Jaarbericht Inhoudsopgave. Voorwoord van de hoofddirectie

Jaarbericht 2013

Jaarbericht 2013 Inhoudsopgave 2

Voorwoord van de hoofddirectie

4

Rabo Vastgoedgroep in 2013

4

Kerncijfers

4

Bestuur en toezicht per 31 december 2013

5

Organogram

6

Kerngegevens

7

Kerngegevens MVO (Nederland)

9

Profiel Rabobank Groep

10

Verslag van de hoofddirectie

10


11

Activiteiten

12

Ondernemingsbeleid

18

Samenwerking Rabobank Groep

20

Marktontwikkelingen 2013

23

Financieel resultaat

24

Medewerkers

25

Vooruitzichten

26


27

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening

28

Geconsolideerde balans

29

Geconsolideerd overzicht van kasstromen

31

Contactgegevens

2

Rabo Vastgoedgroep Jaarbericht 2013

Voorwoord van de hoofddirectie

In de loop van 2013 werd ons duidelijk dat het jaar financieel gezien een dieptepunt zou worden in de geschiedenis van Rabo Vastgoedgroep. De Nederlandse economie kroop in de loop van het jaar weliswaar voorzichtig uit de recessie, maar van een krachtig herstel was geen sprake. Investeringen waren laag, het banenverlies nam toe en de consumenten bestedingen bleven achter. De omstandigheden voor de vastgoedmarkten waren onverminderd slecht. De bouwproductie nam verder af, zowel bij woningen als in commercieel vastgoed en opnieuw daalde vastgoed in waarde. Afwaarderingen op grondposities, herwaarderingen op grondexploitaties en voorzieningen voor kredietverliezen resulteerden in een fors negatief resultaat. Over het onder liggende operationele resultaat zijn we niettemin tevreden. De actuele ontwikkelingen en vooruitzichten in de sector voor commercieel vastgoed hebben in 2013 geleid tot een

hard en pijnlijk besluit: de afbouw van MAB Development. Wat hierin ook heeft meegespeeld, is dat we bij de ontwikkeling van commercieel vastgoed ook direct te maken hebben met maatschappelijke en technologische ontwikkelingen, zoals het nieuwe werken en het nieuwe winkelen. Beide tendensen hebben invloed op de vraag naar ruimte. We gaan ervan uit dat dit een nieuwe realiteit is. Daardoor zien wij geen toekomstperspectief voor de divisie MAB Development. Natuurlijk kwam de klap hard aan bij de medewerkers, die zich jarenlang met hart en ziel hebben ingezet voor de organisatie. In juli 2013 hebben we afscheid genomen van een groot deel van het personeel van MAB Development. Isaäc Kalisvaart, CEO MAB Development en lid van de hoofddirectie, is teruggetreden. We hebben respect voor zijn besluit om verder niet meer betrokken te zijn bij MAB Development en uit dienst te gaan. Met het vertrek van Sipko Schat uit de raad van bestuur van Rabobank Nederland kwam ook direct een einde aan zijn positie in de raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep. Zijn kennis en ervaring in de (inter)nationale financiële wereld en vooral de relatie met de Rabobank als onze aandeelhouder waren van groot belang voor ons. In april 2014 hebben we afscheid genomen van Jaap Blokhuis uit de raad van commissarissen vanwege zijn nieuwe functie. Wij zijn hen beide dankbaar voor hun inzet en betrokkenheid. Ondergetekende, tot het voorjaar Chief Financial & Risk Officer, is de nieuwe voorzitter van Rabo Vastgoedgroep geworden. Tot die tijd heeft Peter Keur de rol van voorzitter van de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep waargenomen. In het najaar is onze nieuwe Chief Financial & Risk Officer, Carolina Wielinga, aangetreden. Zij heeft veel kennis en ervaring in Finance en met haar komst is de hoofddirectie weer op volle sterkte. Door de slechte marktomstandigheden, de afbouw van MAB Development en de bestuurlijke wisselingen was 2013 wederom een turbulent jaar voor

3

Rabo Vastgoedgroep. Er zijn echter ook successen geboekt. In Frankrijk en Duitsland hebben we een redelijk, respectievelijk zelfs prima jaar achter de rug. De gemaakte keuze om ons in het buitenland op deze landen te focussen, is achteraf gezien een goede beslissing geweest. In Frankrijk gaat het op dit moment weliswaar ook minder voorspoedig, maar in de voor ons relevante woningmarkt wel beter dan in ons eigen land. Duitsland blijft het economisch goed doen. Daarvan plukken wij de vruchten. Bouwfonds Investment Management – voorheen Bouwfonds REIM – sloot het jaar met winst af. De divisie had onder andere succes met haar fondsen in appartementen complexen en parkeergarages en introduceerde een nieuw fonds dat investeert in studentenwoningen in belangrijke Europese universiteitssteden. FGH Bank behield de stevige positie in de vastgoed financieringsmarkt en zag haar kredietportefeuille iets stijgen als gevolg van de overname van een deel van de kredietportefeuille van Friesland Bank. Bouwfonds Property Development en MAB Development werkten aan prachtige projecten als Oostpoort in Amsterdam en De Rotterdam in Rotterdam. Positief is de veerkracht van ons bedrijf en de passie, gedrevenheid en betrokkenheid van onze medewerkers. Ondanks de slechte economische omstandigheden en het feit dat we als hoofddirectie soms stevige beslissingen nemen, zetten zij zich onverminderd in. Hiervoor willen wij hen dan ook van harte bedanken. Plezierig ook om te zien dat de medewerkerstevredenheid in 2013 opnieuw hoog was. Daarnaast is de sterke financiële positie van de Rabobank van groot belang voor ons. Onze aandeelhouder heeft onze kapitaalpositie met € 450 miljoen versterkt. Het feit dat we dochter van de Rabobank Groep zijn, schept ook kansen. Als vastgoedexpertisecentrum van de Rabobank Groep weten we steeds beter de verbinding te leggen met andere onderdelen van de groep, met name op het gebied van vastgoedfinanciering, vastgoedadvisering en vastgoedontwikkeling.

Zoals gezegd toonde de Nederlandse economie aan het einde van 2013 tekenen van een broos herstel. We verwachten dat deze beweging zich in 2014 zal voortzetten. Ook is er een verdere verbetering van het sentiment te verwachten, dit terwijl het vertrouwen bij zowel consumenten als bedrijven nog laag is. De economische groei blijft naar verwachting matig en de werkloosheid zal licht stijgen. De woningmarkt in Nederland lijkt te stabiliseren. Het aantal transacties neemt toe, starters hebben weer meer vertrouwen en daardoor kan de doorstroming op de woningmarkt weer op gang komen. In Nederland is in de woningmarkt geen sprake van grote leegstand, in sommige delen van het land is er zelfs een structureel tekort aan woningen. In de kantorenmarkt is sprake van meer onbalans en dat heeft een structureel karakter. Ook delen van de winkelmarkt hebben met symptomen van leegstand te kampen. Hierdoor zijn de verschillen in deze markten flink toegenomen en daar moeten investeerders nadrukkelijk rekening mee houden. De verwachte ontwikkelingen in Frankrijk voor 2014 zijn onzeker, terwijl Duitsland ‘gewoon’ doorgroeit. Ook in 2014 zetten we opnieuw vol energie de schouders onder Rabo Vastgoedgroep. Kansen zijn er altijd, zeker in de samenwerking met de Rabobank Groep. We zullen ze opzoeken of zelf initiëren. Het economisch herstel voltrekt zich geleidelijk. We hebben te maken met de toenemende druk van toezichthoudende partijen op banken. Voor onze groep zal 2014 waarschijnlijk weer een uitdagend jaar worden; als vastgoedbedrijf ijlen we na op markt ontwikkelingen. We hebben het volle vertrouwen dat 2014 zal leiden tot een verbetering van onze resultaten, dankzij onze veerkracht, passie, gedrevenheid en gezamenlijke vastgoedkennis. Hoevelaken, 20 mei 2014 Namens de hoofddirectie Jos van Lange Voorzitter Rabo Vastgoedgroep

4



Kerncijfers Nettoresultaat exclusief belang derden

-/- € 858 miljoen

Rendement op eigen vermogen

-/- 71,7%

Aantal verkochte woningen in Nederland en in het buitenland

5.169

Productie commercieel vastgoed

€ 174 miljoen

Omvang kredietportefeuille FGH Bank

€ 19,4 miljard

Beheerd vermogen Bouwfonds Investment Management

€ 5,9 miljard

Bestuur en toezicht per 31 december 2013 Hoofddirectie

Raad van commissarissen

J.H.P.M. van Lange (Jos), voorzitter

L.C. Brinkman, voorzitter

P.C. Keur (Peter), FGH Bank, vicevoorzitter

J.G. Blokhuis, tot 4 april 2014

W.P. de Boer (Walter), Bouwfonds Property Development

L.M.J. van Halderen

J.C.M.A. Gillis (Jaap), Bouwfonds Investment Management C. Wielinga (Carolina), Chief Financial & Risk Officer

5

Organogram

Ontwikkeling Woongebieden

Ontwikkeling Commercieel Vastgoed

Financiering

Investment Management

BESTUURSCENTRUM

Beheer Maatschappelijke Fondsen

6


Kerngegevens Resultaat 2013 2012 Nettoresultaat exclusief belang derden

€ miljoen

(858) (113)

€ miljoen € miljoen

803 1.591 810 1.607

Vermogenspositie Eigen vermogen Aansprakelijk groepsvermogen

Ratio’s Rendement op eigen vermogen % (71,7) (6,9) BIS-ratio kernvermogen % 4,7 8,9 BIS-ratio totaal toetsingsvermogen % 4,7 8,9 Raroc % (47,9) (7,2)

Productie Verkochte woningen (inclusief projecten van derden) Productie commercieel vastgoed

aantal € miljoen

5.169 6.312 174 218

Portefeuille (bruto) € miljoen € miljoen € miljoen

19.350 5.867 3.010

19.204 5.528 2.945

aantal

72.000

87.000

Fte’s aantal – Binnenland – Buitenland

1.681 1.128 553

1.622 1.086 536

Totaal aantal medewerkers aantal – Binnenland – Buitenland

1.824 1.769 1.239 1.205 585 564

Kredieten Beheerd vermogen Beheerd duurzaam maatschappelijk vermogen

Ontwikkelingsportefeuille Woningen

Medewerkers

7

Kerngegevens MVO (Nederland) Personeelsgegevens 1 2013 2012 Medewerkers (in fte) Ziekteverzuim Vrouwen in dienst Vrouwen in hogere functies (> schaal 11) Opleidingsinvesteringen per fte

aantal % % % € duizend

1.106 1.147 2,6 2,7 37 36 20 20 1,29 1,28

Sponsoring en donaties Sponsoring en donaties

€ duizend

800

984

Bedrijfsvoering CO₂-uitstoot bedrijfsvoering CO₂-uitstoot per fte Elektriciteitsgebruik Aandeel groene stroom Gasverbruik Leaseportefeuille A-, B- en C-auto’s ten opzichte van totaal

duizend ton CO2 ton CO2 kWh per fte % m3 per m2 brutovloeroppervlak %

4,0 4,2 3,6 3,6 5.214 4.874 97 97 9,9 9,8 99 97

Fondsenbeheer Nederland Beheerd duurzaam maatschappelijk vermogen

€ miljoen

3.010

2.945

Kengetallen van de onafhankelijke maatschappelijke fondsen Industrieel erfgoed in eigendom en herontwikkeling dienstverlening (BOEi) aantal Verstrekte stimuleringsleningen voor volkshuisvesting (SVn) € miljoen Verstrekte financieringen voor restauraties (Nationaal Restauratiefonds) € miljoen Verstrekte financieringen voor natuurontwikkelingsprojecten (Nationaal Groenfonds) € miljoen Boerderijen in eigendom en herontwikkeling (Boerderij en Landschap) aantal

1 Gebaseerd op het gemiddeld aantal fte.

50 48 174 171 189 162 15 36 5 5

9

Profiel Rabobank Groep Profiel Rabobank

gebied van duurzaam ondernemen en bankieren, passend bij haar identiteit en maatschappelijke positie.

Vanuit de identiteit van de Rabobank zijn coöperatief bankie ren en duurzaamheid nauw met elkaar verbonden. Zo ziet de Rabobank het als haar missie om bij te dragen aan een duur zame ontwikkeling van welvaart en welzijn door de (financiële) ambities te helpen realiseren van klanten, gemeenschappen en de samenleving als geheel. Vanuit deze missie is het de ambitie van de Rabobank Groep om in Nederland één van de beste en meest klantgedreven en vernieuwende instellingen te zijn op financieel terrein. Internationaal wil de Rabobank Groep de beste food- en agribank zijn met een sterke aanwezigheid in de belangrijkste food- en agrilanden in de wereld. De Rabobank Groep wil daarnaast excelleren op het

Dochterondernemingen en deelnemingen De Rabobank kenmerkt zich al meer dan 110 jaar door haar coöperatieve structuur en lokale verbondenheid. De 129 lokale Rabobanken, hun 10 miljoen klanten en hun 1,9 miljoen leden vormen het hart van de coöperatie. De samenstelling van de Rabobank Groep kenmerkt zich door een sterke onderlinge verwantschap vanuit haar coöperatieve oorsprong, ook al kennen de dochters en gelieerde instellingen zelf geen coöperatieve structuur.

Rabobank Groep organisatieschema

Situatie op 31 december 2013

10 miljoen klanten 1,9 miljoen leden

129 lokale Rabobanken 722 vestigingen

Rabobank Nederland -

Rabobank International

Staf Ondersteuning Aangesloten Banken Wholesale Group Finance

-

Wholesalebanking Rural & retailbanking Direct Banking Rabo Development

Dochters en deelnemingen Betalen

Leasing

Partnerbanken

- MyOrder (80%)

- De Lage Landen (Athlon, Freo)

Hypotheken

Vastgoed

- Obvion

-

-

Verzekeringen - Achmea (29%, Interpolis)

Zakelijk - Rembrandt (51%) - Paris Orléans (4%)

Bouwfonds Property Development MAB Development FGH Bank Bouwfonds Investment Management Fondsenbeheer Nederland

Banco Terra (45%) Banco Regional (40%) BPR (35%) NMB (35%) Zanaco (46%) URCB (9%) Banco Sicredi (19%) FDCU (28%)

Vermogensbeheer

Internationaal retail

- Robeco (10%) - Schretlen & Co

- ACCBank - Bank BGZ (99%)

10


Verslag van de hoofddirectie

Rabo Vastgoedgroep in 2013 De marktomstandigheden in de Nederlandse vastgoedmarkten waren in 2013 opnieuw slecht. Hierdoor was Rabo Vastgoedgroep genoodzaakt forse afwaarderingen op grondposities, herwaarderingen op grondexploitaties en voorzieningen voor kredietverliezen te treffen en is het besluit genomen tot het geleidelijk afbouwen van de ontwikkeling van commercieel vastgoed. Dit resulteerde in een negatief resultaat exclusief belang derden van € 858 miljoen. Lichtpuntjes waren er gelukkig ook. Zo hebben we in Frankrijk en in het economisch sterke Duitsland een goed jaar achter de rug en sloot Bouwfonds Investment Management het jaar positief af. Het onderliggende resultaat was vergelijkbaar met eerdere jaren. Wisselend beeld bij Bouwfonds Property Development In 2013 realiseerde Bouwfonds Property Development in Nederland slechts 2.160 woningtransacties, ruim 579 minder dan in 2012. Ook in Frankrijk daalde het aantal transacties sterk, vooral door wijzigingen in fiscale stimuleringsmaatregelen. In Duitsland deed de woningmarkt het onverminderd goed; het aantal woningtransacties bleef stabiel ten opzichte van 2012. In totaal daalde het aantal woningtransacties van Bouwfonds Property Development in 2013 met 18% naar 5.169 transacties.

Afbouw MAB Development In de eerste helft van 2013 hebben we het pijnlijke besluit genomen om MAB Development geleidelijk af te bouwen. Door de marktontwikkelingen zien wij helaas geen goed toekomstperspectief voor de projectontwikkeling van commercieel vastgoed en starten we geen nieuwe projecten meer op. Hierdoor is de omvang van MAB Development sterk gereduceerd.

FGH Bank houdt stevige marktpositie De bruto kredietportefeuille van FGH Bank steeg in 2013 naar € 19,4 miljard. Deze lichte stijging was met name het gevolg van de gedeeltelijke overname van de kredietportefeuille van Friesland Bank. De kredietvoorzieningen bedroegen € 568 miljoen, 308 basispunten van de gemiddelde kredietportefeuille. Deze forse dotaties overtroffen het positieve operationeel resultaat.

Bouwfonds Investment Management positief resultaat De naam van Bouwfonds REIM is in 2013 veranderd in Bouwfonds Investment Management (IM). De nieuwe naam benadrukt de brede focus op ‘real assets’ met activiteiten in vijf sectoren – commercieel vastgoed, woningen, parkeergarages, communicatie-infrastructuur en landbouw & boerderijen. Het beheerd vermogen bij Bouwfonds IM steeg tot € 5,9 miljard in 2013. Het Bouwfonds European Real Estate Parking Fund II investeerde in de eerste parkeergarages nadat het fonds begin 2013 sloot voor nieuwe investeerders. Het Bouwfonds European Student Housing Fund werd gelanceerd. Dit fonds

11

richt zich op studentenwoningen in belangrijke Europese universiteitssteden, voornamelijk in Duitsland, Frankrijk, Nederland en het Verenigd Koninkrijk.

Groei voor Fondsenbeheer Nederland De fondsen van Fondsenbeheer Nederland zetten zich intensief in voor een betere kwaliteit van onze leefomgeving. Door verstrekking van ruim 4.100 startersleningen heeft het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) bijvoorbeeld een mooie bijdrage geleverd aan het streven tot het vlot trekken van de woningmarkt. Het Nationaal Restauratiefonds is door het inzetten van haar netwerk en het verstrekken van financieringen een belangrijke financiële partner geweest bij de ambities om monumentaal vastgoed te restaureren en te herbestemmen. Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi) heeft door haar rol als adviseur, eigenaar én ontwikkelaar een belangrijke bijdrage geleverd aan de herbestemming en exploitatie, en dus het behoud, van specifiek vastgoed zoals industriële objecten, boerderijen, kerken en kloosters. Dankzij de inspanningen van het Nationaal Groenfonds ontstaan nieuwe verdienmodellen voor natuur, bos en landschap.

Visie en strategie Rabo Vastgoedgroep is een gedreven vastgoedonderneming die de ambities van klanten mogelijk maakt op het gebied

van wonen, winkelen, werken en recreëren. We zijn actief in vastgoedontwikkeling, vastgoedfinanciering, investment management en het beheer van maatschappelijke fondsen. We hebben de vastgoedkennis in huis, beschikken over een sterk netwerk en staan bekend als een transparante en duurzame vastgoedonderneming. Rabo Vastgoedgroep is het vastgoedexpertisecentrum van de Rabobank Groep. Rabo Vastgoedgroep behoort tot de grotere vastgoed ondernemingen in Europa. Buiten Nederland zijn wij actief in Frankrijk en Duitsland. We werken onder de merknamen Bouwfonds Property Development, MAB Development, FGH Bank, Bouwfonds Investment Management en Fondsenbeheer Nederland. Onze ambitie is om de meest logische partner in vastgoed te zijn, door de wensen van onze particuliere en zakelijke klanten centraal te stellen.

Activiteiten Ontwikkeling Integrale woongebieden Bouwfonds Property Development realiseert als één van de grootste Europese gebiedsontwikkelaars al ruim 65 jaar integrale woongebieden. Het is een stabiele en betrouwbare partner die kwaliteit, duurzaamheid en de klant centraal stelt. Doel is om leefomgevingen te realiseren met een hoge gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde. Bouwfonds Property Development, in Nederland actief onder de naam Bouwfonds Ontwikkeling, kan dankzij de marktkennis

12


van haar regiokantoren en het fijnmazige netwerk van de lokale Rabobanken daadkrachtig inspelen op lokale omstandigheden. Bouwfonds Property Development richt zich op de beginfase van het ontwikkelingsproces en legt daarmee samen met gemeenten en andere partijen de basis voor een succesvolle, integrale gebiedsontwikkeling. Bouwfonds Property Development is marktleider in Nederland en heeft een sterke positie in Frankrijk (Bouwfonds Marignan) en Duitsland (Bouwfonds Immobilienentwicklung). Commercieel vastgoed MAB Development is ontwikkelaar van commercieel vastgoed en multifunctionele binnenstedelijke projecten. MAB Development voegt duurzame combinaties van wonen, winkelen, werken en recreëren toe aan (binnen)steden. Vaak is retail een belangrijk onderdeel van de functiemix. Besloten is de ontwikkeling van commercieel vastgoed geleidelijk af te bouwen. Lopende projecten worden afgerond, nieuwe projecten worden niet meer gestart.

Financiering FGH Bank is de specialist in het financieren van commercieel vastgoed. Vastgoedfinanciering vraagt om een doordachte en gedegen aanpak, waarbij deskundigheid, professionaliteit en betrouwbaarheid een grote rol spelen. Voor FGH Bank is nauw contact met de klant belangrijk. Door dicht op de markt te opereren, kan de bank goed aanhaken op de klantbehoeften. FGH Bank levert met haar vastgoedexpertise toegevoegde waarde aan externe klanten en interne klanten als de lokale Rabobanken en andere onderdelen van de Rabobank Groep.

Beheer Maatschappelijke Fondsen Samenwerking tussen publieke en private partijen is van groot belang in de complexe markt voor ruimtelijke investeringen. Fondsenbeheer Nederland is een onafhankelijke beheerder van maatschappelijke, zelfstandige fondsen en organisaties die overheden en andere investeerders helpen om in ruimtelijke kwaliteit hun doelen te verwezenlijken. Fondsenbeheer Nederland voert het management voor het Nationaal Restauratiefonds, Nationaal Groenfonds, Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi), Behoud en Herbestemming Religieus Erfgoed, Boerderij en Landschap en Klimaatlandschap Nederland.

Ondernemingsbeleid Besturingsmodel Rabo Vastgoedgroep wordt bestuurd door de hoofddirectie. Die bestaat uit de voorzitter, de Chief Financial & Risk Officer (CFRO) en de directievoorzitters van drie divisies. Eén van hen is vicevoorzitter. De leden van de hoofddirectie zijn collectief verantwoordelijk voor de besturing van Rabo Vastgoedgroep, de algemene zaken van de onderneming en de divisies. Dit houdt onder meer in dat de hoofddirectie een gezamenlijke visie uitdraagt, het beleid en de strategie per divisie vaststelt en de risico’s van grote businessvoorstellen beoordeelt. De raad van commissarissen houdt toezicht op de hoofddirectie. Aandeelhouder Rabobank Nederland benoemt zowel de hoofddirectie als de raad van commissarissen.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Investment Management Bouwfonds Investment Management (IM) biedt vastgoed beleggingsproducten met een relatief laag risicoprofiel aan beleggers in de sectoren woningen, commercieel vastgoed, parkeergarages, communicatie-infrastructuur en landbouw & boerderijen. Kennis van de lokale situatie is een vereiste bij deze activiteiten. Bouwfonds IM werkt met gespecialiseerde teams vanuit lokale kantoren in Nederland, Duitsland, Frankrijk, Polen en Roemenië. De beleggingsfilosofie van Bouwfonds IM is gebaseerd op vier componenten: een gespecialiseerd team, verantwoord beleggen, gestandaardiseerde processen en integraal risicomanagement.

Vastgoed staat in dienst van de eindgebruiker en moet nu en in de toekomst bijdragen aan de kwaliteit van de samenleving. Daarom is Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) gemeengoed binnen Rabo Vastgoedgroep. In ons MVO-statuut staat hoe wij met onze stakeholders en de maatschappij in brede zin willen samenwerken. Onze ambitie is een toppositie op het gebied van duurzaamheid binnen de vastgoedsector. De belangrijkste onderwerpen voor onze groep hebben wij vertaald naar vier pijlers: duurzaam vastgoed, integer ondernemen, verantwoorde bedrijfsvoering en maatschappelijke betrokkenheid. Op basis van deze pijlers hebben wij vijf groepsthema’s geformuleerd: energieverbruik, mobiliteit, medewerkers en leiderschap, vitale gemeenschappen en circulaire economie.

13

Concreet leidt dit tot de volgende doelen en activiteiten: Energieverbuik • In 2015 is onze CO2-footprint minimaal 10% lager dan in 2012. Mobiliteit • In 2014 hebben onze leaseauto’s een maximale CO2-uitstoot van 150 g/km, dit zullen we jaarlijks verlagen. Nu al hebben bijna al onze leaseauto’s een A-, B- of C-label. Medewerkers en leiderschap • In 2014 besteden we meer aandacht aan het werven van hoogopgeleide medewerkers, onder meer door een traineeprogramma te ontwikkelen. Vitale Gemeenschappen • We werken aan vitale gemeenschappen. Dit doen we via onze producten en diensten, maar ook via Fondsenbeheer Nederland en Bouwfonds Cultuurfonds. Dit fonds ondersteunt culturele projecten die bijdragen aan de kwaliteit en de beleving van de openbare ruimte. Bouwfonds Kunststichting beheert actief de bedrijfs collectie, draagt bij aan een stimulerend werkklimaat en biedt expertise bij kunst- en cultuurprojecten van de divisies. Daarnaast zijn we al jaren hoofdsponsor van de

Open Monumentendag, een van de grootste culturele evenementen in Nederland. Circulaire economie • Wij ondersteunen de ontwikkeling naar een circulaire economie door slimmer te ontwerpen, te bouwen en materialen te hergebruiken. • Bij de nieuwbouwwoningen van Bouwfonds Property Development – die al voldoen aan hoge eisen op het gebied van energiezuinigheid – kan de consument met de zogenoemde ‘Groene Kopers Keuzelijst’ kiezen uit diverse additionele energiebesparende maatregelen. Onder de naam ‘Groen Licht’ helpt Bouwfonds bewoners van de nieuwbouwwijk Nieuwe Kortenoord in Wageningen te besparen op energie. In samenwerking met de gemeente en met subsidie van de provincie Gelderland is een zeer gunstig aanbod van zonnepanelen aan kopers gedaan, waarvan veelvuldig gebruik is gemaakt. Een speciaal aangestelde energiecoach geeft de bewoners extra tips om energie te besparen.

14


• MAB Development is betrokken bij de duurzame ontwikkeling COOL63 in Rotterdam. COOL63 heeft een BREEAM Excellent certificaat ontvangen. Dit is te danken aan de ligging middenin de stad, het multifunctionele concept en het hergebruik van het gebouw waardoor de milieudruk nu en in de toekomst wordt beperkt. Daarnaast zijn diverse energiebesparende maatregelen getroffen zoals warmte-koude opslag in de bodem, hoogwaardige klimaatplafonds in de kantoren en energiezuinige transportinstallaties. • FGH Bank meet de duurzaamheid van de vastgoed portefeuille op basis van out-performers, performers en under-performers. Deze meting vormt de basis voor de klantdialoog. • Bouwfonds IM neemt deel aan de GRESB survey. Dit is een benchmark voor duurzaamheidsprestatie van investment managers. Met de uitkomst wordt het verbeterpotentieel in beeld gebracht en kan de klantdialoog worden aangegaan. • De circulaire economie wordt ondersteund door de bijdragen van Fondsenbeheer Nederland. Door kennis te delen, draagvlak te creëren en investeringen in het behoud van duurzaam (monumentaal) vastgoed en natuur mogelijk te maken.

Financieel beleid Financieel wil Rabo Vastgoedgroep, vanuit het perspectief om de klant goed te bedienen, een rendabele onderneming zijn met een evenwichtig risicoprofiel. In het performance contract zijn strategische doelstellingen uitgewerkt, zowel

voor Rabo Vastgoedgroep als geheel als voor de afzonderlijke divisies. Die leiden tot strategische, operationele en financiële afspraken, gericht op waardecreatie. Daarbij streven we naar een voor de aandeelhouder passend – voor risico gecorrigeerd – rendement op het geïnvesteerde vermogen.

Risicobeheersing Wij hebben in 2013 onze risicobereidheid aangescherpt en vastgelegd in ons bestaande ‘Risk Appetite Statement’. Dit beschrijft de risico’s die Rabo Vastgoedgroep wil nemen om haar strategie te realiseren. In het ‘Risk Appetite Statement’ is ook vastgelegd dat wij met name op beleidsterreinen als operationeel risico management en productgoedkeuring duidelijk en ook aantoonbaar voldoen aan weten regelgeving. Als gevolg daarvan zijn in het verslagjaar onze beleidsdocumenten binnen het risicomanagementdomein herzien en is de kwaliteit van rapportages en instrumenten verder verbeterd. Beleidsaanpassingen worden beoordeeld door het Balans- en Risicomanagement Comité (BRMC). Het comité, dat maandelijks bijeenkomt, bestaat uit de CFRO van Rabo Vastgoedgroep en de financieel directeuren van de divisies, aangevuld met treasurers, risicomanagers en controllers. Behoudens beleidsformulering ziet het BRMC maandelijks toe op balans- en marktrisico’s op portefeuilleniveau. Ook operationeel risico- en kapitaalmanagement staan bij het BRMC op de agenda.

15

De marktomstandigheden leiden ertoe dat nieuwe investeringen en financieringen tot een minimum beperkt blijven. Markt- en kredietrisico’s die we aangaan, worden ter goedkeuring behandeld via een gelaagde fiatterings structuur. Ook toetsen we nieuwe en bestaande posities aan een stelsel van limieten dat is vastgelegd in het ‘Risk Appetite Statement’. Nieuwe producten worden vóór marktintroductie getoetst op onder meer klantbelang, operationeel risico en reputatierisico. Ook bestaande producten beoordelen we periodiek op deze risico’s. In 2013 zijn we verder gegaan met de gefaseerde invoering van een Business Control Framework. Dit maakt de belang rijkste risico’s inzichtelijk en toetst de effectiviteit van de daarbij behorende beheersingsmaatregelen. Waardering Rabo Vastgoedgroep waardeert de grondpositie, onder handen werk en gereed product tegen kostprijs, verminderd met noodzakelijk geachte waardeverminderingen. Jaarlijks toetsen we of sprake is van waardedalingen die nopen tot het aanpassen van de boekwaarde. De vastgoed beleggingen worden gewaardeerd tegen de reële waarde; de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs per balansdatum in de markt kan worden verkregen. Voor de bepaling van de waarde van grote en risicovolle projecten zetten we periodiek onafhankelijke taxateurs in. De uitstaande financieringen worden minimaal jaarlijks gereviseerd, waarbij een oordeel wordt gevormd over de waarde. Kredieten die een waardeverandering hebben ondergaan, schrijven we af tot het realiseerbare bedrag. De waarderingsprocessen binnen

Rabo Vastgoedgroep zijn robuust van opzet, waarbij rekening is gehouden met aanbevelingen vanuit toezichthouders en beroepsorganisaties.

Compliance Integriteit en transparant handelen zijn belangrijke waarden van Rabo Vastgoedgroep. Wij hebben daarom een onafhankelijke compliance-organisatie, bestaande uit een centrale compliancefunctie met decentraal per divisie een compliance officer. Het hoofd Compliance Rabo Vastgoedgroep rapporteert aan de voorzitter van de hoofddirectie en aan de raad van commissarissen. Wij werken met een Gedragscode, waarin onder andere een klokkenluiderregeling is opgenomen. De Gedragscode wordt periodiek geëvalueerd en waar nodig aangepast. Jaarlijks vragen we medewerkers of zij de Gedragscode hebben nageleefd. In 2013 is de Gedragscodetool ontwikkeld. Deze tool helpt onze medewerkers aan de hand van voorbeelden, vragen en overwegingen om bewuster te worden van situaties die in de praktijk voor kunnen komen. Een groot deel van de medewerkers heeft deze tool inmiddels doorlopen. Periodiek onderzoeken we ook het integriteits- en complianceklimaat onder medewerkers. De afdeling Compliance stelt daarbij via risicoanalyse vast of de beheersmaatregelen de risico’s adequaat dekken.

16


Code Banken In september 2009 is de Code Banken vastgesteld. Formeel geldt deze code binnen Rabo Vastgoedgroep alleen voor FGH Bank als instelling met een bankvergunning in het kader van de Wet op het financieel toezicht, maar Rabo Vastgoedgroep heeft ervoor gekozen om de Code Banken op al haar meerderheidsdeelnemingen toe te passen. Daarbij is rekening gehouden met de specifieke kenmerken van een vastgoedbedrijf. Daar waar in de hiernavolgende tekst Rabo Vastgoedgroep gelezen wordt, geldt dit zonder uitzondering eveneens voor FGH Bank. Hieronder volgen de hoofdonderwerpen van de Code Banken, waarbij de eventuele afwijkingen expliciet zijn aangegeven. Raad van commissarissen De raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep is divers samengesteld en de leden vullen elkaar aan. Met het vertrek van Sipko Schat en Jaap Blokhuis zijn er twee posities vrijgevallen. FGH Bank heeft een eigen raad van commissarissen, maar deze kent een personele unie met de raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep. De raad van commissarissen heeft zijn eigen functioneren in het afgelopen jaar geëvalueerd. Alle leden hebben zich in het kader van permanente educatie verdiept in het business control framework dat is opgezet binnen Rabo Vastgoedgroep en over de beheerorganisatie van FGH Bank. In het jaarverslag legt de raad van commissarissen verantwoording af over zijn werkzaamheden. Conform de Code Banken zijn er profielschetsen van de leden.

Bestuurders De directieleden van FGH Bank en Bouwfonds Investment Management hebben een moreel-ethische verklaring, gebaseerd op de Code Banken, ondertekend. De overige leden van de hoofddirectie zijn niet aangemerkt als bestuurder van een financiële instelling conform Code Banken. Alle medewerkers hebben de Gedragscode ondertekend, die eind 2012 is hernieuwd. In 2013 heeft de hoofddirectie in het kader van de permanente educatie kennisgenomen van het onderwerp beheersen van risico’s middels het Business Control Framework en de beheerorganisatie van FGH Bank. De leden van de statutaire directie van FGH Bank hebben zich verdiept in de onder werpen transformatie in vastgoed, duurzaamheid en ICT-trends bij banken. Risicomanagement De hoofddirectie en de raad van commissarissen ontvangen periodiek rapportages over de groepsbrede ontwikkeling van onder meer krediet-, markten operationeel risico, het risico van non-compliance, renterisico en de liquiditeits positie van Rabo Vastgoedgroep. Deze rapportages geven beide organen tijdig inzicht in de materiële risico’s die Rabo Vastgoedgroep loopt. De hoofddirectie is verantwoordelijk voor het vaststellen, uitvoeren, monitoren en bijstellen van het risicobeleid en de risicobereidheid. Het BRMC adviseert de hoofddirectie bij beleidsbeslissingen. In 2013 is het aangepaste fiatteringskader, het beleid met betrekking tot financieringen, risicobereidheid, concentratierisico, alsmede het balansrisicobeleid en het beleid omtrent operational risk management voorgelegd aan de raad van commissarissen. Daarnaast zijn de toprisico’s van Rabo Vastgoedgroep met de raad van commissarissen besproken.

17

Productgoedkeuringsproces Rabo Vastgoedgroep heeft een productgoedkeuringsbeleid dat is gebaseerd op het beleid van de Rabobank Groep. Producten worden pas op de markt gebracht of gedistribueerd na een zorgvuldige afweging van de risico’s en zorgvuldige toetsing van relevante aspecten, waaronder zorgplicht. Ook vinden periodiek productreviews plaats van alle producten in het assortiment. De afdelingen Risk Management, Compliance en Juridische Zaken adviseren de productgoedkeuringscommissie inzake gevraagde besluitvorming. Auditfunctie Rabo Vastgoedgroep voldoet aan alle bepalingen van de Code Banken op het gebied van audit. Er is een onafhankelijk gepositioneerde auditfunctie die rapporteert aan de voorzitter van de hoofddirectie en de voorzitter van de raad van commissarissen. Tussen de afdeling Internal Audit en de externe accountant vindt frequent informatie-uitwisseling plaats. De risicoanalyse, bevindingen en het auditplan van de interne en externe accountant worden geaggregeerd op Rabobank Groep-niveau besproken met De Nederlandsche Bank. Beloning Rabo Vastgoedgroep onderschrijft de visie op belonen, een beleidsdocument van de Rabobank Groep. In afwijking van de Code Banken stelt de aandeelhouder, met goedkeuring van de raad van commissarissen, de beloning van de hoofd directie vast. De hoofddirectie en de raad van commissarissen streven naar de mediaanpositie in de relevante beloningsmarkt, waarbij Rabo Vastgoedgroep in essentie, in lijn met de Code Banken, trendvolgend in de markt is.

Rabo Vastgoedgroep respecteert bestaande arbeidsovereen komsten van hoofddirectieleden en statutaire directieleden van FGH Bank, waarbij de bepalingen rondom de ontslag vergoeding afwijken van de Code Banken. Deze is namelijk gebaseerd op de kantonrechtersformule. Voor nieuwe leden van de hoofddirectie is vastgesteld dat zij een ontslag vergoeding van maximaal éénmaal het jaarsalaris kunnen krijgen. Variabele beloningen voor de hoofddirectie bedragen nooit meer dan 100% van het vaste inkomen en kennen een langetermijncomponent die mede afhankelijk is van winstgevendheid of continuïteit. De belonings uitkomsten zijn evenwichtig en de performancecriteria zetten niet aan tot het nemen van onverantwoorde risico’s. Het principe dat bij beoordeling van prestaties, op basis van vastgestelde prestatiecriteria, financiële prestaties moeten worden gecorrigeerd voor de (geschatte) risico’s en de kosten van kapitaal wordt niet toegepast op de caopopulatie. De Rabobank toetst op groepsniveau het totale bedrag aan variabele beloning aan de kapitaalpositie van de groep. Het proces van performance management behoeft op het gebied van beoordeelbaarheid en tijdige vastlegging nog enige optimalisatie. Retentie-, exit- en welkomstpakketten zijn in principe niet toegestaan binnen Rabo Vastgoedgroep. Indien dit in incidentele gevallen toch noodzakelijk is, behoeven zij goedkeuring, zoals vastgelegd in de regels van het Groepsbreed Beloningsbeleid van de Rabobank. In 2013 is een aantal exitpakketten verstrekt, die alle passen binnen het Beheerst Beloningsbeleid van de Rabobank.

18


Samenwerking Rabobank Groep Als onderdeel van de Rabobank Groep werken we nauw samen met collega’s binnen de groep. Dat gebeurt op verschillende vlakken. Vastgoed is een belangrijke pijler voor veel klanten van de Rabobank Groep, of het nu gaat om wonen, winkelen, werken of recreëren. Als vastgoed expertisecentrum binnen de Rabobank Groep ondersteunen we op het gebied van vastgoedfinanciering, vastgoed advisering en vastgoedontwikkeling. De samenwerking heeft ook in 2013 veel synergievoordelen opgeleverd.

Hierbij wordt nauw samengewerkt met verschillende onderdelen van de Rabobank waardoor Rabo Farm optimaal kan profiteren van het netwerk en kennis van de Rabobank in de food- en agrisector.

Lokale Rabobanken weten FGH Bank steeds beter te vinden met vastgoedfinancieringsvraagstukken. FGH Bank ondersteunt de banken met de analyse van de bestaande vastgoedportefeuille en vastgoedfinancieringsaanvragen. Daarnaast helpt FGH Bank met opinievorming en taxaties via de FGH RaboTaxatieDesk (RTD). De RTD speelt een belangrijke rol voor de Rabobank Groep in de uitvoering van haar aangescherpte taxatiebeleid. Rabo Onroerend Goed (ROG), sinds 2005 onderdeel van FGH Bank, adviseert lokale Rabobanken over de eigen huisvesting en is huismakelaar voor de lokale banken.

Rabobank Nederland is in 2013 samen met MAB Development begonnen om haar kantoor aan Fellenoord in Eindhoven klaar te maken voor de toekomst. Op de huidige locatie zal de hoogbouw gefaseerd plaatsmaken voor een nieuw, duurzamer kantoor dat aansluit op de hedendaagse en toekomstige behoeftes van medewerkers. De centrale ligging, kostenefficiency en de wens om leegstand te voorkomen zijn doorslaggevend geweest voor het besluit.

Bouwfonds Property Development trekt regelmatig op met Rabobank Nederland en de lokale Rabobanken. Bijvoorbeeld bij de verkoop van nieuwbouwprojecten, de ontwikkeling van regionale woningmarktvisies, de (her)ontwikkeling van gebieden of bij acties om de lokale woningmarkt te stimuleren. In 2013 is ook de afdeling Bijzonder Beheer van Rabobank Nederland door Bouwfonds Property Development ondersteund bij de afwikkeling van complexe dossiers met vastgoed. Voor Bouwfonds IM vormt de sector landbouw & boerderijen één van de vijf kernactiviteiten. Via Rabo Farm, onderdeel van Bouwfonds IM, worden beleggingsfondsen die zich richten op investeringen in landbouwgronden en boerderijen geïnitieerd en actief beheerd voor institutionele klanten.

Rabo Vastgoedgroep is als vastgoedexpertisecentrum door de Rabobank gemandateerd om via Rabo Eigen Steen lokale banken te ondersteunen bij het invullen van de eigen huisvestingsvraagstukken.

In 2013 is de Starterslening van SVn ingezet bij verschillende nieuwbouwprojecten van Bouwfonds Ontwikkeling. De Starterslening heeft daarmee bijgedragen aan de verkoop van nieuwbouwwoningen. De financiering van grootschalige restauraties en herbestemming van monumentaal vastgoed vindt regelmatig plaats door cofinanciering tussen de Rabobank en het Nationaal Restauratiefonds. Het Nationaal Groenfonds en lokale Rabobanken werken samen bij het opzetten van gebiedsfondsen en (Rabo) streekrekeningen, waarmee een gezamenlijke bijdrage wordt geleverd aan het behoud en beheer van natuur en landschap.

20


Marktontwikkelingen 2013 In Nederland is de situatie op alle vastgoeddeelmarkten in 2013 verder verslechterd. We zagen dat vooral terug in de waardevermindering van vastgoed. Toch neemt de dyna miek aan met name de beleggerskant toe. Door de sterke waardevermindering van vastgoed is er bij investeerders meer animo om Nederlands vastgoed te kopen. Daarbij is vooral de interesse van buitenlandse beleggers opvallend.

Dit was nog wel bijna twee keer zo groot als het aantal transacties. De vraagprijzen zijn gedaald. Ook de markt voor nieuwbouwwoningen kwam heel langzaam op gang. Het aantal projectmatig ontwikkelde woningen lag in de eerste helft van 2013 zo’n 20% lager, terwijl 2012 al een historisch lage afzet kende. In 2013 zijn ongeveer 14.000 woningen verkocht. In 2012 waren dat er mede door de fiscaal gestuurde eindspurt ruim 15.000.

Woningmarkt Nederland: uitzicht op herstel De markt voor bestaande woningen ontwikkelde zich vanaf het begin van 2013 aanvankelijk ongunstig. Voor een deel had dit ook te maken met het feit dat eind 2012 nog veel kopers wilden profiteren van de oude leenregels. Langzamerhand herstelde het aantal transacties in de loop van het jaar, maar de prijsdaling zette vertraagd door. In de tweede helft van 2013 nam het aantal transacties weer geleidelijk toe en stabiliseerden de prijzen. Het aantal transacties kwam in 2013 uit op 110.000, 6% minder dan in 2012. De prijsdaling (3,7% op jaarbasis, 2012: 4,7%) trad op bij alle woningtypen, maar het meest bij vrijstaande woningen. Opvallend was de omslag in het consumentenvertrouwen; hoewel nog steeds negatief, verbeterde het toch vrij snel. Het aanbod van koopwoningen in Nederland nam licht af naar circa 213 duizend woningen aan het einde van het jaar.

Mede door aanscherping van de regels is het voor consumenten lastiger om een woning te financieren. Onder meer daardoor zijn steeds meer woningzoekenden aangewezen op de huurmarkt. Het gaat hierbij met name om huurwoningen in de vrije sector, omdat de beschikbaarheid van en het recht op sociale huurwoningen beperkt is. Een aantal gemeenten besteedt in haar woningmarktbeleid dan ook meer aandacht aan vrijesectorhuurwoningen, oftewel woningen in de huurcategorie vanaf € 700 per maand. Duitsland: woningmarkt blijft gezond De economie in Duitsland beleefde in 2013 opnieuw een groei. We zagen een hoog consumentenvertrouwen en een hoog bestedingsniveau. Daarnaast werd er ook meer gespaard. De (hypotheek)rentes bleven op een laag niveau, waarvan de woningmarkt kon profiteren. Ruim 220.000

21

nieuwe woningen werden opgeleverd en verkocht, zowel aan eigenaar/gebruikers als (private) beleggers. Door de sterke migratie naar de grote metropolitaanse regio’s, stegen de huur- en koopprijzen in steden als Berlijn, Frankfurt, Hamburg, München en Stuttgart met méér dan 5%. Het totale schuldenvolume in de woningmarkt is niet toegenomen, omdat huizenkopers een aanzienlijk deel (25-40%) met eigen geld financieren. Frankrijk: beperking fiscale stimulansen en achterblijvende economische groei zorgden voor een daling van de woningproductie Ook in Frankrijk zijn de gevolgen van de financieeleconomische crisis merkbaar in de markt voor nieuwbouw woningen. De afbouw van fiscale stimulansen was mede debet aan het sterk terugvallen van de markt voor nieuwe woningen vanaf 2012. In 2013 is de markt nog niet hersteld; de afzet van nieuwe woningen daalde licht ten opzichte van het voorgaande jaar. In dezelfde periode stegen de prijzen van nieuwe woningen bij appartementen licht met 1,7% en daalden licht bij eengezinswoningen. De regionale verschillen waren daarbij opnieuw groot. Verhoudingsgewijs heeft de nieuwbouw in Frankrijk een hoog volume ten opzichte van de bestaande markt. In de bestaande markt kwam het aantal transacties uit op circa 680 duizend (circa 12% minder dan in 2012). De prijzen lagen 1,4% lager dan een jaar eerder; bij eengezinswoningen was de prijsdaling een fractie lager.

Commercieel vastgoed Nederland Kantorenmarkt: transactievolume onverminderd laag De vraag naar kantoorruimte blijft onveranderd laag. Vorig jaar is in totaal 1,1 miljoen m2 ruimte opgenomen. Dit is ongeveer vergelijkbaar met het niveau in 2012. De opname is wel sterk geconcentreerd. Zo’n 40% vond plaats in de vier grote steden. De helft hiervan bovendien in Amsterdam. Opvallend is verder dat er nauwelijks vraag is naar grotere objecten. Er zijn voor zover bekend in 2013 maar zes objecten verhuurd van meer dan 10.000 m2. Door de lage vraag neemt het aanbod aan kantoorruimte opnieuw toe. Er werd eind 2013 ongeveer 7,4 miljoen m2 kantoorruimte aangeboden. Dit betekent een stijging van 5%. Hierdoor staat nu ruim15% van de kantoorruimte in Nederland leeg. Een snellere toename van de leegstand is deels voorkomen doordat op behoorlijke schaal kantoorruimte uit de markt is genomen, door transformatie naar andere functies of sloop. Het volume aan onttrekkingen was vorig jaar zelfs iets groter dan de toevoegingen door nieuwbouw, waardoor de voorraad iets is afgenomen. Gezien het grote volume aan leegstand zullen overheden en marktpartijen de komende jaren in moeten zetten op een verdere verkleining van de voorraad, om zodoende de markt weer meer in balans te krijgen. Dat wordt een lastige opgave. Het tempo van onttrekkingen zal omhoog moeten, maar de ‘eenvoudige’ projecten zijn inmiddels gerealiseerd.

22


Huurprijzen zijn als gevolg van de verdere onbalans in de kantorenmarkt opnieuw gedaald. Gemiddeld bedroeg de transactieprijs vorig jaar € 125,-/m2. Maar ook de verschillen tussen regio’s en locaties nemen toe. Op de Zuidas in Amsterdam bleef de huurprijs met een top van € 325,-/m2 nagenoeg gelijk. In gemeenten en gebieden met veel leegstand daalde de huurprijs echter verder.

gevolg positief ontwikkeld. De vraag naar winkelruimte is hierdoor groot en huurprijzen staan doorgaans onder opwaartse druk. Sommige verouderde winkelcentra hebben het daarentegen wel lastiger. Deze hebben te lijden onder de toenemende populariteit van internetwinkelen en de opleving van de binnensteden van de grote steden. Voor een deel van deze centra biedt renovatie soelaas.

Winkelmarkt: leegstandsrisco neemt toe Winkeliers in Nederland zagen vorig jaar de omzetten opnieuw dalen. Zodanig zelfs dat menig retailbedrijf het hoofd niet boven water wist te houden. De markt is echter minder eenzijdig dan het lijkt. Waar we enerzijds winkels zien verdwijnen, groeien andere segmenten en ketens juist uitbundig. Door deze dynamiek is er vorig jaar – ondanks het economisch tij – ongeveer 735.000 m2 aan winkelruimte opgenomen. Dit is weliswaar iets minder dan in 2012, maar in historisch perspectief nog steeds een hoog volume.

Frankrijk In Frankrijk zijn de economische vooruitzichten minder rooskleurig. De economie staat onder druk en de werkloosheid is hoog. De noodzakelijke hervormingen zijn uitgesteld, maar dit heeft het vertrouwen van consumenten toch geen goed gedaan. Bestedingen lopen daarom wat terug en de vraag naar winkelvastgoed is relatief beperkt. Vooral winkels op secundaire locaties zijn moeilijk verhuurbaar. Een belangrijk deel van het winkelareaal is verouderd en zou op kansrijke locaties moeten worden herontwikkeld.

Per saldo zijn er vorig jaar meer winkels leeg komen te staan. Eind 2013 bedroeg de leegstand in Nederland 6,9%; een jaar eerder stond nog 6,6% van het aantal winkels leeg. Het risico op leegstand neemt dus toe. Opvallend is daarom dat het planvolume voor nieuwbouw vorig jaar is toegenomen. Huurprijzen zijn vorig jaar – op een enkele uitzondering na – over de gehele linie gedaald. Daardoor staat ook de waarde onder druk, terwijl in de eerste jaren na de crisis de winkelmarkt juist nog relatief goede rendementen liet zien. Bedrijfsruimtemarkt: logistieke markt trekt aan De vraag naar bedrijfsruimte is vorig jaar met een niveau van 2,8 miljoen m2 ongeveer gelijk gebleven. Binnen het segment logistiek vastgoed is echter wel sprake van een duidelijk toenemende vraag. Dit komt enerzijds doordat bedrijven investeren in speciale centra voor online bestelde goederen en anderzijds doordat winkelketens steeds meer afhaalpunten introduceren op bedrijfslocaties. De vraag vanuit de logistieke keten gaat vooral uit naar nieuwbouw, waardoor het aanbod in de bestaande markt onverminderd hoog is. Zo’n 10 miljoen m2 bedrijfsruimte in Nederland staat leeg. Tegelijkertijd is bijna 50% meer nieuwbouw opgeleverd. Door het hoge aanbod daalt de gemiddelde huurprijs in de bestaande voorraad. Vorig jaar werd gemiddeld € 45,-/m2 betaald, ongeveer 3% minder dan in 2012. Duitsland De Duitse economie heeft zich in 2013 positief ontwikkeld. De economische groei is door de wereldwijde groei vertraging echter wel wat afgeremd. De werkloosheid is afgenomen en het consumentenvertrouwen is nog verder toegenomen. De consumentenbestedingen hebben zich als

Beleggen in vastgoed Nederland In Nederland is in 2013 het totale transactievolume in vastgoedbeleggingen toegenomen ten opzichte van 2012. Dit wordt met name veroorzaakt door een aantal zeer omvangrijke transacties met voornamelijk buitenlandse beleggers. Nederlandse beleggers zijn nog steeds relatief weinig actief op de vastgoedmarkt. Het aantal transacties is beperkt en de waarden staan nog steeds sterk onder druk. De tweedeling in de markt tekent zich onverminderd sterk af, niet alleen voor kantoren maar ook bij winkels. Prijsniveaus zijn in sommige gevallen inmiddels aantrekkelijk genoeg geworden voor beleggers, waardoor het transactievolume voor kantoren flink is toegenomen. De winkelmarkt in Nederland loopt verder achter in de cyclus en het trans actievolume is voor het derde achtereenvolgende jaar teruggelopen. Door de dalende prijzen op de woningmarkt zijn beleggingen aantrekkelijker geworden en dat is terug te zien in het beleggingsvolume dat in 2013 licht is toegenomen. Nederlandse beleggers zijn nog steeds dominant, maar vanuit het buitenland wordt er immer meer interesse getoond. De aanvangsrendementen zijn gemiddeld in alle segmenten gestegen in 2013. De aanvangsrendementen van het absolute topsegment bleven echter stabiel. Duitsland Duitsland laat daarentegen een heel ander beeld zien, mede door een positievere economische omgeving. Voor het vierde jaar op rij is het totale transactievolume weer

23

toegenomen. De Duitse woningmarkt presteert prima met stijgende huren en koopprijzen en een toenemende interesse van beleggers. Met name institutionele en buitenlandse partijen lieten een flinke toename van hun investeringen in de woningmarkt zien. Ook de markt voor commercieel vastgoed profiteerde van het positieve marktsentiment en de economische omstandigheden. Het investeringsvolume voor commercieel vastgoed overtrof in 2013 het volume in het jaar ervoor licht. Frankrijk De situatie in Frankrijk is enigszins vergelijkbaar met Nederland. Ook hier vallen de economische prestaties tegen, alhoewel ze beter zijn dan in Nederland. Het transactie volume in Frankrijk is licht afgenomen en komt lager uit dan de twee voorgaande jaren. Tevens is het gemiddelde prijsniveau gedaald, behalve op toplocaties in met name Parijs en enkele andere grote steden. Buitenlandse beleggers blijven belangstelling tonen voor Frans vastgoed, maar er is een lichte daling waar te nemen.

Financieel resultaat In de loop van 2013 werd duidelijk dat marktherstel met name in de Nederlandse vastgoedmarkten langer zou gaan duren dan eerder verwacht en dit heeft een enorme negatieve impact op de resultaten gehad. Het onderliggend resultaat was positief en vergelijkbaar met eerdere jaren, maar afwaarderingen op grondposities en vastgoed projecten, herwaarderingen van grondexploitaties en kredietvoorzieningen van in totaal € 1,4 miljard resulteerden in een negatief resultaat exclusief belang derden van netto € 858 miljoen tegenover een netto verlies van € 113 miljoen in 2012. De afwaardering van de grondposities en herwaardering van de grondexploitaties van Bouwfonds Property Development liepen op tot € 567 miljoen. Bij FGH Bank werd per saldo € 568 miljoen toegevoegd aan de kredietvoorzieningen. Het overige is toe te rekenen aan voorzieningen voor de afbouw van MAB Development en een aantal commercieel vastgoedprojecten.

24


Medewerkers De moeizame ontwikkelingen op de vastgoedmarkten en de forse verliesgevende bedrijfsresultaten maken dat Rabo Vastgoedgroep alle zeilen moet bijzetten. Een belangrijk besluit dat in het verslagjaar is genomen, is de geleidelijke en zorgvuldige afbouw van de MAB-organisatie met als gevolg een verlies aan banen in 2013 en ook in de komende jaren.

Bij de start van het prestatiejaar 2013 zijn trainingen en workshops georganiseerd voor alle leidinggevenden en medewerkers. Daarbij is veel aandacht besteed aan het gebruik van het nieuwe digitale afspraken- en beoordelingsformulier, de nieuwe competentietaal en de aangepaste procedure voor de beoordelingsen ontwikkelingsronde.

In de nieuwe cao zien we de pas op de plaats, die Rabo Vastgoedgroep heeft gemaakt, terug in de focus op kostenbesparing in Nederland. Cao-partijen hebben een meerjarige cao afgesproken die loopt van 1 oktober 2013 tot en met 31 december 2015. Er is geen collectieve loonsverhoging afgesproken. Ook is een afspraak gemaakt over een aangescherpte methodiek voor toekenning van variabele beloning, die uitsluitend uitkeert als Rabo Vastgoedgroep een positief rendement op haar eigen vermogen realiseert. Tevens is afgesproken om over het prestatiejaar 2013 geen variabele beloning uit te keren. Dit betreft een aanpassing van de lopende cao.

Het tweejaarlijks medewerkersonderzoek is in 2013 uitgevoerd. Hoewel er verschillen in uitkomsten zijn te constateren per divisie en per onderwerp, laten de uitkomsten over het algemeen zeer hoge tevreden heidsscores zien.

Aangezien Rabo Vastgoedgroep de Pensioenregeling (PR) van de Rabobank volgt, zullen vanaf 2014 de pensioen aanpassingen in de PR 2014 een gegeven zijn voor alle medewerkers van Rabo Vastgoedgroep. Cao-partijen van Rabo Vastgoedgroep hebben aanvullend een afspraak gemaakt over de hoogte van de werknemersbijdrage.

De nieuwe wetgeving met betrekking tot evenwichtige verdeling van zetels in de raad van bestuur en raad van commissarissen over vrouwen en mannen is meegenomen. Op dit moment heeft één vrouw zitting in de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep. Eén van de vrijgekomen posities in de raad van commissarissen zal door de aandeelhouder worden ingevuld, voor de andere positie zal op basis van de profielschets een geschikte kandidaat worden gezocht. Begin 2014 heeft Rabo Vastgoedgroep zich samen met de Rabobank aangesloten bij het charter Talent naar de Top. Dit initiatief beoogt een hogere instroom en doorstroom van vrouwen naar de top en behoud van vrouwelijk talent.

Ten aanzien van het Sociaal Plan hebben cao-partijen afgesproken dit in principe te handhaven. Echter, als wetgeving of ingrijpende organisatieontwikkelingen hiertoe eerder aanleiding geven, zullen partijen in gesprek gaan over het Sociaal Plan en kunnen mogelijkerwijs tussentijdse cao-afspraken het gevolg zijn. Teneinde aansluiting te houden bij de werkelijkheid van morgen waarin slimmere manieren van werken en meer keuzevrijheid belangrijke thema’s zullen zijn, hebben caopartijen een studieafspraak gemaakt over de uitwerking van een integrale mobiliteitsoplossing voor alle medewerkers. De HR Visie is in 2013 geactualiseerd en tevens is door de hoofddirectie een visie ‘Werken 2015’ geformuleerd. Voor de divisie FGH Bank stond het verslagjaar vooral in het teken van de verdere implementatie van het project Werkwijzer.

In 2013 heeft Rabo Vastgoedgroep veel aandacht aan successieplanning en management development besteed. Samen met TiasNimbas is een leiderschapsprogramma voor de top 30 ontwikkeld en aangeboden. Dit programma is in 2013 in aangepaste vorm ook aangeboden aan het middle management van Bouwfonds Property Development.

Rabo Vastgoedgroep heeft in 2013 een vervolg gegeven aan de herijking van haar beleid op het gebied van functie waardering en beloning voor het senior management. Tot slot is in het verslagjaar een vervolg gegeven aan impactanalyse en implementatie van maatregelen in het kader van nieuwe weten regelgeving op het gebied van beheerst beloningsbeleid.

25

Vooruitzichten 2014: Nog een lange weg te gaan In economisch opzicht wordt voor 2014 een licht herstel verwacht, mede door een aantrekkende economie in zowel de Eurozone als in de Verenigde Staten. Het Nederlandse bedrijfsleven kan hiervan profiteren, met name bedrijven die op de buitenlandse markten gericht zijn. De binnenlandse vraag blijft naar verwachting laag, hoewel ook hier aantrekkend consumentenvertrouwen en licht stijgende koopkracht tot verlichting kunnen leiden. De vastgoedmarkten tonen weliswaar tekenen van stabilisatie, en soms zelfs van licht herstel. Toch blijft de markt kwetsbaar. Doordat vastgoedprijzen gedaald zijn, verwachten we voor 2014 een minimaal vergelijkbare beleggingsvraag naar commercieel vastgoed als in 2013. Dit betekent iets meer interesse bij kopers, maar beduidend minder dan het aanbod van panden.

Woningmarkt: wisselend beeld Rabo Vastgoedgroep ziet lichtpuntjes op de Nederlandse woningmarkt in 2014, maar het lichte herstel van het laatste kwartaal in 2013 is broos en nieuwe beleidsmaatregelen op het gebied van de woningmarkt kunnen het vertrouwen schaden. Het is nu zaak vast te houden aan het in februari 2013 bereikte Woonakkoord, waarbij de rust op de woning markt en daarmee het vertrouwen van de consument, het meest is gebaat. Misschien dat 2014 het jaar wordt voor de starters; door het lage prijsniveau is de betaalbaarheid op dit moment hoog. Bij de doorstromers is sprake van een tweedeling: een deel van de markt kan in theorie gewoon doorstromen, mits men bereid is de verwachtingen wat betreft de opbrengst van de woning bij te stellen. Een ander deel kampt bij eventuele verkoop nog met een restschuld. In de praktijk blijkt het lastig deze te herfinancieren, wat de doorstroming voor deze groep belemmert. De Euro lijkt in een veiligere haven te zijn aangekomen, maar de Duitsers blijven kiezen voor de zekere investering in stenen, te weten de woningmarkt. De druk op de woning markten in de grote stedelijke regio’s zal tot verdere prijsstijgingen leiden, zowel in de koop- als huursector. De nieuwe Bondsregering zal via wetgeving de huurprijs stijgingen in de bestaande voorraad inperken, hetgeen vermoedelijk een iets voorzichtiger beleid van de beleggers zal gaan betekenen. In de grote steden verlangt de politiek steeds vaker, dat ontwikkelaars ook betaalbare woningen aanbieden.

De hervormingen van het sociale stelsel en de economie in Frankrijk zullen nog geruime tijd gaan duren. De werkloosheid neemt nog toe en het consumentenvertrouwen zal afnemen. De woningvraag in de grootstedelijke regio’s is echter groot. Investeren in een woning blijft voor veel Fransen een belangrijke zekerheid in onrustige economische tijden.

Commercieel vastgoed: licht aan het einde van de tunnel De economische vooruitzichten zijn voor 2014 eindelijk wat gunstiger. Voor de kantorenmarkt betekent dit dat hierdoor, naar verwachting, de verhuisgeneigdheid van bedrijven zal toenemen. Dit zal een positief effect hebben op het aantal huurtransacties. De leegstand zal echter nog niet aanzienlijk afnemen, doordat bedrijven vaak ruim behuisd zijn en bij een verhuizing minder meters zullen gaan huren. Door de toenemende populariteit van de grote steden als vestigingsplaats zullen de regionale verschillen verder toenemen. Dit zal ook te merken zijn aan de verschillen in markthuurontwikkeling en incentives. Daarnaast zullen steeds meer ‘kansloze’ kantoren uit de markt worden genomen en niet meer actief te huur worden aangeboden. Op de winkelmarkt is de aanhoudende voorzichtigheid van consumenten sterk merkbaar. Het aantal winkeliers dat het hoofd niet boven water kan houden neemt toe. Huurprijzen staan hierdoor op vrijwel alle locaties onder druk. Slechts de allerbeste locaties in de grote steden hebben hier minder last van. In de kleinere steden speelt mee dat naast de conjuncturele tegenwind ook de veranderende vraag van consumenten een rol speelt. Zowel de invloed van internetwinkelen als de focus op grotere steden en beleving speelt hierbij een rol. Renovatie of heroriëntatie zal voor winkelcentra onvermijdelijk zijn. Positief is dat zowel het consumentenvertrouwen als de koopkrachtontwikkeling uit een dal lijkt te klimmen.

Beleggen in vastgoed De combinatie van lage rente en dalende waardes van vastgoed maakt de Nederlandse vastgoedmarkt een aantrekkelijke belegging. Nederlandse institutionele beleggers hebben in de afgelopen jaren per saldo afstand gedaan van vastgoedbeleggingen. Door de toegenomen waarde van aandelenportefeuilles is daardoor vastgoed veelal onderwogen in de asset mix. In de komende jaren

26


mag daardoor verwacht worden dat deze partijen het aandeel vastgoed in portefeuille weer gaan uitbreiden. Ook bij buitenlandse partijen is er steeds meer interesse in de Nederlandse markt. Zowel Amerikaanse en Aziatische partijen alsook beleggers uit het Midden-Oosten zullen actiever worden. Dit zijn aan de ene kant beleggers die op zoek zijn naar veilige (core) beleggingen op toplocaties en aan de andere kant partijen die distressed portefeuilles onder de marktwaarde proberen te kopen. Voor 2014 verwachten we dat de economische omstandig heden in Duitsland positief blijven en tot de beste van Europa behoren samen met het Verenigd Koninkrijk en de Scandinavische landen. We houden dan ook rekening met een aanhoudende interesse van beleggers in de Duitse vastgoedmarkt. De onderliggende fundamenten van de vastgoedmarkt zijn solide, maar de sterkste groei ligt waarschijnlijk achter ons. De verwachting is dat 2014 niet veel verandering zal brengen in de Franse vastgoedmarkt ten opzichte van 2013. Economische groei blijft matig met daarbij nog een licht oplopende werkloosheid. De polarisatie op de woningmarkt zal versterken waardoor de prijzen verder uit elkaar zullen lopen. Door de toename van de bevolking en het aantal huishoudens plus de interne migratie zal de vraag naar woningen in de grote steden toenemen. Prijzen zullen hierdoor ten minste stabiel blijven, maar in de overige regio’s wordt een daling verwacht. De trend zal op de markt voor commercieel vastgoed niet veel afwijken van de woningmarkt.

Rabo Vastgoedgroep in 2014 2014 gaat in veel opzichten op 2013 lijken. De economie in Nederland zal in de loop van het jaar naar verwachting een herstel tonen, maar hard gaat het niet. Ook op de huizenmarkt komt het herstel voorzichtig op gang. Daarnaast hebben we te maken met toenemende druk van toezichthoudende partijen op banken en aanscherpingen in weten regelgeving. Voor de vastgoedbedrijven van Rabo Vastgoedgroep blijven het moeilijke omstandigheden met onzekere vooruitzichten. Voorspellingen zijn dan ook niet of nauwelijks te geven. Wel is duidelijk dat er veel vertrouwen is in Rabo Vastgoedgroep. We hebben een sterke marktpositie en een grote expertise. In de huidige marktomstandigheden is deze kennis buitengewoon belangrijk. Kwaliteit en duurzaamheid van vastgoed zijn speerpunten van het beleid. Daarnaast blijft er onveranderd veel aandacht voor risico- en kosten beheersing; de afbouw van de commercieel vastgoed portefeuille leidt tot een afname van personeel en kosten. We zullen alert zijn op kansen die zich in de vastgoed markten voordoen. Kansen zijn er altijd. Zeker voor een sterk bedrijf als dat van ons.

27

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening Jaar eindigend op 31 december 2013

2012

775.381 463.858 311.523

856.323 553.327 302.996

1.619.992 2.125.702 (505.710)

1.673.619 1.632.544 41.075

51.126 9.519 41.607

51.405 9.925 41.480

4.270 4.290 (100.307) 5.791 (238.536)

6.129 15.949 16.432 5.823 429.884

Personeelskosten Algemene en beheerskosten Afschrijvingen Bedrijfslasten

197.319 114.177 9.897 321.393

193.499 89.174 9.883 292.556

Bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen Bankenbelasting Totaal lasten

568.300 8.100 897.793

237.509 – 530.065

(1.136.329) 271.626 (864.703)

(100.181) (8.379) (108.560)

(6.409) (858.294)

4.767 (113.327)

in duizenden euro’s Rentebaten Rentelasten Renteresultaat Projectbaten Projectlasten Projectresultaat Provisiebaten Provisielasten Provisieresultaat Resultaat uit deelnemingen Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde Resultaat vastgoedbeleggingen Overige resultaten Totaal resultaat vóór bedrijfslasten en bijzondere waardeveranderingen

Bedrijfsresultaat vóór belastingen Belastingen Resultaat na belastingen inclusief belang derden Resultaat toekomend aan belang derden Resultaat toekomend aan aandeelhouder moedermaatschappij

28


Geconsolideerde balans Per 31 december in duizenden euro’s

2013

2012

43 624.477 8.981 322.459 17.381.438 3.568.910 112.179 3.526 48.229 305.270 58.079 141.989 308.626 22.884.206

42 598.694 65 427.940 17.435.444 4.349.072 89.504 3.542 47.029 60.822 84.498 156.312 4.040 23.257.004

20.743.387 255.923 122.797 671.419 72.155 9.491 38.795 159.833 22.073.800

20.132.955 378.974 207.901 572.539 52.762 18.514 38.214 248.284 21.650.143

10.071 1.137.590 (257.094) (87.840) 802.727 7.679 810.406

10.071 1.137.590 601.949 (158.202) 1.591.408 15.453 1.606.861

22.884.206

23.257.004

Activa Kasmiddelen Kredieten en vorderingen bankiers Financiële activa tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Kredieten en vorderingen private en publieke sector Vastgoed Deelnemingen Immateriële activa Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen Belastingvorderingen Uitgestelde belastingvorderingen Overige activa Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop Totaal activa

Verplichtingen Verplichtingen bankiers Verplichtingen private en publieke sector Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden Overige verplichtingen Voorzieningen Belastingverplichtingen Uitgestelde belastingverplichtingen Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Totaal verplichtingen

Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agioreserve Ingehouden winst Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat Eigen vermogen aandeelhouder moedermaatschappij Belang derden Totaal eigen vermogen Totaal verplichtingen en eigen vermogen

29

Geconsolideerd overzicht van kasstromen Jaar eindigend op 31 december in duizenden euro’s

2013

2012

(1.136.329)

(100.181)

9.897 568.810 689.861 31.729 (4.270) 145.789

9.883 238.294 194.868 575 (6.129) 20.425

4.290 309.777

15.949 373.684

619.206 (487.571) 12.525 (291.549)

2.314.733 147.648 (1.655.347) 139.948

(123.050) – (22.475) 17.410 (5.813) 15.864 – 44.324

(591.504) (460.500) (35.025) (34.365) (541) (131.959) 1.673 68.445

2.947 (1.017) (11.891) 957 (9.004)

(11.726) (509) (3.667) – (15.902)

(762) (762)

(2.813) (2.813)

34.558

49.730

492.213 526.771

442.483 492.213

Kasstromen uit bedrijfsactiviteiten Bedrijfsresultaat vóór belastingen Aangepast voor: Niet-geldelijke posten opgenomen in het resultaat Afschrijvingen Waardeveranderingen Dotatie/(vrijval) vastgoedvoorzieningen Dotatie/(vrijval) overige voorzieningen Resultaat deelnemingen Ongerealiseerde reële waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Ongerealiseerde reële waardeveranderingen uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening

Netto mutatie in operationele bedrijfsmiddelen Vorderingen en verplichtingen aan bankiers Kredieten en vorderingen private en publieke sector Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening Vastgoed

Netto mutatie in verplichtingen uit hoofde van operationele activiteiten Verplichtingen private en publieke sector Uitgegeven schuldbewijzen Mutatie in overige voorzieningen Overige mutaties in overlopende activa en passiva Betaalde belastingen Overige mutaties uit operationele activiteiten Ontvangen dividenden uit deelnemingen Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten

Kasstromen uit investeringsactiviteiten Overname/verkoop van ondernemingen waarover zeggenschap wordt verkregen/verloren, na aftrek van overgenomen geldmiddelen Verwerving van immateriële activa Verwerving uit aankoop en verkoop van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen Ontvangsten uit verkoop van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstromen uit financieringsactiviteiten Dividend belang derden Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto mutatie in liquide middelen Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen

31

Contactgegevens

Bouwfonds Property Development

Fondsenbeheer Nederland

Bouwfonds Investment Management

Hoofdkantoor

Westerdorpsstraat 68, 3871 AZ Hoevelaken

Hoofdkantoor


Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken

De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken


T +31 (0)33 253 94 28


T +31 (0)33 253 97 00

[email protected]

T +31 (0)33 750 47 50

[email protected]

www.fondsenbeheer.nl

[email protected]

www.bouwfonds.com

Bouwfonds Marignan Immobilier

www.bouwfondsim.com

FGH Bank


Hoofdkantoor Frankrijk

Hoofdkantoor

Deutschland

70, rue de Villiers

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Budapester Strasse 48

F-92532 Levallois-Perret Cedex

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

D-10787 Berlin

T +33 (0)1 49 64 15 15

T +31 (0)30 232 39 11

T +49 (0)30 59 00 9760

www.bouwfonds-marignan.com

[email protected]

[email protected]

www.fghbank.nl

www.bouwfondsim.com

Bouwfonds Immobilienentwicklung Hoofdkantoor Duitsland

Kantoor Frankfurt


Lyoner Strasse 15

Beethovenstrasse 4

France

D-60528 Frankfurt am Main

D-60325 Frankfurt am Main

6, avenue Franklin D. Roosevelt

T +49 (0)692 197 980

T +49 (0)69 76 75 7950

F-75008 Paris

www.bouwfonds-immobilienentwicklung.de

[email protected]

T +33 (0)175 579 020 [email protected]

RNHB Hypotheekbank MAB Development Group

www.bouwfondsim.com

Leidseveer 30, 3511 SB Utrecht

Wijnhaven 60, 2511 GA Den Haag

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

T +31(0)30 755 20 00

T +31 (0)70 306 84 00

[email protected]


[email protected]

www.rnhb.nl


www.mab.com

Rabo Vastgoedgroep

T +31 (0)33 253 91 11 [email protected] www.rabovastgoedgroep.nl

32


Colofon Uitgave Rabo Vastgoedgroep Corporate Communications Exemplaren van het Jaarbericht zijn op te vragen bij: Rabo Vastgoedgroep Corporate Communications Westerdorpsstraat 66 Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken T (033) 253 91 11 [email protected] Realisatie Volta_thinks_visual, Utrecht Fotografie Edwin Walvisch Publicatie Deze publicatie vormt het Jaarbericht van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. Het volledige jaarverslag is alleen digitaal verkrijgbaar en te downloaden via www.rabovastgoedgroep.nl Openbaarmaking De geconsolideerde jaarrekening 2013, het Jaarverslag en de overige gegevens worden na vaststelling gedeponeerd ten kantore van het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel onder nummer 08012222.

J U N I 20 14

Jaarbericht Inhoudsopgave. Voorwoord van de hoofddirectie

Recommend Documents