populair
Jaarverslag 2012
OP KOERS
Een informele uitleg naar het formele jaarverslag met als thema’s • • •
een passende woningvoorraad voor jong en oud samenwerken op het gebied van welzijn en zorg zorgen voor een stabiele organisatie
1
Voorwoord In dit populaire jaarverslag leggen wij verantwoording af over onze belangrijkste resultaten in 2012. Daarnaast vertellen wij u graag over onze toekomstplannen: onze koers voor de komende jaren zoals uitgewerkt in ons nieuwe ondernemingsplan. Dit plan heeft drie thema’s: Een passende woningvoorraad voor jong en oud Samenwerken op gebied van welzijn en zorg Zorgen voor een stabiele organisatie In dit jaarverslag vindt u deze thema’s terug door een verantwoording over onze prestaties in 2012 en inzicht in onze nieuwe koers. Een terug- en vooruitblik dus. Ook vindt u in dit verslag de visie van een aantal belangrijke relaties: hun reacties op onze nieuwe koers en hun visie op woningcorporatiesector in het algemeen. Op deze plaats wil ik hen van harte bedanken voor deze inspirerende bijdragen. Onze koers is in het voorjaar 2012 bepaald. Het tempo waarin wij vernieuwing van ons woningbestand zouden willen realiseren, zal echter om bijstelling vragen. Dat is een gevolg van de opgelegde verhuurdersheffing. De gedwongen bijstelling van onze ambities geldt mogelijk ook voor het aantal te bouwen woningen voor huishoudens met middeninkomens. In het eerste halfjaar van 2013 zullen wij de plannen aanpassen op basis van de actualiteit. Naast dit populaire verslag is er een officieel jaarverslag opgesteld. Dat kunt u vinden op onze website www.wbvreeuwijk.nl. Schroomt u niet om vragen te stellen of te reageren.
Ik wens u veel leesplezier!
Vincent van Luit directeur Woningbouwvereniging Reeuwijk
2
Nieuwe koers: Werken aan veranderende woonbehoefte Een plan op basis van brede kennis en analyse In het eerste halfjaar van 2012 is een nieuw ondernemingsplan opgesteld. Om ons heen gebeurde er het nodige, wat van grote invloed is op ons werk. De recessie en rijksbezuinigingen gaan door. Door de toenemende vergrijzing zien we de zorgkosten stijgen. De woningmarkt zit op slot. En er zijn diverse problemen bij woningcorporaties. Juist in deze situatie vinden wij het belangrijk een helder antwoord te formuleren op de vraag ‘Waartoe zijn wij op aard?’
th e m
Wij hebben gesproken met verschillende maatschappelijke organisaties zoals de gemeente, zorg- en welzijnsorganisaties en huurders. Wat is hun visie op prettig wonen in leefbare kernen in ons werkgebied? Vervolgens is onderzoeksinformatie van de gemeente en de provincie bestudeerd. Met name het onderzoek naar woningbehoeften, de woonwensen, de ontwikkelingen in zorg en demografische ontwikkelingen levert relevante informatie op. Wij hebben de relatie gelegd met de samenstelling van ons woningbestand. En we hebben conclusies getrokken: hoe zou ons woningbestand er in de toekomst uit moeten zien? Het ondernemingsplan is uiteindelijk opgesteld op basis van drie thema’s.
a1
Een passende woning vooraad voor jong en oud Belangrijke gegevens: - De technische staat van ons woningbezit is goed. Maar een deel van de woningen is al wat ouder. Daarmee raakt de woontechnische kwaliteit ook verouderd. - De vergrijzing neemt toe. In onze gemeente is de komende jaren zelfs sprake van een verdubbeling van inwoners in de leeftijdsgroep 75-plus. De trend om langer thuis te wonen zet door. Eventuele zorg zal ook meer aan huis geleverd worden. Een gelijkvloerse woning is een belangrijke woonwens voor 75-plussers. - Het merendeel van de gezinnen in ons werkgebied geeft de voorkeur aan een koopwoning. Starters kiezen voor kopen of huren. Senioren huren het liefst. - Door de overheid zijn inkomensgrenzen opgesteld voor sociale huisvesting. Een consequentie is dat huishoudens
met een inkomen vanaf € 34.000,- niet in aanmerking komen voor een sociale-huurwoning. Een koopwoning is echter voor huishoudens met een lager middeninkomen nauwelijks een optie. Deze doelgroep is aangewezen op duurdere huurwoningen, tot ca. € 850,-. Deze zijn er niet tot nauwelijks in ons werkgebied. Huishoudens met een inkomen van € 34.000,- of meer, die al een sociale-huurwoning bewonen, verhuizen daardoor niet. De woningmarkt zit op slot. Dat geldt ook voor de koopmarkt, terwijl doorstroming gewenst is. - De energielasten zijn een steeds groter deel gaan uitmaken van de woonlasten., Onze doelen bij dit thema: - Wij willen onze woningvoorraad aanpassen aan de veranderende woonbehoefte, met name met het oog op de vergrijzing. We zullen een deel van de woonvoorraad vervangen door goed toegankelijke ‘nultreden-woningen’. - Met het oog op doorstroming willen wij vijftien tot twintig procent van onze woonvoorraad bereikbaar maken voor huishoudens met een middeninkomen. Deze ambitie betreft vooral nieuwbouw. - Woningen die niet op de planning staan om in de komende tien à twintig jaar te worden vervangen, zullen verbeterd worden op het gebied van woonkwaliteit en energiebesparing. We streven naar een woningenbestand met gemiddeld energielabel B. - In ons prijsbeleid werken we aan een zogenoemde streefhuur: een huurbedrag dat wordt ingevoerd op het moment dat een woning vrijkomt en aan nieuwe huurders wordt verhuurd. Een deel van de woningen krijgt een zodanige (streef )huur, dat de huurder afhankelijk van inkomen, leeftijd en gezinssamenstelling huurtoeslag kan ontvangen.
th e m
3
a2
Samenwerken op het gebied van welzijn en zorg
Onze doelen bij dit thema: - We zijn in 2012 een initiatief gestart: lokaal signaleringsoverleg, periodiek overleg met partners op het gebied van wonen, zorg en welzijn, gemeentelijke instanties en collega-corporatie Mozaïek Wonen. Het doel is om knelpunten te bespreken en om -indien nodig- acties te coördineren. - We zullen regelmatig met de zorgaanbieder overleggen en -waar mogelijk en nuttig- samenwerken. - Na het succes van de portiekgesprekken willen we op wijk- en buurtniveau bewonersgesprekken starten. Het doel is om informatie over de woonbeleving te krijgen en om de onderlinge relaties te versterken. - Aan de hand van actuele thema’s zullen wij gesprekken voeren met groepen geïnteresseerde huurders.
IN dEzE NIEUWSbRIEf o.a.:
NIEUWS
woningnet
belastingheffing asbest Kwh label maxima locatie schilderwerK 2013
Nu alle huurwonin gen uit uw regio op:
Registreren en dan reageren via Woningnet
www.woN
Alle vrijkomende huurwoningen vindt u voortaan enkel via de website! Om te kunnen reageren op de woningen, heeft u een registratie-nummer nodig. Dit krijgt u, als u zich als woningzoekende laat inschrijven bij Woningnet. Belangrijk is dat u, wanneer uw gegevens wijzigen, bijvoorbeeld uw inkomen of gezinssamenstelling, dit aanpast in uw inschrijving bij Woningnet. Met deze inschrijving kunt u reageren op passend woningaanbod. De registratie als woningzoekende en het inzien van de wekelijks aangeboden woningen kan via www.wbvreeuwijk.nl. Vanuit die website wordt doorgelinkt naar Woningnet. Binnenkort verschijnt op de site een video instructie waarin nog eens uitgebreid wordt toegelicht hoe u zich kunt inschrijven en kunt reageren op een vrijkomende huurwoning.
APRil
2013
Kantooradres: Koningin Wilhelminahof 6, 2811 SZ Reeuwijk Postadres: Postbus 4, 2810 AA Reeuwijk
iNgNet.Nl
1 Toewijzing woningen De toewijzing van de woningen op basis van de zgn. B (bewoningsduur) of l (leeftijd)score verandert niet. De toewijzingsmethodiek, voor bijvoorbeeld urgenten en doorstromers, is wel in de nieuwe huisvestingsverordening aangepast. Dit om een betere doorstroming en dus grotere verhuisketens op gang te brengen. Doorstromers vanuit een huurwoning hebben voorrang op (her)starters, tenzij de woning voor een specifieke doelgroep is gelabeld. Urgenten moeten nu zelf op een passende woning reageren in het huidige
Wekelijks aanbod woningen betekent dagelijks opzeggen Omdat de woningen nu wekelijks aangeboden kunnen worden, is
woningaanbod.
het ook mogelijk om de woningen dagelijks op te zeggen met een opzegtermijn van één maand. Wanneer er woningaanbod is, wordt voorlopig ook nog in de ‘Kijk op Reeuwijk’ een advertentie geplaatst om u hierop in de overgangsfase nog attent op te maken.
Geen computer of internet ?
2
laat het ons weten, dan maken wij een afspraak met u om u te helpen met de inschrijving en uw reactie op de woning. Belt u even met Monique de Bie of Elma Huisman, telefoonnummer (0182) 39 45 93.
30 mei 2013
Zorgen voor een stabiele organisatie Belangrijke gegevens: - De interne professionalisering dient verder uitgewerkt te worden. De bouwstenen zijn in de afgelopen periode ontwikkeld. - Op basis van een extern onderzoek wordt de technische staat van het woningbezit in kaart gebracht. - De financiële sturing is essentieel, temeer de nieuwe verhuurdersheffing die wij moeten gaan betalen. - Een open communicatie met onze huurders en relaties is van groot belang
westveen
Diverse aankondigingen hebben al duidelijk gemaakt dat er iets
op basis van een advertentie in de ‘Kijk op Reeuwijk’ is voorbij!
a3
reparatieverzoeK
overgang van woningaanbod naar Woningnet is een feit ging veranderen in de manier van aanbieden van het woningaanbod van de Woningbouwvereniging Reeuwijk. Vanaf heden zijn wij aangesloten op Woningnet. De tijd van inleveren van woonbonnen
th e m
Belangrijke gegevens: - Wonen is meer dan een goede woning. De woonomgeving, voorzieningen, de leefbaarheid in buurt en wijk zijn factoren van groot belang. - De leefbaarheid in de kernen en wijken is goed. Dat willen we graag zo houden. We willen tijdig inspelen op eventuele knelpunten. - Naar verwachting zal de overheid de komende jaren sterk bezuinigen op haar zorguitgaven. - Doordat steeds meer ouderen langer zelfstandig zullen wonen, ontstaan nieuwe aandachtspunten, zoals vereenzaming. - Wij willen graag dicht bij de huurders staan om te weten wat zij belangrijk vinden.
Onze doelen bij dit thema: - Onze dienstverlening is ‘gemeten’ op basis van een deskundig en onafhankelijk onderzoek. De score is ruim voldoende. Toch zijn op onderdelen verbeteringen mogelijk. - In 2013 worden vrijkomende woningen aangeboden via Woningnet. Dit mede om goed inzicht te krijgen in de wensen van de woningzoekenden. - Het technische beleid, het aanbestedingsbeleid en leveranciersbeleid moeten in 2013 ingevoerd worden. - Het communicatiebeleid vraagt om uitwerking. Een heldere keuze in het bewonersblad en de in 2012 gestarte nieuwsbrief. We willen het gebruik van de website stimuleren.
4
eveneens gecompenseerd door verlaging van de inkomstenbelasting; - Introductie van de Woontoeslag in zowel de huur- als de koopsector, als steun voor huishoudens met een laag of bescheiden middeninkomen.
Peter Boelhouwer
Heeft de regering in het regeerakkoord de adviezen van Wonen 4.0 overgenomen? Boelhouwer: ,,De adviezen uit Wonen 4.0 zijn voor een deel overgenomen; de politici hebben ‘selectief gewinkeld’. De huren worden verhoogd. De hypotheekaftrek wordt afgebouwd naar 28%. Er moet voor het verkrijgen van hypotheekrentaftrek annuïtair worden afgelost. De overdrachtsbelasting wordt definitief verlaagd naar 2%. En er wordt gecompenseerd door algemene belastingverlaging. Niet alle elementen zijn dus overgenomen. Maar het regeerakkoord stelt dat deze maatregelen ingaan per 2013 en 2014, als de woningmarkt naar verwachting nog steeds instabiel is. Dat kan ongewenste schokeffecten veroorzaken. Een gemiste kans is, dat de maatregelen halfslachtig zijn. Het zou beter zijn om de maatregelen structureel door te voeren: dus op termijn complete afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, marktconforme huren en een Woontoeslag voor hen die het nodig hebben, met een koop- of huurwoning. Alleen dan kan de onevenwichtigheid op de woningmarkt compleet verdwijnen.’’
2012 Is een belangrijk jaar geweest voor Woningbouwvereniging Reeuwijk. Intern is gewerkt aan sterkere processen. En er is een duidelijke koers bepaald en vastgelegd in het ondernemingsplan. Dit jaarverslag geeft daarvan een indruk. We kijken vooruit met professor Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvestingssystemen aan de TU Delft en als adviseur en rekenaar betrokken bij Wonen 4.0.
Volgens het Regeerakkoord moeten woningcorporaties straks per jaar € 1,7 miljard aan verhuurdersheffing betalen aan de Schatkist. En het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft de eisen voor het waarborgen van toekomstige leningen aan woningcorporaties verscherpt. Wat zal het voorgenomen regeringsbeleid voor effect opleveren voor corporaties en voor de woonconsument?
Wonen 4.0 is een plan, opgesteld door de gezamenlijke Nederlandse woonpartijen. Het plan is een aanzet tot hervorming, gericht op een rechtvaardiger woningmarkt met minder overheidsbemoeienis. De opstellers, waaronder de woningcorporaties, zouden Wonen 4.0 willen invoeren per 2015, als naar verwachting de economie weer aantrekt. Wonen 4.0 moet leiden tot een voor de overheid goedkopere, meer mobiele en flexibele woningmarkt, goed voor de werkgelegenheid en economische groei.
Boelhouwer: ,,De overheid bezuinigt. En consumenten bezuinigen uit vrees voor die bezuinigingen (lees: belastingverhogingen). Regels worden verstrakt: starters op de koopmarkt kunnen moeilijker een hypotheek krijgen. Huiseigenaren stellen de stap naar een duurdere woning uit vanwege de gedaalde prijs van de huidige woning. De NVM verwacht dat de prijzen in 2013 nog eens zeven procent dalen. Ook huurders blijven zitten; een deel verdient te veel voor een sociale huurwoning maar krijgt geen hypotheek door de nieuwste regels en daardoor is ook doorstroming vanuit goedkope woningen onmogelijk. De woningmarkt blijft op slot. Op deze manier wordt de staatskas gespekt maar wordt opklimmen uit het dal van de recessie lastiger. De corporaties zullen zich herbezinnen op bouwplannen. En ook investeerders zijn huiverig. Dus ook in de vrije sector stagneert de bouw en de doorstroming.’’
De belangrijkste aanbevelingen van Wonen 4.0 zijn - Afbouwen van de hypotheekrenteaftrek over een periode van dertig jaar, jaarlijks met 1/30e deel, gecompenseerd door een algemene verlaging van de inkomstenbelasting; - Huren aanpassen (verhogen) naar een marktconform niveau,
5
regeerakkoord staat daar bijna lijnrecht tegenover. Het Nederlandse beleid is behoorlijk Calvinistisch. Zelfs het Internationaal Monetair Fonds (IFM) en de OESO hebben al gewaarschuwd: er moet meer geïnvesteerd worden! Er is onderzoek dat aantoont dat de helft van alle investeringen in de bouw uiteindelijk terugvloeit naar de staat. Juist nu kunnen we door te investeren problemen aanpakken, de krapte op de woningmarkt en het fileprobleem. De overheid zou een klimaat moeten scheppen waardoor er weer geld wordt uitgegeven en de werkgelegenheid toeneemt. De bouwsector kan een belangrijke impuls zijn voor herstel van de binnenlandse economie. Bovendien bevordert investeren in de sociale woonsector de doorstroming. Doorstroming is nodig voor een dynamische woningmarkt.’’
Woningbouwvereniging Reeuwijk wil investeren in renovatie (met name in de verduurzaming) van het huidige woningbezit en in nieuwbouw voor doelgroepen zoals starters, senioren en de zogenaamde middeninkomens. Die investeringen zullen, het Regeerakkoord in beschouwing genomen, waarschijnlijk heroverwogen moeten worden. Wat vindt u daarvan? Boelhouwer: ,,Ik zou ervoor willen pleiten om te investeren (de keynesiaanse theorie), juist als het economisch minder gaat. Het
Wat is de rol van de woningbouwvereniging in de toekomst? Boelhouwer: ,,Woningcorporaties hebben een maatschappelijke opgave: betaalbaar wonen mogelijk maken voor huishoudens die op eigen kracht in de particuliere sector niet kunnen slagen. Het is een trend dat die rol breed wordt ingevuld; woningcorporaties investeren ook in maatschappelijk vastgoed, zoals scholen, winkels en medische voorzieningen, gericht op leefbaarheid, vooral in moeilijke wijken en kleine kernen. Belangrijk is om wijken, dorpen en steden op niveau te houden, om de segregatie tegen te gaan en leegloop of verpaupering te voorkomen. Het is bekend dat goede sociale woningbouw in combinatie met vrije-sectorwoningen de leefbaarheid vergroten. Nu is onze sociale huisvesting van een behoorlijk hoog niveau en bovendien omvangrijk (31% van de totale woonsector). Die sterkte moeten we behouden, ten behoeve van de grote doelgroep die van sociale huisvesting afhankelijk is. Maar dat is natuurlijk een persoonlijke keuze. Ik kan me goed voorstellen dat meer liberaal georiënteerde politici kiezen voor een kleine socialehuursector die als vangnet fungeert.’’
th e m
a1
6
een passende woningvoorraad voor jong en oud
Resultaten 2012 Nieuwbouwactiviteiten Opgeleverd Waarder, Maxima locatie Reeuwijk- Brug, Medisch centrum Driebruggen, dorpswinkel
8 Seniorenwoningen; 6 verkocht, 2 verhuurd. Een schoolgebouw werd omgebouwd tot medisch centrum voor huisartsen, een apotheek, ‘priklab’, een fysiotherapeut en ruimte voor een zorgorganisatie. Om de voorziening voor dagelijkse boodschappen en daarmee de leefbaarheid te behouden, is een dorpswinkel gerealiseerd.
In uitvoering Reeuwijk- Brug, Westveen
23 Huurappartementen voor de doelgroep 55-plus. De plannen voor de koopwoningen op de overige delen van deze nieuwbouwlocatie worden, in het licht van de huidige woningmarkt herontwikkeld.
In voorbereiding Reeuwijk- Brug, Miereakker In Reeuwijk- Brug wordt een nieuw winkelcentrum gebouwd ter vervanging van het huidige, verouderde centrum. Wij staan garant voor de 30 appartementen boven dit nieuwe centrum. Daarbij nemen wij er gegarandeerd 12 af voor verhuur. Mocht de ontwikkelaar de overige 18 woningen niet geheel kunnen verkopen, dan neemt de vereniging deze af tegen vooraf overeengekomen prijzen. Waarder, Maxima locatie
Wij verwachten in 2013 te starten met de realisatie van 28 seniorenhuurwoningen, een nieuwe welzijnsruimte en ca 200 m2 vastgoed voor dienstverlenende bedrijven.
Kerverland/ Maximalocatie
Nieuwbouw op de Maxima locatie ter vervanging van het woontechnisch verouderde seniorencomplex van Stichting Kerverland. Per 1 januari 2014 wordt dit vastgoed overgenomen. Na de realisatie van de nieuwbouw: herontwikkeling van het bestaande seniorencomplex.
7
Verhuuractiviteiten totaal aantal verhuur eenheden: 1031 Verhuurgegevens Verhuurd in categorie inkomens tot de nieuwe sociale grens Verhuurd in categorie middeninkomens Verhuurde marktwoningen Verhuur COA regeling Verkoop Verkochte uit bestaand bezit - Waarvan Koopgarant c.q. Koopgoedkoop -100% vrije verkoop Verkochte nieuwbouw
54 woningen 5 woningen 1 woning 1 woning 3 woningen 1 woning 2 woningen 6 woningen
Onderhoud en woningverbetering In totaal heeft de woningbouwvereniging in 2012 € 1.520.000 uitgegeven aan onderhoudswerkzaamheden uitgegeven. Dat is € 1.474 per woning. Daarnaast is een bedrag van € 456.000 geïnvesteerd in woningverbetering. Onderstaand diverse onderhoudswerkzaamheden uitgelicht: Een aantal grotere onderhoudswerken: • Er zijn 98 woningen geschilderd. Als dat nodig was, is er eerst houtrotherstel uitgevoerd. • De gevels in de De Jongstraat en de achtergevels in de Lindenlaan zijn gerenoveerd. Ook is het voegwerk in de Burg. Doormanstraat hersteld. • Er is funderingsherstel uitgevoerd aan de woningen Kon. Wilhelminastraat 6 t/m 12. • De daken in de Rembrandtstraat 38-42 en D. Rijkersstraat 44-48 zijn gerenoveerd en voorzien van isolatie. Daken in de Wilgenlaan 26 t/m 40 zijn voorzien van een nieuwe dakbedekking. Tevens is bij de schuurdaken van de Pr. Bernhardstraat 54 t/m 64 het asbest gesaneerd en zijn de daken vernieuwd. Werkzaamheden bij woning-/ huurdersmutatie: • Er is door 35 huurders een aanvraag gedaan en uitgevoerd voor dubbel glas. • Bij mutatie en op verzoek van huurders zijn 10 cv-installaties aangelegd en er zijn 3 bestaande installaties van bewoners overgenomen. Ook zijn er 30 cv-ketels vervangen door hr-combiketels. • Bij 19 woningen is inbraakwerend hang- en sluitwerk aangebracht. • 17 Bewoners hebben een nieuwe badkamer gekregen, waarvan bij 12 ook een tweede toilet werd aangebracht. • Ook zijn er 16 toiletten en 19 keukens gerenoveerd.
8
nieuwe plannen kunnen starten? Vroomen: ,,We hebben prestatieafspraken met elkaar gemaakt en die willen we nakomen. Nieuwbouw en renovatie zijn belangrijke impulsen voor de dorpen. Dat zullen we blijven ondersteunen, net zoals investeringen in de leefbaarheid, winkels, voorzieningen en verenigingsleven. Goed en verantwoord wonen is onze gezamenlijke opdracht.’’
Hans Vroomen
,,Betrokkenheid bij de mensen en de omgeving is de kracht van een kleine woningbouwvereniging,’’ zegt wethouder Hans Vroomen. ,,Vanuit rechtstreeks en informeel contact met haar huurders kan de woningbouwvereniging woonvragen en -behoeften herkennen. Als gemeente willen we op diezelfde manier omgaan met burgers; burgemeester en wethouders gaan regelmatig bij inwoners op bezoek. Zo blijven we in contact en houden we oog voor de menselijke maat: individuele situaties, wensen en vragen. De gemeente heeft een verbindende rol en wil partijen samenbrengen zodat we prettig kunnen wonen in de leefomgeving waar we graag zijn.’’ Tot jongstleden april beheerde wethouder Hans Vroomen de portefeuille Volkshuisvesting en woningbouw van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. We vroegen hem naar de gemeentelijke ambities en zijn visie op huisvestingsvragen in deze economisch lastige tijd. Zullen we verder kunnen gaan op de ingezette koers? Zullen we projecten goed kunnen afronden en onze doelen realiseren? Zullen we
Doelgroepen en doorstroming Als voorbeeld van wonen naar de menselijke maat noemt Hans Vroomen de Maxima locatie in Waarder. De Maxima locatie bestaat nu uit een schoolgebouw, waarin ook de peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang zijn gehuisvest, met erboven en ernaast gelijkvloerse seniorenwoningen. In de volgende fase (deelfase 2) zijn meer woningen gepland, faciliteiten voor zorgverlening en de ‘Huiskamer van Waarder’, een multifunctionele ruimte voor ontmoeting. Vroomen: ,,De Maxima locatie is een complex voor duurzaam wonen, waardoor senioren langer in hun dorp kunnen blijven. Door slim te ontwikkelen, kunnen we grote resultaten boeken. Niet alleen realiseren we woonruimte voor senioren, we bevorderen bovendien de integratie tussen jong en oud. De woningen die senioren achterlaten, komen beschikbaar voor een jongere generatie. Het stimuleren van deze zogeheten doorstroming zien we als een belangrijke gemeentelijke taak. Woningen die vrijkomen en die niet meer van deze tijd zijn, komen in aanmerking voor (ver)nieuwbouw. Dat biedt nieuwe kansen voor starters en zelfs gezinnen, die ook te maken hebben met krapte in de woonmarkt. In de komende jaren heeft de doelgroep van huishoudens met een middeninkomen (ongeveer 33.000 tot 44.000 euro per jaar) de specifieke aandacht van de woningbouwvereniging en de gemeente. Voor deze huishoudens zijn relatief weinig woningen beschikbaar. Dat komt onder andere door het ‘scheef wonen’; mensen blijven ondanks een gestegen inkomen in relatief goedkope huurwoningen wonen. En dat heeft natuurlijk alles te maken met de hoge prijzen op de koopwoningenmarkt. Als gemeente willen we samen met ontwikkelaars en investeerders betaalbare woningen realiseren voor kopers en huurders zodat meer mensen kunnen wonen in een woning die bij hen past.’’ Noot: Ten tijde van het interview was Hans Vroomen wethouder in onze gemeente. Inmiddels is hij afgetreden.
th e m
9
a2
SAMENWERKING OP GEBIED VAN WELZIJN EN ZORG
Resultaten 2012 WELZIJN Signaleringsoverleg In 2012 hebben wij het initiatief genomen om een gemeentelijk signaleringsoverleg te organiseren met gemeente, politie, maatschappelijk werk, GGD en Participe. Vanaf juni 2012 wordt 8-wekelijks overlegd om gesignaleerde knelpunten vroegtijdig te bespreken en af te stemmen hoe we tot oplossingen kunnen komen
Buurtbemiddeling Ook in 2012 hebben wij geparticipeerd in het project buurtbemiddeling, samen met de collega-corporatie en de gemeente. Welzijnsorganisatie Participe begeleidt en traint vrijwilligers om te bemiddelen bij burenruzies en overlast. Er zijn 4 gevallen gemeld.
Overige leefbaarheidaspecten In 2012 zijn we gestart met portiekgesprekken in de hoogbouw. Doel is om het onderlinge contact te versterken tussen bewoners onderling en met onze woningcorporatie. In 2013 willen wij dit initiatief uitbreiden naar andere buurten en wijken. De projecten Medisch centrum en Winkel Driebruggen zijn in het kader van de versterking van de leefbaarheid gerealiseerd. Er is € 1.320,- uitgegeven aan leefbaarheidsinitiatieven van bewoners en verenigingen.
10
ging kent veel van haar huurders en kan daardoor problemen signaleren. Soms kaarten wijkagenten een probleem aan. Of het Meldpunt Zorg en Overlast, wanneer daar een melding over iemand is binnengekomen.
Paula van Ommen
De taak van woningbouwverenigingen anno 2013 voert verder dan het bouwen en beheren van woningen. Net zo belangrijk is namelijk de zogeheten ‘maatschappelijke rol’: het waarborgen dat bewoners zich prettig voelen in hun woning, in de wijk en in het dorp. Om samen met lokale partners die maatschappelijke rol te kunnen invullen, nam Woningbouwvereniging Reeuwijk begin 2012 het initiatief tot het signaleringsoverleg. Het gezamenlijke doel is om (dreigende) probleemsituaties te bespreken en verbeteren. Het signaleringsoverleg is een tweemaandelijkse bespreking met de gemeente, politie, maatschappelijk werk, GGD en indien nodig andere hulpverleningsinstanties. Soms staan straat- of buurtproblemen op de agenda. Maar meestal gaat het om individuele gevallen, zoals een uit de hand gelopen burenruzie of bewoners die lijden onder vereenzaming of verwaarlozing. Via verschillende ingangen kunnen onderwerpen in het overleg belanden. De woningbouwvereni-
GGD Meldpunt Zorg & Overlast De GGD vormt in veel gevallen een centrale, coördinerende schakel. Bij het Meldpunt Zorg & Overlast kan iedereen terecht. Paula van Ommen, beleidsmedewerker van het GGD in Gouda: ,,Zowel burgers als professionals kunnen een melding doen als er bezorgdheid of overlast is. Vaak gaat het over mensen die zorg nodig hebben, maar die de (juiste) weg naar de hulpverlening nog niet hebben gevonden. In het toeleiden naar hulp -zoals dat in jargon heet- werken we samen met professionele en gespecialiseerde hulpverleners: met Kwadraad Maatschappelijk Werk, Reakt, de GGZ, verslavingszorg, Leger des Heils en anderen.’’ Namens het Meldpunt Zorg en Overlast neemt Gerard Baltus deel aan het signaleringsoverleg. Sociale kaart ,,De betrokkenheid van organisaties zoals Woningbouwvereniging Reeuwijk, die haar huurders kent, is een sterke basis om een prettige leefomgeving te kunnen realiseren,’’ zegt Paula van Ommen. ,,Daarbij komt de samenwerking met professionele partners, zoals de partijen van het signaleringsoverleg. Elk vanuit de eigen invalshoek kennen we de omgeving, de mensen, de problemen en de mogelijke oplossingen. Soms vragen problemen om een brede aanpak, bijvoorbeeld buurtproblematiek door hangjongeren, drugsgebruik of andere overlast. In zo’n geval is de politie als eerste aan zet. Bij andere problemen neemt de hulpverlening het voortouw. Als problemen zich opstapelen, kan dat leiden tot slapeloosheid, stress of depressiviteit. Bij overlast in de woonomgeving kan het gebeuren dat bewoners bang worden, dat zij hun kinderen binnenhouden of zelf niet meer naar buiten durven. In alle gevallen geldt: voor een goede aanpak is samenwerking nodig.’’ Een voorlopige conclusie: het signaleringsoverleg is een stap in de toekomst, waarin de verzorgingsstaat zal verdwijnen en lokale organisaties steeds belangrijker taken zullen vervullen in de leefbare samenleving. Mede daarom komt Woningbouwvereniging Reeuwijk graag bij haar huurders over de vloer. Zodat we samen werk kunnen maken van nieuwe manieren van zorg voor elkaar, nu en later.
11
Resultaten 2012 Zorg In 2012 heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk het medisch centrum opgeleverd: een ruimte waarin artsen, een Caesartherapeut, de zorgorganisatie, een zogenoemd “priklab” en een apotheek centraal en goed bereikbaar in Reeuwijk zijn gehuisvest. In 2012 heeft in één woning een belangrijke verbouwing plaatsgevonden, waardoor de woning voor een rolstoelbewoner geschikt is gemaakt. Om het voor ouderen mogelijk te maken langer zelfstandig te kunnen wonen, is in diverse woningen op verzoek een tweede toilet op de eerste verdieping geplaatst.
In het nieuwe woningvoorraadbeleid wordt veel aandacht besteed aan de vergrijzing en nieuwbouwactiviteiten voor ‘nultredenwoningen’. Op initiatief van de gemeente is er een frequent wonen-zorg-welzijnsoverleg met alle betrokken organisaties. Daarin worden ontwikkelingen, behoefte en plannen gedeeld en afgestemd. De Woningbouw Vereniging onderneemt initiatieven om de behoefte aan huisvesting voor bijzondere doelgroepen concreet vorm te geven. Er wordt onderzoek gedaan naar mogelijkheden voor de realisatie van een Thomashuis/ Herbergier; huisvesting voor gehandicapte jongeren en dementerende ouderen.
12
Voorbeeld: een willekeurige ‘zorgcliënt’ met de indicatie ZZP2 (ZorgZwaartePakket 2). Mensen met deze zorgindicatie kunnen heel veel zelf, maar hebben door lichamelijke klachten dagelijks verzorging en begeleiding nodig. Tot voor kort werd die zorg gegarandeerd doordat er een ZZP2 indicatie was voor een verzorgingshuis. Die faciliteit is nu geschrapt; de zorg zal aan huis moeten worden verleend.
Bart Dingemans
In de gemeente Bodegraven-Reeuwijk neemt de vergrijzing bovengemiddeld toe. Dat is een ontwikkeling om rekening mee te houden. Welke voorzieningen zijn er nodig voor de nieuwe senioren? Voor een doordacht antwoord op die vraag zoekt Woningbouwvereniging Reeuwijk het contact met zorg- en welzijnsorganisaties. Opdat we samen kunnen bijdragen aan een fijne ‘oude dag’ in Reeuwijk, Waarder en Driebruggen. We spraken erover met Bart Dingemans, regiomanager Zorg Thuis van Vierstroom, één van de zorgaanbieders in het Groene Hart. ,,Er is een omslag gaande,’’ zegt Dingemans. ,,Tot voor kort konden senioren met een ZorgZwaartePakket (ZZP) 1, 2 of 3 terecht in een verzorgingshuis. Naast zorgvoorzieningen bood zo’n huis ook ondersteuning die we inmiddels beschouwen als luxe, zoals maaltijden in een restaurant of op de kamer. Was dat een gezonde situatie? Vandaag de dag denken we van niet; het hoge verzorgings-niveau was niet stimulerend om in beweging te blijven. De senioren van nu zijn actief, zowel lichamelijk als sociaal. Maar eerlijk is eerlijk: de versobering is vooral een gevolg van kostenbesparingen. Het is aan ons, zorg- en welzijnsorganisaties en ook de woningcorporaties om van de nood een deugd te maken.’’
Voorzieningen binnen- en buitenshuis Bart Dingemans: ,,Als iemand terecht komt in de situatie van indicatie ZZP2 of ZZP3, dan kan aanpassing van de woning nodig zijn. Er kan namelijk hulp nodig zijn bij het douchen, aan- en uitkleden, medicijnen innemen, fysiotherapie en dergelijke. De badkamer en slaapkamer zullen dan ruim genoeg moeten zijn om die hulp te kunnen verlenen. Maar ook de buitenomgeving vraagt aandacht. Bijvoorbeeld bij dementie in een bepaald stadium kan een ZZP2-indicatie gelden. Dan is er sprake van kwestbaarheid. Wat is dan een fijne omgeving om te wonen? Voel je je prettig in een straat met meer senioren, met bekenden van vroeger of gelijkgestemden? Of is het juist fijner om de reuring van jongere gezinnen in de omgeving te hebben? Dat zijn de vragen die we moeten gaan beantwoorden, de woningcorporaties, de zorgaanbieders en organisaties in het welzijnswerk.’’ Grote veranderingen op komst Hoe kunnen we op koers blijven als het gaat om de samenhang tussen wonen en zorg? Dingemans: ,,Per 2014 verschuiven grote budgetten voor zorg en welzijn naar de WMO. Vanaf dan zullen de Nederlandse gemeenten deze diensten coördineren en financieren. Helaas valt deze ‘vernieuwing’ samen met een flinke inkrimping van de budgetten, mogelijk tot 40 procent! We zullen bestaande processen efficiënter moeten organiseren en we zullen op zoek moeten naar nieuwe oplossingen. Anders vallen teveel mensen buiten de boot. Vierstroom heeft recent een proef uitgevoerd met iPads. Met speciaal ontwikkelde zorgprogramma’s kunnen verpleegkundigen zorg verlenen op afstand -via beeldbellen, waarbij je elkaar kunt zien en horen via het scherm. Zo kan de cliënt bijvoorbeeld worden herinnerd en geïnstrueerd bij het innemen van medicijnen. Medewerkers en cliënten zijn enthousiast over de proef: ze voelen zich minder afhankelijk doordat ze contact kunnen maken wanneer het hen past, terwijl het zorg’vangnet’ zekerheden biedt. Een totaal nieuwe manier van werken dus, die de cliënt helpt om zelfstandig te blijven met betaalbare zorg. We moeten alle kansen gezamenlijk aangrijpen!’’
th e m
13
a3
ZORGEN VOOR EEN STABIELE ORGANISATIE
Resultaten 2012” Nieuw strategisch plan In 2012 is een nieuw ondernemingsplan “werken aan veranderende woningbehoefte” opgesteld, waarin de koers voor de komende jaren met heldere doelstellingen is vastgelegd.
Nieuw strategisch voorraadbeleid Parallel aan de ontwikkeling van het nieuwe ondernemingsplan is een nieuw woningportefeuillebeleid inclusief huur- en kwaliteitsbeleid opgesteld. In 2013 zullen we de haalbaarheid opnieuw beoordelen aan de hand van de financiële effecten van de verhuudersheffing.
Dienstverlening: KWH-meting In 2012 heeft een eerste meting plaatsgevonden van onze dienstverlening. Deze is uitgevoerd door KWH. De uitslag kende geen negatieve scores. Het gemiddelde cijfer was een 7,4.
Prestatieafspraken In 2012 zijn, gezamenlijk met collega-corporatie Mozaïek Wonen, nieuwe prestatieafspraken voor de komende jaren opgesteld met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Het gaat hierbij om o.a. de nieuwbouwproductie, de betaalbaarheid, duurzaamheid en wonen en zorg.
Verdere professionalisering In 2012 is gewerkt aan de versterking van de governance, de interne controle, een vier jaarlijks-extern ondersteundtreasuryoverleg, de communicatie en de regionale aansluiting v.w.b. de woningaanbieding.
14
organisatie zijn,’’ zegt Robert van Bendegem. Betrokkenheid bij de huurders en bij lokale ontwikkelingen ziet men als de basis voor een goede dienstverlening. Ik heb ervaren dat het inderdaad zo werkt op het kantoor in Reeuwijk. Directie en medewerkers zijn bijzonder gemotiveerd. Men zet samen de schouders eronder. Er is eensgezindheid en dadendrang. Zelfs tijdens de koffie en de lunch komen vanuit oprechte interesse zaken ter tafel. De één vertelt over een huisbezoek. De ander vertelt over een huurder die telefonisch een ingewikkelde vraag stelde. Kortom: er is energie om problemen op te lossen en kansen te benutten. Daarmee scoren ze op het spectrum van wonen!’’
Robert van Bendegem
Woningbouwverenigingen zijn bijna dagelijks in het nieuws. Het zijn lastige tijden; veel corporaties schorten ambities op, besluiten tot fuseren of gaan op in grotere organisaties. Woningbouwvereniging Reeuwijk wil dat niet! Daarom is er tijdig geïnvesteerd in stabiliteit. Zodat we met behoud van eigen karakter, persoonlijk en betrokken, onze ambities kunnen blijven waarmaken, nu en in de toekomst. Leidraad in de toekomstvisie is het ondernemingsplan en een duurzame vastgoedstrategie. Bij het opstellen hiervan werd de woningbouwvereniging bijgestaan door drs. Robert van Bendegem van Atrivé, adviesbureau voor wonen en maatschappelijke belangen. Als professional en onafhankelijk buitenstaander verdiepte Van Bendegem zich in de positie van Woningbouwvereniging Reeuwijk; in de uitdagingen en kansen voor de dag na morgen. Energieke organisatie ,,Woningbouwvereniging Reeuwijk wil een kleine, slagvaardige
Huurdersrelaties In gesprekken met huurders ervoer Robert van Bendegem dat de goede relatie wederkerig is. Van Bendegem: ,,Het is mij opgevallen dat mensen spreken over ‘onze woningbouwvereniging’. De afstand tussen huurders en ‘het kantoor’ is klein. Dat is prettig én nuttig. Het directe contact draagt bij aan wederzijds respect en openheid. En het levert kennis en inzicht op. Informatie die ertoe doet om huurders goed van dienst te kunnen blijven zijn.’’ Een bevestiging van de maatschappelijke verankering vond Robert van Bendegem in een bijeenkomst met professionele partners. Robert: ,,De opkomst was indrukwekkend: veel afgevaardigden van veel organisaties. Het is duidelijk dat de woningbouwvereniging goede relaties onderhoudt met partners in de regio. Ook dat is van belang voor een stabiele organisatie. Samenwerkingsverbanden leveren kennis en kracht op. Samen sterk!’’ Op koers Als we de adviseur vragen naar zijn visie op de toekomst, draait hij er niet omheen: het zal niet eenvoudig zijn om als kleine organisatie vast te houden aan de ingeslagen koers. De voorgenomen regeringsplannen zullen financiële offers vragen. ,,Maar,’’ zegt Robert van Bendegem ,,Woningbouwvereniging Reeuwijk staat als één man achter haar missie. Het is nu de kunst om focus te houden op de belangrijkste ambities en om, als dat nodig is, keuzes te maken. Bijvoorbeeld om investeringen aan te passen of uit te stellen. We verwachten dat huurders hiervoor begrip zullen hebben als die keuzes worden uitgelegd. En dan zijn we weer bij de kern van de kleine woningbouwvereniging, die haar huurders goed kan bedienen door passie voor volkshuisvesting.’’
15
..
De financiele resultaten 2012 Algemeen Onze vereniging was en is financieel gezond. Er zijn behoorlijk ambitieuze plannen voor de vernieuwing van ons woningbestand in de komende jaren. Met name gericht op de vergrijzing en de doorstroming. De regering heeft een nieuwe belasting aangekondigd onder de naam verhuurdersheffing. Die belasting, samen met een bedrag dat wij de komende vijf jaar voor de financiële problemen bij Vestia moeten betalen, heeft een grote invloed op ons financiële huishoudboekje. De inkomensafhankelijke huurverhoging zal vanaf juli 2013 zijn intrede doen en deze zal een gedeelte van deze nieuw belasting kunnen compenseren, maar lang niet allemaal. Daarom zullen de vernieuwingsplannen in het eerste halfjaar van 2013 bijgesteld moeten worden, zodat ook in de toekomst de sociale volkshuisvesting in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder veilig is gesteld.
De resultaten 2012De belangrijkste inkomsten voor de woningbouwvereniging zijn de huurinkomsten. Met deze inkomsten proberen we de kwaliteit van onze woningen op peil te houden. Een groot deel van deze inkomsten geven we dan ook uit aan onderhoud van de woningen. Hierbij moet u o.a. denken aan schilderwerk, opknappen van badkamers en toilet ruimtes, dakrenovaties, aanbrengen van vloerisolatie en plaatsen van dubbel glas. Daarnaast geven we geld uit aan reparaties naar aanleiding van meldingen van huurders en we knappen de woningen uitgebreid op als een woning na leegkomst opnieuw wordt verhuurd. Een andere post waar de huren o.a. aan besteed worden is het betalen van rente en aflossingen op de geldleningen. Deze leningen worden aangetrokken op het moment dat we nieuwe woningen bouwen. Verder betalen we voor de verzekeringen en belastingen voor onze huurwoningen. Ten slotte worden kosten gemaakt voor het personeel in dienst van de woningbouwvereniging, de huisvesting van het kantoor en overige kosten.
Inkomsten: Huren Verkoop eigen woningen Overige opbrengsten Totaal inkomsten Uitgaven: Lonen en sociale lasten Onderhoud Overige bedrijfslasten Rente geldleningen Totaal uitgaven Resultaat voor afschrijvingen Afschrijvingen/waardeverandering Jaarresultaat voor belasting
€ 5.394.000 € 3 89.000 € 19.000 € 5.802.000 € 555.000 € 1.521.000 € 1.251.000 € 662.000 € 3.989.000 € 1.813.000 € 1.494.000 € 319.000
Ook is geïnvesteerd in de bouw van nieuwe woningen. In 2012 is een bedrag van circa € 4.500.000 uitgegeven. Voor de financiering van deze investeringen is in 2012 € 3.100.000 aan geldleningen aangetrokken.
Onderstaand enkele kengetallen 2012 Aantal verhuureenheden Huurprijs tot € 366 Huurprijs van € 367 tot € 562 Huurprijs van € 563 tot € 665 Huurprijs > € 665
1031 268 675 80 8
Eigen vermogen/ woning € 29.050 Solvabiliteit % 58.3 Onderhoudskosten/woning € 1.475 Materiële vaste activa/woning € 44.747 Lang vreemd vermogen/woning € 16.363 WOZ/woning € 199.000 Gemiddelde huurprijs sociale won. € 423 Gemiddelde huurverhoging 1/7/’12 % 2.3 Huurachterstand % 0.33 Huurderving % 0.62 Aantal mutaties 59
