Jaarverslag Inhoudsopgave. 2 Voorwoord van de hoofddirectie

Jaarverslag 2013

Jaarverslag 2013

Inhoudsopgave 2

Voorwoord van de hoofddirectie

30

Jaarrekening 2013

32

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening

4

Rabo Vastgoedgroep in 2013

4

Kerncijfers

4

Bestuur en toezicht per 31 december 2013

34

Geconsolideerde balans

5

Organogram

35

Geconsolideerd vermogensoverzicht

6

Kerngegevens

36

Geconsolideerd overzicht van kasstromen

7

Kerngegevens MVO (Nederland)

37 Toelichting op de geconsolideerde

33 Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten

jaarrekening 9

Profiel Rabobank Groep

54 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

10

Bericht van de raad van commissarissen

61

Toelichting op de geconsolideerde balans

81

Overige informatie

12

Verslag van de hoofddirectie

100 Enkelvoudige jaarrekening

12


101 Verkorte enkelvoudige

13

Activiteiten

14

Ondernemingsbeleid

102 Enkelvoudige balans (na resultaatbestemming)

20

Samenwerking Rabobank Groep

103 Toelichting op de enkelvoudige balans

22

Marktontwikkelingen 2013

104 Belangrijkste deelnemingen in

25

Financieel resultaat

26

Medewerkers

105 Overige gegevens

27

Vooruitzichten

106 Statutaire bepalingen inzake de winst- en

28


29

Contactgegevens

winst-en-verliesrekening

groepsmaatschappijen

verliesbestemming

2

Rabo Vastgoedgroep Jaarverslag 2013

Voorwoord van de hoofddirectie

In de loop van 2013 werd ons duidelijk dat het jaar financieel gezien een dieptepunt zou worden in de geschiedenis van Rabo Vastgoedgroep. De Nederlandse economie kroop in de loop van het jaar weliswaar voorzichtig uit de recessie, maar van een krachtig herstel was geen sprake. Investeringen waren laag, het banenverlies nam toe en de consumenten bestedingen bleven achter. De omstandigheden voor de vastgoedmarkten waren onverminderd slecht. De bouwproductie nam verder af, zowel bij woningen als in commercieel vastgoed en opnieuw daalde vastgoed in waarde. Afwaarderingen op grondposities, herwaarderingen op grondexploitaties en voorzieningen voor kredietverliezen resulteerden in een fors negatief resultaat. Over het onder liggende operationele resultaat zijn we niettemin tevreden. De actuele ontwikkelingen en vooruitzichten in de sector voor commercieel vastgoed hebben in 2013 geleid tot een

hard en pijnlijk besluit: de afbouw van MAB Development. Wat hierin ook heeft meegespeeld, is dat we bij de ontwikkeling van commercieel vastgoed ook direct te maken hebben met maatschappelijke en technologische ontwikkelingen, zoals het nieuwe werken en het nieuwe winkelen. Beide tendensen hebben invloed op de vraag naar ruimte. We gaan ervan uit dat dit een nieuwe realiteit is. Daardoor zien wij geen toekomstperspectief voor de divisie MAB Development. Natuurlijk kwam de klap hard aan bij de medewerkers, die zich jarenlang met hart en ziel hebben ingezet voor de organisatie. In juli 2013 hebben we afscheid genomen van een groot deel van het personeel van MAB Development. Isaäc Kalisvaart, CEO MAB Development en lid van de hoofddirectie, is teruggetreden. We hebben respect voor zijn besluit om verder niet meer betrokken te zijn bij MAB Development en uit dienst te gaan. Met het vertrek van Sipko Schat uit de raad van bestuur van Rabobank Nederland kwam ook direct een einde aan zijn positie in de raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep. Zijn kennis en ervaring in de (inter)nationale financiële wereld en vooral de relatie met de Rabobank als onze aandeelhouder waren van groot belang voor ons. In april 2014 hebben we afscheid genomen van Jaap Blokhuis uit de raad van commissarissen vanwege zijn nieuwe functie. Wij zijn hen beide dankbaar voor hun inzet en betrokkenheid. Ondergetekende, tot het voorjaar Chief Financial & Risk Officer, is de nieuwe voorzitter van Rabo Vastgoedgroep geworden. Tot die tijd heeft Peter Keur de rol van voorzitter van de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep waargenomen. In het najaar is onze nieuwe Chief Financial & Risk Officer, Carolina Wielinga, aangetreden. Zij heeft veel kennis en ervaring in Finance en met haar komst is de hoofddirectie weer op volle sterkte. Door de slechte marktomstandigheden, de afbouw van MAB Development en de bestuurlijke wisselingen was 2013 wederom een turbulent jaar voor

3

Rabo Vastgoedgroep. Er zijn echter ook successen geboekt. In Frankrijk en Duitsland hebben we een redelijk, respectievelijk zelfs prima jaar achter de rug. De gemaakte keuze om ons in het buitenland op deze landen te focussen, is achteraf gezien een goede beslissing geweest. In Frankrijk gaat het op dit moment weliswaar ook minder voorspoedig, maar in de voor ons relevante woningmarkt wel beter dan in ons eigen land. Duitsland blijft het economisch goed doen. Daarvan plukken wij de vruchten. Bouwfonds Investment Management – voorheen Bouwfonds REIM – sloot het jaar met winst af. De divisie had onder andere succes met haar fondsen in appartementen complexen en parkeergarages en introduceerde een nieuw fonds dat investeert in studentenwoningen in belangrijke Europese universiteitssteden. FGH Bank behield de stevige positie in de vastgoed financieringsmarkt en zag haar kredietportefeuille iets stijgen als gevolg van de overname van een deel van de kredietportefeuille van Friesland Bank. Bouwfonds Property Development en MAB Development werkten aan prachtige projecten als Oostpoort in Amsterdam en De Rotterdam in Rotterdam. Positief is de veerkracht van ons bedrijf en de passie, gedrevenheid en betrokkenheid van onze medewerkers. Ondanks de slechte economische omstandigheden en het feit dat we als hoofddirectie soms stevige beslissingen nemen, zetten zij zich onverminderd in. Hiervoor willen wij hen dan ook van harte bedanken. Plezierig ook om te zien dat de medewerkerstevredenheid in 2013 opnieuw hoog was. Daarnaast is de sterke financiële positie van de Rabobank van groot belang voor ons. Onze aandeelhouder heeft onze kapitaalpositie met € 450 miljoen versterkt. Het feit dat we dochter van de Rabobank Groep zijn, schept ook kansen. Als vastgoedexpertisecentrum van de Rabobank Groep weten we steeds beter de verbinding te leggen met andere onderdelen van de groep, met name op het gebied van vastgoedfinanciering, vastgoedadvisering en vastgoedontwikkeling.

Zoals gezegd toonde de Nederlandse economie aan het einde van 2013 tekenen van een broos herstel. We verwachten dat deze beweging zich in 2014 zal voortzetten. Ook is er een verdere verbetering van het sentiment te verwachten, dit terwijl het vertrouwen bij zowel consumenten als bedrijven nog laag is. De economische groei blijft naar verwachting matig en de werkloosheid zal licht stijgen. De woningmarkt in Nederland lijkt te stabiliseren. Het aantal transacties neemt toe, starters hebben weer meer vertrouwen en daardoor kan de doorstroming op de woningmarkt weer op gang komen. In Nederland is in de woningmarkt geen sprake van grote leegstand, in sommige delen van het land is er zelfs een structureel tekort aan woningen. In de kantorenmarkt is sprake van meer onbalans en dat heeft een structureel karakter. Ook delen van de winkelmarkt hebben met symptomen van leegstand te kampen. Hierdoor zijn de verschillen in deze markten flink toegenomen en daar moeten investeerders nadrukkelijk rekening mee houden. De verwachte ontwikkelingen in Frankrijk voor 2014 zijn onzeker, terwijl Duitsland ‘gewoon’ doorgroeit. Ook in 2014 zetten we opnieuw vol energie de schouders onder Rabo Vastgoedgroep. Kansen zijn er altijd, zeker in de samenwerking met de Rabobank Groep. We zullen ze opzoeken of zelf initiëren. Het economisch herstel voltrekt zich geleidelijk. We hebben te maken met de toenemende druk van toezichthoudende partijen op banken. Voor onze groep zal 2014 waarschijnlijk weer een uitdagend jaar worden; als vastgoedbedrijf ijlen we na op markt ontwikkelingen. We hebben het volle vertrouwen dat 2014 zal leiden tot een verbetering van onze resultaten, dankzij onze veerkracht, passie, gedrevenheid en gezamenlijke vastgoedkennis. Hoevelaken, 20 mei 2014 Namens de hoofddirectie Jos van Lange Voorzitter Rabo Vastgoedgroep

4



Kerncijfers Nettoresultaat exclusief belang derden

-/- € 858 miljoen

Rendement op eigen vermogen

-/- 71,7%

Aantal verkochte woningen in Nederland en in het buitenland

5.169

Productie commercieel vastgoed

€ 174 miljoen

Omvang kredietportefeuille FGH Bank

€ 19,4 miljard

Beheerd vermogen Bouwfonds Investment Management

€ 5,9 miljard

Bestuur en toezicht per 31 december 2013 Hoofddirectie

Raad van commissarissen

J.H.P.M. van Lange (Jos), voorzitter

L.C. Brinkman, voorzitter

P.C. Keur (Peter), FGH Bank, vicevoorzitter

J.G. Blokhuis, tot 4 april 2014

W.P. de Boer (Walter), Bouwfonds Property Development

L.M.J. van Halderen

J.C.M.A. Gillis (Jaap), Bouwfonds Investment Management C. Wielinga (Carolina), Chief Financial & Risk Officer

5

Organogram

Ontwikkeling Woongebieden

Ontwikkeling Commercieel Vastgoed

Financiering

Investment Management

BESTUURSCENTRUM

Beheer Maatschappelijke Fondsen

6


Kerngegevens Resultaat 2013 2012 Nettoresultaat exclusief belang derden

€ miljoen

(858) (113)

€ miljoen € miljoen

803 1.591 810 1.607

Vermogenspositie Eigen vermogen Aansprakelijk groepsvermogen

Ratio’s Rendement op eigen vermogen % (71,7) (6,9) BIS-ratio kernvermogen % 4,7 8,9 BIS-ratio totaal toetsingsvermogen % 4,7 8,9 Raroc % (47,9) (7,2)

Productie Verkochte woningen (inclusief projecten van derden) Productie commercieel vastgoed

aantal € miljoen

5.169 6.312 174 218

Portefeuille (bruto) € miljoen € miljoen € miljoen

19.350 5.867 3.010

19.204 5.528 2.945

aantal

72.000

87.000

Fte’s aantal – Binnenland – Buitenland

1.681 1.128 553

1.622 1.086 536

Totaal aantal medewerkers aantal – Binnenland – Buitenland

1.824 1.769 1.239 1.205 585 564

Kredieten Beheerd vermogen Beheerd duurzaam maatschappelijk vermogen

Ontwikkelingsportefeuille Woningen

Medewerkers

7

Kerngegevens MVO (Nederland) Personeelsgegevens 1 2013 2012 Medewerkers (in fte) Ziekteverzuim Vrouwen in dienst Vrouwen in hogere functies (> schaal 11) Opleidingsinvesteringen per fte

aantal % % % € duizend

1.106 1.147 2,6 2,7 37 36 20 20 1,29 1,28

Sponsoring en donaties € duizend

Sponsoring en donaties

800

984

Bedrijfsvoering CO₂-uitstoot bedrijfsvoering CO₂-uitstoot per fte Elektriciteitsgebruik Aandeel groene stroom Gasverbruik Leaseportefeuille A-, B- en C-auto’s ten opzichte van totaal

duizend ton CO2 ton CO2 kWh per fte % m3 per m2 brutovloeroppervlak %

4,0 4,2 3,6 3,6 5.214 4.874 97 97 9,9 9,8 99 97

Fondsenbeheer Nederland Beheerd duurzaam maatschappelijk vermogen

€ miljoen

3.010

2.945

Kengetallen van de onafhankelijke maatschappelijke fondsen Industrieel erfgoed in eigendom en herontwikkeling dienstverlening (BOEi) aantal Verstrekte stimuleringsleningen voor volkshuisvesting (SVn) € miljoen Verstrekte financieringen voor restauraties (Nationaal Restauratiefonds) € miljoen Verstrekte financieringen voor natuurontwikkelingsprojecten (Nationaal Groenfonds) € miljoen Boerderijen in eigendom en herontwikkeling (Boerderij en Landschap) aantal

1 Gebaseerd op het gemiddeld aantal fte.

50 48 174 171 189 162 15 36 5 5

9

Profiel Rabobank Groep Profiel Rabobank

gebied van duurzaam ondernemen en bankieren, passend bij haar identiteit en maatschappelijke positie.

Vanuit de identiteit van de Rabobank zijn coöperatief bankieren en duurzaamheid nauw met elkaar verbonden. Zo ziet de Rabobank het als haar missie om bij te dragen aan een duurzame ontwikkeling van welvaart en welzijn door de (financiële) ambities te helpen realiseren van klanten, gemeenschappen en de samenleving als geheel. Vanuit deze missie is het de ambitie van de Rabobank Groep om in Nederland één van de beste en meest klantgedreven en vernieuwende instellingen te zijn op financieel terrein. Internationaal wil de Rabobank Groep de beste food- en agribank zijn met een sterke aanwezigheid in de belangrijkste food- en agrilanden in de wereld. De Rabobank Groep wil daarnaast excelleren op het

Dochterondernemingen en deelnemingen De Rabobank kenmerkt zich al meer dan 110 jaar door haar coöperatieve structuur en lokale verbondenheid. De 129 lokale Rabobanken, hun 10 miljoen klanten en hun 1,9 miljoen leden vormen het hart van de coöperatie. De samenstelling van de Rabobank Groep kenmerkt zich door een sterke onderlinge verwantschap vanuit haar coöperatieve oorsprong, ook al kennen de dochters en gelieerde instellingen zelf geen coöperatieve structuur.

Rabobank Groep organisatieschema

Situatie op 31 december 2013

10 miljoen klanten 1,9 miljoen leden

129 lokale Rabobanken 722 vestigingen

Rabobank Nederland -

Rabobank International

Staf Ondersteuning Aangesloten Banken Wholesale Group Finance

-

Wholesalebanking Rural & retailbanking Direct Banking Rabo Development

Dochters en deelnemingen Betalen

Leasing

Partnerbanken

- MyOrder (80%)

- De Lage Landen (Athlon, Freo)

Hypotheken

Vastgoed

- Obvion

-

-

Verzekeringen - Achmea (29%, Interpolis)

Zakelijk - Rembrandt (51%) - Paris Orléans (4%)

Bouwfonds Property Development MAB Development FGH Bank Bouwfonds Investment Management Fondsenbeheer Nederland

Banco Terra (45%) Banco Regional (40%) BPR (35%) NMB (35%) Zanaco (46%) URCB (9%) Banco Sicredi (19%) FDCU (28%)

Vermogensbeheer

Internationaal retail

- Robeco (10%) - Schretlen & Co

- ACCBank - Bank BGZ (99%)

10


Bericht van de raad van commissarissen Wij bieden u het jaarverslag 2013 van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. aan. De jaarrekening is opgesteld door de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep en gecontroleerd door Ernst & Young Accountants LLP. Mede op grond van de controleverklaring stellen wij de aandeelhouder voor de jaarrekening vast te stellen en het resultaat te behandelen in overeenstemming met het gedane voorstel. In de loop van 2013 werd duidelijk dat marktherstel met name in de Nederlandse vastgoedmarkten langer zou gaan duren dan eerder verwacht. Het jaar kenmerkt zich dan ook als een jaar waarin sprake is geweest van hoge afwaarderingen op strategische gronden, herwaarderingen op grondexploitaties en aanzienlijke kredietvoorzieningen. Tevens zijn voorzieningen getroffen in het kader van de afbouw van MAB Development en zijn afwaarderingen geboekt op commercieel vastgoedposities. Dit heeft een fors negatief resultaat tot gevolg. De hoofddirectie heeft ons diepgaand geïnformeerd over de oorzaken en achtergronden van deze ontwikkelingen. De onderliggende resultaten zijn gezien de moeilijke omstandigheden in de vastgoedmarkten evenwel tevredenstellend. De resultaten bij Bouwfonds Property Development in Duitsland en Frankrijk en bij Bouwfonds Investment Management droegen positief bij. Helaas werden deze operationele resultaten ruimschoots overtroffen door de impact van de af- en herwaarderingen en kredietvoorzieningen, zoals hierboven genoemd. Wij hebben in totaal zes keer vergaderd, waarvan vijf keer in aanwezigheid van de hoofddirectie. In november 2013 is de heer Schat afgetreden als lid van de raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep. Tevens is de heer Blokhuis is per 4 april 2014 afgetreden als lid van de raad van commissarissen als gevolg van zijn nieuwe functie. Wij zijn de heer Schat en de heer Blokhuis erkentelijk voor hun beider bijdrage aan de ontwikkeling van Rabo Vastgoed groep en voor hun rol binnen de raad van commissarissen. Naar verwachting zal de ene positie worden ingevuld door de Rabobank-organisatie, voor de andere positie is een procedure gestart. Voor de vacatures is een profielschets opgesteld. Na invulling van beide vacatures, naar verwachting voor de zomer, is de raad van commissarissen weer op volle sterkte. De heer Van Halderen is in 2013 her benoemd voor een periode van vier jaar. Alle leden van de raad van commissarissen hebben nagenoeg alle

vergaderingen bijgewoond. Gelet op de omvang van de raad van commissarissen zijn er geen afzonderlijke commissies zoals een audit- of compliance comité of een belonings comité ingesteld. In 2013 hebben alle leden van de raad van commissarissen de moreel-ethische verklaring afgelegd. Tijdens het verslagjaar is als voorzitter van de hoofddirectie de heer J.H.P.M. van Lange benoemd nadat het voorzitter schap tijdelijk was waargenomen door de heer P.C. Keur. Per 1 november 2013 is mevrouw C. Wielinga aangetreden als Chief Financial & Risk Officer van Rabo Vastgoedgroep. In 2013 is vijf keer vergaderd in aanwezigheid van de externe accountant EY, het hoofd Internal Audit en het hoofd Compliance naar aanleiding van de gezamenlijke EY en Internal Audit Managementletters 2012 en 2013, het EY Accountantsrapport, de EY rapportage bevindingen halfjaarcijfers, het EY jaarplan 2013, de Internal Audit en Compliance kwartaalrapportages en jaarplannen en andere relevante onderwerpen. In de gesprekken hebben wij veel aandacht geschonken aan de wijze waarop de waarderingen van de diverse activa op de balans van Rabo Vastgoedgroep tot stand komen. Aangezien de raad van commissarissen een personele unie vormt met de raad van commissarissen van FGH Bank was de statutaire directie van FGH Bank tijdens vier vergaderingen aanwezig om toelichting te geven op de ontwikkelingen binnen FGH Bank. Wij hebben het aangepaste fiatteringskader, het beleid met betrekking tot financieringen, risicobereidheid, concentratierisico, alsmede het balansrisicobeleid en het beleid omtrent operational risk management goedgekeurd naar aanleiding van de evaluatie van de bestaande beleids stukken door de hoofddirectie. Ook zijn de toprisico’s voor Rabo Vastgoedgroep besproken. Voorts is het product goedkeuringsbeleid van Rabo Vastgoedgroep goedgekeurd. Wij hebben vijf duurzaamheidsthema’s vastgesteld waarmee de organisatie doelgericht aan de duurzaamheidsstrategie gaat werken. In 2013 hebben de raad van commissarissen en de hoofddirectie het besluit genomen om de MAB-organisatie af te bouwen. Hiervoor is een speciale stuurgroep ingesteld. De voortgang van de afbouw van de organisatie in binnenen buitenland is diverse malen aan de orde geweest en loopt volgens planning.

11

De raad van commissarissen beoordeelt de leden van de hoofddirectie op basis van een performancecontract, waarin onder meer de strategische doelstellingen van de onder neming zijn verwerkt. De beloning wordt vastgesteld op basis van de gerealiseerde doelen in het performancecontract. In 2013 is gedurende het jaar een aantal keren gesproken over beloning en het voor Rabo Vastgoedgroep geldende beloningsbeleid. Behalve het jaarlijks terugkerende remuneratieproces en de naleving daarvan is ook gesproken over de voortdurende aanpassing van het beloningsbeleid in het kader van de externe en interne regelgeving, CRD-IIIen CRD-IV-richtlijnen, de AFM-wetgeving en de daaruit volgende wijzigingen voor het Groepsbreed Beloningsbeleid van de Rabobank Groep. Tevens zijn wij geïnformeerd over de per juli 2013 van kracht zijnde AIFMD-richtlijnen voor delen van Bouwfonds IM en de voorgenomen Nederlandse ‘Wet beloningsbeleid financiële ondernemingen’. Besloten is om over 2013 geen variabele beloning uit te keren aan de hoofddirectie; dit hangt samen met de financiële resultaten van Rabo Vastgoedgroep. Hetzelfde besluit is door de onderneming genomen ten aanzien van de cao-populatie en het senior management in Nederland. Tevens hebben wij gesproken over management development. In het bijzijn van de hoofddirectie en het hoofd Human Resources Rabo Vastgoedgroep heeft een review plaatsgevonden met betrekking tot het management development beleid inclusief de successieplanning voor de hogere posities binnen de onderneming. In het kader van permanente educatie hebben wij ons samen met de hoofddirectie uitgebreid laten informeren over het business control framework dat is opgezet binnen Rabo Vastgoedgroep en over de beheerorganisatie van FGH Bank. In 2013 hebben wij ons eigen functioneren geëvalueerd en daarbij zijn enkele onderwerpen benoemd waaraan we in het kader van permanente educatie nader aandacht wensen te besteden. Zo is onder andere besloten de evaluatie over 2014 in samenwerking met een externe deskundige te laten plaatsvinden. Voor de onderneming is 2013 een zeer moeilijk jaar geweest. Wij, als raad van commissarissen, bedanken de hoofddirectie en de medewerkers voor hun getoonde inzet. Het jaar 2014 zal ook weer uitdagende financiële en economische omstandigheden met zich meebrengen. Hoevelaken, 20 mei 2014 Raad van commissarissen L.C. Brinkman, voorzitter L.M.J. van Halderen

Samenstelling van de raad van commissarissen in het verslagjaar met personalia, hoofd- en nevenfuncties L.C. (Elco) Brinkman, voorzitter (1948, Nederlandse nationaliteit) Commissaris sinds: 2007 Huidige zittingstermijn: 2011-2015 Hoofdfunctie: Voorzitter Bouwend Nederland tot 1 juni 2013 Belangrijkste nevenfuncties: • Voorzitter raad van commissarissen Algemene Pensioen Groep • Fractievoorzitter CDA in de Eerste Kamer • Lid raad van commissarissen Van Nieuwpoort • Lid raad van commissarissen BMC • Lid raad van commissarissen Movares • Lid raad van commissarissen Emesa J.G. (Jaap) Blokhuis (tot 4 april 2014) (1958, Nederlandse nationaliteit) Commissaris sinds: 2010 Huidige zittingstermijn: 2010-2014 Nevenfuncties: • Lid raad van commissarissen Corio tot 1 mei 2013 • Head of sales Corio vanaf 1 mei 2013 tot 1 april 2014 • Lid raad van commissarissen Heembouw L.M.J. (Ludo) van Halderen (1946, Nederlandse nationaliteit) Commissaris sinds: 2009 Huidige zittingstermijn: 2013-2017 Commissaris: • Rabobank IJsseldelta • Draka Holding (vanaf 13 februari 2014 Prysmian Nederland Holding) • Van Gelder Groep • Brink Groep • Wavin Lid raad van advies: • Moroccan Dutch Leadership Institute • Milieuraad gemeente Amsterdam Lid van bestuur: • Ondersteuningsstichting Bachvereniging • Voorzitter Kameroperahuis • Rabobank regiobestuur Regio Oost-Nederland • Rabobank Centrale Kringvergadering • Voorzitter Advisory Committee DIFII en DIFIII • Stichting Preferente Aandelen Grontmij

12


Verslag van de hoofddirectie

Rabo Vastgoedgroep in 2013 De marktomstandigheden in de Nederlandse vastgoedmarkten waren in 2013 opnieuw slecht. Hierdoor was Rabo Vastgoedgroep genoodzaakt forse afwaarderingen op grondposities, herwaarderingen op grondexploitaties en voorzieningen voor kredietverliezen te treffen en is het besluit genomen tot het geleidelijk afbouwen van de ontwikkeling van commercieel vastgoed. Dit resulteerde in een negatief resultaat exclusief belang derden van € 858 miljoen. Lichtpuntjes waren er gelukkig ook. Zo hebben we in Frankrijk en in het economisch sterke Duitsland een goed jaar achter de rug en sloot Bouwfonds Investment Management het jaar positief af. Het onderliggende resultaat was vergelijkbaar met eerdere jaren. Wisselend beeld bij Bouwfonds Property Development In 2013 realiseerde Bouwfonds Property Development in Nederland slechts 2.160 woningtransacties, ruim 579 minder dan in 2012. Ook in Frankrijk daalde het aantal transacties sterk, vooral door wijzigingen in fiscale stimuleringsmaatregelen. In Duitsland deed de woningmarkt het onverminderd goed; het aantal woningtransacties bleef stabiel ten opzichte van 2012. In totaal daalde het aantal woningtransacties van Bouwfonds Property Development in 2013 met 18% naar 5.169 transacties.

Afbouw MAB Development In de eerste helft van 2013 hebben we het pijnlijke besluit genomen om MAB Development geleidelijk af te bouwen. Door de marktontwikkelingen zien wij helaas geen goed toekomstperspectief voor de projectontwikkeling van commercieel vastgoed en starten we geen nieuwe projecten meer op. Hierdoor is de omvang van MAB Development sterk gereduceerd.

FGH Bank houdt stevige marktpositie De bruto kredietportefeuille van FGH Bank steeg in 2013 naar € 19,4 miljard. Deze lichte stijging was met name het gevolg van de gedeeltelijke overname van de kredietportefeuille van Friesland Bank. De kredietvoorzieningen bedroegen € 568 miljoen, 308 basispunten van de gemiddelde kredietportefeuille. Deze forse dotaties overtroffen het positieve operationeel resultaat.

Bouwfonds Investment Management positief resultaat De naam van Bouwfonds REIM is in 2013 veranderd in Bouwfonds Investment Management (IM). De nieuwe naam benadrukt de brede focus op ‘real assets’ met activiteiten in vijf sectoren – commercieel vastgoed, woningen, parkeergarages, communicatie-infrastructuur en landbouw & boerderijen. Het beheerd vermogen bij Bouwfonds IM steeg tot € 5,9 miljard in 2013. Het Bouwfonds European Real Estate Parking Fund II investeerde in de eerste parkeergarages nadat het fonds begin 2013 sloot voor nieuwe investeerders. Het Bouwfonds European Student Housing Fund werd gelanceerd. Dit fonds

13

richt zich op studentenwoningen in belangrijke Europese universiteitssteden, voornamelijk in Duitsland, Frankrijk, Nederland en het Verenigd Koninkrijk.

Groei voor Fondsenbeheer Nederland De fondsen van Fondsenbeheer Nederland zetten zich intensief in voor een betere kwaliteit van onze leefomgeving. Door verstrekking van ruim 4.100 startersleningen heeft het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) bijvoorbeeld een mooie bijdrage geleverd aan het streven tot het vlot trekken van de woningmarkt. Het Nationaal Restauratiefonds is door het inzetten van haar netwerk en het verstrekken van financieringen een belangrijke financiële partner geweest bij de ambities om monumentaal vastgoed te restaureren en te herbestemmen. Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi) heeft door haar rol als adviseur, eigenaar én ontwikkelaar een belangrijke bijdrage geleverd aan de herbestemming en exploitatie, en dus het behoud, van specifiek vastgoed zoals industriële objecten, boerderijen, kerken en kloosters. Dankzij de inspanningen van het Nationaal Groenfonds ontstaan nieuwe verdienmodellen voor natuur, bos en landschap.

Visie en strategie Rabo Vastgoedgroep is een gedreven vastgoedonderneming die de ambities van klanten mogelijk maakt op het gebied

van wonen, winkelen, werken en recreëren. We zijn actief in vastgoedontwikkeling, vastgoedfinanciering, investment management en het beheer van maatschappelijke fondsen. We hebben de vastgoedkennis in huis, beschikken over een sterk netwerk en staan bekend als een transparante en duurzame vastgoedonderneming. Rabo Vastgoedgroep is het vastgoedexpertisecentrum van de Rabobank Groep. Rabo Vastgoedgroep behoort tot de grotere vastgoed ondernemingen in Europa. Buiten Nederland zijn wij actief in Frankrijk en Duitsland. We werken onder de merknamen Bouwfonds Property Development, MAB Development, FGH Bank, Bouwfonds Investment Management en Fondsenbeheer Nederland. Onze ambitie is om de meest logische partner in vastgoed te zijn, door de wensen van onze particuliere en zakelijke klanten centraal te stellen.

Activiteiten Ontwikkeling Integrale woongebieden Bouwfonds Property Development realiseert als één van de grootste Europese gebiedsontwikkelaars al ruim 65 jaar integrale woongebieden. Het is een stabiele en betrouwbare partner die kwaliteit, duurzaamheid en de klant centraal stelt. Doel is om leefomgevingen te realiseren met een hoge gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde. Bouwfonds Property Development, in Nederland actief onder de naam Bouwfonds Ontwikkeling, kan dankzij de marktkennis

14


van haar regiokantoren en het fijnmazige netwerk van de lokale Rabobanken daadkrachtig inspelen op lokale omstandigheden. Bouwfonds Property Development richt zich op de beginfase van het ontwikkelingsproces en legt daarmee samen met gemeenten en andere partijen de basis voor een succesvolle, integrale gebiedsontwikkeling. Bouwfonds Property Development is marktleider in Nederland en heeft een sterke positie in Frankrijk (Bouwfonds Marignan) en Duitsland (Bouwfonds Immobilienentwicklung). Commercieel vastgoed MAB Development is ontwikkelaar van commercieel vastgoed en multifunctionele binnenstedelijke projecten. MAB Development voegt duurzame combinaties van wonen, winkelen, werken en recreëren toe aan (binnen)steden. Vaak is retail een belangrijk onderdeel van de functiemix. Besloten is de ontwikkeling van commercieel vastgoed geleidelijk af te bouwen. Lopende projecten worden afgerond, nieuwe projecten worden niet meer gestart.

Financiering FGH Bank is de specialist in het financieren van commercieel vastgoed. Vastgoedfinanciering vraagt om een doordachte en gedegen aanpak, waarbij deskundigheid, professionaliteit en betrouwbaarheid een grote rol spelen. Voor FGH Bank is nauw contact met de klant belangrijk. Door dicht op de markt te opereren, kan de bank goed aanhaken op de klantbehoeften. FGH Bank levert met haar vastgoedexpertise toegevoegde waarde aan externe klanten en interne klanten als de lokale Rabobanken en andere onderdelen van de Rabobank Groep.

Beheer Maatschappelijke Fondsen Samenwerking tussen publieke en private partijen is van groot belang in de complexe markt voor ruimtelijke investeringen. Fondsenbeheer Nederland is een onafhankelijke beheerder van maatschappelijke, zelfstandige fondsen en organisaties die overheden en andere investeerders helpen om in ruimtelijke kwaliteit hun doelen te verwezenlijken. Fondsenbeheer Nederland voert het management voor het Nationaal Restauratiefonds, Nationaal Groenfonds, Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi), Behoud en Herbestemming Religieus Erfgoed, Boerderij en Landschap en Klimaatlandschap Nederland.

Ondernemingsbeleid Besturingsmodel Rabo Vastgoedgroep wordt bestuurd door de hoofddirectie. Die bestaat uit de voorzitter, de Chief Financial & Risk Officer (CFRO) en de directievoorzitters van drie divisies. Eén van hen is vicevoorzitter. De leden van de hoofddirectie zijn collectief verantwoordelijk voor de besturing van Rabo Vastgoedgroep, de algemene zaken van de onderneming en de divisies. Dit houdt onder meer in dat de hoofddirectie een gezamenlijke visie uitdraagt, het beleid en de strategie per divisie vaststelt en de risico’s van grote businessvoorstellen beoordeelt. De raad van commissarissen houdt toezicht op de hoofddirectie. Aandeelhouder Rabobank Nederland benoemt zowel de hoofddirectie als de raad van commissarissen.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Investment Management Bouwfonds Investment Management (IM) biedt vastgoed beleggingsproducten met een relatief laag risicoprofiel aan beleggers in de sectoren woningen, commercieel vastgoed, parkeergarages, communicatie-infrastructuur en landbouw & boerderijen. Kennis van de lokale situatie is een vereiste bij deze activiteiten. Bouwfonds IM werkt met gespecialiseerde teams vanuit lokale kantoren in Nederland, Duitsland, Frankrijk, Polen en Roemenië. De beleggingsfilosofie van Bouwfonds IM is gebaseerd op vier componenten: een gespecialiseerd team, verantwoord beleggen, gestandaardiseerde processen en integraal risicomanagement.

Vastgoed staat in dienst van de eindgebruiker en moet nu en in de toekomst bijdragen aan de kwaliteit van de samenleving. Daarom is Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) gemeengoed binnen Rabo Vastgoedgroep. In ons MVO-statuut staat hoe wij met onze stakeholders en de maatschappij in brede zin willen samenwerken. Onze ambitie is een toppositie op het gebied van duurzaamheid binnen de vastgoedsector. De belangrijkste onderwerpen voor onze groep hebben wij vertaald naar vier pijlers: duurzaam vastgoed, integer ondernemen, verantwoorde bedrijfsvoering en maatschappelijke betrokkenheid. Op basis van deze pijlers hebben wij vijf groepsthema’s geformuleerd: energieverbruik, mobiliteit, medewerkers en leiderschap, vitale gemeenschappen en circulaire economie.

15

Concreet leidt dit tot de volgende doelen en activiteiten: Energieverbuik • In 2015 is onze CO2-footprint minimaal 10% lager dan in 2012. Mobiliteit • In 2014 hebben onze leaseauto’s een maximale CO2-uitstoot van 150 g/km, dit zullen we jaarlijks verlagen. Nu al hebben bijna al onze leaseauto’s een A-, B- of C-label. Medewerkers en leiderschap • In 2014 besteden we meer aandacht aan het werven van hoogopgeleide medewerkers, onder meer door een traineeprogramma te ontwikkelen. Vitale Gemeenschappen • We werken aan vitale gemeenschappen. Dit doen we via onze producten en diensten, maar ook via Fondsenbeheer Nederland en Bouwfonds Cultuurfonds. Dit fonds ondersteunt culturele projecten die bijdragen aan de kwaliteit en de beleving van de openbare ruimte. Bouwfonds Kunststichting beheert actief de bedrijfs collectie, draagt bij aan een stimulerend werkklimaat en biedt expertise bij kunst- en cultuurprojecten van de divisies. Daarnaast zijn we al jaren hoofdsponsor van de

Open Monumentendag, een van de grootste culturele evenementen in Nederland. Circulaire economie • Wij ondersteunen de ontwikkeling naar een circulaire economie door slimmer te ontwerpen, te bouwen en materialen te hergebruiken. • Bij de nieuwbouwwoningen van Bouwfonds Property Development – die al voldoen aan hoge eisen op het gebied van energiezuinigheid – kan de consument met de zogenoemde ‘Groene Kopers Keuzelijst’ kiezen uit diverse additionele energiebesparende maatregelen. Onder de naam ‘Groen Licht’ helpt Bouwfonds bewoners van de nieuwbouwwijk Nieuwe Kortenoord in Wageningen te besparen op energie. In samenwerking met de gemeente en met subsidie van de provincie Gelderland is een zeer gunstig aanbod van zonnepanelen aan kopers gedaan, waarvan veelvuldig gebruik is gemaakt. Een speciaal aangestelde energiecoach geeft de bewoners extra tips om energie te besparen.

16


• MAB Development is betrokken bij de duurzame ontwikkeling COOL63 in Rotterdam. COOL63 heeft een BREEAM Excellent certificaat ontvangen. Dit is te danken aan de ligging middenin de stad, het multifunctionele concept en het hergebruik van het gebouw waardoor de milieudruk nu en in de toekomst wordt beperkt. Daarnaast zijn diverse energiebesparende maatregelen getroffen zoals warmte-koude opslag in de bodem, hoogwaardige klimaatplafonds in de kantoren en energiezuinige transportinstallaties. • FGH Bank meet de duurzaamheid van de vastgoed portefeuille op basis van out-performers, performers en under-performers. Deze meting vormt de basis voor de klantdialoog. • Bouwfonds IM neemt deel aan de GRESB survey. Dit is een benchmark voor duurzaamheidsprestatie van investment managers. Met de uitkomst wordt het verbeterpotentieel in beeld gebracht en kan de klantdialoog worden aangegaan. • De circulaire economie wordt ondersteund door de bijdragen van Fondsenbeheer Nederland. Door kennis te delen, draagvlak te creëren en investeringen in het behoud van duurzaam (monumentaal) vastgoed en natuur mogelijk te maken.

Financieel beleid Financieel wil Rabo Vastgoedgroep, vanuit het perspectief om de klant goed te bedienen, een rendabele onderneming zijn met een evenwichtig risicoprofiel. In het performance contract zijn strategische doelstellingen uitgewerkt, zowel

voor Rabo Vastgoedgroep als geheel als voor de afzonderlijke divisies. Die leiden tot strategische, operationele en financiële afspraken, gericht op waardecreatie. Daarbij streven we naar een voor de aandeelhouder passend – voor risico gecorrigeerd – rendement op het geïnvesteerde vermogen.

Risicobeheersing Wij hebben in 2013 onze risicobereidheid aangescherpt en vastgelegd in ons bestaande ‘Risk Appetite Statement’. Dit beschrijft de risico’s die Rabo Vastgoedgroep wil nemen om haar strategie te realiseren. In het ‘Risk Appetite Statement’ is ook vastgelegd dat wij met name op beleidsterreinen als operationeel risico management en productgoedkeuring duidelijk en ook aantoonbaar voldoen aan weten regelgeving. Als gevolg daarvan zijn in het verslagjaar onze beleidsdocumenten binnen het risicomanagementdomein herzien en is de kwaliteit van rapportages en instrumenten verder verbeterd. Beleidsaanpassingen worden beoordeeld door het Balans- en Risicomanagement Comité (BRMC). Het comité, dat maandelijks bijeenkomt, bestaat uit de CFRO van Rabo Vastgoedgroep en de financieel directeuren van de divisies, aangevuld met treasurers, risicomanagers en controllers. Behoudens beleidsformulering ziet het BRMC maandelijks toe op balans- en marktrisico’s op portefeuilleniveau. Ook operationeel risico- en kapitaalmanagement staan bij het BRMC op de agenda.

17

De marktomstandigheden leiden ertoe dat nieuwe investeringen en financieringen tot een minimum beperkt blijven. Markt- en kredietrisico’s die we aangaan, worden ter goedkeuring behandeld via een gelaagde fiatterings structuur. Ook toetsen we nieuwe en bestaande posities aan een stelsel van limieten dat is vastgelegd in het ‘Risk Appetite Statement’. Nieuwe producten worden vóór marktintroductie getoetst op onder meer klantbelang, operationeel risico en reputatierisico. Ook bestaande producten beoordelen we periodiek op deze risico’s. In 2013 zijn we verder gegaan met de gefaseerde invoering van een Business Control Framework. Dit maakt de belangrijkste risico’s inzichtelijk en toetst de effectiviteit van de daarbij behorende beheersingsmaatregelen. Waardering Rabo Vastgoedgroep waardeert de grondpositie, onder handen werk en gereed product tegen kostprijs, verminderd met noodzakelijk geachte waardeverminderingen. Jaarlijks toetsen we of sprake is van waardedalingen die nopen tot het aanpassen van de boekwaarde. De vastgoed beleggingen worden gewaardeerd tegen de reële waarde; de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs per balansdatum in de markt kan worden verkregen. Voor de bepaling van de waarde van grote en risicovolle projecten zetten we periodiek onafhankelijke taxateurs in. De uitstaande financieringen worden minimaal jaarlijks gereviseerd, waarbij een oordeel wordt gevormd over de waarde. Kredieten die een waardeverandering hebben ondergaan, schrijven we af tot het realiseerbare bedrag. De waarderingsprocessen binnen Rabo Vastgoedgroep zijn robuust van opzet, waarbij

rekening is gehouden met aanbevelingen vanuit toezichthouders en beroepsorganisaties. Meer informatie over risicobeheersing, waaronder het gebruik van financiële instrumenten, is opgenomen in de risicoparagraaf van de jaarrekening vanaf pagina 89.

Compliance Integriteit en transparant handelen zijn belangrijke waarden van Rabo Vastgoedgroep. Wij hebben daarom een onafhankelijke compliance-organisatie, bestaande uit een centrale compliancefunctie met decentraal per divisie een compliance officer. Het hoofd Compliance Rabo Vastgoedgroep rapporteert aan de voorzitter van de hoofddirectie en aan de raad van commissarissen. Wij werken met een Gedragscode, waarin onder andere een klokkenluiderregeling is opgenomen. De Gedragscode wordt periodiek geëvalueerd en waar nodig aangepast. Jaarlijks vragen we medewerkers of zij de Gedragscode hebben nageleefd. In 2013 is de Gedragscodetool ontwikkeld. Deze tool helpt onze medewerkers aan de hand van voorbeelden, vragen en overwegingen om bewuster te worden van situaties die in de praktijk voor kunnen komen. Een groot deel van de medewerkers heeft deze tool inmiddels doorlopen. Periodiek onderzoeken we ook het integriteits- en complianceklimaat onder medewerkers. De afdeling Compliance stelt daarbij via risicoanalyse vast of de beheersmaatregelen de risico’s adequaat dekken.

18


Code Banken In september 2009 is de Code Banken vastgesteld. Formeel geldt deze code binnen Rabo Vastgoedgroep alleen voor FGH Bank als instelling met een bankvergunning in het kader van de Wet op het financieel toezicht, maar Rabo Vastgoedgroep heeft ervoor gekozen om de Code Banken op al haar meerderheidsdeelnemingen toe te passen. Daarbij is rekening gehouden met de specifieke kenmerken van een vastgoedbedrijf. Daar waar in de hiernavolgende tekst Rabo Vastgoedgroep gelezen wordt, geldt dit zonder uitzondering eveneens voor FGH Bank. Hieronder volgen de hoofdonderwerpen van de Code Banken, waarbij de eventuele afwijkingen expliciet zijn aangegeven. Raad van commissarissen De raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep is divers samengesteld en de leden vullen elkaar aan. Met het vertrek van Sipko Schat en Jaap Blokhuis zijn er twee posities vrijgevallen. FGH Bank heeft een eigen raad van commissarissen, maar deze kent een personele unie met de raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep. De raad van commissarissen heeft zijn eigen functioneren in het afgelopen jaar geëvalueerd. Alle leden hebben zich in het kader van permanente educatie verdiept in het business control framework dat is opgezet binnen Rabo Vastgoedgroep en over de beheerorganisatie van FGH Bank. In het jaarverslag legt de raad van commissarissen verantwoording af over zijn werkzaamheden. Conform de Code Banken zijn er profielschetsen van de leden.

Bestuurders De directieleden van FGH Bank en Bouwfonds Investment Management hebben een moreel-ethische verklaring, gebaseerd op de Code Banken, ondertekend. De overige leden van de hoofddirectie zijn niet aangemerkt als bestuurder van een financiële instelling conform Code Banken. Alle medewerkers hebben de Gedragscode ondertekend, die eind 2012 is hernieuwd. In 2013 heeft de hoofddirectie in het kader van de permanente educatie kennisgenomen van het onderwerp beheersen van risico’s middels het Business Control Framework en de beheerorganisatie van FGH Bank. De leden van de statutaire directie van FGH Bank hebben zich verdiept in de onder werpen transformatie in vastgoed, duurzaamheid en ICT-trends bij banken. Risicomanagement De hoofddirectie en de raad van commissarissen ontvangen periodiek rapportages over de groepsbrede ontwikkeling van onder meer krediet-, markten operationeel risico, het risico van non-compliance, renterisico en de liquiditeits positie van Rabo Vastgoedgroep. Deze rapportages geven beide organen tijdig inzicht in de materiële risico’s die Rabo Vastgoedgroep loopt. De hoofddirectie is verantwoordelijk voor het vaststellen, uitvoeren, monitoren en bijstellen van het risicobeleid en de risicobereidheid. Het BRMC adviseert de hoofddirectie bij beleidsbeslissingen. In 2013 is het aangepaste fiatteringskader, het beleid met betrekking tot financieringen, risicobereidheid, concentratierisico, alsmede het balansrisicobeleid en het beleid omtrent operational risk management voorgelegd aan de raad van commissarissen. Daarnaast zijn de toprisico’s van Rabo Vastgoedgroep met de raad van commissarissen besproken.

19

Productgoedkeuringsproces Rabo Vastgoedgroep heeft een productgoedkeuringsbeleid dat is gebaseerd op het beleid van de Rabobank Groep. Producten worden pas op de markt gebracht of gedistribueerd na een zorgvuldige afweging van de risico’s en zorgvuldige toetsing van relevante aspecten, waaronder zorgplicht. Ook vinden periodiek productreviews plaats van alle producten in het assortiment. De afdelingen Risk Management, Compliance en Juridische Zaken adviseren de productgoedkeuringscommissie inzake gevraagde besluitvorming. Auditfunctie Rabo Vastgoedgroep voldoet aan alle bepalingen van de Code Banken op het gebied van audit. Er is een onafhankelijk gepositioneerde auditfunctie die rapporteert aan de voorzitter van de hoofddirectie en de voorzitter van de raad van commissarissen. Tussen de afdeling Internal Audit en de externe accountant vindt frequent informatie-uitwisseling plaats. De risicoanalyse, bevindingen en het auditplan van de interne en externe accountant worden geaggregeerd op Rabobank Groep-niveau besproken met De Nederlandsche Bank. Beloning Rabo Vastgoedgroep onderschrijft de visie op belonen, een beleidsdocument van de Rabobank Groep. In afwijking van de Code Banken stelt de aandeelhouder, met goedkeuring van de raad van commissarissen, de beloning van de hoofd directie vast. De hoofddirectie en de raad van commissarissen streven naar de mediaanpositie in de relevante beloningsmarkt, waarbij Rabo Vastgoedgroep in essentie, in lijn met de Code Banken, trendvolgend in de markt is.

Rabo Vastgoedgroep respecteert bestaande arbeidsovereen komsten van hoofddirectieleden en statutaire directieleden van FGH Bank, waarbij de bepalingen rondom de ontslag vergoeding afwijken van de Code Banken. Deze is namelijk gebaseerd op de kantonrechtersformule. Voor nieuwe leden van de hoofddirectie is vastgesteld dat zij een ontslag vergoeding van maximaal éénmaal het jaarsalaris kunnen krijgen. Variabele beloningen voor de hoofddirectie bedragen nooit meer dan 100% van het vaste inkomen en kennen een langetermijncomponent die mede afhankelijk is van winstgevendheid of continuïteit. De belonings uitkomsten zijn evenwichtig en de performancecriteria zetten niet aan tot het nemen van onverantwoorde risico’s. Het principe dat bij beoordeling van prestaties, op basis van vastgestelde prestatiecriteria, financiële prestaties moeten worden gecorrigeerd voor de (geschatte) risico’s en de kosten van kapitaal wordt niet toegepast op de caopopulatie. De Rabobank toetst op groepsniveau het totale bedrag aan variabele beloning aan de kapitaalpositie van de groep. Het proces van performance management behoeft op het gebied van beoordeelbaarheid en tijdige vastlegging nog enige optimalisatie. Retentie-, exit- en welkomstpakketten zijn in principe niet toegestaan binnen Rabo Vastgoedgroep. Indien dit in incidentele gevallen toch noodzakelijk is, behoeven zij goedkeuring, zoals vastgelegd in de regels van het Groepsbreed Beloningsbeleid van de Rabobank. In 2013 is een aantal exitpakketten verstrekt, die alle passen binnen het Beheerst Beloningsbeleid van de Rabobank.

20


Samenwerking Rabobank Groep Als onderdeel van de Rabobank Groep werken we nauw samen met collega’s binnen de groep. Dat gebeurt op verschillende vlakken. Vastgoed is een belangrijke pijler voor veel klanten van de Rabobank Groep, of het nu gaat om wonen, winkelen, werken of recreëren. Als vastgoed expertisecentrum binnen de Rabobank Groep ondersteunen we op het gebied van vastgoedfinanciering, vastgoed advisering en vastgoedontwikkeling. De samenwerking heeft ook in 2013 veel synergievoordelen opgeleverd.

Hierbij wordt nauw samengewerkt met verschillende onderdelen van de Rabobank waardoor Rabo Farm optimaal kan profiteren van het netwerk en kennis van de Rabobank in de food- en agrisector.

Lokale Rabobanken weten FGH Bank steeds beter te vinden met vastgoedfinancieringsvraagstukken. FGH Bank ondersteunt de banken met de analyse van de bestaande vastgoedportefeuille en vastgoedfinancieringsaanvragen. Daarnaast helpt FGH Bank met opinievorming en taxaties via de FGH RaboTaxatieDesk (RTD). De RTD speelt een belangrijke rol voor de Rabobank Groep in de uitvoering van haar aangescherpte taxatiebeleid. Rabo Onroerend Goed (ROG), sinds 2005 onderdeel van FGH Bank, adviseert lokale Rabobanken over de eigen huisvesting en is huismakelaar voor de lokale banken.

Rabobank Nederland is in 2013 samen met MAB Development begonnen om haar kantoor aan Fellenoord in Eindhoven klaar te maken voor de toekomst. Op de huidige locatie zal de hoogbouw gefaseerd plaatsmaken voor een nieuw, duurzamer kantoor dat aansluit op de hedendaagse en toekomstige behoeftes van medewerkers. De centrale ligging, kostenefficiency en de wens om leegstand te voorkomen zijn doorslaggevend geweest voor het besluit.

Bouwfonds Property Development trekt regelmatig op met Rabobank Nederland en de lokale Rabobanken. Bijvoorbeeld bij de verkoop van nieuwbouwprojecten, de ontwikkeling van regionale woningmarktvisies, de (her)ontwikkeling van gebieden of bij acties om de lokale woningmarkt te stimuleren. In 2013 is ook de afdeling Bijzonder Beheer van Rabobank Nederland door Bouwfonds Property Development ondersteund bij de afwikkeling van complexe dossiers met vastgoed. Voor Bouwfonds IM vormt de sector landbouw & boerderijen één van de vijf kernactiviteiten. Via Rabo Farm, onderdeel van Bouwfonds IM, worden beleggingsfondsen die zich richten op investeringen in landbouwgronden en boerderijen geïnitieerd en actief beheerd voor institutionele klanten.

Rabo Vastgoedgroep is als vastgoedexpertisecentrum door de Rabobank gemandateerd om via Rabo Eigen Steen lokale banken te ondersteunen bij het invullen van de eigen huisvestingsvraagstukken.

In 2013 is de Starterslening van SVn ingezet bij verschillende nieuwbouwprojecten van Bouwfonds Ontwikkeling. De Starterslening heeft daarmee bijgedragen aan de verkoop van nieuwbouwwoningen. De financiering van grootschalige restauraties en herbestemming van monumentaal vastgoed vindt regelmatig plaats door cofinanciering tussen de Rabobank en het Nationaal Restauratiefonds. Het Nationaal Groenfonds en lokale Rabobanken werken samen bij het opzetten van gebiedsfondsen en (Rabo) streekrekeningen, waarmee een gezamenlijke bijdrage wordt geleverd aan het behoud en beheer van natuur en landschap.

22


Marktontwikkelingen 2013 In Nederland is de situatie op alle vastgoeddeelmarkten in 2013 verder verslechterd. We zagen dat vooral terug in de waardevermindering van vastgoed. Toch neemt de dynamiek aan met name de beleggerskant toe. Door de sterke waardevermindering van vastgoed is er bij investeerders meer animo om Nederlands vastgoed te kopen. Daarbij is vooral de interesse van buitenlandse beleggers opvallend.

Dit was nog wel bijna twee keer zo groot als het aantal transacties. De vraagprijzen zijn gedaald. Ook de markt voor nieuwbouwwoningen kwam heel langzaam op gang. Het aantal projectmatig ontwikkelde woningen lag in de eerste helft van 2013 zo’n 20% lager, terwijl 2012 al een historisch lage afzet kende. In 2013 zijn ongeveer 14.000 woningen verkocht. In 2012 waren dat er mede door de fiscaal gestuurde eindspurt ruim 15.000.

Woningmarkt Nederland: uitzicht op herstel De markt voor bestaande woningen ontwikkelde zich vanaf het begin van 2013 aanvankelijk ongunstig. Voor een deel had dit ook te maken met het feit dat eind 2012 nog veel kopers wilden profiteren van de oude leenregels. Langzamerhand herstelde het aantal transacties in de loop van het jaar, maar de prijsdaling zette vertraagd door. In de tweede helft van 2013 nam het aantal transacties weer geleidelijk toe en stabiliseerden de prijzen. Het aantal transacties kwam in 2013 uit op 110.000, 6% minder dan in 2012. De prijsdaling (3,7% op jaarbasis, 2012: 4,7%) trad op bij alle woningtypen, maar het meest bij vrijstaande woningen. Opvallend was de omslag in het consumentenvertrouwen; hoewel nog steeds negatief, verbeterde het toch vrij snel. Het aanbod van koopwoningen in Nederland nam licht af naar circa 213 duizend woningen aan het einde van het jaar.

Mede door aanscherping van de regels is het voor consumenten lastiger om een woning te financieren. Onder meer daardoor zijn steeds meer woningzoekenden aangewezen op de huurmarkt. Het gaat hierbij met name om huurwoningen in de vrije sector, omdat de beschikbaarheid van en het recht op sociale huurwoningen beperkt is. Een aantal gemeenten besteedt in haar woningmarktbeleid dan ook meer aandacht aan vrijesectorhuurwoningen, oftewel woningen in de huurcategorie vanaf € 700 per maand. Duitsland: woningmarkt blijft gezond De economie in Duitsland beleefde in 2013 opnieuw een groei. We zagen een hoog consumentenvertrouwen en een hoog bestedingsniveau. Daarnaast werd er ook meer gespaard. De (hypotheek)rentes bleven op een laag niveau, waarvan de woningmarkt kon profiteren. Ruim 220.000

23

nieuwe woningen werden opgeleverd en verkocht, zowel aan eigenaar/gebruikers als (private) beleggers. Door de sterke migratie naar de grote metropolitaanse regio’s, stegen de huur- en koopprijzen in steden als Berlijn, Frankfurt, Hamburg, München en Stuttgart met méér dan 5%. Het totale schuldenvolume in de woningmarkt is niet toegenomen, omdat huizenkopers een aanzienlijk deel (25-40%) met eigen geld financieren. Frankrijk: beperking fiscale stimulansen en achterblijvende economische groei zorgden voor een daling van de woningproductie Ook in Frankrijk zijn de gevolgen van de financieeleconomische crisis merkbaar in de markt voor nieuwbouw woningen. De afbouw van fiscale stimulansen was mede debet aan het sterk terugvallen van de markt voor nieuwe woningen vanaf 2012. In 2013 is de markt nog niet hersteld; de afzet van nieuwe woningen daalde licht ten opzichte van het voorgaande jaar. In dezelfde periode stegen de prijzen van nieuwe woningen bij appartementen licht met 1,7% en daalden licht bij eengezinswoningen. De regionale verschillen waren daarbij opnieuw groot. Verhoudingsgewijs heeft de nieuwbouw in Frankrijk een hoog volume ten opzichte van de bestaande markt. In de bestaande markt kwam het aantal transacties uit op circa 680 duizend (circa 12% minder dan in 2012). De prijzen lagen 1,4% lager dan een jaar eerder; bij eengezinswoningen was de prijsdaling een fractie lager.

Commercieel vastgoed Nederland Kantorenmarkt: transactievolume onverminderd laag De vraag naar kantoorruimte blijft onveranderd laag. Vorig jaar is in totaal 1,1 miljoen m2 ruimte opgenomen. Dit is ongeveer vergelijkbaar met het niveau in 2012. De opname is wel sterk geconcentreerd. Zo’n 40% vond plaats in de vier grote steden. De helft hiervan bovendien in Amsterdam. Opvallend is verder dat er nauwelijks vraag is naar grotere objecten. Er zijn voor zover bekend in 2013 maar zes objecten verhuurd van meer dan 10.000 m2. Door de lage vraag neemt het aanbod aan kantoorruimte opnieuw toe. Er werd eind 2013 ongeveer 7,4 miljoen m2 kantoorruimte aangeboden. Dit betekent een stijging van 5%. Hierdoor staat nu ruim15% van de kantoorruimte in Nederland leeg. Een snellere toename van de leegstand is deels voorkomen doordat op behoorlijke schaal kantoorruimte uit de markt is genomen, door transformatie naar andere functies of sloop. Het volume aan onttrekkingen was vorig jaar zelfs iets groter dan de toevoegingen door nieuwbouw, waardoor de voorraad iets is afgenomen. Gezien het grote volume aan leegstand zullen overheden en marktpartijen de komende jaren in moeten zetten op een verdere verkleining van de voorraad, om zodoende de markt weer meer in balans te krijgen. Dat wordt een lastige opgave. Het tempo van onttrekkingen zal omhoog moeten, maar de ‘eenvoudige’ projecten zijn inmiddels gerealiseerd.

24


Huurprijzen zijn als gevolg van de verdere onbalans in de kantorenmarkt opnieuw gedaald. Gemiddeld bedroeg de transactieprijs vorig jaar € 125,-/m2. Maar ook de verschillen tussen regio’s en locaties nemen toe. Op de Zuidas in Amsterdam bleef de huurprijs met een top van € 325,-/m2 nagenoeg gelijk. In gemeenten en gebieden met veel leegstand daalde de huurprijs echter verder.

gevolg positief ontwikkeld. De vraag naar winkelruimte is hierdoor groot en huurprijzen staan doorgaans onder opwaartse druk. Sommige verouderde winkelcentra hebben het daarentegen wel lastiger. Deze hebben te lijden onder de toenemende populariteit van internetwinkelen en de opleving van de binnensteden van de grote steden. Voor een deel van deze centra biedt renovatie soelaas.

Winkelmarkt: leegstandsrisco neemt toe Winkeliers in Nederland zagen vorig jaar de omzetten opnieuw dalen. Zodanig zelfs dat menig retailbedrijf het hoofd niet boven water wist te houden. De markt is echter minder eenzijdig dan het lijkt. Waar we enerzijds winkels zien verdwijnen, groeien andere segmenten en ketens juist uitbundig. Door deze dynamiek is er vorig jaar – ondanks het economisch tij – ongeveer 735.000 m2 aan winkelruimte opgenomen. Dit is weliswaar iets minder dan in 2012, maar in historisch perspectief nog steeds een hoog volume.

Frankrijk In Frankrijk zijn de economische vooruitzichten minder rooskleurig. De economie staat onder druk en de werkloosheid is hoog. De noodzakelijke hervormingen zijn uitgesteld, maar dit heeft het vertrouwen van consumenten toch geen goed gedaan. Bestedingen lopen daarom wat terug en de vraag naar winkelvastgoed is relatief beperkt. Vooral winkels op secundaire locaties zijn moeilijk verhuurbaar. Een belangrijk deel van het winkelareaal is verouderd en zou op kansrijke locaties moeten worden herontwikkeld.

Per saldo zijn er vorig jaar meer winkels leeg komen te staan. Eind 2013 bedroeg de leegstand in Nederland 6,9%; een jaar eerder stond nog 6,6% van het aantal winkels leeg. Het risico op leegstand neemt dus toe. Opvallend is daarom dat het planvolume voor nieuwbouw vorig jaar is toegenomen. Huurprijzen zijn vorig jaar – op een enkele uitzondering na – over de gehele linie gedaald. Daardoor staat ook de waarde onder druk, terwijl in de eerste jaren na de crisis de winkelmarkt juist nog relatief goede rendementen liet zien. Bedrijfsruimtemarkt: logistieke markt trekt aan De vraag naar bedrijfsruimte is vorig jaar met een niveau van 2,8 miljoen m2 ongeveer gelijk gebleven. Binnen het segment logistiek vastgoed is echter wel sprake van een duidelijk toenemende vraag. Dit komt enerzijds doordat bedrijven investeren in speciale centra voor online bestelde goederen en anderzijds doordat winkelketens steeds meer afhaalpunten introduceren op bedrijfslocaties. De vraag vanuit de logistieke keten gaat vooral uit naar nieuwbouw, waardoor het aanbod in de bestaande markt onverminderd hoog is. Zo’n 10 miljoen m2 bedrijfsruimte in Nederland staat leeg. Tegelijkertijd is bijna 50% meer nieuwbouw opgeleverd. Door het hoge aanbod daalt de gemiddelde huurprijs in de bestaande voorraad. Vorig jaar werd gemiddeld € 45,-/m2 betaald, ongeveer 3% minder dan in 2012. Duitsland De Duitse economie heeft zich in 2013 positief ontwikkeld. De economische groei is door de wereldwijde groei vertraging echter wel wat afgeremd. De werkloosheid is afgenomen en het consumentenvertrouwen is nog verder toegenomen. De consumentenbestedingen hebben zich als

Beleggen in vastgoed Nederland In Nederland is in 2013 het totale transactievolume in vastgoedbeleggingen toegenomen ten opzichte van 2012. Dit wordt met name veroorzaakt door een aantal zeer omvangrijke transacties met voornamelijk buitenlandse beleggers. Nederlandse beleggers zijn nog steeds relatief weinig actief op de vastgoedmarkt. Het aantal transacties is beperkt en de waarden staan nog steeds sterk onder druk. De tweedeling in de markt tekent zich onverminderd sterk af, niet alleen voor kantoren maar ook bij winkels. Prijsniveaus zijn in sommige gevallen inmiddels aantrekkelijk genoeg geworden voor beleggers, waardoor het transactievolume voor kantoren flink is toegenomen. De winkelmarkt in Nederland loopt verder achter in de cyclus en het trans actievolume is voor het derde achtereenvolgende jaar teruggelopen. Door de dalende prijzen op de woningmarkt zijn beleggingen aantrekkelijker geworden en dat is terug te zien in het beleggingsvolume dat in 2013 licht is toegenomen. Nederlandse beleggers zijn nog steeds dominant, maar vanuit het buitenland wordt er immer meer interesse getoond. De aanvangsrendementen zijn gemiddeld in alle segmenten gestegen in 2013. De aanvangsrendementen van het absolute topsegment bleven echter stabiel. Duitsland Duitsland laat daarentegen een heel ander beeld zien, mede door een positievere economische omgeving. Voor het vierde jaar op rij is het totale transactievolume weer

25

toegenomen. De Duitse woningmarkt presteert prima met stijgende huren en koopprijzen en een toenemende interesse van beleggers. Met name institutionele en buitenlandse partijen lieten een flinke toename van hun investeringen in de woningmarkt zien. Ook de markt voor commercieel vastgoed profiteerde van het positieve marktsentiment en de economische omstandigheden. Het investeringsvolume voor commercieel vastgoed overtrof in 2013 het volume in het jaar ervoor licht. Frankrijk De situatie in Frankrijk is enigszins vergelijkbaar met Nederland. Ook hier vallen de economische prestaties tegen, alhoewel ze beter zijn dan in Nederland. Het transactie volume in Frankrijk is licht afgenomen en komt lager uit dan de twee voorgaande jaren. Tevens is het gemiddelde prijsniveau gedaald, behalve op toplocaties in met name Parijs en enkele andere grote steden. Buitenlandse beleggers blijven belangstelling tonen voor Frans vastgoed, maar er is een lichte daling waar te nemen.

Financieel resultaat In de loop van 2013 werd duidelijk dat marktherstel met name in de Nederlandse vastgoedmarkten langer zou gaan duren dan eerder verwacht en dit heeft een enorme negatieve impact op de resultaten gehad. Het onderliggend resultaat was positief en vergelijkbaar met eerdere jaren, maar afwaarderingen op grondposities en vastgoed projecten, herwaarderingen van grondexploitaties en kredietvoorzieningen van in totaal € 1,4 miljard resulteerden in een negatief resultaat exclusief belang derden van netto € 858 miljoen tegenover een netto verlies van € 113 miljoen in 2012. De afwaardering van de grondposities en herwaardering van de grondexploitaties van Bouwfonds Property Development liepen op tot € 567 miljoen. Bij FGH Bank werd per saldo € 568 miljoen toegevoegd aan de kredietvoorzieningen. Het overige is toe te rekenen aan voorzieningen voor de afbouw van MAB Development en een aantal commercieel vastgoedprojecten.

26


Medewerkers De moeizame ontwikkelingen op de vastgoedmarkten en de forse verliesgevende bedrijfsresultaten maken dat Rabo Vastgoedgroep alle zeilen moet bijzetten. Een belangrijk besluit dat in het verslagjaar is genomen, is de geleidelijke en zorgvuldige afbouw van de MAB-organisatie met als gevolg een verlies aan banen in 2013 en ook in de komende jaren.

Bij de start van het prestatiejaar 2013 zijn trainingen en workshops georganiseerd voor alle leidinggevenden en medewerkers. Daarbij is veel aandacht besteed aan het gebruik van het nieuwe digitale afspraken- en beoordelingsformulier, de nieuwe competentietaal en de aangepaste procedure voor de beoordelingsen ontwikkelingsronde.

In de nieuwe cao zien we de pas op de plaats, die Rabo Vastgoedgroep heeft gemaakt, terug in de focus op kostenbesparing in Nederland. Cao-partijen hebben een meerjarige cao afgesproken die loopt van 1 oktober 2013 tot en met 31 december 2015. Er is geen collectieve loonsverhoging afgesproken. Ook is een afspraak gemaakt over een aangescherpte methodiek voor toekenning van variabele beloning, die uitsluitend uitkeert als Rabo Vastgoedgroep een positief rendement op haar eigen vermogen realiseert. Tevens is afgesproken om over het prestatiejaar 2013 geen variabele beloning uit te keren. Dit betreft een aanpassing van de lopende cao.

Het tweejaarlijks medewerkersonderzoek is in 2013 uitgevoerd. Hoewel er verschillen in uitkomsten zijn te constateren per divisie en per onderwerp, laten de uitkomsten over het algemeen zeer hoge tevreden heidsscores zien.

Aangezien Rabo Vastgoedgroep de Pensioenregeling (PR) van de Rabobank volgt, zullen vanaf 2014 de pensioen aanpassingen in de PR 2014 een gegeven zijn voor alle medewerkers van Rabo Vastgoedgroep. Cao-partijen van Rabo Vastgoedgroep hebben aanvullend een afspraak gemaakt over de hoogte van de werknemersbijdrage.

De nieuwe wetgeving met betrekking tot evenwichtige verdeling van zetels in de raad van bestuur en raad van commissarissen over vrouwen en mannen is meegenomen. Op dit moment heeft één vrouw zitting in de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep. Eén van de vrijgekomen posities in de raad van commissarissen zal door de aandeelhouder worden ingevuld, voor de andere positie zal op basis van de profielschets een geschikte kandidaat worden gezocht. Begin 2014 heeft Rabo Vastgoedgroep zich samen met de Rabobank aangesloten bij het charter Talent naar de Top. Dit initiatief beoogt een hogere instroom en doorstroom van vrouwen naar de top en behoud van vrouwelijk talent.

Ten aanzien van het Sociaal Plan hebben cao-partijen afgesproken dit in principe te handhaven. Echter, als wetgeving of ingrijpende organisatieontwikkelingen hiertoe eerder aanleiding geven, zullen partijen in gesprek gaan over het Sociaal Plan en kunnen mogelijkerwijs tussentijdse cao-afspraken het gevolg zijn. Teneinde aansluiting te houden bij de werkelijkheid van morgen waarin slimmere manieren van werken en meer keuzevrijheid belangrijke thema’s zullen zijn, hebben caopartijen een studieafspraak gemaakt over de uitwerking van een integrale mobiliteitsoplossing voor alle medewerkers. De HR Visie is in 2013 geactualiseerd en tevens is door de hoofddirectie een visie ‘Werken 2015’ geformuleerd. Voor de divisie FGH Bank stond het verslagjaar vooral in het teken van de verdere implementatie van het project Werkwijzer.

In 2013 heeft Rabo Vastgoedgroep veel aandacht aan successieplanning en management development besteed. Samen met TiasNimbas is een leiderschapsprogramma voor de top 30 ontwikkeld en aangeboden. Dit programma is in 2013 in aangepaste vorm ook aangeboden aan het middle management van Bouwfonds Property Development.

Rabo Vastgoedgroep heeft in 2013 een vervolg gegeven aan de herijking van haar beleid op het gebied van functie waardering en beloning voor het senior management. Tot slot is in het verslagjaar een vervolg gegeven aan impactanalyse en implementatie van maatregelen in het kader van nieuwe weten regelgeving op het gebied van beheerst beloningsbeleid.

27

Vooruitzichten 2014: Nog een lange weg te gaan In economisch opzicht wordt voor 2014 een licht herstel verwacht, mede door een aantrekkende economie in zowel de Eurozone als in de Verenigde Staten. Het Nederlandse bedrijfsleven kan hiervan profiteren, met name bedrijven die op de buitenlandse markten gericht zijn. De binnenlandse vraag blijft naar verwachting laag, hoewel ook hier aantrekkend consumentenvertrouwen en licht stijgende koopkracht tot verlichting kunnen leiden. De vastgoedmarkten tonen weliswaar tekenen van stabilisatie, en soms zelfs van licht herstel. Toch blijft de markt kwetsbaar. Doordat vastgoedprijzen gedaald zijn, verwachten we voor 2014 een minimaal vergelijkbare beleggingsvraag naar commercieel vastgoed als in 2013. Dit betekent iets meer interesse bij kopers, maar beduidend minder dan het aanbod van panden.

Woningmarkt: wisselend beeld Rabo Vastgoedgroep ziet lichtpuntjes op de Nederlandse woningmarkt in 2014, maar het lichte herstel van het laatste kwartaal in 2013 is broos en nieuwe beleidsmaatregelen op het gebied van de woningmarkt kunnen het vertrouwen schaden. Het is nu zaak vast te houden aan het in februari 2013 bereikte Woonakkoord, waarbij de rust op de woning markt en daarmee het vertrouwen van de consument, het meest is gebaat. Misschien dat 2014 het jaar wordt voor de starters; door het lage prijsniveau is de betaalbaarheid op dit moment hoog. Bij de doorstromers is sprake van een tweedeling: een deel van de markt kan in theorie gewoon doorstromen, mits men bereid is de verwachtingen wat betreft de opbrengst van de woning bij te stellen. Een ander deel kampt bij eventuele verkoop nog met een restschuld. In de praktijk blijkt het lastig deze te herfinancieren, wat de doorstroming voor deze groep belemmert. De Euro lijkt in een veiligere haven te zijn aangekomen, maar de Duitsers blijven kiezen voor de zekere investering in stenen, te weten de woningmarkt. De druk op de woning markten in de grote stedelijke regio’s zal tot verdere prijsstijgingen leiden, zowel in de koop- als huursector. De nieuwe Bondsregering zal via wetgeving de huurprijs stijgingen in de bestaande voorraad inperken, hetgeen vermoedelijk een iets voorzichtiger beleid van de beleggers zal gaan betekenen. In de grote steden verlangt de politiek steeds vaker, dat ontwikkelaars ook betaalbare woningen aanbieden.

De hervormingen van het sociale stelsel en de economie in Frankrijk zullen nog geruime tijd gaan duren. De werkloosheid neemt nog toe en het consumentenvertrouwen zal afnemen. De woningvraag in de grootstedelijke regio’s is echter groot. Investeren in een woning blijft voor veel Fransen een belangrijke zekerheid in onrustige economische tijden.

Commercieel vastgoed: licht aan het einde van de tunnel De economische vooruitzichten zijn voor 2014 eindelijk wat gunstiger. Voor de kantorenmarkt betekent dit dat hierdoor, naar verwachting, de verhuisgeneigdheid van bedrijven zal toenemen. Dit zal een positief effect hebben op het aantal huurtransacties. De leegstand zal echter nog niet aanzienlijk afnemen, doordat bedrijven vaak ruim behuisd zijn en bij een verhuizing minder meters zullen gaan huren. Door de toenemende populariteit van de grote steden als vestigingsplaats zullen de regionale verschillen verder toenemen. Dit zal ook te merken zijn aan de verschillen in markthuurontwikkeling en incentives. Daarnaast zullen steeds meer ‘kansloze’ kantoren uit de markt worden genomen en niet meer actief te huur worden aangeboden. Op de winkelmarkt is de aanhoudende voorzichtigheid van consumenten sterk merkbaar. Het aantal winkeliers dat het hoofd niet boven water kan houden neemt toe. Huurprijzen staan hierdoor op vrijwel alle locaties onder druk. Slechts de allerbeste locaties in de grote steden hebben hier minder last van. In de kleinere steden speelt mee dat naast de conjuncturele tegenwind ook de veranderende vraag van consumenten een rol speelt. Zowel de invloed van internetwinkelen als de focus op grotere steden en beleving speelt hierbij een rol. Renovatie of heroriëntatie zal voor winkelcentra onvermijdelijk zijn. Positief is dat zowel het consumentenvertrouwen als de koopkrachtontwikkeling uit een dal lijkt te klimmen.

Beleggen in vastgoed De combinatie van lage rente en dalende waardes van vastgoed maakt de Nederlandse vastgoedmarkt een aantrekkelijke belegging. Nederlandse institutionele beleggers hebben in de afgelopen jaren per saldo afstand gedaan van vastgoedbeleggingen. Door de toegenomen waarde van aandelenportefeuilles is daardoor vastgoed veelal onderwogen in de asset mix. In de komende jaren

28


mag daardoor verwacht worden dat deze partijen het aandeel vastgoed in portefeuille weer gaan uitbreiden. Ook bij buitenlandse partijen is er steeds meer interesse in de Nederlandse markt. Zowel Amerikaanse en Aziatische partijen alsook beleggers uit het Midden-Oosten zullen actiever worden. Dit zijn aan de ene kant beleggers die op zoek zijn naar veilige (core) beleggingen op toplocaties en aan de andere kant partijen die distressed portefeuilles onder de marktwaarde proberen te kopen. Voor 2014 verwachten we dat de economische omstandig heden in Duitsland positief blijven en tot de beste van Europa behoren samen met het Verenigd Koninkrijk en de Scandinavische landen. We houden dan ook rekening met een aanhoudende interesse van beleggers in de Duitse vastgoedmarkt. De onderliggende fundamenten van de vastgoedmarkt zijn solide, maar de sterkste groei ligt waarschijnlijk achter ons. De verwachting is dat 2014 niet veel verandering zal brengen in de Franse vastgoedmarkt ten opzichte van 2013. Economische groei blijft matig met daarbij nog een licht oplopende werkloosheid. De polarisatie op de woningmarkt zal versterken waardoor de prijzen verder uit elkaar zullen lopen. Door de toename van de bevolking en het aantal huishoudens plus de interne migratie zal de vraag naar woningen in de grote steden toenemen. Prijzen zullen hierdoor ten minste stabiel blijven, maar in de overige regio’s wordt een daling verwacht. De trend zal op de markt voor commercieel vastgoed niet veel afwijken van de woningmarkt.

Rabo Vastgoedgroep in 2014 2014 gaat in veel opzichten op 2013 lijken. De economie in Nederland zal in de loop van het jaar naar verwachting een herstel tonen, maar hard gaat het niet. Ook op de huizenmarkt komt het herstel voorzichtig op gang. Daarnaast hebben we te maken met toenemende druk van toezichthoudende partijen op banken en aanscherpingen in weten regelgeving. Voor de vastgoedbedrijven van Rabo Vastgoedgroep blijven het moeilijke omstandigheden met onzekere vooruitzichten. Voorspellingen zijn dan ook niet of nauwelijks te geven. Wel is duidelijk dat er veel vertrouwen is in Rabo Vastgoedgroep. We hebben een sterke marktpositie en een grote expertise. In de huidige marktomstandigheden is deze kennis buitengewoon belangrijk. Kwaliteit en duurzaamheid van vastgoed zijn speerpunten van het beleid. Daarnaast blijft er onveranderd veel aandacht voor risico- en kosten beheersing; de afbouw van de commercieel vastgoed portefeuille leidt tot een afname van personeel en kosten. We zullen alert zijn op kansen die zich in de vastgoed markten voordoen. Kansen zijn er altijd. Zeker voor een sterk bedrijf als dat van ons.

29

Contactgegevens

Bouwfonds Property Development

Fondsenbeheer Nederland

Bouwfonds Investment Management

Hoofdkantoor

Westerdorpsstraat 68, 3871 AZ Hoevelaken

Hoofdkantoor


Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken

De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken


T +31 (0)33 253 94 28


T +31 (0)33 253 97 00

[email protected]

T +31 (0)33 750 47 50

[email protected]

www.fondsenbeheer.nl

[email protected]

www.bouwfonds.com

Bouwfonds Marignan Immobilier

www.bouwfondsim.com

FGH Bank


Hoofdkantoor Frankrijk

Hoofdkantoor

Deutschland

70, rue de Villiers

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Budapester Strasse 48

F-92532 Levallois-Perret Cedex

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

D-10787 Berlin

T +33 (0)1 49 64 15 15

T +31 (0)30 232 39 11

T +49 (0)30 59 00 9760

www.bouwfonds-marignan.com

[email protected]

[email protected]

www.fghbank.nl

www.bouwfondsim.com

Bouwfonds Immobilienentwicklung Hoofdkantoor Duitsland

Kantoor Frankfurt


Lyoner Strasse 15

Beethovenstrasse 4

France

D-60528 Frankfurt am Main

D-60325 Frankfurt am Main

6, avenue Franklin D. Roosevelt

T +49 (0)692 197 980

T +49 (0)69 76 75 7950

F-75008 Paris

www.bouwfonds-immobilienentwicklung.de

[email protected]

T +33 (0)175 579 020 [email protected]

RNHB Hypotheekbank MAB Development Group

www.bouwfondsim.com

Leidseveer 30, 3511 SB Utrecht

Wijnhaven 60, 2511 GA Den Haag

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

T +31(0)30 755 20 00

T +31 (0)70 306 84 00

[email protected]


[email protected]

www.rnhb.nl


www.mab.com

Rabo Vastgoedgroep

T +31 (0)33 253 91 11 [email protected] www.rabovastgoedgroep.nl

30


Jaarrekening 2013

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten Geconsolideerde balans Geconsolideerd vermogensoverzicht Geconsolideerd overzicht van kasstromen

32 33 34 35 36

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 1 Algemene informatie 2 Overzicht van de belangrijkste grondslagen 2.1 Overeenstemmingsverklaring 2.2 Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de jaarrekening 2.3 Presentatiewijzigingen 2.4 Beoordelingen en schattingen 2.5 Nieuwe, gewijzigde standaarden en voorgestelde veranderingen 2.6 Grondslagen voor consolidatie 2.7 Entiteiten waarover gezamenlijke zeggenschap wordt uitgeoefend 2.8 Valutaomrekenverschillen 2.9 Renteresultaat 2.10 Projectresultaat 2.11 Provisieresultaat 2.12 Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde 2.13 Resultaat vastgoedbeleggingen 2.14 Overige resultaten 2.15 Financiële activa en verplichtingen 2.16 Saldering 2.17 Hedge accounting 2.18 Waardeverminderingen van financiële activa 2.19 Vastgoed 2.20 Deelnemingen 2.21 Immateriële activa 2.22 Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen 2.23 Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop 2.24 Pensioen en andere regelingen na pensionering 2.25 Voorzieningen 2.26 Overige verplichtingen 2.27 Acute en latente belastingen 2.28 Uitgegeven schuldbewijzen 2.29 Aandelenkapitaal en reserves 2.30 Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat 2.31 Overzicht van kasstromen

37 37 37 37 37 37 38 38 40 41 41 42 42 42 42 42 42 43 45 45 46 48 49 49 49 50 50 51 51 51 52 52 52 52

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 3 Renteresultaat 4 Projectresultaat 5 Provisieresultaat 6 Resultaat uit deelnemingen 7 Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde 8 Resultaat vastgoedbeleggingen 9 Personeelskosten

54 54 55 56 56 56 57 57

31

10 Algemene en beheerskosten 11 Afschrijvingen 12 Bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen 13 Belastingen

58 58 59 59

Toelichting op de geconsolideerde balans 14 Kasmiddelen 15 Kredieten en vorderingen bankiers 16 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden 17 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 18 Kredieten en vorderingen private en publieke sector 19 Waardeveranderingen kredieten en vorderingen private en publieke sector 20 Vastgoed 21 Deelnemingen 22 Immateriële activa 23 Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen 24 Belastingvorderingen 25 Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen 26 Overige activa 27 Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop 28 Verplichtingen bankiers 29 Verplichtingen private en publieke sector 30 Overige verplichtingen 31 Voorzieningen 32 Pensioenregeling werknemers 33 Belastingverplichtingen 34 Aandelenkapitaal en reserves

61 61 61 62 63 65 66 67 72 73 73 74 75 76 76 77 78 78 78 80 80 80

Overige informatie 35 Voorwaardelijke schulden en onherroepelijke kredietfaciliteiten 36 Overige niet uit de balans blijkende activa en verplichtingen 37 Overnames en afstotingen 38 Overzicht van kasstromen 39 Reële waarde 40 Honoraria conform artikel 2:382a BW 41 Bezoldiging bestuurders en raad van commissarissen 42 Risk management 43 Kortlopende en langlopende balansposten 44 Solvabiliteit 45 Joint ventures 46 Verbonden partijen 47 Gebeurtenissen na balansdatum

81 81 81 82 84 84 88 88 89 96 97 98 99 99

Enkelvoudige jaarrekening Verkorte enkelvoudige winst-en-verliesrekening Enkelvoudige balans (na resultaatbestemming) Toelichting op de enkelvoudige balans Belangrijkste deelnemingen in groepsmaatschappijen Overige gegevens Statutaire bepalingen inzake de winst- en verliesbestemming

100 101 102 103 104 105 106

32


Geconsolideerde winst-en-verliesrekening

Jaar eindigend op 31 december Toelichting

2013

2012

Rentebaten Rentelasten Renteresultaat

3 3

775.381 463.858 311.523

856.323 553.327 302.996

Projectbaten Projectlasten Projectresultaat

4 4

1.619.992 2.125.702 (505.710)

1.673.619 1.632.544 41.075

Provisiebaten Provisielasten Provisieresultaat

5 5

51.126 9.519 41.607

51.405 9.925 41.480

6, 21 7 8

4.270 4.290 (100.307) 5.791 (238.536)

6.129 15.949 16.432 5.823 429.884

Personeelskosten Algemene en beheerskosten Afschrijvingen Bedrijfslasten

9 10 11

197.319 114.177 9.897 321.393

193.499 89.174 9.883 292.556

Bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen Bankenbelasting Totaal lasten

12

568.300 8.100 897.793

237.509 – 530.065

(1.136.329) 271.626 (864.703)

(100.181) (8.379) (108.560)

(6.409) (858.294)

4.767 (113.327)

in duizenden euro’s

Resultaat uit deelnemingen Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde Resultaat vastgoedbeleggingen Overige resultaten Totaal resultaat vóór bedrijfslasten en bijzondere waardeveranderingen

Bedrijfsresultaat vóór belastingen Belastingen Resultaat na belastingen inclusief belang derden Resultaat toekomend aan belang derden Resultaat toekomend aan aandeelhouder moedermaatschappij

Zie bijgaande toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.

13

33

Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten Jaar eindigend op 31 december 2013

2012

(864.703) (864.703)

(108.560) (108.560)

70.466 (104) 70.362

(10.604) (59) (10.663)

Totaal gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, na belastingen

(794.341)

(119.223)

Toe te rekenen aan Aandeelhouder moedermaatschappij Derden

(787.932) (6.409)

(123.990) 4.767


Toelichting

Resultaat na belastingen inclusief belang derden Totaal gerealiseerd resultaat na belastingen Niet-gerealiseerde resultaten na belasting die naar de winst-enverliesrekening worden overgeboekt in toekomstige perioden: Ongerealiseerde resultaten op macro kasstroomhedges Overige wijzigingen in reële waarde Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat, na belastingen

Zie bijgaande toelichting op het geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten.

16

34


Geconsolideerde balans

Per 31 december in duizenden euro’s

Toelichting

2013

2012

14 15 16 17 18,19 20 21 22 23 24 25 26 27

43 624.477 8.981 322.459 17.381.438 3.568.910 112.179 3.526 48.229 305.270 58.079 141.989 308.626 22.884.206

42 598.694 65 427.940 17.435.444 4.349.072 89.504 3.542 47.029 60.822 84.498 156.312 4.040 23.257.004

28 29 16 30 31 33 25 17

20.743.387 255.923 122.797 671.419 72.155 9.491 38.795 159.833 22.073.800

20.132.955 378.974 207.901 572.539 52.762 18.514 38.214 248.284 21.650.143

10.071 1.137.590 (257.094) (87.840) 802.727 7.679 810.406

10.071 1.137.590 601.949 (158.202) 1.591.408 15.453 1.606.861

22.884.206

23.257.004

Activa Kasmiddelen Kredieten en vorderingen bankiers Financiële activa tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Kredieten en vorderingen private en publieke sector Vastgoed Deelnemingen Immateriële activa Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen Belastingvorderingen Uitgestelde belastingvorderingen Overige activa Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop Totaal activa

Verplichtingen Verplichtingen bankiers Verplichtingen private en publieke sector Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Overige verplichtingen Voorzieningen Belastingverplichtingen Uitgestelde belastingverplichtingen Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Totaal verplichtingen

Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agioreserve Ingehouden winst Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat Eigen vermogen aandeelhouder moedermaatschappij Belang derden Totaal eigen vermogen Totaal verplichtingen en eigen vermogen

Zie bijgaande toelichting op de geconsolideerde balans.

34

35

Geconsolideerd vermogensoverzicht


Winst- en verliesposten niet AandelenIngehouden opgenomen in het resultaat kapitaal Agioreserve winst

Eigen vermogen aandeel houder moedermaatschappij

Belang derden

Totaal eigen vermogen

Stand per 1 januari 2013 Resultaat na belastingen (gerealiseerd resultaat) Ongerealiseerd resultaat na belastingen Totaal gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, na belastingen

10.071

1.137.590

601.949

(158.202)

1.591.408

15.453

1.606.861

–

–

(858.294)

–

(858.294)

(6.409)

(864.703)

– –

– –

– (858.294)

70.362 70.362

70.362 (787.932)

– (6.409)

70.362 (794.341)

Toevoegingen Dividenduitkering Deconsolidatie Overige Stand per 31 december 2013

– – – – 10.071

– – – – 1.137.590

– – – (749) (257.094)

– – – – (87.840)

– – – (749) 802.727

1.250 (762) (1.659) (194) 7.679

1.250 (762) (1.659) (943) 810.406

Stand per 1 januari 2012 Resultaat na belastingen (gerealiseerd resultaat) Ongerealiseerd resultaat na belastingen Totaal gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, na belastingen

10.071

1.119.383

716.060

(147.539)

1.697.975

15.101

1.713.076

–

–

(113.327)

–

(113.327)

4.767

(108.560)

– –

– –

– (113.327)

(10.663) (10.663)

(10.663) (123.990)

– 4.767

(10.663) (119.223)

Toevoegingen Dividenduitkering Deconsolidatie Overige Stand per 31 december 2012

– – – – 10.071

18.207 – – – 1.137.590

– – – (784) 601.949

– – – – (158.202)

18.207 – – (784) 1.591.408

(119) (2.813) (1.400) (83) 15.453

18.088 (2.813) (1.400) (867) 1.606.861

Zie bijgaande toelichting op het geconsolideerd vermogensoverzicht.

36


Geconsolideerd overzicht van kasstromen Jaar eindigend op 31 december in duizenden euro’s

Kasstromen uit bedrijfsactiviteiten Bedrijfsresultaat vóór belastingen Aangepast voor: Niet-geldelijke posten opgenomen in het resultaat Afschrijvingen Waardeveranderingen Dotatie/(vrijval) vastgoedvoorzieningen Dotatie/(vrijval) overige voorzieningen Resultaat deelnemingen Ongerealiseerde reële waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Ongerealiseerde reële waardeveranderingen uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening

Netto mutatie in operationele bedrijfsmiddelen Vorderingen en verplichtingen aan bankiers Kredieten en vorderingen private en publieke sector Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Vastgoed

Netto mutatie in verplichtingen uit hoofde van operationele activiteiten Verplichtingen private en publieke sector Uitgegeven schuldbewijzen Mutatie in overige voorzieningen Overige mutaties in overlopende activa en passiva Betaalde belastingen Overige mutaties uit operationele activiteiten Ontvangen dividenden uit deelnemingen Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten

2013

2012

(1.136.329)

(100.181)

9.897 568.810 689.861 31.729 (4.270) 145.789

9.883 238.294 194.868 575 (6.129) 20.425

4.290 309.777

15.949 373.684

619.206 (487.571) 12.525 (291.549)

2.314.733 147.648 (1.655.347) 139.948

(123.050) – (22.475) 17.410 (5.813) 15.864 – 44.324

(591.504) (460.500) (35.025) (34.365) (541) (131.959) 1.673 68.445

2.947 (1.017) (11.891) 957 (9.004)

(11.726) (509) (3.667) – (15.902)

(762) (762)

(2.813) (2.813)

34.558

49.730

492.213 526.771

442.483 492.213

Kasstromen uit investeringsactiviteiten Overname/verkoop van ondernemingen waarover zeggenschap wordt verkregen/verloren, na aftrek van overgenomen geldmiddelen Verwerving van immateriële activa Verwerving uit aankoop en verkoop van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen Ontvangsten uit verkoop van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstromen uit financieringsactiviteiten Dividend belang derden Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto mutatie in liquide middelen Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen

Zie 38 Overzicht van kasstromen voor toelichting op het geconsolideerd overzicht van kasstromen.

37

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening in duizenden euro’s, tenzij anders weergegeven

1 Algemene informatie Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. is in Nederland gevestigd. De geconsolideerde jaarrekening over het boekjaar 2013 omvat de cijfers van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. en haar dochterondernemingen, het belang van Rabo Vastgoedgroep in entiteiten waarover gezamenlijke zeggenschap wordt uitgeoefend, het belang van Rabo Vastgoedgroep in deel nemingen waarover significante invloed wordt uitgeoefend en de overige belangen van Rabo Vastgoedgroep (hierna tezamen ‘Rabo Vastgoedgroep’). Sinds 1 december 2006 houdt De Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A. (hierna ‘Rabobank Nederland’) te Amsterdam middels Rabo Bouwfonds Holding N.V. alle aandelen van Rabo Vastgoedgroep en wordt zij aangeduid als de uiteindelijke eigenaar van Rabo Vastgoedgroep. De bedrijfsactiviteiten van Rabo Vastgoedgroep hebben betrekking op het ontwikkelen, financieren en managen van vastgoed.

Bij de opstelling van de jaarrekening is van verschillende waarderingsgrondslagen gebruikgemaakt. De reële waarde wordt gebruikt voor afgeleide financiële instrumenten, voor financiële activa en verplichtingen die worden aangehouden voor handelsdoeleinden of die zijn aangewezen als tegen reële waarde op te nemen posten met verwerking van waarde veranderingen in de winst-en-verliesrekening en voor financiële activa die beschikbaar zijn voor verkoop. Overige financiële activa (met inbegrip van kredieten en vorderingen) en verplichtingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Daarnaast worden vastgoedbeleggingen en vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop gewaardeerd tegen reële waarde. Alle overige niet-financiële activa en verplichtingen worden gewaardeerd tegen historische kostprijs.

2.3 Presentatiewijzigingen

De jaarrekening is op 20 mei 2014 geautoriseerd en vrijgegeven voor publicatie door de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep.

Gezien de aard van de posten en het inzicht in de jaarrekening, heeft in de 2013 jaarrekening inclusief vergelijkende cijfers een aantal herclassificaties plaatsgevonden:

2 Overzicht van de belangrijkste grondslagen

• Garantieprovisies betreffen kosten voor het aanhouden van bankgaranties. Deze kosten zijn in de jaarrekening 2013 als ‘rentelasten’ verantwoord, terwijl deze in de jaarrekening 2012 nog als ‘provisielasten’ zijn gepresenteerd. • Toevoegingen aan en onttrekkingen van de vastgoedvoorzieningen worden in de jaarrekening 2013 als ‘projectlasten’ verantwoord, terwijl deze in de jaarrekening 2012 nog als negatieve correctie op de ‘projectbaten’ zijn verantwoord. • Het niet opgenomen deel van bepaalde kredieten wordt in de jaarrekening 2013 niet meer gepresenteerd onder ‘verplichtingen private en publieke sector’, maar wordt in mindering gebracht op ‘kredieten en vorderingen private en publieke sector’.

2.1 Overeenstemmingsverklaring De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeen stemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard door de Europese Unie (EU) en met Titel 9 Boek 2 BW. Op grond van de geboden mogelijkheid in artikel 402 van het Burgerlijk Wetboek 2, Titel 9 neemt Rabo Vastgoedgroep in haar enkelvoudige jaarrekening een verkorte winst-en-verlies rekening op.

2.2 Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening luidt in euro’s, de rapporterings- en functionele valuta van Rabo Vastgoedgroep, afgerond op het dichtst bijzijnde duizendtal, tenzij anders weergegeven.

38


2.4 Beoordelingen en schattingen De opstelling van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS zoals aanvaard door de EU vereist dat beoordelingen en schattingen worden gemaakt die van invloed zijn op de opname en waardering van activa en verplichtingen, de informatieverschaffing over voorwaardelijke vorderingen en schulden per de datum van de jaarrekening en de gerapporteerde baten en lasten over de verslagperiode. Hoewel deze beoordelingen en schattingen met betrekking tot gebeurtenissen en handelingen naar beste weten van het management worden gemaakt, kunnen de feitelijke uitkomsten uiteindelijk afwijken van deze schattingen. De belangrijkste onderdelen waarvoor beoordelingen en schattingen moeten worden gemaakt, zijn het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop, de bepaling van de netto realiseerbare waarde van al het overige vastgoed, de tussentijdse vaststelling van resultaten op verkochte projecten in het kader van vastgoedontwikkeling en de omvang en de timing van toekomstige kasstromen uit kredieten. Zowel door het besluit tot de afbouw van de commercieel vastgoed activiteiten van MAB Development, als door verslechterde marktomstandigheden voor zowel woningen als commercieel vastgoed en het beperkte aantal transacties zijn de onzekerheden met betrekking tot de waardering van vastgoed (grondposities, onderhanden werk, gereed product en vastgoedbeleggingen), vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en vastgoedfinancieringen toegenomen. De waardering kent verschillende aannames en waarderingstechnieken. Het gebruik van verschillende aannames en technieken kan, door het subjectieve karakter, tot verschillende uitkomsten leiden. De gebruikte aannames en technieken worden nader toegelicht in de grondslagen en in de toelichting op de desbetreffende posten.

2.5 Nieuwe, gewijzigde standaarden en voorgestelde veranderingen Nieuwe standaarden uitgegeven door de IASB en goedgekeurd door de EU De volgende standaarden zijn op 1 januari 2013 in werking getreden: IFRS 1 (gewijzigd) Eerste toepassing IFRS 7 (gewijzigd) Informatieverschaffing over financiële instrumenten

IFRS 13 Waardering tegen reële waarde IAS 1 Presentatie van de jaarrekening IAS 12 Winstbelastingen IAS 19R Personeelsbeloningen IAS 32 (gewijzigd) Presentatie van financiële instrumenten Verbeteringen in International Financial Reporting Standards cyclus 2009-2011 IFRIC 20 Afschraapkosten in de productiefase van een bovengrondse mijn De standaarden die relevant zijn voor de jaarrekening van Rabo Vastgoedgroep worden hieronder kort toegelicht. IFRS 13 Waardering tegen reële waarde Deze standaard bevat één enkel IFRS-kader voor het bepalen van de reële waarde en een uitvoerige leidraad voor de waardering tegen reële waarde van zowel financiële als nietfinanciële activa en verplichtingen en de vereiste toelichtingen hierop. IFRS 13 is van toepassing wanneer een andere IFRS waarderingen tegen reële waarde of informatieverschaffing over waarderingen tegen reële waarde voorschrijft of toestaat. Onder deze nieuwe standaard moet in de waardering van derivaten rekening worden gehouden met het tegenpartij risico. Daarnaast heeft IFRS 13 alleen geleid tot een aantal extra toelichtingen. IAS 1 Presentatie van de jaarrekening Deze aanpassing betreft enkel een presentatiewijziging. In het geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en nietgerealiseerde resultaten worden vanaf 1 januari 2013 de niet-gerealiseerde resultaten die wel naar de winst-en-verlies rekening zullen worden overgeboekt separaat gepresenteerd van de niet-gerealiseerde resultaten die niet naar de winst-enverliesrekening zullen worden overgeboekt. In de jaren gepresenteerd in deze jaarrekening kende Rabo Vastgoedgroep geen niet-gerealiseerde resultaten die niet naar de winst-enverliesrekening zullen worden overgeboekt. IAS 12 Winstbelastingen Het doel van deze wijzigingen is in een uitzondering op het in IAS 12 vastgelegde waarderingsprincipe te voorzien in de vorm van een weerlegbaar vermoeden dat de boekwaarde van een tegen reële waarde gewaardeerde vastgoedbelegging via verkoop zou worden gerealiseerd en dat een entiteit van het op de verkoop onderliggende actief toepasselijke belastingtarief zou moeten gebruikmaken. Het in werking treden van deze standaard heeft geen gevolgen voor Rabo Vastgoedgroep.

39

IAS 19R Personeelsbeloningen Deze omvangrijke wijzigingen hebben betrekking op gewijzigde vereisten inzake de verantwoording van vergoedingen na uitdiensttreding, en dan met name voor zover het toegezegd-pensioenregelingen betreft. De werknemers van Rabo Vastgoedgroep vallen onder de pensioenregeling van Stichting Rabobank Pensioenfonds (hierna ‘Rabobank Pensioenfonds’). De Rabobank heeft in mei 2013 overeen stemming bereikt met de vakorganisaties over aanpassing van de cao op het gebied van vergoedingen na uitdiensttreding. De aanpassing is met terugwerkende kracht per 1 januari 2013 ingegaan. De nieuwe pensioenregeling kwalificeert onder IAS 19R als toegezegde-bijdrageregeling. Het in werking treden van deze standaard heeft dan ook geen materiële gevolgen voor Rabo Vastgoedgroep. Nieuwe standaarden uitgegeven door de IASB, bekrachtigd door de EU, maar nog niet van toepassing De volgende standaarden zijn door de IASB uitgegeven en in 2012 goedgekeurd door de EU, maar zijn nog niet van toepassing en worden niet vervroegd toegepast door Rabo Vastgoedgroep: IFRS 10 Geconsolideerde jaarrekening IFRS 11 Samenwerkingsverbanden IFRS 12 Informatieverschaffing over belangen in andere entiteiten IAS 27 (gewijzigd) Vennootschappelijke jaarrekening IAS 28 (gewijzigd) Investeringen in deelnemingen en joint ventures IAS 36 (gewijzigd) Bijzondere waardevermindering van activa IAS 39 (gewijzigd) Financiële instrumenten: opname en waardering De standaarden die gevolgen kunnen hebben voor Rabo Vastgoedgroep worden hieronder kort toegelicht. IFRS 10 Geconsolideerde jaarrekening De IASB heeft in mei 2011 een standaard met betrekking tot de geconsolideerde jaarrekening gepubliceerd en deze standaard is door de EU in december 2012 goedgekeurd. IFRS 10 vervangt IAS 27 (waar deze standaard betrekking heeft op de geconsolideerde jaarrekening) en SIC 12 en geeft nieuwe regels voor de consolidatie. Degene die control heeft consolideert. Dat kan ook gelden voor minderheidsaandeelhouders en in extreme gevallen voor vastgoedvermogensbeheerders die geen direct belang hebben in een vastgoedfonds, maar door de combinatie van variabele beloningen, hun beslissings

bevoegdheid en de rechten van anderen, dan wel de afwezigheid daarvan, wel control hebben. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en heeft naar verwachting geen materiële invloed op Rabo Vastgoedgroep. IFRS 11 Samenwerkingsverbanden De IASB heeft in mei 2011 een standaard met betrekking tot joint ventures gepubliceerd en deze standaard is door de EU in december 2012 goedgekeurd. IFRS 11 vervangt IAS 31 en SIC 13. In deze nieuwe standaard wordt een onderscheid gemaakt tussen zogenoemde ‘joint operations’ en ‘joint ventures’. Bij een joint operation hebben partijen recht op activa en verplichtingen ter zake van de passiva gerelateerd aan het samenwerkingsverband en bij een joint venture hebben partijen recht op het netto actief. Joint operations moeten op basis van proportionele consolidatie worden geadministreerd en joint ventures op basis van de netto vermogenswaarde. De keuzevrijheid in IAS 31 tussen proportioneel consolideren of rapporteren op basis van de netto vermogenswaarde verdwijnt hiermee. Met deze wijziging is convergentie met US GAAP bereikt. Voor het overige zijn de regels voor een groot deel hetzelfde als onder IAS 31. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en leidt tot een aantal her rubriceringen in de geconsolideerde winst-en-verliesrekening en de geconsolideerde balans. Verder zal deze nieuwe standaard naar verwachting geen materiële invloed hebben op Rabo Vastgoedgroep. IFRS 12 Informatieverschaffing over belangen in andere entiteiten De IASB heeft in mei 2011 een standaard met betrekking tot informatieverschaffing over belangen in andere entiteiten gepubliceerd en deze standaard is door de EU in december 2012 goedgekeurd. IFRS 12 combineert alle toelichtings vereisten die er bestaan voor dochterondernemingen, samenwerkingsverbanden, deelnemingen en zogenoemde niet-geconsolideerde gestructureerde entiteiten in één allesomvattende standaard. Deze toelichtingsvereisten waren voorheen opgenomen in IAS 27, 28 en 31, maar er zijn ook nieuwe vereisten bijgekomen. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en leidt alleen tot een aantal extra toelichtingen. IAS 27 (gewijzigd) Vennootschappelijke jaarrekening De IASB heeft in mei 2011 een aantal wijzigingen in IAS 27 gepubliceerd en deze wijzigingen zijn in december 2012 door de EU goedgekeurd. Deze wijzigingen houden verband met de

40


publicatie door de IASB en de bekrachtiging door de EU van IFRS 10 (zie voorafgaand). Regelgeving met betrekking tot de geconsolideerde jaarrekening wordt verplaatst van IAS 27 naar IFRS 10. IAS 27 behandelt nu alleen nog de regelgeving met betrekking tot de enkelvoudige jaarrekening. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en heeft geen materiële invloed op Rabo Vastgoedgroep. IAS 28 (gewijzigd) Investeringen in deelnemingen en joint ventures De IASB heeft in mei 2011 een aantal wijzigingen in IAS 28 gepubliceerd en deze wijzigingen zijn in december 2012 door de EU goedgekeurd. Deze wijzigingen houden verband met de publicatie door de IASB en de bekrachtiging door de EU van IFRS 11 (zie voorafgaand) en hebben tot gevolg dat de regelgeving met betrekking tot de waardering van joint ventures (zoals gedefinieerd onder IFRS 11) nu ook wordt meegenomen in IAS 28 en dat de toelichtingsvereisten van deelnemingen zijn verplaatst naar IFRS 12. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en heeft geen materiële invloed op Rabo Vastgoedgroep. IAS 36 (gewijzigd) Bijzondere waardevermindering van activa De IASB heeft in mei 2013 een beperkt aantal wijzigingen in IAS 36 gepubliceerd en deze wijzigingen zijn in december 2013 door de EU goedgekeurd. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en heeft geen materiële invloed op Rabo Vastgoedgroep. IAS 39 (gewijzigd) Financiële instrumenten: opname en waardering De IASB heeft in juni 2013 een beperkt aantal wijzigingen in IAS 39 gepubliceerd en deze wijzigingen zijn in december 2013 door de EU goedgekeurd. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en heeft geen materiële invloed op Rabo Vastgoedgroep. IFRS 10 (gewijzigd), IFRS 12 (gewijzigd) en IAS 27 (gewijzigd) De IASB heeft in oktober 2012 een aantal wijzigingen in IFRS 10, IFRS 12 en IAS 27 gepubliceerd die alle betrekking hebben op de waardering van dochterondernemingen door een beleggingsentiteit. Deze wijzigingen zijn in november 2013 door de EU goedgekeurd. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en heeft geen materiële invloed op Rabo Vastgoedgroep.

Nieuwe standaarden uitgegeven door de IASB, maar nog niet goedgekeurd door de EU IFRS 9 Financiële instrumenten IFRS 9 is gericht op het vervangen van IAS 39 Financiële instrumenten met als doelstelling de bruikbaarheid van de jaarrekening te verbeteren door de classificatie en waarderingsvereisten rondom financiële instrumenten te vereenvoudigen. In de afgelopen jaren zijn de verschillende onderdelen van IFRS 9 gepubliceerd, die oorspronkelijk van toepassing waren vanaf 2015. Echter in november 2013 heeft de International Accounting Standards Board besloten deze standaard aan te passen en de verplichte toepassing van IFRS 9 uit te stellen tot een nader te bepalen datum. Rabo Vastgoedgroep beoordeelt de gevolgen van deze nieuwe standaard zodra alle fasen zijn afgerond.

2.6 Grondslagen voor consolidatie Dochterondernemingen en acquisities Dochterondernemingen zijn die ondernemingen waarover Rabo Vastgoedgroep de beslissende zeggenschap heeft. Er wordt geacht sprake te zijn van beslissende zeggenschap indien Rabo Vastgoedgroep de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van een onderneming te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van de onderneming. Deze ondernemingen worden in de jaarrekening van Rabo Vastgoedgroep in de consolidatie betrokken. Bij het beoordelen of Rabo Vastgoedgroep beslissende zeggenschap heeft, wordt eveneens het bestaan van eventuele stemrechten, die alsdan uitgeoefend of geconverteerd kunnen worden, evenals het effect daarvan, in aanmerking genomen. De jaarrekeningen van dochterondernemingen zijn in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen vanaf de aanvangsdatum van de beslissende zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt. Het belang van derden in het eigen vermogen en het netto resultaat wordt afzonderlijk gepresenteerd in respectievelijk de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winst-en-verliesrekening. IFRS 3 Bedrijfscombinaties is van toepassing op fusies en overnames. De verkrijgingsprijs van een overgenomen entiteit wordt bepaald op de reële waarde van de opgegeven activa, de uitgegeven aandelen en de aangegane verplichtingen per overnamedatum, vermeerderd met de direct aan de overname

41

toe te rekenen kosten. Het positieve verschil tussen de verkrijgingsprijs en het aandeel van Rabo Vastgoedgroep in de reële waarde van het saldo van identificeerbare activa en verplichtingen (waaronder begrepen bepaalde voorwaardelijke schulden) van de overgenomen entiteit wordt opgenomen als goodwill. In het geval van een stapsgewijze acquisitie waarbij de beslissende zeggenschap in fasen tot stand komt, worden alle activa en verplichtingen van de overgenomen entiteit, met uitzondering van goodwill, geherwaardeerd naar de reële waarde per de datum van de laatste aandelenovername transactie. Verschillen in de reële waarde van bestaande belangen worden direct ten gunste of ten laste van het resultaat gebracht. Het feit dat alle activa en verplichtingen van de dochter onderneming tegen reële waarde worden opgenomen, leidt ertoe dat het belang van derden wordt berekend aan de hand van deze reële waarden. Eliminatie van transacties bij consolidatie Verhoudingen en transacties tussen groepsmaatschappijen en daarmee verband houdende niet-gerealiseerde winsten worden geëlimineerd bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening. Niet-gerealiseerde winsten op transacties met entiteiten waarover gezamenlijk de zeggenschap wordt uitgeoefend en deelnemingen, worden geëlimineerd naar rato van het belang dat Rabo Vastgoedgroep in de onderneming heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden eveneens geëlimineerd, tenzij uit de transactie blijkt dat er sprake is van bijzondere waardevermindering van het overgedragen actief.

2.7 Entiteiten waarover gezamenlijke zeggenschap wordt uitgeoefend Entiteiten waarover gezamenlijk de zeggenschap wordt uitgeoefend (‘joint ventures’), zijn die ondernemingen waarover Rabo Vastgoedgroep gezamenlijke zeggenschap heeft, zoals vastgelegd in een overeenkomst. In de geconsolideerde jaarrekening wordt het belang van Rabo Vastgoedgroep in deze entiteiten proportioneel geconsolideerd. De geconsolideerde jaarrekening bevat het evenredige aandeel van Rabo Vastgoed groep in de activa, verplichtingen, baten en lasten van deze ondernemingen, vanaf de aanvangsdatum van de gezamenlijke zeggenschap tot aan de datum waarop deze eindigt.

2.8 Valutaomrekenverschillen De financiële resultaten van de buitenlandse activiteiten die worden uitgeoefend via dochterondernemingen en joint ventures, worden uitgedrukt in de valuta die het best de economische betekenis van de onderliggende gebeurtenissen en omstandigheden weergeeft die relevant zijn voor die entiteit (‘de functionele valuta’). Transacties in een andere valuta dan de functionele valuta van de entiteit die de transactie aangaat worden omgerekend in de functionele valuta tegen de wisselkoers op de transactiedatum. Overige activa en verplichtingen worden omgerekend op basis van de wisselkoers op de laatste dag van de maand waarop de resultaten betrekking hebben. Monetaire activa en verplichtingen die in vreemde valuta luiden, worden omgerekend tegen de wisselkoers per balansdatum. In vreemde valuta luidende niet-monetaire activa en verplichtingen die tegen historische kostprijs worden gewaardeerd, worden omgerekend tegen de wisselkoers op de datum van eerste opname. Valutaomrekenverschillen op monetaire financiële activa en verplichtingen, ongeacht of deze tegen geamortiseerde kostprijs of reële waarde worden gewaardeerd, worden opgenomen onder valutakoersresultaten in de winst-enverliesrekening. Valutaomrekenverschillen op niet-monetaire posten die worden aangehouden tegen reële waarde, worden eveneens opgenomen onder valutakoersresultaten in de winsten-verliesrekening. Valutaomrekenverschillen op voor verkoop beschikbare financiële activa worden opgenomen in het eigen vermogen, in de component ‘Niet-gerealiseerde winsten/ verliezen op activa beschikbaar voor verkoop’. De activa en verplichtingen van buitenlandse entiteiten met een andere functionele valuta dan de euro worden omgerekend in euro’s tegen de wisselkoers per balansdatum. De baten en lasten van buitenlandse activiteiten worden iedere maand omgerekend in euro’s tegen de wisselkoers per einde van de desbetreffende maand. De aldus ontstane valuta omrekenverschillen worden direct opgenomen in het eigen vermogen in de component ‘Reserve valutaomrekenverschillen’. Wanneer buitenlandse activiteiten geheel of gedeeltelijk worden verkocht, worden deze valutaomrekenverschillen in de winst-en-verliesrekening opgenomen.

42


2.9 Renteresultaat

2.11 Provisieresultaat

Rentebaten en -lasten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen volgens de effectieve-rentemethode. De toepassing van deze methode omvat de amortisatie van een eventueel disagio of agio of andere verschillen tussen de eerste boekwaarde van een rentedragend instrument en het bedrag per vervaldatum, berekend op basis van de effectieve rentevoet. Onder deze post worden tevens rentebaten en -lasten met betrekking tot handelsposities en rentebaten en -lasten met betrekking tot derivaten verantwoord. Bij waardeveranderingen van leningen worden de rentebaten verantwoord op basis van het rentetarief dat is gehanteerd om de toekomstige kasstromen contant te maken teneinde het realiseerbare bedrag te bepalen.

Onder provisieresultaat zijn opgenomen de provisiebaten en -lasten uit structureringen, acquisities, syndiceringen, performance, vermogensbeheer, taxaties en fondsenbeheer. Indien het resultaat van een transactie aangaande het verlenen van een dienst betrouwbaar kan worden geschat en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is, wordt de opbrengst met betrekking tot die dienst verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen van waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Resultaat afhankelijke provisie wordt pas opgenomen op het moment dat aan de performancecriteria is voldaan.

2.10 Projectresultaat

2.12 Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde

Onder het projectresultaat zijn de resultaten die betrekking hebben op de ontwikkeling en exploitatie van vastgoed (met uitzondering van vastgoedbeleggingen) opgenomen, inclusief de waardeveranderingen van het vastgoed. Binnen Rabo Vastgoedgroep wordt met betrekking tot de opbrengstverantwoording van projecten onderscheid gemaakt tussen overeenkomsten die kwalificeren als overeenkomsten voor de constructie van vastgoed in opdracht van derden en overeenkomsten die hier niet toe kwalificeren. Indien over het ontwerp en de belangrijke specificaties van het project is onderhandeld met de koper kwalificeert het project zich als overeenkomst voor de constructie van vastgoed in opdracht van derden. Bij een dergelijke overeenkomst geldt dat de op brengstverantwoording plaatsvindt naar gelang de voortgang van het project. De voortgang wordt bepaald aan de hand van de uitgevoerde projectfasen. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien de koper geen of slechts beperkte invloed heeft op de belangrijke specificaties van het project, dan dient de opbrengst verantwoord te worden volgens de bepalingen van IAS 18 Opbrengsten uit verkoop van goederen. Volgens deze bepalingen geldt dat bij een geleidelijke overgang van het risico naar de afnemer gedurende de bouw de opbrengsten eveneens worden verantwoord naar gelang de voortgang van het project. Indien een geleidelijke risico-overdracht ontbreekt, dan vindt de opbrengstverantwoording plaats op moment van oplevering.

Dit omvat de winsten en verliezen uit de verkoop van niet voor handelsdoeleinden aangehouden financiële activa en verplichtingen en de reële waardeveranderingen met betrekking tot activa en verplichtingen die zijn aangewezen als tegen reële waarde op te nemen posten met verwerking van veranderingen in de reële waarde in de winst-en-verlies rekening. De grondslagen voor de bepaling van de reële waarde van financiële activa en verplichtingen worden nader toegelicht in paragraaf 2.15 Financiële activa en verplichtingen.

2.13 Resultaat vastgoedbeleggingen De exploitatieopbrengsten, exploitatielasten en de reële waardemutaties uit vastgoedbeleggingen worden in de winsten-verliesrekening opgenomen onder het resultaat vastgoed beleggingen. De grondslagen voor de bepaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen worden nader toegelicht in paragraaf 2.19 Vastgoed.

2.14 Overige resultaten De post overige resultaten omvat alle resultaten die niet onder andere categorieën kunnen worden verantwoord.

43

2.15 Financiële activa en verplichtingen Rubricering Rabo Vastgoedgroep rubriceert de financiële activa en verplichtingen in de volgende waarderingscategorieën: Kredieten en vorderingen zijn niet-afgeleide financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen, die niet in een actieve markt zijn genoteerd. Deze activa ontstaan wanneer Rabo Vastgoedgroep geldmiddelen of diensten direct aan een klant verstrekt zonder het voornemen de lening te verhandelen of te verkopen. Leningen die zijn verstrekt met het voornemen om deze te verkopen, worden gerubriceerd onder ‘Overige activa’ en aangewezen als posten waarbij veranderingen in de reële waarde in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt. Financiële activa aangehouden tot einde looptijd zijn nietafgeleide financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen (bijvoorbeeld ‘schuldbewijzen’) en een vaste looptijd die Rabo Vastgoedgroep voornemens is en in staat is aan te houden tot het einde van de looptijd. Rabo Vastgoedgroep heeft financiële instrumenten, die niet worden verworven of aangegaan om winst te genereren uit kortetermijnfluctuaties in prijzen of marges van handelaren, verantwoord als financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-enverliesrekening. Financiële activa en verplichtingen zijn door het management in deze categorie geclassificeerd bij eerste verwerking indien wordt voldaan aan één van de volgende criteria: • deze aanwijzing elimineert of vermindert significant een inconsistente behandeling die anders zou zijn ontstaan bij het waarderen van de activa of verplichtingen of bij het erkennen van winsten of verliezen op verschillende waarderingsgrondslagen; • de activa en verplichtingen zijn onderdelen van een groep van financiële activa, financiële verplichtingen of beide die gemanaged en beoordeeld worden op basis van de reële waarde in overeenstemming met een gedocumenteerde risicomanagementstrategie of investeringsstrategie; of • het financieel instrument bevat een ‘embedded derivative’, tenzij het ‘embedded derivative’ geen significante impact heeft op de kasstromen of indien het evident is dat, met een beperkte of geen analyse, het niet apart hoeft te worden opgenomen.

Rente gerealiseerd of te betalen op financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening wordt verantwoord als ‘Rentebaten’ of ‘Rentelasten’. Alle overige gerealiseerde en ongerealiseerde winsten en verliezen bij herwaardering van deze financiële instrumenten tegen reële waarde worden opgenomen onder ‘Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde’. Financiële instrumenten aangehouden voor handelsdoeleinden zijn afgeleide financiële instrumenten die weliswaar als economische afdekkingen fungeren in het kader van de risicobeheerposities, maar niet kwalificeren voor hedge accounting volgens de specifieke regelgeving van IFRS en worden derhalve behandeld als voor handelsdoeleinden aangehouden derivaten. Alle derivaten voor handelsdoeleinden met per saldo een positieve reële waarde, alsmede gekochte opties, worden verantwoord als financiële activa aangehouden voor handelsdoeleinden. Alle derivaten voor handelsdoeleinden met per saldo een negatieve waarde, alsmede geschreven opties, worden verantwoord als financiële verplichtingen aangehouden voor handelsdoeleinden. Alle gerelateerde gerealiseerde en ongerealiseerde winsten en verliezen worden opgenomen onder ‘Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde’. Rente verdiend op voor handelsdoeleinden aangehouden financiële activa worden opgenomen onder ‘Rentebaten’ en rente betaald op voor handelsdoeleinden aangehouden financiële verplichtingen worden opgenomen onder ‘Rentelasten’. Derivaten zijn afgeleide financiële instrumenten die geen of een geringe netto investering vereisen en waarbij de toekomstige verrekening afhankelijk is van een tarief dat als benchmark fungeert, bijvoorbeeld rentetarieven. De reële waarde van derivaten wordt beïnvloed door mutaties in de verwachte toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de onderliggende benchmark. Alle derivaten worden in de balans tegen reële waarde opgenomen. Reëlewaardeveranderingen van derivaten worden in de winst-enverliesrekening opgenomen, behalve wanneer een post wordt aangemerkt als kasstroomhedge (zie 2.17 Hedge accounting). Sommige hybride contracten bestaan uit zowel een afgeleide als een niet-afgeleide component. In dergelijke gevallen wordt de afgeleide component een ‘embedded derivative’ genoemd.

44


Wanneer de economische kenmerken van dergelijke in contracten besloten derivaten niet nauw zijn verbonden met die van het basiscontract, worden deze derivaten gescheiden van het basiscontract, tenzij het basiscontract is aangemerkt als een tegen reële waarde opgenomen post met veranderingen via het resultaat, en worden verantwoord op een wijze die overeenkomt met op zichzelf staande derivaten. Instrumenten die afscheidbare derivaten bevatten, bevinden zich doorgaans in de handelsportefeuille. Er kan ook voor worden gekozen om dergelijke samengestelde instrumenten tegen reële waarde op te nemen met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening. Rabo Vastgoedgroep heeft financiële activa die zijn bedoeld om voor onbepaalde tijd te worden aangehouden en die kunnen worden verkocht om te voorzien in liquiditeits behoeften of als reactie op wijzigingen in het rentetarief, wisselkoersen of aandelenkoersen, verantwoord als financiële activa tegen reële waarde met verwerking van waarde veranderingen in de winst-en-verliesrekening. Financiële verplichtingen niet aangehouden voor handels doeleinden die niet zijn aangewezen als tegen reële waarde op te nemen posten met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs. Opname in en verwijdering van balans Een financieel actief (of een deel van een financieel actief ) wordt van de balans verwijderd als: • de rechten op de kasstromen uit het actief aflopen; • de rechten op de kasstromen uit het actief en nagenoeg alle risico’s en voordelen van het eigendom van het actief worden overgedragen; • een verplichting om de kasstromen uit het actief over te dragen verondersteld wordt en nagenoeg alle risico’s en voordelen worden overgedragen; • een verplichting om de kasstromen uit het actief over te dragen verondersteld wordt; of • niet alle economische risico’s en voordelen worden overgedragen of behouden maar de zeggenschap over het actief wordt overgedragen. Indien Rabo Vastgoedgroep de zeggenschap over het actief behoudt maar niet nagenoeg alle risico’s en voordelen, wordt het actief verantwoord overeenkomstig de mate van de aanhoudende betrokkenheid van Rabo Vastgoedgroep.

Een gerelateerde verplichting wordt eveneens verantwoord overeenkomstig de mate van aanhoudende betrokkenheid. De verantwoording van de wijziging in de waarde van de verplichting geschiedt in overeenstemming met de verantwoording van wijzigingen in de waarde van het actief. Aankopen en verkopen van beleggingen en verhandelde instrumenten worden opgenomen op de transactiedatum. Dit is de datum waarop Rabo Vastgoedgroep zich verplicht tot het kopen of verkopen van het onderliggende instrument. Kredieten en vorderingen en elders aangehouden tegoeden worden opgenomen op het moment dat zij door Rabo Vastgoedgroep worden verworven of gefinancierd en worden niet langer opgenomen op het moment dat zij worden afgewikkeld. Uitgegeven schuldbewijzen worden opgenomen per uitgiftedatum; toevertrouwde middelen worden opgenomen wanneer de geldmiddelen bij Rabo Vastgoedgroep worden gestort. Overige financiële activa en verplichtingen, met inbegrip van derivaten, worden opgenomen op de balans wanneer Rabo Vastgoedgroep partij wordt in de contractuele bepalingen van het actief of de verplichting. Waardering Alle voor handelsdoeleinden aangehouden instrumenten en financiële activa en verplichtingen die zijn aangewezen als tegen reële waarde op te nemen posten, worden verwerkt tegen reële waarde, waarbij de transactiekosten direct ten laste van de winst-en-verliesrekening worden gebracht. Alle derivaten worden in de balans opgenomen tegen reële waarde, waarbij veranderingen in de reële waarde in de winsten-verliesrekening worden verwerkt, tenzij het derivaat in aanmerking komt voor verantwoording als kasstroomhedge. Voor verkoop beschikbare financiële activa worden bij eerste waardering verantwoord tegen kostprijs en direct geherwaardeerd tegen reële waarde. De niet-gerealiseerde winsten en verliezen worden na aftrek van belastingen direct ten gunste of ten laste van het eigen vermogen gebracht. Indien voor verkoop beschikbare activa worden verkocht of worden geïncasseerd, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt van het eigen vermogen naar ‘Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde’. Indien voor verkoop beschikbare activa een bijzondere waardevermindering hebben ondergaan, wordt dit verlies opgenomen als ‘Bijzondere waardeveranderingen kredieten

45

en vorderingen’ in de winst-en-verliesrekening. De waarde van een financieel actief is bijzonder verminderd wanneer de inschatting is dat de kostprijs blijvend hoger is dan de geschatte realiseerbare opbrengstwaarde. De eerste waardering van alle overige financiële activa en verplichtingen geschiedt tegen reële waarde, met inbegrip van direct toerekenbare transactiekosten. Daarna worden zij gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met gebruik van de effectieve-rentemethode. Door toepassing van deze methode worden agio’s en disagio’s, inclusief daarvoor in aanmerking komende transactiekosten, opgenomen in de boekwaarde van het desbetreffende instrument en geamortiseerd op basis van de oorspronkelijke effectieve rentevoet van het instrument gedurende de periode tot de einddatum of de verwachte vervroegde aflossing. Reële waarden worden ontleend aan genoteerde marktprijzen in liquide markten, mits deze beschikbaar zijn. Indien geen genoteerde marktprijs beschikbaar is, wordt de reële waarde van het instrument geschat aan de hand van prijsnoteringen van handelaren, prijsbepalingsmodellen en/of contantewaardemethoden. De in prijsbepalingsmodellen gehanteerde gegevens zijn in het algemeen in de markt waarneembare gegevens of kunnen van in de markt waarneembare gegevens worden afgeleid. Bij toepassing van een contante-waarde methode worden de geschatte toekomstige kasstromen gebaseerd op de beste schattingen van het management. De bij deze methode gehanteerde disconteringsvoet is een marktgerelateerde voet per balansdatum voor instrumenten met vergelijkbare voorwaarden. Ontvangen of betaalde rente wordt, ongeacht de rubricering van activa en verplichtingen in de balans, verwerkt in de winsten-verliesrekening onder ‘Rentebaten’ of ‘Rentelasten’. Op soortgelijke wijze worden ontvangen dividenden verwerkt onder ‘Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde’.

2.16 Saldering In het geval dat Rabo Vastgoedgroep hetzij de wettelijke hetzij de contractuele bevoegdheid en tevens het voornemen heeft financiële activa en verplichtingen gesaldeerd of gelijktijdig af te wikkelen, worden deze gesaldeerd en wordt het saldo in de balans opgenomen.

Vanwege tijdsverschillen in feitelijke kasstromen worden derivaten met een positieve reële waarde over het algemeen niet gesaldeerd met derivaten met een negatieve reële waarde, zelfs niet als zij bij dezelfde tegenpartij worden aangehouden.

2.17 Hedge accounting Rabo Vastgoedgroep maakt als onderdeel van het risicobeheer gebruik van afgeleide instrumenten voor het beheer van posities die blootstaan aan rente-, valuta- en kredietrisico’s, met inbegrip van posities die voortvloeien uit toekomstige transacties. Rabo Vastgoedgroep past kasstroomhedge accounting toe wanneer transacties voldoen aan bepaalde criteria die gelden voor de administratieve verwerking van hedgetransacties (‘Hedge accounting’). Een hedgerelatie komt in aanmerking voor hedge accounting indien: • er bij het aangaan van de hedge formele documentatie van de hedgetransactie aanwezig is; • de hedge naar verwachting zeer effectief zal zijn; • de effectiviteit van de hedge betrouwbaar kan worden bepaald; • de hedge gedurende de hele verslagperiode zeer effectief is; en • voor het afdekken van toekomstige transacties: de transactie zeer waarschijnlijk zal plaatsvinden en dit neerkomt op een blootstelling aan bewegingen in kasstromen die uiteindelijk het netto resultaat zouden kunnen beïnvloeden. Een afgedekte positie kan zijn een actief, een verplichting, een vaststaande verplichting, een zeer waarschijnlijke toekomstige transactie of een netto investering in een buitenlandse entiteit (a) waarmee de entiteit wordt blootgesteld aan het risico van veranderingen in de reële waarde of toekomstige kasstromen en (b) die wordt aangemerkt als afgedekte positie. Het afgedekte risico betreft met name rente- of valutabewegingen. Voor kredietrisicoderivaten (ook wel aangeduid als ‘Credit Default Swaps’) wordt geen hedge accounting toegepast. In overeenstemming met het bovenstaande beoordeelt Rabo Vastgoedgroep formeel, zowel bij het aangaan van de hedgerelatie als gedurende de looptijd daarvan, of de derivaten waarvan gebruik is gemaakt ten behoeve van hedgetransacties zeer effectief zijn (geweest) voor het opvangen van veranderingen in de reële waarde of kasstromen van de afgedekte positie.

46


Een hedge wordt normaliter geacht zeer effectief te zijn indien Rabo Vastgoedgroep, vanaf het begin en gedurende de gehele looptijd, kan verwachten, en de werkelijke resultaten hierop wijzen, dat veranderingen in de reële waarde of de kasstromen van de afgedekte positie worden gecompenseerd door veranderingen in de reële waarde of kasstromen van het hedge-instrument, binnen een bandbreedte van 80% tot 125%. Een hedgerelatie is zeer effectief als Rabo Vastgoedgroep daarmee bewerkstelligt dat veranderingen in de reële waarde of kasstromen voor het afgedekte risico worden gecompenseerd. Het ineffectieve deel van een hedgerelatie (de mate waarin de veranderingen in de reële waarde van het derivaat verschillen van de veranderingen in de reële waarde van de afgedekte positie of de mate waarin veranderingen in de verwachte kasstromen van het derivaat verschillen van de verwachte veranderingen in de kasstromen van de afgedekte positie) en de winsten en verliezen op componenten van een derivaat die bij de beoordeling van de effectiviteit van de hedgetransactie buiten beschouwing worden gelaten, worden direct in het resultaat verwerkt. Rabo Vastgoedgroep zal hedge accounting beëindigen indien: a) vastgesteld wordt dat een derivaat niet of niet langer zeer effectief is als hedge-instrument; b) het derivaat afloopt of wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend; c) de afgedekte positie vervalt of wordt verkocht of terugbetaald; d) een voorziene transactie niet langer als zeer waarschijnlijk wordt beschouwd; of e) het financieel instrument niet langer als een hedge wordt aangemerkt. Vervolgens worden eventueel hieraan gerelateerde derivaten verwerkt als financiële instrumenten aangehouden voor handelsdoeleinden, tenzij deze opnieuw als hedge worden aangemerkt in een nieuwe hedgerelatie. In het eigen vermogen verwerkte cumulatieve winst of verlies wordt overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening op het moment dat de afgedekte transactie het netto resultaat beïnvloedt en wordt gepresenteerd op dezelfde regel als de afgedekte transactie. In het uitzonderlijke geval dat de afgedekte transactie naar verwachting niet langer zal plaats vinden, wordt de cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat is opgenomen in het eigen vermogen, direct over geboekt naar de winst-en-verliesrekening.

2.18 Waardeverminderingen van financiële activa Rabo Vastgoedgroep beoordeelt op elke balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waarde vermindering van een financieel actief of een groep financiële activa. Een financieel actief of een groep financiële activa heeft een bijzondere waardevermindering ondergaan indien er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waarde vermindering als gevolg van een of meer gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan na de eerste opname van het actief en vóór de balansdatum (een ‘tot verlies leidende gebeurtenis’) en een dergelijke gebeurtenis een nadelig effect heeft op de geschatte toekomstige kasstromen uit het financieel actief of de groep financiële activa. Uitsluitend als en voor zover dit het geval is, wordt er een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen. Objectieve aanwijzingen voor waardeverminderingen van een financieel actief of een groep financiële activa bestaan uit waarneembare gegevens die ter kennis van Rabo Vastgoedgroep komen omtrent de volgende tot verlies leidende gebeurtenissen: • aanzienlijke financiële problemen van de emittent of debiteur; • contractbreuk, zoals achterstallige rentebetalingen of aflossingen; • een concessie die de kredietgever om economische of juridische redenen verleent aan de kredietnemer in verband met financiële problemen van de kredietnemer en die de kredietgever anders niet zou overwegen te verlenen; • waarschijnlijk faillissement van de kredietnemer of waarschijnlijke financiële herstructurering van de kredietnemer; • het wegvallen van een actieve markt voor het betreffende financieel actief of (een deel van) een groep financiële activa vanwege financiële problemen; of • waarneembare gegevens die erop wijzen dat er sprake is van een meetbare afname van de geschatte toekomstige kasstromen uit een groep financiële activa sinds de eerste opname van die activa, hoewel de afname nog niet kan worden vastgesteld bij de individuele financiële activa in de groep, waaronder: 1 nadelige veranderingen in de betalingsstatus van kredietnemers in de groep financiële activa; en 2 nationale of lokale economische omstandigheden die correleren met achterstallige betalingen ten aanzien van activa in de groep financiële activa.

47

Rabo Vastgoedgroep beoordeelt eerst of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardevermindering van financiële activa (met inbegrip van eventuele daaraan gerelateerde faciliteiten en garanties) die ieder afzonderlijk significant zijn, en doet dit individueel of collectief voor financiële activa die afzonderlijk niet significant zijn. Indien Rabo Vastgoedgroep vaststelt dat er geen objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardevermindering van een afzonderlijk beoordeeld financieel actief, wordt dit actief toegevoegd aan een groep financiële activa met vergelijkbare kenmerken qua kredietrisico, waarna deze groep collectief wordt beoordeeld op bijzondere waardevermindering. Financiële activa waarvoor individueel wordt vastgesteld dat er sprake is van bijzondere waardevermindering, worden niet meegenomen in een collectieve beoordeling van bijzondere waardevermindering. Voor kredieten en vorderingen en activa aangehouden tot einde looptijd wordt het verlies uit hoofde van bijzondere waardevermindering bepaald op het verschil tussen de boek waarde van het actief en de contante waarde van toekomstige kasstromen, verdisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief. Het verlies wordt opgenomen in de winsten-verliesrekening onder ‘Bijzondere waardeveranderingen’. Deze post is inclusief veranderingen in kredietvoorzieningen voor groepen van financiële activa met vergelijkbare kenmerken qua kredietrisico, die collectief op bijzondere waardeverminderingen worden beoordeeld; de zogenaamde ‘Nog niet gerapporteerde verliezen op kredieten en vorderingen (IBNR)’. In de berekening van de contante waarde van geschatte toekomstige kasstromen van een financieel actief waarvoor zakelijke zekerheden zijn verstrekt, wordt rekening gehouden met de kasstromen die kunnen ontstaan bij uitwinning van de zekerheden, ongeacht of uitwinning al dan niet waarschijnlijk is, minus de kosten die gemaakt moeten worden om de zeker heden te verkrijgen en te verkopen. Toekomstige kasstromen in een groep financiële activa die collectief op bijzondere waardevermindering worden beoordeeld, worden geschat op basis van de contractuele kasstromen van de kredieten in de portefeuille en historische verliesgegevens voor kredieten met kredietrisicokenmerken die vergelijkbaar zijn met die van kredieten in de portefeuille. Historische verliesgegevens worden aangepast op basis van actuele waarneembare gegevens, zodat rekening wordt gehouden met actuele omstandigheden die geen rol speelden

in de periode waarop de historische verliesgegevens betrekking hebben en de effecten worden geëlimineerd van omstandig heden in de historische periode die thans niet meer actueel zijn. De methodologie en veronderstellingen waarvan bij het schatten van toekomstige kasstromen gebruik is gemaakt, worden regelmatig geëvalueerd om eventuele verschillen tussen geschatte verliezen en daadwerkelijk opgetreden verliezen te verminderen. Het effect van veranderingen in schattingen en realiseringen wordt opgenomen in de winsten-verliesrekening onder ‘Bijzondere waardeveranderingen’. Rentebaten na bijzondere waardevermindering worden opgenomen op basis van de oorspronkelijke effectieverentevoet die voor het bepalen van het bijzondere waardeverminderingsverlies is gehanteerd bij de berekening van de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Wanneer een krediet oninbaar is, wordt het afgeboekt op de betreffende voorziening voor bijzondere waardevermindering kredieten. Afboeking van dergelijke kredieten vindt plaats nadat alle vereiste procedures zijn afgerond en het bedrag van het verlies is vastgesteld. Bedragen die na afboeking alsnog worden geïnd, worden ten gunste van de winst-en-verlies rekening gebracht onder ‘Bijzondere waardeveranderingen’. Activa die in het kader van een afwikkelingsprocedure worden verkregen in ruil voor kredieten en vorderingen, worden opgenomen als verkoop van het krediet/vordering en verkrijging van het actief. Indien als gevolg van de transactie zeggenschap over een entiteit wordt verkregen, wordt de betreffende entiteit geconsolideerd. Om te beoordelen of zich een bijzondere waardevermindering van voor verkoop beschikbare schuldbewijzen en eigenvermogeninstrumenten heeft voorgedaan, wordt een significante of langdurige daling van de reële waarde van deze schuldbewijzen en eigen-vermogeninstrumenten tot onder de verkrijgingsprijs in aanmerking genomen. Indien hiervoor aanwijzingen zijn, wordt het cumulatieve nettoverlies dat eerder direct ten laste van het eigen vermogen is gebracht, overgeboekt van het eigen vermogen naar ‘Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde’. Teruggenomen waardeverminderingen van schuldbewijzen, met inbegrip van voor verkoop beschikbare schuldbewijzen, worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Teruggenomen waardeverminderingen van aandelen worden

48


niet in de winst-en-verliesrekening verantwoord; reële-waarde stijgingen van aandelen na bijzondere waardevermindering worden direct in het eigen vermogen verantwoord.

2.19 Vastgoed Hieronder vallen actiefposten die betrekking hebben op de ontwikkeling en exploitatie van vastgoed. De posten zijn als volgt onderverdeeld: • bouwterreinen en vereveningsfondsen; • onderhanden werk; • handelsdebiteuren vastgoed; • gereed product; en • vastgoedbeleggingen. Bouwterreinen en vereveningsfondsen Terreinen worden gewaardeerd tegen kostprijs, met inbegrip van toegerekende rente en bijkomende kosten voor de aankoop en het bouwrijp maken, of de lagere netto realiseerbare waarde. De netto realiseerbare waarde voor terreinen is de hoogste van de directe opbrengstwaarde (verkoop) en de indirecte opbrengstwaarde (ontwikkeling). Voor grond waarop volgens het bestemmingsplan geen speciale bestemming rust, wordt, indien er geen zekerheid bestaat dat de grond bebouwd zal worden, geen rente toegerekend. In de kostprijs van grond is niet de voorwaardelijke verplichting opgenomen die afhankelijk is van toekomstige bestemmingswijziging op de betreffende grond. De vereveningsfondsen hebben betrekking op geactiveerde bouwrechten aangekocht van derden, naast bouwrechten die zijn ontstaan bij verkoop van terreinen aan gemeentelijke overheden of andere partijen als het saldo van de kostprijs van de terreinen en de verkoopopbrengst. Geactiveerde reële waarde heeft betrekking op geactiveerde overwaarde bij acquisities specifiek toegewezen aan terreinen. Zowel de vereveningsfondsen als de geactiveerde reële waarde, eventueel verminderd met noodzakelijke afschrijvingen, dienen te worden terugverdiend uit toekomstige bouwprojecten. Onderhanden werk Onderhanden werk betreft verkochte en onverkochte commercieel vastgoedprojecten, alsmede verkochte en onverkochte woningbouwprojecten in aanbouw of voorbereiding. Onderhanden werk wordt gewaardeerd tegen gemaakte kosten vermeerderd met toegerekende rente, of lagere netto realiseerbare waarde. Indien het project kwalificeert als overeenkomst voor de constructie van vastgoed

in opdracht van derden, geldt dat eveneens het resultaat naar gelang de voortgang van het project wordt verantwoord onder het onderhanden werk. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in mindering gebracht op het onder handen werk. Indien de koper geen of slechts beperkte invloed heeft, maar er wel sprake is van een geleidelijke overgang van het risico naar de afnemer gedurende de bouw, wordt eveneens het resultaat naar gelang de voortgang van het project verantwoord onder het onderhanden werk. Indien deze geleidelijke overdracht van het risico ontbreekt, dan vindt de resultaatverantwoording pas plaats op moment van oplevering. Aan kopers en opdrachtgevers gefactureerde termijnen worden in mindering gebracht op onderhanden werk. Indien voor een project het saldo negatief is (de gefactureerde termijnen bedragen meer dan de geactiveerde kosten), wordt het saldo op dat project overgeboekt naar ‘Overige verplichtingen’. Handelsdebiteuren vastgoed Handelsdebiteuren vastgoed betreft vorderingen op kopers van commercieel vastgoed en woningbouw. De vorderingen kunnen zowel vervallen, nog niet betaalde termijnen betreffen op onderhanden werk als de gehele koopsom bij gereed product. Gereed product Niet-verkocht en zelf-ontwikkeld commercieel vastgoed en woningen worden opgenomen tegen kostprijs of lagere netto realiseerbare waarde. Waardedalingen bouwterreinen Minimaal één keer per jaar en in het geval van indicaties wordt de netto realiseerbare waarde van alle bouwterreinen berekend. De netto realiseerbare waarde van bouwterreinen is de hoogste van de directe opbrengstwaarde en de indirecte opbrengstwaarde. De directe opbrengstwaarde is de geschatte waarde bij verkoop minus de geschatte kosten om de verkoop te realiseren. De indirecte opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs in het kader van de normale bedrijfsvoering minus de geschatte kosten van voltooiing en de geschatte kosten die nodig zijn om de verkoop te realiseren, waarbij de verwachte kasstromen contant worden gemaakt tegen de gewogen gemiddelde kapitaalvoet. Bij de berekening van de indirecte opbrengstwaarde worden scenario´s uitgewerkt waarbij zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met locatiespecifieke zaken en bedrijfsspecifieke parameters en omstandigheden. Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde kapitaalvoet wordt rekening gehouden met de verwachte vermogensstructuur,

49

operationele risico’s en Rabo Vastgoedgroep-specifieke omstandigheden. Een afwaardering wordt geboekt indien de kostprijs hoger is dan zowel de indirecte opbrengstwaarde als de directe opbrengstwaarde. Waardedalingen onderhanden werk De boekwaarde van het onverkochte onderhanden werk wordt jaarlijks getoetst op indicaties van mogelijke waardedalingen. Indien een indicatie aanwezig is, wordt de indirecte opbrengst waarde van het onderhanden werk ingeschat; in de meeste gevallen met een interne of externe taxatie. De indirecte opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs in het kader van de normale bedrijfsvoering minus de geschatte kosten van voltooiing en de geschatte kosten die nodig zijn om de verkoop te realiseren. Indien de kostprijs de verwachte indirecte opbrengstwaarde overstijgt, wordt een afwaardering verantwoord voor zover deze voor rekening komt van Rabo Vastgoedgroep. Waardedalingen gereed product Minimaal één keer per jaar en in het geval van indicaties wordt de netto realiseerbare waarde van gereed product berekend. Voor gereed product is de netto realiseerbare waarde over het algemeen gelijk aan de directe opbrengstwaarde, die in de meeste gevallen met een interne of externe taxatie wordt bepaald. Indien de kostprijs de verwachte directe opbrengst waarde overstijgt, wordt een afwaardering verantwoord voor zover deze voor rekening komt van Rabo Vastgoedgroep. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald op de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs per balansdatum in de markt kan worden verkregen. De reële waarde is gebaseerd op de huidige prijzen in een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Indien deze informatie ontbreekt wordt de reële waarde in de meeste gevallen bepaald met behulp van een discounted cashflowwaarderingsmethode of op basis van kapitalisatie tegen netto aanvangsrendementen van vergelijkbare transacties. Eventuele winsten of verliezen die voortvloeien uit reëlewaardeveranderingen, worden opgenomen in de winst-enverliesrekening onder ‘Resultaat vastgoedbeleggingen’.

2.20 Deelnemingen Deelnemingen zijn die ondernemingen waarin Rabo Vastgoed groep invloed van betekenis heeft op het operationele en financiële beleid, maar waarover Rabo Vastgoedgroep geen zeggenschap heeft. Rabo Vastgoedgroep bezit over het algemeen tussen 20% en 50% van de stemrechten in deze ondernemingen. Deelnemingen worden volgens de netto vermogenswaarde verantwoord. Volgens deze methode wordt de deelneming bij eerste opname verantwoord tegen kostprijs en vervolgens verhoogd (of verlaagd) met de nettowinst (of het nettoverlies) na de overname, overige mutaties die het eigen vermogen van de deelneming beïnvloeden en eventueel noodzakelijke aanpassingen voor waardeverminderingen. Indien het aandeel van Rabo Vastgoedgroep in verliezen hoger is dan de boekwaarde van de deelneming, wordt de boekwaarde verlaagd tot nihil en wordt de verantwoording van verdere verliezen stopgezet, behalve voor zover Rabo Vastgoedgroep verplichtingen is aangegaan of betalingen heeft verricht namens de deelneming.

2.21 Immateriële activa Door Rabo Vastgoedgroep verworven immateriële activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met cumulatieve amortisatie en cumulatieve bijzondere waarde verminderingen. De immateriële activa bestaan uit aangeschafte licenties en software. De amortisatie geschiedt lineair ten laste van de winst-en-verliesrekening gedurende de geschatte gebruiksduur van het immaterieel actief. Voor aangeschafte licenties hanteert Rabo Vastgoedgroep een geschatte gebruiksduur van 10 jaar en voor software hanteert Rabo Vastgoedgroep een geschatte gebruiksduur van 3 tot 5 jaar. Kosten in verband met onderhoud van immateriële activa worden als last opgenomen in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze worden gemaakt.

2.22 Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen in eigen gebruik worden gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en eventuele waardeverminderingen.

50


Als onroerende zaken en bedrijfsmiddelen zijn samengesteld uit belangrijke componenten met een verschillende gebruiks duur, worden deze componenten elk afzonderlijk verwerkt. Toevoegingen en uitgaven na eerste verwerking worden geactiveerd uitsluitend voor zover zij naar verwachting de toekomstige economische voordelen van het actief doen toenemen. Uitgaven ter vervanging van componenten worden afzonderlijk geactiveerd. Alle overige uitgaven worden als last in de winst-en-verliesrekening opgenomen op het moment dat zij worden gedaan. Wanneer onroerende zaken en bedrijfsmiddelen buiten gebruik worden gesteld of worden afgestoten, wordt het verschil tussen de verkoopopbrengst minus kosten en de boekwaarde opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Investeringen in gehuurde gebouwen (langetermijn verbeteringen of verbouwingen van gehuurde objecten) worden tegen kostprijs (verkrijgingsprijs) opgenomen en lineair af geschreven op basis van de gebruiksduur (gewoonlijk gelijk aan de resterende looptijd van de betreffende huurovereenkomst). Afschrijvingen worden lineair ten laste van de winst-enverliesrekening gebracht gedurende de geschatte gebruiks duur van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen, waarbij de geschatte gebruiksduur per belangrijk component wordt bepaald. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Rabo Vastgoedgroep hanteert in het algemeen de volgende geschatte gebruiksduur: • gebouwen in eigen gebruik 5 – 40 jaar • bedrijfsmiddelen 1 – 5 jaar Om rekening te houden met eventuele wijzigingen in omstandigheden, worden afschrijvingspercentages, afschrijvingsmethoden en restwaarden van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen periodiek getoetst.

2.23 Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop Vastgoed wordt aangewezen als aangehouden voor verkoop indien de boekwaarde daarvan hoofdzakelijk gerealiseerd zal worden door middel van een verkooptransactie en niet door het voortgezette gebruik. Hierbij is het vereist dat de verkoop zeer waarschijnlijk is en dat het vastgoed dat wordt afgestoten direct beschikbaar is voor verkoop in haar huidige staat. De

verkoop wordt als zeer waarschijnlijk beschouwd indien het management zich verbonden heeft aan de verkoop, er een verkoopplan is opgesteld, er actief wordt gezocht naar (potentiële) kopers die het vastgoed tegen een redelijke prijs willen overnemen en de transactie naar verwachting binnen één jaar na het moment van classificatie als aangehouden voor verkoop zal plaatsvinden. Tenslotte moet in de beoordeling rekening worden gehouden met het feit of goedkeuring van de aandeelhouders aannemelijk is. Voor verkoop aangehouden vastgoed wordt gewaardeerd tegen de reële waarde en wordt afzonderlijk van de andere activa in de balans opgenomen. Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of, indien lager, de reële waarde minus de verwachte verkoopkosten. Bij Rabo Vastgoedgroep heeft herrubricering tot nu toe alleen plaatsgevonden voor vastgoedbeleggingen. Het vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop is op dit moment dan ook volledig tegen reële waarde meegenomen.

2.24 Pensioen en andere regelingen na pensionering Voor de medewerkers in Nederland en voor de meeste medewerkers in het buitenland zijn pensioen- of andere oudedagsregelingen getroffen in overeenstemming met de in die landen bestaande voorschriften en gebruiken. Deze regelingen zijn grotendeels bij afzonderlijke pensioenfondsen of bij andere externe partijen ondergebracht. Met ingang van 1 augustus 2008 vallen de werknemers van Rabo Vastgoedgroep in Nederland onder de pensioenregeling van Rabobank Pensioenfonds. Tot mei 2013 diende deze pensioenregeling voor Rabo Vastgoedgroep te worden beschouwd als een toegezegd-pensioenregeling die risico’s deelt tussen verschillende entiteiten onder gemeenschappelijke zeggenschap (Rabobank Nederland). De netto kosten uit hoofde van deze toegezegdpensioenregeling voor het pensioenplan als geheel werden niet als zodanig door Rabobank Nederland doorbelast aan de groepsentiteiten. Rabobank Nederland verwerkte daarom deze toegezegd-pensioenregeling in haar geconsolideerde jaarrekening als toegezegd-pensioenregeling en Rabo Vastgoedgroep verwerkt de periodieke pensioenbijdrage als toegezegde-bijdrageregeling.

51

Vanaf mei 2013 is de pensioenregeling van de Rabobank gewijzigd en deze kwalificeert nu als toegezegdebijdrageregeling, waarbij de verplichting van de Rabobank in principe is beperkt tot de verschuldigde premiebetalingen onder aftrek van reeds betaalde bijdragen. Aangezien de oude pensioenregeling door Rabo Vastgoedgroep reeds als toegezegde-bijdrageregeling werd behandeld, heeft deze wijziging geen impact op de jaarrekening van Rabo Vastgoedgroep.

Herstructureringsvoorzieningen Een herstructureringsvoorziening wordt opgenomen indien er op balansdatum een feitelijke verplichting bestaat. Dit laatste is het geval wanneer een gedetailleerd plan is goedgekeurd en bij de bij het plan betrokken partijen een gefundeerde verwachting is gewekt door met de uitvoering van het plan een aanvang te maken of de belangrijkste kenmerken van het plan bekend te maken. Alleen kosten die direct betrekking hebben op de herstructurering worden meegenomen in de voorziening.

Met bovenstaande wijziging in de pensioenregeling van de Rabobank classificeren alle door Rabo Vastgoedgroep gebruikte pensioen- en andere oudedagsregelingen als toegezegde-bijdrageregeling.

Overige voorzieningen Overige voorzieningen betreffen hoofdzakelijk andere garanties en juridische claims.

2.25 Voorzieningen

2.26 Overige verplichtingen

Rabo Vastgoedgroep treft een voorziening wanneer ze een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is en een betrouwbare schatting van de verplichting kan worden gemaakt. Indien het effect van materiële betekenis is, worden voorzieningen bepaald door de toekomstige kasstromen contant te maken tegen een disconteringsvoet vóór belasting waarin de actuele markt tarieven tot uitdrukking komen, alsmede, voor zover van toepassing, de risico’s die specifiek zijn voor de verplichting. Primaire en secundaire personeelsvoorzieningen Overige rechten na pensionering, waaronder bijdragen aan ziektekostenverzekering, jubileumuitkeringen, senioren regelingen, hypotheekrentekortingen en uitkeringen aan niet-actieve medewerkers, worden berekend op basis van actuariële veronderstellingen.

Onder de overige verplichtingen zijn onder andere opgenomen het negatieve saldo bouwterreinen en het negatieve saldo onderhanden werk. Deze vormen per saldo een verplichting aan klanten indien meer in rekening is gebracht dan de huidige boekwaarde. De grondslagen voor de bepaling van de waarde van de bouwterreinen en het onderhanden werk worden nader toegelicht in paragraaf 2.19 Vastgoed.

Garantiefonds Dit fonds betreft de aangegane garantieverplichtingen met betrekking tot verkochte en opgeleverde woningen. Eigenaren van deze woningen verkrijgen bij aankoop een garantie certificaat dat tien jaar geldig is. De daaruit voortvloeiende financiële verplichtingen worden uit dit fonds voldaan. Per rapportagedatum wordt berekend of de omvang van het garantiefonds aansluit bij de verwachte financiële verplichtingen. Een eventueel verschil wordt in de winst-enverliesrekening verantwoord.

2.27 Acute en latente belastingen Verschuldigde belastingen worden als last opgenomen in de periode waarin de winsten ontstaan, op basis van de geldende belastingwetgeving in het desbetreffende rechtsgebied, waarbij Rabo Vastgoedgroep haar belastingpositie berekent en verantwoord alsof zij zelfstandig belastingplichtig is. Het toekomstig fiscaal voordeel van voorwaarts verrekenbare verliezen wordt opgenomen als een actief wanneer het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn waarmee deze verliezen kunnen worden verrekend. Niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden uitsluitend gesaldeerd als zij binnen dezelfde fiscale eenheid ontstaan en zowel de wettelijke bevoegdheid als het voornemen bestaat om de vorderingen en verplichtingen gesaldeerd af te wikkelen of gelijktijdig te realiseren. Nederlandse vennootschappen waarin Rabo Vastgoedgroep (on)middellijk een 100% belang heeft, worden in het algemeen opgenomen in de fiscale eenheid van Rabobank Nederland, waarbij de afrekening via Rabobank Nederland loopt.

52


Latente belastingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van deze activa en verplichtingen. De belangrijkste tijdelijke verschillen vloeien voort uit vastgoedontwikkelings activiteiten en de reële waarde van derivatencontracten. Voor de volgende tijdelijke verschillen wordt geen voorziening getroffen: de eerste opname van activa of verplichtingen die noch de commerciële noch de fiscale winst beïnvloeden en verschillen die verband houden met investeringen in dochterondernemingen en joint ventures voor zover zij in de voorzienbare toekomst waarschijnlijk niet zullen worden teruggenomen. Het bedrag van de latente belastingen is gebaseerd op de wijze waarop de boekwaarde van de activa en verplichtingen naar verwachting zal worden gerealiseerd of afgewikkeld, waarbij de belastingtarieven die zijn vastgesteld op balansdatum, dan wel waartoe materieel reeds is besloten, worden gehanteerd. Er wordt uitsluitend een latente belasting vordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de vordering kunnen worden aangewend.

2.28 Uitgegeven schuldbewijzen Uitgegeven schuldbewijzen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met gebruik van de effectieverentemethode, tenzij de schuldbewijzen een hybride karakter hebben en worden aangemerkt als tegen reële waarde op te nemen posten met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening. Uitgegeven financiële instrumenten of hun componenten worden gerubriceerd als verplichtingen indien Rabo Vastgoedgroep volgens contractuele bepalingen in overwegende mate een verplichting heeft om geldmiddelen of een ander financieel actief aan de houder te leveren, financiële instrumenten te ruilen onder voorwaarden die mogelijk nadelig zijn of op een andere wijze aan de verplichting te voldoen dan door de ruil van een vast bedrag aan geldmiddelen of een ander financieel actief voor een vast aantal van de eigen-vermogeninstrumenten. Uitgegeven financiële instrumenten of hun componenten worden gerubriceerd als eigen-vermogeninstrumenten indien zij niet als verplichting kunnen worden aangemerkt en een restbelang in de activa van Rabo Vastgoedgroep vertegen woordigen. Indien uitgegeven financiële instrumenten zowel

een vreemd-vermogencomponent als een eigen-vermogen component bevatten, worden deze componenten afzonderlijk verwerkt. De eigen-vermogencomponent wordt alsdan opgenomen tegen het bedrag dat overblijft nadat op het totale instrument de afzonderlijk bepaalde reële waarde van de vreemd-vermogencomponent in mindering is gebracht.

2.29 Aandelenkapitaal en reserves Dividend op gewone aandelen wordt ten laste van het eigen vermogen gebracht in de periode waarin het door de aandeelhouder wordt goedgekeurd.

2.30 Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat Reserve kasstroomhedges Deze post omvat het effectieve deel van de cumulatieve reële-waardeveranderingen van uitgevoerde kasstroomhedges. Reserve voor verkoop beschikbare financiële activa De niet-gerealiseerde winsten en verliezen met betrekking tot voor verkoop beschikbare financiële activa worden na aftrek van belastingen direct ten gunste of ten laste van het eigen vermogen gebracht. Indien voor verkoop beschikbare activa worden verkocht of worden geïncasseerd, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt van het eigen vermogen naar ‘Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde’.

2.31 Overzicht van kasstromen Voor wat betreft het overzicht van kasstromen worden onder kasmiddelen verstaan de aanwezige kasmiddelen en de per saldo aanwezige nostrotegoeden bij andere banken. Het op de indirecte berekeningsmethode gebaseerde overzicht van kasstromen geeft inzicht in de herkomst van de kasmiddelen die gedurende het jaar beschikbaar zijn gekomen en de wijze waarop de kasmiddelen gedurende het jaar zijn aangewend. De kasstromen worden gesplitst naar operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. Mutaties in kredieten en vorderingen en interbancaire deposito’s zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Investerings activiteiten omvatten aan- en verkopen en aflossingen inzake

53

financiële beleggingen, alsmede de aan- en verkopen van deelnemingen en van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen. De uitgifte van aandelen en de opname en aflossing van lang vreemd vermogen worden als financieringsactiviteit aangemerkt. Mutaties uit hoofde van valutaomrekenverschillen worden, evenals de consolidatie-effecten bij de verwerving van entiteiten, voor zover van materiële betekenis, uit de kasstromen geëlimineerd.

54


Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 3 Renteresultaat De rentebaten kunnen als volgt worden onderverdeeld: 2013

2012

Kredieten en vorderingen bankiers Kredieten en vorderingen private en publieke sector Overige renteopbrengsten Subtotaal

16.891 660.385 12.426 689.702

16.415 731.988 6.390 754.793

Financiële activa tegen reële waarde Totaal rentebaten

85.679 775.381

101.530 856.323

2013

2012

Verplichtingen bankiers Verplichtingen private en publieke sector Uitgegeven schuldbewijzen Achtergestelde leningen Garantieprovisies Overige Subtotaal

270.170 9.841 – – 10.039 3.695 293.745

327.127 13.226 4.632 158 8.427 4.752 358.322

Financiële verplichtingen tegen reële waarde Totaal rentelasten

170.113 463.858

195.005 553.327

De rentelasten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

De rentebaten en -lasten uit hoofde van kredieten en vorderingen hebben met name betrekking op de commerciële financieringsactiviteiten van Rabo Vastgoedgroep. De post garantieprovisies heeft betrekking op kosten voor door gelieerde ondernemingen van Rabobank Nederland afgegeven garanties op door Rabo Vastgoedgroep verstrekte kredieten. Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde betreffen de rentecomponent van afgesloten derivaten ter afdekking van het renterisico. De daling in de totale rentelasten wordt met name veroorzaakt door een lager rentetarief in rekening gebracht door de Rabobank. De rentebaten en -lasten die betrekking hebben op transacties met verbonden partijen worden toegelicht in 46 Verbonden partijen.

55

4 Projectresultaat De projectbaten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

Woningbouw Commercieel vastgoed Diensten Totaal projectbaten

2013

2012

1.340.143 263.424 16.425 1.619.992

1.350.215 294.083 29.321 1.673.619

2013

2012

1.733.287 391.572 843 2.125.702

1.205.987 406.689 19.868 1.632.544

De projectlasten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

Woningbouw (inclusief bouwterreinen) Commercieel vastgoed Diensten Totaal projectlasten

In de projectlasten is een bedrag van € 690 miljoen (2012: € 194 miljoen) aan afwaarderingen opgenomen. De afwaardering op woningbouw bedraagt € 570 miljoen (2012: € 39 miljoen) en heeft met name betrekking op afwaarderingen van bouwterreinen en vereveningsfondsen. De afwaardering op commercieel vastgoed bedraagt € 120 miljoen (2012: € 108 miljoen). De afwaarderingen zijn het gevolg van verslechterde marktomstandigheden voor commercieel vastgoed waardoor vooruitzichten in de slagingskans van projecten, termijn van realisatie, verwachte marges en verwachte verhuur- en verkoopopbrengsten van commercieel vastgoed zijn gewijzigd. Het besluit om de commercieel vastgoedactiviteiten af te bouwen heeft ook geleid tot extra afwaarderingen. De afwaarderingen worden nader toegelicht onder 20 Vastgoed. In 2012 is een kostenpost van € 47 miljoen genomen onder commercieel vastgoed die direct betrekking heeft op de overname van de aandelen van een partner in een aantal projecten in samenwerking (zie 37 Overnames en afstotingen).

56


5 Provisieresultaat De provisiebaten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

Asset management Fund management Acquisitie/structurering Taxaties/adviezen Totaal provisiebaten

2013

2012

18.782 23.659 4.875 3.810 51.126

17.568 23.454 7.354 3.029 51.405

2013

2012

3.665 178 3.293 2.383 9.519

3.707 4 5.380 834 9.925

De provisielasten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

Asset management Fund management Acquisitie/structurering Taxaties/adviezen Totaal provisielasten

6 Resultaat uit deelnemingen In deze post is onder meer opgenomen het aandeel in het resultaat van de lopende vastgoedfondsen waarop Rabo Vastgoedgroep een significante invloed van betekenis heeft. Het resultaat uit deze deelnemingen wordt nader toegelicht onder 21 Deelnemingen. Resultaten van belangen waarin Rabo Vastgoedgroep geen invloed van betekenis heeft worden meegenomen onder 7 Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde.

7 Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde Dit resultaat kan als volgt worden onderverdeeld:

Derivaten niet aangewezen als hedge-instrument Schuldpapieren Eigen vermogeninstrumenten Performance fees Totaal resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde

2013

2012

(3.011) (2.630) 3.062 6.869 4.290

4.383 1.162 5.277 5.127 15.949

Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde wordt nader toegelicht onder 17 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening.

57

8 Resultaat vastgoedbeleggingen Het resultaat kan als volgt worden onderverdeeld: 2013

2012

Huurbaten vastgoedbeleggingen Exploitatielasten vastgoedbeleggingen verhuurd Exploitatielasten vastgoedbeleggingen onverhuurd Totaal exploitatieresultaat vastgoedbeleggingen

80.394 (31.270) (3.582) 45.542

50.273 (14.871) (2.130) 33.272

Reële waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Totaal resultaat vastgoedbeleggingen

(145.849) (100.307)

(16.840) 16.432

De stijging van zowel de huurbaten als de exploitatielasten wordt met name veroorzaakt door herclassificaties van een aantal objecten van voorraad gereed product naar vastgoedbeleggingen met ingang van december 2012. De huurbaten en exploitatielasten van vastgoedbeleggingen die per eind 2013 zijn overgeboekt naar vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop zijn in bovenstaande tabel meegenomen. De reële waardeveranderingen op vastgoedbeleggingen worden nader toegelicht onder 20 Vastgoed.

9 Personeelskosten Salarissen (incl. variabele beloningen etc.) Pensioenlasten (incl. vervroegde pensionering) Sociale lasten Overige personeelskosten Totaal personeelskosten

2013

2012

127.277 19.446 19.616 30.980 197.319

123.138 18.229 20.625 31.507 193.499

De pensioenlasten hebben betrekking op de bijdrage aan de pensioenregeling zoals uiteengezet in 32 Pensioenregeling werknemers.

58


Gemiddeld aantal medewerkers (in fte’s)

Bouwfonds Property Development MAB Development FGH Bank Bouwfonds Investment Management Fondsenbeheer Nederland Bestuurscentrum Totaal gemiddeld aantal medewerkers

2013

2012

753 135 358 187 129 90 1.652

757 149 334 190 104 94 1.628

2013

2012

18.224 2.143 5.849 20.998 2.670 3.333 10.108 13.211 31.729 5.912 114.177

19.884 2.445 5.921 19.969 2.763 3.210 11.550 14.819 575 8.038 89.174

10 Algemene en beheerskosten Professionele dienstverlening Personeelgerelateerde kosten Zakenreizen en transport Huisvestingskosten Kantoorbenodigdheden en drukkosten Communicatie en informatie Commerciële kosten Automatiseringskosten Dotatie voorzieningen Diverse kosten Totaal algemene en beheerskosten

In de dotatie voorzieningen 2013 is een last opgenomen van € 32 miljoen die betrekking heeft op het besluit om de activiteiten van MAB Development af te bouwen. Een reorganisatievoorziening vormt een belangrijk onderdeel van deze kosten.

11 Afschrijvingen Land en gebouwen in eigen gebruik Bedrijfsmiddelen Immateriële activa Totaal afschrijvingen

2013

2012

2.397 6.467 1.033 9.897

2.352 6.262 1.269 9.883

59

12 Bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen Kredieten en vorderingen private en publieke sector Ontvangst na afboekingen Totaal bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen

2013

2012

568.810 (510) 568.300

238.294 (785) 237.509

Een toelichting op bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen private en publieke sector is opgenomen onder 42.6 Kredietrisico. In de bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen private en publieke sector is een dotatie van € 29 miljoen (2012: € 5 miljoen) aan de kredietvoorziening opgenomen voor ‘Nog niet gerapporteerde verliezen op kredieten en vorderingen (IBNR)’. De hoogte van de IBNR-voorziening is bepaald op basis van historische ervaringscijfers, waarbij rekening is gehouden met het huidige economische klimaat.

13 Belastingen Deze post betreft de over het resultaat verschuldigde/te ontvangen vennootschapsbelasting. De effectieve belastingdruk op het resultaat bedraagt 23,9% (2012: (8,4%)). De belastingdruk is uit de volgende componenten opgebouwd: in procenten (%)

2013

2012

Nominale belastingdruk Nederland Effect belastingvrije inkomsten in Nederland Effect afwijkende belastingdruk overige landen Effect niet-gewaardeerde actieve latentie Effect belastingen voorgaande jaren Effect benutting niet-gewaardeerde actieve latentie Fiscaal vrijgestelde inkomsten ter voorkoming van dubbele belastingen Uitgaven niet aftrekbaar Overige Effectieve belastingdruk bedrijfsresultaat

(25,0) 0,0 0,4 1,4 (0,5) (0,1) (0,1) 0,2 (0,2) (23,9)

(25,0) (3,7) 4,7 26,7 (1,7) (1,1) (0,1) 8,6 (0,0) 8,4

Het effect afwijkende belastingdruk overige landen heeft zowel in 2013 als in 2012 betrekking op het hogere belastingtarief in Frankrijk en Duitsland. Uitgaven niet aftrekbaar in 2012 hebben met name betrekking op kosten gerelateerd aan de overname van de aandelen van een partner in een aantal projecten in samenwerking (zie 37 Overnames en afstotingen). Het effect nietgewaardeerde actieve latentie in zowel 2012 als 2013 heeft met name betrekking op cumulatieve exploitatieverliezen in buitenlandse vennootschappen waarbij het onzeker is of er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen komen. De overname van de aandelen van een partner, zoals hierboven aangegeven, heeft een groot effect gehad op de niet-gewaardeerde actieve latentie in 2012. Overige in 2013 heeft betrekking op de fiscale gevolgen van de omzetting van nog te ontvangen provisiebaten in aandelen in één van de fondsen die wordt beheerd door Bouwfonds Investment Management.

60


Aansluiting tussen de opgenomen belastingen en het bedrag dat resulteert uit toepassing van het Nederlandse belastingtarief op het resultaat over de boekjaren 2013 en 2012:

Totaal bedrijfsresultaat vóór belastingen Tegen belastingtarief van 25,0% (2012: 25,0%) Effect belastingvrije inkomsten in Nederland Effect afwijkende belastingdruk overige landen Effect niet-gewaardeerde actieve latentie Effect belastingen voorgaande jaren Effect benutting niet-gewaardeerde actieve latentie Fiscaal vrijgestelde inkomsten ter voorkoming van dubbele belastingen Uitgaven niet aftrekbaar Overige Tegen een effectieve belastingdruk van 23,9% (2012: (8,4%))

Actuele winstbelastingen - verslagjaar - voorgaande jaren Uitgestelde winstbelastingen (zie 25 Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen) Totaal belastingen

2013

2012

(1.136.329)

(100.181)

284.082 (317) (4.571) (15.118) 5.088 953 916 (2.267) 2.860 271.626

25.045 3.659 (4.697) (26.774) 1.714 1.087 129 (8.598) 56 (8.379)

2013

2012

270.047 5.088 (3.509) 271.626

(7.292) 1.714 (2.801) (8.379)

61

Toelichting op de geconsolideerde balans 14 Kasmiddelen De post liquide middelen omvat alle wettige betaalmiddelen inclusief vreemde valuta welke ter vrije beschikking staan.

15 Kredieten en vorderingen bankiers Deze post omvat alle vorderingen op kredietinstellingen. 2013

2012

Rekening-courant Kredieten van banken Totaal kredieten en vorderingen bankiers

526.728 97.749 624.477

492.171 106.523 598.694

Vrijelijk beschikbaar Niet-vrijelijk beschikbaar Totaal kredieten en vorderingen bankiers

526.728 97.749 624.477

492.171 106.523 598.694

De niet-vrijelijk beschikbare kredieten en vorderingen bankiers hebben betrekking op niet-opeisbaar depots, voornamelijk bij vastgoedbeleggingsfondsen. Onder kredieten en vorderingen bankiers zijn tevens vorderingen opgenomen op verbonden partijen, zie 46 Verbonden partijen.

62


16 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Rabo Vastgoedgroep gaat verschillende financiële derivaten aan die als afdekking van kasstroom zijn bestemd en zich als zodanig kwalificeren. Rabo Vastgoedgroep gaat tevens derivaattransacties aan als afdekking van economische risico’s waarvoor geen hedge accounting wordt toepast (zie 17 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening).

Financiële activa aangehouden als kasstroomhedge Totaal financiële activa aangehouden voor hedge accounting Financiële verplichtingen aangehouden als kasstroomhedge Totaal financiële verplichtingen aangehouden voor hedge accounting

2013

2012

8.981 8.981

65 65

122.797 122.797

207.901 207.901

Kasstroomafdekkingen Rabo Vastgoedgroep maakt gebruik van rentederivaten om veranderingen in de kasstromen van bepaalde variabelrentende schuldinstrumenten af te dekken. Mutaties in deze derivaten worden in het eigen vermogen verwerkt onder toepassing van hedge accounting. De gecontracteerde nominale bedragen van derivaten aangehouden voor hedging-doeleinden zijn aan de actiefzijde in totaal € 1.587 miljoen (2012: € 99 miljoen) en aan de passiefzijde in totaal € 3.921 miljoen (2012: € 4.849 miljoen). Per 31 december 2013 hebben de reële-waardemutaties van de derivaten aangemerkt als kasstroomafdekkingen geleid tot een netto niet-gerealiseerd verlies van € 88 miljoen (2012: € 158 miljoen). In 2013 is de mutatie van € 70 miljoen positief uit hoofde van kasstroomhedges (2012: € 11 miljoen negatief ) rechtstreeks verwerkt in de eigen-vermogenscomponent ‘Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat’. De perioden waarin de kasstromen naar verwachting zullen plaatsvinden en deze naar verwachting het resultaat zullen gaan beïnvloeden zijn als volgt:

2013 Financiële activa aangehouden als kasstroomhedge Financiële verplichtingen aangehouden als kasstroomhedge

2012 Financiële activa aangehouden als kasstroomhedge Financiële verplichtingen aangehouden als kasstroomhedge

Reële waarde

Binnen 1 jaar

8.981 122.797

104.195 599.398

Reële waarde

Binnen 1 jaar

65 207.901

2.053 754.634

Hoofdsom Tussen Meer dan 1 – 5 jaar 5 jaar 1.269.970 2.623.524

Totaal

212.500 698.501

1.586.665 3.921.423

Hoofdsom Tussen Meer dan 1 – 5 jaar 5 jaar

Totaal

97.167 3.271.399

– 822.617

99.220 4.848.650

63

17 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening De financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening bestaan uit financiële activa en verplichtingen die bij eerste opname worden gerubriceerd als financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-enverliesrekening, de financiële activa en verplichtingen die worden aangehouden voor handelsdoeleinden en voor verkoop beschikbare financiële activa. Rabo Vastgoedgroep heeft ervoor geopteerd om financiële instrumenten die niet worden verworven of aangegaan om winst te genereren uit kortetermijnfluctuaties in prijzen of marges van handelaren als ‘financiële activa en verplichtingen bij eerste opname tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening’ aan te wijzen. De criteria voor deze rubricering zijn opgenomen in de grondslagen onder 2.15 Financiële activa en verplichtingen (Rubricering).  Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening kunnen als volgt worden onderverdeeld: 2013

2012

161.380

255.352

90.471 62.383 8.225 322.459

108.101 61.251 3.236 427.940

Financiële activa aangehouden voor handelsdoeleinden Derivaten niet aangewezen als hedge-instrument

Financiële activa bij eerste opname aangewezen tegen reële waarde Schuldpapieren Eigen vermogeninstrumenten Overige Totaal financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Derivaten niet aangewezen als hedge-instrument betreffen derivaten afgesloten met de Rabobank. De eigen-vermogeninstrumenten betreffen met name belangen in vastgoedfondsen waarin Rabo Vastgoedgroep geen invloed van betekenis heeft en die niet-beursgenoteerd zijn. Deze belangen worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. De netto vermogenswaarde vertegenwoordigt in deze de beste benadering van de reële waarde omdat de vastgoedbeleggingen in de fondsen zijn gewaardeerd tegen reële waarden. De onder schuldpapieren aangekochte gesecuritiseerde schuldpapieren worden gewaardeerd op basis van een modelmatige waarderingsmethodiek. Deze waarderingsmethodiek houdt rekening met de huidige beperkte verhandelbaarheid van de instrumenten en maakt gebruik van afgeleide observeerbare marktparameters. Op basis van de huidige beperkte liquiditeit in bepaalde schuldpapieren en markten is een afgeleid product gebruikt dat dezelfde karakteristieken vertoont en waarvoor de illiquiditeit niet in dezelfde mate geldt. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met de kwaliteit, locatie en aard van de onderliggende activiteiten waarvoor de leningen zijn verstrekt. Verwachte toekomstige kasstromen worden op basis van deze afgeleide parameters contant gemaakt.

64


Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening kunnen als volgt worden onderverdeeld: 2013

2012

156.529

248.284

3.304 159.833

– 248.284

Financiële verplichtingen aangehouden voor handelsdoeleinden Derivaten niet aangewezen als hedge-instrument

Financiële verplichtingen bij eerste opname aangewezen tegen reële waarde Schuldpapieren Totaal financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening

De financiële activa en verplichtingen aangehouden voor handelsdoeleinden betreffen derivaten (Interest Rate Swaps, hierna ‘IRS’) die niet aangewezen zijn als hedge-instrument. De IRS-contracten met een positieve waarde per jaareinde bedragen € 161 miljoen (2012: € 255 miljoen) met een onderliggende hoofdsom van € 2.571 miljoen (2012: € 3.276 miljoen). De reële waarden van de IRScontracten met een negatieve waarde per jaareinde bedragen € 157 miljoen (2012: € 248 miljoen) met een onderliggende hoofdsom van € 2.544 miljoen (2012: € 3.276 miljoen).

65

18 Kredieten en vorderingen private en publieke sector Deze post omvat alle vorderingen uit hoofde van kredieten niet zijnde vorderingen op kredietinstellingen. De kredieten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

Hypotheken met onderpand woonhuizen Hypotheken met onderpand niet-woonhuizen Kredieten vastgoedactiviteiten Kredieten managementactiviteiten Overige Totaal kredieten en vorderingen private en publieke sector

2013

2012

5.146.728 11.471.597 368.961 298.626 95.526 17.381.438

4.760.598 11.806.578 395.345 384.869 88.054 17.435.444

2013

2012

74.143 17.843.816 360.804

17.458 17.459.780 334.523

18.278.763

17.811.761

(897.325) 17.381.438

(376.317) 17.435.444

De verdeling van de kredieten naar sector is als volgt:

Overheid Private sector zakelijk Private sector particulier Totaal kredieten en vorderingen private en publieke sector vóór aftrek voorziening waardeverminderingen Voorziening waardeverminderingen (zie 19 Waardeveranderingen kredieten en vorderingen private en publieke sector) Totaal kredieten en vorderingen private en publieke sector

66


19 Waardeveranderingen kredieten en vorderingen private en publieke sector Stand per 1 januari Dotatie (via ‘Bijzondere waardeverandering’) Vrijval (via ‘Bijzondere waardeverandering’) Onttrekking Stand per 31 december

2013

2012

376.317 574.827 (6.017) (47.802) 897.325

205.062 240.272 (2.053) (66.964) 376.317

Alle kredieten die een bijzondere waardeverandering hebben ondergaan, zijn afgeschreven tot het realiseerbare bedrag. In de waardeveranderingen kredieten en vorderingen private en publieke sector is een kredietvoorziening opgenomen voor ‘Nog niet gerapporteerde verliezen op kredieten en vorderingen (IBNR)’ van € 52 miljoen (2012: € 23 miljoen). De hoogte van de IBNR-voorziening is bepaald op basis van historische ervaringscijfers, waarbij rekening is gehouden met het huidige economische klimaat. In 2013 heeft Rabo Vastgoedgroep de volledige zeggenschap verworven in een vastgoedfonds. Het aan dit vastgoedfonds verstrekte krediet, inclusief de hierop getroffen voorziening van € 14 miljoen, is daarmee komen te vervallen. De transactie heeft geen invloed gehad op het resultaat van Rabo Vastgoedgroep. De toegenomen dotatie aan de kredietvoorzieningen is het gevolg van verslechterde financiële posities van kredietnemers en de afgenomen waarde van het onderliggende onroerend goed waardoor toekomstige kasstromen voor rente en aflossing negatief beïnvloed kunnen worden. Bij aanhouden van de economische crisis is een verdere toename van de waardeveranderingen niet uitgesloten. Het waarderingsproces van de kredietportefeuille wordt nader toegelicht in 2.18 Waardeverminderingen van financiële activa. In de risk managementparagraaf (zie 42 Risk management) wordt ingegaan op het beheer van financiële risico’s aangaande de kredietportefeuille.

67

20 Vastgoed Deze post omvat de posities betreffende de vastgoedactiviteiten en kan als volgt worden onderverdeeld: 2013

2012

Bouwterreinen en vereveningsfondsen Onderhanden werk Handelsdebiteuren vastgoed Gereed product Vastgoedbeleggingen Totaal vastgoed

1.305.099 832.019 157.089 218.990 1.055.713 3.568.910

1.743.092 823.559 194.354 184.474 1.403.593 4.349.072

Bouwterreinen en vereveningsfondsen opgenomen onder 30 Overige verplichtingen Onderhanden werk opgenomen onder 30 Overige verplichtingen

(49.243) (124.483)

(52.155) (153.254)

Netto vastgoed

3.395.184

4.143.663

Het verloop van de vastgoedvoorzieningen (exclusief vastgoedbeleggingen) is als volgt: Stand per 1 januari 2013

Toevoegingen

Onttrekking/ overige mutaties

Stand per 31 december 2013

Bouwterreinen en vereveningsfondsen Onderhanden werk Handelsdebiteuren vastgoed Gereed product

351 113 11 63

518 119 (2) 2

(19) 34 – (24)

850 266 9 41

Opgenomen onder 30 Overige verplichtingen Bouwterreinen en vereveningsfondsen Onderhanden werk

14 25

49 4

(15) –

48 29

577

690

(24)

1.243

in miljoenen euro’s

Totaal vastgoed

De toevoegingen aan de vastgoedvoorzieningen zijn in de winst-en-verliesrekening gepresenteerd onder 'projectlasten'.

68


Bouwterreinen en vereveningsfondsen Deze post kan als volgt worden onderverdeeld:

Bouwrijpe kavels Lopende grondexploitaties Overige terreinen met bestemmingsplan Terreinen zonder bestemmingsplan (incl. Vinex) < 5 jaar Terreinen zonder bestemmingsplan (incl. Vinex) 5 - 10 jaar Terreinen zonder bestemmingsplan (incl. Vinex) > 10 jaar Vereveningsfondsen Geactiveerde reële waarde Totaal bouwterreinen en vereveningsfondsen

2013

2012

512.551 283.483 26.092 154.335 225.481 84.392 17.279 1.486 1.305.099

496.499 428.276 144.485 114.003 396.793 126.562 20.398 16.076 1.743.092

Vastgoed (exclusief vastgoedbeleggingen) wordt gewaardeerd tegen kostprijs of lagere netto realiseerbare waarde. De netto realiseerbare waarde van bouwterreinen en vereveningsfondsen is de hoogste van de directe opbrengstwaarde en de indirecte opbrengstwaarde. De directe opbrengstwaarde is de geschatte waarde bij verkoop minus de geschatte kosten om de verkoop te realiseren. De indirecte opbrengstwaarde is de geschatte opbrengst in het kader van de normale bedrijfsvoering minus de geschatte kosten van voltooiing en de geschatte kosten die nodig zijn om de verkoop te realiseren, waarbij de verwachte kasstromen contant worden gemaakt tegen de gewogen gemiddelde kapitaalvoet. Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde kapitaalvoet wordt rekening gehouden met de verwachte vermogensstructuur, timing van kasstromen, operationele risico’s en Rabo Vastgoedgroepspecifieke omstandigheden. Bij de bepaling van zowel de directe als de indirecte opbrengstwaarde wordt gebruikgemaakt van beoordelingen en schattingen. Bij de bepaling van de directe en de indirecte opbrengstwaarde worden risico’s die betrekking hebben op lopende grondexploitaties, terreinen zonder bestemmingsplan en vereveningsfondsen, zoals demografische ontwikkelingen, ligging, invulling en uitwerking van ontwikkelplannen en bestuurlijke besluitvorming, zoveel mogelijk locatiespecifiek, meegenomen. Dit resulteert per locatie in een verwachte ontwikkeling van de gronden woningprijzen, verwachte marges per woning en overige variabelen, die uiteindelijk bepalend zijn voor de directe en de indirecte opbrengstwaarde. Per kavel/bouwterrein is de netto realiseerbare waarde bepaald door de directe en de indirecte opbrengstwaarde met elkaar te vergelijken. Voor bouwrijpe kavels en de lopende grondexploitaties is de netto realiseerbare waarde in de regel gelijk aan de indirecte opbrengstwaarde. Voor de overige categorieën kan voor een bouwterrein zowel de directe als de indirecte opbrengstwaarde leidend zijn geweest voor de bepaling van de netto realiseerbare waarde, waarbij in de regel vaker de directe opbrengstwaarde is gebruikt naarmate het naar verwachting langer duurt voordat met de realisatie kan worden begonnen. Het risico op afwijkingen ten opzichte van beoordelingen en schattingen is in het algemeen groter bij terreinen zonder bestemmingsplan dan bij terreinen met bestemmingsplan, waarbij het risico op afwijkingen verder toeneemt naarmate het naar verwachting langer duurt voordat een begin wordt gemaakt met de ontwikkeling. In 2013 is de netto realiseerbare waarde van alle lopende grondexploitaties, terreinen zonder bestemmingsplan en vereveningsfondsen berekend en deze is vergeleken met de boekwaarde. Dit heeft geresulteerd in een dotatie aan de voorziening van in totaal € 567 miljoen (2012: € 59 miljoen), waarvan € 49 miljoen is meegenomen onder 30 Overige verplichtingen als gevolg van een negatieve boekwaarde van een kavel/bouwterrein. Een negatieve boekwaarde kan bijvoorbeeld ontstaan als Rabo Vastgoedgroep zich verplicht heeft om vastgoed te ontwikkelen, waarbij het project, volgens de huidige schattingen, verliesgevend is, en het verlies groter is dan het op dat moment geactiveerde bedrag. De waardedalingen zijn met name het

69

gevolg van verslechterde marktomstandigheden voor woningen waardoor vooruitzichten in de slagingskans van projecten, termijn van realisatie, verwachte marges en aantal opgeleverde woningen zijn gewijzigd.

Onderhanden werk Deze post kan als volgt worden onderverdeeld: 2013

2012

676.669 1.019.045 (317.394) (546.301) 832.019

651.493 998.025 (308.570) (517.389) 823.559

14.683 37.764 (4.038) (127.301) (45.590) (124.482)

19.448 42.768 (523) (160.310) (54.637) (153.254)

832.019 (124.482) 707.537

823.559 (153.254) 670.305

Onderhanden werk (opgenomen onder 20 Vastgoed) Woningen in voorbereiding en in aanbouw Commercieel vastgoed in ontwikkeling en in uitvoering Vooruit gefactureerde termijnen woningbouw Vooruit gefactureerde termijnen commercieel vastgoed Totaal onderhanden werk (opgenomen onder 20 Vastgoed)

Onderhanden werk (opgenomen onder 30 Overige verplichtingen) Woningen in voorbereiding en in aanbouw Commercieel vastgoed in ontwikkeling en in uitvoering Dienstverlening Vooruit gefactureerde termijnen woningbouw Vooruit gefactureerde termijnen commercieel vastgoed Totaal onderhanden werk (opgenomen onder 30 Overige verplichtingen)

Totaal onderhanden werk Onderhanden werk (opgenomen onder 20 Vastgoed) Onderhanden werk (opgenomen onder 30 Overige verplichtingen) Totaal onderhanden werk

Van de in totaal 9.205 (2012: 11.104) woningen in aanbouw zijn er in totaal 7.705 (2012: 9.567) verkocht. Voor onderhanden werk is de netto realiseerbare waarde in de regel gelijk aan de indirecte opbrengstwaarde. De waarde van het onverkochte onderhanden werk wordt jaarlijks getoetst op indicaties van mogelijke waardedalingen. Indien een indicatie aanwezig is, wordt de indirecte opbrengstwaarde van het onderhanden werk ingeschat. Bij de toetsing op indicaties van mogelijke waardedalingen worden aannames en schattingen meegenomen, zoals woningprijzen, verwachte marges per woning, percentage verkochte woningen en constructie- en aanneemrisico. Rabo Vastgoedgroep heeft in 2013 besloten om de commercieel-vastgoedactiviteiten af te bouwen. Per project van MAB Development is bekeken wat de gevolgen zijn van dit besluit. Waardeverminderingen op een project zijn genomen afhankelijk van de gekozen strategie en eventueel reeds aangegane verplichtingen. Dit heeft geleid tot een waardevermindering van € 113 miljoen in 2013. In 2013 is een bedrag van € 36 miljoen (2012: € 31 miljoen) aan rente gealloceerd en geactiveerd onder onderhanden werk. Het gemiddeld toegepaste rentepercentage voor de bepaling van de te activeren rentekosten ligt in de range van 1,9% tot 5,5% (2012: van 2,6% tot 5,5%). In 2013 is onderhanden werk met een totale waarde van € 101 miljoen (2012: € 916 miljoen) overgeboekt naar vastgoedbeleggingen.

70


Handelsdebiteuren vastgoed Dit betreft vorderingen op kopers van commercieel vastgoed en woningbouw. Bij het bepalen van de voorziening voor dubieuze debiteuren wordt gebruikgemaakt van beoordelingen en schattingen.

Gereed product Deze post kan als volgt worden onderverdeeld:

Woningbouwprojecten Commercieel vastgoedprojecten Totaal gereed product

2013

2012

97.753 121.237 218.990

103.640 80.834 184.474

2013

2012

254 50 39 8 2 353

282 – 3 21 1 307

Opgeleverde, onverkochte woningen per jaareinde

Nederland België Frankrijk Duitsland Overige Totaal opgeleverde, onverkochte woningen

Minimaal één keer per jaar en in het geval van indicaties wordt de waarde van het gereed product berekend; in de meeste gevallen met een interne of externe taxatie. In de taxaties worden aannames en schattingen, zoals de ontwikkeling van de investeerders-, woningen financieringsmarkt, meegenomen. Bij commercieel vastgoedprojecten wordt daarnaast rekening gehouden met andere relevante parameters zoals de huidige en verwachte toekomstige markthuur per m2, huidige en verwachte toekomstige leegstandpercentages, locatie van het vastgoed, courantheid van het vastgoed, de gemiddelde disconteringsvoet en het ontwikkelbudget.

Vastgoedbeleggingen De vastgoedbeleggingsportefeuille kan als volgt worden onderverdeeld:

Winkelcentra Kantoren/bedrijfsruimtes Woningen Hotels Parkeergarages Overige Totaal vastgoedbeleggingen

2013

2012

405.262 372.751 20.563 125.300 116.167 15.670 1.055.713

566.481 472.840 179.156 94.250 71.710 19.156 1.403.593

71

De vastgoedbeleggingen vertoonden het volgende verloop:

Stand per 1 januari Uitbreidingen Verkopen Reële-waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Herclassificatie van activa vanuit onderhanden werk en gereed product Herclassificatie van activa naar vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop Overige Stand per 31 december

2013

2012

1.403.593 83.870 (58.108) (145.849) 100.567 (308.626) (19.734) 1.055.713

696.207 31.062 (206.672) (16.840) 916.070 – (16.234) 1.403.593

2013

2012

806.368 249.345 1.055.713

1.081.548 322.045 1.403.593

Taxaties

Externe taxatie Interne taxatie Totaal vastgoedbeleggingen

Externe taxaties van het vastgoed (inclusief vastgoedbeleggingen) zijn uitgevoerd door hiertoe gecertificeerde externe partijen en hebben plaatsgevonden volgens de RICS-taxatiestandaarden of andere gelijkwaardige taxatiestandaarden. De vastgoed beleggingen zijn gewaardeerd op basis van methodieken die het beste aansluiten bij het desbetreffende vastgoed. Hieronder vallen de discounted cashflowwaarderingsmethode en de kapitalisatie tegen netto aanvangsrendementen van vergelijkbare transacties. Bij de intern getaxeerde vastgoedbeleggingen wordt gebruikgemaakt van de interne vastgoedkennis, waarbij € 216 miljoen (2012: € 278 miljoen) is getaxeerd door gecertificeerde medewerkers van Rabo Vastgoedgroep. Intern getaxeerde vastgoed beleggingen worden vaak gewaardeerd op basis van een discounted cashflowwaarderingsmethode. De vastgoedbeleggingen binnen Rabo Vastgoedgroep zijn veelal unieke objecten. Daarnaast is het aantal vastgoedtransacties in de huidige markt beperkt. Een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat is dan ook vaak niet aanwezig. Bij de taxaties van de verschillende typen vastgoedbeleggingen wordt een groot aantal parameters gebruikt, die zoveel mogelijk afkomstig zijn van bestaande contracten en marktgegevens. Een zekere mate van beoordeling en schatting is over het algemeen onvermijdelijk. Als gevolg hiervan zijn alle vastgoedbeleggingen in overeenstemming met de reële-waardeclassificatie onder IFRS 13 als categorie III aangemerkt. Voor de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen worden, afhankelijk van het soort vastgoed, onder andere de volgende parameters gebruikt: de huidige en verwachte toekomstige markthuur per m2, huidige en verwachte toekomstige leegstandpercentages, locatie van het vastgoed, courantheid van het vastgoed, de gemiddelde disconteringsvoet, het ontwikkelbudget en eventuele kredietrisico’s.

72


Voor de belangrijkste parameters is bij de verschillende taxaties in 2013 gerekend met de volgende prijzen/percentages:

Markthuur per m2 in euro's per jaar Gemiddelde disconteringsvoet

Winkelcentra

Kantoren/ bedrijfsruimtes

Woningen

Overige

547 6,2%

304 6,8%

95 7,9%

204 7,9%

Het gemiddelde leegstandpercentage over de vastgoedbeleggingen, inclusief het vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop, bedroeg 15% (2012: 15%). Rabo Vastgoedgroep heeft in 2013 gevoeligheidsanalyses uitgevoerd op een significant deel van haar vastgoedbeleggings portefeuille (inclusief vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop). Hieruit is naar voren gekomen dat een mutatie van het aanvangsrendement met 0,25% een effect van € 18 miljoen heeft op het resultaat.

Operationele-leaseovereenkomsten De langlopende operationele-leaseovereenkomsten met betrekking tot vastgoedbeleggingen zullen naar verwachting tot de volgende minimale cumulatieve leaseontvangsten leiden: in miljoenen euro’s Korter dan één jaar Van één tot vijf jaar Langer dan vijf jaar Totaal minimale operationele-leaseontvangsten

2013

2012

54 174 132 360

73 213 164 450

De daling wordt met name veroorzaakt door de herrubricering van een deel van de vastgoedbeleggingen naar vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop per eind 2013.

21 Deelnemingen De geaggregeerde financiële informatie van de belangrijkste deelnemingen per jaareinde is hieronder opgenomen: in miljoenen euro’s Totaal activa Totaal verplichtingen Totaal opbrengsten Totaal resultaat

De boekwaarde van deze deelnemingen bedraagt € 112 miljoen (2012: € 90 miljoen).

2013

2012

541 429 38 4

254 164 14 6

73

22 Immateriële activa De immateriële activa betreffen aangeschafte licenties en software. De mutatie in immateriële activa was als volgt: 2013

2012

Kostprijs Cumulatieve afschrijvingen Stand per 1 januari Uitbreidingen Afschrijvingen Overige mutaties Stand per 31 december

9.577 (6.035) 3.542 1.017 (1.033) – 3.526

9.100 (4.766) 4.334 509 (1.269) (32) 3.542

Bestaande uit: Kostprijs Cumulatieve afschrijvingen

9.287 (5.761)

9.577 (6.035)

In 2013 zijn immateriële activa met een kostprijs van € 1 miljoen buiten gebruik gesteld. De boekwaarde van deze immateriële activa op het moment van buiten gebruik stellen was nihil.

23 Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen De boekwaarde van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen vertoonde in 2013 het volgende verloop: Land en gebouwen in eigen gebruik

Bedrijfsmiddelen

Totaal

Kostprijs Cumulatieve afschrijvingen Stand per 1 januari Uitbreidingen Verkopen Afschrijvingen Wijzigingen in groepssamenstelling Overige mutaties Stand per 31 december

64.923 (32.723) 32.200 5.988 (2) (2.397) – – 35.789

41.754 (26.925) 14.829 6.122 (955) (6.467) (219) (870) 12.440

106.677 (59.648) 47.029 12.110 (957) (8.864) (219) (870) 48.229


67.564 (31.775)

42.930 (30.490)

110.494 (62.265)

74


In 2013 zijn onroerende zaken en bedrijfsmiddelen met een kostprijs van € 8 miljoen (2012: nihil) buiten gebruik gesteld. De boekwaarde van deze onroerende zaken en bedrijfsmiddelen op het moment van buiten gebruik stellen was nihil. De boekwaarde van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen vertoonde in 2012 het volgende verloop: Land en gebouwen in eigen gebruik

Bedrijfsmiddelen

Totaal

Kostprijs Cumulatieve afschrijvingen Stand per 1 januari Uitbreidingen Verkopen Afschrijvingen Wijzigingen in groepssamenstelling Overige mutaties Stand per 31 december

65.334 (30.371) 34.963 1.585 – (2.352) (1.996) – 32.200

38.436 (20.663) 17.773 2.082 – (6.262) 1.285 (49) 14.829

103.770 (51.034) 52.736 3.667 – (8.614) (711) (49) 47.029


64.923 (32.723)

41.754 (26.925)

106.677 (59.648)

24 Belastingvorderingen Deze post betreft niet-latente belastingvorderingen uit hoofde van vennootschapsbelasting. Belastingvorderingen zijn toegenomen van € 61 miljoen per 31 december 2012 naar € 305 miljoen per 31 december 2013. Deze toename wordt met name verklaard door het verlies dat in de Nederlandse fiscale eenheid van Rabo Vastgoedgroep in 2013 is geleden. De Nederlandse fiscale eenheid van Rabo Vastgoedgroep is onderdeel van de fiscale eenheid van Rabobank Nederland. Het wordt als waarschijnlijk ingeschat dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn in de fiscale eenheid van Rabobank Nederland waarmee deze verliezen kunnen worden verrekend, waarbij de afrekening via Rabobank Nederland zal plaatsvinden.

75

25 Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen De uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen kunnen aan de volgende posten worden toegerekend: 31 december 2013

Vorderingen Verplichtingen Kredieten en vorderingen private en publieke sector Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen Vastgoed Voorzieningen Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Geactiveerde compensabele verliezen Overige Totaal uitgestelde belasting vorderingen en -verplichtingen

1.217 6.584 14.586 2.522

– – 38.795 –

414 1.234 (4.967) 305

– – – –

– – 32 –

803 5.350 18.940 2.217

– – 38.214 –

28.436 3.548 1.186

– – –

– (722) 227

(23.523) – –

– – –

51.959 4.270 959

– – –

58.079

38.795

(3.509)

(23.523)

32

84.498

38.214

31 december 2012

Vorderingen Verplichtingen Kredieten en vorderingen private en publieke sector Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen Vastgoed Voorzieningen Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Geactiveerde compensabele verliezen Overige Totaal uitgestelde belasting vorderingen en -verplichtingen

1 januari 2013 Via winsten-verlies Via eigen rekening vermogen Overige Vorderingen Verplichtingen

1 januari 2012 Via winsten-verlies Via eigen rekening vermogen Overige Vorderingen Verplichtingen

803 5.350 18.940 2.217

– – 38.214 –

803 2.527 (4.998) 1.161

– – – –

– – 17 –

– 2.823 28.213 1.056

– – 42.506 –

51.959 4.270 959

– – –

(1.054) (1.948) 708

3.538 – –

– – –

49.479 6.218 1.755

4 – 1.504

84.498

38.214

(2.801)

3.538

17

89.544

44.014

De belastinglatenties binnen de post vastgoed hebben hoofdzakelijk betrekking op de verschillen in commerciële en fiscale verwerkingswijze van (1) de geactiveerde rente in de gronden in vervaardiging, (2) de geactiveerde reële waarde op overgenomen vastgoedondernemingen en (3) de ongerealiseerde waardeveranderingen vastgoed. De belastinglatenties op de financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden hebben betrekking op de ongerealiseerde waardemutaties van de kasstroomhedges die netto rechtstreeks in het eigen vermogen worden verwerkt. De belastinglatenties op de voorzieningen hebben betrekking op de verwerkingswijze van de personeelsvoorzieningen. De belastinglatenties op de onroerende zaken en bedrijfsmiddelen hebben betrekking op het verschil in verwerkingswijze van de afschrijvingen. De belastinglatenties op vastgoed

76


zitten zowel binnen als buiten de fiscale eenheid met Rabobank Nederland. Alle overige belastinglatenties hebben betrekking op zaken binnen de fiscale eenheid met Rabobank Nederland. Per 31 december 2013 heeft Rabo Vastgoedgroep voor in totaal € 72 miljoen (2012: € 78 miljoen) aan compensabele verliezen opgebouwd, waarvoor geen uitgestelde belastingvordering is opgenomen. De compensabele verliezen hebben voor een bedrag van € 24 miljoen (2012: € 28 miljoen) betrekking op activiteiten in België. Aan deze verliezen is geen beperking in looptijd verbonden. Het is echter niet waarschijnlijk dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn aangezien de activiteiten in dit land worden afgebouwd. Voor een bedrag van € 18 miljoen (2012: € 12 miljoen) hebben de verliezen betrekking op activiteiten in Nederlandse vennootschappen die geen onderdeel uitmaken van de fiscale eenheid van Rabobank Nederland. Deze verliezen expireren vanaf 2014. Een cumulatief verlies van € 30 miljoen heeft betrekking op overige landen (2012: € 38 miljoen), waarbij een significant deel van dit cumulatieve verlies betrekking heeft op Frankrijk.

26 Overige activa De overige activa hebben betrekking op vooruitbetaalde bedragen voor kosten die ten laste van volgende periode(n) komen en de nog te ontvangen bedragen wegens baten ten gunste van de huidige of voorgaande periode(n).

Nog te ontvangen rente Overige activa Totaal overige activa

2013

2012

72.185 69.804 141.989

66.797 89.515 156.312

27 Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop  Vastgoed aangehouden voor verkoop ter waarde van € 309 miljoen (2012: € 4 miljoen) betreft met name woningen en winkelcentra in verschillende landen. Het is waarschijnlijk dat de boekwaarde binnen 12 maanden door verkoop zal worden gerealiseerd en niet door het voortgezette gebruik. Gedurende 2013 is vastgoed ter waarde van € 309 miljoen overgeboekt vanuit vastgoedbeleggingen en is vastgoed ter waarde van € 4 miljoen verkocht. De winkelcentra geclassificeerd als aangehouden voor verkoop betreffen unieke objecten. Het aantal vastgoedtransacties in dit segment is beperkt en een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat is dan ook niet aanwezig. Voor de taxaties van zowel de woningen als de winkelcentra wordt een groot aantal parameters gebruikt, die zoveel mogelijk afkomstig zijn van bestaande contracten en marktgegevens. Een zekere mate van beoordeling en schatting is over het algemeen onvermijdelijk. Als gevolg hiervan is het vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop in overeenstemming met de reële-waardeclassificatie onder IFRS 13 geheel als categorie III aangemerkt. Voor de bepaling van de reële waarde worden, afhankelijk van het soort vastgoed, onder andere de volgende parameters gebruikt: de huidige en verwachte toekomstige markthuur (per m2), huidige en verwachte toekomstige leegstandpercentages, locatie van het vastgoed, courantheid van het vastgoed, de gemiddelde disconteringsvoet, het ontwikkelbudget en eventuele kredietrisico’s.

77

Taxaties

Externe taxatie Interne taxatie Totaal vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop

2013

2012

235.588 73.038 308.626

– 4.040 4.040

Externe taxaties zijn uitgevoerd door hiertoe gecertificeerde externe partijen en hebben plaatsgevonden volgens de RICS-taxatie standaarden of andere gelijkwaardige taxatiestandaarden. De vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd op basis van methodieken die het beste aansluiten bij het desbetreffende vastgoed. Hieronder valt een discounted cashflowwaarderingsmethode. Voor de meer courante woningmarkt spelen daadwerkelijke verkoopprijzen van vergelijkbare woningen een belangrijke rol in de waardebepaling. Voor de belangrijkste parameters is bij de verschillende taxaties in 2013 gerekend met de volgende prijzen/percentages:

Markthuur per m2 in euro’s per jaar Gemiddelde disconteringsvoet

Winkelcentra

Woningen

180 8,7%

88 5,9%

28 Verplichtingen bankiers Deze post omvat aan kredietinstellingen verschuldigde bedragen, niet zijnde schuldbewijzen en achtergestelde schulden.

Termijndeposito’s Hypothecaire leningen Geldmarktdeposito’s Daggeld en direct opvraagbare kredietsaldi Totaal verplichtingen bankiers

2013

2012

19.916.461 57.180 683.008 86.738 20.743.387

18.699.112 62.044 1.212.380 159.419 20.132.955

In verband met ontvangen financieringen van € 121 miljoen (2012: € 124 miljoen) zijn zekerheden verstrekt in de vorm van vastgoedbeleggingen met een boekwaarde van € 55 miljoen (2012: € 62 miljoen).

78


29 Verplichtingen private en publieke sector Deze post omvat alle niet-achtergestelde verplichtingen private en publieke sector, die ontvangen zijn van niet-kredietinstellingen.

Private sector Spaargelden particulieren Publieke sector Totaal verplichtingen private en publieke sector

2013

2012

201.437 14.664 39.822 255.923

293.347 14.581 71.046 378.974

30 Overige verplichtingen Onderhanden werk (zie 20 Vastgoed) Bouwterreinen en vereveningsfondsen (zie 20 Vastgoed) Crediteuren Te betalen rente opgenomen gelden Overige verplichtingen Totaal overige verplichtingen

2013

2012

124.482 49.243 216.898 73.585 207.211 671.419

153.254 52.155 171.422 69.658 126.050 572.539

De stijging van de overige overlopende passiva wordt met name veroorzaakt door het activeren van een grote grondpositie in 2013.

31 Voorzieningen Primaire en secundaire personeelsvoorzieningen Garantiefonds Personeelsvoorziening na uitdiensttreding Herstructureringsvoorziening Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

2013

2012

11.802 13.830 378 33.163 12.982 72.155

10.084 14.752 617 14.451 12.858 52.762

79

De boekwaarde van voorzieningen vertoonde in 2013 het volgende verloop:

Stand per 1 januari 2013 Toevoeging ten laste van resultaat Onttrekkingen Vrijval ten gunste van resultaat Overige mutaties Stand per 31 december 2013

Primaire en secundaire personeels voorzieningen

Garantiefonds

Personeels voorziening na uitdiensttreding

10.084 2.832 (794) (783) 463 11.802

14.752 3.512 (4.241) (191) (2) 13.830

617 – (254) 14 1 378

Herstructu rerings Overige voorziening voorzieningen 14.451 32.313 (11.713) (672) (1.216) 33.163

Totaal

12.858 674 (3.117) (586) 3.153 12.982

52.762 39.331 (20.119) (2.218) 2.399 72.155

Herstructu rerings Overige voorziening voorzieningen

Totaal

De boekwaarde van voorzieningen vertoonde in 2012 het volgende verloop:

Stand per 1 januari 2012 Toevoeging ten laste van resultaat Onttrekkingen Vrijval ten gunste van resultaat Overige mutaties Stand per 31 december 2012

Primaire en secundaire personeels voorzieningen

Garantiefonds

Personeels voorziening na uitdiensttreding

10.277 1.363 (825) (731) – 10.084

16.540 1.410 (1.838) (1.595) 235 14.752

955 19 (57) (300) – 617

27.060 3.194 (17.887) (686) 2.770 14.451

16.320 3.162 (5.536) (1.097) 9 12.858

71.152 9.148 (26.143) (4.409) 3.014 52.762

Primaire en secundaire personeelsvoorzieningen Deze voorziening heeft betrekking op uitkeringen na pensionering, niet zijnde pensioenrechten en de VUT-regeling alsmede uitkeringen die zijn aan te merken als secundaire arbeidsvoorwaarden.

Garantiefonds Eigenaren van Rabo Vastgoedgroep-woningen krijgen een garantiecertificaat uitgereikt. De daaruit voortvloeiende financiële verplichtingen worden uit dit fonds voldaan.

Personeelsvoorziening na uitdiensttreding De personeelsvoorziening na uitdiensttreding heeft voornamelijk betrekking op de afkoop van een toegezegd-pensioenregeling van twee oud-medewerkers.

Herstructureringsvoorziening Deze voorziening houdt met name verband met het besluit om de activiteiten van MAB Development af te bouwen.

Overige voorzieningen Deze post omvat onder andere voorzieningen voor claims en juridische geschillen.

80


32 Pensioenregeling werknemers Met ingang van 1 augustus 2008 vallen de werknemers van Rabo Vastgoedgroep in Nederland onder de pensioenregeling van Rabobank Pensioenfonds, die tot ultimo 2012 kwalificeerde als een toegezegd-pensioenregeling. Vanaf mei 2013 is de pensioenregeling van de Rabobank gewijzigd en deze kwalificeert nu als toegezegde-bijdrageregeling, waarbij de verplichting van de Rabobank in principe is beperkt tot de verschuldigde premiebetalingen onder aftrek van reeds betaalde bijdragen. De door Rabo Vastgoedgroep verschuldigde premie wordt in rekening gebracht door Rabobank Nederland.

33 Belastingverplichtingen Deze post betreft niet-latente belastingverplichtingen uit hoofde van (buitenlandse) vennootschapsbelasting.

34 Aandelenkapitaal en reserves Geplaatst en gestort aandelenkapitaal Agioreserve Ingehouden winst inclusief nettoresultaat huidige boekjaar Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat Totaal eigen vermogen aandeelhouder moedermaatschappij

2013

2012

10.071 1.137.590 (257.094) (87.840) 802.727

10.071 1.137.590 601.949 (158.202) 1.591.408

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 20,7 miljoen (2012: € 20,7 miljoen) en bestaat onveranderd uit 18 miljoen aandelen, waarvan 8.757.578 aandelen zijn geplaatst en volgestort. De aandelen hebben een nominale waarde van € 1,15 elk. De algemene vergadering besluit tot uitgifte van aandelen. De algemene vergadering kan de directie aanwijzen als het tot uitgifte bevoegde orgaan. Zolang de directie tot uitgifte bevoegd is kan de algemene vergadering niet tot uitgifte besluiten. Het resultaat staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering. De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover haar eigen vermogen groter is dan het geplaatst kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. In de ingehouden winst is een bedrag opgenomen van € 9 miljoen (2012: € 12 miljoen) dat betrekking heeft op ongerealiseerde waardeveranderingen in het eigen vermogen, welke vennootschappelijk als wettelijke reserve dient te worden beschouwd. De winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat hebben betrekking op ongerealiseerde verliezen uit kasstroomhedges. In 2013 is een bedrag van € 70 miljoen positief (2012: € 11 miljoen negatief ) rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen uit hoofde van kasstroomhedges en is geen mutatie rechtstreeks verwerkt in het minderheidsbelang (2012: nihil). Het belastingeffect over deze ongerealiseerde verliezen bedraagt € 24 miljoen negatief (2012: € 4 miljoen positief ), zie 25 Uitgestelde belasting vorderingen en -verplichtingen. Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar het overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten en het geconsolideerd vermogensoverzicht. Op 12 maart 2014 heeft de aandeelhouder de definitieve goedkeuring gegeven voor een agiostorting van € 450 miljoen.

81

Overige informatie

35 Voorwaardelijke schulden en onherroepelijke kredietfaciliteiten Deze post betreft garanties afgegeven inzake verplichtingen van derden en voorwaardelijk aangekochte grond. Deze hebben hoofdzakelijk betrekking op verplichtingen die gebruikelijk zijn in ontwikkelingsprojecten.

Voorwaardelijke schulden Voorwaardelijke verplichtingen voortvloeiend uit afgegeven garanties Voorwaardelijke verplichtingen inzake terreinen Totaal voorwaardelijke schulden

2013

2012

927.245 440.635 1.367.880

1.027.862 369.907 1.397.769

De voorwaardelijke verplichtingen voortvloeiend uit afgegeven garanties zullen voor een groot deel verlopen bij beëindiging van het project zonder dat zij geheel of gedeeltelijk tot betaling leiden. Dit betekent dat de opgevoerde bedragen niet de verwachte toekomstige kasstromen weergeven. De afgegeven garanties hebben voor € 730 miljoen (2012: € 825 miljoen) betrekking op concerngaranties aan derden en voor € 197 miljoen (2012: € 203 miljoen) betrekking op concerngaranties aan Rabobank Nederland in ruil voor verstrekte bankgaranties door Rabobank Nederland aan derden.

Onherroepelijke kredietfaciliteiten Beschikkingsruimte kredietfaciliteiten en bouwdepot Openstaande offertes (gewogen naar slagingskans) Totaal onherroepelijke kredietfaciliteiten

2013

2012

173.429 195.413 368.842

288.054 131.628 419.682

36 Overige niet uit de balans blijkende activa en verplichtingen De verplichtingen uit hoofde van werk in uitvoering betreffen 9.205 (2012: 11.104) woningen in aanbouw, waarvan er 7.705 (2012: 9.567) reeds zijn verkocht. Met betrekking tot niet-commercieel-vastgoedprojecten zijn per 31 december 2013 voor een bedrag van € 436 miljoen (2012: € 492 miljoen) verplichtingen aangegaan met derden, waaronder onderaannemers en architecten. Met betrekking tot commercieel-vastgoedprojecten zijn voor een bedrag van € 42 miljoen (2012: € 59 miljoen) verplichtingen aangegaan met onderaannemers en architecten. Rabo Vastgoedgroep is voor een bedrag van € 7 miljoen (2012: € 104 miljoen) toekomstige onvoorwaardelijke afname verplichtingen aangegaan met betrekking tot gronden voor zowel commercieel- als niet-commercieel-vastgoedprojecten. De daling van de toekomstige onvoorwaardelijke afnameverplichtingen wordt met name veroorzaakt door het activeren van een grote grondpositie in 2013.

82


Met hoofdelijke aansprakelijkheid ten aanzien van verplichtingen van samenwerkingsverbanden met derden wordt in de balans slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van een of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Er zijn langlopende verplichtingen aangegaan betreffende de huur van kantoorpanden en de operationele leasing van auto’s. Uit hoofde van langlopende huur- en leasecontracten waren per jaareinde de volgende verplichtingen aangegaan:

Korter dan één jaar Van één tot vijf jaar Langer dan vijf jaar Totaal langlopende verplichtingen

2013

2012

22.783 23.526 821 47.130

15.227 23.473 1.109 39.809

Rabo Vastgoedgroep heeft geen niet uit de balans blijkende verplichtingen uit hoofde van de afgesloten en lopende derivaatcontracten. De hoofddirectie en raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep hebben in de eerste helft van 2007 besloten tot een breed en diepgaand forensisch onderzoek naar vermeende fraude bij een aantal projecten uit de tijd van het vroegere ABN AMRO Bouwfonds. Eind 2007 heeft het Openbaar Ministerie in dit kader invallen gedaan, onder meer bij Rabo Vastgoedgroep. De totale kosten van de externe onderzoeken en adviezen bedragen vanaf 2007 tot en met 2013 circa € 29 miljoen. De inschatting van het management is vooralsnog dat het saldo van de mogelijke kosten door toekomstige claims versus toekomstig verhaal nihil zal bedragen. De reeds geïncasseerde schikkingsopbrengsten tot en met 2013 zijn verantwoord in het resultaat van de desbetreffende jaren.

37 Overnames en afstotingen In 2013 is het besluit tot afbouw van de commercieel-vastgoedactiviteiten van MAB Development genomen. Per project is bekeken wat de gevolgen zijn van dit besluit, waarbij bijvoorbeeld besloten kan zijn dat het project volgens initieel plan wordt afgerond, het project wordt verkocht of dat niet meer aan het project wordt begonnen. Het besluit tot afbouw van de commercieel-vastgoedactiviteiten van MAB Development kwalificeert dan ook niet als beëindigde bedrijfsactiviteiten onder IFRS 5. In 2013 zijn er geen overnames en afstotingen geweest die van significante invloed zijn op Rabo Vastgoedgroep. Op 20 december 2012 zijn alle aandelen van Meyer Bergman, een commercieel-vastgoedontwikkelaar, in een aantal omvangrijke samenwerkingsverbanden overgenomen. De projecten betreffen hoofdzakelijk commercieel-vastgoedprojecten die voor 100% gefinancierd waren door Rabo Vastgoedgroep. De zeggenschap was evenredig verdeeld tussen Rabo Vastgoedgroep en de voormalige partner. Het aandelenbelang van Meyer Bergman bedroeg in de meeste gevallen 50%. Na overname bezat Rabo Vastgoedgroep alle aandelen en had het de volledige zeggenschap in deze projecten met uitzondering van één project. Tegen een kleine vergoeding heeft Rabo Vastgoedgroep in 2013 de resterende aandelen in dit project verworven, waardoor Rabo Vastgoedgroep nu geheel zelfstandig de waarde van deze projecten kan optimaliseren.

83

De reële waarden van de geïdentificeerde activa en passiva voor het in 2012 overgenomen belang op 20 december 2012 waren als volgt: in miljoenen euro’s

reële waarde gerealiseerd bij overname

Vastgoed Kasmiddelen en kredieten en vorderingen bankiers Overige activa

490 10 1 501

Verplichting bankiers Overige verplichtingen

494 7 501

Reële waarde netto actief Totale geschatte kosten gerelateerd aan de overname

– 47

Zowel de reële waarde van de activa als de reële waarde van de verplichtingen op moment van overname bedroeg € 501 miljoen. De totale overnamesom, exclusief belastingeffecten, bedroeg € 47 miljoen. Deze goodwill is geheel ten laste van het resultaat in 2012 geboekt onder projectlasten. Met uitzondering van bovenstaande geschatte kosten en belastingeffecten direct gerelateerd aan de transactie, heeft de overname geen materiële invloed gehad op de omzet en het resultaat in 2012 van Rabo Vastgoedgroep. Indien de overname zou hebben plaatsgevonden op 1 januari 2012, zou dit bij ongewijzigd beleid hebben geleid tot een stijging van het huurresultaat met € 12 miljoen met een tegengesteld kosteneffect. Er zou geen effect zijn geweest op het resultaat van Rabo Vastgoedgroep. Er zijn geen voorwaardelijke verplichtingen overgenomen als onderdeel van de overname.

84


38 Overzicht van kasstromen In het geconsolideerd overzicht van kasstromen presenteert Rabo Vastgoedgroep de kasstromen die kunnen worden toegeschreven aan operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. Aangezien het verstrekken van financiering voor commercieel vastgoed een integraal onderdeel is van de activiteiten van Rabo Vastgoedgroep, worden het aantrekken en verschaffen van financiering en hieraan gerelateerde zaken als onderdeel van de operationele activiteiten gepresenteerd. Bepaling van de liquide middelen: 2013

2012

Kasmiddelen Direct opvraagbare tegoeden bij banken (zie 15 Kredieten en vorderingen bankiers) Totaal liquide middelen

43 526.728 526.771

42 492.171 492.213

Stand per 1 januari Mutatie liquide middelen Stand per 31 december

492.213 34.558 526.771

442.483 49.730 492.213

De operationele kasstroom omvat € 770 miljoen (2012: € 876 miljoen) aan ontvangen rente en € 460 miljoen (2012: € 599 miljoen) aan betaalde rente.

39 Reële waarde In onderstaande tabel wordt de reële waarde van financiële instrumenten weergegeven (inclusief de financiële instrumenten die in de jaarrekening niet tegen reële waarde zijn opgenomen). De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief geruild, of een verplichting afgewikkeld zou kunnen worden tussen voldoende geïnformeerde, bereidwillige partijen in een zakelijke transactie. in miljoenen euro’s

2013 Boekwaarde Reële waarde


Financiële activa Kredieten en vorderingen bankiers Financiële activa tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Kredieten en vorderingen private en publieke sector Totaal financiële activa

624 9 322 17.381 18.336

624 9 322 17.867 18.822

599 – 428 17.435 18.462

600 – 428 18.543 19.571

85




Financiële verplichtingen Verplichtingen bankiers Verplichtingen private en publieke sector Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Totaal financiële verplichtingen

20.743 256

21.277 266

20.133 373

20.493 393

123

123

208

208

160 21.282

160 21.826

248 20.962

248 21.342

Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van variabel rentende financiële instrumenten die tegen geamortiseerde kostprijs worden opgenomen, wordt verondersteld gelijk te zijn aan de boekwaarde. De reële waarde van kredieten en hypothecaire leningen die tegen geamortiseerde kostprijs worden opgenomen, wordt berekend door de contractuele kasstromen te verdisconteren tegen de actuele marktrente voor soortgelijke kredieten en leningen. De reële waarde van verplichtingen bankiers en verplichtingen private en publieke sector, die beide tegen geamortiseerde kostprijs worden opgenomen, wordt berekend door de contractuele kasstromen te verdisconteren tegen de actuele marktrente voor soortgelijke verplichtingen. De bepaling van de reële waarde van financiële instrumenten die in de jaarrekening tegen reële waarde zijn opgenomen wordt nader toegelicht in 2.15 Financiële activa en verplichtingen. Wijzigingen in de kredietkwaliteit van leningen in de portefeuille hebben geen invloed op het bepalen van de bruto reële waarde, aangezien het effect van de bijzondere waardevermindering afzonderlijk wordt verantwoord door de kredietvoorzieningen in mindering te brengen op zowel de boekwaarde als de reële waarde. In voorkomende gevallen wordt de op de financiële instrumenten opgebouwde rente (per balansdatum) opgenomen in de boekwaarde van de financiële instrumenten. De waarderingsmethoden en aannames zorgen voor een consistente bepaling van de reële waarde van de in de tabel opgenomen activa en verplichtingen van Rabo Vastgoedgroep. Derivaten gebruikt voor hedging-doeleinden worden in de balans opgenomen tegen de reële waarde. De waardeveranderingen in de derivaten aangehouden als kasstroomhedge worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De waardeveranderingen van de overige derivaten lopen via de winst-en-verliesrekening. De reële waarde van niet-financiële activa en verplichtingen als vastgoed, bedrijfsmiddelen, vooruitbetalingen en niet-rentegerelateerde overlopende posten, is niet in de tabel opgenomen. Rabo Vastgoedgroep heeft geen niet uit de balans blijkende verplichtingen uit hoofde van de afgesloten en lopende derivaatcontracten.

Methode van waardering Rabo Vastgoedgroep waardeert haar financiële instrumenten op basis van twee uitgangspunten. Indien beschikbaar geven genoteerde marktprijzen de beste indicatie van de reële waarde. Indien geen genoteerde marktprijzen beschikbaar zijn voor financiële instrumenten, bepaalt Rabo Vastgoedgroep de reële waarde op basis van een waarderingstechniek met gebruikmaking van marktgegevens. Hierbij worden de verwachte kasstromen contant gemaakt op basis van marktinformatie per balansdatum, zoals rentetarieven en valutakoersen, die in overeenstemming is met de resterende rentevaste periode van het financieel instrument.

86


Voor vaststelling van de reële waarde kunnen diverse methoden en aannames worden gehanteerd. Rabo Vastgoedgroep hanteert de reële waarde van financiële activa en verplichtingen voor de analyse van rentegevoeligheid. De methoden en aannames zijn gericht op ondersteuning van die toepassing van de reële waarde. Veranderingen in de methoden en aannames kunnen een materieel effect hebben op de bepaling van de reële waarde. Het Balans en Risico Management Comité (BRMC) bewaakt de toepassing van de juiste waarderingsmethoden en -technieken. Leidraad hierbij zijn de waarderingsmethoden zoals die door Rabobank Nederland worden toegepast. In onderstaande tabellen wordt weergegeven welke waarderingsmethoden zijn gebruikt ter bepaling van de reële waarde van de financiële activa en verplichtingen. Hierbij worden drie categorieën onderscheiden: Categorie I: Waardering op basis van genoteerde marktprijzen; Categorie II: Waardering op basis van waarderingstechnieken waarbij veronderstellingen worden gehanteerd die wel worden ondersteund door marktprijzen of markttarieven; en Categorie III: Waardering op basis van waarderingstechnieken waarbij veronderstellingen worden gehanteerd die niet geheel worden ondersteund door marktprijzen of markttarieven. Waardering financiële activa en verplichtingen in 2013:


Categorie I

Reële waarde Categorie II Categorie III

Totaal

Kredieten en vorderingen bankiers Financiële activa tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Kredieten en vorderingen private en publieke sector Totaal financiële activa tegen reële waarde

– – – – –

530 9 163 702

94 159 17.867 18.120

624 9 322 17.867 18.822

Verplichtingen bankiers Verplichtingen private en publieke sector Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Totaal financiële verplichtingen tegen reële waarde

– –

21.197 –

80 266

21.277 266

–

123

–

123

– –

157 21.477

3 349

160 21.826

De financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening in categorie III betreffen belangen in vastgoedfondsen waarin Rabo Vastgoedgroep geen invloed van betekenis heeft en die niet-beursgenoteerd zijn en aangekochte gesecuritiseerde schuldpapieren. De aangekochte gesecuritiseerde schuldpapieren worden gewaardeerd op basis van een modelmatige waarderingsmethodiek en worden nader toegelicht onder 17 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening. Rabo Vastgoedgroep bepaalt voor terugkerende waarderingen van financiële instrumenten tegen reële waarde wanneer overdrachten tussen de verschillende categorieën van de reële-waardehiërarchie hebben plaatsgevonden door aan het eind van elke rapportageperiode opnieuw de categorie te beoordelen.

87

Waardering financiële activa en verplichtingen in 2012:


Categorie I

Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Totaal financiële activa tegen reële waarde Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Totaal financiële verplichtingen tegen reële waarde

Reële waarde Categorie II Categorie III

Totaal

– –

258 258

170 170

428 428

–

208

–

208

– –

248 456

– –

248 456

Het verloop van de reële waarde van financiële instrumenten welke onder categorie III zijn opgenomen laat het volgende beeld zien: Verloop van financiële instrumenten tegen reële waarde in categorie III in miljoenen euro’s

Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening

Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening


Waardeveranderingen opgenomen in W&V

Aankopen

170 170

(3) (3)

11 11

– –

– –

1 1

– –

– –

Overige

Over boeking van/naar Cat I en II


(29) (29)

10 10

– –

159 159

– –

(4) (4)

– –

3 3

Afwikkelingen Verkopen

Verloop van vastgoed tegen reële waarde in categorie III Het verloop van vastgoedbeleggingen en vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en de belangrijkste parameters die zijn gebruikt voor de bepaling van de reële waarde, worden toegelicht in 20 Vastgoed en 27 Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop.

88


40 Honoraria conform artikel 2:382a BW Jaarrekeningcontrole Andere controleopdrachten Totaal honoraria

2013

2012

1.427 296 1.723

1.202 148 1.350

De bovenstaande honoraria van de accountantsorganisatie Ernst & Young Accountants LLP zijn ten laste gebracht van het resultaat van Rabo Vastgoedgroep, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2: 382a BW. De honoraria uit hoofde van de jaarrekeningcontrole, andere controleopdrachten, adviesdiensten op fiscaal terrein en andere niet- controlediensten van overige accountants en overige onderdelen van EY zijn niet in dit bedrag begrepen.

41 Bezoldiging bestuurders en raad van commissarissen De leden van de hoofddirectie en de raad van commissarissen worden vermeld op pagina 4 van het jaarverslag. In 2013 bedroeg de bezoldiging van de leden en de oud-leden van de hoofddirectie en haar rechtsvoorgangers € 2,5 miljoen (2012: € 4,2 miljoen). Dit bedrag is opgenomen onder personeelskosten en bestaat uit:

Kortetermijnpersoneelsbeloningen Pensioenregelingen Andere langetermijnpersoneelsbeloningen Afvloeiingsregeling Totaal bezoldiging bestuurders

2013

2012

1.311 435 303 444 2.493

2.412 573 474 700 4.159

De totale vergoeding voor de leden en de oud-leden van de raad van commissarissen in 2013 was € 0,2 miljoen (2012: € 0,2 miljoen). Aan het eind van 2013 bedroegen de aan de hoofddirectie verstrekte leningen € 0,2 miljoen (2012: € 0,3 miljoen). De in de tabel opgenomen bedragen zijn exclusief de belasting van 16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking, voor zover dat loon hoger was dan € 150. Deze heffing bedraagt in totaal € 0,3 miljoen.

89

42 Risk management 42.1 Governance Rabo Vastgoedgroep heeft risicomanagement verankerd in haar processen en belegd tot op het hoogste niveau in de organisatie. De hoofddirectie is collectief verantwoordelijk voor het risicoprofiel van Rabo Vastgoedgroep en hanteert daarbij een risicobereidheidsverklaring waarin per risicocategorie is vastgelegd welke blootstelling maximaal geaccepteerd wordt. Risico’s worden geïdentificeerd aan de hand van gericht beleid per risicocategorie, dat is goedgekeurd door de hoofddirectie. De formele vastlegging van het risicomanagementproces en haar feitelijke werking worden jaarlijks geëvalueerd. De hoofddirectie staat bij haar vaststelling van de risico bereidheid en het beleid per risicocategorie onder toezicht van de raad van commissarissen. De hoofddirectie wordt bij haar verantwoordelijkheid geadviseerd door het Balans en Risico Management Comité (BRMC) en het Platform Informatiebeleid (PIB). Binnen het Bestuurscentrum is een afdeling Risk Management ingericht voor beleidsontwikkeling, risicoanalyse en geconsolideerde risicorapportage. Deze afdeling Risk Management Bestuurscentrum is vertegenwoordigd in het BRMC en het PIB, die worden voorgezeten door de Chief Financial & Risk Officer (CFRO) uit de hoofddirectie. De CFRO is verantwoordelijk voor de implementatie en naleving van het risicobeleid. Rabo Vastgoedgroep heeft haar risicomanagementactiviteiten zoveel mogelijk decentraal bij de divisies georganiseerd. De beoordeling van risico’s vindt primair plaats binnen de business units van Rabo Vastgoedgroep. De afdeling Risk Management adviseert aanvullend de hoofd directie wanneer de grootste financieringsposten en investeringsvoorstellen ter goedkeuring worden voorgelegd. De grote financieringen worden eveneens beoordeeld door de afdeling Kredietrisicomanagement van Rabobank Nederland.

42.2 Financiële instrumenten Ontwikkeling, bezit en financiering van vastgoed is kapitaalintensief. Een belangrijk deel van het resultaat van de activiteiten van Rabo Vastgoedgroep wordt daarom bepaald door het efficiënt en risicobewust kunnen hanteren van enkele, relatief eenvoudige, financiële instrumenten. De keuze voor de wijze van financieren wordt grotendeels bepaald door de looptijd waarvoor de middelen benodigd zijn en door de

rentegevoeligheid van de waarde van een investering of portefeuille waarvoor de middelen worden aangewend. Rentegevoeligheid van de waarde van vastgoedbezit is lastig eenduidig vast te stellen, vandaar dat bij investeringen in vastgoed wordt gezocht naar stabiele rentekosten ten opzichte van de huurstroom die wordt ontvangen. Rabo Vastgoedgroep hanteert renteswaps om zichzelf en haar cliënten te beschermen tegen blootstelling aan fluctuaties op de rentemarkt. Deze swaps mogen door zowel Rabo Vastgoedgroep als haar cliënten uitsluitend als risicoafdekking in combinatie met een lening worden afgesloten. Andere (complexere) financiële instrumenten, zoals opties, worden niet door Rabo Vastgoedgroep gehanteerd.

42.3 Meting, normering en rapportage Risk Management ziet erop toe dat alle relevante risico’s van activiteiten op consistente wijze gemeten, gelimiteerd en beheerst worden. Dit doet zij door middel van toetsing van de risico’s aan voor dat doel opgesteld risicobeleid en de risico bereidheid. Het risicobeleid is vastgelegd voor markten kredietrisico, balansrisico, operationeel risico, product ontwikkeling en concentratierisico en is in principe afgeleid van het beleid van Rabobank Nederland. Risk Management rapporteert minimaal ieder kwartaal over risico’s aan de hoofddirectie en aan de raad van commissarissen. Ook onderhoudt de afdeling Risk Management een rechtstreekse lijn met Group Risk Management van Rabobank Nederland. Het beleid en de positie van Rabo Vastgoedgroep ten aanzien van de risicocategorieën wordt in de paragrafen hierna beschreven.

42.4 Marktrisico Marktrisico is het risico dat de verandering van marktvariabelen, als gevolg van wijzigingen in het algemene economische klimaat, leidt tot winsten of verliezen op aangehouden posities. Rabo Vastgoedgroep is actief op de rentemarkt en de vastgoed markt. Een kwantificering van het marktrisico op de rentemarkt is opgenomen in paragraaf 42.5 Rente-, valuta-, en liquiditeitsrisico.

90


De posities op de vastgoedmarkt verdeelt Rabo Vastgoedgroep naar ‘vastgoed in ontwikkeling’ en ‘vastgoed in beheer’. Een besluit om te investeren in ieder van deze categorieën wordt genomen op basis van een gelaagde fiatteringsstructuur en een oordeel van ervaren risicoanalisten. Divisies en Rabo Vastgoedgroep mogen binnen hun mandaat fiatteren, terwijl voor de meest omvangrijke investeringen goedkeuring moet worden verkregen van Rabobank Nederland. Deze fiatteringsstructuur wordt jaarlijks geëvalueerd. Een Customer Due Diligence (CDD) onderzoek is een vast onderdeel van deze fiatteringsstructuur. Tweemaal per jaar analyseert Rabo Vastgoedgroep de gevoeligheid van haar bezittingen voor een scenario dat sterk negatief, maar over een middellange periode niet ondenkbaar is. De impact van dit scenario wordt berekend voor vastgoed bezit en voor het bezit van financiële activa met vastgoed als onderliggende waarde. Het doorgerekende scenario resulteert in een grote impact op de vermogenspositie van Rabo Vastgoedgroep, maar moet in het licht worden bezien van reeds doorgevoerde impairments en genomen voorzieningen. Ook levert een voltrekking van een dergelijk scenario over een middellange termijn voldoende gelegenheid op voor managementinterventie. Marktrisico van vastgoed Waardedalingen op de vastgoedmarkt hebben rechtstreeks impact op het ‘direct’ vastgoedbezit van Rabo Vastgoedgroep. Onder ‘direct’ vastgoedbezit wordt verstaan de grondporte feuille, het onverkochte vastgoed in aanbouw, onverkocht maar reeds opgeleverd vastgoed, vastgoed in exploitatie eventueel ten behoeve van herontwikkeling of ten behoeve van nog te structureren vastgoedbeleggingsfondsen en vastgoed dat uit hoofde van leaseconstructies in bezit is van Rabo Vastgoedgroep. Per 31 december 2013 was de omvang van het ‘direct’ vastgoedbezit € 3.508 miljoen (2012: € 3.793 miljoen). Marktrisico van financiële activa Rabo Vastgoedgroep heeft ook ‘indirect’ vastgoedbezit, omdat in voorkomende gevallen een belang wordt aangehouden in eigen beleggingsfondsen met vastgoed als onderliggende waarde. Per 31 december 2013 was de omvang van deze portefeuille met participaties € 59 miljoen (2012: € 57 miljoen). De participaties in fondsen waarvoor geen actieve markt is, worden gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Indien het fonds beursgenoteerd is, wordt de beurskoers gehanteerd. De participaties worden aangehouden tot het

moment waarop het fonds wordt beëindigd. Waar de gevoeligheidsanalyse een rechtstreekse afwaardering van het ‘directe’ vastgoedbezit van Rabo Vastgoedgroep doorrekent, wordt bij de afwaardering van het ‘indirecte’ vastgoedbezit rekening gehouden met de hefboom die ontstaat wanneer beleggingsfondsen naast eigen vermogen, ook met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Rabo Vastgoedgroep bezit tevens financiële activa waarvan de waardemutaties direct in het resultaat verwerkt worden. Rabo Vastgoedgroep is daarmee blootgesteld aan de risico’s op de markten waarop deze activa verhandeld worden en op de markten waarop prijsvorming tot stand komt die gebruikt wordt bij de waardering van deze activa. Indien financiële activa beursgenoteerd zijn, wordt de beurskoers gehanteerd (zie 17 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening). De totale exposure van financiële activa waarvan de waardemutaties direct in het resultaat verwerkt worden, exclusief de participaties waarin een belang kleiner dan 20% wordt aangehouden, is per ultimo 2013 € 102 miljoen (2012: € 115 miljoen).

42.5 Rente-, valuta- en liquiditeitsrisico Renterisico Renterisico is het risico van verandering in het resultaat of de waarde van een onderneming als gevolg van fluctuaties op de rentemarkten. Renterisico kan worden gekwantificeerd in waarde- en in inkomenseffecten. De gevoeligheid van de waarde van Rabo Vastgoedgroep voor rentemutaties, wordt uitgedrukt in de ‘modified duration van het eigen vermogen’. Het BRMC is zich bewust van de aannames die ten grondslag liggen aan de berekeningen. Zij kijkt daarom voornamelijk naar de ontwikkeling van dit getal van maand tot maand, waarbij de goedgekeurde aannames zoveel mogelijk constant gehouden worden. De ‘modified duration van het eigen vermogen’ op 31 december 2013 was 3,8 (2012: 3,7). Een parallelle stijging van de rentecurve met 100 basispunten leidt bij die positie per 31 december 2013 tot een daling van de waarde van het eigen vermogen van € 72 miljoen (2012: € 76 miljoen). Voor deze waardemutatie is een limiet ingesteld die per jaarultimo slechts beperkt benut werd. De inkomenseffecten worden met behulp van Income-at-Risk (IaR) gemeten. Deze maatstaf geeft de gevoeligheid weer van het renteresultaat voor het komende jaar bij een gelijkblijvende balanssamenstelling en zonder managementinterventie.

91

Rabo Vastgoedgroep zou per 31 december 2013 negatief geraakt kunnen worden door een scenario van rentestijging en zou in dat geval maximaal € 13 miljoen (2012: € 14 miljoen) aan renteresultaat verliezen. Dit bedrag aan IaR wordt berekend aan de hand van zowel een stijgend als een dalend rentescenario waarbij voor alle looptijden de rente in 12 maanden geleidelijk oploopt, dan wel afneemt, met 200 basispunten. Mocht een daling van de rente op enig moment in de komende 12 maanden leiden tot een negatieve rente, dan wordt een minder steil scenario toegepast. Per jaareinde was dit het geval. Het scenario van rentedaling zou leiden tot een toename van het renteresultaat van € 0,7 miljoen. Er is een IaR-limiet van kracht die per jaarultimo niet bereikt werd. Valutarisico Valutarisico is het risico dat de wisselkoers van een vreemde valuta zodanig verandert dat de waarde van een vordering of schuld luidende in die vreemde valuta nadelig wijzigt. Het risicobeleid van Rabo Vastgoedgroep schrijft voor dat investeringen luidend in een vreemde valuta moeten worden gefinancierd met een lening in dezelfde valuta. Rabo Vastgoedgroep had op 31 december 2013, evenals per ultimo 2012, afgedekte valutaposities in Britse ponden en Amerikaanse dollars. Rentemarge en overig resultaat onderhevig aan valutakoersschommelingen zijn niet materieel. Daarom vindt geen indekking van die posities plaats.

Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat Rabo Vastgoedgroep niet tijdig aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. Dit kunnen renteen aflossingsverplichtingen zijn van lopende schulden, maar ook investeringen uit hoofde van bezittingen, zoals bouwtermijnen bij vastgoedontwikkeling. Rabo Vastgoedgroep financiert zich bij Rabobank Nederland, die dankzij haar kredietstatus goede toegang heeft tot gelden kapitaalmarkten. Jaarlijks wordt de financieringsbehoefte voor het komende jaar begroot, op basis waarvan een limiet wordt afgesproken met Rabobank Nederland. Voor het analyseren van de herfinancieringsverplichting is inzicht nodig in de kasstromen. Naast de hoofdsommen en opgelopen rente van de verplichtingen, dragen ook toekomstige couponbetalingen bij aan inzicht in de liquiditeitspositie van Rabo Vastgoedgroep. Onderstaande tabel groepeert al deze verplichtingen met betrekking tot financiële instrumenten van Rabo Vastgoedgroep onverdisconteerd naar liquiditeitstypische looptijd op basis van de resterende periode per balansdatum tot de eerst redelijke contractuele vervaldatum. De totaalbedragen sluiten niet aan op de waarden in de geconsolideerde balans, aangezien in de tabel naast aflossingsbetalingen, ook couponbetalingen worden getoond.

Contractuele vervaldatum financiële verplichtingen per 31 december 2013 Direct opvraagbaar

Minder dan 3 maanden

3 maanden tot een jaar

427.630 43.585

3.592.119 110.429

4.505.352 11.908.468 19.658 55.697

–

15.977

– 471.215

15.372 3.733.897

1-5 jaar

Langer dan 5 jaar

Totaal

Verplichtingen Verplichtingen bankiers Verplichtingen private en publieke sector Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Totaal verplichtingen

44.699

93.064

42.285 120.060 4.611.994 12.177.289

1.167.089 21.600.658 11.809 241.178 5.764

159.504

7.058 184.775 1.191.720 22.186.115

92


Contractuele vervaldatum financiële verplichtingen per 31 december 2012 Direct opvraagbaar

Minder dan 3 maanden

3 maanden tot een jaar

1-5 jaar

Langer dan 5 jaar

Totaal

461.837 51.007

6.096.732 166.490

3.471.874 52.198

11.661.424 56.181

862.604 12.829

22.554.471 338.705

–

22.882

57.544

149.609

17.385

247.420

– 512.844

22.605 6.308.709

59.836 3.641.452

174.987 12.042.201

11.002 903.820

268.430 23.409.026

Verplichtingen Verplichtingen bankiers Verplichtingen private en publieke sector Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Totaal verplichtingen

42.6 Kredietrisico Kredietrisico is het risico dat Rabo Vastgoedgroep verliezen leidt als rechtstreeks gevolg van het niet nakomen van betalings verplichtingen door de tegenpartij. Fiattering van kredietrisico’s geschiedt middels een gelaagde fiatteringsstructuur en op basis van een oordeel van ervaren kredietanalisten. Als aanvulling op het beoordelen van kredietrisico’s heeft Rabo Vastgoedgroep robuuste processen rondom CDD-regelgeving ingericht. Maximale kredietrisicopositie Onderstaande tabel toont de maximale kredietrisicopositie per financieel actief. De positie is weergegeven zonder de mitigerende effecten van verkregen onderpanden. Rabo Vastgoedgroep maakt geen gebruik van netting-overeenkomsten en saldering conform IAS 32 vindt dan ook niet plaats.

Kasmiddelen Kredieten en vorderingen bankiers Financiële activa tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Kredieten en vorderingen private en publieke sector Overige activa Totaal maximale kredietrisicopositie

2013

2012

43 624.477 8.981 322.459 17.381.438 141.989 18.479.387

42 598.694 65 427.940 17.435.444 156.312 18.618.497

40.227

31.550

Kredietgerelateerde en voorwaardelijke verplichtingen

Bij ‘Kredietgerelateerde en voorwaardelijke verplichtingen’ zijn de ontvangen garanties opgenomen.

93

In onderstaande tabel wordt de risicoconcentratie van de totale post kredieten en vorderingen private en publieke sector weergegeven.

Dienstverlening Handel en industrie Landbouw Particulieren Overheid Totaal kredieten en vorderingen private en publieke sector

2013

%

2012

%

61.179 16.853.384 31.928 360.804 74.143 17.381.438

0,4 96,9 0,2 2,1 0,4 100

106.805 16.951.043 25.615 334.523 17.458 17.435.444

0,6 97,3 0,1 1,9 0,1 100

De kredietrisicoconcentratie in de bedrijfstak ‘handel en industrie’ is inherent aan de activiteiten en marktpositie van Rabo Vastgoedgroep. Ieder kwartaal wordt bewaakt of zich andere concentraties voordoen, voornamelijk ten aanzien van contractpartijen. Zekerheden Het beleid van Rabo Vastgoedgroep is erop gericht passende zakelijke zekerheden te verlangen voordat aan klanten goed gekeurde kredieten ter beschikking worden gesteld. De belangrijkste vorm van zekerheid die Rabo Vastgoedgroep accepteert is hypothecaire zekerheid. Bij het taxeren van de waarde van het als onderpand aangeboden onroerend goed wordt zoveel mogelijk een beroep gedaan op interne vastgoedspecialisten. De waardeontwikkeling van het als onderpand verkregen vastgoed is onderdeel van een revisiebeleid waarbij alle aspecten van een verstrekking die bijdragen aan het kredietrisico periodiek worden herzien. Ook worden aan Rabo Vastgoedgroep garanties verstrekt als zekerheid. Doorgaans betreft het contragaranties die van samenwerkingspartijen worden verkregen ter compensatie van een deel van een door Rabo Vastgoedgroep verstrekte garantie aan de tegenpartij van het samenwerkingsverband. Voor 99% (2012: 99%) van de verstrekte kredieten aan de private sector zijn hypothecaire of andere zekerheidstellingen ontvangen, waarmee 95% van het in totaal verstrekte krediet wordt afgedekt. Kredietkwaliteit Rabo Vastgoedgroep hanteert voor het grootste deel van de kredietportefeuille de geavanceerde methode van kredietrisico beheersing zoals beschreven in het Bazel II-akkoord. Deze geavanceerde aanpak behelst dat op het moment van het verstrekken van een financiering een gedocumenteerd oordeel wordt gevormd over de procentuele kans dat de kredietnemer in gebreke blijft en over het percentage van de hoofdsom van de lening dat bij uitwinning van het te financieren vastgoed als verloren moet worden beschouwd. Gedurende de looptijd van een financiering wordt deze beoordeling minimaal jaarlijks gereviseerd. Voor een portefeuille met kredieten geldt dat de som van de vermenigvuldiging van beide percentages met de hoofdsom van bijbehorende leningen een indicatie geeft voor het te verwachten verlies uit hoofde van kredietrisico. Clementie Op basis van haar rol als relatiebankier tracht FGH Bank door adequaat kredietbeheer, periodiek overleg met haar cliënten en het tijdig nemen van maatregelen mogelijke wanbetaling door de cliënt te voorkomen. Indien ondanks die inspanningen een cliënt toch in default raakt, probeert FGH Bank in veel gevallen, zolang zij op termijn continuïteitsperspectieven ziet, de lening te herstructureren in plaats van het onderpand uit te winnen. FGH Bank heeft beleid ontwikkeld om, conform de nieuwe vereisten van EBA, vanaf ultimo 2014 ieder kwartaal haar forbearance-portefeuille te kunnen rapporteren. Indien nieuwe afspraken met cliënten worden geïdentificeerd als zijnde forbearance, dan leidt dit tot aanvullende maatregelen waaronder het aanmerken als geclassificeerde lening. Hierbij dient aangetekend te worden dat binnen de classificatie kwetsbare continuïteit zowel performing als non performing debiteuren vallen. Wanneer forbearance-maatregelen worden toegestaan zal de debiteur per definitie door Bijzonder Beheer worden behandeld.

94


De nieuwe vereisten vergen forse inspanningen om de gedetailleerde vastlegging van deze maatregelen in de rapportage systemen mogelijk te maken. Indien debiteuren weer in normale continuïteit terugkeren, worden ze tot twee jaar na hersteldatum gerapporteerd als onderdeel van de forbearance-portefeuille.

Kwaliteit uitstaande kredieten

Per 31 december 2013 Kredieten en vorderingen bankiers Kredieten en vorderingen private en publieke sector Per 31 december 2012 Kredieten en vorderingen bankiers Kredieten en vorderingen private en publieke sector

Niet in achterstand, noch afgewaardeerd Zeer hoge Hoge Normale In achterstand of kwaliteit kwaliteit kwaliteit afgewaardeerd

Totaal

446.159 84.409

144.440 2.735.476

33.878 10.699.990

– 3.861.563

624.477 17.381.438

411.804 103.340

150.164 2.058.943

36.726 12.603.693

– 2.669.468

598.694 17.435.444

In de volgende overzichten wordt de ouderdomsanalyse getoond per jaareinde van uitstaande kredieten die vervallen zijn, maar niet afgewaardeerd.

Ouderdomsanalyse vervallen kredieten < 31 dagen 31 – 60 dagen 61 – 90 dagen

> 90 dagen

Totaal

Per 31 december 2013 Kredieten en vorderingen private en publieke sector

757.980

122.915

70.878

110.944

1.062.717

Per 31 december 2012 Kredieten en vorderingen private en publieke sector

512.559

101.577

40.024

234.290

888.450

De reële waarde van het onderpand dat verkregen is ter dekking van financiële activa die per jaareinde een betalingsachterstand kenden, bedroeg € 1.056 miljoen (2012: € 888 miljoen). De boekwaarde van leningen die in default zijn per jaareinde bedraagt € 2.844 miljoen (2012: € 1.781 miljoen). De boekwaarde van leningen die een waardevermindering hebben ondergaan bedraagt € 2.686 miljoen (2012: € 1.520 miljoen). De reële waarde van het onderpand van de leningen die een waardevermindering hebben ondergaan bedraagt € 2.644 miljoen (2012: € 1.168 miljoen). Het onderpand was in alle gevallen onroerend goed. Per 31 december 2013 heeft Rabo Vastgoedgroep een portefeuille in-bezitgenomen-onderpand met een waarde van € 4 miljoen (2012: € 4 miljoen) op de balans.

95

42.7 Operationeel risico Operationeel risico is het risico van verliezen door inadequate of falende interne processen, menselijk gedrag en systemen of door externe gebeurtenissen. Hierin is begrepen het meten van de effecten van omissies op het gebied van bedrijfscontinuïteit, informatiebeveiliging, juridische zaken, fiscale zaken, compliance, governance en reputatiemanagement. Bedrijfscontinuïteit en informatiebeveiliging zijn binnen Rabo Vastgoedgroep expliciet bij Risk Management belegd. Rabo Vastgoedgroep beperkt deze risico’s door het hanteren van eenduidig en concreet beleid en logische procedures voor de bedrijfsprocessen. Risico’s in de bedrijfsvoering worden periodiek geïnventariseerd en vertaald naar risico-indicatoren die het mogelijk maken de mate van risico te monitoren. Het identificeren van operationele risico’s, het vastleggen van beheers maatregelen en het testen van de werking van die maatregelen voor de bedrijfsvoering in de breedste zin is opgenomen in een Business Control Framework. De implementatie voor het Nederlandse deel van Rabo Vastgoedgroep is grotendeels afgerond. Het kapitaal voor operationele risico’s wordt berekend volgens de meest geavanceerde methode. In 2013 is het beleid voor het beheersen van operationele risico’s aangescherpt teneinde de datakwaliteit voor kapitaalberekening verder te verhogen en meer aandacht te besteden aan extreme gebeurtenissen. In de verbeterde managementrapportage voor operationeel risico management wordt nu op een gedetailleerder niveau aandacht besteed aan risico-indicatoren, toprisico’s en de risicobereidheid van Rabo Vastgoedgroep dienaangaande. Ieder kwartaal worden dashboards samengesteld voor het BRMC die inzicht geven in de toprisico’s, in omissies in het testen van controls van de belangrijkste bedrijfsprocessen, in de positie van risico-indicatoren en in de classificatie van operationele incidenten. Ook geeft zij inzicht in de verhouding tot de ‘risk appetite’ van Rabo Vastgoedgroep voor operationele risico’s in een aantal kwaliteitsaspecten en in de weerslag die die kwaliteit heeft in termen van korting of toeslag op het economisch kapitaal voor operationele risico’s.

96


43 Kortlopende en langlopende balansposten De tabel hieronder vermeldt voor de materiële balansposten het bedrag dat naar verwachting na meer of minder dan twaalf maanden zal worden geïnd of afgewikkeld. Deze tabel wordt niet gehanteerd voor beheersing van het liquiditeitsrisico maar beoogt inzicht te geven in het onderscheid tussen kortlopende en langlopende activa en verplichtingen.

Onderscheid kortlopende en langlopende balansposten

Per 31 december 2013 Kredieten en vorderingen bankiers Kredieten en vorderingen private en publieke sector Vastgoed Overige activa Totaal activa

Korter dan één jaar

Langer dan één jaar

Totaal

304.325 5.236.411 1.537.212 833.419 7.911.367

320.152 12.145.027 2.031.698 475.962 14.972.839

624.477 17.381.438 3.568.910 1.309.381 22.884.206

Verplichtingen bankiers Verplichtingen private en publieke sector Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Overige verplichtingen Totaal verplichtingen

8.103.639 170.730 52.780 691.545 9.018.694

12.639.748 85.193 107.053 223.112 13.055.106

20.743.387 255.923 159.833 914.657 22.073.800

Per 31 december 2012 Kredieten en vorderingen bankiers Kredieten en vorderingen private en publieke sector Vastgoed Overige activa Totaal activa

314.194 5.433.573 1.528.547 343.857 7.620.171

284.500 12.001.871 2.820.525 529.937 15.636.833

598.694 17.435.444 4.349.072 873.794 23.257.004

Verplichtingen bankiers Verplichtingen private en publieke sector Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Overige verplichtingen Totaal verplichtingen

7.961.546 267.586 80.291 670.190 8.979.613

12.171.409 111.388 167.993 219.740 12.670.530

20.132.955 378.974 248.284 889.930 21.650.143

97

44 Solvabiliteit De Nederlandsche Bank stelt normen voor vermogensratio’s, die zijn afgeleid van de solvabiliteitsrichtlijnen van de EU en het Bazels Comité voor het Bankentoezicht. Deze ratio’s drukken de solvabiliteit uit door het daarvoor in aanmerking komende vermogen van Rabo Vastgoedgroep te vergelijken met de in de balans opgenomen activa, niet in de balans opgenomen verplichtingen en markten overige risicoposities op basis van naar risico gewogen bedragen. Vanaf 2008 meet Rabo Vastgoedgroep haar solvabiliteit op basis van aangescherpte regelgeving, het zogenoemde ‘Bazel II-akkoord’. Hierbij wordt een meer geavanceerde risicowegings methodiek gehanteerd voor de berekening van kapitaaldekking voor kredietrisico. Niet in de balans opgenomen verplichtingen, voortkomend uit bijvoorbeeld garanties en termijncontracten, worden vermenig vuldigd met een conversiefactor die recht doet aan de kans dat een positie tot een vordering zal leiden. De resulterende equivalente bedragen worden vervolgens naar risico gewogen alsof het reguliere vorderingen betreffen. Naast kapitaal voor kredietrisico wordt onder het Bazel II-regime ook voor markten operationeel risico kapitaal aangehouden als buffer voor onverwachte verliezen. Het in aanmerking komende vermogen bestaat uit twee delen. Het Tier 1 vermogen, ofwel kernvermogen, bestaat uit het eigen vermogen van aandeelhouders en daarvoor in aanmerking komende achtergestelde schulden, verminderd met goodwill en immateriële activa. Het Tier 2 vermogen bestaat uit aanvullende en daarvoor in aanmerking komende achtergestelde schulden. De volgende tabel geeft een overzicht van het aanwezige vermogen en het minimumvermogen dat vereist is om aan de normen van de toezichthouder te voldoen. 2013

Vermogen in miljoenen euro’s; Ratio’s in procenten (%)

Totaal vermogen Ratio totaal vermogen (Tier 1 en 2) Kernvermogen Ratio kernvermogen (Tier 1)

2012

Vereist

Aanwezig

Vereist

Aanwezig

1.465 8,0

858 4,7

1.450 8,0

1.731 9,6

977 4,0

858 4,7

967 4,0

1.731 9,6

Als aanvulling op deze kapitaalberekening voor de toezichthouder, heeft Rabo Vastgoedgroep een intern solvabiliteitssysteem ingericht waarbij meer risicocategorieën voor kapitaaldekking zijn gedefinieerd, op basis van prudentere modellen en aannames. Deze modellen zijn toegespitst op de specifieke activiteiten en risico’s van Rabo Vastgoedgroep en stellen Rabo Vastgoedgroep daarom goed in staat om haar strategische en commerciële activiteiten te toetsen op basis van een voor risico’s aangepast rendement op het met die modellen berekende benodigd vermogen (‘economic capital’). Op 12 maart 2014 heeft de aandeelhouder goedkeuring gegeven voor een agiostorting van € 450 miljoen. In de omvang van de kapitaalstorting is rekening gehouden met de kapitaalvereisten van Rabo Vastgoedgroep op langere termijn, waarin de commercieel-vastgoedactiviteiten van MAB Development zijn afgebouwd. Ook na de agiostorting voldoet Rabo Vastgoedgroep niet aan de solvabiliteitsrichtlijnen van de EU en het Bazels Comité voor het Bankentoezicht. Aangezien er sprake is van toezicht op geconsolideerd Rabobank niveau heeft dit geen consequenties voor Rabo Vastgoedgroep.

98


45 Joint ventures Joint ventures met derden waarin geen der partijen overwegende zeggenschap heeft, worden proportioneel in de consolidatie opgenomen. De hoofdelijke aansprakelijkheid voor de verplichtingen die joint ventures met derden zijn aangegaan, wordt alleen in aanmerking genomen indien en voor zover de financiële positie van een of meer van de partners dit rechtvaardigt. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderstaande activa, verplichtingen, baten en lasten van joint ventures opgenomen. De bedragen geven het aandeel van Rabo Vastgoedgroep weer. 2013

2012

52.587 97.514 620.994 24.765 795.860

56.133 120.004 594.355 20.497 790.989

Verplichtingen bankiers Verplichtingen private en publieke sector Overige verplichtingen Totaal verplichtingen

227.390 365.650 113.124 706.164

184.345 363.856 111.621 659.822

Eigen vermogen Totaal verplichtingen en eigen vermogen

89.696 795.860

131.167 790.989

(33.791) 3.476 (37.267) 770 (36.497)

(448) 2.836 (3.284) (438) (3.722)

Activa Kredieten en vorderingen bankiers Kredieten en vorderingen private en publieke sector Vastgoed Overige activa Totaal activa

Verplichtingen

Winst-en-verliesrekening Operationele baten Operationele bedrijfslasten Bedrijfsresultaat vóór belastingen Belastingen Resultaat De belangrijkste joint ventures waarin Rabo Vastgoedgroep participeert zijn: Inflation Exchange Fund Capital N.V. (40%) ZOM Real Estate Services B.V. (50%) Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld C.V. (50%) Rotij Planontwikkeling B.V. (25%) Bouwfonds – Fortis Vastgoedontwikkeling Leidsche Rijn V.O.F. (50%) IJ-Delta Ontwikkeling V.O.F. (25%) V.O.F. Leidschendam Centrum (25%)

99

46 Verbonden partijen De verbonden partijen van Rabo Vastgoedgroep zijn de dochterondernemingen, de joint ventures, de geassocieerde deelnemingen, de bestuurders en commissarissen (zie 41 Bezoldiging bestuurders en raad van commissarissen), de uiteindelijke moedermaatschappij Rabobank Nederland en andere belangrijke deelnemingen van Rabobank Nederland. In het kader van de gewone bedrijfsuitoefening gaat Rabo Vastgoedgroep een aantal bancaire transacties met verbonden partijen aan. Deze transacties worden uitgevoerd tegen commerciële voorwaarden en tegen markttarieven. Conform IAS 24.4 wordt in de geconsolideerde jaarrekening geen melding gemaakt van transacties binnen Rabo Vastgoedgroep. Voor kredieten aan verbonden partijen zijn in 2013 en 2012 geen voorzieningen wegens oninbaarheid getroffen. De transacties gedurende en openstaande bedragen ultimo 2013 en 2012 tussen Rabo Vastgoedgroep enerzijds en Rabobank Nederland, de belangrijkste joint ventures en de overige verbonden partijen anderzijds zijn opgenomen in onderstaande tabel.

Jaar

Interestbaten van verbonden partijen

Interestlasten van verbonden partijen

Te ontvangen van verbonden partijen

Verschuldigd aan verbonden partijen

Rabobank Nederland Rabobank Nederland

2013 2012

14.081 12.981

423.536 513.343

796.118 492.076

20.933.915 20.466.773

Joint ventures Joint ventures

2013 2012

– –

– –

2.490 4.060

– –

Overige verbonden partijen* Overige verbonden partijen*

2013 2012

1.444 22.882

2.101 3.873

12.119 12.394

11.165 59.589

Verbonden partijen

* Onder de overige verbonden partijen zijn de belangrijkste dochterondernemingen en geassocieerde deelnemingen van Rabobank Nederland opgenomen, zoals De Lage Landen en Achmea. In 2013 heeft Rabo Vastgoedgroep taxatie- en adviesdiensten ter hoogte van € 4 miljoen (2012: € 3 miljoen) verleend aan gelieerde ondernemingen van Rabobank Nederland. Er hebben geen materiële transacties plaatsgevonden met de geassocieerde deelnemingen en er staan geen significante vorderingen van en/of schulden aan geassocieerde deelnemingen open. Rabo Vastgoedgroep heeft een garantie van € 278 miljoen ontvangen van Rabobank Nederland betreffende potentiële verliezen in de portefeuille projecten bij acquisitie. Deze garantie is vanaf 31 december 2012 volledig benut.

47 Gebeurtenissen na balansdatum Op 12 maart 2014 heeft de aandeelhouder goedkeuring gegeven voor een agiostorting van € 450 miljoen. Op 31 maart 2014 heeft Rabo Vastgoedgroep een winkelcentrum in Frankrijk verkocht. Op 4 april 2014 heeft Rabo Vastgoedgroep alle aandelen in een aantal samenwerkingsverbanden overgedaan aan de voormalige partner. Het effect van deze transacties op het resultaat van Rabo Vastgoedgroep is gering. Verder hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die effect hebben op de cijfers over 2013.

100


Enkelvoudige jaarrekening

Grondslagen De enkelvoudige jaarrekening van Rabo Vastgoedgroep is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Rabo Vastgoedgroep stelt de geconsolideerde jaarrekening op volgens International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard door de EU. Op grond van de geboden mogelijkheid in artikel 402 van het Burgerlijk Wetboek 2, Titel 9 neemt Rabo Vastgoedgroep in haar enkelvoudige jaarrekening een verkorte winst-en-verliesrekening op.

Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening luidt in euro’s, afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders weergegeven. De euro is de rapporterings- en functionele valuta van Rabo Vastgoedgroep. In de enkelvoudige jaarrekening zijn dezelfde grondslagen toegepast als in de geconsolideerde jaarrekening conform de mogelijkheid die artikel 362:8 hiervoor geeft. De grondslagen voor de geconsolideerde jaarrekening worden toegelicht op de pagina’s 37 tot en met 52. Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin de vennootschap invloed van betekenis heeft op het operationele en financiële beleid worden tegen netto-vermogenswaarde gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode worden deze deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van de vennootschap in de netto-vermogenswaarde, vermeerderd met het aandeel in de resultaten van de deelnemingen en het aandeel in de directe mutaties in het eigen vermogen van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening, verminderd met het aandeel in de dividenduitkeringen van de deelnemingen. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van de vennootschap in het resultaat van de deelnemingen in groepsmaatschappijen opgenomen. Indien en voor zover de vennootschap niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Het aandeel van de vennootschap in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en –verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen. Indien de waarde van de deelneming volgens de netto vermogenswaarde negatief is wordt deze waarde als onderdeel van de deelnemingen in groepsmaatschappijen verantwoord indien de vennootschap zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de desbetreffende deelneming.

101

Verkorte enkelvoudige winst-en-verliesrekening

Jaar eindigend op 31 december in duizenden euro’s Resultaat deelnemingen na belastingen Overig resultaat na belastingen Resultaat

2013

2012

(844.963) (13.331) (858.294)

(94.986) (18.341) (113.327)

102


Enkelvoudige balans (na resultaatbestemming)

Per 31 december in duizenden euro’s

Toelichting

2013

2012

2 20.511 670 29.329 854.500 – 5.611 4.362 2.474 2.768 920.227

2 42.911 674 31.333 1.629.851 57 6.562 – 2.094 2.505 1.715.989

7.500 66.234 23.921 19.845 – 117.500

8.750 70.006 18.158 25.101 2.566 124.581

10.071 1.137.590 (257.094) (87.840) 802.727

10.071 1.137.590 601.949 (158.202) 1.591.408

920.227

1.715.989

Activa Kasmiddelen Kredieten en vorderingen bankiers Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Kredieten en vorderingen private en publieke sector Deelnemingen in groepsmaatschappijen Immateriële activa Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen Acute belastingvorderingen Overlopende activa Latente belastingvordering Totaal activa

A B C

Verplichtingen Verplichtingen bankiers Verplichtingen private en publieke sector Voorzieningen Overige verplichtingen Acute belastingverplichtingen Totaal verplichtingen

D E

Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agioreserve Ingehouden winst Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat Eigen vermogen aandeelhouder moedermaatschappij Totaal verplichtingen en eigen vermogen

Zie bijgaande toelichting op de enkelvoudige balans

F

103

Toelichting op de enkelvoudige balans A Kredieten en vorderingen bankiers Deze post omvat alle vorderingen op kredietinstellingen. Deze vorderingen hebben geen betrekking op groepsmaatschappijen.

B Kredieten en vorderingen private en publieke sector Deze post omvat alle vorderingen uit hoofde van verstrekte kredieten, niet zijnde vorderingen op kredietinstellingen, obligaties en andere vastrentende waardepapieren. Van deze vorderingen heeft € 19 miljoen (2012: € 21 miljoen) betrekking op groepsmaatschappijen die deel uitmaken van Rabo Vastgoedgroep.

C Deelnemingen in groepsmaatschappijen 2013

2012

Stand per 1 januari Aandeel in de resultaten Overige mutaties Stand per 31 december

1.629.851 (844.963) 69.612 854.500

1.736.281 (94.986) (11.444) 1.629.851

Kredietinstellingen Overige groepsmaatschappijen Totaal groepsmaatschappijen

1.100.757 (246.257) 854.500

1.233.647 396.204 1.629.851


Onder overige mutaties is opgenomen de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen als gevolg van kasstroomhedges van € 71 miljoen (2012: € 11 miljoen).

D Verplichtingen bankiers Deze post omvat aan kredietinstellingen verschuldigde bedragen, niet zijnde schuldbewijzen en achtergestelde leningen.

E

Verplichtingen private en publieke sector

Deze post omvat alle verplichtingen private en publieke sector, zoals rekening-couranttegoeden en niet-achtergestelde onderhandse leningen. Van deze verplichtingen heeft € 66 miljoen betrekking op groepsmaatschappijen (2012: € 68 miljoen).

F

Eigen vermogen aandeelhouder moedermaatschappij

Voor het verloop en de toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar het ‘Geconsolideerd vermogensoverzicht’ en 34 Aandelenkapitaal en reserves.

G Bezoldiging bestuurders en raad van commissarissen De bezoldiging van de leden en de oud-leden van de hoofddirectie en haar rechtsvoorgangers en de totale vergoeding voor de leden en de oud-leden van de raad van commissarissen wordt toegelicht op pagina 88.

H Voorwaardelijke schulden Voor een bedrag van € 927 miljoen (2012: € 1.028 miljoen) zijn banken groepsgaranties afgegeven, waarvan € 730 miljoen (2012: € 825 miljoen) betrekking heeft op concerngaranties aan derden en € 197 miljoen (2012: € 203 miljoen) betrekking heeft op concerngaranties aan Rabobank Nederland in ruil voor verstrekte bankgaranties door Rabobank Nederland aan derden.

104


Belangrijkste deelnemingen in groepsmaatschappijen tenzij anders vermeld is het deelnemingspercentage van Rabo Vastgoedgroep100% De belangrijkste deelnemingen in groepsmaatschappijen binnen Rabo Vastgoedgroep worden hieronder weergegeven:

Financiering FGH Bank N.V., Utrecht

Ontwikkeling Wonen Bouwfonds Property Development B.V., Hoevelaken Bouwfonds Ontwikkeling B.V., Hoevelaken Bouwfonds Marignan Immobilier S.A.S., Parijs Bouwfonds Property Development Frankrijk B.V., Hoevelaken Bouwfonds Duitsland B.V., Hoevelaken Bouwfonds Deutschland GmbH & Co. Projectentwicklungs KG, Frankfurt am Main Bouwfonds Property Development Tsjechie B.V., Hoevelaken Bouwfonds Property Development Denemarken B.V., Hoevelaken Bouwfonds Property Development Belgie B.V., Hoevelaken Bouwfonds Ontwikkeling Limburg B.V., Heerlen Brummelhuis Bouwcoördinatie B.V., Deventer Rotij Projecten B.V., Rijssen (41,5%) Commercieel Vastgoed MAB Development Group B.V., ’s-Gravenhage MAB Development Nederland B.V., ’s-Gravenhage MAB Development France S.A., Parijs MAB Development Deutschland GmbH, Frankfurt am Main MKB Vastgoed Plan B.V., Apeldoorn MAB Development Outlet Centre B.V., ’s-Gravenhage Palais Quartier GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main SCCV Promenade, Parijs Oosterdokseiland Ontwikkeling Amsterdam C.V., Amsterdam New Chinatown Amsterdam C.V., ’s-Gravenhage

Investment Management Bouwfonds Investment Management B.V., Hoevelaken Bouwfonds Asset Management Deutschland GmbH, Berlijn Bouwfonds Investments B.V., Hoevelaken Bouwfonds Real Estate Investment Management S.A.S., Parijs Bouwfonds Real Estate Services B.V., Hoevelaken Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer B.V., Hoevelaken Inflation Exchange Fund Capital N.V., Amsterdam (40%) Bouwfonds Food & Agri Real-assets Management B.V., Hoevelaken ZOM Real Estate Services B.V., Den Haag (50%) Rabo Bouwfonds CIF General Partner B.V., Hoevelaken Bouwfonds Real Estate Services Institutional B.V., Hoevelaken

Beheer Maatschappelijke Fondsen Fondsenbeheer Nederland B.V., Hoevelaken Een complete lijst van alle deelnemingen in groepsmaatschappijen als voorgeschreven in de artikelen 379 en 414 van Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Ingevolge artikel 403, Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is de vennootschap vrijgesteld van deponering bij de Kamer van Koophandel van de jaarrekeningen van een aanzienlijk aantal Nederlandse groepsmaatschappijen die zijn geconsolideerd. Ten behoeve van deze groepsmaatschappijen zijn algemene garanties afgegeven.

105

Overige gegevens

Aan: Rabo Vastgoedgroep Holding N.V.

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. te Hoevelaken gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2013, de geconsolideerde winst-en-verliesrekening, de geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en de niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerde vermogensoverzicht en het geconsolideerde overzicht van kasstromen over 2013 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de enkelvoudige winst-enverliesrekening over 2013 met de toelichting. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met Inter national Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder af wijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe

beeld daarvan, gericht op het opzetten van controle werkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controleinformatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. per 31 december 2013 en van het resultaat en de kasstromen over 2013 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW. Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeen stemming met Titel 9 Boek 2 BW.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder f BW melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 20 mei 2014 Ernst & Young Accountants LLP w.g. A.F.J. van Overmeire RA

106


Statutaire bepalingen inzake de winst- en verliesbestemming

De statutaire bepalingen inzake de winst- en verliesbestemming luiden als volgt:

Artikel 37 Winst en verlies • Uitkering van winst ingevolge het in dit artikel bepaalde geschiedt na vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. • De winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering. Bij staking van stemmen over uitkering of reservering van winst wordt de winst waarop het voorstel betrekking heeft gereserveerd. • De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover haar eigen vermogen groter is dan het bedrag van het geplaatste kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. • Ten laste van de door de wet voorgeschreven reserves mag een tekort slechts worden gedelgd voor zover de wet dat toestaat.

Resultaatbestemming 2013 Het verlies van € 858,3 miljoen (2012: verlies van € 113,3 miljoen) is voor het volledige bedrag ten laste gebracht van de ingehouden winst.

Gebeurtenissen na balansdatum De gebeurtenissen na balansdatum worden toegelicht op pagina 99.

Colofon Uitgave Rabo Vastgoedgroep Corporate Communications Exemplaren van het Jaarbericht zijn op te vragen bij: Rabo Vastgoedgroep Corporate Communications Westerdorpsstraat 66 Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken T (033) 253 91 11 [email protected]

Realisatie Volta_thinks_visual, Utrecht Fotografie Edwin Walvisch Publicatie Deze publicatie vormt het Jaarverslag van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. Dit verslag is alleen digitaal verkrijgbaar en te downloaden via www.rabovastgoedgroep.nl

Openbaarmaking De geconsolideerde jaarrekening 2013, het Jaarverslag en de overige gegevens worden na vaststelling gedeponeerd ten kantore van het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel onder nummer 08012222.

J U N I 20 14

Jaarverslag Inhoudsopgave. 2 Voorwoord van de hoofddirectie

Recommend Documents