Jaarverslag Missie

Jaarverslag 2006

Jaarverslag 2006 Vereniging Staedion

Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Haaglanden

Guntersteinweg 377

Handelsregister 27070802

Postbus 40406

Instellingsnummer MVROM L1768

2504 LK Den Haag

Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) 15809

Telefoon (070) 376 77 00

BTW-nummer 8086.35.293.B01

Fax (070) 376 77 10

Aangesloten bij:

E-mail [email protected]

- Aedes Vereniging van Woningcorporaties - Aedex - Corpovenista - Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden - De Vernieuwde Stad - Stichting Hoogbouw - European Foundation for Living Houder KWH-Huurlabel sinds 2003

Missie Staedion biedt als woningcorporatie mensen met een laag of midden inkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren een wooncarrière op maat aan: bestaande én nieuwe huur- en koopwoningen voor elke fase van het leven, tegen een passende prijs, in en aan de rand van de regio’s Haaglanden, Rijnstreek en Holland-Rijnland. Staedion bevordert de kwaliteit van wonen. We zijn betrouwbaar, vernieuwend, oplossingsgericht, maatschappelijk betrokken, milieubewust en ondernemend. We investeren onze winst in betaalbare nieuwe woningen en een goede leefomgeving. Staedion hecht veel waarde aan een goede dienstverlening voor onze klanten en biedt een keuze uit producten en diensten om het wonen nog aangenamer te maken. Staedion verwacht van haar medewerkers ambitie, oplossingsgerichtheid, ondernemerslust, deskundigheid en betrokkenheid om de klanten en stakeholders nog beter te bedienen. Bij ons geldt: afspraak is afspraak. We bieden onze medewerkers een dynamische werkomgeving waar medewerkers zelf verantwoordelijk zijn en zich verder kunnen ontwikkelen. 1

Inhoud Voorwoord Verslag van de Raad van Commissarissen

4

Verklaring van het Bestuur

58

5

De vereniging

15

Verklaring van de Raad van Commissarissen

58

1. Gebied en regiostrategie

17

Rapport van bevindingen

59

Kengetallen

62

Jaarrekening 2006

65

Overzicht vernieuwing en verkoop

17

Samenstelling woningvoorraad

17

Marktontwikkelingen en verkenning

17

De Vernieuwde Stad

18

Vernieuwing van de wijken in Den Haag

18

Geconsolideerde balans per 31 december 2006

66

Vernieuwing in de regio

22

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2006

68

Aankoop bestaande bouw/turn-key

23

Kasstroomoverzicht

69

Verkoop van bestaande huurwoningen

24

Toelichting op balans en winst- en verliesrekening

71

Verkoop van nieuwe woningen

24

Toelichting op de balansposten

75

Identiteit en Branding

24

Toelichting op de posten in de winst- en verliesrekening

83

Bedrijfs Onroerend Goed

24 Enkelvoudige Jaarrekening 2006

2. De klant is tevreden

25

Enkelvoudige balans per 31 december 2006

90

25

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2006

92

Overleg met klanten

25

Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening

93

Doelgroepen van beleid

26

Accountantsverklaring

95

Verhuringen om niet

27

Verhuuractiviteiten

27

Househopping

31

Onderhoud woningbezit

31

Woondiensten (productontwikkeling)

VvE Beheer

32

Kwaliteit

32

Communicatie

33

Sponsoring

34

3. Verbreden maatschappelijke taken

35

Maatschappelijke prestaties

35

Sociaal Beheer

36

Wonen, zorg en welzijn

38

Milieu

38

Duurzaam bouwen

39

4. Financiën en bedrijfsvoering Jaarresultaat

2

89

40 40

Risicomanagement

41

Juridische zaken

44

Treasury

44

Leningen

44

WSW

45

Financiële continuïteit

45

Verbintenissen

45

Personeel

54

Ondernemingsraad

56 3

Voorwoord

Verslag van de Raad van Commissarissen

Met gepaste trots presenteer ik u het jaarverslag 2006 van Staedion. Met trots, omdat in 2006 veel resultaten zijn

In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie,

geboekt. Met gepaste trots, omdat er ook nog een grote uitdaging voor ons ligt. We zijn er nog niet, maar we zijn

publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij in 2006 invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn

goed op koers.

taken en bevoegdheden.

Staedion werkte in 2006 hard aan het realiseren van haar organisatiedoelstellingen. Groei en investeren in stad en

De betrokkenheid van Staedion bij maatschappelijke ontwikkelingen is groot. Voortdurend verbreedt Staedion haar

regio, maatschappelijk verantwoord ondernemen en tevredenheid van klanten staan bij ons hoog op de prioriteiten-

activiteiten op maatschappelijk gebied. Thema’s als onderwijs, zorg, welzijn en milieu nemen een steeds prominentere

lijst. In 2006 kwam daar de interne organisatieverandering bij. Per 1 januari 2007 werken we met Resultaat

plaats in. In 2006 heeft Staedion de missie uit 2000 hierop aangepast. De kern van de missie is nu verbreding van de

Verantwoordelijke Eenheden, waardoor de doelstellingen per bedrijfsonderdeel concreter en duidelijk worden. In

maatschappelijke activiteiten en oog blijven houden voor bestaande en nieuwe doelgroepen. Staedion heeft de nieuwe

2007 krijgt de organisatieontwikkeling verder gestalte. Ondanks deze roerige tijd van voorsorteren op nieuwe werk-

missie vorm en inhoud gegeven door in 2006 een ambitieuze en brede strategie voor stad en regio te formuleren. De

wijzen, zijn we er als organisatie in geslaagd om goede resultaten neer te zetten op allerlei fronten. Dat belooft een

strategie vraagt nieuwe en andere vaardigheden van medewerkers en professionalisering van de organisatie en het

voortvarende toekomst.

toezicht hierop. De uitdaging voor 2007 en de komende jaren is hiermee geformuleerd.

Onze investeringen zijn in 2006 met maar liefst 95% gestegen. Voor 2007 en de daaropvolgende jaren investeren we

Werkwijze Raad van Commissarissen

een nog hoger bedrag. Hiermee geven we duidelijk gehoor aan de doelstelling van de Vernieuwde Stad en Aedes. Governance De beoogde bouwproductie is in 2006 goed op gang gekomen. Ook de aankoop van woningen en de acquisitie van

In 2006 is het reglement voor de Raad van Commissarissen opgesteld. Dit reglement beschrijft en formaliseert de

nieuw te bouwen woningen liggen ruim op schema ten opzichte van onze doelstellingen voor 2006. Met onze

verantwoordelijkheden, gedelegeerde bevoegdheden en de werkwijze van de Raad van Commissarissen van Staedion,

bijdragen in de herstructureringswijken Transvaal en Zuidwest zorgen we voor een belangrijke kwaliteitsimpuls

conform de Nederlandse Corporate Governance Code van 9 december 2003 (hierna te noemen: Code). De Raad van

aan de wijken en de stad. Daarnaast werken we nog op talloze andere plekken in Den Haag en de regio aan de

Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van het bestuur, de werking van de interne

verbetering van wijken en buurten door nieuwbouw en renovatie, maar ook door te investeren in leefbaarheid-

controle en het risicomanagementsysteem. In het bijzonder behoort het bewaken van de doelstelling en de grondslag

projecten en door bewoners bij hun initiatieven in de wijk te ondersteunen. In de regio is een aantal activiteiten

van de vereniging tot de taken van de Raad van Commissarissen. Gevraagd en ongevraagd adviseert de Raad van

ontplooid. Zo zijn er in de gemeente Rijswijk en de gemeente Westland grondposities verworven.

Commissarissen het bestuur en vervult de Raad een klankbordfunctie.

Door middel van de Maatschappelijke Aandeelhoudersvergadering die in 2006 voor het eerst werd gehouden, houden

De Raad onderschrijft de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording

wij ook onze maatschappelijke opgave scherp in beeld. Op het gebied van kwaliteit van de dienstverlening hebben wij

daarover. De Raad van Commissarissen en het bestuur vinden de Code een goed instrument om een eerlijke, integere

ons in 2006 opnieuw bewezen. Het KWH-label is inmiddels weer volledig in ons bezit. Als ultieme krachtinspanning

en transparante gang van zaken binnen Staedion te waarborgen. Waar relevant hebben wij de best practices

is in december onze huurdersparticipatie volledig opnieuw opgetuigd. Als een van de eerste corporaties in Nederland

bepalingen opgenomen in het reglement van de Raad van Commissarissen. Verderop in dit verslag wordt hierover

werken wij nu met regionale adviesforums, die onafhankelijk en zelfstandig adviseren aan Staedion. We hebben op

meer vermeld.

deze manier ook de huurdersinbreng op beleidsniveau een nieuwe kwaliteitsimpuls gegeven. Voornaamste afwijkingen Governance Code voor woningcorporaties Deze resultaten en activiteiten in de stad moeten de komende jaren zorgen voor een leidende positie van Staedion, zowel in Den Haag als in de regio’s Haaglanden, Rijnstreek en Holland-Rijnland. Via een gericht communicatiebeleid werken wij aan de versterking van ons imago. We blijven ondanks alle veranderingen woningen aanbieden aan

• In overeenstemming met de Code hanteren wij een maximale zittingstermijn van 8 jaar voor leden van de Raad van Commissarissen. Op dit punt wijkt Staedion af van de Governance Code voor woningcorporaties. • De bestuurder is benoemd vóór invoering van de Code. De arbeidsovereenkomst voorziet niet in een benoemings-

mensen met een laag of midden inkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren, waarbij we ervoor willen zorgen

termijn van vier jaar. De Raad is niet voornemens de best practice bepaling van een mandaat voor maximaal vier

dat zij bij ons een wooncarrière kunnen maken. We willen onze klanten tevreden houden en een breder aanbod

jaar op te volgen.

producten en diensten bieden. Ook de ingezette organisatieverandering moet zichtbaar verbetering brengen. In 2007 blijven we via verschillende onderzoeken monitoren hoe onze klanten, partners en stakeholders onze prestaties

Voornaamste afwijkingen Nederlandse Governance Code

waarderen. Naast de beoordeling van het externe krachtenveld, vind ik de beoordeling van onze eigen medewerkers

• In de arbeidsovereenkomst met de bestuurder is geen regeling voor onvrijwillig ontslag opgenomen. De Raad van

van groot belang. Daarom ben ik ook bijzonder blij met de resultaten van het medewerkertevredenheid onderzoek,

Commissarissen acht het niet passend een regeling hieromtrent overeen te komen. Dit kan slechts indien de

waar Staedion met 80% tevredenheid ruim boven het landelijke gemiddelde scoort.

omstandigheden die hiertoe aanleiding geven, bekend zijn.

Ik wil graag onze medewerkers, onze relaties, onze Raad van Commissarissen en de ledenraad bedanken voor hun

Bestuurs- en directiestatuut

inzet en adviezen in 2006. Mede dankzij hun inspanningen hebben we belangrijke resultaten kunnen behalen en

Naast het reglement beschikt Staedion over een bestuurs- en directiestatuut. In het bestuursstatuut wordt de

liggen we goed op koers om onze groei en ambities voor 2007 en verder te realiseren. Ik vertrouw op een goede

werkwijze van het bestuur nader uitgewerkt, zodat de relatie met de Raad van Commissarissen, directeuren en

voortzetting van onze samenwerking en ik zie uit naar de uitdagende toekomst voor Staedion.

andere organen van de organisatie helder is. Ook worden de formele taken, bevoegdheden, verantwoordelijkheden en majeure besluiten beschreven. Het directiestatuut fungeert als referentiekader ten aanzien van taken, verant-

4

Henk Jagersma

woordelijkheden en bevoegdheden, het doen afleggen van verantwoording, besluitvorming en normen en waarden

algemeen directeur

binnen Staedion. 5

Samenstelling Raad van Commissarissen

Reglement

Per 31 december 2006 was de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld.

In 2005 heeft de Raad van Commissarissen aangegeven zich te willen conformeren aan de Nederlandse Corporate Governance Code. Daarom heeft Staedion in 2006 het Raad van Commissarissen-reglement opgesteld en de audit- en

Dhr. J. van der Loo

(1935)

Hoofdfunctie en nevenfunctie:

Voorzitter: benoemd in 2000, zittingsperiode tot 2007

remuneratiecommissie geformeerd. Dit reglement is door de Raad van Commissarissen vastgesteld op 13 september

Gepensioneerd rector scholengemeenschap

2006 en omvat de volgende bijlagen:

Bestuurslid schoolbegeleidingsdienst

• Profielschets van de omvang en samenstelling; • Het rooster van toe- en uittreding voor leden;

Dhr. mr. ing. A. Alderliesten (1954) Hoofdfunctie en nevenfunctie:

Lid Auditcommissie: benoemd in 2000, zittingsperiode tot 2008

• Het reglement van de auditcommissie;

Directeur bij MAB, onderdeel van Bouwfonds

• Het reglement van de remuneratiecommissie.

Lid Raad van Commissarissen Woningcorporatie Maasanker

Dhr. ing. J.A. Bakker

(1937)


Lid Raad van Commissarissen SWY Ypenburg

Het reglement en de bijlagen zijn openbaar en staan op de website van Staedion, www.staedion.nl.

Lid selectie- en remuneratiecommissie: benoemd in 2000, zittingsperiode tot 2008

Wijzigingen in de samenstelling

Gepensioneerd manager van de HTM

De Raad is gedurende het verslagjaar van samenstelling gewijzigd:

Lid Raad van Commissarissen Algemene Stichting Bejaardenzorg Afgetreden Dhr. ir. G.A. Beijer

(1950)

Commissielid: benoemd in 2006, zittingsperiode tot 2010


In 2006 zijn de heer P. van Veen en de heer J.C. Overmeijer afgetreden.

Partner en voorzitter directie Boer & Croon Ruimtelijke Investeringen B.V., Amsterdam. Lid Comité van Ondersteuning Rijksmuseum Muiderslot

Aangetreden

Lid Raad van Commissarissen Nyenrode Business Universiteit

Vanwege de doelstelling om de Raad van Commissarissen uiteindelijk nog uit vijf leden te laten bestaan, is er slechts

Lid bestuur Urban Land Institute Nederland

één Commissaris toegetreden. Bij de selectie van het nieuwe lid is gebruik gemaakt van de opgestelde profielschets. In het vastgestelde Raad van Commissarissen-reglement is deze als bijlage opgenomen.

Mevr. drs. S. Hietbrink

(1956)


Lid selectie- en remuneratiecommissie: benoemd in 2001, zittingsperiode tot 2007

Met het oog op de algemene en specifieke kwaliteiten uit de vastgestelde profielschets van 13 september 2006 heeft

Zelfstandig adviseur

de Raad van Commissarissen de wervingsprocedure doorlopen. De heer G. Beijer is naar aanleiding hiervan verzocht

Senior consultant bij Pentascope

toe te treden tot de Raad van Commissarissen. De brede kennis en ervaring van de heer Beijer op het gebied van

Bestuurslid bij Margaret Mead Filmproducties

vastgoedontwikkeling en exploitatie zijn hierbij de voornaamste redenen geweest. De heer Beijer is door de ledenraad - bij acclamatie - tot de jaarvergadering van 2010 - benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen.

Dhr. L.C. Keers

(1933)

Commissielid: benoemd in 2001, zittingsperiode tot 2008


Gepensioneerd hoofdambtenaar van het ministerie van Sociale Zaken en

Honorering Raad van Commissarissen

Werkgelegenheid

Zoals voorzien in het reglement van de Raad van Commissarissen is de vergoeding van de leden van de Raad van Commissarissen niet afhankelijk van de resultaten van Staedion en wordt er rekening gehouden met de maatschap-

Dhr. drs. R.L.J.M. Scheerder

(1945)


Lid Auditcommissie: benoemd in 2003, zittingsperiode tot 2007

pelijke waarden en normen.

Bestuurder in de gezondheidszorg en vervult daarin een reeks van nevenfuncties Lid van de Provinciale Staten in Zuid-Holland

De Raad van Commissarissen moet statutair uit minimaal vijf en maximaal negen leden bestaan.

De totale bezoldiging van de RvC bedroeg in 2006: € 75.301,-. Per individueel lid was de honorering in euro’s als volgt: Naam

Vergoeding

Representatie vergoeding

9.180

1.200

Eind 2006 bestond de Raad van Commissarissen uit zeven leden. De leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd op de wijze als voorzien in de statuten op bindende voordracht aan de ledenraad.

Dhr. mr. ing. A. Alderliesten Dhr. ing. J.A. Bakker

9.180

1.200

De voordracht tot (her)benoeming wordt gemotiveerd. Bij herbenoeming wordt rekening gehouden met de wijze

Mevr. drs. S. Hietbrink

9.180

1.200

waarop de kandidaat zijn taak als lid van de Raad van Commissarissen heeft vervuld. Leden van de Raad van

Dhr. L.C. Keers

9.180

1.200

Commissarissen nemen zitting voor een periode van maximaal vier jaar en komen daarna in aanmerking voor

Dhr. J. van der Loo

11.803

1.200

herbenoeming. De maximale zittingstermijn van een lid kan nooit langer zijn dan twee perioden van vier jaar.

Dhr. J.C. Overmeijer

4.599

600

Dhr. drs. R.L.J.M. Scheerder

9.180

1.200

Dhr. ir. P. van Veen

4.599

600

De heer J. van der Loo treedt op als voorzitter en de heer van Veen was vice-voorzitter tot 30 juni 2006. Omdat de heer van der Loo aftredend is in 2007, is het besluit over invulling van zowel het voorzitter- als het vice-voorzitterschap naar 2007 verschoven. In een extra vergadering in 2007 vindt besluitvorming hierover plaats.

Inhoud van het toezicht

6

Twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie. Dit zijn de heer R.L.J.M. Scheerder en

Bij het uitoefenen van zijn taken hanteert de Raad van Commissarissen als toezichtkader het BBSH, de statuten,

de heer L.C. Keers. De heren van der Loo en Keers en mevrouw Hietbrink zijn lid van de Vereniging Toezichthouders

het ondernemingsplan 2005-2009, de strategienota, het bedrijfsjaarplan, de jaarbegroting, meerjarenbegroting en

Woningcorporaties.

andere relevante weten regelgeving. 7

Maatschappelijke en volkshuisvestelijke opgaven

Managementcontract

De Raad van Commissarissen heeft de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties zoals omschreven in dit

Naast het vermelde toezichtkader wordt sinds 2006 een managementcontract opgesteld tussen de Raad van

verslag periodiek besproken. Tijdens de vergaderingen zijn de volgende punten specifiek aan de orde geweest:

Commissarissen en de bestuurder. Dit betreft prestatieafspraken in het kader van volkshuisvestelijk, maatschappelijk

• De regionale prestatieafspraken tussen het stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden;

en bedrijfseconomisch presteren.

• In 2006 heeft Staedion met de gemeente Den Haag heldere prestatieafspraken gemaakt over de nieuwbouwproductie tot 2010. Staedion levert in deze periode 2.100 woningen op, waarvan 960 in de sociale sector.

Interne informatievoorziening

De prestatieafspraken zijn niet vrijblijvend. Aan de prestaties zijn bonus- malusregelingen verbonden;

De periodieke verantwoording vindt plaats op basis van kwartaalrapportages en is gebaseerd op het bewaken van de

• Wijkgerichte samenwerkingsovereenkomsten met gemeente en Haag Wonen;

financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van Staedion.

• Overeenkomsten met zorgen maatschappelijke partners; • Prestatievelden van het BBSH;

Verantwoording

• ‘Maatschappelijke Aandeelhoudersvergadering’. Gespreksonderwerpen en activiteiten Op 25 oktober 2006 heeft Staedion de eerste ‘Maatschappelijke Aandeelhoudersvergadering’ georganiseerd. De Raad

In totaal heeft de Raad van Commissarissen in 2006 zes keer volgens een vooraf vastgesteld schema met de

van Commissarissen heeft hier actief in geparticipeerd. Vertegenwoordigers vanuit de zorgen onderwijswereld en de

bestuurder vergaderd. Buiten aanwezigheid van de bestuurder is éénmaal vergaderd.

Gemeente Den Haag gaven voor 2006 een positief oordeel over de activiteiten van Staedion. Ook werd medewerking toegezegd aan nieuwe activiteiten zoals Kamers met Kansen. Staedion gaat in 2007 door met deze wijze van

De voornaamste onderwerpen in 2006 waren:

‘maatschappelijk dividend’ uitkeren. Strategie: Goedkeuring van de strategie

• Visie op Staedion 2011: dienstenpakket, omvang, belangrijke vraagstukken/uitdagingen, belangrijkste problemen;

In de vergadering van 10 mei 2006 heeft de Raad van Commissarissen de strategienota van de bestuurder goed-

• Vernieuwde ambities Staedion;

gekeurd. De nota betreft een aanscherping en verdieping van het huidige ondernemingsplan.

• Strategienota; • Fusie en samenwerking;

De voornaamste thema’s van de strategienota zijn:

• Werkgebied/landelijke toelating.

• Groei door bouwen van 1.000 woningen per jaar en verwerven van complexen; • Efficiënt en slagvaardig werken;

Strategisch voorraadbeleid & projectontwikkeling:

• Dienstverlening aan de klant;

• Hoe te komen tot een jaarlijkse bouwproductie van 1.000 woningen;

• Verbreden maatschappelijke taken.

• Acquisitie ontwikkellocaties;

Ook de organisatorische en financiële consequenties zijn besproken.

• Kaders met betrekking tot het aangaan van verbindingen; • Strategisch voorraadbeleid;


• Projectontwikkeling;

Jaarlijks wordt in overleg tussen de Raad van Commissarissen en het bestuur beoordeeld in hoeverre het voorgenomen

• Huurbeleid.

beleid moet worden bijgesteld. Gedurende 2006 is daarom onder andere het risicoprofiel van de projectenportefeuille besproken (auditcommissie). Het treasury jaarplan 2006 is beoordeeld op doelstellingen, financieringsbehoefte en

Onderlinge verhoudingen en relaties:

aan te wenden derivaten. Ook is het verkoopprogramma bestaand bezit besproken en zijn de effecten van de doel-

• Het functioneren van en de relatie met de bestuurder;

stellingen op de solvabiliteit inzichtelijk gemaakt bij ‘mooi’ en ‘slecht’ weer scenario’s. De Raad van Commissarissen is

• Het functioneren van de individuele leden van de Raad van Commissarissen en de Raad van Commissarissen als col-

van mening dat de solvabiliteit op een aanvaardbaar niveau gehandhaafd moet blijven.

lectief; • De functie van de Raad ( toezichthouder en netwerkpartner): visie op de Raad op de huidige toezichthoudende rol

Interne risicobeheersing en controlesystemen

en visie op de rol tot 2011;

De Raad van Commissarissen, ondersteund door de auditcommissie, heeft kennisgenomen van de verklaring over

• Ideale samenstelling van de Raad: omvang, portefeuilles en profielen;

risicobeheersing- en controlesystemen van het bestuur. De Raad heeft gedurende het verslagjaar regelmatig met de

• Werven nieuwe commissarissen;

bestuurder gesproken over de kwaliteit van risicobeheersing en de verslaglegging. De Raad van Commissarissen

• Reglement Raad van Commissarissen;

ondersteunt de bestuurder bij de in 2006 genomen maatregelen ter beoordeling en verbetering van systemen van

• Benoeming leden auditcommissie;

risicobeheersing.

• Benoeming remuneratiecommissie; • Profielschets Raad van Commissarissen;

Verbindingen

• Competentieprofiel Raad van Commissarissen leden;

Staedion kent een aantal verbindingen. Verbindingen worden aangegaan vanuit risicomanagement of fiscale

• Benoeming nieuw lid Raad van Commissarissen.

optimalisatie. In het kader van de fiscalisering van de sector zijn dochtermaatschappijen opgericht waarin de zogeheten commerciële activiteiten (zullen) worden verricht. Het bestuursstatuut wordt in 2007 aangevuld met

Financiën:

afspraken die toezien op het handelen via verbindingen.

• Treasury-jaarplan (financieringsbehoefte). Het treasurystatuut is actueel en heeft geen wijziging ondergaan in 2006;

Verantwoording van de dochtermaatschappijen gebeurt periodiek binnen de kwartaalrapportage.

• (Majeure) Investeringsbeslissingen; • Opzet en werking van het interne beheersingssysteem;

8

9

• Onderkend risicoprofiel;

Werving en selectie

• Beoordeling financiële positie door het Centraal Fonds; • Matching;

Profiel Raad van Commissarissen

• Fiscaliteiten.

In het reglement van de Raad van Commissarissen is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen wordt geschetst. Hiervan is gebruik gemaakt gedurende het selectieproces van

Stakeholders:

de laatste kandidaat voor het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen.

• Huurdersparticipatie; formering van adviesforums om bewoners te betrekken bij beleid en beheer van Staedion. Dit betreft de nieuwe vorm van huurdersparticipatie; • Maatschappelijke Aandeelhoudersvergadering;

De commissarissen hebben naast hun algemene kwaliteiten bijzondere aandachtsvelden. De laatste actualisatie kent de volgende onderverdeling:

• Visitatie. Aandachtsvelden

Raad van Commissarissen

• Woonwagenbeleid;

Volkshuisvestelijk/ bouwwereld

De heren van der Loo, Keers en Beijer

• Participatie Wijkontwikkelingsmaatschappij;

Organisatiekundig, inclusief sociale verhoudingen /

• Milieudoelstellingen; ontwikkelingen geothermie & warmtepompen;

bedrijfskundig / juridisch

Mevrouw Hietbrink en de heren van Veen en Bakker

• Kwaliteitsbeleid, onder andere KWH-label;

Marketing en commerciële dienstverlening

De heren Overmeijer, Alderliesten en Bakker

• Resultaat Verantwoordelijke Eenheden.

Projectontwikkeling/ commerciële dienstverlening

De heren Alderliesten, Scheerder en Beijer

Financieel economisch

De heren van Veen, Keers, Alderliesten, Beijer en Scheerder

Jaarlijks staan vast op de agenda de kwartaalrapportages, het jaarverslag, de managementletter(s) van de externe

Maatschappelijke verankering

De heren van der Loo, Overmeijer en mevrouw Hietbrink

accountant, het bedrijfsjaarplan en de (meerjaren)begroting.

Zorgsector

De heren Scheerder, Keers en Bakker

Voornaamste besluiten 2006 (niet limitatief)

In 2007 wordt vanwege de mutaties in de Raad van Commissarissen geëvalueerd welke kwaliteiten en competenties

• Goedgekeurd: jaarverslag 2005;

in meer of mindere mate aanwezig zijn. De profielschets is hierbij de leidraad. Op basis van deze evaluatie wordt

• Goedgekeurd: strategienota;

bezien in hoeverre opleiding en training van de leden van de Raad van Commissarissen nodig is. Ook geeft de evaluatie

• Goedgekeurd: reglement Raad van Commissarissen;

inzicht in de vereiste competenties voor de toekomst.

Divers:

• Goedgekeurd: bedrijfsjaarplan, begroting, meerjarenbegroting; • Goedgekeurd: participatie wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt/oude centrum.

Zelfevaluatie De Raad van Commissarissen kwam één keer zonder de bestuurder bij elkaar om het eigen functioneren te bespreken,

Relatie met de ledenraad

dat van de individuele leden van de Raad van Commissarissen en dat van de remuneratiecommissie. Het functioneren

De reguliere vergadering van de ledenraad op 7 november is dit jaar bijgewoond door een afvaardiging van de Raad

van de auditcommissie kwam hierbij niet aan de orde omdat deze pas vanaf 13 september 2006 operationeel is.

van Commissarissen. Tijdens deze vergadering is aan de orde geweest dat twee leden van de Raad van

De Raad van Commissarissen kwam tot de conclusie, dat het eigen functioneren bevredigend is. Wel is de Raad van

Commissarissen statutair aftreden. De ledenraad heeft op voorstel van de Raad van Commissarissen besloten dat

mening dat de efficiency en slagvaardigheid van de Raad in de toekomst vergroot kan worden door via natuurlijk

door natuurlijk verloop via het rooster van aftreden de Raad van Commissarissen in twee jaar wordt afgebouwd

verloop de Raad te laten inkrimpen tot 5 leden.

tot vijf leden. Inmiddels zijn de heren Overmeijer en van Veen afgetreden en is de heer G. Beijer tijdens de ledenvergadering van november voorgedragen en benoemd als nieuwe commissaris voor een periode van vier jaar.

Op voorstel van de remuneratiecommissie heeft de Raad besloten om bij ongewijzigd beleid van Staedion de volgende werkwijze te volgen:

Relatie met de ondernemingsraad De voorzitter en een delegatie van de Raad van Commissarissen heeft in 2006 eenmaal overleg gevoerd met de ondernemingsraad. Hierbij zijn vooral de ambities en organisatieontwikkelingen aan de orde geweest.

• 2007: Mevrouw Hietbrink en de heer van der Loo zullen aftreden. Een nieuw lid wordt benoemd en de Raad kiest uit zijn midden een voorzitter en vice-voorzitter. • 2008: De heren Alderliesten, Bakker en Keers zullen aftreden. Twee nieuwe leden worden benoemd van wie één op bindende voordracht van de huurders.

Relatie met de externe accountant De externe accountant heeft eenmaal de vergadering van de Raad van Commissarissen bijgewoond. Tijdens dit over-

Visitatie

leg is door de accountant een toelichting gegeven op de accountantsverklaring. Een afvaardiging van de Raad van

Aan het toezicht voegt Staedion een periodieke toetsing toe. Aan Ecorys is eind 2006 de opdracht gegeven om

Commissarissen heeft voor 2007 een apart overleg gepland met de externe accountant ten aanzien van de te hante-

volgens de SEV methodiek een maatschappelijke visitatie uit te voeren. Zo krijgt Staedion een beoordeling over het

ren waarderingsgrondslagen voor verslaglegging. De contacten met de accountant worden als constructief en open

maatschappelijk ondernemerschap. De visitatie verstrekt informatie en verantwoording aan de stakeholders over

ervaren.

het presteren van de corporatie.

Relatie met de klachtencommissie

Integriteit

De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van het verslag van de klachtencommissie. Het doet ons daarbij deugd dat er in 2006 slechts 8 klachten zijn ingediend.

Gedragscode Staedion kent een gedragscode. De gedragscode geeft onder andere aan dat het aan medewerkers, leden van het

10

11

bestuur, ledenraad en leden van de Raad van Commissarissen verboden is gebruik te maken van een voorkeursbehan-

• Tot hoever Staedion kan gaan bij het accepteren van risico’s;

deling. De volledige gedragscode van Staedion is te raadplegen op de website.

• Welke financiële speelruimte er is om financiële risico’s van projecten te nemen; • Het minimaal gewenste en/of vereiste solvabiliteitspercentage.

Leningen of garanties Staedion heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de Raad van Commissarissen, de leden

Remuneratiecommissie

van het bestuur en het personeel.

In de vergadering van 11 mei 2005 heeft de Raad van Commissarissen besloten over te gaan tot het formeren van een remuneratiecommissie ten behoeve van de behartiging van arbeidsrechtelijke aangelegenheden namens de Raad

Klokkenluiderregeling

van Commissarissen. De remuneratiecommissie adviseert en assisteert de Raad van Commissarissen bij het toepassen

Staedion beschikt nog niet over een klokkenluiderregeling. In de gedragscode is opgenomen dat het bestuur er voor

van de best practices bepalingen op het gebied van corporate governance. De remuneratiecommissie heeft enerzijds

zorgdraagt dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben te rapporteren over

tot aandachtsgebied de selectie en benoeming van de Raad van Commissarissen en het bestuur en anderzijds de

vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard. De klokkenluiderregeling is in voor-

bezoldiging van de Raad van Commissarissen en het bestuur. De remuneratiecommissie per 11 mei 2005 bestond uit

bereiding.

de heer J. van der Loo (voorzitter), de heer ing. J.A. Bakker, mevrouw drs. S. Hietbrink en de heer ir. P. van Veen. De voorzitter werd aangewezen om samen met minimaal één ander lid van de remuneratiecommissie de vereniging Staedion

Tegenstrijdige belangen

te vertegenwoordigen bij arbeidsrechtelijke aangelegenheden.

In 2006 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en/of de bestuurder betrokken waren.

Bij inwerkingtreding van het nieuwe reglement zijn de samenstelling en omvang van de remuneratiecommissie gewijzigd. De commissie bestaat op dit moment uit mevrouw Hietbrink en de heer Bakker. De voorzitter van de Raad

Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen

van Commissarissen maakt geen deel meer uit van de remuneratiecommissie. Situationeel wordt bepaald of externe

Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van de vereniging. Er bestaan geen overlappingen

adviseurs noodzakelijk zijn. In 2006 is hier geen gebruik van gemaakt. De remuneratiecommissie heeft een remuneratie-

met andere bestuursfuncties. Geen van de Commissarissen is of was in het verleden in dienst van Staedion of

rapport over 2006 opgemaakt.

onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Staedion. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of

De vergaderingen in 2006 waren mede gewijd aan de beoordeling van de prestaties van de bestuurder, de arbeids-

onderhoudt banden met Staedion direct of indirect buiten zijn/haar commissariaat. Het reglement van de Raad van

voorwaarden van de bestuurder, de werving en selectie van een nieuw lid voor de Raad van Commissarissen en

Commissarissen bevat bepalingen over mogelijke tegenstrijdige belangen.

prestatieafspraken in het kader van het managementcontract met de bestuurder voor 2007. Deze afspraken zijn mede bepalend voor toekenning van het variabele deel van de bezoldiging van de bestuurder.

Commissies De Raad van Commissarissen kent 2 commissies: de selectie- en remuneratiecommissie en de auditcommissie.

Bezoldigingsbeleid 2006 In 2006 bestond de bezoldiging van de bestuurder, de heer Jagersma, uit een vast salaris, emolumenten als een lease-

Auditcommissie

auto en een representatievergoeding en een prestatiegebonden variabel salarisdeel van maximaal 10%. De leden van

Toen in september 2006 het reglement van de Raad van Commissarissen in werking trad, is daarbij ook de inwerking-

de remuneratiecommissie en de heer Jagersma hebben op 17 mei 2006 afspraken gemaakt over het functionerings-

treding van de auditcommissie vastgesteld. De auditcommissie bestaat uit de heer A. Alderliesten (voorzitter) en de

en beoordelingsgesprek. Uitgangspunt hierbij waren de doelstellingen als vermeld in het managementcontract. Naar

heer R.L.J.M. Scheerder (lid). De specifieke taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden zijn als bijlage opgenomen

aanleiding hiervan is door de bestuurder een tussentijdse rapportage opgesteld. Deze rapportage heeft als uitgangs-

in het reglement van de Raad van Commissarissen.

punt gediend voor het functioneringsgesprek in oktober 2006. Er is vastgesteld dat er vaart in de organisatie zit en dat de initiatieven van de heer Jagersma een goede uitwerking hebben. De Raad van Commissarissen heeft bijzondere

De auditcommissie is in het verslagjaar één keer bijeengekomen. De bestuurder heeft deze vergadering bijgewoond.

aandacht gevraagd voor de gevolgen van het veranderingsproces op de interne organisatie. Hier is door de bestuurder

Op basis van een bedrijfsbrede risicoanalyse zijn specifiek onderstaande onderwerpen besproken in de vergadering

op geanticipeerd.

van 18 oktober 2006. • Risicomanagement bij projectontwikkeling, mede in relatie tot de ontwikkelstrategie jaarlijks 1.000 nieuwbouwwoningen te bouwen; • Het organisatieontwikkelingtraject in relatie tot de ambities met betrekking tot vastgoedbeheer en project-

In januari 2007 heeft de remuneratiecommissie een beoordelingsgesprek gevoerd. De commissie heeft vastgesteld dat de doelstellingen naar tevredenheid gerealiseerd zijn. De uitkomsten gaven aanleiding om het variabele salarisdeel voor 2006 vast te stellen op 10%.

ontwikkeling. De auditcommissie heeft zich hierin laten bijstaan door een externe deskundige; • Bespreking met de bestuurder en de externe accountant over het beleid en de resultaten van risicomanagement

H. Jagersma (15-06-1957)

Gegevens bestuurder:

Nevenfuncties:

en risicoanalyse;

In dienst sinds: 1 december 2005 Commissaris bij De Nederlanden Compagnie

• Evaluatie van de juridische situatie;

Bestuurslid van de stichting SLICE

• De selectie en (her)benoeming van externe accountant;

Lid raad van Toezicht van Intervolve

• Beoordeling reglement auditcommissie. Bezoldiging 2006 van de bestuurder: Ten aanzien van het risicomanagement bij projectontwikkeling kwamen de volgende aspecten aan de orde:

Vast

Variabel*

Representatievergoeding

Leaseauto

Werkgeverslasten

€ 150.000

€ 15.000

€ 3.000

Ja

€ 39.241

• Welke beheersingsmaatregelen zoals vermijden, reduceren, overdragen of accepteren van projectrisico’s Staedion kan en wil treffen; • De kaders die gehanteerd worden bij het vaststellen van het meerjareninvesteringsplan; * Uitgekeerd in 2007

12

13

De relatie tussen de Raad van Commissarissen en de bestuurder is goed. De voorzitter van de Raad van

De vereniging

Commissarissen heeft meerdere keren per jaar bilateraal overleg met de bestuurder om op hoofdlijnen actuele interne en externe ontwikkelingen te bespreken. De vereniging Staedion zorgt samen met huurders en andere partijen voor het wonen in een veilige, leefbare en goede Bezoldigingsbeleid geldend voor het jaar 2007

woonomgeving, door op vernieuwende wijze te voorzien in de vraag naar duurzame en passende woonvormen en

De bezoldiging van de bestuurder vanaf 2007 bestaat uit de volgende bestanddelen:

woondiensten. We spannen ons bijzonder in voor mensen die door hun financiële, sociale, medische of politieke

• een vast basissalaris dat eens per jaar wordt herzien;

achtergrond niet of onvoldoende in staat zijn zelf in die behoefte te voorzien.

• emolumenten als een leaseauto en representatievergoeding; • een variabele beloning van 0% t/m 10% (afhankelijk van de verrichte prestaties).

We zien de principiële gelijkheid van alle mensen ongeacht etniciteit, gezindte en cultuur als richtsnoer bij de vervulling van onze taak.

Tot slot De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit voor de bereikte resultaten door het bestuur en alle

Leden en ledenraad

medewerkers.

Onze vereniging kent leden. Leden van de vereniging kunnen natuurlijke personen zijn of niet winstbeogende personen die onze grondslag onderschrijven. Per 31 december 2006 had de vereniging 6.314 leden. Dat betekent een daling van 443 leden ten opzichte van 2005. 144 leden zijn per 31 december 2006 geen huurder van Staedion. In 2005 bedroeg dit aantal 160 leden. Samenstelling ledenraad De leden van de vereniging worden vertegenwoordigd door de ledenraad. De ledenraad bestaat uit afgevaardigden die door en uit de leden van de vereniging worden gekozen. Leden van de ledenraad zijn afkomstig uit de regio’s die Staedion heeft vastgesteld. De ledenraadleden nemen zitting in de ledenraad voor een periode van vier jaar. De leden zijn voor één termijn herkiesbaar. Het aantal verkiesbare zetels in de ledenraad is gerelateerd aan het aantal regio’s waarin het bezit van Staedion is verdeeld. Het bezit van Staedion is opgedeeld in 19 regio’s. Niet-bewoners/leden vormen met elkaar één kiesregio. Per 31 december 2006 hadden 15 leden zitting in de ledenraad en waren er 10 openstaande vacatures. Eén lid heeft zich in de loop van 2006 teruggetrokken vanwege ziekte. De twee eerstvolgende kandidaten hebben ervan afgezien om de vrijgekomen positie te vervullen, waardoor er een vacature ontstond. De Ledenraad kende per 31 december 2006 de volgende samenstelling: Leden

Regio

De heer E. Behm

Bouwlust, Vrederust

De heer C.M. de Beus

Loosduinen, Houtwijk

De heer L.A. Callender

Morgenstond

De heer A. El Haddioui

Laakkwartier, Spoorwijk (niet geïnstalleerd)

De heer A. van der Hauw

Bouwlust, Vrederust

De heer H.R. Janssen

Kraaijestein

De heer A. Kara

Transvaalkwartier (niet geïnstalleerd)

Mevrouw J.M. Korff de Gidts-Schilperoort

Waldeck

Mevrouw E.J. Langendam

Centrum

De heer L. Potuijt

Waldeck

Mevrouw S. Rabhia

Regentessekwartier (niet geïnstalleerd)

Mevrouw C.J.A. van Straalen

Belgisch Park

De heer J.J. ten Velden

Buitenleden

De heer J. Veltman

Loosduinen, Houtwijk

De heer S. Wit

Centrum

Taken en werkwijze van de ledenraad De ledenraad heeft binnen de vereniging alle bevoegdheden die niet door de wet of de statuten aan andere organen zijn opgedragen. De ledenraad is het hoogste orgaan van de vereniging. Tenminste twee keer per jaar wordt een vergadering gehouden. In ieder geval een keer binnen zes maanden na afloop van het boekjaar brengt het bestuur zijn 14

15

verslag uit over de gang van zaken in de vereniging en over het gevoerde beleid. Het bestuur legt de jaarrekening en

Hoofdstuk 1: Gebied en regiostrategie

het jaarverslag als bedoeld in artikel 26 lid 1 van het BBSH ter goedkeuring voor aan de ledenraad. De door het bestuur uitgeschreven vergaderingen van de ledenraad staan onder leiding van de voorzitter van het bestuur van de vereniging of de door het bestuur aangewezen plaatsvervanger. De leden van het bestuur en van de Raad van

Staedion is de grootste woningcorporatie in Den Haag. Stabiele wijken en een grote variatie aan woningtypen voor

Commissarissen worden geacht de vergaderingen van de ledenraad bij te wonen. Zij hebben daarin geen stemrecht.

alle inkomens vinden we erg belangrijk. Staedion wil mensen een wooncarrière aanbieden. Van starter tot senior. Iedereen moet bij ons terecht kunnen. Daarom willen we jaarlijks 1.000 woningen bouwen in verschillende typen en

De voornaamste taken van de ledenraad zijn de benoeming en het ontslag van leden van de Raad van Commissarissen,

prijsklassen. Het verhogen van de bouwvolumes gecombineerd met een gezond portie ondernemerschap levert een

goedkeuring van de jaarrekening en het jaarverslag, het wijzigen van de statuten, het verlenen van decharge aan het

bijdrage aan een betere invulling van onze maatschappelijke opgave. Dit hoofdstuk bevat een overzicht van de wijze

bestuur, het verlenen van decharge aan de Raad van Commissarissen en het ontbinden van de vereniging (onder

waarop we onze groeiambitie realiseren en welke activiteiten daarbij komen kijken.

condities). Overzicht vernieuwing en verkoop Bijeenkomsten

Samenvattend zijn de volgende cijfers van toepassing over fysieke groei in stad en regio.

De ledenraad heeft in 2006 twee keer met de bestuurder en een afvaardiging van de Raad van Commissarissen overleg gevoerd (23 mei en 7 november) en driemaal vooroverleg gehad (7 maart, 9 mei en 24 oktober).

Jaar

De voornaamste punten uit het overleg van 23 mei 2006 waren:

Sloop

Verkoop

Verkoop

Productie

Aankopen

Saldo

bestaand

bestaand

nieuwbouw

huur

bestaand

mutatie

• De toelichting van de bestuurder op de strategienota. De groeiambities hebben consequenties voor het huidige werkgebied. De huidige statuten staan groei buiten de regio Haaglanden niet toe. Op een nader te bepalen moment,

2005

620

380

173

48

0

-952

wanneer er concrete investeringsplannen zijn, moeten de statuten gewijzigd worden;

2006

29

143

161

213

150

+191

• Het organiseren van de Maatschappelijke Aandeelhoudersvergadering; • Goedkeuring jaarverslag 2005 en verlenen van decharge aan de Raad van Commissarissen en de bestuurder voor het gevoerde beleid; • Stand van zaken huurdersvereniging. Er moet een nieuwe vorm van huurdersparticipatie komen om meer in de directe omgeving van de huurders werkzaam te zijn;

De verkoop van nieuwbouw betreft verkopen van projecten die in 2006 en de daarop volgende jaren worden opgeleverd. In 2006 zijn 45 koopwoningen opgeleverd. In 2005 zijn er 620 woningen gesloopt in Transvaal en Morgenstond-Midden. In het gebied Moerwijk Zuid gaat in 2007 de sloop van woningen van start. In 2005 is het complex Jules Massenetstraat van 216 woningen aan het WIF

• Op 2 september 2006 heeft er een studiereis naar Den Bosch plaatsgevonden;

verkocht, naast de verkopen aan zittende bewoners en individuele kopers. De productie huur betreft 164 woningen

• Aftreden van leden van de Raad van Commissarissen. De ledenraad is in kennis gesteld van het voornemen door

en 49 overige vhe’s.

middel van natuurlijk verloop - via het rooster van aftreden - de Raad van Commissarissen in twee jaar af te bouwen tot vijf leden.

Samenstelling woningvoorraad Staedion beheerde in 2006, 32.472 woningen. In onderstaande tabel is de verdeling in huurprijsklasse weergegeven,

De voornaamste punten uit het overleg van 7 november 2006 zijn:

afgezet tegen de huurprijsklasse van 2005.

• Benoeming nieuw lid van de Raad van Commissarissen. De heer ir. G.A. Beijer wordt bij acclamatie benoemd tot de jaarvergadering van 2010 als lid van de Raad van Commissarissen van Staedion;

Voorraad

Huurprijsklasse 2005

% 2005

Huurprijsklasse 2006

% 2006

Mutatie

• Stand van zaken huurdersvereniging. De ledenraad wordt in kennis gesteld van de intentie om vier platforms te formeren. Daarbij wordt gewerkt aan een opbouw van vertegenwoordigers van huurders in de eigen woon- en leefomgeving op rayonniveau; • Financiën van de vereniging. De begroting 2007 is besproken;

Goedkoop

< 331,78

38,7%

< 339,08

37,4%

- 1,3%

Middelduur

331,78-508,92

53,7%

339,08-520,12

54,0%

+ 0,3%

Duur

>508,92

7,6%

>520,12

8,6%

+ 1,0%

• Vaststellen vergaderschema 2007; • Vacature ledenraad;

Marktontwikkelingen en verkenning

• Reglement Raad van Commissarissen;

De laatste jaren is een stagnatie op de woningmarkt merkbaar. Stijgende prijzen in de koopsector en wachtlijsten in

• Beleid huurverhoging rijksoverheid;

de huursector zijn hier belangrijke oorzaken van. In principe zijn er voldoende betaalbare woningen voor onze

• Evaluatie Maatschappelijke Aandeelhoudersvergadering.

primaire doelgroep. Toch bestaan er wachtlijsten voor huurwoningen, doordat er onvoldoende woningen beschikbaar komen. Dit wordt veroorzaakt doordat er onvoldoende betaalbaar aanbod is om naar door te stromen en omdat de

Relatie met bestuur en Raad van Commissarissen

stap van huur naar koop vaak te groot is.

De vergaderingen in 2006 zijn bijgewoond door nagenoeg alle leden van de Raad van Commissarissen. De contacten met het bestuur en de leden van de Raad worden als open en constructief ervaren.

Economische groei heeft een grote invloed op de vraag, zowel naar koopwoningen als naar (sociale) huurwoningen. De economische stagnatie aan het begin van deze eeuw heeft geleid tot een verschuiving van de vraag van koop naar huur. De druk op het sociale segment van de huurwoningen is toegenomen. Ondanks dat de vraag naar koopwoningen in deze periode is gedaald, zijn woningprijzen in deze periode overigens nog flink gestegen. Door deze sterk stijgende huizenprijzen bestaat een aanzienlijk verschil in woonlastenontwikkeling tussen koop en huur, ten gunste van de huursector. Dit heeft de doorstroming verder belemmerd.

16

17

Groepen die het vooral moeilijk hebben op de woningmarkt zijn starters en middeninkomens. Voor deze groepen is

aanzien van het parkeren. We verwachten dit in 2007 af te ronden, waarna tot actiegebiedaanwijzing kan worden

het vaak moeilijk een huurwoning te bemachtigen die voldoet aan hun wensen. Ook is de stap naar een koopwoning

overgegaan. De sloop van het voormalige dienstencentrum De Spil en van basisschool De Dobbelsteen is in 2006

in veel gevallen financieel niet haalbaar. Een andere groep die bijzondere aandacht verdient, zijn senioren.

afgerond. Op de plek van De Dobbelsteen komt een nieuwe praktijkschool. Voor het Molenwijkgebouw aan de

De vergrijzing zet de komende jaren sterk door, in de regio overigens veel sterker dan in de stad Den Haag. Deze groep

Cylinderstraat heeft de gemeente een tender uitgeschreven voor nieuwbouw van woningen. Hier heeft Staedion aan

heeft steeds meer te besteden, maar stelt voor wat betreft hun huisvesting steeds hogere en specifiekere eisen.

meegedaan. De uitslag volgt in 2007. Het kinderdagverblijf dat nu nog in dit Molenwijkgebouw is gehuisvest, vormt wellicht een onderdeel van de beoogde nieuwbouw Zuigerstraat. In 2006 zijn er toch weer initiatieven gestart voor

Staedion kent een aanzienlijk bouwprogramma. Hiermee probeert Staedion de druk op de regionale woningmarkt te

een multifunctionele wijkvoorziening. We hopen in 2007 hier vorm aan te geven in nauwe samenwerking met

verkleinen. Bij de opbouw van onze woningportefeuille voor de lange termijn houden we rekening met genoemde

Florence, SCO Lucas, de welzijnsorganisatie en de gemeente.

ontwikkelingen. Transvaalkwartier Voor de komende jaren is als gevolg van economische groei en een toename van het aanbod, een verbetering van de

Proces

doorstroming op de woningmarkt te verwachten. De druk op de woningmarkt neemt daardoor af.

Eind 2005 hebben Staedion en de gemeente de samenwerkingsovereenkomst Transvaal fase 2 tot 4 ondertekend. Op basis van deze overeenkomst voert Staedion de regie over het fysieke deel van de herstructurering in Transvaal.

De Vernieuwde Stad

In het algemeen is de herstructurering goed op stoom geraakt en verloopt grotendeels volgens planning. In 2006 is

Staedion is één van de partners binnen De Vernieuwde Stad. De Vernieuwde Stad is een discussieplatform voor álle

veel aandacht uitgegaan naar de verbetering van de interne rapportages. Hoewel dit onderwerp nog verder moet

grote en grootstedelijke corporaties. Het is een ‘beweging’ van eenentwintig grote grootstedelijke en ondernemende

worden uitgewerkt, is wel een aantal belangrijke stappen gezet. Het blijkt dat de herstructurering ook in financieel

corporaties uit heel Nederland. Samen vertegenwoordigen de corporaties bijna 30% van de sociale huursector.

opzicht grotendeels volgens planning verloopt.

De Vernieuwde Stad is daarmee dé spreekbuis voor corporaties met een grootstedelijke problematiek. Het platform is geen nieuwe branche-organisatie, maar wil zich naar buiten toe wel manifesteren.

Project Transkei (Natalstraat)

Medio 2006 is De Vernieuwde Stad robuuster geworden. Het platform is van zeven naar eenentwintig corporaties

Voor de zomer kon het project ouderenwoningen Natalstraat worden opgeleverd. Het complex heet vanaf nu Transkei.

gegroeid. Hierdoor kan het platform zijn doel, de belangenbehartiging van grote en grootstedelijke woning-

Het is het eerste woningbouwproject dat door Staedion is gerealiseerd in de herstructurering van Transvaal.

corporaties, beter waarmaken. Ook de spelregels waarmee het platform werkt (bijvoorbeeld rond de besluitvorming)

Er zijn 54 huurwoningen voor ouderen gerealiseerd en een parkeergarage voor 30 auto’s die vooral gebruikt wordt

zijn aangescherpt. De Vernieuwde Stad concentreert zich op de aanpak van uitsluitend strategische dossiers, terwijl

door het zorgcentrum en door de Pleysierschool.

er daarnaast wel ruimte kan blijven bestaan voor de uitwisseling van zogenoemde bespreekdossiers. Inhoudelijk focust de Vernieuwde Stad zich op de vernieuwing van het prijsbeleid (inclusief de vraagondersteuning),

Project Zuidkaap

de fiscalisering (belastingwetgeving), de financiering van niet-kernactiviteiten, de stedelijke vernieuwing (inclusief

Dit project bestaat uit 122 koopwoningen en 66 huurwoningen. Het zijn allemaal eengezinswoningen. Het project

ISV), het grondbeleid en de ordening van de volkshuisvestingsssector. Naast specifiek grootstedelijke thema’s gaat het

wordt aangeboden met de ‘BETERKOOP!’ formule, waarvoor eind 2005 fiscale goedkeuring is gekregen. De verkoop

om sectorbrede thema’s die door een grootstedelijke bril worden bezien.

van de woningen in het project Zuidkaap is meteen na de jaarwisseling begonnen en zeer succesvol verlopen. Vrijwel

De algemeen directeur, Henk Jagersma, heeft zitting in het dagelijks bestuur van de Vernieuwde Stad.

alle woningen zijn nu verkocht. De start van de bouw was in april 2006. De eerste oplevering vindt plaats in maart 2007.

Nadere informatie is te vinden op www.devernieuwdestad.nl Project Reypoort Vernieuwing van de wijken in Den Haag

In dit project worden ruim 50 eengezinswoningen in de koopsector ontwikkeld. De verwachting is dat de verkoop in

Vernieuwing van wijken moet een bijdrage leveren aan de stabiele en gedifferentieerde wijken die we nastreven.

2007 van start gaat en dat de bouw kan starten in 2007. Er is besloten conform de prestatieafspraken af te zien van

Zodat wij met voldoende kwaliteit voor elk wat wils kunnen bieden. Staedion heeft een grote vernieuwingsopgave in

een voorverkooppercentage. De bestaande poort naar de Vrijstaathof blijft behouden en wordt geïntegreerd in de

verschillende wijken in Den Haag. Maatregelen lopen uiteen van sloop/nieuwbouw tot grote renovatieprojecten.

nieuwbouw. Boven de poort worden 2 huurwoningen gemaakt. Het terrein is tijdelijk ingericht met een speelplaats.

Voor deze plannen stellen wij een Sociaal Plan op, waarin een groot aantal afspraken wordt vastgelegd, waaronder het recht op verhuiskostenvergoeding.

Projecten tweede fase (Kempstraat) In dit omvangrijke gebied (405 oude woningen) stond het jaar 2006 in het teken van het uitverhuizen en vervolgens

Benoordenhout

slopen van de woningen. De eerste helft van 2007 is nodig om de oude straten er uit te halen en de nieuwe straten

Het verzorgingshuis Oostduin in Benoordenhout en de bijbehorende 41 aanleunwoningen zijn sinds 2002 eigendom

aan te leggen. Voor de nieuwbouw van architectenbureau Duinker en Van der Torre is de bouwvergunning aangevraagd.

van Staedion. In 2006 is de planvorming voor sloop/nieuwbouw van Oostduin volop voortgezet. De plannen voor

Er worden 28 huurappartementen, 44 koopappartementen, 134 eengezinswoningen en 600 m2 bedrijfsruimte

nieuwbouw bestaan uit een kleinere intramurale voorziening en ongeveer 150 huurwoningen in verschillende

gerealiseerd. Parkeervoorzieningen worden gemaakt voor ongeveer 100 auto’s. De start van de bouw wordt verwacht

categorieën. We verwachten de discussies over aard en omvang van de nieuwbouw in 2007 om te kunnen zetten in

rond de zomer van 2007. Waarschijnlijk worden de woningen in dit project voorzien van een systeem met collectieve

concrete planvorming. Intussen zijn we wel bezig met het oplossen van milieuproblemen. Bestaande olietanks zijn

warmtepompen, waardoor een heel lage EPC-waarde wordt bereikt en de CO2-uitstoot wordt beperkt.

gesaneerd en de omvangrijke bodemverontreiniging is in kaart gebracht. Verwacht wordt dat in 2007 gestart wordt met de bodemsanering.

Projecten derde fase De derde fase van de herstructurering ligt tussen de Kempstraat, De La Reyweg, Scheepersstraat en Schalkburgerstraat.

18

Laakkwartier

De stedenbouwkundige onderlegger werd in 2005 vastgesteld en begin 2006 is gestart met de eerste ontwerpen.

De ontwikkelingen in Laakkwartier vorderen langzaam. Voor de sloop/nieuwbouw van het complex Zuigerstraat en

De eerste module betreft het blok tussen de De La Reyweg en het verlengde van de Beijersstraat. Dit project (Johannes-

omstreken zijn nog gespreken gaande met de gemeente over de stedenbouwkundige randvoorwaarden, vooral ten

burgstraat) wordt als eerste uitgevoerd. Er komen 26 huurappartementen, 72 koopappartementen, 13 grote 19

eengezinswoningen, 600 m2 bedrijfsruimte en een parkeergarage voor 85 auto’s. De herhuisvesting is in het eerste

mogelijkheden van de vier wijken in Den Haag-Zuidwest. Uit onderzoek is gebleken dat een deel van de mensen een

kwartaal van 2006 gestart. De tweede module omvat een groot, driehoekig bouwblok, gelegen aan de Kempstraat.

beeld heeft van Den Haag-Zuidwest dat niet strookt met de werkelijkheid. Met de campagne willen partijen laten zien

Het project wordt gerealiseerd onder de naam ‘De Oriënt’, gericht op de Hindoestaanse doelgroepen. Staedion en ERA

hoe het écht wonen is in de wijk.

Bouw hebben een koopovereenkomst gesloten voor deze realisatie. De herhuisvesting van de bewoners van de ruim 300 oude woningen die gesloopt worden voor dit project (en de overige modules van fase 3) start in maart 2007.

• Nieuw informatiecentrum

De nieuwbouw kan dan starten in februari 2009. De derde module (Koppen Groenelaan) omvat onder meer de bouw-

Het imago van het informatiecentrum Den Haag-Zuidwest van de drie corporaties is goed. Jaarlijks bezoeken zo’n

blokken aan de Groenelaan en de Schalkburgerstraat. Hier wordt een plan gemaakt voor 95 woningen en ongeveer

17.000 mensen het informatiecentrum. Maar het centrum is uit zijn jasje gegroeid. Vandaar dat het informatie-

500 m2 bedrijfsruimte (deels horeca). Het voorlopig ontwerp is afgerond en de start van de bouw is voorzien voor het

centrum in november is verhuisd naar een nieuwe locatie aan de Leyweg (nummer 765). De inrichting is conform de

eerste kwartaal 2009. Het laatste onderdeel van fase 3 is de renovatie van beide zijden van de Hertzogstraat. De

nieuwe stijl van de campagne voor de gebiedsmarketing. Ook is de website vernieuwd en is er een nieuwe domein-

besluitvorming over de omvang van dit renovatieproject kon in het tweede kwartaal van 2006 worden afgerond.

naam geïntroduceerd: www.denhaagzuidwest.nl. Begin 2007 wordt het nieuwe informatiecentrum feestelijk

Hiermee blijft dan een waardevol straatbeeld in Transvaal behouden. In dit project worden ruim 50 woningen in

geopend tegelijk met de aftrap voor de gebiedsmarketing.

diverse typen gerealiseerd (uit bijna 100 bestaande woningen). • Regeling impulspremie Projecten vierde fase (tracé tramlijn 11)

Het ministerie van VROM heeft de gemeente Den Haag 4 miljoen euro beschikbaar gesteld voor de stimulering van de

In 2006 is gestart met het werk aan fase 4 van de herstructurering. Vanuit de gemeente is aangedrongen op verdichting,

afzet van appartementen in Den Haag-Zuidwest en Transvaal. Drie projecten van Staedion maken gebruik van deze

dus meer woningen terugbouwen dan in het wijkplan was voorzien. De mogelijkheden zijn hiervoor beperkt. Op een

regeling: twee projecten in Den Haag-Zuidwest (116 woningen) en één in Transvaal (47 woningen). De koper van een

klein aantal plekken aan de randen van het gebied kunnen hogere appartementengebouwen worden gerealiseerd.

appartement in een van deze projecten krijgt na aankoop van de woning een premie van € 10.000,-. De voorwaarde

In lijn hiermee is ook discussie gevoerd over het lijn-11 gebied. Staedion neemt haar verantwoordelijkheid voor de

die het Rijk aan de corporatie(s) stelt, is dat de woningen voor 31 januari 2007 in aanbouw zijn.

medeontwikkeling van dit gebied. In dit kader hebben we samen met de Rabobank een ontwikkelingsvisie gepresenteerd, waarin bedrijvigheid, naast ongeveer 1.000 woningen, een plek krijgt in dit gebied.

Bouwlust • Beresteinlaan & Oosterzijde

Stationsbuurt

Op 1 september is de herhuisvesting van start gegaan voor 55 woningen. De gemeente heeft het beginselplan goed-

Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt/Oude Centrum

gekeurd waarna het actiegebied is aangewezen. In de nieuwbouw worden 48 koopappartementen en een parkeer-

In het kader van de verkoop van het bezit van Woningbeheer wil de gemeente een wijkontwikkelingsmaatschappij

garage gerealiseerd. Daarnaast komen er 17 eengezinswoningen in de sociale huursector. Het project is ontworpen

oprichten voor de Stationsbuurt en het Oude Centrum. Omdat Staedion de grootste vastgoedbezitter is in dit gebied,

door MIII Architecten uit Rijswijk.

is de samenwerking gezocht. In 2006 zijn afspraken gemaakt hoe de samenwerking vorm te geven en welke panden het exact betreft. De besluitvorming binnen Staedion is afgerond, de gemeente verwacht haar aandeel het eerste

• De Steden

kwartaal van 2007 af te ronden.

Eind 2006 is de gebiedsontwikkeling van het gebied De Steden in Bouwlust opgestart. In de nabije toekomst worden 500 woningen van Staedion gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Ook komt er een locatie vrij voor woningbouw

Spinozastraat/Repelaerstraat

waar nu een schoolgebouw is gevestigd. In samenwerking met de gemeente is gestart met het opstellen van een

In 2006 is het plan voor de Spinozastraat uitgewerkt. Het betreft hier 21 markthuurwoningen, waarvan 16 apparte-

woonvisie. De gemeente bereidt tevens de aanpak van winkelcentrum De Steden voor.

menten en 5 eengezinswoningen. Begin 2007 wordt de bouwaanvraag ingediend. Moerwijk Rode Dorp

• Esmoreitplein

De opgestelde plannen voor de vernieuwing van het Rode Dorp dienen na overleg met de gemeente bijgesteld te

In de maanden juni en juli zijn 38 eengezinswoningen opgeleverd. Deze woningen zijn inwendig geheel gerenoveerd,

worden. De gemeente wil deze plannen inbedden in een stedenbouwkundig kader voor de gehele omgeving van

met een nieuwe indeling, terwijl de buitenzijde in oude luister is hersteld. Het complex dateert oorspronkelijk uit de

station Hollands Spoor. De consequenties van de wensen van de gemeente worden op dit moment uitgezocht.

jaren ‘30 en is bijzonder vanwege de architectuur; Haagse portieken, poorten en het glas in lood. De oplevering van de 46 koopwoningen, waarvan 42 eengezinswoningen, vond plaats vanaf september. Hier zijn de verouderde kleine

Den Haag-Zuidwest

woningen samengevoegd tot moderne, ruime woningen. Aansluitend wordt het (Esmoreit)plein zelf opgeknapt. Het

Algemeen

project is eind 2006 door de gemeente als gemeentelijk monument aangewezen. Staedion heeft het project inge-

• Strategisch voorraadbeleid

diend voor de Nationale Renovatie Prijs 2007 in de categorie woningbouw. Het ontwerp is verzorgd door HET

In samenwerking met Vestia en Haag Wonen heeft Staedion het strategisch voorraadbeleid voor Den Haag-Zuidwest

Architectenbureau.

geactualiseerd. Dit is gedaan voor de periode tot 2013. Van de 9.000 woningen van Staedion in Den Haag-Zuidwest, vernieuwt Staedion er 3.000. Aan het einde van het jaar is het boek ‘Samen aanpakken: het strategisch voorraadbeleid

• Moerwijk-Zuid, deelgebied 1 (omgeving Menkemastraat)

van de corporaties in Den Haag-Zuidwest’ gepubliceerd. Het eerste exemplaar werd feestelijk overhandigd aan oud-

In Moerwijk-Zuid is het eerste deelplan uitgewerkt. Het plan is ontworpen door Galis Architectenburo. In het nieuw-

minister Dekker van VROM. Er is een woonwensenonderzoek uitgevoerd onder potentiële geïnteresseerden in een

bouwplan komen in totaal 226 woningen, grotendeels in de marktsector. Het gaat om 157 eengezinswoningen en 69

woning in Den Haag-Zuidwest.

appartementen met een grote diversiteit aan typen. Gezien de omvang van het plan wordt het project in twee fasen uitgevoerd. De eerste fase van de herhuisvesting is in december nagenoeg afgerond. Aansluitend heeft de sloop plaats-

20

• Gebiedsmarketing

gevonden. In juli is de bouwvergunning aangevraagd. De tweede fase van de herhuisvesting is gestart op 1 september.

Dit jaar is de gebiedsmarketing van Den Haag-Zuidwest uitgewerkt op initiatief van de corporaties. De gemeente

Bijzonder in dit project is de uitwerking van de milieuvisie voor Moerwijk-Zuid. In het nieuwe plan worden water en

participeert ook. In 2007 gaat de campagne ‘Leef Ruim’ van start. De campagne ‘Leef Ruim’ toont de ruimte én

extra groen gerealiseerd. Daarnaast wordt er duurzaam gesloopt en wordt ‘Mind Building’ geïntroduceerd voor een 21

deel van de woningen. Dit is een nieuw industrieel bouwsysteem dat voor een groot deel is ingegeven door consument-

Het complex bestaat uit 18 luxe appartementen, 1 penthouse en een ondergrondse parkeergarage en is gesitueerd

gericht bouwen. Daarnaast is het een duurzaam en minder milieubelastend bouwsysteem. Het leidt ook tot een

aan de Kijckerweg in De Lier, op de voormalige locatie van de Johanneskerk. In 2005 is de bouw gestart en in 2006 is

reductie van het energieverbruik voor bewoners.

het complex opgeleverd.

• Moerwijk-Zuid, deelgebied 3(omgeving Westhovenplein)

Hoornse Zoom - Delft

De gemeente heeft definitief besloten dat de school aan het Westhovenplein verdwijnt. Deze locatie komt daarna

Aan de westrand van Delft op een voormalig veilingterrein realiseert de combinatie AM / Staedion een nieuwe woon-

beschikbaar voor woningbouw. Staedion heeft bij de gemeente het eerste recht voor ontwikkeling bedongen.

wijk, de Hoornse Zoom. De wijk biedt ruimte aan circa 500 woningen en kent een veelzijdig woningaanbod van huur,

Inmiddels is gestart met een stedenbouwkundige studie voor dit gebied. Naar schatting worden er nu circa 120

koop en bijzondere woonvormen. Staedion is op deze locatie verantwoordelijk voor de ontwikkeling van 76 koop-

woningen extra in Moerwijk-Zuid gerealiseerd.

woningen, 56 huurwoningen en 24 zorgappartementen. In juli 2006 zijn alle 56 huurwoningen opgeleverd. De koopwoningen en de zorgappartementen worden in de periode tot 2008 opgeleverd. De zorgappartementen zijn aan zorginstelling Philadelphia verkocht.

Morgenstond • Hunzehof In mei is de bouw gestart van het project Hunzehof in aanwezigheid van alle kopers en huurders van het project.

Watertuinen van Delft - fase 2 en 3 (TNO)

Op deze locatie aan de Hengelolaan en Dieverstraat komen 20 eengezinswoningen (koop), 29 koopappartementen

In navolging op fase 1, de ontwikkeling van een woontoren door Staedion en 274 woningen gezamenlijk met AM

en 29 sociale huurappartementen. Aan het einde van het jaar waren alle woningen verkocht, op één appartement na.

Wonen op het voormalig TNO terrein in Delft, heeft Staedion in 2006 met AM Wonen een overeenkomst gesloten

Van de kopers is 40% afkomstig uit Den Haag-Zuidwest. Bij de huurders ligt dit percentage op 50%.

voor de samenwerking voor fase 2 en 3. In deze vervolgfase worden in de periode van 2009 tot 2012 in totaal 278

Het project is ontworpen door Pierre Gautier architecture.

woningen gerealiseerd, waarvan 30% in het sociale segment.

• Nieuwe Vaart

Vlielandseweg - Pijnacker

In november is de verkoop van het project Nieuwe Vaart gestart. Op deze locatie grenzend aan de Dedemsvaartweg

Gezamenlijk met projectontwikkelaar Janssen de Jong heeft Staedion in Pijnacker twee percelen landbouwgrond

komen 170 nieuwe woningen. 122 woningen daarvan worden gerealiseerd in de koopsector met een grote mix aan

gekocht. In totaal betreft het circa 2,7 hectare te ontwikkelen grond. Op deze locatie kan naar verwachting in 2010

grondgebonden en gestapelde woningen. Daarnaast komen er 48 sociale huurwoningen: 43 appartementen en 5

worden gestart met de bouw van circa 80 woningen. Hiervan wordt 30% in het sociale segment gerealiseerd.

eengezinswoningen. In december zijn er 21 woningen verkocht. Dit project is ontworpen door Steenhuis Bukman

Geprobeerd wordt de naastgelegen percelen ook te verwerven zodat de ontwikkeling uitgebreid kan worden.

Architecten. De Nieuwe Vaart is het eerste project waar de regeling voor de impulspremie wordt gebruikt (voor 76

Staedion participeert voor 50% in deze ontwikkeling.

kopers van een gestapelde woning). Wippolder - Wateringen In het voorjaar van 2006 heeft Staedion in samenwerking met projectontwikkelaar LSI een ontwikkellocatie in

• Oosterhesselenstraat Na de zomer is het beginselplan voor het project goedgekeurd door de gemeente. Tussen de Oosterhesselenstraat en 2

Wateringen gekocht. De locatie omvat 8,1 hectare en ligt onder de Erasmusweg en aan de Haagse kant van de

Wapserveenstraat komen 32 sociale huurwoningen, nieuwbouw voor basisschool De Drentse Hoek en ruim 400 m

Wippolderlaan. LSI en Staedion zijn voornemens hier circa 265 woningen te realiseren, waarvan 30% in het sociale

bedrijfsruimte. Er wordt naar gestreefd de bouwvergunning in het eerste kwartaal van 2007 in te dienen. Ook hier

segment. Volgens planning worden de woningen in 2013 opgeleverd. Staedion participeert voor 50% in deze

worden de woningen ontworpen door Steenhuis Bukman Architecten.

ontwikkeling.

• Tinaarlostraat

Hof van de Wateringhe - Wateringen

In november is gestart met de uitwerking van het vierde project van Staedion in Morgenstond-Midden. DKV

Eind 2006 is Staedion met Weboma overeengekomen dat zij voor 50% participeert in de nieuwbouwontwikkeling op

Architecten is het geselecteerde architectenbureau. In dit project aan de Tinaarlostraat en Wapserveenstraat komen

de locatie van het huidige kantoor van Weboma aan de Noordweg te Wateringen. In de periode van 2006 tot en met

35 eengezinswoningen in de marktsector en 62 appartementen in de sociale huursector. De woningen aan de

2010 worden op deze locatie in totaal 161 woningen gerealiseerd. Hiervan worden 51 woningen in de sociale huur of

Wapserveenstraat kijken uit op het nieuwe buurtpark.

koopsector gerealiseerd.

• Gebiedsontwikkeling Morgenstond-Zuid

Aankoop bestaande bouw/turn-key

De drie corporaties zijn gestart met de gebiedsontwikkeling van de Haveltestraat en omgeving. De locatie grenst aan de Leyweg waar het nieuwe Stadsdeelkantoor van de gemeente wordt gevestigd. In totaal worden 630 woningen in

Loosduinse Hoofdstraat - Den Haag

de toekomst gesloopt, waarvan ruim de helft in eigendom van Staedion is (320 woningen). Er is een (woon)visie

Aan de Loosduinse Hoofdstraat in Loosduinen realiseert Muldershof Epart B.V. voor KBB/Vendex een Hema en een

opgesteld voor het gebied in samenwerking met de gemeente en een eerste stedenbouwkundige uitwerking.

Kruidvat. Daarnaast komt een dagwinkel. Boven de winkels worden 21 appartementen gerealiseerd. Het terrein aan de achterkant wordt een afsluitbaar binnenterrein met parkeerplaatsen voor bewoners, bergingsruimte, een

Regentessekwartier

speelplaats en groen. Staedion is in 2006 overeengekomen de woningen bij oplevering van de ontwikkelaar af te

Aan De Constant Rebequeplein ontwikkelt Staedion 22 eengezinsportiekwoningen (koop), 21 huurappartementen en

nemen.

50 parkeerplaatsen. Het huidige complex van 55 woningen wordt in 2007 gesloopt. Dekkershaghe & Hagheduyn - Den Haag Vernieuwing in de regio

In november 2006 heeft Staedion twee serviceflats aangekocht. De serviceflat Dekkershaghe ligt aan de Aaltje Noordewierstraat en omvat 113 appartementen. Het complex Hagheduyn ligt aan de Kijkduinsestraat en omvat

Johannes Kerk - De Lier

33 appartementen.

In samenwerking met Weboma heeft Staedion in De Lier het appartementencomplex ‘Villa Fresco’ gerealiseerd. 22

23

Hoofdstuk 2: De klant is tevreden

Koningin Julianaplein - Den Haag NS Poort en Multi Vastgoed ontwikkelen op het stationsplein van het Centraal Station in Den Haag een multifunctioneel gebouw met woningen, kantoren, winkels en parkeervoorzieningen. De nieuwbouw op het Koningin Julianaplein is een ontwerp van O.M.A., het architectenbureau van Rem Koolhaas. Staedion heeft in 2006 een bod

De tevredenheid van onze klanten is een belangrijke richtlijn waaraan we de kwaliteit van onze dienstverlening toetsen.

gedaan op één van de torens van het gebouw dat circa 100 appartementen omvat. Alle appartementen zijn vrije

Onze dienstverlening is primair gericht op het zorgen voor voldoende woningen voor de primaire doelgroep. Maar

sector huurwoningen. De bouw start conform planning eind 2008.

daarnaast realiseren we ons dat goed wonen meer is dan een dak boven je hoofd hebben. Productontwikkeling, participatie en investeren in woningen en de woonomgeving zijn belangrijke randvoorwaarden voor de klant-

Verkoop van bestaande huurwoningen

tevredenheid. Dit hoofdstuk behandelt de wijze waarop we in 2006 een bijdrage geleverd hebben aan ‘mijn manier

Door een interne organisatiewijziging zijn per 1 maart 2006 vanuit Staedion Bedrijfs Onroerend Goed de werkzaam-

van wonen’ voor onze klanten.

heden met betrekking tot verkoop bestaande bouw aan de Woonbedrijven overgedragen. In 2006 zijn 143 woningen verkocht en getransporteerd. Op de peildatum 31 december 2006 zijn er nog 43 complexen

Woondiensten (productontwikkeling)

in verkoop met een totaal van 3.103 woningen. In 2006 zijn er 13 parkeerplaatsen verkocht.

Met een scala aan woondiensten geven we invulling aan onze missie, onder andere het bieden van keuzemogelijk-

In 2006 zijn de bestaande huurwoningen uitsluitend verkocht aan zittende bewoners en/of aan eigenaar/bewoners.

heden voor de klant. Onder de titel ‘Mijn manier van wonen’ (onze pay-off) hebben we het programma van woon-

Woningen of complexen zijn niet verkocht aan beleggers en dergelijke. De woningen zijn verkocht voor 100% markt-

diensten in 2006 weer verder uitgebreid. Uitdaging voor het dienstenprogramma is de beste prijs in product en

waarde.

service te realiseren voor onze klanten. We doen dit door onze eigen processen zo efficiënt mogelijk in te richten en/of gebruik te maken van processen en kennis van derden. We zoeken daarvoor samenwerking met betrouwbare partners die goed aansluiten bij ons klantprofiel.

Verkoop van nieuwe woningen Verkoop

2004

2005

2006

Inmiddels zijn vanuit deze uitgangspunten diverse woondiensten geïmplementeerd. De speerpunten in 2006 waren de introductie van verzekeringen, de introductie van verhuisdiensten, een eerste pilot met BETERKOOP! en de uitrol

Woningen (stuks)

54

173

161

Bedrijfs Onroerend Goed (m2 v.v.o.)

448

1.439

0

gebruik van elkaars kennis en distributiekanalen. Zo kunnen onze klanten rechtstreeks bij FBTO verzekeringsproducten

Parkeerplaatsen (stuks)

31

7

0

afnemen tegen aantrekkelijke kortingen. Om toegang te krijgen tot specifieke Staedion informatie op de FBTO website

van ons nieuwe keukenbeleid. We werken binnen deze diensten samen met diverse partijen in de markt en maken

is er een unieke Staedion-code voor onze klanten beschikbaar. In 2006 zijn er geen woningen gerealiseerd met een stichtingskostenniveau boven de € 200.000,-. Mede door de herstructurering, die een verhuisbeweging op gang brengt, werd in 2006 veelvuldig gebruik gemaakt Identiteit en Branding

van de verhuisdiensten van de lokale verhuisonderneming Zaat. Op basis van vaste maximale m2 prijzen krijgen

Identiteit en Branding van gebieden is een methode voor het opstellen van een visie op een gebied, waarbij de

huurders direct duidelijkheid over de kosten van verhuizen. Bovendien biedt de verhuisdienst ook het gemak van een

specifieke identiteit (persoonlijkheid) en kernwaarden die het ‘merk’ van het gebied uitdragen, het uitgangspunt

gedeeltelijke verhuizing van bijvoorbeeld alleen zware apparatuur.

vormen. In 2006 is een tweetal ‘brandingprojecten’ binnen Den Haag afgerond: in Mariahoeve en het Schipperskwartier. De projecten hebben Staedion de kennis opgeleverd om op een andere wijze naar wijken te kijken. Een wijze

Verder is in 2006 de eerste pilot uitgevoerd van de regeling BETERKOOP! bij de verkoop van 122 woningen in Transvaal.

waarbij niet alleen wordt gekeken naar rationele en waarneembare factoren, maar juist ook naar de beleving van een

Met deze regeling kunnen kopers een eigen woning kopen met een aantrekkelijke korting tot maar liefst 25%. De voor-

gebied door bewoners en betrokkenen. De projecten zijn uitgevoerd met subsidie van VROM.

delen voor de koper zijn een lagere hypotheek en daardoor lagere maandlasten en de koper wordt met deze regeling toch volwaardig eigenaar van de woning. Als de koper de woning uiteindelijk verkoopt, betaalt de koper de korting

Binnen deze projecten is nauw samengewerkt met overige corporaties, gemeente, bewoners en overige partijen

terug uit de opbrengst van de verkoop en deelt de waardestijging van de woning met Staedion. Als de waarde van de

binnen de wijken. Deze samenwerking heeft geleid tot gezamenlijke visies op de gebieden en bijbehorende actie-

woning is gedaald, deelt Staedion ook in het verlies. In maar liefst 92% van de transacties deden kopers een beroep op

plannen. In Mariahoeve is zelfs een formele samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en de drie betrokken

de kortingsregeling die bij deze dienst van toepassing is. BETERKOOP! is daarmee als variant op het ‘maatschappelijk

corporaties opgesteld.

gebonden eigendom’ een succesvolle formule gebleken. Omdat we met BETERKOOP! invloed uitoefenen op de markt en de prijsontwikkeling moeten we kritisch kijken waar we BETERKOOP! als verkoopinstrument inzetten. Kijkend naar

Bedrijfs Onroerend Goed

de markt zouden we ook nog meer starters met deze regeling willen aanspreken. Wat dat betreft blijven we BETER-

Er zijn goede resultaten geboekt. In totaal beheerde de afdeling 427 bedrijfsruimten, 52 antenneopstelplaatsen en

KOOP! doorontwikkelen en de lokale woningmarkt nauw volgen.

1.578 parkeerplaatsen tot in het tweede kwartaal. De huurachterstand van bedrijfsruimten is met ruim een half procent gedaald van 2,59 % naar 2%. De huurachterstand van parkeerplaatsen is gedaald van 1,22% naar 0,33%.

De uitvoering van het keukenbeleid is medio 2006 van start gegaan. Het nieuwe beleid voorziet in meer keuze-

De beïnvloedbare leegstand van de bedrijfsruimten op peildatum 31 december 2006 is gestegen van 2,22% naar

mogelijkheden voor de huurders voor wat betreft kleur, keukenbladen, extra kasten en inbouwapparatuur.

3,61%. Het vrijkomen van de Staedion-locaties op de Dreef en Prinsegracht zijn hierop van invloed. Het leegstands-

Omdat we merendeels de keukens zelf inkopen en plaatsen, kunnen huurders tegen scherpe prijzen hun eigen

cijfer van de parkeerplaatsen die nog in bezit zijn van de afdeling Bedrijfs Onroerend Goed, is op peildatum

‘meerwerk’ bepalen en bijbetalen.

31 december 2006 nihil. Ten behoeve van de herstructurering van Den Haag-Zuidwest en Transvaal moeten tot 2013 de contracten van 151 bedrijfspanden worden beëindigd. De huurovereenkomsten die van toepassing zijn voor het

Overleg met klanten

jaar 2006 zijn allemaal beëindigd en de betreffende panden gesloopt.

Staedion streeft in haar beleid naar evenwicht in diverse belangen. Het gaat hier over belangen van individuen, maar ook om collectieve algemene belangen. Verder zit er vaak spanning tussen zakelijke en maatschappelijke belangen samen met korte en lange termijnbeslissingen. Het perspectief van onze huurders telt bij de afwegingen zwaar mee.

24

25

Op woning-, straat- en buurtniveau vindt overleg plaats met bewonerscommissies, meestal gericht op schoon, heel

Verhuringen aan de doelgroep in 2006

(onderhoud) en veiligheid. De meeste leefbaarheidsprojecten vinden dan ook in overleg met bewonerscommissies Doelgroep

plaats.

Kortings-

%

grens

Dit jaar zijn twee nieuwe bewonerscommissies gestart: de bewonerscommissie aan de Van Boecopkade en de bewoners-

Tot

%

aftoppingsgrens

Boven

%

Totaal

%

aftoppingsgrens

commissie aan de Katerstraat. Met alle bewonerscommissies heeft minimaal twee maal overleg plaatsgevonden. Met de vele, ook nieuwe, bewonerscommissies werd productief samengewerkt. Zij vormen een vaste basis voor

Doelgroep

bewonersparticipatie.

Niet-doelgroep

962

34,3

1.121

40,0

115

4,1

2.198

78,4

97

3,5

199

7,1

292

10,4

588

21,0

3

0,1

3

0,1

0

0

6

0,2

6

0,2

6

0,2

0

0

12

0,4

1.068

38,1

1.329

47,4

407

14,3

2804

100,0

Stichting/ Het overleg over bijvoorbeeld huurbeleid, onderhoudsbeleid, toewijzingsbeleid en portefeuillebeleid vond met de

instelling

Huurdersvereniging Staedion plaats. Staedion heeft in 2006 de samenwerking met deze overleginstantie opgezegd.

Niet in te delen

Na enkele positieve interventies heeft Staedion de conclusie getrokken dat het rendement van het overleg te gering

Totaal

was en dat deze situatie niet verbeterde, ondanks een goed overlegklimaat. In 2006 is in overleg met de bewonerscommissies een start gemaakt met de organisatie van Adviesforums per rayon. De bedoeling is dat deze forums veel

Bovenstaande tabel laat zien dat in de huurklasse tot de kwaliteitkortingsgrens er in 2006 in totaal 1.068 woningen

meer gericht adviezen gaan geven op het eigen rayon over de genoemde beleidsonderwerpen. De Huurdersvereniging

zijn verhuurd. Van de verhuurde woningen in deze huurklasse is 34,3% verhuurd aan de primaire doelgroep (962

is met steun van Staedion ordentelijk ontbonden.

woningen). In de huurklasse tot de aftoppingsgrens zijn er in 2006 in totaal 1.329 woningen verhuurd. Van de verhuurde woningen in deze huurklasse is 40,0% verhuurd aan de primaire doelgroep (1.121 woningen). In de huurklasse boven de aftoppingsgrens zijn er in 2006 in totaal 407 woningen verhuurd. Van de verhuurde

Doelgroepen van beleid

woningen in deze huurklasse is toch nog 4,1% verhuurd aan de doelgroep (115 woningen). Met deze resultaten voldoet Staedion in ruime mate aan de taakstellingen op het gebied van het huisvesten van de primaire doelgroep.

Huurgrenzen De woningen die in 2006 zijn verhuurd, zijn voornamelijk verhuurd aan de doelgroepen van beleid, zoals gedefinieerd door het Ministerie van VROM. Het ministerie maakt daarbij onderscheid tussen woningen in de volgende huurklassen:

Verhuringen aan specifieke doelgroepen In 2006 zijn 282 studentenwoningen verhuurd. Verder zijn 56 aanleunwoningen en 42 woningen voor woongroepen

Huurgrenzen subsidiabele huur

01-01-06 t/m 30-06-06

01-07-06 t/m 31-12-06

en/of Groepswonen Door Ouderen verhuurd. Daarmee zijn in 2006 in totaal 380 woningen verhuurd aan specifieke doelgroepen.

Kwaliteitkortingsgrens

€ 331,78

€ 339,08

Overzicht aantal verhuringen in 2006 aan specifieke doelgroepen:

Aftoppingsgrens 1-2 personen

€ 474,88

€ 485,34

Doelgroep

Aftoppingsgrens 3 of meer personen

€ 508,92

€ 520,12

Huurprijsgrens

€ 604,72

€ 615,01

Aantal

Studentenwoningen

282

Aanleunwoningen

56

De kwaliteitkortingsgrens (=jongerengrens) is de grens die gehanteerd wordt als maximum toeslaggrens voor jongeren

Woningen voor woongroepen en/of Groepswonen Door Ouderen

42

met een leeftijd onder de 23 jaar. Boven die huurgrens is voor jongeren onder de 23 jaar geen huurtoeslag mogelijk.

Totaal aantal verhuringen specifieke doelgroepen

380

De aftoppingsgrens is de grens die gehanteerd wordt als maximum toeslaggrens en is afhankelijk van de gezinssamenstelling (het aantal personen). Er is een aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens en er is een

Naast de aanleunwoningen die Staedion zelf verhuurt, is er ook nog een aantal complexen met aanleunwoningen

aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoonshuishoudens. Boven de aftoppingsgrens is in principe geen huurtoeslag

die collectief wordt gehuurd van Staedion. De aanleunwoningen in die complexen worden rechtstreeks door de

mogelijk. Daarnaast is er de huurprijsgrens (=vrije sectorgrens). Dit is de grens die gehanteerd wordt als maximum

betreffende instanties verhuurd. Deze verhuringen zijn niet in dit overzicht opgenomen.

huurtoeslaggrens voor gezinnen van minimaal zes personen, gehandicapten in aangepaste woningen (MIVAwoningen), 55-plussers in woningen in een complex voor Groepswonen Door Ouderen (GDO-complexen), ouderen in

Verhuringen om niet

aanleunwoningen en 65-plussers in specifieke ouderenwoningen. Boven deze huurprijsgrens wordt geen huurtoeslag

Overzicht ‘om niet’ verhuringen

verstrekt.

Omschrijving

De doelgroepen van beleid, zoals gedefinieerd door het Ministerie van VROM, worden gedefinieerd aan de hand van het belastbare jaarinkomen. Huishoudens met een inkomen tot de in de tabel genoemde inkomensgrenzen behoren tot de doelgroepen van beleid (=de primaire doelgroep). Het gaat daarbij om de volgende doelgroepen van beleid:

Stichting De Rank

-

2

Particuliere huurders

3

3

Inkomensgrenzen huishoudens

01-01-06 t/m 30-06-06

01-07-06 t/m 31-12-06

Aantal 2005

Aantal 2006

Stichting Stroom

22

30

Stichting Boog

1

4

Overige Totaal aantal verhuringen ‘om niet’

Eenpersoonshuishoudens

€ 18.925,-

€ 20.000,-

Meerpersoonshuishoudens

€ 25.375,-

€ 27.127,-

Verhuuractiviteiten

-

2

26

41

Eenpersoonsouderenhuishoudens

€ 16.825,-

€ 17.950,-

In 2006 zijn in totaal 2.731 woningen van Staedion verhuurd, exclusief nieuwbouw. Met een woningbezit van 32.472

Meerpersoonsouderenhuishoudens

€ 21.925,-

€ 23.825,-

woningen op de peildatum 31 december 2006 komt dit neer op een mutatiegraad van 8,4%. Daarmee is de mutatiegraad ten opzichte van 2005 gedaald van 9.4% naar 8,4%.

26

27

In 2006 heeft Staedion naast woningen 251 parkeergelegenheden verhuurd en zijn er 36 overige verhuureenheden

Huurderving

verhuurd (extra bergingen, et cetera). Door een interne organisatiewijziging zijn per 1 april 2006 vanuit Staedion

De gemiddelde huurderving (mutatie- en exploitatieleegstand) bij Staedion bedroeg in 2006 1,1% ten opzichte van

Bedrijfs Onroerend Goed de werkzaamheden met betrekking tot verhuur van commerciële parkeergarages aan

de bruto jaarhuur. Vergeleken met 2005 is er sprake van een stijging van de gemiddelde leegstand van 0,80% naar

Staedion Wonen overgedragen. Het ging hier om een totaal aantal van 1.554 parkeergelegenheden. In de nieuwbouw

1,1%. De gemiddelde derving procesleegstand (leegstand ten gevolge van verkoop en sloop) bedroeg eveneens 1,1%.

zijn er 17 GDO-woningen verhuurd in de Akeleistraat en 56 woningen in de Hoornse Zoom in Delft. In het renovatie-

De totale gemiddelde huurderving als gevolg van exploitatieleegstand en procesleegstand bedroeg daarmee 2,2%. Op

complex Esmoreitplein/ Rederijkerstraat zijn 38 woningen verhuurd.

de peildatum 31 december 2006 bedroeg de mutatie- en exploitatieleegstand 0,7%. De procesleegstand bedroeg op deze peildatum 1,0%.

Verhuringen bezit Staedion exclusief nieuwbouw: Omschrijving

Oost 1

Oost 2

West 1

West 2

Totaal

Leegstand in dagen Het gemiddeld aantal dagen mutatieleegstand van de woningen in 2006 (19) ligt lager dan het gemiddeld aantal

Verhuurde woningen

669

847

567

648

2.731

Verhuurde parkeergelegenheden

93

106

34

18

251

Verhuurde overige VHE’s Totaal

4

8

8

16

36

766

961

609

682

3.018

dagen leegstand in 2005 (21). Snelheid verhuringen Van de mutatiewoningen wordt 26,0% (21% in 2005) aansluitend verhuurd aan de nieuwe huurder. 39,55% wordt binnen 22 dagen verhuurd (40% in 2005) en 34,46% (39% in 2005) van de woningen staat langer dan 22 dagen leeg.

Ontwikkelingen aanbodmodel

In deze laatste categorie gaat het om woningen waar veel mutatieonderhoud nodig is om de woningen weer in goed

Bij de ideevorming rond het nieuwe woonruimteverdelingsysteem heeft een nieuwe klantbenadering centraal

verhuurbare staat te brengen.

gestaan. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat er verschillende typen woningzoekenden zijn die een eigen benadering en serviceverlening nodig hebben. De verschillende klanten die worden onderscheiden, zijn:

Woningruil en overschrijving huurrecht

• oriënterende woningzoekende: deze woningzoekende weet nog niet precies welke woning hij of zij zoekt, bekijkt de

Bij de 2.731 woningen die in 2006 zijn verhuurd, zijn 21 woningruilen en 12 nieuwe huurovereenkomsten wegens

markt, bekijkt een aantal woningen en kiest op basis daarvan een woning, wil gebruiksgemak bij zijn oriëntatie op

overschrijving van het huurrecht afgesloten.

de markt; • gerichte woningzoekende: weet precies in welke woning of welk woningtype hij/zij wil wonen, wil zich verbeteren

Mutatieonderhoud Ook in 2006 is er veel geïnvesteerd in de mutatiewoningen. In totaal is er ruim 6,7 miljoen euro besteed om alle

naar aanleiding van zijn huidige omstandigheden en wil service bij het zoeken naar een woning; • directe zoeker: het maakt deze woningzoekende niet veel uit waar, hoe groot of welke kwaliteit de woning heeft,

mutatiewoningen weer in goed verhuurbare staat te brengen. De meeste woningen worden in goede staat door de

als er maar op korte termijn zicht is op een woning of duidelijkheid over de kans van slagen. Het gaat in deze groep

vertrekkende huurder opgeleverd. Soms is sprake van veroudering, wat investeringen noodzakelijk maakt. Sommige

vooral om starters (niet alleen jongeren) en specifieke doelgroepen bijvoorbeeld na relatiebreuk. Wil eigentijds

woningen zijn compleet uitgewoond en vernield, vaak als gevolg van ontruiming. Per mutatie lopen de kosten sterk

worden aangesproken en wil duidelijkheid.

uiteen. Gemiddeld werd in 2006 per mutatiewoning een bedrag van € 2.437,- uitgegeven. De gemiddelde kosten liggen hiermee een stuk hoger dan die in 2005 (€ 1.870,-).

Dit alles heeft geleid tot een mogelijkheid voor starters om elke dag via loting te reageren op kleine woningen zonder eisen aan inkomen of huishoudgrootte. Ook kan er een zoekopdracht worden geplaatst voor de ideale woning.

Serviceabonnementen

Meer foto’s van woning en omgeving op de website geven meer inzicht in de vrijkomende woningen voor wie zich

Per 31 december 2006 hebben 25.012 huurders een serviceabonnement afgesloten. Daarmee maakt ruim 78% van

uitgebreid wil oriënteren. En er is een sanctiemaatregel ingesteld voor niet reageren op aangeboden woningen om

de huurders gebruik van deze dienst. Van deze huurders maakt 47,43% (46% in 2005) gebruik van een Basis-

het aantal niet-reageerders terug te dringen. Het nieuwe Woning Matching systeem is 29 mei 2006 van start gegaan.

abonnement, 50,28% (51% in 2005) heeft een Plus-abonnement afgesloten. Ruim 39,34% (35% in 2005) van de deelnemers komt in aanmerking voor een woonduurkorting, die van toepassing is voor huurders die langer dan 10 jaar of 20 jaar aaneengesloten in een woning van Staedion wonen.

Beëindigde huurcontracten In 2006 zijn 3.416 huurcontracten voor woningen beëindigd. In 2005 waren er 3.696 huuropzeggingen. Dit is een

Huurachterstand zittende huurders (woningen)

daling van 8% ten opzichte van 2005. Naast de beëindigde huurcontracten voor woningen zijn er 363 huurovereenkomsten voor parkeergelegenheden beëindigd en 63 huurovereenkomsten voor overige verhuureenheden.

Het saldo huurachterstand is in 2006 gestegen van € 1.011.838,- naar € 1.405.258,-. Relatief steeg de achterstand van 0,79 % per 31 december 2005 naar 1,02 % per 31 december 2006. Het aantal huurders met een achterstand in de huurbetaling nam toe van 2.196 naar 2.934.

Beëindigde huurcontracten: Omschrijving

Oost 1

Oost 2

West 1

West 2

Totaal

Woningen

990

880

653

893

3.416

Parkeergelegenheden

131

122

88

22

363

maand huurachterstand en van een verdrievoudiging van het aantal betalingsregelingen ten opzichte van

Overige VHE’s

11

13

17

22

63

31 december 2005. Het feit dat er minder woningen worden ontruimd als gevolg van het aangaan van regelingen in

1.132

1.015

758

937

3.842

In totaal was de achterstand per 31 december 2006 € 1.405.258,- ( 38,9 %) hoger dan de achterstand per

Totaal

28

31 december 2005. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de grote toename van huurders van een

het minnelijke traject, verklaart ook de stijging van dit saldo.

29

en om oplopende huurachterstanden in een zo vroeg mogelijk stadium te signaleren en op te lossen. Begin 2007 komt

De totale achterstand is als volgt onder te verdelen: Categorie

Aantal 2006 Aantal 2005 Totaal 2006

Totaal 2005 Gemiddeld 2006 %2006 %2005

€ 737.036

1.023

€ 688.282

€ 896,64

52,5

68,0

deze projectgroep met aanbevelingen. Huurtoeslag

Deurwaarderszaken

822

Betalingsregelingen

222

74

€ 81.265

€ 22.979

€ 366,06

5,8

2,3

Staedion trekt de huurtoeslag af van het te betalen huurbedrag op basis van de beschikkingen van de Belastingdienst.

> 3 maanden

19

11

€ 25.256

€ 19.301

€ 1.329,27

1,8

1,9

Zij doet dit maandelijks voor 10.500 huurders. Dit aantal ligt aanzienlijk lager dan de 13.000 huurders die in 2005

3 maanden

15

3

€ 15.618

€ 2.431

€ 1.041,19

1,1

0,2

gebruik maakten van huurmatiging. Deze daling is veroorzaakt door de overgang van huursubsidie naar huurtoeslag

> 2 maanden

53

14

€ 45.439

€ 11.305

€ 857,34

3,2

1,1

per 1 januari 2006. Veel huurders hebben de betaalrichting van de huurtoeslag gewijzigd en ontvangen de huur-

2 maanden

68

13

€ 50.709

€ 7.615

€ 745,73

3,6

0,8

toeslag vanaf 1 januari 2006 op eigen rekening. In totaal is met de huurtoeslag in 2006 een bedrag gemoeid van

> 1 maand

167

113

€ 82.459

€ 50.189

€ 493,77

5,9

5,0

€ 19.436.535,- (2005: € 22.800.028,-). Dit is gemiddeld € 1.619.711,- per maand (2005: € 1.900.000,-).

1 maand

768

497

€ 280.264

€ 165.161

€ 364,93

19,9

16,3

< 1 maand

800

448

€ 87.212

€ 44.575

€ 109,02

6,2

4,4

2.934

2.196

€ 1.405.258

€ 1.011.838

€ 6.203,95

100,0

100,0

Totaal

Househopping In 2006 zijn onder de noemer van het project Househopping in totaal 122 kandidaten bemiddeld in tijdelijke woonruimte in toekomstige sloopcomplexen. Er bestaat veel animo onder jongeren voor de Househoppingwoningen van

Vooruitbetaalde huur

Staedion. Een geadverteerde woning trekt op de website veel respons; gemiddeld reageren zo’n 30 kandidaten op

Naast huurders met een achterstand zijn er ook huurders die, conform het huurcontract, de huur vooruitbetalen.

de woning binnen 30 minuten. Het doel van het project bij de start was om de leefbaarheid in het complex en de

Deze voorstand is toegenomen. Per 31 december 2006 hadden 6.146 huurders in totaal een voorstand van

omgeving te vergroten dan wel te stabiliseren, om de positie van jongeren op de woningmarkt verder te verbeteren

€ 1.522.129,-. Gemiddeld is dat € 248,- per huurder. Per 31 december 2005 hadden 6.926 huurders een voorstand

en tot slot om het imago van Staedion onder jongeren te verbeteren. Hoewel dit nog niet formeel is onderzocht, horen

van in totaal € 1.678.402,-; gemiddeld was dat per huurder € 292,-.

wij hierover positieve signalen van de Househoppers. De belangstelling voor de woningen is groot en ook wat betreft de effecten op de leefbaarheid mogen wij over het algemeen tevreden zijn.

Huurachterstand vertrokken bewoners (woningen) Het saldo huurachterstand van vertrokken bewoners is van € 2.528.819,- per 31 december 2005 gedaald naar

De verdeling van de Househoppers over de rayons in 2006 was als volgt:

€ 1.961.664,15. Een daling met € 567.154,85 ( 22,4 %). Het aantal vorderingen daalde van 1.308 naar 1.106 per

Oost 1: 24 Househoppers, in 1 complex

31 december 2006. Het gemiddeld openstaande bedrag per vordering daalde ook, van € 1.933,- naar € 1.774,- per

Oost 2: 29 Househoppers, verdeeld over 2 complexen

31 december 2006. In totaal werd er in 2006 een bedrag van € 420.745,24 afgeboekt als oninbare vordering. Dit is

West 1:

16,4 % van het openstaande saldo per 31 december 2005.

West 2: 62 Househoppers, verdeeld over 4 complexen

Ontruimingen

In rayon West 2 is in 2006 de eerste lichting Househoppers ‘doorgehopt’ vanuit complex Menkemastraat fase 1. In

Het aantal ontruimingen wegens betalingsachterstand, al dan niet in combinatie met overlast en/of onderverhuur,

totaal woonden er drie maanden voor sloopdatum nog 16 Househoppers in het complex. Hiervan zijn twee kandidaten

nam van 308 ontruimingen in 2005 af naar 206 ontruimingen in 2006.

door huurachterstand ontruimd en drie kandidaten hebben op eigen kracht zelfstandige woonruimte gevonden.

7 Househoppers, in 1 complex

Dertien kandidaten zijn doorgeplaatst naar andere Househoppingcomplexen binnen het bezit van het rayon. In het Reden van ontruiming 2006

Oost 1

Oost 2

West 1

West 2

Totaal

37

42

19

36

134

eerste kwartaal van 2007 wordt begonnen met het ‘doorhoppen’ van 28 Househoppers in het complex Menkemastraat, fase 2.

Huurschuld Huurschuld in combinatie met onderhuur

9

8

4

2

23

Overzicht Househopping:

Huurschuld in combinatie met overlast

4

4

7

3

18

Periode

Huurschuld in combinatie met overlast en onderhuur

-

1

-

-

1

Constatering van leegstand

-

-

-

2

2

Househopping verhuringen 2005:

112

Sleutels ingeleverd vóór ontruimingsdatum

8

2

8

9

27

Househopping verhuringen 2006:

122

Ontruimde overige VHE ‘s (berging/garage)

-

1

-

-

1

58

58

38

52

206

Totaal

Aantal

Onderhoud woningbezit

In niet minder dan 42 gevallen is de oorzaak van de ontruiming een combinatie van huurschuld en overlast en/of

Planmatig Onderhoud

onderhuur (50 in 2005). Door verder in te zoomen op de ontruimde woningen, krijgen we meer inzicht in de reden van

In 2006 bedroegen de uitgaven € 27,3 miljoen exclusief aangegane verplichtingen. Dat is noodzakelijk om de

de ontruimingen. Door huurders vóór de ontruiming te benaderen, komt het steeds vaker voor dat een ontruiming kan

kwaliteit van bouwdelen in stand te houden. Dit onderhoud past binnen de uitgangspunten van het voorraadbeleid.

worden voorkomen. Tevens komt het vaker voor dat sleutels vóór de ontruimingsdatum worden ingeleverd. In april 2006 is in samenwerking met de gemeente Den Haag voor de wijken Laak en Morgenstond een pilotproject gestart.

De komende jaren wordt verder geïnvesteerd in prestatiegericht samenwerken bij onderhoud. Met onderhoudsbedrij-

In dit project wordt na ontvangst van het ontruimingsvonnis een Multi Disciplinair Team (MDT) op de zaak gezet in

ven sluit Staedion contracten af om op basis van prestatie-eisen uitvoering te geven aan het onderhoud. Dit is gereali-

een laatste poging een ontruiming te voorkomen. In dit team zitten naast medewerkers van de corporaties ook

seerd voor het schilderwerk. In 2007 wordt dit verder uitgebreid.

vertegenwoordigers van Parnassia, Gemeentelijke Kredietbank en de G.G.D. In 2006 is de interne projectgroep ‘incasseren aan de voorkant’ opgericht. Dit project is erop gericht om het ontstaan van achterstanden te voorkomen 30

In 2006 zijn diverse grote werken uitgevoerd. Hieronder volgt een korte opsomming: 31

• Zutfensestraat: renovatie;

lende onderwerpen. Deze groep van 900 huurders is representatief voor alle huurders van Staedion. Staedion is het

• ZHB-hoven: ombouw stadsverwarming;

klantenpanel gestart om de tevredenheid en meningen van huurders op vijf verschillende onderwerpen te meten.

• Van Anrooystraat: renovatie portiekentrees;

De resultaten van dit klantenpanelonderzoek worden gepresenteerd aan de directie en managers van Staedion.

• Den Helderstraat: renovatie portiekentrees;

De resultaten van het klantenpanelonderzoek dienen als input voor verbeteringen op onder andere de dienstverlening

• Van Vredenburgplantsoen: nieuw ketelhuis en legionellabeheersing;

en als input voor productontwikkeling. In oktober 2006 vond het eerste onderzoek plaats met als onderwerp klant-

• Katerstraat: herstel gevelisolatie en schilderwerk;

tevredenheid. De andere vier onderzoeken vinden in 2007 plaats.

• Willem Dreespark: liftvervanging en betonreparatie; • Vissershavenstraat: liftvervanging;

Meetcentrum

• Guntersteinweg: liftvervanging.

Staedion vindt de mening van haar huurders belangrijk. Daarom vinden binnen Staedion veel initiatieven plaats om de tevredenheid van huurders te meten. Deze metingen lopen allemaal via het meetcentrum. Het meetcentrum is

Contractonderhoud

een onderdeel van de afdeling Kwaliteit en coördineert alle tevredenheid-, imago- en marketingmetingen. Naast de

Naast het planmatig onderhoud voert Staedion veel contractonderhoud uit. Dit werkt preventief op het verloop van

coördinatie is ook de advisering over de meting, de begeleiding van de meting en het analyseren van de resultaten een

de onderhoudskosten. Er is sprake van ruim 800 onderhoudscontracten.

rol van het meetcentrum. De uitkomsten van de metingen worden gebruikt als input voor verbeteringen.

VvE Beheer

Communicatie

In het verslagjaar 2006 is sprake geweest van een groei. De werkzaamheden hebben zich voornamelijk toegespitst op consolidatie van de resultaten van het vorige verslagjaar. Inmiddels is het bestand gegroeid naar zo’n 5.000 woningen

Nieuwe missie

verdeeld over 120 VvE’s. In dat bestand worden 18 VvE’s (840 woningen) beheerd voor derden/particulieren.

Het is belangrijk dat we als organisatie duidelijkheid hebben over onze identiteit, bestaansreden en ons toekomst-

Daarnaast beheert VvE beheer twee eilandjes in Berkel & Rodenrijs met daarop 23 woningen. Het beheer bestaat uit

beeld. Omdat de oude missie onvoldoende richtinggevend was, is in 2006 een nieuwe missie geformuleerd. Hierin

de gemeenschappelijke terreinen, wegen, straatverlichting et cetera. De ontwikkelingen in Transvaal groeien gestaag.

staat heel helder wie we zijn, wat we doen, voor wie, in welk gebied en op welke manier. De nieuwe missie staat

Sommige VvE’s zijn terug naar de gemeente en zijn het traject van aanschrijving in gegaan. Per saldo is het bestand

verwoord aan het begin van dit jaarverslag.

VvE’s dat wij in Transvaal in beheer hebben, gegroeid naar 32 VvE’s. Deze VvE’s vertegenwoordigen 97 woningen. Respect Kwaliteit

Staedion vindt respect belangrijk. En dat hebben we in 2006 opnieuw niet onder stoelen of banken gestoken.

Binnen Staedion werken we op diverse gebieden en op verschillende manieren aan kwaliteit. Het doel is om de

We hebben in de stad een grootschalige respectcampagne ingezet, die goed werd ontvangen en door burgemeester

interne organisatie en de kwaliteit van de dienstverlening richting de (toekomstige) huurders verder te verbeteren.

Deetman werd ondersteund. Met posters, ansichtkaarten, flyers en andere middelen vroegen we aandacht voor de

Hieronder volgt een overzicht van activiteiten in 2006 op het gebied van kwaliteit.

onderwerpen: ‘Afspraak is afspraak’, ‘Contact!’, ‘Wij schelden niet tegen anderen, u toch ook niet?’ en ‘Wij zijn vriendelijk aan de telefoon, u toch ook?’.

KWH huurlabel In 2006 is Staedion op zeven van de tien labelonderdelen van het KWH huurlabel gemeten. Twee onderdelen waren

Thuis bij Staedion

een herkansing omdat daarop tijdens de meting van 2005 geen 7 behaald werd. De gemeten onderdelen zijn:

Drie edities van het bewonersblad ‘Thuis bij Staedion’ rolden van de drukpers af. Gedurende 2006 heeft Staedion met

• Reparatie indienen;

het blad een efficiencyslag gemaakt waarbij het laatste nummer in december geheel de uitstraling heeft die we

• Huur betalen;

graag zien.

• Woning zoeken; • Corporatie bezoeken;

Househopping

• Woning betrekken;

In september voerden we opnieuw een communicatiecampagne uit voor het project Househopping. Via Househopping

• Klachten afhandelen (herkansing);

kunnen jongeren tussen de 18-27 jaar die wonen, werken of studeren in Haaglanden een goedkope sloopwoning

• Telefonische bereikbaarheid (herkansing).

huren. Iedere donderdag om 12.00 uur staan de woningen van die week online op www.staedion.nl.

Zes onderdelen hebben de minimale norm van 7 behaald. Klachten afhandelen behaalde een 6,5. Staedion blijft daarmee houder van het KWH huurlabel.

Den Haag-Zuidwest en Transvaal In Den Haag-Zuidwest en Transvaal staat Staedion op dit moment voor de grootste opgave uit haar bestaans-

32

Geschillencommissie

geschiedenis: de herstructurering. Ook op gebied van communicatie werd hierin flink geïnvesteerd. Voor het gebied

In 2006 hebben 8 huurders van Staedion een klacht bij de Geschillencommissie Huursector ingediend. Eén daarvan

Den Haag-Zuidwest werd in 2006 samen met de andere twee corporaties en de gemeente Den Haag gewerkt aan een

is niet ontvankelijk verklaard omdat de klacht anoniem is ingediend. Twee klachten zijn alsnog zonder hoorzitting

nieuwe marketing- en imagocampagne die de pakkende titel ‘Leef ruim’ meekrijgt. De campagne wordt begin 2007

opgelost omdat er overeenstemming met de huurders is bereikt. Vijf klachten worden door middel van een hoor-

geïntroduceerd. Ook in Transvaal vonden diverse communicatieactiviteiten rondom de herstructurering plaats,

zitting opgelost. Vier hoorzittingen zijn al geweest. Twee keer is Staedion in het ongelijk gesteld, één keer gedeeltelijk

bijvoorbeeld de opening van het ouderencomplex Transkei. In december verscheen in Transvaal weer de nieuwsbrief

in het gelijk en één keer is Staedion helemaal in het gelijk gesteld. Een hoorzitting vindt in januari 2007 plaats.

‘Transactie’.

Klantenpanel Staedion

Het Vijfde Kwartier

In 2006 is Staedion wederom gestart met een klantenpanel. Het klantenpanel is een groep van ongeveer 900 huurders

Staedion vindt het belangrijk dat huurders zich op een sociale wijze gedragen en op een prettige manier met elkaar

van Staedion die in 2006 /2007 totaal vijf keer telefonisch of via email worden benaderd met vragen over verschil-

omgaan. Voor Het Vijfde Kwartier zijn we met een bijzondere communicatiecampagne op zoek gegaan naar bewoners 33

voor 615 huurwoningen die bereid zijn nog net dat beetje meer te geven. In Het Vijfde Kwartier woon je namelijk

Hoofdstuk 3: Verbreden maatschappelijke taken

niet alleen, maar samen met je buren. De campagne bestond uit pakkende advertentiebeelden, een billboard en een website www.hetvijfdekwartier.nl. In oktober openden we ook een prachtig informatiecentrum waar geïnteresseerden alvast een kijkje kunnen nemen.

Staedion levert een brede bijdrage op maatschappelijk gebied. Naast de huisvesting voor onze primaire doelgroep vertaalt zich dat in forse investeringen in bijvoorbeeld leefbaarheid en veiligheid. We leveren bovendien een sociale

Media

bijdrage aan welzijn en zorg voor die groepen die extra aandacht verdienen. En we leveren een bijdrage aan een

Staedion kreeg in 2006 veel media-aandacht en zocht deze zelf ook op. Er verschenen 166 geschreven perspublicaties

schoner milieu. Hoofdstuk drie laat zien met welke investeringen we onze maatschappelijke betrokkenheid tonen en

over Staedion, waarvan slechts 2 negatief. De afdeling Communicatie verstuurde zelf ruim 41 persberichten en

hoe wij met onze activiteiten invulling geven aan maatschappelijk verantwoord ondernemen.

werkte mee aan 10 televisie-uitzendingen. Maatschappelijke prestaties Nieuw logo

Staedion investeert fors in de samenleving. We investeren in activiteiten met betrekking tot nieuwbouw, beheer en

In het najaar van 2006 is Staedion gestart met de restyling van het oude logo in een fris nieuw logo. Alle bestaande

onderhoud van het onroerend goed. Daarnaast investeren we ook in de leefbaarheid en veiligheid van buurten en in

logo’s van zowel Staedion als Ontwikkeling (voorheen Citadel Projecten) zijn met de introductie van dit nieuwe logo in

het wonen voor de kwetsbare mensen in onze maatschappij ofwel wonen, zorg en welzijn.

2007 komen te vervallen. Het nieuwe logo vindt u op de voorzijde van dit jaarverslag. We zijn er in ieder geval trots op en zeer blij met één nieuwe uitstraling naar buiten!

Maatschappelijke Aandeelhoudersvergadering Staedion wil met haar maatschappelijke prestaties vraagstukken uit de maatschappij helpen beantwoorden. De vraag

Imago onderzoek & Building Business reputatiemonitor

of Staedion dit goed doet, is in 2006 voor het eerst aan een groep vertegenwoordigers uit diezelfde maatschappij

In september 2006 voerde Staedion een imago-onderzoek uit onder huurders en kopers van Staedion én onder de

gesteld. Bestuurders vanuit de zorgen onderwijswereld en de gemeente Den Haag vormen zo onze Maatschappelijke

inwoners van Den Haag die niet bij Staedion huren of gekocht hebben. Ook deed Staedion mee aan het onderzoek

Aandeelhoudersvergadering. Voor 2006 werd een positief oordeel over onze activiteiten gegeven. Ook zijn er diverse

onder stakeholders, de reputatiemonitor van Building Business. Uit beide onderzoeken kwamen natuurlijk verbeter-

afspraken gemaakt op de verschillende onderwerpen:

punten naar voren, waar we in 2007 direct mee aan de slag gaan. In 2007 voeren we opnieuw een imago-onderzoek uit en neemt Staedion weer deel aan de Building Business reputatiemonitor.

• Als eerste zijn er afspraken gemaakt rondom het project Kamers met Kansen. Het doel van dit project is jongeren met achterstanden of jongeren die de aansluiting dreigen te missen (preventief) een kans te bieden weer te geloven

Sponsoring

in zichzelf en hun toekomst. Tijdens dit project worden ze begeleid naar een zelfstandig bestaan. De integrale

Staedion liet zich ook dit jaar weer zien in Den Haag en we toonden op deze wijze onze betrokkenheid bij stad en

benadering van wonen, werken, leren en begeleiding moet overdag en in de vrije tijd structuur en richting bieden.

klant. Tijdens het vrijheidsfestival droeg Staedion het thema respect uit, als navolging op de respectcampagne.

Hiermee ontstaat een grote kans op een betere toekomst waarbij een opleiding of een baan belangrijke doelen zijn.

Enthousiaste medewerkers deelden aan bezoekers van dit evenement duizend respectkaarten uit.

Staedion is initiatiefnemer van dit project en Mondriaan Onderwijsgroep, wethouder Dekker van de gemeente Den Haag, Florence, Leger des Heils, Parnassia, Meavita, Haagse Hogeschool en Stichting Jeugdformaat willen een

Door het sponsoren van het muziekfestival Parkpop in het Zuiderpark in Den Haag droegen we bij in het kader van

bijdrage leveren en nauw betrokken zijn;

leefbaarheid en maatschappelijke betrokkenheid. Het Zuiderpark ligt midden in het grote herstructureringsgebied Den Haag-Zuidwest waar Staedion de komende jaren veel woningen sloopt en nieuwe woningen bouwt. Ook de jongeren en starters die dit festival bezoeken zijn een belangrijke doelgroep voor Staedion in deze wijk.

• Als tweede zijn er afspraken gemaakt voor het project van Scholengroep Den Haag-Zuidwest. Het VMBO wordt op dit moment in hoge mate gestuurd vanuit de theorievakken, terwijl de Scholengroep de komende jaren het werken in de praktijk een veel nadrukkelijkere rol wil toekennen. Doel is het onderwijsaanbod voor 2010 zodanig te

In de herstructureringswijk Transvaal sponsorden we de Jantje Beton Sprankelplek. Deze speelplek werd in oktober

veranderen dat het wordt gestuurd vanuit de praktijk. De samenwerking bestaat uit het voor leerlingen creëren van

door Koningin Beatrix officieel geopend en is onderdeel van de 25 Sprankelplekken die door Jantje Beton in Nederland

beroepsstageplaatsen en maatschappelijke stages als voorbereiding op die beroepsstage. Daarnaast lopen docenten

zijn geplaatst in het kader van het 25-jarig regeringsjubileum van Koningin Beatrix.

van de Scholengroep stage in de bedrijven om hun kennis up to date te houden, geven medewerkers van de bedrijven gastlessen op de locaties van de Scholengroep en werken leerlingen met de bedrijven samen aan activiteiten in de

In de Schilderswijk en de wijk Transvaal sponsorde Staedion het buurtfestival de Ha-Schi-Ba in het kader van de

wijk ter versterking van de sociale samenhang. De Scholengroep Den Haag-Zuidwest is initiatiefnemer van dit project

multiculturele samenhang in de wijk. Onze bewoners van deze twee wijken dragen dit festival een warm hart toe en

en Haagse Hogeschool, Florence en Staedion hebben tijdens de vergadering aangegeven een bijdrage te willen

ontmoeten elkaar tijdens dit festival op een informele manier op straat, bij de vele muzikale activiteiten of tijdens de

leveren aan dit project. Daarnaast heeft een aantal bedrijven zoals DNC, HTM en Verkaart Groep al in een eerder

vrijmarkt.

stadium hun medewerking toegezegd; • Tot slot zijn er afspraken gemaakt over de ontwikkelingen in Laakhaven, de Stationsbuurt en het Schipperskwartier rondom het wonen en recreëren van jongeren en studenten in deze omgeving. Staedion heeft beloofd de ontwikkelingen die nodig zijn op het gebied van wonen in deze buurten op te pakken door 200 woningen voor jongeren en studenten beschikbaar te stellen.

34

35

Ouderen

Maatschappelijke investeringen

De entree van ons ouderencomplex aan de Zuidwal is verbreed. Veel scootmobielgebruikers hadden moeite met de Besteding

2006

2005

smalle deuren en veroorzaakten schade. De bewoners van het Spaanse Hof kunnen vanaf dit jaar gebruik maken van een extra fietsenstalling. Dit jaar is ons nieuwbouwcomplex Transkei opgeleverd. In het kader van leefbaarheid zijn

Kosten werkelijke versus maximaal redelijke huur Kosten complexmedewerkers en wijkbeheerders Leefbaarheidsuitgaven Aftopping stichtingskosten Kosten herstructurering Totaal

€ 40.749.000,-

€ 44.400.000,-

€ 651.000,-

€ 638.000,-

€ 1.280.000,-

€ 1.549.000,-

kennen. In Transvaal is het 100e zorgen alarmeringspakket geïnstalleerd. Dit pakket is op feestelijke wijze uitgereikt.

€ 27.897.000,-

€ 4.038.000,-

Gedurende het jaar is een aantal voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd in de ouderencomplexen in Transvaal.

€ 5.086.000,-

€ 5.775.000,-

In het laatste kwartaal is extra aandacht geweest voor valpreventie.

€ 75.663.000,-

€ 56.400.000,-

direct een aantal acties uitgevoerd: de centrale hal is ingericht als ontmoetingsruimte, er is een feestelijke opening geweest en tijdens de kerstperiode is er een kerstbrunch georganiseerd waar bewoners elkaar beter konden leren

Om het gebruik van FLATnet te promoten is in het ouderencomplex aan de Sara Burgerhartweg een chatsessie georganiseerd met TV West presentator Johan Overdevest. De chatsessie werd georganiseerd door Staedion, Vestia

De aftopping van de stichtingskosten betreft in 2006, 521 woningen (2005: 120) waarvan de realiseringsverplichtingen

Den Haag-Zuidoost, Haag Wonen en Moerwijk Morgen. FLATnet is in 2005 van start gegaan in twee seniorenflats rond

zijn aangegaan. De aftopping is het verschil tussen de geraamde stichtingskosten en de bedrijfswaarde met de in het

het Erasmusplein en aan de Sara Burgerhartweg in het Haagse Moerwijk. Deze flats hadden de primeur. Nu na een

verslag geldende parameters.

jaar zijn er zo’n 100 enthousiaste gebruikers. De flats maken deel uit van de woonzorgzone in Moerwijk. Ook is er een

In 2006 betreft het 277 woningen in Wateringse Veld, 29 woningen in Morgenstond Midden, 66 woningen in

samenwerking met de VMBO school de Haagse gestart. Tijdens verschillende bijeenkomsten krijgen de ouderen

Transvaal en de aankoop van 149 serviceflats.

individueel uitleg over het gebruik van de computer door één van de leerlingen. De ouderen kunnen zelf aangeven waar ze iets over willen leren.

Sociaal Beheer

In het seniorencomplex aan de Stokroosstraat is de verouderde intercominstallatie vervangen voor een video-/intercomsysteem.

Leefbaarheid Het afgelopen jaar is een aantal grote en kleine leefbaarheidprojecten uitgevoerd en afgerond. Er is voor een totaal-

Veiligheid en Keurmerk Veilig Wonen (PKVW)

bedrag van € 1,3 miljoen euro in projecten geïnvesteerd. Voor een deel van de projecten is cofinanciering van de

Complexgewijs zijn 1.021 woningen voorzien van veiligheidspakketten. Deze pakketten voldoen aan het Politie

gemeente Den Haag verkregen. Voornamelijk voor de uitvoering van Veiligheidsprojecten is in het kader van de

Keurmerk Veilig Wonen. In het kader van de prestatieafspraken is totaal € 498.000 subsidie toegezegd door de

prestatieafspraken een subsidieovereenkomst afgesproken. Er is voor een bedrag van € 0,4 miljoen afgerekend.

gemeente. Omdat meer dan voorzien uitgevoerd is, zal € 615.500 subsidie geclaimd worden. Om de veiligheid te vergroten is de entree van het complex Wagenstraat/Nieuwe Molstraat afgesloten. De doorgang

Een belangrijk resultaat was de opening van de Wijkveiligheidswinkel in Vrederust door burgemeester Deetman en

bij het Helena van Doeverenplantsoen is dit jaar onderwerp van discussie geweest. Bewoners vinden de poort onveilig

wethouder Norder. Diverse instanties maken gebruik van deze voorziening gericht op veiligheid en sociale cohesie.

en er vindt veel vervuiling plaats. Samen met bewoners, betrokken organisaties en instellingen uit de buurt is een plan

Verder heeft Staedion schoonmaakacties uitgevoerd. Vaak hielpen hier andere partijen, vrijwilligers en ook kinderen

uitgewerkt waarin extra verlichting, het schilderen van de poort en het aanbrengen van een mozaïek onderdeel vormden.

met de activiteiten. In Wateringse Veld werd bijvoorbeeld een schoonmaakproject uitgevoerd. Ook zijn er grofvuil-

Ook de Katerstraat is een belangrijk aandachtspunt geweest. Veel publiciteit en een bezoek van de burgemeester

acties gehouden, onder andere in De Haag-Zuidwest. In Mariahoeve werd gestart met een uitgebreide portiekaanpak

hebben hier geleid tot onder andere de oprichting van een bewonerscommissie en de uitwerking van een plan om de

onder het motto Schoon, Heel en Veilig. In verschillende wijken werd samengewerkt met scholen om de kinderen

doorgangen rond onze complexen af te sluiten en de vrijkomende grond uit te gaan geven als privé-tuinen. Aan het

meer bewust te maken van hun leefomgeving.

Westeinde is ons camerasysteem verder verbeterd en uitgebreid. Hierdoor is het voor de huismeester gemakkelijker om incidenten vast te leggen en bewoners aan te spreken. Dit geldt ook voor ons camerasysteem in het Chandoe-

Binnenterreinen

complex in Transvaal. In Transvaal Noord is de PKVW-trein verder gegaan. Het complex Smitstraat/Joubertstraat is

Het binnenterrein aan de Koningsstraat/Fagelstraat is in 2006 aangepakt. In overleg met betrokken bewoners is een

dit jaar van individuele PKVW-pakketten voorzien. De entree van het Transvalia complex aan het Paul Krugerplein is

aanpak voor het terrein uitgewerkt. Ook aan het Oranjeplein en de van Bassenstraat zijn schuttingen vervangen,

afgesloten en verbeterd. Jarenlang konden junks en andere gebruikers vrijelijk gebruik maken van de trappen naar het

evenals aan het Rozemarijnhof in het Centrum. Voor de aanpak van de binnentuinen aan de ZHB-Hoven is een plan

complex toe. Dit is nu niet meer mogelijk. Ook zijn in dit complex de woningen voorzien van PKVW-pakketten.

uitgewerkt dat in twee fases wordt uitgevoerd. Dit jaar is gestart met de verbeteringen in de eerste fase. Het binnen-

Bij bewoners in dit complex is voor uitvoering van het project geënquêteerd. Ook is er een after sales uitgevoerd.

terrein aan de Cronjéstraat is ook stevig aangepakt. Er is een prachtige muurschildering gerealiseerd, er is een

Bewoners waarderen de ingrepen.

brommerruimte voor de jongeren gebouwd en er zijn schoonmaakafspraken in een buurtaandelenproject vastgelegd. Op het binnenterrein aan de Conradkade is een woekerende onkruidsoort aangepakt. Dit heeft onder andere verder

Herstructurering en leefbaarheid

geleid tot een verbetering van het binnenterrein. Het binnenterrein aan de Van Merlenstraat is eveneens, in overleg

Ook in het kader van de herstructurering in Transvaal is een aantal projecten op het gebied van leefbaarheid uitgevoerd:

met bewoners, heringericht.

de leegkomende woningen zijn voorzien van gekleurde panelen, op de eerste etages zijn de woningen voorzien van plexiglaspanelen waarachter verlichting gaat branden, kunstenaars hebben de woningen versierd, kinderen van

Buurtaandelen

scholen zijn betrokken bij het schilderen van panelen en bezoeken de atelierruimtes voor workshops. Daarnaast is er

In vervolg op het in 2005 gestarte project Buurtaandelen is in het Nicolaas Penninghof met bewoners een overeenkomst

met een aantal kinderen een interview gehouden om hun ervaringen tijdens de actiegebiedaanwijzing vast te leggen.

gesloten over gebruik en beheer van het hof. Deze afspraken zijn vastgelegd in het buurtaandelenproject. Ook de

36

afspraken met het preventieteam van de Lage Nieuwstraat zijn vastgelegd in een soortgelijke overeenkomst.

Het project ‘Welkom in de wijk’ is ook dit jaar weer uitgevoerd. In de Schilderswijk worden nieuwe bewoners in de

Met de kinderen van dit complex is een aparte overeenkomst afgesloten. Zij maken onder begeleiding van de huis-

eerste drie maanden bezocht. Zij krijgen van de medewerker Sociaal Beheer en de wijkmedewerker informatie over de

meester iedere week de parkeerdekken schoon. Van de zomer hebben zij met het verdiende bedrag een groot feest

wijk, de voorzieningen en leefafspraken. In de Newtonpromenade is de jaarlijkse bloembakkenactie weer uitgevoerd

georganiseerd.

door de bewoners. 37

De vele fraaie uitingen van beeldende kunst vergroten de leefbaarheid, vooral in de herstructureringsgebieden.

Energielabel

Hierbij wordt samengewerkt met diverse organisaties en collectieven, zoals TransArt, OpTrek, Kinderatelier, enzovoorts.

Het verplichte energielabel wordt vanaf januari 2008 ingevoerd. We leveren dan bij iedere mutatie een energielabel.

De kunstenaar Rudy Martina verfraaide de fietsenstallingen van het studentencomplex De Struyck.

In 2006 is voor 4.000 referentiewoningen een Energie Prestatie Advies opgesteld. Dit advies kan worden omgezet in energielabels.

Wonen, zorg en welzijn Staedion heeft drie speerpunten geformuleerd als het om wonen, zorg en welzijn gaat. Allereerst wil Staedion

Reductie van CO2

bevorderen dat (oudere) bewoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Naast een actieve rol in de

De CO2 reductie in de woningen van Staedion is gericht op de verbetering van het binnenklimaat, de afname van het

uitvoering van de Wet Voorziening Gehandicapten (WVG) ontwikkelt Staedion in samenwerking met zorginstanties,

energiegebruik, de toename van de gebruiksveiligheid en de afname van de onderhoudsbehoefte. Door gebruikmaking

zorg op maat in de buurt. Dit gebeurt bijvoorbeeld in woonzorgzones Transvaal, Moerwijk en Laak. Ook participeert

van de milieumonitor wordt de bewaking van de reductiedoelstelling van 1.000 ton CO2 per jaar bijgehouden.

Staedion in experimenten rondom automatisering in de woning die zelfstandig wonen bevorderen (Domotel project).

De haalbaarheid van meer duurzame maatregelen zoals zonne-energie, warmtepompen en laagtemperatuur verwarming wordt ieder jaar voor de bestaande voorraad getoetst aan de hand van ons programma van eisen voor

Ten tweede heeft Staedion al jaren een proactieve instelling naar zorginstanties met een woonvraagstuk. Ook in 2006

bestaande bouw. Tevens koppelen we de toegevoegde waarde aan de gewenste markt- en technische kwaliteit van de

zijn de afspraken over het ter beschikking stellen van woningen voor begeleid wonenprojecten gecontinueerd. Er zijn

woningen.

nu afspraken met bijvoorbeeld het Leger des Heils, Parnassia, Stichting LIMOR, de Kesslerstichting en verslavingszorg. Ook na 2006 gaan wij door met deze afspraken voor begeleid wonen.

Duurzaam bouwen Staedion neemt haar verantwoordelijkheid als maatschappelijk ondernemer serieus, zeker als het gaat over het

Als derde heeft Staedion in 2006 een initiatief genomen om projecten rondom toekomstperspectief voor jongeren van

realiseren van energiezuinigheid en duurzaamheid. Als sociale verhuurder hebben we als primaire taak het realiseren

de grond te tillen, zoals de eerder genoemde projecten Kamers met Kansen en stages door de Scholengroep Zuidwest.

van kwalitatief goede woningen voor mensen met lagere inkomens. Betaalbaarheid van de huisvesting nu en in de toekomst is belangrijk. We zijn een milieuvriendelijke corporatie, we richten ons op de kwaliteit van het binnenmilieu,

Convenanten met maatschappelijke instellingen

energie- en waterbesparende maatregelen. Bouwen en onderhouden is investeren in de toekomst.

In 2006 zijn er ten behoeve van maatschappelijke instellingen en instanties 61 woningen feitelijk verhuurd op basis van convenantafspraken. Dit gebeurde deels rechtstreeks aan de instellingen en deels aan cliënten en personeel van

Staedion heeft in 2006 verschillende studies verricht naar het toepassen van nieuwe duurzame energie. Zo werd in de

de instellingen en instanties.

zomer van 2006 een convenant gesloten met de gemeente Den Haag, Haag Wonen, Vestia en de energiebedrijven Eon en Eneco Energie voor het verkennen van de mogelijkheden van toepassing van Geothermie in Den Haag-Zuidwest.

Overzicht verhuringen 2006 aan maatschappelijke en andere instanties: Omschrijving

Als de haalbaarheidstudie naar Geothermie positieve resultaten oplevert, is Zuidwest het eerste grote gebied van Aantal

Nederland waar de woningen worden verwarmd met aardwarmte, die op een diepte van twee tot drie kilometer wordt gewonnen. Verder heeft Staedion in 2006 het convenant voor FSC-hout en papier ondertekend. We gaan voor

Stichting Reclassering Nederland/Reclassering Leger des Heils/Stichting Exodus (op basis van convenant)

6

Leger des Heils (individuele woningen op basis van convenant)

14

RIBW/Parnassia (individuele woningen op basis van convenant)

15

Stichting LIMOR (op basis van convenant) Leger des Heils, dakloze harddrugs- en alcoholverslaafden (op basis van convenant)

wijken Transvaal en Moerwijk-Zuid is een verdere vertaling van de opgestelde milieuvisies gerealiseerd.

6 10

Exodus (op basis van convenant)

8

Politie Haaglanden (op basis van convenant)

2

Totaal aantal verhuringen aan maatschappelijke en andere instanties

nieuwbouw, renovatie en drukwerk gebruik maken van de bestaande houtvoorraad uit verantwoord bosbeheer. In de

61

Per jaar worden voor alle convenanten in totaal 103 woningen beschikbaar gesteld. De convenanten worden op de afgesproken tijdstippen geëvalueerd. De convenanten zijn steeds voortgezet. Milieu Milieubeleidsplan Het Milieubeleidsplan van Staedion is opgesteld voor de periode 2002 t/m 2006. Het maakt inzichtelijk waar Staedion op milieugebied voor staat. We hebben in 2006 een evaluatie verricht van de behaalde resultaten. Een groot deel van onze doelstellingen voor de laatste 5 jaar is gehaald. We zitten goed op koers maar we moeten meer doen om de opnieuw herijkte ambities te kunnen halen. We passen het milieubeleidsplan aan de eisen van de tijd aan. De komende tien jaar willen we in plaats van de landelijke ambitie van 10 procent CO2 reductie, tenminste 20 procent besparen. Dit als onderdeel van een substantiële besparing op het totale energieverbruik om zodoende een oplossing te kunnen bieden aan de hardnekkige milieuproblemen. In 2007 geven we in ons nieuwe milieubeleidsplan aan hoe we die ambities zullen realiseren. 38

39

Hoofdstuk 4: Financiën en Bedrijfsvoering

Exploitatie uitkomsten 2006 Ten opzichte van 2005 zijn de mutaties als volgt in kaart te brengen:

De financiën en bedrijfsvoering van Staedion vormen de ruggengraat van onze organisatie. Zonder een solide basis

Jaarresultaat 2005 (x € 1 miljoen)

5,5

kunnen we onze beloften aan onze klanten en aan de stad niet waarmaken. Daarom sturen we op een gezonde financiële situatie met voldoende slagkracht om de geplande investeringen in de voorraad, in leefbaarheid en in

Af: lagere huurbaten

maatschappelijk ondernemen te realiseren. Dit hoofdstuk bevat de toelichting op onze financiën en onze bedrijfs-

Bij: hogere opbrengsten verkopen

4,2

voering in 2006 en geeft inzicht in de jaarrekening.

Af: lagere overige bedrijfsopbrengsten

0,7 -

Af: hogere waardeveranderingen van activa

0,9 -

17,3 -

Jaarresultaat

Af: hogere afschrijvingen

0,6 -

Staedion behaalde in 2006 een jaarresultaat van € 2,9 miljoen. Dit is € 2,6 miljoen minder dan in 2005. De mutatie

Af: hogere salarissen

0,7 -

van de bedrijfswaarde van het bezit bedraagt € 11,8 miljoen. Het jaarresultaat wordt toegevoegd aan het eigen

Af: hogere onderhoudsuitgaven

6,0 -

vermogen. Het jaarresultaat van Staedion is gevoelig voor externe omstandigheden en overige variabelen. Hierbij kan

Bij: lagere leefbaarheidskosten

0,5

gedacht worden aan het huurbeleid zoals afgegeven door de minister en het effectief rentepercentage op leningen.

Af: hogere overige bedrijfslaten

1,8 -

Bij: lager renteresultaat

2,8

Het eigen vermogen bedraagt ultimo 2006 € 274 miljoen. De solvabiliteit, gedefinieerd als totaal eigen vermogen

Bij: lagere kosten herstructurering

0,7

gedeeld door balanstotaal, bedraagt 19,8% (ultimo 2005 20,7%). Vergeleken met 2005 daalde de netto huuropbrengst

Bij: hogere mutatie actuele waarde van activa

met 0,5% tot € 151,4 miljoen. Enerzijds is er een stijgend effect door de gemiddelde huurverhoging van 2,5% per

Af: lager resultaat deelneming

0,2 -

1 juli 2006 en het huurharmonisatiebeleid en anderzijds is er een daling door het uit exploitatie nemen van een

Jaarresultaat 2006 (x € 1 miljoen)

2,9

17,0

aantal objecten. Risicomanagement De verkoop van bestaand bezit resulteerde in een verkoopopbrengst van € 18 miljoen. In 2005 bedroeg dit € 49 miljoen

Aan het bouwen, verwerven en beheren van onroerend goed zijn, zoals aan iedere onderneming, risico’s verbonden.

inclusief het verkochte complex Jules Massenetstraat met een opbrengst van € 33 miljoen. De verkoop van ons

Toch heeft vooral het exploiteren van onroerend goed (in vervolg op de genomen investeringsbeslissingen) - gezien

bestaand bezit is gedaald van 164 woningen in 2005 naar 143 woningen in 2006.

de langlopendheid en verhuurbaarheid - een min of meer voorspelbaar karakter. Staedion is echter, ook voor wat betreft het exploiteren, zeker niet immuun voor risico’s, maar heeft te maken met interne en externe factoren zoals de

In salarissen en lonen deed zich een stijging voor van € 0,7 miljoen. Dit heeft voornamelijk te maken met de jaarlijkse

algemene economische ontwikkelingen met effecten op onder andere huurprijsontwikkeling, rentestand, bezettings-

stijging van de salarissen. De overige bedrijfslasten bestaan uit de zakelijke lasten en verzekeringen, service- en

graad en debiteurenrisico. Tot goed ondernemerschap behoort ook om deze risico’s te onderkennen en deze zo goed

huisvestingskosten en algemene bedrijfskosten. In vergelijking met 2005 is deze post gestegen. De stijging in de huis-

mogelijk beheersbaar en overzichtelijk te houden. De belangrijkste risico’s voor Staedion kunnen geclassificeerd

vestingskosten is de voornaamste oorzaak hiervan. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door onderhoud van

worden als strategische, operationele, rapportage en compliance risico’s. Onderstaand worden deze risico’s, en de

de kantoren.

wijze van beheersing daarvan, beschreven.

Het saldo van financiële baten en lasten (renteresultaat) is € 2,8 miljoen gunstiger dan vorig jaar. Dit is bereikt door

Strategische risico’s

het aangaan van een aantal derivaten en door het converteren van leningen naar lagere rentepercentages.

Portefeuillerisico De beheersing van de strategische risico’s uit zich primair in onze beslissingsprocessen met betrekking tot de

De mutatie bedrijfswaarde bedraagt € 11,8 miljoen positief. Het resultaat is gunstiger door het opnemen van de

volgende keuzes:

waarde van de grond en het laten vervallen van de betaalbaarheidsheffing en minder gunstig door een lagere huur-

• waar we ontwikkelen en bouwen (locatierisico);

stijging in toekomstige jaren. Vooral de jaarlijkse huurstijging in 2007 geprognosticeerd op 3,45% en nu door VROM

• waarin we ontwikkelen en bouwen (categorierisico);

bepaald op 1,1% leidt tot een effect op de bedrijfswaarde van € 43 miljoen.

• wanneer we ontwikkelen en bouwen (economisch risico); • en hoeveel we bereid zijn te investeren (risico/rendementsverhouding). Onze strategische keuze voor een geografische en categorische spreiding maakt ons minder kwetsbaar in onzekere economische omstandigheden. Onze strategische keuze om niet alleen in Den Haag te ontwikkelen en te bouwen en ook in verschillende marktsegmenten betekent een verbetering in de spreiding van het risico. Het totale portefeuillerisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen naar categorieën goedkoop, middelduur en koop, de geografische ligging, de omvang van de objecten en kwaliteit van de huurders. Staedion past een zorgvuldige investeringsselectie- en beslissingsprocedure toe. We hanteren daarbij een intern rekenmodel op basis waarvan het verwachte toekomstige rendement van een mogelijk te verwerven of te bouwen object wordt berekend. Dit verwachte rendement wordt afgezet tegen het rendement dat we eisen op basis van het ingeschatte risicoprofiel. De tot nu toe gerealiseerde stabiele en voorspelbare kasstromen uit onze exploitatie geven aan hoe Staedion met strategische risico’s omgaat.

40

41

Financieringsrisico

wetgeving die verschilt per categorie (woningen, winkels, kantoren). Wijzigingen in het recht kunnen wijzigingen

Renterisicobeheer betekent achtereenvolgens inzicht krijgen in de aard en omvang van het risico en de mogelijke

inhouden in de relatie tussen huurder en verhuurder, koper en verkoper, waar (financiële) consequenties aan verbonden

gevolgen van dit risico afwegen. Renterisicobeheer maakt het mogelijk de financieringskosten te beheersen. Omdat

kunnen zijn. Naast wetgeving verbonden aan het exploiteren van bezittingen is Staedion, vooral in de hoedanigheid

Staedion ervoor heeft gekozen om leningen met langdurige rentevaste periode aan te gaan of gebruik te maken van

van toegelaten instelling in de zin van de woningwet, aan stringente weten regelgeving onderhevig.

derivaten om het renterisico bij leningen met variabele rente voor een langere periode af te dekken, is slechts een beperkt deel van de leningenportefeuille gevoelig voor wijzigingen in de rentestand. Gevolg is wel dat slechts heel

Fiscale risico’s

beperkt kan worden geprofiteerd van dalingen in de marktrentestand. Beoogd wordt dat het renterisico zodanig

Een belangrijke rol bij het onroerend goed speelt fiscaliteit, zoals vennootschapsbelasting, overdrachtsbelasting,

wordt beheerst dat Staedion minder gevoelig is voor renteschommelingen.

omzetbelasting en lokale belastingen.

Operationele risico’s

• Vennootschapsbelasting

De operationele risico’s worden beheerst door middel van een adequaat en effectief managementsysteem.

Staedion is vanaf 1 januari 2005 voor een aantal activiteiten vennootschapsbelastingplichtig. Met de Belasting-

Dit behelst concreet het instandhouden en toepassen van procedures ten behoeve van:

dienst is er een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin een uitgebreide set van afspraken is gemaakt. Staedion

• het bewaken van huurachterstanden;

beperkt dit risico door een regelmatige en zorgvuldige interne review en bewaking van het voortdurend voldoen aan

• het tijdig anticiperen op toekomstige huuropzeggingen;

bovengenoemde voorwaarden, daarbij bijgestaan door deskundige externe fiscalisten.

• het beheersen van exploitatiekosten; • het reviewen van de kwaliteit van het object;

• Omzetbelasting

• tijdig onderhoud;

Voor Staedion is op het gebied van de omzetbelasting het risico aanwezig dat in bepaalde gevallen onduidelijkheid

• het sluiten van adequate verzekeringen;

bestaat ten aanzien van al of niet belaste verhuur of prestatie en dat daardoor omzetbelasting mogelijk geheel of

• het laten voldoen van panden aan vigerende weten regelgeving.

gedeeltelijk niet verrekenbaar is. Staedion beperkt dit fiscale risico door zorgvuldige analyse vooraf, daarbij bijgestaan door deskundige externe fiscalisten.

Bij een veelheid aan objecten is het op peil houden van een kwalitatief goed beheer op de lange termijn essentieel voor het in stand houden van het rendement. Staedion kan niet alle genoemde risico’s zelf beheersen, maar is mede

Risico’s op het gebied van rapportage

afhankelijk van medewerking en gedrag van huurders. Voor verzekeringen geldt dat niet alle risico’s zijn afgedekt:

Er worden strikte procedures gevolgd voor het periodiek opstellen van kwartaal- en jaarcijfers op basis van de gehan-

calamiteiten van verschillende aard vallen (deels) buiten de dekking (denk aan natuurrampen, terrorisme).

teerde grondslagen. Het interne managementrapportagesysteem is ontworpen om ontwikkelingen van het resultaat te kunnen volgen. Staedion streeft naar het verschaffen van zorgvuldig geformuleerde informatie, zodat belang-

Waardering van onroerend goed

hebbenden de informatie juist kunnen interpreteren. Ondanks de zorgvuldige informatievoorziening kunnen

Staedion waardeert het vastgoed op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt per complex berekend en geeft de

uiteraard misverstanden ontstaan. Zodra Staedion signalen daarover opvangt, neemt zij corrigerende maatregelen.

toekomstige verdiencapaciteit van dat complex weer. We schatten op voorzichtige basis, de toekomstige ontwikkelingen van opbrengsten en kosten. De waardering op bedrijfswaarde is conform de richtlijn RJ 645. Bij de bedrijfs-

Bestuursverantwoordelijkheid risicomanagement

waarde berekening ultimo 2006 gelden de volgende uitgangspunten:

Risico’s nemen is een cruciaal onderdeel van ondernemen. Het trachten te benutten van kansen en mogelijkheden

• De jaarlijkse huurverhoging bedraagt in 2007 1,1% en vanaf 2008 2,25%;

gaat vaak samen met het nemen van zekere risico’s. Met bovenstaande inventarisatie en beschrijving heeft de

• De streefhuur is een percentage van de maximaal redelijke huur en varieert tussen de 65% tot 100%.

vennootschap de voor haar belangrijkste risico’s en de beheersing daarvan in kaart gebracht. Onderdeel van een goed

De huurharmonisatie vindt plaats tot het niveau van de streefhuur;

bestuur is het opzetten en toepassen van een intern management dan wel controlesysteem dat de belangrijke risico’s

• De gemiddelde huurderving is gebaseerd op de gemiddelde huurderving van de laatste jaren en bedraagt 1%;

die zich in de bedrijfsvoering kunnen voordoen, identificeert, evalueert en beheerst. De directie is van mening dat zij

• De gemiddelde mutatiegraad is bepaald op basis van de mutatiegraad van de afgelopen jaren en bedraagt 8%;

over een doeltreffend intern management- en controlesysteem beschikt, met dien verstande dat dit systeem nooit

• De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop uit de bestaande voorraad wordt bepaald

absolute zekerheid zal bieden tegen het niet realiseren van ondernemingsdoelstellingen, noch dat dit systeem alle

op basis van vergelijkbare onroerende zaken als referentie. Rekening wordt gehouden met een verkoophorizon van

onjuistheden van materieel belang zoals verliezen, fraudes of overtredingen van wetten of regels geheel kan voor-

1 jaar;

komen. Vooral aan het projectmanagement zal de komende periode meer aandacht worden geschonken. De inrichting

• Het gemiddelde onderhoud en de kosten van beheer inclusief zakelijke lasten en verzekering zijn gebaseerd op de interne bedrijfseconomische norm. Voor 2007 zijn de volgende bedragen gehanteerd: Onderhoud € 1.100 en voor

en werking van dit systeem is en wordt regelmatig besproken met de Raad van Commissarissen en zal continu worden verbeterd.

kosten van beheer en zakelijke lasten € 2.400,-; • De verwachte jaarlijkse stijging van variabele lasten bedraagt 2,25%;

Gevoeligheid direct resultaat externe invloeden

• De periode waarover contant wordt gemaakt loopt parallel met de resterende geschatte economische levensduur

Factoren die het directe resultaat vooral kunnen beïnvloeden zijn bezettingsgraad, huurontwikkelingen en rente.

van de investering; • De disconteringsvoet bedraagt 6%;

Bezettingsgraad

• De bedrijfswaarde is per complex berekend. De complexindeling is gebaseerd op Product-Markt-Combinaties,

De mate van leegstand is van belang, omdat enerzijds huurderving plaatsvindt en anderzijds de vaste lasten,

gevormd uit de oorspronkelijke bouwkundige eenheden en subsidieregelingen.

verzekeringen en de niet verrekenbare servicekosten doorgaan, terwijl voor de verhuur ook - soms aanzienlijke - kosten gemaakt moeten worden. Een toename of afname van de leegstand binnen de huidige portefeuilleomvang met 1%

Risico’s voortvloeiende uit weten regelgeving

betekent op jaarbasis mogelijk €1,5 miljoen minder of meer huurinkomsten.

Juridische risico’s Het bezitten en exploiteren van onroerend goed is onderhevig aan wettelijke voorschriften, onder andere huur42

43

Huurontwikkelingen

Totaal overzicht van de leningenportefeuille (x €1000,-):

2006

2005

De huurontwikkelingen zijn sterk aan de inflatie gekoppeld. Het huurbeleid is in 2006 samen met de investeringsopgaaf en huurtoeslag volop in de discussie geweest. Doordat de overheid op dit onderdeel maximale huurstijgingen

Leningen per 1 januari

917.037

944.375

kan voorschrijven, is hier de afhankelijkheid van externe invloed hoog. Een toename van 1% huurstijging betekent op

Nieuwe leningen (inclusief roll-over ad €27 miljoen)

100.000

32.013

jaarbasis € 1,5 miljoen meer inkomsten.

Bijboeking klimgedeelte leningen Jaarlijkse aflossing leningen

1.514

2.006

-37.051

-19.579

Rente

Vervroegde aflossingen

-20.037

-41.778

De rente is belangrijk omdat deze (in 2006 met 30% van de huurinkomsten) de grootste kostenpost in de winst- en

Stand per 31 december

961.463

917.037

verliesrekening is. Wanneer de variabele rente per 1 januari 2006 met 1% (100 basispunten) stijgt, nemen de rentelasten over 2006, bij ongewijzigde samenstelling van leningen en derivaten, met € 1,0 miljoen toe.

WSW

Omdat Staedion veel leningen heeft met langdurige rentevaste periodes om gebruik te maken van derivaten om het

Per eind 2006 bedroeg het totaal door het WSW geborgde risico € 977 miljoen (eind 2005 € 917 miljoen). Het betekent

renterisico van variabel rentende leningen af te dekken, is slechts een beperkt deel van de leningenportefeuille

dat onze totale leningschuld van € 961 miljoen bij het WSW is geborgd. Het verschil tussen het schuldrestant en de

gevoelig voor wijzigingen in de rente. Er wordt beoogd dat het renterisico zodanig wordt beheerst dat Staedion het

omvang van de borging wordt veroorzaakt door een terugstorting van een roll-over lening ter grootte van € 16 miljoen.

renterisico jaarlijks binnen 15% van de leningportefeuille houdt.

De omvang van de obligo verplichting bedraagt ultimo 2006 € 35,5 miljoen. Op 10 oktober 2006 ontvingen we van het WSW de uitslag van de herbeoordeling van de financiële positie boekjaar

Juridische zaken

2005. Staedion voldoet volgens de inhoud hiervan aan de eisen van kredietwaardigheid. Dit conform artikel 7 van het

Iedere woningcorporatie moet voldoen aan de van toepassing zijnde weten regelgeving. Met een proactieve en

reglement van deelneming van het WSW. Op grond hiervan kan de vereniging gebruik blijven maken van de faciliteiten

adequate advisering op juridisch gebied wordt beoogd een bijdrage te leveren aan de kwaliteit van de overeenkomsten

van het waarborgfonds.

die Staedion aangaat met derden. Het traject juridische kwaliteitszorg is in 2005 gestart en in 2006 verder uitgebouwd om binnen de organisatie verbeterslagen te maken in het kader van de juridische bewustwording. De aanbevelingen


uit het plan van aanpak juridische kwaliteitszorg zijn geïmplementeerd. Een goed voorbeeld daarvan is de implemen-

De financiële meerjarenraming wordt samengesteld met behulp van het Woning Asset Liability Systeem (WALS).

tatie van de privacywetgeving. Hiermee wordt zowel de privacy van onze klanten als onze medewerkers gewaarborgd.

Jaarlijks wordt deze prognose geactualiseerd. Als de aannames in de meerjarenraming uitkomen, is de conclusie dat

Tevens is een nieuw reglement voor het functioneren van de Raad van Commissarissen opgesteld. Daarmee voldoet

de financiële continuïteit is gewaarborgd en dat aan alle financiële prestatienormen wordt voldaan. Indien door

Staedion aan de code Tabaksblatt. Voor de toekomst geldt dat juridische risico’s steeds beter moeten worden beheerd

externe invloeden de werkelijke ontwikkelingen in ongunstige zin afwijken van de veronderstellingen waarop de

en beheerst om juridisch in control te zijn.

financiële meerjarenraming is gebaseerd, moeten we maatregelen nemen. Wanneer Staedion, afgezet tegen minimale benodigde weerstandsvermogen, de beschikking krijgt over overtollige middelen, worden deze integraal ingezet

Treasury

ten behoeve van de volkshuisvesting en vooral voor onrendabele toppen en maatschappelijke prestaties.

De treasury-activiteiten zorgen ervoor dat zowel de lange als korte termijn financiering van Staedion van het gehele concern verzekerd is, binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke kosten. De activiteiten omvatten

Verbintenissen

cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid. Staedion heeft in het treasurystatuut de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikken we over een treasuryjaarplan. De Raad van Commissarissen

Holdingstructuur

heeft dit statuut goedgekeurd en kennisgenomen van het jaarplan. Een treasurycommissie adviseert het bestuur bij

Staedion beschikt over een holdingstructuur. Binnen deze holdingstructuur vonden in 2006 naast projectontwikkelings-

het formuleren en uitvoeren van het treasurybeleid.

activiteiten ook beheeractiviteiten plaats.

De ontwikkeling van de liquiditeitenpositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten,

De volgende rechtspersonen en vennootschappen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Staedion:

verminderd met de betaling van exploitatielasten, bedrijfskosten, rente en aflossingen en investeringen. Staedion prognosticeert de ontwikkeling van de liquiditeitenpositie maandelijks voor een periode van 24 maanden vooruit.

Deelneming

Projectlocatie

Aandeel

Op basis van de financiële meerjarenraming is een meerjarige liquiditeitenplanning opgesteld voor de periode

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Den Haag

2007-2016. Op basis van de meerjarige liquiditeitenplanning wordt een actief rentemanagement gevoerd. Binnen de

Bo.Laak B.V.

Den Haag

Laakkwartier

100%

kaders gesteld in het treasurystatuut wordt het toekomstig renterisico afgedekt. Hierbij wordt gebruik gemaakt van forward leningen (leningen met een uitgestelde storting) en forward starting swaps (renteruil overeenkomsten met

Bo.Mor B.V.

Den Haag

Morgenstond

100%

Bo.Trans B.V.

Den Haag

Transvaal

100%

100%

een startdatum in de toekomst). Gebruik makend van de gunstige rentemarkt is door Staedion in 2006 voor € 120

Bo.Wat B.V.

Den Haag

Wateringse Veld

100%

miljoen aan forward starting swaps gesloten. Hiermee is het renterisico op de bestaande leningenportefeuille

Bo.Moer B.V.

Den Haag

Moerwijk

100%

(ontstaan door conversie en herfinanciering) en uit hoofde van nieuw aan te trekken leningen voor de periode 2007

Sta Pro 1 B.V.

Den Haag

Scheveningen

tot 2010 voor een belangrijk deel afgedekt tegen de gunstige rentevoeten die in 2006 konden worden gefixeerd.

Argion Beheer B.V.

Den Haag

Villa Luccio B.V.

Den Haag

Leningen

Villa Luccio VOF

Den Haag

In 2006 is voor een totaalbedrag van € 20 miljoen aan langlopende leningen extra afgelost. Dit is exclusief reguliere

Bo. Del B.V.

Delft

aflossingen. In de loop van dit jaar ontvingen we € 100 miljoen aan nieuwe leningen.

Ontwikkelingscomb Het Balkengat VOF

Delft

Wippolder beheer B.V. 44

Statutaire Zetel

Rotterdam

100% 100% 100%

Centrum

50% 100%

Delft

50% 50% 45

Vervolg deelneming

Statutaire Zetel

Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V. Watertuinen van Delft B.V.

Projectlocatie

Rotterdam

Westland

Delft

50%

Aandeel 48%

Bedrijf

Bo.Moer B.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)

Bestuurder


Statutair gevestigd te

‘s-Gravenhage

Delft

Delft

48%

Oprichtingsdatum

15-9-2003

Rozenburgkwartier B.V.

Den Haag

Den Haag

50%

Waardering

Netto vermogenswaarde

Eikelenburg beheer B.V.

Den Haag

Rijswijk

50%

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V.

Den Haag

Rijswijk

48%

Schuldverhouding Staedion VG Holding

€ 8.107.738,-

Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.

Eigen vermogen ultimo 2006

-€ 1.516.109,-

Toelichting activiteiten verbindingen

Omzet 2006

€ 0,-


Resultaat 2006

-€ 355.470,-

De activiteiten van Staedion Vastgoed Holding B.V. bestaan uitsluitend uit holding activiteiten van entiteiten gericht

Doelstelling

Bo.Moer B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken als-

op niet-projectontwikkelingsactiviteiten respectievelijk projectontwikkelingsactiviteiten. Daarnaast treedt deze

mede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming

deelneming op om aan gelieerde deelnemingen en verbindingen financieringen te verstrekken.

van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer de vereniging Staedion, de besloten

46

Aandeelhouder

Vereniging Staedion (100%)

vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed

Bestuurder

Vereniging Staedion

Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan of andere


‘s-Gravenhage

(rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.

Oprichtingsdatum

15-9-2003

Waardering


Bo.Laak B.V. en Bo.Trans B.V.

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

De activiteiten van deze deelnemingen zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in de wijken Laak en Transvaal.

Schuldverhouding Vereniging Staedion

€ 82.557.141,-

Deze deelneming hebben als doel de ontwikkeling van koopwoningen in deze wijken.


€ 13.546.874,-

Omzet 2006

€ 0,-

Bedrijf

Bo.Trans B.V.

Resultaat 2006

-€ 3.030.172,-

Aandeelhouder


Doelstelling

Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft ten doel werkzaam te zijn op het

Bestuurder


gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening.


‘s-Gravenhage

Oprichtingsdatum

15-9-2003

Bo.Mor B.V. en Bo.Moer B.V.

Waardering


De activiteiten van deze deelnemingen zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in het gebied Den Haag-Zuidwest.

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Het gaat in deze deelnemingen om de wijken Morgenstond en Moerwijk. Deze deelneming hebben als doel de


€ 12.298.654,-

ontwikkeling van koopwoningen in deze wijken.


-€ 2.865.596,-

Omzet 2006

€ 0,-

Bedrijf

Bo.Mor B.V.

Resultaat 2006

-€ 1.703.522,-

Aandeelhouder


Doelstelling

Bo.Trans B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede

Bestuurder


het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van


‘s-Gravenhage

bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden

Oprichtingsdatum

15-9-2003

ten behoeve van ondermeer de vereniging Staedion, besloten vennoot-

Waardering


schap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V. of

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

andere dochtermaatschappijen daarvan of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.


€ 5.048.209,-


-€ 1.053.532,-

Omzet 2006

€ 0,-

Bedrijf

Bo.Laak B.V.

Resultaat 2006

-€ 233.390,-

Aandeelhouder


Doelstelling

Bo.Mor B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede

Bestuurder




‘s-Gravenhage

bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden

Oprichtingsdatum

12-5-2005

ten behoeve van ondermeer de vereniging Staedion, de besloten vennoot-

Waardering



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

andere dochtermaatschappijen daarvan of andere (rechts)personen en


€ 8.894,-

ondernemingen, in welke vorm ook.


€ 8.729,47

Omzet 2006

€ 0,-

werkzaamheden ten behoeve van ondermeer de vereniging Staedion, de

Resultaat 2006

-€ 7.227,-

besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion

Doelstelling

Bo.Laak B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede

Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan of


andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.

bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer de vereniging Staedion, de besloten vennoot-

Argion Beheer B.V.


Deze vennootschap is opgericht om duurdere huurwoningen en bedrijfsruimten waarbij de bedrijfsruimten meer dan


20% van het onroerend goed uitmaakt te exploiteren.

ondernemingen, in welke vorm ook. Aandeelhouder


Bo.Wat B.V.

Bestuurder


De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in de Vinex-locatie Wateringse Veld.


‘s-Gravenhage

Deze deelneming heeft als doel de ontwikkeling van duurdere huurwoningen.

Oprichtingsdatum

20-1-2004

Waardering


Aandeelhouder


Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Bestuurder



€ 32.381.158,-


‘s-Gravenhage


-€ 341.925,-

Oprichtingsdatum

15-9-2003

Omzet 2006

€ 354.571,-

Waardering


Resultaat 2006

-€ 209.233,-

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Doelstelling

Argion Beheer B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken


€ 3.090.143,-

alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aan-


-€ 548.353,-

neming van bouwwerken en het (doen) van verrichten van onderhouds-

Omzet 2006

€ 0,-

werkzaamheden ten behoeve van onder meer de vereniging Staedion,

Resultaat 2006

-€ 140.252,-

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion

Doelstelling

Bo. Wat B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede

Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of



bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer de vereniging Staedion, de besloten vennoot-

Villa Luccio B.V. en Villa Luccio VOF


De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de ontwikkeling van het project aan de Snoekstraat in het


centrum van Den Haag.

ondernemingen, in welke vorm ook. Bedrijf

Villa Luccio B.V.

Sta Pro 1 B.V.

Aandeelhouder


De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de ontwikkeling in Scheveningen en alle werkzaamheden die

Bestuurder


daarmede op enigerlei wijze verband houden of de verwezenlijking daarvan kunnen bevorderen, waaronder het


‘s-Gravenhage

financieren en in eigendom verwerven van grond en opstallen.

Oprichtingsdatum

11-10-2005

Waardering



Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Bestuurder



€ 62.250,-


‘s-Gravenhage


€ 11.856,-

Oprichtingsdatum

20-1-2004

Omzet 2006

€ 0,-

Waardering


Resultaat 2006

-€ 4.079,-

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Doelstelling

Villa Luccio B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken


€ 675.531,-



-€ 64.623,-

neming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhouds-

Omzet 2006

€ 21.988,-

werkzaamheden ten behoeve van ondermeer de vereniging Staedion,

Resultaat 2006

-€ 40.306,-

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion

Doelstelling

Sta Pro 1 B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken

Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan of



Aandeelhouder

neming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhouds-

48

49

Bedrijf

Villa Luccio V.O.F.

Omzet 2006

€ 0,-

Samenwerking

Villa Luccio V.O.F. is een samenwerkingsverband tussen Villa Luccio B.V. en

Resultaat 2006

-€ 19.549,-

P. Slootweg Management B.V..

Doelstelling

Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F. heeft tot doel de ontwik-

Bestuurder

De directievoering wordt uitgevoerd door Villa Luccio B.V. en P. Slootweg

keling en realisatie van een bouwproject in de woonkern Den Hoorn,

Management B.V.

onderdeel uitmakend van de gemeente Midden Delfland.


‘s-Gravenhage

Oprichtingsdatum

1-11-2005

Wippolder beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.

Waardering


Deze deelnemingen houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in

Geplaatst kapitaal

€ 0,-

het gebied Wippolder in de gemeente Westland en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden.

Schuldverhouding Villa Luccio B.V.

€ 79.095,-

Kapitaal ultimo 2006

-€ 11,-

Bedrijf

Wippolder Beheer B.V.

Omzet 2006

€ 0,-

Aandeelhouder

Vereniging Staedion (50%)LSI Development B.V. (50%)

Resultaat 2006

-€ 11,-

Bestuurder

Doelstelling

Villa Luccio V.O.F heeft als doel het voor gemeenschappelijke rekening ontwikkelen en realiseren van een bouwproject in Den Haag.


Rotterdam

Oprichtingsdatum

15-6-2006

Waardering

Bo.Del B.V.

Waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kostprijs.

De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de ontwikkeling van het project Hoornse Zoom in de gemeente Delft. Het betreft hier de ontwikkeling en realisatie van 76 koopwoningen en 24 aangepaste appartementen.

De directievoering wordt uitgevoerd door Vereniging Staedion en LSI Beheer B.V.

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Staedion

€ 0,-

Aandeelhouder



€ 18.346,-

Bestuurder


Omzet 2006

€ 4.500,-


‘s-Gravenhage

Resultaat 2006

€ 346,-

Oprichtingsdatum

15-9-2003

Doelstelling

De ontwikkeling en realisatie van projecten in de vastgoedsfeer in de

Waardering


ruimste zin; het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

registergoederen; het op enigerlei wijze deelnemen in, het oprichten van,


€ 6.823.534,-

het besturen van en het toezicht houden op ondernemingen en vennoot-


-€ 1.388.191,-

schappen; het verstrekken van garanties en het verbinden van de

Omzet 2006

€ 0,-

vennootschap of activa van de vennootschap ten behoeve van onder-

Resultaat 2006

-€ 409.578,-

nemingen en vennootschappen, waarmee de vennootschap in een groep

Doelstelling

Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in

is verbonden en ten behoeve van derden; het verlenen van diensten aan

samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en

ondernemingen en vennootschappen; het financieren van ondernemingen

het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van

en vennootschappen; het exploiteren en verhandelen van patenten,

ondermeer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met

merkrechten, vergunningen, knowhow en andere industriele eigendoms-

beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere

rechten; het verrichten van alle soorten industriele, financiele en

dochtermaatschappijen daarvan of andere (rechts)personen en onder-

commerciele activiteiten, en al hetgeen met vorenstaande verband

nemingen, in welke vorm ook.

houdt of daartoe bevordelijk kan zijn, alles in het ruimste zin van het woord.

Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F. De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van het project Balkengat in

Bedrijf

Den Hoorn. Deze ontwikkeling is een samenwerkingsverband met een ontwikkelende aannemer.

Aandeelhouder

Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V. Staedion Vastgoed Holding BV (48%) LSI Participations B.V. (48%) Wippolder Beheer B.V.(4%)

Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F. is samenwerkingsverband

Bestuurder

De directievoering wordt uitgevoerd door Wippolder Beheer B.V.

tussen Bo.Del B.V. en Projecton B.V.


Rotterdam

Bestuurder

De directievoering wordt door Bo.Del B.V. en Projecton B.V. uitgevoerd.

Oprichtingsdatum

19-6-2006


‘s-Gravenhage

Waardering

Waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden

Oprichtingsdatum

20-12-2005

Waardering


Samenwerking

50

plaats op basis van historische kostprijs. Geplaatst kapitaal

€ 100.000,-

Geplaatst kapitaal

€ 0,-


€ 4.490.033,-


€ 490.000,-

Ondernemingsvermogen ultimo 2006

€ 89.398,-


-€ 19.549,-

Omzet 2006

€ 0,51

Resultaat 2006

-€ 10.602,-

van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van

Doelstelling

Het verkrijgen, vervreemden, in (onder)erfpacht uitgeven, administreren,

de vennootschap.

exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf-ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk

Rozenburgkwartier B.V.

doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken

De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van het project Rozenburgkwartier

en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het sluiten van

in het centrum van Den Haag. Deze deelneming is een samenwerkingsverband met een ontwikkelende aannemer.

overeenkomsten met gemeenten en/of andere overheidsinstellingen en/ of derden in het kader van het ontwikkelen en/of realiseren van onroerende

Aandeelhouder

Vereniging Staedion (50%) Panagro Vastgoedontwikkeling B.V. (50%)

zaken; het optreden als tussenpersoon bij de aan- en verkoop en bij de

Bestuurder

Vereniging Staedion (50%) Panagro Vastgoedontwikkeling B.V. (50%)

huur en verhuur van onroerende zaken; het ter leen verstrekken en het


‘s-Gravenhage

ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; het

Oprichtingsdatum

16-3-2005

verstrekken van zekerheden voor schulden van de vennootschap en

Waardering


schulden van derden.

Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-

Schuldverhouding Vereniging Staedion

€ 1.611.074,-

Watertuinen van Delft B.V. en Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.


-€ 41.910,-


Omzet 2006

€ 0,-

het gebied van TNO in de gemeente Delft en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden.

Resultaat 2006

-€ 51.959,-

Doelstelling

Rozenburg Kwartier B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouw-

Bedrijf

Watertuinen van Delft B.V.

werken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op

Aandeelhouder

Vereniging Staedion (50%) AM (50%)

aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhouds-

Het bestuur wordt gevormd door de directie van de vennootschap;

werkzaamheden ten behoeve van andere (rechts)personen en onder-

deze directie bestaat uit 2 leden: AM B.V. en Vereniging Staedion.

nemingen, in welke vorm ook.

Bestuurder Statutair gevestigd te

Delft

Oprichtingsdatum

6-1-2006

Eikelenburg beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V.

Waardering activa en passiva en resultaatbepaling zijn gebaseerd op


historische kosten.

het gebied Eikelenburg in de gemeente Rijswijk en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden.

Waardering Geplaatst kapitaal

€ 18.000,-


€ 0,-

Bedrijf

Eikelenburg Beheer B.V.


€ 14.001,-

Aandeelhouder

Vereniging Staedion (50%) AM Grondbedrijf B.V. (50%)

Omzet 2006

€ 0,-

Bestuurder

Vereniging Staedion (50%) AM Grondbedrijf B.V. (50%)

Resultaat 2006

-€ 3.999,-


Utrecht

Doelstelling

Het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap

Oprichtingsdatum

27-12-2005

Ontwikkelings-combinatie Watertuinen van Delft C.V.

Waardering

Activa en passiva worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Bepaling van de resultaten geschiedt op basis van de historische kost-

Bedrijf

Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.

Aandeelhouder

Staedion Vastgoed Holding (48%) AM Deelnemingen Zuid-Holland Noord

Bestuurder

prijs. Geplaatst kapitaal

B.V. (48%) Watertuinen van Delft B.V. (4%)


€ 0,-

Het bestuur wordt gevormd door de directie van de vennootschap;


€ 18.000,-

deze directie bestaat uit 2 leden: AM B.V. en Vereniging Staedion.

Omzet 2006

€ 5.266,-

Delft

Resultaat 2006

€ 0,-

Oprichtingsdatum

6-1-2006

Doelstelling

Het optreden als beherend vennoot van de te Utrecht gevestigde c.v.

Waardering

Waardering activa en passiva en resultaatbepaling zijn gebaseerd op

genaamd Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. en het daartoe het


historische kosten.

verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, het

Geplaatst kapitaal

€ 0,-

(doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoeden.


€ 18.580.044,-


-€ 5.213,-

Bedrijf Aandeelhouder

Omzet 2006

€ 0,-

Resultaat 2006

-€ 5.213,-

Doelstelling

Het verwerven van gronden van de TNO-locatie in Delft, het (doen) verkopen van gronden bestemd opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen

Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. Eikelenburg Beheer B.V. (4%) AM Deelnemingen Grondbedrijf B.V. (48%) Staedion Vastgoed Holding (48%)

Bestuurder

Eikelenburg Beheer B.V. (4%) AM Deelnemingen Grondbedrijf B.V. (48%) Staedion Vastgoed Holding (48%)

uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouwen woonrijpe staat

52

€ 18.000,-


Utrecht 53

Oprichtingsdatum

27-12-2005

werkzaam in een administratieve functie en 39% in een technische functie. De gemiddelde duur van het dienst-

Waardering

Activa en passiva worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

verband is 10,31 jaar en de gemiddelde leeftijd is 42,3 jaar.

Bepaling van de resultaten geschiedt op basis van de historische kostprijs. Geplaatst kapitaal

€ 100.000,-

Personeelsgegevens

2005

2006


€ 11.256.575,-


€ 100.000,-

Medewerkers in dienst getreden

25

40

Medewerkers uit dienst getreden

31

31

Omzet 2006

€ 0,-

Resultaat 2006

€ 0,-

Doelstelling

Het verwerven van gronden in het gebied dat is gelegen ten zuiden van

Eindsaldo verlof

22.908

24.691

de Sir Winston Churchilllaan, ten westen van de Reijnerwetering en ten

Eindsaldo Tijd voor Tijd

4.537

4.233

393

369

oosten van de Monseigneur Bekkerslaan te Rijswijk (Zuid-Holland), het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw-en woonrijpe

Aantal deelnemers premievrij

staat verkopen van gronden bestemd voor opstalontwikkeling, het (doen)

ouderdomspensioen per 31 december

bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap.

Organisatieontwikkeling Resultaat Verantwoordelijke Eenheden

Risicoprofiel verbindingen

Met de introductie van de strategienota is gekozen voor Resultaat Verantwoordelijke Eenheden (RVE’s). De uitgangs-

De samenwerking met partijen geven we in een aantal gevallen vorm door de oprichting van een aparte rechtspersoon.

punten van de inrichting van de RVE’s zijn:

Dit is meestal in de vorm van een VOF of een B.V./C.V. constructie. Dit vindt vooral plaats bij activiteiten op het gebied

a. meer daadkracht en ondernemerschap in de organisatie introduceren;

van projectontwikkeling. Het doel hiervan is de financiële risico’s voor Staedion te beperken en de transparantie van

b. de efficiency van de processen te verbeteren;

de activiteiten te bevorderen. De risico’s vanwege gestelde zekerheden uit hoofde van de verstrekte kapitaalinbreng

c. vrijheid in gebondenheid. Ook is het een middel om enerzijds meer duidelijkheid te krijgen in de verantwoordelijkheden en bevoegdheden,

zijn beperkt.

anderzijds om de slagvaardigheid van de afdelingen en daarmee van de hele organisatie te vergroten. De activiteiten zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke en fiscale overwegingen en daarmede passend binnen de

Er zijn een 9-tal RVE’s gevormd. In 2006 heeft de introductie plaatsgevonden en is de RVE systematiek verder

mogelijkheden en grenzen die het BBSH daaraan stelt. De vaststellingsovereenkomst zoals aangegaan met de

uitgewerkt in het begrotingsproces 2007. In 2007 ligt het accent op opleiding en ontwikkeling, de relatie RVE - shared

Belastingdienst is via deze verbindingen grotendeels gerealiseerd.

services en rapportage/managementinformatie.

Staedion loopt financieel risico over het ingebrachte aandelenkapitaal en de ingebrachte financiering, die direct of

Vastgoed & Beleid (V&B), Ontwikkeling en Wonen

indirect, aan de bovenvermelde verbindingen zijn verstrekt. Het maximale risicoprofiel van de verbindingen van

In 2006 is een onderzoek gedaan naar de relatie tussen V&B, Ontwikkeling (toen nog Citadel Projecten) en Wonen. Het

Staedion kan op basis van het kapitaal dat Staedion van deze verbindingen en op basis van het door Staedion aan

onderzoek gaf een eerste aanzet tot helderheid in taken en verantwoordelijkheden van en tussen de drie afdelingen.

deze verbindingen verstrekte leningen als volgt worden gekwantificeerd:

In hoofdlijnen gaat het om de verdeling van de vastgoedtaken, waarbij V&B verantwoordelijk wordt voor de program-

Totaal aandelenkapitaal en eigen vermogen Leningenportefeuille

€ 13,5 miljoen

mering, Ontwikkeling voor de ontwikkeling en realisatie en Wonen voor het beheer van het vastgoed.

€ 106,0 miljoen Opleiding en ontwikkeling

Het totale risico van Staedion bedraagt ultimo 2006 € 120 miljoen ofwel 8,7% van het balanstotaal van Staedion.

Medewerkeronderzoek Het medewerkeronderzoek heeft in 2006 plaatsgevonden. Gezien de nieuwe organisatieambities was in 2006 het

Woonformatie Ypenburg

doel van het onderzoek om te bekijken hoe onze organisatie er voor staat en welke ontwikkeling we kunnen door-

Op de Vinex-locatie Ypenburg worden circa 2.500 huurwoningen en 850 koopwoningen gebouwd door de Stichting

maken om deze ambities te realiseren. 72% van de medewerkers heeft meegedaan aan het onderzoek. In vergelijking

Woonformatie Ypenburg. Rijswijk Wonen, Vidomes, Vestia en Staedion participeren in deze stichting. De stichting

tot de jaren 2002 en 2004 is de algemene tevredenheid fors gestegen. Het is nu maar liefst 80%. Landelijk ligt het

heeft sinds 29 januari 1999 toelating bij koninklijk besluit. Het aandeel van Staedion bedraagt 29,97%.

percentage op 73%. Onderwerpen waar onze medewerkers tevreden over zijn is het plezier in het werk, het salaris en de samenwerking met de directe collega’s. Onderwerpen waarover onze medewerkers minder tevreden zijn is het

Colonnade Duhaf B.V.

kostenbewustzijn, de samenwerking met andere afdelingen en afspraak is afspraak. De uitvoering van veranderings-

De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het financieren van toegelaten instellingen door het verstrekken van

en/of verbeteringsacties vindt op organisatie-, bedrijfsonderdeel- en afdelingsniveau plaats.

leningen onder garantie van de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Staedion is in het bezit van 5 aandelen. De aankoopwaarde bedraagt € 25.000,-.

Arbeidsvoorwaarden Een arbeidsvoorwaarde waar Staedion in het verslagjaar uitgebreid aandacht aan heeft besteed, is het zoeken naar

Personeel

een nieuwe collectieve zorgverzekering. Er is veel aandacht besteed aan de selectie van de meest optimale zorgaanbieder voor Staedion. De keus is daarbij op Zilveren Kruis Achmea gevallen. Hiermee zijn scherpe prijsafspraken

Personele mutaties

gemaakt. Hierdoor konden we de medewerkers en de gepensioneerden een goed aanbod doen voor een collectieve

Staedion had per 1 januari 2006 418 medewerkers in dienst (388 fte). Het aantal medewerkers per 31 december 2006

zorgverzekering. Door als organisatie de jaarpremie van deze verzekering vooruit te betalen en het vervolgens

bedroeg 427 personen (396,1 fte). Van de medewerkers werken er 316 fulltime en 111 parttime. 61% van hen is

maandelijks bij de medewerkers in te houden is een extra kortingsvoordeel behaald dat ook nog eens volledig ten goede komt aan de medewerkers.

54

55

Woondiensten Cafetaria Systeem

Adviesaanvragen

In 2006 hebben opnieuw veel medewerkers gebruik gemaakt van het Woondiensten Cafetaria Systeem. Er zijn 26

In 2006 zijn 11 adviesaanvragen ontvangen over onder andere diverse organisatiewijzigingen, het arbeidsgerelateer-

nieuwe deelnemers bijgekomen. In 2006 kon voor het eerst tussentijds gebruik worden gemaakt van de WCS-doelen

de pakket Prevent, rookbeleid, mobiliteitsplan, discussiepunten over het loongebouw, wijzigingen in het

(behalve vakantie-uren). Hiervan is regelmatig gebruik gemaakt. Er zijn vooral veel fietsen in de zomerperiode

Woondiensten Cafetaria Systeem, de aanschaf van een nieuw primair systeem en de begroting en bedrijfsjaarplan

aangeschaft.

2007. De adviesaanvraag nieuw primair systeem en de opdracht aan de Brink-groep voor een onderzoeksrapport ten behoeve van een organisatiewijziging heeft de ondernemingsraad te laat ontvangen waardoor de ondernemingsraad

Hieronder een overzicht van de gebruikte doelen in 2006:

zich heeft onthouden van advies.

Doel

Ter informatie

Aantal

Ter informatie heeft de ondernemingsraad onder andere stukken ontvangen over strategienota, instellen van RVE’s spaarloon

254

per 1-1-2007, jaarverslag Staedion, Iip-presentatie, internetbeleid, medewerkersonderzoek, inkoopmanagement,

verlof

80

Benchmark CFV, Levensloop, reglement RvC en de nieuwe missie van Staedion.

nieuwe deelnemers fiets

27

geld

3

Het najaar 2006 heeft voor de ondernemingsraad vooral in het teken gestaan van het goed en tijdig adviseren over

vakbondscontributie

17

diverse organisatiewijzigingen. Hiervoor is in overleg met de bestuurder een externe adviseur van de Medegroep

pensioen

0

ingeschakeld. Zorgvuldigheid ten opzichte van medewerkers bij dit proces staat voor de ondernemingsraad voorop.

openbaar vervoer

1

opleiding

0

levensloop

11

Ziekteverzuim Het streefcijfer voor 2006 was vastgesteld op 4,5%. Dit cijfer is ook behaald. De verzuimpercentages lagen over alle kwartalen lager dan in 2005. In 2006 is naast de reguliere begeleiding van zieke medewerkers ook aandacht geweest voor de preventieve kant van verzuim. Dit is onder andere gebeurd door inzet van onderdelen uit het arbeidsgerelateerde pakket Present dat is afgenomen bij Zilveren Kruis Achmea. Hierdoor is verzuim verkort of voorkomen. Klachtencommissie en vertrouwenspersonen De klachtencommissie heeft geen klachten ontvangen. Er is een aantal keren gebruik gemaakt van de diensten van de vertrouwenspersonen. De commissie en de vertrouwenspersonen hebben op verschillende manieren voorlichting gegeven over hun taken: via het personeelblad, enkele werkoverleggen en het intranet. Ook dit jaar hebben de leden van de commissie en de vertrouwenspersonen een training gevolgd in verband met de wijziging van de wettelijke regelingen. Ondernemingsraad De ondernemingsraad is in het begin van het jaar met een kleine groep van 8 leden van start gegaan. Als eerste punt van het jaar stond de kennismaking met de nieuwe bestuurder Henk Jagersma op het programma. Een prettige kennismaking die in de loop van 2006 is omgezet naar een goede samenwerking. Tijdens een tiental vergaderingen van de ondernemingsraad en zeven overlegvergaderingen met de bestuurder zijn veel onderwerpen besproken. Instemmingsaanvragen In 2006 heeft de ondernemingsraad 3 instemmingsaanvragen ontvangen: • Met het verzoek van de werkgever om de bijdrage voor de zorgverzekering, 14 euro per maand, niet uit te betalen aan de medewerkers. In verband met gestegen loonkosten is de ondernemingsraad niet akkoord gegaan. • Aanpassing van de ondernemingsovereenkomst premievrij pensioen: in verband met de gewijzigde pensioenwetgeving was het noodzakelijk deze overeenkomst aan te passen. Hiervoor heeft de ondernemingsraad advies ingewonnen bij FNV-Formaat. Uiteindelijk is de ondernemingsraad akkoord gegaan onder bepaalde voorwaarden. Alle medewerkers zijn hierover geïnformeerd. • Eind december is de ondernemingsraad akkoord gegaan met de voorgestelde werktijdenregeling.

56

57

Verklaring van het Bestuur

Rapport van bevindingen INZAKE HET VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG, BEDOELD IN ARTIKEL 26, TWEEDE LID,

Het Bestuur is van mening dat in de verslagperiode alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

VAN HET BESLUIT BEHEER SOCIALE-HUURSECTOR EN OVERIGE RECHTMATIGHEIDSEISEN

Daarnaast verklaart het bestuur dat het door middel van haar functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting’, zoals dit is omschreven in artikel 11 van het BBSH. Opdracht Den Haag, 8 mei 2007

Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector over het boekjaar

Drs. H. Jagersma (voorzitter)

2006, van Staedion te Den Haag en enkele overige rechtmatigheidseisen. Het volkshuisvestingsverslag is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de toegelaten instelling. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden.

Verklaring van de Raad van Commissarissen

Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden Onze werkzaamheden zijn verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen inzake opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden. De opdracht houdt in dat op de in het volks-

De Raad van Commissarissen heeft overeenkomstig artikel 20 van de statuten van de vereniging Staedion gedurende

huisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop geen accountantscontrole is toegepast en dat

het jaar 2006 toezicht gehouden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de vereniging.

tevens geen beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Een en ander impliceert dat aan onze rapportage geen zekerheid

Overeenkomstig het bepaalde in de statuten heeft de Raad de jaarrekening laten controleren door Berk, Accountants

lichtingen daarop. Volledigheidshalve wijzen wij er nog op dat, indien wij aanvullende werkzaamheden zouden

en Belastingadviseurs. Zij heeft kennis genomen van het jaarverslag en van de accountantsverklaring en kan zich met

hebben verricht of een controle- of beoordelingsopdracht zouden hebben uitgevoerd, wellicht andere onderwerpen

deze stukken verenigen.

aan het licht zouden kunnen zijn gebracht die voor u mogelijk van belang zouden kunnen zijn geweest.

Den Haag, 8 mei 2007

Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het protocol in rubriek B in Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-

kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toe-

huursector. De heer J. van der Loo, voorzitter De heer mr. ing. A. Alderliesten

Uitkomsten verrichte werkzaamheden

De heer ing. J.A. Bakker

Onze bevindingen ter zake zijn als volgt:

De heer ir. G.A. Beijer Mevrouw drs. S. Hietbrink

1. Wij hebben vastgesteld dat het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over alle onderwerpen, genoemd

De heer L.C. Keers

in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, dan wel vermeldt waarom geen uiteenzetting is

De heer drs. R.L.J.M. Scheerder

gegeven. 2. Daarnaast hebben wij vastgesteld dat alle in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie verenigbaar is met de jaarrekening. 3. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. de toegelaten instelling, voor zover uit ons onderzoek is gebleken, een volledig inzicht heeft gegeven in haar verbindingen met andere rechtspersonen en/of vennootschappen als bedoeld in artikel 2a van het Besluit beheer sociale-huursector, zodanig dat hieruit de geldstromen van de toegelaten instelling naar de verbinding(en) en vice versa zijn af te leiden en inzicht kan worden verkregen in de geldstromen die verbonden zijn aan de uitvoering van de kerntaken enerzijds en aan die van de nevenactiviteiten anderzijds, alsmede inzicht wordt verkregen in de maatregelen die zijn genomen om de financiële risico’s voor de toegelaten instelling zoveel mogelijk te beperken; b. de toegelaten instelling slechts woongelegenheden en onroerende aanhorigheden in eigendom en in beheer heeft gehad binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector; c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector (Raad van Toezicht), in het verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e, en tweede lid, onderdeel a, van dat besluit; d. de toegelaten instelling heeft in het verslagjaar geen woongelegenheden vervreemd tegen een prijs die lager ligt dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woongelegenheden, tenzij er hiertoe overeenkomstig artikel 11c, vierde lid, van het Besluit beheer sociale-huursector toestemming is

58

59

verleend, dan wel de verkrijger een toegelaten instelling is, dan wel de woning is verkocht aan een eigenaar-

4. Uit ons onderzoek is niet gebleken dat belangrijke en van materieel belang te achten activiteiten van de

bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet

toegelaten instelling of van rechtspersonen of vennootschappen waarmee zij zich heeft verbonden niet in het

heeft ontvangen en in die woning zijn hoofdverblijf zal hebben; dan wel een bestaande woning is verkocht aan

volkshuisvestingsverslag zijn opgenomen.

een eigenaar-bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet heeft ontvangen en reeds zijn hoofdverblijf in die woning had; e. de toegelaten instelling heeft in het verslagjaar geen woningen vervreemd aan eigenaar-bewoners in de zin van

Den Haag, 8 mei 2007

de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoning-bijdrage in de zin van die wet hebben ontvangen en in die woning hun hoofdverblijf zullen hebben, tegen een prijs lager dan 80% van de onderhandse verkoop-

Berk, Accountants en Belastingadviseurs

M.J. de Graaf, Registeraccountant

waarde vrij van huur en gebruik van die woningen; f. de toegelaten instelling heeft in het verslagjaar geen bestaande woningen vervreemd aan eigenaar-bewoners in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoning-bijdrage hebben ontvangen en in die woning reeds hun hoofdverblijf hadden, tegen een prijs lager dan 70% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen; g. de toegelaten instelling heeft niet gehandeld overeenkomstig de in de circulaires MG 2002-27 van 23 december 2002 en MG 2006-06 van 10 juli 2006 gegeven regels en richtlijnen over meldingsplicht, ontheffing van het 90% criterium en verplichte taxatie door een onafhankelijke taxateur die op geen enkele wijze bij de transactie zelf betrokken is geweest. De taxaties zijn ouder dan 1 jaar. h. de toegelaten instelling in het verslagjaar overeenkomstig artikel 11d, eerste en tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector - voor zover dit van toepassing is - haar voornemens tot het vervreemden van onroerende zaken aan en het op onroerende zaken vestigen van een recht van erfpacht, van opstal of van vruchtgebruik ten behoeve van natuurlijke personen en/of rechtspersonen en/of vennootschappen die geen toegelaten instelling zijn heeft gemeld aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer; i. de toegelaten instelling in het verslagjaar beschikte over criteria voor de vervreemding van woongelegenheden als bedoeld in artikel 15 van het Besluit beheer sociale-huursector en over de door het bestuur genomen besluiten tot vervreemding en deze heeft nageleefd; j. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel 15a; k. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is; l. de toegelaten instelling in het verslagjaar ten minste een maal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit beheer sociale-huursector, en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent dat overleg van kracht was; m. indien de toegelaten instelling en/of haar verbindingen nieuw gebouwde woningen hebben verkregen, waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning, zij een uiteenzetting heeft gegeven om aannemelijk te maken, dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, zoals die voor de toegelaten instelling zijn genoemd in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; n. de toegelaten instelling een volledig overzicht heeft gegeven van haar activiteiten in het verslagjaar op het gebied van beleggingen; o. de toegelaten instelling na overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers een reglement heeft vastgesteld met betrekking tot de bijdragen in de kosten van verhuizing van huurders in verband met een voorgenomen renovatie dan wel sloop, bedoeld in artikel 11g, eerste en tweede lid en de MG 2006-04, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen is vastgelegd, en p. voorzover de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, hier in de jaarrekening en het volkshuisvestingverslag expliciet melding van is gemaakt. Deze financiële ondersteuning bedraagt in enig jaar niet meer dan 0,3 promille van het balanstotaal van de toegelaten instelling.

60

61

Kengetallen Boekjaar

2006

2005

2004

2003

Aantal Verhuureenheden

b. in aanbouw 2.

Garages

3.

Overige objecten

1. 32.472

32.187

33.298

2004

2003

Huurachterstand uitgedrukt in een % van de huren en vergoedingen - op basis van maandhuur

9.94

7.99

11.00

11.40

- op basis van jaarhuur

0.83

0.67

0.92

0.96

1.08

0.80

0.72

0.76

119

135

119

128

5.559

6.325

5.302

5.521

8.298

8.277

7.824

7.709

1.58

2.66

1.19

0.68

396.10

388.00

395.30

391.60

372

110

72

213

3.182

3.184

3.323

3.435

437

456

465

469

2.

Huurderving uitgedrukt in een % van

36.463

35.937

37.158

37.642

3.

Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar uitgedrukt in % van de huren en overheidsbijdragen

4. Aantal standplaatsen

2005

33.525

de huren en vergoedingen Totaal

2006

Algemeen

1. Woningen en woongebouwen a. in exploitatie

Boekjaar

70

70

70

Aantal bedden in verzorgingstehuizen

750

750

750

750

Aantal woningen in beheer

199

0

128

128

Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar per verhuureenheid

70 5.

Algemene bedrijfsreserve + herwaarderingsreserve einde boekjaar per verhuureenheid

6.

Resultaat uitgedrukt in een % van het eigen vermogen (alleen ABR)

Kwaliteit 1.

Kosten niet-planmatig onderhoud per woning

471

399

420

511

2.

Kosten planmatig onderhoud per woning

1.045

774

1.217

652

3.

Totaal kosten onderhoud per woning

1.516

1.173

1.637

1.163

7.

Aantal FTE’s

Financiële continuïteit 1.

Solvabiliteit

19.8

20.7

19.9

19.6

2.

Weerstandsvermogen

19.8

20.7

20.0

19.7

3.

Liquiditeit (current ratio)

0.4

0.6

0.5

0.5

4.

Liquiditeit (cash ratio)

0.1

0.1

0.0

0.2

5.

Rentabiliteit eigen vermogen

1.1

2.0

0.8

0.5

6.

Rentabiliteit totaal vermogen

3.6

4.3

4.1

4.8

7.

Interne financiering in % van het eigen vermogen

130

115

126

119

8.

Cashflow per woning

150

213

93

70

182.945

206.461

179.022

187.685

Balans en winst- en verliesrekening ( x € 1.000,-)

62

1.

Algemene bedrijfsreserve

2.

Herwaarderingsreserve

3.

Huren (exclusief huurderving)

4.

Vergoedingen (exclusief huurderving)

9.990

8.965

8.773

7.839

5.

Jaarresultaat

2.892

5.498

2.136

1.272

6.

Overheidsbijdragen

187

207

1.358

2.092

90.124

63.734

85.147

74.374

153.037

153.269

149.166

145.083

63

Jaarrekening 2006

64

65

Geconsolideerde balans per 31 december 2006 voor resultaatbestemming

PASSIVA

ACTIVA ( x € 1.000,- )

31-12-2006

31-12-2005

( x € 1.000,- )

Vaste Activa

Eigen vermogen

Materiële vaste activa

12. Eigen vermogen

1.

Onroerende zaken in exploitatie

2.

Onroerende zaken in ontwikkeling

3.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.184.529

1.151.769

52.616

29.588

13.583

12.209

31-12-2006

31-12-2005

273.563

270.671

1.874

580

0

103.626

896.443

777.874

656

631

Voorzieningen 13. Overige Langlopende schulden

Subtotaal

1.250.728

1.193.566

14. Leningen overheid 14. Leningen kredietinstellingen 15. Waarborgsommen

Financiële vaste activa 4.

Deelnemingen

5.

Te vorderen BWS-subsidies

97

14

14.999

16.487

6. 7.

Agio’s bij afkoop leningen

1.422

1.931

Beleggingen en effecten

34.331

27

Subtotaal

50.849

18.459

17. Schulden aan gemeente 18. Schulden aan kredietinstellingen 19. Belastingen en premies sociale verzekering

8.

Voorraden

49.765

48.757

9.

Vorderingen en overlopende activa

13.216

30.332

1.510

1.510

13.734

12.097

11. Liquide middelen Subtotaal

Totaal generaal

66

22.395

23.124

1.342

860

17.210

37.969

3.586

600

66.695

19.468

96.038

69.318

20. Aangegane verplichtingen inzake

Vlottende activa

10. Belastingen en premies sociale verzekering

882.131

Kortlopende schulden 16. Schulden aan leveranciers

Subtotaal

897.099

onroerende zaken 21. Overige schulden en overlopende passiva Subtotaal

78.225

92.696

1.379.802

1.304.721

Totaal generaal

207.266

151.339

1.379.802

1.304.721

67

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2006

Kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode

( x € 1.000,- )

2006

2005

2006

2005

36.879

57.704

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsopbrengsten 22. Huren 23. Vergoedingen 24. Overheidsbijdragen 25. Resultaat verkopen activa 26. Overige bedrijfsopbrengsten 27. Wijziging in onderhanden werk

Bedrijfsresultaat 151.418

152.108

9.808

8.803

Aanpassingen voor: - Afschrijvingen

187

207

- Afname egalisatierekening

5.250

966

- Mutaties overige voorzieningen

7.058

7.745

15.792

2.392

189.513

172.221

- Mutaties in het vermogen

2.058

1.466

0

-1.299

1.294

412

0

519

Totaal aanpassingen Totaal bedrijfsopbrengsten

3.352

1.098

Verandering in het werkkapitaal: Bedrijfslasten 28. Afschrijvingen op materiële vaste activa

2.058

1.466

29.262

11.964

5.086

5.775

277

277

32. Personeelskosten

25.650

24.932

33. Kosten onderhoud

41.820

36.349

29. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 30. Kosten herstructurering 31. Erfpacht

34. Belastingen, verzekeringen en contributies

7.616

7.832

35. Overige zaken, leveringen en diensten

10.699

9.515

36. Overige bedrijfslasten

14.374

14.015

37. Bestede kosten onderhanden werk

15.792

2.392

152.634

114.517

Totaal bedrijfslasten

- Toename voorraden

-1.008

-1.691

- Toename vorderingen

17.116

-16.066

- Kortlopende schulden (excl. kortlopende afloss.)

26.444

-1.366

Totaal veranderingen werkkapitaal

42.552

-19.123

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

81.283

39.679

Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa

2.830 1.064

1.164

-48.111

-50.969

Resultaat deelnemingen

-45

-4

Vennootschapsbelasting

-1.500

0

Betaalde rente

Totaal Bedrijfsresultaat

36.879

38. Rentebaten

2.830

2.796

39. Opbrengsten financiële vaste activa

1.064

1.164

48.111

50.969

-7.334


-63.004

-48.775

0

0

47.009

Financiële vaste activa

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-7.338

10.695

Totaal investeringen

-45

-4

42. Vennootschapsbelasting

-1.500

0

43. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

11.775

-5.193

2.892

5.498

-63.004

-48.775

Desinvesteringen in: Materiële vaste activa: - Desinvesteringen Financiële vaste activa Beleggingen in vlottende activa

68

37.021

Investeringen in:

44.217

Jaarresultaat

-47.013

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Saldo rentelasten

41. Resultaat deelnemingen

-45.762

57.704 Kasstroom uit operationele activiteiten

40. Rentelasten

2.796

15.559

72.520

-32.390

3.653

0

14.429

Totaal desinvesteringen

-16.831

90.602

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-79.835

41.827 69

Vervolg kasstroomoverzicht

Toelichting op balans en winst- en verliesrekening

volgens de indirecte methode A. Verslaggevingsvoorschriften Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2006

2005

2, Titel 9 zoals vastgesteld in het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). Nadere uitwerking van de wettelijke bepa-

Langlopende schulden: - Ontvangsten - Aflossingen - Waarborgsommen Kasstroom uit langlopende schulden

De jaarrekening 2006 is opgesteld in overeenstemming met de geldende bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, Boek

137.051

88.357

-122.108

-96.894

25

12 14.968

lingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ). Op de verslaggeving van woningcorporaties is ook de Richtlijn Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Bij het opstellen van de jaarrekening 2006 is rekening gehouden met de definitieve richtlijn versie 2005. -8.525

B. Verbindingen Door vereniging Staedion en haar rechtsvoorgangers zijn een tweetal commanditaire vennootschappen aangegaan. De commanditaire vennootschappen hadden tot doel het beheren en verhuren van woningen binnen de gemeente

Kortlopende schulden: - Mutatie aflossingsverplichtingen

29.483

-18.801

‘s-Gravenhage. Echter, het ministerie van VROM heeft in 2000, gesteund door een uitspraak van de Raad van State, alle corporaties met een dergelijke (vruchtgebruik)structuur aangemaand deze ongedaan te maken. In overleg met

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

44.451

-27.326

de beherende vennoten is besloten de structuur een andere vorm te geven. Het recht van vruchtgebruik is door Beter Wonen C.V. en Woningbeheer Haaglanden C.V. verkocht aan woningstichting Haag Wonen. De verkoop van het recht van vruchtgebruik en alle noodzakelijke contractuele handelingen vonden eind september 2000 plaats. Het ministerie

Mutatie geldmiddelen

1.637

7.167

van VROM heeft ingestemd met de structuurwijziging. De woningen worden beheerd door stichting Quadrant, die op haar beurt weer een dienstverleningsovereenkomst heeft met Staedion. Beter Wonen C.V. en Woningbeheer Haaglanden C.V. hebben ten behoeve van de verkoop van het recht van vruchtgebruik een financiering verstrekt aan Woningstichting Haag Wonen. Omgekeerd heeft Haag Wonen het recht van vruchtgebruik op haar woningen verkocht aan Staedion. Dit recht op vruchtgebruik is geëindigd per 20 maart 2005. Inmiddels zijn de Stichting Quadrant en Beter Wonen C.V. ontbonden per 13 februari 2006, Woningbeheer Haaglanden C.V. is ontbonden per 26 juli 2006. Op 30 september 1998 is Staedion tezamen met 5 andere woningcorporaties een samenwerkingsverband aangegaan met als doel het realiseren van de gezamenlijke bouwopgave op de VINEX-locatie Ypenburg. Voor dat doel is op 30 september 1998 een nieuwe corporatie opgericht, te weten Stichting Woonformatie Ypenburg. Daarnaast zijn in april 2000 de participatievoorwaarden notarieel vastgelegd in de ‘Participatie-voorwaarden Woonformatie Ypenburg’. De participanten zijn in verhouding tot de door hen aangehouden participatierekening gerechtigd tot de activa van Woonformatie Ypenburg en in dezelfde verhouding draagplichtig tot de schulden. Voorts dragen de participanten in dezelfde verhouding bij in de onrendabele investeringen. De zeggenschapsverhouding en inbrengverplichting van de middelen in de Stichting Woonformatie Ypenburg is gebaseerd op de deelnameverplichting in het totale bouwvolume van de participanten, dan wel de hieruit voortvloeiende onrendabele toppen. De deelnameverplichting betreft 29,97%. Staedion is voor € 7.627.000,- verbindingen aangegaan in VVE verband en is als zodanig ook voor dat bedrag aansprakelijk. Sinds 1 oktober 2001 participeert Staedion in de besloten vennootschap ColonnadeDuhaf. Deze onderneming heeft een maatschappelijk vermogen van € 3 miljoen, verdeeld over 600 aandelen. Alle uitgegeven aandelen zijn in handen van de in de woningwet (artikel 70) omschreven toegelaten instellingen. De deelneming van Staedion omvat een vijftal aandelen, waarvan de waarde inmiddels nihil is. ColonnadeDuhaf B.V. is een initiatief van Stichting Genuagroep en Stichting Talis en heeft als hoofddoelstelling het financieren van toegelaten instellingen. Staedion heeft zich middels een overeenkomst verplicht bij te dragen aan het exploitatietekort van ColonnadeDuhaf B.V. over de periode van 1 april 2001 tot 1 april 2007. De maximale bijdrage in het exploitatietekort is contractueel vastgelegd op € 23.000,- per jaar.

70

71

Met ingang van 1 augustus 2003 kan Staedion feitelijk invloed van betekenis uitoefenen op het beleid van de

woningen welke in het eerste jaar ter verkoop wordt aangeboden, wordt gewaardeerd op de marktwaarde in plaats

Stichting Vastgoedbeheer Zorgcentra. Deze stichting heeft ten doel de oprichting, instandhouding en exploitatie van

van op de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Marktwaarde is gelijk aan de taxatiewaarde.

één of meer gebouwen of complexen voor huisvesting, verzorging of verpleging van ouderen. In september 2005 is

De jaarlijkse stijging of daling van de bedrijfswaarde wordt verantwoord via de winst- en verliesrekening onder

het bezit aan de Vereniging Staedion overgedragen. Per 11 juli 2006 is de Stichting Vastgoedbeheer Zorgcentra

‘Mutatie actuele waarde materiële vaste activa’.

ontbonden. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is als volgt uitgegaan van een jaarlijkse huurontwikkeling: 2006

Per 15 september 2003 is Staedion de enige aandeelhouder van Staedion Vastgoed Holding B.V. en daarmee tevens van Bo.Del B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Bo.Wat B.V, Sta Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo. Laak B.V. en Villa

Huurstijging

2006

2005 2.50%

Luccio B.V., Staedion Vastgoed Holding B.V. en onderliggende rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van

2007

1.10%

3.45%

bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het

2008

2.25%

3.25%

(doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden.

2009

2.25%

3.25%

2010

2.25%

2.75%

2011 e.v.

Per 16 maart 2005 is Staedion voor 50% aandeelhouder van Rozenburg Kwartier B.V. en per 27 december 2005 voor

2.25%

2.25%

1.00%

1.00%

50% aandeelhouder van Eikelenburg Beheer B.V., ook deze beide rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren

Huurderving

van bouwwerken.

Disconteringsvoet

6.00%

6.00%

Jaarlijkse stijging variabele lasten

2.25%

2.25%

Eikelenburg Beheer B.V. is beherend vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. en houdt een belang van 4%. Daarnaast treedt Staedion Vastgoed Holding B.V. op als commanditaire vennoot in genoemde C.V. en houdt een

Huurharmonisatie: bij mutatie wordt de huur met 4,3% verhoogd.

belang van 48%. Per 6 januari 2006 is Staedion voor 50% aandeelhouder van Watertuinen van Delft B.V. en per

De verwachte levensduur vanaf aanvang exploitatie bedraagt 50 jaar.

15 juni 2006 voor 50% aandeelhouder van Wippolder Beheer B.V. Beide rechtspersonen hebben tot doel het (doen)

Er is rekening gehouden met een restwaarde van de grond van € 1000,- per woning aan het einde van de exploitatie.

realiseren van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden.

Met de rentabilteitswaardecorrectie ad. € 47,9 miljoen op basis van een discontovoet van 6% wordt geen rekening

Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo.Del B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Bo.Wat B.V, Sta Pro1 B.V., Argion

gehouden.

Beheer B.V., Bo.Laak B.V. en Villa Luccio B.V. zijn allen gevestigd te Den Haag.

De bedrijfswaarde is een inschatting van toekomstige ontwikkelingen waarvan het niet zeker is dat deze zich op deze

Watertuinen van Delft B.V. is gevestigd te Delft, Eikelenburg Beheer B.V. is gevestigd te Nieuwegein en Wippolder

wijze zullen voordoen. De hieruit voortvloeiende afwijkingen kunnen van materieel belang zijn.

Beheer B.V. is gevestigd te Rotterdam. Onroerende zaken in ontwikkeling Grondslagen

De in ontwikkeling zijnde complexen worden gewaardeerd tegen werkelijk bestede stichtingskosten vermeerderd

In de consolidatie worden Staedion en alle vennootschappen betrokken, waarin Staedion naar de wet voldoende

met de aangegane verplichtingen en een opslag voor indirecte kosten inzake toezicht en directievoering door eigen

zeggenschap kan uitoefenen of zorgt voor de kapitaalverschaffing. Consolidatie vindt plaats overeenkomstig

medewerkers.

de waarderingsgrondslagen van Staedion. Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Omvang van de consolidatie

Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte

De geconsolideerde jaarrekening omvat Staedion te Den Haag, de Stichting Vastgoedbeheer Zorgcentra en Staedion

economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire dan wel het lineaire systeem.

Vastgoed Holding B.V. en de commanditaire vennootschappen Beter Wonen en Woningbeheer Haaglanden. Consolidatie vindt plaats op basis van de integrale methode.


De Stichting Vastgoedbeheer Zorgcentra is ontbonden per 11 juli 2006, Beter Wonen C.V. is ontbonden per 13 februari

- BWS-subsidie

2006 en Woningbeheer Haaglanden C.V. is ontbonden per 26 juli 2006.

De subsidie is berekend op de contante waarde van de voorcalculatorisch berekende exploitatietekorten. Uitbetaling vindt plaats in termijnen ter grootte van 10% van deze contante waarde over een periode van maximaal 30 jaar.

C. Financiële instrumenten

Jaarlijks wordt rente toegevoegd volgens het subsidierendement.

Binnen het treasurybeleid van Woningcorporatie Staedion dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasury-statuut is het

- Agio’s bij afkoop leningen

gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/

Bij in- of afkoop van leningen is een agio betaald, zijnde het verschil tussen de contante waarde van aflossings- en

gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/ beleggingen-

renteverplichtingen en het saldo van de afgeloste lening. Het geactiveerde agio wordt afgeschreven en op annuïtaire

portefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

basis berekend tegen het disconteringspercentage van de ingekochte lening over de resterende looptijd. De afschrijving op het agio wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder rentelasten.

D. Waarderingsgrondslagen

72


Deelnemingen

Onroerende zaken in exploitatie

Deelnemingen worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde, indien en voor zover het noodzakelijk is op

De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Onder de bedrijfswaarde wordt

deelnemingen af te boeken zal deze waardering niet lager zijn dan nihil. Eventuele verplichtingen welke uit hoofde

verstaan de contante waarde van het saldo van toekomstige exploitatie opbrengsten minus de toekomstige exploi-

van aansprakelijkheid uit deze deelnemingen voort kunnen vloeien, worden in dit geval opgenomen onder de voor-

tatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Een uitzondering hierop: het geraamde aantal

zieningen. 73

Voorraden

Toelichting op de balansposten

- Onderhanden werk De nog niet opgeleverde koopprojecten worden gewaardeerd tegen de directe kosten en een redelijk deel van de indirecte kosten, vermeerderd met de toegerekende rente over het vervaardigingstijdvak.

ACTIVA ( x € 1.000)

31-12-2006

31-12-2005

- Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen. Deze verrekenprijzen zijn gebaseerd op de

Vaste activa

laatst bekende inkoopprijzen.

1. Onroerende zaken in exploitatie

Vorderingen

Totaal

Woningen en woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen

1.184.529

1.151.769

1.184.529

1.151.769

2006

2005

Vorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. De historische kostprijs en cumulatieve afschrijvingen inzake woningen en Voorzieningen

woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie luiden als volgt:

- Voorziening grondverontreiniging Voorziening grondverontreiniging dient ter dekking voor eventuele aanspraken als gevolg van mogelijke bodem-

Historische kostprijs

1.367.776

1.344.333

vervuiling door aanwezigheid van een olietank voor de CV installatie.

Cumulatieve afschrijvingen

273.371

256.298

Boekwaarde einde boekjaar

1.094.405

1.088.035

90.124

63.734

1.184.529

1.151.769

31-12-2006

31-12-2005

8.187

20.031

- Voor After Sales nieuwbouw

Herwaarderingen

De voorziening After Sales dient ter dekking van de kosten/vergoedingen, die door kopers geclaimd worden en niet

Stand einde boekjaar

elders kunnen worden verhaald. De reguliere afschrijving op basis van historische kostprijs zou € 22,1 miljoen - Voor uitgestelde betaling koperstermijnen

hebben bedragen

De voorziening dient ter dekking van eventuele derving koperstermijnen. 2. Onroerende zaken in ontwikkeling E.

Grondslagen voor de winst- en verliesrekening

De bepaling van het resultaat vloeit voort uit de eerder omschreven waardering van de activa en passiva. Voor de resultaatbepaling geldt dat de kosten en opbrengsten in principe zijn verantwoord in het jaar waarop zij betrekking hebben. De toerekening van kosten vindt plaats op basis van de in de begroting vastgestelde uurtarieven

Woningen en woongebouwen a. Bestede kosten b. Aangegane verplichtingen Totaal

44.429

9.557

52.616

29.588

31-12-2006

31-12-2005

10.644

9.423

en verdeelsleutels. Resultaten met betrekking tot de financiële afwikkeling van complexen zijn verantwoord in het jaar waarin de eindafrekening is opgesteld. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan welke in de balans worden toegepast.

3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie a. Bedrijfsgebouwen

F.

Grondslag kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht

b. Overige vaste bedrijfsmiddelen Totaal

2.939

2.786

13.583

12.209

Totaal

bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelastingen ontvangen en betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Het verloop is als volgt:

Onroerende

Onroerende

Onroerende

zaken in

zaken in

en roerende

exploitatie

ontwikkeling

zaken t.d.v. exploitatie

Boekwaarde begin boekjaar

1.151.769

29.588

12.209

1.193.566

Overboekingen

10.465

-10.465

0

0

Investeringen

26.079

12.104

3.432

41.615

0

21.389

0

21.389

-15.559

0

0

-15.559

0

0

-2.058

-2.058

Mutaties aangegane verplichtingen/ voorzieningen Desinvesteringen Bij en afschrijvingen Waardeverandering bedrijfswaarde Stand einde boekjaar

74

11.775

0

0

11.775

1.184.529

52.616

13.583

1.250.728

75

Waardeverandering bedrijfswaarde wordt toegelicht in de post mutatie actuele waarde

Onderhanden werk

materiële vaste activa op pagina 87.

Onderhanden werk betreft de koopprojecten Johanneskerk, Boekhorststraat, Hoornse Zoom, Wesselstraat, Esmoreitplein, Norgstraat, De la Reyweg, Dedemsvaartweg,

4. Deelnemingen

31-12-2006

31-12-2005


48

0

Wippolder Beheer C.V.

45

0

Snoekstraat en de grond en opstal aan de Schokkerweg en Dr. Lelykade. Totaal omvat dit circa 433 koopwoningen, 175 parkeerplaatsen en 300 m2 bedrijfsruimte.

Rozenburg Kwartier B.V.

-21

5

Overige voorraden


9

9

De post overige voorraden heeft betrekking op de voorraad materialen, welke wordt aangehouden t.b.v. de eigen onderhoudsdienst.


7

0


9

0

97

14

Totaal

5. Te vorderen BWS-subsidies Saldo begin boekjaar

2006

2005

16.487

18.005

- Ontvangen bijdrage Saldo einde boekjaar

31-12-2006

31-12-2005

a. Huurdebiteuren ( zittende huurders)

988

824

b. Gemeente

1.962

1.728

c. Overige vorderingen

9.431

25.291

d. Overlopende activa Totaal

Mutaties in het boekjaar: - Rente

9. Vorderingen en overlopende activa

931

1.005

-2.419

-2.523

14.999

16.487

835

2.489

13.216

30.332

31-12-2006

31-12-2005

1.946

1.368

16

360

1.962

1.728

31-12-2006

31-12-2005

1.611

1.507

490

0

De totale vorderingen op zittende en vertrokken huurders bedraagt € 3,6 miljoen. Hiervoor is een voorziening getroffen van € 2,5 miljoen. De vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar.

6. Agio’s bij afkoop leningen Saldo begin boekjaar

2006

2005

1.931

2.440

Afschrijvingen

-509

-509

Saldo einde boekjaar

1.422

1.931

31-12-2006

31-12-2005

7. Beleggingen en effecten Staedion Vastgoed Holding B.V. Effecten Totaal

9b. Gemeente Subsidies Overige Totaal

9c. Overige vorderingen Rekening courant Rozenburg Kwartier B.V.

34.329

0

2

27

Rekening courant Balkengat VOF

34.331

27

Rekening courant Haag Wonen

0

2.422


0

10.540

Staedion Vastgoed Holding B.V. ad. € 34.329.000,- betreft verstrekte leningen

Overige

aan de verbindingen OWC Watertuinen van Delft C.V. € 18.582.000,-,

Totaal

7.330

10.822

9.431

25.291

31-12-2006

31-12-2005

1

2

OWC Wippolder C.V. € 4.490.000,- en OCW Eikelenburg C.V. € 11.256.000,-. De effecten betreft een aandeel in NV Stedelijk Belang ad. € 2.268,- (0,2% van

9d. Overlopende activa

het geplaatste kapitaal), in 2005 tevens 5 aandelen Colonnade ad. € 5.000,-

Nog te ontvangen rente

per aandeel, totaal € 25.000,- (0,83% van het geplaatste kapitaal)

Overige Totaal

834

2.487

835

2.489

31-12-2006

31-12-2005

Vlottende activa 8. Voorraden

31-12-2006

31-12-2005

15.792

2.392

- Bestede kosten voorgaande jaren

51.701

49.308

- Aangegane verplichtingen

22.266

9.911

- Gedeclareerde termijnen

-40.380

-13.169

386

315

49.765

48.757

berekend van een éénmaands gemiddelde Euroborpercentage vermeerderd

Onderhanden werk - Bestede kosten

Overige voorraden Totaal

76

Over de rekening courant Rozenburg Kwartier B.V. wordt een rentevergoeding met een opslag van 1,5%. 10. Belastingen en premies sociale verzekering Latente belastingvordering VPB Totaal

1.510

1.510

1.510

1.510

77

Staedion Vastgoed Holding B.V. vormt met Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V.,

Voorzieningen

Sta Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo.Wat B.V., Bo.Del B.V., Bo.Laak B.V. en Villa Luccio B.V.

13. Overige

31-12-2006

31-12-2005

een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Als hoofd van de fiscale eenheid

a. Voorziening grondverontreiniging

400

400

heeft Staedion Vastgoed Holding ultimo 2005 een belastinglatentie gevormd voor een

b. Voorziening After Sales nieuwbouw

172

180

bedrag van € 1.510.000,-. In verband met onzekerheid omtrent het realiseren van de

c. Voorziening uitgestelde betaling koperstermijnen Totaal

belastinglatentie in de nabije toekomst is besloten om de latentie niet verder te verhogen.

11. Liquide middelen

31-12-2006

31-12-2005

Direct opvraagbaar

13.699

11.063

Deposito’s Totaal

13b. Voorziening After Sales nieuwbouw Saldo begin boekjaar

1.302

0

1.874

580

2006

2005

180

168

35

1.034

- Nieuwe opleveringen

0

38

13.734

12.097

- Garantie aanspraken

-8

-26

172

180

31-12-2006

31-12-2005

Saldo einde boekjaar Ultimo 2006 is voor een totaal van € 52,6 miljoen aan kredietfaciliteiten aan Staedion verstrekt, te weten: ING bank € 31,6 miljoen, ABN AMRO bank € 1 miljoen en

13c. Voorziening uitgestelde betaling koperstermijnen

de Rabobank € 20 miljoen.

Het bedrag aan uitgestelde betaling koperstermijnen bedraagt € 3,1 miljoen. Staedion gaat er van uit dat in onze regio een woning gemiddeld eenmaal per 15 jaar wordt verkocht. Rekening houdend met een verwachte jaarlijkse stijging

PASSIVA

variabele lasten van 2,25%, een disconteringsvoet van 6% en een looptijd van 12. Eigen vermogen

31-12-2006

Verenigingsreserve Herwaarderingsreserve Overige reserve Totaal

31-12-2005

494

476

90.124

63.734

15 jaar bedraagt de contante waarde € 1,8 miljoen. Jaarlijks wordt er rente toegevoegd van 2,25%.

182.945

206.461

Langlopende schulden

273.563

270.671

14. Leningen Overheid Kredietinstellingen

Stand begin boekjaar 2006

Verenigings-

Herwaarde-

Overige

reserve

ringsreserve

reserve

476

63.734

206.461

270.671

0

22.102

-22.102

0

Afschrijvingen herwaardering Overige mutaties Voorstel bestemming van het resultaat Saldo einde boekjaar 2006

Totaal

0

-7.487

7.487

0

18

11.775

-8.901

2.892

494

90.124

182.945

273.563

Totaal Leningen

103.626 777.874

896.443

881.500

Krediet-

Totaal

instellingen Saldo 1 januari 2006

103.626

777.874

881.500

Aflossingsverplichtingen 2006 opgenomen onder kortlopende schulden Langlopende deel per 1 januari 2006 Overdracht overheidsleningen aan B.N.G.

2.120

33.417

35.537

105.746

811.291

917.037

-105.504

105.504

0

0

100.000

100.000

Verenigingsreserve

Ontvangen nieuwe leningen

De verenigingsreserve is een statutaire reserve. Op voorstel van het bestuur kunnen deze

Ontvangen klim

0

1.514

1.514

middelen worden aangewend in het belang van de volkshuisvesting.

Vervroegd afgeloste leningen

0

-20.037

-20.037

Aflossingen Herwaarderingsreserve

-242

-36.809

-37.051

0

961.463

961.463

De herwaarderingsreserve is een wettelijke reserve voor het verschil in waarde van de

Aflossingsverplichtingen 2007

activa volgens historische kostprijs minus afschrijvingen enerzijds en de waarde van

opgenomen onder kortlopende schulden

0

-65.020

-65.020

de activa volgens de bedrijfswaarde anderzijds.

Saldo 31 december 2006

0

896.443

896.443

31-12-2006

31-12-2005

957.234

929.852

Overige reserve De algemene bedrijfsreserve behoort tot de overige reserves, waarover Staedion vrij kan

Oorspronkelijk leningsbedrag

beschikken binnen haar doelstelling, zodanig dat het belang van de volkshuisvesting

Ontvangen klim

wordt gediend.

78

Overheid

0 896.443

114.424

112.910

1.071.658

1.042.762

Cumulatieve aflossingen

175.215

161.262

Saldo

896.443

881.500

79

31-12-2006

31-12-2005

onder kortlopende schulden. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen bedraagt

19. Belastingen en premies sociale verzekering VPB belastingen

1.500

0

5,11%. Als zekerheid voor de leningen zijn de activa bezwaard met het recht van hypotheek,

Omzetbelasting

1.302

573

danwel heeft de overheid of het WSW zich garant gesteld.

Loonbelasting en premieheffing

784

27

3.586

600

31-12-2006

31-12-2005

66.695

19.468

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen

Totaal In 2006 zijn er 6 renteswaps afgesloten, € 20 miljoen per renteswap, waarmee de variabele rente op leningen ter grootte van € 120 miljoen is omgezet in een vaste rente. Deze rente20. Aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken

swaps hebben een looptijd van respectievelijk 10 jaar, 10 jaar, 10 jaar, 12 jaar, 15 jaar en 20 jaar. Verder zijn er in 2005 4 renteswaps afgesloten, € 20 miljoen per renteswap, waarmee de variabele rente op leningen ter grootte van € 80 miljoen is omgezet in een vaste rente.

31-12-2006

31-12-2005

In december 2002 is een renteswap afgesloten ad. € 6,1 miljoen met een looptijd van

21. Overige schulden en overlopende passiva Aflossingsverplichtingen komend boekjaar

65.020

35.537

5 jaar en drie maanden.

Niet vervallen rente

De renteswaps hebben een looptijd van respectievelijk 10 jaar, 12 jaar, 12 jaar en 13 jaar.

Voor de leningen tot een bedrag van € 553 miljoen is de resterende looptijd langer dan 5 jaar. 15. Waarborgsommen

31-12-2006

31-12-2005

656

631

656

631

Waarborgsommen inclusief rente Totaal

20.237

21.303

Bruidschat VVE met contracten

4.173

4.133

Te verrekenen servicekosten

1.697

2.741

Te verrekenen huursubsidie

1.473

1.521

Vooruit ontvangen huren

1.819

2.289

648

555

Aanspraken verlof- en vakantie uren Overige Totaal

971

1.239

96.038

69.318

Bij verhuur van bedrijfsruimten wordt een waarborgsom geheven, welke gelijk is aan drie maanden bruto huur. Over de waarborgsom wordt jaarlijks een samengestelde rente vergoed. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Erfpacht

Kortlopende schulden 16. Schulden aan leveranciers

31-12-2006

31-12-2005

Leveranciers, aannemers e.a.

14.420

12.049

Verplichtingen planmatig onderhoud Totaal

7.975

11.075

22.395

23.124

Voor de erfpachtsverplichtingen zijn langlopende contracten afgesloten. De jaarlast van deze overeenkomst is € 0,32 miljoen. BTW Met betrekking tot de BTW maakt Staedion onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook deel uit maken: Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V. (voorheen

17. Schulden aan gemeente Belastingen Overige Totaal

31-12-2006

31-12-2005

266

168

1.076

692

1.342

860

Sta Pro 2 B.V.), Bo.Wat B.V. en Bo.Del B.V. Als gevolg hiervan is Staedion hoofdelijk aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schulden. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het obligo ter mogelijke voldoening van middelen aan het WSW met betrekking tot de door het WSW gegarandeerde leningen bedraagt circa € 35,5 miljoen.

18. Schulden aan kredietinstellingen Kasgeldleningen Rekening courant Rabobank Rekening courant Postbank/ING Rekening courant ABN-AMRO bank Totaal

31-12-2006

31-12-2005

6.500

30.000

0

5.000

De leaseverplichting van de op 31 december 2006 in gebruik zijnde auto’s bedraagt € 0,9 miljoen; € 0,02 miljoen

10.710

2.968

voor de periode < 1 jaar en € 0,88 miljoen voor de periode < 5 jaar.

0

1

17.210

37.969

Leaseverplichting

Garanties De door Staedion ten behoeve van derden afgegeven garanties bedragen per 31 december 2006 circa € 1,0 miljoen.

Het rentepercentage van de kasgeldleningen varieert tussen 3,725% en 3,787% en de kasgeldleningen

Wet ketenaansprakelijkheid

hebben een looptijd van respectievelijk 6, 9 en12 maanden.

Staedion is onderworpen aan de Wet ketenaansprakelijkheid. Het bedrag waarvoor Staedion kan worden

Ultimo 2006 is voor een totaal van € 52,6 miljoen aan kredietfaciliteiten aan Staedion verstrekt, te weten:

aangesproken is geschat op nihil.

ING bank € 31,6 miljoen, ABN AMRO bank € 1,0 miljoen en de Rabobank € 20,0 miljoen. Vennootschapsbelasting Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de inter80

81

pretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2006 te maken

Toelichting op de posten in de winst-en verliesrekening

hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). De Belastingdienst heeft aangegeven zich aan de VSO te houden indien ten minste 70% van de corporaties de VSO tekent. Ondertekening kan tot

(x € 1.000)

uiterlijk 30 maart 2007 plaatsvinden. Binnen de vaststellingsovereenkomst worden twee keuze opties geboden te weten de subjectieve vrijstelling (model I)

Bedrijfsopbrengsten

en de objectieve vrijstelling (model II). Indien een corporatie de vaststellingovereenkomst ondertekent dan heeft zij

22. Huren Te ontvangen netto huur

vervolgens tot en met 31 augustus 2007 de tijd om één van deze opties te kiezen.

Af: Huurderving wegens leegstand Staedion heeft besloten om de VSO te ondertekenen en kiest voor 31 augustus 2007 voor de optie van subjectieve

Totaal

2006

2005

153.037

153.269

1.619

1.161

151.418

152.108

2006

2005

9.976

8.950

vrijstelling, volgens model I of voor de optie van objectieve vrijstelling, volgens model II. Model I impliceert dat alle in de VSO benoemde commerciële activiteiten, die niet binnen gestelde buffer en/of

De mutaties in de huren zijn te verklaren door:

franchise zones vallen, zullen worden ondergebracht in afzonderlijke rechtspersonen. Model II impliceert dat

-

de algemene huurverhogingen per 1 juli met € 3.589.000,-

er een administratieve scheiding binnen de corporatie wordt aangebracht tussen belaste en objectief vrijgestelde

-

opgeleverde woningen met € 481.000,-

activiteiten van de corporatie.

-

huurharmonisatie, geriefsverbeteringen en opgeleverde woningen in 2005 als gevolg van een volledig exploitatiejaar € 487.000,huurverlagingen i.v.m. verkopen en sloop activa met € 4.789.000,-

Staedion heeft naar beste kunnen een inschatting gemaakt van de belastingschuld over 2006. In de jaarrekening

-

2006 van Staedion is rekening gehouden met een belastinglast over 2006 van € 1,5 miljoen. Pas na de definitieve

Het percentage huurverhoging varieerde van 0% tot 3%.

modelkeuze kan met voldoende betrouwbaarheid een uitspraak worden gedaan over de belastingschuld.

De gemiddelde huurstijging bedroeg 2,5% over het gehele bezit.

Staedion hanteert in de jaarrekening als grondslag voor de activa de bedrijfswaarde. Voor het verschil tussen de bedrijfswaarde en de historische aanschafwaarde is een herwaarderingsreserve gevormd. Op grond van de Richtlijnen

23. Vergoedingen

voor de Jaarverslaggeving zou voor zover de herwaarderingsreserve betrekking heeft op belaste activiteiten voor de

Te ontvangen vergoedingen

vennootschapsbelasting er een latente belastingvoorziening moeten worden gevormd. Gegeven de onzekerheid

a. Overige zaken, leveringen en diensten

samenhangend met de bepaling van de belastinglast over toekomstige resultaten is besloten om in de jaarrekening

b . Periodieke bijdragen

2006 geen belastinglatentie op te voeren voor belastingen over toekomstige kasstromen uit belaste activiteiten.

Subtotaal Af: Derving wegens leegstand

14

15

9.990

8.965

182

162

9.808

8.803

2006

2005

Woningen en woongebouwen

0.85%

0.53%

Onroerende zaken, niet zijnde woningen

7.64%

5.59%

Totaal Huurderving De huurderving, uitgedrukt in een percentage van de bruto huur, dan wel vergoeding is als volgt:

Overige zaken, leveringen en diensten

1.49%

1.28%

Totaal

1.08%

0.71%

24. Overheidsbijdragen

2006

2005

Overige bijdragen

187

207

187

207

Totaal

25. Resultaat verkopen activa Resultaat verkoop huurwoningen

Aantal 2006

Aantal 2005

2006

2005

143

380

4.426

-1.336

-834

-423

Kosten te verkopen woningen Resultaat verkoop nieuwbouwwoningen Resultaat verkoop grond Totaal

82

143

380

176

738

1.482

1.987

5.250

966

83

De geraamde te verkopen woningen worden gewaardeerd tegen marktwaarde in de bedrijfswaardeberekening en 30. Kosten herstructurering

niet tegen de contant gemaakte toekomstige kasstromen. Het resultaat van deze verkopen komt tot uitdrukking

2006

2005

5.086

5.775

2006

2005

277

277

onder mutatie actuele waarde materiële vaste activa. Onder resultaat verkopen activa wordt nog verantwoord het verschil tussen het ongerealiseerde- en het gerealiseerde resultaat verkopen in het betreffende boekjaar. 31. Erfpacht 26. Overige bedrijfsopbrengsten

2006

2005

3.269

2.056

De erfpacht betreft de over 2006 aan de gemeente verschuldigde erfpachtcanon conform

Geactiveerde kosten inzake toezicht en directievoering door eigen medewerkers

de lopende contracten.

Vergoeding inzake administratiekosten

791

2.025

Vrijval egalisatierekening bws-subsidie

0

1.298

32. Personeelskosten

2006

2005

0

35

Lonen en salarissen

18.523

18.048

136

43

Sociale lasten

1.950

1.651

Pensioenlasten

3.913

3.885

Overige personeelskosten

1.264

1.348

25.650

24.932

2006

2005

166

157

Dienstverlening Stichting Quadrant Beheervergoedingen Resultaat woonwinkel Borgdorff

27

65

Resultaat SWY

47

132

Overige Totaal

2.788

2.091

7.058

7.745

Totaal De beloningen en vergoedingen aan het bestuur en aan de leden van de Raad van Commissarissen bedroeg in het boekjaar in totaal € 282.500,-.

27. Wijzigingen in onderhanden werk

2006

2005

15.792

2.392

De pensioenregeling van SPW kan worden aangemerkt als een toegezegde bijdrageregeling. Het gevolg hiervan is dat de werkgever in het geval van een tekort

Dit betreft de werkelijk bestede kosten in het boekjaar welke geactiveerd zijn onder

bij SPW geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders

Voorraden onderhanden werk in de balans.

dan hogere toekomstige premies. Het gemiddelde aantal personeelsleden bedraagt in:

Bedrijfslasten 28. Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Recht op vruchtgebruik Waarde aangroei vrucht Totaal

2006

2005

- Technisch personeel

2.058

1.746

- Administratief personeel

261

261

0

15

Totaal

427

418

0

-295

2.058

1.466 33. Kosten onderhoud Service- en mutatieonderhoud

29. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

2006

2005

- Dekkershage en Hagheduyn

9.987

0

Aangegane verplichtingen planmatig onderhoud

- Dallashof

7.730

0

Subtotaal

- Baltimorehof

7.220

0

- Morgenstond Midden I

1.810

0

- Transvaal

1.150

0

- Sloop

1.152

4.468

- Haagse Dynamiek

260

0

- Akeleistaat

-328

1.500

- Heilbronstraat/Natalstraat

Af: Toegerekende kosten eigen dienst Totaal

34. Belastingen, verzekeringen & contributies Belastingen Verzekeringen

-265

0

- Panama

0

1.538

- Leyweg

0

-275

- Draaistraat

0

-150

- Esmoreitplein

0

1.000

€ 1,86 (2005: € 2,23) per volle € 2.500,- van de vastgestelde waarde.

- Goetlijfstraat

0

1.356

Voor de rioolrechten bedraagt het tarief in 2006 € 84,82 (2005: € 83,98) per VHE.

- T.Dupuisstraat - Diversen Totaal 84

Leefbaarheidonderhoud Werkelijk planmatig onderhoud

Afboeking onrendabele investeringen project:

0

2.484

546

43

29.262

11.964

Totaal

2006

2005

15.510

13.031

1.280

1.315

27.252

22.565

5.846

6.736

49.888

43.647

8.068

7.298

41.820

36.349

2006

2005

6.773

6.788

843

1.044

7.616

7.832

Het tarief voor de onroerende zaakbelasting bedraagt in 2006 voor de eigenaren

85

35. Overige zaken, leveringen en diensten

2006

2005

Energieverbruik c.v. en portiekverlichting

5.625

4.460

Aandeel in resultaat Rozenburg Kwartier B.V.

Schoonmaakdienst

1.773

1.725

Aandeel in resultaat Watertuinen van Delft B.V.

-2

0

Overige

3.301

3.330

Aandeel in resultaat Wippolder B.V.

-5

0

10.699

9.515

Aandeel in resultaat Ontwikkelingscombinatie Watertuinen C.V.

Totaal

41. Resultaat Deelnemingen

Aandeel in resultaat Ontwikkelingscombinatie Balkengat VOF. 36. Overige bedrijfslasten

2006

2005

Algemene kosten

6.164

5.493

Niet te verhalen vervolgingskosten

1.580

1.659

Advies- en begeleidingskosten

2.205

1.378

Huisvestingskosten

1.500

1.792

Voorziening uitgestelde koperstermijnen

1.302

0

Kosten leefbaarheid/huismeester

649

870

VVE bijdragen

462

598

14

16

Milieuverplichtingen

0

400

Voorziening dubieuze debiteuren

0

199

Bestuurs- en verenigingskosten

Overige Totaal

498

1.610

14.374

14.015

42. Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting

43. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

38. Baten

- effect contante waarde en restant levensduur

Rente beleggingen Rente op uitgezette middelen Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling Overige rentebaten Totaal rentebaten

2005

- in de restwaarde grond

583

- verkocht bezit/sloop

0

454

- gewijzigde complexindeling

2.830

2.796

- aangekocht bezit/nieuwbouw

Totaal 1.005

133

159

1.064

1.164

Totaal opbrengsten financiële vaste activa

Voorstel bestemming van het resultaat

2006

2005

44.532

44.353

1.988

5.565

662

529

15

13

Rentelasten agio’s

508

509

Rente overig

406

0

Totaal rentelasten

48.111

50.969

Saldo rentelasten

44.217

47.009

Rente leningen kredietinstellingen Rente leningen overheid Rente kasgeldleningen Rente waarborgsommen

86

2005

-1.500

0

2006

2005

11.775

-5.193

1.853

17.496 4.989 32.343 4.404 -1.841 4.012 -84.465 11.775

2006

2005

18

16

- Onttrekking respectievelijk toevoeging aan de algemene bedrijfsreserve

-8.901

10.675

- Onttrekking respectievelijk toevoeging aan de herwaarderingsreserve

11.775

-5.193

2.892

5.498

Het voorstel is om het resultaat als volgt te bestemmen: - Toevoeging aan de verenigingsreserve

40. Lasten

2006

Externe invloed op parameters - huurprijscomponent

931

-4

Gevolgen van mutaties in het bezit

1.320

Rente op overige vorderingen

-45

-10.525

634

Rente op te vorderen Subsidie BWS

0

- in de onderhoudskosten

1.125

2005

0

43.509

26

2006

-2 -10

- betaalbaarheidsheffing

1.484

39. Opbrengsten financiële vaste activa

-4

Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters

- in te verkopen woningen 2006

2005

-26

De mutatie in de reële waarde, zijnde € 11.775.000,- laat zich als volgt verklaren :

- in de overige lasten Rentebaten en lasten

2006

Totaal

87

Enkelvoudige Jaarrekening 2006

88

89

Enkelvoudige balans per 31 december 2006 voor resultaatbestemming

PASSIVA

ACTIVA ( x € 1.000,- )

31-12-2006

31-12-2005

( x € 1.000,- )

Vaste activa

Eigen vermogen


Verenigingsreserve

- Onroerende zaken in exploitatie - Onroerende zaken in ontwikkeling

1.165.608

1.151.769

52.616

29.588

13.583

12.209

Overige reserve

- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

31-12-2006

476

485

226.261

201.249

Herwaarderingsreserve

63.734

82.721

Resultaat boekjaar

12.878

6.016

Subtotaal Subtotaal

1.231.807

31-12-2005

303.349

290.471

572

580

1.193.566 Voorzieningen


Overige

- Deelnemingen

13.551

-3.266

- Vordering op deelnemingen

71.500

6.800

- Te vorderen BWS-subsidies

14.999

16.487

1.423

1.931

2

27

- Agio’s bij afkoop leningen - Beleggingen en effecten Subtotaal

101.475

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen 21.979

Vlottende activa Beleggingen

Schulden aan leveranciers

Voorraden

18.608

32.378

Schulden aan gemeente

Vorderingen en overlopende activa

17.419

13.353

Schulden aan kredietinstellingen

Liquide middelen

10.755

4.848 46.782

Belastingen en premies sociale verzekering

656

631 897.099

882.131

99.579

1.380.064

1.315.124

17.706

22.035

1.342

860

17.210

37.969

2.331

27

Aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken

44.429

10.387

Overige schulden en overlopende passiva

96.026

70.664

Subtotaal

90

777.874

Kortlopende schulden 49.000

Totaal generaal

103.626

Subtotaal

0

Subtotaal

0 896.443

Totaal generaal

179.044

141.942

1.380.064

1.315.124

91

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2006

Toelichting op de enkelvoudige balans en

( x € 1.000,- )

winst-en verliesrekening

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Resultaat verkopen activa Overige bedrijfsopbrengsten Wijzigingen in onderhanden werk Totaal bedrijfsopbrengsten


2006

2005

151.162

150.843

9.731

8.799

a.


2006

2005

13.547

-3.423

Deelnemingen

187

207

b.

Rozenburg Kwartier B.V.

-21

5

5.250

966

c.


9

9

7.016

6.262

d.


7

0

-17.266

7.883

e.


9

0

f.

Stichting Vastgoedbeheer Zorgcentra

156.080

174.960

Totaal

0

143

13.551

-3.266

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa

2.059

1.466

2006

2005

19.275

8.124

Saldo begin boekjaar

-3.423

-1.864

5.086

5.775

- Agio op aandelen

20.000

0

277

261

- Aandeel resultaat deelnemingen

-3.030

-2.103

Personeelskosten

25.650

24.932

- Vpb resultaat

Kosten onderhoud

41.808

36.267


Overige waardeveranderingen materiële- en financiële vaste activa Kosten herstructurering Erfpacht

Belastingen, verzekeringen en contributies Overige zaken, leveringen en diensten Overige bedrijfslasten Bestede kosten onderhanden werk

7.616

7.800

10.613

9.515

12.935

13.909

-17.266

7.883

108.053

115.932

a.

b.


Rozenburg Kwartier B.V. Saldo begin boekjaar - Deelnemingen

Totaal bedrijfslasten

- Aandeel resultaat deelnemingen Saldo einde boekjaar

Bedrijfsresultaat

48.027

544 -3.423

2006

2005

5

0

0

9

-26

-4

-21

5

2006

2005

59.028 c.


Rentebaten

4.681

5.926


9

0

Opbrengsten financiële vaste activa

1.065

1.137

- Deelnemingen

0

9

48.111

50.275


0

0

9

9

2006

2005

0

0

Rentelasten

Saldo einde boekjaar Saldo rentelasten

42.365

43.212

5.662

15.816


Resultaat deelnemingen

-3.058

-5.125

- Deelnemingen

Vennootschapsbelasting

-1.500

0

1.104

10.691

11.775

-5.193

d. Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening


9

0

-2

0

7

0

2006

2005


0

0

- Deelnemingen

9

0


0

0

9

0

- Aandeel resultaat deelnemingen Saldo einde boekjaar

Resultaat voor mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

e. Jaarresultaat

12.879

5.498



92

0 13.547

93

Vorderingen op deelnemingen

2006

2005


71.500

6.800

Totaal

71.500

6.800

Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2006 van Staedion te Den Haag bestaande uit de geconsolideerde

Resultaat Deelnemingen

en enkelvoudige balans per 31 december 2006 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over

Aandeel in resultaat Staedion Holding B.V. Aandeel in resultaat Rozenburg Kwartier B.V. Aandeel in resultaat Watertuinen van Delft B.V.

-3.030

-2.103

-26

-4

2006 met de toelichting gecontroleerd.

-2

0

Aandeel in resultaat C.V. Beter Wonen

0

12

Aandeel in resultaat C.V. Haaglanden

0

6

Aandeel in resultaat St. Vastgoedbeheer Zorgcentra

0

-3.036

in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26 eerste lid, van het Besluit

-3.058

-5.125

beheer sociale-huursector. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand hou-

Totaal

Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw weergeeft, alsmede het opstellen van het jaarverslag, beide

den van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als Verenigings-

Overige

Herwaarde-

reserve

reserve

ringsreserve

485

201.249

82.721

Stand begin boekjaar 2006 Bestemming resultaat

Totaal

gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

284.455

-9

25.012

-18.987

6.016

476

226.261

63.734

290.471

Afschrijvingen herwaardering

0

-22.102

22.102

0

onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen

Overige mutaties

0

7.487

-7.487

0

aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat

Voorstel bestemming van het resultaat Saldo einde boekjaar 2006

18

1.085

11.775

12.878

494

212.731

90.124

303.349

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben

een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is

De afwijking tussen het Eigen Vermogen in de geconsolideerde balans en het Eigen

afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de

Vermogen in de enkelvoudige balans bedraagt € 29,8 miljoen; bouwrechten € 19,8 miljoen

risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant

en afwaardering activa € 10 miljoen.

in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat

Het verschil in resultaat tussen de Winst- en Verliesrekening in de geconsolideerde balans

relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controle-

en de enkelvoudige balans bedraagt € 10 miljoen als gevolg van afwaardering activa.

werkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te

Deze afwijkingen zijn het gevolg van intercompany transacties.

geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de

Voor een toelichting op de overige posten wordt verwezen naar de toelichting op de

redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele

geconsolideerde cijfers.

beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Staedion per 31 december 2006 en van het resultaat over 2006 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge het Besluit beheer sociale-huursector artikel 28, sub a, melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Den Haag, 8 mei 2007 Berk, Accountants en Belastingadviseurs

94

M.J. de Graaf, Registeraccountant 95

Colofon Eindredactie:

Afdelingen Financiën en Communicatie

Vormgeving:

Richard Sluijs, Den Haag

Druk:

Drukkerij van Deventer bv , ‘s-Gravenzande

Staedion Postbus 40406 2504 LK Den Haag Telefoon: 0900-1424 E-mail:

[email protected]

Internet: www.staedion.nl

96

Jaarverslag Missie

Recommend Documents