigen vermogen een evenwicht gevonden moet worden tussen enerzijds maatschappelijke bestedingen en anderzijds financiële continuïteit. Voor de bepaling van het bij Woonbedrijf minimaal aan te houden eigen vermogen (de minimale financiële buffer) gebruikt Woonbedrijf sinds 2008 een methode die gebaseerd is op simulaties van economische scenario‟s volgens de Monte Carlo-systematiek. Op basis van de jaarlijks opnieuw vast te stellen meerjarenbegroting worden 200 macro-economische scenario‟s doorgerekend die allemaal een verwachte waarde van het eigen vermogen over vijf jaar opleveren. Daarnaast wordt door Woonbedrijf zelf de verwachte waarde van het eigen vermogen op basis van de doorgerekende meerjarenbegroting bepaald. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onze eigen macro-economische parameters. Woonbedrijf heeft in haar financieel beleid opgenomen dat zij 95% van alle 200 doorgerekende macro-economische scenario‟s in financiële zin wil overleven. Dit betekent concreet dat Woonbedrijf als minimale financiële buffer het verschil tussen het eigen vermogen dat met 95% zekerheid minimaal wordt behaald en het eigen vermogen zoals we dat zelf verwachten wil aanhouden. Beide grootheden worden bekeken over een periode van vijf jaar. Bij de opstelling van de meerjarenbegroting 2012 - 2021 is de minimale financiële buffer (= minimale eigen vermogen) als volgt bepaald: Bedragen X € 1 miljoen Omschrijving Minimale financiële buffer ultimo 2016 Verwachte financiële buffer ultimo 2016 Bruto beleidsruimte Af: Reservering heffing huurtoeslag Af: Reservering voor specifieke risico‟s Vrije beleidsruimte
Bedrag 318 893 575 175 55 345
Het bedrag aan vrije beleidsruimte van € 345 miljoen moet worden geïnterpreteerd als het bedrag aan eigen vermogen dat we binnen een periode van vijf jaar (tot en met 2016) additioneel ten opzichte van de huidige meerjarenbegroting 2012 - 2021 kunnen inzetten voor volkshuisvestelijke taken. Overigens is het goed om zich te realiseren dat de € 345 miljoen betrekking heeft op eigen vermogen dat vastligt in ‟stenen„ en dat het dus niet om direct beschikbaar geld (liquide middelen) gaat. Dit betekent dat we bij een eventuele bestemming voor de vrije beleidsruimte de kapitaalmarkt zullen moeten betreden om geld te lenen. In dat geval gaan de voorwaarden die het WSW gesteld heeft met betrekking tot onze operationele kasstromen een grote rol spelen. Ook onze eigen indicatoren van financieel beleid (zie paragraaf 5.5.2 Borgen van liquiditeit) gaan dan een grote rol spelen. Op deze wijze wordt duidelijk hoe de systemen van borgen van solvabiliteit enerzijds en borgen van liquiditeit anderzijds op logische wijze in elkaar grijpen. De indicatoren op het vlak van solvabiliteit en liquiditeit hangen nauw met elkaar samen. De beschikbare vrije beleidsruimte is bepaald op basis van de meerjarenbegroting 2012 - 2021 zoals die in het vierde kwartaal 2011 is vastgesteld en goedgekeurd. In het vierde kwartaal hebben zich nog enkele wijzigingen in de vrije beleidsruimte voorgedaan als gevolg van investeringsprojecten waarvan de definitiefase alsnog is afgesloten in 2011 en waarvan de resultaten dus ten laste van het eigen vermogen in 2011 komen. Daarnaast zijn er nog enkele kleinere wijzigingen geweest die tot een andere waardering van het vastgoed en dus een ander eigen vermogen leiden. Dit zijn geen materiële wijzigingen in de zin dat ze het beeld van de vrije beleidsruimte geweld aandoen. Vandaar dat ze hier niet verder worden behandeld. 42
De reservering voor de heffing huurtoeslag, die voor 1 januari 2014 door de wetgever is aangekondigd, maar nog niet definitief is, bedraagt € 175 miljoen. Dit is de contante waarde van de verwachte jaarlijkse verplichting inzake de heffing huurtoeslag. Indien de heffing definitief wordt, dan is dit het bedrag dat naar schatting ten laste van het eigen vermogen van Woonbedrijf moet worden geboekt. De reservering voor specifieke risico‟s betreft voor een belangrijk deel (€ 40 miljoen) de reservering voor mogelijke risico‟s in verband met de verwijdering en sanering van asbesthoudende materialen uit woningen van Woonbedrijf. Daarnaast zijn hierin de risico‟s met betrekking tot onverkochte koopwoningen opgenomen. De beschikbare vrije beleidsruimte is fors toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Het vorig jaar bedroeg de vrije beleidsruimte volgens de jaarrekening € 180 miljoen. Nu bedraagt deze € 345 miljoen. De belangrijkste oorzaken voor de toename zijn: 1. een verlaging van de benodigde minimale financiële buffer, onder andere door minder investeringsprojecten in de meerjarenbegroting 2012 - 2021. Effect circa € 110 miljoen positief op de beleidsruimte over vijf jaar, 2. een hogere verwachtingswaarde van het werkelijke eigen vermogen aan het einde van het vijfde jaar (2016). Dit wordt met name veroorzaakt door een hogere startwaarde van het eigen vermogen in de jaarrekening 2011 als gevolg van een hogere waardering van ons vastgoed. Effect circa € 265 miljoen positief op de beleidsruimte over vijf jaar, 3. hogere specifieke risico‟s dan in de jaarrekening 2010. Als specifiek risico worden in 2011 met name de heffing huurtoeslag (€ 175 miljoen) en de risico‟s inzake asbest meegenomen (€ 40 miljoen). Effect circa € 213 miljoen negatief op de beleidsruimte over vijf jaar. De conclusie van de beoordeling van de borging van onze solvabiliteit is dat wij ruimschoots voldoen aan de gestelde eisen met betrekking tot het aanhouden van een minimale financiële buffer in de vorm van eigen vermogen. Hiermee kan gesteld worden dat de continuïteit op de lange termijn is gewaarborgd. Woonbedrijf gaat zich in 2012 beraden op de manier waarop de beschikbare beleidsruimte op een verantwoorde en integere manier in het belang van de volkshuisvesting kan worden ingezet. 5.5.2 Borgen van liquiditeit Zoals onder paragraaf 5.5 is aangegeven is in 2011 ons nieuw financieel beleid vastgesteld dat met name op het vlak van de borging van de liquiditeit verder gaat dan het tot dan bestaande financieel beleid. Door de onder paragraaf 5.5 genoemde ontwikkelingen is het realiseren van een stabiele kasstroom van voldoende omvang steeds belangrijker voor Woonbedrijf. Zowel de toegang tot de kapitaalmarkt voor geborgde financiering (via WSW) als de toegang tot de commerciële kapitaalmarkt is in sterke mate afhankelijk van de operationele kasstromen van Woonbedrijf in de komende vijf jaren. Voor de commerciële kapitaalmarkt, waar niet-DAEB activiteiten gefinancierd moeten worden, geldt dit in zeer sterke mate. Het hebben van enkel een positieve kasstroom na rente en aflossing is niet voldoende; de kasstroom moet voldoende rendement genereren zodat de risico‟s voor banken (in het geval van commerciële financiering) beperkt blijven. De basis voor het nieuwe financieel beleid, dat zich zoals gezegd meer richt op de liquiditeit van Woonbedrijf dan op de solvabiliteit, bestaat uit ons verdienmodel. Vanuit het verdienmodel zijn de verschillende indicatoren van financieel beleid vastgesteld. Het verdienmodel kan als onderstaand worden weergegeven.
43
Verdienmodel Duurzame bron (gemiddeld over 5 jaar) Exploitatiekasstroom Huurinkomsten
Onderhoudskosten
X% * WOZ Indirecte beheerkosten
Maximaal € 2.150 gemiddeld per woning
< 24% van huur
Heffing huurtoeslag +VPB Operationele kasstroom voor rente
Zakelijke lasten
Directe beheerkosten
Rentekosten vreemd vermogen
Gebiedgericht en overig
Operationele kasstroom na rente en VPB
Exploitatiekasstroom
Directe beheerkosten
ICR > 1,5
-/- Fictieve aflossing leningen 2%
>= 1,50% WOZ
Operationele kasstroom op WSW grondslag
Uit het verdienmodel van Woonbedrijf volgt een vijftal indicatoren van financieel beleid, die in bovenstaand schema oranje gekleurd zijn. Dit betreft de volgende indicatoren. 1. Direct rendement Het direct rendement wordt berekend door de exploitatiekasstroom, zoals in bovenstaand schema is bepaald, uit te drukken in een percentage van de WOZ-waarde. Hierbij is de exploitatiekasstroom bepaald als een gemiddelde exploitatiekasstroom over de komende vijf jaren. De meerjarenbegroting vormt hierbij het uitgangspunt voor het bepalen van de gemiddelde exploitatiekasstroom. Woonbedrijf hanteert als norm voor deze indicator dat het direct rendement voor Woonbedrijf als geheel minimaal 1,5% van de WOZ-waarde moet bedragen.
44
Hoogte kasstroom jaar 1-5 >0
2. Gemiddelde onderhoudskosten per woning per jaar De gemiddelde onderhoudskosten per woning per jaar worden bepaald door de totale kosten van planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud (inclusief vervanging van inbouwpakketten) te delen door het aantal woningen. Hierbij worden de gemiddelde onderhoudskosten bepaald als een gemiddelde over de komende vijf jaren, waarbij de meerjarenbegroting wederom als uitgangspunt dient. 3. Organisatiekosten in percentage van de huuropbrengst De organisatiekosten van Woonbedrijf worden bepaald door de directe beheerkosten, die ten laste van de exploitatiekasstroom komen, te vermeerderen met de indirecte beheerkosten. Dat deel van de organisatiekosten dat toegerekend kan worden aan investeringsprojecten of onderhoud, wordt in mindering gebracht op de totale organisatiekosten. De netto organisatiekosten mogen niet meer bedragen dan 24% van de huuropbrengst. 4. Interest coverage ratio (ICR) De interest coverage ratio (ICR) is een verhoudingscijfer dat aangeeft hoe vaak de rentelasten van het vreemd vermogen betaald kunnen worden uit de operationele kasstroom voor rente. In feite geeft dit verhoudingscijfer inzicht in de veiligheidsmarge die zit tussen onze operationele kasstroom voor rente en onze renteverplichtingen naar de banken. Het is een in de financiële wereld zeer gebruikelijk kengetal waaraan veel waarde wordt gehecht. Woonbedrijf heeft bepaald dat de ICR minimaal 1,5 moet bedragen, waarbij dit kengetal ook hier weer als een gemiddelde over vijf jaar wordt berekend. 5. Operationele kasstromen op WSW-grondslag Het WSW staat borg voor onze rente- en aflossingsverplichtingen richting geldgevers. Hierdoor kan Woonbedrijf tegen aanmerkelijk gunstiger voorwaarden geld lenen. Het WSW verbindt hieraan echter de harde eis dat onze operationele kasstromen op WSW-grondslag in elk van de komende vijf jaren positief zijn. De operationele kasstroom op WSW-grondslag wordt bepaald door onze eigen operationele kasstroom na rente en VPB te verminderen met een fictieve aflossing van 2% van onze leningportefeuille aan het begin van het jaar. Het WSW bouwt dus nog een veiligheidsmarge in, door ervan uit te gaan dat we jaarlijks minimaal 2% van onze leningen aflossen. Als niet wordt voldaan aan de eis van de positieve kasstromen op WSW-grondslag, komen we in principe niet in aanmerking voor geborgde financiering. Dit betekent dat we dan afhankelijk worden van commerciële financiering met aanmerkelijk slechtere voorwaarden. Bovendien is het zeer onwaarschijnlijk dat we wel commerciële financiering kunnen verkrijgen, wanneer het WSW niet meer bereid is om geborgde financiering te verstrekken. Deze indicator van financieel beleid is dus direct van belang voor de toegang tot de kapitaalmarkt en voor Woonbedrijf dus erg belangrijk. Bovenstaande indicatoren van financieel beleid richten zich met name op de exploitatiekasstromen van het bestaande bezit en de daaruit uiteindelijk voortvloeiende operationele kasstromen na rente en belasting. Een belangrijke andere categorie van kasstromen wordt gevormd door de portfoliokasstromen. Dit zijn kasstromen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en renovatie en de financiering van deze investeringen door verkoopopbrengsten, operationele kasstromen na rente en belasting en vreemd vermogen. Woonbedrijf heeft hiervoor een indicator ontwikkeld die ziet toe op de maximale financiering van investeringen met vreemd vermogen. Deze wordt uitgewerkt onder punt 6. 6. Financiering/investeringsratio (FIR) De financiering van investeringen in nieuwbouw en renovatie kan plaatsvinden door het aantrekken van vreemd vermogen (leningen) of met eigen middelen (eigen vermogen). Het aantrekken van vreemd vermogen leidt tot extra rente- en aflossingsverplichtingen en tot een hoger risicoprofiel voor de organisatie, omdat het aandeel eigen vermogen (solvabiliteit) in het totaal geïnvesteerde vermogen afneemt. Woonbedrijf heeft om die reden een indicator ontwikkeld die een maximum stelt aan de hoeveelheid vreemd vermogen die aangetrokken mag worden voor de financiering van investeringen. Direct wordt daarmee de liquiditeitspositie bewaakt (rente en aflossingen) en indirect wordt daarmee op de langere termijn ook de solvabiliteit bewaakt. Schematisch kan de ontwikkelde indicator als volgt worden weergegeven:
45
Portfolio kasstromen
-/- Investeringen nieuwbouw
-/- Investeringen renovatie
+/+ Verkoopopbrengst bestaand bezit
Eis: Maximaal 75%
+/+ Operationele kasstroom na rente en belasting
= Te financieren met vreemd vermogen
Uit het schema blijkt dat maximaal 75% van de investeringen in nieuwbouw en renovatie met vreemd vermogen mag worden gefinancierd. Dit betekent dus impliciet dat 25% van de investeringen gefinancierd moet worden uit verkoopopbrengsten en/of operationele kasstromen na rente en belasting. Deze indicator is het sluitstuk van het financieel beleid. Nadat de gedane investeringen in de bestaande voorraad van Woonbedrijf zijn opgenomen moeten ze voldoen aan de in het bovenstaande verdienmodel opgenomen indicatoren van financieel beleid. De toetsing aan de indicatoren van financieel beleid vindt jaarlijks plaats bij het opstellen van de meerjarenbegroting. Bij de opstelling van de meerjarenbegroting 2012 - 2021 heeft de toetsing aan het nieuwe financieel beleid voor het eerst plaatsgevonden. De toetsing aan het voordien al bestaande financieel beleid, die met name gericht was op het bewaken van de minimale financiële buffer, vindt sinds 2008 plaats. Uiteraard heeft laatstgenoemde toetsing ook voor de meerjarenbegroting 2012 - 2021 plaatsgevonden; de resultaten daarvan zijn opgenomen onder paragraaf 5.5.1 Borgen van solvabiliteit. In onderstaande tabel wordt de toetsing van de meerjarenbegroting 2012 - 2021 aan de nieuwe indicatoren van financieel beleid weergegeven.
46
Omschrijving Direct rendement Gemiddelde onderhoudskosten per woning per jaar Organisatiekosten in % van huuropbrengst Interest Coverage Ratio (ICR) Operationele kasstromen WSW grondslag 2012-2016 Financiering/Investeringsratio (FIR)
Score MJB 2012-2021 1,32% € 2.404
Norm Woonbedrijf 1,50% € 2.150
21,74%
24,00%
factor 2,50
factor > 1,50
>0
>0
37%
< 75%
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de scores voor wat betreft direct rendement en gemiddelde onderhoudskosten per woning per jaar in de meerjarenbegroting 2012 - 2021 nog onder de maat presteren. Het behaalde direct rendement bepaalt in belangrijke mate de hoogte van ons rendement op eigen vermogen en daarmee onze mogelijkheden om in de toekomst nieuwe onrendabele toppen van investeringsprojecten af te dekken. Het direct rendement is dus rechtstreeks van invloed op de mogelijkheden van Woonbedrijf om in de toekomst haar volkshuisvestelijke doelen te blijven realiseren. Daarnaast is het direct rendement van invloed op de hoogte van de operationele kasstromen op WSW-grondslag en dus op de mogelijkheden om in de toekomst borgbare financiering te kunnen aantrekken. Voor het doen van nieuwe investeringen is Woonbedrijf afhankelijk van de mogelijkheid om externe financiering te kunnen aantrekken. De directie heeft om die reden in het najaar van 2011 het besluit genomen dat het direct rendement volgens de nieuwe meerjarenbegroting 2013 - 2022 moet voldoen aan de in het financieel beleid opgenomen norm. In de loop van 2012 zal daarom nog kritischer naar onze vastgoedexploitatie gekeken worden. We verwachten dat we met name op het vlak van de gemiddelde onderhoudskosten (die nu duidelijk onder de norm scoren) nog tot een meer realistische inschatting van kosten kunnen komen, waardoor het direct rendement aanmerkelijk zal verbeteren en we alsnog aan de norm zullen voldoen. Alle overige indicatoren voldoen aan de in het financieel beleid gestelde eisen. De conclusie met betrekking tot de borging van de liquiditeit is dat Woonbedrijf zeker geen acuut liquiditeitsprobleem heeft. De operationele kasstromen op WSW-grondslag zijn in de komende vijf jaren ruim boven nul en ook de interest coverage ratio scoort beduidend hoger dan de norm. De toegang tot de markt voor borgbare financiering is daarmee de komende jaren gegarandeerd. Aandacht verdient in het komende jaar de verbetering van het direct rendement. Een voldoende hoog direct rendement zorgt ervoor dat onze volkshuisvestelijke prestaties naar de toekomst toe gewaarborgd zijn. 5.5.3 Beoordelen financiële vermogenspositie door Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) is een sectorinstituut dat zich onder andere bezighoudt met de beoordeling van de financiële positie van woningcorporaties. Het CFV rapporteert omtrent de financiële beoordeling van corporaties aan de rijksoverheid. Het CFV voert daartoe in principe tweemaal per jaar een onderzoek uit bij corporaties. Een onderzoek richt zich op de solvabiliteit op basis van de meest recente balans van de corporatie (het „solvabiliteitsoordeel‟) en een onderzoek richt zich op de continuïteit van de corporatie in de vijf komende jaren (het „continuïteitsoordeel‟). Bij dit laatste onderzoek wordt beoordeeld of de voorgenomen activiteiten van de corporatie passen binnen de vermogenspositie van de corporatie. De voor het onderzoek benodigde informatie wordt in beide gevallen door de corporatie aangeleverd door middel van respectievelijk de DVI (diskette verantwoordingsinformatie) en de DPI (diskette prospectieve informatie). Bij beide beoordelingen richt het CFV zich met name op de eigen vermogenspositie van de corporatie. Dit in tegenstelling tot het hierboven genoemde WSW dat zich met name richt op de operationele kasstromen (liquiditeit) van de corporatie. In het financieel beleid heeft Woonbedrijf opgenomen dat voor het solvabiliteitsoordeel van het CFV altijd een beoordeling „voldoende solvabiliteit‟ wordt ontvangen en dat voor het continuïteitsoordeel altijd een „A1-oordeel‟ wordt ontvangen. Een A1-oordeel betekent dat de voorgenomen activiteiten van 47
Woonbedrijf in de komende vijf jaren passen binnen de vermogenspositie van Woonbedrijf. Een Boordeel betekent dat de vermogenspositie onvoldoende is om de voorgenomen activiteiten van de corporatie te kunnen uitvoeren. Het meest recente continuïteitsoordeel dat we van het CFV ontvangen hebben betreft het continuïteitsoordeel met betrekking tot de prognosegegevens 2011 - 2015. Dit betreft dus de meerjarenbegroting 2011 - 2015. Het continuïteitsoordeel van het CFV met betrekking tot deze cijfers was een A1-oordeel. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten passen binnen de vermogenspositie. In januari 2012 zijn de prognosecijfers voor 2012 - 2016 bij het CFV ingediend door middel van de DPI. De definitieve rapportage van het CFV wordt in mei 2012 bij Woonbedrijf verwacht. De verwachting op basis van de ingediende cijfers voor 2012 - 2016 is dat wij wederom een A1oordeel van het CFV zullen ontvangen. Het meest recente solvabiliteitsoordeel van het CFV dateert van oktober 2011 en heeft betrekking op de jaarrekening van 2010. Dit solvabiliteitsoordeel luidde: voldoende solvabiliteit. Ook in dit geval is dus voldaan aan de in het financieel beleid opgenomen eis dat we een voldoende solvabiliteitsoordeel van het CFV ontvangen. Op basis van de cijfers in de jaarrekening 2011 verwachten wij ook voor het boekjaar 2011 een voldoende solvabiliteit oordeel van het CFV. 5.6 Treasury Woonbedrijf heeft een treasurystatuut waarin de contouren zijn vastgelegd waarbinnen het treasuryproces zich afspeelt. Zoals ieder jaar is ook in 2011 een treasury beleidsplan opgesteld. Aan de basis van dit treasury beleidsplan ligt de goedgekeurde meerjarenbegroting 2011 - 2020. In 2011 heeft Woonbedrijf gehandeld binnen haar rentevisie, die als volgt is geformuleerd: “Ondanks de lage korte rente maakt Woonbedrijf in 2011 gemiddeld geen gebruik van de kredietfaciliteit. In 2011 wegen de relatief lage lange rente en de zekerheid om te voorzien in de structurele financieringsbehoefte zwaarder dan de lage korte rente.” Per 1 januari 2011 was het saldo van de leningportefeuille € 353,5 miljoen. In het verslagjaar bedroegen de reguliere aflossingen € 5,8 miljoen en de vervroegde aflossingen € 6,4 miljoen. Daarnaast kenden vier leningen, samen € 29,8 miljoen, een reguliere eindaflossing. Voor een totaalbedrag van € 24,0 miljoen zijn twee nieuwe leningen aangegaan. Deze beide nieuwe leningen zijn WSW-geborgd. De mutaties in de leningportefeuille resulteren in een eindsaldo van € 335,5 miljoen. De leningportefeuille kent gedurende de planperiode tot en met 2019 een evenwichtige vervalkalender en het renterisico blijft onder de norm. Aan het einde van de planperiode (2020) stijgt het risico gedurende enkele maanden boven de norm. Per ultimo 2011 heeft Woonbedrijf geen leningen waaraan derivaten gekoppeld zijn. Dit komt omdat Woonbedrijf in haar leningportefeuille geen financiering meer heeft met een variabele rente. Wij lopen ook geen risico om te speculeren met derivaten, omdat in ons treasurystatuut is vastgelegd dat wij niet gebruikmaken van derivaten om te speculeren. Een van de parameters die van belang zijn bij treasuryactiviteiten is het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille. Als gevolg van autonome ontwikkelingen en de treasuryactiviteiten is het gemiddelde rentepercentage op de leningportefeuille in 2011 gedaald van 4,47% naar 4,34% per ultimo het verslagjaar. Naast het gemiddelde rentepercentage is de duration van de leningportefeuille een parameter die van belang is bij de keuzes die we maken. De duration is in 2011 gestegen van 6,5 naar 6,9. Ook deze stijging is het gevolg van enerzijds autonome ontwikkelingen en anderzijds van treasuryactiviteiten in het verslagjaar. In 2011 is geen financiering aangetrokken zonder WSW-borging. Naast het aangaan van twee nieuwe leningen met WSW-borging heeft Woonbedrijf in haar financieringsbehoefte voorzien door gebruik te maken van de kredietfaciliteit bij de bank. Het gemiddelde saldo van de kredietfaciliteit was in 2011 € 1,5 miljoen negatief.
48
6 Corporate Governance 6.1 Governancecode De directie en de Raad van Commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de Governancecode binnen Woonbedrijf en de naleving van deze governancecode. Woonbedrijf is lid van Aedes en onderschrijft daarmee de Aedescode. Op een vijftal onderdelen heeft Woonbedrijf een eigen invulling gekozen ten opzichte van de Aedes governancecode. Dit betreft artikel II.2.1 en II.2.3 rechtspositie en bezoldiging Bestuur, artikel III.1.1 Taak en werkwijze Raad van Commissarissen, Artikel III.5 Samenstelling en rol twee kerncommissies van de Raad van Commissarissen en artikel V.2.3 Maatschappelijke verantwoording en beïnvloeding door belanghebbenden. Op de website van Woonbedrijf vindt u de toelichting op de eigen invulling ten opzichte van de Aedes governancecode. In 2011 is de Aedes governancecode herzien. In dat kader is Woonbedrijf gestart om de volledige governancestructuur tegen het licht te houden. Dit heeft geleid tot een voorstel tot aanpassing van de statuten en een reglement van de Raad van Commissarissen. De aangepaste statuten en het reglement zullen in 2012 worden vastgesteld. De volledige governancestructuur is op de website van Woonbedrijf geplaatst: onder het tabblad ‟Over Woonbedrijf„ vindt u alle informatie over de governance van Woonbedrijf. In dit hoofdstuk doen we verslag van de belangrijke activiteiten in dit kader. 6.2 Integriteit In 2011 is het integriteitsbeleid opgesteld. De kern van dit beleid is dat integriteit een cultuurvraagstuk is. Dit vraagt dus om „soft-control‟ maatregelen. De „hard-control‟ wordt ingezet om het juiste gesprek te voeren. Het integriteitsbeleid is na positief advies door de OR vastgesteld en is te raadplegen op intranet. In het kader van de implementatie van het integriteitsbeleid zijn de volgende activiteiten ondernomen: binnen het risicomanagement zijn de processen gescreend op integriteitsrisico‟s, in de werving- en selectieprocedure worden nieuwe medewerkers op integriteitsrisico‟s gescreend, met alle inkopers binnen de organisatie is geïnventariseerd op welke wijze er wordt gewerkt aan integriteit. Voor 2012 staat nog een bewustwordingstraining voor alle medewerkers op de agenda. Hiermee geven we de verantwoordelijkheid voor integriteit nadrukkelijk aan het lijnmanagement. Woonbedrijf heeft sinds 2010 een actuele klokkenluidersregeling. In 2011 zijn er geen meldingen in dit kader binnengekomen. In 2011 is de regeling opnieuw onder de aandacht van het personeel gebracht. In 2010 heeft de Raad van Commissarissen het onderwerp integriteit en bestuurscultuur nadrukkelijk op de agenda gezet. Met behulp van Profile Dynamics is een dialoog gevoerd over de onderliggende waarden- en normenpatronen van de RvC-leden en het Bestuur. Dit heeft geleid tot de formulering van een zestal risico‟s met bijbehorende beheersingsmaatregelen. Eind 2011 hebben de leden van de RvC de risico‟s op het vlak van „Integriteit en Bestuurscultuur‟ opnieuw gescoord. Opvallend is dat de risico‟s „niemand overziet het geheel‟ en „informatiefiltering door het bestuur‟ hoger worden ingeschat dan de vorige meting in 2010. Beide risico‟s zijn ook onderwerp van gesprek geweest tijdens de RvCvergadering in november. Er is afgesproken dat dit onderwerp op de doorlopende agenda wordt geplaatst. Eind 2011 is gestart met de werving van een nieuw lid voor de RvC. De werving is in overeenstemming met de nieuwe governancecode openbaar. In de selectieprocedure zal tevens gebruik worden gemaakt van Profile Dynamics om inzicht te krijgen in de onderliggende cultuur- en waarden van de kandidaten. Deze methodiek heeft de RvC ook gehanteerd in het gesprek over integriteit en bestuurscultuur. De aanpak van deze werving- en selectieprocedure is door de RvC aangedragen voor het SEV-experiment „de aanspreekbare commissaris‟. 49
Tot slot heeft Woonbedrijf in 2010 deelgenomen aan de pilot gedragscan van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In dit onderzoek door de Compliance en Governance Group (CGG) zijn directieleden, RvC-leden, managers, het dagelijks bestuur van de OR en het bestuur van de Huurdersvereniging geïnterviewd. Daarnaast zijn de nodige relevante stukken meegenomen in het onderzoek. De resultaten zijn begin 2011 aan Woonbedrijf gepresenteerd. De slotconclusie van het onderzoek was: “Woonbedrijf is een gezonde corporatie, die na fusie zaken goed heeft georganiseerd. Maatschappelijk rendement is drijfveer met duidelijke randvoorwaarde van een financieel gezonde organisatie. Ruime delegatie van bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Gedragsregels met open normen; Geest boven Letter. Weinig risico op verkeerd gedrag. CGG is van mening dat Woonbedrijf overall een gezonde corporatie is en voldoende scoort op naleving van wet- en regelgeving, naar de letter maar ook naar de geest. Ook de vooruitzichten zijn redelijk tot goed, zeker in vergelijking met andere middelgrote corporaties in de grote steden.” Op basis van het onderzoek zijn de volgende aanbevelingen gedaan: - formele rol RvC sterker formuleren. Dit is inmiddels opgepakt bij het opstellen van het reglement voor de RvC. Dit reglement zal in 2012 worden vastgesteld, - aandacht voor de informatiehuishouding. Met de implementatie van Aetrium / SAP staat dit onderwerp hoog op de agenda en zullen de noodzakelijke verbeteringen in 2012 worden geëffectueerd, - compliancefunctie, met directe toegang tot RvC, explicieter structureren. Woonbedrijf heeft er bewust voor gekozen om de compliancefunctie niet te centraliseren, maar juist (voor wat betreft de uitvoering) de verantwoordelijkheid hiervoor bij het lijnmanagement te leggen. Op concernniveau wordt hierop toegezien door de controller en de secretaris. De relatie met de RvC is in het reglement dat in 2012 wordt vastgesteld verder geformaliseerd. 6.3 Sponsoring Woonbedrijf heeft in 2009 haar sponsorbeleid vastgesteld. Sponsoring van activiteiten moet voor Woonbedrijf een meerwaarde hebben en de gesponsorde activiteit moet een relatie hebben met één of meerdere koersdoelen, doelgroepen en het werkgebied van Woonbedrijf. Sponsoractiviteiten moeten ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk waar Woonbedrijf een substantieel deel van de woningen bezit. In 2011 heeft Woonbedrijf diverse kleinschalige activiteiten gesponsord. Deze activiteiten volgden uit onze gebiedsgerichte aanpak en bewonersparticipatie. Vanuit de krachtwijkaanpak zie je dat Woonbedrijf actief is op terreinen die buiten onze kerntaak liggen. In het kader van onze bijdrage aan het thema 'Gezondheid en Beweging' heeft Woonbedrijf intensief contact met de voetbalverenigingen VV Tongelre en VV Gestel. In ruil voor het organiseren van activiteiten in de wijk ontvangen de beide verenigingen een vergoeding. Deze financiële bijdragen begeven zich op het grensvlak van gebiedsgerichte activiteiten en sponsoring. In de toekomst zullen wij dergelijke activiteiten kritisch blijven beschouwen. Enkele grotere sponsoractiviteiten waren: - Cult & Tumult voor € 15.000,-. Op diverse podia in de Veldhovense wijk D‟Ekker vindt dit jaarlijkse festival plaats. De bezoekers kunnen genieten van diverse optredens en activiteiten. Bij ons eigen straatpodium ontmoeten onze medewerkers onze klanten en stakeholders. Op deze manier is Woonbedrijf duidelijk aanwezig op een locatie gelegen midden in ons woningbezit. Hiermee vergroot Woonbedrijf haar betrokkenheid en verbondenheid in wijken en buurten, - introductieweek TU/e, Fontys en Design Academy voor € 4.200,-. In samenwerking met de opleidingen, de diverse studentenverenigingen, Shift040 (voor en door studenten) en Eindhoven Dichtbij is een speciale studentenintro-app gelanceerd. Via deze app kon het gehele introprogramma van Fontys, TU/e en de drie grootste studentenverenigingen worden bekeken en via social media gedeeld. Vestide was dagelijks 50
-
aanwezig met een studentenredactie die diverse verslagen over de activiteiten verzorgde. Deze verslagen waren via de app te bekijken en te lezen. De (nieuwe) studenten konden zich via deze app eenvoudig inschrijven voor een studentenwoning. Vestide levert hiermee een zichtbare bijdrage aan „Eindhoven Studentenstad‟ en vergroot de naamsbekendheid voor nieuwe klanten, bloemencorso Valkenswaard voor € 1.250.-. Verschillende buurtschappen (de wagenbouwers) liggen midden in of naast de wijken waarin Woonbedrijf haar woningbezit heeft. Het bouwen van een corsowagen is een groot sociaal wijkgebeuren, waar jong en oud aan deelnemen. Door het corso en dus de buurtschappen te ondersteunen draagt Woonbedrijf bij aan bouwen aan buurten in de wijken.
Cultuurfonds Strijp-S In het voorjaar van 2007 werd besloten tot de oprichting van het Cultuurfonds Strijp-S; een privaatpubliek cultuurfonds dat weinig of geen voorbeelden kent elders in Nederland. De ontwikkelaars van Strijp-S zijn de donoren van het fonds omdat zij ervan overtuigd zijn dat kunst en cultuur de aanjagers zijn van de maakbare stad die Strijp-S is. Strijp-S dient zich nu maar ook voor de lange termijn te profileren als De Creatieve Stad. Een eigen cultuurfonds dat het financieel mogelijk maakt voor culturele ondernemers om zich te ontwikkelen en te tonen en daarmee bij te dragen aan de identiteit van Strijp-S past bij de ambitie om op Strijp-S een hoogwaardig en divers cultureel klimaat te creëren. Culturele ondernemers kunnen bij het fonds een beroep doen op drie soorten bijdragen: een startsubsidie, een krediet en een activiteitensubsidie. Het fonds is nu bijna drie jaar actief. Het Cultuurfonds Strijp-S verleent financiële ondersteuning aan culturele initiatieven en activiteiten die bijdragen aan: de vorming en versterking van de identiteit van Strijp-S, het verdiepen van de betekenis van Strijp-S als banier van Brainport, het bevorderen van de (inter)nationale bekendheid van Strijp-S, de herontdekking van de nieuwe inhoud en context van het industrieel erfgoed op Strijp-S, een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor nieuwe bewoners en gebruikers op Strijp-S. Woonbedrijf heeft in 2011 € 100.000,- in dit cultuurfonds gestort. 6.4 Visitatie maatschappelijk presteren In juni 2010 hebben het Bestuur en de Raad van Commissarissen van Woonbedrijf opdracht gegeven aan Raeflex en Pentascope om een gecombineerde visitatie en nulmeting koersplan uit te voeren. Naast het voldoen aan de formele verplichting vanuit de governancecode, was leren van de opvattingen van de buitenwereld over Woonbedrijf en hiermee een stap te zetten in de verdere ontwikkeling van onze koers, een belangrijke doelstelling. Dit heeft geleid tot een bijzonder proces waarbij de dialogen met onze belanghouders een belangrijke plaats hebben ingenomen. Hierbij stond de vraag centraal; „herkent u en erkent u de prestaties en ambities van Woonbedrijf?‟ Tijdens deze dialogen werd duidelijk dat Woonbedrijf het dagelijks werk goed op orde heeft. De klant- en gebiedsgerichte aanpak wordt herkend en gewaardeerd als een van de unieke kwaliteiten van Woonbedrijf. Naast de waardering voor wat Woonbedrijf vijf jaar na de vervlechting van SWS en Hhvl heeft bereikt, is er ook een duidelijke oproep om meer te laten zien op stedelijk niveau. Van de grootste corporatie wordt vanuit een gedeelde visie op de stad en de regio leiderschap verwacht. De rapporten van de Visitatiecommissie en de 0-meting zijn in januari 2011 opgeleverd. Het verslag van de Visitatiecommissie is besproken met het bestuur van de huurdersvertegenwoordiging en toegestuurd naar alle belanghouders die een bijdrage hebben geleverd aan het visitatieproces. De verslagen zijn ook voor iedereen te raadplegen via de website van Woonbedrijf. De directie van Woonbedrijf heeft de resultaten van beide onderzoeken vertaald naar zeven voornemens die ook in het bestuursverslag zijn genoemd. Hiermee heeft het intensieve visitatieproces direct betekenis gekregen in de verdere ontwikkeling van de koers en de dagelijkse aansturing van Woonbedrijf.
51
6.5 Overleg met huurders Naast het veelvuldig contact met individuele huurders in ons dagelijks werk en groepen huurders in de complexen en buurten, heeft Woonbedrijf op concernniveau overleg met de stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf. Dit overleg voldoet aan de eisen die de Overlegwet stelt. In 2011 hebben we de volgende zaken met de Huurdersvertegenwoordiging besproken. Conform de Overlegwet: - jaarverslag 2010, - jaarverslag Klachtencommissie 2010, - resultaten visitatie maatschappelijk presteren, - begroting 2011, - jaarlijkse huurverhoging 1.3%, - vaststellen streefhuur percentage, - tariefveranderingen glas- en rioolontstoppingsfonds, - voordracht nieuw lid Klachtencommissie, - prestatieafspraken Nuenen, - prestatieafspraken 2012 „nieuwe stijl‟ met de gemeente Eindhoven, - asbestbeleid. In het kader van de samenwerking: - (vernieuwde) samenwerkingsovereenkomst, - hoogte financiële bijdrage Woonbedrijf aan Huurdersvertegenwoordiging, - voornemen van de Huurdersvertegenwoordiging om de rechtsvorm om te zetten van een vereniging naar een stichting, - kennismaking districtsmanagers, - ontwikkelingen SHE / platform woonconsumenten, - pilot digitaal klantenpanel. Algemene (dagelijkse) beleidsonderwerpen: - effecten van voorgenomen herziening Woningwet, - betekenis van wetswijziging met betrekking tot Woning Waardering Stelsel (+25 punten), - verschillende huurcontracten van voormalige stichtingen SWS en Hhvl, - eenheid in beleidszaken in de districten, - probleem met afzuigsystemen in geval van calamiteiten, - commotie in Jagershoef met betrekking tot Sint Annaklooster / Rentree in relatie tot het koersplan. Het overleg met de Huurdersvertegenwoordiging vindt plaats in een goede sfeer en met wederzijds vertrouwen. Wel merken we op dat de Huurdersvertegenwoordiging het afgelopen jaar haar aandacht voor een groot deel heeft gericht op de eigen ontwikkeling (i.c. op orde komen) en discussie over de relatie met de achterban. Hierdoor is er weinig tijd geweest voor een goede inhoudelijke discussie over de verdere ontwikkeling van Woonbedrijf en in het bijzonder de ontwikkeling van klantsturing op concernniveau. Vanuit Woonbedrijf hebben we regelmatig aangedrongen op het inhuren van externe professionals voor de ondersteuning van de Huurdersvertegenwoordiging. Woonbedrijf heeft aangegeven dat zij de benodigde middelen hiervoor ter beschikking zal stellen. Wij zullen dit onderwerp in 2012 nadrukkelijker gaan agenderen. 6.6 Overleg met belanghouders Vanuit de gebiedsgerichte benadering werkt Woonbedrijf veel samen met belanghouders aan vraagstukken in de wijk. Woonbedrijf stimuleert om het overleg met de belanghouders dan ook zoveel mogelijk op het wijk- en buurtniveau te doen plaatsvinden. Op deze wijze vindt er een directe beïnvloeding plaats door de belanghouders op het beleid en de besluitvorming binnen Woonbedrijf. Zaken die op stedelijk niveau spelen worden door het Bestuur en/of de interne portefeuillehouder zo snel mogelijk doorgelegd naar de verantwoordelijken voor de uitvoering in de wijken en buurten. Wij beseffen dat deze aanpak niet altijd aansluit bij onze, vaak hiërarchisch aangestuurde, partners en belanghouders. Wij zijn echter van mening dat de gebiedsgerichte aanpak (met de verantwoordelijkheden laag in de organisatie) het beste aansluit bij de vraagstukken van onze klant. 52
Dat dit in de organisatorische aansluiting (volgend uit de verschillen van op welke niveaus de verantwoordelijkheden worden gelegd) niet altijd duidelijk is voor de buitenwereld nemen we voor lief. In 2008, 2009 en 2010 heeft Woonbedrijf 'belanghouderspanels' georganiseerd om de dialoog aan te gaan over de wijze waarop het overleg met belanghouders verbeterd kan worden. Hierbij deden de belanghouders een nadrukkelijke oproep aan Woonbedrijf om haar leidende rol in de stad op te pakken op vraagstukken die op stedelijk niveau spelen. Deze oproep werd door de Visitatiecommissie onderschreven. In 2011 heeft Woonbedrijf nadrukkelijk het initiatief genomen om deze leidende rol op te pakken. Zo heeft Woonbedrijf samen met de gemeente Eindhoven twee bijeenkomsten georganiseerd met de bestuurders van de woningcorporaties en betrokken wethouders over een gemeenschappelijke visie op Eindhoven en welke bijdrage de woningcorporaties hieraan kunnen leveren. Deze visie is de kapstok voor de prestatieafspraken 'nieuwe stijl' 2012. Een van de concrete afspraken die tijdens de tweedaagse is gemaakt, is dat het voorzitterschap van het Bestuurlijk Overleg Wonen (BOW) voortaan rouleert. Woonbedrijf heeft de eerste termijn hiervoor opgepakt en er is afgesproken dat Woonbedrijf ook in 2012 het voorzitterschap zal vervullen. In 2011 heeft Woonbedrijf samen met de gemeente Eindhoven en Neos het initiatief genomen om orde aan te brengen in het woud van (bestuurlijke) overleggen op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg. Dit initiatief draagt de naam 'Platform Plus'. In dit platform ontmoeten bestuurders elkaar in een programmaoverstijgende omgeving en gaan ze met elkaar het gesprek aan over de samenhang in de diverse programma‟s van het Eindhovense sociale en maatschappelijke beleid. 6.7 Nevenstructuur Wij willen onze doelen in beginsel bereiken vanuit één organisatie en één organisatieprincipe. Uiteindelijk dienen alle activiteiten hetzelfde doel: goed wonen in een goede buurt. Dit uitgangspunt heeft betekenis voor de juridische structuur, waarvan is bepaald dat we in beginsel geen nevenstructuur ontwikkelen anders dan dat die rechtstreeks bijdraagt aan onze doelen en een nevenstructuur noodzakelijk maakt of als dit vanuit risicobeperking wenselijk is. Zo zullen de samenwerkingsvormen met derden als daarvoor een aparte juridische en organisatorische entiteit nodig is, wel in de nevenstructuur worden ondergebracht. Voor de nevenstructuur geldt dat deelnemingen die rechtstreeks voortvloeien uit de primaire bedrijfsactiviteiten rechtstreeks plaatsvinden vanuit de stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Deelnemingen die meer samenhangen met de belangen die we hechten aan samenwerking en een bijdrage leveren aan onze doelen, worden in beginsel in de nevenstructuur en meer specifiek onder de Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV ondergebracht. Voor een uitgebreide toelichting op de nevenstructuur verwijzen wij u naar de website van Woonbedrijf. De eenheid van Bestuur en intern toezicht is binnen de nevenstructuur zodanig georganiseerd, dat niet personen maar de organisatie als bestuurder is benoemd en wordt vertegenwoordigd door haar bestuurders. Hierdoor is de eenheid van bestuur in de structuur maximaal gewaarborgd. Zo is voor de entiteiten binnen de nevenstructuur, met uitzondering van Wonen Boven Winkels, geen aparte Raad van Commissarissen benoemd, maar is binnen de gehele structuur vastgelegd dat dezelfde eisen van goedkeuring aan besluiten worden gesteld als binnen de stichting. Zo vereisen besluiten die binnen de hoofdstructuur met goedkeuring of advies van (het Presidium van) de Raad van Commissarissen worden genomen, in de nevenstructuur goedkeuring van de aandeelhouder en komen deze besluiten uiteindelijk ter goedkeuring of advisering bij de interne toezichthouder van de stichting terecht. Hiermee is de eenheid van Bestuur en toezicht zo veel mogelijk gewaarborgd.
53
Voor een volledig inzicht in de nevenstructuur van Woonbedrijf verwijzen wij u naar de website. Hierna volgt een toelichting op de activiteiten van 2011 die in de nevenstructuur hebben plaatsgevonden. 6.7.1 Deelnemingen Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV De holdingstructuur is ingericht om het mogelijk te maken bepaalde activiteiten te kunnen onderbrengen in aparte vennootschappen (dochters) om daarmee invulling te kunnen geven aan samenwerkingsvormen met derden, het afdekken van grote risico‟s en mogelijke fiscale optimalisatie. De BV-structuur is onderhevig aan extern toezicht en regelgeving in het kader van het BBSH. Het intern toezicht is vanuit governanceoverwegingen gelijk geschakeld aan het intern toezicht van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Met andere woorden: onze Raad van Commissarissen vervult exact dezelfde rol naar de holdingstructuur als naar de stichting. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV heeft een aandelenkapitaal van € 36.100,- bestaande uit 361 aandelen. De aandelen zijn volledig in het bezit van de Stichting. De activiteiten van de Holding bestaan uit het aandeelhouderschap van de besloten vennootschappen Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV, Lichtrijk Beheer BV en PuntExtra BV. De mate van participatie wordt beschreven bij de individuele entiteiten. Binnen Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV en PuntExtra B.V. vinden geen activiteiten meer plaats. Dit zijn in feite „lege‟ B.V.‟s De Holding heeft voor een bedrag van € 5,9 miljoen (2010 € 5,9 miljoen) aan leningen verstrekt en voor € 1,2 miljoen aan achterstallige rente openstaan bij Lichtrijk Beheer BV ter financiering van de aldaar uitstaande leningen aan NEMe BV. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV heeft voor eenzelfde bedrag leningen opgenomen van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Voor het risicoprofiel van de deelneming en financiering aan Lichtrijk Beheer BV wordt verwezen naar de paragraaf over NEMe BV. In 2011 heeft de Holding ten aanzien van Lichtrijk Beheer BV de volgende besluiten genomen: vaststelling en goedkeuring jaarrekening 2010, verlenen uitstel betreffende het betalen van de rente van de uitstaande leningen aan Lichtrijk Beheer BV, stilzwijgende verlenging van de geldleningen verstrekt aan Lichtrijk Beheer BV.
54
Lichtrijk Beheer BV Lichtrijk Beheer BV is de entiteit waar de samenwerking en participatie van de vier Eindhovense corporaties in het kader van de aanleg van glasvezel in Eindhoven zijn georganiseerd. De verdeling van de aandelen van Lichtrijk Beheer BV per 31 december is als volgt: Woonbedrijf, Trudo en Wooninc. ieder 30% en Domein 10%. Lichtrijk Beheer BV, en daarmee de vier Eindhovense corporaties, participeert voor 50% in NEMe BV. De overige 50% is in handen van Reggefiber BV, een particuliere organisatie die participeert in glasvezelprojecten. De gezamenlijke corporaties participeren via Lichtrijk beheer BV met € 3,5 miljoen nominaal in het aandelenkapitaal NEMe (Woonbedrijf 30% is € 1,05 miljoen). Daarnaast hebben de corporaties via Lichtrijk Beheer BV NEMe voor een bedrag van ruim € 14,8 miljoen (Woonbedrijf € 7,1 miljoen) aan leningen verstrekt in de vorm van nominale leningen en achterstallige rente. Voorts hebben de individuele corporaties ook nog rekening-courant kredieten verstrekt voor de tijdelijke financiering van de aansluiting van nieuwbouwgebieden op het net (Woonbedrijf € 2 miljoen). In 2011 is in samenwerking met de gemeente Eindhoven en Reggefiber gezocht naar de mogelijkheden om de uitrol van glasvezel in Eindhoven een doorstart te geven. Deze verkenning heeft geleid tot een onderhandelaarovereenkomst die voorziet in een verkoop van de aandelen NEMe BV aan Reggefiber begin 2012. Tevens is de financiering van de corporaties aan NEMe BV geherstructureerd en omgezet naar een tienjarige lening met een lineaire aflossingsschema van 40 kwartaaltermijnen en hypothecaire zekerheid. Daarnaast heeft Reggefiber zich verplicht om de verdere uitrol ter hand te nemen. Hiermee wordt enerzijds voorzien in de doelstellingen van de corporaties om een glasvezelnet in het werkgebied te realiseren en anderzijds de financiële betrokkenheid af te bouwen. De uitvoering is gepland in het eerste kwartaal 2012. Deze overeenkomst is voor Lichtrijk Beheer BV aanleiding om de waardering van zowel de deelneming als de financiering te herzien. De deelneming is gewaardeerd op het overeengekomen koopbedrag en de financiering is gewaardeerd op het nominale bedrag. Deze herziening van de waardering leidt tot een positief jaarresultaat 2011 van Lichtrijk Beheer BV van € 12,1 miljoen positief. Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven BV (NEMe BV) NEMe BV is ontstaan als een samenwerkingsverband tussen de vier Eindhovense corporaties om invulling te geven aan de gewenste ontwikkeling op het gebied van communicatie in het kader van de destijds door de overheid geïntroduceerde ontwikkeling van Kenniswijk. NEMe BV realiseert en beheert het glasvezelnetwerk in de Eindhovense wijken. Woonbedrijf participeert via Lichtrijk Beheer BV in NEMe BV. We hebben ultimo 2011 30% van de aandelen van Lichtrijk Beheer BV en participeren zodoende voor 15% in NEMe BV. De resterende aandelen van Lichtrijk Beheer BV zijn via hun holdingstructuur in handen van de Eindhovense corporaties Trudo, Domein en Wooninc. Naast Lichtrijk Beheer BV participeert Reggefiber BV als tweede aandeelhouder in NEMe BV. Zowel Reggefiber als Lichtrijk Beheer BV bezit ieder 50% van de aandelen. In 2011 is een overeenkomst tussen Reggefiber en Lichtrijk Beheer BV gesloten die voorziet in de overdracht van alle aandelen van Lichtrijk aan Reggefiber, een herstructurering van de financiering van NEMe BV door de corporaties en afspraken over de doorstart van de uitrol van glasvezel in Eindhoven vanaf 2012. Bij de afspraken over de uitrol is ook de gemeente Eindhoven betrokken. In 2009 heeft het ministerie van VROM verzocht om nadere informatie om de glasvezelactiviteiten en de deelname aan NEMe BV te toetsen aan het proportionaliteitsbeginsel. In 2010 heeft het ministerie van VROM geconcludeerd dat onze deelname aan NEMe BV proportioneel is en daarmee onze deelname aan NEMe BV goedgekeurd, onder voorwaarde dat deze activiteiten vallen binnen de handreiking „goed op weg met breedband‟. Daarmee past de betrokkenheid van de Eindhovense corporaties binnen het overheidsbeleid.
55
Breedband Regio Eindhoven BV Breedband Regio Eindhoven BV (BRE) is een samenwerkingsverband van meerdere Eindhovense bedrijven dat gezamenlijk een glasvezelring in Eindhoven heeft aangelegd en exploiteert voor de communicatie tussen hun locaties in Eindhoven. Hierdoor hoeven de bedrijven geen dure huurlijnen aan te houden en zijn er tegelijkertijd meer mogelijkheden in de communicatie tussen de diverse locaties, waardoor het bedrijfsrisico van uitval van de communicatielijnen beduidend is afgenomen. In totaal zijn 4.149.952 aandelen geplaatst, waarvan 1 prioriteitsaandeel in handen van Stichting Glasrijk. In deze stichting participeert Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl als bestuurslid. We hebben 512.717 (12%) aandelen in bezit. De waardering van de deelneming is gebaseerd op netto vermogenswaarde en bedraagt ultimo 2011 € 454.460,-. De nominale waarde van de aandelen bedraagt € 512.717,-. Met name afschrijvingen op het netwerk hebben de afname veroorzaakt. In 2011 bedraagt de waardedaling € 58.157,-. Wonen Boven Winkels Eindhoven NV Wonen Boven Winkels Eindhoven NV (WbWE) is een samenwerking tussen de gemeente Eindhoven en Woonbedrijf met als doel het wonen boven winkels in de binnenstad te bevorderen. De ruimten boven de winkels in de binnenstad worden nauwelijks bewoond hetgeen de leefbaarheid in het centrum niet ten goede komt. De NV verwerft vastgoed boven winkels in de binnenstad, ontsluit deze woningen en maakt ze geschikt voor bewoning. De exploitatie van de gerealiseerde woningen wordt uitbesteed aan Woonbedrijf. De NV is gestart met haar activiteiten in april 2009. Er zijn 45.000 aandelen geplaatst, Woonbedrijf en de gemeente Eindhoven bezitten ieder 50% (22.500) van de aandelen. In het kader van de verstrekking van eventuele staatssteun is Wonen Boven Winkels aangewezen als een Dienst van Algemeen Economisch Belang. In de statuten van de NV is geborgd dat de activiteiten zich enkel richten op het wonen in het centrum van de gemeente Eindhoven. De organisatie van Wonen Boven Winkels heeft afgezien van de directeur-bestuurder geen personeel in dienst. De directeur-bestuurder van Wonen Boven Winkels legt verantwoording af aan een eigen Raad van Commissarissen. De gemeente Eindhoven en Woonbedrijf vervullen ieder hun rol als aandeelhouder. Deze constructie wijkt af van het door Woonbedrijf gehanteerde principe van de eenheid van governance. De Raad van Commissarissen van Woonbedrijf houdt toezicht op de besluitvorming van de bestuurder van Woonbedrijf in de rol van aandeelhouder in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AvA) van Wonen Boven Winkels. Concreet betekent: dit de besluitvorming ten aanzien van de begroting, het jaarverslag en het bedrijfsplan van Wonen Boven Winkels. Daarnaast kunnen de aandeelhouders aanwijzingen geven inzake algemene lijnen van te voeren financieel, sociaal, economisch en personeelsbeleid. 2011 heeft in het teken gestaan van het zoeken naar geschikte locaties en onderhandelingen met eigenaren over de overname van het betrokken vastgoed. In 2011 heeft de aandacht zich voornamelijk gericht op twee projecten. Begin 2012 wordt uitsluitsel verwacht over het al dan niet doorgaan van deze ontwikkelingen. In de aandeelhoudersvergadering van mei is de jaarrekening goedgekeurd en in december is de meerjarenbegroting vastgesteld. Het jaarresultaat 2011 bedraagt € 203.056,- negatief. Hierdoor stijgt het negatief eigen vermogen tot -€ 464.388,-. Dit eigen vermogen wordt gefinancierd met een achtergestelde lening door de twee aandeelhouders. 6.7.2 Participaties Coöperatie PuntExtra UA De Coöperatie Puntextra UA is in 2007 opgericht om invulling te geven aan het samenwerkingsverband tussen twee corporaties – Woonbedrijf en Wocom - en twee (thuis)zorginstellingen – Zuidzorg en de Zorgboog - voor de levering en bemiddeling van diensten op het gebied van zorg en welzijn. We participeren als lid in deze coöperatie. Aansprakelijkheden in de exploitatie van de coöperatie zijn uitgesloten. Op 30 juni 2010 hebben zowel de Zorgboog als WoCom hun deelname formeel opgezegd met ingang van 1 januari 2012. Daarmee houdt PuntExtra eind 2011 in haar huidige vorm in materiële zin op te bestaan en ontstaat de noodzaak om een visie te ontwikkelen op de toekomst van PuntExtra. In dat 56
kader is al gekeken in hoeverre vanuit PuntExtra aansluiting kan worden gezocht bij het initiatief Diensten op Afstand (DOA). In 2011 is met Zuidzorg, PuntExtra en Ons Net gezocht naar een nieuwe invulling van de samenwerking, waarbij de successen van DOA en Living Labs een voor Woonbedrijf passend vervolg zouden moeten krijgen. Dat vervolg is eind 2011 nog niet tot stand gebracht, aansluiting bij bredere regionale initiatieven onder de vlag van Brainport wél. Deze strategische heroriëntatie heeft ertoe geleid dat De Zorgboog haar opzegging in 2011 heeft herroepen. Stichting Exploitatie Maatschappij Eurostaete (Eurostaete) Stichting Eurostaete is eigenaar van het kantoorgebouw dat we huren aan de Europalaan. Het bestuur van de stichting bestaat uit mevrouw ir. I. de Boer en de heer drs. M.T. Eggermont RA, tevens de directieleden van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. De exploitatie van het gebouw is de enige activiteit van de stichting. In de financiering van deze stichting wordt door Woonbedrijf voorzien en deze bedraagt ultimo 2011 € 4,4 miljoen nominaal. Hiervoor zijn geen zekerheden ontvangen. In 2011 heeft een herwaardering van het pand plaatsgevonden en blijkt de waarde in het economisch verkeer vrij van huur € 2.822.000,- te bedragen. Reden waarom binnen de stichting een afwaardering van € 1.789.000,heeft plaatsgevonden. In navolging op deze waardering heeft Woonbedrijf de waardering van haar financiering ook afgewaardeerd naar € 2.822.000,-. De WOZ-waarde van het pand bedraagt in 2011 € 5,4 miljoen (peildatum 1 januari 2010). In 2011 hebben enkel beheersmatige activiteiten plaatsgevonden. Stichting De Ketting In het gebied de Bennekel is een toekomstvisie ontwikkeld over de behoefte aan sociaal maatschappelijke voorzieningen in deze wijk. Uit deze visie is gebleken dat de behoefte aan gemeenschapsaccommodaties op termijn niet meer is. Gezien de financiële en bestuurlijke knelpunten binnen stichting De Ketting heeft Woonbedrijf besloten de opstallen van de stichting te kopen om op termijn een nieuwe ontwikkeling op de huidige plek van het gemeenschapshuis te realiseren. Daarnaast heeft Woonbedrijf zitting genomen in het bestuur van stichting De Ketting die de ontvangen koopsom als een fonds gaat beheren en op termijn gaat teruginvesteren in de voorziening de Ketting. De statuten van stichting de Ketting zijn aangepast aan de eisen van de governancestructuur van Woonbedrijf. Bij het opmaken van deze jaarrekening waren de jaarstukken van De Ketting nog niet beschikbaar. 6.8 Interne beheersing Woonbedrijf hanteert een stelsel van interne beheersingsinstrumenten die de organisatie in staat stelt om enerzijds inzichtelijk te maken welke resultaten worden gerealiseerd en anderzijds welke resultaten achterblijven bij de gestelde doelen en om daarop bij te sturen. Anderzijds gebruikt Woonbedrijf een set van instrumenten om invulling te geven aan de administratieve organisatie en interne controle. Voor het sturen van de organisatie wordt gebruik gemaakt van geautomatiseerde periodieke managementinformatie die is gebaseerd op de Balanced Score Card. Dit sturingsinstrument wordt gebruikt door zowel het management, de directie als de Raad van Commissarissen. Hiermee is geborgd dat alle lagen in de organisatie met dezelfde informatie werken en op dezelfde doelen sturen. In 2011 is de managementinformatie ten behoeve van management en bestuur maandelijks verschenen en ten behoeve van de RvC over de vier kwartalen. De mate van het inzetten van beheersingsinstrumenten wordt ingegeven door de kernwaarden (eigen verantwoordelijkheid, respect, verbindend en resultaat) van Woonbedrijf. Onze visie is dat de beheersing begint bij de cultuur van de organisatie en niet bij instrumenten. Soft controls worden dan ook bij de inzet van beheersingsinstrumenten als uitgangspunt genomen. Voor de interne beheersing wordt naast de managementinformatie gebruik gemaakt van de volgende instrumenten: procesbeschrijvingen, risicomanagement, internal audits en external audits.
57
In 2011 zijn de procesbeschrijvingen in het kader van de inrichting van een nieuw automatiseringsproces geactualiseerd en aangepast op de werkwijze binnen het nieuwe systeem. Een van de onderdelen van de interne beheersing vormt de procesbeschrijvingen. Medio 2011 waren alle relevante procesbeschrijvingen actueel en gereed voor de nieuwe werkwijzen in 2012. 6.8.1 Risicobeheersing Ondernemen impliceert het nemen van risico‟s. Woonbedrijf is zich echter bewust van haar maatschappelijke taak en neemt de maatschappelijke opvattingen over het nemen van risico‟s mee in haar overwegingen. Daarnaast vraagt good governance om een stelsel van risicobeheersing. Als vertrekpunt voor ons risicomanagement is gesteld dat een juiste bedrijfscultuur bepalend is voor de wijze waarop een organisatie met haar risico‟s omgaat. Praktijkvoorbeelden hebben ons geleerd dat systemen niet kunnen voorkomen dat bepaalde risico‟s zich zullen voordoen, maar dat een open, transparante cultuur met voldoende kritisch vermogen binnen de organisatie een voorwaarde vormt om op de juiste wijze met risico‟s om te gaan. Systemen kunnen ons wel helpen om de cultuur te ondersteunen. Woonbedrijf zet dan ook in op het bewust omgaan met de risico‟s en deze continu onderwerp van gesprek te houden. Wij zijn van mening dat de Woonbedrijfcultuur de juiste is om succesvol onze risico‟s te beheersen en dat het kritisch vermogen van de organisatie met hulp van het gestructureerd risicomanagement alleen nog maar toeneemt. Zo volgt de Raad van Commissarissen expliciet de bestuurscultuur, die wordt gezien als de drager van de bedrijfscultuur en bespreekt de bevindingen met het Bestuur. Ook het Bestuur op zijn beurt volgt de bedrijfscultuur op de voet en zet sterk in op een open cultuur. Zo hebben in 2011 enkele sessies met het management plaatsgevonden in het kader van Profile Dynamics om te beoordelen in welke mate de drijfveren van de managers aanvullend zijn, dan wel elkaar versterkend. De bewustwording hierop levert al meerwaarde voor de cultuur op. Woonbedrijf bewaakt haar continuïteit op meerdere aspecten en met behulp van meerdere beheersingsinstrumenten. Zo wordt risicogevoeligheid voor macro-economische ontwikkelingen jaarlijks aan de hand van de meerjarenbegroting bepaald op basis van een set van economische scenario‟s. Voor deze risico‟s wordt een buffer in de vorm van eigen vermogen aangehouden die de continuïteit van Woonbedrijf binnen deze scenario‟s moet waarborgen. De risico‟s met betrekking tot onze individuele investeringsprojecten worden bij de investeringsbesluiten in kaart gebracht en binnen de projectbeheersing gemanaged. De operationele risico‟s worden door middel van onze procesbeheersingsystematiek beheerst. Als laatste worden in het kader van risicomanagement per kwartaal een risico-inventarisatie en -rapportage van onze belangrijkste bedrijfs- en procesrisico‟s en de daarbij behorende beheersingsmaatregelen uitgevoerd. Hierbij worden de financiële risico‟s alsmede de imagorisico‟s geïnventariseerd en door de verantwoordelijke managers van een toelichting voorzien. Deze rapportage is elk kwartaal onderwerp van gesprek tussen de directie en de Raad van Commissarissen. In 2011 zijn vier rapportages risicomanagement verschenen. De laatste inventarisatie en rapportage inzake risicomanagement hebben per ultimo 2011 (2010) plaatsgevonden en zien er als volgt uit: Financiële gevolgen (5) x > 5.000.000
4(1)
1(1)
1(4)
1(3)
1(1)
(4) 2.500.000 < x < 5.000.000
3(1)
2(0)
2(3)
4(2)
1(3)
(3)1.000.000 < x < 2.500.000
1(0)
0(0)
0(1)
0(2)
3(3)
(2) 250.000 < x < 1.000.000
8(6)
9(2)
11(9)
3(7)
12(15)
(1) x < 250.000
6(2)
4(4)
14(7)
13(9)
13(17)
(0) Geen geldgevolgen Kans
(1)10%
(2)30%
58
(3)50%
(4)70%
(5)90%
Imagogevolgen (5) Landelijk - Opzet/Fraude
1(0)
(4) Landelijk - Mismanagement
1(0)
2(0)
(2)
(3) Regionaal - Nalatigheid
8(5)
6(4)
9(6)
6(5)
5(6)
(2) Lokaal - Groep
8(9)
8(7)
15(8)
10(9)
11(14)
1(0)
3(4)
1(1)
3(7)
(1) Lokaal - Individu
5(2)
(0) Geen imagogevolgen Kans
(1)10%
(2)30%
(3)50%
(4)70%
(5)90%
Het risico met de grootste kans en het grootste financieel gevolg is het voornemen van de overheid om een heffing huurtoeslag te gaan invoeren. Geschat wordt dat dit Woonbedrijf € 8 miljoen per jaar zal gaan kosten. Dat betekent een aanslag op het vermogen van netto contant ongeveer € 175 miljoen euro. De risico‟s waarvan het mogelijk gevolg en de kans zeer groot zijn dat zij zich voordoen, komen voort uit de verkoop nieuwbouwwoningen. In de top tien van risico‟s met het hoogste financieel gevolg bevinden zich drie projecten verkoop nieuwbouw. In totaal staan ultimo 2011 113 nieuwbouwwoningen te koop die in aanbouw zijn of reeds opgeleverd zijn. Het risico op een eventueel negatief resultaat wordt op ongeveer € 5,7 miljoen geschat. Een ander risico dat hoog scoort (kans gevolg 4,5) betreft de afwijkingen die tot en met 2011 ontstonden tussen de begroting en de realisatie. Inmiddels zijn er maatregelen genomen om tot een betere afstemming tussen planning en realisatie te komen. Die risico's in de categorie 4,4 betreffen risico's van onverkochte verkoopwoningen, een openstaande vordering aan de gemeente Eindhoven inzake Victoriakwartier en onvoorzien onderhoud. De in het imagorisico (kans 5, gevolg 4) onderkende risico's betreffen de hoogte van de bestuursvergoedingen in relatie tot de huidige maatschappelijke opvattingen, de informatiehuishouding die kan leiden tot inconsistente informatie, schommelingen in het jaarresultaat die kunnen leiden tot imagoaspecten, het onderpresteren naar vermogen en het niet realiseren van het lopend informatieproject. Op al deze risico‟s zijn uiteraard beheersingsmaatregelen genomen. 6.8.2 Audits Woonbedrijf maakt voor de toetsing van de werking van haar processen gebruik van internal audits. Deze audits hebben tot doel om te toetsen in welke mate wordt gewerkt binnen de beleidskaders en procesafspraken van Woonbedrijf en leveren daarmee een bijdrage aan de interne beheersing. De audits worden uitgevoerd door een auditteam bestaande uit een medewerker van de afdeling Controlling en een lid uit de organisatie. Verslag van de audit wordt gedaan aan zowel de portefeuillehouder van het proces als de controller van Woonbedrijf. In 2011 is maar een beperkt aantal uitgevoerd in verband met de beperkte beschikbare capaciteit in verband met de inrichting van het nieuwe automatiseringssysteem. Wel heeft er een externe audit plaatsgevonden naar mogelijke dubbele betalingen over de afgelopen vijf jaar. Voor deze audit was geen directe aanleiding maar toetsing kwam meer voort uit een aanbieding van een externe partij waarvan gebruik is gemaakt. Uit de audits is een groot aantal constateringen gebleken die tot aanbevelingen hebben geleid, doch er zijn geen grove onregelmatigheden geconstateerd. Daarnaast heeft in 2011 een intern onderzoek plaatsgevonden naar het inkoopbeleid en voorraadbeheer bij de afdeling ICT, wat heeft geleid tot een aantal aanpassingen in de procesgang bij deze afdeling. De external audits worden door de externe accountant uitgevoerd in het kader van de controle op het jaarverslag. De accountant doet in haar interim rapportage verslag van de bevindingen. Ook hier zijn geen constateringen gedaan die van belang zijn om hier te vermelden. 6.8.3 Scenarioanalyse In 2010 is Woonbedrijf gestart met de ontwikkeling van scenario‟s om de koers te toetsen aan mogelijke externe ontwikkelingen. Op basis van twee belangrijke trends, de mate van overheidsregulering en de economische ontwikkelingen in Zuidoost Brabant, zijn vier scenario‟s opgesteld. In 2011 hebben we alle keuzes en opties uit het koersplan getoetst aan deze scenario‟s. Dit geeft inzicht in de robuustheid van onze keuzes. Daarnaast hebben we een „Early Warning Systeem‟ (EWS) ontwikkeld. Hiermee kunnen we op basis van de huidige inzichten een uitspraak 59
doen over de kans dat een scenario zich voordoet (waarschijnlijkheid van de scenario‟s). Hierdoor wordt het werken met scenario‟s geen éénmalige activiteit, maar maakt het deel uit van de strategische planning- & controlecyclus en sluit het aan bij het risicomanagement. Twee maal per jaar wordt in de kwartaalrapportage verslag gedaan van de belangrijkste externe ontwikkelingen en het effect op het beleid van Woonbedrijf. Hiermee maakt het deel uit van het toetsingskader dat de Raad van Commissarissen hanteert in haar toezichthoudende rol.
60
7 Jaarrekening 2011 7.1
Geconsolideerde balans per 31 december 2011
(bedragen X € 1 miljoen) (Na voorgestelde resultaatbestemming) Activa VASTE ACTIVA
2011
2010
1.088,1 6,1 12,0 7,4
947,5 17,7 11,0 6,3
1,8 3,7 2,1 8,5
2,4 3,5 5,0 10,3
1.129,7
1.003,7
Voorraden
12,7
14,9
Vorderingen - Huurdebiteuren - Latente belastingvorderingen - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige vorderingen - Overlopende activa
2,9 2,9 11,5 1,8 5,8
2,7 3,4 6,0 5,0 3,5
0,0
14,1
37,6
49,6
1.167,3
1.053,3
7.5.1 MATERIELE VASTE ACTIVA - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onbebouwde grond - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 7.5.2 FINANCIELE VASTE ACTIVA - Te vorderen BWS-subsidies - Deelnemingen - Effecten - Leningen u/g TOTAAL VASTE ACTIVA 7.5.3 VLOTTENDE ACTIVA
Liquide middelen TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA
61
Passiva 7.5.4 GROEPSVERMOGEN
2011
2010
- Eigen vermogen - Aandeel derden in groepsvermogen
727,7 -0,2
583,7 - 0,1
35,3 2,3 0,0 10,7
50,0 2,3 3,3 29,8
19,7 305,2 2,0 0,2
22,8 295,2 2,1 0,2
22,2 2,5 14,9 0,2 6,8 17,8
33,6 2,1 9,6 0,0 3,8 14,9
1.167,3
1.053,3
7.5.5 VOORZIENINGEN - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Voorziening latente belastingverplichtingen - Voorziening deelnemingen - Overige voorzieningen 7.5.6 LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Vooruit ontvangen huur - Waarborgsommen 7.5.7 KORTLOPENDE SCHULDEN - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan overheid - Schulden aan leveranciers - Onderhanden projecten - Belastingen en premies sociale verzekering - Overlopende passiva TOTAAL PASSIVA
62
7.2
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2011
(Bedragen X € 1 miljoen) Omschrijving
2011
2010
7.6 BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoopopbrengst onroerende zaken - Overige bedrijfsopbrengsten
158,5 9,0 0,3 8,2 5,6
154,3 10,1 1,4 11,7 5,8
SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN
181,6
183,3
1,7 24,6 48,3 26,4 20,0 2,8 3,8 41,9
2,0 10,5 47,6 13,9 19,3 2,6 3,8 41,2
169,5
140,9
12,1
42,4
0,7 0,0 - 14,9
1,9 0,1 -16,5
-2,1
27,9
7.6.9 Belastingen naar de winst 7.6.10 Resultaat deelnemingen
2,4 3,8
-0,7 -2,6
GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN VÓOR MUTATIE REËLE WAARDE MATERIELE VASTE ACTIVA
4,1
24,6
139,8
145,6
143,9
170,2
0,1
0,1
144,0
170,3
BEDRIJFSLASTEN 7.6.2 Afschrijvingen op materiële vaste activa 7.6.3 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 7.6.4 Onderhoudslasten 7.6.5 Revitaliseringlasten 7.6.6 Lonen en salarissen 7.6.6 Sociale lasten 7.6.6 Pensioenlasten 7.6.7 Overige bedrijfslasten SOM DER BEDRIJFSLASTEN BEDRIJFSRESULTAAT 7.6.8 FINANCIELE BATEN & LASTEN - Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Waardeverandering financiële vaste activa en effecten - Rentelasten en soortgelijke kosten GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
7.6.11 Mutatie reële waarde materiële vaste activa GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN WAARDE MATERIELE VASTE ACTIVA
NA
MUTATIE
Aandeel derden in het resultaat van groepsmaatschappijen JAARRESULTAAT
63
REËLE
7.3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011
(Bedragen X € 1 miljoen) 2011
2010
Ontvangsten van huurders Ontvangsten van kopers Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overig
167,3 8,2 0,3 1,8
164,5 11,0 1,4 5,1
Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overig
-26,6 -74,9 -9,3 -25,6
-25,7 -63,8 -9,1 -39,2
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
41,2
Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting
1,0 -14,9 -0,5
Kasstroom uit interest e.d. Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa
2,0 -16,4 -2,4 -14,4
-16,8
26,8
27,4
-47,9 7,5 0,0 3,6
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
44,2
-39,8 11,6 0,0 24,4 -36,8
Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden
24,0 -42,0
-3,8 60,0 -39,1
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-18,0
20,9
Mutatie liquide middelen
-28,0
44,5
64
7.4
Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling
7.4.1 Algemene toelichting Algemeen Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl heeft de status van ‟toegelaten instelling volkshuisvesting„. Zij heeft landelijke toelating en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector . De vestigingsplaats is Eindhoven. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In 2011 is een herziene richtlijn uitgebracht met verplichte ingangsdatum voor verslagjaren vanaf 2012. In afwachting van binnen de sector uit te brengen leidraden is niet tot eerdere toepassing besloten. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Vanaf de oprichtingsdatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtingsdatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht. Deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de groep. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd in jaarrekening Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV (100%) Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV (100%) PuntExtra BV (100%) Wonen boven Winkels NV (50%). Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde Lichtrijk Beheer BV (30%). Overige kapitaalbelangen, gewaardeerd tegen kostprijs (danwel lagere marktwaarde) Breedband Regio Eindhoven BV (12%) Wooninvesteringsfonds (zes certificaten). 65
Voorts heeft Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl nog de volgende verbindingen: Stichting Eurostaete Stichting Bordeauxlaan Stichting Achterterrein fase 1 PuntExtra CV Stichting Sancties en Kansen Stichting Glasrijk Stichting de Ketting. Met deze rechtspersonen bestaat een bestuurlijke verbinding, maar er is geen sprake van een kapitaaldeelname door Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Voor een uitgebreidere toelichting inzake de activiteiten en risico‟s van groepsmaatschappijen, deelnemingen en bestuurlijke verbindingen wordt verwezen naar hoofdstuk 6 Governance. Stelselwijzigingen Tot stelselwijziging dient te worden overgegaan indien de wet dat vereist, indien dat door de richtlijnen voor de jaarverslaggeving wordt verlangd of indien de wijziging leidt tot een belangrijke verbetering van het inzicht dat de jaarrekening geeft. In het verslagjaar heeft Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl een stelselwijziging doorgevoerd ten aanzien van de waardering van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen. Tot en met 2010 werden de latente belastingvorderingen en –verplichtingen gewaardeerd tegen nominale waarde. De „best practices‟ behorende bij de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving adviseren echter een waardering tegen contante waarde. Op basis hiervan is besloten om vanaf de jaarrekening 2011 de latente belastingvorderingen en –verplichtingen te waarderen tegen contante waarde. Wel mag, indien de horizon korter is dan vijf jaar, als invulling voor de contante waarde de nominale waarde worden gebruikt. De doorgevoerde stelselwijziging heeft geen effect op het eigen vermogen per 1 januari 2011. Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie). Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn, met uitzondering van de elementen beschreven bij de stelselwijzigingen, ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar.
66
Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als ‟intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd„. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. 7.4.2 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De woningen bestemd voor blijvende verhuur inclusief grond, installaties, aanpassingen en garages worden gewaardeerd tegen actuele waarde, waarbij voor de bepaling van de actuele waarde de bedrijfswaarde wordt gehanteerd. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende exploitatietermijn van de woningen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende exploitatietermijn van de woningen. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van tien jaar behoudens de verwachte elementen met een werkingsduur van meer dan tien jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenbegroting onderkende cycli per complex. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: 1. huurprijsstijging 2,25% voor 2012 (voor 2011: 1,30%), daarna een jaarlijkse stijging van 2,00% (voorgaand jaar: 2,00%), 2. jaarlijkse huurderving van 1,10% (voorgaand jaar: 1,02%), 3. mutatiegraad: per complex bepaald op basis van historische gegevens (conform 2010); 4. algemene kostenstijging van 2,25% voor 2012 (voor 2011: 2,00%), een jaarlijkse stijging van 2,25% voor jaar 2 t/m 5 (voorgaand jaar: 2,25%) en een jaarlijkse stijging van 3,00% vanaf jaar 6 (voorgaand jaar: 3,00%), 5. stijging van de salariskosten van 3,50% voor 2012 (voor 2011: 2,80%), een stijging van 3,40% voor jaar 2 (voorgaand jaar: 3,55%), een jaarlijkse stijging van 3,25% voor jaar 3 t/m 5 (voorgaand jaar: 3,55%), en een jaarlijkse stijging van 3,00% vanaf jaar 6 (voorgaand jaar: 3,00%), 6. restant exploitatietermijn van de woningen per complex vastgesteld. De restant exploitatietermijn wordt beschouwd als de periode gedurende welke het vastgoed geëxploiteerd kan worden zonder dat er nieuwe afwegingen met betrekking tot het vastgoed gemaakt moeten worden. Nieuwe afwegingen moeten gemaakt worden op het moment dat grote investeringen in het vastgoed noodzakelijk zijn. De aldus bepaalde restant exploitatietermijn wordt verhoogd met vijf jaar voor de tijd die nodig is voor planvorming e.d., 7. jaarlijkse stijging van de bouwkosten van 3,00% (voorgaand jaar: 3,00%), 8. klachten- en mutatieonderhoudskosten per complex bepaald (voorgaand jaar: idem), 9. kosten van planmatig onderhoud, conform intern geformaliseerde onderhoudsbegroting tot einde exploitatietermijn, 10. een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde exploitatietermijn onder aftrek van te maken kosten of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem), 11. daling verkoopprijzen bestaand bezit -2,25% voor 2012 (voor 2011: 0,00%), daarna een jaarlijkse stijging van 0,00% (voorgaand jaar: 0,00 %), 12. disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%), 13. de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans. 67
Woonbedrijf verkoopt conform vastgesteld beleid woningen. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt plaats op basis 2 van een gemiddelde prijs per m bouwrijpe grond voor het bezit van Woonbedrijf. Deze gemiddelde 2 prijs is voor Woonbedrijf bepaald op € 222,- per m en wordt voor 2012 met -2,25%, voor 2013 - 2016 met 0,00% en vanaf 2017 met 3,00% per jaar geïndexeerd naar het einde van de exploitatietermijn. De aldus bepaalde restwaarde van de grond wordt verminderd met verwachte sloopkosten en overige kosten van bouwrijp maken voor een totaalbedrag van € 16.359,- per woning (prijspeil 2011). Voor studenteneenheden wordt een aftrek voor sloopkosten en overige kosten van € 2.179,- per eenheid (prijspeil 2011) aangehouden. De sloopkosten worden geïndexeerd. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreft kosten voor vastgoedontwikkeling en kosten voor complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat. De bijzondere waardeverminderingen (verwachte onrendabele toppen) worden in aftrek gebracht op de waardering van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende/roerende zaak in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Voor plankosten in de initiatie- en prestatiefase wordt direct een voorziening gevormd. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat en in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Onbebouwde grond Onbebouwde grondposities die ontstaan als gevolg van de sloop van woningen en die nog niet kunnen worden gealloceerd aan specifieke investeringsprojecten worden onder deze post verantwoord. Waardering vindt plaats tegen de niet-bouwrijpe grondwaarde zoals die aan het einde van de economische levensduur in de bedrijfswaarde van de betreffende woningen was opgenomen. Aangekochte gronden die nog niet kunnen worden gealloceerd aan specifieke investeringsprojecten worden eveneens onder deze post opgenomen. Waardering hiervan vindt plaats tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
68
7.4.3 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waar onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere marktwaarde. Effecten Effecten worden onder de financiële vaste activa opgenomen indien ze bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van Woonbedrijf duurzaam te dienen. Obligaties die verkregen zijn op of na 1 januari 2007 en waarbij er de intentie is om deze aan te houden tot het einde van de looptijd worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De overige onder de financiële vaste activa opgenomen effecten worden gewaardeerd tegen hun reële waarde. Waardevermeerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in het vermogen. Op het moment dat de desbetreffende effecten niet langer in de balans worden verwerkt, wordt de cumulatieve waardevermeerdering in het eigen vermogen verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Indien van een individueel effect de reële waarde onder de (geamortiseerde) kostprijs komt, wordt de waardevermindering verwerkt ten laste van de winst-en-verliesrekening. Leningen u/g en deposito’s De onder de financiële vaste activa opgenomen deposito‟s en leningen u/g die vóór 1 januari 2007 zijn aangegaan worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde. De deposito‟s en leningen u/g die op of na 1 januari 2007 zijn aangegaan worden volgens de richtlijn 290 (Financiële instrumenten) gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de deposito‟s en leningen u/g aangegaan vanaf 1 januari 2007 sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Als er geen sprake is van agio/disagio en transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de deposito‟s en leningen u/g. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de Stichting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de Stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. 69
Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. 7.4.4 Voorraden Voorraden onverkochte woningen gereed / onderhanden werk (onverkochte woningen niet gereed) De voorraden woningen en onderhanden werk worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voorraad materialen De waardering van de voorraad materialen van de eigen onderhoudsdienst geschiedt tegen de meest recente inkoopprijs. 7.4.5 Onderhanden projecten Onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in de paragraaf opbrengstverantwoording). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief bedraagt, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 7.4.6 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Effecten Effecten worden onder de vlottende activa opgenomen indien ze niet bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de rechtspersoon duurzaam te dienen. De onder de vlottende activa opgenomen effecten worden gewaardeerd tegen hun reële waarde. Waardeveranderingen worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden, deposito‟s en kasgeldleningen u/g aan collegacorporaties met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. 7.4.7 Groepsvermogen en aandeel derden Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het nettobelang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen 70
aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. 7.4.8 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De verwachte onrendabele investeringen van de projecten die zich binnen de post onroerende en roerende zaken bevinden, worden in aftrek gebracht op de waardering van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Indien de onrendabele investering hoger is dan de waarde van de onroerende en roerende zaak in ontwikkeling wordt aan de creditzijde van de balans een voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw gevormd. De onrendabele investeringen nieuwbouw worden bepaald voor de periode van tien jaar die volgt op het einde van het betreffende verslagjaar. De onrendabele investeringen worden nominaal in aftrek gebracht op de waardering van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling danwel opgenomen in de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw. De onrendabele investeringen van nieuwbouwprojecten worden alleen in aftrek gebracht op de waardering van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling danwel opgenomen in de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw indien geldt dat er aan het einde van het boekjaar een door de directie goedgekeurd document afsluiting definitiefase aanwezig is én waarbij specifieke en actuele uitspraken voor het project zijn gedaan richting belanghebbenden. Deze uitspraken moeten verifieerbaar zijn. Bij grote projecten die zijn opgedeeld naar verschillende deelprojecten gelden bovenstaande eisen per deelproject. Op deze wijze wordt voldaan aan de wettelijke eisen die gelden met betrekking tot het verantwoorden van onrendabele investeringen. Deze eisen hebben betrekking op het aangaan van een feitelijke verplichting (uitspraken richting belanghebbenden) én op een voldoende aansluiting met het interne besluitvormingsproces (eis van goedgekeurd document afsluiting definitiefase). De geprognosticeerde verkoopwinsten op nieuwbouwwoningen, voor zover deze rechtstreeks te koppelen zijn aan nieuwbouwprojecten van huurwoningen waarvan de onrendabele investering in aftrek is gebracht op de waardering van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling danwel opgenomen is in de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw, worden in mindering gebracht op de opgenomen onrendabele investeringen. Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien Woonbedrijf zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
71
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. Overige voorzieningen In de overige voorzieningen is opgenomen het bedrag van de negatieve bedrijfswaarde van complexen voor zover die bedrijfswaarde structureel een negatieve waarde heeft. 7.4.9 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. De langlopende schulden die vóór 1 januari 2007 zijn aangegaan, worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde. De langlopende schulden die op of na 1 januari 2007 zijn aangegaan worden volgens de richtlijn 290 (financiële instrumenten) gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio/disagio en transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de langlopende schulden. De aflossingsverplichting van de langlopende schulden voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. 7.4.10 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. 7.4.11 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij de groep ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. 7.4.12 Algemene grondslagen resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van activa, voor zover die tegen actuele waarde zijn gewaardeerd. Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: - alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico‟s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper, - de voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat Woonbedrijf feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen, - het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald, - het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Woonbedrijf zullen toevloeien, - de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: - het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald, - het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien, 72
-
de mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht kan op betrouwbare wijze worden bepaald, de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien, kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.
Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de „Percentage of Completion‟methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt deel uit van de post onderhanden projecten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zo veel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 7.4.13 Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,30%. Vergoedingen Dit betreft ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfskosten. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: – overheidsbijdragen ten behoeve van de krachtwijken, – overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen.
73
Verkoopopbrengst onroerende zaken De post verkoopopbrengst onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 7.4.14 Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Onder deze post worden alleen de afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie verantwoord. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en –verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. De mutatie in de bedrijfswaarde wordt niet als afschrijving gezien, maar wordt verantwoord onder de post mutatie reële waarde materiële vaste activa. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Tevens wordt onder deze post verantwoord de bedrijfswaarde van het verkochte bestaande bezit. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het onderhoud wordt gedeeltelijk uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst en gedeeltelijk ingekocht bij derden. Voor zover het onderhoud wordt uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst zijn de kosten daarvan in de winst- en verliesrekening gerubriceerd onder de respectievelijke kostensoorten salarissen en sociale lasten. De onderhoudskosten voor zover ingekocht bij derden, staan in de winst-en-verliesrekening gerubriceerd onder onderhoudslasten. Revitaliseringslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van revitalisering verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Revitalisering onderscheidt zich van onderhoud door de langere doorlooptijd van het project, de grotere impact op het vastgoed, de leefomgeving en de klant. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Voor de pensioenregelingen betaalt Woonbedrijf verplichte basispremies aan pensioenfondsen. Behalve de betaling van premies heeft Woonbedrijf geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Woonbedrijf heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
74
Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 7.4.15 Financiële baten en lasten Rentebaten en -lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de bijkomende transactiekosten op de ontvangen leningen. 7.4.16 Belastingen naar de winst Sinds 1 januari 2008 is Woonbedrijf integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 7.4.17 Mutatie reële waarde materiële vaste activa Dit betreft de aan het jaar toe te rekenen mutatie in de bedrijfswaarde als gevolg van: de autonome stijging, de mutatie als gevolg van gewijzigde macro-economische variabelen en interne schattingen, de mutatie uit hoofde van mutaties in het bezit niet zijnde investeringen, de mutatie in de rentabiliteitswaardecorrectie. 7.4.18 Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Voor de waardering van de financiële instrumenten wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen bij de afzonderlijke balansposten. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (oftewel derivaten) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Woonbedrijf past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende schulden worden omgezet in vastrentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord onder de financiële baten en lasten. In 2011 zijn de laatste renteswaps afgehandeld. Marktrisico/prijsrisico Woonbedrijf loopt risico‟s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa. 75
Valutarisico De groep is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico De groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de groep risico‟s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft de groep renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente betaalt en variabele rente ontvangt. In 2011 zijn de laatste renteswaps afgehandeld. Daarmee heeft Woonbedrijf per ultimo 2011 geen derivaten meer. Kredietrisico De groep heeft slechts beperkte vorderingen op klanten en het kredietrisico is om die reden niet significant voor de bedrijfsvoering. Liquiditeitsrisico Een liquiditeitsrisico bij de groep doet zich voor op het moment dat er geen of onvoldoende toegang meer bestaat tot de kapitaalmarkt voor geborgde leningen. De toegang tot de kapitaalmarkt blijft voor wat betreft de activiteiten die vallen onder Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) open zolang de operationele kasstromen (bepaald op basis van WSW-grondslagen) in de komende vijf jaren in elk van die jaren positief blijven. De groep voldoet ruimschoots aan deze eis, zodat voor de DAEB-activiteiten geen of nauwelijks liquiditeitsrisico bestaat. Voor nieuwe activiteiten die vallen onder de niet-DAEB activiteiten bestaat er geen tot toegang tot de kapitaalmarkt voor geborgde leningen. Deze activiteiten moeten op de reguliere kapitaalmarkt worden gefinancierd. Deze activiteiten zullen daarom alleen doorgang kunnen vinden indien en voor zover er een goede businesscase is. Woonbedrijf zal deze activiteiten alleen uitvoeren indien duidelijk is dat de financiering geen probleem is. Voor bestaande activiteiten in de niet-DAEB sfeer mogen leningen die in het verleden door het WSW geborgd zijn afgegeven voor deze activiteiten vooralsnog geherfinancierd worden met WSWborging. Er mogen geen nieuwe leningen met betrekking tot bestaande niet-DAEB activiteiten worden afgesloten. De regelgeving met betrekking tot de wijze waarop het huidige eigen vermogen van de groep straks voor een deel mag worden toegerekend aan de bestaande niet-DAEB activiteiten is nog steeds niet duidelijk. Gezien het zeer geringe aandeel van bestaande niet-DAEB activiteiten in de totale portefeuille verwacht de groep geen significant liquiditeitsrisico. 7.4.19 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de operationele ontvangsten en uitgaven als zodanig gerapporteerd en niet door middel van balansvergelijking bepaald. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
76
7.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2011 (Bedragen X € 1 miljoen) 7.5.1 Materiële vaste activa Het verloop van elk der posten in het jaar 2011 is als volgt: Onroerende en roerende zaken in exploitatie Boekwaarde per 1 januari - Overgeboekt van onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Cumulatieve waardeverminderingen - Desinvesteringen (resultatenrekening ov. waardeveranderingen) - Mutatie reële waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie - Overheveling/vrijval negatieve bedrijfswaarde naar/uit voorziening Boekwaarde per 31 december
2011 947,5 53,2 -22,6 -10,7 139,8 -19,1 1.088,1
2010 794,8 34,3 -21,5 -9,6 145,6 3,9 947,5
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde per 1 januari
2011 76,2 -58,5 17,7
2010 78,8 -72,4 6,4
Mutaties - Uitgaven op onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Overgeboekt naar activa in exploitatie - Waardeverminderingen/terugneming van waardeverminderingen - Diverse overboekingen Totaal mutaties
39,2 -53,2 -2,1 4,5 -11,6
32,6 -34,3 13,4 -0,4 11,3
Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december
61,2 -55,1 6,1
76,2 -58,5 17,7
Onbebouwde grond Boekwaarde per 1 januari - Bij: sloopcomplexen - Af: overboeking naar onroerende zaken in ontwikkeling - Af: verkoop Boekwaarde per 31 december
2011 11,0 1,5 -0,5 0,0 12,0
2010 11,6 0,7 -0,8 -0,5 11,0
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Boekwaarde per 1 januari - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
2011 6,3 2,8 0,0 -1,7 7,4
2010 8,0 0,4 -0,1 -2,0 6,3
De mutatie in de reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bedraagt in 2011 € 139,8 miljoen en heeft betrekking op de onroerende zaken in exploitatie die op 1 januari 2011 in bezit van Woonbedrijf waren. Mutaties als gevolg van investeringen en desinvesteringen worden hierbij buiten beschouwing gelaten. De waardemutaties met betrekking tot investeringen en desinvesteringen zijn verantwoord op de post overige waardeveranderingen. De mutatie in de reële waarde wordt toegelicht in de toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening onder paragraaf 7.6.11. Verzekering De materiële vaste activa betreffende de verhuureenheden zijn verzekerd tegen schade door brand en storm tegen herbouwwaarde.
77
7.5.2 Financiële vaste activa (Bedragen X € 1 miljoen) BWS-subsidies Stand per 1 januari Bij: Rente over vordering Af: Ontvangen bijdrage Stand per 31 december Hiervan opgenomen onder overige vorderingen Stand per 31 december
2011 3,2 0,1 -0,8 2,5 -0,7 1,8
2010 4,0 0,2 -1,0 3,2 -0,8 2,4
Deelnemingen Stand per 1 januari Bij/Af: Aandeel in het jaarresultaat van de deelnemingen Bij/Af: Mutatie voorziening deelnemingen Stand per 31 december
2011 3,5 0,2 0,0 3,7
2010 3,5 -2,6 2,6 3,5
De per balansdatum aanwezige deelnemingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Deelnemingen Woonbedrijf Lichtrijk Beheer B.V. (30%) Breedband Regio Eindhoven B.V. (12%) Certificaten Wooninvesteringsfonds (Wif) (6 certificaten) Totaal
2011 0,3 0,4 3,0 3,7
2010 0,0 0,5 3,0 3,5
De deelneming in Lichtrijk Beheer B.V. wordt gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. Indien de waardering van de deelneming negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De overige kapitaalbelangen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere marktwaarde. Effecten Stand per 1 januari Af/Bij: Koersmutaties Af: Verkopen van effecten Stand per 31 december
2011 5,0 0,1 -3,0 2,1
2010 9,2 0,1 -4,3 5,0
De per balansdatum aanwezige effecten kunnen als volgt worden gespecificeerd: Effecten ING, Coconote I ING, Index linked Stand per 31 december
2011 2,1 0,0 2,1
2010 2,1 2,9 5,0
De waarde van de ter beurze genoteerde effecten bedraagt per balansdatum € 2,1 miljoen. Leningen u/g Stand per 1 januari Af: Aflossingen in het boekjaar Af: Afwaardering lening u/g Eurostaete Stand per 31 december
2011 10,3 0,0 -1,8 8,5
De leningen u/g ad. € 8,5 miljoen kunnen als volgt worden gespecificeerd: - verstrekte leningen aan Lichtrijk Beheer BV € 5,9 - verstrekte lening aan Eurostaete € 4,4 af: voorziening afwaardering lening Eurostaete € - 1,8 € 2,6
78
2010 29,6 -19,3 0,0 10,3
De verstrekte leningen aan Lichtrijk Beheer BV zijn per jaareinde 2011 als volgt samengesteld: Geldnemer Lichtrijk Beheer BV Lichtrijk Beheer BV Lichtrijk Beheer BV Lichtrijk Beheer BV
Bedrag 3,78 miljoen 1,35 miljoen 0,12 miljoen 0,60 miljoen
Percentage 4,200% 2,006% 2,006% 2,006%
Einde looptijd lening 2014 2010 2010 2010
De leningen, welke ultimo 2010 vervielen, zijn in beginsel direct opeisbaar als gevolg van het niet formeel verlengen van de leningsovereenkomsten. De leningen zijn stilzwijgend verlengd waardoor is besloten ze als langlopend te beschouwen. Woonbedrijf heeft via Lichtrijk Beheer BV een indirect belang in NEM Eindhoven BV. Woonbedrijf heeft ultimo 2011 30% van de aandelen van Lichtrijk Beheer BV en participeert zodoende via Lichtrijk Beheer BV voor 15% in NEM Eindhoven B.V. Ten aanzien de verstrekte leningen aan Lichtrijk Beheer BV is overeengekomen dat Lichtrijk Beheer BV op eerste vordering van Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV voldoende zekerheid zal verstrekken aan Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV. Ten aanzien van de verstrekte lening aan Eurostaete is omtrent zekerheden niets overeengekomen. 7.5.3 Vlottende activa Voorraden De post voorraden kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen X € 1 miljoen): Voorraden Voorraden onverkochte woningen gereed Onderhanden werk (onverkochte woningen niet gereed) Voorraad materialen eigen onderhoudsdienst Totaal voorraden per 31 december
2011 7,7 4,6 0,4 12,7
2010 12,5 2,1 0,3 14,9
Onder de voorraden onverkochte woningen gereed is één woning verantwoord waarvoor in 2011 een voorlopig koopcontract is getekend. Latente belastingvorderingen De latente belastingvorderingen zijn gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van de grondposities van Drents Dorp en Schuttersbosch (latente belastingvordering: € 2,3 miljoen) en de langlopende schulden (latente belastingvordering: € 0,6 miljoen). Naar verwachting zal bovenstaande latentie niet binnen een jaar worden verrekend. De fiscale waardering van de onroerende zaken in exploitatie is aanzienlijk hoger dan de commerciële waardering. Uitgangspunt is echter dat onroerende zaken in exploitatie continu verhuurd worden, waardoor geen latentie is gevormd. Liquide middelen De post liquide middelen is als volgt samengesteld (bedragen X € 1 miljoen): Liquide middelen Rekening-courant tegoeden Totaal
2011 0,0 0,0
2010 14,1 14,1
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Woonbedrijf. Overige vorderingen / overlopende activa Onder de vlottende activa is een rekening-courant vordering op de NemE verantwoord van € 2,0 miljoen.
79
7.5.4 Groepsvermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de vennootschappelijke balans nader toegelicht. Het verloop van het aandeel derden in geconsolideerde rechtspersonen is als volgt (bedragen X € 1 miljoen): Aandeel derden in groepsvermogen Stand per 1 januari Mutatie 2011: Wonen boven Winkels Eindhoven NV Stand per 31 december
2011 -0,1 -0,1 -0,2
2010 0,0 -0,1 -0,1
7.5.5 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van projecten waarvan de definitiefase is afgesloten en waarvoor nog onvoldoende investeringen zijn gemaakt om het verlieslatende deel daarop in mindering te kunnen brengen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 1 januari - Dotatie - Mutatie Boekwaarde per 31 december
2011 50,0 8,9 -23,6 35,3
2010 56,2 1,4 -7,6 50,0
Voorziening deelnemingen Deelnemingen waarin Woonbedrijf een belang heeft van minimaal 20% worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. Indien de waardering van de deelneming negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De mutaties in 2011 van de voorziening deelnemingen kunnen als volgt worden toegelicht: Voorziening deelnemingen Stand per 1 januari Af: Jaarresultaat deelnemingen Stand per 31 december
2011 3,3 -3,3 0,0
2010 0,7 2,6 3,3
2011 0,0 0,0
2010 3,3 3,3
De per balansdatum aanwezige voorziening deelneming is als volgt opgebouwd: Voorziening deelnemingen Lichtrijk Beheer B.V. Stand per 31 december
Voorziening latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen van € 2,3 miljoen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van de woningen die geoormerkt zijn voor verkoop binnen vijf jaar. Overige voorzieningen In de overige voorzieningen zijn de negatieve bedrijfswaarden van onroerende zaken in exploitatie opgenomen voor zover deze structureel negatief zijn. Bij de beoordeling of de bedrijfswaarde van een complex structureel negatief is, wordt de geprognosticeerde bedrijfswaarde van het complex voor een periode van vijf jaren beoordeeld. Het verloop van de voorziening kan als volgt worden weergegeven: Overige voorzieningen Stand per 1 januari Vrijval/toevoeging complexen met negatieve bedrijfswaarde Stand per 31 december
80
2011 29,8 -19,1 10,7
2010 25,9 3,9 29,8
7.5.6 Langlopende schulden De mutaties in 2011 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht (bedragen X € 1 miljoen): Leningen o/g Stand per 1 januari Bij: Nieuwe leningen Bij: Nieuwe lening gemeente Eindhoven t.b.v. Wonen Boven Winkels Eindhoven NV Af: Vervroegde aflossingen Af: Reguliere aflossingen in boekjaar Af: Eindaflossingen Stand per 31 december van leningenportefeuille Hiervan opgenomen onder kortlopende schulden Stand per 31 december
2011 353,7 24,0 0,0 -6,4 -5,8 -29,8 335,7 -10,8 324,9
2010 332,6 60,0 0,2 -0,1 -5,4 33,6 353,7 -35,7 318,0
De gemiddelde rentevoet van het vreemd vermogen bedraagt ultimo 2011 4,34% (2010: 4,47%). In 2011 zijn drie leningen met een schuldrest van € 6,4 miljoen en een gemiddelde rentevoet van 5,46% vervroegd afgelost. Er zijn in 2011 twee nieuwe leningen gestort voor een totaalbedrag van € 24,0 miljoen. De gemiddelde rente van deze nieuwe leningen is 3,97% bij een gemiddelde looptijd van 17 jaar. Een schuldrestant van € 223,6 miljoen heeft een looptijd langer dan vijf jaar. Ultimo 2011 is € 320,6 miljoen aan uitstaande leningen door middel van garanties en vrijwaringen door het WSW geborgd. Bij wanbetaling door Woonbedrijf kan het WSW aan Woonbedrijf verzoeken om een hypotheekrecht te vestigen ten behoeve van het WSW. Onder de langlopende schulden zijn eveneens vooruit ontvangen huren voor € 2,0 miljoen en waarborgsommen voor € 0,2 miljoen verantwoord. De vooruit ontvangen huren hebben betrekking op de verhuring van een SPIL-centrum aan de gemeente Eindhoven met een resterende looptijd van 37 jaar. 7.5.7 Kortlopende schulden Onder de kortlopende schulden zijn de schulden opgenomen met een looptijd korter dan een jaar. 7.5.8 Schulden aan kredietinstellingen De per balansdatum aanwezige schulden aan kredietinstellingen zijn als volgt opgebouwd: Schulden aan kredietinstellingen Rekening-courant schulden Kortlopende deel van de langlopende schulden Stand per 31 december
2011 13,9 8,3 22,2
2010 0,0 33,6 33,6
Niet uit de balans blijkende verplichtingen (bedragen x € 1 miljoen) Op een groot gedeelte van de leningenportefeuille rust een obligoverplichting in verband met de door het WSW geborgde leningen, namelijk: WSW borging Vrijwaring WSW Directe WSW borging Niet WSW geborgd Totaal
Schuldrestant per 31-12-2011 8,4 312,2 15,1 335,7
Percentage obligo 3,85 3,85 n.v.t.
Bedrag obligo 0,3 12,0 0 12,3
7.5.9 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Woonbedrijf heeft een aantal operational leasecontracten afgesloten voor het wagenpark dat in gebruik is bij de eigen onderhoudsdienst. De gemiddelde resterende looptijd van deze contracten bedraagt 22 maanden. De totale resterende verplichting gedurende de restant looptijd van alle contracten bedraagt per 31 december 2011 circa € 1,2 miljoen. Daarnaast zijn er leasecontracten afgesloten ten behoeve van het onderhoud van het eigen wagenpark. De gemiddelde restant looptijd hiervan is 16 maanden, terwijl de totale resterende verplichting ultimo 2011 € 0,2 miljoen bedraagt. 81
Verder heeft Woonbedrijf een operational leasecontract voor de printers lopende tot 31 juli 2014. De last die hiermee samenhangt bedraagt 0,2 miljoen per jaar. Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 0,6 miljoen. De huurverplichting voor het kantoorpand aan de Europalaan loopt tot en met 31 januari 2014 en voor het kantoorpand aan de Berlagelaan tot 31 januari 2013. Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een bedrag van € 29,8 miljoen. Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl vormt met Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV en Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de door de combinatie verschuldigde belasting. Woonbedrijf heeft een contractuele afnameverplichting voor de grond van veld G in Strijp-S voor € 10,7 miljoen (exclusief BTW). In Nuenen heeft Woonbedrijf het project „Luistruik‟ gerealiseerd. Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van de betalingsverplichtingen heeft Woonbedrijf een bankgarantie verstrekt aan VOF Park Luistruik. Ultimo 2011 is er nog een resterende bankgarantie van € 75.000.-. 7.6
Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2011
(Bedragen X 1 miljoen.)
7.6.1 Algemeen Het positieve jaarresultaat van € 144,0 miljoen kan als volgt worden geanalyseerd (in miljoenen €): Analyse jaarresultaat
2011
2010
Exploitatieresultaat na rente Overige waardeveranderingen MVA
22,5 -24,6
38,4 -10,5
-2,1
27,9
Vennootschapsbelasting, resultaat deelnemingen, aandeel derden Verfijning bepaling bedrijfswaarde
6,3 139,8
-3,2 145,6
Jaarresultaat
144,0
170,3
Groepsresultaat voor belastingen voor mutatie reële waarde MVA
7.6.2 Afschrijvingen op materiële vaste activa Onder de post afschrijvingen op materiële vaste activa zijn opgenomen de afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Op onroerende en roerende zaken in exploitatie wordt niet afgeschreven, omdat de waardering van de onroerende en roerende zaken in exploitatie tegen bedrijfswaarde geschiedt. Mutaties in de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie worden verantwoord op de post ‟Mutatie reële waarde materiële vaste activa„. 7.6.3 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen materiële vaste activa kunnen als volgt worden gespecificeerd (in miljoenen €): Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Afboeking inzake projecten voorgaande jaren Desinvesteringen onroerende en roerende zaken in exploitatie Diversen Resultaat koopwoningen inclusief afwaardering Totaal
82
2011 9,9 0,2 10,7 1,9 1,9 24,6
2010 2,0 1,3 9,6 -2,4 0,0 10,5
7.6.4 Onderhoudslasten Onder de post onderhoudslasten zijn de werkelijke onderhoudskosten met betrekking tot planmatig onderhoud, klachtenonderhoud, mutatie-onderhoud en overig dagelijks onderhoud verantwoord. 7.6.5 Revitaliseringlasten De post revitaliseringlasten bevat de uitgaven die worden gedaan in het kader van revitalisering van vastgoed. De uitgaven voor revitalisering zijn opgenomen in de bedrijfswaarde van het vastgoed en worden dus financieel gezien op dezelfde wijze behandeld als onderhoudskosten. Alleen de werkelijk in het verslagjaar geleverde prestaties vormen de basis voor het verantwoorden van revitaliseringlasten in de resultatenrekening en het verantwoorden van verplichtingen in de balans. 7.6.6 Lonen en salarissen/sociale lasten en pensioenlasten Het aantal personeelsleden in dienst bij Woonbedrijf bedraagt, uitgedrukt in FTE„s, ultimo 2011: 421,8 (2010: 432,1). Het personeelsbestand kan als volgt worden gespecificeerd: Afdeling Bestuur incl. secretariaat Wonen Vastgoed Interne leveranciers (FMS/Bouwservice) Bestuursondersteuning Totaal
2011 4,0 160,3 60,8 169,7 27,0 421,8
2010 4,0 164,0 62,2 175,2 26,7 432,1
De personeelslasten ter zake van de bezoldiging en ter zake van de pensioenen van bestuurders kan volgens het jaarrekeningrecht en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) als volgt worden gespecificeerd (bedragen X € 1.000,-): Conform jaarrekeningrecht (Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving) Naam Drs. M.T. Eggermont RA Ir. I. de Boer
A 2011 180,7 180,8
A 2010 177,7 177,8
B 2011 79,9 61,5
B 2010 79,4 79,4
C 2011 20,5 20,5
C 2010 20,2 20,2
Totaal 2011 2010 281,1 277,3 262,8 277,4
F 2010 25,7 25,7
Totaal 2011 2010 274,1 270,2 255,8 270,4
A = Periodiek betaalbare beloningen; B = Beloningen betaalbaar op termijn; C = Bonussen en winstdeling. Conform Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) Naam Drs. M.T. Eggermont RA Ir. I. de Boer
D 2011 196,8 196,9
D 2010 193,8 194,0
E 2011 51,5 51,5
E 2010 50,7 50,7
F 2011 25,8 7,4
D = Belastbaar loon; E = Pensioenafdracht; F = Overige voorzieningen betaalbaar op termijn.
De beloningen over het jaar 2011 hebben betrekking op de volgende perioden: Drs. M.T. Eggermont RA: 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 Ir. I. de Boer: 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 De bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen is opgenomen onder de personeelslasten en bedraagt voor 2011 € 82,2 (2010: € 81,2).
83
7.6.7 Overige bedrijfslasten In deze post zijn opgenomen de kosten van zakelijke lasten en verzekeringen, contributies en abonnementen, overige personeelskosten, huur gebouwen en overige lasten. De samenstelling van deze post is als volgt (bedragen X € 1 miljoen): Overige bedrijfslasten Belastingen en verzekeringen Overige personeelskosten Kosten ICT Huisvestingskosten Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren Mutatie overige voorzieningen Uitgaven stook- en servicekosten (verrekenbaar en niet verrekenbaar) Overige lasten Organisatiegerichte activiteiten Gebiedsgerichte activiteiten Totaal
2011 9,3 7,2 2,7 1,6 0,3 0,7
2010 9,1 5,5 2,6 1,7 0,0 1,0
7,9 6,2 3,1 2,9 41,9
9,3 5,4 3,6 3,0 41,2
Toelichting overige lasten In de overige lasten zijn de volgende kosten met betrekking tot accountantskosten en fiscale advisering opgenomen: 2011 X 1.000 Euro 86 4 140 261
Controle jaarrekening, controlerend accountant Overige controleopdrachten, controlerend accountant Fiscale advisering, niet zijnde controlerend accountant Totaal
2010 X 1.000 Euro 94 4 178 276
7.6.8 Financiële baten en lasten In deze post zijn met name opgenomen de kosten van financiering van activa met vreemd vermogen en de renteopbrengsten over tijdelijk overtollige kasmiddelen en beleggingen die in het kader van beheersing van renterisico‟s worden aangehouden. Daarnaast zijn de waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten onder deze post opgenomen. De samenstelling van de post is als volgt (bedragen X € 1 miljoen): Financiële baten en lasten
2011
2010
Totaal financiële baten
0,7
2,0
Totaal financiële lasten
-14,9
-16,5
Totaal financiële baten en lasten
-14,2
-14,5
84
7.6.9 Belastingen naar de winst De in de jaarrekening 2011 verwerkte vennootschapsbelastingbaten (VPB) bedragen € 2,4 miljoen (2010: last € 0,7 miljoen) en kunnen als volgt worden gespecificeerd: Omschrijving Acute belastingen boekjaar Correcties acute belastingen voorgaande boekjaren Mutatie latente belastingen Totaal
2011 0,0 -2,9 0,5 -2,4
2010 0,0 -2,5 3,2 0,7
De acute belastinglast voor 2011 bedraagt nihil (effectieve belastingtarief 0,0%) als gevolg van de vorming van de herbestedingsreserve. Dit is een belangrijk standpunt dat bij afwerking van de aangiften door de fiscus zal worden getoetst. Daarnaast zijn door Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl ook andere standpunten ingenomen die door de fiscus getoetst zullen worden. De belangrijkste betreffen: - Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - De verwerking van de projectontwikkelingsresultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan. 7.6.10 Resultaat deelnemingen Onder deze post is het resultaat van de niet-geconsolideerde deelnemingen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl opgenomen. Het resultaat van deze deelnemingen is bepaald op basis van dezelfde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling als die welke voor deze jaarrekening zijn gebruikt. Het resultaat kan als volgt worden gespecificeerd: Naam deelneming Wooninvesteringsfonds Breedband Regio Eindhoven B.V. Lichtrijk Beheer B.V. Totaal resultaat deelnemingen
% deelneming 6 certificaten 12 30
85
Resultaat 2011 0,3 -0,1 3,6 3,8
Resultaat 2010 0,1 0,0 -2,7 -2,6
7.6.11 Mutatie bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie De mutatie in de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt in 2011 € 140,6 miljoen en kan als volgt worden verklaard: Mutatie bedrijfswaarde Materiële Vaste Activa in exploitatie I: Autonome ontwikkeling a: Vrijval kasstromen b: Effect één jaar opschuiven Autonome ontwikkeling
2011
2010
33,6 48,1 81,7
-2,9 43,8 40,9
0 -7,3 -0,6 30,6 -2,7 20,0
0 -9,0 -0,6 12,8 0 3,2
III: Parameterwijzigingen a: Verkoopopbrengsten b: Levensduur c: Huurstijging d: Huurderving e: Inflatie/lastenstijging f: Mutatiegraad g: Disconto; wijziging rentevoet van 6,00 % naar 5,25 % Parameterwijzigingen
0 6,5 5,4 -2,4 -15,1 -0,4 0,0 -6,0
0 100,0 -7,7 6,3 13,5 -5,6 87,0 193,5
IV: Niveauwijzigingen a: Huren b: Onderhoudsuitgaven c: Overige exploitatie-uitgaven d: Verkoop e. Sloop f: Revitalisering g: Restwaarde h: Beheerkosten i: Overige lasten Niveauwijzigingen
-8,7 63,3 -9,0 3,2 -1,8 28,6 0,0 -12,3 0,0 63,3
26,6 -78,2 -14,6 10,0 0 -18,3 5,0 -18,1 0,2 -87,4
0,0 2,7 -2,0 0,7
-10,7 8,7 0,6 -1,4
VI: Overige mutaties Mutatie complexen met negatieve bedrijfswaarde Overige mutaties
-19,1 -19,1
3,9 3,9
TOTAAL MUTATIE BEDRIJFSWAARDE
140,6
152,7
II: Voorraadmutaties a: Verbetering b: Verkoop c: Sloop d: Nieuwbouw e: Uit exploitatie naar project Voorraadmutaties
V: Rentabiliteitswaardecorrectie leningen a: Disconto: wijziging rentevoet van 6% naar 5,25% b: Nieuwe financiering c: Overige mutatie Rentabiliteitswaardecorrectie
86
De mutatie in de bedrijfswaarde ad € 140,6 miljoen over 2011 is gedeeltelijk via de resultatenrekening verantwoord en gedeeltelijk via de balans. Onderstaand wordt de specificatie gegeven: Bedrijfswaarde nieuwbouwcomplexen Mutatie negatieve bedrijfswaarde via voorziening Totaal via balans Overige waardeveranderingen materiële vaste activa: bedrijfswaarde desinvesteringen Mutatie reële waarde bezit Totaal via resultatenrekening Per saldo mutatie bedrijfswaarde
2011 30,6 -19,1 11,5
2010 12,8 3,9 16,7
-10,7 139,8 129,1 140,6
-9,6 145,6 136,0 152,7
7.6.12 Transacties tussen verbonden partijen De transacties tussen verbonden partijen voor zover deze partijen niet zijn opgenomen in de geconsolideerde balans van Woonbedrijf zijn van verwaarloosbare betekenis. Een uitzondering hierop vormt de deelneming in Lichtrijk Beheer B.V. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV heeft een belang van 30% in Lichtrijk Beheer BV, waardoor Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl een indirect belang van 30% in Lichtrijk Beheer BV heeft. Lichtrijk Beheer BV heeft op haar beurt een belang van 50% in NEMe BV.
87
7.7
Vennootschappelijke balans per 31 december 2011
(Bedragen X € 1 miljoen) Activa VASTE ACTIVA
2011
2010
1.088,1 6,1 12,0
947,5 17,5 11,0
7,4
6,3
1,8 3,8 2,0 8,8
2,4 3,5 5,0 10,5
1.130,0
1.003,7
Voorraden
12,7
14,9
Vorderingen - Huurdebiteuren - Latente belastingvorderingen - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige vorderingen - Overlopende activa
2,9 2,9 11,5 1,7 5,6
2,7 3,4 6,0 5,0 3,4
0,0
13,9
37,3
49,3
1.167,3
1.053,0
MATERIELE VASTE ACTIVA - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onbebouwde grond - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie FINANCIELE VASTE ACTIVA - Te vorderen BWS- subsidies - Deelnemingen - Effecten - Leningen u/g TOTAAL VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA
Liquide middelen TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA
88
Passiva GROEPSVERMOGEN
2011
2010
- Overige reserves
727,7
583,7
35,3 2,3 0,2 10,7
50,0 2,3 3,3 29,8
19,5 305,2 2,0 0,2
22,0 295,8 2,1 0,2
22,4 2,5 14,8 0,2 6,8 17,5
33,6 2,1 9,6 0,0 3,8 14,7
1.167,3
1.053,0
VOORZIENINGEN - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Voorziening latente belastingverplichtingen - Voorziening deelnemingen - Overige voorzieningen LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Vooruit ontvangen huur - Waarborgsommen KORTLOPENDE SCHULDEN - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan overheid - Schulden aan leveranciers - Onderhanden projecten - Belastingen en premies sociale verzekering - Overlopende passiva TOTAAL PASSIVA
89
7.8
Vennootschappelijke winst-en-verliesrekening 2011
(Bedragen X € 1 miljoen) Omschrijving BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopopbrengst onroerende zaken Overige opbrengsten
2011
2010
158,5 9,0 0,3 8,2 5,6
154,3 10,1 1,4 11,7 5,8
181,6
183,3
1,7 24,6 48,3 26,4 20,0 2,8 3,8 41,7
2,0 10,5 47,6 13,9 19,3 2,6 3,8 41,1
169,3
140,8
12,3
42,5
0,7 0,0 - 14,9
1,9 0,1 -16,4
- 1,9
28,1
Belastingen naar de winst Resultaat deelnemingen Mutatie reële waarde materiële vaste activa
2,4 3,7 139,8
-0,7 -2,7 145,6
JAARRESULTAAT
144,0
170,3
SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onderhoudslasten Revitaliseringsuitgaven Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige bedrijfslasten SOM DER BEDRIJFSLASTEN BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIELE BATEN & LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeverandering financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
BEDRIJFSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING
90
7.9
Toelichting op de vennootschappelijke balans en winst-en-verliesrekening 2011
7.9.1 Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de netto vermogenswaarde in overeenstemming met de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. Toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2011 De toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2011 is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten die op de geconsolideerde balans per 31 december 2011 zijn opgenomen. 7.9.2
Deelnemingen (bedragen X € 1 miljoen)
Deelnemingen Stand per 1 januari Bij/Af: Aandeel in het jaarresultaat van de deelnemingen Bij/Af: Mutatie voorziening deelnemingen Stand per 31 december
2011 3,5 0,3 0,0 3,8
2010 3,5 -2,7 2,7 3,5
Per balansdatum zijn in de vennootschappelijke balans de navolgende deelnemingen opgenomen: Deelnemingen Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. (100%) Breedband Regio Eindhoven B.V. (12%) Wonen boven Winkels N.V. (50 %) Certificaten Wooninvesteringsfonds (Wif) (6 certificaten) Totaal
2011 0,4 0,4 0,0 3,0 3,8
2010 0,0 0,5 0,0 3,0 3,5
De deelneming in Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV en Wonen boven Winkels NV wordt tegen netto vermogenswaarde gewaardeerd. Indien de waardering van de deelneming negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De overige kapitaalbelangen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere marktwaarde. 7.9.3
Financiële vaste activa : Leningen u/g
Overige Stand per 1 januari Af: Aflossingen in het boekjaar AF: Voorziening afwaardering leningen Bij: Nieuwe leningen Stand per 31 december
2011 10,5 0,0 -1,8 0,1 8,8
De leningen u/g ad. € 8,8 miljoen kunnen als volgt worden gespecificeerd: - verstrekte leningen aan Lichtrijk Beheer BV € 5,9 - verstrekte lening aan Eurostaete € 4,4 Af: voorziening afwaardering lening € -1,8 € 2,6 - verstrekte lening aan Wonen boven Winkels NV € 0,3
91
2010 29,6 -19,3 0,0 0,2 10,5
7.9.4
Eigen vermogen
Het verloop van het vennootschappelijk eigen vermogen kan als volgt worden weergegeven (bedragen X € 1 miljoen): Overige reserve Stand per 1 januari Toevoeging uit resultaatbestemming Stand per 31 december
2011 583,7 144,0 727,7
2010 413,4 170,3 583,7
Het in 2011 gerealiseerde vennootschappelijk resultaat bedraagt € 144,0 miljoen en wordt toegevoegd aan de overige reserve. 7.9.5 Voorziening deelnemingen Deelnemingen waarin Woonbedrijf een belang heeft van minimaal 20% worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. Indien de waardering van de deelneming negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De mutaties in 2011 van de voorziening deelnemingen kunnen als volgt worden toegelicht: (bedragen X € 1 miljoen) Voorziening deelnemingen Stand per 1 januari Bij: Jaarresultaat deelneming Stand per 31 december
2011 3,3 -3,1 0,2
2010 0,6 2,7 3,3
De per balansdatum aanwezige voorziening deelneming is als volgt opgebouwd: Voorziening deelnemingen Woonbedrijf Holding B.V. Wonen boven Winkels N.V. Stand per 31 december
2011 0,0 0,2 0,2
2010 3,2 0,1 3,3
Stichting Woonbedrijf heeft zich stellig voorgenomen Wonen boven Winkels NV tot betaling van haar schulden in staat te stellen. 7.9.6 Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen kan als volgt worden gespecificeerd: (bedragen X € 1 miljoen) Resultaat deelnemingen Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. Wonen boven Winkels N.V. (50 %) Certificaten Wooninvesteringsfonds (Wif) Breedband Regio Eindhoven B.V. Totaal
2011 3,6 -0,1 0,3 -0,1 3,7
2010 -2,8 0,0 0,1 0,0 -2,7
7.9.7 Overige gegevens Resultaatbestemming Besloten is om het positieve jaarresultaat van € 144,0 miljoen toe te voegen aan de overige reserves. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan.
92
8 Bericht van de Raad van Commissarissen Werkwijze Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) oefent toezicht uit op het beleid van de directie (waaronder de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en -procedures ingesteld door de directie) en op de algemene gang van zaken binnen Woonbedrijf en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast is de RvC werkgever van de directie en staat zij die ter zijde met advies. Governancecode De RvC acht een transparant ondernemingsbestuur vanzelfsprekend, waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De RvC onderschrijft daarmee de Woonbedrijf Governance Code die in 2009 is vastgesteld. Voor de governancecode en de formele uitwerking hiervan (zoals directiestatuut, profiel en samenstelling RvC, etc.) verwijzen wij u naar de website van Woonbedrijf (www.woonbedrijf.com).
Inhoud van het toezicht Goedkeuring van operationele en financiële doelstellingen en strategie In 2011 heeft de RvC (onder andere) het volgende met de directie besproken: visitatie maatschappelijk presteren en nulmeting Koersplan, gedragsscan CFV, jaarverslag 2010, begroting 2012 en meerjarenperspectief 2012 – 2021, kwartaalrapportages, risicomanagement, scenario-analyses, voortgang Mercurius II (vervanging automatiseringssystemen), voortgang samenwerking met Huurdersvertegenwoordiging, samenwerking met belanghouders, integriteit. De operationele en financiële doelstellingen van Woonbedrijf worden neergelegd in de financiële meerjarenbegroting. De directie bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting is vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, die de begroting 2012 in de vergadering van 24 november 2011 heeft goedgekeurd. De doelstellingen van Woonbedrijf zijn erop gericht om haar organisatorische en financiële capaciteit zodanig in te zetten dat een optimale maatschappelijke waardecreatie op het verantwoordelijkheidsgebied van het wonen van klanten resulteert. Een aantal besluiten van de directie, zoals vastgelegd in de statuten en in het directiestatuut, is onderworpen aan de goedkeuring van de RvC. Daarnaast is in het directiestatuut een aantal onderwerpen benoemd waarbij het Presidium van de RvC advies uitbrengt over voorgenomen directiebesluiten. Het Presidium bestaat uit de voorzitter en de vicevoorzitter van de RvC. Dit is een minimumvereiste. Naarmate een project meer rechtvaardiging moet vinden in de maatschappelijke prestatie, zal dit besluit eerder worden voorgelegd aan het Presidium. In 2011 heeft de directie 12 besluiten ter advisering voorgelegd aan het Presidium van de RvC. Er is bewust gekozen om investeringsbeslissingen niet vooraf ter goedkeuring aan de RvC voor te leggen. Dit is de verantwoordelijkheid van de directie, die achteraf verantwoording aflegt over de genomen besluiten. Dit maakt dat de RvC op een onafhankelijke wijze toezicht kan blijven houden op het beleid van de directie. De adviesaanvragen betroffen de volgende besluiten: - gebiedsontwikkeling Aireys (Genderdal, complex 220 en 221), - verkoop belang in glasvezel (2 aanvragen), - afsluiting definitiefase Mercurius II, - afsluiting Proof of Concept Mercurius II, - planning Mercurius II / vaststellen datum livegang, 93
-
stemrecht Algemene Vergadering van Aandeelhouders Wonen boven Winkels Eindhoven NV (twee aanvragen), - aankoop de Ketting in De Bennekel en overname stichting De Ketting, - doorstart project Gerretsonlaan, - grondaankoop Neushoornstraat/Tijgerstraat, - grondaankoop ten behoeve van de herontwikkeling school-, en gymzaallocatie Carolusdreef. De hierboven genoemde grondaankopen zullen in 2012 worden geëffectueerd. Interne risicobeheersing en controlesystemen De directie is, ingevolge de statuten, verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. De RvC ziet er, ingevolge de statuten, op toe dat de directie deze verantwoordelijkheid vervult. De directie is verantwoordelijk voor het instellen en handhaven van interne procedures die ervoor zorgen dat alle belangrijke financiële informatie bij de directie bekend is, zodat de tijdigheid, volledigheid en juistheid van de interne en externe financiële verslaggeving worden gewaarborgd. Vanuit dit oogpunt zorgt de directie ervoor dat de financiële informatie aangaande ondernemingen waarover Woonbedrijf overwegende zeggenschap uitoefent, rechtstreeks aan haar wordt gerapporteerd. De RvC houdt toezicht op de instelling en handhaving van deze interne procedures. De RvC heeft kennisgenomen van de bevindingen van het onderzoek door de accountant naar de opzet en werking van het stelsel van interne beheersing. Tevens heeft de RvC kennis genomen van de door de afdeling Controlling uitgevoerde interne audits. Met de directie werden de gekozen ambities ten aanzien van de interne beheersing en de prioritering van de inspanningen om op deelgebieden deze ambities te realiseren, besproken. Volkshuisvestelijke opgaven De RvC heeft geconstateerd dat Woonbedrijf haar volkshuisvestelijke opgaven naar vermogen heeft vervuld. Zij leidt dit af uit de gepubliceerde prestaties op de volgende terreinen: huisvesten van primaire doelgroepen, huisvesten van studenten en short stay, aandacht voor bijzondere doelgroepen, beschikbaarheid van betaalbare woningen, wijkaanpak en inspanningen op het gebied van leefbaarheid, inspanningen en resultaten in de drie krachtwijken, ondanks de recessie blijft Woonbedrijf investeren in het onderhoud en ontwikkeling van haar vastgoed. Verbindingen Woonbedrijf kent een aantal verbindingen die zijn toegelicht in hoofdstuk 6 van het jaarverslag. Verbindingen worden aangegaan vanuit een afwegingskader waarin fiscale, operationele en aspecten van risicobeheersing zijn opgenomen. Woonbedrijf heeft ervoor gekozen om haar bestuurlijke en juridische structuur zodanig in te richten, dat voor de mate waarin en de wijze waarop bestuur en toezicht worden uitgeoefend, het geen verschil maakt of Woonbedrijf rechtstreeks dan wel door middel van verbindingen in de betrokken projecten participeert. Wij verwijzen naar hetgeen in hoofdstuk 6 van het jaarverslag is vermeld omtrent verbindingen. Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving naar de RvC vindt elk kwartaal plaats en is gebaseerd op het bewaken van de koers van Woonbedrijf. Jaarlijks wordt de huidige Balanced Scorecard (Kompas) geanalyseerd. Daarbij worden nieuwe indicatoren en kengetallen toegevoegd, die de strategische keuzes van Woonbedrijf kunnen volgen op haar effecten. De kwartaalrapportage bevat eveneens een periodieke risicoanalyse waarin de risico‟s worden vermeld en tevens welke beheersingsmaatregelen er worden getroffen om de geconstateerde risico‟s adequaat te beheersen. Verantwoording In totaal hebben er in 2011 vijf reguliere RvC-vergaderingen plaatsgevonden. Vaste onderwerpen op iedere agenda waren: doorlopende agenda, 94
mededelingen directie, toelichting op belangrijke directiebesluiten, vaststellen verslag, kwartaalrapportage.
Daarnaast worden op vaste momenten besproken: de meerjarenbegroting, het jaarverslag en het beoordelingsgesprek met de leden van de directie. Voorts is met de directie van gedachten gewisseld over de ontwikkeling van de interne organisatie. In 2011 heeft de RvC een tweedaags werkbezoek aan de stad Groningen gebracht, waarbij in het bijzonder aandacht is besteed aan de samenwerking met belanghouders en de grenzen van het werkveld van de woningcorporatie. Op 18 februari 2011 is een gesprek gevoerd met de directie over de door haar te behalen prestaties in 2011. Op 8 december 2011 is met de leden van de directie een beoordelingsgesprek gevoerd door het Presidium. Integriteit Vanuit de door de RvC in 2010 gekozen integriteitsbenadering heeft de RvC in 2011 wederom een inschatting gemaakt van de integriteitsrisico‟s door middel van de score ‟Risico Integriteit en Bestuurscultuur„. Door het invullen van deze risicomatrix worden de risico‟s van de integriteit en van de bestuurscultuur zichtbaar zoals die door de individuele leden van de RvC en van de RvC als geheel worden ingeschat. Daaruit komt naar voren dat ieder van de verschillende leden van de RvC vanuit zijn of haar achtergrond een verschillende inschatting maakt. Die verscheidenheid wordt als positief ervaren. Dat geeft een goede gespreide aandacht vanuit de RvC. Daarmee wordt voorkomen dat eenzijdige inschatting ontstaat. Benoemingen en herbenoemingen Tijdens de vergadering van 27 januari 2011 is mevrouw I. Koopmans door de RvC herbenoemd voor een periode van vier jaar. Mevrouw Koopmans is in 2006 op voordracht van de huurdersvertegenwoordiging benoemd. Voordat mevrouw Koopmans zich voor herbenoeming beschikbaar heeft gesteld, heeft zij hierover een gesprek gevoerd met de huurdersvertegenwoordiging. Tijdens de vergadering van 22 september 2011 is de heer L. Kokhuis door de RvC herbenoemd voor een periode van vier jaar. Op 31 december 2011 is de derde (en daarmee laatste) benoemingstermijn van de heer W. Holthuizen beëindigd. Eind 2011 is gestart met de openbare werving van een nieuw lid, de benoeming van het nieuwe lid zal begin 2012 worden geëffectueerd. Bezoldiging 2011 De honorering wordt bepaald door de RvC en is vastgesteld binnen de kaders van het advies van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Het vaste honorarium van de huidige commissarissen, is geïndexeerd en bedroeg in 2011 op jaarbasis € 16.013,96 voor de voorzitter, € 12.811,17 voor de vicevoorzitter en € 10.675,98 voor de overige leden. Alle leden zijn op kosten van Woonbedrijf lid van de VTW en krijgen van Woonbedrijf (introductie)cursus(sen) bij de VTW aangeboden. Zelfevaluatie De RvC heeft afgesproken om eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur haar eigen functioneren te evalueren. Dit heeft op 16 februari 2012 plaatsgevonden. Het referentiekader van de VTW is het uitgangspunt voor deze evaluatie. De RvC is tevreden over haar eigen functioneren in het jaar 2011. De ingezette verbetering van haar eigen functioneren is op gang gekomen. De discipline in de voorbereiding en in vergadering zelf is toegenomen. De eigen bijeenkomst van de RvC zonder de aanwezigheid van de directie is minder vrijblijvend en van waarde gebleken. Toch is er soms te weinig ruimte in de agenda om onderwerpen in al haar omvang te bespreken. Dat moet beter. 95
De RvC functioneert in een turbulente omgeving, de boven de markt hangende nieuwe wetgeving en een stagnerende woningmarkt blijven onderwerp van gesprek. De fragmentarische maatregelen van de regering getuigen van angst en vertonen geen toekomstvisie op het functioneren van die markt. Daarnaast nog de incidenten in de sector zelf. Dat leidt af van onze kerntaak. Tegenstrijdige belangen De zakelijke gedragscode (integriteitscode) van Woonbedrijf verbiedt werknemers, leden van de directie en leden van de RvC geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke voordelen die Woonbedrijf toekomen. Woonbedrijf heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de RvC, de directie en het personeel van Woonbedrijf. Gedurende 2011 hebben de leden van de RvC zich aan deze integriteitscode gehouden. Onafhankelijkheid van de RvC Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de leden van de RvC is of was in het verleden in dienst van Woonbedrijf. Geen van de leden van de RvC verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Woonbedrijf, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar lidmaatschap van de RvC. Met uitzondering van mevrouw Koopmans, onderhoudt geen van de andere leden een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Woonbedrijf. Mevrouw Koopmans heeft ook zitting in de RvC van Lunet zorg. Het reglement van de RvC bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Overleg met de OR en belanghouders De voorzitter heeft in een kennismakingsgesprek op 16 december 2011 met het dagelijks bestuur van de nieuw gekozen OR gesproken. De voorzitter heeft een kennismakingsgesprek gevoerd op 14 november met de voorzitters van de RvC‟s van de overige Eindhovense woningbouwcorporaties. Op de nationale dag van de commissarissen heeft de voorzitter een inleiding gehouden over de relatie RvC, strategie en scenariobenadering. Commissies De RvC heeft zich in 2011 beraden op haar standpunt geen separate commissies in te stellen binnen danwel vanuit de RvC. De praktijk is echter dat er wel degelijk commissies binnen de RvC functioneren, namelijk een Presidium, een Auditcommissie en een Remuneratiecommissie. Daarom is besloten in het nieuwe reglement het vormen van commissies wel mogelijk te maken. De gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van de RvC wordt daarmee niet aangetast. De RvC zoekt advies van gespecialiseerde adviseurs wanneer zij zulks nuttig acht. Verder worden door de RvC specifieke doelstellingen bepaald die dat jaar behaald moeten worden om de directie in aanmerking te laten komen voor een variabele bezoldigingscomponent. Op 8 december 2011 heeft een beoordeling van de directie plaatsgevonden. De directie is beoordeeld op verschillende aspecten; leiding geven aan Woonbedrijf, de ontwikkeling in het stedelijk leiderschap, het ICT project Mercurius, verdieping van de klantrelatie en de vertaling van de klantbehoefte naar bedrijfsniveau. De RvC is tevreden over de leiding van deze directie van Woonbedrijf. Het stedelijk leiderschap heeft onder meer vorm gekregen in het voorzitterschap van het Bestuurlijk Overleg Wonen in Eindhoven. Mercurius als integrale ICT-benadering heeft weliswaar vertraging opgelopen maar geeft voldoende houvast om in 2012 vruchten af te kunnen werpen. De 24 uur van Woonbedrijf als versnellingsinstrument werpt zijn vruchten af. De stijl van leiderschap die de directie hanteert (verantwoordelijkheden zo diep mogelijk in de organisatie inbedden) past Woonbedrijf met haar decentrale opzet. Daar is moed voor nodig en dat spreekt de RvC aan. De RvC spreekt haar waardering uit voor het functioneren van de directie. In het verslagjaar bestond de bezoldiging van de directie uit een basissalaris, emolumenten zoals een bijdrage in de premie voor de zorgverzekering, een bedrijfsauto, een bedrag voor onkostenvergoeding, een aanvullend vroegpensioen en een prestatiegebonden variabel deel. Het salaris is overeenkomstig het contract conform CAO verhoogd met 1,5%. 96
Voor wat betreft de normstelling voortkomend uit de aanbevelingen van de Commissie Izeboud is de RvC van mening dat die norm geen recht doet aan de kernactiviteit van een corporatie. Transformatie van bezit krijgt daar een overmaat aan aandacht, terwijl beheer in uitgebreide zin, met name de meerwaarde in buurt- en wijkbeheer in al haar complexiteit en eigenheid, daar een te kleine rol in krijgt. Betreffende de landelijke ontwikkelingen van de topsalarissen in de sector zijn wij van mening dat de huidige contractafspraken prevaleren. Wel zijn wij van mening dat bij benoeming van nieuwe bestuurders de norm wordt gevolgd. Algemeen 2011 is een jaar geweest waarin ook van buiten de organisatie signalen zijn gekomen dat Woonbedrijf “zichtbaarder” is. Ook waardering komt er uit naar voren. De directie is beoordeeld op die zichtbaarheid en haar rol om, gezien de prominente positie van Woonbedrijf in Eindhoven, het daaraan verbonden leiderschap te tonen. Daarvoor is in 2011 veel aandacht geweest en dat heeft haar vruchten afgeworpen. Woonbedrijf heeft zich in 2011 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van wonen, zorg en welzijn. De RvC heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit jegens de directie en alle medewerkers. De RvC deelt ook de trots die onder de directie en medewerkers leeft.
97
98
9 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl te Eindhoven Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011 van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl te Eindhoven gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2011 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2011 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico‟s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
99
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Amsterdam, 17 april 2012 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
H.H. Bröring RA
100
10 Kengetallen
101
