Jaarverslag 2013
2013 is een bijzonder jaar voor Nijkerk. De stad viert zes eeuwen stadsrechten met de meest fantastische festiviteiten. 2013 is ook voor Woningstichting Nijkerk een jubileumjaar. Maar hoe vier je je 60e verjaardag als de feestvreugde in corporatieland ver te zoeken is? Wij trakteren onze huurders op een historische stadswandeling door Stichting Oud Nijkerk. Met vrouwe Aleida van Hulckesteijn en vijf prachtig
uitgedoste jonckers gaan we terug in de tijd. Maar ondertussen verkeert onze branche in zwaar weer door de aanhoudende crisis, de verstopte woningmarkt en de verhuurderheffing. Wordt dit jaarverslag dan slechts een sombere opsomming? Toch niet. Bij klantmetingen scoort onze dienstverlening gemiddeld een 7,6. En tevreden huurders, dat is wat telt. Daar zijn we trots op. Hoe we dat doen? Dat laten we zien
in deze samenvatting van onze belangrijkste activiteiten op huisvestingsgebied. Benieuwd naar al onze prestaties in 2013? Hier staat het volledige jaarverslag.
1
14
Bedrijfsruimten
2983
182
Huurwoningen
Garage/berging
• 3179 VHE • 2.903 huurwoningen en appartementen • 80 kamers • 182 garages/bergingen • 14 bedrijfsruimten • 205 mutaties
Passend onderdak “Woningzoekenden komen bij mij op zoek naar een woning. En ik ben aanspreekpunt voor zittende huurders die van woning willen veranderen. Ik probeer zo goed mogelijk te delen van het kleine beetje woningen dat we beschikbaar hebben.” Woonconsulenten willen elke woningzoekende wel helpen. Er zijn echter altijd sociale huurwoningen tekort. Was het maar zo simpel als in het verhaal van Pluk, het jongetje met het rode kraanwagentje. Op zijn zoektocht naar een huisje brengt Dollie de Duif uitkomst: het torenkamertje van de Petteflet staat leeg. In deze klassieker rept niemand
over eerlijke woonruimteverdeling en transparantie, hooguit de superprecieze mevrouw Helderder. Helaas heeft niet elke stad zo’n Petteflet. We matchen vraag en aanbod zo goed mogelijk, nu en op de langere termijn. Want hoe staat Nijkerk er over pakweg 10 jaar voor?
Door vergrijzing stijgt de behoefte aan gelijkvloerse woningen. Het aantal gezinnen met kinderen neemt iets af. De vraag naar woningen voor middeninkomens gaat omhoog. Ons strategisch voorraad beleid houdt daar rekening mee. We blijven ons inzetten voor passend onderdak voor iedereen met een bescheiden beurs.
2
100%
68%
Huur
Max. redelijk
De sociale pet: wij vragen 68% van wat we wettelijk mogen vragen.
Sociaal huurbeleid “Zeker al 40 jaar huren we bij de WSN en altijd trouw elke maand betaald. We begonnen met 26 of 27 gulden per maand in ons vorige huis aan de Roemerstraat. Het is nu heel wat meer, maar we zitten nog steeds goedkoop. En met plezier.” In 2013 is het landelijke huurbeleid aangepast. Naast de basis inflatieverhoging introduceert ook WSN de inkomensafhankelijke huurverhoging. Een hoger gezinsinkomen? Dan ook een grotere verhoging. Wie eigenlijk teveel verdient voor de goedkoopste wonin-
gen, voelt zo wellicht verhuiskriebels opkomen. En dat schept weer woonruimte voor anderen. Daarnaast bepalen we bij een vrijgekomen huis de huurprijs opnieuw volgens de punten van het Woningwaarderingssysteem in
combinatie met de WOZwaardering. Die huurprijs is de streefhuur. WSN stelt de gemiddelde streefhuur op 68% van de maximale huur die we wettelijk gezien mogen vragen. Dat is onze sociale pet.
3
Huurmutaties
205
23
Verkocht
• 23 verkopen gesloten • 12 huurwoningen definitief verkocht • 1 huurwoning MKW verkocht • 3 huurwoningen SRR verkocht • 7 MKW woningen doorverkocht
Als je niet kunt huren “Die Starters Renteregeling is gewoon zo’n mooi product voor jongeren van wie het inkomen nog gaat groeien, die nog carrière gaan maken. Daar hebben we het eigenlijk voor ontwikkeld. Zo kun je mensen ook nog helpen die niet in aanmerking komen voor huur. Dan zeg ik: kijk eens naar koop. Dat Starterscafé werd trouwens ook goed bezocht, was gewoon super.” Corporaties verkopen bestaande huurwoningen als inkomstenbron voor nieuwe investeringen. En het is een manier om een meer afwisselende samenstelling van de wijk te creëren. Als huizenverkoper doen we mee aan de landelijke Open Huizendag in april en oktober. Een deel van ons aan-
trekkelijk geprijsde aanbod is instapklaar: gestucte muren, laminaat op de vloer, met fris sanitair en een nieuwe keuken. Verschillende jonge stelletjes raken op slag verliefd en dromen al over hun nieuwe stek als ze van het weidse uitzicht vanaf de Van Oldenbarneveltflat genieten. En het Starterscafé waarover onze woonconsulent vertelt?
Gaat uw huisvester dan in de horeca? Nou, nee. We organiseren het café met makelaars en de gemeente Nijkerk om starters te informeren over kopen met StartersRenteRegeling (SRR). Middeninkomens krijgen 20% van de hypotheekrente voorgeschoten door WSN. Een fiks voordeel.
4
56
Badkamers
367
Schilderbeurten
66
Keukens
184
CV-ketels
35
Daken
2013: € 2.150.000 geïnvesteerd in onderhoud.
Huizen tip-top in orde “Qua onderhoud zijn we heel tevreden over WSN. Ze doen er veel aan om de woningen in goede staat te houden. Dat valt mij wel op. Vind ik belangrijk. Ook als je belt voor bijvoorbeeld een vochtprobleem, komen ze meteen kijken.” Een grote onderhoudspost dit jaar is het betonherstel aan de balkons en galerijen van alle Van Oldenbarneveltflats. Daarnaast voeren we projectmatig onderhoud uit om onze huizen van binnen en van buiten tip top in orde te houden. WSN staat voor goed opdrachtgeverschap. Vaste relaties nemen deel aan een aannemersbijeenkomst. Bespreekpunten? Onder meer
de dienstverlening aan huurders en ons asbestbeleid. Een griezelig idee, een grootscheeps renovatieproject waarbij asbest vrijkomt: wijkbewoners die met spoed worden geëvacueerd, asbestverwijderaars die in hun witte pakken wekenlang het straatbeeld bepalen. Uiteindelijk duurt het maanden voor alle bewoners naar hun huis kunnen terugkeren. De hele toestand kost miljoenen.
Gelukkig is zo’n ramp als in Utrecht onwaarschijnlijk bij WSN. Huurders en verhuurder zijn voorbereid op asbestgevaar. In elke woning van voor 1993 hangt een asbestsignaleringskaart. Daarop staat óf en zo ja waar in de woning asbest is geconstateerd en hoe je daarmee omgaat. Een geruststellende gedachte.
5
“We hebben in 2013 een nieuwe keuken aangevraagd. Die oude zat er al 28 jaar in. Hij zag er nog wel netjes uit, we hadden ‘m zelf ooit al een keer opnieuw geverfd. Maar de onderkant zakte helemaal door! En we hebben boven een nieuwe douchecel gehad. Die oude was heel donker en leek heel klein. En nu met die lichte tegels lijkt het veel groter. Voor de wc zijn ze ook wezen kijken. We zijn erg verwend!” Voor een lekkende kraan draait onze buitendienst zijn hand niet om. Ook voor een raam dat klemt of een nieuw slot op de deur rijdt onze handige vakman in zijn vertrouwde grijze WSN-bus voor. Maar vallen de deurtjes uit de keuken en hangen de lades helemaal scheef, dan krijgt de huurder een uitno-
diging voor een bezoek aan onze showroom. Er is keus uit diverse basic keukenkastjes, aanrechtbladen en tegels. Wie speciale wensen heeft, betaalt wat extra. Keukens ouder dan 20 jaar vervangen we op verzoek. En jongere keukens dan? Bij technische gebreken geldt vervanging op aanvraag, uit-
gaande van normaal gebruik. Toch eerder zin in een nieuwe keuken? Geen probleem, na betaling van de resterende afschrijving kan de felbegeerde keuken worden uitgekozen. De levensduur voor badkamers is 35 jaar. Dit beleid is in 2013 vastgesteld.
Renovatie
32
4
Nieuwe appartementen
• Oplevering Beatrixflat met 32 gerenoveerde appartementen en 4 stuks nieuwbouw. • 2013: start nieuwbouw Arkemheen en start laatste woningen De Terrassen.
Nieuwbouw “Mijn werk is tweeledig. Aan de ene kant dien ik het belang van WSN, maar aan de andere kant moeten we onze huurders zo goed mogelijk bedienen. Tijdens de bouw, maar ook als ze er eenmaal wonen. Uiteindelijk hoop je dat de huurders hier ook een eigen plek krijgen waar ze zich veilig en geborgen voelen.”
Onze projectleider nieuwbouw is bij nieuwe projecten betrokken van de eerste globale schetsen tot aan de persoonlijke oplevering van elk adres. Bijvoorbeeld bij de prachtig gerenoveerde Beatrixflat. Terwijl heel Nederland in juli zucht onder een heuse hittegolf, verhuizen de (nieuwe) bewoners naar dit complex met 36 lich-
te, ruime appartementen. De (terug)verhuizing heeft veel impact op de ouderen. WSN trakteert hen na de hele operatie op een tropische high tea. Nu de nieuwbouw van de Beatrixflat staat, is het naastgelegen woonzorgcentrum Arkemheen aan de beurt. De sloopkogel is door
de kerk en voor je het weet verrijzen hier volgend jaar 43 nieuwe appartementen en 16 royale groepswoningen. Ondertussen vordert ook de bouw van 18 beneden-/ bovenwoningen aan de Zijdevlinder. Maar eerst betrekken begin 2014 acht nieuwbakken bewoners hun rijwoning, eveneens in De Terrassen.
7
A
B
C
D
E
81% 19%
F
G
272
. • In 2020 moet ons totale woningbezit gemiddeld label B hebben. • 81 % van alle woningen heeft een energielabel van A++ t/m C. • 2013: 272 woningen verbeterden hun label.
Energiebesparing ”We lezen Wonen. De oproep voor zonnecollectoren zagen we daarin. Ik dacht meteen: ik moet er bij zijn, het zal wel storm lopen. Want het levert wat op. Ondanks de huurverhoging, word je er alleen maar beter van.”
‘Gezocht: 50 groene huurders voor zwarte zonnepanelen’, luidde de oproep in Wonen voor de energie-opwekkers. Meteen stroomden de aanmeldingen binnen. De eerste kwam van enthousiaste huurders aan de Frans Halshof. Een gemiddeld huishouden verbruikt 3.500 kWh stroom. Met zes zonnepanelen wek je bijna 30% van je energie-
verbruik op. Een mooie stap in duurzame richting, helemaal als dat kan onder het motto ‘ WSN investeert, u profiteert’.
houd voeren we waar mogelijk meteen energiebesparende maatregelen uit, zoals een HR-ketel, HR++ glas en/of dakisolatie.
Corporaties hebben afgesproken hun huizen vóór 2020 gemiddeld op energielabel B (index 1,25) te brengen. WSN ligt met een energie-index van 1,37 (label C) in 2013 goed op schema. Bij woningonder-
Met de afname van zo’n zuinige high tech ketel bijvoorbeeld bespaar je al gauw 15 tot 20% op de stookkosten. En daar wordt niet alleen je portemonnee blij van.
8
259
Zorgwoningen
8,9% van ons bezit (259 woningen) is geschikt voor mensen met een zorgvraag.
Scheiden wonen en zorg “Ik ben benauwd voor de toekomst. Voor veel mensen wordt het een hele opoffering. De gevolgen komen nog. Volgend jaar zullen we het helemaal gaan merken, als allerlei zorgtaken overgaan naar gemeenten. Ik hou soms mijn hart vast“. In 2013 is stapsgewijs gestart met het scheiden van wonen en zorg. Wie in een zorginstelling woont, gaat zelf de huur betalen. De zorg wordt afzonderlijk berekend. De volgende verandering is de overheveling van zorgtaken van overheid naar gemeenten en de bezuinigingen die daarbij horen. Begrijpelijk dat
sommige zorgvragers hiervan wakker liggen. De zorg moet efficiënter, maar wie houdt oog voor de menselijke maat? Als woningcorporatie steken we onze nek uit voor projecten voor mensen die niet helemaal zelfstandig kunnen wonen. Met zorg- en
welzijnsorganisaties maken we afspraken over de woonwensen van hulpvragende senioren en mensen met een beperking. Met wat begeleiding op de achtergrond redden zij het wel. Je voorkomt zo een sociaal isolement en/ of financiële problemen.
9
Financiële ondersteuning buurtactiviteiten
23,6% WSN woning Afhandelen overlastsituaties Mede organisatie lokale evenementen
• 23,6% van alle Nijkerkse huis-
houdens (Nijkerk en Nijkerkveen) woont in een woning van WSN.
* berekend op basis van cijfers CBS van 1 januari 2013
Midden in de samenleving “We hebben contacten met de buurt, kunnen met alle buurvrouwen en buurmannen opschieten. We maken een praatje aan de weg. Als je elkaar groet, is het goed. Ik vind het gewoon een heel prettige wijk.” Deze huurders aan de Wilhelminastraat zijn best tevreden over hun woonomgeving, maar het kan altijd beter. Om te weten wat er in Nijkerk speelt, nodigen we 26 inwoners en evenveel professionals uit de driehoek wonen/ zorg/welzijn uit voor speeddates en brainstormsessies. Zet een middelbare scholier, een politiechef, een lid van huurdersorganisatie De Volharding en een niet meer zo piepjonge wijkbewoner bij elkaar en de wensen en idee-
ën voor een mooiere stad vliegen over tafel. Zoek verbinding, is de belangrijkste uitkomst. Zet activiteiten op touw om de samenwerking en sfeer in de wijken te verbeteren. WSN draagt hier graag aan bij. Of het nu gaat om een groot evenement als het jaarlijks straatvoetbaltoernooi en Nijkerk On Ice, of om een kleinschalige buurtfeest. Als vervolg op de belanghoudersmiddag wijzen we twee
bouwprojecten aan als leerlingbouwplaats. Ook organiseren we een uitwisseling met gemeenteraadsleden en een eerste klantenpanel. We blijven graag met onze huurders in gesprek, net zoals wij hechten aan goed contact met buurttoezichthouders, jongerenwerkers en wijkagenten. Samen vormen we het sociale cement in de wijk. Met inzet van Buurtbemiddeling zijn in 2013 16 overlastsituaties afgehandeld.
10
39
Medewerkers
31,2 Fte €68.208
Verhuurdersheffing
64,2% Solvabiliteit
Woningstichting Nijkerk “We spreken onze waardering uit aan bestuur/directie, management en medewerkers van WSN voor hun positieve inzet voor de huurders in 2013. De samenwerking met de gemeente Nijkerk, Huurdersorganisatie De Volharding, omliggende corporaties en overige belanghouders is goed geweest. WSN laat door de jaren heen zien, dat zij een betrouwbare sociale verhuurder en partner is.“ Uiteraard zijn we blij met lovende woorden van de Raad van Commissarissen. Zij passen op het huis, toetsen ons werk. De politieke omstandigheden eisen aanpassing van onze werkwijze. Minister Blok dirigeert corporaties terug naar de basis. Daarom
zegt WSN het beheer van de 14 Verenigingen van Eigenaren op. Verder moet de bedrijfsvoering efficiënter en breiden we online de dienstverlening uit. Dat is misschien minder persoonlijk, maar wel klantgerichter en 24/7 mogelijk. Wat niet verandert, is ons terughoudend investe-
ringsbeleid en onze lokale betrokkenheid. Door intensieve samenwerking met de gemeente Nijkerk, huurderorganisatie De Volharding en maatschappelijke organisaties staan we midden in de samenleving. Zo blijft WSN toekomstbestendig.
11
1983 1983
2003 2003 1993 2023 1993 2023 2013 2033 2033 2013
1973 1973
In 2013 viert directeur-bestuurder Bertus Rakhorst zijn 40-jarig dienstverband bij WSN. Aan de vooravond van de oplevering van de laatste nieuwbouw op De Terrassen blikt Bertus terug en vooruit:
“In veertig jaar tijd is het corporatielandschap ingrijpende gewijzigd. Van woningbouwvereniging naar fusie met het gemeentelijk woningbedrijf tot zelfstandige stichting. Voor sommigen is daar de kiem gelegd voor de wanpraktijken van de laatste jaren. Corporaties kregen de taak om te zorgen voor voldoende huurwoningen, maar ook om te investeren in leefbare wijken en maatschappelijk vastgoed. WSN voerde een heel behoedzaam beleid. Daar plukken we nu de vruchten van. Geen slapeloze nachten voor de parlementaire enquête en we kunnen de rekening (lees: verhuurderheffing) van minister Blok betalen.
Er staan veranderingen op stapel. Nijkerk heeft in navolging van zes omliggende gemeenten ingestemd met de overeenkomst voor Regionale Woonruimteverdeling. Huurders krijgen met de komst van Woningnet meer keus. Zij kunnen uiterlijk per 1 januari 2015 inschrijven op woningen in de regio Eemland. Voor de nabije toekomst wens ik WSN zoveel mogelijk nieuwbouw, onder meer in de inbreidingswijk Doornsteeg, zodat de doorstroming op gang blijft. Graag geven wij daar net zoveel Nijkerkers onderdak als nu op De Terrassen. Daarnaast gaan we stadsappartementen verhuren bij de Oosterpoort. Dat wordt straks een
echte A1-locatie naast de oude pakhuizen en de stijlvol gerestaureerde Eierhal. Hoe Nijkerk er over twintig jaar uit ziet? We zijn een belangrijke speler bij de ontwikkeling van de stad en vragen steevast aandacht voor mensen met de laagste inkomens. Maar ook voor diversiteit. Zodat er ook woningen zijn voor senioren en jongeren. Het moet wel levendig blijven. Contacten met huurders, huurdersorganisatie De Volharding en andere belanghouders worden intensiever. Samen dragen we bij aan de sfeer, zorg en welzijn in de wijken. Zo maken we Nijkerk mooier”.
12
